贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0221民初1566号原告黄秀玲。一般授权委托代理人张佳，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师。被告贵州亿杰置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市红桥新区中央公园云顶1978销售中心。法定代表人黄文艺。特别授权委托代理人杨中原，系贵州济元律师事务所兼职律师。一般授权委托代理人谢贵平，系贵州济元律师事务所实习律师。原告黄秀玲诉被告贵州亿杰置业有限公司（以下简称“亿杰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张艳独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行审理。原告委托代理人张佳，被告委托代理人杨中原、谢贵平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄秀玲诉称，2014年5月11日，原告就购买被告开发建设的位于红桥“云顶.1978”项目住宅（1号楼1604室）与被告签订了《﹤云顶1978﹥项目住宅认购书》，并于当日缴纳了5万元定金，被告同时出具了《收款收据》。自2014年下半年起，因被告无法继续修建该项目，遂于2015年6月3日向原告出具《客户退款承诺》，承诺赔付原告银行定期一年的存款利息1650元；2015年2月1日至5月31日期间按银行同期活期存款利率的三倍180元；2015年6月1日至7月31日止，按原告全部已付定金1‰／日（50元／日）的金额赔付。2015年10月30日，被告又另行出具《承诺书》，承诺原告退款赔付承诺有效，且自2015年6月1日起至赔付日止，被告仍按原告全部已付定金1‰／日（50元／日）的标准进行赔付。时至今日，被告既未退还原告购房定金，也未按照承诺进行任何赔付，经原告以《律师函》催收后仍未及时履行偿付义务。被告的行为已构成严重违约，且给原告造成了严重的经济损失，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还原告支付的购房定金10万元。2、被告按照《客户退款承诺》、《承诺书》赔偿原告损失19330元（计算至2015年5月16日），并自2016年5月17日至赔付日止，按50元／日的标准赔付。3、诉讼费由被告承担。被告亿杰公司辩称，第一，原被告双方在《云顶1978项目住宅订购书》中约定定金条款，事后达成违约金赔偿协议即《承诺书》，应适用于违约金条款，不适用定金条款。根据《合同法》及《担保法》等相关法律法规的有关规定，违约金是双方在合同中约定的，由当事人通过协商确定在违约发生时作出的独立于履行行为以外的给付；违约金是诺成生效的，并不要求事先支付，是约束双方履行合同的一种损失赔偿，是违约方应支付的赔偿金，只要双方签字约定，违约金就生效，就具有法律效力。本案中，原被告双方于2015年5月11日签订《云顶1978项目住宅订购书》中约定原告向被告交付定金5万元，在云顶1978项目已修建一期1#楼（已完成地下及16层的建筑）的情况下，因被告资金紧缺未与原告签订正式商品房买卖合同。2015年6月3日，被告向原告出具《客户退款承诺》，被告向原告承诺：“赔付原告方银行定期一年存款利息1650元；2015年2月1日至2015年5月31日银行同期活期存款利率的三倍180元；自2015年6月1日起至2015年7月31日止，每日按全部已付定金千分之一（即每天50元）的金额赔付给原告，若此期间公司资产兑现成功则提前全额退还房屋定金及利息、赔偿”。2015年10月30日，被告再次出具《承诺书》，向原告再一次承诺：“2015年6月3日，被告向原告出具《客户退款承诺》有效；由于延迟办理退订手续的后续补偿，自2015年9月1日起至赔付日止，每日按全部已付定金千分之一的金额赔付给原告（2015年6月1日起至2015年8月31日止每日按全部已付定金千分之一的金额赔付）；于2015年11月25日前退还客户定金及全部赔偿款，逾期未退同意由政府职能部门对公司资产进行清算，兑现款项后返还客户定金及全部赔偿款”。2015年10月30日，被告出具的《承诺书》经原告签字认可，是双方真实意思表示，其内容实质是约定违约赔付、是违约金条款，明确了被告的赔偿责任，并不违反法律法规强制性规定，应当认定合法有效。因被告资金运转困难，暂无力返还原告定金及违约金赔偿款，按《承诺书》的约定，需由政府职能部门对被告资产进行清算后才能兑现。原被告双方约定的定金条款签订在前，事后达成《承诺书》是在违约事实发生后，双方对违约后果的重新约定，已经以新的违约金约定改变原定金条款的约定，本案不再适用定金条款，原告主张适用定金罚则双倍返还其支付的购房定金10万元应不予支持。第二，被告按约定只应返还原告购房定金5万元，逾期退款赔付167330元，共计66730元。按《承诺书》中约定，被告除应支付原告定金5万元外，经计算，被告应付原告的利息为：定金的银行定期一年存款利息1650元；2015年2月1日至2015年5月31日银行同期活期存款利率的三倍180元；2015年6月1日起至2015年11月25日期间每日按全部已付定金千分之一（即每日50元）的金额14900元。综上，请求法院依法判决。经审理查明，2014年5月11日，原告黄秀玲（作为认购方）与被告亿杰公司（作为出售方）签订了《﹤云顶1978﹥项目住宅认购书》一份，约定：“认购物业：位于六盘水市红桥新区中央商务区“云顶1978”项目1号楼一单元16层04室，建筑面积113.52平方米（该面积为暂测面积，最终面积以《商品房买卖合同》约定为准）；定金：认购方在签订本认购书时自愿交付定金50000元整，以收款收据为证。”该认购书还对签约、认购价及折扣、认购条款等事项进行了约定。原告于当日向被告交付了50000元定金。后，被告因未能继续修建上述项目，故未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2015年6月3日，被告（作为甲方）向原告（作为乙方）出具《客户退款承诺》一份，内容为：“鉴于甲方暂时不能退还乙方于2014年5月11日交来的1604室房屋定金50000元，经双方共同协商，达成如下约定：甲方承诺赔付乙方银行定期一年存款利息1650元；2015年2月1日至2015年5月31日银行同期活期存款利率的三倍180元；自2015年6月1日起至2015年7月31日止，每日按全部已付定金千分之一（即50元／日）的金额赔付给原告，若此期间公司资产兑现成功则提前全额退还房屋定金及利息、赔偿。”2015年10月30日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：“一、原有亿杰公司的退款赔付承诺有效。1、客户已交款的银行定期一年存款利息；2、2015年2月1日至2015年5月31日已交款银行同期活期存款利率的三倍；自2015年6月1日起至2015年8月31日止，每日按全部已付定金千分之一的金额赔付给客户。二、由于延迟办理退定手续的后续补偿：自2015年9月1日起至赔付日止，每日按全部已付定金千分之一的金额赔付给客户；三、于2015年11月25日前退还客户定金及全部赔偿款；逾期未退同意由政府职能部门对公司资产进行清算，兑现款项后返还客户定金及全部赔偿款。”原告在该《承诺书》中“客户代表”处签字。2016年3月31日，原告委托律师向被告出具《律师函》一份，就被告未退还原告购房定金，也未按承诺予以任何赔付的事宜函告被告双倍返还原告购房定金10万元、按承诺向原告支付银行定期一年的存款利息1650元；2015年2月1日至5月31日期间按银行同期活期存款利率的三倍180元；按全部已付定金1‰／日标准支付2015年6月1日至2016年3月30日赔付金额15100元（2016年3月30日以后仍按此标准计算至全部款项付清为止）。上述事实，有原告身份证、《﹤云顶1978﹥项目住宅认购书》、收款收据、六盘水商行签购单、《客户退款承诺》、《承诺书》、《律师函》及顺风速运单等相关证据在卷佐证。本案争议焦点：被告应否向原告支付双倍购房定金10万元及赔偿原告损失19330元。本院认为，原被告双方基于真实意思表示签订了《﹤云顶1978﹥项目住宅认购书》。但在该认购书履行中，因被告未能继续修建认购书中约定的项目，故向原告出具了《客户退款承诺》、《承诺书》就退还定金及赔付事宜进行了约定。在被告向原告出具的且有原告签字的《承诺书》中，除承诺原有的退款赔付承诺即《客户退款承诺》有效外，还承诺了自2015年6月1日起至赔付日止，每日按全部已付定金千分之一的金额赔付给客户及于2015年11月25日前退还客户定金及全部赔偿款。可见，原被告双方并未适用定金罚则约定双倍返还定金，而是约定了退还客户定金及全部赔偿款。虽然被告提出《承诺书》中约定了“逾期未退同意由政府职能部门对公司资产进行清算，兑现款项后返还客户定金及全部赔偿款。”的条款，故在需要进行资产清算后才能赔付给原告的辩称，但因是否进行资产清算，何时进行资产清算，均系被告自行决定，被告不能以此约定来排除对方即原告主张其退还定金及全部赔偿款的权利，因此该条款应属于无效条款。由于被告未能按《承诺书》中约定的时间即2015年11月25日前履行退还客户定金及赔偿款的义务，其行为构成违约，故其应当承担退还购房定金5万元给原告、向原告支付赔偿款19330元（赔偿款的计算：银行定期一年存款利息1650元；2015年2月1日至2015年5月31日银行同期活期存款利率的三倍180元；自2015年6月1日起至2016年5月16日止，每日按全部已付定金5万元的千分之一计算金额17500元，共计19330元）的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵州亿杰置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄秀玲退还购房定金50000元。二、被告贵州亿杰置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告黄秀玲支付赔偿款19330元，2016年5月17日至本判决指定的履行期限届满之日止的赔偿款按已付定金50000元的千分之一计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2686元，因本案适用简易程序审理，减半收取1343元，由原告黄秀玲负担563元，被告贵州亿杰置业有限公司负担780元（原告已预交，由被告在判决生效后十五日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，原告可在判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员 张 艳二〇一六年八月三日书记员 姜红燕