湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0502民初4697号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司湖州市分行。住所地：湖州市人民路*******号（单）。负责人：俞霁云，该分行行长。委托代理人：徐学民，浙江本佳律师事务所律师。委托代理人：徐海峰，浙江本佳律师事务所律师。被告：王超英。被告：丁文琴。委托代理人：王超英。系被告丁文琴的丈夫。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湖州市分行与被告王超英、丁文琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，依法由审判员李辉适用简易程序于同年8月22日在本院织里人民法庭公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湖州市分行的委托代理人徐海峰，被告王超英，被告丁文琴的委托代理人即被告王超英，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政银行股份有限公司湖州市分行起诉称：2015年8月28日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定由原告向被告承租坐落于湖州市吴兴区织里镇富民中路178、180号的房屋，其中第一层面积为380平方米，其他层（即第二层）面积为200平方米；租赁期限为2016年4月1日起至2021年3月31日止；首年租金为67万元，以后每年递增6%，租期内租金总额为3776852.28元；租金支付方式为：每年租金于租赁日开始后且取得发票后一个月内付款；出租人因不能提供房屋而解除合同的，应支付承租人本合同租金总额的35%作为违约金。合同签订后，两被告以之前的承租人租期未到为由要求延迟交房一个月，原告表示同意，但至2016年4月底开始，原告多次要求被告交付出租房屋时，被告均未予配合，原告故向法院起诉，请求判令：一、两被告立即向原告交付坐落于湖州市吴兴区织里镇富民路178、180号第一层东起第1至第6间及第二层东起第1至第3间的出租房屋；二、本案诉讼费由两被告负担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令两被告共同支付原告违约金70万元。被告王超英、丁文琴共同答辩称：一、对原告当庭变更的诉讼请求，被告不要求答辩期和举证期。二、原、被告双方从洽谈租房事宜到签订合同花了十个月左右的时间，原告要租几间房屋一直在变化，迟迟未确定。三、双方约定及原告诉请的违约金数额过高，原告其实没有多少损失，且原告在与被告洽谈租房事宜过程中一直存在变数，自己有责任，同时，被告在此过程中损失了几十万元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、房屋租赁合同三份，其中，原告与两被告于2015年8月28日签订的房屋租赁合同用于证明双方约定了租赁房屋的坐落位置、面积、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事项；原告与案外人沈丹儿分别于2014年2月28日和2016年7月4日签订的房屋租赁合同共二份用于证明原告租用房屋的年租金2017年比2016年上涨了25万元，即系原告因被告违约造成的实际损失；证据2、房屋所有权证、国有土地使用权证各二份，用于证明座落于湖州市吴兴区织里镇富民中路178号房屋和湖州市吴兴区织里镇富民中路180号房屋的所有权人均为被告王超英；证据3、律师函、EMS邮件单、查询单各一份，用于证明因被告拒绝交付房屋，原告委托律师于2016年5月3日发函给两被告，两被告于5月6日收到，但仍未交付房屋。对原告提交的证据，两被告质证认为：对证据1中原、被告签订的房屋租赁合同没有异议，但对原告提供的其与沈丹儿签订的房屋租赁合同有异议，2017年租金与2016年租金相比没有这么高的涨幅，2016年7月6日签订房屋租赁合同是原告故意抬高价格；对证据2、证据3没有异议。原告提交的证据，本院审核认为：证据1中原、被告签订的房屋租赁合同，被告质证没有异议，本院对其效力予以确认；原告与案外人沈丹儿签订的两份房屋租赁合同，能证明原告自2014年3月1日起租用了沈丹儿所有的坐落于湖州市吴兴区织里镇富民路39-51号房屋用于经营办公，但无法据此证明原告因被告未交付房屋造成实际损失25万元；证据2、证据3，被告质证没有异议，本院对其效力予以确认。本院经审理，认定事实如下：2015年8月28日，原、被告双方签订了房屋租赁合同一份，约定由原告向被告承租坐落于湖州市吴兴区织里镇富民中路178号、180号房屋（房屋所有权证号为00220178、00220177）作为营业及办公使用，其中第一层面积为380平方米，其他层（即第二层）面积为200平方米；租赁期限为2016年4月1日起至2021年3月31日止；首年租金为67万元，以后每年递增6%，租期内租金总额为3776852.28元；租金支付方式为：每年租金于租赁日开始后且取得发票后一个月内付款；出租人因不能提供房屋而解除合同的，应支付承租人本合同租金总额的35%作为违约金。合同签订后，两被告以之前的承租人租期未到为由要求延迟交房一个月，原告表示同意，但两被告至今未向原告交付房屋。现原告明确表示不再要求被告履行交付房屋的义务，诉请要求被告支付违约金70万元。本院认为：原、被告之间签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告未按约向原告交付房屋，构成违约，应依法承担违约责任。现原告明确表示不再要求被告履行交付房屋的义务，仅诉请要求两被告支付违约金，故双方的争议焦点在于双方约定及原告主张的违约金是否过高，应否予以调整。房屋租赁合同约定“因出租人不能提供房屋而解除合同的，应支付承租人本合同租金总额的35%作为违约金”，故约定的违约金为（3776852.28元×35%）=”1”321898.30元，原告庭审中将诉讼请求变更为要求两被告支付违约金70万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，可以看出，我国合同法规定的违约金性质以补偿性为主，系以填补非违约方的损失为主要功能，兼具有一定惩罚性。本案中，原告提交了其与案外人沈丹儿签订的房屋租赁合同用于证明其因被告违约而继续租用沈丹儿房屋造成一年期多付租金25万元，本院认为，原告2014年3月1日与沈丹儿签订房屋租赁合同，租用沈丹儿位于湖州市吴兴区织里镇39-51号的房屋用于开设中国邮政储蓄银行股份有限公司湖州市织里镇支行，租赁期限至2017年2月28日，租金为每年696000元，而双方于2016年7月4日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2017年3月1日起至2018年2月28日止，租金为95万元，租金金额增加很多，且缺乏其他证据佐证，仅以此不足以判断原告的实际损失。原、被告签订房屋租赁合同之日即2015年8月28日至今，属原告租用沈丹儿房屋期间内，被告未交付房屋的行为未影响原告的正常营业办公，原告也未投入装修及使用，且双方签订的房屋租赁合同系原告提供的格式合同，约定的违约金金额及原告诉请主张的违约金金额均过分高于造成的损失，综合以上因素，本院酌定两被告支付原告违约金218000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王超英、丁文琴共同支付原告中国邮政银行股份有限公司湖州市分行违约金218000元，限于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告中国邮政银行股份有限公司湖州市分行的其余诉讼请求。本案受理费10800元，减半收取5400元，由原告中国邮政银行股份有限公司湖州市分行负担3718元，被告王超英、丁文琴负担1682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。在提交上诉状之时预交上诉案件受理费10800元（具体实缴金额由湖州市中级人民法院确定，多余部分退还）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。湖州市中级人民法院开户银行：中国农业银行湖州红丰支行；户名：浙江省湖州市中级人民法院案款收入专户；账号：19×××38。审判员  李辉二〇一六年八月二十二日书记员  叶伟