福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0921民初1060号原告林华武，男，1981年4月27日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。委托代理人郑庆福、邱学聪，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司，住所地福建省霞浦县松城街道天安花园B区8号楼41号，营业执照统一社会信用代码：913509217917502533。法定代表人谢剑波，执行董事。委托代理人孙添坚，福建瑞权律师事务所律师。委托代理人黄国洪，男，1968年9月6日出生，汉族，福建省莆田市城厢区人，住莆田市城厢区，系被告单位员工。原告林华武与被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑庆福、邱学聪，被告委托代理人孙添坚、黄国洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华武诉称，原告因向被告购买坐落于福建省霞浦县福宁湾滨海新城·福宁苑10幢3002号商品房，于2014年12月10日支付给被告购房款140904元。2015年1月20日，双方签订（合同编号为20141000100）《商品房买卖合同》，约定房屋价款、2016年12月31日交房等。因开发项目停工，双方于2015年7月29日签订《补充协议》，约定：被告承诺福宁湾滨海新城·福宁苑项目于2015年9月30日前全面复工（复工后已达到标准层的楼栋，两个月内不少于2栋建筑主体施工，两个月后不少于4栋建筑主体施工）。若被告在2015年9月30日前未能复工或从复工到交房期间出现停工（以《建筑施工许可管理办法》第九条规定的中止施工时间为准），原告不愿购房的，被告同意与原告解除《商品房买卖合同》并义务协助原告办理退税等手续，并赔偿原告已交款的15%作为违约金，被告承诺退款和违约金在违约之日起一个月内全额转账到原告指定账户；若原告不愿退房，被告承诺支付原告已付款的1‰作为日息补偿直到被告复工，并确保补偿金一个月内及时转账到原告指定账户。但被告至今未履行前述承诺，为此，原告起诉请求依法判令：被告向原告支付违约金（按已付购房款140904元的每日1‰，自2015年9月30日起至工程全面复工日止，并以2017年2月28日为限）。被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司辩称，1、《补充协议》系在原告的胁迫之下签订的，并非被告的真实意思表示，应属无效。2、《商品房买卖合同》约定的交房期限尚未届满，也就意味着原告的损失尚未发生，而《补充协议》就是在原告尚未发生损失的情况下签订的，且被告于2015年9月份后有进行施工，原告主张停工并不属实，被告未违反《补充协议》的约定，故原告诉请追究违约责任没有事实和法律依据。3、即使《补充协议》有效，其约定的违约金过高，应按照银行同期贷款利率计算。经审理查明，原告林华武因向被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司购买坐落于福建省霞浦县福宁湾滨海新城·福宁苑10幢3002号商品房，于2014年12月10日支付给被告购房款140904元。2015年1月20日，双方签订（合同编号为20141000100）《商品房买卖合同》，约定购房款支付方式及于2016年12月31日交房等内容。因开发项目停工，经霞浦县政府协调，原、被告双方商定《补充协议》条款，由被告制作协议文本，并加盖被告公司公章后，原告于2015年7月29日签署该《补充协议》。协议主要约定：被告承诺福宁湾滨海新城·福宁苑项目于2015年9月30日全面复工（复工后已达标准层的楼栋，两个月内不少于2栋建筑主体施工，两个月后不少于4栋建筑主体施工），若被告在2015年9月30日前未能复工或自复工到交房期间出现停工（以《建筑施工许可管理办法》第九条规定的中止施工时间为准），原告不愿购房的，被告同意与原告解除《商品房买卖合同》并义务协助原告办理退税等手续，并赔偿原告已交款的15%作为违约金，被告承诺退款和违约金在违约之日起一个月内全额转账到原告指定账户。若原告不愿退房，被告承诺支付原告已付款的1‰作为日息补偿直到被告复工，并确保补偿金一个月内及时转账到原告指定账户。另，被告在庭审中确认本案所涉房产项目自2016年2月7日至2016年6月12日止仍处于停工状态。以上事实，双方当事人共同认可，本院予以确认。本案争议焦点：一、《补充协议》是否为双方当事人的真实意思表示，对双方是否具有约束力。二、被告是否按《补充协议》约定“全面复工”，其行为是否构成违约。三、若被告违约，应如何确定其承担违约责任。针对争议焦点一，原告认为，该《补充协议》是在政府的协调下，经双方协商一致而签订的，协议内容并不违反相关法律规定，应属有效。被告认为，该《补充协议》系在原告的胁迫下签订，并非其真实意思表示，应属无效。本院认为，首先，从签订《补充协议》的动因、背景上来看，该协议正当合法。该协议是因被告向原告预售楼盘，在原告支付首付款之后，楼盘长期停工，原告担心被告履约不能，为督促被告履行《商品房买卖合同》约定的交房义务而订立，是对《商品房买卖合同》涉及违约责任条款的补充约定。其次，从达成协议的过程及其方式上看，双方自愿合法。双方当庭共同确认该协议是在霞浦县政府的协调、双方商定、协议文本由被告制作，并加盖其公司公章后，交由原告签章。据此，可以认定被告对于协议的内容知悉并认可，属于双方当事人的真实意思表示。第三，从协议的内容上看，并不违法。被告关于《补充协议》无效的主张，其对此应负举证责任，现其仅依《补充协议》的内容主张受到原告的胁迫，而并未提供其它证据予以证实，属于举证不能，故前述主张不能成立。综上，《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。针对争议焦点二即被告是否按《补充协议》约定“全面复工”，其行为是否构成违约。对此，原告认为，被告违约事实存在。被告未按《补充协议》的约定，在2015年9月30日前全面复工，更未达到补充协议中约定的复工要求，其行为构成违约。为此，原告提供：1.（2016）闽霞证内字第417号公证书及光盘，用以证明2016年3月21日经霞浦县公证处人员到福宁湾滨海新城·福宁苑工地现场查看，未见工人在建设，并对工地进行摄像；2.（2016）闽霞证内字第418号公证书，用以证明2016年3月22日经霞浦县公证处查询被告官网，确定被告最后一次工程节点快报时间为2015年4月13日及当时工程的进度情况，并于同年8月13日发布公告确认停工事实，至今一直处于停工状态；3.霞建字第2014-072建设工程规划许可证、霞建字（2014）072规划设计要求、福宁苑总平面图、福宁苑2、3#楼三至二十八层平面图、福宁苑6、7#楼三至三十一层平面图、福宁苑8、9#楼二至三十三层平面图、福宁苑10#楼二至三十一层平面图、福宁苑16#楼三至三十三层平面图，用以证明涉案楼栋的标准层要求。被告对原告提供的上述证据质证认为，对证据1、2、3的真实性及合法性没有异议，但不能证明被告在2015年9月30日后未进行施工。本院对原告提供的前述证据1、2、3分析认为，原告提供的上述证据来源合法、客观真实，且与本案有关联性，予以采信，可以证明被告在2015年8月13日这一节点停工；在2016年3月21日这一节点未进行施工的事实。对争议焦点二，被告认为，其在2015年9月30日后处于施工状态，并无违约。对前述主张，被告提供：1.福宁湾滨海新城·福宁苑《打桩记录汇总表》、2.《发货单》、3.《监理通知单》、4.《工作联系函》各一份，证明福宁湾滨海新城建设工程在2015年9月30日之后有进行施工。原告对被告提供的上述证据质证认为，证据1无法证实是涉案的一期项目打桩施工，打桩记录的30多个桩位号，更无法证实是全面复工，且复工要求是已达到标准层的楼栋，两个月内不少于2栋建筑主体施工，两个月后不少于4栋建筑主体施工；对证据2关联性有异议，仅为施工备料，不是施工的直接证据；对证据3.4，被告均未提供证据原件，无法证实其真实性，不予质证。本院对以上证据评析认为，对证据3.4，因未提供证据原件，且原告持异议，故不予采信。对被告提供的证据1.2来源合法、客观真实，且与本案有关联性，予以采信。其可以证实被告于2015年10月1日至同年12月1日对涉案工地实施打桩的事实。对争议焦点二，本院认为，《补充协议》第一条约定的“全面复工”是指被告必须同时履行以下两项义务：复工需在2015年9月30日前；复工后已达标准层的楼栋必须完成一定规模的工程量。否则，构成违约。缔结以上协议的目的是为保证正常的施工进度，以确保依约按期交房。因此，“全面复工”的对象包含已达到标准层在内的所有状态的楼栋。虽然，前述协议仅约定达到标准层的楼栋的施工进度，即尚未达到标准层楼栋工程的施工进度未明确约定，但从前述签订协议的缔约目的来评判，协议约定的“全面复工”应善意地理解为复工后必须保证施工对象合理的施工进度，以达到按期交房的协议本意和目的。因此，被告对前述协议尚未明确约定的工程项目也负有按合理的施工进度组织施工的义务。另外，被告负有向建设主管部门报备义务。根据《建筑工程施工许可管理办法》第九条第二款的规定，建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。根据合同相对性原则，对原告而言，被告系属建房、交房义务人，故被告对其复工及施工进度的合理性、向相关部门报告等事项应负举证责任。现被告提供的证据仅可证明有实施复工行为，但不足以证明其于2015年9月30日前履行全面复工的义务，故构成违约。针对争议焦点三即若被告违约，应如何确定其承担违约责任。原告认为，被告未按《补充协议》约定的条件履行“全面复工”义务，其行为构成违约。因此，原告有权按照协议约定要求被告从2015年9月30日起至全面复工日止按已付购房款的日1‰支付违约金，并以2017年2月28日为最后期限。被告认为，其没有违约，且《商品房买卖合同》确定的交房期限即2016年12月31日尚未届至，说明原告的损失尚未实际发生；原告要求违约金逾期计算至2017年2月28日无事实和法律依据，应予以驳回。即使《补充协议》有效，《补充协议》中关于违约金的约定过高，应当降低标准。本院认为，基于前述焦点二的评价得出结论即被告违约，因此，焦点三关于违约责任的承担必然涉违约金的计算标准及其起讫时间。首先，关于计算标准。原告虽以《补充协议》约定的违约金按原告已付购房款的日1‰计算的标准主张权利，但基于合同约定交房日尚未届至，且届满前原告不可能产生损失；对此，原告表示无证据证实其受损，故以上约定的违约金计算标准过高，应做合理调整，其可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，调整为月利率2%计算。其次，关于违约金的起算点。基于前述焦点二的即关于被告提供的证据不足以证明其于2015年9月30前全面复工的结论，故该日应为违约金的起算日。再次，关于计算违约金的终止日。《补充协议》约定，被告未于2016年9月30日前全面复工，若原告不选择退房的，违约金计算至全面复工日止，约定的全面复工日即为违约金计算的截止日。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定若逾期交房，原告行使解除买卖合同的期限为交房届满之日起60日后，即2017年3月2日为行使解除权的首日，原告请求计算违约金的最后期限2017年2月28日，因此该请求并未超出前述约定的范围，故本院予以支持。综上，本院认为，原告与被告签订的《补充协议》系双方真实意思表示，除约定的违约金计算标准过高，应予合理调整为月利率2%外，其余条款不违背法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应诚信履行。被告未履行全面复工的义务，应向原告支付违约金，其按已付款140904元的月利率2%，自2015年9月30日起计算至被告“全面复工”之日止，并以2017年2月28日为最后期限。鉴此，原告关于计算违约金起讫时间的请求，予以支持；被告关于《补充协议》约定的违约金过高的抗辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告福建福宁湾围垦投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给原告林华武违约金（按已付款140904元的月利率2%，自2015年9月30日起计算至福宁湾滨海新城·福宁苑项目全面复工之日止，并以2017年2月28日为最后期限）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币864元，由原告负担288元，由被告负担576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈言华代理审判员  江 静人民陪审员  陆松青二〇一六年八月五日书 记 员  林 辉附注：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。