福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初1223号原告刘明香，女，1986年11月4日出生，汉族，住福建省安溪县。委托诉讼代理人林永标、林丽君，福建闽鹭律师事务所律师。被告黄世杰，男，1988年1月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人李安荣、黄丽虹，福建金方正律师事务所律师。第三人曹秀娣，女，1962年10月22日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人黄世华，系曹秀娣之子。第三人黄世华，男，1985年8月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告刘明香与被告黄世杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理，审理中，黄世杰以本案讼争的房屋系曹秀娣、黄世华出资借用其名义购买的，本案的处理结果与曹秀娣、黄世华存在利害关系为由，向本院申请追加曹秀娣、黄世华作为本案的第三人参加诉讼，经本院审查，黄世杰的申请符合法律规定，本院依法追加曹秀娣、黄世华为本案的第三人，并通知曹秀娣、黄世华作为本案的第三人参加诉讼。后本院依法适用简易程序由审判员郑梓忠独任审判，于2016年6月7日、7月11日公开开庭进行了审理。原告刘明香的委托诉讼代理人林永标与被告黄世杰及其委托诉讼代理人李安荣、黄丽虹和第三人黄世华（亦系第三人曹秀娣的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘明香诉称，2016年3月1日，原告与被告黄世杰签订《房产买卖协议》（编号：0007827），约定原告向被告购买位于翔安区，总价为人民币（币种，下同）138万元，合同签订之日，原告向被告支付定金5万元（可充抵首期购房款），2016年4月11日，原告应向被告支付45万元，余109万元由原告向银行申请贷款；被告应于2016年4月11日前向原房产申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清同时办理解除抵押登记手续，并履行合同后续义务。合同签订后，原告依约支付购房款，但被告未依约履行义务，已然构成违约。鉴于此，为维护自身合法权益，依《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》，立即办理解除厦门市翔安区房产的抵押登记手续，并协助原告办理该房产过户登记至原告名下的手续；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告黄世杰辩称，本案讼争的位于厦门市翔安区房屋系第三人曹秀娣、黄世华借用被告黄世杰名义购买的，被告未经曹秀娣、黄世华同意出售该房给原告，应属无效。2012年11月9日，第三人借用被告的名义向开发商厦门骏翔和信房地产有限公司购买该房屋，总价77.135万元，首付款24.135万元，余款53万元银行按揭贷款。该房屋的首付款24.135万元，于2012年11月3日、9日分别由曹秀娣的农行卡支付16.6万元，邮政银行卡支付5万元和0.935万元，由黄世华的民生信用卡支付1.6万元，被告没有支付购房款。购房余款53万元银行按揭贷款，也是由黄世华或黄世华其委派李进强每月转账给被告用于还贷，被告没有支付购房贷款。由于被告未征求该房屋权利人曹秀娣、黄世华同意出售，原、被告在2016年3月1日签订《房产买卖协议》时，特别约定（第16条）应在三方签字、丙方盖章后才生效，签订协议当日丙方没有盖公章，故《房产买卖协议》尚未生效。之后因曹秀娣、黄世华不同意售房，被告即告知原告无法成交该房屋的买卖，但原告仍然于2016年4月11日支付向被告购房款45万元，被告发现后于4月13日退还给原告购房款45万元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人曹秀娣、黄世华述称，本案讼争的房屋是他们支付首付款的，该房屋的银行按揭贷款也是由黄世华及委托代理人李进强支付的，被告黄世杰（系曹秀娣之子，黄世华的弟弟）并未支付该房屋的任何款项，他们系该房屋的实际所有人，该房子是曹秀娣今后在厦门养老用的。被告与原告刘明香签订房屋买卖协议并没有征得他们的同意，他们发现被告未经他们同意出售该房产，都很生气，也让被告告诉中介方该房子不出售。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月9日，被告黄世杰向开发商厦门骏翔和信房地产有限公司购买位于翔安区房屋，总价77.135万元，首付款24.135万元，余款53万元银行按揭贷款，后被告将该房屋的产权登记在其名下（建筑面积116.17平方米）。2016年3月1日，原告刘明香与黄世杰经厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐某居间介绍就黄世杰所有的位于翔安区房屋买卖达成协议，嗣后，原、被告及厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐某三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0007827），约定原告向被告购买位于翔安区房屋，总房价为138万元，合同签订之日，原告向被告支付定金5万元（可充抵首期购房款），2016年4月11日，原告应向被告支付45万元，余109万元由原告向银行申请贷款，所贷的款项直接转入原告的账户，若贷款不足的差额由被告补足直接支付给原告；被告应于2016年4月11日前向原房产申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清同时办理解除抵押登记手续，并履行合同后续义务。同时，约定本协议经三方签字、丙方（中介公司）盖章后才生效等条款。合同签订的当日，原、被告以及徐某在合同上签字，但未加盖中介公司的公章。合同签订后，原告即支付给被告定金5万元，2016年4月11日，原告又通过银行转帐的方式向被告支付45万元。被告收到原告支付的购房款45万元后，以其出售给原告的讼争房屋实际所有人系第三人曹秀娣、黄世华，其出售该房屋时未征得第三人的同意，而第三人知悉后，不同意出售该讼争的房屋为由，将原告支付的购房款45万元通过银行转帐的方式退还给原告，后原告又通过银行转帐的方式将该款项转给被告。2016年3月9日，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判令如上请求。审理中，厦门鼎原房地产行销策划有限公司对原告持有的《房产买卖协议》（编号：0007827）加盖了公章，而被告持有《房产买卖协议》（编号：0007827）至今未加盖公章。上述事实，有原告提供的《房产买卖协议》（编号：0007827）、厦国土房证土地房屋权证、被告出具的收条、中国农业银行转账业务客户回执、转帐凭证，被告提供的厦门市商品房买卖合同、附件六、合同补充协议、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、黄世杰浦东银行业务凭证，证人徐某出庭作证的证词，以及原、被告及第三人陈述与答辩、述称在案的庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本案的争议焦点：一、原告刘明香与被告黄世杰签订《房产买卖协议》是否合法有效；二、原告刘明香的诉讼请求是否应予以支持。一、关于原告刘明香与被告黄世杰签订《房产买卖协议》是否合法有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，本案讼争的房屋的厦国土房证土地房屋权证的所有权人登记为被告黄世杰，依法应认定黄世杰为该房屋的所有权人，黄世杰依法有权对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，因此，黄世杰与原告刘明香签订的《房产买卖协议》依法应认定为合法有效。对于第三人曹秀娣、黄世华及被告黄世杰提出本案讼争的房屋的首付款是第三人支付的，该房屋的银行按揭贷款也是第三人由支付的，被告并未支付该房屋的任何款项，第三人系该房屋的实际所有人的意见，第三人及被告虽提供房屋所有权确认书、曹秀娣农业银行业务凭证、账户明细清单、邮政银行交易明细、黄世华民生信用卡账户明细、黄世杰建行账户明细和农业银行借记卡交易明细等证据拟证实其主张。本院认为，第三人及被告提供的上述证据，仅能证明第三人及被告对本案讼争房屋权属的约定以及支付本案讼争房屋房款的事实，但与厦国土房证土地房屋权证登记所有权人不符，不能对抗善意的第三方，故第三人及被告提出的上述意见，本院不予采纳。二、关于原告刘明香的诉讼请求是否应予以支持的问题。本院认为，根据原告刘明香与被告黄世杰及厦门鼎原房地产行销策划有限公司中骏加盟店的人员徐某三方签订的《房产买卖协议》第十六条“本协议一式四份，原、被告及丙方（中介公司）的单店、总店各执一份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方（中介公司）盖章后才生效。”的约定，上述《房产买卖协议》依法应认定为附条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，本案中，原告持有的《房产买卖协议》，在本案审理中丙方（中介公司）已经在原告持有的《房产买卖协议》加盖了公章，而被告持有的《房产买卖协议》也有条件加盖丙方（中介公司）的公章，因被告反悔而不同意加盖丙方（中介公司）的公章而导致被告持有的《房产买卖协议》至今没有加盖丙方（中介公司）的公章，依据上述法律规定，被告的行为应认定为当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。因此，本院依法认定上述《房产买卖协议》已经发生法律效力，原、被告双方应依约履行，故原告请求法院判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议》（编号：0007827），立即办理解除厦门市翔安区房产的抵押登记手续，并协助原告办理该房产过户登记至原告名下的手续的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄世杰应继续履行与原告刘明香于2016年3月1日签订的《房屋买卖协议》（编号：0007827）；二、被告黄世杰应于本判决生效之日起三日内办理解除厦门市翔安区房产（建筑面积116.17平方米）的抵押登记手续，并于本判决生效之日起十五日内协助原告刘明香办理厦门市翔安区房产过户登记至原告刘明香名下的手续。本案诉讼费人民币17220元，适用简易程序审理，减半收取为人民币8610元，由被告黄世杰负担，本案诉讼保全费人民币5000元，由原告刘明香负担，款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  郑梓忠二〇一六年八月十五日书记员  林思思附本案所适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。