江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2318号上诉人（原审原告）：江苏太平洋电子商城有限公司，住所地南京市玄武区珠江路655号。法定代表人：张赫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建华，男，1963年7月7日生，汉族。委托诉讼代理人：王小国，江苏苏延律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏钟山典当有限责任公司，住所地南京市秦淮区朝天宫西街98号一层。法定代表人：张兆杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其松，国浩律师（南京）事务所律师。原审被告：南京崇安科技实业有限公司，住所地南京市玄武区花园路8号4号楼2层。法定代表人：杨小翔。上诉人江苏太平洋电子商城有限公司（以下简称太平洋电子公司）因与被上诉人江苏钟山典当有限责任公司（以下简称钟山典当公司）、原审被告南京崇安科技事业有限公司（以下简称崇安科技公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人太平洋电子公司的委托诉讼代理人王建华、王小国，被上诉人钟山典当公司的委托诉讼代理人刘其松到庭参加诉讼。原审被告崇安科技公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。太平洋电子公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持太平洋电子公司的一审诉讼请求；二、钟山典当公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、《补充协议》是原《租房协议》的重要组成部分，不是两个租赁合同关系。2000年4月15日，太平洋电子公司与崇安科技公司签订《租房协议》；2008年12月20日，双方又签订了《补充协议》，约定将租期延长至2020年4月15日，作为崇安科技公司对太平洋电子公司的装修、设备余值的补偿。二、太平洋电子公司作为承租人，对涉案房屋享有优先购买权，如果太平洋电子公司成功购买涉案房屋，则无需搬迁。现在搬迁将给太平洋电子公司造成巨大损失。钟山典当公司辩称，2000年4月15日，崇安科技公司将涉案房屋出租给太平洋电子公司，租赁期限到2010年4月15日届满，钟山典当公司认可2010年4月15日前的租赁关系不受抵押权的影响。钟山典当公司2008年12月16日对涉案房屋设立抵押，太平洋电子公司和崇安科技公司2008年12月20日签订《补充协议》，将租赁期限延长至2020年4月15日，2010年4月16日至2020年4月15日的租赁关系在钟山典当公司设立抵押权时尚未设立，故该期间的租赁关系不能对抗设立的抵押权。现钟山典当公司根据生效裁判文书申请执行，要求太平洋电子公司迁出涉案房屋符合法律规定，请求本院依法驳回太平洋电子公司的上诉请求。崇安科技公司二审未到庭亦未作答辩。太平洋电子公司向一审法院起诉请求：停止对南京市珠江路655号四楼房屋（即涉案房屋）采取强制清空的执行措施，并确认太平洋电子公司自2000年4月15日起对涉案房屋享有租赁权。一审法院认定事实：南京市玄武区珠江路655号房屋系崇安科技公司所有。2000年4月，太平洋电子公司（乙方）与崇安科技公司（甲方）签订《租房协议》，约定甲方将自己所属的南京市玄武区珠江路655号综合楼的全部房产出租给乙方经营使用（房屋为毛坯房）；租期以大楼竣工后交付的时间为准，租期十年，至2010年4月15日；租期的前五年每年租金160万元，租期的后五年递增5%，每年租金168万元；甲方同意乙方在不破坏大楼主体结构的情况下可以对大楼改造；房屋出租到期后，乙方保留对此房屋的优先承租权，如种种原因，甲、乙双方不能续约，乙方在大楼的投资中包括装修、设备（空调、电梯等）的余值由甲方补偿给乙方，甲方以延期租赁不收房租，或支付现金补偿乙方，直到双方认可补清为止；大楼中的内部装修、外墙、电梯、空调均由乙方投资；合同期满后，甲方的房屋继续出租，乙方享有优先权等等。2007年6月，钟山典当公司与崇安科技公司签订房地产典当借款合同，崇安科技公司将其所有的南京市玄武区珠江路655号房屋抵押给钟山典当公司，典当借款480万元。2007年7月3日，上述房屋办理了抵押登记手续。2008年11月，经崇安科技公司申请，崇安科技公司与钟山典当公司重新签订新的房地产典当借款合同，2008年12月16日，上述房屋重新办理了抵押登记手续。2008年12月20日，太平洋电子公司（乙方）与崇安科技公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方一致同意将南京市玄武区珠江路655号综合楼四楼806平方米办公用房的租赁期限延长至2020年4月15日，以作为甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯等）余值的补偿，2020年4月15日租赁合同到期后，甲方对乙方在大楼投资的装修、设备（空调、电梯等）余值不再进行任何补偿；本补充协议是原《租房协议》的重要组成部分，对双方均有法律效力，本补充协议与原《租房协议》约定不一致的地方，以本补充协议的约定为准，本补充协议没有约定的内容仍按照原《租房协议》的约定履行等等。2009年7月22日，由于崇安科技公司未再办理续当手续并拖欠借款、综合费及违约金，钟山典当公司将崇安科技公司等诉至一审法院，一审法院于2010年1月15日作出（2009）鼓民二初字第1133号民事判决，判决崇安科技公司于判决生效之日起十日内一次性偿还钟山典当公司借款本金480万元，并支付综合费用、违约金（综合费用自2008年12月1日起至实际还款之日止，按每月2.1%的标准计算；违约金自2008年12月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准支付）；如崇安科技公司未履行上述债务，钟山典当公司有权对崇安科技公司所有的南京市珠江路655号的自有房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿等。上述判决宣判后，崇安科技公司对判决不服提起上诉，本院于2010年6月12日作出（2010）宁商终字第715号民事判决，驳回崇安科技公司上诉，维持原判。由于崇安科技公司未按判决规定期限履行给付义务，钟山典当公司向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2015年3月13日作出（2012）鼓执字第745号公告，责令崇安科技公司及房屋内其他人员于2015年3月20日前迁出涉案房屋，并将室内个人物品全部清空。太平洋电子公司不服，向一审法院提起执行异议。一审法院于2015年6月23日作出（2015）鼓执异字第35号执行裁定，认为太平洋电子公司与崇安科技公司签订的《补充协议》，变更了《租房协议》的主要合同条款，并就2010年4月15日至2020年4月15日的房租支付作出了约定，该《补充协议》应视为一份新的租赁协议。钟山典当公司享有的抵押权设立时间为2008年12月16日，早于太平洋电子公司租赁权设立的2008年12月20日，故异议人的异议请求不能成立，驳回太平洋电子公司的异议请求。一审法院（2009）鼓民二初字第1133号民事判决确定崇安科技公司给付钟山典当公司的款项截至2015年10月31日的数额约为1816万元。执行中，经一审法院委托，江苏苏地行土地房产评估有限公司对南京市玄武区珠江路655号办公房地产（建筑面积805.97平方米及相应分摊的土地面积191.4平方米）进行了估价，确定上述房屋及土地在2014年10月27日的估价为911.15万元，该价格为完整权利状态下市场价值，未考虑房地产所设立的司法冻结、抵押、租赁等他项权利对估价对象的影响。由于太平洋电子公司对一审法院出具的（2015）鼓执异字第35号执行裁定不服，故提起本次诉讼，要求判如所请。一审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，钟山典当公司2008年12月16日对涉案房屋设立抵押时，涉案房屋已出租给太平洋电子公司，租赁期限至2010年4月15日，故太平洋电子公司与崇安科技公司的租赁关系在2010年4月15日前不受钟山典当公司抵押权的影响。后太平洋电子公司与崇安科技公司签订《补充协议》，将租赁期限延长至2020年4月15日，由于2010年4月16日至2020年4月15日期间的租赁关系在钟山典当公司抵押权设立时尚未设立，故该期间的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。现由于崇安科技公司未按判决履行义务，钟山典当公司请求太平洋电子公司等清空并迁出涉案房屋，实现抵押权，符合法律规定，一审法院作出的要求太平洋电子公司清空并迁出涉案房屋的公告，并无不妥。综上，太平洋电子公司要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回太平洋电子公司的诉讼请求。一审案件受理费22800元，公告费750元，合计23550元，由太平洋电子公司负担。太平洋电子公司与钟山典当公司对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，经法庭询问，太平洋电子公司陈述，太平洋电子公司于2000年对房屋进行装修，当时花费了多少钱不清楚，但2008年装修的残值应为200万元，这是太平洋电子公司与崇安科技公司的法定代表人约定的。涉案房屋目前市场租金约为20万元一年，太平洋电子公司自2010年4月15日之后未再支付租金。2010年4月15日之后太平洋电子公司未使用南京市玄武区珠江路655号1至3楼，涉案房屋目前拍卖过一次，太平洋电子公司未参与竞拍。以上事实，有本院谈话笔录在案为凭。本院认为，崇安科技公司因典当借款，将南京市玄武区珠江路655号房屋抵押给钟山典当公司，并于2007年7月3日办理抵押登记手续，后又于2008年12月16日重新办理了抵押登记手续。一审法院以崇安科技公司与太平洋电子公司的《补充协议》系在上述抵押权设立之后的2008年12月20日签订，不能对抗已登记的抵押权而驳回太平洋电子公司要求停止对涉案房屋采取强制清空执行措施的诉讼请求，并无不当。太平洋电子公司上诉称，《补充协议》是《租房协议》的重要组成部分，并非两个租赁合同关系。对此，本院认为，根据《租房协议》，太平洋电子公司承租的是南京市玄武区珠江路655号综合楼的全部房产，租期至2010年4月15日止，前五年租金为160万元每年，后五年租金168万元每年。租期届满前一年多，双方又签订《补充协议》，约定太平洋电子公司承租南京市玄武区珠江路655号综合楼四楼（即涉案房屋）至2020年4月15日，租金以太平洋电子公司在大楼投资的装修、设备余值冲抵。但太平洋公司在本案中陈述其不清楚装修花费了多少钱，却称2008年时装修残值为200万元，可见，太平洋公司并无证据证明其主张的装修残值数额，即便按2008年12月装修残值为200万元来计算，冲抵位于珠江，面积达806平方米的涉案房屋的十年租金亦明显不合理。太平洋电子公司的一审诉讼请求并不能藉由《补充协议》是《租房协议》重要组成部分的上诉理由而成立。综上，太平洋电子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，公告费600元，由上诉人江苏太平洋商城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年八月二十六日书 记 员  朱亚芳