云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2301民初564号 原告任晓宏，女，1977年11月27日生，汉族，初中文化，云南省姚安县人,个体户，住姚安县。 原告亓宾，男，1974年2月22日生，汉族，高中文化，山东省莱芜市人，个体户，住址同上。 共同委托诉讼代理人宋平，云南滇中律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇团结路**，统一社会信用代码：9153230155778296X8。 法定代表人胡志长，职务：总经理。 委托诉讼代理人连勇，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人鲁成海，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告任晓宏、亓宾与被告楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任晓宏、亓宾的委托诉讼代理人宋平，被告百川伟业公司的委托诉讼代理人连勇、鲁成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任晓宏、亓宾向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定的交房标准将房屋交付原告；2、被告支付原告逾期交房违约金8671.63元，自2016年2月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金按每天总房款的0.02%计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月16日，原、被告签订商品房购销合同，约定被告将其开发的北浦伟业广场小区3幢24层2401号住房出售给原告，套内面积为106.87平方米，总价661609元，被告应于2015年11月21日将验收合格的房屋交付原告，若不能按约定交房，每逾期一天按20元每天计算违约金，超出一个月的每逾期一天按总房款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告按约付清了房款。被告逾期交房，至2016年2月20日应支付违约金8671.63元，之后的按总房款的0.02%每天计算违约金至实际交房之日止。 被告百川伟业公司辩称，被告确实存在逾期交房的事实，但不是被告主观上怠于履行合同、拒绝履行合同的结果，不应该承担违约责任。逾期交房存在三个可以免除被告违约责任的事实：1、在施工过程中，遇到了不可抗力因素，导致工期延长；2、在施工过程中，受到市政工程进度的影响；3、受国家房地产政策的调控影响。原告任晓宏、亓宾的第一个诉讼请求没有事实依据，2016年1月19日被告就通知原告接房，因为在接房过程中要求被告支付违约金，没有得到被告的认可，才提起的诉讼，原告提起诉讼是在交房之后。北浦伟业广场是楚雄市人民政府的招商引资项目，不是纯商品房的建设项目，还有北浦农贸市场等其他公共设施的建设，公共设施与商品房的建设是捆绑在一起的，影响到了工期。2015年11月21日交房不是当事人协商的结果，是房地产规划管理部门提出的要求，时间不是被告根据工程进度可以调整的。现在房地产行业十分不景气，楚雄地区出现很多房地产企业跑路的情况下，北浦伟业广场能够交房，被告已经尽到了最大的努力，希望得到原告的谅解。如果业主都要求被告承担逾期交房的违约责任，开发商将要承担四五千万的损失，对于整个项目的继续推进是存在问题的，希望得到原告的理解。原告未在约定的期限支付首付款，存在违约行为。请法庭考虑被告的实际情况，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定，双方当事人没有争议的事实如下：被告百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用权证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日取得《商品房预售许可证明》。2014年3月16日，原告任晓宏、亓宾(乙方)与被告百川伟业公司(甲方)签订《商品房购销合同》。约定：原告任晓宏、亓宾购买北浦伟业广场第3幢第24层3-2401号房，房价款661609元。合同“第七条交付期限，甲方应于2015年11月21日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。同日，双方签订《补充协议》，“第九条第4款约定若出现以下情况导致甲方逾期交房，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件，（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令，（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的”。原告任晓宏、亓宾在约定期限内付清了全部购房款。被告百川伟业公司2016年1月10日在北浦伟业广场外部的商铺粘贴交房的公告，2016年1月19日电话通知原告任晓宏、亓宾接房。至法庭辩论终结，原告任晓宏、亓宾未接收房屋，北浦伟业广场项目尚未通过竣工验收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、北浦伟业广场建设过程中是否遇到不可抗力，政府政策变化、政府市政工程建设而影响施工？本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地、地震灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的。被告百川伟业公司提交的2014年至2015年降雨资料、北浦伟业广场强电施工情况说明，虽能证明2015年度降雨较历年稍多，北浦伟业广场强电施工工期延后，但没有证据证明在北浦伟业广场建设过程中遇到不可抗力以及政府政策变化、政府市政工程的建设足以影响北浦伟业广场项目工程的施工。故对被告百川伟业公司的辩解本院不予采纳。 2、被告通知原告接房时是否具备交房的条件？本院认为，虽然北浦伟业广场项目工程建设已经完工，但未通过竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定：……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《云南省建设工程竣工验收管理办法》对建设工程竣工验收作了统一和规范，第十二条规定：建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。综上，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。被告百川伟业公司提交的客户受电工程竣工检验意见书、建设工程档案初验意见表、北浦伟业广场项目交房公告、情况说明，本院对证据的客观性予以确认，但不能证明被告百川伟业公司主张的待证事实。被告百川伟业公司无证据证明北浦伟业广场项目具备交付使用条件。被告百川伟业公司提交的商品房使用说明书、质量保证书，没有已完成竣工验收的证据佐证，本院不予评判。 综上所述，本院认为，被告百川伟业公司具备交房条件的时间应为竣工验收合格之日，应在竣工验收合格后的合理期限30日内交付房屋，对原告任晓宏、亓宾主张交付房屋的诉请，本院予以支持。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条逾期交房违约责任，被告百川伟业公司应承担约定交房次日即2015年11月22日至竣工验收合格之日的逾期交房违约金，本院支持2015年11月22日至2016年1月31日的逾期交房违约金6025元（20元/天×30天+661609元×0.02%/天×41天），2016年2月1日起至竣工验收合格之日止按每日已付房款的0.02%计算。被告百川伟业公司主张原告任晓宏、亓宾支付首付款违约，未提起反诉，本案不予合并审理。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、由被告楚雄百川伟业置业有限公司将北浦伟业广场第3幢第24层3-2401号房屋交付原告任晓宏、亓宾（限北浦伟业广场竣工验收合格后30日内履行）； 二、由被告楚雄百川伟业置业有限公司支付原告任晓宏、亓宾2015年11月22日至2016年1月31日的逾期交房违约金6025元（限本判决生效后30日内履行）； 三、由被告楚雄百川伟业置业有限公司支付原告任晓宏、亓宾逾期交房违约金，按661609元的每日0.02%利率，自2016年2月1日起计算至竣工验收合格之日止（限竣工验收合格后30日内履行）。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告楚雄百川伟业置业有限公司负担（未交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  郑云山 二〇一六年八月十五日 书记员  普亚梅