广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1123号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市展地物业管理有限公司，住所地：深圳市蛇口工业七路维园大厦首层。法定代表人：吴宣丹。委托代理人：何敏，广东鸿浩律师事务所律师。委托代理人：方文政，邻水县鼎屏义正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市惠百川实业发展有限公司。住所地：惠阳区淡水金惠大道尚城世家A3幢4层401房，组织机构代码：57446808-3。法定代表人：石中杰。委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：林桂起，广东惠泰律师事务所实习律师。上诉人深圳市展地物业管理有限公司因委托合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1340号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员沈巍担任审判长，审判员陈金升、代理审判员张斯姝组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人何敏、方文政、被上诉人的委托代理人骆春声、林桂起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审诉辩意见原告深圳市展地物业管理有限公司诉称：我公司于2013年11月26日在惠州惠阳与惠州市惠百川实业有限公司签订了《新祺园前期物业管理委托合同》（见附件一，本合同经惠阳区物业管理所备案）。签订合同后我司即派员工进入新祺园营销中心提供服务，至今已有两年，两年中我司领导多次向惠百川公司领导征询服务意见，该公司领导均当面表示对我司提供的服务认可、满意，继续保持。时至今年11月，惠百川公司领导董事长的女婿曹某想介入新祺园的物业管理业务，为此，惠百川公司以我司在惠阳区其他小区提供物业服务时有经济纠纷等为由，在未经履行合同第九条第一、二款约定的程序（即向对方提交意见函进行整改确认程序），于2015年11月5日忽然向我司发出《新祺园前期物业管理委托代理合同》解除通知函（见附件二）。我司感到十分震惊，惠百川公司来函中所述内容与事实不符，且不构成解除合同的要件。为维护原告的合法权益，因此诉至法院。诉讼请求：确认原告与被告签订的合同有效，继续履行合同条款。被告惠州市惠百川实业发展有限公司答辩并反诉称：2013年11月26日，答辩人与被答辩人签订了涉案的《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》属实。但因《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》签订后，答辩人不但陆续发现被答辩人存在众多失信、欺诈等恶劣的企业污点事实，而且在被答辩人尚未正式进驻“新祺园”项目的情况下，被答辩人就已多次出现拖欠员工工资且被其员工多次向惠阳区人社局、信访局举报、投诉的事实。据此，答辩人认为，被答辩人根本就不可能如其承诺的那样为涉案物业“提供优质的物业管理服务”、“让小业主对本物业的管理服务满意和住的安心”、帮助确立答辩人“良好商业形象”；因此，答辩人与被答辩人签订涉案合同的第三条约定的“除了使本物业有良好的物业管理服务，让小业主和实际使用人住的安心放心之外，更重要的是要在小业主和实际使用人心中建立答辩人良好的商业形象，确保所有小业主和物业使用人对整个新祺园项目及答辩人信心，能对新祺园以后每期的销售产生有利的影响”的“委托目的”根本无法实现。因此，答辩人根据涉案合同第十条第5款的约定，已于2015年11月5日正式解除了与被答辩人签订的涉案《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》，并函达被答辩人。但被答辩人在收到答辩人送达的《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》解除函后，于2015年11月21日提起诉讼，要求继续履行合同。为此，答辩人特依法提出反诉。反诉请求：一、确认反诉原告与反诉被告2013年11月26日签订的《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》已于2015年11月5日被解除；二、反诉费用由反诉被告承担。原告深圳市展地物业管理有限公司对被告的反诉答辩称：反诉人以委托目的不能实现为由解除合同，我方提出异议。一、双方合同对委托目的进行了约定，约定的目的是让小业主和实际住的人安心放心，该目的的条件尚未成就，原因是反诉人还未交付给小业主使用。二、小业主和实际使用人对反诉人有信心，对新祺园的销售产生有利影响，这个目的我方已经协助反诉人完全实现。据我们所知，反诉人预售的套数总共是567套，经过两年的预售已经实现了541套的销售，销售率已达95.4%，从中说明我方的前期物业管理是合格的。另外，对于反诉人提及的我方在其他与第三方声称的事实，我方均不予认可，我方不存在其所诉称的事实。一审查明的事实原审查明：2013年11月26日，被告与原告签订了《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》，约定：被告委托原告对新祺园一期项目进行前期物业管理服务，原告接受委托，被告委托原告的目的在于使本物业有良好的物业管理服务，让小业主和实际使用人住的安心放心，在小业主和实际使用人心中建立被告良好的商业形象，确保所有小业主和物业使用人对整个新祺园项目及被告有信心，能对新祺园以后每期的销售产生有利影响；被告将第一套房交付给小业主之前，原告工作人员的工资由被告支付70%，原告支付30%，第一套房交付给小业主之日起，由原告自行负责被告工作人员的工资及有关待遇，被告不再支付任何费用；原告未尽管理职责或管理服务不好导致2／3业主不满，或无法达到合同委托目的的，或遭到政府行政主管部门重大处分的，被告有权单方解除本合同，并不需要承担任何责任。合同签订后，原告接受了新祺园的前期物业管理。原告在接手被告新祺园前期物业管理委托期间，发生拖欠物业管理工人工资事件，造成员工投诉至劳动局。被告还了解到原告在管理其他物业服务期间，出现挪用电费、拖欠物管员工工资的情况。2015年11月5日，被告以原告不能实现委托目的为理由，向原告发出《新祺园前期物业管理委托代理合同》解除通知函，通知解除双方签订的《新祺园前期物业管理委托代理》合同。原告在接到被告的解除通知函后，不同意解除合同，因此提起本案诉讼。一审裁判结果和理由原审认为：原告在接手《新祺园“前期物业管理“委托代理合同》后发生了拖欠员工工资的情况，在管理其他物业服务期间也出现类似情况，被告因此向原告发出了《新祺园前期物业管理委托代理合同》解除通知函。鉴于被告已向原告发出了解除通知函，双方之间已经产生了矛盾，继续合作会使双方产生纠纷，难于实现合同目的。被告坚持解除合同，双方之间没有必要再强行合作，故被告反诉请求确认其与原告签订的《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》已被解除予以采纳，原告请求继续履行合同不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被告与原告在2013年11月26日签订的《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》已于2015年11月5日解除。二、驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费100元，反诉费100元，由原、被告各负担100元。二审诉辩意见上诉人深圳市展地物业管理有限公司上诉称：一审法院认定事实不清、证据不足。上诉人与被上诉人签订的《新祺园前期物业管理委托代理合同》（以下简称合同）合法有效，应继续履行。一、双方委托目的完全实现，被上诉人无权单方解除合同。其一，根据双方合同第三条约定，委托目的为：1、乙方有良好的物业管理服务，让业主和实际使用人安心居住；2、乙方应建立良好的商业形象，确保业主和实际使用人对新祺园及甲方有信心，进而对新祺园的销售产生有利影响。根据上诉人在一审提交的证据，被上诉人售楼处公示的销售情况显示，被上诉人备案房产567套，已售541套，销售率高达95.4％，如此高的销售率，说明业主和实际使用人对新祺园及被上诉人信心满满，上诉人很好的协助了新祺园的销售，产生了积极有利的影响。其二，被上诉人指责上诉人有诸多企业污点的事实均不成立。1、蓝华大厦非上诉人公司提供物管服务，而是由惠州市福德物业管理有限公司提供。其一，上诉人举证的证据2《蓝华大厦物业管理委托合同》足以证明；其二，劳动监察大队制作的监察案件卷宗本应有78页，然而该监察部门只提供了50页，从最关键的16—35页，本应附有营业执照、物业管理委托合同，而确定欠薪公司对象的关键部分却没有提供，可谓疑点重重；其三，劳动监察大队也未制作任何因欠薪而发生的监察处罚行政行为（限期改正指令书并非行政处罚，从该文书最后一段“逾期不改正……我局将根据《劳动保障监察条例》第三十条的有关规定予以行政处罚”即可了解该指令书不是行政处罚）。据此，被上诉人以偏概全、断章取义的证据，不应被采信。关于新祺园欠薪问题，完全是被上诉人恶意操作的闹剧。首先，匿名人士在网络问政平台举报上诉人的行为，属于被上诉人自编自导的“杰作”，如若真是有拖欠工资行为，其大可直接向劳动部门实名投诉举报，而其用匿名投诉则其真实性就无法查证；其次，三名接受监察大队调查的职工，均曾与上诉人的经理发生过私人纠纷，有恶意陷害行为；再次，法院调取的证据显示，除三人笔录外，监察大队未形成任何认定事实的依据，换言之，只有三名与上诉人存在利害关系的证言外，无任何有效证据证实上诉人存在欠薪行为；最后，上诉人举证的证据4新祺园工资发放薪金表，足以证明上诉人依约足额发放了全部职工的每月工资。综上，上诉人没有拖欠职工工资的事实和行为，被上诉人无权单方解除合同。二、被上诉人单方解除合同违法。被上诉人《解除通知函》称：“根据合同第十条第5项约定：贵方无法达到委托目的，或遭到政府行政主管部门重大处分的，我方有权单方解除本合同，并不需要承担任何责任。”双方签订的合同第十条第5项为：l、乙方未尽管理职责或管理服务不好导致三分之二业主不满；2、或无法达到委托目的的；3、或遭到政府行政主管部门重大处分的，甲方有权单方解除本合同，并不需要承担任何责任。双方约定的合同解除条件有3个，第1条被上诉人未能举证证明，第2条上诉人在前述中已充分阐述理由，第3条上诉人也未遭到任何行政主管部分重大处分，由此解除合同的条件未成就，被上诉人单方解除合同违法。双方对合同解除的条件已在合同中作出了明确的约定，一审法院擅自违反合同解释原则文译解释的法理，以毫无事实根据、毫无关联性的“拖欠工资”为由支持解除合同，既违反法律原则也显失公平。三、诉争纠纷为先投入后收益的长期合同，依法不应轻易赋予行使合同解除权。l、通过庭审及根据双方合同第五条第8项、9项约定，上诉人需承担总运营成本的30％。上诉人已连续投入大量人力、物力、财力运营前期委托服务达两年之久，共计已投入资金约80余万元，且在此期间因被上诉人消防、弱电等分项工程迟迟不能验收通过，导致一而再再而三的延期交付房产给广大业主入伙，在此期间，根据双方合同约定，上诉人未取得任何收益，而是一直在努力付出，结合本案，双方约定解除情形并未出现，依法应当继续履行合同。2、根据合同第九条约定，合同自然终止的约定条件为小区业委会成立。至本次开庭时，双方合同已履行两年以上，此时被上诉人逾期违约仍不能安排购房业主入伙，根据日常生活经验法则及惠阳区已入住小区的情形，即便部分购房业主入伙后，也需经过至少四年以上的时间熟悉磨合，有的小区甚至十年都没有业委会。如此前后相加，合同的履行期限至少需6年以上，属长期性的合同法律关系，结合本案，依法不应解除合同，否则显失公平。3、根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可解除合同。结合本案，双方约定的解除条件未成就，一审法院以被上诉人已向上诉人发出解除通知函认定被上诉人享有单方解除权明显于法无据，且上诉人已经履行了大部分合同义务，合同目的己基本达成，被上诉人单方解除合同将导致合同双方利益显著失衡，对上诉人极其不公。综上，上诉人与被上诉人订立的合同真实、有效，理应继续履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”一审法院认定事实不清、证据不足。上诉请求：撤销原判，改判上诉人与被上诉人签订的合同有效，继续履行合同条款；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司答辩称：一审判决认定的事实清楚、证据确凿充分；被答辩人的上诉理由不成立。理由如下：一、关于答辩人与被答辩人签订涉案《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》的“委托目的”是否实现的问题。答辩人认为：答辩人与被答辩人签订“合同”的“委托目的”不但没有实现，而且根本就不可能实现。之所以说涉案“合同”的“委托目的”没有实现，是因为涉案物业的“小业主”尚未“入伙”，因此，“委托目的”的实现尚不具备前提条件；之所以说涉案“合同”的“委托目的”根本不可能实现，是因为根据“合同”第三条，答辩人与被答辩人签订“合同”的“委托目的”是：“除了使本物业有良好的物业管理服务，让小业主和实际使用人住的安心放心之外，更重要的是要在小业主和实际使用人心中建立甲方（即答辩人）良好的商业形象，确保所有小业主和物业使用人对整个新祺园项目及甲方有信心，能对新祺园以后每期的销售产生有利的影响”，但合同签订后，答辩人不但陆续发现被答辩人在涉案项目之外的经营活动中存在众多失信、不法经营甚至是涉嫌刑事责任等恶劣的企业污点事实，而且在涉案的新祺园项目中，也已多次出现拖欠工人工资且被其员工多次向惠阳区人社局、信访局举报、投诉的事实。这些事实有答辩人在一审期间向法庭提交的惠州市公证处出具的（2015）粤惠惠州第012850号《公证书》和（2015）粤惠惠州第012851号《公证书》以及惠州市升旺物业管理有限公司出具的该公司与被答辩人于2014年8月6日签订的《协议书》为证；更有答辩人依法申请一审法院向惠阳区信访局调查收集的被答辩人拖欠涉案“新祺园项目物业管理处”所有员工工资的投诉、“网络问政回复呈批表”和答辩人依法申请一审法院向惠阳区房产管理局物业管理所调查收集的关于“［市］富丽达花园深圳展物业管理（惠阳）公司耍赖不退业主装修保证金的投诉回复”、关于“［信访］要求退还押金”的投诉回复、关于转发《广东省住房和城乡建设厅信访事项的转办函》的回复以及答辩人依法申请一审法院向惠阳区人力资源和社会保障局调查收集的惠阳区劳动保障监察案件卷宗“惠阳人社监正卷（2015）B16号”记载的劳动保障违法案件立案审批表、投诉登记表、工人身份证、工人工资表、营业执照、物业管理委托代理合同、惠阳区劳动保障监察调查询问笔录、劳动保障监察指令书、询问书、承诺书、短信通知以及劳动保障涉嫌犯罪案件移送审批表等一系列的证据为证，无可辩驳。二、关于答辩人单方解除合同的条件是否成就的问题。答辩人认为：答辩人单方解除合同的条件已经成就。因为合同第十条第5款明确规定：“乙方（即被答辩人）未尽管理职责或管理服务不好导致三分之二业主不满，或无法达到委托目的的，或遭到政府行行政主管部门重大处分的，甲方有权单方解除本合同，并不需要承担任何责任。”而答辩人在前述第—点答辩意见中已经充分证明：被答辩人根本就不可能实现答辩人的“委托目的”，因此，答辩人单方解除合同的条件已经成就，且被答辩人也已于2015年11月5日收到了答辩人发出的“《新祺园前期物业管理委托代理合同》解除通知函”。三、关于答辩人依合同约定行使合同解除权的法律依据问题。答辩人认为：对涉案合同的效力和合法性，双方均没有异议；答辩人依据合同第十条第5款的规定，在双方约定的解除合同的条件成就时，解除与被答辩人签订的合同，是完全符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定的，依法应予支持。综上所述，答辩人认为：一审判决认定的事实清楚、证据确凿充分；被答辩人的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实本院查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人在二审庭审中向本院提交了其对新祺园项目进行投入（15个子项）的相关证据，包括员工工资（附件1）、总经理工资（附件2）、税金（附件3）、保安员宿舍房租及水电费（附件4）、员工生活费（附件5）、管理员宿舍租金及水电费（附件6）、保安服装冬装、夏装、高帮鞋、手套（附件7）、保洁员服装冬装、夏装（附件8）、水吧员服装冬装、夏装（附件9）、对讲机8部（附件10）、公司车辆租金（附件11）、管理员及员工劳务补偿款（附件12），以及通讯、住宿费、餐费、礼品等其他杂费。予以证明：1、上诉人总投入金额为886661.75元，对新祺园项目付出大量人力、物力、财力；2、双方不仅为物业委托代理合同关系，且为上诉人先投资、后收益的合作合同关系。二审裁判结果和理由本院认为：被上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司作为涉案新祺园住宅区项目开发商，与上诉人深圳市展地物业管理有限公司于2013年11月26日签订了《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》，约定被上诉人将新祺园一期的前期物业管理服务工作委托上诉人处理，该合同符合委托合同的法律特征，属于委托合同；该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案争议的焦点在于：被上诉人惠州市惠百川实业发展有限公司是否有权解除《新祺园一期“前期物业管理”委托代理合同》？经查，双方在上述委托合同中明确约定了被上诉人的合同目的（委托目的），即是“甲方（被上诉人）目的除了使本物业有良好的物业管理服务，让小业主和实际使用人住得安心放心之外，更重要的是要在小业主和实际使用人心中建立甲方良好的商业形象，确保所有小业主和物业使用人对整个新祺园项目及甲方有信心，能对新祺园以后每期的销售产生有利的影响。”上诉人接手新祺园前期物业管理事务期间，因拖欠员工范仕带范某带、昌建冬昌某、王树生王某的工资，发生了相关人员匿名网上投诉、惠州市惠阳区劳动保障监察大队到被上诉人处进行调处的事件。同时，据原审法院依被上诉人的申请向惠州市惠阳区劳动保障监察大队、惠阳区房产管理局物业管理所等单位调取的证据，表明上诉人在惠阳区其他楼盘的物业管理服务中，也出现了拖欠物管员工工资、挪用电费导致物管员工上访事件。上诉人拖欠员工工资，遭到员工投诉和当地劳动监察部门调处事件的发生，势必影响到新祺园物业管理形象，对新祺园项目产生负面影响，被上诉人的合同目的难以实现。为此，被上诉人于2015年11月5日向上诉人发出《﹤新祺园前期物业管理委托代理合同﹥解除通知函》符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。……”的规定，被上诉人作为委托人，对委托合同也有权行使任意解除权。上诉人已认可收到被上诉人发出的《﹤新祺园前期物业管理委托代理合同﹥解除通知函》，故应认定双方的委托合同已解除。至于被上诉人应否向上诉人赔偿损失，因被上诉人没有在本案提出赔偿诉求，在本案本院不作评判，上诉人可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉提出被上诉人无权单方解除合同，合同应予继续履行的理由不能成立，其上诉请求改判继续履行合同，理据不足，不予支持。原审认定基本事实清楚，适用法律和实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市展地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈   巍审 判 员 陈 金 升代理审判员 张 斯 姝二〇一六年八月九日书 记 员 周莹（兼）林楚侨附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。