广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2031号上诉人（原审被告）：黄凯生，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0856。委托代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市长洲实业集团有限公司。住所地：广东省中山市。统一社会信用代码91442000282045134K。法定代表人：黄锡赐，该公司总经理。委托代理人：赵茜，广东凯行律师事务所律师。委托代理人：李君延，广东凯行律师事务所律师。上诉人黄凯生因与被上诉人中山市长洲实业集团有限公司（以下简称长洲实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年1月1日，长洲实业公司委托长洲后勤部办公室（甲方、出租方）与黄凯生（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：长洲实业公司将其位于中山市西区长洲南大街68号有偿提供给黄凯生使用；租期6年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止，其中三个月为装修期，即自2009年4月起租；租金为1800元／月，乙方每月10日前支付给甲方；乙方向甲方交纳房屋租赁押金3600元，在本合同生效后一次性付清，租赁押金由甲方保管，合同期间不计利息，在租赁期届满或合法解除时，乙方未发生过违约责任的，甲方应将押金退回乙方；所用的水、电、通讯、公共卫生、房内提供的灯管和玻璃窗的损坏等发生的费用由乙方承担并缴交相关部门；任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，长洲实业公司依约将上述房屋交付黄凯生使用。长洲实业公司称黄凯生自2009年5月起拖欠其电费，自2012年2月起拖欠其租金。2015年8月31日，长洲实业公司向黄凯生发出《催告函》追讨欠款，黄凯生于2015年10月10日向长洲实业公司出具《还款计划书》，确认尚欠长洲实业公司77400元，并承诺从2015年10月起分43期每期1800元还款。因黄凯生一直没有支付欠款，长洲实业公司遂于2015年11月2日向黄凯生发出《通知》，决定于2015年11月5日解除与黄凯生租赁关系，并要求黄凯生于2015年11月5日前搬出租赁的房屋。但黄凯生仍置之不理，长洲实业公司认为黄凯生截至2015年11月止共拖欠其租金82800元，截至2015年8月止共拖欠其电费14340.96元，遂诉至原审法院，请求判令：1.黄凯生向长洲实业公司支付2012年2月至2015年11月30日期间租金82800元、电费14340.96元及利息（计算标准：从起诉之日起至全额支付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.解除长洲实业公司与黄凯生之间的租赁合同；3.黄凯生承担本案的诉讼费用。原审诉讼中，长洲实业公司明确第1项诉讼请求中的利息计算标准为以97140.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起计算至清偿之日止；明确第2项诉讼请求为解除长洲实业公司与黄凯生之间的不定期租赁合同关系，黄凯生向长洲实业公司返还位于中山市西区长洲南大街68号租赁物。长洲实业公司为证明黄凯生拖欠其电费，提供2009年5月至2015年7月电费发票。发票显示交费名称为五家村文化室、地址中山市长洲南大街68号（长洲村委），电表号为DDZ268774，最后一次缴费时电表行码为11655，2009年5月至2015年8月期间的电费金额共17340.9元，长洲实业公司起诉仅主张黄凯生尚欠其电费14340.96元。长洲实业公司称涉案房屋共三层，每层安装一个电表，共安装了3个电表，二、三层的电费由黄凯生缴纳，而第一层电费由户名为五家村文化室缴纳，直接从长洲实业公司的账户上划款。黄凯生确认长洲实业公司所述的电表安装、缴费情况，亦确认缴纳电费的户名为五家村文化室，但认为其已缴纳了电费。根据黄凯生提供的电费发票复印件显示，电表号与长洲实业公司提供发票显示的电表号一致，而显示的上次行码为11655。原审庭审中，黄凯生辩称其仍然在使用涉案租赁物，另外，长洲实业公司从2012年1月起一直没有收取其租金，已经超过2年了。对于长洲实业公司已收取其的押金3600元，黄凯生同意另案向长洲实业公司主张。长洲实业公司不确认收取过黄凯生押金。原审法院又查明：长洲实业公司于2004年6月24日取得涉案土地的使用权，土地性质为集体用地。原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。因长洲实业公司并未提供证据证明其出租给黄凯生使用的房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原审法院认定长洲实业公司、黄凯生于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》因违反上述法律强制性规定而无效。关于合同无效后的处理问题。根据上述分析，《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。故对长洲实业公司要求黄凯生返还中山市长洲南大街68号房屋，原审法院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，长洲实业公司依双方合同约定将涉案房屋交付给黄凯生使用至今，黄凯生理应支付使用期间的房屋占有使用费。至于占有使用费标准，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院认定占有使用按租金标准计算。本案中，长洲实业公司主张黄凯生尚欠2012年2月1日至2015年11月30日期间租金82800元的事实，已有长洲实业公司提交的黄凯生签字确认的《房屋租赁合同》及《催告函》、《通知》、特快专递单、还款计划书等在案佐证，原审法院对此予以认定，黄凯生应支付长洲实业公司2012年2月1日至2015年11月30日期间占有使用费82800元以及以82800元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止的利息。关于电费问题。长洲实业公司主张黄凯生拖欠其电费14340.96元有其提供的缴费发票予以证明，对长洲实业公司要求黄凯生支付2009年5月至2015年8月期间的电费14340.96元及以14340.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止的利息的诉讼请求，原审法院予以支持。黄凯生辩称其已向长洲实业公司缴纳了全部的电费，其提供的证据不足以证明其上述意见，原审法院对此不予采信。关于诉讼时效问题。原审庭审中，黄凯生提出长洲实业公司从2012年1月起一直没有收取其租金，已经超过2年了的辩解意见，系对拖欠租金的诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；……”及第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”的规定，长洲实业公司在黄凯生拖欠租金及相关费用后，已于2015年8月31日向黄凯生发出了《催告函》及于2015年11月2日向黄凯生发出《通知》，黄凯生亦确认收到上述《催告函》及《通知》，并于2015年10月10日向长洲实业公司出具《还款计划书》愿意支付欠款，长洲实业公司的催款行为及黄凯生的承诺还款行为已符合上述规定中诉讼时效中断的条件，故长洲实业公司于2015年11月27日起诉要求黄凯生支付拖欠的租金及电费，未超过法定的诉讼时效。综上所述，长洲实业公司诉讼请求有理部分，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、黄凯生应在原审判决发生法律效力之日起七日内支付长洲实业公司占有使用费82800元及利息（计算标准：以82800元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；二、黄凯生应在原审判决发生法律效力之日起七日内支付长洲实业公司电费14340.96元及利息（计算标准：以14340.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月1日起至清偿之日止）；三、黄凯生于原审判决生效之日起十日内清除位于中山市长洲南大街68号房屋内物品，并将上述房屋交还长洲实业公司；四、驳回长洲实业公司的其他诉讼请求。如果黄凯生未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，减半收取为1114元（长洲实业公司已预交），由黄凯生负担（黄凯生于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付长洲实业公司，原审法院不另行收退）。上诉人黄凯生不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定黄凯生尚欠长洲实业公司2012年2月1日至2015年11月30日期间的租金82800元并据此判决黄凯生支付占有使用费82800元及利息是认定事实错误。1.原审法院已经认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，合同无效依法不受法律保护，原审法院却判决黄凯生支付占有使用费于法无据。2.原审法院已经查明涉案租赁物无工程规划许可证，依法属违法建筑，长洲实业公司诉请黄凯生支付违法建筑物租金，依法不应支持。3.涉案租赁物已于2012年初纳入西区旧城改造范围，自发布通告开始长洲实业公司不再是适格的出租人。另按政府及长洲实业公司要求，黄凯生已经不能对租赁物进行经营使用，更不能对外转租使用，没有使用就不应该支付占有使用费，原审判决黄凯生支付占有使用费没有依据。（二）原审判决认定黄凯生拖欠长洲实业公司2009年5月至2015年8月期间电费14340.96元并判决黄凯生支付电费及利息缺乏依据。黄凯生使用租赁物产生的电费已由黄凯生自行缴纳，不存在长洲实业公司代交电费的问题。长洲实业公司诉称黄凯生欠其电费14340.96元无依据，黄凯生无委托长洲实业公司缴纳电费，况且从2012年其租赁物已纳入旧城改造范围不能使用，不产生电费。长洲实业公司应举证证明14340.96元电费实际发生。（三）本案部分诉讼请求已经超过诉讼时效。长洲实业公司于2015年11月27日提起诉讼，其所主张的2013年11月27日之前的民事权利超过诉讼时效，不受法律保护。综上，请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回长洲实业公司的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费由长洲实业公司承担。被上诉人长洲实业公司答辩称：1.原审认定双方签订租赁合同无效，我方认为原审查明事实清楚，适用法律正确。2.黄凯生应该支付房屋占有使用费，现黄凯生仍占有使用涉案房屋，应缴纳占有使用费，黄凯生称电表不是其使用，但实际上涉案房屋共有三个电表，黄凯生只缴纳了一层，长洲实业公司于原审期间提交的证据可以证明黄凯生曾缴纳五家村文化室名下电表的电费。3.本案的诉讼时效已经中断，因黄凯生已经签了一份还款计划书确认还款。4.黄凯生没有任何证据证明涉案房屋纳入旧城改造范围，该房屋在所在区域仍在使用，没有进行旧城改造。二审期间，上诉人黄凯生及被上诉人长洲实业公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：黄凯生在原审庭审中陈述：“2012年1月原告公司上一届董事长口头跟我说要旧村改造，不继续将租赁物租给我，原告从来没有向我追讨租金，我多次到公司去要求缴纳租金，但原告不收，希望原告与我对账。”本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。围绕黄凯生的上诉意见，本院作如下分析：第一，关于黄凯生是否应支付占有使用费82800元及利息的问题。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故在长洲实业公司与黄凯生签订的租赁合同无效的情况下，出租人长洲实业公司亦有权向黄凯生参照约定的租金标准主张占有使用费。黄凯生上诉认为黄凯生与长洲实业公司之间的租赁合同无效故长洲实业公司无权主张占有使用费的意见没有法律依据，本院不予支持。另，关于涉案租赁物是否被征收的问题，黄凯生上诉主张涉案租赁物所在的社区已经被纳入旧城改造的范围，故长洲实业公司不具备出租人的资格，另长洲实业公司曾以此为要求黄凯生不再使用及转租租赁物，长洲实业公司对此不予确认，黄凯生应对其主张承担举证责任，但黄凯生原审期间提交的《西区旧城改造暨服务业实验区项目（暂名）狮山片区、千叶片区选址，评估机构协商与投票公告》并不足以证明涉案房屋已被征收，对于黄凯生主张长洲实业公司因租赁物被征收故要求其不再使用租赁物其并未提交证据予以证实，故本院对其上述主张不予采信。原审判决黄凯生向长洲实业公司支付2012年2月1日至2015年11月30日期间占有使用费82800元及利息并无不当，本院予以维持。第二，关于黄凯生是否应向长洲实业公司支付电费14340.96元的问题。黄凯生称涉案租赁物所产生的电费已经由其自行缴纳，但是黄凯生仅提交了一张2015年9月17日的缴费发票，发票显示的缴纳电费数额为775.09元，电表上次行码为11655，而长洲实业公司提交了从2009年至2015年7月的电费发票，发票显示的用户名称、用电地址与黄凯生提交的发票一致，总缴费数额为17340.9元，且2015年7月该用户的电表本次行码截至11655，与黄凯生的电表上次行码相衔接，故原审法院判决黄凯生向长洲实业公司支付其代交的电费14340.96元及利息并无不当，本院予以维持。第三，关于诉讼时效问题。长洲实业公司于分别于2015年8月31日及2015年11月2日向黄凯生发出催告函及通知，并由黄凯生签收，黄凯生否认其于2015年10月10日出具还款计划书但在原审庭审中，黄凯生本人亦陈述其多次到长洲实业公司要求缴纳租金，故对于长洲实业公司主张上述还款计划书系黄凯生出具本院予以采信，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”故对于黄凯生关于本案部分诉讼请求已超过诉讼时效的主张本院不予采信。综上，上诉人黄凯生的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2228元（黄凯生已预交），由上诉人黄凯生负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文代理审判员  陈爱玲代理审判员  卢俊廷二〇一六年八月二十六日书 记 员  钱绮丽第12页共12页