上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7031号上诉人（原审被告、反诉原告）沈国伟，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人戴忠信，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李明，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告顾霞飞，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人沈国伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，系争房屋位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积120.14平方米，自2011年11月17日起产权登记至李明名下。2010年4月13日，顾霞飞与案外人顾某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：顾霞飞向顾某某承租系争房屋作为美发经营使用，顾某某在2010年5月1日前交付房屋；租期5年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止；租金每月人民币（下同）8,000元，3年内不变，自第4年起增加租金3%；合同第7-2条约定，乙方（顾霞飞）返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方（顾某某）验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同补充条款第5条约定，租赁期满后，乙方可以享受第一承租人的权利与甲方洽谈新的租约等。2011年12月24日，本案各方签订“2011年12月24日租赁协议”一份，约定：1、原租赁价格每月8,000元，现租赁价格每月6,000元……第五年起每月租金6,366元，每月5日付房租，直至2015年4月30日止，甲方已收取押金6,000元；2、租赁期限自2011年12月24日起至2015年4月30日止；3、……5、由于乙方要求转租该房屋，双方达成协议，从2012年1月1日开始，免收租金90天，90天之内如果转租不出去，乙方将房屋无条件交还给甲方，所有装饰、装修、空调、浴具、浴盆等不得破坏、不得带走，或乙方自己继续租用，价格同上；6、该协议是原顾某某与顾霞飞租赁合同的补充，如有矛盾以该协议为准；7、原顾某某和顾霞飞签订的租赁合同变更到现房东李明名下；8、到2015年4月30日，甲方收回该房屋，乙方必须不带任何租约，乙方必须在2015年4月30日交房给甲方，并保证交房时所有装饰、装修、空调（五部）、浴具、二个浴盆、卫具、门窗及灯箱等等不能破坏，不得带走（详见甲方所摄的照片）。后李明诉至法院，要求判令：顾霞飞、沈国伟支付两个月租金12,732元。沈国伟则提出反诉，要求判令：1、变更双方所签《上海浦东XX路XX弄XX号XX室房屋租赁协议》第8条为“租赁协议终止后，系争房屋内的所有装修及各种设备、设施均归沈国伟、顾霞飞所有，有权处分”；2、李明支付租赁房屋剩余装修、装饰价值5万元；3、李明归还其出资购买的放置租赁房屋内使用的各种设备、设施（附清单）。原审庭审中，李明向法庭提供“委托书”一份和顾霞飞、沈国伟的身份证复印件各一份，委托书由顾霞飞在2011年9月30日出具，其内容为“全权委托沈国伟处理XX路XX弄XX号XX室商铺所有事宜”。沈国伟对上述证据真实性均无异议。李明还向法庭提供了《房屋租赁合同》一份，证明其在2015年5月1日起将系争房屋出租给了案外人李某某和陈某某，租期一年，租金每月13,800元。沈国伟对该合同真实性无异议，并认为李明出租内容中包括的装修、空调、浴具等系沈国伟、顾霞飞所留。原审庭审中，双方确认一致：2010年4月13日的《房屋租赁合同》系由顾霞飞与案外人顾某某签订，而“2011年12月24日租赁协议”是顾霞飞、沈国伟共同所签，沈国伟加入到了该租赁合同关系中。李明表示，沈国伟支付了截至2015年1月底的租金，之后以押金6,000元抵付一个月租金，所以实际还有两个月租金没付。沈国伟则表示，其已付租金至2015年2月底。原审庭审中，经法庭释明后，沈国伟表示，其无法举证证明付款至2015年2月底的事实。另外，沈国伟表示其反诉诉请第1项要求变更“2011年12月24日租赁协议”第8条的理由是基于显失公平，并认为该协议是李明打印的，书写的字也是李明加上去的，所以是格式合同。其反诉诉请第2项，是基于其投入40多万元装修，经折旧后计算得出。原审认为，李明与顾霞飞、沈国伟签订的“2011年12月24日租赁协议”是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。该协议约定第五年起每月租金6,366元，租期至2015年4月30日止，现李明表示顾霞飞、沈国伟仅支付租金至2015年2月底（2012年2月租金以押金6,000元抵付），沈国伟虽对此表示异议，但未提供相应证据证明，根据有关法律规定，对合同是否履行由争议的，由负有履行义务一方的当事人承担举证责任，因沈国伟无法提供证据证明其付款事实，故法院对沈国伟的主张不予采信，而对李明的本诉诉请予以支持。关于沈国伟的反诉诉请，根据有关法律规定，显失公平的合同系指一方在紧迫或缺乏经验的情况下订立的于已有重大不利的合同，因沈国伟未能举证证明其签约时具有上述情形，相反合同中关于调降租金标准和免收租金90天的约定对李明更为不利，故沈国伟主张“2011年12月24日租赁协议”显失公平并要求将其中第8条约定予以变更的理由不能成立，对其诉请不予支持。根据合同约定，租期到期后，沈国伟、顾霞飞应无条件交还房屋，并不得破坏和带走原有的装修、空调等设施设备，且根据有关法律规定，租期届满后，承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故沈国伟提出要求李明支付装饰装修价值5万元，并要求返还相关的设施设备等，并无合同及法律的依据，亦予以驳回。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一六年一月二十六日作出判决：一、顾霞飞、沈国伟应于判决生效之日起十日内支付李明租金12,732元；二、驳回沈国伟的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币118元（李明已预付），公告费560元，合计678元，由顾霞飞、沈国伟负担。反诉案件受理费525元（沈国伟已预付），由沈国伟负担。判决后，沈国伟不服，上诉于本院，诉称:2011年12月24日协议第八条为手写形成，虽为上诉人同意，但系因被上诉人利用房东优势地位而强加；空调等设备为可拆除物品，协议约定不能带走显失公平，故要求二审法院撤销原审判决主文第二项，改判被上诉人支付租赁房屋剩余装修、装饰价值5万元并归还上诉人出资购买的放置租赁房屋内使用的各种设备、设施。被上诉人李明辩称:当时经过两天谈判，其同意降低租金标准，上诉人还要求免租期并表示到时其不带走任何东西，被上诉人并无任何胁迫情形；房屋实际返还时，协议第八条所列的设备仅剩空调五台，故不同意上诉请求。原审被告顾霞飞未作任何陈述。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于本案双方争议之2011年12月24日《上海浦东XX路XX弄XX号XX室房屋租赁协议》第八条，本院评述如下：一方面，沈国伟认可当时同意该约定；另一方面，结合考虑协议中关于降低租金标准、增加免租期的约定，该协议无显失公平之情形，协议第八条对于本案各方当事人应当具有法律约束力。二审中，双方确认房屋已于2015年4月30日返还，故现沈国伟要求李明支付装修、装饰损失并归还房屋内设备、设施，显无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币643元，由上诉人沈国伟负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年八月九日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……