太原市小店区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0105民初914号原告太原市坤德企业管理有限公司，住所地太原市迎泽区桥头街128号，组织机构代码证号79422309-6。法定代表人乔奋生，总经理。委托代理人马文杰，山西晋杰律师事务所律师。委托代理人苏腊红，山西晋杰律师事务所律师。被告太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会，住所地太原市小店区许坦西街北张东街。法定代表人王虎林，主任。委托代理人常明中，山西晋一律师事务所律师。原告太原市坤德企业管理有限公司（以下简称”坤德管理公司”）与被告太原市小店区坞城街道办事处北张村村民委员会（以下简称”北张村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长，与人民陪审员刘强、那海珊组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告坤德管理公司的委托代理人马文杰、苏腊红，被告北张村委员会的委托代理人常明中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤德管理公司诉称，2013年12月29日，原告与被告签订门面房出租合同书，约定被告将其自建的位于晋阳街门面房（路北、北张住宅小区D3#西一半--D6#楼下一二层）合计16000平方米出租给原告，年租赁费为人民币13000000元，租期为10年，租赁费支付方式为第一年度一次性交纳两年租赁费，以后每年提前二个月交纳下一年租赁费，租赁费自装修期满起计算（装修期为2014年1月1日至2014年4月30日）。租赁费每四年递增一次，递增幅度为基数的10%。原告依约向被告支付了前两年的租赁费，合计为26000000元。但是，被告所出租的房屋消防直至2014年12月19日才验收合格，该房屋才具备使用条件。被告所出租房屋的供电系统的负荷配比严重不足，D3#--D6#楼合计配电只有1355A即677500瓦，按照《全国民用建筑工程设计技术措施》和《中国南方电网城市配电网技术导则》关于配电指标的规定，该配电量仅够提供5646㎡商铺用电，剩余10354㎡仍然供电紧张，致使原告转租、运营存在极大障碍，给原告造成了巨大的损失。经双方多次协商，被告均以各种理由推脱搪塞，为维护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求人民法院判决被告返还原告已经支付自2014年5月1日至2015年4月19日的房屋租赁费12572603元及利息，利息暂计算为406392元（利息自2015年4月19日起计算至被告全部返还租赁费之日止，暂计算至2015年12月19日）；判令被告赔偿原告因涉案房屋供电配比不达标所造成的损失，自2015年4月20日起计算至涉案房屋供电配比提升至国家规定的商业用电标准之日止，暂计算为5608417元（暂计算至2015年12月20日）；判令被告于2016年5月1日前将涉案房屋的供电配比提升至120W/㎡以上；依法确认本案《门面房出租合同书》租赁期限的起始日期为2015年9月24日；判令本案诉讼费由被告承担。被告北张村委会辩称，原告应当依据合同约定向被告支付租赁费是有法律和事实依据的。2013年12月29日双方签订了门面房出租合同书约定，被告将16000平方米的北张小区3号楼一半、4、5、6号楼门面房以租赁费13000000元租赁给原告，原告向被告给付租赁费的义务是有合同依据。原告自2014年1月1日至今一直对上述门面房占有使用并从中受益，由于该门面房未取得相应的规划手续，在此情况下，原告认可合同效力就应当向被告支付租赁费，如果原告认为合同无效要求返还租赁费，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，原告以门面房没有办理消防验收手续及供电不足提起诉讼，没有法律依据，被告不应当返还租赁费。2014年12月19日太原市消防支队出具并公消验字（2014）第0277号建设工程消防验收意见书中第3条D3、D4、D5、D6楼地上一、二层的商业均未装修，应另行申报消防设计审核和消防验收手续，被告向原告交付房屋时均未任何装修，但是有基本的消防火栓，被告将房屋出租给原告并不知原告租赁房屋的用途，根据《最高人民法院关于未经验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第3条，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的经营者，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，因此原告以门面房未经消防验收是没有法律依据。原告诉称被告提供的供电不足，被告不予认可，根据太原市经济和信息化委员会并经信电力（2010）237号关于印发《太原市规范电力用户电气设备接入配电网技术的实施意见》第5条第2款的规定，被告向原告提供的门面房远远超过这个标准，被告提供的3号楼一、二层的总面积2542.9平米，一半的面积是1271.45平米，4号楼一、二层的总面积5009.76平米，5号楼一、二层的总面积5040.85平米，6号楼一、二层的总面积3869.2平米，根据山西中万森特建筑工程设计研究院（甲级）施工的3号楼商铺的装设容量负荷是3900KVA，一半是1950KVA，4号楼商铺的装设容量负荷是3700KVA，5号楼商铺的装设容量负荷是11646.5KVA，6号楼商铺的装设容量负荷是7860KVA，按每万平米功率计算3号楼的装设容量是15336.8KVA//㎡（1590KVA*10000/㎡/1271.45/㎡），以此类推4号楼的装设容量是7385.5KVA//㎡，5号楼的装设容量是23104.2KVA//㎡，6号楼的装设容量是20314.3KVA//㎡，因此被告向原告提供的供电是远超过原告需求。如果原告认为被告供电不足，只能要求供电损失，而不是要求其他请求，双方没有因果关系。原告承租门面房之后有一部分房屋是转租出去的，电费是预收的，实际的次承租人并没有提出供电不足的问题。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月29日，被告北张村委会为出租方（甲方）与原告坤德管理公司为承租方（乙方）签订门面房出租合同书，合同约定：甲方将其自建的晋阳街门面房（路北、北张住宅小区D3#西一半--D6#楼下一二层）合计16000平方米出租给乙方，年租赁费为13000000元，租期为10年，租赁费支付方式为第一年度一次性交纳两年租赁费，以后每年提前二个月交纳下一年租赁费；租赁费每四年递增一次，递增幅度为基数的10%（租赁费自装修期满起计算）；装修期为4个月，自2014年1月1日至2014年4月30日止，装修所发生的费用由乙方负责，乙方装修或需改造时，不得影响范围的主体结构，租赁费从2014年5月1日开始计算至2023年4月30日为止......；合同履行期间，甲方应积极提供乙方办理经营所需手续（无房产证）；乙方无正当理由不能按时交纳租赁费时，甲方有权收回其租赁经营权，乙方应当无条件退出......。原告与被告均盖公章予以认可。乔奋生系原告坤德管理公司的法定代表人，乔奋生于2013年12月25日通过银行转账的方式向被告支付两年租赁费26000000元，被告于2013年12月31日向原告出具收据，并将租赁房屋交付原告。被告出租的门面房是在其集体土地上建设的建筑物，并未取得相应的建筑工程规划许可证等证书。庭审中，双方均认可原告租赁门面房的用途是对外转租经营，原告陈述租赁的门面房已出租7000平方米左右。另查明，2014年11月16日，太原市公安消防支队向太原市小店区北张小区服务部出具并公消审字（2014）第0217号建设工程消防设计审核意见书，确认租赁房屋工程的消防设计合格。2014年12月19日，太原市公安消防支队向太原市小店区北张小区服务部出具并公消验字（2014）第0277号建设工程消防验收意见书，评定租赁房屋D3#、D4#、D5#、D6#楼及地下车库工程消防验收（受理凭证文号：并公消验凭字第0281号），经我支队验收，评定该工程消防验收合格。要求1、工程投入使用或者开业后，应进一步完善和落实各项消防安全制度......；3、D3#、D4#、D5#、D6#楼地上一、二层的商业均未装修，应另行申报消防设计审核和消防验收手续。被告陈述太原市小店区北张小区服务部是其出资成立。租赁门面房的原始供电配比情况分别为：D3#楼地上一、二层空压开关的配电为250A，D4#楼地上一、二层空压开关的配电为225A和315A，D5#楼地上一、二层空压开关的配电为315A、D6#楼地上一、二层空压开关的配电为250A。被告申请证人王鸿秉到庭作证，证人王鸿秉陈述，其是北张小区物业电工，负责管电，保证变压器稳定，除在原告租赁房屋处安装5个空压开关外，因超过原告的配电安数，按照次承租人申报用电指标数的要求，另外安装5个空压开关。原告将门面房出租后，是由次承租人交纳电费，安装的用电指标数够用，没有人反映供电不足。原告以证人不能证明其身份，对其证明效力持怀疑态度为由，发表质证意见。本院确认的上述事实有，门面房出租合同书、银行转账明细、收款收据、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、照片及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告与被告争议的焦点是被告是否应当向原告返还2014年5月1日至2015年4月19日的房屋租赁费12572603元及相应的利息，被告向原告提供的供电是否达到标准及是否造成原告的损失。原、被告于2013年12月29日签订的门面房出租合同书经双方盖章确认，是双方真实意思表示，但被告出租的门面房是在其集体土地上建设的建筑物，并未取得相应的建筑工程规划许可证等证书，即标的物本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响，故应认定双方签订的门面房出租合同书为无效合同。被告按合同约定向原告交付租赁门面房，原告占有门面房并支付2014年5月1日至2016年4月30日即2年的门面房租赁费26000000元，对原告交付的门面房租赁费应按房屋使用费予以认定。虽然2014年12月19日太原市公安消防支队对原告租赁的门面房出具并公消验字（2014）第0277号建设工程消防验收意见书认可租赁房屋符合消防验收合格，但原告与被告签订的门面房出租合同书是无效合同，消防验收意见书对此并无约束力，且原告对租赁门面房不具备消防验收合格手续是明知的，在此情况下，原告仍愿租赁门面房并实际占有门面房使用，其自身存在重大过错，对此产生的法律后果，应由其自行承担，故原告主张被告返还原告已支付2014年5月1日至2015年4月19日门面房租赁费及支付2015年4月19日之后利息的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。原告与被告签订的门面房出租合同书中并未对用电量供电配比标准进行明确约定，而原告承租门面房用途为转租经营，按照《全国民用建筑工程设计技术措施/电气》（2009版）规定的商业建筑大中型用电标准，租赁房屋的供电配比应为60-120W/㎡，根据原告提供电表使用情况的照片和被告申请证人王鸿秉到庭陈述的事实，可以证明被告向原告提供租赁门面房在原有5个空压开关外又另外安装5个空压开关使用，如果被告未能按供电配比标准供电足以导致原告租赁的门面房无法正常使用并造成原告的损失，原告理应及时行使权利要求被告提供供电配比标准，但原告并未提供证据予以证明供电配比未达标准，且原告也未能提供客观损失确实存在的证明，故原告主张被告因供电配比不达标所造成的损失和将租赁房屋的供电配比提升至120W/㎡以上的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。原告与被告已实际履行租赁门面房合同义务，且原告已将租赁门面房中的7000平方米对外出租，故原告主张确认门面房出租合同书租赁期限的起始日期为2015年9月24日的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告太原市坤德企业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费133324元（原告已预交），由原告太原市坤德企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭 峰人民陪审员 刘 强人民陪审员 那海珊二〇一六年八月八日书 记 员 张 玮