湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘07民终876号上诉人(原审被告)：常德天城置业有限公司，住所地石门县楚江镇老西门居委会澧阳中路001号建设大厦九楼。法定代表人：易继辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃佐堂，石门县先河法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：周行，居民。委托诉讼代理人：李静静，湖南楚江律师事务所律师。上诉人常德天城置业有限公司(以下简称天城公司)因与周行商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2015）石民简初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天城公司的委托诉讼代理人覃佐堂，被上诉人周行的委托诉讼代理人李静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回周行的诉讼请求。事实和理由：天城公司没有违反协助办证的法定义务，不应承担违约责任；即使天城公司没有履行协助办证义务，也只应按已付房价款的1%赔偿损失；一审判决采信证据错误和一审判决违约金计算错误。周行辩称，商品房买卖合同合法有效。2009年9月25日，天城公司交付房屋，依照合同约定，天城公司应在180个工作日内办理房屋权属登记事宜，而天城公司直至2015年5月11日才办理好房屋所有权证，构成违约，天城公司依法应承担违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。天城公司的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2009年6月24日，周行与天城公司签订《商品房买卖合同》约定：周行以每平方米2245元单价购买天城公司开发的国源美景B幢13层B4号房。天城公司应当在2009年9月20日之前将该房屋交付使用。付款方式为一次性付款。合同签订当日，周行交付了购房款340000元。2009年9月25日交付了余款1463元。同日，周行向天城公司缴纳了办证费用、两年物管费、塑钢、玻璃款、对讲门铃、不锈钢门制作费、房屋维修资金共计18273元。天城公司将房屋交付给周行。2009年12月28日，周行缴纳房屋契税6860元。2015年5月11日完成了房屋转移登记。另查明，案外人肖道宏与天城公司于2008年9月18日签订了商品房买卖合同，购买天城公司开发的国源美景小区A幢14单元01号房，并以本案中涉案房屋国源美景小区B栋1304号房在常德市住房公积金管理中心办理委托贷款并抵押，贷款金额为150000元，贷款期限自2008年12月12日至2028年12月12日止。2015年5月7日，该借款本息全部结清。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护。周行与天城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容并无违法之处，该合同合法有效。双方均应按合同中约定的内容全面履行各自的义务。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的规定。办证应当由买受人提出申请，由房地产开发企业予以协助。本案中，双方虽在《商品房买卖合同》约定了出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是天城公司2009年9月25日收取周行办证费用的行为应视为对合同的变更约定，天城公司负有交付房屋并办理产权登记手续的义务。诉争的商品房为现房，合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限为房屋交付之日2009年9月25日起180日内，即2010年3月24日前。如因天城公司的责任，未能在规定期限取得房地产权属证书的，天城公司应当承担违约责任。天城公司辩称已于2009年6月24日向房屋产权登记机关提交了协助办证的相关资料，但未提供相应证据予以佐证，且涉案房屋已于2008年12月12日由案外人肖道宏办理了抵押贷款，贷款金额为150000元，贷款期限自2008年12月12日至2028年12月12日止。导致周行在商品房无法办理房屋产权证书，直到肖道宏提前结清全部借款本息后的2015年5月11日才办理房屋产权证。故天城公司应承担自2010年3月25日起到2015年5月11日止逾期办证的违约责任。周行主张从2010年6月1日起计算违约责任，予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故天城公司应承担147921.772【341463×（5.76%÷360）×1805×1.5】违约金的责任。周行主张141678元，符合法律规定，予以认定。据此判决：常德天城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向周行支付逾期办理房屋权属证书的违约金141678元。案件受理费3133元，由常德天城置业有限公司负担。本院二审期间，天城置业围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因天城公司提交的证据，不足以证明其上诉请求成立。故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、在商品房买卖合同履行过程中，天城公司是否存在违约行为？2、若天城公司存在违约行为，则违约金应如何计算？关于焦点一，2009年6月24日，周行与天城公司签订《商品房买卖合同》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，天城公司本应于2009年9月25日前为周行办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但双方签订的商品房买卖合同约定：天城公司应当在商品房交付使用后180个工作日内办理权属登记。天城公司于2009年9月25日收取周行办证费，依约应于2010年3月25日为周行办理房屋所有权登记手续而延迟到2015年5月11日，周行才取得房屋所有权证，延迟1872天。且涉案房屋已于周行购买前的2008年12月12日由案外人肖道宏办理了抵押贷款。依法应认定天城公司构成违约，即天城公司在履行合同过程中存在违约行为，依法应承担违约责任。天城公司上诉所提“天城公司没有违反协助办证的法定义务，不应承担违约责任”的上诉理由不能成立。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。该条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发［2003］251号)第三条关于逾期贷款罚息问题，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定，天城公司应向周行支付违约金为151364元【341463元×5.76%÷360×1847×1.5】。一审法院对周行主张的141678元予以认定并支持是正确的。天城公司上诉所提“一审判决违约金计算错误的”的理由不能成立。综上所述，天城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3133元，由天城公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱梅安审判员  贺德全审判员  王道万二〇一六年八月二十五日书记员  余 芳附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。