上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终5256号上诉人（原审被告）天津红孩子商贸有限公司。法定代表人刘志华，总经理。委托代理人潘登，上海潘登律师事务所律师。委托代理人孟涟鄂，上海潘登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海韦卓办公家具有限公司。法定代表人王健，总经理。委托代理人张宇，上海虞骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏宁云商集团股份有限公司。法定代表人张近东，董事长。委托代理人王发朋，法务经理。被上诉人（原审第三人）北京红孩子互联科技有限公司。法定代表人侯恩龙，总经理。委托代理人丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京红孩子互联科技有限公司上海分公司。负责人范志军，总经理。委托代理人丁海滨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海可袖贸易有限公司。法定代表人刘阳，总经理。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海吉佑食品销售有限公司。法定代表人奚华峰，总经理。委托代理人徐锋，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）上海集心实业公司。法定代表人韩惠根，经理。委托代理人黄琴秀，上海市天地律师事务所律师。上诉人天津红孩子商贸有限公司（以下简称天津红孩子公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2007年，上海韦卓办公家具有限公司（以下简称韦卓公司）与上海集心实业公司（以下简称集心公司）签订《厂房租赁协议》，集心公司将梅富路二幢厂房出租给韦卓公司使用。该房屋原门牌号码为XX路XX号，2004年系争厂房办理产权证时，门牌号变更为XX路XX号。2009年6月22日，韦卓公司（签约甲方）与Z分公司（签约乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方同意将XX路XX号生产厂房及附属设施租赁给乙方，租赁期自2007年8月1日起至2017年2月28日止；租赁范围为北面厂房一幢（楼上楼下）计2,200平方米，附带二吨货梯一座，南面厂房一幢（楼上楼下）计2,200平方米，附带二吨货梯一座，以上厂房共计4,400平方米，二幢厂房之间钢结构大棚784平方米，宿舍、食堂、门卫等生活设施及仓库900平方米，网供型100KVA变电站二座，南面临时厂房350平方米；厂房及附属设施年租金，2007年9月1日至2011年8月31日止，年租金为人民币（下同）99.60万元，2011年9月1日至2017年2月28日止，年租金为102.50万元；合同签订后乙方支付一个月租金作为保证金，以后按季支付，先付后用；甲方承诺如因产权方干预，致使该合同不能履行，所造成乙方经济损失由甲方承担；甲方自建临时厂房及大棚，如发生纠纷，则按自建房面积每平方米八分钱减免（自建房屋面积为1,134平方米）；甲方在所租赁房屋中，保留一间房（20平方米）作为办公管理用房；乙方承诺自2008年起，每年销售额不低于5,000万元，到2010年销售额不低于8,000万元，如达不到此要求，则乙方赔偿未达标年度损失10万元/年；甲方同意将二部货梯及二座配电间，免费提供给乙方使用，但年度检测、维修、日常保养等费用由乙方自负；自来水费按集心实业公司抄表见数，由乙方自行支付，电话通讯、宽带等费用亦由乙方自负；本协议双方签字生效后，乙方即可进入现场进行装修、布线等，但在装修时不得改变房屋承重结构，确需进行重要变更，需经甲方同意并请专人设计施工等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后韦卓公司将房屋交给Z分公司使用，Z分公司按约支付了押金83,000元，并支付了至2013年6月30日止的租金。2014年3月，天津红孩子公司向上海市工商行政管理局申请注销天津红孩子公司Z分公司，并提交2月21日的《注销决议》，载明：由于经营不善，现决定注销天津红孩子商贸有限公司Z分公司，债权债务已处理完毕，若有未了事宜由天津红孩子公司承担。3月26日，上海市工商行政管理局准予注销天津红孩子商贸有限公司Z分公司。2012年9月26日，苏宁电器股份有限公司（此后变更为苏宁云商集团股份有限公司，以下简称苏宁云商公司）于证监会网站上发布《关于收购红孩子业务及资产的公告》，载明：2012年9月24日，苏宁电器股份有限公司与天津红孩子公司、天津A有限公司、北京红孩子互联科技有限公司（以下简称北京红孩子公司）、北京B有限公司、北京C有限公司及C签署了《收购协议》，本公司拟全面收购红孩子公司在中国国内以“红孩子”、“缤购”等品牌开展母婴、化妆用品等产品的销售业务、品牌与相关资产；天津红孩子公司为红孩子主要运营实体，本次交易中收购该公司品牌、业务及相关资产，不收购其股权；天津A有限公司、北京B有限公司、北京C有限公司为业务与母婴、化妆品线上销售业务相关的辅助性公司，本次交易中苏宁云商公司收购该等公司的原有资产、业务，不收购其股权；北京红孩子公司亦为一家辅助性公司，本次交易中将先收购取得徐某某及其一致行动人控制的该公司股权，并通过该公司收购上述红孩子公司业务、品牌及相关资产，北京红孩子公司不存在重大负债事项；为红孩子公司运营连续性的考虑，Y公司将先行在南京市成立一家控股公司（以下简称W），苏宁云商公司首先收购取得W的股权，并通过新公司收购北京红孩子公司的股权，由北京红孩子公司收购天津红孩子公司的其他红孩子公司的品牌、业务及相关资产；交易方案实施后，除公司拟通过股权收购的W、北京红孩子公司成为苏宁云商公司子公司外，Y公司及其他红孩子公司将与公司保持独立，并不再使用“红孩子”、“缤购”品牌从事业务经营等。后韦卓公司诉至法院，要求判令：1、解除《厂房租赁协议书》；2、天津红孩子公司支付自2013年7月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金；3、天津红孩子公司支付自2013年10月1日起至判决生效之日止，按照欠缴房租的日万分之四计算的违约金；4、天津红孩子公司支付代缴水电费48,333.55元、空调拆除及家具打包费61,200元；5、天津红孩子公司支付未达标的赔偿款50万元；6、苏宁云商公司对天津红孩子公司的上述债务承担连带责任。原审另认定，Z分公司承租系争房屋后，于2009年将XX路XX号南北厂房中间夹层及附属设备租赁给上海吉佑食品销售有限公司（以下简称吉佑公司）使用，租赁期自2009年12月1日起至2017年2月28日止。2012年3月8日，Z分公司与吉佑公司又签订租赁合同一份，Z分公司将南厂房西侧610平方米出租给吉佑公司，租期自2009年12月1日至2017年2月28日。Z分公司还将XX路XX号北面生产厂房一幢及附带二吨货梯一座、门卫室两间出租给上海库存贸易有限公司（2011年9月23日更名为上海可袖贸易有限公司，以下简称可袖公司），双方于2009年11月15日签订租赁协议，租赁期自2009年12月1日起至2017年2月28日止。2012年12月12日，Z分公司与北京红孩子互联科技有限公司上海分公司（以下简称北京红孩子上海分公司）共同向吉佑公司、可袖公司发出《变更通知函》，表示：苏宁与红孩子就“红孩子母婴”及“缤购”两大业务的收购项目于2012年9月签署了相关协议，苏宁对红孩子公司进行全面资源整合，作为整合的第一步骤，自2012年12月15日起，原Z分公司与可袖公司签订的合同，由北京红孩子上海分公司继续履行，2012年12月15日之前产生的费用由原公司结算，2012年12月15日之后产生的费用由新公司结算。该通知函上并附有Z分公司及北京红孩子上海分公司的账号，落款处盖有二个公司的公章。吉佑公司、可袖公司此后曾向北京红孩子上海分公司支付过租金。2014年3月，因韦卓公司与Z分公司就房屋租赁事宜未达成一致意见，韦卓公司曾向吉佑公司、可袖公司发函要求其搬离，并于3月底采取了封门措施。吉佑公司、可袖公司要求Z分公司及北京红孩子上海分公司处理。韦卓公司于2014年4月初再次封门并断电，吉佑公司此后于2014年5月18日搬离，可袖公司于2014年5月15日搬离。此后，因韦卓公司与Z分公司协商未果，韦卓公司于2014年12月将Z分公司留存在租赁房屋内的物品清理，搬离至其中一处仓库内，并向上海E有限公司支付空调拆装费23,200元，向上海F有限公司支付搬场费38,000元。原审还认定，韦卓公司代Z分公司，向集心公司支付2013年4月-6月的水费4,412元，集心公司于2013年7月12日开具发票；向集心公司支付2013年7月-9月的水费6,601.50元，集心公司于2013年10月15日开具发票；向集心公司支付2013年10月-12月的水费5,649.80元，集心公司于2014年1月10日开具发票；向集心公司支付2014年1月-3月的水费2,999.80元，集心公司于2014年4月10日开具发票；向集心公司支付2014年4月-6月的水费3,725.90元，集心公司于2014年7月11日开具发票，共计支付水费23,389元。同时，韦卓公司于2014年6月6日，代Z分公司支付四笔电费及滞纳金，分别为4,077.09元、612.81元、556.05元、1,795.65元；韦卓公司于2014年11月13日，代Z分公司支付三笔电费及滞纳金，分别为4,824.02元、502.95元、12,575.98元，共计支付电费24,944.55元。原审认为，本案系争租赁协议的承租人为Z分公司，现Z分公司已注销，未了之债权债务由天津红孩子公司承担。韦卓公司与Z分公司签订的租赁协议系双方真实意思之表示，该协议所约定的租赁范围为，北面厂房一幢（楼上楼下）计2,200平方米，附带二吨货梯一座，南面厂房一幢（楼上楼下）计2,200平方米，附带二吨货梯一座，以上厂房共计4,400平方米，二幢厂房之间钢结构大棚784平方米，宿舍、食堂、门卫等生活设施及仓库900平方米，网供型100KVA变电站二座，南面临时厂房350平方米。除南面及北面两幢厂房外，其余租赁部分均无房地产权证，亦未经相关部门的审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就南面及北面两幢厂房部分的租赁约定，与法不悖，应属合法有效。对于无效部分的租赁合同，Z分公司作为承租人因该合同取得的财产应当予以返还，应将该部分房屋返还韦卓公司。关于有效部分的租赁合同，Z分公司自2013年7月1日起至今未能支付租金，并撤离系争房屋不再经营，以自己的行为表明不履行主要债务，Z分公司已属违约，韦卓公司要求解除《厂房租赁协议》（关于南、北二幢厂房）的诉讼请求，法院予以支持。又韦卓公司主张解除合同，自通知到达对方时解除。韦卓公司起诉至法院后，因天津红孩子公司下落不明，韦卓公司申请公告送达，于2015年8月26日刊登于《人民法院报》，至2015年10月26日视为送达，故法院认定该协议（关于南、北二幢厂房）于2015年10月26日解除。合同解除后，天津红孩子公司应将南、北二幢厂房交还韦卓公司。关于韦卓公司主张之租金，因双方协议部分无效，韦卓公司可参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，鉴于合同中并未区分各部分房屋对应之租金标准，本案中对于租金及使用费合并处理。Z分公司自2013年7月1日起未能支付租赁费用，此后虽未再经营，但一直未能将房屋返还韦卓公司，占有期间的租金及使用费应向韦卓公司支付。但至2014年12月初韦卓公司将房屋内物品清理搬至其中一处厂房内，其余部分已经空出可自行收回，韦卓公司应及时处理避免损失之扩大，韦卓公司对将部分房屋空置造成的损失亦负有责任。对于2015年1月1日起至2015年10月26日止的租金及使用费，法院认定按照41万元/年的标准计付。天津红孩子公司应向韦卓公司支付自2013年7月1日起至2014年12月31日止的租金及使用费1,537,500元，自2015年1月1日起至2015年10月26日止的租金及使用费335,863元。关于租赁期间的水电费，韦卓公司已代为支付，天津红孩子公司应向韦卓公司支付该水费23,389元、电费24,944.55元。关于韦卓公司主张的空调拆装费23,200元及搬场费38,000元，系因Z分公司未能及时搬离租赁房屋内物品，韦卓公司代为整理搬迁所产生的费用，天津红孩子公司应予以支付。至于租赁保证金83,000元，韦卓公司认为因天津红孩子公司违约故应予以没收，但双方于租赁合同中并无约定租赁保证金可作为违约金予以处理，现双方租赁合同已解除，韦卓公司应将该租赁保证金予以返还。关于韦卓公司主张之逾期付款违约金，双方于协议中仅约定发生违约时，违约方赔偿守约方的实际损失，韦卓公司主张按照万分之四/日的标准支付违约金并无依据，又本案系争之租赁合同部分属无效，关于无效部分的使用费支付时间并无确定，同时双方自2013年7月起一直就房屋租赁事宜进行协商，韦卓公司的该诉讼请求法院难以支持。但考虑天津红孩子公司逾期付款确给韦卓公司造成损失，法院认定其以未付租金及使用费1,537,500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向韦卓公司支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；以未付租金及使用费335,863元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向韦卓公司支付自2015年10月27日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。关于韦卓公司主张的销售未达标之赔偿款50万元，虽天津红孩子公司未到庭答辩，但该款项支付的前提系承租方每年的销售额低于双方合同约定，就销售额不达标的事实，双方以何种标准认定并无细化，销售额的具体情况韦卓公司未能向法院提交证据予以证明，故对于该赔偿款法院难以认定。关于韦卓公司主张苏宁云商公司对天津红孩子公司的债务承担连带责任之主张，法院认为，根据苏宁云商公司的收购公告，对于天津红孩子公司并未直接以收购公司股份的方式，现天津红孩子公司仍具有独立的法人主体资格，至于韦卓公司认为苏宁云商公司曾代天津红孩子公司协商租赁事宜，但双方并未达成协议由苏宁云商公司承担相应债务，韦卓公司的该诉讼请求，于法无据，法院不予支持。天津红孩子公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于二○一五年十二月三十日作出判决：一、韦卓公司与天津红孩子公司于2009年6月22日签订的《厂房租赁协议》除关于北面厂房及南面厂房的约定外部分无效；二、韦卓公司与天津红孩子公司于2009年6月22日签订的《厂房租赁协议》中关于北面厂房及南面厂房的约定部分于2015年10月26日解除；三、天津红孩子公司于判决生效之日起十日内向韦卓公司支付自2013年7月1日起至2015年10月26日止的租金及使用费1,873,363元；四、天津红孩子公司于判决生效之日起十日内向韦卓公司支付水费23,389元、电费24,944.55元、空调拆装费23,200元及搬场费38,000元；五、天津红孩子公司于判决生效之日起十日内，以1,537,500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向韦卓公司支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；六、天津红孩子公司于判决生效之日起十日内，以335,863元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向韦卓公司支付自2015年10月27日起至判决生效之日止的逾期付款违约金；七、韦卓公司于判决生效之日起十日内向天津红孩子公司返还租赁保证金83,000元；八、驳回韦卓公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计18,765.34元，由天津红孩子公司负担。判决后，天津红孩子公司不服，上诉于本院，诉称:上诉人母公司与苏宁云商公司、北京红孩子公司间签订的协议证明上诉人所有的合同都已换签至收购方苏宁云商公司及北京红孩子公司，由苏宁云商公司与北京红孩子公司继续履行相关协议；韦卓公司所清理的物品不属于上诉人，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四、五、六、七项。被上诉人韦卓公司辩称:涉讼租赁合同相对方为上诉人，上诉人应当承担支付租金的义务；上诉人与苏宁云商公司、北京红孩子公司间的法律关系如何确定，其尊重法院判决；苏宁云商公司虽介入谈判，但最后并未达成协议，故不同意上诉请求。被上诉人苏宁云商公司辩称：合同签转条款并非由上诉人与苏宁云商公司即可决定，还需得到韦卓公司的确认；然韦卓公司从未收到上诉人通知，故合同签转并未完成，故不同意上诉请求。被上诉人北京红孩子公司辩称：其曾向韦卓公司支付过租金，但当时合同主体为上诉人，其系代上诉人支付租金；由于未得到韦卓公司确认，补充协议并未充分履行，故不同意上诉请求。被上诉人可袖公司辩称：因韦卓公司封门、断电，导致其无法经营，并于2014年5月15日搬离，故不同意上诉请求。被上诉人吉佑公司辩称：因韦卓公司封门、断电，导致其无法经营，并于2014年5月18日搬离，故不同意上诉请求。被上诉人集心公司辩称：其与韦卓公司建立租赁关系，也同意韦卓公司转租，故不同意上诉请求。二审中，上诉人出示关于《收购协议》的补充协议一份，旨在证明其合同已换签至苏宁云商公司或北京红孩子公司履行；苏宁云商公司对协议的真实性、合法性无异议，但认为无法证明实际已换签；北京红孩子公司对材料真实性、合法性无异议，但认为不能证明合同已换签；可袖公司、吉佑公司、集心公司均表示没有异议。本院认为，该份协议具有真实性，但协议内容不能证明上诉人之主张。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼租赁协议于法无悖，双方均应恪守。天津红孩子公司作为合同相对方，依法应依约承担本案合同义务。本案中，天津红孩子公司主张其所有的合同都已换签至收购方苏宁云商公司及北京红孩子公司，由苏宁云商公司与北京红孩子公司继续履行相关协议，而韦卓公司则坚持认为涉讼租赁合同相对方为天津红孩子公司，应由其承担合同义务。对此本院评述如下：天津红孩子公司出示的关于《收购协议》的补充协议载明天津红孩子公司作为一方的现存合同换签至收购方苏宁云商公司，苏宁云商公司同意按约定收购天津红孩子公司拥有的库存；庭审中，苏宁云商公司主张合同签转需得到韦卓公司的确认，而韦卓公司陈述苏宁云商公司虽参与谈判，但未能达成协议。依据相关法律之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在韦卓公司未予同意的情形下，仅凭天津红孩子公司出示的补充协议，依法不能认定其合同权利、义务已转由苏宁云商公司或北京红孩子公司承担。本院注意到，天津红孩子公司具有独立的法人主体资格，其依约承担合同义务无任何法律上或事实上的障碍。故原审判决并无不妥，可予维持。天津红孩子公司关于撤销原审判决主文第二、三、四、五、六、七项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币18,765.34元，由上诉人天津红孩子商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年八月八日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……