江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1102号上诉人（原审被告）：杜传梅，男，1951年12月2日生，汉族，住江西省南昌市东湖区（身份证住址：江西省南昌市东湖区）。上诉人（原审被告）：王明英，女，1953年9月3日生，汉族，住江西省南昌市东湖区（身份证住址：江西省南昌市东湖区）。以上两上诉人共同委托代理人：芦映，江西瀚友律师事务所律师，执业证号：13601199810182572。被上诉人（原审原告）：王仪錶，男，1962年4月24日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。上诉人杜传梅、王明英因与被上诉人王仪錶房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第1307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杜传梅、王明英及其委托代理人芦映，被上诉人王仪錶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告王仪錶系被告王明英之弟，被告杜传梅、王明英系夫妻关系。原坐落于东湖区××号（建筑面积37.25m2）房屋，系南昌市东湖区墩子塘房管所的直管公房，该公房承租人为被告杜传梅。被告取得该公房承租权后，将该公房转租给周忠良居住。2006年，被告杜传梅起草协议一份，协议草稿抬头部分甲方处为杜传梅，乙方处空白，后原告在乙方空白处写上自己的名字，该协议草稿主要内容为甲方将坐落在东湖区××号承租房使用权转让给乙方，乙方一次性给予甲方转让补偿款4万元，付款方式和时间在签订协议后，乙方一次性付给甲方。该协议草稿形成后，相关当事人未签字。2006年12月28日，原告通过银行转账给被告王明英6万元。2007年1月14日，被告王明英通过银行转账给原告2万元。2007年1月15日，被告杜传梅、王明英出具一份收条，该收条内容：“今收到王仪錶转让南昌市东湖区××号（现为227号）补偿款人民币肆万元整。”被告出具收条后，该房屋租金改由原告直接向承租人周忠良收取，但原、被告双方一直没有到房管部门办理该公房承租人变更手续。2009年5月29日，因阳明西路道路改造，拆迁单位通知被告杜传梅，其承租的阳明路58号公房列入拆迁用地范围。2009年7月13日，拆迁人南昌市市政公用投资控股有限责任公司与被告杜传梅签订拆迁安置协议，协议约定拆迁人拆除阳明路58号公房，同时拆迁人安置被告坐落康桥绿城C区17栋3单元402室（建筑面积：55.89m2）房屋一套。该协议签订后，拆迁人将康桥绿城C区17栋3单元402室安置房交付给被告杜传梅使用。该房屋交付后，被告杜传梅负责该房屋装修事务工作，该房屋装修费用共支出13072.5元。房屋装修完毕后，被告杜传梅以自己的名义将该房屋出租给胡发水、肖海滨等人居住，房屋租金也由被告杜传梅收取，被告杜传梅用收取的房屋租金（含拆迁费）填平了房屋装修费。2011年11月22日，南昌市房管局与被告杜传梅签订《南昌市房改出售公有住房契约》一份，协议约定，南昌市房管局将康桥绿城C区17栋3单元402室（建筑面积：55.89m2）房屋以成本价806元/m2出售给被告杜传梅，经优惠折扣后，被告杜传梅实际应付购房款19123元。协议签订后，原告向被告杜传梅借款9000元和向其大姐王莲英借款1万元交纳了房改款，后该房屋所有权登记在被告杜传梅、王明英名下。此后，被告杜传梅用该房屋租金收入（含独子费）扣减了其借给原告的房改借款9000元和原告向王莲英的房改借款1万元。被告杜传梅为了说明该房屋租金的用途，被告杜传梅自行书写记录了该房屋租金收入、装修费用及房改款项支出明细账单。本案在审理过程中，原告申请对坐落西湖区康桥绿城C区17栋3单元402室房屋价值（含第二次装修）进行鉴定，经江西居易房地产司法鉴定所鉴定，鉴定意见确定该房屋单价7194元/m2，总价402073元（含第二次部分装修）。该鉴定意见经原、被告质证，原告表示无异议，被告表示该房屋单价评估过高，不同意鉴定意见。另查明：2006年12月20日，被告女儿杜婷与熊国文解除恋爱关系协议，杜婷与熊国文解除恋爱后，涉及坐落西湖区抚河××路××水印都市××楼××单元××室房屋分割问题，经杜婷与熊国文协商，确定该房屋归杜婷所有，杜婷需一次性支付熊国文补偿款18.5万元，后确定由被告王明英支付给案外人熊国文补偿款18万元，同时该房屋熊国文相应房产份额也归被告王明英所有。上述事实，有协议草稿、转账凭证、收条、拆迁安置补偿协议、房屋所有权证、租金收入及装修、房改款支付明细、公证书、鉴定意见、证人证言以及原、被告的陈述等证据予以证明。一审法院认为：根据原、被告提供的证据，结合原、被告的陈述及诉求，本案主要涉及以下争议焦点：1、原、被告之间是否形成了阳明路58号公有住房承租权转让关系？2、原告是否取得了阳明路58号公有住房承租权？3、如果原告没有取得阳明路58号公有住房承租权，那被告应如何承担民事责任？一、关于原、被告之间是否形成了阳明路58号公有住房承租权转让关系问题？根据原告提供的收条和转账凭证等证据证明的事实，再结合被告提供的证据，证明被告在2006年12月底因购买水印都市南浦苑1号楼1单元1401室房屋份额需支付熊国文购房款18万元的事实，上述证据足以认定原、被告之间就阳明路58号公有住房承租权转让达成了协议。根据被告出具的收条内容中，已具备了合同主要条款，故被告辩称没有将该公房承租权转让给原告，因证据不足，原审法院不予采信。二、原告是否已经取得了阳明路58号公有住房承租权问题？被告出具收条后，虽然原告已收取了该公房转租的租金，但根据《南昌市公有住房承租权有偿转让实施细则》第四条、第十二条的规定，原、被告就该公房承租权的转让没有得到该公房所有权人的同意，被告没有办理退租手续，原告也没有办理承租手续。所以，原告没有取得该公房的承租权。既然原告没有取得该公房承租权，当该公房拆迁时，原告就不属于该公房拆迁安置补偿对象，那原告对康桥绿城C区17栋3单元402室房屋也不享有公房承租权。三、在原告没有取得阳明路58号公有住房承租权的情况下，被告应如何向原告承担民事责任问题？由于原、被告就阳明路58号公有住房承租权转让已达成协议，因被告对公房承租权转让没有处分权，按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告仍应承担违约责任。至于违约损失金额如何计算，原审法院综合原阳明路58号公房面积37.25m2和康桥绿城C区17栋3单元402室房屋面积55.89m2之比例，再参考房屋评估价值及被告房改资格、工龄等优惠折扣因素，故被告应赔偿原告损失267976元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十七条、第八十八条、第八十九、第一百零七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告杜传梅、王明英在本判决生效之日起十日内支付原告王仪錶公有住房承租权转让赔偿款267976元；二、驳回原告王仪錶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告王仪錶预交案件受理费7460杜传梅、王明英承担6260元。杜传梅、王明英不服一审法院判决，向本院上诉称：请求依法撤销原审法院民事判决第一项，将本案发回重审或直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由是：涉案中的4万元是王毅銘借给王仪錶的，本案的原告应该是王毅銘，因他已死亡，应由他的继承人作为本案的原告。因此，本案诉讼主体错误；上诉人于2007年1月15日收取王毅銘的转让款4万元，实际是收的租金，上诉人只转让了涉案房屋的承租房使用权，经拆迁安置，产权是归上诉人所有，且涉案的房屋转让是无效的，一审法院判决上诉人支付转让赔偿款无法律依据。王仪錶辩称：在2002年，涉案的房屋是答辩人用28000元帮上诉人购买的，2006年12月底，上诉人因购房急需资金，向答辩人提出借款及出让有关房产使用权，经双方约定，上诉人自愿将其承租的东湖区××号2楼2间公房使用权转让给答辩人，转让费4万元。约定达成后，答辩人依约支付给上诉人6万元，其中4万元为转让款，2万元为借款，后2万元上诉人于2007年1月14日通过建行转帐归还。上诉人也将房屋交付给答辩人使用，并于2007年1月15日出具了转让收条，原租住人周忠良的租金每月100元也是交给答辩人。2009年7月，该公房拆迁由政府安置到西湖区水厂路康桥绿城C17栋3单元402室、建筑面积55.89平方米（按政策如选择货币安置，该公房拆迁补偿费为16万元），答辩人对该房屋进行了简单装修，共花费13072.5元。2012年，该房屋参加房改，房改购房款19123元由答辩人负担，但基于双方的姐弟关系，该房屋一直没有办理过户，所以拆迁安置、房改等都是以杜传梅的名义办理。2013年12月份，答辩人对房屋进行了第二次装修，并购买家具等生活用品，共花费38612元。然而，答辩人向上诉人提出过户，上诉人一反常态，否认房屋转让给答辩人的事实并拒绝办理过户手续。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：本案主体是否适格；双方之间是否形成了阳明路58号公有住房承租权转让关系；王仪錶是否取得了阳明路58号公有住房承租权；如果王仪錶没有取得阳明路58号公有住房承租权，那杜传梅、王明英应如何承担民事责任？本院认为：王仪錶于2006年12月28日通过银行转账给王明英6万元，2007年1月14日，王明英通过银行转账给王仪錶2万元。2017年1月15日杜传梅、王明英出具收条载明：“今收到王仪錶转让南昌市东湖区××号（现为227号）补偿款人民币肆万元整。”据此，在本案中的王仪錶诉讼主体适格；在本案中，涉案的收条内容，已具备了合同主要条款，杜传梅、王明英主张没有将该公房承租权转让给王仪錶，杜传梅、王明英提供的证据不能证明该主张，故该主张本院不予采信；而在本案中双方就该公房承租权的转让没有得到该公房所有权人的同意，杜传梅、王明英、王仪錶均没有办理相关手续，故王仪錶没有取得该公房的承租权，当该公房拆迁时，王仪錶不属于该公房拆迁安置补偿对象，王仪錶对康桥绿城C区17栋3单元402室房屋不享有公房承租权；由于双方就涉案公有住房承租权转让已达成协议，根据相关法律规定，杜传梅、王明英应承担相应的赔偿责任。至于损失金额计算，原审法院综合原阳明路58号公房面积37.25m2和康桥绿城C区17栋3单元402室房屋面积55.89m2比例，再参考房屋评估价值及杜传梅、王明英房改工龄等因素，酌定杜传梅、王明英赔偿王仪錶损失267976元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人杜传梅、王明英的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由上诉人杜传梅、王明英承担。本判决为终审判决。审 判 长  罗云奇审 判 员  裴重芳代理审判员  曹 渊二〇一六年八月五日书 记 员  王 倩