四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2015）阆民初字第1614号原告:杨善军，男，生于1975年7月11日，汉族，住四川省阆中市，公民身份号码…。原告:杨丽芬，女，生于1969年3月28日，汉族，住四川省阆中市，公民身份号码…。二原告共同委托诉讼代理人:范树奎（当事人所在社区推荐），男，生于1965年10月5日，汉族，住四川省南部县。被告:南充宏凌置业有限公司，住所地阆中市滨江路东北段6号。法定代表人:韩明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:罗兴强，四川纪明律师事务所律师。第三人:中国建设银行股份有限公司阆中支行，统一社会信用代码：915113811621353052D，住所地阆中市普贤路7号。负责人:付国，阆中支行行长。委托诉讼代理人:侯建，阆中支行工作人员。原告杨善军、杨丽芬诉被告南充宏凌置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司阆中支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，原告申请对案涉房屋质量进行了鉴定。本院依法组成合议庭于2016年年3月29日、6月6日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人范树奎、被告南充宏凌置业有限公司（以下简称“宏凌公司”）委托代理人罗兴强、第三人中国建设银行股份有限公司阆中支行（以下简称“建行阆中支行”）委托代理人侯建到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告杨善军、杨丽芬诉称，原、被告于2012年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于阆中市滨江路东段“宏凌山水城”小区6幢1单元1层1号住房一套，付款方式为贷款方式支付。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，被告也向原告交付了房屋。原告在装修入住后发现所购住房和该单元其余购房户的房屋内现浇板贯通性迸裂，承重梁、承重墙断裂，外墙收缩缝磁砖爆裂，地基和主体结构不规则沉降呈持续状态。经被告维修人员现场开凿受损部位，有明显的沙浆和油布掩盖痕迹，表明被告在施工过程中已经明知整幢建筑地基和主体结构不规则沉降，存在严重的质量问题，但被告仍然故意隐瞒真相，将冒充的合格房屋向原告销售并交付使用。被告向原告交付的房屋存在重大质量瑕疵，严重影响了原告对该房屋的正常居住和使用，导致原告的购房目的和担保按揭贷款的目的均不能实现。若审理过程中查明被告在销售房屋过程中存在欺诈行为，则应向原告释明，原告有权变更诉讼请求，主张撤销合同，并要求被告支付惩罚性赔偿金。现诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、由被告向原告返还已收受的购房款196,714元及利息、代收代缴费用14,639元及利息和原告向第三人偿还的贷款本息；3、被告向原告返还建设银行所支付的购房贷款及利息；4、被告赔偿原告的房屋装修损失、房屋的增值损失、搬迁费、临时安置补助费等454,664元。5、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。审理中，原告以书面形式将诉讼请求第3项变更为：由被告。被告辩称，原、被告之间所签订的合同真实合法有效，房屋已按约定交付，双方均应按合同约定履行权利义务，被告并未有违约行为。被告出售给原告的房屋是经过相关部门验收合格的，现原告认为房屋存在质量瑕疵，不属于合同的法定解除条件。原告是在自愿的情况下签订的合同，对房屋的性质也予以了认可，被告不存在有欺诈行为。现被告已为该单元大部分住户办理房屋产权证，一部分没办理是因为住户的不配合，其相应的后果则应由其自行承担。综上，原告诉称与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，第三人与原告签订的借款合同，双方均按合同予以了履行，现原、被告之间因房屋质量发生纠纷与第三人无关，第三人与原告所签订的借款合同应当继续履行。经审理查明，原、被告于2012年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于阆中市滨江路东段“宏凌山水城”小区6幢1单元1层1-1-1号住房一套，建筑面积约100.68平方米，单价为3706.36/㎡,付款方式为贷款方式付款；出卖人应当在2013年3月31日前交付该商品房。2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、办理产权的相关费用、银行按揭的相关费用。3、商品房质量、装饰、设备标准的约定：出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意协商解决。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责维修并达到约定标准。出卖人与买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，如检测结果合格，由买受人承担检测涉及的所有费用，如检测结果不合格，由出卖人承担检测涉及的所有费用。双方同时对产权登记、争议解决方式等作了约定。2012年4月25日，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告以所购买的住房作为抵押担保在第三人处贷款支付购房款，双方并在阆中市公证处进行公证，阆中市公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。原告在向被告交纳了购房款、房屋维修基金、前期物业管理费、办证税费等后，2013年9月被告将房屋交付给原告。原告在装修过程中发现楼面板有裂缝现象便向被告提出，要求解决处理。经被告对房屋检查处理后，原告对房屋经过装修后入住，在使用过程中，发现仍有裂缝现象。2014年2月26日，被告与四川省建筑新技术工程公司签订《板缝裂纹修补分包合同》，约定由四川省建筑新技术工程公司对宏凌山水城一期、二期住宅楼板裂缝修补，工艺要求主要是用碳纤维布加固和裂缝修补。同时，经检测，对四川省建筑新技术工程公司使用的碳布合格，并符合使用要求。2015年3月16日被告又委托南充市建设工程质量鉴定中心对宏凌山水城一期6幢房屋的楼板、墙体开裂原因及结构安全性能进行鉴定，并建议处理方案。该中心通过现场检查，于3月17日作出质量鉴定报告，对裂缝原因分析：1、经现场检查，排除因基础沉降不均匀导致楼面板开裂因素。检测数据表明，砼强度、钢筋规格、间距、保护层厚度主要抗力构件结构要素基本符合施工设计图要求。2、101户楼面板出现的贯穿性裂缝主要原因是：对混凝土二次振捣和二次搓揉泌水补强工艺做的不够，后期湿养护不充分，混凝土游离水分蒸发过快，产生急剧的体积收缩，使其混凝土在终凝前产生塑性收缩裂缝。这些裂缝并非因荷载作用产生的结构受力裂缝，而属于塑性收缩非荷载的间接裂缝。设计规范中对于裂缝宽度的限制是针对受力裂缝而言，并要求受力裂缝宽度≥0.3㎜，必须进行加固处理，而101户从裂缝宽度及性能不属于结构受力裂缝，不在加固补强范畴。但这些裂缝已经影响到使用功能（观感、密封等）和耐久性，应作为质量缺陷进行封闭处理即可。从室内装饰层剥离情况分析，施工单位封闭处理方法欠妥，使用材质、结构粘胶及工艺不满足规范要求，加之住房装饰时腻子偏厚达10㎜，容易空壳造成裂缝反射。3、601住户属顶层，一般屋盖墙体容易造成温差变形，在门窗洞口上方，窗间墙等构造薄弱部位，受季节环境的不停循环影响，使结构呈周期性不停胀缩，加之砖砌体与混凝土的线膨胀系数不同，在接融面间产生水平方向温差应力，使砖砌体处于受拉、受剪等复杂的受力状态，当实际应力超过砖砌体砂浆材料自身强度时，砌体就会反复开裂。经鉴定这些裂缝属典型温差变形裂缝，对房屋结构性能不会产生不利影响，一般可不作处理，但严重的可用胶泥砂浆补缝，再重新处理外部即可。4、该单元其他住户存在类似情况，不需再做鉴定，其性质与101户、601户基本一致，无论是混凝土构件还是砖砌体构件的裂缝，均属于非荷载引起抗力衰竭而产生的受力裂缝，不危及结构安全，均可按照本报告处理建议方案进行处理。鉴定结论为：1、经鉴定该项目宏凌山水城6栋一单元一层101房楼顶现浇板、客厅连系梁抗弯及抗剪承载能力均满足规范要求；楼板、客厅连系梁裂缝均属非结构受力裂缝，不危及结构安全。但对结构耐久性有影响，对裂缝进行封闭处理即可。2、601户局部墙体开裂属温差变形裂缝，属于“无害裂缝”，对结构性能不会产生不利影响。处理建议方案：1、对混凝土结构的可见裂缝必须采用环氧树脂粘胶刮涂封闭，然后沿裂缝粘贴碳纤维布条，碳纤维布条型号T200（碳纤维片材的规格为300克/㎡,抗拉强度不低于3000Mpa），布条宽300㎜，长度为裂缝长两端各加200㎜；2、墙体细小裂缝一般可不做处理，若确需处理，建议采用柔性胶泥砂浆修补裂缝，外罩弹性内墙涂料。原告以商品房买卖合同纠纷向本院起诉后，自行委托了四川省鑫川建筑工程检测有限公司对“宏凌山水城”小区6幢房屋进行质量鉴定。四川省鑫川建筑工程检测有限公司于2015年10月28日作出《主体结构施工质量鉴定报告》，综合分析为：（1）未见房屋四周散水入室内地面出现明沉陷、裂缝，未见墙体出现裂缝，且房屋垂直度偏差满足有关规范要求，由此综合判定受检建筑未出现明显地基基础不均匀沉降。（2）部分墙体抹灰层出现细微水平裂缝，但未见其墙体本身出现裂缝，该类型缝属于干缩、温缩裂缝，属于非受力裂缝，不影响墙体构件承载。（3）大部分房间楼板现横向、斜向及不规则裂缝。经承载力验算结果表明，其承载力满足相关规范要求。该类裂缝虽不影响板构件承载，但影响其耐久性。结论为：（1）受检建筑未出现明显地基基础不均匀沉降。（2）承重墙体布置、截面、砌筑砂浆强度均满足设计要求。部分墙体抹灰层出现细微水平裂缝，该类型缝属于干缩、温缩裂缝，为非受力裂缝，不影响墙体构件承载。（3）板裂缝属于非受力裂缝，虽不影响板构件承载，但影响其耐久性。另外，测试点钢筋间距及混凝土保护层厚度不满足设计及相关验收规范要求。（4）个别梁底出现不规则收缩裂缝，属于非受力裂缝。建议：（1）建议请具备相关资质（结构补强资质）的单位对出现裂缝板及梁进行修复或加固处理。（2）本次鉴定是基于现状的质量鉴定，建议使用过程中不得随意改变受检建筑使用荷载和功能。2016年2月1日，四川省鑫川建筑工程检测有限公司作出一份《阆中宏凌山水城小区6幢1单元主体结构施工质量鉴定报告补充说明》，其内容为：我单位在查阅委托方提供的《竣工验收报告》（该报告由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位公共签署）指出“受检建筑工程实体验收合格，工程资料完整且合格，观感质量综合评价为好”，但我单位在查阅资料时未见桩基承载力检测报告及基础设计变更资料（该建筑原设计采用条形基础，最终采用人工挖孔桩基础）。我单位以由相关主体签字、确认的最终竣工验收报告作为相关鉴定依据，不对各组成资料本身做出任何评价。根据国家相关规定涉及结构主体安全、材料等资料作为竣工验收资料的组成部分，竣工验收工作包括工程实体验收及资料验收。同时查明，2011年5月6日，四川兴源建设工程施工图审查有限公司作出《施工图设计文件审查报告》，结论为：对宏凌山水城8幢、6、12、13幢，16幢、10幢、7、15幢，11幢建筑施工图基本符合相关规定，基本满足施工需要，审查结论为合格。2011年11月22日，重庆市建设工程质量检验测试中心对宏凌山水城6幢工程桩基低应变完整性测试作出检测报告，其检测目的为检测混凝土桩的桩身完整性，判定桩身缺陷和程度及位置，检测了1-23#桩，各桩等级为Ⅰ、Ⅱ类，Ⅰ类桩桩身结构完整，Ⅱ类桩桩身结构基本完整，存在轻微缺陷。结果为：本试验未能详细考虑地质条件影响及桩土间相互关系，不能测出桩的承载力，若需要提供桩的承载力数据，建议进行高应变动力试桩或静载试桩。本试验无法确定缺陷的具体类型，可能的缺陷形式有离析、缩径、夹泥、裂缝、接缝等。2014年6月16日宏凌山水城一期工程办理了竣工验收备案。本案诉讼中，原告所在该单元的住户共同向本院申请诉讼保全，本院作出相应裁定，原告等住户共同缴纳保全费5000元。认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、鉴定结论、检测报告、当事人陈述等为据。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》不违背法律禁止性规定，且是双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的或交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格、因房屋质量题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。严重影响正常居住使用即存在严重瑕疵，一般是指买受人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证买受人人身、财产安全及正常居住使用的情形，包括房屋漏水，无法进行修复的；屋墙体开裂，难以修复的；因设计结构不合理，导致房屋地基下沉，房屋存在重大安全隐患的；房屋经质量、规划、环保、消防等部门检验，存在重大安全隐患且无法加以改进的等等。现原告认为房屋存在质量问题而请求解除合同，但所委托的鉴定机构对房屋质量的鉴定结论并未确认房屋地基基础和主体结构质量不合格，虽出现有开裂现象影响耐久性，但通过维修和加固处理即可。因此，原告请求解除合同不符合相关规定，本院不予支持。对原告返还购房款及赔偿损失的请求，同样亦不予支持。原告等人缴纳的保全费由其自行负担。但被告应当对出现有开裂现象的房屋依据鉴定意见进行修复，修复后并约请相关具有资质的检验机构予以检验，并做好房屋修复期间买受人的补偿安置工作。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告杨善军、杨丽芬的诉讼请求。案件受理费10,400元，由原告杨善军、杨丽芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  杨 莉代理审判员  唐正超人民陪审员  马 勇二〇一六年八月十五日书 记 员  李 秦