淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初277号原告:孟庆山。原告:魏良芳。原告共同委托代理人:陈树茂，江苏吴非律师事务所律师。原告共同委托代理人:孔善波，江苏吴非律师事务所律师。被告：淮安市金发置业有限公司，住所地淮安市大治路20号1幢1室。法定代表人:常剑英，该公司董事长。委托代理人:程瑾，江苏律轩律师事务所律师。原告孟庆山、魏良芳与被告淮安市金发置业有限公司（以下简称“金发置业”）商品房销售买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，适用简易程序进行审理，后发现案情复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孟庆山、魏良芳的委托代理人孔善波、被告金发置业的委托代理人程瑾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟庆山、魏良芳诉称：原、被告于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》。根据该合同，被告将由其开发的金发豪苑小区2幢二单元1108号房屋出售给原告，房款共计914000元。被告应当于2015年5月28日前，将经验收合格的房屋交付原告使用。原告已将全部购房款支付给被告，但被告违反合同规定，未将符合验收规定的房屋按时交付原告方。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，被告应当将自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。被告未能将符合验收规定的房屋交付原告，又拒绝依约支付违约金。因此，请求法院判令：1、被告支付迟延交房违约金41175元。（违约金计算至2016年1月8日，以后的违约金计算至被告将完全符合交房条件的房屋交付原告时止）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告金发置业辩称：1、涉案房屋被告已于2015年12月27日书面向原告发出交房通知书，希望原告在接受函后与被告办理交接手续，且涉案房屋已经竣工验收，但原告因为自身原因，虽然至被告处数次，但是拒绝接受房屋，因此原告称涉案房屋至今没有交付不符合事实；2、原告请求被告支付逾期交房违约金，也没有事实依据，客观上被告的交房日期确实与合同约定的日期不符，但双方在签订商品房买卖合同的时候，在相关的条款（合同第8、14条）已经约定如果出现由于规划等方面的原因导致建设周期延长的，以及因为市政配套设施未按照约定的日期达到使用标准的，都不属于被告违约，被告会举证证明，被告虽然交房与合同约定的日期不符，但是出现了双方合同约定的不属于被告违约的免责情形，请求法庭查明事实依法判决。经审理查明：被告金发置业系淮安金发豪苑小区开发商。2013年9月29日，原告与被告金发置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告金发置业开发的金发豪苑小区2幢二单元1108室房屋，房价914000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年5月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，但最长不超过六个月；3、由于连续的雨、雪等自然灾害天气导致建设周期延长的，但最长不超过六个月。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到正常使用条件，如因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套设施未能在约定日期达到使用标准的，不视为出卖人违约。合同签订后，原告依约定向被告金发置业支付了全部的购房款914000元。另查明，2012年5月9日，淮安市规划局出具《金发豪苑项目管线综合方案审查意见》，确定金发豪苑自来水给水管道一路由淮航路DN200给水管道接入，另一路由发展路给水管道接入。2015年3月3日，金发置业与淮安市自来水有限公司（以下简称“自来水公司”）签订给水施工合同，约定由淮安市自来水有限公司于引航路施工为金发豪苑小区安装给水管网，工期90天。2015年2月2日，淮安市政府颁布淮政发【2015】1号文件，规划2015年3月至2015年11月对发展路实施道路、路灯工程建设。因发展路市政施工，金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，调整从文苑小区布线施工后遭小区居民阻挠，后变更管道走向，以顶管作业方式从淮海北路管道接入，2015年11月底才施工完成。再查，金发豪苑1号楼、2号楼于2015年12月15日由淮安市金发置业有限公司（建设单位）、江苏永勤工程管理有限公司（监理单位）、淮安市清河建筑安装总公司（施工单位）、江苏省水文地质工程地质勘察院（勘察单位）、淮安市建筑设计研究院有限公司（设计单位）共同进行工程质量竣工验收，综合验收结论为工程质量合格。2015年12月27日，被告金发置业通过EMS邮寄方式向原告送达交房通知书，其时被告尚未办理竣工验收备案登记，原告收到通知书后没有按通知书上载明时间领房。2016年3月15日，金发豪苑1号楼、2号楼通过竣工验收备案登记，并取得备案证书。原告至今没有领取涉案房屋。在本案审理过程中，原告方同意逾期交房违约金计算至被告取得竣工备案证书时止，即2016年3月15日。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、金发豪苑项目管线综合方案审查意见、淮安市自来水有限公司情况说明、淮安市清河区府前街道办事处情况说明、给水工程施工合同、淮政发【2015】1号文件、竣工验收记录、EMS邮寄回单、竣工验收备案证书及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的商品房买卖合同中第八条明确约定了“如遇规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等特殊原因而导致建设周期延长的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，但最长不超过六个月。本案中，被告因市政规划发展路施工等原因，导致金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，因变更施工方案造成交付的延期，符合合同约定的延期交付条件，该期间应当予以扣除。关于违约期间。依据双方所签订的商品房买卖合同约定，工期延长最长不超过6个月，即超过6个月的部分，被告金发置业仍应承担逾期交房的违约责任。本案中，原、被告约定的交房时间为2015年5月28日，交房期限最长延长6个月，即被告金发置业最迟应于2015年11月28日前将符合合同约定条件的房屋交付两原告。结合涉案房屋配套市政工程在2015年11月底完工的事实，被告应当从2015年11月28日起支付原告逾期交房违约金。被告房屋于2015年12月15日经建设、设计、监理、施工、勘察单位联合验收合格，被告于2015年12月27日通知原告交房，但当时涉案房屋尚未取得商品房交付使用批准文件及备案证书，涉案房屋于2016年3月15日取得竣工备案证书，故被告应支付原告逾期交房违约金至2016年3月15日。综上，被告应当以购房款914000元为基数按每日万分之二的标准向原告支付2015年11月28日至2016年3月15日期间共计108天的逾期交房违约金19742.4元。原告主张超出的部分，不予支持。原告请求判令被告交付经验收合格的房屋，本案审理过程中，涉案房屋已取得商品房交付使用批准文件及备案证书，该诉讼请求无需再行判决，不再赘述。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安市金发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告孟庆山、魏良芳自2015年11月28日至2016年3月15日止的逾期交房违约金19742.4元；二、驳回原告孟庆山、魏良芳其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由原告孟庆山、魏良芳负担230元，由被告淮安市金发置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)审 判 长  张树维代理审判员  王 强人民陪审员  黄亚明二〇一六年八月二十九日书 记 员  黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。