上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初9124号原告(反诉被告)：杨文凤，女，1979年3月16日出生，汉族，住上海市闵行区纪翟路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告)：徐勇，男，1973年3月6日出生，汉族，住上海市嘉定区双河路XXX弄XXX号XXX室。两原告(反诉被告)共同委托代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。两原告(反诉被告)共同委托代理人：薛冰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：易文其，男，1968年6月21日出生，汉族，住上海市杨浦区殷行二村XXX号XXX室。委托代理人：汤红梅，上海市凌云永然律师事务所律师。原告杨文凤、徐勇与被告易文其房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用简易程序。2016年7月8日被告易文其提出反诉，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨文凤、徐勇及其委托代理人孔慧君、被告(反诉原告)易文其及其委托代理人汤红梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨文凤、徐勇向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月29日解除；2、被告返还原告已付的购房款人民币270,000元(以下币种均为人民币)，原告自愿承担违约金50,000元。事实和理由：2016年1月21日，原、被告就上海市杨浦区殷行二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，转让价840,000元整。原告已根据合同约定向被告支付了首期房价款270,000元，然因银行贷款未能通过审批，致上述合同无法继续履行。故诉至法院作如上诉请。原���自愿承担相应的违约责任，但要求法院调低违约金至50,000元。被告(反诉原告)易文其辩称并反诉称，同意原告要求解除合同的诉讼请求，然解除日期应为2016年6月22日，即法庭第一次组织双方谈话的日期。对于原告要求返还房款的诉讼请求，被告要求在原告已付的270,000元房款中扣除违约金168,000元及赔偿金12,600元，剩余房款89,400元同意返还。违约金按照合同约定的总房价款的20%进行计算并不过高，主要理由如下：1、因原告未付款导致被告另行购房的房款未到账致被告支付了100,000元的逾期付款违约金。2、因被告名下的系争房屋未过户导致被告另购的房屋变为二套房，首付款增至50%，被告另行借钱300,000元产生了20,000元的利息损失。3、因系争房屋未过户导致被告另购的房屋契税没有享受到首套房的政策，多产生40,500元的税费。4、因原告未付款导致被告另购房屋��款不足，被告多贷了260,000元的公积金贷款，该笔公积金贷款被告可以在一年后提前还贷，故被告主张一年的利息损失10,140元。上述损失共计170,640元，高于合同约定的违约金，故违约金尚不足以弥补被告的全部损失，不应调低。赔偿金系根据《上海市房地产买卖合同》补偿条款(一)第七条约定，因被告宽限了原告一个月的期限，故按照总房价款的日万分之五计算30天，共计12,600元。被告因而提起反诉请求法院判令：1、确认原、被告于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月22日解除；2、判令原告支付违约金160,800元及赔偿金12,600元。原告(反诉被告)杨文凤、徐勇针对反诉辩称，同意解除合同，但解除日期应为合同约定的最晚过户日2016年4月29日，当日没有过户合同即解除。合同未能履行因系争房屋房龄长、面积小，没有达到银行放贷的条件致贷款未能通���审批，并非原告主观不愿购买。合同虽然约定违约金为总房款的20%，然该约定过高，被告没有如此高的实际损失，要求法院调低。被告所述另行购房过程中产生的损失无法确认，亦与本案无关。系争房屋当前的市场价至少比双方约定的转让价涨了30%。2016年5月19日居间方上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑地产)提供了一份《协议书》，约定若贷款审批不通过由居间方赔偿被告损失，原、被告进行了签署，德佑地产未盖章签字，该约定虽不能约束德佑地产，但对原、被告仍是适用的，原告本无需赔偿，现原告自愿赔偿50,000元。被告反诉的违约金与赔偿金系重复计算，且合同约定的赔偿金为10个工作日，被告计算30天没有依据，不同意支付赔偿金。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区殷行二村XXX号XXX室房屋产权人系被告，建筑面积32.52平方米。2016年1��22日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，转让价840,000元，在2016年4月29日之前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。原告未按本合同约定期限付款的，按照补充条款(一)约定处理。补充条款(一)约定：原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；原告单方要求解除合同的；均视为原告违约，被告有权单方解除本合同，应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金。被告可从原告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给原告，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，原告应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。附件三付款协议约定：一、首期房价款，原告应支付被告首期房价款270,000元整。1、原告已在签订本合同前直接支付被告定金10,000元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内直接支付被告部分首期房价款260,000元整。二、第二期房价款：原告应支付被告第二期房价款540,000元，通过如下方式支付，原告应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需材料。若原告向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。原告应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，原、被告双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。尾款30,000元于被告将原有户口迁出当日支付。2016年1月18日，被告出具收款收据，收到原告支付的定金10,000元，2016年1月21日，原告向被告转账支付260,000元。2016年1月21日，原、被告签署《协议书》，原、被告就系争房屋买卖的相关事项约定如下：1、在原、被告双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为840,000元，现原告所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、被告承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担。本协议第1条所述价格840,000元为被���出售该房地产净到手价格。若因被告承诺不实，导致多缴纳的交易税费由被告自行承担。3、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价840,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由原告承担。4、双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。5、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。2016年5月19日，原告(乙方、买受方)、被告(甲方、出售方)、德佑地产(丙方)打印《协议书》一份，主要内容：甲乙双方通过丙方居间，就乙方购买上海市殷行二村XXX号XXX室(以下称“该房地产”)事宜，于2016年1月21日签署《上海市房地产买卖合同》。本着平等、自愿、公平原则，三方经友好协商，达成如下协议：一、将买卖合同第六条约定的最晚过户日延期至2016年5月31日；二、乙、丙双方愿一次性补偿甲方计人民币230,000元，付款方式如下：(1)如乙方贷款不足总房款六成(即不足504,000元)的情况下：丙方支付人民币170,000元，乙方支付60,000元；(2)如乙方贷款超过总房款六成的情况下：丙方愿意承担人民币160,000元，乙方赔付金额为70,000元；(3)如乙方贷款不能于2016年5月31日前通过审批，则由丙方赔付甲方人民币230,000元，甲乙双方应在2016年6月1日前签订解约协议，双方签订后3日内甲方退还乙方支付的首付金额人民币270,000元整。三、付款时间及办法：本协议签署且乙方的贷款合同经审批通过后1个工作日，乙、丙方向甲方通过银行转账等方式支付(2016年6月1日、过户之前)。四、甲方收款账户信息为：账户名：易文其；账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；开户行：中国工商银行。五、如乙、丙双方在本协议约定时间内不能履行本协议���，甲方有权利追究违约方给甲方造成的相应损失；如乙、丙双方在履行本协议后，在贷款于2016年5月31日前已通过的情况下，甲方不配合过户的，甲方须退回乙、丙双方已支付的所有款项，并承担买卖合同约定的违约责任。六、甲、乙、丙方都负有保密义务，任何一方不得向第三方透露本协议及与之相关的信息，违约方必须返还丙方已支付的上述款项，若给丙方带来损失的，则应承担损失赔偿责任。七、甲乙丙三方履行完毕本协议约定的相关义务后，甲、乙双方对贷款及本次居间服务再无任何争议，甲、乙任何一方不得就此事再以任何形式和任何理由向丙方提出其他任何赔偿或者补偿费用要求，且互不追究其他任何法律责任。八、本协议经三方签字盖章后生效。该份协议书原、被告落款签字，德佑地产未盖章签署。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。���被告的损失部分，被告提供了如下证据：1、2016年2月8日购买案外人丁桂飞、丁峰、丁敏珠上海市殷行路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及协议书，证明被告购买该房屋转让价1,350,000元，因原告违约导致被告多支付了100,000元违约金。2、银行交易明细、借条、案外人易某某的身份证复印件，证明因首付款增加被告向易某某借款300,000元，在本金里扣除了利息20,000元。3、税收缴纳书，证明该套买入的房屋属二套房，多产生了40,500元的契税。4、公积金贷款合同，证明原告被告在买卖合同上欲贷款400,000元公积金，现贷款了660,000元，对于多贷款的260,000元计算了一年的利息损失10,140元。原告认为上述证据均是被告另行购房发生，原告没有参与，真实性无法确认，且与本案无关。就系争房屋现在的市场价，被告认为总价系880,000元，原告认为总价在1,170,000元至1,270,000元之间。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告因贷款审批未获通过无法按照合同约定支付第二期房款致合同未能继续履行，系原告违约。现原、被告双方一致同意解除上述买卖合同，对此本院予以确认。本院确认合同解除的日期为原、被告达成合意之日，即2016年6月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，故被告收取原告的房款应予返还。对于被告反诉要求原告支付的违约金及赔偿金，根据买卖合同补充条款的约定，原告逾期付款超过十个工作日的、原告单方解除合同的，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需支付违约金，故违约金与赔偿金并不矛盾，现被告反诉要求原告支付30日的赔偿金依据不足，故本院确定赔偿金为按照合同��定的计算标准即总房价款的日万分之五计算十日。对于违约金，原告认为合同约定的总房价款20%的违约金过高，要求法院调低，本院结合系争房屋目前的市场价、被告的损失情况，酌情确定原告应向被告支付违约金为80,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)杨文凤、徐勇与被告(反诉原告)易文其于2016年1月21日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年6月22日解除；二、被告(反诉原告)易文其应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨文凤、徐勇房款人民币270,000元；三、原告(反诉被告)杨文凤、徐勇应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)易文其赔偿金人民币4,200元；四、原告(反诉被告)杨文凤、徐勇应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)易文其违约金人民币80,000元。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币4,750元，减半收取计人民币2,375元，被告(反诉原告)易文其负担；案件反诉受理费人民币3,912元，减半收取计人民币1,956元，原告(反诉被告)杨文凤、徐勇负担人民币912元，被告(反诉原告)易文其负担人民币1,044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈晓宇二〇一六年八月二十六日书记员  王好义附：相关���律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过���高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。