浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0783民初2053号原告：中共东阳市委党校。法定代表人：陈其宪，副校长。委托代理人：许洪钟、包清谦，浙江良济律师事务所律师。被告：李忠敏，居民。被告：鼎立控股集团股份有限公司，住所地东阳市望江北路1号。法定代表人：许宝星，董事长。委托代理人：ＸＸ友，公司副总经理。原告中共东阳市委党校（以下简称党校）为与被告李忠敏、鼎立控股集团股份有限公司（以下简称鼎立公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年2月15日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日、5月18日两次公开开庭进行了审理。党校的委托代理人许洪钟、鼎立公司的委托代理人ＸＸ友到庭参加了两次庭审，党校的委托代理人包清谦，李忠敏到庭参加了第一次庭审。李忠敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。党校起诉称，2009年10月30日，党校下属的后勤服务中心与李忠敏签订《学员楼招商租赁合同》，明确：将学员楼租赁给李忠敏经营，期限为12年。租金第一、二、三年分别为70万元、75万元、80万元，第四年起在上一年的基础上以5%环比递增。从2011年开始，李忠敏应在公历4月1日和10月1日前将当年租金支付给后勤服务中心，每次交款额为当年应交款的50%的比例。逾期应支付每日5‰的滞纳金，逾期两个月，后勤服务中心可终止合同。李忠敏建造的不可移动部分的设施及相关设备无偿留给后勤服务中心。2013年10月20日，党校与李忠敏签订了《学员楼招商租赁合同的补充协议》，明确：1、租赁范围调整为：报告厅底下部分、学员楼一楼和二楼东侧部分用房、学员楼地下室设备用房自本协议签订后归原告自用；2、租金调整为：2013年租金（2013年10月1日至2014年9月30日）为65万元，以后每年租金在上一年的基础上环比递增5%。2014年3月6日，党校与李忠敏、鼎立公司签订了转租合同，明确：1、党校同意李忠敏将租赁范围转租给鼎立公司；2、鼎立公司按《学员楼招商租赁合同》及《学员楼招商租赁合同补充协议》中对李忠敏的各项规定向原告履行义务，李忠敏对鼎立公司应尽的义务及承担的责任向原告提供连带保证责任。2015年10月27日、12月2日，党校两次发函给鼎立公司催缴租金，但鼎立公司至今未缴纳，李忠敏也未履行保证责任。党校认为，鼎立公司应在2015年3月31日前交纳租金34.125万元，2015年9月30日前交纳租金34.125万元，鼎立公司均未缴纳已构成违约，应按每日5‰支付滞纳金。现逾期已超过两个月党校有权终止合同。鼎立公司应支付2015年10月1日后的租金，按71.6625万元每年计算（68.25万元*1.05%）,计算至腾空返还日。故党校诉至法院，请求判令：一、解除党校、李忠敏签订的《学员楼招商租赁合同》、《学员楼招商租赁合同的补充协议》和党校、李忠敏、鼎立公司签订的《转租合同》；二、鼎立公司支付党校租金86.1656万元（暂算至2015年12月31日止，此后仍按71.6625万元每年计算至判决确定的腾空返还日），支付党校滞纳金61.425万元（已算至2015年12月31日止，其中租金34.125万元从2015年4月1日起算，共计46.0687万元，34.125万元从2015年10月1日起算，共计15.35625万元，按每日5‰计算，此后仍按上述标准支付至判决确定的付款日）；三、李忠敏对上述鼎立公司的支付款项承担连带责任。为证明上述诉称，党校提供以下证据：一、《学员楼招商租赁合同》（已包含）（下同）1份，拟证明以下事实：从2011年开始，李忠敏应在每年4月1日和10月1日前将当年租金支付给党校，每次交款为当年应交款的50%，若未在上述期间内缴纳相对应租金则应交付每日按当年上交款5‰的滞纳金；逾期两个月不缴纳租金，党校可以不带任何责任终止合同，不可移动设施无偿留给党校。二、征地批文1份、验收报告1份，建设工程规划许可证1份，拟证明租赁建筑均系合法的事实。三、《学员楼招商租赁合同的补充协议》1份，拟证明以下事实：2013年租金调整为65万，以后每年租金在上一年租金基础上环比增5%；租赁期满或在违约情况下，党校可终止合同，李忠敏应腾空租赁范围交还党校，其余物品党校自行清理。四、转租合同1份，拟证明以下事实：2014年3月6日党校与两被告签订转租合同，李忠敏因另有发展将租赁范围转租给鼎立公司，鼎立公司按照《学员楼招商租赁合同》及《补充协议》对李忠敏的各项规定向党校履行义务承担责任，李忠敏对鼎立公司应承担的责任和义务承担连带责任。五、催交租金的函4份、谈话笔录1份，拟证明以下事实：2015年10月27日党校发函向鼎立公司及其所属鼎立大酒店催缴租金，在这之前曾以三次书面形式通知鼎立大酒店缴纳租金，日期分别是2015年3月31日、2015年6月29日、2015年8月19日；2015年12月2日党校再次向鼎立大酒店发函催讨租金，并找鼎立大酒店负责人进行谈话要求限期缴纳租金和滞纳金否则将通过法律形式终止合同。李忠敏未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：涉案房屋经党校同意已转租给鼎立大酒店，经营管理方面已与李忠敏无关，李忠敏并不清楚原告催租的事情也无需承担连带责任。李忠敏未提交证据。鼎立公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：一、对党校要求解除租赁合同的请求不认可，鼎立公司为了经营好鼎立大酒店对酒店投入重金进行装潢；二、鼎立公司在收到法院送来的诉状和传票后才知道租金没交，党校只是向鼎立大酒店催缴租金而未向鼎立公司催缴租金就直接起诉，党校的起诉是不成立的；三、鼎立公司对鼎立大酒店未缴纳2015年度的租金，将会在2016年4月底前一次性交清；四、党校要求支付违约金的诉求不应支持，鼎立公司对该笔租金不知情，且根据合同法的司法解释，违约金按照5‰计算过高不受到法律保护。鼎立公司提交了以下证据：一、账户交易明细回单1份，拟证明2016年4月29日鼎立公司及时支付了2015年度租金和2016年度上半年的租金共104.0812万元的事实。二、鼎立大酒店营业执照副本复印件和组织机构代码证各1份，拟证明鼎立大酒店属于独立法人，党校只是对鼎立大酒店欠交租金进行催讨，从未对鼎立公司催讨的事实。经开庭审理，对原、被告提供的证据，本院认证如下：对党校提供的证据：证据一、证据二、证据三、证据四，李忠敏无异议，鼎立公司对真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为党校提供这一组证据是为了解除合同，合同与协议共有三处提到终止合同的条件，补充协议里写了鼎立公司停止经营时间连续15天或累计30天，才终止合同，但党校未证明这一点，所以这一条件不成立。经审核，上述四组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据五，李忠敏无异议，鼎立公司对三性均有异议，认为并未收到原告催缴租金的函，且函均是陈志林签收的，是其自然人行为，签收时也未盖上鼎立公司或鼎立大酒店的印章，无法证明党校已尽到通知义务。本院认为，该组证据仅能达到党校曾数次向鼎立大酒店催缴租金的证明目的。对鼎立公司提供的证据：证据一，党校对该证据真实性无异议，对其证明目的有异议，认为鼎立公司欠党校81.1656万元，滞纳金61.4252万元，其支付的104.0812万元扣除滞纳金后连2015年的租金都未支付完毕，更不可能支付2016年上半年租金。本院认为，该组证据具有证明鼎立公司在2016年4月29日向党校支付了租金104.0812万元的证明力，本院予以采纳。证据二，党校对真实性无异议，对证明目的有异议，营业执照显示鼎立大酒店是鼎立公司组织的有限责任公司，两者的法定代表人都是许宝星。经审核，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。本院经审理，认定事实如下：2009年10月30日，党校下属的后勤服务中心与李忠敏签订《学员楼招商租赁合同》一份，约定将座落于东阳市城南西路299号东阳市委党校校园内学员楼租赁给李忠敏使用，主要内容有：1、将学员楼租赁给李忠敏经营，期限为12年（即自2010年10月1日起至2022年9月30日止），租金第一年为70万元，第二年为75万元，第三年为80万元，第四年起在上一年的基础上以5%环比递增；2、从2011年开始，李忠敏每年应在公历4月1日和10月1日前将当年租金支付给后勤服务中心，每次交款额为当年应交款的50%的比例，若李忠敏未在上述期限内交纳租金，李忠敏应支付每日按当年上交款5‰的滞纳金；逾期两个月不足额交纳租金的，原告可以不带任何责任终止合同，李忠敏建造可移动部分的设施及相关设备无偿留给原告。2011年4月20日，党校与李忠敏签订了《中共东阳市委党校关于学员楼招商租赁有关问题的补充合同》一份，主要内容有：原租赁合同中的租期变更为从2011年4月1日开始，整个租期顺延6个月到2023年3月底止，2011年1月至3月为试用期，试用期内不收租费，其它收费等内容不变。2013年10月20日，党校与李忠敏签订了《学员楼招商租赁合同的补充协议》一份，主要内容有：1、租赁范围调整为：报告厅底下部分、学员楼一楼和二楼东侧部分用房、学员楼地下室设备用房自本协议签订后归原告自用；2、2013年租金（2013年10月1日至2014年9月30日）为陆拾伍万元，以后每年租金在上一年的基础上环比递增5%；3、李忠敏停止经营时间连续十五天以上或累计三十天以上，党校有权解除租赁合同，李忠敏应按党校要求将租赁范围腾空交还党校；4、本补充协议与学员楼招商租赁合同不一致时，以本补充协议为准。2014年3月6日，党校与李忠敏、鼎立公司共同签订了《转租合同》一份，主要内容有：1、党校同意李忠敏将学员楼招商租赁合同的补充协议中的租赁范围转租给鼎立公司；2、鼎立公司将学员楼招商租赁合同及学员楼招商租赁合同的补充协议中对李忠敏的各项规定向党校履行义务、承担责任，李忠敏对鼎立公司应尽的义务及承担的责任向党校提供连带保证责任。鼎立公司分别应于2015年4月1日前、2015年10月1日前、2016年4月1日前向党校交纳2014年10月1日至2015年3月31日的租金34.125万元、2015年4月1日至2015年9月30日的租金34.125万、2015年10月1日至2016年3月31日的租金35.83125万元，共计104.08125万元。党校分别于2015年3月31日、2015年6月29日、2015年8月19日、2015年12月2日向鼎立大酒店发函催讨租金。鼎立公司在收到法院副本及传票后于2016年4月29日向党校支付了2015年租金和2016年上半年租金104.0812万元。本院认为，党校与李忠敏签订的《学员楼招商租赁合同》、《学员楼招商租赁合同的补充协议》，与李忠敏、鼎立公司共同签订的《转租合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，各方均应依约履行。在上述合同履行过程中，鼎立公司确实存在迟延履行交纳租金义务的违约事实，致使成就双方约定的合同解除条件。但根据法律规定，党校应当及时行使合同解除权，向鼎立公司作出明确的解除合同的意思表示。但党校仅向鼎立大酒店的工作人员发函催讨租金，未向租赁合同签约方鼎立公司发送限期支付租金、否则解除合同的通知，且在本案审理过程中，鼎立公司付清了所欠付的全部租金。考虑到鼎立公司对酒店投资较大，在鼎立公司已付清全部到期租金、要求继续履行上述租赁合同的情况下，党校要求解除租赁合同的诉请，依据不足，理由不充分，本院不予支持。鼎立公司应于2015年4月1日前支付党校2014年10月1日至2015年3月31日的租金34.125万元，于2015年10月1日前支付党校2015年4月1日至2015年9月30日的租金34.125万元，于2016年4月1日前支付党校2015年10月1日至2016年9月30日的租金35.83125万元，共计104.08125万元。鼎立公司未按约定及时交纳租金，应承担违约责任，但党校要求鼎立公司支付每日按当年上交款5‰交纳滞纳金计算标准过分高于党校的实际损失，且鼎立公司也提出要求降低，故本院酌情确定滞纳金按月利率2%计算为宜。在党校向本院起诉后，鼎立公司已于2016年4月29日支付给其租金104.0812万元，故滞纳金应分别从2015年4月1日起以34.125万元为基数、从2015年10月1日起以34.125万元为基数、从2016年4月1日起以35.83125万元为基数分别按月利率2%计算至2016年4月29日止，分别为89635元、48002.5元、6688.5元，共计144326元。根据合同约定，对鼎立公司未支付的滞纳金144326元，李忠敏应承担连带责任。综上，原告的合理部分诉请，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。李忠敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其为放弃一审期间质证和抗辩的权利，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鼎立控股集团股份有限公司应于本判决生效后十日内支付原告中共东阳市委党校滞纳金144326元。二、被告李忠敏对上述被告鼎立控股集团股份有限公司应支付的款项承担连带责任。三、驳回原告中共东阳市委党校的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18083元，由被告鼎立控股集团股份有限公司负担（李忠敏负连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  俞伟明代理审判员  陆承焕人民陪审员  李发新二〇一六年八月五日代书 记员  蒋锦阳判决适用法律：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。