上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第218号原告（反诉被告）:邵斌。委托代理人:张虹，上海市四方律师事务所律师。委托代理人:王坚定，上海市四方律师事务所律师。被告:上海富石钢铁有限公司。法定代表人:连许才，该公司总经理。委托代理人:钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告:上海睿璞实业有限公司。法定代表人:吴群。被告（反诉原告）:上海达昌投资管理有限公司。法定代表人:吴其武，该公司执行董事。委托代理人:费崙，上海嘉路律师事务所律师。委托代理人:任文风，上海嘉路律师事务所律师。原告邵斌诉被告上海富石钢铁有限公司（以下简称富石公司）、被告上海睿璞实业有限公司（以下简称睿璞公司）、被告上海达昌投资管理有限公司（以下简称达昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后。依法由审判员蒋鸣良、审判员刘锋、人民陪审员顾玉娟组成合议庭，分别于2015年8月17日、2016年5月16日公开开庭进行审理。诉讼中，被告达昌公司于2015年8月24日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）邵斌及其委托代理人张虹，被告富石公司的委托代理人钱加阳、被告（反诉原告）达昌公司的委托代理人费崙到庭参加诉讼，被告睿璞公司经本院传票传唤（公告送达），无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邵斌诉称，原告系本市闵行区某路399号103室、397号3-6层（建筑面积5,565.26平方米）房屋的承租人。被告富石公司是上述某路399号103室、397号3-5层的房屋所有权人，被告睿璞公司是上述某路397号6层的房屋所有权人。被告达昌公司是经上述房屋所有权人授权、代管上述房屋的房屋出租人。2012年4月20日，被告达昌公司作为上述房屋的出租人与案外人上海港利投资管理有限公司（以下简称港利公司）签订《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋出租给案外人港利公司，由港利公司开发港丽娱乐场项目。后因港利公司的蒋某背着港利公司私刻公章向承租商户收取租金、物业管理费和水电费后占为己有，造成港利公司无法按时向承租商户收取租金，也无法按时向被告达昌公司交付租金。为了确保被告能够按时收取租金，被告经与原告商定，由被告达昌公司根据与港利公司签订的《上海市房屋租赁合同》的约定，解除被告达昌公司与港利公司之间的《上海市房屋租赁合同》，并于2013年12月29日在上述合同签字页加注“本合同解除后，本合同乙方的权利义务由邵斌先生承继；邵斌先生组建新公司后，由甲方与新公司签订《房屋租赁合同》，本合同乙方的权利义务由新公司承继。”被告达昌公司并承诺在2014年3月31日前与原告组建的新公司签订涉案房屋的《房屋租赁合同》。2013年12月29日，被告达昌公司采用书面通知方式解除与港利公司之间的《上海市房屋租赁合同》后，原告根据被告达昌公司的授权接管并根据原、被告之间《上海市房屋租赁合同》的约定承租涉案房屋，截止到2014年4月，原告先后支付被告达昌公司租金人民币（以下币种相同）1,070,000元。2014年3月19日，原告注册成立新公司后向被告提出，要求被告根据约定和承诺与原告组建的新公司签订《房屋租赁合同》，然而，被告达昌公司以种种理由为借口迟迟未按照约定和承诺履行。同年4月29日，被告非但没有按照约定和承诺与原告组建的新公司签订《房屋租赁合同》，相反，乘原告为了向承租商户收取租金交付被告而与蒋某发生肢体冲突之际，要求原告参加由被告召集的会议并要求原告签署《会议纪要》，秘密谋划通过签署《会议纪要》提前收回原告承租的涉案房屋，从而劫取原告依法应当取得的收益。同年7月23日、8月29日，在被告起诉港利公司房屋租赁合同纠纷一案的庭审中，被告达昌公司则公开否认与原告之间的租赁合同关系，并主张被告于2014年4月29日已经收回了涉案房屋。同年9月下旬，被告又纠集社会闲杂人员采用极其粗暴和卑劣的手段抢占原告承租的涉案房屋，严重侵犯了原告作为涉案房屋承租人的权利。为此，原告于2014年11月8日向被告达昌公司及涉案房屋权利人发出《关于贵公司股东严重侵犯本人合法权益的函》，严正指出了被告严重违反上述合同的行为，但是，被告置若罔闻继续违反上述合同的约定。经查，被告睿璞公司因借贷合同纠纷其涉案房屋于2014年7月24日被静安区人民法院查封，被告富石公司因公证债权文书纠纷其涉案房屋分别于2014年9月5日、12月10日和12月16日被闵行区人民法院执行局查封。鉴于被告公开否认与原告之间的租赁合同关系，采用极其粗暴和卑劣的手段抢占并提前收回了原告承租的涉案房屋，被告已经明确表示并以自己的行为表明不履行与原告签订的《上海市房屋租赁合同》，致使合同目的无法实现。更为重要的是，被告的行为不仅严重侵犯了原告作为房屋承租人的权利，而且严重破坏了原被告之间良好的合作关系和信任基础。同时，由于涉案房屋因多起案件被多家人民法院查封，并且已经进入强制执行程序。为了依法维护原告的合法权益，保障原告的合法权益不受侵犯，原告根据合同法的规定于2015年1月2日通知被告达昌公司，因贵公司擅自解除合同并提前收回了上述房屋，特依法解除本人与贵公司于2013年12月29日签订并生效的《上海市房屋租赁合同》。原告认为，原告与被告达昌公司于2013年12月29日签订并生效的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是规范双方行为的依据。被告达昌公司与原告签订上述《上海市房屋租赁合同》后，以种种理由为借口拒绝与原告组建的新公司签订涉案房屋的《房屋租赁合同》，为了劫取原告依法应得的收益，否认原、被告之间的租赁法律关系，拒绝按照原、被告之间签订的上述《上海市房屋租赁合同》履行，甚至纠集社会闲杂人员采用极其粗暴和卑劣的手段抢占并提前收回原告承租的涉案房屋。被告达昌公司的行为已经严重背离了诚信原则，严重违背了上述《上海市房屋租赁合同》的约定，严重阻扰了原告行使涉案房屋承租人的权利，严重侵犯了原告作为涉案房屋承租人的合法权益。被告达昌公司的行为已经造成合同目的无法实现，并且已经构成根本性违约。原告与被告达昌公司于2013年12月29日签订的《上海市房屋租赁合同》中的违约责任条款约定，租赁期间，非本合同规定的情况被告达昌公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告达昌公司应按提前收回天数的租金的一倍向原告支付违约金。若支付的违约金不足抵付原告损失的，被告达昌公司应负责赔偿。对照上述合同的约定被告达昌公司应当根据上述约定依法承担违约责任支付原告违约金60,000,000元，鉴于上述房屋已经进入强制执行程序，为了便于纠纷的解决，原告暂主张被告达昌公司支付原告违约金16,000,000元。被告富石公司与睿璞公司是被告达昌公司的委托人，被告富石公司与睿璞公司与被告达昌公司系委托合同关系，根据我国法律关于受托人与第三人的合同直接约束委托人的规定，被告富石公司与被告睿璞公司应当依法承担因被告达昌公司的违约行为所造成的法律后果。故原告诉至法院要求：1、判决确认原告与被告达昌公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年1月4日解除；2、判令三被告共同支付原告违约金16,000,000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、2010年10月20日被告富石公司、睿璞公司出具的授权证明一份，证明被告富石公司、睿璞公司授权被告达昌公司全权管理一切出租事宜。被告富石公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但被告富石公司并非租赁合同的当事人。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。2、2013年12月29日原告与被告达昌公司签订的《上海市房屋租赁合同》一份，证明原告与被告达昌公司约定，被告达昌公司在解除与港利公司的合同之后，合同中承租方的权利义务由原告承继。另依据合同约定，双方在签订合同之时就明知系代理人，并非房屋所有权人，房屋所有人为被告富石公司及睿璞公司，并非被告达昌公司。被告富石公司对该份证据经质证后认为，证据的真实性无法确认，因为被告富石公司并未参与租赁事宜。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，所谓的新公司至今不清楚原告是否组建，其清楚的是从来没有一家新公司来找被告达昌公司要求签订系争房屋租赁合同。3、（2014）闵民五（民）初字第1477号民事判决书一份，证明被告达昌公司与案外人港利公司的合同于2013年12月29日解除，同时原告承继了承租人的权利义务，月租金的标准为304,697.98元，2014年2月-4月期间，原告支付给被告达昌公司租金达1,070,000元。被告富石公司对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，根据判决书中法院已经查明的事实，其中对于会议纪要的表述，各方在会议纪要中认可并同意2014年4月29日原告与达昌公司解除租赁合同关系，并由达昌公司收回房屋自行管理。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，判决书中确认了会议纪要的内容，租金物业费等由被告达昌公司收取，说明了原告退出了管理，与被告达昌公司解除了租赁合同关系。4、（2014）闵民五民初字第1477号庭审笔录一份（2014年7月23日），证明被告达昌公司称其于2014年4月29日收回系争房屋，其称会议纪要中确认了2014年4月29日的房屋已返还，说明被告达昌公司管理的事实，没有委托原告管理。2014年4月29日之后被告达昌公司直接找次承租人并告知相关情况，次承租人直接交付租金给被告达昌公司。被告富石公司对该份证据经质证后认为，真实性无法确认，被告富石公司并未参与。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议，从侧面印证了双方从实际行动上确认租赁合同关系已经结束，原告不再收取租金。从2014年4月29日开始无任何法律上的依据与娱乐城发生任何法律关系。5、（2014）闵民五民初字第1477号庭审笔录一份（2014年8月29日），证明被告达昌公司称在2014年4月29日之后有权向次承租户收取租金。被告富石公司对该份证据经质证后认为，真实性无法确认，被告富石公司并未参与。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议，从侧面印证了双方从实际行动上确认租赁合同关系已经结束，原告不再收取租金。从2014年4月29日开始无任何法律上的依据与娱乐城发生任何法律关系。6、原告于2014年11月8日向被告达昌公司发出的函件及邮寄凭证一组，证明原告向被告达昌公司及房屋全体权利人发出函件，指出被告达昌公司违反了合同约定，侵犯了原告的权益，原告将依法维护自己的合法权益。被告富石公司对该组证据经质证后认为，真实性不认可，未收到该份函件，且原告无权向被告富石公司主张权利。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，函件有效送达的证据并未出示，即使被告达昌公司收到了函件，也看不出与本案的关联性，而且函件本身不产生任何法律意义上的效果。7、上述函件妥投的截图一份，证明证据6所载的函件已妥投。被告富石公司对该组证据经质证后认为，真实性不认可，未收到该份函件，且原告无权向被告富石公司主张权利。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，函件有效送达的证据并未出示，即使被告达昌公司收到了函件，也看不出与本案的关联性，而且函件本身不产生任何法律意义上的效果。8、涉案房屋的房地产登记簿信息一组，证明涉案房屋已经被多家法院查封的事实。被告富石公司对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。9、2015年1月2日原告向被告达昌公司发出的通知、快递凭证、邮件查询通知一组，证明原告根据合同法的规定通过书面通知的方式解除原告与被告达昌公司于2013年12月29日签订并生效的租赁合同。被告富石公司对该组证据经质证后认为，真实性不予认可，被告富石公司并未收到该份通知书，同时原告在函件中所述的相关事宜无证据证明。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，通知中原告称已解除合同，就不存在在2015年1月2日再次解除合同的说法。按照原告的说法，合同在会议纪要签署当日已经解除，2014年4月29日之后原告不再享有权利与承担义务这点其无异议，但原告的通知本身内容混乱，法律关系混乱，对被告达昌公司不产生约束力及法律后果。10、被告达昌公司针对（2014）闵民五（民）初字第1477号民事判决提起的民事上诉状一份，证明被告达昌公司否认与原告之间的租赁合同关系。被告达昌公司于2014年4月29日收回了系争房屋。被告富石公司对该份证据经质证后认为，其并未参与，故对证据的真实性无法确认。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，真实性无异议，在2014年4月29日之后，原告与被告达昌公司之间不再有任何法律关系。11、（2015）沪一中民二（民）终字第412号民事判决书一份，证明该份生效判决书认定了原告系承租人的身份，原告与被告达昌公司之间存在租赁合同关系。被告富石公司对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。被告达昌公司对该份证据经质证后认为，对真实性无异议。12、港利公司与案外人签订的房屋租赁协议、商铺租赁合同、物业管理服务合同一组，证明娱乐城的商户承租涉案房屋的事实。其中2014年4月15日签订的次承租人为刘某。被告富石公司对该份证据经质证后认为，其不是租赁合同的当事人，也未参与过租赁合同事宜，故不发表意见。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，对证据的真实性有待核实。即使这些合同是真实的，合同不管是由谁的名义签订的，都是在2014年4月29日之前，在之后未出现过，恰好证明原告在2014年4月29日之后与涉案房屋之间不存在任何租赁合同法律关系。13、涉案房屋在开发前后状态变化的照片一组，证明涉案房屋从毛坯房开发成目前娱乐城的过程。被告富石公司对该组证据经质证后认为，照片的真实性不予认可，与本案无关。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，开发后的照片可以确认，但不同意原告所说的证明内容，照片与本案缺乏关联性。14、被告达昌公司雇佣人员破坏娱乐城及原告办公室的监控录像的截图一组，证明被告达昌公司采取非法的手段破坏涉案房屋内的监控设备等。被告富石公司对该组证据经质证后认为，真实性不予认可，与本案无关联。15、录音证据整理材料及光盘一组，证明会议纪要并非协议解除租赁合同，约定了租金如何收取，等正常运转后再按合同正常操作，王某是负责人，录音中也讲了双方的纠纷是如何发生。被告富石公司对该组证据经质证后认为，谈话录音的真实性有异议，未明确谈话人的身份信息，且对谈话人员有异议，对谈话时间、谈话地址无证据证明，故不予认可，同时证据所述的林某等人无法代表被告达昌公司。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，谈话录音的真实性有异议，未明确谈话人的身份信息，且对谈话人员有异议，对谈话时间、谈话地址无证据证明，故不予认可，同时证据所述的林某等人无法代表被告达昌公司。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，照片无法证明何时何地拍摄于何处，如果原告认为侵害了其权益，可以要求公安机关立案等方式进行主张，但原告未采取相关方式主张，且该组证据与本案也无关。被告富石公司辩称，不同意原告的全部诉请。租赁合同明确约定了出租人为被告达昌公司，被告富石公司不是合同的当事人，其与原告之间不存在合同关系，原告无权要求被告富石公司承担违约责任。被告富石公司在整个事件中无过错，不应承担相应的违约责任。从原告与被告达昌公司于2014年4月29日达成的会议纪要来看，原告与达昌公司达成一致意见，解除租赁合同，由达昌公司自行管理，故原告无权主张违约责任。就租赁合同本身来看，原告拖欠租金严重违约，达昌公司有权解除租赁合同，根据合同约定，租金支付方式为付三押一，合同还约定了租金的支付时间，同时对不支付租金的后果也作出了明确约定。原告在2014年1月之前就应当支付给达昌公司租金1,489,634.36元，在2014年3月29日之前应继续支付给达昌公司1,117,225.77元租金，但显然原告未按照合同约定支付租金，且远远超过了一个月，达昌公司有权解除合同，更何况本案中还形成了会议纪要，是协议解除租赁合同关系，故导致合同解除的责任在于原告，被告并无过错。另违约责任约定明显过高，同时原告并无实际损失，原告诉请的违约金无计算依据。被告富石公司针对其上述辩称，并无证据向本院提供。被告（反诉原告）达昌公司辩称，不同意原告的全部诉请。第一、原告与被告达昌公司所签订的租赁合同已于2014年4月29日结束，当天原告与被告达成了会议纪要，在之前的案件中已经确定，在会议纪要中，原告不再参与租赁事宜，由达昌公司为租户提供服务。截至2014年4月，原告仅支付了1,070,000元，在2014年4月29日之前，原告不再支付任何租金，同时也不再参与任何管理活动。双方已经达成了协议，结束了租赁合同，双方之后的行为也印证了这一事实。第二，原告与达昌公司之间无任何书面合同，原告不管是在会议纪要中，还是在客观存在的事实中，原告都已确认其与达昌公司之间无房屋租赁合同关系，这一时间可以追溯到2014年4月29日，事实上租赁合同关系已于2014年4月29日解除。第三、截至到2014年4月，原告仅向被告达昌公司支付租金1,070,000元，2014年4月29日之后原告就再也没有支付任何费用，同时也没有参与港丽娱乐城的日常经营管理工作。各承租户的租金、物业费、电费、水费也由被告达昌公司进行收取。故被告达昌公司认为，2014年4月29日之后原告的一系列行为已经造成了双方租赁合同的事实解除，也是对4月29日达成的会议纪要进一步的确认。根据双方租赁合同约定，2012年11月1日起至2014年10月31日止的租金为每月304,697.98元，故原告应当支付给被告达昌公司的租金合计1,218,791.92元，尚欠租金148,791.92元。故被告达昌公司提出反诉要求：1、判决确认原告与被告达昌公司签订的上海市房屋租赁合同于2014年4月29日解除；2、判令原告支付被告达昌公司自2013年12月29日至2014年4月29日期间拖欠的租金合计148,791.92元。被告达昌公司针对其上述辩称及反诉诉请，向本院提供如下证据材料：1、2014年4月29日会议纪要一份，证明原告自愿从2014年4月29日开始不再与系争物业发生任何法律关系。原告对该份证据经质证后认为，被告曲解了其内容，第一行内容可见是娱乐城房租的转交问题，并非房屋的移交问题，而且定义是港利公司的邵斌，而不是自然人邵斌；而且判决书中也反映了会议纪要不是解除合同的法律文书，不能证明被告达昌公司的证明目的。被告富石公司对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，通过此证据证明原告与被告达昌公司解除了租赁合同关系，约定由被告达昌公司自行管理。2、收据一组，证明被告达昌公司从2014年4月29日开始全面接管物业，向租户收取费用的收据。原告对该组证据经质证后认为，不知道被告想证明的内容是什么，恰好证明了在此期间被告达昌公司自己向承租商铺收取租金，与原告提供的证据想证明的目的是一致的。收据上有两个人的名字，并不是所有租客的收据，想全面证明被告收取租金的事实是无法体现的，另外案外人蔡某并非娱乐城的承租户，请被告提供相关的材料以证明其身份。被告富石公司对该组证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。原告对被告达昌公司提出的反诉辩称，不同意被告达昌公司提出的反诉诉请，关于反诉状中所涉的事实，在另一案件中已经经过了二审判决，相关事实已经进行了认定，故原告认为被告达昌公司在反诉状中的事实缺乏事实及法律依据。原告认为其与被告达昌公司之间不存在事实上的租赁关系，根据判决书的内容看出，双方是有书面的租赁合同关系的，并非事实租赁关系。另外不存在拖欠租金的事实，故对反诉不认可。原告针对上述反诉辩称，向本院提供如下证据材料：1、2013年12月29日原告与被告达昌公司签订的框架协议书一份，证明被告达昌公司与原告签订框架协议书的目的是为了尽快、彻底解决港利公司的内部股东问题，确保港利娱乐城的正常秩序。2、2013年12月29日被告达昌公司发给港利公司的解除合同通知书一份，证明被告达昌公司通知港利公司自2013年12月29日起解除与港利公司之间的房屋租赁合同。3、2013年12月29日被告达昌公司与原告签订的上海市房屋租赁合同一份，证明原告与被告达昌公司之间存在租赁合同关系。4、2013年12月29日被告达昌公司出具给原告的授权委托书一份。5、2013年12月29日被告达昌公司致港丽娱乐城各承租商户的通告一份。6、2013年12月29日被告达昌公司致闵行公安分局莘松派出所关于请求警方协助其公司劝离蒋某及其雇佣的社会人员的情况报告一份。7、2014年1月9日被告达昌公司与李清签订的续租合同一份。8、2014年3月19日原告设立的公司营业执照一份。9、2014年4月29日达昌公司与吴其武、林某等与港利公司蒋某、原告签署的会议纪要一份，证明原告与达昌公司的租赁合同关系，说明会议纪要的形成过程、背景、具体内容。被告富石公司对证据1-9经质证后认为，其并未参与租赁事宜，故证据的真实性及关联性无法确认。被告达昌公司对证据1-9经质证后认为，证据6、8与本案无关联性，其认可与原告的租赁合同关系，双方通过会议纪要解除了租赁关系。10、2014年6月18日被告达昌公司王某等与原告、邵丽娟的谈话录音、摘要一份。11、（2014）闵民五（民）初字第312号民事裁定书一份、王丽芳的起诉状一份、法律服务费发票、诉讼费收据、财产保全费收据一组。12、（2014）闵民五（民）初字第316号民事裁定书一份、罗石荣起诉状、法律服务费发票、诉讼费收据、财产保全费收据一组，证明一直都是由原告在实际管理，律师费也是由原告承担，租金等如何支付都是经过沟通的，说明原告是实际管理人。被告富石公司对证据10-12经质证后认为，对证据的真实性无法确认，原告说其支付了费用，但是无证据证明是其所支付的。被告达昌公司对证据10-12经质证后认为，与本案无关联性，原告也不能证明是其所支付的，也无法证明原告在实际管理。13、（2014）闵民五（民）初字第1477号起诉状、达昌公司委托律师的律师函、委托书、庭审笔录的部分节选、达昌公司出具的情况说明一组，证明被告达昌公司从此时开始否认与原告之间的租赁合同关系，并明确其收回房屋，故原告举证证明达昌公司的违约行为。被告富石公司对该组证据经质证后认为，真实性无法确认，未参与过相关租赁事宜。被告达昌公司对该组证据经质证后认为，真实性不予认可，对其中的委托书及函件将在庭后进行核实，且不能证明本案的违约行为，同时确认了2014年4月29日双方解除租赁合同关系。本院根据各方当事人的质证意见，对证据材料认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2010年10月20日，被告达昌公司取得上海市闵行区某路399号103室、397号3层、397号4层、397号5层、397号6层及地下1层车位1-22产权人被告富石公司、睿璞公司的授权，对上述房屋进行经营管理并转租，授权期限至2022年3月止。授权证明中载明了被告富石公司、睿璞公司授权达昌公司全权管理、处理中春路、某路397-399号楼盘的一切事宜。2012年4月20日，被告达昌公司（协议甲方）与案外人港利公司（协议乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，将上述房屋租赁给港利公司，合同约定：一、甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系；二、交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2011年11月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2012年4月1日起至2022年3月31日止；2、甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.20元，月租金总计为372,408.60元；该房屋租金二年内不变，自第三年起，按补充条款约定执行；港利公司逾期不支付租金累计超过壹个月的，达昌公司可书面通知另一方解除本合同；三、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的一倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2012年12月23日，达昌公司与港利公司签订补充协议，约定：自2012年11月1日起至2014年10月31日止，港利公司承租的涉案房屋的租金调整至每月304,697.98元；达昌公司同意港利公司自2012年11月起至2013年6月止每月15日支付达昌公司200,000元，自2013年7月1日起港利公司每月支付达昌公司304,697.98元。港利公司自2012年11月起至2013年6月每月欠付达昌公司的104,697.98元，共计837,583.84元，港利公司应于2014年10月31日前支付达昌公司，具体支付方式按照协议第五条履行。……因港利公司拖欠租金，达昌公司于2013年12月29日向港利公司发送了解除合同通知书，通知港利公司房屋租赁合同于2013年12月29日解除，要求港利公司立即退出租赁房屋，并由其指定的人员接管。该解除合同通知书由港利公司现法定代表人邵斌于2013年12月29日签收并加盖了港利公司的公章。2013年12月29日，达昌公司与原告邵斌在2012年4月20日达昌公司与港利公司的上海市房屋租赁合同签字页上达成如下协议：本合同解除后，本合同港利公司的权利义务由邵斌承继，邵斌组建新公司后，由达昌公司与新公司签订《房屋租赁合同》，本合同港利公司的权利义务由新公司承继。2013年12月29日，被告达昌公司与原告邵斌签订框架协议书，约定：为了尽快、彻底解决港利公司内部股东问题，确保涉案房屋内港丽娱乐城的正常秩序，达昌公司、港利公司解除房屋租赁合同。为确保达昌公司解除与港利公司间的房屋租赁合同后港丽娱乐城各承租商户签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》的延续性和各承租商户承租的商铺继续正常使用，避免出现“提前收回该商铺”的情形，同时确保达昌公司利益不受损害，达昌公司在解除与港利公司间的租赁合同时，在该房屋租赁合同签字页上加注“本合同解除后，本合同港利公司的权利义务由邵斌承继，邵斌组建新公司后，由达昌公司与新公司签订《房屋租赁合同》，本合同港利公司的权利义务由新公司承继。”但对各商户表述为“本合同解除后，本合同港利公司的权利义务由达昌公司承继，达昌公司与新公司签订《房屋租赁合同》后，由新的承租人与各承租商户签订《商铺租赁合同》和《物业管理服务合同》。”为确保解除合同后港丽娱乐城的正常运行，并保持工作的稳定性和连续性，达昌公司出具授权委托书，全权委托邵斌代理达昌公司全面主持港丽娱乐城的日常经营管理工作，代理期限自2013年12月29日起至达昌公司与新的承租人签订《房屋租赁合同》之日止。2013年12月29日，达昌公司出具了授权委托书，授权原告邵斌以达昌公司代理人的身份全面主持涉案房屋内港丽娱乐城的日常经营管理工作，维护港丽娱乐城的正常秩序，代理期限自2013年12月29日起至达昌公司与新的承租人签订《房屋租赁合同》之日止。2014年4月29日，达昌公司、港利公司达成会议纪要，参加人员有：达昌公司方吴其武、林某、王某；港利公司方蒋某、邵斌；旁听人员李甲、傅某、李乙等。会议达成如下意见：自2014年4月29日起，因港利公司内部原因，造成达昌公司房租无法收取，现达成如下意见：1、达昌公司入驻后即日起，港利公司与港丽娱乐城的关系不复存在，任何人和单位不得以港利公司的名义在港丽娱乐城内活动；2、原应缴付给港利公司的租金、物业费、电费、水费由达昌公司派员收取；3、原港利公司的蒋某、邵斌不再参与管理，但有配合义务；4、达昌公司派专人全天候为各承租商户服务，如有任何困难及问题可联系备查人员及电话。另查明，2012年4月至2012年10月期间，港利公司每月租金372,408.60元，合计2,606,860.20元；2012年11月至2013年12月29日期间，港利公司每月租金为304,697.98元，合计4,265,771.72元；共计6,872,631.92元。港利公司于2011年至2013年底期间支付达昌公司租金合计4,612,134.40元；2014年2月至同年4月期间，原告邵斌支付达昌公司租金1,070,000元。再查明，原告邵斌是港利公司的股东，2014年7月变更工商登记为港利公司的法定代表人。2015年1月2日原告向被告达昌公司发出《关于贵公司擅自解除合同并提前收回房屋，依法解除与贵公司合同的通知》一份，通知中载明：2013年12月29日，被告达昌公司与其签订了《上海市房屋租赁合同》，将本市闵行区某路399号103室、397号3-6层房屋出租给原告，并承诺在2014年3月31日前与原告组建的新公司签订上述房屋的《房屋租赁合同》。2014年3月19日，原告注册成立新公司后向达昌公司提出，要求达昌公司根据约定和承诺与原告组建的新公司签订《房屋租赁合同》，然而达昌公司以种种理由为借口迟迟未按照约定和承诺履行。同年4月29日，达昌公司非但没有按照约定和承诺与原告组建的新公司签订《房屋租赁合同》，相反，乘原告为向承租商户收取租金交付达昌公司而与蒋某发生肢体冲突之际，要求原告参加由达昌公司召集的会议并制作《会议纪要》，图谋通过签署《会议纪要》提前收回本人承租的上述房屋，劫取原告依法应当取得的收益。同年7月23日、8月29日，达昌公司在诉港利公司房屋租赁合同纠纷一案的庭审中，多次确认达昌公司已经于2014年4月29日收回原告承租的房屋，否认原告与达昌公司之间的租赁合同关系。同年9月下旬，达昌公司又纠集社会闲杂人员采用极其粗暴和卑劣的手段抢占原告承租的上述房屋，严重侵犯了原告作为上述房屋承租人的权利，严重破坏了原告与达昌公司之间良好的合作关系和信任基础。为此，原告于2014年11月8日向达昌公司暨某路399号103室、397号3-6层房屋全体权利人发出《关于达昌公司股东严重侵犯本人合法权益的函》，严正指出了达昌公司严重违反上述合同的行为，但是，达昌公司置若罔闻继续违反上述合同的约定。经查，达昌公司的委托人睿璞公司因借贷纠纷其涉案房屋于2014年7月24日被静安区人民法院查封，达昌公司委托人富石公司则因公证债权文书纠纷，其涉案房屋分别于2014年9月5日、12月10日和12月16日被闵行区人民法院执行局查封。鉴于达昌公司擅自解除合同，采用极其粗暴和卑劣的手段抢占并提前收回了本人承租的上述房屋，达昌公司已经明确表示并以自己的行为表明不履行与原告签订的《上海市房屋租赁合同》，致使合同目的无法实现。更为重要的是，达昌公司的行为不仅严重侵犯了原告作为房屋承租人的权利，而且严重破坏了原告与达昌公司之间良好的合作关系和信任基础。同时，由于上述房屋因多起案件被多家人民法院查封，并且已经进入强制执行程序。为了依法维护原告的合法权益，保障本人的合法权益不受侵犯，原告根据我国《合同法》的有关规定通知达昌公司，因达昌公司擅自解除合同并提前收回了上述房屋，特依法解除原告与达昌公司于2013年12月29日签订并生效的《上海市房屋租赁合同》。上述通知书被告达昌公司于2015年1月4日收妥。另再查明，2014年12月19日本院作出的（2014）闵民五（民）初字第1477号民事判决书以及2015年4月7日上海市第一中级人民法院作出的（2015）沪一中民二（民）终字第412号民事判决书中，载明：达昌公司与港利公司的房屋租赁合同于2013年12月29日解除。在该房屋租赁合同解除后，达昌公司与原告邵斌个人达成协议，约定房屋租赁合同中承租人的权利义务由邵斌承继，邵斌组建新公司后，由达昌公司与新公司签订房屋租赁合同，合同的权利义务由新公司承继。结合达昌公司与邵斌的框架协议书、授权委托书等书面约定的内容，并收受邵斌自2014年2月起支付的租金等事实，法院可以推定达昌公司在与港利公司解除合同后，就涉案房屋与邵斌建立了租赁合同关系。邵斌既是港利公司的股东，又是涉案房屋新的承租人，邵斌确认涉案房屋于2013年12月29日即发生了拟制交付，邵斌也为此自2014年起向达昌公司支付租金。达昌公司认为涉案房屋的交付时间是在2014年4月29日，即会议纪要形成当日，法院注意到，从达昌公司与邵斌之间达成的协议、框架协议书及授权委托书的内容来看，该会议纪要的形成背景是为了解决港利公司股东插手管理涉案房屋内商铺的内容，该会议纪要并不能否定邵斌的承租事实及涉案房屋已发生拟制交付的事实。对该节事实的认定，二审法院亦予以维持。本院认为，达昌公司与邵斌之间的租赁合同关系在另案生效的判决书中已经予以认定。对此本院不再予以赘述。本案中主要的争议焦点是：1、邵斌、达昌公司在履行该份租赁合同的过程中是否存在违约行为，究竟哪一方有权主张解除租赁合同？2、被告富石公司及被告睿璞公司是否需要承担涉案租赁合同中的民事责任？针对第一项争议焦点：2013年12月29日起邵斌取得了涉案房屋的承租权，并从2013年12月29日起确定与达昌公司之间形成租赁合同关系，并自2014年起向达昌公司支付租金，直至2014年4月29日各方形成会议纪要，依据会议纪要的要求由达昌公司直接向次承租人直接收取租金、物业费、水电费，且达昌公司在2014年4月29日实际取得了代邵斌向次承租户收取租金的权利，故达昌公司向次承租户直接收取的租金中包含了本应由邵斌支付给达昌公司的部分租金，也包含了邵斌作为承租人进行合法转租的部分租金收益，故本院认为达昌公司无权主张要求邵斌支付拖欠的租金。至于达昌公司提出的在2014年4月29日涉案房屋租赁合同即已经解除的辩称，本院认为该份会议纪要的目的在另案生效判决书中已经明确认定为：会议纪要的形成背景是为了解决港利公司股东插手管理涉案房屋内商铺的内容，该会议纪要并不能否定邵斌的承租事实及涉案房屋已发生拟制交付的事实。从该份会议纪要的内容中无法看出达昌公司与邵斌解除了租赁合同，依据该份会议纪要邵斌只是将作为承租人向次承租人收取租金等费用的权利暂时转移给达昌公司进行行使，而且将部分管理权利暂时转移给达昌公司进行行使，但并不足以认定达昌公司与邵斌就涉案房屋租赁合同达成了解除协议。虽然邵斌在2014年4月29日之后不再直接收取相应的租金等费用，但是并不能改变邵斌与达昌公司之间存在承租关系，其与各次承租人之间存在转租的租赁合同关系的事实。然达昌公司在2014年7月23日起明确表示其在2014年4月29日已经收回了涉案房屋，并在之前的诉讼中明确否认其与邵斌之间的租赁合同关系，并且在2014年10月达昌公司破坏了邵斌在涉案商铺内的监控设备，实际影响了邵斌对涉案商铺的对外转租及商铺的实际管理，这些事实行为足以说明达昌公司存在擅自解除合同，并提前收回涉案房屋的违约行为，直接导致邵斌与达昌公司之间租赁合同的目的无法实现，邵斌在与达昌公司多次协商未果的情况之下，于2015年1月2日向达昌公司发出了解除合同通知书，该通知书于2015年1月4日由达昌公司签收，对此本院认为邵斌作为守约方，有权依据租赁合同的约定主张要求解除涉案房屋的租赁合同，本院确定双方的租赁合同于2015年1月4日予以解除。合同解除后，邵斌仍有权依据租赁合同的约定向达昌公司主张违约责任。租赁合同中明确约定的违约责任为：违约方应按提前收回天数的租金的一倍向守约方支付违约金。依据租赁合同的约定，租赁期限截止至2022年3月31日，达昌公司自认其从2014年4月29日实际收回了租赁合同，故提前收回的天数共计七年十一个月，依据邵斌与达昌公司之间租赁合同及补充协议的约定，2014年10月31日之前，邵斌每月应付给达昌公司的租金为304,697.98元，另按每两年递增4%的约定，从2014年5月1日至2022年3月31日产生的租金为31,628,482.78元。结合上述违约责任的约定，邵斌有权主张提前收回房屋的违约金金额为63,256,965.56元。应当说双方在违约责任中约定相应的违约金计算方法体现了交易双方的真实意思表示，也符合商事主体之间预先约定损失赔偿额的一般商业惯例。结合双方的租赁合同关系及邵斌进行对外转租的行为，邵斌通过转租的行为实际获得相应的利润，并且邵斌在整个转租过程中，亦对涉案房屋进行了招商投入，对涉案房屋进行了相应的装饰装修的添附，进一步增加了涉案房屋的出租价值，而邵斌这些对涉案房屋的投入，也是充分考虑到租赁的期限所进行的附加值投入。虽然依据会议纪要达昌公司代邵斌向次承租人直接收取相应的租金的费用，但是这些费用中包含了邵斌作为承租人的转租收益。而由于达昌公司提前收回涉案房屋的违约行为，直接导致邵斌产生了实际损失及可得利益损失，实际损失即邵斌投入的固定装饰装修，可得利益损失即邵斌进行转租依法取得的租金差，且转租收益属于经营利润损失。故本院认为上述违约金的约定方式，双方是在充分考虑实际损失及经营利润损失的基础上，由商主体充分考虑商业风险及商业成本的前提下进行了事先约定，该项违约金的约定对双方具有合同约束力，但邵斌出于诉讼的考虑，仅主张了部分违约金，且其实际主张的违约金金额远低于租赁合同中所事先约定的违约金金额，说明邵斌已经预先调整了相应的违约金金额。对此本院认为达昌公司确实存在违约行为，但结合达昌公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给邵斌所造成的实际损失及经营利润损失，兼顾到邵斌在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为邵斌目前所主张的违约金略微高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以12,800,000元计。针对第二项争议焦点：被告富石公司及被告睿璞公司是否需要承担涉案租赁合同中的民事责任？依据被告富石公司、被告睿璞公司出具给达昌公司的授权证明书，说明被告富石公司、被告睿璞公司与达昌公司之间形成了委托合同关系，被告富石公司、被告睿璞公司是委托人，达昌公司是受托人，至于有偿委托合同还是无偿委托合同，被告富石公司、被告睿璞公司及达昌公司均未能详细加以说明。依据《合同法》第402规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。结合本案，被告富石公司、睿璞公司出具给达昌公司的授权证明中，明确了授权达昌公司全权管理、处理涉案房屋的一切事宜。受托人达昌公司确实是以自己的名义，在委托人富石公司、睿璞公司的授权范围内与邵斌签订的租赁合同。而从租赁合同的内容中也可以得知，房屋的权利人为被告富石公司、睿璞公司，并且明确了达昌公司是作为该房屋的代管人与邵斌建立租赁合同关系，并且达昌公司与邵斌签订租赁合同之时是出示了上述授权证明书，而邵斌在订立合同之时已经明确知道受托人与委托人之间的代理关系，故本院该份租赁合同虽然名义上是由达昌公司与邵斌所签订，但基于上述事实应直接约束委托人被告富石公司、被告睿璞公司与邵斌，故对于上述本院第一项所认定的违约责任，虽然租赁合同名义的出租人是达昌公司，但是基于被告富石公司、睿璞公司与达昌公司之间的委托合同关系，上述租赁合同所产生的民事责任理应由被告富石公司、睿璞公司承担，名义出租人达昌公司无须承担上述民事责任。被告睿璞公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十五条、第四百零二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邵斌与被告（反诉原告）上海达昌投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年1月4日予以解除；二、被告上海富石钢铁有限公司、被告上海睿璞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）邵斌违约金以12,800,000元计；三、驳回原告（反诉被告）邵斌的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）上海达昌投资管理有限公司的反诉诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费117,800元,财产保全费5,000元，合计122,800元，由原告（反诉被告）邵斌负担24,560元，由被告富石公司、睿璞公司共同负担98,240元（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告邵斌）。反诉案件受理费1,637.92元，由被告（反诉原告）达昌公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  顾玉娟二〇一六年八月三十日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…….第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。