上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初34265号原告上海华新乐器有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人林伯龙。委托代理人周新华，上海创兆律师事务所律师。被告上海圣博华康企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘沛。原告上海华新乐器有限公司(以下简称华新公司)诉被告上海圣博华康企业管理有限公司(圣博华康公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周新华到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华新公司诉称，2014年12月26日，原、被告签订《物业租赁合同》。原告依约履行了合同的义务，被告也支付了前期的租金。然依据合同约定被告应于2015年11月25日(已另案处理)、2016年2月25日分别向原告支付人民币60万元(以下币种同)租金，但被告至今均迟迟未付，原告多次催讨无果。故依据《物业租赁合同》约定向本院提起诉讼，要求判令：1、被告立即支付原告租金60万元；2、被告支付违约金50万元；3、解除原、被告签订的《物业租赁合同》，并向原告返还所租赁的房屋。被告圣博华康公司未到庭答辩。庭后向本院递交书面意见，认为原告隐瞒涉案房屋已纳入地铁建设征地范围，故无法办理消防许可事实，造成事实上不能实现合同目的，故原告应自2015年8月前就不应再向被告收取租金，被告有理由不支付租金。经审理查明，上海市浦东新区崂山一村XXX号房屋产权原登记在上海市黄浦区集体事业管理局名下。1999年3月1日，黄浦区经济贸易委员会颁布黄经贸委【1999】15号《关于原集管局的浦东崂山一村XXX号和潍坊西路XXX号厂房产权划转给上海华新电子电器总厂的决定》称，将原黄浦区集体事业管理局管辖的现为上海华新电子电器总厂使用的崂山一村XXX号和潍坊西路XXX号两处厂房产权划给上海华新电子电器总厂。上海华新电子电器总厂企业名称于2003年12月24日变更为上海华新电子电器有限公司。上海华新电子电器有限公司企业名称于2004年1月18日变更为上海华新乐器有限公司。2014年12月26日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区崂山一村XXX号全部房屋和场地(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，产证建筑面积为2759平方米。第3.1条约定，租赁期限为15年，租期自2015年6月1日至2030年5月31日。第4.3条约定，该物业的租金第一至第三年年租金为240万元，自第四年起每三年环比递增6%。第4.4条约定，装修期结束次日即2015年6月1日开始计租，租金支付方式为付三押一，先付后租，每三个月为一期。按季支付，在前一期租赁季结束前的5个工作日向原告支付下一季度的租金(三个月)。第5.1条约定，本合同签署生效后，原告于2015年2月28日将该物业交付给被告。第8.1条约定，本合同签订后，任何变更须由双方共同协商确定，任何单方面对本合同内容的变更或不履行、履行不完全的均构成违约。凡违约，应承担违约责任，支付违约金100万元。第9.2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方须向守约方支付违约金；违约方给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，违约方还须赔偿守约方的损失与违约金的差额部分：在本合同有效期限内，若被告欠交租金超过3个月以上的，原告有权提前解除本合同。双方于2016年3月2日签署了房屋交接书。被告自2015年12月1日起欠付租金。还查明，2015年12月14日，原告起诉至本院，要求判令被告支付自2015年12月1日至2016年2月29日租金60万元等。2016年3月2日，本院作出一审判决，判令被告支付租金60万元等。后被告提起上诉称被上诉人隐瞒涉讼房屋已进入动迁的事实，致使上诉人无法办理消防证等理由要求撤销一审判决。2016年7月27日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，该院认为合同载明出租人交付给承租人承租的物业均按该物业的现有状态交付，并约定承租人未按规定办理规划、消防、治安、卫生、工商等报批和登记手续，违规经营，承租人须承担由此产生的全部经济和法律责任和给出租人造成的全部经济损失。因此，办理消防手续并通过验收的责任在于承租人圣博华康公司一方。其次，圣博华康公司主张因涉讼房屋进入动迁致其无法办理消防证，但其一、二审中均未能出示有效证据予以证明，本院难予确认。再次，涉讼合同7.2.3条款约定出租人按现工业用途缴纳土地使用税费，可见签约时华新公司对于土地性质未有隐瞒，合同6.3条款关于“承租人招商户的装修修缮”的表述亦不足以证明华新公司应承担通过酒店经营消防验收的责任。综上而言，圣博华康公司的上诉理由不能成立，故其关于撤销原审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。以上事实由经庭审质证的物业租赁合同、民事判决书、交接书等证据以及原告庭审陈述在案佐证。本院认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。作为承租人，支付租金是其主要的合同义务。被告承租涉案房屋之后，支付租金至2015年11月底后再未向原告支付过租金。按照合同约定，被告逾期支付租金达3个月以上的，原告有权解除合同。故现原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求被告返还涉讼房屋并支付合同解除前所欠付租金，现原告主张新产生租金即2016年3月1日至2016年5月31日租金60万元，符合合同约定，本院予以确认；对于合同解除原告要求被告承担违约金，亦符合合同约定。原告将违约金自动调整为50万元，并无不当，本院予以支持。关于被告庭后提交书面意见，二审法院已经阐述，本院不再赘述，对其意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海华新乐器有限公司与被告上海圣博华康企业管理有限公司所签订的《物业租赁合同》；二、被告上海圣博华康企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华新乐器有限公司房屋租金60万元；三、被告上海圣博华康企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海华新乐器有限公司返还上海市浦东新区崂山一村XXX号全部房屋和场地；四、被告上海圣博华康企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海华新乐器有限公司违约金50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，由被告上海圣博华康企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金剑二〇一六年八月四日书记员  李烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。