淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书2016苏08**民字2092号原告刘致远。委托代理人叶萌。被告淮安信达房地产开发有限公司，住所地淮安市北京北路160号14栋1室，社会信用代码91320802699321691H。法定代表人陈东，职务董事长。委托代理人石广，江苏道文律师事务所律师。原告刘致远与被告淮安信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理后，依法由审判员张树维独任审判于2016年6月8日、6月14日两次公开开庭进行了审理。原告刘致远的委托代理人叶萌，被告信达公司的委托代理人石广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘致远诉称：原、被告于2013年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的信达名府1号楼一单元2103室房屋出售给原告，预付款192867元、银行贷款39万元；被告应于2014年9月30日前将房屋交付使用，房地产权属证在房屋交付后90天内办理完成，逾期将支付违约金。现原告已履行合同约定义务，但被告未按约定将符合验收规定的房屋按时交付给原告，也不办理房屋权属登记手续。为维护自身合法权益，现起诉请求判令被告：1、交付符合验收规定的房屋并办理房地产过户手续；2、支付2014年10月1日至2016年6月15日逾期交房违约金36327.6元及利息为2141.47元；3、承担本案的诉讼费用。被告信达公司辩称：房屋已经满足交付条件，原告未及时收房。逾期交房的违约金过高请求调整，同时主张违约金利息没有法律依据，并且违约金的计算基数有误。原告逾期支付房屋尾款应当承担相应的违约责任，并予以充抵逾期交房的违约金。经审理查明：被告信达公司系淮安信达名府小区开发商。2013年9月30日，原告刘致远与被告信达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告刘致远购买被告信达公司开发的信达名府小区1幢一单元2103室房屋，建筑面积为119.44㎡，房价582867元，首付款192867元，余款39万元需要2013年10月20日前办理完银行按揭贷款手续。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，但最长不超过六个月；3、由于连续的雨、雪等自然灾害天气导致建设周期延长的，但最长不超过六个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到正常使用条件，房屋交付时供水、供电系统满足正常使用条件；电话线路、有线电视线路、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应的费用；小区范围内道路完好。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告刘致远依约定于2013年9月30日向被告信达公司预付购房款192867元万元。2014年1月27日，被告信达公司向原告刘致远出具20万元的预收购房款发票。2014年5月15日，原告刘致远通过中国工商银行贷款19万元支付给被告信达公司。2014年8月份，被告信达公司以挂号信的形式通知原告刘致远将交房时间推迟至2014年12月31日。2014年12月29日，涉案房屋所在的信达名府1号楼经监理、施工、设计、建设等五家单位质量竣工验收合格。该房屋至今未取得竣工验收备案证书。原告刘致远以该房屋水电气未通且未经消防验收为由认为房屋不符合交付条件，故诉来本院。另查明，2014年1月26日，原告刘致远的母亲叶萌向被告信达公司出具借条一份，载明：本人叶萌今购买位于清河区漕运西路与北京路交汇处的信达名府1号楼1单元2103室，特向淮安信达房地产开发有限公司借款10万元整，于2014年12月30日还清。如到期未还，本人从借款之日起按不高于银行同期贷款利率4倍（月息2.4%）支付利息，并且同意淮安信达房地产开发有限公司有权处置我所购房屋用于偿还本人借款的本息及其相关费用。在该借条尾部还注有：“已还款8万元.2014.12.24日，余2万元到2015年节前还。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、个人信贷业务明细、竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。因原、被告各持诉、辩称意见，致使本案调解不成。本院认为：本案原、被告于2013年9月30日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告在合同中约定出卖人应当在2014年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。庭审中，被告信达公司虽然提供“单位工程质量竣工验收记录”，但涉案房屋至今尚未取得商品房交付使用批准文件及备案证书，且被告信达公司也未提供证据涉案房屋已达到合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的标准，故原告刘致远拒绝领房屋并无不妥。因该房屋目前尚不具备交付条件，现原告刘致远要求被告信达公司交付符合验收规定的房屋并办理房地产过户手续，本院不予支持。依据双方所签订的商品房买卖合同约定，被告信达公司应当在2014年9月30日前交付符合约定的房屋，虽然其于2014年8月通知原告刘致远交房时间推迟到2014年12月31日，但未能提供证据证明其有符合合同第八条约定的事项存在，故其延迟交付违约金应当从2014年9月30日起计算。被告信达名府逾期交房违约金计算至竣工验收备案证书时止。现原告刘致远要求被告信达公司以已付购房款为基数按日万分之一的标准从支付2014年10月1日至2016年6月15日逾期交房违约金36327.6元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。逾期交房违约金是对被告信达公司违约行为的处罚，现原告刘致远在主张违约金的同时又主张该违约金的利息，于法不合，不予支持。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋尚未交付，现原告刘致远要求被告信达公司支付逾期办证违约金，条件未成就，故对原告刘致远的该项诉讼请求不予支持。根据合同约定，买受人逾期付款应当按日万分之一支付逾期付款利息。原告刘致远于2014年1月27日付款20万元，故该笔款项逾期利息为1740元（2013年11月1日至2014年1月26日）；于2014年5月15日付款19万元，故该笔款项逾期利息为3724元（2013年11月1日至2014年5月14日），合计5464元，该款应从被告信达公司应付的逾期交房违约金中予以抵扣。关于原告刘致远的母亲叶萌与被告信达公司之间的借款关系，本案中不予理涉。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告信达公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘致远自2013年10月1日至2016年6月15日止的逾期交房违约金30863.6元（已扣除原告刘致远应付的逾期付款违约金5464元）；二、驳回原告刘致远的其他诉讼请求。如被告信达公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费816元，减半收取408元，由原告刘致远负担140元，被告信达公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  张树维二〇一六年八月十五日书记员  朱隆基附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。