上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初31091号原告：胡保林，男，1982年5月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王子鑫，女，1983年11月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：胡昊泽，男，2012年4月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：胡保林(系原告胡昊泽之父)，住同原告胡昊泽。法定代理人：王子鑫(系原告胡昊泽之母)，住同原告胡昊泽。原告共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告：金炯延，女，1969年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆永飞，男，1968年7月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陆心怡，女，1994年12月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告共同委托诉讼代理人：金圣延(系金炯延之妹)，住上海市浦东新区高行镇南行村姚陆家宅XXX号。被告共同委托诉讼代理人：孟祥坤，上海咨博律师事务所律师。原告胡保林、王子鑫、胡昊泽与被告金炯延、陆永飞、陆心怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告胡保林、王子鑫、胡昊泽的共同委托代理人柴小森，被告金炯延及三被告共同委托代理人金圣延、孟祥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡保林、王子鑫、胡昊泽向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理系争房屋过户手续；2、判令被告向原告支付逾期过户违约金，按照总房款260万元日万分之五从2016年5月1日起主张至实际办理交易过户之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月31日，原、被告在中介公司的居间下就上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定原告以人民币260万元(以下币种相同)的价格购买系争房屋。签约后，原告向被告支付首付款78万元。然而，因春节后房价上涨猛烈，被告不愿意按照原先约定的价格出售，并拒绝配合办理过户前的审税、贷款手续，临近双方约定的过户时间，在原告数次发函催促被告办理过户事宜，被告均明确表示不再配合原告履行买卖合同。原告认为，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告金炯延、陆永飞、陆心怡共同辩称，双方签约情况及被告已收取原告首付款78万元均属实。签约前，原告表示其社保要到2016年3月满两年，3月初可以办理相关手续，故在原告坚持要购买下，双方约定，2016年3月15日前应办理审税和贷款事宜，然而在被告多次催促下，原告以其社保需要到2016年4月才能满2年为由，一直拖延不予办理，原告方实际直至2016年3月29日才得知其一直具备购房资格，不属限购人群。被告认为，根据买卖合同补充条款第6.2条的约定，原告在约定的时间内没有备齐贷款资料去办理贷款手续，被告有权解除买卖合同，故双方的买卖合同已在2016年3月25日被告以电话方式通过中介转告原告予以解除，被告不存在继续履行办理过户。鉴于原告违约在先，不存在被告承担逾期过户违约金。就违约金构成本身，认为按照260万元日万分之五的标准过高，要求法院依法处理，对原告主张违约金的起始点被告没有异议。本院经审理认定事实如下：2016年1月31日，以三被告作为卖售人(甲方)与三原告作为买受人(乙方)就系争房屋签署买卖合同，约定房地产转让价款为260万元；乙方于签订本合同前，已支付甲方购房定金10万元，待双方签署本合同当日，上述定金转为第一笔购房款，乙方于2016年1月31日，支付给甲方第二笔房款68万元；乙方通过向银行贷款方式申请180万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；乙方于双方办理交房手续当日，支付甲方剩余房款2万元；甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，共同办理房地产转让过户手续；第九条约定乙方未按合同约定期限付款的，双方同意按照第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同约定履行，每逾期一日，应按约定总房价的万分之五承担违约金，逾期达10个工作日的，乙方除应向甲方支付逾期10个工作日的逾期违约金外，甲方有权单方面书面通知解除本合同，乙方在收到甲方书面通知之日起10个工作日内，按本次交易标的房屋合同价的20%承担违约金；……；第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按照第(三)款内容处理：……(三)甲方未按本合同约定履行，每逾期一日，应按约定总房价的万分之五承担违约金，逾期达10个工作日的，甲方除应向乙方支付逾期10个工作日的逾期违约金外，乙方有权单方面书面通知解除本合同，甲方在收到乙方书面通知之日起10个工作日内退还已收取的购房款，并按本次交易标的房屋合同价的20%承担违约金；补充条款(一)约定，1、甲、乙双方应于乙方拿到房产税认定单后且乙方贷款通过银行审批后5个工作日内至上海市浦东新区交易中心办理房屋过户手续；……6、有关乙方贷款的特别约定：(1)若乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方，若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；(2)乙方于签约之后10个工作日内备齐贷款资料，若乙方未按约定及时备齐贷款资料，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条之约定违约金比例承担违约责任；……10、甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定全面履行自己的义务，且逾期达10个工作日的，则甲方应按买卖合同中第十条第3款之约定承担违约责任，乙方应按买卖合同中第九条第3款之约定承担违约责任；……。合同签署后，原告已按约向被告支付78万元。2016年3月24日，原告通过电话与被告方联系，当时被告方询问原告王子鑫社保是否出来，原告方表示社保已经满24个月，但目前只能拉出23个月的记录，需要满25个月才可以显示24个月的数据，目前后台显示满24个月，可以立马交易了。被告方表示，“反正就这样，好吧”。同时当天双方沟通重新网签买卖合同事宜，次日，被告方了解到重新签署买卖合同是买家欲要更换购房人，对此予以拒绝。2016年3月25日，被告通过电话通知居间方，要求解除双方的买卖合同。原告方调取了胡保林的纳税证明，显示从2011年1月1日至2015年12月31日期间，胡保林连续缴纳了五年个人所得税，2016年3月29日上海市浦东新区国家税务局第三十九税务所盖章确认上述情况属实。2016年3月29日，原告通过微信表示，原是以王子鑫社保情况去买房，以为存在限购，但胡保林拉了税单到交易中心询问过了，其个税满五年符合家庭购房条件，故通知被告去相关部门进行审税和办理银行贷款手续。被告方多次表示，原告方拖至2016年3月25日才通过中介表示其(社保)不满两年限购，不能买房了，在前面的审税环节卖家不停催促下都迟迟不去，拖到现在谈何后面的过户。2016年4月8日，原告发函给被告，表示2016年4月30日前双方要至相关部门办理产权过户手续，为履行过户手续，被告有义务配合原告办理银行贷款及交易税款审定手续等，现要求对方于2016年4月13日15时前联系原告方办理审税及贷款手续。该函件被告收到。2016年4月9日，被告发函给原告，表示签约后多次催促原告办理审税及贷款手续，原告均以各种理由推托，2016年3月25日居间方通知原告限购需要以其他人名义购买，被告方拒绝，并提出原告违约，要求撤销双方网签合同，现依据买卖合同补充条款(一)第6条(2)的约定，单方面解除买卖合同。就该函件原告方也表示收到。因双方意见不一，故原告于2016年5月3日向本院提起诉讼，诉如所请。另查，在2015年双方签署的《房地产买卖居间合同》中关于“交易中期付款”约定，以银行贷款方式支付，乙方支付首付款后2016年3月15日前办理购房贷款申请，放款期限以借款合同约定为准。关于原告王子鑫社会保险情况，被告表示签约时，是知道原告王子鑫的社会保险缴纳没有满两年，原告向其告知于2016年3月份社会保险缴纳满两年，在原告提出要求宽限时间，被告方表示要另行购置房屋，一定要求原告在2016年3月15日前办理完审税及贷款手续。对此，原告表示签约时王子鑫的社会保险缴纳尚未到2年，被告对此清楚，但双方并未明确约定要在2016年3月15日前完成审税及贷款手续，因社会保险至2016年3月满两年，故四月初才可拉出相关材料，由此未要求被告配合办理贷款及审税手续。案件审理期间，原告关于要求被告向其支付逾期过户违约金的该项诉讼请求，予以撤回。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、督促函、告知函、纳税证明、录音文字整理、微信截屏等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方买卖合同约定，2016年4月30日前办理产权过户手续，原告现要求被告配合办理过户，被告以原告先行违约，根据买卖合同补充条款(一)中第6条第2项即“乙方于签约之后10个工作日内备齐贷款资料，若乙方未按约定及时备齐贷款资料，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同”的约定，已于2016年3月25日通过口头及2016年4月9日通过书面方式行使了单方解除权为由，拒绝履行过户义务。对此本院认为，双方于2016年1月31日签署买卖合同，根据该约定，原告应在2016年2月12日前就备齐所有的贷款资料，包含原告当时认为的王子鑫缴纳两年以上社会保险的材料。然而，根据庭审调查，被告确认在签约时就知晓原告王子鑫社会保险尚未缴纳满两年的情况，当时通过原告也了解到，该社会保险缴纳至2016年3月才满24个月，说明在签约时，就买卖合同约定签约后十个工作日备齐贷款资料，是原告客观无法实现的，双方对此均为明知，根据被告的表述，双方确为此又进行了协商，说明签约时买卖两方就该项真实意思表示已根据实际情况进行了变更。至于双方再行约定原告在何时备齐贷款资料，被告表示2016年3月15日前双方办理审税及申请贷款手续，原告对此并不确认，但结合双方签署的《房地产买卖居间合同》，确实对原告申请贷款有2016年3月15日前办理的约定，说明2016年3月15日前原告应备齐贷款的资料并作出申请的行为，原告逾期的行为系对政策了解和准备不足导致，但即使原告未能在2016年3月15日前备齐贷款手续的材料，被告是否可以在2016年3月25日单方行使解除权，根据合同约定，原告未如约备齐贷款材料，要逾期达15天被告才具有合同解除权，原告在2016年3月15日前未备齐贷款资料，但于同年3月29日就向相关部门核实了家庭成员纳税情况，该材料已经符合购房及贷款条件，在此情况下，原告通知被告要求配合办理贷款及审税手续，并未超过15天，被告尚不具备单方解除合同的权利，被告理应予以配合。退一步而言，支付房款系购买人的主要合同义务，贷款仅为履行的一种方式，可否办出贷款及如何办理贷款均由原告负责，为保障被告的权益，合同中亦就原告贷款办不出或不足额部分，约定过户时以现金方式补足，对被告的权利已经做了充分的保障，被告应秉着积极促成交易目的实现的态度配合履行。综上所述，原告现要求被告配合办理系争房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。就剩余房款，原告也表示愿意以现金的方式支付，被告也要求在本案中一并处理，对此，本院将结合双方合同约定，就过户部分的房款在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告金炯延、陆永飞、陆心怡应于本判决生效之日起十日内配合原告胡保林、王子鑫、胡昊泽办理上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告胡保林、王子鑫、胡昊泽名下的手续，与此同时，原告胡保林、王子鑫、胡昊泽向被告金炯延、陆永飞、陆心怡支付上述房屋房款180万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,600元，减半收取计13,800元，诉讼财产保全费5,000元，均由被告金炯延、陆永飞、陆心怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年八月十五日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。