陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书陕01民终5138号上诉人（原审被告）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行，住所地西安市莲湖区自强西路61号。主要负责人何亚萍，该行行长。委托诉讼代理人：杨二雄，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛若晨，陕西邦维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西安奥伸物业管理有限公司，住所地西安市凤城二路17号。法定代表人杨帆，该公司总经理。委托诉讼代理人张权峰，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。原审被告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行，住所地陕西省西安市莲湖区桃园一路。主要负责人王润身，该行行长。委托诉讼代理人：杨二雄，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛若晨，陕西邦维律师事务所律师。原审被告：陕西秦农农村商业银行股份有限公司，住所地西安市莲湖区西二环26号。法定代表人赵永军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨二雄，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛若晨，陕西邦维律师事务所律师。上诉人陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行(以下简称自强西路支行)因与被上诉人西安奥伸物业管理有限公司（以下简称奥伸公司）、原审被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司莲湖支行（以下简称莲湖支行）、原审被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司（以下简称秦农银行）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第06301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。奥伸公司向原审法院诉称，西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社于2003年10月30日取得凤城二路17号海洋大厦第二、第四层产权。西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社作为海洋大厦第二、第四层的业主，未向奥伸公司缴纳2012年3月至2015年8月底的物业费。2015年，西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社合并重组成自强西路支行。莲湖支行作为自强西路支行的设立单位、秦农银行作为自强西路支行的上级支行，均应对自强西路支行拖欠奥伸公司物业费的行为承担违约责任。故奥伸公司诉至法院，请求判令自强西路支行、莲湖支行、秦农银行支付物业费267064.56元，并从2012年3月1日起向奥伸公司支付逾期付款利息违约金20万元；本案诉讼费由自强西路支行、莲湖支行、秦农银行承担。自强西路支行、莲湖支行、秦农银行共同辩称，自强西路支行是新成立的支行，与原来的西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社并不完全等同；海洋大厦第二、第四层一直处于闲置状态，按照陕西省物业管理收费的相关规定，物业费应按收费标准的70%收取；奥伸公司2012年3月至2013年9月的请求事项已经超过诉讼时效；双方没有签订物业服务合同，违约金没有合同约定，故不应支付奥伸公司违约金。原审法院经审理查明，2003年10月30日，西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社取得位于西安市经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦的第二层、第四层产权，该房产面积为2649.45平方米。2006年12月31日西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社与陕西新东方休闲会所有限公司（以下简称新东方会所）签订《抵贷资产租赁协议》，约定由新东方会所从2006年12月21日至2011年12月31日租赁海洋大厦第二、四层。2006年8月15日，奥伸公司奥伸公司与新东方会所签订《前期物业管理服务协议》，约定由奥伸公司对新东方会所租赁的海洋大厦二层进行物业管理；非住宅按建筑面积每月每平方米2.4元；交费时间为每月10号之前；如不按约定的标准和时间交费，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2007年2月至2008年2月期间因新东方会所拖欠物业费，奥伸公司诉至法院，西安市未央区人民法院作出（2008）未民二初字第410号民事判决书，判令新东方会所支付奥伸公司物业费79247.54元及违约金41498.38元；西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社承担连带责任。2008年3月至2012年2月期间因新东方会所拖欠物业费，奥伸公司再次诉至法院，庭审中，奥伸公司放弃主张2012年1、2月的物业费，西安市未央区人民法院作出（2012）未民二初字第00842号民事判决书，判令新东方会所支付奥伸公司物业费230499.28元及违约金16938.48元；西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社承担连带责任。2011年12月31日，新东方会所与西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社签订的《抵贷资产租赁协议》到期。至此，海洋大厦第二层、第四层一直处于闲置状态，西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社也未按期向奥伸公司缴纳物业费。另查，根据奥伸公司物业服务收费备案手册、西安市物业服务及代收代缴价费公示牌显示，奥伸公司物业服务费办公类按2.4㎡/每月/每户收取，商业类按3.6㎡/每月/每户收取，符合陕价费发（2004）72号文件中陕西省物业服务等级收费标准。2015年5月16日，陕西秦农农村商业银行股份有限公司发布关于做好陕西秦农农村商业银行股份有限公司开业公告的通知，该通知记载：陕西秦农农村商业银行股份有限公司是在西安市雁塔区、未央区、莲湖区、碑林区、新城区、灞桥区农村信用合作联社的基础上，以新设合并方式设立的具有独立法人资格的股份制农村商业银行，陕西秦农农村商业银行股份有限公司开业的同时，原西安市雁塔区、未央区、莲湖区、碑林区、新城区、灞桥区农村信用合作联社自行终止，其债权债务关系及其他法律关系由秦农银行自然承继。故西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社的债权债务关系及其他法律关系由自强西路支行自然承继。后奥伸公司多次向自强西路支行索要物业费未果。原审法院经审理认为，虽然奥伸公司与自强西路支行未签订物业服务合同，但是自强西路支行作为西安市经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦第二层、第四层的所有权人事实上接受了奥伸公司提供的物业管理服务，且其具有诉讼主体资格，应当按照西安市物业服务及代收代缴价费公示牌公式的价格即2.4㎡/每月/每户缴纳物业费。自强西路支行长期拖欠物业费的行为构成事实上的违约，应当承担相应的违约责任，根据本案的具体情况违约金酌情按照日计万分之三较为适宜。自强西路支行抗辩奥伸公司2012年3月至2013年9月6日的请求事项超过诉讼时效，经核实，奥伸公司于2013年向未央区人民法院申请执行2012年3月以前西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社所欠其的物业费，在执行过程中其一直与西安市莲湖区农村信用合作联社自强西路信用社就所执行的物业费以及2012年3月之后产生的物业费进行协商，直至2015年5月自强西路支行成立，双方仍未就2012年3月之后产生的物业费协商一致。双方在奥伸公司申请执行过程中协商2012年3月之后的物业费，诉讼时效因此而中断，故对自强西路支行提出的诉讼时效抗辩依法不予采信。自强西路支行抗辩海洋大厦第二层、第四层一直闲置，物业费应按收费标准的70%收取，但未能提交物业服务企业登记确认的相关证据，故对该抗辩意见无法采信。综上，陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行应向奥伸公司支付所欠的2012年3月至2015年8月的物业费267064.56元（面积2649.45㎡×2.4㎡/每月×42个月）、违约金49998.3元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条之规定，判决：一、被告陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行于本判决生效之日起十日内支付原告西安奥伸公司管理有限公司物业管理费267064.56元、违约金49998.3元。二、驳回原告西安奥伸公司管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8305元，原告已预交，现由被告承担，于支付上述款项时一并给付原告。宣判后，自强西路支行不服上述判决，向本院提起上诉称，奥伸公司据以主张物业费标准的“陕价费发（2004）72号文件”早已废止，其主张自强西路支行给付2012年3月至2013年8月期间的物业费用，明显已经超过诉讼时效，原审法院仅仅依据推测代替了审理查明的工作，于法有悖；另原审在查明事实的基础上，最终判决的物业费用计算方式有错误，涉案的房产已经闲置多年，对此奥伸公司是知晓的，按照相关规定，对于空置房屋应当按照物业服务合同收费标准的70%进行收取；自强西路支行与奥伸公司亦未签订物业服务合同，未就缴费的方式、时间、违约等内容达成一致，原审法院判令自强西路支行向奥伸公司支付违约金没有事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判自强西路支行向奥伸公司支付物业费用106825.82元，维持原审判决第二项，且全部诉讼费用由奥伸公司承担。奥伸公司辩称，奥伸公司向自强西路支行主张的物业费标准已经申请备案，符合西安市的物业收费标准，根据2014年9月1日开始执行的新规定，自强西路支行应支付的物业费还少于新规定的数额；奥伸公司在申请执行自强西路支行下欠之前的物业费的过程中，一直与自强西路支行就2012年3月之后的物业费进行协商，诉讼时效在此期间已经中断，故其应当支付奥伸公司诉请的物业费用；另自强西路支行从未向奥伸公司报告涉案房屋为空置房，亦未经奥伸公司登记确认，故其应当全额支付所欠物业费用，且应支付日万分之三的违约金。综上，请求二审法院驳回自强西路支行上诉请求，维持原审判决，莲湖支行辩称，其同意自强西路支行的上诉请求。秦农银行辩称，其同意自强西路支行的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚属实。本院认为，自强西路支行作为西安市凤城二路17号海洋大厦第二、四层的所有权人，虽然未与海洋大厦的物业管理企业奥伸公司签订物业服务合同，但事实上自2012年3月至2015年8月其已经接受了奥伸公司提供的物业服务，虽然该涉案房屋一直处于空置状态，但并未经奥伸公司登记确认，且自强西路支行亦未能提供证据证明其已经将因故不使用涉案房屋的情况告知奥伸公司，另奥伸公司在申请莲湖区人民法院执行自强西路信用社所欠2012年3月以前物业费用的过程中，始终在同步协商2012年3月后所产生物业费用的支付问题，直至2015年5月自强西路支行成立，故原审法院认定自强西路支行应当按照每月每平方2.4元的标准向奥伸公司支付2012年3月至2015年8月期间的物业服务费用正确。至于违约金部分，原审法院鉴于自强西路支行长期拖欠奥伸公司物业费用的事实，结合本案的具体情况，酌情判令由自强西路支行按照日万分之三的标准向奥伸公司一并支付，亦无不当。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4454元，陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行已预交，由陕西秦农农村商业银行股份有限公司自强西路支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一六年八月二十四日书 记 员 刘家圳