贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0112民初608号原告贵州嘉润物业管理有限公司，住所地贵阳市乌当区新天办事处顺海贵开大道（菩萨提树对面），组织机构代码66298322-9。法定代表人张乘，该公司经理。委托代理人屈荣慧、任箐，该公司员工。被告朱昌来，男，1979年8月28日出生，汉族，原住贵州省贵阳市南明区瑞金南路**，现住贵州省贵阳市乌当区。原告贵州嘉润物业管理有限公司（以下简称嘉润物业公司）诉被告朱昌来物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉润物业公司的委托代理人任箐、被告朱昌来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉润物业公司诉称，被告购买绿湾国际（二期）B4栋-2-601房屋时，与原告于2013年9月22日签订《前期物业管理服务协议》。协议第四条第一项约定，每年12月1日前缴纳下一年度的物业管理费，第二项约定住宅按建筑面积每月每平方米1.25元计算。第十条第四项约定：如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额百分之三的违约金。被告购买的房屋建筑面积为98.51㎡，按照协议约定，每月的物业管理费为123.14元。但被告从2014年7月1日起至今拒绝缴纳物业管理费，2016年度的物业费也未缴纳。原告在继续提供正常的物业服务的同时，多次上门催缴，但被告均置之不理，给原告造成了较大的资金损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求：一、判决被告立即向原告支付物业管理费3695元；二、判决被告向原告支付违约金369.5元。庭审中，原告嘉润物业公司陈述其已于2016年4月30日退出该小区，因此物管费只主张至2016年4月30日，违约金主张按未交物业费10%的标准计算。被告朱昌来辩称，被告拒绝交纳物业管理费是因为原告没有按约履行合同，未按相关规定提供服务，构成违约。被告于2013年7月拿到交房钥匙时起同时缴纳了一年物业费及2000元装修押金，是原告提供的服务一直未达到服务的相关规定，致使被告只能在外租房、不敢装修入住。原告从提供物业服务至今未与业主进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与原告的矛盾激化，对小区不按时交纳物业费的业主从未进行入户或者电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主的问题。从第一批业主入住至今，从未对财务收支进行公布。小区每年都有很多户业主家被盗（有在乌当区金江派出所留案为证），小区很多业主汽车被刮蹭，保安视若无睹。小区各处都可以看到业主车子乱停放，原告没有做到应尽的职责。小区的消防设施被破坏得很严重，给消防安全带来极大的安全隐患，原告对消防设施的维护管理严重缺失不作为。电梯未做好及时严格的安全维护保养，电梯内没有换气装置，脏乱差，电梯故障频出，出现夹人、停运（轿厢警铃失效、对讲系统失效），拨打物业公司维修电话长时间不处理，来维修的人员未佩戴特种职业工作牌证。另外，小区绿化区域被开垦成菜地，原告置之不理，对公共绿化面积未做到有效管理。原告对下雨后积水地方未及时清理，公共内的卫生环境清扫维护很差。原告没有对小区内的景观湖进行清理，杂草丛生、浮漂满池，水体恶臭，对基础设施没有及时维护维修，小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元门禁门锁损坏没有及时修理更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。综上所述，原告没有履行双方的合同约定，为绿湾国际小区提供的物业服务不符合行业标准，被告有权拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。经审理查明，被告朱昌来系绿湾国际小区B4栋-2-601房屋业主，2013年9月22日办理了入住手续，并于同日与原告嘉润物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告向绿湾国际小区提供物业服务，被告每年12月1日前需交纳下年度物业服务费，按建筑面积每月每平方米1.25元交纳，在后期经营时，原告可视具体情况对物业服务费的收费标准进行调整。同时还约定，若原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标时，被告有权要求原告限期整改，逾期未改正给被告造成损失，原告应承担相应法律责任；若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的百分之三的违约金。协议还对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。2016年4月30日，原告嘉润物业公司撤出绿湾国际小区，停止对绿湾国际小区提供物业服务。另查明，被告购买的绿湾国际小区B4栋-2-601房屋建筑面积为98.51㎡。因原告在为小区提供物业服务时存在垃圾未及时清运、多处基础设施设备损坏未维修、景观湖未清理等物业服务瑕疵，加之被告并未装修入住，被告从2014年7月1日起未再向原告交纳物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》约定的收费标准和双方关于物业服务费交纳时间的约定，2014年7月1日起至2016年4月30日，被告应交纳的物业服务费为98.51㎡×1.25元/㎡·月×22个月=2709.03元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的前期物业管理服务协议、业主档案资料表，被告提交的照片等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，公民、法人在民事活动中应遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据《前期物业管理服务协议》，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定及《前期物业管理服务协议》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区B4栋-2-601房屋的业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，但其从2014年7月1日至今未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。因双方已约定物业服务费应按年且需提前预交，而经本院查明，原告为小区提供物业服务至2016年4月30日，故原告主张被告交纳物业服务费的期间应为2014年7月1日至2016年4月30日，该期间的物业服务费为2709.03元。本案中，虽然原告提供了物业服务，但根据被告提交的证据显示，原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面的情形。本院认为，虽然原告提供物业服务期间在服务质量方面有所欠缺，但被告拒交物业服务费影响了物业管理公司的正常运转和小区的公共卫生秩序，被告不能因为物业服务质量存在欠缺而拒交物业服务费，对于原告诉请被告支付物业服务费的金额，根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情适当调减，按本院查明的被告应交纳物业服务费2709.03元的70%支持1896.32元。关于原告主张被告按未交物业服务费10%的标准支付违约金的诉请。虽然被告逾期交纳物业服务费已经构成违约，但综合全案考虑，本案系因原告提供的物业服务存在瑕疵导致业主拒绝交纳物业服务费所致，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告朱昌来于本判决生效之日起三日内给付原告贵州嘉润物业管理有限公司2014年7月1日至2016年4月30日的物业服务费人民币1896.32元；二、驳回原告贵州嘉润物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告朱昌来负担（此款原告贵州嘉润物业管理有限公司已经预交，由被告朱昌来在履行上述给付义务时一并支付给原告贵州嘉润物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审 判 长 陶 红审 判 员 罗 欣人民陪审员 陈 峰二０一六年八月十一日书 记 员 陈发娟