江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6208号上诉人(原审被告)：吴怀兵，男，1976年4月18日生，汉族。上诉人(原审被告)：惠东，男，1966年7月1日生，汉族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王亮，江苏德擎律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南京土壤仪器厂有限公司，住所地南京市玄武区小卫街220号。法定代表人：柏建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文胜，该公司员工。委托诉讼代理人：郁秀莲，该公司员工。上诉人吴怀兵、惠东因与被上诉人南京土壤仪器厂有限公司（以下简称土壤仪器厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴怀兵、惠东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定租赁协议无效错误，2011年初上诉人申请办理宾馆开业手续时被上诉人提供了房屋的规划许可证明，表明涉案房屋具备合法建设手续，只是因被上诉人与孝陵卫街道的纠纷无法提供房屋产权证明文件；2.一审法院认定房屋使用费参照合同约定支付错误，涉案房屋因没有合法建造手续，存在严重瑕疵，上诉人无法合法经营，被行政执法部门查处多次，并被派出所要求关门歇业，大部分时间处于关门状态，应减少或不付租金；3.关于诉讼时效，一审法院未查明，被上诉人2015年10月21日提起本案诉讼已经超过诉讼时效，只能主张2014年10月22日以后的租金。综上，请求二审法院驳回被上诉人的一审诉请。土壤仪器厂辩称，要求维持原判。土壤仪器厂向一审法院起诉请求：吴怀兵、惠东向土壤仪器厂支付拖欠的房屋租金1175000元（自2008年12月12日计算至2015年6月11日，已扣除吴怀兵、惠东支付的进场费10万元）。一审法院认定事实：2008年12月12日，土壤仪器厂（甲方）与吴怀兵、惠东（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1.乙方租用甲方生产厂房二楼一层（1160平方米）、空地（70平方米）用作经营餐饮、服务等；租期10年，自2009年至2019年，月、日一栏为空，未填写。2.租金每年19万元，每三年递增1万元。3.租金每半年支付一次，先付后用，合同签订的一周内先付半年租金，租金到账方可进场施工。4.租赁期间，若甲方内部搬迁，甲方须补偿乙方装潢费用。2008年12月19日，吴怀兵、惠东向土壤仪器厂交付10万元。此后，吴怀兵、惠东未再向土壤仪器厂交付租金。2011年1月11日，土壤仪器厂出具《证明》一份，载明：“我公司出租的房屋产权明确。房产证由于历史原因未能办理……”。2011年11月1日，土壤仪器厂向吴怀兵、惠东发出《通知》，载明，因《房屋租赁协议》签订后，吴怀兵、惠东仅向土壤仪器厂支付了10万元租金，吴怀兵、惠东的行为已构成违约，故通知吴怀兵、惠东解除《房屋租赁协议》，并于接到该通知后30日内无条件搬离，向土壤仪器厂交付房屋和空地。后土壤仪器厂分别于2012年6月14日、2014年6月9日诉至一审法院要求处理，又分别于2012年12月12日、2015年7月9日撤回起诉。2015年10月21日，土壤仪器厂再次诉至一审法院要求处理。一审中，土壤仪器厂认可案涉房屋因历史原因没有办理产权证。一审法院认为：吴怀兵、惠东租用土壤仪器厂生产厂房二楼一层、空地，土壤仪器厂未举证证实案涉建筑物经有关部门合法登记及核发产权证书，故本案中双方签订的《房屋租赁协议》无效。土壤仪器厂要求吴怀兵、惠东参照合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院予以支持。关于占有使用费的起算时间，一审法院综合双方合同的订立、履行，以及土壤仪器厂向吴怀兵、惠东催交租金的情况，具体为：一、合同中对租期的约定，自2009年起算，并未约定2009年的具体月份及日期，租金的支付方式为每半年支付一次，先付后用；二、土壤仪器厂曾于2011年11月1日向吴怀兵、惠东发出通知，提出吴怀兵、惠东仅向土壤仪器厂支付了租金10万元，欠缴其余费用，土壤仪器厂并未举证在此之前向吴怀兵、惠东主张过占有使用费；三、土壤仪器厂曾于2012年6月14日、2014年6月9日因房屋、场地占有使用费一事两次诉至一审法院，之后均撤诉。2015年10月，土壤仪器厂再次起诉，要求吴怀兵、惠东支付自2008年12月12日至2015年6月11日的租金。一审法院认为，吴怀兵、惠东应向土壤仪器厂支付自2010年11月1日起至2015年6月11日的占有使用费，因吴怀兵、惠东已支付10万元，余款应予支付。吴怀兵、惠东作为承租人，虽提出土壤仪器厂出租的房屋没有产权证导致其不能正常营业，但其仍然继续占有该房屋及场地，故吴怀兵、惠东拒不支付占有使用费的抗辩意见，一审法院不予采纳。吴怀兵、惠东提出土壤仪器厂当时承诺装修期免租金，未举证证实，一审法院对此不予采信。判决：吴怀兵、惠东于判决生效之日起十日内向土壤仪器厂支付自2010年11月1日起至2015年6月11日止的房屋场地占有使用费815582元。一审案件受理费15373元，由土壤仪器厂负担4703元，吴怀兵、惠东负担10670元。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证和证据交换。对当事人争议的事实认定如下：被上诉人土壤仪器厂提交的1998年12月12日南京市规划局颁发的南京市玄武区小卫街220号《建设用地规划许可证》（用地面积15330平方米）不足以认定涉案房屋具备合法建造手续。另查明，2010年1月4日南京振宁实业总公司（以下简称振宁公司）向一审法院起诉土壤仪器厂【案号为（2010）玄孝民初字第33号】，要求：解除双方1993年10月签订的《联营协议》；土壤仪器厂迁出小卫街220号，将该地块国有土地交还振宁公司；土壤仪器厂支付振宁公司土地租金432.8万元。该案查明的部分事实为：1993年10月土壤仪器厂与振宁公司签订《联营协议书》，约定振宁公司用土地协议入股的方式与土壤仪器厂联营；联营企业名称为南京土壤仪器实业总公司（以下简称实业总公司），联营企业厂址设在紫金山××小卫街乡科技站内，以22亩计算;实业总公司以土壤仪器厂为主体，振宁公司以22亩土地、每亩作价15万元与土壤仪器厂联营；振宁公司与土壤仪器厂签订联营协议后，将22亩土地交付给土壤仪器厂，土壤仪器厂在此地块投资新建了约1万平方米的厂房及办公用房，用于生产经营。《联营协议书》签订之后土壤仪器厂一直独自开展生产经营活动，双方未到工商部门申请办理新的联营实体。1998年12月12日南京市规划局就《联营协议书》所约定的土地上的建筑物为土壤仪器厂补办了建设用地规划许可证，规划用地分类为二类工业用地，用地面积15330平方米合22.995亩。2002年12月24日振宁公司取得上述土地国有土地使用权证。该案后经本院调解，双方于2011年10月27日达成以下调解协议【案号为（2011）宁民终字第1974号】：一、土壤仪器厂与振宁公司1993年10月签订的《联营协议书》无效，双方关系于本调解协议生效时终止；二、土壤仪器厂返还振宁公司《联营协议书》中所涉22亩土地，地上所有构筑物归振宁公司所有。振宁公司补偿土壤仪器厂2600万元；三、振宁公司2600万元补偿款，根据土壤仪器厂腾空及返还情况分三笔给付：……四、房屋及场地返还时，土壤仪器厂应当保证房屋及不可移动的设施保持原状；五、……；六、双方之间无其他纠纷。被上诉人土壤仪器厂陈述其目前还没有拿到钱，该案件还在执行过程中。再查明，2016年7月上诉人另案起诉被上诉人，要求被上诉人赔偿其直接经济损失和经营损失。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被上诉人并未提交证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且从（2010）玄孝民初字第33号案件查明的情况看，虽然被上诉人曾取得《建设用地规划许可证》，但涉案土地最终登记在振宁公司名下，故上诉人主张涉案《房屋租赁协议》有效没有依据，本院对此不予支持。虽然涉案房屋租赁合同无效，但涉案房屋系被上诉人建造并占有使用，故其有权请求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。上诉人主张涉案房屋存在瑕疵对其经营造成损失，应当减少或不付租金，因上诉人对此已经另案起诉，故本案对此不予理涉。关于上诉人主张的诉讼时效问题，因本案被上诉人向上诉人主张的系房屋占有使用费，并非租金，应适用普通诉讼时效，且被上诉人曾于2011年11月1日向吴怀兵、惠东催交租金，并于2012年6月14日、2014年6月9日向一审法院起诉要求吴怀兵、惠东支付租金，故被上诉人有权向上诉人主张2009年11月1日至2015年6月11日的房屋占有使用费，一审法院认定上诉人应向被上诉人支付2010年11月1日起至2015年6月11日占有使用费，被上诉人对此并无异议，故本院对一审判决予以维持。上诉人主张被上诉人只能主张2014年10月22日之后的租金没有依据，本院对此不予支持。综上所述，吴怀兵、惠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11956元，由上诉人吴怀兵、惠东负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  刘 凡二〇一六年八月三十一日书记员  郭旭冬