河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀02民终550号上诉人（原审被告）：马英杰，男，1986年3月23日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。上诉人（原审被告）：李丹丹（系上诉人马英杰之妻），女，1986年10月27日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。二上诉人委托代理人：严冬，河北冀信律师事务所唐山分所律师。被上诉人（原审原告）：徐德，男，1963年1月3日生，汉族，个体户，住河北省唐山市玉田县。委托代理人：李术魁，河北群望律师事务所律师。上诉人马英杰、李丹丹因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2015）玉民初字第3161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年7月5日，原告徐德作为乙方，二被告作为甲方，订立了房产买卖合同书，载明“卖方：马英杰，李丹（甲方），买方��徐德（乙方），中证人：于连祥，甲乙双方经过协商，就房地产买卖事宜，达成本合同条款如下：一、甲方夫妻二人将其所有的位于玉田县金旺玉城小区302号楼房卖予乙方，该房建筑面积241.58平米（该房屋产权证书尚在办理之中，甲方与金旺房地产公司的商品房买卖合同编号为：[玉田县]金旺玉城第A2013102200011011号）。二、甲方卖予乙方的房屋系采用银行按揭贷款方式购买，上述事实双方予以确认。三、价款及给付方式：全部价款共计70万元，乙方在本合同订立之日一次性给付甲方。四、房屋交付：因甲方需要暂时占用上述出卖的房屋，故双方同意甲方于2015年7月6日将上述房屋交付给乙方，交付房屋钥匙。五、因甲方于本合同订立一年后交付房屋，故双方同意本合同订立后，由甲方继续缴纳银行按揭贷款12个月。甲方交付房屋后，银行按揭贷款由乙方一次性向银行全���交清，乙方交清全部银行按揭贷款后，甲乙双方共同到有关部门办理房屋产权证书过户登记手续，所需费用甲方承担。六、甲方将购房合同及各种交费票证交付给乙方持有。七、甲方承诺：卖予乙方的房屋没有其他权属纠纷，否则甲方承担全部责任。八、甲乙双方任何一方违约，应给付对方房屋价款20%的违约金。九、本合同甲乙双方签字后即生效。甲方：马英杰、李丹，乙方：徐德，中证人：于连祥，2014年7月5日”。合同签订当日，原告徐德通过闫某的银行卡转账到被告马英杰银行卡65万元，另5万元是以现金的方式交付给被告马英杰，被告马英杰当日出具收条一份，载明“今收到闫某付给我的房款人民币柒拾万元整（700000元），收款人：马英杰，2014.7.5”。2015年7月6日，合同约定的交付房产期限届满，原告要求被告交付金旺玉城小区302房屋及302储藏室，但二被���拒不交付，也不协助办理房屋过户登记手续，二被告一直按月缴纳银行按揭贷款。一审法院认为：原告与二被告签订的房产买卖合同书，不违反法律规定，为有效合同，原告已按合同约定给付被告70万元购房款，但二被告却拒不履行交付房屋及协助办理过户登记手续的义务，已构成违约。二被告主张签订房产买卖合同时只有于连祥和马英杰在场，原告徐德不在场，实际是马英杰从于连祥处借款70万元，以房屋买卖合同方式作为此笔借款的抵押担保；原告提供的收条不是马英杰本人所签及合同约定买卖价格为70万元明显显失公平，但未能提供充分证据，本院不予采信。二被告主张其又投入资金对所涉房屋进行了装修，因装修问题与本案不是同一法律关系，二被告可另行起诉主张权利。因二被告违约，按合同约定二被告应给付原告房屋价款20%的违约金即14万元，不违反法律规定，本院予以支持。遂判决：一、被告马英杰、李丹丹交付给原告徐德位于玉田县玉田镇金旺玉城小区302房屋及302储藏室各一处，于判决生效之日起三日内履行。二、被告马英杰、李丹丹给付原告徐德违约金14万元，于判决生效之日起三日内付清。三、被告马英杰、李丹丹于判决生效之日起三日内协助原告徐德办理第一项所列房产的产权证书过户登记手续。四、被告马英杰、李丹丹将上述房产交付给原告徐德时，原告徐德将二被告已缴纳的2015年7月6日起至二被告交付房屋之日止期间的银行贷款本息给付二被告，二被告交付房屋后的银行贷款由原告徐德负责偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元、保全费4020元，合��16220元，由被告马英杰、李丹丹负担。上述费用已由原告预交，二被告在履行义务时给付原告16220元。判后，马英杰、李丹丹不服上述判决，向本院提起上诉。其上诉理由为：一审法院认定事实不清。1、上诉人并无将名下的玉田县金旺玉城小区302号楼房出售给被上诉人的意思表示。上诉人在房产买卖合同书上签字前，即2014年7月5日前，上诉人已于2014年6月30日与东易日盛家居装饰集团股份有限公司唐山分公司签订了装修合同，开始对本案所涉房屋进行装修。2014年7月5日后上诉人也投入了大量资金对本案所涉房屋进行装修，至今仍有中央空调尚未完工。任何一个正常的人，根本不会在明知道此房产已经不再属于自己所有的情况下，仍然向此房产投入大笔资金用于装修。一审法院却将此事实作为另案由上诉人再向被上诉人主张权利将此疑点规避，直接否定了上���人主张的此买卖合同实为借款担保所做抵押这一事实。2、2014年7月5日上诉人在“房产买卖合同书”上签字时还是毛坯房，而至今未装修完毕仍不能入住。因此通过客观事实足以证明此房产上诉人并未居住使用过，而仅仅是对房屋进行装修。所以，房产买卖合同书所载“因甲方需要暂时占用上述出卖的房屋”与事实严重不符。若是正常的出售房产，房产出售人一方在售出房屋后都会尽快交付，不会在房屋无法居住的情况下自己再交一年多的房屋按揭贷款，从而徒增自己的经济负担，这明显不符合常理。即使因为房屋可以居住而临时占用，相对一个月七千多的房贷而言，也完全可以选择租房居住，因为在玉田县金旺小区附近租住一套三居室的房屋租金只有一千多元。3、按一般的房屋买卖，办理过户登记手续所需费用都是由买方承担，而不会由卖方承担。因此，“房产买卖合同书”的约定明显有悖正常的房屋买卖交易，与常理不符。4、此合同一味强调马英杰一方合同违约的责任以及履行合同中的责任，明显对房屋出售方不公平，不符合正常的交易习惯。之所以此买卖合同约定了上诉人暂时占用房屋而在一年后交付的条款，是因为上诉人将此房产作为抵押物迎合主借款合同中的借款期间。否则，上诉人在没有任何实际需求的情况下，怎么会的售房后又将房屋在手中存放一年，而且仍然缴纳按揭贷款？若在交易当日就将房屋交付或在一年后再出售对上诉人岂不更有利。而一审对此不正常的事实却未提及也未审理。5、既然该房屋的买方是徐德，且作为签订房屋买卖合同的相对方，在上诉人收款时仅应该针对的付款人只有徐德个人，上诉人也仅仅只会向徐德出具收条，而不应该针对闰宏出具收条。况且通闫某宏出具的证明可以看出上��人与闰宏并不认识，闰宏也与本案无关。但是被上诉人为了证明是其将购房款给付了上诉人这一事实，其伪造了上述收条，在其发现上述收条有严重缺陷时，欲盖弥彰，让闰宏又为其出具情况说明一份，此种做法更加显得买卖合同的交易是不真实的。6、合同中所涉及的违约条款也不是依照双方的真实意思表示而订立。故一审法院判决给付违约金，也是基于认定事实不清的基础作出的。7、一审判决将储藏室判给被上诉人是错误的。一审重要证闫某宏没有出庭作证。一审判决认定被上诉人给付上诉人5万元现金没有证据支持。一审判决第三项是错误的。综上所述，请依法改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人徐德答辩称：1.是否装修、装修到什么情况被上诉人不清楚，据被上诉人初步了解，仅仅是简单装修，并没有上诉人所主张的大额的资金投入，即使是有��修行为，该行为并不是被上诉人的行为，而是卖方单方行为，该行为恰恰说明上诉人违约，欲撕毁买卖合同的做法。2.合同所有条款内容是双方经过协商确定的，签订合同时交房是一种方式，签订合同一定的时间内交房并不违反法律规定，也不违反情理。3.一审期间我方提交的证据已经可以充分证闫某宏支付给上诉人马英杰的65万元，就是徐德购买马英杰房屋的房款，如果对此上诉人马英杰予以否认，其应提交证据证实，现上诉人没有任何证据来否定马英杰的收条闫某宏的书面证言、银行的汇款回执。上诉人称5万元现金交付没有任何证据是错误的。2014年7月5日马英杰所打的收条中明确写明收到房款70万元，该70万元包括65万元的转账和5万元现金。4.一审判决给付违约金完全是在法律及事实明确充足的情况下做出的判决。双方买卖合同写的非常明确，任何一方违约时，��承担哪种违约责任都是有约定的。5.关于储藏室的问题，因为房子是上诉人向房地产公司购买的，购买时就有储藏室，当时双方在协商买卖房屋的过程中就包括储藏室。卖方把跟房地产订立的主房和储藏间的买卖合同的原件在订立合同时都交给了买方。综上，请二审法院驳回上诉并维持原判。二审诉讼中双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人马英杰、李丹丹认可2014年7月5日的《房产买卖合同书》系上诉人出具且认可2014年7月5日的70万元收条上马英杰签名及手印的真实性，故本院对《房产买卖合同书》的真实性予以确认。上诉人虽主张该合同书与常理不符，但理据不足，故本院不予支持该项主张。上诉人主张该合同书为其借款担保抵押，因其未能提交充足证据予以证实，故对其该项主张���院不予支持。双方当事人在《房产买卖合同书》中对于违约金计算方式及数额的约定并未违反相关法律规定，故原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金14万元并无不妥。亦因双方在《房产买卖合同书》中已明确约定了所买卖房屋的建筑面积为241.58平米，明确地包含了储藏室77.7平米，故上诉人主张“原审判决将储藏室判给被上诉人错误”理据不足，本院不予支持。上诉人主张涉案房产的装修费用双方可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由上诉人马英杰、李丹丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  李建波代理审判员  许永委代理审判员  苗会新二〇一六年八月五日书 记 员  王 玫