江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终字第2647号上诉人（原审被告）王汝法，男，1946年8月9日生，汉族，农民，户籍地江苏省丰县，现住江苏省张家港市。委托代理人胡苏，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）李浩，男，1978年7月12日生，汉族，个体工商户，住丰县。委托代理人李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丰县宋楼供销合作社，住所地丰县宋楼镇宋楼街。法定代表人范屹（曾用名范义），该合作社主任。委托代理人李辉，江苏汉地律师事务所律师。上诉人王汝法、李浩因与被上诉人丰县宋楼供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服丰县人民法院（2015）丰宋民初字第0399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1993年6月25日，经丰县宋楼供销合作社申请，丰县人民政府向丰县宋楼供销合作社颁发了国有土地使用证，该地块位于丰县宋楼镇宋楼街丰黄公路西，面积为11554平方米，用途为经营，使用期限长期。1994年6月16日，丰县宋楼供销合作社经申请，取得了在其单位所在地的二层砖混营业用房的建设工程施工许可，后进行了实际建设，房屋于1995年建成。1995年5月1日，丰县宋楼供销合作社与王汝法签订了房屋租赁合同，将丰县宋楼供销合作社位于丰县间（底上两间）的房屋租赁给被告王汝法使用，使用期限为20年，从1995年5月1日至2015年5月1日，王汝法向丰县宋楼供销合作社一次性交纳房屋使用费20000元。王汝法按照约定将20000元交付丰县宋楼供销合作社，并开始使用上述房屋。2005年12月18日，王汝法及妻子马秀琼与李浩签订了售房合同书一份，具体内容为：“售房合同书，甲方：王汝法、马秀群（琼），乙方：李浩。今有王汝法、马秀群（琼）（甲方）门面房壹间楼上楼下前后（南近靠李文学、北近靠李保民）出售于李浩（乙方）伍万元正，款已付清，从2005年12月18号开始执行有效。2005年12月18号，甲方：王汝法、甲方马秀琼，乙方：李浩。”李浩将现金50000元交予王汝法，便从2005年12月18日开始使用涉案房屋至今。另查明：除了与王汝法签订房屋使用合同并将涉案房屋交给王汝法使用外，丰县宋楼供销合作社（作为甲方）于1995年5月1日还与张景环、蒋晓峰（又名蒋晓锋）、鹿庆先、王汝岭（又名王汝皊）等人（作为乙方）签订了房屋使用合同书，均约定乙方使用甲方房屋，使用期20年，自1995年5月1日至2015年5月1日，乙方按照每间（包括底上各一间）20000元的标准一次性向甲方交纳房屋使用费。2015年5月1日，双方约定的使用期限届满，丰县宋楼供销合作社作为出租方与作为承租方的蒋晓峰（又名蒋晓锋）等人重新签订租赁协议，约定租赁期限自2015年5月1日至2016年12月31日，租期为二十个月，租金每间房屋（包括楼上楼下各一间）每年8000元。还查明：2015年4月份，丰县宋楼供销合作社向王汝法邮寄送达了相关材料，就是否续租房屋等事宜向王汝法进行催告，王汝法未予理睬。2015年6月12日，丰县宋楼供销合作社向王汝法邮寄送达解除合同通知书，告知王汝法双方签订的房屋使用合同已经于2015年5月1日到期，要求王汝法于2015年6月30日前将房内物品自行搬出，将租用的房屋交还丰县宋楼供销合作社，未果。后，丰县宋楼供销合作社得知涉案房屋为李浩实际占有并使用。原审法院认为，第一、对于原告要求解除与两被告的房屋租赁合同并由两被告返还租赁的房屋能否支持的问题。法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法订立的租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人和出租人如果未履行以上约定和法定义务，应当承担与之相应的责任。本案中，原告与被告王汝法于1995年5月1日订立的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告王汝法于2005年12月18日与被告李浩签订“售房合同书”，在李浩向王汝法支付50000元后，王汝法将租赁的原告房屋交予被告李浩，并由李浩实际使用该房屋至今。因涉案房屋为原告合法建设并属原告所有，王汝法对于房屋系从原告处租赁亦不持异议，故，王汝法与李浩签订的“售房合同书”不具有法律效力，涉案房屋仍属于原告所有。因2005年12月18日被告李浩实际开始使用房屋时，尚处于原告与被告王汝法约定的房屋租赁期限内，自2005年12月18日开始，应当认定王汝法便脱离了房屋租赁合同关系，原告与被告李浩之间的房屋租赁合同关系自此形成。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告与被告李浩之间对租赁期限没有约定，应视为不定期租赁，根据以上规定，原告请求解除与被告李浩之间的房屋租赁合同并由李浩向原告返还租赁的房屋，具有事实及法律依据，法院予以支持。对于被告李浩涉案房屋系从王汝法处合法购买、不应当向原告返还的辩解，法院不予采纳。因被告王汝法已经不再是承租方，对于原告要求解除与王汝法之间的租赁合同并返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。第二、对于原告要求两被告按照每年8000元的标准支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日的租金能否支持的问题。首先，根据以上论述，被告王汝法已经不再是承租方，对于原告要求王汝法支付租金的诉讼请求，法院不予支持。其次，被告李浩自2005年12月18日开始便于原告产生了房屋租赁合同关系，原告要求被告李浩从2015年5月1日起支付租赁房屋期间的租金直至实际返还房屋之日，具有事实及法律依据，法院予以支持。再次，原告在2015年5月1日与蒋晓锋、李保民、李超连等人签订的房屋租赁协议，约定房屋租金为每间（包括楼上楼下各一间）每年8000元，考虑结合市场行情等因素，该价格合情合理。上述租赁协议中的房屋与本案中被告李浩租用的房屋处于同一地段，且户型、使用性质等均相同。故，原告要求被告李浩按照每间每年8000元的标准支付租金，于法并无不妥，法院予以支持。被告王汝法经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应依法缺席判决。遂判决：一、解除原告丰县宋楼供销合作社与被告李浩之间的租赁合同，由被告李浩于本判决生效后二十日内将租赁的位于丰县间（包括楼上楼下各一间）的房屋返还给原告；二、被告李浩于本判决生效后二十日内支付给原告丰县宋楼供销合作社涉案房屋租金（以每年8000元为标准，从2015年5月1日起计算至实际返还房屋之日）；三、驳回原告丰县宋楼供销合作社的其他诉讼请求。上诉人王汝法不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定王汝法与被上诉人就涉案房屋存在租赁关系无事实根据，请求二审予以纠正。上诉人李浩不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定王汝法与被上诉人就涉案房屋存在租赁关系无事实根据，请求二审予以纠正。被上诉人丰县宋楼供销合作社答辩称：上诉人王汝法在一审过程中明确承认涉案房屋系租赁关系租期为20年，原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。本案二审期间的争议焦点是：王汝法与被上诉人丰县宋楼供销合作社就涉案房屋是否存在租赁关系。本院二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，在2015年8月20日的庭审过程中，上诉人王汝法就涉案房屋明确承认系其向被上诉人丰县宋楼供销合作社缴纳2万元并签订了20年的租赁合同，故原审判决认定涉案房屋王汝法与被上诉人之间存在租赁关系事实清楚。二上诉人以涉案房屋王汝法与被上诉人之间不存在租赁关系的上诉理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王汝法、李浩各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一六年八月九日书 记 员  宗 正