上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第30151号原告(反诉被告)孟淳，男，1968年10月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人宋振球，上海格物律师事务所律师。委托代理人孙怡君，上海格物律师事务所律师。被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王振华。委托代理人金伟清，女。委托代理人陶立元，男。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司，注册地上海市青浦区。法定代表人黄丽萍。原告(反诉被告)孟淳(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司(以下简称被告)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法追加江苏新城物业服务有限公司上海分公司作为第三人参加诉讼，并于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告孟淳及其委托代理人宋振球、被告委托代理人陶立元、金伟清到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告孟淳诉称，2014年11月3日，原、被告签署《上海市商品房出售合同》一份，合同约定原告购买被告所建坐落于上海市浦东新区繁锦路1288弄碧翠园36号3层301室房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)790万元。原告于2015年1月23日付清全部房款，并于2015年2月4日取得房屋钥匙并对房屋进行查验。但在查验过程中，发现房屋存在供水管道不能入户、水暖漏水等30多处明显质量不合格的问题，不符合交房标准。虽被告承诺在7至15天时间内完成修缮，但至今未能解决，致使原告无法入住，造成损失。2015年5月28日，原告委托律师发函给被告，要求履行修缮义务并赔偿损失，但被告置之不理，故原告诉请来院，要求：1、判令被告立即修复房屋及设备质量瑕疵；2、判令被告赔偿损失暂计20万元(包括2015年2月1日起至2015年7月31日止的租金损失，按每月3万元计；上述期间原告接送子女上学的车旅费损失，按每月2,500元计；律师费5,000元)；3、判令被告赔偿物业费损失5,078.4元。审理中，原告自愿撤回上述第1、3条诉讼请求。被告上海东郡房地产开发有限公司辩称，系争房屋是样板房，双方是现房交易的销售合同，并非预售合同，原告知晓所购房屋的各项情况；系争房屋的预售许可证是2011年11月10日取得，原、被告在2014年11月3日签订合同，该房屋在销售时作为样板房使用已达三年，已经过了质保期，原告对诉争房屋现状已经明确知晓，双方合同中也明确约定是现房销售，交付标准是毛坯房，不是精装修房。双方合同中也约定了房屋现状存在的所有不利影响因素，买受人对此完全知晓并同意也约定买受人今后不得以房屋现状所存在的任何不利因素要求解除合同或要求出卖人给予补偿或赔偿，原告也没有证据证实系争房屋存在严重影响居住的情形，因此被告无须承担租金的损失。房屋合同明确约定诉争房屋出售价格充分考虑了房屋现状所存在的所有不利因素，被告在价格上作出了让步。律师费和车旅费没有合同依据。物业费是物业持有人根据服务合同向物业公司缴纳的，与其实际居住与否无关，于法无据，故不同意原告的诉请。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司未到庭陈述，也未提供证据。被告上海东郡房地产开发有限公司反诉诉称，原、被告于2014年11月3日签订《上海市商品房预售合同》，合同约定房屋总价790万元，原告应于签约当日支付首付款237万元，于2014年12月15日前支付房款153万元，于2014年12月28日前支付房款400万元，同时合同第5条约定，原告未按合同约定时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日。现原告在支付首付款后，于2014年12月31日前才支付253万元，并直至2015年1月31日才付清剩余300万元房款，晚于合同约定，故反诉要求原告支付逾期付款违约金63,240元，反诉费由原告承担。原告孟淳辩称，不同意反诉诉请。理由是：原告不存在逾期付款行为，2014年12月中旬，因为车位销售的价格问题，被告与业主产生纠纷，故在房屋销售现场没有被告工作人员，无人收款；原告与被告取得联系后，在2015年12月24日缴纳房款并付契税；其中300万元是银行贷款，而银行是被告指定的，原告的个人资信不存在问题，也无法协调贷款发放和到账，是被告和贷款银行协商处理的，因此原告不应当承担违约金。经审理查明，2014年11月3日，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方(原告)向甲方(被告)购买系争房屋。合同第三条约定乙方购买系争房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)为790万元，装修总价为元。合同附件一付款方式约定为：分期付款、商业贷款，乙方于2014年11月3日签约当日支付首付款237万元，于2014年12月15日前支付房款153万元，于2014年12月28日前支付房款400万元。合同第四条约定，乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方账户(农行嘉定支行营业部XXXXXXXXXXXXXXXXX)。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之5计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，向乙方交付该房屋。合同第十条约定，甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。合同第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。合同第19条约定，双方商定在2014年12月31日前共同办理过户手续，申领小产证。合同还约定，被告选聘第三人对系争房屋进行前期物业管理。合同附件三中约定，该房屋建筑结构为剪力墙，进户门为木质门，供水明管进户，每户设水表一个，燃气明管进户，预留管道，水暖、全屋净水等。合同补充条款一第三条房屋基本情况(一)约定，买受人确认已完全了解所购房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、设备标准、房屋平面图等信息。合同补充条款一第三条房屋基本情况(四)(简、精装修房屋，毛坯房本条不适用)约定，双方对装饰、装修未能达成合意或产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由，房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修。出卖人出售的商品房为简装修、精装修房屋时，本合同总价格已经包含装修费用。合同补充条款一第十(一)条(1)、(2)约定，买受人同意出卖人自己或委托合同中选聘的物业公司办理交付手续，房屋的交付条件以合同约定为准，买受人在办理房屋交接手续中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部水电气不通等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担逾期收房违约责任。出卖人及出卖人授权的工作人员另行出具的任何关于上述质量瑕疵的整改或维修或修复后的通知等任何的口头书面的承诺或意见，仅作为出卖人履行维修义务的意思表示，买受人不得据此主张出卖人逾期交房。交付过程中出现质量问题的，买受人须在交付后根据本合同的有关约定要求出卖人承担修复责任。合同补充条款一第十(三)条(2)约定，该商品房内所有电器等设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准。2015年2月1日，第三人向原告出具“售后服务单”，言明“验房情况：1、可视电话有故障；2、一键总控面板未安装；3、总电闸间未安装好，南卧红外对射未固定；4、南次卫龙头塞子提杆坏；5、南次卫的洗手池柜子掉漆；6、走廊吊顶需刷白；7、家中未通水；8、因未通水，要求通水后再试所有地漏；主卧卫生间大理石发黄；主卫生间台盆下水多打1个洞；9、主卫洗手池柜子门关不上；10、室内地板多处划痕；11、客厅大理石多处凹坑；12、厨房净水器盖子未按；13、家中多个洗脸池下水未安装；14、地暖缺配件无法通水；15、修完后大清洁一次；16、主卧墙纸要更换破损严重；17、一层院子绿化整一下；18、B1层卫生间空白面板松动；19、B1层卫生间瓷砖破裂；20、B1层移门式储藏室有个线要求去掉，洞眼补好；21、B1层木饰面干裂补漆；22、B1层书柜补漆，且柜门需要调整；23、所有卫生间检查一下，需填缝；24、B2进户门掉皮换掉；25、B2石膏板开裂”，同时抄具水电表读数，并由原告作为业主，验收人员共同签字确认。2015年7月30日，原告起诉来院，诉请如前。2015年10月16日，被告向上海嘉定区公证处申请证据保全公证，公证处进入系争房屋内对供水设备进行了查验，查验结果显示系争房屋内有供水。2015年12月10日，本院组织原、被告双方对系争房屋进行勘验，逐项对“售后服务单”上所列验房情况进行核验，原告确认，除了地暖尚在测试，其余问题或已修复，或不再主张。原告事后确认，地暖在2016年1月30日予以修复。被告则认为，地暖自始不存在问题，本来就可以使用。另查明，2014年11月3日，原告向被告支付首付款237万元。2014年12月26日，原告向被告支付253万元。2015年1月23日，原告以贷款方式向被告银行账户放款300万元。再查明，系争房屋于2012年12月12日取得建设工程竣工验收备案证书，并于2012年12月19日取得上海市新建住宅交付使用许可证。本案审理过程中，经法庭释明，原告坚持不要求对租金标准进行鉴定评估，要求法院酌情处理。上述事实，由《上海市商品房出售合同》、付款凭证、购房款发票、勘验笔录、照片、售后服务单、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。被告认为，原告明知系争房屋原为样板房，被告是以毛坯房价格，不含装修出售给原告的，因合同对此并未明确约定，且即便如此也不影响被告按照法律承担相应瑕疵担保责任的依据，故不予采信。因此本案的争议焦点为：一、房屋质量问题是否影响居住；二、维修完成及损失计算的截止时间；三、修复期间房屋空置损失的计算标准；四、合同十六条约定的0倍修复费赔偿是否有效；五、原告是否应承担逾期付款违约金责任。一、关于房屋质量问题是否影响居住，根据本案查明事实，2015年2月1日原告即在第三人出具的售后服务单上提出了多处的质量问题并提出异议，鉴于第三人系原、被告签订的出售合同所确认的前期物业管理公司，也是合同中约定出卖人委托办理交付手续的代理人，原告向第三人进行提出异议并报修并无不当，据此足以证明系争房屋自交房之日起即存在多处质量问题影响原告居住之事实。二、关于维修完成及损失计算的截止时间，因修复存在质量瑕疵的房屋系被告之责，应由被告对房屋修复完毕并交付原告承担举证责任。现没有证据证明被告或第三人在2015年2月1日之后曾通知原告关于房屋质量问题的维修已完成，要求原告接收房屋而遭到拒绝。从有利于被告的角度出发，现原告自认房屋于2015年12月10日基本完成修复，于2016年1月30日完全修复，故本院认定维修完成的时间及损失计算的截止时间应为2016年1月30日。三、关于修复期间房屋空置损失的计算标准。原告要求按每月3万元的租金标准计算，对此，本院认为，本案原告未通过租金评估对原告损失予以举证，被告亦对此不予认可，本院考虑到系争房屋的瑕疵迟迟不予修复，对原告的实际损失确实存在，同时考虑到这些瑕疵对原告使用房屋可能造成的影响大小，酌情以每月5,000元的标准计算，自2015年2月1日起至2016年1月30日止。但原告提出的接送子女车旅费、律师费的诉请，均无事实和法律依据，不予支持。四、合同第十六条约定，“甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿”，系被告提供的格式条款，没有重点标示，也没有证据显示被告就该内容提醒原告予以注意，该条内容实际免除了被告的责任，加重了原告的责任，显然无效，对被告的相应抗辩意见不予采纳。五、关于原告逾期付款的违约金。合同约定的付款方式为分期付款、商业贷款，原告应于2014年11月3日支付首付款237万元，于2014年12月15日前支付房款153万元，于2014年12月28日前支付房款400万元。原告按约支付了首付款后，实际于2014年12月26日支付253万元，于2015年1月23日，支付了300万元，相应付款时间超过合同的约定，应承担相应的违约责任，故对被告的反诉诉请予以支持。原告辩称，逾期付款是因为被告与业主纠纷导致现场无人收款等原因，并无相应的事实和法律依据，不予采信。最后，第三人经本院合法传唤未到庭应诉，系其放弃应诉抗辩权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)孟淳损失赔偿(自2015年2月1日起至2016年1月30日，以每月5,000元的标准按实计算)；二、原告(反诉被告)孟淳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海东郡房地产开发有限公司逾期付款违约金(计算方法：以153万元为本金，每日万分之五的标准，计算11天；以300万元为本金，每日万分之五的标准，计算26天)；三、驳回原告(反诉被告)孟淳的其余本诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,300元，由原、被告各半负担。反诉案件受理费690.5元，由原告孟淳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  田有娣二〇一六年八月四日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。