山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2011）博商初字第72号原告：淄博锦岳机械制造有限公司。住所地：淄博市博山区白塔镇小庄社区。法定代表人：孙兆云，执行董事。委托代理人：郑天廷，山东博港律师事务所律师。（特别授权代理）被告：淄博博港型材有限公司。住所地：淄博市临淄区凤凰镇南金村。法定代表人：孙国新，董事长。第三人：何庆全，无业。第三人：博山区白塔镇小庄社区居民委员会。住所地：博山区白塔镇小庄社区。法定代表人：王万芝，主任。原告淄博锦岳机械制造有限公司诉被告淄博博港型材有限公司、余敏敏、第三人何庆全租赁合同纠纷一案，于2011年1月4日向本院起诉。本院受理后，在审理过程中，原告申请撤回对余敏敏的起诉，本院予以准许。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告淄博锦岳机械制造有限公司的委托代理人郑天廷、第三人何庆全到庭参加诉讼，被告淄博博港型材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。第二次开庭时，原告淄博锦岳机械制造有限公司的委托代理人郑天廷，被告淄博博港型材有限公司的法定代表人（原）余敏敏及其委托代理人李晓光，第三人何庆全到庭参加诉讼。后，被告淄博博港型材有限公司申请追加博山区白塔镇小庄社区居民委员会为本案第三人参加诉讼。第三次开庭时，原告淄博锦岳机械制造有限公司的委托代理人郑天廷，第三人何庆全到庭参加诉讼，被告淄博博港型材有限公司、第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告淄博锦岳机械制造有限公司诉称，原告于2010年10月8日与被告淄博博港型材有限公司签订协议书一份，约定被告将租赁博山区白塔镇小庄社区居民委员会的集体土地转租给原告，原告支付被告土地租赁补偿金500000.00元。原告已将该土地租赁补偿金500000.00元支付被告，余敏敏为原告出具了收条。由于被告拖欠博山区白塔镇小庄社区居民委员会土地租赁费120365.00元，被告也要求原告为其垫付了。因博山区白塔镇小庄社区居民委员会已通知被告解除双方签订的《土地租赁协议》及《补充协议》，被告已经丧失作为出租人与原告签订租赁合同的主体资格，导致原告与被告签订的协议书无法继续履行，并且博山区白塔镇小庄社区居民委员会拒不同意原告使用该租赁土地，原告的合同目的无法实现。为此，原告于2010年11月27日向被告发出《解除土地租赁合同的通知》，要求被告自收到该通知后三日内返还原告已支付的土地租赁补偿金500000.00元，并返还原告为被告垫付的土地租赁费120365.00元，但被告至今没有返还原告，为此，请求判令被告返还原告土地租赁补偿金500000.00元及为被告垫付的租赁费120365.00元，共计620365.00元。原告淄博锦岳机械制造有限公司提供如下证据：1、被告企业法人营业执照副本和公司章程修正案各一份；2、博山区白塔镇小庄社区居民委员会向被告发出的《解除合同通知书》一份（复印件）；3、《解除土地租赁合同通知书》和国内特快专递邮件详情单各一份；4、协议书一份；5、收据和山东农村信用合作社电汇凭证各一份；6、山东农村信用合作社现金缴款单一份；7、被告和博山区白塔镇小庄社区居民委员会的协议书及补充协议书各一份（复印件）；8、被告向博山区白塔镇小庄社区居民委员会交纳租赁费的收据一份；9、博山区人民法院（2011）博商初字第120号民事判决书一份。被告淄博博港型材有限公司辩称，一、请求法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。1、2010年10月8日，双方签订《协议书》一份，协议约定，原告承租的土地是以被告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会于2003年6月30日签订的土地租赁协议书、2009年6月26日签订的补充协议和道路使用协议上规定为准的内容。协议约定自2010年6月30日起，由原告自行向博山区白塔镇小庄社区居民委员会支付费用，权利义务由原告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会处理，被告的转租权已经博山区白塔镇小庄社区居民委员会同意（2009年6月26日），如果原告按约定支付租赁费，就不会违约，博山区白塔镇小庄社区居民委员会也不可能解除，由于原告不按期付租赁费，造成博山区白塔镇小庄社区居民委员会解除合同，其后果应由原告自行承担，与被告无关。2、2010年10月11日原告交付50万元土地租赁补偿金，仅履行了2010年10月8日协议第二条，并没有按时足额支付租金120365.00元，从2010年10月14日催缴通知可以看出博山区白塔镇小庄社区居民委员会主张的是2010年6月30日至2011年6月30日的租赁费，而此租赁费属于双方2010年10月8日协议三条内容，即原告开始租赁土地所发生的费用，为原告自己的费用而不是为被告垫付，更未按期支付，如2010年10月21日前支付120365.00元就不可能违约，也就不可能造成合同解除，当然不能由被告承担。3、从2010年10月27日解除合同通知书看，原告没有支付120365.00元土地租赁费，是造成土地租赁合同解除的直接原因和理由，既然引起了合同解除，就应由原告承担责任，而不是被告。4、合同解除后，从第五条看出与博山区白塔镇小庄社区居民委员会的矛盾应由原告解决，与被告无关。二、假设博山区白塔镇小庄社区居民委员会单方面解除协议，由于双方在2009年6月26日的补充协议中，有土地租赁的最后五年博山区白塔镇小庄社区居民委员会可以从60万保证金中按照土地租赁协议扣除租赁费的约定。不按期交付的后果只能造成5年以后解除合同，或将60万元退还，而不是再由被告退还，也无需向被告主张。从此方面也应驳回原告的诉讼请求。三、被告于2005年7月8日取得了集体土地使用权建设用地批复，期限是永久，被告有土地使用权。基于2009年6月26日的合同，被告与原告转租是得到了所有权人的认可。博山区白塔镇小庄社区居民委员会解除与被告的合同，被告不同意，合同没有解除，如博山区白塔镇小庄社区居民委员会禁止被告和原告使用土地已属于土地使用权争议，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权争议，应由人民政府解决，任何人包括原告和被告，不经过人民政府裁决，人民法院无权受理。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告淄博博港型材有限公司提供如下证据：1、被告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会签订的协议书一份（复印件）；2、土地租赁补充协议一份（复印件）；3、原、被告签订的协议书一份（复印件）；4、2010年10月11日收到原告50万元的收据一份（复印件）；5、催交通知书一份（复印件）；6、解除合同通知书一份（复印件）；7、凭据六份（复印件）；8、照片八张。第三人何庆全述称，原告诉称是与被告发生的土地租赁合同关系，这与我没有任何关系。原告在诉状中未讲明将我列为第三人的理由。第三人何庆全未提供证据。第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会书面述称，一、原告与被告之间的纠纷，第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会不知情，也没有参与原、被告之间的合同交易，因此追加第三人参加诉讼没有事实依据。二、被告与第三人之间的土地纠纷，已经法院裁判终结，无其他纠纷。三、本案原告和第三人之间本来就存在租赁合同关系，原告租赁第三人的工业建筑物用于生产经营，但该租赁合同与本案被告无关。原告因拖欠第三人租赁费，曾于2010年底向第三人支付12万余元租赁费，第三人也已经为原告开具收款凭证并结算。该租赁费与被告无关。第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员未提供其他证据。经审理本院认定，被告与第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会于2003年6月30日签订协议书一份，约定被告租赁使用博山区白塔镇小庄社区居民委员会所在集体经济组织农民集体所有的土地34.39亩，租赁期限为2003年7月1日至2028年6月30日，计25年。前五年租金为每年每亩2700.00元，后20年租金为每年每亩3500.00元。并约定，签订合同时，被告付清2003年下半年的租金及赔偿款60182.50元，以后每年6月中旬付清当年租金及赔偿金120365.00元。2009年6月26日，双方就上述土地租赁协议签订补充协议一份，约定双方继续履行2003年6月30日签订的租赁协议，原告交纳2009年6月30日至2010年6月30日的租赁费120365.00元，为保证履行租赁协议，被告预付5年租赁费60万元作为保证金。自协议签字起15日内交付。自2010年6月30日后，被告按租赁协议每年缴纳租赁费，协议约定的最后的5年租赁期，博山区白塔镇小庄社区居民委员会从60万保证金中按照土地租赁协议每年扣除租赁费。2010年10月8日，原、被告签订协议书一份，约定被告将租赁第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会的集体土地转租原告，土地范围、期限及费用情况以被告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会于2003年6月30日签订的土地租赁协议书和2009年6月26日签订的土地租赁补充协议和道路使用协议上规定的为准。原告一次性支付被告土地租赁补偿金50万元。该款原告已支付被告。2010年10月18日，第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会向被告发出催缴通知书一份，要求被告缴纳2010年6月30日至2011年6月30日的租金120365.00元。2010年10月27日，第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会向被告邮寄送达了解除合同通知书一份，向被告发出通知，解除双方签订的土地租赁协议及补充协议。原告于2010年11月27日向被告发出解除土地租赁合同通知，要求被告收到通知三日内返还原告土地租赁补偿金500000.00元，并返还垫付租金120365.00元。2010年10月21日，原告向第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会缴纳土地租赁费120365.00元。原告主张，该款系应被告要求代被告向第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会支付所欠2010年6月30日至2011年6月30日的土地租赁费120365.00元。第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会述称该款系原告另外租赁其工业建筑物产生的租赁费，但未提供相应证据。2011年2月9日，被告因与第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，要求确认博山区白塔镇小庄社区居民委员会发出的解除合同通知书无效，判令博山区白塔镇小庄社区居民委员会继续履行双方于2003年6月30日签订的土地租赁合同及2009年6月26日签订的补充协议。本院经审理后依法作出（2011）博商初字第120号民事判决，该判决认定如下事实：被告与第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会双方签订土地租赁协议时，涉案土地系耕地，并未办理建设用地手续。2005年7月8日，淄博市人民政府对博山区白塔镇小庄村补办土地使用权使用手续的申请进行了批复，主要内容如下：博山区白塔镇小庄村使用本村耕地2.2569公顷，用于建设淄博博港型材有限公司货场、办公室。该项目建设未经批准擅自用地，做法是错误的。但因区国土局已依法作出处理，且建设项目确需用地，所以，同意为其补办土地使用权使用手续。但经本院查询人民政府土地行政主管部门，涉案土地使用者仅进行了上述土地使用权手续的申请并获得了相应的批复，但并未向人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，也未获得集体土地使用权证书，其建设用地使用权未确认。淄博博港型材有限公司既不是乡镇企业，也不是博山区白塔镇小庄社区居民委员会所在的集体经济组织所兴办的集体企业。该判决认为，被告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会于2003年6月30日签订的土地租赁合同及2009年6月26日签订的补充协议均属无效。理由如下：1、涉案土地需办理建设用地手续，并应按照规定由土地使用者向人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权，但，本案中涉案土地并未进行登记造册，因此，其土地使用权未获得确认。被告与博山区白塔镇小庄社区居民委员会之间就未获得土地使用权确认的土地签订租赁合同，违反了国家依法实行土地登记发证制度的强制性规定，因此，属于无效合同；2、被告既非乡镇企业，也非博山区白塔镇小庄社区居民委员会所在的集体经济组织兴办的集体企业，不能使用本集体经济组织农民集体所有的土地，因此，其进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地。被告使用博山区白塔镇小庄社区居民委员会所在的集体组织农民集体所有的土地进行建设，违反了上述法律规定，因此，双方之间签订的土地租赁合同及其附属协议无效。该判决已经发生法律效力。另查明，第三人何庆全原系被告淄博博港型材有限公司的工作人员，原告向被告缴纳的土地租赁补偿金50万元系通过第三人何庆全转交被告。被告淄博博港型材有限公司的法定代表人原系余敏敏，后变更为孙国新。以上事实，有原、被告及第三人的陈述及提供的其他证据在卷为证。本院认为，本院已生效的（2011）博商初字第120号民事判决书已经认定被告淄博博港型材有限公司与第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会于2003年6月30日签订的土地租赁合同及2009年6月26日签订的补充协议均属无效，故原、被告基于上述协议于2010年10月8日签订的租赁合同当然无效。被告应返还原告基于该租赁合同向其缴纳的土地租赁补偿金500000.00元。对于原告于2010年10月21日向第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会缴纳土地租赁费120365.00元，原告主张系应被告要求代被告向第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会支付所欠2010年6月30日至2011年6月30日的土地租赁费，根据原、被告签订的租赁合同及被告与第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会签订的合同，能够相互印证原告的该主张；而第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会虽述称该款系原告租赁其工业建筑物产生的租赁费，但并未提供相应证据予以证实，本院对第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会的该述称不予采信，被告应返还原告上述垫付租金120365.00元。综上，对于原告要求被告返还土地租赁补偿金500000.00元及垫付租金120365.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告淄博博港型材有限公司、第三人博山区白塔镇小庄社区居民委员会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为对其庭审质证、抗辩等相应诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告淄博博港型材有限公司自判决生效之日起十日内返还原告淄博锦岳机械制造有限公司土地租赁补偿金500000.00元；二、被告淄博博港型材有限公司自判决生效之日起十日内返还原告淄博锦岳机械制造有限公司垫付租金120365.00元；三、第三人何庆全、博山区白塔镇小庄社区居民委员会不承担本案民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10004.00元，诉讼保全费3622.00元，由被告淄博博港型材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  申海亮审 判 员  杜洪芳人民陪审员  薛连国二〇一六年八月十二日书 记 员  钱 纬