上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初10907号原告张倩倩，女，1986年6月29日生，汉族，住安徽省。原告王安心，男，1985年1月5日生，汉族，住郑州市。上列两名原告共同委托代理人陆兵，上海陆兵律师事务所律师。被告上海鹏汇房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄秀虹，董事长。委托代理人包凯，男。委托代理人王晓勇，男。原告张倩倩、王安心与被告上海鹏汇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转普通程序审理，并于2016年2月25日、6月16日公开开庭进行了审理。原告张倩倩、王安心的委托代理人陆兵、被告上海鹏汇房地产开发有限公司的委托代理人包凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张倩倩、王安心诉称，原、被告于2012年10月21日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区惠南镇观海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价人民币(以下币种相同)1,113,685元。之后原告付清了全部购房款，并且缴纳了住宅维修基金，但被告并未按照《预售合同》约定的时间2014年4月25日办出大产证，而是直至2014年12月23日才取得大产证，导致原告办理小产证的时间也相应延迟。因逾期办理小产证导致原告对房屋的转让、融资、入股出资等行为均在法律上存在障碍，而预售合同约定的违约金明显低于实际的损失。为此要求法院判决被告：1、支付原告因逾期办理小产证的实际损失41,105.66元(以1,113,685元为基数，从2014年4月26日计算至2014年12月23日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算)；2、承担本案诉讼费。被告上海鹏汇房地产开发有限公司辩称，原告主张的计算违约金的房价款基数有误，实际房价款应为1,110,056.52元。合同第十条约定的逾期办理大产证的违约责任是2014年4月25日被告如果没有办出产证，原告有权解除合同，合同补充条款一第八条第3款约定了逾期办理小产证的责任，违约责任应从实际取得大产证日期即从2014年12月23日起180天后起算，违约金标准是日万分之一。由于小产证都是相关小业主自己去办理，并没有委托被告办理小产证，大部分小业主都在2015年3月份取得小产证，只用了90多天，在合同约定的180天内完成了办证义务，所以被告不用承担违约责任。原告诉讼请求为办理小产证的实际损失，但原告没有实际损失，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年10月21日原告(乙方)与被告(甲方)签订了《预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为85.94平方米，总价暂定为1,113,685元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件，第贰种方案为：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2014年4月25日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区(原南汇区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第七条“该房屋的交付(补充主合同第十、十一、十三、十五条)”约定：1、该房屋的交付条件以主合同第十条约定为准，主合同第十条关于甲方承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务,……；6、若该房屋在交付时已取得大产证，则双方可在交付时直接签署《房屋交接书》。补充条款一第八条“小产证办理(补充主合同第十四条)”约定：1、甲方应在取得大产证后30日内，通知乙方签署《房屋交接书》，乙方应在甲方通知载明的期限内及时签署《房屋交接书》；2、乙方委托甲方办理小产证的，需按照合同约定办理该房屋交付手续，在签署《房屋交接书》时提供办理小产证的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款，甲方代为申办产权登记的期限自具备本条第1、2款约定的全部条件之日起算，若乙方违反本条第1、2款约定，则小产证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方自行承担，与甲方无关；3、由于甲方原因，乙方不能在甲方取得大产证之日起180天内取得小产证的，每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之一向乙方支付违约金，逾期超过一年的，乙方有权解除合同；……。预售合同签订后，原告付清了房款。2014年12月23日被告取得了系争房屋的新建商品房房地产权证(大产证)。2015年1月中旬被告向相关小业主发送了告知书，表示自2015年1月20日起可以到被告处领取办理房产证的所需资料，并签署正式房屋交接书。另查明，2016年1月21日涉案小区其他业主起诉被告相关逾期办证违约金纠纷案件中，对于《上海市商品房预售合同》的质证过程中，被告陈述为：合同补充条款第七条第1项、第6项约定表明双方对大产证的取得时间已经进行了变更，根据补充条款第八条第2项、第3项约定，只有在原告委托被告办理小产证的情况下，被告在取得大产证后的180天内没有为原告办出小产证，被告才承担违约责任。但实际上是原告自行办理小产证，所以被告不应承担违约责任。另陈述，如果被告需要承担违约责任，同意按照日万分之一的标准计算。2016年2月25日庭审过程中，对于补充条款第八条第2、3项如何理解的问题，被告认为原告没有委托被告办证，原告何时能取得小产证被告无法控制，被告对此不应承担违约责任；但是合同对于逾期办证的违约金是有约定的，即补充条款第八条第3项的约定。审理中，原告对于诉讼请求明确为：因原、被告双方的买卖合同中没有约定逾期办证违约责任，被告之前已经自认合同中未约定违约责任，数次庭审对于合同是否约定逾期办证违约金陈述不一，但未作出合理解释，(2016)沪0115民初2424号生效判决与本案无关，所以要求按照最高人民法院关于审理商品房预售合同的相关司法解释第18条规定主张逾期办证违约金，但利率仅按照银行基准贷款利率计算，不要求上浮，原告之所以按照司法解释18条主张贷款基准利率损失也是基于被告否认了合同补充条款适用本案。合同约定的办理大产证时间是2014年4月25日，大产证逾期办理的第一天就影响小业主办理小产证，所以计算违约金的期限应从2014年4月25日计算至大产证办出之日即2014年12月23日止，如果法院对该期间没有采纳，根据合同约定的所有办证流程推算，被告最迟应该在2014年10日23日办出小产证，这个时间节点已有生效法律文书确认，被告大产证是在2014年12月23日办出，2015年1月份通知小业主，小业主应有3个月的办证时间，所以截止时间应在2015年4月23日。如果法院不采纳原告的上述意见，由于原告购房的贷款损失远高于日万分之一的违约金标准，原告要求调高违约金标准到日万分之二计算，计算违约金的房价款基数为1,110,056.52元。被告则认为，其不应承担违约责任，在被告大产证办出后180天内相关小业主都办出了小产证，所以被告没有违约事实。对于逾期办理小产证的违约责任在合同补充条款一第八条有明确约定，之前法院对同类案件[(2016)沪0115民初2424号]也已作出确认，被告在相关案件审理中并没有作出原告所称的自认，而是始终认为如果法院认定被告违约，对于违约金按照补充条款第八条第3项计算没有异议。原告为购买房屋而贷款与逾期办证没有关系，合同对此也没有约定，法律也没有规定逾期办证应承担相对方的贷款损失。原告没有证据证明因逾期办证造成的实际损失高于违约金，故调高违约金的诉请不予同意。以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、购房款发票、《上海市房地产登记簿》、《办理房产证告知书》、进户通知、贷款材料等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告办理房屋产权过户的条件。根据合同主文条款及补充条款一第八条的文字表征的陈述，均以被告办理的大产证作为启动办理小产证的参照点，而在预售合同中双方对被告何时办理大产证是有明确的约定，那么应当理解约束小产证办理的时间应以合同约定最晚大产证办理时间作为基础，合同约定被告应于2014年4月25日前取得系争房屋的大产证，同时补充条款又规定了被告在取得大产证之日起180天内小业主应取得小产证，因补充合同是对主合同的补充，所以时间节点应以补充合同为准，即2014年10月22日应是作为被告是否承担小产证逾期办理合同责任的划分节点，由于被告直至2014年12月23日才办理出新建商品房房地产权证(大产证)，直接导致原告办理系争房屋小产证的延迟，被告的行为构成违约，同时被告交付系争房屋时并未取得大产证，所以被告认为办理大产证时间已变更为签署房屋交接书时间的观点无合同及法律依据，被告认为其不存在逾期办证的违约行为的观点本院不予采纳。对于《预售合同》补充条款一第八条第3项约定是否是对迟延办理小产证违约责任的约定问题，本院认为，《预售合同》补充条款一第八条是对合同第十四条的补充，补充条款一第八条第3项中明确记载了因被告的原因导致小业主迟延办理小产证的违约金计算方式，原告认为《预售合同》未约定逾期办证违约责任及原告要求从2014年4月25日开始计算违约责任的意见本院不予采纳。同时被告对于《预售合同》补充条款一第八条的解释始终是以其自身无过错，不应按照《预售合同》补充条款一第八条约定承担违约责任的角度进行抗辩，虽陈述内容不尽相同，但并未同意原告主张的《预售合同》没有约定逾期办证违约责任的意见，被告的抗辩不构成自认。至于计算违约金的截止时间，被告在实际取得大产证后即通过告知书方式通知原告，原告应在告知书通知的合理时间内与被告签署《房屋交接书》，从而从被告处获取系争房屋过户办证所需相关材料，以便及时办理相关产证，综合考虑相关事宜的办理流程及与原告同性质的小业主的诉讼，本院确认2015年2月20日前为完成上述办理产权过户事宜的合理期间，原告要求违约金计算截止至2015年4月25日的观点本院不予采纳。对于违约责任的标准，鉴于在《预售合同》补充条款中已有约定，故按照有约定从约定的原则，被告应按已收房价款的日万分之一向原告支付违约金，原告要求按照银行基准贷款利率计算违约金的观点本院不予采纳，同时逾期办理小产证，给原告造成的影响是无法进行房屋买卖交易，与原告购房是否进行贷款无关，而原告无证据证明因房屋无法交易造成房价损失，故原告要求调高违约金的观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张倩倩、王安心逾期办证违约金(以1,110,056.52元为基数，按每日万分之一标准，自2014年10月23日起计算至2015年2月20日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，由原告张倩倩、王安心负担691元,被告上海鹏汇房地产开发有限公司负担136元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 菁人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一六年八月一日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。