四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0703民初894号原告：李治，男，汉族，1976年12月3日出生，绵阳市高新区人，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。原告：张正秀，女，汉族，1959年1月15日出生，四川省安县人，住四川省安县。原告：石正贵，男，汉族，1957年12月18日出生，四川省安县人，住四川省安县。上列原告共同委托诉讼代理人：马军，四川真道律师事务所律师。被告：刘开强，男，汉族，1969年6月14日出生，绵阳市涪城区人，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。被告：付丽蓉，女，汉族，1976年1月6日出生，绵阳市高新区人，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：宋明东，四川法丛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。原告李治、张正秀、石正贵诉被告刘开强、付丽蓉确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李治、张正秀、石正贵的共同委托诉讼代理人马军，被告刘开强及其委托诉讼代理人刘永康，被告付丽蓉及其委托诉讼代理人宋明东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其购买的绵阳市涪城区石塘镇御营社区第七居民小组宅基地上修建的房屋第一层6间门面出售给原告，单价为每平方米8300元，原告支付首付款100万元，余款在被告为原告办理房屋所有权证被受理之日付清。如被告在三年内未能给原告办理房屋所有权证及土地使用权证，案涉房屋所有权永久归原告所有，原告不再向被告支付下欠的购房款。案涉房屋土地转为国有土地时，被告承担土地出让金。被告一再保证前述房屋可以办理两证。原告依照约定向被告支付了购房款100万元。至2016年1月，被告以与原告签订的《房屋买卖合同》无效为由，告知原告要收回其房屋。原告得知后，经咨询才得知被告修建的房屋无法出售给原告。从买卖合同中约定的条款足以认定被告在签订《房屋买卖合同》无效所给原告造成的损失承担全部责任。综上，为维护原告合法权益，现诉请判决：1、确认原、被告于2010年8月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告退还原告已支付的购房款100万元；3、判令被告赔偿因《房屋买卖合同》无效给原告造成的经济损失：以100万元为基数，自2010年8月8日起至付清之日止，按月利率2%计算；4、本案的案件受理费、保全费由被告承担。被告刘开强辩称：对双方签订的合同无效的事实被告予以认可。100万元购房款也应当退还给原告，但原、被告签订合同无效的损失是双方造成的，都应当承担责任，原告要求赔偿损失的主张不应当支持，另外原告在签订合同后对房屋实际使用，应当向被告支付租金。诉讼费应当由原、被告双方负担。被告付丽蓉辩称：同意被告刘开强对于合同无效的意见。原告应当向被告返还房屋。原告支付的100万元购房款，被告付丽蓉未实际收取，应当由收取该款的被告刘开强负责返还，被告付丽蓉与刘开强已经解除婚姻关系，在离婚协议中约定所有债务由被告刘开强承担。原告主张的损失应当与被告刘开强协商处理，对于合同无效的结果原、被告均有过错，应当按过错比例适当分担损失。被告付丽蓉不应当承担诉讼费。经审理查明：2010年8月7日，原告石正贵、张正秀、作为乙方、原告李治作为丙方与被告刘开强、付丽蓉作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定二被告将其在“绵阳市涪城区石塘镇御营社区第七居民小组（涪城区御南街1号）宅基地自建房的第一楼层商铺门面6间出售给三原告，合同约定按建筑面积取价，每平方米单价8300元，具体金额以房产证实际登记面积计算为准。合同第一条对房屋基本情况约定：“甲方现未办理该房屋所有权证及土地使用证”。合同第三条约定：“付款方式：1、分期付款：本合同签订时乙方向甲方首付购房款捌拾万元人民币，丙方向甲方首付购房款贰拾万元人民币。2、余款在甲方为乙方、丙方办理房屋所有权证受理之日一次性付清下欠房款”。合同第五条约定：“甲方责任：1、甲方郑重向乙方、丙方承诺，保证出卖给乙、丙方该房屋的合法有效性，无与第三者及他人有产权纠纷。……4、在集体土地转为国有土地时，甲方保证按宅基占地面积分摊给乙、丙方建筑面积的宅基使用面积（以最终确权分割为准），土地出让金由甲方承担。办证税费按国家规定各自承担”。第六条约定：“乙、丙方责任：1、乙、丙方在对该房屋现状情况已充分了解的情况下才签订本合同。……4、从本合同签订之日起，乙、丙方享有该门面对外出租收益权，不受其他任何人干涉”。合同第七条约定：“违约责任：1、本合同签订后，在履行过程中，若单方违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金按该房购买价50%计算。2、若甲方违约，除按本合同第七条第1款赔偿乙、丙方违约金外，还应退还乙、丙方购买该房首付款壹佰万元人民币。……4、如甲方在三年内未能给乙、丙方办理房屋所有权证及土地使用证时，该房屋所有权永久归乙、丙方所有，乙、丙方不在向甲方补交下欠购房款”等。合同签订后，原告石正贵于2010年8月5日向二被告支付购房款10000元，于2010年8月8日支付购房款790000元，二被告向原告石正贵出具收条和收据各一张；原告李治于2010年8月5日向二被告支付购房款40000元，于2010年8月8日支付160000元，二被告向原告出具收条和收据各一张。上述房款三原告于2010年8月5日合计支付5万元，2010年8月8日通过原告张正秀向被告刘开强转账支付881680元，剩余68320元由被告刘开强收取案外人宋波、张军及其本人门面租金、押金进行了抵扣。上述合同交易完成后，三原告自2010年8月10日起接收上述房屋并用于出租，三原告收取租金若干。另查明，案涉房屋土地系2007年9月16日由绵阳市涪城区石塘镇御营社区第七居民小组与被告刘开强签订《门面地基有偿划分转让成交确认书》划分给刘开强，性质系集体土地。再查明，被告付丽蓉与刘开强原系夫妻关系，于2013年12月4日登记离婚，并办理了离婚协议公证，约定夫妻关系存续期间所欠共同债务及刘开强个人债务均由被告刘开强负责偿还。以上事实，有当事人身份证明、房屋买卖合同、转账凭证、收据、收条、租赁协议、收款收据、证人证言离婚证、离婚协议书、公某、见证书以及当事人陈述等证据经庭审质证，载卷核实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、使用和转让，适用土地管理法等法律和国家的规定”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。根据我国法律规定，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织内部成员；农村宅基地使用权具有福利性，具有福利和社会保障功能；宅基地使用权转让只能在同一集体经济组织内部成员间进行。建造在宅基地上的房屋交易受到法律、行政法规及相关政策的限制，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同无效》的请求于法有据，本院予以支持。无效合同处理问题。根据法律规定，合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还。因此二被告应将三原告支付的100万元房款予以返还；三原告应将涉案房屋腾出并返还二被告。被告付丽蓉辩称其与刘开强已经离婚且离婚协议约定债务由刘开强承担，因本案债务发生于二被告婚姻关系存续期间，系二被告夫妻共同债务，应当由二被告共同返还。二被告之间的离婚协议书旨在约定二被告之间的权利义务，对外不得对抗善意第三人，故被告付丽蓉的该辩称理由，本院不予采信。关于损失和租金收益。案涉房屋系农村宅基地上修建之房屋的事实在双方签订买卖合同时就已经明确，即原、被告双方对于合同无效均有过错。三原告出资购买商业门面的目的在于从事出租或经营等商业活动，而根据查明的事实，三原告在签订合同和履行首付款出资义务后，对案涉门面房享有了使用收益权，且实际进行了出租并收取租金，其使用房屋的合同目的已经基本得到实现，其要求二被告赔偿资金占用利息的请求与查明的事实不符，本院不予支持。同理，二被告出售房屋的合同目的系收取房款并获得收益，条件即放弃对所售房屋的使用收益权利，其收取了三原告购房款，合同目的也基本得以实现，其要求三原告返还租金收益的理由也与查明的事实不符，本院不予采信。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》之规定，判决如下：一、原告李治、张正秀、石正贵与被告刘开强、付丽蓉签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告刘开强、付丽蓉于本判决生效之日起五日内向原告石正贵、张正秀返还800000元，向原告李治返还200000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李治、张正秀、石正贵的其他诉讼请求。案件受理费19200元减半收取计9600元，由被告刘开强、付丽蓉共同负担6900元，原告李治、张正秀、石正贵共同负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 田 浩二〇一六年八月十六日书记员 郭婷茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。