南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2016）桂7102民初193号 原告魏有林，男，1945年9月25日出生，汉族，户籍所在地广西桂林市七星区，现住南宁市江**。 委托代理人蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。 被告广西财富天地投资集团有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道。 法定代表人覃柳金。 原告魏有林与被告广西财富天地投资集团有限公司（以下简称财富天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员梁娟独任审理，书记员李小媛担任法庭记录，于2016年5月11日公开开庭进行审理。原告魏有林及其委托代理人蒙旭军到庭参加诉讼，被告财富天地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告魏有林诉称，2014年10月27日，原告与被告财富天地公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市，面积96.25平方米的房屋出租给被告作为办公室使用，租赁期限从2014年11月11日至2017年11月11日止，租金每月4200元（人民币，下同），按季度交纳房租，第一季度租金为12600元，以后提前十天交纳下个季度的租金。租赁期三年，租金每年递增8%，被告向原告交纳履约保证金8000元，合同终止时，如被告无违约行为，原告应无息退还。如被告未按时交纳租金，逾期每天按应交纳租金的千分之五向原告支付违约金，逾期超过五天，原告有权扣留履约保证金并可单方终止合同，收回房屋。合同还对双方其他的权利义务进行了约定。 合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告并没有按照合同约定按时如数支付租金，仅按时支付了2014年11月11日至2015年2月10日的租金12600元，第二季度的租金经多次催促后逾期至2015年3月16日支付了4200元，其余8400元2015年4月23日才支付；第三季度的租金再次逾期支付，原告于2015年10月10日发函催付后，被告于2015年10月19日支付了12600元；被告支付上述租金后，从2015年8月11日至今的租金一直拖欠，原告多次发函催索未果。被告拖欠租金，经催告后在合理期限内仍未交纳，已构成严重违约。根据合同约定，被告逾期交纳租金超过五天，原告有权解除合同。被告在使用房屋时，对房屋的部分墙壁进行了拆除，理应恢复原状。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，由被告对房屋恢复原状并交还原告；2、被告向原告支付从2015年8月11日起至交还房屋之日的租金及房屋占有使用费(暂计至2016年2月29日为27568.80元，之后的租金及占用费计算至被告交还房屋之日止），并支付逾期违约金34029.40元（逾期每天按应交租金的千分之五计算）。 被告财富天地公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，在本院指定的举证期限内亦未举证，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃依法享有的答辩、举证、质证等诉讼权利，由其承担不利后果。 经审理查明，2014年10月27日，原告魏有林与被告财富天地公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南宁市，面积96.25平方米的房屋出租给被告作为办公室使用，租赁期限从2014年11月11日至2017年11月11日止，第一年租金为每月4200元，按季度交纳房租，第一季度租金为 12600元，以后提前十天交纳下个季度的租金。租赁期三年，每年租金递增8%；被告向原告交纳履约保证金8000元，合同终止时，如被告无违约行为，原告应无息退还。如被告未按时交纳租金，逾期每天按应交纳租金的千分之五向原告支付违约金，逾期超过五天，原告有权扣留履约保证金并可单方终止合同，收回房屋。合同还对双方当事人其他的权利义务进行了约定。 合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告仅按时支付了第一季度2014年11月11日至2015年2月10日的租金12600元，第二季度的租金经催告后逾期至2015年3月16日支付了4200元，其余8400元2015年4月23日才支付；第三季度的租金再次逾期支付，原告于2015年10月10日发函催告后，被告于2015年10月19日支付了12600元。从2015年8月11日至今的租金被告一直拖欠。被告使用房屋时，对房屋东西两侧部分墙壁进行了拆除，使之与相邻房屋相通。 另查明，原告魏有林是涉案房屋的所有权人。本院于2016年4月16日向被告财富天地公司邮寄送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料。 以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、魏有林个人银行卡交易记录明细、关于限期支付租金的函、房屋东西两侧墙壁照片、特快专递邮件单、当事人陈述及庭审笔录等证据证实。 本院认为，原告魏有林与被告财富天地公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告承租原告的房屋，原告将房屋交付被告使用后，被告应按约定支付相应的租金。 关于合同解除、对房屋恢复原状并交还问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定，按季度交纳房租，提前十天交纳下个季度的租金。如被告未按时交纳租金，逾期每天按应交纳租金的千分之五向原告支付违约金，逾期超过五天，原告有权扣留履约保证金并可单方终止合同，收回房屋。本案中，被告逾期支付第二、第三季度租金，且拖欠从2015年8月11日至今的租金，已构成违约，根据合同约定原告有权解除双方签订的合同。故原告主张解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，本院于2016年4月16日向被告送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于该日送达被告，故原告与被告2014年10月27日签订的《房屋租赁合同书》于2016年4月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告使用房屋时，对房屋东西两侧部分墙壁进行了拆除。原告主张被告对房屋恢复原状并交还，符合法律规定，本院予以支持。被告应将房屋东西两侧拆除的墙壁重新砌好并交还房屋。 关于拖欠的租金和房屋占用费问题。根据合同约定，租赁期限从2014年11月11日至2017年11月11日止，第一年租金为每月4200元，之后每年租金递增8%。因此，被告拖欠2015年8月11日至合同解除之日（2016年4月16日）的租金36187.20元（计算方式：4200元×3个月+4536元×5个月+4536元÷30×6天）。原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除之后，被告应及时将涉案房屋交还原告，但被告目前仍在经营使用，故原告主张被告支付房屋占用费，本院予以支持。房屋占用费应参照租金标准，即每个月的占用费为4536元。被告应支付的房屋占用费的计算方法为：以4536元/月为基数，自2016年4月17日起至被告实际搬离交还房屋之日止。 关于违约金问题。根据合同约定，应按季度交纳房租，提前十天交纳下个季度的租金。如被告未按时交纳租金，逾期每天按应交纳租金的千分之五向原告支付违约金。被告拖欠原告的租金构成违约，应按合同的约定支付违约金。被告应于2015年2月1日向原告交纳2015年2月11日至2015年5月10日的租金12600元，但被告仅于2015年3月16日支付了4200元，逾期43天,其余8400元2015年4月23日才支付,逾期81天,产生违约金4305元(计算方法:4200元×5‰×43天+8400元×5‰×81天)；被告应于2015年5月1日向原告交纳2015年5月11日至2015年8月11日的租金12600元,但被告于2015年10月19日才向原告支付,逾期170天,产生违约金10710元(计算方法:12600元×5‰×170天)；被告应于2015年8月1日向原告交纳2015年8月11日至2015年11月10日的租金12600元,但被告至今未支付,至合同解除之日,逾期259天，产生违约金16317元(计算方法:12600元×5‰×259天)；被告应于2015年11月1日向原告交纳2015年11月11日至2016年2月10日的租金13608元,但被告至今未支付,至合同解除之日,逾期167天，产生违约金11362.68元(计算方法:13608元×5‰×167天)；被告应于2016年2月1日向原告交纳2016年2月11日至2016年4月16日的租金9979.20元,但被告至今未支付,至合同解除之日,逾期75天，产生违约金3742.20元(计算方法:9979.20×5‰×75天)。被告共应支付违约金46436.88元(计算方法:4305元+10710+16317元+11362.68元+3742.20元)。现原告要求被告支付违约金34029.40元，其诉讼请求的数额低于被告应支付的违约金，是其对自身权利的处分，应予准许。本院对该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告魏有林与被告广西财富天地投资集团有限公司2014年10月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月16日解除，被告应于本案判决生效之日起七日内将房屋恢复原状并交还； 二、被告广西财富天地投资集团有限公司向原告魏有林支付租金36187.20元及房屋占用费（计算方法为：以4536元/月为基数，自2016年4月17日起至被告实际搬离交还房屋之日止）； 三、被告广西财富天地投资集团有限公司向原告魏有林支付违约金34029.40元。 本案案件受理费670元（原告已预交），由被告广西财富天地投资集团有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审判员 梁 娟 二〇一六年八月十五日 书记员 李小媛