江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1661号上诉人（原审原告）：王嘉昂。委托代理人：韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王江燕。委托代理人：刘冰清，江苏淮海潮律师事务所律师。上诉人王嘉昂与被上诉人王江燕房屋租赁合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2016年4月13日作出（2016）苏0804民初1414号民事判决。上诉人王嘉昂对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人王嘉昂的委托代理人韩晨，被上诉人王江燕及其委托代理人刘冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王嘉昂上诉请求：上诉人与被上诉人王江燕签署饭店转让协议，因房屋被案外人严某收回，致合同目的无法实现，上诉人有权解除合同，并按合同约定有权取得违约金。一审判决遗漏事实，认定合同定性错误。请求二审查明事实，依法改判被上诉人王江燕返还上诉人已经支付的48000元及违约金1万元。被上诉人王江燕辩称，虽然双方签署的房屋租赁合同，但合同中包含了买卖和租赁。在买卖合同中，被上诉人已经实际交付了设备，不存在无效的情形，买卖合同有效。一审庭审中出租人严某明确表示不同意转租，且在法律规定的期限内提出。一审认定转租无效正确，违约责任是基于有效的合同而产生的，转租合同无效，违约责任即无效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告王嘉昂向一审法院起诉请求：2015年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将淮阴区幸福新苑124号营业房租赁给原告，并将其在门市内的小吃店经营设备一并转让给原告。2016年2月，案外人严某找到原告，称其为涉案房屋出租人，不同意原告租赁该房屋并要求收回房屋，原告方得知被告无权处分房屋，现原告已无法继续经营。原告方认为，被告将无权处分的房屋租赁给原告，造成原告无法继续经营，被告应当退还全部费用并按约定支付违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告返还原告已支付的58000元，给付违约金1万元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人严某系淮安市淮阴区幸福新苑营业房124室所有权人之一。2015年3月16日，严某以出租人（甲方）身份与作为承租人（乙方）的王江琴签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同A），合同内容概要：1、甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业房使用；2、租期自2015年3月16日起至2018年3月15日止，租金为5万元/年；3、未经甲方同意，乙方不得转租转让他人。2015年11月16日，被告以出租人（甲方）身份与作为承租人（乙方）的原告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同B），合同内容概要：1、甲方将涉案房屋转租给乙方使用，租期自2015年11月16日起至2018年3月17日止；2、乙方在合同签订之日起一次性给付甲方门面房转租费48000元（其中包括4个月房租）；3、租金为5万元/年；4、乙方在租赁期间需交纳押金1万元，待乙方承租期满，甲方将此款退还乙方；5、租赁期间，若一方强行中止合同，需向另一方支付违约金1万元。一审另查明：1、原告庭审陈述，租赁合同B第2条约定的48000元由被告将开饭店所用设施设备转让给原告的费用及4个月房租（每月租4166.7元）构成，租赁合同B约定的48000元及押金1万元均已支付给被告。被告对此表示，对原告解释的租赁合同B第2条构成表示认可，确已收到原告给付的48000元及押金1万元。2、被告庭审陈述，其与王江琴是合伙租赁关系。3、案外人王江琴在本院所作谈话笔录中陈述，其与被告是合伙经营关系，共同交纳房租。一审再查明：证人严某证言：租赁合同A是王江琴与其签订，之后一直是被告与其联系，交纳房租时王江琴与被告均在场；2015年12月底左右得知涉案房屋被转租；因不同意房屋转租，在2016年2月春节前将涉案房屋上锁。原告发表质证意见，证人证言已明确表示不同意将房屋转租给原告，原、被告之间签署的租赁合同B因严某不追认而应被撤销。被告发表质证意见：证人证言部分不属实，证人在2015年12月份已知晓房屋被转租，但未向被告明确提出不同意转让，而是一直催要租金；证人锁住涉案房屋是因原告未交租金，非不同意转让；即使被告的房屋转租未经出租人同意，出租人享有的是解除与承租人之间合同的权利，但出租人至今未提出解除合同。一审法院认为，关于租赁合同B的合同效力。双方签订的租赁合同B虽然名义为租赁合同，但实际由租赁合同与买卖合同共同组成。关于买卖合同的效力，原、被告签订的餐饮设施设备买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。故对原告要求被告返还餐饮设施设备货款的诉讼请求，不予支持。关于租赁合同B中租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，人民法院对以承租人未经同意为由请求认定合同无效的，不予支持。现租赁合同B签订于2015年11月16日，出租人严某在2016年3月29日的庭审中明确表示不同意转租，即出租人在六个月内提出了异议。作为承租人的被告，其未经出租人同意擅自转租的行为破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制。被告实际上行使了承租房屋的处分权，必然损害所有权的权益，其行为因出租人的明确反对系无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，应当认定转租合同无效。关于租赁合同B中违约条款的效力。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第七项之规定，违约责任是合同的条款之一，违约是指违反有效合同所规定的义务而产生的责任后果，即违约的前提是合同有效，现原、被告之间的租赁合同无效，违约责任作为合同条款之一也应认定为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的救济方式是返还原物、恢复原状或赔偿损失，不存在赔偿违约金，故对原告要求被告支付1万元违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告是否应当向原告返还押金和租金。首先，押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损坏，如果造成损害可以此费用据实支付或另行赔偿。现原、被告租赁合同关系被认定无效，故押金1万元应当予以退还。其次，出租人于2016年2月春节前将涉案房屋上锁致原告租赁目的无法实现，故剩余租金应当由被告向原告返还。原告已交纳自2015年11月16日起4个月租金，2016年春节为2016年2月8日，故酌定被告应当返还的租金金额为6250元。综上，原、被告签订的租赁合同为无效合同，被告应当及时返还押金及剩余租金。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第七项、第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告王江燕于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王嘉昂押金1万元、租金余款6250元；二、驳回原告王嘉昂其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告王嘉昂负担1800元，由被告王江燕负担350元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。本案上诉人王嘉昂与被上诉人王江燕签订的房屋租赁合同用于经营饭店，约定门面房转租费48000元，其中包括4个月房租，也就是说，房租外的费用用于购置消耗的餐具。原审以此对涉案租赁合同B界定由租赁合同与买卖合同共同组成的定性准确，并根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定房屋转租合同无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人王嘉昂要求被上诉人王江燕支付1万元违约金的诉讼请求无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4300元，由上诉人王嘉昂负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  刘玉娟二〇一六年八月二十二日书 记 员  王 姝