江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初1127号原告:吴泉乐，男，1990年1月23日出生，汉族，江西省赣州市南康区人，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：幸华芳，江西文峰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蓝小亮，江西泰康律师事务所实习律师，特别授权代理。被告:江西星宇置业发展有限公司，住所地：赣州市章贡区红旗大道20号。统一社会信用代码:913607006620039487。法定代表人：徐继红，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊涛，男，1988年11月9日出生，汉族，江西省九江市人，江西星宇置业发展有限公司职员，住南昌市红谷滩新区，特别授权代理。原告吴泉乐诉被告江西星宇置业发展有限公司（以下简称星宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴泉乐的委托诉讼代理人幸华芳、蓝小亮，被告星宇公司委托诉讼代理人熊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴泉乐向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》，由被告返还原告交付的认购款20000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月23日原、被告双方签订一份《赣州市恒大名都楼宇认购书》，原告向被告支付了认购金20000元。被告在广告中（包括网站广告）一直宣称可以无理由退房,但是原告要求退房却不能实现。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份；证据2、被告的工商登记信息，证明被告的身份；证据3、双方签订的《赣州恒大名都楼宇认购书》及收据，证明双方签署的协议及原告支付认购款20000元；证据4、被告在网络上发布的广告，证明被告承诺任何客户都可以无理由退房。被告星宇公司辩称，1、被答辩人未能按照《赣州恒大名都楼宇认购书》的约定履行在规定时限内签订《商品房买卖合同》，支付首付款并办理按揭贷款手续，答辩人根据协议约定及法律规定行使定金罚则权利，认购书已经履行结束，不存在解除的基础；2、被答辩人违约行为在先，且其情况不符合答辩人承诺的“无理由退房”条件，被答辩人无权要求解除认购书并返还定金。被告为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、商品房预售许可证（赣市预售证第XXXX-XXX号）、赣州恒大名都楼宇认购书（编号：XXXXXXXXXXXXX)、催告短信，证明1、被告已取得预售许可证，原、被告双方自愿签订的楼宇认购书合法有效；2、认购书约定原告认购赣州恒大名都一期4栋1单元2102号房，须于2016年3月27日前支付首期款160136元、签署《商品房买卖合同》并办理完毕银行按揭贷款申请手续，如原告未按期办妥上述手续，视为放弃购买，所付款项不予退还，原告无权要求返还定金；3、经被告多次催告，原告未能按照约定时间完成上述义务。证据2、销售现场公证书及视频（（2015）赣虔市证内字第XXXX号）、签约区《无理由退款协议书》展示架、《赣州晚报》2016年1月22日、2016年3月4日、2016年3月17日广告，《江南都市报》赣州版2016年3月18日广告及网站新闻，证明1、被告在销售现场、签约现场、投放报纸广告及对外进行政策宣传推广时，均已公示恒大集团无理由退房的具体内容和《无理由退款协议》，明确适用范围系“在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”或注明“无违约行为按揭手续完成后至交房前可享受”；2、原告未按约履行认购书约定义务，未签订《商品房买卖合同》，不能享受无理由退款。证据3、张君福、王亚男、钟小芳的《江西公司赣州恒大名都项目无理由退房审批表》，证明在原告认购房屋前，已有客户按照约定履行了签订《商品房买卖合同》、办妥银行按揭手续后按照无理由退房政策办理了退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告对原告提供的四组证据及原告对被告提供的证据1三性无异议，本院对上述证据的三性予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院对此认定如下：原告对被告提供的证据2真实性无异议，认为不代表原告全部知悉此内容以及无法证明被告以明示的方式将内容告知了原告，同时对证据3的关联性有异议，认为与本案无关。本院认为上述二组证据来源合法，内容真实，形成一个完整的证据链，足以证明被告以公示的方式在销售现场明确了无理由退房的具体内容和《无理由退款协议》，适用范围，原告未提交足以反驳的证据，故本院对上述二组证据的三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月23日原、被告双方签订一份《赣州市恒大名都楼宇认购书》，认购书约定：乙方（原告）自愿以下列条件向甲方（被告）认购赣州恒大名都一期X幢X单元XXXX号房。该商品房建筑面积105.67平方米，其中套内建筑面积82.96平方米。选豪华装修标准，获特价房优惠后，按建筑面积计算，单价8234.47元/㎡,按套内建筑面积计算，单价10488.62元/㎡，总金额为870136元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款；乙方选择按揭付款（商业贷款），须于2016年3月27日前支付首期房款160136元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款69万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，……逾期20天以上视为乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还；若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到赣州恒大名都销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还；乙方已阅读并理解、同意甲方在赣州恒大名都销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、……。遂诉至本院，要求处理。本院认为，原告吴泉乐与被告星宇公司签订的《赣州市恒大名都楼宇认购书》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照履行。虽然原告已按照合同的约定支付20000元购房定金，但其未按照合同约定的期限签订《商品房买卖合同》并支付房款，现原告以被告承诺无理由退房提起诉讼，要求解除合同，被告则提出原告无权要求解除认购书并返还定金的抗辩理由。关于认购书是否应解除，合同解除问题涉及解除权成就，从解除权成就的角度分析，当事人行使合同解除权，必须以法定或约定事由为依据。根据双方签订的《赣州市恒大名都楼宇认购书》约定“乙方（原告）需在2016年3月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，……逾期20天以上视为乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还”，该条款赋予被告有权解除合同。但原告以被告承诺无理由退房为由要求解除认购书，本院认为被告在销售现场等处对外进行宣传时，均已公示恒大集团无理由退房的具体内容和《无理由退款协议》，明确适用范围系“在客户已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房”或注明“无违约行为按揭手续完成后至交房前可享受”，但原告未按约履行认购书约定义务，未签订《商品房买卖合同》，故不能享受无理由退款的权利。综上所述，原告提出解除认购书既无事实依据，也无法律依据。基于原告明确提出无力购买该商品房，已构成违约，其要求解除合同的理由不成立，故无权要求返还20000元购房定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴泉乐的诉讼请求。案件受理费300元，由原告吴泉乐负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共五份，并按照规定预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  黄烈涛人民陪审员  张 霞二〇一六年八月十七日书 记 员  邹俊英