广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初3046号原告锦业园科技(深圳)有限公司，住所地深圳市宝安区大浪街道高峰社区元芬工业区云峰路33号一楼，组织机构代码668523733。法定代表人戴锦芳，职务董事长。委托代理人张鹏，广东盛唐律师事务所律师。委托代理人邱瑞政，广东盛唐律师事务所实习律师。被告深圳市中兆建筑工程有限公司，住所地深圳市宝安区民治街道民治大道横岭皇嘉公寓320(办公场所)，组织机构代码567083919。法定代表人钟华雄，职务总经理。委托代理人黄锦辉，广东宝城律师事务所律师。委托代理人李剑锋，广东宝城律师事务所律师。上述当事人合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人张鹏，被告的委托代理人黄锦辉、李剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦业园科技(深圳)有限公司诉称，原告为深圳市大浪街道高峰社区元芬村元芬工业区云峰路地块的土地使用权人。2012年12月8日，原、被告双方签署《协议书》一份，约定由原告提供面积为7,833.68平方米的土地使用权、被告提供全部开发资金合作在该地块上开发房地产项目，并约定项目建成后双方按照建筑面积比例分成。协议书签署后，被告随即将原告在该土地上建筑的一栋单层厂房(2,649.1平方米)和写字楼及宿舍一栋(762平方米)拆除，致使该地块空置至今。同时，被告亦将该土地范围内的员工宿舍一栋(2,418平方米)及六层厂房一栋(1,610平方米)的门窗及电梯拆除，并对房产外墙面与阳台进行部分拆毁，造成该等房产空置至2015年10月。被告上述行为，给原告造成巨大的经济损失。原告认为：原、被告双方签署《协议书》合作开发房地产之行为，因违反国家法律规定而致无效。被告依法应承担对原告的赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告双方于2012年12月8日签署的《协议书》无效；二、被告赔偿原告房产建筑成本损失4,093,320元；三、被告赔偿原告装修费用及电梯重装费用损失668,150元；四、被告赔偿原告租金损失2,663,676元(自2013年1月1日起暂计至2016年1月1日，此后应计至被告清偿之日止)；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第四项诉讼请求按照被拆除的厂房和住宅的面积和深圳市政府公布的同期租金指导标准计算，厂房的面积是2,649.1平方米，办公和住宅的面积是762平方米，办公和住宅的面积无法具体区分。被告深圳市中兆建筑工程有限公司答辩称，一、双方签订的《协议书》合法有效，协议内容是当事人真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，应继续履行。二、原告的第二、三、四项损失的诉求没有事实和法律依据，根据《协议书》第二条第5款的约定，即使被告清理涉案地上建筑物和其他障碍物也是履行合同的行为，并非违约和侵权行为，且在原告将涉案地块及建筑物移交给被告之前，需自行负责因清理建筑物和租赁合约等可能产生的经济赔偿或补偿责任，因此原告所称的建筑成本、装修、租金空置等损失是在签订协议前就已经预见，并需要原告自行承担的。况且其中一栋厂房还是戴锦志（系原告法定代表人的兄弟）派人所为，目的是为了变卖废旧材料获利。三、涉案协议尚在履行过程中，现在因为原告单方原因导致未能进一步履行，因此造成的损失被告保留追诉的权利。四、涉案的厂房、宿舍的清拆和开发都是以原告的名义进行，而被告是负责拆建的投入资金，而建成后享有较大额的分配比例，不存在被告故意违约的事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月18日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《协议书》，约定就位于深圳市大浪街道高峰社区元芬村元芬工业区云峰路的地块（云峰路34、39-41、55-57、59、60-61、66、70、85-86，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执NO.0046569，编号为505-0402-23028-B）进行合作开发，建设用地面积为7,800平方米，使用年限为70年。土地产权属于甲方。如果建筑面积在13万平方米以内，甲乙双方按照总建筑面积3.8:6.2的比例分得相应物业；如果建筑面积超过13万平方米，甲乙双方按照总建筑面积3.7:6.3的比例分得相应物业。项目以甲方名义进行开发，乙方负责设计、施工、竣工验收等事宜。协议生效后15日内甲方无条件将该地块及地块上的建筑物和其他障碍物移交给乙方清理及开发，设计该地块建筑物及障碍物的清理和租赁合约等需经济赔偿或补偿的由甲方负责。项目的具体实施，如设计、规划、施工、竣工验收等均由乙方统一负责，开发费用由乙方承担，无需甲方承担任何费用。乙方在拆楼过程中无任何人任何形式阻止的，在拆完该地块上所有建筑物及障碍物后，乙方在甲乙双方确定的建设开工之日前5日内一次性支付500万元给甲方作为押金。上述合同签订后，被告分别于2013年4月24日、2013年7月11日、2013年9月12日、2013年12月25日、2012年12月31日向原告支付押金50万元、50万元、20万元、20万元、50万元。案涉土地上的一栋厂房（原告称面积约为2,649.1平方米）和一栋宿舍楼（原告称面积约为762平方米）被拆除。庭审中，原告主张其因厂房和宿舍被拆除遭受建筑成本损失4,093,320元、修复毁损的厂房宿舍及重装电梯遭受损失668,150元、不能出租上述物业遭受的租金损失2,663,676元（截至2016年1月1日止）。被告主张其因案涉项目支付了合作项目介绍费310万元，员工工资827,236.22元，测量费、工程设计费、勘察费、招待费等1,572,324元。案涉房地产合作开发项目无法取得报建手续，原、被告双方亦均无房地产开发资质。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的协议书、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、工程施工合同、租赁协议、设计勘察合同、收款收据、支票存根、押金收据、工资表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《协议书》系双方当事人之间的真实意思表示，但该协议约定的房地产开发项目所占用的土地为已申报历史遗留违法建筑处理的土地。根据《深圳市经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》第二条的规定，案涉合作开发项目所占用土地上的建筑物为非法占用土地兴建，须申请政府主管部门审批补办土地征转、出让等手续后方才转为国有建设用地，之后方能进行房地产开发建设。因此，案涉《协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，且合作双方均无房地产开发经营资质，该《协议书》应属无效。原、被告双方在签订《协议书》均明确知晓案涉土地及地上建筑物的现状，但为获取不当利益，在明知案涉合同无效的情形仍推进案涉合同履行，对合同无效均负有过错，对各自损失的发生均系明知。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告应各自承担相应损失，双方在因履行《协议书》所遭受的损失应由双方各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告锦业园科技(深圳)有限公司和被告深圳市中兆建筑工程有限公司于2012年12月18日签订的《协议书》无效；二、驳回原告锦业园科技(深圳)有限公司的其他诉讼请求。本案受理费63,776元，由原告负担43,776元，被告负担30,000元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  陈远霞二〇一六年八月一日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。