北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9384号上诉人（原审原告）田金昌，男，1947年3月13日出生。上诉人（原审原告）田金柱，男，1956年6月28日出生。二上诉人之共同委托代理人黄永桃，北京盈科（天津）律师事务所律师。二上诉人之共同委托代理人许张稳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）田金玉，女，1952年4月7日出生。被上诉人（原审被告）田小红，女，1974年11月27日出生。二被上诉人之共同委托代理人冯劲梅，北京市国度律师事务所律师。上诉人田金昌、田金柱因与被上诉人田金玉、田小红确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第20500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田金昌、田金柱及其共同委托代理人黄永桃、许张稳，被上诉人田金玉、田小红及其共同委托代理人冯劲梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田金昌、田金柱上诉请求撤销一审判决，改判确认房屋买卖合同无效。其主要事实与理由为：涉案房屋为田×1、王××的夫妻共同财产。田金玉与田小红恶意串通，由田小红作为王××的委托代理人，将涉案房屋以明显低价转让给其母亲田金玉，且田金玉并未实际交付房款，损害了王××其他子女的合法利益。田金玉、田小红辩称：同意一审判决。涉案房屋是王××的个人财产，将房屋转让给田金玉是王××的真实意思表示。2015年4月，田金昌、田金柱向一审法院起诉请求：位于北京市朝阳区育慧里二区×号楼1门××号房屋系父亲田×1单位分的房，田×1于1991年4月22日去世，母亲王××于2007年7月4日去世。田×1、王××育有四个子女，分别是田金昌、田金玉、田×2、田金柱。田小红系田金玉之女。王××与田金玉于2005年11月23日针对北京市朝阳区育慧里二区×号楼1门××号房屋签订了房屋买卖协议书。后田金柱2015年3月6日才得知上述房屋已过户至田金玉名下。首先，该协议是由田小红代理王××与田金玉签订，田小红系王××的外孙女，亦是田金玉的女儿，田小红这种特殊身份表明与该房屋买卖交易存在事实上的利害关系，受托人田小红损害了委托人王××的合法权益，所以田小红的代理行为不发生法律效力。第二，田小红与其母亲田金玉恶意串通损害王××及该房屋其他法定继承人的利益，导致该协议无效。第三，该协议第一款约定了购房价款，但事实上田金玉并没有向王××实际付款，构成虚假交易，该协议无效。故诉至法院要求：要求确认王××与田金玉于2005年11月23日签订的房屋买卖协议书无效。田金玉、田小红答辩称：不同意田金昌、田金柱的诉讼请求。一、位于北京市朝阳区育慧里二区×号楼1门××号房屋系1997年北京市平房改造，由牛王庙的平房拆迁进分配给王××、田金玉的个人住房，由王××、田金玉承租使用，交纳租金及相关费用。2002年北京市以成本价出售公有住房，因田金玉当时户口不在北京，故王××同意由其女儿田金玉出资39000元，以王××的名义购买了该房屋。2005年，王××又将该房屋通过买卖形式过户给田金玉。1997年拆迁时王××家分了三套房屋，除上述房屋外，还有两套房屋分别分给了田金昌、田金柱。二、王××与田金玉的房屋买卖合同并未损害第三人的利益。三、诉争房屋是通过中介公司办理的产权过户，不存在恶意串通。因王××腿脚不方便，需要卖房人出面的时候，其委托了最信任的外孙女田小红做为其代理人，还办理委托公证，不存在恶意串通。一审法院经审理查明：田×1与王××系夫妻，二人共有四个子女，分别为田金昌、田金玉、田×2、田金柱。田小红系田金玉之女。田×1于1991年4月22日去世，王××于2007年7月4日去世。位于北京市朝阳区育慧里二区×号楼×门××号房屋（以下简称301房）原登记在王××名下。2005年11月17日，北京市海淀第二公证处出具（2005）京海民证字第6089号公证书，公证内容为：王××作为委托人，田小红作为受托人，王××准备出售301房，特委托田小红作为合法代理人，全权代表王××办理301房的出售、产权过户、交纳相关税费、代为收取房款等一切有关事宜。2005年11月23日，田小红代王××与田金玉签订了房屋买卖协议书，约定王××将301房以265443元出售给田金玉。2005年11月23日，301房过户登记至田金玉名下。一审庭审中，就301房的由来问题，田金昌、田金柱表示，其父亲所在单位北京市市政三公司1980年代分了位于北京市朝阳区霞光里×号南院2-3号两间半平房，共计50余平米，当时是分给田×1的宿舍。1997年单位组织霞光里宿舍拆迁，当时一共有五个人的户口，分别是王××、田金昌、田金柱、李永军（田金柱之妻）、田照宇（田金柱之子），一共分了三套房子，分别是北京市朝阳区育慧里二区×号楼1门301、×号楼8门302、×号楼6门202，分下来的时候是公租房的性质，301房承租人是王××，302的承租人是田金柱，202的承租人是田金昌。2002年房改的时候301房屋用了田×1二十多年的工龄，田金昌、田金柱不知道花了多少钱，据田金玉、田小红刚才说花了三万九千元，登记到王××名下，302房和202房现在还是公租房的性质，都没有购买。从由来上看，301房应该是田×1和王××的夫妻共同财产。301房屋分得以后就是王××和田金玉居住，田金昌、田金柱的房屋就是各自居住。田金玉、田小红表示，霞光里宿舍情况属实，田×1和王××住一间半，田金柱一家住一间。1997年进行的拆迁，当时户口情况如对方所说，分得的三套房屋情况属实，承租人的情况也都如田金昌、田金柱所说。最开始本来是分两套两居室，分别给田金柱一家一套，王××、田金昌一套，但是田金玉去找了有关领导表示回京后没有住房，领导就把两个两居室调成两个一居室、一个两居室，两个一居分别给田金昌一套，王××和田金玉一套，两居室还是给田金柱一家，当时领导说因为田金玉没有北京户口，就让田金玉和王××居住，还可以照顾王××，但是因为田金玉没户口所以只能写王××的名字，田金玉认为这个一居就是给她自己的。2002年房改时301房屋是田金玉个人出资三万九千元用王××的名字购买的，市政三公司当时是知情的。田金玉一直和王××在301房屋居住。就此法院电话向原北京市市政三公司有关人员进行了询问，并制作了工作记录（具体内容见卷宗）。就301房过户的情况，田金玉、田小红表示，当时家里人商量了，因为房子是田金玉出钱买的，而且王××年龄很大了，怕将来有纠纷，所以就把房屋过户到田金玉名下了。田金玉一直照顾王××，王××一直也想把这套房过户到田金玉名下。处理的时候是通过中介公司，当时由于王××腿脚不方便，所以进行了公证委托，委托田小红作为代理人和田金玉办理房屋过户，双方是2005年11月23日签订的房屋买卖协议书，价款最开始约定房价25万元，后来因为不够最低的房款下限，所以中介给做成了265443元，房款田金玉拿出来要给王××，王××没有收，后来就用于生活支出了。田金玉、田小红当时给钱就是因为毕竟是买卖合同关系，还是需要给钱，但是王××不要。田金昌、田金柱表示，购房经过田金昌、田金柱不清楚。田金昌、田金柱是2015年3月6日才知道房子已经过户了。分房是按照户口分的，田金玉没有资格分房，2005年的时候田金玉也拿不出20多万元买房，当时也没有去找过田金昌、田金柱。一审庭审中，田金昌、田金柱向法院提交了如下证据：1.房屋买卖协议书，上面乙方签字“田金玉”并不是田金玉所签的，与公证书上面田金玉的签字明显不同，上次开庭田金玉、田小红提交的中介方的买卖合同中田金玉的签字也完全不同；2.公证书，公证委托的时间与契税票据的时间对不上，先交的契税，后办理的委托，这与常理不符，此外上次开庭田金玉表示分房时她花了三万九千元，而后又说房屋过户给她的时候她又花了二十多万元，这前后矛盾；3.北京市房屋所有权登记申请书；4.北京市房屋登记表（楼房）；5.中华人民共和国完税凭证；6.证明信（2015年）朝公麦子店所户字41号；7.证明信（2015年）朝公大屯所户字第064号；8.证明信（2015年）朝公麦所户字第16号；9.证明信（2015年）朝公麦子店所户字第42号；10.证明信（2015年）东公前门所户字2094号。田金玉、田小红表示，1认可，签字就是田金玉本人签的，田金玉本人可以对该行为进行确认；2认可，公证书的时间早于田小红代签的时间，证明田小红签字是有完全的代理权，田金玉花费三万九千元是给市政三公司的，由承租前变成了所有权，后来花费二十多万元是按照正常的商品房流程走的，是过户的钱；3、4、5、6、7、8、9、10真实性均认可。一审庭审中，田金玉、田小红向法院提交了如下证据：1.北京市房屋买卖合同及附件一、二、三；2.土地使用费收据、北京千万家房地产经纪有限公司收据、购房发票、契税发票；3.房屋所有权证；4.公证书；5.书面证人证言三份。田金昌、田金柱表示，1中田金玉的签字与公证书上田金玉的签字不同，合同上是2015年9月15日签订的，公证委托是11月办理的，也就是说王××尚未授权田小红出卖房屋的时候合同已经签了，而且房屋过户交契税的时间也是9月，因此可以认为王××当时并无让田小红代理卖房的意思表示，买卖合同是无效的；2真实性认可，但是过户时间有问题，而且也没有支付对价；3真实性认可；4不认可该公证委托，做公证的时候房子已经过户了，公证书上显示王××本人也没有签字，只有手印，田金昌、田金柱认为王××当时意思表示不真实，她并不知道自己在做什么，而且公证书的代理人是田小红，是购房人田金玉的女儿，这违反了合同法，代理人将房屋出售给自己母亲的行为会损害王××的相关权益，所以该代理行为无效，而且当时的出售价格明显低于市场价，且也并没有支付对价。5不认可该证人证言的形式，且与本案的争议焦点没有直接关系，王××有工资，有房子，如果田金玉不来，田金昌、田金柱也可以照顾母亲，田金玉还占了母亲的便宜，即便她赡养了母亲，也不代表可以将母亲的财产占为己有。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2005年11月23日田小红代王××与田金玉签订了房屋买卖协议书，田小红、王××就此在2005年11月17日办理了公证委托手续，该公证书合法有效，故田小红代王××与田金玉签订房屋买卖协议书之行为亦合法有效。故田金昌、田金柱之诉讼请求，法院不予支持。就房屋买卖协议书转让价款未支付之问题，以及如果应支付是否应作为王××遗产分割的问题，各方可另行起诉解决。据此，一审法院于2016年6月判决：驳回田金昌、田金柱的全部诉讼请求。本院二审审理过程中，田金昌、田金柱向本院申请调查契税完税证的真实性。经本院向北京市朝阳区地方税务局调查核实，该局向本院出具一份契税申报明细信息，该明细中的信息与契税完税证中的信息一致。双方当事人对该证据的真实性均予以认可，但田金昌、田金柱仍认为王××与田金玉的交易程序有问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证等在案证明。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案争议的焦点是2005年11月23日的房屋买卖合同是否有效。上诉人田金昌、田金柱主张该买卖合同不是王××的真实意思表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中未有证据显示该争议合同不是王××的真实意思表示。上诉人在本院审理过程中对契税完税证明提出的异议，经本院调查取证证实该异议不成立。关于上诉人提出王××无权处分该争议房产的理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人该理由，本院不予采纳。关于争议房产是否实际交纳了房款问题，属于合同履行问题，不影响涉案合同的效力。综上所述，田金昌、田金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5281元，由田金昌、田金柱负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁审 判 员  宫 淼代理审判员  赵 纳二〇一六年八月二十九日书 记 员  冯 妍书 记 员  刘 欣