广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8186号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：高志文，职务总经理。委托代理人：李超鹏，该公司职员。委托代理人：何巧，该公司职员。被上诉人（原审原告）：邓志云，住广州市海珠区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因与被上诉人邓志云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号商铺的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年12月25日，邓志云（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“甲方以出让方式取得位于广州市南沙区行政中心东侧编号为440115001200A0258的地块的土地使用权，面积33619平方米，规划用途为053（商务金融用地）、071（城镇住宅用地）。乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号-M房。该商品房的用途为商业，层高为4.5米，该商品房户型结构为其他0厨0卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个，建筑面积62.8平方米，总金额为2767095元（乙方一次性于2013年12月25日前支付全部购房款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，按补充协议处理。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。在甲方具备本补充协议第一条第2款约定之交付条件，并向乙方出示相应文件的情况下，乙方应当按甲方通知期限查验、接收所购房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则甲方不承担逾期交楼的违约责任，无论出现何种延期交房的情形，乙方均无权解除合同，甲方延期交房的，自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每月按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，《商品房买卖合同》继续履行；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房延期交房的违约责任以本条为准。如果乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金。《商品房买卖合同》及本补充协议项下逾期付款违约责任以本条约定为准等。”合同签订后，邓志云已付清全部购房款。邓志云于2016年1月6日向原审法院提起诉讼，以粤锐公司逾期交楼为由，请求判令：1、粤锐公司向邓志云支付从2014年4月21日起至邓志云实际收楼之日止的延期交楼违约金，每日按总房款2767095元的万分之五计算；2.粤锐公司承担所有诉讼费用。粤锐公司原审答辩称:不同意邓志云的诉讼请求。原审诉讼中，双方当事人确认：涉案楼宇于2013年12月27日签订《供用水合同》，于2014年1月3日通邮，于2014年3月6日签订《高压供用电合同》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年4月11日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。因双方当事人对通燃气是否属于涉案商铺的交付条件存在争议，原审法院于2016年3月28日向广州南沙发展燃气有限公司调查涉案楼宇的燃气报装情况，该公司在调查笔录中表示涉案楼宇没有铺设燃气管道，目前不能通燃气，若涉案楼宇按照《城镇燃气室内工程施工与质量验收规范》等燃气规范相关要求完成施工，并经该司安检合格后，可以接受开发商或购房者申报燃气。经质证，邓志云对上述调查笔录的真实性和合法性确认，对关联性有异议，认为涉案商铺不具备通燃气的交楼条件，粤锐公司应当承担延迟交楼的责任，粤锐公司对上述调查笔录的真实性、合法性和关联性确认，认为法律法规没有强制性规定商铺必须具备通燃气，且根据涉案合同补充协议约定，燃气并非涉案商铺的交付条件。粤锐公司为证明其按照合同约定通知邓志云收楼及邓志云在2015年1月6日办理收楼手续，在庭审中向原审法院提供2014年8月18日的《催收楼通知书》一份，经质证，邓志云对该份证据的三性不确认，认为是粤锐公司单方制作的。邓志云在庭审中自认其于2015年3月5日办理收楼手续，并提供《钥匙领取签收单》一份，经质证，粤锐公司对其真实性不予确认，认为没有粤锐公司的盖章。邓志云在庭审中认为涉案合同约定的总房价款每月万分之五的逾期交楼违约金计算标准过低，低于同期贷款利率，不能弥补当事人的损失，申请调整至每日总房价万分之五的标准。粤锐公司不同意邓志云的调整申请，认为涉案合同的约定是双方真实意思的表示。原审法院认为：邓志云、粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年4月20日前向邓志云交付房屋，但涉案房屋在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给邓志云使用，已构成违约，应当承担逾期交楼的违约责任。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年4月20日前达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。涉案合同补充协议变更后的交房条件并没有包括通燃气这一项，且根据广州南沙发展燃气有限公司的调查笔录，涉案楼宇没有铺设燃气管道，目前不能通燃气，由此可知涉案商铺目前客观上并不具备供气的条件，如仍以此作为交房条件有失妥当。粤锐公司在取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及完成供水、供电、通邮等必要居住条件后，粤锐公司未提供充分的证据证实此后向邓志云发出收楼通知，邓志云自认其于2015年3月5日办理收楼手续，故延迟交楼违约金应计算至2015年3月5日止。邓志云以合同约定的违约金标准过低为由要求予以调整，因涉案合同约定逾期交楼违约责任标准与逾期付款的违约责任相比显失公平，故综合案情，遵循公平合理原则，原审法院酌情将逾期交楼违约金标准调整至按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2016年3月31日判决如下：被告广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓志云支付从2014年4月21日起至2015年3月5日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款2767095元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费702元，由被告广州市粤锐恒星房地产有限公司负担，上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未取得《工程竣工验收备案表》为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：（一）涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。（二）双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。（三）对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将《工程竣工验收备案表》作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显错误。（四）涉案房屋于2014年4月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。（五）粤锐公司已按照合同约定通知邓志云收楼，并以各种方式催促邓志云收楼，但邓志云并未在约定的期限内提出异议，邓志云拒绝收楼没有依据，粤锐公司无需承担延迟交付的责任。（六）假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。粤锐公司上诉请求本院判令：1.撤销（2016）粤0115民初110号民事判决，驳回邓志云的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由邓志云承担。邓志云二审答辩称：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭询时，粤锐公司称：即使认定我方违约，我方同意按照每月万分之五的标准来计算违约金，不同意按照银行利息来计算违约金。因为其一审中没有认真看过笔录，所以会要求以租金标准即实际损失作为计算违约金的标准。邓志云则称：粤锐公司曾提出过同意按照租金来支付违约金，不同意以每月万分之五来计算违约金。对于《补充协议》变更《商品房买卖合同》中交楼条件和违约金标准的问题，粤锐公司称《商品房买卖合同》的主文是不能更改的，但《补充协议》是经过协商，变更了逾期交房违约金标准，且邓志云清楚该条款，邓志云应当有注意义务；并确认需要完成其他公用设施、附属配套项目才能拿到备案表。邓志云方称没有认真看过合同，也看不懂，而且也改变不了合同。对于通知邓志云的具体收楼时间问题，粤锐公司表示：因为之前小区的物业管理公司变更之后，原物业公司不肯将通知收楼的相关材料给粤锐公司，其无法提供相关证据。二审另查明，粤锐公司一审提供了2014年4月11日取得的《工程竣工验收报告》，载明是由建设单位主持，建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料。而广州市规划局于2014年4月16日核对涉案楼盘的《建设工程规划验收合格证》显示：根据《广州市城市规划条例》第四十四条规定，建设工程取得该证后方可使用。粤锐公司与邓志云对原审法院查明其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人二审的争议焦点为：一、粤锐公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题；二、违约金的计算标准问题。关于粤锐公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。双方合同约定，粤锐公司应在2014年4月20日前向邓志云交付房屋。粤锐公司在2014年4月11日取得《工程竣工验收报告》，但该报告为建设、勘察、设计、施工、监理单位对工程验收后形成的材料，并不足以证明涉案房屋符合法定交付使用条件。且涉案房屋在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司主张涉案房屋已于2014年4月20日前达到房屋交付标准，依据不足。粤锐公司上诉主张其无需承担逾期交楼责任，依法无据，本院不予采信。在粤锐公司承认其无法提供充分证据证明其在约定期限内依约履行通知邓志云收楼的情形下，原审法院认定粤锐公司未依约交付房屋构成违约，判决粤锐公司支付违约金至邓志云自认办理收楼手续之日，并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准问题。涉案合同之《补充协议》中对于逾期付款违约金计付标准，与逾期交楼违约金计付标准的约定不对等，邓志云在一审时以逾期交楼违约金计算标准过低而要求予以调整，原审法院根据公平合理原则，酌情将逾期交楼违约金标准调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，并无不妥，本院予以维持。粤锐公司上诉坚持要求每月按总房价款的0.05%的标准计算违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1404元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄海珠审 判 员  张 怡代理审判员  余 盾二〇一六年八月九日书 记 员  张永亮