广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1541号上诉人（原审原告）：林池华，女，汉族，住惠东县。身份证号码×××2322。委托代理人：安风忠，广东点津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄石林，男，汉族，住惠东县。身份证号码×××7317。被上诉人（原审被告）：刘进兴，男，汉族，住惠东县平山南。身份证号码×××0076。被上诉人（原审被告）：杨进顺，男，汉族，住惠东县。身份证号码×××7318。上述三被上诉人共同委托代理人：钟洪青，广东翔伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄石林、刘进兴、杨进顺上诉人林池华因房地产开发经营合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见林池华向原审法院提起诉讼，请求判令：1、三被告公示原、被告集资建房财务明细报表；2、三被告退还原告多支付的集资建房款47090元，退还多收取原告的办理房产证费用8590元，共计55680元；3、三被告没有按照约定的装修标准（天花批灰、步行做防滑和扶手）交付给原告的装修款（待评估后确定数额）；4、本案诉讼费用由三被告共同承担。诉讼期间，原告变更第二项诉请，要求退还收取原告的办理房产证费用14256元，并认为双方的法律关系在签订造价确认书后已转变为房屋买卖合同关系。主要事实和理由：原、被告联合兴建景逸花园住宅楼，于2009年2月23日签署联合兴建景逸花园住宅楼公约，由三被告担任执行合伙事务合伙人。附件一为联合兴建景逸花园的方案，其中明确了景逸花园的选址、规模、造价、合伙方式、建筑费用等事宜，并指定广东翔伟律师事务所为见证方和财务管理单位；附件二为景逸花园住宅楼装修标准，明确了装修标准并对装修标准进行说明。原告按约定总计付房款320493元，但是办出房地产权证书的面积为141.66平方米，1930元／平方米，原告应付273403元，三被告应退还原告47090元。办理房地产权证期间，被告按照90元／平方米收取办证费，但是根据相关规定，集资建房办理房地产权证书的费用为40元／平方米，被告按照158.41平方米收取费用，共收原告14256元，而实际房产证建筑面积是141.66平方米×40元／平方米，共需5666元，被告多收原告8590元。依据被告跟原告约定的装修标准，被告应将天花批灰沙、步梯要有防滑步级和不锈钢扶手，但是竣工交付时，没有将天花批灰沙、步梯要有防滑步级和不锈钢扶手，相关费用原告已经支付，需经过评估鉴定后确定退还数额。合伙建房时，被告作为执行合伙事务合伙人应向全体合伙人公示财务明细，全体合伙人也对财务具有监督权和知情权，但是被告一直没有公示财务明细报表。黄石林、刘进兴、杨进顺辩称：1、被答辩人无权过问财务收支情况。答辩人与被答辩人合伙建房，金光景逸花园共111户共同合伙建房，经全体合伙人同意，由三答辩人作为合伙事务执行人，建房价款是根据建房成本核算后分配到各户所建面积和楼层进行统定价，于2009年3月份共同签署联合兴建景逸花园住宅楼公约，被答辩人签署确认的关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）明确约定“建筑费用的盈亏本业主概不负责，由责任人包干负责”。2、被答辩人要求退还多支付的集资建房款，纯属对双方关系认识错误，已经违背了双方的合约，应当予以驳回。房产证记载面积是对于商品房面积的计算标准，其中阳台、入户花园是按照50%计算，并且窗台面积是没有计算在内的，但是答辩人与被答辩人之间是合伙建房关系并非商品房买卖关系，而合伙建房面积和价格是在设计图纸确定后，各户型具体面积按设计图纸的建筑面积计算，现建房屋与建筑图纸相符，并于2010年4月31日予以公示建筑面积，不能以房产证面积来确定合伙建房的面积。关于认建金光景逸花园的造价确认书己明确约定了具体面积和造价计算，被答辩人房屋建造价格为1930元／平方米，其面积按图纸计算为153.89平方米，约定造价为304727.7元，增加面积为4.52平方，造价为8723.6元，总面积为158.41平方米，总造价为306001.5元。因此，被答辩人主张的实际面积不够要求退还多支付的建房款，实属违背当初承诺的无理要求，因此答辩人请求法院驳回其诉讼请求。3、答辩人要求退还多收取的办理房产证费用，违背了双方合约。答辩人与被答辩人之间是合资建房关系，办房产证本非合资建房义务，答辩人帮忙联系办证是应全体合伙人要求才联系第三方办理，与第三方签订了代办合同。被答辩人签署过金江景逸花园第四期付款方式确认表，认可办房产证费用每平方为90元。4、关于天花批灰、楼梯步行做防滑和扶手的问题。在本案中，根据当时预算，天花批灰每户约1400元，楼梯防滑和扶手，每户分摊约260元。因全体合伙人对建房经验不足，导致在建筑设计时很多未纳入预算，为住得舒适，又不得不加建，经征求大部分合伙人同意，取消了不必要浪费的天花批灰项目和不重要的楼梯、防滑和扶手项目，增加了空调栏网项目24万元，按每户分摊2160元，四楼天台花园工程项目30.2万元，按每户分摊2720元，各大堂的天花工程共9万元，每户分摊约800元，还增加了配电房建设、地下防空建设和政府要求支付的60万元防空工程费用，每户分摊约为5405元，增加的工程项目总费用为每户约1万多元。答辩人均未要求合伙人来承担，如果被答辩人要求退回抹石灰和楼梯部分的装修款，那答辩人同意，但被答辩人必须将上述增加的工程项目费用支付给答辩人。5、双方系合伙关系，原告变更诉请、事实与理由无法律依据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，原告林池华等111位合伙人于2009年2月23日签署联合兴建景逸花园住宅楼公约，约定全部111位合伙人共同在惠东县××华侨城××路联合兴建景逸花园，共同取得土地使用权、组织报建、组织工程发包、组织具体施工、组织验收、完成整个项目的配套、委托物业管理等，由被告黄石林、刘进兴、杨进顺及杨华胜、钟洪青执行合伙事务，其中全体成员有联合30%以上成员提出对项目进行财务审计的权利，有权对工程质量进行合理监督，有权对项目基本情况进行了解。公约的附件一为联合兴建景逸花园的方案，明确联合方式为合作建房全体成员联合为项目建设人、按规定时间交纳合作建房款、联合报建项目、联合办理土地使用证、联合取得，根据有关部门要求进行项目验收，到房管部门办理房屋产权确认手续，取得房屋产权证，指定广东翔伟律师事务所为见证方和财务管理单位；附件二为景逸花园住宅楼装修标准，明确按设计的装修标准对外墙贴小方砖、内墙批灰砂、天花批灰砂、窗做铝合金、厨房卫生间防水处理、楼梯做防滑步梯、不锈钢扶手、各楼大堂墙地贴玻化瓷砖、水电、电话、宽带线、可视对讲门铃线到户门，但被告未按约做天花批灰砂、楼梯做防滑步梯、不锈钢扶手装修。2010年4月19日，原、被告签订关于认建金江景逸花园的造价确认书（一），约定：“一、认建楼号、面积和价格确认：本业主认建景逸花园C栋5楼04号，显示楼号为C304，总面积为153.89㎡，套内面积为127.29㎡，公共分摊面积为26.60㎡，具体见面积计算图表，造价按1930元／平方米计为297008元。业主根据上述标准支付建筑费用，对建筑费用的盈亏概不负责，由三被告包干负责。二、建筑标准、范围确认：1、主体建筑按批准的设计图纸施工，并取得验收合格证……3、本业主按本条规定的标准和图纸及房号验收楼房，按规划和设计规定属公共物业和通道的归属业主共有，其他资源收益本业主同意作弥补建筑费用”。施工过程中，原告房屋面积增加4.52㎡，总面积变为158.41㎡，原告在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡。2011年10月9日，涉案房屋竣工后交付给原告使用，原告依约按1930元／㎡支付房款320493元。2011年12月31日，原告取得房产证（房产证号：粤房地权证惠东字第××号），其中房屋所有权取得方式为自建，房屋建筑面积为141.66㎡，套内建筑面积为116.43㎡。2014年1月6日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查，被告黄石林、刘进兴、杨进顺提供于2014年4月1日作出的征求意见书，内容为：“因建造景逸花园期间，就各业主户内天花批灰和楼梯扶手、防滑等二个装修项目没做问题。因考虑到上述二个项目，建造没有实际意义，同时因经验不足，在建筑造价预算成本中，空调栏网项目，天台花园醒目，各大堂天花、人防工程建设等项目，必须建造的项目，未纳入预算，在不增加业主费用的情况下，只口头征求大多数业主的意见，取得同意后，由合伙人建房建设造价承包合伙人直接将未作装修项目改做必须加建且未纳入预算工程项目，比做增加工程项目，实际大大超过未做按装修项目造价，大多数业主没有意见，并接受房屋，但今日少数业主以此为由，要求合伙建房建筑造价承包人加建装修未建项目，并由此提起诉讼，因加建项目未纳入预算项目，又实际付出相应的工程款，属于必须建造项目工程，应必由各业主来分摊支付，为此现以文字形式征求各业主意见。一、未装修项目和未纳入预算的增建项目建筑造价对照表……二、各业主意见。（一）同意改建方案由原承诺应装修项目抵扣加建项目，未纳入预算业主无须增加建筑造价建筑款；（二）由合伙建房造价承包人，加建未建按承诺未建装修项目，未承诺且未纳入预算必建的工程项目，要增加的工程造价款由各业主按房屋面积分摊；（三）其他意见签名”，该意见书有71位合伙人同意第（一）种意见。被告提交五-十七层平面图（1：100）、面积计算说明、惠东房测字1101201100010房产面积测绘图纸，主张合同约定按建筑图纸计算房屋实际面积，应计算套内两个未封闭阳台的另一半面积。诉讼期间，本院向惠东县房产管理局发函调查另一业主何瑞映名下位于惠东县平山金光沿江边地段金江景逸花园C栋903号房（房产证号：粤房地权证惠东字第××号）的房产证所登记的建筑面积、套内面积、分摊面积如何计算及计算依据，该局复函：“我局房屋测绘所是依据国家质量技术监督局于2000-02-22发布的《房产测量规范》（GB／T17986.1～2-2000）对位于惠东县平山金江沿江边地段金江景逸苑进行面积计算：1、套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按《房产测量规范》计算；套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。因此何瑞映成套房屋的套内建筑面积116.79㎡（其中套内房屋的使用面积＋套内墙体面积=103.22㎡、套内两个未封闭的阳台建筑面积合计1.80＋11.78=13.58㎡）。2、分摊面积：首先根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将地上建筑的共有建筑面积［地上建筑的共有建筑面积指外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积］按比例进行分摊成住宅和商业两部分，然后住宅部分将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积（住宅部分本身的共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙、电梯井、管道井、楼梯间、电梯机房、住宅大堂、过道等），按各套的建筑面积按比例进行分摊计算各套房屋的分摊面积。何瑞映成套房屋的分摊面积为25.31㎡。3、建筑面积：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。所以何瑞映成套房屋的建筑面积为142.10㎡（即116.79＋25.31=142.10㎡）”。被告认为该复函中“住宅各单元参加分摊所得地上建筑分摊面积441.9125＋住宅需要分摊的分摊面积总和2689.686=3131.5985㎡”遗漏自建房应计入分摊而未计入的469.31㎡，要求本院予以核实，本院遂就该异议向惠东县房管局核实，但该局复函认为“并无遗漏应计入分摊的共有建筑面积”。诉讼期间，经本院咨询，惠东县物价局价格认证中心复函认为：“经市场调查，2011年12月期间，个人房屋天花批灰每平方米为叁元伍角（3.5元）”。原审判决理由和结果原审法院认为，本案立案案由为房地产开发经营合同纠纷，但经惠州市中级人民法院生效判决确认，双方基于房屋买卖关系产生纠纷，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。1、关于原、被告之间的法律关系的问题。根据原、被告等111人共同签署的联合兴建景逸花园住宅楼公约及附件，共同投资、共同建设、共担风险，并授权被告作为合伙事务负责人，委托有施工资质的单位兴建景逸花园住宅楼，执行合伙事务，从而共同取得房屋所有权。被告在收取其他业主建筑费用后，负有向其他业主交付符合约定标准房屋的责任，与其他房屋买卖合同相比较，被告尽管不是房地产开发商，但作为出卖人所应当承担的责任并无其他差别。因此，关于房屋面积差异、装修问题属于房屋买卖合同关系，应依据关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）予以处理；关于办证费的问题属于委托合同关系，应依据委托办证协议予以处理。根据关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）第一条的约定，建筑费用的盈亏原告概不负责，由被告包干负责，原告要求公示财务明细报表，理由不充分，本院不予支持。2、关于被告有无按造价确认书交付相应面积的房屋的问题。原告主张涉案房屋的实际面积应以房产证面积为准，因房屋实际面积与造价确认书约定的面积有误差，要求返还多支付的房款。被告辩称涉案房屋性质属于自建房而非商品房，应按建筑图纸计算房屋实际面积。依据关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）对房屋面积的约定，原告认购的房屋既定了套内面积、公共分摊面积，特别注明“具体见面积计算图表”。对原告房屋面积如何计算，在关于认建金江景逸花园的造价确认书（一）、面积计算图表已有明确约定。原告未举证证实上述计算方式的面积与被告交付的房屋存在面积差异，也未举证证实上述计算方式与房管局办理房产证依据的计算方式相同，在没有明确约定原告房屋最后计价面积以房产证记载面积为准的情况下，原告仅以房产证记载面积与合同约定面积不符而主张返还差价，缺乏证据支持，应承担举证不能的法律后果。因此，原告要求返还多支付的房款，理由不充分，本院不予支持。3、关于被告收取的办理房产证费用是否合理的问题。原告主张涉案房屋系二手房，被告有法定义务为原告办理房产证，被告收取的办证费用应予以退还。被告辩称办理房产证非建房义务，应全体合伙人要求才委托第三方办理房产证并收取费用。根据原告房产证，涉案房屋所有权取得方式为自建，并非二手房买卖，被告并无法定义务为原告办理房产证。按照联合兴建公约、方案约定，双方为联合项目建设人、联合取得建筑用地使用权，被告系接收包括原告在内的业主委托办理涉案房屋的产权证，被告作为受委托人，只是经办具体办证事务，办证过程中相应的费用应当由委托人即原告承担。原告已在第四期付款方式确认表中确认缴纳办理房产证费用（含防白蚁费）90元／㎡，意思表示真实，本院予以认可。被告按照上述计费标准收取办证费，有理有据，本院予以支持。因此，原告应支付给被告办证费141.66㎡×90元／㎡=12749.4元，但已实际支付14256元，仍多支付1506.6元，原告诉请退还该多支付的办证费用，理由充分，本院予以支持。4、关于被告是否应当退还天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修款的问题。原告主张被告未按约对天花批灰、楼梯防滑步梯、不锈钢扶手装修，应退还相应的费用。被告辩称原告接收房屋后已对天花吊顶装修，再做批灰要拆掉吊顶等装修，天花批灰已无必要；楼梯有两面墙围护，亦无必要做防滑步梯、不锈钢扶手，且原告接收房屋使用至诉讼前，一直未提出异议，视为对房屋现状的认可；同时，该项费用已用作四楼天台花园等项目建设，从另外方面补回给原告。根据被告提供的征求意见书，有71位合伙人认可天花批灰、楼梯扶手、防滑三个装修项目无需再做，该决定经超过二分之一的合伙人同意，鉴于楼梯扶手、防滑属于公共通道部分，大部分业主不要求做该两项装修，本院予以支持。因天花批灰属于个人房屋套内装修项目，应由原告本人决定，现原告诉请被告支付该装修项目费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项的规定，参考惠东县物价局出具的意见，天花批灰费用按3.5元／㎡×套内房屋的使用面积及套内墙体面积102.44㎡=358.54元。综上，依据《合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十二条第（二）项，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告黄石林、刘进兴、杨进顺应于本判决生效之日起10日内返还给原告林池华办证费1506.6元、天花批灰费用358.54元共计1865.14元。二、驳回原告林池华的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由原告林池华负担1140元，被告黄石林、刘进兴、杨进顺共同负担50元。当事人二审意见上诉人林池华不服原审判决上诉称，一、本案经惠州市中级人民法院生效判决确认为房屋买卖合同纠纷，但对于涉案房屋面积的计算要以房产证上登记的面积为准，而不是以图纸上的面积作为被上诉人购买房屋的面积，一审法院认定事实错误。我国《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记”，在涉案房产证没有被撤销之前，房产证内容没有被变更之前，对于房屋面积的计算无疑是要以房产证上登记的信息为准，但一审法院对房产证上登记的房产面积不采信，反而采取被上诉人提供的方式来计算房产面积，令人匪夷所思，实属枉法裁判，这样判决，上诉人都不知道其房产证是否有效。二、一审法院对天花批灰、做防滑步级和不锈钢扶手的价格认定有严重错误。一审法院依据惠东县物价局的复函认定天花批灰价格实属多此一举，被上诉人在《民事起诉状》中已明确承认了每户天花批灰价格约1400元，楼梯防滑和扶手每户价格约260元。对于被上诉人已承认的事实，根本不需要再举证证明。但一审法院却自行委托惠东县物价局要求给出价格，法律依据何在公平何在综上，请求二审法院判令：l、撤销一审法院判决，改判被上诉人退还上诉人多支付的购买房屋款47090元，退还收取上诉人的办理房产证费用款14256元，共计61346元；2、判决被上诉人退还上诉人没有按照约定的装修标准（天花批灰、步行做防滑和扶手）多收取上诉人款项（待评估后确定数额）；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人黄石林、刘进兴、杨进顺答辩称，原审判决除第一判项退回有关办证费1506.6元错误判决外，其余事项，认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决适当，依法应予维持，被答辩人上诉没有事实依据和法律依据，依法应予驳回，有关办证费的判项应依法纠正，主要的事实和理由如下：一、涉案房屋属合伙建房事实，不可否认。被答辩人连同答辩人等111户合伙人于2009年2月23日签署联合兴建景逸花园住宅楼公约，约定由全部111位合伙人共同在惠东县××华侨城××路联合兴建金光景逸花园共同取得土地使用权、组织报建、组织工程发包、组织具体施工、组织验收、完成整个项目的配套。各有业主根据建筑图纸建筑面积核算建筑造价、预交建房款、推举合伙执行人、执行合伙建房事后有业主提出为防止建筑造价提升、建筑费用开支不合理等事项，由答辩人三人按原建筑造价包干建筑费用，全部过程均在各方业主同意下进行，被答辩人在面积确认书上亦签名确认，对面积和建筑造价无异议，以上事实，在一审庭审中均得到证实，不可否认。二、本案纠纷已为生效法律裁判所认定。惠州市中级人民法院（2015）惠中法民一终字第633号《民事判决书》，系同一建筑另一个合伙人何瑞映与答辩人之间的纠纷案件，该案已经惠州市中级人民法院2015年7月27日终审判决并已发生法律效力。该判决认定对于涉案房屋面积的计算，答辩人与业主之间在《关于确认金江景逸花园造价确认书（一）》及“面积计算图表”中已经有明确的约定，应依照双方约定计算面积。三、原审判决答辩人返还1506.6元办证费给被答辩人，属错误判决，应依法予以纠正。答辩人三人在接受全体业主（包括被答辩人在内）的委托办理涉案房屋的产权证，答辩人只是作为委托人办理具体办证事务，将办证过程中相应的费用应当由委托人即被答辩人承担。在本案中答辩人将被答辩人委托办理事宜转委托他人办理，被答辩人对转委托事项和办证结果都给予了认可，答辩人在此事项中没有得到，任何利益亦不存在任何过错。为此，原审法院判令退回1506.6元没有事实依据和法律依据，依法应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，合法部份应予维持，错误部分应予纠正，被答辩人所提上诉理由不成立，没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院除查明一审查明的事实外，本院已经就同一项目中因同样争议的问题，于2015年7月27日作出（2015）惠中法民一终字第633号《民事判决书》，维持了一审法院作出的与本案一审判决主文相同的判决。本院认为，本案中双方当事人对于涉案的房屋已经竣工并交付、相应的款项已经支付的基本事实没有争议，本案二审中争议的焦点问题是：林池华与黄石林等之间的法律关系性质问题，黄石林等向林池华交付的房屋是否存在面积缺少、装修是否不符合约定的问题，黄石林等是否多收办证费用的问题等。对此，本院分述如下：关于本案所涉及法律关系的性质，应当从以包括本案当事人在内的111户相互之间的关系来考察。首先，111户之间签订《联合兴建景逸花园住宅楼公约》及附件，确定了大家形成了联合建房的合伙关系。由于这一法律关系并不是引起本案争议的问题，故而本院不作过多的阐述。其次，关于黄石林等三人与其他参与联合建房合伙人之间的关系，林池华在本案一审起诉中已经明确“三被告担任执行合伙事务的合伙人”，黄石林等三人也未反对，故而其是合伙事务的具体执行人。第三，《关于认建金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》确认“本业主依据以上标准支付建筑费用。建筑费用的盈亏本业主概不负责。由责任人包干负责”，“责任人签名”栏后由黄石林等三人签名。由此可知，黄石林等三人是在收取业主的建筑费用后，负有向业主交付符合约定标准房屋的责任人。与其他房屋买卖合同中相比较，黄石林等三人尽管不是房地产开发商，但是其作为出卖人所应当担负的责任并无其他差别。综上，在本案中，关于房屋面积差异及装修问题的争议是与黄石林等三人应当依据《关于认建金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》承担的责任相关的，属于房屋买卖合同关系；关于办证费的问题，是与黄石林等三人根据与金江景逸花园合作建房小组签订的《委托办证协议》中关于办理产权证约定相关的问题，属于委托合同关系。关于黄石林等向林池华交付的房屋面积问题，本案诉讼中林池华主张其已经领取的房产证件记载面积与其在《关于认建金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》签订后核实的面积相比存在短缺；黄石林等三人认为，应当按照合同约定的结算办法来计算房屋面积。从《关于确认金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》中关于面积的约定来看，林池华认购的房屋既定了套内面积也约定了共分摊面积，还特别注明“具体见面积计算图表”。也就是说，对本案涉案的房屋面积如何计算，在《关于确认金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》及“面积计算图表”中已经有明确的约定。本案中，林池华作为原告并未举证根据《关于确认金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》及“面积计算图表”中的计算方式黄石林等三人交付的房屋存在面积差异，也未举证该计算方式与房管局办理产权登记时采取的计算方式相同。因此，在没有明确约定涉案房屋最后的计价面积以房产证件记载面积为准的情况下，林池华仅仅以产权证记载面积与合同约定面积不符而主张返还差价的，缺乏证据支持。一审法院以房产证记载面积计算总价款，得出林池华应付价款实际上少于已付价款故而黄石林等无需返还差价款的结论，其错误在于并未查明证载面积与合同面积存在差异的根本原因，对此本院予以纠正。关于装修的问题，虽然在《关于确认金江景逸花园的造价确认书﹤一﹥》及《景逸花园住宅楼装修标准》中对本案争议的天花批沙、步梯要有防滑步级和不锈钢扶手等问题，但是以上装修内容已经有71户参与合作建房的业主表示无需再做。其中，步梯防滑步级和不锈钢扶手属于全体业主公用设施部分，应当尊重大多数合伙人的意见。该意见尽管是在一审诉讼中形成的，林池华作为合伙人之一，也应当受大多数人合伙人意见的约束。天花批灰问题，属于林池华单独所有的房屋存在的问题其可以主张权利，一审法院根据当地物价部门出具的意见作出补偿判决，基本符合本案实际，本院予以支持。关于办证费用的问题，黄石林等三人是接受包括林池华在内的业主委托办理涉案房屋的产权证，黄石林等作为受委托人，只是经办具体办证事务，办证过程中相应的费用应当有委托人承担。由于办证费用已经经过林池华的书面确认，林池华在本案二审中主张根据实际发生的金额据实结算的没有合同依据。综上所述，上诉人林池华的上诉有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审查明事实基本清楚，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1190元，由上诉人林池华负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一六年八月四日书 记 员  彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；