河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀11民终1284号 上诉人（原审被告）：衡水市桃城区美说服饰店，个体工商户。 业主：周丹，女，1982年7月20日出生，汉族。 委托代理人:尹倩霞，该服饰店店员。 委托代理人：牛荣奎，河北双冀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:多国仓，男，1967年11月27日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托代理人：寇国顺，河北合明律师事务所律师。 上诉人衡水市桃城区美说服饰店（以下简称：美说服饰店）因与被上诉人多国仓房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员付圣云担任审判长、审判员王江丰、审判员关信娜组成的合议庭对本案进行了审理。书记员王超担任法庭记录。上诉人美说服饰店的委托代理人尹倩霞、牛荣奎，被上诉人多国仓及其委托代理人寇国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告多国仓起诉称：2014年4月1日，我与周玉娟签订《租房协议》一份，约定：周玉娟承租我所有的位于衡水市南侧1号楼2号门店（房产证号：冀衡交2005-008）从事合法商业用途，租期十年，自2014年4月1日至2024年3月31日，租金前四年每年280000元，第五年290000元，2019年4月1日起租金按市场行情协定，租金按年交付，签订合同后付第一年租金，后四年租金交付时间为每年的2月1日前，如租金交付出现差错及推迟，我有权终止协议，损失由对方承担。协议签订后，我将房屋交付给周玉娟。2014年4月15日，周丹以我出租的房屋作为经营场所成立衡水市桃城区美说服饰店，从事服装鞋帽小饰品零售。周玉娟和周丹交付租金至2015年上半年，拖欠自2015年10月1日起的租金至今，故诉请法院判令：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令美说服饰店支付自2015年10月1日起所拖欠的租赁费110000元并将租赁的门店返还我方；3.诉讼费由美说服饰店承担。 原审被告美说服饰店答辩称：一、要求继续履行双方之间签订的租房协议，每年租金150000元；二、我方欠多国仓租金20000元；三、如解除租赁协议，多国仓应当赔偿我方装修损失400000元。 原审法院经审理查明：2014年4月1日，案外人周玉娟与多国仓签订了一份《租房协议》，协议约定：周玉娟租赁多国仓位于本市桃城区南侧的1号楼2号门店（房产证号：冀衡交2005-008），租期十年，自2014年4月1日至2024年3月31日，租金前四年每年280000元，第五年290000元，2019年4月1日起按市场行情重新协定，如协商不成，二期租期无效，甲方（多国仓）另行租赁；租金按年交付，签订合同后交第一年租金（第一年4月1日付清140000元，10月1日付清140000元）,后四年（2015年4月1日至2019年3月31日）交付租金时间为每年2月1日前；乙方（周玉娟）不得对租赁房屋进行转租；协议期限届满或者双方提前终止本协议，乙方装修自行清理；租赁期间如租金交付出现差错及推迟，甲方有权终止本协议，损失由乙方承担；租赁期间，任何一方提出终止本协议需提前二个月书面通知对方。协议签订后，美说服饰店以该租赁门店为经营场所在衡水市桃城区工商行政管理局注册成立，多国仓收到周玉娟支付的房屋租金135000元，周丹支付的房屋租金280000元。自2015年10月1日起，美说服饰店开始拖欠房屋租金，多国仓多次催要未果，于2015年12月31日通知美说服饰店解除房屋租赁合同、搬出租赁的门店。 原审法院经审理认为：周玉娟与多国仓签订《租房协议》后，美说服饰店即以该租赁门店为经营场所进行工商登记并实际使用至今，业主周丹亦按协议约定向多国仓支付了部分租赁费，上述事实能够证明美说服饰店系本案租赁合同的实际承租人。美说服饰店以案外人周玉娟的名义与多国仓所签订《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定，全面履行合同义务。美说服饰店拖欠多国仓租赁费，现多国仓要求解除租赁合同关系并要求美说服饰店支付拖欠的租赁费，合法有据，应予支持。自2015年10月1日至2016年1月26日，美说服饰店拖欠多国仓房屋租金总额为：(280000元÷365天)×118天=90520元。美说服饰店辩称“年租金为150000元”，多国仓否认，查无实据，不予认定。美说服饰店要求多国仓赔偿装修损失400000元，因未在指定期限缴纳反诉费，应视为撤回反诉。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告多国仓与被告衡水市桃城区美说服饰店所签订的房屋租赁合同；二、被告衡水市桃城区美说服饰店于本判决生效之日起十日内搬出并向原告多国仓交付租赁的门店；三、被告衡水市桃城区美说服饰店于本判决生效之日起十日内给付原告多国仓房屋租赁费90520元（租赁费已计算至2016年1月26日，之后按年租金280000元计算至房屋交付之日止）。 上诉人美说服饰店提起上诉称：一、2014年4月初，多国仓与周玉娟签订合同后，又以周玉娟不再租赁为由，与我方协商租赁案涉门店，并将打印好的租赁协议交给业主周丹，协议约定租期十年，租金每年150000，依据该协议，周丹于2014年4月15日办理了美说服饰店的营业执照，装饰、装修花费40余万元。租赁期间我方支付租金280000元，至本案起诉我方仅欠多国仓房租20000元，多国仓以其未在与我方签订的《租房协议》上签字为由，假借其与周玉娟签订的《租房协议》中约定的年租金280000元向我方收取租金引起争议并酿成诉讼，其起诉周玉娟后又撤回了对周玉娟的诉讼请求。二、一审判决认定事实错误。1、混淆了合同的相对性，将多国仓与周玉娟签订的合同强加给我方；2、混淆了签订合同的主体，我方于2014年4月15日设立，不肯于2014年4月1日与多国仓签订协议；3、混淆了租房协议的履行主体，周丹是经营业主，租金280000元也是周丹交付的，而非周玉娟，我方的经营与周玉娟无关。三、本案诉讼违背法律规定。1、周玉娟是必须参加本案诉讼的当事人；2、判决解除双方的租房协议后，因多国仓违约，其应赔偿我方装饰、装修费用40余万元；3、多国仓就同一事实提起过诉讼，本案属于重复立案；4、多国仓一审中未要求解除其与我方的租房协议，一审法院超出了多国仓的诉求。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回多国仓的诉讼请求。 被上诉人多国仓答辩称：我方与周玉娟于2014年4月1日签订的《租房协议》，美说服饰店在该房屋中经营，双方履行的是该份租房协议，租期10年，前四年每年租金280000元，第五年租金290000元。美说服饰店只交纳至2015年上半年的租金，经我方多次催要，其均以资金困难为由拖延，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，我方作为出租人有权要求与美说服饰店即承租人解除租赁合同，其应当支付拖欠的租金。美说服饰店自称的租金每年150000元，低于市场价近一半，明显不符合客观实际，我方相邻的房屋年租金均为300000元左右，根本没有美说服饰店自称的租金价格。即便美说服饰店不认可我方所依据的《租房协议》，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项的规定，按照订立合同时的市场价格履行。我方主张按年租金280000元具有事实和法律依据。鉴于上述事实和理由，美说服饰店的上诉理由无论从何种角度分析，均是不能成立的，其上诉请求不应支持，其有意拖延搬出房屋及支付租金期限，损害我方的合法权益，一审判决结果正确，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 本院对原审经审理查明的事实予以确认。 根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：被上诉人多国仓要求上诉人美说服饰店按280000元每年支付租金有无事实及法律依据。 本院认为：上诉人美说服饰店虽未与被上诉人多国仓签订书面房屋租赁协议，但该服饰店业主周丹与2014年4月1日租房协议中的承租人周玉娟系堂姐妹关系，周玉娟签订协议后因患病，案涉门店遂交由周丹开办的美说服饰店用于经营，对此事实三方均无异议。本案中，美说服饰店并不否认其与多国仓存在租赁关系，其主张双方履行的是业主周丹与多国仓签订的租房协议，年租金为150000元，但该协议内容为周丹单方填写，多国仓既未签字亦不予认可，故本院对美说服饰店所提供租房协议的证明效力不予确认。从双方当事人的实际履行情况看，在多国仓与美说服饰店业主周丹手机短信交流中，双方均有半年140000元的表述；参考与案涉门店相同地段相同户型、面积的门店租金，2013年12月21日所签房屋租赁协议的年租金为280000元，2014年5月6日所签房屋租赁合同的年租金为300000元。综上，出租人多国仓要求承租人美说服饰店按年租金280000元合理、合法，应予支持。考虑到租房协议名义上的承租人周玉娟方已明确表示其因病而不能继续实际使用案涉门店，且出租人已提前通知美说服饰店解除租赁协议事宜，故原审法院未避免损失进一步扩大而判决解除案涉租房协议并无不当，本院予以维持。关于美说服饰店所称本案属重复立案问题，经查，多国仓所起诉以周玉娟为被告、周丹为第三人一案，已于本案一审立案之前撤回了起诉，故本案不属重复立案。 综上所述，上诉人美说服饰店的上诉理由证据不足，其上诉请求不能成立，依法应予驳回；原审判决适用法律正确，审理程序合法，判决结果并无不当，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3976元，由上诉人衡水市桃城区美说服饰店负担。 本判决为终审判决。 审判长  付圣云 审判员  王江丰 审判员  关信娜 二〇一六年八月八日 书记员  王 超