辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0105民初4047号原告:沈阳市皇姑区国有资产经营公司。法定代表人:陈作秋。委托代理人:施红。委托代理人:郝明浩。被告:沈阳鑫联发商贸有限责任公司。(未到庭)法定代表人韩魏东。原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司诉被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司（简称鑫联发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月26日受理后，依法由审判员叶芃独任审理此案,于2016年8月15日公开开庭进行了审理。原告国资公司委托代理人施红到庭参加诉讼。被告鑫联发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市皇姑区宁山东路新新小区商业网点（建筑面积为126平方米）出租给被告，租期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收取，每季度租金为775元。现双方租赁合同已到期，被告仍继续使用该网点，并拖欠租金2712元，拒不腾房，故原告诉请解除合同，被告向原告支付租金2712元，腾退房屋，自解除合同之日起至实际腾房之日止按30元/平方米/月向原告支付房屋占用费用。被告鑫联发公司未到庭,但提交书面答辩状,认为原告主体不适格;解除合同不成立，合同已经到期不存在解除合同。被告不同意腾退房屋，租赁合同是依据改制文件签订基于历史原因形成的租赁关系，并非普通租赁合同关系；答辩人无经营场所无法腾房答辩人不同意原告擅自提高租金；本案不属于法院受案范围。经审理查明，被告原系皇姑区服务公司下属企业。位于沈阳市皇姑区宁山东路新新小区商业网点房屋（建筑面积126平方米），在转制之前一直由被告承租使用。1998年6月,沈阳市皇姑区服务公司理发联店由集体企业改制为股份合作制企业，改制过程中对于皇姑区服务公司理发联店、宁山路理发店、怒江街理发店、向阳理发店作为企业资产进行了评估出售,但未涉及诉争网点房。但被告承认该房屋企业改制前即占有使用。企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。在1990年9月沈阳市铁路局新北客站将上述网点产权移交给沈阳市皇姑区商业网点规划建设办公室。2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》合同约定，租期为一年即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金775元，一次性上缴给原告。到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。被告已交纳了2013年12月31日前租金。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而被告仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，原告于“辽沈晚报”发布公告一份，通知被告解除双方之间的租赁合同。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区宁山东路属本地区二级路段，其他用房每月每平方米租金指导价为30元。上述事实，有双方当事人陈述、沈皇编发[2013]13号文件、沈皇编发[2013]20号文件、情况说明、商业网点产权移交书、房屋租赁合同、资产评估报告、公告、沈价发[2013]70号文件、收款收据等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点：1、原告主体是否适格的问题；2本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题及是否属于民事案件受理范围的问题；3、合同是否应予解除的问题。1、关于主体是否适格的问题。根据沈皇编发（2013）13号文件及皇姑区金融国资办公室出具情况说明，足以证明原告诉讼是经产权人沈阳市皇姑区金融国资经营办公室授权后，作为本案原告代产权人行使物上请求权，故原告属适格主体。2、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋及是否属于民事案件受理范围的问题。首先，直管产权是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据被告改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对被告企业出售的资产评估报告也能证明涉诉房屋并非属于企业自有或房产局直管，诉争房在转制时并未列入转制资产范围之列。其次，对被告主张本案系属政府主管部门在对企业国有资产进行政策性调整、转化过程中发生的纠纷，应依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》不予受理的请求是否应予支持问题。该规定是指，政府部门作为主体，对企业的国有资产为标的物，对其进行依照行政权力，进行产权调整及转化的，导致产权人发生变化的，因具有行政因素，法院不得干涉的规定。而本案所涉所房产并未发生上述变化行为，故属于人民法院民事受案范围。3、关于合同是否应予解除的问题。对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。被告虽主张双方不是普通的租赁关系，是基于改制前提下形成的附条件租赁关系，应依据政策继续维持租赁关系，且租金标准仍按改制前执行。但评估报告载明企业出售的资产中既未包含涉诉房产，该房产亦不属于直管公房，故被告主张双方系附条件的租赁关系无事实法律依据依据。现涉诉房产沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，原告依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时被告并未下落不明，故原告采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2016年5月26日原告提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2016年5月26日解除。关于给付租金及占用费问题。庭审中原、被告双方均承认租金已交纳至2013年12月31日前，故租金应自2014年1月1日起至2016年5月26日止，共计511天，为4357.19元。自2016年5月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按宁山东路二级地段）、其他房屋租金指导价，每月每平方米30元标准给付占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳鑫联发商贸有限责任公司间的房屋租赁合同关系于2016年5月26日解除；二、被告沈阳鑫联发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金4357.19元；三、被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米30元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2016年5月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区宁山东路新新小区（建筑面积126平方米）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1737元由被告沈阳市皇姑区鑫联发商贸有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  叶芃二〇一六年八月二十七日书记员  王阳