新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终2188号上诉人（原审被告）：新疆清春房地产开发有限公司。法定代表人:郭青春，该公司总经理。委托代理人：朱延梅，新疆清春房地产开发有限公司职员。上诉人（原审被告）：东莞新亚洲工业城开发有限公司。法定代表人：陈城州，该公司董事长。委托代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马静。被上诉人（原审原告）：苏翠珍。二被上诉人委托代理人：马志林（马静的父亲）。上诉人新疆清春房地产开发有限公司（以下简称清春房产公司）、东莞新亚洲工业城开发有限公司（以下简称东莞新亚洲公司）因与被上诉人马静、苏翠珍确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初599号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人清春房产公司上诉请求：原审判决关于我公司未能依法解除与苏翠珍的商品房购销合同前无权处分涉案房屋的认定错误。我公司多次以口头、断电行为、书面形式等多种方式告知苏翠珍终止商品房买卖合同，上述合同解除具备法律规定的生效条件。我公司与东莞新亚洲公司签订的商品房买卖合同是在我公司依法行使了合同终止权后，经平等协商签订，不存在所谓的恶意。请求撤销原审判决，驳回马静、苏翠珍的诉讼请求。马静、苏翠珍答辩称，我方和清春房产公司签订的商品房购销合同经过原审法院确认有效，并通过原审法院执行，我将砂石料提货单已交给原审法院，不存在不履行合同。清春房产公司、东莞新亚洲公司签订的商品房买卖合同无效。请求驳回上诉、维持原判。东莞新亚洲公司同意清春房产公司的上诉意见。上诉人东莞新亚洲公司上诉请求，原审法院认定我公司并未尽到一般房屋购买人的注意义务属于事实认定错误。原审法院认定清春房产公司从2006年至今都未能积极主张交付涉案房屋，此情形亦与常理不符属于事实认定错误。原审法院认定清春房产公司将涉案房屋另售他人的行为存在明显恶意，损害了马静、苏翠珍的合法权益明显与事实不符。我公司与清春房产公司签订商品房买卖合同已经支付了合理的购房款，且办理了产权登记，合法有效。请求撤销原审判决，驳回马静、苏翠珍的诉讼请求。马静、苏翠珍答辩称，涉案房产一直由我占有使用，清春房产公司、东莞新亚洲公司是恶意串通签订的商品房买卖合同，求驳回上诉、维持原判。清春房产公司答辩称，因为涉案房屋停电，确实没到涉案房屋里面去看。我们停电发出收回房屋的通知以后，才和东莞新亚洲公司签订的商品房买卖合同。东莞新亚洲公司上诉请求成立。马静、苏翠珍向一审法院起诉请求：2000年7月7日，我与清春房产公司签订3-502号商品房购销合同，8月18日清春房产公司向我办理了房屋移交手续，并于9月20日收取我27000元现金办理房产证相关费用。到2002年6月清春房产公司派人将我房屋供电设施拆除，造成我房屋不能正常使用。2003年，清春房产公司将我诉至法院，经法院（2003）天民一初字第2120号民事调解书将涉案房屋的购买人确定为苏翠珍，但房产证办理在马静名下，合同继续履行。后我又将清春房产公司诉至法院，经法院（2008）天民三初字第857号民事判决书，判决清春房产公司停止侵权，于判决生效后恢复涉案房屋的供电，但清春房产公司拒不履行已生效法律文书，直到2011年11月14日供电公司接管，更换电表、办理充值电卡后，我房屋才恢复供电。因清春房产公司一直不给我办理房产证，经我查询房产档案才得知清春房产公司将我的房屋档案信息已注销并办理在东莞新亚洲公司名下。故诉至法院，请求判决清春房产公司、东莞新亚洲公司签订的商品房买卖合同无效。一审被告清春房产公司辩称，我方不同意马静、苏翠珍的诉讼请求，马静、苏翠珍的诉讼主体不正确，马静、苏翠珍的诉讼请求的事实也没有依据。双方的合同已经作废，马静、苏翠珍无权主张合同无效。马静、苏翠珍在2014年已经知道涉案房屋不在马静名下，2016年才主张，诉讼时效已经过了。我方给东莞新亚洲公司办理房产证是合法有效行为。马静、苏翠珍在与我方签订房屋买卖合同后，马静一直没有依约缴纳房款，我方终止了该合同。一审被告东莞新亚洲公司辩称，我方为善意的购买人，并且已经支付了房款，还办理了产权登记，所以我方为涉案房屋的所有权人。依据法律，对于已经登记房屋的所有权，认定合同已经得到实际履行，不论房屋是否交付，都将无法对抗已经办理房屋登记手续的合同。一审法院认定事实：2000年7月7日，苏翠珍（乙方）与新疆宝亨房地产开发有限公司（以下简称：宝亨房产公司，甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定乙方向甲方购买其开发的宝亨花园3-6幢3单元502号房屋，房款总金额308282元。该合同另注明：“原与乙方之女马静签订3-502合同作废，以此合同为准，原马静交付首付款为苏翠珍交付。”2000年7月8日，马静向宝亨房产公司交纳房款（定金）5000元。2000年8月18日，宝亨房产公司向苏翠珍的丈夫马志林交付了上述涉案房屋。2000年9月20日，宝亨房产公司的工作人员王莉英出具收条一张，载明：“今收到刘波代交马志林按揭费用及契税全部27000元，待办完手续后交票多退少补。”2001年4月28日，马志林（乙方）与宝亨房产公司（甲方）签订《供货合同》一份，约定：“乙方同意用石子、粗沙、细沙及水洗沙供货给甲方以冲销乙方所购宝亨花园3-502房款308282元。”后宝亨房产公司因苏翠珍未按期交纳房款诉至法院，2003年5月9日，经乌鲁木齐市天山区人民法院主持调解，作出（2003）天民一初字第2120号民事调解书，调解协议为：“一、位于本市马市小区宝亨花园3-6栋3单元的502号住房的购买人确定为被告苏翠珍，但房产证应办理在马静名下，购房合同继续履行；二、原、被告双方签订的砂石料供应合同继续履行，被告所供砂石料的品种、规格应以原告需要为准，供货合同约定砂石料的供货价不得高于同期市场价，原、被告现补充约定，如发生争执，砂石料的同期市场价由乌市价格事务所认定；由于砂石料供应合同对购房合同规定的付款方式及付款期限做出了变更，因此原告依据购房合同规定的付款方式及付款期限主张的违约金及利息不能成立。”2006年5月20日，宝亨房产公司与东莞新亚洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定东莞新亚洲公司向宝亨房产购买上述涉案房屋，房款总金额308282元。2008年9月17日，宝亨公司申请办理涉案房屋的商品房预售合同注销登记业务，注销苏翠珍名下涉案房屋的商品房预售合同备案。2008年9月18日，宝亨房产公司向东莞新亚洲公司出具金额为308282元的房款发票一张。东莞新亚洲公司于2008年9月22日缴纳维修资金6165.64元，于2008年9月23日缴纳契税9402.56元。2008年10月9日，宝亨房产公司协助东莞新亚洲公司办理了涉案房屋的房屋所有权证。2016年1月19日，马静、苏翠珍诉至我院，请求如诉。经查，涉案房屋从2000年8月18日至今一直由马静、苏翠珍占有使用。另查：2007年1月11日，宝亨房产公司名称变更为新疆清春房地产开发有限公司即本案被告。原审法院认为，苏翠珍与宝亨房产公司即清春房产公司签订的《商品房购销合同》系其双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。根据天山区人民法院作出的（2003）天民一初字第2120号民事调解书，可以证实其双方同意继续履行上述购房合同，并协商将涉案房屋房产证办理在马静名下。清春房产公司在明知马静、苏翠珍已买受涉案房屋的情形下，又于2006年5月20日与东莞新亚洲公司签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋另售他人的行为存在明显恶意，损害了马静、苏翠珍的合法权益。清春房产公司辩称系马静、苏翠珍未能依约支付房款故将房屋另售，本院认为，清春房产公司应当采取合法合理的方式维护自身权益，在未能依法解除与马静、苏翠珍的《商品房购销合同》前其无权处分涉案房屋。东莞新亚洲公司作为房屋的买受人，在购买如此重大的财产利益时，应当尽到与此相对应的注意义务，马静、苏翠珍从2000年8月18日即开始占有使用涉案房屋，庭审中，东莞新亚洲公司的委托代理人陈述公司购房时仅在室外了解了涉案房屋所在的位置，并未进室内进行查看，本院认为，东莞新亚洲公司并未尽到一般房屋购买人的注意义务。并且，东莞新亚洲公司于2006年5月20日即与清春房产公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，于2008年10月9日取得了涉案房屋的房产证，但清春房产公司从2006年至今都未能积极主张交付涉案房屋，此情形亦与常理不符。综上，本院认为，不能认定东莞新亚洲公司在购买涉案房屋时是善意的，虽涉案房屋的产权已登记在东莞新亚洲公司名下，但其不能善意取得涉案房屋的产权，东莞新亚洲公司与清春房产公司于2006年5月20日签订的《商品房买卖合同》侵害了马静、苏翠珍的合法权益，当属无效。判决：被告新疆清春房地产开发有限公司与被告东莞新亚洲工业城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致。另查明，因清春房产公司2008年2月将涉案房屋停电，苏翠珍于2008年诉至天山区人民法院，天山区人民法院作出（208）天民三初字第857号民事判决，判决清春房产公司停止侵权，于判决生效后恢复涉案房屋的供电。以上查明事实有商品房购销合同、收据、房屋移交验收单、民事调解书、工商档案、供货合同、答复、商品房买卖合同、契税完税证、维修资金缴存凭证、发票、房屋所有权证、调解书、判决书、一审庭审笔录、询问笔录等证据附卷佐证。本院认为，苏翠珍与清春房产公司签订商品房购销合同后，双方就合同履行发生争议诉至法院，天山区人民法院作出（2003）天民一初字第2120号民事调解书，确认双方继续履行苏翠珍与清春房产公司签订的商品房购销合同，并将涉案房屋房产证办理在马静名下。双方签订的砂石料供应合同继续履行，苏翠珍所供砂石料的品种、规格应以清春房产公司需要为准。后清春房产公司认为苏翠珍未履行天山区人民法院（2003）天民一初字第2120号民事调解书，于2008年2月将涉案房屋停电，苏翠珍于2008年诉至天山区人民法院，天山区人民法院作出（208）天民三初字第857号民事判决，判决清春房产公司停止侵权，于判决生效后恢复涉案房屋的供电。2006年5月20日清春房产公司在明知其与苏翠珍签订的商品房购销合同没有依法解除，与东莞新亚洲公司签订商品房买卖合同，清春房产公司将涉案房屋出售给东莞新亚洲公司的行为具有明显恶意，侵害了马静、苏翠珍的合法权益。清春房产公司关于其是在依法行使了合同终止权后才与东莞新亚洲公司签订商品房买卖合同的上诉理由，经查，2008年2月清春房产公司将涉案房屋停电，并表示要收回房屋，而在2006年5月20日清春房产公司就与东莞新亚洲公司签订商品房买卖合同，即便按清春房产公司所述，其在与东莞新亚洲公司签订商品房买卖合同时也未与马静、苏翠珍解除商品房购销合同。另2008年2月清春房产公司将涉案房屋停电，并表示要收回房屋，马静、苏翠珍对此表示不同意至今占有涉案房屋，清春房产公司行为与天山区人民法院（2003）天民一初字第2120号民事调解书内容相悖。综上，清春房产公司上诉请求不能成立，应予驳回。东莞新亚洲公司关于其与清春房产公司签订的商品房买卖合同合法有效的上诉理由，经查东莞新亚洲公司购房时仅在室外了解了涉案房屋所在的位置，并未进室内进行查看，未尽到一般房屋购买人的注意义务。另东莞新亚洲公司从2006年至今都未能积极主张交付涉案房屋，此情形亦与常理不符。综上不能认定东莞新亚洲公司在购买涉案房屋时是善意的，东莞新亚洲公司上诉请求不能成立，应予驳回。原审案由确定有误，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费70元（清春房产公司已预交），由清春房产公司负担。二审案件受理费70元（东莞新亚洲公司已预交），由东莞新亚洲公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑进民审判员  达莲花审判员  于 翔二〇一六年八月十日书记员  曲毅捷