浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第2391号原告吴芝兴，男，1967年3月24日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人吴国祥，女，1941年5月28日出生，汉族，住址同上，系原告岳母。委托代理人宋小海，浙江洪坤律师事务所律师。被告李仁林，男，1978年8月16日出生，汉族，住河南省商城县。委托代理人郑晨清，浙江冠辉律师事务所律师。原告吴芝兴为与被告李仁林房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年3月23日、4月13日、6月14日公开开庭进行了审理。原告吴芝兴委托代理人吴国祥、宋小海，被告李仁林委托代理人郑晨清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴芝兴诉称：吴国祥代原告吴芝兴与被告李仁林于2015年3月9日签订了一份房屋租赁合同，该合同约定由原告将其所有的位于杭州市江干区房屋出租给被告使用。被告称该房屋用于公司员工居住。交付房屋后，吴国祥于八月中旬到房屋中查看，发现原先四室一厅两卫一厨的房屋，经被告隔成五室五卫五厨，吴国祥立即向李仁林发函要求恢复原状，被告依旧不予理会。无奈之下，原告只得依法起诉以维护自身合法权益。现请求判令：1、解除租赁合同，被告腾退坐落于庆春东路62号2幢1单元102室房屋并支付按5200元每月的标准到腾退房屋时的租金；2、被告将案涉房屋恢复原状；3、诉讼费由被告承担。被告李仁林辩称，1、原、被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。被告与原告委托人吴国祥于2015年3月9日签订《房屋租赁合同》，约定租赁庆春东路62幢2单元102室房屋，期限为2015年4月1日至2025年3月31日止，房屋月租金为5200元，由于房屋租赁合同系原告提供的格式条款，被告要求变更合同中条款，包括租赁房屋用于职工合租，不破坏主体情况下同意装修以及房屋住5-6人等，经原告同意，合同第九条约定装修事宜，双方均按约履行合同内容。2、原告同意被告不破坏房屋主体情况下同意装修，且装修房屋并不影响房屋使用、没有造成房屋主体结构损坏。本案关键词“房屋主体结构”理解问题。房屋的主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载。被告装修房屋没有损坏房屋承重墙，也没有造成房屋主体架构破坏，被告装修隔间房屋供职工合租，增加卫生间是为了职工合租方便、卫生。原告在与被告签订合同时有口头约定将客厅隔间，且可以预见的隔间和增加卫生间的情形，现原告又反悔不同意装修而接触合同，严重损害被告权益。3、原告主张解除房屋租赁合同没有依据。原告原出租给他人用作仓库，房屋简陋且下水道堵塞。被告承租后对房屋合同改善装修，没有损害房屋主体结构，故原告主张解除合同于法无据。经审理查明，本院对于本案下列事实依法予以确认：杭州市江干区房屋为原告吴芝兴所有。吴芝兴于2015年2月20日委托其岳母吴国祥出租上述房屋。2015年3月9日，吴国祥（出租方、甲方）与被告李仁林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于杭州市江干区房屋出租给乙方使用；乙方未征得甲方的书面同意，不得擅自改变该房屋的使用用途；该房屋租赁期自2015年4月1日至2025年3月31日止；房屋月租金为人民币5200元，租金的支付方式为半年一付，每三年如物价上涨，房租协商后涨5%；首期租金在本合同签订之日起1天内支付，以后每期租金提前一个月支付，先付后用；房屋租赁期内该房屋的水电、煤气、有线电视、物业管理及其他相关因使用产生的费用由乙方承担，乙方在本合同签订之日起1天内向甲方支付保证金伍仟贰佰元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额返还乙方保证金；除房屋内已有装修和设施外，乙方如果要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，不破坏主体情况，同意装修；乙方未经甲方书面同意，不得转租所租赁的房屋；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，没收押金，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1、未经甲方书面同意。擅自将该房屋转租，转借他人使用的；2、未经甲方书面同意、擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定的时间内仍未纠正并修复的……,等等。协议签订后，吴芝兴将房屋交付给了李仁林使用。李仁林对房屋进行了装修：在客厅中增设两面墙隔出一间房间，并增设卫生间；在靠近西面墙的卫生间里增设一面墙，将该卫生间一分为二，分别为西南角房间及西北角房间使用；分别在客厅中间、客厅东墙、西南角房间及西北角房间各增设厨台；在西北角房间内靠南增设一面墙；将南面三个房间木地板拆除，分别铺设地砖；在客厅西南角、东南角、东面墙制作吊顶；在厨房制作吊顶、将厨房原朝南开的门封堵，在厨房朝西的墙上另外开设进出门。吴国祥分别于2015年9月16日、10月28日向李仁林寄送《要求恢复房屋原状的函》，要求李仁林将案涉房屋在一周内恢复原状，否则将解除合同，但李仁林未予处理。2016年3月16日，杭州市公安局江干区分局向李仁林出具《责令改正通知书》一份，言明：“经调查，发现你存在下述违法行为：庆春东路62号2-1-102室分隔搭建，将厨房、餐厅等其他非居住空间出租供人员居住，要求在2016年3月23日前恢复房屋结构”。后李仁林将客厅中增设两面墙及卫生间拆除。另查明，案涉房屋装修完毕后，李仁林将案涉房屋交由其妹李忍打理，根据李仁林陈述，因其公司经营不善，员工遣散，李忍建议将原本用于员工居住的案涉房屋进行转租、减少损失，李仁林予以许可。后李忍将案涉房屋进行转租，截止2016年4月13日，案涉房屋共租住五人，由李忍收取房租。再查明，案涉房屋截止2016年6月前的房租李仁林已付清。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、责令改正通知书、函及邮寄凭证、本院依职权向案外人李忍制作笔录及本案庭审笔录为证。本院认为，杭州市江干区房屋为原告吴芝兴所有，案涉房屋租赁合同出租方（甲方）虽为吴国祥，但原、被告对吴国祥系代理吴芝兴处理房屋出租事宜均不持异议，故本院予以确认。原告吴芝兴与被告李仁林签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规的禁止性规定，对双方当事人均有约束力，应属有效，双方均应按约履行。合同签订后，吴芝兴依约向李仁林交付了房屋，但李仁林在租赁房屋客厅增设房间、卫生间，再将靠近西面墙的卫生间分割成两个卫生间，改变了房屋的主体结构，在未有法定或约定的抗辩事由情况下，其在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状；同时，根据现有证据及庭审调查，被告李仁林亦将案涉房屋进行转租，故原告吴芝兴诉请解除涉案《房屋租赁合同》符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前、依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费、返还租赁物，理由正当，本院予以支持。2016年6月前的房租李仁林已付清，故其应支付自2016年6月起，按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准5200元/月计算的租金、房屋占有使用费直至被告腾空并返还涉案房屋之日止。合同解除后，被告应依约依法及时将租赁物返还给原告，故原告此节诉请理由正当，就腾退的时间本院酌情予以确定。对于吴芝兴主张恢复原状一项。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修……,出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予以支持”。本案中，经现场勘查及原告吴芝兴确认，其要求恢复原状主要有以下内容：拆除增设在靠近西面墙卫生间内的一面墙；拆除西北角房间内靠南增设一面墙；分别拆除客厅东墙、西南角房间及西北角房间增设厨台；拆除客厅西南角、东南角、东面墙吊顶；恢复客厅东墙原有的换衣柜；恢复靠南三个房间原有的木地板；将厨房朝西的墙上另外开设进出门予以封堵，恢复厨房原朝南开的门，恢复原厨房间。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定“在不破坏主体情况下，同意李仁林装修”，除将靠近西面墙卫生间一分为二、西北角房间内靠南增设一面墙、改变厨房进出口外，原告主张上述其他恢复原状的内容均应属于正常装修的范围之内，故本院对于原告主张恢复原状的合理部分予以支持，即被告李仁林拆除靠近西面墙卫生间内所增设一面墙、拆除西北角房间内靠南增设一面墙、将厨房朝西的墙上开设进出门恢复为原墙面、恢复厨房原朝南开设的进出门。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原告吴芝兴与被告李仁林于2015年3月9日签订的《房屋租赁合同》。二、被告李仁林于本判决生效后十五日内将其承租的杭州市江干区内靠近西面墙卫生间内所增设一面墙拆除、西北角房间内靠南增设一面墙拆除、将厨房朝西的墙上开设进出门恢复为原墙面、恢复厨房原朝南开设的进出门。三、被告李仁林于本判决生效后二十日内将其承租的杭州市江干区房屋腾退给原告吴芝兴。四、被告李仁林于本判决生效之日起二十日内支付原告吴芝兴自2016年6月起、按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准5200元/月计算的租金、房屋占有使用费，直至被告腾空并返还涉案房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告吴芝兴其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币40元，由被告李仁林负担，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 韩 涛二〇一六年八月八日书记员 刘佩文