广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终981号上诉人（原审被告）周锦庆，男，1958年2月5日出生，汉族，香港居民，现住博罗县。委托代理人钟华、梁颖珍，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周剑锋，男，1980年1月16日出生，汉族，住博罗县。原审第三人范海燕，女，1972年4月20日出生，汉族，香港居民，住香港。原审第三人何欢，女，1958年3月25日出生，汉族，香港居民，住香港。上述原审第三人的共同委托代理人钟华、梁颖珍，广东华安联合律师事务所律师。上诉人周锦庆因与被上诉人周剑锋、第三人范海燕、何欢买卖合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2015）惠博法民三初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审意见2015年8月26日，原审原告周剑锋向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原被告2010年12月6日签订《合同书》有效。2、判令被告将其名下位于博罗县石湾镇石湾北路西侧92号证号为粤房地权证字第××J00135884号建筑面积268.76平方米的房产办理过户登记到原告名下；3、判令被告返还原告土地使用权证过户费用24915元；4、本案诉讼费由被告承担。主要的事实和理由：原被告于2010年12月6日签订《合同书》，约定被告将其位于博罗县石湾镇石湾北路西侧的房屋转让给原告，转让价为420000元，原告先付210000元订金给被告，被告先将国土证过户给原告，房产证被告须于一年内过给原告，国土证和房产证过户后，付清购房款；办证费用由原告承担1／3。合同签订后，原告依约支购房款210000元，同时，被告将房屋交付原告使用至今，且土地使用权证已过户到原告名下。房产证原件也由原告保管，但被告迟迟未协助原告办理房产证过户登记手续，经原告多次崔促未果。为维护原告的合法权益。被告周锦庆辩称，原被虽签订房屋买卖合同，但卖房时未征得第三人同意。原告亦知道被告是有妻室之人，签合同时未提出要第三人签名，原告的行为属于非善意取得。所以，原被告2010年12月6日签订《合同书》，违反了合同法关于诚信原则，损害了第三人的合法权益，属于无效合同。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，原告在明知被告有配偶和家人的情况下，在未征得家人同意的情况下，与被告恶意串通签订房屋买卖合同，属于非善意取得，且房屋交易价格明显偏低，侵害了第三人的合法权益。原被告签订的合同无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院查明：原被告于2010年12月6日签订《合同书》，合同约定：由原告购买被告位于博罗县石湾镇石湾北路西侧92号的房屋（建筑面积：266.7㎡，房产证号：粤房地权证字第××J00135884号），价格为420000元；签订合同时原告先付210000元作为定金，签订合同，收到定金1个月内将房屋交付给原告使用，被告1年内将房产证过户至原告名下，办证费用由原告承担1／3；房产证过户后被告付清购房款。合同签订后，原告按合同约定，在签合同当天支付向被告支付定金210000元，2011年1月19日支付被告购房款30000元，并将房屋交付给原告使用至今。2011年5月4日被告将房屋的土地使用权证登记至原告名下。后因被告未协助原告办理房产证过户登记手续，经原告多次崔催促未果，因而引起纠纷。另查明，第三人何欢于1979年6月25日与被告登记结婚，1997年8月4日离婚。涉案房屋建于1994年，2010年7月20日确权登在被告名下。第三人范海燕1999年6月8日与被告登记结婚。原告仍欠被告购房款180000元未付。原审法院判决理由和结果原审法院认为：涉案房屋虽是第三人何欢与被告婚姻存续期间建造，第三人何欢与被告离婚时，第三人何欢明知该房屋系夫妻共同财产而未提出分割，且2010年7月20日确权登在被告个人名下，第三人何欢亦未提出异议，时隔近二十年亦未向被告主张权利，视为第三人放弃权利。从房产登记记录上也无法显示第三人何欢与该房产有任何关系。第三人范海燕于1999年6月8日与被告登记结婚，而涉案房产是1994年建造，该房产属于被告与第三人范海燕的婚前财产。因此，第三人范海燕认为涉案房产属于夫妻共同财产，原被告签订的房屋买卖合同，损害其合法权益，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。涉案房屋是被告个人名下财产，被告对该财产有处分的权利。原被签订的房屋买卖《合同书》是双方的真实意思表示，该合同约定未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，且房屋已交付原告使用多年，土地使用证已过户至原告名下，双方应继续履行。因此，原告要求确认合同有效，并要求继续履行合同，符合有关法律规定，原审法院予以支持。被履行合同后，原告应将所欠购房款按约定办证费用分担结算后付清给被告。因合同继续履行，办证费用应由双方按约定另行结算，原告在本案中要求被告退回土地使用权证过户费用，原审法院不予支持。被告认为合同无效，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告周剑锋与被告周锦庆于2010年12月6日签订的房屋买卖《合同书》有效，受法律保护。二、被告周锦庆在本判决生效之日起30日内将位于博罗县石湾镇石湾北路西侧92号的房屋房产证（房产证号：粤房地权证字第××J00135884号）过户至原告周剑锋名下，办证费按《合同书》约定分担。三、驳回原告周剑锋其他诉讼请求。案件受理费7974元，由被告周锦庆承担。当事人二审的意见上诉人周锦庆不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：1、撤销原判，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、讼争房屋系本案上诉人周锦庆与原审第三人何欢夫妻之间共同财产。在本案中，上诉人与原审第三人何欢于1979年6月25日登记结婚，后于1997年8月4日离婚。讼争房屋建于1994年，且根据上诉人的当庭陈述与原审第三人何欢的证据显示，讼争房屋系双方共同出资建造的。即，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，讼争房屋应当为上诉人与原审第三人何欢婚后依法取得的夫妻共同财产。虽然上诉人周锦庆与原审第三人何欢在离婚后未对夫妻间的共同财产作出任何的分割，但是，讼争房屋确系上诉人与原审第三人何欢的夫妻共同财产，并不因为夫妻一方未提出分割或者异议而自动归属于另一方完全所有。然而，一审法院却以“第三人何欢与被告离婚时明知该房屋系夫妻共同财产而未提出分割，且2010年7月20日确权登记证被告个人名下”，“从房产登记记录上无法显示第三人何欢与该房产有任何关系”为由片面地认定“涉案房屋是被告个人名下财产，被告对该财产有处分的权利”，在事实认定与适用法律方面均存在严重的错误。二、被上诉人对讼争房屋不构成善意取得《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”根据上述规定，善意取得的成立条件包括：（1）善意购买；（2）支付合理对价；（3）标的物为不动产的则已经登记。但是，在本案中被上诉人的行为并不构成善意取得。理由是：第一，在主观方面，被上诉人并非善意购买。被上诉人明知讼争房屋系上诉人周锦庆与原审第三人何欢的夫妻共同房产，任何一方均无权擅自处分讼争房屋。但是被上诉人与上诉人周锦庆在未经原审第三人何欢的同意的情况下签订买卖合同，严重损害原审第三人的合法权益，可见主观并非善意；第二，在客观方面，被上诉人支付的房价款并不合理。上诉人与被上诉人于2010年签订讼争合同的，2010年全国各地房价因整体环境影响处于上升趋势，惠州市位居全国房价第43住，平均5649元／m2，讼争房屋约268.76m2，即按照当年市场价格估算为150万元。但是，被上诉人支付的房价款仅为42万元，达不到正常市场价格的30%，显然可见被上诉人支付的对价并不合理；第三，讼争房屋尚未办理登记过户手续。在本案中，签订讼争合同并非上诉人周锦庆的真实意思表示，因此上诉人周锦庆在签订合同后曾与被上诉人协商解除合同，却遭到拒绝，而被上诉人亦因此至今尚未支付完整的房价款，故双方至今未对讼争房屋办理登记过户手续。综上所述，以物权法的角度来看，被上诉人的行为并不构成善意取得。三、被上诉人无权取得夫妻一方擅自出卖的讼争房屋，且原审第三人何欢有权追回最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”也就是说，在满足：（1）善意购买；（2）支付合理对价；（3）办理产权登记手续的三个条件时，即使夫妻一方擅自出卖夫妻共同共有房屋的，法院亦认可第三人善意、合法取得该房屋。但是，显然被上诉人未能满足上述三个条件。第一，被上诉人并非善意购买讼争房屋。购买讼争房屋时，被上诉人明知讼争房屋系上诉人周锦庆与原审第三人何欢的共同共有房屋，但是利用原审第三人何欢长期居住香港，未能及时知晓内地房屋情况的弱点，与上诉人擅自签订讼争合同，并非善意；第二，被上坼人并未支付合理的对价。按照2010年惠州市平均5649元／I112房屋价格计算，讼争房屋价格约为150万元，但是被上诉人支付的房价款仅为42万元，都未能达到当年市场价格的30%，而且被上诉人至今尚未向上诉人周锦庆支付完整的房价款；第三，讼争房屋至今尚未办理产权过户手续。综上所述，以婚姻法的角度来看，被上诉人未能取得讼争房屋的所有权，且何欢有权追回讼争房屋。此外，一审法院认为何欢“时隔二十年亦未主张权利视为放弃权利”。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定，以上诉人周锦庆与何欢离婚之日（即1997年8月4日）起算20年应当是2017年8月4日，即何欢主张权利的诉讼时效仍未超过二十年。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，依法撤销（2015）惠博法民三初字第279号民事判决，并依法改判。被上诉人周剑锋答辩称，涉案房子虽然是原审第三人何欢与上诉人建造的，但第三人与上诉人离婚之后何欢明知该房屋是夫妻共同房产也没有提出分割，而且他们离婚时间有二十年了也没有提出分割，应该视为第三人放弃分割，原审第三人范海燕是1999年6月8号才和上诉人登记的，属于婚前财产，所以房子跟原审第三人范海燕没有关系，应该不支持采信，涉案房子属于上诉人个人名下的财产，上诉人有处分的权利，签合同的时候也是双方真实的意思，而且房子从2010年本人起诉期间将近四年多，土地已经过户到我名下，因此被上诉人认为一审判决认定事实清楚，应该继续履行合同。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案系买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：关于涉案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋买卖合同是否有效，应从被上诉人是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的规定进行判断。受让人适用善意取得必须符合下列前提条件：1、受让不动产或动产时是善意；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，首先，涉案房产系属于上诉人与其前妻何欢的夫妻共同财产，且仅登记在上诉人一人名下，即使被上诉人明知在转让涉案房产时上诉人已经结婚，也并不代表其就知道或应当知道涉案房产系属于上诉人与其前妻的夫妻共同财产，故被上诉人在受让涉案房产时应属善意。其次，上诉人在一审庭审中表示其是自愿以42万元的价格转让涉案房屋的，第三人认为转让价格不合理但并没有提供证据证明。最后，上诉人已将涉案房屋所占用的土地使用权变更登记在被上诉人的名下，且涉案房屋及其房产证亦已交付被上诉人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地一体的原则，可视为被上诉人已经符合了登记的形式要件。综上，被上诉人符合善意取得的构成要件。涉案房屋买卖合同有效，原审法院对此认定无误，应予维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7974元，由上诉人周锦庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓文审 判 员  曾求凡代理审判员  张佳誉二〇一六年八月二十三日书 记 员  肖静雅附法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。