上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初7258号原告上海乾辉实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人袁翠玉，董事长。委托代理人沈逸飞，上海政明律师事务所律师。被告上海大华汽车修理厂，住所地上海市普陀区。投资人张建忠。被告张建忠，男，1969年2月28日生，汉族，住上海市。上列两被告共同委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师第三人上海乾中实业公司，住所地上海市宝山区。法定代表人沈文浩，总经理。委托代理人宓静毅，上海市江南律师事务所律师。原告上海乾辉实业发展有限公司(以下简称乾辉公司)与被告上海大华汽车修理厂(以下简称大华汽修厂)、被告张建忠租赁合同纠纷一案，本院受理后，通知第三人上海乾中实业公司(以下简称乾中公司)参加诉讼。依法由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告乾辉公司的委托代理人沈逸飞、被告大华汽修厂及被告张建忠的共同委托代理人曹燕、第三人乾中公司的委托代理人宓静毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾辉公司诉称，大华汽修厂系个人独资企业，投资人为张建忠。2010年8月1日，乾辉公司与大华汽修厂签订了一份租赁合同，约定，后者承租前者位于宝山区沪太路XXX号内的办公用房及场地，面积为1,200平方米左右。租赁期限自2010年8月1日至2011年7月31日止，年租金24万元，后因增加部分面积故双方口头约定年租金为26万元。合同到期后，乾辉公司明确告知双方不再续签合同，并多次发函要求大华汽修厂迁出系争房屋及场地，但大华汽修厂不予理睬，继续占用合同约定的房屋及场地。同时，其依照租金的标准继续支付房屋使用费至2013年10月31日止，之后就再未支付任何费用。经乾辉公司了解，大华汽修厂于2015年10月31日正式搬离了系争房屋。因大华汽修厂至今仍拖欠部分使用费未付，侵害了乾辉公司的合法权益。故乾辉公司起诉要求大华汽修厂向乾辉公司支付2013年11月1日起至2015年10月31日止的房屋使用费52万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2013年11月1日起计算至判决生效之日止的利息，被告张建忠对上述义务承担连带责任。被告大华汽修厂及被告张建忠共同辩称，关于与乾辉公司签订了系争房屋租赁合同等无异议。租赁物属于场中村地域，乾中公司作为权利人于1998年4月18日与乾辉公司签订租赁协议，租期15年，租期到2013年4月30日止。承租期间乾辉公司部分场地房屋转租给大华汽修厂。因乾中公司与乾辉公司的租赁合同于2013年4月30日期满终止，故该日后乾辉公司无权向大华汽修厂主张任何费用。乾辉公司和大华汽修厂的合同于2011年7月31日到期后乾辉公司的确未实际搬离，并向乾辉公司支付了2013年10月31日止的房屋使用费，当时因为房屋是违章建筑，场中村通知大华汽修厂不要继续支付租金，但乾辉公司表示若不支付租金，其会采取停电等措施，故在无奈之下支付了上述租金。大华汽修厂不同意向乾辉公司支付使用费，即便要支付也是向乾中公司承担。同时，鉴于乾辉公司于2016年1月11日起诉，其所主张的费用中关于2013年11月和12月的部分也超过诉讼时效。在本案审理期间，大华汽修厂刚刚得知乾中公司与乾辉公司之间曾有诉讼，宝山法院也出具了生效判决，但乾辉公司至今没有向乾中公司履行支付房屋使用费的义务，故其无权向大华汽修厂主张权利。最后，乾中公司提供给乾辉公司的总承租面积为4,582平方米，年租金为21万元。而乾辉公司出租给大华汽修厂的面积为1,200平方米，故使用费应当按照使用面积的比例重新计算。综上，要求驳回乾辉公司的全部诉讼请求。第三人乾中公司述称，1998年4月18日，乾中公司与乾辉公司签订租赁协议，双方约定的租期为15年，到2013年4月30日止。到期后由于乾辉公司一直没有搬走，所以乾中公司曾在2014年向法院起诉，该案判决已经生效，明确判令由乾辉公司从承租房屋场地内迁出并返还，以及支付房屋使用费。根据合同相对性原则，乾中公司仅向乾辉公司主张合同权利，并不认可大华汽修厂关于2013年4月30日后系争房屋场地的租赁法律关系发生在大华汽修厂和乾中公司之间的主张。至于系争转租合同，事实上乾中公司也有所了解，乾中公司明确表示不会向大华汽修厂主张任何与系争租赁合同及涉案房屋场地有关的所有民事权利。至于前案生效判决，因为场地上仍有其他次承租人未能搬离，故尚未执行完毕。关于本案纠纷，听从法院的判决。经审理查明，2010年8月1日，乾辉公司(甲方)与大华汽修厂(乙方)签订了一份租赁合同，约定，乙方承租甲方位于宝山区沪太路XXX号内部分场地，面积为1,200平方米左右(靠北一侧)，包括办公用房。乙方将以上场地用作汽车修理经营活动。租赁期限自2010年8月1日至2011年7月31日止，年租金24万元。合同到期后，双方未续签合同，但大华汽修厂继续占用合同约定的房屋及场地，并按照每年26万元的标准向乾辉公司付清了2013年10月31日止的房屋使用费。因后续使用费未付，故涉讼。另查明，1998年4月18日，乾中公司(甲方)与乾辉公司(乙方)签订租赁协议，约定甲方提供沪太路XXX号房屋1,644平方米，租期十五年，从1998年5月1日至2013年4月30日止，租金每年21万元。合同到期后，乾中公司向本院起诉要求乾辉公司立即迁出并返还承租的房屋场地，并支付拖欠的房屋占有使用费。本院于2015年8月7日作出(2015)宝民三(民)初字第79号民事判决书，判令乾辉公司向乾中公司返还、交付沪太路XXX号内所有场地及房屋，乾中公司同时给付乾辉公司补偿款470万元、乾辉公司支付拖欠的房屋占有使用费等。该案已生效。审理中，大华汽修厂提供以下证据，包括：1、移交接收单，证明在2015年9月21日，大华汽修厂将租赁场地内房屋等移交给场中村；2、2015年10月8日，乾中公司与大华汽修厂签订的协议书，其中明确大华汽修厂于2015年10月1日前向乾中公司归还租赁的房屋及场地，同时，乾中公司给付补偿款50万元；3、收条，证明在2015年10月8日，大华汽修厂收到了乾中公司给付的50万元补偿款。对此，乾中公司均表示认可，并陈述，由于乾辉公司一直无法解决清退承租户的问题，故乾中公司自行出面解决。乾辉公司表示对上述材料的真实性无法确认，乾辉公司均未参与，并坚持大华汽修厂的搬离日期为2015年10月底的观点。同时，为证明己方观点，乾辉公司提供了2011年4月6日的函件、2013年10月20日的通告以及2014年7月25日三方协商情况说明，以上材料均证明了乾辉公司合同到期后多次明确告知不再续租，但大华汽修厂均不予理睬。大华汽修厂表示，上述材料的真实性均有异议，没有收到过。以上事实，有乾辉公司提供的租赁合同，大华汽修厂提供的租赁协议、支付凭证、协议书、移交单、收条，本院调取的(2015)宝民三(民)初字第79号民事判决书，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应遵循诚实信用的基本民法原则。乾辉公司与大华汽修厂就系争场地及房屋签订租赁合同，关于租金部分，合同约定的年租金为24万元，乾辉公司称在实际履行过程中双方达成口头协议调整为26万元，大华汽修厂也依据该金额标准给付租金，对此，大华汽修厂不持异议，本院予以确认。双方约定的租赁期限自2010年8月1日起至2011年7月31日止。乾辉公司表示合同到期后，其明确告知双方不再续签合同，并多次发函要求大华汽修厂迁出系争房屋及场地。但大华汽修厂对此不予认可，根据民事诉讼证据规则的规定，乾辉公司应就上述主张所依据的事实提供证据予以佐证，然审理中乾辉公司未能对此提供充分、确凿的证据材料，故本院对其上述观点难以采信。依据事实判断，在合同到期后，双方虽未签署书面的续租协议，但大华汽修厂继续占用承租厂房及场地，并依据前述年租金标准继续向乾辉公司承担使用费至2013年10月31日止，根据法律规定，租赁双方形成不定期的租赁合同法律关系。关于乾辉公司的诉讼主体问题，依据查明的事实，1998年4月18日，乾中公司与乾辉公司签订租赁协议，乾辉公司承租沪太路XXX号房屋1,644平方米，租期从1998年5月1日至2013年4月30日止。在承租期间乾辉公司将部分房屋场地转租于大华汽修厂。审理中乾中公司表示对于该转租合同是知晓的，作为出租方，其也不主张该份合同无效。尽管乾中公司与乾辉公司的合同租期已届满，然乾中公司明确表示仅向乾辉公司主张权利，不会向大华汽修厂提出支付使用费等主张。故大华汽修厂关于其与乾中公司之间成立租赁法律关系、乾辉公司无权向大华汽修厂主张占有使用费的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于时效问题，大华汽修厂称乾辉公司于2016年1月11日起诉，其所主张的费用中关于2013年11月和12月的部分已超过诉讼时效。本院认为，鉴于乾辉公司未能提供其在本次起诉之前以任何形式向大华汽修厂主张过房屋使用费，故大华汽修厂的上述抗辩，合法有据，本院予以采纳。最后，根据大华汽修厂提供的材料，可形成合法有效的证据链，证明大华汽修厂已于2015年9月21日将承租的房屋场地返还给乾中公司。乾中公司对此予以认可，故乾辉公司坚持认为大华汽修厂迁出日为2015年10月31日的主张，缺乏相关事实依据，本院不予采纳。综上，大华汽修厂应向乾辉公司支付使用费的起止日期为2014年1月1日至2015年9月21日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告上海大华汽车修理厂于本判决生效之日起十日内，以每年26万元的标准计算，向上海乾辉实业发展有限公司支付2014年1月1日起至2015年9月21日止的房屋使用费，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2014年1月1日起计算至判决生效之日止的利息；二、被告张建忠对上述付款义务承担连带支付责任；三、原告上海乾辉实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,500元，由被告上海大华汽车修理厂、被告张建忠共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年八月九日书记员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。