上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17121号原告(反诉被告)：翟永庆，男，1964年6月12日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：陆月明，女，1963年12月3日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：翟政，女，1990年5月16日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托诉讼代理人：陈顺，上海市竞业律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海今亭房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孙小平，董事长。委托诉讼代理人：马丽君，上海孚邦律师事务所律师。被告：上海中誉企业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴寅飞，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告翟永庆、陆月明、翟政与被告上海今亭房地产开发有限公司(以下简称今亭公司)、上海中誉企业发展有限公司(以下简称中誉公司)房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月26日向本院起诉，本院于2016年5月10日立案后，依法适用简易程序，今亭公司于2016年6月27日提起反诉。本院于2016年7月25日公开开庭进行了审理。翟永庆、陆月明、翟政的委托诉讼代理人陈顺，今亭公司的法定代表人孙小平及其委托诉讼代理人马丽君，中誉公司的委托诉讼代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟永庆、陆月明、翟政向本院提出诉讼请求：1.判令翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司于2004年11月26日签订的上海市房地产买卖合同解除；2.判令今亭公司返还翟永庆、陆月明、翟政购房款人民币383,705元(以下币种均为人民币)；3.判令今亭公司以383,705元为基数，同期贷款利率为标准，向翟永庆、陆月明、翟政支付付款之日起至今的利息损失；4.判令今亭公司赔偿翟永庆、陆月明、翟政383,705元；5.中誉公司对诉请二、三、四承担连带责任。审理中，翟永庆、陆月明、翟政明确第3项诉讼请求为，要求今亭公司支付自2004年12月9日起算至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率以383,705元为本金计算的利息。事实和理由：翟永庆、陆月明为夫妻关系，翟政为翟永庆和陆月明的婚生女。2004年11月，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司就购买上海市徐汇区凯旋路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)一事达成口头协议。基于对今亭公司的信任，陆月明、翟政于同月20日委托翟永庆向今亭公司支付人民币303,705元。同年11月26日，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司签订系争房屋的上海市房地产买卖合同，该房地产转让价款为783,705元。合同签订后，翟永庆、陆月明、翟政于同年12月8日向今亭公司支付现金80,000元；今亭公司向翟永庆、陆月明、翟政出具载明金额为383,705元的发票。同年年底，今亭公司向翟永庆告知，该房地产项目因“生活家公司”、“超然公司”涉嫌违规包租被临时整顿。为此，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司口头协商一致，待违法事由终结后再履行后续付款及交房义务。然而，今亭公司并未及时、妥善地处理有关违法事由，为此，陆月明、翟政共同委托翟永庆多次向今亭公司致函主张权利，但今亭公司均以各种理由推脱，并始终向翟永庆虚假承诺一定会履行交房义务。2016年2月，翟永庆再次致电今亭公司法定代表人，却被突然告知其已无力解决交房事宜，并希望翟永庆、陆月明、翟政通过法律途径解决。为此，翟永庆向上海市徐汇区房地产交易中心查询获知，系争房屋早在2015年6月期间已过户至中誉公司名下。翟永庆、陆月明、翟政认为，上海市房地产买卖合同系签约方的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。鉴于翟永庆、陆月明、翟政已按约支付房屋首付款，且行使不安抗辩之权利于法有据，故翟永庆、陆月明、翟政在履约过程中无任何过错。又鉴于今亭公司以虚构事实、隐瞒真相等手段将系争房屋一房二卖，导致合同目的无法实现，故其行为已构成根本性违约，且严重损害翟永庆、陆月明、翟政的合法权益，应按商品房买卖合同解释的规定承担返还房款、支付利息、退一赔一的民事责任。此外，中誉公司作为区属企业，非善意取得系争房屋属共同侵权，依法应当承担连带责任。今亭公司辩称，不同意翟永庆、陆月明、翟政的诉请。翟永庆、陆月明、翟政的诉请中返还房款、支付利息及退一赔一均超过诉讼时效，翟永庆、陆月明、翟政本身也存在违约行为，未按约支付第二期房款400,000元，故翟永庆、陆月明、翟政诉讼请求没有事实依据。只同意解除合同。中誉公司辩称，不同意翟永庆、陆月明、翟政对中誉公司的诉请。中誉公司根据有关部门的意向和今亭公司谈判整体收购凯旋路段商铺，就系争房屋与今亭公司签订房屋买卖合同，中誉公司是善意第三人，中誉公司与翟永庆、陆月明、翟政也无任何法律和合同关系，翟永庆、陆月明、翟政要求中誉公司承担连带责任没有法律依据。今亭公司向本院提出反诉：1.请求确认翟永庆、陆月明、翟政按照合同应付今亭公司自2004年12月20日至2010年12月10日止以400,000元为本金按日万分之三计算的违约金264,600元；2.诉讼费由翟永庆、陆月明、翟政承担。事实和理由：今亭公司与翟永庆、陆月明、翟政间上海市房地产买卖合同约定，翟永庆、陆月明、翟政应于合同签订后25日内付清全部房价款，但翟永庆、陆月明、翟政支付了首笔购房款人民币383,705元后，无故拒不支付剩余房款400,000元，导致房屋交易无法完成，拖延付款多年，构成严重违约。今亭公司根据该合同第九条约定于2010年12月10日书面通知翟永庆、陆月明、翟政，要求解除合同及从翟永庆、陆月明、翟政已付房款中扣除逾期支付房款的违约金264,600元。翟永庆、陆月明、翟政辩称，不同意反诉请求。本案不存在翟永庆、陆月明、翟政违约行为，翟永庆、陆月明、翟政未付后期款项是基于“生活家公司”、“超然公司”涉嫌非法包销，今亭公司关于合同履行有风险的提示而采取不安抗辩权。今亭公司计算违约金方式有误，抛开违约，30天内的违约责任是万分之三，30日外的违约责任是总价款的百分之二。30日外的违约金是个恒定数额。反诉请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：系争房屋的原权利人为今亭公司。2015年6月9日，系争房屋的产权人为中誉公司(该房地产登记簿备注，原房地产权证号：徐XXXXXXXXXX，原登记日为2011年4月1日，2015年6月9日更正)。2004年11月26日，今亭公司(出卖人、甲方)与翟永庆、陆月明、翟政(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定，甲方依法取得的房地产权证，房地产坐落在上海市徐汇区凯旋路XXX号XXX室(即系争房屋)，房屋类型：商业；房屋建筑面积40平方米；房地产转让价款为783,705元。该合同第九条同时约定，乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的2％，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起15日内向甲方支付。该合同补充条款同时约定，三、甲乙双方任何一方发给对方的书面文件，必须以书面挂号信形式，按本合同所列的地址邮寄，并自寄出七天后视作收到，任何一方更改地址须以书面挂号信形式通知对方。合同附件三同时约定：1、首付款：本合同签订之同时，乙方应支付全部房价款383,705元(含已收定金)，其中余额80,000元于12月4日前付清;第二次付款：乙方应于本合同签订后25日之内付清全部房价款(包括按揭款)，即支付人民币400,000元；今亭公司在买卖合同上预留的地址为本市松江沪松公路XXX弄会所，翟永庆、陆月明、翟政预留的地址为本市志丹路XXX弄XXX号XXX室。合同签订前，2004年11月20日，翟永庆支付给今亭公司人民币303,705元，2004年12月8日，今亭公司开具上海市凯旋路XXX弄华苑大厦XXX幢XXX室房款383,705元的发票给翟永庆、陆月明、翟政。2006年11月19日，翟永庆、陆月明、翟政向今亭公司发出公函，该信函被退回。2016年2月15日，翟永庆与今亭公司的法定代表人孙小平通话，希望解决此纠纷，孙小平希望翟永庆通过法律途径解决。另查明，2010年11月15日，今亭公司与上海中誉市政开发有限公司签订意向协议书(双方确认购买单价为23,500元/平方米，徐家汇街道办事处作为见证方在该意向协议书上盖章)。2011年2月19日，今亭公司(卖售人、甲方)与中誉公司(买受人、乙方)网签系争房屋的上海市房地产买卖合同(系争房屋建筑面积为40平方米，房地产转让价款为人民币532,000元)。以上事实，除当事人庭审陈述一致外，另有房地产买卖合同、付款凭证及发票、公函及邮寄凭证、房地产登记簿、通话录音、意向协议书、房地产买卖合同等证据，并经到庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。今亭公司出示的于2010年12月10日向翟永庆、陆月明、翟政发出解除通知及邮寄凭证，经质证，翟永庆、陆月明、翟政表示未收到，中誉公司表示不清楚，本院认为，今亭公司未进一步提供翟永庆、陆月明、翟政签收的相关证据，故本院不予认定。今亭公司出示的案外人为权利人的房地产权证，均系复印件，故本案不予认定。2016年7月25日本院进行公开开庭审理，翟永庆、陆月明、翟政要求解除买卖合同，今亭公司当庭表示同意解除合同。本院认为，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司间上海市房地产买卖合同是双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，翟永庆、陆月明、翟政虽按约支付首付款383,705元，但未按约在2004年11月26日签约后的25天内付清剩余房款400,000元，至于翟永庆、陆月明、翟政提出未付后期款项是基于生活家公司、超然公司涉嫌非法包销，今亭公司关于合同履行有风险的提示而采取不安抗辩权之意见，未提供充分的证据予以佐证，且“生活家公司”、“超然公司”并非本案当事人，故翟永庆、陆月明、翟政上述意见，本院不予采纳，翟永庆、陆月明、翟政逾期付款的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。今亭公司虽提供于2010年12月日向翟永庆、陆月明、翟政发出解约通知及邮寄凭证，但未进一步提供邮寄的具体地址及翟永庆、陆月明、翟政签收之相关证据，故本院认定，翟永庆、陆月明、翟政与今亭公司间买卖合同在2010年12月10日时未解除。翟永庆、陆月明、翟政出示的房地产登记簿虽显示中誉公司于2015年6月9日取得产权，但该材料备注栏又显示原产权登记日为2011年4月1日，结合中誉公司出示的其与今亭公司间就系争房屋的买卖合同，本院认定，今亭公司与中誉公司间物权变更登记发生于2011年4月，故今亭公司在未与翟永庆、陆月明、翟政解除系争房屋买卖合同的情况下将系争房屋出售给中誉公司，属于一房二卖，该行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，翟永庆、陆月明、翟政于2016年4月提起诉讼行使解除合同时解除权消灭，现2016年7月25日庭审中，翟永庆、陆月明、翟政要求解除买卖合同，今亭公司表示同意，属于双方当庭协商解除买卖合同，并无不当，本院予以准许。诉讼时效制度具有督促权利人行使权利的立法目的，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。翟永庆、陆月明、翟政至今未提供其及时主张过自己的权利，或证明存在其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断(中止)效力的事项的相关证据，应当承担不利的后果，现今亭公司提出诉讼时效抗辩，本院予以采纳，故翟永庆、陆月明、翟政依据商品房买卖合同司法解释相关规定要求今亭公司赔偿383,705元之诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方协商解除买卖合同，从公平原则出发，翟永庆、陆月明、翟政要求今亭公司返还房款并支付自2004年12月9日起至判决生效之日止按中国人民同期银行贷款利率计算的利息，本院予以支持。今亭公司反诉要求翟永庆、陆月明、翟政支付至2010年12月10日止按每日万分之三计算的逾期付房款违约金，有合同依据，本院予以支持，但今亭公司计算违约金起始有误，由本院依法判处。翟永庆、陆月明、翟政抗辩今亭公司计算方式有误，本院不予采纳。翟永庆、陆月明、翟政要求中誉公司对今亭公司债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、翟永庆、陆月明、翟政与上海今亭房地产开发有限公司就上海市徐汇区凯旋路XXX号XXX室房屋所签订的上海市房地产买卖合同于2016年7月25日解除；二、上海今亭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还翟永庆、陆月明、翟政购房款人民币383,705元；三、上海今亭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付翟永庆、陆月明、翟政以人民币383,705元为本金自2004年12月9日起算至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回翟永庆、陆月明、翟政的其余诉讼请求；五、翟永庆、陆月明、翟政于本判决生效之日起十日内支付上海今亭房地产开发有限公司以人民币400,000元为本金自2004年12月22日起至2010年12月10日止按日万分之三计算的逾期付房款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,945元，减半收取计6,972.50元，由翟永庆、陆月明、翟政负担2,656.20元，上海今亭房地产开发有限公司负担4,316.30元。反诉受理费计2,634.50元，由翟永庆、陆月明、翟政负担2,620.50元，上海今亭房地产开发有限公司负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年八月三十日书记员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院%26lt;关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定%26gt;》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院%26lt;关于民事诉讼证据的若干规定%26gt;》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。