沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0114民初2133号原告：闫丽红，女，1969年7月14日出生，汉族，现住沈阳市于洪区丹景山路**号*****室，身份证号：2101031969********。被告：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区白山路105—8号31。组织机构代码证代码：71576077-5法定代表人：谷鹏云，系该公司董事长。委托代理人：李光勇，男，1958年1月16日生，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市皇姑区巴兰河街17—1—3，身份证号210105195801162819委托代理人：黄明慧，女，1988年8月2日生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市大东区凯翔一街东盛一巷9号331。身份证号210104198808020925原告闫丽红诉被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王霄霄独任审判，并公开开庭进行了审理。原告闫丽红、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司的委托代理人黄明慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后365天内将办证材料报登记机关备案，被告向登记机关备案，违反了约定时间，故应向原告支付违约金。现来院诉讼，1、请求法院判令被告赔偿原告逾期办证违约金11800元；二、请求法院判令由被告承担诉讼费用。被告辩称：一、自2013年6月份为业主办理入住以来，我公司开始办理各项验收及产权登记事宜，按照我公司工作计划和实际推进，产权证完全可以在商品房买卖合同约定的期限内办理完毕，但是发生众多我公司不可控制的因素是导致办证逾期的唯一原因，其中政府关于配套安装工程登记审批流程的重大变更，不同行业规范矛盾和盛京银行违规拒绝办理解押手续最终导致逾期办证的关键。2014年上半年，由于政府对配套安装工程登记流程重大调整，致使我公司已完成过半的审批手续全部作废，需要重新办理。我公司需要联络项目一百余家配套单位逐一补充图纸、档案、签章等相关手续，由于项目施工早已结束，众多配套施工单位一时难以联系，又因施工单位人员调动，离职等原因导致工程档案归档多次中断，造成登记工作严重滞后。政府行业规范相互矛盾如供暖工程验收规范与建委建筑验收规范各执一词，导致根本无法向下推进后续手续，致使整个配套验收工作严重滞后。项目使用土地（土地证号沈阳国用2006第01**号土地证号，沈阳国用2005第01**号，土地证号2003第01**号）被盛京银行股份有限公司沈阳民主支行带看抵押登记，现债权已偿还，主债务消灭，抵押权消灭，2015年开始，我公司多次催促盛京银行配合我公司办理商品房产权证之注销土地抵押登记等手续推进工作，但盛京银行一直拒绝办理，导致初始登记工作至今无法完成，为此我公司已向法院对盛京银行诉讼，一方面督促其尽快完成配合手续，另一方面追偿其给我公司带来的逾期办理证的违约损失，以上多种原因造成我公司无法向房产部门申报材料，为业主办理产权登记。二、原告起诉违约金过高，请求予以调整。我国违约金的性质是赔偿性违约金，有损失才能赔偿。原告所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，虽然合同上约定了违约金，然而原告在经济利益上并无实际损失，原告诉请的违约金为日万分之零点五，比例过高，不尽合理，我公司请求考虑众多复杂因素和实际情况予以下浮调整，按照业主单套购房总房款0.3%-0.5%处理，给予业主一次性赔付。三、我公司请求贵院做业主调解、息诉、撤诉工作。关于办证事宜，我公司正在积极推进，目前已进行到最后阶段，业主的起诉会增大工作量，希望贵院能帮助我公司做调解工作，避免二次起诉，增加诉累，浪费司法资源。现在，大多数业主对我公司是理解的，也同意将索赔事宜暂时搁置，只是一少数有激进情绪的业主放弃调解采取径行起诉的方式，相信通过法院耐心细致的工作能使纠纷化解，息诉、撤诉。以上意见，请贵院领导及办案法官考虑，我公司同时也得到了区政府、市建委、市房产局的支持，在具体环节办理上承诺特事特办。只有及时办证才是业主满意的标准，才能化解纠纷。我公司保证全力配合法院调查、调解、审理等工作。经审理查明：原告闫丽红与被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区丹景山路22号132室房屋一处，建筑面积为88.18平方米，总房款为461519元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。”2013年7月14日，原告办理入住手续。2016年1月20日，原告来院诉讼。被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。本院确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及商品房买卖合同等证据材料、发票、入住通知单等证据在卷为凭，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月14日，原告办理入住手续，被告应于2014年7月14日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未将原告所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，原告已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因被告的违约行为而导致原告遭受直接经济损失，而根据被告提供的相关证据，被告的违约行为确系多种因素造成。故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由被告向原告支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即4615元(461519元×1%)。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告闫丽红支付逾期办证违约金4615元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费96元，减半收取48元，由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担25元，由原告闫丽红承担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  王霄霄二〇一六年八月二十八日书 记 员  胡 月