黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑02民终1559号上诉人（原审被告）齐齐哈尔市中汇城华嘉房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区高新技术开发区。法定代表人彭云燕，该公司经理。委托代理人李丽明，黑龙江四方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张鑫，住齐齐哈尔市。原审第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行，住所地齐齐哈尔市龙沙区光复街49号。负责人张伟，该支行行长。委托代理人姚东齐。上诉人齐齐哈尔市中汇城华嘉房地产开发有限公司为与被上诉人张鑫、原审第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院〔2016〕黑02**民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员杨春雷担任审判长，审判员于丹、审判员周巍巍参加的合议庭对本案进行了审理，书记员程亮担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告在南苑新区开发建设的紫金华府（公园天下）8号楼2单元0103号商品房，房屋平面图见本合同附件一。合同约定，该商品房建筑面积共98.94平方米，商品房单价为4,518.56元，总金额447,066.00元，2014年10月30日前将商品房交付买受人使用，通电、通水（交房时），如因政府配套设施原因，时间顺延等等。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人需在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期存款活期利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同签订后，原告按照合同约定交付了购房首付款，并在中国工商银行齐齐哈尔龙沙支行按揭贷款220，000.00元，购房款全部交付完毕。被告在住宅建设过程中，因市政配套设施工程未完工，房屋交付事件按合同约定事件演起了半个月，并将交房事件延期到2014年11月16日的情况告知了购房人，原告于2014年12月31日对房屋进行了验收，与齐齐哈尔和泰物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，办理了入户手续，并交纳了入户应缴纳的卫生费、装修垃圾清运费、物业管理费共计1，409.30元，原告张鑫缴纳房屋维修基金3，958.00元。本案争议房屋建成后，房屋的实际结构与被告广告宣传单、样板间上的房屋结构不相符，赠送的拓展面积内被抢上设计有窗户，单元内二楼以上的房屋北墙上设计有窗户，原告购买的一楼按照消防安全的要求将窗户的位置变为防火门，房屋结构发生重大改变。另查明，原告贷款220，000.00元的贷款期限为20年，截止2016年5月2日已偿还银行贷款本金18，923.13元，利息26，372.69元。原审法院经审理认为：该案争议的销售方式为预售，预售宣传时宣传单、样品间、沙盘所标示的房屋户型结构及拓展面积具体明确，对商品房买卖的订立及房屋价格的确定有重大影响，是购房人是否决定承诺购房的重要条件，故本案所设计的预售宣传应认定为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当是为合同内容，如违反应当承担违约责任。现被告将宣传时原属于窗户的位置变更未防火门，属于房屋结构的重大改变，虽然被告认为变更为防火门的位置在拓展面积内，但该拓展面积应视为买卖合同的一部分，这种采编已经破坏了买房者对于房屋安全及居住安逸性的信任，足以影响买房者的购房心理。同时被告的行为违反了房屋买卖合同第十条的约定，构成了合同解除要件，原告要求解除房屋买卖合同、退还购房款的请求应予支持。同时应按人民银行公布的同期银行活期存款利率自首付款缴纳之日其支付首付款的利息。另原告张鑫系按揭贷款购买的争议房屋，在被告退还购房款前，其向第三人工行龙沙支行支付的利息损失应由被告承担。同时原告缴纳的维修基金及g向物业缴纳的物业费管理费、卫生费、垃圾处理费亦应由被告承担。根据相关法律规定，以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同，担保权人作为有独立请求权的第三人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。故原告张鑫要求解除借款合同并支付因解除借款合同造成的违约责任损失的请求不在本案审理范围内，请求本院不予支持。其他诉讼请求缺少事实与法律依据，应予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十五条之规定，判决：一解除原告张鑫与被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同；二被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司返还原告张鑫购房款447，066.00元；三被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司支付原告张鑫首付款227，066.00元按人民银行公布的同期银行活期存款利率自2013年10月1日起的利息2，125.91元（截止2016年5月2日，此后利息顺延至判决发生法律效力时止）。四被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿张鑫向第三人中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行所支付的按揭贷款220,000.00元的利息26,372.69元（截止2016年5月2日，此后利息损失顺延至220,000.00元按揭贷款返还之日）。五被告齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司赔偿原告张鑫卫生费、装修垃圾清运费、物业费损失1,409.30元，房屋维修基金损失3,958.00元，以上费用共计5,367.30元。六驳回原告张鑫的其他诉讼请求。宣判后，齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误认定“原属于窗户的位置变更为防火门，属于房屋结构的重大改变，”事实不清，证据不足，窗户变门的位置位于赠送面积内原审判决错误，请求二审法院依法改判。针对齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司的上诉请求及理由，张鑫答辩称：被上诉人去购买房屋时，是按照沙盘、样板间、推销员推销的房屋结构选定购买的，但是收到房子后，原本采光的窗户变成了防火门防火门属于公共防火通道，并且没有防盗功能。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，公民的合法权利依法受到法律的保护。合同相对人在订立合同时，应当遵守法律法规、公序良俗及诚实信用原则。当事人购买住宅房屋，首要要满足生活的内心确认安全、心理状态安逸、起居活动私密性的要求，这就要求住宅房屋应当具有相对独立封闭的空间。本案中上诉人为了消防安全的需要，将属于被上诉人购买的样板间显示为窗户的部位，变更为防火门，严重破坏了当事人对于住宅房屋要求独立、私密的要求，防火门为楼房全体住户的紧急防火通道，按照相关要求钥匙不能只掌握在被上诉人手中，这将严重影响当事人正常的生活要求。在属于自家房屋的范围内出现防火门，该门不能因被上诉人的意思自治而控制，当事人购买住宅房屋要求拥有独立生活、休息的空间的合同目的无法实现，况且出现自己不能控制的防火门将严重影响被上诉人的生活心态，在该房屋居住不能达到当事人对于私有住宅私密、安逸性的要求，争议房屋不具备使当事人居住在内，身心得到休息、放松的住宅基本功能。在合同目的无法实现的情况下，当事人有权要求解除合同。上诉人强调争议的位置处于赠送的面积之内，双方当事人对赠送面积赠送方法有分歧，但是即使属于赠送面积也不能影响到当事人对正常住宅安全性的要求。合同解除后，应恢复到权利初始阶段，当事人因此遭受的损失，应当由责任方进行赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,331.00元，由上诉人齐齐哈尔中汇城华嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨春雷审 判 员  于 丹代理审判员  周薇薇二〇一六年八月二十九日书 记 员  程 亮