宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2O15）甬东民初字第1299号原告（反诉被告）：宁波都市房产开发有限公司，住所地浙江省宁波市江东区姚隘路1035号。法定代表人：郑学明，该公司董事长。委托诉讼代理人：范方立、张路，浙江和义观达律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴旭鸣。委托诉讼代理人：上官明泓，北京大成(宁波)律师事务所律师。原告宁波都市房产开发有限公司(以下简称都市房产公司)与被告吴旭鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理，依法由审判员陈奕适用简易程序独任审判。在答辩期间，被告吴旭鸣提出管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其申请，上诉后，宁波市中级人民法院维持了本院的管辖裁定。案件审理过程中，被告吴旭鸣向本院提起反诉，并申请对涉案房屋层高是否符合合同约定进行鉴定。本院于2016年8月26日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人范方立，被告吴旭鸣的委托诉讼代理人上官明泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市房产公司向本院提起诉讼请求：要求被告立即支付原告房款1150000元，并支付利息112189元(按年息8%自2014年4月23日起暂算至2015年7月6日，后计算至实际支付日止)，违约金1003950元(按日违约金0.3%自2014年9月18日起暂算至2015年7月6日，后计算至实际支付日止)。上述合计2266139元。事实和理由：2014年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴旭鸣向都市房产公司购买兰园xx-xx地块xx幢xx号房屋一套；建筑面积211.68平方米；房屋总价5744500元，买受人于合同签署时支付首付款1724500元，剩余购房款4020000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付；出卖人于2014年9月18日前将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。同日，双方签订《借款协议》一份，因吴旭鸣购买涉案房屋尚需部分资金，故与都市房产公司协议如下：都市房产公司同意借款1150000元给吴旭鸣用于支付购房款；借款年息8%；吴旭鸣需在房屋交付日前一次性付清借款，如不能在规定日期内归还全部借款的，房屋交付日期相应顺延直至付清借款；如未在规定日期内归还全部借款，逾期在30日内，吴旭鸣应按日向都市房产公司支付借款额的0.3%的违约金。超过30日的，视同违约处理，都市房产公司有权对所涉房屋另行处理，并不退还吴旭鸣实际支付的房款。被告吴旭鸣反诉并答辩称，对原、被告间签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》无异议，对以下事项有争议：第一、被告已全额付清了购房款，根据借款协议，原、被告间应为民间借贷关系。第二，根据借款协议的约定，款项应于交付日前一次性付清，而涉案房屋及装修存在质量问题，不符合交付条件，故被告无需履行付款义务，更无需支付利息及违约金。第三，借款协议系格式合同，其中对“交付日”的理解双方存在分歧，故应当作出不利于格式条款制订者的解释。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：一、反诉被告按照检验报告对房屋进行整改、修复；二、反诉被告支付逾期交房违约金539983元；三、反诉被告补偿反诉原告57445元；四、反诉被告交付涉案房屋。针对吴旭鸣的反诉，都市房产公司答辩称：首先，涉案房屋质量合格，即使存在质量瑕疵，反诉被告愿意按合同约定履行保修义务。《商品房买卖合同》及《借款协议》中均约定若买受人未付清款项的，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延且不视为逾期交付。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实和证据，本院认定如下：吴旭鸣提供《检测验收报告》原件一份，并申请对涉案房屋层高是否符合合同约定及装饰装修工程(含甲醛、总挥发有机物)是否合格进行鉴定，拟证明涉案房屋质量存在瑕疵。在鉴定过程中，吴旭鸣自愿申请撤回对装饰装修工程(含甲醛、总挥发有机物)是否合格进行鉴定。2016年7月21日，宁波市开源房地产咨询测绘有限公司出具司法鉴定报告一份。庭审中，吴旭鸣认可涉案房屋层高符合合同约定。经质证，都市房产公司对司法鉴定报告的真实性无异议，对《检测验收报告》的真实性、合法性及关联性不予认可。本院认为，《检测验收报告》系吴旭鸣单方对外委托鉴定，都市房产公司对此不予认可，故本院不予采信。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、本案案由的确定。吴旭鸣称其已与都市房产公司结清购房款，本案所涉款项系其向都市房产公司所借，故本案应为民间借贷纠纷。对此，本院认为，双方签订的《借款协议》中载明都市房产公司出借此款项给吴旭鸣系用于支付涉案房屋的购房款，且还款时间与房屋交付日相关联，故本院认为，本案的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，该借款实为吴旭鸣未足额缴纳的购房款，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、涉案房屋是否具备交付条件，即付款条件是否成就？本院认为，《商品房买卖合同》载明出卖人应于2014年9月18日前交付房屋，都市房产公司也向吴旭鸣作出了交房的意思表示，吴旭鸣以工程质量瑕疵作为抗辩理由拒绝交房，但未提供充分的证据证明因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，故对吴旭鸣的抗辩不予采纳，涉案房屋已具备交付条件，对都市房产公司要求吴旭鸣支付1150000元的诉讼请求，本院予以支持。三、利息与违约责任的计算。根据《借款协议》的约定，借款年息为8%，该约定并未违反法律规定，故自2014年4月24日起，吴旭鸣应按年息8%向都市房产公司支付至实际付款日止的利息。至于违约金，本院认为，当事人在合同中同时约定违约金及利息系当事人意思自治范畴，只要不违反法律的强制性规定，应认可其效力，但违约金的性质主要是补偿性，在本案所涉法律关系中，都市房产公司以借款形式向吴旭鸣出借剩余购房款，对于其来讲，其主要损失即利息损失，根据损失补偿原则，如果利息损失足以弥补实际损失的，再支持违约金有悖于损失补偿原则。本案中，都市房产公司并未举证证明其除利息损失外尚有其他损失，故对其主张违约金不予支持。四、交付时间的确定。因《借款协议》约定，如吴旭鸣未按期还款，应交房日期顺延至款清日止，故交付日期为款清日。至于吴旭鸣主张的逾期交房违约金，因其无正当理由拒绝交房，故都市房产公司无需支付逾期交房的违约金。五、业主主张的损失及修复。因吴旭鸣提供的检测报告系单方委托，都市房产公司不予认可，故对于瑕疵部位及是否构成瑕疵不明，但双方签订的合同约定及都市房产公司的庭审陈述，其愿意按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，故可待瑕疵部分明确后，对确属保修范围及保修期限内发生的质量问题，吴旭鸣可要求都市房产公司履行保修义务。现吴旭鸣未提供证据证明存在严重质量问题给其造成损失，对其要求都市房产公司予以补偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴旭鸣于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司1150000元，并自2014年4月24日起按年息8%支付至实际履行日止的利息损失。原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司于同日向被告（反诉原告）吴旭鸣交付位于兰园xx-xx地块xx幢xx号房屋；二、驳回原告（反诉被告）宁波都市房产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴旭鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取12465元，由宁波都市房产开发有限公司负担6918元，由吴旭鸣负担5547元。因宁波都市房产开发有限公司已预交，故吴旭鸣应负担部分于本判决生效之日起五日内交至法院。反诉受理费4987元，由吴旭鸣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人民法院。审判员 陈 奕二〇一六年八月二十六日书记员 林静益