江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1482号上诉人（原审被告）：李凤明。委托代理人：徐广飞，江苏征远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州市邗江区双桥社区卫生服���中心，住所地在扬州市念四路*号。法定代表人：柏志强，主任。委托代理人：吴亚萍、钱波，江苏擎天柱律师事务所律师。原审第三人：董小玲。原审第三人：张世喜。原审第三人：陈程。委托代理人：陈纲。上诉人李凤明因与被上诉人扬州市邗江区双桥社区卫生服务中心（以下简称双桥卫生中心）及原审第三人董小玲、张世喜、陈程房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院作出的（2015）扬邗民初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审查明：2007年12月18日，扬州市维扬区人民医院（甲方）与李凤鸣（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方为改善医院的院容院貌，改变医院大门南侧脏乱���的情况，对医院大门南侧的旧房屋进行了维修改造。根据实际情况，扬州市维扬区人民医院与医院职工李凤鸣共同协商，达成协议如下：1、维修改造后的房屋资产所有权归医院所有；2、乙方因投入资金修建房屋，甲方同意将新建房屋的第一年的经济收益归乙方所有；第二年门面房出租收入的70%归乙方所有，30%归甲方所有；第三年门面房出租收入的30%归乙方所有、70%归甲方所有；三年时间为2007年12月18日至2010年12月17日；3、在房屋前三年的使用过程中，医院与房屋承租户的相关矛盾由乙方负责协调处理，相关损失也由乙方承担，甲方可以协助乙方调解解决；4、甲方保证水电的正常使用，乙方督促房屋承租户必须按时交纳水电费（按实际发生数和医院实际缴费标准计算）；5、如遇政府规划拆迁、拆迁经济补偿归医院所有；6、乙方于2007年12月18日至2010��12月17日办理停薪留职手续，医院不再发放工资福利待遇。该合同的落款甲方签章为“扬州市维扬区人民医院”，被告陈述落款乙方签章为其本人签字，但签的是“李凤明”。2010年元月1日，维扬区双桥街道社区卫生服务中心（甲方）与李凤鸣（乙方）签订《租房协议书》一份，主要内容为“甲乙双方经多次协商，甲方同意将院大门以南六间门面房出租给乙方，并达成如下协议：1、产权，六间门面房产权归甲方所有；2、租期五年，即2010年1月1日至2014年12月31日；3、租金。‘一鸣小厨’年租金为5000元，其余五间总年租金为10万元，自2012年1月1日起，以10万元为基数，年租金以5%递增；4、承租期间，李凤鸣停职留薪，自己缴纳养老保险、医疗等所有保险金；5、缴款方式，每年1月1日前一次性缴清半年租金，另一半至当年的6月30日前一次性缴清；6、水电费用，甲方保证乙方的水电正常供应，乙方按月结清水电费，否则断电断水；7、甲方负责一鸣小厨外的其他五间门面房的维修，如遇不可抗拒的自然力及政府性拆迁，甲方除退还乙方预缴的租金外不承担乙方其他任何损失；8、期满后，乙方应原样交还房屋，内部装修由乙方自行负责。甲方公开竞租，乙方在同等条件下优先。”该协议的落款甲方签章为“扬州市维扬区人民医院”，被告陈述落款乙方签章为其本人签字，但签的是“李凤明”。2014年至2015年期间，李凤明将双桥卫生中心大门南侧第一间房屋出租给董小玲经营邗江区董小玲卤菜店、将双桥卫生中心大门南侧第二间房屋出租给张世喜、将双桥卫生中心大门南侧第四间出租给陈程经营邗江区惠尔优鸡排店。租期尚未届满。原审另查明，案涉房屋的建设用地权属于扬州市维扬区人民医院，但没��合法的建造审批手续。2012年，扬州市维扬区人民医院因区划调整更名为扬州市邗江区双桥社区卫生服务中心。2015年5月26日，被告以与原告存在劳动争议向扬州市邗江区劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁，请求：1、原告支付克扣被告工资及福利待遇30万元；2、原告支付被告代垫的社会保险5万元；3、未按月足额支付工资。2015年7月6日，该仲裁委员会裁决原告一次性支付被告工资93000元。被告不服该裁决向本院起诉，目前该案正在审理中。原审过程中，李凤明举证了2009年至2016年期间，由扬州市维扬区人民医院、扬州市邗江区双桥社区卫生服务中心出具的《工商服务业统一收款收据》若干份，该《工商服务业统一收款收据》中客户名称有“李凤鸣”，也有“李凤明”。合同到期后，因原告不再续租，通知被告腾空房屋，缴清费用，办理交接手续，未果。原告诉至法院请求判令：1、被告立即返还占用的医院大门南侧6间门面房屋；2、被告支付房屋租金122204.9元、水费6000元。后原告撤回第2项诉讼请求，增加诉讼请求为“判令第三人邗江区董小玲卤菜店及董小玲迁让出位于扬州市念泗路9号双桥社区卫生服务中心大门南侧第一间房屋、第三人张世喜迁让出位于扬州市念泗路9号双桥社区卫生服务中心大门南侧第二间房屋、第三人邗江区惠尔优鸡排店及陈程迁让出位于扬州市念泗路9号双桥社区卫生服务中心大门南侧第四间房屋”。原审法院认为，原告与被告于2007年12月18日就案涉房屋的维修改造签订了《协议书》，后于2010年1月1日签订《租房协议书》，因租赁合同所涉房屋没有合法建造手续，该租赁合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。根据原、被告合同的约定，租期截止2014年12月31日，故租赁期满后，如双方未能达成续租的约定，被告理应返还房屋。因被告将案涉房屋转租给第三人董小玲、第三人张世喜、第三人陈程，现原告主张被告及上述第三人返还承租房屋于法有据，应予支持。被告李凤明辩称案涉房屋归其所有，其从未使用过“李凤鸣”，双方签订的协议书系为了上级检查并非真实意思表示，对此，根据李凤明举证的由原告出具的《工商服务业统一收款收据》，即使被告本人没有使用“李凤鸣”这个名字，其对“李凤鸣”这个名字应是认可的，故不能因此认定协议书并非双方的真实意思表示，对其辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李凤鸣（此处为笔误，应为李凤明）于本判决发生法律效力之日起三十日内将��州市念泗路9号双桥社区卫生服务中心大门南侧六间门面房返还给原告扬州市邗江区双桥社区卫生服务中心；二、第三人董小玲、第三人张世喜、第三人陈程于本判决发生法律效力之日起三十日内分别迁让出扬州市念泗路9号双桥社区卫生服务中心大门南侧第一间房屋、第二间房屋、第四间房屋。案件受理费80元，由被告李凤明负担（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付，原审法院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。原审判决后，李凤明不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清。1、原审法院认定上诉人对“李凤鸣”这个名字是认可的，该项认定错误。上诉人在被上诉人单位工作三十年，从未使用过李凤鸣这个名字，出现李凤鸣这个名字是被上诉人起草的租赁协议书和收据中，是由被上诉人一手造成。被上诉人��证明上诉人长期使用李凤鸣名字的证据均是被上诉人单方制作。2、原审法院认定“不能认定协议书并非双方真实意思表示”，该项认定错误。租赁协议书中承租人姓名为李凤鸣，是被上诉人故意输入错误的名字，收据中出现三个不同的名字，原因就是租赁协议和收据并非双方真实意思表示，均是为了应付上级检查产生。3、原审法院认定“对旧房屋维修改造”，该项认定错误。租赁协议书并非双方真实意思表示，其中关于对旧房屋维修改造不能作为认定案件事实的依据，上诉人是在念四路拓宽改造时新建房屋，被上诉人并未提供任何证据证明原有旧房屋存在的证据。4、原审认定“上诉人应返还房屋”是错误的。租赁协议书中关于房屋产权归属的约定没有法律效力，讼争房屋是上诉人新建，对建筑材料上诉人拥有合法财产所有权，对新建房屋享有占有、使用权，无论租赁协议书并非真实意思表示还是无效，上诉人仍应对讼争房屋享有占有使用权，无需返还房屋。本案讼争房屋属于违章建筑，原审判决上诉人返还房屋，变相的对违章建筑所有权归属作出判定，违背相关法律规定。二、原审法院程序错误。依据民诉法解释238条规定，法庭辩论终结后原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许。本案中，直至一审庭审辩论终结，上诉人未收到被上诉人变更诉讼请求通知书，对于被上诉人撤回要求上诉人支付房屋租金、水费的诉讼请求，上诉人并不知情，也未同意，因此原审法院的做法违反了法定程序。三、原审法院适用法律错误。原审依据合同法第二百三十五条作出判决是错误的，原审法院认定租赁协议无效，但又依据前述条文判令租赁期间届满承租人返还租赁物，岂非又认定了租赁协议是有效的。综上，请求二审依法���销一审判决，发回重审。双桥卫生中心答辩称：一、原审认定事实清楚。原审以上诉人庭审中认可由其本人签署的乙方为李凤鸣的多份协议，以及由上诉人持有的多份交款人为李凤鸣的收据为依据，认定了上诉人对于李凤鸣这个名字是认可的。并且依据双方签订的协议以及上诉人多年来履行协议、缴纳租金并对欠款进行结算的事实，认定协议书是双方真实意思表示，具有事实和法律依据。二、原审依据合同法相关规定，判决上诉人依据协议约定返还房屋，适用法律正确。原审虽认定租赁协议因讼争房屋没有合法建造审批手续而无效，但同时依据合同法规定，合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，原审据此判令上诉人在租赁协议约定的租期届满后返还房屋，适用法律正确。三、原审审理程序正当。原审允许答辩人在本案中撤回要求上诉人支付租金、水费的诉讼请求，符合本案实际情况，并未违反诉讼程序。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人董小玲、张世喜、陈程答辩称：租赁讼争房屋，其均支付了对应的租金以及转让费用。经审理查明，原审认定的基本事实无出入，本院予以确认。二审中，上诉人向本院提供了如下新证据：1、2007年8月5日扬州市城市管理行政执法局作出的停工通知书以及2007年9月3日罚款发票一份，证明本案讼争房屋是上诉人新建而不是维修。2、2007年10月10日的租赁合同三份，证明在上诉人与被上诉人之间签订租赁协议之前房屋已经建成，本案涉及的租赁协议是后来补签的。3、37个人的证人证言，其中有被上诉人单位原院长郭黎月，证明本案讼争房屋是上诉人新建的，并且郭黎月特别注明上诉人的建房行为时经过原维扬区卫生局批准同意的。4、从2012年10月至2015年5月工资清单一套，在此工资清单中没有上诉人的名字，只有李凤鸣的名字，结合其他证据，证明所谓的租赁协议不是真实存在的，是为了应付上级检查签订。5、证人戚某的证言，证明本案讼争房屋是新建不是对旧房改造，上诉人与被上诉人签订租赁协议之前房屋已经建成，双方签订的租赁协议时为了应付上级检查，并不是双方真实意思表示。6、证人张某的证言，证明讼争房屋是新建而不是对旧房维修且房屋建成的时间在租赁协议签订之前。被上诉人质证认为：1、对停工通知书和收据，真实性无异议，证明目的有异议。该停工通知的被送主体是医院，而非上诉人个人。另外该证据不能证明涉案的房屋是新建。2、对三份租赁合同三性均有异议。从三份租赁协议上看这些协议与本案没有关联性，内容上看不出所出租的房屋与本案相关，签订协议的时间上与本案的相关协议也存在冲突，这些协议实现单位均不知晓，即便是李凤明杜撰的，也完全有可能。3、对证人证言三性均有异议，该证明是上诉人事先拟好的，找单位职工签字，所有证明签字的证人没有正当理由今天都没有到庭作证，因此对该证明的签字以及内容的真实性不予认可。4、对工资清单真实性无异议，证明目的有异议，工资表上的李凤鸣就是上诉人本人。5、证人戚某与上诉人原系同事关系，且据了解他们双方也是合作伙伴，因此证人与上诉人存在利害关系，该证言不能作为证据使用。6、证人张某证言的三性以及上诉人的证明目的有异议，证人证言可以表明，其拆除了医院的相关旧房屋与地基。本案的二审争议焦点是：1、原审判决李凤明向双桥卫生中心返还讼争房屋，是否具有事实和法律依据：2、原审是否存在程序违法之处。关于争议焦点一，本院认为，李凤明应当向双桥卫生中心返还讼争房屋，理由是：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，讼争房屋未办理合法建造审批手续，故讼争房屋租赁协议为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于讼争房屋李凤明虽出资改造，但其已经通过前三年所收租金分成的方式收回其对讼争房屋的改造投入，并双方于前后两次的协议中均约定了房屋产权归双桥卫生中心所有，故李凤明主张其对于讼争房屋的建筑材料享有所有权并无依据。现2010年租赁协议已到期且该协议已被依法确认为无效，故李凤明应当向双桥卫生中心返还因租赁合同而占有的讼争房屋。2、关于李凤明称讼争协议并非双方真实意思表示一节，本院认为，虽然协议中使用了“李凤鸣”这一名称，但并不能证明签订协议的目的为应付上级检查而非双方真实意思表示；相反，根据李凤明提供的收款收据以及二审庭审期间的自认，其一直按照讼争协议的约定向双桥卫生中心缴纳租金，即使协议中的名称并非李凤明身份证中载明的名称，但该签名确系李凤明本人所书写，且双方已经实际履行了讼争协议的内容，故李凤明关于讼争协议并非双方真实意思表示的主张不能成立。3、关于李凤明称讼争房屋系其新建而非维修改造一节，本院认为，当事人应当对其主张的事实承担证明责任，根据双方2007年签的协议书内容可知，李凤明对原维扬区医院南侧的旧屋进行了维修改造，李凤明的主张与现有书证相矛盾，且其提供的证人证言间接证据，不足以推翻直接证据2007年协议记载的内容，加之证人张某陈述修建讼争房屋时地上原有旧屋坯子和地基，与2007年协议的内容相互印证，故对李凤明的此项陈述依法不予采信。关于争议焦点二，本院认为，原审法院并无程序违法之处。双桥卫生中心作为原告于2016年3月8日向原审法院申请撤回关于租金、占有使用费及水电费的诉讼请求，李凤明上诉称依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十八条规定，在法庭辩论终结后，原告撤回诉讼请求，应当征得其同意，原审法院未征���其同意即准许双桥卫生中心撤回部分诉讼请求，属于程序违法。本院认为，该情形下是否准许原告撤诉，应当由法院结合案件情况综合考量后决定，被告是否同意仅是法院考量的因素之一。本案中，原审法院根据实际情况，考虑到双方另有劳动争议案件在诉讼中，且双方存在以工资抵扣租金的做法，处理租金可能与劳动争议案件中认定工资数额发生冲突，故准许双桥卫生中心撤回该项诉讼请求，并无违反法律之处。综上，李凤明的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李凤明负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂代理审判员  胡永康代理审判员  郝佳佳二〇一六年八月十日书 记 员  朱思佳