宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初623号原告：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330211780420726J），住所地：宁波市镇海区招宝山街道南大街66号三楼。法定代表人：叶卓君，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛红梅，该公司员工。被告：夏红明，男，1969年2月16日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司（以下简称鼎天公司）与被告夏红明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛红梅到庭参加诉讼，被告夏红明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鼎天公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告从2007年2月12日至2013年12月31日期间的物业管理费9025.5元、共有部位和共用设施日常维修费1264.9元。事实和理由：2007年2月12日，宁波市镇海区人民政府蛟川街道办事处与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定将镇海区蛟川街道临江小区的前期物业管理事务委托给原告，委托期限为三年，三年期满后，由于小区业主委员会未成立，原告继续为临江小区提供物业管理服务。之后，原告与临江小区业主委员会签订了一系列《物业管理服务合同》，原告继续为临江小区提供物业管理服务至今。被告系临江小区86幢303室内的业主，物业面积109.4平方米，按约定应向原告缴纳2007年2月12日至2013年12月31日的物业管理费9025.5元及维修费1264.9元。原告曾多次向被告催讨，但被告至今未支付。原告向本院提供的证据有：1.前期物业管理服务合同、前期物业管理服务合同备案表各1份，物业管理服务合同4份，欲证明原告一直为被告房屋所在的临江小区提供物业管理服务，以及物业收费的标准。2.宁波市镇海区物价局镇价费（2007）6号文件1份、临江小区的物业服务收费备案表2份，欲证明物业服务的各项收费标准均通过物价部门的备案。3.临江小区业主委员会出具的证明一份，欲证明原告在2010年2月12日至2010年11月9日期间为临江小区提供了物业管理服务。4.物业费催缴函及物业费（维修费）催款通知书粘贴照片打印件5张，欲证明原告多次向被告书面催讨物业费。5.宁波市不动产登记证明一份，欲证明涉案房屋系被告所有以及房屋的建筑面积。被告夏红明未到庭应诉，未提供书面答辩状，且未向本院提供任何证据，视为放弃对原告诉称进行辩驳和对原告提供的证据进行质证的权利。本院对上述证据均予以认定。经审理查明：镇海区蛟川街道临江小区系由拆迁安置房和商品房所共同组成的体量较大的住宅小区。被告夏红明系临江小区86幢303室的业主，该房屋系小高层商品房住宅，建筑面积为109.4平方米。原告鼎天公司曾与镇海区人民政府蛟川街道办事处就涉案的临江小区签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定自2007年2月12日至2010年2月11日，由原告为临江小区提供物业管理服务，合同第十条约定“临江小区的物业管理费收取方案如下：第一年：综合服务费和公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴；第二年：综合服务费由安置单位、建设单位补贴0.2元/月/平方米，公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴1元/年/平方米；第三年：综合服务费由安置单位、建设单位补贴0.1元/月/平方米，公共设施日常维修费由安置单位、建设单位补贴0.5元/年/平方米；……，三年后按物价核定标准正常收取。商品房屋的综合服务费、公共设施日常维修费等费用均按上述标准收取”。2010年2月12日至2010年11月9日期间，原告继续为临江小区提供物业管理服务。2010年11月8日，原告和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2010年11月10日至2011年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“2010年度、2011年度商品房业主物业服务费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。2012年5月18日，原告和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2011年11月10日至2012年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主所欠07、08、09年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与甲方（业委会）和拆迁安置单位无关”。之后原告又和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2012年11月10日至2013年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主2013年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。2013年11月10日，原告和临江小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告自2013年11月10日至2014年11月9日期间为临江小区提供物业管理服务，合同第八条约定“商品房业主2014年度物业费由乙方（即原告）自行收取，并保留依法追诉的权利，与镇海区人民政府蛟川街道办事处无关”。原告和蛟川街道办事处签订的《前期物业管理服务合同》以及原告和临江小区业主委员会所签订的一系列《物业管理服务合同》均约定小高层住宅的物业综合服务费的收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，日常维修费为每平方米1.5元/年。原告曾多次向被告催讨物业管理费用均未果，被告现未支付2007年2月12日至2013年12月31日期间的物业管理费用。本院认为：本案所涉的《前期物业管理服务合同》虽是蛟川街道办事处与原告所签订，但考虑到原告一直在为临江小区提供物业管理服务，被告也享受了物业服务带来的利益，故本院认定原、被告之间在临江小区业主委员会和原告签订《物业管理服务合同》之前存在事实上的物业服务合同关系，被告应依据《前期物业管理服务合同》所约定的收费标准向原告交纳物业管理费用。而后续临江小区业主委员会和原告签订的一系列物业服务合同，对业主具有约束力，原告应按物业服务合同所约定的物业收费标准向原告交纳物业管理费用。关于原告所起诉的交费期限内被告应交纳的物业管理费用的具体金额，本院核定如下：一、2007年2月12日至2008年2月11日期间，该期间处于《前期物业管理服务合同》所约定的第一年收费时间段内，而《前期物业管理服务合同》约定，该期间的物业管理综合服务费和日常维修费，均由安置单位、建设单位补贴，且商品房屋的综合服务费、公共设施日常维修费等费用亦按此标准。因此，该期间的物业管理费用原告无权向被告收取。二、2008年2月12日至2009年2月11日期间，该期间处于《前期物业管理服务合同》所约定的第二年收费时间段内，按照《前期物业管理服务合同》中的有关约定，该期间的物业管理综合服务费应按照每平方米每月0.8元收取，具体金额应为1050.2元（109.4平方米×0.8元/平方米/月×12个月），日常维修费应按照每平方米每年0.5元收取，具体金额为54.7元（109.4平方米×0.5元/平方米/年×1年）；三、2009年2月12日至2010年2月11日期间，该期间处于《前期物业管理服务合同》所约定的第三年收费时间段内，按照《前期物业管理服务合同》中的有关约定，该期间的物业管理综合服务费应按照每平方米每月0.9元收取，具体金额应为1181.5元（109.4平方米×0.9元/平方米/月×12个月），日常维修费应按照每平方米每年1元收取，具体金额为109.4元（109.4平方米×1元/平方米/年×1年）；四、2010年2月12日至2013年12月31日期间，该期间的物业管理综合服务费的标准为按建筑面积照每平方米每月1元，具体金额应为元5109元（109.4平方米×1元/平方米/月×46.7个月），该期间日常维修费的标准为按建筑面积每平方米每年1.5元收取，具体金额为元638.3元（109.4平方米×1.5元/平方米/年×3.89年）。以上各期间合计，被告从2007年2月12日至2013年12月31日应支付的物业管理综合服务费为7340.7元，应支付的日常维修费为802.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏红明于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司自2007年2月12日起至2013年12月31日止的物业管理综合服务费7340.7元、共有部位和共用设施设备日常维修费802.4元，共计8143.1元；二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币57元，由原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司负担12元，由被告夏红明负担45元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  贾毅飞人民陪审员  胡赛珍人民陪审员  沃亚飞二〇一六年八月二十四日代书 记员  郑罗方