江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初4882号原告（反诉被告）：董伟利，男，1979年11月9日生，汉族。委托诉讼代理人：陈继久，江苏国成律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵健，男，1973年3月6日生，汉族。委托诉讼代理人：周蔚，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）董伟利与被告（反诉原告）赵健房屋买卖合同纠纷案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董伟利及其委托诉讼代理人陈继久，被告（反诉原告）赵健的委托诉讼代理人周蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董伟利向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方之间签订的《房地产买卖中介合同》，包括协助原告办理本市X路X号X幢X单元X室房屋交易过户手续，并向原告交付上述房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月5日，原、被告双方通过江苏中广置业有限公司居间签订《房地产买卖中介合同》，约定由被告将本市X路X号X幢X单元X室房屋出售给原告，房屋售价为123万元，双方对房屋价款支付方式、房屋交付、户口迁移、税费负担等事项进行了约定。原告按约定向被告支付了2万元定金，并向中广置业公司支付了2.2万元中介费用。在双方着手办理房屋过户过程中，被告突然反悔，要求提高房价到180万元。原告拒绝后，被告提出以支付违约金方式解除买卖合同。原告购房目的系为居住使用，且为孩子能在房屋所在学区就近上学，且原告为购房已出售原居住的房屋，被告毁约将导致原告无家可归。因双方协商未果，原告诉至法院，要求依法判决。对于被告的反诉请求，原告不予认可。双方合同签订后，房屋的使用价值并没有发生改变。被告售房目的是为了取得123万的房屋价款，该房屋学区调整并没有影响到被告继续取得123万元价款，双方合同目的没有改变。且学区调整，也不能影响房屋的价值及房屋居住人享有的受教育权利，仅是教育区划的调整，不符合情势变更应当变更、解除合同的条件，属于商业风险范畴。综上，请求判决驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）赵健辩称，被告赵健通过中介公司居间与原告签订了《房地产买卖中介合同》，商定转让价格123万，被告收到购房定金2万。该合同签订后短短五天时间，涉案房屋就突然被公布划入南京市芳草园小区凤凰校区和第二十九中初中部2016年施教区，该房屋由普通学区房变成重点学区房。基于该重大变化，被告及时告知了原告和中介公司，要求解除合同并通知原告及时另寻其它合适房源，但没有获得任何答复。涉案房屋买卖合同在签订后，尚未履行之时，因政策原因由普通住宅变成了重点学区房，该房屋无论在市场价值还是使用条件上均发生了巨变，此系双方在签订合同时无法预见，不属于商业风险，如继续履行房屋买卖合同，对被告明显不公，被告合同目的不能实现。同时，被告赵健向本院提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告之间关于本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室签订的房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：双方合同签订后尚未履行，客观条件发生变化，如继续履行合同对被告显失公平，被告要求解除合同，向原告退还定金符合法律规定，请求判决支持被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积52.69平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为赵健。2016年5月5日，董伟利（乙方）与赵健（甲方）经江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司，丙方）居间签订了《房地产买卖中介合同》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋售价为123万元，此价格为净得价；甲方确保出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，协助乙方办理该房地产交易过户手续，提供相应证件资料，按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋等；乙方按南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款等；乙方于2016年5月5日前，支付甲方定金2万元；甲、乙双方约定于2016年5月25日前办理贷款审批手续（商业贷款），乙方以贷款方式支付甲方部分房款60万元，下款时间以银行放款时间为准，乙方须委托银行将贷款资金全部划入南京市房地产市场管理处指定监管单位进行监管；乙方于贷款审批通过后三日内将部分房款56万元提交监管账户，同时办理过户手续，支付给甲方用于该房屋解押，付款同时办理解押手续，解押手续办理完毕，领取他项权证后双方办理过户手续；双方于房屋出件后三日内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款5万元；乙方承担过户中产生的个税、契税；甲方保证此房内无户口，学区不占用等等。上述合同签订当日，董伟利即向赵健支付购房定金2万元。次日，董伟利亦向中广置业公司支付中介费2.2万元。此后，因涉案房屋所在学区调整，赵健于2016年5月10日向董伟利提出解除合同，董伟利未予以同意。因双方协商未果，董伟利诉至本院，要求赵健继续履行合同。案件审理过程中，赵健向本院提起反诉，请求解除双方之间的房屋买卖合同。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方争议事实为：双方关于涉案房屋所签订的《房地产买卖中介合同》是否具备法定解除的条件。赵健为证明其主张，提供如下证据：1、《第二十九中初中部通告》、《南京市芳草园小学凤凰校区招生通告》、《南京鼓楼区公办中小学2016年施教区划分公开》，证明2016年5月10日涉案房屋被划入本市芳草园小学及二十九中学区，该客观情况发生属于赵健订立合同时无法预见的情形，构成情势变更；2、双方往来短信，证明赵健已通知董伟利要求解除合同，其提出解除合同符合法律规定；3、链家地产网页二手房报价，证明涉案房屋周围二手价单价由原来的每平方米2万元左右飙升至4万余元，房屋市场交易价格发生巨大变化；4、本市鼓楼区2016年小学、初中招生工作实施办法、离婚证，证明赵健离婚后出售涉案房屋系为再婚后生育子女改善学区环境而准备，现涉案房屋已调整为双学区，已符合赵健自用的条件和目的。董伟利质证后，对上述证据1的真实性无异议，但不认可赵健证明目的，施教区范围调整不影响该房屋的居住和使用，也不影响入住该房屋的子女及其后代享受国家法定的义务教育；对证据2的真实性无异议，但认为双方房屋买卖合同成立生效后，赵健自行提出解除合同，无事实和法律依据；对证据3认为该网络报价并非实际成交价格，仅能起到参考作用；对证据4的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。对于当事人提交的证据，本院认证如下：对上述证据1-4合法性、真实性均予以认可，关联性不予认可。庭审中，董伟利表示愿意一次性向赵健支付全额购房款，并提供银行流水明细、股票资金账户等证明其具备付款能力。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。原、被告之间就涉案房屋所签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，当事人均应按约履行各自的合同义务。关于董伟利主张继续履行合同问题。涉案合同签订后，董伟利即按约向赵健支付购房定金，并向中广置业公司支付中介费用，履行其合同义务。在合同履行过程中，赵健因认为涉案房屋所在教育区划范围调整后房屋市场价格上涨，明确表示不愿意继续履行合同。赵健无法定理由拒不履行合同，其行为已构成违约，董伟利有权要求其承担继续履行等违约责任。庭审中，董伟利明确表示愿意且有能力一次性向赵健支付全额购房款，则该房屋买卖合同具备继续履行的条件。故对董伟利主张继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。董伟利已支付购房定金2万元，剩余121万元房款未付。则董伟利向赵健支付剩余购房款121万元后，赵健应协助其办理涉案房屋权属变更登记手续，并将该房屋交付董伟利。关于赵健是否有权解除合同问题。赵健认为合同签订后因涉案房屋所在学区调整，市场交易价格上涨，如继续履行合同对其明显不公，请求依据情事变更原则解除合同。对此本院认为，中小学施教区范围调整系教育行政部门工作职责。涉案房屋位于本市鼓楼区，该区近年来亦有对辖区内相关中小学学区进行调整的情形。赵健作为出卖人在涉案合同签订时，对于可能发生的该房屋学区调整以及由此带来的房屋市场交易价格调整等应有预见。涉案合同系经买卖双方充分协商而签订，双方在订立合同时对于合同价款、付款方式等内容均无异议，双方应严格按照合同履行。故涉案房屋学区调整后，该房屋市场价格上涨的情形，并不构成情势变更。赵健据此主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）董伟利与被告（反诉原告）赵健继续履行关于本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋签订的《房地产买卖中介合同》（董伟利于本判决生效之日起七日内向赵健支付剩余购房款121万元；赵健于董伟利付款后五日内协助其办理上述房屋权属变更登记手续，并于权属登记变更后五日内将该房屋交付董伟利）。二、驳回被告（反诉原告）赵健的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15690元，减半收取7845元，诉讼保全费5000元，合计12845元，由被告赵健负担；反诉案件受理费7845元，由反诉原告赵健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年八月十六日见习书记员  沈 婷