广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0111民初1358号原告：邓来兵，男，汉族，1970年11月16日出生，身份证住址安徽省安庆市怀宁县。委托代理人：宋小玲，广东同益律师事务所律师。被告：叶剑明，男，汉族，1986年5月1日出生，身份证住址广州市白云区。委托代理人：曾祥彬、雷争名，广东宾得律师事务所律师、实习律师。原告邓来兵与被告叶剑明租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓来兵的委托代理人宋小铃，被告叶剑明的委托代理人曾祥彬、雷争名均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓来兵诉称，我与被告于2015年8月4日，签订了《厂房租赁合同》，约定被告必须要租赁合法场所给原告，租赁期为2015年9月1日至2018年8月30日，租金为每月人民币12000元，保证金为2个月租金共24000元。签订后我就对厂房进行了装修整饰，并购入原材料进行生产经营。2015年12月，我的厂房在没有收到任何通知的情况下遭到城管的突击拆除，根本没有时间转移厂房内的货物及财产，致使我遭到直接、间接和经营损失。被告作为租赁厂房的业主及管理人，应当租赁合法场地给我方，同时要保障我可以正常使用租赁场所，被告知道或者应当知道其是否有权或者合法租赁场所给租赁方，在被告明知城管拆除租赁场所后仍然欺骗我方租赁场所不会被拆除，导致造成我的严重经济损失，《厂房租赁合同》中第八条第一项约定：“租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。”因为被告没有尽到自己应尽的责任，致使我承受了的相当大的财产损失，为了保障自己的合法权益，特起诉至法院，请求：一、判令确认双方签订的合同无效。二、判令被告赔偿我需要重新租赁厂房所导致的提升租金损失30000元、评估费6000元、搬迁厂房费用11000元，租赁期间被告原因导致厂房被城管拆除所压坏货物的损失256272.5元；三、本案受理费3530元由被告承担。被告叶剑明辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请法院依据事实和法律予以驳回；由于我建设厂房时还未经过国家政府部门的批准，所以直到拆除时还是属于违章建筑，所以双方签订的合同是无效合同，在厂房没有办理相关手续的情况下，原告是在白云区经商的人，他是清楚明白这种厂房的性质的。合同是因为在去年12月份城管部门的拆除而实际上终止了履行，但是，厂房拆除之前，政府部门已经在2015年10月份在厂房的出入口明显的位置上张贴了违章建筑拆除公告。我看到公告后也向原告如实说明了情况，自从10月份开始，我就把保证金24000元退还给了原告方，敦促他尽快搬离厂房。我们为了配合政府部门的处理，已经向原告方采取了停水停电等等的驱离措施。原告也从2015年10月份开始陆续搬移了绝大部分的设备和材料。从10月份到12月份拆除有两个月的缓冲期，原告是有足够的时间搬离他的所有物品的。而且，原告所从事的是简单的木器木工加工，原告只是在我们的厂房接上电源就是可以生产了。原告也没有投入其他设施，只是带了简单的木工机械过来生产。在12月份政府部门组织拆除的当天，涉案的厂房已经是腾空的状态了。政府文明执法，不可能产生压坏货物的情况的。所有金盆的村民都对公告拆除的情况有了解，当天拆除时也有很多村民去看热闹，大家都知道当天被拆除的厂房是处于空置状态的。我方从10月份之后除了退回原告的押金之外，也没有再收取原告的租金。所以，原告为了可以向我们索赔，才在知道拆除的情况下还不走。我们认为10月份到12月份两个月的租金也足以补偿原告方的损失了。综上所述，原告明知我们的厂房是属于违章建筑，租赁是有风险的，所以，原告在运营过程中并没有大的投入，且其有足够的时间进行搬迁，事实上亦搬迁了，故请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年8月4日，原告（合同已方）与被告（合同甲方）签订“厂房租赁合同”，约定：甲方将位于钟××潭镇××村××街建筑面积为1000平方米的框架结构厂房出租给乙方使用，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止共三年，每月租金为12000元于每月5日前支付，乙方支付24000元保证金予甲方，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门报请批准后才可进行，其中还约定：七、3.租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。八、1.租赁期间，如产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿等等。合同签订后，原告依约向被告缴纳了保证金24000元，并于2015年9月1日进场使用租赁场地。原告使用涉案场地后，支付了9月、10月的水电费及当年的垃圾费1000元，无缴纳租金；被告于同年11月将保证金24000元退还给原告，同年12月15日，涉案厂房被告广州市白云区钟落潭镇政府拆除。后，双方因赔偿问题产生纠纷，遂成讼。鉴于双方对于钟落潭镇政府通知停止违法行为并改正的时间有争议，经本院向广州市白云区钟落潭镇政府发出调查取证函，2016年5月9日，该镇政府向本院回复：来函中所指的金盆骑马街地块涉及2015年504号国家图斑。2015年4月27日，钟落潭镇国土所向当事人发出了《责令改正违法行为通知书》（穗云国土监改【2015】钟E28号）和《责令停止土地违法行为通知书》（穗云国土监停【2015】钟E28号），要求当事人停止违法行为并于3日内恢复土地原状，但当事人逾期仍未改正。2015年12月15日，钟落潭镇政府组织城管执法队、国土所等部门对上述地址上的建筑物进行清拆。复函并附有收到上述通知书的签名确认，庭审中，原告称签名收到上述通知书的签名是被告方的人，被告无否认。原告为证实已方的损失，提交由广州勤信资产评估有限公司于2016年1月13日作出的穗勤信资评字〔2016〕第0102号资产评估报告书，拟证实因涉案租赁厂房被拆除造成其损失为256300元。为此，原告花费评估费为6000元。经质证，原告确认该评估行为是其未通知被告情况下，在涉案租赁厂房被拆除后单方委托评估公司作出的；被告质证称：该涉案厂房被拆除是钟落镇政府在发出整改等通知并于拆除前二个月时张贴后才实施清拆措施的，我方也已退还保证金给原告，亦无收取原告租金，原告完全可以也实际将涉案厂房内的物品搬出，故原告是没有损失的，其完全是为了要达到收取赔偿款目的而请的评估公司评估，且在被拆除后不通知我方到场，故评估报告书评估不符合事实，不予认可。被告并要求证人出庭证实镇政府清拆实施前已在涉案厂房外张贴上述通知书，四个证人亦分别到庭作证证实上述内容；对于证人证言，原告认为证人与原告有亲戚或合伙关系，不应采纳，但无证据予以佐证。经审查，该评估报告是在涉案厂房被拆除后，评估公司根据原告提供要求评估的清单，未通知被告到场确认清单内容而作出的评估报告。庭审中，原告确认已于2016年1月1日另行承租厂房经营，面积为1700平方米，每月租金15000元，搬迁厂房支付了11000元，故要求被告赔偿多付租金及搬迁厂房的损失；对此，被告质证认为：原告现承租的厂房比原告面积多出700平方米，多出租金是应该的，不属损失，而搬迁厂房的费用只是打印的收据，不是发票，故不是真实的支出。但被告确认原告已迁出涉案厂房另行租赁厂房经营。以上事实，有厂房租赁合同、资产评估报告书、发票、收据、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告于2015年8月4日签订的“厂房租赁合同”虽是双方在平等自愿、等价有偿原则下签订，但因涉及的厂房已被认定为两违建筑，合同内容已违反法律的强制性规定，故本院认定该合同无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的利益应予返还，有过错一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，各自承担相应的责任。现有证据显示，被告作为厂房的建造者、出租方，非常清楚房屋无合法的手续，且在收到政府要求整改及停止土地违法行为通知书后，仍将涉案厂房出租予原告使用并收取保证金，现案涉厂房被清拆，故被告对该合同的无效承担主要责任，而作为原告知道或应当知道案涉厂房无权属证，且作为承租人对承租厂房的权属应当充分注意义务而无审查，故其对该合同无效应承担次要责任。综合本案事实及双方行为，可酌情认定被告承担70%的过错责任，原告承担30%的责任为宜。现原告要求被告赔偿其因无效合同造成损失的诉讼请求合理合法，本院予以支持，被告应赔偿原告损失的70%。经审查，被告在诉讼前已将保证金退还给原告且无收取原告场地使用费，故被告因该合同取得的财产本案不再处理。原告提出其因搬迁厂房的搬迁费用11000元应由被告承担70%，即7700元。被告称原告搬迁费用只有收据证实不认可的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于原告提出的评估报告其损失为256300元、评估费用6000元及其另行承租厂房每月多付700元租金损失共30000元问题，综合被告不收取使用费、退还保证金且证人证言证实有关部门要求整改案涉厂房通知书在清拆前2个月已张贴的事实，原告完全应该采取有效措施避免损失的扩大，现在案涉厂房被拆除后原告单方委托评估时要求评估公司按其列出的清单评估，无通知被告到场，被告也不认可评估报告作出的结论，故其提出的赔偿256300元并由被告承担评估费用的依据不足，而原告另行承担厂房因比原承租厂房多出700平方米，故原告以原合同订立的租金作为多付租金损失的赔偿标准无理，故本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：原告邓来兵与被告叶剑明于2015年8月4日签订的“厂房租赁合同”无效。自本判决生效之日起五日内，被告叶剑明赔偿给原告邓来兵7700元驳回原告邓来兵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。费3530元由原告邓来兵承担3430元、被告叶剑明承担100元，如不服如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 许 洁 霞人民陪审员 萧 春 红人民陪审员 林 润 兰二〇一六年八月二日书 记 员 欧阳瑞欣洪勇