北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终8842号上诉人（原审被告）陈美玉，男，1986年6月19日出生。委托代理人白亚男（陈美玉之嫂），1988年12月13日出生。被上诉人（原审原告）耿会存，男，1968年9月13日出生。委托代理人张志清（耿会存之妻），1969年10月26日出生。委托代理人赵烁，北京市平谷区马昌营镇法律服务所法律工作者。上诉人陈美玉与被上诉人耿会存因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第8707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由法官陈锦新担任审判长，法官尚晓茜、付哲参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈美玉的委托代理人白亚男，被上诉人耿会存的委托代理人赵烁、张志清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耿会存在一审中起诉称：2015年11月22日，耿会存与陈美玉经中介介绍签订房屋买卖合同书，双方约定陈美玉将位于平谷区林荫家园×号房屋以170万元价格出售给耿会存。同时，双方约定该房屋产权清晰，无任何抵押，在耿会存给付完首付款当天，双方做授权公证,陈美玉授权给耿会存在2016年4月5日由耿会存自行办理过户手续。签订合同后，耿会存按约定于当日给付陈美玉5万元定金，并支付给中介公司1.5万元中介服务费。当耿会存要求看陈美玉的房产证时，陈美玉称有银行贷款，房产证在银行，得去银行取。后耿会存得知银行不会留房产证，便对陈美玉的诚信产生了怀疑。于是，耿会存再次找到陈美玉，要求看房产证。2015年11月29日，当耿会存看到房产证后，发现该房屋还存在个人抵押，故陈美玉及中介公司对耿会存存在欺骗行为。三方协商未果，故诉至法院要求陈美玉返还购房定金5万元；诉讼费由陈美玉负担。陈美玉在一审中答辩称：耿会存所述不属实，陈美玉不同意其诉讼请求。第一，耿会存称双方约定房屋产权清楚，无任何抵押不属实。2015年11月22日，三家中介、耿会存及其家属看房时，中介就已经告知耿会存房屋存在贷款。该房屋117平方米，还有20平方米的阁楼，豪华装修，出售价格仅为170万元，这个价格是相当便宜的，就是为了要求买方必须全款支付房款，以便偿还贷款。第二，耿会存看房当天要求看房产证时，陈美玉的哥哥就是实际房屋所有权人就告知耿会存房产证不在其手中，因为房屋有抵押，所以房产证在别人手中，现在拿房产证的人过不来。同时，陈美玉的哥哥还询问耿会存当天是否签订合同，耿会存同意签订合同后，双方才签订的合同。第三，耿会存称其于2015年11月29日才知道房屋抵押情况是不属实的。耿会存看房时，陈美玉哥哥夫妻二人及中介均告知耿会存房屋有抵押，且耿会存的家属还询问了好几次。房屋存在抵押，且抵押都是合法的，是可以解除的。耿会存看房时是四五个成年人，他们不可能在没问清楚相关情况时就签订合同。一审法院经审理查明：2015年11月22日，陈美玉（卖方、甲方）与耿会存耿会存（买方、乙方）签订《房屋买卖合同书》，甲方将位于平谷区林荫家园×号的房屋（建筑面积117平方米）以170万元的价格出售给乙方。合同第一条第四款约定，信息服务费1.5万元由乙方支付，在交付定金时需同时交纳。合同第二条约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付5万元作为购房定金。乙方于2015年12月22日前支付给甲方首付款125万元整，余款45万元整于2016年4月5日前付清，同时办理过户手续。合同第三条第三款约定，该房屋的权利被限制情况为B.该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为陈美玉，甲方应于2016年1月22日前办理并完成抵押注销手续。第五款约定，因该房屋存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议，处理程序给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。合同第四条第一款约定，甲方必须保证所出售的房屋产权清楚、没有产权纠纷、没有债务纠纷、没有恶性事件、没有欺诈行为等，如有上述一切事件均由甲方承担全部民事责任，乙方与信息部不承担任何责任。合同第五条约定，1、甲方保证将房屋出售给乙方，乙方保证按照合同约定付款，双方不可违约。如果甲方违约双倍赔偿乙方所交定金并返还乙方已付全部购房款，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给乙方。如果乙方违约，甲方应退还乙方所交全部购房款，但乙方交纳的定金不予退还，另追加房屋成交价的百分之十金额作为违约金赔偿给甲方。5、若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介信息服务费。甲乙双方自愿解除合同的，中介服务费不予退还，甲乙双方各自承担50%。一审另查，涉案房屋登记的所有权人系陈美玉，但实际所有权人系陈美玉之兄嫂陈美佳及白亚男。合同签订当日，耿会存之妻张志清向白亚男转账支付购房定金5万元，同时陈美玉、白亚男为耿会存出具收条。因涉案房屋的房产证在双方签订合同时并非由陈美玉保管，故耿会存未查看房产证。后，耿会存要求查看房产证，双方及房产证保管人协商于2015年11月29日查看房产证。耿会存称，其查看房产证后才发现涉案房屋除了存在银行贷款抵押外，还存在个人贷款抵押，便对陈美玉及中介的诚信产生怀疑，三方协商退款事宜未果后耿会存提起诉讼。陈美玉陈述，耿会存明确表示不购买涉案房屋后，其重新挂出销售信息，并且现在涉案已经出售并办理了过户手续。在一审庭审中，一审法院要求双方解释了对合同第三条第三款B项的协商过程。耿会存陈述，双方签订合同时，中介及陈美玉解释涉案房屋真正的所有权人系陈美玉之兄嫂，该条的内容与耿会存无关，是陈美玉与其兄嫂之间的事情，并且从法律上讲登记所有权人是不能做抵押权人的；双方协商的是1月22日前双方到公证处办理授权委托，以便耿会存自行就可以办理房屋过户手续，当时因为不懂法律，所以不知道合同内容的具体意思。陈美玉陈述，陈美玉也不懂，但看房和签订合同时都明确了房屋存在抵押；陈美玉也不懂“抵押权人”是什么意思，还以为是有权利抵押的人，双方协商后就填写了“陈美玉”；耿会存陈述1月22日去办理授权公证不属实也不符合常理，因为那时其还欠付陈美玉40万元，房款还没付清，陈美玉不可能就同意耿会存进行过户。当时协商的就是1月22日前办理注销抵押登记手续。另，耿会存到中介机构协商退款事宜中，双方产生纠纷，派出所出警。中介机构在派出所出警中陈述，涉案房屋存在银行和个人贷款抵押，已经告知买方涉案房屋存在抵押，银行有贷款。陈美玉陈述，其与个人之间的贷款也是正当合法的，并非非法高息贷款，且其在耿会存看房和签订合同时明确告知耿会存涉案房屋存在贷款抵押，需要用耿会存交纳的首付款解除抵押。一审法院判决认定：本案中双方争议的焦点问题系双方在合同未继续履行中的过错行为问题，其中主要是签订合同前陈美玉及中介人员是否明确告知耿会存涉案房屋权属受限情况。根据已查明事实，该院可以明确陈美玉及中介人员已告知耿会存涉案房屋因贷款已经设定抵押，但未明确告知耿会存抵押的具体情况，且耿会存对抵押权人并不知情。同时，在房屋买卖过程中，基于诚实信用的要求，卖方负有出示房产证的义务，买方亦享有查看房产证的权利。本案中，陈美玉未主动向耿会存出示房产证，系导致耿会存未能全面掌握房屋情况，进而导致合同未能继续履行的主要原因，而耿会存在签订合同前未尽到谨慎注意义务，其对合同未能继续履行亦负有一定责任。在诉讼前，耿会存已向陈美玉表示不再购买涉案房屋，陈美玉亦已重新出售涉案房屋，故双方的合同关系已经解除，该院根据陈美玉双方在合同解除中的过错情况酌情确定陈美玉应向耿会存返还的定金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：陈美玉于判决生效后十日内向耿会存返还购房定金四万元。陈美玉不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由如下：陈美玉已经告知耿会存涉案房屋上设立了抵押，虽未明确告知抵押的具体情况，但耿会存对涉案房屋上设有抵押的情况是知晓的，并在知晓的前提下签订了《房屋买卖合同书》，因此对抵押的具体内容是否了解，并不影响耿会存订立合同的意愿，陈美玉不存在欺诈行为。耿会存要求看房产证时陈美玉已经明确告知房屋设有抵押，房产证在抵押权人手里，后双方协商与2011年11月29日看房产证，因此未及时查看房产证是客观原因所致，因此未出示房产证不构成陈美玉的违约责任。根据有关法律规定，耿会存无权要求返还定金。故上诉请求撤销北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第8707号民事判决，改判驳回耿会存的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由耿会存负担。耿会存服从一审法院判决，其针对陈美玉的上诉理由答辩称：陈美玉隐瞒个人抵押的事实，造成耿会存无法继续履行《房屋买卖合同书》。陈美玉向耿会存隐瞒了房屋存在除银行外抵押的事实，如知悉该抵押情况，耿会存即不会购买涉案房屋。请求二审法院维持一审判决。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审过程中，就陈美玉所称存有银行贷款抵押外的其他贷款一事向耿会存告知的具体事项问题，陈美玉称该抵押的抵押权人为平谷区一抵押公司，并称曾告知耿会存该抵押走的是正当手续，让耿会存放心购买。但对具体告知内容，未能提供书面证据。同时，对陈美玉所称耿会存知悉该抵押事实的依据，陈美玉认为是《房屋买卖合同书》第三条第三项之规定。二审过程中，双方对《房屋买卖合同书》的解除均予认可。另，就一审中查明的涉案房屋的所有权人系陈美玉之兄嫂陈美佳及白亚男一节，该内容系依据当事人在一审过程中作出的陈述，陈美玉本人未到庭。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋买卖合同书、收条、转账凭条、派出所执法视频等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于除银行贷款外抵押事项的告知问题，现耿会存表示不知悉银行外存在抵押之情形且该情形已影响其购房意愿，根据已查明事实，陈美玉曾告知耿会存涉案房屋存在抵押，但现有证据未显示陈美玉已明确告知耿会存抵押的具体情况，且耿会存对具体抵押权人的情况亦不知情，故陈美玉上诉提出耿会存对涉案房屋上设有银行贷款外的抵押情知晓且对抵押的具体内容是否了解并不影响耿会存订立合同意愿的意见，缺乏事实与法律依据。关于房屋所有权证的查看及出示问题，在房屋买卖过程中，基于诚信，卖方负有出示房产证的义务；买方享有查看房产证权利的同时，亦应了解房屋权属证书中相关权利记载。在本案中，陈美玉未主动向耿会存出示房产证，系导致耿会存未能全面掌握房屋情况，进而导致合同未能继续履行的主要原因，而耿会存在签订合同前未尽到谨慎注意义务，其对合同未能继续履行亦负有一定责任。一审法院根据双方履约及本案具体情况，对陈美玉向耿会存返还定金数额作出的酌定处理，并无不当，本院予以确认。综上，陈美玉的上诉理由及请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，由耿会存负担210元（已交纳），由陈美玉负担840元（于本判决生效之日起十日内交至一审法院）。二审案件受理费800元，由陈美玉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈锦新审 判 员  尚晓茜代理审判员  付 哲二〇一六年八月十七日书 记 员  常 欣书 记 员  苏 娜