江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0322民初1103号原告：张琪，男，1988年5月24日出生，汉族，居民，住沛县。原告：高娜，女，1991年11月5日出生，汉族，居民，住沛县。两原告共同委托诉讼代理人：陈开银，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州虹达置业���限公司，住所地沛县工业园区1号路南侧酒厂西路西侧。法定代表人：钱健英，董事长。委托诉讼代理人：尹超，江苏时务律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县汉城商都南楼1-5层。负责人：许永红，行长。委托诉讼代理人：杨军，男，1962年2月2日出生，汉族，该行客户经理，住沛县。委托诉讼代理人：王川，男，1989年9月2日出生，汉族，该行客户经理，住南京市浦口区。原告张琪、高娜与被告徐州虹达置业有限公司（以下简称虹达公司）、中国工商银行股份有限公司沛县支行（以下简称工行沛县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月28日、7月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告张琪及其委托诉讼代理人陈开银、被告虹达公司的委托诉讼代理人尹超、被告工行沛县支行的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。第二次开庭原告张琪及两原告的委托诉讼代理人陈开银、被告工行沛县支行的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被告虹达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琪、高娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告张琪与被告虹达公司于2013年12月19日签订的关于剑桥府邸小区15号楼1单元1501号商品房买卖合同；2、判令解除两原告与工行沛县支行的抵押借款合同；3、被告虹达公司返还原告张琪购房首付款231030元及张琪实际向工行沛县支行偿还的贷款本息，并支付以231030元为本金从2013年12月19日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至款项付清之日止的利息，剩余贷款本息由徐州虹达置业有限公司继续偿还；4、诉讼费被告承担。事实与理由：2013年12月19日，原告张琪与被告虹达公司签订商品房买卖合同，约定张琪购买虹达公司开发的沛县剑桥府邸小区15号楼1单元1501号房产，房屋面积138.23平方米，每平方米单价5360.85元，总价款741030元，张琪首付231030元，余款办理银行按揭贷款，2015年12月30日前交付房屋，逾期交付超过30日，买受人有权解除合同等权利与义务。因被告虹达公司违反约定未交付房屋，致使合同目的不能实现，请求判决解除商品房买卖合同。抵押合同作为商品房买卖合同的从合同，主合同解除，从合同也应解除。被告虹达公司辩称，对于原告张琪要求返还购房款等诉讼请求，要求按照法律规定及双方约定依法裁决，对于原告张琪要求按照银行计收逾期利息的标准计算利息的诉讼请求，原告应提供相应法律依据。如起诉状签字不是原告��琪本人所签，要求驳回原告张琪的起诉。被告工行沛县支行辩称，一、工行沛县支行不是适格被告，两原告起诉要求解除与虹达公司商品房买卖合同，该合同相对方是原告张琪与虹达公司，工行沛县支行不应成为本案被告。二、两原告共同向工行沛县支行借款，应对借款债务承担按期偿还责任，虹达公司为上述借款提供连带责任保证，应对上述债务承担连带保证责任。两原告与工行沛县支行签订的《个人购房借款/担保合同》第30.1条规定：“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”无论原告与虹达公司之间的商品房买卖合同出现何种情况，工行沛县支行均有权要求两原告承担还款责任，同时有权要求虹达公司承担保证责任。三、根据《个人购房借款/担保合同》约定，基于本案纠纷情况，工行沛县支行有权宣布贷款提前到期，要求两原告履行全部还款责任、虹达公司承担保证责任，并就抵押物主张优先受偿权。四、徐州虹达置业有限公司返还张琪后，所欠工行沛县支行贷款本息由虹达公司负责偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：《商品房买卖合同》（合同编号NO。PX0031467）、销售不动产统一发票、徐州市物业维修基金缴款凭证、现金完税凭证、两原告的结婚证、《个人购房借款/担保合同》（编号A：[苏]字[徐州]行[沛县]支行[2014]年）、借款凭证、《沛县房地产抵押合同》（沛房地押（按）字2014248号）、房地产抵押（按揭）贷款证明、客户贷款清单。根据本院确认的证据及双方无异议的陈述，认定事实如下：2013年12月19日，原告张琪与被告虹达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号NO。PX0031467），约定张琪购买虹达公司开发的沛县剑桥府邸小区15号楼1单元1501号住宅，该商品房建筑面积138.23平方米，每平方米单价5360.85元，总价款741030元，首付231030元，余款办理银行按揭贷款，虹达公司应当在2015年12月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付张琪，逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等双方的权利与义务。同日，张琪向虹达公司支付首付款231030元。2014年1月6日，张琪作为借款人、高娜作为共同借款人、虹达公司作为保证人，与作为贷款人的工行沛县支行签订《个人购房借���/担保合同》（编号A：[苏]字[徐州]行[沛县]支行[2014]年），约定张琪、高娜共同向工行沛县支行贷款510000元，贷款种类为个人购置住房贷款，贷款用于购涉案房屋，贷款期限24个月。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率计算（基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次在调整的基准利率为准）。借款人按等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利��按前述约定的利率基础上加收40%确定。保证人承担保证责任的方式为阶段性连带责任保证，即合同约定抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任。贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，该合同应正常履行等。2014年1月6日，两原告与工行沛县支行签订《沛县房地产抵押合同》（沛房地押（按）字2014248号），约定两原告以其购买的沛县剑桥府邸小区15号楼1单元1501号房产抵押给工行沛县支行，作为上述贷款的抵押担保，债权数额为510000元。工行沛县支行于2014年1月20日向虹达公司发放贷款510000元。原告张琪按约定偿还贷款至今。两原告为购买涉案房屋���纳契税11115.45元、物业维修基金4838元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告提供的解除合同通知书及邮寄单，用于证明原告张琪于2016年1月31日向被告虹达公司邮寄解除合同通知书，虹达公司拒收。经质证，被告虹达公司认为该证据与本案没有关联性，虹达公司没有收到，且解除合同通知书上张琪的名字是打印的。被告工行沛县支行认为与其无关。本院认为，该份邮寄单上载明邮递地址为“沛县汤沐东路剑桥府邸售房部”，而商品房买卖合同中约定虹达公司的通信地址为“徐州市沛县汤沐东路2号文化馆一楼”，且原告未能举证证明该售房部是虹达公司成立的，故本院对原告的该项主张不予确认。本院认为：被告虹达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。对于被告虹达公司抗辩的如起诉状签字不是原告张琪本人所签应驳回原告张琪起诉，庭审中张琪本人到庭并陈述起诉状系其本人所签，张琪的起诉符合法律规定，本院应予受理。原告张琪与被告虹达公司之间的商品房销售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约履行各自义务。虹达公司作为涉案房地产的开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，虹达公司应于2015年12月30日前向张琪交付房屋，逾期超过30日，张琪有权单方面解除本合同。现虹达公司逾期交房已经超过30日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，张琪据此行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，对两原告要求解除与工行沛县支行签订的《个人购房借款/担保合同》、《沛县房地产抵押合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据商品房销售合同约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，虹达公司虽否认收到原告张琪邮寄的解除合同通知书，但自本院向虹达公司送达起诉状副本等应诉手续业已超过60日，亦可以视为张琪将解除合同的通知送达虹达公司，故对原告张琪要求虹达公司退还购房首付款231030元及张琪按照贷款合同约定向工行沛县支行实际偿还的贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求虹达公司支付以231030元为本金从2013年12月19日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息标准计付利息至款项付清之日止的利息，超过了商品房销售合同约定的因出卖人原因导致合同解除后出卖人应承担的违约金范围，应按合同约定的按买受人累计已付款的1%的标准计算违约金，故，本院支持原告违约金为7410.3元。原告张琪、高娜与工行沛县支行之间的《个人购房借款/担保和同》、《沛县房地产抵押合同》系因虹达公司违约导致商品房销售合同解除而解除，贷款的实际收取方即虹达公司直接向工行沛县支行承担两原告应当承担的还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告张琪与被告徐州虹达置业有限公司就沛县剑桥府邸小区15号楼1单元1501号房产签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告张琪、高娜与被告中国工商银行股份有限公司沛县支行签订的《个人购房借款/担保合同》、《沛县房地产抵押合同》；三、被告徐州虹达置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张琪购房首付款231030元、支付违约金7410.3元，并返还至本判决生效之日张琪、高娜已向中国工商银行股份有限公司沛县支行偿还的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司沛县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告徐州虹达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司沛县支行偿还张琪、高娜就《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息；五、驳回原告张琪其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11450元，由被告徐州虹达置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 欣审 判 员  高 艳人民陪审员  郝敬利二〇一六年八月十七日书 记 员  陈加争