陕西省延安市中级人民法院行 政 判 决 书(2016)陕06行终53号上诉人（原审第三人）赵婧，女，汉族，1985年11月18日出生，现住延安市宝塔区百米大道。委托代理人陈增亮，陕西北望律师事务所律���。被上诉人（原审原告）刘思元，男，汉族，1928年7月10日出生，市老干局离休干部，现住宝塔区西环路西沟玉融园小区1号楼1单元202室。委托代理人王昆龙、严纪伟，陕西圣地律师事务所律师。原审被告延安市房产管理办公室。住所地：延安市宝塔区翟子沟房产大厦。法定代表人严明，该办公室主任。委托代理人白双应，该办公室干部。委托代理人高峰，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人赵婧不服被上诉人刘思元、原审被告延安市房产管理办公室房屋行政登记一案，延安市宝塔区人民法院作出（2015）宝行初字第00056号行政判决。宣判后，赵婧不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院判决查���的事实，2004年，原告与延安市建筑总公司房地产开发公司签订《房屋拆迁置换协议》，约定：延安市建筑总公司房地产开发公司拆迁原告位于西市路北侧街面的门面房，采取拆商还商、拆一平方还一平方的方法进行，返还原告商铺，商用面积返还位置按原住户的顺序排序，间隔为软隔离，并承诺于2006年6月30日前向原告交房。2006年12月10日延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10201号房，面积为880.44平方米出售给第三人；2004年11月10日延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10202号房，面积为1231.86平方米出售给第三人；2006年12月10日延安市建筑总公司房地产开发公司与第三人签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346��院A座二层10203号房，面积为985.65平方米出售给第三人。延安市建筑总公司房地产开发公司未按照约定向原告返还房屋。2011年4月2日，被告为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10202号房、10203号房颁发了延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》。经原告诉讼，延安市宝塔区人民法院于2015年6月18日作出（2015）宝民初字第00077号民事判决书，判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与赵婧之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。2015年10月30日延安市中级人民法院（2015）延中民四终字第00905号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。原告于2015年12月14日提起行政诉讼，请求撤销被告为第三人颁发的延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号《房屋所有权证》��另查明，延房权证宝凤字第0107**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0235**号的抵押权登记；延房权证宝凤字第0107**号设立了他项权证号为延房他证宝塔字第0235**号的抵押权登记。在本案审理过程中，被告延安市房产管理办公室已经于2016年1月20日发出《延安市房产管理办公室关于撤销赵婧房屋所有权登记的通知》，改变其具体行政行为，撤销了原为第三人办理的宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10202号房的延房权证宝凤字第0107**号房产证。原审法院认为，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。延安市中级人民法院于2015年10月30日作出（2015）延中民四终字第00905号民事判决书，维持了延安市宝塔区人民法院于2015年6月18日作出的（2015）宝民初字第00077号民事判决书即判决确认延安市建筑总公司房地产开发公司与赵婧之间签订的延安市宝塔区西沟路346号院玉融苑小区A座10201号、10202号、10203号商品房买卖合同无效。故被告于2011年4月2日为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10202号房、10203号房颁发的延房权证宝凤字第0107**号、010702号及0107**号房产证缺乏合法的事实依据。且案件审理中，被告未就证明其具体行政行为合法提供任何证据。故原告的主张能够成立。关于被告主张虽然第三人购房合同被确认无效，但涉及的房屋存在抵押权登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案中为第三人颁发的房产证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益，只有在办理抵押权注销登记以后，才能撤销房屋所有权登记。由于本案既不涉及公共利益，也非第三人善意取得，故其主张不能成立。另，在本案审理过程中，被告延安市房产管理办公室已经改变其具体行政行为，撤销了原为第三人办理的宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10202号房的延房权证宝凤字第0107**号房屋所有权证书，原告对此无异议，本案不再另行撤销。故综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告延安市房产管理办公室为第三人赵婧在宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座10201号房、10203号房颁发的延房权证宝凤字第0107**号、0107**号《房屋所有权证》的具体行政行为。诉讼费50元，原告已预交，实际由被告负担。宣判后，赵婧不服该判决，提起上诉，其上诉理由为：一、原审法院认定事实不全面，裁判错误。1、2004年11月至2006年12月10日，上诉人与延安市建筑总公司房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10201号、10202号、10203号房出售给土诉人。2011年4月2日，原审被告为上诉人颁发了延房权证宝凤字第0107**号、0110702号、0107**号房屋所有权证，且上述房屋办理的抵押权登记，他项权利证书号分别为延房他证宝塔字第0235**号、第023537号。基于上述事实得出，上诉人系上述房产的法定所有权人，任何机关、个人均不得以任何理由侵犯上诉人法定的物权包括抵押权。被上诉人虽通过民事诉讼确认上诉人与延安市建筑总公司房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效，但也不能得出被上诉人即为房屋的产权人，其仅仅享有债权请求权，并无法定物权。2、上诉人与延安市建筑总公司房地产开发有限公司签订房屋买卖合同是合法有效的。上诉人购买��面积约3097.95平方米，被上诉人置换的面积仅为其中的40余平米，宝塔区法院作出的(2015)宝民初字第00077号民事判决书确认上诉人与延安市建筑总公司房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同全部无效，明显有违法律，也有失公平正义。上诉人认为被上诉人既然非物权享有者，其要求原审被告撤销上诉人的房产登记显然缺乏事实依据。而原审仅凭民事判决房屋买卖合同无效，就得出上诉人取得所有权缺乏合法事实依据，显然有违逻辑和现行法律规定。二、原审法院适用法律不当，裁判有失公正。1、原审法庭查明上诉人所有的延房权证宝凤字第0107**号、01107**号、010704房屋所有权证办理的抵押权登记，原审在确定了房屋存在合法抵押权事实的情况下，忽略抵押权人的合法权益，认为本案既不涉及公共利益，也非第三人善意取得，显然裁判不当。2、原审法院适用《中华人���共和国行政法》第58条及70条(一)项之规定，判决撤销原审被告的房屋登记行为，适用法律错误。故请求:1、撤销(2015)宝行初字第00056号行政判决，改判确认房屋登记行为合法，驳回被上诉人一审诉请；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘思元答辩意见：本案所诉房屋为答辩人拆迁置换房，宝塔区人民法院民事判决已经确认了延安市建筑总公司房地产开发公司与上诉人赵婧恶意串通的事实，并判决合同无效。故原审被告延安市房产管理办公室为上诉人赵婧颁发房屋产权证书应予以撤销。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。原审被告延安市房产管理办公室陈述意见：一、原审被告为赵婧办理房屋转移登记的行为并无错误。二、生效判决虽然确认买房屋合同无效，但涉及的房屋已办理了抵押权登记，在此情况下，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，本案中为赵婧颁发的房产证不能撤销，否则必然损害抵押权人的合法权益，只有在办理抵押权注销登记以后，才能撤销房屋所有权登记。请求驳回被上诉人的一审诉讼请求。二审经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，2006年12月10日，延安市建筑总公司房地产开发公司与赵婧签订房屋买卖合同，将位于宝塔区凤凰办事处西环路346号院A座二层10201号房（面积为880.44平方米）、10203号房（面积为985.65平方米）出售给上诉人赵婧。2011年4月2日，原审被告延安市房产管理办公室为上诉人赵婧颁发了延房权证宝凤字第0107**号、0107**号��房屋所有权证》。将该房登记在上诉人赵婧的名下。现买卖合同被确认无效，即办理房屋登记的事实前提被人民法院生效法律文书所确认无效，登记行为缺乏事实基础。对于上诉人认为涉及的房屋存在抵押权登记，撤销房产登记必然损害抵押权人的合法权益。经审查，本案既不涉及损害国家利益，也不涉及损害社会公共利益，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款（一）项规定：“行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的”判决确认违法的情形，故上诉人的主张不能成立。原审判决认定事实清楚，程序合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费50元，由上诉人赵婧负担。本判决为终审判决。审��长赵正卫审判员  冯小炯审判员  霍雨枫二〇一六年八月十日书记员  刘云丹