江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4121号上诉人(原审被告)苏州市长虹建筑装饰工程有限公司，住所地苏州市中张家巷东板桥弄3号。法定代表人吴木追，董事长。委托代理人张春红，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人(原审原告)高渊。上诉人苏州市长虹建筑装饰工程有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2015）园民初字第01776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月30日，原审原告高渊（以下简称“甲方”）与原审被告长虹公司（以下简称“乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏州工业园区青青家园11幢202室的房屋两室一厅出租给乙方居住，不得进行其他用途，乙方共入住6-8人。每月租金为1500元，一次性收违约金1500元，租期从2014年10月1日开始入住至2015年9月30日止，租赁期满前，乙方不需续租约，必须提前30天通知甲方，甲方未接到通知的情况下视为乙方违约，没收违约金。租金三个月支付一次，下次租金在到期前15天内支付给甲方，过期不付视为违约处理，没收违约金，甲方有权单方面终止合同，乙方无条件退房。乙方租住期间按不得以任何理由退房、转租或私自加入，一旦主动退房，不但视为违约，没收违约金，还要交完已产生的一切费用，交出钥匙，如有损坏财物，照价赔偿。每月物业费50元有租住人自理。乙方在租赁期间的所有安全问题由乙方自行负责，一切后果与甲方无关。房屋内所有设施及家用机器系认为因素损坏，均照价赔偿。租赁合同中载明的设施清单包括：空调两台、1.5米大床1套、1.2米大床2套。另查，苏州工业园区青青家园11幢202室的房屋产权人为苏州工业园区东川精密工业有限公司，该公司出具说明：该11幢202室由高渊出资购买登记在东川精密公司名下，自购买之日起，一直由高渊自行管理，该房屋之物业管理费亦由东川精密公司统一交纳后由高渊负担。原审被告长虹公司签订上述租赁合同后，交纳了租房保证金1500元，支付了截止至2015年3月31日止的房屋租金，此后的租金未支付。原审原告支付了2014年10月至12月的物业管理费150元。2014年11月份某天的凌晨，原审被告安排租住的人员发现卫生间洗衣机起火，原审被告租住人员报警灭火，室内卫生间等设施被损坏，原审被告说明其在2015年3月12日已从涉案承租房屋内搬离，但未办理房屋返还交付手续。本案审理过程中，原审原被告就涉案损失赔偿问题产生争议，原审原告申请对涉案房屋损坏的修复费用进行鉴定。2015年12月28日，苏州市价格认证局出具报告书，认定涉案青青家园11幢202室房屋损坏的修复费用为9736元（卫生间水管已修复，故对水管的修复价格本次未作鉴定），鉴定费为750元。原审原告在鉴定当日，需入室查看现场，发生了开锁、换锁费用180元。原审原被告双方在2015年7月30日的庭审中均确认同意解除租赁合同，原审法院在第二次庭审中告知原审原告应及时修复以避免损失继续扩大。原审被告在庭审中陈述事发经过：据当时租住室内的陈喜峰陈述，在2014年11月份的一天凌晨2点多钟，其在睡觉时感觉有火烧的味道，到卫生间就看到洗衣机着火，然后墙体也受损，陈喜峰就采取扑火的措施，立即报了119火警，并通知了房东。原审被告说明，承租房屋内的下水管道损坏、卫生间墙体瓷砖部分损坏，但主体结构没有受到影响，其他房间没有损坏。原审被告认为是室内卫生间的线路、插头有问题，应该是插头老化和线路老化导致的洗衣机着火。原审原告说明，对于原审被告员工所述的是洗衣机起火的事实没有争议，但原审原告在出租时没有提供该洗衣机；原审原告为了保障楼上邻居居住先就下水管等进行了维修，维修费为1570元。原审原被告在庭审中均不申请对失火原因进行鉴定。以上事实，由原审原告提交的房屋租赁合同、房屋产权证、情况说明、物业费发票、修理费收据、开锁费收据、照片等证据，原审原告申请鉴定的鉴定报告书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。原审原告高渊诉称，2012年9月，原审原告将其所有的坐落于苏州工业园区珠泾路青青家园11幢202室房屋租赁给原审被告。2014年9月30日，原审原被告续签房屋租赁合同，约定租赁期限为一年，租金每月1500元，每三个月支付一次房租。合同签订后，原审被告支付了首期租金，经催促，原审原告支付款2015年一季度的租金。2014年11月，原审被告置放在租赁卫生间的洗衣机起火，造成卫生间（包括三楼下水道）烧毁，房屋墙面被烟熏。事发后，原审被告未及时维修，原审原告无奈出资1570元先期修复了三楼下水道，以保证三楼住户正常生活。因原审被告拒不支付租金，其拒不修复租赁房屋卫生间，原审原告诉讼至法院，请求判令：1、解除苏州工业园区珠泾路青青家园11幢202室房屋租赁合同。2、判令原审被告自2015年4月1日至实际腾退房屋之日（含房屋修复期间），按照约定租金每月1500元支付房屋使用费，并负担自2014年10月至12月的每月50元物业管理费共150元。3、判令原审被告承担租赁房屋修复费用总计是10486元（包括原审原告已垫付的1570元、开锁费180元）。4、原审被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。原审原被告在第一次庭审中对租赁合同解除均无异议，原审法院予以确认。原审被告在承租期间卫生间的洗衣机起火，该洗衣机未包含在租赁合同约定的租赁设施清单内，原审被告也未证明原审原告曾提供该租赁设备，原审被告应对该自行添置的设备产生的安全事故自担风险。原审被告作为实际使用人，日常接触使用到室内的各种设备设施，理应更熟悉、清楚室内设施出现的故障或隐患。原审被告未曾向原审原告提出卫生间插座或线路存在老化问题，也未向原审原告要求报修，更未就失火原因申请鉴定，且起火设施为原审被告自行添置的洗衣机，原审法院因此对原审被告的抗辩不予支持，原审被告应就其使用或保管不当造成的原审原告房屋损坏承担赔偿责任。原审被告应赔偿原审原告已实际发生的下水管道等修理费1570元及鉴定的维修费9736元。因原审被告未返还交付房屋，原审原告产生的开锁、换锁费用180元应由原审被告承担。租赁合同约定原审被告承担租赁期间的物业费，原审原告要求原审被告承担2014年10月至12月的物业费150元，与法有据。原审被告承租期间造成房屋损坏，未履行修复义务而退租、搬离，原审原告按照约定租金标准主张房屋空置期间的房屋使用费，应予以支持。原审原告已经更换房屋钥匙，实际占有了该房屋，原审法院在庭审中也告知原审原告应及时止损、自行维修。原审法院结合涉案房屋损坏程度、维修所需的时间和维修后的寻租期间，酌定支持房屋使用费从2015年4月1日起计算至2016年3月31日止共12个月，共计18000元。原审被告已付的租房保证金1500元，原审原告认为应作为违约金处理，该主张符合合同约定，原审被告也未对此抗辩，原审法院不再就此租赁保证金在原审被告所负担赔偿费用折抵。据此，依据《中国人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、原审原告高渊与原审被告苏州市长虹建筑装饰工程有限公司签订的房屋租赁合同于2015年7月30日解除；二、原审被告苏州市长虹建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告高渊房屋使用费18000元；三、原审被告苏州市长虹建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原审原告高渊维修费、开锁费合计11486元；四、原审被告苏州市长虹建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原审原告高渊物业费150元。案件受理费收取541元、鉴定费750元，合计1291元，由原审被告苏州市长虹建筑装饰工程有限公司负担，该款项已由原审原告预交，原审法院不予退还，原审被告应连同上述款项一并支付原审原告。上诉人苏州市长虹建筑装饰工程有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：火灾的原因存在争议，应由被上诉人承担举证责任。火灾发生后，被上诉人应及时对受损的房屋卫生间进行维修，避免损失的扩大。被上诉人于2015年7月后开始维修，导致损失的扩大不应由上诉人承担。原审法院判决上诉人承担维修期间及寻租期间的使用费，超出被上诉人诉请。原审法院判决维修期一年，显失公平。原审法院认定事实、适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。被上诉人高渊二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据上诉人在一审庭审中陈述：当时租住室内的陈喜峰陈述，在2014年11月份的一天凌晨2点多钟，其在睡觉时感觉有火烧的味道，到卫生间就看到洗衣机着火，然后墙体也受损。在上诉人未能证实插座或线路老化导致起火的情况下，原审法院认定上诉人使用或保管其自行添置的洗衣机不当导致起火合理。据此上诉人应对起火造成的房屋损坏承担修复赔偿责任。考虑到上诉人未能及时通知被上诉人办理返还交接手续，原审法院酌定的房屋使用费判决结果合理。综上所述，上诉人苏州市长虹建筑装饰工程有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人苏州市长虹建筑装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  沈维佳二〇一六年八月二日书 记 员  毛莉莉