成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第05675号 原告黄英，女，1979年3月21日出生，汉族，住山西省永济市， 委托代理人余洛，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。 被告保利（成都）实业有限公司，住所地成都市武侯区人民南路三段2号汇日央扩国际广场第21层1、5号。 法定代表人吴章焰，董事长。 委托代理人杨慧，四川泰常律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人魏揉柔，四川泰常律师事务所律师，一般授权代理。 原告黄英与被告保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2016年6月8日、2016年7月27日公开开庭进行审理。原告黄英及委托代理人余洛，被告保利公司的委托代理人杨慧、魏揉柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄英诉称，2010年7月2日，与保利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买保利公司开发的位于成都市新都区X号房屋，该房屋系样板房，房屋总价款为340万元。合同第十条约定，2009年10月1日达到交房条件，同时约定逾期交房超过90日后，买受人有权要求退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金。双方在验房时发现该房屋多出处严重漏水、渗水，导致屋内多处墙壁、地板损毁，无法正常使用。保利公司同意进行整改，但在第二次验房时，又发现多处类似严重问题，仍然无法正常使用，后双方又多次进行了验收，仍然发现诸多问题，导致保利公司一直未向黄英交付该房屋。请求判令：1.保利公司赔偿装修损失90万元；2.保利公司向黄英支付逾期交房的违约金（按照总房款340万元每日万分之四的标准，从2010年11月7日起计算至房屋交付之日止）。 被告保利公司辩称，涉案房屋符合双方签订的商品房买卖合同第10条约定的交付条件，保利公司已按期履行交房义务，黄英无正当理由拒绝接收该房屋，即使黄英认为房屋存在漏水、渗水等问题也不能拒绝收房，根据合同的约定黄英拒绝收房，应视为该房屋已交付，保利公司已经履行完毕交房的义务。不存在逾期交房的情况，故黄英要求保利公司按照总房款日万分之四的标准支付逾期交房违约金，无事实和法律依据。即使涉案房屋有瑕疵，保利公司只负有整改义务，且只对瑕疵部分进行整改，保利公司已经实际履行完毕整改义务。涉案房屋的价格并未包含装修款，装修属于保利公司对黄英的赠与，根据《中华人民共和国合同法》第191条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任，附义务的赠与有瑕疵的，赠与人在义务范围内承担责任，因为涉案房屋的装修属于赠与，保利公司对房屋的装修不承担责任。黄英购买的房屋是样板房，建成于2007年，在黄英购买前后，经过多人多次的参观，对装修必然会有产生一定的影响。该样板房简称装修完毕已经接近10年时间，多年无人居住，部分装修和家具出现陈旧、老化系正常的自然现象，与保利公司无关。目前，该房屋已经按照合同整改完毕，能够正常居住和使用，黄英主张赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。根据合同和法律法规规定，涉案房屋关于防水工程已过保修期，保利公司对此不再承担保修责任。黄英在合同约定的交房期限届满几年后才主张逾期交房的违约责任，其诉讼请求早已超过两年的诉讼时效。综合以上几点，请求法院驳回黄英的全部诉讼请求。 经审理查明，2010年7月2日，黄英与保利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买保利公司开发的位于成都市新都区X号房屋，建筑面积为293.64平方米，该房屋系样板房，房屋总价款为340万元。合同第十条交付条件载明“（一）出卖人应当在2009年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(1)和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十五条第二款第三项载明“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。” 签订《商品房买卖合同》的当日，双方签订了补充协议。补充协议第四条第一款载明“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。2.在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清价款及违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付及产权登记的责任，直至买受人付清款项。”双方签订的《X商品房买卖合同补充协议（二）（合同编号：BL-B-0010）》明确黄英购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人除应支付合同约定的房屋价款外，还应另行向出卖人支付装修款×元，买受人应当自合同签订当日一次性支付前述装修款。第三条载明“买受人知悉并认可，在合同约定的交付期限前，该房屋为出卖人正在使用的示范单位，并同意该房屋在合同约定的交付期限到来前继续免费作为出卖人的示范单位使用。”第四条载明“鉴于买受人购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人在购买前已实地考察了该商品房，并认可样板房的装饰装修现状和新旧状况及其他可视范围内的现状，对于不影响装饰装修现状外观的隐蔽工程，买受人不得采取剥离装饰装修层等方式要求改造或提出异议。双方以《商品房买卖合同》第十条约定确定交房条件，装饰装修部分不作为交付条件；如房屋交付时装饰装修部分确定存在质量问题的，出卖人按照本补充协议第五条约定承担保修责任，不作逾期交房处理；如买受人以此拒绝收房的，视为该商品房已交付。买受人同意该房屋交付时如与补充协议附件一（合同附图）及附件三（产品交付标准）不同之处，以实际交付情况为准。”第五条载明“买受人同意出卖人仅对该商品房固定装修部分承担保修责任，保修期截止到2010年6月29日，但人为原因的损坏除外。本协议所称的固定装修部分，是指已附着或固定于房屋，非经拆除或损毁始能恢复原状的装修，如顶棚、墙面以及地面装修、厨房和卫生间设施、设备、户内门窗装修、已固定家具、灯具等。” 合同签订后，黄应按照与保利公司的约定，向保利公司支付了购房款共计340万元，最后一笔购房款支付的时间为2010年11月6日。黄英向保利公司交清所有房款后，在与保利公司办理房屋交接手续时，发现房屋存在漏水、渗水的问题。2011年6月23日的维修工作记录报修内容为天井雨棚渗水，2011年6月29日的报修内容为外阳台马赛克脱落，2011年7月26日的报修内容为一层过道雨棚外墙渗水、二层小屋面楼梯过道墙面渗水，大屋面渗水、二层主卧进门左墙渗水。保利公司对黄英提出的问题进行整改，但整改后均存在不同程度的其他问题。黄英以房屋存在问题未整改完毕为由，拒绝接收该房屋。 2015年11月17日，黄英提起本案诉讼，在审理中，本院组织双方调解未果。2016年6月29日，本院组织双方对房屋现场进行了查看，房屋内在装饰、家具陈旧、老化，墙壁渗水的痕迹未处理到位，地板、橱柜等部分未完全整改完毕。 另查明，2009年9月27日，该套房屋所在的保利公园198A区取得成都市新都区规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。同时，该套房屋取得成都市新都区兴房测绘有限责任公司制作的《竣工房屋面积明细表》。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、维修工作记录、建设工程规划合格证、竣工房屋面积明细表及到庭当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，保利公司与黄英签订的《房屋买卖合同》及补充协议、系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。双方在办理房屋交接手续时，黄英向保利公司提出房屋存在的问题，并要求整改，保利公司同意整改并制作了维修工作记录。截止到本院组织双方对房屋现场进行查看之日即2016年6月29日，还存在房屋墙壁渗水的痕迹未处理到位，地板、橱柜等部分未整改完毕的问题，保利公司称其已经整改完毕，并多次口头通知黄英前来收房，但黄英拒不接收房屋的抗辩主张，本院不予采信。 关于整改期间是否应视为房屋未交付的问题。该房屋系样板房，在黄英与保利公司签订合同时已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合《商品房买卖合同》第十条约定的商品房交付条件。商品房买卖合同第十五条第二款第三项约定出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。补充协议第四条第一款载明“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。”根据上述合同约定，黄英因房屋存在渗水、漏水等问题，拒绝收房，应视为房屋已交付，故黄英要求保利公司按照逾期交房的责任向其支付总房款每日万分之四的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 但是，涉案房屋双方对房屋进行验收期间发生了渗水、漏水等情形，保利公司应及时进行整改，以免影响业主对房屋的正常使用，但是保利公司对黄英提出的问题一直未整改完成，客观上，影响了黄英对房屋的占用、使用和收益，黄英必然存在损失，该损失的标准未在合同中约定，应按照同地段同类房屋租金标准予以确定。因黄英购买的是房屋系别墅，未查询到相关的房屋出租信息，黄英在本院向其建议提供在外租房的租金标准或同地段同类房屋租金标准后，黄英拒绝提供。承办人在房产中介网上查询到新都区三河街道保利198项目套四户型已装修带家具家电的房屋的租金平均报价在每月2000元左右，本院结合黄英所购买房屋的性质、面积、房屋总价款等因素将其租金标准确定为4000元/月。关于该损失的起算时间，应从黄应向本院提交的维修工作记录单的最早时间即2011年6月23日起算。本院组织的第二次庭审中，保利公司陈述对涉案房屋已经整改完毕，告知黄英从即日起五个工作日内到现场接房，黄英应按照保利公司通知的时间于2016年8月3日前到保利公司对房屋进行交接，如保利公司未能整改完毕，可对之后的损失另行主张。故该损失的计算截止时间为2016年8月3日，本案中将黄英的租金损失的计算时间确定为61个月零10天。故保利公司应向黄英支付因整改导致无法使用房屋的损失245333元（4000元/月×61个月零10天）。 关于黄应诉请的装修损失90万元，其理由是自己通过与邻居购买清水房屋的价格对比，计算出在购买该房屋时支付了90万元的装修对价，但现在装修部分不能使用，故保利公司应退还已支付的90万元装修对价。双方签订的《X商品房买卖合同补充协议（二）（合同编号：BL-B-0010）》明确黄英购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人除应支付合同约定的房屋价款外，还应另行向出卖人支付装修款×元，买受人应当自合同签订当日一次性支付前述装修款。虽然此条未明确装修款的数额，但是保利公司出卖给黄英的该套房屋应已包括装修款，只是该款项未从与房屋本身的价款剥离出来，但不能因为上述条款未明确装修款金额，认为黄英没有支付装修款，故保利公司认为该装修属于赠予的抗辩主张本院不予支持。但是黄英要求退还该款项，亦无依据。双方签订的补充协议第三条载明“买受人知悉并认可，在合同约定的交付期限前，该房屋为出卖人正在使用的示范单位，并同意该房屋在合同约定的交付期限到来前继续免费作为出卖人的示范单位使用。”第四条载明“鉴于买受人购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人在购买前已实地考察了该商品房，并认可板房的装饰装修现状和新旧状况及其他可视范围内的现状，对于不影响装饰装修现状外观的隐蔽工程，买受人不得采取剥离装饰装修层等方式要求改造或提出异议。如房屋交付时装饰装修部分确定存在质量问题的，出卖人按照本补充协议第五条约定承担保修责任，不作逾期交房处理；如买受人以此拒绝收房的，视为该商品房已交付。买受人同意该房屋交付时如与补充协议附件一（合同附图）及附件三（产品交付标准）不同之处，以实际交付情况为准。”双方签订商品房买卖合同，并确认房屋状况的时间是2010年7月2日，现在已经经历了六年多时间，黄英在这六年多时间里，除向本院提供了四张维修工作记录单外，未向本院提交在维修工作记录单记录的最后时间2011年7月26日至本案诉讼之前向保利公司主张过权利的证据，黄英怠于对自己所购房屋予以关注，对保利公司的维修整改予以催促，导致保利公司一直拖延进行整改并未予以通知，黄英的行为导致了本案中房屋租金损失的扩大和房屋装修老化的加剧，本院已确定该期间的房屋租金损失全部由保利公司承担，该部分装修老化并不导致全部装修不能使用，本院确定部分装修老化的损失由黄英本人自行承担。 黄英要求保利公司承担装修损失90万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告被告保利（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄英支付房屋无法使用期间的租金损失245333元； 二、驳回原告黄英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11400元，由原告黄英负担8900元，被告保利（成都）实业有限公司负担2500元（此款原告黄英已预付，被告保利（成都）实业有限公司应于履行上述付款义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员 王 瑜 二〇一六年八月十七日 书记员 税秋萍