上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)初字第43号原告(反诉被告)：新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：钱家琪，董事长。委托诉讼代理人：王振，上海宝旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林然，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡培毅，董事长。委托诉讼代理人：陈家云，上海望源律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。原告新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司(以下简称“新凯虹公司”)与被告上海中福置业控股集团有限公司(以下简称“中福公司”)以及反诉原告中福公司与反诉被告新凯虹公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)新凯虹公司法定代表人钱家琪及其委托诉讼代理人王振、林然，被告(反诉原告)中福公司的委托诉讼代理人陈家云、郑本源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新凯虹公司向本院提出诉讼请求：1、撤销《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》；2、中福公司返还人民币(以下币种均为人民币)1.5亿元；3、中福公司赔偿利息损失4,126.752万元(暂计至2015年8月10日)、可得利益损失4,994.26万元、其他损失29万元，以上合计9,150.012万元；4、中福公司赔偿财产保全费0.5万元、担保费77.3万元、律师费300万元，以上合计377.8万元。事实和理由：2014年5月8日，中福公司、新凯虹公司订立签订《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》。同年6月4日，双方又订立《补充协议二》。前述协议约定新凯虹公司向中福公司购买：1、上海市中山南路XXX号地下一层，建筑面积约10791.69平方米，每平方米单价为36,000元，总价为388,500,840元。上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺，建筑面积约14472.7平方米，每平方米单价为40,000元，总价为577,108,000元。两项合计总价为96,560万余元。双方另约定，允许新凯虹公司以中福公司名义销售各间商铺。新凯虹公司于2014年5月9日向中福公司支付4,000万元，于2014年6月17日前后向中福公司支付1.1亿元，合计支付1.5亿元。2014年8月6日，新凯虹公司以及案外人(代理销售公司)在进行有关小商铺网上签约时发现，网上备案的《上海市商品房预售合同》首页标明：“本合同仅适用于动迁安置对象，非动迁安置对象今后在办理登记时将无法登记”。经了解，前述商铺均系动迁安置用房，属于限制性商铺，与新凯虹公司订立合同之目的相悖。新凯虹公司与中福公司交涉，要求其退还已支付款项并赔偿损失。中福公司对于买卖标的属于限制性商铺之性质予以认可，但拒不退还相关款项。新凯虹公司认为中福公司故意隐瞒买卖标的之真实性质，诱使新凯虹公司订立买卖合同，已构成商业欺诈，违背了新凯虹公司的真实意思，双方所签合同应予撤销。中福公司辩称,在相关协议签订时，中福公司已向新凯虹公司告知了系争商铺的性质且向其出示了预售许可证。根据预售许可证记载，能够清楚显示系争商铺的状况及性质。双方协议附件也按照行业惯例用不同颜色标注不同房产，双方亦作了确认。中福公司已尽到诚实守信披露合同标的的义务，主观上不存在隐瞒。中福公司按照法律规定履行各项行政申报和登记责任，系争商铺的性质和状况可以通过公共渠道得到查询，客观上不存在有隐瞒的可能。新凯虹公司在2014年5月8日签订相关协议时就已明知系争商铺的性质和状况，其于2015年8月4日起诉已超过撤销权的行使期限而导致权利丧失。中福公司向本院提出反诉请求：1、解除《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》；2、新凯虹公司支付违约金193,121,768元。事实和理由：根据《补充协议二》约定，新凯虹公司应在2014年6月13日之前支付1.1亿元，在2014年6月30日之前支付5,000万元。同时，根据协议约定，新凯虹公司还应在2014年11月8日之前再付71,700万元。新凯虹公司仅在2014年6月18日累计付款1.5亿元，其余付款义务均未履行，构成违约，相关协议应终止履行。新凯虹公司还应根据协议约定支付房屋总价20%的违约金。新凯虹公司针对中福公司反诉辩称,不同意中福公司提出的20%违约金，双方约定在6月30日前支付剩余5,000万元，此时中福公司已经存在违约行为，其隐瞒了事实真相。新凯虹公司是守约方，中福公司是违约方。协议是基于己方行使撤销权而撤销，己方不存在违约行为，不存在承担违约责任的问题。对于违约金的计算方式亦不认可。本院经审理认定：2012年12月21日，中福公司取得中福花苑二期预售许可证，核准预售室号(动迁用房)包括：中山南路XXX号地下一层(1套)以及海潮路XXX号地下一层XXXX-XXXX室、XXXX-XXXX室、XXXX-XXXX室、XXXX-XXXX室、XXXX-XXXX室(共计224套)。2014年5月8日，中福公司(甲方)、新凯虹公司(乙方)签订《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》(以下简称“大商铺协议”)，协议约定：一、该房屋位于上海市中山南路XXX号地下一层，建筑面积(预测面积)约10791.69平方米(详见本协议附图)。该房屋已经取得预售许可证。中福花苑二期在建工程作为整体，为项目开发贷款目前抵押给银行。二、双方商定，乙方购买该房屋的单价为每平方米建筑面积36,000元(大写：叁万陆仟元整)，按预测面积10791.69平方米计算，总价为388,500,840元(大写：叁亿捌仟捌佰伍拾万捌佰肆拾元整)。双方确认，最终结算的总价按照该房屋实测面积计算。三、双方商定：1、乙方应在2014年5月15日前先向甲方支付80,000,000元(大写：捌仟万元整)作为预付房款，甲方收款后向乙方出具收据。乙方承诺将在本协议签订之日起六个月内另向甲方支付289,000,000元(大写：贰亿捌仟玖佰万元整)，余款在甲方取得该房屋大产证后十天内付清。甲方收到全部款项后应出具发票。2、本协议签订后，双方暂不签订针对该房屋的《预售合同》、暂不办理预售登记也不撤销原有抵押。3、乙方正在与金融机构洽谈用该房屋作为抵押物的融资计划。该融资计划总额约200,000,000元(大写：贰亿元整)，由甲方作为借款人(乙方可作为共同借款人)，并在本协议签订后三个月内完成融资到甲方账户，届时甲方需提前撤销该房屋现有的抵押。该部分融资以乙方应向甲方支付的剩余房款为还款来源；该部分融资的利息(年息不超过12%)由乙方承担；甲方同意在融资到位之日起至本协议约定的乙方付清全部购房款之日止按年息1%给予乙方利息补贴。4、无论前述融资是否存在，只要乙方付清了全部房款，甲方应在十个工作日内清偿该房屋涉及的全部抵押贷款并撤销抵押，并在抵押撤销后二十个工作日内针对该房屋的《预售合同》或《出售合同》并办理交易登记。5、乙方逾期支付房款的(宽限期为十天)，每逾期一天，应按应付款额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期付款超过60天的，甲方有权解除本协议及《预售合同》或《出售合同》，乙方应按本协议及《预售合同》或《出售合同》总价的20%向甲方支付违约金。6、甲方应在该房屋取得竣工验收备案表之后的三个工作日内向乙方移交该房屋，最迟不超过2014年9月30日(交房标准见附件1)。甲方逾期交房的，每逾期一天，应按乙方已付款额的万分之四向乙方支付逾期交房违约金。甲方逾期交房超过60天的，乙方有权解除本协议及《预售合同》或《出售合同》，甲方除应全额退还乙方已经支付的款项外，甲方应按本协议及《预售合同》或《出售合同》总价的20%向乙方支付违约金。7、甲方应在2014年12月31日(宽限期3个月)前办妥中福花苑二期的大产证，并配合乙方办理该房屋的小产证，所需税费双方按规定各自承担。四、本协议如有未尽事宜，双方应友好协商，在签署《预售合同》或《出售合同》中予以详细约定。2014年5月8日，中福公司(甲方)、新凯虹公司(乙方)签订《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》(以下简称“小商铺协议”)，协议约定：一、该房屋位于上海市海潮路XXX号地下一层，包括第XXXX室等218个商铺，建筑面积(预测面积)合计约14472.7平方米(详见本协议附图)。该房屋已经取得预售许可证。中福花苑二期在建工程作为整体，为项目开发贷款目前抵押给银行。二、双方商定，乙方购买该房屋的单价为每平方米建筑面积40,000元(大写：肆万元整)，按预测面积14472.7平方米计算，总价577,108,000元(大写：伍亿柒仟柒佰壹拾万捌仟元整)。双方确认，最终结算的总价按照该房屋实测面积计算。三、双方商定：1、乙方应在2014年5月15日前先向甲方支付120,000,000元(大写：壹亿贰仟万元整)作为预付房款，甲方收款后向乙方出具收据。乙方承诺将在本协议签订之日起六个月内另向甲方支付428,000,000元(大写：肆亿贰仟捌佰万元整)，余款在甲方取得该房屋大产证后十天内付清。甲方收到全部款项后应出具发票。2、本协议签订后，双方暂不签订针对该房屋的《预售合同》、暂不办理预售登记也不撤销原有抵押。3、乙方正在与金融机构洽谈用该房屋作为抵押物的融资计划。该融资计划总额约人民币300,000,000元(大写：叁亿元整)，由甲方作为借款人(乙方可作为共同借款人)，并在本协议签订后三个月内完成融资到甲方账户，届时甲方需提前撤销该房屋现有的抵押。该部分融资以乙方应向甲方支付的剩余房款为还款来源；该部分融资的利息(年息不超过12%)由乙方承担；甲方同意在融资到位之日起至本协议约定的乙方付清全部购房款之日止按年息1%给予乙方利息补贴。4、无论前述融资是否存在，只要乙方付清了全部房款，甲方应在十个工作日内清偿该房屋涉及的全部抵押贷款并撤销抵押，并在抵押撤销后二十个工作日内针对该房屋的《预售合同》或《出售合同》并办理交易登记。5、乙方逾期支付房款的(宽限期为十天)，每逾期一天，应按应付款额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期付款超过60天的，甲方有权解除本协议及《预售合同》或《出售合同》，乙方应按本协议及《预售合同》或《出售合同》总价的20%向甲方支付违约金。6、甲方应在该房屋取得竣工验收备案表之后的三个工作日内向乙方移交该房屋，最迟不超过2014年9月30日(交房标准见附件1)。甲方逾期交房的，每逾期一天，应按乙方已付款额的万分之四向乙方支付逾期交房违约金。甲方逾期交房超过60天的，乙方有权解除本协议及《预售合同》或《出售合同》，甲方除应全额退还乙方已经支付的款项外，甲方应按本协议及《预售合同》或《出售合同》总价的20%向乙方支付违约金。7、甲方应在2014年12月31日(宽限期3个月)前办妥中福花苑二期的大产证，并配合乙方办理该房屋的小产证，所需税费双方按规定各自承担。四、在收到乙方按照本协议约定支付的预付房款后至按照本协议约定的乙方支付剩余全部房款期限届满之日止，为配合乙方资金筹措，甲方同意配合乙方对外销售该房屋中的各个商铺。就此，双方商定如下原则：1、对外销售的定价不应低于每平方米建筑面积人民币肆万元，具体每个商铺的对外销售定价由乙方决定，书面报甲方备案。2、对外销售工作由双方派员共同操作，除在本条第1款原则基础上与购房人洽谈确定成交价格由乙方人员负责外，其余诸如以甲方名义对外签订预售合同、向购房人收取购房款项、出具发票、办理预售登记、协助购房人申请银行贷款以及竣工后交房等手续由甲方人员负责，乙方派员共同操作。3、对外销售该房屋中的各个商铺的售房款，甲方应开立单独的银行账户以便乙方监管(双方按协议共管)。双方应定时核对售房款，编制书面文件予以确认。甲方收到每一套商铺的售房款后，应优先用于偿还该商铺涉及的抵押贷款。4、至本协议约定的乙方支付剩余全部房款期限届满之日，双方应暂停对外销售该房屋中的剩余商铺，并在十个工作日内对该房屋中的各个商铺已经预售的情况进行汇总。该房屋中的已经预售的各个商铺，按每平方米建筑面积肆万元计算的销售款，抵作乙方按照本协议应向甲方支付的房款，该部分销售款涉及的营业税、房地产增值税和企业所得税由甲方承担。超出按每平方米建筑面积肆万元的销售款，在扣除相应的营业税、房地产增值税和企业所得税后的余额(以下简称差价款)，双方商定按如下方式处理：A、如果乙方已经按照本协议及双方另行签订的有关乙方向甲方购买“上海市中山南路XXX号地下一层”商业用房的协议和合同的约定足额支付了全部房款和相关融资利息(如有)，包括乙方自行支付的款项和通过对外销售该房屋中的各个商铺取得的每平方米建筑面积肆万元售房款，乙方有权向甲方申请提取上述差价款；乙方提取上述差价款时应向甲方提供相应的发票。B、如果乙方尚未按照本协议及双方另行签订的有关乙方向甲方购买“上海市中山南路XXX号地下一层”商业用房的协议和合同的约定足额支付了全部房款和相关融资利息(如有)，甲方可以将上述差价款直接抵作乙方按照本协议及双方另行签订的有关乙方向甲方购买“上海市中山南路XXX号地下一层”商业用房的协议和合同的约定应付的房款和融资利息(如有)。五、自乙方支付剩余全部房款期限届满之日起，乙方如逾期支付该房屋中尚未对外销售的商铺房款的，每逾期一天，应按应付款额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期付款超过60天的，甲方有权解除本协议，乙方应按该房屋中尚未对外销售的商铺总价的20%向甲方支付违约金。六、甲方应在该房屋取得竣工验收备案表之后的三个工作日内向乙方(该房屋中已经对外预售的，甲方应交付给实际购房人)移交该房屋，最迟不超过2014年9月30日(交房标准见附件1)。甲方逾期交房的，每逾期一天，应按乙方已付款额的万分之四向乙方支付逾期交房违约金。甲方逾期交房超过60天的，乙方有权解除本协议及《预售合同》或《出售合同》，甲方除应全额退还乙方已经支付的款项外，甲方应按本协议及《预售合同》或《出售合同》总价的20%向乙方支付违约金。届时，该房屋中已经对外预售的，甲方应实际购房人承担逾期交房的违约责任，不再向乙方承担逾期交房的违约责任。七、甲方应在2014年12月31日(宽限期3个月)前办妥中福花苑二期的大产证，并配合乙方办理该房屋中尚未对外销售的商铺的小产证，所需税费双方按规定各自承担。八、本协议如有未尽事宜，双方应友好协商，在签署补充协议、或《预售合同》或《出售合同》等中予以详细约定。2014年5月8日，中福公司(甲方)、新凯虹公司(乙方)签订《补充协议一》，协议约定：一、如果乙方按上述两协议的约定，在三个月内完成了融资人民币伍亿元的计划，甲方同意在取得上述融资资金后一次性暂借给乙方叁仟万元作为乙方对大商铺和小商铺装饰装修等工作的费用。(该叁仟万元的借款利息由乙方自行承担)。二、根据双方签订的有关乙方向甲方购买小商铺的协议的约定，在该协议签署后的六个月内，甲方将配合乙方对外销售该小商铺。除按该协议第四条约定执行外，双方商定：1、甲方在按上述两协议的约定获得伍亿元的融资之前，对外出售小商铺获得的房价款，除了用于归还小商铺抵押借款撤销抵押外，均作为乙方按上述两协议的约定向甲方支付的房价款归甲方所有，由甲方自行支配，直至甲方已收到根据上述两协议的约定应取得的全部房价款后(不含应在该房屋取得大产证时交付的最后一期房款)，多余的房款应留存原约定的单独的银行账户以便双方最终结算。2、甲方在按上述两协议的约定获得伍亿元的融资之后，除了给予乙方本补充协议第一条的人民币叁仟万元借款外，甲方还同意从对外出售的差价款中提取30%预先支付给乙方，作为乙方对大商铺和小商铺装饰装修等工作的费用。三、大商铺和小商铺的物业管理费为每平方米建筑面积每月玖元(不含中央空调运营费)，具体由乙方直接与上海中福联合物业管理有限公司签订物业管理合同，根据该合同执行。四、大商铺和小商铺相邻有甲方拥有的库房，乙方在使用大商铺和小商铺时应给予甲方进出库房的通行便利。五、本补充协议第一条所述借款和本补充协议第二条第2款所述将在甲方与乙方结算上述两协议购房款和出售小商铺的差价款时一并结清。2014年6月4日，中福公司(甲方)、新凯虹公司(乙方)签订《补充协议二》，协议约定：因乙方迄今除委托上海黄浦建设发展有限公司向甲方支付了肆仟万元预付房款外，按上述协议其余应付的预付房款总计壹亿陆仟万元至今未支付。现就相关事宜，双方经友好协商，订立本补充协议：一、乙方向甲方承诺，将在2014年6月13日之前再向甲方支付人民币壹亿壹仟万元到甲方指定账户。双方商定，如乙方在2014年6月13日之前再支付甲方人民币壹亿壹仟万元到甲方指定账户，双方原签订的协议和相关补充协议等文件继续履行；否则，该等协议和相关补充协议等文件立即终止，不再履行，乙方应按上述协议向甲方承担违约责任。二、乙方向甲方承诺，除乙方已经支付的肆仟万元和按本补充协议第一条约定支付的壹亿壹仟万元外，还将在2014年6月30日之前再向甲方支付伍仟万元到甲方指定账户。双方商定，如乙方在2014年6月30日之前再支付甲方伍仟万元到甲方指定账户，双方原签订的协议和相关补充协议等文件继续履行；否则，该等协议和相关补充协议等文件立即终止，不再履行，乙方应按上述协议向甲方承担违约责任。2014年6月10日，中福公司(甲方、委托方)、上海源创房屋销售有限公司(乙方、受托方)、新凯虹公司(丙方、实际委托方)签订《中福花苑二期地下一层商业用房营销总代理合同》(最终版)，合同约定：鉴于甲丙已签订购买小商铺协议，甲方将有关商铺销售方面的权利义务交由丙方去履行，并同意配合丙方对外销售该协议中的各个商铺。合同3.3项约定，在丙方完成本项目40%的对外招租的前提下，本项目的正式开盘时间为2014年8月16日。合同7.2.1项约定，丙方须持有项目相关法律文件和政府批文的复印件，同时对所有证件、文本的真实性、合法性承担一切法律责任。合同11.1项约定，基于项目在合同履行完毕前销售的是甲方的期房，因此乙方必须使用甲方的预售证进行销售和结算代理费。为此丙方承诺将为乙方收取销售代理费提供方便和保证，甲方同意甲丙方正常履行甲丙方之间合同的前提下认可丙方的承诺。合同另对其他事项作了约定。2014年8月6日，中福公司(甲方)与案外人邓某某(乙方)签订网上备案的《上海市商品房预售合同》，该合同首页及尾页注明：本合同仅适用于动迁安置对象，非动迁安置对象今后在办理登记时将无法登记。2014年8月18日、29日，中福花苑(二期)相关工程分别取得《建设工程竣工验收备案证书》。2014年9月16日，上海黄浦建设发展(集团)有限公司(以下简称“黄浦建设”，甲方)、新凯虹公司(乙方)、上海中承信投资有限公司(以下简称“中承信公司”，丙方)签订投资合作协议，约定：乙方是本次投资协议生效后拟开展投融资的目标公司，甲方是该公司的实际控制人。乙方已与中福公司签订了购买其名下上海中福.第一街项目总面积为25263.7平方米的B1层商业用房购买协议(购买协议详见附件)。为实现该项目的后续购买、销售、租赁等工作的正常运营，甲方及乙方一致决定吸收财务投资人对于本项目进行融资；丙方有能力通过设立“合伙企业”的方式向乙方公司进行投资。甲方与乙方同意由丙方发起设立一家上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)并由丙方作为本合伙企业的普通合伙人及执行事务合伙人。本合伙企业将专项投资于上海中福.第一街项目。本合伙企业的投资额为拟9,500万元。合伙企业投资期为12个月，自本协议约定的投资资金汇入目标公司乙方账户之日起算。到期后丙方可按项目进展及退出情况决定是否续期。乙方承诺将在2015年3月20日前乙方将取得“本项目”不低于10000平方米的商铺产权证。甲方以乙方股东同意当目标公司即乙方取得该部分产权后的十个工作日内将该部分产权全部办理他项抵押权证，并抵押至丙方名下，直至丙方及丙方所设立的合伙企业投资期届满并宣告投资结束。甲方及乙方应在丙方提出要求时，向丙方提供所需一切资料，并保证该等资料的真实性、合法性和完整性，实现丙方知情权、公司治理权及财务监督权，并就丙方质疑做出合理答复。甲方及乙方需保证提供给丙方的目标公司项目资料与实地情况一致。2014年9月17日，上海市黄浦区建设和交通委员会向中福公司出具《关于同意中福花苑二期项目部分用于动迁安置的商铺恢复为商品房的函》，同意中福公司将原用于动迁安置399套中福花苑二期商铺中的281套商铺恢复成商品房。2014年10月23日，本案所涉商铺被撤销动迁安置房标识。2014年11月13日，新凯虹公司确认收到上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)自2014年9月17日起陆续支付的款项。2014年11月20日，黄浦建设(甲方)、新凯虹公司(乙方)、中承信公司(丙方)签订投资合作协议，约定：甲方与乙方同意由丙方发起设立一家上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)并由丙方作为本合伙企业的普通合伙人及执行事务合伙人。本合伙企业将专项投资于上海中福.第一街项目。本合伙企业的投资额为拟6,000万元。协议其他内容基本与2014年9月16日三方签订的投资合作协议相同。本院还认定，新凯虹公司向中福公司付款情况如下：2014年5月29日支付4,000万元。6月13日支付6,000万元，港币50,367,720元(折合人民币4,000万元)。6月17日支付400万元，6月18日支付600万元。本院再认定，新凯虹公司诉讼请求变动情况如下：2015年8月4日，新凯虹公司起诉，请求判令：1、撤销《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》；2、中福公司返还1.5亿元，赔偿利息损失4,219万元(暂按年化25%计算，暂计至2015年8月10日)、担保费77万元、其他损失29万元，合计19,325万元。2015年10月21日，新凯虹公司变更诉请为：增加1项诉请，请求判令中福公司赔偿1.5亿元。本院就新增诉请部分向新凯虹公司开具诉讼费收费通知，但新凯虹公司收到后未缴纳。2016年1月19日，新凯虹公司变更诉请，请求判令：1、撤销前述四份协议；2、中福公司返还1.5亿元；3、中福公司赔偿利息损失4,126.752万元(暂计至2015年8月10日)、可得利益损失4,994.26万元、其他损失29万元，以上合计9,150.012万元；4、中福公司赔偿财产保全费0.5万元、担保费77.3万元、律师费300万元，以上合计377.8万元。新凯虹公司就新增诉请部分缴纳了诉讼费。新凯虹公司委托代理情况如下：2015年8月3日，新凯虹公司委托上海市诚和律师事务所鲁志成律师、万商天勤(上海)律师事务所何山律师为其委托代理人。2016年1月20日，新凯虹公司解除与上海诚和律师事务所鲁志成律师的委托代理关系，委托上海宝旺律师事务所周晓辉律师为其委托代理人。2016年4月18日，新凯虹公司解除与周晓辉律师的委托代理关系，委托上海小城(苏州)律师事务所林然律师为其委托代理人。2016年6月1日，新凯虹公司解除与何山律师的委托代理关系，委托上海宝旺律师事务所律师王振律师为其委托代理人。本院又认定，2015年11月5日第一次证据交换中，新凯虹公司对于预售许可证的质证意见为：真实性认可，但无法说明签订合同时中福公司告知我方房产性质。我方从未取得预售许可证，只见过预售许可证左面复印件，上面未标明房产权利受限事实，仅标明是商品房。2016年6月15日庭审中，新凯虹公司表示没有看到过预售许可证，是中福公司提出反诉时才看到预售许可证。以上事实，由《预售许可证》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》、《中福花苑二期地下一层商业用房营销总代理合同》、《上海市商品房预售合同》、《建设工程竣工验收备案证书》、《关于同意中福花苑二期项目部分用于动迁安置的商铺恢复为商品房的函》、《投资合作协议》等证据以及当事人陈述所证实，本院予以认定。审理中，中福公司申请证人陈某某到庭作证，新凯虹公司对于陈某某所作证言不予认可。本院认为，新凯虹公司、中福公司签订的《大商铺协议》、《小商铺协议》以及《补充协议一》、《补充协议二》四份协议内容未违反法律法规的强制性规定，新凯虹公司、中福公司均认为前述四份协议合法有效，本院对于前述四份协议的合法性、有效性予以确认。根据查明的事实，中福公司于2012年12月21日取得涉案商铺预售许可证，明确载明涉案商铺为动迁用房。2014年5月8日，新凯虹公司、中福公司签订《大商铺协议》和《小商铺协议》，协议中均明确约定中福公司已取得涉案商铺的预售许可证。2014年6月10日《中福花苑二期地下一层商业用房营销总代理合同》约定新凯虹公司应持有涉案商铺销售项目法律文件和政府批文的复印件，并对所有证件、文本的真实性、合法性承担一切法律责任。依据前述事实并结合新凯虹公司陈述，可以认定新凯虹公司明确知晓涉案商铺的性质。现新凯虹公司主张双方签订协议时，中福公司故意隐瞒买卖标的属性，诱使新凯虹公司订立买卖协议。新凯虹公司就该主张不仅没有提供中福公司故意隐瞒的证据，而且该主张又与双方签订协议的内容以及实际行为相违。新凯虹公司称，2014年8月6日，因在办理与案外人邓某某签约时才知晓涉案商铺性质。2015年8月4日提起本案诉讼，符合有关撤销权的规定。根据新凯虹公司的陈述，新凯虹公司在2014年8月6日之前应该尚未得悉相应协议可撤销事由，则新凯虹公司根据《补充协议二》的约定，应在2014年6月30日之前按约履行付款义务。新凯虹公司未按约履行付款义务，其对此也未能提供令人信服的合理解释及相关依据。同时结合新凯虹公司已付购房款来源情况以及之后新凯虹公司利用商铺买卖协议融资情况，新凯虹公司关于此节的主张，亦缺乏事实依据，本院实难采信。委托代理人参与诉讼是当事人享有的诉讼权利。新凯虹公司在2016年6月15日法庭审理中推翻其在2015年11月5日证据交换中对于预售许可证问题所作陈述。新凯虹公司在本案审理中多次更换律师，在预售许可证这一重要问题上所作陈述前后矛盾，有违民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。综上，新凯虹公司以中福公司欺诈为由要求撤销前述四份协议的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。新凯虹公司以撤销前述四份协议为前提，要求中福公司返还1.5亿元及赔偿各项损失的诉讼请求，本院亦不予支持。根据《补充协议二》的约定，新凯虹公司在2014年6月30日之前共计应支付中福公司购房款2亿元，新凯虹公司仅支付1.5亿元，违反双方协议约定。因新凯虹公司逾期付款违约，前述四份协议应根据双方协议约定终止履行，新凯虹公司还应承担违约责任。因此，中福公司请求解除前述四份协议的反诉请求，具备事实依据，本院依法予以支持。前述四份协议解除，中福公司应向新凯虹公司返还其已支付的1.5亿元。新凯虹公司逾期付款违约，应根据双方协议约定承担违约责任，中福公司请求判令新凯虹公司承担违约责任的反诉请求，本院依法予以支持。中福公司主张新凯虹公司应根据协议约定支付房屋总价20%的违约金1.9亿余元。新凯虹公司、中福公司都能够预见相关协议不能履行的风险程度，两公司在可预见的情况下，在《大商铺协议》、《小商铺协议》中约定数额较高的违约金，应是基于自己可承受范围和能力而作出。新凯虹公司、中福公司签订《补充协议二》时，新凯虹公司对于其逾期付款违约应承担的责任予以承诺确认，充分证明约定数额较高的违约金是新凯虹公司、中福公司考量成熟的决定，应当予以尊重并且适用。但考虑到违约金同时兼具补偿性和惩罚性，新凯虹公司在审理中亦要求对于违约金进行调整。本院对于违约金数额，综合当事人实际损失、相关协议履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十三条、第九十七条，第一百一十四条，判决如下：一、解除原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司与被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司签订的《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》；二、被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起30日内返还原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司人民币1.5亿元；三、原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司应于本判决生效之日起30日向被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司支付违约金人民币3,000万元；四、对于原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司请求撤销《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市中山南路XXX号地下一层)的协议(大商铺)》、《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房(上海市海潮路XXX号地下一层第XXXX室等218个商铺)的协议(小商铺)》、《补充协议一》、《补充协议二》的诉讼请求，不予支持；五，对于原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司请求判令被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司赔偿利息损失人民币4,126.752万元(暂计至2015年8月10日)、可得利益损失人民币4,994.26万元、其他损失人民币29万元的诉讼请求，不予支持；六、对于原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司请求判令被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司赔偿财产保全费人民币0.5万元、担保费人民币77.3万元、律师费人民币300万元的诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案本诉部分案件受理费人民币1,268,190.60元，保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司负担。反诉部分案件受理费人民币503,704.42元，由原告(反诉被告)新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司负担人民币95,900元,由被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司负担人民币407,804.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审判长  阮忠良审判员  彭 辰审判员  姚 跃二〇一六年八月三十一日书记员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。