重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0236民初2124号原告谈红，男，1979年5月25日出生，汉族，居民，住奉节县。委托代理人王雄飞，重庆贞枰律师事务所律师，有特别授权。委托代理人向奎，重庆贞枰律师事务所律师。被告陈正雨，男，1983年6月7日出生，汉族，农民，住云阳县。委托代理人张小红，女，1986年2月15日出生，汉族，农民，住奉节县，系被告陈正雨妻子，有特别授权。委托代理人张海林，重庆市奉节县弘正法律服务所法律工作者。第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司，住所地奉节县永安镇朝阳街89号，工商注册号5002360000094183-1-1。法定代表人谈红，经理。委托代理人黄昆林，重庆贞枰律师事务所律师，有特别授权。原告谈红与被告陈正雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由代理审判员龙宇独任审判，适用简易程序并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告谈红的委托代理人王雄飞，被告陈正雨的委托代理人张小红、张海林均到庭参加诉讼。后2016年7月11日第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司（以下简称宏大公司）申请参加诉讼，本院予以准许后于2016年8月1日再次公开开庭进行了审理。原告谈红的委托代理人王雄飞、向奎，第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司的委托代理人黄昆林到庭参加诉讼；被告陈正雨及其委托代理人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告谈红诉称，2013年9月21日原告与被告签订了为期34个月的房屋租赁合同，但在2016年2月23日合同到期后，被告恶意拖欠物管公司收取的水电费、物管费、垃圾处理费共计4765元，多次催缴不予理睬，因此物管公司对该门市停水停电锁门长达两个月而无法使用，给原告造成至少2万元的经济损失。综上，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付租赁期内应当缴纳的水电费、物管费、垃圾处置费共计4765元；判令被告按合同约定向原告支付违约金8577元；判令被告向原告支付原告门市长达两个月无法使用的损失20000元。以上合计33342元。2、判令被告承担本案诉讼费用。被告陈正雨辩称，原告诉称有两个月费用没有缴纳是事实，大概有4000多元。原告是将房屋转租给被告的，除了房租被告还给了12.5万元的转租费。原、被告是租赁期满后终止合同的，不存在违约。被告在承租该房屋时，该房前面的租客有两个月的物管费、水电费等费用没有缴纳，原、被告便口头约定由被告缴纳，被告在其租期内就少缴两个月的费用。被告租房系用于经营“辣尚仙”门市。原告不是房屋业主，系私自出租门市；被告经营时有人多次上门吵闹导致被告无法经营，被告的损失更大；原告亦无证据证明其已经缴纳物业水电等费用；被告没有违约，亦未对原告造成损失。故综上请求驳回原告的诉求。第三人宏大公司称，2012年12月20日，第三人与许毅、倪放鸣等人签订《房屋租赁合同》，承租倪放鸣、许毅等人所有的位于奉节县永安镇人民广场商业步行街1号2层B-02号门市，租期共计96个月。2013年9月21日，我公司法定代表人谈红与陈正雨签订《房屋租赁合同》，将该门市西头105平方米出租给陈正雨。因陈正雨拖欠2015年12月23日至2016年2月22日的物管费等共计4765元，该款由房主许毅代缴后，由我司法定代表人谈红已支付给许毅。2015年5月18日，谈红以自然人身份起诉陈正雨，要求其支付欠缴的物管费并承担违约责任等。我公司认为，因谈红系我公司法定代表人，其与陈正雨签订房屋租赁合同系履行职务，该合同的权利义务应当由我公司享有和承担。故我公司要求参加诉讼，请求：1、判令被告向第三人支付租赁期内应当缴纳的水电费、物管费、垃圾处置费共计4765元；判令被告按合同约定向第三人支付违约金8577元；判令被告向第三人支付第三人门市长达两个月无法使用的损失20000元。以上合计33342元。2、判令被告承担本案诉讼费用。经审理查明，2012年12月20日，奉节县X镇X步行街X号X层X号门市的权利人许毅、倪放鸣、谈维、冉志鹏四人与第三人宏大公司与签订《房屋租赁合同》，将该门市租给第三人宏大公司，租期共计96个月。2013年9月21日，宏大公司法定代表人谈红与被告陈正雨签订《房屋租赁合同》，将该门市的105平方米出租给被告陈正雨；该合同约定：“该房屋租赁期共34个月。自2013年4月24日起至2016年2月23日止”；“乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的费用”；（2）本门市所在区域内物业管理公司收取的所有费用；（3）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用”；“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。”现该合同租赁期已满，合同自然终止。2016年4月8日，该门市权利人许毅向该门市的物业管理公司缴纳了该门市自2015年12月23日起至2016年2月22日止的水电费、物管费、垃圾费共计4765元；后原告谈红将许毅缴纳的4765元给付许毅。上述事实，有原告提交的原、被告身份证复印件、产权证书复印件、原、被告签订的房屋租赁合同、收据为证，以上证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的根据，本院予以采信。对原告举示的营业执照，真实性予以采信；对原告举示的第三人与门市权利人签订的租赁合同，结合证人许毅的当庭证言，予以采信；对原告许毅的当庭证言，对其证明其将房屋出租，允许转租及谈红已支付其代交费用的事实予以采信。本院认为，第三人与门市权利人签订的《房屋租赁合同》合法有效，第三人取得门市的承租权；后该门市部分被转租给被告陈正雨，由原告谈红与被告陈正雨签订《房屋租赁合同》；原告谈红系第三人的法定代表人，原告及第三人均认可原告与被告陈正雨签订合同的行为系原告履行职务行为，故以原告名义与被告陈正雨签订的《房屋租赁合同》的权利义务应当由第三人享有和承担，该合同对第三人及被告均有约束力，第三人及被告应该按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告陈正雨应交纳租赁门市所在区域内物业管理公司收取的所有费用，如逾期交纳应由其负担的费用每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金。本案中，被告陈正雨未交纳应由其负担的从2015年12月23日起至2016年2月22日止的水电费、物管费、垃圾费共计4765元；该费用由门市权利人许毅交纳后，原告谈红已支付许毅，原告谈红及第三人均表示原告谈红支付该费用系职务行为，故现第三人要求被告陈正雨支付其水电费、物管费、垃圾费共计4765元，可予以支持。被告抗辩其与原告谈红有口头约定，其不支付其租期最后两个月的相关费用，然原告予以否认，被告未举示证据证明其主张，其抗辩不成立。被告违反合同约定逾期交纳其应负担费用，应按合同约定支付违约金；原告及第三人均表示合同约定的违约金与合同法存在一定差异，主动调整违约金金额，只要求被告按所欠金额的30%支付即1429.5元，其请求在可支持范围内，予以认可。原告及第三人主张的经济损失，未举示证据予以证明，不予支持。本院为保护各方当事人的民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈正雨向第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司支付水电费、物管费、垃圾费共计4765元。二、被告陈正雨向第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司支付违约金1429.5元。三、驳回原告谈红及第三人奉节县宏大企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费634元，减半收取317元，由被告陈正雨负担。限本判决生效后10日内履行。义务人如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照上诉标的提交上诉案件诉讼费，上诉于重庆市第二中级人民法院。如上诉人递交上诉状后，在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费又不提出缓交申请的，按自动放弃上诉处理。代理审判员  龙宇二〇一六年八月九日书 记 员  张宁