湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0116民初3123号原告：深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸*期罗纳河谷16商*****号。法定代表人：彭英，公司负责人。委托诉讼代理人：缪仙灵。武汉分公司项目负责人。特别授权。被告：罗某。法定代理人：肖晶艳。（罗某母亲）被告：肖晶艳。委托诉讼代理人：肖非。肖晶艳堂弟。特别授权。委托诉讼代理人：肖昌永。肖晶艳父亲。特别授权。原告深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉分公司）与被告罗某、被告肖晶艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业武汉分公司的委托诉讼代理人缪仙灵、被告罗某的法定代理人肖晶艳、被告肖晶艳及其委托诉讼代理人肖非、肖昌永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓越物业武汉分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费11664元，滞纳金22569.84元，利息37.97元，合计34271.81元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2006年4月1日，原告与武汉卓越房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向武汉卓越房地产开发有限公司开发的武汉卓越罗纳河谷小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。武汉卓越罗纳河谷小区物业服务费用的标准为花园洋房每月1.2元／平方米，联排别墅每月1.8元／平方米，独栋别墅每月2.5元／平方米，商业每月2.5元／平方米。业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的业主或物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向原告交纳违约金。二被告系武汉罗纳河谷小区一期TH2-4号房的业主，物业面积为270平方米。根据武汉卓越房地产开发有限公司发出的《入伙通知书》，被告在收到开发商发出的《入伙通知书》后于2008年2月28日前来物业客服中心办理入伙手续，并针对以上条款予以确认，同时与原告签署《前期物业管理服务协议》。被告以曾经被盗为理由拒缴2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费计11664元，由此产生滞纳金22569.84元，利息37.97元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了高效优质的物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，经原告多次催收未果。原告卓越物业武汉分公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、《武汉市商品房买卖合同》复印件（附：附件5前期物业服务内容的约定、附件6）。证明1、二被告为罗纳河谷小区业主；证明2、公司和被告之间形成了物业服务关系，双方均应按照约定承担义务与享有权利。证据2、催费通知书、EMS催款单。证明原告对被告未缴的物业费进行了书面催收，被告已及时以邮寄的方式向被告主张权利。证据3、承诺书。证明被告肖晶艳于2009年7月16日签署承诺书，该承诺书的内容为肖晶艳作为卓越.蔚蓝海岸物业的买受人之一，确认已详细阅读武汉卓越房地产开发有限公司制订的“蔚蓝海岸业主临时公约”，同意遵守该公约。证据4、入伙流程卡、装修承诺书、业户宣言。证明肖晶艳已经办理了入伙手续，二被告已入住小区。证据5、武汉卓越房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同3份。证明原告一直在为小区进行物业管理服务。被告罗某、肖晶艳辩称：1、原告所诉与实际情况有多处不符。原告诉称其与开发商武汉卓越房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，且《入伙通知书》对合同的条款进行了确认，但实际上该《入伙通知书》并没有对合同进行确认的条款和文字。其次，原告与开发商签订的前期物业服务合同与被告无关，对被告也不产生法律约束力，原、被告双方并没有签订上述物业服务管理合同。2、因为原告没有提供高效优质的物业管理服务，导致被告家里被盗三次，给被告造成了巨大的经济损失，所以被告才不交物业管理费。3、原告在别墅区安保秩序维护工作上存在诸多问题。4、对于在两年诉讼时效期限范围外的物业管理费，不应受到法律保护。5、原告所诉违约金、利息的计算，不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告罗某、肖晶艳为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、2009年7月16日原、被告签订的《前期物业服务协议》。证明确认服务内容。证据2、2012年12月28日被盗物品清单及照片；2016年5月7日黄陂区公安分局盘龙城经济开发区派出所《受案回执》；2016年5月1日被盗物品清单及照片。证明被告被盗的事实，且公安局已经受理，被告家里监控摄像头拍摄的犯罪嫌疑人图像。证据3、小区业主向卓越集团和原告反映情况的函件及发送记录；照片（监控及可视设备已损坏）及微信×××群截屏图。证明被告及小区业主通过各种渠道反映物业管理各方面问题，但原告拒不履行。证据4、《武汉罗纳河谷项目业主反馈系列问题及整改方案》。证明原告认可物业管理存在各方面的问题，并承诺整改，但至今仍未履行承诺。证据5、照片7组。证明原告自己认可管理上存在很多严重问题，承诺整改，但至今未履行承诺。证据6、小区其它业主写的证明。证明原告不履行安保秩序维护义务。经庭审质证，被告罗某、被告肖晶艳对原告卓越物业武汉分公司提交的证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为购房合同是业主与开发商的签订的，与本案无关；对证据2的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据3、证据4的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关；对证据5的真实性、关联性有异议，认为与本案无关。原告卓越物业武汉分公司对于被告罗某、肖晶艳提交的证据1无异议；证据2的真实性不清楚；证据3、证据4，认为与本案无关；证据5中的部分照片不予认可；对证据6不予认可。本院对双方真实性无异议的原告提交的证据1、证据3、证据4的真实性予以采信，对被告提交的证据1予以采信。对于原告提交的证据2，本院认为能到达到其证明目的；对于原告提交的证据5，经本院核实，本院对其予以采信。对于被告提交的证据2，仅能证实被告因家里被盗向公安机关报警的事实；对于被告提交的证据3、证据4，系电子数据，其真实性无法核实，本院不予采信；对于被告提交的证据5，本院认为该系列照片显示有拍摄时间，系小区情况的真实反映，结合其他证据，能够证明原告在物业管理上存在诸多问题；对于被告提交的证据6，系证人证言，但其并未申请证人出庭作证，本院不予采信。经审理查明：被告罗某、肖晶艳系武汉卓越蔚蓝海岸一期.罗纳河谷小TH2-4号房的业主，物业面积为270平方米，户型为联排别墅，该小区由武汉卓越房地产开发有限公司开发。2006年4月1日、2011年5月10日、2012年12月31日，原告先后三次与武汉卓越房地产开发有限公司签署《前期物业管理服务合同》。合同约定由原告向武汉卓越房地产开发有限公司开发的武汉卓越罗纳河谷小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止。2009年7月16日，武汉卓越房地产开发有限公司向二被告发出《入伙通知书》，后二被告办理入伙手续，并入住于该小区，同时被告肖晶艳（乙方）与小区物业即原告（甲方）签署了《卓越.蔚蓝海岸前期物业服务协议》，协议约定了物业管理服务内容：房屋建筑主体共用部分的维护和管理、房屋建筑本体共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范等由物业公司管理的其他事项。其中安全防范内容为门岗执勤、安全监控、巡逻检查等，检查、掌握物业管理区域内的各类情况，但不负责住户人身、财产保险保管责任。物业服务费用的标准：花园洋房每月1.2元／平方米，联排别墅每月1.8元／平方米，独栋别墅每月2.5元／平方米。乙方交纳费用的时间为：自入伙交房之日开始预交三个月的物业管理服务费，以后每季度第一个月的10日之前交纳当季度的管理费。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数每天3‰的滞纳金。协议期限至该物业业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时止。2015年12月25日小区业主委员会成立。被告以曾经被盗以及物业公司未尽到服务管理义务为由拒缴2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费计11664元，经原告多次催缴未果，是此成诉。本院认为：原告卓越物业武汉分公司具有物业管理资质，可以依法从事物业管理服务，在罗纳河谷小区业主委员会成立之前，武汉卓越房地产开发有限公司有权选聘原告作为小区的物业管理公司，并与之签订书面的前期物业服务合同。后原告与被告肖晶艳签订的《物业管理前期服务协议》，该协议不违反相关法律规定，合法有效，双方均应履行约定的义务。被告罗某、肖晶艳作为业主，接受了原告卓越物业武汉分公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费，原告卓越物业武汉分公司诉请二被告缴纳2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费11664元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告卓越物业武汉分公司管理服务存在瑕疵，故对其主张的滞纳金、利息，本院依法不予支持。对原告卓越物业武汉分公司不履行或者不完全履行合同约定的责任和义务，二被告可以请求卓越物业武汉分公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业管理服务费的抗辩理由，故对二被告的该抗辩意见，本院不予采纳。对于二被告辩称在两年诉讼时效期限范围外的物业管理费，不应受到法律保护的抗辩理由，于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告罗某、被告肖晶艳支付原告深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司的物业管理服务费11664元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司的其它诉讼请求。上述应付款项在本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由原告深圳市卓越物业管理有限公司武汉分公司负担200元，被告罗某、被告肖晶艳负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  甘圣策二〇一六年八月二十五日书记员  苏 爽