上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0106民初3397号原告胡安，女，住本市静安区。原告李涵奕，女，住址同上。委托诉讼代理人莫凤标，上海市弘正律师事务所律师。被告陈凯，男，户籍地本市。委托诉讼代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。原告胡安、李涵奕诉被告陈凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法由审判员孙亦玢独任审判，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告胡安、李涵奕的委托诉讼代理人莫凤标、被告陈凯的委托诉讼代理人汪伟敏到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长审理期限。本案现已审理终结。原告胡安、李涵奕诉称，原、被告系多年房屋租赁关系。2014年2月20日，双方签订租房合同，约定原告将本市乌鲁木齐北路XXX号(以下简称系争房屋)房屋出租给被告，租赁期限2年，自2014年2月10日至2016年2月9日，租金每月人民币6,000元(以下币种均为人民币)，租赁期满后，租赁合同终止，被告应将房屋返还给原告。根据合同第10条约定，被告未按合同约定腾退房屋，侵犯原告权利，应按年租金的50%支付违约金，故原告起诉至法院，要求被告腾房、支付房屋实际使某费，并承担违约责任。现原告起诉要求判令：一、确认原、被告签订的租赁合同于2016年2月9日终止;二、判令被告腾空并向原告返还租赁的乌鲁木齐北路XXX号房屋;三、判令被告支付2016年2月10日起至实际腾房之日的房屋使某费，按每月6,000元计算;四、判令被告承担违约金36,000元，按年租金50%计算。诉讼费由被告承担。被告陈凯辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年2月9日合同到期后，双方未续签租赁合同，但被告仍实际使某系争房屋，双方仍存在租赁关系。2008年被告开始承租系争房屋，并花费3-4万元进行装修，因此就产生了转让费，导致现在的纠纷。合同到期后，原告要求被告找下家，将系争房屋转让给其他人承租，现在原告推翻了承诺，导致被告将收取的转让金退还。既然原告已口头同意由被告进行转让，在转让成功前被告要求继续租赁，故不同意解除合同。被告已支付租金至2016年2月9日，并支付了押金5,000元，现同意继续支付自2016年2月10日起的租金，按照每月6,000元计算。被告不存在违约行为，不同意承担违约金。被告认为导致纠纷产生实际上过错在原告，如果法院认为被告存在违约行为，则要求降低违约金，被告从未拖欠过租金，未造成原告实际损失，违约金明显过高。经审理查明，原告胡安系本市静安区乌鲁木齐北路XXX号房屋公有住房承租人。2014年2月20日，原告李涵奕与被告陈凯签订租房合同一份，约定将系争房屋出租给被告陈凯，用途为服装业务商用。租赁期限自2014年2月10日至2016年2月9日止，合同期为24个月；该房屋租金为6,000元每月。房屋租金支付日期为2014年至2016年2/5/8/11月5日，共支付18,000元。承租方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得出租方书面同意，投资由承租方自理。退租时，除另有约定外，出租方有权要求承租方按原状恢复或向出租方交纳恢复工程所需费用。在房屋租赁期间，以下费用由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；5、扫街费；其他政府部门收取的费用。租赁期满后，本合同即终止，届时承租方须将房屋退还出租方。如承租方要求继续租赁，则须提前一个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前一个月内向承租方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50％作为违约金。上述合同履行期限届满后，原、被告未继续签订书面房屋租赁合同。双方曾协商将系争房屋由被告转让案外人使某，因故未达成一致。现原告诉讼来院要求判决如其诉请。审理中，原告确认系争房屋承租人是胡安，与被告签订租赁合同的是李涵奕，两原告是母女关系。李涵奕代表母亲签订租赁合同，胡安对租赁合同予以追认，没有异议。租金由李涵奕代为收取。原告确认被告支付租赁保证金5,000元。以上事实，由原、被告当庭陈述、原告提供的房屋租赁凭证、《租房合同》等证据为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告胡安(由原告李涵奕代理)与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案系争房屋租赁合同，租赁期限为二年，租赁期限至2016年2月9日底。租赁合同到期，双方合同的权利义务终止。被告辩称，原告同意被告转让第三人继续租赁，但双方最终并未达成书面协议，故原告主张合同终止，符合法律与合同的约定。合同终止履行后，被告理应迁出系争房屋，与原告办理房屋交接手续，故原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。因被告在合同到期后未与原告办理房屋交接手续，现原告已明确向被告提出终止合同，交付房屋。被告在审理中仍表示如原告主张违约金则不同意退房。故原告主张被告违约，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。关于违约金,被告对违约金数额提出调整，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌定上述违约金数额。审理中，原告自认收取被告押金5,000元，待原、被告交接房屋时结清水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费、扫街费等被告应付费用后，原告应予以退还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、第一百零七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，判决如下：一、原告胡安与被告陈凯签订的房屋租赁合同于2016年2月9日终止；二、被告陈凯应于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出上海市乌鲁木齐北路XXX号，将上述房屋交付原告胡安；三、被告陈凯应于本判决生效之日起十日支付原告胡安从2016年2月10日起至实际迁出上海市乌鲁木齐北路XXX号之日止的房屋使某费(按每月人民币6,000元计算)；四、被告陈凯应于本判决生效之日起十日内支付原告胡安迟延交付房屋违约金人民币18,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币700元，减半收取350元，由被告陈凯承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙亦玢二〇一六年八月二十二日书记员  陆锋莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。