浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初3753号原告浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳**景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，该公司总经理。委托代理人陈玲，浙江弘源律师事务所律师，特别授权。被告田京,男,1972年3月28日出生，汉族，住杭州市江干区。原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称华太物业）诉被告田京物业服务合同纠纷一案，原告华太物业于2016年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员吴晓蓉独任审判，于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告华太物业的委托代理人陈玲、被告田京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华太物业诉称：2005年5月19日，原告与杭州倚天置业有限公司签订盛世钱塘花园《前期物业服务合同》一份，约定由原告自2005年6月1日起对盛世钱塘花园实行物业管理，物业管理服务费为住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米1.8元、商铺由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.2元收取。合同签订后当日，原告就进驻盛世钱塘花园小区，对该物业全面提供服务。2009年9月，盛世钱塘花园业主委员会成立后，原告又与盛世钱塘花园业主委员会签订了盛世钱塘花园《物业管理服务合同》，约定由原告继续对盛世钱塘花园小区进行物业管理，物业管理服务费仍按上述标准收取。2011年8月15日，盛世钱塘花园业主委员会与原告签订《补充协议》一份：盛世钱塘花园业主委员会同意自2011年7月1日起物业费按新标准收取，住宅每月每平方米2.3元、商铺每月每平方米2.7元。2015年1月，原告与盛世钱塘花园小区结束物业服务合同关系，正式退出该小区。被告作为盛世钱塘花园6幢2单元2702室业主，拖欠原告2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费4053元，两个车位费1200元，合计5253元未付。经催讨，被告于2015年12月31日支付了3931.41元，尚欠1321.59元未付。故原告诉至法院。请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费用1321.59元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告田京辩称：1、在2011年物业费自1.8元涨至2.3元的业主投票计票工作中，原告以冒签业主名字和重复计票方式达到表面上超过50%计票数的目的，故有关物业费涨价的补充合同无效。2、原告多次采用违法作假手段，套取、侵占小区物业维修基金，应追究其法律责任。3、原告未尽服务职责，维修基金不到位。4、原告未提供物业续聘合同,而原服务合同至2014年8月止,原告应退还2014年9月1日至2014年12月31日的物业费1057.32元及2012年2013年多交的1321.65元。被告按1.8元/月的标准已缴清2014年的物业费，希法院驳回原告的诉讼请求，补偿被告受损权益。为证明自己的主张，原告华太物业向本院提供了下列证据：1、房屋登记信息查询记录1份，拟证明被告为案渉房屋所有权人；2、盛世钱塘花园物业管理服务合同及细则1份，拟证明原、被告的物业合同关系及双方的权利义务；3、补充协议1份，拟证明自2011年7月1日起盛世钱塘花园的物业费收费标准为住宅每月每平方米2.3元；4、快递单1份，5、跟踪记录1份，6、律师函1份，证据4-6拟证明原告对被告拖欠的物业费进行催缴的事实；7、钥匙交接记录1份，8、会议纪要1份，证据7-8拟证明原告于2015年1月退出盛世钱塘小区。9、地下车位交接书1份，拟证明B-221盛世钱塘车位是被告所买。上述证据经庭审质证，被告田京对证据1、2、9无异议。对证据3认为是原告作假签订不认可，对证据4、5、6均有异议，认为没有收到过。证据7-8不清楚，是物业之间的交接。本院对原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8，9认为来源合法且相互印证，能够证明原告为案涉盛世钱塘花园小区提供物业服务合同，以及原告曾向被告催讨物业费的事实，本院予以确认。对原告提供的证据3，真实性可予确认，其效力问题将综合全案情况予以论述。被告田京为证明自己的主张向本院提供下列证据：1、关于提升物业费的表决票，2、最近的业主签名名单。证据1、2拟证明原告假冒业主签名。3、审计报告一份，4、华太物业违规行为通报。证据3-4拟证明原告在物业服务合同期间存在违法违规问题。上述证据经庭审质证，原告对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性均有异议。认为证据1是业委会向业主征求意见，上面也是业委会的章，与原告无关，与本案也无关联性。证据2，涨价是业委会征求业主的意见，而非原告，故提升物业费所谓的假冒签名与原告无关，且上面签字的均是案涉小区的业主，与本案审理结果有厉害关系，该情况表不能单独作为认定事实的依据，故该证据与本案无关联性。证据3、4反映的是物业基金问题，与本案无关。本院认为，被告提供的证据1、2、3、4不属本案处理范围，对其与本案关联性不予确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：被告田京及案外人陆春系杭州市江干区盛世钱塘花园******房屋所有人，该房屋建筑面积为146.85平方米。被告另买受盛世钱塘花园B-192、B-221号地下车位2个。2009年9月，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为每月2.30元/平方米。2014年1至12月的物业费4053元，两个车位费1200元，合计5253元未付。经催讨，被告于2015年12月31日支付了3931.41元，尚欠1321.59元未付。2015年1月9日，原告结束杭州市江干区盛世钱塘花园的物业管理。原告于2015年12月曾向被告邮寄律师函催缴物业费。本院认为，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对原、被告均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案原告为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，被告作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。被告拖欠2014年度的部分物业管理费1321.59元，经原告书面催讨仍未支付，故对原告要求其支付拖欠的物业管理费的主张本院予以支持。被告认为原告侵吞、套取物业维修基金，不属本案处理范围，本案不予处理。被告认为物业费涨价系原告采取非法手段所取得，但未能提供业委会与原告签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故本院不予采纳。关于被告提出的原告消防设施改造、维修基金未到位，属物业服务管理瑕疵问题，被告可另行向原告主张权利，但不能以此拒交物业费。对于被告提出的原告按物业服务合同约定的服务时间至2014年8月，原告应退还2014年9月1日至2014年12月31日的物业费1057.32元及2012年2013年多交的1321.65元的意见，本院认为虽然物业管理服务合同于2014年8月31日到期，但原告实际服务至2015年1月才退出案涉小区的物业管理，原告与业主之间存在事实上的物业合同关系，期间的物业费，被告应交纳；对于被告提出的2012年2013年多交的1321.65元物业费返还问题，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告田京支付原告浙江**太物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币1321.59元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告田京负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 ：吴晓蓉二〇一六年八月四日书记员 ：杨啸龙