上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第2395号原告：张韵，女，1972年10月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托代理人：陈巍，上海九安律师事务所律师。被告：郑丁强，男，1949年2月21日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人：赵向东，上海忠恳律师事务所律师。委托代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。第三人：上海日润能源科技有限公司，住所地上海市东体育会路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张家龙，总经理。委托代理人：陈巍，上海九安律师事务所律师。原告张韵诉被告郑丁强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员吴小龙适用简易程序进行审理。被告在提交答辩状期间提出管辖异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回管辖异议。本案于2015年9月14日、10月16日公开开庭进行了审理，原告张韵及其委托代理人陈巍、被告委托代理人赵向东、李剑瑜到庭参加诉讼。2015年10月16日再次公开开庭进行了审理，原告张韵及其委托代理人陈巍、被告委托代理人赵向东到庭参加诉讼。审理中被告申请中止审理，本院依法裁定本案中止诉讼，后恢复审理。本案于2016年6月16日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈巍、被告委托代理人赵向东到庭参加诉讼。依据被告的申请，本院于2016年6月24日依法追加上海日润能源科技有限公司为本案第三人。本案于2016年8月18日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈巍、被告郑丁强及其委托代理人赵向东、李剑瑜、第三人委托代理人陈巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张韵诉称：2008年6月10日，被告与上海泰勒化工有限公司(现更名为上海日润能源科技有限公司，以下简称“泰勒公司”)签订《合作协议》一份。约定双方合作经销燃料油，双方各自筹集经销所需保证金人民币150万元(以下币种均为人民币)，由被告为主经营，同时被告为保证“泰勒公司”资金安全，自愿以其所有的两套房产作担保，其中之一即本案系争房产。当日，“泰勒公司”以支票和现金形式向被告支付150万元，被告出具收条。后由于被告原因致使上述经销燃料油业务始终未开展，经“泰勒公司”向被告追讨，被告在2008年12月20日向“泰勒公司”归还了30万元。对于剩余款项，被告同意将上述两套作为担保的房产过户给“泰勒公司”法定代表人张家龙之女，即本案原告。2009年9月22日，被各与原告签订《协议书》一份，约定被告将上述两套担保房产转让给原告，总价为110万元，税费各自承担，以及被告在协议生效后六个月内(即至2010年3月22日止)有权以原价赎回并收取租金。2009年10月15日，被告将本案系争房产以56万元的价格转让给原告。双方并办理了过户手续，原告支付契税8,400元。另一套房产因系使用权房，未能过户，双方商定另行处理。至2010年3月22日，被告既没有赎回上述房产，也没有向原告实际交付房产。经原告之父张家龙多次催告，被告一直要求延长赎回期限，但每次都不能按期履行。在原告要求交付系争房产的要求下，被告自2013年4月起向原告转交每月1,500元租金，但也仅仅转交至2014年5月，被告又以房屋漏水和没有租客为由，停止转交租金。2014年11月5日，在原告的屡次催讨下，被告又归还了20万元。此外，被告使用系争房产，未交纳物业费，2015年3月原告交纳了2009年12月至2014年12月物业费4,783.10元。原告再三要求被告交付系争房产，被告拒不交付，故向法院起诉要求：判令被告向原告交付位于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房产。被告郑丁强辩称：不同意原告诉讼请求。1、2008年6月10日，“泰勒公司”与被告签订《合作协议》、“泰勒公司”支付被告150万元之前，“泰勒公司”已经与哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司(以下简称“哈尔滨公司”)通过盖章扫描网络传输方式签订了燃料油买卖合同，该合同由“泰勒公司”保管，因此“泰勒公司”才会出资150万元与被告合作；2、被告将“泰勒公司”150万元和自己的150万元交给“哈尔滨公司”后，因燃料油合同当事人是“泰勒公司”和“哈尔滨公司”，“哈尔滨公司”开具了300万元收据，该收据由被告交给“泰勒公司”，“泰勒公司”作为财务凭证存档，如果没有这张300万元收据，“泰勒公司”早就追索被告侵占犯罪了；3、“泰勒公司”与被告合作经营中，实施了以下行为：提供了进行燃料油买卖的企业经营资质，提供了150万元资金，负责合作经营的财务工作，审核确认燃料油的采购价格、运输成本、销售价格，与“哈尔滨公司”订燃料油买卖合同，保存该合同及“哈尔滨公司”开给其的300万元收据；4、《合作协议》中，被告同意两处房产为“泰勒公司”担保，一是因为“泰勒公司”的坚决要求，二是被告不懂相关法律规定；5、300万元支付“哈尔滨公司”后，“哈尔滨”所供燃料油质量经客户化验，不符合客户要求，客户不买了，交易失败。不是原告所说的业务始终未能开展，被告和“泰勒公司”各损失150万元；6、交易失败后，被告一再要“泰勒公司”以买受人资格起诉出卖人“哈尔滨公司”，追究其质量违下违约责任，挽回经济损失，“泰勒公司”坚持不起诉，只要被告赔钱，导致存于“哈尔滨公司”的燃料油，因时间久远，找不到“哈尔滨公司”了；7、在“泰勒公司”追索下，被告被迫于2008年12月10日向“泰勒公司”支付担保债务30万元，又于2010年9月8日、13日各支付15万元、25万元，合计70万元；8、被告没有同意对“泰勒公司”的担保债务转为对该公司法定代表人之女作即原告的欠款债务，按照法律规定，债权的转移未经债务人同意无效，原告并不享有对被告的债权；9、在“泰勒公司”法定代表人的压力下，被告只好同意低价出售系争房屋给其女儿即原告并签订房屋买卖合同，但原告没有向被告支付该合同约定的购房款，反而于2011年11月5日向被告索要20万元，所以被告一直占有系争房产；10、至2015年6月，原告起诉被告，被告聘请律师后，才知道上述《合作协议》中的担保条款依法无效，才知道被告的合法权益受到侵害。被告认为，合作经营，本应风险共担，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第(一)款的规定，“泰勒公司”与被告所签《合作协议》中由被告两处房产为“泰勒公司”合作投资款提供担保的约定，属于无效的保底条款；合作经营业务因“哈尔滨公司”供货质量导致交易失败后，“泰勒公司”拒绝起诉，致“泰勒公司”与被告各150万元损失无法挽回，“泰勒公司”明显过失；“泰勒公司”依据无效的保底条款，迫使被告与原告签订系争房屋买卖合同，将被告房产低价出售给原告，该合同亦属无效；原告不但没有支付该合同约定的56万元购房款，反而于2011年11月5日向被告索要20万元，被告占有房屋至今。原告的诉讼请求无法无理，请求驳回。第三人上海日润能源科技有限公司述称：与原告意见一致。经开庭审理查明，2009年10月15日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将位于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋类型为公寓，房屋建筑面积93.19平方米，房地产转让价款计56万元，双方确认在2009年10月15日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同对付款时间、房屋交付均未作约定。2009年10月15日，原、被告至上海市青浦区房地产交易中心申请办理房产过户登记，原告支付了交易过程中的契税。2009年10月29日，系争房屋由被告转移登记至原告名下，原告取得系争房屋沪房地青字第(2009)第012485号上海市房地产权证。被告至今未将系争房屋交付原告。另查明，2008年6月10日，“泰勒公司”(甲方)与被告(乙方)签订《合同协议》，约定双方合作经销燃油料。甲方责任：1、提供相关贸易所需资质；2、筹集相关贸易所需保证金150万元；3、负责财务工作。乙方负责：1、落实以甲方名义与哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司签订长期供销合同，落实资源、落实用户；2、负责贸易过程中有关采购价格，运输成本，销售价格的谈判，告之甲方同意，并以上述诸项参数核定相关利润；3、筹集相关贸易所需保证金150万元；4、负责请哈尔滨市丰岩新型燃料有限公司开具甲、乙双方履约保证金300万元收据给甲方；5、由于该项目合作是乙方为主经营，乙方愿拿出乙方所持有的2套房产作为甲方150万元资金安全的担保(房产1：青浦徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室，房产证号沪房地青字(2004)第010402号；房产2：雪松路XXX弄XXX号XXX室，租用公房凭证号桃浦字01-1901号)(待经营正常运作后再议)。利润分配：扣除成本费用(差旅费、乙方工资1万元、会计出纳工资3,000元、税收)为利润依据，甲、乙双方各得50%。合同另约定了其他权利义务。2008年6月11日，被告出具收条，表示收到“泰勒公司”150万元。后双方合作经销燃油料的业务未顺利开展。2008年底，被告支付原告30万元。2009年9月22日，原告与被告签订《协议书》，约定被告将名下的两处住宅转让给原告，两处住宅的具体地址为：1、青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室(沪房地青字(2004)第010402号)；2、普陀区桃浦镇雪松路XXX弄XXX号XXX室(租用公房凭证编号：桃浦字01-1901号)。两处房屋转让总价110万元整，原告同意按此价接受。在房屋转让过程中的有关税费，双方按国家有关规定各自承担属于自己的部分。被告提出在本协议生效后六个月期限内，在其条件许可的情况下可同价赎回(赎回期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，并承担本次转让和下一次赎回过程中乙方所支付的所有税费，原告表示同意。被告提出在本协议生效后六个月内，可继续收取上述两处房屋的租金(收租期限自2009年9月22日起至2010年3月22日止)，原告表示同意。本协议双方签字后生效。原告父亲张家龙代原告在该协议书上签字，原告表示对协议书约定的内容予以确认。2011年，上海泰勒化工有限公司企业名称变更为上海嘉隆酒业有限公司。同年，法定代表人由张家龙变更为被告。2014年，上海嘉隆酒业有限公司企业名称变更为第三人。2015年7月，第三人的法定代表人由张韵变更为张家龙。2015年5月31日，第三人出具《情况说明》，表示因被告原因致使经销燃料油业务始终未能开展，经第三人向被告追讨，被告在2008年12月20日向第三人归还了30万元，并同意将作为担保的系争房屋过户给第三人法定代表人张家龙之女张韵。2009年10月15日，被告将系争房屋以56万元的价格转让给原告，并办理了过户手续。第三人确认被告以向原告转让系争房屋所有权的形式，向第三人归还经销保证金56万元。鉴于原告担任第三人法定代表人，有关第三人与被告之间的事宜，原告有权代表第三人全权处理。又查明，2015年10月19日，被告起诉原告，要求原告按照市值支付系争房屋房款(包括合同约定的房款及合同签订后至被告实际付款之间的房价涨价损失)，返还无理收取被告的款项233,000元。本院以(2015)青民三(民)初字第第4234号案件予以受理，2016年4月19日，本院依法判决驳回被告郑丁强的全部诉讼请求。被告不服本院判决，上诉于上海市第二中级人民法院，2016年7月21日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02民终5236号民事判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有原告、被告、第三人的陈述，原告提供的上海市房地产登记申请书、合作协议、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、银行明细单、营业执照、支票、收条、协议书、授权签字确认书、契税缴款书、准予变更登记通知书、情况说明，本院(2015)青民三(民)初字第4234号民事判决书、上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终5236号民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：关于房款部分，债权转化是有理的，买卖之前签订了一份协议书，从该份协议书上可以看出被告用系争房屋做担保，其不能履行时就转让给他人，这个意思表示是没问题的，被告也是理解的，不存在歧义。我们认为房屋权利过户是有效的，由于种种原因，原告没有要求被告实际交付，但是原告也要求被告交付了租金，从支付租金可以看出被告认为房屋权利人已经是原告了，若被告认为房屋转让了，原告没有支付房款，那么被告没有必要转付租金了。现被告连租金也不同意转付了，原告才要求拿回房屋。被告表示：原告始终没有提供向被告支付对价房款的证据，现另案诉讼是推理来定案，在原告没有提交付款证据的情况下推定原告已支付房款；原告主张是以第三人对被告的债权充抵了房款，没有书面证据可以证明，被告从没有书面明示同意被告与第三人的债权抵消了债权；第三人的债权依法属于企业资产，根据公司法的强制性规定公司资产在未经清算程序完成清偿公司债务完成之前不得向股东分配，故原告关于第三人债权转为原告对被告的债权完全违反了公司法的强制性规定，属于无效民事行为，依据民法通则规定无效民事行为自始无效，人民法院不应支持无效民事行为；因为双方合同没有约定付款时间，故推定原告已用债权抵消房款，这一推定违反法律规定，合同法明确规定买卖合同未约定付款时间的按照合同法61条不能确定的，视为双方约定在标的物交付时支付，而本案的标的物至今没有支付，因此原告至今没有付款，属于法定情形，合同法明确规定下法院无权主观推定。按照司法原理和审判规则只有法律没有规定或规定不明时才可主观推定。因被告几年来未向原告催收房款，故推定房款已经支付，该推定无法立足。在二手房交易中房屋先过户，再申请贷款，再用贷款支付房款是上海市二手房交易的常见现象，没有有违常理。被告不催房款是因为坐等房价上涨，按涨价后的房价多收房款在二手房交易市场中是常见现象。若以实物抵债，按照众所周知的习惯债务人是以实物的最高价来抵债，交易时房价超过80万元，不可能同意56万元来抵债，被告同意才有违常理。若原告主张是以被告的债权抵充房款，原告为何又向被告催要20万元。从本案的现有证据和法律规定和交易习惯无权可以得出结论，原告没有支付系争房屋的房款。原告非但没有支付房款，而且被告还支付了原告以及第三人钱款。当时系争房屋作为第三人投资的担保。被告就将赚回来的钱补给第三人。因张家龙说其因合伙生意的问题受到家人责备，故将系争房屋过户至张韵名下。当时为了少缴税就把房屋定价在56万元。是形式的虚假的过户，不是真实的。后续也一直在向第三人支付投资款。第三人告知被告支付给第三人110万元，原告将房屋归还给被告。但后来因被告家中变故，故就搁置了。根据庭审确认的事实，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原、被告双方签订了协议书、上海市房地产买卖合同，并在房产登记部门办理了房产过户手续，原告取得了系争房屋的所有权，是上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告已非上述房屋的产权人，理应将系争房产交付于原告，被告无权占有使用系争房屋，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。被告辩称被迫低价出售房屋、协议无效、未付房款等无相应证据证明，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：被告郑丁强应于本判决生效之日起十日内向原告张韵交付位于上海市青浦区徐泾镇上海豪都国际花园XXX号XXX室房屋。本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一六年八月三十一日书记员  沙袁媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。