重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终3984号上诉人（原审原告）：林邦珍上诉人（原审原告）：冯道金以上二上诉人共同委托代理人:曾鹏，重庆伟豪律师事务所律师。以上二上诉人共同委托代理人:刘雪翺，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：ＸＸ新被上诉人（原审被告）：杨荣会以上二被上诉人共同委托代理人：彭定辉，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。上诉人林邦珍、冯道金与被上诉人ＸＸ新、杨荣会房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2016年3月9日作出（2015）沙法民初字第12279号民事判决，上诉人林邦珍、冯道金对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员刘润荔、赵文建组成合议庭共同负责对案件的审理，并于2016年6月21日进行了询问，上诉人林邦珍、冯道金的委托代理人刘雪翺，被上诉人ＸＸ新、杨荣会及其委托代理人彭定辉参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：林邦珍在沙坪坝区陈家桥镇陈新村三横街48号有私有房产一处，共计建筑面积247平方米，1996年8月5日办理房屋所有权证。1996年12月31日，冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会签订《房屋协议书》，冯道金、林邦珍以49000元的价格将该住房的三楼共计128平方米卖予ＸＸ新、杨荣会，ＸＸ新于1996年12月31日给付了冯道金、林邦珍25000元，1997年5月29日给付冯道金、林邦珍11000元，合计给付了冯道金、林邦珍36000元。2006年5月15日，冯道金、林邦珍向重庆市沙坪坝区人民法院起诉要求ＸＸ新返还房屋，并要求ＸＸ新、杨荣会支付该房屋的占用使用费。重庆市沙坪坝区人民法院依法作出的（2006）沙民初字第1395号民事判决书认为，冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会双方建立了房屋买卖合同关系，而非冯道金、林邦珍所诉称的将房屋临时给ＸＸ新、杨荣会居住，且ＸＸ新、杨荣会搬入该房屋居住多年，在该房屋买卖合同没有被确认无效或被解除的情况下，ＸＸ新、杨荣会对该房屋属合法占有使用，没有义务归还该房屋，由此驳回了冯道金、林邦珍的诉讼请求。2014年3月14日，冯道金、林邦珍委托其律师陈飞向ＸＸ新、杨荣会邮寄《律师函》一份，《律师函》中要求：一、请ＸＸ新、杨荣会在收到本函三日内付清尚欠林邦珍、冯道金的所有房款。二、若ＸＸ新、杨荣会未按第一款履行完毕支付房款义务，林邦珍、冯道金将依法解除与ＸＸ新、杨荣会订立的《房屋协议书》。邮件单上注明仅限本人签收，但邮件投递的查询结果为ＸＸ代收。另查明，ＸＸ新、杨荣会购得该房后，于1997年1月15日搬入该房屋居住至今，但该房至今未办理房屋产权过户手续。还查明，冯道金、林邦珍提供2002年之前（包括2002年）的电费发票若干张，其中载明1999年（包括1999年）之前的普灯用电共计97.57元，2000年1月至5月普灯用电共计560.6元，其他发票均载明为商灯，合计用电2653元。冯道金、林邦珍提供水费发票若干张，其中载明1998年2月至4月、6至8月，1999年1至2月、4至8月、11至12月，合计用水272.1元。冯道金、林邦珍提供燃气费发票若干张，其中载明1997年5至6月、8至12月，1998年1月、4月、5月、9月，1999年2至5月、8月，2000年4月、8月、12月，合计燃气费4763.8元（其中2000年4月、8月、12月燃气费为1840.3元）。冯道金、林邦珍提供2002年收视费发票240元。ＸＸ新、杨荣会提供普灯发票六张，其中包括1997年6月11日普灯发票493.73元、7月8日493.72元、7月10日524.17元，1997年10月13日普灯发票371.04元，1997年11月12日普灯发票92.27元,1998年1月12日普灯发票623.64元，上述共计2617元。一审庭审中，冯道金、林邦珍认为其委托律师向ＸＸ新、杨荣会邮寄出了《律师函》，冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会双方签订的《房屋协议书》已于2014年3月20日解除，ＸＸ新、杨荣会应当立即搬离诉争房屋，并支付欠付的房租及水电费等。ＸＸ新、杨荣会认为《律师函》其并未收到，《房屋协议书》并未解除，对水、电、气等费用也存在异议。ＸＸ新、杨荣会自愿放弃对其提供的普灯发票六张中电费共计2617元的主张，而冯道金、林邦珍提供的票据上所载明1997年至1999年的水、电（商灯电费除外）、气费及2002年的收视费共计3533.4元，ＸＸ新、杨荣会均同意各半支付，其余的不同意冯道金、林邦珍请求。双方当事人争议较大，调解未果。林邦珍、冯道金一审诉称：其二人系重庆市沙坪坝区陈家桥镇陈新村三横街48号房屋的所有权人。林邦珍、冯道金于1996年12月31日就前述房屋的买卖事宜与ＸＸ新、杨荣会签订了《房屋协议书》，但ＸＸ新、杨荣会至今仍未付讫房款，导致林邦珍、冯道金的合同目的无法实现。2014年3月14日，林邦珍、冯道金向ＸＸ新、杨荣会发函宣告合同解除，但ＸＸ新、杨荣会至今仍未搬离诉争房屋，给林邦珍、冯道金造成了巨大的经济损失。现林邦珍、冯道金为维护其合法权益，故起诉来院，请求法院判令：1、冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会之间所签订的《房屋协议书》于2014年3月20解除；2、ＸＸ新、杨荣会支付欠付的房租及水电费等；3、ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋；4、本案诉讼费由ＸＸ新、杨荣会承担。ＸＸ新、杨荣会一审辩称：1、林邦珍、冯道金于1996年12月31日就前述房屋的买卖事宜与ＸＸ新、杨荣会签订了《房屋协议书》真实、合法、有效，且ＸＸ新、杨荣会已经居住在房屋中达18年之久，该行为为实际履行合同行为；2、2006年判决书内容为驳回林邦珍、冯道金的诉讼请求，证明房屋买卖合同有效；3、1996年12月31日ＸＸ新、杨荣会已经给付了林邦珍、冯道金15000元，1997年5月29日给付林邦珍、冯道金21000元，合计给付了林邦珍、冯道金36000元；4、现欠付冯道金、林邦珍13000元为事实，其原因在于林邦珍、冯道金未协助ＸＸ新、杨荣会办理房屋产权登记。5、要求ＸＸ新、杨荣会支付房屋水电费不成立，ＸＸ新、杨荣会居住自己的房屋，已经按时交纳水电费。综上，请求法院依法驳回林邦珍、冯道金的所有请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会双方订立的房屋买卖合同关系，未违反法律规定，属有效合同，且ＸＸ新、杨荣会搬入该房屋居住多年，在该房屋买卖合同没有被确认无效或被解除的情况下，ＸＸ新、杨荣会对该房屋属合法占有使用，冯道金、林邦珍没有权利要求ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋。本案的争议焦点为：一、冯道金、林邦珍请求法院判令解除《房屋协议书》，并判令ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋的请求能否得到支持；二、冯道金、林邦珍请求法院判令ＸＸ新、杨荣会支付欠付的房租及水、电、气费等的请求能否得到支持。对于第一个争议焦点，一审法院认为，双方签订的房屋《房屋协议书》，未违反法律规定，属有效合同，且ＸＸ新、杨荣会搬入该房屋居住多年，在该房屋买卖合同没有被确认无效或被解除的情况下，ＸＸ新、杨荣会对该房屋属合法占有使用，冯道金、林邦珍没有权利要求ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋。冯道金、林邦珍诉称虽《房屋协议书》对合同解除未作出约定，但由于ＸＸ新、杨荣会迟延履行购房款13000元的支付，导致冯道金、林邦珍合同目的无法实现，要求解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项合同的法定解除的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。但经一审法院事实查明，2014年3月14日，冯道金、林邦珍委托其律师陈飞向ＸＸ新、杨荣会邮寄出的要求ＸＸ新、杨荣会付清房款或解除合同的《律师函》其邮件单上注明仅限本人签收，但邮件投递的查询结果为ＸＸ代收，且冯道金、林邦珍无其他证据证明ＸＸ新、杨荣会收到了《律师函》。综上，冯道金、林邦珍请求法院判令解除《房屋协议书》，并判令ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋的请求，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点。首先，基于冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会双方的房屋买卖合同并没有被确认无效或被解除，ＸＸ新、杨荣会对诉争房屋属合法占有使用，冯道金、林邦珍请求法院判令ＸＸ新、杨荣会支付欠付的房租的请求，一审法院不予支持。其次，关于冯道金、林邦珍要求ＸＸ新、杨荣会支付欠付的水、电、气费等的请求，一审法院认为，依据冯道金、林邦珍提供的水、电、气费及2002年收视费的相关票据及1999年1月12日的协议书记载，以及庭审记录中冯道金、林邦珍与ＸＸ新、杨荣会双方的陈述，对于冯道金、林邦珍提供的1999年之后的水、电、气费票据，一审法院不予支持。对于冯道金、林邦珍提供的载明为商灯的票据，因商灯部分为门面用电，与ＸＸ新、杨荣会无关，一审法院不予支持。ＸＸ新、杨荣会自愿放弃对其提供的普灯发票六张中电费共计2617元的主张。而冯道金、林邦珍提供的票据上所载明的1999年之前（包括1999年）的水、电（商灯电费除外）、气费及2002年的收视费，共计3533.4元，ＸＸ新、杨荣会同意各半支付，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十条之规定，判决如下：一、被告ＸＸ新、杨荣会于本判决发生法律效力后立即支付原告林邦珍、冯道金房屋水、电、气费及收视费共计1766.7元（其中包括：电费48.8元，水费136.1元，燃气费1461.8元，收视费120元）。二、驳回原告林邦珍、冯道金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1026元，减半交纳513元（原告已预交），由被告ＸＸ新、杨荣会负担300元，此款限被告ＸＸ新、杨荣会于本判决发生法律效力后立即支付原告林邦珍、冯道金，其余213元由原告林邦珍、冯道金自行负担。林邦珍、冯道金不服一审判决，向一审法院提起上诉。请求：1、撤销一审判决；2、改判林邦珍、冯道金与ＸＸ新、杨荣会之间签订的《房屋协议书》已合法解除；3、ＸＸ新、杨荣会支付欠付的房租及水电费等；4、ＸＸ新、杨荣会立即搬离诉争房屋；5、ＸＸ新、杨荣会承担本案全部相关诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、林邦珍、冯道金所发出的合同解除函系发送至本案诉争房屋地址，并通过邮政EMS寄出；2、ＸＸ新、杨荣会在审理过程中已自认其一直居住在本案诉争房内；3、签收人为ＸＸ并不影响林邦珍、冯道金解除合同的意思表示成立；4、林邦珍、冯道金除了邮寄送达外还通过向法院诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，ＸＸ新、杨荣会参与诉讼也应被视为林邦珍、冯道金履行了通知义务。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。一审法院适用该条款错误。1、该条规定的通知并非一定需要书面资料；2、通知是指林邦珍、冯道金表达解除合同的意思表示并让ＸＸ新、杨荣会清楚。本案中，林邦珍、冯道金通过司法诉讼的方式行使了合同解除权，再次明确了因合同目的无法实现而解除合同的意思表示。ＸＸ新、杨荣会参与诉讼以答辩等方式应诉也视为其明确知晓合同解除这一客观事实。因此，林邦珍、冯道金已履行完毕关于合同解除的通知义务。ＸＸ新、杨荣会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，综合审理情况，双方当事人争议的上诉焦点主要在于：双方所签的《房屋协议书》是否于2014年3月20日解除。虽然冯道金、林邦珍于2014年3月14日委托律师向ＸＸ新、杨荣会邮寄《律师函》，要求ＸＸ新、杨荣会三日内付清房款，否则其将依法解除双方订立的《房屋协议书》。但ＸＸ新、杨荣会否认收到该邮件，而该邮件的投递查询结果也显示为ＸＸ代收，审理中林邦珍、冯道金并未举证证实ＸＸ有权代表ＸＸ新、杨荣会签收邮件，也未举证证实ＸＸ已将该邮件转交ＸＸ新、杨荣会。因此，冯道金、林邦珍举示的证据不能充分证实其解除合同的意思表示已于2014年3月20日前到达ＸＸ新、杨荣会，故其起诉要求确认双方所签《房屋协议书》于2014年3月20日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，林邦珍、冯道金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由林邦珍、冯道金负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅审 判 长  刘 毅代理审判员  刘润荔代理审判员  赵文建二〇一六年八月十五日书 记 员  刘力玮