四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2016）川1304民初719号原告：范鑫豪，男，1983年10月5日出生，汉族，户籍所在地四川省南部县，现住四川省南充市嘉陵区。被告：四川南充市海山房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。法定代表人：杜林遥，公司执行董事。委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。原告范鑫豪诉被告四川南充市海山房地产开发有限公司（以下简称“海山房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴小容独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告范鑫豪，被告海山房产公司的委托诉讼代理人陶金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范鑫豪向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告立即支付逾期办理预告登记违约金2,807.46元，并按人民银行基准利率的四倍向原告赔偿损失至履行之日止；2、判决被告立即向原告支付逾期交房违约金，即全部购房款每日万分之三至履行之日止；3、判决被告立即向原告支付逾期办理产权证违约金，即全部购房款每日万分之一至履行之日止；4、判决被告立即退还强收的税费共计13,710.00元，并按人民银行基准利率的四倍向原告赔偿损失至履行之日止；5、判决被告立即向原告办理房产证和土地证；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》（合同编号XXXXX），并按合同约定支付了全部购房款，合同约定：“一、原告购得被告开发的南充市嘉陵区xxx路xx号x小区x幢xx单元x层xx号房产一套，合同总价501,333.00元；二、交房时间为2014年6月30日；三、迟延办理预告登记和产权权属证书的违约金为房款总额的日万分之一、逾期交房的违约金按购房款总额的日万分之三”。2014年7月2日，原告主动去接房，由于接房时必须附加交物管费，待所有税费交齐后才能接房，故被告强行代收购房税费共计13,710.00元（契税10,027.00元、印花税5元、土地使用证费28元、专项维修资金3,650.00元）。原告多次到被告售楼处要求办理相关房屋权属证，但被告工作人员只说快了，时至今日被告未向原告办理房屋权属证，已构成严重违约，故原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。原告为支持其主张成立向本院提交的证据有：1、原、被告身份信息各1份；2、商品房买卖合同1份；3、预购商品房预告登记证1份；4、收据两份；5、QQ聊天记录打印件16页；6、告知复印件1份；7、竣工验收备案书复印件1份。上述证据2、3、4的原件经核对无异，已当庭退还。被告海山房产公司辩称，第一，根据《房屋登记办法》第69条的规定及《商品房买卖合同》第20条的约定，预购商品房预告登记可以由原告单方申请，如因出卖方的责任，导致未能在约定期限内申请办结登记的，海山房产公司应承担违约责任。而我们双方在合同签订后，我方及时配合原告办理了此登记。虽然预告登记的办理时间逾期，但原告并未提供证据证明是我方的责任导致的。况且，预告登记证的办结时间是2013年2月，若原告认为我方未配合办理预告登记违约，也应在两年内向我方主张权利，但其没有证据证明在本案起诉前曾向我方主张过权利，故其第一项诉讼请求已过诉讼时效；第二，根据双方所签合同约定，房屋的交付时间以海山房产公司的交付通知为准。我公司于交房前向各位购房户邮寄了交接房屋的信件，并于2014年6月30日在南充晚报上登载了交房通知，原告也在我公司交房通知规定的时间内即2014年7月2日到我公司办理了接房手续，我公司已履行了房屋交接通知和办理义务，不存在逾期交房的问题。虽本案诉争房屋楼栋的竣工验收备案时间靠后，但我方向原告交付的房屋不存在质量问题，竣工验收备案书只是个行政后置程序，对涉案房产达到竣工验收及交付条件的一个行政确认，这不能证明我方交付的房屋不符合交房条件；第三，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件第5条的约定“买受人在接房前应向出卖人交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收）”，被告代收税费及维修资金有合同依据，且也是行业习惯，同时我方已将维修资金交到了国家有关部门；第四，根据《房屋登记办法》第12条规定，以及《商品房买卖合同》第20条第3款约定，原告所购房屋的转移登记应由原、被告共同向房管部门提出申请。为办理转移登记，我公司已取得了原告房屋所在楼栋的初始登记，并在此后及时通知范鑫豪共同申请办理转移登记，但原告未前来配合办理，故导致房产证至今未办理下来。而且原告所在楼栋的部分业主在收到通知后，积极配合办理，已经取得了房屋产权证书，故也可以推出是原告未及时配合才导致房产证逾期办理的。被告海山房产公司为支持其辩称向本院提交了如下证据：1、被告的营业执照复印件及法定代表人身份证明各1份；2、商品房买卖合同及补充协议各1份；3、预购商品房抵押权预告登记证1份；4、2014年6月23日的南充晚报、南门一号交房手续传递单各1份；5、南充市房地产管理局嘉陵办事处关于“xxxx”项目初始登记完结的函及范鑫豪房屋分户平面图复印件各1份；6、顺丰速运快递单、告知函；王为、刘艳申请转移登记回单、房产证、发票；庞国民商品房买卖合同、房产证，上述复印件共26页；7、南充市住宅专项维修资金交款凭证1份；8、竣工验收报告1份。上述证据2、4、5、7的原件经核对无异，已当庭退还。经审理查明，2012年12月2日，原告范鑫豪作为买受人与作为出卖人的被告海山房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：XXXXXX，双方对原告所购商品房的基本情况、房屋价款、房屋交付时间及违约责任等作了明确约定。其中，合同第三条、第五条、第六条内容为：原告以总价款501,333.00元购买被告海山房产公司开发的位于南充市嘉陵区xx小区x幢x单元xx层xx号商品房一套，房屋建筑面积91.26平方米，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房款221,333.00元，贷款280,000.00元。第十一条内容为：“（一）出卖人应当在2014-6-30前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”。双方在合同第十二条约定了市政基础设施中上水、下水、电、燃气以及其他设施中的公共绿地、公共道路于2014年6月30日达到使用条件。第十三条内容为：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在7日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过7日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十条关于产权登记约定为“（一）预告登记（1）办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结[预购商品房预告登记]。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：双方共同向房屋登记机关申请办理[预购商品房预告登记]。如因出卖人未按约定与买受人申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结[预购商品房预告登记]的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自应当办结预告登记的预定期限届满之日起至实际办结预告登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之1的违约金，并于实际办结预告登记之日起60日内由出卖人支付。（二）初始登记……（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照已付房款银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。……”。双方同时在合同第二十四条约定了原告应于给付首次购房款时、按建筑面积每平方米40元交纳首次住宅专项维修资金3,650.00元至南充市商业银行xxxxx账户中。原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时，双方又以原告为乙方、被告为甲方签订了补充协议，并约定此补充协议作为《商品房买卖合同》的修改和补充，两者有相悖之处，以补充协议为准。在补充协议第五条，双方约定“乙方在接房前应向甲方提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金（甲方代收），若未按时交纳，甲方有权暂缓交房，甲方办理房屋权证的计算起始时间从乙方交清全部税费和维修资金和所需全部办证资料之日起开始计算，如未及时提供资料或缴纳费用而导致房屋无法在约定时限内办理产权证书，甲方不承担责任。”合同签订后，原告依约交纳了购房首付款，并办理了银行按揭手续，同时向被告交纳了住宅专项维修资金3,650.00元，被告于2012年12月7日将维修资金交至合同约定的南充市商业银行xxxxx账户中。另外，被告于2013年7月2日向原告代收了办理房屋所有权证的税费共计10,060.00元。2014年6月23日，被告在《南充晚报》刊发了交房通知，内容为“尊敬的xx小区全体业主：经验收合格，您所购买的xx小区住宅已达交付使用条件，我司决定于2014年6月30日交房。具体安排如下：2014年6月30日至2014年7月7日分批次交房，请携带业主本人身份证、收据、合同、相应款项等，按我司通知约定的时间前来办理相关接房手续。具体时间如下：2014年6月30日至7月2日：3幢；2014年7月3日至7月6日：4幢；2014年7月7日：一二期车位……。南充海山房地产开发有限公司。”2014年7月2日，原告范鑫豪的家属到被告处办理了接房手续，并在南门一号交房手续传递单上签署了原告的姓名。接房后，原告即对该房屋进行了装修，现已搬入此房入住。2013年2月25日，南充市房地产管理局嘉陵办事处对本案诉争房屋办理了预购商品房预告登记。2013年7月4日，该办事处对该房屋办理了预购商品房设定抵押权预告登记。2015年9月17日，该办事处向南充市房地产管理局资金监管中心出具函件称被告开发的xx小区3幢和4幢房屋已初始登记完毕。另查明，2014年4月21日，xx小区3幢楼经竣工验收合格，2015年4月14日，xx小区3幢、4幢楼通过了竣工验收备案。原告所购买的本案诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证及土地使用权证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。原、被告双方应按合同约定全面履行各自义务。关于原告第一项要求被告支付逾期办理预告登记违约金2,807.46元并赔偿损失的诉讼请求。在原、被告所签《商品房买卖合同》第二十条第一项预告登记中，双方约定共同向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记，如出卖方即被告未按约定与买受人即原告申请此登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记，此登记应在本合同签订之日起30日内办结。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月2日，而预购商品房预告登记的时间为2013年2月25日，显属逾期，但此逾期是否是被告导致的，原告并未提供证据证明。而且，此预告登记的时间为2013年2月25日，即使导致预期登记的原因在被告，原告也应在两年内向被告主张权利，而原告现在才起诉要求被告支付逾期办理预告登记的违约金，已过诉讼时效，故对原告第一项诉讼请求，本院不予支持。关于原告第二项要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。在合同中，双方约定的交房时间为2014年6月30日前，后被告于2014年6月23日在南充晚报上登载了交房通知，原告家属也按通知载明的时间去办理了接房手续，虽交付手续传递单上是原告家属以原告的名义签的字，但后原告对房屋进行了装修，且现已入住，其行为应视为同意接房。虽被告实际交房时间与合同约定交房时间有两天差异，但被告在交房通知上载明的时间为2014年6月30日至2014年7月2日，原告自愿于2014年7月2日去接房不能视为被告逾期交房。虽被告交付的房屋未通过竣工验收备案，不符合合同约定的交房条件，但原告自愿办理接房手续，且现已入住，故应视为被告已向原告交付房屋，而且此房已经竣工验收合格，被告在此种情况下向原告交付房屋不会对原告造成任何损失，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理产权证违约金以及被告立即向原告办理房产证和土地证的诉讼请求。在原、被告所签合同中，双方约定“在商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕之日90日内取得房屋所有权证书的……”，虽此处约定了个“商品房交付之日起”，但并无具体时日，而在“房屋初始登记完毕之日90”处有下划线予以强调，故办理产权证的时间应理解为房屋初始登记完毕之日90日内。而xx小区第3幢房屋的初始登记完毕时间为2015年9月17日，故原告应在2015年12月16日前取得本案诉争房屋的所有权证。在合同第二十条第（三）款中，原、被告约定待商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条的规定“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，从合同约定及上述法律规定来看，办理房屋所有权证及土地使用权证书房屋出卖人履行的是协助办理义务。本案中，原告范鑫豪作为买受人已依约履行了付款义务；被告海山公司作为出卖人，应当按规定履行协助办证义务，但原告至今未取得房屋所有权证及土地使用权证，被告应承担违约责任。而对于计算逾期办理房屋所有权证违约金的截止日期，被告辩称本案诉争房屋早已具备办证条件，而在电话通知原告后，其一直未提供相应办证资料，并提供了原告房屋所在楼层等其他业主的房屋所有权证，由此可见范鑫豪所购买的房屋现已具备办证条件，在被告通知原告提交办证资料而原告未及时提交后，办理房屋所有权证的违约责任不应再由被告承担，但由于被告并未提供证据证明在开庭前已通知原告提交办证资料，故办理房屋所有权证违约金的截止时间应计算至开庭时即2016年4月13日止。按照双方所签合同约定，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，故从2015年12月17日起至2016年4月13日止，被告应向原告支付的逾期办证违约金为5965.86元（501,333元×119天×0.0001/天）。关于违约金的支付时间，根据原、被告所签《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的逾期办证违约金，在原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付，故被告向原告支付逾期办证违约金的时间应当从原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。关于原告第四项要求被告退还强收税费13,710.00元并按银行基准利率的四倍向原告赔偿损失的诉讼请求。根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定“乙方（即原告）在接房前应向甲方（即被告）提交办理房屋产权、国土分割及他项权利证书的资料，交纳办理产权的税费和专项房屋维修资金……”，被告向原告收取的办理产权证的税费10,060元及住宅专项维修资金3,650.00元有合同依据，而且被告已将维修资金缴纳至合同约定的账户中，故对原告要求被告退还收取的税费13,710.00元的诉讼请求，本院不予支持。同时原告要求被告承担资金占用利息，但被告代收的住宅专项维修资金3,650.00元已及时交至合同约定的账户中，不存在占用，故被告不应承担该款的资金占用利息；而被告代收的办理产权证的税费10,060.00元，虽原告至今未取得房屋所有权证书，但本院已支持了原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，故不应再重复计算资金占用利息。故对原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不应支持。综上，为维护良好的社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条，最高人民法院第九十条之规定，判决如下：一、被告四川南充市海山房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告范鑫豪办理房屋所有权证书及土地使用权证书；二、被告四川南充市海山房地产开发有限公司在原告范鑫豪取得房屋所有权证书之日起60日内支付范鑫豪逾期办证违约金5965.86元；三、驳回原告范鑫豪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取81元，由被告四川南充市海山房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  吴小容二〇一六年八月十七日书记员  曹 霖