江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0981民初1551号原代：傅友红，男，1972年1月27日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：丁志峰，江苏海瑞华律师事务所律师。被告：王素萍，女，1960年12月21日出生，汉族，户籍地西宁市城北区，现住东台市。委托诉讼代理人：孙建军，江苏天全律师事务所律师。原告傅友红与被告王素萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，于2016年4月14日适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2016年7月6日、2016年8月3日再次公开开庭审理了本案。原告傅友红及其委托诉讼代理人丁志峰，被告王素萍及其委托诉讼代理人孙建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅友红向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付位于东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室的购房款10万元及违约金2万元，扣除原告应当支付的税款4319元后，被告应当支付给原告11.5681万元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月5日，原、被告签订《售购房屋协议合同书》，约定原告将位于东台市新坝小区（东亭三村）73幢501室及车库、顶楼601室出售给被告，总购房款84.8万元，501室购房款66.8万元于2013年6月6日结清，车库及顶楼601室购房款18万元于2015年6月底结清，并约定如一方违约须向对方支付2万元违约金。合同签订后，原告在收到被告第一批购房款66.8万元后，将案涉房屋所有权登记至被告名下，被告出具了欠原告18万元购房款的欠条。后被告未按协议约定向原告支付剩余的18万元购房款，经原告多次催要仍拒绝支付。故诉至法院，提出如上所请，因被告对车库面积提出异议，故原诉讼请求中关于要求被告支付8万元车库款的诉讼请求在本案中予以撤回。另，被告为办理房屋过户手续花去费用72957.20元，根据协议约定房屋过户费用应由原告承担1/3，被告承担2/3，原告已支付给被告2万元，余4319元已在主张的购房款中予以扣减。被告王素萍辩称，1、案涉车库产权登记面积与合同约定面积不符，顶楼601室虽领取了房产证，但实际是违章建筑，是原告通过违规手段领取了房产证，原告存在合同欺诈行为；2、案涉车库和顶楼601室存在权属瑕疵，且原告仅协助办理了房屋所有权过户手续，未办理土地使用权变更登记手续，也一直未实际交付车库和顶楼601室房屋，原告自身存在违约，故原告无权主张违约金；3、被告已对东台市不动产登记局、东台市住房和城乡建设局提起行政诉讼，要求撤销顶楼601室房产证，江苏省盐都区人民法院已于2016年7月25日受理该案，本案应中止审理，待行政诉讼案件结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《售购房屋协议合同书》及欠条，能够证明：2013年6月5日，原、被告签订合同，约定原告（甲方）将案涉501室（面积151.31㎡，66.8万元）、车库（面积11㎡，8万元）、顶楼601室（面积39.18㎡，10万元）出售给被告（乙方），乙方于2013年6月6日一次性付清501室购房款66.8万元，甲方同意乙方两年内付清车库和顶楼601室合计18万元的购房款，过户费甲方承担1/3，乙方承担2/3，如一方违约须无条件付给对方违约金2万元。被告于2013年6月25日就案涉顶楼601室和车库房款向原告出具了欠条一份，载明欠原告房款18万元，还款期两年为限。2、原告提交的东台房权证市区字第××号、第××号房产证复印件与被告提交的第S0068143号、第S00××44号房产证，能够证明原告于2013年6月25日将案涉房屋所有权变更登记至被告名下，501室建筑面积151.31㎡，车库建筑面积6㎡，顶楼601室建筑面积39.18㎡。3、原告提交的东国用（2016）第140783号国有土地使用权证，证明原告具有案涉房屋的土地使用权。4、原告提交的东台市东台房产测绘事务所的测绘图，是原告单方委托测绘，不能证明案涉顶楼和车库的合法面积情况，不能作为本案认定事实的依据。5、被告提交的黄恺阳的房产证附图、东台市建设工程规划许可证附件、行政复议申请书、行政答复书、设计图纸首页照片打印件、建筑设计图纸、庭审笔录与本案纠纷的处理无涉，依法不予采纳。6、被告提交的顶楼照片，能够证明案涉顶楼的周围情况。7、被告提交的房屋租赁合同、照片以及证人唐某的证言结合当事人庭审陈述内容、本院调查笔录，能够证明：2014年12月20日原告的妻子孟党凤以原告的名义与案外人钱爱华签订房屋租赁合同，将案涉车库出租给钱爱华作为仓库使用一年，租金2600元已交给孟党凤。另外，截至目前原告仍未将顶楼601室腾空并交付被告使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月5日，原、被告签订《售购房屋协议合同书》一份，约定原告（甲方）将自己所有的位于东台市新坝小区（东亭三村）73幢501室（面积151.31㎡，66.8万元）、车库（面积11㎡，8万元）、顶楼601室（面积39.18㎡，10万元）出售给被告（乙方），乙方于2013年6月6日一次性付清501室购房款66.8万元，甲方同意乙方两年内付清车库和顶楼601室合计18万元的购房款，过户费甲方承担1/3，乙方承担2/3，如一方违约须无条件付给对方违约金2万元。合同签订后，被告按约支付了案涉501室的购房款66.8万元。2013年6月25日，原、被告办理了案涉房屋的所有权变更登记手续，其中，501室建筑面积151.31㎡，车库建筑面积6㎡，顶楼601室建筑面积39.18㎡，被告为此支出税费合计72957.20元，后原告给付被告2万元。同日，被告就案涉顶楼601室和车库房款向原告出具了欠条一份，载明欠原告房款18万元，还款期两年为限。2014年10月份被告向原告的妻子孟党凤提出要求解除车库和顶楼601室的房屋买卖合同，双方就此事未能协商一致，同年12月20日，原告的妻子孟党凤以原告的名义与案外人钱爱华签订房屋租赁合同，将案涉车库出租给钱爱华作为仓库使用一年，租金2600元已交给孟党凤。另外，截至目前原告仍未将顶楼601室腾空并交付被告使用。审理中，原告向本院出具书面承诺书，承诺于本院判决生效之日起十日内将案涉顶楼601室房屋腾空后交付给被告，并协助被告办理案涉501室、601室房屋土地使用权过户手续，过户费按合同办理。另查明，江苏省盐都区人民法院于2016年7月25日立案受理了被告王素萍起诉东台市不动产登记局、东台市住房和城乡建设局关于其他纠纷一案，该案仍在审理中。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原、被告双方签订《售购房屋协议合同书》，不违反法律、法规强制性规定，应当认定该房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行自己的义务。被告辩称原告存在合同欺诈行为的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称案涉顶楼601室系违章建筑，其已提起行政诉讼，要求中止本案审理，待行政诉讼案件结果的意见，原、被告在自愿、平等的基础上签订房屋买卖合同，且原告已经协助被告办理了包含顶楼601室在内的案涉房屋的产权变更登记手续，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务，被告提起行政诉讼不影响本案民事纠纷的处理，因此，原告要求被告按照合同约定支付房款10万元的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。原告同意在该房款中扣减其应支付给被告的税费4319元，本院予以确认。关于原告主张的违约金问题，因原告虽然协助办理了房屋所有权过户手续，但未办理土地使用权变更登记手续，也一直未将顶楼601室交付给被告使用，自己存在违约行为，故对原告主张违约金2万元的诉讼请求依法不予支持。原告承诺于本院判决生效之日起十日内将案涉顶楼601室腾空后交付给被告，并协助被告办理案涉501室、601室房屋土地使用权过户手续，过户费按合同办理，是其真实意思表示，本院予以认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告王素萍于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告傅友红东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室购房款95681元（已扣除原告傅友红应当支付的税费4319元）；二、原告傅友红于本判决生效之日起十日内将东台市新坝小区（东亭三村）73幢顶楼601室房屋腾空后交付给被告王素萍；三、原告傅友红于本判决生效之日起十日内协助被告王素萍将东台市新坝小区（东亭三村）73幢501室、顶楼601室房屋相应的国有土地使用权变更登记至被告王素萍名下，所需过户费由原告傅友红承担三分之一，被告王素萍承担三分之二；四、驳回原告傅友红要求被告王素萍支付违约金20000元的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，由原告傅友红负担452元，被告王素萍负担2162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民代理审判员  许园园人民陪审员  陈桂芳二〇一六年八月十八日书 记 员  江 琪