湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1103民初419号原告：永州市房产局，住所地永州市冷水滩区零陵北路。法定代表人：高武，该局局长。委托诉讼代理人：张容，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：邝小文，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：永州市冷水滩舜地电缆有限公司，住所地永州市冷水滩区凤凰园凤凰北路（武警支队旁）。法定代表人：肖万全，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志新，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告永州市房产局与被告永州市冷水滩舜地电缆有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法适用普通程序，由审判员周湘荣担任审判长、与审判员金小兰、人民陪审员于根生组成合议庭，公开开庭审理了本案，代理书记员李珍担任记录，原告委托诉讼代理人张容、邝小文、被告的委托诉讼代理人黄志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州市房产局向本院提出诉讼请求：1、判决被告按《廉租住房采购合同》约定的标准交付住房100套；2、判决被告承担延期交房违约金按每延期交房一天，支付违约金1000元计算至被告交房止；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实及理由：2009年11月，经市政府同意，由市房产局负责，面向社会在一级市场订单式收购200套小户型商品房作为政府廉租住房房源，经市房产局实地察看和充分协商，与被告签订了100套住房的收购意向协议。2010年11月，根据双方签订的意向协议，依据政府采购法的相关规定，启动了采购程序（采购编号：YZCG-2010TP27,计划编号：永财购计[2010]21号），被告以价格为平方米1100元中标，中标结果在中国采招网进行了公示。2010年12月，原、被告正式签订《廉租住房生采购合同》和《补充协议》，《廉租住房生采购合同》，约定了原告代表政府购买被告座落在冷水滩区凤凰路的100套单套建筑面积50平方米以下的房产作为廉租住房，总建筑面积以实际测量结果为准。上述房产的交易价格为单价人民币1100元/平方米，总价按总建筑面积乘以单价计算。《补充协议》约定被告应保证在2011年4月底将所建房屋交给原告。否则被告承担延期交房的责任，违约责任按每延期的交房一天，被告支付原告违约金1000元计算。虽经多次催告，被告均以各种理由推诿，拒不履行合同交接手续并交付房屋，依据《廉租住房采购合同》和《补充协议》的约定，被告的行为构成严重违约，依据法律规定，现请求贵院依法判处。被告永州市冷水滩舜地电缆有限公司辩称，原、被告签订的廉租住房采购合同是事实，但违反该合同，使该合同不能履行的责任在于原告，且该合同形式到内容违反法律规定，属于无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的永州市政府采购中心招标投标基本情况报告表（招标编号：YZCG-2010TP27）,说明被告是通过招投标程序取得2010年度廉租房采购项目，该事实本院予以采信；原告提交的借款凭证，说明了原告依照双方的补充协议向被告提供了借款，该事实本院予以采信；被告提交的永州市房产局于2011年8月15日发布的永州市中心城区住宅均价的通报，此证据没有具体证实涉案房屋所在地段的房价，本院不予以确认该证据为有效证据。根据双方当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认如下事实：2010年11月9日，永州市房产局在《湖南政府采购网》上发布收购小户型商品房作为政府廉租住房的采购公告进行招标，原告又于2010年11月18日发布变更公告。2010年11月26日，被告及永州市第十建筑工程有限公司通过竞争性谈判方式中标。2010年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《廉租住房采购合同》，双方约定：乙方代表政府购买甲方坐落在冷水滩区凤凰路的100套单套建筑面积50㎡以下的房产作为廉住房，总面积以实际测量结果为准；单价1100元/平方米；甲方应按国家相关规定提供齐全的规划、报建、竣工验收等相关资料，建设标准达到入住条件，即水电开户，外墙面砖及室内简单装修，建筑材料应提供三证；甲方所建房屋主体竣工验收后，乙方应支付所订购房屋款的50%，甲方向乙方交房后，乙方再付给甲方45%的购房款，余款作为保修金，保修期5年，保修期满一年付4%，其余保修期满后全部付清；税费按国家规定各自承担。双方签订合同后，被告开始建房。2010年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了补偿协议，约定：乙方应保证在2011年4月底前将房屋交给甲方，否则乙方承担延时交付的责任，违约责任按每延期交房一天支付违约金1000元计算；乙方向甲方预借200万元的建设资金，乙方应按银行一年定期存款利率付给甲方利息，待甲方交房时，从采购款中抵扣。签订协议后被告分别于2010年10月22日向原告借款200万元，2011年4月6日借款100万元，2011年8月23日借款150万元，共计450万元。2011年12月，被告修建的房屋竣工，2011年5月验收合格。之后，双方因房屋交付问题意见不一致，原告诉至本院。另查明，被告至今未取得房屋预售许可证明。本院认为，本案原、被告签订的《廉租住房采购合同》是约定被告将尚未建成的房屋出售给原告，该合同应为房屋预售合同，因此本案实质是商品房预售合同纠纷。依照法律规定，出卖人在订立商品房买卖合同前必须取得商品房预售许可证明，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而本案的被告在法庭辩论总结前未取得房屋预售许可证明，本案所涉房屋买卖行为违反了法律强制性规定。原、被告双方虽然是通过招标、中标的合法方式签订了合同，但该合同因违反法律的强制性规定而归于无效。双方签订的《补充协议》是附属于《廉租住房采购合同》的从合同，亦应无效，故原、被告签订的《廉租住房采购合同》及《补充协议》无效。被告作为本案合同所涉房屋的建设方和出售方，在法庭辩论终结前未提交取得房屋预售许可，导致本案合同因违反法律的强制性规定而无效，应承担本案合同无效的主要过错责任，原告永州市房产局作为审查办理预售许可证的部门对被告出售的房屋是否办理了预售许可证明没有审查，对本案合同无效亦有一定的过错。依照法律规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案被告根据《补充协议》向原告借款的450万元，应当返还给原告，原告因预借建设资金给被告，造成了利息损失，被告应当赔偿原告的利息损失，其损失即为450万元借款的同期定期存款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告永州市房产局与永州市冷水滩舜地电缆有限公司于2010年12月14日签订的《廉租住房采购合同》及2010年12月21日签订的《补充协议》无效；二、被告永州市冷水滩舜地电缆有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告永州市房产局借款4500000元，并支付借款4500000元的利息（利息按中国人民银行同期定期存款利率计算，其中2000000元借款的利息从2010年10月22日起计算，1000000元借款的利息2011年4月6日起计算，1500000元借款的利息从2011年8月23日起计算，利随本清）三、驳回原告永州市房产局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50300元，由原告永州市房产局负担25150元，由被告永州市冷水滩舜地电缆有限公司负担25150元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  周湘荣审 判 员  金小兰人民陪审员  于根生二〇一六年八月十六日代理书记员  李 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。