重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)0153民初3372号原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。法定代表人：赵凯，总经理。委托代理人：刘力、薛锋，系公司员工，特别授权。被告：吴开贵，男，1959年11月29日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被告吴开贵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由代理审判员段玉林适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告置信物业公司的委托代理人刘力、薛锋，被告吴开贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告置信物业公司诉称：2014年1月1日，原告与被告所在的荣昌县安富陶都名苑小区的业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告为位于荣昌县安富陶都名苑小区的业主提供物业服务，物业服务费的标准为0.35元/月/平方米，小修费0.03元/月/平方米，花草水费35元/年等费用按月交纳。合同签订后，原告按月履行了合同义务，而被告自2015年7月1日起至2016年5月31日却一直未交纳物业服务费等费用。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。根据《重庆市物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费的，自拖欠之日起，按日的3‰标准支付违约金。安富陶都名苑小区业主委员会作为安富陶都名苑小区依法选举产生的业主委员会，有权依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为安富陶都名苑小区的业主，应当受《重庆市物业服务合同》的约束，应当按时足额向原告交纳物业服务费用，未按时交纳的，应当支付由此产生的违约金。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付所欠安富陶都名苑小区第8幢2-201号和第8幢2-202号房屋2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费用等共计883.83元；二、被告向原告支付欠交物业服务相关费用所产生的违约金681.95元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告吴开贵辩称：被告是安富陶都名苑小区第X幢2-201号及第X幢2-202号房屋的业主，未向原告缴纳2015年7月1日至2016年5月31日期间物业服务费，对物业服务费金额及违约金请法院依法判决。原告与业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》是故意删掉合同关于空置房物业费及原告的违约责任等条款，并篡改违约金收取比例，是原告违法有过错在先，应承担不利后果。对于公共水电费35元/年，被告只认可按12元/年支付，且法院已经判决每户每年只收12元，但原告拒不执行，按合同约定公共水电费按户据实分摊给业主，原告存在多收公共水电费的情况。原告在收取2015年1月至6月的物业费时未向被告开具税收发票，违法税收征收管理，损害国家利益。对于小修基金，被告多次向物业及业委会索要小修金收支详情等材料，却遭到拒绝提供，违反《物业管理条例》第六条的规定。被告在安富陶都名苑小区第X幢2-201号房屋系空置房，但原告并未按空置房标准收取物业费，存在多收物业费。综上，是原告违约行为导致被告不缴费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告置信物业公司系具有相应物业管理资质的有限责任公司，是安富街道陶都名苑小区的物业管理公司。被告吴开贵系安富街道陶都名苑小区第Z幢2-201号房屋（建筑面积为110.34平方米）及第8幢2-202号房屋（建筑面积为116.29平方米）的业主。2014年1月1日，原荣昌县安富街道陶都名苑业主委员会（甲方）与原告置信物业公司（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，该合同约定服务期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，并约定业主共用部分、共用设施设备用水、用电费按户据实分摊，由产权人或使用人缴纳。2015年12月30日，荣昌区安富街道陶都名苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）又重新签订了《重庆市物业服务合同》，该合同约定服务期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，并约定业主共用部分、共用设施设备用水、用电费暂定35元/户/年，如国家水电价格上调，该价格做相应调整。上述两份合同均载明：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅为0.35元/月/平方米；小修费为0.03元/月/平方米,共计0.38元/月/平方米。业主应在每月的30日前履行缴纳义务。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金。”上述合同签订后，原告置信物业公司按照合同约定为被告所在的安富街道陶都名苑小区提供了物业服务，被告未向原告缴纳2015年7月1日至2016年5月31日期间物业服务的相关费用。原告经催收无果，遂诉至本院。庭审中，原、被告均认可小修费系被告代业委会收取，同时原告置信物业公司表示同意违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。上述事实，有原、被告陈述及《重庆市物业服务合同》、照片、物业管理费催收函、过户分户申请书等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。被告所属小区成立了业主委员会，该业委会的决定对业主具有约束力，故本案原、被告应按照荣昌区安富街道陶都名苑业主委员会与原告置信物业公司签订的《重庆市物业服务合同》履行各自的义务。原告向被告提供了物业管理服务，被告有按约定交纳物业服务费用的义务，现被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，故本院对原告要求被告支付所欠的物业服务费用以及违约金的诉讼请求予以支持。对于被告辩称第Z幢2-202号房屋系空置房，其物业服务费应由业主按50%的比例交纳，原告存在多收费的情况。业主或使用人的空置房，应经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，由于其举示的证据不能证实上述事实，原告亦不认可该房屋系空置房，同时签订的两份《重庆市物业服务合同》也并未对空置房进行约定，因此对于被告该抗辩意见，本院不予采信。被告称原告存在多收公共水电费的情况，由于被告举示的7张由国网重庆市电力公司出具的发票均系复印件，原告不予认可，被告也无其他证据证实上述事实，因此本院不予采信。同时对于被告陈述原告收取物业服务费但未开具税收发票及向原告索要小修金收支详情等材料被拒的情况，与本案无关，不能成为被告拒不支付物业服务费的理由。故被告拒付物业服务费用无法律依据，本院对被告的辩称意见均不予支持。对被告应交纳的2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费用，本院根据物业服务合同约定，本院确认如下：（1）物业费：对于第Z幢2-201号房屋，原告仅主张按照合同约定的标准的70%，是原告对其权利的处分，本院依法支持为297.37元（0.35元/月/平方米×70%×110.34平方米×11个月）；第8幢2-202号房屋支持为447.70元（0.35元/月/平方米×116.29平方米×11个月）。（2）小修费：根据物业服务合同的约定，该项费用8-2-2-1室计算为36.41元（0.03元/月/平方米×110.34平方米×11个月）；8-2-2-2室计算为38.39元（0.03元/月/平方米×116.29平方米×11个月）。（3）共用部位及设施设备用水、用电费：根据两份《重庆市物业服务合同》的约定，从2014年1月1日起至2015年12月31日的按户据实分摊，从2016年1月1日起至2016年12月31日的暂定35元/户/年，由于原告未举示关于2015年小区内用水、用电费用的相关证据，被告认可12元/户/年，因此本院支持为20.6元（12元/年÷12个月×6个月+35元/年÷12个月×5个月），被告2套房屋须支付41.2元。以上三项共计861元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为违约金约定过高。由于合同约定业主恶意拖欠之日起，按每日总欠费金额千分之三的标准支付违约金，被告抗辩该违约金过高，原告也未举示证据证明其损失。故本院对双方约定的违约金条款作出调整，根据被告迟延履行金钱债务，给原告造成了资金占用损失的客观情况，故本院对原告主张违约金的诉讼请求，酌情支持为从2015年7月1日起至2016年5月31日止，每月以78元(861元÷11个月)为基数，从欠费次月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至付清上述物业服务费用为止。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴开贵于本判决生效后十日内支付原告重庆置信物业服务有限公司2015年7月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，小修费，共用部位及设施设备用水、用电费共计861元；并向原告重庆置信物业服务有限公司支付欠交物业服务费用的违约金（从2015年7月1日起至2016年5月31日止，每月以78元为基数，从欠费次月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至付清上述物业服务费止）；二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴开贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告吴开贵负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。代理审判员  段玉林二〇一六年八月二十六日书 记 员  张坤斌