陕西省西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0103民初1467号原告：西安锦江物业服务有限公司。法定代表人：任某，该公司执行董事。委托代理人：毛某，女。被告：西安维图网络科技有限公司。法定代表人：李某某，该公司总经理。被告：李某某，女，1955年5月25日出生，汉族。被告：冯某某（曾用名冯某），女，2000年6月1日出生，汉族。法定代理人：贺某某，女，汉族。委托代理人：闫某某，男。委托代理人：李桂娟，陕西金镂律师事务所律师。原告西安锦江物业服务有限公司（以下简称锦江物业公司）诉被告西安维图网络科技有限公司（以下简称维图网络公司）、李某某、冯某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦江物业公司委托代理人毛某，被告维图网络公司法定代表人李某某，被告冯某某委托代理人李桂娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦江物业公司诉称，2010年4月15日，冯某某等50名业主推选4名业主代表将共同拥有的荣民国际公寓四楼整层出租给被告维图网络公司作为经营场所使用，其中冯某某拥有的房屋面积为50.04平方米。2011年12月29日，其与陕西荣民房地产集团有限公司就其对荣民国际公寓提供前期物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，约定其根据物业建筑面积按2.6元/月·㎡收取物业服务费、按均价0.65元/月·㎡收取电梯费，同时按照西安市自来水公司、供电局对应时段的水、电费标准代收代缴水、电费等费用。合同签订后，其依约履行合同义务。被告维图网络公司自2014年7月1日未缴纳物业服务费、水、电费等，经多次催要未果。2015年3月8日、4月17日，被告李某某分别出具承诺书，承诺按期缴纳物业服务费、水、电费等，但并未完全履行。2015年5月11日，被告维图网络公司在未结清欠费的情况下搬离荣民国际公寓四楼。现诉至法院请求：1、判令被告维图网络公司、李某某支付原告2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费1344.57元、电梯费336.27元；判令被告维图网络公司、李某某支付原告2014年6月10日至2015年1月26日之间使用的电费2711.67元，2014年7月10日至2015年5月10日之间使用的水费104.58元；判令被告维图网络公司、李某某支付合同约定的违约金916.23元（暂计算至2015年5月10日，最终以实际支付之日为准）；2、判令被告冯某某对以上债务承担连带责任；3、判令三被告共同承担诉讼费。被告维图网络公司辩称，其承租冯某某等业主共有的荣民国际公寓四楼用于经营网吧生意，其自2014年7月陆续拖欠原告的物业费、水、电费属实。因其公司与业主之间的纠纷，业主对其进行堵门停电，导致其公司无法正常营业，也没有经济来源给物业交纳物业费、水、电费。现表示同意原告的全部诉讼请求。被告李某某辩称，其系被告维图网络公司法定代表人。2015年3月8日，业主对其公司进行围堵围攻，其选择报警并给业主写下承诺书。同年4月17日，因拖欠物业公司的物业费、水、电费，故其向原告出具一份承诺书，承诺按周还款。现表示同意原告对其的诉讼请求。被告冯某某辩称，其于2006年购买该房屋，原告与陕西荣民房地产集团签订的《前期物业服务合同》从未向其告知或公示，对其没有约束力，原告据此要求其承担连带责任于法无据。原告称依据《物业管理条例》的规定，业主对电梯费、水、电费承担连带责任，但该条例所规定的连带责任仅限“物业服务费用”，不包含水、电费及电梯费。根据被告李某某等出具的承诺书，该项费用应由被告李某某等人承担，与业主无关；且39名业主委派4名代表与蔡红武于2010年4月15日签订的《租赁合同》也明确约定物业费、水、电费等由承租方承担。业主没有任何违约行为，对违约金不承担连带责任，原告自身存在过错，怠于止损，应自负损失。故请求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，被告冯某某等人系荣民国际公寓四楼整层房屋业主，被告李某某系被告维图网络公司法定代表人，被告李某某与蔡红武系母子关系。2010年4月15日，冯某某等业主共同推选委派赵飞、师雨田、尹富银、王占凯4名业主代表（甲方）与蔡红武（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将荣民国际公寓四层出租给乙方经营网吧，该合同约定物业费、水、电费及电梯费等均由承租方承担。后被告李某某等成立维图网络公司并实际使用该房屋用于经营网吧生意。2011年12月29日，陕西荣民房地产集团有限公司（甲方）与原告锦江物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等内容进行了约定。《前期物业服务合同》第三章服务费用第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：……商业物业：2.60元/月·平方米……；3、代收代缴费用：1、电：基础电价+公摊；2、水：基准价+二次加压费用+管损；3、集中供暖：基准价+区内运行费用；4、垃圾费：居民6.00元/月·户，办公及商业用房：按西安市政办发[2005]71号文件规定交纳。5、电梯费：公寓均价0.6元/月·㎡（建筑面积），商场楼均价0.8元/月·㎡（建筑面积）……”；第七条约定：业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季交纳，代收代缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的1-7日内履行交纳义务。第八章违约责任第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时交纳物业服务费用的，物业公司除从逾期之日起每日加收应缴费用3‰的违约金外，还可采用停止服务、诉讼等措施催缴。被告维图网络公司自2014年7月起未缴纳物业费、水、电费及电梯费等。2015年3月8日，被告李某某出具承诺书一份，载明：西安维图网络科技有限公司租荣民国际大厦四楼所欠荣民国际大厦物业费、水电费与荣民国际大厦四楼业主没有任何关系，李某某（母）蔡红武（子）承担荣民国际大厦物业费、水电费共计贰拾柒万叁仟元（273000）；该承诺书落款为被告维图网络公司（加盖公章）、法人李某某、蔡红武、马骥；庭审中，原告出具的承诺书下方无任何签字，被告冯某某出具的承诺书下方载明“收到，王学业，2015.3.8”；经当庭质证，原告称该承诺书系被告李某某受业主围攻时所写，后业主交至其处让其向被告维图网络公司及李某某催缴，其当时回复该承诺书不符合规定，业主应承担连带责任，其公司有个保安人员叫王学业；被告维图网络公司及李某某称业主于2015年3月7日围攻其整晚，次日其按照业主的要求书写该份承诺，但不知道为何到了原告处；被告冯某某称该承诺系原、被告三方就物业费、水、电费承担事宜达成的一致意见，原告知情并表示认可，该费用应由物业使用人承担，业主不再承担任何责任。同年4月17日，被告李某某向原告出具承诺书，承诺分期交纳所欠原告的物业费、水、电费，但并未完全履行承诺。同年5月11日，被告维图网络公司搬离荣民国际公寓四楼，但未与原告结清拖欠的物业费、水、电费及电梯费等费用。另查，被告冯某某等业主共有的涉诉房屋总建筑面积为2745平方米，其中被告冯某某占房屋面积50.04平方米。被告维图网络公司实际使用上述房屋期间共拖欠原告2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费73749元、拖欠原告2014年7月1日至2015年5月10日电梯费18437.25元、2014年6月10日至2015年1月26日电费148763.5元、2014年7月10日至2015年5月10日水费5747.4元。根据被告冯某某所占房屋建筑面积50.04平方米予以分摊核算分别为物业服务费1344.41元、电梯费336.10元、电费2711.67元、水费104.58元。被告维图网络公司及李某某对于拖欠的上述费用予以认定，被告冯某某对于原告所主张的费用计算方式予以认可，也未在指定期间对于所欠具体金额提出异议，本院对此予以认定。原告于2016年6月21日撤回了对蔡红武、马骥的起诉，本院口头予以准许。以上事实有原、被告在法庭上的陈述、《前期物业服务合同》、《租赁合同》、承诺书、欠费明细、缴费通知单、西安市自来水有限公司水费收据、国家电网缴费通知单、陕西省国家税务局通用机打发票及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与陕西荣民房地产集团有限公司签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，且对业主亦具有约束力；该合同明确约定了物业服务费、代收代缴水电费、电梯费等收费标准及违约责任，亦明确约定业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；现原告据此要求物业实际使用人即被告西安维图网络公司就拖欠的物业服务费、水、电费及电梯费承担清偿责任，并要求业主即被告冯某某承担连带责任，于法有据，本院予以支持。原告以被告李某某于2015年4月17日出具承诺书为由要求被告李某某就拖欠的上述费用及违约金承担共同清偿责任，被告李某某对此予以认可，本院予以认定。对于原告诉请的以拖欠的物业费为基数按照合同约定的每日3‰支付违约金的诉讼请求，显系约定过高，且原告也应有适度的容忍义务，以维系日常交往或经营活动的稳定性，保障合同的正常履行，物业使用人及业主最迟应当在搬离房屋之前与原告结清物业服务费、水、电费及电梯费等费用；根据本案审理的实际情况，结合双方当事人的陈述，本院对原告主张的违约金依法调整为：以拖欠的物业服务费为基数，按年利率24%标准支付，自2015年5月12日计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李某某共同支付原告西安锦江物业服务有限公司2014年7月1日至2015年5月10日物业服务费1344.41元；本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李某某共同支付原告西安锦江物业服务有限公司2014年7月1日至2015年5月10日电梯费336.10元；本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李某某共同支付原告西安锦江物业服务有限公司垫付的2014年6月10日至2015年1月26日电费2711.67元；本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李某某共同支付原告西安锦江物业服务有限公司垫付的2014年7月10日至2015年5月10日水费104.58元；本判决生效后十日内，被告西安维图网络科技有限公司、李某某共同支付原告西安锦江物业服务有限公司违约金：以拖欠的物业服务费1344.41元为基数，按年利率24%标准支付，自2015年5月12日计算至实际给付之日止。被告冯某某对上述一、二、三、四、五项费用承担连带清偿责任。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费50元，由被告西安维图网络科技有限公司、李某某、冯某某共同负担（此款原告已交纳，三被告于本判决生效后十日内直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  贾曼莉代理审判员  周 伟人民陪审员  李 秦二〇一六年八月十七日书 记 员  胡梦姣