南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0115民初5074号 原告（反诉被告）刘正亮，男，1992年1月29日生，汉族。 委托诉讼代理人杨善保，男。 被告（反诉原告）黄俊忠，男，1975年7月23日生，汉族。 委托诉讼代理人潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘正亮诉被告（反诉原告）黄俊忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘正亮及其委托诉讼代理人杨善保、黄俊忠及其委托诉讼代理人潘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘正亮诉称：1、解除双方于2015年9月13日签订的房屋买卖居间合同；2、被告黄俊忠赔偿自2015年10月26日-2016年6月21日止的房屋差价损失12万元。3、被告黄俊忠支付中介费6000元。事实和理由：2015年9月13日，其与被告黄俊忠签订房屋买卖居间合同，黄俊忠将位于江宁区出售给其，总价款为63.5万元。其支付了定金1万元，首付款29.5万元，共计30.5万元，黄俊忠于2015年11月1日将该房交付给其。黄俊忠应于2015年12月10日配合办理过户，但黄俊忠一直拖延。2016年3月，黄俊忠的妻子明确告知其不同意出售该房屋。2016年4月11日，江宁法院通知其黄俊忠夫妻正在起诉离婚，两人都要处理这套房子，建议其在十个工作日内与黄俊忠夫妻协商处理或向法院起诉，故其诉至法院。 被告黄俊忠辩称：1、双方已经协商解除合同。双方签订合同后，其没有表示不卖这套房子。在其与前妻离婚诉讼期间，法院向原告刘正亮释明就房屋另案主张，故2016年4月21日刘正亮要求退还购房款，其亦同意，故双方已经协商解除合同。2、其已经退还房款30.5万元及搬家费1.4万元，共计31.9万元。3、原告主张的房屋差价损失不是直接损失，应予驳回。4、如果其方要承担违约责任，要求抵扣刘正亮取得的房租1.5万元（2015年11月1日-2016年4月底，每月2500元）。 反诉原告黄俊忠诉称：1、双方的房屋买卖合同是由于刘正亮明确表示不履行而解除，故刘正亮应支付其违约金1万元。2、刘正亮归还涉案房屋的产权证和土地证。 反诉被告刘正亮辩称：1、合同不能履行是由于黄俊忠没有取得其妻子同意，违约方是黄俊忠，应驳回反诉请求。2、房屋产权证和土地证在其处，但是要等纠纷结束再还。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年9月13日，黄俊忠（甲方）与刘正亮（乙方）、江宁区兰心房产信息中心（丙方）签订房屋买卖居间合同，甲方将坐落于江宁区房屋出售给乙方，房屋所有人为黄俊忠、李翠红，房屋建筑面积47.35平方米，规划用途为办公，总价为63.5万元。乙方应于签订合同当天支付定金1万元，于2015年12月10日支付首付款28.5万元，余款33万元由乙方通过银行贷款支付给甲方，尾款1万元于交房时支付给甲方。甲方双方约定于2015年12月20日配合办理过户手续。甲乙双方任何一方不履行或不完全履行本合同，违约方必须在违约行为发生当日向丙方支付全部佣金，守约方已缴纳的佣金，由丙方全额退还。刘正亮于签订合同当日支付定金1万元。2015年10月26日，刘正亮支付首付款29.5万元，黄俊忠于当日向刘正亮交付房屋钥匙，并在房屋交接协议上注明“莱茵铂郡813室双方交接完成，卖方物业费、水电费已全部结清，买方已拿到钥匙”。2015年12月20日，双方未按约办理过户手续。2015年12月26日，黄俊忠向刘正亮出具《协议》，载明“双方友好协商，由于甲方黄俊忠因个人离婚原因，过户时间往后暂延迟三个月，租金由乙方收，房屋保证出售给刘正亮”。 2016年3月下旬，黄俊忠的前妻李翠红向刘正亮明确表示不同意出售房屋，双方产生纠纷。2016年4月11日，本院未成年人案件审判庭通知刘正亮到庭，调查房屋买卖情况，并告知黄俊忠与李翠红正在离婚诉讼中，两人都要处理这套房子，建议刘正亮在十个工作日内与黄俊忠夫妻协商或向法院起诉主张权利，逾期，法院将对房产依法处理。刘正亮回复其回去考虑。2016年4月21日起，黄俊忠与刘正亮协商退还房款，黄俊忠于4月21日退还15万元，于4月26日退还14万元。2016年4月22日，黄俊忠与李翠红签订调解协议，约定涉案房屋原属于黄俊忠所有的50%份额赠与儿子黄建涵，该房屋另50%的份额归李翠红所有，该房屋尚未归还的银行按揭贷款由黄俊忠承担。本院（2015）江宁民初字第5299号民事调解书对调解协议内容予以确认。2016年4月25日，刘正亮起诉本案，将黄俊忠与李翠红作为共同被告。2016年8月2日、3日，黄俊忠分别给付刘正亮1.5万元、1.4万元。2016年8月18日，刘正亮撤回对李翠红的起诉，要求黄俊忠一人承担违约责任。 对于双方争议的事实，双方举证质证如下。庭审中，黄俊忠认为其在出售房屋前取得了李翠红的同意，提交1、文本9句，格式为聊天记录，对话人为“小虫”与“月光宝盒”，证明李翠红在QQ聊天记录上认可办好了“买房委托书”，李翠红否认证据的真实性，认为不存在该对话。2、李翠红单方签字的离婚协议书复印件一份，载明“夫妻共同所有的房产位于……和南京江宁区天元东路228号莱茵铂郡813室。男方付女方20万人民币，女方放弃所有房产。鉴于男方目前的支付能力，可等南京江宁区天元东路228号莱茵铂郡813室房产卖掉后付清20万人民币。”“本协议一式三份，自婚姻登记机关颁发《离婚证》之日起生效。”用以证明李翠红同意出售本案房屋。李翠红称该协议是针对4月份黄俊忠起诉离婚时写的，后来黄俊忠撤诉了，该协议未生效。黄俊忠本案出售房屋其自始不知情、不同意。3、黄俊忠称离婚案件庭审笔录证明李翠红在美国时同意卖房并就卖房委托书作了公证，但从美国回来突然不同意卖房，公证书也没有拿出来。根据双方在离婚诉讼中的庭审笔录，李翠红陈述“我没有同意过他卖房子，我在美国大使馆做过公证，但是从来没有给过他，而且公证书也丢掉了。”“公证的内容是等双方离婚之后，把该给我的钱给了我以后，我离婚之后再同意把莱茵铂郡的房子卖掉，但是原件我一直没有给他。” 对于双方争议的房屋差价损失。2016年8月10日，本院走访财富广场附近四家房产中介咨询涉案房屋于今年4月份的交易价格。1、天印大道中广置业认为此类办公用途房屋税费很高，成交价格涨幅不大，其公司成交套数很少，认为参考价格为1万元/平方米左右。2、天印大道链家认为其不做此类房屋交易，无法评估。3、莱茵小镇内城萃房产认为涉案房屋在4月份价值与现在价值差不多，约70万元左右。7月份其店内成交了一套莱茵大厦1527室，成交价格72万元，户型与涉案房屋一样，除47.35平方米外都赠送了电梯井约20平方米的面积，1527是内东，813是内西。现在还有一套313室在挂牌，报价75万元，还未成交。3、莱茵小镇内泽悦房产认为涉案房屋4月份价值应该和现在差不多，该类房屋涨价幅度小，价值在70万元左右。其店内在8月1日成交了一套1109室，带储藏室、软装很漂亮，光软装曾花费9万元，成交价格是78万元。 对于双方争议的租金收益。2015年10月1日，黄俊忠委托兰心中介出租涉案房屋，兰心中介工作人员朱清东与承租人姚绍刚签订租赁合同，租期自2015年10月1日至2016年9月30日止，每月租金2500元，第一个月租金给付黄俊忠用来交纳物业费、水电费，后续租金由刘正亮收取。根据本院向兰心中介及承租人姚绍刚核实，姚绍刚因本案房屋买卖纠纷于2016年五一节假日期间搬出，租金交到4月底。 以上事实，有房屋买卖合同、收条、协议、微信记录、离婚协议书、调查笔录、民事调解书、租赁合同、开庭笔录及当事人陈述等证据证实。 本院认为，出售房屋应当征得房屋共有权人同意。2015年9月13日，原告刘正亮与被告黄俊忠签订房屋买卖合同，当时的房屋所有权人是黄俊忠、李翠红。李翠红未参与合同订立，并于2016年3月下旬明确告知刘正亮其不同意出售房屋，致使买卖双方发生纠纷。因黄俊忠未能提交证据证明订立本案合同取得了李翠红的同意，且李翠红坚称其自始不知情、不同意本案房屋买卖，故黄俊忠签订合同是单方意思表示，其无权处分李翠红的份额。黄俊忠辩称李翠红同意出售，但其提交的“QQ聊天记录”文本未提交原件比对，不符合证据要求，无法证明内容真实性，且李翠红予以否认，故本院对该证据不予采信。黄俊忠提交的离婚协议书，李翠红单方签字，尚未生效，黄俊忠亦陈述双方就析产方案进行了后续协商，故该离婚协议书是双方就离婚析产协商的过程，不具有直接履行的效力。黄俊忠认为“男方付女方20万人民币，女方放弃所有房产。鉴于男方目前的支付能力，可等南京江宁区天元东路228号莱茵铂郡813室房产卖掉后付清20万人民币”能证明李翠红同意先行出售房屋，但在整份协议书未生效、析产方案尚未确定的情况下，该条款亦未生效，黄俊忠不应根据该协议书单方先行出售房屋，即使李翠红同意出售房屋，黄俊忠也应就本案房屋买卖取得李翠红的明确授权。黄俊忠认为李翠红在离婚诉讼中的庭审笔录中自认曾办理过委托公证，但李翠红陈述公证内容是等离婚之后再行出售房屋，且公证书没有交给黄俊忠，证明李翠红不愿追认本案房屋买卖。综上，黄俊忠在签订合同时没有取得李翠红的授权，在订立合同后也没有取得李翠红的追认，故黄俊忠无权处分李翠红对房屋的份额。根据法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权的，买卖合同有效。出卖人因未取得所有权人或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人要求解除合同并主张损害赔偿。黄俊忠缔约时无权处分李翠红的份额，买卖合同有效，但不发生物权转移效力，故该合同在事实和法律上无法履行，刘正亮有权要求解除合同并主张赔偿。2016年4月21日，刘正亮与黄俊忠开始协商退款，黄俊忠于当日退还房款15万元，故本院认定双方于该日形成解除合同的合意，房屋买卖合同于该日解除。合同解除后，违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失，预期可得利益包括房屋差价损失。参考本院向中介询价结果，特别是2016年7月、8月同一幢大厦类似户型、面积的两套房屋成交价格72万、78万，其中成交价格72万元的房屋户型与本案房屋一致、同样是边户、同样带电梯井20平方米左右的赠送面积，成交价格78万元的房屋是中间户、自带精美软装及相应改造等，结合此类房屋为办公用途，主要靠租金收益、税费较高等因素，导致价格涨幅较缓，故本院酌定合同解除之日2016年4月21日涉案房屋成交价格为71万元。因合同约定总价款为63.5万元，故自2015年9月13日至2016年4月21日期间，房屋差价损失为7.5万元。因刘正亮于2015年11月1日-2016年4月底期间收取了租金收益1.5万元，该实际收益应与预期利益损失相互折抵，黄俊忠还应承担差价损失6万元，同时扣减黄俊忠超出房款外给付刘正亮的1.4万元，黄俊忠还应赔偿4.6万元。对于刘正亮主张的中介费，因双方合同约定，由违约方向中介支付中介费，中介方向守约方退还中介费，故中介费的处理属于居间合同法律关系，与第三方有关，因第三方非本案当事人，故中介费不应在本案中处理，刘正亮可另行起诉。对于黄俊忠的反诉请求，黄俊忠认为是因为刘正亮不愿履行故双方解除合同，但因黄俊忠无权处分致合同目的不能实现，该合同事实上无法继续履行，故该反诉意见无事实依据，本院不予支持，对黄俊忠要求刘正亮支付违约金1万元的反诉请求亦不予支持。刘正亮所持有的涉案房屋土地使用证及房屋所有权证原件，双方合同解除后刘正亮应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审查买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告刘正亮与被告黄俊忠签订的房屋买卖合同于2016年4月21日解除。 二、被告黄俊忠应于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘正亮4.6万元。 三、反诉被告刘正亮应于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告黄俊忠涉案房屋（江宁区）的房屋所有权证、土地使用权证。 四、驳回原告刘正亮其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告黄俊忠其他反诉请求。 本案应收案件受理费2820元，减半收取1410元，反诉案件受理费275元，共计1685元，由原告（反诉被告）刘正亮负担935元，由被告（反诉原告）黄俊忠负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43010113291********）。 审 判 员  钟诗蔚 二〇一六年八月二十九日 见习书记员  龚雨辰