贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终788号 上诉人（原审被告）：贵州根基房地产开发有限公司。住所地：兴义市兴泰新区民航大道荣御天下小区第12幢一层。组织机构代码78978569-2。 法定代表人：陈贻，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周德春，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：付孝菊，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：魏芳，女，1974年1月16日生，汉族，贵州省兴义市人，大学本科文化，黔西南州，住兴义市。 上诉人贵州根基房地产开发有限公司（以下简称为根基公司）因与被上诉人魏芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 根基公司上诉请求：撤销原判，依法作出公正判决。事实和理由：1.一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，以一方违约行为给对方造成损失为前提。本案魏芳因购房在银行办有28.6万元按揭贷款，并由根基公司提供担保。在贷款未还清之前，根基公司有权保存该房房产证书，以便担保债权的实现。魏芳至今未还清贷款，房屋权属证书尚在银行抵押。据此，无论是否按期办理产权证书，客观上并未给魏芳造成任何损失，魏芳也不能举证证明未按期办证给其造成了哪些损失及损失的具体数额。另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款是以合同没有约定违约金或损失额难以确定为前提。本案中，双方当事人订立的《商品房买卖合同》已就根基公司逾期提交办证资料超360日且买受人不退房的，按已付房款0.05%支付违约金。由此，本案不存在对违约金没有约定的情形。一审根据前述规定，对本案违约金进行调整，适用法律错误。2.本案已过诉讼时效。根据双方合同约定，魏芳从2012年6月25日即应知道其权利被侵害，其于2016年1月才提起诉讼，又未举证存在诉讼时效中止、中断之情形，一审以起诉时间往前推两年计算诉讼时效之认定，明显与《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定相悖。 被上诉人魏芳未答辩。 魏芳诉称：原告于2010年1月3日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买兴义市兴泰新区民航大道荣御天下小区3座16单元1607号预售商品房一套，建筑面积135.09平方米，套内建筑面积114平方米，总价款357959元。合同第八条约定“出卖人应当在2011年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”，第九条约定出卖人逾期交房的违约责任“（2）逾期超过90日，……买受人有权选择继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，……出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。之后，原告按约向被告付清了购房总款357959元，并向被告交纳了房屋维修基金、房产证工本费、水电、有线电视开户费等其他费用。但被告至今未依法依约为原告办理房屋所有权证书。为此，原告多次向被告交涉未果。原告与被告签订的商品房买卖预售合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格全面地履行合同义务，而被告在收取原告的购房款等款额后未依法依约在房屋交付后360日履行办理房屋大产权初始登记义务的行为，明显违约。但双方合同第十五条约定按原告已付购房款总额的0.5%支付逾期办证的违约金，即无论被告违约时间长短，甚至永远不为原告办理房屋大产权初始登记，其承担的也仅仅是原告已付购房款总额的0.5%的违约金即1790元，该约定明显显失公平，故请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应支付原告约定交付日（2011年6月30日）往后推360日即2012年6月25日起至2016年1月30日止共计1314天的逾期办证违约金计算为：357959元×6.15%÷365天×1314天=79252元。 魏芳向一审法院起诉请求1.合同继续履行，被告承担迟延办理房屋所有权证书的违约金（从2012年6月25日起以已付购房款总额357959元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款基准年利率6.15%计算至房屋所有权证书办妥之日止，其中至2016年1月30日止为79252元）；2.由被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2010年1月3日，原告与被告签订了合同编号为2010-3-1607号的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于兴泰新区民航大道荣御天下第3幢16单元1607号房一套，房屋建筑面积135.09平方米，套内建筑面积114.00平方米，商品房总价款357959元等内容。同时，合同第八条约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用……但因政府行为、政策调整，施工中遇到特殊情况可延期……”，第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，被告以按揭贷款方式付清了全部购房价款357959元。原告于2016年1月25日提起本案诉讼。另查明，1.原告于2011年6月30日接收房屋；2.被告于2012年11月7日获得涉案楼盘的竣工验收备案表，获得竣工验收备案表之前，涉案楼盘的水、电已通过分项验收，2015年1月5日获得涉案楼盘的大产权初始登记；3.兴义市城乡和建设局于2015年8月31日向原告颁发了本案讼争房屋的所有权属证书；4.经查询，2012年10月至2015年1月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准年利率进行过多次调整，其中1-3年期的中长期贷款基准年利率最高为6.65%，最低为5.60%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，被告根基公司与原告魏芳所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告未按合同约定期限（约定交付房屋期限届满后的360日内即2012年6月25日前）履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，已构成违约，其应从2012年6月26日起承担该违约责任，又因被告并未举证证明其何时履行了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，结合本案涉案楼盘于2015年1月5日取得初始登记，取得初始登记的前提是被告提交相关资料齐全，故推定涉案楼盘获得初始登记日为被告履行完提供资料报产权登记机关备案日。综上，被告逾期提交需由出卖人提供资料报产权登记机关备案违约的起止时间应为2012年6月26日至2015年1月5日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原、被告双方约定“被告逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”的约定明显过低，显失公平，亦不能体现违约金补偿及惩罚的双重性质，依法应予调整。对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案被告逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金应以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准年利率作为计算标准，被告违约期间银行利率进行过多次调整，酌情确定为6.15%为宜。结合确定的违约金计算标准，该案应当适用有关2年诉讼时效的规定，原告于2016年1月25日起诉往前推两年为2014年1月25日，即原告2014年1月25日前违约金的诉讼请求，已过2年诉讼时效。本案原、被告双方对继续履行合同均无异议，故被告应当在继续履行合同的同时，依法向原告承担2014年1月26日至2015年1月5日共计335天逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金即购房总价款357959元×6.15%/年÷365天×335天（天数不对）＝20205.07元。综合本案的实际情况，被告并不能举证证明其向政府部门提交过《关于请求解决供电问题的紧急情况反映》，且该情况反映亦不能与被告提交的其他证据形成完整的证据锁链，佐证其逾期提交相关资料报产权登记机关备案的违约行为确系因供电原因导致。即便是因供电原因导致其逾期提交相关资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条等法律法规的规定，取得建设行政主管部门颁发的建设工程《竣工验收备案表》是商品房“验收合格”的标准，是房屋交付的先决条件，而取得《竣工验收备案表》的前提是房屋质量、消防、环保、水电等方面都得到了国家的认可，该原因至迟也在被告获得涉案楼盘的《竣工验收备案表》时消除，被告因供电原因即政府行为导致其逾期提交相关资料报产权登记机关备案，其不应承担违约责任的辩解主张，于法无据，不予支持。另，本案商品房买卖合同并未约定被告有为原告办理房屋所有权证书的义务，被告在将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时已履行了合同约定的义务，其不应当承担提交相关资料报产权登记机关备案之后至原告办理得房屋所有权证书期间的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告魏芳与被告根基公司签订的2010-3-1607号《商品房买卖合同》继续履行；二、由被告根基公司支付原告魏芳2014年1月26日至2015年1月5日共计335天的迟延提交应由其提供的相关资料报产权登记机关备案导致原告魏芳未能及时办理房屋权属证书的违约金20205.07元；三、驳回原告魏芳的其余诉讼请求。案件受理费1782元，减半收取891元，原告魏芳承担297元，被告根基公司承担594元。上列义务限判决生效后10日内自动履行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。 本院认为：关于一审对本案逾期办证违约金计算标准适用法律是否正确的问题。 买卖合同关系中，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”为原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对于合同约定违约金过低的，当事人可申请进行增加。对于如何判定违约金是否过低，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”也即是说，确定违约金是否过低，应以违约方给对方造成的实际损失为基础，并衡量合同履行情况、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。对于实际损失的确定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，确定违约金数额，首先按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法；若合同未约定违约金或约定违约金低于损失而买受人损失数额确定的，按照实际损失确定；没有约定违约金或损失数额难以确定的，逾期办证可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基础确定损失。由此，一审法院对本案逾期办证违约金计算标准的认定，适用法律并无不当，本院认同。一审有关逾期办证违约金数额的判定，具备诉讼依据，金额尚属合理，本院予以维持。 关于本案是否已过诉讼时效。逾期办证违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。依据前述违约金计算方式，本案逾期办证是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。因此，本案中，魏芳2016年1月25日向一审法院起诉之日往前倒推两年之日即2014年1月25日以后的违约金请求权，未超过诉讼时效，2014年1月25日之前的违约金请求权已超过诉讼时效。一审法院对此节的认定并无不当。根基公司关于本案已过诉讼时效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根基公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1782元，由上诉人贵州根基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  刘金洲 代理审判员  罗 倩 二〇一六年八月二十二日 书 记 员  杨红文