广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法龙民初字第l458号原告(反诉被告)赖某生。委托代理人江银保，广东金圳律师事务所律师。被告(反诉原告)深圳市锦XX物业投资管理有限公司，。法定代表人罗某华，总经理。委托代理人梁炳池，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人孙义龙，广东鼎方律师事务所实习律师。被告深圳市城X投资管理有限公司。法定代表人李某寅，总经理。委托代理人吴某拥，该公司员工。委托代理人刘汪韬，北京市京都(深圳)律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月25日原告与被告深圳市城X投资管理有限公司(下称城X公司)签订租赁合同，合同约定被告城X公司将位于深圳市龙华新区龙华街道龙观东路XX号XX大厦1号楼七楼的712房出租给原告使用，租赁期限为2013年6月25日至2023年6月31日；租赁期间不同年份段月租金不同，违约金的数额为2个月的租金及租房押金为1万。原告依法向城X公司交纳了租金和押金，原告与被告城X公司已履行租赁合同长达2年零2个月。因城X公司将房屋管理权转让给被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司(下称锦XX公司)，锦XX公司于2015年8月5日单方向原告提出增加租金，并自2015年8月16日起多次间断性停水停电，2015年10月13日起一直停水停电，同月19日锁了原告的办公室。因两被告未依法履行租赁合同，导致原告公司无法正常办公，员工成本及经营状况严重受损，且原告多次与两被告协商无果。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：l、被告赔偿自2015年10月26日至2015年12月3日的营业收入等损失154067元(按每月141144元计算)；2、被告退还原告押金5000元；3、被告支付违约金11000元；4、被告支付至2015年10月25日的赔偿金84686元；5、被告赔偿搬迁费3250元、装修损失71101元；6、被告退还2015年8月、9月、l0月的租金l6500元；7、两被告负连带赔偿责任；8、被告承担诉讼费。被告锦XX公司答辩称其答辩意见与反诉意见一致。被告城X公司答辩称租赁物业的权利义务已经转让给锦XX公司，与其无关。被告锦XX公司反诉称，原告在租赁期间未经同意违规搭建多处铁架阁楼，封堵8楼的步行楼梯，违反仅限办公使用的合同约定将涉诉712房屋用于生产场所并堆放大量危险物品，同时在712房屋放置煤气罐生火做饭，存在严重消防安全隐患。锦XX公司作为XX大厦的物业管理人和整栋大楼的消防负责人，有权对涉诉712房屋进行消防安全检查，同时有权制止原告违反消防安全等行为。对于原告存在违规设置明火、违规搭建等严重违反消防安全行为，锦XX公司多次责令消除隐患但原告拒不改正。原告拖欠2015年9月、l0月租金和水电费2301元，经多次催讨原告拒不支付，锦XX公司于2015年11月15日发出《通知》解除租赁合同，但原告仍未腾空涉案房屋并交还。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：l、原告立即腾空涉租的龙华街道龙观东路XX号XX大厦X号楼X楼XXX房屋并交还给被告深圳市锦XX物业投资有限公司；2、如原告赖某生未按要求腾空房屋的，原告支付清理费10000元给被告锦XX公司；3、原告从2015年10月13日起按每月壹万元(￥10000)标准支付房屋占有使用费给被告锦XX公司直至实际交还房屋之日止；4、原告赔偿被告深圳市锦XX物业投资有限公司商誉损失拾万元(￥100000)；5、本案受理费由原告承担。原告答辩称，被告锦XX公司所有的反诉请求均无事实和法律依据，锦XX公司先后通过书面与原告协商增加租金变更合同以及以停水停电等方式逼迫原告搬迁，具有不当目的。被告城X公司称对锦XX公司的反诉无异议。经审理查明，2013年6月25日，赖某生与城X公司签订《XX大厦租赁合同》，约定城X公司将位于龙华新区龙华街道龙观东路XX号XX大厦X号楼X楼XXX号房出租给赖某生使用，租赁期限为2013年6月25日至2023年6月31日止，第一年、第二年租金为5000元／月，第三年、第四年租金为5500元／月，第五年、第六年租金6050年／月，第七年、第八年租金为6655元／月，第九年、第十年租金为7321元／月，每月5日前支付本月的租金，合同签定之日，赖某生需交纳押金5000元及l个月租金5000元。后赖某生进场装修，部分装修费用为71101.24元。2015年1月4日，锦XX公司与城X公司签订协议书，约定城X公司将龙观东路XX号XX大厦整体物业管理合同转让给锦XX公司。庭审中，原被告均认可在2015年3月1日之前赖某生支付房租给城X公司，在2015年3月1日之后支付房租给锦XX公司，租金支付至2015年10月。2015年8月5日，锦XX公司向赖某生发出通知，要求赖某生于5个工作内协商处理合同事宜。2015年8月16日，锦XX公司发出通知称单方面解除合同，即日起停电，并责令l0个工作日内搬离。2015年10月16日，赖某生向锦XX公司发出回函要求恢复用电。2015年11月13日，锦XX公司向赖某生户籍所在地发出解除合同的通知。庭审中，赖某生称锦XX公司于2015年10月15日已将涉案房屋上锁；锦XX公司称其2015年11月5日将房屋上锁，但赖某生将锁破坏，目前房屋仍由赖某生控制。上述事实有经庭审质证的租赁合同、房屋租赁凭证、通知、回函、收款收据、平安银行个人网银记录及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方均未提供涉案房屋合法报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告签订的《XX大厦租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告深圳市锦XX物业投资有限公司应将收取的房屋押金5000元返还原告。关于装修损失，本院认为，赖某生确已对涉案房屋进行了装修，鉴于赖某生明确表示不申请司法评估，故本院酌定被告深圳市锦XX物业投资有限公司赔偿原告赖某生装修损失5000元。关于原告要求被告深圳市锦XX物业投资有限公司赔偿营业收入损失、违约金、赔偿金、搬迁费、退还租金及两被告承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于占有使用费，原告实际占用涉案房屋，应向被告支付实际占用期间的使用费，具体标准参照原被告双方约定的租金。被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司称其201年11月5日将涉案房屋上锁，故本院认定自该日起已收回房屋。原告支付租金至2015年10月，故原告应当向被告支付2015年11月1日至2015年11月5日期间的占有使用费，参照双方约定租金5500元／月，经核算，原告应支付的占有使用费为916.67元(5500元／月÷30天×5天)。关于被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司反诉要求原告立即腾空涉案房屋并交还于被告的诉讼请求，被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司已于2015年11月5日收回涉案房屋，故对该诉讼请求，本院不予处理。对于被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司其他反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告赖某生与被告深圳市城X投资管理有限公司2013年6月25日签订的《XX大厦租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖某生返还押金为5000元；三、被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赖某生赔偿装修损失5000元；四、原告赖某生于本判决之日起三日内向被告深圳市锦深源物业投资管理有限公司支付自2015年11月1日至2015年11月5日期间占有使用费916.67元；五、驳回原告赖某生其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币l096元，由原告负担981.46元，被告深圳市锦XX物业投资管理有限公司负担114.54元；反诉受理费2225元，由原告负担16．99元，被告负担2208.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  刘洪印二〇一六年八月五日书记员  叶丽敏书记员  陈 颖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第8页共9页