广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初10311号原告：钟力志，女，1973年5月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：陈桂平，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗霞，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。被告：谭晓红，女，1971年11月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。第三人：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，组织机构代码69473872-X。法定代表人：伍平。委托代理人：谢永军、张辉，均系该公司员工。原告钟力志诉被告谭晓红、第三人中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称华振公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序公开开庭进行审理。原告钟力志委托诉讼代理人陈桂平，被告谭晓红委托诉讼代理人周伙龙，第三人华振公司委托诉讼代理人谢永军、张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟力志诉称，2015年12月15日，原告与被告签署了《房地产买卖合同》，第三人为签署买卖合同提供房产交易居间服务。按照买卖合同的约定，被告将位于中山市南朗区岭南路33号盈彩美地26幢B梯901房出售给原告，合同总价为380000元。买卖合同约定原告在合同生效当日内向被告支付定金40000元作为买卖合同的第一部分楼款。340000元作为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款。原告需于2016年2月15日前申请按揭，被告须提交申请按揭所需收款账户及银行所要求被告应提供的资料，双方均不得借故拖延。首期款须在买卖双方办理递件过户手续并领取回执后的当天支付首期款（除已付之定金外）100000元。该涉案房产的产权现状为该房地产的产权证正在办理中，双方约定被告预计在2016年2月1日前办理出来，出证后买卖双方须积极办理。买卖合同对于涉案房产办理手续时间约定是：在同时满足被告房地产权证无抵押及银行出具买房贷款承诺书之日起7个工作日内，双方须办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起三个工作日内办理缴纳税费及领取买方新证的手续。在买方领取到新证当日后，买方须积极按相关部门的手续进程办理按揭贷款放款手续，不得借故拖延，以确保买方收到全部银行按揭款。原告于2015年12月15日当日按照约定交付了定金40000元，并与当日向第三人缴纳了律师费、测绘费、按揭费、中介佣金等款项10330元。原告另于2016年2月16日向中国工商银行中山张家边东镇支行划入涉案房产首期款120000元。在原告按照合同履行自身合同义务之时，2016年4月25日联系被告之后，被告告知原告涉案房产已取得了房产证，但被告基于涉案房产房价上涨，明确表示不再履行买卖合同。2016年4月28日，原告委托律师事务所向被告、第三人以及第三人的南朗盈彩分公司发出了催告律师函，被告、第三人以及第三人的南朗盈彩分公司于2016年4月30日签收了前述律师函，事后经原告委托律师联系被告以及第三人，被告再次明确告知不愿意继续履行买卖合同，而第三人亦告知原告有关被告不再继续履行买卖合同的情况。为此，原告请求法院判令：1.被告继续履行原告与被告于2015年12月15日签署的《房地产买卖合同》，将位于中山市南朗区岭南路33号盈彩美地26幢B梯901房（下称“涉案房产”）所有权转移登记到原告名下并自收到原告首期款后当日内交付涉案房产。房屋交易价38万元；2.被告支付原告因涉案房产交易所支付的律师费、测绘费、按揭费、中介佣金等费用共计10330元；3.被告承担本案的诉讼费用、保全费用。诉讼期间，原告明确第1项诉请中首期款的金额为12万元，并明确第2项诉请为律师费800元、测绘费380元、按揭费1500元，佣金6400元、评估费950元、查档费100元、国土抵押200元。原告钟力志向本院提供的证据有：1.《房地产买卖合同》；2.银行流水；3.华振地产置业预算清单以及现金收款收据；4.工商银行业务凭证；5.履约催告律师函以及律师函送达情况截图；6.手机短信；7.手机短信。被告谭晓红辩称，1.不同意原告所主张的继续履行合同，因原告没有按照合同约定的时间向银行申请按揭贷款。2.原告要求被告承担律师费、测绘费、按揭费、中介佣金等费用没有事实和法律依据。被告谭晓红向本院提供的证据有：1.不动产权证；2.手机短信。第三华振公司述称，原告的诉求由法院依法判决；对事实理由部分没有异议，但被告不再卖房的理由是其需要继续居住使用该房屋。第三人华振公司向本院提供的证据有：中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书。经审理查明，2015年12月15日，谭晓红（卖方），华振公司（经纪方），钟力志（买方）共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：卖方将位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地26幢2梯901房的房地产出售给买方；转让款38万元，定金4万元于合同签订之日支付，除定金外的首付款10万元（根据实际贷款金额多退少补）于买卖双方办理递件过户手续并领取回执后当天支付，余款24万元以银行按揭贷款的方式支付；买方需于2016年2月15日前申请银行按揭，卖方须提交申请按揭所需收款账户及资料，双方均不得借故拖延；案涉房地产的产权证正在办理中，预计2016年2月1日前出证，在房地产权证无抵押及银行出具贷款承诺书之日起七日内，买卖双方办理该房地产的递件过户手续，并于国土部门通知之日起3个工作日内办理缴纳税费及领取买方新证的手续；房地产过户所需的律师费、测绘费、按揭费，佣金、评估费、查档费、国土抵押等税费由买方负担；卖方须于过户当天将房地产交付给买方；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；如卖方收取定金后违约，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。合同还约定了其他条款。同日，钟力志向谭晓红交付定金40000元，并向华振公司交付律师费800元、测绘费380元、按揭费1500元，佣金6400元、评估费950元、查档费100元、国土抵押200元。2016年1月8日，中山市国土资源局向谭晓红核发案涉房地产的不动产权证，证号为粤（2016）中山市不动产权第003142号。2016年3月23日，涉案房地产上的抵押登记手续被注销。同年4月，就钟力志要求履行合同的催告，谭晓红多次回复手机短信表示“不想卖了”。2016年4月29日，钟力志委托律师向谭晓红发送律师函，要求谭晓红继续履行《房地产买卖合同》，并保留追究谭晓红的违约责任。其后，钟力志为维护其权益，诉至本院，主张上述实体权利。另查，中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书记载钟力志申请的房屋按揭贷款于2016年3月7日由中国邮政储蓄银行股份有限中山市分行审批通过，贷款额度为24万元。诉讼期间，钟力志表示同意并有能力支付剩余购房款，谭晓红表示该房地产暂无查封和抵押记录。本院认为，涉案《房地产买卖合同》由卖方、经纪方、买方共同签署，内容包含有卖方与买方之间的商品房买卖合同条款，及经纪方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案《房地产买卖合同》中的买卖合同条款。该条款系钟力志与谭晓红之间的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同具有法律拘束力，合同当事人应当严格按照合同履行各自的义务。钟力志要求继续履行合同，谭晓红不同意继续履行，因此本案争议的焦点为：一、谭晓红拒绝履行合同是否合法有据；二、如果没有法律依据，能否强制谭晓红履行合同。对于焦点一。谭晓红拒绝履行的理由为钟力志未向银行申请按揭贷款违约在先，以及认为案涉合同已经解除。对此本院认为，第一，贷款审批通知书已证实钟力志履行了申请银行按揭贷款的义务，且该贷款申请已被银行审批通过。第二，虽然该合同的违约责任条款赋予了合同双方任意解除合同的权利，即钟力志有权以丧失定金并承担中介佣金的代价解除合同，谭晓红有权以双倍返还定金并承担中介佣金的代价解除合同。但是，解除权的行使需以通知的方式告知对方，合同自通知到达对方时解除，而谭晓红并未行使其享有的解除权，其向钟力志回复的“不想卖了”，仅仅是拒绝履行的意思表示，并非解除合同的意思表示，而且其在本案中亦未反诉解除合同，故而案涉合同并未解除，仍然合法有效。据此，谭晓红拒绝履行合同于法无据，构成违约。对于焦点二。钟力志要求继续履行的事项有交付房屋与协助过户。案涉房屋无抵押和查封记录，在法律上和事实可以交付并办理过户手续。同时，合同约定谭晓红履行该义务的同时，钟力志应交付除定金之外的首期款10万，并以银行按揭贷款的方式支付购房款24万元。因钟力志在诉讼中表示同意并有能力支付剩余购房款34万元，对此本院予以准许。据此，钟力志主张的交付房屋并办理过户手续，理据充分，本院予以支持，但过户所需的税费依约应由其本人承担。至于主张的律师费、中介佣金等费用，因该部分费用为钟力志购买案涉房屋必然支出的款项，并非因谭晓红拒绝履行而产生的损失，故钟力志要求继续履行的同时，再行主张该部分费用，缺乏理据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条款第一款规定，判决如下：一、原告钟力志于本判决生效之日起十五内向被告谭晓红支付购房款34万元；二、被告谭晓红于本判决生效之日起十五日内将位于中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地26幢2梯901房[不动产登记证号：粤（2016）中山市不动产权第003142号]协助过户至原告钟力志名下（过户所产生的税费由原告钟力志负担），并将该房地产交付给原告钟力志；三、驳回原告钟力志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7154元，减半收取3577元（原告已预付），由原告钟力志负担94元，被告谭晓红负担3483元（该款被告谭晓红于本判决生效之日起七日内径行支付给原告钟力志）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一六年八月四日书记员  陈炜宁阮妙珍