广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法沙民初字第1698号原告（反诉被告）李曼花，女，汉族，1981年10月16日出生，身份证住址广东省兴宁市。委托代理人李亚宾、李晓斌。被告（反诉原告）深圳富客隆物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人陈耀平。委托代理人申庆延。被告甘萍，女，汉族，1972年2月4日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人申庆延。上列当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李曼花及其委托代理人李晓斌，被告（反诉原告）深圳富客隆物业管理有限公司（以下简称富客隆公司）、被告甘萍的共同委托代理人申庆延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月12日，原告与被告富客隆公司签订了《沙井·沙头美食广场租赁合同书》，约定被告富客隆公司将位于宝安区沙井街道名称为“沙井·沙头美食广场”一层A20铺位出租给原告使用，铺位建筑面积25.1平方米，每月租金2259元；租赁期限两年，自2015年3月12日起至2017年3月11日止，免租期2个月（自2015年3月12日起至2015年5月11日止）；自合同签订之日，原告应向被告富客隆公司交纳首期租金2259元及相当于两个月租金的租赁保证金4518元；原告一次性分担被告富客隆公司广场装饰装修费45000元，在本合同租赁期间或遭遇不可抗力无法继续履行本合同的，被告富客隆公司按原告剩余租期部分占本合同租期比例计算后返还原告。合同签订当日，原告即向被告富客隆公司交付了广场装饰装修费45000元、一个月租金2259元及两个月押金4518元。被告富客隆公司开具了相应的收款收据。2015年4月12日，原告开始入场经营。10月30日，被告富客隆公司函告原告于10月31日终止双方的租赁合同。原告现已停止经营并撤场。因涉案美食广场系违章建筑，双方签订的《沙井·沙头美食广场租赁合同书》无效，因此，被告富客隆公司应返还原告装饰装修分摊费及押金，并赔偿原告装修费损失。被告甘萍是被告富客隆公司的法定代表人，在合同签订及付款时，被告富客隆公司是个人独资有限公司，被告甘萍是被告富客隆公司的个人独资股东。而被告富客隆公司在经营过程中，被告甘萍将其个人账户大量用于被告富客隆公司���营收款。因此，原告认为被告甘萍应当与被告富客隆公司共同承担连带责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告富客隆公司签订的《沙井·沙头美食广场租赁合同书》无效；2、两被告返还原告广场装饰装修分摊费45000元及押金4518元，并支付逾期利息（以银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计，至付清为止）；3、两被告赔偿原告装修费损失12000元；4、本案全部诉讼费用由两被告负担。后原告申请增加诉讼请求：两被告返还原告尚放置在涉案商铺内的剩余设备材料（附设备清单，合计金额5810元），如不能返还，则赔偿相应的设备材料损失。被告富客隆公司辩称并反诉称，涉案租赁合同是双方在平等自愿的基础上经过协商一致后自愿签订，系双方真实意思表示，原告也实际使用了涉案租赁商铺至今，双方的合同应当合法有效，即便法院最终认定双方的租赁合同无效，原告除了应当按照被告富客隆公司所反诉的请求支付相关的费用外，关于原告主张的广场装饰装修分摊费，如果原告已依据合同缴纳，应根据双方合同第4.4.1条的约定以及公平公正的原则，至原告腾空交还房屋之日止，按照原告剩余租期所占整个租期的比例进行返还，原告多主张的部分应予以驳回。原告增加的诉求由于铺位的门锁系由原告自己上锁，被告没有阻拦原告取铺位里的物品，被告还发函通知原告搬走铺内物品并交还铺面，但原告仍未搬离，原告增加的关于返还剩余材料设备的诉求，应当予以驳回。另，被告富客隆公司提出反诉，请求判令：1、解除原告与被告富客隆公司签订的《沙井·沙头美食广场租赁合同书》，驳回原告的全部诉讼请求；2、原告赔偿被告富客隆公司免租期间（2015年3月12日至2015年5���11日）的房屋占用费4518元；3、原告支付被告富客隆公司自2015年7月至2016年3月的房屋占用费19438元（其中2015年7月份拖欠租金690元）；4、原告支付被告富客隆公司2015年3月12日至2016年3月占用铺位期间的管理费3012元；5、原告按每日5‰支付被告富客隆公司上述费用的逾期缴款滞纳金12000元；6、原告腾空并交还被告富客隆公司租赁房屋，并支付交还房屋前的房屋占用费；7、本案全部诉讼费用由原告负担。被告甘萍辩称，被告甘萍并非本案的适格被告，原告起诉被告甘萍属于主体错误，应驳回原告对被告甘萍的起诉。原告对被告富客隆公司反诉辩称，确认尚欠2015年7月租金690元；原告于2015年9月30日已撤场，从该日起的场地占用费不应承担；从合同签订之日起至2016年3月20日期间，原告无需缴纳管理费。因此，请求法院驳回被告富客隆公司的反诉请求。经审理查明，2015年3月12日，原告与被告富客隆公司签订了《沙井·沙头美食广场租赁合同书》，约定：被告富客隆公司将位于宝安区沙井街道名称为“沙井·沙头美食广场”一层A20号铺位出租给原告使用，该铺位建筑面积25.1平方米，商铺用途仅限烧烤，经营范围为无烟烧烤；租赁期限两年，自2015年3月12日起至2017年3月11日止，每月租金2259元，免租期2个月（自2015年3月12日起至2015年5月11日止）；管理费每月251元，自2016年3月12日起缴交；电费1.5元/度，双方交接时电表读数203度；水费7元/立方米，双方交接时水表读数0；本合同签订之日，原告应向被告富客隆公司交纳首期租金2259元及相当于两个月租金的租赁保证金4518元（两项合计6777元），租金、管理费、水电费等各项费用支付至被告甘萍个人账户；原告一次性分担被告富客隆公司广场装饰装修费45000元，并于��合同签订前一次性支付给被告富客隆公司，租赁期满该费用原告无需被告富客隆公司返还，且不就该费用向被告富客隆公司主张其他权利，但在本合同租赁期间或遭遇不可抗力无法继续履行本合同的，被告富客隆公司按原告剩余租期部分占本合同租期的比例计算后返还原告。合同签订当日，原告向被告富客隆公司交付了广场装饰装修费45000元；2015年3月25日，原告向被告富客隆公司交付了一个月（即2015年5月12日至2015年6月11日）租金2259元及两个月押金4518元。原告对涉案承租铺位进行简单装修后，于2015年4月12日入场经营。原告提供了收据三份以证明其支出铺面装修费10000元。2015年7月23日，原告向被告富客隆公司支付6月12日至7月31日期间租金3000元（应付3690元），尚欠690元；已支付5月、6月份水电费用共计1905元。2015年10月30日，被告富客隆公司以原告拖欠其2015年7月1日至2015年10月31日期间的租金8143元为由函告原告：双方签订的涉案租赁合同于2015年10月31日终止，并要求原告缴清所拖欠的费用以及自行清退。2015年11月17日，原告向被告富客隆公司邮寄了《解除A20铺控制通知函》，要求被告富客隆公司在收到通知之日起立即解除对A20铺的实际控制，让原告将铺位内的剩余设备材料搬离。被告对此不予认可。上述邮件未能妥投。同日，原告向本院申请增加诉讼请求，即请求被告返还原告放置在A20号铺位内的剩余设备材料。本院于2016年3月8日向两被告共同委托代理人申延庆邮寄送达原告的增加诉讼请求申请书，委托代理人于3月9日签收。2016年3月18日，被告富客隆公司通过邮政快递及短信等方式通知原告，要求原告于2016年3月25日之前搬走A20号铺面内的全部物品并将铺面返还给被告富客隆公司。原告称未收到被告富客隆公司的通知函，其已于2015年9月30日搬走大部分物品，后因两被告强行控制商铺导致原告未能搬离剩余物品。2016年4月25日，在本院组织下，原、被告双方前往涉案商铺现场，涉案商铺门被锁，双方均称门锁并非自己所为。经双方同意确认，由物业管理方当场撬开门锁，商铺内放置了椅子、不锈钢吧台、不锈钢洗手盘、排风扇，原告于当日将以上物品全部搬离，并明确表示不申请对涉案商铺装饰装修进行保全以及对装修现值进行评估。经现场确认，截至2016年4月25日，涉案商铺水表读数15立方米、电表读数1858度。同日，原告向本院申请撤回要求被告返还A20铺内物品的诉讼请求。另查，涉案商铺未取得房地产证，被告富客隆公司在本院指定的期限内未能提交证据证明涉案商铺取得建设工程规划许可证；原告在签订合同时未审查核实涉案商铺的相关合法性文件。又查，被告富客隆公司原为被告甘萍个人独资的有限责任公司，2015年6月12日变更为有限责任公司，股东为苏*武、甘萍。原告提交了部分承租人（系另案原告）的收款收据及付款凭证，以证明承租人将涉案商铺租金、押金及广场装饰装修费转账至被告甘萍的个人账户以及两被告财产混同的事实。再查，涉案商铺系深圳市沙井沙头股份合作公司于2012年12月出租给深圳聚宝盆物业管理有限公司经营使用，后深圳聚宝盆物业管理有限公司将涉案商铺租赁关系及相关权利转让给被告富客隆公司，由被告富客隆公司承租使用。被告富客隆公司提供了《租赁证明》、收款收据、银行转账回单及个人结算业务申请书，证明其向深圳聚宝盆物业管理有限公司支付了涉案物业及配套装饰装修的相关转让款共计280万元；提供了林华生出具的收据，证明被告富客隆公司受让���案物业后，继续对租赁物业投入资金进行装饰装修改造。以上事实，有《租赁合同书》、收款收据、原被告双方于2016年4月25日签名确认的笔录（现场办理交接，附当日商铺现场照片）、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告富客隆公司未能提交涉案商铺的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，其与原告签订的《沙井·沙头美食广场租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案租赁合同无效，被告富客隆公司依据无效合同取得的广场装饰装修费45000元以��租赁保证金4518元应当退还给原告。被告富客隆公司虽辩称原告应当参照合同约定按实际使用期限分摊广场装饰装修费，但是首先，本案原告当庭提交了《商铺租赁诚意金协议书》、《定铺确认书》，以证明被告富客隆公司收取的装饰装修费实为入场费，上述证据有原件且出租方（即甲方：被告富客隆公司）有“姜*”等人签名，被告富客隆公司虽不予认可，但未提供证据反驳，且其中《定铺确认书》与另案中原告吴*提交且经被告富客隆公司认可的装饰装修费和租赁保证金收款收据（经手人处亦有“姜玲”签名）、租赁合同书可以相互印证，另，原告提交的有“林*生”签名的2014年12月-2015年4月甘总收商铺资金明细及商铺诚意金签署明细、涉案美食广场客户接待须知（载明进场费用于美化整个美食广场，后期运营美食广场）及简介、已成交客户明细表亦可佐证，因此��本院采信原告主张的事实；其次，被告富客隆公司未提供有效证据证明双方合同中约定的广场装饰装修费系将整个广场装修改造加建以适宜商业用途而产生的相关费用，也无证据显示其将收取的装饰装修费用于涉案商铺装修，即使其因受让涉案物业租赁权利及其配套装饰装修而向案外人深圳聚宝盆物业管理有限公司支付了相应对价，以及受让后继续投入资金对物业进行装饰装修改造，但涉案物业的装饰装修价值为被告富客隆公司所有，且从涉案商铺现场可看出，商铺内仅有简单装修，而双方约定的租金高于政府指导租金，不存在因收取该笔费用而降低租金的情况。综上，双方在合同中约定的广场装饰装修费实质是被告富客隆公司向原告收取的租金之外的“入场费”，合同无效后，被告富客隆公司应予返还。被告富客隆公司作为商铺出租人，对出租商铺的合法性负有责任，其未能提供商铺的相关合法性文件，对租赁合同的无效负有过错；同时原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应履行交易时审慎义务，但原告在签订租赁合同时未尽相关注意义务，其对于租赁合同的无效亦负有过错。因此，原告与被告富客隆公司双方均应各自承担相应的责任。原告主张被告富客隆公司支付广场装饰装修费及押金逾期利息的诉求，本院予以驳回。关于原告主张装修费损失的请求，原告虽然没有提交涉案商铺的装修发票，但结合被告富客隆公司给予原告两个月免租期（装修期）的事实以及涉案商铺腾退时的现状，可以推定原告对涉案商铺进行了装饰装修且经被告富客隆公司同意。对于实际装修的费用，虽然双方未对装修现值申请评估而无法确认准确价值，鉴于涉案商铺存在装修事实，合同无效后必然产生装修损失，结合原告提交��收据、原告已经占有商铺时间及被告富客隆公司的过错程度，本院酌情按照原告主张的装修费的20%比例估算装修损失即2400元（12000元×20%），由被告富客隆公司赔偿原告装修费损失1200元。关于原告主张被告甘萍承担连带责任的请求，涉案租赁合同签订时，被告富客隆公司是被告甘萍个人独资的有限责任公司，且合同约定租金、水电等费用支付至被告甘萍个人的银行账户，部分承租人（另案起诉）亦据此将相关款项转入被告甘萍银行账户，因此，被告甘萍对被告富客隆公司应支付给原告的上述款项承担连带清偿责任。关于原告主张返还涉案商铺内剩余设备材料的请求，因原告已于2016年4月25日搬离，且向本院申请撤回该项请求，视为其自由行使诉讼权利，本院予以准许。关于被告富客隆公司主张商铺占用费的反诉请求，虽然涉案���赁合同无效，但原告占有使用了涉案商铺，应支付占有使用期间的商铺占有使用费。双方在涉案租赁合同中明确约定原告无需缴纳免租期内（即2015年3月12日至2015年5月11日）的租金，故商铺占有使用费从2015年5月12日起计算。对于计算占有使用费的截止时间，原告主张被告富客隆公司夸大宣传，未按双方约定履行广告宣传义务，其于2015年9月30日搬离了部分物品，后因被告富客隆公司将涉案商铺上锁导致无法搬离其余物品，对此，原告并未提供有效证据证明；被告富客隆公司于2015年10月30日以原告拖欠租金为由终止与原告租赁合同（终止时间2015年10月31日）并要求原告清退；原告于2015年11月17日以邮政快递方式向被告邮寄送达《解除A20铺控制通知函》（提出搬离涉案商铺内物品的要求），被告未予签收，同日，原告向本院申请增加关于返还物品的诉讼请求，被告于2016年3月9日才签收了本院送达的原告关于请求返还物品的诉状，并于2016年3月18日通知原告搬离，2016年4月25日，在本院组织下，双方才办理了商铺腾退交接手续。因此，原告实际占有商铺时间应至其搬离全部物品之日即2016年4月25日止，商铺占有使用费应计算至该日。但考虑到：1、涉案租赁合同无效双方均有过错；2、从2016年4月25日涉案商铺现场可知，涉案商铺内放置了椅子等少量物品，铺门被锁，双方确认商铺占有使用期间用水共计15立方米、用电共计1655度（1858度-203度），原告已支付至2015年6月水电费（5月-6月水电费1905元，其中水费84元、电费1821元；按照合同约定的计费单价推算5月-6月用水12立方米、用电1214度），根据日常生活经验以及商铺正常使用期间的用水用电水平，原告所称9月30日已搬离部分物品并未再经营的主张较为符合常理；3、被告富客隆公司于2015年10月30日通知原告双方租赁合同于2015年10月31日终止，要求原告缴清欠款并清退，原告以涉案合同无效为由于2015年11月5日向本院提起诉讼，涉案租赁合同无效，合同已无法继续履行，双方发生争议后，原告作为承租人在不正常使用商铺的情况下应及时交还涉案商铺，被告富客隆公司也应积极收回，如因商铺的交还存在争议，双方均应积极解决该争议而非将损失扩大。综上，关于2015年5月12日至2015年11月5日（原告起诉之日）期间的商铺占有使用费，原告已付2015年5月12日至6月11日商铺占有使用费2259元以及6月12月至7月31日商铺占有使用费3000元，尚欠7月占有使用费690元；参照合同约定的租金标准2259元／月计算，原告尚应支付2015年7月至2015年11月5日的商铺占有使用费7843.5元【690元+2259元×3+2259元÷30天×5天】。关于2015年11月6日至2016年4月25日期间的商铺占有使用费，遵循公平���理原则，本院酌情按照1130元／月核算，原告应支付该期间的商铺占有使用费6403元【1130元×4个月+1130元÷30天×（25天+25天）】。以上两项合计14246.5元。关于被告富客隆公司主张管理费的反诉请求，被告富客隆公司在涉案租赁合同中明确表示自2016年3月12日起收取管理费，因此，被告富客隆公司主张此前的管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。至于2016年3月12日至3月31日期间的管理费，遵循公平合理原则，本院酌情按照126元／月核算，原告应支付该期间管理费81元【126元÷31天×20天】。关于被告富客隆公司主张滞纳金的反诉请求，因涉案租赁合同无效，且被告富客隆公司对合同无效存在过错，其该项请求，本院予以驳回。关于腾空并交还涉案租赁商铺的请求，因原告已于2016年4月25日清空了涉案商铺且与被告富客隆公司办理了商铺���接手续，故无须再履行该项义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李曼花与被告深圳富客隆物业管理有限公司于2015年3月12日签订的《沙井·沙头美食广场租赁合同书》无效；二、被告深圳富客隆物业管理有限公司、被告甘萍应于本判决生效之日起五日内退还原告李曼花租赁保证金人民币4518元、广场装饰装修费人民币45000元；三、被告深圳富客隆物业管理有限公司、被告甘萍应于本判决生效之日起五日内赔偿原告李曼花装修费损失人民币1200元；四、反诉被告李曼花应于本判决生效之日起五日内支付反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司商铺占有使用费人民币14246.5元、管理费人民币81元；五、驳回原告李曼花其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司其他反诉请求。如双方未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费669元，由原告李曼花负担118元，两被告共同负担551元；反诉受理费387.1元，由反诉原告深圳富客隆物业管理有限公司负担245.1元，反诉被告李曼花负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 黄 绪 喜二〇一六年八月四日书 记 员 郑 淦 元书 记 员 苏莉（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人��共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第16页共16页