新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初１８６５号原告：唐远辉。委托代理人：李大山，新疆志通律师事务所律师。被告：贾怀力。被告：徐招全。被告：乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司。法定代表人：丁建忠，该公司董事长。委托代理人：赵丽，新疆金百合律师事务所律师。原告唐远辉与被告贾怀力、被告徐招全、被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。原告唐远辉及委托代理人李大山、被告华联房地产公司的委托代理人赵丽到庭参加诉讼。被告贾怀力、被告徐招全经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐远辉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贾怀力签订的房屋租赁合同无效；2.判令三被告退还保证金2000元；3.判令三被告退还房屋租金8.25万元；4.判令三被告赔偿装修损失178047.13元；5.判令三被告赔偿资产评估费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。本案要求被告贾怀力和被告徐招全承担给付责任、被告华联房地产公司承担连带责任。事实和理由：2014年9月15日，原告与被告贾怀力签订房屋租赁合同，承租天悦龙庭小区的3号自建商铺，租金8.25万元，租期自2014年10月1日至2016年3月30日。被告贾怀力于当日向原告出具了租金8.25万元及保证金2000元的收条。合同签订后，原告去办理工商、税务手续时，得知因承租的房屋属于违章建筑而不能办理。后原告多次找被告贾怀力协商，被告贾怀力称其代被告徐招全出租且租金也交给了被告徐招全。被告华联房地产公司认可房屋没有办理规划许可等相关审批手续，但以不是与其签订合同为由也不予解决。为维护原告合法权益，诉至法院，请求支持原告的各项诉讼请求。被告贾怀力未到庭也未提交答辩状。被告徐招全未到庭也未提交答辩状。被告华联房地产公司辩称，涉诉房屋是由我公司建造，现还未能办理相关审批手续，但我公司未与原告签订合同，也未收取其租金和保证金。被告徐招全转租未经我公司允许，原告也有过错。原告主张我公司承担责任无事实及法律依据，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交2014年9月15日与被告贾怀力签订的租赁合同和同日被告贾怀力出具的收条，用以证明合同成立以及支付租金8.25万元、保证金2000元的事实。被告华联房地产公司对该组证据的真实性、合法性以及与其的关联性不予认可，认为被告贾怀力虽为其职员，但是代表被告徐招全与原告订立合同，其公司也没有确认。被告贾怀力、被告徐招全未到庭抗辩，该组证据是原告证明本案基本事实的证据，本院对该组证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认。2.原告提交鉴定评估报告书、评估费发票以及装修施工合同书和价目表，用以证明所产生的经济损失。被告华联房地产公司对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为原告装修及评估费损失与其公司无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性综合认定。3.被告华联房地产公司提交2013年10月24日与被告徐招全签订的租赁合同，用以证明涉诉房屋为被告徐招全承租，租赁期限为2013年11月1日-2015年4月30日，且未经通知不得转租。原告对该证据的真实性、合法性不予认可，认为合同的出租方非被告华联房地产公司，既便为被告华联房地产公司出租，其对原告承租房屋且租期超过2015年4月30日也是明知的。该证据在本案之前的诉讼中经过质证并有证人证言予以印证，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月15日，被告贾怀力（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同，将位于本市新市区鲤鱼山路997号天悦龙庭小区自建3号商铺出租给原告用于餐饮经营场地。合同约定租期自2014年10月1日起至2016年3月30日止为一年半，租金总额8.25万元、保证金2000元于合同签订时支付，承租期内的水、电、暖、物业费及相关费用由乙方承担；还约定，乙方装修应保证不改变主体结构，需向甲方提供装修方案并经甲方和物业公司审批签字后方可装修，使用前、使用中应取得消防部门的批准，承租期满对不可拆除的装饰物无偿交给甲方，若续租则仍归乙方所有。同日，被告贾怀力向原告出具租金8.25万元、押金2000元的收条一份。被告华联房地产公司出具一份证明书，内容为“乌鲁木齐市鲤鱼山路997号天悦龙庭小区内自建3号商铺，产权归乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司所有，不存在产权纠纷，房产证目前正在办理当中”。原告向乌鲁木齐华兴物业管理有限责任公司支付了物业费、装修垃圾费及装修押金。2015年1月15日，本案原告向本院起诉本案被告华联房地产公司。该案审理中，本案原告提交其装修3号商铺的施工合同书以及自行委托鉴定机构对其装修资产评估的报告书，装修施工合同中的工程造价为14.5万元，评估报告中其“天雨川菜鱼”装修资产评估价值截止2014年12月28日为16.9万元（其中厨房电器1.18万元、空调1.1万元、鱼缸0.12万元）。本案原告在该案中申请鉴定评估，本院委托鉴定机构对该3号商铺已形成附合的装饰装修物残值进行评估，包括天棚吊顶、地砖、隔墙、门及门套、门头制作、墙面装饰、灯具在内的主要装修内容的评估价值为178047.13元（鉴定评估基准日为2015年5月28日）。本案原告为此支付鉴定评估费5000元。上述案件审理中，本案被告华联房地产公司承认本案被告贾怀力在当时是其公司员工，但称其公司另一名员工张广汉将自建的1-5号商铺出租给本案被告徐招全并提交了租赁合同书以及四份收据存根联，该租赁合同中约定的租期自2013年11月1日起至2015年4月30日至，租金为23.4万元，保证金为1万元。本案被告贾怀力在该案中出庭作证称其帮助本案被告徐招全出租房屋并转交了租金，但未提供被告徐招全的收据。当庭即与本案被告徐招全电话通话，本案被告徐招全称商铺的建造由其施工，其向被告华联房地产公司承租了1-5号商铺，租金从工程款中抵扣；其将1-5号商铺转租并收取转租的租金，其中3号商铺是让本案被告贾怀力签订合同、收取租金，该3号商铺本案被告贾怀力向其交付了4万元租金。该案本院于2015年9月16日作出（2015）新民三初字第119号民事裁定，驳回本案原告的起诉。本案原告不服该裁定上诉后，又撤诉。另，原告本案提交的装修价目表中总价为149375.80元，其中吧台1项为2200元、酒柜1项为2600元、灯具1项为7500元。又，2016年3月22日，原告向被告华联房地产公司移交了3号商铺，双方签署的交接清单中载明“房屋内一张吧台、一个酒柜不搬走，华联公司自行处理，房屋内无其他物品”。本院认为，本案涉诉房屋虽为被告华联房地产公司建造，但被告贾怀力以自己的名义与原告订立租赁合同并收取租金和保证金，无证据证明此为被告贾怀力履行被告华联房地产公司职务行为或者受托行为，故原告主张被告华联房地产公司在本案中承担责任无事实依据，本院不予支持。在原告本案之前的诉讼中，被告徐招全承认本案涉诉房屋为其向被告华联房地产公司承租并由被告贾怀力代为其转租，故被告徐招全与被告贾怀力为委托关系，被告贾怀力上述行为的后果依法应由被告徐招全承受，则被告徐招全应当向原告承担民事责任，其未到庭参加诉讼视为放弃抗辩权利。被告贾怀力是受托人，本院对原告主张被告贾怀力承担给付责任的请求不予支持。至于被告贾怀力是否将租金和保证金全部转交被告徐招全，是其二人委托关系中的问题，不在本案处理范围之内。被告贾怀力将未取得建设工程规划许可证的涉诉房屋出租给原告，违法了法律法规的强制性规定，该房屋至今也未取得建设工程规划许可证，故原告关于确认与被告贾怀力签订的房屋租赁合同无效的请求成立，本院予以支持。《合同法》规定因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于保证金2000元，被告徐招全应当予以返还。对于原告已支付的租金，根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效的也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而原告直至2016年3月22日才将涉诉房屋移交被告华联房地产公司，并未向被告徐招全或者被告贾怀力返还房屋，故参照合同约定的租金标准扣除原告占有房屋期间的使用费，其余租金应由被告徐招全予以返还。合同约定2014年10月1日起至2016年3月30日止共计547天的租金总额为8.25万元，故日租金为150.82天，返还2016年3月22日后未占用使用房屋8天的租金为1206.56元。相关司法解释还规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告对于合同能否生效负有相应的注意义务，其在订立合同时对涉诉房屋无产权证应当是明知的，但对该已建成的房屋并未取得建设工程规划许可证的情况以其自身方面的因素往往无法判断；而被告徐招全作为建造该房屋的施工人，将未取得建设工程规划许可证的房屋进行转租，其过错程度明显大于原告。原告对房屋的装修是经过同意的，被告徐招全现也无法利用原告对房屋的装修，综合本案实际情况，本院确定已形成附合装饰装修物的现值损失由被告徐招全承担70%的责任。装饰装修物的现值损失是指装饰装修物尚存的实际价值，要根据承租人占有使用房屋的期间扣除正常使用的损耗，即折旧后的价值。原告本案之前的诉讼中经本院委托鉴定评估，其已形成附合的装饰装修物残值为178047.13元，大于其对房屋装修的工程造价，并未进行折旧，而原告自行委托对其装修资产评估的价值在扣除电器等物品的价值后即为其装修工程造价14.5万元，该装修工程造价中还包含未形成附合的灯具的价值，故对于已形成附合装饰装修物的现值损失，本院酌情按照装修工程造价扣除未形成附合的灯具的价值以及扣除20%的折旧予以确定。因灯具7500元是在未优惠的总价149375.80元中所列，故扣除时按优惠比例3%予以扣除，即扣除的灯具价值为7275元。装修工程造价14.5万元减扣灯具的价值7275元后，再减扣20%的折旧27545元，为110180元。被告徐招全赔偿已形成附合装饰装修物现值损失的70%，为77126元。原告支付的评估费5000元是其因合同无效所导致的财产损失，被告徐招全也应承担70%的赔偿责任，即3500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决如下：一、原告唐远辉与被告贾怀力于2014年9月15日签订的租赁合同无效；二、被告徐招全返还原告唐远辉保证金2000元；三、被告徐招全返还原告唐远辉租金1206.56元；四、被告徐招全赔偿原告唐远辉装修损失77126元；五、被告徐招全赔偿原告唐远辉鉴定评估费3500元；六、驳回原告唐远辉对被告贾怀力的其他诉讼请求；七、驳回原告唐远辉对被告乌鲁木齐华联房地产开发有限责任公司的诉讼请求。以上款项应于本判决生效后十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额270247.13元，确认给付额83832.56元，确认给付额占诉讼标的额的31%。本案案件受理费5353.17元（原告已预交）由原告负担69%即3693.70元，被告徐招全应负担31%即1659.47元；公告费320元（原告已预交）由被告徐招全负担；邮寄送达费20元（原告已预交）由原告自行负担。被告徐招全应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长 郭 荣人民陪审员 杜 鹃人民陪审员 谢亚冰二〇一六年八月二十五日书 记 员 李 珂