浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初3742号原告浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，该公司总经理。委托代理人陈玲，浙江弘源律师事务所律师，特别授权。被告戚黎群,女,1978年12月29日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人虞华兴（系被告配偶），男，1974年12月15日出生，汉族，住杭州市江干区，特别授权。原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称华太物业）诉被告戚黎群物业服务合同纠纷一案，原告华太物业于2016年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告华太物业的委托代理人陈玲、被告戚黎群的委托代理人虞华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华太物业诉称：2005年5月19日，原告与杭州倚天置业有限公司签订盛世钱塘花园《前期物业服务合同》一份，约定由原告自2005年6月1日起对盛世钱塘花园实行物业管理，物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.8元、商铺由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.2元收取。合同签订后当日，原告就进驻盛世钱塘花园小区对该物业全面提供服务。2009年9月，盛世钱塘花园业主委员会成立后，原告又与盛世钱塘花园业主委员会签订了盛世钱塘花园《物业管理服务合同》，约定由原告继续对盛世钱塘花园小区进行物业管理，物业管理服务费仍按上述标准收取。2011年8月15日，盛世钱塘花园业主委员会与原告签订《补充协议》一份，约定：盛世钱塘花园业主委员会同意自2011年7月1日起物业费按新标准收取，住宅每月每平方米2.3元、商铺每月每平方米2.7元。2015年1月，原告与盛世钱塘花园小区结束物业服务合同关系，正式退出该小区。被告作为盛世钱塘花园6幢4单元1102室业主，拖欠原告2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费3979元，车位费600元，合计4579元未付。经催讨，被告于2015年10月27日支付了1985元，尚欠2594元未付。故原告诉至法院。请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费用2594元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告戚黎群辩称：1、在2011年物业费自1.8元涨至2.3元的业主投票计票工作中，原告以冒签业主名字和重复计票方式达到表面上超过50%计票数的目的，故有关物业费涨价的补充合同无效。2、原告多次采用违法作假手段，套取小区物业维修基金，应追究其法律责任。3、原告未尽服务职责，消防设施改造不到位。未能按照合同约定为小区提供相应服务，应对被告补偿，并要求物业费在1.8元/平方米的基础上打折。4、原告未提供物业续聘合同,而原服务合同至2014年8月止,原告应退还2014年9月1日至2014年12月31日的物业费1038元,被告按1.8元/月的标准已缴清2014年的物业费，希法院驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告华太物业向本院提供了下列证据：1、房屋登记信息查询记录1份，拟证明被告为案渉房屋所有权人；2、盛世钱塘花园物业管理服务合同及细则1份，拟证明原、被告的物业合同关系及双方的权利义务；3、补充协议1份，拟证明自2011年7月1日起盛世钱塘花园的物业费收费标准为住宅每月每平方米2.3元；4、快递单1份，5、跟踪记录1份，6、律师函1份，证据4-6拟证明原告对被告拖欠的物业费进行催缴的事实；7、钥匙交接记录1份，8、会议纪要1份，证据7-8拟证明原告于2015年1月退出盛世钱塘小区。上述证据经庭审质证，被告戚黎群均无异议。对原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8，来源合法且相互印证，能够证明原告为案涉盛世钱塘花园小区提供物业服务合同，以及原告曾向被告催讨物业费的事实，本院予以确认。对原告提供的证据3，真实性可予确认，其效力问题将综合全案情况予以论述。被告戚黎群为证明自己的主张向本院提供下列证据：1、审计局的移送处理书一份，拟证明原告违反合同约定，侵害业主表决权，威胁本人生命安全。2、关于提升物业费的表决票一份，拟证明原告重复计票。3、物业费涨价签名核实情况表，拟证明原告假冒业主签名。4、现金缴款单，拟证明被告已经按照1.8元/平方米标准缴纳2014年物业费，并扣除了2012年和2013年的多缴纳的0.5元的物业费。5、收据，拟证明被告按照2.3元/月/平方米标准缴纳了2012和2013年物业费。上述证据，经庭审质证，原告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据1系复印件，而且是政府内部文件，不具有对外效力，也没确定有违法事实，只是涉嫌违法，该移送处理书涉及物业维修基金，并非物业费，与本案物业费无关。证据2从内容看，该表决票均是业委会发放的，也是由业主委员会向业主征求意见的，与原告无关。证据3无任何单位签字盖章，由被告自行制作的，且上面签字即使真实也是案涉小区业主，与本案审理有利害关系，不能作为认定案件事实的依据。且对于提高小区物业费实施主体并非原告，故该证据与本案无关，不能证明被告的待证事实。对证据4的真实性无异议，待证目的有异议，该证据只能证明被告向原告缴纳了部分2014年的物业费和车位费。对于证据5没有异议。本院认为，被告提供的证据1、2、3不属本案处理范围，对其与本案关联性不予确认。证据4证明被告已经按照1.8元/月/平方米标准缴纳了至2014年底的物业费1985元的事实，本院予以确认。证据5原告无异议，本院予以确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：被告戚黎群及案外人虞华兴系杭州市江干区盛世钱塘花园6幢4单元1102室房屋所有人，该房屋建筑面积为144.16平方米。被告另买受盛世钱塘花园B-156号地下车位1个。2009年9月，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为每月2.30元/平方米。被告按照每月2.3元标准缴纳了2012和2013年物业费。2014年1至12月应缴纳的物业费3979元及车位费600元，合计4579元，被告于2015年10月27日交纳了1985元。2015年1月9日，原告结束杭州市江干区盛世钱塘花园的物业管理。原告于2015年10月曾向被告邮寄律师函催缴物业费。本院认为，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对原、被告均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案原告为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，被告作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。被告拖欠2014年度的部分物业管理费2594元，经原告书面催讨仍未支付，故对原告要求其支付拖欠的物业管理费的主张本院予以支持。被告认为原告侵吞物业维修基金，不属本案处理范围，本案不予处理。被告认为物业费涨价系原告采取非法手段所取得，但未能提供业委会与原告签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故本院不予采纳。关于被告提出的原告消防设施改造未到位，属物业服务管理瑕疵问题，被告可另行向原告主张权利，但不能以此拒交物业费。对于被告提出的原告按物业服务合同约定的服务时间至2014年8月，原告应退还2014年9月1日至2014年12月31日的物业费1038元的意见，本院认为虽然物业管理服务合同于2014年8月31日到期，但原告实际服务至2015年1月才退出案涉小区的物业管理，原告与业主之间存在事实上的物业合同关系，本院对被告的意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告戚黎群支付原告浙江**太物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币2594元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告戚黎群负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 ：吴晓蓉二〇一六年八月四日书记员 ：杨啸龙