安徽省淮北市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）皖06执异107号案外人：李荣，女，住安徽省淮北市相山区。案外人：刘丽君，女，住安徽省淮北市相山区。案外人：傅铁军，男，住安徽省淮北市相山区。案外人：高楠，女，住安徽省淮北市相山区。申请执行人：红旗渠建设集团有限公司，住所地河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区。法定代表人：李强，该公司董事长。委托代理人：孙冠，淮北市春光法律事务所。被执行人：濉溪恒鑫置业有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪县。法定代表人：刘云松，该公司总经理。本院在执行申请执行人红旗渠建设集团有限公司（下称红旗渠公司）申请执行被执行人濉溪恒鑫置业有限公司（下称恒鑫公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠于2016年7月26日向本院提出对执行标的的书面异议，本院当日立案受理，并依法组成合议庭审查，现已审查终结。案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠称：2012年12月4日，异议人与恒鑫公司签订借款协议，借款100万元，期限一年，以其所有的位于百善恒鑫城11栋3单元共12套商品房抵押给异议人，并与异议人签订了编号为201206176《商品房买卖合同》，同时在濉溪县房管局办理了商品房备案。2015年5月31日，该公司书面承诺，如2015年7月30日前不能归还借款，将商品房买卖合同中抵押的房产无条件过户给异议人，异议人无需支付购房款及相关费用，并给异议人开具购房发票。后因无力偿还借款，2015年7月10日开具了11栋605、606号的购房发票，将房屋抵偿给异议人。因公司与异议人签订了商品房买卖合同，并备案，也开具了购房发票。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院不能查封上述2套住宅。综上，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，提出异议，请求中止对百善恒鑫城11栋605、606号住宅的查封。案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠为支持其异议请求，出示证据十三份：《借款协议》、《借款补充协议》、《收据》、《承诺书》、《抵偿协议书》、《商品房买卖合同》、《银行承兑汇票》各一份、《发票》二份、《银行转账凭条》四份，用以证明被执行人向异议人借款100万元，不能偿还借款用房子抵偿。庭后提交濉溪县房管局《证明》一份，用以证明李荣、刘丽君、傅铁军、高楠购买的恒鑫城11号楼3单元105、106、205、206、305、306、405、406、505、506、605、606号房已于2012年12月4日备案。申请执行人红旗渠公司述称：异议人与被执行人签订的仅是借款合同，其中的抵押条款违反《担保法》第四十条应属无效，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还借款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》未实际履行，无购房发票、无房管局的备案登记，应为虚假。2016年3月30日，执行法官去被执行人售楼部执行时，售楼部提供的房源表证明涉案房屋仍在销售中。因此，案外人的异议不成立，应依法驳回其执行异议。申请执行人红旗渠公司提交证据一份：《恒鑫城一期房源表》一份，用以证明涉案房屋至2016年3月仍在销售中。被执行人恒鑫公司未答辩、未举证。申请执行人红旗渠公司对案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠所举证据有异议，认为所举证据仅证明借贷关系，与本案无关，《借款协议》、《借款补充协议》中的抵押条款因违法而无效；《承诺书》、《抵偿协议书》因违法而无效；《商品房买卖合同》没有日期，说明虚假，未实际履行，无购房发票，无备案登记，605、606号房屋的发票并未实际支付房款，而是从借款中抵付，是违法的，借款100万元，购房款远大于借款数额，因此购房合同没有履行。对于庭后提交的《备案证明》，认为是预售备案，而非销售备案，不存在实质上的法律效力，不能作为有效证据认定。案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠对申请执行人红旗渠公司所举证据有异议，并称抵押房产交被执行人售楼部代为出售，房屋出售后房款交异议人，异议人撤销备案。本院的认证意见为：对于案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠所举证据，申请执行人红旗渠公司有异议，但未举证予以否定，本院予以认定。案外人对红旗渠公司所举证据有异议，亦未举证否定，本院予以认定。本院审查查明：2012年12月3、4日，案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠与被执行人恒鑫公司分别签订《借款协议》、《借款补充协议》各一份，约定“甲方向乙方借款壹佰万元整，借款期限一年，自2012年12月4日至2013年12月3日止。月息2.2%。…以甲方在建的百善恒鑫城11号楼3单元共12套商品房作抵押。该12套商品房楼号为105、106、205、206、305、306、405、406、505、506、605、606。三、甲方向乙方所抵押房产在房管局直接备案给乙方，在质押期间所抵押房屋不得对外出售。借款期满，甲方在还清乙方本息后，该抵押房产的备案合同将自动解除。乙方应于甲方还清借款的本息后三个月内，配合甲方办理解除抵押物的备案，将抵押房产交付甲方。四、甲方若到期不能还清乙方借款本息，该抵押房产自动过户给乙方，乙方无需另外支付购房款及相关费用…”合同签订后，出借人李荣分别于2012年12月6日、22日将8万元、2万元汇入被执行人账户，刘丽君、傅铁军于2012年12月5日各汇入被执行人账户10万元，高楠于2012年12月5日汇入被执行人账户20万元，交付50万元银行承兑汇票一张。2012年12月5日，被执行人出具《收据》载明“交款单位高楠、李荣、刘丽君、傅铁军，人民币壹佰万元整”。2015年5月31日，被执行人恒鑫公司出具《承诺书》称“郑重承诺：如2015年7月30日前不能按时归还该笔借款的话，甲方无条件将所抵押的房产给乙方开具发票，协助乙方办理房屋产权登记手续。发票在2015年6月30日前开具。”2015年7月10日，恒鑫公司开具《发票》两份，一份载明“付款方名称高楠、销售的不动产楼牌号11-3-605、金额75000元、款项性质预收购房款”，另一份除销售的不动产楼牌号为11-3-606，其余相同。2015年8月31日，案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠与被执行人恒鑫公司签订的《抵偿协议书》载明“濉溪恒鑫置业有限公司于2012年12月3日向李荣、刘丽君、傅铁军、高楠四人借款壹佰万元，至今未归还。…双方均同意以当时抵押的房产，房产位于百善恒鑫城11号楼3单元105、106、205、206、305、306、405、406、505、506、605、606共12套住房作价壹佰万元抵偿上述借款人本金壹佰万元。”案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠与恒鑫公司签订的《商品房买卖合同》载明“第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的11幢3单元105、106、205、206、305、306、405、406、505、506、605、606号房…第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2012年12月4日之前一次性付清总房款2828760元。”濉溪县房屋管理局于2012年12月4日对上述12套房产予以备案。另查明：本院于2016年6月17日依据（2016）皖06执72号执行裁定书查封了恒鑫公司开发的位于濉溪县百善镇淮六路东百善恒鑫城2号楼106、503、601-607、3号楼102、104-106、601-604、607、5号楼102-104、602-604号住宅、111、114号门面、6号楼101、103、104号住宅、108、7号楼108、109、112、113号门面、8号楼601号住宅、101-112号门面、10号楼102、11号楼103、104、601-606、12号楼604、605、13号楼505、506、508、601-607号住宅、101-104、106-116号门面共计83套房产。根据查明的事实，本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人李荣、刘丽君、傅铁军、高楠与被执行人恒鑫公司虽然签订了《商品房买卖合同》，并在房屋登记部门办理了备案登记手续，但双方签订合同的目的并非为了购买商品房，而是为了实现借贷合同的担保—-抵偿债务，抵债的目的是消灭金钱债权，不应优先于另一金钱债权的实现，且与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定不符。因此，案外人所提异议不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回李荣、刘丽君、傅铁军、高楠的异议。本裁定送达后立即生效。案外人、当事人对裁定不服，应当自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 葛 侠审判员 赵海峰审判员 Ｘ Ｘ二〇一六年八月九日书记员 徐蕊蕊附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。