连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0707��初5352号原告张新明。被告连云港冠润商贸有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人王昊锦，董事长。被告连云港亿润置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路7号。法定代表人王贻库，董事长。原告张新明与被告连云港冠润商贸有限公司（以下简称冠润公司）、连云港亿润置业发展有限公司（以下简称亿润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新明到庭参加诉讼，被告冠润公司、亿润公司的法定代表人均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新明向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带按约支付原告2015年下半年及2016年上半年房屋租金72180.35元及违约金；2、判令被告继���履行合同；3、承担本案的诉讼费用。2010年9月8日，原告购买了位于连云港市赣榆区青口镇金海路7号的“赣榆义乌商贸城”A区一层59号、110号商铺，并按要求与被告冠润公司签订了《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同约定商铺由原告委托给被告冠润公司统一管理，由冠润公司自2014年起每年2次按约定的比例支付租金，但自2015年下半年至今未付。被告冠润公司、亿润公司未作辩称。本院经审理认定事实如下：被告连云港亿润置业发展有限公司成立于2009年9月4日，现股东为王贻库（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。被告连云港冠润商贸有限公司原名为连云港冠润物业服务有限公司，成立于2010年1月27日，后更名为冠润公司，现股东为王昊锦（占80%股权）、吴美秀（占20%股权）。王贻库与王昊锦系父子关系。被告亿润公��在连云港市开发建设“赣榆（义乌）商贸城”项目期间，被告冠润公司前期系作为该项目的物业公司，为培育市场，两公司共同印制“赣榆（义乌）商贸城”招商手册进行营销宣传、策划。被告亿润公司在出售商铺前在其印制的宣传单上自认自持50%物业，并要求买受人在购买商铺时必须与被告冠润公司签订委托管理合同，将商铺交被告冠润公司统一管理。2010年9月8日，原告张新明与被告亿润公司签订《商品房买卖合同》，由原告张新明购买被告亿润公司开发的“赣榆（义乌）商贸城”A区一层59、110号商铺（连房权证青字第××、连房权证青字第××），共有人为边秋菊，总房款为352245元、303377元。2010年9月8日，原告张新明（委托方、甲方）与被告冠润公司（受托方、乙方）签订《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》。合同约定，甲方就其拥有的赣榆（义乌）商贸城商铺的经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方将全面展开专业有效的经营管理，并提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值；委托期限自2011年1月1日至2021年12月31日；在委托管理期限内，本合同经甲乙双方同意方可解除；委托期内的前三年，甲方在购买商铺时，开发商已给予了房价的优惠，为了培育市场，甲方自愿同意在委托期内前三年将商铺交乙方无偿使用。商铺由乙方根据市场培育情况决定免租、减租、盈亏与甲方无关；第四年按商铺总价的9%作为年租金返还甲方，第五年按商铺总价的10%作为年租金返还甲方，第六年按商铺总价的12%作为年租金返还甲方，第七、八年按商铺总价的13%作为年租金返还甲方，第九、十年按商铺总价的14%作为年租金返还甲方，第十一年按商铺总价的15%作为年租金返还甲方，支付日期：租金的支付方式为统一按照半年度返还租金（即每年的5月31日和11月30日前支付甲方，通过银行划汇方式支付）。委托期内，乙方有义务按照约定的时间和标准向甲方支付租金；乙方逾期支付租金，每日按本年度租金的千分之0.2向甲方支付违约金。2011年5月25日，原告张新明（买受人）与被告亿润公司（出卖人）、冠润公司（委托方）签订《商品房买卖合同》补充协议。协议约定，原《商品房买卖合同》上总房款为352245元、303377元，实测后总房款为353376元、302809元；买受人与委托方签署的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》上第五条市场培育期租金及管理租金约定上是按《商品房买卖合同》总价支付租金，现改为按此《商品房买卖合同》补充协议的第一条中实测后房款总房款支付。原告依约将商铺交付被告冠润公司统一管理��2015年上半年前的租金被告冠润公司已给付原告。2015下半年租金及2016年上半年租金被告冠润公司至今未按约定的时间给付，因此产生诉争。另查明，被告亿润公司的税务登记信息显示被告冠润公司的法定代表人王昊锦系亿润公司的财务负责人。被告冠润公司与亿润公司共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》，对员工进行管理。两公司的最初经营场所均为连云港市赣榆区青口镇“青河丽景”小区D幢8号楼1单元202室。被告亿润公司在其建立的“赣榆义乌商贸城”业主群中，发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并对商铺管理的现状及存在的问题向业主作出答复。本院分别调取了二被告公司2014年及2015年开户银行账号交易明细，明细体现二被告公司之间以及二被告公司与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，二被告公司均不能说出合理理由。二被告公司的2014年度原始账本及凭证显示，二被告公司存在相互挂账及法定代表人互相代签批报销的情况。本院认为，原告张新明从被告亿润公司处购买商铺，又与被告冠润公司签订商铺委托管理合同，将该商铺交由被告冠润公司统一管理、对外出租，并约定被告冠润公司从第四年起按照委托管理合同约定向原告支付租金，因此，该委托管理合同实际上是房屋租赁合同。该租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。合同约定，原告在前三年放弃商铺的任何收益，被告冠润公司在第五年、第六年分别按《商品房买卖合同》补充协议约定总价的10%、12%向原告支付租金。每年度租金的支付时间分为两次，即5月31日前和11月30日前。被告冠润公司仅支付了2014年度及2015年上半年的租金，2015年下半年及2016年上半年的租金至今未付，已构成违约。被告冠润公司应支付原告2015年下半年租金为32809.25元＝（353376元＋302809元）×10%÷2及2016年上半年租金39371.1元＝（353376元＋302809元）×12%÷2，合计72180.35元。因原告张新明与被告冠润公司所签订的委托管理合同已就违约金的计算方式作出了明确约定，故被告冠润公司应当自逾期之日起按照本年度租金的日千分之0.2支付违约金。二被告构成关联公司的人格混同，被告亿润公司应对被告冠润公司的债务承担连带清偿责任。主要表现：一是人员混同，二被告法定代表人系父子关系，除法定代表人外，另一股东吴美秀系二被告的共同股东；被告冠润公司的法定代表人王昊锦同时任被告亿润公司的财务负责人，证明两公司高管存在交叉任职现象。二被告共同签章印发《关于重申劳动纪律及考勤制度的通知》��强员工管理，证实二被告在人员管理上存在混同。二是业务混同，被告亿润公司作为开发商，在出售商铺时要求买受人必须与冠润公司签订委托管理合同，并且在宣传单中自认自持50%物业；在被告冠润公司未及时支付租金的情况下，被告亿润公司通过业主群发帖对未及时支付租金问题作出道歉，并就商铺管理的现状及存在的问题进行答复，其业务范围已明显超出了房地产开发与销售的范围；二被告的登记的住所为同一住所，同一产权所有人所有，证明双方营业场所也混同。三是财务混同，二被告公司之间以及二被告与其法定代表人王贻库、王昊锦之间的账户资金往来频繁，二被告公司不能说出合理理由；二被告公司的2014年度原始账本及凭证显示，二被告存在相互挂账及法定代表人互相代签批报销的情况。综上，二被告之间表征人格的因素（人员、业务、财务等）高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成关联企业的人格混同。而公司的独立财产是公司独立承担责任的基础，当关联公司的财产无法区分，丧失独立人格时，就丧失了独立承担责任的基础。被告冠润公司拒不按约向原告支付租金，损害了原告的利益，被告亿润公司应对其债务承担连带清偿责任。综上所述，对原告张新明要求二被告连带支付租赁费72180.35元、违约金及继续履行合同的诉讼请求予以支持。依据依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、第二百一十六条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告连云港冠润商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起���日内向原告张新明支付2015年下半年及2016年上半年租金72180.35元及违约金（其中自2015年12月1日起至实际给付之日止，以本年度租金65618.5元为基础按日0.2‰计算；自2016年6月1日起至实际给付之日止，以本年度租金78742.2元为基础按日0.2‰计算）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告连云港冠润商贸有限公司按照2010年9月8日与原告张新明签订的《赣榆（义乌）商贸城商铺委托管理合同》继续履行合同的权利义务。三、被告连云港亿润置业发展有限公司对被告连云港冠润商贸有限公司的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费1605元，由被告连云港冠润商贸有限公司、连云港亿润置业发展有限公司负担（原告已预交，二被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审判员  高金祥二〇一六年八月二日书记员  徐 露