上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初6417号原告：北京快乐假日旅行社有限公司，住所地北京市。法定代表人：孙守华，经理。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于崇洋，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：舜某控股集团有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈炎表，董事长。委托诉讼代理人：仇辞华，女，公司员工。原告北京快乐假日旅行社有限公司与被告舜某控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月28日公开开庭进行了审理，于同年6月15日进行了证据交换。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告北京快乐假日旅行社有限公司的委托诉讼代理人郭韧、被告舜某控股集团有限公司的委托诉讼代理人仇辞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京快乐假日旅行社有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还租金保证金362,426.21元；2.被告支付逾期付款利息，以434,183.94元为本金，自2016年4月1日至2016年4月22日止(按银行同期贷款利息计算)；以362,426.21元为本金，自2016年4月23日起至实际支付之日止(按银行同期贷款利息计算)。事实和理由：原、被告签订租赁合同，约定由原告承租被告所有的本市长宁区江苏路XXX号XXX-XXX室(以下简称涉讼房屋)，租期自2015年8月1日至2016年3月31日，原告支付租金保证金434，183.94元。在租期届满后，原告如期退房并与被告办理交接手续。被告以原告拒绝恢复房屋至约定标准为由，仅于2016年4月22日返还保证金71,757.73元，拒不返还原告其余租金保证金。原告并未对涉讼房屋进行过装修，故不应承担复原义务，被告的行为违反合同的约定，故起诉至法院。被告舜某控股集团有限公司辩称，对于原、被告之间租房及退房的情况没有异议，不退还租金保证金的原因系原告未按合同13－5之约定及附件三的标准将涉讼房屋复原后返还。在租约到期前，被告已提醒原告需按合同约定的交房标准进行交房，但原告始终认为其未进行过装修，收房时与退房时房屋的状态一致，其不应承担复原的义务。故被告在收房后，自行请装饰公司对涉讼房屋做了复原，支付工程款217,698.22元。另房屋在复原期间的占用使用费，需按两倍的日租金计算，共15日，即一个月租金144,727.98元。这两项费用根据合同约定应由原告支付，故被告在保证金中予以扣除，剩余的钱款71,757.74元中的71,757.73元已在案件审理期间退还原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》、网上银行付款回单及收据、现场照片、上海市房地产权登记簿、律师函等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的《建筑装饰工程施工合同》、网上银行付款回单及发票、案外人邓韩贝信息技术咨询(上海)有限公司(以下简称邓韩贝公司)确认函、涉讼房屋1003室的复原前及复原中的照片、被告与案外人深圳九骉传媒有限公司(以下简称九骉公司)签订的《上海市房屋租赁合同》、被告、九骉公司、大博(武汉)科技有限公司(以下简称大博公司)签订《房屋租赁合同签约主体变更的协议》、大博公司提前退租协议等证据，原告均不予认可，但其并未能提供足以推翻上述证据的凭证，本院对上述证据予以采信。2.原告提供的2016年5月16日原告与物业公司及装修施工队工作人员的谈话录音，被告表示无法确认是否物业公司工作人员，原告也无法就此进行证明，本院对此录音不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋登记的产权人。2015年7月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租涉讼房屋给乙方，房屋建筑面积679.74平方米(1003室建筑面积为316.24平方米、1002室建筑面积为363.50平方米)，租期自2015年8月1日至2016年3月31日，日租金每平方米7元，月租金144,727.98元。乙方应于每月20日前支付下月租金，逾期支付，则每逾期一日，按逾期支付部分租金的1%支付违约金。合同5－1约定：乙方应向甲方交付房屋租赁保证金和向物业管理公司交付物业管理费保证金(以下统称“房屋租赁保证金”)，房屋租赁保证金金额为：三个月的租金即434,183.94元加上三个月的物业管理费即59,137.38元，共计493,321.32元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应就该房屋在签订本合同的同时预付租金及物业管理费并支付房屋租赁保证金。合同5－2约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位管理费等费用由乙方承担。合同7－1约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或由于任何原因终止本合同的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按14元/平方米(原日租金之两倍之实际数字)向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同补充条款13－2约定，在乙方签署本合同，并缴清房屋租赁保证金和预付一个月的租金及物业管理费的前提下，甲方应于交付日向乙方交付该房屋。该房屋合格交付的标志为：甲方根据本合同附件三所列“该房屋条件和设施”向乙方交付该房屋且双方签署交付商品房使用交接书。合同补充条款13－5约定，在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与甲方有关部门联系交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与大楼交房标准一致后(日常折旧及该房屋的先天损坏除外)交还给甲方。甲、乙双方应对该房屋进行验收，并就该房屋的返还情况签署一份交接表格。同时，乙方须将通向企业大厦各部分的锁匙、密码交还甲方。如乙方未获得甲方同意而继续占用，则甲方有权自乙方逾期返还该房屋之日起按第7条规定每日向乙方收取占用使用费直至乙方按照甲方要求返还房屋，每日应支付的占用使用费等于日租金、日物业管理费和日租车位费之和的两倍。占用使用费的支付并不构成租赁期之延续，除占用使用费外，甲方还有权向乙方追讨由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、以及由于乙方继续占用房屋而导致的甲方其他损失。合同补充条款13－6约定，若乙方未按前款约定的状态将房屋返还甲方，甲方有权自行对该房屋作合理修复，并要求乙方承担因该修复而产生的一切费用。合同补充条款16－2约定，甲方有权从上述房屋租赁保证金中扣减、抵销如下费用：任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、水费、电费、燃气费、电信费、违约金、赔偿金和其它有关费用等。合同补充条款16－3约定若租赁期限届满，乙方未发生本合同规定的违约责任，甲方将在乙方满足下列全部条件后十四天内，将房屋租赁保证金扣除16－2条所列费用后之余额(不含利息)返还给乙方：1)乙方以甲方认可的房屋原状向甲方交还该房屋；2)乙方已付清租赁期内一切水、电、煤、电信、物业管理费等费用；3)乙方已将以该房屋为注册地的有关的工商登记及租赁备案登记的注销或转移证明提交至甲方。合同附件三另约定了房屋交付时现有装修、附属设施及设备状况，该房屋的条件和设施标明复原标准并附图。合同附件四办公楼使用交接书中，按双方签订的关于该房屋租赁合同中附件三约定的“该房屋的条件和设施”约定交付乙方使用。合同签订当日，双方办理涉讼房屋交接手续。2015年9月16日，原告向被告支付房屋租赁保证金493,321.32元。2016年3月23日，被告致函原告，要求原告于租期届满之前将涉讼房屋恢复至合同约定的标准，并在被告验收合格后将房屋返还被告。否则被告将自行恢复，因此产生的所有费用将由原告承担，并在租赁保证金中予以抵扣。同月25日，原告向被告发送律师函，表示原告未对涉讼房屋进行过装修，是按被告当初交房时的原样交还给被告，没有义务进行恢复，故要求被告在租赁期满前配合办理退房手续并退还租赁保证金。同月30日，双方办理了房屋交接，确认交房完成。被告认为原告未按合同约定将房屋复原，故未向原告返还房屋租赁保证金。2016年3月1日，被告签订租赁合同，将涉讼的1003室房屋出租给案外人邓韩贝公司，合同约定同年4月1日交付使用，交付使用日迟延不得超过30日，如实际交付使用日迟延，则装修免租期及起租日对应顺延。同年4月2日，被告作为发包方(甲方)与承包方案外人舜某(上海)装饰工程有限公司(乙方)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定由案外人舜某(上海)装饰工程有限公司对涉讼房屋毛坯恢复，工期自2016年4月5日开工，于2016年4月18日竣工(具体以甲方验收合格之日为准)，总工期13日历天。承包方式：包工、包料、包工期、包质量、包安全管理等。合同价款217,698.22元。同月12日，被告将复原后的1003室房屋交付给案外人邓韩贝公司，该公司确认收到的房屋是没有隔断的空旷房屋，有网络地板。同月22日，被告退还原告租赁保证金71,757.73元。同月25日，被告向案外人舜某(上海)装饰工程有限公司支付工程款108,849.11元，同年6月13日，支付工程款108,849.11元。另查，2014年9月12日，被告与案外人九骉公司签订《房屋租赁合同》一份，由九骉公司承租涉诉房屋，租期自2014年9月16日至2017年9月15日。日租金每平方米7元，月租金144,727.98元。被告以合同附件三的标准交房，九骉公司对房屋进行了装修，有一个月免租期用于装修，合同约定需恢复原状后交还房屋。2015年6月1日，被告、九骉公司与案外人大博公司签订《房屋租赁合同签约主体变更的协议》，约定由大博公司继续承租涉讼房屋，租期由2015年6月1日至2017年9月15日，原合同除承租人变更外，其余租赁条款不变，原九骉公司缴纳的保证金自动转至大博公司名下。2015年7月30日，被告与大博公司签订了提前退租协议，约定同月31日，双方租赁合同终止。对于房屋返还仍需按合同第7条、补充条款第13－5、13－6和13－7的约定恢复原状后返还，或由被告复原，大博公司承担复原费。如接续的租客愿意使用承租方的装修，承租方可以无需复原。次日，被告与大博公司签订保证金退还协议，由被告将由原九骉公司缴纳的保证金退还给大博公司。同年8月28日，大博公司向被告出具申请书，表明大博公司与被告之间的租赁合同解除，涉讼房屋由原告继续承租，租期至2016年3月。审理中，原告自认通过大博公司介绍后与被告签订租赁合同，认可被告就原装修状态下将房屋交付其使用，原告并未向前承租人支付过装修费。被告也自认，原告未对涉讼房屋进行过装修。关于逾期付款的问题，原告认为按合同5－1的约定，租赁关系终止时就应返还租赁保证金，被告认为按合同补充条款第16－3的约定，租赁期届满，原告是以被告认可的房屋原状交房的14日内返还租赁保证金。因双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方签署的《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，当属有效。当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。根据双方提供的证据，原、被告对收房的标准有不同的理解，就此产生争议。关于退房标准，合同补充条款13－2明确约定，房屋合格交付为被告根据本合同附件三所列“该房屋条件和设施”向原告交付该房屋。接下来合同补充条款第13－5约定，原告应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与大楼交房标准一致后交还给被告。由此可见，交房标准与退还房屋标准应是一致，即合同附件三所列“该房屋条件和设施”的标准。虽然被告并未按合同约定的交房标准交给原告，原告事实上也认可被告就原装修状态下将涉讼房屋交付其使用，但双方就退还房屋标准未作改变，仍需按合同附件三所列“该房屋条件和设施”的标准退房，而该附件三中明确了复原标准并附图，故该约定对双方均有约束力。关于原告有无复原义务，原告认为是以收到房屋时的状态返还被告，未对涉讼房屋进行过装修，不应承担被告要求的复原义务。本院认为，合同对退还房屋的标准明确，被告要求按约定执行有事实依据。若按合同附件三标准交付房屋，原告需对房屋进行装修及购置办公设施后方能进行办公，现原告并未向前承租人支付装修费，其使用后进行复原也符合常理。关于复原费用，原告认为被告委托其关联公司进行施工，且1003室并未实际进行过复原，1002室仅部分工程进行复原，另认为被告与案外人签订的工程施工合同系对涉讼房屋的毛坯恢复，与被告认可退房条件合同附件三标准不一致。被告认为有证据证明复原工程确实有进行，施工合同上所称的毛坯恢复就是合同附件三的标准，仅是施工方与被告方对其称呼不同而已。本院认为，从被告与案外人签订的工程施工合同内容看，应是针对复原工程，有照片、案外人确认函及付款凭证等证明，被告对涉讼房屋进行过复原，并支付了对价，本院予以确认。关于复原期间房屋的占用使用费，原告不认可其需对涉讼进行复原，故认为此费用不应支付。被告认为，原告未将房屋按合同约定标准进行复原，视为其仍占用房屋，应按合同第7条的约定按原日租金两倍，即每平方米日租金14元支付。本院认为，根据被告提供的证据证明，1003室复原后已于2016年4月12日交付给新的承租人，故应认定复原结束的时间为4月11日，被告按15日计算复原期间的房屋占用使用费，无事实依据，本院不予采信；1002室按工程施工合同约定，复原结束的时间为4月18日，现被告按15日计算复原期间的房屋占用使用费，系其自愿放弃权利，本院予以准许。因双方对退还房屋的标准有不同理解并存在争议，被告主张自行进行复原的期间，原告按原日租金两倍支付占用使用费确有不当，本院确定应按原日租金标准计算为宜。关于逾期还款利息，原告认为按合同5－1的约定，租赁关系终止时就应返还租赁保证金，故应于终止后次日开始支付利息。被告认为按合同补充条款第16－3的约定，租赁期届满，原告是以被告认可的房屋原状交房的14日内返还租赁保证金，其已于2016年4月22日返还并未逾期。本院认为，合同补充条款约定是对合同条款的特别约定，条款相矛盾的应以补充条款为准，保证金应于复原工程竣工日2016年4月18日后14日内退还，即最晚于2016年5月2日退还。因被告对复原期间的房屋占用使用费计算有误，多抵扣部分金额的利息，应从2016年5月3日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告舜某控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北京快乐假日旅行社有限公司返还租赁保证金82,210.01元；二、被告舜某控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告北京快乐假日旅行社有限公司支付自2016年5月3日起至实际支付之日止的逾期还款利息，以82,210.01元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。三、驳回原告北京快乐假日旅行社有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,736.39元，由原告北京快乐假日旅行社有限公司负担5,208.39元，由被告舜某控股集团有限公司负担1,528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  史 捷人民陪审员  杨耀丰二〇一六年八月二十三日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。