广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终3745号上诉人（原审原告）：广州市秀一工程机械密封件有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：罗崇贤，该公司总经理。委托代理人：马琪，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市众鼎投资发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄东模，该公司总经理。委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：黄海敏，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市隆骏达实业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：郭福彬。原审第三人：广州起重机械有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄海珊。上诉人广州市秀一工程机械密封件有限公司（以下简称秀一公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：秀一公司（承租方，乙方）与广州市隆某实业有限公司（以下简称隆某公司）（出租方，甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方向乙方提供位于广州市广园中路283号首、二层广源湛隆汽配广场第B506、507号商铺（以下简称“涉案物业”），经营汽车配件与用品等，其营业面积为86平方米。租赁期限从二O一二年五月一日至二O一四年十二月三十一日止。乙方向甲方交纳押金人民币贰万元（以甲方开具的押金发票为凭据），用于水电费、物业设施（指物业内被乙方装修时拆除或因使用而损坏的楼梯、隔墙、洗手间、电开关、卷闸门等固定设施）修复费及乙方承诺守法经营的保证金等合同内的有关费用，在合同期满迁出时，甲方可将押金拖后一个月在扣除上述修复费用后凭上述押金发票无息退还乙方。租金每月6499元及经营费每月8711元（该两项费用为每年递增，即从二○一三年元月一日开始每年比上一年递增8%），乙方每月租金及经营费必须与该月第5日前向甲方全部清缴。乙方每月向甲方缴纳市场综合服务费，每月合计860元。等等。2008年3月19日，秀一公司向隆某公司交纳押金20000元，隆某公司向某乙公司开具押金发票。2013年5月3日，秀一公司向隆某公司交付2013年5月至2014年4月的经营费99348.5元、租金74120.6元、综合服务费9081.6元。2014年4月4日，秀一公司向广州市众鼎投资发展有限公司（以下简称众鼎公司）交付2014年1月至2月的水电费共1203.50元。2014年4月16日，秀一公司向某甲公司交付了3月水电费共860.4元。自2014年5月起，秀一公司均是向某甲公司交付租金、经营费、综合服务费、车辆场地占用费及水电费至2014年12月。2014年12月16日，众鼎公司以“广州众鼎广场管理处”处的名义向某乙公司发出《通知》，通知秀一公司其承租的涉案物业在2014年12月底到期，要求秀一公司于2014年12月25日前到市场展厅306与市场管理方签订租赁合同；如不再续签，则在2014年12月30日前缴清一切欠费后搬离市场，市场管理方将收回当铺的使用权。2015年1月4日，秀一公司与众鼎公司签订了《房屋交接表》，表上载明：承租方为秀一公司，出租方为众鼎公司，退租日期为2014年12月31日。另查，2000年12月20日，广州起重运输机械实业公司（以下简称广某乙公司，出租方，甲方）与隆某公司（承租方，乙方）签订《广园中路283号部分场地租赁和上盖旧厂房改造合同书》，约定：一、甲方将去其自有的坐落于广州市白云区广园中路283号，总面积为约25000平方米的地块和上盖物业（以下简称涉案场地）使用权出租给乙方独资开办汽配市场之用。二、该场地的租赁期限为二十年，自本合同书第四条规定的场地移交之日起。三、乙方同意预付租金（含租赁保证金）总金额1100万元给甲方，其中200万元作租赁保证金，其余900万元用于抵扣租金，抵扣完毕后，乙方即按本合同书第三条第一款之规定开始支付足额月租金，于每个租赁月的5号前支付给甲方。四、甲方须于本合同生效之日起180日内，将该场地内所有动产搬迁完毕，在上述搬迁期限届满之日，由甲、乙双方共同书面确认场地搬迁完毕，该确认之日即为甲方将该场地移交给乙方之日。九、乙方必须依时交纳租金，逾期交纳月租金的，按月租金的千分之一向甲方支付滞纳金；若乙方连续3个月未能交付租金，视做作乙方违约，则自连续未缴租金的第四个月起，甲方可以加倍收取滞纳金，并且乙方需无条件撤出该场地。2013年12月19日，广某乙公司与隆某公司签订《租金补充协议》，主要内容为：隆某公司拖欠广某乙公司2013年9至12月租金共1865170.49元，按双方约定应收取滞纳金91221.52元。因隆某公司长期拖欠租金，广某乙公司提出滞纳金增加调整为月息8%。2013年12月26日，广某乙公司（甲方）、众鼎公司（乙方）、隆某公司（丙方）签订《三方协议书》，约定：甲方于2000年12月20日与丙方签订了《广园中路283号部分场地租赁和上盖旧厂房改造合同书》，丙方利用承租场地开设了专业市场。因丙方经常不按时交纳租金，多次拖欠租金超过合同规定的三个月期限，经甲、乙、丙三方友好协商，三方一致同意签订协议如下：一、甲丙双方一致同意于三方签署本协议日终止原租赁合同。二、甲方同意将原合同项下的租赁标的物按照签署本协议时现状出租给乙方使用，丙方同意按市场现状交还甲方，乙方不会对租赁物现状提出任何异议。具体租赁条件以甲乙双方另行签订的租赁合同约定内容为准，乙方承诺保证现有专业市场经营稳定性，不会因租赁物承租人变更引致任何社会不稳定事件。三、甲方和丙方确认截止2014年元月31日，丙方欠甲方租金及滞纳金合计1148480.04元，乙方同意在签署本协议的同时代丙方向甲方缴清上述全部欠款。四、丙方原来支付给甲方的人民币200万元租赁保证金转作乙方缴纳给甲方的租赁保证金。乙、丙双方另行协商代付款、保证金结算、场内投资承顶等问题，与甲方无涉。五、丙方在原承租经营期间所产生的债权债务均由丙方自负，与甲乙方无关。六、本协议生效后，丙方应在三个工作日内将租赁标的物按现状移交给乙方，移交手续由乙方和丙方自行协调处理，迟延移交导致的责任和损失由丙方承担，与甲方无关。办理移交期间发生的租金由乙方承担。等等。同日，广某乙公司（甲方，出租方）与众鼎公司（乙方，承租方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将广州市广园中路283号原广某甲湛某配城地块和上盖物业出租给乙方用于专业汽配市场用途，租赁物业面积25161.5平方米，租赁期限自2014年2月1日起至2021年1月31日止共7年。隆某公司原来支付给甲方的200万元租赁保证金转作本协议项目下的租赁保证金。场地移交按照甲方、隆某公司及乙方签署的《三方协议书》第五条相关约定执行。等等。原审审理过程中，秀一公司表示，虽然隆某公司与众鼎公司从未向某乙公司通知过两公司之间的关系，但隆某公司将其与秀一公司之间的《租赁合同》项下的全部权利义务概括转移给众鼎公司，理由是通过隆某公司和众鼎公司的行为，原租赁合同项下的租期和租金等权利义务，自2014年起全部由众鼎公司对外实施，而且众鼎公司确认之前的交租事实及原约定租期。秀一公司于2015年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认秀一公司与众鼎公司、隆某公司之间的租赁合同关系于2014年12月31日期满终止；2、判令众鼎公司、隆某公司连带返还押金20000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计算，自2015年2月1日计至实际返还之日）；3、判令案件诉讼费用由众鼎公司、隆某公司承担。原审法院认为：该案争议的焦点是隆某公司是否有将其与秀一公司之间的《租赁合同》项下的全部权利义务概括转移给众鼎公司，及该债权债务转让对秀一公司是否已经生效。首先，隆某公司与众鼎公司之间是否构成债权债务概括转移合同关系。根据隆某公司、众鼎公司与广某乙公司签订的《三方协议书》，该协议书明确约定自2013年12月26日，隆骏达公司与广起公司之间的《广园中路283号部分场地租赁和上盖旧厂房改造合同书》终止，由广某乙公司将涉案场地按现状出租给众鼎公司使用，隆某公司原承租经营期间所产生的债权债务均由隆某公司自负，与广某乙公司和众鼎公司无关。签订《三方协议书》当日，众鼎公司另与广某乙公司签订承租涉案场地的《租赁协议书》。因此众鼎公司与广某乙公司就涉案场地形成的租赁合同，成立于某乙达公司与广某乙公司就涉案场地形成的租赁合同终止之后，构成前后两个独立的租赁合同，隆某公司与众鼎公司并非债权债务概括转移合同关系。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，隆某公司如将其与秀一公司《租赁合同》项下的权利义务概括转移给众鼎公司，应当通知秀一公司并经秀一公司同意，否则该转让对秀一公司不发生效力。原审审理过程中，秀一公司表示隆某公司从未向其告知过隆某公司与众鼎公司之间的关系，即隆某公司从未向某乙公司作出债权债务转移的通知，因此即使隆某公司与众鼎公司存在债权债务概括转移，对秀一公司也不发生效力。最后，众鼎公司从2014年4月开始以众鼎公司的名义收取秀一公司的水电费、租金等，众鼎公司与秀一公司之间虽无书面的租赁合同，但二者已构成事实租赁合同关系，该租赁合同与秀一公司和隆某公司之间的租赁合同关系并非同一法律关系。秀一公司与众鼎公司实际按照秀一公司和隆某公司之间的租赁合同约定的租金标准、租赁期限履行双方事实租赁合同关系，属于秀一公司与众鼎公司租赁合同履行的问题，双方对此并无异议，应视为双方就事实租赁合同关系的租金标准、租赁期限达成的新的合意。因此，众鼎公司按照原租赁合同的租金标准、租赁期限履行新的租赁合同，并不构成对原租赁合同权利义务的概括承受。综上所述，秀一公司主张众鼎公司概括承受了隆某公司与秀一公司之间的《租赁合同》项下隆某公司的全部权利义务，依据不足，不予确认。秀一公司与众鼎公司于2015年1月4日签订了《房屋交接表》，确认退租日为2014年12月31日，故秀一公司与众鼎公司之间的租赁合同关系于2014年12月31日终止；而秀一公司与隆某公司的租赁合同关系事实上自秀一公司与众鼎公司成立租赁合同关系之日即已终止，秀一公司要求法院确认其与隆某公司和众鼎公司之间的租赁合同关系于2014年12月31日期满终止，由于秀一公司是分别与隆某公司和众鼎公司存在租赁合同关系，但并非与隆某公司和众鼎公司共同构成一个租赁合同关系，故秀一公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。同时，与秀一公司签订《租赁合同》的是隆某公司，隆某公司依据双方的《租赁合同》收取了秀一公司押金20000元，现双方《租赁合同》已经终止，隆某公司未举证证明秀一公司承租期间发生修复费，故隆某公司应当向某乙公司退还上述押金并支付利息（以20000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年2月1日起计算至实际付清之日止）。众鼎公司并非秀一公司的合同相对方，秀一公司要求众鼎公司退还押金于法无据，不予支持。隆某公司经原审法院公告传票传唤，广某乙公司经原审法院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2015年12月1日作出判决：一、在判决生效之日起五日内，广州市隆某实业有限公司向广州市秀一工程机械密封件有限公司返还押金20000元及利息（以20000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年2月1日起计算至实际付清之日止）；二、驳回广州市秀一工程机械密封件有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由广州市隆某实业有限公司负担。判后，上诉人秀一公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“隆某公司与众鼎公司不构成债权债务概括转移”是错误的。根据《三方协议书》，众鼎公司承接隆某公司对整个汽配城享有的权利义务，取得对涉案场地的整体经营权。虽然众鼎公司与广某乙公司另行签订了新的《租赁合同》，但根据《三方协议书》第二条：“甲方（广某乙公司）同意将原合同项下的租赁标的物按照签署本协议时现状出租给乙方（众鼎公司）使用，丙方（隆某公司）同意按市场现状交还给甲方，乙方不会对租赁房屋现状提出任何异议”的约定可知，众鼎公司、隆某公司与广某乙公司之间交付租赁标的物为“市场现状”。换而言之，三方之间交付的是带着有效租约的市场经营权。既然各方同意按现状的经营权进行交付，说明众鼎公司承接的是隆某公司的市场经营权，处于有效期限内的租赁合同，众鼎公司应继续履行隆某公司的权利和义务。二、众鼎公司于2014年1月承接了隆某公司对涉案场地的整体经营权，也概括承接隆某公司就有效租赁期限内的《租赁合同》项下的全部权利义务。众鼎公司接手湛某配城，曾要求另行签订新的《租赁合同》，秀一公司明确拒绝后，众鼎公司仍按原租赁合同继续履行出租方、物业管理方的义务，享受合同权利，代替隆某公司实际履行原租赁合同。虽然众鼎公司与隆某公司分别与广某乙公司签订《租赁合同》，但三方实际转移的是原租赁合同的全部权利义务。从众鼎公司实际承接隆某公司原租赁合同200万元保证金、三方确认按市场现状交付等事实，均能予以证实。既然众鼎公司通过合同权利义务的概括承受，取得涉案场地的经营管理权，就隆某公司与秀一公司等小租户在有效租赁期限内的租赁合同的权利义务，也应概括承接隆某公司与租户之间租赁合同的全部权利义务。2014年2月，众鼎公司已实际全面接手湛某配城全部商铺的出租以及物业管理业务入场后，曾向各租户发通知，要求各租户向其交纳签约金，与其重新签订新的《租赁合同》。对上述事实，众鼎公司原审开庭时也予以承认。因众鼎公司要求高额的签约费，故秀一公司明确向某甲公司表示不接受与众鼎公司建立租赁关系。至此，众鼎公司自2014年2月承接场地后，在明确知悉秀一公司不同意与其另行建立租赁关系的情况下，仍履行出租方及物业管理方的义务，并按照原租赁合同约定的租金、经营费、综合服务费、车辆场地占用费标准收取秀一公司相应费用。其行为应是为代替隆某公司继续履行原租赁合同。三、原审法院认为“秀一公司从未收到隆某公司将《租赁合同》项下债权债务概括转移给众鼎公司的通知。故即使存在债权债务概括转移，对秀一公司也不发生效力”是错误的。秀一公司接受众鼎公司按原租赁合同代替隆某公司履行出租管理义务、收取租金及管理的行为，视为同意上述债权债务概括转移。众鼎公司于2014年2月实际管理涉案商铺，若真如其主张其与秀一公司另行达成新的租赁关系，众鼎公司应自2014年2月起收取涉案商铺租金。然而事实上，众鼎公司确认秀一公司向隆某公司已一次性缴租至2014年4月的事实，直至2014年5月起才向某乙公司收取租金、经营费等各项费用。由此可见，众鼎公司对隆某公司和秀一公司的原租赁合同约定及实际履行，均是认可并且延续履行的。此外，众鼎公司在原租赁合同约定的剩余租赁期限内（自2014年2月至2014年12月底），一直按照原租赁合同约定的租金、经营费、综合服务费等标准收取费用，并按原租赁合同的各项内容继续履行。2014年12月16日，众鼎公司在原租赁合同约定租赁期限届满前15日，向某乙公司发出《通知》，要求秀一公司在12月底就是否续租事宜，办理相关手续。众鼎公司的上述做法，是基于受原租赁合同的约定和约束，而非其所主张的事实租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。若众鼎公司真的与秀一公司之间为事实租赁关系，与原租赁合同无关，那么众鼎公司与秀一公司之间的租赁关系应为不定期租赁。作为不定期租赁，众鼎公司为何在2014年12月（即原租赁合同约定的租赁期限届满前）自认商铺租期至12月底到期，要求秀一公司续签或搬离。众鼎公司上述做法恰恰证明其事实上是确认承接隆某公司和秀一公司之间原租赁合同权利义务的，众鼎公司是代替隆某公司继续履行原租赁合同，受原租赁合同内容约束的。四、秀一公司要求众鼎公司就隆某公司的租赁合同押金承担连带返还义务符合客观的履约情况。对于涉案商铺所在湛某配城的租赁、经营管理权变更事宜，广某乙公司、隆某公司以及众鼎公司均达成合意。众鼎公司在隆某公司与广某乙公司签订的租赁期限届满前，与业主重新签订《租赁合同》，目的就是为了恶意逃避债务。既然众鼎公司继续代为履行原租赁合同，应就隆某公司作为出租方，退还押金的义务承担连带返还义务。且众鼎公司自2014年2月底就承接了涉案商铺的管理，自2015年5月起全面承接原租赁合同约定的隆某公司出租涉案商铺并提供物业管理服务的全部合同权利义务。根据了解，隆某公司因诉讼纠纷，已被法律强制执行，名下财产面临被法院强制执行划扣的风险。故隆某公司通过湛某配城的出租及经营管理，由众鼎公司享受收取租金等各项合同利益。根据众鼎公司与业主签订的《租赁合同》及《三方协议书》可知，对于某乙达公司向业主缴纳的200万元保证金转至众鼎公司，对于众鼎公司承接隆某公司取得湛某配城转租权及经营权，是三方合意的结果。故对包括秀一公司在内各租户的租赁关系，在未经秀一公司即次承租人确认同意的情况下，也应由众鼎公司连带承担原租赁合同中出租方的各项合同责任和义务。请求判令：1、撤销原审判决;2、确认秀一公司与众鼎公司、隆某公司的租赁合同关系于2014年12月31日期满终止;3、众鼎公司与隆某公司连带返还押金20000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计算，自2015年2月1日计至实际返还之日）;4、案件诉讼费用由众鼎公司与隆某公司承担。被上诉人众鼎公司答辩称：一、《三方协议书》涉及的三方主体是广某乙公司、众鼎公司、隆某公司，与秀一公司无关，更不能作为其主张众鼎公司承接隆某公司债权债务的依据。第一，《三方协议书》并无任何关于众鼎公司跟隆某公司债权债务转移的约定，且秀一公司并不是《三方协议书》的签订主体，更不可能以该协议作为众鼎公司与隆某公司债权债务转移的依据。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定可知，若隆某公司要将合同的权利义务一并转让给众鼎公司，须与众鼎公司有明确的承接协议且经秀一公司的同意，即合同权利义务概括转移涉及的三方主体应该是隆某公司、秀一公司及众鼎公司，但上述《三方协议书》的三方主体却是广某乙公司、众鼎公司及隆某公司，而该《三方协议书》并无任何关于众鼎公司跟隆某公司债权债务转移的约定。且在原审庭审过程中，秀一公司表示隆某公司从未向其告知过隆某公司与众鼎公司之间的关系，即隆某公司从未向某乙公司作出债权债务转移的通知，因此，即使隆某公司与众鼎公司存在债权债务概括转移，对秀一公司也不发生效力。第二，所谓的合同权利义务承接应该是建立在有效的合同之上的，而在《三方协议书》签订之时，包括众鼎公司与广某乙公司签订租赁合同之时，广某乙公司与隆某公司间的租赁合同己终止，根本无承接之可能。根据《三方协议书》第一条、第五条的约定可知，在2013年12月26日，广某乙公司与隆某公司原租赁合同已正式终止;秀一公司与隆某公司之间的债务纠纷与众鼎公司无关。第三，秀一公司列举的《三方协议书》第二条的内容与隆某公司和众鼎公司的债权债务转移无关。纵观《三方协议书》第二条全部约定可知，所谓“乙方不会对租赁物现状提出任何异议”是为了市场的经营稳定性，而众鼎公司成为新的承租人之后，为了维护经营稳定性，也陆续与各小档主签订新的转租合同，并没有因此而拒绝原来的小档主继续租赁涉案商铺，对于秀一公司，众鼎公司也有提出重新签订合同的邀约。因此，可以看出，众鼎成为新的承租人后，涉案场地的经营稳定性还是得以维护的；再者，上述第二条同时又约定“具体租赁条件以甲乙双方另行签署的租赁合同约定内容为准”，而事实上，广某乙公司与众鼎公司的《租赁协议书》也无任何关于隆某公司与众鼎公司的债权债务转移的约定。二、广某乙公司与隆某公司之间、广某乙公司与众鼎公司之间是两个分别独立的合同关系；隆某公司与秀一公司之间、众鼎公司与秀一公司之间同样为两个分别独立的合同关系，并无合同权利义务承接之关系。1、众鼎公司是在广某乙公司与隆某公司之间租赁合同终止后，才重新与广某乙公司另行签订租赁合同，两者是完全独立的租赁关系，并无关于众鼎公司承受隆某公司权利义务的约定，也无相关事实。2、众鼎公司重新与广某乙公司签订租赁合同后，虽然没有与秀一公司订立书面的《租赁合同》，但两者已构成独立的事实租赁关系，该租赁关系是独立于原租赁合同的。且秀一公司应当知道众鼎公司已经成为新的出租人，而其继续向某甲公司缴租的行为也等于默认和实际履行了新的租赁合同。三、涉案押金2万元是隆某公司与秀一公司签订租赁合同后收取的，关于押金方面的约定，一直都只是存在于秀一公司与隆某公司之间，是其双方的真实意思表示的。因此，根据合同相对性原则，秀一公司只能诉请合同签订人和押金收取人即隆某公司返还押金。四、众鼎公司向某丙公司超额支付了2924744.13元后，才享有此前200万租赁保证金权益的，故众鼎公司支付的290多万元具有保证金的性质。《租赁协议书》第三条约定隆某公司原支付给广某乙公司的200万元租赁保证金转作众鼎公司合同项下的租赁保证金，并不意味着众鼎公司就承接了隆某公司的权利义务。实际上是众鼎公司按《三方协议书》的约定向某丙公司支付了隆某公司所拖欠的全部租金和滞纳金1148480.04元；同时，众鼎公司在未收取小档主2014年1-3月份租金的情况下，仍然向某丙公司支付了2014年1-3月份的租金1776264.09元，共款2924744.13元，即众鼎公司向某丙公司超额支付了2924744.13元后，才享有此前200万租赁保证金的利益的，也就是说，该200万租赁保证金的取得是众鼎公司通过支付超额款项取得的，可以说众鼎公司向某丙公司支付的上述费用，本身就具有保证金的性质。且实际上众鼎公司并非代隆某公司向某丙公司履行支付拖欠租金及滞纳金的义务，上述2924744.13元费用实为众鼎公司取得原200万租赁保证金利益所支付的对价，即该笔费用就等于是众鼎公司向某丙公司缴纳的租赁保证金。被上诉人隆某公司未提出书面答辩意见。原审第三人广某乙公司书面答辩称：一、广某乙公司是在终止了其与隆某公司原租赁合同基础上，才与众鼎公司签订新的租赁合同的，故两份合同之间是相互独立的，并无合同权利义务概括转移的关系。1、广某乙公司与隆某公司原租赁合同已约定了合同终止的条款，若隆某公司连续拖欠广某乙公司3个月的租金，即构成合同终止的情形。故自隆某公司拖欠广某乙公司3月租金之日起，广某乙公司与隆某公司间的租赁关系已自然终止。2、《三方协议书》是广某乙公司与隆某公司、众鼎公司共同签订的，该协议确认了广某乙公司与隆某公司间租赁合同终止的事实，并约定隆某公司在原承租经营期间所产生的债权债务均由其自负，与广某乙公司及众鼎公司均无关。3、广某乙公司确认终止了其与隆某公司原租赁合同后，与众鼎公司签订了新的租赁协议，众鼎公司成为新的承租人。二、在隆某公司违约而导致原租赁合同终止的情况下，原200万租赁保证金已归广某乙公司所有；众鼎公司支付2924744.13元的款项后，广某乙公司将200万的保证金转由众鼎公司享有，故该200万的保证金与隆某公司无任何关系。1、自隆某公司连续拖欠广某乙公司4个月租金之日起，广某乙公司与隆某公司间的租赁合同已自然终止，按合同约定，隆某公司原支付给广某乙公司的200万租赁保证金已归广某乙公司所有。2、广某乙公司曾于2015年11月23日出具书面的《确认函》，确认众鼎公司向某丙公司支付金额合计2924744.13元。3、众鼎公司是向某丙公司支付了292万余元后，才换取了原200万租赁保证金的权益的。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。另查明，二审期间，众鼎公司提交以下证据：1、工行业务回单、银行进账单；2、工行企业存款对账单；3、发票联（2014年1-3月租金）；4、工行转账付出传票。证据1-4拟证明：众鼎公司向某丙公司支付隆某公司直至2013年12月所拖欠的租金1148480.04元，众鼎公司向某丙公司支付2014年1-3月租金1776264.09元(592088.03×3)，以上共款2924744.13元。5、众鼎公司与其他小档主签订的租赁合同3份，拟证明：因隆某公司管理混乱，提前收取了小档主3个月至12个月的租金，造成隆某公司未能依约在2014年2月将涉案场地移交给众鼎公司；因此，直至2014年4月1日开始，众鼎公司才陆续与小档主签订租赁合同，并从2014年4月1日起收取小档主4月份的租金（个别小档主半年甚至全年租金已经被隆某公司提前打折收取）；秀一公司因其准备终止原租赁合同，故其拒绝与众鼎公司签订新的书面合同。6-8、规划设计文件、关于申请临时更改建设用地项目问题的复函、关于同意临时商业用地详细规划方案的批复，拟证明涉案汽配市场符合相关的城市规划要求。9、消防验收意见书，拟证明涉案汽配市场消防验收合格，符合消防安全要求。10、房地产权证，拟证明广某乙公司为合法产权人。11、广某乙公司于2015年11月23日出具的确认函，拟证明：众鼎公司向某丙公司支付隆某公司拖欠的租金和滞纳金1148480.04元，众鼎公司在未收取小档主2014年1-3月份租金的情况下，仍然向某丙公司支付租金1776264.09元，即一共支付了2924744.13元才取得原200万租赁保证金的权益，故该292多万元具有租赁保证金的性质。秀一公司质证称：众鼎公司提交的证据并不属于新证据，除了证据11是广某乙公司在2015年11月作出以外，众鼎公司在一、二审举证期限内都未向法院提交，应自行承担举证不能的责任，众鼎公司不同意也不认可。证据1-4、6-10没有原件，不认可其三性。对证据5的租赁合同，首先，因为是众鼎公司与其他小租户签订，其真实性无法确认，就算众鼎公司与其他的小租户签订新的租赁合同也不能证明众鼎公司与秀一公司之间就场地租赁的事实达成了一致的合意；其次，合同的内容事实上是和秀一公司与隆某公司的租赁合同的内容一致。众鼎公司与其他小租户签订的合同对于押金是没有约定的，结合秀一公司与众鼎公司之前的沟通了解如果秀一公司与众鼎公司签订新的租赁合同，众鼎公司是同意直接将之前秀一公司支付给隆某公司的押金视为支付给众鼎公司的押金，这和众鼎公司与其他小租户签订新的租赁合同中没有对押金进行约定是一致的；再次，从众鼎公司在证明内容中提到秀一公司因为其准备终止原租赁合同不与众鼎公司签订新的租赁合同，换而言之，众鼎公司是明确知悉秀一公司是不同意与众鼎公司签订新的租赁合同的。众鼎公司仍愿意按照原租赁合同提供场地给秀一公司使用应视为其接受原租赁合同的约束，代隆某公司履行原租赁合同。对证据11的三性不予确认，因为该证据的出具方是本案的第三人，经法院合法传唤不到庭，现其出具一份确认函，秀一公司不予确认，就其内容所称的众鼎公司代隆某公司偿还租金等事实与本案没有关联。本院认为：本案争议焦点在于众鼎公司是否概括承受了隆某公司在其与秀一公司租赁合同关系中的债权债务，应否承担返还押金的责任。2013年12月26日广某乙公司、众鼎公司与隆某公司签订《三方协议书》，根据该协议，隆某公司将其承租涉案场地的权利义务、向次承租人收取租金的权利以及其原缴纳给广某乙公司的租赁保证金全部转移给众鼎公司，三方明确隆某公司终止与广某乙公司的租赁合同关系，由广某乙公司与众鼎公司签订租赁合同。上述约定实际上将隆某公司在其与秀一公司租赁合同中的权利义务全部转让给众鼎公司，而并非在隆某公司与秀一公司的租赁关系终止之后由秀一公司与众鼎公司建立新的租赁关系。虽然秀一公司表示隆某公司与众鼎公司未向某乙公司通知过两公司之间的关系，但秀一公司以其向某甲公司交纳租金、水电费的实际行为表明接受该债权债务的概括转移和众鼎公司作为出租人的地位；众鼎公司在2014年12月16日向某乙公司发出《通知》明确秀一公司承租的涉案物业于2014年12月底到期，以及2015年1月4日与秀一公司签订《房屋交接表》注明出租方为众鼎公司、承租方为秀一公司，上述事实也与债权债务概括转移后众鼎公司履行原隆某公司出租人权利义务的情况相符。在隆某公司与秀一公司的债权债务概括转移后，隆某公司退出与秀一公司的租赁关系，众鼎公司承接原隆某公司出租人的权利义务，故秀一公司要求确认2014年12月31日秀一公司与众鼎公司的租赁关系期满终止以及众鼎公司应返还20000元押金的诉讼请求成立，本院予以支持，其他诉讼请求不成立，本院不予支持。众鼎公司的抗辩理由依据不充分，本院不予接纳。审查原审适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第七十七条第一款、第八十九条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1080号民事判决第二项；二、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1080号民事判决第一项；三、确认广州市秀一机械密封件有限公司与广州市众鼎投资发展有限公司之间的租赁合同关系于2014年12月31日期满终止；四、在本判决送达之日起五日内，广州市众鼎投资发展有限公司向广州市秀一机械密封件有限公司返还押金20000元及利息（以20000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从2015年2月1日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各300元，均由广州市众鼎投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十九日书 记 员  张 利游瑞娜