贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2016）黔01民终2940号上诉人（原审被告）保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。法定代表人王涛，该公司董事长。委托代理人米见华，男，1975年7月8日出生，汉族，该公司法律顾问，住贵州省贵阳市南明区粑粑街4号附7号。被上诉人（原审原告）王颖，女，1970年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区顺海中路**号保利温泉新城R15-1-9-1。委托代理人沈晓鹰，男，1968年9月30日出生，汉族，住址同上，系王颖丈夫。上诉人保利贵州房地产开发有限公司(以下简称保利房开)与被上诉人王颖商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院作出（2015）乌当民初字第00296号民事判决。上诉人保利房开对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2015年5月15日原告王颖与被告人保利房开签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定原告购买被告开发的位于乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房，该商品房用途为商业，建筑面积106.10平方米，套内面积94.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.85平方米。合同第四条约定该商品房价款为919203元。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修期范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。在双方签订的合同《补充协议》第二条商品房经验收合格的交付条件，双方一致理解并同意“商品房经验收合格”是指经建设、施工、监理、设计、勘察、质量监督单位对房屋工程通过验收，并非指取得工程竣工验收备案登记表的条件。如遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，王颖有权要求修补，由出卖人按实情负责修补，保修或给予合理解决。第六条关于保修责任的补充，约定为保修期内保利房开承担维修责任。保利房开履行保修义务或协助维修时，王颖有配合、协助其保修或维修的义务，并不得因配合协助等原因而向保利房开提出补偿或其它形式的费用要求。合同签订后，原告于2010年7月22日交清该商铺房款，被告按合同约定将该商铺交付原告。2011年1月12日原告用该商铺地址在工商部门注册贵阳乌当弘福食府，因该商铺房屋渗水、漏水，导致不能正常经营，原告曾起诉到法院，贵阳市乌当区人民法院于2014年9月30日作出（2014）乌民初字第621号民事判决，原告王颖不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2015年1月27日作出（2015）筑民一终字第6号民事判决，判决“被上诉人保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人王颖损失98142元，损失计算至2014年7月15日。贵阳市中级人民法院判决后，被告未对该商铺进行维修，该商铺至今仍然漏水，商铺门前也存在漏水情况，致使原告不能正常使用该商铺，原告多次联系被告，要求被告对商铺进行维修，被告未给予答复。2014年12月30日王颖给被告发出律师函，要求被告在10日内对购买的商铺给予维修，被告未给予答复，原告方再次起诉到法院，请求：一、判决被告履行保修义务（含商铺门前设施），保修完好后相应顺延2年保修期；二、判决被告向原告履行完善商铺验收交付手续，依法依约签署房屋交接单、向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、判决被告每月承担并支付因怠于保修造成原告每月每平方米100元的租赁损失，从2014年7月16日至保修完好及履行以上第二诉请事项为止；四、被上诉人承担本案诉讼费用。庭审中原告提供隔壁商铺租赁合同一份，证明2014年隔壁商铺实际租金在每月70元／㎡左右，2015年租金在在每月80元／㎡左右。原判认为，原告购买的位于贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号商铺在保修期内存在渗水、漏水等质量问题，贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第6号民事判决书予以确认。贵阳市中级人民法院判决后被告对该商铺未进行维修，原告未在商铺进行正常经营。庭审中，被告对该房仍然存在渗水、漏水质量问题不予否认，并表示愿意维修。根据《商品房销售管理办法》第三十三条：“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。……”之规定，被告应对该商铺履行保修义务。现争议商铺渗水、漏水，被告作为争议商铺的开发企业和房屋出卖人，在保修期内，理应承担修复责任，并应对原告因房屋质量问题造成的损失予以赔偿。损失的金额，原告主张从2014年7月16日起按每月每平方米100元租金计算至保修完成，因房屋质量问题，导致原告购买的商铺不能正常经营，原告主张按租金来计算相关损失符合客观实际，至于租金标准，根据贵阳市住房和城乡建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》，观山湖区商业类房屋租金为70-125元每平方米，争议商铺位于贵阳市乌当区，紧邻观山湖区，原告主张按100元每平方米计算未超过指导价，但贵阳市中级人民法院判决确认2013年至2014年该房租金为每月每平方米人民币50元，现相隔一年，每平方米增加50元租金增幅过大，法院以每月每平方米人民币70元计算，计算至判决之日，具体金额为106.1／平方米×70元／每平方米×17月（2014年7月16日-2015年12月16日）＝126259元。对于原告顺延两年保修期的诉讼请求，因法律规定，开发商在保修期内，对存在的质量问题承担修复责任，并没有在房屋出现质量问题进行修复后，而延长保修期的规定，原告的诉求没有法律依据，法院不予支持。对原告要求被告履行商铺验收交付手续，签署房屋交接单，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，法院认为签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”对此也作出规定，根据双方约定和法律规定被告有此义务，故法院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此、依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”、第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百三十四第六、七款“承担民事责任的方式主要有：……（六）修理、重作，更换；（七）赔偿损失；……”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损失方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”、《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”、第三十三“……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”之规定判决：一、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告王颖所有的坐落于贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城第15栋1单元1层39号房屋及门前设施进行修复；二、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告王颖损失人民币126259元；三、被告保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告签署房屋交接单，向原告王颖提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；四、驳回原告王颖的其余诉讼请求。案件受理费2820元由被告保利贵州房地产开发限公司负担。一审宣判后，保利房开不服该判决，提起上诉称：一、被上诉人系涉案房屋的业主，并不存在租赁的形式，也就不存在租金损失，原判以租金形式支付其损失不符合客观实际。即使以租金形式计算损失，法院以70元/平方米计算也无依据，应聘请第三方具有鉴定资质的评估机构对其损失进行评估；三、一审判决严重超过审理期限，程序上有瑕疵；四、被上诉人所经营的弘福食府没有向工商部门进行经营报备，证明被上诉人放任涉案房屋损坏，主观上有过错。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法改判。被上诉人王颖答辩称：一、上次判决后，被上诉人已经履行催告义务，通过邮寄和网络信箱分别向上诉人发出了律师函，要求上诉人及时维修房屋，但上诉人至今未维修房屋，被上诉人不存在过错；二、被上诉人是否向工商局报备与本案无关，而且被上诉人提交的租赁合同证据也证明涉案房屋租金超过一审判决计算的70元/月的标准。故原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中，上诉人提交贵阳市乌当区监督管理局标记经营异常名录决定书一份，证明涉案房屋在经营的弘福食府没有向工商部门进行报备，没有正常经营，被上诉人存在主观恶意。被上诉人认为该证据与本案无关，工商部门的意见不能证明被上诉人有任何隐瞒。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，（2015）筑民一初字第6号民事判决书已经认定上诉人应对涉案房屋质量问题造成的损失承担赔偿责任，但上诉人从上述判决生效至今未对涉案房屋进行过维修，虽然其抗辩是对方不配合导致无法维修，但并未提交任何证据证明该说法，反而被上诉人还提交律师函证明在上述生效判决后，被上诉人一直催促上诉人履行保修义务，故原判判决上诉人承担2014年7月16日之后的房屋损失并无不当，本院予以维持。至于租金标准问题，原判结合政府部门颁布的租金指导价，并结合客观实际情况酌定为70元/月并无不当，虽然上诉人提出要以有资质鉴定单位出具的鉴定意见为准，但首先上诉人至今未提交书面鉴定申请，其次被上诉人因房屋质量问题无法使用房屋，以租金来弥补其损失符合客观实际。而被上诉人未在工商部门正常报备弘福食府属行政管理问题，且涉案房屋长时间无法正常使用，被上诉人不进行正常的工商报备并不必然证明其主观上存在恶意，对上诉人的该主张本院亦不予支持。关于一审程序问题，经查一审承办法官在审限届满前按规定履行了民事案件延长审限的报批手续，经一审法院分管院长批准延长审限6个月，故意本案不存在程序问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人保利贵州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年八月十七日书记员陆治杭