上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初30360号原告上海戴丝服饰有限公司，注册地上海市徐汇区。法定代表人刘晓宇，总经理。委托代理人陈来华，男。委托代理人吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。被告上海国安汽车修理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张国安，总经理。委托代理人史培杰，上海君澜律师事务所律师。委托代理人计涵青，上海君澜律师事务所律师。原告上海戴丝服饰有限公司与被告上海国安汽车修理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告上海戴丝服饰有限公司的委托代理人陈来华、吴慧，被告上海国安汽车修理有限公司委托代理人史培杰、计涵青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海戴丝服饰有限公司诉称：原、被告于2014年11月签订房屋租赁协议，约定被告将上海市浦东新区合庆镇勤益村益华路XXX号厂房中南楼二层(以下简称租赁房屋)出租给原告经营，面积550平方米，租期自2014年12月1日至2016年11月30日。2015年底，租赁房屋遇到动迁，被告已与动迁方签订动迁补偿协议，并收取动迁款，但原、被告就停产停业费等动迁款分割无法达成协议。为维护原告合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告支付原告动迁款人民币(以下币种同)273,511元(包括：(1)停工停业费：550平方*280=154,000元；(2)装修费：3号房+11号房，从越公司合用+14号房，159,912/2=91,981元；(3)机器设备搬迁费13,330元；(4)物资搬迁费14,200元)；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海国安汽车修理有限公司辩称，对房屋租赁事实和动迁事实认可，不同意原告诉请。原告并不是本次动迁的被补贴人，也不是相关动迁协议的协议主体，原告无权对该补偿款主张权利。事实上原告因为本次动迁并不存在额外损失，双方房屋租赁合同的终止是因为政策变更，属于不可抗力，根据双方约定以及法律规定，相应后果各自承担。经审理查明，2014年11月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将租赁房屋出租给乙方开设公司，租期自2014年12月1日起至2016年11月30日止，每年租金9万元；租金为先付后用，合同生效后一周内支付第一年租金，以后每年第一个月的5日前支付全年租金；乙方如需装潢及改造，应在不影响原结构的前提下进行，如需改变原结构，应事先征得甲方同意后方可施工，否则所发生的一切后果均由乙方负责；乙方在租赁期内，如遇不可抗力因素，则造成的损失均由甲乙双方各自负责，如遇动迁，双方须无条件立即终止协议的履行，乙方必须在接到书面或口头通知后三个月内无条件做好清场工作；任何一方因故不再继续租房，应提前二个月通知另一方，经友好协商并达成共识后终止合同；合同终止后，可移物由乙方搬移，固定物不得拆除，甲方不承担任何费用；任何一方违约，均按年租金的10%作违约补偿对方损失。租赁合同签订后，双方实际履行。2015年12月28日，被告(乙方)与上海合新投资发展有限公司签订《合庆镇“产业结构调整(建设用地减量化)”项目补贴协议》(以下简称《补贴协议》)，主要内容为根据相关政府文件，合庆镇人民政府将于日前启动“产业结构调整(建设用地减量化)”项目，鉴于该项目为市、区两级政府关注的重大项目，社会影响重大，现双方在平等自愿的原则下协商达成如下协议：一、乙方承诺按照协议约定时间节点腾空房屋交乙方指定部门拆除、复垦；二、房屋位于合庆镇勤益村，评估总建筑面积3,701.53平方米；三、实际损失补贴内容及标准，1、房屋拆除实际损失1,580,393.44元，装饰装修实际损失222,216.16元，附属设施实际损失605,856元，2、设备、物品等搬迁实际损失1,195,076元，3、停工停产损失1,142,979.60元，4、甲方在乙方自愿配合前提下同意对乙方按上述实际损失金额予以补贴；四、乙方承诺在2016年1月28日前腾空及搬离该房屋及场地。上述协议签订后，原、被告提前解除了就系争房屋签订的租赁合同，原告于2016年2月底搬离租赁房屋并归还给被告。目前系争房屋已经拆除。审理中，被告递交一份合庆镇产业结构调整领导小组制定的《合庆镇产业结构调整(减量化)实施操作手册(第一版)》(以下简称《操作手册》)，其中载明的《合庆镇产业结构调整以奖代补操作口径》规定的停工停产(员工分流)补贴标准为：1、按建筑面积补贴(1)国有土地上的有证房屋建筑面积按每平方米350元给予补贴；(2)集体土地上的有证房屋参照国有土地房屋按每平方米350元给予补贴；(3)集体土地上的其他使用房屋按每平方米280元给予补贴；2、按实际员工使用情况补贴，实际用工每人补贴6万元；上述二类补贴方式视企业实际情况二选一。原告确认其诉讼请求主张的停产停业费系依据该《操作口径》的标准计算，即租赁面积550平方米按照280元标准计算；装修费是根据房屋装修估价明细表中3号与11号房屋装修共计159,912元，因与从越公司合用，双方协商各半主张即79,956元，加上14号房装修费1,2025元共计91,981元；机器设备搬迁费按评估报告列明为13,330元；物资搬迁费根据评估报告整个厂区的物品搬迁为250车，原告按其物品量估算约为20车计13,000元，以及三台空调搬运费1,200元。审理中，被告对原告申请中机器设备搬迁费13,330元以及物资搬迁费中商谈空调的搬迁费用1,200元予以确认并愿意支付给原告。同时被告确认，原告承租的房屋没有房产证，双方也没有提交房屋的合法建造手续。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》、《补贴协议》、《操作手册》、评估报告等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋没有房产证或合法建造手续，因此原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》为无效合同。根据法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。系争房屋没有合法建造手续，但双方仍然就此建立租赁关系，双方均有过错，原告有权要求被告根据其过错赔偿原告所遭受的实际损失。但是原告并无证据证明被告依据《补贴协议》以及《操作手册》所获得的停工停产补偿款系专属于承租人的补偿，故原告要求被告按《操作手册》的标准给付相应补偿款依据不足。不过考虑到原告另行寻找经营场所确实会对经营产生一定影响，故被告应给予原告一定补偿，具体金额由本院酌情确定。原告主张的装修补偿款因缺乏相应证据证明，本院难以支持。原告所主张的机器设备搬迁费13,330元及空调搬迁费1,200元，被告予以确认并愿意支付给原告，本院予以准许。原告主张的20车物资搬迁费虽然是自行估算，但考虑到原告作为实际使用人搬离房屋确实会产生一定的物品搬迁费用，故相应搬迁费亦由本院酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：被告上海国安汽车修理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海戴丝服饰有限公司补偿款100,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,402元，减半收取计2,701元，由原告上海戴丝服饰有限公司负担1,711元，被告上海国安汽车修理有限公司负担990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周婉二〇一六年八月一日书记员  刘露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。