广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0103民初1611号原告（反诉被告）：赵沙，女，，汉族，住所地：。委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司），住所地：。法定代表人：邓裕宁，职务：总经理。委托代理人：韩志勇、方倩玲，广东捷成律师事务所律师。原告赵沙诉被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王友生；被告裕生红基公司的委托代理人方倩玲、韩志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵沙诉称：原告与被告签订《租赁合同补充协议》约定，被告方将位于广州市荔湾区213铺，建筑面积为50.96平方米的铺位给原告使用，经营品牌为果缤纷，租赁期限为2年。合同签订后，原告即按照合同约定向被告缴纳了各项费用，但被告一直未能按照合同约定交付符合使用标准的铺位给原告方使用。至今，被告所出租的场地消防及环保并未过关，商铺并不符合使用条件，导致合同无法履行。现起诉请求判令：一、被告返还收取的各项费用包括水电费预付款3000元、物业服务费保证金及首月服务费4586.4元、租赁保证金及首月租金16816.8元及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）。二、被告返还收取的整体装修费18000元。三、解除原被告双方签订的《租赁合同补充协议》，赔偿原告装修损失25445.8元。四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告裕生红基公司辩称：一、原、被告签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照协议履行。二、讼争场地的消防和环保均已验收合格。原告要求解除《租赁合同补充协议》、返还收取的款项，并赔偿装修损失缺乏事实和法律依据。三、原告无法定或约定理由长期拖欠租金及物业服务费等费用，根据《租赁合同补充协议》约定已经构成根本性违约，被告有权解除协议，依约收取租金、违约金并没收保证金。四、原告请求返还收取的整体装修费并赔偿装修损失的事实和法律依据不足。五、15位租户联手共同起诉被告解除合同退回有关费用的真正原因是西湾荟购物广场刚开业不久，人流不足。原告在进场经营后曾因为生意不好多次通过口头和书面的形式向被告申请减租。原告的行为实际上是将其投资风险转嫁到被告身上，对于被告来讲是极不公平的。因此请法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。同时提出反诉请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2015年10月8日签订的《租赁合同补充协议》；二、反诉被告立即将位于广州市荔湾区213铺的租赁场所腾空并归还给反诉原告；三、反诉被告向反诉原告支付免租期间2015年10月12日至2015年10月26日的租金差额2802.80元，物业服务费差额789元；四、反诉被告向反诉原告支付2016年1月1日至归还租赁商铺给反诉原告之日止的租金（暂计至2016年3月31日租金为14827.70元）和物业管理费（暂计至2016年3月31日的物业服务费为4043.90元），2016年2、3月电费519.75元和水费14.40元，以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2016年1月6日开始，计算至付清所有费用止）；五、反诉被告所缴纳的租赁保证金11211.20元、物业服务费保证金3057.60元、水电费预付款3000元归反诉原告所有；六、反诉被告向反诉原告支付违约金11211.20元；七、本案的所有诉讼费用由反诉被告承担。经审理查明：广州市荔湾区芳兴路大楼是广州芳村-新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。被告向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意被告对上述物业进行分租或转租。2015年10月8日原被告签订了《租赁合同补充协议》约定：被告将广州市荔湾区213铺出租给原告作商业用途使用，商铺面积为50.96平方米，现状是毛坯，经营范围是奶茶（只要上场其他租户没做的商品）。租赁期限为2015年10月8日至2017年10月7日，装修免租期是2015年10月12日至2015年10月26日，每月租金为5605.60元。商铺交付日期为2015年10月12日。如因被告原因责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期应顺延。被告应在签订协议当日支付水电费预付款3000元，在租赁期满时，原告结清应缴费用并伍违约行为的，被告30日内无息退回给原告。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，原告应付物业服务费为每月1528.80元。在签订协议当日，原告应支付物业服务费保证金3057.60元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，原告须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，原告需按应付未付款项总额百分之三的标准向被告支付滞纳金。作为履行本协议的担保，原告应在签订协议时交纳租赁保证金11211.20元。在租赁期满时，原告结清应缴费用并无违约行为时，被告30日内无息退回。如原告需进行装修，装修费用由原告承担。如原告没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经被告及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，被告向原告无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如原告需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向被告提出书面申请并经被告同意。除本协议约定原告可经营餐饮行业外，原告不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内被告无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于被告的违约行为导致原告依约解除协议的，被告应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和原告已交但未发生的费用，还应向原告支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内原告无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于原告的违约行为导致被告依约解除协议的，原告自始不享受任何装修期优惠，需按每月5605.60的标准计算2015年10月5日至2015年10月20日的装修期租金，且应于合同解除日向被告补缴租金差额，原告还应向被告支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且被告要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。同日，原告签订《承诺书》，主要内容为承诺人明确知悉和接受该商场用途定位为百货业态，不具备餐饮功能用途及相关审批手续；承诺人向出租方强烈要求用于经营餐饮用途，并作出如下承诺：承诺人自行办理营业执照、排污许可、餐饮服务许可等相关证照，取得相关政府部门关于环评验收审批，并办理和做好自身排烟管道的净化系统等经营餐饮所需的相关手续和相关工作……不因商铺用途事宜向出租方主张任何权利或主张解除租赁合同，否则按合同承担违约责任。上述协议签订后，被告将商铺交付给原告。原告向被告支付租赁保证金11211.20元、首月租金5605.60元、物业服务保证金3057.60元、首月物业服务费1528.80元、水电押金3000元、公共装修费18000元。之后原告对房屋进行了装修，因原告从2016年1月起没有交纳租金及管理费，被告向原告发出缴费通知单及律师函催收。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，原告在起诉前已没有在商铺经营，但双方尚未办理商铺交接手续。另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日被告向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公荔消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。诉讼过程中，被告再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。庭审中，原告认为自己存在装修损失，向本院提供了一下证据：一、与广州正东设计建筑工程公司签订的《果缤纷店铺装饰工程》二、2016年3月14日由广东正东设计工程有限公司收款收据一张，金额为21500元，备注尚欠工程款3500元。三、2016年2月2日由裕生红基开具的收款收据一张，内容为装修期2015年12月水费，金额为445.8元。上述三项合共21945.8元。被告对原告提供的证据均不予认可，认为装修合同无原告签名及日期，不符合合同成立和生效要件，其承建方与被告提供的承建商也不一致；另外，工程款发票不是正式发票，其金额只有21500元，且无其他证据佐证。而水费收据是据实结算收取的，原告没有依据要求返还。由于被告对原告所主张的装修损失不予确认，而经本院释明，双方也不愿意对店铺装修进行评估。在水电费方面，被告主张原告未缴纳2016年1月及2月的水电费，并以缴费通知单为证，2016年1月电费334.8元，水费9.6元；2月电费184.95元，水费4.8元。原告认为水电费已结清，但未作相关举证。本院认为：原告与被告公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，被告作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公荔消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在被告验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给原告的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，原告仍签订承诺书坚持经营餐饮；而在同样明知的情况下，被告也仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮。因此，原被告双方都存在明显的过错，合同在签订之初已经潜在自始履行不能的因素，双方都应负不能履行之责任。现由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，原告因此提出解除合同符合法律规定，本院予以支持。由于被告也同意解除合同，故本院确认是否签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后原告应将讼争商铺交还给被告。对原告要求被告返还已收取的各项费用问题，因原告客观上使用了被告的商铺经营，也接受了被告提供的物业服务，故原告应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于原告已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、装修押金、整体装修费、水电押金预付款，因被告对合同无法履行存在过错，被告应按约定返还给原告。原告要求被告支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，本院不予支持。对于原告提出的装修损失，因原告明知上场不具备餐饮功能仍要求经营餐饮，其自身存在过错，故本院对其装修费请求不予支持。对于原告主张的装修押金因合同约定须是足额缴纳后才能进场进行装修，故本院仍定原告已经向被告缴纳装修押金，被告应予退回。对于被告要求支付免租期的租金差额，因被告对出租商铺有过错，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。对被告要求支付2016年1月1日至归还商铺之日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，原告在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，本院不予支持。水电费是原告使用水电产生的费用，原告应支付给被告。对被告要求支付滞纳金和违约金问题，因双方对合同无法履行都存在过错，该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，判决如下：一、确认原告赵沙与被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司向原告赵沙返还租赁保证金11211.20元、物业服务保证金3057.60元、公共装修费18000元、水电押金3000元。三、驳回原告赵沙的其它诉讼请求。四、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告赵沙搬出广州市荔湾区213铺，将上述商铺交还给反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告赵沙向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付自2016年1月1日至起诉之日即2016年3月15日的租金（按每月5605.6元计算）和物业服务费（按每月1528.8元计算）。六、自本判决发生法律效力之日起七日内，反诉被告赵沙向反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司支付2016年1、2月电费519.75元和水费14.40元。七、驳回反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。本案本诉受理费430元由原告赵沙负担50元。被告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担380元。反诉受理费1809元由反诉原告广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担1085.4元，反诉被告赵沙负担723.6元如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一六年八月二十日书记员  张鸣鸣刘颖慧