北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2015)顺民初字第19793号原告（反诉被告）郝维芝，女，1950年6月28日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托代理人魏杰（郝维芝之女婿），1978年12月17日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告（反诉原告）贾琳，男，1980年11月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托代理人龚晓磊（贾琳之妻），1982年12月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托代理人宋军霞，北京市青天律师事务所律师。原告（反诉被告）郝维芝与被告（反诉原告）贾琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝维芝的委托代理人魏杰、被告贾琳及其委托代理人龚晓磊、宋军霞到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告郝维芝诉称：我与贾琳于2015年9月23日签订的北京市房屋租赁合同第九条明确约定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。我在居住贾琳所交付的房屋后，使用过程中发现贾琳所提供的燃气热水器在安装和使用中严重不符合国家规定。依据《家用燃气快速热水器安装验收规程》（CJJ12-1999）、《燃气燃烧器具安装维修管理规定》（中华人民共和国建设部第七十三号令）规定，安装烟道排气式热水器的房间内应有排烟道；在民用建筑中，安装热水器的房间应有单独的烟道。《燃气燃烧器具安装维修管理规定》第十八条亦规定，对用户提供的不符合标准的燃气燃烧器具或者提出不符合安全的安装要求时，燃气燃烧器具安装企业应当拒绝安装。这些都是关系居住人员生命安全的重要标准。排烟管道是烟道式热水器不可或缺的必要产品部件，理应以标准配件的形式提供。燃气热水器生产技术发展至今，出现过四种类型即直排式、烟道式、强排式和平衡式。其中直排式热水器是最早一代产品，它与后期推出的烟道式热水器之间最主要的区别，就是前者没有排烟管道，燃烧废气直接在室内排放。因此，早在1999年国家就明令禁止了直排式热水器的生产和销售。而烟道式热水器作为当时国家“禁直推强”背景下生产商推出的一种过渡型产品，在产品设计上较直排式热水器增加了排烟设施（排烟接口和排烟管道），强调燃烧废气通过排烟管道向室外排放。显然，排烟管道是烟道式热水器保障安全的必要部件，也是烟道式热水器在产品类型上与直排式热水器相区别的主要部件。可以说，贾琳事实上是将一种危险的工业半成品交付给缺乏专业知识和危险认知能力的普通承租人使用，是在一种明知有危险的情况下，通过隐瞒欺骗行为，向我交付了一台实质是被国家明令禁止的直排式热水器。2002年4月1日起实施的《家用燃气快速热水器》GB6932-2001国家标准第5.3.2条规定，燃气热水器必须要安装排气管。A2条规定，没有排气条件的房间不得安装自然排气式和强制排气式燃气热水器。A3.1条规定，装有自然排气式热水器的房间应设给气口和排气口。以上种种事实已非常清楚，贾琳所交付的燃气热水器的安装严重不符合国家标准，存在重大安全和消防隐患，严重威胁着我的人身安全和健康，侵害了我的合法权益。据此，依据合同法，请求法院判令贾琳违约并解除合同。双方签订的北京市房屋租赁合同第七条明确约定，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；第十条约定，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准。双方合同约定的押金为2600元，因此按合同约定，贾琳应向我支付2600元，作为违反合同的违约金。由于贾琳所交付的房屋设施存在重大安全问题，未达国家规定的安全居住条件，严重损害了我的合法权益，属于严重的合同违约，且在我多次要求协商解决的情况下，仍然不停止其侵权行为，贾琳无权向我收取租金，还应赔偿造成我无法正常居住和使用房屋的损失，因此要求贾琳退还3个月租金7800元、押金2600元及我给付的水、电、燃气、收视费947元，连同违约金共计支付我13947元。综上所述，请求法院支持我的全部诉讼请求：1.判令贾琳违约并解除2015年9月23日签订的北京市房屋租赁合同；2.判令贾琳返还我房屋租金、押金、水费、电费、燃气费、收视费及支付违约金共计13947元。3.诉讼费由贾琳承担。被告贾琳辩称：我不存在任何违约行为，依法不承担任何违约责任。郝维芝想要提前解除合同，应按合同条款执行。我提供的热水器符合安全标准，不存在郝维芝诉状中所提到的危险因素，我没有任何过错，不存在所谓的侵权行为，故不应承担郝维芝所述的违约责任。综上所述，我同意按合同约定与郝维芝解除合同，请求法院依法驳回郝维芝的其他诉讼请求，并承担本案诉讼费用。反诉原告贾琳诉称：我与郝维芝于2015年9月23日签订北京市房屋租赁合同，将我所有的位于顺义区×室的房屋出租给郝维芝。合同签订后不久，郝维芝即私下联系他人转租该房屋，我不同意转租，但郝维芝仍执意转租。郝维芝应于2016年1月9日前支付2016年1至3月份的房租，但至今仍未支付。按合同约定，郝维芝私自转租及延付租金的行为已经构成违约。郝维芝以我交付的房屋不符合合同约定为由要求解除合同，该理由并不成立，也并非其真实理由，其真正要求解除的原因是由于我不同意转租。其单方面解除合同的行为没有事实和法律依据，已经构成违约。反诉要求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，并责令郝维芝立即将其占用的涉案房屋腾退；2.判令郝维芝按照每月2600元的标准支付自2016年1月9日至将涉案房屋腾退之日的租金；3.判令郝维芝支付我违约金2600元；4.诉讼费由郝维芝承担。反诉被告郝维芝辩称：在诉讼过程中，双方责任不清的情况下，合同仍然具有法律效力和约束力，因此在本案判决之前，贾琳要求郝维芝腾退涉案房屋明显没有任何法律依据。贾琳所提供的燃气热水器严重不符合国家安全规定，严重损害租赁居住人的生命健康权，存在重大安全隐患，已明显构成违约，在等待法院对贾琳是否构成违约的判决结果期间，合同依然有效，贾琳所提出的支付房屋租金及违约金的主张明显违反了双方合同约定，无任何法律依据。贾琳称：“合同签订后不久，郝维芝即私下联系他人转租该房屋，我不同意转租，但郝维芝仍执意转租。”该陈述不符合事实，当时双方根据合同约定协商转租事宜并未达成一致意见，我也没有转租此房屋，只是表达了想转租的意愿，合同第十一条约定可通过协商解决，但协商未果不构成违约，我们有协商的权利；合同第七条有约定，在甲方提供的燃气热水器不符合约定的情况下，没有任何维修更换，所以贾琳违约在先，我不存在违约；我提出解除合同的原因是由于反诉人违反合同约定，所提供的燃气热水器不符合国家规定，严重存在安全隐患，我没有任何违约行为，反而是根据双方签订的合同第七、九、十条的约定，提出了解除合同的请求。综上所述，不同意贾琳的反诉请求。经审理查明：2015年9月23日，贾琳作为出租人（甲方）与作为承租人（乙方）的郝维芝、作为居间人（丙方）的北京丁丁优房科技信息有限公司签订了一份北京市房屋租赁合同。合同第一条约定：（一）房屋坐落于顺义区×。（二）房屋建筑面积70.93平方米，户型2室1厅1卫。第三条约定：(一)房屋租赁期自2015年10月9日至2016年10月8日，甲方应于2015年10月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋交割清单（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后视为交付完成；（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条约定：（一）月租金标准为每月2600元。（二）支付方式为现金，押一付三，各期租金支付日期分别为2015年10月9日、2016年1月9日、2016年4月9日、2016年7月9日。（三）押金为2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条约定：租赁期内，供暖费、物业管理费、卫生费、室内设施维修费由甲方承担。水费、电费、电视收视费、燃气费等费用由乙方承担。第七条约定：（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第八条约定，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条约定：(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.甲方不具有出租该房屋的权利；2.持延交付房屋达15日的；3.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；4.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的；2.欠缴各项费用达1000元的、擅自改变房屋用途的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6.擅自将房屋转租给第三人的。第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或甲方提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(二)乙方有第九条第四款约定的情形之日导致甲方解除合同或乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方总成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（四）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（五）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金。合同签订当日，郝维芝给付贾琳2600元。贾琳出具的收据注明该款为租房订金。2015年10月8日，贾琳与郝维芝办理了房屋交接手续，并填写了附件一房屋交割清单及附件二相关费用明细。其中，房屋交割清单电器家具项下包括万家乐牌热水器一台。在房屋交割清单及相关费用明细下方交房确认栏，贾琳及郝维芝进行了签字确认：对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期2015年10月8日。同日，郝维芝给付贾琳3个月租金7800元及水费、电费、燃气费、收视费共计947元。双方并约定上述2600元订金转为房租押金。2015年10月16日，郝维芝给贾琳发送微信，内容为：贾琳，你好，我是×租房的，我现在还没搬家，我今天想和你商量商量，所有街坊都跟我说建新南北区没有租金这么高的，人家两居是1800元，三居2200元，因为我没有在顺义租过房，也不知道顺义的价位，人家这么一说我心里很不平衡，又没有护栏又没有防盗门很不安全，我是长时间租住，你考虑一下，是不是下个季度开始租金降下200元。2015年11月15日，郝维芝给贾琳发送微信，内容为：小贾你好，我是×租你家房的阿姨，我打你电话可能你忙没有听到，我前两天给你打电话因为我北京房子这几天办拆迁手续，我跟你说我有一个亲戚小两口要住，小两口嫌房子大，我估计还是钱的问题不想租，现在在×我妹妹的街坊想租，她的闺女在×买的房子，老人和女儿住一起房子小住不开，老两口租房每天晚上来住，我看老太太岁数也不大老实巴交的，挺干净的，我想请你麻烦一下，这两天来一趟重新签一下合同，你看你和你爱人啥时候有时间，谢谢你了，给你们添麻烦了！2015年11月18日上午，郝维芝给贾琳发送短信，内容为：我这几天给你打了多次电话，你总是回避不接电话，今天我实话给你说了吧，我家拆迁是事实，但这不是主要的，主要的是我搬进来后发现了新的问题，冰箱不制冷，热水器没有烟道很危险，大门透风，没有洗衣机很不方便，因为这个租金在这个小区已经是很高的了，可是以上的问题不配套，我也不能再花钱给你们置换，为了减轻你们的负担我就找了一个她可以自己带家庭用具，租金还是2600元，这样也不妨碍你们的利益，我和他结账，我觉得两全其美，这个人她是长期租住，也免得你们将来再找租户麻烦，如果你们还不同意我可以一年住下来，但是以上问题你们必须给我解决，否则会影响下个季度的租金问题，看到此消息希望你们考虑，给我一个答复，沉默不能解决问题。2015年11月18日下午郝维芝女婿魏杰与贾琳之妻龚晓磊电话联系，就转租问题与龚晓磊进行协商，双方未达成一致意见。2015年12月3日郝维芝持其诉称事实及理由向本院提起诉讼。贾琳于2015年12月30日庭审时答辩称同意解除合同。因双方均同意解除合同，本院组织双方办理房屋交接，但郝维芝予以拒绝，直至2016年8月8日才将涉案房屋返还贾琳。经双方结算，贾琳退还郝维芝水费、电费、燃气费及2个月收视费共计683元。郝维芝对贾琳收取的水费、电费、燃气费没有异议，但称收视费其应该给付贾琳3个月的，另7个月因涉案房屋没有达到居住条件，不同意给付，故其变更第二项诉讼请求中要求返还水费、电费、燃气费、收视费的诉讼请求为要求返还收视费126元。因郝维芝已将涉案房屋返还贾琳，贾琳放弃了要求郝维芝腾退房屋的反诉请求。另查明，贾琳提供给郝维芝的万家乐牌热水器为直排式热水器。上述事实，有北京市房屋租赁合同、收条、照片、微信、短信、电话录音及本院勘验笔录、照片、庭审笔录等在案佐证。本院认为：郝维芝与贾琳于2015年9月23日签订的合同是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。2015年10月8日，双方就涉案房屋及电器家具等附属设施进行了交接，郝维芝并签字确认“乙方经验收，认为符合房屋交验条件”，该确认说明郝维芝在房屋交付时对涉案热水器的状况是明知的，故郝维芝主张贾琳是通过隐瞒欺骗行为向其交付了涉案热水器，本院不予采信。房屋出租价格与房屋状况及附属设施种类、质量密切相关，郝维芝如认为涉案热水器不符合其使用要求，可与贾琳进行协商，或更换、或拆除等，并重新协商房屋租赁价格，但现郝维芝在明知涉案热水器的状况且双方进行了交接的情况下，以贾琳交付的热水器安装严重不符合国家标准，存在重大安全和消防隐患，严重威胁着郝维芝的人身安全和健康，侵害了郝维芝的合法权益为由主张贾琳违约，本院不予采信。故郝维芝要求贾琳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。郝维芝诉请要求解除合同，贾琳于2015年12月30日庭审时答辩称同意解除合同，故可以认定双方于2015年12月30日达成了解除合同之合意。据此，本院确认2015年12月30日为双方合同解除之日。郝维芝仅于2015年10月8日交付了2015年10月9日至2016年1月8日的租金，但自2015年10月8日房屋交付后，涉案房屋至2016年8月8日由郝维芝占有使用，故郝维芝要求返还租金、押金及收视费的请求，本院不予支持。合同解除后，郝维芝应将涉案房屋腾退给贾琳；合同解除前，郝维芝应按合同约定标准向贾琳支付租金，合同解除后至郝维芝实际腾退涉案房屋之日止，郝维芝应按合同约定标准向贾琳支付房屋使用费。故贾琳要求郝维芝按合同约定的每月2600元的标准支付自2016年1月9日至腾退涉案房屋之日租金（应为房屋使用费）的诉讼请求并无不当，本院予以支持。因双方已办理完毕房屋交接手续，郝维芝给付贾琳房屋使用费的数额应扣除郝维芝向贾琳支付的押金2600元。直排式热水器燃烧时所产生的废气直接排放在室内，所消耗的氧气也取自于室内，存在一定的安全隐患，因此国家相关主管部门已分别从1999年和2000年开始禁止生产和销售直排式热水器。贾琳向郝维芝提供的热水器为直排式热水器，郝维芝有权据此要求解除合同，故贾琳要求郝维芝支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郝维芝与被告（反诉原告）贾琳于二〇一五年九月二十三日签订的北京市房屋租赁合同于二〇一五年十二月三十日解除；二、原告（反诉被告）郝维芝按每月二千六百元的标准给付被告（反诉原告）贾琳二〇一六年一月九日至二〇一六年八月八日腾退涉案房屋之日止的房屋使用费一万五千六百元（已扣除押金二千六百元），于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告（反诉被告）郝维芝的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贾琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百四十八元，反诉案件受理费一百二十八元，由原告（反诉被告）郝维芝负担二百五十一元（已交纳一百四十八元），由被告（反诉原告）贾琳负担二十五元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李红艳人民陪审员  杨久君人民陪审员  焦晓卫二〇一六年八月三十日书 记 员  李 娜