湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0923民初字102号原告：江明敏，男，1986年10月15日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。原告：江凯敏（江明敏之弟），男，1989年1月26日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。诉讼委托代理人：江金超（江明敏、江凯敏之父），住云梦县。诉讼委托代理人：董昭，男，住云梦县，推荐单位：云梦县城关镇建新社区民居民委员会。被告：盛建权，男，1972年7月15日生，汉族，云梦县人，被告湖北名流置业有限公司法定代表人，住云梦县。被告：湖北名流置业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇南环路。组织机构代码：05812324-9。法定代表人：盛建权，该公司执行董事兼总经理。被告：云梦县房地产公司。住所地：湖北省云梦县城关镇珍盐路。组织机构代码：42116581-5。法定代表人：吴春明，公司经理。诉讼委托代理人：黄红、曾祥文，湖北睡虎律师事务所律师。原告江明敏、江凯敏与被告盛建权、湖北名流置业有限公司（简称名流公司）、云梦县房地产公司（简称房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告江明敏、江凯敏的诉讼委托代理人江金超、董昭，被告名流公司法定代表人盛建权，房地产公司诉讼委托代理人黄红，原告江明敏、江凯敏申请的证人凃某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江明敏、江凯敏向本院提出诉讼请求：1.判令盛建权、被告名流公司共同偿还借款400万元，按月利率2.1%支付200万元借款自2014年7月14日及另外200万元借款自2014年9月23日至还清之日的利息，并按应付利息的15%支付违约金；2.被告房地产公司对第1项款项承担连带清偿责任。事实与理由：2014年4月，被告名流公司与被告房地产公司签订联合开发协议，约定双方联合开发云梦“名流天骄”（也称肖李棚户区改造）房地产项目，由被告房地产公司提供开发资质，并以其名义从事开发及销售，具体开发活动及全部开发资金由被告名流公司承担，所建房屋由被告名流公司负责销售，被告房地产公司协助办理过户手续，销售款项全部归被告名流公司，被告名流公司给付被告房地产公司固定收益60万元。双方确定被告名流公司法定代表人被告盛建权为该项目负责人，全权处理开发事务。协议成立后，被告名流公司承担了包括土地出让金在内的全部建设资金。因支付工程款等需要，经凃某介绍，以云梦融盛投资咨询管理有限公司（现更名为湖北楚晟商贸有限公司）为中介，被告盛建权先后于2014年4月14日、2014年7月23日向原告江凯敏、江明敏分别借款各200万元，并以个人名义先后与两原告分别签订了两份借款合同，两份借款合同均约定借款用于被告名流公司“名流天骄”项目资金周转，借期分别为六个月和一个月，借款月利率为2.1%。收款后被告盛建权又以个人名义先后向两原告分别出具了两份借条，上述400万元均用于了“名流天骄”项目开发。被告盛建权及被告名流公司仅支付第一笔借款三个月利息及第二笔借款二个月利息。还款期逾后，被告盛建权于2015年1月28日又和两原告签订一份还款协议，双方商定延长了借期的同时，为保障两原告利益，商定用该开发项目中的29套商品房提供抵押担保并另行签订商品房买卖合同，约定如三个月期限届满仍未还款，则上述房屋归两原告所有。为办理房屋过户需要和避免两次过户，两原告以江金超、邱兰兰、朱荣等三人作为购房人签订了29份与其他购房户格式相同的规范商品房买卖合同书，合同明确了29套房屋的位置和面积。该合同书尾部出卖人处加盖有被告房地产公司公章，在代理人处加盖被告盛建权印章。被告盛建权以被告房地产公司名义向云梦县住房保障和房屋管理局申报办理了合同备案，并由云梦县住房保障和房屋管理局在其官方网站登记备案，以备公众查询。因三被告未归还借款本息，两原告于2015年8月5日起诉了被告名流公司及被告房地产公司，要求两被告交付该29套房屋并协助办理过户手续。案件审理期间，因两原告认为该诉讼请求与2015年8月6日公布、2015年9月1日起开始施行的《最高人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第二十四条第一款规定不符，申请撤回对了被告名流公司及被告房地产公司的起诉，依该规定另行提起了本案诉讼。两原告认为，被告盛建权虽以个人名义与两原告签订借款合同和出具借条，但其作为被告名流公司占股80%的股东和法定代表人。因被告名流公司实际开发的“名流天骄”项目资金周转需要，向两原告借款，且该借款实际用于了该开发项目，依据《最高人民法院民间审理借贷案件的若干意见》第二十三条第二款规定，应由被告盛建权和被告名流公司共同承担还款责任。被告名流公司与被告房地产公司签订的《联合开发协议》，双方名为联合开发，实为挂靠，即被告名流公司以向被告房地产公司支付固定报酬为对价，借用被告房地产公司开发资质，以被告房地产公司名义办理工程建设及房屋销售等手续，并实际从事工程建设及房屋销售活动，被告房地产公司作为被挂靠人，应对被告名流公司在该项目开发活动中以其名义从事的开发经营活动承担连带责任。被告盛建权辩称，对两原告诉称事实及诉讼请求均无异议。我作为被告名流公司的法定代表人和“名流天骄”房地产开发项目负责人，因该项目急需资金支付工程款，经凃某介绍和担保，先后向两原告借款二笔共400万元，该借款手续虽以个人名义办理，但全部直接用于“名流天骄”房地产开发项目。该借款本息应由被告盛建权和被告名流公司偿还。被告名流公司辩称，对两原告诉称事实及诉讼请求均无异议。我公司收到了通过被告盛建权个人银行账户转来的该二笔共400万元借款，并用于支付项目工程款而向银行交纳的承兑汇票保证金。因我公司目前无资金用于清偿，愿意与两原告协商以我公司实际所有的“名流天骄”房地产项目商品房折抵借款本息。被告房地产公司辩称，1.被告盛建权和被告名流公司与两原告之间民间借贷行为与我公司无任何法律联系；2.根据我公司与被告盛建权和被告名流公司的联合开发协议，被告盛建权和被告名流公司应当自筹资金完成全部开发建设工作，其开发活动中的对外债务也应由其自行承担，其向他人借款的行为是其单方行为，我公司对此根本不知情，既未参与也未同意和追认，该借款与我公司无关；3.被告盛建权和被告名流公司与两原告之间“以房抵债”的还款协议，未办理抵押登记，两原告无抵押权，且1400元/平方米的单价明显过低，属于显失公平，恶意串通的情形，损害了我公司作为房屋所有人的利益。双方签订的商品房销售合同中我公司公章系被告盛建权私刻的，合同网上备案也是由被告盛建权以我公司名义办理的，并非我公司办理。该商品房销售合同是不合法的，无效的。请求驳回两原告对我公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1.二笔共400万元借款行为的真实性。本院认为，借款行为的发生有两原告分别与被告盛建权签订的两份借款合同及借条佐证，被告盛建权亦认可该证据的真实性，证人凃某作为借款介绍人和担保人当庭陈述了借款的事实经过及签订借款合同和出具借条的经过，证实了两原告诉称事实，本院依法对借款合同及借条真实性予以采信。被告房地产公司对借款合同及借条真实性提出异议，认为存在双方串通，编造借款事实的可能性，但未提交反驳证据或证据线索，亦未说明该证据存在虚假令人信服的理由，仅以其对该借款不知情而否定其真实性，其异议不能成立。本院依法确认400万元借款行为的真实性。2.400万元借款是否用于“名流天骄”房地产（肖李棚户区改造）开发项目。两原告提交的江金超、江明敏、凃某、彭艳、盛建权、名流公司等银行账户明细查询单，反映了二笔各200万元资金的来源及流向，上述不同明细单中资金转入及转出时间及金额能够相互印证，证实400万元借款通过银行转账方式先后转入被告盛建权个人账户，再由其个人账户转入名流公司银行账户的过程，上述书证与被告盛建权、证人凃某的当庭陈述相符，被告名流公司也自认收到该借款且用于了“名流天骄”房地产开发项目工程款支付活动。本院依法对上述事实的真实性予以认定。被告房地产公司虽对账户明细查询单内容提出异议，但未提交反驳证据，且其实际并不掌控“名流天骄”房地产开发项目的财务和资金，其异议不能成立。3.关于被告房地产公司辩称被告盛建权伪造其公章与两原告签订的商品房销售合同效力问题，因本案系民间借贷纠纷，两原告主张的是偿还借款本息，而不是依据该销售合同主张交付房屋，故本院对该合同效力不予审查。4.关于被告房地产公司对被告盛建权出具的委托书效力问题。本案原、被告均对2013年1月28日被告房地产公司向被告盛建权出具的委托书真实性无异议，该委托书载明：“云梦县肖棚户区：兹委托我公司盛建权同志（职务：项目经理）为我公司全权办理肖李棚户区相关事宜。有效期限：2013年1月28日起，2016年2月8日止云梦县房地公司2013年1月28日）”，该委托书加盖有被告房地产公司公章。被告房地产公司辩称该委托不是针对本案两原告出具，而是向县土地管理部门出具，是为方便被告盛建权办理土地登记事项。本院认为，被告房地产公司向被告盛建权出具的该委托书既未明确相对方为本案两原告，也未明确为县土地管理部门，且授权期限长达三年，应认定为对被告盛建权办理开发事务需要的概括性授权，被告房地产公司该委托中明确被告盛建权为被告房地产公司肖李棚户区改造项目的项目经理，被告盛建权对此亦予承认，故应认定被告盛建权为被告房地产公司“名流天骄”开发项目（肖李棚户区改造项目）的负责人。本院认为，被告盛建权与两原告分别签订的借款合同，系双方真实意思表示，除约定的月利率2.1%及加收罚息15%超过《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定的2%月利率，其超过部分本院依法不予支持外，其余部分均合法、有效。本案借款合同的借款人虽为被告盛建权，但其并非因个人需要借款，其作为被告名流公司的法定代表人，以该公司开发的“名流天骄”房地产项目需要资金为由，向两原告借款，所借款项进入被告名流公司银行账户，用于该项目开发活动，且被告盛建权和被告名流公司均表示愿意承担还款责任，依据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款关于企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，由企业和个人共同承担责任的规定，两原告主张由被告盛建权和被告名流公司共同承担还款责任的诉讼请求依法应予支持。本案争议焦点为：1.被告房地产公司在本案中与被告名流公司的关系及法律责任。案涉“名流天骄”房地产开发项目也即肖要棚户区改造项目虽然是以被告房地产公司名义办理土地出让、工程建设许可及房屋预售许可、商品房销售合同签订及过户等，但从被告房地产公司与被告名流公司签订的联合开发协议可以看出，被告房地产公司仅提供开发资质和协助办理相关开发手续，不提供资金、技术、设备，被告名流公司负责工程建设及工程款支付、房屋销售及收取购房款，并给付被告房地产公司60万元固定收益。其实质为被告名流公司利用被告房地产公司可以从事棚户区改造工程的便利，借用其开发资质，挂靠被告房地产公司从事“名流天骄”房地产开发项目，被告房地产公司依法应对被告名流公司以其名义的开发活动承担连带责任。该项目土地出让金由被告名流公司交纳，工程建设的工程款由被告名流公司支付，因此，所建房屋实际为被告名流公司所有。本案调解期间，被告盛建权和被告名流公司与两原告商定以开发项目商品房折抵借款本息，而要求被告房地产公司协助办理过户登记时，被告房地产公司以其为房屋所有权人提出抗辩，主张应付借款利息数额及折抵价格和折抵的房屋数额须经其同意，而拒绝双方的调解方案的做法，显然没有道理。2.被告房地产公司是否承担还款责任。本院认为，被告盛建权不仅是被告名流公司的法定代表人而且也是被告房地产公司“名流天骄”开发项目的负责人，被告房地产公司对被告盛建权及被告名流公司在开发活动中以其名义办理交纳土地出让金、支付工程款以及其他开发经营活动是明知和许可以及配合的。被告盛建权以被告房地产公司名义对外签订商品房销售合同乃至以其名义向房屋登记行政管理机关办理合同网上备案，但其自主确定交易对象和销售价格，收取并自主支配售房款。被告房地产公司虽对其有一定监管，但被告盛建权上述活动并不违背被告房地产公司意愿。如果不是项目资金短缺以及被告盛建权涉嫌合同诈骗及骗取贷款等违法犯罪行为被追究刑事责任等变故，被告盛建权及被告名流公司将完成房屋建设，并以被告房地产公司名义将房屋销售和还建完毕并支付被告房地产公司固定收益后，完成整个开发活动。开发经营活动中的相对方包括购房户基于被告房地产公司在该开发项目中所具有的权利外观所产生的信赖，而发生的交易活动，基于对交易秩序和安全的维护，其法律后果应由被告房地产公司承担。而该项目的开发活动不仅包括工程建设、房屋销售行为也应包括对项目的融资等行为。本案两原告基于被告盛建权被告房地产公司“名流天骄”开发项目负责人的身份、正在进行施工建设的开发项目以及项目需要资金周转的合理理由等因素向被告盛建权出借款项，依据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款规定，被告房地产公司应承担与被告盛建权及被告名流公司共同偿还两原告借款本息的民事责任。综上所述，被告盛建权作为被告名流公司的法定代表人和被告房地产公司“名流天骄”开发项目的负责人，在该项目开发经营期间以个人名义与两原告签订民间借贷合同，且所借项用于该项目的开发经营，被告名流公司和被告房地产公司应与被告盛建权共同承担偿还借款本息的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零五条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、第二十六条第二款、第二十九条第一款，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条之规定，判决如下：一、被告盛建权、被告湖北名流置业有限公司、被告云梦县房地产公司限于本判决生效后十日内，共同归还原告江凯敏借款200万元，并按月利率2%支付该借款自2014年7月15日至付清之日的利息；二、被告盛建权、被告湖北名流置业有限公司、被告云梦县房地产公司限于本判决生效后十日内，共同归还原告江明敏借款200万元，并按月利率2%支付该借款自2014年9月24日至付清之日的利息；案件受理费60000元，由原告江凯敏、原告江明敏各负担4200元，被告盛建权、被告湖北名流置业有限公司、被告云梦县房地产公司共同负担51600元，均限于本判决生效之日交纳。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款之规定，按照日万分之一点七五，另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件诉讼费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 斌审 判 员  张学军人民陪审员  左 亮二〇一六年八月二十日书 记 员  杨雅怡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百一十一条第二款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。