中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8169号上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所广州市番禺区。法定代表人：谢宝鑫，董事长。委托代理人：佘泽伟（男）、张昕（女），该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈志明，香港永久居民，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：陈郭少娴，香港永久居民，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：陈嘉浩，男，1990年8月29日出生，香港永久居民，住广州市番禺区江山帝景御弘轩*座****号。上列三被上诉人共同委托代理人：孙敏、周秋菊，分别为广东非凡律师事务所律师、律师助理。上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年12月14日陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩、华南新城公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩向华南新城公司购买广州市番禺区华南新城江山帝景御弘轩x座x号商品房，该商品房建筑面积277.585平方米，其中套内面积224.884平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积52.701平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算该商品房单价为每平方米13675.78元，总金额3075463元；公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩、华南新城公司选择以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意以下方式进行处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；3、面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房时，实测计价面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；面积误差比=（实测计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。上述《商品房买卖合同》还对其他事项进行了相关约定。上述《商品房买卖合同》是由广州市国土房管局、广州市工商局监制的示范文本。上述合同签订后，陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩实际向华南新城公司共支付了3042586元房款。2011年9月20日广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明的房屋坐落为广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号1502，建筑面积为268.74平方米，套内建筑面积为222.48平方米；华南新城公司替陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩办妥涉案房屋产权证书后曾向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩退还6242元面积差款。根据《商品房买卖合同》中对公共部位与公用分摊建筑面积的明确约定及陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩取得涉案房屋产权证书中载明的建筑面积及套内建筑面积大小，涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积差异为：52.701-（268.74-222.48）=6.441平方米。因陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩认为涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积存在缩水达6.441平方米，故陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩要求华南新城公司返还扣除华南新城公司曾退还6242元房款后的公共分摊面积缩水购房款64357元。2015年10月15日，陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、华南新城公司向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩返还公共分摊面积减少部分的购房款64357元；2、华南新城公司承担本案全部诉讼费。原审法院认为：陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩与华南新城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。通过陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩、华南新城公司双方的诉辩及庭审查明的事实可知，本案争议的焦点在于公共部位与公用房屋分摊建筑面积缩水相应违约责任问题。陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩、华南新城公司签订的《商品房买卖合同》中约定陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩所购商品房总价款的计价方式为按套内建筑面积计算。同时《商品房买卖合同》亦约定“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”，由此可见，在合同约定的房屋价款中显然包含了公摊面积的价值。通过产权证书核准的面积与合同约定的公共部位与公用分摊建筑面积比较，涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积缩水6.441平方米。上述合同中关于以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理的约定显然不能弥补陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩的实际损失。现华南新城公司交付给陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩的房屋公共部位与公用分摊建筑面积大幅减少，且华南新城公司亦未能举证证实其就此存在合理免责事由，华南新城公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约，应承担赔偿责任。陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩要求华南新城公司按实际总房价÷（套内建筑面积＋分摊面积）×“缩水”面积的标准赔偿面积减少损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应予支持。即华南新城公司应当向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款为3042586/(224.884+52.701)×6.441=70599元。因华南新城公司曾向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩退还了6242元面积差款，故本案华南新城公司还应当向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩返还64357元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年1月8日作出如下判决：被告广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款64357元。本案受理费1408元，由被告广东华南新城房地产有限公司负担。判后，上诉人华南新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、依据《商品房买卖合同》第四、五条，该商品房属预售，按套内建筑面积计算价款，面积确认及面积差异处理以套内建筑面积计算。陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩要求华南新城公司支付公共分摊面积的赔偿金没有依据。二、房管局与工商局监制的商品房买卖合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计算。由此可见按套内面积计算是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公某，法院应支持以套内面积计价结算面积差异的方式。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按照约定处理。本案中合同明确有约定处理办法，应按合同的约定处理。四、即使认定华南新城公司存在违约情形，需退补相应的面积差款项，关于如何计算退补金额也应当以合同约定的为准。根据《商品房买卖合同》第四条关于计价方式的约定，陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩在购买涉案房屋时，所支付的公摊面积价款仅为建设费用，而非其主张的商品房单价。经华南新城公司核实，涉案房屋的公摊部分建设费用为2638.12元/平方米，因此，华南新城公司仅需向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩退还27246.5元公摊面积差价款。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩的全部诉讼请求；2、一、二审受理费用由陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩承担。被上诉人陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩答辩同意原审判决，不同意华南新城公司的上诉请求。双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题是华南新城公司应否返还公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款。华南新城公司与陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的公共部位与公用分摊建筑面积为52.701平方米，但房产证显示涉案房屋实际享有的公共部位与公用分摊建筑面积为46.26平方米，陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩按照合同约定的价款支付了购房款，最终取得的房屋公共部位与公用分摊建筑面积却比合同约定减少了6.441平方米，华南新城公司此行为违反了合同的约定。根据公平合理原则，华南新城公司应对涉案房屋公共部位与公用分摊建筑面积的减少予以补偿。至于华南新城公司上诉称涉案商品房买卖合同为行政机关单位提供的版本，有利于保护购房者的合法权益且更具公某等问题，因双方合同对涉案房屋交付面积作出明确约定，华南新城公司未交付符合合同约定的标的物，理应承担相应责任，原审处理与合同条款并无冲突，亦未否认双方合同效力。华南新城公司以此为由主张不应支付“公共分摊面积的赔偿金”，缺乏依据，本院不予支持。对于公摊面积减少房款的计算问题，原审根据公平原则，支持了陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩主张的按总价款÷（合同约定的套内面积+合同约定的分摊面积）×缩减面积的计算方式，并无不当，本院予以维持。虽然华南新城公司上诉称应按房屋公摊部分建设费用每平方米2638.12元的标准计算面积差价款，并据此主张该公司仅需向陈志明、陈郭少娴、陈嘉浩退还27246.5元，但该公司对此并未提供任何证据予以证明，亦未举证推翻原审上述认定，故其该项上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，上诉人华南新城公司的上诉理据不足，其上诉请求应予驳回。审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2816元，由上诉人广东华南新城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年八月三十一日书记员  连泽璇黄咏欣