广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1258号上诉人（原审原告）：郭素艳，女，1971年3月21日出生，汉族，住清远市清城区。委托代理人：赖文静，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄志红，男，1967年7月8日出生，汉族，住连州市。委托代理人：欧阳晟，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托代理人：欧阳嘉晟，广东定海针（清远）律师事务所律师。上诉人郭素艳因与上诉人黄志红房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年12月15日，黄志红（乙方）与郭素艳（甲方）及清远市清城区祥成房屋中介服务部签订了一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定经清远市清城区祥成房屋中介服务部介绍，郭素艳将其位于清远市清城区桥北一路××号楼19层06号房屋出售给黄志红，建筑面积141.95平方米，总价款为55万元；房屋交付给黄志红之前发生的该房屋的物业管理费、水电费、煤气费、电讯及其它有关费用，由郭素艳缴纳；郭素艳应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自本合同签订之日起，该房屋若发生与郭素艳有关的房屋产权纠纷或债权债务概由郭素艳负责清理，并承担相应的法律责任，由此给黄志红造成损失的，由郭素艳赔偿。《补充协议》约定黄志红供房款当天，郭素艳交楼给黄志红。此外，黄志红、郭素艳还就其他方面进行了约定。2015年8月7日，黄志红向郭素艳支付了11万元，并办理了40万元的银行按揭贷款手续。同日，黄志红还向郭素艳出具欠3万元的欠条，定明于2015年10月10日前归还1万元，于2015年11月10日前归还1万元，余款1万元于2015年12月10日前还清，到期不还清全部款项的，黄志红无条件将房屋过户到郭素艳名下；欠条还约定交楼时间为郭素艳收齐楼款的当天交楼。黄志红、郭素艳双方签订了上述房屋的《房地产买卖合同》，该合同约定的房屋总价款为68万元，黄志红解释是为了向银行多贷些款项，实际交易价款为55万元。2015年8月12日，黄志红取得了上述房屋的房地产权证，证号为粤房地权证清字第01×××4号。诉讼中，双方确认尚欠1万元购房款未付清。另查明，2016年1月1日，黄志红代郭素艳向清远市朝南房地产开发有限公司支付涉案房屋办证费283元、入户大门款4000元。2016年1月6日，黄志红向清远市清城区住房和城乡建设局住宅专项维修账号交纳了3548.75元。另据郭素艳提供的《御景湖畔3号楼1906收楼需交费用明细》显示，涉案房屋交付需付清以下费用：1、2014年10月水泵分摊费11.70元；2、2015年1月水泵分摊费5.90元；3、2015年8月更换电梯对讲主机分摊费1.40元；4、2016年1月水泵分摊费14.60元；5、2016年钢丝绳分摊费26.67元；6、2016年2月曳引轮更换分摊费28.07元；7、管道煤气材料费350元；8、装修押金（验收合格后可退）2000元；9、预交水电费（入住三个月后可退）400元；10、装修期间装修垃圾清运余泥费500元；11、信箱费130元；12、门牌20元；13、2009年6月至2016年3月物业费10359.31元；14、预交三个月物业费379元，合计14226.65元。黄志红对上述费用的真实性没有异议，但认为应由郭素艳交纳。郭素艳则认为除水泵分摊费17.60元、办证费280元及2009年至2015年7月间的物管费9349元外，其他费用均应由黄志红自行交纳。原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。黄志红、郭素艳签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容无违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方应予恪守。黄志红已向郭素艳支付了大部分购房款，且涉案房屋已于2015年8月12日过户登记至黄志红名下，可见双方均有意向履行合同。产生本案纠纷原因主要是涉案房屋收楼需交纳费用由谁支付引发的。诉讼中，根据郭素艳提供的《御景湖畔3号楼1906收楼需交费用明细》显示，收楼需交纳水泵分摊费、物管费等共计14226.65元，其中郭素艳承认由其负担的已有9646.60元（水泵分摊费17.60元、办证费280元及2009年至2015年7月间的物管费9349元），而根据黄志红提供的收款收据显示，黄志红代郭素艳交付了入户大门款4000元，按合同约定“房屋交付给乙方之前发生的该房屋的物业管理费、水电费、煤气费、电讯及其它有关费用，由甲方缴纳”，入户大门款4000元属于拖欠费用范畴，按约定应由郭素艳承担。至于黄志红交纳的住宅专项维修资金3548.75元，该款项是以黄志红自已名义交纳的，且该资金性质上属于以后物业维修所用资金，并非属于拖欠费用范畴，故黄志红要求郭素艳承担缺乏依据，原审法院不予支持。综上，黄志红虽然尚欠郭素艳购房款1万元未支付，但该欠款黄志红可以代付的入户大门款、办证费及郭素艳所欠付的物业管理费等费用予以抵减，抵减后，黄志红已不欠郭素艳购房款。而郭素艳作为出售房屋方，虽然已将房屋过户至黄志红名下，但由于其在过户之前尚未办理收楼手续，故其有义务协助黄志红办理相关收楼手续。至于黄志红主张要求郭素艳付清欠物业公司管理费、水电费等14278元的诉讼请求，因该部分费用尚未实际交纳且存在争议，黄志红可待该费用实际发生后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六四十四条第一款的规定，于2016年4月6日作出（2016）粤1802民初141号民事判决：一、限郭素艳于本判决生效之日起10日内协助黄志红办理位于清远市清城区桥北一路×××号楼19层06号房屋的收楼手续，将房屋交付黄志红使用。二、驳回黄志红的其他诉讼请求。本案受理费7578元，由郭素艳负担。宣判后，郭素艳不服，向本院提起上诉，请求：撤销清远市清城区人民法院的(2016)粤1802民初141号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由是:一、原审法院认定事实错误。(一)入户大门(即可视对讲显示器)款4000元应由被上诉人承担。上诉人在购买涉案房屋时，开发商并没有要求缴纳入户大门的费用，而是在入住装修之后向物管公司报装时才需要交纳。被上诉人作为涉案房屋的产权人，又是涉案房屋的使用人，其本人决定安装入户大门，应由被上诉人本人承担相关费用。(二)被上诉人要求上诉人向物业管理公司缴纳拖欠的物业管理费、水电费等相关费用，被上诉人并未实际向物业公司缴纳上述费用，即使上诉人愿意承担其中的9646.6元，但也不应该折抵被上诉人拖欠上诉人的10000元购房款。且原审法院也认定被上诉人提出的相关费用尚未实际缴纳且存在争议，被上诉人可待该费用实际发生后另行主张权利。再者，被上诉人与上诉人之间为买卖合同纠纷，而上诉人欠物业公司的物管费为欠款纠纷，两者为不同的法律关系。因此，原审法院却将上述费用进行抵扣购房款是错误的。(三)根据双方签订的《补充协议》，被上诉人承诺于2015年12月10日前还清购房款10000元，到期不还清全部款项的，被上诉人无条件将房屋过户到上诉人名下。交楼时间为上诉人收齐购房款的当天交楼。被上诉人逾期没有支付剩余的购房款，上诉人至今没有收齐购房款。补充协议为双方自愿签订，没有违反法律法规。因此，上诉人根据约定，可不交付涉案房屋给被上诉人。且2015年8月12日，涉案房屋己过户到被上诉人的名下，被上诉人作为涉案房屋的产权人和使用人，应支付物业管理费等费用。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院明察，依法维护上诉人的合法权益，驳回被上诉人的诉讼请求。黄志红口头答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、上诉人方所欠的款项包括物管费、办证费等费用。并且应该由上诉人方承担的费用14278元，上诉人不愿意支付。3、事实上一审判决结果的第一项，我方已经收楼。即上诉人方已经履行了协助收楼的义务。综上所述，上诉人的上诉没有事实与法律依据，应依法驳回。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审期间，双方均确认被上诉人已代上诉人支付2015年7月份之前的物业管理费9349元。至于被上诉人缴交的入户“大门款”4000元，则双方意见不一，上诉人认为是可视系统，而被上诉人则认为是大门款，且双方对该款项是属于交房前发生的费用或是交房后发生的费用并无提供证据证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》是在平等自愿的基础上签订，且内容无违反法律法规强制性规定，因此，原审法院确认该合同为有效合同正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：收楼之前的相关费用应否在本案中一并处理。本案中，由于双方签订的《房屋买卖合同》中，对于房屋交付给被上诉人之前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电讯及其它有关费用，已明确约定由上诉人缴纳，因此，被上诉人收楼之前发生的相关费用应在本案当中一并处理。上诉人以该款项尚未实际发生为由，认为在本案中不应一并处理的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。鉴于被上诉人代缴纳的2015年7月份之前的物业管理费9349元及办证费280元、水泵分摊费17.60元，合共9646.60元，上诉人均承认应由其缴纳，而信箱费130元、门牌费20元亦应属于房屋交付使用前发生的费用，且该款项已实际由被上诉人代缴，因此，上述款项应从被上诉人尚欠上诉人的10000元购房款中扣减。扣减后，被上诉人尚应支付203.40元（10000元－9646.60元－130元－20元）给上诉人。至于更换电梯对讲主机分摊费、水泵分摊费、钢丝绳分摊费、曳引轮更换分摊费、装修押金、预交水电费管道煤气材料费、装修期间装修垃圾清运余泥费等费用，由于是发生在房屋交付之后，因此，根据合同约定该款项应由被上诉人负担。至于入户“大门款”的问题。由于双方对该款项是属于入户大门款还是可视系统应交纳的款项存在争议，且被上诉人并无提供证据证实该款项是属于房屋交付前发生的费用，因此，原审法院认为该款项应由上诉人负担不当，本院予以纠正。综上所述，原判认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初141号民事判决。二、限被上诉人黄志红于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款203.40元给上诉人郭素艳。一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费156元，由上诉人郭素艳负担100元，由被上诉人黄志红负担56元。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年八月十六日书 记 员  古 蓉