河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0104民初1066号原告(反诉被告)孙福玲，女，1962年7月6日出生。委托诉讼代理人张迎辉，河南九博律师事务所律师。委托诉讼代理人孙国兴（系原告之弟）。被告（反诉原告）杨楠，女，1985年7月14日出生。委托诉讼代理人李月、吴天阔，河南程功律师事务所律师。被告（反诉原告）刘恒瑞，男，1980年9月18日出生。委托诉讼代理人李月、吴天阔，河南程功律师事务所律师。原告(反诉被告)孙福玲与被告（反诉原告）杨楠、刘恒瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张迎辉、孙国兴，被告杨楠、刘恒瑞及其委托诉讼代理人李月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙福玲向本院提出的本诉诉讼请求为：一、依法判令两被告支付原告购房款391980元、利息224400元、滞纳金72300元及违约金482000元，共计1170680元；二、被告承担本案诉讼费用。2014年4月6日，原告与两被告签订一份房屋买卖合同，合同约定原告将位于郑州市管城回族区紫荆山路东陇海路北世纪联华超市广场A座1单元20层2015号房屋出售给两被告，房款共计241万元。2014年4月22日，原告又与两被告就购房款的支付方式签订了一份补充协议，该协议就房款的支付进度以及相应的违约责任进行了明确的约定，两份协议签订后，两被告先后支付原告购房款71万元，原告随即将自己房产在银行解押并协助两被告将该房产在房管部门进行了产权变更，变更到两被告名下。两被告在原告全部履行义务后，迟迟没有按照协议约定全额支付下余的购房款，至今已将近两年时间。被告行为违反了协议约定，给原告造成极大经济损害。两被告辩称并反诉：原告所诉的欠款不实，二被告实际仅欠原告21.5万元购房款。原告所诉的违约金、滞纳金、利息等诉讼请求，既不符合双方合同约定的事实，也无法律根据；剩余的购房款21.5万元不能支付，系原告恶意诉讼造成的；被告通过中介通过了银行贷款的审批，但因原告的诉讼和查封行为，使银行贷款无法审批，导致原告房款及民间借款无法及时清偿，给被告造成巨大损失；请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉请求为：一、判决原告支付被告代为垫付利息26000元；二、判决原告赔偿经济损失12万元；三、反诉费用由原告负担。主要事实与理由为：双方在2014年4月签订了房屋买卖合同和补充协议后，2016年2月5日因原告的房产贷款办理困难再次签订了补充协议，约定有第三方垫资公司先出资解决原告的资金困难问题，相应利息由原告承担前两个月，延期利息由被告承担；但在实际履行过程中，该利息均是被告支付，因此，原告应当返还被告垫付利息26000元。另协议约定“年后共同寻找垫资公司给房子解押重新办理银行贷款”，但就在被告积极申报银行贷款且贷款批复已经下发的情况下，原告起诉将房产查封，导致贷款无法办理，原告违反协议约定，造成被告多支付的利息及保证金应予以赔偿。原告针对被告的反诉辩称：原告认为被告的反诉既无事实依据也无法律依据。首先原被告双方签订买卖协议之后，由于被告原因迟迟没有向原告支付剩余购房款，至于被告向原告支付的购房款是从哪个渠道获得均与原告无关；原告更不应当对被告贷取别人的款项支付任何成本和利息，被告在反诉状中所称的协议书是否真实存在，随后在质证中发表意见。即便该补充协议存在，该补充协议也存在明显的显失公平，同时由于原告出卖房屋目的就是及时偿还别人的购货款，现由于被告的违约行为，导致原告众多债主上门讨债，原告是在无奈之中才签订补充协议，该补充协议不能够作为证据使用，并非原告本人真实意思表示，请求法院依法驳回被告的反诉请求。双方当事人围绕本诉请求与反诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，通过质证，本院综合认定如下事实：2014年前后，孙福玲购买了河南中信中原置业有限公司开发的位于郑州市××区紫荆山路××北世纪××超市广场××单元××号的房产（合同面积为267.03平方米），但没有办理产权证。同年4月18日，孙福玲与杨楠、刘恒瑞通过郑州居美房地产营销策划有限公司（以下简称中介公司）签订一份房屋买卖合同（其中中介费为2万元），主要约定孙福玲将上述房产以241万元的价格出售给杨楠、刘恒瑞。同年4月22日，双方通过中介公司又签订了一份补充协议，该协议的内容为：经原告、被告、中介公司三方友好协商，针对坐落于管城回族区紫荆山路东、陇海路北世纪联华超市广场A座1单元20层2015号房屋（以下简称该房屋）买卖及相关事宜所签署的《郑州市房屋买卖合同》等作如下补充协议：第一条，房屋状况及成交价格。1、鉴于原告暂时尚未取得该房屋所有权证，中介公司已将该信息告知被告。原告、被告双方己明确知晓交易风险，并自愿达成交易。如房屋所有权证下发后与原告、被告、中介公司三方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息不一致（无论面积增加或缩小）的情况，三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2、原告、被告双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币241万元，此价格为原告净得价，不含税。3、原告承诺房屋内装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施及中央空调—并包含在房屋总价款之内，在原告将房屋交付被告时一并转移和交付。第二条，付款方式及房屋交付。1、被告于2014年5月15日前向原告支付定金人民币71万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、原告应在签署本协议后15日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清。3、原告、被告双方通过友好协商，该购房定金分两次支付给原告，第一次支付65万元，支付时间为2014年4月30日前，第二次支付剩余6万元，支付时间为2014年5月5日前。4、原告、被告双方协商一致，由于被告暂时购房款项不足，需要时间准备，原告同意剩余170万元，待被告办理完毕上述房产产权证后由银行贷款后交予原告，在此期间，剩余房款每月按12750元的利息由被告支付给原告，直至原告收到上述房产的全部房款为止。如果上述房产所属小区的大房本在2014年7月中旬办理完毕，被告应不迟于2014年10月15日前将剩余房款全部支付给原告。否者，剩余房款从次月开始的月支付利息为1.4分/元/月。如果上述房产所属小区的大房本在上述规定时间基础上推迟办理，则被告向原告支付剩余房款利息1.4分/元/月的时间一并顺延。5、原告、被告双方一致约定，在原告未收到全部房款之前，上述房产的使用权归原告所有，原告同意如在2014年5月中旬还未收到全部房款，上述房产暂时先交给被告使用至2014年9月底。如2014年9月底原告还未收到全部房款，原告有权收回上述房产的使用权。原告在未收到上述房产的全部房款之前，被告无权将上述房产出售、转让、出租等。否者视为违约。第三条，税费的承担。经原告、被告双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由被告承担，并直接向主管机关缴纳。第四条，违约责任。1、原告、被告双方任何一方迟延履行本补充协议第二条约定义务的，迟延在30日内，每迟延—日违约方需向守约方支付200元整的违约金。2、原告若出现下列情形之一，均视为原告违约，原告应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金；中介公司收取被告的所有费用不予退还，由原告直接赔付被告。（1）原告提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致被告无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致被告无法取得房屋所有权的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给被告或者提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。3、被告若出现下列情形之一，均视为被告违约，被告应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；中介公司收取被告的费用不予退还：（1）提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。第五条，户口的迁出。原告应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因原告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向被告支付相当于房屋总价款10%的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期之日起.原告应当按日计算向被告支付全部己付款万分之五的违约金。第六条，其他。1、在原告、被告双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，中介公司按照国家政策规定协助双方完成交易。2、本协议一式三份，原告、被告、中介公司三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《郑州市房屋买卖合同》发生冲突，均以本协议为准。协议最后注明：提示：被告向原告支付任何款项时，原告应向被告出具有效收据。该补充协议签订后，杨楠、刘恒瑞于当月29日支付给孙福玲首付款65万元，5月6日又支付了6万元。期间，孙福玲曾将房产交付杨楠、刘恒瑞使用了三四个月，后两人又将房产返还给孙福玲。同时，杨楠、刘恒瑞按照协议约定向原告支付了剩余房款170万元的利息（月息12750元）5个月。但涉案产权证没有能在协议约定的2014年7月中旬的大概时间办理下来。2014年8月1日，杨楠、刘恒瑞与涉案房屋的开发商补签一份《商品房买卖合同》，该合同载明的房屋面积为267.03平方米，单价为5960元。2014年10月11日，杨楠、刘恒瑞又向孙福玲支付房款5万元。直到2015年8月5日，涉案房产的产权证才办理下来，产权证直接登记为杨楠、刘恒瑞共有（坐落为郑州市管城××区紫荆××路××号，面积为253.92平方米）。2015年12月15日，杨楠、刘恒瑞又通过银行转账支付给孙福玲房款5000元。2016年1月12日，双方经结算认可剩余的房款为162万元，杨楠、刘恒瑞向孙福玲出具书面承诺：在当月14日前支付孙福玲10万元。尔后，杨楠、刘恒瑞分两次（13日、15日）共向孙福玲转款10万元（孙福玲在2016年1月29日出具了这10万元的收条）。2016年2月2日，双方为了办理银行贷款的方便，孙福玲与杨楠、刘恒瑞以及刘恒瑞的亲戚刘瑞云、中介公司共同签订一份协议，但该协议没能履行到位。2016年2月5日，孙福玲与杨楠又签订一份补充协议，主要约定：为解决孙福玲急需用钱，现将房产抵押给冠群驰骋公司，年后再共同寻找垫资公司给房子解押重新办理银行贷款，但此次垫资过程中产生的费用由孙福玲承担，孙福玲承担前两个月的利息及手续费，延期后两个月利息由杨楠承担。之后房产解押所产生的费用由双方各半负担。协议签订次日，孙福玲给杨楠出具了收到了130万元的收条，但孙福玲在收条上注明：实际收到房款为1158020元，孙福玲另支付了贷款费用141980元，还支付了贷款押金39000元（该押金可退还）。2016年2月16日，孙福玲起诉来院。本院认为，孙福玲在涉案房屋没有办理产权证的情况下与杨楠、刘恒瑞签订的2014年4月18日的房屋买卖合同和4月22日的补充协议而进行的房屋买卖实属二手房交易，且后来杨楠、刘恒瑞是在2014年8月1日又与开发商签订了一手房的商品房买卖合同后才于2015年8月5日进行了产权登记，对于双方在交易中的违规之处，本院予以训诫；但双方的权利义务关系仍应依照2014年4月18日的房屋买卖合同和4月22日的补充协议所约定的内容来调整与规范为宜。首先，关于杨楠、刘恒瑞拖欠孙福玲的房款数额的问题。一、在双方于2016年1月12日结算认可“剩余的房款为162万元”之前，杨楠、刘恒瑞除了支付房款76.5万元之外，另支付有5个月的利息；因此，双方在2016年1月12日结算的162万元的欠款数额，本院认为可以作为双方理清剩余房款的认定依据。二、双方虽然在2016年2月5日签订的补充协议载明垫资费用由孙福玲承担，但孙福玲在诉讼中不予认可，且该约定明显违背了正常的交易习惯；本院根据孙福玲在收条中写明的内容据实认定孙福玲在这次收到的该笔房款为1158020元；加之杨楠、刘恒瑞在2016年1月29日给付的房款10万元；经核算，本院认定截止诉讼时杨楠、刘恒瑞应支付给孙福玲的剩余房款为361980元。孙福玲主张的所欠房款391980元，以及杨楠、刘恒瑞辩称的仅欠房款21.5万元，均与实不符，本院不予采信。关于孙福玲本诉主张的利息224400元、滞纳金72300元及违约金482000元的问题。双方签订合同之初，双方都明知：孙福玲出售的房产本身就有银行按揭贷款，杨楠、刘恒瑞由于购房款不足以支付房款也需要办理银行按揭。因此，对合同履行的不确定性，双方都缺乏足够的预见；所以，除了按照合同约定处理纠纷之外，公平原则也应予以考虑。原双方协议约定的房产证的办理时间在2014年7月中旬，则剩余房款应延期三个月付清否则应从2014年10月16日起按照月息1.4分计算利息；但实际办证时间却为2015年8月5日，故剩余房款的计息时间起点本着协议约定和公平原则，也应按照实际办证时间往后予以顺延调整，具体计息日期应从2015年11月6日算起；计算利息的本金基数根据具体付款时间予以逐步递减。至于滞纳金及违约金，本院根据法律规定和本案的具体案情，综合予以调整为按照月息2分的标准界定孙福玲主张的本诉损失，其主张的过高部分，本院不予支持。关于杨楠、刘恒瑞的反诉。鉴于对孙福玲的本诉成立的相关评判，杨楠、刘恒瑞缺乏事实依据与法律根据，本院不予采信。综上所述，孙福玲本诉主张的合理部分，本院予以支持；杨楠、刘恒瑞的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）杨楠、刘恒瑞给付原告孙福玲（反诉被告）房款361980元并支付相应的利息损失（利息计算标准为月息2分，计算的时间区间及本金基数为：2015年11月6日起至2016年1月12日以162万元为基数，2016年1月13日起至2016年1月14日以157万元为基数，2016年1月15日起至2016年2月5日以152万元为基数，2016年2月6日起至本判决确定偿还之日止以361980元为基数）；二、驳回原告（反诉被告）孙福玲本诉的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨楠、刘恒瑞的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15336元、保全费5000元，由杨楠、刘恒瑞负担9000元，孙福玲负担11336元。反诉费1610元，由杨楠、刘恒瑞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马新平审 判 员  何 静代理审判员  王玮娜二〇一六年八月二十五日书 记 员  肖丽敏