云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终331号上诉人（原审原告）曹树宏，男，1971年4月11日生，汉族，居民。委托代理人杜培信，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）晋荣萍，女，1971年1月14日生，彝族，居民。委托代理人陶聪、余科，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曹树宏因与被上诉人晋荣萍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年7月21日公开开庭进行了审理，上诉人曹树宏的委托代理人杜培信，晋荣萍及其委托代理人余科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，曹树宏与晋荣萍于2015年5月12日签订了《房产转让协议》，约定曹树宏向晋荣萍购买坐落于云南省玉溪市红塔区龙��路4号5幢1单元602室房屋，总价款566000元，曹树宏先付给晋荣萍416000元，2015年8月12日前晋荣萍还清房屋抵押贷款后将房产证、土地证交给曹树宏，曹树宏再付清剩余150000元，晋荣萍于2015年8月12日前将房屋过户给曹树宏。2015年8月12日，晋荣萍向曹树宏出具了《房产转让补充协议》，约定将房屋过户期限延期三个月。2015年11月15日，双方再次签订《房产转让补充协议》，约定将房屋过户期限延长至2016年1月12日，过户后付清剩余尾款10000元，如到期后晋荣萍不配合过户，曹树宏必须承担违约金300000元。2015年5月12日、9月17日、11月15日，晋荣萍分别向曹树宏出具了收到房款416000元、48000元、92000元的收条三张。之后，双方一直未办理房屋过户手续。双方签订《房产转让协议》前后，晋荣萍多次向曹树宏账户打款。另查明，云南省玉溪市红塔区龙马路4号5幢1单元602室��屋属案外人沐树锋所有，晋荣萍无权处分，且沐树锋不追认晋荣萍与曹树宏签订的《房产转让协议》。2016年1月22日，曹树宏诉至原审法院，请求确认《房屋转让协议》真实有效；晋荣萍立即将玉溪市红塔区龙马路4号5幢1单元602室的房屋过户给其，并搬出该房屋；由晋荣萍赔偿其违约金300000元。诉讼中，曹树宏变更其诉讼请求为：要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效，由晋荣萍返还其已付房款556000元，并赔偿违约金300000元。原审认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定，合同无效或���被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签订的房屋买卖合同属无处分权人订立的合同，权利人不追认，无处分权人在订立合同后也未取得处分权，该合同无效，故对曹树宏要求确认合同无效的诉讼请求，予以支持。针对曹树宏要求返还556000元房款的诉讼请求，原审认为，曹树宏在庭审中对第一笔416000元房款资金来源前后陈述不一致，作出的解释也不符合常理；双方签订《房产转让协议》后，在房款未付清的情况下，晋荣萍作为出售方多次向曹树宏转账不符合常理；晋荣萍未按约定于2015年8月12日前将房屋产权证及土地证交给曹树宏，曹树宏仍向其支付剩余房款不符合常理；曹树宏主张已支付的房款共计556000元，结合本地经济及物价情况，即使分三次支付仍属大额交易，曹树宏全部通过现金进行支付的陈述不符合交易习惯，且双方签订《房产转让协议》前后，晋荣萍还多次转款至曹树宏账户，说明双方之间尚有其他经济往来，曹树宏也不能举证证明这些经济往来确实与本案无关。综上，原审对曹树宏是否实际交付房款足以产生合理怀疑，故由于其未能提供充分证据证明其已向晋荣萍交付房款556000元，对其要求返还已付房款的诉讼请求，原审认为证据不足，不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，违约金条款自始无效，对曹树宏要求晋荣萍支付违约金的诉讼请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、原被告于2015年5月12日签订的《房产转让协议》无效；二、驳回原告其他诉讼请求。”宣判后，曹树宏不服，上诉至本院，请求撤销原判第二项，改判由被上诉人返还其购房款556000元。理由如下：2015年5月12日，上诉人与被上诉人签订《房产转让协议》，约定被上诉人将其名下龙马路4号5幢1单元602室的房屋转让给上诉人，价格为566000元。上诉人先支付���款416000元，被上诉人于2015年8月12日前将房屋过户给上诉人。2015年8月12日，因被上诉人未能按期过户，遂向上诉人出具《房产转让补充协议》，将过户时间延期三个月。2015年11月15日双方再次签订《房产转让补充协议》，约定房屋过户期限延长至2016年1月12日。期间上诉人先后向被上诉人支付购房款共556000元。一审以案涉房产系案外人所有，被上诉人无权处分且权利人不追认为由，确认双方《房产转让协议》无效，但未判令被上诉人返还购房款错误，请求二审予以改判。晋荣萍答辩称，其未收到过被答辩人的购房款，故不存在返还的义务。原审认定房屋买卖合同因房屋所有权人不追认，合同无效，其予以认可。但被答辩人陈述支付第一笔购房款的情况前后不一，不符合常理，在答辩人未交付房产证的情况下被答辩人仍支付购房款也不符合常理。本案属大额交易，现金支付不符合交易习惯。答辩人与被答辩人一直有经济往来，且都是通过银行转账，不能证明与本案房屋买卖有关，被答辩人无证据证实交付过房款，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，曹树宏提交借条复印件四份，证明其与晋荣萍曾存在借贷关系。借款还清后，借条原件已还对方。晋荣萍质证认为，借条系复印件，看不出来是否是其写的。即便借条是真的，也与房屋买卖无关，只能证明双方系借贷关系，而非房屋买卖合同关系。本院认为，曹树宏提交的借条系复印件，无法确认其真实性，本院对该组证据不予采信。经审理，二审查明的案件事实与原审查明相一致，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼��求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案曹树宏与晋荣萍签订的《房产转让协议》中虽约定曹树宏向晋荣萍购买房屋，并明确了付款金额及期限，但除晋荣萍出具的三张收条外，曹树宏不能进一步举证证明其实际向晋荣萍支付过购房款现金556000元。本案双方一直有经济往来，而曹树宏不能就房款付清前晋荣萍还多次向其账户转账作出合理解释，不排除签订《房产转让协议》系为双方其他债务的履行作担保。在此情况下，曹树宏主张其支付过购房款556000元，请求判令晋荣萍予以返还的主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9360元，由曹树宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴析咛审 判 员  熊 再代理审判员  戴龙飞二〇一六年八月二十日书 记 员  李福爱