上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115��初341号原告上海保利建臻房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托代理人陆宇，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告上海岚迪建机有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人林龙海，执行董事。原告上海保利建臻房地产有限公司与被告上海岚迪建机有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海保利建臻房地产有限公司的委托代理人崔金杰、被告上海岚迪建机有限公司的法定代表人林龙海到庭参加诉讼海。本案现已审理终结。原告上海保利建臻房地产有限公司诉称，2013年11月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售��同)，合同约定被告向原告购买浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX层XXX室(复式)房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让总价为人民币(以下币种相同)2,872,349元，房款支付方式为：1、被告应于2013年11月22日前支付定金5万元；2、被告应于2013年11月26日前支付房款(除定金)812,349元；3、被告应于2014年2月26日前办妥余款201万元的银行按揭手续，并支付至原告指定账户，且根据合同约定，如被告贷款申请未获银行批准或者被告获得贷款不足以支付房屋总价款的，被告仍应按照合同约定按时足额向原告支付房款，如被告逾期支付购房款超过60天，原告有权解除合同并要求被告承担总房价款10%的赔偿金。但是被告在支付房款962,349元后再无支付任何款项，被告逾期付款远超过60天，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的预售合同；2、判令被告配合原告至浦东房地产交易中心办理撤��预告登记及撤销预售合同登记备案的手续；3、判令被告向原告支付287,234.90元的赔偿金(总房价款2,872,349元的10%)；4、判令被告退回原告向其开具的房款发票、收据各1张(发票号码：XXXXXXXX、XXXXXXXX)；5、判令本案诉讼费由被告承担。被告上海岚迪建机有限公司辩称，预售合同签订后，被告分三次共计支付原告房款962,349元，超过总价的30%。但被告在支付第三笔房款后于2014年4月26日去现场发现房屋的主体结构由4层变更为5层，房屋外墙的装饰线条应该用混凝土制作，但实际是用可燃性泡沫外加纤维网再涂上水泥制作，另外房屋外面的小区公共管道回填泥土时未按规范做，故被告拒绝支付其余房款。发现上述问题后，被告曾找到售楼处，但他们说他们是负责代理销售的，不管这个，被告又去合同上留的原告办公地，但没有人。2015年7月，被告曾分别向售楼处及原告的���公地发过信，要求在解决上述问题后再付款，但原告没有答复被告。被告认为，被告拒付购房余款是因为系争房屋存在上述问题，故不同意原告的诉讼请求。如果法院认为被告构成违约，被告的违约给原告造成的损失也只是利息损失，故预售合同约定的违约金过高，要求法院调低。经审理查明，2013年11月26日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订预售合同(编号：XXXXXXXXXXXX)，约定乙方以2,872,349元的价格向甲方购买系争房屋。预售合同附件一约定：乙方应于2013年11月22日前支付定金5万元；于2013年11月26日前支付房价款(除定金)812,349元；于2014年2月26日前办妥余款201万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户；若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按本合同第���条之约定追究乙方的违约责任。预售合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲有权追索。预售合同补充条款一第三十二条约定，甲方行使用本合同条款中约定的单方解除本合同权利时，应书面通知乙方，乙方应协助甲方办理合同撤销手续，退还所有购房发票并赔偿总房价款10%的违约金。甲方于乙方协助办理合同撤销手续并返还购房发票后扣除乙方应当承担的赔偿金，将剩余房款无息退还乙方，乙方已支付的房价款不足以赔偿的，甲方有权追索。预售合同附件三即该房屋建筑结构、装修及设备标准中约定，外墙：内外保温，砂岩、涂料。预售合同签订前，被告于2013年11月22日支付原告定金5万元。2013年11月26日，被告支付原告812,349元，2014年4月24日，被告又支付原告10万元，共计支付962,349元。原告在收到上述款项后于2013年11月26日向被告出具金额为862,349元、发票号为XXXXXXXX的发票一张，于2014年4月25日出具金额为10万元、号码为XXXXXXXX的收款收据一张。因被告未支付其余购房款，原告于2014年5月13日向被告发函催款，未果，为此，原告提起本案诉讼。另查明，系争房屋在2014年2月11日办理了预告登记。原告于2015年10月30日取得系争房屋的上海市房地产权证(大产证)，另，根据系争房屋的产权登记信息显示竹柏路XXX弄XXX号的总层数为4层。以上事实，由经庭审质证预售合同���签购单、客户入账回单、原告致被告的律师函、上海市房地产登记簿及原告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，系争房屋所在该幢房屋系4层，被告购买的102室是复式房(1复2)，并附赠地下室，系争房屋已通过验收并取得大产证。原告从未收到被告的书信。原告另表示，被告已付房款962,349元，同意在预售合同解除后被告配合原告办理预告登记及合同备案登记撤销手续、退还原告房款发票后无息退还给被告。被告提供照片64张，其中，小区道路照片18张，证明小区公共管道泥土回填不符合规范；房屋室内照片24张，证明系争房屋1复2附赠地下室，楼上3复4附赠顶层；外墙照片8张，证明系争房屋所在楼幢实际为5层。被告另提供泡沫装饰材料及照片5张，证明系争房屋外墙的装饰线条是用可燃性泡沫外加纤维网再涂上水泥制作，与合同约定不符。原告对上述证据的真实性、���联性均不予认可。本院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。预售合同签订后，被告没有按约支付全部购房款。被告称，其未支付余款是因为发现系争房屋的主体结构由4层变更为5层，房屋外墙的装饰线条应该用混凝土制做，但实际是用可燃性泡沫外加纤维网再涂上水泥制作，与合同约定不符，另外房屋外面的小区公共管道回填泥土时未按规范做。对此，本院认为，首先，竹柏路XXX弄XXX号房屋的产权登记信息显示总层数为4层而非5层，其次，预售合同对系争房屋外墙装饰线条的制作并无约定，且被告提供的装饰材料及照片也不足以证明系争房屋的外墙装饰线条是用可燃性泡沫外加纤维网再涂上水泥制作，第三，被告提供的照片也无法证明小区公共管道回填泥土不符合规范，综上，被告的抗辩理由，依据不足���本院不予采纳。退一步讲，即便存在外墙装饰线条与合同约定不符，及小区公共管道回填泥土不符合规范的情况，也不构成被告逾期付款的理由。鉴于被告逾期付款，且超过合同约定的宽限期，故原告诉请要求解除预售合同，并由被告承担赔偿金，符合合同约定及法律规定，应予支持。至于被告提出的违约金过高，本院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以减少，而衡量违约金是否过高应当依据违约给当事人造成的损失确定。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的总房价10％的违约金，显属过高，故被告主张调整，本院予以采纳。违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为总房价的5%。鉴于预售合同已办理备案登记，同时，系争房屋也已办理预告登记，故原告要求被告配合其办理撤销预告登记及预售合同备案登记，符合合同约定，应予支持。同时，原告要求被告退还房款发票及收据，也符合合同约定，应予支持。审理中，原告表示同意在预售合同解除后被告配合原告办理预告登记、合同备案登记撤销手续、退还原告房款发票后无息退还被告已付款，并无不妥，可予准许。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告上海保利建臻房地产有限公司与被告上海岚迪建机有限公司就浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海岚迪建机有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告上海保利建臻房地产有限公司办理撤销预告登记及预售合同备案登记的手续；三、被告上海岚迪建机有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海保利建臻房地产有限公司赔偿金143,617.45元；四、被告上海岚迪建机有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告上海保利建臻房地产有限公司发票号为XXXXXXXX的发票一张及号码为XXXXXXXX的收款收据一张。五、原告上海保利建臻房地产有限公司应于被告上海岚迪建机有限公司配合其办理撤销预告登记及预售合同备案登记手续后10日内退还被告上海岚迪建机有限公司房款962,349元；负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。案件受理费3,298元，由被告上海岚迪建机有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  高天明人民陪审员  梅丽华二〇一六年八月十九日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三��被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。