江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1906号上诉人（原审原告）高桂联。委托代理人龚维贵，江苏播仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）连云港新天然酒店管理有限公司。法定代表人屠学章，该公司董事长。委托代理��陶某，该公司会计。委托代理人蒲凡凡，江苏苍梧律师事务所律师。原审第三人高洋。上诉人高桂联、上诉人连云港新天然酒店管理有限公司（以下简称新天然公司）、原审第三人高洋房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2015)海民初字第04371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高桂联一审诉称：高桂联、新天然公司于2012年签订了《租赁合同》，该合同约定新天然公司将位于连云港市海昌南路某号的天然居宾馆主楼中的三楼桑拿中心租赁给高桂联经营，租赁期限自2012年5月1日至2016年4月30日止，并约定租金标准、保证金以及双方的权利义务等。2012年2月4日，高桂联向新天然公司交纳了4万元履约保证金，后高桂联即投入大量资金对该��浴中心装修投入使用并正常交纳约定的租金。在合同履行期内，高桂联支付了第三年度（2014年5月1日-2015年4月30日）的全部租金，但新天然公司在未以任何形式通知高桂联并征得高桂联同意的情况下，于2014年12月份将该洗浴中心租赁给他人经营，高桂联所交纳的租金、保证金等均拒不退还，高桂联得知上述情况后多次与其交涉未果。在合同期内，新天然公司未提前与高桂联协商，也未以任何形式通知解除合同的情况下，将合同项下的洗浴中心租赁给他人，单方违法解除合同，其行为构成违约，应依法承担违约责任。同时因新天然公司的违约行为，致使高桂联对该洗浴中心的装潢等投入无法收回，给高桂联造成巨大的经济损失。请求判决新天然公司：1、支付违约金38380元；2、退还高桂联履约保证金4万元；3、退还剩余租金79958.33元并赔偿高桂联装潢等各项损失；4、承���本案一切诉讼费用。新天然公司一审辩称：1、本案新天然公司没有违约，反而是高桂联违约在先，高桂联延期支付租金，未经新天然公司同意擅自转租，已构成违约，高桂联交纳的保证金已作为违约金划扣，不应当返还；2、高桂联将涉案租赁物转租给案外人张某，已收取了案外人张某2014年12月1日至2015年4月30日的租金，无权要求新天然公司返还剩余租金。原审第三人高洋述称：我系高桂联的女儿，我父亲承租天然居三楼洗浴中心期间，因涉嫌犯罪在监狱服刑，在这期间，新天然公司的工作人员陶某找我谈洗浴中心的事项，称因我父亲坐牢，房租尚未到期，如果继续经营，我们的损失会更大，要求替我们转租，还称到第二年4月份转不出去也不让我父亲再交下一年房租；如果我们自己转租，转不出去，下一年二十几万的房租仍由我父亲交纳。在��家人不知情，更没有我父亲授权的情况下，在陶某的诱骗威胁下，才出具了新天然公司法庭举证的《解除合同申请书》。事实上，我没有解除合同的权利，至今不明白所写那份材料是什么意思，陶某让我怎么写我怎么写的。原审法院经审理查明，2012年2月5日，高桂联作为乙方与新天然公司作为甲方签订《租赁合同》，约定新天然公司将位于连云港市新浦区（现海州区）海昌南路某号的天然居宾馆主楼中三楼桑拿中心自2012年5月1日至2016年4月30日租赁给乙方经营，租金每年支付一次，提前30天支付，第一年租金17.41万元，第二年18.28万元，第三年19.19万元，第四年20.14万元。合同约定乙方应在合同签订之日一次性向甲方支付4万元人民币作为定金，合同履约起转为履约保证金，合同期满或提前解除，如乙方未发生违约，保证金退回乙方。合同约定乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得将租赁物全部或部分进行转租、转包、出借、转让给任何第三人，也不得进行调换、设定担保。合同对违约责任的约定为：一方违反本合同任何条款约定的行为及提前解除合同的行为构成违约，应向另一方支付违约金，违约金金额为租金的20%，若违约金不足以赔偿乙方损失的，乙方有权要求另一方另行赔偿。合同签订后，双方均按合同约定履行各自义务，高桂联向新天然公司交纳了4万元的履约保证金，同时交纳了至2015年4月30日的租金。高桂联因涉嫌刑事犯罪于2014年7月份被公安机关羁押，高桂联被羁押期间，涉案的桑拿中心由高桂联家人经营，主要经营负责人为王某（高桂联大女婿）、高洋（高桂联三女儿）。2014年10月17日，第三人高洋向新天然公司出具《关于终止租房的申请》，载明：因我父亲身体突发急病住院，由我（女儿）代表我父亲向天然居宾馆提出申请，终止对天然居宾馆房子的租用，请予理解支持。再此我非常感谢陶某女士和陶局帮助我们家转租房子（三楼桑拿），对我们家的理解和帮助，同情我们家的遭遇，不扣违约金，我代表我们一家子忠（衷）心的感谢陶某和陶局。2014年12月1日，新天然公司与案外人张某签订《租赁合同》，约定新天然公司将天然居宾馆主楼的三楼洗浴中心租赁给张某使用，租赁期限为一年零一个月，即自2014年12月1日起至2016年5月30日止，租金21.82万元（2015年5月1日至2016年5月30日），于2015年4月1日前交纳，同时对其他事项进行了约定。合同签订以后，张某对涉案洗浴中心进行经营活动，后新天然公司与张某产生纠纷，张某以新天然公司违约为由诉至原审法院要求解除与新天然公司的租赁合同，退还保证金、租金等。在该案2015年4月8日庭审过��中，对于合同期限一年零一个月与记载的起止时间不一致的情况，张某解释称，2014年11月份，高洋找到张某称还有半年房租，因其父亲坐牢了，张某从新天然公司接手房屋，2014年12月1日至2015年4月30日的租金由高桂联交纳，该段租金由张某直接支付给高洋，故产生合同中约定的一年零一个月与起止期限不一致的情况。同时，张某认可未向新天然公司支付过租金。本案一审的争议焦点为，新天然公司将涉案房屋出租给张某使用，是否构成违约。高桂联与新天然公司签订的《租赁合同》的租赁期限为自2012年5月1日至2016年4月30日，高桂联在租赁涉案房屋期间交纳了截至2015年4月30日的租金，2014年12月1日，新天然公司与张某签订《租赁合同》，将高桂联承租的涉案房屋出租给张某使用，租赁期限为2014年12月1日至2016年5月30日。高桂联称，两份合同的租赁���限可以看出，新天然公司存在违约行为，未经高桂联允许，擅自将高桂联租赁的房屋出租给张某使用。对此，新天然公司辩称，新天然公司与张某签订《租赁合同》将涉案房屋出租给张某的原因是，在2014年10月17日，高桂联的女儿，即本案第三人高洋代表高桂联与新天然公司协商的结果，新天然公司经第三人高洋申请，同意高桂联转租房屋，故产生了新天然公司与张某的《租赁合同》，该合同约定的实际租赁期限为2015年5月1日至2016年5月30日，合同约定的2014年12月1日至2015年4月30日的租赁期限实际为高桂联转租。第三人高洋述称，其无权代表高桂联转租涉案房屋，且向新天然公司出具书面材料系受新天然公司工作人员的胁迫。原审法院认为，高桂联在2014年7月份因涉嫌刑事犯罪被公安机关羁押，第三人高洋为防止损失扩大，以高桂联突发急病的理由代表高桂联提出终���合同申请，新天然公司有理由相信其有代理权，同意了她的申请，即双方同意解除涉案合同。张某在另案的“高洋找到我称房租还有半年，其父亲坐牢，无力经营”及“约定2014年12月1日至2015年4月30日的租金由我直接交给高洋”等陈述，可以印证高桂联、新天然公司协议解除了双方《租赁合同》，新天然公司并不存在违约。综上，原审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，第三人高洋代表高桂联向新天然公司提出终止合同申请，新天然公司予以认可并将涉案房屋出租给案外人张某，属于双方协商一致，协议解除合同。因双方合同解除，高桂联有权要求新天然公司退还交纳的履约保证金4万元，故原审法院对高桂联主张新天然公司退还履约保证金的诉讼请求予以支持。因高桂联、新天然公司之间的合同系协议解除，双方均不存在违约，故原审法院对高桂联要求新天然公司支付违约金及赔偿装潢损失的诉讼请求，不予支持；对于2014年12月1日至2015年4月30日的租金，原审法院认为，从第三人的《关于终止租房的申请》及案外人张某在另案的陈述可以看出，此期间实际为高桂联将涉案房屋转租给案外人张某，高桂联无权要求新天然公司退还此期间的租金。对于新天然公司抗辩的高桂联保证金，因高桂联违约，新天然公司已按照合同约定予以扣除的观点，原审法院认为，从高桂联、新天然公司协议解除《租赁合同》的情况来看，新天然公司已主动放弃了向高桂联主张违约的权利，对其抗辩，原审法院不予采信。为此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决：一、新天然公司于判决生效后十日内返还高桂联履约保证金4万元；二、驳回高桂联的其他���讼请求。案件受理费3470元（高桂联已预交），由高桂联负担2590元，新天然公司负担880元，新天然公司负担部分于给付上述款项时一并给付高桂联。高桂联不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审判决认定部分事实错误，一审判决认为“第三人高洋为了防止损失扩大，以原告突发疾病的理由代表原告提出终止合同申请，被告有理由相邻其有代理权，同意了她的申请，即双方同意解除涉案合同”，高桂联因涉嫌犯罪被羁押期间，已由王某、高洋等人负责经营，不存在损失扩大的说法，在会见期间，高桂联亦叮嘱要经营好桑拿中心，其不可能知道第三人处分桑拿中心的情况，新天然公司也没有客观理由让其相信第三人具有代理权。故第三人的行为不构成表见代理，第三人无权处分桑拿中心，该行为应认定无效。二、张某在另案中的陈述不能成立，该陈述���单方陈述，且该案已按撤诉处理，其陈述未得到生效判决确认，属于待查明的事实，一审判决该部分认定是错误的。三、第三人《关于终止租房的申请》的行为未经高桂联授权，也未经高桂联追认，亦不符合表见代理的条件，该行为应认定为无效行为。新天然公司将涉案房屋租赁他人系单方违约，侵犯了高桂联的合法权益，也给高桂联造成了损失，一审认定系双方协商一致解除合同，该认定是错误的。四、高桂联未授权第三人转租涉案房屋，未同意新天然公司对外租赁，也未收到张某任何租金，未与张某达成任何协议，高桂联不存在转租行为，一审判决认定实际为高桂联将涉案房屋转租给张某是无理推断。五、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，认为双方协议解除合同，证据不足。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，认为高桂联将房屋转租给张某，并得到新天然公司认可，该认定同样没有证据证实，不能得到支持。请求撤销一审判决第二项，改判新天然公司支付违约金38380元、租金79958.33元及装潢等各项损失。新天然公司针对高桂联的上诉，答辩称：高洋在高桂联被羁押期间实际经营桑拿业务，新天然公司有理由相信其有权代表高桂联。张某在另案中的陈述可以与高洋申请解除合同的内容相互印证，可以作为高桂联违约的定案依据。另外，双方虽协议解除合同，但不影响新天然公司追究高桂联违约责任，因此请求驳回高桂联的上诉请求。新天然公司不服一审判决，向本院提出上诉称：一审判决认定新天然公司已主动放弃高桂联主张违约责任的权利，该认定事实错误。根据双方租赁合同约定，双方协议解除合同不算违约，不扣履��保证金，但是，高桂联在履行租赁合同交纳第三年租金时，租金19.19万元的交付明显是延期交付，已构成违约。根据合同第二条约定，第三年租金必须在2014年4月1日前付清，高桂联只有其中10万元是在合同约定时间2014年4月1日前交纳，余款9.19万元都是在此后交付，其中4万元是2014年10月10日交付，高桂联构成违约，根据双方租赁合同第八条约定，高桂联延期支付租金的行为构成违约，其交纳的4万元履约保证金不足以赔偿违约金。一审仅凭双方协议解除合同，就认定高桂联不存在违约，新天然公司已主动放弃向高桂联主张违约的权利，违背客观事实。新天然公司同意解除租赁合同，但并未表示放弃追究高桂联其他违约责任的权利。请求撤销一审判决第一项，改判驳回高桂联要求返还履约保证金4万元的诉讼请求。高桂联针对新天然公司的上诉，答辩称：新天然公司的上诉理由不能成立，请求驳回。高桂联将租金分期支付给新天然公司，新天然公司接受租金并出具了相关收据，其行为表明新天然公司认可高桂联分期支付租金的事实。同时，一直至高桂联向原审法院提起诉讼时，新天然公司未对高桂联分期支付租金的事实提出任何异议，也未对高桂联所交的4万元保证金提出扣除的意见。因此，高桂联认为其交纳租金的事实不存在违约，新天然公司的该上诉理由依法不能成立。原审第三人高洋二审期间未到庭，未作陈述。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间另查明，高桂联陈述，其经营的桑拿中心，由其女儿高洋和儿媳妇周某在吧台收银，其妻子曹某和大女婿王某在里面帮忙。高桂联因犯罪被判决刑期一年，于2014年7月31日被收监执行至2015年7月30日释放，在此���间，高桂联的妻子曹某、女儿高洋、儿子高某、儿媳妇周某均去盐城监狱会见过他，其妻子曹某和儿子高某每月都去监狱会见他，高桂联每个月都会询问家人桑拿中心的经营情况。本案的争议焦点为：1、一审判决认定新天然公司有理由相信高洋有权代理高桂联协商解除租赁合同，是否成立？2、高桂联是否存在未按约定支付租金的情形，其逾期支付租金的违约金是否应从保证金中扣除？关于第一个争议焦点问题，本院认为，高桂联与新天然公司签订租赁合同后，新天然公司已将桑拿中心交给高桂联实际经营，高桂联被判刑执行后，涉案桑拿中心由高桂联的家人继续经营，高桂联在一审庭审中陈述其服刑期间，桑拿中心的实际经营人是大女婿王某和三女儿高洋。高桂联的家人每月均去监狱会见高桂联。2014年10月10日高洋代高桂联向新天然公司交纳了4万元租金，高洋于2014年10月17日向新天然公司出具的《关于终止租房的申请》。以上事实表明，新天然公司有理由相信高洋有权代表高桂联提出终止租房的申请。且在高洋于2014年10月17日向新天然公司出具的《关于终止租房的申请》后，2014年12月1日新天然公司与张某签订租赁合同，此后桑拿中心由张某实际经营，该事实表明高桂联的妻子曹某、女儿高洋、儿子高某、儿媳妇周某、大女婿王某对于高洋向新天然公司出具的《关于终止租房的申请》以及涉案房屋出租给张某的事实均是知情的，且未提出异议，并实际履行了该终止租房的申请，退出桑拿中心交由张某实际经营，前述事实亦表明高洋代高桂联转租桑拿中心以及解除租赁合同，其家人是同意的，进一步表明新天然公司有理由相信高洋有权代表高桂联转租房屋以及解除租赁合同。综合以上事实，一审判决认定���天然公司有理由相信高洋有权代表高桂联提出终止租房的申请，协商解除租赁合同，该认定并无不当，本院对此予以确认。另，新天然公司与张某签订的租赁合同中约定租金收取期间为2015年5月1日至2016年5月30日，张某在另案中陈述其已经向高洋交了2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金，以及桑拿中心从由高桂联家人实际控制经营到由张某实际控制经营的事实，表明高洋已将桑拿中心从2014年12月1日至2015年4月30日的租赁期间转租给张某。关于第二个争议焦点问题，本院认为，高洋代高桂联于2014年10月10日交纳第三年度的租金4万元后，高洋于2014年10月17日向新天然公司出具《关于终止租房的申请》，该申请中明确表述“不扣违约金”，此后新天然公司与高洋未就解除合同事宜再签定书面协议，但已实际解除了租赁合同。前述事实表明，新天然公司同意了高洋的《关于终止租房的申请》，且未对高桂联逾期支付租金一事要求高桂联承担违约责任，一审判决认定新天然公司已主动放弃向高桂联主张违约的权利，该认定并无不当，本院对此予以确认。综上，上诉人高桂联、新天然公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3470元（高桂联已预交2667元、连云港新天然酒店管理有限公司已预交3470元），由高桂联、连云港新天然酒店管理有限公司各负担1735元。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年八月十二日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。