广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7667号上诉人(原审被告)：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区（仅作办公功能使用）。法定代表人：田全蓝，该公司董事长。委托代理人：杨紫稀，该公司职员。被上诉人（原审原告）：石志梅，住广州市海珠区。委托代理人：蔡均，住广州市海珠区。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称：嘉强公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：石志梅是原广州市xx南路xx7号房屋的使用人，广州市广协房地产开发有限公司（以下简称：广协公司）经批准拆迁该房屋所在地块。1996年10月25日，广某公司（甲方、拆迁人）与石志梅（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积15.86平方米；乙方同意1996年11月30日前迁出原址房屋并自行解决临时搬迁，甲方按每月1348元计发放给乙方停业补偿费，该项费用的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1999年12月30日前，在大新路回迁楼首层建筑面积15.86平方米安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任；甲方应于1996年11月31日前，付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准每搬迁一次600元，回迁再付600元等。该协议经广州市荔湾区公证处公证，广州天佳房地产有限公司（以下简称：天佳公司）亦在上述协议甲方签章处盖章确认。协议签订后，石志梅依约迁出涉讼房屋。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广某公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，原审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，原审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，原审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，原审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向某公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，原审法院发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函该院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。嘉强公司未向石志梅支付2010年12月17日起的停业补偿费，也未安置石志梅回迁。2012年6月27日，石志梅向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、嘉强公司与石志梅重新签订回迁安置协议书；2、嘉强公司向石志梅支付从2010年12月17日起至嘉强公司通知石志梅回迁之日止的停业损失补偿费（每月按220元/平方米×15.86平方米计）；3、嘉强公司向石志梅支付回迁搬迁费1000元。为证明其主张的停业补偿费计算标准，石志梅提交了广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司于2012年2月28日出具的《房地产估价报告》，该报告载明越秀区海珠南路217号商铺的月租金水平为220元/平方米。原审庭审中，石志梅明确表示要求回迁。原审法院认为：石志梅与广某公司、天佳公司签订的《房屋拆迁安置协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。广某公司、天佳公司没有依约向石志梅支付临迁补助费，已构成违约，应承担相应的违约责任。嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，该院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向石志梅支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的停业补偿费。石志梅要求按其评估的单价计算停业补偿费缺乏依据，不予支持。上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排石志梅回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日。由于合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方的协商一致的结果，双方应否订立合同以及所订立合同的内容不应通过诉讼程序来确定，故该院对石志梅在本案中要求判令石志梅和嘉强公司重新签订回迁安置协议的诉讼请求不予调处。虽《房屋拆迁安置协议》约定回迁时再付搬家费600元，但石志梅至今尚未实际回迁，故石志梅主张的回迁搬家费尚未具备支付条件，该院对该项诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年12月4日作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起5日内向石志梅支付停业补偿费（自2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月1348元标准计算）；二、驳回石志梅的其他诉讼请求。案件受理费1482元，由石志梅负担372元，广州嘉强投资有限公司负担1110元。判后，上诉人嘉强公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我国房地产开发政策及流程极其复杂及漫长，而且环环相扣，涉案场地是历史遗留问题复杂的烂尾楼，其本身各项手续的办理就更加错综复杂。嘉强公司于2011年5月就己向广州市国土局申请土地物权转移，但由于涉案场地无法交付的问题，一直无法作实地勘察及用地红线划分，再加上涉案场地作为烂尾楼纠缠多年的土地出让税费界定问题，直至2013年12月才向某公司发放国有土地使用权证。嘉强公司在取得国有土地使用权证后，该场地物权在手续上才正式转移到公司手中，才能办理相关后续的规划许可证、房地产开发资质、用地批准书、项目立项备案、设计施工招投标、工程专项会审、施工许可证等等一系列繁复并且一环扣一环的房地产开发基本手续。二、涉案场地项目是历史遗留问题严重的烂尾楼，楼体结构的建造时间是1998年前，距今超过17年，已不符合现有的楼宇结构设计规范及抗震规范，因此必须重新设计加固，进行技术论证及专家会审。作为首批被盘活的烂尾楼项目，其复建手续流程本身就没有先例可循，因此法院的判决在不熟悉此类政策和流程的前提下，只参考普通在建工程的流程，不理会我方在办理复建过程中遇到的实际困难，未考虑到新旧楼宇设计规范冲突造成的大量额外繁复手续及时间，是不符合客观依据的。嘉强公司认为，工程迟迟未能封顶，造成回迁户回迁延期，并不是该公司主观拖延，法院应考虑该烂尾楼在盘活过程中遇到的实际情况来酌情考虑合适的延期补助款生效时间及标准。据1996年10月25日石志梅与前开发商所签订的《房屋拆迁安置协议》中约定回迁首层建筑面积15.86平方米的商铺，石志梅是华侨租住户，因而其与前开发商约定的产权购买协议严重违法，作为租户并非产权人是无任何法律支持其作为华侨租住户可以购买商铺产权的相关规定，因此，嘉强公司请求法院能依法审理并予以确认该《房屋拆迁安置协议》中约定购买产权部分无效。另石志梅已有生效判决将其回迁安置的方式变更为货币补偿的方式，理应依据法律的相关流程处理而非在庭审中口头表示即可更改该判决的效力。上诉请求：1、撤销原审判决中第一项中对于嘉强公司应承担支付停业补助费用的判决，查清事实重新审核；2、一、二审诉讼费用由石志梅承担。被上诉人石志梅答辩称：石志梅同意原审判决，不同意嘉强公司的上诉请求，停业补偿费用的支付是嘉强公司向我方承担的义务，嘉强公司依法应当承担。嘉强公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，嘉强公司主张应自2014年7月21日该公司取得建设工程规划许可证之日开始计算四年免责期。本院认为：嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与石志梅签订的《房屋拆迁安置协议》的约定继续向石志梅履行支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的停业补偿费的合同义务，并无不当，本院予以认可。嘉强公司认为应当自2014年7月21日该公司取得建设工程规划许可证之日开始计算四年免责期依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人嘉强公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1110元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年八月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣