上海市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0107民初12208号 原告(反诉被告)蒋昌恺，男，1984年10月3日出生，汉族，住上海市。 委托代理人范毅，女，1955年11月20日出生，汉族，住址同上。 委托代理人张春光，上海申蕴和律师事务所律师。 被告(反诉原告)陈荣清，男，1948年1月8日出生，汉族，住上海市。 被告(反诉原告)高素培，女，1951年8月3日出生，汉族，住址同上。 被告(反诉原告)金强，男，1973年11月15日出生，汉族，住址同上。 被告(反诉原告)陈玥，女，1977年9月9日出生，汉族，住址同上。 四被告共同委托代理人汪小玉，上海邦耀律师事务所律师。 原告蒋昌恺与被告陈荣清、高素培、金强、陈玥及反诉原告陈荣清、高素培、金强、陈玥与反诉被告蒋昌恺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋昌恺及其委托代理人范毅、张春光、被告(反诉原告)金强、陈玥及其委托代理人汪小玉、被告(反诉原告)陈荣清、高素培的委托代理人汪小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋昌恺诉称，2015年11月29日，原告与四被告签订《协议书》和《上海市房地产买卖合同》，约定四被告出售位于上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)给原告，房屋价款为人民币309万元，装修补偿款为193万元。合同约定，原告应于2015年11月30日前支付182万元，于2016年3月1日前付两笔款(11万和109万)，剩余的200万元通过银行贷款方式支付，四被告应于2016年4月26日前协助原告办理房地产转让过户手续。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但四被告拒不协助原告办理房地产转让过户手续。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、四被告继续履行系争房屋买卖合同，协助原告办理系争房屋的过户手续；2、四被告向原告支付逾期过户的违约金(每日1510元，自2016年4月29日起至实际办理房屋过户手续之日)；3、本案诉讼费由四被告承担。 被告陈荣清、高素培、金强、陈玥辩称，被告出售系争房屋是为了置换房屋，因原告迟延办理贷款导致迟延付款，影响被告后续购房。根据合同约定，双方应于2016年4月26日前往交易中心办理过户手续，但原告的贷款在2016年5月才获批。原告违反合同约定，故被告不同意原告的诉讼请求。 反诉原告陈荣清、高素培、金强、陈玥诉称，反诉原告出售系争房屋是为置换房屋，置换房屋的资金依赖系争房屋出售所得房款，新购房屋并无打算贷款。后因反诉被告怠于行使合同义务，导致反诉被告的银行贷款不能按时批准，审税手续也推迟完成。因反诉原告依赖的房款不能如期到账，至反诉原告只能临时寻找贷款银行筹措资金，以避免因违约而承担巨额赔偿。反诉原告为此额外支付契税及利息损失，反诉被告对此应当承担赔偿责任。现反诉原告诉至法院，请求法院判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金350,722元；3、反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告蒋昌恺辩称，反诉被告购买系争房屋是置换房屋，在购买系争房屋过程中，已尽自己最大努力确保系争房屋买卖合同的履行，系争房屋贷款于2016年4月27日获得审批，仅迟延合同约定的过户时间一天。反诉被告不构成根本违约，不同意解除合同。即使反诉被告有违约行为，反诉原告诉请的违约金没有合同依据。综上，反诉原告不同意反诉被告的反诉请求。 经审理查明，2015年11月29日，原告(乙方)与四被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定四被告出售位于上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋给原告。房屋价款为人民币309万元。双方确认，在2016年4月26日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第二款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的7日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还乙方。附件三付款协议约定：2016年3月1日前付房款109万元；乙方向银行贷款200万元，具体房款以银行放款为准，若贷款不足部分或未提供时需乙方于该房地产交易过户前现金补足给甲方。同日，双方签订《协议书》一份，系争房屋房价款为502万元，此价格为甲方净到手价，本次交易中产生的任何税费由乙方承担；合同价位309万元，差额部分193万元于2015年11月30日前签订房地产买卖合同正式文本支付182万元，2016年3月1日前再支付11万元，差额部分作为装修补偿款，不计入房地产买卖合同价格内。合同签订后，原告支付房款302万元。原告申请房产税查询结果显示：2016年4月18日，原告名下没有住房。2016年4月27日，原告向中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部申请的193万元贷款获得批准。后，四被告以原告贷款批准时间晚于约定的过户时间为由不再继续履行合同。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。 反诉查明事实同本诉。反诉原告同时诉至本院，请求判决支持其反诉诉请。 另查明，2016年1月25日，被告金强、陈玥、案外人金某(乙方)与案外人陈某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市镇宁路XXX号XXX号楼XXX室房屋，房屋总价款为650万元，过户日期为2016年6月10日。2006年5月13日，乙方向银行申请的贷款200万元获得批准。该房屋买卖合同按约履行。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。 本诉部分，根据合同约定，双方应在2016年4月26日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告的贷款于2016年4月27日获得批准，根据交易惯例，购房人查询限购及贷款批准后，买卖双方即可缴纳税收并办理过户手续。原告贷款确实晚于合同约定的期限，但仅延后一天尚不满足解除合同的约定条件，因此，系争房屋买卖合同应当继续履行，原告应当给付四被告剩余房款193万元，四被告应当配合原告办理系争房屋产权过户手续。但原告违反合同约定应当承担迟延履行的违约责任。因贷款迟延审批的责任在原告，且合同约定贷款不足部分应在过户前以现金补足，本院对原告要求四被告给付迟延过户违约金的诉讼请求不予支持。 反诉部分，根据以上论述，本院对反诉原告要求解除系争房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。关于违约金，虽然反诉原告贷款迟延批准1日，在此情况下，反诉被告若继续履行系争房屋买卖合同，其获得的房款应当可以足额按期支付其另购房屋的房款。因反诉被告不愿意继续履行合同，造成其额外支付二套房的交易税费、银行贷款利息，该责任应当由其自行承担，故本院对反诉原告要求反诉被告承担上述损失的诉讼请求不予支持。但反诉原告迟延履行合同，应当承担违约责任，因买卖合同对违约金标准未作约定，结合本案实际情况，本院酌情确认反诉被告应当给付反诉原告违约金5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、原告蒋昌恺应于本判决生效之日起十日内给付被告陈荣清、高素培、金强、陈玥上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋的房款人民币193万元； 二、被告陈荣清、高素培、金强、陈玥应于原告蒋昌恺给付上述房款之日协助原告蒋昌恺办理上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续； 三、对原告蒋昌恺的其余诉讼请求不予支持； 四、反诉被告蒋昌恺应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告陈荣清、高素培、金强、陈玥违约金人民币5,000元； 五、对反诉原告陈荣清、高素培、金强、陈玥的其余诉讼请求不予支持。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案保全费人民币5,000元，由原告(反诉被告)蒋昌恺承担。 本案本诉受理费人民币24,034元，减半收取，计人民币12,017元，由原告蒋昌恺负担。 本案反诉受理费人民币3,280元，由反诉被告陈荣清、高素培、金强、陈玥共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 张 端 二〇一六年八月三十日 书 记 员 陈文渊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。