黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黑1003民初478号 原告许翠平，女，1933年5月22日出生，汉族，农民，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托代理人张吉成，男，1969年5月18日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托代理人李仕君，黑龙江博学律师事务所律师。 被告牡丹江市天裕经济投资有限公司（以下简称天裕公司），住所地黑龙江省牡丹江市阳明区裕民村，统一社会信用代码91231000677496108H。 法定代表人崔喜江，男，董事长。 委托代理人张秀月，女，1967年3月25日出生，汉族，牡丹江市天裕经济投资有限公司法律顾问，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。 被告牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会（以下简称村委会），住所地黑龙江省牡丹江市阳明区裕民路96号，组织机构代码69521129-2。 负责人吕玉刚，男，村主任。 委托代理人王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。 被告牡丹江天一房地产开发有限公司（以下简称天一公司），住所地黑龙江省牡丹江市东安区南新区率宾路党政办公中心北侧开发区办公楼二楼210室，组织机构代码。 法定代表人陈兴国，男，总经理。 委托代理人鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。 原告许翠平诉被告牡丹江市天裕经济投资有限公司、被告牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会、被告牡丹江天一房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法由审判员国勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许翠平委托代理人张吉成、李仕君、被告牡丹江市天裕经济投资有限公司法定代表人崔喜江及其委托代理人张秀月、被告牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会委托代理人王秋菊、被告牡丹江天一房地产开发有限公司委托代理人鄂玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许翠平诉称：2007年3月18日，村委会与天裕公司签订委托合同，委托该公司在村集体土地上为村民建十栋住宅楼，村委会将部分楼房以优惠价格销售给村民。2008年9月30日，原告等村民与天裕公司签订销售协议，约定村里180户老村民每家一户房屋，60平方米以下面积按照每平方米1000.00元价格计算，超过60平方米部分按照每平方米1700.00元价格计算。协议签订后，天裕公司办理了各种建设审批手续，但村委会与天一公司另行签订了村民集资建楼合作协议书，将集资楼项目交由天一公司负责。天一公司建好楼盘后没有按优惠价格销售给村民。原告诉讼请求：一、要求被告天裕公司与原告履行合同；二、要求被告村委会和天一公司连带赔偿原告90000.00元。三、由被告村委会和天一公司承担诉讼费。 被告牡丹江市天裕经济投资有限公司辩称：对原告起诉事实、理由均无异议，但被告自身不存在违法行为，被告没有收取过原告的购房款，原告与被告之间的合同没有履行，本案实际是村委会与天一公司违约，应由其承担责任。 被告牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会辩称：原告与天裕公司之间订立的合同不能约束合同之外的第三人，且合同为意向性内容，需土地、规划等行政部门批准方能履行，天裕公司没有取得相关部门的建设审批手续，无法履行合同。原告要求被告承担责任无法律依据，请求驳回原告对被告是诉讼请求。 被告牡丹江天一房地产开发有限公司辩称:原告与天裕公司订立的合同与被告没有关联，被告非合同当事人，原告无权就协议内容要求被告承担责任，请求驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明，原告、被告争议焦点是：：被告天裕公司是否应当履行与原告订立的合同；被告村委会和被告天一公司是否应当赔偿原告经济损失，且是否应当承担连带责任。 （一）原告为支持其诉讼请求，提交证据如下： 证据一、协议书。证明：原告与天裕公司达成协议，由该公司为村民建设集资楼，并约定了销售价。天裕公司应当为原告提供一套60平方米楼房。 被告天裕公司无异议。 被告村委会对证据来源无异议，但认为该协议书不能约束合同之外的第三人，且因天裕公司未取得开发建设相关文件已经没有履行的基础。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有证明力。 证据二、天裕公司、村委会于2007年3月18日签订的委托合同。 被告天裕公司无异议。 被告村委会对证据来源无异议，但认为天裕公司未取得委托书载明的土地等相关部门的批件，导致合同无法履行，过错在于天裕公司。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据三、协议书。证明：天一公司与村委会于2009年9月2日签订集资楼合作协议。 被告天裕公司无异议。 被告村委会对证据来源无异议，同时认为该协议系经政府部门立项、审批，被告天一公司通过招投标取得土地使用权进行开发建设，合同已经全面履行。 被告天一公司与村委会意见一致，同时认为该协议不违反法律强制性规定，已经全面履行；被告的行为与原告没有法律关系，原告无权要求被告承担责任。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据四、牡丹江市阳明区人民法院（2015）阳民初字第379号民事判决书。 证据二、三、四证明：村委会违反其与天裕公司合同，未经天裕公司允许即与天一公司订立集资建楼协议，天一公司将其所建设楼房按照市场价销售，与当初天裕公司预计销售给村民房价相比，天一公司每平方米赚取1500.00元，按照原告最低应得60平方米房屋计算，原告损失是90000.00元，村委会与天一公司应当连带赔偿原告。 被告天裕公司无异议。 被告村委会对证据来源无异议，同时认为该证据已经确认了天裕公司与村委会委托合同已经解除。 被告天一公司与村委会意见一致，同时认为原告损失计算方式无法律依据。 本院认为该证据具有证明力。 （二）被告天裕公司提交证据如下： 证据一、关于建设阳明区裕民新村住宅楼项目立项的请示。证明：该文件2008年已经被批准。 原告无异议。 被告村委会对证据来源无异议，但认为虽然有立项，但没有取得土地、建设部门审批文件，合同无法履行。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据二、委托合同。证明：被告与天一公司签订的合同书约定由被告办理所有审批手续和进行施工建设。 原告无异议。 被告村委会对证据来源没有异议，但认为，合同约定需取得国土资源部门文件方可施工，由于天裕公司没有取得该文件导致合同不能履行，过错在于天裕公司，该合同已经被人民法院生效判决书确认解除。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据三、施工合同。 证据四、协议书。 上述证据证明：被告与恒利房地产开发有限公司签订的施工合同，由该公司开发建设楼房。 原告无异议。 被告村委会认为由于天裕公司最终没有取得土地审批手续导致施工合同因违反国家强制性法律规定而无法履行，此与原告诉请没有关联。 被告天一公司与村委会意见一致，同时认为天裕公司照顾老村民出售楼房的约定根本无法履行，违约责任在于天裕公司。 本院认为上述证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据五、协议书。证明：被告与天一公司签订了移交手续，崔喜江享有两栋楼的水电暖安装工程施工，原告应当与被告履行施工合同。 原告无异议。 被告村委会认为此为合同双方合意行为，进一步说明天裕公司没有取得审批手续。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据六、结算票据。证明：崔喜江给哈工大设计院交5万元设计费，崔喜江办理的裕民村城中村改造小区规划的各项审批手续。 原告无异议。 被告村委会认为与原告诉请无关联性。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据与本案原告诉讼请求无关联性。 证据七、裕民村村民集资楼合作协议。证明：村委会与天一公司违约给被告造成损失，该协议订立时间晚于移交手续时间，不合法。 原告无异议。 被告村委会认为天裕公司没有取得相关文件导致双方合同无法履行，被告与天一公司合同合法有效并已经全面履行。 被告天一公司与村委会意见一致，同时认为被告天裕公司无法履行与村委会订立的委托合同才将项目移交给被告，天裕公司对村委会违约。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据八、收条。证明：天一公司收到被告移交的审批手续后支付给了被告费用。 原告无异议。 被告村委会认为天裕公司将工程前期费用转让给天一公司，天一公司履行了被告与天裕公司的合同。 被告天一公司与村委会意见一致。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据九、开发项目合作协议。 证据十、项目部承包协议。 上述证据证明：被告有建设施工十栋楼权利，被告将工程发包给恒利房地产开发有限公司施工。 原告无异议。 被告村委会认为由于天裕公司最终没有取得土地审批手续导致施工合同因违反国家强制性法律规定而无法履行，此与原告诉请没有关联。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 被告天一公司与村委会意见一致，同时认为天裕公司没有能力及资质开发项目，其与村委会签订的委托合同没有履行基础。 被告天裕公司表示与建设单位订立的合同中每平方米房屋价格虽然高于出售给村民价格，但10栋楼中销售村民以外人溢价部分可补偿损失，故可以经营履行合同。 证据十一、被告天一公司工商档案资料。证明：2009年9月2日该被告没有办理营业执照即与村委会订立合同，合同不合法。 原告无异议。 被告村委会认为档案资料不全面，在被告与天一公司履行合同时，该公司已经取得开发建设资质并获得建设土地使用权证书和规划建设许可，被告与天一公司合同合法有效并已全面履行。 被告天一公司认为股东变更登记不是公司设立档案，天裕公司称被告没有营业执照理由不成立，该证据不能证明被告违约以及应承担违约责任的事实。 本院认为天一公司异议理由成立，该证据不能证明被告天裕公司诉讼意见。 （三）被告村委会举证如下： 证据一、委托合同。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据二、裕民村村民集资楼合作协议。 本院认为该证据具有以其内容证明案件事实的证明力。 证据三、（2015）阳民初字第379号民事判决书。 证明：被告与天裕公司于2007年3月18日签订的委托合同为意向性合同，在履行过程中，天裕公司违反合同约定，没有取得土地部门的批件，也没有缴纳土地荒置费用，且不具备房地产开发资质，导致双方合同无法履行。为维护村民利益，时隔两年后，被告与天一公司订立合作协议并全面履行。判决书证实了委托合同已经解除，天裕公司收取了项目转让费。 原告对证据无异议，但认为委托合同不是意向性合同，为正式合同。原告与天裕公司合同没有解除，村委会与天一公司违约导致原告与天裕公司合同不能履行，原告有权要求村委会与天裕公司履行合同，天一公司承担违约责任。 被告天裕公司认为委托合同为正式合同，非意向性合同，合同没有解除。被告向村民借款去办理土地审批手续。 被告天一公司无异议。 本院认为该证据具有证明力。 （四）被告天一公司举证如下： 证据一、牡丹江市人民政府专题会议纪要。 本院认为该证据来源不清，不具有证明力。 证据二、国有建设用地使用权出让合同。 证明：被告与村委会签订协议后履行了合同义务，被告取得建设用地使用权，原告诉请与被告没有关联。 原告认为村委会违约导致天一公司取得建设用地使用权，天一公司没有以优惠价格出售房屋给村民，三被告应当承担责任。 被告天裕公司认为村委会违约导致天一公司取得建设用地使用权，天一公司没有以优惠价格出售房屋给村民，应当由村委会和天一公司承担责任。政府会议纪要也曾经批准过被告项目。 被告村委会无异议。 本院认为该证据具有证明力。 根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2007年3月18日，被告村委会与天裕公司订立“委托合同”，主要内容是裕民村委托天裕公司在裕民村集体土地上开发建设房地产、由天裕公司承包工程且“自费解决一切工程费”以及所建设的住宅楼对裕民村村民优惠销售等。作为裕民村村民的原告于2008年9月30日与被告天裕公司签订合同，合同内容包括原告同意天裕公司为村民建房，“老村民”每户60平方米“基准”，售价每平方米1000.00元，超出面积价格为每平方米1700.00元以及关于后落户裕民村村民的购房待遇等。此后，因天裕公司相关开发建设手续未能获得审批，村委会与天裕公司达成解除“委托合同”合意，又与天一公司订立合作协议，天一公司按照天裕公司列明的其前期为实施建设项目支出费用目录及金额支付给天裕公司费用，双方移交了相关项目手续。2012年10月19日，村委会与天裕公司订立合同预备建楼房的土地已经由村集体所有土地转为国家所有土地，并且由牡丹江市国土资源局划拨给天一公司开发建设廉租房，并已建成部分楼盘。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案原告与被告天裕公司订立的合同就双方的权利与义务而言，包括原告同意按照议定价格购买天裕公司建设的一户楼房和天裕公司为原告等村民建设集资楼，该合同为双方真实意思表示，合法、有效，双方应当履行。合同订立后，因双方协议建设楼房涉及的土地为集体土地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”被告天裕公司在依法取得土地使用权证前不得建设开发。后期，该幅土地转为国家所有土地，并依法被划拨给被告天一公司建设，被告天裕公司没有获得建设用地，此非因其自身缘故不与原告履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”行政机关没有划拨土地给被告天裕公司，原告与天裕公司合同构成不可抗力致使不能实现合同目的情形，双方可以解除合同，现原告要求被告天裕公司履行合同，于法无据，本院不予支持。至于后期天裕公司移交相关手续给天一公司以及村委会与天一公司订立合作协议、村委会与天裕公司合意解除“委托合同”均是天裕公司不能获得土地使用权导致各方解决前期合约再图发展的行为，与原告合同没有必然联系。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”按照法律规定，合同权利义务存在于合同订立双方之间，本案原告诉请村委会与天一公司就其与天裕公司合同承担赔偿责任，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告许翠平对被告牡丹江市天裕经济投资有限公司的诉讼请求。 二、驳回原告许翠平对被告牡丹江市阳明区新兴街道办事处裕民村村民委员会的诉讼请求。 三、驳回原告许翠平对被告牡丹江天一房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3300.00元，减半收取1650.00元，由原告许翠平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 国 勇 二〇一六年八月八日 书记员 徐雯雯