贵州省榕江县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2632民初135号原告（反诉被告）榕江县古榕名苑业主委员会地址：榕江县古榕名苑小区11栋3单元101室。法定代表人杨文能，男，该业委会主任。被告（反诉原告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司地址：榕江县民贸公司二楼。法定代表人石丽玲，女，该公司经理。委托代理人吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。原告（反诉被告）榕江县古榕名苑业主委员会诉被告（反诉原告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）榕江县古榕名苑业主委员会法定代表人杨文能、被告（反诉原告）从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司的委托代理人吴启刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称，古榕名苑位于榕江县××新区Ｆ地块，于2009年7月开工建设，2011年经过综合验收并交付使用，从国家住建部（2010）165号文件关于《物业承接查验办法》的通知和前期诚信物业公司与房地产公司签订的前期物业服务合同看来，诚信物业公司是对古榕名苑小区的物业共用部位，公共设施设备进行检查和验收活动的，是具备承担法律责任的当事人，而物业公司已于2015年9月1日起终止对古榕名苑小区的服务，至今没有与业主委员会办理任何移交手续。古榕名苑业主委员会现根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《民事诉讼法》等法律法规的规定。特向榕江人民法院提起诉讼，请求法院判令被告移交物业管理用房11栋3单元101室、201室、公厕1个（位于该小区2栋12号门面）、垃圾桶57个；移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和使用说明文件；建筑物配套设施设备及相关场地清单；物业服务期间建立的物业管理资料，并且退还侵占业主公共财产（即：出租所得）的部分利益损失和承担本案诉讼的全部费用。本诉被告辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，不能起诉被告；2、原告的第一项诉讼请求不明确；3、若原告具备诉讼主体资格，且要求返还的设施属于业主，则在业主交清拖欠被告的物业服务费之后，被告愿意返还；4、被告没有侵占原告的公共财产，因此被告没有必要返还；5、被告也不应当承担本诉的诉讼费用。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司诉称，反诉原告与古榕名苑房地产公司签订物业服务合同，且入驻古榕名苑管理小区公共物业事务。房开公司提交给反诉原告的物业用房是毛坯房，反诉原告对古榕名苑的物业管理用房进行了装修，同时还购买了大量公共设施、设备等，所有这些款项都是反诉原告支付的，根据《合同法》、《物权法》等相关法律的规定，为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请求：1、判令反诉被告支付反诉原告装修物业用房、购买相关设备设施的费用共计495143.3元，按十五年折旧后为363105.08元；2、判令反诉被告责令各欠费业主支付所欠物业管理费；3、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告榕江县古榕名苑业主委员会辩称，业主委员会没有与反诉原告签订物业服务合同，公用的设备、设施是房地产开发商配备的，应该属于小区业主共同所有。即使现在的设施，有被告购买的部分，也是反诉原告的个人行为，与本案没有关联。因此，请求法院请依法驳回反诉原告的诉讼请求。本诉原告榕江县古榕名苑业主委员会为证明其本诉请求及反诉辩称理由，向法庭提供如下证据：1、业主委员会备案证明及业主委员会主任杨文能身份证复印件两份，证明经过政府、社区组织召开业主大会，古榕名苑小区已于2015年11月19日成立业主委员会，成员13人，任期2年的事实及杨文能的身份信息；2、《贵州省物业管理条例》及住建部印发《物业承接查验办法》复印件两份，证明有法律法规规定，前期物业服务费由建设单位承担及物业应当移交的清单；3、《古榕名苑》商住楼前期物业服务合同复印件一份，证明2011年4月8日，被告与榕江县鑫海房地产开发有限责任公司签订合同，由被告负责古榕名苑小区商住楼的前期物业服务的事实；4、古榕名苑排水走向及公共服务设施竣工位置平面图原件一份，证明古榕名苑小区的公共设施具体位置；5、商铺租赁合同及收据复印件两份，证明被告将古榕名苑11栋3单元201号房进行出租（2015年7月1日—2016年7月1日），租金12000元；6、证明原件一份，证明2015年8月30日后，榕江县文体中心社区代管古榕名苑小区，其收取卫生清理费交纳2015年8月（957元）、9月（949元）电费的事实；7、通知原件一份，证明原告于2015年11月19日向被告发出的物业用房移交的通知；8、停业通知原件一份，证明被告于2015年9月9日开始停止在原告小区服务的事实。本诉被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：1、原告营业执照及法定代表人石丽玲身份证复印件两份，证明原告是适格的诉讼主体及法人身份信息；2、业主委员会选举材料复印件21份，证明榕江县古榕名苑业主委员会选举程序不合法，业主大会参会业主没有过半，到会签字业主字迹有雷同情形，不具备诉讼主体资格；3、设备合同及转账单、流水清单、收据复印件四份，证明2011年10月29日，被告与成都利业达电子有限公司签订《非可视对讲和小区监控系统合同》，共支付设备总价款433000元的事实；4、相片一份，证明被告在小区设置设备的事实；5、截止2015年8月31日欠交物业费391户清单及黔东南州中级人民法院民事判决书复印件两份，证明如果原告有诉讼主体资格，则也有义务责令小区业主交纳物业服务费的事实；6、物业用房的装修费用清单及收据复印件两份，被告在2011年4月20日与申金定签订装修合同，对古榕名苑小区11栋3单元101室、201室的物业用房进行装修，分别于2011年4月27日、2012年5月15日、2012年6月1日支付装修款共62000元的事实；7、古榕名苑物业服务合同复印件一份，证明被告没有购买设备的义务，只有维护的义务；经庭审质证，本诉被告对本诉原告提供的8号证据无异议，本院予以确认；对1号证据真实性无异议，但认为选举程序违法，不能证明原告具有诉讼主体资格；认为2号证据属于法律法规，不予质证；对3号证据真实性无异议，且反而证明了被告的合同义务只是维护设备、设施，而不是购买；对4号证据真实性无异议，但没有盖章，故效力待定；对5号证据真实性无异议，但被告实际未收到租金；对6号证据真实性无异议，但与本案无关联性；对7号证据有异议，认为没有收到移交物业用房的通知，不予认可。本诉原告对本诉被告提供的1号证据无异议，本院予以确认；对2号证据有异议，认为选举程序是合法有效且选举结果已在行政主管部门备案，代签情况确实存在，但只有两个人是代签；对3号、4号证据有异议，认为该证据与本案事实不符，小区没有监控设备等；对5号证据真实性无异议，证明对象有异议，认为与本案没有关联性，欠费是业主个人的行为；对6号证据真实性有异议，收据没有盖章，装修工程表也无房开商签字，是被告个人行为，与本案无关；对7号证据有异议，认为与本案没有关联性。本院认为，本诉原告提供的1号、3号8号证据来源与形式合法，真实有效，能够反映案件真实情况，本院予以确认；2号证据无须确认；本诉被告提供的1号、2号证据来源与形式合法，真实有效，能够反映案件真实情况，本院予以确认；3号、4号、6号证据部分内容不能反映案件真实情况，本院不予采信；5号、7号证据与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明，“古榕名苑”小区位于榕江县××新区Ｆ地块，于2009年7月开工建设，2011年经过综合验收并交付使用。2011年4月8日，“古榕名苑”小区建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与被告签订《商住楼前期物业服务合同》，委托被告进入该小区开展物业管理服务，合同第二条约定：“被告为本物业管理区域的业主、物业使用人员提供下列物业管理服务事项。（一）物业公共部位的维护；（二）物业公共设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化的养护服务；（四）物业公共区域的垃圾清洁卫生服务；（五）公共治安秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业及其他公共事务的管理服务；”第三条约定：“榕江县鑫海房地产开发有限责任公司将物业交付业主前，应会同被告对物业共用部位、公共设施设备进行检查，并按规定向被告移交物业管理所必须的相关资料。”第八条约定：“本合同期限，从合同签字之日起至小区业主委员会成立，择定物业公司签约当日止”。自2011年4月8日，被告入驻“古榕名苑”小区进行物业管理起至2015年8月31日退出，该小区均未成立业主委员会，也没有与被告以外的物业公司签订物业服务合同。房屋在交付给原告小区业主时，小区业主与被告分别签订了《物业服务合同》，该合同没有变更《商住楼前期物业服务合同》设定的权力义务，而是对物业费、服务标准、治安管理等方面进行细化。2015年7月1日，被告将古榕名苑11栋3单元201号出租给石阿腊，租期一年，租金12000元。由于小区业主大部分拖欠物业服务费，2015年8月31日，被告全面停止该小区物业管理，同年9月9日，被告向小区发出停业公告，不再为原告小区服务，但被告并未移交原告小区的物业管理相关资料。2015年11月19日，原告小区在县主管部门与社区的指导下成立业主委员会，并备案登记。同日，业主委员会向被告发出移交物业用房的通知，但被告只返还了该小区11栋3单元101室，还有201室物业用房及物业管理材料至今仍未返还。同时查明，原告在庭审中增加要求被告支付2015年8月957元、9月949元小区公共电费的诉讼请求。本院认为，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。2011年4月8日，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与被告分公司签订的《商住楼前期物业服务合同》，在原告小区业主与榕江县鑫海房地产开发有限责任公司购买得房屋后，又陆续与被告签订了《古榕名苑物业服务合同》，该合同并未对前期物业服务合同设定的权利义务进行变更，而是对物业费、服务标准、治安管理等各方面的细化。且在合同服务期间，原告小区业主接受了被告的物业服务，且至2015年8月31日被告停止服务时，该小区仍未成立业主委员会，也未与其他物业服务公司签订物业服务合同，也没有终止前期物业服务合同的其他事由产生。故原告小区业主与被告签订的《古榕名苑物业服务合同》是《商住楼前期物业服务合同》的补充及细化并附告知义务，真实有效，应受法律保护。本案被告在2015年8月31日退出原告小区服务，其前期物业合同权利义务视为终止。《物业管理条例》第二十九条：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用、和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。”第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《贵州省物业管理条例》第五十七条第二款:“建设单位在办理物业管理交接手续时，应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；（五）物业管理所必需的其他资料”。第五十八条：“前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料”，故本案被告在终止物业服务合同，退出原告小区后，应当向原告移交物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。原告要求被告移交物业管理用房11栋3单元101室、201室、公厕1个（位于该小区2栋12号门面外）、垃圾桶57个；移交设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和使用说明文件；建筑物配套设施设备及相关场地清单；物业服务期间建立的物业管理资料的诉讼请求，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告退还物业用房11栋3单元101室租金4000元及支付2015年8月电费957元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告退还物业用房11栋3单元201室租金6000元的诉讼请求，没有提供证据予以证明，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，本院不予支持。经查被告已于2015年8月31日退出原告小区服务，原告要求被告支付2015年9月949元电费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。本诉被告在反诉中称，物业用房装修花费62000元，小区监控设施花费433000元，合计495143.3元按，按十五年折旧为363105.08元，要求本诉原告予以支付和责令各欠费业主支付所欠物业管理费。本院认为，被告向原告小区收取物业管理费，若用该费用购置的物业管理设施设备应当属于小区业主共同所有。被告现要求原告支付装修物业用房及购买设备设施费用共363105.08元的诉讼请求，没有提供证据证明该款是收取小区业主的物业管理费还是被告公司资金；若该款是用被告公司资金购买，被告应当向小区业主主张权利，而不是原告，故对于要求原告支付装修物业用房及购买设备设施费用共363105.08元的诉讼请求，本院不予支持。原告有服务业主，执行业主大会决定事项的职责，但没有责令欠费业主缴纳物业管理费的权利，故被告提出要求原告责令欠费业主支付物业管理费的诉求，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”的规定，本院不予支持。依据《物业管理条例》第二十九条，第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、由被告从江县诚信物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告榕江县古榕名苑业主委员会移交：1、古榕名苑小区物业用房第11栋3单元101室、201室；2、公厕1个（位于该小区2栋12号门面）；3、垃圾桶57个；4、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；5、物业质量保修文件和使用说明文件；6、古榕名苑小区建筑物配套设施设备及相关场地清单；7、被告从江县诚信物业服务有限责任公司服务期间建立的物业管理资料；二、由被告从江县诚信物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告榕江县古榕名苑业主委员会退还物业用房租金4000元，支付2015年8月古榕名苑小区电费947元；三、驳回原告榕江县古榕名苑业主委员会其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）从江县诚信物业服务有限责任公司所有诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本诉受理费50元，反诉受理费6747元，合计6797元，由被告从江县诚信物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨先富审 判 员  杨通智人民陪审员  彭家云二〇一六年八月十日书 记 员  韦成永