上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初43237号原告：袁相奎，男，1959年1月1日生，汉族，住浙江省。原告：张清秀，女，1962年3月28日生，汉族，住同上。上列原告共同委托诉讼代理人：诸东华，上海茂泰律师事务所律师。被告：上海森盛房地产投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：董德明，总经理。委托诉讼代理人：金黎，上海辉煌律师事务所律师。原告袁相奎、张清秀与被告上海森盛房地产投资管理有限公司(以下简称森盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人诸东华，被告的委托诉讼代理人金黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁相奎、张清秀向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年3月3日签署的《房屋租赁合同》于2016年6月5日解除；2、被告将上海市浦东新区东靖路XXX号房屋(以下简称系争房屋)恢复原状；3、被告在恢复原状后将系争房屋返还原告；4、被告支付2016年2月5日到2016年6月4日拖欠租金共人民币(以下币种相同)104,580元(庭审中，变更为44,100元)；5、被告支付房屋占有使用费，自2016年6月5日计算，按每月26,460元，支付至实际交还房屋之日止；6、被告支付物业费，从2014年4月按每月600.50元的标准计算至实际交还房屋之日止。庭审中，原告增加一项诉讼请求：没收保证金72,000元。事实和理由：2012年3月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就原告所有的系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2012年3月5日起至2020年3月4日;租金自2012年8月5日起算；该房屋自2012年3月5日起至2014年3月4日每月(装修免租期除外)租金为24,000元，自2014年3月5日起每2年递增5%，其中2016年3月5日至2017年3月4日租金标准为每年291,060元；物业管理费由乙方承担；租金支付方式为押3个月租金付3个月租金，每3个历月作为一个租金计算期，先付后用，乙方须在第2个历月的28日前将下一次的租金支付给甲方，如遇历月28日为公众休息日或节假日则延后至历月28日后的一个工作日作为乙方按约支付租金的日期；逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金；保证金为租赁期内第1年的3个月租金，即72,000元，甲方有权在乙方违反本合同约定的时候，全数没收保证金；乙方倘对该房屋进行任何装修工程时，(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建或安装、更换设备、装置，如乙方改动该房屋结构，必须经甲方同意)。合同签订后，双方均实际履行，原告将系争房屋交付被告使用，被告交付了押金72,000元。被告又将系争房屋转租给案外人李某某。后因合同履行过程中，系争房屋周边进行市政施工，影响了实际承租的正常经营，被告开始拖欠租金。双方的争议由本院(2015)浦民一(民)初字第40879号判决书作出裁判，判令被告以原合同租金标准的六折支付原告2015年8月5日起至2016年2月4日的房屋租金。该案经二审裁判维持原判，目前已生效。2016年4月28日，原告向被告寄送律师函，要求被告对系争房屋内过度装修进行恢复。2016年5月30日，被告支付了2016年2月5日自2016年6月4日的租金60，480元(按原合同租赁标准的六折)。2016年6月5日，原告在系争房屋门口张贴《公告通知函》并向被告寄送《解除租赁合同通知函》，函件中称：2016年4月份，原告发现系争房屋内有工程活动，未告知原告亦未得到原告同意，且破坏了房屋的主体结构。原告多次要求被告及相关人士恢复原状，但未见有效行动。故原告要求解除与被告的租赁合同。2016年6月7日，被告回函称不同意解除租赁合同。另外，2014年4月起，被告未再缴纳系争房屋的物业管理费。被告森盛公司认可原告在本案中所主张的事实，但认为，被告将房屋转租给李某某，其所有装修改造都符合标准和合同约定，并未破坏房屋主体结构，故不同意解除合同。关于欠付租金的标准，已经在前案生效判决中调整为原合同租金的六折，且系争房屋门前的道路施工问题尚未解决，故本案中亦主张按照此标准支付欠付租金及房屋使用费。审理中，原、被告双方均确认案外人李某某对系争房屋的装修包括：910室与906室隔墙上开了三个洞；910室与914室隔墙上开了两个洞；910室一、二层的原有内部楼梯被拆除；910室南墙外部搭建室外楼梯，楼梯的上下端口设在910室南墙面。原告另表示，李某某在910室南面墙二层楼墙体位置开洞，该洞口作为室外楼梯的上行端口。被告另表示，室外楼梯的上行端口，原本有一个窗户，李某某将窗户拆除后扩大做了楼梯端口。关于诉请中的恢复原状，原告要求：910室内部西南角楼梯恢复、910室与906室分隔墙上的三个洞补起来、910室与914室分隔墙上的两个洞补起来、910室室外违章搭建楼梯拆除并将910室外墙上的洞补起来。本院认为，被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案的争议焦点在于，实际承租人的装修行为是否破坏了房屋的主体结构。房屋的主体结构是指房屋的建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。本案中，实际承租人的装修造成系争房屋内原有两层楼房的连接楼梯被拆除，系争房屋与相邻房屋之间的分隔墙被打通，系争房屋原有的布局及上下楼通道已全部改变，实质上构成对房屋主体结构的破坏。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。故原告向被告发送解除合同函，具有法律依据，本院予以确认。原告要求被告恢复原状并返还房屋，具有法律依据，本院予以准许。双方对于系争房屋原状的描述，差异在于910室南墙外部作为外部搭建楼梯的进出口，原为墙体亦或窗户，双方各执一词。对此，原告提供了2016年4月27日与2016年7月28日现场照片对比以及系争房屋竣工图纸，用以说明系争房屋南墙现作为外部搭建楼梯进口的墙洞原为墙体，对此，被告虽予否认，但没有提供相反证据佐证，故对于被告的抗辩本院不予采纳。原告要求被告按照原合同标准支付欠付租金及房屋使用费，鉴于原告并未提供有效证据证明系争房屋周边的市政施工已完成，故本院依照前案生效判决确定的租赁标准计算被告应付租金及使用费。原告要求被告支付欠付物业管理费，具有合同依据，本院予以支持。原告要求没收被告的保证金72,000元，具有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定判决如下：一、确认原告袁相奎、张清秀与被告上海森盛房地产投资管理有限公司2012年3月3日签署的《房屋租赁合同》于2016年6月5日解除；二、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区东靖路XXX号房屋恢复原状，包括：填补910室与906室、910室与914室的分隔墙上开凿的墙洞；恢复910室内部原有楼梯(参照竣工图纸所示位置)；填补910室南墙外楼梯入行端口的墙洞；拆除910室南墙外部搭建的楼梯，并将上述房屋返还给原告袁相奎、张清秀；三、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告袁相奎、张清秀房屋占有使用费，自2016年6月5日起，按每月15,876元，支付至实际返还房屋之日止；四、被告上海森盛房地产投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告袁相奎、张清秀物业管理费，自2014年4月起，按每月600.50元的标准计算至实际返还还房屋之日止；五、原告袁相奎、张清秀没收被告上海森盛房地产投资管理有限公司已缴纳的租赁保证金72,000元。六、驳回原告袁相奎、张清秀的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,579元，减半收取计2,289.50元，由原告袁相奎、张清秀负担1,198.50元，由被告上海森盛房地产投资管理有限公司负担1,091元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年八月三十一日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。