福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0121民初345号原告（反诉被告）田丽丽，女，1986年3月22日，汉族，住福建省福州市。委托代理人张丽玲、吴昀静，福建九信律师事务所律师。被告（反诉原告）张樑，男，1970年10月28日，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人陈小海，福建瑞权律师事务所律师。原告田丽丽与被告张樑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日、2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告田丽丽及其委托代理人张丽玲、吴昀静，被告张樑及其委托代理人陈小海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田丽丽诉称，2013年10月19日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告承租被告位于福州市闽侯县上街镇蔗洲木雕城的厂房和房屋四层，作经营餐饮使用。合同约定，被告将位于蔗州木雕城的厂房和房屋四层租赁于乙方使用。租赁物面积经双方确认为厂房290平方米，房屋950平方米及前后空地使用权。租赁期限为五年，即从2013年11月1日起至2018年10月31日止。租金为年租金，共计人民币十四万元，第二年为十七万元，以后每年的租金在上一年租金的基础上增加一万元。租金支付至被告配偶李美娇中国农业银行账户（账号：62×××13）。原告向被告缴纳人民币30000元作为押金。原告于每年10月30日前向被告支付年租金，采用先付后租的方式。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付押金30000元。2013年11月1日，被告将租赁房屋交付原告使用，原告为在租赁房屋组织开展餐饮经营活动，对租赁房屋进行建筑装修，着手办理餐饮经营活动必须的工商营业登记，向闽侯县工商行政管理局申请个体工商户号名称为“闽侯县上街镇东冈子餐饮店”，并获得核准。原告为继续办理餐饮经营活动必须的工商营业登记，要求被告出具租赁房屋产权证明和场所方位图，被告一直推诿拒绝出具上述文件供原告使用。至此，原告获知租赁房屋用地系闽侯县上街镇蔗洲村民委员会所有，土地用途是闽侯县上街镇蔗洲村根雕厂房临时安置用地，不能用于餐饮经营使用，被告至今未取得租赁房屋和厂房的房屋产权证明。被告违约拒不提供租赁房屋产权证明和场所方位图，导致原告无法办理餐饮经营必须的相关工商营业执照，致使原告的餐饮经营活动发生严重困难，难以为续。2015年9月1日，原告以被告根本违约通知被告解除与被告签订的《厂房租赁合同》。原告解除合同通知到达被告，被告于2015年9月在网络交易平台“58同城”上对外发布租赁信息寻找租赁房屋新租客。随后，原告停止餐饮经营活动，组织餐饮店员工整理经营设备和经营食材开始准备搬离。2015年11月2日，被告将租赁房屋关门换锁，导致原告无法取回放置于租赁房屋的经营设备和经营食材。为此，原告多次与被告协商退还租房押金，返还经营设备和经营食材，并多次请蔗洲村派出所、蔗洲村委会等第三方协调此事，被告均拒绝返还。现原告诉请判令：1、确认原告与被告签订的《厂房租赁合同书》于2015年10月31日解除。2、被告返还原告租房押金人民币30000元和逾期返还租房押金的利息以人民币30000元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止按年利率24%计算，暂计1124.38元（暂计至2015年12月28日，30000元×24%×57／365=1124.38元）；3、被告赔偿原告律师费人民币14000元。4、被告向原告支付2015年11月2日至2016年4月2日期间共计5个月设备占用费48943.75元。5、被告承担本案诉讼费用。被告张樑辩称，一、双方签订合同的解除时间是基于原告存在违约情形的事实，被告多次要求原告将占用期间的占用费支付给被告后双方合同正式解除，原告将相关的物品搬离租赁场所。被告基于维护合法权益的事实，于2015年12月31日向原告寄送了解除合同的通知书。合同的解除是应当在收到通知书之日即于2016年1月2日解除。二、原告要求返回30000元押金没有事实法律依据。原告没有经过被告的允许私自改变了租赁物的用途，被告有权不予返还原告所缴纳的租赁押金，更不需要支付逾期返还利息。三、本案发生纠纷的原因是原告存在违约行为，导致的后果不应由被告承担任何责任，无需向原告赔偿律师费。同时律师费的支付没有任何的合同与法律依据。四、原告尚遗留在厂房处的物品，为原告遗弃物。被告作为出租人有权利向原告收取占用费。如果上述物品还存在价值，被告有权通过折价变卖的形式用于冲抵占用费。综上，本案纠纷均应原告引起，被告不应承担责任。反诉原告张樑诉称，反诉人与被反诉人于2013年10月19日签订《厂房租赁合同书》，约定由被反诉人承租反诉人位于福州市闽侯县上街镇蔗州木雕城的厂房和房屋四层用作厂房使用，租赁期限从2013年11月1日至2018年10月31日，租金按年计算，第一年为14万元人民币、第二年为17万元人民币，以后每年租金在上一年租金的基础上增加一万元。合同还对双方的权利义务以及其他条款进行了约定。上述合同签订之后，反诉人便按约将租赁物交付给被反诉人使用。在反诉人将前述厂房与房屋交付给被反诉人使用之后，反诉人前期尚能按照合同的约定合理利用租赁物，但从后期开始，被反诉人未经反诉人同意，也未和反诉人协商沟通经过营项目，多次变更租赁用途，最终将租赁场所变更成餐饮使用，严重违反合同的约定，反诉人得知后也告知被反诉人该租赁场所不能用于经营餐饮，只能用做仓库使用，但被反诉人并未听从反诉人的告知，依然开业经营餐饮店。2015年10月份，被反诉人因店铺经营业绩不佳，并未如期向反诉人支付下一年度的租金，经反诉人多次催促，被反诉人仍拒不履行支付租金的义务，并且开始关门歇业，后多次协商无果，反诉人于2015年12月31日向被反诉人发出解除合同通知书，告知双方合同解除，告知被反诉人缴纳未缴纳的租金后将房屋腾空返还于被反诉人，并要求被反诉人支付反诉人垫付的两个月电费。但被反诉人拒不缴付前述各项费用，也未返还租赁物，严重损害到反诉人的合法权益。现原告诉请判令：1、依法确认反诉人与被反诉人双方签订的《厂房租赁合同书》于2016年1月2日解除，判令被反诉人立即将房屋腾空归还反诉人；2、被反诉人向反诉人支付房屋租金人民币75000元（2015年11月1日至2016年4月5日），以及占用费用人民币3万元（支付至腾空房屋返还反诉人之日止，暂计至2016年3月1日）；3、反诉人收取的租赁押金人民币3万元不予退还给被反诉人；4、全部诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告田丽丽辩称，双方租赁该房屋用作餐饮经营，反诉原告承诺可以办理工商营业登记等手续，并且没有向反诉被告告知该租赁物具有用途限制。后由于反诉原告未能向反诉被告提供办理餐饮经营相关手续的文件，导致反诉被告租赁房屋用于餐饮经营的合同目的不能实现。反诉原告构成根本违约，反诉被告于2015年9月1日行使合同解除权，并且约定因反诉被告的租金交至2015年10月31日故可以继续使用租赁物至2015年10月31日。故要求反诉原告退还房屋押金于法有据。2015年10月份反诉被告组织员工将租赁房屋内的经营设备和食材搬离场所过程中，反诉原告于2015年11月2日未经反诉被告的同意将租赁场所的门锁换掉，扣留反诉被告的经营食材及设备导致租赁场所被占用。一方面反诉原告应向反诉被告返还经营食材及设备，另一方面2015年11月1日起至2015年12月31日至双方不存在租赁关系，无需支付租金。2015年11月1日起至今，反诉原告的经营场所被占用的原因是反诉原告非法扣留反诉被告的经营食材及设备导致，过错在反诉原告一方，反诉被告无需支付占用费用。反诉原告更无权折价变卖反诉被告的经营设备及食材冲抵租金和占用费。本案纠纷由反诉原告违约导致，应当向反诉被告支付律师费等其他主张权益的支出。原告田丽丽为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、厂房租赁合同书，证明2013年10月19日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告承租被告位于福州市闽侯县上街镇蔗洲木雕城的厂房和房屋四层，作经营餐饮使用。证据二、支付凭证，证明原告依约向被告支付租房押金人民币三万元，第一年租金人民币十四万元，第二年租金人民币十七万元。证据三、个体工商户字号名称预先核准通知书，证明原告承租被告房屋后，为开展餐饮经营活动向闽侯县工商行政管理局申请个体工商户号名称为“闽侯县上街镇东冈子餐饮店”，并获得核准。证据四、闽侯县上街镇蔗洲村木雕临时安置租赁合同，证明原告获知，被告向原告隐瞒了租赁房屋用地系闽侯县上街镇蔗洲村民委员会所有，土地用途是闽侯县上街镇蔗洲村根雕厂房临时安置用地，不能用于餐饮经营使用。证据五、闽侯县大学新校区建设指挥部文件，证明原告获知，被告向原告隐瞒了租赁房屋用地系闽侯县上街镇蔗洲村民委员会所有，土地用途是闽侯县上街镇蔗洲村根雕厂房临时安置用地，不能用于餐饮经营使用。证据六、被告发布在“58同城”与“赶集网”上的出租信息，证明2015年9月1日，原告以被告根本违约通知被告解除与被告签订的《厂房租赁合同》。原告解除合同通知到达被告，被告于2015年9月在网络交易平台“赶集网”和“58同城”上对外发布租赁信息寻找租赁房屋新租客。证据七、被告扣留的原告经营设备和食材部分图片、被扣经营食材清单，证明被告非法扣留原告的经营食材和经营设备，应当予以返还，并赔偿非法扣留期间经营设备占用费和经营食材的损耗损失。证据八、录音光盘和录音文本，证明1、被告向原告隐瞒租赁房屋土地用途，拒不提供房屋产权证明和场所方位图，构成根本违约的事实。2、被告非法扣留原告的经营设备和经营食材的事实。证据九、田丽丽与福建九信律师事务所委托律师合约书、律师费发票以及支付凭证，证明由于原告多次找被告协商未果，只能通过聘请律师在维护自己的合法权益，被告应当对原告维权的必要支出承担责任。证据十、接处警情况登记表，证明2015年11月2日，被告换掉租赁房屋门锁，非法扣留原告经营设备与食材，反诉被告多次请求多方协助要求反诉原告返还物品。其中，2015年11月21日、12月10日、12月18日、2016年1月18日、2016年1月30日，请求闽侯县上街镇派出所协助取回物品，遭到被告的拒绝。被告非法扣留反诉被告经营设备与经营食材，应当返还原告赔偿非法占用期间经营设备占用费和经营食材耗损损失（设备损失合计15万元，食材损失合计人民币10万元）。证据十一、律师函EMS回执，反诉被告委托律师于2015年12月3日发送律师函、并多次以电话、短信形式与反诉原告沟通要求其返还被扣经营食材和经营设备，遭到反诉原告拒绝。证据十二、短信，证明2015年9月1日，反诉被告通知解除合同，2015年10月21日，反诉原告短信通知反诉被告搬离租赁房屋，退还租赁房屋，并发出租赁要约。证据十三、被扣押的物品清单及图片，证明被被告扣押的物品数量及金额，由此统计的设备占用费的数额。对原告提供的上述证据，被告质证认为，对证据一的真实性无异议，但认为该证据可证实原告违约，合同约定厂房租赁只能用于厂房使用，而不是所谓的餐饮使用；原告的实际行为也证实了其存在拖欠租金的事实；对证据二无异议；对证据三形式真实性没有异议，但认为该证据与本案无关联；即使有关系也证明了原告存在违约行为，违反了该场地只能用于厂房使用的约定，该证也是2015年才申请的，是在合同签订两年后，变更了租赁物使用性质构成违约；对证据四、五真实性没有异议，但认为该证据是被告提供给原告的，被告没有隐瞒该土地的使用性质，而且从被告与闽侯上街镇的合同没有约定被告不能把厂房出租使用，也没有说不能用于餐饮使用，不存在隐瞒原告的情；对证据六有异议，认为无法证明待证事实，形式上不符合证据的规定，被告没有从事对外招租的事实；对证据七，被告认为该组证据是原告单方制作，不能作为认定事实的依据；对证据八，认为不能证明被告隐瞒原告土地使用权的性质，该土地使用权并不影响被告将厂房对外出租，不存在被告非法扣留原告的经营设备，原告自行过来搬走了很多东西，被告没有不让原告将物品搬走；对证据九真实性无异议，认为原告没有任何事实和法律依据要求被告承担律师费开支；对证据十真实性没有异议，认为派出所报警多次是因为原告来到被告的厂房进行吵闹，双方意见不合才报警的。并非因为被告不让原告把物品拿走；对于证据十一，被告认为没有收到该律师函；对证据十二从证据的形式上和内容上不能作为认定案件的依据，不予质证；对证据十三认为超过举证期限；系单方制作，无法证明待证事项，且这些设备系应支付场地占用费给反诉原告。对原告提供的上述证据，本院认为，对证据一、二、三、四、五，被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院依法予以采信；本院认为证据六未经过公证且没有相关证据予以佐证，本院不予采信；对证据七照片的拍摄时间无法确认，经营食材清单系原告单方制作，本院不予认定；对证据八的录音未经双方许可，故不予以采信；对证据九，被告对真实性无异议，本院依法予以采信；对证据十，被告对真实性没有异议，本院依法予以采信；对证据十一，有原件核对且与本案具有关联性，本院依法予以采信；对证据十二，因被告对该短信的内容不予认可，电子数据未经鉴定，故不予采信；证据十三因系原告单方制作，故本院依法不予采信。反诉原告张樑为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、厂房租赁合同，证明被反诉人与反诉人的租赁合同关系，被反诉人负有按时缴纳租金的义务，被反诉人长期拖欠租金构成根本违约，长期占用反诉人厂房严重损害到反诉人的合法权益。证据二、三，闽侯县大学校区建设指挥部文件、闽侯县上街镇蔗州村木雕临时安置租赁合同，证明反诉人有权对诉争厂房对外出租。证据四、五、六，营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证明诉争厂房可以正常使用并可以办理相应的经营证照。证据七、催款通知书，证明反诉人催促被反诉人履行合同义务，但被反诉人仍拒绝缴纳租金。证据八、EMS快递，证明被反诉人长期违约，反诉人无奈提出解除合同，要求被反诉人支付房屋租金、垫付的电费，并要求腾空房屋归还反诉人。反诉被告对证据一真实性无异议，但该证据不能证明租赁物不能用于餐饮用途。对证据二、三真实性没有异议，但无法证明被告的租赁房屋具有合法的产权和规划证明，证据三合同名称就表明了该租赁房屋具有用途限制，即木雕临时安置用途，导致原告无法办理工商登记合法手续，原告具有法定解除权。对证据四、五、六真实性予以认可，关联性方面原告认为这三组证据无法证明诉争的租赁房产位于工商营业执照登记的地点即诉争租赁房屋所在地；对证据七真实性予以确认，但原告收到的通知书上没有村委会盖章；对证据八真实性予以确认，关联性方面2015年9月1日双方已经解除厂房租赁合同，不存在继续租赁房屋的事实，无需向被告支付租金，房屋被占用期间的电费也无需由原告来支付。房屋占用是由被告非法扣留原告的财物所导致的，原告没有任何过错，无需支付2015年11月1日之后的房屋租金、占用费及电费。对反诉原告提供的上述证据，本院认为，反诉原告提供的证据一到三有原件核对且与本案具有关联性，本院依法予以采信；对于证据四、五、六与本案无关联，不予采信。证据七、八，原告对真实性无异议，与本案有关联，依法予以采信。根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：2013年10月19日，原告（反诉被告）田丽丽与被告（反诉原告）张樑签订一份《厂房租赁合同书》，约定：被告张樑将位于蔗州木雕城的厂房和房屋四层租赁于原告使用。租赁物面积经原被告双方认可确定为厂房290平方米，房屋950平方米及前后空地使用权。合同约定：1、本租赁物的功能为厂房包租给乙方使用。如乙方需转变功能，须经被告方书面同意。2、原、被告双方约定租赁期限为五年，从2013年11月1日起至2018年10月31日止。3、租金为年租金，共计人民币十四万元，第二年为十七万元，以后每年的租金在上一年租金的基础上增加一万元。租金支付至被告配偶李美娇中国农业银行账户（账号：62×××13）。4、原告向被告缴纳人民币三万元作为押金。5、原告于每年10月30日前向被告支付年租金，采用先付后租的方式。6、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同；未经乙方同意，甲方不得无故终止本合同，如甲方提前解约，将赔偿乙方支付违约金为30000元赔偿。如乙方在本合同签订日期中途解约30000元没收。另查明，讼争租赁房屋为临时过渡及根雕厂房，无权属证明，系闽侯县上街镇蔗洲村经济合作社租赁给被告张樑的集体土地，由被告张樑按村统一的规划建设装修。合同签订后，原告按照合同约定交付租金30000元。被告将租赁房屋交付给原告使用。原告于2013年10月26向被告支付房屋2013年11月1日至2014年10月31日的租金人民币140000元。原告于2014年11月2向被告支付房屋2014年11月1日至2015年10月31日的租金人民币168550元。原告租赁该房屋用于餐饮使用。2015年3月份，原告申请办理工商营业执照，但因租赁房屋无产权证，无法办理登记。之后，原告向被告提出解除租赁合同，并要求搬离设备食材，遭到被告拒绝，原告为此多次报警处理无果。2015年11月2日，被告将讼争房屋锁住。2015年11月3日，被告向原告发函催缴水电费及租金；2015年12月31日，被告向原告发出解除合同通知书。在审理过程中，原告在被告的配合下于2016年4月5日前将租赁房屋内的设备及食材搬离完毕；原告放弃向被告主张食材损失费用，反诉原告放弃向反诉被告主张垫付的电费。本院认为，原告（反诉被告）田丽丽与被告（反诉原告）张樑签订一份《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。《厂房租赁合同书》约定租赁物的功能为厂房，但原告将厂房作为餐饮使用，显然原告在使用厂房过程中有过错；原告在无法办理餐饮工商营业执照，向被告提出解除合同，并多次报警处理；对此，被告虽未明确同意解除合同，但被告将厂房于2015年11月2日锁住，显然被告以实际行动解除了合同，故本院认定原告（反诉被告）田丽丽与被告（反诉原告）张樑签订的《厂房租赁合同书》于2015年11月2日解除。在合同解除后，被告将厂房锁住，经报警后，原告仍无法搬离物品及设备，导致设备物品留置在厂房，故被告在合同解除后亦有过错。综合考虑原被告双方的过错情形，双方应对各自的损失承担责任，即原告对其设备停用损失承担责任，被告对2015年11月起至原告设备搬离之日的厂房占用损失承担责任。故原告诉请被告支付2015年11月2日至2016年4月2日期间共计5个月设备占用费及律师费，本院不予支持。反诉原告诉请反诉被告支付2015年11月1日至腾空房屋之日止的厂房占用费，不予支持。《厂房租赁合同书》第九条第5点约定：如乙方（原告）在本合同签订日期中途解约30000元没收。本案因原告违反合同约定使用厂房导致原告提出解约，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）退还押金30000元及利息的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）田丽丽与被告（反诉原告）张樑签订的《厂房租赁合同书》于2015年11月2日解除。二、反诉原告张樑不应退还反诉被告田丽丽所交纳的押金人民币30000元。三、驳回原告田丽丽的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张樑的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费464元，由原告田丽丽负担；反诉案件受理费1250元，由反诉原告负担850元，由反诉被告田丽丽负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王剑飞代理审判员  陈菁菁人民陪审员  林金水二〇一六年八月二日书 记 员  叶立立附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。