江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣02民终324号 上诉人（原审被告）景德镇市亿安房地产开发有限公司，住所地江西省浮梁县陶瓷工业园区唐英大道**。 法定代表人卢启宇，该公司执行董事。 委托代理人：刘加础，该公司经理。 被上诉人（原审原告）张思敏，男，1988年9月9日出生，汉族，江西省浮梁县人，中专文化，个体户，住江西省浮梁县。 委托代理人张良华，江西立宇律师事务所律师，一般代理。 上诉人景德镇市亿安房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省浮梁县人民法院（2016）赣0222民初64号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。 上诉人景德镇市亿安房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决，驳回张思敏的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人及第三人嘉兴天玺企业管理服务有限公司签订了三份合同，第一份是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；第二份是是上诉人与被上诉人嘉兴天玺企业管理服务有限公司签订的房屋收购合同；第三份是被上诉人张思敏与与嘉兴天玺企业管理服务有限公司签订的房屋租赁协议，三份合同相互依存、相互制约、同时生效。上诉人出售给被上诉人房屋的实际价值是154761.9元上诉人扣除了2年的房租费24761.9元后，以实际总价格130000元的价格出售给被上诉人；2、上诉人与被上诉人及第三方签订合同的效期是20年，上述合同自2015年2月9日起至2035年2月8止，目前合同的状态是在正常履行中；3、上诉人依据合同支付给被上诉人的租金从2015年2月9日至2017年2月8日。如果上诉人在2017年2月8日后没有按合同支付租金的话，属于上诉人违约，但目前为止，上诉人并沒有违约的行为；3、被上诉人购买的商业房产，是以收取租金的方式来获取经济利益的投资行为，并非居住，上诉人早一天晩一天交房给被上诉人都是无关紧要的事情，不影响上诉人应该得到的租金；4、合同约定双方签署后即生效，任何一方除因本协议条款明确规定行使解除协议之权利以外，均不得随意解除或终止本协议。 被上诉人张思敏答辩意见：1、对于商品房买卖合同没有异议；2、房屋租赁协议出租方是张思敏，承租方是嘉兴天玺企业管理服务有限公司，上诉人景德镇市亿安房地产开发有限公司不是房租租赁协议的当事人，此份协议是张思敏与另外人的权利义务的约定，与上诉人无关，不管协议里面如何约定，都是张思敏与案外人的约定，与上诉人无关；3、商品房收购合同既没有成立也没有生效，收购合同就应该有出卖人与收购人，收购人这方非常重要，合同因为没有收购方嘉兴天玺企业管理服务有限公司签字或盖章，此份商品房收购合同是不成立的，就更谈不上生效；4、该房屋已经停止施工建设，亿安房地产开发有限公司不能交付房屋，合同应当解除，并支付违约金。 张思敏向原审法院起诉请求：1、判令依法解除合同，被告向原告返还已支付的购房款130000元整；2、判令被告向原告支付违约金1300元；3、案件受理费由被告负担。 原审法院认定的事实：原、被告于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于景德镇市，该商品房建筑面积17.64㎡，单价为7369.61元／㎡，总价款为130000元，被告最迟于2015年9月30日前向原告交付经验收合格的商品房。原告依约在2015年2月9日向被告给付了130000元购房款，被告向原告出具了收款收据一份。约定的交房时间届满后，经原告多次催告，被告一直拖延，未按时向原告交付所购买的商品房，也未按合同约定，将该合同交由浮梁县房产管理局登记备案。另查明，在原、被告所签订的《商品房买卖合同》第九条第（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。上述事实有原告当庭陈述、举证的商品房买卖合同、被告出具的收款收据等证据予以证实。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方应当依约积极履行合同义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告一次性交付了全部价款，已完全履行了合同义务，但被告经原告多次催告后，未能履行合同义务，如期向原告交付其所购买的商品房，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告有权依合同约定，向被告主张违约金。被告景德镇市亿安房地产开发有限公司经原审法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，也未在法定期限内向法院提交书面答辩状和相关的证据材料，法院认为其放弃了对原告起诉的事实、理由及提交的证据进行质疑、说明、与辩驳的权利，由此应承担相应的法律后果。故法院对原告诉请的其全额付清购房款后被告未依约按时交房的事实予以采信，对原告要求依约解除购房合同、由被告返还购房款130000元并支付违约金1300元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：1、解除原告张思敏与被告景德镇市亿安房地产开发有限公司于2015年2月9日签订《商品房买卖合同》；2、被告景德镇市亿安房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告张思敏购房款及支付违约金共计人民币131300元整。案件受理费2926元，由被告景德镇市亿安房地产开发有限公司负担。 二审审理过程中，景德镇市亿安房地产开发有限公司提出双方共签订了三份合同，即商品房买卖合同、商品房收购合同、一份租赁合同，三份合同当事人均签字生效，上诉人迟延交房并不影响上诉人收益租金，双方合同不应当解除。被上诉人张思敏认为商品房收购合同没有收购方嘉兴天玺企业管理服务有限公司签字或盖章，该收购合同不成立。上诉人交房不能，被上诉人即可解除合同。其他二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，景德镇市亿安房地产开发有限公司与张思敏于2015年2月9日签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。张思敏一次性交付了全部房款130000元，景德镇市亿安房地产开发有限公司未按照合同约定于2015年9月30日前向张思敏交付经验收合格的商品房，属于违约，应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原审法院判决解除双方商品房买卖合同，景德镇市亿安房地产开发有限公司返还张思敏购房款及支付违约金共计人民币131300元，符合法律规定，本院予以确认。上诉人景德镇市亿安房地产开发有限公司提出双方签订商品房买卖合同外，还另签订了两份合同：即商品房收购合同、租赁合同。因景德镇市亿安房地产开发有限公司经原审法院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，也未在法定期限内向法院提交相关的证据材料，视为放弃举证权利。二审提交该证据超过法定举证期限，本院不予采纳。且该商品房租赁合同、商品房收购合同均属于商品房买卖合同的附属合同，上诉人所开发的本案诉争房屋至今未完工，并处于停建状态，商品房买卖合同不能实现的情况下，双方购房合同解除，房屋租赁、房屋收购均不能实现，亦应当同时解除。另双方提供的房租赁合同、商品房收购合同的文本签章不一致，张思敏对该合同成立不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，不能证明合同双方达成了租赁、收购该商品房的合意。 综上，本院认为，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2926元，由上诉人景德镇市亿安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  付小琴 代理审判员  王小莉 二〇一六年八月二十六日 代书 记员  李文莉