贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民初字第106号原告贵阳市金城汇置业有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区金阳大道北段1号。法定代表人梁光时，该公司董事长。委托代理人张怡，贵州北斗星律师事务所律师。委托代理人潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司，住所地贵阳市云岩区金阳大道南段1号15栋3楼附1号。法定代表人刘东旺，该公司总经理。委托代理人郑维波，贵州黔鹰律师事务所律师。第三人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地贵阳市金阳新区乾图中心广场B区A塔下五楼。法定代表人丁世祥，该公司总经理。委托代理人程庚，贵州黔信律师事务所律师，执业证号15201200110262892。委托代理人肖冰茹，贵州黔信律师事务所实习律师。原告贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇公司）诉被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司（以下简称湘企公司）、第三人贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭审理。原告金城汇公司委托代理人张怡、潘黔刚，被告湘企公司委托代理人郑维波，第三人聚鑫公司法定代表人丁世祥、委托代理人程庚到庭参加诉讼。后经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告金城汇公司诉称：2011年3月，原告通过贵阳阳光产权交易所有限公司就“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺（以下简称租赁物业）公开招租，经网络竞价，最终确定被告为该租赁物业的承租人，同年7月11日，原、被告签订了《租赁合同书》（以下简称租赁合同）。2011年10月18日，被告委托第三人贵州聚鑫市场管理有限公司（现名称变更为：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司）作为被告在“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，并委托其签署相关文件。2012年3月5日，原告向第三人交付了符合租赁合同第五条第1款约定交付条件的面积为54155.7平方米的租赁物业，双方签署了“乾图中心广场B区”裙楼正式交接函及物业移交清单。接收租赁物业后，被告从2012年5月开始对其进行整体装修装饰，并按功能区分后以“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”的名义对外进行宣传及招商，转租给了实际经营户具体经营，从2012年11月25日开始持续经营至今，且已形成了区域性的商业中心。根据租赁合同的约定，被告应于2014年3月6日向原告支付首季度租金，然而，从租赁物业交付至今，被告并未按约定向原告按季度支付租金，至今已累计欠缴租金近2000万元。原告多次追缴无果，且委托律师发律师函追缴，被告却均以租赁物业漏水、消防不合格等为由拒绝支付，甚而于2015年5月13日，向原告作出并送达《合同解除函》，要求解除租赁合同。原告收到函件后，鉴于被告拖欠保证金、租金等恶劣情形，已构成根本违约，遂作出了《解除合同的回函》，并以邮寄的方式向被告及第三人送达，被告于2015年5月22日收到该函，故原告与被告签订的租赁合同已于2015年5月22日依法解除。租赁合同解除后，被告却继续占用租赁物业，拒绝返还，又于2015年10月9日向原告作出《关于聚鑫商场情况报告函》，要求原告同意其商场整体业态调整并给予配合，让原告匪夷所思，不置可否。原告为了被告对租赁物业的装修及培养商业氛围，达成被告的商业目的，租赁合同签订时，基于原、被告双方约定的20年租赁期限，给予了被告两年免租期，现由于被告的原因导致租赁合同提前解除，使租赁合同书约定的租赁期限未能完全履行，故被告应支付免租期内原告的租金损失。截止起诉之日，原告垫付了被告使用租赁物业期间的水电费人民币845428.66元，该费用被告理应支付给原告。被告未经原告同意，擅自占用原告所有“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼不在租赁合同范围内的面积为324平方米区域进行经营，出租用于网吧，理应支付房屋占用费。另外，根据租赁合同的约定，被告应在原告交付租赁物业后3个工作日内支付余下保证金500万元，然而，至今被告尚欠300万保证金未支付。原告为了维护其合法权益，遂起诉至法院，请求：一、请求确认原告与被告于2011年7月11日签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日依法解除；二、请求判令被告立即将《租赁合同书》涉及的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告；三、请求判令被告向原告支付欠缴的租金及房屋占用费29，785，635元及逾期支付租金和房屋占用费的违约金3，396，794.44元，暂计算至起诉之日，实际计算至被告将租赁物业返还原告之日；四、请求判令被告向原告支付因被告根本违约导致《租赁合同书》解除的违约金4，061，677.5元；五、请求判令被告向原告支付免租期2年的租金损失32，493，420元；六、请求判令被告向原告支付垫付的水电费845428.66元；七、请求判令被告向原告支付占用原告所有面积为324平方米区域的房屋占用费267，030元；八、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告湘企公司答辩称：除签订租赁合同书是事实外，其他都不是事实，事实是被告的一切行为都是受第三人委托，以被告名义投标获得租赁物业，后签订转让协议给第三人，第三人后成立公司对租赁物业进行经营，被告与第三人是转让关系，不是授权关系，授权是便于原告与第三人日常经营管理，一切权利义务由第三人承担，与被告无关。第三人聚鑫公司答辩称：一、从主体说，我们是承担权利义务的主体；二、合同解除是双方互相发函的，但发函只是证明双方有解除合同的意向，双方没有对解除合同达成一致意见，我方认为没有达到解除合同的条件；三、该物业直到今天还没交付。原告金城汇公司为证明其诉讼请求，提交证据如下：第一组证据：1、原告营业执照；2、原告法定代表人身份证明书；3、原告法定代表人身份证复印件，欲证明：原告的主体资格。被告湘企公司、第三人聚鑫公司对该组证据及证明目的均无异议。因各方当事人均无异议且符合事实，本院予以采信。第二组证据：1、被告工商登记信息；2、第三人营业执照（名称变更前）；3、组织机构代码证（名称变更前）；4、第三人工商登记信息；5、授权委托书，欲证明：1、被告的主体资格；2、第三人的主体资格；3、2012年11月6日，第三人名称由：贵州聚鑫市场管理有限公司，变更为：贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司；4、授权委托书，证明被告委托第三人做为委托人，作为被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，并委托其签署相关文件。被告湘企公司质证称：对该组证据的真实性及前三个证明目的没有异议，对第四个证明目的有异议，认为授权委托书为了方便对接和经营，才下达的授权委托书，达不到证明目的。第三人聚鑫公司质证称：同意被告的质证意见。因各方当事人均对该组证据的真实性均无异议，本院予以采信。对于第四个证据即授权委托书，本院认为该委托书明确载明被告委托第三人做为委托人，作为被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，故第三人为被告的受托人，系被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表。第三组证据：1、网络竞价成交价格确认单；2、租赁合同书，欲证明：2011年3月，原告通过贵阳阳光产权交易所有限公司就“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺公开招租，经网络竞价最终确定被告为该租赁物业的承租人，同年7月11日，原、被告签订了《租赁合同书》：租赁合同第一条约定：面积最终以产权处实际测量的面积为准；租赁合同第二条第1款约定：本合同租赁期限为20年；第3款约定：自租赁物业交付之日起的两年为被告免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租；租赁合同第三条第2款（1）约定：租金按季度收取，被告应当在计租日向原告支付首季度租金；此后，被告应当在每季度3日前向原告支付当季租金；被告未按约定向原告支付租金，每逾期一天，按日向原告支付所欠租金的万分之三支付违约金；租赁合同第四条第2款约定：被告应向原告支付保证金共计人民币600万元。被告在原告交付租赁物业后3个工作日内交付余下保证金500万元；租赁合同第五条第1款约定：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单。租赁合同第十条第2款约定：发生下列情况之一的，原告有权解除本合同，且被告应当向原告支付相当于3个月租金的款项作为违约金：（1）被告连续欠交租金超过三个月；（4）被告未按合同约定及时补足租金保证金的。被告湘企公司对该组证据质证称：对该组证据三性无异议，对证明目的有异议，认为本案被告竞标是受第三人的委托竞标的，应当由第三人承担责任；同时，根据合同的第六条第六项之约定我方是可以转让的；另外，涉案标的物也没有达到交付条件，没有验收，所以不同意解除。第三人聚鑫公司质证称：对该组证据三性无异议，合同约定了交付条件，但还没满足交付条件；涉案标的物的转让是不需要原告同意的。本院对该组证据的三性予以认可，从证据看原告交付的物业符合合同约定的条件，实际也已经交付并投入使用，即使租赁物业转让，但本案根据合同相对性，被告还是承担责任的主体。第四组证据：1、国有土地使用证（黔筑高新国用（2008）第1382号）；2、建设工程规划许可证（编号：金阳（2005）-05号；3、建筑工程施工许可证（编号：520101200401230301）；4、投资许可证（编号：20060131A093080055），欲证明：原告是本案租赁物业合法的权利人。被告湘企公司、第三人聚鑫公司对该组证据均无异议。因各方均无异议，且符合事实，本院予以认可。第五组证据：1、建筑工程竣工验收报告；2、建设工程消防验收意见书（编号：筑公消验（2011）第076号）；3、“乾图中心广场B区”裙房正式交接函；4、金阳乾图中心广场B区商业物业移交清单（二份）；5、第三人人员名单，欲证明：2012年3月5日，原告向第三人交付了符合租赁合同第五条第1款约定交付条件的的租赁物业，双方签署了“乾图中心广场B区”裙楼正式交接函及物业移交清单。被告湘企公司质证称，我方意见以第三人意见为准。第三人聚鑫公司质证称，对该组证据的真实性无异议。土建验收报告没有意见；对消防验收意见书，仅仅是承建商与业主方的验收，并且消防上的情况是业主方交给第三人的时候消防器材严重缺失的；交接函有兰泽贵的签字只能证明我方收到该函，要兰泽贵签字必须要有委托书；在2012年4月18日原告向第三人出具的收房通知，自己也没有认可交房给第三人；只能证明交付了钥匙以及清单；兰贵泽只是我们公司的员工，没有委托授权。本院认为建设工程消防验收意见书能够证明原告将租赁物业交付时消防已验收合格，第三人人员名单证明了兰泽贵系其工作人员，且原告与第三人交付物业函件的往来第三人均为兰泽贵，故原告有理由相信兰泽贵是第三人的代表且有授权。第六组证据：1、出租面积汇总；2、实际出租明细；3、房屋分层分户平面图（被告实际承租的租赁物业的范围）；4、贵阳市房屋建筑面积测绘报告，欲证明：根据产权部门的测绘结果，租赁物业的实际面积为54155.7平方米。被告湘企公司质证称，我方意见以第三人意见为准。第三人聚鑫公司质证称：租赁面积应以合同约定面积为准。本院认为租赁合同约定面积应以实际测量为准，该物业经产权部门的测绘面积为54155.7平方米，故本院认定租赁物业租赁面积为54155.7平方米。第七组证据：1、2012年5月21日，被告向原告提交的《关于正式启动装修的请示报告》；2、2012年5月28日，被告向原告提交的《关于正式进场装修的报告》；3、2012年8月29日，被告向金阳公司提交的《报告》；4、2012年9月25日，被告向原告提交的《报告》；5、2012年10月，被告作出的《商场整改实施报告》（附有：被告与实际经营户签订的协议；6、2013年7月26日，被告向原告提交的《关于“乾图广场B区商业裙楼”合同开始期和延长免租期的报告》；7、2013年8月23日，被告向物业公司提交的《关于A、B塔楼设置指路标识的申请》；8、2013年8月23日，被告向物业公司提交的《关于空调整改的报告》；9、2013年9月6日，被告向原告提交的《关于聚鑫商场增加配套设施的报告》；10、2013年9月10日，被告向原告提交的《报告》；11、2013年9月29日，被告向原告提交的《关于国庆期间使用地下车库的承诺书》；12、被告“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”开业照片；13、“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”经营现状照片；14、被告向原告支付代缴的水电费的《电子汇划收款回单》；15、被告向原告支付代缴的水电费的《收款收据》；16、被告与实际经营户签订的《商铺租赁合同》，欲证明：接收租赁物业后，被告于2012年5月开始对其进行整体装修装饰，并按功能区分后以“贵州聚鑫品牌服装皮革商场”的名义对外进行宣传及招商，转租给了实际经营户具体经营，从2012年11月25日开始持续经营至今，且已形成了区域性的商业中心。被告湘企公司质证称，我方意见以第三人意见为准。第三人聚鑫公司质证称：与本案诉争的目的没有关联性。本院认为该组证据证明了租赁物业已经交付，且实际经营。第八组证据：1、被告《关于尽快完善“乾图广场B区商业裙楼”物业设备设施的报告》；2、原告《关于对“关于尽快完善“乾图广场B区商业裙楼”物业设备设施的报告“的回函》；3、律师函、EMS特快专递单，欲证明：原告多次追缴租金、保证金无果，且委托律师发律师函追缴，被告却均以租赁物业漏水、消防不合格等为由拒绝支付。被告湘企公司质证称，与被告无关。第三人聚鑫公司质证称：没有实际交付，达不到证明目的。本院认为该组证据能够证明被告欠原告房租。第九组证据：被告《关于聚鑫商场网吧停止经营、恢复物业原状的回复函》；2、被告占用324平方米区域进行经营，出租用于网吧的照片，欲证明：2013年4月22日起，被告未经原告同意，擅自占用“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼不在租赁合同范围内的面积为324平方米区域进行经营，出租用于网吧。被告湘企公司质证称，与我们无关。第三人聚鑫公司质证称：我们收到过该函，本案是租赁合同纠纷，与本案没有关系。本院认为该区域不在合同约定之内，与本案无关。第十组证据：1、公证书（含被告《合同解除函》、原告《解除合同的回函》）；2、中国邮政速递物流邮件妥投信息，欲证明：2015年5月13日，被告向原告作出并送达《合同解除函》，要求解除租赁合同。原告收到函件后，鉴于被告拖欠保证金、租金等恶劣情形，已构成根本违约，遂作出了《解除合同的回函》，并以邮寄的方式向被告及第三人送达，被告于2015年5月22日收到该函，故原告与被告签订的租赁合同已于2015年5月22日依法解除。被告湘企公司质证称，以第三人意见为准。第三人聚鑫公司质证称：是附条件的解除，条件没成熟，所以没有解除。本院认为，双方来函已经证明均同意合同解除，且解除合同也达到合同约定的解除条件，故合同应予解除。第十一组证据：关于聚鑫商场情况报告函，欲证明：租赁合同解除后，被告却继续占用租赁物业，拒绝返还，却要求原告同意其商场整体业态调整并给予配合，让原告匪夷所思，不置可否。被告湘企公司质证称，以第三人意见为准。第三人聚鑫公司质证称：对真实性无异议。因各方均无异议，本院予以认可。第十二组证据：物业清单，欲证明：被告欠缴的水电费金额。被告湘企公司质证称，不在举证期限举证，不予质证。第三人聚鑫公司质证称：同意被告的质证意见。本院认为该组证据超过举证期限，且没有说明理由，故对该组证据不予认可。被告湘企公司提交证据如下：转让协议，欲证明租赁物业已经转让给第三人。原告金城汇公司质证称，对该组证据的三性认可，但是我方没有收到过，转让协议时被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。第三人聚鑫公司质证称认可被告的证明目的。本院认为该委托书明确载明被告委托第三人做为委托人，作为被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，故第三人为被告的受托人，系被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表。第三人聚鑫公司提交证据如下：第一组证据：1、营业执照；2、组织机构代码证，欲证明：第三人的主体资格。原告金城汇公司质证称，没有异议。第二组证据：租赁合同书，欲证明：原被告之间存在租赁合同关系。原告金城汇公司质证称，对三性没有异议。对于上述两组证明因各方当事人均无异议且符合事实，本院予以认可。第三组证据：1、转让协议；2、授权委托书；3、通知，欲证明：被告已经将《租赁合同书》中的权利义务转让给第三人，第三人已经成为《租赁合同书》中的承租方。原告金城汇公司质证称，通知的真实意思表示还是授权委托，而且我们没有收到通知。本院认为《转让协议》载明将租赁合同中被告湘企公司的权利义务概括转让给第三人聚鑫公司。虽然租赁合同的第六条第六款约定被告可以将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营等且无需征得原告同意，但合同并未说明转让后被转让方直接向原告承担权利义务。且无证据证明被告将该通知交于原告方。故本院认为该组证据达不到第三人所称的证明目的。对于该委托书，因该委托书明确载明被告委托第三人做为委托人，作为被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，故第三人为被告的受托人，系被告在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表。故本院认为该证据也达不到第三人所称的证明目的。第四组证据：移交清单及相应的说明三份（2011年12月27日、2012年2月20日、2012年3月5日），欲证明：只是物业设施设备数量、图纸、钥匙的接收，并不能证明该设施设备达到交付条件。原告金城汇公司质证称，说明从性质上属于证人证言，应当接受法庭的当庭讯问，我方申请不予作为证据。第五组证据：交接函的回复二份（2012年2月21日、2012年2月29日），欲证明：双方没有就交付一事达成一致意见。原告金城汇公司质证称，证明已实际交付。第六组证据：收房通知，欲证明：原告自己也不认可已经在2012年2月20日交房。原告金城汇公司质证称，对三性不持异议，该通知是在不得已的情况下作出的。第七组证据：1、消防风机房设备检查；2、清点清单，欲证明：双方没有就物业交付一事达成一致意见。原告金城汇公司质证称，对证据真实性有异议，因为是复印件，且我们没有收到过该函，即便设施不合格，也已经交付。第八组证据：第三人给原告发的报告十七份，欲证明：原告移交给第三人的各商场空调设备设施存在各种安全问题，第三人多次向原告反应，原告没有给予解决。原告金城汇公司质证称，该物业已交付。第九组证据：地下停车场设施设备移交清单，欲证明：地下停车场移交时间是2013年10月31日。原告金城汇公司质证称，对真实性不持异议，但认为地下停车场与约定的租赁物业没有关系。对于上述四、五、六、七、八、九组证据，本院对上述证据的真实性予以认可，上述证据证明了第三人与原告之间已经签订了物业交付清单，只是交付的物业存在一定瑕疵，故达不到第三人所称的物业未交付证明目的。被告对第三人提交的上述九组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，且认可上述证据的证明目的。经审理查明：2011年7月11日，原告金城汇公司与被告湘企公司签订了《租赁合同书》（以下简称租赁合同），由被告湘企公司租赁原告金城汇公司所有“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺（以下简称租赁物业），合同书第一条约定：面积最终以产权处实际测量的面积为准；合同书第二条第1款约定：本合同租赁期限为20年；第3款约定：自租赁物业交付之日起的两年为被告免租期，该免租期包含在20年的租赁范围内，从第三年开始计租；合同书第三条第2款（1）约定：租金按季度收取，被告应当在计租日向原告支付首季度租金；此后，被告应当在每季度3日前向原告支付当季租金；被告未按约定向原告支付租金，每逾期一天，按日向原告支付所欠租金的万分之三支付违约金；合同书第四条第2款约定：被告应向原告支付保证金共计人民币600万元。被告在原告交付租赁物业后3个工作日内交付余下保证金500万元；合同第五条第1款约定：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单。合同书第五条第2款约定：发生下列情况之一的，原告有权解除本合同，且被告应当向原告支付相当于3个月租金的款项作为违约金：（1）被告连续欠交租金超过三个月；（4）被告未按合同约定及时补足租金保证金的。2010年12月1日，金阳乾图中心广场B区裙楼外装工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同验收合格，并签署了《建设工程竣工验收报告》。2011年8月12日，经贵阳市公安消防支队对金阳乾图中心广场B区裙楼工程项目进行验收，认定符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格，并出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：筑公消验（2011）第076号）。2011年10月18日，被告湘企公司向原告金城汇公司出具了一份《授权委托书》，内容为：“现委托授权上述授权责任人（聚鑫公司）作为我单位在金阳在金阳乾图中心广场B区商业裙楼日常经营管理上的全权代表，代表法人签署签署相关文件，并承担相应的法律责任。”2012年2月20日，原告金城汇公司陈世明、粟勋将租赁物业移交清单交于第三人聚鑫公司员工兰泽贵，2012年3月5日，原告金城汇公司陈世明与第三人聚鑫公司员工兰泽贵签订了两份《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》，内容为：“我司出租的乾图中心广场B区项目商场已按施工图纸施工完毕，并全部通过验收。所有设施设备完好。现特将相关资料提供你司。”双方移交了消防、空调、排水、电力系统、扶梯、货梯、观光电梯等设备设施的技术资料若干套及中央空调、扶梯电机、门厅、桥厢操作盘、控制柜等钥匙若干把。2012年5月28日，第三人聚鑫公司正式开始对租赁物业进行室内装修，招商后，从2012年11月25日开始试营业。期间，因空调制冷问题、消防问题、漏水问题等争议，原告金城汇与第三人聚鑫公司之间多次交涉，且争执不下，被告因此拒绝支付租金，至今未向原告支付过租金。2015年5月13日，第三人聚鑫公司向原告送达了《合同解除函》，内容为：“因贵公司至今不能按照《租赁合同书》第五条规定履行租赁业务交付义务，严重影响了我公司的经营业务，已无法实现当初的签约目的，特致函如下：1、收函之日起的五个工作日内解除2011年7月17日所签《租赁合同书》；2、合同合同解除后另行协商因贵公司严重违约给我公司带来的损失赔偿事宜；3、逾期本函生效。”原告金城汇收到《合同解除函》后，于2015年5月20日，作出了《解除合同的回函》，内容为：“鉴于以下事实及贵公司在履行《租赁合同书》过程中存在严重违约事项，我公司同意解除2011年7月11日与贵公司签订的《租赁合同书》，在贵公司收到本函的当时，该《租赁合同书》依法解除。”原告金城汇并通过EMS特款专递至被告湘企公司、第三人聚鑫公司，被告湘企公司、第三人聚鑫公司分别于2015年5月22日、2015年5月21日收到该回函。另，被告向原告交保证金3000000元，尚欠3000000元。租赁物业已于2012年11月25日由第三人转租给实际经营户经营至2015年5月左右。2012年11月6日，经核准，第三人聚鑫公司名称由贵州聚鑫市场管理有限公司变更为贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同书》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《授权委托书》、《金阳乾图中心广场B区商场物业移交清单》二份、《合同解除函》、《解除合同的回函》、《关于正式启动装修的请示报告》、《关于正式进场装修的报告》、原告金城汇与被告湘企公司、第三人聚鑫公司来往《报告》等十一份等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点有三：一、租赁合同的权利义务主体尤其是义务主体的认定问题；二、本案租赁物业是否已交付，租金因从何日开始起算；三、租赁合同是否已于2015年5月22日解除，如合同解除过错方是谁。关于焦点一，本案租赁合同系原告金城汇公司与被告湘企公司于2011年7月11日签订，同日，被告湘企公司与第三人聚鑫公司签订了《转让协议》，拟将租赁合同中被告湘企公司的权利义务概括转让给第三人聚鑫公司。虽然租赁合同的第六条第六款约定被告可以将租赁物业部分或整体进行转租、分租、联营等且无需征得原告同意，且根据被告提供的证据表明，被告湘企公司其已于2011年7月11日将租赁物业转让给丁世祥，后又于2011年7月12日向原告方出具通知，告知将租赁物业转让给丁世祥及丁世祥为法人所组建的公司经营管理，但无证据证明被告将该通知交于原告方，权利义务责任转让经得原告方同意。且2011年10月18日，被告湘企公司向原告金城汇公司出具的《授权委托书》，并未说明将租赁物业装让给丁世祥及丁世祥为法人所组建的公司，只是委托第三人聚鑫公司作为其在本案租赁物业日常经营管理上的全权代表，并委托其签署相关文件。本院认为，被告将租赁物业转让与在前，如果属实，被告将租赁物业装让给丁世祥及丁世祥为法人所组建的公司就不会再有后来的《授权委托书》，且又无证据证明被告将其2011年7月12日出具的通知交于原告方，故原告金城汇公司有理由相信被告湘企公司与第三人聚鑫公司是委托经营关系，第三人的行为系代表被告。被告湘企公司的以上转让行为对原告无溯及力，租赁合同的权利义务主体应为签订双方，即原告金城汇公司与被告湘企公司，第三人的行为只是代表被告的行为，责任承担主体还是被告，故对第三人庭审时追加丁世祥为被告的申请不予支持。至于第三人聚鑫公司申请对租赁物业的装修进行评估，本院认为该评估内容与本案无关联性，故本院不予支持。关于焦点二，本院认为，租赁物业的交付实质是指租赁物达到双方约定的交付条件且出租人转移对租赁物的占有，承租人实际占有和使用租赁物。本案中，原被告签订的租赁合同第五条第1款约定：交付时应满足下列条件：（1）租赁物业已土建竣工；（2）租赁物业已消防验收；（3）原、被告双方已签订物业交付清单。原告提交的建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书（编号：筑公消验（2011）第076号）以及“乾图中心广场B区”裙房正式交接函还有金阳乾图中心广场B区商业物业移交清单，上述证据真实有效，本院予以采信，故本院认为原告满足了合同约定交付条件，涉案房屋实际已经交付。至于第三人称消防器材在交付时严重缺失的故消防不合格，因其未提交证据证明故本院不予采信。对于第三人提交的2012年2月21日、2012年2月29日交接函的往来，拟证明双方没有对交付达成一致意见，本院认为该证据证明原告方交了物业交付清单，只是交付的物业部分有瑕疵，根据租赁合同第六条第十二款的约定设备设施产品出现质量问题的，由原告负责维修与更换，故原告对交付中的瑕疵部分负有修复整改责任，被告及第三人不能据此以原告交付物业不符合合同约定，以此认定原告未交付物业。综上，本院认为第三人提交的2012年2月21日、2012年2月29日往来的交接函，达不到被告及第三人所称涉案房屋未交付的证明目的，租赁物业达到租赁合同约定的交付条件，租赁物业已经交付，且原告提交的第七组证据证明租赁物业已经交付，并且第三人已开始经营。故对第三人称租赁物业一直未交付的答辩理由不予支持。对于第三人称兰泽贵只是其公司员工，公司并没有委托兰泽贵接受原告移交物业清单。本院认为通过第三人提交的证据显示移交物业清单及报告第三方的签字人均为兰泽贵，且兰泽贵签收后第三人也未对其无签收义务作出说明，且兰泽贵又系第三人员工，之后一系列的签收交接均为兰泽贵，故原告有理由相信兰泽贵就是代表第三人且有授权。至于租金的计算租金的时间，本院认为从2012年2月20日原告将物业移交清单交付交付第三人聚鑫公司时就完成了交付，第三人已占有及使用租赁物业，故亦应从该日起起算租金，但因原告于2012年4月19日向第三人出具的收房通知称，经整改计租时间从2012年5月1日起计算，故本院从其自愿。至于第三人聚鑫公司抗辩称租赁物业存在各种瑕疵，若属实，原告承担的责任也是维修整改，除非有证据证明移交有重大瑕疵难以克服，以致租赁物业难以经营，但被告及第三人并未举证证明，反而租赁物业由第三人顺利出租，并营业一年有余。故被告据此认为租赁物业至今未交付，且拒绝支付租金，于法无据。关于焦点三，2015年5月13日，第三人聚鑫公司向原告送达了《合同解除函》，提出解除租赁合同的意思表示；原告金城汇收到该函后，于2015年5月20日，作出了《解除合同的回函》，同意解除《租赁合同书》。并通过EMS特款专递送达了被告湘企公司、第三人聚鑫公司。可见，双方均提出且同意解除租赁合同，且解除的意思表示均已书面送达对方，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”，故租赁合同应于原告金城汇公司向被告湘企公司、第三个聚鑫公司送达《解除合同的回函》的当日，即2015年5月22日解除，且《解除合同的回函》也符合原告金城汇行使租赁合同约定的单方解除权的情形，被告湘企公司至今未提出异议，故本院认为原被告签订的租赁合同已于2015年5月22日解除。退一步讲，即使如被告及第三人答辩称该解除合同的函是附条件的，因条件不成就，双方并没有达成解除合同的合意。但根据租赁合同第十条第二款第四项的规定，如被告未按约定及时补足租赁合同保证金的，原告有权解除合同。本案中，被告及第三人共支付3000000元的保证金，尚欠3000000元，经原告催缴，被告及第三人并未支付，故被告违约，也已达到合同解除条件，故本院对原告诉请解除原被告签订的租赁合同的请求予以支持。至于造成合同提前解除的过错方，本院认为，被告及经催告未及时支付余下的保证金导致合同解除，故过错方在被告。关于原告金城汇公司请求判令被告立即将《租赁合同书》涉及的“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同既已解除，被告湘企公司理应将租赁物返回原告金城汇公司，故对于原告要求被告返还租赁物业的诉请，本院予以支持。关于原告请求判令被告向原告支付欠缴的租金的问题，根据合同约定，被告应支付租金。对租赁物业的面积，双方有争议，合同约定以实际测量面积为准，原告提交了产权部门的实际测量结果为54155.7平方米，且被告及第三人亦认可该测量结果的真实性，故本院依据合同约定认定为租赁物业面积为54155.7平方米，因租赁合同规定有两年的免租期，故实际计算租金的日期应从租赁物业交付之日2012年5月1日起两年（免租期）后即：2014年5月1日起计算至《租赁合同书》解除之日2015年5月22日止，共12个月21天，按《租赁合同书》第三条第1款约定的租金标准，每月租金应为1353892.5元（54155.7平方米×25元／月），故被告欠缴的租金金额应为17194434.75元（1353892.5×（12＋21／30））。关于逾期支付租金的违约金及因被告违约导致合同解除的违约金的问题，因违约金是对不履约者的一种惩罚，故应以适当为宜，且原告对被告所欠租金亦未及时行使权力，故本院根据本案实际对原告诉请的逾期支付租金的违约金不予支持。根据《租赁合同书》第十条第2款的约定：乙方（即被告）连续欠交租金三个月和未按合同约定及时补足租赁保证金的，乙方应当向甲方（原告）支付相当于3个月租金的款项作为违约金。本案中，被告连续欠交租金三个月又未按合同约定及时补足租赁保证金，故根据合同约定应向原告支付3个月的违约金，即1353892.5元（54155.7平方米×25元／月）×3=4061677.5元。关于原告请求判令被告向原告支付免租期2年的租金损失32，493，420元的问题，虽然合同系因湘企公司的原因提前解除，但因原告交付的空调、电梯及房屋漏水等给被告的经营带来了困难，故本院从公平的出发，酌情支持湘企公司应当赔偿原告免租一年的租金损失，即1353892.5元×12月=16246710元。关于房屋占用费的问题，合同既已解除，被告湘企公司理应及时将租赁物返回原告金城汇公司，而被告并未积极履行返还义务，故被告应支付原告相应的房屋占有费，本院认为，房屋占用费的标准参照《租赁合同书》约定的租金标准计算，即按照月租金1353892.5元（54155.7平方米×25元／月）的标准，从《租赁合同书》解除之日的次日即2015年5月23日计算至被告湘企公司实际返还租赁物业之日止。至于对原告请求判令被告支付垫付的水电费845428.66元，因其提交的未提交证据证明，故本院不予支持。至于对原告请求判令被告支付占用原告所有面积为324平方米区域的房屋占用费267，030元的诉请，本案属于租赁合同纠纷，故不属于本案审理范围，原告金城汇公司可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告金城汇公司与被告湘企公司于2011年7月11日签订的《租赁合同书》已于2015年5月22日解除；二、被告湘企公司于本判决生效之日起二十日内将“金阳乾图中心广场”B区商业裙楼负一层至四层商铺腾空，返还原告金城汇公司；三、被告湘企公司于本判决生效之日起三十日内支付原告金城汇公司租金人民币17194434.75元（从2014年5月1日计算至2015年5月22日）、房屋占用费（金额按照月租金1353892.5元的标准，从2015年5月23日计算至实际返还租赁物业之日止）；四、被告湘企公司于本判决生效之日起三十日内支付原告合同解除的违约金人民币4061677.5元；五、被告湘企公司于本判决生效之日起三十日内支付原告免租期1年的租金损失人民币16246710元；六、驳回原告金城汇公司的其余诉讼请求。案件受理费396049.90元，保全费5000元，共计401049.90元，由原告贵阳市金城汇置业有限公司承担188763.30，由被告贵州湘企西南五金机电专业批发市场有限公司承担212286.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  龚国智代理审判员  王书建代理审判员  符黎音二〇一六年八月九日书 记 员  陆治杭