广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0205民初226号原告：欧奖敏，男，1969年11月7日出生，汉族，韶关市人，住韶关市曲江区。委托代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。委托代理人：叶华丽，广东众同信律师事务所律师。被告：邓宗友，男，1969年12月23日出生，汉族，韶关市人，住韶关市曲江区。委托代理人：胡燕凤，女，1989年7月21日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市。第三人：曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组。法定代表人：巫伟忠，小组长。原告欧奖敏与被告邓宗友、第三人曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组（以下简称“石下角居民小组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧奖敏及其委托人游北灵、叶华丽，被告邓宗友及其委托代理人胡燕凤到庭参加了诉讼，第三人石下角居民小组经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧奖敏诉称，2010年9月30日，原告分别与被告邓宗友及其哥哥邓宗平签订《门店房屋转让协议》，约定，邓宗友/邓宗平因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给原告，原告在9月30日前代被告将每套320000元缴存至石角村民小组银行账户，安置房及门店完工后，被告无偿无条件协助原告办理房产证事宜，直至房产权归至原告名下。协议由第三人石下角居民小组盖章见证。协议签订后，原告于2010年10月1日将320000元汇入第三人石下角居民小组账户。2015年8月，曲江区马坝镇政府组织认购居民进行抽签，并按抽签结果发放了门店和房屋的钥匙，被告邓宗友抽签选定的3套安置门店及房屋为：1、农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房；2、农贸市场门店7栋-26号和专业市场A5栋1楼梯302房；3、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房。另外，2015年12月28日，因迟延交付上述房屋和门店，第三人支付了14000元赔偿款（租金），并支付了12000元的顶层补助款（租金）给被告。综上，原、被告签订的《门店房屋转让协议》合法有效，现原告已按合同约定履行支付款项的义务，被告也应依合同约定履行交付房屋和门店的义务。但被告至今未履行，拒绝交付房屋和门店钥匙，且未退还任何款项给原告，已侵害原告的合法权益，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的《门店房屋转让协议》合法有效；2、被告按合同约定，履行交付农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房的钥匙给原告，并无偿无条件为原告办理房产证等事宜的合同义务；3、被告偿还迟延交付上述房屋的14000元补偿款（租金）及顶层补助款（租金）12000元，共计26000元给原告；4、被告承担本案诉讼费。被告邓宗友辩称，一、答辩人与原告于2010年9月30日签订的《门店房屋转让协议》未成立也未生效，协议约定标的不明确，无法履行。原、被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系，涉案标的物为房屋和门店，按照合同法的规定，协议应约定具体的门店和房屋及交易价款，但双方协议中仅有“将曲江区政府安置于城北专业市场的房屋一套和门店一间转让给欧奖敏，欧奖敏在九月三十日前代邓宗友将现金每套16万元缴存至石下角村民小组银行账户，剩余部分待安置房产动工后一次性给30000元”字样，即二份协议并未约定将具体哪间房屋和门店转让给原告，也未约定转让房屋的总价款，合同标的和总价款均不明确，根本无法履行，且根据答辩人最后抽签确认的房产，既有专业市场，也有农贸市场，与协议约定的标的严重不相符，故答辩人认为合同并未成立。双方签订的协议未成立，生效也无从谈起。二、转让房屋未取得共有人同意，属无权处分，违反了法律的强制性规定，应认定合同无效。1、协议所涉房产为安置房，用于置换政府征收集体农田，安置房并非由答辩人单独所有，应属邓本金一家人共同共有，因1985年后至本案庭审前，邓本金、陈秀兰、邓宗平相继亡故，故其分配份额由新增家庭成员邓燕华、胡就娣代替取得，此系村民代表大会行使自治权决定的，程序合法，石下角居民小组也出具情况说明和证明予以佐证。2、根据民法通则意见第8、9条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效……以及《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，答辩人在未取得安置房其他所有人的同意的前提下将房屋转让给原告，故应认定转让协议无效。双方签订的协议内容也证明原告明知房产和门店并非由答辩人单独所有，买卖安置房产需要得到答辩人全家人的同意，且事后未得到答辩人全家人的追认，房屋至今也未登记过户，故答辩人认为，原告不能构成善意取得，协议违反物权法，属无效合同。3、原、被告签订的协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定，应认定无效。三、因双方签订的协议无效，请求驳回原告诉请第一、二项。四、涉案房屋为安置房，补偿金及补助款具有人身依附性，乃按照村集体与政府所签订的征收补偿协议所得，应归答辩人及其家人所有，请求驳回原告第三项诉请。本案诉讼费由原告承担。另，被告与邓宗平是两户的户代表，邓宗平签订的协议与被告无关。被告收取原告的60000元，其中30000元是代邓宗平收取的，因为当时邓宗平重病在住院。第三人石下角居民小组未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。经审理查明，被告邓宗友与案外人邓宗平系两兄弟，已各自成家分户，均是曲江区马坝镇石下角居民，邓宗平于2014年5月因病去世。2010年，曲江区政府因城市建设需要，征收了石下角居民小组的土地。2010年9月18日，曲江区国土资源局（甲方）代表区人民政府，与石下角居民小组（乙方）签订《征收土地补偿协议书》，协议第三条约定“为解决村民征完地后的生产、生活出路，乙方提出本次征地的土地补偿、安置方案采用以土地置换门店和房屋的方式进行。乙方以本次征地面积每2亩土地置换各一间30平方米的门店和整体一套75平方米的房屋。以土地置换门店和房屋的补偿方案已经包含政府征地安置农民的10%留用地。”第四条约定“门店和房屋的位置。门店和房屋的位置在城北新区（其中农贸市场门店不少于15间）。第一层为门店，第二、三层为房屋，具体建设由区政府统一规划、统一设计、统一建设，并以抽签的方式确定门店和房屋的位置。门店的水、电两证的办理，乙方每套承担300元，该款从该村青苗款中扣除，剩余费用及房产权证的办理由政府负责。”第五条约定“……甲方在确保乙方49.76间门店和49.76套房屋的基础上，门店总建筑面积大于或少于1492.8平方米、房屋总建筑面积大于或小于3732平方米时采用货币补差方式处理，超出部分由乙方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给甲方；少于部分由甲方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给乙方。门店和房屋的面积计算以区房管所发证面积为准。”第八条约定“门店和房屋的交付日期。从乙方交地之日起18个月内交付给乙方，每推迟30日，由甲方按门店每间300元／月、房屋每套200元／月的租金付给乙方，并依次类推，直到交付乙方为止。”根据该协议，房屋建设好后，政府共补偿50套门店和房屋给石下角居民小组。为解决分配问题，石下角居民小组决定，由居民按每套160000元的价格申购门店和房屋，并于2010年10月将房款缴存至石下角居民小组账户内，石下角居民小组再根据每户居民的实际土地面积按每亩耕地80000元、自留地100000元的四成补偿给居民。方案的确认及分配均以户主的名义进行。2010年9月30日，被告邓宗友与原告欧奖敏及另案原告陈滨各签订了一份《门店房屋转让协议》，原告欧奖敏与邓宗友哥哥邓宗平亦签订了一份《门店房屋转让协议》，根据此三份协议，欧奖敏缴存了320000元、陈滨缴存了160000元到石下角居民小组账户，由被告邓宗友以其名义认购了三套房屋及门店。其中原告与邓宗友签订的协议约定:邓宗友因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给欧奖敏，欧奖敏在9月30日前代邓宗友将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，安置房及门店完工后，邓宗友无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产权归至欧奖敏名下，由欧奖敏一次性付清余款。原告与邓宗平签订的协议约定：邓宗平因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给欧奖敏，欧奖敏在9月30日前代邓宗友将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，安置房及门店完工后，邓宗平无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产权归至欧奖敏名下，由欧奖敏一次性付清余款（叁万元）。两份协议均有第三人村石下角居民小组盖章见证。2010年10月1日，原告依约将320000元汇入第三人石下角居民小组账户，并另外支付了60000元给被告。2010年11月13日，邓宗友领取了应得的征地款65760元，邓宗平领取了应得的征地款65760元。房屋及门店建好后，曲江区马坝镇政府在2015年8月组织认购门店和房屋的居民进行抽签，并按抽签结果发放了门店和房屋的钥匙，被告邓宗友抽签选定了3套安置门店及房屋：1、农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房；2、农贸市场门店7栋-26号和专业市场A5栋1楼梯302房；3、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房。2015年12月28日，石下角居民小组分配因政府延迟交付门店和房屋获得的租金补偿款，每套13000元，被告名下的3套房屋及门店共获得39000元的补偿，该款由邓宗平女儿邓燕华领取。房产抽签后，原告要求被告将上述第1、3两套门店及房屋的钥匙交给自己，被告认为原告应当支付房款每套320000元，而原告认为自己的购买价是每套220000元，双方发生争议。原告于2015年8月5日以物权确认纠纷为由诉至本院，请求：一、确认认购登记在被告名下的农贸市场门店7栋-26号所有权归原告所有（价值300000元）。二、确认认购登记在被告名下的专业市场A5栋1楼梯302房所有权归原告所有（价值200000元）。三、确认曲江区政府因迟延交付上述门店及楼房的赔偿款（租金）11000元归原告所有。本院2016年2月2日作出（2015）韶曲法民一初字第875号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。原告再次以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求支持其诉请。本案判决前，涉案门店及房屋仍未办理房地产权证。审理中，根据原告的申请，本院以（2016）粤0205民初226号民事裁定书，查封了被告邓宗友安置购买的位于韶关市曲江区，冻结了邓燕华在韶关市曲江区马坝农村信用社账号80×××41的存款26000元（曲江区政府因延迟交付上述房产而赔偿的租金）。原告主张与邓宗友所签协议对应要求交付的是农贸市场门店2栋-10号和专业市场Ａ5栋2楼梯303房，与邓宗平所签协议对应要求交付的是农贸市场门店7栋-19号和专业市场Ａ5栋1楼梯502房。以上事实，经审理在案。本院认为，根据原、被告的诉辩，本案争议焦点有四个：一、本案是否可以处理涉及邓宗平的协议及房地产；二、原、被告签订的《门店房屋转让协议》是否合法有效；三、原告要求交付房屋和门店钥匙及办理房地产权证是否应予支持；四、涉案补偿租金归谁所有。关于焦点一，本案《门店房屋转让协议》共有两份，其中一份是原告与被告签订的，另一份是原告与案外人邓宗平签订的。根据合同的相对性原则，原告与案外人邓宗平签订的《门店房屋转让协议》，涉及案外人的权益，原告要求在本案中一并处理该协议及对应的房产和租金，本院不予支持，原告可另循合法途径主张。关于焦点二，涉案门店和房屋是政府征收石下角居民小组的土地而补偿的，总共50套，虽然只有石下角居民小组的居民才有资格购买，但该门店和房屋并不是直接按户分给居民，而是由有需要的居民通过缴交160000元/套的方式申购，即不缴交则没有门店和房屋。而被告全家应得的征地款65760元已经领取，因此，涉案门店和房屋并不属于被告家庭共有财产。被告为了牟利，与原告签订《门店房屋转让协议》，利用自己石下角居民资格申购了门店和房屋，被告因此获得的门店和房屋，是原告支付的申购款，在本次交易中，原告购买规划中的房产，被告获取中间差价，双方自愿签订的《门店房屋转让协议》，符合公平原则，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，应属合法有效之合同。关于被告辩称协议中约定的具体门店及交易价款不明确，从而导致协议不生效的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，合同价款的不明确，可依据法律规定予以处理，并不能导致合同无效。其次，被告抽签共取得了3套房屋和门店，协议中没有约定具体的编号，原告可根据协议主张3套中的任意一套，现原告及另案陈滨起诉时分别要求交付的是不同编号的房屋和门店，不存在重叠。因此，对被告该辩，本院不予采纳。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告签订的《门店房屋转让协议》中约定：由原告代被告将160000元缴存至石下角居民小组账户，房屋及门店完工后，被告无偿无条件协助原告办理房产证事宜，直至房产权归至原告名下，由原告一次性付清余款。现原告按约履行了缴存160000元的义务，房屋及门店也已完工，已经抽签分配到被告名下（房门钥匙已交付给被告），被告有依约将房屋及门店交付给原告的义务。因此，原告诉请被告交付房屋及门店的钥匙，本院予以支持。关于房产证的办理，根据协议约定，被告有协助原告办理房产证的义务，但由于涉案房屋及门店至今未办理房地产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条第三款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，被告此时未取得房地产权属证书，不构成将房地产直接转让给原告的条件；而且房地产权属证书的办理涉及到曲江区人石下角居民小组在征地补偿分配中的处理程序问题，以及原、被告交易中产生的税费负担问题，因此，原告此时要求被告办理房产证，本院不予支持。原告可根据实际情况与被告协商处理，或者待被告领取房地产权属证书后再另循合法途径向被告主张。关于焦点四，根据原、被告签订的《门店房屋转让协议》，协议中没有约定租金归原告所有，原告购买的是被告的房地产，在房地产未过户给原告前，因该房地产取得的所有收益（租金）仍属被告所有。原告要求被告偿还租金13000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告欧奖敏与被告邓宗友于2010年9月30日签订的《门店房屋转让协议》合法有效。二、被告应于本判决生效后7日内将韶关市曲江区马坝镇阳岗路农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房的钥匙交付给原告欧奖敏。三、驳回原告欧奖敏的其他诉讼请求。本案受理费7390元、财产保全费3520元，合计10910元，由原告负担5050元，被告负担5860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  黄模新审 判 员  古应雄人民陪审员  杨伟生二〇一六年八月九日书 记 员  江云娟