清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2585号原告：清远市嘉业联行物业管理有限公司，住所地：清远市清城区新城振兴路25号恒福商务中心4楼09号。法定代表人：黄明敏。委托代理人：谭燕玲，该公司职员。委托代理人：李跨章，该公司职员。被告：钟娜，女，1984年3月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司诉被告钟娜物业服务合同纠纷一案，原告于2016年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司的委托代理人谭燕玲、李跨章到庭参加诉讼，被告钟娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：被告钟娜为恒福曦园3栋1903房业主，该业主拖欠2013年1月至2016年3月由清远市嘉业联行物业管理有限公司管理服务的恒福曦园小区物业服务费、公摊费、违约金等费用共计人民币9929.69元。在此期间，原告公司工作人员多次以书面告知、电话沟通、寄挂号信等多种形式向被告催缴所欠的物业服务费等相关费用，被告钟娜均以诸多借口拖欠物业服务费等相关费用。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付2013年1月至2016年3月的物业服务费、公摊费及违约金合计9929.69元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：1、营业执照（副本），拟证明原告的公司是合法经营。2、业主身份证复印件，3、《商品房买卖合同》复印件，4、《收楼确认书》，5、《业主联络资料登记表》，6、《住宅楼钥匙签收确认书》，拟共同证明被告为该物业的业主，该物业于何年何月何日交付业主使用。7、《收楼通知书》，拟证明我方已经通知被告收楼，且被告已经收楼。8、恒福《前期物业服务协议》，9、《临时业主规约》，10、清远市清城区物业服务收费备案表，拟共同证明物业费收费的依据和标准及物业费收取的标准按建筑面积计算为1.2元/平方米（2012年7月1日）。11、清市价（2011）43号文，拟证明我方收费的而依据，及被告应当履行缴费的义务。12、缴费通知单，拟共同证明被告欠费的情况。13、管理处收费情况明细表（电话催费记录），14、费用催缴通知单，15、《国内特快专递邮件详情单》，拟共同证明原告多次向被告催收所拖欠的物业服务费、公摊费、违约金等费用，但被告拒不缴交。16、《拖欠管理费明细表》，拟证明拖欠的具体费用。被告无提交书面答辩状及证据。经审理查明，被告钟娜为清远市清城区新城振兴路15号恒福曦园三号楼19层03号房屋的权属人。2011年8月22日，原告清远市嘉业联行物业管理有限公司与被告签订了《前期物业服务协议》和《临时业主规约》，合同约定由原告为包括被告在内的全体业主提供前期物业服务，全体业主应按1.44元/平方米的标准交纳住宅物业管理费用，该物业管理费于每月10日前交纳。合同还约定分摊费由原告代收代缴，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务。其中《前期物业服务协议》第15.1.1条约定逾期缴交物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后，原告依约定对小区实施了物业管理。2012年9月4日，被告办理了清远市清城区房屋的收楼手续，被告的房屋建筑面积为104.03㎡，每月应缴的房屋物业管理费为149.8元。被告自收楼后至今没有装修和入住该房屋，从2013年1月1日起一直没有依约定向原告缴纳物业管理费和公共水电分摊费。截止2016年3月31日，被告累计拖欠39个月的物业管理费共5842.2元、分摊费共1031.27元，二项合计6873.47元。原告经向被告多次催收未果，于2016年5月26日向本院提起诉讼。另查明，被告钟娜与原告签订《临时业主规约》和《前期物业服务协议》时，所留住址和通信地址为江西省宜春市袁州区。因被告无没有依约定交纳物业管理费和分摊费，原告依据《前期物业服务协议》第十二条“本合同中的双方填写的住址即为约定的双方通讯地址；甲方（被告）或乙方（原告）按通讯地址，以邮寄或特快专递的形式向对方寄送文件，自发件之日起7天即视为送达。如因通讯地址无法送达或被通知方拒收视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由被通知方自负。若业主要求改投至指定地点，业主须填写相应委托书，并支付邮寄费、服务费等相关费用”的规定，将《缴费通知单》及《催缴函》投递到合同中约定的通讯地址。经核对，原告提交的《收楼确认书》、《业主联络资料登记表》、《住宅楼钥匙签收确认书》、《收楼通知书》、《前期物业服务协议》、《临时业主规约》及《国内特快专递邮件详情单》的复印件与原件一致。庭审中，原告将违约金的计付标准调整为按月利率1%计算。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《临时业主规约》和《前期物业服务协议》合法有效，被告应依照合同约定享有权利，履行义务。对于原告提出的被告拖欠2013年1月1日至2016年3月31日的物业管理费共5842.2元、分摊费共1031.27元的主张。原告就其主张提交了《前期物业服务协议》、《临时业主规约》、《缴费通知单》及《催缴函》等证据佐证，被告经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利和对欠费的事实无异议，故本院对被告欠缴自2013年1月1日起至2016年3月31日止的物业管理费5842.2元、分摊费1031.27元事实予以确认。原告清远市嘉业联行物业管理有限公司对恒福曦园住宅小区实施了物业管理行为，为小区业主提供了服务，且垫付了水电分摊费，根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，被告作为业主，接受了物业管理服务，享受了利益，有支付相应的物业管理费的义务。原告要求被告清偿拖欠的2013年1月1日起至2016年3月31日止的物业管理费5842.2元及分摊费1031.27元的请求，合理、合法，本院对此予以支持。关于原告主张被告支付物业管理费的违约金问题。本案中，被告拒交物业管理费、分摊费的情形已构成违约，其应依据涉案《前期物业管理服务协议》第15.1.1条的约定承担违约责任。由于该条约定业主未按时足额交纳物业服务费用时应按每日千分之一支付违约金，该违约金的计算标准折算为月利率3%，已超出了法律规定的范围。鉴于原告主张的违约金实际为被告逾期支付上述物业管理费期间的利息损失，现原告将违约金的计付标准调整为按月利率1%计算，不违反法律规定，本院予以准许。即被告应以每月应缴的房屋物业管理费149.8元为基数从2013年2月1日起分段向原告承担违约责任，支付违约金给原告。综上，根据诚实信用原则、公平原则，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟娜应于判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市嘉业联行物业管理有限公司支付拖欠2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费共5842.2元；二、被告钟娜应于判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市嘉业联行物业管理有限公司支付拖欠自2013年1月1日至2016年3月31日期间的分摊费共1031.27元；三、被告钟娜应于判决发生法律效力之日起三日内应支付以每月149.8元为本金按每月1%的标准自2013年2月1日起，从每月1日分段计算至拖欠的物业管理费清偿之日止的违约金予原告清远市嘉业联行物业管理有限公司；四、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费25元，由被告钟娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一六年八月二十五日书记员  黄春燕附引用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。