广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初880号原告冯光鲁，男，1962年6月17日出生，汉族，保安，高中文化，住广西上思县。原告冯秀玉，女，1974年1月19日出生，壮族，从事美发职业，小学文化，住广西靖西县。原告冯某。法定代理人：冯光鲁，身份信息同上。系冯某的父亲。法定代理人：冯秀玉，身份信息同上。系冯某的母亲。上述三原告的共同委托代理人曾晓明，广西金中大律师事务所律师。被告广西南宁虹旭置业投资有限公司。住所地：南宁市西乡塘区滨河路*号同和华彩上湾尚诚阁*座****号。法定代表人梁强。原告冯光鲁、冯秀玉、冯某与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行审理。原告冯光鲁、冯秀玉及三原告共同委托代理人曾晓明到庭参加诉讼，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯光鲁、冯秀玉、冯某诉称：2014年5月17日，原、被告签订了一份《科信时代广场合作建房合同》（合同编号为：201405017-1），合同约定：被告以合作建房的方式取得座落于南宁市高新区高新大道科园大道交汇处三产综合楼建设资格，该项目暂定名为：科信时代广场，访地块总占地面积为4980平方米，土地用途：商服用地。原告参与合作建房之房屋位于项目B号楼2103号房。房屋建筑面积78.83平方米；原告出资合作建房之房屋至交付起享有使用权���即自2014年5月17日起至2066年4月30日止；如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地金及其他税费的情况下，被告应为原告办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。原告承担合作建房款单价3600元／㎡，总金额283788元，首付款113515元，第二期款于主体结构达到20层后3天内交纳56757元，第三期交房后3天交纳56757元、第四期在交房后一年内交纳56759元；在原告按期支付合作建房款的情况下，被告与第三人应在2015年12月31日前完成合作建房任务。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了首付款113515元；至原告起诉时止，该项目仅建至二楼并已经停工。原告认为，因原告合作建房出资额较一般建房的成本高许多，且双方约定的房屋使用年限达到51年，而且被告给予原告“三产建设用地如能变性为国有出让地，在原告承担土地金及其他税费的情况下，应为原告办理相关过户手续”的承诺，可以认定是双方对B号楼21层2103号房所有权以及该房所占土地使用权一体转让进行的约定，故本案合同名为合作建房合同实为商品房买卖合同；因本案所涉土地权属为集体使用权，类型为：批准拨用企业用地，土地性质为集体所有土地；根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，农村集体所有土地的使用权不能转让、出让或出租用于非农建设，另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第9条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，故该类土地不能进入市场交易也不能直接用于房地产开发。因而依据《中华人民共和国合同法》第52条第5款的规定，本案合作建房合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告因合同无效取得的财产应当返还原告。综上，为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《科信时代广场合作建房合同》（合同编号：科201405017-1）无效；2、被告退还原告购房款113515元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告广西南宁虹旭置业投资有限公司未作答辩。经审理查明：2014年5月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科201405017-1）。合同第一条“合作建房模式”约定：“1、南宁市西乡塘区振兴十三队（丙）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）��甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方（南宁市西乡塘区振兴十三队）的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条“丙方提供合作建房的土地基本情况”约定：“甲方以合作建房的方式取得坐落于南宁市高新区高新大道科苑大道交汇处三产综合楼建设资格。该项目暂定名为：科信时代广场（如有变更，以最后变更的名称为准）。该地块总占地面积为4980平方米，土地用途：商服用地。”第四条“乙方参与合作建房之房屋位于上述第二条所述项目中的B号楼21层2103号房，建筑面积为78.83平方米，建筑结构为框剪结构。”第五条约定，“原告享有的房屋使用权期限为房屋交付之日至2066年4月30日。”第六条约定，“合作建房单价3600元，总价款283788元。”第七条“付款方式及期限”约定，原告分期付款，首付款为总价款的40%即113515元，现向甲方缴纳，即￥97000元（含定金￥10000元），于2014年6月10日前来招商办公室补齐剩余款16515元，甲方为乙方出具等额收据。第二、第三期房款皆为总价款的20%，即￥56757元，应分别于主体结构达到20层后3天内、交房后3天内付清；第四期房款为￥56759元，应在房屋交付乙方使用期一年内缴足。第八条“交付期限及交付条件”约定，一、在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲、丙双方应在2015年12月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。可延期交付使用的情形：1、遭遇不可抗力影响施工的；政府原因、报建审批、设计变更、停电停水导致工期延误的；关于古文物区禁止施工、实行交通管制、工程检查等因此而造成的延期。合同的签��当日，被告出具一张收款收据给原告，确认收到原告97000元，2014年6月6日原告向被告补齐首期款16515元，被告亦向原告出具了一张收款收据。原告共向被告支付了113515元。另查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。科信时代广场项目所占土地的权属性质为集体使用权。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁虹旭置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科201405017-1），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担风险，将科信时代广场B号楼21层2103号房分配给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性���究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20150202-01）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款113515元应返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告冯光鲁、冯秀玉、冯某与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司于2015年2月2日签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20140517-1）无效；二、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司向原告冯光鲁、冯秀玉、冯某返还购房款113515元。本案受理费2570元（原告冯光鲁、冯秀玉、冯某已预交），由被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘春花人民陪审员  杭 青人民陪审员  莫艳林二〇一六年八月十日书 记 员  韦利冰附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱��会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。