成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第3057号原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。营业场所：四川省成都市锦江区。负责人：WUKONGMANPHILIP，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司总经理。委托诉讼代理人：姜璟俊，北京德恒（成都）律师事务所律师。被告：熊晓毅，男，1970年11月28日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娇，四川律治律师事务所律师。被告：严雪莲，女，1974年8月5日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娇，四川律治律师事务所律师。被告：龙茂房地产开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：陈国邦，龙茂房地产开发（成都）有限公司董事长。委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉，四川衡平律师事务所律师。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称世邦物业成都分公司）与被告熊晓毅、严雪莲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，被告熊晓毅、严雪莲请求追加龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂房产公司），本院依法追加龙茂房产公司为本案被告，并分别于2015年7月10日、7月12日、9月8日开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告世邦物业成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊，被告熊晓毅、严雪莲的委托诉讼代理人唐荣龙、马娇，龙茂房产公司的委托诉讼代理人邓舒丹到庭参加诉讼；第二次开庭审理，原告世邦物业成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊，被告熊晓毅、严雪莲的委托诉讼代理人唐荣龙，龙茂房产公司的委托诉讼代理人邓舒丹、邓辉到庭参加诉讼；第三次开庭审理，原告世邦物业成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊，被告熊晓毅、严雪莲的委托诉讼代理人唐荣龙，龙茂房产公司的委托诉讼代理人邓舒丹、邓辉到庭参加诉讼。本案审理过程中，熊晓毅、严雪莲以龙茂房产公司未按约交付房屋，并要求赔偿损失向法院提起诉讼，因本案须以另案审理结果为依据，本院依法裁定中止审理，熊晓毅、严雪莲与龙茂房产公司商品房销售合同纠纷审理终结后，本案依法予以恢复审理，并于2017年6月13日开庭审理，原告世邦物业成都分公司的委托诉讼代理人姜璟俊，被告熊晓毅、严雪莲的委托诉讼代理人唐荣龙，龙茂房产公司的委托诉讼代理人邓舒丹、邓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世邦物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、熊晓毅、严雪莲立即向世邦物业成都分公司支付拖欠的物业公共服务费333684元（庭审中阐明物业公共服务费为2014年1月至2017年3月）及违约金（庭审中阐明违约金以每季度应付未付物业公告服务费为基数，自2014年1月起至付清时止，按每月万分之三计算）；2、本案的诉讼费用由熊晓毅、严雪莲承担。事实和理由：熊晓毅、严雪莲于2013年6月14日与龙茂房产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买龙茂房产公司开发的“时代1号”项目1座1单元27层5号房屋一套，房屋用途为：办公，建筑面积为427.52平方米。同时，熊晓毅、严雪莲与世邦物业成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业公共服务费收费标准为：写字楼20元/平方米（建筑面积）·月，物业公共服务费计费日期以开发商与熊晓毅、严雪莲签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限之次日为起始日期，物业公共服务费按季收取，熊晓毅、严雪莲应在每季度首月5日前缴纳当季度的物业公共服务费，物业公共服务费计算日期以《商品房买卖合同》约定的商品房交付期限至次日为起始日期，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用，从逾期之日起就其所欠费用按每天万分之三支付滞纳金。合同签订后，龙茂房产公司按期交房，原告也履行了《物管协议》，但熊晓毅、严雪莲自2014年1月起未支付物业公共服务费。被告熊晓毅、严雪莲辩称，1、其按合同约定支付了购房款，但在验收房屋时发现存在诸多质量问题，且经与龙茂房产公司多次协调整改，未能达到交付条件，案涉房屋没有实际交付，熊晓毅、严雪莲也未入驻使用；2、世邦物业成都分公司系龙茂房产公司自行聘请的物业服务商，熊晓毅、严雪莲对此不知情，物业服务合同均为格式条款，约定内容明显不合理，案涉房屋没有交付，世邦物业成都分公司与熊晓毅、严雪莲未建立物业服务关系；3、熊晓毅、严雪莲因房屋存在质量问题要求龙茂房产公司赔偿损失并未包括本案的物业服务费，此费用也应系产生的损失，2015年6月4日前的物业服务费应由龙茂房产公司承担；4、熊晓毅、严雪莲未支付物业服务费系因龙茂房产公司未按约交付房屋导致，熊晓毅、严雪莲不存在违约行为，不应承担违约金。被告龙茂房产公司辩称，龙茂房产公司已按合同约定交付了房屋，房屋交付后熊晓毅、严雪莲即应支付物业服务费。案涉房屋仅存在质量瑕疵，并不影响交付，且龙茂房产公司已按法院生效判决要求对案涉房屋进行了整改修复，并已支付了熊晓毅、严雪莲的损失。本院经审理认定事实如下：2013年6月14日，熊晓毅、严雪莲与龙茂公司签订一份《商品房买卖合同》，约定熊晓毅和严雪莲购买龙茂公司开发的XXXXX号办公用房，建筑面积为427.52平方米，房屋总价款为7738220元；龙茂公司应当在2013年9月30日前交付房屋，房屋交付时应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；龙茂公司逾期交房的，逾期超过60日，熊晓毅、严雪莲有权退房，熊晓毅、严雪莲要求继续履行合同的，合同继续履行的，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，龙茂公司按日计算向熊晓毅、严雪莲支付全部已付款万分之二点一的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向熊晓毅、严雪莲支付；商品房达到交付条件后，龙茂公司应当在交付日的7日前，书面通知熊晓毅、严雪莲办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行交接验收时，龙茂公司应当出示合同约定的证明文件，并满足合同约定的其他条件，龙茂公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足合同约定的其他条件的，熊晓毅、严雪莲有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由龙茂公司承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于熊晓毅、严雪莲原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议约定的处理；商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，熊晓毅、严雪莲有权退房，熊晓毅、严雪莲要求继续履行合同的，应当与龙茂公司另行签订补充协议；该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内，熊晓毅、严雪莲有权退房，熊晓毅、严雪莲不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与龙茂公司另行签订补充协议；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，龙茂公司应当与熊晓毅、严雪莲共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照以下方式处理：由龙茂公司按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与熊晓毅、严雪莲约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但熊晓毅、严雪莲仍应在合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为商品房已交付；双方当事人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务；龙茂房产公司依法选聘的物业管理企业为世邦物业成都分公司。双方还签订了《商品房买卖合同附件及补充协议》，其中附件八补充协议中以标明下划线的形式约定了以下内容：对于补充协议中以下划线标明的涉及龙茂公司责任及熊晓毅、严雪莲权利的重要条款，龙茂公司在买卖合同及本补充协议签订前已提示熊晓毅、严雪莲重点关注，并已按熊晓毅、严雪莲的要求给予了足够的说明，熊晓毅和严雪莲已充分了解所涉条款的法律后果并不持异议；只要龙茂公司交付的房屋已符合买卖合同约定的交付条件，则熊晓毅、严雪莲应签署房屋交接文件，未签署的，则视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自龙茂公司通知的交房期限届满之次日起由熊晓毅、严雪莲承担，熊晓毅、严雪莲不得以该商品房的瑕疵作为拒绝收房或要求赔偿的理由，但龙茂公司有义务整改；双方明确，熊晓毅、严雪莲清楚知道补充协议所涉内容系对买卖合同的变更或补充，也认同补充协议的法律后果，且双方均同意不援引买卖合同格式条款二十六条来否定或推翻补充协议的效力。同日，熊晓毅、严雪莲与世邦物业成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定世邦物业成都分公司为熊晓毅、严雪莲购买的位于成都市锦江区XXXX号房屋提供前期物业服务；前期物业服务是指建设单位（龙茂房产公司）与熊晓毅、严雪莲签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日起至其后12个月期间的物业管理服务；物业公共服务费收费标准为写字楼20元/平方米（建筑面积）·月,商业30元/平方米（建筑面积）·月；物业公共服务费按季收取，熊晓毅、严雪莲应在每季度首月5日前交纳当季度的物业公共服务费；物业公共服务费计费日期以建设单位（龙茂公司）与熊晓毅、严雪莲签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房交付期限之次日为起始日期。在熊晓毅、严雪莲与龙茂公司办理物业交接手续时，应按合同第五条约定标准预缴3个月的物业公共服务费用；在时代1号大厦区域内，熊晓毅、严雪莲未入驻的空置物业，亦应全额缴纳相应的物业服务费；熊晓毅、严雪莲违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，从逾期之日起就其所欠费用按每天万分之三支付滞纳金。随后，龙茂房产公司与世邦物业成都分公司陆续签订多份《时代1号大厦前期物业管理服务合同补充协议》约定，双方一致同意延长正式运作期的合作期限，续约至2018年12月31日。续约期限内，双方继续执行原合同，原合同其他条款保持不变。合同签订后，熊晓毅、严雪莲支付了全部购房款，并支付了2013年10月1日至2013年12月31日期间的物业服务费25668元。案涉房屋实际测量面积为427.8平方米。随后，龙茂公司通知熊晓毅、严雪莲于2013年9月30日交房。2013年10月22日，熊晓毅、严雪莲到场验收房屋，并填写了《房屋验收交接单》，该《房屋验收交接单》上载明了房号为27楼05号、业主姓名为熊晓毅和严雪莲、验房日期为2013年10月22日，该《房屋验收交接单》还依次记载了以下内容：一、“确认事项”部分载明电表底数为1度，二、“移交事项”部分载明正门钥匙1套3把、侧门钥匙1套3把、门窗完好情况为完好，三、“您于2013年10月22日在房产、物业工作人员的陪同下，对所购房屋进行检查验收，房屋符合合同约定的交房条件，现已接收。”，四、“交接验收签名”中“业主/委托代理人”一栏填写了熊晓毅的电话“186****”，在“工作人员”一栏填写了“罗其春，联系电话158****，日期2013年10月22日”，五、“其他事项”部分填写了“1、地面结构层板面开裂，裂缝长1.5m以上，宽近2mm；2、地面凹凸不平，未作找平层，要求做找平层；3、卫生间地面未作找平层和防水层；4、墙面少泥浆处理；5、室内地面高差大；备注：裂缝处理需征得业主本人同意——熊晓毅2013年10月22日”。熊晓毅、严雪莲认可“186XXXX”系熊晓毅的电话号码。熊晓毅、严雪莲因房屋存在裂缝与龙茂房产公司发生纠纷。2015年3月26日，四川省建筑科学研究院作出《天府时代广场A1区商业1号办公楼27层A-B～A-D/A-5～A-6轴线楼面现浇板板面裂缝及28层A-1/C～A-D/A-2/5～A-6轴线楼面现浇板裂缝原因的技术鉴定报告》，认为27层A-B～A-D/A-5～A-6轴线裂缝布置情况为:①沿现浇板板面钢筋布置处的收缩裂缝，宽度约为0.25mm～1.1mm；②板面不规则裂缝及切角裂缝，裂缝宽度为0.08mm～0.25mm，裂缝普遍为贯穿性裂缝；③沿次梁布置方向位于两边的裂缝，裂缝宽度为0.4mm，现场对其裂缝深度进行了抽测，其裂缝深度为45mm，系非贯穿性裂缝；28层A-1/C～A-D/A-2/5～A-6轴线现浇板的裂缝主要表现为与楼板对角线方向大致平行的斜向切角裂缝，裂缝系贯穿性裂缝，板面裂缝宽度为0.15～0.20mm，板底裂缝宽度为0.15mm。该鉴定报告中裂缝原因分析上述27层的第①②类裂缝及28层裂缝为混凝土收缩以及大气温度影响综合所致的温度-收缩类裂缝，27层第③类裂缝系楼板早期荷载作用所致；鉴定结论及处理意见为：1、现浇板出现的混凝土收缩类裂缝，对该现浇楼面板耐久性有一定影响，为保证其现浇板的耐久性，建议采用改性环氧树脂对上述裂缝部位进行灌缝封闭处理；2、现浇板出现的沿梁边产生的混凝土早期荷载裂，对该楼面现浇板的结构性能造成一定影响，建议相关单位对上述裂缝部位进行适当补强处理；3、上述现浇板出现的部分负弯矩钢筋保护层厚度较施工验收规范允许值偏大，建议会同原设计单位进行处置。针对上述鉴定意见，施工单位作出《时代2705裂缝处理意见技术核定》，意见为：1、针对鉴定意见第1条，将采用改性环氧树脂进行灌缝处理；2、针对鉴定意见第2条，拟采用改性环氧树脂进行灌缝处理后再附加一层150mm宽碳纤维布进行补强处理；3、针对鉴定意见第3条，施工单位进行了自检，保护层厚度最大平均值不超过53mm，钢筋平均间距为136mm，并会同原设计单位进行了计算复核，按原设计该处板面保护层最大平均值不大于53mm的情况下可满足原设计荷载要求。设计单位在该核定“设计单位意见”部分注明“同意上述技术处理措施，现场做好相应处理”；建设（监理）单位在“建设（监理）单位意见”部分注明“同意设计意见”。2015年6月4日，严雪莲在该《核定》“小业主意见”部分签名并注明日期，但未填写其他意见。后熊晓毅、严雪莲未支付2014年1月起至2017年3月的物业公共服务费。另查明，2013年3月27日，案涉房屋所在楼盘的建设单位（龙茂公司）、勘察单位（中机工程勘察设计研究院）、设计单位（中国建筑西南设计研究院有限公司）、施工单位（中建三局建设工程股份有限公司）、监理单位（四川三信建设咨询有限公司）共同出具案涉房屋所在楼盘的《竣工验收报告》，验收结果为合格。2013年4月18日，成都成房测绘有限责任公司出具案涉房屋所在楼盘的《房产测绘技术报告》和《房产测绘成果报告》，在《房产测绘成果报告》中显示案涉房屋实测面积为427.80平方米。2013年9月18日，案涉房屋所在楼盘取得成都市规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。再查明，熊晓毅、严雪莲于2015年9月15日以房屋存在质量问题未达到交付条件为由，起诉至本院要求龙茂房产予以整改处理，并赔偿租金及其他经济损失。本院经审理认为，案涉房屋存在质量问题需进行处理，但该质量问题不属于商品房地基基础和主体结构质量不合格的情况，龙茂房产公司不存在逾期交房行为，并判决龙茂房产公司对案涉房屋进行整改，并赔偿租金损失596207.04元、鉴定费9363元。熊晓毅、严雪莲及龙茂房产公司均提起上诉，成都市中级人民法院经审理确认案涉房屋虽存在质量问题，但不影响交付，龙茂房产公司不存在逾期交房行为。该判决现已生效。以上事实的认定，有原告世邦物业成都分公司提交的工商信息、居民身份证复印件、商品房买卖合同、房屋验收交接单、工程流程单、维修基金使用备案、实测报告、业主情况登记表、发票、转账凭证、前期物业服务协议、前期物业管理服务合同及补充协议，被告熊晓毅、严雪莲提交的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、收据、技术鉴定报告、催告函、意见书、（2015）锦江民初字第6223号民事判决书、（2017）川01民终12号，被告龙茂房产公司提交的房屋验收交接单、物业费发票、POS单、整改确认单、修补措施、告知函、监督意见书。本院认为，《前期物业服务合同》及补充协议，系案涉房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同及协议对熊晓毅、严雪莲具有约束力，各方均应依约全面履行各自的义务。根据《前期物业服务协议》，熊晓毅、严雪莲作为房屋所有权人，应向世邦物业成都分公司交纳物业公共服务费，即使该物业空置，亦应全额交纳。熊晓毅、严雪莲辩称案涉房屋存在质量问题，未完成交付。《商品房买卖合同》约定案涉房屋交付时应当符合的条件为房屋已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测报告。龙茂房产公司于2013年4月18日取得案涉房屋所在楼盘的《房产测绘成果报告》，于2013年9月18日取得案涉房屋所在楼盘的《建设工程规划合格证》，已经达到合同约定的商品房交付应符合的条件，且龙茂房产公司通知的交房时间也为合同约定的期限。案涉房屋存在的质量问题，均不属于商品房地基基础和主体结构质量不合格的情况，且双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，房屋交接验收时发现有其他问题的，由龙茂公司负责修复，并承担修复费用，但熊晓毅和严雪莲仍应在合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为商品房已交付，熊晓毅和严雪莲不得以商品房的瑕疵作为拒绝收房的理由，故熊晓毅、严雪莲辩称案涉房屋未完成交付的理由，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，截至庭审结束，熊晓毅、严雪莲仍未支付2014年1月至2017年3月的物业公共服务费，故世邦物业成都分公司请求熊晓毅、严雪莲支付2014年1月至2017年3月的物业公共服务费333684元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。熊晓毅、严雪莲未按约交纳物业公共服务费构成违约，应承担违约责任。世邦物业成都分公司主张按每日万分之三计算违约金，虽符合双方合同约定，但我国违约金赔偿制度兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。因熊晓毅、严雪莲未支付物业公共服务费系因案涉房屋存在质量问题造成，其主观过错不大，结合双方合同约定，本院酌情确定熊晓毅、严雪莲应以每季度应付未付物业公共服务费25668元为基数，分别自2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日、2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日、2016年1月6日、2016年4月6日、2016年7月6日、2016年10月6日、2017年1月6日起算至付清时止，按每日万分之一计算，对世邦物业成都分公司多主张部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告熊晓毅、严雪莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司支付2014年1月至2017年3月的物业公共服务费333684元，并支付违约金，计算方式为：以25668元为基数，分别自2014年1月6日、2014年4月6日、2014年7月6日、2014年10月6日、2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日、2016年1月6日、2016年4月6日、2016年7月6日、2016年10月6日、2017年1月6日起计算至付清时止，按每日万分之一计算；二、驳回原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4028元，由被告熊晓毅、严雪莲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一六年八月二日书记员 张海燕速录员 郭 佳附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。