中华人民共和国上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第2035号原告黄聪颖，女，1981年8月21日生，汉族，住本市。委托代理人姜伟芳，上海市东吴律师事务所律师。被告刘浚浩，男，2001年7月22日生，汉族，住浙江省。法定代理人蒋仙仙，女，1966年3月24日生，汉族，住浙江省。被告刘雅莉，女，1995年10月4日生，汉族，现住意大利。被告刘雅雯，女，1999年11月23日生，汉族，住浙江省。被告刘聪聪(兼被告刘君君、刘鑫梅委托代理人)，女，1986年2月28日生，汉族，住浙江省。被告刘君君，女，1988年2月19日生，汉族，户籍地浙江省，现住意大利。被告刘豪杰，男，1992年6月10日生，汉族，户籍地浙江省，现住意大利。委托代理人罗洁，北京隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人王蕊，北京隆安律师事务所上海分所律师。被告刘鑫梅，女，1939年3月6日生，汉族，住浙江省。被告董燕荣，女，1969年5月24日生，汉族，住河北省石家庄市。被告苑傲然，男，1994年6月15日生，汉族，住河北省石家庄市。原告黄聪颖诉被告刘浚浩房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄聪颖及委托代理人姜伟芳、被告刘聪聪、被告刘豪杰委托代理人罗洁、王蕊到庭参加诉讼，被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、董燕荣、苑傲然经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黄聪颖诉称：2013年11月15日，原告与刘建标签订了《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》，原告向被告购买本市南京东路XXX号XXX室建筑面积46.78平方米的商铺。转让总价为人民币7,250,000元。约定于2013年12月15日办理转让过户手续。原告按约支付了首期房款人民币1,000,000元，然刘建标未按约在10日内还清抵押权人的贷款余额。2013年12月5日，刘建标因故去世。现起诉要求解除原告与刘建标于2013年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》，要求被告返还原告已支付的首付房款人民币1,000,000元及支付违约金人民币72,500元和赔偿金人民币1,450,000元。原告提供了以下证据：一、《上海市房地产买卖合同》、《买卖合同补充协议》及公证书，证明原告与刘建标的房屋买卖合同关系。二、收据，证明刘建标在2013年11月15日收到原告已支付的首付房款人民币1,000,000元。三、2013年11月26日刘建标的遗嘱及死亡证据，证明2013年12月5日，刘建标因故去世。四、上海市房地产登记资料，证明刘建标是系争房屋的产权人。五、证人证言，证明蒋仙仙是刘浚浩的母亲。被告刘豪杰辩称：不同意原告诉请。合同履行期限未到刘建标就死亡了，不属于违约。系争房屋上有抵押权。刘建标去办理了相关手续，但办理时间非其可控制，后刘建标病重去世。原告既主张违约金又主张赔偿金，属重复诉求，不能同时主张。原告主张的违约金也过高。被告刘豪杰对原告提供的证据一、二、四、五，真实性没有异议。三、不认可其为真实有效的遗嘱。死亡证明认可。被告刘豪杰提供了证据：一、关于遗嘱制作及签字的情况说明，证明涉案遗嘱并非刘建标的真实意思表示。二、证明，三、关于遗嘱上签字的情况说明，四、信息查询证明，五、关于介绍郑国进给刘浚浩当干爹的情况说明，证明涉案遗嘱的见证人不符合法律规定。原告对被告刘豪杰提供的证据二、四、真实性认可。一、三、五、真实性不认可。五组证据均与本案无关。被告刘聪聪、刘君君、刘鑫梅辩称：与被告刘豪杰一致意见。被告刘聪聪、刘君君、刘鑫梅对原告提供的证据的质证意见与被告刘豪杰一致意见。被告刘聪聪、刘君君、刘鑫梅对被告刘豪杰提供的证据表示同意。被告刘聪聪、刘君君、刘鑫梅没有提供证据。被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、董燕荣、苑傲然经本院合法传唤未到庭。经审理查明：2013年11月15日，原告与刘建标签订了《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》，原告向被告购买本市南京东路XXX号XXX室建筑面积46.78平方米的商铺。《上海市房地产买卖合同》约定转让价款为人民币4,060,000元。于2013年12月15日办理转让过户手续。刘建标未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后刘建标仍未交付的，除刘建标应向原告支付二十日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知刘建标，刘建标承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。附件三中约定，签订本合同后当日内，原告应支付给刘建标首期房价款计人民币1,000,000元。刘建标应于收到原告的首期房价款后10日内，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项金额还清刘建标尚欠抵押权人的贷款余额。《买卖合同补充协议》约定，双方确认房屋买卖总房价款人民币7,250,000元，包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。当天，原告按约支付了首期房款人民币1,000,000元，2013年12月5日，刘建标死亡。被告均系刘建标的法定继承人。现原告起诉来院。本院认为：原告与刘建标签订的《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告方没有提供证据证明在收到首期房款的10日内去办理了还贷手续，也没有证据显示被告方在刘建标去世后在合理的期限内积极地履行合同义务，按合同约定，原告要求解除合同并主张违约金、赔偿金，依法可予支持。然原告主张按房屋转让总价为人民币7,250,000元计算违约金、赔偿金，则与合同约定不符，其中包含了系争房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格，应按转让价款为人民币4,060,000元计算。关于被告刘豪杰、刘聪聪、刘君君、刘鑫梅认为原告既主张违约金又主张赔偿金，属重复诉求，不能同时主张及违约金约定过高之抗辩意见，本案所涉之违约金和赔偿金虽然均属于违约金条款，但前者是针对违反合同主要义务约定的违约责任，后者是针对合同终止后果的约定，两者适用对象不同，可以并用。根据法律规定，定金金额不得超过主合同标的额的百分之二十，故本案所涉合同约定赔偿金额为房屋总价款的20%并不过高，故对被告刘豪杰、刘聪聪、刘君君、刘鑫梅之抗辩意见不予采信。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告黄聪颖与被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然间关于本市南京东路XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》和《买卖合同补充协议》合同关系于本判决生效之日予以解除。二、被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然应在本判决生效后十五日内返还原告黄聪颖房款人民币1,000,000元。三、被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然应在本判决生效后十五日内给付原告黄聪颖违约金人民币40，600元。四、被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然应在本判决生效后十五日内给付原告黄聪颖赔偿金人民币812,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币26,980元、申请诉讼保全费人民币5,000元、公告费人民币560元，由原告黄聪颖负担人民币14,654元，被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘聪聪、刘君君、刘豪杰、刘鑫梅、董燕荣、苑傲然负担人民币17,886元。如不服本判决，原告黄聪颖、被告刘聪聪、刘鑫梅可在判决书送达之日起十五日内，被告刘浚浩、刘雅莉、刘雅雯、刘君君、刘豪杰、董燕荣、苑傲然可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  周慧玲二〇一六年八月十八日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。