苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0507民初1985号原告：杨尤章。委托诉讼代理人：叶芳妹，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧涛，江苏中盟（苏州）律师事务所实习律师。原告：范冬平。委托诉讼代理人：叶芳妹，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧涛，江苏中盟（苏州）律师事务所实习律师。被告夏正华。第三人焦发群。原告杨尤章、范冬平与被告夏正华占有物返还纠纷一案，本院于2016年4月28日受理。审理中，经两原告申请，本院通知焦发群为本案第三人参加诉讼。本案于2016年6月15日、2016年8月2日适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告杨尤章、范冬平的委托诉讼代理人叶芳妹、臧涛均到庭参加诉讼，原告杨尤章、范冬平第一次庭审到庭参加诉讼，被告夏正华第二次庭审到庭参加诉讼。第三人焦发群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨尤章、范冬平向本院提出诉讼请求：1、被告腾退并返还原告位于苏州市相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园8幢1202室房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告于2015年12月购得位于相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园8幢1202室的二手房屋一套，并于2016年1月14日取得该房屋产权。在被告签订房屋买卖合同至取得产证、实际取得房屋钥匙的过程中，房屋的状态都是由第三人焦发群及其家人居住或腾空状态，但当原告后再回该屋，房屋门锁已被被告更换并由其与朋友居住。原告认为被告的居住行为没有依据，遂诉至法院。被告夏正华辩称，在两原告购得涉案房屋之前第三人已经将房屋出租给我，因此我是合法占有涉案房屋的，对原告的诉讼请求不予认可，请求法院依法驳回。第三人焦发群未作答辩。经审理查明，2015年12月7日，以原告杨尤章、范冬平为购房人（乙方），焦发群、曹秀琴为售房人（甲方），苏州相城经济开发区卓联房产信息咨询服务部为居间方（丙方），三方共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：“甲方自愿将坐落于苏州市相城经济开发区红鼎湾花园8幢1202室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积89.55平方米；地下车位壹个送予乙方；甲方除去冰箱、小的家电，其余全部留予乙方；甲方带去餐桌椅壹套、次卧小床壹套、空调壹个；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币玖拾万元整；甲、乙双方须在2015年12月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件；甲方承诺于领证、领款时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲乙双方约定网签价格人民币捌拾陆万元整，另乙方承担此房垫资费用中的余额人民币捌仟元整。”另查，2016年1月14日，两原告获颁涉案房屋的不动产权证，证号为苏（2016）苏州市不动产权第7000799号。以上事实，由原、被告身份信息、《房屋买卖（居间）合同》复印件、不动产权证及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告方述称，其购买涉案房屋前，曾于2015年12月6日在中介和焦发群的陪同下看过一次房屋，当时房屋由焦发群夫妇共同居住。2015年12月7日下午就签了合同，当天我付了2万元定金，2015年12月18日我和焦发群等人一起去房管局办理网签手续。原告另申请证人翟某到庭作证，翟某称其是中介方卓联房产的职员，原告购买涉案房屋事宜是由其协助办理的。在涉案房屋售出前，其带客户去看过4次房，其中包括带原告去看过1次，原告看完房后就与焦发群签订了合同。每次去看房，都是焦发群夫妻以及他们的女儿住在里面，他也说过房子是自己住的，没有出租的情况。看房时我从没有见到过被告，也不清楚被告是谁。当时焦发群是比较急于出售房屋的，出售时涉案房屋上约有60万的贷款没有还清，是我们中介先帮他垫资将抵押解除的，除此之外前房东还找中介借了几次款，还写过收条。房屋的网签价格是86万，实际成交是90万，托管资金中扣除中介垫资的60万和这几笔借款在后就只剩下5、6万元给焦发群了。2016年1月15日左右我和前房东联系，他说因为自己欠外债的原因，债主逼迫其签了租赁合同，用租金来抵利息。原告方另述称，2016年1月14日我拿到产权证书后过了三四天左右，焦发群将房屋钥匙交给我，拿到钥匙后我去屋子里打扫过一次，当时房屋还是空置状态。大约一周后我准备搬进去时，发现门锁被换了，当时我就报了警，警察来了后我们一直敲门，对方不开，正当准备叫开锁的人来的时候对方将门开了，发现被告一个人在里面，当时被告说房子是他向焦发群租的，但是没有向我出示合同，有无向警察出示我不知道。之后我一直与焦发群联系，他说过了年就给我处理，还说房子他没有租给别人，但是过了年后，我就联系不到焦发群了。我只能与被告联系，但是被告一直以各种理由推脱不肯露面，直到2016年4月22日我又去涉案房屋，对方不开门，我只能第二次报警，后来锁匠撬锁开了门，里面是陈忙忙与孙思雨，之后警察又通知被告到场处理，被告称是他让陈忙忙与孙思雨住在里面，这一次被告将租赁合同提供给警察，因当时联系不到焦发群，我表示自行通过法律途径处理。原告方为此提供2016年4月22日接处警工作登记表一份。经质证，被告对接处警工作登记表真实性无异议，对证人证言不予认可，认为其不清楚第三人卖房的过程，因其在今年过年之前不经常居住在涉案房屋中，所以从来没见到有人上门看房。被告夏正华为证明其系合法占有涉案房屋，举证《房屋租赁合同》一份，其中载明：“甲方（出租方）为焦发群，乙方（承租方）为夏正华，甲方将红鼎湾8-1202的房屋出租，乙方共住3人，每月租金1800元人民币，一次性共收押金四万三千元人民币，租期为2015年10月20日至2018年10月20日，租金12个月支付一次……签约时间为2015年10月20日。”原告方对该份租赁合同的真实性、合法性、关联性均不认可，认为：1、该份合同上显示第三人的身份证号码与公安登记的信息不符；2、合同上虽有焦发群签字，但无法确认该签字是否由其本人所签；3、即使该合同真实，根据其中关于租期和租金的约定，被告向第三人支付43000元押金再入住，该约定与租赁市场的交易习惯不符，被告应进一步举证交付凭证或者第三人出具的收条；4、根据证人的陈述，第三人曾向其说明该租赁合同是第三人出售涉案房屋之后，在债权人的逼迫下签订的，以租金抵扣借款，所以原告方有理由相信该租赁合同并非第三人的真实意思表达，而是受胁迫所签。被告夏正华另述称，我之前租住在鑫鑫国际，那套房子的租期是今年过年时届满的；我和第三人焦发群通过做生意认识，大概2015年9月时，焦发群说想出租涉案房屋，问我是否需要，我想到我有个朋友租住的房子快到期了，而且我也想和这个朋友一起合租，之后我就与焦发群在2015年10月20日签订了租赁合同；因为焦发群说他做生意需要资金周转，要我多交点押金，我想反正要住下去的，而且现在租房市场的行情起码交一年的租金，就一次性付了两年房租给他作押金，两年的租金是43200元，我给了他现金43000元，零头200元抹掉了，这笔钱是我身边的现金，不是从银行里取的，因为合同中已经写明收取押金的情况，而且彼此认识，我就没有要求焦发群出具收条；与我合租的朋友应承担43000元中的一半，但他到现在还没给我；我在家具城工作，帮老板供货、安装，偶尔做做黄牛，当时身边正好有闲钱；2015年10月21日晚上我第一次搬进涉案房屋，但是去年我和我朋友只是偶尔住住，有时半夜回去睡一觉，到第二天下午就走了，去年加起来大概就住了一个月左右，从今年4、5月开始常住；去年不常住的原因是我比较忙，我也不住在鑫鑫国际，我住的地方很多；与本案原告发生纠纷之前，我从来没听焦发群说他要卖房，也没有见到他带人来看房子；我住进去过后没有换过门锁，焦发群是有钥匙的，我觉得朋友之间不要紧的，而且我租房子一向都不换锁；原告第一次报警大约是今年过年前七、八天左右，当时我在涉案房屋内，警察来了之后我把租房合同给警察看了，那次之后我得知焦发群把房子卖了，我马上打他电话，已经打不通了；焦发群曾向我借过20000元，没有约定利息，借款后至今未还，当时写过借条的，但是我找不到了。审理中，当本院询问被告“据原告陈述，其第一次报警是因为钥匙开不了门，其当时是否更换了门锁”时，被告回答“好像……是的吧……是的”，并称大概是今年1月换的，更换是因为门锁坏了，钥匙开不了门。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据涉案房屋的不动产权证书的记载，两原告于2016年1月14日依法取得了涉案房屋的所有权，应对其享有占有、使用、收益和处分等权利。本案的争议焦点在于被告的行为对原告是否构成“买卖不破租赁”。本院认为，第一，根据租赁合同的内容及被告的陈述，双方约定每月租金为1800元，租期3年，租金12个月支付一次，一次性收取的押金为43000元，即被告作为承租人已预先支付了两年的租金。由于涉案房屋作为普通住宅，在每月租金为1800元的情况下，双方作出一次性交付2年租金的约定，不符合当前房屋租赁市场的交易惯例，也有悖常理，而被告对此所作“焦发群称其资金紧张，要求我多付些押金，我手边正好有闲钱；因彼此熟悉，我未要求其出具收条”的解释亦非合理，难以令人信服。第二，庭审中被告的陈述多次出现自相矛盾、含糊其辞或不合常理之处，如其称原先租住在鑫鑫国际，租期到今年过年时届满，其于2015年10月21日晚上即签订租赁合同的第二天即搬入涉案房屋，但又明确表示其在今年过年之前仅偶尔住住，原因是自己很忙，且住处很多；又如其称入住涉案房屋后未更换过门锁，且租房不换锁是其一贯作风，当被问及为何原告第一次报警是因为发现门锁被换时，被告又改口称其是换过门锁的，不排除被告有为使“原告、中介等人能够随第三人看房”这一情况合理化而作出上述虚假、矛盾陈述的可能。第三，根据原告的陈述及其提供的证人证言，可表明在两原告依法取得涉案房屋的所有权之前，该房屋一直由焦发群及其家人居住、使用，其并未与他人建立过租赁合同关系；从证人的陈述中可知焦发群在售房时经济状况不佳，不仅无力自行解除抵押，还多次向中介借过款，又曾表示过其被债主逼迫以租金抵债，而被告恰认可焦发群向其借款20000元未还之事实，不能排除被告有与第三人以签订租赁合同之名，行抵偿债务之实的可能。综合上述分析，本院认为，即使该《房屋租赁合同》显示的签订日期在先，但并不符合“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”这一租赁合同的定义，故本院认定在涉案房屋产权转移至两原告名下之前，第三人焦发群与被告夏正华之间不存在真实的房屋租赁合同关系。因此，本案不符合“买卖不破租赁”的情形，被告夏正华无权占有、使用不动产权已转移至两原告名下的涉案房屋，两原告请求其迁出并交还坐落于苏州市相城经济开发区红鼎湾花园8幢1202室的房屋，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及其他法律规定，判决如下：被告夏正华于本判决生效之日起十日内从坐落于苏州市相城经济开发区红鼎湾花园8幢1202室的房屋内迁出，并将该房屋交还原告杨尤章、原告范冬平。本案案件受理费减半收取为人民币6400元，由被告夏正华负担（此款两原告已自愿垫付，本院不再退还，被告夏正华于本判决生效之日起十日内直接支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员  候佳芸二〇一六年八月十九日书 记 员  陆锦枫