上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1870号原告(反诉被告)樊绪国，男，1975年10月13日出生，汉族，住上海市崇明区。原告(反诉被告)施慧，女，1981年6月30日出生，汉族，住上海市崇明区。委托代理人陈钢，上海中筑律师事务所律师。委托代理人黄可之，上海中筑律师事务所律师。被告(反诉原告)薛中英，女，1956年12月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈思(系被告儿媳)，1984年1月2日出生，汉族，住上海市。委托代理人张志文，上海市申中律师事务所律师。原告(反诉被告)樊绪国、施慧(以下称作原告)与被告(反诉原告)薛中英(以下称作被告)房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年8月6日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告施慧及樊绪国、施慧的共同委托代理人陈钢、黄可之、被告薛中英的委托代理人陈思、张志文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告樊绪国、施慧本诉诉称，2015年5月17日，原告与被告在案外人上海菁英房地产经纪有限公司居间下，签署《上海市房地产买卖合同》，约定原告以208万元价格购买被告名下上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同附件三约定房款分三笔支付，第一笔70万元于买卖合同签订当日付清，第二笔58万元于双方办理过户手续时当场结清，第三笔80万元于贷款申请经银行审核通过7日内支付，合同第十条第三款约定，被告未按合同约定期限交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当按原告已付款日万分之五支付违约金。原告依约支付第一笔70万元，被告出具了收据。2016年6月17日，双方办理贷款申请时，原、被告确定变更付款方式，第二笔款由58万元变更为38万元，贷款金额从80万元变为100万元，双方按此约定申请贷款，并在《上海市住房公积金个人住房抵押贷款申请表》上签字确认。2015年7月23日、24日，原告短信通知被告，敦促其配合办理过户，被告以第二笔款应当支付58万元而非38万元为由拒绝过户，事实上，被告拒绝过户的原因是无理索价10万元，原告拒绝被告该要求后，被告便拒绝配合过户。为维护原告合法权益，原告要求判令被告协助原告办理系争房屋过户手续，将系争房屋过户至原告名下，同时要求被告支付原告违约金3500元。被告薛中英本诉辩称，不同意原告的诉讼请求，原告应当承担合同的违约责任，系争房屋没有成功买卖的原因在于原告，被告支付定金后，后一笔58万元一直没有支付，被告几次催促原告，但原告没有按约支付房款，原告已经构成违约。被告薛中英反诉诉称，原、被告于2015年5月17日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告名下系争房屋以XXXXXXX元出售给原告，原告分三期付清房款，签约当日支付首付款70万元，2015年6月20日交易过户日支付二期房款580000元，第三期为贷款批准后七日内800000元。合同签订当日，原告支付700000元，但第二期580000元却未在6月20日支付，该日也无法去房屋交易中心办理过户手续，追其原因，是由于原告贷款提供的材料有缺，申请晚了，原告公积金贷款申请日为6月17日，此前还电话让被告去填写银行账号。被告出售系争房屋目的是为了换房，所以也一直在外看房，好不容易看中一套房屋，却因没拿到原告第二期房款，致使无法向对方付款告吹。之后，580000元何时支付、交易中心何时去，原、被告电话多次交涉，但原告总以语言进行搪塞，先是承认和同意支付580000元，后又说给380000元，200000元从贷款中支付，被告坚持要求原告支付580000元。原告承认自己违约，同意支付20000元违约金并另行支付200000元的两倍银行利息，6月30日，双方到交易中心审税，不想原告却未审税自行离开。如此，被告认为原告缺乏诚意，应当承担违约责任。现被告要求解除双方签订地买卖合同，同时要求原告支付违约金2030元、赔偿金416000元。原告樊绪国、施慧针对反诉辩称，原告不存在违约行为，故不同意支付违约金和赔偿金。经审理查明：被告薛中英系上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室系争房屋权利人。2015年5月17日，两原告(买受人，乙方)与被告(卖售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，系争房屋转让价款XXXXXXX元，双方于2015年6月20日之前至房地产交易中心办理转让过户手续，合同第九条第三款载明,乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期7日乙方仍未付款，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三大意为，1、乙方应在签订合同并办理公证手续当日支付首期房款70万元，第二期房款58万元约定于向房地产交易中心办理过户手续时结清；2、甲方同意乙方银行贷款80万元支付第三期房价款，乙方应于签订合同并申请合同公证后七日内向贷款银行申请，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足，则乙方应于送件之日补足并支付给甲方。2015年4月27日、2015年5月14日，被告出具两份收据，确认合计收到原告施慧70万元。2015年6月17日，原告樊绪国填写《上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表》，该表格借款金额一栏数额填写为“100万元”，抵押物填写为系争房屋，“贷款发放及划款”一栏，被告签署了姓名和账号。2015年6月30日，上海市地方税务局闸北区分局审税后出具系争房屋《销售不动产统一发票》，2015年7月8日，原告施慧缴纳税款20800元。7月23日，原告发短信给被告代理人陈思，让其和被告于次日至交易中心办理过户，陈思回复：“此次房产交易本人一直按国家认可之房屋买卖合同履行，你方过户前单方面更改付款方式并要求本人强行同意恕本人无法得你所愿，一切按合同约定，如有异议或擅自更改合同内之条款请走法律程序。”之后，双方未办理过户。上述事实，有原告、被告提供的相关证据及原、被告庭审陈述予以佐证。审理中，原告樊绪国、施慧称，1、双方已经就第二笔款项58万元变更为38万元达成一致，申请表明确写了贷款100万元；2、原告没有构成违约，被告从未追究过原告的违约责任，也没有提出过相关主张，双方事实上已经合意变更并顺延了房屋过户日期，第二笔房款约定在房屋过户时支付；3、原告已经满足了所有过户条件，现在无法过户的原因在于被告恶意加价，被告已经构成违约。被告薛中英则认为，1、6月20日没有办理房屋过户，第二期58万元房款也没有如期支付，直到6月30日、7月8日两次审税，被告一直催促原告付款，但原告一直不回应，原告应承担违约责任，被告要求解除合同合法合理，现经法院工作，被告愿意放弃要求原告支付违约金及赔偿金的诉讼请求，愿意返还原告已付房款70万元，不同意原告其余诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告所签订的买卖合同约定于2015年6月20日前办理转让过户手续、第二期房款58万元于向房地产交易中心办理过户手续时结清，两者结合，文字上理解为无合意延期办理过户之前第二期房款58万元应于6月20日之前支付，现原告所提供证据不足以证明双方协议更改第二期应支付房款数额为38万元，原告未按约定日期、数额履行合同义务，被告主张解除买卖合同于法有据，鉴于原告违约在先，要求被告支付违约金依据不足，本院难以支持。现鉴于原告存在违约，被告亦以短信形式催告原告按合同约定履行，被告要求解除合同，并且愿意放弃违约金、赔偿金请求，本院予以准许，合同解除后，被告应返还原告已付房款70万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告樊绪国、施慧与被告薛中英于2015年5月17日就上海市江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告薛中英应于本判决生效之日起10日内返还原告樊绪国、施慧70万元；三、驳回原告樊绪国、施慧各项诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元由原告樊绪国、施慧承担，反诉案件受理费25元由被告薛中英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  谷晓燕人民陪审员  陈名玲二〇一六年八月三十一日书 记 员  严骐安附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。