广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7120号上诉人（原审被告）：广州市国英物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张汉湖，该公司总经理。委托代理人：钱骏、陈怡毅，均为广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社，住所地广州市海珠区。负责人：张润胜，该社社长。上诉人广州市国英物业管理有限公司（以下简称国英公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社（以下简称沙溪西经济社）是海珠区泰沙路ＸＸ边1号、2号、3号、4号的权属人，房屋所有权性质为集体所有。2012年11月16日，沙某西经济社（甲方）与国某公司（乙方）签订了《租赁协议书》，约定甲方位于泰沙路ＸＸ边1、2、3、4号，建筑面积为223.6平方米的房屋，由2013年2月1日起至2015年1月31日止，交由乙方租赁使用，每月租金为11180元，每月的1-5日为交租赁费时间，如拖欠一天则按当月租赁费的3%加收滞纳金，拖欠超过10天，甲方则有权将房屋收回；在租赁期间，乙方不得将房屋转给他人租赁，如要转给他人租赁应征得甲方同意，并交协议更名手续费1000元，乙方的保证金则在新租赁方名下继续作保证金使用；在租赁期满，乙方如要求继续签协议，甲方可考虑与乙方协商续签协议，如不续签，乙方则应按租赁房屋使用时的用水用电设施、门窗、天花装饰等完好移交给甲方；租赁期满，或租赁期中途弃租，在约定时间乙方未能按时搬出，则拖延一天作收取一个月租金计算处理；等。后国某公司将涉案房屋分租给刘某、黄某、陈某。沙某西经济社于2015年6月4日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、国某公司支付2014年12月1日至2015年1月31日的租金22360元及逾期付款违约金（2014年12月的逾期付款违约金以11180元为本金，每日按照3%计算，从2014年12月6日起算至2015年9月24日，以不超过11180元为限；2015年1月的逾期付款违约金以11180元为本金，每日按照3%计算，从2015年1月6日起算至2015年9月24日，以不超过11180元为限）；2、国某公司支付2015年2月1日至2015年7月1日的房屋使用费111800元（每月以22360元计算）；3、本案诉讼费用由国某公司承担。沙某西经济社为证明其诉讼主张，还提交了一份沙某西经济社发给租赁人张汉湖的《通知》，内容：你方承租沙溪西经济合作社位于泰沙路北侧ＸＸ边1、2、3、4号的房屋租用期于2015年1月31日期满，根据广州市农村集体三资管理、交易规定，租用期满后，必须对该房屋物业重新投标招租，你承租方接通知后请马上到我社办公室洽谈租赁事宜。承租方签收处有“张汉湖”的签名，签收日期为2014年12月15日。国某公司表示没有收到该通知，故对其真实性无法确认。本案原审诉讼中，沙某西经济社、国某公司均确认以下事实：涉案《租赁合同》已于2015年1月31日履行期满而终止；国某公司欠付2014年12月1日至2015年1月31日的租金，每月租金为11180元；2014年12月1日至2015年7月1日期间，陈某向沙某西经济社支付部分房屋使用费3328元，刘某向沙某西经济社支付部分房屋使用费6065.6元；不清楚上述次承租人支付上述费用的确切时间。原审庭审中，沙某西经济社、国某公司均确认陈某支付的是2015年4月19日至2015年6月10日的租金，沙某西经济社同意在房屋使用费中扣除。经原审法院释明，沙某西经济社表示坚持诉讼请求，由法院认定后直接在其租金和房屋使用费的诉讼请求中对次承租人已支付的费用予以扣除。原审法院认为：沙某西经济社、国某公司签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据合同约定，租赁使用期从2013年2月1日起至2015年1月31日止，每月租金为11180元，每月的1-5日为交租赁费时间，如拖欠一天则按当月租赁费的3%加收滞纳金。现国某公司确认其欠付2014年12月1日至2015年1月31日的租金，故原审法院对该事实予以认定。国某公司的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。沙某西经济社、国某公司均确认次承租人刘某支付的费用为2014年12月1日至2015年7月1日期间支付，沙某西经济社表示不清楚该部分费用的确切支付时间，由法院认定后直接在其租金和房屋使用费的诉讼请求中对次承租人已支付的费用予以扣除。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，原审法院认定次承租人刘某支付的费用6065.6元为代国某公司支付的2014年12月的租金，应在国某公司欠付的2014年12月的租金中予以抵扣。故沙某西经济社要求国某公司支付欠付的租金16294.4元及逾期支付租金的违约金有理，原审法院予以支持。其中，2014年12月的逾期支付租金的违约金以5114.4元为本金，2015年1月的逾期支付租金的违约金以11180元为本金；每日按3%计算，从当月6日起算至2015年9月24日止。违约金总额以欠付的租金为限。沙某西经济社超出该部分的诉讼请求，原审法院依法予以驳回。关于交还房屋日期，沙某西经济社主张为2015年7月1日，国某公司辩称为2015年6月1日，但无证据证明。据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案《租赁协议书》于2015年1月31日期满终止，国某公司应当依约交还房屋，故国某公司为负有履行义务的当事人，应当承担相应的举证责任。由于国某公司没有证据证明其该抗辩意见，故应当承担不利后果。对于沙某西经济社主张的2015年7月1日交还房屋的事实，原审法院予以认定。根据《租赁协议书》约定，租赁期满，或租赁期中途弃租，在约定时间国某公司未能按时搬出，则拖延一天作收取一个月租金计算处理。现沙某西经济社主动调低房屋使用费，要求国某公司按合同约定租金标准的两倍（每月22360元）支付2015年2月1日至2015年7月1日的房屋使用费公平合理，原审法院予以支持。抵扣次承租人陈某已支付的费用3328元后，合计国某公司应当向沙某西经济社支付欠付的房屋使用费共108472元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款和第七十四条之规定，于2016年1月22日作出判决：一、广州市国某物业管理有限公司在判决生效之日起10日内，向广州市海珠区凤阳街五凤沙某西经济合作社支付从2014年12月1日至2015年1月31日的租金16294.4元及逾期支付租金的违约金（2014年12月的逾期支付租金的违约金以5114.4元为本金，2015年1月的逾期支付租金的违约金以11180元为本金；每日按3%计算，从当月6日起算至2015年9月24日止；违约金总额以欠付的租金为限）；二、广州市国某物业管理有限公司在判决生效之日起10日内，向广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社支付从2015年2月1日至2015年7月1日的房屋使用费108472元；三、驳回广州市海珠区凤阳街五凤沙某西经济合作社其他诉讼请求。案件受理费3430元，由广州市海珠区凤阳街五凤沙某西经济合作社负担339元，广州市国某物业管理有限公司负担3091元。判后，上诉人国某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院错误认定国某公司拖欠租金的违约金标准的计算标准。《租赁协议书》中约定：如拖欠租金，拖欠一天则按当月租赁费3%加收滞纳金。前述对拖欠租金的违约金的约定明显高于沙某西经济社的实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当将违约金的计算改判为按照同期银行贷款利率计算。二、原审法院错误认定国某公司在租赁合同届满后使用租赁房屋的时间。事实上，国某公司在租赁合同届满后，沙某西经济社已于2015年6月1日收回租赁房屋。所以，租赁合同期满后，国某公司使用租赁房屋的时间是从2015年2月1日至2015年6月1日止。原审法院计算房屋使用费依据的使用时间是错误的，应当依法改判。三、原审法院错误认定租赁合同期满后国某公司应当支付的房屋使用费。《租赁协议书》中约定：租赁期满，在约定的时间国某公司未能按时搬出，则拖延一天做收取一个月租金计算处理。前述约定是对租赁期满后，如国某公司未能按时搬出租赁房屋的违约金的约定。该约定的违约金明显高于沙某西经济社的实际损失。原审法院根据沙某西经济社的请求将违约金确定为双倍原租金。但以双倍原租金计算违约金仍然过分高于沙某西经济社的实际损失，原审法院判决第二项中违约金的计算应当改判为按原租金标准支付房屋使用费才更符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定。四、程序方面。原审法院错误的撤销了次承租人作为第三人，次承租人应当为利害关系人，作为本案的第三人参加诉讼，而原审法院单凭沙某西经济社的撤诉申请就同意了其对第三人的撤诉申请，程序错误。本案中相关租金的缴纳、房屋的返还等重要问题均是次承租人负责，因此次承租人在本案中为重要的利害关系人，为方便法院查明事实理应把次承租人作为第三人加入诉讼。五、原审法院查明事实不清，适用法律错误。1、原审法院没有把各次承租人向沙某西经济社缴纳租金的具体时间、所缴纳的租金的具体的时段和交还房屋的具体时间等重要事实予以查明，简单的就把次承租人向沙某西经济社所缴纳的租金在国某公司应缴纳的租金上予以扣除，是事实认定错误。2、沙某西经济社于2014年12月开始就擅自对次承租人进行收租和合同期满后向次承租人进行收铺，其该行为实质是国某公司已向其交还了涉案房屋，相关的权利义务已经转移，因此原审法院单纯的把次承租人所缴纳的租金抵扣国某公司所拖欠的租金是事实认定错误。3、原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条，要求国某公司承担交还房屋的日期的证明责任属于查明事实不清，适用法律错误。本案中至2014年12月开始，沙某西经济社就向次承租人收取租金，因此原审法院没有要求沙某西经济社提供相关的次承租人缴纳租金的具体时间、所缴纳租金的具体时段和交还房屋的具体日期等相关证据，而错误的要求国某公司对上述的事实进行举证，而相关的证据均由沙某西经济社所保管，但其恶意拒绝提供，导致原审法院认定事实错误。4、原审法院错误认定交还房屋的日期，国某公司向沙某西经济社租赁的房屋每案各自为一个整体，国某公司将房屋精装修后租给各次承租人，但原审法院仅凭沙某西经济社的单方陈述即确认国某公司于2015年7月1日才交还房屋，没有证据支持。原审笔录虽然记载国某公司对沙某西经济社撤回对第三人起诉没有异议，但是实际上国某公司是异议很大的。因为本案中至2014年12月以后，一直都是由沙某西经济社和次承租人之间联系的，国某公司根本没有办法进行管理，沙某西经济社强行把国某公司的权利没收，强行要求次承租人向其缴纳租金。因此国某公司认为至2014年12月后沙某西经济社已经把涉案房屋收回。次承租人是在不同的时间向沙某西经济社交租，因此国某公司交还场地的时间也不一致，每一个案件国某公司都是逐批交还场地的，租金和占用费应当相应扣减，具体交还的时间应以次承租人交还的时间为准。沙某西经济社与次承租人已经另行签订了相关的招投标的相关文件，该证据由其保管，因此沙某西经济社应当把涉案房屋的全部农村集体三资交易确认书提供作为证据，以查明本案事实。沙某西经济社严重侵害了国某公司的正常使用和经营租赁房屋的权利，至2014年12月底其要求次承租人将租金缴纳给沙某西经济社，否则将停水停电、锁门来要挟次承租人，根据国某公司与沙某西经济社签订的合同，沙某西经济社已经严重违约，干涉国某公司无法正常使用涉案房屋。请求法院判令：1、原审判决第一项中违约金“每日按3%计算”改判为违约金的计算应当按照同期银行贷款利率计算；2、原审判决第二项改判为国某公司支付从2015年2月1日至2015年6月1日的房屋使用费41392元；3、沙某西经济社承担本案一、二审所有诉讼费用。被上诉人沙某西经济社书面答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，沙某西经济社起诉状中列刘某等次承租人为第三人，对第三人的诉请为腾空交还涉案房屋，原审庭审中，沙某西经济社表示因众第三人已经履行了相关返还义务，所以该案与众第三人无关，撤回对众第三人的起诉，国某公司述称对沙某西经济社撤回对众第三人的起诉没有异议。本院认为：关于举证责任的问题。原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，认定国某公司在合同期满后应当依约交还房屋，故国某公司对履行交还房屋的义务应承担相应的举证责任正确，本院予以认可。国某公司主张应由沙某西经济社举证依据不足，本院不予支持。国某公司对其交还涉案场地的时间未能举证证明，故国某公司上诉主张2015年6月1日已经交还房屋的主张依据不足，本院不予认可；国某公司主张其是逐批交还房屋、租金和占用费应相应扣减，但无明确具体的时间、面积和金额，且依据不足，也无证据证明双方对此达成合意，故本院亦不接纳。原审法院采纳沙某西经济社关于2015年7月1日收回房屋的主张并无不当，本院予以认可。关于应否追加次承租人作为第三人参加诉讼的问题，沙某西经济社原审期间撤回对众次承租人的起诉，国某公司对此表示没有异议，且本案不涉及房屋交还的处理，次承租人并非必须参加诉讼的当事人，而国某公司要求次承租人参加诉讼实际系其举证责任的问题，其应自行举证证明，故国某公司二审期间提出应追加次承租人依据不足，本院不予采纳。关于次承租人交纳给沙某西经济社的租金应否在国某公司应交纳的租金及房屋使用费中予以抵扣的问题，沙某西经济社表示同意抵扣，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定予以抵扣并无不当，本院予以维持。关于逾期支付租金的违约金应否调整的问题，原审判决已对违约金设定不超过租金本金的上限，故本院对国某公司二审要求调低的主张不予采纳。关于合同期满后的房屋使用费问题，沙某西经济社诉请要求按照两倍租金标准计算合同期满后的房屋使用费，其中多出的一倍房屋使用费实际为违约金性质，国某公司主张该标准过高要求调低合理，本院酌情调整为合同期满后的房屋使用费按照每月14534元计算，国某公司合计应向沙某西经济社支付2015年2月1日至2015年7月1日的房屋使用费72670元。综上所述，上诉人国某公司关于合同期满后房屋使用费过高应予调整的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉理由不成立，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，对合同期满后的房屋使用费处理不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1096号民事判决第一、三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1096号民事判决第二项为：广州市国英物业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，向广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社支付从2015年2月1日至2015年7月1日的房屋使用费72670元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3430元，由广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社负担1130元，由广州市国英物业管理有限公司负担2300元；二审案件受理费1705元，由上诉人广州市国英物业管理有限公司负担1147元，由被上诉人广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社负担558元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月五日书 记 员  游瑞娜