海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9005民初374号原告海南省文昌市对外经济贸易公司。法定代表人陈心意，经理。被告郑某某。第三人吴某某。原告海南省文昌市对外经济贸易公司与被告郑某某、第三人吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理，依法由审判员云平山适用简易程序审理，因案情复杂，本院于2016年5月25日转为普通程序公开开庭进行了审理，原告海南省文昌市对外经济贸易公司法定代表人陈心意、被告郑某某到庭参加诉讼。第三人吴某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海南省文昌市对外经济贸易公司诉称，原、被告2010年8月28日签订《租赁房屋协议书》，因协议书内容约定不明确，原告2014年12月14日通过EMS全球邮政特快专递向被告发出通知，通知被告在收到本通知书之日起三日内到公司协调解决租赁房屋相关事宜，2014年12月16日被告收到通知，但拒绝协调解决。依照（2015）文民初字第769号《民事判决书》，原、被告2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》期限约定不明确，视为不定期租赁，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2015年12月3日原告依法通过全球邮政特快专递投寄《解除协议告知书》，解除双方签订的《租赁房屋协议》，并限定被告在2016年1月17日前退还房屋，结清从2014年11月至2016年1月租金18600元，该《解除协议告知书》被告于2015年12月5日签收。《解除协议告知书》，被告于2015年12月5日签收生效后，原告2016年1月18日通过EMS全球邮政特快专递投寄《通知书》给经营原告两间房屋铺面的吴某某，通知吴某某于在收到《通知书》之日起五日内搬出经营的两间铺面，《通知书》吴某某2016年1月18日签收生效，占用原告两间铺面43天，按每间铺面每月3000元计，应支付逾期腾房占有使用费8600元。综上，请求法院：1、依法确认原告2015年12月3日通过EMS全球特快专递投寄给被告一份书面《解除协议通知书》合法有效；2、依法解除原、被告于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》；3、依法判令被告退还两间租赁房屋；4、依法判令被告缴清14个月租金人民币18600元；5、依法判令第三人支付原告逾期腾房占用使用费人民币8600元；6、租金18600元诉讼费由被告承担；7、占用使用费8600元诉讼费由第三人承担。被告郑某某辩称，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行。双方签订的《租赁房屋协议》第三条约定，房屋租赁是附条件的，即，从合同租赁之日起至涉案房屋按规定拍卖并办好过户手续之日止。《合同法》第232条的规定，“不定期租赁”成立的前提是当事人对租赁期限约定不明确，本案中双方约定的租赁期限是非常明确，显然不能适用《合同法》第232条的规定。而且。退一步而言，即使是不定期的租赁合同，双方应根据《合同法》第61条的规定进行协议补充，不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，但是，原告没有与被告进行协商，而是直接提出解除合同，显然不符合《合同法》第232条规定。为了维护交易的稳定性，保护合理的信赖利益，本合同不应解除。自从原告的法定代表人变更为陈心意后，他竭尽全力、通过种种方式、反复提起诉讼，以达到推翻之前签订的租赁合同的目的，陈心意的行为对市场秩序、交易的稳定性，构成极大的破坏。现被告与第三人共同合作，2014年年底进行大量投入，仅装修费就投入20万元，至今未能收回成本，如果涉案合同解除，被告和第三人将血本无归。被告从未收到原告书面通知，根据原告提交的证据，根本不足以证明被告已经签收原告邮寄的材料，也不能证明原告向被告邮寄的材料内容。陈心意任原告经理后，其明确表示拒绝接受被告支付的租金，但被告仍通过公证提存的方式向原告支付租金，原告主张被告支付14个月租金无任何事实根据和法律依据。原告主张第三人吴某某支付腾房使用费已被（2015）文民初字第769号《民事判决书》中被驳回，现重新起诉，违反一事不再理原则。综上，原告的诉求有悖诚信原则，恳求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。第三人吴某某述称，被告承租原告某某路某某2间铺面，2014年年底与第三人合作，双方共同投入资金，以第三人名义办理工商营业执照，共同经营某某某童装店。开张前，因为我们对铺面进行了装修，装修费投入资金人民币20万元，至今未能回收本金。合同在履行过程中我们没有过错，原告之所以反复起诉解除租赁合同，其目的是想将我们装修的房子出租给他人，以获取更高利益，其行为显然属于恶意诉讼。如原告解除合同，应当赔偿我们装修的投入。另外，原告要求第三人腾房的诉求，（2015）文民初字第769号《民事判决书》已经判决驳回，现又重新起诉，显然是无理取闹。综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告是集体所有制企业，坐落于文昌市文城镇某某街某某（现为某某号）房屋的所有权属原告。陈心意现任原告经理，系法定代表人。2010年8月28日，原、被告签订《租赁房屋协议》，协议约定：一、甲方（即原告）同意将位于文昌市文城镇某某街某某的综合大楼底层自南至北第4、5间铺面租给乙方（即被告）经营；二、租房租金每月人民币1200元，乙方应于每月5日前一次付给甲方；三、租房期限为不定期，因为甲方属于改制企业，经文昌市人民政府批准将处置资产安置职工，其房屋正在按企业改制程序进行评估阶段，双方同意租房期限自2010年9月1日起至甲方房屋按规定拍卖，并办理好过户手续之日。合同签订后，被告依合同约定交付租金至2014年10月，之后的租金，因原告拒绝收取，被告在文昌市公证处通过提存方式支付租金。另查明，被告承租原告的两间铺面，于2014年年底开始与第三人合作经营某某某童装，营业执照以第三人名义登记。第三人在办理工商登记时，为了便于办理工商营业执照，2014年11月1日与原告签订一份《租赁房屋协议》，内容与原、被告于2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》基本一致。被告与第三人在合作过程中，对承租的铺面进行了装修，并经营至今。再查明，2014年12月14日原告通过EMS特快专递方式向被告发出《通知》，以双方签订的《租赁房屋协议》内容不明确为由，限定被告收到通知书后3日内到原告处协商解决相关事宜，但双方未协商解决。2015年，原告以吴某某为被告向本院提起诉讼，请求法院：1、确认被告2014年11月1日与原告签订《租赁房屋协议书》无效；2、判令被告于五日内将综合大楼底层自南至北第4、5间铺面退还给原告；3、判令被告在五日内赔偿占有原告两间铺面租金经济损失33000元。案件在审理过程中，郑某某以第三人身份申请参加诉讼，请求：1、确认第三人与原告2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》合法有效；2、判令继续履行《租赁房屋协议》。2015年10月19日本院作出（2015）文民初字第769号《民事判决书》，认为原告与吴某某之间实际并不存在租赁关系，双方签订的《租赁房屋协议》只是为了便于吴某某办理工商营业执照。判决：1、确认原告与第三人郑某某2010年8月28日签订的《租赁房屋协议》为有效合同；2、确认原告与被告吴某某2014年11月1日签订的《租赁房屋协议》为无效合同；3、驳回原告和第三人郑某某的其他诉讼请求。之后，2015年12月4日原告通过EMS特快专递方式向被告发出《解除协议通知书》，告知被告双方签订的《租赁房屋协议》定于2016年1月11日解除，限定被告在2016年1月17日前将房屋退还原告，并结清从2014年11月至2016年1月租金18600元。2016年1月18日，原告通过EMS特快专递方式向第三人发出《通告书》，告知原告与被告签订的《租赁房屋协议》已于2016年1月11日解除，要求第三人在接到通知书之日起五日内搬出经营房屋。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告签订的《租赁房屋协议》是不定期合同，还是附解除条件合同，原告是否具有单方解除合同权利；2、被告是否应当支付租金18600元、第三人是否应当支付占有使用费8600元给原告。关于原、被告签订的《租赁房屋协议》是不定期合同，还是附解除条件的合同，原告是否具有单方解除合同权利的问题。不定期合同是履行期限没有约定，或者约定不明确，双方不能补充协议，也不能按合同有关条款或者交易习惯确定的合同。附解除条件的合同是双方约定一定条件，条件成就时合同解除，该条件是否成就双方在约定时不能预测。本案中，原、被告签订的《租赁房屋协议》第三条虽然前半部约定为不定期租赁，但后半部约定的内容符合附解除条件合同的特征，从合同的履行情况及原告主张解除合同之理由（原告主张解除合同的理由是合同期限约定不明确）看，双方签订合同时的本意是按合同后半部内容履行，故，该合同属于附解除条件合同。合同在履行过程中，解除合同条件尚未成就，被告没有违约，也没有出现解除合同的法定事由，原告没享有单方解除权。因此，原告主张确认其投寄给被告的《解除协议通知书》合法有效、解除《租赁房屋协议》及请求被告返还租赁房屋，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告如果认为租金过低，或者租期过长，可以主张变更。关于被告是否应当支付租金18600元、第三人是否应当支付占有使用费8600元给原告的问题。由于双方签订的《租赁房屋协议》尚未解除，被告与第三人共同经营生意期间，被告按合同约定履行支付租金义务。不存在被告拖欠租金及第三人占用房屋事实，因此，原告主张被告支付租金18600元、第三人支付占有房屋使用费8600元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告海南省文昌市对外经济贸易公司的诉讼请求。案件受理费480元，由原告海南省文昌市对外经济贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  云平山人民陪审员  林明干人民陪审员  陈玉榜二〇一六年八月十一日书 记 员  吴量天袁青青