广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民二初字第449号原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行。负责人李扬帆，行长。委托代理人黄丽萍，广西中名律师事务所平果分所律师。被告廖振南，现去向不明。被告廖克依，现去向不明。被告农美秋，现去向不明。被告廖振华，现去向不明。被告广西淞源置业开发有限公司。法定代表人梁芳林，董事长。原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行（以下简称建行平果铝分行）诉被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华、广西淞源置业开发有限公司（以下简称淞源置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，因廖振南、廖克依、农美秋、廖振华去向不明，本院依法于2016年1月22日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等相关法律文书，并依法组成合议庭于2016年4月14日公开开庭进行审理，原告建行平果铝分行的委托代理人黄丽萍到庭参加诉讼，被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华、淞源置业公司经合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行平果铝分行诉称，2013年3月28日，原告与被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订编号为450220003-011-20120011XX《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为贰拾玖万叁仟元整，期限为240个月（即从2013年3月28日至2033年3月28日），抵押物为位于平果县××路××住宅小区××单元××房，该房屋已办理抵押登记手续并取得平房建马头字第201309XX号抵押权证。合同签订后，原告已按合同约定向被告发放了贷款，但被告未按合同约定履行还款义务，截止2015年8月27日，廖振南、廖克依、农美秋、廖振华已拖欠贷款本金6，251.88元、利息12，893.64元，拖欠本息合计19，145.52元，期间原告多次催收无效。被告淞源置业公司对借款人的债务承担连带清偿责任。2010年12月17日，建行平果铝分行与淞源置业公司就平果“锦誉蓝湾”3#、6#楼签订商品房项目按揭合作协议，被告淞源置业公司就该项目业主在原告处办理的个人住房贷款承担阶段性保证担保，担保期限至建行取得他项权证止。原告认为，双方所签订的是合法有效的合同，双方之间的债权债务关系明确，事实清楚，由于被告拖欠贷款本息的行为违反了合同的约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第205、206条和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，特诉至法院请求判令：1、解除原告与被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450220003-011-20120011XX）；2、由被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华偿还借款本金281，144.67元及利息（利息计算：截止2015年8月27日为12，893.64元，从2015年8月28日起至还清款项之日止按合同约定的计息方式计付）；3、原告对被告用于抵押的位于平果县××路××住宅小区××单元××房产的价款享有优先受偿权，不足部分由被告继续偿还；4、由被告淞源置业公司对被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华上述债务承担连带清偿责任；5、由被告承担原告为实现债权支出的律师费12，761元。原告建行平果铝分行对其主张提供的证据有：1、廖振南、廖克依、农美秋、廖振华的身份证、户口本复印件；2、《个人住房（商品用房）借款合同》（合同编号：450220003-011-20120011XX）、《商品房项目按揭合作协议书》；3、房屋他项权利证（证号：平房建马头字第201309XX号）；4、个人贷款支付凭证；5、中国建设银行个人贷款对账单；6、委托代理协议。7、《商品房买卖合同》（编号：5104XX）；8、《解除借款合同及归还贷款通知书》。被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华、淞源置业公司未作答辩，亦未向本院提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，廖振南、廖克依、农美秋、廖振华、淞源置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证及质证的权利。原告建行平果铝分行提交的证据1至证据8，符合法律规定，且客观、真实，可以作为定案依据。综合全案证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年12月17日，原告建行平果铝分行（乙方）与被告淞源置业公司（甲方）签订一份《商品房项目按揭合作协议书》约定，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于平果县马头镇龙江路的经批准命名为“锦誉蓝湾”3#、6#楼的住房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期间从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，乙方持有借款人所购房屋的房屋他项权证之日止。2012年10月9日，被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华与被告淞源置业公司签订一份编号为5104XX号《商品房买卖合同》，约定被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华向被告淞源置业公司购买位于平果县××路××住宅小区××单元××号房屋；总价款为419，436元，付款方式为首付30%即126，436元，剩余70%房款即293，000元，由被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华向银行办理按揭贷款付清。2013年3月28日，原告与被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订的编号为450220003-011-20120011XX《个人住房（商业用房）借款合同》约定：由廖振南、廖克依、农美秋、廖振华向原告借款293，000元，用于购买位于平果县××路××住宅小区××单元××房屋；期限为240个月（即从2013年3月28日至2033年3月28日）；贷款利率为在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每个月归还本息金额为人民币2，193.16元；借款直接划入广西淞源置业开发有限公司的账户45×××41；被告以其购买的位于平果县××路××住宅小区××单元××房屋作为抵押财产提供抵押担保；被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，原告有权解除双方借贷关系，并要求被告立即清偿借款本息及相关费用。双方还对其他相关的权利、义务进行约定。同日，双方办理抵押预告登记手续，登记编号为平房建马头字第201309XX号。当日，原告按合同约定将贷款293，000元转入廖振南、廖克依、农美秋、廖振华指定的银行账户。截至2015年8月27日，被告已依照合同约定偿还借款本金11，855.33元及部分利息，尚欠已形成的应付借款本金6，251.88元及利息12，893.64元（2015年8月27日之后的利息，按合同约定另计），尚欠的借款本金共计281，144.67元。因被告未依约按时足额偿还借款本息，原告于2015年5月20日向被告发出《解除借款合同及归还贷款通知书》，被告仍未能还款，原告遂诉至本院。本院认为，原告与廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订的编号为450220003-011-20120011XX《个人住房（商业用房）借款合同》、与淞源置业公司签订的《商品房项目按揭合作协议书》以及被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华与被告淞源置业公司签订的《商品房买卖合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。因本案是以商品房买卖合同为基础法律关系引起的住房按揭贷款纠纷，故本案的案由应定为商品房买卖合同纠纷。针对本案，本院综合评析如下：第一，合同签订后，原告建行平果铝分行已经依约将借款本金支付给被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华，被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华应依约偿还借款本息，但截止2015年8月27日，被告仅偿还借款本金11，855.33元及部分利息，尚欠已形成的应付借款本金6，251.88元及利息12，893.64元。依照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。因原告已于2015年5月20日向被告送达了解除合同通知书，被告未举证证实其在法定期限内提出了异议，因此，本院依法确认原告与被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订的编号为450220003-011-20120011XX《个人住房（商业用房）借款合同》于2015年5月20日解除。第二，合同解除后，合同的权利义务应回到最初的状态，该合同项下尚欠的借款本息应当偿还，截止2015年8月27日，被告尚欠原告借款本金281，144.67元及利息（截止2015年8月27日已形成的应付利息为12，893.64元，自2015年8月28日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止，以实际尚欠的借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）。虽然原告与被告淞源置业公司签订的《商品房项目按揭合作协议书》约定淞源置业公司对被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华的该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，但因原告已依约将该笔借款直接划入被告淞源置业公司的账户，该笔借款是由被告淞源置业公司直接使用的，故上述尚欠的借款本息应由被告淞源置业公司偿还。第三，被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但原告建行平果铝分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并未对上述房屋享有现实抵押权，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立，因此，原告请求对廖振南、廖克依、农美秋、廖振华用于抵押的位于平果县××路××住宅小区××单元××房屋的价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。第四，对于原告请求被告承担其为实现本案债权支付的律师费12，761元的问题。庭审中，原告表示该费用尚未实际发生，因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行与被告廖振南、廖克依、农美秋、廖振华签订的编号为450220003-011-20120011XX《个人住房（商业用房）借款合同》于2015年5月20日解除；二、由被告广西淞源置业开发有限公司偿还借款本金281，144.67元及利息［截至2015年8月27日已形成的应付利息为12，893.64元，自2015年8月28日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止，以实际尚欠的借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算）］给原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行的其他诉讼请求。本案受理费5，710元，公告费350元，共计6，060元，由被告广西淞源置业开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）（户名：待结算财政款项------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韦青枚代理审判员  廖丽萍人民陪审员  黄辉龙二〇一六年八月四日书 记 员  韦宣吕