江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）睢民初字第02672号原告江苏省九鼎商贸城有限公司，组织机构代码69933675-4，住所地睢宁县城东升街丁香园13号楼101室。法定代表人丁秀娟，该公司董事长。委托代理人胡清华，江苏金合律师事务所律师。被告吴磊，男，1983年10月11日生，汉族，职业不详，住睢宁县。被告位洁，女，1986年8月23日生，汉族，职业不详，住睢宁县。原告江苏省九鼎商贸城有限公司与被告吴磊、位洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由审判员张萍适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告江苏省九鼎商贸城有限公司委托代理人胡清华到庭参加诉讼，被告吴磊、位洁经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏省九鼎商贸城有限公司诉称：原、被告于2012年4月11日签订了编号为2012041100133的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于睢城镇人民东路299号的睢宁一品第17幢1单元1001号商品房一套，该商品房总价款406608元，首付购房款人民币122608，按揭贷款284000元。双方签订《商品房买卖合同》后，被告支付购房首付款后向银行按揭贷款购房，原告和贷款银行签订了《借款最高额保证合同》为两被告按揭贷款提供担保，原告作为担保人，保证方式为连带担保。被告于2013年12月31日上房，但于2014年3月开始拖欠建设银行睢宁支行的按揭贷款，原告代为支付至今。根据原、被告之间签署的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议（一）》第九条约定，在出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续两个月或累计三个月没有偿还银行贷款本息的，从而导致出卖人承担担保责任的，自欠付期限届满之日起出卖人有权解除《商品房买卖合同》，房屋的所有权归属出卖人，买受人并按照总房款的5%向出卖人支付违约金；且由此产生的诉讼费、律师费用由买受人承担。现被告向银行违约，已致使原告承担担保责任，被告已对原告形成实质违约。根据合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担合同总房款的5%的违约金20330.40元。故诉至法院请求判令：1、依法判决解除原被告双方签订的商品房买卖合同，被告向原告交还商品房及支付总房款5%的违约金即20330.40元；2、本案诉讼费用、律师费由被告承担。被告吴磊、位洁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明：原、被告于2012年4月11日签订了编号为2012041100133的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告建设开发的位于睢城镇人民东路299号的睢宁一品第17幢1单元1001号商品房一套，该商品房总价款406608元，首付购房款人民币122608，按揭贷款284000元。且原、被告之间签署的《商品房买卖合同》附件4《合同补充协议（一）》第九条约定，在出卖人为买受人承担按揭还款担保期间，如买受人连续两个月或累计三个月没有偿还银行贷款本息的，从而导致出卖人承担担保责任的，自欠付期限届满之日起出卖人有权解除《商品房买卖合同》，房屋的所有权归属出卖人，买受人并按照总房款的5%向出卖人支付违约金；且由此产生的诉讼费、律师费用由买受人承担。双方签订《商品房买卖合同》后，被告向建设银行睢宁支行贷款，同时原告和建设银行睢宁支行签订了《个人住房借款最高额保证合同》为两被告按揭贷款提供担保，原告作为担保人，保证方式为连带担保。原告于2013年12月31日向被告交付房屋，而被告于2014年3月开始拖欠建设银行睢宁支行的按揭贷款，由于被告没有按期偿还银行贷款原告为履行担保责任代被告支付了其应该偿还的银行贷款本息。以上事实，由有当事人的庭审陈述、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款保证合同、个人贷款还款凭证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，江苏省九鼎商贸城有限公司与吴磊、位洁之间签订的商品房买卖合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。根据合同补充协议约定，因吴磊、位洁未能按约归还银行贷款，导致江苏省九鼎商贸城有限公司代两被告向银行偿付贷款本息，江苏省九鼎商贸城有限公司有权解除合同，现两被告未能按约还贷，江苏省九鼎商贸城有限公司进行了代偿，故对江苏省九鼎商贸城有限公司要求解除《商品房买卖合同》（合同编号为2012041100133）的主张，本院予以支持。合同解除后，江苏省九鼎商贸城有限公司应返还两被告的购房款，返还数额需由江苏省九鼎商贸城有限公司与两被告另行结算，如有剩余两被告可向原告另行主张。根据合同补充协议约定，因被告未能按约归还银行贷款，导致江苏省九鼎商贸城有限公司代被告向银行偿付贷款本息，江苏省九鼎商贸城有限公司可要求被告按合同总金额5%支付违约金，现江苏省九鼎商贸城有限公司要求被告支付违约金20330元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的律师费，因原告提交的证据律师代理费发票上面代理律师非本案代理律师，其不能证明原告主张，本院对此诉求不予支持。被告吴磊、位洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：原告江苏省九鼎商贸城有限公司与被告吴磊、位洁之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2012041100133）予以解除，被告于本判决生效之日起十日内向原告交还涉案房屋；二、被告吴磊、位洁于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省九鼎商贸城有限公司违约金20330.40元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取7706元、公告费600元共计8306（原告已预付），由被告吴磊、位洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张 萍人民陪审员  刘光俭人民陪审员  候宜信二〇一六年八月八日书 记 员  魏 冉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。