贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0325民初890号原告：冉素琼，女，1953年11月29日出生，土家族，贵州省道真自治县人，住本县，退休干部。原告：郭国芳，男，1955年5月15日出生，仡佬族，贵州省道真自治县人，住本县，退休职工。二原告共同委托诉讼代理人陈新华，遵义市道真仡佬族苗族自治县旧城法律服务所法律工作者。被告：郭贵川，男，1961年11月15日出生，汉族，贵州省道真自治县人，住本县。委托诉讼代理人石兴，重庆华升（道真）律师事务所律师。被告：郭学勤，男，1957年1月8日出生，汉族，贵州省道真自治县人，住云南省昆明市呈贡县，退休干部。委托诉讼代理人尤学，云南民定律师事务所律师。被告杨亚静，女，1957年10月4日出生，仡佬族，贵州省道真自治县人，住云南省昆明市呈贡县，退休职工。委托诉讼代理人尤学，云南民定律师事务所律师。原告冉素琼、廖国芳与被告郭贵川、郭学勤、杨亚静确认合同有效纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员冯志强适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉素琼、廖国芳及其委托代理人陈新华，被告郭贵川之委托代理人石兴，被告郭学勤、杨亚静之委托代理人尤学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉素琼、廖国芳向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2006年10月30日的房屋买卖合同有效。事实的理由：冉素琼与被告郭学勤同是道真县县委干部，被告杨亚静原系道真烟草公司职工。在1998年被告杨亚静和郭学勤取得道真县烟草公司陵环路家属楼住房一套，2003年被告杨亚静调入云南省昆明市工作，全家需搬到云南省昆明市居住，对此急需出售该套住房。2004年初被告杨亚静、郭学勤找人代为出售该套房，在此期间曾找到烟草公司职工冉波，请求冉波找人购买该套住房，但冉波因被告杨亚静、郭学勤要价太高并没有找人购买。因无人购买被告杨亚静、郭学勤将该套住房出租给冉波之妻张红英和何世英经营娱乐室后，委托被告郭贵川代为出售和管理，自己全家搬到云南省昆明市呈贡区今。2004年年底，张红英、何世英将在经营的娱乐室转让给二原告经营，在此期间被告郭贵川多次找到二原告商量将该套住房出售给二原告，最终于2006年10月30日双方以现金人民币60000元价格达成房屋买卖协议口头约定。二原告付清购房款后，被告郭贵川将房屋及其他设备全部交由二原告居住至今。二原告与郭贵川就该套房的买卖协议达成并付清购房款并要求过户登记，但郭贵川称该套住房已经向银行抵押贷款，暂时不能办理过户手续，但后来又称杨亚静、郭学勤没有时间回来。一直拖到现在致使房屋一直未能办理过户登记。原告认为，被告郭贵川受被告杨亚静、郭学勤之委托代为处分自己的共同房屋，并向二原告收取了全部购房款，该款已交付给被告杨亚静、郭学勤，而且被告郭贵川在收取全部购房款的当天将出售的房屋实际交付给二原告占有至今，二原告在此期间多次对房屋改装，并将水费户口和闭路电视过户到自己名下。被告郭贵川系被告郭学勤的胞兄，且原告冉素琼和被告郭学勤同是道真县县委干部，原、被告之间均相互熟悉和了解对方家庭情况，因此二原告完全相信被告郭贵川是受被告杨亚静、郭学勤之委托代为处分其房产。该套住房登记面积为105.54平方，在2006年期间的6万元的售价已明显高于市场价格，其被告杨亚静、郭学勤之间的房屋买卖关系，也应合法有效，故根据相关法律、法规诉至法院，以求依法裁决。被告郭贵川辩称：我向原告收取的6万元钱虽然写成购房款，但实际是房屋租金。被告郭学勤叫我去找冉素琼收回房屋钥匙、要求她搬出去。我去找冉素琼多次，但她既不交出钥匙，也不搬出去。于是，郭学勤就跟我说，冉素琼实在不搬出去，那能多收点房屋租金就多收取点房租。于是我再次找到冉素琼，但冉素琼要求我把房子卖给她。由于房子不是我的，郭学勤和杨亚静只委托我收取钥匙，收取房租，并没有委托我出售房屋。如果我不答应冉素琼的话，那估计房租都收不到了。在万不得已的情况下，我才跟他写了一张收条。我当时的出发点就是为了收钱，说实话，收条的具体内容我都记不得了，是原告起诉我才知道的，因为原告之前近十年从未找过我。我并没有与原告签订房屋合同，我写给原告的收条上，没有说是把几栋几号卖给冉素琼，也没有明确说就是把郭学勤和杨亚静的房子卖给她。我收取了冉素琼6万元之后就把这笔钱汇给了郭学勤，但是我说是10年的房租，并没有说是卖房款。本来郭学勤是不同意租10年的，但他说他远在昆明，既然已经收取了租金，那就租给她10年吧。这与被告郭学勤在10年租期届满之前曾书面通知原告交还房屋这一事实是相吻合的，这就说明原告与被告郭学勤之间存在房屋租赁关系而不是房屋买卖关系。且原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，其主张不应该得到法律保护，因诉讼时效期间从知道和应当知道权利被侵害时计算。自2006年10月30日支付6万元起，如果双方确实存在房屋买卖关系，那么在2008年10月30日之前，原告就应该要求被告郭学勤和杨亚静与之签订房屋买卖合同并办理过户手续。但原告却从未提出主张，而是过了十年才起诉，显然已经超过诉讼时效。原告冉素琼曾经在道真县县委工作，应当具备基本的法律常识，这么多年来一直怠于行使自己的权利，那就说明原告自己心里清楚，她与被告郭学勤之间根本不存在房屋买卖的事实。本案争议的房屋不是我的，因此，我不是本案的适格被告，因房屋买卖合同的主体是房屋产权的所有人或者共有人，但我既不是该房屋的所有人，也不是共有人，原告将我列为被告，是错误的。综上所述，请求人民法院驳回原告对我的起诉。被告郭学勤、杨亚静辩称：我们与原告之间不存在买卖关系，而是租赁关系。我们起初并没把房屋租给原告，而是出租给张红英经营娱乐室，租期是到2004年底，在2004年12月初，我们见租期快到了，就去房屋找到张红英，才发现张红英在没有告知我们的情况下，把房屋转租给原告冉素琼。于是我们就要求原告交出钥匙并搬出去，但是原告不同意，后来原告说，租给谁都是租，就要求我们租给她，她愿意给租金，在此情况下，我们同意先租给她一年，同时收取了原告2004年底到2005年底的几百元租金。在2005年底租期快到了，我们口头叫郭贵川去找冉素琼交钥匙并搬出去，郭贵川去了好几次，冉素琼既不交出钥匙，也不搬出去。于是我们就给郭贵川说，既然她不搬出去，那就收点租金。原告从2005年底拖到2006年10月份才交了6万元的租金给郭贵川。郭贵川收取了冉素琼的6万元后就转交给了我们，告诉我们是10年的租金。我们没有与原告签订房屋买卖合同，也没有书面或者口头授权给郭贵川出售房屋给原告。众所周知，房屋买卖是生活中的重大事情，不同于普通生活品的买卖。房屋买卖应当签订书面的合同，同时房屋买卖合同中应当载明房屋的坐落、面积，所有权人情况，过户时间等。既然没有书面的房屋合同，那原告诉请确认“房屋买卖合同有效”就是缺乏事实依据。原告认为杨亚静、郭学勤委托郭贵川将房屋出售给她们，也没有依据的。委托他人出售房屋，同样需要房屋所有权人的书面委托。如果原告口头委托卖房的逻辑能成立，那么任何人皆可出售他人的房屋，显然，这不可能成立。退一步说，即使原告与郭贵川达成了售房的口头协议郭贵川也属于无权处分。根据《合同法》的相关规定，郭贵川对房屋的处分属于无权处分，在事后并没有得到我们的追认，因此原告与郭贵川所谓口头售房的行为对我们无效。原告认为三被告将房屋出售给她们，但直到原告起诉后，我们在6月29日查阅了郭贵川写的收条，才知道所谓的“出售”。在2015年11月，我们见租期快到了，于是要求原告交出钥匙、结清水电费等，搬出房屋，起初找不到原告，于是2015年11月18日就在房屋的门上贴了《告知书》。之后我们找到原告，当面给原告说租期已经到了，要收回房屋出售，原告答应搬出。但是等我们把房屋出售为案外人沈成才，沈成才要求其搬离时，原告却反悔了。在2016年5月9日，我们将位于道真县8元的价格出售给沈成才，沈成才支付购房款232018元、支付契税3480.27元，之后到道真县住房和城乡建设局办理过户，沈成才取得了该房屋的所有权证（房产证号为道真县第201600812号）。原告诉求已经过了诉讼时效，诉讼时效期间从知道和应当知道权利被侵害时计算。原告自2006年10月30日支付6万元，那么在2008年10月30日之前，原告就应该要求被告郭学勤和杨亚静与之签订房屋买卖合同并办理过户手续。但原告却从未提出主张，而是过了十年才起诉，显然已经过了2年的诉讼时效。综上所述，我们从没有说过把房屋出售给原告，也没有委托他人将房屋出售给原告，我们不可能把用于经营之用、地理位是比较好且面积100多平方米的房屋仅仅6万元就出售掉。原告的请求是没有是适合法律依据的，因此请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：冉素琼与被告郭学勤原是同事，被告杨亚静原系道真烟草公司职工。在1998年被告杨亚静和郭学勤取得道真县烟草公司陵环路家属楼住房一套，并在2013年4月23日取得房屋登记手续。2003年被告杨亚静调入云南省昆明市工作，被告杨亚静、郭学勤将该套住房出租给张红英和何世英经营娱乐室。2004年年底，张红英、何世英将在经营的娱乐室转让给二原告经营，被告杨亚静、郭学勤收取了原告2004年底到2005年底的几百元租金。在此期间被告郭贵川多次找到二原告商量将该套住房出售给二原告，双方于2006年10月30日以现金人民币60000元价格达成房屋买卖协议口头约定。二原告随即向被告郭贵川缴纳6万元现金并转交给被告杨亚静、郭学勤。被告郭贵川出具收条一份，载明“今收到冉素琼购烟叶站房屋款共陆万元整（60000元）”，并有郭贵川的签名。之后二原告一直居住在该房屋内，并将水费户口和闭路电视过户到自己名下。在2016年5月9日，被告杨亚静、郭学勤将诉争房屋以232018元的价格出售给沈成才，并在次日办理了登记手续。沈成才于2016年6月3日以冉素琼、廖国芳为被告向本院提起诉讼，要求冉素琼、廖国芳返还该房屋而导致本案的诉争。另查明，被告杨亚静、郭学勤于2006年3月7日前已将户口迁移到云南省昆明市呈贡县居住至今；案外人沈成才系被告杨亚静、郭学勤之女婿。本院认为，本案中双方争议的焦点主要有三个：一、被告郭贵川是否具有代理权？二、原告冉素琼、廖国芳与被告郭学勤、杨亚静之间是买卖关系还是租赁关系？三、二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？对于第一争议焦点：被告杨亚静、郭学勤承认只是委托被告郭贵川对房屋进行租赁、收取租金而已并没有委托其买卖房屋，但至少可以认定被告杨亚静、郭学勤委托被告郭贵川对房屋进行管理的事实。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，被告郭贵川在收条注明的是“购房款”，这足以让二原告相信被告郭贵川具有代理权。故本院认定被告郭贵川具有代理被告杨亚静、郭学勤出卖房屋的权利。针对第二个焦点，被告杨亚静、郭学勤辩称只是委托被告郭贵川收取租金而已，并没有委托其出卖房屋，且郭贵川也没有与二原告签订书面的合同，更没有约定明确的标的物，故本案只是租赁而非买卖。但从二原告提交的由被告郭贵川出具的收条载明的内容来看，明明白白写的是“购房款”，从人们的常识和被告郭贵川的职业特殊性来说，被告郭贵川不会也不可能不知道“购房款”与“租金”的区别。因此被告郭贵川、杨亚静、郭学勤认为是租赁关系不具有说服力。且在被告杨亚静、郭学勤在辩称中都认可2004年底到2005年底一年的租金都才几百元，而在2006年就至少涨了10倍以上（按平均每年6000元计算），这是与当时的租赁市场价格严重不符，二原告也不可能一次性给付10年的租金，这与常理不符。故本院认定二原告与被告杨亚静、郭学勤之间房屋买卖关系成立。关于第三个焦点：二原告从2006年起在争议的房屋中居住至今，在此期间，二原告是否要求对房屋进行过户登记并不影响合同的效力，直到2016年5月被告杨亚静、郭学勤将房屋出卖给其他人后，二原告与被告杨亚静、郭学勤之间的房屋买卖合同的目的无法实现，其权利也受到了相应的侵害，故本案的诉讼时效应以2016年5月起计算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”之规定，二原告的诉讼行为并未超过诉讼时效的相关规定。综上所述，原告冉素琼、廖国芳与被告郭贵川、郭学勤、杨亚静之间的有关房屋买卖的约定，不违反法律政策的规定，也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四第规定的合同无效或可撤销的情形，且原告已交付房款，并实际居住至今，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，原告冉素琼、廖国芳与被告郭学勤、杨亚静于2006年10月30日的房屋买卖合同有效，对二原告的诉讼请求本院予以支持。被告郭贵川、郭学勤、杨亚静的行为已违反了城实信用原则，其辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条之规定，判决如下：确认原告冉素琼、廖国芳与被告郭学勤、杨亚静于2006年10月30日的房屋买卖合同有效。案件受理费60元，减半收取30元，由被告郭学勤、杨亚静承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  冯志强二〇一六年八月二十六日书记员  杨 领