江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4152号上诉人（原审被告）：南通市港闸区新天地蔬果生产专业新天地合作社，住所地江苏省南通市港闸区幸福街道幸福村5组。法定代表人：陈亚明，该合作社理事长。委托诉讼代理人：沈满满，江苏苏通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：溧水县永阳镇秋湖行政村村民委员会，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇秋湖村。法定代表人：汤志荣，该村村委会主任。委托诉讼代理人：谢嗣巧，江苏秦源律师事务所律师。原审被告：南京市溧水区东联粮食种植专业合作社，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇秋湖村。法定代表人：陈亚明，该合作社理事长。上诉人南通市港闸区新天地蔬果生产专业新天地合作社（以下简称新天地合作社）因与被上诉人溧水县永阳镇秋湖行政村村民委员会（以下简称秋湖村委会）、原审被告南京市溧水区东联粮食种植专业合作社（以下简称东联合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新天地合作社上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审判决违反不告不理的原则。本案被上诉人秋湖村委会一审并未主张2014年的租金，而一审法院对此主动审查，并从租金预付款中予以抵扣，违反司法中立的原则。二、双方之间争议属租赁合同纠纷，被上诉人作为出租人应对土地交付时间、面积以及适种情况进行举证，而一审法院将举证责任分配给上诉人，不符合法律规定。三、一审判决认定上诉人构成违约不能成立，被上诉人先期违约，上诉人不支付租金理由正当，构成同时履行抗辩。1.双方签订协议时，涉案土地仅有规划，被上诉人承诺水、电、路通到现场，但被上诉人一直在建设和整改，根本无法达到上诉人所预期的大规模种植水稻、小麦的各项条件，直至2014年10月，上诉人才就一部分可耕种的土地先行耕种；2.在麦田收割之际，被上诉人强行阻止上诉人收麦，给上诉人造成无法弥补的损失。四、一审法院认定的土地使用费也不能成立。自2015年5月被上诉人强行阻止其收麦后，上诉人已撤场，不存在继续使用土地，一审判决上诉人承担其后的土地使用费无依据。五、上诉人对于一审法院认定2015年实际租赁面积823.2亩表示认可，但不认可一审法院按水田700元/亩的价格计算租金，按照惯例，一年当中，一季小麦与一季两熟水稻收益比为4：6，上诉人应按280元/亩的价格向被上诉人支付租金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。秋湖村委会辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，请求二审法院依法驳回上诉。一、一审法院根据被上诉人在一审的诉讼请求，对双方签订的协议书及案件事实进行全面审查，并未违反不告不理、司法中立的原则。二、被上诉人在一审中，已向法院提供土地租赁协议、律师函及回执、GPS实测土地面积图纸、手机短信等证据，充分证明上诉人拒付租金存在违约的事实，然而上诉人经一审法院依法传唤拒绝到庭参加诉讼和答辩，拒绝共同测量土地租赁面积，一审法院最终以上诉人提交的证据认可种植面积823.20亩作出判决，程序合法，一审法院并不存在举证责任分配错误的问题。三、上诉人违约拒付租金证据确凿，上诉人不构成同时履行抗辩。四、本案审理期间，双方之间的协议并未解除，上诉人仍占有和使用租赁土地，故一审法院判令上诉人向被上诉人承担合同解除后的土地使用费，合理合法。五、被上诉人向上诉人交付的土地全部是水田，并非旱地，双方应按协议约定计算租金。东联合作社同意新天地合作社的上诉意见。秋湖村委会向一审法院起诉请求：1、新天地合作社、东联合作社立即支付2015年1月至6月租金618750元及逾期付款利息（按照银行同期贷款利率从2014年12月1日计算至实际付清之日止）；2、新天地合作社、东联合作社支付违约金185625元；3、新天地合作社、东联合作社支付自2015年7月1日起至实际归还土地时的土地使用费（按照双方订立的租赁协议确定的租金标准计算）；4、解除双方之间订立的《土地租赁协议书》。一审法院认定事实：2014年1月25日，秋湖村委会（甲方）与新天地合作社（乙方）签订了《土地租赁协议书》一份，约定：“土地租赁期限自2014年4月1日起至2025年12月31日止；年租金按水田700元/亩或稻谷500斤/亩，旱地租金比水田租金减少200元。2014年租金从本协议签订之日起按照年租金在12月31日前一次性支付，2014年1月15日之前按照实测丈量面积多退少补。以后每年租金在前一年11月30日之前交清，先交租金后用地；本年度预订金500000元，最终以实测面积为准，1月30日前付清；乙方应当按照本合同约定的期限足额交付租金。如乙方逾期30日未支付租金，乙方除应补交所有租金外，还应按照支付租金千分之一的违约金。如逾期超过30日甲方有权解除本协议，乙方应给甲方年租金百分之十五的违约金。”溧水区永阳镇人民政府在该协议鉴证方处盖章。协议签订后，新天地合作社按约支付了500000元订金。后因新天地合作社拒绝支付2015年租金，秋湖村委会多次索要未果，遂于2015年5月11日诉至法院要求判如所请。一审庭审中，关于案涉租赁土地的面积，秋湖村委会陈述，经GPS测量，案涉租赁土地面积为1650亩，并提供了GPS测量图予以证明。同时，秋湖村委会出示手机短信两条，秋湖村委会法定代表人汤志荣于2015年1月1日向上诉人法定代表人陈亚明使用的13485130228号码发送短信，内容如下：陈总你好，关于土地租金，你总面积1650。稻定购价155。现到年底，农户租金不能少。其他业主已交清，如有意见明年和其他业主统一解决。谢谢配合。2015年1月6日，13485130228号码向秋湖村委会法定代表人汤志荣发送短信，内容如下：上次信息表明我社租地1600亩，我近期带人来复核，请备好相关图纸和资料，今天没能赶去开会，敬谅，顺祝新年快乐。秋湖村委会认为上述短信可以证明新天地合作社、东联合作社法定代表人陈亚明已认可其租地1600亩。2015年11月19日，新天地合作社、东联合作社法定代表人陈亚明向一审法院寄送书面材料一份，陈述于2014年10月开始种植的小麦田块情况如下：1、郑巷西种麦58亩，另有约l0亩积水不干，排水不畅无法种植。2、涧东田块种植l68.2亩，其间工程不断，维修水渠和修路，毁坏排水系统，对小麦种植影响大。3、郑巷南种麦63亩，另约20亩田必须整理才能种植，未种麦。4、北庄头，种麦184亩，期间新修水渠、路，修渠、路过程中毁麦断排水。5、石滩头秋湖村部边种麦350亩，其中246省道边大渠因平田工程造成大渠底部渗水，对小麦影响很大，中沟在续做工程，断排水系统。总共种植总而积为823.2亩，其中修建工程有影响的田块面积达到732.2亩。一审法院要求双方当事人于2015年12月3日至秋湖村现场测量实际种植面积，新天地合作社、东联合作社法定代表人陈亚明安排其工作人员薛昌芳至现场与秋湖村委会工作人员共同测量，后其工作人员薛昌芳中途离开，不愿继续参与测量。秋湖村委会工作人员现场测量出总种植面积为1571.899亩。秋湖村委会于2015年10月26日向一审法院申请对案涉租赁土地面积进行测量鉴定，后称因鉴定费用过高，无力交纳，申请撤回该鉴定申请。一审法院认为，案涉《土地租赁协议书》系秋湖村委会与新天地合作社真实意思表示，不违反相关法律法规规定，应为合法有效。根据案涉合同约定，每年租金应在前一年11月30日之前交清。现新天地合作社未在2014年11月30日前交清2015年租金，秋湖村委会依法催讨，一审法院予以支持。关于案涉租赁土地的面积，秋湖村委会未能提供双方签订合同之时交接土地的相应材料，不足以证实其主张的土地交付面积，现新天地合作社、东联合作社法定代表人提交给法院的书面材料中认可其小麦地块的总种植面积为823.2亩，据此，依照双方合同约定的年租金水田700元/亩计算，2014年产生的租金应为432180元（823.2亩*700元/亩*9/12），2015年1-6月的租金为288120元【（823.2亩*700元/亩）/2】，鉴于新天地合作社于协议签订时预付了500000元订金，超出2014年租金的67820元，可以从其应缴纳的2015年租金中予以扣除，故新天地合作社应支付的2015年1月至6月租金应为220300元（288120元-67820元）。新天地合作社、东联合作社法定代表人在提交法院的书面材料中称，上述823.2亩小麦田块系从2014年10月开始种植，且期间维修水渠、道路毁麦断排水，亦存在积水不干、排水不畅的情况，但未提供证据证明，一审法院不予采纳。案涉合同同时约定，新天地合作社如逾期30日未支付租金，除应补交所有租金外，还应按照支付租金千分之一的违约金。如逾期超过30日秋湖村委会有权解除本协议，新天地合作社应给秋湖村委会年租金百分之十五的违约金。现新天地合作社逾期超过30日未支付租金，秋湖村委会有权要求解除合同，并主张新天地合作社承担相应的违约金。依照合同约定，新天地合作社应支付的违约金应为86436元（年租金823.2亩*700元/亩*15%）。秋湖村委会主张解除案涉合同，并要求新天地合作社按照租金标准支付自2015年7月1日起至实际归还土地时的土地使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。秋湖村委会主张东联合作社支付租金并承担相应的租金给付义务，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除秋湖村委会与新天地合作社于2014年1月25日签订的《土地租赁协议书》。二、新天地合作社于判决生效之日起十日内支付秋湖村委会2015年1-6月的租金220300元及逾期利息（以220300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2014年12月1日计算至实际给付之日止），并支付违约金86436元。三、新天地合作社于判决生效之日起十日内按照年租金576240元的标准支付秋湖村委会自2015年7月1日起至实际归还土地时的土地使用费。四、驳回秋湖村委会对东联合作社的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11844元、保全费4770元，共计16614元，由秋湖村委会负担6223元、新天地合作社负担10391元。本院二审另查明，涉案《土地租赁协议书》第六条第（一）项约定甲方负责协助乙方办理用电、用水的审批手续，保证乙方水通、电通、路通到现场。本院二审期间，上诉人新天地合作社为证明被上诉人秋湖村委会未向其交付符合大规模种植条件的土地，存在先期违约，向本院提交如下证据：1.《溧水永阳现代农业产业区总体规划》，由江苏省农业科学观光农业研究中心（以下简称省研究中心）于2013年12月出具，附有规划平面图，其中第10页涉及到优质稻米生产组团，高标准农田示范区，占地面积约2300亩等内容。上诉人认为，其基于大规模种植条件才与被上诉人签订涉案协议书，从规划平面图可看出，2013年12月份土地现状为小块基本农田、水渠、路网，地形、布局均未完成统一，被上诉人不可能在2014年4月1日前向其交付符合大面积统一种植、统一管理的成片土地。被上诉人质证认为，该规划系省研究中心于2013年12月出具，仅反映双方合同签订前的状态，被上诉人租赁给上诉人的土地，道路和水电等都是通的，双方协议第六条约定被上诉人协助上诉人办理用电、用水的审批手续，被上诉人仅系协助义务，且涉案土地交付之前，均为本村农户种植，完全符合水稻、小麦的种植条件，符合双方约定的交付条件。2.（2014）溧民初字第1349号、1350号民事判决书。上诉人认为，在（2014）溧民初字第1349号民事判决书中，马鞍山市金丰水稻种植专业合作社（以下简称金丰合作社）提出“秋湖村委会违反合同约定的供电供水，导致耕种减收亏本”的答辩意见；在（2014）溧民初字第1350号民事判决书中，一审法院已查明政府水利部门在景观大道东侧进行水利建设，不仅证明土地规划未到位，也证明其他承包人种植的小麦、油菜受到毁损，同时一审法院在该案经过调查，农村水田流转价格，上半年300元/亩、下半年400元/亩。被上诉人质证认为，该两案所发生的争议事实为2013年，与本案无任何关联。经查：2013年6月28日，秋湖村委会与金丰合作社共签订两份合同，由秋湖村委会分别向金丰合作社出租两块土地，租赁期限均为2013年7月1日至2013年12月31日。由于金丰合作社未履行其中一份合同租金支付义务，又因金丰合作社在履行另一份合同义务时存在转包行为，秋湖村委会向一审法院分别提起诉讼，讼请金丰合作社给付土地租金，确认金丰合作社与实际承包人之间转包合同无效及赔偿土地使用费损失等，案号分别为（2014）溧民初字第1349号和（2014）溧民初字1350号，该两案经一审法院判决后已生效。其中，一审法院在（2014）溧民初字第1350号民事案件审理中查明，该案件当事人汤本刚、汤复槐于2013年下半年在秋湖村种植了小麦、油菜。在该二人种植期间，政府水利部门在景观大道东侧占地32.1亩进行水利建设，2014年年初，秋湖村委会与其他承包人签订了441.68亩的土地承包合同，该两块土地上已种植的小麦、油菜尚在生长初期，已被损毁。本院对一审查明的其他事实予以确认。以上事实，有《土地租赁协议书》、《溧水永阳现代农业产业区总体规划》、（2014）溧民初字第1349号、1350号民事判决书、当事人陈述等予以证实。本院认为，根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被上诉人交付土地是否存在先期违约问题。本院认为，根据上诉人二审向本院提交的证据，结合双方当事人陈述意见，不足以认定被上诉人在土地交付义务上存在先期违约行为。分析认定如下：第一，双方在合同当中，并未约定被上诉人需向上诉人交付满足大规模种植条件的土地，上诉人亦无证据证明被上诉人需按《溧水永阳现代农业产业区总体规划》的土地整治标准向其交付。第二，涉案承租土地原为秋湖村村民种植水稻、小麦的农田，在上诉人与被上诉人签订合同时，应知晓土地的现状，涉案合同第六条明确约定被上诉人负责协助上诉人办理用电、用水的审批手续，但上诉人无证据证明被上诉人在合同履行过程中存在怠于履行该协助义务的行为。第三，上诉人二审中提交的（2014）溧民初字第1349号、1350号民事判决书，该两案当事人主要针对2013年合同期内的权利义务产生争议，政府水利部门进行水利建设造成其他承租人油菜、小麦部分毁损的时间为2014年初，而双方合同约定的履行期间自2014年4月1日起算，故该两份判决书与本案并无关联。关于一审法院是否违反法定程序问题。本院认为，上诉人在2014年初签订涉案合同后，已实际向被上诉人支付了500000元的订金，被上诉人在本案虽向上诉人主张2015年1月后的租金，但被上诉人也提出解除双方合同的诉讼请求，一审法院既已认定双方合同应当解除且需要清算的情况下，理应审查上诉人自合同履行之日起至合同解除之日止应付租金数额，故一审法院对上诉人在2014年所应承担的租金数额进行审查，符合法律规定，并不违反“不告不理”的原则，上诉人对此上诉，本院不予支持。关于田亩面积举证责任问题。本案一审法院组织双方当事人现场勘验，而上诉人工作人员薛昌芳无故离开，导致实际耕种面积不清。一审法院未按被上诉人现场测量总种植面积1571.899亩进行认定，而仅以上诉人向一审法院寄送材料中自认的面积832.2亩进行认定，已有利于上诉人，一审法院按上诉人自认的数额进行认定，符合法律规定。本院对上诉人提出一审法院举证责任分配错误的意见，不予采纳。关于租金标准问题。双方在合同中约定以年度作为租金标准的计算单位，上诉人主张本案需区分小麦与水稻收益比，按实际种植小麦市场租金价格作为双方租金计算依据，因该主张与双方约定不符，本院对此不予支持。关于合同解除后土地使用费问题。本案被上诉人于2015年5月11日诉至一审法院要求解除合同，并主张租金截止期限为2015年6月，故应认定双方合同于2015年6月30日解除。至目前，上诉人无证据证明其已向被上诉人交还涉案承租土地，一审法院判令上诉人向被上诉人承担2015年7月1日后的土地使用费，符合法律规定。综上所述，上诉人新天地合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11844元，由上诉人新天地合作社负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  刘 凡二〇一六年八月二十二日书记员  郭旭冬