河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民一初字第02722号原告曹彩阁，女，生于1962年6月5日，汉族。委托代理人王青。被告河南东锋房地产开发有限公司（以下简称东锋房地产公司）法定代表人史锋，任经理职务。委托代理人付冬冬，该公司工作人员。委托代理人张勇，河南船旗律师事务所律师。原告曹彩阁与被告东锋房地产公司为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹彩阁及其委托代理人王青，被告东锋房地产公司的委托代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹彩阁诉称，2012年7月14日，原、被告签订《和美国际春天购物公园商铺认购协议书》一份，约定：原告购买被告开发的和美国际春天购物公园第5幢1层124号房商铺，建筑面积51.24平方米。原告于合同签订当天向被告支付了全部购房款633097元、契税和办证费26165元、维修基金2306元。2015年7月2日，经唐河县房地产测绘中心测量，原告所购商铺面积仅为39.43平方米。被告出售给原告房屋面积误差比远远超出法律规定，为维护原告合法权益，请求判令：被告双倍退还原告购房款及利息278542.5元、退还办证费和契税11754.9元、退还维修基金531.5元，共计290828.9元。原告曹彩阁为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、《和美国际春天购物公园商铺认购协议书》一份。以证明2012年7月14日，原告从被告处购买和美国际5幢124号房商铺，合同约定按建筑面积计价，建筑面积51.24平方米，总房款633097元；2、收款收据三张。以证明原告向被告支付房款633097元、契税25324元、办证费841元、维修基金2306元；3、房屋所有权证书一本。以证明经房管局测量，原告所购买的和美国际5幢124商铺建筑面积为39.43平方米，严重少于合同约定的建筑面积，面积误差比高达23%。被告东锋房地产公司辩称，1、合同约定是明确的，符合公平原则。房屋面积误差如何处理是一个选择性条款，双方选择了按实际面积计算，实行多退少补，就排除了其它条款的适用。2、销售合同上的面积只是开发商在房屋建成前的预测，所以房屋实际面积与预测面积有误差符合常理。3、契税问题，面积出现误差，相应的契税应否退换，应向税务部门主张，房地产公司只是代收。故原告的诉请于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告东锋房地产公司为证实其抗辩理由，向法庭提交了如下证据：1、商品房预售许可证。以证明房屋销售合法；2、房产证移交会签单。以证明原告已收到房产证，被告已履行了办证义务；3、商品房买卖合同。以证明在合同中对房屋面积存在误差应如何处理有明确约定。房屋建筑面积应按实际面积计算，多退少补。不适用原告提出的司法解释，��按双方的约定。经庭审质证，被告东锋房地产公司对原告曹彩阁提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性均无异议。对其证明方向有异议，认为认购书上对建筑面积有特别约定，按实际面积计算，原告诉请的双倍返还与协议约定不符；收据上，维修基金并未说明收费标准及依据，是否应退还大修基金收据上无法反映。房产证上有共有人，原告是否遗漏了诉讼主体。原告曹彩阁对被告东锋房地产公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据3中原告签名无异议，对该合同中手写部分均有异议，原告签名时合同内容是空白的，该合同手写部分均是被告的单方意思表示。该合同的签订时间为2012年7月23日，合同约定的交房时间为2012年5月1日，该合同签订时，原告所购房屋已经建成，��告对房屋实际面积少于合同约定面积应当知情，其在该合同中虚高房屋面积，至今占有原告购房款的行为已经构成欺诈，被告应当依法承担违约责任。合议庭评议后认为，原告曹彩阁提供的证据1、2、3，客观真实，能够反映案件相关事实，为有效证据。被告东锋房地产公司提供的证据1、2、3，客观真实，为有效证据。依据当事人陈述及有效证据的分析，合议庭确认以下案件事实：2012年7月14日，原、被告签订了《和美国际春天购物公园商铺认购协议书》一份，该协议主要内容约定：一、原告认购和美国际春天购物公园第5幢1层124号房商铺，建筑面积51.24平方米（最终以房管局实测面积为准，实行多退少补），用途为商业；二、按预售建筑面积计算，房屋成交价为633097元，原���在2011年8月16日签订《商铺认购协议》时付定金20000元（定金20000元抵作房款），在定房后7日内付余款613097元；三、被告预计交房时间为2012年5月1日，原房号5#-127现更名为5#-124，原签订协议时间为2011年8月16日。当日，原告向被告付清了相应的款项，被告给原告开具收款收据三张，载明被告收取原告和美国际5#-124房款633097元、大修基金2306元、契税25324元、办证费841元。2012年7月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同主要内容约定：一、出卖人：东锋房地产公司，买受人：曹彩阁。原告购买被告开发的和美国际第5幢1层124号房，用途为商业，建筑面积51.24平方米，按照建筑面积计算，商品房单价为12355.52平方米，总金额633097元。二、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：（1）按房管局实测面积为准，房款多退少补；（2）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还，并按照银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、原告于合同签订之日支付全部房款633097元，被告应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。现原告已经取得和美国际5幢124商铺的房屋所有权证，房产证登记时间为2015年10月25日，房产证号为唐房权证字第号，建筑面积39.43平方米。原、被告因房屋面积误差问题协商未果，遂引起本案纠纷。审理中，被告东锋房地产公司提起反诉，请求：原告曹彩阁退还因面积误差而多收的三年租金，暂计15万元。但在规定的期限内被告东锋房地产公司未向本院交纳案件反诉费。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系已经依法成立，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿时物权归属和内容的根据。”本案中，原告从被告处购买和美国际5幢124商铺一套，合同约定按照建筑面积计价，建筑面积为51.24平方米，原告已经于2012年7月14日向被告支付了全部购房款633097���，但2015年10月25日唐河县房屋产籍管理所核发的房产证显示，和美国际5幢124商铺的建筑面积为39.43平方米。以房产证登记的建筑面积计算，被告应当退还原告房款145919元（633097元÷51.24平方米（51.24平方米-39.43平方米）］。被告东锋房地产公司辩称，对于原告所购商铺产权登记建设面积少于合同约定建筑面积11.81平方米的事实，其不应当承担赔偿责任，应当按照《商品房买卖合同》的约定以房管局实测面积为准，房款多退少补，本院认为，不动产权属登记证书作为确定不动产面积的标准系物权法明确规定，被告在《商品房买卖合同》中的该约定仅仅能视为对物权法规定的明确，不能视为双方对面积误差比及误差的违约责任作出约定。本案中，根据2012年7月23日双方签订的《商品房买卖合同》显示，被告应当于2012年5月1日前向原告交付已经验收合格的商品��。据此本院能够认定原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告所购房屋已经具备交付条件，被告作为专业的房地产开发单位，其在当时应该对本案争议商铺的建筑面积有明确认知，也有能力在《商品房买卖合同》中避免本案争议商铺出现高达23%的面积误差。因此，被告对原告所购商品产权登记建筑面积少于合同约定建筑面积11.81平方米这一事实存在过错。自2012年7月14日至今，被告占用原告145919元的购房款，其交付给原告的商铺严重违反《商品房买卖合同》约定，商铺建筑面积的大幅度减少势必影响原告合同目的的实现，被告应当对此承担违约责任，综上所述，被告东锋房地产公司上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告请求被告承担违约责任，即支付面积误差3%之内房款的利息及退还面积误差3%之外的房款，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该司法解释明确规定了面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人、超出3%部分则双倍返还，故应理解为3%以内（含3%）���法律确定的合理误差，对于超出该合理误差范围的，出卖人应承担相应违约责任。本案中，被告提交的《商品房买卖合同》中仅约定了当产权登记面积与合同约定面积发生差异时“按房管局实测面积为准，房款多退少补”，而对面积误差比例及处理方式未予约定，也即对减少的面积误差比3%以内的按实结算、超出3%以上部分如何处理约定不明，故不应视为双方已明确约定，据此应当按照上述司法解释的规定处理，即面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还给原告，面积误差比3%（含3%）房价款由被告返还给原告并承担利息。原告所购房屋面积误差11.81平方米，面积误差比23%，超出面积误差比3%部分的面积为10.27平方米（11.81平方米-51.24平方米3%）。按照原告所购房屋单价12355.52元（633097元÷51.24平方米）计算，被告应当双倍返还原告面积误差3%之外的购房款，扣除被告应当退还购房款145919元中已包含的126891元，被告还应当退还原告购房款126891元（10.27平方米12355.52平方米）。此外，原告已经于2012年7月14日付清全部购房款，但被告至今未向原告退还多收房款，以房屋建筑面积误差3%内的应退房款19028元（145919元-126891元）为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算。综上，被告应当退还原告购房款共计272810元。原告请求过高部分，本院不予支持。原告请求被告退还办证费、契税和维修基金，因被告东锋房地产公司收取上述款项，属代收性质，且本案中房产证已办理并交付，与本案不属同一法律关系，原告可通过其它途径另行主张。审理中，被告东锋房地产公司提起反诉，但在规定的期限内被告东锋房地产公司未向��院交纳案件反诉费，按撤回反诉处理。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南东锋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告曹彩阁房价款272810元及相应利息，其中利息为按房价款19028元从2012年7月14起以年利率6%计算。驳回原告曹彩阁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由原告曹彩阁负担260元，被告河南东锋房地产开发有限公司负担5400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘书堂审 判 员  杨金菊代理审判员  杨兴果二〇一六年八月二十三日书 记 员  李子涵