江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终1746号上诉人（原审被告）:张二东。委托代理人刘洒，江苏劲辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:薛美婷。委托代理人张晓玲，江苏义扬律师事务所律师。原审被告:姬垒，1983年4与6日出生。上诉人张二东因与被上诉人薛美婷、原审被告姬垒房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张二东不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，查明事实后依法改判。其上诉理由是：1.原审判决解除租赁合同无事实和法律依据，若解除合同，被上诉人应当通过催告的形式给予上诉人期限，二上诉人至今未收到任何材料，上诉人没有违约，即使违约也没有根本违约。被上诉人将出租的房屋锁住不让上诉人使用，因该房屋并未到期，系被上诉人违约，被上诉人应赔偿上诉人的损失及违约金。2.双方签订的租赁合同约定租金支付时间为“以后每年上涨伍仟元，提前一个月付清”，上诉人认为2015年度的租期自2015年3月28日至2016年3月27日，按约定租金于2016年2月27日付清即可，然而被上诉人在此前就锁门，一审判决要求上诉人承担违约金无事实和法律依据。3.关于一审判决要求上诉人支付房屋占用费，因被上诉人已经将房屋锁住占用自2015年5月至今，上诉人不存在再支付该部分费用问题。被上诉人薛美婷答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。理由为：1.关于租金支付期限。合同约定“第二年租金提前一个月支付”，是以第二年租期开始前一个月即2015年2月28日一次性支付，该付款方式符合正常的房屋使用模式、交易习惯，在第二年租期开始前即发生索要租金的行为，上诉人出具的承诺书、短信交流、录音均已证明对租金支付的时间是没有争议的。2.关于被上诉人在租赁房屋门上加锁行为认定。被上诉人在上诉人逾期未支付租金的情况下于2015年3月在租赁房屋门上加了一把锁，后上诉人支付40000元租金后打开锁，同年5月，因上诉人在宽限期内未支付剩余租金35000元，被上诉人再次加锁至今。被上诉人的行为系先履行抗辩权，正当行使权利。上诉人在被上诉人加锁后，上诉人并未提出解除合同或终止合同，亦未将房屋交付被上诉人，加锁行为仅是让上诉人不能完全自主进入，实际该房屋仍由承租人占有使用，且在被上诉人书面催告后仍不履行义务，在租赁合同期间，上诉人应支付租金。加锁行为的延续是上诉人不履行付款义务的结果，上诉人履行义务后可以随时要求解除加锁状态，但上诉人怠于作为，该行为不能成为拒付租金或减少租金的抗辩理由。一审被告姬垒未到庭答辩。一审法院经审理查明：2014年3月22日，薛美婷与姬垒签订房屋出租协议一份，约定主要内容：“乙方（姬垒）租赁甲方（薛美婷）位于宿迁市富康南路1号楼106号房屋；租期叁年，从2014年3月28日起至2017年3月27日止；租金：第一年租金为70000元，乙方于合同签订当日一次付清；以后每年上涨伍仟元，提前一个月一次付清；双方责任：合同签约后应即遵守，按时交清房租，否则每拖延一天罚款200元。”2014年9月，姬垒、张二东与薛美婷协商由其二人共同承租上述房屋，并将张二东名字列于原出租协议承租方（乙方）处。2015年3月，张二东、姬垒给付2015年度（2015年3月28日至2016年3月27日）租金40000元，剩余租金35000元至今一直未予给付，引起诉讼一审法院另查明：2016年3月1日，张二东向薛美婷出具承诺书，载明：“关于承租富康路东一号楼门面房拖欠租金一事，本人承诺：1、因拖欠时间过长，因此给房东造成损失，现承诺于3月12号之前结清拖欠房租和违约金；2、如不能兑现承诺，此门面房内所有物品由房东自行处理；3、本承诺由本人自愿签字生效；4、店内物品所有欠款与租金无关。立承诺人张二东，2016.3.1”。薛美婷于2015年12月2日向张二东、姬垒邮寄催告房屋租金律师函，邮寄给张二东的快递材料未能妥投被退回。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。薛美婷主张张二东、姬垒逾期给付租金，要求解除合同。张二东辩称租赁房屋后对房屋装潢投入较大，资金周转困难无法给付租金，且其还与李平合伙经营该房屋，故不同意解除合同。原审法院认为，承租人租赁房屋应履行给付租金义务，张二东、姬垒迟延履行给付2015年、2016年租金义务，且出具承诺书后仍未履行，薛美婷主张解除合同，符合法律规定，予以支持。张二东辩称意见无法律依据，不予支持。薛美婷主张张二东、姬垒给付拖欠的2015年度租金35000元，张二东对拖欠租金的事实予以认可，薛美婷这一主张，予以支持。薛美婷主张张二东、姬垒按租赁合同约定的租金标准给付2016年3月28日之后的房屋实际使用费。一审法院认为，薛美婷主张符合法律规定，按合同约定自2016年3月28日起，房屋租金为80000元每年，支持张二东、姬垒按80000元每年标准自2016年3月28日给付薛美婷房屋实际占有使用费。薛美婷主张张二东、姬垒给付逾期付款违约金25000元，张二东认为违约金过高。一审法院认为，结合张二东、姬垒违约情况，合同约定及薛美婷主张的违约金过高，予以适当调整，酌定以35000元为基数，按照年利率24%自2015年2月28日起计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，一审法院遂判决：一、解除薛美玲与张二东、姬垒签订的宿迁市富康南路1号楼106号房屋出租合同；二、张二东、姬垒共同于判决发生法律效力之日起十日内向薛美玲返还租赁的宿迁市富康南路1号楼106号房屋；三、张二东、姬垒共同于判决发生法律效力之日起十日内给付薛美玲房屋租金35000元（租赁时间截止2016年3月27日）及违约金（以35000元为基数，按照年利率24%自2015年2月28日起计算至实际给付之日止）；四、张二东、姬垒共同于判决发生法律效力之日起十日内给付薛美玲房屋实际占有使用费（按80000元每年标准，自2016年3月28日起计算至实际返还房屋之日止）。案件受理费1300元，减半收取650元，由张二东、姬垒负担。二审中，上诉人未提供新的证据，被上诉人薛美婷为了支持其答辩意见，提供以下证据：第一组证据：薛美婷（139××××5366）与张二东（182××××7777）、薛美婷（139××××5366）与李龙（118012183333）短信记录各一份，上述证据证明张二东、李龙（××）多次承诺向薛美婷付清剩余房租，在给予宽限期内，违约仍未支付。第二组证据：薛美婷与张二东于2015年10月26日、2015年10月28日、2015年10月30日、2016年3月16日通话录音各一份，证明薛美婷多次向张二东索要租金，张二东承诺给付，但至今未付。本院认定意见如下：对上述证据中李龙短信记录因涉及案外人，该证据三性不予采信，其他第一、二组证据三性本院予以确认，因上述张二东号码在上述短信或通话期间内确由张二东持有，该短信及通话录音，能够反映出自2015年年度租期开始后，薛美婷一直在向张二东索要租金的事实，且张二东并未拒绝，答应支付租金，但事实在支付40000元后至今未支付余款，能够达到被上诉人薛美婷的证明目的，可以作为认定本案事实的依据。二审查明的事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院经审理另查明：自2015年度租期开始时，薛美婷因张二东、姬垒未支付该年度租金，2015年3月将涉案房屋加锁，后张二东支付40000元后，薛美婷将锁打开，后因该年度租金余款35000元未付，薛美婷将涉案房屋于2015年5月加锁后至今。在上述期间，薛美婷于2015年10月、2016年3月通过短息和通话方式多次向张二东索要租金，但张二东承诺后仍至今未付。根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：1、涉案的房屋租赁合同是否予以解除。2、若该合同解除后，张二东、姬垒是否应当支付相应的租金、违约金、房屋占有使用费。关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于双方约定第二年度租金应支付时间的界定问题。双方合同约定“第一年租金，于签订合同当日一次性付清；以后每年上涨伍仟元，提前一个月一次性付清”，该租金的给付应认定为该年度租期开始前一个月即2015年年度为2015年2月付清，理由为：1.因第一年租金为签订合同时付清，第二年亦应为先付清租金后使用房屋，该约定符合交易习惯；2.2015年度租期开始后，薛美婷一直索要租金，张二东、姬垒作为承租人并未对该租金的给付提出异议，且承租人均在承诺给付，仅是未实际履行完毕，可以认定为张二东对租金给付及时间均无异议。3.2016年3月1日张二东出具的承诺书载明拖欠租金事实与其违约的事实相印证。2015年年度租金张二东、姬垒迟延给付，在薛美婷在短信或电话催要后，承租人仍未履行全部义务，于2015年12月2日薛美婷通过邮政专递形式向张二东邮寄催要租金律师函（该律师函张二东的住址：宿城区果园新村二十二巷152号，电话182××××7777，均准确无误），但张二东拒收亦未履行给付义务，构成根本违约，薛美婷向人民法院主张解除租赁合同并无不当，因此对上诉人该主张不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。房屋租赁合同解除后，出租人应当将租赁房屋返还给出租人，逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。涉案租赁合同解除后，作为承租人张二东、姬垒理应返还租赁房屋及支付尚未支付的租金35000元，关于违约金计算标准，因双方在合同中约定拖延租金每天罚款200元，原审法院以35000元为本金按年利息24%予以计算并无不当，本院予以支持。关于房屋占有使用费即赔偿损失问题，因该房屋实际为承租人占有，且租赁期间的室内物品一直未搬离，理应支付占用的赔偿损失费用，原审法院参照合同约定的租金标准支持其占有使用费并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人薛美婷对租赁房屋加锁行为亦违约，不应支付其租金等，因被上诉人薛美婷该加锁行为系承租人张二东、姬垒未付租金直接导致，且作为承租人一再承诺支付租金，并未明确表示拒绝履行，亦未搬离涉案房屋内物品。因此租赁期间租金及违约金、实际占有使用费均应予以承担，该上诉主张本院不予支持。综上所述，张二东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1300元，由上诉人张二东负担。本判决为终审判决。审 判 长  马柏华代理审判员  朱 海代理审判员  刘海军二〇一六年八月十二日书 记 员  安国玉第8页/共8页