中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤07民终393号上诉人（原审被告）：江门市东华房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市江海区江海花园**幢。法定代表人：杨树坪，该公司董事长。委托代理人：李增臣，广东百格律师事务所律师。委托代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯荣辉，男，1976年9月12日出生，澳门居民。委托代理人：林燕，广东五邑律师事务所律师。上诉人江门市东华房地产开发有限公司（以下简称“东华公司”）因与被上诉人冯荣辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法民一初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。当事人原审的意见2015年9月2日，冯荣辉向原审法院提起诉讼，请求判令：一、东华公司支付逾期交楼违约金185679.52元（从2012年12月31日起算至2013年9月16日）；违约金逾期支付利息暂计27411.87元（从2013年9月16日起算至清偿之日止，暂计至2015年8月20日）给冯荣辉，上述金额合计213091.40元；二、本案诉讼费由东华公司承担。主要事实与理由：2012年11月21日，冯荣辉与东华公司签订编号为2012-012749《商品房买卖合同》，由冯荣辉购买东华公司开发的天鹅湾庄园苑10幢之一102房，购房款714152元。合同第八条约定，东华公司应在2012年12月30日向冯荣辉交付经竣工验收备案合格的商品房。2012年12月30日，东华公司未能交付商品房。2013年9月10日，东华公司向冯荣辉发出收楼《通知》，但冯荣辉于2013年9月16日才拿到商品房的钥匙。根据《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）款约定，东华公司逾期交房超过90天的，冯荣辉要求继续履行合同时，东华公司应从合同第八条规定的最后交付期限的第二天起（即2012年12月31日起）至实际交付之日止，按日向冯荣辉支付已交付房价款万分之十的违约金。冯荣辉多次向东华公司交涉按照合同约定支付逾期交楼违约金的问题，东华公司均以各种理由搪塞。东华公司答辩称：一、冯荣辉所购房屋已于2012年12月28日竣工验收合格，符合交楼条件。具体各项工程验收时间为：房屋供水单项工程已于2012年12月14日验收合格并投入使用；消防工程已于2012年12月27日验收备案；涉案工程已于2012年11月14日通过环境保护验收。以上各项单项验收说明涉案楼房已符合交楼条件。二、冯荣辉未付清全部购房款前，不应计付交楼违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条之约定，冯荣辉的购房款最迟应于2013年1月30日前向东华公司付清。另，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条约定，若冯荣辉未如期付清房款，该商品房出卖人有权不交付冯荣辉使用。而本案中，冯荣辉于2013年2月7日才向东华公司付清全部购房款。冯荣辉未付清全部购房款前，不应计付逾期交楼违约金。三、因冯荣辉加建地下室才延误交楼时间。2012年11月21日冯荣辉与东华公司双方签订的《商品房买卖合同》，冯荣辉购买的房屋是天鹅湾庄园苑10幢之一102室，建筑面积共120.01平方米，没有地下室。因冯荣辉房屋在一楼，经冯荣辉要求，在冯荣辉楼下加建地下室供其使用。而加建地下室之事宜，必须在竣工验收后才予以加建。2013年2月7日，冯荣辉付清全部购房款后，东华公司尝试去电要求冯荣辉收楼，然而，冯荣辉一直以地下室没加建好而拒绝收楼。待地下室加建完成后，冯荣辉一直要求东华公司整改地下室。后来，冯荣辉于2013年9月16日才到东华公司处办理收楼手续。四、是由于冯荣辉的自身原因才导致延期的。五、若逾期交楼天数超过90天，合同约定的每日按已付房款万分之十的标准计算违约金过分高于冯荣辉损失，法院应予调低。理由如下：（一）依照法律规定及司法解释，违约金的标准是否过高，应以实际损失为基础，故冯荣辉应就其损失举证，但本案中冯荣辉未举证证明其存在有损失，说明东华公司的逾期交房行为没有给冯荣辉造成损失，或造成的损失显著轻微。（二）东华公司已完成工程竣工备案合格，已符合交付条件，逾期时间短，违约及过错程度轻微。（三）按照最高人民法院的司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可认定为“过分高于造成的损失”。即法律允许的违约金标准是不应超过损失的30%。综上所述，冯荣辉未付清全部购房款前，不应计付交楼违约金。因冯荣辉加建地下室才延误交楼时间。退一步，若逾期交房天数超过90天，而每日万分之十的标准计算违约金过分高于冯荣辉之“损失”，冯荣辉在本案中没有证据证明本案的损失具体数额或损失的具体情况，因此，东华公司方有权要求调低。本案延期交楼是冯荣辉要求建立地下室，其责任应由冯荣辉承担，即使存在延期交楼情况，东华公司有权要求法院调低违约金，根据公平原则，请法院作出判决。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：冯荣辉与东华公司于2012年11月21日签订合同编号为2012-012749号《商品房买卖合同》，合同约定由冯荣辉向东华公司购买位于江门市江海区天鹅湾庄园苑10幢之一102室房屋，按建筑面积销售，建筑面积为120.01平方米，总共房价为714152元，该合同第八条约定交房期限为2012年12月30日前，交付条件为该商品房经验收合格。同时该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……上述合同签订后，冯荣辉已全部支付了购房款，其中最后一期购房款是按购房合同约定通过银行按揭方式支付，冯荣辉于2012年12月24日办理了银行按揭手续，银行于2013年2月7日发放了按揭款项。冯荣辉所购房产属于东华公司建筑工程编号为江海花园南区4-9栋楼房中的一套，该工程楼房于2012年12月28日进行竣工验收并合格，于2013年1月30日通过了江门市江海区住房和城乡建设局的工程竣工验收备案。东华公司于2013年9月10日向冯荣辉发出书面收楼通知，冯荣辉按通知的时间于2013年9月16日到东华公司处办理收楼手续。冯荣辉认为东华公司未按合同约定的时间交楼，属于东华公司违约，遂诉至原审法院，诉如所请。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案涉及冯荣辉与东华公司间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方的约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、东华公司是否逾期交房及其逾期天数的问题；二、本案违约金的计算是否适用万分之十的比例，如适用该比例是否过高的问题；三、对违约金是否仍要计算利息的问题。一、关于东华公司是否逾期交房及逾期天数的问题。根据冯荣辉与东华公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2012年12月30日前，但东华公司于2013年9月10日才书面向冯荣辉发出收楼通知，冯荣辉已按通知规定的时间于2013年9月16日办理了收房手续，故2012年12月31日至2013年9月16日属东华公司逾期交楼的时间，即共逾期260日。东华公司以冯荣辉提出地下室修建需要时间为由认为未超交房时间，但东华公司未能提交证据证明地下室的修建是在双方签订购房合同后约定的行为，在未有证据证明对地下室修建的费用等进行约定的情况下，原审法院采纳冯荣辉的说法，认为属于订立购房合同时东华公司对冯荣辉的赠与，故订立购房合同时，东华公司应预见到建造地下室需要时间，可在约定房屋交付时间上调整。故东华公司以建地下室为由认为可延长交房时间的主张，证据不足，原审法院不予支持。东华公司还以购房合同附件五补充协议第二条约定，若冯荣辉未如期付清房款，该商品房出卖人有权不交付冯荣辉使用为由，认为冯荣辉办理的银行按揭付款在2013年2月7日才向东华公司付清，认为该时间前不应计付逾期交楼违约金给冯荣辉，但冯荣辉已按合同约定于2013年1月30日前办理了银行按揭手续，故东华公司的该主张，原审法院也不予支持。二、关于本案违约金的计算是否适用万之十的比例，如适用该比例是否过高的问题。东华公司逾期交房的行为给冯荣辉造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失。依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，该合同约定的违约金按已付购房款的日万分之十计算过分高于造成的损失，东华公司认为冯荣辉诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，原审法院予以采纳，原审法院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之四。故此，本案关于逾期交房，东华公司应支付给冯荣辉的违约金为74271.81元（714152×260×4／10000=74271.81）。三、关于对违约金是否仍要计算利息的问题。本案东华公司应支付的违约金的数额在本判决发生法律效力之前都是不确定的，对一个不确定的权益行使收益权，没有法律依据，故冯荣辉对东华公司应支付的违约金主张利息不予以支持。综上所述，冯荣辉诉请东华公司支付违约金185679.52元过高，应调整为74271.81元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《诉讼费用交纳办法》的相关规定，判决如下：一、东华公司自本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房的违约金74271.81元给冯荣辉。二、驳回冯荣辉的其他诉讼请求。如果东华公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费4496元，由冯荣辉负担2698元，东华公司负担1798元，冯荣辉预交的诉讼费不作退回，该款由东华公司在本判决发生法律效力之日迳付1798元给冯荣辉。当事人二审的意见东华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项判项；2、本案一、二审诉讼费用由冯荣辉负担。主要事实与理由：一、冯荣辉未付清全部购房款前，不应计付交楼违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，冯荣辉的购房款最迟应于2013年1月30日前向东华公司支付。另，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条约定，若冯荣辉未如期付清房款，该商品房出卖人有权不交付房屋给冯荣辉使用。本案中，冯荣辉2013年2月7日才向东华公司付清全部房款。即便冯荣辉于2013年1月30日前办理完银行按揭手续，但不等于完成款项的交付手续。因此，原审法院以冯荣辉已完成按揭手续为由，将未付款前的逾期交楼违约金计算在内，不符合合同约定。二、冯荣辉接收地下室，视为接受交楼时间的变更。2012年11月21日，冯荣辉与东华公司签订的《商品房买卖合同》，约定购买的房屋是天鹅湾庄园苑10幢之一102室，建筑面积共120.01平方米，没有地下室。即使东华公司就房屋交付时间因地下室问题没有与冯荣辉达成书面协议，但从常理来看，冯荣辉在购买房屋时明知没有地下室，而地下室的加建必须待竣工验收后才能开始动工。从冯荣辉收楼时向东华公司申请的申请书可以显示，冯荣辉在2013年9月16日接收了地下室，而其接收地下室的行为视为接受交楼时间变更的客观表现。一审法院仅以双方没有重新约定交楼时间为由，不予支持东华公司的主张，是忽略了客观事实。冯荣辉答辩称：一、冯荣辉已付清购房款：1、首付款；2、房贷：冯荣辉已委托银行将后续购房款支付给东华公司。东华公司收清所有房款后才会开具全额的房款发票给冯荣辉。3、冯荣辉支付房贷是基于与银行的贷款合同关系而产生的，系冯荣辉与银行合同权利义务关系，与东华公司无关。二、按全额房款计算逾期付款违约金是合法合理的。三、第二项主张与本案无关，一审法院审理、认定事实正确、清楚。二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院查明的事实及判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：1.2012年11月16日，冯荣辉以现金方式支付购房定金30000元；同年11月21日，转账支付第二期购房款504152元。2.东华公司与冯荣辉签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：首期款（含定金）：买受人应予2012年11月16日前付款（人民币）（￥30000）元，第二期：买受人于2012年11月25日前付房款（人民币）（￥504152）元，剩余房款：除上述房款外，剩余房款（￥180000）元，买受人必须于2013年1月30日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。再查明：冯荣辉与东华公司签订的《附件五：合同补充协议》第二条记载了如下内容：“买受人未如期付清房款（带装修的同事付清装修款）前，该商品房出卖人有权不交付买受人使用……”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的焦点为：东华公司需否向冯荣辉支付逾期交房违约金74271.81元？关于第一、二期购房款，冯荣辉已如约支付了给东华公司。关于第三期购房款，东华公司与冯荣辉明确约定该期购房款通过申请办理银行按揭的方式支付。2012年12月24日，冯荣辉向中国建设银行股份有限公司江门分行办理的按揭手续，但该第三期的购房款至2013年2月7日才到达东华公司账户。至此，已超过双方合同约定的2013年1月30日前付清款项的期限。根据冯荣辉与东华公司签订的《附件五：合同补充协议》第二条的约定，在冯荣辉逾期支付房款的时间内东华公司有权拒绝向冯荣辉交付房屋，即在2013年1月31日至同年2月6日期间，不应计算东华公司逾期交房的天数。因此，原审法院在计算东华公司逾期交房的天数从2012年12月31日起计至2013年9月16日共260天本属不妥，但鉴于冯荣辉逾期付款的时间较短，而原审法院在计付东华公司逾期交房违约金时已将计算比例从万分之十调整至万分之四，从公平原则出发，本院对原审法院所认定东华公司逾期交楼的应付违约金的金额不作调整，即东华公司应向冯荣辉支付逾期交房违约金74271.81元。东华公司与冯荣辉明确约定交楼时间为2012年12月30日，在未有证据证明双方就交楼时间作出变更的前提下，东华公司应按时将房屋交付给冯荣辉。至于其陈述冯荣辉明知没有地下室，而加建地下室必须在竣工验收后才能建造，因此冯荣辉接收地下室视为其接受交楼时间的变更的问题。东华公司作为专业的房地产开发公司，对于与冯荣辉签订的《商品房销售合同》有无关于地下室的约定、地下室何时才能兴建、建造地下室所需时间等问题应是知悉的，在其承诺为冯荣辉建造地下室时，不对房屋交付时间的约定作相应变更，应视作合同约定的交楼时间是指房屋与地下室一起交付的时间。对此，东华公司的上述意见，于法无据，本院不予采纳。综上，东华公司逾期交付房屋，原审法院据此判决东华公司向冯荣辉支付逾期交房违约金74271.81元并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持；东华公司的上诉理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4496元，由江门市东华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立辉审 判 员  李雁羽代理审判员  林瑞环二〇一六年八月二十二日书 记 员  钟宏鹏