广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7632号上诉人(原审原告、反诉被告)：庄国泉，住广州市海珠区。委托代理人：江如椰，北京市东元（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告，反诉原告)：梁文利，住广州市黄埔区。上诉人庄国泉因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第2691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年2月25日，梁文利（出租方/甲方）与庄国泉（承租方/乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市天河区华利路23号远洋明珠大厦东座1004室（以下简称案涉房产）出租给乙方使用，租赁期限为24个月，从2011年3月1日起至2013年2月28日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同后方某租；该房屋每月租金为5000元；在双方签订本合同的当天，乙方应向甲方支付首月租金；自签订合同的次月始，每月1日前乙方向甲方提供的银行账号中划付当月月租及上月水、电、电话、物业管理费、卫生治安费等由乙方承担的费用；在双方签订本合同的当天，乙方应向甲方支付房屋使用押金，以备在乙方拖欠租金或损坏租赁房屋及室内设施及其他违约行为时，弥补甲方损失之需；乙方不能将押金转换为房屋租金和租赁期间相关费用，本合同到期终止后，经甲方验收无误，且乙方缴清应承担的所有费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息；押金标准按照2个月房屋租金支付，金额为10000元；甲方收款后应向乙方提供收款凭证；乙方收回押金时，应同时返还甲方出具的收款凭证；租赁期间的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费、卫生治安费等由乙方承担；乙方不得擅自改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借、抵押、出售该承租房屋；交付及验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张；甲方违约的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，没收押金，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；……（6）未按约定日期交付房租及相关费用并超过5日以上的；租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按费用总额的5%支付甲方滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金；乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的所有损失等。租赁合同签订后，梁文利将案涉房产交付给庄国泉使用，庄国泉以银行转账方式向梁文利支付自2011年4月份起的各月租金。租赁期限于2013年2月28日届满后，庄国泉并未将案涉房产交还梁文利，并分别于2013年3月1日、2013年4月1日、2013年5月3日以银行转账方式向梁文利支付了2013年3月份租金5000元、2013年4月份租金5000元、2013年5月份租金5000元。2013年5月30日，庄国泉与梁文利办理案涉房产的交接手续，梁文利出具了书面资料，内容为“兹收到租客庄国泉员工交下的东1004锁匙一套及空调遥控器2个（欠一个），待水、电、物业等费用数据确定后，双方再行结算，如有需退费用，将划入庄国泉账户内。”庄国泉于2014年12月2日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、梁文利归还押金10000元及利息（自2013年6月1日起至实际清偿之日，按银行同期贷款利率计算）；2、梁文利向庄国泉支付违约金24000元；3、案件诉讼费由梁文利承担。梁文利向原审法院提起反诉，请求判令：1、庄国泉支付的租赁押金10000元归梁文利所有，庄国泉向梁文利支付违约金24000元，庄国泉向梁文利支付2013年5月电费522.88元及租赁期间逾期支付电费的滞纳金69933.72元（从扣费次月起算、按照每日5%标准计算）、支付2013年5月水某23元及滞纳金655.5元（按照每日5%标准计算）、支付2013年4月-5月的物业管理费2210.64元及滞纳金66319.2元（按照每日5%标准计算）、支付2011年3月至2013年5月期间的固定电话月租共540元及滞纳金23250元（按照每日5%标准计算），庄国泉向梁文利支付逾期交还房屋的滞纳金45500元及租金升值损失6000元；2、庄国泉向梁文利支付欠费逾期利息511元（按银行同期贷款利率，暂计算至2015年1月）；3、庄国泉承担案件诉讼费。原审诉讼过程中，梁文利称租赁期限届满后，其并未同意庄国泉继续使用案涉房产，2013年3月、4月、5月租金均是由庄国泉以银行转账方式支付给梁文利，但并不代表梁文利同意庄国泉在租赁期满后继续使用案涉房产。庄国泉则称其在租赁期满前已经与梁文利协商一致继续使用案涉房产，而且其交付的上述三个月租金梁文利也没有拒绝。梁文利称庄国泉存在改变房屋结构的违约行为。庄国泉称双方办理交接时，梁文利并未提出异议，可以证明案涉房产是经梁文利验收无误后才亲自书写该书面资料的。梁文利则称资料是在案涉房产外面所书写，并没有对案涉房产进行查核，梁文利是在后来进入案涉房产后才发现房屋结构被改变。梁文利主张庄国泉租赁期间存在拖欠电费、水某、物业管理费、电话费的违约行为，并要求庄国泉支付滞纳金。一、梁文利主张电费每两个月扣划一次，是由供电部门直接从梁文利的银行账户中扣划，庄国泉应于收到供电部门到案涉房产派发的电费发票后将电费支付给梁文利，但庄国泉存在拖欠支付电费的行为。其中，2011年5月扣划的两个月电费191.38元、2011年7月扣划的两个月电费989.77元、2011年9月扣划的两个月电费1271.16元、2011年11月扣划的两个月电费1002.87元、2012年1月扣划的两个月电费459.13元、2012年3月扣划的两个月电费250.84元、2012年5月扣划的两个月电费492.51元，共计4657.66元，庄国泉直至2012年7月31日才支付；2012年11月扣划的两个月电费1311.14元，庄国泉直至2013年1月18日才支付；2013年7月扣划的两个月电费其中在庄国泉使用房屋期间所发生的522.88元，庄国泉至今未支付。二、梁文利主张2013年5月水某23元至今未支付。三、梁文利主张2013年4月、5月的物业管理费2210.64元至今未支付。四、梁文利主张庄国泉拖欠2011年3月至2013年5月期间每月固定电话月租20元，共计540元。五、梁文利主张庄国泉在租赁合同期满后未及时搬离案涉房产，应按照租金标准的3倍支付滞纳金45500元。对于上述电费、水某、物业管理费、电话费等逾期支付情况，梁文利提供了其自行制作的《庄国泉拖欠费用滞纳金计算表》予以证明，庄国泉对该表所统计的上述逾期支付上述费用的情况并未提出异议及反驳证据。另，庄国泉主张梁文利要求其支付逾期支付电费、水某等费用的滞纳金的诉讼请求已超过诉讼时效。庄国泉提供了8张电费发票以证明案涉房产的电费交付情况，并确认电费由供电部门直接从梁文利银行账户扣取，梁文利再通知庄国泉应支付的数额，由庄国泉直接支付至梁文利的银行账户，庄国泉认为梁文利不通知具体电费数额则其无法向梁文利支付电费。梁文利确认电费由供电部门直接从其银行账户扣取，但认为电费通知是由供电部门直接派发到案涉房产的，而且庄国泉提供了相关的电费发票由此可证明电费发票是直接邮寄到案涉房产的，庄国泉可以通过发票知道电费金额并支付给梁文利。另，庄国泉称其与梁文利有口头约定，梁文利实际支付一段期间的电费后，再将电费金额告知庄国泉，由庄国泉一次性支付电费给梁文利。对此，梁文利称从没有与庄国泉有该约定，庄国泉也没有提供证据予以证明。梁文利主张庄国泉在租赁期间是按照住宅用途的物业管理费标准向物业管理公司支付费用，而庄国泉租赁案涉房产是用于办公，应按照办公用途的物业管理费标准支付费用，故认为庄国泉隐瞒少交物业管理费，并以办公用途的物业管理费标准要求庄国泉支付2013年4月、5月的物业管理费2210.64元。庄国泉则认为其是按照物业管理公司的收费通知单支付费用，其已按照物业管理公司的标准支付了物业管理费，为此其提供了案外人广东华某乙物业管理有限公司（以下简称华某乙物管公司）开具的物业管理费发票8张作为证据。根据上述发票显示，庄国泉以广州市创启康体设备有限公司支付了2011年4-6月管理费661元、2011年7-9月管理费661元、2011年10-12月管理费1101元、2012年1-3月管理费1101元、2012年4-6月管理费1762元、2012年7-9月管理费1762元、2012年10-12月管理费1762元、2013年1-3月管理费1762元。梁文利确认上述发票的真实性。梁文利提供了8张电话费发票，证明签订合同时，庄国泉要求梁文利保留原来的固定电话号码供其使用，并在合同中承诺将相关电话费支付给梁文利，但庄国泉一直未支付。庄国泉对该发票真实性无异议，但认为其没有要求梁文利保留原来的固定电话号码使用，其亦没有使用过案涉房产的固定电话，租赁合同中也没有约定固定电话归庄国泉使用，是梁文利为了保留该电话号码没有办理停机手续，故电话基本月租费不应由庄国泉承担。原审法院认为：庄国泉与梁文利签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租方的梁文利应将案涉房产交付给承租方庄国泉使用，而作为承租方的庄国泉应按照合同约定向出租方梁文利支付每月租金等费用。根据合同约定，租赁期限于2013年2月28日届满，但期满后庄国泉仍然继续使用案涉房产，并继续向梁文利支付租金。梁文利称2013年3月、4月、5月期间每月租金均是庄国泉以银行转账方式支付，但并不代表其同意庄国泉继续租用案涉房屋，对此主张，梁文利并未提供证据证明其在收到庄国泉支付的租金后向庄国泉提出异议并要求庄国泉搬离案涉房产，其应自行承担举证不能的法律责任，故原审法院对此主张不予采纳。因此，原审法院确认原合同约定的租赁期限届满后，庄国泉、梁文利双方之间成立了不定期租赁合同关系。其后，庄国泉、梁文利于2013年5月31日办理了案涉房产的交接手续，庄国泉将案涉房产交还梁文利，双方之间的租赁合同关系于该日实际解除。由于双方当事人形成了不定期租赁合同关系，庄国泉在租赁期限届满后继续占用案涉房产的行为并不构成违约，因此，梁文利要求庄国泉支付逾期交还房屋的滞纳金45500元、租金升值损失6000元、违约金24000元的反诉请求均缺乏事实及法律依据，不予支持。根据合同约定，庄国泉应于每月1日前向梁文利支付当月租金及上月水某、电费、电话费、物业管理费、卫生治安费等由庄国泉承担的费用，但根据梁文利作出的《庄国泉拖欠费用滞纳金计算表》显示，庄国泉在合同约定的租赁期间存在着多次逾期支付电费的行为，庄国泉称其与梁文利口头约定由梁文利实际支付一段期间的电费后再将电费金额告知庄国泉、由庄国泉一次性支付电费给梁文利，梁文利否认存在此约定，庄国泉未提供证据证明，其应自行承担举证不能的法律责任，故原审法院对庄国泉的上述主张不予采信。因此，庄国泉上述多次逾期支付电费的行为已违反了合同约定，现梁文利要求庄国泉支付的租赁押金10000元归其所有的反讼请求符合合同约定，原审法院予以支持，而对庄国泉要求梁文利返还该押金及逾期利息、支付违约金的诉讼请求原审法院均不予支持。由于2011年5月至2012年5月扣费的电费庄国泉已于2012年7月31日支付、2012年11月扣费的电费庄国泉已于2013年1月18日支付，而根据《中华人民共和国民法通则》规定，上述电费的逾期支付滞纳金已超过法律规定的诉讼时效，庄国泉对上述滞纳金提出的诉讼时效抗辩符合法律规定，原审法院予以采纳，故对于梁文利要求庄国泉支付逾期支付2011年5月至2012年11月期间电费的滞纳金的反讼请求原审法院不予支持。对于梁文利所主张的庄国泉拖欠的2013年5月份电费522.88元、2013年5月水某23元，庄国泉并未提出异议并提供证据反驳，原审法院对此予以采信，因此，现梁文利要求庄国泉支付上述费用的反诉请求合法有据，予以支持。对于2013年4、5月的物业管理费，梁文利主张庄国泉应支付物业管理费2210.64元，但根据庄国泉提供的物业管理费发票显示，在庄国泉搬离案涉房产前，该房产每月的物业管理费为587.33元（1762元÷3），故庄国泉应向梁文利支付2013年4、5月的物业管理费1174.66元（587.33元×2）。上述费用，由于双方当事人并未在房屋交接时结算清楚，故原审法院酌情认定庄国泉应在房屋交接之日起10日内（2013年6月10日前）付清，逾期（自2013年6月11日起）则以上述各项欠费为本金，计至清偿之日止，但梁文利要求按照每日5%的滞纳金标准计算，该违约金标准过高，原审法院酌情将其调整为按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准。关于固定电话月租，虽然合同约定租赁期限内电话费由庄国泉负担，但该约定并未明确约定庄国泉要求梁文利保留原固定电话并承担每月固定电话月租，而且从梁文利所提供的证据显示庄国泉并未实际使用该固定电话并发生话费，因此梁文利要求庄国泉支付固定电话月租共计540元的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。另，梁文利要求庄国泉支付欠费逾期利息的反诉请求缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，于2016年3月23日作出判决：一、庄国泉所支付的租赁押金10000元归梁文利所有；二、庄国泉自判决发生法律效力之日起10日内，向梁文利支付电费522.88元、水某23元、物业管理费1174.66元；三、庄国泉自判决发生法律效力之日起10日内，向梁文利支付逾期支付上述电费、水某、物业管理费的滞纳金（以上述各项费用为本金，自2013年6月11日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）；四、驳回庄国泉的全部诉讼请求；五、驳回梁文利的其它反诉请求。案件本诉受理费670元，由庄国泉负担；反诉受理费2520元，由庄国泉负担50元、梁文利负担2470元。判后，上诉人庄国泉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、庄国泉不存在多次逾期支付电费的行为，《房屋租赁合同》约定的电费支付时间与梁文利主张的电费支付时间自相矛盾，应以履约期间的实际交电费习惯为准。二、双方当事人均确认电费的交付习惯和时间是：由供电部门直接从梁文利银行账户扣取而后才向庄国泉收取的。也就是说，庄国泉是依据梁文利的收费通知而缴付电费的，不存在预期之说。在原审庭审中，庄国泉明确对梁文利自制的《庄国泉拖欠费用滞纳金计算表》提出异议，认为与事实不符。庄国泉认为电费是由梁文利自行向供电部门缴付的，而后才知道案涉房产用电的费用实际划扣多少钱，进而按实际用电费支付给梁文利的。按一年或是3个月或是2个月支付一次电费，全根据梁文利实际缴付给供电部门的金额来支付的。三、租赁期限于2013年2月28目届满，而后3个月庄国泉与梁文利成立了不定期租赁合同关系。原审判决认定庄国泉所谓的“多次逾期支付电费”，实际上电费已付清，即使稍微有所谓的“逾期”，也不构成根本违约，况且梁文利至合同履行完毕也无提出异议或主张权利，而且是按交费习惯继续履行。四、梁文利在租赁期限届满后，拒绝退还租赁押金的行为，已构成严重违约，应承担违约责任。请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回梁文利的反诉请求；2、梁文利归还庄国泉押金10000元及逾期利息866.7元(自2013年6月l日起至实际还清之日按银行同期贷款利率计算，暂计至2014年11月1日止)；3、梁文利立即向庄国泉支付违约金人民币24000元；4、案件受理费全部由梁文利承担。被上诉人梁文利答辩称：同意原审判决。经审理查明,原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，庄国泉申请证人冯某、董某出庭作证。证人冯某称：其为庄国泉公司的员工，电费是2个月计费一次，第3个月才收到单据，因此无法按照合同约定每月1日去交电费。第一期的电费191.38元是按梁文利的电话告知缴交的，没有收到扣费某，其要求梁文利提供相应的收据，梁文利说往返银行麻烦，提议改为季度结算或一定金额结算。而且电费某上的名字是梁某华，无法识别正确的票据，在2012年7月才被告知梁某华的名字，最后找到发票后才交的电费。证人董某称：其是庄国泉公司员工，负责2013年5月30日与梁文利进行交接退房。交接房子时，梁文利承诺核对水电后把押金退还，其提出当天结算水电费，但梁文利执意要到收到交费某再结算，后来收到交费某收据后打电话给梁文利，梁文利一直没有理会。梁文利表示：不认识冯某，无法确定是否是当事人，且两证人均与庄国泉存在雇佣关系，如果对方认为梁某华的发票无关为何要保留。虽然名字是梁某华，但显示的房号是对应案涉房产的。梁文利则向本院出示1份银行存折明细，拟证明庄国泉比其更早知道缴纳相关费用的情况。庄国泉确认该证据的真实性，但认为户名为梁某华，与本案不具有关联性，庄国泉在2012年7月前并不知道水电费的情况，是根据对方的通知缴费。而且对方的证据不应作为新证据采用。本院认为：《房屋租赁合同》系庄国泉、梁文利双方自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依诚实信用原则全面履行合同。关于庄国泉是否存在逾期缴纳水电费等费用的问题。根据合同约定，每月1日前缴纳上月的水电费等费用，但按相关部门的收费周期，实际上已无法按该约定缴交水电费等费用。双方在水电费等费用的实际履行过程中，梁文利认为双方实际上是由相关部门每2个月派一次单，然后庄国泉依照单据向其支付费用，庄国泉则认为双方口头达成了一致，即根据梁文利的通知进行缴费。对此本院认为，梁文利既没有充分证据证实其已与庄国泉就何时缴纳水电费等费用重新达成一致，也无法证实相关单据有送达到庄国泉，且单据上显示的名字也非梁文利本人，梁文利认为庄国泉存在逾期缴纳水电费等费用依据不足，本院不予支持。关于租赁押金的返还问题。如前所述，没有充分证据证实庄国泉存在违约行为，梁文利应向庄国泉返还租赁押金10000元。2013年5月30日，双方办理了案涉房产的交接，明确“……待水、电、物业等费用数据确定后，双方再行结算……”，但并没有约定具体的结算后付款时间，故庄国泉主张租赁押金利息依据不足，本院不予支持，同理，梁文利主张的电费、水某、物业管理费的滞纳金，本院也不予支持。至于庄国泉上诉要求梁文利支付违约金24000元没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人庄国泉的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2691号民事判决第二项、第五项；二、撤销广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2691号民事判决第一项、第三项、第四项；三、梁文利在本判决送达之日起十日内，向庄国泉退还租赁押金10000元；四、驳回庄国泉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费670元，由庄国泉负担478元、由梁文利负担192元，反诉受理费2520元，由庄国泉负担20元、由梁文利负担2500元。二审案件受理费720元，由庄国泉负担34元、由梁文利负担686元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月十八日书 记 员  游瑞娜