广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终3725号上诉人（原审原告）：梅文康，住广州市越秀区。委托代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王云甫，住浙江省台州市路桥区。上诉人梅文康因与被上诉人王云甫租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：荔湾区十八甫南路××号、××号房屋（案涉房屋）原是谭德聪夫妻共有房产。原产权人死亡后，梅文康、王云甫分别成为案涉房屋的按份共有人之一���按照广州市国土资源和房屋管理局于2010年10月29日登记核发的粤穗字第××号《房地产权证》记载，荔湾区十八甫南路××号、××号、××号之一房屋建筑面积为886.59平方米，层数为4-1/2层，首层为商业，其余为住宅，梅文康占该房屋66/2592产权份额，王云甫占该房屋2120/2592产权份额；该《房地产权证》附图记载用地面积227.2323平方米，其中××号、××号首层面积由该图标示的BA4（6.0558平方米）、CA4（8.8222平方米）、A5（98.5506平方米）与A4（47.0353平方米）四部分组成，共计160.4639平方米。2012年12月28日，王云甫（甲方）与案外人罗某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将荔湾区十八甫南××号、××号首层（含首层阁楼）出租给乙方作商业用途，租赁期限从2013年1月1日至2016年1月1日，月租金为12800元，等等。同日，双方签订《广州市房屋租赁合同���，约定：王云甫将上述案涉房屋首层出租给罗某作商业用途使用，建筑面积80平方米；租赁期限从2013年1月1日至2016年1月1日，月租金为12800元。该合同于2013年5月24日经房管部门登记备案。现案涉房屋首层用作经营超市，首层阁楼用作仓库。2013年8月15日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法审监民抗再字第1号民事判决书判决确认梅文康占荔湾区十八甫南路××号、××号房屋99/2592的产权份额。该判决书已于2013年11月15日发生法律效力。2013年10月31日，梅文康向原审法院起诉罗某、王云甫[案号为（2013）穗荔法民三初字第1609号]，要求罗某、王云甫向其支付案涉房屋使用费。在该案庭审中，罗耀桂、王云甫确认实际租赁的房屋部位为十八甫南路××号首层、阁楼及××号首层，面积并非80平方米。该案认定罗某向王云甫承租的部位为案涉房屋首层及阁楼，而非合同约定的80平方米。该案已经生效。另查：梅文康提供了广州市房地产测绘所出具的关于荔湾区十八甫南路××号、××号、××号之一房屋的查丈原图（总图），测字11022519502，该图记载：首层阁楼面积为101.3687平方米。梅文康于2015年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、判令王云甫向梅文康支付十八甫南××号首层及阁楼、十八甫南××号首层共计320.072平方米（自2013年11月1日至2015年4月30日止，此后另计）的商铺使用费共计35207.94元（18×320.0722×12800÷80×99/2592=35207.94）；二、判令王云甫向梅文康支付延迟给付商铺使用费的利息1652元，以欠租为本金，按照同期银行贷款利息按月计算；三、本案诉讼费、租金评估费由王云甫承担。王云甫原审答辩称：使用费的诉讼时效也是一年，因此其只能追2014年4月至2015年4月使用费，其他的���过诉讼时效。我们只是出租了××号首层，阁楼是没有计算租金的，也没有计入产权，性质是仓库不是商铺。我们计算租金面积应当是建基面积227.2323减去A（8.5288）再减去A2（58.2396）再减去CA4（8.8222）再减去BA4（6.0558）再减去63号首层楼梯的面积而计算出来。××号首层楼梯的面积我们无法计算，产权证没有反映。关于租金单价我们出租涉案房屋××号首层月租金是12800元，租金单价应当以12800元除以实际出租面积。关于迟延支付商铺使用费，由于涉案房屋使用费梅文康之前已经起诉过了，当时坚持主张80平方米租金，之后也没有向我方主张要求支付其余部分租金，因此不存在迟延给付租金使用费以及利息问题。我方不同意承担诉讼费用。原审法院认为：（2013）穗荔法民三初字第1609号生效判决已确认王云甫与罗耀桂签订的《广州市房屋租赁合同》是合法有效��。梅文康与王云甫为案涉房屋的按份共有人，现王云甫将共有房屋出租并收取租金，梅文康有权按照其份额主张共有房屋的收益，故梅文康主张共有房屋使用费合法有理，予以支持。关于诉讼时效问题，因梅文康、王云甫之间并无租赁关系，故梅文康向王云甫主张使用费应适用普通两年诉讼时效期间的规定。现梅文康于2015年4月17日向原审法院提起诉讼，对于梅文康主张的2013年11月1日至2015年4月30日的使用费，没有过两年诉讼时效期间，予以支持。关于使用费的标准问题，上述生效判决已认定王云甫向罗某出租的部位为案涉房屋首层及阁楼，而非合同约定的80平方米，且在王云甫与罗某同日就案涉房屋签订《房屋租赁合同》中亦有如此约定，故对该事实予以采信。从本案查明事实可以得出，案涉房屋首层面积为160.4639平方米，阁楼面积为101.3687平��米，因此，房屋使用费可由梅文康、王云甫共同委托有资质的评估机构首层按非住宅（商铺）参考价评定，阁楼按非住宅（仓库）参考价评定，评估费用由梅文康王云甫双方按产权份额的比例承担为宜。梅文康向王云甫主张上述使用费的利息，因依据不足，不予支持。王云甫认为阁楼面积没有纳入产权面积，因此不能计租，虽然阁楼部分没有产权，但不影响其具有使用价值，且阁楼在有产权的房屋内，房屋产权人有权使用阁楼，现阁楼连同案涉房屋首层一同出租给承租人使用，使用理应支付对价，故王云甫该答辩意见没有法律依据，不予采纳。王云甫认为即使支付使用费也应按租赁合同租金标准向梅文康支付，而不是再重新评估，由于租赁合同是王云甫个人签订，只能约束到合同相对方，若该合同约定的租金标准远低于市价，在梅文康等其他共有人享受���屋收益时已明显受到利益损害时，再按王云甫个人签订的合同标准分配收益已不公平，故王云甫该答辩意见，亦不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条的规定，于2015年12月28日作出判决：一、王云甫自判决发生法律效力之日起十日内，向梅文康支付从2013年11月1日至2015年4月30日的房屋使用费【占有份额为99/2592，使用费标准由梅文康与王云甫自判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构按非住宅（商铺）参考价评定，计算面积为160.4639平方米；按非住宅（仓库）参考价评定，计算面积为101.3687平方米】；上述评估费用由梅文康与王云甫按对案涉房屋的产权份额比例共同负担。二、驳回梅文康其他诉讼请求。一审案件受理费721元，由梅文康负担100元，王云甫负担621元。判后，上诉人梅文康不服原审判决，向本院提起上诉称：1.其是依据占有的产权份额要求王云甫支付使用费，本案属于物权保护纠纷，并非租赁纠纷。2.已生效的（2013）穗荔法民三初字第1609号判决确认××号、××号首层面积为218.7035平方米，原审判决遗漏××号、××号首层A2部分面积58.2396平方米没有计入出租面积，事实认定错误。3.××号首层是商业用房，其阁楼也是商业用房，原审判决将阁楼部分面积按照仓库性质评定使用费，没有依据。4.王云甫长期占用房屋使用费，损害其合法利益，应向其支付迟延支付房屋使用费的利息。故上诉请求：一、变更原审判决第一项为：被上诉人王云甫自本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人梅文康支付从2013年11月1日至2015年4月30日止的房屋使用费【占有份额99/2592，使用费标准由上诉人梅文康���被上诉人王云甫自本判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构按非住宅(商铺)参考价评定，计算面积为320.0722平方米。上述评估费由上诉人梅文康与被上诉人王云甫按对涉案房屋的产权份额比例共同负担】；二、判令被上诉人王云甫向上诉人梅文康支付逾期支付商铺使用费的利息1652元。被上诉人王云甫没有到庭，也没有提交书面答辩意见。二审中，本院于2016年5月4日向广州市国土资源和房屋管理局发出调查函，要求该局核查：粤穗字第××号《房地产权证》登记的荔湾区十八甫南路××号、××号、××号之一房屋首层产权面积对应上述三个房号的具体面积如何划分？65号之一的产权面积是否包括有首层的产权面积？该局于2016年5月30日以穗国土规划协查﹝2016﹞219号复函回复称：一、经调阅粤房地产权证穗字第××号《房地产权证》��案资料，根据广州市房地产测绘院（原广州市房地产测绘所）就荔湾区十八甫南路××号、××号、××号之一房屋现场实勘意见反映，××号、××号、××号之一首层相互打通，界址不清。因此，该房屋首层面积无法对应上述三个房号划分具体面积。二、××号之一的具体部位面积为A部分及A2第二层共66.77平方米（详见附图），即××号之一的产权面积占首层面积8.5288平方米。根据上述函复意见，该《房地产权证》附图记载用地面积227.2323平方米，其中××号、××号首层面积由该图标示的BA4（6.0558平方米）、CA4（8.8222平方米）、A5（98.5506平方米）、A4（47.0353平方米）及A2（58.2396平方米）五部分组成，共计218.7035平方米。原审判决认定××号、××号首层面积为160.4639平方米有误，本院予以纠正。除此外，原审其他查明事实属实，本院予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及梅文康的上诉意见，本院评析如下：关于本案案由，根据上诉人梅文康原审起诉的诉讼理由和诉讼请求，梅文康是依据其是涉案房屋按份共有人主张共有房屋的出租收益，故本案应为物权保护纠纷。原审确认本案为租赁合同纠纷定性不当，应予纠正。梅文康该项上诉理由成立，本院予以采纳。关于房屋使用费的计算标准问题，根据业已查明的事实，涉案房屋首层面积为218.7035平方米，阁楼面积101.3687平方米，故房屋使用费计算应以上述面积为准。原审判决按照首层面积160.4639平方米，阁楼面积101.3687平方米计算使用费，实体处理有误，本院予以纠正。至于阁楼使用费支付标准，鉴于阁楼实际使用用途为仓库，故原审判决阁楼使用费按仓库性质进行评估，合法合理，并无不当。原审判决确认具体的使用费评估由双方当事人共同委托有评估资质的评估机构进行评估确认，梅文康上诉对此没有提出异议，故本院予以维持。关于房屋使用费的利息支付问题，鉴于双方对使用费支付标准存在争议，梅文康上诉要求王云甫向其支付迟延支付房屋使用费的利息，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人梅文康的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持。被上诉人王云甫经公告送达无不正当理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民���和国物权法》第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第697号民事判决第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院(2015)穗荔法民三初字第697号民事判决第一项为：王云甫自本判决送达之日起十日内，向梅文康支付从2013年11月1日至2015年4月30日的房屋使用费【占有份额为99/2592，使用费标准由梅文康与王云甫自判决发生法律效力之日起三日内共同委托有资质的评估机构按非住宅（商铺）参考价评定，计算面积为218.7035平方米；按非住宅（仓库）参考价评定，计算面积为101.3687平方米】；上述评估费用由梅文康与王云甫按对案涉房屋的产权份额比例共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华���民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费100元，由上诉人梅文康负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年八月十五日书 记 员  谢 淳