江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终3651号上诉人（原审被告）山东银座商城股份有限公司，住所地山东省济南市泺源大街66号。法定代表人张建军，该公司董事长。委托代理人张相宽，男，1979年2月28日生，汉族，该公司工作人员，住山东省济南市天桥区。委托代理人吴新海，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）纪涌键，男，1973年4月13日生，汉族，云龙区蜀仙门第烤鱼吧业主，住山东省济南市槐荫区。委托代理人郭军，江苏汉彭律师事务所律师。委托代理人程言静，江苏汉彭律师事务所律师。原审被告（反诉原告）徐州银座商城有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区大同街125号七楼。法定代表人王军，该公司总经理。委托代理人吴新海，江苏茂通律师事务所律师。委托代理人张相宽，男，1979年2月28日生，汉族，该公司工作人员，住山东省济南市天桥区。上诉人山东银座商城股份有限公司（以下简称山东银座公司）因与被上诉人纪涌键、原审被告徐州银座商城有限公司（以下简称徐州银座公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，山东银座公司于1997年9月29日注册成立。徐州银座公司设立日期为2012年7月6日，该公司的股东系山东银座公司。2013年9月9日，纪涌键（乙方）与山东银座公司（甲方）签订租赁合同一份，该合同约定：甲方同意将银座徐州店位于徐州市云龙区215平方米房产出租给乙方使用，乙方可将承租房产用于开设蜀仙门第连锁餐厅“特色烤鱼”，租赁期限三年，自2013年9月10日至2016年9月9日；本合同经营区域内，租金第一年按每平方米每天1元计算，第二年按每平方米每天1.2元计算，第三年按每平方米每天1.5元计算，按季度交纳，每季度季初前十天应缴纳本季度租金；甲方同意在第一年内给予乙方12900元租金优惠；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取滞纳租金千分之五的滞纳金，延期一个月，甲方有权解除合同；乙方在本合同签订之日起三日内向甲方缴纳质量保证金贰万元，在租赁期满后六个月内且乙方无欠交租金及其他费用情况下，无息返还给乙方；乙方每年向甲方交纳物业管理费每平方米每天1.5元，即每年117721.5元，按季（月）缴纳一次，在该季度（月）开始前的10天内缴清，每延期一天，按应缴物业管理费的千分之五缴纳违约金，延期一个月，甲方有权解除合同；甲方同意在第一年内给予乙方19350元物业管理费优惠；本合同如提前终止或届满时，乙方按当时租赁场地的实际状态交还甲方；在相关损失赔偿、租赁费用结算完毕后，乙方应拆除及取回乙方享有所有权的可移动物品的部分或全部，但乙方不得拆除由乙方安装的不可移动部分的装修。该合同第三条3.2款约定：为保证甲方商场的整体布局和形象统一，未经甲方同意，乙方不得自行装修，乙方对租赁场地装饰或改造前，须将装修方案图纸报甲方审核部门批准，甲方认可后方可施工。第四条4.2款约定：乙方经营时发生的水、电、燃气、电话、有线电视光缆等费用由乙方承担，按独立的安装的水、电、气表度数根据商场规定标准计算。第五条5.4款约定：乙方负责办理相关施工手续、消防、卫生等相关手续，并保证其装修符合消防部门、卫生防疫部门等相关部门的规定；……乙方进行装修或改扩建不得改变房产基本结构；如因非市政部门、电力及能源部门、不可抗力的原因造成的水、电、燃气、空调等中断，乙方需及时报给甲方，如因甲方推托未及时解决而给乙方造成的损失，经双方协商进行相应的赔偿。第六条6.4款约定：甲方根据乙方提出的水、电、气的用量在合理范围内保证其需要。当日，纪涌键向徐州银座公司缴纳了质量保证金2万元。2013年9月16日，纪涌键与济南煊扬广告装饰有限公司签订装修工程施工合同，对承租房屋进行装修，合同约定开工日期2013年9月22日，竣工日期2013年11月21日，约定装修费491800.21元。纪涌键在装修施工前向徐州银座公司交纳了相应的施工保证金及其他施工相关费用。纪涌键提供2015年6月4日建筑业统一发票一张，金额491800.21元，纪涌键据此主张其已按约支付了装修工程款。另，纪涌键在经营过程中陆续购买餐具、营业用电脑、桌椅、菜谱等营业用品，共计支出134181元。纪涌键提供的2014年6、7、8、9四个月的税收缴款书中显示计税依据中有“个体经营生产所得”，该项目记载数额为每月40000元。因纪涌键所承租的涉案房屋在其经营期间无法铺设燃气管道，纪涌键使用罐装石油气维持餐厅营业，直至2014年9月4日因该用气方式违法被消防部门查处后一直处于停业状态。2014年7月14日、8月8日，纪涌键两次函告山东银座公司，提出解除合同并要求山东银座公司承担违约责任、赔偿损失。2015年5月28日，徐州银座公司向纪涌键邮寄送达《关于解除〈租赁合同〉的通知》一份，通知纪涌键解除双方租赁合同，并要求纪涌键于收到本通知后5天内撤出经营场所。后双方协商无果，纪涌键于2014年12月2日提起诉讼。另查明，徐州银座公司制定的《租赁项目安全管理规定》中有关于经营业主如何规范使用天然气及其设施的规范要求。徐州银座公司于2014年2月12日向徐州港华燃气有限公司申请的商户燃气汇总表内以及与港华燃气公司签订的供用气合同内包括纪涌键的承租房屋。本案审理中，徐州银座公司提供纪涌键装修施工图纸一份，并主张纪涌键装修施工的厨房位置不合理、不符合燃气安装条件，导致无法使用管道燃气。经法庭询问，双方当事人均认可本案租赁合同签订时，双方实地查看确认燃气主管道已接至银座商城，徐州银座公司承诺协纪涌键助接通燃气，且在纪涌键对涉案租赁房屋装修时，徐州银座公司派员在场指导并指定案涉租赁房屋内燃气管道口的预留位置。现纪涌键承租的涉案房屋已由徐州银座公司另行出租他人用于经营餐饮并已接通管道燃气，该处店名现为“海底捞”。纪涌键租赁期间内的租金交至2014年5月31日，水电费交至2014年7月。原审法院现场勘察确认，涉案租赁房屋在纪涌键承租期间，其坐落的楼宇按照设计及相关规定铺设的燃气管线距离涉案租赁房屋之间不具备联通支线管道并供气的条件，无法保障租赁房屋的供气、用气；在徐州银座公司将案涉房屋另行出租时，将纪涌键经营期间的可移动物品另行存放，但因客观环境条件所限，暂无法进行清点。原审法院依职权对涉案租赁房屋铺设燃气管道的情况进行了调查，并向徐州港华燃气有限公司工商市场开发部工作人员王刚进行了询问。王刚接受询问时对纪涌键承租时未铺设燃气管道的原因陈述为：“我们是和银座商城直接接触、商议燃气安装项目，而不是和具体经营户。当时银座商城找到我去商讨现场安装管道天然气项目，但当时蜀仙门第的位置和布局都达不到安全条件，是一个相对封闭的空间，而且靠近电器设备间和消防通道，燃气管道不能穿越这些空间，经过我公司多部门审核，没有实施这个项目。我们也告知银座，要求他们整改或变更，提出后，银座出具保证书，我公司才在四楼留了2个预留点，结束了这次工程。”对于在同一位置经营的“海底捞”餐厅铺设燃气管道的过程，王刚陈述为：“2015年银座又申请海底捞的燃气安装，我们公司在2015年8月6日经过现场勘查，并且设计院审核，然后提出整改意见，最后形成设计定案，符合了安全条件和国家规范，才实施了燃气安装方案。银座方面为此变更了现有房间布局，砖砌了实体墙，分割了燃气管线沿途区域，而且把玻璃幕墙改成百叶窗通风，设置了独立的表间，全程实施了燃气报警三联动装置的安装，调整了设备落位，保证了安全前提下，我们才安装了此次燃气管道铺设。”徐州银座公司称，为海底捞餐厅接通管道燃气而进行的相关改造项目由其实施。原审法院认为：原告纪涌键与被告山东银座公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，且主体适格，亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，当事人均应按照约定履行各自义务。关于租赁合同是否解除问题。涉案房屋在原告租赁期间不具备供应燃气的条件，导致原告的合同目的无法实现，在合同履行及本案诉讼中，合同双方当事人均有解除合同的意思表示，且涉案房屋现已被他人占有使用导致本案租赁合同已无法继续履行，故本案租赁合同依法应当解除。关于合同当事人在履行合同过程中是否违约的问题。纪涌键因其在案涉租赁房屋经营中使用灌装石油气违法被消防部门查封，继而提起本诉讼要求解除租赁合同，但其使用灌装石油气是因所在房屋无法铺设燃气管道而为维持经营的无奈之举，故导致本案合同解除的实质原因是原告在案涉租赁房屋经营无法使用管道燃气，为此，合同相对方山东银座公司应承担提供租赁物不符合约定的违约责任。理由如下：第一，虽然案涉房屋在原告承租时未铺设燃气管道，但根据本案租赁合同中第四条第2款约定“乙方经营时发生的水、电、燃气、电话、有线电视光缆等费用由乙方承担，按独立的安装的水、电、气表度数根据商场规定标准计算”，第五条第4款约定“如因非市政部门、电力及能源部门、不可抗力的原因造成的水、电、燃气、空调等中断，乙方需及时报给甲方，如因甲方推托未及时解决而给乙方造成的损失，经双方协商进行相应的赔偿”，第六条第4款约定“甲方根据乙方提出的水、电气的用量在合理范围内保证其需要”，结合徐州银座公司出具的《租赁项目安全管理规定》中关于经营业主如何规范使用天然气及其设施的规范要求，可以确认被告对于原告在经营中能够使用天然气作了明确承诺，该承诺已记载于双方合同中并作为被告的合同义务，对被告产生合同约束力。而且在原、被告订立本案租赁合同时，燃气主管道已铺设到位。原告基于以上约定及事实对其能够使用管道燃气存在合理信赖。第二，虽然徐州银座公司作为本案租赁合同执行一方向管道燃气安装部门徐州港华燃气有限公司提出安装管道燃气的申请并签订了相关合同，但由于案涉房屋的位置和布局不具备铺设燃气管道的安全条件，因而无法接通管道燃气。而根据合同第三条第2款的约定“未经甲方同意，乙方不得自行装修，乙方对租赁场地装饰或改造前，须将装修方案图纸报甲方审核部门批准，甲方认可后方可施工”，结合原告已向被告缴纳了施工保证金和相关施工费用，以及被告处保留有原告装修图纸的事实，可以证明原告的装修方案已报经被告同意。而且原告实施装修时，被告派员在现场指导并指定了燃气管道口的预留位置。因此，原告对于案涉房屋的装修完全依照被告要求实施，燃气管道无法接通至涉案租赁房屋的责任不能归咎于原告。第三，根据徐州港华燃气有限公司工作人员王刚的陈述，其已将涉案房屋不能铺设燃气管道的原因及整改要求告知徐州银座公司。被告亦对王刚的陈述无异议。但徐州银座公司未及时落实相应整改措施，直至案涉房屋交予他人经营时才做相应整改，其作为与徐州港华燃气有限公司之间供用气合同的相对方，消极履行该合同义务，致使案涉房屋在原告承租时无法供气，即未履行其在本案租赁合同中对原告的承诺，应属不按约履行合同义务。第四，虽然徐州银座公司未按约履行合同义务，但因其不是本案租赁合同的当事人，根据合同法相关规定，应由债务人即山东银座公司向原告承担违约责任。关于被告应否赔偿原告主张的各项损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案租赁合同的标的房屋已经被他人占用，合同当事人均要求解除合同，故已无继续履行合同或采取补救措施的必要，违约方应对其违约行为给合同对方造成的损失予以赔偿。原告主张的各项损失中，装修费用和为经营场所所购物品而支出的费用系原告为履行租赁合同而投入的合理费用，原告亦提供了装修合同及相应发票，能够证明原告已实际支出了相关费用。因案涉房屋已更换业主，装修物品已不存在，故山东银座公司应赔偿原告装修损失491800.21元。但原告为经营场所所购物品经被告另行保存，并未完全灭失，原物存在的应当返还原物，现因无法查清物品数量、完整状况及是否具有使用价值，故对于原告要求赔偿所购物品损失的诉讼请求，本院暂不予支持，原告可另行主张权利。关于原告的停业损失，原告确因被告提供的租赁房屋不符合约定而停业，但原告亦应对其能否在租赁房屋继续合法经营具有合理认知，在与被告协商无果后，原告选择起诉要求解除租赁合同，表明原告自此不愿继续经营，不应再计算此后的停业时间，故其停业期间应自停业时2014年9月4日起计算至起诉之日2014年12月2日，为3个月，法院参照原告提供的税收凭证上载明的报税基数月为40000元计算其损失为12万元，对此山东银座公司应予赔偿，超过该数额的部分，依法不予支持。原告要求被告赔偿2014年9月的人员工资及税金，因原告已于2014年9月4日停业，停业后即不存在上诉费用开支，且该费用系原告正常经营所应承担的合理成本，亦应包含在其营业收入中，法院已支持其营业收入损失的主张，故对其主张的人员工资及税金，依法不予支持。关于保证金应否返还问题。根据租赁合同约定，保证金应在租赁期满后六个月内且原告无欠交租金及其他费用情况下无息返还。但从本案租赁合同的履行情况来看，原告按约交纳租金等相关费用后却因被告的过错导致其无法正常经营而解除合同，虽然原、被告之间的租金纠纷未予实质性处理，但被告作为违约方，在合同解除后仍占有原告的保证金，对于无过错方原告来说有违公平，且原告要求被告返还保证金属于要求在合同解除后恢复其财产原状，符合法律规定，依法予以支持。根据合同相对性原理，纪涌键与山东银座公司系涉案合同当事人，即该租赁关系的权利义务主体。被告徐州银座公司和山东银座公司基于关联关系，在上述租赁合同履行过程中，对租赁房屋进行管理的行为系公司间委托代管关系，不能据此否定所签租赁合同的主体关系，即被告徐州银座公司不是涉案租赁合同的主体，即其并非合同关系当事人。而且，被告提供的租赁房屋不符合约定，无权再收取租金。据此，被告徐州银座公司提起反诉主张租金及水电费，因缺乏合同依据，不是适格主体，故对其反诉请求，依法不予支持。遂判决：一、解除原告纪涌键与被告山东银座商城股份有限公司于2013年9月9日签订的租赁合同；二、被告山东银座商城股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告纪涌键装修损失491800.21元、停业损失120000元并返还原告保证金20000元；三、驳回原告纪涌键其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告徐州银座商城有限公司的反诉请求。上诉人山东银座公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋不能接通燃气的责任应是被上诉人私自装修造成，上诉人不应对此承担责任。原审判决判令上诉人赔偿被上诉人装修损失491800.21元、停业损失120000元并返还被上诉人保证金20000元侵犯上诉人权益，请求二审予以纠正。被上诉人纪涌键答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。原审被告徐州银座公司答辩称：同意上诉人上诉意见。本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否承担违约责任；原审判决判令上诉人赔偿被上诉人装修损失491800.21元、停业损失120000元并返还被上诉人保证金20000元是否有事实根据。本院二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，根据原审查明的事实，被上诉人涉案房屋装修方案已经上诉人审查同意，且被上诉人实施装修时，上诉人也派员在现场指导并指定了燃气管道口的预留位置。故造成合同不能履行的责任理应由上诉人承担。在被上诉人因上诉人原因不能正常营业且上诉人又将涉案房屋拆除后另行租赁他人经营的情况下，原审判令上诉人承担赔偿被上诉人装修损失，停业损失及返还保证金于法有据。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9918元，由上诉人山东银座商城股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖伟巍审 判 员  宋新河代理审判员  孟 娟二〇一六年八月十七日书 记 员  宗 正