江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2272号上诉人(原审被告）：陈文强，司机。委托代理人：袁道林，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：李长利，无业。委托代理人：李义旭，江苏青创律师事务所律师。委托代理人：赵嵩，江苏青创律师事务所实习律师。上诉人陈文强因与被上诉人李长利确认合同效力纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉民初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人陈文强及其委托代理人袁道林，被上诉人李长利及其委托代理人李义旭、赵嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文强的上诉请求为：撤销一审判决，改判涉案协议无效。事实和理由：1、陈文强与李长利在签订《土地房屋买卖协议》时，并不属于同一集体经济组织，该协议应归为无效。涉案协议签订时，涉案房屋及土地位于九里区火花村九队，而李长利为史庄村四组（在设立火花街道办事处时，将史庄村四组改为火花村12组），此时，火花村村委会与史庄村村委会并存，属于不同的集体经济组织，李长利购买的土地房屋并不属于自己所在的集体。再依据《农村宅基地管理办法》第八条之规定，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。同时，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号）中指出，“农村住宅用地只能分配给本村村民”，明显可以看出涉案协议无效。即使涉案协议签订时双方同属一个集体经济组织，该协议也应当归为无效。2、最高院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条规定，“出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律行政法规和国家政策”，又依据《江苏省宅基地管理办法》第十一条“每户宅基地不得超过135㎡”之规定，法律法规以房地一体为原则，农村私有房屋买卖必然涉及宅基地的问题。李长利在业已取得一处宅基地的情况下，再受让一块高达208.42㎡的宅基地，远远超出江苏省规定的标准，明显违法。3、退一步讲，即使涉案房屋买卖是有效的，则涉案协议有关土地买卖的约定当属无效约定。依据双方的约定，合同标的包含“集体土地面积208.42平方米”、“房屋土瓦结构50平方米”，明显分为土地和房屋两部分，《农村宅基地管理办法》第八条己明确严禁转让宅基地，即使涉案房屋的买卖为有效，也不应当认定有关土地买卖的部分为有效，依据《合同法》第五十六条之规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故，人民法院在认定该份协议的效力时，应当就房屋买卖条款的效力和土地买卖条款的效力区别对待。4、涉案房屋属于共同共有，因陈文强之外的权利人拒绝追认，涉案合同归为无效。依据合同法的规定，无权处分行为是否发生效力，取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。在其他权利人朱朝美、陈文刚均不知情的情况下对宅基地和原有房屋进行处分，损害了其他人的合法权益，涉案合同自然无效。综上，一审判决存在诸多错误，应予改判。李长利辩称，李长利与陈文强在签订协议时，是同一集体经济组织内成员，涉案协议有效且已经履行了近10年的时间，维护宅基地面积的规定，不影响合同的效力，本案不存在合同无效的情形，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。李长利向一审法院起诉的请求为：请求依法确认2007年3月29日签订的《土地房屋买卖协议》有效。一审法院认定事实：1996年5月，陈文强领取涉案房产的房屋所有权证，产权证号为徐九房村镇字第03590号，登记的所有权人为陈文强，产权证记载房屋座落为火花村九组、房屋建筑面积为50平方米、3间、土瓦结构。2006年10月20日，徐州市国土资源局九里分局出具《证明》一份，内容为：“九里区火花办事处史庄村，村民陈文强已于03年在我分局领取过集体土地使用证，证号为00151，地号为4-2-104-45，面积为208.42平方米。”2007年3月29日，李长利（乙方）与陈文强（甲方）签订《土地房屋买卖协议》一份，内容为：“经甲乙双方协商，甲方自愿将座落在史庄村三组（原火花村九组），集体土地面积208.42平方米，房屋土瓦结构50平方米出售给乙方，乙方愿买甲方的房产。于2007年3月29日一次性付清给甲方人民币叁万元整。双方均能接受，如乙方办证需要甲方帮助，甲方应协助办证。特立此据永不反悔。”在该协议下方有甲方陈文强、乙方李长利及证明人王永的签名。协议签订后，双方的义务均已履行完毕。根据陈文强的申请，原审法院依法至徐州市国土资源局调取了李长利名下的土地登记信息。经查，李长利在史庄村有宅基地一块，地号为04-002-105-0004，证书号为徐土集用（2003）字第00276号，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为农村宅基地，用途为住宅，使用期限自2003年5月11日开始，使用权面积为237.45平方米。另查明，李长利的户籍地址为徐州市泉山区火花村12组245号。李长利购买该房后，在该处宅基地上进行了重建、扩建。2015年4月15日，李长利以诉称理由起诉至原审法院，陈文强以辩称理由予以反驳。经原审法院调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。具有法律规定无效情形的，应当认定合同无效。本案中，陈文强抗辩双方签订的《土地房屋买卖协议》无效，其理由有三：一、李长利并非涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员，故向集体组织成员以外的人转让宅基地明显违法；二、即便双方属于同一集体经济组织内，但李长利已有宅基地又另购远超标准面积的宅基地及房屋，故协议违法；三、涉案房屋应属陈文强与其母亲、哥哥共同共有，房屋所有权证系陈文强自行办理，房屋亦是陈文强未经其母亲、哥哥同意而私自卖掉，且二人至今拒绝追认。因此，本案审查的重点是李长利与陈文强之间签订的《土地房屋买卖协议》是否具有法定的无效情形。首先，对于李长利不属于涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员的抗辩。李长利的户籍地址为徐州市泉山区火花村12组245号，涉案土地与房屋坐落在徐州市泉山区火花村九组，而目前农村集体经济组织是以村为单位，故李长利属于涉案土地及房屋所在地的集体经济组织内成员，对于陈文强的该项抗辩不予采纳。其次，关于李长利重复取得宅基地且用地面积超过标准面积导致合同无效的抗辩。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省宅基地管理办法》第十一条规定：“申请宅基地的标准和条件：（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%。市辖区及人均耕地在1/15公顷以下的县级市，每户宅基地不得超过135平方米，与已婚子女合住并且总人数在6人以上（独生子女一人按两人计算，一户只计算一次）的不得超过200平方米；人均耕地在1/15公顷以上的县级市，每户宅基地不得超过200平方米。（二）……”上述两规定应属于管理性规定，且并未禁止村民出卖或购买本村住房，故即使李长利在购买协议所涉房屋时已经拥有住房，也并不因此导致其与陈文强签订的土地房屋买卖协议无效，故对于陈文强的该项抗辩不予采纳。最后，关于陈文强对协议所涉房产不具有完全处分权导致合同无效的抗辩。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对于陈文强的该项抗辩不予采纳。综上，李长利与陈文强签订的《土地房屋买卖协议》系双方真实自愿的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的情形，故该协议合法有效，予以确认。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：李长利与陈文强于2007年3月29日签订的《土地房屋买卖协议》有效。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋买卖协议是否有效。首先，陈文强主张在签订涉案协议时，其与李长利不属于同一集体经济组织，合同应属无效；而李长利主张双方是属于同一个集体组织即火花村，合同有效，双方对此发生争议。庭审中，双方当事人认可，火花村在协议签订前后曾存在分为火花村、史庄村及卧牛村的问题。其一，从陈文强与李长利签订的买卖协议内容看，该协议也明确载明“甲方（即本案陈文强）自愿将座落在史庄村××（××火花××），集体土地面积208.42平方米，房屋土瓦结构50平方米出售给乙方（即本案李长利）乙方愿买甲方的房产”，由此可见，史庄村与火花村之间有村组织划分名称演变的问题。其二，从涉案权属证书记载看，1996年5月，陈文强的徐九房村镇字第03590号房屋所有权证记载，涉案房屋座落为火花村九组。2006年10月20日，徐州市国土资源局九里分局出具《证明》也载明九里区火花办事处史庄村村民陈文强，已于2003年在我分局领取过集体土地使用证，证号为00151。陈文强证号为00151的集体土地使用证也载明，涉案土地使用权地址位于九里区史庄村，上述权属证书及证明也证明史庄村与火花村之间也有村组织划分涉及名称演变的问题。原审法院认定陈文强与李长利在签订涉案协议时应属于同一村集体组织并无不当。李长利并非城镇居民，而为同一村集体组织成员，双方签订的涉案协议不违反强制性规定，陈文强关于涉案合同违反强制性规定的主张本院不予支持。其次，陈文强主张李长利在该协议签订前已取得一块宅基地的使用权，再取得涉案房屋所在土地的宅基地使用权超出标准，且涉案协议中有关于土地买卖的内容，法律禁止买卖土地，该内容应属无效。但陈文强上诉理由中引用的相关规定并非法律、行政法规中的规定，且从性质上属于管理性规定，而非效力性规定，故并不因此导致其与陈文强签订的土地房屋买卖协议无效，李长利通过土地房屋转让的方式取得了涉案宅基地使用权，因此陈文强的该项主张不能成立。再次，陈文强还主张涉案房屋为其与他人共同共有，其无权处分，其他共有人也并未追认，该协议无效。经查明，涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证上登记的所有权人、使用权人均为陈文强一人，并未列明其他共有人或共同使用人；且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，陈文强的该项主张本院也不予支持。综上所述，陈文强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人陈文强负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  赵淑霞代理审判员  黄传宝二〇一六年八月十一日书 记 员  薛淑淑