广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0305民初909号原告：诸葛才弟，女，1980年8月10日生，汉族，大专文化，无业，住桂林市。委托代理人：廖善超、陈荣尖，广西桂超扬律师事务所律师。被告：桂林同和房地产开发有限公司，住所地桂林市漓江路一巷9号同和颐园2栋3单元101，统一社会信用代码：914503006621192975。法定代表人：杨浩，总经理。委托代理人：蔡小桂、陆冬冬，广西广合律师事务所律师。原告诸葛才弟诉被告桂林同和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法由审判员秦斌独任审判，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告诸葛才弟的委托代理人陈荣尖和被告桂林同和房地产开发有限公司的委托代理人蔡小桂、陆冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸葛才弟诉称，2010年1月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的桂林市漓江路一巷9号同和颐园小区2栋2单元11楼×室商品房一套，合同约定该商品房总价为384347元，合同签订后，原告按合同约定向被告交清了房款、房屋契税、维修基金、办证费用等所有费用，而被告未按照合同的约定履行义务。被告于2011年4月29日通知原告收房，依照合同约定被告应当在交房后365天内为原告办理房地产权属证书，被告应当在2012年4月29日前为原告办理房地产权属证书。原告已多次敦促被告履行义务，被告方一直以种种原因拖延推诿，至今没有为原告办理房地产权属证书，给原告造成了巨大的损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效。依照法律规定和合同约定，被告应为原告办理所购商品房的房地产权属证书登记，并承担延期办理房地产权属证书的违约金。双方签订的商品房买卖合同对于被告违约未办理房地产权属证书，原告不退房的情形未作约定，依照司法解释的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照违约发生时中国人民银行规定的金融机构计收的贷款利息6.4％／年的标准，按天计算，违约天数从2012年4月29日至2016年5月9日，共计1470天，故被告应付原告100568元违约金，后续产生的违约金应当计算至被告履行合同约定办理好房地产权属证书为止。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计100568元；被告承担本案的诉讼费用。被告桂林同和房地产开发有限公司辩称，1、原告主张违约金使用中国人民银行的标准计算，根据商品房买卖合同的规定，原告与被告在签订合同时有相关约定，所以对原告主张的违约金不认可；2、原告主张的损失高于实际损失；3、被告已经履行了报备的义务，办理房产证不是出卖人的义务，房产证最终制发不是因为出卖人的原因形成，所以房产证制发的滞后不应由被告承担；4、被告认为原告的诉请没有事实及法律依据，且超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年1月13日，原告（××）与被告（××）签订了一份《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定原告购买被告开发的桂林市漓江路一巷9号同和颐园小区2栋2单元11楼×室商品房一套，该房屋价款为384347元。关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后见（补充协议）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之目起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。”此合同条款中有关买受人不退房，出卖人应当承担的违约责任，原、被告未作约定。补充协议中约定“因本项目各楼栋建设期不一致，各单体建筑交付时间不统一，买受人同意出卖人在该商品房交房后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（乙方未交清应付款项的除外）。如因出卖人原因违反本条约定，按本合同第十五条第1项处理。”合同自双方签订之日起生效。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2011年5月17日将上述房屋交付原告使用。由于原告认为自己至起诉时仍未获得上述所购房产的不动产权属证书的原因系被告导致，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案中涉及的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同约定不违反法律规定，故合法有效，双方均应遵照履行。双方当事人争议的焦点在于：一、原告要求被告办理权属证书的合法性；二、原告起诉是否超过法定的诉讼时效期间；三、违约责任的适用。本院分析如下：就争议焦点一，首先，原、被告在合同中仅约定被告在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，未约定直接由被告办理房屋权属证书，原告也未提供证据证实被告承诺为原告办理房屋权属证书，因此原告的此项主张缺乏事实依据。其次，依照我国不动产权属证书发放的有关法律规定，不动产权属证书的制发系相关不动产行政管理机关的法定职能，仅能由有权机关根据商品房买受人及出卖人共同提供的材料进行审核办理并发放。被告作为一个房地产开发企业，依法无权办理不动产权属证书，故原告的此项主张缺乏法律依据。再次，原告主张自己未能获得不动产权属证书，有且只有被告拖延推诿的原因，但未能就自己主张的这一事实向本院提供任何证据予以证实，被告对此则予以否认，故本院对原告主张的这一事实不予采信。综上，原告对于自己提出的主张，缺乏事实依据及法律依据，且没有提供充分的证据予以证实，因此本院对原告要求被告办理权属证书的诉讼请求不予支持。就争议焦点二，由于原、被告双方就被告在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定十分明确，双方对被告交付涉案商品房的时间又无异议，故原告对于被告应当按期提供资料是明知的。在被告抗辩原告起诉超过了法定的诉讼时效期间的情况下，原告却未能提供任何证据反驳被告的此项抗辩不成立，应承担举证不能的责任，故本院对被告此项抗辩意见予以支持。原告陈述的不知道是因为被告的原因导致房产证无法办理或者是暂时没有办理，本案的诉讼时效应当是被告提交材料到房管部门备案并通知原告时才开始计算，只有在原告被通知的情况下原告才知道或应当知道其权利被侵害的意见，因为此意见与合同约定不符，原告对于被告提交资料的期限是明知的，对于未获得权利证书本人是否有责任也是明知的，而且被告无论是否将自己履行合同的情形主动通知原告，均不能构成对原告在长达两年的时间内向被告主张权利的妨碍，故本院对原告此项意见不予采纳。就争议焦点三，首先，原、被告双方就因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的情形，明确约定了违约责任，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之目起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。原告主张在自己不退房给被告的情况下，被告仍应支付违约金，这一主张没有合同约定作为事实依据，也与法律的有关规定不符，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院〈关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》（法释（2003）7号）第十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告诸葛才弟的诉讼请求。本案适用简易程序，减半后收取案件受理费1155.5元（原告已预付本院2311元，应退1155.5元），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2311元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员 秦 斌二〇一六年八月二十三日书记员 杨玉婷