江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2016）赣执复25号申请复议人（异议人、被执行人）：樊梅花。申请执行人：刘彩红。被执行人（异议人）：熊铁根。申请复议人樊梅花因与申请执行人刘彩红、被执行人熊铁根买卖合同纠纷执行异议一案，不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）（2015）洪执异字第85号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院认为，江西省高级人民法院作出的（2015）赣执复字第1号执行裁定书，系对樊梅花主张执行法院不能拍卖其唯一住房的异议进行审查，已裁定驳回樊梅花的异议请求，故拍卖本案查封房屋并未违反上级法院生效法律文书。该院在异议审查期间就江西省南昌市房屋租赁平均价格事项，向南昌市房屋中介机构及南昌市住房保障和房产管理局进行了调查。南昌市住房保障和房产管理局2014年7月印发的《南昌市公共租赁住房配租管理暂行办法》等文件规定，家庭人均住房建筑面积不超过15平方米，住房市场租金平均价格为每月每平方米11元左右。现异议人户籍中6人，实际居住4人，按以上标准最低月租金660元（11×4×15=660元）。而房屋中介机构提供的二居室（约70-80平方米）租金平均为每户每月1500元到2000元左右。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项的规定，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，人民法院不予支持。现申请执行人同意以每月1500元的标准计算7年租金，共计12.6万元支付给异议人。申请执行人同意支付的该金额高于南昌市最低月租金标准，既能保障异议人的生活所需，又符合法律规定，应予采纳。该院作出的（2013）洪中执字第161号通知书，根据南昌市区目前住房市场租金平均价格为每人每月每平方米11元的标准，计算出刘彩红应从房款中扣除22.176（44元×60平方米×12月×7年）万元租金有误，应予以纠正。异议人所称的其他诉请，不属于本案审理范围，应向其他有权的机关主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：一、变更（2013）洪中执字第161号通知书为：“根据南昌市区目前住房市场租金平均价格为每户每月1500元，计算7年租金为12.6万元。刘彩红应从该房屋的变价款中扣除12.6万元给熊铁根、樊梅花。”二、驳回异议人其他异议请求。申请复议人樊梅花称，南昌中院依据本案审理时尚未颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，作出从房屋变卖款中扣除租金给申请复议人租房屋居住的异议裁定，适用法律错误，严重违反上级法院已生效法律文书。七年租金按4人计算与事实不符且未考虑物价上涨因素，不能维持申请人最低生活标准。在本案诉讼和执行过程中，熊铁根和刘彩红已就债务进行协商，熊铁根将东风牌拖头半挂油罐车抵债35万元，本次执行过程中未将上述情况计算在内，应予查清。法院在执行过程中既然发现申请执行人刘彩红的行为涉嫌犯罪，应当裁定中止执行，将执行申请人刘彩红的犯罪行为移交公安机关侦查。本案执行依据南昌中院作出的（2012）洪民二初字第214号民事判决适用法律错误。请求撤销本案异议裁定，采取“以大换小、以好换差、以近换远”方式拍卖被执行人的住房。本院查明：原告刘彩红诉被告熊铁根、樊梅花买卖合同纠纷一案，南昌中院于2013年5月16日作出（2012）洪民二初字第214号民事判决，判令被告熊铁根和樊梅花在判决生效后7日内一次性共同支付原告刘彩红货款289万元，案件受理费、财产保全费共计3.492万元，由被告共同负担。双方当事人对该判决均未上诉。判决生效后，南昌中院在该案执行中，于2013年8月18日分别作出（2013）洪中执字第161-1号、161-2号执行裁定，冻结、划拨被执行人熊铁根、樊梅花银行存款300万元及利息或查封、扣押相应价值的财产。因该案在审理期间，南昌中院保全查封了熊铁根、樊梅花所有的位于江西省南昌市东湖区滨江路紫金城xxxx的房产（面积138.13平方米），该院于2013年11月28日作出（2013）洪中执字第161-3号执行裁定，拍卖被执行人熊铁根、樊梅花上述房产。江西诚达房地产估价咨询有限公司受南昌中院委托，对该房产进行了评估，市场评估价为161.9851万元。被执行人熊铁根、樊梅花除上述房产外，在南昌市住房保障和房产管理局无其他房产登记。经南昌中院调查，熊铁根、樊梅花家庭人口户籍登记为6人，其中小女儿熊爱华已出嫁，母亲涂吉先已去世。因熊铁根、樊梅花所有的位于南昌市东湖区滨江路紫金城xxxx的房产两次流拍，申请执行人刘彩红于2015年8月24日申请以第二次拍卖价137万元以物抵债。南昌中院于2015年11月12日作出（2013）洪中执字第161号通知，参照南昌市房屋租赁市场平均租金标准在从该房屋的变价款中扣除七年租金共计22.176万元支付给熊铁根、樊梅花一家四人的前提下，同意刘彩红以物抵债请求。另查明，被执行人樊梅花因不服南昌中院（2013）洪中执字第161-3号执行拍卖裁定提出异议，南昌中院于2014年8月4日作出（2014）洪中执异字第7号执行裁定，驳回樊梅花异议请求。樊梅花不服该裁定向本院申请复议，本院于2015年2月15日作出的（2015）赣执复字第1号生效执行裁定认为，被执行人熊铁根、樊梅花夫妻共有位于江西省南昌市东湖区滨江紫金城住宅在南昌市属于高档商品房，虽然仅有一套住房，但其面积超过维持最低生活标准必须的住房面积。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”和第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”的规定，南昌中院在保障被执行人熊铁根、樊梅花最低生活标准必需的住房前提下，可采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行，拍卖被执行人该套房屋，实体上、程序上均符合法律规定，应予支持。至于申请执行人刘彩红的委托代理人在南昌县蒋巷镇北望村委会出具的《证明》最终添加“有普通平房三间”的行为是否构成犯罪，其已向公安机关报案，应由公安机关审查。裁定驳回樊梅花的复议申请。本院认为，本院（2015）赣执复字第1号生效裁定认定在保障被执行人熊铁根、樊梅花最低生活标准必需的住房前提下，南昌中院可以采取“以大换小、以好换差、以近换远”等方式执行拍卖本案住房，但并没有限于上述三种方式，南昌中院参照新颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，在从房屋变卖款中扣除租金给申请复议人租房屋居住前提下拍卖熊铁根、樊梅花名下唯一房产，符合法律规定，与本院生效裁定并无冲突。申请复议人以本案租金计算没有考虑物价上涨因素不能维持当地最低生活标准和户籍人口为6人为由，抗辩《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定的执行财产处置方式，没有法律依据，且与事实不符。对于申请复议人樊梅花关于要求南昌中院将申请执行人刘彩红的犯罪行为移交公安机关侦查的主张，已为本院（2015）赣执复字第1号生效执行裁定所确定，不属于本案执行异议复议的范围。对于申请复议人樊梅花认为南昌中院作出的（2012）洪民二初字第214号民事判决适用法律错误的请求，应当通过审判监督程序另行主张权利。对于熊铁根和刘彩红已就债务进行协商，熊铁根将东风牌拖头半挂油罐车抵债35万元的主张，执行法院尚未作出决定，不属于本案执行异议和复议的审查范围。综上，申请复议人樊梅花的理由不能成立，南昌中院异议裁定应予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回樊梅花的复议申请。本裁定送达后立即发生法律效力。审 判 长  罗 伟审 判 员  周 敏代理审判员  汤志勇二〇一六年八月五日代书 记员  尹 伟