四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4357号上诉人（原审被告）：周琴，女，汉族，1969年9月12日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人:钟光毅，四川舟达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：双流县水泥厂。住所地：成都市双流县白家镇高碑村。法定代表人：黄四九，经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川广都律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶云章，四川广都律师事务所律师。上诉人周琴因与被上诉人双流县水泥厂（以下简称水泥厂）返还原物纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第3284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周琴及其委托诉讼代理人钟光毅，被上诉人水泥厂委托诉讼代理人ＸＸ、叶云章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周琴上诉请求：请求撤销原判，改判驳回水泥厂的诉讼请求。事实和理由：1.水泥厂对周琴占有的案涉房屋不享有物权。首先，物权应以登记为准，案涉房屋登记载明其性质为“全民”，即案涉房屋的所有权人为改制前的全民所有水泥厂，改制后其性质为私营企业，故目前案涉房屋系国有资产。其次，水泥厂在一审中并未请求确认案涉房屋所有权，一审法院违反不告不理原则，一审法院也未向国有资产管理部门核实相关情况。再次，一审法院依据水泥厂提交的评估报告和票据认定案涉房屋已经纳入改制房屋，属于认定事实错误。案涉房屋是否纳入改制房屋存在争议，一审法院曾休庭要求水泥厂补交相关材料，但后者并未补交；水泥厂提交的评估报告中的“职工宿舍”一栏后面有诸多数据，但却缺乏数据所引自的基础性资料。案涉房屋在水泥厂改制时已经获得房产证，但评估报告中没有显示，故该厂可能隐瞒报告中的其他资料。本案中其他无争议的事实和证据可证明评估报告并未将案涉房产纳入评估范围，如原水泥厂在高碑村就有三处用于职工居住的宿舍，而评估报告中却未见三处房产的身影。案涉房产并非由改制后的水泥厂管理，而是先由政府相关部门代管。更为重要的是，周琴等人就案涉房屋缴纳了费用，但在改制时并未作出处理。2.案涉房屋属原水泥厂分配给职工的福利房，在未办理产权变更的情况下，其更接近公租房性质。周琴等人均系在原水泥厂工作多年的职工，原水泥厂的职工在达到一定工作年限后由单位分配了住房，其中大多数职工所分得的住房在公有住房改制时办理了房产过户手续。虽然周琴等人分得的案涉房屋未办理过户手续，但与其它办理过户的职工情况类似。其次，周琴等人获得的案涉房屋并非免费，均缴纳了相应费用。且案涉房屋系周琴唯一家庭住房。3.一审程序违法，水泥厂变更诉讼请求未在举证期限届满前提出，其自身弄错案涉房屋地址。被上诉人水泥厂辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要理由为：1.无论案涉房屋是否纳入改制，水泥厂均为权利人。而实际上改制时将案涉房屋纳入了改制范围。2.周琴等人支付的款项系保证金而非购房款。3.周琴等人使用案涉房屋是基于其为水泥厂职工，现周琴等人早已与水泥厂解除劳动关系。水泥厂向一审法院起诉请求：1.判令周琴搬离位于水泥厂×栋2单元2楼×号（进2单元2楼左边房屋）房屋，返还水泥厂房屋。2.判令周琴支付水泥厂房屋租金3000元（暂计至2015年4月，实际租金从2014年11月7日起以每月600元租金标准计算至搬离时止）。一审法院认定事实：原水泥厂系双流县县属国有企业，1997年至1998年期间周琴作为原水泥厂职工在缴纳了部分保证金后，水泥厂将涉案房屋交付周琴居住。2003年9月30日，水泥厂改制后重新向周琴出具《收据》载明“收到周琴河边单元宿舍住房保证金4000元”。2007年11月，水泥厂作为甲方与周琴作为乙方签订《终止劳动合同协议》约定：“遵照成都市人民政府根据国家《水泥工业产业发展政策》下发的成府发（2007）59号和75号文件精神：在2007年11月20日前全部淘汰成都市范围内落后生产能力的机立窑水泥生产企业。按此文件精神，双流县委、政府要求，于2007年11月18日晚12时，水泥厂正式熄火。为此，水泥厂关闭后与本厂职工协议如下：一、水泥厂全体职工自本厂正式关闭之日即2007年11月19日凌晨零时起，乙方与水泥厂所签订的《劳动合同》自动终止，双方均不再履行。乙方即不再是水泥厂职工，同时甲方停止给予本厂职工所享有的“城镇职工社会保险”和“综合保险”的各项待遇。二、乙方在甲方工作期间甲方已经按照规定为乙方办理了相关社会保险手续。双方终止劳动合同后有关社会保险后续衔接事宜由乙方自行处理。乙方承诺在2007年12月1日前往双流县劳动局社保处办理有关社会保险后续衔接事宜，办理中需甲方配合的，甲方应当提供配合。三、甲方关闭后甲方根据国家法律规定应支付乙方的终止劳动合同的补偿费用由甲方负责支付，乙方应当于2007年11月30日，前往水泥厂财务部领取该补偿费。如乙方对甲方还负有其他债务，则乙方应当在领取补偿费前全部结清。四、原水泥厂职工本人持甲乙签字的本协议，于2007年11月在本人户口所在地点劳动保障部门领取失业救济金。五、乙方领取相关补偿费用前必须与甲方办妥所有移交手续并由甲方管理人员签字确认，否则甲方有权暂不支付所有补偿费用”。2014年11月7日，水泥厂发出《通告》载明“水泥厂河边宿舍押金房住户：因你们原在双流县水泥厂工作，单位为无住房职工提供了免租金住房，部分住户交了押金。现在，你们已经与双流县水泥厂终止了劳动合同关系，也不再属于水泥厂职工。因该资产属于双流县水泥厂，我厂将对此房屋另行安排和处置，特通知你们（免租金住户）在本通告发布后三日内搬离。交了押金的住户三日内请带上原水泥厂开具的押金收据到成都蓉联水泥有限公司退押金……”。2014年12月15日，水泥厂与西航港经济开发区管理委员会、双流县土地储备中心签订《国有土地使用权及地上建（构）筑物等其他附属物收购协议》，约定西航港经济开发区管理委员会、双流县土地储备中心收购水泥厂位于白家镇高碑村，面积31516.7㎡的土地使用权及地上建（构）筑物等地上附属物。一审另查明，水泥厂于1981年8月将两幢三楼一底的职工宿舍楼（其中一幢是家属宿舍，即涉案房屋；另一幢是单身宿舍）交由当时的白家建筑队修建。该工程于1982年5月完工并交付水泥厂使用。两幢房屋面积合计1752㎡（该面积为设计面积，其中家属宿舍1048㎡，单身宿舍704㎡）。1982年5月30日,白家建筑队出具了工程结算报告书,载明其中家属宿舍楼造价76400元；单身宿舍造价为59660.10元。水泥厂于1982年8月7日对该结算报告书进行了结算，确认该两幢宿舍楼合计结算价为134009.43元。1982年8月28日，水泥厂对宿舍楼修建收支进行汇总，载明支出金额为139407.17元，其中包含支付白家建筑队的工程款134009.43元，以及修建宿舍楼的其他开支5397.74元。因修建款130000元在存入银行到支付工程款时产生利息为625.8元，修建宿舍楼的实际支出为138781.37元。在修建过程中，水泥厂还修建了宿舍楼堡坎、围墙等，支付金额为27888.75元。以上共计花费166670.12元。1982年9月25日，水泥厂会计将其列为固定资金栏目记账金额为166670.12元。1983年11月30日，因宿舍楼占用了相应土地，其对应土地费用应转入该固定资产科目，故水泥厂将该费用15727.5元转入了该固定资产科目，至此，宿舍楼账目总金额为182397.62元。1994年12月，水泥厂进行清产核资，宿舍楼增值了219606.73元，水泥厂即将该增值部分调账转入了宿舍楼固定资产科目，至此，宿舍楼价值增加至402004.35元。水泥厂在1992年办理房产证时，双流县房管局对该宿舍楼进行了实测，增加了非住宅面积120.96㎡，共计面积为1166.96㎡（1048㎡＋120.96㎡），共24间，故权证号为双权字第××××50号房屋记载1幢面积为1166.96㎡。单身宿舍未办理产权证。2000年3月30日，双流县计划经济委员会作出双计经（2000）9号文件，同意水泥厂采取股份合作制度形式进行改制。2000年8月2日，成都同益会计师事务所出具同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》，该报告书附件《建筑物清查评估明细表》第38项载明“名称职工宿舍，完工时间82年，建筑结构砖混，设计使用年限50，账面值（原值402004.35元，净值228000.56元），重置价格402004.35元，成新率64%，评估值257282.78元。”该报告确定了8项非生产用房并不包含涉案房屋，同时该报告未将其确定的生产经营性资产纳入评估范围。一审同时查明，1996年6月4日，成都市国有小企业改革领导小组印发《关于贯彻落实的实施（试行）的通知》，该通知第十九条载明“国有资产分为经营性资产和非经营性资产。对经营性资产实行评估后净资产转让，对非经营性资产鼓励随经营性资产一起出售，确有困难的，可以实行委托新企业管理”。1992年和1998年，水泥厂在住房制度改革中，对符合住房制度改革政策的涉案楼房其他职工另行签订了《双流县公有住房买卖协议书》和《双流县住房制度改革售购房合同》，符合政策的职工在补交了购房款后，已将房屋产权证办理至个人名下。一审认为，公民、法人的合法权益受法律保护。现就本案争议焦点评议如下：一、水泥厂是否有权就涉案房屋向周琴主张权利根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，水泥厂提交的房屋产权证虽然登记在全民所有制水泥厂名下，但根据其提交的其他证据可以证明，该房屋产权证名下的房屋在原水泥厂改制过程中已作为非经营性资产纳入企业改制财产范围，改制后的水泥厂对该部分财产具有所有权。改制后的水泥厂在取得该部分财产后，未及时向双流县房管局变更房产产权登记并不影响其作为该部分财产所有人应享有的物权。关于周琴提出涉案房屋并不包含在成都同益会计师事务所出具同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》附件《建筑物清查评估明细表》第38项范围的抗辩理由，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，水泥厂已就涉案房屋已纳入成都同益会计师事务所出具的同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》附件《建筑物清查评估明细表》第38项范围提供证据予以证明，完成了本证的举证义务。周琴并未提交任何证据证明涉案房屋不属于成都同益会计师事务所出具的同会师评（2000）字第018号《评估结果报告书》附件《建筑物清查评估明细表》第38项范围内，应当承担举证不能的法律后果，故对周琴的该项抗辩理由不予支持。综上，水泥厂有权就涉案房屋向周琴主张权利。二、关于涉案房屋在水泥厂住房制度改革过程中，周琴是否已享受住房制度改革政策，涉案房屋所有权是否发生变化根据国发（1994）43号《国务院关于深化城镇住房制度改革制度的决定》第四条第二十一款“明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配”以及第四条第二十二款“发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为”的规定，企业职工根据该《决定》购买住房，应当以市场价购房同时都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。本案中，周琴向水泥厂交纳的费用所出具的《收据》载明的是“河边单元宿舍住房保证金4000元”，并非购房款。同时，根据水泥厂提交的证据可以证实，水泥厂在住房制度改革过程中，对于符合住房制度改革政策的职工在住房制度改革时均是以另外签订《双流县住房制度改革售购房合同》和《双流县公有住房买卖协议书》，在扣除已缴纳的住房保证金金额后，由符合住房制度改革政策的职工补交购房款并为其办理产权变更登记的形式进行住房制度改革。现周琴仅以水泥厂曾进行住房制度改革，自己系水泥厂职工必然享受住房制度改革政策为由，主张其支付的住房保证金即为住房制度改革购房款的主张不予支持，涉案房屋的所有权并不属于周琴所有。三、周琴是否应当向水泥厂支付房屋租金的问题所谓房屋租赁，是指由房屋的所有人将其所有的房屋交付给房屋的承租人，由承租人通过交付一定数额的租金，取得房屋占有、使用、收益的权利的行为。根据本案查明的事实，周琴取得涉案房屋的使用权是基于周琴曾经是水泥厂职工的身份取得，该房屋系改制前的水泥厂为其提供的免费公房，周琴取得该房屋并非基于房屋租赁关系，也未曾与水泥厂就该房屋租赁问题进行过协商，故水泥厂要求周琴支付房屋租金的主张没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，周琴基于曾经是水泥厂职工的身份，在劳动关系存续期间，水泥厂为了解决职工住房问题，将涉案房屋交付给周琴使用后，周琴即取得该房屋占有、使用、收益的权利，但并不包含所有权。周琴应合理行使基于该房屋所取得的权利，该权利的合理行使不能妨害水泥厂作为涉案房屋所有权人应当享有的权利，故对水泥厂要求周琴搬离涉案房屋，将涉案房屋返还给水泥厂的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十七条、第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周琴于判决生效之日起十日内将位于双流县水泥厂1栋2单元2楼3号（进2单元2楼左边房屋）腾退，返还给水泥厂；二、驳回水泥厂的其他诉讼请求。案件受理费50元，由周琴负担。本院二审期间，周琴与水泥厂均未提交新的证据。对于一审查明的事实及采信证据，本院予以确认。本院认为，水泥厂作为涉案房屋所有权人有权要求周琴搬离。主要理由是：一、现有证据证实水泥厂系案涉房屋所有权人根据已查明事实，2000年3月30日，双流县计划经济委员会发文同意原国有水泥厂进行改制。同年8月2日，成都同益会计师事务所出具《评估结果报告书》，该报告书附件《建筑物清查评估明细表》第38项明确将包含案涉房屋在内的职工宿舍纳入资产评估范围，后水泥厂依据上述评估报告完成改制，故案涉房屋应为改制后的水泥厂资产。水泥厂提交证据能够证实其依据企业改制文件取得了包含案涉房屋在内的职工宿舍所有权，其未及时变更房屋产权登记并不影响其作为该部分财产所有人应享有的物权。对于周琴关于案涉房屋系国有资产的主张，本院不予支持。二、周琴提供证据不足以证实其可以继续占有案涉房屋周琴诉称案涉房屋系福利房，并提供了相应的缴费凭据。本院认为，依据相应的政策规定，能否获得福利分房，必须同时符合以下条件：（一）符合政策规定；（二）签订买卖协议书；（三）缴纳出让费及税费。周琴作为原国有水泥厂职工，其可能享有分配福利房的资格，但周琴并未签订相应的买卖协议书。而根据已查明事实，水泥厂对于符合住房制度改革政策的职工在住房制度改革时均是以签订《双流县住房制度改革售购房合同》和《双流县公有住房买卖协议书》，在扣除已缴纳的住房保证金金额后，由符合住房制度改革政策的职工补交购房款并为其办理产权变更登记的形式进行住房制度改革。周琴向水泥厂交纳的费用所出具的《收据》载明的是住房保证金，并非购房款。故对于周琴关于案涉房屋系福利房的主张，本院不予支持。周琴曾经是水泥厂职工，在其与水泥厂劳动关系存续期间，后者为了解决职工住房问题，将涉案房屋交付给周琴使用后，周琴并不因此取得案涉房屋所有权。周琴与水泥厂解除劳动关系，其没有继续占有使用案涉房屋的合法依据，水泥厂作为涉案房屋所有权人有权要求其搬离涉案房屋。周琴诉称其缴纳了相应费用，并非免费获得房屋，因其提供证据不足以证实其缴纳费用系购房款，其可以另行主张退还相应费用。至于周琴诉称案涉房屋系其家庭唯一住房，如其所述属实，不妨碍水泥厂作为所有权人主张权利，周琴可以与水泥厂进行协商解决或按照相应政策申请限价房或廉租房。三、关于一审程序问题周琴诉称，水泥厂在一审中并未请求确认案涉房屋所有权，一审法院违反不告不理原则。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十六条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，因本案水泥厂要求周琴搬离案涉房屋，故本案必须就水泥厂是否是案涉房屋权利人以及周琴是否有权占有案涉房屋进行审理，一审法院确认案涉房屋所有权系水泥厂所有并无不当。周琴诉称一审中水泥厂弄错案涉房屋地址，变更诉讼请求未在举证期限届满前提出。本院认为，水泥厂在一审中的诉讼请求是要求周琴搬离案涉房屋并支付相应租金，其对于案涉房屋地址的更正不属于变更诉讼请求。故周琴关于一审法院程序违法的主张，缺乏相应的事实及法律依据，对其主张本院不予支持。综上所述，上诉人周琴的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 苟 峰代理审判员 梁 楷代理审判员 陆春燕二〇一六年八月二十六日书 记 员 张 梅