沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初5787号原告:沈阳远洋基业物业管理有限公司（机构代码：57346785-5），住址：沈阳市和平区长白街17号。法定代表人:武文勇，系该公司董事长。委托代理人:吴玲、苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：刘青青，男，汉族，1986年4月15日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：王帅，系辽宁信隆律师事务所律师。原告沈阳远洋基业物业管理有限公司与被告刘青青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘芳适用简易程序分别于2016年5月12日、8月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人苏雪娇、被告刘青青及其委托代理人王帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳远洋基业物业管理有限公司诉称：原告自2014年11月份通知被告办理入住，2015年1月1日起被告未缴纳物业费，根据《沈阳市物业管理条例》第三十七条第二款“业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无接受相关物业服务等为由拒支物业服务费”、《沈阳市住宅物业管理规定》沈阳市人员政府44号令第二十八条“已竣工出售入住手续的物业，物业服务费由物业买受人交纳”及《沈阳远洋蓝钻项目前期物业服务合同》第5.5条空置房屋的物业服务费正常入住金额交纳，故诉至法院。诉讼请求:1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费：626.02平方米×2.3元/月/平方米×24个月=34，556.3元，滞纳金：34，556.3元×365天×2年×0.05%=12，613.05元；2、诉讼费由被告承担。被告刘青青辩称：1、我不同意给付物业费，是因为当初买房的时候开发商承诺物业费为0.95元/平方米/月，在赠送的减免物业费金额中体现出物业费为0.95元/平方米/月，2014年11月我们办理入住的时候，物业告诉我们物业费为2.3元/平方米/月，但当初我们约定的是0.95元/平方米/月。就这件事，开发商有个叫王旭的和物业的关总约到一起协商了这件事，当时同意我们先交付其他费用，先不交物业费，让我们等消息，消息一直没等来。当时买房子的时候开发商承诺物业费为0.95元/平方米/月，办入住的时候却变成了2.3元/平方米/月，开发商欺骗老百姓，所以我不同意交。2、前期物业服务合同是我买房之后开发商和物业签署的，对我没有约束力。原告提供的合同是2015年6月29日签订的，合同约定的交房时期为2015年7月13日，双方在合同约定的时间办理了交房手续，因此原告无向被告主张交房之前的物业费的权利，被告没有享受电梯服务，而原告主张的物业费为2.3元，实际包括了电梯费，因此这部分费用我方不同意给付，原告的服务不到位，我没有享受到原告的服务。经审理查明，被告刘青青系沈阳市和平区南京南街165号1-3层业主，建筑面积626.02平方米。2014年10月，原告沈阳远洋基业物业管理有限公司（乙方）与万祥置业（沈阳）有限公司（甲方）签订《沈阳远洋蓝钻项目前期物业服务合同》。合同约定：“甲方选聘乙方对沈阳远洋蓝钻提供前期物业服务，物业服务期限：本合同自签订之日起生效，至沈阳远洋蓝钻项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止；物业服务费用：本物业管理区域内物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅、公寓、商业物业服务费为人民币2.30元/建筑平方米/月（含电梯费）；乙方收取物业服务费的方式：房屋交付日期为计费起始日，如房屋应当交付而业主无正当理由拒绝接收房屋的，则自房屋应当交付日为计费起始日。物业服务费每年度预交纳一次，第一年度的物业服务费，业主于房屋交付前交纳，以后每年度的物业服务费，业主必须于每年计费起始日起的首个十日内缴纳。逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之叁的违约金，乙方有权对拖欠物业服务费的业主提出诉讼或做出其他措施，直至该欠费业主清偿全部欠费、违约金及手续费为止。乙方为追缴物业服务费而发生的各项费用由相关业主承担。”被告于2015年6月29日与开发商签订了商品房买卖合同，约定的交房日期2015年7月13日。被告按照商品房买卖合同的约定时间办理了房屋入住手续。被告自入住后，因被告认为物业公司收取的物业费高于开发商在购房时的承诺，故没有向原告交纳物业费。被告未交纳2015年7月13日至2016年12月31日期间的物业服务费25,391元（914+24477=25391元）。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、远洋蓝钻业主手册等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与万祥置业（沈阳）有限公司签订的《沈阳远洋蓝钻项目前期物业服务合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应恪守履行。自2015年7月13日至2016年12月31日期间，原告已经履行了物业服务合同的义务，被告亦接受了原告提供的物业服务，故被告应履行按时给付物业费的义务。关于原告主张的违约金问题，因被告拖欠物业费并非恶意，本院不予支持。原告要求被告给付被告办理房屋入住手续之前的物业费于法无据，本院不予以支持。关于被告刘青青辩称，当初买房时与开发商约定物业费为0.95元/平方米/月的主张，因属另一法律关系，且未提供充分证据予以证明，故本院对被告的该项辩解不予支持。关于被告认为前期物业服务合同系其买房之后开发商和物业签署的，对其没有约束力的抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘青青作为小区业主，应受原告与万祥置业（沈阳）有限公司签订的前期物业服务合同的约束，依照约定履行交纳物业服务费的义务。故本院对被告的该项辩解亦不予支持。需要指出的是，物业服务具有公共性，业主拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡。同时原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告刘青青给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司2015年7月13日至2016年12月31日期间的物业服务费25,391元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取494元，由被告刘青青承担218元，原告承担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 刘 芳二〇一六年八月二十六日书记员 张莹宏本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。