北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初601号原告北京经中太联首源物业管理有限公司，住所地北京市西城区南菜园街49号B102室。法定代表人马洪延，总经理。委托代理人ＸＸ，男，1981年12月11日出生，北京经中太联首源物业管理有限公司职员，住北京市西城区。委托代理人何欢，北京宏健仁和律师事务所律师。被告贺世天莲经贸发展（北京）有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路102号。法定代表人贺玉涛，董事长。委托代理人张颖，女，1980年11月7日出生，贺氏天莲经贸发展（北���）有限公司职员，住址北京市西城区。委托代理人田雨鑫，北京百朗律师事务所律师。被告北京中汇京华物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北四环中路229号海泰大厦二层北203－13。法定代表人胡滨，执行董事。委托代理人李莉，北京市中同律师事务所律师。委托代理人徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。原告北京经中太联首源物业管理有限公司（以下简称经太物业）与被告贺世天莲经贸发展（北京）有限公司（以下简称贺世公司）、北京中汇京华物业管理有限公司（以下简称中汇物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告经太物业的委托代理人ＸＸ、何欢、被告贺世公司的委托代理人张颖、田雨鑫、被告中汇物业的委托代理人李莉、徐莺莺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告经太物业诉称，被告贺世公司为天莲大厦XX层的房屋所有权人，面积3640.92平方米。经太物业与贺世公司于2011年6月1日签订天莲大厦物业服务合同，2013年6月1日续签第二次合同。物业服务合同第3条、第16条明确约定能源费（水、电、取暖）由经太物业代收代缴。2011年1月6日，贺世公司将天莲大厦XX层出租给中汇物业，由中汇物业实际使用。自2013年4月10日至2014年9月10日，二被告无故拖欠水电费244332.54元、取暖费50972.88元，经经太物业多次催要，至今未支付。物业服务合同第16条明确约定：“甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金，违约金为5万元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。”二被告无故拖欠能源费��已经违反合同约定，故原告主张违约金符合合同约定及法律规定。故诉请法院判令：1.二被告共同支付拖欠的能源费（水、电、取暖）共计295305.42元（水电费244332.54元，取暖费50972.88元，水电费计算周期为2013年4月10日至2014年9月9日，取暖费计算周期为2013年11月-2014年3月）；2.二被告共同支付违约金5万元。被告贺世公司辩称，1.被告认为原告起诉书中所陈述的全部水电费用及取暖费用，针对违约金，确实合同有约定，被告公司也予以认可，但是被告认为以上全部费用及相应的违约责任，应由本案第二被告即中汇物业承担；2.被告作为房屋产权人与原告签订了物业服务合同，被告的关联公司内蒙古XX有限公司在与中汇物业之间签订的房屋租赁合同第五条第1项明确约定租赁期内的物业管理费由甲方（出租方）承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃���费、卫生费、上网费、室内设施维修费及其他有关费用均由乙方（承租方）承担，并且自2011年1月第二被告中汇物业承租以来，水电、取暖费用均由其直接向原告公司直接支付，至于第二被告中汇物业又向其他第三人转租，被告根本不知情，其与其他第三方之间的合同约定，也与被告无关，中汇物业应当按照与被告关联公司签订的房屋租赁合同第二条之约定，向原告公司缴纳相关能源费用，因其未按时缴纳所引发的违约责任，也应由其全部承担，3.因此被告认为，原告主张的全部请求，应由中汇物业承担，被告公司不承担任何责任，综上所述，请求法院判决由第二被告中汇物业向原告承担全部责任。被告中汇物业辩称，一、答辩人不是适格的被告，应当驳回原告对答辩人的起诉。首先，答辩人不是产权人，未与原告签署过《物业服务合同》，原告所提交��两份《物业服务合同》均由原告与第一被告贺世公司签署，与答辩人无关。根据原告的起诉书，原告起诉的依据是《物业服务合同》第十六条的约定，本案的案由也是物业服务合同纠纷，而原告所提交的《物业服务合同》是房屋产权人之一贺世公司与本案原告签署的，答辩人并不是一方当事人，故不应依此作为本案被告起诉。其次，答辩人也不是XX层的实际使用人，答辩人承租该房屋后经产权人同意将17—19层转租给了第三人，该房屋实际由第三人在使用。具体事实如下：2011年1月6日，答辩人与内蒙古XX有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，答辩人承租了天莲大厦17-19层房屋。2011年12月30日，答辩人以出租方的身份与北京XX酒店管理有限责任公司签订了《楼宇物业租赁合同》，答辩人将天莲大厦十八、十九层两层转租给了北京XX酒店管理有限责任公司作为宾馆使用，��赁期限为2012年1月1日起，至2018年12月31日止；另外，第四条第C款约定水、电费由承租方承担。2012年8月10日，承租方北京XX酒店管理有限责任公司经答辩人同意后，再次将天莲大厦十八、十九层两层转租给了杨昊，并由三方签署了备忘录，备忘录约定答辩人与原承租方签署的《楼宇物业租赁合同》及《补充协议》所涉及的各项权利、义务、责任、权益及租期、租金缴纳时限等约定均由杨昊受让。杨昊现在在该地址注册了北京正阳悦嘉宾馆有限公司，目前，天莲大厦十八、十九层两层由该公司在经营使用。同时，答辩人于2011年4月1日，将天莲大厦十七层B室转租给了北京鑫陆源运输发展有限公司，并与该公司签订了《写字间租赁合同》，合同约定承租期限为2011年4月1日起，至2014年3月31日止；水电费也是按实际用量由承租方承担。于同日，将天莲大厦十七层A室转租给了北京铁路局企业自备车运输服务所，并与该所签订了《写字间租赁合同》，合同约定承租期限为2011年4月1日起，至2014年3月31日止；水电费也是按实际用量由承租方承担。基于以上事实，根据《物业管理条例》第45条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，所以，如果依据此条，原告应该向天莲大厦17-19层实际使用人即杨昊（北京正阳悦嘉宾馆有限公司）、北京鑫陆源运输发展有限公司及北京铁路局企业自备车运输服务所收取水电、取暖费等。综上所述，答辩人与原告既没有合同关系，又不是房屋的所有权人，也不是实际使用人，所以，不是本案的适格被告。二、原告无权代表供水、供电、供热部门向用户收取水电费和供热费，其未提供与有关单位签署的协议，也未提供其已实际垫付费用的凭证，所以��其无权向答辩人主张。三、原告未提供客观计费依据，包括收费标准和实际使用量。其所提供的缴费通知书为单方制作的表格，不具有客观真实性，不能作为收费依据。四、原告自2013年6月9日起停止了天莲大厦十七层的水电，天莲大厦十七层至今空置未实际使用，原告无权主张2013年6月9日之后的水电费用和供热费用。经答辩人调查了解，原告受第一被告以及内蒙古XX有限公司的委托，于2013年6月10日停止了水电的供应，也因此而导致了欠费情况的发生。答辩人认为，天莲大厦十七层自2013年6月10日至今，原告没有供水供电，无权要求答辩人或其他实际使用人缴纳水电费用。五、原告无权主张违约金。因为，其一，原告与答辩人之间没有约定；其二，即使原告与第一被告之间签署了协议，也不适用《物业服务合同》第16条规定的情况，因此，并未导致该条所约定的“导致乙方未能完成服务内容的”情况。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的起诉，以保障答辩人的合法权益和维护法律的尊严。经本院庭审质证，当事人对经太物业提交的2011年8月29日和2013年3月物业服务合同、水电费及取暖费计算明细（包括中汇物业已付款明细、我公司代缴水电供暖费凭证）及相关票据、中汇物业提交的《房屋租赁合同》、营业执照复印件及工商信息网页打印件、贺世公司提交的房屋所有权证（京房权证宣其字第685**号）的真实性没有异议。经太物业提交的天莲大厦水电费、取暖费明细告知书及通知书，经太物业称：“通过快递邮寄给的中汇物业后来拒签退回了。”中汇物业的质证意见是：“没有收到，我单位没有吴艳秋这个人。”对中汇物业提交的《楼宇物业租赁合同》，经太物业的质��意见是：“真实性认可，证明目的不认可，从2011年开始直到二被告发生争议2013年4月，一直都是被告二向我们交纳费用，在此之前从未向18、19层实际使用人收过费用。”贺世公司的质证意见是：“对此不知情，真实性和证明目的都不认可，不管转租给谁这件事没有通知我们，根据证据1，相关费用都应该由中汇物业承担。”对中汇物业提交的《备忘录》，经太物业的质证意见是：“不予认可，与我们无关，无法确认真实性。”贺世公司的质证意见是：“无法核实，真实性和证明目的都不认可。”对中汇物业提交的《写字间租赁合同》，经太物业的质证意见是：“真实性认可，证明目的不认可。”贺世公司的质证意见是：“对此不知情，真实性和证明目的都不认可，不管转租给谁这件事没有通知我们，根据证据1，相关费用都应该由中汇物业承担��”当事人在本案审理过程中的陈述，一、就已支付款项问题。经太物业：“我们从2011年6月开始接手，中汇物业从2011年6月1日开始向我们付款，付的是水费电费和供暖费，一直付到2013年4月10日，这个期间共付给我公司水费电费供暖费共计563044.94元。”中汇物业：“认可经太物业的陈述，付款金额和周期是一致的，是否还有别的付款我不清楚。不知道是什么钱。为何要付款我不清楚。”二、就收费标准问题。经太物业：“水费是商用标准，冷水每立方米5.8元，热水每立方米17.66元，电费是工业用电每度1.05元，电费有峰谷计价，供暖费按照建筑面积每平方米42元，在本案中主张水费11842.67元，电费232489.87元，供暖费50972.88元（17层，一个采暖季），我们证据中的告知单是第一次诉讼时提交的，当时的水电合计是25万余元，后来中汇物业撤出了，2014年9月10日以后��水电费由新接手的公司支付，所以没在本案中向中汇物业主张。”三、就经太物业在本案主张的水电费问题。经太物业：“我们主张的水费和电费都是公共区域发生的水费和电费。我们作为整栋楼的物业服务公司，是在2011年接手的，接手以后他们的水电费就是这种缴纳方式，用总表数减去租户自用表示数，中间的差额部分就是公共部分，水电都是这样，我们在本案主张的费用已经减去了租户自用部分的费用，17层停水停电后自用数是0，17层主张的公共部分，18、19层实际租户已经将水电费支付给原告，在本次诉讼中没有主张，本次诉讼主张的是18、19层公共部分水电费用，17层在停水停电之前主张的金额是按照实际表数主张的，没有区分实际租户和公共部分。”中汇物业：“我方与原告没有物业合同，不同意负担公共区域的水费和电费。”贺世公司：“我的当事人和��解释原告主张的费用确实是公共区域的水费和电费。”四、就经太物业在本案主张的供暖费问题。经太物业：“供暖费周期是2013年11月15日至2014年3月15日，17层面积1213.64平方米，违约金依据合同第16条约定。”（2015）西民初字第5720号民事判决书、（2016）京02民终4642号民事判决书已生效。经本院审理查明，贺世公司提交的京房权证宣其字第685**号房屋所有权证记载：“房屋所有权人贺世公司，共有情况单独所有，房屋坐落西城区莲花池东路94、96、98、100、102、104号，建筑面积3640.92平方米。部位及房号17－19层。”上述房屋所有权证记载的房屋下称涉案房屋，所在大厦名称为天莲大厦。2011年1月，贺世公司与内蒙古XX有限公司（以下简称内蒙贺世）签订租房协议，约定由内蒙贺世承租贺世公司的涉案房屋，租赁期限自2011年1月10日至2019年3��31日。2011年1月6日，中汇物业与内蒙贺世签订房屋租赁合同，约定：“自2011年1月20日起至2019年3月31日止由中汇物业租赁涉案房屋，租赁期内的物业管理费由出租人承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费及其他与租赁标的有关的费用均由中汇物业承担。”内蒙贺世向中汇物业交付了涉案房屋。2011年8月，委托方（甲方）天莲大厦全体业主（含贺世公司）与物业服务企业（乙方）经太物业就天莲大厦管理服务有关事宜签订物业服务合同，内容有：“业主名称，1.……3.贺氏（世）天莲经贸发展（北京）有限公司……16.……。第一章物业项目基本情况，第一条物业项目基本情况，名称天莲大厦物业管理服务，类型综合办公，坐落位置，北京市西城区莲花池东路，建筑面积38574.52平方米，委托的物业构成细目以招标文件之规定及甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。第二章物业服务范围及内容，第二条物业服务范围，本物业规划红线以内，各业主专有部位以外的公共区域。第三条物业服务事项，1.制定物业服务工作计划……。2.房屋共用部位的日常维修、养护和管理。3.设施设备的日常维修养护、运行和管理。……16.本物业服务费中不包括房屋及设施设备大中修费、能源费。能源费乙方负责代收代缴，但甲方需在乙方出具缴费通知15日内将其承担的费用交齐。否则乙方不负责垫付次月能源费。第三章物业服务标准，第四条物业服务标准。第四章合同期限，第五条物业服务期限，物业服务期限为2年，自2011年6月1日至2013年5月31日。第五章物业服务相关费用，第六条物业服务收费方式，本物业区域物业服务收费方式为包干制。第七条物业服务费用交纳，1.本合同物业服务费为7.05元/月平方米。各业主物业费分摊表，3.贺世公司房产面积3640.92平方米，7.05元/月平方米，3月，物业费77005.46元。2.需要乙方提供特约服务时，可随时与乙方签订相关协议，服务收费按双方议价标准收取。第八条特约服务，乙方可在甲方允许的情况下，提供特约服务，服务收费标准按双方约定执行。第六章双方权利与义务。第九条甲方的权利义务，10.按照合同约定按时支付物业服务费用及特约服务费。第十条乙方的权利义务，1.按照合同约定收取物业服务费用。第七章合同终止，第十一条期满终止。第十二条期满续约。第十三条接管前处理，本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月，双方的权利义务继续按照本合同执行。第十四条不可抗力的终止。第十五条终止后处理。第八章违约责任，第十六条甲方违约责任，甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金，违约金伍万元，造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。第十七条乙方违约责任。第十八条提前解约责任。第十九条突发事件处理。第二十条乙方免责条款。第九章争议解决，第二十一条争议解决。第十章附则，第二十二条其他约定，2.本物业招标文件、投标文件作为本合同的有效组成部件，具有同等法律效力。”招标文件第五章对投标文件内容及格式的要求2.物业服务费测算与投标报价，2.1招标人要求投标人对天莲大厦的物业服务费用进行测算和报价。2.2天莲大厦原物业服务收费标准定为7.05元/平方米·月，本次招标投标人报价的物业服务收费标准上限为8元/平方米·月，…���本项目的公共能源费由业主按产权面积分摊缴纳。经太物业为天莲大厦提供物业服务期间，代收代缴水费、电费、供暖费。贺世公司向经太物业支付物业费。2013年3月，委托方（甲方）天莲大厦全体业主（含贺世公司）与物业服务企业（乙方）经太物业就天莲大厦管理服务有关事宜签订物业服务合同，内容有：“业主名称，1.……3.贺氏（世）天莲经贸发展（北京）有限公司……16.……。第四章合同期限，第五条物业服务期限，物业服务期限为2年，自2013年6月1日至2015年5月31日。”该合同的其他条款内容与上述2011年8月签订的物业服务合同条款内容一致。涉案房屋为商业用房，供暖费为每采暖季（当年11月15日至次年3月15日为一个采暖季）每建筑平方米42元。电费以工业用电计量，有峰谷计价。涉案房屋各层均有水表、电表计量。自2013年4月至2014年4月，冷水单价每立方米5.8元、热水单价每立方米17.66元；自2014年5月至2014年9月，冷水单价每立方米7.15元、热水单价每立方米19.01元。中汇物业向经太物业支付了截至2013年4月10日以前涉案房屋的水费、电费、供暖费合计563044.94元。中汇物业未按期支付2013年4月至6月的租金，内蒙贺世于2013年6月9日书面通知经太物业对涉案房屋停水停电，2013年6月17日涉案房屋第17层停止水电供应。2013年7月，内蒙贺世起诉中汇物业，提出确认内蒙贺世与中汇物业签订的房屋租赁合同已于2013年6月14日解除等项诉讼请求。本院经审理认为：“中汇物业未按约定期限向内蒙贺世支付2013年4-6月租金的行为，构成根本违约，……双方签订的租赁合同已于2013年6月14日由内蒙贺世单方解除。”于2016年1月4日作出（2015）西民初字第5720号民事判决：“一、确认原告内蒙古XX有限公司与被告北京中汇京华物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一三年六月十四日解除。……”中汇物业不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2016年6月30日作出（2016）京02民终4642号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”中汇物业自2014年9月1日起，不再占用涉案房屋。经太物业在本案主张水费、电费所出示的天莲大厦水电费缴费通知书17份记载（自2013年4月至2014年4月，冷水单价每立方米5.8元、热水单价每立方米17.66元；自2014年5月至2014年9月，冷水单价每立方米7.15元、热水单价每立方米19.01元）：一、自2013年4月10日至2013年5月9日期间，金额水电费金额合计7963.63元，电单价每度1.05元。（一）冷水实用量53立方米，307.4元；热水实用量14立方米，247.24元；电实用量2367度，2485.35元（含18、19层631度，662.55元）。水电实用量金额合计3039.99元。（二）冷水公摊量51.9立方米，301.02元；热水公摊量0.48立方米，8.48元；电公摊量4394.42度，4614.14元。水电公摊量金额合计4923.64元。二、自2013年5月10日至2013年6月9日期间，金额水电费金额合计16147.57元，电单价每度1.1元。（一）冷水实用量64立方米，371.2元；热水实用量11立方米，194.26元；电实用量2084度，2292.4元（含18、19层654度，719.4元）。水电实用量金额合计2857.86元。（二）冷水公摊量128.46立方米，745.07元；热水公摊量0立方米；电公摊量11404.22度，12544.64元。水电公摊量金额合计13289.71元。三、自2013年6月10日至2013年7月9日期间，金额水电费金额合计22684.48元，电单价每度1.13元。（一）冷水实用量23立方米，133.4元；热水实用量11立方米，194.26元；电实用量1931度，2182.03元（含18、19层501度，566.13元）。水电实用量金额合计2509.69元。（二）冷水公摊量95.79立方米，555.58元；热水公摊量0立方米；电公摊量17362.13度，19619.21元。水电公摊量金额合计20174.79元。四、自2013年7月10日至2013年8月9日期间，金额水电费金额合计20558.71元，电单价每度1.14元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量717度，817.38元。水电实用量金额合计817.38元。（二）冷水公摊量197.64立方米，1146.31元；热水公摊量0立方米；电公摊量16311.42度，18595.02元。水电公摊量金额合计19741.33元。五、自2013年8月10日至2013年9月9日期间，金额水电费金额合计19880.08元，电单价每度1.14元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量643度，733.02元。水电实用量金额合计733.02元。（二）冷水公摊量100.5立方米，582.9元；热水公摊量0立方米；电公摊量16284.35度，18564.16元。水电公摊量金额合计19147.06元。六、自2013年9月10日至2013年10月9日期间，金额水电费金额合计8814.46元，电单价每度0.91元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量796度，724.36元。水电实用量金额合计724.36元。（二）冷水公摊量103.44立方米，599.95元；热水公摊量0立方米；电公摊量8230.93度，7490.15元。水电公摊量金额合计8090.1元。七、自2013年10月10日至2013年11月9日期间，金额水电费金额合计6056.36元，电单价每度1.05元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量709度，744.45元。水电实用量金额合计744.45元。（二）冷水公摊量20.28立方米，117.62元；热水公摊量3.03立方米，53.51元；电公摊量4895.98度，5140.78元。水电公摊量金额合计5311.91元。八、自2013年11月10日至2013年12月9日期间，金额水电费金额合计10595.71元，电单价每度1.03元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量494度，508.82元。水电实用量金额合计508.82元。（二）冷水公摊量67.02立方米，388.72元；热水公摊量9.9立方米，174.83元；电公摊量9245.96度，9523.34元。水电公摊量金额合计10086.89元。九、自2013年12月10日至2014年1月9日期间，金额水电费金额合计11259.16元，电单价每度1.03元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量500度，515元。水电实用量金额合计515元。（二）冷水公摊量108.54立方米，629.53元；热水公摊量0立方米；电公摊量9820.03度，10114.63元。水电公摊量金额合计10744.16元。十、自2014年1月10日至2014年2月9日期间，金额水电费金额合计10915.43元，电单价每度1.07元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量501度，536.07元。（二）冷水公摊量97.32立方米，564.46元；热水公摊量3.78立方米，66.75元；电公摊量9110.42度，9748.15元。水电公摊量金额合计10379.36元。十一、自2014年2月10日至2014年3月9日期间，金额水电费金额合计10222.15元，电单价每度1.10元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量387度，425.7元。水电实用量金额合计425.7元。（二）冷水公摊量22.47立方米，130.33元；热水公摊量1.59立方米，28.08元；电公摊量8761.85度，9638.04元。水电公摊量金额合计9796.45元。十二、自2014年3月10日至2014年4月9日期间，金额水电费金额合计6162.66元，电单价每度1.11元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量486度，539.46元。水电实用量金额合计539.46元。（二）冷水公摊量53.61立方米，310.94元；热水公摊量12.45立方米，219.87元；电公摊量4587.74度，5092.39元。水电公摊量金额合计5623.2元。十三、自2014年4月10日至2014年5月9日期间，金额水电费金额合计5913.62元，电单价每度1.1元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量450度，495元。水电实用量金额合计495元。（二）冷水公摊量50.67立方米，293.89元，1.05立方米，单价7.15元，7.51元；热水公摊量5.67立方米，100.13元，0.75立方米，单价19.01元，14.26元；��公摊量4548.03度，5002.83元。水电公摊量金额合计5418.62元。十四、自2014年5月10日至2014年6月9日期间，金额水电费金额合计12166.51元，电单价每度1.15元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量487度，560.05元。水电实用量金额合计560.05元。（二）冷水公摊量35.49立方米，253.75元；热水公摊量5.19立方米，98.66元；电公摊量9786.13度，11254.05元。水电公摊量金额合计11606.46元。十五、自2014年6月10日至2014年7月9日期间，金额水电费金额合计24205.35元，电单价每度1.20元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量384度，460.8元。水电实用量金额合计460.8元。（二）冷水公摊量90.33立方米，645.86元；热水公摊量5.76立方米，109.5元；电公摊量19157.66度，22989.19元。水电公摊量金额合计23744.55元。十六、自2014年7月10日至2014年8月9日期间，金额水电费金额合计24757.88元，电单价每度1.23元。（一）冷水实用量0立方米；热水实用量0立方米；“F17事故”栏为“0”，“F18事故和F19事故”栏电实用量494度，607.62元。水电实用量金额合计607.62元。（二）冷水公摊量78.72立方米，562.85元；热水公摊量9.45立方米，179.64元；电公摊量19030.71度，23407.77元。水电公摊量金额合计24150.26元。十七、自2014年8月10日至2014年9月9日期间，金额水电费金额合计26028.78元，电单价每度1.22元。（一）冷水实用量45立方米，321.75元；热水实用量4立方米，76.04元；电实用量2111度，2575.42元，“F17事故”栏为“1664度”，2030.08元；“F18事故和F19事故”栏为“447度”，545.34元。水电实用量金额合计2973.21元。（二）冷水公摊量125.25立方��，895.54元；热水公摊量11.13立方米，211.58元；电公摊量17990.53度，21948.45元。水电公摊量金额合计23055.57元。上述“一”至“十七”项水、电费实用量及公摊量金额合计244332.54元，其中，水、电实用量金额合计19048.48元，水电公摊量金额合计225284.06元。2013年6月17日17层停水停电以前，水电实用量金额合计8407.54元（上述“一”至“三”项水电实用量金额合计之和），扣除上述“一”至“三”项中18层、19层电实用量金额为6459.46元。上述“十七”项水电实用量金额合计2973.21元，扣除18层、19层电实用量金额为2427.87元。涉案房屋17层建筑面积1213.64平方米，2013年11月15日至2014年3月15日期间的供暖费为50972.88元（每建筑平方米42元×1213.64平方米）。本院认为，经太物业与贺世公司签订的物业服务合同，是当事人的真实意思表示，内容不违��法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。中汇物业租赁涉案房屋期间，应按其与出租人达成的协议履行相应义务，即承担租赁期间的“水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费及其他与租赁标的有关的费用”。依据物业服务合同，经太物业应向贺世公司提出对其垫付水电费、供暖费的支付主张，但实际履行中，经太物业直接收取了中汇物业支付的前述款项，对此，双方无争议，本院准许，但中汇物业的履行是基于其与出租人之间租赁合同的约定，故中汇物业与贺世公司并无连带关系，经太物业要求贺世公司、中汇物业共同支付欠费的主张，没有法律及合同依据，本院不予支持，为避免当事人诉累，本院在本案依据当事人的约定及实际履行情况分配当事人的支付义务。关于经太物业主张的水费、电费问题。经太物业的此项诉讼请求所涉及的期间为自2013年4月10日起至2014年9月9日止，金额包括实用量和公摊量，水电费所涉及的房屋为涉案房屋的第17层，于2013年6月17日起停止水电供应。中汇物业自2014年9月1日起，不再占用涉案房屋。经太物业为证明其主张，向本院提交了物业服务合同约定的经太物业收费前应出具的天莲大厦水电费缴费通知书17份及向中汇物业快递这些通知书的详情单。中汇物业称“没有收到通知书”，符合事实，因为详情单记载收件人为拒收。涉案房屋各层均设置有多块水、电计量表，各表示数是用来计费的依据，中汇物业如对经太物业提出的水、电用量提出异议，可以出示自行读取的表示数核对，鉴于中汇物业仅以陈述抗辩，本院不予��信。故对经太物业提交的天莲大厦水电费缴费通知书17份所记载的水电用量，本院予以确认。上述通知单记载了水电的实用量和公摊量，故费用亦分两种。一、实用量，（一）水（冷水和热水）、电，由于停水停电原因自通知单“四”至“十六”的各通知单中此项记载均为“0”，所记载的电实用量均在“F18事故和F19事故”栏，而单上“F17事故”栏均为“0”。对楼宇而言，数字前“F”的标注一般代表楼层，由此，本院认定通知单中“F18事故和F19事故”栏所载数据属涉案房屋18层和19层，结合经太物业的陈述，此两层的水电实用量已为实际用户所支付，不在本案主张金额范围，故不应计入应付款中。综上，通知单“一”至“三”记载的水、电实用量扣除18层、19层实用量后的金额为6459.46元，应由中汇物业给付经太物业。通知单“十七”所记载的实用量发生于中汇物业退���涉案房屋以后，因此，金额扣除18层、19层实用量后为2427.87元，应由贺世公司给付经太物业。二、公摊量，在当事人所订立的物业服务合同附件招投标文件中就公共区域的水电费如何负担有明确约定，为业主按面积比例分摊缴纳。经太物业要求支付此项费用的主张存在合同依据，本院予以支持，中汇物业应支付租赁合同存续期间及占用涉案房屋期间的此项费用，为通知单“一”至“十六”所载水电公摊量合计金额202228.49元；中汇物业搬离涉案房屋后的此项费用应由贺世公司支付，为通知单“十七”所载水电公摊量金额23055.57元。关于经太物业主张的供暖费问题。此项费用属中汇物业租赁涉案房屋期间的费用，中汇物业负有给付义务，经太物业要求中汇物业支付供暖费的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。贺世公司及中汇物业均非无故拖欠款项，故对经太物业要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付北京经中太联首源物业管理有限公司水、电费二十万零八千六百八十七元九角五分；二、本判决生效之日起五日内，贺世天莲经贸发展（北京）有限公司给付北京经中太联首源物业管理有限公司水、电费二万五千四百八十三元四角四分；三、本判决生效之日起五日内，北京中汇京华物业管理有限公司给付北京��中太联首源物业管理有限公司供暖费五万零九百七十二元八角八分；四、驳回北京经中太联首源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京中汇京华物业管理有限公司、贺世天莲经贸发展（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百四十元，由北京经中太联首源物业管理有限公司负担五百六十四元（已交纳）；由北京中汇京华物业管理有限公司负担二千四百三十七元（于本判决生效后七日内交纳）；由贺世天莲经贸发展（北京）有限公司负担二百三十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出���本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一六年八月十六日书记员 苏晓明