江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1720号上诉人（原审原告）黄玉爱。上诉人（原审原告）徐巧莲。两上诉人共同委托代理人曹阳。被上诉人（原审被告）连云港市富园房地产开发有限公司。法定代表人姜道志，该公司董事长。委托代理人马家麟，该公司办公室主任。委托代理人孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。上诉人黄玉爱、徐巧莲因与被上诉人连云港市富园房地产开发有限公司（以下简称富园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄玉爱、徐巧莲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人富园公司承担。事实和理由：2007年8月26日其与被上诉人富园公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际情况为准。双方并未就逾期办证约定违约金，而原审法院却认定双方在第十五条中约定了逾期办证违约金的计算方法，存在事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此被上诉人应当按照上述规定给付上诉人违约金。由于被上诉人没有在规定期限内为上诉人办理房地产权属证书，也没有向上诉人告知逾期办证的具体原因，上诉人也未在上诉人提供的《承诺书》上签字，直至2014年11月26日被上诉人才将产权证书交给上诉人，上诉人才知道自己的权利受到侵害，因此该案的诉讼时效应该从2014年11月26日开始计算，上诉人主张权利的时间为2015年11月17日，并未超过二年的诉讼时效，原审法院认定该案已经超过诉讼时效，属于适用法律不当。富园公司辩称：双方在商品房买卖合同中对上诉人逾期付款有违约金的约定，对被上诉人迟延交房有违约金的约定，对被上诉人逾期办证也有违约金的约定。原审法院对于双方在合同中约定的逾期办证违约金认定是一时性债权，该认定是正确的，符合一时性债权法理上的认定标准。所以，原审法院据此认定上诉人的起诉超过二年的诉讼时效是正确的，上诉人因此丧失胜诉权。黄玉爱、徐巧莲向原审法院起诉请求：1.判令富园公司给付违约金76070.88元；2.富园公司承担本案的诉讼费用。原审法院查明事实：2007年10月28日，黄玉爱、徐巧莲与富园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人（黄玉爱、徐巧莲）购买出卖人（富园公司）开发的位于灌云县伊山中路西侧富园广场的第6幢的商品房，商品房总金额264135元；合同第八条交付期限：出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经分期综合验收合格；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。商品房建好后，2008年7月30日，富园公司将商品房交付给黄玉爱、徐巧莲。2013年1月30日，富园公司为黄玉爱、徐巧莲所居住的富园广场的第6幢楼房向灌云县房地产管理处办理了商品房初始登记。原审法院另查明，2012年11月27日，灌云县人民政府召开政府常务会议，其中关于富园广场项目竣工规划核实认定及产权登记相关情况汇报：为切实解决建设部门提出的开发商擅建围墙、占用公共绿地等问题，会议决定的第（一）项：以富园公司拆迁专户80万元作为开发单位拆除擅建围墙、打通公共绿地的保证金，该款项转到建设局账户；第（四）项：山前河南岸绿地为公共绿地，富园广场小区业主须签订承诺书，承诺不干涉政府将公共绿地与小区分隔，房产部门方可办理产权登记，如违背承诺，该小区业主在办理房产抵押、转移时，房产部门不予办理。此后，富园公司要求富园广场小区的业主签订《承诺书》一份，内容为：本人系灌云县伊山镇富园广场小区幢单元室业主，由于该小区建设时，开发企业将山前河南岸的公共绿地围入小区园内，小区建成后开发企业多次组织拆除违建围墙均遭到部分业主阻挠，导致小区房屋无法进行核实认定，房产登记无法进行，现本人申请办理产权登记，并慎重承诺：1、承认山前河南岸按规划建设的沿河绿地为市政公用绿地，不属于富园广场小区；2、因实施规划而对小区原有围墙拆除和重新建设时，本人不以任何理由干涉；3、如果本人违背该承诺，在处分该房产时，房管部门可以不予办理。有部分业主在《承诺书》上签字，有部分业主没有签字。原审法院认为：黄玉爱、徐巧莲与富园公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案。如果因富园公司的责任，黄玉爱、徐巧莲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富园公司无偿为黄玉爱、徐巧莲提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。因为双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约金的计算方法，即富园公司无偿为黄玉爱、徐巧莲提供办理权属登记服务，该约定为一时性债权，而不是没有约定违约金，也不是约定以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权。富园公司于2008年7月30日将涉案房屋交付黄玉爱、徐巧莲使用，故富园公司应当于2008年11月1日前，将权属登记需要由富园公司提供的资料报产权登记机关备案，至此黄玉爱、徐巧莲应当知道其权利被侵害，黄玉爱、徐巧莲最迟应当于2010年11月1日提起诉讼，而黄玉爱、徐巧莲直到2015年11月11日才向法院提起诉讼，超过了二年诉讼时效期间，黄玉爱、徐巧莲也未提供足够的证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，故本案已超过诉讼时效期间。据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，遂判决：驳回黄玉爱、徐巧莲的诉讼请求。一审案件受理费2510元，由黄玉爱、徐巧莲负担。二审期间，富园公司提供了《富园广场小区一期住宅上房通知书》和《入住流程表》各一份，证明富园公司于2008年7月29日通知黄玉爱办理上房手续，黄玉爱已经在入住流程表中签字确认。黄玉爱、徐巧莲对富园公司提供的上诉两份证据无异议。本院对于上述两份证据真实性依法予以确认，依法认定富园公司于2008年7月30日将涉案房屋交付给黄玉爱、徐巧莲的事实。本案二审争议焦点：1.原审法院认定双方在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金的计算方法是否正确；2.原审法院认定本案黄玉爱、徐巧莲的起诉已超过诉讼时效是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为：上诉人黄玉爱、徐巧莲与被上诉人富园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、甲方无偿为乙方提供办理权属登记服务，办理期限根据灌云县当地实际办理情况为准。该条款既对富园公司在产权登记中应当承担的义务进行了约定，也对因富园公司原因导致上诉人黄玉爱、徐巧莲逾期取得房屋权属证书的违约责任进行了约定。可见，双方对于逾期办证违约金的计算方法已经达成一致意见并在合同中予以了确认，即被上诉人富园公司无偿为上诉人黄玉爱、徐巧莲免费提供办理权属登记服务。双方在合同中对于富园公司应承担逾期办证违约金的计算方法有明确约定，则本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的适用条件。故本院对黄玉爱、徐巧莲主张合同未约定逾期办证违约金计算方法的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为：本案系商品房销售合同纠纷，诉讼时效期间为二年，从权利人知道或者应当知道其权利被侵害时起算。本案中，黄玉爱、徐巧莲于2008年7月30日办理了上房手续。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，富园公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若富园公司在2008年10月29日前未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案即构成违约。黄玉爱、徐巧莲作为购房人，此时应当知道其权利受到侵害，所以本案诉讼时效应从2008年10月29日开始计算，而黄玉爱、徐巧莲直到2015年11月11日才向法院提起本案诉讼，明显超过了二年诉讼时效期间。故本院对上诉人黄玉爱、徐巧莲关于其起诉未超过诉讼时效的上诉理由亦不予采纳。综上所述，上诉人黄玉爱、徐巧莲的上诉请求及理由均不能成立，原审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人黄玉爱、徐巧莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年八月四日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。