上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4217号原告：常晓莉委托诉讼代理人：沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维平，吉林泉商律师事务所律师。被告：蔡浪涯.原告常晓莉诉被告蔡浪涯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人沈华炳、张维平、被告蔡浪涯到庭参加诉讼。2016年5月27日本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈华炳到庭参加诉讼。被告蔡浪涯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告常晓莉诉称：2013年12月25日，原、被告通过上海泰复房产经纪有限公司签订了房屋租赁合同，租期一年。至2014年12月31日合同到期终止。2015年1月1日，原、被告双方续签租赁合同，合同约定每月租金人民币4,600元，按季度支付，合同第四条第六款约定：“每次房租必须在租金到期前十天内交付原告，逾期将支付原告1个月租金的滞纳金”。2015年1月1日被告交付原告三个月租金13,800元，被告应于2015年9月20日前预交下三个月的租金，但被告未按约支付。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付占用房屋期间的租金至实际腾退之日止，暂计9,200元；3、判令被告偿付违约金4,600元；4、判令被告支付有线电视费156元，网络使用费1,200元；5、赔偿损坏房屋设施的费用，暂计5,000元。审理中，原告明确诉讼请求为：1、被告支付占用房屋期间的租金13,800元(以每月4,600元标准计算3个月)及房屋占有使用费7,819元(从2016年1月1日计算至2016年2月21日被告实际搬离之日，参照每月4,600元标准)，共计21,619元；2、被告偿付违约金4,600元；3、被告支付网络使用费1,200元；其他诉讼请求自愿予以撤回。被告蔡浪涯辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，被告同意解除合同，但原告所述解除合同理由是因为被告拖欠租金，被告不予认可。实际上是因为原告通知被告要求提前解除合同。针对诉请2，被告支付租金至2015年9月30日，被告已经于2015年12月10日开始搬离系争房屋，其中一间房已经腾空，可以返还原告，另一间房一直由被告居住，租金同意支付至腾退之日止。针对诉请3，不同意支付违约金。原告通知被告搬离系争房屋，是原告违约在先，原告本身存在违约行为。有关租金支付事宜，被告修理空调的400元费用原告之前是同意在房租里扣除，但后来原告不同意被告抵扣房租，以致双方没有协商一致。针对诉请4，有线电视费初装费156应该由原告支付，日常使用费由被告支付，且已经预付至2016年3月。被告使用的网络费同意由被告支付。针对诉请5，不同意赔偿损坏房屋设施的费用。经开庭审理查明：2013年12月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX、XXX室两间房屋租赁给原告居住，两间房屋各租赁面积88平方米，租期一年。从2014年1月1日至2014年12月31日止，租金每月4,600元，每3个月支付一次，保证金4,600元。水、电、燃气、电话使用费及有线电视费由被告承担。每次房租必须在房租租金到期的前十天内交付原告，逾期将支付原告1月租金的滞纳金。租赁期内，如乙方要求提前终止合同，应提前一个月通知对方，并须征得对方同意。如原告擅自终止合同，须返还被告全部保证金和已付租金余额，并支付被告相对于一个月房租的违约金。如被告擅自终止合同，则原告可没收被告保证金，但原告仍需返还被告已付租金余额。如被告逾期不支付租金，原告联系之后还是不缴纳租金或联系不到被告的，原告有权解除合同并清理所出租房屋内被告物品，所造成的损失由被告自行承担。合同签订后，原、被告双方实际履行合同至2014年12月31日合同到期终止。2015年1月1日，原、被告双方均同意按照上述合同约定续签租赁合同，续租1年，从2015年1月1日起算至12月31日。被告实际支付租金至2015年9月30日，但按照合同约定被告应于2015年9月20日前预交下三个月的租金，被告至今未按约支付。故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，位于上海市青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX、XXX室两间房屋均办理了房屋产证，权利人登记为原告个人。以上查明的事实，由原、被告陈述，房屋租赁合同、房地产权证等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原告认为租赁合同已经到期终止，被告于2016年2月18日腾退系争房屋，2016年2月21日原告实际已经接收房屋。为证明原告所述属实，原告提供物品出门条一份。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告之间签订的租约系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，当事人均应依约履行。原、被告续签的房屋租赁合同于2015年12月31日到期，根据原告提供的物品出门条证据，可以认定被告已于2016年2月18日实际搬离系争房屋，自2015年10月1日至2016年2月18日期间的房屋租金及房屋占有使用费，被告理应按约支付，原告该项诉请有相应的事实依据，故本院予以支持。按照合同约定，每次房租必须在房租租金到期的前十天内交付原告，逾期将支付原告1月租金的滞纳金。庭审中，被告认可租金支付至2015年9月30日，之后的租金至今未付，被告显属违约。被告抗辩系原告违约在先，原告通知被告要求提前解除合同，但未提供相应的证据，本院不予采信。按照双方合同约定，被告应承担违约责任，原告主张的被告支付违约金4,600元诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。对于网络使用费1,200元，原、被告双方在合同中并未约定，原告虽提供发票联一张，但该证据难以证明该费用应由被告承担，故原告该项诉请，依据不足，本院难以支持。租赁合同中约定的保证金，原告以涉及水电费结算等事宜，不要求在本案中一并处理，故该笔费用原、被告双方可另行解决。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡浪涯应于本判决生效之日起十日内支付原告常晓莉租金人民币13,800元(自2015年10月1日起算至2015年12月31日止，以每月人民币4,600元标准计算3个月)及房屋占有使用费(自2016年1月1日起算至2016年2月18日止，参照每月人民币4,600元标准计算)；二、被告蔡浪涯应于本判决生效之日起十日内偿付原告常晓莉违约金人民币4,600元；三、原告常晓莉的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币472.50元，由被告负担人民币442.50元，由原告负担人民币30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高金登代理审判员  林 青人民陪审员  陆晓聪二〇一六年八月三十一日书 记 员  王 菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。