上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初6462号原告陈程呈，女，1987年11月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人肖一，上海瀛泰律师事务所律师。委托代理人胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。被告张永军，男，1985年6月7日出生，汉族，住上海市。原告陈程呈与被告张永军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周虹君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖一，被告张永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈程呈诉称，2011年7月15日，原、被告签订租赁合同，原告将其所有的上海市广中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋(以下简称系争商铺)出租给被告经某使用，租期截止2018年5月30日。合同约定起始租金为每月人民币(以下币种均为人民币)60,000元，2013年7月起每月为63,000元，2016年7月起每月为66,150元。先付后用，每三个月为一期支付。逾期支付租金超过30天，原告有权解除合同并停止水电煤供应，且被告应按剩余未付租金的50%支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金12万元。2013年7月起，被告未按合同约定的递增租金支付，且多次拖欠数月租金。原告屡次催讨，被告仍未支付，原告为此曾向法院起诉，经法院调解，被告支付了部分欠租，双方和解，原告撤诉。之后被告仍未按约支付后续租金，故原告再次起诉要求：1、原、被告所签《租赁合同》于2016年4月15日(即起诉状副本送达之日)解除；2、被告负责清空系争商铺后返还原告；3、被告支付原告2013年7月15日至2016年4月15日的房屋租金639,000元;4、被告支付原告2016年4月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，2016年4月16日至2016年7月14日每月63,000元为标准，2016年7月15日起以每月66,150元为标准；5、被告支付原告违约金822,150元。被告张永军辩称，对原告陈述的租赁合同签订、押金、租金支付情况没有异议。被告承租系争商铺后即转租案外人经某，其中103室转租给六星房产，101室、102室转租给萨依甫加马力·卡迪尔。但萨依甫加马力·卡迪尔使用101室、102室商铺，却一直未向被告支付相应租金。被告转租后未能获得收益，仍积极筹措向原告支付了2015年10月16日前的所有租金。因萨依甫加马力·卡迪尔长期欠租，被告起诉其解除合同、支付欠租及使用费，已获法院支持。判决生效后，被告申请执行，但萨依甫加马力·卡迪尔至今仍未按判决履行。故被告无力再向原告支付相应租金，拖欠原告租金系萨依甫加马力·卡迪尔对被告违约导致，被告并无过错。现被告同意按诉状副本送达日期即2016年4月15日解除与原告的租赁合同，但被告欠租系事出有因，已尽力筹款向原告支付部分租金，被告不应再支付原告违约金，且合同中违约金约定过高，法院应予调整。经审理查明，原告为系争商铺权利人。2011年7月15日，原告为甲方(出租方)、被告为乙方(承租方)就系争商铺签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将系争商铺(建筑面积669平方米)出租给乙方使用；乙方租赁该房地产应合法使用，具体用途为餐饮及商业经某；租赁期限2011年7月14日起至2018年5月31日，自2011年7月14日至2011年8月15日为免租期；双方同意系争商铺2011年7月15日至2013年7月14日月租金为60,000元、2013年7月15日至2016年7月14日月租金为63,000元、2016年7月15日至2018年5月30日月租金为66,150元；租金先付后用，按三个月为一期支付，租金由乙方以现金或汇款的方式在本合同约定的期限前划入甲方账号，甲方如有变动，需书面通知乙方，否则租金交付不及时，不能视为乙方违约；第一期租金180,000元应于2011年7月18日前支付，之后每期租金于该期租赁开始前5天支付；如乙方逾期支付租金，超过30天未付，视为乙方自动退租，甲方有权解除本合同，并有权停止水电煤等供应，收回该房地产，同时追讨乙方违约金、滞纳金及乙方欠缴的租金及其他费用，并可另租赁给第三方；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用如期结算，乙方应于2011年7月18日前支付甲方保证金12万元；甲乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过1个月，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按剩余租期租金的50%支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同签订后，原告向被告交付了系争商铺，被告支付押金12万元。因被告拖欠租金，原告于2015年8月31日曾起诉被告，要求判令被告腾空返还系争商铺、支付欠租21万元、违约金100万元及相应房屋使用费。该案审理中，被告向原告支付了2015年6月至8月的欠租18万元，原、被告达成和解意向，原告向本院申请撤诉获准。【(2015)虹民三(民)初字第1944号案】后被告仍未按合同约定支付租金，经原告催讨，被告支付系争商铺租金至2015年10月16日止，原告为此再次诉讼。另查明，被告将系争商铺转租经某中，因承租方萨依甫加马力·卡迪尔欠租，被告起诉要求：解除双方所签房屋租赁合同、没收保证金；萨依甫加马力·卡迪尔返还房屋、支付欠租等。本院经审理后判决：1、张永军和萨依甫加马力·卡迪尔签订的《房屋租赁合同》于2015年8月26日解除；2、萨依甫加马力·卡迪尔于判决生效之日起15日内携本人可拆卸的装饰装修物包括设备物品搬离上海市广中路XXX号XXX-XXX室房屋，将该房屋返还被告；3、于判决生效之日起15日，萨依甫加马力·卡迪尔支付被告2015年4月16日至2015年8月26日期间的租金228,712.50元；4、于判决生效之日起15日，萨依甫加马力·卡迪尔应支付被告房屋占有使用费，按照每月55,125元，自2015年8月27日起支付至返还上述房屋之日止；5、萨依甫加马力·卡迪尔支付的履约保证金10万元归被告所有。本案已生效。【(2015)虹民三(民)初字第2228号案】审理中，原告表示，转租经某的相关人员系被告自行选择，应由被告负责腾空返还系争商铺，原告不要求追加次承租人为本案第三人。待被告腾空房屋后，原告收取的押金同意返还被告。对于2013年7月15日开始的租金递增，原告现不予主张，租赁期间均以每月60,000元为标准，故变更诉请为以60,000元为标准要求被告支付2015年10月17日至2016年4月15日期间的欠付租金，但对于之后的房屋使用费，原告坚持应按合同约定租金标准为依据。被告表示，租赁期间，原告曾口头同意租金不按约定上涨，每月均以6万元收取。被告并非系争商铺实际使用人，使用费不应由其支付。上述事实，有原、被告提供的房屋租赁合同、房租收据、判决书复印件以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有同等法律约束力。支付租金系被告的基本合同义务，次承租人对被告拖欠租金并不构成被告不支付原告租金的正当理由。根据合同的约定，被告欠付租金逾期30日，原告即有权解除合同、收回房屋。现被告多次拖欠租金，原告要求解除合同，符合合同约定。原告以起诉状副本送达被告之日作为合同解除时间，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应负责将系争商铺腾空返还原告。生效判决确定萨依甫加马力·卡迪尔迁出系争商铺前的使用费均向被告支付。被告作为与原告所签租赁合同的相对方，虽非实际使用人，在合同解除后仍应对系争商铺的腾空及使用费承担相应法律责任。被告对欠付租金的事实无异议，但就其提出原告已同意月租金均按6万元结算并未提供充分证据证实，现原告仅同意租赁期间租金按每月6万元收取，对于合同解除后的房屋使用费，被告仍应参照合同约定的租金标准支付。被告欠付租金确系违约，被告认为违约金约定过高，请求法院予以减少。双方合同对于违约金的约定为剩余租金的50%，综合考虑被告欠租的数额、支付情况及系争商铺现状等因素，上述违约金的约定确实明显高于原告损失，故本院采纳被告抗辩意见，对违约金酌情确定为10万元为妥。原告同意返还被告租房押金，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定判决如下：一、原告陈程呈与被告张永军就上海市广中路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2016年4月15日解除；二、被告张永军应于本判决生效之日起十五日内，将上述房屋腾空后返还原告陈程呈；三、被告张永军应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈程呈2015年10月17日至2016年4月15日期间的房屋租金358,000元；四、被告张永军应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈程呈房屋使用费，2016年4月16日至2016年7月14日期间为186,900元，自2016年7月15日起，按照每月66,150元标准，支付至腾空交还房屋之日止；五、被告张永军应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈程呈违约金100,000元；六、原告陈程呈应于腾空返还房屋之日，退还被告张永军房屋押金120,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,768元，由原告陈程呈负担5,914元、被告张永军负担12,854元；保全费5,000元，由被告张永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  周虹君二〇一六年八月二十五日书 记 员  薛 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《上海市房屋租赁条例》第四十五条  租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……