江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5317号上诉人（原审被告）：昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店,被上诉人（原审原告）：吴凌峰。被上诉人（原审原告）：宋菊。原审被告：昆山格林菲尔有限公司上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店（以下简称华美达大酒店）因与被上诉人吴凌峰、宋菊、原审被告昆山格林菲尔公司（以下简称格林菲尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华美达大酒店上诉请求：撤销原判，驳回吴凌峰、宋菊的诉讼请求。事实和理由：华美达大酒店经营困难，无力继续支付租金，应支持其作为承租人解除合同的权利。吴凌峰、宋菊辩称：当初购买酒店式公寓是基于开发商十年包租的承诺，华美达大酒店不具备解除租赁合同的法定和约定的条件，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴凌峰、宋菊向一审法院起诉请求：一、华美达大酒店继续履行2010年3月5日签订的《租赁合同》；二、华美达大酒店向吴凌峰、宋菊支付租金43720.83元并赔偿吴凌峰、宋菊损失（按银行同期贷款利率计算，从每一期逾期之日计算至实际付款之日止）；三、格林菲尔公司对第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；四、华美达大酒店和格林菲尔公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴凌峰、宋菊系昆山市开发区震川东路868号1413室房屋（建筑面积为76.11平方米）所有权人，该房屋系格林菲尔公司开发建设，吴凌峰、宋菊从格林菲尔公司处购买。华美达大酒店系格林菲尔公司的分公司。2010年3月5日，吴凌峰并作为宋菊的委托代理人(甲方)与华美达大酒店（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方将昆山市开发区震川东路868号1413室房屋出租给乙方，租赁用途为经营公寓式酒店，二、房屋租赁期限自2008年12月16日至2018年12月15日，三、租金为4857.87元/月，租金每3个月支付一次，先付后租，自2008年12月15日开始在每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付至2018年9月15日最后一期止，四、解除合同条件，1.甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回，该房屋因社会公共利益被依法征用，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，2.甲乙双方同意，任何一方有下列违约情形之一的，相对方可书面通知其解除本合同，并要求其按照本合同承担违约责任：甲方未按时交付房屋经乙方催告后30日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全，乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏，乙方逾期不支付租金累计超过3个月，五、甲方违约责任，1.租赁期限开始时，如甲方不将此房出租给乙方使用或不履行本合同时，应按本合同中所述5年租金的双倍偿还乙方经济损失，2.租赁期间内甲方不得提前收回，否则甲方按照剩余租赁期间（剩余租赁期间超过5年按照5年计算）租金总额的双倍赔偿乙方经济损失，3.租赁期内，如甲方应提供的附属设施设备因甲方原因未能在租赁期限内具备使用条件的，每逾期一日按日租金标准的双倍支付乙方违约金，六、乙方违约责任，1.合同签订后，若乙方不履行本合同，乙方应按本合同中所述5年租金的双倍偿还甲方经济损失，2.租赁期间乙方逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿甲方损失，超过3个月，甲方有权终止合同，乙方按本合同未到期（未到期超过5年按照5年计算）租金的双倍偿还甲方经济损失，3.使用中造成房屋或设施损坏，应免费予以修复，如不按期修复，造成甲方经济损失，应予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，吴凌峰、宋菊将房屋交付华美达大酒店经营公寓式酒店。华美达大酒店向吴凌峰、宋菊支付租金至2015年9月15日，2015年9月15日开始停止支付租金，遂引起纠纷。另查明：2015年12月15日，华美达大酒店向吴凌峰、宋菊发出《关于解除租赁合同的函》，通知吴凌峰、宋菊因公司经营困难，已无法支付房租，为避免损失进一步扩大，现特致函解除与吴凌峰、宋菊签订的租赁合同，并请即来办理接收房屋及其他相关事宜。吴凌峰、宋菊陈述未收到以上函件并表示解约函是无效的，不同意解除合同。为了证明经营困难，华美达大酒店与格林菲尔公司提供《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》一份，其上显示：累计未弥补亏损41789718.48元，其中2012年度可结转以后年度弥补亏损3328211.83元，2014年度可结转以后年度弥补亏损38461506.65元。吴凌峰、宋菊认为华美达大酒店自身经营不善不能构成其解除合同的理由。上述事实，有吴凌峰、宋菊提供的《租赁合同》、产权证、银行流水、华美达大酒店与格林菲尔公司提供的《关于解除租赁合同的函》、《昆山格林菲尔有限公司所得税汇算清缴鉴证报告》、法院调取的《外商投资的公司分公司登记事项》及当事人在庭审中的陈述证实。一审法院认为：吴凌峰、宋菊与华美达大酒店签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。《租赁合同》约定租金每3个月支付一次（先付后租），每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付，故华美达大酒店结欠吴凌峰、宋菊2015年9月16日至2016年6月15日的租金43720.83元（4857.87元/月*9个月）。华美达大酒店履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《租赁合同》约定华美达大酒店逾期支付租金，每日按同期商业贷款利率赔偿吴凌峰、宋菊损失，故法院对于吴凌峰、宋菊要求华美达大酒店支付逾期付款利息的诉讼请求予以支持。关于逾期付款利息的计算方式，以三个月租金14573.61元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至华美达大酒店实际付款之日。《租赁合同》并未约定华美达大酒店经营困难即有权解除合同，故华美达大酒店不符合约定解除和法定解除的条件，无权解除合同，同时，结合涉案房屋公寓式酒店的性质，华美达大酒店仅以经营不善即要求解除合同对于吴凌峰、宋菊显失公平，华美达大酒店所主张的其经营不善不能构成其主张的客观形势变化，法院对于该辩称不予采纳，华美达大酒店应当继续履行《租赁合同》。吴凌峰、宋菊主张华美达大酒店继续履行合同与要求华美达大酒店支付租金的诉讼请求为同一诉请，法院不予重复支持。华美达大酒店作为格林菲尔公司的分公司，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，故格林菲尔公司应当在华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十七条及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、华美达大酒店于判决生效后十日内支付吴凌峰、宋菊租金43720.83元并支付利息（以14573.61元、14573.61元、14573.61元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率标准分别从2015年9月16日、2015年12月16日、2016年3月16日计算至实际付款之日）。二、格林菲尔公司对第一项付款义务在华美达大酒店不能清偿的范围内承担责任。案件受理费944元，减半收取472元，由华美达大酒店、昆山格林菲尔公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，吴凌峰、宋菊与华美达大酒店于2010年3月5日签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，华美达大酒店应当每三个月向吴凌峰、宋菊支付一次租金，从2015年9月15日起华美达大酒店停止支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。华美达大酒店上诉认为企业经营困难，无力支付租金，不符合合同约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除合同的条件，该上诉理由不能成立，不予支持。华美达大酒店是格林菲尔公司下属不具备法人资格的分公司，不能承担的民事责任应由格林菲尔公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费944元，由上诉人昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年八月十五日书 记 员  吉宇璐