北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终2772号上诉人（原审被告）北京丰科建投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号5区25号楼四层。法定代表人王赤宇，董事长。委托代理人陶金，北京市中孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京市赛欧工贸有限公司，住所地北京市丰台区文体路58号。法定代表人陈思勇，总经理。委托代理人季成，北京德和衡律师事务所律师。委托代理人刘立青，女，1968年3月31日出生。被上诉人（原审原告）杨宏芹，女，1952年11月26日出生。委托代理人王良斌，北京市恒方永圆律师事务所律师。上诉人北京丰科建投资有限公司（以下简称丰科建公司）、北京市赛欧工贸有限公司（以下简称赛欧公司）因财产损害赔偿纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人丰科建公司的委托代理人陶金，上诉人赛欧公司的委托代理人季成、刘立青，被上诉人杨宏芹及其委托代理人王良斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2015年8月，杨宏芹诉至原审法院称：我系赛欧公司下属的北京市丰台区京西商业公司（以下简称京西商业公司）的退休职工。1998年10月1日，我与京西商业公司签订《房屋使用权有偿转让协议书》，购买了丰台区东河沿商店八间的房屋所有权用于生产经营，京西商业公司承诺按照国家有关规定办理产权移交。合同签订后，我履行了付款义务，承担了房屋修缮费、房产土地税等相关费用，并投入巨资对房屋进行了彻底整修装饰后用于生产经营。但京西商业公司迟迟未办理产权过户手续。2012年9月，丰科建公司对我的房屋所在区域进行征地拆迁，期间我向其陈述了房屋产权的实际归属。2013年1月20日，丰科建公司趁我不在，将我的房屋全部拆除，侵吞屋内所有财产，并设置围墙将该区域实际圈占至今，未给予我任何补偿。现丰科建公司与赛欧公司已经达成补偿协议。综上，我认为丰科建公司无合法征收手续将我的房屋拆除已构成财产侵权，赛欧公司不仅违反合同规定的办理产权过户的义务，而且与丰科建公司恶意串通，导致我未得到任何赔偿，故要求丰科建公司、赛欧公司赔偿。诉讼请求：判决赛欧公司、丰科建公司按照市场价赔偿经济损失5114987元，包括地上物、电气设备、化粪池两个、区位补偿款的损失。丰科建公司辩称：1、本案是侵权之诉，杨宏芹有义务证明其对涉诉财产有法律上的权利；2、杨宏芹有义务举证是谁实施了侵害其财产的行为，以及损害后果和损失的依据，而上述两项在目前我公司收到的证据中均没有明确的体现。因此，其不具备提起本案侵权之诉的主体资格；3、本案涉诉的财产有明确的产权人，而且本案也不是因政府征收行为所致的拆迁，杨宏芹请求的赔偿数额及理由没有事实、法律和其他证据能证明，因此，请求驳回杨宏芹的诉讼请求。赛欧公司辩称：1、杨宏芹不是本案诉争房屋及土地的合法权利人，其主体不适格；2、本案属侵权之诉，杨宏芹没有证据证明我公司实施了侵权行为；3、本案争议土地及房屋的合法权利人并不是杨宏芹在证据中提到的京西商业公司；4、杨宏芹依据房屋转让协议提起的侵权之诉缺乏依据；5、我公司不是本案适格主体；6、不动产采取公示公信原则，公示公信才能取得所有权；7、杨宏芹主张的赔偿款和金额没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回杨宏芹的诉讼请求。原审法院经审理查明：1998年10月1日，杨宏芹（乙方）与京西商业公司（甲方）签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方将位于丰台区东河沿村商店商业网点的房屋捌间，130平方米的房屋有偿转让给乙方，用于生产经营性使用。二、房屋转让期永久性，转让金3.5万元，转让金自签订协议之日起一次性付清。三、甲方将所属营业网点的房屋有偿转让给乙方，协议生效之日起，房屋所有权归乙方，甲方根据国家有关规定，为乙方办理产权移交手续，转移手续费用甲乙双方各承担50%。四、自签定协议之日起，发生的一切费用均由乙方承担（如：房屋修缮费，房产土地税及其它费用），其中房产土地税按国家有关规定，每年十月一日前交清。五、……六、违约责任：1、乙方未按时向甲方交付房产土地税，除及时补交外，应支付转让金的20%违约金；2、转让期内甲乙双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金。本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送赛欧集团备案一份。同年10月12日，杨宏芹向京西商业公司交付房屋有偿转让金3.5万元，此后，诉争房屋一直由杨宏芹使用，其亦按合同约定向京西商业公司交纳了房产土地税。2012年10月，杨宏芹从该房屋中搬出。现房屋已被拆除。另查，北京市丰台区房屋土地管理局于1999年2月10日为部分诉争房屋颁发房屋所有权证，载明房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社，建筑面积183.90平方米。2013年12月16日，赛欧公司（乙方）与丰科建公司（甲方）签订《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称涉案拆迁协议），约定：一、被拆除房屋状况：乙方在拆迁范围内占地面积约654平方米，房屋建筑面积566.2平方米。二、拆迁补偿：（一）拆迁补偿费：经北京开元恒基土地房地产评估有限公司评估确定，腾退房屋所在地区位补偿价为7093元/平方米，区位补偿金额为4016057元；被拆迁房屋重置成新及附属物作价为631815元。被拆迁建筑物、构筑物补偿费共计4647872元；（二）搬家补助费566.2平方米，25元/平方米，计14155元；（三）停产停业补助566.2平方米，800元/平方米，计452960元；（四）甲方应付乙方上述七项房屋拆迁补偿费合计5114987元。上述拆迁款项由赛欧公司实际取得。庭审中，杨宏芹提交退休证，主张其退休前为北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司职工。丰科建公司、赛欧公司主张该证据与本案无关。杨宏芹提交北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司《通知》，其上载明“杨宏芹：北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司于1998年10月1日与您签订的《房屋使用权有偿转让协议书》中所涉及的房屋土地为国家划拨土地，依据国家有关法律规定，划拨土地不能转让、出租、抵押，所以您无法取得土地及房屋所有权。请您于2013年9月17日17时前，到赛欧京西商业分公司协商解除《房屋使用权有偿转让协议书》事宜。如您未在上述规定时间内来赛欧京西商业分公司协商解决丰台区东河沿村商店房屋事宜，赛欧京西分公司将直接与拆迁公司签订拆迁补偿协议。”以此证明赛欧京西商业分公司拖延其维权进程，并私下与丰科建公司多次协商补偿事宜，损害其合法权益。丰科建公司主张不知该《通知》，与其无关。赛欧公司主张其认为协议本身应属无效，无效的结果也告知了杨宏芹。杨宏芹提交北京市赛欧工贸集团文件（98）赛欧字第8号《关于进一步深化经济体制改革的实施意见（试行）》，主要内容有：赛欧工贸集团根据党的“十五大”精神和市区关于深化经济体制改革的要求（丰台区委、丰台区人民政府（1997）第47号文）结合集团实际，北京市赛欧工贸集团作出进一步深化经济体制改革的实施意见，进行资产经营。主要做法是，集团利用资产搭台，让经营者自己唱戏。下一步改革的重点是，进行资产出售，转让为核心的产权制度改革，即将小企业的固定资产经过评估后一次性出售或转让给个人。这次改革的最终目标是，通过产权制度的改革，使职工与母体剥离关系，使经营者真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，既享有民事权利、又承担民事责任的企业法人，成为市场竞争的主体。转让是改制形式之一，是指目前土地、房屋产权手续不全的网点，原则上不对外转让，可转让给内部职工。以此证明其即根据该文件精神，购买涉案房屋，此前没有享受过福利分房，此后提前退休、自谋生路。丰科建公司主张该证据与其无关，对证明目的不认可。赛欧公司认可该文件真实性，主张该文件与本案诉争房屋无关，文件中没有提到诉争房屋，且1999年确认房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社。赛欧公司提交房屋所有权证、土地分类面积表（国有），主张诉争房屋所有权人是北京市丰台区供销合作联合社，诉争土地使用权人是北京供销社投资管理中心。杨宏芹不认可，主张房地权利一体，不能分开。赛欧公司提交授权委托书两份，主张赛欧公司系受北京市丰台区供销合作联合社和北京供销社投资管理中心委托与丰科建公司签署拆迁补偿协议并获取补偿。杨宏芹不认可授权委托书的真实性和合法性。丰科建公司对赛欧公司提交的证据均认可。杨宏芹陈述《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》中的566.2平方米包括其购买的8间房屋以及其自建的房屋。赛欧公司表示认可，陈述当时卖给杨宏芹时是183.9平方米，其余面积的建筑物、构筑物是杨宏芹自己建设，附属物除了8间房屋均是杨宏芹的。关于自建部分，同意将相应补偿款项给付杨宏芹。赛欧公司陈述《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》中的停产停业补助是和拆迁公司争取的，实际已经不营业。杨宏芹认可停产停业补助一事其不清楚，其在1998年签协议后在此处经营过，但没有经营几年。原审法院经审理认为：二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，杨宏芹与京西商业公司之间的《房屋使用权有偿转让协议书》系在北京市赛欧工贸集团进一步深化经济体制改革的过程中，按照相关政策文件签订，系双方真实意思表示，且协议约定的转让标的为房屋，并非土地使用权。因此，该协议书不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。协议书签订后，杨宏芹依约支付购房款，并交纳房产土地税，京西商业分公司亦应按照约定，为杨宏芹办理房屋所有权变更登记手续。现八间房屋虽未登记在杨宏芹名下，但依据《房屋使用权有偿转让协议书》的约定，杨宏芹对八间房屋应当享有权利。丰科建公司与赛欧公司未经杨宏芹同意就八间房屋及杨宏芹自建的房屋、附属物，签订《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》，侵害了杨宏芹的合法权益，应当对杨宏芹的合理损失承担连带赔偿责任。结合本案具体情况，杨宏芹的合理损失应包括房屋所在地区位补偿价值、房屋重置成新及附属物价值、搬家补助费用，具体数额参照《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》中拆迁补偿的标准确定。双方其他主张及辩称，均缺乏事实与法律依据，不予认定及采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年12月判决：一、北京丰科建投资有限公司、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿杨宏芹区位补偿损失、房屋重置成新及附属物损失、搬家补助损失共计四百六十六万二千零二十七元；二、驳回杨宏芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，赛欧公司、丰科建公司均不服向本院提出上诉。赛欧公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回杨宏芹的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由杨宏芹承担。赛欧公司的上诉理由为：一、原审法院对于本案诉争土地的实际权属并未查明，或已经查明却在判决书中有意回避。在本案审理过程中，我公司提交了证据《土地面积分类表（国有）》证明本案诉争房屋所在的土地，其实际使用权人为北京供销社投资管理中心，同时证据《授权委托书》显示关于土地价值的补偿系由北京供销社投资管理中心授权我公司代为与丰科建公司洽谈协商、签订拆迁补偿协议和代为领取拆迁补偿款，该部分土地补偿款项的实际权益人为土地使用权人北京供销社投资管理中心，并非我公司。二、原审法院对杨宏芹的损失补偿部分认定存在明显错误，其判决书认定自相矛盾。原审法院在判决书中既然明确说明协议转让的标的物为房屋，并非土地使用权，说明原审法院并不认可杨宏芹享有土地权益，但其却错误地将应当支付给土地使用权人北京供销社投资管理中心的房屋所在地区位补偿价列为杨宏芹的损失范围，显然自相矛盾，属于事实认定错误。三、涉案《房屋使用权有偿转让协议书》属无效协议，对本案当事人不具有约束力。原审法院认为该协议没有违反法律、行政法规的效力性强制性的规定存在明显错误：1、京西商业公司既不是土地使用权人，也不是房屋所有权人，亦未取得所有权人授权，其无权就转让房屋事宜与杨宏芹签署该协议，就该协议的签约主体来讲，该协议属无权处分，显然无效。京西商业公司根本就不是房屋所有权人，也无法依约办理房屋变更手续，由此可见原审法院此处相关事实并未查明，判决书的认定的事实存在明显错误。2、涉案《房屋使用权有偿转让协议书》明确违反了法律、行政法规的效力性强制性的规定，依法该协议应属无效。依据国家法律和国务院行政法规的强制性规定，该协议根本不符和转让土地使用权和地上建筑物条件。在此过程中没有向政府部门缴纳过任何土地出让金。更没有经过任何土地或房管部门的批准。该协议签订时的法律规定经批准征用或划拨的建设用地范围内的房屋不准买卖，因此该协议内容违反法律、法规的强制性规定而不具有法律效力。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。四、原审法院判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权变动适用登记生效原则。因此，该房屋的合法权利所有人为北京市丰台区供销合作联合社，杨宏芹根本不享有该房屋所有权，不能就物权主张权利。原审判决中对杨宏芹的所谓“权利”性质讳莫如深，如果说因《房屋使用权有偿转让协议书》之间发生争议，导致该协议无法履行而形成的合同之债，应当提起合同违约之诉，不能在侵权案件中进行审理和判决，因此原审法院适用法律存在明显错误。五、原审法院对于《房屋使用权转让协议书》签订依据和性质认定错误。第一，本案诉争房屋的土地使用权人为北京供销社投资管理中心，房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社。无论是北京市丰台区京西商业公司还是北京市赛欧工贸集团对诉争房屋土地均无权属和处置资格，何来依据相关政策签订转让协议，判决书中所提到“相关政策”没有出处。所谓《关于进一步深化经济体制改革的实施意见（试行））》并未有只言片字提到本案诉争房屋，并且该实施意见仅仅是一个企业内部文件，根本就不是国家或政府政策性文件，不能成为签订该协议的依据。第二，北京市丰台区供销合作总社章程的相关规定等也说明京西商业公司根本不具有诉争房屋的所有权和处置权利，其无权签署任何房屋转让协议。以上两点说明原审法院对于《房屋使用权转让协议书》签订依据和性质认定存在严重错误。六、本案为侵权之诉，但杨宏芹没有提供任何证据证明上诉人实施了侵权行为，但原审法院却错误地要求上诉人承担侵权责任，适用法律明显错误。杨宏芹起诉状的诉由为财产损害赔偿纠纷，其诉称“2013年9月丰科建公司趁其不在，将其房屋全部拆除，侵吞屋内全部财产”。如果杨宏芹起诉状中所述的侵权行为是事实并有证据加以证明，那么杨宏芹应当就该财产损害要求丰科建公司给予赔偿，我公司并非拆迁单位，杨宏芹在起诉中亦没有任何证据证明我公司采取了上述拆除的侵权行为。本案中杨宏芹起诉的房屋被拆除，财产被侵吞等损害事实的发生，与我公司无关，我公司并未实施上述拆除和侵吞行为。我公司与丰科建公司之间签署拆迁补偿协议系依据授权和合法的权利证明文件包括房屋产权证和土地使用权证明文件实施的合法行为，并不构成对杨宏芹的侵权。如果杨宏芹认为与其签署《房屋使用权有偿转让协议书》的合同相对方未依据协议履行义务，则有权依据协议提起违约之诉，要求对方承担违约责任。本案中原审法院错误的认定我公司与丰科建公司签订涉案拆迁协议的行为属于侵害杨宏芹的侵权行为显然错误。丰科建公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回杨宏芹的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费均由杨宏芹承担。丰科建公司的上诉理由为：一、原审法院审理本案事实不清，我公司没有对杨宏芹实施任何财产损害侵权行为。1、原审法院在没有任何证据证明是我公司拆除了涉案的房屋的情况下，便认定我公司对杨宏芹实施了财产损害的侵权行为，事实不清。2、我公司是依据赛欧公司提供的《房屋所有权证》、《土地分类面积表（国有）》以及有关产权单位的授权委托与赛欧公司签订的涉案拆迁协议。杨宏芹既无不动产登记证书，又无有关行政机关批准兴建房屋的行政许可，无法证明其对涉案房屋、土地依法享有合法的财产权利。我公司依据《物权法》规定的物权法定原则，根据不动产登记凭证和相关授权委托与赛欧公司合法签订拆迁协议的，无须经过杨宏芹的同意，是合法行为，没有侵害杨宏芹的财产权益。３、杨宏芹声称的财产权益，既无不动产登记证书，又无有关行政机关批准兴建房屋的行政许可，不能够证明其拥有合法的法定财产权益。其自建房屋应属违法建筑。正是出于对杨宏芹声称的自建房屋可能存在的财产权利给予最大限度地保护，我公司才对既无不动产登记证书，又无有关行政机关批准兴建房屋的行政许可的自建房屋给予了相应的补偿，由赛欧公司与杨宏芹协商解决。我公司实际上已经对杨宏芹可能享有的财产权益给予了最大限度的保护，我公司没有侵害杨宏芹财产权益的行为。４、在杨宏芹无法提供对涉案房屋、土地合法的权利凭证且没有法院生效法律文书能够确认其对涉案房屋、土地合法的权利的前提下，我公司只能依据赛欧公司提供的《房屋所有权证》、《土地分类面积表（国有）》以及有关产权单位的授权委托与赛欧公司签订拆迁协议，我公司没有侵害杨宏芹财产权益的行为。二、原审法院审理本案超越了本案审理范围，原审法院程序违法。本案的财产损害赔偿纠纷案由的审理范围不应当包含杨宏芹与京西商业公司之间《房屋使用权有偿转让协议书》合同效力的内容，有关合同效力的内容与本案不是同一法律关系，应当另案处理，本案只能审理侵权行为是否存在和杨宏芹是否具有合法的财产权利。三、原审法院适用法律错误。原审法院在已查明杨宏芹既无不动产登记证书，又无有关行政机关批准兴建房屋的行政许可，无法证明其对涉案房屋、土地依法享有合法的财产权利，在我公司已将本案全部拆迁补偿实际交付给了赛欧公司的前提下，认定我公司与赛欧公司共同实施了侵权行为、判决我公司与赛欧公司连带承担对杨宏芹的赔偿责任，既无事实依据，又违背物权法定原则，适用法律错误。四、原审法院的判决对于我公司是极其不公平的。根据原审法院已查明的事实，我公司支付的拆迁补偿中，既包括有合法不动产权登记的房屋，也包括了杨宏芹的自建房屋，应当说我公司给予了杨宏芹可能享有的财产权益最大限度的保护。现该等补偿原审法院也查明已由我公司实际支付给了赛欧公司。但是，原审法院在判决中却判决我公司与赛欧公司承担连带赔偿责任，对于我公司是极其不公平的。事实上，应当由赛欧公司将应由杨宏芹享有的补偿支付给杨宏芹才能体现出本案处理的公平性。杨宏芹服从原审判决，没有提出上诉。在本院审理期间，杨宏芹称其认为原审判决的数额过低，但鉴于诉讼时间过长故尊重原审判决，其表示不同意赛欧公司、丰科建公司的上诉理由及请求，请求本院驳回其上诉，维持原审判决。本院经审理查明：在本院审理期间，赛欧公司提交了案外人北京供销社投资管理中心的《情况说明》及该中心营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明书，以证明涉案房屋所占用的土地归该中心所有。该《情况说明》主要内容为：涉案诉争房屋所占土地系上世纪70年代划归供销社所属的作为供销社在东河沿地区的门市部建设用地，依据丰台区供销社章程该土地使用权属于丰台区供销合作联社所有。2011年1月25日北京市国土资源局、北京市人民政府国有资产监督管理委员会联合发文《关于加快办理本市供销合作社土地确认登记手续的通知》（京国土籍【2011】43号），为贯彻落实国务院《关于加快供销合作社改革发展若干意见》（国发【2009】40号）、《国土资源部、中华全国供销合作总社关于加快供销社土地确权登记的通知》（国土资发【2009】173号）的精神，明确要求将北京市供销合作总社（简称“市总社”）及其直属企事业单位所占土地，统一确权登记到北京供销社投资管理中心名下。其中更进一步说明将原石景山、丰台两区供销社所占土地统一确权登记到北京供销社投资管理中心名下。该文件中用途的认定更明确指明按照国家标准《土地利用现状分类》二级类进行认定。基于此涉及该土地的《土地分类面积表（国有）》对该土地的权属单位已明确确定为北京供销社投资管理中心。该房屋拆迁过程中我中心作为权属单位，授权赛欧公司与拆迁单位签订拆迁补偿协议及代为领取土地的拆迁补偿款。该涉及土地补偿款项（即区位补偿总价：4016057元整）的实际权属单位为北京供销社投资管理中心。丰科建公司对赛欧公司提交的此《情况说明》的真实性、合法性、证明目的均认可。杨宏芹则对该《情况说明》的真实性、合法性、证明目的均不认可。对涉案房屋及土地的拆迁评估是由丰科建公司委托案外人北京开元恒基房地产土地评估有限公司进行的，该公司出具了《房地产估价报告》，估价日期为2012年5月27日至2013年9月12日，涉案拆迁协议中的各项费用标准及计算均以该《房地产估价报告》为准。在本院审理期间，杨宏芹以丰科建公司、赛欧公司存在恶意串通，导致涉案房屋及土地的价值被低估为由，申请重新评估。丰科建公司、赛欧公司对此均表示不同意。另查，京西商业公司系于1993年由原北京市丰台区王佐供销社变更而来，当时的经济性质为集体所有制，当时的隶属单位为北京市丰台区供销合作联合社；后经改制、合并，于2003年成为赛欧公司下属企业，现名称为北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司。赛欧公司系根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会2004年的文件关于北京市供销合作社体制改革的要求，由北京市丰台区供销社对外挂牌成立，其前身为北京市丰台区供销社北京市赛欧工贸集团。本院经审理查明的本案其他事实与原审法院查明的本案事实相同。上述事实，有《房屋使用权有偿转让协议书》、退休证、《关于进一步深化经济体制改革的事实意见（试行）》、《通知》、房屋所有权证、授权委托书、《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》、房地产估价报告、土地分类面积表（国有）、（2013）丰民初字第05534号案件卷宗材料、企业工商登记与变更文件、北京供销社投资管理中心的《情况说明》及该中心营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明书及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：本案的焦点是杨宏芹就涉案房屋及其所占用的土地是否享有合法权利，以及其应否就涉案房屋及其所占土地拆迁获得赔偿或补偿问题。首先，关于杨宏芹与案外人京西商业公司于1998年10月1日签订的合同问题。该合同名称为《房屋使用权有偿转让协议书》，而该合同中又写明京西商业公司将位于丰台区东河沿村商业网点的房屋的所有权有偿转让给杨宏芹。因此，就该合同约定的是涉及房屋的所有权的有偿转让还是使用权的有偿转让而言，显然存在约定不清问题。特别是该合同签订后的履行情况看，合同涉及房屋的所有权及所占土地的使用权也均未办理转移过户手续。此外，根据查明的本案事实，该合同所涉及房屋的所有者为案外人北京市丰台区供销合作社联合社；所占土地的性质为国有，使用权人为案外人北京供销社投资管理中心，故与杨宏芹签订前述合同的京西商业公司，既不是该合同所涉及房屋的所有者，也不是该合同所涉及房屋占用土地的使用权人，也没有充分证据证明该公司与杨宏芹签订前述合同系经得该合同所涉及房屋的所有者及其占用土地的使用权人的授权。现赛欧公司主张前述合同无效，而与杨宏芹签订该合同的京西商业公司、该合同所涉及房屋的所有者案外人北京市丰台区供销合作社联合社、所占土地的使用权人案外人北京供销社投资管理中心，又均非本案当事人。且本案为侵权之诉，涉及该合同的效力、履行及违约等问题亦不属本案审理范围。因此，杨宏芹本案关于根据该合同，其就涉案房屋及其占用的土地享有合法权利，赛欧公司、丰科建公司侵犯了其就涉案房屋及其占用的土地所享有合法权的主张，缺乏事实及法律依据，本院在本案中难以支持。其次，关于杨宏芹主张的其基于上世纪末至本世纪初供销社系统企业改革的实际情况，根据相关文件的精神购买涉案《房屋使用权有偿转让协议书》涉及的房屋；且此前其未享受过福利分房，提前退休，自谋生路，企业资产的内部购买等问题。就此，本院认为我国的改革开放已历经三十余年，期间各项举措的出台、执行、更正、规范等等，情况极为复杂，且往往涉及当时的政策、做法等等。而人民法院审理案件则必须依据国家法律、法规进行证据和事实的认定。就本案而言，涉案房屋所有权证、土地分类面积表（国有）系公文书证，具有稳定的法律效力。涉案房屋所有权证载明除杨宏芹自建外的涉案房屋的所有者为案外人北京市丰台区供销合作社联合社，涉案土地分类面积表（国有）载明涉案房屋所占土地的使用权人为案外人北京供销社投资管理中心。因此，上述公文书证体现的事实是本案的法律事实。杨宏芹所称的其企业改制、改革、资产剥离、资产内部出售等等问题，均未形成具有稳定效力的法律事实；且这些问题既不属人民法院的案件审理范围，人民法院也无法就这些问题作出法律认定。再次、杨宏芹应否就涉案房屋及其所占土地拆迁获得赔偿或补偿问题。因涉案房屋所有权证载明涉案183.90平方米房屋的所有者为案外人北京市丰台区供销合作社联合社，涉案土地分类面积表（国有）载明涉案房屋所占土地的使用权人为案外人北京供销社投资管理中心，故丰科建公司在赛欧公司经案外人北京市丰台区供销合作社联合社、北京供销社投资管理中心授权后，与赛欧公司签订涉案拆迁协议，将拆迁协议所涉及的区位补偿款、被拆迁房屋重置成新及附属物作价款、搬家补助费、停产停业补助费等支付给赛欧公司，没有不当且符合法律规定。如前所述，杨宏芹本案关于根据涉案《房屋使用权有偿转让协议书》，其就涉案房屋及其占用的土地享有合法权利的主张，缺乏事实及法律依据，本院在本案中难以支持。因此，杨宏芹要求取得拆迁协议中区位补偿款的主张及请求，本院无法支持。此外，赛欧公司称拆迁协议中的停产停业补助是该公司和丰科建公司争取的，实际已经不经营，杨宏芹也表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，故拆迁协议中的此项款项，与杨宏芹无关。需指出：杨宏芹在涉案《房屋使用权有偿转让协议书》签订后支付了约定的价款和费用，并实际使用了该合同涉及的房屋并对这些房屋进行了修缮，且其又自建了本案涉及的其它被拆迁房屋，这两部分房屋共同构成涉案拆迁协议中写明的566.2平方米房屋建筑。特别是涉案拆迁协议中认定的房屋面积，明确包括了杨宏芹的自建房部分，确定的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元也包括杨宏芹自建房部分。因此，从公平角度，拆迁协议中的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元、搬家补助费14155元应属于杨宏芹所有，赛欧公司应将此款给付杨宏芹。最后、关于杨宏芹二审提出的重新评估问题。现有证据表明，案外人北京开元恒基房地产土地评估有限公司出具的涉案《房地产估价报告》，符合法律规定。杨宏芹以丰科建公司、赛欧公司存在恶意串通，导致涉案房屋及土地的价值被低估为由，申请重新评估，理由不足，且丰科建公司、赛欧公司对此也均表示不同意，故本院不予支持。综上所述，赛欧公司、丰科建公司的上诉理由部分成立，其上诉中的合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实及处理结果均不当，本院予以纠正。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18582号民事判决；二、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨宏芹支付房屋重置成新及附属物款、搬家补助费共计六十四万五千九百七十元。三、驳回杨宏芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47605元，由杨宏芹负担10000元（已交纳），由北京市赛欧工贸有限公司负担37605元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费47605元，由杨宏芹负担10000元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京市赛欧工贸有限公司负担37605元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  魏曙钊审判员  宋 光审判员  任淳艺二〇一六年八月三日书记员  果满树