广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0205民初2128号 原告：柳州市晓七投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路223号1栋1-3号门面。 法定代表人：陶凤琼，总经理。 委托代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：施显荣，男，1952年9月21日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 被告：施丽姮，女，1985年12月30日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，系被告施显荣的女儿。 被告：张倩华，女，1959年4月11日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区，系被告施显荣的妻子。 三被告共同委托代理人：梁志斌，广西华尚律师事务所律师。 第三人：甘庆威，男，1976年7月3日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托代理人：曾燕妮，广西华尚律师事务所律师。 原告柳州市晓七投资有限公司与被告施显荣、施丽姮、张倩华、第三人甘庆威居间合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由审判员黎鹂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦寅，被告施显荣、施丽姮及三被告的共同委托代理人梁志斌，第三人甘庆威的委托代理人曾燕妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年7月初三被告委托原告出售位于柳州市房屋一套，并与原告达成口头约定：由原告帮介绍买家，三被告不承担任何过户相关的费用，售房价格由原告与买家自行协商，但三被告实收售房款为485000元，售房款超出485000元部分归原告所有。2015年7月21日原告委托公司业务经理吕凡与被告施显荣就上述口头约定事项签订《补充协议》。2015年7月2l日，经由原告居间介绍，三被告与第三人甘庆威就买卖柳州市房屋签订了《房屋买卖三方合同》。该合同第八条第二款约定：被告在办理房产过户手续之日支付中介费5000元，此款于签订本协议之日支付给原告，第三人办理房产过户手续之日支付中介费7500元，此款于签订协议支付给原告。2015年7月28日原告协助三被告与第三人在柳州市房屋交易所办理了房屋买卖合同网签手续；2015年7月28日原告协助三被告与第三人到柳州市中国银行申请按揭贷款买房手续；2015年7月28日第三人依据网签合同的约定将120000元存入柳州市房产登记管理资金监管中心帐号进行资金监管。嗣后，三被告和第三人避开原告自行交易，三被告与第三人共同到柳州市房屋登记管理中心撤销了网签和资金监管程序，三被告并将该争议房屋过户到第三人名下。后原告多次催促三被告依合同约定支付5000元中介费，三被告均拒绝支付。原告认为作为居间人已促成三被告与第三人签订《房屋买卖三方合同》，并协助三被告与第三人完成了该争议房屋网签、申请按揭贷款手续及首付款资金监管工作，后由于三被告与第三人的私下成交行为而拒绝原告的其他服务。依据《合同法》第426条之规定，原告已完成居间服务，三被告应依据《房屋买卖三方合同》以及《补充协议》向原告支付居间服务费和溢价售房款。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、判令三被告向原告支付居间服务费5000元；2、判令三被告向原告支付15000元溢价售房款；3、判令三被告向原告支付律师费3500元；4、判令三被告承担本案的案件受理费。后原告于庭审中将其第二项诉请变更为：判令三被告向原告支付15000元溢价售房服务费。 三被告共同辩称：1、房屋买卖三方合同最终不能履行，是因为原告没有就订立合同的重要事项向买方如实告知，故意隐瞒与订立合同的重要事实，即房屋售价真相。如果实际履行该合同，势必损害被告和第三人即买方的利益。加上第三人的征信有问题，导致银行按揭不能通过，最终合同不能履行的责任，不在被告。所以原告说被告违约是没有理由的。被告的房屋最终还是卖了485000元，被告实际得到的房款还是485000元；2、原告以阴阳合同手段分别与被告和买方签订协议与合同，是吃差价的行为，根据房地产经纪管理办法25条第2款的规定，中介不得隐瞒真实的房屋交易信息，低价买进高价卖出赚取差价，房产中介不得收取除合法佣金以外的其他任何费用，吃差价实际上是不法中介采用欺诈的手段订立合同，非法获利损害消费者权益的行为；3、律师费过高。 第三人陈述称：原告方收取了第三人的7500元中介服务费。在签订房屋买卖三方合同之前，原告已了解第三人是必须提供银行贷款按揭方式来购买房屋的，但在办理柳州市手房交易结算资金委托监管划转协议书之前却没有履行审查第三人征信的合同义务，致使第三人向监管中心交付了首付款，第三人在办理按揭贷款过程中才知道其征信未通过，使第三人无法办理按揭贷款手续。第三人得知其征信未通过后，被告才告知第三人该房屋的实际售价仅为485000元，第三人才知晓原告存在吃差价的行为。之后第三人仍然中意该房屋，第三人为了购买该房屋就另行找中介，达成了新的合同。原告在提供中介服务时，刻意隐瞒房屋真实售价，采用欺诈手段致使第三人的权益收到损害，原告没有全面有效的履行自己的中介服务义务，未能帮第三人办理银行按揭。此外，原告作为中介，仅能收取中介服务费，原告收取超过485000元的价款部分是没有法律依据的，原告也存在违约的情形，律师费应由原告自行承担。所以原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。 经审理查明：2015年7月21日，原告（中介）、三被告（卖方）与第三人（买方）签订了一份《房屋买卖三方合同》，该份合同主要约定：原告接受三被告及第三人的共同委托，为双方就位于柳州市的房屋买卖提供中介服务；该房售价为50万元；本合同签订之日，第三人支付3万元作为购房定金，该购房定金充当购房款；付款方式为银行按揭付款；该合同第八条约定的原告提供的房屋买卖中介服务范围、期限及收费标准、支付时间及方式为：1、原告接受三被告及第三人的共同委托，向三被告及第三人提供看房与代收，转付房屋买卖所需各项费用及代办购房按揭贷款手续，协助办理房屋产权登记手续、协助三被告及第三人办理物业交割等房屋买卖中介服务。2、三被告在办理房产过户手续之日支付中介费为5000元，此款于签订本协议支付给原告，第三人办理房产过户手续之日支付中介费为7500元，此款于签订本协议支付给原告。3、因三被告或第三人或三被告及第三人原因造成本合同不能履行的，中介服务费不予退还；三被告及第三人另行委托第三方提供中介服务或擅自进行交易的，中介服务费不予退还；任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、误工费、资料费等等）；修改本合同条款由原告、三被告与第三人三方共同签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告方收取了第三人的7500元中介服务费。但原告在促成原告与三被告签订该份合同时并未向第三人告知三被告的实际售房价格为485000元，原告也未查询第三人的信用状况，并未核实第三人能否以其名义办理按揭贷款。同日，原告让被告施显荣与吕凡在原告的营业场所签订了一份《补充协议》，该份补充协议载明“施显荣自愿出售柳州市房屋，实收房屋总价为485000元，过户相关费用概不负责，房屋超出部分由吕凡自行处理”。 同年7月28日，原告协助三被告及第三人到柳州市房屋登记管理中心签订了《柳州市二手房交易结算资金委托监管划转协议书》，第三人将12万元购房款存入了柳州市房屋登记管理中心资金监管专用账户。同日，在办理银行按揭贷款手续过程中，第三人被银行告知其在中国人民银行征信中心的个人征信系统中存在有逾期还款记录，故第三人无法以其名义办理按揭贷款。在得知第三人无法办理按揭贷款后，被告向第三人告知了其出卖房屋的真实售价为485000元。第三人认为原告作为中介无权收取15000元的购房款差价，作为中介不应赚取高额利润，原告在签订合同前也并未向其告知办理按揭贷款的注意事项就在合同中约定付款方式为银行按揭付款，且原告并未为其查询征信系统就要求其签订合同。第三人认为其受到了原告的欺骗和隐瞒，故另外寻找了一家中介公司为其办理按揭贷款事宜。同年8月4日，第三人及其妻子覃丽与被告施显荣、张倩华及柳州市巨丰投资管理有限公司签订了一份《房产转让经纪合同书》，约定：第三人及其妻子覃丽向被告施显荣、张倩华购买位于柳州市的房屋，房屋的成交价为485000元，第三人及妻子覃丽需向柳州市巨丰投资管理有限公司支付房地产交易咨询、居间服务费3000元。柳州市巨丰投资管理有限公司协助第三人及其妻子覃丽，以覃丽的名义办理了按揭贷款手续，并协助三被告将涉案房屋于2015年8月27日过户到了覃立名下。后原告要求三被告支付5000元中介费未果，遂于2016年5月25日起诉至法院，提起上述诉讼请求，故引发本案纠纷成讼。 认定本案的法律事实的依据为：原告向法庭提供的房屋所有产权证、补充协议、证明、房屋买卖三方合同、柳州市二手房交易结算资金委托监管划转协议书、“房易安”开户/变更回单、“房易安”资金到账回单、律师费发票、房产评估缴费单、结婚证、家庭唯一住房诚信保证书、柳州市房产查档证明、已注销的房产证，三被告提交的房产转让合同书、个人信用报告及当事人的陈述佐证，足以认定。 本院认为：民事活动的当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告已为三被告及第三人提供了促成了《房屋买卖三方合同》的签订及协助第三人将12万元购房款存入了柳州市房屋登记管理中心资金监管专用账户的中介服务，但原告并未完成《房屋买卖三方合同》约定的代办购房按揭贷款手续、协助办理房屋产权登记手续、协助三被告及第三人办理物业交割的这些中介服务，故本院认为，虽然合同中约定的三被告应支付的全部中介服务费为5000元，但因原告并未完成合同中约定的中介服务内容，故其诉请要求三被告支付全部的中介服务费没有依据，本院根据原告完成的中介服务内容酌定三被告应承担70%的中介服务费即3500元。 原告作为中介服务机构，应向委托人即三被告及第三人如实报告该房屋的真实售价，但原告却未向第三人如实告知该房屋的真实交易价格，导致第三人在得知该房屋的真实售价后不愿意与不诚信的原告继续履行该份合同，导致《房屋买卖三方合同》不能继续履行，原告存在相应的过错。且原告明知其促成三被告与第三人达成的付款方式为银行按揭付款，原告作为有专业知识的中介机构，在签订合同前，原告有相应的义务向购买人即第三人告知存在银行按揭贷款审批不过的风险。但本案中，原告并未询问第三人的逾期还款情况，也并未向第三人告知其之前的银行信用记录会影响其按揭贷款的审批，后在办理按揭贷款手续过程中第三人才得知无法以其名义办理按揭贷款手续，导致《房屋买卖三方合同》无法继续履行，原告也存在相应的过错。虽然三被告与第三人在得知第三人无法以其名义办理按揭贷款手续后，没有给予原告足够的时间采取补救措施就另行与其他中介公司签订了《房产转让经纪合同书》并最终完成了涉案房屋买卖交易存在违约行为，但原告在本案中未遵循诚实信用的原则为委托人提供中介服务，且隐瞒了房屋的真实售价损害了委托人之一即第三人的利益，也存在一定的过错，故本院认为，应由原告自行承担由此导致的部分律师费损失，本院根据原告及三被告各自的过错和违约程度，根据公平和诚实信用原则，酌定三被告应承担原告50%的律师费损失，原告自行承担50%的律师费损失。 对于原告诉请的15000元溢价售房服务费，没有事实和法律依据，且违反了中介公司应遵循的相关服务准则，有违诚实信用和公平原则，故本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告施显荣、施丽姮、张倩华向原告柳州市晓七投资有限公司支付中介服务费3500元； 二、被告施显荣、施丽姮、张倩华赔偿原告柳州市晓七投资有限公司律师费损失1750元； 三、驳回原告柳州市晓七投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费388元（原告已预交），减半收取，由三被告共同负担43元，由原告负担151元，本院退回原告194元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，除按照以上判项继续履行义务外，另按日万分之一点七五的利率加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 黎 鹂 二〇一六年八月十日 书记员 李可嘉 附： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”