广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终2929号上诉人（原审被告）：刘锐聪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告）：陆艳芬，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市新凯房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：TANMINGCHIAN（陈明璨），该公司董事长。委托代理人：吴葆炫，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，该公司员工。委托代理人：邓立明，广东千度律师事务所律师。上诉人刘锐聪、陆艳芬因与被上诉人佛山市新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周珊担任审判长、审判员张雪洁、助理审判员潘伟丹组成的合议庭对本案进行了审理，书记员覃心怡担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月20日，新凯公司（出卖人）与刘锐聪、陆艳芬（买受人）签订编号为13010XXXXX的《商品房买卖合同》，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区魁奇路北侧、华远东路东侧、金澜北路西侧、编号为《佛府国用（2007）第060008XXXXX号》的地块……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名凯德·城脉。……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为佛山市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为2011005901。第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区华远东路某号某房。……该商品房合同约定建筑面积共127.20平方米，其中，套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米。……第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11185.69元，总金额1134117元。……第五条、面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；......3、按补充协议处理。......附件四：合同补充协议。……三、对买卖合同第四条“计价方式与价款”补充约定如下：……（三）买受人付清包括面积补差款在内的所有房款后，出卖人向买受人一次性开具房款发票。……四、对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”重新约定如下：（一）……2、面积误差比绝对值在0.6%以内（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补。……（二）买、卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该商品房实际面积的认定依据，买受人应在收到出卖人根据该测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到出卖人处办理结算手续，否则出卖人有权顺延履行办理买卖合同登记备案手续、交付该商品房、提供办理产权登记所需资料等合同义务而无须承担违约责任。如买受人未在上述期限内付清面积补差款（如有）的，应按日向出卖人支付逾期未付款千分之一的违约金。2014年3月16日，新凯公司与刘锐聪、陆艳芬签订房屋交接单1份，确认新凯公司已将符合买卖合同约定交付使用条件的涉案房屋交付给刘锐聪、陆艳芬，并于同日开具发票，确认收到刘锐聪、陆艳芬向其支付上述合同约定的售房款1134117.00元。2014年12月9日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2014）233号《华远东路某号一座测绘报告》，该报告所附《华远东路某号一座单元建筑面积表》显示：1102房套内建筑面积102.65平方米，公用分摊面积24.78平方米，建筑面积127.43平方米。2015年7月20日，新凯公司邮寄《“凯德·城脉”办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书》给刘锐聪、陆艳芬，通知刘锐聪、陆艳芬涉案房屋的实测面积并办理面积差异结算及领取办证资料手续，刘锐聪、陆艳芬于2015年7月21日签收该邮件，但未履行。2015年11月25日，新凯公司邮寄《催款通知书》给刘锐聪、陆艳芬，告知刘锐聪、陆艳芬所购买的一座1102单元面积误差比为1.24%，应向新凯公司补交房价款14093.97元，刘锐聪、陆艳芬于2015年11月26日签收该邮件，但未履行。2015年12月16日，新凯公司邮寄《律师函》给刘锐聪、陆艳芬，限期刘锐聪、陆艳芬按买卖合同约定办理其所购买的一座1102单元面积差异结算手续及补交房价款，2015年12月27日，刘锐聪、陆艳芬签收该邮件，但亦未有履行。诉讼中，刘锐聪、陆艳芬明确其所主张要求新凯公司支付刘锐聪、陆艳芬赔偿金67705.77元的诉讼请求属于本案的抗辩意见，不是反诉。2016年1月26日，新凯公司向佛山市禅城区人民法院提起本案诉讼，请求判令：（一）刘锐聪、陆艳芬向新凯公司支付面积补差购房款14093.97元、违约金2508.73元(从2015年7月27日暂计至2016年1月20日，之后按日千分之一计至实际付清之日)；（二）刘锐聪、陆艳芬承担本案诉讼费用。原审法院经审理认为：本案系房屋买卖合同纠纷。新凯公司与刘锐聪、陆艳芬签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。关于面积补差款问题。《商品房买卖合同》第三条约定：商品房建筑面积为127.20平方米，其中，套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米；第四条约定：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11185.69元。《商品房买卖合同》第五条约定：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。同时，附件四“合同补充协议”第四条对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：面积误差比绝对值在0.6%以内（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补。涉案房屋以套内建筑面积计价，合同约定的套内建筑面积101.39平方米，测绘部门实测的套内建筑面积为102.65平方米，面积误差比为1.24%[（102.65-101.39）÷101.39]，该误差比在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）。故刘锐聪、陆艳芬应补交的涉案房屋购房款为11185.69元/平方米×（102.65平方米-101.39平方米）＝14093.97元。新凯公司的该诉请有事实和法律依据，予以支持。至于刘锐聪、陆艳芬抗辩主张根据合同补充协议第三条第（三）点“买受人付清包括面积补差款在内的所有房款后，出卖人向买受人一次性开具房款发票”的约定，新凯公司向刘锐聪、陆艳芬开具了2014年3月16日的发票即说明新凯公司承认刘锐聪、陆艳芬已经付清包括面积补差款在内的所有房款。但新凯公司于2015年7月20日才邮寄《“凯德·城脉”办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书》给刘锐聪、陆艳芬，通知刘锐聪、陆艳芬涉案房屋的实测面积并办理面积差异结算及领取办证资料手续，且刘锐聪、陆艳芬认为其无需支付面积补差款，也无其他证据证明刘锐聪、陆艳芬已经实际支付该面积补差款，故刘锐聪、陆艳芬该抗辩意见，不予采纳。关于新凯公司诉请的违约金，根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议。……四、对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：买、卖双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该商品房实际面积的认定依据，买受人应在收到出卖人根据该测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到出卖人处办理结算手续，否则出卖人有权顺延履行办理买卖合同登记备案手续、交付该商品房、提供办理产权登记所需资料等合同义务而无须承担违约责任。如买受人未在上述期限内付清面积补差款（如有）的，应按日向出卖人支付逾期未付款千分之一的违约金。结合事实和双方当事人的陈述可知，新凯公司实际以书面形式告知刘锐聪、陆艳芬涉案房屋面积误差情况的时间为2015年7月20日，刘锐聪、陆艳芬签收的时间为2015年7月21日，故刘锐聪、陆艳芬依约应于2015年7月31日前与新凯公司进行结算，补交面积差异款。由于刘锐聪、陆艳芬未依约履行，已构成违约，并给新凯公司造成了一定的经济损失，新凯公司诉请刘锐聪、陆艳芬支付从逾期之日起至还清之日止的逾期未付款的违约金有理，予以支持，但新凯公司请求逾期之日为2015年7月27日缺乏事实依据，原审法院确定逾期之日为2015年8月1日，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，新凯公司请求每日按14093.97元的千分之一计算违约金过高，原审法院确定按年利率24%计算，新凯公司诉请超出部分不予支持。关于刘锐聪、陆艳芬诉讼中提出要求新凯公司支付刘锐聪、陆艳芬赔偿金67705.77元的诉讼请求，刘锐聪、陆艳芬明确其所主张的该诉讼请求属于本案的抗辩意见，不是反诉，故原审法院在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原审法院判决：一、刘锐聪、陆艳芬于判决发生法律效力之日起十日内，向新凯公司支付佛山市禅城区华远东路77号一座1102房面积差异款14093.97元及违约金（以14093.97元为本金，从2015年8月1日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、驳回新凯公司的其他请求。如果刘锐聪、陆艳芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取108元，由刘锐聪、陆艳芬负担。上诉人刘锐聪、陆艳芬提起上诉称：原审判决认定事实不清，忽略新凯公司的违法行为，只侧重合同中对新凯公司诉讼请求有利的条款，无视合同中显失公平的条款，导致原审判决错误。一、刘锐聪、陆艳芬与新凯公司签订的《广东省商品房买卖合同》及合同补充协议约定如有发生房屋面积差异的处理办法，但是双方没有约定房屋面积测量及面积差异通知的时间。建设部颁发并施行的《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，新凯公司将房屋交付刘锐聪、陆艳芬使用的时间是2014年3月16日，新凯公司出具的佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书中明确标明，房屋测量基准日为2014年8月1日，报告书的出具日期为2014年12月9日，新凯公司已经严重违反了《商品房销售管理办法》。刘锐聪、陆艳芬在接收房屋时并不知道新凯公司违反上述规定未作房屋测绘。因为合同约定交房时间为2013年12月30日前，超过此期限，新凯公司要支付违约金，新凯公司为减少经济损失，向缺乏购房经验的刘锐聪、陆艳芬隐瞒其违法行为即在交房前未作房屋实地测绘，在不完全具备交房资格之时便将房屋交付给刘锐聪、陆艳芬。二、合同补充协议约定买受人付清包括面积补差款在内的所有房款后，出卖人向买受人一次性开具房款发票。买卖合同内容与本协议不一致的，以本协议为准。新凯公司向刘锐聪、陆艳芬开具发票的日期为2014年3月6日，刘锐聪、陆艳芬在新凯公司开具发票的当时就认为面积差异在合同履行过程中没有发生，不存在补差款。上述两条款不支持新凯公司的诉讼请求，原审判决认为“无其他证据证明刘锐聪、陆艳芬已经实际支付该面积补差款”的观点有误，新凯公司交房时未出示面积实测报告，新凯公司给刘锐聪、陆艳芬开具全额购房发票时也未提出存在面积差需要补差等事宜，作为购房者的刘锐聪、陆艳芬理所当然认为面积差异没有发生。三、新凯公司于2015年7月20日向刘锐聪、陆艳芬发放《办理面积差异结算手续及领取办证资料通知书》，是在房屋交付使用及发票开具的492天后突然而来的通知，是新凯公司违反《商品房销售管理办法》及合同补充协议发出的通知，刘锐聪、陆艳芬认为此通知不合理、不合法。合同没有约定房屋面积测量及面积差异通知的时间，就应该按《商品房销售管理办法》规定执行，相应的违约金也不存在。违约金条款约定，出现面积差异补款情况，如款项是刘锐聪、陆艳芬支付给新凯公司，刘锐聪、陆艳芬必须在通知10天内支付，逾期按日千分之一计算；如款项是新凯公司支付给刘锐聪、陆艳芬，则是无限期的无息返还，无须计算违约金。很明显新凯公司将自己的意志强加于刘锐聪、陆艳芬，显失公平，而且该条款也是格式合同，免除新凯公司自身责任，加重了刘锐聪、陆艳芬的责任。刘锐聪、陆艳芬上诉请求：（一）撤销原审判决，改判驳回新凯公司的诉讼请求；（二）新凯公司承担本案诉讼费。被上诉人新凯公司答辩称：一、刘锐聪、陆艳芬与新凯公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘锐聪、陆艳芬诉称上述合同中的违约金条款是新凯公司将自己的意志强加于刘锐聪、陆艳芬，显失公平，该说法没有任何依据。首先，刘锐聪、陆艳芬作为完全民事行为能力人，在合同上签字确认的行为意味着其已经知悉且接受合同内容，同意依约行使权利、履行义务。其次，刘锐聪、陆艳芬称如出现面积差异，新凯公司向其返还购房款是无限期的无息返还，无需支付违约金，该说法不属实。合同补充协议第四条第一款第3项第（2）点约定，如面积误差比绝对值超过3%（不含本数）的，在实测面积小于约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人无息返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。涉案房屋面积误差比在0.6%以上（不含本数）至3%(含本数）之内，亦不在上述条款约定的情况之列。二、《房屋测绘报告书》显示刘锐聪、陆艳芬所购房屋的实际面积大于合同约定面积，刘锐聪、陆艳芬应向新凯公司支付面积补差款。刘锐聪、陆艳芬拒付已构成违约，应向新凯公司支付面积补差款及逾期付款违约金。（一）涉案房屋确实存在面积差异，按照合同补充协议第四条约定，买卖双方按实测面积与约定面积之差及合同约定的房屋单价据实结算并多退少补，买受人应在收到出卖人根据测绘报告发出的面积差异结算通知之日起10日内到出卖人处办理结算手续，因此，刘锐聪、陆艳芬有义务在收到新凯公司通知后向新凯公司支付面积补差款14093.97元。（二）刘锐聪、陆艳芬以出具面积实测报告应当在房屋交付之前，且新凯公司已向其交付该房屋为由拒交面积补差款，没有合同依据和法律依据。1、合同约定涉案房屋的交付条件为取得《竣工验收备案表》，不包括取得房屋面积测绘报告。新凯公司按合同约定将该房屋交付给刘锐聪、陆艳芬，不意味着刘锐聪、陆艳芬无须支付面积补差款。2、新凯公司已按照法律规定的时限向测绘部门提交了房屋面积测绘申请，并按买卖合同约定自交付之日起720日内取得包括房屋测绘报告在内的办理产权登记所需的资料并书面通知刘锐聪、陆艳芬，并未违约。3、刘锐聪、陆艳芬称新凯公司违反了《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，新凯公司无权向其主张面积补差款，理由不能成立。首先，《商品房销售管理办法》是规范商品房销售行为而制定，第三十四条要求房地产开发企业在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并没有要求在房屋交付使用前一定要完成所有测绘工作并出具测绘结果。新凯公司在所开发建设的房屋交付给买受人之前早已委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘单位也依照程序出具了真实、准确的《房屋测绘报告》。其次，《商品房销售管理办法》第三十四条与本案无关，不影响刘锐聪、陆艳芬向新凯公司支付面积补差款。（三）刘锐聪、陆艳芬提交的证据《广东省地方税收通用发票》并不包括涉案房屋的面积补差款，刘锐聪、陆艳芬以新凯公司向其开具购房发票为由拒绝支付面积补差款，没有事实和法律依据。1、刘锐聪、陆艳芬为了缴纳契税，向新凯公司申请先开具已支付购房款的发票。开具发票时《房屋测绘报告》还未最后完成，新凯公司只能按照购房款金额开具发票。税务局要求发票“面积”一栏必须记载房屋建筑面积（127.2平方米），因此，涉案房屋单价为每平方米8916.01元。该发票不包括房屋面积补差款在内，涉案房屋单价应以合同约定为准，即每平方米11185.69元。2、新凯公司向刘锐聪、陆艳芬开出部分购房款发票，最终应以涉案房屋实测面积来确定刘锐聪、陆艳芬是否应支付面积补差款。3、新凯公司从未以任何形式向刘锐聪、陆艳芬承诺无须支付面积补差款。(四)刘锐聪、陆艳芬未按约定支付面积补差款，已构成违约，应负违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判，依法驳回上诉。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明：2013年2月20日，新凯公司（出卖人）与刘锐聪、陆艳芬（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：第五条、面积确认及面积差异处理。……产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；……附件四：合同补充协议。上述合同补充协议第四条约定：对买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”重新约定如下：（一）买卖合同约定的套内建筑面积与产权登记的实测套内建筑面积存在差异的，双方同意按以下不同情况分别处理：1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。……本院认为，本案二审争议焦点是刘锐聪、陆艳芬应否向新凯公司支付涉案房屋面积差异款及违约金。刘锐聪、陆艳芬与新凯公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。合同约定涉案房屋建筑面积127.20平方米，其中，套内建筑面积101.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米。2014年12月9日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具测绘报告显示涉案房屋建筑面积127.43平方米，其中，套内建筑面积102.65平方米，公用分摊面积24.78平方米。经对比，涉案房屋实际建筑面积比合同约定建筑面积增加0.23平方米（127.43平方米-127.20平方米），其中套内建筑面积增加1.26平方米（102.65平方米-101.39平方米），公用分摊面积减少1.03平方米（24.78平方米-25.81平方米）。刘锐聪、陆艳芬与新凯公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，仅对套内建筑面积出现差异如何处理作出了约定，而对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”的规定，涉案房屋建筑面积误差比为0.18%[（（127.43平方米-127.20平方米）÷127.20平方米）],按照《商品房买卖合同》以及合同补充协议的约定，面积误差比绝对值在0.6%以内，买卖双方不作任何补偿，因涉案房屋建筑面积误差比在0.6%以内，故买卖双方不作任何补偿，刘锐聪、陆艳芬依约不需向新凯公司支付涉案房屋面积差异款及违约金。刘锐聪、陆艳芬上诉主张其不需向新凯公司支付涉案房屋面积差异款及违约金，理据充分，本院予以支持。原审判决对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，刘锐聪、陆艳芬的上诉请求于法有据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初801号民事判决；二、驳回被上诉人佛山市新凯房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费108元，由被上诉人佛山市新凯房地产开发有限公司负担；二审案件受理费193.58元，由被上诉人佛山市新凯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一六年八月三日书 记 员  覃心怡