河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛龙民重字第11号原告：李寿银，男，1960年12月18日生，汉族。原告：刘近芬，女，1958年4月8日生，汉族。两原告委托代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师，特别授权代理。被告：洛阳宝龙置业发展有限公司。法定代表人：许××该公司董事长。委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权代理。原告李寿银和原告刘近芬诉被告洛阳宝龙置业发展有限公司为商品房预约合同纠纷一案，本院审理后于2014年7月22日作出（2014）洛龙民初字第17号民事判决，原告不服提出上诉。洛阳市中级人民法院作出（2014）洛民终字第2429号民事裁定书，撤销本院（2014）洛龙民初字第17号民事判决；将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李寿银及两原告委托代理人彭乃虎与被告的委托代理人许文到庭参加了诉讼。现已审理终结。两原告诉称:2007年4月27日，原告与被告订立商品房预定书，原告预定被告洛阳宝龙城市广场五金专业市场3单元1层51号房产，该房产性质为商业，建筑面积74.46平方米，套内建筑面积64平方米，建筑面积单价4950元/平方米，总房款368577元。预定书还约定在2007年5月31日前定金自动转为付款以及双方按照商品房买卖合同签约等内容，当日原告按照预定向被告支付了定金2万元。2007年5月31日前，原告向被告提出按照商品房预定书签署商品房买卖合同，被告以未开工为由不予签署，之后被告工作人员在商品房预定书写“以一层结构完工为准”并加盖被告的印章确认，原告一直等着被告开工。2013年8月，原告预订的商铺全一层结构完工，原告得知后向被告提出按照双方此前认可的上述房屋的位置、面积、单价及双方援引并认可的《商品房买卖合同》文本的有关条款订立书面的商品房买卖合同，被告拒绝按照约定单价订立书面商品房买卖合同。原告又提出在此买一套商铺，被告拒绝，2013年11月后原告得知被告将在建的上述商铺以建筑面积单价21000元/平方米以上的价格出售给他人，该房屋现附近的商铺建筑卖面积单价超过21000元/平方米。被告出卖的销售价格达到21000元/平方米以上，该价格与双方原约定的每平方米售价4950元，每平方米售价相差16050元。原告认为，被告为了获得更大利益，恶意违约，因而导致《商品房买卖合同》无法订立并因此导致原告无法在洛阳宝龙城市广场五金专业市场以建筑面积单价4950元/平方米的标准购得房产性质为商业、建筑面积74.46平方米的商铺；由于被告恶意违约造成原告信赖利益损失（即该地段商品房价格上涨所形成加大购房款的损失超过1195083元），而被告反而因其对原告的恶意违约行为获得额外利益超过1195083元，被告的上述恶意违约行为严重违反诚实信用的民法原则，原告依据《合同法》第6条、第42条、第94条、第97条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条、《担保法》第89条的规定。请求：1、判令解除原告与被告于2007年4月27日签订的商品房预订书；2、判令被告向原告返还定金40000元；3、判令被告向原告承担损害赔偿责任即向原告赔偿损失1096423.5元；4、诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告认为本案应适用最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条的规定，追究答辩人缔约过失责任，明显不当。依据2006年中机十院国际工程有限公司设计的《宝龙城市广场总平面布置图》、2012年3月上海创联建筑设计有限公司宝龙城市广场CF地块总平面图以及洛阳市城市规划专家委员会（2011）105号宝龙城市广场CF地块规划调整方案评审会《会议纪要》。可证实因本案属于原规划在宝龙城市广场F地块的五金专业市场取消，变更为四栋高层商住楼、六栋商业楼导致买卖合同没有签订。答辩人不存在合同法第四十二条规定的三种情况，即假借订立合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实；提供虚假情况或有其他违背诚实信用原则的行为。故原告认为应依据2012年3月31日最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条的规定，要求答辩人按照缔约过失责任赔偿损失，明显不成立。二、原告的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院没有判决依法驳回诉讼请求是错误的。1、依据答辩人提供的2007年4月至5月叶建新、曲拥军、王进军、高丙灿、翁利明、ＸＸ、孙建北的《商品房预定书》以及2008年6月至2009年3月退定金手续可以证实，因规划变更，取消五金专业市场，答辩人已于2008年6月开始向预订人全款退定金，预订人因不同意解除预定书、退款，故至今未退定金。2、依据答辩人提供的2007年4月至5月刘翠菊、李航、李晓航、李书民、李秀娟、张国斌、张姣娃、刘建功、高梅、高林、王辰、曹振绪、曹雪英、张玉兰《商品房预定书》以及2009年6月至2010年1月退定金及利息手续，可以证实因规划变更，取消五金专业市场，答辩人又于2009年6月开始电话通知预订人按照所交定金以及银行贷款利率计息退款，预订人仍不同意解除预定书、退款，故至今未退定金。3、依据答辩人提供的2007年4月至5月王道香、郭振富、陈文财、杨喜环《商品房预定书》以及2010年12月双倍退定金手续，可以证实因规划变更，取消五金专业市场，答辩人再次于2010年12月电话通知预订人双倍返还定金，预订人仍不同意退定金，故至今未退定金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算的规定。依据答辩人在2008年至2010年给其他五金市场商品房预订人退定金的的相关付款凭证，可以证实因规划变更，取消五金专业市场，答辩人无数次通知预订人退定金的事实，由于至2010年答辩人再次电话通知预订人双倍返还定金，预订人仍不同意，至原告起诉已经三年多，即2013年底，原告起诉明显已过诉讼时效，没有胜诉权。三、答辩人不同意双倍返还定金。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，依据答辩人向法院提交的证据，可以证实因市里规划变更，原告预定的五金专业市场被取消，导致商品房买卖合同未能订立，原告要求答辩人双倍返还定金没有依据，即使原告起诉没有过诉讼时效，答辩人将定金返还原告即可。综上所述，从2007年至2013年时隔六年多，原告讲一直在等待而没有到答辩人处询问建房、购房事宜，不合情理；依据答辩人已经在2008年6月给其他预订人全款退定金的的相关手续，可以间接证实因规划变更，取消五金专业市场，答辩人通知预订人退定金的事实，由于至2010年答辩人电话通知预订人双倍返还定金，预订人仍不同意，至上诉人起诉早已过两年诉讼时效，故建议法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2007年4月29日，两原告作为预订人与被告作为出卖人签订《商品房预订书》一份，就两原告以支付定金的预订方式自愿预订被告位于洛阳宝龙城市广场五金专业市场3单元1层51号商业用房（建筑面积为74.46平方米，套内建筑面积为64平方米。两原告在签订预订书时，向出卖人交付定金人民币20000元，取得优先认购权）事宜约定：签订《商品房买卖合同》时，预订人若以分期方式付款、按揭方式付款的，总房款计368577元，按建筑面积计算单价为4950元/平方米，按套内建筑面积计算单价为5759元/平方米；预订房产的具体位置、朝向及结构布置见平面图；出卖人特别声明：在2007年5月31日前（以一层结构完工时间为准），预订人所支付的定金自动转为房价款的一部分，预订人应携带相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，如出卖人违约致使预订人优先认购权落空，出卖人应双倍返还预订人已交付的定金，若预订人超过期限仍未到出卖人处签署《商品房买卖合同》，出卖人有权没收预订人已交付的定金，并有权将预订人所预订单元另售他人，且无须另行通知预订人等。同日，原告以POS方式支付20000元定金，被告向原告出具收据。后原告预订的上述房产地块，因被告申请规划变更，变更后的规划经批准后，被告未在原址建设五金专业市场。在原告与被告签订预订书前后，有几十起客户与被告同样签订有预订书并交付定金，后因不能实现预订书之目的，被告陆续将其他客户的定金或如数退还、或计息退还、或双倍返还，而原告因坚持要商品房，致使至今的定金未被退还，双方矛盾持续至今不能解决。审理中，原被告之间的意见分歧较大，致调解不能。本院认为：双方签订的《商品房预订书》，系双方的真实意思表示，符合合同的成立和生效要件，应为有效合同。该合同系双方就被告规划中的特定地点房产进行签订正式的商品房买卖合同的预先约定。双方签订的《商品房预订书》后，因原地块规划变更，被告取消原五金专业市场的规划，致使《商品房预订书》约定未来订立《商品房买卖合同》的目的没有实现，属于被告单方违约；因原地块规划变更，被告取消原五金专业市场的规划，双方签订《商品房预订书》未能实现预订内容，被告及时通知预订人包括原告进行协商退还定金事宜，其他预订人的《商品房预订书》事宜均予以解决，原告知悉被告违约后，仍然要求被告按原规划履行《商品房预订书》约定的内容，未采取适当措施防止损失扩大，其应对被告违约后扩大的损失承担责任。因原地块规划变更致使《商品房预订书》履行不能，该合同应予以解除，被告应按约定双倍返还已收定金。故原告诉求解除双方于2007年4月27日签订的商品房预订书，以及被告向原告双倍返还定金即40000元，应予支持；原告诉求被告向原告赔偿损失1096423.5元，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国合同法》第八十九条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告李寿银和原告刘近芬与被告洛阳宝龙置业发展有限公司于2007年4月27日所签订的《商品房预订书》依法予以解除。二、被告洛阳宝龙置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告李寿银和原告刘近芬双倍返还定金即40000元。三、驳回原告李寿银和原告刘近芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15916元，由原告负担15000元，被告负担916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王忠民人民陪审员  赵国涛人民陪审员  刘棕波二〇一六年八月十八日书 记 员  牛菲洁