山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初2487号原告：褚丽萍，女，1963年8月8日出生，汉族，居民，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。委托代理人:曲春道，任公司职工。委托代理人:栾俊，任公司职工。原告褚丽萍与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告褚丽萍的委托代理人马国盛，被告海基置业公司的委托代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告褚丽萍诉称，原告与被告于2010年6月20日签订商品房预售合同，购买龙口东海黄金海岸怡天海景D区3幢3号1单元402室，原告依约交齐全部房款218109元及各项费用，合同约定被告应于2012年6月30日前向原告交付房屋，但被告至今仍未按照法律规定和合同约定向原告交付房屋，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除与被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款、契税、中介服务费、担保费共计256874.72元及利息；3、判令被告承担违约金4898.99元。4、案件受理费由被告承担。当庭变更并明确第2项诉讼请求为：2、判令被告返还原告购房款共计218109元（其中，首付款113109元，银行贷款105000元）及首付款113109元的利息（自2011年5月5日起算至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算），已还银行贷款利息24664.55元。判令被告返还原告为履行合同支出的担保费945元、评审费420元、异地受理费100元，合计1465元。放弃第3项违约金诉讼请求。被告海基置业公司辩称，一、根据双方签订商品房预售合同第九条第二项所规定，买受人因出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方再行协商交付时间。因买受人自购买后至今并未向出卖人发出书面通知，故我方认为，买受人的解除权丧失。二、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。故被告认为原告应继续履行合同。经审理查明，2010年6月20日，原告褚丽萍与被告海基置业公司签订《商品房预（销）合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸怡天海景D区3幢3号。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛吉兴房地产开发有限公司”。合同第四条约定，房屋总价款为218109元；第六条“付款方式及期限约”定，于2010年6月20日付清首付款人民币113109元整，余款105000元整应于合同签订之日起15日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；该条第2项约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。原告分别于2010年9月26日、2011年5月5日交付购房款48109元、65000元，至此，原告首付款113109元交齐，被告向原告出具收款收据执存。2011年11月7日，原告与山东龙口农村合作银行签订个人住房借款合同，龙口市南山担保有限公司担任保证人。2011年11月25日，山东龙口农村合作银行向原告发放贷款105000元，2011年11月25日，原告向被告交付房款105000元，被告向原告出具收款收据执存。至此，原告全部房款218109元交齐，原告自2011年12月25日起至2015年8月3日共偿还银行贷款本金105000元，利息24664.55元。原告另交纳担保费945元、评审费420元、异地受理费100元，共计1465元，龙口市南山担保有限公司向原告出具收款收据执存。另查明，涉诉房屋至今未取得竣工备案手续，原、被告双方未办理房屋交接手续。原告以烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司为被告，诉至法院，请求依法判如所请。开庭审理前，原告申请撤回对青岛吉兴房地产开发有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。上述事实，有开庭笔录、商品房预售合同、收款收据、个人住房借款合同、银行贷款还款明细等证据在卷佐证。本院认为，原告褚丽萍与被告海基置业公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋为其主要合同义务。但被告一直未按合同约定交付涉诉房屋，原告遂请求解除合同。被告辩称涉案合同不能解除有两个事由，一、本案涉诉房屋已完成建设，同时竣工备案材料以及手续已提交政府相关部门。二、根据合同中关于出卖方逾期交房，买受人行使解除权期间的约定，原告的合同解除权应自有权解除合同之日起15日内行使，原告未在约定时间内行使，即丧失了该权利。针对该两个事由，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定了商品房的交付必须经验收合格。而商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件即为地方建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，此为商品房交付使用的法定条件，系国家法律法规的强制性规定。双方约定被告应于2012年6月30日前交付房屋，但及至法庭辩论终结，被告仍未提交涉诉房屋的《建设工程竣工验收备案表》，说明其仍不具备交房条件，故被告辩称涉诉房屋已完成建设，不同意解除合同的事由，与法相悖，本院不予支持。另关于原告解除权是否已丧失，本院认为，根据双方签订的商品房预售合同第九条第2项的约定，原告应在自有权解除之日起十五日内行使合同解除权，其未在该期限内行使解除权，原告的约定解除权即归于消灭，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同，故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结被告仍不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款218109元（其中，首付款113109元，银行贷款105000元）于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。故原告主张首付款113109元的利息自2011年5月5日起算至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；银行贷款105000元的利息24664.55元（自2011年12月25日起至2015年8月3日），请求合理，本院予以支持。原告另主张被告承担担保费945元、评审费420元、异地受理费100元，共计1465元，因上述支出系原告在履行合同过程中的实际费用支出，故该费用亦应由被告承担，被告海基置业公司辩称该费用非其收取，与其无关，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告褚丽萍与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景D区3幢3号签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告褚丽萍购房款人民币218109元。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告褚丽萍利息损失。计算方式为：首付款113109元的利息自2011年5月5日起算至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；银行贷款105000元的利息24664.55元（自2011年12月25日起至2015年8月3日）。四、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告褚丽萍各项费用支出：担保费945元、评审费420元、异地受理费100元，合计人民币1465元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5327元，由原告褚丽萍承担357元，被告烟台海基置业有限公司承担4970元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年八月二十二日书记员 李军成