安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初2805号原告：合肥金田物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市全椒路205号*A幢2201室，组织机构代码75486575-6。法定代表人：李翠兰，该公司总经理。委托代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。委托代理人：梁昕，安徽中特律师事务所实习律师。被告：束慧娟，女，1985年出生，汉族，住安徽省合肥市。原告合肥金田物业管理有限公司（以下简称“金田公司”）与被告束慧娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理后，依法由审判员王雅欣适用小额诉讼程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。本院查明：2006年7月1日，安徽兴佳房地产开发有限公司与金田公司签订前期物业管理委托合同，约定金田公司对位于合肥市全椒路与长江东路交口*小区提供物业管理服务，并收取物业管理服务费等；委托管理期限自2007年8月1日至2010年8月1日；物业费标准为多层0.5元/月、高层为1元/月等。2010年9月4日，金田公司与*业主委员会签订物业管理服务委托合同，约定*业主委员会委托金田公司对*小区实行物业管理服务，委托管理期限自2010年8月1日至2012年7月31日；物业管理服务费为高层、小高层1元/月?㎡、写字楼1.5元/月?㎡、商业门面房1.8元/月?㎡；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二，交纳滞纳金（逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期）。2012年7月25日，*业主委员会与金田公司又签订了一份物业管理服务委托合同，约定继续由金田公司对*小区提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月1日至2012年12月31日，物业管理服务费标准、逾期交纳物业管理费用的滞纳金标准同上述合同约定的标准。2013年3月13日、2014年3月31日，金田公司与三里街街道三里三村社区居民委员会签订物业管理服务短期委托合同两份，均约定由金田公司对*小区提供物业管理服务，委托管理期限分别为自2013年1月1日至2014年1月1日、自2014年1月1日至2015年1月1日，物业管理服务费标准中高层均为1.2元/月?㎡。2014年12月5日、2016年1月1日，金田公司与三里街街道三里三村社区居民委员会又签订物业管理服务委托合同两份，均约定由金田公司对*小区提供物业管理服务，委托管理期限分别为自2015年1月1日至2016年1月1日、自2016年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费标准中高层均为1.2元/月?㎡。束慧娟系*小区*室业主，该房屋建筑面积为106.45平方米。束慧娟自2011年1月起未交纳物业管理费，金田公司于2016年3月17日在束慧娟所住的*室房门上张贴告知，要求该户业主于2016年3月25日前到物业交纳计至2016年2月的物业费7920元。因束慧娟仍未交纳物业费，金田公司遂诉至本院。束慧娟辩称其只签过一次物业合同，对之后的合同都不知道；金田公司的收费与提供的服务完全不一致，没有任何安保措施，环境绿化都非常脏乱差等。本院认为：金田公司主张束慧娟自2011年1月起未交纳物业费，依据为金田公司与*业主委员会签订的2份物业管理服务委托合同、金田公司与三里街街道三里三村社区居民委员会签订的2份物业管理服务短期委托合同、2份物业管理服务委托合同。上述6份合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行自己的义务。金田公司按约提供了相关物业服务并向束慧娟催缴物业服务费，束慧娟亦应按约向金田公司支付物业服务费。鉴于束慧娟提供的证据不足以证明其未交纳物业费符合法定理由，故本院支持金田公司对物业费的主张。关于物业费的数额，自2011年1月1日起至2012年12月31日的物业费的计算依据为金田公司与*业主委员会签订的2份物业管理服务委托合同，该合同对全体业主具有约束力，金田公司依据该2份合同主张的上述期间内的物业费2555元（106.45㎡×24个月×1元/月?㎡）应予支持。自2013年1月1日至2016年2月29日的物业费的计算依据为金田公司与三里街街道三里三村社区居民委员会签订的4份物业管理服务委托合同，但居民委员会不具有代表业主签订物业服务合同的权利，金田公司也未提供证据证明其已就该4份合同约定的物业费收费标准与束慧娟达成一致或向其告知，因此该4份合同中约定的物业费收费标准对束慧娟不具有约束力。鉴于金田公司已实际提供物业管理服务，故本院对于2013年1月1日起的物业费予以支持，收费标准同样按照金田公司与*业主委员会签订的物业服务合同予以确定，即每月每平方米1元，故2013年1月1日至2016年2月29日的物业费为4045元（106.45㎡×38个月×1元/月?㎡）。以上物业费合计为6600元。关于违约金，金田公司主张的2011年至2012年的物业费系依据其与*业主委员会签订的2份物业管理服务委托合同，该2份合同中约定了业主逾期交纳物业费应承担日千分之二的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金，本院予以支持，但违约金的标准过高，本院核减为日万分之五。金田公司于2016年3月17日向束慧娟催交物业费，要求其在2016年3月25日前交纳所欠的物业费，故2011年至2012年物业费的违约金以2555元为基数，按日万分之五，自2016年3月25日起算至款清之日止。关于2013年至2016年2月的违约金，因金田公司与三里街街道三里三村社区居民委员会签订的4份物业管理服务委托合同对束慧娟不具有约束力，故金田公司主张该期间的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告束慧娟于本判决生效之日起十日内向原告合肥金田物业管理有限公司支付2011年1月1日至2016年2月29日期间的物业服务费6600元及违约金（违约金以2555元为基数，按日万分之五，自2016年3月25日起算至款清之日止）；二、驳回原告合肥金田物业管理有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，合计人民币50元，由被告束慧娟负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员  王雅欣二〇一六年八月十六日书记员  赵丽丽附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。