广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终10709号上诉人（原审被告）：王海文，住广东省广州市天河区。委托代理人：邓立庆，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈典范，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：张君，住址同上。两被上诉人的共同委托代理人：高华，广东骏道律师事务所律师。原审被告：汪霞，住广东省广州市天河区。委托代理人：邓立庆，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，董事长。上诉人王海文因与被上诉人陈典范和张君、原审被告汪霞、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年12月10日，陈典范、王海文与合富公司签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：甲方（卖方）为王海文、汪霞，乙方（买方）为陈典范、张君，丙方（房地产中介服务机构）为合富公司；甲方同意将广州市天河区东圃大马路X号711房（以下简称“涉案房屋”）按现状售予乙方；建筑面积为80.7786平方米；涉案房屋为共同共有，共有人王海文同意出售房屋并放弃优先购买权，共有人汪霞同意出售房屋并放弃优先购买权；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为1125000元；（第九条交易不成的违约责任）甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；重要提示3：签署本合同的行为人须保证有权代理或者有权处分，如属无权代理或者无权处分，又未能获得追认的，行为人应承担定金责任或者参照本合同“违约责任和合同解除”条款赔偿对方损失等条款。同日，陈典范、王海文与合富公司签订《附件：付款方式》（以下简称《附件》），约定：甲乙双方选择涂销抵押后按揭付款，部分定金5000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；定金余款15000元，买方须在2014年12月14日前自行交付卖方；买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年78万元的银行按揭贷款；卖方收取定金后7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）325000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方等条款。《合同》及《附件》甲方签章处有“王海文代汪霞”手写字样，“王海文”名字上有按指印；乙方签章处有“陈典范代张君”手写字样，“陈典范”名字上有按指印；丙方盖章处有合富公司加盖的业务专用章，经纪人处有“扶某”签名。同日，陈典范、张君向王海文、汪霞支付定金5000元，王海文出具《收款收据》，确认王海文、汪霞收到陈典范、张君定金5000元。同日，王海文签署《具结书》，内容为：王海文是涉案房屋的共有人，现按【房屋买卖合约】上的条款出售涉案房屋，涉案房屋的业主汪霞对【房屋买卖合约】内的所有条款及所签署的一切文件均知悉并同意，如有任何隐瞒及欺诈，本人愿意负一切的法律责任等等。同日，王海文签署《卖方售房确认书》，内容为：经合富公司促成，本人王海文、汪霞就出售涉案房屋与陈典范、张君签署了《存量房买卖合同》等等。同日，陈典范签署《买方购房确认书》，内容为：经合富公司促成，本人陈典范、张君就承购涉案房屋与王海文、汪霞签署了《存量房买卖合同》等等，该确认书确认人处有“陈典范代张君”手写字样，“陈典范”名字上有按指印。同日，陈典范与王海文签订《房屋买卖按揭事项确认书》，对按揭事宜进行确认，该确认书卖方签名处有“王海文代汪霞”手写字样，“王海文”名字上有按指印；买方签名处有“陈典范代张君”手写字样，“陈典范”名字上有按指印。2015年6月4日，陈典范、张君以王海文、汪霞不同意出售涉案房屋构成违约等为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令1、解除陈典范、张君与王海文、汪霞签订的《存量房买卖合同》；2、王海文、汪霞共同返还陈典范、张君定金5000元；3、王海文、汪霞共同支付陈典范、张君违约金112500元；4、诉讼费由王海文、汪霞承担。王海文原审辩称：王海文同意返还陈典范、张君5000元，陈典范、张君其他诉讼请求，请法院予以驳回。2014年12月10日，由王海文签署一份由王海文、汪霞作为甲方、由陈典范、张君作为乙方、由合富公司作为丙方（经纪人为扶某）的《存量房买卖合同》。打算将位于广州市天河区东圃大马路X号711房卖给乙方，并告知作为乙方的陈典范与丙方的经纪人扶某，房屋与前妻汪霞共有，要征得汪霞同意才能卖。乙方陈典范和丙方经纪人说不要紧，回去让汪霞补签合同或重新出具授权委托书就可以了，并要王海文先收5000元定金，手续慢慢补正。王海文签了上述合同后告知汪霞，要求汪霞补签合同或出具授权委托手续，但汪霞以未与其协商并征得其同意为由擅自处分房屋，说房屋自己有份，王海文不能私自作主张出卖，不愿出具补正手续。发生以上事情后王海文向乙方陈典范和丙方经纪人扶某说明所发生的情况，说房屋因汪霞不同意卖不成了。王海文愿退还陈典范所给的5000元所谓定金给他，但对方不愿意接收，坚持要王海文将房屋卖给他。如今王海文突然收到陈典范、张君的起诉状，王海文感到非常无奈。本来买卖行为要在自愿、公平、相互协商一致的情况下才能完成。本次房屋买卖行为因共有人汪霞不同意不愿签字应当终止，但乙方却无理要求王海文承担所谓的违约金112500元。王海文认为，王海文于2014年12月10日签署的由王海文、汪霞作为甲方、由陈典范、张君作为乙方、由合富公司作为丙方的《存量房买卖合同》是不成立的，该份合同没有法律效力。因为作为该份合同甲方之一汪霞没有在合同上签名，也没有授权给王海文代为其签名，根据合同法规定，合同应当在当事人签名（盖章）后成立。何况，作为乙方之一的张君也没有在合同上签名，也没有出具追认陈典范代为其签名意见，所以《存量房买卖合同》是不成立的，是一份没有效力的合同，合同无效，也不存在违约责任，陈典范、张君要求王海文承担违约责任是没有事实与法律依据的。综上，请法院依法查明本案客观事实，正确适用法律，主持公平、正义，驳回陈典范、张君的诉讼请求。汪霞原审辩称：汪霞收到陈典范、张君的起诉状，感到非常突然，汪霞从来没有授权过王海文代理汪霞卖房之事，整个卖房过程是王海文自作主张，事前没有问过汪霞，没有与汪霞协商过卖房之事，其自己签字之后拿来要汪霞签字发表追认意见，汪霞对王海文的这种擅作主张，没有尊重汪霞的意见的卖房行为是不会追认的。王海文、汪霞曾是夫妻关系，位于广州市天河区东圃大马路X711房双方有共有权，双方已于2013年9月10日办理离婚手续，已不再是夫妻关系，王海文不能自作主张处分以上房屋。陈典范、张君在起诉状中所称王海文、汪霞是夫妻关系是错误的。汪霞对王海文与陈典范、张君、合富公司于2014年12月10日所签订的《存量房买卖合同》毫不知情，对王海文在合同上所代汪霞的签字不予追认，以上合同没有效力，汪霞不应对陈典范、张君承担违约责任。陈典范、张君与第三方没有尽到必要的注意及审慎态度，没有查看王海文是否有授权的情况下签订以上合同，所发生的法律后果应当由其自行承担。请法院依法查明案件事实，维护汪霞的合法权益，依法驳回陈典范、张君的诉讼请求。陈典范、张君在本案中提交了以下证据：1、涉案房屋查册时间为2015年6月2日的《房地产登记簿查册表》，记载：涉案房屋的产权人为王海文、汪霞，占有部分均为共有等等。2、涉案房屋的《房地产权共有（用）证》，记载共有权人为王海文，房地产共有情况为汪霞共有。上述证据拟证明涉案房屋的产权情况。3、视频光碟及相应的文字稿，陈典范、张君称拍摄时间为2014年12月13日，视频内容为陈典范、王海文与合富公司中介扶某等就履行《合同》进行交涉，其中王海文称“我家那位不愿意（卖房屋）”；“我的资金到位了，我现在那个房子要留着”；中介人员扶某问王海文：“你确定说不想卖这个房子”，王海文回答称“对”；陈典范称：“定金15000元王海文不要了，是先放中介那里还是我那里？”，中介人员扶某称：“你先拿着”等等。王海文、汪霞对上述证据质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋由王海文、汪霞共同共有；对证据3的真实性无异议，确认视频所拍摄的对象是王海文本人，但认为该视频为偷拍，故对其合法性有异议。王海文在本案中提交了以下证据：王海文持有的《离婚证》，记载王海文、汪霞于2013年9月10日登记离婚。陈典范、张君对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性无异议，王海文、汪霞签署《合同》达成买卖协议前隐瞒了离婚的事实，并未告知陈典范、张君离婚的情况，陈典范、张君都是收到证据时，才知道王海文、汪霞离婚的情况。在本案中，汪霞并未提交证据。在本案中，陈典范、张君与王海文、汪霞双方关于下列问题发表了各自观点。一、关于《合同》为何人所签署。双方确认陈典范、王海文在《合同》上签名。陈典范、张君表示张君授权陈典范在《合同》上签名，张君追认陈典范代其签名的行为。王海文确认“代汪霞”三字由其所写，但表示出售涉案房屋时王海文没有征求汪霞的意见，当时合富公司说可以签署一份《具结书》，所以王海文代汪霞在《合同》上签名。二、关于签署《合同》时，王海文是否向陈典范、张君明确其与汪霞之间的关系。王海文表示其并没有向陈典范、张君及合富公司陈述其与汪霞之间的关系，陈典范、张君与合富公司也没有询问该事宜。陈典范、张君表示其向王海文、汪霞购买房屋时，王海文强调其与汪霞是夫妻关系，但王海文并无向陈典范、张君出示相关文件证明其与汪霞的关系，只是口头陈述，陈典范、张君看房时汪霞亦不在现场。三、关于陈典范、张君诉请履行合同还是解除合同。陈典范、张君称其诉请包括要求解除《合同》，王海文、汪霞表示《合同》未成立。另，陈典范、张君称王海文代汪霞签名构成表见代理，因王海文、汪霞未履行《合同》致使同地段的房屋房价已上涨，致使陈典范、张君遭受损失。王海文、汪霞认为王海文代汪霞签名不构成表见代理，另表示王海文、汪霞为协议离婚，离婚时未处理涉案房屋，且即使《合同》有效违约金亦过高应予调整。原审法院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。关于《合同》是否成立及生效。根据涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，陈典范与王海文签订《合同》时，涉案房屋登记在王海文、汪霞名下，涉案房屋应属王海文、汪霞共有。陈典范在《合同》上签“陈典范代张君”并按指印，王海文在《合同》上签“王海文代汪霞”并按指印，张君与汪霞均未在《合同》上签名。陈典范、张君表示张君授权陈典范签订《合同》，张君亦追认陈典范代其签名的行为，因此陈典范代张君签订《合同》的行为对张君有效。《合同》签订时王海文、汪霞已离婚，陈典范、张君并无证据证明汪霞授权王海文签订《合同》，王海文、汪霞亦否认汪霞授权王海文签订《合同》，因此王海文代汪霞签订《合同》应属无权代理行为。《合同》签订时王海文、汪霞已离婚，陈典范、张君确认其察看涉案房屋时汪霞不在现场，并表示王海文并无向其出示相关文件证明王海文、汪霞之间的关系，陈典范、张君称王海文代汪霞签订《合同》构成表见代理证据不足，原审法院不予采纳。汪霞明确对王海文代其签订《合同》的行为不予追认，因此应由王海文就签订《合同》承担相应责任。《合同》是陈典范、张君与王海文的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，陈典范、张君与王海文均应依约履行。王海文辩称《合同》未成立与事实不符，原审法院不予采纳。关于陈典范、张君要求王海文、汪霞承担违约责任的诉请。如上所述，《合同》签订时涉案房屋属王海文、汪霞共有，汪霞明确不予追认王海文出卖涉案房屋的行为，《合同》因王海文对涉案房屋不具有完全处分权而无法履行，陈典范、张君诉请解除《合同》并要求王海文承担违约责任并无不当。《合同》约定：涉案房屋总金额为1125000元；甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；签署本合同的行为人须保证有权代理或者有权处分，如属无权代理或者无权处分，又未能获得追认的，行为人应承担定金责任或者参照本合同“违约责任和合同解除”条款赔偿对方损失。根据上述约定，王海文应向陈典范、张君退回定金5000元并支付违约金112500元（1125000元×10%）。王海文、汪霞辩称违约金过高应予调整。《合同》无法履行确会造成陈典范、张君遭受房价上涨的损失。鉴于《合同》签订时陈典范、张君并未核实王海文是否具有相关授权文件，陈典范、张君存在一定过错，且根据陈典范、张君提交的视频，《合同》于2014年12月10日签订后王海文已于12月13日明确不履行合同，陈典范、张君可及时减轻因《合同》无法履行而造成的损失，另陈典范、张君在本案中亦未就其损失的具体金额进行举证。综合上述情况，原审法院基于公平原则酌情将王海文应向陈典范、张君支付的违约金调整为70000元。如上所述，应由王海文就签订《合同》承担相应责任，陈典范、张君诉请汪霞对《合同》承担责任缺乏依据，原审法院依法予以驳回。合富公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，作出如下判决：一、确认原告陈典范、张君与被告王海文签订的《存量房买卖合同》所涉及的房屋买卖合同关系已解除；二、被告王海文于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈典范、张君返还定金5000元；三、被告王海文于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈典范、张君支付违约金70000元；四、驳回原告陈典范、张君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15983元，由原告陈典范、张君负担383元，由被告王海文负担15600元。判后，上诉人王海文不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我方与陈典范和张君、合富公司签署的存量房买卖合同是由合富公司提供，系格式合同。在合同的最后部分出现的重要提示是不公平条款，加重了我方的责任，免除了合富公司的义务，该条款应当无效，一审法院不应当依据该条款判决我方向陈典范、张君承担违约金责任。合富公司作为专业的中介机构在签订合同过程中，没有审查我方与汪霞是否是夫妻关系，在没有任何委托授权手续情况下草率签订合同，利用“重要提示”的格式条款单方免除其应尽的义务，其应当承担相应的过错责任。2、我方只收取陈典范的定金5000元，陈典范、张君还有履行向我方支付购房款的义务，即使我方违约也只能是承担返还双倍定金的缔约过失的责任。3、我最多享有房屋的一半产权，即使我方承担违约责任，也只能按房子价款的一半来计算违约金。4、陈典范、张君在明知我方没有委托代理手续情况下仍然签订合同，其也具有重大过错。在二审庭审中，王海文补充上诉意见：1，我方与陈典范、张君还有合富公司签订的合同是在2014年12月10日，但在12月13日时我方表示无法履行合同，因为汪霞提出我方无权代理其签订合同，就马上告诉陈典范、张君，仅仅三天时间，广州的房价根本没有上涨，原审法院认为我方违约造成陈典范、张君房价上涨的损失没有事实依据，判决我方赔偿7万元给陈典范、张君是显失公平公正，明显偏袒陈典范、张君一方。2，作为本案合同一方的汪霞，根据法律规定，签订合同要各方签字或盖章后才依法成立，汪霞根本没有在合同上签字，所以我方认为本案的合同根本没有成立，更不存在有效的可能性。3，合富公司也存在严重的错误，在签订合同的时候，我方称因为我方没有获得汪霞的授权委托手续，合富公司称要让我方先签合同，回去再让汪霞补办授权委托材料，合富公司属于具有专业操作技能和专业知识的房地产中介企业，其对签订购房合同应当具有更严谨和专业操作上的能力和严谨性，其这种采用先签订合同再补办委托手续的方式明显在操作规范上是不符合程序的，其对签订合同造成合同不能履行具有严重的错误，其也应当对合同不能履行承担相应的法律责任，原审法院竟然没有让合富公司承担任何的法律责任，显失公平公正，是错误的。综上，我方上诉请求：1、改判我方无需向陈典范、张君支付违约金70000元；2、本案诉讼费应当由陈典范、张君、合富公司承担。被上诉人陈典范、张君二审辩称：请求二审法院予以维持，驳回王海文的全部上诉请求。涉案的存量房买卖合同经各方确认，成立并有效。《存量房买卖合同》第2页底部重要提示3是卖方最基本的合同义务，没有加重王海文的合同责任。王海文向我方传达其与汪霞为夫妻关系的假象，在签署合同的过程中具有明显的过错，违约行为严重，明显欺诈了我方和合富公司。涉案合同第九条交易不成的违约责任条款的约定对于买卖双方是对等的，买卖双方任何一方违约不买入或者卖出该房产，违约金都是该房地产成交价的10%。本案处理是王海文与我方之间的房屋买卖关系，而不是王海文与合富公司的居间合同关系，如王海文认为合富公司在居间服务过程中存在过错，其可以就其损失另行向合富公司主张，但不能因此抵销对我方需要承担的违约责任。原审被告汪霞二审述称：我方意见与上诉人王海文意见一致。原审第三人合富公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。陈典范、张君与王海文于2014年12月10日签订的《存量房买卖合同》是陈典范、张君与王海文的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王海文称上述合同未成立与事实不符，本院不予采纳。上述合同在签订时涉案房屋属于王海文、汪霞共有，而汪霞在事后明确表示不同意出售、不予追认王海文出售涉案房屋的行为，上述合同因王海文对涉案房屋不具有完全处分权而无法履行，在本案中陈典范、张君诉请解除该合同，理据成立，原审予以支持，处理正确，本院予以确认。关于陈典范、张君要求王海文承担违约责任的问题。上述合同约定：甲方即王海文不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方即陈典范、张君的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；签署本合同的行为人须保证有权代理或者有权处分，如属无权代理或者无权处分，又未能获得追认的，行为人应承担定金责任或者参照本合同“违约责任和合同解除”条款赔偿对方损失。因王海文的无权处分行为导致上述合同无法履行，王海文某成违约，根据上述约定，王海文应向陈典范、张君退回定金5000元并支付违约金112500元（1125000元×10%）。王海文提出违约金过高应予调整，王海文在二审提出合同签订后仅仅三天由于合同无法履行已马上告知陈典范、张君，广州的房价根本没有上涨，没有造成陈典范、张君房价上涨的损失，另一方面，上述合同签订时陈典范、张君也没有核实王海文是否具有相关授权文件，陈典范、张君对合同无法履行存在一定过错。即使王海文在二审提出的没有造成陈典范、张君房价上涨的损失的说法成立，考虑到上述合同对违约责任的约定以及双方的过错责任等综合情况，原审法院基于公平原则酌情将王海文应向陈典范、张君支付的违约金调整为70000元，处理恰当，本院予以维持。至于王海文二审主张合富公司要承担相应的责任，因王海文在本案中没有提出反诉，本案对此不予调处。合富公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。王海文上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1550元，由上诉人王海文负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  余 盾代理审判员  姚伟华二〇一六年八月二十二日书 记 员  胡 茜颜玉婵