浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第540号原告金再芳，女，汉族，1966年7月16日出生，户籍所在地浙江省天台县。委托代理人胡正广，浙江汉鼎律师事务所律师，特别授权代理。被告杭州吉田百货有限公司，住所地杭州市江干区九堡镇德胜东路******。法定代表人叶竹，董事长。委托代理人章清祥、王鑫波，浙江康城律师事务所律师，特别授权代理。原告金再芳诉被告杭州吉田百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月21日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴斌元独任审判，分别于2015年11月27日、2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告金再芳的委托代理人胡正广、被告杭州吉田百货有限公司的委托代理人王鑫波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金再芳诉称，原告原在杭州四季青等市场从事服装经营。2008年6月份，被告在本市江干区德胜东路3678号投资开办了杭州大有时装女装广场，并开始对外招商，被告在其印发的市场管理手册中作了大量宣传和承诺。被告主动邀请原告到杭州大有时装女装广场经营，为此，原告与被告在2008年10月20日签订了2130-2131号摊位《营业房租赁经营合同》，被告将杭州大有时尚女装广场的2130-2131营业房出租给原告经营，原告为此支付给被告租金253660元，履约金30000元、保证金10000元、空调费及综合服务费7818。后原告为经营需要，对2130-2130营业房进行装修，共花费装修费用88969.5元。而且在2130-2131营业房处备货2870件服装，每件进价约50元，价值143500元，因被告市场招商失败发生纠纷，该批服装被被告方扣押转移，现已无出售价值。在此过程中，原告发现被告招商十分不成功，整个市场一楼的签约率不足三成，真正装修营业的只有两三家，门庭冷落非常萧条，成交量几乎为零，完全没有一个服装专业市场应有的经营气氛。为此，原告多次与被告沟通，希望被告能根据之前的承诺，努力创造有利的经营投资环境。但被告并没有履行之前的承诺，没有扭转市场招商失败、经营不利的局面，反而停开中央空调、扶手电梯，缩减卫生服务人员，导致经营户于被告之间产生了更深的矛盾，市场正常经营秩序和环境荡然无存，形成恶性循环，致使原告不能实现合同目的。被告原名杭州有利服饰投资有限公司，2014年8月25日经工商变更为杭州吉田百货有限公司。因被告招商失败，且未能履行招商时的承诺，造成原告的合同目的完全落空，被告应为此承担的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告返还原告2130-2131营业房租金253660元、履约金30000元、保证金10000元、空调费综合服务费7818元；2、判令被告赔偿原告2130-2131号营业房装修损失88969.50元；3、判令被告赔偿原告2130-2131号营业房服装损失143500元；4、本案诉讼费由被告承担。被告杭州吉田百货有限公司辩称，被告已经基本履行了相应的合同义务，积极为原告提供有利的投资环境，不存在违约行为，原告要求被告退还全部租金及赔偿损失没有相应法律依据。原告与被告就营业房租赁事宜达成一致后，被告已经按照约定向原告提供了杭州大有时装女装市场（下称市场）2130-2131号经营用房，并为市场的招商和经营氛围、经营条件投入了相当大的人力、财力及物力，多次以召开答谢会、宣传会等宣传活动，努力为原告提供有利的经营投资环境。被告已经基本履行了合同所约定的相关义务。受市场周边整体环境的影响，市场招商的结果并不如预期，市场开业后生意相对清淡，但原告的自身经营也并不积极，早已停止经营活动。市场的经营状态无法步入正规是综合原因产生的，并非是被告的恶意违约行为导致。双方签订的合同中未针对上述情况明确约定双方的责任承担或者损失赔偿，原告也未能提供明确的证据举证证明被告存在违约行为而给其造成的具体损失数额。因此，原告要求被告退还全部租金并赔偿损失没有合同与法律依据。综上所述，请求法庭依法驳回原告相应的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告金再芳为证明其诉请，向本院提交以下证据：1、2130、2131营业房收据4份，以证明原告支付了2130、2131营业房租金253660元、30000元履约保证金、10000元保证金、7818元空调费综合服务费；2、2130-2131营业房装饰工程结算书，以证明原告装修2130、2131营业房花费的装修费88969.50元；3、2130-2131营业房被封、装修照片，以证明2130、2131营业房被被告封门及装修现场的情况；上述证据经庭审质证，被告对于原告提交的证据1三性没有异议。对证据2，三性均有异议，无法确认实际装修款是多少。对证据3，真实性没有异议，对证明目的有异议，封门并不是被告所封，里面的价值没法估计，且证明原告已经在装修使用商铺。本院认为，证据1真实性被告无异议，且与本案事实相关，本院予以确认；证据2无其他证据印证，不能证明实际装修损失，本院不予确认；证据3所反映的内容并不能证实原告的损失以及与被告之间具有关系，故与本案无关，本院不予确认；被告杭州吉田百货有限公司未提交证据。为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据：（2013）杭江九民初字第14号生效判决，以证明该判决对本案原、被告双方就大有女装市场1006、1007号营业房争议作出事实认定以及裁判结果。原、被告双方对该证据均无异议，本院予以确认。依据本院认定的证据以及当事人的陈述，本案事实认定如下：被告原名为杭州有利服饰投资有限公司，于2014年8月25日经工商变更为杭州吉田百货有限公司。2008年10月，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定被告将大有时尚女装广场二楼2130-2131号营业房租给原告使用，并对房屋租金、租赁期限以及双方其他权利义务进行约定。合同签订以后，金再芳获取案涉营业房钥匙，对上述营业房进行装修，并支付被告关于杭州大有时尚女装广场一楼2130-2131号营业房租金共计253660元、履约金30000元、保证金10000元、空调费及综合服务费7818元。此后，金再芳未再支付被告上述营业房租金。另查明，杭州大有时尚女装广场自开业以来生意冷清，多数营业房承租户在经营数月后便关店，而且，杭州大有时尚女装广场存在扶手电梯停运、部分区域公共照明关闭的情况。被告曾与杭州大有时尚女装广场的商户就2008年至2012年的营业房租赁事宜进行了协商，被告与大部分商户达成如下协议：对完全履行合同的商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用；对未完全履约的商户，返还全部金额的45%费用。经原告申请，本院依法委托浙江智信工程管理咨询有限公司对案涉2130、2131营业房装修损失进行鉴定，鉴定意见为2130、2131营业房工程造价总计为人民币16568元。原告为此支出鉴定费用人民币3000元。本院认为，虽然原、被告均未能提供租房合同，但根据双方的陈述及在案其他证据，本院对双方已就杭州大有时尚女装广场2130、2131号营业房签订租房合同的事实予以确认。市场的举办者将市场营业房出租给商户之后，其应履行保障市场正常经营的义务。本案中，被告与杭州大有时尚女装广场商户金再芳签订租赁经营合同之后，未履行其应尽的义务，造成原告一定的损失，应承担相应的违约责任。结合被告与其他商户协调结果及本案具体情况，本院对原告的诉讼请求，酌情确定为被告返还原告已支付所有费用的45%，故被告应返还原告已交租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费的45%即人民币135665.1元。关于原告主张的装修损失，经鉴定为人民币16568元，被告因未尽其保障市场正常经营的义务，应对该损失承担部分责任，本院酌情确定由被告承担该损失的45%，原告自行承担55%；原告为此支出的鉴定费用，根据鉴定结果与原告所提主张的比例由双方予以分摊，由原告承担2441元，由被告承担559元。关于原告主张的服装损失，因未提供足够证据予以证实，本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内返还原告金再芳房屋租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费共计人民币135665.1元；二、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告金再芳装修损失人民币7455.6元；三、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内支付原告金再芳鉴定费用人民币559元；四、驳回原告金再芳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费人民币4569.5元，由原告金再芳负担3266.5，由被告杭州吉田百货有限公司负担1303元；由被告负担的案件受理费应于本判决生效后三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9139元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号********，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴斌元二〇一六年八月三十一日代书 记员  施周兴