云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终328号上诉人（原审原告）玉溪市龙马集团有限公司。住所地：云南省玉溪市高新区红塔大道**。法定代表人薛志斌，董事长。委托代理人陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人李勇，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）云南永佳房地产开发有限公司。。住所地：云南省玉溪市红塔区南北大街****法定代表人冯明文，总经理。委托代理人蔡洪斌，兴诚信法律服务所工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人玉溪市龙马集团有限公司（以下简称龙马公司）与被上诉人云南永佳房地产开发有限公司（以下简称永佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2016）云0402民初121号民事判决，龙马公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人龙马公司的委托代理人陈少敏、李勇，被上诉人永佳公司的委托代理人蔡洪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定本案事实如下：2014年4月11日龙马公司、永佳公司双方签订了《房产转让协议书》，约定永佳公司将其所有的坐落于玉溪市永佳大厦副楼第5楼至第12楼共136间房屋、地下车、地下车库25个停车位**（4）/CG轴部分和5楼平台搭建的2间会议室整体打包一次性转让给龙马公司，总价款为3140万元（书面合同约定价款为3140万元，实际成交价为3740万元）。龙马公司分四次支付永佳公司房款，即双方达成框架协议后支付定金1000万元，《房产转让协议书》签订之日支付1000万元，永佳公司向龙马公司交付转让资产实物后支付540万元，房屋所有权（含车位他项权）和土地使用权登记至龙马公司名下后，五个工作日内付清尾款600万元。永佳公司应于龙马公司支付第二笔转让款1000万元后三个工作日内将本协议项下全部转让房产交付给龙马公司接管完毕；永佳公司应于龙马公司支付第三笔转让款540万元后三十个工作日内将转让资产的房屋所有权和土地使用权及25个车位的他项权证全部变更登记至龙马公司名下。合同约定，甲方（永佳公司）不按照本协议的约定向乙方（龙马公司）交付本协议项下转让资产或交付的资产不符合本协议的约定，应承担向乙方支付转让总价款百分之二十的违约金，协议继续履行。乙方不按照本协议的约定向甲方支付转让价款，逾期三十日以内的，应承担应付款转让价款每日千分之三的逾期违约金责任，逾期超过三十日以上的，应承担向甲方支付转让总价款百分之二十的违约金，协议继续履行。因甲方原因，甲方未在约定期限内办理妥本协议转让资产房屋、土地、经营权变更登记等相关手续的，每逾期一天，应向乙方支付乙方累计已支付转让款每日3‰的违约金……（略）。合同签订后，龙马公司按约于2014月4月3日支付房款1000万元，2014年4月11日支付房款1000万元，2014年4月22日支付房款1000万元，2014年5月4日支付房款140万元，2014年5月15日至7月1日期间分12次支付房款共590万元（龙马公司向永佳公司共计支付房款3730万元）；永佳公司于2014年4月11日将上述房产全部交给龙马公司使用至今。2014年4月22日龙马公司向永佳公司出具了承诺书，明确提出“自2014年4月11日14时，龙马公司实际受让艾薇登酒店全部资产时起，至龙马公司针对艾薇登酒店注册成立新酒店管理公司时，龙马公司因沿用云南艾薇登酒店管理有限公司名义和相关证照进行经营，所产生的一切债权和债务、民事、刑事、行政责任均由龙马公司享有和承担，均与云南艾薇登酒店管理有限公司无关。2014年12月30日前办理完所有变更手续。”2014年9月9日龙马公司向永佳公司递交了《股东会决议书》，明确龙马公司全体股东于2014年9月9日在公司住所召开股东会议，经商议一致同意如下协议：将永佳公司名下位于玉溪市永佳大厦的以下房产共计136间房屋以人民币2840万元的价格由龙马公司购买。同时递交了《工作联系函》，明确“我公司向贵公司购买的永佳大厦项下的部分房产，请贵公司抓紧时间办理相关产权变更登记及其他相关手续，我公司会积极配合办理，产权变更登记主体为玉溪市龙马集团有限公司，按最快捷、最简单方式办理，不做任何调整（产权证本数量与原来一样，不作任何合并和分割，地下车位，地下车位他项权证一位一证公司于2014年11月6日向永佳公司递交了《委托书》，该委托书明确委托赵秀芳为龙马公司的代理人，全权代表公司前去办理与永佳公司关于玉溪南北大街43号永佳大厦副楼第5楼至12楼，每层17间房，共计136间房过户的下列事宜：1、签订房地产买卖合同；2、代为申请办理公证手续；3、代为办理上述房地产物权转让登记手续；4、代为支付相关税费；5、代为办理与出售上述房地产相关的其他手续。公司对代理人办理的相关事宜和签署的相关文件均认可并承担法律责任。本授权有效期为：自委托之日起至本事项办理完毕之日止。同时还递交了法定代表人身份证、受委托人身份证复印件。永佳公司于2014年11月25日完成了136本房产证在市房管局的核准，完成了136间房屋登记查询结果证明和产权证明，同日双方共同到玉溪市云溪公证处办理公证手续时，因工本费如何承担产生争议致公证手续没有办理。2014年12月18日龙马公司交纳了房产税、印花税、城镇土地使用税。2014年12月30日龙马公司又向永佳公司递交了函，提出”我公司向贵公司购买的永佳大厦副楼5-12层（原艾薇登酒店），贵公司在为我公司办理产权时，希望能以每层为一个单元，每层办理一本房产证和一本土地证，共办八本房产证、八本土地证。地下25。地下25个停车位，以每个车位为一个单元办理一个证，共计25本证。”2015年11月10日龙马公司向永佳公司发函，要求永佳公司按18‰的利率支付自2014年6月16日至2015年11月10日期间已付尾款590万元的利息201.78万元。2016年1月8日，龙马公司向原审法院提起诉讼，请求判令永佳公司支付违约金992.24万元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。本案中，龙马公司、永佳公司虽在合同中约定，永佳公司应于龙马公司支付第三笔转让款540万元后三十个工作日内将转让资产的房屋所有权和土地使用权及25个车位的他项权证全部变更登记至龙马公司名下；因永佳公司原因，永佳公司未在约定期限内办理妥本协议转让资产房屋、土地、经营权变更登记等相关手续的，每逾期一天，应向龙马公司支付公司累计已支付转让款每日3‰的违约金。但2014年9月9日龙马公司向永佳公司递交了《股东会决议书》，明确将永佳公司名下位于玉溪市永佳大厦的房产共计136间房屋以人民币2840万元的价格由龙马公司购买，产权变更登记主体为龙马公司，按最快捷、最简单方式办理，产权证本数量与原来一样，不作任何合并和分割，地下车位，地下车位他项权证一位一证年11月6日龙马公司向永佳公司递交了《委托书》，委托赵秀芳为龙马公司的代理人，全权代表公司前去办理与永佳公司关于玉溪南北大街43号永佳大厦副楼第5楼至12楼，每层17间房，共计136间房过户的相关事宜。2014年12月30日龙马公司向永佳公司递交了函，提出永佳大厦副楼5-12层，在办理产权时，希望能以每层为一个单元，每层办理一本房产证和一本土地证，共办八本房产证、八本土地证。地下25。地下25个停车位，以每个车位为一个单元办理一个证，共计25本证。根据上述事实，应认定本案所涉及房产证、土地使用权证至今未办理变更至龙马公司名下，是因龙马公司、永佳公司双方在履行合同过程中就合同内容一直处于协商变更状态所致，龙马公司主张永佳公司违约、应承担违约责任未提供有效证据证实，不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“驳回原告玉溪市龙马集团有限公司的诉讼请求。”宣判后，龙马公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判被上诉人承担违约责任，支付违约金992.24万元；本案诉讼费由被上诉人承担。理由为：一审偷换概念，认定事实错误，适用法律错误。1、根据合同约定，被上诉人必须于收取第三笔转让款540万元后的三十个工作日内即2014年5月22日前将本案所涉房屋的所有权证、土地使用权证全部变更至上诉人名下，但被上诉人在收取第三笔转让款后既没有到房管局查档，也不可能进入公证，根本没有实际履行合同的行为，甚至在收取全额转让款长达7个月后，已严重违约的情况下，才于2014年11月25日去查档，公证咨询同样是违约事实发生后7个月才进行。2、被上诉人的行为已构成根本性违约。时至今日，被上诉人也未能履行将房屋所有权证、土地使用权证全部变更至上诉人名下的义务，这是被上诉人违约事实最直接的表现，一审却认定上诉人没有提供有效证据证实被上诉人违约，实属错误。3、一审以房产证、土地使用证至今未办理变更至龙马公司名下，是因双方在履行合同过程中就合同内容一直处于协商变更状态所致为由，否认被上诉人违约，属偷换概念，至2014年5月22日，被上诉人根本没有做任何关于变更登记的事，在违约长达7个月的时间内，上诉人都是在维持合同内容的前提下，为能早日拿到属于自己的“三证”被迫多次催促被上诉人办证，不存在一直协商的情况。4、违约事实发生后的补救，不能改变违约事实，更不能作为免除违约责任的依据。至2014年5月22日，被上诉人一直未按合同约定将三证变更至上诉人名下，所造成的违约事实，纯属被上诉人无视合同约定所致，此间，上诉人与被上诉人从未进行过任何形式的协商，一审将被上诉人违约事实发生后，与上诉人商讨的补救措施，简单认定为是双方一直处于协商变更状态，把两个不同性质的法律关系混为一谈，继而得出错误的结论。被上诉人永佳公司答辩同意原判。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，龙马公司与永佳公司签订的《房产转让协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据查明的情况，双方已按约定履行了支付价款及交付房产的义务，但在办理产权变更登记手续过程中发生争议。对此，因双方合同约定，永佳公司应于龙马公司支付第三笔转让款540万元后三十个工作日内将转让资产的房屋所有权和土地使用权及25个车位的他项权证全部变更登记至龙马公司名下，而永佳公司确实未在该约定期限内办理完上述产权变更登记手续，但龙马公司于2014年9月9日以《股东会决议书》的形式明确产权变更登记主体为龙马公司，按最快捷、最简单方式办理，产权证本数量与原来一样，不作任何合并和分割，地下车位，地下车位他项权证一位一证14年11月6日委托赵秀芳为公司代理人，全权代表公司办理过户的相关事宜，后龙马公司又于2014年12月30日以函的形式要求以每层为一个单元，每层办理一本房产证和一本土地证，共办八本房产证、八本土地证，地下25，地下25个停车位，以每个车位为一个单元办理一个证，共计25本证。一审根据上述查明的事实，认定本案所涉产权一直未变更登记至龙马公司名下，是因双方在履行合同过程中就合同内容一直处于协商变更状态所致正确，龙马公司主张永佳公司违约、应承担违约责任未提供充分的证据证实。综上，对于龙马公司的上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81240元，由玉溪市龙马集团有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  荆 燕审 判 员  温衍飞代理审判员  李福爱二〇一六年八月十二日书 记 员  白子益