河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫03民终1779号上诉人（原审原告）：杨姝，女，汉族，1986年2月21日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：张战平，河南亚昌律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）:沈志伟，男，汉族，1956年10月15日出生，住河南省孟津县。被上诉人(原审被告)：洛阳市汇天房地产咨询有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区行署路4号院36幢3-101室。法定代表人：王新慧，总经理。委托代理人：宋斐，男，汉族，1990年2月3日出生，住河南省洛阳市西工区，系该公司员工，特别授权。委托代理人：石永辉，男，汉族，1980年3月29日出生，住河南省洛阳市涧西区，系该公司员工，特别授权。上诉人杨姝、沈志伟因与被上诉人洛阳市汇天房地产咨询有限公司（以下简称汇天房地产咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨姝及其委托代理人张占平，上诉人沈志伟，被上诉人汇天房地产咨询公司的委托代理人宋斐、石永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2015年3月3日，原告杨姝（买方）与被告沈志伟（卖方）、汇天房地产咨询公司签订《房产交易合同》一份，由原告购买被告沈志伟所有的坐落于洛阳市新区王城大道西古城路南奥体花城2幢3-801商品房，建筑面积102.9平方米。合同约定房产成交价格650000元，买方应在合同签订之日向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款630000元买方须在2015年6月1日前筹齐，否则视为买方违约。合同最后一页下角备注条款将首付款作了变更，约定买方在2015年3月20日前向卖方支付180000元首付款，此房价包含整体橱柜、抽油烟机、燃气热水器、卫生间洁具、格力空调挂机一部、整体衣柜等。合同第三条第4项约定卖方须保证对上述该房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜应在买卖交易完成前处理完毕，如因上述情况导致合同不能履行，卖方负责解决，并赔偿买方或其他任意第三方由此遭受的一切损失。第三条第6项约定如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖与任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同之条款不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补损失的，卖方还应负责赔偿。关于违约责任，合同约定如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间报酬不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。2015年3月4日，原告杨姝向被告沈志伟支付购房定金20000元，同日，原告支付被告汇天房地产咨询公司佣金14500元（含办证费1500元）。后2015年3月20日，原告杨姝与被告沈志伟、中介方员工刘世炜签订《补充合同》一份，协商一致将首付款180000万的日期由2015年3月20日推迟至2015年3月23日。后原告称在2015年3月20日前发现被告沈志伟所售房屋尚被法院查封，认为二被告隐瞒该事实与其签订合同，存在欺诈，双方产生纠纷。原审另查明，一、2014年10月16日，因原审法院（2014）西民二初字第591号案件，沈志伟以本案争议房产为案件原告作担保，本案争议房产被原审法院查封，后于2015年7月20日裁定解除查封；2015年5月16日，因沈志伟起诉他人，其提供本案争议房产为案件财产保全作担保，孟津县人民法院以（2014）孟民一初字第218-1号民事裁定书裁定查封了本案争议房产，后于2015年8月裁定解除对该房产的查封。二、2015年9月11日，被告沈志伟与案外人张**签订《房产买卖合同》，将本案争议房产以420000元售于了张**。原审法院认为：2015年3月3日，原告杨姝与被告沈志伟、汇天房地产咨询公司签订《房产交易合同》时，合同项下被告沈志伟所售的房屋处于查封状态，被查封的原因是为诉讼案件财产保全措施提供担保，而三方签订的《房产交易合同》对于所售房屋的此状况并未体现。法院对房屋的查封虽然对房屋的转让产生限制，但本案争议房屋查封的原因是财产保全的担保，此种限制属于主动所为，只要提供反担保就可以予以解除，并非不能控制。鉴于此，原、被告双方订立的《房产交易合同》虽有瑕疵，但是能够反映买卖双方进行房产交易的真实意思表示，且合同能够客观履行，应当是合法有效的。原告认为被告沈志伟构成欺诈，要求撤销该合同，依据不足，不予支持。《房屋交易合同》及补充合同中付款履行期限届满后一直到现在原告除了支付定金外未支付房款，被告沈志伟也于2015年9月将所售房屋另售他人，原、被告所签订的《房产交易合同》实际已经终止履行，双方权利义务早已终止。原告杨姝在2015年3月20日前已经知晓其所购房屋被法院查封的事实，之后仍然与对方签订补充协议延迟首付款的时间，而被告沈志伟对于所售房屋处于查封状态并未明确告知显示在合同中造成本案纠纷，原告杨姝与被告沈志伟在履行合同中均有过错，认定被告沈志伟退还原告杨姝所交的购房定金20000元。被告汇天房地产咨询公司已完成中介服务，其在合同履行中并无过错，中介费不应再退还，但其所收取的1500元办证费并未实际产生，应予退还。对于原告杨姝所支付的13000元中介费损失，由被告沈志伟分担一半即6500元，原告所诉利息没有依据，不予支持。关于原告所诉的损失15000元，即律师费，没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决:一、被告沈志伟于本判决生效之日起十日内退还原告杨姝购房定金20000元。二、被告沈志伟于本判决生效之日起十日内支付原告杨姝6500元。三、上述第一、二项合计26500元，限被告沈志伟于本判决生效之日起十日内支付原告杨姝。四、被告洛阳市汇天房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨姝办证费1500元。五、驳回原告杨姝的其他诉讼请求。如被告沈志伟、洛阳市汇天房地长咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1530元，由原告杨姝与被告沈志伟各半承担765元。宣判后，杨姝不服并提起上诉称，一、上诉人在一审的陈述是2015年3月20日前听说沈志伟所售房屋有问题，当时没去查明，不知道沈志伟所售房屋被法院查封。当时仅仅是听说，并不能确定该房屋被法院查封。后上诉人托人于2015年6月23日在房管局查询，查档证明显示洛阳市西工区法院于2014年10月20日以申请执行人身份查封该房产，查封时间从2014年10月至2016年10月20日。孟津县法院于2015年6月25日以申请执行人身份查封该房产，查封时间从2016年6月2日至2018年6月2日。洛阳市的房屋权属档案查询必须在法院立案后，持立案证明才提供查询。2015年9月8日立案后，上诉人委托律师于2015年10月16日才在房管局取得该房产档案中法院查封该房产的法律文书复印件。故一审判决中查明“原告在2015年3月20日前发现沈志伟所售房屋尚被法院查封”是错误的，与事实不符。二、上诉人在2015年3月3日签订《房产交易合同》时并不知道该房屋被法院查封的事实，在签订合同后，是听说沈志伟的房屋可能有问题，对房屋被查封情况并不确定，但对房屋是否能办理过户产生疑问。2015年6月23日房管局的查档证明仅显示该房屋被法院查封，并未显示被查封的原因。按照洛阳市房屋权属登记信息查询的规定，查询房屋档案必须提供法院受理案件的证明。上诉人在2015年9月8日立案之前无权查询房屋档案，在这之前不可能知道被查封的原因是沈志伟为诉讼案件财产保全措施提供担保，更不可能判断沈志伟可以提供其他担保解除法院对该房产的查封。故一审判决认为“本案争议房屋查封的原因是财产保全的担保，此种限制属于主动所为，只要提供反担保就可以予以解除，并非不能控制。”是错误的。三、合同终止必须按照《合同法》的有关规定才发生终止的效力。一审判决认定双方权利义务早已终止，没有法律依据。上诉人认为只能依据《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定对《房产交易合同》予以撤销，并按《担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，判决沈志伟双倍返还定金。四、上诉人在2015年3月20日之前听说沈志伟的房产有问题，但是上诉人并不确定该房产已被法院查封。签署补充合同仅仅是把付款日期20日推迟到23日，以便查实沈志伟房产被法院查封的真实情况。一审认为上诉人在履行合同过程中有过错没有理由。五、根据《合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，上诉人请求撤销《房产交易合同》应予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民合同法》若干问题的解释（一）的规定，上诉人为行使权利而支付的律师费15000元，沈志伟应当承担，法院应予支持。六、《合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《房地产经济管理办法》第二十一条规定“房地产经济机构签订房地产经济服务合同前，应当向委托人说明房地产经济服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同，并书面告知下列事项：……(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险。”作为专业的房地产中介公司，应在其提供的格式合同中列明关于交易房产是否被司法机关查封的条款，提示房产交易双方当事人确认，或要求出卖人提供房管局出具的交易房产未被司法查封的证明。汇天房地产咨询公司在本案中向当事人提供的《房产交易合同》中没有上述条款，合同中对房产是否被司法机关查封的内容一字未提，汇天房地产咨询公司也未要求沈志伟提供房管局出具的交易房产未被司法查封的证明。上述条款和证明的缺失是沈志伟房产被法院查封没有披露给上诉人的一个重要因素，也是导致本案发生的重要原因。《合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。汇天房地产咨询公司没有要求沈志伟提供房管局出具的交易房产未被司法查封的证明，也没有书面告知上诉人可能存在的交易房屋被法院查封的风险，提供专用合同中缺少房产是否被司法查封的条款。其提供的居间合同服务显然有过错，中介合同应当被依法撤销，等同于未促成合同成立，其收取的中介费应当退还上诉人。综上，一审认定事实不清，适用法律部分不当，请求撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。沈志伟辩称，杨姝在一审庭审中称2015年3月20日前知道房屋被查封，现二审上诉人称3月20日前听说的，两次陈述不一致。陈殊没有向答辩人和汇天房地产咨询公司了解情况，但却在3月23日签订补充协议，充分说明杨姝在撒谎。答辩人已告知房屋被查封的事实，房子被查封不影响房屋过户，不存在欺诈。杨姝存在违约，不按付款时间付款。其他答辩意见同上诉意见。综上，杨姝上诉于法无据，不应支持。汇天房地产咨询公司辩称，《房产交易合同》第三条第四项约定，卖方必须保证对上述财产享有完整所有权和处分权，能完全支配处理有关该房产已产生的产权纠纷，债务、税项及租赁清还抵押等事宜应在买卖交易完成前处理完毕。如因上述情况导致合同不能履行，卖方负责解决并赔偿买方或其他任意第三方由此遭受的一切损失，第三条第六项约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金，卖方不予退还，卖方有权利将该物业卖与任何人，若支付的定金不足以弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同之条款不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方负责赔偿。关于违约责任。合同约定如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的。买卖双方已支付的居间报酬不予退还。守约方支付的居间报酬，由违约方予以赔偿。答辩人对该房产买卖已完成居间服务，收取佣金合情合理。答辩人已将房屋的基本装修情况、格局、楼层、房产证、身份证信息均如实告知了卖方。在订立合同时，卖方也出示了房产证及身份证原件供买方查验。对于该房产是否被查封，答辩人不具有核实的权利。杨姝在履行合同过程中不按合同约定履行，多次违约。2015年3月20日前未按合同向沈志伟支付首付款，经双方协商后将首付款日期推迟到2015年3月23日，并签订了补充合同。之后，又推迟到3月底，最后告知房子不要了。期间答辩人多次沟通买卖双方到公司解除合同，但杨姝多次拒绝。综上，请求驳回对答辩人的所有诉讼请求。沈志伟上诉称，上诉人反复向法庭阐明，签订合同前已经告知杨姝房产被法院查封的情况及原因，一审法院对此一字未提。杨姝不履行合同约定，存在多次违约行为，一审法院也一字未提。孟津县人民法院诉讼保全担保查封是2015年6月2日，判决书认定为5月16日。一审法院基本事实未查清，明显偏袒杨姝。一审查明杨姝2015年3月20日前知晓所购房屋被法院查封，但杨姝对所购房屋被法院查封具体时间不明确。一审认为上诉人对所售房屋处于查封状态并未明确显示在合同中，以此来认定上诉人在履行合同中有过错，没有法律依据。法律没有规定对法院提供担保查封的房屋必须告知买方及显示在合同中，双方签订的买卖合同中也没有关于法院查封该房屋必须显示在合同中的条文。即便上诉人对于所售房屋处于查封状态并未明确告知显示在合同中造成本案纠纷，这是签订合同中存在的问题，而不是履行合同中的问题。一审把签订合同中的问题，认定履行合同中的问题，显属不当。签订合同前，上诉人已明确告知该房屋被法院查封的情况及查封的原因，不会影响买卖过户（有证人卫某可以证明）。一审适用《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，该三条规定是对履行合同的规定，上诉人在履行合同中没有任何过错，一审判决把履行合同中的规定适用在签订合同问题上，属适用法律错误。定金是在合同订立或在履行之前为保证合同履行，合同一方当事人支付给对方的一定数额的货币，是作为债权担保的一种方式。根据《合同法》第一百一十五条及《担保法》第八十九条规定，一审法院判决上诉人退还违约方杨姝购房定金2万元，属适用法律错误。杨姝没有诉求上诉人承担中介费，一审判决上诉人承担中介费6500元，超出诉讼请求，违背了不告不理的审判原则，属程序违法。上诉人没有委托洛阳市汇天房地产咨询有限公司卖房，也没有给洛阳市汇天房地产咨询有限公司留过卖房信息和电话，签订合同前也不认识洛阳市汇天房地产咨询有限公司的人，中介费与上诉人无关。一审适用《合同法》第四百二十六条判决上诉人承担一半中介费错误，判决不公。本案事实是杨姝因自家在奥体花城的房子位置不好，想卖掉去找中介公司，在中介公司知道上诉人房子着急卖，通过中介公司看上了该房屋，并完全了解该房屋的现状。因中介公司索要的中介费过高，杨姝为少交中介费，找到洛阳市汇天房地产咨询有限公司，洛阳市汇天房地产咨询有限公司和杨姝就找上诉人签订合同交付定金。因杨姝手中无现款，只有买掉自己的房屋才能交款，所以2015年3月3日签订合同时，把时间签到了2015年6月1日前。因合同约定2015年3月20前交付首款18万元才能去办理法院解封手续，因3月20日前杨姝自己的房子没有找到合适买主，没有凑够18万元，才又续签合同把18万元首付款推迟到3月23日。但到3月23日还未凑够款项，又口头上推迟到月底。后因房屋未找到买主，杨姝告知中介公司及上诉人，房屋不要了。因杨姝不履行合同约定，多次违约，不能要回定金及中介费，编造上诉人隐瞒该房产被查封的真实情况，来掩盖其不履行合同约定而多次违约的事实，规避法律对其制裁。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销或改判原审判决，本案一、二审诉讼费由杨姝承担。杨姝辩称，一审证据证明，在合同签订前，沈志伟没有告诉杨姝其房产被法院查封的情况及原因。法院查封沈志伟的房产，意味着在查封期间，沈志伟无权处分该房产。按照常识，杨姝不会去购买被法院查封的房产。沈志伟上诉称告知了杨姝房屋被查封的事实，并有证人卫某证明，这不是事实。杨姝与沈志伟见面时均是沈志伟一人到场，杨姝从未见过卫某。根据《合同法》第一百三十二条、一百五十条规定，沈志伟的房屋被法院查封，限制了沈志伟对房屋的处分权，沈志伟有义务在签订合同前将房产被法院查封的情况告知杨姝，让杨姝在了解房产权利状况的情况下作出是否购买的决定。杨姝在一审庭审中陈述是2015年3月20日前听说房屋有问题，当时无法查询，不知道房屋被法院查封。当时仅仅是听说，并不能确定该房屋被法院查封。之后，杨姝托人得知该房屋被法院查封，并于2015年6月23日前在房管局得到一张查档证明，才得知房屋被查封的真实情况。沈志伟在签订合同时隐瞒了其房产被法院查封的事实，使杨姝在违背真实意思的情况下订立合同，沈志伟存在缔约过错。双方约定是以交付2万元定金作为订立主合同《洛阳市房产买卖协议》的担保，因沈志伟的原因导致无法签订上述协议，沈志伟应当依法双倍返回定金4万元整。杨姝是在汇天房地产咨询公司的门店里看到房源信息，汇天房地产咨询公司作为一家专业的房地产中介机构依法应当就有关订立合同的事向委托人如实报告，负有详细了解、查明出卖方沈志伟房屋真实情况，并提供居间服务时协助杨姝防范交易风险的义务，汇天房地产咨询公司应当与沈志伟、杨姝一道去房屋登记机关查明沈志伟房屋是否抵押、是否被司法机关查封等情况，并在合同中对相关情况作出明确约定。汇天房地产咨询公司虽然促成了合同成立，但是却没有查证房屋抵押和查封的情况，没有提醒当事人在合同中约定相关内容，显然没有尽到如实报告义务。由于当事人因所售房屋存在权利瑕疵，导致合同目的无法实现。汇天房地产咨询公司应当向杨姝退还其收取中介佣金13000元，办证费1500元及利息。沈志伟上诉称杨姝为少付中介费，才找到汇天房地产咨询公司，该说法与事实不符，也违反一般的社会常识。杨姝在签订合同后出卖自己的房产时听说所购房产可能有问题，杨姝依据《合同法》第六十八条的规定中止履行付款义务，不是违约行为，是行使不安抗辩权的合法行为。2014年10月16日沈志伟以涉案房产为他人提供诉讼担保，2015年5月16日沈志伟以涉案房产为自己提供诉讼担保。即使杨姝支付了全部房款65万元，沈志伟也不能解除法院对其房产的查封。事实充分证明杨姝中止付款的行为符合《合同法》第六十八条的规定，是正确的，避免了杨姝的经济损失。汇天房地产咨询公司辩称，涉案房源信息是杨姝提供的，不是汇天房地产咨询公司提供的。汇天房地产咨询公司之前带杨姝看过其它房源，建立信赖关系，是杨姝告诉汇天房地产咨询公司涉案房屋在出售，因为佣金问题才找汇天房地产咨询公司办理。其它同对杨姝的答辩意见。二审审理期间，杨姝提交如下证据：一、洛阳市房管局查档证明一份，证明涉案房屋的查封情况。二、户口本一份，证明杨姝与刘玉芹系母女关系。三、杨姝2015年3月19日现金余额为140439.74元银行存款查询单一份、刘玉芹2015年3月20日款项为20000元建设银行存单一份、刘玉芹保险金额为20000元保险单一份。证据二、三共同证明杨姝在2015年3月19日有支付180000元首付款的能力。汇天房地产咨询公司质证意见为，证据一真实性没有异议。证据二、三与本案无关，是由于入住的原因产生矛盾的。沈志伟的质证意见与汇天房地产咨询公司一致。沈志伟申请证人卫某出庭作证，证明涉案房屋被查封的事实已告知杨姝。杨姝经质证认为，证人证言真实性不认可。证人不在现场，证人陈述和现场的情况相矛盾。汇天房地产咨询公司没有意见。本院经审理查明的事实与一审认定的相一致。本院认为，杨姝、沈志伟、汇天房地产咨询公司之间签订的《房产交易合同》，是三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《房产交易合同》约定卖方须保证对上述房产享有完整所有权或处分权，能完全支配及处理，有关该房产已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜应在买卖交易完成前处理完毕，如因上述情况导致合同不能履行，卖方负责解决，并赔偿买方或其他任意第三方由此遭受的一切损失。从上述约定看，沈志伟在《房产交易合同》约定办理产权变更手续前即2015年6月1日，需保证涉案房屋符合上述约定。在合同履行过程中，涉案房产被法院查封，杨姝可依据法律规定行使不安抗辩权。根据《合同法》第六十八条、六十九条规定，杨姝可以中止履行《房产交易合同》，如沈志伟未提供担保或未在合理期限内恢复履行能力，杨姝可以解除合同。根据查明事实，杨姝在2015年3月20日前已经知晓其所购房屋被法院查封的事实，之后还与沈志伟签订了补充协议延迟首付款的时间。而杨姝既未按补充协议约定履行，也未按法律规定通知沈志伟中止履行合同，亦未提交沈志伟不能按合同约定履行的证据。杨姝起诉撤销《房产交易合同》，沈志伟后将房屋另行出售，合同已无法履行。杨姝对本案合同未能履行存在主要过错。沈志伟对于所售房屋处于查封状态并未明确告知显示在合同中造成本案纠纷，也存在过错。汇天房地产咨询公司已完成中介服务，其在合同履行过程中未有过错。造成本案合同不能履行，沈志伟存在过错，其应将保证金予以退还。但本案主要是因杨姝的过错造成，其上诉主张沈志伟、汇天房地产咨询公司承担其它赔偿责任，本院不予支持。综上，杨姝的上诉请求，依据不足，本院不予支持。沈志伟部分上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第723号民事判决第（一）、（四）、（五）项及诉讼费分担部分；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第723号民事判决（二）、（三）项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1993元，由上诉人杨姝负担1693元，上诉人沈志伟负担300元。本判决为终审判决。审判长  吴爱国审判员  索如意审判员  赵淑婷二〇一六年八月十六日书记员  祁亚楠