上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6640号原告（反诉被告）程晓明。委托代理人费嘉彬，上海关天律师事务所律师。委托代理人王鑫，上海关天律师事务所律师。被告（反诉原告）邢海华。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。委托代理人苏洁灵，上海方英律师事务所律师。原告（反诉被告）程晓明诉被告（反诉原告）邢海华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月1日、2016年7月11日、2016年7月21日三次公开开庭进行了审理。程晓明及其委托代理人费嘉彬、邢海华及其委托代理人徐叶花到庭参加了上述三次庭审，邢海华委托代理人苏洁灵到庭参加了第一、三次庭审。本案现已审理终结。程晓明诉称，原、被告于2014年7月8日签订《房屋租赁协议》，约定邢海华将位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号的三间门面房及门口场地出租给程晓明经营使用，租期二年，自2014年7月8日至2016年7月7日，租金每年38,000元（人民币，下同）。2016年3月11日，协议履行过程中，奉贤区奉城镇人民政府向涉诉房屋的搭建者发出责令改正通知书，认定邢海华租赁给程晓明的涉诉房屋系擅自搭建，属于违法建筑并责令搭建者于2016年3月14日16时之前拆除，并将此通知书张贴在涉诉房屋门口。程晓明得知此情况后，立即与邢海华联系腾退房屋、返还租金及损失赔偿相关事宜，但未达成一致。故诉至法院请求判令：1、原、被告于2014年7月8日签订的房屋租赁协议无效；2、邢海华返还程晓明已付租金76,000元；3、邢海华返还程晓明已付押金2,000元；4、邢海华赔偿程晓明装饰装修损失226,000元；5、邢海华赔偿程晓明经营停业损失55,000元。邢海华辩称，涉案房屋租赁协议有效，不同意程晓明的全部诉讼请求。邢海华反诉称，2014年7月8日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定程晓明承租邢海华位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号三间门面房及门口场地，用于经营二手车买卖，租期自2014年7月8日起至2016年7月7日止，共2年，先付后用，年租金38,000元。同时，协议还约定了各自的权利义务等事项。合同签订后，邢海华依约如期将房屋交付程晓明使用。现，双方约定的合同期限届满，双方均无意续签租赁协议。故邢海华反诉要求判令：1、解除双方于2015年7月8日签订的《房屋租赁协议》；2、程晓明立即将位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号三间门面房及门口场地恢复原状并返还邢海华；3、程晓明支付租赁费（自2016年7月8日起至实际搬离日止，按年租金38,000元计算）；4、诉讼费用由程晓明承担。程晓明辩称，租赁协议无效，程晓明愿配合将租赁房屋返还。程晓明没有占有使用租赁房屋，不同意支付租赁费用。程晓明为其诉辩意见提供了如下证据：1、2014年7月8日程晓明与邢海华签订的《房屋租赁协议》1份,拟证明邢海华将涉诉房屋租赁给程晓明，租期两年，租金每年38,000元等，且承诺房屋性质无问题;2、责令改正通知书、违法搭建法律后果告知单及照片4张,拟证明上海市奉贤区奉城镇人民政府认为涉诉的三间房屋是违法建筑;3、中国农业银行交易明细清单1份,拟证明程晓明向邢海华支付了2014年7月8日至2016年7月7日的租赁费76,000元及押金2,000元;4、装饰装修施工合同及出库单,拟证明2015年6月20日程晓明与上海尚禹装潢设计有限公司签订的装饰装修施工合同，上海翼隆网络科技有限公司向上海捷良汽车销售有限公司出具的编号为618的出库单一组,拟证明程晓明经邢海华同意，对租赁房屋进行装修，花费了226,000元;5、外部照片、内部照片一组，拟证明装修后的现状；6、上海捷良汽车销售有限公司工商信息及宣传单图片3张，拟证明程晓明注册成立上海捷良汽车销售有限公司进行经营，并花费进行宣传；7、上海市奉贤区瑞杰图文制作社出具的广告费收据及明细、宣传单、2015年12月及2016年1月车辆成交信息总结表一组，拟证明租赁房屋是违章建筑，需搬迁所导致程晓明经营停业损失55,000元，其中5,000元是宣传费，停产停业损失按每月10,000元标准，计算5个月，计50,000元；8、规划许可证核准图纸1份，拟证明租赁房屋没有建设规划许可证；9、房地产登记簿2份，证明邢海华提供的房屋产权证书在房产交易中心无法查询到；10、翼隆科技四团店出具的编号为342的出货单1份，拟证明程晓明在租赁房屋中投入了6,000元的设备。邢海华为其诉辩意见提供了如下证据：1、沪房奉字第03043房屋所有权证、1992年12月22日的批复、2006年8月29日的证明、图纸一组，拟证明系争房屋是有所有权证的，房屋租赁协议有效；2、2016年4月26日拍摄的照片7张，拟证明系争房屋及周边房屋均经营正常，程晓明不会有停产停业损失和装修损失；3、2016年4月29日拍摄的照片1张，拟证明程晓明承租的房屋，在平时结束当日营业后的状态：关起卷帘门，打开广告灯；4、2016年5月18日拍摄的照片三张，拟证明程晓明在2016年5月18日，还在开门经营。但，2016年6月1日本案第一次庭审时，程晓明称于2016年4月底停止营业，但实际情况并非如此，程晓明向法庭作了虚假陈述；5、案外人于2016年6月1日15时左右拍摄的照片4张，拟证明2016年6月1日下午庭审时，程晓明还在开门营业；6、2016年6月1日下午17时拍摄的照片一张；拟证明程晓明一直营业至今，至拍摄照片时，程晓明已结束当日营业，关起卷帘门，打开广告灯；7、2016年6月22日拍摄的照片4张，拟证明程晓明2016年6月22日时，还在打扫卫生、开门经营。本案系争房屋，程晓明占有使用至今；8、中国农业银行交易明细单，拟证明2015年8月28日，邢海华未收到程晓明支付的房屋租赁费38,000元。经庭审质证，邢海华对程晓明提供的证据1、3、8的真实性无异议。对证据2，程晓明无法提供原件，故真实性不予认可。对证据4中的施工合同真实性无异议，但系程晓明为经营需要，现租赁期限届满，装修已不存在现值；证据4中的出库单，因无原件不予认可。对证据5中外部照片无异议，对内部照片不认可。对证据6中工商信息无异议，对宣传单图片认为无关联性，广告费的支出与本案无关。对证据7的真实性、关联性均不认可。对证据9系案外人房产信息，与本案无关联性。对证据10与案件无关联性，有投入亦由程晓明自行拆除。另证据4和证据10的签名及盖章均不一致。程晓明对邢海华提供的证据1、2、8的真实性无异议。但认为，对证据1房屋平面图上没有租赁房屋的标记，不能证明租赁房屋是合法建筑。对证据3、4、5、6、7真实性有异议，无法确认拍摄时间，但确实会派人至租赁房屋内打扫卫生。经庭审质证，本院对双方无异议的证据予以采信。对于程晓明提供的证据2，程晓明未能提供原件，且内容上也没有相对人，本院对该证据不予认可；证据4中出库单、证据6、证据7是程晓明经营的开支，与租赁无关联性；证据9、10为案外人房地产信息，与本案无关联性。对于双方提供的照片，仅反映租赁房屋的部分或暂时的情况，不能作为认定案件客观事实的依据。经审理查明，2014年7月8日，程晓明与邢海华签订《房屋租赁协议》1份，约定邢海华将涉诉房屋出租给程晓明，租期自2014年7月8日至2016年7月7日止，为期2年。租金先付后用，每年38,000元。签订协议时，另付2,000元作为水、电、房屋内设施的押金。租赁期间，如需装修，必须经邢海华同意，费用程晓明自负。租赁期满，程晓明按期交还所租房屋（清理干净），无偿无条件搬出所租房屋。签约后，邢海华向程晓明交付了上述房屋，程晓明则向邢海华支付了2014年7月8日至2015年7月7日的租赁费38,000元及押金2,000元。2015年7月7日，程晓明向邢海华支付了2015年7月8日至2016年7月7日的租赁费38,000元。另查，上述租赁房屋包括现邢海华现使用的其余部分，在1991年12月29日取得了《房屋所有权证》，编号为沪房奉字第03043号，房屋所有权人为奉贤区教育局。1992作为洪庙中学实验基地，取得了建设工程规划许可证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现上述租赁协议租赁期限已届满，双方对于搬离租赁房屋和返还押金均无异议，本院予以认可。对于程晓明提出返还租金的请求，本院认为，承租人支付租金是其应尽的义务，其支付的也仅租赁使用期间的租金，其提出返还的请求不予支持。对于程晓明提出要求邢海华赔偿其装修损失后搬离租赁房屋的意见，本院认为，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故本院对程晓明要求赔偿装修损失的请求不予支持。现程晓明至今未搬离租赁房屋，邢海华要求程晓明承担自2016年7月8日起至实际搬离日止的租赁费之诉请，与法无悖，本院予以支持。关于程晓明要求赔偿经营停业损失之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程晓明于本判决生效后十日内搬离位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号三间房屋及门口场地并返还给被告（反诉原告）邢海华；二、原告（反诉被告）程晓明于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）邢海华使用费（使用费的计算方式：自2016年7月8日起至实际搬离日止，按每年38,000元的标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）程晓明的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,685元，减半收取计3342.5元，由程晓明负担3,324元，由邢海华负担18.5元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由程晓明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一六年八月二十三日书记员  严文琪附：相关法律条文《中华人们共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。