上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初15891号原告(反诉被告)张美美，女，1982年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)余梓睿，男，2011年9月11日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人张美美。上述两原告的共同委托代理人姚臻，上海君乐律师事务所律师。被告(反诉原告)周建兴，男，1958年6月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)邵君，女，1972年12月5日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原告张美美、余梓睿诉被告周建兴、邵君及反诉原告周建兴、邵君诉反诉被告张美美、余梓睿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张斌独任审理，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张美美、余梓睿的共同委托代理人姚臻，被告(反诉原告)周建兴及两被告(反诉原告)的共同委托代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美美、余梓睿诉称，2015年9月10日，两原告与两被告签订房地产买卖合同一份，约定由两原告向两被告购买位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，购房价款为307万元(人民币，以下币种相同)，双方在2015年10月19日前共同办理过户。签订合同后，两原告按约向两被告支付了92.1万元的购房款，剩余房款通过贷款方式支付。因系争房屋属于房改售房，银行要求房屋内所有人员到银行签字，而系争房屋内还有被告周建兴的弟弟周宝兴的户口，但周宝兴拒绝签字。两原告多次催促，两被告一直无法解决此事，导致银行贷款无法办理。此后两被告又提出单方要求上涨房价，两原告予以拒绝。2016年1月27日，两被告委托律师发函要求解除合同，两原告认为两被告单方解除合同严重违约，故起诉来院，要求：1、判令两被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至两原告名下；2、判令两被告自2016年1月28日起按每日1,535元的标准向两原告支付违约金直到房屋实际交易过户之日。被告周建兴、邵君辩称，不同意原告的诉请。理由是：双方签订的房地产买卖合同已经于2016年1月27日由被告发函解除；原告主张违约金缺乏事实及法律规定，且标准偏高。两被告并提起反诉，要求确认原、被告就系争房屋的签订的买卖合同解除，并要求两原告支付违约金30.7万元。反诉被告张美美、余梓睿辩称，不同意两被告要求确认合同解除的诉请，两被告也没有任何损失。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积49.79平方米，系周建兴、邵君两人按份共有的房改售房。2015年6月22日，原告张美美与被告周建兴签订《房地产买卖居间协议》，约定由原告张美美向被告周建兴购买系争房屋，总价款310万元。同日，原告张美美与被告周建兴签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告张美美向被告周建兴、邵君及周捷购买系争房屋，转让价款310万元，双方约定在2015年8月30日前签订示范合同；税费全部由乙方承担；该合同第14条约定，签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效；该合同第18条约定，甲方售后公房，有1%个税由乙方承担；合同另对其他事项作了约定。2015年9月10日，两原告作为乙方，两被告作为甲方，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款307万元；2015年10月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2015年11月30日前腾出房屋并通知乙方验收交接；合同附件三“付款协议”约定，首期房价款92.1万元(包括甲方已收取定金25万元和签合同后五日内乙方应付的67.1万元，含尾款2万元)，第二期房款214.9万元由乙方贷款支付，乙方于签订合同后20个工作日内向银行申请，若乙方贷款未审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于双方共赴交易中心办理产权过户及抵押登记手续的送件当日将其补足并支付给甲方，待乙方取得产证且甲方收到第二期房价款三日内，双方验看、清点后签订交接书，甲方交付房屋，甲方户口迁走后，民晖地产代为转付尾款2万元；合同第九条约定，乙方未按约定付款的，应支付甲方违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过20日的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲方有权解除合同，乙方承担总房价20%的赔偿责任；合同第十条约定，甲方未按合同约定期限将房地产交付(包括房地产交接和权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于签订合同后180个工作日内，办妥原有户口的迁出手续。合同补充条款(一)第4条约定，甲、乙双方应根据法律、法规等规定各自承担本次交易产生的税、费。合同另对其他事项作了约定。2015年12月25日，原告张美美与被告周建兴又签订“协议书”一份，约定：“一、因甲方弟弟不能到银行签字，乙方预留甲方尾款8万元，跟买卖合同是不可冲突的，若银行审批通过后，过户当天甲方直接支付给乙方2万元，甲方户口全部迁走后，乙方直接支付甲方尾款10万元。甲方支付银行手续费1,000元。二、若不换其他银行，按照之前的贷款合同履行，协议书无效。”2016年1月27日，两被告发律师函给两原告，表示两原告至今未能申请银行贷款，也未通过其他方式补足第二期房款，两被告多次联系，两原告仍拖延不付，严重违约，两被告依约解除买卖合同，并要求两原告支付相应的违约金和赔偿金。2016年2月3日，两原告发律师函给两被告，表示：1、两原告不同意解除合同；2、合同签订后，两原告按照约定在20个工作日内申请贷款，因周建兴的弟弟拒绝在贷款材料上签字，造成贷款无法发放；3、双方在2015年12月25日达成补充协议后，两原告联络其他银行申请贷款，但两被告明确拒绝提供银行所需的相关材料。2016年2月26日，原告起诉来院，诉请如前。2016年7月31日，原告自愿以现金形式将房款206.9万元先行缴纳至本院。审理中，原、被告一致确认，系争房屋的转让总价307万元，签订合同后两原告已向两被告支付了首付款921,000元，其中包括于2015年6月22日支付的5万元，于2015年7月3日支付的20万，于2015年9月12日支付的161,000元，于2015年9月22日支付的51万元；2015年12月25日的“协议书”约定，将尾款从2万元提高到10万元，分别于过户时支付2万元，于户口迁出后再付8万元。两原告表示，其所主张的违约金系按房屋总价307万元，以日万分之五计，从2016年1月28日，即两被告发函解除之次日起算至房屋实际过户之日止。两被告则辩称两原告主张违约金缺乏合同依据，同时认为计算标准也过高。两原告向法庭提供：1、“常口现实信息资料”一份，证明被告周建兴的弟弟周宝兴的户口至今仍在系争房屋内。2、《职工家庭购买公有住房协议书》一份，证明系争房屋由两被告于2016年6月9日购买，共有人为两被告，各50%，周宝兴在协议书上签字确认。两被告对上述证据真实性均无异议。两被告向法庭提供两条原告张美美发的微信记录，其一是2015年12月10日所发，内容为“希望最多一周时间把你弟弟这边的问题解决，否则影响我迁户口的时间买这个房子就没有价值和意义……”，其二为2016年1月12日所发，“如果户口问题解决不了，请明确告知我你的赔偿决定，包括最晚什么把首付款退给我……”。被告欲以此证明原告曾违反合同约定，要求被告在过户前就迁走户口，并提出过解除合同的意思表示。两原告对该证据真实性无异议，但认为张美美发微信是催告两被告履行合同，并非违约和解除合同。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、协议书、收条、微信记录、律师函以及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》和协议书，均系双方真实意思表示，双方应予恪守。两被告认为，根据合同约定，第二期房款214.9万元由原告以贷款支付，若原告的贷款未审核通过或者审核通过的额度不足，则原告应于过户当日补足，现原告逾期付款超过20日的，也没能现金补足，故被告有权解除合同。对此，本院认为，虽然2015年9月10日的买卖合同约定，双方应在2015年10月15日前共同向房产交易中心办理转让过户手续，过户当日原告应补足贷款不足部分，但是双方又在2015年12月25日签订的协议书中，表示了由原告继续申请贷款、提高尾款金额和合同继续履行的意愿，实际上双方对原约定的过户时间予以了变更和延期，故现两被告根据原合同约定的期限认为原告付款延迟，并无合同依据，对其反诉要求解除合同及支付违约金的诉请均不予支持。两原告提出本诉诉请主张继续履行，要求两被告配合将系争房屋产权过户登记至两原告名下，具有合同依据，予以支持。原告还诉请要求被告支付违约金，虽然被告自2016年1月27日发函解除合同，系明确的预期违约行为，但原告主张的违约金的合同依据是合同第十条，即逾期过户或交房的违约金条款，鉴于双方在2015年12月25日的协议书中对原过户和交房日期均予以了延迟，却未明确约定具体期限，原告要求被告自发解除函之次日起支付该项违约金，并不符合合同第十条的约定，因此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张美美、余梓睿与被告(反诉原告)周建兴、邵君就位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的买卖合同继续履行，被告(反诉原告)周建兴、邵君应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)张美美、余梓睿将上述房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)张美美、余梓睿名下，同时原告(反诉被告)张美美、余梓睿向被告(反诉原告)周建兴、邵君支付房款206.9万元；二、驳回原告(反诉被告)张美美、余梓睿的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)周建兴、邵君的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31,360元，减半收取人民币15,680元，财产保全费5,000元(原告已预交)，合计20,680元，由被告周建兴、邵君负担。反诉案件受理费2,952.5元(反诉原告已预交)，由反诉原告周建兴、邵君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一六年八月三日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。