广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8678号上诉人（原审原告）：田青，男，汉族，1983年7月4日出生。上诉人（原审被告）：林昳芬，女，汉族，1978年8月24日出生。上诉人（原审被告）：徐志明，男，汉族，1977年12月3日出生。林昳芬、徐志明共同委托诉讼代理人：杜煜，山东法杰律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司深圳分行。主要负责人：陈许英。委托诉讼代理人：刘正，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。原审第三人：杜蕙君，女，汉族，1974年12月26日出生。第三人：许鑫城，男，汉族，1988年2月22日出生。第三人：贺艳，女，汉族，1983年6月12日出生。第三人：白素梅，女，汉族，1981年9月22日出生。杜蕙君、许鑫城、贺艳、白素梅共同委托诉讼代理人：邓雪蓉，广东鼎为律师事务所律师。上诉人田青因与上诉人林昳芬、徐志明及第三人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信银行深圳分行）、杜蕙君、许鑫城、贺艳、白素梅房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审审理过程中，根据许鑫城、贺艳、白素梅的申请，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第二款的规定，依法准许许鑫城、贺艳、白素梅作为第三人参加二审诉讼。本案现已审理终结。田青上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三、四、五、七项；2、撤销一审判决第六项，改判林昳芬及徐志明在判决生效之日起30日内向田青支付逾期交房违约金（以460万元为基数按每日万分之四的标准自2015年9月13日起支付至实际交付之日止）；3、林昳芬、徐志明配合办理减免个人所得税的手续；4、诉讼保全费5000元由林昳芬、徐志明承担。事实和理由：（一）为保障本案的判决得以执行，田青已申请对涉案房产进行诉前保全，并支付了保全费5000元，但一审判决对此未予处理，根据法律规定该费用由林昳芬、徐志明承担。（二）一审判决将合同约定的逾期交房违约金标准调低到日万分之二，该判决不妥。林昳芬、徐志明在一审时并未提出该违约金数额过高，这说明林昳芬、徐志明自认违约金没必要调低，主动放弃了提出调低违约金的诉讼权利，法院主动予以调低，既不符合双方当事人在合同中的约定，属于干涉合同自由，也不符合当事人对自己权利处分的意愿。由于林昳芬、徐志明违约拒不履行合同，田青一家老小只能在外租房居住，给田青带来了生活和工作上的极大不便，且田青子女已达到入学年龄，因房产问题导致未能如期入读机关幼儿园。由于林昳芬、徐志明的恶意违约行为，涉案房产交易税费计费基数（合营业税、契税等）大幅增加，由原来的18万元左右增加至约50多万元，田青税赋负担大幅增加。此外，为使涉案房屋买卖合同能得到履行，田青不得不长时间处于诉讼中，诉讼给田青的生活和工作都带来了巨大影响，在经济上也遭受很大损失。特别是林昳芬、徐志明为了达到违约目的，不择手段甚至威胁田青的人身安全，使田青精神受到很大伤害。（三）目前主管部门已上调房屋计税评估价，如果涉案房屋是其名下唯一住房，林昳芬、徐志明应在合理范围内配合办理免税手续。林昳芬、徐志明亦上诉请求：1、撤销一审判决，驳回田青的诉讼请求；2、减少诉讼费收取数额；3、诉讼费用由田青承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。一审判决认定林昳芬、徐志明有配合办理资金监管的义务，没有依据。林昳芬、徐志明与田青所签订的合同，是没有经过中介的特定化交易合同，当时之所以采取这种方式签订，目的是为了在当前深圳二手房市场波动太大的情况下，避免因经过中介居间介绍，造成履行环节上的繁杂，使双方预期落空。因此，双方各自履行自己的义务，不得以请求对方配合为由，陷对方于违约。因此，对于田青办理资金监管、银行按揭，林昳芬、徐志明没有义务配合。按合同第八条约定的义务，付款义务是田青的单方义务，其办理银行按揭是按普通个人业务进行按揭贷款，不是通过以林昳芬、徐志明房产予以抵押承诺的方式进行按揭贷款。资金监管与银行按揭这两项义务，是田青为了交易准备购房款，不是办理贷款承诺函。因此，根本不需要林昳芬、徐志明的配合。一审判决认定林昳芬、徐志明向田青承担违约金不符合法律规定及合同约定。双方在合同中约定了合同终止期，该期限约定符合同法第九十一条第七项的规定。对该条的效力，一审判决也作出确认。因合同终止而承担的责任是没有约定依据的，在田青也没有履行合同义务的情形下，由林昳芬、徐志明单方承担责任，即不符合合同法规定，也不符合双方合同约定。（二）一审判决对双方逾期履行方式、期限进行实体确定，违反合同法第四条及第六十一条的规定。一审判决认定双方履行义务均已经超期，而根据合同自治原则，在双方都同意履行的情形下，才可以根据合同法第六十一条进行补正适用，确定约定不明的履行义务。在双方不同意继续履行的前提下，因无法达成一致，法院基本原则应是适用举证不能，对该事实不予认定。而涉案合同对于田青付款义务的约定是明确的。法院在合同纠纷中，在合同没有约定，法律也没有规定之下，没有权力对该事项进行裁决。法院在合同纠纷中，行使的是对合同纠纷事项的确认权，对未明事项与法律对照进行确认，但不能在合同约定、法律规定之外为当事人创设义务与权利。（三）一审判决林昳芬、徐志明承担继续履行违约金，适用法律错误。一审中，田青提交的证据已证明田青在合同约定的期限内没有办理出银行按揭贷款，也没有在确定得不到银行贷款之后3日内补足购房款。合同约定田青须于2015年8月1日前办理资金监管，2015年8月31日前向银行递交按揭贷款材料，现没有证据证明在该日期之前田青向监管银行交付了首期监管资金，也没有证据证明田青向银行递交了符合按揭贷款的材料。相反证据显示，田青到2015年9月23日，才将自己名下房产办理过户。在双方合同约定的期限内，因其名下有房，首期监管资金达总房款的七成，现有证据证明其在2015年9月11日之前，根本不符合办理合同约定的贷款承诺函条件。该合同是田青提供，内容是田青填写，如果适用合同法第六条规定公平原则，不应当认定林昳芬、徐志明违约。（四）一审判决适用[2004]民一他字第29号《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》，只适用了其中对田青有利的部分，剥夺了承租人的优先权，偏袒一方。原审第三人杜蕙君作为承租人，享有合同法第二百三十条所赋予的法定权利。本案中，杜惠君所承租的部分，在公共空间、出路、附属设施上，是完整的不可分的。这一事实，从房产证及该房产的建设施工图中可以看出，杜惠君承租部分与整个房产是不可分的，其优先购买权应当及于全部房产。一审中林昳芬、徐志明提供的资料显示，有两名承租人声明不放弃优先购买权，该两承租人承租的部分已经超过房屋的一半，法院在收到承租人不放弃优先购买权的声明仍然判决继续履行。并且，田青仅仅是普通合同相对人，仅仅是强行向徐志明交了10万余元定金，一审法院在已认定4491112元购房余款未付的情形下，适用前述复函错误。承租人优先购买租赁物的权利是法定的。田青在合同补充条款中约定排除承租人优先购买权的内容违反法律规定，属于无效。通过田青书写的补充条款，可知林昳芬、徐志明在与田青签订合同时就告知其房屋己出租而且没有提前通知承租人要出售此房产，而田青基于职业专业知道承租人优先购买权的法律规定。在合同签订之时，田青不向林昳芬、徐志明讲明法律规定，没有主动要求林昳芬、徐志明先与承租人联系确认后再根据承租人的意思表示签订合同，而是预先在合同中排除承租人的权利，加重林昳芬、徐志明的义务。该条款明显是田青给林昳芬、徐志明设置的合同陷阱，该条款无效。（五）一审法院收取诉讼费用不符合法律规定，应当依法纠正。田青在一审起诉时所主张的财产争议额仅是违约金，也没有明确数额。一审中田青的主要诉讼请求是继续履行合同，其诉讼标的是履行一定的行为，并非对合同价款存在争议，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第三项的规定，其他非财产案件每件交纳标准是50元至100元。一审法院借当前深圳市二手房交易纠纷，收取田青高额诉讼费后，再判令由林昳芬、徐志明承担，增加了诉讼当事的人负担。不但违反了《诉讼费用交纳办法》的规定，更与司法为民、便民诉讼的司法理念相悖。中信银行深圳分行述称：（一）本案双方当事人的上诉请求与中信银行深圳分行无关。（二）2015年2月13日，林昳芬、徐志明与中信银行深圳分行签署了《中信银行个人房产抵押综合授信合同》与《中信银行个人房产抵押最高额抵押合同》，约定以涉案房产作为抵押，并办理抵押登记；2015年3月24日、4月9日，林昳芬、徐志明与中信银行深圳分行分别签订两份《中信银行个人借款合同（消费信贷业务专用）》，中信银行深圳分行依据该两份借款合同的约定，向林昳芬、徐志明发放了合计105万元的贷款，现贷款本金余额1033291.47元。（三）中信银行深圳分行同意在结清上述贷款后解除涉案房产的抵押登记。杜蕙君、许鑫城、贺艳、白素梅述称，其作为承租人享有优先购买权，同意林昳芬、徐志明的上诉请求，不同意田青的上诉请求。田青向一审法院起诉请求：1、林昳芬、徐志明继续履行《深圳市二手房买卖合同》；2、林昳芬、徐志明在判决生效之日起15日内完成赎楼手续，如果林昳芬、徐志明逾期没有完成，田青可在林昳芬、徐志明逾期之日起3日内代为进行赎楼，中信银行深圳分行予以配合；3、田青赎楼后，中信银行深圳分行应注销涉案房产的抵押登记；4、对购房余款4491112元（如田青赎楼，应扣除赎楼款），在注销抵押登记后3日内由田青、林昳芬、徐志明共同到广发银行福田支行办理资金监管手续；5、田青办理完毕资金监管手续后3个工作日内林昳芬、徐志明配合田青办理过户登记，将涉案房产过户登记至田青名下；6、林昳芬、徐志明收到全款后5日内将涉案房产交付田青；7、林昳芬、徐志明向田青支付延期履行违约金，自2015年9月13日起算，按日万分之四计算，计至涉案房产实际过户至田青名下之日止。一审法院认定事实：（一）2015年6月11日，田青与林昳芬、徐志明签订《深圳市二手房买卖合同》，约定：田青购买林昳芬、徐志明名下的涉案房产，建筑面积188.37平方米；转让成交价460万元；田青在签订合同时支付定金108888元；田青应于2015年8月1日前支付除定金之外的剩余首期款1271112元至双方约定的银行监管账户，于2015年8月31日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；田青承担涉案房产过户的所有税费；双方须在签订合同60日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起30日内，双方须办理交纳税费的手续，房地产证由田青领取；林昳芬、徐志明应当于房产过户至田青名下后向田青交付涉案房产；林昳芬、徐志明若未按合同约定的期限交付房产，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，以转让总价款为基数按日万分之四向田青支付违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付转让总价款百分之三十的违约金；涉案房产之上存有租约，产权转移后，原租赁合同在有效期内对田青仍然有效，林昳芬、徐志明须于过户前协助田青与承租人签订新的租赁合同，同时林昳芬、徐志明需将承租方已交林昳芬、徐志明之租赁押金/保证金及预交租金（若有）转交予田青，田青自过户时起享有林昳芬、徐志明在原租赁合同项下之权利义务。合同补充条款（手写）约定：过户期限由双方协定，3个月之内办理完结，自合同签定日后2015年6月12日起算；涉案房产承租方放弃优先购买声明由林昳芬、徐志明协助取得，如由此引发的法律责任由林昳芬、徐志明承担。合同签订前一天及当天，田青共向林昳芬、徐志明支付定金108888元。（二）关于合同签订后履行的情况，双方各执一词：田青称，签订合同当天晚上，有中介致电林昳芬、徐志明说有人愿意以更高的价格购买涉案房产，当天晚上10点之后及次日，林昳芬、徐志明通过微信告知田青不卖房了；后田青多次通过短信与林昳芬、徐志明协商，林昳芬、徐志明均表示不愿意继续履行合同；2015年7月1日双方见面协商，林昳芬、徐志明要求加价40万元，但田青不同意，合同没有继续履行。林昳芬、徐志明则称，林昳芬、徐志明原不知道承租人有优先购买权，在签订合同的时候经田青提醒才得知，故在签订合同当天晚上，林昳芬、徐志明按合同约定找承租人告知涉案房产已出售，承租人当即口头表示考虑优先购买；承租人提出优先购买权之后，林昳芬、徐志明一直劝说承租人希望其放弃购买，但承租人没有答应，故2015年6月13日林昳芬、徐志明才正式以书面通知的方式通知承租人，承租人在2015年6月17日以声明书的方式回复林昳芬、徐志明表示不放弃优先购买权，不是林昳芬、徐志明欲涨价而故意不履行合同。林昳芬、徐志明还称其在2015年6、7月份口头向田青告知过承租人不愿放弃优先购买权的情况，田青予以否认。2015年6、7月内，田青多次通过短信催促林昳芬、徐志明依约配合办理资金监管手续。2015年7月22日、31日，田青向林昳芬、徐志明发出《履约催告函》，林昳芬、徐志明均拒收。田青在合同约定的办理首期款资金监管手续期限前已准备好足额首期款（超过1271112元）在其本人账户内，但林昳芬、徐志明在合同约定期限内未配合田青办理首期款监管手续。（三）涉案房产为上下两层复式结构，在2012、2013年内分别租给4个承租人即许鑫城、杜蕙君、贺艳、白素梅，每层由两人承租，每人承租面积约为40至50平方米。杜蕙君称其自2013年起开始承租涉案房产，租赁合同一年一签，租期至2016年4月1日止，林昳芬、徐志明没有事先告知房屋出售，2015年6月13日才以《通知书》形式告知，同月20日杜蕙君以《声明书》形式向林昳芬、徐志明表示不放弃对涉案房产在同等条件下的优先购买权，要求确认田青与林昳芬、徐志明签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并确认其对涉案房产的优先购买权。（四）田青名下原有一套位于深圳市金城华庭X栋XX住房（共有人蓝X）。2015年6月11日，田青及蓝X将该房产出售给案外人李X，2015年9月29日该房屋转移登记至案外人李X名下。（五）涉案房产于2006年10月9日登记至林昳芬、徐志明名下，2015年3月18日抵押给中信银行深圳分行。截至2015年11月，抵押贷款本金余额为1033291.47元。关于赎楼，《深圳市二手房买卖合同》中无约定，一审庭审中，田青表示愿意承担提前还款罚息及担保赎楼费用。截至一审庭审之日，田青家庭具备深圳市购房资格，可购买两套住房。田青同意一次性支付购房余款。一审法院认为，田青与林昳芬、徐志明签订的《深圳市二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。田青已支付定金并在合同约定的期限内准备了首期款，林昳芬、徐志明在田青催告配合办理首期款资金监管手续后拒绝继续履行合同，也未赎楼，已构成根本违约。田青请求林昳芬、徐志明继续履行合同，符合合同约定，一审法院予以支持。鉴于双方当事人因合同履行事项等产生争议至今，合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已超过，赎楼事项未书面约定，故一审法院对当事人的上述义务及赎楼的履行方式、期限予以合理确定。涉案房产已抵押给中信银行深圳分行，中信银行深圳分行的抵押权应予保护，中信银行深圳分行在抵押债权得到实现后，应及时注销抵押登记，消除涉案房产过户障碍。关于田青请求的逾期交房违约金，依《深圳市二手房买卖合同》约定，自合同签订日2015年6月12日起3个月内即2015年9月12日前办理完结过户手续并交付涉案房产，逾期未交付的，林昳芬、徐志明以转让价的日万分之四自交付期限届满次日起向田青支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。林昳芬、徐志明辩称其没有违约，是因承租人的优先购买权问题不能履行合同，视为对违约金过高的抗辩，考虑因林昳芬、徐志明迟延交房给田青造成的实际租金损失，一审法院酌定林昳芬、徐志明自2015年9月13日起按转让价460万元的日万分之二向田青支付逾期交房违约金至实际交房之日止，田青过高请求部分，一审法院不予支持。林昳芬、徐志明辩称田青名下有一套房产2015年9月才过户至案外人名下，6月签合同时田青应首付七成而不是合同约定的三成，田青违反限贷政策签约，构成欺诈。一审法院认为，田青与林昳芬、徐志明签署涉案合同的同时签署名下房产卖出合同，不存在违反限贷政策，林昳芬、徐志明的该抗辩理由不充分，不能作为其拒绝履行合同的理由。关于承租人优先购买权的问题，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）中“承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权”的意见精神，杜蕙君仅承租了涉案房产约四分之一部分面积，其无权对林昳芬、徐志明出卖整套涉案房产主张优先购买权，现有其他承租人也无优先购买权。据此，一审法院判决：一、田青与林昳芬、徐志明继续履行《深圳市二手房买卖合同》；二、林昳芬、徐志明应于一审判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司深圳分行清偿深圳市福田区沙咀路XX花园X栋XX房产的抵押贷款，逾期未清偿，由田青在三日内代为清偿（赎楼担保费、提前还款罚息由田青负担）；三、中信银行股份有限公司深圳分行应在深圳市福田区沙咀路XX花园X栋XX房产抵押贷款获清偿后十日内注销抵押登记；四、林昳芬、徐志明应在深圳市福田区沙咀路XX花园X栋XX房产注销抵押登记之日起三日内向田青提供收款账号，田青应在三日内向林昳芬、徐志明提供的账号支付购房余款4491112元（如田青代林昳芬、徐志明向中信银行股份有限公司深圳分行偿还了抵押贷款，代付款金额应予以抵扣）；五、林昳芬、徐志明应在收到购房余款三日内配合田青办理深圳市福田区沙咀路XX花园X栋XX房产过户至田青名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）并向田青交付房产；六、林昳芬、徐志明应在一审判决发生法律效力之日起三十日内向田青支付逾期交房违约金，以460万元为基数按日万分之二的标准自2015年9月13日起计至实际交房之日止；七、驳回田青的其余诉讼请求。案件受理费43600元（已由田青预交），均由林昳芬、徐志明负担。本案二审期间，当事人向本院新提交了证据。对当事人就二审新提交证据所争议的事实，本院认定如下：田青新提交的房地产询价单及网页打印资料所涉房屋均非本案涉案房屋；其提交的房产评估价微信查询结果截图既不是有权机关出具的公文书证，也未显示具体查询事项。因田青既不能举证证明涉案房屋市场价格在合同约定的过户期限之后出现下降，也不能举证证明其因林昳芬、徐志明未按约交付房屋而遭受的租金损失超出一审判决确定的违约金数额，本院对其违约金过低的事实主张不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《深圳市二手房买卖合同》属其真实意思表示，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的无效事由，该合同应为合法有效。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）林昳芬、徐志明在履约过程中是否构成违约；（二）一审法院判令林昳芬、徐志明承担继续履行责任是否正确；（三）一审法院调整违约金的处理是否正确。关于林昳芬、徐志明在履约过程中是否构成违约的问题。根据涉案买卖合同约定，首期款支付方式为支付至双方约定的银行监管账户，故签订首期款监管协议则属双方指定监管账户的共同合同义务，林昳芬、徐志明上诉称其无义务配合办理资金监管和申请银行贷款，无合同及法律依据，本院不予支持。林昳芬、徐志明亦上诉称合同中关于自2015年6月12日起3个月内办结过户属对合同终止期的约定，其对合同到期终止无须承担责任，本院认为，前述约定内容中并无关于届时双方无须继续履行的合同终止意思表示，而根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，将标的物所有权移转至买受人是出卖人的法定义务，前述约定显属双方对办理产权移转登记的期限约定，至该期限届满如仍未办结过户则应由当事人承担相应违约责任，林昳芬、徐志明对该条款的理解既与合同文义不符，亦有悖于前述法律规定和诚实信用原则，本院对该上诉主张不予支持。林昳芬、徐志明上诉亦称田青不具备在约定期限内取得银行贷款承诺的条件，且未在2015年8月31日前递交贷款申请材料，本院对此认为，合同约定的办理资金监管及支付首期款的期限（2015年8月1日前）在申请贷款期限（2015年8月31日前）之前，而林昳芬、徐志明在2015年8月1日前已经拒绝配合签署资金监管协议，因对方未履行在先义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于后履行抗辩权的规定，田青有权暂时停止履行其在后合同义务，其未在2015年8月31日前递交贷款申请材料依法不构成违约。且即使林昳芬、徐志明关于田青在2015年8月31日前不具备申请贷款条件的事实主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第六十九条关于不安抗辩权成立及行使方式的规定，林昳芬、徐志明在有确切证据证明田青履约能力存在问题的前提才能行使抗辩权并应及时通知田青提供适当担保，而本案中既无证据显示林昳芬、徐志明在履约过程中曾就田青的贷款能力提出过异议，亦无证据显示林昳芬、徐志明已就此通知田青提供担保，林昳芬、徐志明则是在本案诉讼发生后才据此主张免责，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款的规定，并不因此免除林昳芬、徐志明应当承担的违约责任。综上，一审法院关于林昳芬、徐志明构成根本违约的认定正确，本院予以确认。关于一审法院判令林昳芬、徐志明承担继续履行责任是否正确的问题。本案中，杜蕙君、许鑫城、贺艳、白素梅作为涉案房屋承租人表示不放弃承租人优先购买权且不同意田青继续购买涉案房屋，本院对此认为，现行立法对于承租人优先购买权的行使方式和对应后果没有明确规定，尽管民法理论上对于优先购买权的性质有形成权和请求权两种学说，但无论该权利系形成权抑或请求权，依法理则均应由承租人以意思表示的方式向出租人作出，即向出租人明确表示将优先购买后才产生相应的法律后果，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定中亦将承租人在接到出租人出卖通知后未在15日内明确表示购买作为行使优先购买权的例外限制情形之一。而依本案现有证据，杜蕙君等承租人在得知田青购买涉案房屋后，并没有向林昳芬、徐志明作出以同等条件优先购买的明确意思表示，既未在本案中提出优先购买的第三人独立诉讼请求，亦未另案起诉主张，至本案二审第二次调查时，经本院询问如何支付价款、承租人之间价款负担比例及购买后产权份额分配等事项，杜蕙君等承租人之间对买卖合同关系据以成立的前述主要事项仍未形成明确具体意见，且还表示购买价格依“估价”确定，明显不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的“同等条件”要件。据此，因杜蕙君等承租人未作出同等条件优先购买的明确表示，仅其“不放弃”优先购买权的主张不足以产生阻碍涉案买卖合同继续履行的法律后果。但根据涉案买卖合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原租赁合同在有效租期内对田青仍然有效，对于判决生效后租期未届满的房屋部分，林昳芬、徐志明应按约以移交“租赁押金/保证金及预交租金（若有）”的方式向田青履行房屋实际交付义务，田青就该部分房屋不得主张移转占有。林昳芬、徐志明上诉称一审法院判令继续履行属在合同约定、法律规定之外为当事人创设权利、义务，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人在对方违约后有权主张对方承担继续履行的违约责任，依该法律规定，继续履行属国家强制违约方继续履行合同债务的法律责任类型，体现法律对违约行为的否定性评价，既不以违约方是否愿意继续履行为承担前提，也不等同于原合同债务的正常履行，人民法院判令继续履行的期限与原债务履行期限自不相同。其次，一审法院判令田青一次性向林昳芬、徐志明支付剩余房款，既未给林昳芬、徐志明增加额外负担，也未影响其合同目的实现；一审法院判令林昳芬、徐志明清偿债务并注销抵押登记，是强制其履行《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定的出卖人移转标的物所有权义务的应有之义，一审法院确定田青可代为清偿抵押债务以注销抵押登记，亦符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于抵押物买受人可行使涤除权的规定。综上，在涉案合同继续履行不存在法律上和事实上障碍的情况下，一审判决于法有据，林昳芬、徐志明前述上诉主张不成立，本院不予支持。关于一审法院调整违约金的处理是否正确的问题。因林昳芬、徐志明在本案一审中已提出免责抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，可视为其已向人民法院主张调整违约金，一审法院对违约金标准作出的调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，依现有证据并无明显有违公平原则之处，同时鉴于田青二审新提交的证据亦不能证明其因林昳芬、徐志明未按约交付房屋而遭受的损失超出一审判决确定的违约金数额，故本院对其关于一审判决对违约金调整不当的上诉主张不予支持。涉案买卖合同中对于卖方配合办理减免税负事项没有作出约定，田青就此亦未在一审中提出诉讼请求，鉴于林昳芬、徐志明经本院释明后明确表示不同意由本院在二审中一并处理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本院对田青在二审中增加的诉讼请求不予审理。田青在本案起诉前曾向深圳市罗湖区人民法院申请诉前保全，该院于2015年8月20日作出（2015）深罗法立保字第598号民事裁定书，裁定对林昳芬、徐志明的财产进行诉前保全，而田青于2015年10月13日才向一审法院提交本案起诉材料，至此已超过《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第三款规定的30日诉前保全后的起诉期限，属对其诉讼权利的自行处分，故田青已向深圳市罗湖区人民法院预缴的5000元诉前保全申请费应由其自行负担。综上所述，本案双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计47856元，由田青及林昳芬、徐志明按其分别已预交数额各自负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年八月五日书记员 李开宇(兼)