安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民二初字第00352号原告：蒋庆华，城镇居民。委托诉讼代理人：程锋，安徽中辉律师事务所律师。被告：王保弟，城镇居民。被告：王园园，公务员，系王保弟儿子。上述两被告共同委托诉讼代理人：时永丰，安徽皖岳律师事务所律师。第三人：储云先，工人，系王保弟妻子。第三人：王升涵，城镇居民，系王保弟儿子。上述两第三人共同委托诉讼代理人：吴宪斌，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。原告蒋庆华与被告王保弟、王园园合伙协议纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理。依据储云先、王升涵的申请，本院依法追加储云先、王升涵为本案第三人参加诉讼。本院先适用简易程序，后转为普通程序分三次公开开庭审理了本案。原告蒋庆华及其委托诉讼代理人程锋，被告王保弟及其委托诉讼代理人时永丰、被告王园园委托诉讼代理人时永丰，第三人储云先及其委托诉讼代理人吴宪斌、第三人王升涵委托诉讼代理人吴宪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋庆华向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告履行【岳房籍CDJ2015000107号所有权证号（15261）】【岳房籍CDJ2015000108号所有权证号（15262）】【岳房籍CDJ2015000109号所有权证号（15263）】房屋的过户手续，并承担所有办证费用；2、被告保障上述房屋前后道路通行，并修建4米宽的通行道路；3、被告按协议约定承担违约责任100000元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月19日，原告与被告签订共同建房协议，该协议对双方的权利义务进行了约定。蒋庆华按约履行所有义务，但被告未按约履行义务，将应属于原告的房产证、土地证办理在被告名下后，拒绝办理过户手续，亦没有修建房屋的通行道路，构成严重违约，给原告造成重大损失。王保弟、王园园共同辩称，1、原告未按协议约定履行义务，构成违约。双方约定建房层数为四层，原告至今只建有三层，亦只办理了三层的产权证；协议约定原告应以被告的名义办理所有的手续（含规划），但实际上这些手续大部分由被告办理。2、原告主张被告修建道路的诉求，没有约定依据。协议第五条只是约定被告保障房屋前后通行，未约定被告修路的义务。3、本案案涉房屋属拆迁安置房，房屋产权手续办理在被告名下，合法合规；纵使要向原告办理过户手续，也是双方行为，不是被告单方原因，被告没有违约行为，故原告要求被告承担违约金无依据。4、双方签订的协议存在无权代理、无权处分行为，效力存在瑕疵。储云先、王升涵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年12月9日签订的协议无效；2、驳回蒋庆华的第一项、第二项诉讼请求；3、原、被告承担案件的诉讼费用。事实和理由：原告的诉求无事实及法律依据，主要表现在：1、原被告签订的协议不具有合法性，该协议性质是个人宅基地使用，根据土地法规定，宅基地不允许共同开发，故该份协议违反法律强制性规定，为无效协议；2、王园园、王保弟签署该协议严重损害了第三人储云先、王升涵的合法权益。原告对第三人的诉讼请求辩称，1、协议是有效的。本案案涉房屋均已办理土地使用权证和房产证，依据相关法律规定，案涉土地系出让取得，不属于宅基地。2、协议没有侵犯第三人的合法权益。两被告承认第三人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的协议、房屋产权产籍情况说明书、规划图、相片、结婚证复印件、身份证复印件，户口本复印件、岳西县公安局城关派出所询问笔录（两份）、岳西县公安局取保候审决定书，两被告及两第三人对真实性均无异议，本院对上述证据材料的内容予以采信，对其证明目的结合其他证据进行综合认定。对原告提交的土地使用权变更登记表、土地登记申请书，因第三人储云先对其中的“储云先”签名的真实性有异议，并申请对签字的真实性进行鉴定，本院依法委托鉴定机构进行了鉴定，鉴定结论为非储云先所签，故本院对该证据不予采信。对原告提交的关于请求变更增补房屋建筑面积的报告，两被告及两第三人对报告中王升涵签名的真实性有异议，本院经审查认为，该报告系王保弟、王梦春、王升涵、王园园共同向建设主管部门出具，在王升涵未提交反驳证据，亦未申请对签字真实性鉴定的情况下，本院对该份证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据进行综合认定。对两被告共同提交的王保弟、王升涵、王园园三户户口本复印件，王园园、王升涵个人宅基地审批表、王保弟、王升涵的土地使用权证、房屋所有权证，王梦春、王园园的房产证，合伙建房协议、建房承包协议、行政处罚决定书，原告对真实性均无异议，两第三人对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据材料的内容予以采信，对其证明目的结合其他证据进行综合认定。对两被告申请的证人证言，因原告对其真实性有异议，本院对该证人证言结合其他证据进行综合认定。对两被告提交的协议，原告对该协议真实性无异议，但认为该协议是双方签订正式协议前的草拟协议，故与原告提交的协议的内容存在不同，两第三人对被告提交的协议无异议，本院经审查认为，各方对原告提交的协议的真实性均无异议，两被告提出王园园的签名是事后补签意见，因签字是否属补签，与本院对协议效力的认定无实质性影响，故对该意见本院不予采纳，对两被告提交的协议不予采信。对两第三人提交的王保弟、王升涵、王园园三户户口本复印件，结婚证复印件、回龙社区证明、王园园、王升涵个人宅基地审批表、建设用地规划许可证，王保弟、王升涵的土地使用权证、房屋所有权证，鉴定费发票，原告对真实性均无异议，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据材料的内容予以采信，对其证明目的结合其他证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告与两第三人系近亲属关系。王保弟与王园园、王升涵、王梦春均为独立户口。2013年12月19日，王保弟、王园园（甲方）与蒋庆华（乙方）签订协议一份，主要内容“一、由甲方出屋基场一块，座落于天堂镇建设西路回龙社区川井组，房屋建成后乙方地界：东至王保弟地块；南至公路人行道；西至王梦春房屋；北至王学胜地界。乙方出资，共建楼房一座，层高四层（不论面积，建好后均分）。三、王升涵、王园园两户申请建房手续的办理，由甲方出具相关证明材料，乙方出面办理规划证、工程许可证、防空证和承担图纸费用；土地证、房产证两证办证费用由双方各自承担。五、甲方无偿保障乙方的房屋前后道路通行，路宽不低于4米作为公共道路，若以后修水泥路，共同承担费用，按户分摊。七、房屋建成后甲方无偿配合并支持乙方办理所得的一户房屋所有权及土地使用权，并协助乙方办理本户房产抵押贷款等相关手续，手续过户后与甲方无关。八、新建房与公路间土方，待房屋建成后，由甲乙双方各负担一半费用，共同清除。九、若甲方未履行上述协议，甲方须一次性赔偿乙方建房总投入费用的三倍损失。本协议一式二份，本着共同合作，未经事宜双方共同协商解决。甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。”协议签订后，蒋庆华出面办理了上述地块的规划证、工程许可证、防空证，并出资建设层高三层（在规划部门批准的三层之下，实际上尚建有一底层，因与规划不符，不能做为正常的房屋合法使用），每层二间的房屋一幢，于2014年10月完工。另查明：协议中约定的地块（屋基场）系政府安排给王升涵、王园园拆迁安置建房所用，土地性质为国有出让土地。王保弟、蒋庆华在签订协议时均已知晓上述事实，在办理规划许可证时，亦是以王升涵、王园园名义办理。2014年底，案涉地块规划许可证分别由王园园名下变更为王保弟名下、王保弟名下变更为王梦春名下、王梦春名下变更为王园园名下，王升涵名下的未变更。后王保弟、王园园、王升涵、王梦春根据变更后的规划许可办理了房产证，每人三套房屋。登记在王保弟名下的三套房屋产权产籍情况为【岳房籍CDJ2015000107号，所有权证号15261】【岳房籍CDJ2015000108，所有权证号15262】【岳房籍CDJ2015000109，所有权证号15263】。房产证登记在王升涵名下的房屋王升涵已经入住，房产证登记在王园园、王梦春名下的房屋已经进行了出租，房产证登记在王保弟名下的三套房屋由蒋庆华占有使用。再查明：储云先在岳西县天堂镇从事环卫工作有四五年。2014年1月21日，王保弟、储云先、王升涵等因家庭自建房事宜与王清华家发生纠纷，岳西县公安局城关派出所分别于2014年1月22日、2014年2月26日对王升涵进行询问，并制作笔录。2014年3月26日，岳西县公安局决定对王升涵取保候审。本院根据前述事实，结合蒋庆华合作建房地点与王保弟家庭自建房地点（原规划许可证为王保弟、王梦春）紧挨一起，且建房时间前后有数月，综合认定储云先、王升涵清楚知道蒋庆华与其家庭合伙建房。本院认为，本案争议焦点为王保弟、王园园与蒋庆华签订的协议的效力问题。协议签订时，案涉地块规划许可人为王园园、王升涵，王保弟并非该地块权利人。王保弟在与蒋庆华签订协议时，未取得王升涵授权，故该协议在签订时属效力待定协议。但在建房过程中，王升涵已知道规划在其名下的土地被合伙开发建房而未提出异议，在房屋建好后亦即进行了入住，且办理了房产证，该一系列事实及行为表明王升涵以行为方式对王保弟签订的协议进行了追认，故本院认定该协议合法有效。王升涵以协议严重侵犯其合法权益，主张协议无效的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。王升涵、储云先以协议中土地性质为集体宅基地，主张协议无效的诉讼请求，因与土地性质为国有土地的事实不符，缺乏事实依据，本院不予支持。储云先以协议严重侵犯其合法权益，主张协议无效的诉讼请求，因储云先非协议地块的权利人，故该请求缺乏事实依据，本院不予支持；即使后来在办理房产证时，将王园园名下的房屋变更登记到王保弟名下，因该行为系王保弟与王园园间的行为，不能对抗蒋庆华依约要求过户的诉讼请求，故储云先的请求，缺乏依据，本院不予支持。本案中，原告依约履行了合同义务，被告在房屋登记在其名下后，未按合同约定将房屋过户原告，已构成违约，故对原告主张被告向其履行房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担所有办证费用的诉讼请求，因与合同约定不符，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告保障房屋前后道路通行，并修建4米宽通行道路的诉讼请求，因原告提供的证据不能证明房屋前后现实中不能通行的事实，且协议中未约定被告有修路义务，故该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告按约承担违约责任100000元的诉讼请求，虽然合同中约定了违约损失赔偿的计算方法，但原告未提供证据证明计算损失的具体依据，故该请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于第三人储云先对原告提交的土地使用权变更登记表中“储云先”签名真实性申请鉴定，发生鉴定费3000元的问题，因该份证据系由原告提交，原告应对证据的真实性负责，在鉴定意见为否定性意见时，发生的鉴定费应由原告负担。关于两被告提出因信赖原告能建设四层房屋而与其合伙建房的意见，因其提供的证据不足以证明该事实，故本院对该意见不予采纳。关于两被告提出原告少建一层房屋，存在违约的意见，因房屋建设层数系由规划行政主管部门审批，非当事人可以改变，而且双方如要建筑四层，第四层部分势将与规划不符，属于违法建设行为，不仅不应受法律保护，反而还要受到法律的制裁，故对被告主张原告违约的意见，本院不予采纳。关于两被告提出原告少建一层房屋，分配比例应予调整的意见，因两被告未提出反诉，故本院对该意见不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王保弟于本判决生效后十日内将登记在其名下，已由原告蒋庆华入住的房屋【岳房籍CDJ2015000107号，所有权证号15261】【岳房籍CDJ2015000108，所有权证号15262】【岳房籍CDJ2015000109，所有权证号15263】过户给原告蒋庆华，过户手续可由原告蒋庆华办理，被告王保弟提供及时、必要的协助，办证费用由原告蒋庆华自理；二、原告蒋庆华于本判决生效后十日内支付第三人储云先鉴定费3000元；三、驳回原告蒋庆华的其他诉讼请求；四、驳回第三人储云先、王升涵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告蒋庆华负担2300元，由第三人储云先、王升涵负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  储润霞代理审判员  林储焰人民陪审员  琚春才二〇一六年八月十七日书 记 员  吴 滔附本案一审判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二审审理中，本判决尚未生效