广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初2690号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室。法定代表人：陈达仁。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：黄敬伟，男，1972年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告黄敬伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托诉讼代理人肖金到庭参加诉讼。被告黄敬伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称，1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会签订了中山市物业服务合同，合同约定了原告为中山市上海城小区物业提供物业服务，物业管理费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），若业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠物业管理费每日万分之五（从2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区悦来南路第一城怡景10幢408房的业主，其物业面积为84.83平方米，每月应向原告交纳物业管理费50.89元（自2011年8月起变更为67.86元）；但被告自2000年10月至今一直未交纳物业管理费，原告催讨未果，遂诉至法院，请求判令：被告立即支付所欠原告的物业管理费10076.56元及违约金500元（物业管理费2000年10月起按每月50.89元计至2011年7月；2011年8月起���每月67.86元计至2015年10月。违约金自2000年10月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2015年10月，以实际执行时所欠物业管理费及违约金为准）。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：违约金从欠费当月的次月1日起算，从2000年10月起，按每日万分之五计至2010年9月；从2010年10月起，按每日千分之三计至被告清偿物业管理费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.国土局档案资料证明表；3.（2015）中一法民一初字第228号民事裁定书；4.物业服务合同六份。被告黄敬伟未到庭应诉，亦未提交任何证据。其提交书面答辩状称，第一，原告未履行物业管理职责，未尽到安全注意义务，导致被告财产受损，原告违约在先，原告应承担责任；第二，物业管理费是按月缴交的，如果没有按时缴交，物业管理公司最迟在次月便知道其收取物业管理费的权利受到侵害，依法应当及时主张权利，但原告从未向被告催收物业管理费，原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法不应得到支持；第三，应先处理第一城怡景10幢408房的两次被盗财物损失赔偿及责任问题，后解决物业管理纠纷问题。被告损失如下：1.1999年10月份，在小区内被告所持有的五羊本田TU7773摩托车被盗，损失近30000元（附加利息）；2.2002年，家中财物被盗，损失夏普笔记本、现金、纪念钞币和首饰等财物近80000元（附加利息）；3.要求返还多年停车费用，多年来被告停放在小区内的车辆多次被碰撞损伤，车身、车门、轮胎等均收到不同程度的人为损害，要求物业管理公司处理，其据不负责。受损车辆有粤Ｔ×××××、粤Ｔ×××××、粤Ｔ×××××、粤Ｔ×××××等；第四，原告要��按每日3‰的违约金属于违约金过高，依法应按同期贷款利率进行调整。《中华人民共和国合同法》规定违约金以赔偿实际损失为原则，逾期付款所造成的损失，通常只相当于同期同类贷款利息损失，也即年利率6%左右。另外，原告要求按每日3‰的违约金没有合同依据。被告拒交物业管理费，是因为物业管理公司没有履行物业管理服务义务，造成被告损失没有进行赔偿，被告是行使不安抗辩权，不存在违约行为。这些年的物业管理费远不能抵偿因原告的违约行为所给被告造成的损失。所以原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应全部予以驳回；第五，原告与被告没有合同关系，即使其提供了2011年8月1日与所谓“中山市上海城业主委员会”签订的物业管理合同，合同期限也只有3年，其对小区进行物业管理，没有依据，其主张合同期外的权利，更是没有事实和��律依据。另外，原告并没有提供任何证据证明“中山市上海城业主委员会”是合法的民事主体，该物业管理合同不具有合法性。综上，请求法院维护被告的合法权益。经审理查明，威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。黄敬伟系中山市石岐区悦来南路第一城怡景10幢408房的业主，其物业建筑面积为78.43平方米。威信公司与上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）于1998年9月16日签订物业管理委托合同，约定由威信公司为上海城小区提供物业管理服务，时间从1998年9月16日起至2001年9月16日止，住宅房屋由威信公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。2001年9月16日，威信公司与上海城业委会补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2001年9月16日起至2004年9月16日止。2004年8月4日，威信公司与上海城业委会再次补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2004年9月17日起至2007年9月16日止。2009年9月23日，威信公司与上海城业委会再次补签物业管理委托合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2007年9月17日起至2010年9月16日止。合同期限届满后，威信公司与上海城业委会再次签订物业管理服务合同，约定继续由威信公司依约提供物业管理服务，时间从2010年9月17日至2013年9月16日止。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，成员为张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华，任期为三年，于2010年12月15日在中山市房地产协会备案。上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费的收费标准为住宅0.8元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。黄敬伟未缴纳2000年10月至2014年9月的物业管理费。威信公司于2014年11月20日向本院提交民事起诉状，要求黄敬伟支付上述期间的物业管理费以及违约金。后威信公司未在本���指定的缴费期限内交纳案件受理费，亦未申请缓交、减交或免交案件受理费。本院于2015年6月19日作出（2015）中一法民一初字第228号民事裁定，该案按撤诉处理。2016年1月28日，威信公司具状诉至本院，要求黄敬伟支付2000年10月至2015年10月期间的物业管理费和违约金。另查，自2000年10月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。本院于2016年3月25日下午到涉案小区进行现场勘查，并对现场状况进行拍照。现场情况主要为：1.小区门口有门卫看守，行人自由出入，门卫对进出的行人没有进行询问；2.小汽车进出门卫会进行盘问，经盘问后才会升高挡车杆进行放行；3.小区内有清洁工在打扫卫生，小区较为整洁，垃圾集中堆放；4.基本上没有私家车乱停、乱放现象；5.小区靠北面开设有多间铺面，有生活超市、理发店、便利店、饮食店（柳州螺��粉店）等等，该铺面均设置有后门，行人可以从生活超市、便利店的后门自由出入，无需进行任何登记。该临街铺面均由威信公司负责提供物业管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于物业服务合同的效力问题。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。上海城第五届业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。上海城第五届业委会已经经备案登记，具有相应的缔约能力。上海城第五届业委会全体成员均在物业服务合同上签名，合同内容未违反相关法律法规的强制性规定，故本院认定威信公司与上海城第五届业委会签订的物业服务合同合法有效。上海城业委会与威信公司签订的物业服务合同在未经法定程序予以撤销之���，为有效合同，合同的效力及于该小区全体业主和物业使用人。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，上述物业服务合同未被撤销之前，对黄敬伟有约束力。黄敬伟虽对上述物业服务合同提出异议，但至今未通过合法途径主张权利，应由黄敬伟承担不利的法律后果。物业服务合同期限届满后，威信公司仍继续依约向涉案小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，黄敬伟作为涉案小区的业主则应按时向威信公司交纳物业服务费。关于黄敬伟以威信公司没有尽到物业服务的义务导致其财物失窃为由拒交物业服务费，黄敬伟对此并未提交证据予以证明，本院不予采信。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为78.43平方米，根据物业服务合同之约定，2000年10月至2011年7月期间的物业服务费按建筑面积0.6元/平方米/月计算，即每月应缴的物业服务费为47.06元，2011年8月至2015年10月期间的物业服务费按建筑面积0.8元/平方米/月计算，即每月应缴的物业服务费为62.74元。对于威信公司主张超出的部分，本院不予支持。关于威信公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。威信公司于2014年11月20日提起诉讼主张权利，诉讼时效中断。后因威信公司未在本院指定的缴费期限内交纳案件受理费，亦未申请缓交、减交或免交案件受理费，本院于2015年6月19日依法作出民事裁定，该案按撤诉处理。从2015年6月20日起，本案诉讼时效期间重新计算。后威信公司又��2016年1月28日起诉主张权利，其要求黄敬伟支付2000年10月至2012年10月期间的物业管理费和违约金，已超过诉讼时效期间，故本院对于威信公司要求黄敬伟支付上述期间的物业管理费和违约金的诉讼请求不予支持。黄敬伟应向威信公司支付2012年11月至2015年10月期间的物业管理费共计2258.64元（62.74元/月×36个月）。关于违约金问题。威信公司的实际损失为物业服务费的利息损失，根据物业服务合同的约定，从2011年8月1日后的违约金从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三计算，该标准过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算。黄敬伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未说明正当理由,视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中���人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、被告黄敬伟于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2012年11月至2015年10月期间的物业管理费2258.64元及违约金（违约金计算方法：在2012年11至2015年10月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费62.74元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算，计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元（原告已预交），由原告负担50元，被告负担14元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  丁向娜审 判 员  梁泳诗代理审判员  林佩坚二〇一六年八月二十六日书 记 员  梁心然