广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初6980号原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司，住所地：东莞市塘厦镇高尔夫大道骏景高尔夫花园假日大街A-06号房。法定代表人朱智军。委托代理人刘义敏，男，汉族，1980年9月26日出生，住址：广州市番禺区，系该公司法务经理。委托代理人刘群，女，汉族，1988年8月28日出生，住址：广东省深圳市福田区，系该公司法务主管。被告郭顺，男，汉族，1989年8月11日出生，住址：河南省鹿邑县。原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司（以下简称“骏景公司”）诉被告郭顺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏景公司的委托代理人刘群已到庭参加诉讼。被告郭顺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏景公司诉称，2012年9月1日，被告与原告签订《东莞市房屋租赁合同》及其补充协议（下称“合同”），承租原告位于塘厦镇平山村骏景高尔夫花园B12、B13、B15号商铺用于经营汽车修理厂，租期3年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止，租金按年递增，第3年每月租金为9076.7元，被告应于每月25日前付清下个月租金。合同签订同时，原告即将商铺交付被告经营使用，但被告却长期拖欠租金，经原告多次催款，被告仍拒不缴纳租金，截止至原告最后一次发函（2016年1月31日）被告仍拖欠租金86830.7元。租赁期届满后，原告多次要求被告返还商铺，但被告却恶意霸占商铺经营至今且拒不返还商铺，原告无奈之下，进行了清铺行为，于2016年4月19日清理了B13、B15号商铺，但B12号因被告强行阻拦，一直仍被被告强占，被告拒不返还商铺的行为已经构成根本违约，按照合同约定被告应按照合同约定租金五倍支付占用费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告立即按合同约定原状返还原告商铺；二、被告支付截止至2016年1月31日欠缴租金86830.7元及逾期付款违约金22804.75元（暂计算至2016年5月30日，每日按照欠缴金额的千分之一支付，实际应计算至清偿完毕之日止），合计109635.45元；三、被告支付商铺占用费139951.05元（自2016年2月1日起，暂计算至2016年5月31日，按照原租金的5倍计算，实际应计算至清偿完毕之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。被告郭顺在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提交任何陈述。经审理查明，位于东莞市塘厦镇平山村骏景高尔夫花园B12、B13、B15号的案涉商铺，经东莞市商品房屋产权权属登记属于原告所有，其中B12商铺登记的建筑面积为94.07平方米，B13商铺登记的建筑面积为95.68平方米，B15商铺登记的建筑面积为95.68平方米，共计建筑面积285.43平方米。2012年9月1日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了一份《东莞市房屋租赁合同》，主要约定：甲方将案涉三间商铺出租给乙方作商业经营，建筑面积285.43平方米，分摊共用建筑面积4.5平方米；租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止，其中，2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金为8562.9元/月，2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金为8819.8元/月，2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金为9076.7元/月；租金按月缴纳，乙方应在每月第25日前按支票或转账付款方式交付租金；乙方向甲方缴纳17125.8元作保证金；乙方拖欠租金达6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；等等。同日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方还签订了一份《物业租赁合同补充协议》，主要约定：乙方支付租金的方式为按月支付，乙方应于签署本补充协议时即向甲方缴交第一个月租金，以后每月25日前向甲方支付下一月度租金；免租期为60日，即2012年9月1日至2012年10月31日，免租期内乙方免缴租金，但须缴交物业服务费和其他应缴费用；日租金在第一个租赁年度为1元/平方米/日，第二个租赁年度为1.03元/平方米/日，第三个租赁年度为1.06元/平方米/日，如乙方迟延缴交租金，须向甲方支付违约金，每迟延一天，应按所欠缴金额的0.1%支付违约金，如连续两个月未能缴足租金，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业，乙方的租赁保证金不予退还；在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起5日内将物业全部腾空，乙方未按约定交还该物业的，占用物业一天或延迟交付一天，应按上月每日租金的5倍向甲方承担违约金；甲乙双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准；等等。上述《东莞市房屋租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》签订后，原告向被告交付了案涉三间商铺。原告主张被告在2015年8月31日合同期满终止后经多次催告仍占用案涉三间商铺至2016年4月19日，主张2016年4月19日原告强制清理了B13、B15商铺，但被告仍占用B12商铺至今，主张截止2016年1月31日被告共拖欠租金86830.7元，等等。对上述主张，原告举证了租金支付台账、《催交租金通知》、《关于B12/B13/B15号商户的违约及催款通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及合同到期通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及清铺通知书》、快递凭证等，被告未举证予以反驳。据原告举证的租金支付台账显示：2012年9月份至2016年1月份期间，扣除了2012年9、10月份的免租期后，被告应支付给原告的租金总额为345770.5元，被告已实际支付的租金总额为258939.8元，拖欠租金86830.7元；此期间被告实际支付租金的时间及金额为2012年10月份支付8562.9元，2013年1月份支付8562.9元，2013年3月份支付8562.9元，2013年4月份支付8562.9元，2013年6月份支付25688.7元，2013年8月份支付25688.7元，2013年11月份支付8562.9元，2014年1月份支付17639.6元，2014年3月份支付26459.4元，2014年7月份支付26459.4元，2014年11月支付17639.6元，2014年12月份支付10000元，2015年1月份支付26049.9元，2015年4月份支付14000元，2015年6月份支付16500元，2015年9月份支付10000元；2016年2、3月份的租金标准为9076.7元/月，2016年4月份的租金标准为6845.39元，2016年5月份之后的租金标准为2991.42元/月，原告要求被告按租金标准的5倍支付自2016年2月份起的占用费。2016年6月1日，原告向本院提起本案诉讼。庭审中，原告明确其诉讼请求第一项要求的“按合同约定原状返还商铺”，即要求被告返还案涉商铺。以上事实，有《东莞市房屋租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、租金支付台账、《催交租金通知》、《关于B12/B13/B15号商户的违约及催款通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及合同到期通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及清铺通知书》、快递凭证、商品房屋产权权属证明书等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告郭顺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据,视为放弃对原告的主张进行抗辩、对原告的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。原、被告签订的《东莞市房屋租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，符合法律规定，且案涉房屋经东莞市商品房屋产权权属登记属于原告所有，符合出租条件，故该《东莞市房屋租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》合法有效，双方应依约履行。原告主张被告在2015年8月31日合同期满终止后经多次催告仍占用案涉三间商铺至2016年4月19日，主张2016年4月19日原告强制清理了B13、B15商铺，但被告仍占用B12商铺至今，主张截止2016年1月31日被告共拖欠租金86830.7元。对上述主张，原告举证了租金支付台账、《催交租金通知》、《关于B12/B13/B15号商户的违约及催款通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及合同到期通知书》、《关于B12、B13、B15号商铺的违约及清铺通知书》、快递凭证等，被告未举证予以反驳，应承担举证不能的不利后果，本院采信原告的主张，认定被告应支付原告所拖欠的租金至被告将案涉商铺退还给原告之日止的租金。继上，本院采信原告的主张，认定截止2016年1月份，被告共拖欠原告租金86830.7元，此款被告应支付给原告。同时，按照《东莞市房屋租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》的约定，被告拖欠租金，每迟延一天，应按所欠缴金额的0.1%支付原告违约金。本院根据被告已支付租金的金额、时间，按此标准进行计算，被告还应支付原告截止2016年1月份拖欠租金的违约金共31807.4元。原告诉讼请求只主张22804.75元，低于本院依法计算的金额，系原告自由处分诉讼权利，本院予以准许。综上，被告应支付原告截止2016年1月份拖欠的租金86830.7元及逾期付款违约金22804.75元。本案中，被告在合同期满后经原告多次催促仍拒不归还案涉商铺，依法应支付原告相应的占用费及违约金。原告要求被告按租金标准的5倍支付自2016年2月份起的占用费，原告提出此要求的依据为《物业租赁合同补充协议》中“在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起5日内将物业全部腾空，乙方未按约定交还该物业的，占用物业一天或延迟交付一天，应按上月每日租金的5倍向甲方承担违约金”的约定。本院认为，此条款约定的违约金明显过高，应予调整，应酌情参照《东莞市房屋租赁合同》中“乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金”的约定履行，同时，违约金的总额应以本金为限。已知，2016年2、3月份的租金标准为9076.7元/月，2016年4月份的租金标准为6845.39元，2016年5月份之后至被告将案涉商铺实际交付原告之日止的租金标准为2991.42元/月，故被告除了应按此标准支付占用费外，还应以此标准承担相应的违约金。违约金的计算方式如下：以9076.7元为本金，自2016年2月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以9076.7元为限；以9076.7元为本金，自2016年3月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以9076.7元为限；以6845.39元为本金，自2016年4月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以6845.39元为限；自2016年5月1日起，每月占用费的违约金均各以2991.42元为本金，自当月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，每月违约金的总额均以2991.42元为限。按照《东莞市房屋租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》的约定，如被告连续两个月未能缴足租金，原告有权单方解除双方的租赁合同及补充协议。据上，已知被告存在严重拖欠租金的行为，被告的行为已构成严重违约，原告有权解除双方的租赁关系，收回商铺。已知原告于2016年4月19日收回了B13、B15商铺，B12仍被被告占用，故被告应将B12商铺返还给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭顺应于本判决发生法律效力之日起三日内将位于东莞市塘厦镇平山村骏景高尔夫花园的B12号商铺返还给原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司；二、被告郭顺应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司截止2016年1月份拖欠的租金86830.7元及逾期付款违约金22804.75元，共109635.45元；三、被告郭顺应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司自2016年2月1日起至被告将案涉B12号商铺实际交付给原告之日止的房屋占用使用费（其中，2016年2、3月份每月9076.7元，2016年4月份6845.39元，2016年5月份至被告将案涉B12号商铺实际交付给原告之日止为2991.42元/月）；四、被告郭顺应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司自2016年2月1日起至被告将案涉B12号商铺实际交付给原告之日止逾期支付房屋占用使用费的违约金（以9076.7元为本金，自2016年2月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以9076.7元为限；以9076.7元为本金，自2016年3月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以9076.7元为限；以6845.39元为本金，自2016年4月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，总额以6845.39元为限；自2016年5月1日起，每月占用费的违约金均各以2991.42元为本金，自当月1日起按0.1%/日的标准计算至实际清偿之日止，每月违约金的总额均以2991.42元为限）；五、驳回原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2521.9元，原告已预交，由原告东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司负担521.9元，被告郭顺负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  韦枝展二○二○一六年八月二十九日书记员  周 颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。