云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初1157号原告孟少军，男，1967年2月24日生，汉族，陕西省西安市人，住广东省深圳市福田区。委托代理人李军、张丽华，广东国晖（佛山）律师事务所律师，一般授权代理。被告云南滇沪房地产开发有限公司。住所地昆明市新民航路银海花园****1-5-B。法定代表人汪万生，总经理。委托代理人杨西安、张恒勋，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。第三人昆明银海商业运营管理有限公司。住所地昆明市官渡区岔街吴井街道办事处**。法定代表人汪万生，总经理。委托代理人张萌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告孟少军诉被告云南滇沪房地产开发有限公司、第三人昆明银海商业运营管理有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员蔡家瑶适用简易程序，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告孟少军及其委托代理人李军、张丽华，被告云南滇沪房地产开发有限公司（以下简称滇沪公司）委托代理人杨西安、张恒勋，第三人昆明银海商业运营管理有限公司（以下简称银海公司）委托代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟少军诉称：2015年7月12日，原告与被告滇沪公司签订了《银海?白沙郡花园小区认购协议书》，原告认购洋房8-1-701号，总价款为1523298元。原告与被告滇沪公司签订协议时向被告支付了购房定金50000元，被告于2015年7月16日向原告出具了定金收据。2015年7月24日，原告交清了全部房款1401434元，被告滇沪公司向原告出具了收据。原告依约履行了合同义务，但被告滇沪公司未按照《认购协议》约定与原告签订《商品房购买合同》。在多次催促无果后，原告于2015年9月15日、11月21日两次向被告滇沪公司发出《履约催告函》，要求被告与原告签订《商品房购买合同》，被告对函件均予以签收。2015年11月24日，原告按照函件所述时间到达白沙郡楼盘售楼处，而被告工作人员以未接到上级通知为由明确拒绝与原告签订《商品房购买合同》。被告的上述行为违反了协议约定，为维护原告合法利益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告滇沪公司签订的《认购协议书》；2、被告滇沪公司返还原告购房款以及双倍定金合计1501434元及利息（自起诉之日起至付清上述款项之日止，按同期中国人民银行贷款利率计息）；3、被告滇沪公司承担本案全部诉讼费用。被告滇沪公司辩称：第一、原告请求返还购房款以及双倍定金，合计1451434元及利息没有事实和法律依据。原告并未依约向被告全额支付购房价款，原告存在明显的违约行为。根据认购协议书的约定，原告未按时缴付购房款，认购协议书自行终止，原告已付定金不予退还，只需无息退还原告已支付预付的购房款；第二、原告存在主体认识错误问题，混淆了被告和第三人银海公司。被告和第三人银海公司，为独立核算、独立承担民事责任的法人单位，原告任职的公司（深圳市豪布斯卡商业地产顾问有限公司）向第三人银海公司发出《委托付款函》，拟以函中提及的91万元款项作为支付被告的购房款。但该行为仅仅是原告公司的单方意思表示，并未取得被告及第三人银海公司的同意，至今，被告仍未收到该笔购房款。综上，被告不存在任何违约行为，原告的各项诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回，请法院公正判决。第三人银海公司辩称：第三人与本案原、被告之间无法定关系。本案在审理过程中，原告孟少军针对其主张及诉请向本院提交了下列证据：1、认购协议书，证明原、被告存在购房合同关系；2、微信记录，证明原告购房享有八个点优惠；3、与刘安生微信，证明其告知原告按照要求出具《委托付款函》；4、委托付款函，证明豪布斯卡公司委托第三人银海公司代原告支付购房款910000元；5、顺丰速运单据，证明刘安生签收委托付款函的事实；6、POS签购单，证明原告向被告支付定金50000元的事实；7、收据，证明被告收到原告定金50000元；8、支票存根，证明豪布斯卡公司委托第三人银海公司代原告支付购房款910000元；9、POS签购单，证明原告支付房款441434元；10、收据，证明被告收到原告购房款1401434元；11、履约催告函，证明2015年9月15日催促被告履约事实；12、速运单据，证明被告签收履约催告函；13、履约催告函，证明2015年11月21日催促被告履约；14、速运单据，证明被告签收履约催告函；15、光盘及文字，证明被告拒绝签订购房合同；16、住建局微博，证明昆明市取消限购的事实；17、云南房网2014年11月11日的新闻，证明银海白沙郡可优惠8%；18、经原告申请，法院调取的被告与第三人之间的银行流水，证明被告与第三人2015年7月的账务往来情况；19、被告与第三人股东结构、工商登记信息，证明被告与第三人股东结构一致，法定代表人完全相同。经质证，被告滇沪公司对原告提交的证据1、5、6、7、9、16、17、18三性予以认可；对证据2、3三性均不予认可；对证据4真实性认可，但认为该证据不能证明第三人已付款；对证据8，认为与本案无关；对证据10真实性认可，但认为被告虽开具了收据，但并未收到原告所付款项；对证据11、12、13、14，认为真实性无法确认；对证据15真实性认可，但认为被告已告知原告，第三人未向被告付款，被告依约不能跟原告签订购房合同；对证据19真实性不予认可，认为被告与第三人虽有关联，但被告与第三人系各具独立法人资格的两个独立法人。经质证，第三人银海公司对原告提供的证据4、8三性认可；对原告提交的其他证据，认为与第三人无关，真实性无法核实。被告滇沪公司针对其答辩主张向本院提交了下列证据：1、银海白沙郡花园小区认购协议书，证明原、被告签订了协议书，但原告未按约定向被告支付购房款，原告存在违约；2、委托付款函，证明本案与第三人银海公司及案外人豪布斯卡商业地产顾问有限公司无关，被告至今未收到全部购房款。经质证，原告对被告滇沪公司提交的证据1、2的证明内容不予认可，认为认购协议书虽与第三人和豪布斯卡商业地产顾问有限公司没有直接关系，但原告付款时被告是确认款项收到的，否则被告不可能开具全款收据。催款函是原告根据双方约定的地址邮寄的，在原告方证据中有显示，两份催款函已被签收，且原告未收到任何房款未付清的信息、通知或回复。经质证，第三人对被告滇沪公司提供的证据三性均予认可。第三人银海公司针对其答辩主张向本院提交了下列证据：已作废的支票原件，证明本案支票号为10×××85的中国建设银行转账支票已作废。经质证，原告对第三人银海公司提交的证据，支票的票头予以认可，本票部分不予认可，认为被告与第三人为一家公司，控制人利用控制权并使用作假的手段导致本票作废。经质证，被告对第三人银海公司提交的证据予以认可。本院认为，原告孟少军提交的证据1、5、6、7、9、16、17、18，被告对证据三性无异议，本院依法予以确认；证据4、8、10、15、19，因原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认可；证据2、3、11、12、13、14，因其无其他证据予以佐证，本院对其欲证观点不予确认。被告滇沪公司提交的证据1、2，本院对其真实性依法予以确认。第三人银海公司提交的证据，因原、被告对真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。根据庭审原告陈述和举证，本院确认本案以下法律事实：2015年7月12日，原告与被告滇沪公司签订了《银海?白沙郡花园小区认购协议书》，原告认购洋房8-1-701号，总价款为1523298元。该协议书约定，原告应自签订该协议书之日起三日内填写《购房家庭成员住房情况申报表》，向昆明市房产交易中心进行购房资格查询。原告不属于昆明市住房限购政策规定的限购对象的，若原告一次性付款购买，原告应持《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》及身份证明及购房款与被告签订正式购房合同及补充协议。若原告未按本协议约定与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议或者未按时缴付本协议规定的购房款，本协议自行终止，原告已付定金不予退还，无息退还原告已付的预付购房款。原告与被告滇沪公司签订协议时向被告支付了购房定金50000元，被告向原告出具了定金收据。原告经查询其不属于昆明市住房限购政策规定的限购对象后，原告向被告通过刷卡方式支付了购房款441434元。此外，原告系深圳市豪布斯卡商业地产顾问有限公司股东，因第三人需支付深圳市豪布斯卡商业地产顾问有限公司策划费和招商驻场费910000元，原告与被告约定，由深圳市豪布斯卡商业地产顾问有限公司开具票款金额为910000元、票号为10×××85的中国建设银行转账支票，并出具委托付款函，委托第三人银海公司将该笔款项付给被告滇沪公司，用于支付原告剩余的910000元购房款，被告随后向原告出具了购房全款及1401434元的收据。委托付款函出具后，第三人银海公司未向被告付款，也未将该支票到银行兑现，对该支票予以了作废处理。原告以房款全部付清为由，要求与被告签订购房合同，被告认为原告未付清全部房款而拒绝签订。经多次协商未果，原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致的，可以解除合同。”之规定，本案中，原告提出解除原、被告签订的《认购协议书》，被告在庭审中予以认可，根据上述法律的规定，本院对于原告解除《认购协议书》的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”之规定，本案中，根据原、被告签订的认购协议的约定，原告的义务是向被告实际支付全部购房款，被告在原告付清全部购房款后与原告签订商品房购销合同。原告与被告约定，由深圳市豪布斯卡商业地产顾问有限公司开具票款金额为910000元、票号为10×××85的中国建设银行转账支票，并出具委托付款函，委托第三人银海公司将该笔款项付给被告滇沪公司，用于支付原告剩余的910000元购房款。但委托付款函出具后，第三人银海公司未向被告付款，也未将该支票到银行兑现，对该支票予以了作废处理。因此，被告并未收到原告剩余的910000元购房款，原告以被告与第三人存在高度关联性、可以对支票做出随意作废的处理为由，主张其已履行全部付款义务，无事实及法律依据，原告未付清购房款已构成违约，依据原、被告认购协议书的约定及上述法律规定，原告应承担相应的违约责任，其支付给被告的购房定金50000元，被告依法不予退还。被告与第三人系两个独立法人，对于第三人将支票作废而给原告带来的损失，根据合同的相对性，原告应另案起诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孟少军与被告云南滇沪房地产开发有限公司之间的《认购协议书》；二、被告云南滇沪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孟少军返还房屋预付款441434元；三、驳回原告孟少军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17863元由原告孟少军承担13363元，被告云南滇沪房地产开发有限公司承担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  蔡家瑶人民陪审员  王 敏人民陪审员  付铁艳二〇一六年八月十七日书 记 员  谭思祺