重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1589号原告：罗乐，女，1982年7月31日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝北区。委托代理人：吴金（系原告罗乐的丈夫），1983年10月2日出生，苗族，医生，住重庆市渝北区。被告：江旭林，男，1985年9月28日出生，汉族，医生，住重庆市武隆县。委托代理人：蔡世刚，重庆剑直律师事务所律师。原告罗乐与被告江旭林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日依法受理后，由审判员李林妍适用简易程序，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告罗乐及其委托代理人吴金，被告江旭林及其委托代理人蔡世刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗乐诉称，原告购得位于武隆县XX镇XX的房屋，该房在购买前已于2013年5月18日租赁给被告。原告购房后，遂于2014年6月1日就原租房合同的内容与被告签订租房合同，租金每年24600元，每半年第一个月支付12300元。自此被告向原告交付租金，原告开具收据。但被告拒绝交付2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金，经原告多次催收未果，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金12300元及利息；2、被告向原告支付违约金5000元；3、解除双方的房屋租赁合同；4、被告按230元/天赔偿原告自2016年6月1日起房屋无法正常租赁的经济损失；5、被告承担本案诉讼费。被告江旭林辩称，原告诉称的购买房屋以及被告与其签订房屋租赁合同的事实属实，但被告并非拒交租金，是原告要求将租金提高到每月6000多元，实质是想解除双方的租赁合同。因被告租赁房屋后装修投入花去8万余元，原告又不同意被告转租，故双方协商后，原告口头承诺免除被告半年租金。因此被告不应当支付2015年12月至2016年5月这半年的租金，同时，被告亦不存在违约行为，不应当支付违约金，即使应当支付违约金，违约金标准过高。被告同意与原告解除房屋租赁合同，但原告主张的经营损失并无依据，只能按照租房期间的租金标准支付原告相应的损失。经审理查明，王越原系位于武隆县XX镇XX房屋的产权人。2013年5月18日，被告江旭林与王越的父亲王群签订房屋租赁合同，约定被告从2013年6月1日起租赁位于武隆县XX镇XX营业用房第二层，租赁期限为5年，房屋租金为每年24600元，每半年的第一个月交纳12300元，出租人三年内不得提高房屋租金；租赁期间，如果承租人进行房屋转租，出租人同意转租，因承租人进行了房屋装潢，转让费归承租人所有，转租后的房屋租金除去承租人交纳的房屋租金后归出租人所有。该合同还约定，如承租人对该经营场所进行转租、转包须经出租人同意；如发生违约，由违约方承担责任（赔偿违约金5000元），造成对方经济损失的应全额赔偿。2014年2月22日，原告罗乐与王越及武隆县皓祥房屋经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定王越将其位于武隆县XX镇XX的房屋出售给原告罗乐，并将该房的租房协议一并转给原告罗乐。2014年6月1日，原告罗乐在被告江旭林与王群签订的《房屋租赁合同》上，将原出租人的名字划去后更改为“罗乐”，并注明“该合同已易主，于2014.6.1更改”。自此，被告江旭林于2014年6月2日、2015年1月6日、2015年6月7日三次向原告罗乐交付租金各12300元。被告江旭林未向原告罗乐交付2015年12月至2016年5月期间的租金。2016年6月3日，原告罗乐诉至本院，请求法院判令：1、被告支付原告房屋租金12300元及利息；2、被告向原告支付违约金5000元；3、解除双方的房屋租赁合同；4、被告按230元/天赔偿原告自2016年6月1日起房屋无法正常租赁的经济损失；5、被告承担本案诉讼费。另查明，《房屋租赁合同》中约定的位于武隆县XX镇XX营业用房第二层房屋与位于武隆县XX的房屋系同一套房屋。法庭审理中，对于原告罗乐提出的解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，被告江旭林表示同意。上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述，原告举示的《房屋租赁合同》、《房屋买卖居间合同》、房地产权证、租金收据等材料在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，且与本案案件事实具有关联性，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，被告江旭林与王越订立的房屋租赁合同约定的租赁期间内，原告罗乐购买了讼争房屋并取得该房屋的所有权，并于2014年6月1日与被告江旭林按原租赁合同的内容签订《房屋租赁合同》，双方均应当按照该合同的约定履行各自的义务。审理已查明，被告江旭林向原告支付了2014年6月至2015年11月期间的租金，从2015年12月起未再支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告以被告迟延支付租金为由请求解除双方的《房屋租赁合同》，于法有据，被告亦在庭审中表示同意解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原、被告在合同中明确约定了违约责任及违约金数额，被告辩称原告与其口头约定免除其2015年12月至2016年5月期间的租金，但并未举示充分有效的证据予以证明，本院对其辩称理由不予采信，故被告江旭林迟延支付租金的行为已经构成违约，原告主张由被告支付2015年12月至2016年5月期间的租金12300元并支付违约金5000元的诉讼请求，均符合双方的约定，应予支持。对原告要求被告支付所欠租金的利息的诉讼请求，由于双方对此并无约定，且原告未明确利息的起算时间及标准，本院不予支持。此外，原告还主张被告按230元/天的标准赔偿自2016年6月1日起无法正常租赁房屋的经济损失，本院认为，双方于2016年6月27日解除《房屋租赁合同》，那么2016年6月1日起至2016年6月27日尚在租赁期限内，被告江旭林占有使用讼争房屋，应当按照合同约定向原告罗乐支付租金（12300元÷6个月÷30天）×27天＝1844.91元，原告主张按照230元/天的标准赔偿其经济损失的请求，与客观事实不符，不应支持。而截至本案法庭辩论终结前，原告并未举证证明合同解除后被告江旭林迟延返还房屋的事实，亦未举证证明其实际产生了经济损失以及损失的具体数额，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告罗乐与被告江旭林于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月27日解除；二、被告江旭林于本判决生效之日起五日内向原告罗乐支付2015年12月至2016年5月期间的租金12300元和2016年6月1日至2016年6月27日期间的租金1844.91元；三、被告江旭林于本判决生效之日起五日内向原告罗乐支付违约金5000元；四、驳回原告罗乐的其余诉讼请求。如果被告江旭林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取116元（原告罗乐已预交），由被告江旭林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  李林妍二〇一六年八月九日书记员  何开亮