南宁铁路运输法院民 事 判 决 书(2015)南铁民初字第728号原告：南宁市金汇展市场管理有限公司，住所地广西市。法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所实习律师。被告：南宁净耳八角楼饮食文化有限公司，住所地广西南宁市。法定代表人：黄丹丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：林剑生，广西纵华律师事务所律师。原告南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）诉被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司（以下简称净耳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案后，由代理审判员刘东海独任审理，书记员赵文赎担任法庭记录。被告金汇展公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2016年1月28日裁定予以驳回。本案于2016年6月3日公开开庭审理，原告金汇展公司的委托诉讼代理人李颖健、王丽，被告净耳公司的委托诉讼代理人林剑生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇展公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告金汇展公司与被告净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号:AHT-357）已于2015年9月7日解除；2、被告净耳公司向原告金汇展公司返还租赁房屋；3.被告净耳公司向原告金汇展公司支付租金4715元、维护费11002元；4.被告净耳公司向原告金汇展公司支付逾期付款违约2515元（暂计至2015年9月7日，之后的计至被告实际清偿之日止）；5.被告净耳公司向原告金汇展公司支付解除合同违约金10000元；6.被告净耳公司向原告金汇展公司支付房屋占用费5282元（从2015年9月8日暂计至2015年11月7日止，之后的计至被告返还房屋之日止）；7.本案诉讼费由被告净耳公司承担。事实和理由：2008年9月28日，原告金汇展公司与被告净耳公司签订《商铺租赁合同》（编号：AHT-357号）及《附件》，约定：原告将其拥有经营管理权的“金汇•如意坊”E区101号商铺出租给被告使用，租金、维护费按年支付；被告每月8号前向原告支付上月综合服务费、水电费；若被告未按合同约定向原告缴纳租金、维护费，逾期7天经原告催缴后仍不缴纳的，每日按欠款总额的2%支付违约金；被告不按时交纳租金、维护费等费用构成违约的，原告有权单方解除合同并收回商铺。合同签订后，原告履行了交付商铺的义务，而被告却多次拖欠租金、维护费，原告通过上门、电话、信函等方式催缴无果后，委托律师于2015年9月6日向被告发出律师函，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，并要求被告按合同约定5日内交还商铺。合同解除后，被告拒不搬离，占用铺面至今。为维护合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告净耳公司辩称：1.涉案房屋没有取得房产证，原告出租的房屋有瑕疵；2.因地铁施工的原因，涉案铺面门前的道路被围挡，顾客停车困难；3.原告对涉案铺面进行过停水、停电，原告的行为严重影响了被告的日常经营。综上，被告经营损失惨重，但原告并没有给予被告在租金、维护费方面相应的减免，故原告的诉请不合理，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年9月28日，原告金汇展公司（甲方，出租方）与被告净耳公司的前身南宁市净耳茶叶有限公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（编号AHT-357）及《附件》，约定：1.甲方将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺出租给乙方作办公使用，总建筑面积28.54平方米；2.租期10年，从2007年8月10日至2017年8月9日，2007年8月10日至2008年4月9日为免租期；3.从2008年4月10日起开始计收租金，采用先交租金后使用房屋的方式，租金、维护费均按年缴纳，从次年起缴租日期为始计租金日期提前三个月；4.租金交纳的时间和金额为：2007年8月10日前交纳第一年租金5548元，2009年1月10日前交纳第二年租金7027元，2010年1月10日前交纳第三年租金8625元，2011年1月10日前交纳第四年租金10351元，2012年1月10日前交纳第五年租金12215元，2013年1月10日前交纳第六年租金14228元，2014年1月10日前交纳第七年租金16402元，2015年1月10日前交纳第八年租金18750元，2016年1月10日前交纳第九年租金21286元，2017年1月10日前交纳第十年租金3697元；5.维护费交纳的时间和金额为：2007年8月10日前交纳第一年维护费12944元，之后每年的维护费12944元提前三个月即每年的1月10日前缴纳；6.乙方应按合同约定向甲方缴纳租金、维护费，逾期7天经甲方催促后仍不缴纳的属乙方违约，乙方需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算；7.乙方逾期7天经甲方催缴后仍不缴纳水电费、综合服务费的属乙方违约，甲方可暂停乙方的水电供应，待乙方交纳拖欠相关费用及违约金后，24小时内甲方予以重新开通；8.乙方向甲方交纳履约保证金10000元，若乙方因拖欠租金、维护费而违约的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方的履约保证金及其他交纳的费用甲方不予退还，乙方还须支付甲方违约金10000元；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，被告向原告支付保证金、首期租金及维护费，原告将铺面交付被告使用。合同履行过程中，被告按时将租金、维护费支付至2015年4月9日。按照合同约定，被告应于2015年1月10日前支付2015年4月10日至2016年4月9日期间的租金和维护费，因被告拖欠未付，原告委托律师于2015年8月24日向被告邮寄送达《律师函》，要求被告于2015年8月27日前向原告支付拖欠的租金、维护费、水电费等共计32176.9，违约金34229.52元。被告于2015年8月26日签收该《律师函》。因被告未支付上述款项，原告再次委托律师于2015年9月6日以邮寄送达的方式向被告发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，要求被告支付拖欠的租金、维护费、违约金等，并要求被告于合同解除后5日内交还商铺。被告于2015年9月7日签收该律师函。截至庭审当日，被告仍占用涉案房屋。另查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2010年8月24日，南宁市净耳茶叶有限公司变更为南宁净耳八角楼饮食文化有限公司。庭审中原告自认本案合同解除后被告已停止营业，原告同意将违约金每日按欠费总额的2%调整为月利率2%。以上事实有《商铺租赁合同》、《附件》、《律师函》、“建设工程规划许可证”、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，原告金汇展公司和被告净耳公司于2008年9月28日签订的《商铺租赁合同》（编号:AHT-357）及附件是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第二条第1点、第六条第2点第（11）项及《附件》第一条约定，租金、维护费按年缴纳，被告逾期7天经原告催促后仍不缴纳租金、维护费的属被告违约，原告有权单方解除合同并收回商铺。被告应于2015年1月10日前向原告支付2015年4月10日至2016年3月9日期间的租金18750元和维护费12944元，因被告拖欠上述款项，原告于2015年8月24日以邮寄送达《律师函》的方式向被告催收租金和维护费，被告经催告后逾期7天仍未付清，被告的行为已构成违约，原告有权依据合同约定解除合同。2015年9月6日，原告委托律师向再次被告发出《律师函》，宣布双方签订的租赁合同于2015年9月7日解除，被告于2015年9月7日签收该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2015年9月7日解除，被告应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺，并将上述铺面交还给原告金汇展公司。关于租金和维护费的问题。被告净耳公司认为青山-英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致进入金汇•如意坊的车辆减少，来铺面消费的顾客也大为减少，原告应减免其租金和维护费。从原、被告双方往来的函件可以看出，青山-英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工确实给金汇•如意坊的商家的经营造成一定的影响，但立交桥及地铁的修建，属政府市政建设行为，被告不能以此作为拒交租金和维护费的理由，且原告也在积极协调南宁轨道集团公司，尽可能将地铁围挡施工对商家的影响降到最低。而原告对免费停车时间段的调整属其针对实际情况对经营环境作出的管理，并未违反合同约定。被告辩称原告停水停电给其日常经营造成严重影响，但被告并未举证证明在其未违约的情况下原告停水停电，故对被告主张的不支付租金和维护费的上述抗辩理由，本院不予采纳。按照租赁合同约定，第八租赁年度即2015年4月10日至2016年4月9日期间的租金为18750元、维护费为12944元，即月租金为1562.5元（18750元÷12个月），月维护费为1079元（12944元÷12个月），被告应于2015年1月10日前支付2015年4月10日至2016年4月9日期间的租金、维护费，被告只将租金和维护费支付至2015年4月9日，尚拖欠原告2015年4月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金7708元（1562.5元×4个月+1562.5元÷30天×28天）、维护费5323元（1079元×4个月+1079元÷30天×28天）。被告虽在庭上对拖欠租金及维护费的数额提出异议，但未提供任何证据予以证明，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告支付租金4715元，属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。原告要求被告支付维护费11002元，本院只支持5323元，超出部分，不予支持。关于违约金的问题。（一）逾期付款违约金。根据租赁合同第二条第1点约定，第八个租赁年度即2015年4月10日至2016年4月9日期间的月租金为1562.5元，月维护费为1079元。根据租赁合同第六条第2点第（2）项约定，被告逾期7天经原告催促后仍不向原告缴纳租金、维护费的属被告违约，被告需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算。诉请中原告将违约金每日按欠费总额的2%调整为月利率2%，该调整属原告对其民事权利的自由处分，本院予以准许。按照租赁合同第二条第1点约定，被告应于2015年1月10日前支付2015年4月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金，该期间的租金为7708元（1562.5元×4个月+1562.5元÷30天×28天），维护费为5323元（1079元×4个月+1079元÷30天×28天），共计13031元（7708元+5323元），被告逾期支付租金、维护费的违约金为：以13031元为基数，自2015年1月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算。（二）解除合同违约金。根据《商铺租赁合同》第六条第2点第（11）项约定，被告因欠付租金、维护费等导致合同解除的，被告的履约保证金及其他交纳的费用原告不予退还，被告还须支付原告违约金10000元。现因被告拖欠租金、维护费导致原告解除合同，原告诉请被告支付解除合同违约金10000元有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋占用费的问题。原告在发给被告的律师函中表示被告应在合同解除后5日内将房屋交还给原告，本案租赁合同于2015年9月7日解除，被告最晚应于2015年9月12日将房屋交还原告，如被告未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。虽然原告主张维护费也应当计算至被告应支付房屋占用费内，但是原告自认被告在合同解除后已停止营业，故原告实际上已经没有为被告的经营提供推广、维护的服务，原告诉请被告支付推广维护费无事实依据，本院不予支持。第八个租赁年度的月租金为1562.5元（18750元÷12个月），第九个租赁年度（2016年4月10日至2017年4月9日）的租金为21286元，月租金为1774元（21286元÷12个月），故被告应向原告支付2015年9月13日至2016年4月9日期间的占用费10781元（1562.5元×6个月+1562.5元÷30天×27天），自2016年4月10日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月1774元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告南宁市金汇展市场管理有限公司与被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司签订的《商铺租赁合同》（编号:AHT-357）已于2015年9月7日解除；二、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市凤岭南路1号南宁市青秀山风景区商铺交还给原告南宁市金汇展市场管理有限公司；三、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付租金4715元、维护费5323元；四、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付逾期缴费产生的违约金（计算方法：以13031元为基数，自2015年1月11日起至被告实际清偿之日止，按月利率2%计算）；五、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付解除合同违约金10000元；六、被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司向原告南宁市金汇展市场管理有限公司支付2015年9月13日至2016年4月9日期间的房屋占用费10781元，自2016年4月10日起至被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月1774元的标准计算；七、驳回原告南宁市金汇展市场管理有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费638元，减半收取319元（原告已预交），由原告南宁市金汇展市场管理有限公司负担83元，被告南宁净耳八角楼饮食文化有限公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  刘东海二〇一六年八月十五日书 记 员  赵文赎