湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0111民初3236号原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道598号（融科檀��花园）40栋101室。负责人肖平辉，总经理。委托代理人肖慧颍，系原告公司员工。委托代理人陈赛先，系原告公司员工。被告周霞。委托代理人蒋乐文。原告第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称原告）与被告周霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员袁亚独任审判，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖慧颍、陈赛先，被告及其委托代理人蒋乐文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区BH6栋2803房（以下简称2803房）业主，原告系该小区前期物业管理企业，于2013年12月25日与被告签订了《前期物业服务协议》及《融科·东南海临时管理规约》。被告在签订了物业管理���务协议后，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条及《融科·东南海临时管理规约》第四条的规定。原告未经有利害关系业主同意将2803房改变为枫叶托管，且融科·东南海C区业主认为在住宅小区内设置托管，在小区内张贴广告、外来学生与家长频繁进出小区等经营行为影响了小区的品质，对业主的日常生活造成影响。此外，被告违反《湖南省城市住宅区物业管理条例》第五章第二十四条，擅自改变了房屋使用性质。原告认为双方签订的《前期物业服务协议》内容合法、有效，被告应遵守国家法律法规，在未经利害关系业主同意的情况下，不得改变房屋使用性质，不得损害小区全体业主的利益，应当按照合同约定承担其违约责任。为维护自身合法权益及小区共同品质，特诉至法院，请求判令：1、被告对2803房经营性用房的行为进行整改，恢复房屋的住宅功能；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、被告的经营行为经过了原告审核同意。被告装修设计是按照托管教育的布局进行的，被告已将装修设计图纸交给了原告并说明了开设托管班的意图，取得了原告许可并支付了装修押金和垃圾处理费用，另购置了全套托管教育设备，共计花费20余万元。2、被告是小区第一个装修完成的业主，当时没有其他业主入住，故就开设托管班的经营行为无法取得其他利害关系业主同意。3、小区房屋存在质量缺陷，原告和开发商对售后的推脱及不作为导致被告与楼下2703房业主矛盾不断升级，并进而反对被告开设托管班。4、2016年6月28日，原告出钱出力与部分业主非法堵门和锁门，拒绝托管学生进出小区，但《长沙市商事主体经营场所禁设区域清单》内并未禁止儿童托管所、艺术培训学校进入居民楼。5、如判决确定被告必须取缔经���行为，原告审查失职造成被告20多万元损失，被告保留对原告索赔的权利。经审理查明，被告系2803房业主，该房屋用途为住宅；原告系融科东南海小区前期物业管理公司。2013年12月25日，双方签订《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），其中确认被告应遵守《临时管理规约》等物业管理制度，并在装饰装修房屋时遵守《装修管理服务协议》和《临时管理规约》的规定。服务协议第十一条“违约责任”内载明：被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正。《融科·东南海临时管理规约》（以下简称管理规约）第4条载明:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。管理规约附件一《装修管理规定》第6条亦载明：“全体业主承诺履行不擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌设计用途、功能和布局等”，被告签名确认已认真阅读、理解并承诺遵守管理规约及其附件的全部内容。另查明：1、被告于2014年底收房，装修后即在2803房开设托管班，以“枫叶教育托管中心”名称对外经营，未办理工商登记等手续。2015年9月14日，原告通过邮寄方式向被告送达了《关于融科·东南海C区严禁违规“住改商”行为的告知函》，载明因被告的行为已严重影响小区其他业主的居家生活，造成小区业主们的强烈投诉，要求被告将房屋恢复成住宅性质。2、对于被告等业主将涉案小区住宅改为经营性用房的行为，与被告居于同一座楼的部分其他业主及小区部分其他业主已向原告进行投诉并要求予以取缔。3、原告先后发布《关于规范管理小区托管培训机构的温馨提示》、《关于融科·东南海C区严禁违规“住改商”行为的温馨提示》等要求所有违规“住改商”经营户立即整改及搬离小区，另组织了业主代表与被告等经营户进行沟通。4、被告庭审中确认小区有部分业主反对在小区内经营托管，为此并产生过冲突，被告认可自己的经营行为对其他业主有影响，但是不能取缔，应该予以规范。原告于2016年5月27日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《融科·东南海临时管理规约》及附件、《融科·东南海二期（C区）业主要求清理整治违规“住改商”问题的联合声明》、《关于规范管理小区托管培训机构的温馨提示》、《关于融科·东南海C区严禁违规“住改商”行为的温馨提示》、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，被告将住宅房屋2803房改为经营性用房并没有取得有利害关系业主的同意，没有按照房屋专有部分的原使用目的使用，客观上对小区环境及安全均有负面影响，损害了其他区分所有权人的共同利益，被告亦认可小区的托管经营行为被部分其他业主反对并造成冲突，故被告应停止其“住改商”的经营行为。此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”，根据原、被告签订的服务协议，被告属于原告的物业服务与管理对象，本案中被告已承诺遵守管理规约及附件的相关约定，被告“住改商”的行为违反了管理规约的规定，对原告日常的物业管理与服务亦有负面影响，现小区部分其他业主已就被告的“住改商”行为明确予以反对并要求原告对此予以取缔，原告据此多次组织协调、发布整改公告，未果后进而提起本案诉讼。综上，为维护其他业主利益，原告有责任和权利���行管理职责，其要求被告恢复2803房住宅用途，停止经营行为，理由正当，证据充分，本院予以支持。另，被告本案中未就其所称的损失提起反诉，本案不予处理。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告周霞于本判决生效后三十日内停止将位于长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区BH6栋2803号的房屋用作经营性用房的行为，恢复房屋的住宅用途。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告周霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 袁 亚二〇一六年八月二十五日书 记 员 曹川川