四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1381民初2614号原告南充宏凌置业有限公司，住所地四川省阆中市滨江路东段还房小区4栋8单元1-1号。法定代表人韩明，该公司总经理。委托代理人张娣，四川纪明律师事务所律师。委托代理人罗兴强，四川纪明律师事务所律师。被告樊乐宇，男，生于1982年4月20日，汉族，住四川省阆中市。原告南充宏凌置业有限公司诉被告樊乐宇商品房销售合同纠纷一案本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张娣、被告樊乐宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的“宏凌山水城”×幢×单元×层×号房屋，单价每平方米5,554.80元，面积为160.25平方米，购房款总计890,156元。被告在签订合同之日支付首付款360,156元，余款530,000元由被告向银行申请按揭贷款的方式进行支付。《补充协议》第二条第二款约定“如因买受人的实际情况与贷款条件不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍未办理完毕按揭贷款手续或公积金贷款手续，或被银行或公积金中心拒绝办理的，则视为由于买受人的原因未能订立按揭合同或公积金贷款合同，买受人应在贷款协议约定期限届满或公积金中心拒绝办理贷款之日起，七日之内一次性付清全部房款，否则买受人构成违约，出卖人有权追究买受人合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同”。合同签订后，被告向原告支付了360,156元首付款。但按合同约定，被告应于2013年12月31日之前将办理按揭贷款的相关手续交给原告，被告至今未履行上述义务，导致原告销售的商品房价款不能及时得到回收。原告曾于2015年6月30日以书面方式通知被告，要求其迅速配合办理按揭贷款和提交贷款所需资料，但被告不予理睬。被告的行为已构成违约。请求判决：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告支付实际损失240,375元。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告从购房起曾三次向原告提供按揭贷款手续。第一次是在工商银行贷款提供手续。2014年7月按揭贷款仍未办下来，原告让被告又补了手续，但需要再交钱。2016年3月原告通知被告再次提供了资料。并非被告未提供办理按揭贷款的手续。审理查明，2013年12月24日，原告南充宏凌置业有限公司与被告樊乐宇签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发修建的位于阆中市“宏凌山水城”×幢×单元×层×号房屋;房屋面积为160.25平方米，单价每平方米5,554.80元，购房款总计890,157元；付款方式及期限为被告可以首期支付购房总价款的40％，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司阆中支行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五；逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的8％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年1月3日前向买受人交付商品房。合同附件五：付款方式及期限的约定：买受人采用按揭付款：于2013年12月24日付首付款360,156元；余款530,000元整向银行贷款。同时，原、被告还签订《商品房买卖合同补充协议》。协议约定：第一条：买受人于合同签订当日内，向出卖人支付按揭贷款购房首付款360,156元，余款530,000元买受人以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。第二条：1、买受人须于合同签订后7日内（即2013年12月31日前）主动将办理按揭贷款手续所需的相关文件及相关费用（详见按揭须知）交给出卖人，用于向银行申请贷款。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理按揭贷款手续。2、买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解了个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合贷款条件。如因买受人的实际情况与贷款条件不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日30日内仍未办理完毕按揭贷款手续，或被银行拒绝办理的，则视为由于买受人的原因未能订立按揭贷款合同，买受人应在贷款协议约定期限届满或被银行拒绝办理贷款之日起，七日内一次性付清全部房款，否则买受人构成违约，出卖人有权追究买受人合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同。3、（1）买受人逾期办理银行按揭贷款手续，或者逾期提供按揭贷款申请资料及费用在三十日内的，应每日按贷款申请额万分之三向出卖人支付违约金；（2）买受人逾期办理银行按揭贷款手续，或者逾期提供按揭申请资料及费用超过三十日的，出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议，买受人按合同约定总房款的10％向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳的剩余购房首付款无息归还买受人。4、买受人向银行申请按揭贷款成数及年限以银行批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请的不一致，则两者之间的差额由买受人于银行审批结果揭晓后7日内支付完毕，逾期按本合同第二条第3.（2）条的约定承担逾期付款违约责任。签订合同的当天，被告向原告支付购房款360,156元、银行按揭费250元、维修基金2,404元。合同签订后，被告将办理按揭贷款的相关手续交给原告，原告在为被告向中国工商银行股份有限公司阆中支行办理按揭贷款时，因被告不符合贷款条件按揭贷款未成。2015年，原告再次为被告向中国建设银行股份有限公司阆中支行申请按揭贷款，被告再次提供了按揭贷款手续，因被告首付购房款比例太小，被告给原告打了10万元的购房款欠条，但被告按揭贷款仍未办理下来。审理中被告称，2016年3月原告又通知被告提供了一次办理按揭贷款的手续，但按揭贷款仍未办理成功。另查明，2015年6月30日，原告通过特快专递向被告发出《要求迅速配合办理按揭贷款的函》，内容为：“樊乐宇：我公司分别于2013年12月24日与你签订了《商品房买卖合同》，樊乐宇购买了我公司开发的‘宏凌山水城’×幢×单元×号房产，根据合同规定，除交付首付购房款外，余下未付购房款，樊乐宇向中国工商银行股份有限公司阆中支银行按揭贷款支付。但你至今未来我公司办理按揭贷款相关手续，其行为已构成严重违约。现我公司特再次函告你：请务必于在收到本函之日起十五日内，前来我司办理相关银行按揭贷款手续，履行付款义务。否则，我司将依法解除你签订《商品房买卖合同》，由此而产生的一切法律、经济责任将由你自行承担。”审理中，原告提供了中国建设银行股份有限公司阆中支行于2016年7月12日的证明，以及中国建设银行股份有限公司阆中支行于2016年7月13日的证明，证明的内容均为：“阆中市房管局：兹有客户樊乐宇购买由南充宏凌置业有限公司开发的‘山水城’小区×幢×单元×楼×号住房一套，因不符合我行贷款条件，我行未向其提供贷款。特此说明！”原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，并称目前与被告所购房屋同地段、同类型的商品房每平方米降价近2,000元，请求被告对160.25平方米的房屋按每平方米1,500元赔偿其损失240,375元。认定上述事实的证据的原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据四张、《要求迅速配合办理按揭贷款的函》及快递回执、原告提供了中国建设银行股份有限公司阆中支行的证明、中国建设银行股份有限公司阆中支行的证明及审理中原、被告的陈述。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。按照合同约定，被告购买原告的商品房首期支付购房款360,156元，余款530,000元向工商银行阆中支行按揭贷款支付。被告向原告支付首付款360,156元后，其余530,000元在向工商银行申请办理按揭贷款时，因被告不符合按揭贷款的条件未办理成功。按照《补充协议》约定如被告在2014年1月23日前未办理完毕按揭贷款，被告应在2014年1月30日前一次性付清下余的购房款，否则原告有权追究被告合同约定总购房款10％的违约金并解除本合同。原告一直在催促被告提供办理按揭贷款的相关材料，直至2015年6月30日原告还向被告发出《要求迅速配合办理按揭贷款的函》，要求被告到原告公司办理相关银行按揭贷款手续，被告虽提供了相关材料，但仍然未办理成按揭贷款，故原告有权请求解除合同。被告在《补充协议》中已承诺其实际情况完全符合贷款条件，在因被告的原因不能办理按揭贷款时，被告应配合原告办理按揭贷款。被告在不符合贷款的条件银行不予贷款时，被告未按合同约定一次性付清购房款，被告已构成违约。原告请求解除合同符合合同约定的解除条件，其请求本院予以支持。合同从民事起诉状副本向被告送达之日即2016年6月29日起解除。目前商品房市场价格下降幅度较大，原告请求被告赔偿其违约造成的价差损失。本院认为，原告在被告办理不到按揭贷款，又未补交下余购房款，已构成违约的情况下，即应及时采取相应的措施，既可要求被告补交下余的购房款，也可解除合同将商品房卖与他人，否则不会造成较大的房屋价差损失，对于原告的损失不能全部让被告承担。被告应按合同约定的总购房款10％违约金的数额赔偿原告损失。被告已支付的购房款扣减被告赔偿的损失后，原告应返还给被告。被告向原告交纳的银行按揭费和维修基金，原告应返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决如下：一、从2016年6月29日起解除原告南充宏凌置业有限公司与被告樊乐宇于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。二、被告樊乐宇赔偿原告南充宏凌置业有限公司损失98,015.60元。三、原告南充宏凌置业有限公司返还被告樊乐宇购房款360,156元、银行按揭费250元和维修基金2,404元，共计362,810元。案件受理费减半收取7,485元，由被告樊乐宇负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内直接向本院提交上诉状及副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  谢华强二〇一六年八月二十二日书记员  高梅婷