黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0109民初967号原告乔健，户籍地哈尔滨市道里区，现住址哈尔滨市松北区。委托代理人商志宝，黑龙江信诚律师事务所律师。委托代理人王敬淇，黑龙江信诚律师事务所律师。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北一路38号，现住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人神敏，职务董事长。委托代理人张磊，住哈尔滨市南岗区。原告乔健与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告乔健及其委托代理人商志宝、王敬淇，被告润恒公司的委托代理人张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔健诉称：乔健于2011年12月6日、2012年11月2日与润恒公司分别签订了《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，乔健向润恒公司购买位于哈尔滨市松北区松北镇金星村润恒农副产品物流园中交易市场E2-11栋1、2层11号商铺，价格为1,203,200元。润恒公司先行返租该商铺三年，应于2012年12月31日前交付商铺，并于交付商铺之日起一年半内取得该商铺的权属证明。合同签订后，乔健按约定交付了商铺转让款，润恒公司至今未能为乔健办理该商铺的产权证。2012年11月2日，乔健与润恒公司签订了商铺交接确认书，商铺未实际交付，一直都由润恒公司控制。润恒公司未按合同约定取得权属证明，故乔健诉至法院，要求解除双方签订的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》、返还商铺款1,179,136元、按照中国人民银行同期贷款利率给付1,179,136元的自2011年12月6日起至2016年5月22日止的违约金324,337.72元，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率给付至实际给付之日止。被告润恒公司辩称:润恒公司同意解除商铺转让合同，返还商铺转让款896,143元，给付乔健以896,143元为基数的自2011年12月6日起计算的违约金。润恒公司租赁乔健的商铺，给付了三年返租租金，租金折抵了房款。三年返租期满后，乔健未收房，给润恒公司造成了损失，润恒公司保留对乔健的诉权。润恒公司未按约定办理产权证，乔健可以选择退铺，合同约定润恒公司应按乔健已付款的银行同期贷款利息支付违约金，乔健的已付款为896,143元。润恒公司同意从乔健交款之日起给付违约金，但不同意给付三年返租租金。违约金与损失不能并用，乔健要求从付款之日起给付违约金，又要求三年的租金损失，不应支持。在本院开庭审理过程中，乔健为证明其诉讼主张的事实成立，举示了证据，润恒公司发表了质证意见。乔健举示证据情况如下：证据A1.哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书，拟证明：乔健与润恒公司于2011年12月6日签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，合同约定润恒公司将E2-11栋1、2层11号商铺转让给乔健，转让价款为1,203,200元，一次性付款优惠2%后为1,179,136元（合同中虽然约定优惠6%，但是实际优惠2%），乔健用返租租金抵扣部分价款后支付现金896,143元;润恒公司应在交付商铺之日起二年内取得商铺的权属证明，润恒公司违约，乔健有权退铺；证据A2.黑龙江省单位往来资金结算票据，拟证明：乔健于2011年12月6日履行了商铺转让款的给付义务，支付现金896,143元。商铺转让款是乔健的母亲陈淑梅缴纳的，在备注中已经明确陈淑梅将此房赠与其儿子乔健，所以此款可视为乔健缴纳，合同也是乔健与润恒公司签的；证据A3.陈淑梅与润恒公司签订的哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二），拟证明：交付商铺日期变更为2012年12月31日，取得权属证明时间变更为自商铺交付之日起一年半内即2014年6月31日前；润恒公司至今未能取得权属证明，已经违约；陈淑梅代乔健签订该协议，乔健予以认可；证据A4.商铺交接确认书、市场管理文件签收单，拟证明：商铺交付的时间2012年11月2日。润恒公司对乔健举示的证据质证认为：对证据A1的真实性无异议，证明问题有异议。乔健实际缴纳的款项为896,143元，不是1,179,136元；对证据A2真实性无异议，但是证明的是乔健的已付款项；对证据A3、A4均无异议。润恒公司未举示证据。本院确认：乔健提交的证据A1-A4内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院均予以采信。本院经审理查明：2011年12月6日，乔健与润恒公司签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条约定，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区松北镇金星村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场E2-11栋1、2层11号转让给乔健。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式约定，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9400元，转让总价款为1,203,200元。第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠2%，按照折后价1,179,136元减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为人民币896,143元。第六条产权登记约定：润恒公司保证在交付该商铺之日起两年内，取得该商铺的权属证明。如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，乔健有权退铺。乔健若选择退铺，润恒公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还乔健已付款项，并按照乔健已付款的银行同期贷款利息向乔健支付违约金，本合同终止。第九条交付时间约定：润恒公司应当在2012年7月31日前向乔健交付该商铺。《补充协议》约定：商铺折后转让总价款为1,179,136元；乔健同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给润恒公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款1,179,136元的8%，润恒公司据此一次性支付乔健前三年租赁收益282,993元。在租赁期内，该商铺的所有权属于乔健。乔健母亲陈淑梅于合同订立当日交付商铺转让款896,143元，润恒公司开具了金额为896,143元的黑龙江省往来资金结算票据一张。2012年11月2日，润恒公司与陈淑梅签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，约定商铺交付时间变更为2012年12月31日前，并自交付商铺之日起一年半内取得该商铺的权属证明。同日，双方签署了《商铺交接确认书》，约定乔健同意并确认自2012年12月31日至2014年12月31日将上述商铺移交润恒公司经营。2014年6月末，润恒公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷，因而成讼。诉争商铺现由润恒公司占有和使用。本院认为，双方订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，乔健有权要求解除上述合同，并要求润恒公司退回房款并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同中约定了退铺条件，亦即合同解除条件，现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故乔健要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，应予支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的乔健于润恒公司签订的《补充协议》及《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当返还乔健商铺款。现双方对于应返还的商铺款金额发生分歧。乔健主张诉争商铺总价款为1,179,136元，乔健交纳的净价款896,143元应予返还，对此润恒公司无异议；余额282,993元乔健主张是以双方合同约定的三年返租租金冲抵、该租金算作乔健已交纳的商铺款，润恒公司对此有异议。本院认为，双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款为1,179,136元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，双方对此无异议，故能够认定诉争商铺的转让总价款为1,179,136元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此乔健关于净价款896,143元之外的余款282,993元是以三年返租租金冲抵的主张成立。合同解除后，润恒公司应当返还乔健商铺转让总价款，即乔健交纳的净价款896,143元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款282,993元，合计1,179,136元。综上，乔健要求润恒公司返还商铺总价款1,179,136元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。润恒公司的相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。商铺交付时间为2012年12月31日，按照一年半内取得商铺权属证明的约定计算，润恒公司办理权属证明的时间应为2014年6月30日前,但其未能办理已构成违约，乔健有权要求润恒公司于此后即2014年7月1日起按照约定的方式计算给付违约金，即以896,143元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年7月1日至2016年5月22日止的违约金92,403.40元〔896,143元×6.15%÷365×144天（自2014年7月1日至2014年11月21日止）＋896,143元×6%÷365×99天（自2014年11月22日至2015年2月28日止）＋896,143元×5.75%÷365×71天（自2015年3月1日至2015年5月10日止）＋896,143元×5.5%÷365×48天（自2015年5月11日至2015年6月27日止）＋896,143元×5.25%÷365×59天（自2015年6月28日至2015年8月25日止）＋896,143元×5%÷365×59天（自2015年8月26日至2015年10月23日止）＋896,143元×4.75%÷365×212天（自2015年10月24日至2016年5月22日止）〕，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率给付至本判决确定的自动履行期限之日止，故对乔健主张的违约金的诉讼请求中合理部分予以支持。乔健主张商铺的违约金自2011年12月6日起计算缺乏事实根据，对该起算时间不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告乔健与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》、《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司返还原告乔健商铺转让款1,179,136元，此款于本判决生效之日付清；三、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司给付原告乔健896,143元的自2014年7月1日起至2016年5月22日止的违约金92,403.40元，此款于本判决生效之日付清；四、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付原告乔健896,143元的自2016年5月23日起至本判决生效之日止的违约金，利随本清；五、驳回原告乔健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,332元，原告乔健负担2828元，被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担15,504元。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司须于本判决生效之日将此款给付原告乔健。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  桓明馨人民陪审员  赵文全人民陪审员  王少杰二〇一六年八月二十七日书 记 员  李君璐