上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初9937号原告(反诉被告)韩燕，女，1965年3月8日生，汉族，住安徽省安庆市。法定代理人韩玲，女，1963年3月30日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人周向军，上海浩锦律师事务所律师。被告(反诉原告)曹伟伟，男，1991年5月14日生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。原告(反诉被告)韩燕与被告(反诉原告)曹伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)韩燕的委托诉讼代理人周向军、被告(反诉原告)曹伟伟的委托诉讼代理人赵天吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)韩燕向本院提出诉讼请求，要求确认韩燕与曹伟伟间的房屋租赁合同无效，曹伟伟搬出上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)并将该房屋恢复原状后返还给韩燕，曹伟伟按每月人民币8,000元支付2016年3月20日起至实际返还系争房屋之日止的使用费。事实和理由：1989年起，韩燕因患精神分裂症，被确认为XXX残疾二级。2009年4月，经安庆市大观区人民法院宣告其为无行为能力人，并指定韩玲为其监护人。2016年3月4日，曹伟伟骗取韩燕与其签订租赁合同，并于3月20日强行撬锁入住。故韩燕提出诉请如上。被告(反诉原告)曹伟伟反诉并辩称，韩燕在上海独立生活，并非不具有民事行为能力。因韩燕需要资金，故将系争房屋出租以赚取租金。曹伟伟与韩燕签订了租赁合同，曹伟伟向韩燕支付了租金48万元及押金2万元。故不同意韩燕的诉讼请求，并反诉要求韩燕返还剩余的租金及押金共计46万元。原告(反诉被告)韩燕针对反诉辩称，韩燕并未收取过相关租金及押金，不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年4月27日，安庆市精神病医院司法鉴定所出具司法鉴定意见书，其中载明，韩燕精神异常史近20年，受精神病性症状的影响，致使其不能辨认自己的行为，不能作出真实的意思表示，故评定为目前无民事行为能力。2009年4月28日，安庆市大观区人民法院作出(2008)观民特字第4号，判决宣告韩燕为无民事行为能力人，并指定韩玲为韩燕的监护人。2009年9月16日，韩燕取得残疾人证，载明其为XXX残疾，残疾登记为2级，监护人为韩玲。2009年11月，韩燕经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年3月23日，韩玲报警，称系争房屋有陌生人入住，民警到场后，经了解，韩玲怀疑其妹妹韩燕因精神有障碍导致其被曹伟伟欺骗以致房产被他人使用。民警告知双方到有关部门解决。审理中，韩燕表示，此前，韩燕将系争房屋的部分房屋对外出租，韩燕与其租客共同居住在系争房屋内。韩燕需借钱50万元，故找到上海雍凰投资管理有限公司，并认识了吴涛。2016年3月4日，吴涛、刘吉、曹伟伟将韩燕带至黄浦区公证处，签订了许多空白的文本。之后，四人去了工商银行，刘吉向韩燕银行转账100万元。韩燕取出了其中的80万元后上了吴涛、刘吉、曹伟伟的车，并将80万元连同装钱的包给了吴涛、刘吉、曹伟伟。在车上，吴涛、刘吉、曹伟伟要求韩燕在许多空白的纸上签了名。当时吴涛、刘吉、曹伟伟说，等系争房屋上办理了抵押登记，就将30万元给韩燕，但后因抵押手续没有做，故30万元也没有给。2016年3月20日，曹伟伟将韩燕及其租客从系争房屋内赶走，并占有了系争房屋。现韩燕主张使用费每月为8,000元，即是参考了系争租赁合同中约定的租金价格，但实际系争房屋的月租市场价仅为5,000到6,000元。曹伟伟表示，曹伟伟与刘吉是朋友，曹伟伟并不认识吴涛，曹伟伟也没有在上海雍凰投资管理有限公司工作。曹伟伟通过刘吉认识了韩燕，韩燕说急需用钱、需要长期出租系争房屋。此前，曹伟伟与韩燕已对租赁条件谈好了，故曹伟伟于2016年3月4日当天带了50万元现金去系争房屋内看房。看房觉得满意后，就在系争房屋内与韩燕签订了租赁合同，并当场向韩燕支付了50万元，韩燕当时就将系争房屋的钥匙交付给了曹伟伟。十天左右之后，曹伟伟入住了系争房屋，现系争房屋由曹伟伟和其朋友共同居住，并未对外转租。该50万元系曹伟伟一个做生意的朋友从银行中取出后借给曹伟伟的，由于双方关系很好，故曹伟伟与其朋友间并未签订书面的借款协议。由于韩燕着急用钱且系争房屋租期较长，故系争租赁合同约定的月租金8,000元可能还略低于市场价。为证明己方主张，被告向本院提供下列证据：1、韩燕(出租人、甲方)与曹伟伟(承租人、乙方)于2016年3月4日签订的房屋租赁协议，其中约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积129平方米。该房屋租赁期为五年，自2016年3月4日至2021年3月3日。租金为8,000元，现付后住。乙方现付给甲方60个月租金，计48万元。乙方另付给甲方押金2万元。乙方有权更换门锁及任意处理该房屋内现有、所有设备设施，乙方有转租权。甲方应在2016年3月4日前将结构完好的房屋交付乙方使用。2、韩燕于2016年3月4日出具的租金收条，内容为，韩燕收到曹伟伟承租系争房屋的租金48万元。3、韩燕于2016年3月4日出具的押金收条，内容为，韩燕收到曹伟伟承租系争房屋的押金2万元。韩燕对上述证据表示，签名的确是韩燕所签，但未收到过相关款项。韩燕当时是在曹伟伟等人的车上写的，当时还在许多空白的纸上签了名。以上事实，有原告(反诉被告)韩燕提供的上海市房地产权证、司法鉴定意见书、(2008)观民特字第4号民事判决书、上海市公安局案(事)件接报回执单、残疾人证等，被告(反诉原告)曹伟伟提供的房屋租赁协议、租金收条、押金收条等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为无效。根据本院查明的事实，韩燕长期患有XXX疾病，已被生效判决宣告其为无民事行为能力人，故其与曹伟伟签订的房屋租赁协议当属无效。除了韩燕的行为能力存在障碍之外，纵观系争房屋租赁协议的签订与相关费用的支付过程，亦有许多不合理之处。从租赁协议约定的租金支付情况来看，租赁协议约定租赁期限为五年，且五年租金一次付清，这与房屋租赁市场中租金一段时间支付一次的交易惯例不符。从曹伟伟主张的租金的支付情况来看，曹伟伟与韩燕于2016年3月4日初次见面，曹伟伟即将50万元以现金形式支付给韩燕，这与陌生人之间大额钱款一般以银行转账方式的交易惯例亦不符。鉴于韩燕为无民事行为能力人，曹伟伟亦无法提供其他证据证明其实际支付了50万元，故仅凭韩燕出具的租金收条及押金收条，无法证明曹伟伟实际支付了上述费用。由此，结合本案案情，曹伟伟主张其与韩燕间存在真实有效的房屋租赁合同关系的主张，缺乏依据，本院难以采信。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，韩燕起诉要求曹伟伟搬出系争房屋、将系争房屋恢复原状后返还并支付占有使用期间的费用，合法有据，当予准许。关于占有使用费的计费依据，曹伟伟自认每月8,000元的标准尚略低于市场租金，故对于韩燕主张的使用费标准，与法不悖，可予支持。关于曹伟伟的反诉，鉴于曹伟伟未能提供证据证明其实际支付了租金及押金，故其要求返还相关费用的请求，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)韩燕与被告(反诉原告)曹伟伟就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋租赁协议无效；二、被告(反诉原告)曹伟伟于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋并将上述房屋恢复原状后返还给原告(反诉被告)韩燕；三、被告(反诉原告)曹伟伟于本判决生效之日起十日内，按每月8,000元的标准向原告(反诉被告)韩燕支付2016年3月20日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费；四、被告(反诉原告)曹伟伟的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为40元、反诉案件受理费减半收取为4,100元，由被告(反诉原告)曹伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年八月十六日书记员  薛辰彦附：相关法律条文一、《中华人民共和民法通则》第十四条无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。