广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1482号上诉人（原审原告）：郜旭彬，女，1973年5月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：罗敏，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市顺恒房地产开发有限公司。住所地广东省中山市西区中山一路***号。法定代表人：龚余红，该公司总经理。委托诉讼代理人：成冬红，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋霞，广东洋三律师事务所律师。上诉人郜旭彬因与被上诉人中山市顺恒房地产开发有限公司（以下简称顺恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郜旭彬上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认郜旭彬与顺恒公司签订的广东省商品房买卖合同依法解除；3.责令顺恒公司返还郜旭彬已付购房款402206元及利息［逾期付款利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率14.76%计算，从郜旭彬支付购房款之日（2006年11月15日）起计算至付清之日止］。事实和理由：一、一审法院认为双方当事人均未提交证据证明涉案商铺已进行产权登记，进而认定郜旭彬行使合同解除权的前提条件未成就，属于认定事实错误。双方当事人均已确认涉案商铺实测套内面积比合同约定套内面积差异值为3%以上。根据双方签订合同第五条第3项的约定及相关司法解释的规定，本案合同解除的前提条件已经成就。一审法院认定涉案商铺未进行产权登记，认为郜旭彬行使合同解除权的前提条件并未成就，需等待产权登记后，郜旭彬才能请求解除合同，歪曲了法律规定及当事人的合同约定。二、一审判决在顺恒公司确认德顺苑4幢楼盘已经办理好大确权手续的情况下，未要求顺恒公司提交商品房产权权属证明书，未及时查明产权登记的事实，导致认定事实错误。三、一审判决指引给郜旭彬的法律救济途径是“等待涉案商铺经产权登记并确定实际面积后，再另循法律途径解决”，混淆了涉案商铺所在的德顺苑4幢楼盘的大产权登记和郜旭彬所购涉案商铺产权登记两个不同的产权登记的含义，剥夺了郜旭彬享有的合同解除权。被上诉人顺恒公司辩称：一、涉案商铺还没有办理产权证，其登记面积尚未确定。根据双方当事人签订的买卖合同的约定，只有涉案商铺进行了产权登记，且产权登记面积与合同计价面积差异值超过3%时郜旭彬方可解除合同，因此郜旭彬解除合同的条件尚未成就。二、即使涉案商铺的产权面积已确定，郜旭彬亦已丧失了合同解除权。顺恒公司已向郜旭彬邮寄了《致业主函》，郜旭彬也确认已收到该函件，但其并未在约定时间要求解除合同，因此郜旭彬的行为是要求继续履行合同。综上，郜旭彬提出解除合同的理由不成立，请求驳回其上诉，维持原判。郜旭彬向一审法院起诉请求：1.确认郜旭彬与顺恒公司签订的商品房买卖合同依法解除；2.顺恒公司返还郜旭彬已付购房款402206元及利息[逾期付款利息按中国人民银行同期固定资产贷款利率（年利率11.88%）计算，从2006年11月15日起计至付清之日止]。一审诉讼期间，郜旭彬变更第1项诉讼请求中的年利率标准为14.76%。一审法院认定事实：2006年11月17日，顺恒公司与郜旭彬签订商品房买卖合同，约定：郜旭彬购买位于中山市××××104卡商铺；约定建筑面积22.90平方米，套内建筑面积14.91平方米；按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米26190元；（第五条第三款）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的，差异值超过±3%以上（不含本数），买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；出卖人应当在2007年1月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其它事项。该合同附件四合同补充协议第一条约定：套内建筑面积差异值超过±3%，双方同意继续履行合同的，按本合同约定的商品房屋套内面积单价多退少补。合同签订后，郜旭彬已支付完毕全部购房款及税费，顺恒公司亦已于2006年10月17日将涉案商铺交付使用。郜旭彬称顺恒公司于2013年12月书面通知其涉案商铺因增加面积6.12平方米需要补交费用，但其不同意补交，遂于2014年11月6日、2015年3月2日向顺恒公司书面申请退房，但顺恒公司不予回复，后郜旭彬诉至一审法院，提出前述诉求。一审法院另查明：顺恒公司于2013年11月28日向郜旭彬发出函件，称商铺的实际套内面积与预售面积14.91平方米的差异值为+41.05%，并要求郜旭彬于收件后90日内选择解除合同或者补交房款，逾期不予明确答复的，不能再要求解除合同退房。2014年11月6日，郜旭彬通过EMS特快专递向顺恒公司住所地寄出书面申请（收件人分别为马小燕、龚余红），申请退回购房款402206元及利息。2015年3月2日，郜旭彬委托律师向顺恒公司发出律师函，再次要求顺恒公司退回房价款及利息。2015年5月10日，中山市中翰测绘工程有限公司出具“西区德顺苑4幢104卡用地图及房屋座落位置图”各一份。郜旭彬称根据该图可以确定涉案商铺面积为21.62平方米，比合同约定面积多出6.71平方米。顺恒公司对此不予确认，称应以有关部门确权认定的面积为准。一审庭审期间，郜旭彬明确其诉讼请求的合同依据为前述合同第五条第三款。顺恒公司在一审第一次庭审期间不确认其于2013年11月28日（或12月）向郜旭彬发出书面函件要求郜旭彬明确选择的事实，主要以涉案商铺面积未最终确定为由抗辩，一审第二次庭审期间还以郜旭彬在收到其2013年11月28日书面函件后未明确提出是否退房、丧失合同解除权，应继续履行合同为由抗辩。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人签订的商品房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行。根据该合同约定，涉案商铺产权登记面积与约定面积的差异值超过±3%以上的，郜旭彬可选择解除合同或者继续履行合同。顺恒公司于2013年11月28日通知郜旭彬涉案商铺面积差异值超过±3%以上，要求郜旭彬在指定期限内行使解除权，但在本案庭审中，顺恒公司又自认涉案商铺面积尚未办理产权登记、实际面积并未最终确定，故顺恒公司的上述催告的权利基础即涉案商铺产权登记面积已经确定的事实不存在，该催告并非有效催告，不存在郜旭彬的解除权经催告后在合理期限内未行使而归于消灭的情形。现双方当事人均未提交证据证明涉案商铺已进行产权登记，故合同约定的郜旭彬行使合同解除权的前提条件并未成就。郜旭彬以该条款为据诉请解除合同、顺恒公司返还购房款并支付利息的理据不足，一审法院不予支持。待涉案商铺经产权登记并确定实际面积后，双方可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回郜旭彬的全部诉讼请求。案件受理费7333元（郜旭彬已预交），由郜旭彬负担。二审期间，顺恒公司未提交新的证据。郜旭彬围绕其上诉请求向本院提交了如下新证据：1.商品房产权权属申请表；2.中山市西区中山一路103号德顺苑4幢商铺实测面积明细表；3.商品房产权权属证明书存根。本院组织当事人进行了质证，顺恒公司对郜旭彬提交的上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性均不确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郜旭彬提交的中山市西区中山一路103号德顺苑4幢商铺实测面积明细表显示涉案的德顺苑4幢104卡商铺的主间面积及套内面积均为21.03平方米，分摊面积为9.76平方米，产权面积为30.79平方米，土地分摊面积为5.03平方米，该表格下方手写载有“申请按此面积办理权属登记”的内容，并加盖有顺恒公司的印章。郜旭彬提交的商品房产权权属证明书存根载明涉案商铺建筑面积为30.79平方米，土地分摊面积为5.03平方米。一审期间，郜旭彬明确其已收到顺恒公司2013年11月28日向其发出的致业主函，其未在顺恒公司指定的90日内选择解除合同系因其未考虑清楚；顺恒公证则主张，直至2014年11月，郜旭彬向其顺恒公司发出律师函，顺恒公司才知道郜旭彬要求解除合同及退房。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案二审的主要争议焦点是郜旭彬是否有权解除涉案商品房买卖合同。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。虽然双方约定，郜旭彬购买的涉案商铺产权登记面积与约定面积的差异值超过±3%以上，郜旭彬有权选择解除合同。但双方并未在合同中约定郜旭彬行使合同解除权的合理期间。因合同解除权为形成权，其因单方行使即可产生相应的法律效果，对于当事人的利益及交易秩序有重要影响。为避免当事人之间的法律关系长期处于不稳定的状态，促使当事人及时行使合同解除权以维护交易的稳定性，我国合同法第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。同时，因涉案合同为商品房买卖合同，本案中，郜旭彬行使合同解除权的条件应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，即法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。现郜旭彬对于其已收到顺恒公司向其发出的致业主函，并未在90日内行使合同解除权的事实并无异议，其所称未及时行使合同解除权的原因在于“其未考虑清楚”。根据上述法律规定，郜旭彬在顺恒公司催告后未在合理期限（三个月/90日）行使合同解除权，其合同解除权消灭。因本案顺恒公司不同意解除涉案合同，故郜旭彬诉请解除涉案合同，理据不足，本院不予支持综上，郜旭彬的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7333元（上诉人郜旭彬已预交），由上诉人郜旭彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  陈爱玲代理审判员  马燕清二〇一六年八月八日书 记 员  龙战江