重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初663号原告：张代彬，男，1963年4月21日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：王秀兰，女，1963年10月12日出生，汉族，住重庆市合川区。二原告共同委托代理人：王春雪、蒋艾岚，重庆智权律师事务所律师。被告：吴景雄，男，1964年1月21日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人：徐乐金，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。原告张代彬、王秀兰与被告吴景雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘小冬独任审判，公开开庭进行了审理。原告张代彬、王秀兰及其共同委托代理人王春雪、蒋艾岚，被告吴景雄及其委托代理人徐乐金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张代彬、王秀兰诉称，原告二人系夫妻关系，共同拥有位于钱塘镇空顶村六社房屋一套。2006年3月6日，二原告与被告约定将自有房屋的猪圈租赁给被告。租赁期满后，被告继续租赁原告家的猪圈，同时还租赁原告房屋的底楼、二楼，租金为5000元/年，双方约定先支付租金后使用。双方未签订书面租赁合同。2014年4月，被告向原告支付了2014年4月1日至2015年4月1日的租金。租赁期满后，被告未与原告继续协商续租房屋事宜，也未将租赁的房屋交付给二原告，该租赁房屋的钥匙仍由被告保管。现原、被告双方租赁期限已满，被告未续租该房屋，也未将房屋移交给原告，导致原告无法居住，也不能将该房屋产生收益，为维护原告的合法权益，故依法起诉，要求人民法院判令：1.解除原、被告之间的租赁协议；2.被告返还二原告的房屋，并赔偿二原告的损失121217.7元。3.被告向原告支付2015年4月1日至起诉之日止的房屋租金（按5000元/年计算）；4.本案诉讼费由被告承担。被告吴景雄辩称，本案被告的主体不适格，本案被告应为蒋胜、杜兴、王小洪等人。因为本案房屋的损失不是被告造成的，而是蒋胜等人在偷盗过程中焚烧铜芯线时，失火将原告的房屋以及被告的家具烧毁，因此本案应由蒋胜任承担赔偿责任，而被告在本案无过错，不应承担赔偿责任。被告租赁原告的房屋已被烧毁，导致双方已无法实现合同目的，双方的权利义务也无法履行，该租赁合同应自然终止，被告也无义务再向原告支付房屋租金。被告从房屋被烧毁之日起至今没有占用，或加锁二原告的房屋，因此原告要求被告返还房屋的诉讼请求不能成立。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，二原告系夫妻关系，夫妻二人在钱塘镇空顶村5组修建有三层砖混结构楼房一幢，楼房旁修建有约300平方米的猪场，该猪圈由石棉瓦和砖墙构成。2006年3月6日，原告张代彬(甲方)与被告吴景雄（乙方）达成租房协议，由吴景雄租赁二原告家的猪场从事家俱加工。双方在协议中约定：租赁期限为五年，从2006年4月1日起至2011年4月1日止。租赁价格前三年为7000元，后两年每年2500元。甲方足量提供猪场全部面积，乙方自行负责猪圈干子的拆除，租房期满乙方不负责猪圈干子的恢复。协议签订后，双方按照协议的约定履行了各自的义务。2011年4月1日租赁期满后，原、被告口头协议由被告继续租赁原告猪场，并增加原告房屋底楼、二楼。约定租金为每年5000元，年年协商，先付租金后使用。被告租赁原告的房屋后，将猪圈改建为厂房使用，底楼为堆放材料及家具成品、半成品区域，二楼为被告住宿。2014年7月28日23时许，蒋胜、杜兴、王小洪等人去至原告家，盗走铜芯线5圈、被告家具厂抽水机一台，随后，蒋胜一伙在被告家具厂通风口焚烧铜芯线时，因火势过大，将被告家具厂的家具成品、半成品、木工板等原材料、打气泵等工具和厂房烧毁，并造成原告房屋部分损坏，火灾发生后，被告吴景雄于当日向公安机关报警。2014年8月17日，受被告的委托，中国人民解放军后勤工程检测中心对原告火灾后的房屋主体机构进行了鉴定，鉴定：底层梁、柱、板构件受火灾影响较大，承载力及构造要求等不能满足国家相关规范规定及安全使用要求。建议对底层受损梁、柱聘请有相应资质的设计及施工单位进行加固处理。建议拆除标高3.000m层的预应力空心楼板，重新浇筑现浇楼板。该房屋为危险房屋，在加固未完成前，建议停止使用。2014年9月19日，为解决原告因第三人纵火造成原告无房居住，经钱塘镇人民调解委员会调解，原告王秀兰与被告吴景雄达成人民调解协议书，由吴景雄支付王秀兰租金5000元（为1年的租金，即从2014年9月20日起至2015年9月19日止）。吴景雄随后向原告支付了5000元租金。2014年9月23日，原告与重庆枫格建筑设计有限公司合川分公司签订了建设工程设计合同，由重庆枫格建筑设计有限公司合川分公司承担原告房屋一层梁、板、柱加固设计，原告支付了设计费10000元。重庆枫格建筑设计有限公司合川分公司为原告出具了施工设计图。2014年11月5日，受重庆市合川区公安消防支队的委托，重庆开源工程项目管理有限公司对原告房屋加固工程的预算进行编制，出具了加固工程编制预算书，原告房屋加固工程的预算招标控制价为40405.97元。事后，原告多次找被告协商赔偿事宜未果，原告遂于2015年7月向本院起诉，后于9月18日向本院申请撤回了起诉，2016年1月，原告再次向本院起诉，其诉求如前。另查明，被告吴景雄已向原告支付了2014年4月1日至2015年4月1日租金5000元。以上事实,有经本院庭审质证后予以确认的原、被告的陈述，租房协议，证明，人民调解协议书，庭审笔录，证人出庭申请书及证人保证书，检测报告，楼层示意图，建设工程设计合同，预算编制报告书，施工设计图及发票，报案回执，鉴定意见通知书，刑事判决书，民事裁定书等证据证实，可以认定。本院认为，原、被告签订的租房协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用该租赁物，出租人也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”。在租房协议约定的租赁期届满后，承租人即被告吴景雄继续使用该租赁物，原告作为承租人即未提出异议也接受了被告给付的租金。据此，原租赁协议继续对原、被告继续有效，期限为不定期。合同法第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中，原告房屋受损系案外人纵火造成，失火后被告也履行了报警义务，原告房屋因火灾受损不是被告怠于履行妥善保管租赁房屋所造成的。同时，火灾也造成被告的家具及原材料被告烧毁，也损失惨重，由于案外人的侵权，导致原、被告双方均受损。原告未举示证据证实原告的损失系被告违约造成的，故本院对原告要求被告赔偿房屋损失121217.7元的诉讼请求不予支持。根据合同法规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，且原告房屋因火灾受损，现已无法实现双方的合同目的，故本院对原告要求解除与被告的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当返还租赁物。被告租赁的猪场及底楼已被烧毁，客观上已无法返还，故被告应将租赁的原告房屋二楼腾退并返还给原告。合同法第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”故原告主张被告应支付2015年4月1日至起诉之日止的房屋租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百三十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋租赁协议。二、被告吴景雄于本判决生效后十日内将位于钱塘镇空顶村5组原告的房屋二楼腾退并返还给原告张代彬、王秀兰。三、驳回原告张代彬、王秀兰的其他诉讼请求。案件受理费2803元，减半收取1401.5元，由原告张代彬、王秀兰承担1376.5元，由被告吴景雄承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定期限内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘小冬二〇一六年八月三十一日书记员  肖 倩