中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初5033号原告(反诉被告)王大力，男，1979年12月5日生，汉族，住上海市金山区。原告(反诉被告)倪广艳，女，1980年1月5日生，汉族，住上海市青浦区。两原告共同委托代理人赵丹，上海政博律师事务所律师。两原告共同委托代理人戴轶龙，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)俞秀蓉，女，1956年12月29日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)殷建新，男，1956年9月1日生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)JINGYIYIN(中文名殷靖懿)，男，1984年5月17日生，现住上海市长宁区。上述三被告共同委托代理人薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人王娜玉，上海市诚至信律师事务所律师。原告(反诉被告)王大力、倪广艳诉被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理后，依法适用普通程序，分别于2016年6月2日、7月8日两次公开开庭进行了审理。原告王大力，两原告的共同委托代理人赵丹，被告殷建新，三被告的共同委托代理人薛敏、王娜玉两次均到庭参加诉讼。两原告的共同委托代理人戴轶龙，被告俞秀蓉到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王大力、倪广艳诉称：2015年6月8日，原、被告通过中介签订买卖合同协议。2015年11月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的坐落于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积为231.46平方米，转让价为人民币(以下币种同)3,400,000元。后因原告银行贷款迟迟审批不下来，原、被告于2016年3月1日经协商签订了《补充协议》，约定继续履行合同，系争房屋转让价格变更为4,050,000元，并约定原告申请贷款期限延期至2016年3月15日。后原告积极配合银行办理手续，并于第二天上午获悉银行审批同意原告贷款，但由于原告的网签合同已于2016年1月20日过期，需要原、被告更新此日期，原告知悉这一情况的当日，立即会同中介与被告联系并磋商更新日期事宜，被告提出要求补偿来回路费7,000元，原告表示只要被告积极配合，愿意承担此费用10,000元，并于当晚9点左右登门磋商，但被告拒绝配合签字。同年3月3日，被告通过微信通知原告，要求解除合同。原告为了购买系争房屋将唯一的住房于2015年10月出售，现租房在外，并已经向被告支付1,500,000元房价款。虽然中间出现银行贷款迟延事宜，但原告已经加价至4,050,000元，现银行贷款就要下来，由于被告拒绝配合原告重新网签合同，导致原告无法按补充协议的约定于2016年3月15日前办理银行贷款。故请求判令：一、被告继续履行合同，并协助原告办理系争房屋产权过户手续；二、被告承担违约责任，赔偿原告损失44,500元[其中：租房损失(自2016年4月1日起至实际交房之日止，按3,500元/月计算)、公证费2,500元；担保公司费用为5,000元、律师费30,000元)。被告俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)辩称：一、原、被告在履行房屋买卖过程中，被告不存在任何违约行为，违约方在原告；二、因原告资信问题导致原告的贷款申请未获银行审批通过，也未能在合同约定的时间内办理产权过户手续，按照合同约定原告应支付被告违约金700,000元，鉴于原告承诺可以在2016年3月15日前办理贷款，故双方于2016年3月1日签订了《补充协议》，但之后原告也未能按《补充协议》约定将贷款审批下来，显然，原告存在第二次违约行为；三、原、被告在签订《补充协议》时，原告并没提出要求变更合同，且原告非常清楚被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)不在国内，办理的公证委托书已过期，客观上也无法重新变更合同；四、2016年3月1日至同年3月17日，被告尽管表示过要求解除合同，但还是愿意给予原告机会，只要原告的贷款在《补充协议》约定的期间内获得银行审批通过，被告仍愿意协助办理贷款手续；五、原告现提供的由花旗银行(中国)有限公司上海分行于2016年3月22日出具的贷款意向书，一是说明在双方未重新签订合同的前提下，原告仍可以向银行申请贷款，二是可以证明原告的贷款没有在《补充协议》约定的期间内获得银行审批。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。另外，根据原告的上述违约行为，被告提出反诉，故请求法院判令：一、解除原、被告于2015年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)及《补充协议》；二、原告协助被告办理撤销《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)预告登记手续；三、原告支付被告违约金300,000元；四、原告支付被告代付的见证服务费10,000元；五、原告将暂存在系争房屋内的所属物品(详见物品清单及照片)立即搬离。原告针对被告的反诉辩称：一、根据《补充协议》的约定，被告应配合完成贷款审批手续，现被告阻碍了房屋买卖的履行，是被告存在违约；二、双方签订《补充协议》后，原告不存在违约行为，也不存在履约不能的情况，故被告不具备单方解除权；三、双方签订《补充协议》后，原告在调取房产信息时才得知原合同的过户日期已过，须更改过户日期，故原告随即于2016年3月2日将此情况告知被告，并一直积极与中介、银行、被告进行沟通，但被告却不予配合，被告的阻碍行为才是使合同不能继续履行的根本原因。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：系争房屋产权于2007年11月6日核准登记在被告俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)名下，房屋建筑面积231.46平方米，房屋类型为公寓。2015年8月13日，被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)出具委托书，就系争房屋的出售事宜委托被告殷建新代为处理，委托期限至2016年2月12日止。2015年11月22日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)一份，约定两原告向三被告购买系争房屋，转让价款为3,400,000元。合同第四条约定，双方于2016年1月20日办理系争房屋交接手续。合同第六条约定，双方在2016年1月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)项两原告违约责任：两原告未按本合同付款协议约定的，应当向三被告支付违约金，违约金按两原告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后两原告仍未付款的，除两原告应向三被告支付十五日的违约金外，三被告有权单方面解除合同。三被告单方面解除合同的，应书面通知两原告，两原告承担违约责任，赔偿金额为总房价款的20%。三被告可从两原告已付款中扣除相当于违约金和赔偿部分的价款，余款返还给两原告，已付款不足违约金和赔偿部分的，两原告应在接到书面通知之日起十五日内向三被告支付。合同第十条第(三)项三被告违约责任：三被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按被告已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后三被告仍未交付的，除三被告应向两原告支付十五日的违约金外，两原告有权单方面解除合同。两原告单方面解除合同的，应书面通知三被告，三被告承担违约责任，赔偿金额为总房价款的20%。三被告应在接到书面通知之日起十五日内退还两原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，两原告于2015年6月8日支付定金80,000元，于2015年9月30日支付购房款270,000元，2015年11月22日支付购房款700,000元，余款2,350,000元由贷款银行直接支付被告。合同另对其他等事项作出了约定。同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定系争房屋实际转让价为3,850,000元。该3,850,000元为到手价，税费均由两原告承担。原告于2015年6月8日支付定金80,000元，2015年9月30日支付购房款270,000元，2015年11月22日支付购房款1,150,000元，余款2,350,000元由贷款银行直接支付被告。协议另对其他事项作出了约定。另查明：两原告在双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》前，于2015年6月8日向三被告支付定金80,000元，2015年9月30日向三被告支付购房款270,000元。双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》后，两原告于2015年11月23日向三被告支付购房款1,150,000元。另外，经三被告允许，在双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》后，两原告将衣物包13件、纸箱9只、电子琴一台、包菜坛1只、移动风扇1只、木架1件、书架2件(高低)、写字台1只、烫衣架1件、塑料宠物盒1只存放在系争房屋。再查明：2016年3月1日，原告倪广艳与被告俞秀蓉签订《补充协议》一份，该协议载明：两原告于2015年6月8日通过中介向三被告购买系争房屋。双方达成协议，成交总价为3,850,000元(三被告到手价，税费均由两原告承担)。原定于2016年1月20日过户、交房。期间两原告已支付被告首付款1,500,000元，由于两原告贷款未能审批通过、造成违约。现两原告要求继续履行原签署的买卖合同，双方协商协议如下：1、2016年3月15日期间两原告贷款办理成功，双方同意系争房屋成交总价为4,050,000元，所有税费由两原告承担；2、三被告同意给两原告最后贷款期限为2016年3月15日。如两原告在2016年3月15日贷款还未审批通过进行过户，三被告有权单方面解除原房屋买卖合同，该次交易终止。三被告从两原告前期购买系争房屋首付款中扣除300,000元，作为两原告赔付三被告的违约金。剩余款项需自2016年3月15日起三天内退还两原告，两原告需将搬入系争房屋存放的东西于2016年3月18日搬出；3、双方如该次交易取消，两原告需支付见证方服务费10,000元，作为该期间的服务费用，该款项由三被告从首付款中代扣，三被告支付给见证方；4、两原告于2016年4月20日前付清该房屋余款2,350,000元，如两原告按时付款支付违约金为零，如两原告未按时付款，双方签订的买卖合同解除，三被告从两原告已支付的款项中扣除，两原告承担逾期违约金700,000元。协议另对其他等事项作出了约定。2016年3月2日，原告王大力向被告发《通知》，要求三被告于2016年3月3日重新签订《上海市房地产买卖合同》，更新签订时间。审理中，两原告认为，其贷款没有在2016年3月15日前办理成功，是由于三被告不配合两原告需要重新签订《上海市房地产买卖合同》造成的，双方于2016年3月1日签订《补充协议》时，其不清楚需要向银行办理贷款需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，其次日到银行办理贷款时才知道，双方需要重新签订《上海市房地产买卖合同》。被告认为，《补充协议》约定是履行原合同，不存在需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，至于《补充协议》约定的成交总价，与原成交总价不一致，多出部分是补偿款，不能纳入系争房屋交易金额，故不需要重新签订《上海市房地产买卖合同》。另外，原告也明知被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)在澳大利亚，被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)出具委托书的委托期限至2016年2月12日止，如确实需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，客观上也无法履行。审理中，两原告提供了案外人花旗银行(中国)有限公司上海分行(以下简称“花旗银行”)于2016年3月22日出具《贷款意向书》一份，以证明只要三被告配合两原告重新签订《上海市房地产买卖合同》，两原告的贷款就能顺利发放，可以继续履行合同。《贷款意向书》载明：两原告以系争房屋作为抵押物向花旗银行申请房屋贷款，花旗银行已经受理了两原告的申请，并已通过预审，意向给予系争房屋抵押贷款2,310,000元。另载明：意向书不构成花旗银行与两原告之间的房屋抵押贷款合同。需要等花旗银行确认两原告所在家庭(家庭成员包括成人、配偶及未成年子女)之任何一人名下当前合法所有的房屋套数符合法规规定，以及两原告的贷款申请符合银行审批要求，房屋抵押贷款合同方可另行签署……。针对上述《贷款意向书》，三被告认为，花旗银行仅对两原告的贷款申请在2016年3月22日通过了初审，与《补充协议》约定的两原告在2016年3月15日前贷款办理成功不符。同时，也可以证明双方不重新签订《上海市房地产买卖合同》，两原告仍然可以向花旗银行申请贷款。以上事实，有《上海市房地产权证》、公证委托书、《上海市房地产买卖合同》、2015年11月22日的《补充协议》、2016年3月1日的《补充协议》、《通知》、《贷款意向书》、物品清单、照片及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告于2015年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，两原告通过向银行申请贷款向三被告支付购房款2,350,000元，然而由于原告王大力的资信问题，两原告的贷款申请未获银行审批通过，从而直接导致系争房屋无法在合同约定2016年1月20日前办理产权手续，并办理系争房屋交接手续。根据两原告的上述违约行为，三被告完全有权单方面解除合同，并要求两原告支付违约金。本案主要争议焦点在于原告倪广艳与被告俞秀蓉于2016年3月1日签订的《补充协议》对被告殷建新、JINGYIYIN是否具有法律约束力？事实上是否可以履行？对此，本院作如下评析：第一，2016年3月1日的《补充协议》上只有被告俞秀蓉签字，就系争房屋的出售事宜，被告JINGYIYIN仅委托给了被告殷建新代为处理，并没有委托给被告俞秀蓉代为处理，且委托期限已经至2016年2月12日止。因此，上述《补充协议》未经被告殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)追认之前，对被告殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)不具有法律约束力；第二，上述《补充协议》仅约定继续履行原签署的买卖合同，没有约定双方需要重新签订《上海市房地产买卖合同》，且两原告也没有证据证明其向银行申请贷款必须要重新签订《上海市房地产买卖合同》；第三，被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)没有在上述《补充协议》签字原告倪广艳是明知的，且远在澳大利亚。即便两原告向银行申请贷款必须要重新签订《上海市房地产买卖合同》，两原告应当知道被告JINGYIYIN(中文名殷靖懿)对被告俞秀蓉的代理行为予以追认需要一定的时间，但两原告要求三被告于2016年3月3日重新签订《上海市房地产买卖合同》，事实上是无法实现的；第四，上述《补充协议》约定要求两原告在2016年3月15日前贷款办理成功，根据文义解释应当理解为两原告的贷款申请应在2016年3月15日前获得有关银行的审批通过。然而，根据日常生活经验及银行审批房屋抵押贷款的流程，双方于2015年3月1日签订《补充协议》，要求两原告在2016年3月15日前获得有关银行的审批通过是难以实现的。事实上，两原告的贷款申请在2016年3月15日前没有获得有关银行的审批通过。关于两原告提供的由案外人花旗银行出具《贷款意向书》，该银行仅在2016年3月22日对两原告的贷款申请通过了预审，根据《贷款意向书》所载明的内容，两原告的贷款申请最终是否审批通过该银行还需要进一步审查。由此也可以反证，在双方没有重新签订《上海市房地产买卖合同》的情况下，两原告也是可以向银行申请贷款的。综上所述，本院认为，原告倪广艳与被告俞秀蓉于2016年3月1日签订的《补充协议》，不仅在形式要件上存在瑕疵，且协议约定的有关内容在事实上不能履行，对此，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任，对上述《补充协议》不能履行双方互不承担违约责任。因此，两原告主张要求三被告继续履行就系争房屋买卖合同并要求被告承担违约责任的本诉请求，本院不予支持。三被告要求解除双方就系争房屋买卖合同的反诉请求，本院予以支持。关于三被告主张要求原告支付违约金及见证服务费的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，三被告应当将已经收取的购房款返还给两原告，两原告应协助三被告办理撤销系争房屋预告登记等手续，恢复原状。另外，两原告应当将存放在系争房屋有关物品，予以搬离。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)王大力、倪广艳的全部诉讼请求；二、解除原告(反诉被告)王大力、倪广艳与被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)于2015年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》；三、被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王大力、倪广艳购房款1,500,000元；四、原告(反诉被告)王大力、倪广艳于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)办理撤销坐落于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋预告登记等手续，恢复原状；五、原告(反诉被告)王大力、倪广艳于本判决生效之日起十日内将存放在坐落于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋内的物品(衣物包13件、纸箱9只、电子琴一台、包菜坛1只、移动风扇1只、木架1件、书架2件(高低)、写字台1只、烫衣架1件、塑料宠物盒1只)予以搬离；六、驳回被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,200元，反诉案件受理费3,095元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费35,295元，由原告(反诉被告)王大力、倪广艳负担20,147.50元(已付)，由被告(反诉原告)俞秀蓉、殷建新、JINGYIYIN(中文名殷靖懿)负担15,147.50元(已付3,095元，余款于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪代理审判员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一六年八月五日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……