山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终995号上诉人（原审被告）冷传君。委托代理人陈小芹，山东青凯律师事务所律师。委托代理人杨涛，山东青凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马树国。委托代理人冯光学。上诉人冷传君因与被上诉人马树国房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冷传君的委托代理人陈小芹，被上诉人马树国的委托代理人冯光学到庭参加诉��。本案现已审理终结。马树国在一审中诉称，马树国、冷传君于2011年7月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期3年，自2011年7月15日至2014年7月15日，且双方在合同期内不准以任何理由和形式中止合同。因此，马树国以该租赁房屋办理了个体工商户营业执照和餐饮证，并进行了一系列的人力、物力和财产的投入，马树国一直按约定履行租赁合同。2013年7月底，冷传君单方中止了租赁合同，致使马树国无法正常经营，损失巨大，本案的冷传君在合同期内终止合同，导致马树国一年没有经营，应当赔偿马树国的损失96000元（包括马树国支付的房屋装修费2.4万元及一年未经营其他收入损失7.2万元），并由冷传君返还马树国房租500元。本案诉讼费由冷传君承担。冷传君在一审中辩称，双方签订租赁合同属实，马树国租赁费交至2013年7月15日，其后未按合��交纳租赁费，但马树国实际经营时间到2013年7月30日，所以不存在返还租赁费问题。冷传君也没有单方终止或者解除合同，涉案房屋位于平度市同和街道办事处东丰台堡村，该村根据平度市政府的规划于2012到2014年拆迁完毕，涉案房屋是2013年7月30日后拆除的，冷传君腾出房屋后由市政府统一拆除。被拆迁房屋租赁户的装修损失以及未到期的损失是由平度市政府作为补偿主体的，平度市政府也有一套具体的流程细则来处理补偿问题，所以说马树国现在向冷传君提出上述事实主张是毫无道理的。另外搬迁安置补偿协议中的停产停业损失补助费归房主所有，该笔费用为普通民房和临街民房的差异性补偿款，只要有临街房的村民均享有，不是补偿给原租赁户的，因此，马树国的请求依法不应支持。原审查明，2011年7月11日，马树国与冷传君签订房屋租赁合同一份，��合同约定：一、甲方：冷传君，乙方：马树国。二、甲方将位于平度市同和街道办事处东丰台堡（位于平度市胶平路上）208-8号整套房租赁给乙方使用，年租金6000元，一年内两次付清全年房租，半年付一次房租，租期三年，自2011年7月15日至2014年7月15日。三、乙方在使用期内所有费用乙方自付，如不按时缴纳电费及其他，出现后果，与甲方无关。四、甲方将房屋内两台水温空调、镜子两面、财神画像一副和剩余其他无偿归乙方使用，乙方自己安装的空调、临路东门铝合金门及水泵和一切其他东西还归乙方，如乙方在租期内需改造或添置所有东西，合同到期后归乙方所有。五、甲乙双方在合同期内不准以任何理由和形式中止合同。乙方在租赁期内不准出租或转让他人，出现后果对方负全部责任，乙方在租赁期满后，如续签合同，甲乙双方可续签。合同还约定了其他内���。马树国有个体工商户营业执照及餐饮服务许可证，将涉案房屋作为餐馆，并进行了装修，从事餐饮服务。马树国租赁费交纳至2013年7月份。2013年7月19日冷传君与该租赁房屋所在村庄的村民委员会（平度市同和街道办事处东丰台堡村民委员会）签订搬迁安置补偿协议，约定：冷传君在同和街道办事处东风台堡村改造项目范围内有住宅房屋一处，宅基地使用面积158.90平方米，村委对冷传君的该涉案房屋实行房屋补偿方式，安置建筑面积为158.9平方米，共计安置房屋两套。村委给付冷传君房屋装修及附属设施补偿费72878元、村委支付冷传君20个月的停产停业损失补助费64080元，还约定了支付给冷传君其他费用，并约定在本协议签订之日起10日内搬迁腾房，将房屋交给甲方拆除。该合同还约定了其他内容。2013年8月9日，冷传君支取以上各种费用共计139958元。因涉案房屋签订���拆迁安置补偿协议而予以拆除，致马树国不能经营，该房屋在2013年已拆除完毕。诉讼中，马树国对起诉时要求冷传君返还租赁费500元的请求在本案中不再要求处理，要求冷传君赔偿因马树国不能租赁该房屋经营导致的经营损失96000元（马树国称其主张的经营损失包括因装修房屋支付的房屋装修费2.4万元及一年未经营其他收入损失7.2万元，两项计款9.6万元）。原审认为，双方签订的房屋租赁合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，真实有效，双方当事人均应依约履行。本案合同履行期限为三年，已履行二年至2013年7月。因冷传君自愿与所在村委签订搬迁安置补偿协议，致租赁的房屋被拆除，马树国不能在租赁的该房屋中继续经营，导致双方的租赁合同在不到租赁期限的情况下无法履行。冷传君的行为应属违约，因违约给马树国造成的损失冷传君应予赔偿。马树国尚有一年的租赁期限，马树国的经营损失显然存在，因冷传君同意拆迁房屋，该房屋已被拆除，致马树国对其损失（包括装修费）无法提供具体证据证明，结合马树国主张支付的装修费及合同约定的租赁期限、安置补偿协议对冷传君的房屋装修补偿费用情况，原审法院酌定冷传君支付马树国房屋装修损失8000元，合同约定租金为每年6000元，马树国一年经营利润一般不应低于年租金，同时参照安置补偿协议对冷传君的停产停业损失补助费补偿情况，原审法院酌定冷传君支付马树国尚未到期的一年其他经营损失为10000元。综上，冷传君应支付马树国损失共计18000元。马树国对起诉时要求冷传君返还租赁费500元的请求在本案中不再要求处理，原审法院不再处理。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、冷传��于判决生效后十日内付给马树国18000元。二、驳回马树国的其他诉讼请求。案件受理费2213元，由马树国负担1800元，冷传君负担413元。宣判后，冷传君不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：一、依法撤销一审判决并改判上诉人不支付18000元赔偿款。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决证据不足，认定事实不清，判决无合法依据。1、一审判决认定上诉人违约错误。上述房屋是由平度市人民政府统一规划拆迁，系行政行为，上诉人响应政府政策和号召是合法行为，且拆迁行为属上诉人主观也不存在过错和违法行为，故不构成违约。2、本案判决上诉人赔偿被上诉人18000元损失无证据支持。在案件审理过程中，被上诉人未提交任何与房屋装修及其他经营损失有关的证据，一审法院在无任何证据和法无明文规定的条件下对案件事实进行推定和酌定不符合法律要求，违反了审判中立原则，导致案件判决不公平、不合理。且根据拆迁条例本案的赔偿主体是拆迁方即平度市人民政府，即使被上诉人的诉讼请求，也应向平度市人民政府请求赔偿。本村其他相同情况的村民都没有赔偿租赁方损失的先例。3、本案中，涉案房屋租赁费为一年6000元，合同已履行两年，上诉人共收取12000元租赁费，而平度市人民法院判决上诉人赔偿被上诉人18000元，超出了上诉人根据合同预期可得利益范围。综上，一审判决无法律依据，请求二审法院依法改判。马树国答辩称，双方于2011年7月15日签订《房屋租赁合同》，明确约定租期3年，自2011年7月15日至2014年7月15日，且双方在合同期内不准以任何理由和形式中止合同。因此，答辩人以该租赁房屋办理了个体工商户执照及餐饮证，并进行了一系列的人力、物力和财力的投���。2013年7月底，被答辩人为及早获得补助款，单方中止了租赁合同，致使答辩人无法正常经营，损失巨大，被答辩人的行为已经构成违约，应当对答辩人的各项损失承担赔偿责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法裁判。二审查明的事实与原审一致。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点问题是上诉人是否应当给予被上诉人一定损失补偿。因本案双方当事人签订有房屋租赁合同，内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。合同履行第二年时遇到拆迁，上诉人已经签订搬迁安置补偿协议，不仅安置房屋两套，还领取了拆迁补偿费用。因租赁合同期限未满不能继续履行，导致被上诉人无法继续经营。上诉人应当将其领取的停产停业损失补助费部分给予被上诉人，以补偿因拆迁给��上诉人造成的不能继续经营的损失。原审根据本案实际情况，综合考量，酌情判令上诉人向被上诉人支付经营损失10000元并无不当，本院予以维持。由于被上诉人并未提交其房屋装修的相关证据，原审自由裁量其装修损失8000元，依据不足，本院予以改判。综上，上诉人冷传君的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第1449号民事判决第二项；二、改判山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第1449号民事判决第一项为：上诉人冷传君于本判决生效后十日内付给被上诉人马树国10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定���倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费250元，由上诉人冷传君负担200元，马树国负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一六年八月十八日书 记 员 孔 怡书 记 员 吴苗苗