广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）星民初字第2014号 原告（反诉被告）：李仁彬，男，汉族，1951年10月20日出生，住桂林市七星区。 被告（反诉原告）：李正美，男，汉族，1980年1月19日生，住湖南省邵东县。 委托代理人：陈汪洋，广西金桂律师事务所律师。 委托代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 原告李仁彬（反诉被告）诉被告李正美（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员周穆奕适用简易程序独任审理，代书记员文瀛杰担任法庭记录，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告李仁彬及被告委托代理人向学斌到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原告李仁彬于2016年2月1日申请对涉诉房屋修复项目及损失物品的价值进行评估，2016年3月30日评估终结。由于本案案情复杂，于2016年4月22日转为普通程序审理，依法组成由代理审判员周穆奕担任审判长，人民陪审员龙桂林和人民陪审员邓茹萍参加的合议庭，代书记员秦黎明担任法庭记录，于2016年6月28日第二次公开开庭审理，原告李仁彬及被告委托代理人陈汪洋、向学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告李正美从2014年1月16日起租用原告位于桂林市房屋。被告在租赁期间，存在迟延给付租金的情形：于2014年8月19日超过3天，2015年2月28日超过12天，2015年9月17日超过1天，2015年10月19日超过3天，共计迟延19天。根据双方签订的协议，每超过一天给付租金，被告应支付违约金200元给原告。被告从2014年7月至今一直未交物业费，共欠缴5976.86元，协议中明确约定，物业费由被告方承担，被告应将欠缴的物业费支付给原告。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令被告支付违约金3800元、物业费5976.86元，共计9776.86元；本案诉讼费由被告承担。后原告于2015年12月23日向本院申请增加诉讼请求称，因被告于2015年12月23日迟延8天给付租金，又根据协议中约定，被告超过5天未交租金，原告有权收回房子，且押金不退。为防止原告损失进一步扩大，增加诉讼请求如下：请求判令被告支付原告违约金1600元（2015年12月16日至2015年12月23日）；被告立即将房屋交还给原告；原告无需退还押金6000元。原告于2016年1月8日又向本院申请增加诉讼请求称，因被告于2016年1月7日将租赁房屋退回给原告，原告收回房屋后，发现房屋遭到破坏，情况如下：房屋的主卧室墙壁上安装了1个办公室无门柜，墙上原有1个挂式空调被拆下，并扔到房外；另外2个房间被打通，变成1个房间，原有的隔墙及玻璃隔墙均被拆除，原有的2个门，1个被拆除，1个被封死，房间附带的小阳台中间也被封死；主卧卫生间原有的门被封死，从外走廊另开了1个门，抽水马桶及洗脸盆被拆除；客卫的墙、门、抽水马桶及蹲便池均被拆除；客厅及餐厅加装了2堵隔墙；厨房及客厅平排安装了3个办公无门柜；厨房、客厅、餐厅、走廊、卫生间及主卧室的灯均被拆除。为弥补原告的损失，增加诉讼请求如下：请求判令被告支付原告房屋租金2225.8元（2015年12月16日至2016年1月7日）；违约金3000元（2015年12月24日至2016年1月7日）；水费58.57元、电费219.06元；房屋损坏赔偿金3万元；以上共计35503.43元。同时，原告撤回关于要求被告退回房屋的诉讼请求。 被告辩称，1、原告诉讼请求中的违约金明显过高且无事实和法律依据，原告提交的证据无法证明被告违约的事实，即使被告违约，法院应予以适当减少，参照银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2、原告要求物业费、水电费没有依据，原告提交的相关票据超出了举证期，不应当采信；3、2015年12月16日之后的租金只应计算至2015年12月31日，因原告将出租屋断电，导致被告于当日搬离，且被告有权以押金折抵租金，故不存在欠付租金的情形；4、原告要求房屋损坏赔偿金3万元没有计算依据，被告不存在损坏原告房屋的行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告同时反诉称，2013年12月29日，双方签订的房屋租赁合同，约定租期为2014年1月16日至2016年1月15日。原告在租赁期限届满前的2015年12月31日对租赁房屋进行停水、停电，导致被告无法正常使用房屋。为此，被告于2015年12月31日搬离房屋。双方于2016年1月7日签订了交回房屋的协议，终止了租赁协议。在租赁期间，被告不存在违约，原告应将折抵被告房租及原告代垫的电费之后，剩下的押金予以退回。被告认为原告违反合同约定，擅自停水、停电的行为导致合同无法履行，给被告造成了经济损失。故被告反诉原告，请求依法判令原告返还被告押金6000元；支付经济补偿金6000元；本案诉讼费由原告承担。 原告针对被告的反诉辩称，1、被告要求退还押金没有依据。双方的协议中约定了，被告超过5天未交租金，原告有权收回房屋，并且押金不退。协议中约定，租金需提前支付，被告自2015年12月16日起未交房租，原告多次催促，被告于2016年1月7日才交回房屋。2、被告要求原告支付经济补偿金6000元没有依据。被告未交水电费，后自来水公司及供电局向原告发送停水、停电通知。原告多次催促，并告知被告，被告均不缴纳，导致供电局将租赁房屋停电。原告代被告缴纳了水费，所以租赁房屋未停水。原告不存在违约，被告单方违约，请求法院驳回被告的反诉诉讼请求。 针对本诉及反诉，原告在举证期限内提供的证据有：1、房产证，证明原告是房屋产权人；2、房屋租赁协议，证明双方签订了协议；3、律师函，证明被告自2014年7月起未交物业费；4、工商银行活期历史明细清单，证明被告于2015年11月17日交了最后一笔房租3000元，原告于2016年1元5日替被告缴纳了219.06元电费；5、水费通知单，证明2015年12月17日止，被告应缴水费58.57元；6、通话记录，证明原告于2015年12月17日、21日、23日多次打电话催促被告；7、协议书，证明被告于2016年1月7日交回租赁房屋；8、桂林银行八里街支行卡对账单，证明被告共超过19天支付租金；9、收据，证明原告交了增加诉讼请求的案件受理费及财产保全费；10、电费发票，证明原告代缴的电费；11、户型图，证明房屋原来的房型；12、照片，证明被告损坏租赁房屋的事实。原告当庭提交证据有：13、水费发票，证明原告代缴的水费；14、物业费发票，证明原告代缴了物业费。 被告对原告的证据，质证意见如下：对证据1-2的真实性无异议，证据2协议中写租赁房屋的用途为办公是错误的，实为个人居住；证据3的真实性无异议，关联性不认可，因为该证据不能证明原告缴纳了物业费，原告与物业公司就物业费的收费标准还在协商中，原告叫被告不要去交物业费；证据4的真实性无异议，关联性不予认可；证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，该证据只能证明被告欠费，不能证明原告代为缴纳了；证据6的真实性无异议，关联性不予认可，证明内容也不予认可，这些通话记录是原告与被告商量退房，不是原告催被告交费；证据7的真实性无异议，证明内容有异议，被告是2015年12月31日搬走了，因为原告停水、停电，被告于搬走当天和原告说要退房，原告一直拖到2016年1月7日才退房；证据8-10的真实性无异议；证据11真实性不予认可，与本案无关，没有指明是租赁房屋这栋楼；证据12真实性不予认可，照片上没有注明任何东西；证据13-14的提出超出了举证期限，不予认可。 针对本诉及反诉，被告在举证期内提供的证据有：房屋租赁协议，证明原告应按协议约定退回押金，并支付经济补偿金6000元给被告。 原告对被告的证据，质证意见如下：对该证据的真实性无异议，证明内容不予认可。 本院对原、被告的证据，认证如下：对原告提供的证据1-3的真实性予以确认；证据3可以证明原告因本案涉诉房屋在2014年7月至2014年12月份未缴纳物业管理相关费用而收到杨双玮发来的律师函；对证据4的真实性予以确认，可以证明被告在2015年11月17日向原告的账户转入3000元租金，原告于2016年1月5日通过该账户缴纳电费219.06元；证据5的真实性予以确认，可以证明原告于2015年12月17日收到桂林市自来水公司发来的本案涉诉房屋应缴水费58.57元的通知单；对证据6-7的真实性予以确认，证据7可以证明被告于2016年1月7日交回租赁房屋；对证据8的真实性予以确认，可以证明被告缴纳房租的时间；证据9-10的真实性予以确认，证据10可以证明原告为本案涉诉租赁房屋缴纳了电费；证据11真实性予以确认，关联性无法确认；证据12的真实性予以确认，可以证明涉诉房屋的现状；证据13-14，被告以超过举证期为由，不予认可，但该二份证据与本案事实确有关联性，可以证明原告缴纳了本案涉诉租赁房屋的物业费及水费，本院亦予以采信。对被告提供的证据的真实性予以确认，可以证明双方关于房屋押金及解除合同补偿金的约定。 在本案审理过程中，原告于2016年1月28日申请对房屋修复项目及损失物品价值进行评估，同年2月25日，原告李仁彬及评估人员到达现场，确认了房屋待修复项目及损失（损坏）物品清单，被告李正美经通知没有到场。2016年3月30日，广西桂鑫诚资产评估有限公司出具桂鑫诚评字（2016）第036号《资产评估报告书》，评估意见为该房屋修复项目及损失物品价值为28418元。被告于2016年6月15日向本院提出对评估意见存在疑问，申请评估人员出庭接受质询。后经询，被告同意评估公司以书面形式解答其疑问。被告于2016年6月24日书面提出疑问，评估公司于同年6月27日出具回复函。经质证，原告对该评估意见基本认可；被告对评估程序、依据及意见等均有异议。因被告虽对该评估意见有异议，但其在现场确认时经通知无故未到场，亦未申请重新评估，故本院对该《资产评估报告书》，予以确认。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年12月29日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，协议约定，原告将座落于桂林市七星区七星路30号1-4-7号房屋出租给被告，户型3*2*2，租赁用途为办公，该房简单装修，屋内配有：空房；租赁日期自2014年1月16日至2016年1月15日止；被告支付押金6000元给原告，此押金不能抵作租金和其他费用，租期届满后，被告没有违约责任，原告应退回给被告；租金为每月3000元，租金由被告在每个月的16日前交给原告，租金需提前支付，被告应按时支付租金给原告，每超过一天被告违约金200元给原告，如超过5天被告还未交清租金，原告有权收回房屋，且押金不退；租赁期间，被告要爱护房屋，若损坏房屋或配套设施，被告负责修复或赔偿；租赁期间，如一方未到期要解除合同，需提前20天通知另一方，提出解除合同的一方应向另一方支付补偿金6000元；每月的水电费、有线电视费、卫生费、物业费、燃气费、租房税由被告承担。根据原告提供的桂林银行卡对账单，被告于2014年8月19日、2015年2月28日、同年9月17日及同年10月19日通过网上银行每次转账3000元租金至原告的账户。被告于2015年11月17日通过银行转账向原告的工商银行汇款租金3000元。2015年8月7日，原告收到桂林市拓日物业服务有限公司委托广西古方律师事务所发来的律师函，内容为，从2014年7月至2014年12月份，本案涉诉房屋未缴纳物业服务相关费用，如不及时缴纳，将追究业主李仁彬的相应法律责任。2015年11月30日，原告向桂林市东方大厦业主委员会缴纳了本案涉诉房屋2014年7月至2015年12月的物业费、电梯费、照明费共计2279元。2015年12月2日，原告因被告存在迟延交付租金及不交物业费的情形，双方协商无故果，诉至法院，提出要求被告给付违约金及物业费的诉讼请求。2015年12月17日，桂林市自来水公司向原告发出通知，要求自通知发放之日起15日内及时缴纳该期水费58.57元。又因被告自起诉之后未再缴纳租金，原告于2015年12月23日向法院申请增加诉讼请求，要求被告支付起诉之后的违约金，退还房屋，且押金不退。2015年12月29日，原告向桂林市自来水公司缴纳了本案涉诉房屋的水费58.57元。2015年12月31日，本案涉诉房屋因未缴纳电费被停止供电。2016年1月5日，原告向桂林供电局缴纳了本案涉诉房屋的电费219.06元。2016年1月7日，原、被告双方在法院自行协商，签订协议书，约定于当日被告将租赁房屋交回给原告。原告在收回房屋后，发现房屋遭到损坏，于2016年1月8日向法院申请增加诉讼请求，要求被告继续支付违约金、房租、水电费及房屋损坏赔偿金，并撤回要求被告退回房屋的诉讼请求。在诉讼过程中，因被告认为原告存在违约，故提起反诉，提出前述反诉请求。 另查明：原告李仁彬系桂林市七星区七星路****房屋的所有权人。 本院认为，一、本诉争议焦点为：1、原告主张的违约金应否得到支持及违约金的计算方式；2、被告应否支付原告物业费及水电费；3、原告主张房租的诉讼请求应否得到支持；4、被告应否支付原告房屋损坏赔偿金；5、原告应否退还被告押金。 关于争议焦点1，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应全面履行合同约定的义务。原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定，于每月16日前预交下个月的房租。原告主张被告存在迟延交付租金的情形，应当按照合同约定给付违约金，提供了房屋租赁协议及银行卡对账单予以证实。被告辩称，被告不存在迟延交付的情形，且原告主张的违约金过高，应当减少为按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因原告提供的银行卡对账单有明确的汇款时间，被告确有超出约定时间交付租金的情形，其中：2014年8月19日超过3天，2015年2月28日超过12天，同年9月17日超过1天，同年10月19日超过3天，至2016年1月7日退房，超过22天，共计41天，故被告应当支付迟延给付租金的违约金。但协议约定每日违约金200元过高，本院综合被告提出的计算标准，参照民间借贷相关利息计算标准，将违约金减少为按年利率6%的1.3倍计算。故被告应支付原告违约金20.22元（3000元租金*年利率6%365天*1.3倍*41天）。 关于争议焦点2，房屋租赁协议中，明确约定租赁房屋的水费、电费及物业费由被告承担。原告提供的银行卡明细单、发票及收据足以证明原告代为缴纳了租赁房屋的物业费2279元、水费58.57元及电费219.06元，被告应当支付给原告。故本院对原告主张被告支付物业费2279元、水费58.57元、电费219.06元的诉讼请求予以支持，超出部分，不予支持。 关于争议焦点3，被告于2015年11月17日交付了至2015年12月15日的租金3000元，原、被告双方于2016年1月7日签订协议，被告将房屋退回给原告。原告主张被告应支付2015年12月15日至2016年1月7日的租金。被告辩称，因原告擅自将租赁物断电，导致被告于2015年12月31日搬离，故被告只应支付2015年12月15日至2015年12月31日的租金。因合同中约定，租赁物的电费由被告承担，租赁物断电是由于被告未缴纳电费导致供电局停止供电。2016年1月5日，原告代为缴纳电费后，租赁物又恢复通电。被告主张原告对租赁物进行断电，亦未提任何证据予以证明，故本院对被告的辩解，不予采信，对原告主张被告支付房屋租金2225.8元[3000元房租31天*23天（2015年12月15日-2016年1月7日）]的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点4，原告主张被告损坏了房屋，应支付房屋损坏赔偿金，提供了房屋租赁协议、现场照片，并申请了修复及损失价值评估，评估意见确认了房屋修复及损失价值为28418元。被告辩称，被告不存在损坏原告房屋的行为，被告退房时房屋的状况与原告交房时的状况基本一致；原告在第一次开庭结束后，提出评估申请，超出了提出申请的时间；评估意见的作出缺乏依据等。原、被告双方在签订租赁协议时，明确了房屋的户型是3*2*2，按照通常理解，即三房两厅两卫，被告在退回房屋时，房型发生了明显改变，只剩下两房一厅一卫，并且增加了几组实木柜。评估公司在对现场进行勘察时，被告经通知未到场，现被告不认可评估公司的评估依据，又不申请重新评估，故本院对被告的辩解不予采纳。因被告在开庭时未承认存在损坏房屋的行为，原、被告双方在庭审中对房屋损失无法达成一致意见，故原告在庭后提出申请评估属于合理期间范围内，不存在程序违法。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，被告应当承担擅自改变房屋装修装饰及增设物品的费用，并赔偿原告的损失。故本院对原告要求被告支付房屋损坏赔偿金28418元的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。 关于争议焦点5，根据双方签订的《房屋租赁协议》第四条，如超过5天乙方（被告）还未交清租金，甲方（原告）有权收回房子，并且押金不退。该条约定实质上也是对被告逾期交付房租应承担的违约责任的约定，虽然被告确实存在超过5天未交清房租的情形，但是被告已承担了逾期交付租金的违约金，如果按照合同约定，还需承担6000元押金不退的后果，则违约责任明显高于原告的损失，故本院对原告主张押金6000元不予退还给被告的诉讼请求，不予支持。 二、反诉的争议焦点为：反诉被告应否返还反诉原告押金并支付经济补偿金。根据本诉的争议焦点5，本院对反诉原告主张反诉被告返还押金6000元的诉讼请求，予以支持。反诉原告主张依据《房屋租赁协议》第八条：“租赁期间，如一方未到期要解除合同，需提前20天通知另一方，提出解除合同的一方向另一方支付补偿金6000元。”的约定，反诉被告在合同未到期时擅自断电，导致合同无法继续履行，并造成反诉原告的损失，应当支付经济补偿金。由于租赁物的断电是反诉原告未缴纳电费引起的，反诉被告不存在过错。反诉被告在合同未到期时，要求反诉原告退房是根据合同的第四条约定提出的，不存在违约。故本院对反诉原告主张反诉被告支付经济补偿金6000元的诉讼请求，不予支持。 综上，本诉原告要求本诉被告支付违约金20.22元、物业费2279元、水费58.57元、电费219.06元、房屋租金2225.8元及房屋损坏赔偿金28418元的诉讼请求，本院予以支持；对本诉原告的其他诉讼请求，不予支持。反诉原告要求反诉被告退还6000元押金的诉讼请求，予以支持；要求反诉被告支付6000元经济补偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，的规定，判决如下： 一、被告李正美支付原告李仁彬违约金20.22元； 二、被告李正美支付原告李仁彬物业费2279元； 三、被告李正美支付原告李仁彬水费58.57元及电费219.06元； 四、被告李正美支付原告李仁彬房屋租金2225.8元； 五、被告李正美支付原告李仁彬房屋损坏赔偿金28418元； 六、驳回原告李仁彬的其他诉讼请求； 七、反诉被告李仁彬返还反诉原告李正美租赁押金6000元； 八、驳回反诉原告李正美的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费1117元，保全费192元，反诉费收取50元，合计1359元（原告李仁彬已预付本院1167元，因未实际进行诉讼保全，应退原告保全费192元，被告李正美预付本院50元）。由原告李仁彬负担440.2元，被告李正美负担726.8元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费1117元，反诉受理50元，收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周穆奕 人民陪审员  谭继元 人民陪审员  邓茹萍 二〇一六年八月十五日 代书 记员  秦黎明