上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)重字第38号原告(反诉被告)：上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：梁兴明，主任。被告(反诉原告)：上海行家实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：麦砢项宇，董事长。委托代理人：黄赛春，女，上海行家实业有限公司员工。委托代理人：陈国军，上海海业韬律师事务所律师。第三人：上海中远龙东置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区杨高南路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：蒋剑雄，总经理。委托代理人：杨洪，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会(以下至判决主文前简称龙阳业委会)诉被告(反诉原告)上海行家实业有限公司(以下至判决主文前简称行家公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月7日判决后，被告行家公司不服，提起上诉。2014年10月11日，上海市第一中级人民法院以认定事实不清、证据不足为由，裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，追加上海中远龙东置业发展有限公司(以下简称龙东公司)作为本诉第三人参加诉讼，于2015年4月14日、2015年9月23日、2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龙阳业委会的委托代理人吴骏，被告(反诉原告)行家公司的委托代理人黄赛春、陈国军，第三人龙东公司的委托代理人杨洪到庭参加诉讼。后原告(反诉被告)撤销了对委托代理人吴骏、孙雁敏的委托，本院于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)龙阳业委会的负责人梁兴明，被告(反诉原告)行家公司的委托代理人黄赛春、陈国军，第三人龙东公司的委托代理人杨洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)龙阳业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)行家公司归还代收的公共收益人民币857,965.50元(以下币种同)；2、确认第三人龙东公司与被告(反诉原告)于2004年6月8日签订的《前期物业服务合同》第二十六条及2006年6月29日签订的《前期物业服务合同续签协议》第三条中“地面临时停车收益归属乙方所有”条款无效。事实和理由：行家公司系中远龙阳公寓小区(以下简称龙阳小区)开发商龙东公司选聘的前期物业公司，负责该小区的前期物业管理工作。2013年2月20日，龙阳小区业主大会和龙阳业委会成立，龙阳业委会聘任了新的物业公司管理小区；2013年3月31日，行家公司停止了对龙阳小区的物业管理。行家公司在物业管理期间，代收物业公共收益，但未向业主明示。经交涉，2013年5月，行家公司才将其单方面整理的公共收益及所谓的相关支出明细在小区底楼大堂进行了公示，并交付业委会。根据行家公司公示的其在担负物业管理工作期间(即2004年6月30日至2013年3月31日)的公共收益、支出表格，行家公司代收的公共收益共计857,965.50元，包括地面临时停车费224,685元、地面固定停车费120,645元、地下室等场地租赁费364,102.50元及广告收入148,533元。经龙阳业委会催讨，行家公司不愿将其代收的属于小区全体业主的公共收益返还龙阳业委会。另，根据住宅维修基金管理办法及相关规定，合同条款中免除物业服务企业责任、加重业主责任的条款无效，故龙东公司与行家公司于2004年6月8日签订的《前期物业服务合同》第二十六条及龙东公司与行家公司于2006年6月29日签订的《前期物业服务合同续签协议》第三条中“地面临时停车收益归属乙方所有”条款应属无效。龙阳业委会在2013年2月20日成立后，一直就行家公司占用管理期间小区公共收益问题与行家公司进行交涉，由业委会主任召集业委会工作人员开会，就是否要对行家公司进行诉讼一事进行沟通，决定采用书面征求方式征询业主意见。2014年3月10日，龙阳业委会将《关于业主大会会议时间、地点与讨论事项的公告》张贴在小区公寓大堂内。该公告明示了会议方式、议题以及业主表决结果统计和表决票分发等相关内容。2014年3月12日起，原业委会主任徐宪妹与许文娟、黄孟绩三人向各业主分发表决票并由业主签收。由于业主在家时间不确定，对于没能当场签收的业主，分发人员采用了放入其信箱及先电话告知业主后再放入其信箱的方式发放表决票。2014年3月26日，根据公告所示明的时间，在上海市浦东新区塘桥街道龙阳居民委员会乔国妹书记及工作人员王建强的见证下，业委会工作人员对业主所投表决票进行开箱验票，并统计表决结果。业委会主任徐宪妹、副主任梁兴明、副主任许文娟、业委会成员潘灵妹、浦东新区塘桥街道房产办事处胡福根、楼组长黄孟绩、业主代表盛国芳、徐凤美等人在场。当日，业委会就将该表决结果张贴公布在本小区公寓大堂内。故本案起诉符合法定条件，主体资格适格。被告(反诉原告)行家公司辩称，不同意龙阳业委会的诉讼请求。龙阳业委会主体资格不适格，原审案件庭审时龙阳业委会并未提供关于其具备本案主体资格方面的证据，也未召开小区业主大会。2014年3月26日关于民事诉讼表决结果统计汇总表与实际情况不符，真实性存疑，同意票中有102票是无效票。行家公司2013年5月公布的物业管理期间公共收益、支出的表格内容有误，虽然2004年6月30日至2013年3月31日(但2004年6月30日至2005年年初因小区无人居住，无公共收益)期间行家公司收取了地面临时停车费224,685元、地面固定停车费120,645元、地下室等场地租赁收入364,102.50元和小区广告费收入148,533元，但上述收入中只有地面固定停车费(业主包月固定产生的停车费用)120,645元属于公共收益；地面临时停车位都在地面建筑红线之外，故地面临时停车费224,685元不属于小区公共收益；场地租费收入364,102.50元中需扣除地下二层的人防工程租金收入278,427.50元，因为该人防工程租金系物业公司自行建造房屋产生的租赁收入，故扣除人防工程租金后，场地租赁收入中仅85,675元属于公共收益;根据前期物业管理协议第九条的约定，小区广告费收入148,533元属于行家公司。综上，行家公司认可公共收益总额为206,320元，但行家公司按照5.65%的税率(包括5%的营业税，以及按营业税额7%计缴的城建税、按营业税额3%计缴的教育附加税、按营业税额2%计缴的地方教育附加税、按营业税额1%计缴的河道税)代付税金11,657.08元；考虑到行家公司的管理成本，在扣除上述税金后，行家公司与龙阳业委会还应按照30%和70%的比例进行分配，即龙阳业委会取得70%，行家公司取得30%，故小区公共收益的结余款为136,264.04元。不予认可龙阳业委会的第二项诉讼请求。第三人龙东公司辩称，龙阳业委会诉请的公共收益分配问题与第三人无关。对于龙阳业委会的第二项诉请，由于第三人与被告行家公司签订物业管理合同的时候，物权法尚未颁布，故不能按照现行的物权法来认定当时签订的合同条款是否有效。且前期物业合同第二十六条与法律禁止性规定并不冲突，规定小区公共部位的维修费用应由业主按照建筑面积分摊是合理的。订立合同时考虑到业主入住周期比较长，故从业主利益和公平合理角度考虑设置了该条款，并非推卸物业公司的责任，实际上该条款加重了物业公司的责任，法律也未禁止由业主来承担该费用。前期物业合同第二十六第三款与龙阳业委会及业主无关。续签协议第三条的约定是基于当时临时停车收益比较少、场地有限，为了补充物业公司经营收入而设置了该条款，虽然与现行法律规定不符，但在当时这样约定是符合法律规定的。被告(反诉原告)行家公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告(原告)龙阳业委会向被告(反诉原告)行家公司支付垫付款项813,629.96元，并承担反诉案件受理费。事实和理由：行家公司在龙阳小区物业管理服务期间垫付维修资金款项949,894元，垫付款项包括：电梯维修及配件款79,400.12元、公共区域维修款122,492元、大堂空调维修款4,831元、健身房设施设备费用及日常维修保养费用合计28,900元、门禁弱电系统维修费用72,769元、水泵维修款21,511元、卫星设施安装维修及收视款321,846元、消防设施及维修款17,402元、大楼灯光工程款72,137.30元、应由原告分摊的班车运行费208,605.58元。关于班车运行费虽然不存在书面协议，但因业主向行家公司提出小区出行不便，故行家公司在2005年6月至2013年3月给小区业主提供免费班车，每天上午运行三次，行家公司收取的物业管理费用无法满足免费提供班车服务的需要；签订前期物业管理合同时，行家公司之所以未收取班车运行费用，是为了和业主签订下一期物业服务合同，希望从长期收益中分摊成本，现龙阳业委会拒绝续签物业服务合同，该笔费用由行家公司继续承担的前提已不存在，应该由龙阳业委会来承担班车运行费用。行家公司垫付的维修费用及班车运行费用合计949,894元，扣除行家公司应返还龙阳业委会的公共收益结余款136,264.04元，龙阳业委会还应当向行家公司支付垫付款813,629.96元。原告(反诉被告)龙阳业委会辩称，不认可反诉诉请。业委会诉请的费用都是经过行家公司确认的，行家公司要求变更违背诚信原则，且所有停车位都在小区围墙内，占用小区全体业主的共用道路，应当属于业主所有；广告收入属于全体业主所有。但同意在公共收益中扣除地下二层人防工程租金费用，同意按照行家业委会主张的税金比例及管理成本比例扣除其代付的税金和管理成本。对行家公司反诉的垫付维修费用中的维修费用57,963元予以认可，同意分摊行家公司主张的班车运行费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下：2004年6月8日，龙东公司与行家公司签订前期物业服务合同，约定：龙东公司将其开发的龙阳小区委托给行家公司实行物业管理；委托管理事项为房屋建筑公用部分的维修、管理、养护，共用设施、设备的维修、养护、运行、管理(包括电梯、智能化监控系统等)，交通与车辆停放秩序的管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理费、维修基金、停车场车位使用费等；委托管理期限为2年，自2004年6月30日10时起至2006年6月29日10时止。上述物业服务合同第二十六条约定，房屋的共同部位，公用设施、设备，公共场地的维修，养护费用(凡属保修期内的房屋共用部位、共用设备、设施的维修费用由龙东公司负责，保修期外按下列执行)：1、房屋共用部位的养护费用，由行家公司承担，大中小修费用及更新由业主按建筑面积分摊承担；2、房屋共用设施，设备的养护费用，由行家公司承担，大中小修费用及更新由业主按建筑面积分摊承担；3、市政公用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护费用，由市政相关部门承担；4、公共绿地的养护费用，由行家公司承担，改造、更新费用由业主按建筑面积分摊承担；5、附属配套建筑和设施养护费用，由行家公司承担，大中小修费用，由业主按建筑面积分摊承担等。行家公司与龙阳小区业主签订的《上海行家实业有限公司前期物业管理服务协议》第四条约定，住宅按建筑面积每月每平方米4.58元交纳物业管理服务费用；第七条约定，房屋共用部位共用设施设备的养护由管理处组织实施，其费用从房屋本体维修基金中支出，房屋本体维修基金的使用应履行规定的程序和手续；第九条约定，小区广告牌的位置占用费由管理处收取纳入管理费。2006年6月29日，龙东公司与行家公司签订前期物业服务合同续签协议，约定将上述前期服务合同续签三年，至2009年6月29日止。上述续签协议第三条约定，地下车位在2005年1月1日起的车位租金收益归行家公司所有，龙东公司有权销售地下车库车位，销售款归龙东公司所有，行家公司出租车位不得影响龙东公司的销售，已售车位的管理服务费由行家公司收取并归属行家公司，地面临时停车的收益归属行家公司所有；小区一、二层(商铺、办公房)及地下车位在未销售成交期间，其物业管理费不向龙东公司收取，待销售成交之日起，由承购方或使用方向行家公司缴纳。该协议到期后，行家公司继续对龙阳小区实施物业管理直至2013年3月31日止。2013年2月20日，龙阳小区业主大会、龙阳业委会备案成立。2013年5月，行家公司整理并公示了其在担负物业管理工作期间的收入及支出情况表。该表载明：一、公共收益合计收入709,432.50元，包含地面临时停车费224,685元、地面固定停车费120,645元、场地租赁费364,102.50元；二、公共收益合计支出为240,887.81元，包含代付税金40,082.94元，管理费(按扣除代付税金后的公共收益总额的30%计算)200,804.87元；三、公共收益余额468,544.69元；四、垫付维修基金支出合计811,714元，包含电梯维修及配件79,400.12元、公共区域管理122,492元、大堂空调维修4,831元、健身房28,900元、门禁弱电系统72,769元、水泵维修21,511元、卫星设施安装及维修183,666元、消防设施及维修17,402元、大楼灯光工程72,137.30元、班车运行费用(2005年6月至2013年3月)208,605.58元；五、公共高收益结余为-343,169.31元。2011年5月9日，因龙阳小区3号、4号电梯出现安全隐患，且当时小区业主大会及业委会尚未成立，行家公司向上海市浦东新区塘桥街道房产办事处、塘桥街道市政科、龙阳居民委员会发送《关于动用维修基金对中远龙阳公寓电梯紧急维修的申请函》，申请启动相关程序，动用小区维修基金进行维修。2011年5月13日，塘桥街道房产办事处、塘桥街道市政科及龙阳居民委员会复函给行家公司称，因《上海市住宅物业管理规定》实施细则尚未出台，直接动用维修基金尚不具备条件，鉴于电梯隐患属实，维修不得延误，具体费用可由行家公司先行垫资。为修理上述电梯，行家公司共垫付维修费用57,963元。龙阳小区总平面图显示：龙阳小区东面毗邻杨高路，西面毗邻欣晟公寓，其中小区大楼西侧围墙以西、规划控制线以东处设有室外停车位14个；总平面图所标示的规划控制线以西、欣晟公寓大楼以东处设有临时停车位，原审审理中本院至现场勘查时确认临时停车位数量为18个。2014年1月29日，上海市浦东新区塘桥街道龙阳居委会出具证明，称行家公司于2005年6月至2013年3月31日管理中远龙阳公寓期间，行家公司免费安排提供每天上午三次开往地铁二号线世纪公园站或东昌路站班车，所有小区居民均可免费乘坐，双休日及国家规定的节假日不提供服务。2012年1月至2012年12月期间，班车运行油耗费用18,400元、保险、年检、维修费用合计7,927元。本案审理中，龙阳业委会与行家公司确认：行家公司在对龙阳小区实施物业管理期间，收取小区广告费收入148,533元；行家公司收取的场地租赁收入中，有278,427.50元系行家公司在小区地下二层建造房屋进行出租产生的租金，行家公司管理小区期间收取的小区公共场地租金收入为85,675元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于龙阳业委会是否按照法定程序召开业主大会表决诉讼事宜对此，本院认为，对于原告(反诉被告)提交的2013年2月4日龙阳小区业主大会表决通过的《业主大会议事规则》(以下简称议事规则)的真实性，虽然被告(反诉原告)不予确认，但本院核对原件后，对该议事规则的真实性予以确认。故根据该议事规则第六条、第九条、第十条及第十四条中关于业主大会召开形式、表决意见票送达方式、表决方式及业主大会会议程序的相关内容，结合龙阳业委会提交的《上海市浦东新区中远龙阳公寓小区关于业主大会会议时间、地点与讨论事项的公告》、表决票样式、封存的220张表决票、《上海市浦东新区中远龙阳公寓小区关于与上海行家实业有限公司民事诉讼业主大会表决结果公告》、《上海市浦东新区中远龙阳公寓小区业主大会关于与上海行家实业有限公司民事诉讼表决结果统计汇总表》等证据，本院认定，原告龙阳业委会已按照议事规则的规定，采用书面征求意见的形式召开业主大会，并依法向业主送达书面表决票，将统计表决票结果向小区业主进行公布。虽然龙阳业委会公布的《上海市浦东新区中远龙阳公寓小区业主大会关于与上海行家实业有限公司民事诉讼表决结果统计汇总表》与其提交本院的220张表决票所反映的实际表决数据存在不符之处，但该220张表决票的真实性可予认可。该220张表决票中，有130张表决票表示同意由业委会提起追索公共收益的诉讼，50张表决票则表示反对提起相关诉讼；40张表决票未反馈意见，根据议事规则规定，应计入已经表决的多数票，故已有超过小区内专有部分建筑物面积过半数的业主且总人数过半数的业主表决同意授权龙阳业委会提起追索公共收益的诉讼，该表决结果亦与表决结果公告内容相符。但需要指出的是，从表决票内容来看，该表决结果仅限于授权龙阳业委会通过法律途径追索小区公共收益，并没有关于授权龙阳业委会起诉确认龙东公司与行家公司签订的《前期物业服务合同》第二十六条及《前期物业服务合同续签协议》第三条中“地面临时停车收益归属乙方所有”条款无效的表决内容。二、地面临时停车费的来源行家公司主张地面临时停车费系小区总平面图上虚线左侧靠近欣晟公寓2号楼和3号楼位置的临时停车位产生的停车费用，该位置为龙阳小区建筑红线以外，不属于龙阳小区公共收益；龙阳业委会则主张上述虚线并非建筑红线，虽然虚线左侧确有停车位，但无法确认虚线左侧停车位是否为临时停车位，地面临时停车费系指小区地面所有位置的临时性停车费用。对此，本院认为，结合龙阳小区总平面图可以看出，小区大楼西侧围墙以西、规划控制线以东处明确标示有14个室外停车位，该14个停车位系固定停车位，其上产生的停车费用应系双方当事人确认的地面固定停车费120,645元，而非双方当事人争议的地面临时停车费；而被告提交的规划控制线附近的照片显示，在总平面图所标示的规划控制线以西、欣晟公寓大楼以东处设有临时停车位，对此，原、被告在本案审理中也予以认可，故本院依法确认。但关于临时停车位数量，双方存在争议，行家公司认为其管理期间临时停车位数量为16个，龙阳业委会则主张临时停车位为20个左右，因双方当事人均无法就其主张的行家公司管理期间的临时停车位数量进行举证，且双方一致确认原审审理中本院至现场勘查时的临时停车位数量为18个，故本院依法确认临时停车位数量为18个。综上，本院认为，因小区规划控制线以西确实存在临时停车位，且该停车位与靠近小区大楼的14个固定停车位位于同一道路两侧，外来车辆进入小区后可停靠在上述临时停车位的位置，故被告主张地面临时停车费系该临时停车位所产生的相关费用，较为合理，本院依法认可。原告主张地面临时停车费系小区地面所有位置产生的临时停车费用，缺乏证据佐证，本院难以采信。三、行家公司主张垫付的维修费用行家公司主张其垫付的电梯、公共区域、大堂空调、健身房、门禁弱电、水泵、消防设施、灯光等维修费用及卫星设施安装、收视、维修费用中，除2013年3月25日的消防压力表、压力开关维修费用275元外，其余费用发生期间均在小区业主大会成立之前。而275元消防压力表、压力开关维修费用，除行家公司提交的其自行制作的付款凭单外，并无相应的维修发票等证据予以佐证，故对该275元消防压力表、压力开关维修费用，本院难以认可。本院认为，根据本诉、反诉双方的举、质证意见及庭审陈述，本案存在如下争议焦点：一、龙阳业委会是否具备提起本诉的主体资格本院认为，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以就筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建或重建建筑物及其附属设施以外的有关共有和共同管理权利的其他重大事项作出决定。龙阳业委会根据小区议事规则的规定及相关法律规定，依法召开业主大会，并已有超过小区内专有部分建筑物面积过半数的业主且总人数过半数的业主表决同意授权龙阳业委会提起追索公共收益的诉讼，故龙阳业委会提起本诉请求判令行家公司返还小区公共收益，符合法律规定，其主体资格适格。虽然龙阳业委会在表决票内容的填写、表决统计结果公布等方面存在一定的瑕疵，但目前并无证据证明业主大会的召开程序中存在影响业主行使成员权、侵害业主合法权益等情形，且亦符合议事规则及相关法律规定，故对行家公司辩称业主大会召开程序不合法，本院不予采信。但龙阳业委会诉请确认龙东公司与行家公司签订的《前期物业服务合同》第二十六条及《前期物业服务合同续签协议》第三条中“地面临时停车收益归属乙方所有”条款无效，该诉请内容并未出现在表决票的表决事项之列，龙阳业委会亦未举证就该诉请事项曾召开业主大会取得业主授权，故就该诉请，龙阳业委会的起诉不符合法律规定。二、龙阳小区的公共收益范围关于行家公司在2004年6月30至2013年3月31日期间收取的地面固定停车费120,645元、地面临时停车费224,685元、场地租赁收入364,102.50元，双方当事人均予认可，本院依法确认。关于上述费用是否均为龙阳小区的公共收益，本院认为，建筑区划内的道路(除城镇公共道路外)属于业主共有，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；行家公司收取的地面固定停车费120,645元系小区内地面固定停车位产生的停车收益，应当归全体业主所有。地面临时停车费224,685元系临时停车位上的停车费用，因临时停车位在小区规划控制线以外，故其收益不能视为小区公共收益，龙阳业委会主张行家公司向其返还地面临时停车费，缺乏依据，本院不予支持。行家公司主张其在小区地下二层建造房屋进行出租产生的租金278,427.50元并非龙阳小区公共收益，应从其收取的场地租赁收入364,102.50元中予以扣除，扣除后的场地租赁收入85,675元属于小区公共收益；对行家公司的上述主张，龙阳业委会在本案审理中予以认可，考虑到行家公司提交的《中远龙阳公寓POP点通信机房租赁合同》等证据亦可证明其从中国联通有限公司上海分公司收取的租金收入为85,675元，与行家公司主张的属于公共收益的场地租赁收入一致，故本院依法予以确认。因龙阳业委会与行家公司均认可行家公司与小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》中曾约定小区广告牌的位置占用费由行家公司收取并纳入管理费，故行家公司主张广告收入148,533元属于行家公司所有，本院依法采信。龙阳业委会主张上述广告收入属于业主所有，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院认为，行家公司收取的地面固定停车费120,645元和场地租赁收入85,675元，合计206,320元属于小区公共收益。因龙阳业委会与行家公司均认可，在行家公司代收的公共收益中应扣除行家公司代缴的5.65%的税金(含营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税、河道税)，扣除上述税金后，还应按照30%比例扣除行家公司的管理成本，本院依法确认，扣除上述税金及管理成本后，行家公司应返还龙阳业委会的公共收益结余款为136,264.04元。三、龙阳业委会应否向行家公司支付其垫付的维修费用行家公司在2011年5月因小区3号、4号电梯出现安全隐患而垫付的电梯维修费用57,963元，有维修发票等证据佐证，本院予以认可；该费用产生于业主大会成立之前，行家公司在垫付费用前已向街道房产办事处、街道市政科及居民委员会提出动用维修小区维修基金的申请，街道房产办事处、街道市政科及居民委员会复函称当时不具备动用维修基金条件、要求行家公司先行垫资，故该费用垫付情况并未违反行家公司与龙阳小区业主签订的《上海行家实业有限公司前期物业管理服务协议》第七条约定的维修基金动用程序，行家公司要求龙阳业委会返还该垫付费用57,963元，合法有据，本院依法准许。行家公司主张其垫付的2013年3月25日的消防压力表和压力开关维修费用275元，缺乏证据佐证，故对该垫付费用，本院难以认可。除上述两笔垫付费用外，行家公司主张返还的其余垫付维修费用，发生期间均在小区业主大会成立之前。根据《上海市住宅物业管理规定》第六十四条规定，建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。现并无证据证明上述其余垫付费用系发生于行家公司提出成立业主大会书面报告之后，故对行家公司主张应由龙阳业委会支付，本院难以采信。四、龙阳业委会应否分摊班车运行费用根据2014年1月29日上海市浦东新区塘桥街道龙阳居委会出具的证明，结合原、被告庭审陈述，本院依法认可行家公司于2005年6月至2013年3月31日管理中远龙阳公寓期间，免费安排提供每天上午三次开往地铁二号线世纪公园站或东昌路站班车，供小区居民免费乘坐。行家公司根据相关证据证明的班车运行油耗、保险、年检、维修费用，结合车辆折旧费用及人工成本，要求龙阳业委会按208,605.58元分摊班车运行成本，龙阳业委会亦予认可并同意承担，本院依法确认。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海行家实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会公共收益136,264.04元；二、原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海行家实业有限公司垫付维修款57,963元；三、原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)上海行家实业有限公司班车运行费用208,605.58元；四、驳回原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,379元，由原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会负担10,413元，被告(反诉原告)上海行家实业有限公司负担1,966元；反诉案件受理费5,968元，由被告(反诉原告)上海行家实业有限公司负担4,013元，原告(反诉被告)上海市浦东新区中远龙阳公寓业主委员会负担1,955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹志君人民陪审员  张德义人民陪审员  沈 英二〇一六年八月二十二日书 记 员  朱佳烨附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。