广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初3111号原告（反诉被告）谭俊杰，男，1962年1月10日出生，香港居民。委托代理人谭家慧，广东天汇律师事务所律师。被告（反诉原告）林文俊，男，汉族，1973年10月7日出生，住址深圳市福田区。被告深圳市俊洁纸业有限公司，地址深圳市光明新区公明办事处田寮社区第五工业区30栋一楼。法定代表人冯秀毅。被告冯秀毅，女，汉族，1972年7月27日出生，住址深圳市福田区。以上被告共同委托代理人梁江洲，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。以上被告共同委托代理人梁源滔，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告谭俊杰诉被告林文俊、深圳市俊洁纸业有限公司（以下简称俊洁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，林文俊在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2012年11月23日作出（2012）深宝法民三初字第1625号《民事判决书》。原告和被告林文俊不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理后于2013年11月27日作出（2013）深中法房终字第476号《民事判决书》。被告林文俊不服上述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2015年12月22日作出（2014）粤高法民一提字第79号《民事裁定书》，裁定撤销（2013）深中法房终字第476号民事判决以及（2012）深宝法民三初字第1625号民事判决，并将本案发回本院重审。本院受理后，经原告申请依法追加冯秀毅为被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告以及委托代理人谭家慧，被告林文俊以及三被告共同委托代理人梁江洲、梁源滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月21日，原告谭俊杰与被告林文俊签订了《房地产买卖合同》，约定被告林文俊购买原告所有的位于深圳市宝安区公明镇田寮第五工业区的房产，房产包括3栋宿舍、2栋厂房和1栋门卫室，建筑面积共计12,561.98平方来，交易总价为人民币23,239,663元，合同签订之日被告林文俊支付定金人民币1,000,000元，余款22,239,663元作为第二部分楼款；被告林文俊应于2010年7月30日前支付第二部分楼款的首期款人民币12,000,000元，余款通过银行按揭贷款支付；被告林文俊逾期履行义务超过七日，原告可解除合同并要求被告林文俊按成交价的20％承担违约金。合同签订后，被告林文俊仅支付定金和房款约人民币132万元，未在规定期限内交付第二部分楼款的首期款，经原告多次催促，被告林文俊于2011年12月15日方到交通银行股份有限公司深圳燕南支行签订资金监管合同，承诺转人民币3,000,000元入监管账户。原告遂又催促被告林文俊依约转账入监管账户，并要求其补付首期差额款人民币9,000,000元，但被告林文俊至今未将承诺监管的资金入账，也未补充支付首期款差额。原告于2010年8月1日，将交易房产中的2栋厂房、2栋宿舍楼，总面积约117,573平方米交付给被告林文俊，被告林文俊提供给其投资的被告俊洁公司使用；同时，原告按被告林文俊要求将交易房产的配套用电过产至被告俊洁公司名下。被告林文俊每月按人民币129,331元支付使用费，但2011年11月起未再支付该款项。原告认为，被告林文俊的行为已严重违约，致使原告的合同目的不能实现，可依约解除合同，并要求两被告返还房产、支付违约金、支付使用费，原告多次与两被告协商未果。原告认为双方解除合同的时间为2012年8月28日，原告主张解除合同是根据深圳市人民政府的《深圳市工业楼宇转让管理办法试行》及《深圳市工业楼宇转让办法实施细则解读》、《深圳市工业楼宇暂行办法》，这些文件至今仍然有效，在这些文件当中管理办法试行的第5条明确规定工业楼宇的受让人需是依法注册的企业，不能是私人，且上述规定是双方当事人在诉讼过程中颁布的，应当按照深圳市人民政府的这些文件执行。另，被告已经支付的房款为人民币2,381,820元，原告已经收到的执行款为人民币150万元，共计人民币3,881,820元，上述款项与被告欠原告的房屋使用费2年6个月的租金为人民币3,879,930元相抵扣，故原告未再主张2011年11月至2014年5月这个阶段的房屋使用费的利息。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告林文俊双方签订的《房地产买卖合同》，三被告返还原告房产及其配套设备；2、被告林文俊向原告支付违约金人民币4,647,932.6元；3、被告林文俊向原告支付2011年11月至返还房产之日的使用费，暂计至2012年6月31日为人民币1,034,648元；4、本案的诉讼费由三被告承担。原告变更其上述第2项诉讼请求如下：请求被告林文俊向原告支付违约金人民币2,500,000元；变更其上述第3项诉讼请求如下：被告林文俊向原告支付2011年11月至返还房产之日的使用费及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年6月1日起计算至付清之日，以当月占有使用费为基数）。原告增加1项诉讼请求如下：被告俊洁公司、被告冯秀毅对上述债务承担连带清偿责任。庭审后，原告撤回其第1项诉讼请求中要求三被告返还配套设备的诉讼请求以及变更后的第3项诉讼请求中关于占有使用费利息的诉讼请求。针对原告的起诉，三被告共同答辩称，一、涉案房屋买卖合同合法有效，不存在不能继续履行的事实和理由，原告提出解除毫无依据和道理。涉案合同系双方在平等自愿的情况下达成的公平合理的交易，是双方真实意思表示。双方在合同签订时，对原告房产当时的产权状况是清楚的，即涉案房产处在完善手续申报发证的阶段，原告承诺产权证在2010年7月10日前办出来并写到合同里，被告认为原告对此是有足够的自信和预期的。合同虽然有履行期限的约定，但履行过程中因为主观情况的变化和对合同义务履行作出调整也很正常。直至目前，继续履行合同的基础仍然是存在的。二、原告认为交易拖延的原因如下：首先房产证并未及时办出来，相应地，被告林文俊有权调整付款义务的安排；其次，为了保障原告的利益，被告林文俊在付款环节上作出了特殊的安排，除了定金人民币100万外，被告林文俊还持续向原告支付了高达人民币4,334,645.72元的房款，原告却曲意理解为租金是完全错误的，双方没有签订租赁合同，在有买卖合同的基础上，原告不能把陆续支付的购房款硬性曲解为租金；再次，原告对房屋不能过户实际上存在误判，2008年的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》只是一个政府部门规范性文件。其第11条规定原告交易“应当在市土地房产交易中心公开进行，工业楼宇转让的信息应当在市土地房产交易中心公开发布”，可见只是要求公开，未禁止定向交易，更未明确要求以招拍挂的方式交易，就算在实际操作中必须以招拍挂方式进行，只要被告林文俊决定买，就一定可以实现，只是交易成本会因交易形式而有所不同而已，根本不存在原告宣称的合同履行有不可逾越的法律障碍。原告强调办证的困难，则被告林文俊支付办证的经费给他，原告强调过户困难，被告林文俊同意其以设立项目通过股权转让的变通方式做了一系列的向公司申请的工作，足以证明被告林文俊要购房房产的决心和行动，不存在被告林文俊在签订涉案合同过程中存在过错的问题；最后，新的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及相应的事实细则更放宽了交易限制，无论是按照旧的规定或新的规定，原买卖合同都可以继续履行，被告林文俊只须安排自己的公司（俊洁公司）作为合同的买方即可，原告有义务根据合同完善后续的包括签订、完善二手房买卖合同、递交房产证的按揭银行等交易手续。关于违约责任的认定，被告林文俊认为其购买房屋，需要通过银行按揭的方式进行，即首先需要获得可以用于交易的房产证，配合银行办理按揭贷款的申请，签署二手房买卖合同，向产权登记部门申报等等，但由于原告在办证上的拖延，导致被告林文俊无法取得贷款承诺函，是原告违约在先，被告林文俊已用分期支付部分房款方式来延续双方继续履行合同的期限，但是原告在被告林文俊两次获得银行承诺的情况下，依然不愿意签订正式的买卖合同以及依约继续履行合同，且双方早已通过实际行为变更了原合同的约定，原告的不作为构成违约，依法应当承担违约责任。三、涉案合同已经实际履行，原告主张的租金缺乏法律依据，涉案房屋在2010年8月1日就已经交付给被告林文俊占有、使用、收益至今，在被告林文俊长达6年的使用期间，对房产进行了大规模的装修、加建、增加了电梯等设备，原告对此从未提出异议。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告林文俊反诉称，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，没有违法法律规定的限制性规定，合法有效，能够继续履行。但是，在实际履行中，原告没有能按照合同的约定期限取得房产证，导致被告林文俊相应的合同义务的延续。虽然因为工业厂房交易政策的原因，导致房产过户这一重要环节出现短暂的障碍，对于该合同的履行，因为客观原因，双方都存在延迟履行义务的情形。作为买方，为照顾卖方的利益，已经根据实际情况，作出了分期支付房款的安排，卖方亦如约交付了合同约定的大部分（89%）房产，买方对房产实施了占有和使用，同时对厂房进行了装修和改建，增加了系列设备，目前，上述房产仍然在被告林文俊的占有使用中，时间已长达6年之久。同时，涉案房产明确约定本次交易的大部分房款是通过银行按揭的方式支付的，虽然双方在寻求银行评估提供按揭贷款承诺方面共同进行过努力，但是卖方对办理过户手续的拖延和不配合是明显的，卖方的行为构成违约，但仍未破坏合同继续履行的基础，双方完全可以继续履行合同，被告林文俊酌情减轻所主张的违约金额。综上，原告的行为构成违约，为维护被告林文俊的合法权益，被告林文俊依法提起反诉，请求判令：1、原告向被告林文俊支付违约金人民币2,045,090元；2、原告承担反诉的诉讼费用。被告林文俊变更反诉请求如下：1、双方继续履行房地产买卖合同，原告在判决生效后一个月按照法律和政策的规定程序与被告林文俊办理房地产过户手续以及抵押贷款手续；2、原告向被告支付违约金人民币2,000,000元；3、本案诉讼费由原告承担。针对被告林文俊的反诉，原告答辩称，1、依据《深圳市工业楼宇转让管理办法试行》第5条规定，涉及到工业楼宇的受让人必须是经过依法注册登记的企业，而被告林文俊并非依法登记的企业，违反深圳市国土局《关于工业楼宇转让的主体规定》，因此该买卖合同由于政府政策的原因，无法履行，因此被告林文俊提出继续履行，主体上是不合格的；2、涉案合同不能继续履行，没有法律依据；3、关于违约金，由于被告林文俊没有在双方约定期间内支付款项，因此违约责任在被告林文俊，因此原告无须向被告林文俊支付违约金200万元；4、在反诉状当中被告林文俊自认也就是该房屋是不能交易的，通过银行按揭也存在极大的障碍。综上，请求驳回被告林文俊的反诉请求。经审理查明：2009年9月21日，原告作为卖方，被告林文俊作为买方，双方签订了一份《房地产买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区公明镇田寮第五工业区建筑面积约为12,561.98平方米的物业转让给被告林文俊，宗地号为A603-0355，转让成交价为人民币23,239,663元，定金人民币100万元；被告林文俊在签署本合同时向原告支付定金人民币100万元，人民币22,239,663元为第二部分楼款，被告林文俊通过银行按揭方式付款，被告林文俊应于签署本合同之日起至2010年7月30日前付清首期房款人民币1,200万元（不含已付定金，上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，被告林文俊须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，原告应无条件配合办理相关手续），被告林文俊应于首期房款交付之日起60日内办理完毕全部银行按揭申请手续，双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续；双方均清楚该物业的产权状况，该物业没有设定抵押，原告对该物业享有完全的处分权，原告保证于签署本合同之日起至2010年7月30日前将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；如被告林文俊未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告林文俊以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如被告林文俊逾期履行义务超过7日，原告可解除合同并选择要求被告林文俊支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告林文俊已支付的定金；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告林文俊有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过7日，被告林文俊可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告林文俊已支付的定金。2010年8月1日，原告将部分房产交付被告林文俊，交付房产为宿舍1栋、厂房4栋、厂房5栋、门卫室6栋和宿舍2栋一层部分及第二至五层计1,058平方米。上述房产建筑面积共计11,177.46平方米，其中一部分由被告俊洁公司使用，一部分由被告林文俊转租给案外人。另，原、被告确认被告在厂房4栋、5栋的楼顶各加建了一层，在宿舍1栋加建了电梯，被告主张其加建行为已经征得了原告的同意，原告对此不予确认。2011年1月11日，涉案房产（包括宿舍1栋1,674.12平方米、宿舍2栋1,221.26平方米、宿舍3栋1,221.26平方米、厂房4栋4,213.86平方米、厂房5栋4,202.7平方米、门卫室6栋28.78平方米）经核准登记在原告名下，房地产证号为80××28号，他项权利摘要及附记中载明：该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地。另，原、被告确认宿舍1栋为四层、宿舍2栋为五层、厂房4栋、5栋均为三层。原、被告确认原告于2011年上半年办好证后就将办证事宜告知给了被告林文俊。2011年8月31日，被告林文俊将第五工业区内的面积为5,600平方米厂房出租给案外人温秀丽使用，每月每平方米租金人民币14元，月租金人民币78,400元，合同期为2011年10月15日至2013年10月15日止。2011年11月30日，中国工商银行股份有限公司深圳福园支行出具说明，称就原告和被告林文俊交易的物业，该支行可在深圳市国咨土地房地产评估有限公司评估净值人民币3,012万元以上的情况下给予发放人民币2,100万元的贷款融资。2011年12月2日，原告委托广东深鹏律师事务所向被告林文俊发出《律师函》，称被告林文俊和原告签订《房地产买卖合同》后，没有于2010年7月30日前付清首期款人民币1,200万元，因此要求被告林文俊收到律师函之日起9天内联系监管银行，通知原告签署资金监管协议，将首期款人民币1,200万元存入银行监管账户，否则原告将解除合同并要求被告林文俊承担违约责任。原告主张其以发出《律师函》的方式告知了支付首期款的时间，被告林文俊主张双方均同意支付时间可以延迟，但对延迟的具体时间并未约定。2011年12月13日，被告林文俊向原告发出《告知函》，称由于原告未能在2010年7月30日前取得相关房地产证并将房地产证原件交予房款托管方，原告违约在先。现被告林文俊联系交通银行股份有限公司深圳燕南支行作按揭贷款，请原告共同办理手续，给予全部房款保证。2011年12月15日，被告林文俊作为甲方（买方）、原告作为乙方（卖方）、交通银行股份有限公司深圳燕南支行作为丙方，三方签订了《房产交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方委托丙方监管房产交易结算资金，本协议签订之日起三日内甲方将300万元的托管资金转存入监管账户以供丙方监管，甲方授权丙方对监管账户进行冻结，监管期限为自托管资金存入监管账户之日起至2012年2月16日止。2012年9月11日，交通银行股份有限公司深圳燕南支行出具一份《楼宇按揭贷款承诺书》，该行向原告及被告林文俊承诺，在原告及被告林文俊在相关产权登记部门办理完毕按揭房产的市场转让手续，产权登记部门已给被告林文俊核发了按揭房产的《房地产证》，在相关部门办理抵押登记及其他手续后，在贷款规模足额的前提下，向被告林文俊发放期限为10年、金额为人民币1,800万元的贷款，直接划到原告的账户内。原告现主张被告林文俊未依约支付购房款，且根据《深圳市工业楼宇转让管理办法试行》及《深圳市工业楼宇转让办法实施细则解读》、《深圳市工业楼宇暂行办法》均规定双方不得交易，故原告现主张解除合同，三被告应当向其返还房产，被告林文俊向其支付违约金人民币250万元（原告主张合同约定的违约金为转让价款的20%，原告认为该违约金过高，故自动调整为250万元）、房屋占有使用费（以每月人民币129,331元为计算标准，从2011年11月计算至房屋实际返还之日），且原告要求被告俊洁公司和被告冯秀毅承担连带责任。被告林文俊主张原告迟延办理房地产证和拒不办理过户手续的行为构成违约，且涉案合同并不存在无法继续履行的障碍，故被告林文俊提起反诉，请求判令继续履行合同，且原告向被告林文俊支付违约金（以转让价款为基础，按每日万分之四，从2010年7月30日计算至2016年4月15日，被告林文俊酌情将违约金降低为人民币200万元）。经本院行使释明后，原告和被告林文俊均坚持上述本诉和反诉请求，原告和被告林文俊均同意在合同解除的情况下将购房款与房屋占有使用费相抵扣。另查，1、原告提供了一份2010年8月23日签订的《房屋租赁合同》，出租方为原告、承租方为被告俊洁公司，合同约定原告将位于深圳市光明新区公明办事处田寮社区第五工业区30栋一楼1,200平方米的房产出租给被告俊洁公司，单位租金按房屋建筑面积每月每平方米人民币8元计算，月租金总额为人民币9,600元，租赁期限为2010年9月1日起至2012年8月31日，原告应于2010年8月1日前将租赁房屋交付给被告俊洁公司使用，并办理移交手续。该合同在深圳市宝安区房屋租赁管理办公室办理了合同备案。原告主张该份租赁合同为被告向租赁管理行政部门备案而制作的，为减少相应费用，故合同约定的面积、租金标准均少于实际的面积和租赁标准。2、关于被告林文俊向原告已经支付的款项。原告主张收到人民币4,334,644.72元，其中2009年9月27日支付定金人民币100万元、2009年11月17日支付房款5万元、2010年10月21日支付房款人民币331,820元、2010年11月30日支付房款人民币100万元，合计收到房款人民币2,381,820元，剩余款项人民币1,952,824.72元原告主张系被告林文俊支付的使用涉案房产期间的租金，每月租金人民币129,331元，其中被告林文俊于2010年12月21日支付的268,482元和2010年12月23日支付的33,262元为2010年8月至12月的租金、水电费，其他款项从2011年1月至11月被告林文俊逐月交纳，为2010年12月至2011年11月期间的租金、水电费。被告林文俊对原告主张的付款时间和款项数额均予以认可，但被告林文俊主张除上述款项外，被告林文俊主张其2010年12月23日以现金的形式向原告支付水电费33,262元，即付款总额为人民币4,367,906.72元，但原告对此不予认可，被告林文俊亦未提交收条等收款凭证证明其该主张。另，被告林文俊主张上述款项中除部分款项为水电费外，其余款项均为购房款。原告主张原告已经于2011年3月30日已经办理了用电过户手续，被告林文俊从2011年4月开始自行支付电费，故自2011年5月起向原告付款的总额减少了。2011年11月30日后，被告林文俊未向原告支付过任何款项。3、2003年1月20日，原告就位于深圳市宝安区公明镇田寮第五工业区的房产申请了历史遗留生产经营性违法建筑申报。2008年9月23日，深圳市横义建筑工程检测有限公司对原告申报历史遗留生产经营性违法建筑的厂房、宿舍进行检测鉴定，确定主体结构安全性满足正常使用要求，深圳市宝安区建设局意见为同意备案。2010年11月27日，深圳市房地产权登记中心对原告的宿舍、厂房及配套设施办理房地产初始登记公告。4、由于原告和被告林文俊直接办理过户手续存在困难，双方协商后原告于2011年5月6日向深圳市光明新区经济服务局申请设立外资企业天奕通贸易（深圳）有限公司，准备以股权转让方式完成房产交易。5、经本院依法查询，深圳市不动产登记中心于2016年5月25日出具《深圳市不动产登记中心关于宝安区公明街道田寮社区宿舍1栋等房产相关情况的复函》，表明涉案房产土地用途为工业用地，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（下称《管理办法》）第五条规定，工业楼宇的受让人须是经依法注册的企业。同时《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则》（下称《细则》）第六条规定，工业楼宇的受让人应当是依法注册登记的企业，但下列情形除外：（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；（二）因继承、受遗赠取得物权的；（三）因共有分割取得物权的；（四）因政府行使优先购买权的。市规划国土委《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土[2014]428号）规定，工业楼宇及其配套设施的受让人应当是依法注册登记企业，但《细则》第六条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公室公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：2014年8月8日前已经转让并办理房地产权登记或已签订预售合同并备案的；经房改部门批准被纳入房改范围的；市政府批准的其他情况。《管理办法》已于2013年1月7日发布施行。6、被告林文俊承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项。7、被告俊洁公司于2006年1月20日成立，股东为林文俊（占60%股份），冯秀毅（占40%股份）。被告林文俊和被告冯秀毅为夫妻关系。8、原、被告确认，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字476号民事判决后，原告申请了强制执行，原告共收到被告林文俊支付的执行款人民币150万元。上述事实，有《房地产买卖合同》、房屋产权证、《房产交易资金委托监管协议》、《房屋租赁合同》、《厂房、宿舍租赁补充合同》、合同书、租金通知单、收据、电费通知单、历史遗留生产经营型违法建筑申报收件回执单、关于按时办理历史遗留生产经营性违法建筑消防审查的通知、光明新区历史遗留生产经营性违法建筑检测鉴定备案证明书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、罚款收据、深圳市房地产初始登记公告、律师函、房产使用图标、被告付款分类表、楼宇按揭贷款承诺书、说明、复函、同城速递业务详情单、告知函、顺丰速运单、付谭俊杰款明细表、历史数据查询结果、农业银行账户历史明细查询、收据、转账汇款回单、交易记录、银行进账单、特种转账借方传票、关于设立外资企业天奕通贸易（深圳）有限公司申请书、天奕通贸易（深圳）有限公司可行性报告、光明行政服务大厅受理回执单、《深圳市不动产登记中心关于宝安区公明街道田寮社区宿舍1栋等房产相关情况的复函》料等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告和被告林文俊签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同的继续履行。虽然《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》取消了“工业楼宇的转让应当在市土地房产交易中心公开进行”的规定，但《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条规定，工业楼宇的受让人须是经依法注册的企业。根据现行的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》、市规划国土委《关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土[2014]428号）的规定，结合本院查明的内容，涉案《房地产买卖合同》的买方主体即被告为自然人，并非经依法注册的企业，且合同约定的涉案房产的转移并不符合不受上述规定限制的但书条件，原告和被告林文俊对受让主体的变更亦无法达成一致意见，根据现行相关规定，本院认为涉案房产无法在原告和被告之间依约办理过户手续，即涉案合同无法继续履行，故被告林文俊现主张继续履行合同，本院不予支持。关于违约责任的认定。本案中，原告没有按照合同约定的时间提交房地产证原件，被告林文俊也没有按照合同约定的时间支付首期房款，但原、被告均对于合同的履行进行了积极的磋商，原告向被告林文俊交付了房产并办理了房地产证，被告林文俊亦办理了首期款资金监管手续并取得的贷款承诺函，此后原告和被告林文俊于2011年5月6日在直接办理过户手续存在困难的情况下，希望通过设立外资企业以股权转让方式完成房产交易，说明原告和被告林文俊已经同意变更合同约定的交易时间并且仍在积极履行合同之中，本院认为原告和被告林文俊签订的《房地产买卖合同》由于政策规定无法继续履行，致使合同目的无法实现，不能归责于原告和被告林文俊的任何一方，故原告本诉请求和被告林文俊反诉请求中主张的违约金，本院均不予支持。关于原告收取的购房款的认定。关于原告收取的购房款的认定。被告林文俊对原告主张付款数额人民币4,334,644.72元以及相应的付款时间予以认可，但被告林文俊主张除上述款项外，其还于2010年12月23日以现金的形式向原告支付水电费人民币33,262元，即付款总额为人民币4,367,906.72元，在被告林文俊未提交收条等收款凭证证明其关于水电费人民币33,262元的主张的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告林文俊的上述主张不予支持，本院认定被告林文俊共向原告支付人民币4,334,644.72元。关于人民币4,334,644.72元的构成，原告主张为房款人民币2,381,820元和租金、水电费人民币1,952,824.72元，被告主张是部分水电费，大部分为房款，本院认为，原告主张的租金、水电费部分系被告林文俊从2010年12月至2011年11月之间交纳的款项，每笔款项的数额大致相同并且逐月交纳，原告主张的租金数额和被告林文俊使用的房产的市场租金价格大致相同，而被告林文俊主张一直使用涉案房产但无须支付租金显然不符合常理，也与原告和俊洁公司签订的租赁合同存在矛盾之处，故本院采信原告的主张，被告林文俊支付的人民币1,952,824.72元为租金、水电费，被告林文俊向原告支付的房款为人民币2,381,820元。本案中，虽然被告林文俊提出返还购房款的反诉请求，但双方均同意在解除合同的情况下可以在房屋占有使用费中抵扣被告林文俊支付的购房款，故本案中涉案合同解除后，原告应向被告林文俊返还购房款人民币2,381,820元。另，经本院充分行使释明权，被告林文俊仍坚持主张继续履行合同，并未对购房款利息提出请求，故本案中不予购房款利息进行处理，被告林文俊可另行法律途径主张相关权利。关于涉案房产的返还。根据本院查明的事实，原告已经将宿舍1栋、厂房4栋、厂房5栋、宿舍2栋一层部分及第二至五层计1,058平方米和门卫室6栋交付给被告林文俊，其中一部分房产由被告俊洁公司使用，合同解除后，被告林文俊和被告俊洁公司应当将其根据合同取得的上述房产返还给原告。本案中，经本院充分行使释明权，被告林文俊仍坚持主张继续履行合同，并未对其加建装修部分的损失提出请求，故本案中不予对该部分的损失进行处理，被告林文俊可另循法律途径主张相关权利。关于占有使用费的认定。因原告已经将面积为11,177.46平方米的涉案房屋交付给被告林文俊使用，现合同解除后，被告林文俊应向原告支付其占有、使用上述房产期间的使用费。原告主张双方约定的占有使用费标准为每月人民币129,331元，本院对原告该主张予以采信，理由如下：首先，结合本院查明的事实，本院认为原告在未收到购房款的情况下，将涉案房屋交付给被告林文俊无偿使用或者在未约定占有使用费标准的情况下随意使用均不符合常理，被告林文俊虽然对原告主张的标准不予认可，但被告林文俊未提交证据证明双方约定标准的数额；其次，被告林文俊在2010年8月1日至2011年11月30日期间向原告支付的占有使用费和水电费数额为人民币1,952,824.72元，即平均每月费用为人民币122,051.55元，结合社会经济生活的客观规律，扣除相应的水电费数额后，每月平均费用中占有使用费的部分与原告主张的占有使用费数额基本相当；最后，被告林文俊将其中5,600平方米的面积出租给案外人，租金标准为每月每平方米人民币14元，原告以远低于市场租金标准的价格将涉案房屋交付给被告林文俊使用不符合常理。综上，本院认为，被告林文俊应当向原告支付占有使用费的标准如下：以人民币129,331元/月为计算标准，从2011年12月1日计算至本判决确定的被告林文俊和被告俊洁公司实际返还涉案房产之日，因原告在申请强制执行后已经收到被告林文俊支付的执行费用人民币150万元，本案暂未对全部的占有使用费利息进行处理，在原告保留占有使用费利息的诉权的情况下，该款项可在上述占有使用费中先行抵扣。关于被告俊洁公司连带责任的认定。本案为房屋买卖合同纠纷，买方主体为被告林文俊，根据合同相对性原则，原告主张被告俊洁公司应当对上述债务承担连带清偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于夫妻共同债务的认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。本案中，涉案债务产生于被告林文俊和被告冯秀毅的婚姻关系存续期间，原告主张涉案债务为被告林文俊和被告冯秀毅的夫妻共同债务，在以上两被告既未提交证据证明原告与两被告明确约定涉案债务为被告林文俊的个人债务，又未提交证据证明涉案债务属于被告林文俊个人债务且原告对此予以知晓的情形，根据谁主张谁举证原则，本院对被原告的主张予以支持，被告冯秀毅应当对被告林文俊的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谭俊杰和被告林文俊于2009年9月21日签订的《房地产买卖合同》解除；二、被告林文俊、被告深圳市俊洁纸业有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于涉案田寮社区宿舍1栋、厂房4栋、厂房5栋、宿舍2栋一层部分及第二至五层、门卫室6栋返还给原告谭俊杰；三、原告谭俊杰于本判决生效之日起十日内向被告林文俊返还房款人民币2,381,820元；四、被告林文俊于本判决生效之日起十日内向原告谭俊杰支付房屋使用费（按每月租金人民币129,331元为计算标准，从2011年12月1日计算至本判决确定的被告林文俊和被告俊洁公司实际返还涉案房产之日，原告在申请强制执行后已经收到的被告林文俊支付的执行费用人民币150万元，该款可在上述占有使用费中直接抵扣）；五、被告冯秀毅对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告谭俊杰的其他诉讼请求；七、驳回被告林文俊的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币51,578元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币42,087元，由被告负担人民14,491元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币11,581元，由被告林文俊和被告冯秀毅负担。本案本诉受理费和保全费原告已经预交，反诉受理费被告林文俊已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年八月二十五日书 记 员  李婷霞书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第21页共23页