云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民二初字第1783号原告皮初来，女，汉族，1972年1月15日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人黄梅，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。被告云南奥宸房地产开发有限公司,住所昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人邹建民，董事长。委托代理人刘国艳，系被告法务，特别授权代理。原告皮初来诉被告云南奥宸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄梅、被告委托代理人刘国艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2009年8月28日签订《商品房购销合同》，原告购买被告位于云南省昆明市官渡区矣六乡奥宸橙郡小区一期第21幢1号商铺，购房金额为4166160元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同中对房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利义务进行约定。双方签订的《商品房购销合同》第十二条对于产权登记事宜作出了规定“出卖人在商品房实际交付使用后90个工作日内，被告应当办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如不能按照合同约定不能在规定期限内取得房屋产权证书，违约方应按日向对方支付本合同房屋总价款万分之一的违约责任。”合同签订后，原告履行了合同义务，支付购房价款。被告于2011年5月26日向原告正式交房，但90个工作日即2011年9月27日被告未向原告交付产权证及土地使用证。截止起诉之日，原告仍未收到被告交付的产权证及土地使用证，被告也未向原告书面说明无法交的原因。故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行合同约定交付房产证义务（在判决生效后的90个工作日内履行交付义务）；2、被告因逾期交付房产证而向原告支付违约金648254.5元（暂计至2015年12月30日，全部违约金计算至实际交付房产证之日至）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：办证是行政行为，被告方现在也无法给出具体的办证时间；原告要求支付违约金的部分诉请已过诉讼时效，被告认为自原告起诉之日前推两年即2013年12月21日之后的违约金诉请予以认可，之前的请求驳回原告诉请。原告针对其诉请，向本院提交如下证据材料：1．身份证、企业登记基本情况表，欲证明原、被告主体资格；2．《商品房购销合同》及补充协议，欲证明原、被告双方于2009年8月28日签订《商品房购销合同》及补充协议，合同中约定了购房总价款、交付房产证的时间及未按时交付房产证时被告应承担的违约责等内容；3．收款收据、发票，欲证明原告按照合同约定向被告支付了购房款，并于房屋实际交接时（2011年5月26日），原告向被告支付住宅维修基金、住宅配套费、住宅契税及产权工本费、物管费。经质证，被告对原告提交第1-3组证据真实性、合法性、关联性均认可。被告未向本院提交证据。本院结合原、被告庭审和质证陈述，对当事人提交的上述证据综合认证认为：原告所举证据材料真实、合法，与本案存在关联，为有效证据，本院予以采证。经审理，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2009年8月28日签订一份《商品房购销合同》。该合同约定：原告向被告购买被告开发的奥宸橙郡小区一期第21幢1号商铺，房款总价为4166160元。该合同对产权登记的约定为：在商品房实际交付使用后90个工作日内，甲方（即本案被告）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延，乙方（即本案原告）应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记。如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方需按照逾期天数，按日向对方支付本合同总房价款万分之壹的违约金。但有关机关、部门办理有关资料或者证书所用时间，不视为任何一方违约。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准。办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担。合同签订后，原告按合同约定向被告支付首付款1366160元，其余按揭支付。被告于2011年5月26日向原告交付房屋。同日原告交清契税、工本费等全部费用。被告未按照约定向房管局提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料。涉诉房屋至今未办理产权登记，现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案系商品房销售合同纠纷，双方当事人争议的焦点有三，以下分别阐述：关于办理房屋产权登记手续问题。本案中，原告购买被告开发的房屋，并交纳购房款及相关费用，被告也原告交付了房屋。被告未按合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关证件。对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请，本院不予支持。关于被告应否向原告承担违约责任的争议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”本案被告未依照合同约定时间向房屋产权登记机关交齐办理产权证的相关资料，且被告在诉讼中也未提交证据证明其主张存在业主违规搭建等非出卖人原因的免责事由，故其存在违约行为，应承担违约责任。关于原告主张部分违约金是否已过诉讼时效及违约金应如何计算的争议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案被告未依约办理涉案商品房购销合同项下所交易房屋的权利转移登记事项，已构成违约，且该违约行为一直处于持续状态，不足以通过时间界点确认权利人主张权利的时限，即不能表明原告作为权利人怠于行使权利，故被告主张原告诉请中要求其承担涉案房屋自交付后90个工作日届满之日起两年内的部分违约金超过诉讼时效2年的抗辩理由依法无据，本院不予采纳。双方在《商品房购销合同》中已约定被告逾期办理产权证的违约金按购房总价款每日万分之一计算，故被告应按照相应约定向原告支付违约金。结合涉案房屋交付时间的认定，被告应按合同约定总价款每日万分之一的标准计付原告自2011年9月27日（商品房实际交付使用后90个工作日）起至被告将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告皮初来自2011年9月27日（商品房实际交付使用后90个工作日）起至其将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金（每日金额为房屋总价款4166160的万分之一）；二、驳回原告皮初来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10283元，由被告云南奥宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  曾 熙人民陪审员  汤治洲二〇一六年八月八日书 记 员  陶 宇