连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1551号原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港经济技术开发区振兴路某某商业综合楼。负责人房志鹏，经理。委托代理人张丽华，该公司法务。委托代理人张成柱，江苏云台山律师事务所律师。被告陈某，无固定职业。原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法由代理审判员许乔博适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广厦物业连云港分公司委托代理人张丽华、被告陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广厦物业连云港分公司诉称，被告系原告所管理的某某小区22号楼1单元101室（多层）的业主。被告于2010年9月14日收房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告所购房屋建筑面积为103.89平方米；物业管理服务费按建筑面积计算；多层的收费标准为0.7元/月/平方米；物业服务管理费每年缴纳一次，逾期缴纳的，按每天万分之五交纳违约金。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，原告多次催缴无果。请求判令被告支付拖欠的2011年9月14日起至2016年9月13日的物业费4363.38元、违约金872.68元，合计5236.06元，本案诉讼费用由被告承担。被告陈某辩称，物业没有按约履行义务，没有维护好小区内的环境卫生。被告只认可其2010年签订的前期物业服务管理协议，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系连云港经济技术开发区某某小区22号楼1单元101室（多层）的业主，该房屋建筑面积为103.89平方米。2010年9月14日，原告（甲方）与陈某（乙方）签订物业管理服务协议，约定由原告为被告所在的连云港经济技术开发区某某小区提供物业服务，对房屋公共部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；入住时交纳一年的公共服务费，以后每年度初交纳年度公共服务费，住宅收费标准以物价部门最终核定为准。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同还对物业公司和业主的其它权利义务进行了约定。原告广厦物业连云港分公司于2011年6月14日、2012年5月25日、2013年11月14日、2014年11月25日就某某小区多层住宅收费标准（0.7元/平方米/月）四次经连云港市物价局备案。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，并通过在小区内公告栏张贴的方式向被告催缴物业费。另查明，原告提交的有被告陈某签字的“承诺书（物业留存）”属被告提交的《业主手册》（内含《前期物业管理服务协议》）的最后一页。上述事实,有原告提交的资质证书、前期物业服务协议、普通住宅小区物业服务收费备案表、物业缴费催款通知书、承诺书，被告提供的《业主手册》、照片十五张及原、被告陈述在卷予以证实。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告均认可被告提交的物业管理服务协议，属合法有效的协议，该协议中第四条第七项约定“住宅收费标准以物价部门最终核定为准”，故被告应当按照连云港市物价局备案的多层住宅收费标准（0.7元/平方米/月）交纳物业费。该协议签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告亦应给付2011年9月14日起至2016年9月13日的物业服务费用4363.38元。被告辩称物业没有按约履行义务，未能维护好小区内的环境，并提交了小区楼道内墙面污损、公共区域生活垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修的照片予以证实。本院认为物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。根据查明的事实，原告确实存在一些物业服务管理不到位的问题。本院依法对被告的该项辩解意见予以采纳，由于合同中未对物业服务项目进行分类定价，故本院酌定原告在物业服务费收费总额的基础上减少10%。关于违约金的问题，本院认为，双方当事人签订的协议对违约责任有明确的约定，被告未按协议约定的时间交纳物业服务费存在违约，故对原告要求被告支付违约金的诉求依法予以支持，但原、被告约定的违约金数额偏高，故本院酌定被告支付逾期交纳物业服务费的违约金为200元。综上，被告应支付原告2011年9月14日起至2016年9月13日的物业服务费计算为：103.89平方米*0.7元／平方米/月*60月*90%=3927.04元，违约金200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业服务费3927.04元及违约金200元，合计4127.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈某承担（因原告已交纳，被告在给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员  许乔博二〇一六年八月二日书 记 员  干名阳法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资，在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员平均工资为准。