广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法沥民三初字第114号原告：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇育英南路**金逸轩首层商铺**，组织机构代码证号：79123903-3。法定代表人：石裕光。委托代理人：陈丽红，广东巨能律师事务所律师。委托代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司，住，住所地：广东省佛山市禅城区季华五路**全球通大厦织机构代码：70817808-2。负责人：张毅。被告：中国移动通信集团广东有限公司，住，住所地：广东省广州市天河区珠江新城珠江西路**广东全球通大厦织机构代码：70765309-9。法定代表人：简勤。被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司委托代理人：吴富朝，广东禅都律师事务所律师。被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司委托代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所实习律师。被告：佛山市南海酒厂，住所，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步五甲街号：440682000285774。法定代表人：谭志强。被告：谭志强，男，汉族，1974年4月7日出生，住广东省佛山市顺德区，上列两被告共同委托代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司、佛山市南海酒厂、谭志强物权保护纠纷一案，原告于2015年9月1日起诉，本院于同年9月6日立案受理。被告佛山市南海酒厂、谭志强在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议。佛山市南海酒厂、谭志强不服上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年7月28日，本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。开庭时，原告的委托代理人孔羡芬，被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司的共同委托代理人吴富潮、赵珊珊，被告佛山市南海酒厂、谭志强的共同委托代理人武闯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月，2012年4月，原属被告佛山市南海酒厂名下的位于佛山市南海区大沥盐步五甲街（白酒车间）被佛山市南海区人民法院查封并办理的查封登记。2013年12月1日，两被告签订《租赁合同》，由被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司承租上述物业中的房间及天面指定位置，租期由2013年12月1日起至2017年11月30日止。2014年11月21日，原告通过拍卖取得上述房产的所有权。2014年12月23日，佛山市南海区人民法院发出《公告》，责令上述房产上的承租户于公告发出之日起十日内（即2015年1月1日前）自行迁出上述房产。2015年6月4日，原告委托广东星宇律师事务所发函予被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司，要求其返还房产，然而，被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司至今未搬离原告的上述房产，亦未向原告支付任何占用费。原告认为，根据相关法律法规的规定，被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司未经得产权人的同意占用原告房产的行为已经构成侵权。其次，被告佛山市南海酒厂在明知相关房产被法院查封，仍然与他人签订租赁合同、收取租户租金的行为与被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司构成共同侵权，理应赔偿原告的损失。根据涉诉物业的使用人反映，谭志强多次以其个人账户62×××11（开户行为中国农业银行顺德分行青松支行）收取租金。目前，谭志强仍继续要求本案的相关被告交租金至其上述个人账户内。涉诉的物业已经由原告取得所有权，谭志强的行为严重侵害了申请人的合法权益。鉴于中国移动通信集团广东有限公司作为中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司的总公司，与本案存在利害关系，为此，请求判令：1.被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司立即清空并向原告返还位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街（原南海酒厂白酒车间）的厂房（商铺）；2.被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司立即向原告支付由2014年11月21日起至实际搬离原告物业时止的占用费，暂计至2015年8月20日止为：252000元；3.被告佛山市南海酒厂、谭志强、中国移动通信集团广东有限公司、对被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费用由被告承担。被告中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司辩称，一、被告主观上并未侵权故意，客观上无实施侵权行为，不承担责任。本案中，被告经评估，认为位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街的物业符合移动通讯网络覆盖的要求，为此于2013年12月与物权人佛山市南海酒厂签订了涉案的《租赁合同》。被告认为，佛山市南海酒厂作为涉案物业的物权人，依法具有出租物业权限，因此双方于意思表示一致情况下订立的《租赁合同》合法有效。而原告自称于2014年11月21日才竞拍取得物业的所有权。若其主张属实，则属涉案租赁行为在先、买卖行为在后，根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，不能因为在后买卖行为而否定在先《租赁合同》的合法性，更遑论据此认定被告的承租行为构成侵权。因此，被告本案不存在侵权故意，更无实施侵权的客观行为。二、直至收到本案应诉材料之前，被告对于原告受涉案物业的情况并不知情，且原告办案举证的关于要求租户退场的《通知》、《律师函》被告从未收悉，被告继续履行《租赁合同》并无过错。被告承租涉案物业用于设置无人值守的通讯设备，租赁物现场并无被告的相关人员驻守。而自租赁物业至今，被告一直严格依照《租赁合同》的约定向佛山市南海酒厂支付租金，2015年当年的租金亦根据合同约定已由被告支付完毕。对于涉案物业进行司法拍卖的情况，被告从未收到有关通知，对于原告买卖物业的情况更不知情。而且，被告从未收到原告发出的物业所有权证明以及要求退场的书面通知，此情况系，根据《合同法》关于当事人应全面履行合同的规定，并为践行确保通讯网络完整覆盖、向社会公众提供持续稳定电信服务的企业职责，被告根本不可能擅自中止《租赁合同》的履行，更不存在直接向原告支付租金的前提条件。因此，本案中被告不存在明知物业易主而恶意占用物业的主观过错，原告向被告主张占用费并无事实和法律依据。三、因移动通讯基站稳定涉及周边网络通信安全，若法院经审理认为被告需限期搬迁，亦恳请法院考虑被告租赁行为具有社会公共利益属性的情况，给予适当合理的搬迁期限。综上所述，涉案《租赁合同》合法有效，被告本案中不构成侵权，原告主张被告需向其支付占用费并无事实和法律根据。恳请法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告佛山市南海酒厂、谭志强辩称，一、佛山市南海酒厂有权与承租户签订租赁合同，并且所签订的租赁合同是受法律保护的。签订租赁合同的行为并未侵害原告利益。首先，在法院对案涉物业进行查封时，并未对其进行公告封闭，也未禁止出入和使用，更未有专门裁定下达要求佛山市南海酒厂不能出租、使用等，仅是到产权登记机关办理查封登记手续。这种情况通常称之为“活查封”，并未限制占有、使用、收益权能。另外，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及第二十条规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，作为房屋受让人只是享有不再继续履行原租赁合同的权利，而不能否定原业主与承租人签订的原租赁合同无效。其次，佛山市南海酒厂与承租人签订租赁合同时，案涉物业虽然被法院查封，但所有权仍属酒厂，酒厂在案涉物业所有权移交前对该房产仍然拥有收益的权能，签订租赁合同应当合法有效。所以，酒厂在签订租赁合同的过程中不存在共同侵权的行为。二、原告在诉讼请求中所主张的占用费的起算时间有误。首先，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”之规定，不动产拍卖的产权转移时间不是按照拍卖时间来确定，而是拍卖成交裁定送达给原告时起转移。其次，法院发出《公告》告知租户所租物业所有权发生转移后，如原告作为受让方不将物业继续租赁给租户，那租户再次寻找合适的厂房也需要精力和时间，于情于理都应当给租户留出适当的时间。且在法院于2014年12月23日所发出的（2012）佛南法沥执字第53-20号《公告》中告知各租户在公告发出之日起十日内自行迁出上述房产或自行与买受人原告协商相关交接事宜。为此，法院的公告也明确给予了各租户10天搬迁时间，也就是说各租户最后的搬离时间是2015年1月1日。如果各租户未及时搬离，即使要计算占用费也只能从2015年1月2日起开始计算，而不应从2014年11月21日开始计算。三、原告拍得案涉物业后，至今为止都未办理案涉物业所有权的转移过户手续。佛山市南海酒厂于2015年5月12日曾发函催促原告尽快办理相关物业的过户手续，但该物业至今为止仍登记在佛山市南海酒厂的名下，而且每月都需要向佛山市南海区地税局大沥分局缴纳近万元的房产税、土地使用税等相关费用。案涉物业所有权已经转移给了原告。为此，每月应缴纳的房产税、土地使用税等相关费用应由原告自行承担。四、本案是侵权纠纷，佛山市南海酒厂未占用和使用原告的任何物业，未对原告实施任何侵权行为，按照谁占用谁负责的原则，无需承担向原告支付占用费的任何法律责任。另外，在法院发出《公告》后，虽然佛山市南海酒厂收取了部分租户的租金，但这是基于双方在此之前所签订的租赁合同而发生的，这属于另外一个法律关系，与本案无关，而且所收取的租金大部分用于缴纳房产税、土地使用税及相关管理人员工资等相关费用。为了妥善解决各方纷争，佛山市南海酒厂愿意在收取的租金范围内扣除每月所缴纳房产税、土地使用税及相关管理人员工资等相关费用后，将多余的部分退还给各租户。五、因佛山市南海酒厂的银行账户已经注销，所以就借用了谭志强的个人名义开具银行账户，并收取了部分租金，但所收取的租金全部用于佛山市南海酒厂的支出。为此，被告谭志强不应承担本案任何责任。综上所述，原告对佛山市南海酒厂、谭志强的起诉没有任何的事实和法律依据，请求法庭驳回原告对佛山市南海酒厂、谭志强的所有诉求。诉讼中，原告提出以下证据：1.组织机构代码证复印件4份、营业执照复印件1份、法人身份证复印件、工商公示信息复印件1份、谭志强身份信息复印件1份，用以证明原告、被告讼主体资格。2.（2012）佛南法沥执字第53-19号《执行裁定书》原件1份、（2012）佛南法沥执字第53-20号《公告》原件1份、《拍卖成交确认书》原件1份、《中国农业银行结算业务申请书》原件1份、《中国农业银行结算业务委托书》原件2份，用以证明：涉诉物业从2014年11月21日起的所有权人变为原告。3.《佛山市南海区房产信息登记卡》原件1份、《租赁合同》复印件1份、《用电协议》复印件1份、《收据》复印件2份，用以证明：（1）被告南海酒厂是在涉诉物业被法院查封后才对外出租，收取租金的事实；（2）被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司在原告取得涉诉物业所有权后占用原告物业的事实。4.《通知》原件2份、照片打印件3份、《律师函》复印件1份、EMS邮单原件1份，用以证明：原告分别于2015年3月25日、2015年6月4日向被告南海酒厂、被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司发出归还场所、支付占用费的通知，但被告均不予理睬。5.《酒厂收租专户》复印件1份、《中国农业银行银行卡存款业务回单》复印件3份、《中国农业银行银行客户通知书》复印件2份、《中国农业银行银行卡卡转账》复印件3份，用以证明：被告谭志强非法收取涉诉物业中属于原告所有的费用。被告谭志强的行为构成共同侵权，应对被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、南海酒厂的债务承担连带清偿责任。被告中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司提出以下证据：1.《租赁合同》原件1份、《用电协议》原件1份，用以证明佛山分公司于2013年12月与物权人南海酒厂签订了涉案的《租赁合同》、《用电协议》，当时原告并非物业的业主，被告不可能与南海酒厂共同侵犯原告的权益。《租赁合同》约定首年租金是签订日前30个工作日内支付，以后每年租金于租赁期开始前30个工作日内支付。此外，《用电协议》约定南海酒厂向佛山分公司供电的期限自2013年12月1日至2017年11月30日，用电协议项下的用电设备至今仍登记于南海酒厂名下，因此佛山分公司对于应向哪一方继续履行《租赁合同》并不明确。2.《收款收据》原件2份，用以证明佛山分公司依照租赁合同约定，于2013年12月24日向南海酒厂支付首年租金，于2014年11月12日支付了2014年12月1日至2015年11月30日的年租金。被告佛山市南海酒厂、谭志强提出以下证据：1.《请求尽快办理过户及移交手续的函》原件1份、《关于佛山市南海酒厂房产及土地移交事项的复函》原件1份，用以证明南海酒厂于2015年5月12日发函给原告要求其尽快办理所拍得房产的过户手续并且在办理过户手续后,同意将场地租户的租赁合同、押金等相关手续移交给原告。原告收到复函后回函，但至今仍未办理涉案物业的过户手续。所以未办理租户移交过户手续的问题在于原告方。2.照片原件8份，用以证明原告在2015年5月、6月、7月陆续收回涉案物业并在涉案物业张贴其封条的事实。3.《电子缴税凭证》原件1份，《中华人民共和国税收转账专用完税证》原件38份,用以证明因为原告至今为止都未到房产部门办理过户手续导致涉案物业仍然登记在被告佛山市南海酒厂的名下，造成被告方每月都要向地税局缴纳房产税及土地使用税76267.87元，此费用应由原告方承担。南海酒厂、谭志强也有权在所收取的部分租户的租金中予以扣减该笔费用。本院根据原告的申请，向农业银行调取以下证据材料：1.谭志强62×××11账号明细对账单打印件10页。经审查，原告提供的证据4通知、照片、律师函、邮件单等，被告佛山市南海酒厂、谭志强、中国移动通信集团广东有限公司、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司虽对真实性有异议，但不能举证推翻，故本院予以采纳。证据5结合本院调取的证据，本院予以采信。被告佛山市南海酒厂、谭志强提供的证据2照片，原告虽对真实性有异议，但不能举证推翻，故本院予以采纳。对其余原告和被告分别所举证据及本院调取的证据，本院予采纳为认定案件事实的依据。综合上述证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2012年4月，原属被告佛山市南海酒厂名下的位于佛山市南海区大沥盐步五甲街的房产被本院查封并在行政机关办理了查封登记。2014年11月21日，原告通过拍卖取得上述房产的所有权。2014年12月23日，本院发出《公告》，责令佛山市南海酒厂及该厂所有人员、承租户等相关人员于公告发出之日起十日内自行迁出上述房产或与买受人协商相关交接事宜。2015年3月25日，原告在案涉房产所在地张贴通知致佛山市南海酒厂各用户，称其已于2014年11月24日竞得所有权，要求各用户在2015年5月26日前自行搬迁完毕。同年5月7日，原告在案涉房产所在地张贴通知致佛山市南海酒厂，称其已于2014年11月21日竞得所有权，要求佛山市南海酒厂于2015年5月11日前自行搬离，将所使用的办公场所完整交还原告。2015年6月4日，原告委托广东星宇律师事务所发函予被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司，要求其返还房产，但该函无寄达。2015年5月12日，佛山市南海酒厂向原告发出《请求尽快办理过户及移交手续的函》，要求原告尽快办理所拍得房产的过户手续并且在办理过户手续后,同意将场地租户的租赁合同、押金等相关手续移交给原告。原告复函称佛山市南海酒厂应在2015年1月1日前将房产移交，并不以办理过户手续为前提。2013年12月1日，佛山市南海酒厂与被告中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司签订《租赁合同》，约定由佛山市南海酒厂将位于佛山市南海区大沥盐步酒厂（房间及天面指定位置）出租给中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司，租期由2013年12月1日起至2017年11月30日止，2013年12月1日至2015年11月30日的每年租金28000元；2015年12月1日至2017年11月30日的每年租金30800元。合同签订后，中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司分别于2013年12月24日、2014年11月12日向佛山市南海酒厂交纳了首年及2014年12月1日至2015年11月30日的租金。佛山市南海酒厂还向各租户提供谭志强个人名下的银行账户62×××11（开户行为中国农业银行顺德分行青松支行），要求租户将租金存入该账户。部分租户将租金存入了该账户，也有以现金交付给谭志强本人。至本案法庭辩论时止，原告已陆续收回了部分房产并张贴上封条。案涉房产现仍登记在佛山市南海酒厂名下，该厂每月向地税局缴纳房产税及土地使用税7626.87元，已交纳至2016年7月份。本院认为，本案为物权保护纠纷，争议的焦点是：1.各被告的行为是否构成对原告的侵权；2.原告所主张的损失是否有依据。案涉房产被本院查封、委托拍卖，最终由原告于2014年11月24日竞得。在此过程中，已进行了查封登记、发出拍卖公告等，应认定被告佛山市南海酒厂及中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司知道该事实。原告自竞得案涉房产之日起，享有对房产的占有、使用、收益、处分权，并不以房产是否已经过户为前提。佛山市南海酒厂、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司未将房产返还原告，构成对原告的侵权，其应清空并向原告返还房产。各租户依据其与佛山市南海酒厂之间的租赁合同向佛山市南海酒厂交纳租金，原告主张由租户另行向其支付占用费，本院不予支持。佛山市南海酒厂在房产已被原告买受的情况下仍收取租户租金，侵害了原告的财产权利，应向原告支付占用费。关于占用费的计算标准，本院参照相关房产出租的租金标准来确定。被告谭志强以其个人账户收取租金或收取租户现金，其个人财产与佛山市南海酒厂财产混同，应对佛山市南海酒厂所负向原告支付占用费的义务承担连带责任。佛山市南海酒厂向地税局所缴纳的税费，并不单指向本案所涉某个租户承租的房产，于本案中不作抵扣占用费处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海酒厂、中国移动通信集团广东有限公司佛山分公司、中国移动通信集团广东有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清空并向原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司返还位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街的房产；二、被告佛山市南海酒厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司支付占用费，该占用费自2014年11月21日起至2015年11月30日按28000元/年计算；自2015年12月1日起至实际返还房产时止按30800元/年计算；三、被告谭志强对上列第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费334.72元，由被告佛山市南海酒厂、谭志强按上述判决主文确定之责任方式负担，并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告已预交的334.72元，于本判决生效后，由原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱劲雄审 判 员  季 鑫人民陪审员  刘翠贞二〇一六年八月二十六日书 记 员  李坤豪