福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0525民初1581号原告（反诉被告）：福建省永春茂基制衣有限公司，住所地永春县石鼓镇三桃工业开发区E区。法定代表人：陈达毅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李国才，福建李林律师事务所律师。被告（反诉原告）：泉州市得胜塑胶制品有限公司，住所地永春县探花工业区D-07幢1楼、3楼。法定代表人：黄淑敏，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：林玮，福建尚民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭龙，福建尚民律师事务所律师。原告福建省永春茂基制衣有限公司（以下简称茂基公司）诉被告泉州市得胜塑胶制品有限公司（以下简称得胜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理。在诉讼过程中，被告得胜公司向本院提起反诉，本院于同月21日予以受理，依法由审判员林超拔适用简易程序于2016年5月17日第一次公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李国才、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。在审理过程中，本院于2016年6月13日依法裁定本案转为普通程序进行审理，并组成合议庭于2016年7月28日第二次公开开庭进行合并审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李国才、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人林玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）茂基公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付厂房租金70000元及其自2016年2月4日起至付款之日止按月利率5‰计算的逾期利息，由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月22日，被告原法定代表人陈丽琼以被告的名义向原告租赁址在永春县石鼓镇桃场社区居委会的工业厂房宿舍和不能移动的设备用于玩具生产厂房、办公场所及宿舍食堂。协议书约定租赁自2014年8月1日起，期限四年，租金每季度70000元（按2014年8月1日承租日加三个月为一季度）应于每季度的前三天一次性全额付给原告。但被告未依照约定于2016年2月3日前支付该季度租金70000元。诉讼过程中，原告（反诉被告）于2016年7月5日增加诉讼请求并在第二次庭审中变更利息请求：1.依法判令被告支付厂房租金70000元及其自2016年2月4日起至付款之日止按银行同期同类贷款利率计算的逾期利息；2.依法判令被告支付厂房租金70000元及其自2016年5月4日起至付款之日止按银行同期同类贷款利率计算的逾期利息；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告未依照约定于2016年5月3日前支付该季度租金70000元。被告（反诉原告）得胜公司辩称，1.原、被告签订的《厂房租赁协议书》，已于2016年1月30日解除，被告已将租赁场所交还原告，因此，被告不必再缴交季度租金。另外，原告还应返还被告缴交给原告的租房押金50000元人民币；2.原告出租的厂房系“三合一”厂房，厂房天台上的围墙摇摇欲坠，原告厂房的电压达不到被告生产的要求，经相关部门要求整改一直不予配合，不符合安全生产的需要，是被告提前解约的关键因素；3.原告增加诉讼请求，已超出举证期限，法院应不予受理。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律根据，请求人民法院予以驳回。被告（反诉原告）得胜公司向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉原告于2016年1月30日已解除与反诉被告签订的《厂房租赁协议书》；2、判令反诉被告立即偿还反诉原告所支付的租房押金50000元人民币；3、本案的案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2014年8月22日，反诉原告当时的法定代表人陈丽琼与反诉被告签订的《厂房租赁协议》，约定反诉原告向反诉被告承租其所有的址在永春县石鼓镇桃场社区居委会的工业厂房宿舍和不能移动的设备作为玩具生产厂房、办公场所及宿舍食堂，《厂房租赁协议书》第二、三条约定：租期由2014年8月1日起，期限暂定4年，租金应于每季的前三天一次性全额付给甲方（反诉被告）；第五条约定：乙方（反诉原告）须在合约签订后付给甲方（反诉被告）5万元押金，押金在租赁期满后全额退还给乙方。协议书签订后，2014年7月18日，反诉原告向反诉被告缴交租房押金50000元。该协议并未约定如反诉原告提前解除租约，反诉被告有权没收押金。现因反诉原告经营调整，已与反诉被告口头协商一致，同意反诉原告于2016年1月30日解除与反诉被告签订的《厂房租赁协议书》，并在反诉被告代表的监督下将反诉原告所有的物品搬离租赁场所，将租赁场所交还反诉被告。原告（反诉被告）辩称，1.反诉原告所称的《厂房租赁协议书》已于2016年1月30日解除是没有事实的，厂房租赁合同约定的租期并未届满，如果反诉原告要提前解除合同，必须事先向答辩人提交提前解除合同通知书，但是答辩人并未收到解除合同的书面通知。反诉原告搬进搬出任何物品与解除合同没有任何关系；2.反诉原告如要经诉讼提前解除合同，已经构成根本违约，合同履行押金50000元应归答辩人所有，反诉原告应赔偿答辩人的经济损失；3.反诉原告如提前终止合同，还应将厂房恢复原状交给答辩人验收。为支持自己的主张，原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、厂房租赁协议书复印件一份，证明原告将坐落于永春县石鼓镇桃场社区居委会的工业厂房、宿舍和不能移动的设备于2014年8月1日起租赁给被告作玩具生产场所，期限4年，租金每季度70000元，于每季度开始前3天内一次性缴交，被告应于2016年2月3日前缴交季度租金70000元；2、内资企业登记基本情况表复印件一份，证明陈丽琼系被告原法定代表人，于2015年5月13日变更为黄淑敏；3、房产证和土地使用权证复印件各一份，证明出租的房产和土地使用权属于原告所有。被告（反诉原告）质证认为，对证据1，真实性无异议，关联性存在异议，《厂房租赁协议书》已于2016年1月30日解除，被告也将租赁场所交还原告，原告无权没收被告缴交的押金；对证据2，属实，无异议；对证据3，真实性无异议，可以看出原告在签订《厂房租赁协议书》时并未取得房屋所有权。为支持自己的主张，被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1、收款收据复印件一张，证明反诉原告于2014年7月18日向反诉被告缴交租房押金50000元；2、监控录像光盘一个，证明反诉原告已与反诉被告口头协商一致，同意反诉原告于2016年1月30日解除与反诉被告签订的《厂房租赁协议书》，并在反诉被告代表的监督下将反诉原告所有的物品搬离租赁场所，将租赁场所交还反诉被告；3、用电检查结果通知书复印件一张，证明反诉原告向反诉被告租赁房屋的电力设施不符合生产的需要。原告（反诉被告）质证认为，对证据1，真实性无异议，可以证明被告租金只缴交至2016年1月31日，自2016年2月开始未缴交租金；对证据2，光盘庭前已经观看，视频资料没有声音，且为被告单方录制，不知是否有修改，真实性无法确认，关联性存在异议，没有任何画面可以证明原告同意解除《厂房租赁协议书》；对证据3，真实性无异议，但是《厂房租赁协议书》明确变压器的容量，被告要求增加用电量，应由被告自行负责。本院依被告（反诉原告）申请调取永春县公安消防大队出具的证明一张，并于2016年6月12日对租赁厂房进行现场勘验，拍摄照片八张。原告（反诉被告）质证认为，1、永春县公安消防大队出具的证明，该租赁物是1995年建置的，且是划拨用途，已经使用20多年，于2014年缴纳相关土地费用后才办理房产证。消防法是在本租赁物建置后通过的，是否需要消防审批应该由消防部门进行要求。原告经营很久，消防部门从来没有要求原告对租赁物进行验收。本租赁物消防是合格的；2、现场勘验的照片，照片与现场一致，真实性无异议，但是并不完整，对损害部分以及被告擅自改变建筑物的情况并未拍摄完整。被告（反诉原告）质证认为，1、永春县公安消防大队出具的证明，真实性无异议，可说明本案厂房并未通过消防审批，根据相关规定是禁止投入使用，因此被告提出解除合同是有依据。原告主张与法律强制性规定相违背；2、现场勘验照片，真实性无异议，可以证明被告已经将租赁场地腾空，可以交还原告的事实。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1、2、3，经被告（反诉原告）质证均无异议，可予确认。被告（反诉原告）提交的证据1，经原告（反诉被告）质证无异议，予以确认；证据2，可以确认得胜公司在搬离租赁厂房时茂基公司的人员在场；证据3，真实性、合法性予以确认，但仅能证明租赁场地的变压器超负荷运行，不能证明是何种原因造成，关联性不予确认。本院依职权调取的证明系国家有关法定机关依法出具的证明材料，具有真实合法关联性，应予确认；现场勘验的照片，系本院工作人员现场拍摄，真实性、合法性予以确认，可以反映得胜公司已将厂房腾空，该厂房现处于空置状态。经审理查明，2014年8月22日，出租人茂基公司（甲方）与承租人得胜公司（乙方）的原法定代表人陈丽琼签订《厂房租赁协议书》，约定：租期时间自2014年8月1日起，期限暂定4年；租金前三年每季度人民币70000元，应于每季度的前三天一次性全额付给甲方，逾期应交罚每天万分一的滞纳金，超过一个月未付租金，甲方有权将租出的所有场所收回并追讨所欠的租金及滞纳金；乙方须在合约签订后付给甲方50000元押金，押金在租赁期满后全额退还给乙方（但不计算利息）。《厂房租赁协议书》签订后，茂基公司依约将址在永春县石鼓镇桃场社区居委会的厂房交由得胜公司租赁使用，得胜公司支付押金50000元给茂基公司。本案争议焦点：一、《厂房租赁协议书》是否解除。原告（反诉被告）认为，本案的《厂房租赁协议书》尚未履行完毕，也没有提前终止，被告辩称合同已经解除，缺乏事实、法律依据，应不予采纳，《厂房租赁协议书》应继续履行。被告（反诉原告）认为，原告出租的厂房未进行消防验收，违反法律规定，且无法满足租赁用途，双方已经于2016年1月30日解除《厂房租赁协议书》。本院认为，得胜公司在租赁合同履行期限内搬离租赁厂房，属于以自己行为表明其不再履行租赁合同，虽然不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但是考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，双方签订的租赁合同目的已无法实现，《厂房租赁协议书》应予以解除。得胜公司虽然主张其于2016年1月30日与茂基公司达成解除合同的口头协议，并腾空厂房，但是茂基公司并未承认，且得胜公司提交的证据无法证明双方已就解除合同达成一致协议，因此《厂房租赁协议书》的解除时间应以得胜公司反诉至法院的时间（2016年4月21日）为准。二、得胜公司缴交的押金50000元是否应予返还。原告（反诉被告）认为，如果反诉原告要通过诉讼提前解除合同，构成根本违约，合同履行押金50000元应归茂基公司所有，得胜公司还应赔偿经济损失。被告（反诉原告）认为，《厂房租赁协议书》并未约定如得胜公司提前解除租约，茂基公司有权没收押金，双方已经解除《厂房租赁协议书》，且得胜公司已经腾空厂房，茂基公司应返还押金。本院认为，双方签订的《厂房租赁协议书》系其真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。《厂房租赁协议书》第五点关于押金的约定“乙方（即得胜公司）须在合约签订后付给甲方（即茂基公司）5万元押金，押金在租赁期满后全额退还给乙方”，现本院已判决解除《厂房租赁协议书》，该合同已无法继续履行，茂基公司依约应将押金50000元返还得胜公司。综上事实，本院认为，茂基公司在诉讼过程中增加诉讼请求，虽未在举证期限届满前提出，但在法庭辩论结束前提出，且与本案相关联的，本院予以准许。得胜公司要求对茂基公司新增的诉讼请求不予受理，缺乏法律依据，不予支持。茂基公司与得胜公司签订的《厂房租赁协议书》系其真实意思表示，未违反法律规定，依法有效，合同当事人均应依约履行。本案《厂房租赁协议书》约定租赁期限暂定为四年，得胜公司在租赁合同履行期限内搬离租赁厂房，属于以自己行为表明其不再履行租赁合同，虽然不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但是考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，双方签订的租赁合同目的已无法实现，《厂房租赁协议书》应予以解除。《厂房租赁协议书》的解除时间认定为2016年4月21日，故得胜公司应支付茂基公司尚欠租金62222.23元（70000元÷3×2+70000÷3÷30×20）。得胜公司拒绝履行《厂房租赁协议书》提前要求解除合同，应视为违约，其行为给茂基公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任；茂基公司作为守约方，在发现得胜公司腾空租赁厂房且并未按时缴交季度租金时未及时主张权利，放任损失的扩大，也应承担放任损失扩大的责任。综合本案各因素，本院酌定得胜公司应赔偿茂基公司一季度的租金70000元。双方签订的《厂房租赁协议书》依法有效，现本院已判决解除《厂房租赁协议书》，该合同已无法继续履行，依照合同约定，茂基公司应将押金50000元返还得胜公司。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告福建省永春茂基制衣有限公司与被告泉州市得胜塑胶制品有限公司于2014年8月22日签订的《厂房租赁协议书》；二、被告泉州市得胜塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告福建省永春茂基制衣有限公司租金62222.23元；三、被告泉州市得胜塑胶制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告福建省永春茂基制衣有限公司70000元；四、原告福建省永春茂基制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内退还被告泉州市得胜塑胶制品有限公司押金50000元，该押金可用于抵扣上述第二、三项的款项；五、驳回原告福建省永春茂基制衣有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告泉州市得胜塑胶制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3128元，由原告福建省永春茂基制衣有限公司负担202元，泉州市得胜塑胶制品有限公司负担2926元。反诉受理费783元，由反诉被告福建省永春茂基制衣有限公司负担554元，反诉原告泉州市得胜塑胶制品有限公司负担229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林超拔代理审判员  林剑梅人民陪审员  吕灵敏二〇一六年八月十日书 记 员  吴泉源附：一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。