苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初1325号原告（反诉被告）滑鹏，男，1985年11月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告（反诉被告）许春娅，女，1986年1月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上两原告共同委托代理人黄鹏，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人姚丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）陈玉妹，女，1993年3月26日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人李俊霞，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。原告滑鹏、许春娅诉被告陈玉妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。审理中，陈玉妹以滑鹏、许春娅为被告提起反诉，本院决定受理并进行合并审理。本案依法由审判员何亚平适用简易程序审理，后转为合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滑鹏、许春娅之共同委托代理人黄鹏、姚丹，被告（反诉原告）陈玉妹及其委托代理人李俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滑鹏、许春娅诉称，2015年9月9日，两原告与被告签订房屋买卖合同，被告将位于苏州吴中经济开发区金珺花园57幢1103室房屋出售给两原告，合同约定房屋成交价款为1425000元，合同签订时支付20000元，网签当天支付50000元，房屋交付当天支付15000元，其余房款1340000元资金托管。双方于2015年11月9日办理资金托管手续。合同签订后，原告依约支付了房款70000元，并向中介支付佣金14250元。但被告未在约定的日期前注销房屋抵押权并办理资金托管手续，多次无故拖延。2015年11月28日，原告向被告发出《履行合同催告函》，催促被告履行合同主要义务，被告收到催告函后，多次明确向原告及中介作出不会继续履行合同的意思表示。原告为避免损失继续扩大，于2015年12月17日通知被告解除合同，要求被告退还购房款，支付违约金并赔偿相关损失，但被告至今不予理会。被告迟延履行主要义务的行为，严重违反了合同义务和诚实信用原则，并对原告造成严重损害。为维护原告的合法权益，故诉请判令被告退还两原告支付的购房款70000元，支付违约金268000元，赔偿原告佣金损失14250元，合计人民币352250元。被告陈玉妹辩称，其收到原告支付的购房款70000元，因原告未在资金托管当日准备好首期托管资金，其才未将房屋的贷款还清并注销抵押权，其无需承担违约责任。如确需承担违约责任，原告主张的违约金过高。反诉原告陈玉妹诉称，原、被告双方在房屋买卖合同中约定在2015年11月9日办理资金托管手续，但反诉被告未准备好首期款，违约在先，故诉请判令反诉被告支付反诉原告违约金268000元，赔偿中介佣金损失14250元；反诉被告协助反诉原告办理解除合同的网签备案手续。反诉被告滑鹏、许春娅辩称，其已按约支付房款70000元，反诉原告未按约还清银行贷款并注销抵押权，拒绝履行合同主要义务，已构成根本违约，且反诉原告主张的违约金过高，故反诉原告的诉请应予驳回。经审理查明，位于苏州吴中经济开发区城南街道金珺花园57幢1103室房屋产权人为被告陈玉妹，建筑面积为128.25平方米，房屋所有权证号为00353546，土地使用权证号为06C03917。2015年9月9日，原、被告经苏州天居房产经纪有限公司（以下简称天居公司）居间签订《苏州市存量房买卖合同》一份，合同约定被告将上述房屋出售给两原告，房屋价款为1425000元，付款方式为现金与贷款结合方式支付，价款应当在申请房屋权属转移前缴入交易资金托管账户。转移登记获准后，出卖方收取房款。申报网签的价格为1340000元，实际成交价格与网签价格差额为85000元，双方签订本合同当天支付20000元作为首付款，至网签当天支付50000元，双方交房当天支付15000元。买受方未能按本合同约定支付相应房屋价款逾期不超过10天，自应付期限之第二天起，至买受方逾期相应房屋价款实际支付之日止，每逾期一日，买受方向出卖方支付房屋网签价格万分之九的违约金，合同继续履行；逾期超过10天的出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起10天内，买受方将房屋退还出卖方，并按本合同约定网签价款的20%向出卖方支付违约金。出卖方未能按上述交房时间将房屋交付买受方，逾期超过十天的，买受方有权解除合同，出卖方将已收房款如数退还买受方，并按本合同约定的网签价格的20%向买受方支付违约金。双方在合同中约定本合同与签订的网签合同不一致的，以本合同约定为准。合同约定出卖方与买受方各应支付天居公司中介费14200元。2015年9月11日，原告向被告支付房款20000元。2015年9月15日，双方签订了网签备案合同（合同编号为苏房存吴中合同201509150088）。当天，原告向被告支付购房款50000元。2015年11月28日，原告向被告寄送《履行合同催告函》，其主要内容为：原告已按约支付购房款70000元，被告与中介未通知原告办理资金监管手续。经原告与中介多次催促，被告仍拒绝履行合同义务，并于2015年11月12日口头通知原告解除合同。现催促被告继续履行合同，办理首期资金监管手续，否则将依约承担违约责任。该函件中还载明“资金托管是指支付除定金之外的首期款约人民币700000元整至买卖双方约定的银行监管账户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。”被告于次日收到该通知。2015年12月17日，原告再次向被告寄送《通知函》，其主要内容为：经原告及中介多次催促，被告未履行合同义务。自合同签订后至合同约定的资金托管日，该房屋由于按揭贷款未偿还，处于抵押状态，导致客观上不能办理资金托管及过户登记手续，被告迟延履行合同主要义务，经催促后在合理期限内仍未履行，故通知被告解除房屋买卖合同，要求被告退还已付房款70000元，并按约支付违约金268000元，赔偿中介费损失14250元。被告于次日收到该通知。后双方由天居公司组织协商，但未达成协议。原、被告已向苏州天居房产经纪有限公司支付中介费14250元。原告为证明其主张提供了一份天居公司出具的《情况说明》，其主要内容为：买受方已支付出卖方房款70000元。买卖双方各支付中介费14250元。因出卖方未能在2015年11月9日前还清房屋贷款并解除抵押，导致双方无法如约办理资金托管手续。2015年11月12日，出卖方单方面口头提出解除合同的意向并告知买受方次日要带律师来门店解除合同。买受方12日晚上及次日均来门店寻求咨询意见，出卖方并未出现。2015年11月28日，在中介公司相关人员及买受方多次电话、短信、微信催促出卖方履行合同义务未果后，买受方出具催告函并邮寄给出卖方。次日，在出卖方收到催告函后，中介人员与出卖方接通电话并约定2015年11月30日晚在门店见面协商。2015年11月30日晚，买卖双方按约在门店见面，出卖方仍单方面口头提出要求赔偿，不愿继续履行合同，协商未果。经质证，被告认为，该情况说明无中介公司负责人的签字，不符法律规定的证据形式，其陈述的内容与事实不符，中介为原告出售过房屋，与原告存在利益关系。因原告的700000元首期托管资金未到位，故才未去办理房屋贷款清偿及抵押权注销手续。其曾在2015年11月12日通过短信与原告沟通，问钱什么时候到位，钱到位后继续出售房子，但原告说不确定什么时候有钱。为此，被告提供其与原告许春娅于2015年11月12日的短信聊天记录，其中陈：“你这个钱到底什么时候到账，我急死了，拖了这么久了”，许：“中介说下周应该没问题了”。陈：“下周五你确定把首付和差价的钱准备好吗”，许：“我给尹总打电话让他一定给我们一个答复”。原告经质证认为，仅凭该短信的部分内容不能反映买方无能力履行合同付款义务，原告为购买本案房屋而将另一套房屋出售，原告有能力支付房款。其约在2015年11月19日拿到出售另一套房屋的房款90万元，拿到房款后由中介通知被告继续履行合同，但被告不愿意继续履行合同。对此，被告陈述，中介没有通知其钱到位而去办理资金托管手续。庭审时，关于双方为何未按合同约定于2015年11月9日办理资金托管手续，被告陈述，2015年11月9日，其与原告去中介准备办资金托管手续，因原告没有准备好首期托管资金交付至资金托管账户。原告陈述，因中介告知其在办理资金托管手续当天不需将700000元首期托管资金转入资金托管账户，故在上述日期其并未准备好首期托管资金700000元，其与被告口头约定，原告可待其将一套自有房屋出售后拿到房款来作为本案房屋的托管首付款。以上事实，由原告提供的苏州市存量房买卖合同、转账回单、催告函、通知函、微信记录、寄件凭证、情况说明、中介费发票，被告提供的苏州市存量房买卖合同，当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方当事人的主要争议焦点在于本案合同违约责任在哪一方，原告主张因被告未能及时清偿银行按揭贷款并注销他项权而致使双方不能办理资金托管手续，经多次催促而不履行该合同主要义务，属根本违约，原告有权解除合同。而被告认为原告未能准备首期托管资金700000元以便于存入资金托管账户，其才未还清贷款并注销抵押权，原告违约在先，其不存在违约行为。根据被告的陈述，其在本案合同约定资金托管之日（2015年11月9日）前未清偿涉案房屋上的银行贷款并注销抵押权，原告对此无异议，本院予以认定。就本地二手房交易惯例而言，办理资金托管手续之时应当注销他项权证。因此，本案合同约定双方于2015年11月9日办理资金托管手续，被告有义务于该日前清偿涉案房屋上的抵押贷款并消除抵押权以便于办理资金托管手续，该义务应属本案合同的主要义务，而事实上，被告均未在约定的日期前履行义务，构成违约。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未准备首期款为由拒绝履行上述合同义务而认为原告违约，本院认为，从原告提供的催告函中载明有资金托管需支付首期托管资金的内容，该内容能够印证被告有关原告资金托管首期款约为700000元的陈述，根据原告许春娅与被告在2015年11月12日的短信聊天记录内容能够说明原告在当日尚未准备好上述首期款的事实，但鉴于双方在合同中并未约定原告应当在本案合同约定的资金托管之日将上述首期款存入资金托管账户，亦未明确首期托管资金于何时存入资金托管账户，而且被告亦无证据证实本案存在不安抗辩的情形，故本院对被告（反诉原告）的上述意见不予采纳。被告拒绝履行合同主要义务，经原告催促仍不履行合同义务，原告有权通知被告解除合同，本院认定双方签订的房屋买卖合同于被告收到解除通知之日（即2015年12月18日）解除。因本案合同因被告违约而导致解除，被告应当将原告已支付的购房款70000元退还原告。反诉原告要求反诉被告协助办理解除合同的网签备案手续，亦于法有据，本院予以支持。关于本诉原告主张的违约金及损失，其主张按合同约定的网签房屋价款的20%作为违约金，本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告基于本案合同的预期利益、损失情况等综合因素考量，原告主张违约金268000元，在合理范围，本院予以支持。至于中介费损失已在违约金中一并考虑，不再另行支持。关于反诉原告主张的违约金及损失，因反诉原告单方违约，该诉请无事实依据，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉妹于本判决生效之日起十日内退还原告滑鹏、许春娅购房款人民币70000元。二、被告陈玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告滑鹏、许春娅违约金268000元。三、驳回原告滑鹏、许春娅的其他诉讼请求。四、反诉被告滑鹏、许春娅于本判决生效之日起十日内协助反诉原告陈玉妹办理《苏州市存量房买卖合同》（合同编号为苏房存吴中合同201509150088）合同解除的网签备案手续。五、驳回反诉原告陈玉妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当上述规定支付迟延履行金。本诉部分案件受理费6584元，由原告滑鹏、许春娅负担156元、被告陈玉妹负担6428元。反诉部分案件受理费3300元，由反诉原告陈玉妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平审 判 员  江 伟人民陪审员  陆洪明二〇一六年八月三十一日法官 助理  徐姝玢书 记 员  周亚雅