济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2015)历城民初字第924号原告：济南新国道商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，董事长。原告：济南市果品干菜调料公司，住所地济南市。法定代表人：刘西胜，经理。二原告共同委托诉讼代理人：田远营、周书民，均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告:济南华联超市有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈锡忠，董事长。委托诉讼代理人：马建，济南华联超市有限公司北园店店长。委托诉讼代理人：付朝印，山东保君律师事务所律师。原告济南新国道商贸有限公司（以下简称新国道公司）、济南市果品干菜调料公司（以下简称果品公司）与被告济南华联超市有限公司（以下简称华联超市）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案后，被告华联超市在提交答辩状期间对管辖权提出异议，经本院审查，裁定驳回了华联超市对本案管辖权提出的异议。华联超市不服提出上诉，山东省济南市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，依法适用普通程序，于2015年9月23日及2016年8月3日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告果品公司的法定代表人刘西胜，二原告的共同委托诉讼代理人田远营，被告华联超市的委托诉讼代理人马建、付朝印到庭参加诉讼；第二次庭审时，二原告的共同委托诉讼代理人田远营，被告华联超市的委托诉讼代理人付朝印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新国道公司、果品公司向本院提出诉讼请求：要求华联超市拆除其在济南市经营的北园店超市中擅自改建的服装区大门、二楼办公区改造部分、德克士餐厅改造部分、零售区改造部分、喜加德餐厅改造部分、好利来商店改造部分、原传达室改造部分、大门改造部分，恢复原状（具体要求为：1.将擅自开挖的服装区大门恢复为240毫米的墙壁；2.德克士擅自开挖、改建的大门包括所有沿街的窗户要求恢复为240毫米的墙壁；3.零售区域恢复为500毫米见方的12根柱子；4.喜加德恢复为示意图中的小门小窗及图内240毫米厚的隔断；5.将传达室恢复为示意图所示的门和推拉窗；6.将好利来商店恢复为示意图所示的窗和门及240毫米的隔断；7.改建的大门恢复为240毫米厚的墙壁；8.二楼办公区擅自改建的部分恢复为500毫米见方的5根柱子的大会议室，去掉隔断）。事实和理由：2006年10月25日，原、被告签订《济南华联超市新国道项目房屋租赁合同书》，由华联超市用于经营超市。合同第十四条第2款规定：华联超市如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得二原告及有关部门的同意后方可施工。但华联超市在经营中，未经二原告同意，擅自改建，严重影响了房屋安全。为此，二原告多次要求华联超市整改、恢复原状，但华联超市拒不办理。华联超市之行为违反合同约定，且超市为人员密集区域，安全是第一位的，故提起诉讼。被告华联超市辩称，二原告所述没有事实和法律依据，根据原、被告签订的房屋租赁合同第13条规定，华联超市可以对门头房及整个院落根据需要予以改造拆除。二原告所说对二楼办公区改造部分，华联超市只是根据需要增加了一些办公隔断，并未改变房屋的主体结构，对房屋安全没有影响。综上，二原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无异议的证据和事实，本院认定如下：1.2006年10月25日，新国道公司作为第一甲方、果品公司作为第二甲方与华联超市（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方出租给乙方的房屋及配套设施、附属场地等位于济南市北园路32号，房屋建筑面积12500平方米，含附属面积及院落；该房屋租赁期共20年，由于北园路改造，双方同意到期自动顺延2年，租期自2007年1月1日起至2028年12月31日止；甲方同意乙方租赁该房屋作为超市卖场使用，可根据经营需要整体或者部分转租，与卖场相配套的场地和设施可作为联营租或出租使用；甲方同意乙方对本合同租赁房屋的门头房及整个院落，可根据经营需要予以规划使用及改造拆除，具体手续由乙方办理，甲方协助，5年内若乙方中止合同时，应将拆除部分恢复原状；乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均需事先征得甲方及有关部门同意后方可施工……。2013年6月23日，新国道公司与华联超市因履行租赁合同出现的相关问题（未列明涉诉事项）签订补充协议，协议第6条约定：自该协议生效之日起，甲乙双方以前的遗留问题全部解决，今后一切按合同执行。华联超市承租房租后，将部分门头房等转租给他人用于经营餐饮等服务行业，包括二原告在诉讼请求中提及德克士餐厅、喜加德餐厅、好利来商店等。另，合同签订后，二原告仍占有使用租赁物的部分办公用房等场所，且二原告在工商部门注册的住所地济南市即租赁物'style='cousor:pointer'>仍在济南市所在地。2.2015年2月9日，新国道公司、果品公司向华联超市发出告知函一份，载明：华联超市违反合同之规定及在合同谈判时承诺事项未得到妥善解决，要求严格按合同执行并履行承诺，问题包括：1.关于违法占用消防通道问题，华联超市租赁房屋后未按合同约定及消防法的有关规定，擅自将消防通道加盖房屋，造成严重的安全隐患；2.严重违反合同，擅自改造房屋结构并造成严重安全隐患，要求立即恢复原样……。2015年2月28日，华联超市给新国道公司发出回复函，载明：关于告知函中提到的华联超市进行的消防问题及进行过的五项改造问题，均发生在2013年以前，2013年以前也多次回复过不存在违反合同问题，且在2013年6月23日与贵公司解决前期问题时，签订了一份补充协议，协议中提及甲乙双方在该协议生效之日起，双方遗留问题已全部解决，今后一切按合同执行，因此上述事宜贵方均已认可，不存在争议……3.涉案房屋登记的房屋所有人为果品公司，新国道公司在涉案房屋上进行了一系列的装修改造和部分改扩建，果品公司及新国道公司均认可双方均享有对涉案房屋的收益权。现果品公司、新国道公司与华联超市之间的房屋租赁合同仍在履行过程中。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于华联超市是否将涉案房屋主体结构进行改造的问题。二原告提交照片、视频资料及向济南市历城区公安消防大队发出的关于消防安全隐患的反应材料复印件一份，拟证实华联超市擅自对承租房屋进行改造。对此，华联超市认可光盘及照片体现的是华联超市的现状，但不能证明华联超市对涉案房屋进行了改造，华联超市仅是对传达室进行改造，其余部分进行了内饰装修，消防部门要求华联超市进行整改的部分，华联超市已整改完毕。经审理，本院认为二原告未提交有效证据证实涉案房屋交付前的原有状况，亦不能证实其陈述的华联超市对房屋主体结构进行了改造，应承担对其不利的法律后果，故通过现有证据，可以认定华联超市对租赁物进行了内饰装修，但不能证明华联超市对涉案房屋主体结构进行了改造。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。关于二原告要求华联超市将改造部分恢复原状的问题，本院认为，首先，二原告在合同履行期内主张华联超市违反合同约定擅自对房屋进行改造，存在安全隐患，要求华联超市恢复原状，但未举证证实涉案房屋出租之前的原有状况，亦未提交有效的证据证实华联超市对房屋主体结构进行了改造及存在安全隐患的事实，应承担对己不利的法律后果；其次，双方签订的租赁合同中，二原告允许华联超市在其同意的情况下进行装修，现双方签订租赁合同后已履行近十年，二原告对华联超市进行装修的事实应当早已明知，且双方于2013年6月因履行合同出现问题后达成的补充协议中未提及装修问题，并约定双方以前的遗留问题已全部解决，据此能够认定双方对华联超市的装修问题不存在争议；再次，原、被告之间的房屋租赁合同仍在履行期间，根据合同约定，华联超市可根据经营需要整体或部分转租，亦可对涉案房屋的门头房及整个院落予以规划使用及改造拆除。综上所述，本院认为二原告没有证据证明华联超市违反合同约定对房屋进行了改造，故对二原告要求华联超市将改造部分恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告济南新国道商贸有限公司、济南市果品干菜调料公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告济南新国道商贸有限公司、济南市果品干菜调料公司负担。管辖权异议申请费50元，由被告济南华联超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘克峰人民陪审员  吕爱群人民陪审员  刘枝华二〇一六年八月二十九日书 记 员  刘亚楠