广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初5153号原告：杨石维，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：陆金裕，广东君厚律师事务所律师。被告：叶穗强，住广州市越秀区。原告杨石维诉被告叶穗强物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆金裕，被告叶穗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告经拆迁置换取得广州市越秀区万福路72号303房的产权，2008年5月4日办理了房产证。被告不知何原因居住在上述房屋，居住期间既不同意与原告签订租赁合同，也不缴纳房屋使用费。原告多次追讨，被告不承认原告是房屋业主，也不同意与原告建立租赁关系，一直占住上述房屋至今。被告一直占住上述房屋却不履行支付房屋使用费的义务，严重侵害了原告的权益，故诉请法院判令：一、被告及其同住人员立即腾空搬出广州市越秀区万福路72号303房，将该房屋交还给原告；二、被告向原告支付房屋使用费（从2008年5月4日起计至腾空交回房屋之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价计算，房屋建筑面积为37.4061平方米）及利息（从起诉之日即2016年4月20日起计至实际支付之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。被告辩称：原告取得涉讼房屋所有权是有问题的。被告原向某甲德房管站承租房屋，向某甲德房管站交租，后经过拆迁，东某公司于2003年安置被告回迁至涉讼房屋居住，由被告向某乙公司交租。由于东某公司不与被告签订租赁合同，只是愿意写收据收取租金，为了保护自身利益，被告没有交租，也没有向房管部门交过租金。本案属于华侨房产拆迁，被告是跟拆迁公司的，交公司租金。拆迁公司出卖房屋的，应优先出售给被告等拆迁户的，如果被告不买才能卖给原告，所以涉讼房屋如何去到原告名下是有问题的。被告从来不知道公司要出售涉讼房屋，而且原告是70多岁的老人，为何买这么多房产，而且明知这些房屋都有拆迁户居住都仍然购买，有不合理、不合法的地方。故涉讼房屋是原告违法取得的。被告不同意搬迁，不同意支付房屋使用费。经审理查明：1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市万福路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。2000年6月8日，业主（叶炽明已故）、杨石维（为被拆迁人、乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（后更名为广州市东晨房地产开发有限公司，为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区万福路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区万福路回迁新建楼第1、2-5层位置南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租房，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。2008年3月24日，广州市东晨房地产开发有限公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区万福路90号房屋，业权人：杨石维是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区万福路72号301房等25套房屋（详见附件，其中包括万福路72号303房、403房在内），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。2008年5月，原告取得粤房地证字第××号《房地产权证》，其中载明：广州市越秀区万福路72号303房，建筑面积37.4061平方米，房屋用途居住用房，权属人为原告，房屋所有权来源赠与、交换、析产，登记日期2008年5月4日。因上述房屋由被告居住，原告于2015年1月5日到上述房屋门口张贴通知，要求被告及同住人员搬离和付清占有使用费。2015年1月12日，被告及其他相关住户联合向原告发出协商函，要求与原告协商处理有关房屋居住的事宜等。原告所有的万福路72号403房的住户邓某丙曾于2015年向本院提起诉讼，要求确认广州市东晨房地产开发有限公司把万福路72号403房过户到原告名下的行为无效，原告把房屋过户回该公司名下。本院经审理作出（2015）穗越法民三初字第751号民事判决，以原告取得上述房屋除通过拆迁产权补偿外，还通过补价交清房款、赠与等，并非仅为回迁补偿，且无证据证明广州市东晨房地产开发有限公司与原告之间存在恶意串通的事实等为由，判决驳回邓某丙的全部诉讼请求。邓某丙不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年5月13日作出（2016）粤01民终1710号终审民事判决，也认定原告取得上述房屋的房地产权证后，现有证据并不能否定其取得上述房屋房地产权证的合法性，故判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。另查明，被告曾于1998年12月1日与出租人的代理人叶钦藩签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，承租万福路90号地下部位，租期从1998年10月1日至2000年9月30日止。因拆迁，被告与广州市东山区房地产经营开发公司于1999年2月2日签订《房屋拆迁安置协议》，约定该公司应于2002年12月30日前，在万福路回迁新建楼第3层安置被告回迁居住。2003年，被告回迁至涉讼房屋居住。因本案纠纷，原告于2016年4月20日向本院提起诉讼。诉讼中，被告陈述称：万福路72号303房现由被告及妻子三人居住，三人和被告姐姐的户籍均登记在该屋。被告一家暂无其他房屋可居住。本院认为：关于原告取得包括涉讼万福路72号303房在内的25套房产的合法性问题，相关的生效判决（2016）粤01民终1710号民事判决认定，现有证据不能否定原告取得其中的万福路72号403房房地产权证的合法性。故被告抗辩称原告违法取得涉讼房屋的产权，本院不予采纳。原告作为涉讼房屋的所有权人，对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。鉴于被告是基于先前的拆迁安置而回迁居住在涉讼房屋，且目前无证据证实被告有其他房屋可供搬迁，故涉讼房屋宜继续由被告暂住一段时间。暂住期内，根据公平、等价有偿原则，被告应按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准向原告计付房屋使用费。同理，在此之前的房屋使用费，原告要求按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付，亦合法合理，本院予以支持。因之前的房屋使用费的标准和支付期限尚未确定，故原告要求被告支付房屋使用费的利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，被告叶穗强暂住广州市越秀区万福路72号303房两年；暂住期间，被告叶穗强按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准逐月向原告杨石维计付房屋使用费。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告叶穗强向原告杨石维支付自2008年5月4日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以房屋建筑面积37.4061平方米，按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价计）。三、驳回原告杨石维的其他诉讼请求。本案受理费2431元，由原告杨石维负担150元，被告叶穗强负担2281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  李志军二〇一六年八月五日书 记 员  邓鸿明