广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第1796号原告胡艳君。原告滕佩兰。原告刘钫。以上三原告共同委托代理人李智敏，广西都乐律师事务所律师。被告包隆。委托代理人郭子钰，广西银正律师事务所律师。委托代理人袁缘，广西银正律师事务所实习律师。原告胡艳君、滕佩兰、刘钫诉被告包隆租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告胡艳君、滕佩兰、刘钫的委托代理人李智敏、被告包隆及委托代理人郭子钰、袁缘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡艳君、滕佩兰、刘钫诉称，原告胡艳君与刘钫、腾佩兰三人共同拥有柳州市中山西路XX号的二层一号房屋的产权，该房屋的建筑面积为609平方米。刘钫、腾佩兰两人因其他事务无时间管理该房屋，遂决定共同委托原告胡艳君对上述共有的房屋进行经营管理。2013年9月28日，原告将上述房屋整体出租给了被告，双方约定房屋租金为28000元／月，租赁押金为60000元。租赁期自2013年10月1日至2018年9月30日止，租赁期间的水、电费用由被告承担。租赁合同生效之后被告仅缴纳了30000元的租赁押金，剩余的30000元租赁押金从未缴纳。2014年1月开始，被告每月都出现拖欠租金的情况，截止2014年11月被告拖欠的租金已累计达66200元。原告于2014年12月1日被告发出书面《通知》追索上述66200元租金，要求被告立即支付租金6200元，剩余欠缴的60000元租金另行商定还款时间。该《通知》发出以后被告支付了6200元租金，但剩余60000元租金一直未向原告支付。2015年1月开始，双方协商后同意将租金降为23000元／月，但被告仍继续拖欠租金，原告遂决定依据合同的约定，终止与被告之间的租赁合同关系。2015年3月19日向被告发出《终止合同通知》，要求被告在2015年4月30日搬离原告的房屋并结清其所拖欠的全部费用。2015年5月7日，被告搬离原告的房屋，但被告除了拖欠的租金外，仍留有未结清的水电费用以及未按合同规定清理的垃圾，在此情况下，原告将被告的30000元租赁押金抵扣了部分拖欠的租金，之后原告自行结清了被告在承租期内所欠的水、电费用，并另行聘请他人清理了房屋的垃圾。2015年5月7日以后原告多次与被告进行联系，希望被告遵守合同约定将拖欠的租金、水、电费用、垃圾费用支付完毕但被告拒不履行合同的约定。综上所述，原被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且该《房屋租赁合同》未违反国家法律强制性规定，属于有效合同。被告拒不支付租金等费用的行为是违约行为，依法应当承担违约责任，那么依据双方签订的《租赁合同》第七条违约责任的约定，被告应当向原告支付违约金69000元（即三个月租金，每月以23000元计算）。由于被告的违约行为已造成原告的合法权利受到严重侵害，因此原告向法院提起诉讼：一、请求判令被告向原告支付拖欠至2015年5月7日的租金74000元（该金额是已扣除30000元租赁押金后的剩余数额）。二、请求判令被告向原告支付违约金69000元。三、请求判令被告向原告支付已垫付的水费、电费、垃圾清理费，三项合计：16402.39元。上述租金、违约金、水电费用等各项费用共计：159402.39元。四、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告胡艳君、滕佩兰、刘钫在举证期限内向法院提供如下证据：1、户籍证明；证明被告的身份情况；2、房产证、委托书；证明原告享有房屋所有权，有权出租该房屋，并且是本案适格原告；3、租赁合同；证明双方的租赁合同关系，合同约定的押金6万元，被告只缴纳了3万元，约定了每月的租金以及双方的权利义务；4、通知、终止合同通知、短信记录；证明14.1月被告拖欠的租金66200元，被告已经签收知道，被告按照通知缴纳了6200元，剩余6万元没有支付，被告已经签收了通知，认可了拖欠的租金，被告在15.5.7搬离门面；5、收据、水电费发票；证明被告没有清理门面的垃圾，原告支付了垃圾清理费；欠缴的水费4518.29元，电费和违约金等，被告逾期缴纳电费所以产生了违约金。被告包隆辩称：1、被告一直没有和原告签订过租赁合同，没有正式的洽谈合同的条款和细节，当时约定交付6万元的押金，没有交够，就没有签订条款，只是按照手写的条款执行，所以只有最后一页的是真实的，签名被告不知情，合同签名几页都没有被告的签名；2、被告一直按照双方约定的方式支付房租，本案诉争的房租是双方口头约定，租金由每月的28000降到18000，最后提到23000，之后生意好了再补差额；双方后来又约定，只要水电费，差额不要了，之后生意一直都不好，所以原告要求的房租没有依据。双方已经于2015年3月19日解除合同，之前的欠款已经清了，双方合同已经再2015年3月19日终止；终止合同通知，原告的诉请没有事实依据。4、违约金、垃圾费，没有约定，没有事实和法律依据，综上请求驳回原告的诉请。被告没有向法院提交证据。经审理查明，柳州市中山西路XX号二层一号房屋为原告胡艳君与刘钫、腾佩兰三人共同拥有。同时，刘钫、腾佩兰两人共同委托原告胡艳君对上述共有房屋进行经营管理。2013年9月28日，原告将上述房屋整体出租给被告，双方约定房屋租金为28000元／月，租赁押金为60000元。租赁期自2013年10月1日至2018年9月30日止，租赁期间的水、电费用由被告承担。租赁合同生效之后被告仅缴纳了30000元的租赁押金，剩余的30000元租赁押金从未缴纳。2014年1月开始，被告每月都出现拖欠租金的情况，截止2014年11月被告拖欠的租金已累计达66200元。原告于2014年12月1日被告发出书面《通知》追索上述66200元租金，要求被告立即支付租金6200元，剩余欠缴的60000元租金另行商定还款时间。该《通知》发出以后被告支付了6200元租金，但剩余60000元租金一直未向原告支付。2015年1月开始，双方协商后同意将租金降为23000元／月，但被告仍继续拖欠租金，原告遂决定依据合同的约定，终止与被告之间的租赁合同关系。2015年3月19日向被告发出《终止合同通知》，要求被告在2015年4月30日搬离原告的房屋并结清其所拖欠的全部费用，双方解除租赁合同。2015年5月7日，被告搬离原告的房屋，但被告除了拖欠的租金外，仍留有未结清的水电费用以及未按合同规定清理的垃圾。现原告以被告的违约行为已造成原告的合法权利受到严重侵害为由。诉至法院，要求：一、请求判令被告向原告支付拖欠至2015年5月7日的租金74000元（该金额是已扣除30000元租赁押金后的剩余数额）。二、请求判令被告向原告支付违约金69000元。三、请求判令被告向原告支付已垫付的水费、电费、垃圾清理费，三项合计：16402.39元。上述租金、违约金、水电费用等各项费用共计：159402.39元。四、本案的全部诉讼费用由被告承担。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。在本案中，租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告的第一项诉请，根据原告提交的证据证明被告在租赁经营期间拖欠原告的房屋租金没有缴纳，原告要求被告把拖欠的租金付清有事实和法律依据，原告的诉请，本院予以支持。被告应向原告支付拖欠至2015年5月7日的租金74000元。对于原告的第二项诉请，由于原被告双方在所签订的租赁合同第七条中约定：双方任何一方如有违约行为，违约方应向对方支付违约金，违约金按3个月的租金计算；违约给对方照成损失的，违约方应按对方实际损失予以赔偿。本案中，被告拖欠了原告的房屋租金、水电费等费用，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告应向原告支付违约金69000元。对于原告的第三项诉请，原被告双方在租赁合同中约定被告在租赁期间产生的相关水电费由被告自行承担，且在交还租赁房屋时应腾空和恢复原状。但被告没有按时缴纳相关的水电费用和腾空租赁房屋给原告，致使原告代被告缴纳了相关的水电费用及逾期缴纳而产生的违约金。由于被告的违约行为给原告造成损失，被告应当赔偿给原告，故原告的诉请本院予以支持。被告向原告支付已垫付的水费、电费、垃圾清理费，三项合计：16402.39元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告包隆应向原告胡艳君、滕佩兰、刘钫支付拖欠至2015年5月7日的租金74000元。二、被告包隆应向原告胡艳君、滕佩兰、刘钫支付违约金69000元。三、被告包隆向原告胡艳君、滕佩兰、刘钫支付已垫付的水费、电费、垃圾清理费，三项合计：16402.39元。案件受理费3943元（原告已预交），由被告包隆承担4724.3元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  胡 平人民陪审员  王燕芬人民陪审员  何 丽二〇一六年八月十日代书 记员  何 慧