黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初5804号原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人张文彦，男，职务董事长。委托代理人韩阳(系原告法律顾问)，男，1986年6月4日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告刘庆军，男，1977年9月2日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托代理人张红，黑龙江恒辰律师事务所律师。原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司与被告刘庆军合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司的委托代理人韩阳、被告刘庆军及其委托代理人张红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月24日，被告认购原告开发的位于哈尔滨市南岗区理治街29-7号天马大厦（金丰优豪斯）一层9号商服，该商服面积为94.23平方米，总价格为4051890元。原、被告于当天签订《金丰优豪斯认购书》，认购书记载了被告购买的房屋坐落位置、面积及总价款，同时原告同意赠送负一层2号库房和负二层82号车位，被告于当天交纳购房定金5万元。2013年9月17日，原、被告签订一层9号商服的商品房买卖合同（合同编号：1308250****），双方按照认购书的约定，被告向原告支付首付款2051890元，剩下的2000000元购房款，被告办理了1800000元的贷款。对于尚欠的200000元，被告在2013年11月14日与原告签订负一层2号库房的商品房买卖合同（合同编号：1308250****）时一次性支付。2013年10月，被告在银行贷款下发后即实际占有9号商服和原告赠送负一层2号库房、负二层82号车位。2015年11月，被告购买的9号商服可以办理产权证时原告发现答应赠送给被告的负一层2号库房被规划到11号商服业主产权范围内。针对这个突发情况，原告多次与房产部门、规划部门协商后无果，又多次与被告协商，希望能够调换赠送的库房，被告不同意。原告又找到11号商服的业主，恳求11号商服业主能够将负一层2号库房仍然交由被告占有、使用、受益和处分，经过原告的多次努力，11号商服的业主终于接受了原告的请求，并同意与被告签定协议办理公证，但是被告仍然不同意。被告要求原告给其8000000元作为补偿，否则不同意任何和解方案。考虑到原告赠送给被告负一层2号库房的目的已经无法实现，各种解决方案仍然不能满足被告的要求，而被告要求原告给其8000000元原告不可能接受，特向法院提起诉讼，请求：一、法院依法解除原、被告于2013年1月14日签订的编号为1308250****商品房买卖合同；二、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告请求无法律依据，本案不符合解除合同的法定情形。合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案中原告要求解除合同的原因为其所谓的突发状况，并非以上情形中的一种，依法不应予以支持。二、本案争议库房并非赠送，而是购买，原告无权要求解除。首先，该《哈尔滨市商品房买卖合同书》中所涉库房并非赠送，而是被告支付了合理的对价所购买。被告是支付了合理的对价取得的该库房，并非赠送，并且被告已经提交了购房发票作为证据，如果该库房系赠送，原告为何会开具金额为423920元的发票。其次，按照房屋总价来看，库房也不可能是赠送。被告购买9号商服和库房共花费4051890元，购买库房花费423920元，商服与库房均与当时市场价相符，按照原告的说法库房系赠送的，那么商服的价格明显超出当时的市场价，因此赠送无非是原告所打出的幌子，实际上被告是实际支付费用才取得的库房。综合以上两点，本案争议库房并非赠送，原告要求解除毫无依据。三、依据双方签订的合同约定，原告应对产权纠纷负责，与被告无关，其无权要求解除合同。2013年11月14日双方签订的商品房买卖合同中的第十二条明确约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”另外，该合同第十五条关于产权登记的约定明确说明出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。从以上条款可以看出，原告称发生突发状况，那么这个突发状况理应由出卖人承担全部责任，与买受人无关，现在违约方系原告，其不但没有在规定期限内为被告办理产权登记，反而无理的要求解除合同，完全没有事实及法律依据，请求法院驳回其荒谬的诉请，并且被告现在保留追究其违约责任，要求其支付违约金的权利。四、原告所述与实际情况不符，本案事实如下。首先，开发商在房屋建设时都是经规划部门批准的，均是有图纸规划的，不可能存在原告所说的“2015年11月，被告购买的9号商服可以办理产权证时原告发现答应赠送给被告的2号库房被规划到11号商服业务产权范围内”这种情况，那么在2013年10月，被告购买商服时难道没有规划吗，时隔两年才发现，恐怕是开发商即本案原告擅自规划吧，据被告了解，11号商服的业主系开发商亲属，那么擅自规划一事也就不难解释了，原告明显系利用其权利侵犯被告的合法权益。其次，被告之所以不同意调换库房，原因是原告给被告调换的库房距离9号商服非常远，2013年被告购买此商服时就是看中了商服下方即为库房这个优势，否则是不会购买的，现在被告已经将此商服及库房整体出租，如果调换库房，势必给承租人带来不便，会要求解除合同，那么试问，这个损失又由谁来承但呢，况且，这本来就是被告花了合理的对价买的库房，为何因原告一句毫无理由的“突发状况”就解除或更换呢，明显不合理。再次，本案争议库房的建筑规划图纸随时可以在房产规划部门查询，根据常理可以推算，开发商不会将9号商服的库房规划在距离9号商服距离非常远的位置，现在原告突然将2号库房规划到11号商服主权范围内，明显系原告擅自规划，如果不是，那么请原告提供相关规划证据。最后，被告购买此房屋时如果原告告知其库房不是在其下方，被告是不会购买的，众所周知，商服与地下库房的建设必然是商服在上，库房在下，不可能相距很远，现在，原告一句“突发状况”，便要求被告搬离，于情于理说不通，唯一的解释只能是开发商即本案原告恶意侵犯被告的合法权益。五、原告要求解除合同违反了诚实信用原则。原告提出解除合同的理由是，发生突发状况，但是，证明原告违反了《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。综上所述，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”原告擅自要求解除合同属于违约和违法行为，违反了《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。原告所主张的诉讼请求无法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益，依法作出公正判决。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交如下证据并当庭举示及被告的质证意见如下：证据一、《金丰优豪斯认购书》一份。证明2013年8月24日被告认购原告开发的金丰优豪斯9号商服一套，建筑面积94.23平方米，销售总价4051890元，备注一栏记载赠送其附属建筑面积105.98平方米地下室及负2层82号车位。该认购书有原告的盖章、被告的签字，能够说明被告购买的是9号商服，而本案要解除的买卖合同是根本没有履行的赠与行为。被告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。该认购书的确是被告所签，但该认购书已经经原告承诺销毁，属于无效的。当时双方协商以被告支付合理对价购买的方式来实现其产权，而且该认购书仅有原告还留存，被告手中没有。证据二、2013年8月26日存入原告公司的由被告交纳的5万元定金现金交款单1张；2013年9月17日被告按照认购书的要求交纳2001890元，加上之前的5万元被告首付款2051890元交纳完毕。中国建设银行特种转帐贷方凭证、中国建设银行特约商户对账单、POS机底联票据共3张；2013年10月15日被告用房产贷款180万元的银行进帐单一张、余下20万元有2013年11月14日现金交款单1张被告现金交付我公司。证明原被告双方严格按照证据一的要求显示9号商服总价款4051890元的事实，并且被告也是按照认购书的要求交纳定金支付2051890元的首付款。被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。本身被告对证据一是不认可的，证据一中的认购书原告已经承诺销毁，改成以合理支付价款的方式购买并非赠送，并且该份证据仅能证明被告支付了4051890元的购房款，其他无法体现。证据三、2011年11月24日由黑龙江诠维地理信息有限公司出具的房屋面积测量报告一本。证明9号商服建筑面积94.23平方米，负一层2号库房单独列明建筑面积及有关信息，说明在房产出售给被告的时候2号库房属于单独的一套地下室。原告所述的赠送是善意的，并没有隐瞒事实或者虚构事实，而之所以签署了2份房屋买卖合同，一份是9号商服的合同、一份是2号库房的合同，也是因为测量报告认为两套房产是分开的，为了实现赠送给被告的目的只能签2份合同，第二份合同即本案主张解除的合同并没有实际履行，被告也没有向原告交付所记载的价款。原告当时也确实答应赠送给被告的，事情发展到今天起源于该证据。被告对证据三真实性无异议，对证明问题、关联性有异议。黑龙江诠维地理信息有限公司是否是有测量资质的公司无法考量，从原告的证明问题可以看出其已经承认9号商服与2号库房是分开的，并且被告也是签订了2份合同分别购买的，商服与库房均有单独发票。商服与库房的建筑面积单独列明是一个正常现象，没有任何开发商将商服与库房的建筑面积混合计算，故该证据无法达到其证明的目的。证据四、双方于2013年11月14日签订的编号为13082500257号商品房买卖合同一份。证明该合同签订的原因是因为证据三的信息报告将2号库房单独列明，而原告为了实现赠送的目的与被告签了该合同，我方并没有收取被告购付款，之所以开发票是因为发票和合同是一套的，只有合同发票放一起才能给被告实现赠送2号库房的目的，能够办理相关的产权。被告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。该合同仅能证明原被告针对2号库房签订了买卖合同，无法证明原告所要证明的目的。证据五、2014年5月11日黑龙江诠维地理信息有限公司房屋面积测量报告一本。证明该测量报告显示无2号库房，此时是办理产权的时候，证据三的报告是在我方预售时作出的，故预售时是签了2份合同。基于测量报告的原因导致2号库房变成11号商服业主的产权范围，故原告赠送给被告的目的已经无法实现。针对该情况我方主动与被告协商，与被告商谈多种方案均没有得到被告认可。11号商服现在面临要办理产权证，故我方诉至法院，要求解除2号库房的合同，免得给11号商服业主增加麻烦。被告对证据五真实性无异议，对证明问题、关联性均有异议。对黑龙江诠维地理信息有限公司的测量资质有异议，其是否是房地局指定的无法考证，况且为何2011年的测量报告与2014年的测量报告截然不同，显然该机构的测量报告太过随意，为何2号库房突然变为11号商服的主权范围内无法解释，且本案争议库房不能仅以该机构的测量报告为准，而是应该以原始的规划图纸及原被告最初签订合同时的规划为准。证据六、购买同一位置的业主与我公司签订的房屋买卖合同书2份。证明地下库房正常出售价格在5700元/平方米左右，而被告的库房签署的合同是4000元/平方米，说明双方并没有实际按照市场价格对等的进行买卖。之所以与被告库房的合同要写4000元而不写其他数字，是因为写零元在微机电脑上打不出来，合同也就出不来。而库房的建造成本大约是4000元/平方米，如果明显的价格太低税务局会认为原告属于偷税漏税，故当时写的是4000元。被告对证据六真实性及证明问题均有异议，该证据未在举证期限内提交，而是当庭提交的，已过期限。依据该证据的性质应该由业主李静及吴卫青出庭接受询问，否则无法证明其证明问题。库房位置的好坏及其他的条件均可能影响库房的价格，5700元与4000元相差不多，4000元也属于当时合理的市场价格，故该证据不能证明原告的证明问题。被告为证明其答辩意见，向法院提交如下证据并当庭举示及原告的质证意见如下：证据一、商品房销售预售款专用票据1份。证明刘庆军支付了423920元购买原告位于南岗区宣化街、理治街天马大厦栋负层2号库房，该库房并非赠送。原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。从原告的证据二可以看出被告贷款180万元签订认购书当天支付了5万元定金，在2013年9月17日交纳了2001890元，在2013年11月14日交纳了剩余的20万元现金，从来没有过423920元的缴款记录。之所以出具票据是为了和合同一致，以达到赠送给被告的目的，故该笔款是不存在的，除了地上9号商服要支付的4051890元，我公司没有额外收被告其他费用。证据二、房屋租赁合同一份。证明刘庆军与计成在2014年1月28日签订房屋租赁合同，刘庆军将9号商服及地下2号库房整体租赁给计成（案外人），作为汽车配件中心，租赁合同期限为2014年2月14日至2021年2月13日。被告对证据二真实性、关联性均有异议。该合同是否是一个叫计成的人签署的以及该人是否已经履行了该合同均不得知；该租赁合同能够显示被告确实享受到了原告赠送的权利，而原告之所以今天要求解除是因为该库房已变成其他业主的名下，我方愿意让被告能够继续享有该权利，提出的方案都是本着让被告能够继续占有、使用、收益和处分该库房，但被告拒绝了原告的方案，如果被告基于该库房若存在损失该损失应当由其自己承担。证据三、库房照片。证明本案争议库房内已经装满汽车配件，如果调换库房，势必造成损失。原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。原告提出的方案并不是让被告调换库房，故被告拒绝继续使用该库房的行为所造成的损失由自己承担，我方不予承担，我方已经从有利于被告的角度充分的考虑了被告实现赠送的目的才会与其多次协商，故商量不通的后果应由被告自己承担。证据四、哈尔滨市商品房买卖合同书一份及发票2张。证明被告花费3627970元购买9号商服，商服与车库均是花费合理对价购买的，并非赠送。原告对证据四真实性无异议，3627970元是由4051890元减去按照4000元/平方米计算的库房价款所得，该数字是为了能够签订2个合同以及凑成4051890元这个数字而写的。实际上9号商服价格是4051890元，库房零元、车位零元。发票数字和合同数字一致是为了实现原告答应被告赠送的目的，故写的是2个合同，每个合同都含发票，而库房合同实际根本没有履行。本院认证意见如下：原告所举示的证据一、二、三、五、六与本案无关，本院不予采信。原告所举示的证据四能够证明本案相关事实，本院予以采信。被告所举示的证据一、证据四能够证明其答辩主张，本院予以采信。被告所举示的证据二、证据三与其答辩主张无关，本院不予采信。本院经审理查明：原被告于2013年8月24日签订《金丰优豪斯认购书》一份，被告认购原告开发的金丰优豪斯9号商服一套，建筑面积94.23平方米，销售总价4051890元，备注一栏记载赠送其附属建筑面积105.98平方米地下室及负2层82号车位，被告于当日缴纳了定金5万元整。后原被告双方于2013年9月17日签订编号为13082500244号商品房买卖合同一份。被告购买原告开发的位于哈尔滨市南岗区理治街29-7号天马大厦（金丰优豪斯）一层9号商服，该商服面积为94.23平方米，总价格为3627970元。原被告又于2013年11月14日签订的的编号为13082500257号商品房买卖合同一份，被告购买原告开发的位于哈尔滨市南岗区理治街29-7号天马大厦（金丰优豪斯）负一层02号库房，该库房面积为105.98米，总价款为423920元。加上被告之前缴纳的5万元现金在内，被告向原告支付首付款2051890元，剩下的2000000元购房款，被告办理了1800000元的贷款。对于尚欠的200000元，被告在2013年11月14日与原告签订负一层2号库房的商品房买卖合同时一次性支付。2013年10月，被告在银行贷款下发后即实际占有9号商服和负一层2号库房、负二层82号车位。2015年11月，被告购买的9号商服可以办理产权证时原告发现负一层2号库房被规划到11号商服业主产权范围内。现原告主张负一层2号库房系原告赠送给被告，因赠送给被告的目的已经无法实现，故起诉至法院请求解除原、被告于2013年1月14日签订的编号为1308250****商品房买卖合同合同，双方形成诉讼。本院认为，原被告双方签订的两份商品房买卖合同，均系双方的真实意思表示，合法有效，且原告对其所购买的位于哈尔滨市南岗区理治街29-7号天马大厦（金丰优豪斯）一层9号商服和负一层02号库房均支付了合理对价款，被告也给被告出具了两份发票。故原告主张其开发的位于哈尔滨市南岗区理治街29-7号天马大厦（金丰优豪斯）负一层02号库房系赠送给原告，现该库房被规划到其他业主产权范围内，赠送目的无法实现，合同应予解除的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告哈尔滨天马房地产开发建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  王丽梅人民陪审员  陈淑华二〇一六年八月二十二日书 记 员  周洋洋