北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0107民初字3614号原告中油新兴能源产业集团有限公司，住所地北京市朝阳区管庄路181号院1号楼103室。（统一社会信用代码:91110000733471782L）法定代表人王文法，董事长。委托代理人白亚铮，北京市高朋律师事务所律师。委托代理人周一新，北京市高朋律师事务所律师。被告闫明新，男，1976年11月28日出生。(公民身份号码:×××)被告北京鸿源餐饮有限责任公司，住北京市石景山区银河南街2号院1号楼2层1单元202室。（社会统一信用代码：91110107MA001XRF78）法定代表人闫明新。二被告共同委托代理人樊波，男，1978年1月11日出生。原告中油新兴能源产业集团有限公司（简称中油公司）与被告闫明新、被告北京鸿源餐饮有限责任公司（简称鸿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张英周独任审判，公开开庭进行了审理。原告中油公司的委托代理人周一新，被告闫明新及被告鸿源公司的共同委托代理人樊波到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告中油公司诉称：原告与被告一于2014年11月14日签订《房屋租赁合同》，约定：1、《房屋租赁合同》第一条约定被告一租赁原告所有的位于北京市石景山区某202室、203室房屋，租赁房屋建筑面积共计1346.12平方米。2、《房屋租赁合同》第三条约定：租赁期限为五年，自2014年11月15日至2019年11月14日止，其中2014年11月15日至2015年2月14日为免租期，免租期共计90天。3、《房屋租赁合同》第四条约定：合同约定月租金为151494.6元/月，租金支付方式为：押一付三，自起租日开始，以每季度为一个计租周期，其中首次付款在合同生效后30个工作日内支付，以后每期付款在下一计租周期开始5日前支付。租金应以款项实际到甲方账户的时间为准。租金包括物业费和取暖费，其它一切费用均由乙方自行承担。4、《房屋租赁合同》第六条约定：合同签订后10个工作日内原告需向中介公司北京德家乐居房地产经济有限公司支付人民币151494.6元作为佣金。5、《房屋租赁合同》第八条约定：未经原告同意被告一不得整体转租、转借承租房屋。6、《房屋租赁合同》第九条第三款、第十条约定，如被告一未按期支付租金应每日按月租金的5%向原告支付违约金并原告有权单方解除合同、收回房屋。合同签订后，原告按照合同约定如期向被告一交付了房屋，向中介公司支付了佣金，而被告一却自2015年5月15日起一直未按合同约定向原告支付租金，期间原告多次向被告一催缴，但被告一至今未向原告支付自2015年5月15日起的房屋租金，且被告一未经原告同意擅自将房屋转租，擅自将被告二北京鸿源餐饮有限责任公司登记注册在租赁房屋银河南街2号院1号楼2层1单元202室内。被告一严重违反了合同约定，依据《房屋租赁合同》第九条第三款、第十条约定，现原告有权要求被告一每日按月租金的5%向原告支付违约金，且原告有权单方解除合同、收回房屋。原告于2016年4月18日向被告一送达了《解除租赁合同通知函》，明确告知被告一如不能在2016年4月30日前支付完毕欠付的全部租金和违约金等相关费用，双方签订的租赁合同自2016年5月1日起解除，并于2016年5月1日前腾退租赁房屋。但被告一既未如期支付欠付租金，也未如期腾退房屋。诉讼请求：1、判令解除原告与闫明新签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告共同腾退位于北京市石景山区某202号房屋并交付原告；3、判令北京鸿源餐饮有限责任公司将其注册地址从北京市石景山区某202号房屋中迁出；4、判令二被告向原告支付租金（自2015年5月15日起至判决生效之日止，按照月租金151494.6元计算）；5、判令二被告向原告支付房屋使用费（自判决生效之日起至实际腾退之日止，参照月租金151494.6元的标准计算）；6、判令二被告向原告支付迟延交付租金的违约金2764776.45元（自2015年5月15日起至2016年5月15日止，以1817935.2元为基数，按照租金数额的5%为标准计算）；7、判令被告赔偿原告损失（原告给予被告的三个月免租期租金损失454483.8元、居间服务佣金损失151494.6元）；8、案件受理费由二被告负担。被告闫明新、鸿源公司共同辩称：首先，不同意解除租赁合同，不同意返还房屋。我方在房屋内投入了200多万元并进行了装修改造。第二，不同意按照合同约定支付2015年5月15日至判决生效之日的租金。我方在租赁合同时明确向对方表明经营餐饮，但是办照过程中发现诉争房屋无法办理餐饮营业执照，且因为该房屋办理了很多营业执照，导致我方无法办理营业执照。直到2015年12月份，对方才将该房屋内其他公司地址迁出，我方才能办理营业执照。开发商也阻碍我方开办美食城，原告协调不力，导致我方装修开业均延迟，原告行为造成我方巨大损失。我方不同意按照合同约定支付租金，双方可以另行协商租金数额。我方在2015年12月1日开始正式营业，我方同意从2015年12月1日起按照月租金151494.6元向原告支付租金，但是2015年5月15日至2015年12月1日的租金不同意支付。第三，我方不同意支付违约金，是原告给我方造成困难导致我方无法开业，造成我方损失。第四，我方不同意支付原告包括中介费在内的任何损失。总之，我方要求继续履行合同。经审理查明：2014年11月14日，甲方中油公司经丙方中介公司居间介绍与乙方闫明新签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市石景山区某202室、203室房屋（诉争房屋）建筑面积1346.12平方米租赁给乙方经营美食城使用；租赁期限为五年，自2014年11月15日至2019年11月14日止，其中2014年11月15日至2015年2月14日为免租期，免租期共计90天；免租期内乙方无须支付租金，但受合同其它规定和条件的约束；租赁期满或解除后，甲方有权收回房屋，乙方按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准：月租金为151494.6元（包括租赁费、物业管理费、供暖费）；租金支付方式为：押一付三，自起租日开始，以每季度为一个计租周期，其中首次付款在合同生效后30个工作日内支付，以后每期付款在下一计租周期开始5日前支付；租金应以款项实际到甲方账户的时间为准；乙方于2014年11月21日前交付一个月租金作为押金，作为双方履行合同的保证金，仅用于抵扣乙方应承担的费用、租金以及应承担的违约金；合同解除或期限届满时，乙方无违约情况下，甲方将押金退还；若乙方利用承租甲方的标的房屋进行注册公司，合同到期不再续租时，乙方负责变更原公司注册地址，否则押金不予退还；合同签订后10个工作日内中油公司需向中介公司北京德家乐居房地产经济有限公司支付151494.6元作为佣金，如合同解除、中止或变更租赁关系的，甲方仍应向丙方支付佣金；甲方同意乙方在不影响房屋主体结构和消防安全前提下装修或改造，费用由乙方负担；未经甲方同意乙方不得整体转租、转借承租房屋或改变使用功能；乙方不按照约定支付租金达5日或欠付费用达5万元等情形的，甲方有权解除合同并要求每日按月租金的5%向主张违约金。上述合同签订后，中油公司将诉争房屋交付闫明新使用，闫明新将房屋装修后将并于2015年11月13日在承租房屋内注册成立鸿源公司用于经营美食城。闫明新向中油公司交纳租金至2015年5月15日。中油公司向中介公司支付佣金151494.6元。另查：2014年12月19日，闫明新致函中油公司载明：其申报消防中被消防局告知房屋规划用途为办公，不能作为经营使用，申请第一季度租金延迟到月底，希望中油公司暂不要介入相关问题的处理，由承租方解决。2014年12月31日，中油公司向闫明新送达告知函，限闫明新于2015年1月6日前支付第一季度租金，之前将已收取的5万元定金转为房租，不再退还；如逾期未足额支付，中油公司有权单方解除合同。2015年5月14日，闫明新致函中油公司关于诉争房屋租赁问题函载明：目前承担下一期房租比较困难，故向中油公司协调增加免租期，保证充分时间办理各种手续，自2015年5月14日至2015年8月14日为免租期。2015年5月21日，中油公司给闫明新的复函中载明：同意将支付第二季度房租时间延后两个月执行，即2015年5月10日调整为2015年7月10日前，之后支付房租时间依次顺延。2016年2月2日，中油公司向闫明新送达催缴租金函。2016年3月1日，闫明新向中油公司做出承诺书：承诺于2016年3月20日前先行支付一个月标准房租，如食言，愿承担原租赁合同约定的2个月租金标准的违约金；承诺与房东于2016年3月31日前商定确定并签署针对拖欠房租一事的补充协议，明确分期还款事宜，并提供相应担保。2016年4月21日，闫明新收到中油公司解除合同通知函，该函中载明：望闫明新于2016年4月30日前支付完毕欠付租金及逾期违约金，合同继续履行；如未能履行上述内容的，则双方租赁合同自2016年5月1日解除，限闫明新于2016年5月1日依约定腾退房屋，自行妥善处置自有财产。2016年4月25日，闫明新将承租的203室（44.6平方米）腾退交付给中油公司。庭审中，闫明新述称：承租房屋时知道房屋用途是办公，但不知道不能用于餐饮，2015年5月15日后未支付租金主要是房屋未能办理营业执照，且装修施工期间因物业方阻碍导致工期延误，2015年12月办理完毕营业执照后开始经营；2015年12月1日营业后一直赔钱，故没钱支付租金，希望继续履行并延期支付租金。闫明新和鸿源公司共同表示，因经营状况不佳，无法交纳租金，请求中油公司延期支付。对此，中油公司表示拒绝。另：鸿源公司于2016年7月21日向本院提交的答辩状中表示愿对闫明新签订租赁合同行为承担责任。上述事实，有房屋租赁合同、建设银行单位客户专用回单、发票、关于房屋租赁费函、关于房屋租赁问题函、复函、告知函、承诺书、解除合同通知函、谈话笔录、当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：中油公司与闫明新签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应依照约定严格履行各自的义务。房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将符合约定的房屋交付给承租人使用，承租人的主要义务是及时足额向出租人支付租金。本案中，根据中油公司对闫明新复函内容,即催告闫明新于2015年7月10日支付第二季度租金,其后闫明新亦作出支付欠付租金承诺,但经中油公司再次催告后,闫明新未履行租金给付义务,庭审中经释明后,闫明新、鸿源公司明确表示无力支付租金。据此可知，闫明新、鸿源公司迟延及拒付租金行为构成根本违约，中油公司不仅享有解除合同的权利，且享有向闫明新主张违约赔偿责任的权利。闫明新承租房屋时明知房屋的用途，且表示营业后因经营状况不佳无力支付租金，故对闫明新、鸿源公司关于因无法办理营业执照迟延支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。因闫明新违约行为导致合同解除的后果，必然造成中油公司已付佣金损失、免租期间租金损失以及预期租金收益等损失。现原告依据合同约定向被告主张违约金。鉴于违约金包含了对守约方损失的补偿，在违约金足以弥补守约方损失情况下，守约方无权在违约金之外另行要求赔偿损失。因此，结合租赁合同履行状况、被告过错程度、原告实际损失等因素，本院酌定被告支付违约赔偿金的数额。因租赁合同系中油公司与闫明新签订，根据合同相对性原则，闫明新应对合同约定权利义务承担责任，鸿源公司表示愿对闫明新签订租赁合同行为承担责任，本院不持异议。鸿源公司主张闫明新不应对合同承担责任，于法无据，本院不予采纳。租赁合同解除后，闫明新、鸿源公司依约定应将公司注册地址变更，但原告诉请鸿源公司将公司注册地址从租赁房屋内迁出，该诉讼请求不属于法院民事案件受理范围，本院不宜处理。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除中油新兴能源产业集团有限公司与闫明新于2014年11月14日签订的房屋租赁合同；二、闫明新、北京鸿源餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内日支付中油新兴能源产业集团有限公司租金（其中，自2015年5月16日起至2016年4月25日止，按照每月十五万一千四百九十四元六角的租金标准支付；自2016年4月26日起至本判决生效之日止，按照每月十四万六千四百七十五元二角四分的租金标准支付）；三、闫明新、北京鸿源餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内将北京市石景山区某202室房屋腾退并返还给中油新兴能源产业集团有限公司；四、闫明新、北京鸿源餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内按照每月十四万六千四百七十五元二角四分租金标准支付中油新兴能源产业集团有限公司占有使用费（自本判决生效之日次日起至实际腾退上述房屋之日止）;五、闫明新、北京鸿源餐饮有限责任公司于本判决生效后七日内支付中油新兴能源产业集团有限公司违约赔偿金共计六十五万元；六、驳回中油新兴能源产业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千零九十六元，由闫明新、北京鸿源餐饮有限责任公司负担（于本判决生效后七日直接给付中油新兴能源产业集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  张英周二〇一六年八月十二日书记员  孙 骁