浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终2897号上诉人（原审原告）杨万春，男，1962年11月25日出生，住杭州市余杭区。被上诉人（原审被告）杭州余杭经纬物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区经济开发区北沙西路9号。法定代表人孙惠平。委托代理人张小英、李朋宏，该公司员工。上诉人杨万春因与被上诉人杭州余杭经纬物业管理有限公司（以下简称经纬物业公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初03174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法组成合议庭，进行了审理，现已审理终结。原审判决认定：2003年7月，杨万春从杭州经纬房地产有限公司处购得位于杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园一期22—01、02号商业用房，该房位于小区内，房前为通往星光街道的小区南面次通道，且该房的左侧即为通往星光街道的小区次通道的进出口，该进出口处设有铁门一扇，铁门上设有供行人进出的小门。经纬物业公司对该伊世纪城市花园提供物业服务。2008年4月30日，杨万春认为，该小区次通道的进出口的铁门系杭州经纬房地产有限公司（以下称经纬房地产公司）设置，致其营业房与外界隔断而不能发挥商业功能，将经纬房地产公司诉至原审法院［案号(2008)杭余民初字第1876号］,请求判令：1、经纬房地产公司拆除铁栅栏并恢复原状；2、经纬房地产公司赔偿杨万春一年的租金损失17000元。原审法院于2008年11月16日判决驳回杨万春的诉讼请求。2008年5月30日，经纬物业公司出具证明一份，证明上载明：兹证明杨万春购买的伊世纪城市花园22-01、02号营业用房自购买后一直作为仓库正常使用至今。为保证小区安全，维护住户利益，经20幢全体业主讨论通过，于2007年12月在杨万春营业用房南侧次出入口处建造铁门，该铁门建成后，大门每天早上7时至晚上12时之间开放畅通，旁边小门全天保持开放畅通，有专门的保安人员值班，没有给住户的出入通行带来任何影响和不便。自2013年10月起,该通道的铁门大门关闭，小门每天早上7时至下午17时开放。涉案小区除该通道的铁门外，另有南北两扇主大门，该南北两扇门设有门禁，均可供行人和车辆出入。2015年11月27日，伊世纪城市花园业主委员会决定：1、业委会讨论通过伊世纪2016年1月1日起热水费上调至25元/吨；2、业委会讨论通过小区西门改造，刷卡进出，刷卡时间：早上6:00—晚上22:00，每户业主领卡1张，安装监控探头。2016年3月11日，杨万春以经纬物业公司侵害其合法权益为由诉至原审法院，请求判令：1、经纬物业公司每天7:00至24:00开放杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园通往星光街的小区次通道进出口大门并恢复原状；2、经纬物业公司砌墙隔离杭州市余杭区东湖街道伊世纪城市花园与杭州市余杭区东湖街道超峰小区、荷花别墅道路并恢复原状。原审法院认为：根据物权法第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，杨万春系伊世纪城市花园小区的业主，对其购买的伊世纪城市花园22-01、02号营业用房享有所有权，对案涉小区通道、围墙等共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，经纬物业公司系伊世纪城市花园小区业主委员会聘任的物业管理公司，业主委员会决定对案涉次通道设置门禁、行人刷卡进出，经纬物业公司依据该决定及合同约定对该小区行使管理服务，并无不当；且该小区南北另有两扇大门可供行人和车辆出入，故，杨万春认为经纬物业公司侵权并主张开放案涉通道大门的请求，原审法院不予支持。杨万春主张经纬物业公司擅自拆除伊世纪城市花园小区的隔离墙，但并未提供有效证据予以证明，故，对杨万春要求经纬物业公司重新砌墙隔离的主张，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杨万春的全部诉讼请求。一审案件受理费40元（已减半收取），由杨万春负担。杨万春上诉称：杨万春的房屋系商业用房，没有良好的道路通行条件就不能发挥商业用房的功能。杨万春房屋所在小区消防设施齐全，根据杭州市公安局余杭分局（2013）信字第121号《公安机关处理信访事项答复意见书》记载，伊世纪城市花园东湖路口无消防车道入口，超峰西路有消防车道入口，铁门不是消防设施，禾丰港以东60米左右的出口不是消防车道。案涉小区通往星光街道的小区次通道出口就是禾丰港以东60米左右的出口，不是消防车道，铁门也是可供车辆通行的次出入口。而案涉小区与超峰小区、荷花别墅道路是消防车道入口，后被违法改造成出入口，已丧失了消防功能，致使整个小区处于消防安全隐患之中。经纬物业公司所称的小区业主委员会作出的决定不符合小区议事规则的规定。小区物业功能的改变不是业委会可以决定的事项，而是业主大会决定的事项，业委会作出相关决定的程序不合法，经纬物业公司提交的相关证据也不符合证据的形式要件，应不予采信。经纬物业公司从2013年10月起关闭案涉小区通往星光街道的小区次通道依据不足。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持杨万春的一审诉讼请求。经纬物业公司答辩称：一、杨万春在本案中并无诉权，应驳回其诉讼。依据物权法第八十三条第二款，业主大会和业主委员会对侵占通道等行为有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。开放南次通道、搭建隔离墙的诉讼请求应由业主大会或业主委员会提起。二、经纬物业公司既没有违约行为，也没有侵权行为。1.经纬物业公司关闭南次通道车辆进出口的行为系基于物业服务管理合同的管理行为，小区业委会通过会议决议的形式决定经纬物业公司不但要关闭南次通道车辆进出口，同时还要对行人及非机动车进出进行门禁管理，可以视为业委会对被上诉人前述管理行为的追认。2.（2014）浙杭民终字第2170号民事判决已经明确了经纬物业公司关闭次通道车辆进出口的行为并未侵害杨万春的通行权利，因小区南主通道仍开放车辆通行，且理应由主通道作为车辆通行的通道，次通道原本就应当作为行人进出的通道使用。杨万春认为关闭次通道车辆进出口导致其商业物业价值受损，但杨万春购买建设于小区内部的商铺，该地段的商铺价值本就应当低于沿街商铺。经纬物业公司作为小区全体业主的服务人，理应考虑全体业主利益，保障小区内部的通行、停车、非小区人员进出秩序，保护小区内行人尤其是儿童的安全，而不能仅考虑杨万春个人商业价值作出物业服务行为。三、杨万春提出的业委会作出决议程序不符合议事规则，小区消防通道被改造，规划被恶意影响问题，缺乏相应证据证明，杨万春应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，经纬物业公司系伊世纪城市花园小区业主委员会聘任的物业管理公司，其关闭伊世纪城市花园通往星光街道的小区次通道进出口大门，系依据其与小区业主委员会签定的物业管理服务合同作出的物业管理行为。上述物业管理行为已于2015年11月27日经小区业主委员会讨论通过，并且，该小区南北另有两扇大门可供行人和车辆出入，因此，杨万春关于经纬物业公司的上述行为构成侵权的主张不成立，原审法院对其主张开放案涉通道大门的请求不予支持，并无不当。杨万春主张经纬物业公司擅自拆除伊世纪城市花园小区的隔离墙，但并未提供有效证据予以证明，故原审法院对杨万春要求经纬物业公司重新砌墙隔离的主张不予支持，亦无不当。综上，杨万春的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杨万春负担。本判决为终审判决。审 判 长  周志军审 判 员  韩 昱代理审判员  王 超二〇一六年八月十八日书 记 员  王 琳