广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2016)桂1102民初1842号原告：广西贺州市中天物业管理有限公司。住所地：广西贺州市八步区远东国际城文莱苑****号。法定代表人：赖学鹏，总经理。委托代理人：马文，该公司经理。委托代理人：廖文娣，广西华尚（贺州）律师事务所律师。被告：朱小羽，女，1989年4月24日出生，汉族，住贺州市（德兴花园B-14L）。委托代理人：王声勇，男，1980年1月10日出生，汉族，住贺州市（德兴花园B-14L）。系朱小羽丈夫。原告广西贺州市中天物业管理有限公司（以下简称中天公司）诉被告朱小羽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由审判员曾悦适用简易程序于2016年6月30日公开开庭进行审理。书记员潘红熹担任法庭记录。原告委托代理人马文、廖文娣及被告委托代理人王声勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月30日，原告中天公司与贺州市鸿德房地产开发有限公司(以下简称鸿德公司)签订了《德兴花园前期物业服务合同》，约定：原告为德兴花园小区提供物业服务，收费标准每平方米0.6元/月，每季度5日前交纳，逾期需要支付万分之五的违约金。签订合同后，原告积极履行相关义务，对被告房屋所在小区实施规范的物业服务，但被告从2013年1月1日至2016年3月31日期间拖欠物业管理费3528.5元、水电费14095.1元及违约金。原告多次催收，被告未予理睬，原告为此诉至法院，请求判令：1、被告支付物业管理费3528.5元、水电费14095.1元及违约金5700元（违约金暂计至2015年12月31日，从2013年1月1日按万分之五计算至履行之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。原告为其主张在举证期限内向法庭提交的证据有：1、营业执照，证明原告系依法注册成立的公司，具有从事物业管理的资质。2、《前期物业服务合同》，证明原告与开发商签订的前期物业服务合同已经明确服务对象、内容、收费标准及违约责任的事实。3、水电费发票、工资表，证明原告为德兴小区提供物业服务的事实。4、催缴通知书，证明被告欠费后，原告及时向被告催款的事实。被告辩称：一、被告与原告未签订《前期物业服务合同》，该合同对被告无约束力。二、在签订购房协议时，德兴花园的开发商鸿德公司曾经承诺在未办理房产证前物业费由开发商缴纳。三、被告欠缴水电费是事实，是原告拒收被告的水电费。四、原告在物业管理方面存在不少瑕疵，例如物业费、水电费存在乱收费、小区卫生保洁不到位、电灯电梯等公共设施维修不及时等，被告轿车在小区内蹭花，被告于2012年下半年在电梯被困，原告至今未将处理意见回复被告。综上，被告并非恶意拖欠，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朱小羽为其辩称在举证期限内未提交证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议，对证据2真实性没有异议，但不是被告与原告签订的。本院对证据的分析认定：对当事人均无异议的证据本院予以认定。原告提交的证据2来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以认定。综合全案证据和庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2010年7月30日，原告中天公司与鸿德公司签订了《德兴花园前期物业服务合同》，约定：中天公司对德兴花园提供前期物业管理服务，合同期限自2010年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；物业管理区域物业服务采用包干制方式：物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每平方米0.6元/月；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每季的5号前交纳；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金。签订合同后，原告对被告房屋所在小区实施物业管理服务。被告朱小羽系德兴花园B-14L业主，于2012年4月起入住,自2013年1月1日起至2016年3月31日止未向原告交纳物业服务费3528.47元、水电费用14095.07元，合计17623.5元（2013年第一季度欠交1472.6元，第二季度欠交1035.9元，第三季度欠交1004.6元，第四季度欠交1121.6元，2014年第一季度欠交2275.8元，第二季度欠交1153元，第三季度欠交1539.2元，第四季度欠交1277.7元，2015年第一季度欠交1630.2元，第二季度欠交1002.2元，第三季度欠交1120.7元，第四季度欠交1238元，2016年第一季度欠交1752元）。原告多次催收，被告一直未交纳。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为：关于《前期物业服务合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告中天公司与鸿德公司签订了《德兴花园前期物业服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对被告朱小羽具有约束力，各方均应该按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告朱小羽作为德兴花园B-14L业主，接受了原告中天公司的物业服务，应当向中天公司缴纳物业相关费用，故原告中天公司主张被告缴纳物业费及水电费合计17623.5元，理据充分，本院予以支持。被告提出鸿德公司承诺代缴物业费的抗辩意见，未提供证据予以证明，本院不予采信。关于违约金是否应该支付的问题。根据国务院《城市供水条例》第三十五条“违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门或者其授权的单位责令限期改正，可以处以罚款：（一）未按规定缴纳水费的”、广西壮族自治区《实施办法》第三十三条“（一）未按规定缴纳水费的，处100元以上1000元以下的罚款”之规定，未按规定缴纳水费的可以处以罚款。根据《供电营业规则》第九十八条“用户在供电企业规定的期限内未交清电费时，应承担电费滞纳的违约责任。电费违约金从逾期之日起计算至交纳日止。每日电费违约金按下列规定计算：1、居民用户每日按欠费总额的千分之一计算”之规定，拖延缴纳电费的需支付违约金。被告长期拖延缴纳水电费，原告代被告垫交使被告因此避免了罚款和违约金的处罚。《德兴花园前期物业服务合同》第二十九条约定“未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金”，该约定违约金按日万分之五的标准低于前述行政法规和部门规章的标准，不违反法律和行政法规，合法有效。被告朱小羽未按合同约定缴纳物业相关费用，已构成违约，应承担违约责任，原告主张被告按照日万分之五向原告支付违约金本院予以支持。关于违约金的起算时间，根据《德兴花园前期物业服务合同》“业主或物业使用人应于每季的5号前交纳”的约定，违约金的起算时间应从欠缴季度首月的6日（即从2013年4月6日）起以每季度应付的物业管理费及水电费总和为基数分段计算至法院生效判决确定的履行期限届满最后一日止。被告认为原告中天公司在履行合同过程中存在电梯管理不到位、小区环境脏乱差等严重瑕疵、构成根本性违约的抗辩意见，并未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告朱小羽应向原告广西贺州市中天物业管理有限公司支付2013年1月1日至2016年3月31日的物业管理费、水电0.费合计17623.5元及违约金（以每季度应付的物业管理费及水电费总和为基数按日万分之五分段计算，从欠缴季度首月的6日起计算至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。本案案件受理费298元,减半收取149元（原告已预交），由原告广西贺州市中天物业管理有限公司负担15元，被告朱小羽负担134元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员 曾 悦二〇一六年八月十九日书记员 潘红熹