云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书(2016)云0628民初907号原告石林宁(反诉被告)，女，生于1970年5月11日，汉族，云南省彝良县人，彝良县号。委托代理人张毅、蒋洲奇，云南振诚律师事务所律师，特别授权。被告彝良嘉裕房地产开发有限公司（反诉原告），住所地彝良县环城西路盛鑫房产1幢5-B号。法定代表人陈铭，总经理。统一社会信用代码：915306285718731043.委托代理人杨磊、张高见，云南联宇律师事务所律师，特别授权。原告石林宁诉被告彝良嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月20日受理，本案在审理过程中，被告于2016年7月12日向本院提起反诉，本院于当日予以受理反诉，依法组成合议庭，于2016年8月15日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告石林宁及其委托代理人张毅、蒋洲齐，被告的委托代理人杨磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告分别于2013年3月12日和15日与被告签订了《【彝良．财富中心】商铺认筹协议书》，原告向被告支付了400000.00元的认筹金，后胡正云又将其向被告支付了认筹金100000.00元及享有的权益一并转让给原告。2013年12月24日，原、被告签订《【彝良．财富中心】商铺认购协议书》，约定原告购买被告开发的“彝良．财富中心”A区一层40号商铺，单价48000.00元/平米，原告此前已支付的500000.00元认筹金转为定金。2016年1月25日，被告通知原告其认购的商铺已被告返迁户选作反迁房。请求：1、确认原、被告双方于2013年12月24日签订的《【彝良．财富中心】商铺认购协议书》已经解除；2、被告向原告赔偿312480.00元；3、被告返还原告定金500000.00元，并支付自2013年3月15日起至付清全款之日止的资金占用费（按中国人民银行同期同类带困啊利息计算）；4、诉讼费由被告负担。被告嘉裕公司辩称，1、原、被告双方签订的《【彝良．财富中心】商铺认购协议书》未解除，该合同待双方签订商品房购销合同后自行终止；2、原告的诉讼主张无事实依据和法律依据，原告认购的商铺至今仍未出售，认购协议仍可继续履行；3、原告应继续履行《【彝良．财富中心】商铺认购协议书》的合同义务，与被告签订《商品房购销合同》。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告嘉裕公司基于上述理由提起反诉，请求：1、请求判决被反诉人继续履行《【彝良．财富中心】商铺认购协议书》；2、反诉案件诉讼费由被反诉人承担。反诉被告石林宁辩称，现在嘉裕公司提供的【彝良．财富中心】A区40号商铺已不是石林宁原认购的商铺，原A区40号商铺已被返迁户选作反迁房，嘉裕公司于2016年1月25日向石林宁送达了《关于石林宁认购商铺处理意见》，认可了这一事实，双方签订的《认购协议》已经解除，事实上已不可能继续履行。综上，请求驳回反诉人各项反诉请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告石林宁身份证复印件一份，拟证明原告的基本信息及主体资格；2、【彝良·财富中心】商铺认筹协议书、收款收据原件各一份，拟证明原、被告双方签订认筹协议以及原告依约向被告支付了认筹金400000.00元的事实；3、【彝良·财富中心】商铺认筹协议书、收款收据原件各一份，拟证明胡正云向被告支付了100000.00元认筹金，后胡正云将该100000.00元的认筹金以及享有的合同权益一并转让给原告的事实；4、彝良·财富中心商铺认购协议书原件一份，证明1、原被告双方签订商铺认购协议书的事实；2、双方约定原告以48000.00元/平米的单价购买被告开发的位于彝良县中河坝片区“彝良·财富中心”A区1层40号，参考建筑面积为32.55平方米的商铺，该商铺系双方当事人选定的特定物，并非种类物；3、合同总价款为1562400.00元，原告此前支付的认筹金500000.00元转为定金的事实；5、关于石林宁认购商铺处理意见原件二份，拟证明因“彝良·财富中心”A区1层40号商铺被返迁户选作返迁房，双方此前签订的商铺认购协议实际上已经丧失继续履行的可能性；6、彝政办发[2012]112号文件打印件，证明被告在签订认购协议时已知晓预售的房屋可能被选作返迁房。经庭审质证，被告嘉裕公司对证据1—4无异议，对证据5的真实性予以认可，但认为与本案没有关联性，处理意见是一种销售手段，是为了促使原告与被告签订商铺购销合同，证据6真实性认可，关联性不予认可，文件没有门面置换的内容。被告嘉裕公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：7、彝良县住房和城乡规划建设局证明一份，拟证明原告认购的商铺至今未销售；8、彝住建复（2014）41号文件，拟证明原告所认购的商铺面积和位置有所改变是因为修建彝良县幼儿园导致改变。经庭审质证，原告认为，证据7的真实性无异议，对关联性有异议，商铺未进行登记与房屋是否销售没有关联；被告向原告出具的商铺已作为反迁房的通知，结合彝良县住房和城乡规划建设局证明，说明在签订认购协议时所约定的商铺位置与现有的商铺位置发生了变化。证据8真实性予以认可，关联性不予认可，该证据的第2、3条已明确调整方案，是涉及的返迁户；该文件明确规定改造技术调整不能与返迁户的幢号与房号发生改变，被告代理人已认可商铺位置已经发生了改变。本院认为，证据1—4，被告无异议，能证明与本案相关的事实，予以采信；证据5，被告对证据真实性无异议，能证明被告分别于2016年1月25日和2月24日书面通知原告其认购的商铺已被返迁户选作反迁房，并提出两种处理方案的事实，本院予以采信；证据6，被告对证据真实性无异议，该证据能证明彝良县政府于2012年9月2日出台文件明确了彝良县中河坝片区旧城改造后的门面补偿和安置方案，与本案具有关联性，予以采信；证据7，原告对证据真实性无异议，能证明A区40号商铺目前没有备案信息，予以采信；证据8.文件是对被告开发的“彝良.财富中心”项目规划设计方案的调整，并不影响原、被告对认购协议的履行，与本案没有关联性，不予采信。综上，本院认定本案事实如下：原告分别于2013年3月12日和3月15日与被告签订《【彝良．财富中心】商铺认筹协议书》，约定原告预先购买认筹金铂金卡一张和银卡一张，其中铂金卡缴纳认筹金300000.00元，银卡缴纳认筹金100000.00元，被告房屋开盘时，认筹金自动转为认购金，原告凭卡享受300000.00元抵380000.00元购房款、100000.00元抵130000.00元购房款的优惠。开盘时未成交的，被告将在开盘之日起15个工作日内全额退还认筹金。原告于签订协议之日向被告支付了上述认筹金。胡正云也于2013年3月12日与被告签订了《【彝良．财富中心】商铺认筹协议书》，购买了认筹金100000.00元，该认筹金的权益转让给了原告。2013年12月24，原、被告签订《彝良.财富中心商铺认购协议书》，约定乙方（原告）认购甲方（被告）开发的位于彝良县中河坝片区“彝良.财富中心”A区1层40号商铺，参考面积32.55D平方米，单价48000.00元/平方米，房款总价1562400.00元。乙方在认筹时缴纳的认筹金500000.00元整转为乙方购买商品房时的定金，乙方应当接到甲方电话通知后，携带相关证件等到甲方售楼部签订《商品房购销合同》，同时约定如乙方在期限内未与甲方签订《商品房购销合同》，甲方有权将房屋另行出售，且乙方已交纳的定金不予返还。如甲方在上述期限内未经乙方同意而与第三方另行签订该套商铺的买卖合同，则乙方有权要求双倍返还定金。被告于2016年1月25日和3月24日向原告送达了《关于石林宁认购商铺处理意见》，载明因政府原因，所有房源必须供返迁户反迁，原告认购的A区1层40号商铺已被选作反迁房，故提出两种处理方案：1、若不想购买其他铺面，公司将退还其缴纳的认筹金，并支付从2013年12月24日至2015年7月1日的利息；2、若购买其他铺面，公司将在同等条件下给予最大的优惠。原、被告至今未签订《商品房购销合同》。2012年9月2日，彝良县人民政府出台彝政办发（2012）112号文件《彝良县人民政府办公室关于印发彝良县中河坝片区旧城改建及渔湖大道建设国有土地上房屋征收与补偿安置方案的通知》，该文件第三节确定了被征收房屋实行产权调换的具体方案，其中第（二）项第1条规定，被征收房屋位于彝良县角奎镇小河桥头至东正街与健康路交汇处属于中河坝改造征收对象的门面和东正街与健康路交汇处至彝良县原体委南面之间的门面，按原建筑面积计算采取“拆1还1、补结构差价”的原则，在改造后A区域面向渔湖大道的门面内（除北面两间售楼部外）选择调换。本院认为，原、被告于2013年12月24日签订的《彝良.财富中心商铺认购协议书》（以下简称认购协议书）不违反相关法律规定，系双方真实意思表示，成立且有效。原告按认购协议约定向被告支付了认购金500000.00元，按照认购协议书“定金”项下的约定，该认购金性质为合同定金。认购协议书签订后，被告一直未通知原告签订《商品房购销合同》，且在2016年1月25日和3月24日书面通知原告，其认购的A区1层40号商铺已被选作反迁房，告知原告认购协议不能继续履行，而被告作为开发商在2012年就已经知道其开发的彝良县中河坝旧城改造的拆迁安置方案，故其在原告签订认购协议时就已知道原告认购的商铺可能被返迁户选作反迁房。被告的行为已构成违约。《认购协议书》中“其他约定”项下的第3条约定“如乙方在期限内未与甲方签订《商品房购销合同》，甲方有权将房屋另行出售，且乙方已交纳的定金不予返还。如甲方在上述期限内未经乙方同意而与第三方另行签订该套商铺的买卖合同，则乙方有权要求双倍返还定金。”，按照该约定，被告应双倍返还原告定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，原告认购商铺的合同总价为1562400.00元，20%即312480.00元，原告向被告支付的认购金500000.00元中312480.00元为定金，由被告双倍返还，剩余的187520.00元认购金由被告原额返还。原、被告未在《认购协议书》中约定其他违约责任，且原告已选择适用定金条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，对原告主张被告支付定金的资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应返还原告定金624960.00元，认购金187520.00元，共计812480.00元。关于被告的反诉请求，被告主张原告认购的商铺至今未出售，但其又于2016年1月25日和3月24日两次书面通知原告其认购商铺已被选作反迁房，被告认为该通知是一种销售手段的观点不符合常理，本院不予采纳。且原、被告在庭审中对《认购协议书》中确定的A区1层40号商铺的位置有较大分歧，而《认购协议书》未附建设图纸，被告作为开发商对其预售的商品房未附建设图纸以确定合同标的物，应承担举证不能的不利后果。综上，原、被告签订的《认购协议书》已丧失继续履行的可能，对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，判决如下：一、被告彝良县嘉裕房地产开发有限公司返还原告石林宁定金624960.00元、认购金187520.00元，共计812480.00元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告石林宁的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彝良县嘉裕房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11924.80元，由本诉被告彝良县嘉裕房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费18300.00元，由反诉原告彝良县嘉裕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  李鸿梅代理审判员  王孝琼人民陪审员  陈 凯二〇一六年八月二十五日书 记 员  李本艳