湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1127民初959号原告湖北圣都房地产开发有限公司，住所地黄梅县万嘉国际小区。组织机构代码：56272327-8。法定代表人桂云霞，该公司总经理。委托代理人张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告王李进，男，汉族，生于1981年2月27日，住黄梅县。委托代理人王小燕，男。系被告王李进之父。被告邓玲玲，女，汉族，生于1983年7月10日，住黄梅县。系被告王李进之妻。第三人湖北黄梅农村商业银行股份有限公司，住所地黄梅县黄梅大道498号。组织机构代码：30986862-5。法定代表人陈志，该行董事长。委托代理人余金水，男，该行职员。代理权限：特别授权。委托代理人刘光宏，男，该行职员。代理权限：特别授权。原告湖北圣都房地产开发有限公司（以下称圣都房地产公司）与被告王李进、邓玲玲，第三人湖北黄梅农村商业银行股份有限公司（以下称黄梅农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告圣都房地产公司的委托代理人张展宏，第三人黄梅农商行的委托代理人余金水、刘光宏到庭参加诉讼。被告王李进、邓玲玲经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣都房地产公司诉称,原告和被告王李进、邓玲玲于2014年4月2日签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发建设的“锦绣龙城”2栋1单元1001号商品房，面积123.77平方米，总价45万元。其中首付14万元，余额31万元在黄梅县农村信用合作联社（现为原告黄梅农商行）办理房屋按揭贷款。2014年7月25日，被告办妥房屋按揭贷款后至今，没有向贷款人履行任何还款义务，均由原告代为偿还（截止2016.03.25，共支付46437.83元）。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1条第（2）项的约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。现两被告作为房屋买受人一直未能按合同约定付款，已严重违约。原告请求判决：1、解除原告与两被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号HMX14002267），返还房屋。2、解除被告与第三人签订的《个人住房和商业用房按揭贷款》协议，由原告代为履行还款义务。3、被告按照合同的约定支付违约金并赔偿损失（按应付款31万的5％计算）。4、由两被告承担诉讼费用。原告圣都房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、原、被告双方的身份信息、两被告的结婚证，拟证明原、被告双方的诉讼主体情况，同时也证明双方的买卖合法有效。2、《商品房买卖合同》（编号HMX14002267，下同），拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，及其中第七条有关双方的权利义务内容。3、《个人住房（商业用房）按揭业务合作协议》，拟证明原告按该协议应代被告偿还按揭借款，有连带偿还责任。4、原告代被告偿还按揭贷款的《借款偿还凭证》共3张（2015.09.30，2015.12.30，201603.31，共计46437.83元），以及王李进的欠条（2014.04.03，5万元），拟证明原告代两被告偿还按揭贷款及利息。被告王李进、邓玲玲未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据材料。第三人黄梅农商行辩称，我行对原告所诉的基本事实没有异议。但我行与原告圣都房地产公司之间没有借贷关系，我行只与被告王李进之间有借贷关系，原告现要求解除被告王李进与我行之间签订的按揭贷款合同不合理，但如果原告代为清偿，我行就没有异议。第三人向本院提交的证据材料有：1、王李进按揭贷款账户还款明细（发生日期2014.08.21-2016.03.31），及该账户贷款余额明细。2、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，房屋抵押权预告登记证（黄梅县房预黄梅镇字第YD142149）。原告圣都房地产公司与第三人黄梅农商行提供的证据材料，双方相互进行了质证。第三人对原告提交的证据质证后，认为原告的证据与其没有关系，也没有异议，认可原告代被告偿还按揭贷款本息46437.83元（注：另王李进存款账户原有2.73元余额，被第三人划扣）。原告对第三人提交的证据质证无异议。对于当事人提交的前述证据，因两被告拒不到庭，视为放弃质证的权利；原告与第三人互相进行质证无异议。故本院对当事人提供的前述证据予以采信。根据原告及第三人提供的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2014年4月2日，原告圣都房地产公司与被告王李进、邓玲玲共同签订《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发建设的位于黄梅县××镇××大道“锦绣龙城”2栋1单元1001号预售商品房，面积123.77平方米，总价45万元。其中第六条约定付款方式及期限为：两被告于2014年4月2日前支付房款14万元，余款31万元以银行贷款的方式予以支付，并在合同签订后7日内办理按揭手续。其中第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期起过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同还约定了其他内容。至2014年4月3日止，两被告实际共向原告交纳购房款9万元（其中1万元为被告邓玲玲交定金充抵）；同日，被告王李进向原告出具欠条5万元，注明系2-1-1001号购房款，约定在2014年6月5日前还清。欠条尾部备注：超过付款期限每天按总房款的3％收取滞纳金等。2014年6月23日，被告王李进作为借款人、第三人黄梅农商行（时为黄梅县农村信用合作联社，下同）作为贷款人、原告圣都房地产公司作为保证人，三方共同签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。该合同约定，被告王李进因购买原告位于“锦绣龙城”2-1-1001号房屋，向第三人借款31万元，借款期限240个月，首次执行年利率6.55％，还款方式为等额本息还款法。关于发放贷款的约定，借款人授权贷款人将全部借款划入借款人在贷款人处开立的账户后，再将全部借款划入原告在贷款人处开立的账户。关于担保的约定，保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。即自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物为借款人向原告购买的房屋，所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。被告邓玲玲在“财产共同人”处签名。2014年7月15日，黄梅房地产管理局依照当事人的约定，对被告王李进购买的房屋进行了抵押权预告登记，登记证号：黄梅镇字第YD142149号。该房屋尚未办理房权证，亦未办理正式的抵押登记手续。2014年7月25日，第三人黄梅农商行依前述借款合同的约定，向被告王李进账户转入31万元后，再全部划入到原告的账户。被告王李进借款后，除第三人划扣其还款账户余额2.73元外，两被告至今未履行任何偿还义务。原告基于自己承担的“阶段性保证担保”责任，代两被告向第三人支付了至2016年3月31日的月供(含罚息)，共计46437.83元。另查：原告圣都房地产公司已经黄梅县房地产管理局批准商品房预售许可，许可证号为鄂黄房售证字[2013]0308。本院认为：原告圣都房地产公司与被告王李进、邓玲玲共同签订《商品房买卖合同》，被告王李进、第三人黄梅农商行、原告圣都房地产公司共同签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，是合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于原告以被告违反购房合同第七条的规定，要求解除购房合同，本院不予支持。一方面从购房合同第六条、第七条的约定来看：1、虽然被告王李进、邓玲玲在购房合同签订时未交清首付款14万元，但是原告在明知两被告签订购房合同的当日未按约定交清首付款仍与之签订购房合同，并与被告王李进次日约定被告尚欠的首付款5万元在2014年6月5日前还清等，视为原、被告之间对有关首付款交纳期限及逾期责任的重新约定。2、两被告在重新约定的付款时间（2014.06.05）逾期至今超过1年，也已超过原告购房合同解除权行使期限。3、虽然被告王李进的按揭借款合同是2014年6月23日签订的，超过购房合同约定的“合同签订后7日”内，但因按揭借款合同为三方当事人合同，原告并未举证证明系被告的原因致使按揭借款合同办理迟延。4、原告在诉讼中并未提出被告“逾期支付首付款”、“超过在购房合同签订后7日内办理按揭手续”。另一方面：原告所诉被告未依按揭借款合同的要求按期向第三人黄梅农商行还款，此行为产生的法律责任，不属于购房合同第七条等内容的协议范围，该购房合同并未约定。被告的此逾期还款的行为，应依照当事人之间签订的按揭借款合同的约定向第三人黄梅农商行承担民事责任。但依照担保法律的规定，原告作为按揭借款合同的保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此，被告王李进应偿还原告代其向第三人黄梅农商行偿还的月供及罚息共46437.83元。关于原告要求两被告返还房屋的请求，因购房合同未解除，原告并未实际向两被告交付房屋，故本院不予支持。关于按揭借款合同的解除请求，因该合同合法有效，对合同当事人具有约束力，原告提出解除该合同的理由不成立，且原告请求解除的《个人住房和商业用房按揭贷款》，本案中并无此名称的协议，故本院亦不能支持。关于原告向被告追偿其承担保证义务、被告王李进尚欠原告的部分首付款，因原告在本次诉讼中并未提出请求，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第二款、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告圣都房地产公司的诉讼请求。本案受理费8050元，由原告圣都房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 吉审 判 员  赵 倩人民陪审员  方庆斌二〇一六年八月六日书 记 员  艾萌萌