海南省文昌市人民法院   民事判决书   (2016)琼9005民初1193号   原告吴筱，女，1971年10月28日出生，汉族，江西省抚州市黎川县人,现住该县。身份证号:XXX。   委托代理人周文洪,男，1972年4月22日出生，汉族，江西省抚州市黎川县人,现住该县。身份证号:XXX。   被告海南宝名置业有限公司。住所地:海南省文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸一号楼。   法定代表人吴冠昌，该公司董事长。   委托代理人张天翔，海南昌宇律师事务所律师。   原告吴筱与被告海南宝名置业有限公司（以下简称海南宝名公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴筱的委托代理人周文洪、被告宝名公司的委托代理人张天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吴筱诉称，2012年7月17日，原告与被告签订购房合同，后由于被告迟延交房，根据购房合同约定，原告于2014年7月8日与被告签订退房协议，协议签订至今，被告一直以各种理由拒绝支付退房款。期间原告多次电话催款但都索要未果，并于2015年6月间亲赴被告公司协商解决，但都未能与被告达成一致意见。根据原告与被告签订的退房协议，被告须退还原告748889元，违约金按每天千分之一计算，即2014年8月11日至2016年6月30日，共计689天，为515986元（689天×748889元×0.1%=515986元）。为此,原告请求法院：1、依法判决解除双方于2012年7月17日签订的《文昌市商品房买卖合同》；2、依法确认原告和被告于2014年7月8日签订的《协议书》为有效合同；3、依法判令被告履行《协议书》，支付退房款748889元及违约金515986元，合计1264875元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。   被告海南宝名公司辩称,1、同意解除双方于2012年7月17日签订的《文昌市商品房买卖合同》。2、同意履行双方签订的《协议书》。原、被告于2014年7月8日签订的《协议书》约定逾期退款利息为每日千分之一，被告认为逾期退款利息过高，请求法院降低标准。3、原告主张计算逾期退款利息从2014年8月11日起计算，被告认为该起算时间有误，应当按照双方在2014年7月8日签订的协议书约定的第六期退款时间（2014年12月31日）再加上10天的不计息期限，即为2015年1月11日开始计算逾期退款利息。   经审理查明,2012年7月17日，原告吴筱向被告海南宝名公司购买海南宝名公司开发的位于文昌市清澜开发区高隆湾白金海岸二期2幢8层802号房，双方签订了《文昌市商品房买卖合同》。该合同主要约定：合同约定建筑面积56.1平方米，其中套内建筑面积46.28平方米,按建筑面积计价，每平方米11586.45元，总金额650000元;首期房款2012年7月9日付50000元,末期房款2012年7月17日付600000元；出卖人应当在2013年9月30日前将商品房交付买受人；如出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。合同还就其他事项进行了约定。   2012年7月9日，原告向被告支付购房款50000元；2012年7月17日，原告向被告支付购房款600000元、支付被告代政府相关部门收取的契税款19500元。   因被告未按照合同约定的时间交付房屋，原告要求退房。2014年7月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，协议的主要内容为：“吴筱购买白金海岸二期测绘房号2号楼802房，合同面积56.10㎡，合同单价11586.45元，合同总价650000元，实收房款650000元整，公司已收契税19500元，合计公司收款总金额为669500元；因我公司未能按时交房，现客户提出退房，我公司将按同期银行贷款利率6%给予利息，迟延交房利息为650000（总房款）*6%/365天*743天（从2012年7月18日至2014年7月31日）=79389元，合计需退款748889元，经双方协商同意按以下比例分六个月支付：1、2014年7月31日之前，退款150000元；2、2014年8月31日之前，退款119778元；3、2014年9月30日之前，退款119778元；4、2014年10月31日之前，退款119778元；5、2014年11月30日之前，退款119778元；6、2014年12月31日之前，退款119777元；备注：1、甲方在退最后一笔款前，乙方将发票及合同退回给甲方；2、乙方要在甲方退完总房款以及利息之日起15天之内协助甲方办理撤销备案手续和在约定期限内将合同及发票退回公司，若乙方未能及时配合甲方将按银行同期贷款利率双倍计息，计息金额为总房款；3、若甲方逾期退款利息按每天千分之一计息（逾期10天以内不计息）；4、该复印件与原件同样具有法律效力。”因被告未按照协议约定的时间向原告退款，双方产生争议，现原告以上述诉状陈述之理由向本院提起诉讼，请求本院支持其诉讼请求。   上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提供的以下证据予以证明：1、身份证复印件；2、《文昌市商品房买卖合同》；3、《协议书》；4、购房发票复印件、收款收据。   以上证据经当庭举证、质证，真实、合法、与本案有关联，可以作为认定本案上述事实的有效证据。对被告提供的证据（2016）琼9005民初字230号民事判决书和（2016）琼96民终1055号民事判决书，因与本案不具有关联性，不予采纳。   本院认为，原、被告均同意解除双方在2012年7月17日签订的《文昌市商品房买卖合同》，本院予以照准。双方于2014年7月8日签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认为有效合同。根据该协议，原、被告之间形成新的合同之债，并非民间借贷的法律关系，原告主张被告履行协议支付退房款748889元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，协议中关于逾期退款利息按每天千分之一计息的约定，原告据此约定主张违约金515986元，违约金过分高于造成的损失，本院依法应当予以减少。本案中，原告对其损失未提供证据，其损失即为银行利息的损失，酌情按照中国人民银行同期贷款利率6%为准上浮30%计算。原告主张逾期时间自2014年8月11日起计算，没有事实根据和法律依据，因该笔债权债务具有整体性，逾期时间应自最后一笔付款期限届满后计算，即自2015年1月1日起计算至原告主张的2016年6月30日止，为1.5年。被告应当支付的违约金为748889元×6%×（1+30%）×1.5年=87620元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告吴筱与被告海南宝名置业有限公司于2012年7月17日签订的《文昌市商品房买卖合同》；   二、确认原告吴筱与被告海南宝名置业有限公司于2014年7月8日签订的《协议书》为有效合同；   三、被告海南宝名置业有限公司向原告吴筱返还购房款及支付利息、逾期退款的违约金，合计836509元（748889元+87620元=836509元）；   四、驳回原告吴筱的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16183.87元，由原告吴筱负担4018.78元、被告海南宝名置业有限公司负担12165.09元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 于景艳   人民陪审员 唐建峰   人民陪审员 符史科      二〇一六年八月二十六日   书记员 吴 媚   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。