广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初6950号原告佛山市东平物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码91440604756484308M。法定代表人冯万盛。委托代理人邓发容，系该司员工。委托代理人朱杏娟，系该司员工。被告罗伟泉，男，汉族。原告佛山市东平物业管理有限公司诉被告罗伟泉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员麦燕红独任审判，并于2016年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邓发容、朱杏娟，被告罗伟泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告拥有及居住的物业佛山市禅城区同华东二路8号301房（以下简称涉案物业）所在的小区已经成立业主委员会，2014年1月至现在，佛山市禅城区同华东小区业主委员会（以下简称同华东业委会）与原告签订《物业管理委托合同》，约定包括被告的物业在内的范围交由原告作物业管理，被告所在的房屋为每平方米0.95-1.0-1.1元（不含公共水电费）。被告入住多年，一直没有交纳物业管理费，仅2006年1月至2015年12月，被告就拖欠物业管理费共17963.83元。经多次催促，被告均没有交纳费用。原告已经实际管理被告物业多年，被告是利益的既得者，被告拒不交纳管理费的行为严重影响原告的经营，对其他业主也不公平，侵犯原告的合法权益。请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费17963.83元（2006年1月至2015年12月）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2006年7月至2015年12月的物业管理费共16627.30元。被告辩称，1、本人非业委会成员之一，业委会无权代表本人与物业公司签订合同。2、本人自2005年收楼后只签订一份合同，并已向物业公司缴交足额物业费，续后再无签订任何合同，且无再交物业费。3、物业公司所提供举证材料《同华东小区物业服务合同》中所指区域非本人物业所在区域。4、物业公司是服务性公司，如果未做好工作就可以正常收费，我们的社会将是什么社会？如果你们不会管理和服务，请你到同一条街的另一边看看了解，前提是你们真想做好工作。如果你们想以强压弱，那么社会就会变成不××这样你及我都会是受害者。5、这样的无公德心、无责任心、无服务意识的公司我是不会请的，请别强加于我。6、原告的所谓实际管理，服务不到位，水平很差，影响了本业主的应有权益和正常生活，我不是既得利益者，而是受害者。例如：（1）本大楼收楼后发现质量问题，本来是保修期内的，但其有意拖至2年后保修期过了才回应，还要动用物业维修基金，要各业主签名。（2）区内的行人通道用作停车收费，影响业主的正常通行。（3）将绿化地改做收费停车场，合理吗？（4）随意在区内加设路障影响主干道通行。请法院查明事实真相，依法作出公正裁决。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告的身份证。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明被告是涉案物业的产权人。3、资质证书。拟证明原告具有物业服务三级资质。4、2006年6月20日的《同华东小区物业管理委托合同》、2008年7月1日的《物业管理服务委托合同》、2011年6月30日的《协议书》、2011年9月19日的《物业管理服务委托合同》、2013年12月31日的《同华东小区物业服务合同》。拟证明原告依据合同对同华东住宅小区进行物业管理及收费。诉讼中，被告没有提交证据。本院认证，对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。对证据3、4，虽然被告不确认该两组证据，但原告已提供了原件予以核对，且被告未能提供证据予以反驳，故本院予以采信。案经审理，本院查明如下案件事实：佛山市禅城区同华东二路8号301房（权证号码：C4093931，建筑面积151.02平方米）为被告罗伟泉名下不动产。2006年6月20日，原告（乙方）与同华东业委会（甲方）签订《同华东小区物业管理委托合同》，合同主要内容为：1、由同华东业委会委托原告对同华东住宅小区的物业进行管理，小区坐落位置为：同华路2号一座、二座、三座、四座，同华东二路4号、6号、8号、10号、13号、15号、16号、17号、18号，同华东四街4号、6号、8号、9号一座、9号二座、10号、12号、14号，同华东五街12号、28号，建筑面积为94227.5平方米。2、委托管理期限为2年，自2006年7月1日起至2008年6月30日止。3、物业服务内容为：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共区域的绿化养护与管理；小区范围内的交通和车辆停放秩序管理；公共秩序维护；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收代支水电费等。4、物业管理服务费按建筑面积计算，在每月的15日前交纳当月的物业服务费，其中同华东二路8号的物业管理费标准为0.90元／平方米／月。同华东业委会在甲方处盖章，原告在乙方处加盖公章。2008年7月1日，原告（乙方）与同华东业委会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，该合同的主要内容除合同期变更外，其他内容与2006年6月20日签订的《同华东小区物业管理委托合同》大致相同。该合同的期限为3年，自2008年7月1日至2011年6月30日。同华东业委会在甲方处盖章，原告在乙方处加盖公章。2011年6月30日，原告（乙方）与同华东业委会（甲方）签订《协议书》，主要内容为：双方约定在2011年7月1日至2011年9月30日期间，双方就同华东住宅小区的物业管理合同的续签问题进行协商，在此期间继续由原告对该小区进行物业管理，服务内容及收费标准按原合同执行。同华东业委会在甲方处盖章，原告在乙方处加盖公章。2011年9月19日，原告（乙方）与同华东业委会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，该合同的主要内容除合同期及收费标准变更外，其他内容与2008年7月1日签订的《物业管理服务委托合同》大致相同。该合同的期限自2011年10月1日至2013年12月31日；同华东二路8号的物业管理费标准为1.00元／平方米／月。同华东业委会在甲方处盖章，原告在乙方处加盖公章。2013年12月31日，原告（乙方）与同华东业委会（甲方）签订《同华东小区物业服务合同》，合同主要内容为：1、由同华东业委会委托原告对同华东住宅小区的物业进行管理，该小区包括高层住宅1幢、多层住宅21幢、带电梯多层住宅2幢，建筑面积为84084.14平方米，区域四至为：东至普澜二路西侧、南至季华五路、西至同华路东侧、北至同华东二路南侧。2、物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；社区文化活动的组织开展。3、参照佛山市物业服务收费标准，原告提供的物业服务应达到约定的质量标准为：综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、小区内公共秩序维护、保洁服务、绿化养护采用第三级标准，其它服务双方按照约定标准执行。4、住宅物业服务收费方式、标准：多层住宅为0.70元／平方米／月，高层住宅（带电梯住宅）为1.10元／平方米／月，业主应在每季度的最后一个月十五号前交纳当季物业服务费。5、物业服务期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日。同华东业委会在甲方处盖章，原告在乙方处加盖公章。另查明，原告系具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、房地产中介、车辆保管服务、物业出租、园林绿化工程、房屋维修等。原告当庭陈述：同华东住宅小区于2006年成立同华东业委会，从2006年7月开始至2015年原告一直与同华东业委会签订物业服务合同；对于物业管理费的收费标准，则根据佛山市劳动局的人均最低工资标准的变化，并经同华东业委会的同意在签订合同时进行调整。被告自2006年7月开始至2015年12月没有按合同约定向原告交纳物业管理费，具体欠费情况为：2006年7月至2011年9月欠费8562.83元（151.02㎡×0.90元×63个月）；2011年10月至2013年12月欠费4077.54元（151.02㎡×1.00元×27个月）；2014年1月至2015年12月欠费3986.93元（151.02㎡×1.10元×24个月）。被告当庭陈述：被告没有请原告进行物业管理，根本无需向原告支付物管费，故对原告的诉请不予回应；涉案物业不属于同华东住宅小区范围内，不受同华东业委会的管理；被告于2005年就涉案物业按开发商的要求签订了物业服务合同，并已按该合同约定向原告缴交足额物业费，该合同期满后至今没有与原告签订物业服务合同，亦没有再向原告交纳物业管理费；涉案物业所在楼宇的其他业主均向原告交纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩，本案争议焦点在于原、被告之间是否存在物业服务合同关系及被告应否支付相应物业管理费。对于第一个争议焦点。根据本院查明的事实可以确认涉案物业为被告所有，该物业位于同华东住宅小区范围内，因此，应认定被告为同华东住宅小区业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告与同华东业委会签订的上述合同系合同当事人的真实意思表示，无证据显示违反法律法规强制性规定，故应属有效合同，对同华东住宅小区业主的被告具有约束力。故，本院对被告关于原、被告之间不存在物业服务关系的抗辩主张不予采纳。对于第二个争议焦点。如前所述，被告受上述合同约束。原告在签订上述合同后，在同华东住宅小区开展了物业服务活动。被告作为同华东小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。被告抗辩认为原告的物业管理服务不到位，水平很差，但其没有提供证据予以证明，故本院对被告的主张不予采纳。被告没有按合同约定交纳2006年7月至2015年12月的物业管理费，构成违约，故原告请求被告支付2006年7月至2015年12月的物业管理费共16627.30元（2006年7月至2011年9月欠费8562.83元（151.02㎡×0.90元×63个月）＋2011年10月至2013年12月欠费4077.54元（151.02㎡×1.00元×27个月）＋2014年1月至2015年12月欠费3986.93元（151.02㎡×1.10元×24个月）］，符合合同的约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：被告罗伟泉于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市东平物业管理有限公司支付佛山市禅城区同华东二路8号301房自2006年7月至2015年12月的物业管理费16627.30元。被告罗伟泉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取125元，由原告佛山市东平物业管理有限公司负担12元，被告罗伟泉负担113元。本判决为终审判决。审判员  麦燕红二〇一六年八月十五日书记员  汪凯宁附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。