呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终1191号上诉人（原审被告）：内蒙古大宇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区海东路人和小区B区三层3-4。法定代表人：杜翠英，该公司总经理。委托诉讼代理人：张新林，男，1964年10月19日出生，汉族，该公司经理，住呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：张凯丽，内蒙古宏儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王满红，男，1963年1月28日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：杨帆，合星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王明晔，女，1964年7月28日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：杨帆，合星律师事务所律师。上诉人内蒙古大宇房地产开发有限责任公司(以下简称大宇公司)因与被上诉人王满红、王明晔房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民五初字第00331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人大宇公司的法定代表人杜翠英及委托诉讼代理人张新林、张凯丽，被上诉人王满红、王明晔的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大宇公司的上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民五初字第00331号民事判决，改判驳回王满红、王明晔诉讼请求或发回重审。事实和理由：第一，本案程序违法，本案中中国石油天然气股份有限公司内蒙古销售分公司（以下简称内蒙古销售分公司）应为本案所涉房屋的包销单位，根据法律规定，一审法院漏列当事人内蒙古销售分公司，应当依法发回重审；第二、一审法院认定事实不清。首先，《商品房订购合同》虽然约定2012年10月31日交房，但因合同签订后，新城区政府进行市政管网、市政道路的建设，以及建材及人工费用上涨，致使工期延误。就此，大宇公司与内蒙古销售分公司合意将交房时间延期至2013年6月30日，同时就延期交房主动补偿了内蒙古销售分公司购房职工一年物业费。2013年6月30日房屋达到交付条件，大宇公司通知了内蒙古销售分公司，该公司通知其职工收房。大宇公司依约交房，并不存在违约。其次，涉案房屋在同一小区甚至同一栋楼，而收房时间差距很大，一审未查明是否属于购房人自身原因造成迟延收房。再次，买房人未履行缴纳房屋维修基金、契税、印花税、办理产权登记费的先合同义务，大宇公司不存在违约情形，不应承担违约责任。王满红、王明晔辩称，大宇公司混淆了订购与包销的法律关系，一审法院程序合法，没有漏列当事人；一审法院事实认定清楚，大宇公司主张的通知延期交房及赠送一年物业费没有事实和法律依据，应以实际收房时间来确定交付时间；大宇公司所主张的房屋维修基金、契税、印花税、办理产权登记费应当另诉。王满红、王明晔向一审法院起诉请求：判令大宇公司向王满红、王明晔支付违约金18312元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：王满红、王明晔与大宇公司于2011年4月10日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定王满红、王明晔作为买受人购买大宇公司开发的位于呼和浩特市新城区北二环路北侧科宇世纪苑2号楼1单元202号的住宅一套，房屋总价款为483178元。双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，大宇公司应当在2012年10月31日前，将验收合格的房屋交付给买受人使用。第九条约定，大宇公司如未按本合同规定的日期将商品房交给王满红、王明晔使用的，逾期不超过60日，自本合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，王满红、王明晔于2010年1月14日交付购房款27000元，于2011年5月19日交付购房款277178元，于2011年6月10日交付购房款95000元，于2012年12月21日交付购房款84000元，以上共计交付购房款483178元。2013年11月5日王满红、王明晔接收房屋并领取了钥匙，同时向物业公司交纳了装修垃圾清理费、装修保证金、二次生活垃圾处置费、取暖费、预交水费、电费等相关的所有费用。王满红、王明晔提交的《商品房买卖合同》、商品房房款交纳收据、房屋验收表、代收采暖费、水电费等收据用以证明上述事实，大宇公司对上述证据的真实性不持异议，予以确认。一审法院认为，庭审中王满红、王明晔与大宇公司对于双方所签订的《商品房买卖合同》的真实性均不持异议，该合同是双方真实意思表示，双方都应当按照该合同所约定的内容来履行各自的权利义务。按照双方在该合同中的约定，大宇公司应当于2012年10月31日前向王满红、王明晔交付房屋，但直到2013年11月15日时大宇公司才向王满红、王明晔交房，对迟延交付房屋的时间大宇公司表示认可。但其辩称，大宇公司已提前通知王满红、王明晔所在单位内蒙古销售分公司会迟延交付房屋，并且该公司向王满红、王明晔下发了通知，对此大宇公司并未在庭审中提交相应的证据，来证实王满红、王明晔知道或是应当知道大宇公司将迟延交付房屋。因此对大宇公司的答辩意见不予采纳。大宇公司仍应按照双方所签订合同的内容承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决:内蒙古大宇房地产开发有限责任公司向王满红、王明晔支付逾期交付房屋的违约金从2012年11月1日至2013年11月15日共15128.80元（399178×0.0001×379）及2012年12月21日至2013年11月15日共2763.60元（84000×0.0001×329）总计17892.40元。本院二审期间，大宇公司围绕上诉请求提交了五组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组，《商品房订购合同》、《房号明细》、《贷款花名册》、《公积金提款明细》、《2011年6月2日证明》、《领取合同名单》、《收款收据》，拟证明内蒙古销售分公司代理王满红、王明晔与大宇公司签署商品房订购合同，且有内蒙古销售分公司确定房屋价格、房号、办理公积金及贷款手续、领取合同、支付订金，并负责办理房屋交付手续等，以此证明内蒙古销售分公司在本案中享有代理权，大宇公司与内蒙古销售分公司之间的行为直接约束王满红、王明晔。王满红、王明晔质证认为，对于该组证据的真实性认可，对于证明的问题不认可，不能证明内蒙古销售分公司与大宇公司之间是包销法律关系，包销与团购是两种法律关系。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。第二组证据，大宇公司于2012年12月18日出具的《承诺书》一份、《物业费减免确认单》，拟证明大宇公司通知内蒙古销售分公司将房屋交付时间变更为2013年6月30日的事实，以及依据上述承诺书免收一年物业费的事实。王满红、王明晔的质证意见为真实性不认可，证明问题不认可，该承诺是大宇公司的单方承诺，没有内蒙古销售分公司的签章，且没有通知到王满红、王明晔本人，不能证明大宇公司与内蒙古销售分公司之间合议将交房时间变更为2013年6月30日；同时《物业费减免确认单》与本案没有关联性，是享受大宇公司的交房优惠活动。本院对该组证据的真实性、合法性，关联性予以确认。第三组证据是住房与建设厅内建工【2011】303号《关于调整内蒙古自治区建设工程定额人工工资单价的通知》，拟证明在房屋买卖合同签订后，人工单价在原有基础上上调了30%的事实，以此证明合同履行过程中发生了约定的交房时间顺延的情形。王满红、王明晔的质证意见为证据真实性、关联性不认可，与本案没有关系。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。第四组证据是《建设工程施工合同》、《开工报审表》、《竣工报验表》、《设计图》、《区位图》、《情况说明》、《证人证言》，拟证明政府施工项目直接影响房屋建设施工，发生了约定交房时间顺延情形的事实；证人广西建设工程有限责任公司科宇世纪项目部负责人陈书山出庭作证，拟证明涉案房屋在建设过程中，碰到修路，施工材料等进不去，对施工造成了影响。王满红、王明晔的质证意见为证据真实性、关联性不认可，证人证言证明了大宇公司交房的延期，但不能证明是政府行为，证人也不清楚是什么时间修的，所以不认可。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。第五组证据是采暖费收据，采暖费收据证明王满红、王明晔已经缴纳2013年10月15日之后实际发生的采暖费，以此可以推断，大宇公司至少在2013年10月15日已经向王满红、王明晔交付了房屋。王满红、王明晔的质证意见为证据真实性认可，证明的问题不认可，是一种推断。本院认为该组证据只能证明王满红、王明晔交纳取暖费的时间，与交房时间没有关联性，本院对该组证据的证明力不予确认。2016年6月6日本院依职权询问了内蒙古销售公司党群工作处副处长韩雪蕾，了解到：第一、大宇公司以书面形式向内蒙古销售分公司送达了变更交房时间的通知；第二，2013年7月16日内蒙古销售公司通过打电话了解到该小区符合交付条件，组织工会小组成员实地看房，并通知了购房者房屋情况。大宇公司质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，韩雪蕾认可将交房时间变更为2013年6月30日，同时购房者组成工会小组看房，说明购房者清楚房屋的交付事宜。王满红、王明晔的质证意见，真实性认可，韩雪蕾知道房屋交付时间变更不能证明当事人也知道，也不能证明大宇公司通知了当事人。对当事人争议的事实，本院认定如下：2009年12月30日，内蒙古销售分公司与大宇公司签订了一份《商品房订购合同》，为内蒙古销售分公司职工团购221户商品房。王满红为内蒙古销售分公司职员，内蒙古销售分公司代收了购房首付款，2011年4月10日，大宇公司又与王满红、王明晔签订《商品房买卖合同》，合同约定大宇公司于2012年10月31日前交付房屋。2012年12月18日，大宇公司向内蒙古销售分公司发出书面通知，告知交房时间变更为2013年6月30日，并且为团购该小区的业主减免一年的物业费，该通知由时任内蒙古销售分公司党委书记王永和于2012年12月20日签收。内蒙古石油销售分公司于2013年7月16日了解到该小区符合交付条件，组织工会小组成员实地看房，并通知购房者房屋情况。大宇公司减免了王满红、王明晔一年的物业费。另查明，内蒙古销售公司党群工作处副处长韩雪蕾是参与内蒙古销售分公司团购科宇世纪苑项目的工作人员。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院程序是否恰当，应否追加内蒙古销售分公司作为本案当事人参加诉讼；二、一审法院判决大宇公司向王满红、王明晔支付逾期交房的违约金17892.40元是否有事实和法律依据。针对第一个争议焦点，2009年12月30日，内蒙古销售分公司与大宇公司签订了一份《商品房订购合同》，为内蒙古销售分公司职工团购221户商品房，双方形成的是团购商品房的法律关系，庭审中大宇公司也认可双方是团购而非包销，大宇公司主张双方形成包销法律关系，应当追加内蒙古销售分公司作为本案诉讼参加人的该项上诉主张，理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，内蒙古销售分公司与大宇公司形成的是团购商品房的法律关系，在团购中内蒙古销售分公司与购房职工之间形成委托代理法律关系，虽然2011年4月8日，大宇公司又与购房职工签订《商品房买卖合同》，但并没有解除内蒙古销售分公司与购房职工之间形成的委托代理法律关系。所以2012年12月18日大宇公司通知内蒙古销售分公司变更交房日期并减免一年的物业费应当视为通知到了购房职工，而且王满红、王明晔也接受了大宇公司减免一年物业费的条件，表明其同意大宇公司将交房时间变更为2013年6月30日。同时内蒙古销售分公司在2013年7月16日了解到房屋可以交付的情况，组织工会小组实地看房并通知了购房者，王满红、王明晔作为购房者应当了解房屋可以交付的情况，其主张在2013年11月15日才收到房屋，存在自身迟延受领房屋的情形。综上，大宇公司逾期交房16天，应按照合同约定承担违约责任。大宇公司的该项上诉请求部分成立，本院予以支持。综上所述，大宇公司的上诉理由部分成立，本院予以支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因大宇公司逾期提交证据，导致本案查明的事实发生变化，故本院对大宇公司逾期提供证据的行为予以训诫。本院在采纳大宇公司提交新证据的基础上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民五初字第00320号民事判决“内蒙古大宇房地产开发有限责任公司向王满红、王明晔支付逾期交付房屋的违约金从2012年11月1日至2013年11月15日共15128.8元（399178×0.0001×379）及2012年12月21日至2013年11月15日共2763.6元（84000×0.0001×329）总计17892.4元”为“内蒙古大宇房地产开发有限责任公司向王满红、王明晔支付逾期交付房屋的违约金从2013年7月1日至2013年7月16日共（483,178×0.0001×16天)773.08元”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费258元，由上诉人大宇公司负担129元，由被上诉人王满红、王明晔负担129元。本判决为终审判决。审判长  杨福金审判员  殷玉凤审判员  韩 韬二〇一六年八月二十二日书记员曹建飞