广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）桂03民终1909号上诉人（一审原告）郑惠玉，女，1957年10月14日出生，汉族，小学文化，居民，系福建省福清市渔溪镇上郑村人，住。委托代理人谢振航，广西桑江律师事务所律师。被上诉人（一审被告）桂林方首房地产开发有限公司，住所地龙胜各族自治县龙胜镇兴龙北路131号。法定代表人石志刚，该公司经理。上诉人郑惠玉诉被上诉人桂林方首房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，上诉人郑惠玉不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2015）龙民初字第289号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。一审法院认为，本案争议的焦点是原告郑惠玉与被告方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。原告主张双方存在商品房买卖关系，从未签订过借款合同，并提供《商品房买卖合同》，收款收据，转款凭证，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、原告与被告签订合同后，在一个月内又将涉案房屋中第4、5、6、7号门面出售，出售的最低价为每平方米11420元，而原告与被告的成交价为每平方米5427.56元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第十九条规定，可以视为明显不合理的低价；2、原告所持有的购房款凭证仅仅是一张一般的收款收据，不是正规的不动产统一发票，原告自交款至起诉时二年多时间内，既未向被告索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，而未取得不动产统一发票是无法办理产权证的，这是购房者应有的常识，同时原告也未到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状，所购买的部分门面被告已另行出售，由他人经营管理，对此也不加干涉，也未向被告申请交房，与一般购房者的做法明显不同；3、签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月11日，而房屋交付时间为2012年8月1日，交房时间在前，合同签订在后，明显做假，但原告对此视而不见，一直未提出异议；4、进行虚假备案；5、200万元款项是2012年10月12日到账，而前一天被告就作出承诺，认可已收到此款。综上，可推定原、被告之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及200万元价款的《商品房买卖合同》存在如此多的低级的错误而毫不在意，故原告所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意，倒是姜方首的陈述与被告提交的证据使法院确信双方签订《商品房买卖合同》只是作为借款的一种担保形式，双方真实的目的是为了借款。既然是借款担保，则担保合同必须遵循《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定（抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有）。假使涉案的《商品房买卖合同》确是作为借款的担保，因其违反了上述物权法关于禁止流质的原则，亦是无效合同。关于被告辩解其不是本案适格主体的问题。一审法院认为，姜方首作为公司法定代表人，以公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》，且加盖了公司的公章，则足以使原告相信姜方首的行为是代表公司，故原告以方首公司为被告并无不当。综上，一审法院认为，原告与被告之间真实的法律关系为民间借贷，而不是商品房买卖，经一审法院释明后，原告仍不愿意变更诉讼请求，属于法律关系不明确，诉讼请求不具体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项及《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，裁定驳回原告郑惠玉的起诉。上诉人郑惠玉不服一审裁定，上诉称：一审裁定认定上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系实际为民间借贷关系属于认定事实错误，一审裁定以此为由驳回上诉人的起诉没有事实根据和法律依据。一、被上诉人一审提供的四组证据之间不能相互印证，无法形成有效的证据链。1、第一组证据龙胜县公安局民警对姜方首的第11次询问笔录属于言辞证据，该证据只能证明姜方首以被上诉人的名义与上诉人签订《商品房买卖合同》时的想法，并不能据此否定上诉人具有购买商品房的意思表示，更不能据此否定内容真实、形式合法的《商品房买卖合同》。姜方首在与上诉人签订《商品房买卖合同》时是被上诉人的法定代表人，其代表被上诉人与上诉人签订合同的行为属于职务行为，由此产生的权利与义务应由被上诉人享有和承担。2、第二组证据龙胜县公安局民警对姜方首的第16次讯问笔录的内容是姜方首银行账户的资金流向情况。对此上诉人认为，姜方首作为被上诉人当时的法定代表人，其对于被上诉人公司资金的使用情况与本案没有关联性。3、姜方首加盖在合同上的印章是其私刻的虚假印章，上诉人认为这并不影响《商品房买卖合同》的成立和生效，因为上诉人作为普通公民并不具备鉴定被上诉人公章真伪的权利和法律义务。4、被上诉人将上诉人购买的西城步行街第4栋1层的部分门面一房多卖的情况上诉人并不清楚。上述四组证据之间并不能相互印证上诉人与方首公司签订《商品房买卖合同》是借款担保而不是商品房买卖交易。因此，被上诉人的上述三组证据的证明力并不能推翻上诉人所提交的证据”商品房买卖合同、收据、转款凭证”等书证的证明力，一审法院认定上诉人与被上诉人之间是民间借贷关系而不是商品房买卖合同关系属于认定事实错误。二、一审法院认定上诉人一审提供的证据无法使该院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意的五个理由均不能成立。1、一审法院认为，双方的成交价明显偏低，可以视为明显不合理的低价，所以有悖常理。对此上诉人认为，交易价格之所以低于市场价，是因为方首公司因资金紧张，急于套现，上诉人大批量团购方式购买。2、一审法院认为，上诉人持有购房凭证不是正规的不动产统一发票，购房后不索要发票，未交纳房屋契税，未要求被上诉人交房，与一般购房者的做法明显不同，有悖常理。事实上，并非上诉人不要求收房，不要求开正式发票，不想交税，而是由于被上诉人未能如约交房，无法向上诉人开具正式发票才导致上诉人的合同权利无法实现的后果。3、一审法院认为，上诉人提交的《商品房买卖合同》的签订时间是2012年10月11日，而交房时间是2012年8月1日，明显作假。上诉人与被上诉人的原法定代表人姜方首是朋友关系，来往较为密切，互相较为信任。先交房，后签合同的情况在现实交易中并不鲜见。4、一审法院认为双方签订的《商品房买卖合同》进行了虚假备案登记。备案登记手续时姜方首代表被上诉人出面办理的，上诉人并未参与，备案登记手续的真伪上诉人无从得知。5、一审法院认为被上诉人在未收到200万元购房款的情况下向上诉人出具了承诺书不合常理。事实上，该份承诺书和收款收据确实是姜方首在双方签订《商品房买卖合同》的2012年10月11日代表被上诉人出具的，但姜方首直到2012年10月12日上诉人将152万元购房款汇入其指定的银行账户之后才将收款收据和承诺书交给上诉人。综上所述，一审法院在被上诉人没有足以推翻上诉人提交的书证的情况下，将本案讼争的商品房买卖合同关系认定为民间借贷关系，属于认定事实错误。为此，上诉人现特向贵院提起上诉，请依法査明案件的相关事实，裁定指令一审法院重审此案，以维护上诉人的合法权利。本院认为，本案争议的焦点是上诉人郑惠玉与被上诉人方首公司之间是借贷关系还是商品房买卖关系。上诉人主张双方存在商品房买卖关系，从未签订过借款合同，并提供《商品房买卖合同》，收款收据，转款凭证，但双方的交易存在以下违背常理之处：1、上诉人与被上诉人签订合同后，在一个月内又将涉案房屋中第4、5、6、7号门面出售，出售的最低价为每平方米11420元，而上诉人与被上诉人的成交价为每平方米5427.56元，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第十九条规定，可以视为明显不合理的低价；2、原告所持有的购房款凭证仅仅是一张一般的收款收据，不是正规的不动产统一发票，上诉人自交款至起诉时二年多时间内，既未向被上诉人索要正规购房款发票，也未缴纳房屋契税，而未取得不动产统一发票是无法办理产权证的，这是购房者应有的常识，同时上诉人也未到涉案房屋现场查看或咨询有关房屋现状，所购买的部分门面被上诉人已另行出售，由他人经营管理，对此也不加干涉，也未向被上诉人申请交房，与一般购房者的做法明显不同；3、签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月11日，而房屋交付时间为2012年8月1日，交房时间在前，合同签订在后，明显做假，但上诉人对此视而不见，一直未提出异议；4、进行虚假备案；5、200万元款项是2012年10月12日到账，而前一天被上诉人就作出承诺，认可已收到此款。综上，可推定上诉人、被上诉人之间根本没有商品房买卖的合意，否则不可能对涉及200万元价款的《商品房买卖合同》存在如此多的低级的错误而毫不在意，故原告所提供的上述证据无法使法院确信双方之间确实存在真实的商品房买卖的合意，倒是姜方首的陈述与被上诉人提交的证据使法院确信双方签订《商品房买卖合同》只是作为借款的一种担保形式，双方真实的目的是为了借款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，经一审法院释明后，上诉人仍不愿意变更诉讼请求，属于法律关系不明确。故一审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 李国龙审 判 员 韦明勇审 判 员 唐 维二〇一六年八月四日代书记员 陆查利