上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初4853号原告：翁某某，男，1990年7月5日生，汉族，户籍所在地福建省龙岩市。原告：李1，女，1988年2月8日生，汉族，户籍所在地河南省。两原告共同委托诉讼代理人：陈晓，上海山田律师事务所律师。被告：李某2，男，1985年11月8日生，汉族，户籍所在地福建省莆田市。委托诉讼代理人：王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：杨某，女，1987年2月18日生，汉族，户籍所在地江西省新余市。第三人：上某1，住所地上海市曲阳路XXX号。负责人：许某某，行长。委托诉讼代理人：赵航，上海虹桥正瀚律师事务所律师。第三人：上某2，住所地上海市浦东崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张某某。原告翁某某、李1与被告李某2、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原告申请，本院依法追加了第三人上某1和上某2。原告翁某某、李1及其两原告共同委托诉讼代理人陈晓、被告李某2及其委托诉讼代理人王有限、第三人的委托诉讼代理人赵航到庭参加诉讼。被告杨某及其第三人上某2经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告涤除上某3房屋(以下简称系争房屋)之上的抵押并将该房屋过户至两原告名下；2、两被告支付逾期交房违约金1,830元(以已付房款人民币610,000元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年8月17日计算至2015年8月22日止共计6天)；3、两被告支付逾期过户违约金(以已付房款610,000元为基数，按照日万分之五的标准，从2015年10月1日计算至被告实际履行之日)；4、被告赔偿原告损失1,000元。事实和理由：2015年4月，原告经上海市中原物业顾问有限公司介绍，与被告就系争房屋达成购买意向，并支付了定金13万元。后双方于2015年7月24日至上海市嘉定区房地产交易中心签订《上海市房地产买卖合同》，合同经网上备案。在特别协议中，双方约定房屋成交价格为195万元，并约定被告应于收到原告首期房价款后60日全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，办理抵押注销手续，于2015年8月16日将系争房屋交付原告，并于2015年9月30日前办理过户手续，并约定了相应的违约责任。合同签订后当日，原告依约缴纳了交易税费，并于次日向被告支付了首付款48万元。然被告却未按约交付房屋，在原告催促后，被告于2015年8月22日将系争房屋交付原告时，违约搬走屋中洗衣机一台，并且，原告未及时办理抵押注销手续，导致双方未能按约过户，原告公积金贷款亦无法申请。后原告多次催促被告履行合同义务，被告不予理睬并公然要求违约，故原告诉至法院。被告李某2辩称，双方买卖合同已经解除，不同意过户。双方都有违约，原告应于2015年12月31日前支付尾款15万元但并未支付，也存在违约，故不同意支付违约金。系争房屋上已有的贷款被告无法还清，之前中介方答应帮助被告还贷但最终无法操作。被告杨某未作答辩。第三人上某1陈述，在原告或者被告还清贷款后，我方愿意协助涤除抵押，如果没有还款，请法院保护其抵押权。第三人上某2未作答辩。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2015年4月，原、被告双方在上海中原物业顾问有限公司的居间下就系争房屋达成买卖意向，原告方分别于2015年4月25日、2015年5月12日、2015年6月4日和2015年7月9日向被告李某2支付了5万元、3万元、2万元和3万元，合计支付了定金13万元，并由被告李某2出具了收款收据。2015年7月24日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将建筑面积为119.28平方米的系争房屋作价170万元出售给两原告，被告应于2015年8月16日前腾出房屋并通知原告办理交接，双方应于2015年9月30前共同向房地产交易中心申请办理该房屋的过户手续。该合同第十条第(三)款约定，被告未按合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告的，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已付款日万分之五计算，从约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同附件三付款协议约定，原告应于签订合同后3日支付被告部分首期房价款38元，与定金13万元共同构成首付款51万元；待房地产管理部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果且收到原告支付的首期购房款后60日内，被告应于抵押权人许可的最短时间内全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，并办理抵押注销手续；被告同意原告通过申请贷款119万元形式支付第二期房款，三原告应于签约后7日内申请贷款，贷款未经审核通过或额度不足的，原告应于办理过户送件当日补足支付被告；贷款审核通过后，相关部门出具住房查询结果和房产税申请结果，且被告注销系争房屋之上的抵押登记后7个工作日内，双方共同办理产权过户手续。同日，双方签订了《特别协议》，约定系争房屋实际成交价格为195万元，并约定签合同三日内，原告支付给被告48万元(不含定金10万元)。公积金贷款为119万元，剩余房款15万元于2015年12月31日前支付。本协议与《上海市房地产买卖合同》同时生效，如合同中的付款协议与本协议有冲突，以本协议为准。上述合同签订后，原告于当日向被告李某2转账支付了10万元，且办理了审税及纳税手续，并于次日转账支付给被告李某238万元。截至目前为止，原告共支付了被告购房款61万元(含定金)。2015年8月22日，被告将系争房屋交付原告。2016年4月24日，被告向原告发出《通知书》，称因原告一直未支付尾款15万元，故解除合同。另查：1、2015年6月30日，系争房屋经核准登记于两被告名下；2、该房屋之上存有第三人上某1和上某2的抵押债权，债权数额110万元(其中公积金贷款264,000元，商业贷款836,000元)。截止至2016年6月6日，公积金贷款剩余本金243,789.22元，商业贷款剩余本金771,603.67元；3、原告翁某某已缴纳自2012年9月至2016年5月的个人所得税，原告李1已缴纳自2010年8月至2016年5月的个人所得税。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对于违约责任归属，双方意见不一。原告为证明被告违约，提交如下证据：1、《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》，证明被告未按合同约定于收到首付款后60天内办理抵押注销手续，且不配合原告办理贷款及过户手续。尾款15万元尚未至履行期限，不存在原告违约问题。被告对该证据真实性无异议。2、购房合同违约证明，系居间方业务员官武寅于2015年8月23日出具，证明当日被告李某2违约未经原告同意，擅自从系争房屋中搬离正常使用的全自动洗衣机一台。被告对该份证据真实性不予认可，证人也某某到庭，不予质证。3、录音材料三段，证明原告一直要求被告履行合同，但被告始终拖延；2016年3月李某2要求加价至280万元才愿意继续履行合同；被告因自身资金缺口至今未清偿房屋贷款。被告对该证据真实性认可，但认为亦证明双方此前对被告须通过中介资金接管和协助才能涤除抵押均属明知。此外，被告表示实际的房屋交付时间是双方约定好的，给予被告一定的搬家时间。对此，被告并未提交相应的证据，且原告不予认可。庭审中，原告表示愿意代为清偿系争房屋之上被告的银行贷款，剩余购房款134万元亦可以在一个月内以自筹资金支付。被告表示因双方违约，且原告属于限购对象，合同目的不能实现，故不同意原告代偿银行贷款。本院认为，两原告和两被告之间的《上海市房地产买卖合同》及《特别协议》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已按约支付了前期购房款，被告却未能及时涤除抵押、及时与原告办理系争房屋的过户手续，显属违约。原告要求被告继续履行房屋买卖合同，即涤除抵押后协助原告办理过户手续的诉请，合法有据，本院予以支持。同时，原告亦应支付被告剩余购房款134万元。被告辩称系原告未按约支付尾款15万元，系原告违约。然双方约定过户在先，尾款支付在后，在被告尚未履行先合同义务的情形下，原告有权行使先履行抗辩权，拒绝被告要求支付尾款的请求，故被告提出解除合同并无依据。对于原告主张的逾期交房违约金，合同约定的交房时间为2015年8月16日前，被告实际交房日为2015年8月22日，被告确实存在逾期交房行为，故原告按照合同约定主张逾期交房违约金1,830元合法有据，本院予以支持，对于原告主张的逾期过户违约金，由于被告未在约定期限涤除抵押，拖延办理过户手续，应当承担违约金，双方约定的过户时间为2015年9月30日，故原告按照合同约定主张以已付房款61万元为基数，以日万分之五为标准，要求被告支付2015年10月1日至实际履行之日的违约金具有合法有据，本院予以支持。至于原告主张的赔偿损失1,000元，因证据不足，本院难以支持。审理中，被告杨某和第三人上某2经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李某2、杨某应于本判决生效之日起十日内涤除上某3房屋之上第三人上某1及上某2的抵押债权，并协助原告翁某某、李1办理上述房屋的产权过户登记手续；二、原告翁某某、李1应于本判决生效之日起十日内支付被告李某2、杨某剩余购房款人民币1,340,000元；三、被告李某2、杨某应于本判决生效之日起十日内支付原告翁某某、李1逾期交房违约金人民币1,830元；四、被告李某2、杨某应于本判决生效之日起十日内以610,000元为基数按照每日万分之五的标准偿付原告翁某某、李1自2015年10月1日起至被告实际办理上述房屋产权过户登记手续之日止的逾期过户违约金；五、驳回原告翁某某、李1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,266元，减半收取计633元，由原告翁某某、李1负担11元，被告李某2、杨某负担622元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一六年八月十九日书记员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。