四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终5572号上诉人（原审被告）四川省蜀康医药连锁有限公司。住所地：成都市青羊区通惠门路*号锦都*期*栋*单元***号。法定代表人田兴海。委托诉讼代理人郭荣，北京中银（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都市锦都工业建设投资有限公司。住所地：成都市锦江区毕昇路***号中加国际******号。法定代表人黄安，董事长。委托诉讼代理人王林国，四川谷雨律师事务所律师。原审被告韩田文，男，1973年7月14日出生，汉族，住成都市金牛区。上诉人四川省蜀康医药连锁有限公司（以下简称蜀康医药公司）因与被上诉人成都市锦都工业建设投资有限公司（以下简称锦都工投公司）、韩田文租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第8219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过询问当事人、阅卷，本案现已审理终结。蜀康医药公司上诉请求：（1）锦都工投公司在2013年获得案涉房产所有权后，明知房屋实际由蜀康医药公司承租并享有优先承租权，而将其排除在竞标人之外，故应撤销原审判决第一项内容。（2）自己系案涉房产的承租人，根据成都市人民政府关于规范市属国有企业资产出租管理意见的规定，只有自己放弃续租，被上诉人才能对外招租。（3）一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。锦都工投公司及其代理人辩称，（1）根据锦都工投公司与韩田文之间的合同约定和实际履行情况，韩田文才是该公司名下房产的承租人，蜀康医药公司不能根据成都市关于规范市属国有企业资产出租的规定，亨有对相关房产的优先承租权。（2）该公司在公开招租过程中在有关报刊、网络和租赁房产周边进行了充分公告，上诉人应当知情，其未参与招租应承担相应后果。韩田文二审中未提交和发表答辩意见。成都市锦都工业建设投资有限公司向一审法院起诉请求，（1）判令韩田文、蜀康医药公司立即搬离并按约定交还租赁原告所属的位于锦江区榕声路锦馨家园58、60、62号商铺；（2）判令韩田文、蜀康医药公司赔偿锦都工投公司损失41857.6元，承担违约金39678元，支付占用锦馨家园58、60、62号商铺期间的租金48600元（租金按照135元/平方米计算，暂按3个月计算租金），共计130135.6元；（3）判令全部诉讼费用由韩田文、蜀康医药公司承担。一审法院认定：2010年10月15日，成都市锦江区柳江街道办事处与韩田文签订《商业用房租赁合同》，约定将其位于锦馨家园B区榕声路58、60、62号面积共258.38平方米的商业用房出租给韩田文，租赁期限自2010年11月20日至2015年11月19日止。同年11月15日，韩田文与蜀康医药公司签订《房屋租赁合同》，约定韩田文将上述58、60、62号商铺（附三号、四号、五号）中的三间（面积约120平方米）出租给蜀康医药公司，租期自2010年11月20日起至2015年11月19日止。2013年11月，成都市锦江区国有资产管理委员会下发相关文件，将锦馨家园B区榕声路58、60、62号划转锦都工投公司所有。同年12月16日，成都市锦江区柳江街道办事处、锦都工投公司联合向锦馨家园的各承租人（含韩田文）发送关于业主变更的通知，告知锦馨家园所有商铺的所有权已由柳江街道办事处转移给锦都工投公司，并由该公司进行租赁管理。2014年3月21日，上述58、60、62号1层商业用房（建筑面积为258.38平方米）的所有权被登记在锦都工投公司名下。2014年10月14日，韩田文向锦都工投公司支付了以上258.38平方米房产，自2014年11月20日至2015年11月19日的租金264118元。2015年6月，锦都工投公司决定对锦馨家园空置和即将到期的商铺公开招租，并向成都市锦江区国有资产管理委员会办公室办理了招租项目立项、评估。后锦都工投公司通过在网络、成都商报及商铺周围张贴《锦馨家园商铺招租公告》，公开对锦馨家园商铺进行招租事宜，并书面通知了韩田文及其他商户，韩田文也参加了公开竞租。公告期满，韩田文承租的锦馨家园58、60、62号商铺由四川太极大药房连锁有限公司竞得。2015年9月30日，锦都工投公司向韩田文送达了《锦馨家园商铺租赁合同即将期满的通知》，要求其于2015年11月19日前按照合同约定将商铺移交锦都工投公司，韩田文签收了这一文件。此后，韩田文先后两次向蜀康医药公司发送《要求如期交还锦馨家园商铺的函告书》，告双方签订的《房屋租赁合同》于2015年11月19日到期，请蜀康医药公司于2015年11月19日按时交还商铺。针对上述情况，蜀康医药公司于2015年9月24日向锦都工投公司递交了《要求重新公平竞租商铺的投诉书》，主要内容为：在蜀康医药公司未收到公开招租通知、未参加公开竞标的情况下，锦都工投公司对该商铺公开竞租，并要求蜀康医药公司于2015年11月19日搬离，违反了公平竞标的规定，请求重新竞标。2016年2月2日，蜀康医药公司再次向锦都工投公司发函，要求锦都工投公司给出解决方案。对于蜀康医药公司重新竞租的要求，锦都工投公司未予同意。上述商铺租赁合同期满后，蜀康医药公司仍占有、使用，锦都工投公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，成都市锦江区柳江街道办事处与韩田文签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示,协议内容不违反法律法规之规定，合法有效。该租赁合同所涉及的租赁物锦馨家园58、60、62号商业用房，因转归锦都工投公司所有，根据《中华人民共和国合同法》规定，锦都工投公司承继成都市锦江区柳江街道办事处在合同中的权利义务。该租赁合同对锦都工投公司和韩田文均具有约束力，双方当事人应当按照约定履行其义务。上述租赁合同履行期届满后，韩田文已无权占有、使用租赁物。因韩田文承租的上述房屋由蜀康医药公司占有、使用，故蜀康医药公司负有相应的腾房交付义务，尚未交还的120平方米房屋应由蜀康医药公司交还。锦都工投公司称因租赁物未及时交付，导致其与四川太极大药房连锁有限公司之间的租赁合同产生履约保证金损失，但其未提交相应的证据证明损失已实际发生，对该主张不予支持。关于锦都工投公司要求韩田文及蜀康医药公司承担违约金问题，因韩田文在租赁期内将租赁物转租给蜀康医药公司，违反合同中不得转租的约定，应承担违约责任，鉴于锦都工投公司与韩田文均同意用履约保证金抵扣违约金，确认用韩田文已缴纳的履约保证金39678元折抵违约金。关于房屋占用费，该院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上述商业用房租赁合同终止后，蜀康医药公司实际使用锦馨家园58、60、62号商铺（120平方米），房屋占用费应由蜀康医药公司直接向锦都工投公司支付。根据合同相对性原理，不应按锦都工投公司出租给四川太极大药房的租金标准计算房屋占用费，参考《国有资产评估项目备案表》载明的租金总价，酌定房屋占用费的计算标准为100元∕平方米∕月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：四川省蜀康医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市锦都工业建设投资有限公司腾退其占用的位于成都市锦江区榕声路锦馨家园58、60、62号商铺（面积120平方米）；韩田文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都市锦都工业建设投资有限公司违约金39678元；三、四川省蜀康医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付成都市锦都工业建设投资有限公司房屋占用费（自2015年11月20日起至实际交还房屋时止，按100元/平方米/月计算）；四、驳回原告成都市锦都工业建设投资有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为,成都市锦江区柳江街道办事处与韩田文签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容不违反我国法律、法规的强制性规定，且当事人对其效力不持异议，应认定其合法有效。在该合同涉及的锦馨家园58、60、62号商业用房转归锦都工投公司代为管理后，因原债权人履行了债权转让通知义务，成都市锦江区柳江街道办事处在合同中的权利义务由锦都工投公司取得，锦都工投公司和韩田文应当按照合同约定履行义务。上述合同履行期满后，韩田文应按约定交还其租赁的有关房产；上诉人蜀康医药公司系锦都工投公司上述房产的次承租人，锦都工投公司基于对该房产的所有权，有权要求蜀康医药公司及时腾退。针对上诉人蜀康医药公司提出锦都工投公司明知案涉房产实际由蜀康医药公司承租，在公开招租过程中侵犯其优先承租权，应撤销原审判决第一项内容的上诉意见，锦都工投公司辩称蜀康连锁药业不是该公司名下房产的承租人，不能依据成都市关于市属国有企业资产出租办法的规定亨有优先承租权。本院审查认为，首先，根据合同的相对性，韩田文才是与锦都工投公司相对应的、在相关租赁合同中的承租人，该合同在实际履行中也一直由韩田文对锦都工投公司负责并支付租金，故蜀康医药公司并非该租赁关系中的承租人。其次，韩田文将相关房产转租给蜀康医药公司的行为仅约束该合同的双方当事人，不对锦都工投公司构成限制，故蜀康医药公司不能依据成都市关于市属国有资产出租有关规定，享有对相关房产的优先租赁权。第三，锦都工投公司在招租过程中通过网上公布、报纸刊登和上述房产周围张贴招租公告，已充分履行告知义务，蜀康医药公司作为上述房产的实际使用人应当知晓这一信息并以普通竞租人身份参加竞标，现蜀康医药公司未参与竞标的后果应由其自行承担。因此，一审法院判令其腾退上述房产的判决内容并无不当，对该上诉意见本院不予采纳。针对蜀康医药公司要求二被上诉人承担一审、二审案件受理费的上诉意见，因其上诉意见未被采纳，故对该上诉意见不予支持。综上所述，四川省蜀康药业连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由四川省蜀康药业连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾光勇审 判 员  张卫敏代理审判员  田 笛二〇一六年八月三十一日书 记 员  崔玉翠