云南省马龙县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0321民初559号原告:张碧翠，女，1972年11月21日出生，汉族，云南省马龙县人，个体户，住云南省曲靖市马龙县。委托诉讼代理人：邓贵坤，云南靖明律师事务所律师，特别授权代理。被告：马龙县顺驰房地产开发有限公司，住所地：云南省曲靖市马龙县通泉街道龙翔路。法定代表人：周跃龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何勇清、王洪丽，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告张碧翠与被告马龙县顺驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告张碧翠及其委托诉讼代理人邓贵坤，被告马龙县顺驰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何勇清、王洪丽到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告张碧翠向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告：1、违约金322742.23元；2、商品房部分337200元；3、商店实际损失760000元；4、周转资金部分603600元；5、其他损失162000元，合计2185542.33元，二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月6日，原告与被告签订《商品房购销合同》,约定被告将位于云龙花园3组团1幢4号房屋出售给原告，合同签订后，原告按照合同约定支付了房款437400元。2009年，原、被告双方对房屋进行了交接，原告投资200000元对该房屋进行装修使用，2013年8月原告感情破裂，在解除同居关系时要补偿对方200000元，原告急需用所购房屋的所有权证到银行进行抵押贷款，当时原告找到被告要求领取房屋所有权证，被告肯定的答复原告“两个月内可以办好产权证”，得到被告的承诺后，原告就向他人借了为期三个月的300000元借款来处理补偿事宜。三个月后，被告并没有办理好房屋产权证，为了归还本利已达900000元的民间借款，2014年3月7日，被告出面为原告担保，向张小平借款500000元进行周转，2015年7月3日，马龙县人民法院判令原告60日内清偿张小平本息554000元，并承担4600元的诉讼费，时至今日，原告都没有能力履行生效判决确定的义务。为了早日拿到房产证，原告放下经营多年的生意，多次外出寻求解决方法，为此，原告的商店得不到正常经营，导致商店损失不断扩大，至起诉时已经损失760000元。原告多次请求被告办理房产证，都没有得到解决，原告只能将价值1200000元的房屋以1062800元的低价出售，因为没有办理到房产证，原告所卖房屋的房款还有300000元被扣留未付。2016年1月18日，马龙县住房和城乡建设局出具《马住建信复【2016】1号》答复意见，称调查结果为由于土地报批等原因，被告办理房屋所有权证要件不齐，致使房屋所有权证无法办理。被告不能履行为原告办理房屋所有权证的义务，已经构成根本违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律规定，被告应当承担违约责任并赔偿原告的所有损失。被告马龙县顺驰房地产开发有限公司针对原告的起诉，提出如下答辩意见：一、本案中存在权利主体缺失的问题。本案诉争的《商品房购销合同》系2008年6月6日被答辩人与柳发昌共同签订，被答辩人与柳发昌系该合同中的房屋共同买受人。因此，柳发昌系本案诉争合同权利义务主体之一，而本案仅有被答辩人一人作为原告起诉，建议人民法院对该权利主体缺失问题予以考虑。二、被答辩人所述案件事实，部分不真实，部分与本案无关。1、被答辩人诉称其在2013年8月为了用房产证贷款支付解除同居关系的补偿款，因而向他人借款300000元的陈述与客观事实不符。被答辩人是以按揭贷款方式购买涉诉房产，且该贷款一直到2014年9月18日才还清，因此，在被答辩人还清房屋按揭贷款之前，即使被告已经为原告办理了房屋产权证，原告也不可能用房屋产权证再次进行抵押贷款，故被答辩人称因答辩人未能办理房屋产权证导致其进行民间借贷产生高额利息的陈述明显不客观、不真实；2、被答辩人称2014年3月7日，被告出面为原告担保向张小平借款不是事实；3、被答辩人称两次找人借款、外出寻求解决方法导致商店损失以及低于市场价销售涉诉房屋等陈述，均与本案无关。三、答辩人在本案中并未构成根本违约，依法不应承担被答辩人所主张的违约金及其他损失。本案涉诉房屋在2009年12月1日办理了接房手续，交付被答辩人使用，并且之所以到被答辩人起诉时止未能办理房屋产权证书，也是因为被答辩人在接到答辩人要求提供相关资料的通知后迟迟不向答辩人提供办证材料所致。因此，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定，答辩人在本案中并未构成违约，不应承担违约责任。被答辩人主张的其余损失与答辩人之间没有因果关系，答辩人不承担赔偿责任。综上所述，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、被告马龙县顺驰房地产开发有限公司在本案中是否构成违约？2、原告主张的各项损失是否应该得到支持？原告张碧翠为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告的身份情况。2、《商品房购销合同》复印件1份，证明原告张碧翠于2008年6月6日与被告马龙县顺驰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买马龙县云龙花园三期1幢4号房屋一套，同时证明原、被告双方在合同中对各自的权利义务进行了约定。3、马龙县住房和城乡建设局马住建信复【2016】1号答复意见书1份，证明原告张碧翠关于云龙花园小区未办理产权证信访事项，经调查为由于被告土地报批等原因，开发商办理房屋所有权证要件不齐，致使合同不能完全履行，被告构成根本违约。4、《售房协议》1份、收条4份，证明2014年7月10日，原告将市场价值为1200000元的涉案房屋以1062800元的价格低价出售，给原告造成137200元的损失。5、《协议》复印件1份，证明2013年8月20日，原告在解除与柳发昌的同居关系时，原告支付给柳发昌房屋装修款200000元，同时证明经双方协议，原告在付清款项后房屋所用权归原告所有。6、《租房协议》1份、电费发票及物业费发票各1张、收据4张，证明2008年6月12日，原告在马龙县间房屋经营服装生意，为了早日拿到房产证，原告放下生意外出寻求解决办法，致使商店不能正常营业，造成760000元的损失，其中：房屋租金50000元/年×3年=150000元，水、电、物管费、装修费等15000元/年×3年=45000元，小工工资25000元/年×3年=75000元，预计盈利300000元（100000元/年×3年），商店周转资金损失40000元。7、（2015）马民初字第359号民事判决书1份、委托书1份、借条1份、收条1份，证明原告因资金周转需要，由被告担保向张小平借款500000元，现原告应支付张小平本息554000元，并承担4600元的诉讼费以及迟延支付的利息。8、《证明》1份，证明原告于2009年3月26日向马龙县农村信用合作联社申请办理房屋按揭贷款237000元，该笔贷款于2014年9月18日清偿完毕的事实。9、《个人借款合同》1份，借条11份、欠条16份，证明原告在2013年至2015年期间，因没有房屋产权证无法办理银行贷款，向他人借款1347000元进行周转，并且所售房屋收入均用于偿还借款及利息。10、中国人寿保险股份有限公司保全业务受理单2份，证明因被告的原因致使原告购买的“国寿瑞鑫两全保险（分红型）”和“康宁终身保险”产生了30000元的保险费损失。11、训诫书5份，证明原告为寻求解决此事到北京上访产生往来费用32000元。经质证，被告马龙县顺驰房地产开发有限公司对原告提交的证据1的真实性无异议，但认为柳发昌也是房屋共同买受人，应参加本案诉讼；对原告提交的证据2的真实性不予认可，认为与被告持有的《商品房购销合同》原件不一致，应以被告持有的原件为准；对原告提交的证据3的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为被告无法为原告办理产权登记证是因为原告未按规定提交办证所需材料所致，并不是被告不为原告办证；对原告提交的证据4，被告认为无其他证据辅助证实，真实性无法确定，且与本案无关，不予认可；对证据5，被告认为是复印件，真实性无法核对，同时认为即使该协议是真实的，也只是原告与柳发昌之间的内部约定，并不能解决本案诉讼主体缺失的问题；对证据6，被告认为与本案不具有任何关联性，不予认可；对证据7的真实性无异议，但认为与本案无关，对其证明目的不予认可，同时说明在该份判决书中张碧翠在答辩时提到的补偿给柳发昌的金额为250000元，与其在本案中陈述的补偿金额不一致，以此可以证明原告在诉状中的陈述是不真实的；对原告提交的证据8、9、10、11均不予认可，认为与本案不具有关联性。被告马龙县顺驰房地产开发有限公司针对其答辩主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，证明被告企业基本信息。2、《商品房购销合同》、《通知》各1份，证明涉案房屋系张碧翠与柳发昌二人共同购买，同时证明因原告张碧翠未按通知要求到被告处办理相关手续，导致涉诉房屋未办理房产证的事实。3、云南省销售不动产统一发票复印件1份，证明涉案房屋的交易价格及发票中记载的购房人系柳发昌。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为虽然《商品房购销合同》是原告与柳发昌共同签订的，但在后续申请房屋按揭贷款以及办理房产证的过程中，均是原告一人在进行，柳发昌并未参与，因此合同的实际履行主体只有原告一个人；对被告提交的证据3予以认可，认为虽然柳发昌参与签订购房合同，但其与原告未办理结婚登记手续，因此本案的实际购房主体就是原告一个人。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，原告提交的证据1、3，其形式、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据2系复印件，且该份合同与被告提交的《商品房购销合同》原件部分内容不一致，庭审中，原告表示认可被告提交的《商品房购销合同》原件，故对原告提交的证据2中与被告提交的《商品房购销合同》原件不一致的部分，本院不予采信；原告提交的证据4，可以证实原告张碧翠在2014年7月10日将云龙花园三期1幢4号房屋向周卜华出售的事实，对《售房协议》的真实性予以认可，但原告未提交充分证据证实所售房屋的市场价值为1200000元，故对原告的证明目的，本院不予采信；原告提交的证据5，经核实，原件存放于被告公司，且原告提交的复印件与原件核对无异，因此，本院认为，原告提交的《协议》可以证实原告对涉案房屋享有完全的所有权，对原告提交的证据5予以采信；原告提交的证据7，可以证实原告向张小平借款的事实及借款金额，对其真实性本院予以确认，但该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的证据8，可以证实原告向马龙县农村信用合作联社申请办理房屋按揭贷款以及贷款已于2014年9月18日还清的事实，对其真实性本院予以采信；原告提交的证据6、9、10、11，被告不予认可，庭审中原告未举证证实其主张的损失与本案存在关联性，故对原告提交的证据6、9、10、11，本院不予采信。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；被告提交的证据2可以证实原、被告双方对商品房买卖过程中各自权利义务的约定，且原告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信；被告提交的证据3，原告对证据本身无异议，根据原告与柳发昌签订的协议，在原告补偿柳发昌200000元装修费后，涉案房屋的所有权归原告所有，因此可以认定原告对房屋享有独立的所有权，可以单独行使与房屋有关的权利，故对被告提交的证据3的真实性予以采信，对其证明目的本院不予认可。根据庭审及双方当事人的举证、质证，本院确认以下法律事实：2008年6月6日，原告张碧翠和柳发昌与被告马龙县顺驰房地产开发有限公司签订一份编号为马顺驰房字2007第（30004）号《商品房购销合同》，合同约定柳发昌、张碧翠共同向被告购买由被告开发建设的云龙花园三期1幢4号房屋一套，房屋建筑面积为241.16平方米，单价为每平方米1800元，总价款为434088元。同时，在该份《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中记载“自交房60日内，乙方提交办理产权登记相关资料给甲方，由甲方代办产权登记证，所产生的费用按国家相关规定收取”。合同签订当日，原告一次性支付了200000元首付款，剩余房款在2009年3月26日向马龙县农村信用合作联社申请办理银行按揭手续，并于2014年9月18日还清房屋按揭贷款。2009年12月1日，被告将建盖完成的房屋交付原告，后原告将房屋进行装修使用。2013年8月20日，原告张碧翠与柳发昌协议，由原告张碧翠支付柳发昌房屋装修费200000元，该房屋（云龙花园三期1-4号别墅）的所有权归原告张碧翠所有。此后，原告多次向被告及其他相关部门反映，要求尽快为其办理产权登记证。2014年4月14日，马龙县住房和城乡建设局开始为云龙花园三期房屋办理产权登记证。2014年7月，被告通知原告提交相应资料办理房产证，原告以张小平不让其办证为由，一直未向被告提交办证所需材料。2016年6月16日，原告以被告未按约定期限为其办理房产证，导致其向他人借款产生高额利息为由，向本院提起诉讼，要求被告马龙县顺驰房地产开发有限公司支付违约金，并赔偿其因此造成的各项损失共计人民币2185542.33元。本院认为，原告张碧翠与被告马龙县顺驰房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照诚实信用原则履行各自的义务。本案中，原告张碧翠在合同签订后依照合同约定向被告支付了首付款，被告也应当严格遵守合同约定履行自己代办产权登记证的义务，依据原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，被告应当在交房60日内为原告代办产权登记证。根据庭审查明的事实，原、被告双方于2009年12月1日办理房屋交接手续，按照合同约定，被告最迟应该在2010年1月31日为原告办理产权登记证，逾期则应视为违约。虽然被告认为在《商品房购销合同》第十二条同时写明“乙方提交办理产权登记相关资料给甲方……”，因原告一直未向被告提交办理产权登记的相关资料，致使被告无法为原告办证，以此认为被告不构成违约，但本院认为，被告的该项抗辩理由不能成立，根据原告提交的马龙县住房和城乡建设局马住建信复【2016】1号答复意见记载的内容可知，本案涉案房屋所属的云龙花园小区系被告马龙县顺驰房地产开发有限公司开发的项目，项目2009年竣工投入使用，但由于土地报批等原因，开发商办理房屋所有权证要件不齐，致使马龙县住建局不能为购房者办理产权登记证，直至2014年4月14日，相关办证手续齐全后，马龙县住建局开始办理产权登记证，因此，在2014年4月14日前，即使原告张碧翠已经向被告提交办证所需材料，被告仍然无法完成为原告代办产权登记证的义务，且不能办证系被告原因所致，因此，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告双方未在《商品房购销合同》中约定逾期办理产权登记证的违约金数额，而被告的违约行为给原告造成的损失数额又难以确定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算被告应承担的违约金数额。原告张碧翠主张违约金自2008年6月6日计算至2016年6月6日，本院认为，所谓违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任，其前提是一方当事人违反合同约定，而在双方签订的《商品房购销合同》第十二条中，已经明确约定是被告在交房60日内为原告代办产权登记证，庭审中原告亦认可交房时间是2009年12月1日，由此可以确定被告承担违约责任的开始时间为2010年1月31日，故原告张碧翠主张被告应自2008年6月6日起承担违约责任缺乏事实依据。同时，根据庭审查明的事实，自2014年4月14日马龙县住建局开始办理产权登记证后，被告已经于2014年7月通知原告张碧翠向被告提交办证所需材料，但原告张碧翠接到通知后一直未向被告提交，因此，在2014年7月以后，导致原告的房屋没有办理产权登记的原因转化为原告没有提交办证所需材料，因原、被告双方在庭审中只陈述通知的大概月份，并未举证证实被告通知原告提交材料的具体时间，根据“谁主张、谁举证”的原则，应由被告承担举证不利的法律后果，故从有利于原告的角度考虑，确定被告承担违约责任的截止时间为2014年7月份的最后一天，综上所述，被告马龙县顺驰房地产开发有限公司承担违约责任的期间为2010年1月31日起至2014年7月31日止。根据庭审查明的事实，本案涉案房屋的总价款为434088元，原告在合同签订之日向被告交付了200000元首付款，剩余房款在2009年3月26日原告向马龙县农村信用合作联社办理银行按揭还款手续后也已付清，故本案已付购房款的总额为434088元。据查，中国人民银行在2008年12月24日至2010年10月20日期间的贷款基准利率为年利率5.76%（3-5年期）,根据中国人民银行关于人民币贷款利率问题的通知银发【2003】251号的规定，逾期贷款利率可在贷款利率水平上加收30%-50%，本院根据案件实际情况认定加收40%的逾期利率，即被告应支付的违约金计算为：434088元×【5.76%×（1+40%）】×4.5年=157521.85元。原告张碧翠主张的第二项商品房部分损失337200元，本院认为，根据原告张碧翠提交的《售房协议》可知，原告张碧翠是在与买方周卜华协商一致的基础上自愿将涉案房屋以1062800元的价格进行转让，原告主张该转让价格低于涉案房屋的市场价值，首先，涉案房屋的市场价值是否为1200000元，原告并未举证证实；其次，即使确实存在价格差异，也是原告自由交易的结果，与被告不具有关联性，因此，对原告主张的该项损失本院不予支持；对原告主张的支付给柳发昌的房屋装修款损失200000元，本院认为，原告2008年以434088元的价格购买房屋，至2014年时以1062800元的价格出售，原告在买卖涉案房屋过程中并未产生亏损，并且其用200000元对房屋进行装修，也是为了满足其自身居住需求，其主张由被告承担200000元的房屋装修补偿款缺乏依据，本院不予支持。原告张碧翠主张的第三项商店实际损失760000元，本院认为，首先，是否从事个体经营是原告自愿选择的行为；其次，被告对原告张碧翠主张的各项损失不予认可，在此情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，原告对其主张的各项损失，有责任提供证据予以证实，庭审中原告对其主张的损失既未充分举证证实，也未对各项损失计算标准作出合理说明；再次，原告主张的损失与本案不具有关联性，本院不予支持。原告张碧翠主张的第四项周转资金损失603600元，原告未举证证实其主张的损失与本案存在关联性，本院不予支持。原告张碧翠主张的第五项其他损失162000元（保险损失30000元，上访往返费32000元，精神损害赔偿金100000元），本院认为，原告张碧翠认为被告马龙县顺驰房地产开发有限公司未按合同约定为其办理产权登记证，给自己造成了损失，完全可以采取正当手段依法维护自身的合法权益，其选择以上访方式寻求解决办法导致的往返费用与本案不具有必然的关联性，要求被告承担赔偿责任于法无据，本院不予支持；其主张的保险费损失、精神损害抚慰金无充分证据证实，且与本案无关，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马龙县顺驰房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告张碧翠违约金157521.85元；二、驳回原告张碧翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24284元，予以免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  周于芳审 判 员  徐秋艳人民陪审员  范正洪二〇一六年八月二十五日书 记 员  杨丽娟[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。