广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7673号上诉人(原审被告)：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区（仅作办公功能使用）。法定代表人：田全蓝，该公司董事长。委托代理人：杨紫稀，该公司职员。被上诉人（原审原告）：钟浩源，身份证住址广州市越秀区，联系地址广州市黄埔区。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称：嘉强公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第3037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：钟浩源是原广州市xx南路207号二楼房屋的使用人，广某公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年7月27日，广某公司（甲方、拆迁人）与钟浩源（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积9.31平方米，有正式户口的实际居住人口5人（其中独生子女1人）；乙方同意1995年11月30日前迁出原址房屋，并自行解决临时搬迁，甲方按每月600元计发放给乙方临时搬迁补助费，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年10月30日前，在大新路濠畔街回迁楼第八层南向，产权属于公有的2房1厅套间（房、厅面积30平方米，独立厨厕按规划，阳台按规划）安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任；其他事项：该户原有首层有商铺位建积13.23平方米，乙方有营业执照商字0571号个体经营包点（回迁新楼在首层安置建积13.23平方米商铺），甲方在征地红线范围内临时搭建同等面积给乙方继续经营，直至回迁新楼，在拆建期间影响停业，按政策补偿等。天佳公司亦在上述协议甲方签章处盖章确认。1996年5月2日，钟浩源（乙方）与广某公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲方同意给乙方在乙方原址范围退缩位搭建同等面积给乙方继续营业直至回迁新楼之日止，在停业期间每月补偿给乙方926元，直至给乙方搭好临时营业档口之日止。之后，钟浩源迁出涉讼房屋。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广某公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，原审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，原审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，原审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，原审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路某、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向某甲公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，原审法院发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函该院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。还查明：1999年，钟浩源曾向原审法院起诉广某公司、天佳公司，要求广某公司、天佳公司向其支付1998年5月以后的临迁费、延期补助费、逾期补偿金及停业补偿费等。1999年7月5日，原审法院出具（1999）越法房初字第681号民事调解书，载明该案审理过程中，经该院主持调解，钟浩源及广某公司、天佳公司自愿达成如下协议：一、广某公司、天佳公司于1999年7月25日前一次性给付从1998年5月至1999年7月的临迁费（其中1998年5月至1998年10月每月临迁费按600元计付，从1998年11月至1999年7月每月临迁费按1500元计付，以上款项均要扣除钟浩源应付从1998年5月至1999年7月的租金每月379.82元）给钟浩源；二、广某公司、天佳公司于1999年7月25日前一次性给付从1998年5月至1998年8月的停业补偿费（每月按926元计付）与钟浩源；三、从1999年8月起至回迁时止的临迁费由广某公司、天佳公司按每月1500元支付给钟浩源；四、钟浩源放弃按日收取3%的延期补偿金请求；五、该案诉讼费1213元由广某公司、天佳公司负担等。2005年12月7日，钟浩源再次起诉广某公司、天佳公司要求变更货币补偿及向其支付2000年12月以后的停业补偿费等。2006年1月13日，原审法院作出（2006）越某三初字第132号民事调解书，载明钟浩源与广某公司、天佳公司达成的调解协议第二项为广某公司、天佳公司按每月926元的标准向某乙浩源支付2000年12月以后的停业补偿费等。嘉强公司未向某乙浩源支付2010年12月17日起的临迁补助费及停业补偿费，也未安置钟浩源回迁。2012年11月16日，钟浩源向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、嘉强公司向某乙浩源支付自2010年12月17日起至回迁之日的临迁补助费（按每月1500元计算）；2、嘉强公司向某乙浩源支付自2010年12月17日起至回迁之日的停业补偿费（按每月926元计算）；3、嘉强公司一次性向某乙浩源支付临迁费违约金6900元及停业补偿费违约金4260元（均为逾期付款违约金，钟浩源按照合同法关于违约责任的最高标准为20%的规定计算出来的，如标准不合适同意法院调整）。原审法院认为：钟浩源与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。广某公司、天佳公司没有依约向某乙浩源支付临迁补助费、停业补偿费，已构成违约，应承担相应的违约责任。嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，原审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向某乙浩源支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费、停业补偿费。（1999）越法房初字第681号民事调解书已明确1998年11月以后的临迁费按每月1500元计付，故钟浩源诉请要求嘉强公司继续按照该标准支付临迁费有据，予以采纳。嘉强公司自拍卖成交后未能按月向某乙浩源支付临迁费及停业补偿费，造成钟浩源一定损失，但钟浩源提出的违约金计算标准缺乏合同和法律依据，原审法院调整为自次月起按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利率的标准计付利息，总额以不超过钟浩源诉讼请求主张的违约金数额为限。另外，因判决发生法律效力之日后的状况处于未发生的待定状态，故本案对此后所产生的相关费用不予调处。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年12月4日作出如下判决：一、广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向某乙浩源支付临迁费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月1500元计算）及逾期给付该临迁费的利息（从2011年1月17日起至广州嘉强投资有限公司实际付清上述时段临迁费之日止，以同期应付未付临迁费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计付，总额以不超过6900元为限）；二、广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向某乙浩源支付停业补偿费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月926元计算）及逾期给付该停业补偿费的利息（从2011年1月17日起至广州嘉强投资有限公司实际付清上述时段停业补偿费之日止，以同期应付未付停业补偿费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计付，总额以不超过4260元为限）；三、驳回钟浩源的其他诉讼请求。案件受理费1474元，由广州嘉强投资有限公司负担。判后，上诉人嘉强公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我国房地产开发政策及流程极其复杂及漫长，而且环环相扣，涉案场地是历史遗留问题复杂的烂尾楼，其本身各项手续的办理就更加错综复杂。嘉强公司于2011年5月就己向广州市国土局申请土地物权转移，但由于涉案场地无法交付的问题，一直无法作实地勘察及用地红线划分，再加上涉案场地作为烂尾楼纠缠多年的土地出让税费界定问题，直至2013年12月才向某甲公司发放国有土地使用权证。嘉强公司在取得国有土地使用权证后，该场地物权在手续上才正式转移到公司手中，才能办理相关后续的规划许可证、房地产开发资质、用地批准书、项目立项备案、设计施工招投标、工程专项会审、施工许可证等等一系列繁复并且一环扣一环的房地产开发基本手续。二、涉案场地项目是历史遗留问题严重的烂尾楼，楼体结构的建造时间是1998年前，距今超过17年，已不符合现有的楼宇结构设计规范及抗震规范，因此必须重新设计加固，进行技术论证及专家会审。作为首批被盘活的烂尾楼项目，其复建手续流程本身就没有先例可循，因此法院的判决在不熟悉此类政策和流程的前提下，只参考普通在建工程的流程，不理会我方在办理复建过程中遇到的实际困难，未考虑到新旧楼宇设计规范冲突造成的大量额外繁复手续及时间，是不符合客观依据的。三、在法院判决的临迁费用计算延期补助款的依据是根据（1999）越法房初字第681号民事调解书，此调解书是由前开发商天佳公司与钟浩源之间的民事调解，对嘉强公司并无法律效力，嘉强公司不予确认。嘉强公司认为，工程迟迟未能封顶，造成回迁户回迁延期，并不是该公司主观拖延，法院应考虑该烂尾楼在盘活过程中遇到的实际情况来酌情考虑合适的延期补助款生效时间及标准。另外据（2006）越某三初字第132号民事调解书，钟浩源2006年曾向原审法院申请执行，并且该判决是生效判决，已经向前开发商申请货币补偿方式变更回迁安置，故此应为前开发商的债权债务关系，理应从法院的拍卖款中支付该费用。因此钟浩源并非嘉强公司应安置的对象，也不存在延期补偿费用的问题。上诉请求：1、撤销原审判决中第一、第二项中对于嘉强公司应承担逾期支付临迁费用及停业补助费用的生效时间的界定，查清事实重新审核；2、一、二审诉讼费用重新厘定。被上诉人钟浩源答辩称：同意原审判决，不同意嘉强公司的上诉请求，双方应该按照合同约定来支付相关费用，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，嘉强公司主张应自2014年7月21日该公司取得建设工程规划许可证之日开始计算四年免责期。本院认为：嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与钟浩源签订的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议》的约定继续向某乙浩源履行支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费、停业补偿费的合同义务，并无不当，本院予以认可。嘉强公司主张应自2014年7月21日该公司取得建设工程规划许可证之日开始计算四年免责期依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人嘉强公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1474元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年八月二十二日书记员  邹凌青黄咏欣