江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终670号上诉人(原审被告):仪征市正源物资有限公司，住所地仪征市真州镇长江村边江组马桥路10号-12。法定代表人:傅桂香，该公司执行董事。委托代理人：谈志全，江苏中立信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：汤庆飞。被上诉人(原审原告)：汤庆鸿。两被上诉人之共同委托代理人：周继兵，仪征市扬子法律服务所法律工作者。两被上诉人之共同委托代理人：周国伟，仪征市扬子法律服务所法律工作者。上诉人仪征市正源物资有限公司（以下简称正源物资公司）因与被上诉人汤庆鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2015)仪民初字第01054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汤庆飞、汤庆鸿在一审中诉称，2012年12月20日，薛勇以正源物资公司的名义与我们签订了《房屋租赁补充协议》，约定我们将位于仪征市沿江公路南侧水泥厂北大门口院内北侧面积约600平方米的场地以及我们原来租用的传达室两间租赁给其使用，租期自2012年5月1日起至2015年4月30日止，租金为每年14200元，半年一付。现租期届满，其至今未能将租赁物腾出并交还给我们，故诉至法院，要求正源物资公司迁出仪征市沿江公路南侧仪征市高特水泥有限公司北大门口院内北侧场地（东至马桥路路边、西至场地院落围墙、南至钢管架、北至场地院落围墙）及传达室，并承担诉讼费用。薛勇、正源物资公司在一审中辩称，2012年12月20日，我公司确实与汤庆飞、汤庆鸿签订了租赁协议，薛勇是我公司股东和监事，有权代表我公司签订合同。但该协议是汤庆飞、汤庆鸿代理仪征市长江村村委会与我方签订的，故汤庆飞、汤庆鸿不具备诉讼主体资格。正源物资公司仅与仪征市真州镇长江村存在租赁关系，汤庆飞、汤庆鸿仅仅是长江村的代理人，即使租赁发生纠纷，享有诉权的应当是长江村。综上，请求驳回汤庆飞、汤庆鸿的诉讼请求。原审查明，2007年1月30日，以仪征市真州镇长江村边江村民小组为甲方、汤庆飞、汤庆鸿为乙方，双方签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于边江组原胡椒围西南角及黄家塘（约4亩）土地，租赁给乙方使用。租赁范围为南至马桥路、西至电灌站排水沟、北至沿江公路，东至水泥厂泵房。租赁期限为十年，即自2007年元月1日至2016年12月31日止。租赁费为每年5000元，每年6月30日和12月30日开收据收取。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年5月1日，以仪征市真州镇长江村为甲方、正源物资公司为乙方，双方签订《经营场所租赁合同》，约定甲方将座落在仪征市真州镇长江村边江组马桥路10#-10（在法院依法向工商行政部门调取的正源物资公司在工商变更登记时提交的经营场所租赁合同中场地地址被改为仪征市真州镇长江村边江组马桥路10#-12）场地约1200平方米（含办公房两间40㎡）出租给乙方用于生产经营。场地租赁期为2010年5月1日至2021年4月30日，租金每月460元，合同还对拆迁补偿、续��等进行了约定。在该《经营场所租赁合同》甲方签名处有仪征市真州镇长江村村民委员会的印章和当时该村民委员会支部书记宋华飞及汤庆飞的签名。2012年12月20日，汤庆飞、汤庆鸿与正源物资公司签订《租赁补充协议》，约定汤庆飞、汤庆鸿将位于沿江公路南侧高特水泥厂北大门口院内北侧场地，面积约600平方米及原来租用的传达室两间（场地东至路边、西至围墙边、南至钢管架边）出租给正源物资公司使用，租赁期限从2012年5月1日至2015年4月30日止，到期按协议再续签。租金及交纳方式为从2013年5月1日起，每年租金为14200元，半年一付。租金根据市场行情每三年双方调价一次，上下浮动不应超过10%。正源物资公司垫高场地30公分、投入设施等，如遇拆迁按实际情况补偿归正源物资公司。正源物资公司分别于2011年11月5日、2012年5月9日、2012年11月19日、2013年1月17��2013年2月1日、2013年5月10日、2013年12月12日、2014年5月19日、2014年11月29日通过其关联公司仪征市正源生态农业有限公司账户汇入汤庆鸿账户6000元、6000元、6000元、313元、57元、7100元、7100元、7100元、7100元。双方一致认可截止到2015年4月30日的租金已经全部交清。原审另查明，薛勇现为正源物资公司股东、职务为监事。正源物资公司于2011年6月29日，将公司住所登记变更为仪征市真州镇长江村边江组马桥路10号-12。一审中，法院经向仪征市国土资源局查询，涉案土地无登记信息，对长江村村委会前任党总支书记宋华飞、现任党总支书记李万祥分别作调查笔录1份，对长江村边江组组长周国选作电话追记1份。原审认为，汤庆飞、汤庆鸿与正源物资公司签订的《租赁补充协议》，意思表示明确，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁补充协议》虽名为补充协议，但从该协议内容来看，其在合同标的、位置、租金及交纳方式、租赁期限等主要条款内容进行了约定，已经明确了本案双方的权利和义务，即使双方之前有其他协议，该《租赁补充协议》仍可构成一份独立完整的合同，汤庆飞、汤庆鸿具有诉讼主体资格。现双方在协议中约定的租赁期已届满，双方亦未续签，故承租人应当及时返还租赁物。汤庆飞、汤庆鸿要求正源物资公司迁出仪征市沿江公路南侧仪征市高特水泥有限公司北大门口院内北侧场地（东至马桥路路边、西至场地院落围墙、南至钢管架、北至场地院落围墙）及传达室的诉求，有事实和法律依据，依法予以支持。正源物资公司抗辩其与仪征市真州镇长江村就涉案土地房屋签有租赁协议，根据法院对长江村村委会前后两任党总支书记及长江村边江组组长的调查，涉案土���系仪征市真州镇长江村边江组所有，且正源物资公司并未向仪征市真州镇长江村缴纳相应租金，正源物资公司与仪征市长江村村委会的协议并未实际履行。正源物资公司辩解认为汤庆飞、汤庆鸿系仪征市真州镇长江村代理人，但未提供相关证据，长江村对此亦不予认可，故对正源物资公司的此抗辩意见，不予采信。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：仪征市正源物资有限公司于判决生效之日起十五日内迁出仪征市沿江公路南侧仪征市高特水泥有限公司北大门口西侧院内北侧场地（东至马桥路路边、西至场地院落围墙、南至钢管架、北至场地院落围墙）及传达室，并返还给汤庆飞、汤庆鸿。案件受理费80元，由仪征市正源物资有限公司负担。判决后，正源物资公司不服，向本院提起上诉称：1、一审未通知证人出庭作证、未宣读证人证言、遗漏当事人，系程序严重违法。一审法院自行向长江村村委会前任党总支书记宋华飞、现任党总支书记李万祥分别作调查笔录，对长江村边江组组长周国选作电话追记，未向正源物资公司出示并进行质证。该两份证据涉及租赁关系的主体，本案涉及案外人长江村或边江村的利益，应追加其为本案第三人参加诉讼。因本案漏列主体，且程序违法，故应撤销原判，发回重审。2、一审判决认定正源物资公司与汤庆飞、汤庆鸿之间存在租赁关系，汤庆飞、汤庆鸿不构成表见代理，租赁届满，系认定事实错误。本案除《租赁补充协议》外，还存在正源物资公司与长江村村委会签订的《经营场所租赁合同》。《租赁补充协议》并不是一份完整的协议，是在原租赁协议的基础上达成的补充协议。在原租赁合同的问题上，对方认为原协议找不到了，一审中对方未能提交这一关键证据。而正源物资公司提交了《经营场所租赁合同》，该合同有长江村原村民委员会支部书记宋华飞及汤庆飞的签名。该合同证明租赁关系发生在正源物资公司与长江村之间。3、汤庆飞、汤庆鸿的行为完全构成表见代理，正源物资公司与长江村签订合同后，汤庆飞、汤庆鸿收取租金，长江村未提出异议特别是长江村的申请，其重申了双方之间的租赁关系，事实上是对汤庆飞、汤庆鸿代理行为的追认。4、《经营场所租赁合同》约定的租期为20年，自2010年5月1日起至2021年4月30日，而补充协议约定是第三年调整一次租金，故租赁期限并未届满。5、在汤庆飞、汤庆鸿未能提供租赁合同的基础上，理解租赁期限为3年，却无法解释“到期按协议续签”中的按协议，也无法理解在短短2年多的剩余租期内，为什么正源物资公司会对场地进行��额投资，综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审依法撤销原判，依法改判或发回重审。其在二审中提供的证据有：1、证人周某出具的证言，证明《租赁补充协议》是在正源物资公司与长江村签订合同的基础上形成的，正因为正源物资公司和长江村签订《经营场所租赁合同》后，双方发生矛盾，通过证人周某参与协调后形成了补充协议。2、2015年12月21日，新证据开庭申请书，证明一审中正源物资公司申请证人出庭作证，并申请再次开庭的事实，但一审未组织开庭，也未通知证人到庭作证。3、2015年12月21日的《起诉状》，原告是正源物资公司，被告是长江村，诉讼请求是要求长江村继续履行2010年5月1日签订的《经营场所租赁合同》，长江村是有利害关系的。4、《公证书》，内容为正源物资公司在��赁场地上进行的相关投资。投资具有长期性，也证实了本案中租赁期限不是三年。对于上述证据，汤庆飞、汤庆鸿质证意见：对周某的证人证言，因该证据在一审中已经提供并且经过质证，二审中不再发表质证意见。对新证据开庭申请书，这是正源物资公司向人民法院申请证人出庭作证，该申请是2015年12月21日，其是在一审辩论答辩终结后才向法院提出的，不能证明一审程序不当；对《起诉状》的真实性存疑，且与本案无关联性。对《公证书》的真实性无异议，但与本案无关联性，我们不予认可。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、2012年12月20日《租赁补充协议》对正源物资公司是否具有约束力？二、汤庆飞、汤庆鸿作为原告的主体资格是否适格？租赁合同的租期是否已经届满？三、本案是否存在漏列第三人的问题？关于争议焦点一，本院认为：《租赁补充协议》是双方实际履行的合同，对正源物资公司具有约束力。理由：汤庆飞、汤庆鸿为证明其与正源物资公司存在租赁合同关系，提供了双方于2012年12月20日所签的《租赁补充协议》，而正源物资公司否认与汤庆飞、汤庆鸿存在租赁合同关系，主张与长江村之间存在租赁合同关系，其提供了甲方签字为宋华飞、汤庆飞并加盖长江村村民委员会公章，乙方为正源物资公司，落款时间为2010年5月1日的《经营场所租赁合同》。对于两份合同，哪份是正源物资公司实际履行的合同，本院认为，《租赁补充协议》应是正源物资公司实际履行的合同。理由：1、落��时间为2010年5月1日的《经营场所租赁合同》是用于正源物资公司经营场所的证明，一审向合同签订人长江村村委会前任党总支书记宋华飞作调查时，其陈述房子是组里的，租赁协议是生产队的，钱是交到生产队。因村民小组不是一级法人，所以生产队长就将合同拿给其签，对于具体情况我不清楚，也不认识汤庆飞。该内容反映《经营场所租赁合同》并非长江村村委会与正源物资公司经磋商达成，而是因正源物资公司经营场所变更所需而签订；2、《经营场所租赁合同》载明的租期为2010年5月1日至2021年4月30日，租金为460元每月。正源物资公司实际缴纳的租金为：2010年5月-2011年4月缴纳12000元，2011年5月-2012年4月缴纳12000元，2012年5月-2013年4月缴纳12000元，2013年5月-2014年4月缴纳14200元，2014年5月-2015年4月缴纳14200元。正源物资公司实际缴纳租金的金额与《经营场所租赁合同��并不吻合，但与《租赁补充协议》约定的付款时间及付款方式基本一致。3、从租金收取情况来看，正源物资公司全部租金均向汤庆飞、汤庆鸿支付，法院向长江村前后两任书记所作调查笔录内容也反映长江村并不享有合同权利，况且，早在2007年长江村边江组即将含讼争场地在内的土地使用权出租给汤庆飞、汤庆鸿，故长江村也无法向正源物资公司主张租赁的合同权利。综上，《租赁补充协议》应是双方实际履行的合同。关于争议焦点二，本院认为：由于双方实际履行的是《租赁补充协议》，出租人应为汤庆飞、汤庆鸿，故其作为原告的主体资格适格。双方《租赁补充协议》约定租赁期限从2012年5月1日至2015年4月30日止，到期按协议再续签，又因到期后双方未能续签，故租赁合同的租期已经届满。汤庆飞、汤庆鸿要求正源物资公司迁出仪征市沿江公路南侧���征市高特水泥有限公司北大门口院内北侧场地（东至马桥路路边、西至场地院落围墙、南至钢管架、北至场地院落围墙）及传达室的诉请，依法予以支持。关于争议焦点三，本院认为：由于双方实际履行的是《租赁补充协议》，出租人应为汤庆飞、汤庆鸿，且长江村也并非必须追加为本案第三人，故本案并不存在漏列第三人的问题。至于正源物资公司上诉认为一审法院向长江村村委会前任党总支书记宋华飞、现任党总支书记李万祥分别作调查笔录，以及对长江村边江组组长周国选作电话追记，未向正源物资公司出示并进行质证。对此，二审已将相关证据交正源物资公司补充质证，且该程序的瑕疵并未影响案件事实的认定，故该程序的瑕疵不足以导致案件发回。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人正源物资公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人正源物资公司承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  刘莉莉代理审判员  韩 冰二〇一六年八月十日书 记 员  唐宏杰附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。