济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0104民初2454号 原告李麦玲，女，1979年6月9日出生，汉族，住济南市。 委托代理人刘国平，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托代理人贾思敏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。 法定代表人金成发，总经理。 委托代理人潘松，山东辰静律师事务所律师。 委托代理人张昆，山东辰静律师事务所律师。 原告李麦玲与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理，由代理审判员牟阳适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，原告李麦玲的委托代理人刘国平、贾思敏，被告绿地公司的委托代理人潘松、张昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李麦玲诉称：2013年12月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款610320元，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，履行了合同义务。但被告未在合同约定的时间内履行有效交房义务。现原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告自2015年1月21日起至被告取得《分期综合验收备案证明》之日止的违约金；诉讼费用由被告承担。 被告绿地公司辩称：一、答辩人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房，答辩人不存在被答辩人所谓的违规、违约交房。首先，涉案房屋所在建设项目已经综合验收合格，并济南市城乡建设委员会综合验收备案。《中华人民共建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。即建筑工程交付使用的法定标准是竣工验收合格。而该条规定的建筑工程竣工验收合格的法定条件交付竣工验收的建筑工程必须符合规定建筑工程质量标准、有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。也就是说，《建筑法》作为建筑领域的基本法，该聿法所规定的建筑工程竣工验收合格的条件都是国家规定的国家级别的竣工条件，建筑工程交付使用的法定标准也是国家级别的法定标准。在我国，全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律及国务院制定的行政法规属于国家级别的法律法规，由国家级别的法律法规规定的标准即是国家级别的法定标准。因此，建筑工程交付使用的法定标准应是国家级别的法律法规规定的标准。国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；该条例第17条同时规定了房地产开发企业在项目竣工后向项目所在地的政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，政府房地产开发主管部门应在收到该申请后30日内组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门和单位进行验收。该条例第18条规定：“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工后应依照本条例第17条规定和下列要求进行综合验收。”通过上述条文可以看出，国务院制定的该部行政法规明确解释了建设工程项目的“综合验收”就是政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。虽然该条例是国务院制定的行政法规，是国家级别的法律法规，但是该法律法规并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案是房地产开发项目进行交付的强制性标准。该条例只是规定了房地产项目竣工后，项目所在地的政府房产开发主管部门在接到房地产开发企业的竣工验收申请后组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行综合验收。即使将通过综合验收备案或分期综合验收备案作为房地产开发项目进行交付的强制性标准，但是根据国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条之规定，所谓的房地产开发项目“综合验收”就是房地产开发主管部门在项目竣工后组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。房地产项目经综合验收的相关部门验收合格后，即予以竣工综合验收备案。工程质量监督部门即质检站，对竣工项目验收合格后出具建筑工程竣工验收报告；规划部门在项目竣工后根据其之前核准的建设工程规划许可证对竣工的建设工程进行核实，通过核实后出具建设工程规划核实证及附件；消防部门对竣工项目进行验收合格后，出具建设工程消防验收意见书；在房地产主管部门组织的有关部门对竣工验收项目进行验收合格并出具相关文件后，房地产主管部门即对竣工的房地产项目进行综合验收备案，出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，应根据国家制定的相关法律法规（即《建筑法》和《城市房地产开发经营管理条例》）来理解建设工程项目的综合验收，而不能片面的、纸面上的理解。本案中，答辩人绿地公司在涉案房屋所在项目竣工后，向济南市城乡建设委员会提出竣工验收申请，济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防等部门对涉案项目进行分项综合验收，通过验收后出具了相关的证明文件。济南市城乡建设委员会在收到相关部门出具的分项验收合格证明文件后出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，以此来证明涉案房屋所在项目通过综合验收并予以备案。因此，涉案房屋所在项目已于2014年11月20日通过综合验收备案，达到了房地产项目进行交付的强制性标准。综上，涉案房屋所在建设项目已经综合验收合格，并济南市城乡建设委员会综合验收备案。其次，虽然涉案商品房买卖合同的主合同中将交房标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，但这是基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非答辩人绿地公司的真实意思表示；双方当事人又通过补充协议的形式将交房标准约定为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定了开发项目竣工后，开发企业必须进行综合验收，分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。但是，该地方性法规并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准，况且没该地方性法规并非国家级别的法律法规，其不能违背《建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定对房地产开发项目的交付标准另行规定。2009年6月16日山东省住房和城市建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，该办法只是作为地方行政管理方式之一，对房地产开发企业的竣工项目进行的行政管理，并未明确规定通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产项目进行交付的强制性标准。2011年4月14日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房地产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】规定，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。其一，【济建发（2011）7号文】只是一个以通知形式下发的内部规范性文件，并非政府规章，亦非法律法规，只是作为地方行政管理的文件。其二，开发商之所以将取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房买卖合同中约定的房屋交付条件，只是迫于济南市政府相关职能部门的行政干涉，所以该交付条件并非开发商（也包括答辩人绿地公司）的真实意思表示。基于此，开发商只能通过补充协议的形式与买房人就商品房买卖相关事宜进行补充约定，以此来表达其真实意思表示，这也是济南市政府相关职能部门所允许的。其三，从效力上来讲，该通知的该条（第三条）规定是无效的，没有任何法律效力。因为其违背了合同法规定的“当事人依法享有自愿订立合同的权利”，限制了当事人的订立合同自由。在别的省份及城市并无类似规定。再次，涉案合同的双方当事人在补充协议中约定的交房标准“取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》”与主合同约定的交房标准“取得《分期综合验收备案证明》”为同一法律属性的交付标准，并不存在降低或变更交房标准的情形。建设项目的竣工验收备案只是一种告知性备案，只是行政机关对建设项目竣工验收的一种程序上的管理。建设行政主管部门通过验收备案行使的是对验收行为的监督管理权，该行为并不是竣工验收行为本身，也不是法定的竣工验收结论。综合验收备案（分期综合验收备案）与综合验收备案证明（分期综合验收备案证明）都是由济南市城乡建设委员会组织相关职能部门进行验收并核发的建设工程竣工验收证明文件。前已述及，根据国务院指定的《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条之规定，综合验收是政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或单位对竣工的房地产项目进行的验收。综合验收备案则是政府房地产开发主管部门在对竣工的房地产项目进行综合验收合格后所进行的备案登记。不管是综合验收还是综合验收备案，其法律基础是《建筑法》及国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》。而综合验收备案证明（分期综合验收备案证明）则是济南市房地产企业的专有福利，是济南市城乡建设委员会等济南市政府职能部门根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等山东省地方性法规和部门规章制定的济南市规范性文件所规定的，要求济南市的房地产开发企业在完成《建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》等国家法律法规规定的综合验收备案登记后，再根据济南市的规定由相同的职能部门即济南市城乡建设委员会再次进行备案登记，可以说是一种重复登记的行为。综合验收备案证明的法律基础则是《山东省城市房地产开发项目竣工综合验收备案办法》及济建发（2011）7号文。综上，综合验收备案与综合验收备案证明都是在竣工房地产项目综合验收合格后所进行的一种备案登记行政行为，是同一属性的法律行为，是由济南市城乡建设委员会根据不同的法律所进行的一种重复的行政行为。因此，综合验收备案后取得的《房屋建筑工程竣工验收备案单》与取得综合验收备案证明是同一属性的交付标准，并不存在所谓降低或变更交房标准的情形。因此，答辩人绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房，答辩人并不存在被答辩人所谓的违规、违约交房。二、答辩人并不存在强制交房、缺陷交房的行为。答辩人在取得涉案房屋所在项目的综合验收备案证明（即取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》）后，即按照合同补充协议第三条的约定向被答辩人发出了涉案房屋的交付通知书。该交房通知书是答辩人基于合同约定而应履行的通知义务，且该交房通知书明确记载的是为了避免集中交付带来不便而建议被答辩人在某个日期前来办理交房手续，如若被答辩人未能在该日期办理交房手续，其可到绿地中央广场营销中心办理交房手续。该通知书并未明确约定被答辩人所谓的不来收房的违约责任。涉案商品房买卖合同补充协议第三条也未明确约定在答辩人发出交房通知后因被答辩人不来收房而应承担的违约责任。因此，答辩人并不存在强制交房的行为。答辩人交付的涉案商品房已经综合验收备案，达到了法律规定和合同约定的交房标准，被答辩人所称的是办理分期综合验收备案证明所需完成的事项，并非被答辩人所谓的缺陷交房。况且，答辩人之所以未按照涉案商品房买卖合同主合同第八条的约定而是按照合同补充协议第三条的约定通知交房，一方面的原因是涉案商品房已经综合验收备案，另外一方面的原因也主要是为了业主能够在收房后尽早装修。据了解，绿地中央广场的业主都在紧锣密鼓的进行房屋装修。因此，答辩人并不存在强制交房、缺陷交房的行为。三、答辩人未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。答辩人尚未取得分期综合验收备案证明，并非是因为答辩人存在任何违法、违规行为，而是因此办理分期综合验收备案证明所需手续过于繁杂，需要一个漫长过程。虽然此时尚未取得分期综合验收备案证明，但在交付时答辩人已取得了房屋建筑工程竣工验收备案单，已达到了综合验收备案证明的交房标准，也取得了规划部门的建筑工程核实证明，对业主居住生活影响较大的房屋质量及规划问题已经过了有关部门的验收合格，小区已经通水通电并进行了相应的绿化，前期物业也已经入住小区，被答辩人也已开始进行房屋装修，为其入住做前期准备，实质上已开始享受收房为其带来的利益。因此，答辩人未取得分期综合验收备案证明并未给被答辩人的居住生活产生实质性影响。综上所述，答辩人已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给被答辩人，被答辩人已接收该商品房，答辩人并不存在违规、违约、强制交房、缺陷交房的行为。恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2013年12月29日，被告绿地公司作为出卖人与作为买受人的原告李麦玲签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定原告李麦玲购买被告绿地公司开发建设的绿地中央广场D-3项目5号楼1单元1701号房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为610320元。合同第八条约定房屋交付期限为2014年12月21日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在被告绿地公司（甲方）具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，原告李麦玲（乙方）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按原告李麦玲原因造成房屋未能按期交付执行，被告绿地公司就此不承担延期交房的责任。第5款约定：“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第8款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，乙方给予甲方30日的宽限期，如宽限期后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按乙方已交房价款的万分之一没日于乙方计算违约金，合同继续履行。”该补充协议还约定了其他内容。 2014年12月，被告绿地公司向原告李麦玲发出了收房通知。原告李麦玲于2014年12月10日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。 上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2012360号，该房屋于2014年11月20日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201424042，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。 以上事实有原告李麦玲提交的建设工程规划核实证及附表、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋建筑工程竣工验收备案单、山东省建设工程档案合格证、客户工程联合验收单、新建住宅小区供电配套设施接受证明、工程竣工验收报告、济华燃气竣工情况说明、交房材料及当事人庭审陈述为证，经本院质证、认证及审查，可以采信。 本院认为，原告李麦玲与被告绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，被告绿地公司在与原告李麦玲签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。 本案原、被告双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。 原告李麦玲称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，被告绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。被告绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”被告绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。 2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。 原、被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，被告绿地公司应当向原告李麦玲交付通过分期综合验收备案的房屋。 被告绿地公司辩称原、被告双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为被告绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。被告绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因被告绿地公司未举证证明其向原告李麦玲提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对原、被告双方不产生拘束力。原、被告双方约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。 关于交房时间，本院认定，双方通过补充协议的约定将交房时间约定为2014年12月21日有效，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，被告绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，被告绿地公司虽然于2014年12月9日向原告李麦玲交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故被告绿地公司构成违约，原告李麦玲有权要求被告绿地公司向其支付逾期交房的违约金。 按照双方补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为双方对被告绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，原、被告双方在该合同中并未进行约定。 从本院查明的事实看，被告绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现原告李麦玲已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求被告绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合被告绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告李麦玲造成的影响，本院酌定被告绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向原告李麦玲支付违约金。即被告绿地公司应以610320元为基数，以日0.03‰为标准，向原告李麦玲支付违约金。原告主张自2015年1月21日开始计算违约金，本院予以准许。原告李麦玲要求被告绿地公司向其支付判决生效后的违约金，本院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，原、被告双方的争议尚未发生，原告李麦玲要求被告绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，本院不予支持。如判决生效后，原、被告双方仍然存在纠纷，原、被告双方可另行主张各自的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李麦玲支付逾期交房违约金（以610320元为基数，以日0.03‰为标准，自2015年1月21日起计算至本判决生效之日止）； 二、驳回原告李麦玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，减半收取125元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 代理审判员 牟 阳 二〇一六年八月十一日 书 记 员 赵珊珊