安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）皖1182民初660号 原告：姚春甫，男，1975年4月22日生，汉族，明光市人，无业，住安徽省明光市， 原告：李裕宏，男，1963年7月30日生，汉族，明光市人，个体工商户，住安徽省明光市， 二原告共同委托代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。 被告：安徽省明光市国家税务局，住所地明光市龙山路2号，组织机构代码00322315-4。 法定代表人：柳新武，局长。 委托代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。 被告：安徽苏富尔拍卖有限公司，住所地合肥市黄山路612（黄山路与天柱路交叉口向北100米科大智能大厦），组织机构代码77110796-5。 法定代表人：杨定辉，公司董事长。 委托代理人：马飞，公司业务经理。 委托代理人：徐小强，公司法务人员。 原告姚春甫、李裕宏诉被告安徽省明光市国家税务局（以下简称明光市国税局）、安徽苏富尔拍卖有限公司（以下简称苏富尔拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚春甫及二原告共同委托代理人余云峰，被告明光市国税局委托代理人赵天广，被告苏富尔拍卖公司委托代理人马飞、徐小强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚春甫、李裕宏诉称：2012年12月26日明光市国税局委托苏富尔拍卖公司对其位于明光市××××号房产（原明光市国家税务局苏巷分局办公室）进行拍卖（房产证号为：明房地权证2012字第××号，土地证号为：明国有2011第0915号）。二原告参与竞拍，以1150000的价款竞得上述房产，支付给苏富尔拍卖公司佣金57500元。2012年12月26日二原告与苏富尔拍卖公司签订《拍卖成交确认书》。2013年3月13日苏富尔拍卖公司与二原告签订《标的实物移交清单》后，明光市国税局将上述房地产实物移交二原告。二原告接收上述房产后即到相关部门办理房产过户登记手续，却被告知因涉案房产所占用土地用途为机关团体用地，使用权类型为划拨，依据相关规定，涉案房产不得转让，因此原告根本无法获得上述房地产的产权，故具状，要求依法判决1、确认原告与被告明光市国税局之间买卖明光市××××号房产的合同无效；2、被告退还原告购地款1150000元，并从2013年2月22日起按照银行同期贷款利率支付上述款项的利息；3、被告退还原告佣金57500元。 被告明光市国税局辩称：1、原、被告关于诉争房屋买卖合同合法有效，原告的诉请不能成立；2、该合同双方均已履行完毕，因原告的原因未能过户，导致物权不能转移，责任不在被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告苏富尔拍卖公司辩称：1、本案合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，原告主张拍卖合同无效没有事实和法律依据，请求依法予以驳回；2、本案合同并没有违反《城市房地产转让管理规定》，且该规定属于建设部出台的部门规章，不属于法律、法规，不能作为认定合同无效的法律依据，原告以此主张合同无效不符合《合同法》第五十二条的规定，应依法予以驳回；3、涉案房屋至今未办理过户登记手续，责任不在我公司。我公司在拍卖前已将相关注意事项告知所有竞买人，姚春甫也签字确认；4、李裕宏与公司没有合同关系，其并未参与拍卖活动，《拍卖规则及注意事项》与《拍卖成交确认书》上也没有李裕宏的签字，故其不具有本案原告的主体资格；5、即便本案合同无效，应根据各方过错来处理，在拍卖过程中，我公司没有过错，不应承担合同无效的后果。姚春甫在竞买承诺书中明确承诺：“若因标的无权证，土地类型为划拨用地，……导致不能补办标的权证、办理过户手续……，本人不要求办理标的退款或退回手续，自愿承担该标的产生的一切法律责任和经济损失，与委托人、拍卖人无关”，该承诺合法有效，故成交价款与佣金不应返还，且我公司为组织本次拍卖，花费了较大的精力、财力，要求我公司返还佣金不公平；6、原告并未证明本案标的无法办理过户手续；7、原告主张返还成交价款及佣金属于债权请求权，成交之日至今已有三年半之久，原告的起诉已超出诉讼时效；8、原告主张自2013年2月22日之后的利息没有法律依据，假使合同无效，原告应负担房产占有期间的占有使用费。综上，本案拍卖合同系各方真实意思表示，程序合法、内容有效，各方当事人均应遵守，原告主张拍卖合同无效不符合相关法律规定，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交：1、《拍卖成交确认书》，拟证明2012年12月26日原告通过拍卖获得了本案诉争的房屋，成交价款为1150000元，佣金为57500元；2、《标的实物移交清单》，拟证明2013年3月13日明光市国税局通过苏富尔公司向原告移交了涉案的《房地产权证》及《国有土地使用证》；3、明房地权证2012字第××号《房地产权证》、明国用（2011）第0915号《国有土地使用证》，拟证明涉案房地产房屋性质为国有，规划用途为办公，土地用途为机关团体用地，使用权类型为划拨；4、2013年3月12日明光市国税局《说明》，该说明中载明两原告共同竞得涉案房地产，两原告主体资格适格；5、转账凭证，拟证明原告已将拍卖价款1150000元及佣金57500元全部支付。 被告明光市国税局未向本院提供证据。 被告苏富尔拍卖公司为证明其主张，向本院提交：1、安徽省国家税务局《关于同意滁州市国家税务局处置固定资产的批复》，拟证明委托人的委托拍卖行为已经经过上级主管部门的审批；2、《委托拍卖合同》，拟证明委托人与拍卖人之间的合同约定（标的过户及办理权证的所有手续和费用全部由买受人承担）；3、准予拍卖通知书，拟证明拍卖人组织拍卖经工商部门的批准，拍卖程序合法；4、2012年12月26日拍卖会资料一组（拍卖公告一份、标的目录一份、拍卖规则及注意事项一份、拍卖笔录一份），拟证明本案标的的拍卖程序合法，拍卖人已经向竞买人告知相关事项，全部竞买人均签字确认的事实；5、竞买承诺书一份，拟证明姚春甫在参与竞买时书面承诺承担相关法律责任，不退回成交价款和佣金的事实。 对原告提交的证据，明光市国税局质证如下：对证据1、2、3、5均无异议；对证据4真实性需要核实，合同主体需以合同为准，而不是说明；苏富尔拍卖公司质证如下：对证据1、2、3、5均无异议；对证据4认为原告姚春甫与其签订拍卖成交确认书时间为2012年12月26日，该证明出具时间为2013年3月12日，即使该说明系明光市国税局出具，也不能证明竞买人系两原告，我公司认为李裕宏不具有原告主体资格，至于两原告之间的关系，与我公司无关。 对苏富尔拍卖公司提交的证据，两原告质证如下：对证据1真实性、合法性无异议，但该证据不能证实明光市国税局的委托拍卖行为是合法的，是经过审批的，同时该证据可以证实安徽省国税局要求应严格按照国有资产管理的有关规定进行处置；对证据2真实性无异议，合法性有异议，该合同没有履行法律法规所规定的程序；对证据3真实性无异议，合法性有异议，相关部门未对拍卖标的进行合法性审查；对证据4真实性均无异议，但拍卖规则及注意事项均是格式条款，拍卖公司没有依法审查本案诉争的房地产是否能够进行转让就接受委托，拍卖程序违法；对证据5真实性无异议，但该竞买承诺是无效的，拍卖公司在接受委托进入拍卖之前，应当审查拍卖标的是否合法。 对苏富尔拍卖公司提供的证据，明光市国税局质证意见如下：对证据1、2、3、5均无异议，对证据4真实性、合法性无异议，买卖双方对于拍卖标的是划拨土地上的房屋这一事实都是明知的，同时原告在竞买时承诺对于包括房地产不能过户在内的一切法律后果均由竞买人自愿承担。 本院认证认为，对原告提供的证据1、2、3、5，各被告对真实性无异议，本院予以认定；对原告提供的证据4，因原告提供的其他证据中买受人仅为姚春甫一人，故对原告以此《证明》证实李裕宏为共同买受人的证明目的本院不予认定；对苏富尔拍卖公司提供的证据的真实性本院予以认定。 经审理查明：2012年12月4日，安徽省国家税务局出具皖国税函【2012】296号《关于同意滁州市国家税务局处置固定资产的批复》，同意滁州市国家税务局按照政府拆迁规定和国有资产管理的相关规定，处置包括明光市局苏巷办公楼在内的4处房产。 2012年12月5日，明光市国税局与苏富尔拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖公司对包括明光市××××号两处房产在内的三处标的进行拍卖。2012年12月11日，苏富尔拍卖公司在《市场星报》刊登《拍卖公告》，其中位于明光市××××号，三层房产一栋面积约388.85平方米，两层房产一栋面积约311.13平方米，土地面积约866.2平方米的房地产被列置于该拍卖公告中，参考价为75万元。注意事项中要求有意竞买者须持本人身份证及相关有效证件于2012年12月25日前到该公司办理竞买登记手续并交纳相应竞买保证金。 2012年12月25日，姚春甫签订《竞买承诺书》，申请对明光市××××号房产（原明光市国税苏巷分局办公室）进行竞买，交付了竞买保证金5万元。该承诺书中载明“经认真审阅贵公司对拍卖标的的拍卖公告及拍卖会资料，并实地勘查后，已知该标的土地使用权类型为划拨等所有瑕疵，本人认为该标的现状等相关事宜清楚”，同时第2条规定“若因标的无权证、土地使用类型为划拨用地或遇政府行政法规规划（强制拆迁）等相关事宜，导致不能补办标的权证、办理过户手续或赔偿标的价值受损等任何原因，本人不要求办理标的退款或退回手续，自愿承担该标的产生一切相关法律责任和经济损失。与委托人、拍卖人无关。”2012年12月26日，姚春甫在拍卖公司提供的《拍卖规则及注意事项》上签字确认，并于当日签订《拍卖成交确认书》。约定成交价款为115万元，结算金额为1207500元。姚春甫于2013年2月28日支付拍卖价款115万元、拍卖佣金57500元。 2013年3月13日，明光市国税局委托苏富尔拍卖公司将明光市××××号房产权证附件移交姚春甫。房地产权证号：明房地权证2012字第××号，权利人为安徽省明光市国家税务局（苏巷分局），房屋性质为国有，规划用途为办公，房屋状况：叁层砖混结构，面积为388.85平方米；贰层砖混结构，面积为331.13平方米；国有土地使用证号：明国用（2011）第0915号，土地使用权人为安徽省明光市国家税务局，地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为划拨，使用权面积为866.20平方米。原告随后实际接收上述房产。2015年8月17日二原告曾向本院提起诉讼，后撤诉。此次二原告以上述房产无法办理过户登记手续为由再次诉至本院，要求依法判决：1、确认原告与被告明光市国税局之间买卖明光市××××号房产的合同无效；2、被告退还原告购地款1150000元，并从2013年2月22日起按照银行同期贷款利率支付上述款项的利息；3、被告退还原告佣金57500元。 本院认为，根据原、被告双方庭审陈述及举证质证，本案争议焦点为：1、涉案房屋转让合同是否合法有效；2、若合同无效，责任如何承担问题；3、原告李裕宏主体是否适格；4、原告起诉是否超过诉讼时效。针对上述焦点本院分别作如下评判： 关于争议焦点1，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，本案中，被告未经有关人民政府批准，擅自将以划拨方式取得土地使用权的房产进行转让的行为违反了国家有关划拨土地使用权转让的强制性规定。而且，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，具体到本案，原、被告间转让的房屋所涉土地使用权为划拨性质，被告转让该房屋时未报经有批准权的人民政府审批，且至今未经有权部门审批同意，该合同依法认定无效。再者，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”本案涉案土地用途为机关团体用地，被告转让该房屋范围内所占土地使用权时也未提出土地变更登记申请。综上所述，本院认为，被告转让本案房屋及其范围内所占土地使用权的行为违反了法律强制性规定，被告未经有批准权的人民政府批准，将涉案房屋及所占土地使用权转让原告，并收取转让款，该转让行为应当认定无效。 关于争议焦点2，根据《中华人民共和国拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产，在拍卖前应当依法办理审批手续”之规定，苏富尔拍卖公司明知涉案房地产所涉土地使用权为划拨性质，委托人转让该房屋时未报经有批准权的人民政府审批，仍然予以公告拍卖，并收取佣金，理应承担相应的法律责任。但原告姚春甫在签订《竞买申请书》时即知晓涉案房产所涉土地为划拨土地，仍参与竞拍并支付相应佣金，亦存在一定过错，拍卖公司为拍卖活动的顺利进行支出了一定的物力、财力，本院酌情确定苏富尔拍卖公司返还原告姚春甫佣金28750元；明光市国税局作为出让方在转让该房地产时在明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在诉讼过程中又怠于补办转让房产涉及的相关土地审批手续，应承担导致合同无效的法律责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。据此，原告姚春甫要求明光市国税局返还购房款1150000元的请求符合法律规定，本院予以支持。至于其主张的自2013年2月22日起按照银行同期贷款利率支付利息之诉请，因其在拍卖成交时已知晓拍卖的土地为划拨土地，但未进一步要求拍卖方出示相关批准手续，未尽到谨慎审查义务，且自2013年3月13日起原告即实际占有并使用该房屋，原告该主张于法无据，故不予支持。 关于争议焦点3，本院认为，本案中无论是二原告提供的《拍卖成交确认书》及《标的物移交清单》以及苏富尔拍卖公司提交的《竞买承诺书》中均未涉及李裕宏。其仅以明光市国税局出具的一份证明证实其系涉案房地产竞买人证据不足，故李裕宏作为本案原告诉讼主体不适格，对其诉请，本院不予支持。 关于争议焦点4，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。本院认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，而本案中原告要求确认合同无效不适用诉讼时效制度，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，合同被人民法院确认无效后，原告才享有财产返还的请求，且原告因本案一直在与明光市国税局协商，故原告起诉没有超过诉讼时效期间，对被告苏富尔拍卖公司该辩解意见本院不予采纳。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告姚春甫与被告安徽省明光市国家税务局就位于明光市苏巷镇明旧路182号的房屋转让合同无效； 二、被告安徽省明光市国家税务局返还给原告姚春甫购房款1150000元； 三、被告安徽苏富尔拍卖公司返还给原告姚春甫佣金28750元； 四、上述二、三各项于在本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告姚春甫、李裕宏的其他诉讼请求。 （本院收款人名称明光市人民法院，开户银行中国农业银行明光支行，账号23×××05）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15150元，由被告安徽省明光市国家税务局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  司 早 审 判 员  崔 茜 人民陪审员  张国伟 二〇一六年八月二十四日 书 记 员  冯天然 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款 依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。