黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一民初字第2093号原告哈尔滨市南岗区联众小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗满族乡。法定代表人李贺，职务董事长。委托代理人孙可超，黑龙江信诚律师事务所律师。被告杨加有，男，1978年10月25日生，汉族，住黑龙江省五常市。第三人任海彦，男，1970年3月21日生，汉族，住五常市。原告哈尔滨市南岗区联众小额贷款有限责任公司（以下简称联众公司）与被告杨加有、第三人任海彦申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理��原告联众公司的委托代理人孙可超，被告杨加有到庭参加诉讼，第三人任海彦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告联众公司诉称，原告与任海彦于2011年1月，分别签订了两份《人民币借款合同》，合同约定原告分两笔借款150万元给任海彦，并约定任海彦按照月息5%向原告支付借款利息。两份借款合同签订后，原告按照合同的约定将借款给付任海彦（依约扣除利息后实际给付任海彦135万元），而任海彦却未按照合同约定的日期还本付息，原告于2013年9月4日将任海彦起诉至哈尔滨市南岗区人民法院，请求依法判令任海彦归还借款本金、利息及实现债权费用并承担案件全部诉讼费用。在原告诉讼后，为保证判决的顺利执行，原告向受诉法院申请，对任海彦名下位于黑龙江省五常市××××的房产进行查封，哈尔滨市南岗区人��法院以（2013）南王初字第00032-1号《民事裁定书》决定对任海彦名下房产证号为五拉房权背字第××号、建筑面积为911平方米的房产进行了查封。在向当地房产管理部门送达裁定书的过程中发现，任海彦已经将上述房产证中的部分房屋重新办理了房屋权属登记，并且已经将此部分房屋更名过户给了案外人，因此当地房地产管理部门协助哈尔滨市南岗区人民法院查封了五拉房权背字第××号房产证书项下建筑面积为736.5平方米的房产，查封期限为两年，后续封一次。哈尔滨市南岗区人民法院经审理后，作出（2013）南王初字第00032号《民事判决书》判决：一、任海彦偿还原告借款本金135万元；二、自2011年1月25日起任海彦按照同期银行贷款利率的4倍偿还原告借款利息；三、任海彦给付原告实现债权费用36000元；四、任海彦承担案件受理费24372元、保全费5000元、公告费560元。��判决书经公告送达后第三人任海彦未提出上诉，原告于判决生效后向哈尔滨市南岗区人民法院提出强制执行申请，本案进入执行程序。案件进入执行程序后，被告杨加有于2014年12月10日提交《执行异议申请书》，之后哈尔滨市南岗区人民法院于2015年8月4日作出（2015）南执异字第14号《执行裁定书》认定：杨加有与合伙人之一付尚一于2010年6月20日签订购房协议，杨加有已按协议规定支付购房款，并对此房进行装修、占有和使用，此房虽未办理更名过户手续，但杨加有并无过错，且购买行为均发生在查封前，故杨加有提出的执行异议理由成立，并裁定中止对坐落于五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房（建筑面积为152平方米）的执行。对于该裁定书原告认为是错误的，具体理由有以下几点：第一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第���十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，本案争议的坐落于五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房产权手续取得时间为2010年8月17日，而被告与案外人付尚一签订购房协议的时间是2010年6月20日，因此该《卖房协议》依法应为无效，即便被告实际占有、使用房屋至今，也应当认定为非法占有；第二、2010年6月20日与被告签订《卖房协议》的是付尚一，而本案争议房产登记的产权人为任海彦（即被执行人），尽管付尚一提出“该房屋是由其与任海彦、郑国君共同兴建，由于其身份的特殊性而没有将房屋所有人登记为本人”，但是付尚一以及被告均未提交任何由任海彦签字认可这一事实的证据，而且按照时间顺序推算如果被告2010年6月20日签订《卖房协议》，那么2010年8月17日该房屋首次登记时将可以直接登记为被告所有，为何还要登记为任海彦后再进行更名、过户呢？因此付尚一所述的事实即不符合客观规律，也无证据加以证实，所以不应认为被告合法取得本案诉争的房产；第三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，即使按照被告提交的《卖房协议》，那么被告即未按照约定支付全部价款，且在明知没有产权登记的情况下购买房屋存在明显过错，因此应当继续对本案诉争房屋给予查封、扣押、冻结（客观上哈尔滨市南岗区人民���院早以对诉争房屋进行了查封，且查封后被告并未对查封行为提出任何异议），并判决继续对该诉争房屋进行强制执行。综上所述，本案被告基于一个应当依法认定无效的《卖房协议》提出执行异议申请，而哈尔滨市南岗区人民法院错误的认定了被告《卖房协议》以及付尚一对于案件事实经过的陈述，因此原告依据相关法律规定，请求判决准许继续强制执行第三人任海彦（被执行人）名下的五拉房权证背字第××号坐落于五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服（建筑面积约152平方米）。被告杨加有辩称，被告在2010年6月20日在付尚一手里以277500元购买了涉案房产，首付247500元，余款等房产证过户到被告名下后一次性付清。当时在付尚一手里购买此房，邻居都可以作证系由付尚一开发销售的，建筑面积911平方米共十二家，其中六家都是由付尚一建筑销售的，其余六家的购买流程、协议与被告都是一样的，已经办理了房产证。被告在2010年6月20日起将房屋进行了装修、居住、经营、管理，在这六年中，任海彦从未出现过，如果房屋归任海彦所有，为何六年之久其不来经营、管理，直到原告要求搬迁，才得知涉案房产是在任海彦名下。事情发生后，被告找到付尚一了解情况，付尚一承认与任海彦是合作关系，但销售由付尚一全权负责。为什么在任海彦没有抵押担保的情况下就把150万元借给任海彦，不符合法律规定的放款流程，原告与任海彦的合同时无效的，产生的一切后果由原告自此承担。如果涉及到的736.5平方米房屋是属于任海彦的，为什么任海彦迟迟没有出现，两户300平方米房产的房价就价值150万元，不符合常理，卖掉两户300平方米的房屋就可以还上贷款了，借款合同缺乏真实性。原告所说的736.5平方米的��屋为什么房产证上是911平方米，对房产证的真实性及贷款的真实性有异议。执行裁定书已经认定被告买房没有过错，合同成立。第三人任海彦未作答辩。原告为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示及被告的质证意见：证据一、哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南王初字第00032号民事判决书一份。证明任海彦需向原告支付借款本金、利息、实现债权费用以及诉讼费用的数额。被告对证据一真实性无异议，证明问题有异议。执行局找到被告说的是房产抵押贷款，不是借款合同。如果是借了150万元，应该有抵押物，并且抵押贷款利息过高，是法律不允许的。证据二、哈尔滨市南岗区人民法院（2013）南王初字第00032-1号民事裁定书及协助执行通知书各一份。证明哈尔滨市南岗区人民法院在案件审理过程中接受原告诉讼保全申请，于2013年9月26日查封了任海彦名下五拉房权证背字第××号房产证下建筑面积736.5平方米的房产，查封期限为2年，整个诉讼期间并未有相关人员对此查封提出异议。被告对证据二的质证意见为，任海彦名下有多处房产，而原告只申请查封了涉案房产。原告起诉书中陈述查封期限为四年，而该证据中显示为两年。证据三、涉案五拉房权证背字第××号房屋产权所有权证书。证明包括本案二被告占有的房屋在内，共736.5平方米房屋均在任海彦名下，任海彦已合法取得诉争房屋的所有权，可以作为人民法院强制执行的标的物。被告对证据三有异议，产权人任海彦处的第一字的字体有改动，正常人不可能把自己的姓写错。证据四、哈尔滨市南岗区人民法院2015南执异字第14号执行裁定书及被告向人民法院提交的执行异议申请书复印件、房屋买卖协议复印件各一份。证明原告提起诉讼的诉因及被告执行异议不存在合法事由，不应成立，裁定书错误，请求判决继续执行。被告对证据四的质证意见为，被告买房时，知道房产证没下来，才签订的协议，如果当时有房产证，被告就可以办理产权证了。裁定书已经中止执行涉案房产。被告为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示及原告的质证意见：证据一、《卖房协议》，证明被告于2010年6月20日从付尚一手中已277500元购买涉案房产。原告对该证据真实性无异议，卖房人付尚一并非房屋的所有权人，因此该《卖房协议书》不能证实被告合法占有涉案房屋，不能证明被告已支付全部房款。因此涉案房屋应作为第三人被执行财产给予强制执行。证据二、视频一份，证明付��一与任海彦共同开发建设了涉案房产，由付尚一负责销售。原告对该证据的质证意见为，付尚一单方作出的任何关于涉案房产的表述均无相关证据加以证实，仅是其推拖法律责任的借口，不能作为定案的依据。原告也不认识付尚一，无法确认视频的取得是否真实、合法。证据三、证明一份，证明12家住户均从付尚一手中购买了房产。原告对该证据的质证意见为，该证据应定义为证人证言，相关的证人未按照法律规定出庭作证，不具备合法性；同时，证实多与本案具有同等的利害关系，因此，应视为被告陈述，而非证人证言或证明。该份证据无法证明被告合法占有涉案房产。综上，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证据四、朱海清、朱海君、白鸽出具的证明，证明该房产是由付尚一开发的。原告对该证据的质证意见为，证人未出庭作证不具备合法性。房地产开发应以房产部门登记的信息为准，而本案相关联的当事人已提交证据证明涉案房屋为自建房屋，且该证据系由房产登记部门出具，因此，该证据不具备合法性，也不能准确证明案件客观事实。证据五、证人冯某的证言。证明其与被告是邻居关系，房产也是从付尚一处买的，并且办理了产权证。原告对该证人证言的质证意见为，该证人不能明确的说明本案诉争的事实，对相关法律性质不了解，也不能作出肯定的答复。该证人只能证实其自身购买房屋的过程，与本案没有关联性，并不能直接证明本案涉案房屋的购买过程，因此，不应作为定案证据。第三人任海彦未向法庭提交证据。本院确认，原告提交的证据一、二、三、四，被告提交的证据一、三，真实有效，��以采信；对被告提交的证据二，真实性予以采信，但不能证明其所要证明的问题；被告提交的证据四，系证人证言，证人均未出庭作证且无合法事宜，故对该证据不予采信；被告提交的证据五，系该证人的买房过程，与本案没有关联性，不予采信。经审理查明，本院可认定以下事实：2010年6月20日，被告与案外人付尚一签订《卖房协议》，约定被告以27.75万元的价格从付尚一处购买位于××家属楼对过，东起第×栋（五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房），建筑面积152平方米的房屋。后被告实际给付付尚一24.75万元购房款并在该房产中实际居住至今。任海彦于2010年8月17日取得房产证号为五拉房权背字第××号，建筑面积911平方米，坐落于××××镇内房屋的产权证书。被告与付尚一所交易的房产即为任海彦所有的房产证号为五拉房权背字第××号房屋的一部分。原告与任海彦因借款合同发生纠纷，经诉讼后，本院于2014年1月17日作出（2013）南王初字第00032号民事判决：一、任海彦于本判决书生效后10日内偿还原告借款本金135万元；二、任海彦于本判决书生效后10日内偿还原告借款利息，利息自2011年1月25日起至本判决履行完毕之日止按欠款本金的中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息；三、任海彦于本判决书生效后10日内给付原告实现债权费3.6万元。判决下发后，当事双方均未提出上诉，该判决已发生法律效力。在该案件的审理过程中，原告提出财产保全申请，本院依法于2013年9月26日查封了任海彦名下的房产证号为五拉房权背字第××号房产。后因任海彦未履行该生效判决，原告向本院提出强制执行申请，要求对查封的涉案房产强制执行。2014年12月10日，被告向本院提出执行异议申请，认为其系部分涉案房产的所有权人，请求终止执行。2015年8月4日，本院作出（2015）南执异字第14号执行裁定，认为被告的异议理由成立，中止对坐落于五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房（建筑面积152平方米）的执行。原告对该执行裁定不服，形成本诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故任海彦于2010年8月17日取得房产证号为五拉房权背字第××号，建筑面积911平方米，坐落于××××镇内房屋的产权证书后，便为该房产的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一���在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，被告作为原告申请执行案件的案外人，向本院提供其与付尚一签订的《卖房协议》，认为其为××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房（建筑面积152平方米）的所有权人，但并未举示足够的证据证明付尚一有权对该处房产进行处分，故该《卖房协议》并非为合法有效的书面买卖合同，不符合上述规定。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被告未举示足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告的诉讼请求，本��予以支持。第三人任海彦经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准予执行第三人任海彦名下的坐落于五常市××××镇内××住宅楼对面第六套一带二商服用房（建筑面积约152平方米）。案件受理费100元，由被告杨加有承担，公告费560元，由第三人任海彦承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  关海东人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一六年八月十二日书 记 员  刘秋宏