吉林省安图县人民法院民 事 判 决 书(2016)吉2426民初859号原告：安图大福成购物广场有限公司，住所：安图县。委托代理人：邵伟，吉林旺诚律师事务所律师。被告：王艳梅，女，1972年11月17日出生，汉族，个体工商户，现住安图县。委托代理人：李星，吉林敖东律师事务所律师。原告安图大福成购物广场有限公司（以下简称“大福成公司”）诉被告王艳梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大福成公司委托代理人邵伟，被告王艳梅及其委托代理人李星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大福成公司诉称：2015年2月11日，大福成公司与王艳梅签订的《大福成购物广场租赁联营合同书》，合同约定大福成公司将大福成购物广场94平方米的商铺出租给王艳梅经营《狮牌.户外》，租期三年，每月租金5170元，如拖欠租金，每天按欠租金3%加收滞纳金。王艳梅每月向大福成公司缴纳管理费940元，按国家标准缴纳取暖费；同时约定，如王艳梅拖欠租金3天以上，大福成公司有权终止本合同。王艳梅签订合同后即进户经营，但租金至今未交。大福成公司于2016年5月3日书面通知王艳梅，限王艳梅三日内交纳所欠费用，否则将解除合同，又于2016年5月6日书面通知王艳梅解除商铺租赁合同，但王艳梅仍未交纳租金。故大福成诉至法院，请求法院判令：1.解除大福成公司与王艳梅签订的商铺租赁合同；2.王艳梅支付商铺租赁费51700元、管理费5800元、取暖费1914元、违约金17824.50元，共计人民币77239.50元。3.王艳梅承担本案诉讼费。王艳梅辩称：1.王艳梅并未违约，是大福成违约在先。2015年2月11日，双方签订合同约定：王艳梅在大福成公司出租的商铺，出售狮牌等品牌服装，面积94平方米，租期三年，至2017年12月31日为止。经营第一年免租金8个月，每月租金5170元，三年租金共计144760元，管理费每月940元，取暖费按照国家价格标准收取，其他费用为活动期间收取按照销售额的1%为广告费。购物广场实行统一经营、统一收款后结算。货款结算方式：采取月结即次月1-10日对账，10-15日支付货款。但是大福成违约在先，首先，没有及时与王艳梅结算，更有甚者在扣除租金和各种费用之后，没有能够及时将剩余货款还给经营户；其次，按照约定大福成至少每月做一至两次大型促销活动，但大福成只做过一次，广告也只有一次。商场内的超市区因拖欠货款，业主经营不下去，找县政府和法院解决，至今未能全部到位。再其次，大福成公司私自挪用销售货款，致使供货商停止供货、拖欠公司内部员工工资，员工辞职，管理混乱，使超市区停业。不久，收银员集体辞职，停止了统一收费，王艳梅营业额急剧下降、商品积压、滞销，由此所产生的违约责任完全在大福成公司。2.大福成公司已承诺免收王艳梅的所有租金和管理等费用。由于大福成公司管理不善，且长期占用王艳梅的货款等违约行为。王艳梅等共计17户业主到安图县政府集体上访，当时大福成公司的代表牟志成（占90%出资比例的大股东）表示，免除在二次招商之前的各经营业户的所有费用。综上，大福成公司违约在先，且承诺不收任何费用，故请求法院依法驳回大福成公司的诉讼请求。经审理查明：2015年2月11日，大福成公司与王艳梅签订《大福成购物广场租赁联营合同书》。合同约定，大福成公司将大福成购物广场94平方米的商铺出租给王艳梅经营《狮牌.户外》服装，租赁期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金为5170元/月，第一年免8个月租金，三年租金共计144760元。王艳梅必须在约定时间内向大福成公司缴纳租金，如无故拖欠，大福成公司有权向王艳梅每天按实欠租金3%加收滞纳金。王艳梅每月向大福成缴纳管理费940元，按国家标准缴纳取暖费，其他费用为活动期间按照销售额的1%收取广告费。大福成公司施行整体经营，统一收款后结算，货款结算方式：采取月结即次月1-10日对账，10-15日支付销售款。合同签订后，王艳梅进入大福成购物广场进行经营。2015年10月开始，大福成公司拖欠员工工资，部分收银员陆续离职，大福成公司已经不能统一收款后结算。2015年11月4日，因大福成公司未能按合同约定定期开展各种形式的促销活动，未能定期进行广告宣传，造成购物广场内业户营业额急剧下降，给业户造成了一定的经济损失，业户进行上访，经安图县政府及相关部门协调，大福成公司的代表牟志成同意，在二次启动之前继续经营的业户免除一切费用，不合作的业户由牟志成给予赔偿相应的损失。另查明，大福成公司于2014年7月25日成立，注册资本为1000万元，有三位股东，牟志成为其中的一位股东，认缴出资额为900万元，占认缴出资额的90%。2016年4月13日，因大福成公司拖欠电费，大福成购物广场全部停电。现大福成公司诉至法院，以王艳梅拖欠租金构成违约为由，请求法院判令：1.解除大福成公司与王艳梅签订的商铺租赁合同；2.王艳梅支付商铺租赁费51700元、管理费5800元、取暖费1914元、违约金17824.50元，共计人民币77239.50元。3.王艳梅承担本案诉讼费。认定上述事实的证据有：《大福成购物广场租赁联营合同书》、安图县劳动监察大队的投诉登记表、大福成公司收银部10月-12月工资明细、劳动保障监察询问笔录、安图县市场监督管理局情况说明、安图县供电局的停止售电通知书、照片、证人的出庭证言。大福成公司还提供了限期缴费通知书、中国邮政快递包裹单、解除合同通知书，王艳梅对上述证据有异议，认为限期缴费通知书、解除合同通知书未送达到王艳梅手中，中国邮政快递包裹单上无收件人的签名。本院认为，大福成公司与王艳梅于2015年2月11日签订《大福成购物广场租赁联营合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付：租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。本案中，合同未约定缴纳租金的时间，而租赁期间为三年，那么，王艳梅应当在届满一年时缴纳租金。2015年11月4日，王艳梅等多人到安图县政府上访要求解决拖欠货款等问题时，大福成公司的代表牟志成在协调会上明确表示“在二次启动之前继续经营的业户免除一切费用”，该约定视为对双方租赁合同的补充。现二次招商没有落实，王艳梅有理由相信，在大福成公司二次招商之前的所有费用已经免除。故王艳梅不存在拖欠租金、管理费的违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，大福成公司无证据证明已将限期缴费通知书、解除合同通知书送达到王艳梅处。故大福成以王艳梅违约在先，要求解除“大福成购物广场租赁联营合同”，并由王艳梅支付商铺租赁费51700元、管理费5800元、取暖费1914元、违约金17824.50元，共计人民币77239.50元的诉讼请求，本院不予支持。大福成公司对牟志成在协调会上的承诺提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。牟志成作为大福成公司占认缴投资额90%的股东，王艳梅等有理由相信其是代表大福成公司的，故大福成公司的辩解，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安图大福成购物广场有限公司的诉讼请求。案件受理费1731元，减半收取866元，由原告安图大福成购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  乔祥林二〇一六年八月二十三日书记员  王思文