江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5390号原告舒启旺。委托代理人金云其，江苏吴越律师事务所律师。被告时洪军。委托代理人姚明，江苏剑桥人律师事务所律师。第三人朱金英。原告舒启旺与被告时洪军不当得利纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告舒启旺及其委托代理人金云其，被告时洪军的委托代理人姚明到庭参加诉讼。审理中，本院追加朱金英为本案第三人参加诉讼，依法由审判员姚民、人民陪审员丁松林、张芹芳组成合议庭适用普通程序于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告舒启旺及其委托代理人金云其、被告时洪军及其委托代理人姚明、第三人朱金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒启旺诉称：2016年4月18日，被告将其向房东租赁的位于苏州市吴江区松陵镇振泰小区3幢103室门面房（系陈某、朱金英共同共有的房屋）转租给原告，约定租期自2016年4月15日起至2019年9月14日止（系被告与房东所签原租赁合同租期届满之日），年租金仍为8万元；因被告已支付2015年9月15日至2016年9月14日一年的租金，故2016年4月15日至2016年9月14日期间的租金33333.33元由原告返还给被告；被告将遗留的汗蒸房、空调等作价25000元一同转让给原告；被告向房东交付的5000元租房押金也由原告返还给被告。据此，原告应向被告支付63333.33元。同日，被告参照其与房东朱金英订立的房屋租赁协议以朱金英名义与原告订立一份房屋租赁协议，并由被告代签上“朱金英”名字。2016年4月19日，原告通过网上银行转给被告62000元，加上2016年4月15日预付给被告的3000元，总计65000元，比原先约定的63333.33元多付了1666.67元，为此，原告多次电话通知被告要求将多付的款项返还给原告，但均遭拒绝。2016年4月21日，原告通知房东陈某请求确认由被告代签的房屋租赁协议，但因房东陈某的误解，最终没有确认该协议。原告当即将房东不予确认被告代签的房屋租赁协议致使该协议无效的情况告知了被告，并要求被告退还上述65000元，但遭拒绝。根据房屋租赁协议中关于被告未经房东同意不得私自将该房屋的部分或全部转租给他人的约定，被告代签的房屋租赁协议因未得到房东签字确认而为无效协议，被告因该无效协议取得的65000元不当得利理应返还给原告。现要求判令：1、被告返还65000元不当得利；2、本案诉讼费用由被告承担。被告时洪军辩称：本案所涉房屋租赁合同合法有效，现原告的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。第三人朱金英述称：对于被告以第三人名义与原告订立的房屋租赁协议，第三人予以认可。经审理查明：位于苏州市吴江区松陵镇振泰小区3幢103室房屋（下称涉案房屋）系陈某、朱金英共同共有的房屋。陈某、朱金英将涉案房屋租赁给他人，他人在租赁期间退出租赁关系后由时洪军接手，并由朱金英（甲方）与时洪军（乙方）订立一份房屋租赁协议，主要约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方，租期自2015年9月15日起至2019年9月14日止，年租金8万元，租房保证金5000元（作为履约保证金存放于甲方，不计利息，主要用于合同期满终止时甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方），未经甲方同意乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人等内容。协议签订后，时洪军于2015年10月30日以涉案房屋作为经营场所注册成立了吴江区松陵镇华辰经络推拿养生馆。在租赁期间，时洪军意欲退出租赁关系，而舒启旺同意接手，为此，时洪军以朱金英名义与舒启旺于2016年4月18日订立了一份房屋租赁协议，协议内容与上述朱金英与时洪军所订立的房屋租赁协议完全一致，落款处“朱金英”的名字由时洪军代签。对于时洪军享有的5000元租房保证金、预先支付的剩余部分租金及时洪军遗留物品作价款，双方约定由舒启旺付给时洪军。2016年4月15日、4月19日，舒启旺向时洪军分别支付了3000元、62000元，总计65000元。上述协议签订当日，时洪军将涉案房屋一把钥匙交给了舒启旺。嗣后，舒启旺对涉案房屋进行了简单装修。以上事实，有原、被告、第三人的陈述、原告提供的涉案房屋房产证、房屋租赁协议、银行转账凭证，被告提供的房屋租赁协议、工商登记信息及本案庭审笔录予以证实。本案当事人争议的焦点：关于被告以第三人名义与原告订立的房屋租赁协议的效力问题。原告主张该房屋租赁协议无效。原告认为：因被告以第三人名义与原告于2016年4月18日订立的房屋租赁协议中出租方一栏中“朱金英”的名字系由被告代签，为此，原告于2016年4月21日要求陈某在原告打印的《店面房转租协议书》上签名，但陈某拒绝签名。根据上述房屋租赁协议中关于承租方未经房东同意不得私自将涉案房屋的部分或全部转租给他人的约定，该房屋租赁协议因没有得到房东的签字确认而无效。被告主张该房屋租赁协议合法有效，为此，提供了证人陈某当庭所作的证言，陈某陈述：原、被告在商谈涉案房屋转租事宜时，陈某与朱金英均不在场，当时，被告打电话征询陈某意见时，陈某明确告知只要与原合同内容一致，被告可以代签协议，2016年4月21日，陈某应原告要求来到原告公司，原告拿出由被告代签的那份协议，陈某看后表示予以认可，但原告又拿出另一份协议让陈某在上面签名，因协议内容与原合同不完全一致，故陈某没有签名。被告认为：根据陈某当庭所作的证言，陈某对被告以朱金英名义订立的房屋租赁协议是认可的，因此，该房屋租赁协议合法有效。经质证，原告对陈某上述所述认为基本是事实，当时陈某既未在被告代签的租赁协议上签名，又拒绝在原告打印的《店面房转租协议书》上签名，因此，即使陈某、朱金英认可被告代签的租赁协议，租赁期限也应从陈某、朱金英认可之日起起算。第三人朱金英在庭审中表示认可被告以其名义与原告签订的这份房屋租赁协议。本院认为：被告以第三人朱金英名义与原告订立房屋租赁协议，虽没有第三人朱金英书面授权，但第三人朱金英及陈某作为房屋共有人均承认当时被告与陈某通话时同意被告以第三人朱金英名义与原告订立房屋租赁协议，而原告也认可在协议订立时被告与陈某有过通话，并在该协议上签名，其并无证据证实被告的行为未得到第三人朱金英授权，因此，本院认定被告以第三人朱金英名义与原告订立的房屋租赁协议对第三人朱金英及原告具有法律效力。综上，本院认为：因第三人朱金英承认其授权被告以其名义与原告订立房屋租赁协议，故第三人朱金英与原告之间的房屋租赁合同成立且生效。第三人朱金英与原告订立房屋租赁协议后，其与被告之间的房屋租赁关系即告解除，第三人朱金英应将被告所享有的5000元租房保证金和预先支付的剩余部分租金退还给被告。由于第三人朱金英与原告订立的房屋租赁协议（即被告以第三人朱金英名义与原告签订的租赁协议）和与被告订立的房屋租赁协议内容完全一致，因此，原、被告双方约定上述款项直接由原告付给被告并无不当，也不损害第三人朱金英利益，该约定对原、被告双方具有法律约束力。另被告将遗留的汗蒸房等作价给原告，应认定系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效。由于原告支付给被告的65000元是基于上述款项的组成，原告又无证据证实其所付款项已超出应付款项，且被告取得上述款项有合法根据，因此，现原告要求被告返还65000元不当得利的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告舒启旺的诉讼请求。案件受理费1426元，由原告舒启旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审 判 长  姚 民人民陪审员  丁松林人民陪审员  张芹芳二〇一六年八月十八日书 记 员  蔡 洁