广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8906号上诉人（原审被告）：陈雪霞，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州晨信房地产代理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：欧阳红燕,该公司经理。委托代理人：谢志民，广东谨然律师事务所律师。上诉人陈雪霞因与被上诉人广州晨信房地产代理有限公司（以下简称晨信公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法楼民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：晨信公司、陈雪霞及案外人吴某甲于2014年4月9日签订了一份《房屋买卖合同》，约定陈雪霞购买位于广州市番禺区东环街迎宾路730号番禺节能科技园内天安科技创业中心302的房屋（权属人：吴某乙、李某，以下简称涉案房屋），房屋面积302.2平方米，房屋总价款280万元；定金20万元，签订合同当天支付2万元，余下18万元在“产权人到场签名或委托人有全权委托公证书取得时”支付；余款260万元在2014年7月5日前支付完毕，并于当天完成过户手续；“卖方或买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的5‰向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则非违约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费”。合同签订当日，陈雪霞向吴某甲支付了定金2万元，还签署了一份《咨询及中介服务费确认书》，确认因晨信公司提供的咨询及中介服务而成功购买涉案房屋，为此同意向某公司支付56000元作为咨询及中介服务费。原审另查明，晨信公司陈述案外人吴某甲是涉案房屋权属人之一吴某乙的妻子（晨信公司提供了吴某甲和吴某乙的结婚证复印件），此前涉案房屋的出租手续也是吴某甲办理的；签订《房屋买卖合同》当天，因吴某乙和李某无法及时赶到，在征得陈雪霞同意后，委托吴某甲代为签署，并在两三天内补签了《房屋买卖合同》；晨信公司在吴某乙和李某补签后，多次催促陈雪霞将其持有的《房屋买卖合同》拿回补签，并继续履行合同，但陈雪霞电话表示不想买了，也不同意支付相关费用，导致出现本案争议。晨信公司提供了（2015）穗番法民三初字第188号民事调解书，证实与吴某乙、李某、吴某甲就居间费用问题已达成协议。2015年4月25日，晨信公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈雪霞向某公司支付咨询及中介服务费5.6万元；2、陈雪霞向某公司支付违约金（自2014年4月10日起，每日按应付未付服务费金额的5‰计算至陈雪霞支付之日止）；一审案件诉讼费、公告费等由陈雪霞承担。原审法院认为：陈雪霞以吴某甲无代理权限为由主张《房屋买卖合同》无效，但涉案房屋的权属人吴某乙、李某已在合同上补签，也通过诉讼确认吴某乙、李某签名的真实性，应视为吴某甲的代理行为已得到追认，即使陈雪霞手持的《房屋买卖合同》无吴某乙、李某签名，晨信公司、陈雪霞及案外人吴某甲签订的《房屋买卖合同》仍是合法有效的，是三方的真实意思表示，三方均应按照合同约定履行各自的义务。现晨信公司已促成合同签订，陈雪霞也应支付《咨询及中介服务费确认书》中承诺的咨询及中介服务费56000元。鉴于双方约定的违约金计算标准过分高于晨信公司的实际损失，陈雪霞要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，于2016年2月5日作出如下判决：一、陈雪霞于本判决生效之日起五日内向某公司支付咨询及中介服务费56000元及违约金(违约金以56000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年4月9日起计至清偿之日止)；二、驳回晨信公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，由陈雪霞负担。2016年2月25日，原审法院作出（2015）穗番法楼民初第287号民事裁定书，裁定将（2015）穗番法楼民初第287号民事判决书第5页的判项一中的“2014年4月9日”补正为“2014年4月10日”。判后，陈雪霞不服，向本院提起上诉称：一、我与晨信公司之间不存在居间合同关系。1、涉案《房屋买卖合同》是晨信公司提供的为了重复使用而预先拟定的格式合同，晨信公司没有为我提供中介服务，真正存在中介服务协议的是两业主与晨信公司，是两业主委托晨信公司出售涉案房屋。2、涉案合同第四条约定，是买卖双方独家委托，并不是双方同时或者共同委托，该条第二款也只是约定买方或卖方一方逾期支付中介费的违约责任，而没有约定双方同时违约的情形，可见委托晨信公司提供中介服务的只有一方。晨信公司与业主存在居间合同关系，业主若已支付中介费，我就不需要支付中介费。二、即使涉案《房屋买卖合同》无效，晨信公司未最终促成我与业主的交易，我无须向某公司支付中介服务费及违约金。1、与我签订合同的不是业主李某、吴某乙，而是身份不明、无相应授权的吴某甲，而且定金2万元是吴某甲作为收款人，并不是业主李某、吴某乙，就连涉案《房屋买卖合同》第十二条注明的卖方卡号也是吴某甲的。2、涉案《房屋买卖合同》第十二条明确约定，买卖合同签订时才支付定金20万元，需要产权人到场签名或委托人有全权委托公证书取得时，业主与我的买卖合同才正式成立。3、根据法律规定，经相对人催告一个月内，被代理人未作表示的视为拒绝追认。业主李某、吴某乙经我多次催促仍怠于在《房屋买卖合同》上签字确认，视为拒绝追认，而且业主是否在我催告后(即合同签订之日后)一个月内予以追认，应当由晨信公司承担举证责任，但事实上，我与业主至今尚未正式签订《房屋买卖合同》，两业主没有向我主张剩余的定金以及依照合同第十二条约定在2014年7月5日前向我完成涉案房屋的过户手续，可以充分证明我与业主之间的买卖合同并未成立。4、晨信公司没有提供业主已向其支付中介费的相关证明，可见业主也并不认可我与业主之间存在房屋买卖合同。综上所述，我上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判我无须向某公司支付咨询及中介服务费56000元及违约金；2、一审、二审的诉讼费用全部由晨信公司承担。被上诉人晨信公司答辩称：一、陈雪霞与我司存在居间合同关系，我司促成买卖双方签订房屋买卖合同，我司是居间人。二、陈雪霞主张涉案房屋买卖合同无效是没有依据的。综上，我司不同意陈雪霞的上诉请求及理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经二审庭询，双方当事人均表示对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。双方当事人在二审中均无提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，原审查明晨信公司已经促成买方陈雪霞与卖方签订了《房屋买卖合同》，陈雪霞亦向某公司出具了《咨询及中介服务费确认书》，原审据此判令陈雪霞应向某公司支付约定的咨询及中介服务费，合法有据。陈雪霞上诉主张其与晨信公司之间不存在居间合同关系，不符合事实，本院不予采信。虽然陈雪霞以与其签约的是吴某甲，并非卖方业主为由，主张涉案《房屋买卖合同》无效，但业主吴某乙、李某已在上述合同上补签名，晨信公司在一审中也提交了其与卖方吴某乙、李某及吴某甲就中介费达成调解的民事调解书，原审据此认为应视为吴某甲的代理行为已得到追认，并认定上述合同合法有效，有理有据，陈雪霞在二审中并未提交新证据推翻原审上述认定，故陈雪霞仍以吴某甲缺乏代理权限为由主张《房屋买卖合同》无效的上诉理由缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确。上诉人的上诉主张不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1200元，由上诉人陈雪霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年八月二十三日书 记 员  冯冠豪