福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽08民终890号上诉人（原审被告）：福建省长汀县鸿兴商贸有限公司，住所地长汀县。法定代表人：谢健生，总经理。委托诉讼代理人：谢仰登，男，该公司职员，住长汀县。被上诉人（原审原告）：福建省长汀县供销合作社联合社，住所地长汀县。法定代表人：程汀贤，主任。委托诉讼代理人：张峻春，福建矩圆律师事务所律师。上诉人福建省长汀县鸿兴商贸有限公司（下称鸿兴商贸公司）因与被上诉人福建省长汀县供销合作社联合社（下称长汀供销社）租赁合同纠纷一案，不服长汀县人民法院（2016）闽0821民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿兴商贸公司的委托诉讼代理人谢仰登与被上诉人长汀供销社的委托诉讼代理人张峻春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿兴商贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长汀供销社的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定双方应执行2011年6月20日合同是错误的，而应执行2013年2月15日与长汀供销社签订的合同及2014年12月30日与长汀国资委签订的合同。2013年2月15日合同对租赁范围和租金进行了较为合理的调整，即沿街店面和底层的10间仓库租金为15.6万元，另口头商定每年再给长汀供销社5万元。2011年6月20日合同是无效的。本案的解决办法是：鸿兴商贸公司一次性补给鸿兴商贸公司56753元，终止2011年6月20日合同，之后执行与长汀国资委签订的合同。长汀供销社辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。2013年2月15日重新签订的《租赁合同》，将2011年6月20日签订的《租赁合同》中的第一部分店面和底层仓库10间单独签订了一份《租赁合同》，但该合同将第一部分的沿街店面“1-6号”6间变更成了“117—121号”5间（而且面积相对原来减少一半、按1—6号店还应当包括114、115、116号），对房屋的租金和第二部分的租赁物及原来约定的租金标准没有进行变更，该份合同签订后，双方均没有实际履行，长汀供销社亦未收回114、115、116号店，鸿兴商贸公司还是按2011年6月20日《租赁合同》的店面使用，2013年度、2014年度的租金也是按2011年6月20日签订的合同租金标准分为第一部分、第二部分缴纳。双方都是按2011年6月20日签订的《租赁合同》实际履行，不管是在使用的店面间数、范围上，还是上缴的2013、2014年度租金也完全是按照2011年6月20日签订的《租赁合同》约定履行，长汀供销社没有另外加重鸿兴商贸公司的负担。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。长汀供销社向一审法院起诉请求判令：一、解除长汀供销社与鸿兴商贸公司于2011年6月20日、2012年6月20日、2012年9月签订的三份《租赁合同》；二、要求鸿兴商贸公司将2011年6月20日《租赁合同》约定的第二部分租赁物（除交由国资公司管理的供销大楼地下室底层10间仓库外）及2012年6月20日和2012年9月两份《租赁合同》中约定的租赁物交还长汀供销社；三、鸿兴商贸公司立即支付至2015年12月31日止尚欠租金合计93985元；四、鸿兴商贸公司支付自2016年1月1日起至交还租赁房屋及场所之日止按日租金502.5元标准计算的租金；五、诉讼费由鸿兴商贸公司承担。一审法院认定事实：2005年，长汀供销社与鸿兴商贸公司签订了第一份《租赁合同》，约定长汀供销社将坐落于长汀县城关环东路19号供销大楼沿街2-5号店面（即供销社原大门门厅及左边三个店面）、大楼底层仓库10间、内院原中转站底层仓库13间及供销社采购站办公楼底层仓库2间出租给鸿兴商贸公司从事摩托车经营。期限从2005年3月1日至2013年2月29日。第一至三年度租金每年为93000元，第四年租金在上一年度基础上递增5%。双方在合同落款处盖章签名，但没有具体的落款时间。2011年6月20日，双方签订了第二份《租赁合同》，合同约定，为继续支持鸿兴商贸公司建好摩托车专业市场……长汀供销社经研究决定，同意原出租给鸿兴商贸公司的供销大楼部分店面及其他营业场所在2013年2月到期后，继续租赁给鸿兴商贸公司使用。租赁范围包括：1.环东路19号供销大楼沿街1-6号店面6间；2.供销大楼底层（地下室）10间仓库；3.大楼内院原搭盖的营业场地；4.原中转站底层仓库（内院后幢）10间；5.原采购供应站办公楼底层仓库2间（即原采购站食堂及批发部）。期限自2013年3月1日至2018年2月29日，共五年。租金分为两部分：1.沿街6间店面第一年租金为156000元，从第二个年度起每年租金在上一年度基础上递增10%；3.上述其他租赁场所第一年租金为144000元，从第二年起每年租金在上一年租金基础上递增6%。对于第一年租金，鸿兴商贸公司必须于2013年2月前一次性全额给付长汀供销社，以后年度由鸿兴商贸公司分年度支付，次年度租金必须在上年度使用期满前支付。另约定，租赁期满后，鸿兴商贸公司装修改造所形成的固定资产归长汀供销社所有，鸿兴商贸公司不得擅自拆除及转移。合同另约定鸿兴商贸公司不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，长汀供销社可终止合同。2012年6月20日，双方签订了第三份《租赁合同》，约定长汀供销社将长汀县城关环东路19号原供销社中转站楼房二楼13间房间（楼梯边小厨房除外）整体出租给鸿兴商贸公司作办公储物使用。期限自2012年7月1日至2018年2月29日。每年租金15000元。第一、二年度租金不上缴给长汀供销社，按长汀供销社要求，由鸿兴商贸公司垫付实施楼房屋面改造（原青瓦屋面改为彩钢瓦屋面）。第三年租金由鸿兴商贸公司分年交付，必须按年度于每年8月底前支付。租赁期满后，鸿兴商贸公司装修改造所形成的固定资产归长汀供销社所有，鸿兴商贸公司不得擅自拆除及转移。合同另约定鸿兴商贸公司不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，长汀供销社可终止合同。2012年9月，双方签订了第四份《租赁合同》，约定长汀供销社将位于环东路19号原供销社供应站大楼后面部分空坪（即新近填埋、整理、围圈形成的空坪）出租给鸿兴商贸公司使用。期限自2012年10月1日至2018年2月29日。第一年度租金为6000元，第二年度租金为上年基础上递增5%。第一年租金用于抵扣长汀供销社委托鸿兴商贸公司对空坪地面进行混凝土处理费用。第二年起分年度支付，次年租金须于每年9月底前交付给长汀供销社。租赁期满后，鸿兴商贸公司搭盖改造所形成的固定资产归长汀供销社所有，鸿兴商贸公司不得擅自拆除及转移。合同另约定鸿兴商贸公司不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，长汀供销社可终止合同。因国有资产管理政策的变更，双方于2013年2月15日，签订了第五份《租赁合同》（以下简称2013年合同），约定租赁范围包括：1.环东路19号供销大楼沿街117-121号店面5间.2.供销大楼底层（地下室）仓库10间。期限自2013年3月1日至2018年2月29日。租金第一年为156000元，第二年起每年租金在上一年度基础上递增10%。第一年租金，鸿兴商贸公司须于2013年3月前一次性全额支付长汀供销社，以后每一年租金鸿兴商贸公司分年度支付，但次年租金须在上年度使用期满前支付。合同另约定鸿兴商贸公司不按时交付租金，拖欠租金超过三个月的，长汀供销社可终止合同。2014年12月30日，长汀供销社与案外人国资公司签订了《长汀县国有资产投资经营有限公司店面租赁合同》，合同明确注明根据汀政综（2013）330号文件规定，将位于长汀县城关东路19号县供销社部分营业设施租赁出租人更名为长汀县国有资产投资经营有限公司……。租赁范围为长汀县城关环东路19号（供销大厦沿街1-5号店面及底层仓库10间）。租期从2013年3月1日起至2018年2月29日止。第一年租金156000元，第二年开始在上年度租金基础上递增10%。第一年租金，由鸿兴商贸公司在2013年2月1日前一次性汇至指定账户。第二年始，于每年3月1日前一次性汇入指定账户。同时该合同第十八条注明，合同生效后，长汀供销社与鸿兴商贸公司签订的长汀县城关环东路19号供销社部分营业设施租赁合同终止。合同签订后，第一部分店面及供销大楼底层地下室10间仓库的租金，鸿兴商贸公司于2013年3月支付了156000元（期限自2013年3月1日至2014年2月29日）、于2014年3月支付了171600元（156000元递增10%，期限自2014年3月1日至2015年2月29日）；第二部分大楼内院原搭盖的营业场地、原中转站底层仓库10间、原采购供应站办公楼底层仓库2间的租金，鸿兴商贸公司于2013年3月支付了144000元（期限自2013年3月1日至2014年2月29日），于2014年3月支付了152640元（144000元递增6%，期限自2013年3月1日至2014年2月29日）；2012年6月合同约定的中转站二楼13间房间租金按约支付至2015年6月30日；2012年9月合同约定的原采购站大楼后面的空坪租金按约定支付至2015年9月30日。另外，鸿兴商贸公司于2015年5月21日向长汀供销社转账支付了租金50000元。一审法院认为：长汀供销社与鸿兴商贸公司签订的五份《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，当属有效合同。本案争议的焦点有两点：一是2013年合同签订后，2011年合同约定的第二部分在移除供销大楼地下室底层10间仓库后其余租赁物（以下简称第二部分其余租赁物）的租金是否进行了变更？二是鸿兴商贸公司是否尚欠长汀供销社租金，长汀供销社主张解除合同的条件是否成就？对于第一个问题，长汀供销社主张鸿兴商贸公司提交的落款为2013年合同系为配合国资公司资产移交管理需要签订的，仅调整了租赁物管理的归属范围，但对2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金及总租金并未进行变更，因此2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金仍应按每年144000元（逐年递增）缴纳。鸿兴商贸公司则辩称，2013年合同将供销大楼底层10间仓库移到第一部分店面那里，意味着第二部分租金相应减少，双方有口头约定变更后的第二部租金加上2012年6月和9月签订的两份合同租金总计只需再支付50000元即可。对此，一审法院认为，首先，2013年合同将2011年合同约定的第二部分租赁物中的供销大楼底层10间仓库移到了第一部分与店面作为整体，约定租金每年156000元（逐年递增），但2013年合同并未对2011年合同中第二部分其余租赁物的租金进行重新约定，那么对于2011年合同第二部分其余租赁物的租金标准可推定为未变更。其次，鸿兴商贸公司辩称，在2013年合同签订后，双方口头约定了除了店面和供销大楼底层10间仓库租金156000元外，其余所有合同租金合计仅需另行支付50000元。对此，鸿兴商贸公司未提交任何证据予以佐证，而长汀供销社也予以否认，对该抗辩，不予采纳。第三，从双方提交的证据看，鸿兴商贸公司实际支付租金及长汀供销社记账凭证均体现租金标准系按2011年、2012年6月和9月三份合同的约定支付，其中2011年合同约定的第二部分其余租赁物的租金亦是按每年144000元（逐年递增）标准支付的。由此看，鸿兴商贸公司辩称的双方有重新约定租金标准明显与事实不符。对于第二个问题，根据2013年合同及鸿兴商贸公司与案外人国资公司签订的合同约定，自2015年3月1日起，店面及供销大楼底层10间仓库租金支付给国资公司外，其余租金仍应按约定支付给长汀供销社。根据鸿兴商贸公司支付租金的情况，鸿兴商贸公司于2015年5月支付了租金50000元，其在庭审中明确表明该租金分配包括2012年6月和2012年9月两份合同约定的第三年租金，已付50000元租金足以支付上述两份合同租金，鸿兴商贸公司不存在违约情形，长汀供销社主张解除这两份合同缺乏依据，不予支持。但鸿兴商贸公司已付的剩余租金28385元（50000元-15000元-6615元），不足以支付2011年合同约定的第二部份其余租赁物2015年至2016年度租金161798.4元（144000元×1.06%×1.06%）。而根据该合同约定，该年度租金必须在上年度使用期满前（即2015年2月29日前）支付给长汀供销社。但经过长汀供销社催收后，鸿兴商贸公司无正当理由超过三个月未足额支付租金，长汀供销社要求解除2011年合同，并交还相关租赁物及支付租赁物占用期间的租金，应予以支持。综上，一审认为，鸿兴商贸公司未按合同约定按时足额履行支付租金的义务，已构成违约。长汀供销社主张的请求依法可以部分支持。依照《中华人民共和国合同》第七十八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除长汀供销社与鸿兴商贸公司于2011年6月20日签订的《租赁合同》；二、鸿兴商贸公司应于本判决生效之日起二个月内将位于长汀县供销大楼内院原搭盖的营业场地、原中转站底层仓库（内院后幢）10间、原采购供应站办公楼底层仓库2间（即原采购站食堂及批发部）交还给长汀供销社；三、鸿兴商贸公司应于本判决生效之日起十日内向长汀供销社支付2011年6月20《租赁合同》尚欠的2015年3月1日起至交还本判决第二项指定的租赁物之日止的租金（其中2015年3月1日至2016年2月29日按161798.4元／年计算，2016年3月1日起至交还指定租赁物之日止按171506.3元／年计算）；四、驳回长汀供销社的其他诉讼请求。如果鸿兴商贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元，减半收取1075元，由鸿兴商贸公司负担。本院二审期间，被上诉人长汀供销社向本院提交证据：《关于落实县社部分经营服务设施的产权归属等问题的通知》，证明：店面具体位置和号数，租赁范围，6号不在租赁范围，租金的标准按照2011年6月20日签订的租赁合同的标准履行。上诉人鸿兴商贸公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但租赁物的使用总面积与原来没有任何变化。经审查，本院认为，被上诉人长汀供销社提交的证据真实、合法，且与本案具有关联性，对其证明力予以认定。经审理查明，上诉人鸿兴商贸公司对一审查明的事实提出异议如下：1、租赁物的使用总面积与原来没有任何变化，店面可以说是为6间，也可以是5间；2、2011年6月20日的租赁合同是预定合同，2013年2月15日签订的合同才是正式合同，双方应当按照2013年2月15日签订的合同执行。被上诉人长汀供销社对一审查明的事实无异议。本院认为，双方于2011年6月20日签订的《租赁合同》已实际履行，上诉人鸿兴商贸公司亦按该合同的约定交付了租金。一审查明的事实并无不当，对此，本院予以确认。本院认为，焦点一：双方是否实际履行2011年6月20日合同？2011年6月20日合同第一部分租赁物为沿街店面6间，第二部分租赁物包括供销大楼（地下室）底层10间仓库；经过2013年2月15日合同及2014年12月30日合同的变更约定后，将沿街店面5间及供销大楼（地下室）底层10间仓库移交长汀国资公司管理。从三份合同的约定情况看，虽然将原属于2011年6月20日合同第二部分的供销大楼（地下室）底层10间仓库移交长汀国资公司管理，但依然多保留了沿街店面1间。此后，双方亦未就2011年6月20日合同第二部分的其余租赁物及租金进行重新约定。经过三份合同的出租主体和范围调整后，上诉人鸿兴商贸公司对租赁物的实际使用范围未发生改变，对租赁物的租金总额亦未发生改变。结合合同签订后的实际履行情况来看，上诉人鸿兴商贸公司在本案讼争租赁物的出租主体和范围进行调整后，于2013年和2014年分别依照2011年6月20日合同向被上诉人长汀供销社足额支付租金。期间，上诉人鸿兴商贸公司未提异议。综上，结合合同的变更约定、租赁物实际租赁范围和租金未发生改变、上诉人鸿兴商贸公司依约支付租金等情况分析，除调整至长汀国资公司管理的租赁物外，上诉人鸿兴商贸公司与被上诉人长汀供销社仍在继续履行2011年6月20日合同。焦点二：2011年6月20日合同解除条件是否成就以及相应的法律后果如何认定？上诉人鸿兴商贸公司于2015年5月21日向被上诉人长汀供销社支付的50000元租金中，其自认该租金的分配包括2012年6月合同和2012年9月合同约定的第三年租金，分别为15000元和6615元。扣除该两份合同支付的租金外，还剩余28385元，用于支付2011年6月20日合同的第二部分租赁物2015年至2016年度的租金。依照合同约定，该年度的租金为161798.4元，前述剩余的28385元不足以支付该年度租金。依照2011年6月20日合同第三条约定，该年度租金必须在2015年2月29日前支付给被上诉人长汀供销社。该合同第九条亦约定，上诉人鸿兴商贸公司拖欠租金三个月的，被上诉人长汀供销社可终止合同。现上诉人鸿兴商贸公司拖欠租金已超过三个月，达到合同约定解除的条件，被上诉人长汀供销社诉至法院解除该合同，其条件已经成就，故合同可予解除。2011年6月20日合同解除后，上诉人鸿兴商贸公司应将该合同第二部分（除供销大楼（地下室）底层10间仓库外）中的租赁物交还被上诉人长汀供销社，并支付该合同尚欠的2015年3月1日起至交还该租赁物之日止的租金，但应扣除前述已交的剩余租金28385元。综上所述，除调整至长汀国资公司管理的租赁物外，对其余部分租赁物的履行，上诉人鸿兴商贸公司与被上诉人长汀供销社系按2011年6月20日合同执行。上诉人鸿兴商贸公司在履行该合同的过程中，存在逾期支付租金超过三个月的情形，已达到合同解除的条件，被上诉人长汀供销社诉请解除合同有理，应予支持。合同解除后，上诉人鸿兴商贸公司除交还本案讼争的租赁物外，还需支付尚欠租金。据此，上诉人鸿兴商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人福建省长汀县鸿兴商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林    雅代理审判员 李  馀  彬代理审判员 刘  伟  明二〇一六年八月二十二日书 记 员 吴姗姗（代）引用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……