四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川19民终437号上诉人（原审被告）四川省巴中市金杨置业有限公司。法定代表人方金节，该公司董事长。委托代理人张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）方金节，男，生于1964年10月12日，汉族，大专文化，巴中市金杨置业有限公司董事长，住巴中市巴州区。上诉人（原审被告）张秀华，女，生于1966年10月20日，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区，系方金节之妻。上诉人（原审原告）王治伟，男，生于1956年1月10日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。委托代理人周黎明，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李德全，男，生于1951年10月12日，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区。委托代理人陈新，巴中市中翔法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）李林芷，女，生于2003年1月8日，汉族，巴中中学学生，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审第三人）李卓，女，生于2010年2月15日，汉族，巴师附小学生，住四川省巴中市巴州区。被上诉人李林芷、李卓的法定代理人李毅，男，生于1975年10月6日，汉族，大学文化，巴中市华兴建筑公司职工，住四川省巴中市巴州区，系李林芷、李卓之父。上诉人巴中市金杨置业有限公司（以下简称金杨公司）、方金节、张秀华因与上诉人王治伟，被上诉人李德全、李林芷、李卓商品房买卖合同纠纷一案，不服巴州区人民法院(2015)巴州民初字第1979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，上诉人暨金杨公司的法定代表人方金节，上诉人金杨公司的委托代理人张育德，上诉人王治伟及其委托代理人周黎明，被上诉人李德全的委托代理人陈新，被上诉人李林芷、李卓的法定代理人李毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明：被告方金节系金杨公司的法定代表人，又系金华建筑公司的法定代表人。2014年2月，被告在原告处借款；2014年6月9日，以金杨公司为甲方，以王治伟为乙方签订《商品房认购书》，原告购买“金都西锦二单元五楼商业用房：建筑面积暂定为400平方米；三、付款方式单价5000元/平方米，总金额计人民币200万元，签订合同时一次性付清房款200万元；四、交付使用期限：甲方在2015年6月9日前将该商品房交付乙方使用；六、违约责任：1、甲方有义务在本合同第四条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款5%的违约金，并根据已交房款按同期同类商业银行存款利率计息，乙方预付房款由甲方全部退付乙方；3、乙方需在接到甲方通知15日内到“金都西锦”接待中心签订《商品房买卖合同》，逾期甲方则有权将该商品房另行出售而无需通知乙方，乙方不得干预，乙方已付房款（扣除本合同总价款5%违约金），由甲方全额退给乙方（不计息）”。该合同加盖了金杨公司印章；同日该公司出具《收条》一张：“今收到王治伟交来购金都西锦五楼二单元之商业用房款200万元”。该《收条》加盖了金杨公司印章及其张秀华私人印章。在履行合同中，原、被告均未按照约定签订《商品房买卖合同》。同时查明：2012年7月23日，以金杨公司为甲方，以李德全为乙方，签订了《商品房认购合同书》，约定：“乙方认购由甲方开发建设的金都西锦第五层门市，建筑面积暂定2000平方米”。2015年1月8日金杨公司又与第三人签订了《商品房买卖合同》，将包括原告购买的商业用房在内的1幢第五层商业用房2060.6平方米出售给第三人，总价款1030.3万元，并在当日在相关部门备案，合同签约备案号为：502453；同日，金杨公司给第三人出具《付款委托书》，要求第三人将房款直接打入方金节个人账户内，当日金杨公司给第三人出具《收条》：“今收到李德全、李林芷、李卓购买西华街金都西锦五楼商用房款1000万元”。该《收条》上加盖了金杨公司的印章。第三人提供缴纳房款的证据为：2012年7月25日300万元，2015年1月8日400万元，2015年1月8日88万元，2015年1月8日12万元，共计800万元；原告称“其余200万元交款依据丢失”。2015年7月22日，金杨公司给第三人出具《业主入住通知书》，将房屋移交给了第三人。2015年4月22日，案外人严政向巴中市中级人民法院提出诉前保全，要求对金杨公司开发的位于西华街金都西锦商用房予以查封，巴中市中级人民法院作出了（2015）巴中民保字第9号门市裁定书，查封了包括第五楼的房屋，后第三人李德全、李林芷、李卓提出异议，认为该裁定书查封了自己购买的房屋，要求予以解除查封；案外人四川三鑫建筑工程有限公司也提出异议称：2014年11月23日，金杨公司与四川三鑫建筑工程有限公司签订了《工程款支付承诺》，“金都西锦”第五层商用房系金杨公司留置给该公司确保工程款优先受偿的。巴中市中级人民法院进行听证后，作出（2015）巴中民保复字第5号民事裁定和第6号民事裁定：撤销本院（2015）巴中民保字第9号民事裁定书中关于对金都西锦5楼的查封。审理中，被告金杨公司提供了2015年3月23日由巴中市金华建筑有限公司给原告从农行转款15万元的《转账支付凭证》，还提供了原告于2015年5月31日出具的收到方金节2万元的《收条》一张，以此来证实：被告给原告支付利息17万元，原、被告之间系民间借贷关系。但原告不予认可称：被告还在原告处借款60万元，这两次还款是被告按照约定每季度偿还原告借款15万元,与本案没有法律上的利害关系。原告已经就民间借贷关系案件提起诉讼，并已达成调解协议，本院作出的调解书已经发生法律效力。同时查明：该项目部已经办理了商品房预售许可证。审理中，原告要求：1、对2012年7月23日，以金杨公司为甲方，以李德全为乙方签订的《商品房认购合同书》中“金都西锦第五层门市”的“五”进行鉴定，认为“五”被涂改，请求还原是“二”或“三”；2、请求对该认购合同书签字时间进行鉴定；3、请求对《付款委托书》印章的形成时间是否与《商品房认购合同书》上的印章形成时间一致。经本院委托成都联合司法鉴定中心鉴定，2016年2月25日，本院收到该鉴定所向本院邮寄的《鉴定工作联系函》：1、要求原告缴纳鉴定费、提供比对样本；2、《付款委托书》与《商品房认购合同书》上的印章名称虽相同，但编码不同，不是同一枚章形成，不具体时间鉴定条件。本院将该《鉴定工作联系函》送达给原告后，经多次电话联系，原告既不提交上述材料和缴纳鉴定费用，也不书面提交撤回鉴定申请，致本案无法鉴定。原审认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点为:1、关于本案的诉讼主体问题：本案涉及标的房屋系金杨公司开发所有，《商品房认购书》金杨公司加盖了印章，方金节是金杨公司的法定代表人，认购书的出卖方应当认定为金杨公司；虽张秀华在原告缴纳房款的《收条》上加盖了个人印章，但没有证据表明张秀华收到的购房款属于张秀华个人行为，故张秀华、方金节不承担责任。2、关于本案的法律关系及效力问题：2014年2月至原、被告未签订《商品房认购书》之前,原、被告之间系民间借贷关系属实；2014年6月9日，原、被告协商一致将借款转为购房款，签订了《商品房认购书》，原、被告之间的法律关系发生了转化；《商品房认购书》系预约合同，双方虽未按约定签订《商品房买卖合同》，但双方按照该预约合同发行，该预约合同具有《商品房销售管理办法》第十六条之规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告签订的是《商品房认购书》，但该合同书的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，出卖人金杨公司已经按照约定收受原告王治伟购房款200万元，该认购合同书应当认定为商品房买卖合同，本案的法律关系应当认定为“商品房买卖合同”。被告抗辩本案名为商品房买卖实为民间借贷关系，虽提供了两张《转款凭证》和《收条》一张，但该证据上无法辨别转款的性质，且原、被告之间尚有其他经济往来，故被告仅以此证据证实原、被告之间系民间借贷关系证据不充分，其抗辩理由本院不予采信。原、被告签订的《商品房认购书》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，该预约合同有效，本院予以确认。3、关于原告请求被告在2015年6月9日前交付房屋的问题。原、被告签订的《商品房认购书》中涉及到的标的房屋，被告金杨公司于2014年11月23日与四川三鑫建筑工程有限公司签订了《工程款支付承诺》，又于2015年1月8日与第三人李德全、李林芷、李卓签订了《商品房买卖合同》，第三人和案外人四川三鑫建筑公司未表示放弃该房屋的权利，且第三人与被告金杨公司签订的合同是否有效，案外人四川三鑫建筑公司与金杨公司签订的《工程款支付承诺》，四川三鑫建筑公司是否具有工程款优先受偿权，均未进行认定和处理，故原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。4、对于原告主张被告未按时交付房屋的违约损失10万元问题。原、被告签订的《商品房认购书》中约定了“在2015年6月9日前交付房屋”，并约定了“甲方有义务在本合同第四条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售。若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款5%的违约金，”本院予以确认；由于被告的违约应当赔偿原告的损失10万元。5、关于原告请求确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效的问题。原告未举出被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效的证据，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条之规定，判决如下：一、2014年6月9日，以金杨公司为甲方，以王治伟为乙方签订的《商品房认购书》有效。二、由被告巴中市金杨置业有限公司赔偿原告王治伟违约损失10万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，上诉人金杨公司、方金节、张秀华、王治伟均不服，向本院提出上诉。上诉人金杨公司、方金节、张秀华上诉的主要理由是：被上诉人向上诉人出借资金的基本事实是客观存在的，属于民间借贷关系，而与被上诉人签订《商品房认购书》，是应被上诉人的要求，以上诉人开发建设的商品房为其借款提供担保。上诉人在履行偿债义务过程中，为了表达向被上诉人及时偿债的诚意，具体采取了四项偿债措施：(1)2015年5月21日，将向恩阳白玉玻璃厂交的转让款700万元的原始收据作为抵押借款担保，交给了被上诉人存执。(2)2015年5月21日，被上诉人向上诉人出据了一张收条：“收到方金节房权证字第262**号（房产证），国用(2006)第478号（土地便用证）各壹本。2015年5月底前付借款一部分，剩余借款2015年6月10日前一次性付清。此据。王治伟，2015年5月21日”。(3)2015年6月8日上诉人将所开发的金龙山庄3#楼负三层地下车库498㎡作价110万元抵押给被上诉人。(4)2015年10月24日，被上诉人以其儿媳张兰的名义与上诉人金杨公司及方金节签订了编号为036、037的两份《商品房买卖合同》，购买由上诉人开发建设的金龙山庄3栋第23层4单元1号120.8平方米，3栋4单元2号123.8平方米的房屋各壹套，单价为4280／I112，总价1046888(517024+529864)元。上述四项措施，实质上是为被上诉人向上诉人出借资金提供的担保。上诉人与被上诉人所签《商品房认购书》的内容上看，并未确定所出售房屋具体是房号、户型、起至界畔和轴线起止，这不符合商品房买卖的操作规程。如果说是用房屋作价为借款提供抵押担保既在情理之中，又符合客观事实。而法院将民间借贷关系认定为商品房买卖关系，是对客观事实的错误认定。二、原审适用法律错误。由于本案将用《商品房认购书》为保证出借资金安全提供担保的民间借贷纠纷错误认定为商品房销售合同纠纷，而用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条等法律法规作为本案的法律适用是错误的，应该以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作为本案的法律适用。请求二审法院撤销原审判决并依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人王治伟上诉的主要理由是：原审认定我方要求被金杨公司交付房屋的诉讼请求不予支持错误。合同有效，按照合同法规定就应当履行。第三人与诉争房屋的关系与本案无关，案外人四川三鑫公司是否享有优先受偿权，与本案无关，即使与本案有关，也不能对抗我方作为善意购买者和消费者的权利。原审法院没有任何理由和条件要求我方等待案外人或第三人主张权利后，在确定是否交付房屋。原审无法鉴定是因为所有的材料均在金杨公司手中。原审中原告请求法院调取第三人与金杨公司之间的银行交易明细，以确认他们是否善意购买，但原审法院未答复。金杨公司与第三人恶意串通。上诉人王治伟的答辩意见是：本案商品房买卖合同纠纷是于公司发生的，与方金节、张秀华个人没有关系。本案认定事实清楚，适用法律正确。上诉人金杨公司、方金节、张秀华的主要答辩意见是：本案的诉讼主体正确，一审认定事实正确，房屋时出手给李德全的，与王治伟签订合同是为了担保，我方已经将房屋出售给李德全，与王治伟的合同目的不能实现。原审判决适用法律错误。被上诉人李德全、李林芷、李卓的主要答辩意见是：我方同意金杨公司的上诉意见及理由。对王治伟的上诉，虽原审判决王治伟与金杨公司的合同有效但是不能对抗我方合同的效力，现金杨公司不具备向王治伟交付房屋的条件，房屋现在已经备案并交付给我。王治伟与金杨公司系借款合同关系并非房屋买卖关系。我方在一审开庭提出了独立的诉讼请求，但原审判决未表述，王治伟认为我方与金杨公司恶意串通理由不能成立，请求二审驳回上诉人王治伟的上诉。二审经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审中，上诉人金杨公司、方金节提供了“收条”复印件两份：1、“收到方金节恩阳白玉玻璃厂…缴款收据叁张共币柒佰万元正。作为抵押借款。此据王治伟王俊才2015、5月21日”。2、2015年5月21日，王治伟向上诉人出据了一张收条：“收到方金节房权证字第262**号（房产证），国用(2006)第478号（土地便用证）各壹本。2015年5月底前付借款一部分，剩余借款2015年6月10日前一次性付清。此据。王治伟，2015年5月21日”。3、2015年6月8日金杨公司与王治伟签订的标的为“金龙山庄”的《商品房认购书》复印件一份。4、2015年10月24日，张兰与金杨公司及方金节签订了编号为036、037的两份《商品房买卖合同》复印件。以上证据欲证明本案系民间借贷纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。上诉人王治伟质证认为以上证据不能达到证明目的。本院认为：关于本案的法律关系认定问题。上诉人金杨公司、方金节主张本案系民间借贷纠纷，其与上诉人王治伟签订《商品房认购书》是为借款提供担保。2014年6月9日前，王治伟借给方金节135万元，双方系民间借贷关系，对此双方当事人均予以了确认。但在2014年6月9日，金杨公司与王治伟签订了《商品房认购书》，在该认购书中约定了购房款为200万元，2014年6月10日，王治伟再次向方金节转款62万元并支付现金3万元，方金节向王治伟出具了200万元的购房款收条，由此可以看出，王治伟与方金节2014年6月9日之前的借款已经转为了购房款，双方的法律关系已经由民间借贷转为了商品房买卖合同关系。双方签订的《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经收取了购房款，该协议应该认定为商品房买卖合同。原审判决将本案认定为商品房买卖合同关系并无不当。上诉人方金节上诉称其采取了四项偿债措施，其提交的两份“收条”中涉及案外人，且王治伟与方金节还有其他经济往来，两份“收条”不能达到证明目的。方金节提供的《商品房认购书》及两份《商品房买卖合同》复印件，因标的及签订主体均不能证明与本案有关联，金杨公司、方金节亦没有提供其他证据佐证以上四份证据系为了抵偿其与王治伟之间的民间借贷而产生。综上，上诉人金杨公司、方金节在二审中提供的证据不能达到证明目的，本院不予采信。关于上诉人王治伟请求上诉人金杨公司交付房屋的问题。对于案涉房屋，金杨公司已经与被上诉人李德全、李林芷、李卓签订了《商品房买卖合同》，被上诉人支付了购房款，该合同已经进行备案登记，房屋亦交付了被上诉人。上诉人王治伟主张金杨公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系恶意串通而无效，未提供证据予以证明。根据现有证据显示，案外人四川三鑫建筑公司及被上诉人均主张对案涉房屋的权利，原审判决不予支持王治伟要求交付房屋的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费5800元，由上诉人巴中市金杨置业有限公司、方金节、张秀华负担2900元，由上诉人王治伟负担2900元。本判决为终审判决。审 判 长  黎 明代理审判员  陈长育代理审判员  杨璐菥二〇一六年八月四日书 记 员  郭 雨