海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9005民初1307号原告：林某某。原告：郑某某。原告：汤某某。三原告共同委托代理人：黄诚，文昌市和平法律事务所法律工作者。三原告共同委托代理人：陈俊龙，文昌市和平法律事务所主任助理。被告：海南宇昌房地产开发有限公司。法定代表人：吴毓明，董事长。原告林某某、郑某某、汤某某与被告海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由审判员云平山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林某某、郑某某、汤某某共同委托代理人黄诚、陈俊龙到庭参加诉讼。被告海南宇昌房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林某某、郑某某、汤某某诉称：原、被告2012年4月16日签订《合作协议》，约定甲方（被告）开发的文昌市某楼盘，乙方（原告）出资8288000元，开发完成后，乙方可取的该楼盘文航路段铺面产权，面积1184平方米，以每平米7000元计算。协议签订后，原告向被告支付购房款5000000元，其中郑某某支付2800000元，林某某支付1200000元，汤某某支付1000000元。因银河金座A区三号楼迟迟未动工，原、被告签订补充协议，协议载明：因甲方分配给乙方铺号已定，该幢楼房至今未动工，经双方协商同意乙方所剩款额3288000元待甲方办理完房屋买卖手续并到房产局备案到乙方名下后付清。2014年6月26日双方签订《文昌市商品房买卖合同》以代替上述《合作协议》，该合同第二条约定：原告林某某购买被告商铺、原告汤某某购买被告商铺、原告郑某某购买被告商铺；第五条约定：截止双方签订《文昌市商品房买卖合同》之日，乙方已经支付购买商铺价款人民币5000000元，余款3288000元待甲方到房产局将铺面备案至乙方名下后一次性付清。根据第五条约定，可见原告于2012年已向被告支付了购房款500万元。但至原告起诉前，被告尚未取得“银河金座”项目A3栋楼商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，双方签订的房屋买卖合同应认定为无效。签订商品房买卖合同时被告未告知原告未取得商品房预售许可证，导致合同无效，被告应当承担过错责任，赔偿原告的损失。综上。请求法院：1、判令原、被告2014年6月26日签订的《文昌市商品房买卖合同》无效；2、判令被告返还购买房屋价款人民币1200000元给原告林某某，并按本金人民币1200000元以年利率6%计付自2014年6月27日至2016年6月27日利息人民币144000元给原告林某某；3、判令被告返还购买房屋价款人民币2800000元给原告郑某某，并按本金人民币2800000元以年利率6%计付自2014年6月27日至2016年6月27日利息人民币336000元给原告郑某某；4、判令被告返还购买房屋价款人民币1000000元给原告汤某某，并按本金人民币1000000元以年利率6%计付自2014年6月27日至2016年6月27日利息人民币120000元给原告汤某某；5、判令由被告承担本案全部诉讼费。被告海南宇昌房地产开发有限公司辩称：1、原、被告之间不存在商品房买卖合同法律关系，原告诉状中所称与本案客观事实不符。2012年4月16日，原、被告签订《合作协议》，约定被告提供土地，原告出资8288000元，共同开发房地产。协议约定开发房地产成功后，原告取得一定面积的铺面，但根据《合作协议》中违约条款第1条“如甲方楼盘两年内没有开发成功，则甲方应在2013年12月份前退还乙方本金，另外按月违约金3%支付利息给乙方”的约定看，该条款有明确的还款期限及利息的约定，该合作协议实际上是一份借款合同。签订该借款合同时，原告要求被告以正在开发的“银河金座”项目中的商品房（铺面）作为抵押，由于双方约定用于抵押的商品房尚未具备办理抵押登记条件，故双方同意以签订商品房买卖合同的方式设立抵押借款合同，并签订所谓的《文昌市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的“银河金座”A3#楼101、104、105、106、108号铺面，面积1182平方米，按建筑面积计价，每平方米7000元，总金额8288000元。众所周知，2014年文昌市文城镇地区临街铺面市场销售均价每平方米20000元～25000元左右，被告开发的“银河金座”位于文航路一线临街位置，商业价值极高，供不应求，被告不可能以每平方米7000元的超低价销售给原告。《文昌市商品房买卖合同》销售价格完全脱离实际情况，不符合正常商业交易的基本常理和生活常识，违背了商业活动等价有偿的基本常识。原告以双方存在商品房买卖合同关系为由，向法院起诉，完全违背了基本客观事实，违背了双方当事人真实意思表示。2、本案涉及的价款金额应当以实际的付款凭证为准。以上事实说明，原告与被告虽然签订《合作协议》及《文昌市商品房买卖合同》，但被告与原告之间法律关系仅是借款而签订的抵押借款合同，原告主张已支付5000000元“购房款”，实际上，被告未全部收到该款项，原告向被告出借的款项应当以实际的付款凭证为准。3、原告提起本案诉讼已经超过法定的诉讼时效。根据原、被告签订的《合作协议》中违约责任第1条的约定，原、被告之间存在的是借款合同关系，协议约定还款期限是2013年12月31日，诉讼时效从2014年1月1日开始计算，原告至迟应在2016年1月1日提起诉讼，且本案中未发生诉讼时效中断、中止情形，显然超过法定诉讼时效。综上，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，双方之间的法律关系是民间借贷关系，而原告提出本案诉讼早已超过法定诉讼时效，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是房地产开发企业。原、被告2012年4月16日签订《合同协议》，合同甲方为被告，乙方为三原告。合同约定甲方开发的文城镇水涯路段“银河金座”楼盘，乙方出资8288000元与甲方进行合作，开发成功后，乙方取得“银河金座”楼盘文航路段铺面产权，两层共计约1184平方米，以每平米7000元计算。甲方责任部分约定：甲方在2013年交付铺面给乙方，甲方交付的铺面质量合格，达到国家建筑标准，甲方为乙方办理产权证件，并支付办理时甲方应支付的税费；违约责任部分约定:如甲方楼盘两年内没有开发成功，则甲方应在2013年12月份前退还乙方本金，另外按月违约金3%支付利息给乙方；如甲方支付的铺面的时间超过2013年，则从超过的时间起算，按每平方米20元支付租金给乙方；如乙方未能在本合同签订之日起60日个工作日内，未交付80%合作资金给乙方，则合同无效；如乙方在甲方将铺面建至主体封顶时，未交付完剩余的20%的合作资金给甲方，则本合同自行作废，不计利息退还乙方所付本金；如乙方中途要求退出合作，则甲方应在30日内退还乙方的本金，不计利息。协议签订后，原告郑某某、汤某某、林某某分别于2012年4月17日、4月18日、6月12日支付2800000元、1000000元、1200000元给被告，被告给三原告均出具收据，收据载明是购买铺面款。因被告开发的“银河金座”迟迟未动工，双方在《合同协议》第二页底部写上补充协议，内容：因甲方所分配给乙方铺号已定，该幢楼房至今尚未动工，经双方协商同意，乙方所剩余款项3288000元待甲方办理完买卖房屋手续并到房产局备案造到乙方名下后付清。2014年6月26日，原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》，合同第二条约定：买受人购买的商品房为待建A区3号楼；第八条约定：出卖人应当在2014年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列3种条件，即1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专业验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房建设单位、施工单位、设计单位、监理单位联合验收通过。并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件八约定：原定出卖人2013年12月交付房室，但由于种种原因，出卖人违约，未能按时交付房室，经双方协商，同意出卖方交付房室时间改为2015年7月30日前，如出卖方在签订合同之日起30天内还未能进场建设施工，则买受方有权决定终止解除本合同，出卖方按本合同第十八条款退还买受方已付的商铺款、利息及违约金给买受方。2014年10月15日，海南东泰嘉华房地产开发有限公司作出承诺（见合同附件九），主要内容：本公司是与海南宇昌房地产开发有限公司合作开发“银河金座”项目的合作方。本公司对2014年6月26日宇昌公司与郑某某、汤某某、林某某三人签订的商铺买卖合同没有异议，愿意按合同条款配合宇昌公司对该铺面办理已售商铺产权的相关手续至郑某某、汤某某、林某某三人名下。但至原告起诉前被告没有交付房屋给原告，也未取得“银河金座”A3#楼商品房预售许可证。本院认为:本案争议焦点：1、原、被告之间签订的《合同协议》是属于合作合同还是借款合同；2、原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》是否有效，被告是否应当返还购房款及赔偿利息损失。关于原、被告之间签订的《合同协议》是属于合作合同还是借款合同问题。合作合同是双方共同出资，共同经营，共担风险，共享收益的合同。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。从《合同协议》内容看，原告并不参与经营，也不承担风险，仅是以支付款按固定的房价折计相应房屋面积，符合商品房买卖的特征。根据原告的陈述及被告给原告出具的收据，同样证实双方之间存在的是商品房买卖关系。因此，原、被告签订的《合同协议》既不是合作合同，也是不是借款合同，而是属于商品房买卖合同。被告以双方存在的是借贷关系而主张本案诉求超过诉讼时效，缺乏事实根据，本院不予采纳。关于原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》是否有效，被告是否该应当返还购房款及赔偿利息损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的文昌市商品房买卖合同》，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因该合同属无效合同，因此，被告应当返还原告郑某某购房款2800000元、林某某购房款1200000元，汤某某购房款1000000元。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第二条约定，原告所购买的商品房为待建房屋，显然，被告签订合同时是不可能取得商品房预售许可证的，这点原告是应当清楚的。因此，导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的损失。原告主张赔偿利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告郑某某、林某某、汤某某2014年6月26日与被告海南宇昌房地产开发有限公司签订的《文昌市商品房买卖合同》无效；二、被告海南宇昌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内分别返还2800000元、1200000元、1000000元给原告郑某某、林某某、汤某某；三、驳回原告郑某某、林某某、汤某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25500元，原告郑某某、林某某、汤某某负担4900元，被告海南宇昌房地产开发有限公司负担20600元。原告郑某某、林某某、汤某某预交的25500元受理费于本判决生效后十五日内退还20600元，被告海南宇昌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳案件受理费20600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  云平山二〇一六年八月二十三日书记员  廖 恋