上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0107民初9710号 原告(反诉被告)戴忠华，男，1962年1月28日出生，汉族，住上海市。 原告(反诉被告)张云，女，1973年6月1日出生，汉族，住上海市。 两原告共同委托代理人王卫光,上海市普陀区曹杨法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)陈玉龙，男，1948年4月22日出生，汉族，住上海市。 被告(反诉原告)黄国珍，女，1949年6月2日出生，汉族，住址同上。 被告(反诉原告)陈轶，女，1979年2月22日出生，汉族，住上海市。 三被告共同委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。 三被告共同委托代理人吴志烜，上海艾帝尔律师事务所律师。 原告戴忠华、张云与被告陈玉龙、黄国珍、陈轶房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶与反诉被告戴忠华、张云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)戴忠华、张云及其共同委托代理人王卫光，被告(反诉原告)陈玉龙、黄国珍、陈轶的共同委托代理人王凌坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戴忠华、张云诉称，原告与被告于2015年11月19日签订《上海市房地产买卖合同》，原告将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给三被告，转让款为138万元，装修费30万元，合计168万元；三被告于2015年12月3日前将首付款44万元支付原告后，应在7日后办理银行贷款申请手续；若三被告未按约定及时办理贷款手续，则原告有权单方面解除合同，三被告应承担房屋总价款20%的违约责任。后三被告未按约办理银行贷款手续。现原告诉至法院，请求判决：1、解除原被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付违约金336000元；3、诉讼费由三被告承担。 被告陈玉龙、黄国珍、陈轶辩称，合同约定的解除条款系针对银行商业贷款，而被告办理的是公积金贷款，无论贷款申请是否办妥，被告已备足资金，可以现金补足。不同意原告的诉讼请求。 反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶诉称，双方于2015年11月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉被告将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给反诉原告，房价138万元，装修费30万元。反诉原告分别于2015年11月19日、12月3日支付首付款9万、34万，与之前支付的1万元定金，合计支付了44万元。因反诉原告陈轶系限贷对象致无法办理贷款。后反诉原告告知反诉被告，愿意以现款形式购买。反诉被告同意，并提出延期至3月中旬办理过户，双方同意过户前修改原合同，过户及后续付款日顺延。3月中旬，反诉被告未配合过户，亦未修改合同，并表示不愿意继续履行合同。现反诉原告诉至法院，请求判决：1、继续履行反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，反诉被告将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告名下并将房屋交付反诉原告；2、反诉被告支付延期过户违约金，以44万元为本金，按日万分之四计算利息，自2016年1月20日起计算至实际交付之日止。 反诉被告戴忠华、赵云辩称，反诉原告未按约定履行，构成违约。反诉原告的诉请缺乏事实及法律依据。不同意反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，本诉部分，原告与被告于2015年11月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告(甲方)向被告(乙方)转让上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，转让款为人民币130万元；双方在2016年1月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；又约定，乙方于2015年11月17日支付定金人民币1万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方在2015年11月30日之前，将房款人民币43万元直接支付甲方，该笔款项专项用于归还现有甲方尚欠贷款银行的抵押贷款及注销对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后3日内办理抵押登记注销手续；待上海市相关房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日，乙方将部分房款人民币54万元直接支付甲方；乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币40万元支付予甲方；再约定，乙方于付足首付款后7日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除本合同，乙方承担违约责任；另约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。同时约定，甲方未按本合同约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未支付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。补充条款约定，甲方应于2016年3月1日前将房屋交付乙方，交付标志为签订物业交验单。 同日，双方签订《装修补偿协议》，约定被告(乙方)以装修补偿款的方式给予原告(甲方)补偿房款30万元。 又查明，被告支付房款共计人民币44万元。 反诉部分查明事实与本诉部分一致。 庭审中，反诉原告为证明其已通知反诉被告以现金方式支付房款，且双方协商一致同意办理过户手续时间变更至三月底，提交了2016年2月17日的电话录音，录音内容显示，反诉被告张云认可迟延办理过户手续至三月以及知晓反诉原告以现金方式支付房款。反诉被告对此表示，真实性不清楚，录音内容不完整且未涉及到涉案房屋，不能反映当时的真实情况，无法证明录音的形成日期为2016年2月17日。 本院认为，关于本诉，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系真实意思表示，双方均应按约履行。根据录音内容显示，原、被告在签订《上海市房地产买卖合同》后对迟延办理过户事宜及被告以现金形式支付房款的事实均达成一致。虽原告对该录音资料并不认可，但对其反驳并未提供证据证明，故本院对该录音资料的真实性予以认可。被告未按时办理银行贷款申请手续，但愿意以现金给付房款，该行为并不影响原告实现合同目的，故不构成违约。本院对原告以被告违约为由要求解除合同、支付违约金的诉讼请求均不予支持。 关于反诉，反诉原告主张反诉被告继续履行合同、配合办理过户手续并交付房屋，符合合同约定，本院予以支持。反诉被告在双方达成现金支付房款及迟延办理过户手续的约定后，要求解除合同，应视为反诉被告拒绝履行合同，构成违约。现反诉被告要求反诉原告以44万元为本金，按日万分之四计算支付迟延过户违约金，符合合同约定，本院予以采纳。因双方约定迟延过户期限为2016年3月，故违约金的起算日以2016年4月1日为妥。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、对原告戴忠华、张云的诉讼请求不予支持； 二、反诉被告戴忠华、张云应于本判决生效之日起十日内将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶名下； 三、反诉被告戴忠华、张云应于本判决生效之日起十日内将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋交付反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶； 四、反诉被告戴忠华、张云应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶违约金(自2016年4月1日起算，以人民币44万元为本金，按日万分之四标准计算至房屋交付日止)； 五、反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶应于反诉被告戴忠华、张云将上海市新村路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告陈玉龙、黄国珍、陈轶名下之日给付反诉被告戴忠华、张云房款人民币124万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案财产保全费人民币5000元，由反诉被告戴忠华、张云共同负担。 本案本诉受理费人民币6340元，减半收取，计人民币3170元，由原告戴忠华、张云共同负担。 本案反诉受理费人民币25元，由反诉被告戴忠华、张云共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  梁斌 二〇一六年八月三十一日 书记员  吴婷 附：相关法律条文 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。