山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终1332号上诉人（原审被告）滨州金色时代餐饮有限公司。住所地：滨州市滨城区渤海十路黄河二路交叉口。法定代表人何玉芬，该公司总经理。委托代理人高春明，山东莫同律师事务所律师。委托代理人杨俊岭，山东莫同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会。住所地：滨州市黄河五路渤海十二路。负责人马建波，该居委会主任。委托代理人耿延滨，山东英天律师事务所律师。上诉人滨州金色时代餐饮有限公司（以下简称金色时代公司）因租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨商初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金色时代公司上诉请求：1.撤销滨城区人民法院（2015）滨商初字第174号民事判决书第一项，在裁决主文中确认上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同无效；2.撤销滨城区人民法院（2015）滨商初字第174号民事判决第二项，改判上诉人支付被上诉人房屋占有使用费1523287.99元（与一审判决数额相差356712.01元），不支付违约金（一审明确的违约金数额为437184元）；3.维持滨城区人民法院（2015）滨商初字第174号民事判决书第三项；4.一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、因被上诉出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，其与上诉人之间订立的租赁合同应属无效，因此，一审判决主文中对双方合同有效的认定错误，判决第一项关于解除双方合同的判决因此错误，应予以撤销。另外，由于合同无效给上诉人造成的损失，上诉人将保留另行起诉的权利。二、根据上述解释第五条的规定，在租赁合同无效的情况下，上诉人仅应参照合同约定的租金支付标准向被上诉人支付房屋占有使用费，无需支付违约金。因此一审法院判决第二项中关于违约金的判决错误。三、被上诉人在一审中所诉求的租金截止日期是一审起诉之日，即2015年2月2日，一审法院却在判决主文与判决第二项中确认上诉人应支付被上诉人的租金截止日期在2015年8月7日，另外，在判决书第4页第二段最后，一审法院确认2015年春节前，上诉人人员就撤离了涉案房屋，且被上诉人将涉案房屋进行封堵，此时起上诉人已不再使用涉案房屋，所以，一审判决上诉人支付租金的截止日期为2015年8月7日，既超出被上诉人的诉讼请求，也与上诉人未实际使用的事实不符。被上诉人马家居委会辩称，一、上诉人金色时代公司之上诉请求及理由无任何事实及法律依据，依法应予驳回。理由为：1.涉案房屋已于2005年5月25日取得建设工程规划许可证，故上诉人主张《楼房租赁合同》无效没有任何事实依据，上诉人请求撤销原判决的理由依法不能成立。2.上诉人与被上诉人协商签订的《楼房租赁合同》为合法有效合同，由于上诉人未按合同约定的期限支付租金，其已构成严重违约，故上诉人主张无需支付违约金没有任何事实及法律依据，上诉人请求撤销原判决的理由依法不能成立。3.根据上诉人与被上诉人签订的《楼房租赁合同》第四条约定，乙方（上诉人）以年度为周期向甲方（被上诉人）交纳租赁费，第一年租赁费于2010年8月8日前一次性交足，以后每年的租赁费乙方（上诉人）均于每年的8月8日前一次性交足。也就是说上诉人先交租金后使用租赁房屋，第一年租金70万元于2010年8月8日前一次性付清，第二年租金70万元于2011年8月8日前一次性付清，第三年租金70万元于2012年8月8日前一次性付清，第四年租金70万元于2013年8月8日前一次性付清，第五年租金70万元于2014年8月8日前一次性付清，以后租金交付方式以此类推。即上诉人于2014年8月8日前依约应支付前五年租金350万元，但上诉人于2014年5月5日前实际支付租金仅为162万元，故上诉人应于2014年8月8日前依约应支付前五年租金差额188万元，此其一；其二，《楼房租赁合同》约定的第五年租赁期间自2014年8月8日至2015年8月7日，但上诉人支付第五年租金70万元的截至日期为2014年8月8日前，故上诉人主张其支付第五年租金截至日期为2015年8月7日没有任何事实依据，上诉人故意混淆租金支付期限与房屋租赁使用期限的区别，上诉人存在肆意曲解原判决认定的事实；其三，虽然被上诉人于2015年2月2日起诉，但被上诉人主张租金的截至日期并非2015年2月2日，上诉人依约应于2014年8月8日前依约应支付前五年租金差额188万元；其四，上诉人于2015年春节前自行撤离涉案房屋不再经营，属于上诉人对涉案房屋使用、收益等租赁权的放弃，并不影响或否定上诉人依约支付租金的义务。在上诉人自行撤离涉案房屋不再经营后，为防止涉案房屋内财产受损，被上诉人对涉案房屋予以封堵的行为是正当、合法的。二、原判决事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。1.由于上诉人无正当理由严重迟延支付租金，被上诉人有权解除与上诉人签订的《楼房租赁合同》，并有权留置、作价处理涉案房屋内的物品。根据《楼房租赁合同》第十五条约定，乙方（上诉人）应按照本合同约定，按期足额交纳租赁费。到期不能交足租金，每迟延一日甲方（被上诉人）加收当年租金额千分之五的滞纳金，并有权随时解除合同。因乙方（上诉人）拖欠租赁费给甲方（被上诉人）造成损失，为保证租赁费的实现，甲方（被上诉人）有权对乙方（上诉人）物品进行留置，并可作价处理。2.上诉人主观过错明显，因上诉人的行为扩大的损失，应由上诉人承担全部赔偿责任。其一，上诉人于2015年春节前自行撤离涉案房屋不再经营后，便“失踪”，迫使被上诉人采取诉讼方式维权；其二，由于无法正常传唤上诉人，一审法院采取公告方式通知上诉人，但在公告确定的开庭前一天，上诉人竟委托代理人参加诉讼；其三，在一审期间，上诉人利用被上诉人急于处理纠纷的心态，打着与被上诉人调解的旗号一再拖延时间，并且上诉人为迟延承担责任而执意上诉。由于上诉人的过错行为致使被上诉人不能及时收回涉案房屋，严重损害了被上诉人对涉案房屋占有、使用、收益等权利。对于原判决涉及的自2015年8月8日至涉案房屋实际返还之日的损失，属于上诉人的过错导致扩大的损失，上诉人依法应当予以赔偿，赔偿标准按照《楼房租赁合同》第三条约定的年租金80万元计算。被上诉人马家居委会向原审法院起诉请求：判令解除其与金色时代公司之间的《楼房租赁合同》，金色时代公司立即搬离出租楼房；金色时代公司支付拖欠的租金188万元，并支付违约金100万元；诉讼费、保全费等相关费用由金色时代公司承担。原审法院认定事实：2010年3月6日，马家居委会（甲方）与金色时代公司（乙方）签订《楼房租赁合同》。合同约定，甲方将马家居委会综合楼三楼至七楼所有房间、一楼大厅、楼后附属三层连体楼及后小院租赁给乙方用于餐饮娱乐业经营；租赁期限为20年，自2010年8月8日起至2030年8月8日止；租赁费为：第一年至第五年，每年租金70万元，第六年至第十年每年租金为80万元，第十年至第十五年每年租金为90万元，第十五年至第二十年每年租金为110万元；租金交纳方式为，乙方应当按照合同约定按期足额交纳租赁费，第一年于2010年8月8日前一次性交足，以后每年租赁费均于当年8月8日前一次性交足；甲方给予乙方五个月装修期，自本合同签订之日至2010年8月8日，装修期不计算在租赁期之内；装修费用由乙方自行承担，租赁期限届满凡不能拆除的装修物和装饰物无偿归甲方所有；租赁期间，乙方自行承担水、电、消防、物业管理等费用；乙方如到期不能交足租金，每延迟一日甲方加收当年租金额千分之五的滞纳金，并有权解除合同。合同签订后，马家居委会按照合同约定将租赁房屋交付给金色时代公司，金色时代公司将房屋装修后用于餐饮娱乐经营。2010年8月8日和2011年8月8日前后，金色时代公司均交清了当年度租赁费70万元，2013年2月26日至2014年5月5日，金色时代公司分四次交纳租赁费22万元。其中，2013年2月26日交纳5万元，同年6月8日交纳5万元，2014年2月2日交纳10万元，同年5月5日交纳2万元。2015年春节前，金色时代公司停业后人员撤离，马家居委会为防止房屋内财产受损，遂将金色时代公司经营的上述房屋封堵。金色时代公司原名称滨州金色时代餐饮娱乐有限公司，2010年11月4日变更为现名。原审法院认为，原被告双方签订的《楼房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规，属有效合同，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。马家居委会依约将其所有的综合楼交由金色时代公司经营后，金色时代公司应按约定向马家居委会支付租赁费。自2012年8月8日至2014年8月7日，金色时代公司欠交租赁费为140万元－22万元＝118万元，自2014年8月8日至2015年8月7日，金色时代公司欠交租赁费为70万元，共计欠188万元。故对马家居委会要求金色时代公司支付租赁费188万元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。金色时代公司未按合同约定支付租赁费，已构成违约，应承担相应违约责任。原被告约定违约金利率过高，且另加50万元违约金系重复计算，即使按马家居委会自愿调整的100万元仍超出法律规定，原审法院依法调整至以欠租赁费为基数，自欠费之日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算。其中，自2012年8月9日至2013年2月26日，以70万元为基数，计93800元；自2013年2月27日至2013年6月8日，以65万元为基数，计40849元；自2013年6月9日至2013年8月8日，以60万元为基数，计22400元；自2013年8月9日至2014年2月2日，以130万元为基数，计143173元；自2014年2月3日至2014年5月5日，以120万元为基数，计67946元；自2014年5月6日至2014年8月8日，以118万元为基数，计69016元；以上共计437184元。自2014年8月9日起至履行之日止，以188万元为基数计算。由于金色时代公司自2012年8月8日起开始欠交租赁费，特别是自2015年春节后人员撤离不再经营，其以自己的行为表明不履行主要义务，致使合同目的不能实现，依法可解除合同，故对马家居委会要求与其解除租赁合同的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。金色时代公司所提因情势变更要求马家居委会免除其债务的辩解主张于法无据，原审法院不予采纳。关于其提出的自2013年8月8日至2014年8月8日的部分，已超过诉讼时效的辩解意见，原审法院经审查认为，金色时代公司在此时间段内四次向马家居委会支付租赁费，故诉讼时效因金色时代公司履行义务而发生中断，从中断时起诉讼时效重新计算，故金色时代公司的该辩解意见于法无据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第九十四条第（二项）之规定，判决如下：一、解除原告滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会与被告滨州金色时代餐饮有限公司签订的《楼房租赁合同》；二、被告滨州金色时代餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会支付租赁费188万元，并支付违约金（自2012年8月9日至2014年8月8日为437184元，自2014年8月9日至履行之日止，以188万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算）；三、驳回原告滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29840元，财产保全费5000元，共计34840元，由滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会负担6810元，由滨州金色时代餐饮有限公司负担28030元。本院二审期间，被上诉人向本院提交滨州市规划局于2016年7月26日出具的关于马家小区二期工程办理建设工程规划许可证的证明一份及建设工程规划许可证审批表、建设工程规划设计要求通知书、建设工程放线测量记录表，用以证明涉案房屋于2005年5月25日办理建设工程规划许可证，本案租赁合同有效。上诉人对上述证据的真实性无异议。本院认为，本案争议的焦点为：本案合同是否有效；原审认定上诉人向被上诉人支付截止2015年8月7日的租金是否适当；上诉人应否向被上诉人支付违约金。关于本案合同的效力问题。被上诉人在本院审理期间向本院提交了滨州市规划局的证明并附有当时办理建设工程规划许可证的审批文件，能够证实涉案房屋已办理了规划许可证，涉案租赁合同不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，因此上诉人主张本案合同无效，不能成立。关于原审认定上诉人向被上诉人支付截止2015年8月7日的租金是否适当的问题。根据已查明的事实，上诉人金色时代公司已于2015年春节前撤离涉案房屋，被上诉人于农历腊月二十四日即2015年2月12日封堵了涉案房屋，自此之后，上诉人即未实际使用过涉案楼房。租金应是承租人对租赁房屋进行实际占有、使用、收益而向房屋出租人支付的对价，因自2015年2月12日，被上诉人已对涉案楼房予以封堵，上诉人已不再占用、使用，因此上诉人向被上诉人支付租金的时间应截止2015年2月12日。扣除自上述时间至2015年8月7日的租金342329元，上诉人应向被上诉人支付租金为1537671元（188万元-342329元）。原审判决对支付租金金额认定有误，本院予以纠正。关于上诉人应否向被上诉人支付违约金的问题。本案租赁合同有效，上诉人金色时代公司未按合同约定支付租金构成违约，按照双方合同的约定，上诉人金色时代公司应向被上诉人马家居委会支付违约金。因截止到本院判决作出之日，以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍所计算的违约金数额已超过被上诉人马家居委会所主张的100万元，因此上诉人金色时代公司应向被上诉人马家居委会支付违约金100万元。综上，上诉人的部分上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持滨州市滨城区人民法院（2015）滨商初字第174号民事判决第一项即“解除原告滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会与被告滨州金色时代餐饮有限公司签订的《楼房租赁合同》”；二、上诉人滨州金色时代餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会支付租金1537671元；三、上诉人滨州金色时代餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会支付违约金100万元；四、驳回被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29840元，财产保全费5000元，共计34840元，由上诉人滨州金色时代餐饮有限公司负担30699元，被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会负担4141元。二审案件受理费11739元，由上诉人滨州金色时代餐饮有限公司负担6584元，被上诉人滨州市滨城区彭李街道办事处马家居民委员会负担5155元。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  高立俊审判员  王正真二〇一六年八月二十三日书记员  董学学