广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂11民终736号上诉人（原审原告）：贺星富，男，1982年9月18日出生，汉族，住广西贺州市八步区。上诉人（原审原告）：张小完，女，1985年10月23日出生，汉族，住广西贺州市八步区。共同委托代理人：张启清，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西虎林房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号***号。法定代表人：陈仕换，该公司董事长。委托代理人：叶沼泷，广西灵丰律师事务所律师。委托代理人：刘继承，广西灵丰律师事务所实习律师。上诉人贺星富、张小完因与被上诉人广西虎林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺星富、张小完及其委托代理人张启清、被上诉人广西虎林房地产开发有限公司委托代理人叶沼泷、刘继承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺星富、张小完上诉请求：依法请求二审法院依法判令被上诉人按每日万分之二支付逾期交房违约金（不得扣除顺延交房天数计至2015年9月29日实际交房之日止）；本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人提供的下雨天数顺延无相关的专业权威机构出具的不能施工的证明；被上诉人已经充分考虑而且已经预留在合同期内了，提出扣除天数是再次重复计；若发生延期事实，应当于事实之日起按合同约定的时间通过书面形式通知上诉人，并与上诉协商达成补充协议，才有依据，据实扣除；至今为止，上诉人尚未看到被上诉人提供所交付的商品房经分期或综合验收合格的相关证据资料，如：消防验收合格，绿化验收合格等。至于2014年7月份领取钥匙却被告知还不能进行装修，因为电、水都还没有通知，且领钥匙的前提是要交完购房款。水电于2015年9月份才全面开通，交房时间应视为2015年9月29日。也就是交钥匙时根本不符合合同约定交付要求。广西虎林房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人应当按照重新约定的《商品房买卖合同》的约定来行使权利及履行义务；关于据实顺延有向一审法院提交了贺州市气象科技服务中心出具的贺州国家基本气象站降雨量实况，证明在施工期间的降雨情况以及施工日记、监理日记，证明因降雨导致停止施工的事实。综合认定了雨季影响造成的施工停工事实；根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定非××控制的因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成施工不能、交通管制、其他灾害及政策性因素等）影响了施工进度，造成工期延误的，可相应延期交房。提出扣除顺延时间；双方没有约定需书面形式通知上诉人以及需要与上诉人协商达成书面补充协议，才能够停工；在一审中已经向法庭提交了《建设工程质量竣工验收意见书》，证明了涉案房屋所在的二号楼在2015年4月28日完成了竣工验收。逾期交房截止日期，应以答辩人通知上诉人接收钥匙的时间为2015午5月28日有在贺州市芳林路24号张贴的交房通知，通知在5月28日交房；中国电信通话记录，证实已经于2015年5月28日日打电话通知了上诉人接房，上述补充证据材料客观、真实应当予以认定。上诉人上诉理由不能成立，请法庭予以驳回。贺星富、张小完向一审法院起诉请求：1、判令被告支付违约金28340元；2、判令被告支付提前预收的房产权证办证费用15000元，税费8215.7元，维修基金费8215.7元，水电开户费2500元等四项资金的占用使用费（以上三项款项据实核算后，被告应当支付提前预收占用资金费用，该费用损失按银行同期贷款利率四倍计算，从原告交付之日起到被告实际交纳之日止）；3、判令被告返还推拉窗款3000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年6月30日，原告贺星富、张小完与被告虎林公司签订《建房协议书》，约定原告购买被告开发的壹品瓷厂电梯房2-1-202号房，协议还约定了房屋价格及付款时间，交房期限、验收办法等。2012年9月22日，原告贺星富、张小完（××）与被告虎林公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：虎林公司将贺州市芳林路26号广西壹品瓷业有限公司职工安置住宅小区第2幢1单元2层202号房出卖给原告，房屋总价款273857.5元；第八条约定交房时间为2013年12月31日前，交房条件为验收合格，如遇下列特殊原因，××可据实予以延期：一是遭遇不可抗力，二是其他非××能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等；第九条约定，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之一的违约金。签订合同后，原告依约按时支付全部购房款273857.5元。2012年9月22日原告向被告交纳了办证费预收款15000元，税费8215.7元，维修基金8215.7元。2015年4月28日，涉案房屋所在的二号楼完成竣工验收。2015年7月20日，被告虎林公司将房屋交付给原告。2015年7月20日原告向被告交纳了推拉窗款3000元，水电开户费2500元。虎林公司在施工建设期中，根据2012年9月-2014年12月的施工日记、监理日记，结合中高考、公务员考试、职称考试停工通知以及贺州市气象科技服务中心出具的《2012年9月1日-2014年12月31日降雨实况》，截至2014年12月27日，被告在工程施工过程中受中高考等因素影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为14天，受降雨（中雨以上）影响造成停工，可以顺延交房期限的天数为102天（结合2014年12月24、25日的施工日志，当时的施工是在室内和地下，不受降雨影响，故12月27日降雨不予扣除）。因此，被告虎林公司可据实予以延期的天数为116天。一审法院认为，关于逾期交房违约的民事责任问题。原告与被告之间的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。签订合同后，原告依约按时支付了全部房款，但是被告虎林公司没有在约定的期限内交付房屋，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告虎林公司应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告虎林公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非××能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨季造成不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等，因此，被告虎林公司据实延长履行期间，具有合同依据，且未违反法律规定。《商品房买卖合同》约定的交房期限为2013年12月31日前，交房条件为经验收合格，2015年4月28日，涉案房屋所在的二号楼完成竣工验收，2015年7月20日被告将房屋交付原告，共计迟延交房565天。扣除虎林公司可据实予以延期的116天，据此，虎林公司实际逾期交房的违约天数为449天（565天-116天）。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，被告虎林公司应向原告支付逾期交房违约金为12296元（273857.5元×0.1‰×449天）。关于原告要求被告支付资金占用费的问题。2012年9月22日原告向被告交纳了办证费预收款15000元，税费8215.7元，维修基金8215.7元。2015年7月20日原告向被告交纳了水电开户费2500元。根据《商品房买卖合同》第16条第三款约定“在××商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，××应当履行保修义务。因不可抗力或者非××原因造成的损坏，××不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担”，第17条约定“5、××委托××代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由××支付；7、××委托××代为办理分割土地证发生的各项税费等由××支付；”，附件三约定“10、水电：水电到户（不包开户、室内水电不包）”，维修基金、办证费、税费、水电开户费用本该由××承担，合同未约定交款时间，原告在签订合同、接收房屋当日分别履行了交款义务，视为双方对交款时间达成合意。现原告要求支付资金占用费，没有依据，该院不予支持。关于原告要求被告返还推拉窗款的问题。双方在商品房买卖合同附件三中约定“5、门窗：装进户门第一道大门及铝合金窗，不包括其余门及落地窗，无防盗网”，合同并未约定有安装推拉窗，但被告实际安装了，原告也已交纳推拉窗款，视为双方就此达成新的合意，原告要求返还推拉窗款没有依据，该院不予支持。综上所述，原告的诉请部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告贺星富、张小完支付逾期交房违约金12296元。二、驳回原告贺星富、张小完的其他诉讼请求。本案受理费584元（原告已预交），由被告广西虎林房地产开发有限公司负担230元，原告贺星富、张小完承担354元。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人在平等自愿的基础上达成的两份合同，符合法律规定，合法有效，两份合同所约定的内容应当对当事人产生约束力。当两份合同均属于有效合同，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同对同一内容有不同的约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同目的，可根据合同成立的先后，确定以后一份为准。本案的当事人在签订合同时约定了被上诉人虎林公司可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力和其他非××能控制的因素，如停水停电、雨季不能施工、交通管制、其他灾害及政策性因素等。被上诉人一审时提交了贺州市气象科技服务中心出具的贺州国家基本气象站降雨量实况，在施工期间的降雨情况以及施工日记、监理日记，证明因降雨导致停止施工的事实。高考期间在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，受降雨（中雨以上）影响造成停工也在商品房买卖合同订立时该要求已经存在。因此，被上诉人虎林公可据实予以延期的天数，具有合同和事实依据，故造成可据实扣除的天数原因属于无法预见不能避免和克服、气候异常的情形，上诉人贺星富、张小完认为可据实扣除的雨天未施工的需权威机构证明、重复计算各应当书面通知的上诉理据不充分，不符合本案事实，本院不予支持。2015年4月28日，涉案房屋所在的二号楼完成竣工验收，2015年7月20日被上诉人虎林公司将房屋交付上诉人。因此，一审判决认定实际交房时间为2015年7月20日房屋交付使用正确，上诉人认为交房应视为2015年9月29日，交钥匙时根本不符合合同约定交付要求的上诉理由与本案一、二审查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人贺星富、张小完上诉无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贺星富、张小完负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏少勋代理审判员  张依传代理审判员  蒙晓华二〇一六年八月二日书 记 员  冯 静