湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂来凤民初字第00800号原告郭洪韬，男，生于1965年10月22日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，工人，被告恩施州万佳房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省恩施市滨江花园**楼**房。组织机构代码：56272109-6。法定代表人田文银，总经理。委托代理人（特别授权）鲁诚，湖北联信律师事务所律师。第三人恩施市人民检察院，住所，住所地恩施市东风大道**div>法定代表人向朝敏，检察长。委托代理人（一般授权）童文，恩施市人民检察院干警。原告郭洪韬诉被告恩施州万佳房地产开发有限公司（以下简称万佳公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2015年8月6日依照（2015）鄂恩施中民辖字第00022号民事裁定书立案受理后，依法组成由审判员梁东华担任审判长，与审判员叶松、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因恩施市人民检察院与本案有利害关系，本院于2016年2月24日追加恩施市人民检察院为第三人参加诉讼，并于同年4月7日公开开庭进行了审理。原告郭洪韬，被告万佳公司的法定代表人田文银及委托代理人鲁诚，第三人恩施市人民检察院的委托代理人童文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭洪韬诉称:2010年11月29日，原告与恩施市人民检察院签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。后还建小区夷水仙居内的还建房由被告万佳公司修建。《国有建设用地使用权挂牌出让须知》第四条第四款规定，原告与恩施市检察院签订的还建合同由被告万佳公司履行。房屋拆迁安置补偿协议第三条第五款规定，被告万佳公司应于2012年11月29日将还建房交付给甲方，直至2014年9月25日才开始将还建房交付给甲方。延迟交付还建房一年10个月。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。请求判令：被告支付原告迟延交房违约金52476元；被告承担案件受理费。原告郭洪韬为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：国有建设土地使用权挂牌出让须知1份。拟证实还建主体已经由检察院变更为本案被告。证据二：恩施市检察院房屋拆迁安置办法，房屋拆迁安置补偿协议，关于检察院片区开发风险说明各1份。拟证实还建协议时间规定及违约金标准等；开发风险说明证实了在开发初期检察院就明确了还建主体是被告，而不是检察院。证据三：恩施市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告（恩市国土告字[2011]16号）1份。拟证实被告应当全面履行与被拆迁户签订的协议。证据四：恩施州金城房地产评估有限责任公司关于恩施市东风大道113号高申全房屋的估价报告1份。拟证实位于恩施市东风大道113号的钢混结构第七层140平方米电梯房市场公开价值60.97万元，每平方米4355元。证据五：恩施市人民检察院与高顺翔（高申全的侄子）刘勇琦签订的《房屋拆迁安置补偿合同》1份。拟证实2011年4月19日补偿给高申全、刘敏夫妇的还建房折价价格为4790.5元/平方米。证据六：恩施州万佳房地产开发有限公司与他人签订的购房合同2份，恩施州万佳房地产开发有限公司给他人出售恩施市东风大道113号房屋的税务发票1份。拟证实2014年11月30日，2015年10月30日恩施州万佳房地产开发有限公司给他人出售房屋的价格分别为4057.54元/平方米，4163.57元/平方米。被告万佳公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告不是拆迁还建安置补偿合同的签订主体，不是该拆迁安置补偿协议的相对人，合同的拆迁人为恩施市人民检察院，因此被告主体不适格。二、恩施市人民检察院是拆迁还建安置补偿合同的主体，被告按照恩施市国土资源局挂牌出让文件的约定承担对恩施市人民检察院的还建义务，而恩施市人民检察院才是包括原告在内的被拆迁人的法定还建主体。按照恩施市国土资源局挂牌出让文件约定：“检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被搬迁户签订的合同执行。”因此恩施市人民检察院是拆迁安置补偿协议的主体，合同主体未变更为被告。三、原告要求被告承担逾期交房的违约责任既无合同约定，也没有法律规定，更不符合实情。被告参加恩施市国土资源局挂牌出让而竞得该宗地的国有土地使用权。按照出让条件，恩施市国土资源局应当将符合条件的国有土地使用权挂牌出让，但在该宗地挂牌时还未完成拆迁，直到2012年4月18日才完成该宗地的最后拆迁，且恩施市国土资源局形式上移交是在2012年3月21日，最终正式移交土地是2012年4月18日，2011年9月8日至2012年4月18日由于恩施市国土资源局和恩施市人民检察院未按照约定完成拆迁导致实际交地时间延误所造成的损失不应当由被告承担。四、按照恩施市国土资源管理局有关该宗地挂牌出让须知，包括原告在内的被拆迁户的过渡费已按27个月支付且已经包含在挂牌出让价款中，被告按约定支付了出让价款后不应当再支付被拆迁户的过渡费。被告另为恩施市人民检察院垫付了过渡费1899840元，被告将另案主张该费用。被告万佳公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：万佳公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。拟证实被告的主体资格。证据二：恩施市国有建设土地使用权挂牌出让须知1份。拟证实1、恩施市黄泥坝社区居委会、三孔桥社区居委会地块国有土地使用权出让条件设定的动工及竣工时间为：自签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的交地时间之日起60日内土地竞得人必须投入开发建设，两年内完成该宗地的开发建设。2、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行，该合同主体是检察院而不是被告。3、挂牌成交价即为出让地块的总地价款，包括征地的土地补偿费、安置补助费、青苗费及报批相关规费，27个月的过渡费包含在挂牌成交价中。证据三：成交确认书1份。拟证实被告于2011年9月18日依法竞得恩施市黄泥坝社区居委会、三孔桥社区居委会地块国有土地使用权。证据四：国有土地使用权出让合同1份。拟证实，被告与恩施市国土资源局于2012年3月21日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定被告应在2012年6月20日之前开工，2014年6月20日之前竣工；还建房和回购房的面积、楼层等按检察院与被拆迁户签订的合同执行，被告不是房屋拆迁安置补偿协议的主体；逾期于2012年3月21日签订《国有土地使用权出让合同》不是被告的过错。证据五：关于检察院地块项目开发有关事宜的函，拟证明证明被告依法竞得恩施市黄泥坝社区居委会、三孔桥社区居委会地块国有土地使用权后，恩施市国土资源局及恩施市检察院未完成该宗地的拆迁工作，也未按出让公告约定的条件移交土地。证据六：国有建设用地使用权移交书，拟证明恩施市国土资源局与2012年3月21日才在形式上履行了黄泥坝社区居委会、三孔桥社区居委会地块国有土地使用权的移交。证据七：协议书及转账凭证，拟证明为拆除该地块最后一户刘敏房屋，2012年4月11日被告向检察院出借20万元用于支付刘敏拆迁补偿违约金，后该户于2012年4月18日才拆除其房屋。证据八：国有土地使用权证，拟证明恩施市国土资源局于2012年6月15日才为被告办理了国有土地使用权证，自此被告才具备了开发的条件。证据九：工作联系函两份，拟证明被告开发建设的还建房于2014年9月20日交房。证据十：恩施市人民检察院关于检察院片区拆迁成本及土地挂牌出让相关事宜的函，拟证明该项目的所有被拆迁户拆迁过渡安置补偿费按27个月计付已纳入成本，计入挂牌成交价款中。证据十一：房屋拆迁安置补偿协议，拟证明该房屋拆迁安置补偿协议的签订主体为恩施市人民检察院，不是被告。原告的房屋拆迁安置补偿协议是在被告万佳公司中标后递交，所以对被告没有约束力。证据十二：关于开发商应承担违约责任的复函。拟证实过渡费是被告垫付的。第三人恩施市人民检察院辩称：一、被告万佳公司作为被告的主体适格。被告万佳公司与恩施市国土资源管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第（一）条第4款明确约定“还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被搬迁户签订的合同执行”。该约定明确了被告万佳公司负责完成东风大道恩施市检察院小区的还建安置房建设任务，因此从被告取得该片区国有土地使用权之日起，恩施市人民检察院在《房屋拆迁补偿安置协议》中的还建安置责任转由被告承担。被告是案涉还建安置房的开发者和建设者，也必然是恩施市人民检察院与82户被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置协议》的实际履行者。被告享受了房屋拆迁的成果，也即东风大道恩施市检察院地块的土地使用权，必然要付出相应的代价，履行相应的责任和义务。建设案涉还建安置房、履行恩施市检察院与80户被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置合同》是被告取得该小区土地使用权的前提条件之一，也是被告的责任和义务。二、被告应当承担违约责任，不应由恩施市人民检察院承担违约责任。1、恩施市人民检察院与本院72户被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置合同》中约定“甲乙双方同意，甲方所享有的合同权利和要履行的合同责任和义务可以开发商所享有和履行”。“开发商应于2013年2月28日前将还建房交付给被拆迁人。若迟延交付，开发商按原月过渡费基数增加20%向被拆迁人支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付5‰的违约金直至交付还建房为止”，等等约定足以认定恩施市人民检察院只是在土地挂牌出让前，受恩施市舞阳办事处的委托拆迁房屋、与被拆迁户签订《房屋拆迁补偿安置合同》，房屋拆迁补偿款均是由恩施市财政局舞阳财经所支付给被拆迁户，土地挂牌出让后由竞得土地使用权的开发商来承担《房屋拆迁补偿安置合同》及《恩施市检察院房屋拆迁补偿安置办法》中恩施市人民检察院应履行的义务和责任。现被告延期交房，理应承担违约责任，恩施市人民检察院既没有修建安置房屋的义务，也没有承担延期交房违约责任的义务。2、恩施市国土资源管理局的土地挂牌出让文件已经明确说明，凡是参加案涉地块竞拍的竞拍人必须自愿履行《房屋拆迁补偿安置合同》、《恩施市检察院房屋拆迁补偿安置办法》，被告作为竞拍人竞得该宗地土地使用权，就有承担修建安置房、承担延期交房违约责任的义务。3、2011年8月30日恩施市检察院给恩施市国土资源管理局送交了《关于检察院片区开发风险的说明》，由恩施市国土资源管理局送交参加竞拍的竞拍人。该说明明确告知开发商，该宗地存在的开发风险。4、被告利用该宗地修建房屋约520套，其中还建房约110套，剩余房屋用于销售牟利。被告享受了房屋拆迁的成果，应当履行相应的责任和义务，承担延期交房要支付违约金的风险。5、2012年3月21日恩施市国土资源管理局与被告签订《国有土地使用权出让合同》到4月11日该宗地全部移交，迟延交付土地时间不足一个月，且在完全移交土地之前，被告已经开始破土动工，没有影响其施工进度。恩施市纪委介入调查是恩施市检察院不能左右的，被告在明知纪委介入调查，没有要求退还竞买保证金，反而催促恩施市国土资源管理局要求尽早解决遗留的拆迁问题。因此可以认定被告早已预测到了要承担违约责任的风险。第三人恩施市人民检察院为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：恩施市财政局舞阳财政所出具的转账支付单及领条6份，记账凭证1份，证明目的拆迁补偿款是由舞阳坝财政所支付。证据二：照片复印件1张。拟证实被告公司在2012年4月27日之前就开始动工了。证据三：照片3张及光盘1张。拟证实被告公司在2012年4月24日之前就已经开始施工。经庭审质证，原告及第三人对被告提交的证据一、三、五、六、十无异议，对于以上原、被告及第三人均无异议的证据，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据一、二、三的真实性无异议，因此对于原告提交的证据一、二、三的真实性本院予以确认。对于原告提交的证据一，被告认为该挂牌出让须知只是说明了检察院参与完成了地块拆迁的前期工作，但是并没有规定逾期交房由开发商承担什么责任，更没有确定检察院与被搬迁户签订的合同由挂牌竞得的公司来承担。合同主体没有发生变更，应该由检察院与被搬迁户。所以原告的证据不能达到证明目的。被告对原告提交的证据二的证明目的有异议，认为开发风险说明不能作为本案定案的依据，该文件所阐明的内容不是恩施市国土资源局对本案涉及的该宗地挂牌出让须知的要求，因此该文件对被告不具有法律约束力。原告自始至终没有跟被告签订拆迁合同，而且被告和原告发生关系是因为被告参与了该宗地挂牌竞标，并最后夺标，但并没有明确被告成为了与被拆迁户履行合同的主体，因此房屋拆迁安置合同主体依然是恩施市人民检察院。对于原告提交的证据三，被告认为该证据的内容与原告的证据目的没有关联性。对于原告提交的证据四、五、六，被告万佳公司认为该证据超过举证期限，不予质证。第三人对原告提交的全部证据无异议。对于被告提交的证据二，原告及第三人对其真实性无异议，但对第二条证明目的有异议，认为国有建设土地使用权挂牌出让须知，第四条第四项说明了合同主体是被告；对于被告提交的证据四，原告及第三人对其真实性无异议，对第三、第四点证明目的有异议；对于被告提交的证据七，原告无异议，第三人对其真实性无异议，但认为达不到其证明目的；对于被告提交的证据八，原告及第三人对其真实性无异议，但认为该被告是否实际动工与是否取得具备开发条件没有关联性；对于被告提交的证据九，第三人无异议，原告对其真实性无异议，但认为被告是2014年9月20日开始交房，实际交房还在后面。起诉状上所讲的延迟交房的时间是截止到2014年9月19日；对于被告提交的证据十一，原告对其真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的；对于被告提交的证据十二，原告无异议，第三人对其真实性无异议，但认为所谓垫付只是被告一厢情愿的说法。对于第三人提交的证据一，原告无异议，被告对其真实性无异议，但认为只能证明拆迁补偿款是通过舞阳坝财政所来转账是形式，支付主体还是第三人；对于第三人提交的证据二，原告无异议，被告有异议，认为是否属于开工，法律上有明确的规定，照片无法达到第三人的证明目的。综合原、被告及第三人的质证意见，本院认为原告提交的证据一、二、三，被告提交的证据二、四、七、八、九、十一、十二，第三人提交的证据一，对上述证据三方只是在证明的目的上存在分歧，对证据的真实性、合法性、关联性均未提出异议，因此对上述证据本院予以采信。对于原告提交的证据四、五，超过了举证期限且与本案的基本事实不具有关联性，因此对该证据本院不予采信。对于原告提交的证据六，虽然超过了举证的期限，但该证据与本案基本事实有关，本院予以采信。对于第三人提交的证据二、三，照片上无法显示时间，不能达成其证明目的，且与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2010年12月2日，原告作为甲方，恩施市人民检察院作为乙方签订了《房屋拆迁安置补偿协议》。协议约定临时安置过渡费（27个月）27000元。“甲方同意对乙方将现有房屋实行1∶1.4比例进行置换，房屋位于检察院新建小区住宿楼，建筑面积437.3平方米的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”。2011年8月9日恩施市国土资源局对案涉地块挂牌出让，并公示了“国有建设用地使用权挂牌出让须知”（以下简称：出让须知）。出让须知载明：“因拟出让地块属恩施市人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行：。4、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”2011年9月8日被告万2011年9月8日被告万佳公司竞得案涉土地，并与恩施市国土资源局签订了成交确认书。2012年3月21日被告万佳公司与恩施市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，该合同补充条款中载明：“4、还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”“（二）备注1、本宗地于2011年9月8日挂牌出让，因接市纪委暂缓办理相关手续需对该宗地出让过程进行调查核实的通知，我局未能在成交后10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。2、根据市纪委《关于对恩施市检察院干警宿舍地块竞拍举报情况的调查意见》和市检察院《专题研究我院片区改造相关问题的会议纪要》对出让结果的调查认定意见，出让人才与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2012年4月11日，恩施市检察院与刘敏签订协议书，约定：“乙方（刘敏）认为甲方（恩施市检察院）在签订安置补偿协议后，未能及时支付补偿款项，违反协议约定，要求支付违约补偿金，并拒绝交付应拆除的房屋，甲乙双方经充分协商一致，特签订如下协议：一、甲方一次性向乙方支付违约补偿金人民币贰拾万元（200000.00元）（一切税费由甲方负责）。二、乙方收到甲方支付的违约补偿金后，随即将房屋交与甲方拆除。三、乙方不得再因房屋拆迁安置补偿事宜向甲方提出任何要求，也不得以任何理由阻碍开发商施工。”协议签订后，被告万佳公司向刘敏转账支付了200000元。2014年9月20日被告万佳公司开始陆续向被拆迁户交付还建房。因被告万佳公司未能如期交付还建房，在约定的交房时间届临后原告按照1200元/月的标准领取了22个月的过渡费共计26400元，此款系被告万佳公司支付。另查明，恩施市人民检察院在进行拆迁前期工作中所需的资金，系恩施市城市建设投资有限公司向被告万佳公司借款后转借给恩施市人民检察院专款专用，用于拆迁安置工作。土地出让后，恩施市国土资源管理局用该宗地土地出让所得还给恩施市城市建设投资有限公司，恩施市城市建设投资有限公司再还给被告万佳公司。再查明，被告万佳公司出售夷水仙居3号楼2单元202号房屋的单价为4163.57元/平方米，出售2号楼2单元804号房屋的单价为4075.54元/平方米。庭审中原告郭洪韬将诉讼请求变更为：判令被告支付原告迟延交房违约金115368元；被告承担原告差旅费500元，误工费3500元；被告承担案件受理费。恩施市国土资源局对案涉地块挂牌出让，并公示了“国有建设用地使用权挂牌出让须知”（以下简称：出让须知）。出让须知载明：“因拟出让地块属恩施市人民检察院的片区改造，改造范围内涉及到对检察院片区单位和住户的拆迁还建，故竞买人竞得该地块土地使用权后，须按以下要求执行：。4、检察院参与完成了地块内的前期拆迁安置工作，上述还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”。因此案涉地块的出让是附带条件的，被告万佳公司在应当知道该附带条件的情况下，通过竞标竞得案涉地块的使用权，因此被告万佳公司应当受到出让须知的约束。且在被告万佳公司与恩施市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中也明确载明“还建房和回购房的面积、楼层、套型、建设标准、过渡费等按检察院与被拆迁户签订的合同执行。”因此被告万佳公司应当全面履行检察院与被拆迁户签订的拆迁安置补偿协议，故本案涉及的拆迁安置补偿协议主体应当是本案原、被告，恩施市检察院不是拆迁安置补偿协议的主体。根据拆迁安置补偿协议的约定根据拆迁安置补偿协议的约定，“甲方向乙方交付还建房的时间为本合同生效之日起24个月，若迟延交付，甲方按原月过渡费基数增加20%向乙方支付过渡费。若迟延一年仍未交付，开发商应按还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金”。被告万佳公司应于2012年11月29日前交房，其实际于2014年9月20日交房，违反了双方之间的约定，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，被告迟延交房共计22个月，在2012年12月至2013年11月被告应当按原月过渡费基数增加20%承担违约责任，2013年12月至交房时应当承担按应还建房总销售价按月向被拆迁人支付3‰的违约金。2012年12月之后原告已经按照1200元/月领取了22个月的过渡费共计26400元。因此被告万佳公司还应当从2013年12月起至交房之日也即2014年9月20日按应还建房总销售价按月支付3‰的违约金。被告已经支付的2013年12月以后的过渡费可以从中抵扣。关于应还建房总销售价的确认问题，因双方约定不明，且事后不能达成一致意见。根据合同法第六十一、六十二条的规定，应还建房面积根据双方的合同条款能够确定为437.3平方米。对于房屋单价原告主张按照4000元/平方米乘以房屋总面积。承办人认为，参照被告万佳公司出售夷水仙居非还建房的价格，原告主张按照4000元/平方米的价格计算较为合理。因此被告已经承担的违约金为437.3×4000×3‰×10=52476元。被告多支付的10个月的过渡费应当从中抵扣，抵扣后被告还应当支付原告40476元。原告要求被告承担差旅费500元，误工费3500元，但原告未向本院提交相应的证据予以证实，因此对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》民事诉讼法第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条的规定，判决如下：一、被告恩施州万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告郭洪韬违约金40476元。二、驳回原告郭洪韬的其他诉讼请求。案件受理费2677元，由原告郭洪韬负担1700元，被告恩施州万佳房地产开发有限责任公司负担977元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁东华审 判 员  叶 松人民陪审员  徐中赋二〇一六年八月四日书 记 员  邓 霖