上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17044号原告(反诉被告)：上海福玺百货有限公司，住所地上海市。法定代表人：桑锦海，执行董事。委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王星，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海城宇滨江置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：张震，上海一曼律师事务所律师。原告上海福玺百货有限公司与被告上海城宇滨江置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海福玺百货有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租赁保证金36万元；2.被告支付违约金108万元。事实与理由：被告系本市徐汇区上中西路XXX号凌云一街坊商业裙房业主，因长期未找到合适经营户，被告多次找到原告，希望原告能承租上述商铺并由原告通过招商、转租等形式经营铺位。经多次协商，2016年2月2日，原告与被告签署租赁意向书，并于同年3月7日向被告支付了定金10万元，此后原告即开始对上述商铺进行招租，并收取了相关商户支付的定金。2016年4月1日，原告与被告签署商业用房租赁合同，约定原告承租上中西路XXX号凌云一街坊商业裙房XXX号楼1-2楼113室、115室、116室、117室、117A室、118室、223室、225室、226室、227室、227A室、228室(以下简称系争房屋)，建筑面积合计2742平方米，租赁期限5年，被告于2016年4月1日交房等。合同订立后，原告即支付了租赁保证金36万元(含已支付的定金10万元)，但被告却未按约定时间向原告交付房屋，此后原告多次发函进行催促，被告仍未交房。2016年4月15日，被告在与原告交涉时，明确表示不再履行上述租赁合同，并表示愿意赔偿原告1-2个月的租金。被告的行为违反了合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。上海城宇滨江置业有限公司辩称，不同意原告诉请，被告并没有存在违约事实，根据原、被告签订的租赁合同的约定，系争房屋的交付时间暂定为2016年4月1日，实际以交接单为准。通常大面积商铺很少存在合同签订当日交房的情形，原、被告签订租赁合同即在4月1日，显然当天交房不合理。同时合同也约定，在合理时间范围内双方另行协商交付时间。后被告收到了原告要求交房的函件，被告立即回复原告，通知原告于2016年4月12日进场，但原告没有理睬。后双方又于同年4月15日进行协商，但没有就合同解除达成一致。故此后被告又于4月20日和21日再次发函给原告要求其收房，但原告仍不履行，被告才于5月19日发出解除合同的函件。被告没有违约，原告无权解除合同。且原告主张的违约金过高，原告应当提供证据证明其相应的损失，故不同意原告的诉讼请求。上海城宇滨江置业有限公司提出反诉请求：1.解除反诉原、被告于2016年2月24日签订的《“凌云壹街坊”租赁意向书》和4月1日签订的《商业用房租赁合同》；2.反诉被告支付自2016年4月12日起至合同解除之日止的房屋租赁等费用合计292,824元(暂计至2016年5月31日，要求计算至判决确定的合同解除之日止)；3.反诉被告支付违约金108万元。事实和理由：反诉原、被告签订租赁合同后，由于反诉被告未按约接收房屋，根据合同约定，反诉被告应在接到反诉原告书面通知指定的期限办理交接，如未到场办理交接的，视为交付完毕。现反诉原告多次通知反诉被告接收房屋，但反诉被告仍未办理交接手续，其行为已构成违约，故反诉原告提起反诉，请求判如所请。上海福玺百货有限公司辩称，反诉被告已经发函通知解除双方签订的合同，故对于解除双方签订的租赁合同无异议。由于反诉原告从未交付房屋，故其无权主张合同租金，且合同约定的起租日是2016年7月1日，反诉原告从2016年4月12日起的租金没有依据。反诉被告没有违约，租赁合同解除系由反诉原告不履行合同所致，反诉被告不应承担违约责任，反诉原告无权主张违约金，不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海城宇滨江置业有限公司系上海市上中西路XXX号房屋公示登记的产权人。2016年2月2日，上海城宇滨江置业有限公司(甲方)与上海福玺百货有限公司(乙方)签订《“凌云壹街坊”租赁意向书》一份，约定，甲方将上中西路XXX号凌云一街坊商业裙房XXX号楼1-2楼113室、115室、116室、117室、117A室、118室、223室、225室、226室、227室、227A室、228室(即系争房屋)，建筑面积2742平方米的商业裙房出租给乙方使用，计租期起始日：2016年6月1日，租赁期限为6年。计租日起6年内，租金为固定租金。自本协议签订之日起五个工作日内，乙方应向甲方支付定金10万元，该定金在双方签订正式租赁合同后转为保证金。合同另就其他协议作了约定。2016年3月7日，原告向被告支付了保证金10万元。2016年4月1日，上海城宇滨江置业有限公司(甲方)与上海福玺百货有限公司(乙方)签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为5年，交付日期暂定为2016年4月1日，实际交付日期以双方签署的房屋交接单为准。自甲方向乙方移交场地之日起3个月为免租期，2016年7月1日起为起租日，因甲方原因所至工期延误则免租期相应顺延。甲乙双方应派代表在甲方书面通知指定的期限内共同到现场实施交付并由乙方领取房屋钥匙。钥匙的签收和签署《交接确认书》是交付完成的标志，其钥匙签收和签署《交接确认书》之日为交付完成之日。若乙方未在甲方通知的时间内派代表进行交接；或到场交接时未提出任何书面异议，但又不办理钥匙的签收和签署《交接确认书》的手续的，视为交付合格。租金标准第1-2年，每月租金70,320元，租金贰个月为一个支付期。乙方同意于本合同签订之日支付36万元保证金。物业管理费：20元/月/平方米，物业服务费：20元/月/平方米。在租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付6个月租金等费用(包括租金、物业管理费、物业服务费)之总和作为违约金。违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。合同另就其他内容作了约定。合同订立当日，原告另支付了保证金26万元。因合同签订当日，被告未向原告交付房屋。2016年4月7日，原告发函给被告，要求被告在一个工作日内就进场时间给予答复。被告接函后，于4月8日回函给原告，要求原告于4月2日至系争房屋现场办理交接手续。该回函被告于4月12日发出，原告于4月14日签收。4月11日，原告再次发函给被告，要求被告于4月13日前移交场地，逾期视为被告单方面不履行合同，双方合同解除。4月13日被告未向原告交付房屋。4月15日，原、被告进行协商，但未能就解除合同赔偿事宜等达成一致。4月18日，原告再次发函给被告，要求被告承担合同约定的违约金，并明确告知合同解除善后事宜。被告接函后，于4月19日回函称，双方在4月15日未就解除合同达成一致，被告要求原告于4月22日办理交接手续，并要求原告自4月12日起支付租金和物业管理费等。该函件原告并未签收。5月18日，被告又再次发函给原告，认为原告逾期支付租金，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。双方协商未果，遂向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁意向书、网银回执、双方往来函件、电话录音等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签署的《租赁意向书》和《租赁合同》系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。原、被告签订租赁合同后，被告未向原告交付系争房屋，原告曾发函要求被告履行交房义务，被告虽向原告进行回函，但在回函中约定的时间早于原告收函时间，其后双方在协商过程中又未就交房等达成一致，现原、被告均同意解除上述意向书和租赁合同，对此本院确认解除原、被告签订的租赁意向书和租赁合同。合同解除后，被告收取的保证金应予返还，原告要求被告返还保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。双方解除合同系被告未按约向原告交付房屋所致，对此被告应承担相应的违约责任。被告辩称约定的违约金过高，本院以原告提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。被告并未向原告交付房屋，其无权要求原告支付租金，对被告的该项反诉请求本院不予支持。被告亦无权向原告主张违约金，对被告的该反诉请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除上海福玺百货有限公司与上海城宇滨江置业有限公司签订的《“凌云壹街坊”租赁意向书》和《商业用房租赁合同》；二、上海城宇滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海福玺百货有限公司租赁保证金360,000元；三、上海城宇滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海福玺百货有限公司违约金540,000元；四、驳回上海城宇滨江置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8,880元，由上海福玺百货有限公司负担3,330元，上海城宇滨江置业有限公司负担5,550元；反诉案件受理费减半收取计8,618元，由上海城宇滨江置业有限公司负担8,578元，上海福玺百货有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一六年八月十八日书记员  薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。