陕西省延安市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)陕06行终46号上诉人(原审第三人)延安中基混凝土工程有限公司,住所地延安市丽融商厦16楼。法定代表人高胜利，该公司总经理。委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律师。被上诉人(原审原告)刘思元，男，1928年7月10日出生，汉族，延安市宝塔区西环路西沟。被上诉人(原审原告)史连芳，女，1933年1月19日出生，汉族，延安市宝塔区西环路西沟。被上诉人(原审原告)张延安，男，1957年11月18日出生，汉族，延安市宝塔区西沟居民二区。被上诉人(原审原告)张延生，男，1958年10月23日出生，汉族，延安市凤凰办事处北门口居委。被上诉人(原审原告)毕秉胜，男，1956年12月28日出生，汉族，延安市凤凰办事处北门口居委。被上诉人(原审原告)祁莲花，女，1960年3月28日出生，汉族，延安市凤凰办事处北门口居委。被上诉人(原审原告)蔡文彬，男，1926年12月13日出生，汉族，延安市宝塔区王家坪居委区。被上诉人(原审原告)赵兰，女，1929年7月9日出生，汉族，延安市宝塔区王家坪居民区。被上诉人(原审原告)郭永琴，女，1960年11月23日出生，汉族，延安市凤凰办事处北门口居委。委托代理人王昆龙，陕西圣地律师事务所律师。原审被告延安市房产管理办公室,住所地延安市宝塔区翟则沟房产大厦。法定代表人严明，该办公室主任。委托代理人白双应，延安市房产管理办公室科员。委托代理人冯海浪，陕西益能达律师事务所律师。上诉人延安中基混凝土工程有限公司与被上诉人刘思元、毕秉胜、郭永琴、史连芳、张延生、祁莲花、张延安、蔡文彬、赵兰、原审被告延安市房产管理办公室因房屋行政登记一案，不服宝塔区人民法院（2015）宝行初字第00057号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2004年九原告分别与延安市建筑总公司房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议，约定：延安市建筑总公司房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司拆迁原告位于西市路北街面的门面房，产权调换的方法采取拆商还商、拆一平方还一平方的方法进行，返还原告商铺，商用面积返还位置按原住户的顺序排序，间隔为软隔离，并承诺于2006年6月30日前向原告交房。2006年5月8日，延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座一层10101号房(积为744.38平方米)、10102号房(积为1165.57平方米)、10103号房(积为1093.47平方米)出售给第三人。延安市建筑总公司房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司未按照约定向原告返还房屋。2011年10月12日，被告为第三人延安中基混凝土工程有限公司在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10101号房、10102号房、10103号房颁发了延房权证宝凤字第0112**号、011211号、0112**号房屋所有权证。经九原告诉讼，延安市宝塔区人民法院于2015年11月10日作出2015宝民初字第00076号民事判决书，判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与延安中基混凝土工程有限公司之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10101号、10102号、10103号商品房买卖合同无效。该判决已生效。九原告于2015年12月14日提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的延房权证宝凤字第0112**号、011211号、0112**号房屋所有权证。另查明，延房权证宝凤字第0112**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0282**号的抵押权登记；延房权证宝凤字第0112**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0234**号的抵押权登记；延房权证宝凤字第0112**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0234**号的抵押权登记。一审法院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。由于延安市宝塔区人民法院于2015年11月10日作出2015宝民初字第00076号民事判决书，判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与延安中基混凝土工程有限公司之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10101号、10102号、10103号商品房买卖合同无效。故被告于2011年10月12日为第三人延安中基混凝土工程有限公司在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10101号房、10102号房、10103号房颁发的延房权证宝凤字第0112**号、011211号、0112**号房屋所有权证缺乏合法的事实依据。且案件审理中，被告未就证明其具体行政行为合法提供任何证据。故原告的主张能够成立。关于被告主张虽然第三人购房合同被确认无效，但涉及的房屋存在抵押权登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案中为第三人颁发的房屋所有权证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益，只有在办理抵押权注销登记以后，才能撤销房屋所有权登记。由于本案既不涉及公共利益，也非第三人善意取得，故其主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告延安市房产管理办公室为第三人延安中基混凝土工程有限公司在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10101号房、10102号房、10103号房颁发的延房权证宝凤字第0112**号、011211号、0112**号房屋所有权证的具体行政行为。诉讼费50元，原告已预交，实际由被告负担。宣判后，上诉人延安中基混凝土工程有限公司不服该判决，提起上诉，其上诉理由为：一、原审法院认定事实不全面，裁判违反法律逻辑，致使裁判错误；二、原审法院适用法律不当，致使裁判有失司法权威和司法公正；请求：1、依法撤销（2015）宝行初字第00057号行政判决书，改判确认房屋登记行为合法，驳回被上诉人一审诉请。2、本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。刘思元等九被上诉人答辩称，一、原审判决认定事实清楚，裁判逻辑合理，判决正确。上诉人称本案涉及的房屋系其合法取得，对房屋享有合法的物权，该上诉理由显然没有任何事实和法律依据。本案中延安市建筑总公司房地产公司将原本应当返还给答辩人的部分房屋面积”出售”给被答辩人，原本市场价几万元每平米的房屋，被答辩人却以每平米2600元的价格购买，在确认买卖合同无效过程中，延安市建筑总公司房地产公司辩称出卖房屋只是剥离资产的需要，并未实际将房屋出售给被答辩人，显然被答辩人意见和原审被告的意见相互矛盾，进一步确认二者恶意串通的客观事实，宝塔区法院也是基于这样的考虑，判决认定了被答辩人与延安市建筑总公司房地产公司所签订的《房屋买卖合同》无效，依据无效合同的规定，无效合同自签订之日起无效，也就说该买卖合同对被答辩人不发生法律效力，因此被答辩人对涉案的房屋不享有任何权利。延安市房产办公室依据《房屋买卖合同》为被答辩人颁发的产权证书因为丧失了基础，所以房屋产权登记依法应当撤销，一审判决撤销延安市房产管理办公室的房屋登记行政行为显然是有事实和法律依据的。二、原审判决适用法律正确，判决结果公平公正。本案在一审审理过程中，因被答辩人不参与诉讼，放弃了相关的诉讼权利和答辩权利。一审被告延安市房产管理办公室提出如撤销房产登记将损害公共利益和善意第三人的利益，但是在本案中，涉案的房屋虽然办理了抵押登记，但是按照延安市建筑总公司房地产公司与答辩人的拆迁协议约定，答辩人的权利在前，而且该权利直接关系到答辩人的生存权，况且银行的利益明显不属于公共利益，被答辩人的买卖行为己经确认为无效，更不存在所谓的善意第三人取得问题，在原审举证过程中，被告房产管理办公室没有提供任何证据证.明其行政行为的合法性，加之在买卖合同确认无效后，产权登记的基础事实己不存在，因此原审被告颁发产权证的主要证据不足，理应撤销。被答辩人列为第三人是完全正确的，经传唤不出庭，一审法院缺席判决并无不妥。综上，上诉人的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判，以维护答辩人基本的生存权。延安市房产管理办公室答辩称：虽然人民法院的生效判决确认了延安市建筑总公司房地产开发公司与上诉人之间签订的房屋买卖合同无效，但涉案房屋已经办理了抵押权登记，为了保护抵押权人的利益，应当判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。我们认为，上诉人与延安市建筑总公司房地产开发公司确认合同无效一案，宝塔区人民法院己作出了生效判决，确认房屋买卖合同无效，据此要求撤销为上诉人颁发的房屋所有权证。答辩人认为，虽然《房屋登记办法》第八十条规定”人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”但是，上诉人在取得房屋所有权后，又分别办理了抵押权登记。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款”被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋己为第二人善意取得的，判决被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，上诉人已经善意取得了涉案房屋的抵押权，撤销登记行为会严重损害抵押人的法定利益，故应当判决被诉行为违法，不撤销登记行为。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为：上诉人延安中基混凝土工程有限公司依其和延安市建筑总公司房地产开发公司之间签订的宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10101号、10102号、10103号商品房买卖合同，延安市房产管理办公室以此为上诉人办理了房产登记并颁发了延房权证宝凤字第0112**号、011211号和0112**号房产证书。2015年该商品房买卖合同被人民法院生效裁判文书确认为无效，据此延安市房产管理办公室登记行政行为缺乏合法的事实依据，经审查该证中含九被上诉人的应返还房屋面积，且返还位置尚不确定，故该证应于撤销。本案仅对登记行政行为是否合法进行审查，上诉人认为涉及抵押权登记，经审查，撤销房产登记行为并不涉及国家和社会公共利益，因此上诉人的上诉主张不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵正卫审 判 员  霍雨枫代理审判员  孙 阳二〇一六年八月十七日书 记 员  薛 霄