.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初1771号   原告：王芳，女，汉族，1965年10月18日出生，住安徽省阜阳市。公民身份号码：×××。   委托代理人：李纪海，安徽颍胜律师事务所律师。   被告：海南白马天鹅湾置业有限公司，住所地海口市振兴路**美兰区政务中心办公区**。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：杨树坪，该司董事长。   委托代理人：王可键，系该公司法务经理。   委托代理人：李迪，系该公司法务员。   原告王芳诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法由审判员王沈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李纪海、被告委托代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王芳诉称，2013年10月29日原告从被告处购买了一套位于海口市××区号海南白马天鹅湾4#楼13（层）12A05号商品住宅房一套，面积137.58平方米，总价1524937元，并签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：L0009XXXX）。双方合同约定被告应于2014年8月31日前交付房屋，但是被告却在2016年5月7日将上述房屋交付，逾期了617天。后原告多次要求被告支付违约金未果，为维护自己的合法权益，依据我国《民事诉讼法》之规定，特具状起诉，1、请求人民法院判令被告支付违约金436131.98元；2、本案诉讼费由被告承担。   被告天鹅湾公司辩称，被答辩人的诉求不符合事实及合同约定依法予以驳回不合理的诉求。第一、答辩人与被答辩人所签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。该合同是对双方权利义务的约定，而非单方约定。合同约定被答辩人向答辩人购买白马天鹅湾一起地块3#楼-1802房，总价款1524937元，合同虽约定的交房期限是2014年5月31日前。但合同签订后，答辩人的楼盘在海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风答辩人的楼盘同样遭受重创空前，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪。紧接至第15号台风"海鸥"于2014年9月16日再次登录附近最大风力13级。海口两个月内，台风"威马逊"、"海鸥"连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定第1款因不可抗力出卖人可据实予以延期，故答辩人的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的本院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二、被答辩人诉求中的违约金也不该是诉求436131.98元，应该按照合同第十一条的约定：90日内万分之三、90日后万分之五的违约金计算。还应该减去两个月的合理期限。参照类似案例的本院已经生效判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。也不该是被答辩人所说的数额。综上所述，被答辩人所诉的非事实，答辩人所述的以上事实是客观存在的。我国《合同法》第117条第1款规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外"。可见，不可抗力乃是法定的免责事由且我司已于2014年7月29日按照双方所签订的《海口市商品房买卖合同》及补充协议第九条的约定的地址邮寄送达给被答辩人《延期交房通知书》。参照本院已经生效类似案例（2015）美民一初字824号判例胡某某诉我司房屋买卖合同纠纷中认定的事实：我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。被答辩人主张之诉缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回被答辩人于法无据的不合理的请求。   经审理查明，2013年10月29日，原告王芳与被告天鹅湾公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，双方约定：原告王芳向被告购买海南白马天鹅湾一期的4#楼13层12A05号房，房屋价款为1524937元；被告应当在2014年8月31日前将具备经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的商品房交付给原告使用；如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；除合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房，按以下方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按照逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告向被告支付购房款人民币1524937元。2014年7月18日，2014年第9号台风"威马逊",在海南岛登陆，是海南岛40年来遭遇的最强台风，破坏性极大。2014年7月29日，被告向原告发出延期交房通知，告知遭遇强台风不能按期交房。2016年4月8日，被告通知原告于2016年4月15日收房。原告于2016年5月8日收房。2016年5月11日，被告取得海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#、4#、15#楼的《工程竣工验收报告》。因被告延期交房，遂成讼。   本院确认的以上事实有《海口市商品房买卖合同》、发票、海口市商品房买卖合同备案确认表、交付使用签收单、《工程竣工验收报告》、延期交房通知、入伙通知书、物业费收据、圆通速递单、以及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料经庭审质证和本院的审查，具有客观性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，本案原、被告的争议焦点是被告是否因为台风可以部分免除责任。原告与被告天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告依约向被告支付购房款后，被告应按合同约定的时间即2013年5月31日向原告交付符合国家规定的合格的商品房。但被告直至2016年5月11日方通过房屋竣工验收，该时间已超过合同约定的交房时间，被告的行为已构成违约，应按照双方合同约定承担违约责任，向原告支付相应的违约金并继续履行合同。就本案争议焦点而言，海南岛众所周知的2014年第9号台风"威马逊"于2014年7月18日在海南登陆，破坏性极大，给海南人民的工作、生活造成严重影响。涉案房屋的项目因此延长工期属不可抗力，根据台风对海南的影响情况，可以适当给予被告60天的停工整理期限即60天的免责期间。被告于2016年5月11日方通过房屋竣工验收，故原告要求被告支付从2014年6月1日至收房之日2016年5月8日期间的逾期违约金，合理合法。但因不可抗力而部分免除责任的60天不应当计算，被告应付的逾期违约金为397246元（1524937元×90天×0.0003+1524937元×467天×0.0005），原告诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告要求被告支付逾期交房的违约金，于法有据，应予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王芳支付违约金人民币397246元；   二、驳回原告王芳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币3921元，由被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     acx6h8eac2py7bm7zk   审判员王沈   二〇一六年八月十九日   书记员韩祎   速录员 何克景