广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初4911号原告：肖珊，女，汉族，1987年4月1日出生，身份证住址：湖北省监利县，现住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张建国，广东捷顺律师事务所律师。被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。主要负责人：陈宇辉，执行总经理。委托诉讼代理人：冯汉杰、吴晓明，均为广东中信致诚律师事务所律师。原告肖珊诉被告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张建国、被告的委托代理人吴晓明到庭参加诉讼。2016年8月12日，本院再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张建国、被告的委托代理人吴晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年原告购买了佛山市禅城区岭南大道北129号碧桂园城市花园五座906房，并与被告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，其中约定，原告交纳物业服务费的方式、交纳标准等。原告已依约向被告交纳物业管理费，但2016年4月27日，被告扣除原告银行账户的407.11元作为物业小区2015年4月至2016年3月的公摊电费。原告认为，原告每月能按时交纳物业服务费已经遵守了物业服务协议，但被告在没有提供任何依据前提下，私自扣划了原告一年的公摊电费，也没有公布任何收费明细、收费依据以及如何计算公摊费用，已侵犯了原告的知情权、财产权，也同样损害了小区其他业主的利益，为此，特起诉请求：1、被告返还原告公摊费用407.11元;2、被告向原告提供公摊费用具体收费依据、计算依据、方法及公摊费用明细；3、被告向原告提供碧桂园城市花园小区的外墙出租广告收支情况；4、被告承担本案诉讼费。庭审时，原告明确第二项诉讼请求公布日期为2015年4月至起诉之日止，以书面的形式在佛山市岭南大道北129号5座大堂公告栏张贴公布相关公摊收费计算依据、标准和分摊明细。原告变更第三项诉讼请求为被告以书面的方式在小区每座楼宇张贴公布碧桂园城市花园小区2015年4月至起诉之日的外墙出租广告收支情况、小区内大堂广告收支情况、电梯内出租广告的收支情况、小区内临时摊位的收支情况。被告辩称，《碧桂园城市花园前期物业服务协议》已经明确约定了园区内的公共照明、公共用水及因提供其他物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电费用，由园区内的全体业主或物业使用人按户分摊，且被告已实际垫付，故被告无需向原告返还。关于原告诉请公开小区电梯、小区大堂、电梯广告、临时摊位的收支情况。第一，公摊费用明细以及公摊费用计算方式亦已在公告栏上公示；第二，小区内并不存在临时摊位；第三，2016年3月10日，被告已在小区内公告栏张贴2016年第一季度社区公共收益情况，故被告已履行相关广告收支的公示义务，且被告还将该公示送达至佛山市禅城区江湾镇街东平社区居民委员会。综上，原告的诉讼请求均没有事实依据，请依法予以驳回。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产权证。拟证明原告是涉案房屋的产权人，是涉案小区的业主。3、收据。拟证明原告无故被扣划2015年4月至2016年3月的公摊电费。4、碧桂园城市花园前期物业服务协议、管理规约。拟证明该物业服务协议只约定了物业服务费的征收方法和单价，该合同第四条第三款第三项对于公摊电费的约定非常模糊，而且注明要单独列账，作为业主是没有见到公摊电费的列账和具体的计算标准，所以原告认为收费是违反物业服务协议，侵犯了原告的知情权。5、照片8张。拟证明被告在涉案小区包括原告所在楼宇的大厅、电梯、楼梯间均有设置广告位进行出租，这表明原告对广告位的出租是有收益的。诉讼中，被告提供以下证据：1、发票汇总单1张、发票25张。拟证明被告向原告收取的公摊费用均是属于园区内二次供水、电梯、消防、发电机和公共照明等支出，该费用已实际发生，原告作为业主享受了上述服务，应当依照碧桂园城市花园前期物业服务协议的约定，承担上述费用的义务。2、外墙照片一张。拟证明原告所诉称的广告牌在商铺层的墙面上，商铺的公摊面积与住户的分摊面积是分开计算的，原告作为住宅区的业主，无权要求被告向其提供商铺公摊面积上广告收支的情况。3、大堂内照片2张。拟证明原告所在楼宇的大堂的情况，该公告栏没有其他广告，是用于向业主公示小区物业的相应情况。该证据也证明被告向小区业主公示了2014年6月的公摊费用明细情况。4、物业公司营业部的收费公示栏照片一张。拟证明物业公司服务部明确公示了关于业主所交的物业管理费是不含公摊水电费，被告不存在乱扣水电公摊费的情况。5、公示一份。拟证明关于电梯间的广告收支，被告已经履行了公示义务，并由小区所在的居委会签收，原告的诉请没有事实依据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-4，有原件核对，且被告均无异议，本院予以采信；证据5为照片一组，其中照片1、8非原告诉请范围，与本案不具关联性，本院不予采纳，照片2-7为电梯内部和大堂照片，因被告确认电梯内部和大堂有设置广告，故本院对真实性予以确认。被告的证据1，其中的发票，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，汇总单系被告单方制作，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4为公告栏和公示栏的照片，均显示小区物业为“碧桂园城市花园”，原告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认；证据5，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，其中约定：。第二章、物业管理服务内容。第二条，乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共有部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊；6、公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。第三章、物业管理服务相关费用。第四条，本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。甲方应按264.48元／月向乙方交纳物业服务费。3、本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行、及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。①本园区二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费用，乙方单独到账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊。业主或物业使用人的实际用水量以业主或物业使用人的计费水表计量的水量为准。如本园区二次供水公共设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水公共设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。②本园区电梯、消防、发电机等公共设施运行所产生的水、电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。③除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按户（含空置房、酒店及其酒店附楼，其中酒店及其附楼各按一户，共计两户计算）分摊。如本园区公共水电损耗（注册总表与户表之间的水、电损耗误差）由供水、供电部门向业主或物业使用人收取，则公共水电损耗费用的计收方式及标准由供水、供电部门与业主或物业使用人另行约定。④包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准由甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。第四章、甲方的权利和义务。3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。2016年3月10日，原告向佛山市禅城区石湾镇街东平社区居民委员会发送《公示》一份，内容为：尊敬的业主，下图是禅城碧桂园2016年第一季度社区公共收益表，现向全体业户进行公示。1、电梯广告，合同金额62700元/年，全体业主共有43890元，经营成本18810元，全体业主共有实收10972.50元；2、灯箱广告，合同金额3900元/年，全体业主共有2730元，经营成本1170元，全体业主共有实收227.50/月；3、速递易，合同金额14700/年，全体业主共有10290元，经营成本4410元，全体业主共有实收10290元；4、道闸广告，合同金额26400/年，全体业主共有18480元，经营成本7920元，备注：按季暂未付费。2016年4月27日，被告向原告开具收据一份，上载明原告交纳2015年4月至2016年3月的公摊电费407.11元。据佛山供电局开具的发票记载，被告交纳涉案小区居民照明、居民生活电费如下：2014年12月10日至2015年2月10日4062.23元；2015年2月10日至2015年4月9日9933.18元；2015年2月10日至2015年4月9日3617.44元；2014年12月10日至2015年2月10日1261.44元；2015年2月10日至2015年4月9日18317.16元；2015年2月10日至2015年4月9日1143.18元；2015年4月9日至2015年6月11日3967.62元；2015年4月9日至2015年6月11日1304.15元；2015年4月9日至2015年6月11日12848.29元；2015年4月9日至2015年6月12日20051.64元；2015年6月11日至2015年8月11日3633.21元；2015年6月11日至2015年8月11日1335.68元；2015年8月11日至2015年10月11日15581.41元；2015年8月11日至2015年10月8日3149.66元；2015年4月9日至2015年8月11日18290.88元；2015年8月11日至2015年10月8日1250.93元；2015年8月11日至2015年10月8日13879.13元；2015年8月11日至2015年10月9日17660.16元；2015年10月8日至2015年12月9日3477.50元；2015年10月8日至2015年12月9日1354.08元；2015年10月8日至2015年12月9日13170.22元；2015年10月9日至2015年12月10日18553.68元；2015年12月9日至2016年2月1日3121.41元；2015年12月9日至2016年2月1日1158.95元；2015年12月9日至2016年2月1日9048.20元；2015年12月10日至2016年2月2日16162.20元。被告提供的《汇总单》载明原告的分摊费用如下：（见附表）。据采信的照片显示，涉案小区外墙、电梯内、大堂内有设置广告；涉案小区的物业服务收费公示栏上载明物业服务费的收费项目及收费标准，并注明“物业服务费均不包含水电公摊费用”。另查明，被告拥有物业管理资质。涉案房屋为原告单独所有，建筑面积为106.66平方米。原、被告共同确认，涉案小区未成立业主委员会。原告陈述，原告诉请的公摊费用“收费依据”即“计算依据”，具体指被告的收费是否具有物价部门的标准；原告诉请的“收费标准”是指公摊水、电费是按什么价格计算，为何要以这个价格计算；“方法”是指如何计算出来的。被告陈述，涉案小区有部分楼宇的大堂设置广告。被告收费的依据是《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第三章第四条第三款的约定；收费方法是按实际发生的费用由全体业主或物业使用人按户共同分摊；收费标准是以供电部门收取的实际费用由全体业主或物业使用人按户共同分摊。分摊费用汇总表的“分摊范围”项目中，部分“中区加南区”没有记载分摊户数的均是以2689户作为分摊户数分摊。水费分摊的计算方式是发票金额除以总用水量再乘以该户的用水量。电费分摊的计算方式是以发票金额除以原告所在楼宇的户数。被告提供的《公示》已经在公示栏上予以张贴，但因为时间关系现已撤换下来。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行相关的约定。关于原告诉请返还公摊费用。依据涉案《前期物业服务协议》第四条第3点约定，涉案小区的二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，以及因提供协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属被告代小区业主交纳的费用，不计入物业服务费支出，由业主、物业分摊。因被告已提供相应的发票予以证实已代垫付相关公摊费用，诉讼中被告亦已明确公摊费用的计算方式，而原告亦未提出被告的计算方式存在不合理之处，故被告作为物业公司有权依约收取相应的公摊费用，原告诉请返还，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告公布公摊费用明细以及外墙、电梯内、大堂出租广告的收支情况。根据《物业管理条例》第六条第二款第（八）项“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；”的规定，原告作为小区的业主，均依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”根据上述法律和司法解释的规定，业主对物业管理服务享有知情权和监督权，有权请求公布、查阅小区共有部分的收益情况和其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，原告作为小区的业主，其诉请被告公布公摊费用明细、广告收支情况属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（三）、（五）项应予支持的情形，且被告确认涉案小区存在上述广告类别，故对上述诉请本院予以支持。关于被告主张原告属于住宅范围业主，无权查看属于商铺公摊范围的外墙出租广告收支情况的抗辩意见。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，外墙属于小区共有部分，而共有部分应为全体小区业主共同共有，故被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告再抗辩提出其已经通过在小区公告栏张贴的方式对公摊费用明细、出租广告收支情况进行了公布，但根据上述法律规定，即使被告已履行了公示告知的职责，亦不影响业主知情权的行使，业主仍可以向被告提出查阅的请求。至于公布的方式，原告要求被告以书面的方式在5座大堂公告栏张贴公摊费用明细以及在小区各栋楼的大堂张贴广告收支情况，本院认为，业主依法享有的知情权和监督权主要通过查阅的方式进行，原告要求的公布方式不具备合理性和必要性，亦有违经济原则，本院不予支持，被告应将需公布的资料供原告查阅、摘录和复印，如需复印的，被告应予提供，复印费由原告自行承担。关于原告诉请被告公布临时摊位的收支情况。因原告未举证证明涉案小区存在临时摊位，被告亦予以否认，故原告上述诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告提供公摊费用的收费依据、计算依据、标准、方法。涉案《前期物业服务协议》第四条第3点已约定被告收取公摊费用的收费依据、标准，且据原告诉讼中提供的发票汇总单已具体载明收取原告公摊费的计算方法，故对该项诉请本院不再另行处理。综上，依据《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（1）被告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司于本判决生效之日起三十日内，向原告肖珊公布2015年4月1日起至2016年5月24日止碧桂园城市花园小区的公摊费用明细情况，外墙、大堂、电梯内出租广告的收支情况（公布方式：将上述情况供原告肖珊查阅、摘录或复印，如需复印的，被告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司应予协助提供，复印费由原告肖珊自行承担）；二、驳回原告肖珊的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告肖珊负担13元，被告广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年八月十九日书记员  李若梅附引用法律法规：《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（1）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（1）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（1）建筑区域内规划用于停放汽车的、车位、车库的处分情况；（1）其他应当向业主公开的情况和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。