上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2091号原告：王琰。被告：熊彪。委托诉讼代理人：袁列文，江西华星律师事务所律师。原告王琰与被告熊彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，先由审判员林霞依法适用简易程序予以审理。2015年9月18日，被告以其住所地位于江西省鹰潭市余江县为由要求本院将该案移送至江西省鹰潭市余江县人民法院管辖。本院经审理后，遂于2015年9月28日作出了(2015)闵民五(民)初字第2091号民事裁定，驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告对上述裁定不服，上诉于上海市第一中级人民法院，该院经审理后于2015年12月14日作出(2015)沪一中民二(民)终字第3531号民事裁定，驳回了被告的上诉。本院遂根据被告在管辖权异议书中所载明的地址先后两次向其送达开庭传票，均被以原址查无此人为由退回。基于以上事实，本院只得将本案转为普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告熊彪送达开庭传票，并于2016年8月1日就本案公开开庭进行了审理。原告王琰，被告熊彪及其委托代理人袁列文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琰在诉状中的原文诉称如下：被告支付所拖欠的房租人民币135,400元(以下币种均为人民币)，连同装修费用50,000元。合约约定，月租金为14,000元整每月，租金以转账的形式支付，每三个月支付一次，提前一周支付。租期为十年，押金为二个月。被告自2014年2月18日，租本人房子至今以各种理由拖欠房租，合计应付租金人民币102,600元整。租赁房在原告要求对账时搬离租赁处。合同还另外约定如终止合同，必须提前一个月通知对方。如乙方违约押金不予退还。在得知原告将实施强硬措施之前租赁方擅自搬离被告在原告要求对欠付租金进行对账时搬离了承租的房屋。根据合同的约定，被告若终止合同，必须提前一个月通知对方。如果违约，押金不予退还。在得知原告将实施强硬措施之前租赁方擅自搬离租赁处。2015年9月23日，原告至本院诉称，其与被告于2013年12月29日就坐落于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订了《租赁合同》。合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告租赁使用，但被告取得房屋后对涉案房屋进行了破坏性装修，例如：1、拆除了餐厅栏杆；2、将房屋弄得很暗，像监狱一样；3、将进门口处的鞋柜拆除；4、将主卧的衣帽间全部拆掉；5、二楼起居室的定制家具被拆除，同时还有很多细节上的东西被拆了。被告对涉案房屋进行拆除后，确实进行了装修，据被告称在装修过程中安装了120,000元的恒温器、假货热水器、酒柜等。被告在整个租赁期间共计支付租金计102,600元，原告不想为难被告，上述费用中就当作不包括押金吧。付款的时间大致如下：被告第一次特别爽，给了30,000元租金；第二次应该是付了42,000元，但被告在涉案房屋内安装了热水器，原告认为此笔费用应由原告负担，故让被告扣除了安装热水器的款项计2,400元，因此被告支付的是39,600元；第三次付了30,000元，再加上大约还有5,000元的预付款，被告支付的租金大约是109,600元。因被告欠付租金，原告向被告催讨，被告称母亲出了车祸，后来又说出了什么事情，原告就觉得不对了，就要求被告若再不付款就请马上搬离。2015年6月18日，原告的姐姐、姐夫、外甥女一起去涉案房屋催讨租金，有一个姓谢的安徽人说赶快让兄弟们打钱，原告就收到了30,000元。被告应该是在2015年7月搬离涉案房屋的，具体时间记不清楚了，原告是找开锁公司开的门，物业有证明(原告会提供物业证明的)。原告进入涉案房屋后发现房间被搬空了。诉讼请求中的135,400元是计算到开锁那天被告欠付的租金，但开锁具体是哪一天记不得了，需要回去准备。诉讼请求中的50,000元是指被告将涉案房屋恢复原状的费用。被告装修涉案房屋时拆除了房屋内原有的装修，拆除部分远远超出了双方约定的范围。至于涉案房屋的原状是什么，原告是有人证的，原告需要举证期限，请法院给予原告30天的举证期限。2016年1月18日，原告向法院提出申请，要求变更诉讼请求为：一、被告给付拖欠的租金70,000元(按每月14,000元的标准计自2015年2月18日至2015年7月18日)；二、被告偿付违约金28,000元(即押金归原告所有，不予退还)；三、被告赔偿原告恢复涉案房屋原状的费用计50,000元。关于第三项诉讼请求的依据将在一周内向法院提供证据。2016年3月4日，原告到庭述称，其向法律顾问进行了咨询，法律顾问称如被告违约，应由被告举证。现在被告不到庭应诉，原告提供证据有什么用？原告如果申请证人出庭，法院会不会去威胁证人？法院让原告在一周内举证，但原告并没有当回事情。关于法院要求原告提供涉案房屋修复费的证据，原告认为，只要装修损失和租金能够讨回来，原告愿意举证，请法院再给予原告十天的举证时间，即在2016年3月10日前完成举证。至于被告拖欠租金的金额，因为证据没有带，所以尚不能明确诉讼请求，其将于2016年3月10日明确诉讼请求。下一次变更后的诉讼请求可能会在一百万以上。2016年3月10日，原告再次向法院表示，其仍然无法明确诉讼请求，需要进一步确定被告的银行汇款信息。2016年3月15日，原告向法院明确了诉讼请求，事实和理由。事实如下：双方于2013年12月29日就涉案房屋签订了租赁合同，被告自2014年2月18日入住，后欠租搬离。原告是于2015年7月18日与物业公司的开锁师傅一起开锁进入涉案房屋。被告在涉案房屋中共居住有17个月，每月14,000元的租金，应付238,000元，扣除被告于2014年4月30日支付的42,000元，2014年12月24日支付的40,000元，2015年3月23日支付的30,000元，2015年6月18日支付的30,000元，被告尚欠租金96,000元。被告在入住前以现金方式给付了原告28,000元押金，因被告违约，故该笔押金应归原告所有。因被告拆除了涉案房屋内的装修，故要求被告赔偿装修损失50,000元。被告熊彪辩称，针对原告的第一项诉讼请求，被告认为，原告主张的欠付租金的金额不正确。被告自2014年2月13日至2015年6月18日共计支付原告租金计210,000元(不包含已支付的押金28,000元)，被告实际的租赁期间为自2014年2月13日起至2015年7月12日止，应付租金金额为238,000元，扣除被告已支付的租金210,000元，被告尚欠原告租金计28,000元，上述款项被告愿意支付，但原告需向被告开具发票。具体支付租金的时间如下：1、2014年2月13日，被告交付租金28,000，同日交付押金28,000元。2、2014年4月，被告交付租金42,000元(包括热水器2,400元，因为原告称该笔款项应由其负担)。3、2014年7月，被告交付租金40,000元。4、2014年12月，被告交付租金40,000元。5、2015年3月，被告交付租金30,000元。6、2015年6月，被告交付租金30,000元。以上合计交付的租金总额为210,000元。以上付款事实，因有些付款凭证在被告的妻子处，而被告正与妻子办理离婚手续，故有些付款事实尚需与被告的妻子进行核实。被告于2016年7月12日搬离涉案房屋，但搬离时被告不在现场，对搬场人员是否将涉案房屋的钥匙交还给原告这节事实不清楚。针对原告的第二项诉讼请求，被告认为，原告应举证证明其损失，被告愿意承担违约金，但违约金过高，要求法院予以调整。当然，需要说明的是，被告在承租涉案房屋时，原告手持涉案房屋的钥匙，经常晚上擅自开门，给被告员工造成了居住上的困扰。针对原告的第三项诉讼请求，被告认为，自2014年2月13日支付租金以来，被告花费了300,000元对涉案房屋进行装修，但并未改变涉案房屋原有结构，未给原告造成损失，且被告进行的装修均经原告同意，被告搬离涉案房屋时同意将装修残值无偿赠送给原告。另，本案被告的主体不适格。虽然涉案房屋租赁合同的签约方系被告本人，但被告系江西皇窖酒庄贸易有限公司的法定代表人，被告承租涉案房屋是用于公司的经营活动，故本案适合被告为江西皇窖酒庄贸易有限公司，综上，请法院驳回原告的诉讼请求。原告听取了被告的辩称意见后，作如下补充陈述，首先，要求法院通知警方介入调查本案，理由如下：1、其于2015年9月30日去过被告处，被告同意向其支付88,000元，为何现在又认为不欠付原告租金？2、被告污蔑原告经常晚上去涉案房屋，原告是去过涉案房屋，双方还差一点打起来。原告对被告的污蔑行为非常反感。3、被告欠付租金，还不接听电话，这个需要警方介入调查，查出来后绳之以法。4、被告自称花费了300,000元的装修费，但原告的朋友说涉案房屋像贫民窟。其次，关于热水器的费用计2,400元，体现在2014年12月被告所支付的40,000元中。经审理查明，2008年7月30日，原告与案外人王梓丞取得了涉案房屋的上海市房地产权证。2013年12月29日，原告(出租方，签约甲方)与被告(承租方，签约乙方)签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将其合法拥有的坐落于上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋出租给乙方使用。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作办公。租赁期为十年，即自2014年2月18日起至2024年2月18日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。该房屋的月租金为14,000元，租金以转账方式支付。双方议定首期付2个月租金，另付押金28,000元，以后按每3个月结算一次，提前10天支付下次房租。押金不变。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介公司，等对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约，则向对方支付违约金14,000元。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同对双方就租赁涉案房屋的其他权利义务作了约定。2014年2月13日，被告向原告缴纳了2个月的租金计28,000元，押金计28,000元。2014年4月30日，被告支付了租金计42,000元。2014年12月24日，被告支付了租金计40,000元。2015年3月23日，被告支付了租金计30,000元。2015年6月18日，被告支付了租金计30,000元。2015年7月，被告撤离涉案房屋。当月，原告收回涉案房屋，并对涉案房屋的装修予以了一定的调整。2015年9月1日，原告以被告欠付租金为由向法院提起诉讼。2015年10月30日，涉案房屋所在的上海瑞强物业管理有限公司出具了《证明》一份，上载：兹证明东苑大千48号业主王琰于2015年7月18日因租客搬走未移交任何手续，故48号业主王琰请开锁师傅上门开锁，由物业和业主王琰及开锁师傅一起开锁，特此证明。2016年6月13日，被告以快递方式向本院递交了函件，上载：其是(2015)闵民五(初)字第2091号当事人：熊彪，今年6月10号左右偶尔在网上浏览到上海高级人民法院《送达诉状副本及开庭传票公告》，于是叫个朋友帮我写了个材料《管辖异议书》，于2016年6月13日寄到法院，经查，法院于2016年6月14日签收。由于没有等到法院的通知和裁定，现再次邮寄《管辖异议书》供法院参考。本院收到《函件》后，认真阅看了《函件》，本院认为若该《函件》系被告的真实意思表示，那么本院在2015年9月18日收到的《管辖权异议书》是何人所递？又是何人对本院作出的(2015)闵民五(民)初字第2091号民事裁定不服，向上海市第一中级人民法院就管辖权提起上诉？本院遂多次拨打被告在快递单据上书写的手机号(XXXXXXXXXXX)，但该手机始终未有人接听。2016年8月5日，被告的委托代理人来电称，经与被告的妻子核实，被告向法院提供的2014年7月的付款凭证与本案无涉，即被告于2014年7月未向原告支付租金。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、《证明》，被告提供的《收据》两张，《转账凭证》两张等证据及双方当事人的陈述予以证明，本院予以确认。审理中，原告向本院提供了2014年2月18日，由居间介绍原、被告签订《租赁合同》的中介公司工作人员出具的《收据》复印件一份，上载：今收取王某(被告所在公司的工作人员)用于承租上海市闵行区中介路XXX弄XXX号装修押金50,000元。案外人王某在该收据的下方注明，承租房屋需改动处如下：1、门口鞋柜拆除；2、门口框架拆除；3、二楼转门拆除；4、三楼衣柜拆除。交房装修后经房东验收合格取回本收据。原告亦在该收据尾部签字。被告对该份材料的真实性、合法性均无异议，并称当时被告向中介公司缴纳了装修押金50,000元，被告对涉案房屋进行装修后，原告对涉案房屋进行了验收，后被告收回了该笔押金。由此可证，原告对被告在涉案房屋内进行的装修行为是同意的。本院认为，上述收据虽为复印件，但被告对其真实性、合法性均予以确认，且本院认为此收据与本案待证事实相关联，故本院对该收据对本案的证明力予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，被告未按约支付租金，显属违约，原告要求被告给付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于欠付的租金金额，本院按如下方式进行计算：14,000元/月*17个月(计自2014年2月18日至2015年7月18日)-已付租金170,000元-原告同意负担的热水器款项2,400元=65,600元。至于被告提出的其主体不适格的抗辩意见，因上述意见有违合同相对性原则，本院不予采纳。关于原告要求没收押金的诉讼请求，本院认为，根据《租赁合同》的约定，涉案房屋的租赁期限为十年，现被告以2015年7月搬离涉案房屋的行为明确表示其不再继续履行《租赁合同》，其行为显然有违合同的约定，现原告依据《租赁合同》的约定，要求没收被告缴纳的押金的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿将涉案房屋恢复原状的费用的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，即承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。就本案而言，从原告提供的装修押金收据所显示的内容来看，被告需对涉案房屋进行装修并用于办公这节事实是清楚并予以同意的，故原告要求被告赔偿恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、被告熊彪于本判决生效之日起十日内给付原告王琰租金人民币65,600元；二、准予原告王琰没收被告熊彪缴纳的押金计人民币28,000元；三、驳回原告王琰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计4,008元，由原告负担1,985元，被告负担2,023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 张 莉人民陪审员 邓红霞二〇一六年八月五日书 记 员 张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。