江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初1238号原告：南昌市新佳益物业有限公司。住所地：南昌市东湖区象山北路***号***室。组织机构代码：79946014-6。法定代表人：徐文斌，该公司总经理。委托代理人：朱俊杰，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601200210420912。委托代理人：刘敏，江西洪城律师事务所实习律师，实习证号：36011604110186。被告：陈晓亮，男，1974年10月18日出生，汉族，住南昌县站前西路***号水岸皇庭1-2-1801。身份证号：3601211974********。被告：赵艳，女，1984年9月11日出生，汉族，住南昌县站前西路***号水岸皇庭1-2-1801。身份证号：3601211977********。原告南昌市新佳益物业有限公司诉被告陈晓亮、赵艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理，依法由审判员邓小强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南昌市新佳益物业有限公司的委托代理人陈阴、刘敏，被告陈晓亮到庭参加诉讼，被告赵艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告南昌市新佳益物业有限公司诉称：2009年9月20日江西世纪海通实业有限公司与原告签订了《水岸皇庭前期物业服务合同》，选聘原告提供前期物业管理。2009年10月16日被告与江西世纪海通实业有限公司签订了《南昌县商品房买卖合同》，合同附件五“前期物业管理”约定，原告向被告提供前期物业管理服务，被告按照建筑面积向原告支付物业管理费用及其它合同约定之费用。被告所购房屋位于江西省南昌市南昌县站前西路299号水岸皇庭1-2-1801室和1-2-1806，建筑面积分别为40.68平米和80.16平米，每月应缴物业管理费145元（1.2元/平米），被告累计拖欠物业管理费9135元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，故诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的物业管理服务费9135元（暂计算至2016年4月30日）；本案诉讼费由被告承担。被告陈晓亮辩称：原告在诉状中提到，自入伙合同履行至今，从未交纳物业费，不事实，我们在接房后按照物业的要求于2010年8月5日缴半年（6个月）的物业费868元。为什么继后没有缴物业费，这是物业公司没有履行好自己的职责，没有做好自己该做的工作。随意同意“1805业主”改变公共设施，违背开发商竣工验收图纸设计，超越设计权限私，反方向进户门。原告公司以种种理由推脱责任，其表现在：解决问题，态度不坚决，不及时，后来慢延到几期同类性事件，不但开门阻拦走道，夏天大门敞开妨碍邻居出行，打电话告知保安来现场，才勉强把门关上。使用廉价劳动力，追求企业利益，服务质量差，安全意识不强。1、小区所有的保安员、清洁工，95％以上都是60岁以上老人，工资平均一千多一点；2、电梯经常坏，���修时间少则一个星期，多则一个月不等，有时两部电梯同时坏，影响正常工作生活；3、小区居住500多户，只有唯一一个小球场，物业却利用停车收费创收入；4、地下人防本有两个通道口，为了节省人员现已关闭一个，目前所有车辆人员只能从一个通道口进出；5、消防通道、楼梯口、杂物堵塞满满，无人过问，无人管理。综上所述句句事实，小区的现状事实存在，如有夸大或虚假，可派人前往现场查证。经审理查明：江西世纪海通实业有限公司与两被告签订了两份《南昌县商品房买卖合同》，两被告购买了江西世纪海通实业有限公司开发建设的位于南昌县站前西路299号水岸皇庭住宅区4栋1单元1801室房屋和南昌县站前西路299号水岸皇庭住宅区4栋1单元1806室，在合同附件五中约定了原告为该住宅区的前期物业服务公司。2009年1月16日，原告与江西世纪海通实��有限公司签订了水岸皇庭《前期物业服务合同》，合同的内容约定了该小区物业管理区域概括、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等。《前期物业服务合同》的第二部分第二条：原告提供的公共性物业服务的主要内容为：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通（建筑垃圾、装修垃圾的收集和清运属于有偿服务）。5、绿地、花木、建筑小品的养护和管理。6、机动车和非机动车的停放管理，参照物业管理有关条例执行，此由原告与业主另行约定。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管路和服务，参照物业管理有限条��执行。8、房屋装饰装修管理服务。9、专项维修资金的使用。（按政府相关部门规定办理）。10、物业档案资料管理。11、停车场、配套商业设施等公共物业的经营管理。12、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。13、定期组织开展丰富多彩的社区活动。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它事项......第六条：物业管理区域的物业管理服务费标准如下：1、高层住宅：1.20元/平方米/月；2、商业用房：1.50元/平方米/月；3、二次供水加压费：0.40元/吨。4、该物业管理服务费用由业主按其物业的产权建筑面积交纳，主要用于支付以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公共设施、设备日常运行、维修及保养费；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业直接用于本物业管理的固定资产折旧费；（8）物业共用部位、共用设施设备的维修、保养费及水电费；（9）物业管理企业的利润；（10）法定税费；（11）经业主同意的其它费用等。同时查明：原告自2009年起至今为该住宅区提供物业服务。被告两套房屋建筑面积分别为40.68平方米和80.16平方米（1栋2单元1801室为40.68平米，1栋2单元1806室为80.16平米），每月应交纳物业费145元。自2011年2月1日起至2016年4月30日止，被告拖欠原告物业管理费计人民币9135元。庭审中，原告认为己方按合同履行义务，要求被告缴纳拖欠的物业费。被告陈晓亮认为原告提供的物业服务不到位，要求解决隔壁住户擅自将门朝外安装，小区管理混乱等问题。被告赵艳未到庭，法庭调解未能进行。上述事实有原告提供的营业执照、组织机构代码、资质证书、南昌县商品房买卖合同、南昌县房产管理局产权信息表、水岸皇庭前期物业服务合同、公共性物业服务收费备案手册、欠费清单、催缴通知书、物业服务费缴费台帐，被告提供的住宅小区室内装修规定和入住须知及业主临时规约、乱堆垃圾乱停车照片四张、楼道垃圾照片六张等证据予以证实。本院认为，原告与江西世纪海通实业有限公司签订的水岸皇庭《前期物业服务合同》，对该小区业主被告陈晓亮、赵艳具有约束力。该《前期物业服务合同》系真实的意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行自己的合同义务。原告作为被告所在小区的物业服务企业，依合同履行自己义务后，依法享有向被告收取物业管理费的权利。被告以原告提供的物业服务存在如环境卫生整治不够为由提出抗辩。原告公司认为其已为该住宅区提供了物业服务��并在庭审后对物业服务措施进行了整改，提供了物业整改前后的照片，为此同样证明原告之前提供的物业管理服务存在过错；被告提出原告未处理好邻居业主将房门反装，影响其出行和安全。原告公司已向法庭进行了书面说明，对妨碍业主通行的行为进行了劝阻，尽了自己的义务，且不属本案审理范畴。故原告诉请被告支付拖欠的物业服务费之金额，本院酌定予以七折计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈晓亮、赵艳于本判决书生效后五日内一次性支付原告南昌市新佳益物业有限公司自2011年2月1日起至2016年4���30日止的物业费6394.50元（9135元x70％）；二、驳回原告南昌市新佳益物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈晓亮、赵艳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邓小强二〇一六年八月十六日书记员  陈佳琦