江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第1203号原告（反诉被告）:马道德，男，1979年3月22日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告江苏鑫大宁云商网络科技有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路168号1号楼88室。法定代表人:任小凤，该公司负责人。委托代理人:王微微，江苏六典律师事务所律师。被告（反诉原告）昆山花桥苏沪物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花溪路168号1号楼74室。法定代表人:林霞，该公司负责人。委托代理人:王微微，江苏六典律师事务所律师。原告（反诉被告）马道德与被告江苏鑫大宁云商网络科技有限公司（原昆山鑫大宁购物广场有限公司，以下简称“鑫大宁公司”）、被告（反诉原告）昆山花桥苏沪物业管理有限公司（以下简称“苏沪物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，依法由审判员邵凤鸣独任审理，后转为普通程序，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李荣武到庭参加诉讼，被告鑫大宁公司、苏沪物业公司的共同委托代理人王微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马道德诉称：2014年3月13日原告与被告成立租赁合同关系，约定将花桥大宁购物中心广场负一层苏沪淘宝城XXX铺位（面积481㎡左右），出租给原告用于经营溜冰场，租期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止。由鑫大宁公司收取原告支付的租金管理费并出具收具，苏沪物业公司收取押金及其他费用。另外原告在经营期间因房屋不符合合同约定用途，经原告多次催促被告采取维修等补救措施，但被告拒绝履行，由此给原告造成巨大损失。2015年8月1日，因被告所经营使用的全部房屋（包括原告承租房在内）被昆山市公安消防大队予以查封，导致原告无法正常经营。上述事项发生后，被告鑫大宁公司和被告苏沪物业公司向各位承租户出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》共同承诺承担相应的法律责任。综上，为了维护原告的合法利益，原告诉至法院，要求：1.判令原告与被告之间的租赁关系解除，被告向原告退还房屋押金20212.50元；2.判令被告赔偿原告装修费用损失154758.33元（后将金额变更为128681.21元）；3、判决令被告赔偿原告因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算；4、被告向原告支付违约金45000元[后变更为：判令被告按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项履行，即向原告支付合计4个月租金45000元（4个月*11250元/月）]；5、诉讼费由被告负担。被告鑫大宁公司辩称：涉案的租赁合同的出租人是苏沪物业公司，原告主张的损失与公司无关，至于我公司收取的有关费用是代苏沪物业公司收取的，且都已经转交给苏沪物业公司。被告苏沪物业公司辩称：鑫大宁公司所述属实，对原告主张的第1、2项诉讼请求没有异议；第3项不认可；第4项不认可，理由是双方并没有达成安置协议。反诉原告（被告）苏沪物业公司反诉称：反诉人与被反诉人于2014年5月31日签订房屋租赁合同后，被反诉人分文未付，经反诉人催告后也拒不缴纳租金、管理费等费用。为此，反诉要求：1、确认反诉人与被反诉人的租赁合同已于2014年5月31日解除（后撤回该请求）；2、判令被反诉人支付反诉人房屋租赁费160200元（后变更为要求被反诉人支付房屋使用费103950元（2014年11月至2015年4月期间6个月*11250元/月+2015年5月至2015年7月期间3个月*12150元/月），经营管理费5833.24元[后变更为1249.90元[6249.90元（2014年5月至2015年7月期间15个月*416.66元/月）-原告已付5000元经营管理费]。反诉被告（原告）马道德辩称：苏沪物业公司计算的房屋使用费、经营管理费金额没有异议，但是交付的房屋不符合条件，也未尽到维修义务，造成经营严重受损，故租金及经营管理费最多按照六折计算。经审理查明：2014年3月13日，苏沪物业公司与案外人倪多群签订《大宁租赁合同》一份，约定由苏沪物业公司将大宁购物中心广场负一层（位于昆山市花桥镇××路××楼××室）苏沪淘宝城XX铺位（面积481㎡）出租给倪多群用于经营溜冰场，租期三年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止；租金为11250元/月；经营管理费为416.66元/月。合同签订后，倪多群向苏沪物业公司支付租房押金20000元、电费押金212.50元，向鑫大宁公司支付了2014年5月至2014年10月期间的租金67500元（11250元/月*6个月）、管理费5000元。之后，倪多群又将167铺位转由原告继续承租。故原告于2014年5月31日重新签订了《大宁租赁合同》（第一年租金为11250元/月，第二年为12150元/月，第三年为13122元/月），该合同与之前的合同除了租金标准有调整外，其余约定均相同。由于承租人变更，苏沪物业公司还收取了原告1000元更名费。另查明：2015年8月1日，昆山市公安消防大队向被告苏沪物业公司发出公告，该公告载明，2014年6月5日，公安消防大队消防监督员在核查举报时发现，昆山花桥苏沪物业管理有限公司管理的花桥镇花溪路168号下沉式商场二次装修未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，决定给予昆山花桥苏沪物业管理有限公司责令停止使用下沉式商场，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2015年8月5日，被告苏沪物业公司与被告鑫大宁公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，其上载明被告苏沪物业公司根据昆山市公安局消防大队公告决定关闭苏沪淘宝城，对因此产生的商户经济损失，提出如下安置方案：1、对于已经按照合同约定及时足额交纳房屋租金的商户，退还自2015年8月1日至合同期限届满之日已经交纳的房屋租金和管理费。2、对于商户交纳的房屋租赁押金，全部予以退还。3、预付费电卡，按商户实际使用后的剩余金额予以退还。4、向每家商户赔偿过渡安置费和违约金，过渡安置费的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算3个月；违约金的标准为按每家商户自身的房屋租赁合同的月租金，计算1个月。5、对于确有存放库存物品需要，且无法自行解决的商户，苏沪公司免费提供场地供商户存放物品，存放期限为3个月，自2015年8月8日开始计算，若提前存放的以提前存放日期为起始日期。6.对未经事宜，双方另行协商解决。2015年8月5日，被告鑫大宁公司还出具担保声明一份，其上载明：就位于苏沪淘宝城存在消防安全隐患，为消除隐患，苏沪物业公司根据昆山市公安消防大队公告，苏沪物业公司决定关闭苏沪淘宝城。对因此产生的商户经济损失，苏沪物业公司已提出了安置方案，涉及了安置项目、标准等内内容，现鑫大宁公司自愿对苏沪物业公司作出的安置方案提供限额担保，限额为人民币200万元。又查明：原告马道德向本院申请对涉案承租房屋的装修造价进行鉴定，2016年5月12日，苏州中海工程项目管理有限公司出具中海价鉴（2016）05号工程造价鉴定意见书，涉案承租房屋的装修总造价为220596.37元。原、被告告对该鉴定意见书没有异议。再查明：本院调取了包含涉案承租房屋在内的被告鑫大宁公司（甲方）与被告苏沪物业公司（乙方）签订的租赁合同，该合同载明甲方出租给乙方的房屋位于昆山市花桥镇××路××楼××室，出租房屋面积共约1000平方米，租赁期自2011年9月1日至2016年8月31日，租赁合同签订日期为2011年5月11日。本案在审理中，原告为证明其主张的第3项请求（被告赔偿原告因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算），向法庭提供了照片、短信、来证明苏沪物业公司出租的房屋屋顶漏水、不符合约定要求，并为此多次与被告联系均未果，为此造成维修损失80000元（并提供票面金额为30000元的更换木地板收据1张，说明仅更换木地板就支付30000元）。经质证，两被告对照片无法确认，且认为与本案无关；对短信的真实性不认可；对收据真实性也不认可，并认为无法证明原告所说的维修的目的，另外即便是真实的，也已经进入装修鉴定的造价金额中。上述事实有大宁租赁合同，水电费押金收据、租房押金收据、租金收据、管理费收据、更名费收据、公告、苏沪淘宝城关闭安置方案、担保声明、工程造价鉴定意见书、2011年5月11日两被告间签订的租赁合同等及本院庭审笔录予以证实。本院认为：本案的基本情况为，被告鑫大宁公司将位于昆山市花桥镇××路××楼××室(面积1000平方米，含涉案承租房屋)出租给被告苏沪物业公司，被告苏沪物业公司再将涉案承租房屋转租给原告，现昆山市花桥镇花溪路××号下沉式商场（即花溪路××号××号楼××室）因二次装修未经消防安全检查擅自投入使用被昆山市公安消防大队责令停止使用，可知花溪路××号下沉式商场并不符合消防要求，不能作为商铺出租，因此被告苏沪物业公司将未经消防安全检查的房屋出租给原告，违反了法律法规的强制性规定，因此原告马道德与被告苏沪物业公司签订的大宁租赁合同无效。现原告无法使用涉案承租房屋，因产生装修损失和押金损失而诉至本院。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告要求被告返还押金20212.50元、赔偿原告装修费用损失128681.21元的请求，被告苏沪物业公司对此没有异议，本院予以确认。原告针对第3项请求（判决令被告赔偿原告因房屋不符合约定用途受到的损失80000元，或将相应租赁期间的租金收取按50%的标准计算）虽提供了照片、短信、更换木地板收据等证据，但该组证据并不能证明其主张的损失金额，故本院对原告的该项请求不予以支持。关于原告主张的第4项请求[判令被告按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项履行，即向原告支付合计4个月租金45000元[4个月（3个月安置费+1个月违约金）*11250元/月）]，两被告不予认可，认为与原告间并未达成安置协议。本院认为，该安置方案是对所有承租人发出，其对苏沪物业公司有约束力。本院对于安置方案中的赔偿3个月租金标准的安置费33750（3个月*11250元/月）部分予以支持。因涉案合同无效，且原告主张的损失也已超过1个月租金，故本院对于剩余1个月违约金部分不予支持。被告鑫大宁公司作为出租人应对花溪路××号××号楼××室的使用安全承担保证责任，同时也应对花溪路××号××号楼××室的承租用途进行掌控，现花溪路××号××号楼××室因被告苏沪物业公司作为下沉式商场未经消防安全检查而擅自投入使用，被消防主管部门责令停止使用，导致原告与被告苏沪物业公司签订的租赁合同无效，被告鑫大宁公司应当对此承担责任；加之被告鑫大宁公司与被告苏沪物业公司共同出具《苏沪淘宝城关闭安置方案》，并且还就安置方案出具担保声明，故被告鑫大宁公司应对被告苏沪物业公司的前述付款义务承担连带赔偿责任。苏沪物业公司要求原告支付房屋使用费103950元、经营管理费1249.90元的反诉请求成立，本院也予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司返还原告马道德押金20212.50元二、被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司赔偿原告马道德装修费损失128681.21元。三、被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司按《苏沪淘宝城关闭安置方案》承诺内容第4项赔偿原告马道德安置费33750元。四、原告马道德支付被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司103950元、经营管理费1249.90元，两项合计105199.90元。五、上述第一、二、三项合计被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司应支付原告马道德182643.71无，该款与上述第四项相抵，昆山花桥苏沪物业管理有限公司还应支付原告马道德77443.81元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。六、被告江苏鑫大宁云商网络科技有限公司对被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司的上述五项付款义务承担连带责任；七、驳回原告马道德的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，公告费300元，鉴定费3000元，共计9100元（已由原告交纳），由原告负担2081元，被告江苏鑫大宁云商网络科技有限公司、被告昆山花桥苏沪物业管理有限公司负担7019元。反诉案件受理费1202元（已由昆山花桥苏沪物业管理有限公司交纳），由原告负担。两相折抵，两被告还应支付原告5817元，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  邵凤鸣人民陪审员  王思思人民陪审员  郭静芳二〇一六年八月三十日书 记 员  张 洁附：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不得后果。