江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初7604号原告：宓卓奇，男，1956年8月30日生，汉族，住上海市徐汇区。原告：李平，女，1959年12月29日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人：王文琴，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：叶永昌，男，1956年8月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人：严忠才，男，1950年8月15日生，汉族，住上海市虹口区。原告宓卓奇、李平与被告叶永昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审理，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告宓卓奇、李平的委托代理人王文琴到庭参加诉讼，被告叶永昌及其委托代理人严忠才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宓卓奇、李平向本院提出诉讼请求：原、被告于2011年6月11日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己所有的昆山市××绿地大道××室房屋出租给被告使用，租金为每月1000元，租期为2011年7月11日至2013年7月10日。2013年7月8日双方又续签《房屋租赁合同》，租金仍为每月1000元，租期至2014年4月10日止。合同到期后，原告一直要求被告履行约定搬离上述房屋，原告也请律师与被告沟通协调，被告却以各种理由拖延，就是不履行搬离系争房产的义务。被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法利益，故起诉至法院，请求判令：1、被告携其相关人员和物品搬离昆山市××绿地大道××室，并将房屋按照现状完好无损地归还原告；2、被告向原告支付上述房屋租赁合同到期后至实际搬离之日的房屋使用费，按每月1000元计算；3、被告支付至搬离之日上述房屋的水、电、煤等相关费用；4、被告承担本案的诉讼费。后原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告携其相关人员和物品搬离昆山市××绿地大道××室，并将房屋按照现状完好无损地归还原告；2、被告向原告支付自2015年8月11日至2016年4月10日的房屋使用费，按每月1000元计算，共计8000元；3、被告承担本案的诉讼费。被告叶永昌辩称，按照2016年新年双方约定好的，因原告有意出卖房屋，我作为承租人拥有优先购买权，我希望等我购房资金充足时购买该房屋。我不同意搬离房屋。经审理查明，原告宓卓奇、李平为夫妻关系，位于昆山市××绿地大道××楼××室的房屋为二原告共同共有。2011年6月11日，原告李平与被告叶永昌签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告的位于昆山市××绿地大道××室（以下简称“涉案房屋”），月租为1000元，租金每季度支付一次，租期为2011年7月11日至2013年7月10日。2013年7月8日，原告宓卓奇与被告叶永昌签订《房屋租赁合同》，约定被告继续承租涉案房屋，月租为1000元，租金于租赁合同签订时一次性支付，共计9000元，租期为2013年7月11日至2014年4月10日。2014年7月13日，原告宓卓奇与被告叶永昌签订协议一份，其上载明，因原租赁合同已于2014年4月10日到期，被告要求续租一年，若被告于2014年8月24日前付清一年房租12000元，原告即与被告签订租期至2015年4月20日的正式租赁合同。2015年4月20日，原告宓卓奇与被告叶永昌签订协议，其上载明：原租赁合同于2015年4月10日到期，被告有意向购买涉案房屋，同意以703000元购买；被告承诺，于2015年6月12日前一次性付款购买上述房屋，若不能付清房屋全款，被告则于2015年6月12日前搬出该房屋，被告在暂住期间（2015年4月11日至2015年6月12日）按原租赁合同向原告支付房租；原告承诺，允许被告在2015年6月12日前暂住上述房屋，在上述日期之前不将该房屋售予被告以外的其他人；任何一方违反上述承诺，违约方将支付20000元违约金给对方。后被告未在2015年6月12日之前付清房屋全款。现被告仍在占有使用该涉案房屋。另查明，2014年8月8日，被告通过银行转账的方式向原告支付了3000元，为2014年7月11日到2014年10月10日的房屋使用费；2014年9月29日，被告通过银行转账的方式向原告支付了2778元（扣除了代扣的222元物业费），为2014年10月11日到2015年1月10日的房屋使用费；2015年1月10日，被告通过银行转账的方式向原告支付了2800元（扣除了代扣的200元物业费），为2015年1月11日到2015年4月10日的房屋使用费；2015年6月12日，被告通过银行转账的方式向原告支付了3700元（扣除了代扣的300元物业费），为2015年4月11日至2015年8月10日的房屋使用费。再查明，2015年9月14日、2015年9月15日、2015年9月23日，被告通过银行转账分别向原告支付2778元、8000元、6222元，共计17000元；原告认为该17000元系被告支付原告的违约金（违约金为20000元，扣除被告代其购买的燃气热水器3000元），并以2015年9月14日被告发给原告的短信佐证，该短信显示“老宓2778、8000、6222共17000，先打给你这些。其中扣除了3000（樱花燃水器）其余帐以后再计算”；被告认为该笔款项系其支付给原告的房屋使用费（支付到2016年12月底），被告认为该短信记录不能作为支付20000元违约金的证据。原告提供微信记录一份，证明原告一直在要求被告搬离涉案房屋；被告认为该组微信记录是原告和被告发的，但只是其中一部分，不能全部表达被告的意思。上述事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、协议、银行明细清单、短信、微信记录及本院庭审笔录予以证实。本院认为，根据原告宓卓奇与被告叶永昌于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》，双方的租赁关系于2014年4月10日已到期。合同到期后，原、被告之间虽未达成书面的续租协议，但被告仍占有使用涉案房屋，并先后多次向原告支付了房屋使用费，按照之前约定的每月1000元，支付至2015年8月10日。2015年8月10日后，被告未再支付房屋使用费，现原告要求被告从涉案房屋中搬离，于法有据，本院予以支持。关于被告所称在2015年9月14日、2015年9月15日、2015年9月23日通过银行转账分别向原告支付的2778元、8000元、6222元共计17000元为房屋租金的观点，原告认为系支付购房违约款；本院认为，双方于2015年4月20日订立的协议，明确被告须于2015年6月12日前付清房屋全款，否则须支付20000元违约金给原告，现被告未于2015年6月12日前付清房屋全款，理应承担违约金20000元，被告在2015年6月12日之后支付的费用视为支付违约金应属合理；另外，原告提供的短信记录也体现了被告愿意支付20000元，仅因被告扣除了3000元（燃气热水器）费用，实际支付17000元；同时，该款项支付如若作为房屋租金，与原、被告多年的交易习惯不符，其数额17000元也较被告所称的该款项为支付至2016年12月底的租金不符（若该款项为租金，应当是从2015年8月11日支付至2017年1月10日止），因此本院对被告的此项抗辩不予采信，故被告应向原告支付2015年8月10日至其实际搬离之日止的房屋使用费，由于原告只要求被告支付原告2015年8月11日至2016年4月10日部分的房屋使用费，故对于原告的第二项诉请，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告叶永昌于本判决生效之日起十日内从位于昆山市花桥镇绿地大道XXX弄XX号楼XXX室房屋中迁出；二、被告叶永昌在履行上述第一项判决时一并支付原告宓卓奇、李平从2015年8月11日至2016年4月10日的房屋使用费，按每月1000元计算，共计8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取为65元，由被告叶永昌负担。上述费用由原告先行交纳，被告在其履行判决时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。代理审判员  胡蔷薇二〇一六年八月十五日书 记 员  陈 童附：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。