江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2135号上诉人（原审被告）：常州巨凝房地产开发有限公司，住所地常州市劳动中路7-1号。法定代表人：袁怀东，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹波，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙金锡。委托诉讼代理人：唐文娟，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡鹤，江苏源博律师事务所律师。上诉人常州巨凝房地产开发有限公司（以下简称巨凝公司）因与被上诉人孙金锡商品房预售合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第2694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。巨凝公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、约定解除合同的行使期限不是排除买受人主要权利。解除合同的行使期限是合同法第九十四条规定的当事人可以通过约定而行使的一种权利。所以，约定该期限是当事人正常行使合同权利，不应当被认为是限制或排除某一方当事人的权利。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是常州房产登记部门提供的固定格式条款，这个版本的条款中并没有解除合同的行使期限约定，所以双方当事人以补充协议的方式约定解除合同的行使期限问题，是合同当事人的自主意思表示，应当被认定合法有效，而且这也是常州所有开发商的通常操作惯例。原审法院以此认定上诉人“排除买受人权利”、“加重买受人责任”，明显存在法律上的适用错误。二、约定解除合同的行使期限没有违反《商品房买卖合同》有关条款，不存在违反公平原则。双方当事人在《补充协议》约定的解除合同的行使期限，并没有否定《商品房买卖合同》所确定的被上诉人合同解除权，是在双方协商一致的前提下对合同解除权作出的进一步明确约定。特别需要注意的是，该条的约定是针对双方当事人而非一方，也就是说任何一方行使解除合同权，都要在90天的期限内。这样来看，设置该条目的并非单为上诉人所创设，而是为了更好保护双方合同当事人的权利。一审法院对此不加具体分析，直接以此认定违反了主合同有关条款并违反公平原则，明显存在法律上的适用错误。三、《补充协议》第十五条第一、二款的理解问题。《补充协议》第十五条第一款是解除合同行使期限中有关期限的明确约定，约定为“知悉或应当知悉有权解除合同之日起90日内行使”。而且该条是针对双方当事人，如果买房人违约，上诉人作为开发商也受此约束。《补充协议》第十五条第二款是特指出卖人逾期交房导致违约的情况下，买受人行使解除权期限的补充约定，约定为“应当在该房屋办理产权登记手续之前行使。之所以这样约定，是因为第一条规定的90天期限是一个时间区间，这与第二条规定的“办理产权前”这一时点有可能存在重叠或跨越。所以有必要明确，即便是在90天之内，也不得超过“办理产权前”这一最后时点。否则随着产权的办理，合同解除权将会与产权的存在出现法理上的矛盾。所以，上诉人认为第十五条第（二）款约定，是对第（一）款的有效补充，并不构成对第（一）款的否定，更不是第（一）款中所称的“除另有约定”。如果是“另有约定”的话，不可能出现一个条款中；即便出现在同一条款中，也会注明是本条第二款。一审法院忽视条款之间的法理关系，直接认定第十五条第（二）款约定就是第（一）款中所称的“除外约定”，明显存在适用法律错误。孙金锡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。孙金锡向一审法院起诉请求：1、确认孙金锡、巨凝公司签订的《商品房买卖合同》解除；2、诉讼费由巨凝公司承担。一审法院认定事实：孙金锡、巨凝公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，孙金锡购买巨凝公司开发出售的施工编号为金水岸花园14座101号房；建筑面积共计501.57平米，总金额1380万元。该合同第十一条规定，出卖人应在2014年6月30日前，依照有关规定，将同时符合经有关政府部门办妥竣工备案手续的商品房交付买受人使用。该合同第十二条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一违约金。该合同第二十三条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但出卖人提供的作为补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。该合同第二十四条约定，本合同附件是本合同不可分割的部分，本合同及其附件内，空格部分填写的内容与固定内容具有同等效力，但附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理的减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除的固定内容为准。该合同补充条款第十五条关于解除合同条款约定：（一）除另有约定外，本合同解除权应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起90日内行使，逾期视为放弃解除合同的权利，双方应继续履行合同。但买受人未支付或未完全支付房款的不受上述情况限制，任何时候，出卖人均有权要求解除商品房买卖合同，并要求买受人承担违约责任；（二）出卖人逾期交付房屋，买受人要求解除商品房买卖合同的，应在该房屋办理产权登记手续之前行使，否则视为放弃合同解除权；（三）解除合同的通知按照合同注明的地址寄送，合同自解约通知按本补充协议约定的送达之日起解除。上述合同及补充协议由孙金锡、巨凝公司签字确认，合同未签署签约日期。合同签订后，孙金锡于2014年1月前支付了巨凝公司全部1380万元购房款。2014年6月30日，巨凝公司未能按合同约定交付涉案房产。2015年5月11日，孙金锡向巨凝公司发送解除商品房买卖合同通知书，载明因巨凝公司未能按约在2014年6月30日将金水岸花园14座101号房产交付孙金锡，孙金锡依据合同约定致函巨凝公司解除双方签订的商品房买卖合同，并请巨凝公司支付购房款及相应利息、违约金。一审另查明，巨凝公司开发的大成纺织集团地块（金水岸）7#、9#-19楼及地下车库于2015年7月16日进行竣工验收备案，并由常州市城乡建设局出具竣工验收备案表。一审法院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，孙金锡、巨凝公司签订购买施工编号为金水岸花园14座101号房产的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，有商品房买卖合同、付款凭证予以证实，法院确认双方之间构成商品房买卖合同关系。关于巨凝公司交付违约的事实问题，合同签订后，在合同约定交付期届满之日，巨凝公司出售的涉案房产因未竣工验收备案而未能达到合同约定的交付条件，直至2015年7月16日巨凝公司完成竣工验收备案，涉案房产至今也没有完成交付，巨凝公司对上述事实没有异议，故对于巨凝公司违约交付的事实法院予以确认。关于孙金锡是否有权单方解除合同的问题，巨凝公司未能按约交付涉案房产已超过180天，符合商品房买卖合同第十二条的约定，孙金锡有权根据约定单方通知巨凝公司解除涉案商品房买卖合同。对于巨凝公司提出依据合同补充协议第十五条第一款约定，孙金锡已丧失合同解除权的主张。法院认为，主合同第十二条没有约定买受人行使合同解除权的期限，补充协议第十五条第一款约定了买受人行使合同解除权的条件，两者存在冲突。对于上述冲突，从条款内容上看，补充协议第十五条第一款的约定内容属于排除买受人主要权利，属于不合理加重买受人责任，违反了主合同第二十三条、第二十四条的约定，同时违反了公平原则；从相邻条款文义理解上看，补充协议第十五条第二款约定在房屋办理产权登记手续之前，买受人都可以行使合同解除权，该条约定应理解为补充协议第十五条第一款的除外约定，在孙金锡向巨凝公司送达解除合同通知时，涉案房产未能竣工验收备案，故不能办理产权登记，孙金锡行使合同解除权符合该条约定。综上，孙金锡单方解除涉案商品房买卖合同，符合约定和法律规定，孙金锡的诉请，法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条规定，判决：孙金锡与常州巨凝房地产开发有限公司签订的购买施工编号为金水岸花园14座101号房产的商品房买卖合同于2015年5月12日解除。案件受理费80元，由常州巨凝房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于《补充协议》第十五条第一款的效力。在《商品房买卖合同》未约定解除权行使期限的情况下，双方在《补充协议》中约定解除权行使期限，并无不可，而该期限适用于双方，且设定为在知悉或应当知悉有权解除合同之日起90日内行使，亦不苛刻，故双方应受该约定的约束。另外，设定解除权行使期限有助于提醒解除权人及时行使其解除权，有利于及早确定违约行为发生后的合同关系，使得双方不得动辄废止既有的合同关系。据上，一审法院认定该约定排除买受人主要权利、不合理加重买受人责任、违反公平原则不妥。二、关于《补充协议》第十五条第二款的理解及与第一款的关系。从该条款的文义来看，是指在出卖人逾期交付房屋、买受人有权解除商品房买卖合同的情况下，如已办理房屋产权登记手续，买受人不得再以出卖人逾期交付房屋为由解除合同。但如未办理房屋产权登记手续，买受人行使解除权仍需受第一款约定的解除权行使期限的约束，而非一审法院所认定的“在房屋办理产权登记手续之前，买受人都可以行使合同解除权”。即该条第一款和第二款在适用上是相互补充关系，而非相互排斥关系。三、关于上诉人就被上诉人解除合同提出的异议能否支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人是依照合同法第九十六条的规定主张与上诉人解除合同，而双方在合同中未约定异议期间，至被上诉人向一审法院提起诉讼时，解除合同通知到达上诉人已超过三个月（通知到达时间为2015年5月12日，一审起诉时间为2015年9月28日）。因此，对于上诉人就被上诉人解除合同所提出的异议，本院不予支持。综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人巨凝公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞代理审判员 张 玺代理审判员 刘岳庆二〇一六年八月十二日书 记 员 汪芫朗