江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终5034号上诉人(原审原告)：黄世果，男，1967年7月8日生，汉族。委托诉讼代理人：吴庭祥，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱庆平，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周宽，男，1990年4月18日生，汉族。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。上诉人黄世果因与被上诉人周宽房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄世果及其委托诉讼代理人吴庭祥、朱庆平，被上诉人周宽的委托诉讼代理人曹成明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄世果上诉请求：1.撤销原判，改判解除黄世果与周宽签订的江南文枢苑B07幢112室房屋租赁合同，周宽向黄世果支付违约金50000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人周宽负担。事实和理由：原判决认定事实和适用法律均存在错误。1.一审法院依据谈话录音及证人万某、耿某的证人证言定案，依据不足。（1）证人万某与被上诉人周宽为夫妻关系、证人耿某也明确表示在房屋装修之前就与被上诉人认识，双方是朋友关系。因此，万某、耿某的证人证言证明力较低，无法辅助录音证据认定案件事实。（2）上诉人在一审中询问证人万某时，万某对房屋租赁过程中的其他时间节点均表示不记得、不清楚，但对录音证据形成时间却清楚地确定为2015年5月31日，不符合经验法则。（3）万某、耿某的证人证言之间以及与被上诉人陈述之间明显存在矛盾。对于谈话录音，万某说是5月31日下午录制的，当时有万某、黄世果、耿某和被上诉人父亲在场，而耿某则无法确定谈话时间，但其清楚记得是在上午进行的，在场人员包括被上诉人、万某、黄世果、耿某和被上诉人父亲。被上诉人却表示5月31日自己去买瓷砖了。加上证人与被上诉人之间为亲属或朋友关系，其证人证言不能证明被上诉人主张的事实。（4）在本案一审庭审中，上诉人明确表示在合同签订后，其在被上诉人之妻万某的请求下，口头同意在二楼改造卫生间。但上诉人妻子得知后，明确表示反对，上诉人于2015年5月28日再次找到被上诉人，被上诉人也在保证书中明确表示其不在二楼改造卫生间。对此，上诉人提供了相应的证据加以支持，其符合正常逻辑和客观事实。（5）根据证据举证规则，被上诉人应举证证明谈话录音的形成时间在保证书签订之后，但被上诉人提供的证人证言和自己陈述之间均存在矛盾之处，加之其证人证言证明力较低，无法形成完整的证据链，因此被上诉人未完成举证责任，其应承担举证不能的后果。2.上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同、保证书系双方真实意思表示、合法有效，理应受到法律的保护和尊重。（1）双方租赁合同约定，未经上诉人书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建，被上诉人保证不改变房屋用途。该合同系中介公司提供的格式合同，特别约定书面形式，即是为防止纷争，减少诉争。此外，双方之间保证书中也明确约定“二楼不可以改造洗手间”。因此，被上诉人要在二楼新增卫生问必须经原告书面同意，其他任何方式的商讨均违反双方合同约定，而一审法院仅以被上诉人提供的谈话录音，证明上诉人同意改造卫生间，严重曲解了双方租赁合同及保证书的本意。（2）上诉人要求解除合同有合同和法律依据。从合同内容来看，双方约定的合同解除条件并不是以产生实质损害为前提，只要任何一方违反合同约定的条款，另一方均有解除权。被上诉人将房间改造成卫生间必然要对墙体进行处理，对房屋产生实质损害是必然的。且该改造还会在上诉人心里留下阴影，造成精神上的损害，一审法院仅依据被上诉人的陈述来认定上诉人没有实质性损害，没有依据。（3）上诉人没有对被上诉人的改造行为予以认可。上诉人自2015年6月才得知二楼改造卫生间，之后就一直与被上诉人进行沟通协商。双方在争议产生后先进行沟通协商是正常提出异议的方式，并不是必须通过起诉或者其他过激行为才能算是提出了实质异议。上诉人收取租金合理合法，一审法院认为上诉人收了租金就视为同意合同进行了变更，没有依据。（4）卫生间的改造属于租赁合同条款中约定的“对房屋进行扩、加、改建”的范畴，而一审法院认为租赁合同没有提及二楼卫生间的改造问题，与事实不符。3.被上诉人应按租赁合同的约定向上诉人支付违约金。双方在租赁合同中明确约定违约金50000元，被上诉人违反合同约定，应当承担违约责任。周宽辩称，原判决认定事实清楚，证据确实充分。根据证人证言及谈话录音中上诉人的陈述，可以证明卫生间的改造是经过上诉人同意的，故上诉人的上诉理由没有事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄世果向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.周宽向其支付违约金50000元。一审法院认定事实：黄世果与周宽于2015年5月27日在南京标点职业顾问有限公司的居间下，签订《租赁合同》一份,约定：黄世果（甲方）将112室出租给周宽（乙方）使用，月租金为2917元，租赁期自2015年6月27日起至2020年6月26日止。租金按半年结算，由乙方以打卡形式在每期开始的半个月前支付给甲方。乙方向甲方缴纳3000元作为保证金;租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。在租赁合同中的双方约定其他事项处，双方以手写方式约定“甲乙双方约定，甲方同意乙方对该房屋进行转租或合租，双方约定如一方违约按人民币伍万元整支付违约金，乙方不得将房屋转让给其他二房东进行合租使用”。2015年5月28日，黄世果与周宽就112室房屋出租事宜共同签订《保证》一份，约定“1.一楼家具要保护好；2.二楼不可以改造洗手间；3.客厅可以分割房子，整体结构不可以改变”。签订合同后，周宽对112室进行了装修，将112室二楼的一间房间装造成洗手间，之后将112室转租给他人。黄世果称其于2015年6月知晓周宽在112室二楼装造洗手间的事实，并一直与周宽协商。截止至一审庭审时，周宽已向黄世果缴清至2016年6月27日的房租。一审审理中，周宽提交手机录音文件一份，形成时间显示为2015年5月31日，用以证明黄世果对其在112室二楼装造洗手间知晓并同意。录音中，周宽的配偶万某询问“二楼就可以做个厕所？”，黄世果回答可以做，但需要回避他妻子。黄世果认可其确实在录音中陈述同意在112室二楼装造洗手间，但其认为该录音时间早于双方签订《保证》的时间。周宽申请的证人万某出庭作证证明2015年5月31日，黄世果在112室房屋内表示同意在二楼装造洗手间，当时在场的人还有装修工人耿某及周宽的父亲周顺根。周宽申请的证人耿某出庭作证证明，其同周宽达成装修协议后，确实有人在112室现场表示了同意在二楼装造洗手间。该洗手间也系其装造的，并没有对原房屋结构进行变动，对房屋没有造成任何损害。黄世果认为两位证人同周宽间存在利害关系，且记忆有缺失和矛盾之处，对证人证言均不予认可。一审法院认为，黄世果与周宽签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定，若一方违约，守约方有权提前解除合同。黄世果诉称周宽违反双方在2015年5月28日签订的《保证》中“不在二楼装造洗手间”的约定，但同时黄世果也认可其曾口头同意在112室二楼装造洗手间，只是口头同意先于《保证》的书面约定。但黄世果并未有证据证明周宽提交的录音文件的形成时间2015年5月31日系伪造。租赁合同的签订和《保证》的签署前后也仅相隔一天，《租赁合同》中并未提及二楼洗手间装造的问题，再结合录音中对话的内容及在场人的证人证言，一审法院认为录音形成的时间应在双方签署专门针对二楼洗手间装造问题的书面《保证》之后。周宽得到黄世果的许可在二楼装造了洗手间，黄世果称其在2015年6月份即知晓此事，但其在长达半年时间内并未提出实质异议，反而实际收取了周宽的租金至2016年6月27日。黄世果、周宽二人的行为应认定为双方对合同条款进行了变更并实际履行。黄世果也没有证据证明二楼装造洗手间的行为对房屋造成了实质损害，使得合同目的无法实现。故黄世果诉请要求解除租赁合同的依据不合理。因双方已对合同条款进行了变更，对在二楼装造洗手间达成一致意见，故周宽并无违约行为。故对黄世果要求解除同周宽签订的《租赁合同》并要求周宽支付违约金50000元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回黄世果的诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，由黄世果负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人黄世果与被上诉人周宽签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按约履行。双方合同约定如对房屋进行扩、加、改建，应经上诉人书面同意，被上诉人亦出具保证书，承诺不在二楼改造卫生间，该约定和保证内容对双方当事人均有法律约束力。现被上诉人提供的录音证据能够证明上诉人同意被上诉人的改造行为，该录音证据显示录音形成时间在2015年5月31日，系在双方签订书面保证之后。证人万某和耿某虽与被上诉人系夫妻或朋友关系，但此二人的声音均出现在录音文件之中，能够证明二证人均在录音现场；二证人陈述的在场人虽有不同，但均陈述录音时间在2015年5月31日，于录音文件记载的形成时间能够相互印证。而上诉人对录音内容的真实性并无异议，其虽然主张该录音形成于书面保证之前，但并未提供证据证明，且不申请对录音文件的形成时间进行司法鉴定，应当承担举证不能的法律后果，故一审法院认定上诉人同意改造卫生间的时间在保证之后，符合法律规定，本院予以确认。上诉人虽未对改造卫生间事宜作出书面同意，但系其真实意思表示，被上诉人基于对上诉人的信任实施了改造行为，上诉人又以其未作出书面同意为由要求解除合同，有违诚信原则，故一审法院认为双方已经对合同条款进行了变更，并据此驳回上诉人要求解除合同的诉讼请求，并无不当。上诉人认为其在发现改造行为后即提出了异议，且被上诉人改造卫生间给房屋本身及其精神上均造成损害，但被上诉人的改造行为系经其同意后实施，并不构成违约，故上诉人据此要求被上诉人赔偿违约金，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人黄世果负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  汪德全代理审判员  白文虎二〇一六年八月九日书 记 员  孙雪松