河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1323民初1151号原告：马洪彦，男，生于1971年1月14日，汉族。委托诉讼代理人：乔仁民，河南框正律师事务所律师。特别授权。被告：张国敏，男，生于1966年2月1日，汉族。被告：李红，女，生于1966年11月9日，汉族。系被告张国敏妻子。原告马洪彦诉被告张国敏、李红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由审判员陈涛适用简易程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告马洪彦及委托代理人乔仁民、被告李红到庭参加诉讼，被告张国敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马洪彦诉称，要求解除原告马洪彦与被告张国敏签订的房屋租赁合同，并立即腾空房屋，恢复房屋原状，并要求被告张国敏、李红向原告马洪彦立即付清下欠房租279780元（2014年9月3日-2015年9月2日期间房租下欠6万元（每个月30元／㎡×740平方×12个月-已付200000元），2015年9月3日-2016年6月3日期间9个月房租219780元（每个月33元／㎡×740平方×9个月）］。2014年8月11日，原告马洪彦和被告张国敏签订房屋租赁合同，约定被告张国敏租赁原告马洪彦位于西峡县建设西路凤凰城小区东南角的两层商铺740㎡，租赁期限自2014年9月3日至2024年9月2日止，第一年租金为每月每平方30元，第二年开始每年递涨10%，被告于签合同当天即2014年8月11日向原告支付房租20万元，下欠第一年房租60000元经原告催要被告张国敏一直未付，第一年合同到期后，第二年的房租经原告催要后被告张国敏也一直支付。被告张国敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及相关证据。被告李红辩称，被告李红同意解除原告马洪彦与被告张国敏间签订的房屋租赁合同，原因是无能力向原告支付房租，至于被告张国敏是否同意不清楚；被告李红系张国敏妻子属实，在装修之后被告李红才知道被告张国敏与原告马洪彦签订房屋租赁合同，被告张国敏在签订合同当天向原告马洪彦支付房租200000元，现被告张国敏欠原告多少房租被告李红不清楚，且被告李红不应承担和被告张国敏一同向原告马洪彦支付拖欠房租的责任；另原告马洪彦在2015年农历年底前将所租房屋大门锁住，在原告锁门之后不应向原告支付房租。经审理查明，二被告系夫妻关系。2014年8月11日，原告马洪彦和被告张国敏签订房屋租赁合同一份，内容为：“甲方（出租方）：马洪彦乙方（承租方）：张国敏甲乙双方就房屋租赁达成如下协议：一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于西峡县建设西路凤凰城小区东南角两层商铺（铺号：20号），面积为740平方米。二、租赁期限：自2014年9月3日至2024年9月2日止。三、租金：第一年租金为30元／平方米／月，第二年开始每年递涨10%，此价格不含各种税金。四、付款方式：按一年一交，先付款后使用的方式，第二年开始租金须提前三个月交清方可使用，否则甲方有权终止乙方房屋使用权，并且乙方须支付甲方租金两倍的违约金（按天计算）。五、合同到期后，同等条件下乙方具有优先续约权。六、乙方租赁期间的水电费、空调费、物业管理费及政府职能部门的收费，全部由乙方负担。七、出现以下违约责任，甲方有权终止合同，收回房屋，且乙方支付甲方年租金两倍的违约金。1.乙方不得擅自将房屋转租，转让或转借。2.乙方未经甲方同意，私自改造影响房屋结构。3.乙方不得利用房屋进行非法活动及损坏公共利益。八、在乙方承租期间对房屋的损坏（不论任何原因），皆由乙方修缮及费用，并赔偿甲方因此而造成的损失。九、对乙方所添加、添附的装修设施，在乙方解除本合同或者搬諏（走）时，除了可自行移动的外，乙方不得做破坏性的拆卸。否则，乙方应赔偿甲方上年度二倍租金的违约金。十、自双方签字之日起止双方解除合同期间，安全事宜由乙方切实负责并由乙方承担一切相应的责任，安全事宜与甲方无关。十一、乙方停止租用，须经甲方验收房屋质量，若不合格，乙方须赔偿甲方经济损失。十二、本合同未尽事宜，甲乙双方协商解决。十三、本合同自租金付清之日起生效，甲乙双方各执一份。甲方：马洪彦乙方：张国敏2014年8月11日”。签订合同当天，被告张国敏向原告马洪彦付房租200000元，后被告张国敏开始装修房屋并入住，此房屋被告张国敏用于开办公司，房屋装修好后一直未开业。被告张国敏于2015年8月份离家外出，至今未归。第一年合同到期后，原告向被告张国敏催要第一年下欠房租和第二年应交房租，被告张国敏一直未付。2016年2月5日（农历2015年12月27日），原告马洪彦到被告所租赁房屋处追要房租，门卫向被告李红请示后，被告李红称无能力支付房租，同意原告马洪彦将门锁住，在门卫将房屋门锁住后，原告将房屋外门锁住至今，现原被告不同时到场房屋门无法打开。原告马洪彦于2016年4月21日再次向被告李红发信息追要房租未果后诉至本院。2016年5月26日原告马洪彦向本院提出财产保全申请，要求查封被告张国敏、李红价值300000元的财产，并提供马晓红所有的房权证号为西峡县房权证城关镇字第××号房屋为原告马洪彦提供财产担保。本院依法作出（2016）豫1323民初1151号民事裁定书，裁定查封担保人马晓红所有的位于西峡县××镇张岗集资楼南单元3楼北室房权证号为西峡县房权证城关镇字第××号房屋一套和被告张国敏、李红价值300000元的财产，本院于2016年6月20日到被告张国敏所租赁房屋内，将房屋内部分办公桌椅、字画等物品予以查封。上述事实，由原告马洪彦、被告李红当庭陈述，原告提供的房屋租赁合同等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告马洪彦与被告张国敏签订房屋租赁合同，约定原告马洪彦将房屋租赁给被告张国敏使用，被告张国敏支付租赁费，原告马洪彦与被告张国敏之间形成房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原被告双方合同约定“第二年开始租金须提前三个月交清方可使用，否则甲方有权终止乙方房屋使用权”，由于被告张国敏未能按约定及时向马洪彦支付房租，故原告马洪彦要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告马洪彦起诉后，本院于2016年5月9日向二被告送达了应诉手续，故本院认定原告方于2016年5月9日通知被告张国敏解除合同。关于被告张国敏拖欠原告马洪彦的房租，2014年9月3日至2015年9月2日期间的房租260000元，扣除已支付200000元，下欠房租60000元，2015年9月3日至2016年5月9日期间五个月零七天房租201058元（每个月33元／㎡×740平方×8个月＋7天房租5698元）未付，被告张国敏共应向原告马洪彦支付下欠房租261058元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，被告张国敏租赁原告马洪彦房屋在二人婚姻关系存续期间，租赁房屋的收益系为了家庭共同生活，故拖欠的租赁费属于夫妻共同债务，被告李红应对拖欠的租赁费负共同偿还的责任。被告李红辩称原告马洪彦在2016年2月6日将所租房屋大门锁住，在原告锁门之后不应向原告支付房租，由于被告张国敏所租赁房屋仅有门卫看门，并未实际经营，且被告张国敏于2015年8月份外出无法联系，原告当时锁门是由于找不到被告张国敏、李红，出于对自身权利的保护，原告通过门卫征得被告李红同意后在外门加一把锁，并不代表双方租赁合同解除，也并未因此给被告扩大损失，故对被告李红此辩称意见，本院不予采纳。被告张国敏经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，并不影响其依法应当承担的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原马洪彦与被告张国敏于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月9日解除；二、被告张国敏、李红于本判决书生效后十日内向原告马洪彦一次性付清下欠房租261058元；三、被告张国敏于判决生效后十日内腾空房屋，将房屋交付原告；四、驳回原告马洪彦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5496元，减半收取2748元，保全费2020元，共计4768元，由原告马洪彦负担335元，被告张国敏负担4433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 陈 涛二〇一六年八月十一日书记员 李倩倩附：《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。