河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终2223号上诉人（原审原告）张保平，男，汉族，1966年10月3日出生。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南省怡合房地产开发有限公司。法定代表人刘春海，职务：董事长。被上诉人（原审被告）河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司。负责人刘春海，职务：经理。二被上诉人委托代理人崔海生，河南向东律师事务所律师。上诉人张保平与被上诉人河南省怡合房地产开发有限公司（以下简称怡合公司）、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司（以下简称怡合商丘分公司）商品房买卖合同纠纷一案，商丘市梁园区人民法院于2016年5月27日作出（2016）豫1402民再18号民事判决，张保平不服，向本院提起上诉，本院于2016年6月16日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人张保平的委托代理人范家华，二被上诉人的委托代理人崔海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年3月4日，河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司为解决职工住房困难问题，在征得全体职工的意见后，与被告怡合商丘分公司签订了《商品房定向团体认购协议书》。由河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司统一向职工收取房款后一并向被告支付。被告在收取房款后，分别与包括原告在内的购房职工签订了《商品房定向认购协议》。2014年年底，涉案房屋建设完毕，已具备交付条件。但被告怡合商丘分公司要求购房户在原来约定购房款的基础上每平方米再补交数百元房价。并与河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司签订补充协议。原告等不认可，拒绝补交房款。被告以此为由拒绝向原告交付房屋。双方因此发生纠纷。另查明，团购人河南省路桥建设集团有限公司于2011年8月22日起诉原审被告河南省怡合房地产开发有限公司、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司房屋买卖合同纠纷一案，商丘市中级人民法院于2013年1月17日作出（2012）商民一初字第34号民事判决。为了解决双方争议问题，履行（2012）商民一初字第34号民事判决于2014年12月29日达成执行和解协议：一、根据市场行情的变化，根据本案的实际情况，在充分协商、互谅互让的基础上，申请执行人经过研究，并经大多数职工认可，同意在原合同价格基础上，多层每平方增加400元，复式每平方增加800元，以上价格交款交房。二、双方一致同意申请执行人方所有购房户在2014年12月31日之前按照上述价格交清房款，被执行人在房款交清当日给购房户交付钥匙。房屋质量按原合同约定标准执行，出现质量问题，由被执行人负责。三、在2014年12月31日后仍然没有付清房款的购房户，交款交房问题由其自行和被执行人协商，协商不成，由其按照原购房合同通过诉讼解决。如果再起诉时，法院不予立案，或者立案了，但在诉讼解决之前，被执行人出售了争议房屋，被执行人法人刘春海愿以本人所有资产承担连带赔偿责任并继续以个人身份协调解决此事。四、被执行人应当在2015年春节之前将怡合小区剩余部分工程完工，否则，被执行人同意支付申请执行人违约金50万元，申请执行人可依照本协议起诉被执行人支付该50万元违约金。五、本案（2012）商民一初字第34号民事判决书确定的办理土地、建设、房产销售等相关手续根据市政府有关政策，在条件具备时，由双方另行协商解决。六、本协议一式三份，经双方当事人签字后生效，双方当事人各执一份，留存中级法院一份。协议生效后，本案由商丘市中级人民法院做结案处理。原审认为，本案原告所在单位河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司，与被告怡合商丘分公司签订了《商品房定向团体认购协议书》。由河南省路桥建设集团有限公司机械化分公司统一向职工收取房款后一并向被告支付。被告怡合商丘分公司在收取房款后，分别与包括原告在内的购房职工签订了《商品房定向认购协议》，双方签订的协议书系双方真实意思表示，为有效合同。二被告称涉案房屋已作为工程款抵偿给了林州市二建集团建设有限公司其没有履行合同能力的抗辩理由仍不能成立，因该理由被原审驳回后，在本次再审中没有提交新的证据，故不予采纳。关于购房价格问题，由于客观情况的变化，应认可房地产价格变动的客观事实，依照公平原则，应参照河南省路桥建设集团有限公司与河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司为履行（2012）商民一初字第34号民事判决书确定的义务而于2014年12月29日达成的执行和解协议，遵循大部分团购人变更的价格予以补交房款后取得房屋。原审在没有认定变更房屋价格的情况下，判决直接交付房屋有失公允，应予更正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第二百零七条、关于《适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）商梁民初字第01361号民事判决。二、原审原告张保平于本判决生效之日起十五日内按照每平方增加400元的价格向原审被告河南省怡合房地产开发有限公司、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司交清剩余全部房款。同时原审被告河南省怡合房地产开发有限公司、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司将位于商丘市梁园区中州路东侧、珠江路南侧怡合小区4号楼3单元6层东户的房屋交付给原审原告张保平。一审案件受理费3660元，由原审被告河南省怡合房地产开发有限公司、河南省怡合房地产开发有限公司商丘分公司共同负担。上诉人张保平不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据河南省路桥建设集团有限公司机械化公司与被上诉人怡合商丘分公司签订的《商品房定向团体认购协议书》以及上诉人与被上诉人怡合商丘分公司签订的《商品房定向认购协议》的约定，被上诉人怡合商丘分公司在2010年中旬就应该将涉案房屋交付给上诉人。（2012）商民一初字第34号生效民事判决，确认被上诉人违约，要求其继续履行合同，因此，被上诉人在2010年就应当按照合同约定将涉案房屋交付给上诉人，由于其违约行为，至今未能交付。由此导致的包括房地产价格变动在内的违约后果应该由其自己承担。一审裁判由守约方承担违约方的违约后果，于法不合。2、涉案房屋事实上已经变成小产权房，被上诉人至今未向国土部门交纳办理土地出让手续所需的土地出让金，导致涉案房屋产权手续至今无法办理，原审法院认为不加价有失公允，判决结果没有法律依据。3、原审法院超范围审理本案，不告不理是基本的裁判规则，被上诉人在原来一审中的答辩以及辩论意见就两点：一是涉案合同为无效合同，二是涉案房屋抵债交付给了工程施工方林州二建公司，对于加价问题，被上诉人未提及，也未提起反诉，亦未另行起诉。原审判决涉案房屋价格每平方米增加400元没有依据。4、本次原审查明的事实与原一审相同，对适用法律也未提出异议，在这种情况下，原审判决撤销其作出的原审判决，找不到相关法律规定。被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。根据上诉人和被上诉人的诉辩意见，本院确定本案争议焦点为：原审判决上诉人按照每平方米增加相应的价格是否有相应的依据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2009年3月4日河南路桥建设集团有限公司机械化分公司与怡合商丘分公司签订的《商品房定向团体认购协议书》，后张保平与怡合商丘分公司签订《商品房定向认购协议》，该两份合同从形式分析没有任何关联性，实际《商品房定向认购协议》是以《商品房定向团体认购协议书》为基础而签订的。团体认购虽然仍是商品房买卖合同的一种，但由于其特殊性在于认购方依靠团体的力量，才能获得作为个体所不能享受到的优惠，销售方则依靠团体的力量降低了单个销售的成本。应当认可该商品房买卖合同的效力，但又不能否认该商品房买卖的基础是团购行为。2014年12月29日，河南省路桥建设集团有限公司与怡合商丘分公司签订的执行和解协议，是为履行（2012）商民一初字第34号民事判决而达成的执行和解，该执行和解协议是团购方以单位名义与怡合商丘分公司签订，怡合商丘分公司完全有理由信赖河南省路桥建设集团有限公司能够代表团购户。上诉人张保平若不认可执行和解协议，说明其不认可河南省路桥建设集团有限公司的代表行为，则张保平与怡合商丘分公司签订《商品房定向认购协议》的团购行为基础便不存在，《商品房定向认购协议》失去团购的基础，便不能将其理解为完全意义上的商品房买卖合同，上诉人张保平不能根据其利益的趋向对河南省路桥建设集团有限公司及其机械化分公司的代表行为进行选择性的认可。而且大部分团购户已经履行了执行和解协议，若再判决按照原《商品房定向认购协议》的价格交付房屋将导致交易秩序的混乱。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人张保平负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇一六年八月二十五日书记员  侯 猛