上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第3726号原告(反诉被告)：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海谷科餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：顾大为，总经理。委托诉讼代理人：周怡，员工。委托诉讼代理人：陈文高，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海通安房地产开发有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海谷科餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员倪强独任审判。被告上海谷科餐饮有限公司于2016年2月26日提出反诉申请，本院受理后，与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告上海通安房地产开发有限公司的诉讼代理人钟景勇，被告上海谷科餐饮有限公司的法定代表人顾大为及诉讼代理人周怡、陈文高到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2014年8月1日签署之《上海市房屋租赁合同》于2015年10月8日解除；2.判令原告有权不予返还被告已付的租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)484,242元；3.判令被告向原告支付拖欠2014年12月16日至2015年10月8日租金1,332,897.10元；4.判令被告向原告支付2014年11月1日至2015年10月8日拖欠物业管理费211,201.29元；5.判令被告向原告支付拖欠2015年5月1日至2015年10月8日水电费19,290.94元；6.判令被告按照欠付金额每日千分之一的标准向原告支付上述欠付租金、物业管理费和水电费的滞纳金101,033.32元(租金及物业管理费滞纳金从2015年8月26日起计算，暂计算至2015年10月31日，水电费滞纳金从2015年10月1日起计算，暂计算至2015年10月31日，实际均要求计算至判决生效之日为止)；7.判令被告向原告支付免租期租金253,260元；8.判令被告向原告支付违约金484,242元；9.判令被告按照每月双倍租金即294,298元的标准向原告支付延期返还场地使用费，自2015年10月11日起计算至被告按照合同约定搬离之日为止。诉讼过程中，原告变更第4项诉讼请求物业管理费的起算时间为2014年12月1日，变更第6项诉讼请求为：判令被告按照欠付金额每日千分之一的标准向原告支付上述欠付租金、物业管理费和水电费的滞纳金，均从最后一期2015年10月1日起计算至判决生效之日为止；变更第9项诉讼请求的截止日期为2016年2月24日；并撤回了第5项诉讼请求。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市愚园路XXX号XXX-XXX单元房屋(以下简称系争房屋)，租期三年；第一年基本租金每月128,389元，第二年基本租金每月135,521元；每月提成租金为当月营业额之15%，每月按照提成租金和基本租金之间较高者缴纳租金；物业管理费每月18,760元；被告在合同签署之前已经至系争房屋现场视察过，对合同约定之房屋及现有装修及设施状况充分了解并表示满意，并同意以附件五作为原则上的交付条件，附件五所列之外的任何内容，不作为房屋交付条件；租金和物业管理费均为先付后用，被告应于每月25日之前缴付下月租金及物业管理费，首期的租金和物业管理费在交付日之前支付；若被告拖欠任何应付之款项连续超过14天或者累计超过60天，或如果被告未经原告许可连续停业超过2天以及累计停业超过7天的，原告均有权单方面解除租赁合同，收回房屋，没收被告之租赁保证金，并按照合同约定追究被告全部违约责任。但被告在履行合同过程中，一直存在明显的欠款行为，经原告多次催告始终不予整改，且于2015年9月28日起擅自停业。原告催告无果后按约于2015年10月8日发函通知被告解除了双方的合同。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，被告因原告对商场商户入驻情况的虚假宣传与之签订了租赁合同，投入1,235,598元进行装修。装修过程中，原告要求被告后退2.5米，致使被告实际承租面积比合同约定面积减少25平方米。在消防验收等手续未完成情况下，原告强令被告开业，被告2014年12月8日开始营业后，被相关行政部门责令停业整顿。营业期间，被告发现系争房屋无暖风接入，时值寒冬，导致被告方餐饮业无法正常经营。因上述原因，被告要求原告对系争房屋租金进行减免，原告于2015年7月向被告发送邮件承诺减免租金，被告也于该月向原告支付了一个月的租金，双方对租金的减免已达成一致，应当按照变更后的标准履行合同，但之后原告不仅未遵照履行，还于2015年9月对系争房屋停止供水、电、风，封闭店门，单方面终止合同，原告违约在先。故除同意原告方第1项诉讼请求外，其他诉讼请求均不同意。租金和物业管理费应当自2014年12月8日开始计算。原告主张的各项违约金及场地使用费标准过高，请求法院予以调整。因原告违约行为给被告造成巨大损失，故被告向法院提起反诉，要求判令：1.原告返还被告保证金484,282元；2.原告赔偿被告装修损失1,235,598元；3.在原告承诺减免租金的基础上，按照现有实际使用面积重新调整租金及物业管理费。诉讼过程中，被告撤回了第3项诉讼请求，并当庭增加判令原告返还被告的可移动设备(空调机组、音乐控制器和三个喇叭、装有收银系统的电脑、厨房设备、净水器、探头和服务器、原告提供家具清单中的家具、蛋糕展示柜、四幅画)的诉讼请求。原告针对反诉辩称，原告从未向被告做过虚假承诺。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告对系争房屋进行验收后提出整改，在增加了新风口后，被告签署了《收楼通知书》的行为，系已认可房屋交付标准，现被告在本案中提出房屋不符合交付标准，违背双方约定。被告提出原告要求其退后2米的部位有被告的标志和餐馆桌椅，实际租赁面积没有减少。被告是独立法人，原告无法强令其营业。双方就租金减免问题进行过协商，但原告给予被告租金优惠是以被告支付所有欠租为前提的，因被告仅支付了半个月的租金，故原告取消了租金优惠，合同并未变更。原告按照合同约定标准向被告催缴欠费，并采取了合同约定的断水断电的警示方法后，被告仍不履行支付欠费的义务，导致了合同解除，原告有权不予返还保证金。被告第3项诉请请求与第2项诉讼请求重复。被告放弃了履行拆除装修和搬离物品的合同义务，根据合同约定，被告要求返还的物品已视为废弃物品由原告处理完毕，故不同意返还。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。2014年8月1日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作餐饮用途，租赁面积234.5平方米，并以CurryStock咖喱客的商业名称经营业务。租期3年，自交付日起计。原告预期于2014年8月2日或之前向被告交付房屋，具体交付日期以原告通知被告的日期为准，具体交付日由原告至少提前十五天书面通知被告，租赁期预期自2014年8月2日起至2017年8月1日止；免租装修期60天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金，但仍需缴付物业管理费及装修指南规定应由被告承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。基本租金第1年为18元/天/平方米，每月128,389元，第2年为19元/天/平方米，每月135,521元，第3年为20/天/平方米，每月142,654元；提成租金为被告每月营业额的15%，被告每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者。被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则被告须于原告发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。被告须自交付日起每月按80元/平方米标准缴付物业管理费，自免租装修期结束的次日起按每月18,760元于每月第25日之前向原告或原告指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内被告应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告实际全部收到该笔款项日止计算。如被告未按时支付合同所定的租金、物业管理费或任何其他费用的全部或一部分超过十四天，原告在提前四十八小时书面通知被告的前提下，可立即停止向系争房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其他管理服务，原告对被告因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即终止，以原告向被告发出书面通知中规定日期为合同终止日，该通知一经发出即表明原告行使合同赋予的提前收回房屋的权利，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿，被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金。租赁保证金相当于三个月第3年月基本租金及物业管理费484,242元。如被告完成装修但因原告原因未能开业，原告应免收被告租金、物业管理费，除此之外，原告不对被告承担任何补偿或赔偿责任。租赁期间，原告非依合同规定擅自解除合同的，应向被告支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。被告应于免租装修期届满之次日开始营业，经原告许可，被告可提前营业，且免租装修期亦相应提前结束。除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至原告同意接受之状态下的系争房屋交还原告。若被告未按前款规定办理返还手续，则原告有权通知管理公司停止向系争房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业管理服务，有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，被告放置于房屋内的一切物品视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担，从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或原告行使上述权利进入并收回房屋为止，被告须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付延期返还期间内该房屋的占用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向原告赔偿因被告迟延返还房屋引致的一切损失。合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。被告向原告支付保证金484,242元，原告向被告发送《商铺交付通知书》，被告确认增加新风口工程已完成后，于2014年8月14日签署《收楼确认书》，确认系争房屋内设备完好，符合合同约定交楼标准。2014年11月18日，被告发函原告阐述装修工程延误原因，并承诺于11月30日拆除围挡。同年12月18日，被告发函通知原告于该日开业，并提出减免租金的要求。因被告欠付相应费用，原告曾于2015年1月28日向被告发出《催款函》(附《催款通知单》)，通知被告支付欠付的租金、物业管理费以及水、电等费用。在此期间，被告曾多次发函给原告要求减免租金，双方就租金优惠事宜进行协商。至2015年7月3日，原告方工作人员李亮向被告发送邮件，内容为：“……就今天会面协商的租金优惠如下：2014年12月租金5折，其他不变；2015年2月租金5折，其他不变；2015年3月租金7折，其他不变；2015年4月租金7折，其他不变；2015年5月租金8折，其他不变；2015年5月之后，恢复正常租金不再优惠；由于上次双方租金协商后，原告迟迟未收到被告租金时间已有2个月之久，故烦请被告在下周内(7月12日之前)将以上租金优惠及物业管理费等相关欠款全部支付，如逾期未付，原告将取消以上租金优惠政策……”2015年7月21日，被告支付原告64,194.60元。因被告仍未付清欠款，2015年8月11日，原告向被告发送律师函，按合同约定标准向被告催缴所欠费用。同年9月25日，原告发函通知被告，因被告拖欠原告各项费用，原告经多次催讨未果，将根据合同约定于2015年9月28日14：00时开始停止系争房屋水、电、空调等能源供应和其他管理服务。2015年9月28日，被告方人员离开系争房屋。2015年10月8日，原告向被告发送律师函通知被告双方的合同于2015年10月8日提前终止，并告知被告按照合同约定于2015年10月10日17：00之前搬离房屋内的一切物品，并将房屋恢复原状返还原告，若被告未能搬离物品的，全部物品将视为被告的废弃物由原告自行处理，被告于该日收到了通知。因被告始终未向原告付清欠款，原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查，原告收取了被告装修保证金18,760元，要求将该笔费用抵扣被告的欠款。审理中，双方确认免租期自2014年8月14日计算至10月14日。原告确认除装修期物业管理费外，被告预付过一个月租金和物业管理费，2015年7月份被告还支付了64,194.60元冲抵2014年12月应付未付的租金，2015年5月1日之前的水、电费被告均已付清。被告对上述已付款项未表异议，但认为所付不仅上述款项。2016年2月25日，原告自行收回系争房屋，并将系争房屋另行出租给案外人以“詹姆士芝士排骨”经营餐饮用途。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《商铺交付通知书》、《收楼遗漏工程处置记录表》、《收楼确认书》、《催款函》、《律师函》、有关终止《上海市房屋租赁合同》的通知、物品清单、《房屋租赁合同》(原告与案外人)，被告提供的《公证书》两份、宣传手册、照片、被告发给原告的函件一组、付款凭证、原告发给被告《有关切断能源供应的通知函》等证据，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于被告提出合同租金标准已由双方协议变更且原告违约终止合同的主张，本院认为，首先，被告在确认系争房屋增加新风口工程完成后签署了《收楼确认书》，表明被告已确认系争房屋符合合同约定的交付标准；其次，被告所主张退后的租赁部位，装修风格与店内一致，且摆放了被告方桌椅等物品，本院确认该部位实际由被告在使用；再次，原告承诺给被告的租金优惠系以被告在2015年7月12日之前付清全部欠款为前提，然被告并未在该限期内付清所欠款项，故原告仍按合同约定的租金标准向被告催缴欠费并无不当；最后，原告停止供应系争房屋水、电、空调等能源的措施，其目的在于催缴被告所欠款项，符合合同约定；故被告的上述主张，本院均不采纳。双方合同中约定：“任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过六十天，原告有权提前收回房屋，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日”，但在合同履行过程中，原告多次发函给被告催讨租金、物业管理费和水、电等费用，被告均未能按约或在原告给予的宽限期内偿付。原告在被告欠租近10个月后，书面通知被告合同于2015年10月8日提前解除，该行为属于行使约定解除权，符合法律规定，且被告亦同意合同于该日提前解除，本院予以确认。被告虽辩称除原告确认的已支付款项外仍有其他付款，但未陈述具体金额，亦未提供相关证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见无法采信，原告要求被告支付租赁期限内2014年12月16日至2015年10月8日所欠租金1,319,527.50元(64194.5+135521×9+19×234.5×8)、2014年12月1日至2015年10月8日物业管理费192,534元(18760×10+18760×12÷365×8)元以及免租期租金253,260元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告还要求被告支付以上述欠付款项为本金，按照每日千分之一的标准，自2015年10月1日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，虽有合同约定，但本院认为约定的标准明显过高，且被告请求予以调整，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准计算。被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金484,242元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。在原告通知被告合同提前解除后，被告应当按约及时搬离租赁房屋，并将房屋交还原告。由于被告未履行交还房屋的义务，造成原告经济损失，原告请求被告按照每月租金及物业管理费的两倍标准即294,298元支付自2015年10月11日起至2016年2月24日的房屋使用费，被告认为合同约定的标准过高，考虑到原告的实际损失，本院酌情调整为按照每月租金及物业管理费的1.2倍的标准即176,578.80元支付该笔房屋使用费为790,976.30元(176578.80×12÷365×45+176578.80×3)。原告还要求被告按照合同约定支付相当于3个月第三年租金标准和物业管理费484,242元的违约金，因该笔违约金性质与前述没收的租赁保证金性质同属于违约金，且被告认为收取违约金的标准过高请求予以调整，考虑到原告已于2016年2月25日将系争房屋另行出租，实际损失有限，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告收取的被告装修保证金18,760元，鉴于双方合同业已解除且系争房屋已由原告收回，为避免当事人讼累，本案中一并处理，予以抵扣被告欠款。审理中，原告申请撤回要求被告支付水电费的诉请，系其对诉讼权利的正当处分，本院予以准许。关于反诉，因被告根本违约导致合同提前解除，根据合同约定，原告有权不予返还已收取的租赁保证金；原告在书面通知被告终止合同后有权提前收回房屋无需对被告承担装修费用补偿；合同解除后，被告逾期返还系争房屋，原告依照合同约定将系争房屋内物品视为放弃物自行处置亦无不当。故被告要求原告返还租赁保证金、赔偿装修损失及返还可移动设备的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。审理中，被告撤回要求在原告承诺减免租金的基础上，按照现有实际使用面积重新调整租金及物业管理费的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海谷科餐饮有限公司就上海市愚园路XXX号XXX-XXX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月8日解除；二、被告上海谷科餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付的租金人民币1,319,527.50元、物业管理费人民币192,534元(原告已收取的装修保证金人民币18,760元予以抵扣)；三、被告上海谷科餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用为本金，按照每日万分之五的标准，自2015年10月1日起计算至本判决生效之日为止)；四、被告上海谷科餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司免租期租金人民币253,260元；五、原告上海通安房地产开发有限公司收取被告上海谷科餐饮有限公司的租赁保证金人民币484,242元不予退还；六、被告上海谷科餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司自2015年10月11日起至2016年2月24日为止的房屋使用费人民币790,976.30元；七、原告上海通安房地产开发有限公司要求被告上海谷科餐饮有限公司支付违约金人民币484,242元的诉讼请求，不予支持；八、反诉原告上海谷科餐饮有限公司的诉讼请求全部不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币31,124元，减半收取计人民币15,562元，由被告上海谷科餐饮有限公司负担。反诉案件受理费人民币10,139.50元，由反诉原告上海谷科餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  倪强二〇一六年八月二日书记员  王奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。