苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第04990号原告：李华。委托代理人：张欣然，江苏卓岳律师事务所律师。委托代理人：毛俊颖，江苏卓岳律师事务所律师。被告：刘启英。委托代理人：桑林，北京观韬（上海）律师事务所律师。委托代理人：王庭庭。原告李华与被告刘启英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序于2016年1月15日、19日，3月22日公开开庭进行了审理。本案2016年6月15日依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告李华及其委托代理人张欣然，被告刘启英及其委托代理人桑林、王庭庭均到庭参加诉讼。审理中，根据原告申���，本院依法对被告刘启英名下房屋采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还购房定金5万元；2、请求判令被告承担违约金28万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原、被告通过苏州锐奥房产经纪有限公司签订《房屋买卖协议》一份，约定被告向原告出售苏州工业园区双湖湾花园5幢803室的房屋一套，并约定了具体付款时间。次日，原告向被告支付定金5万元。同年12月6日原告通知被告收款时却被告知该房已经另售他人，经原告多次催告，被告仍不履行合同义务。原告认为被告根本违约，导致合同目的无法实现，为此，特起诉法院请求判如所请。被告刘启英辩称：2015年11月18日，原、被告通过苏州锐奥房产经纪有限公司签订《房屋买卖协议》属实，但原告随后就以资金困���为由和被告及中介声称不再购买，纠纷系原告违约在先，请求法院驳回原告全部诉讼请求。并保留反诉原告违约之权利。经审理查明：2015年11月9日，原告李华（合同乙方/购房人）与被告刘启英（代理人王庭庭）（合同甲方/售房人）、苏州锐奥房产经纪有限公司（合同丙方/见证方，以下简称“锐奥公司”）签订《房屋买卖协议》（合同号8201108）一份，约定由乙方购买甲方所有的位于苏州工业园区双湖湾花园5幢803室的房屋一套，面积87.45平方米，价格277万元，当日支付定金5万元，同年11月30日前办理资金托管（申请贷款），否则视为违约；合同违约金为房屋成交价格的10%。三方均在合同签名或盖章确认。合同签订后，原告李华即向被告方支付了定金5万元，王庭庭出具了《购房定金收据》予以确认，见证方锐奥公司在该收据盖章证明。因就购房部分事宜变更，三方于当月18日重新签订了《房屋买卖协议》（合同号8201635），房屋价款变更为280万元，于2016年4月20日前办理资金托管（申请贷款）；2015年12月11日前乙方追加房款100万元整；合同的其它内容未变化。同时确认原合同作废。2015年11月20日上午，原告李华及妻子至被告刘启英家中，提出首付100万有困难，购房人原告年龄太大无法申请贷款，要求协商如果无法购买能否退还定金，被告答复其与居间方商量。当日（周五）下午1:42，王庭庭向号码为139××××6070的手机发送短信，内容为“你们这边确定不买的话，我要卖给别人，如果再拖下去损失更大”；11月22日（周日）下午7:34，王庭庭又向该号码发送短信，内容为“之前你跟我说，我也再三确认，房子你不要了，中介又一直给我打电话干嘛？……”。2015年11月20日下午12:30，居间方工作人员蒋小芳向王庭庭发送短信，内容为“王姐，明天十一点约了客户来看房子。”；下午4:25，蒋小芳微信答复王庭庭“好的，取消了”、“近期要交易就报280万了”；王庭庭答复“是的”、“我不想拖了”、“太烦了”。蒋答复“好的”、“有个付款方式很好的客户，您发几张图片我”。审理中，原告李华承认除了上门找被告，电话联系过两三次。2015年11月20日、22日，卖方王庭庭发送给其妻子的手机（139××××6070）短信均收悉，但未回复及确认。2015年11月21日，被告刘启英将标的房屋另行出售案外人高荣娣，售价281万元。2015年11月22日，原告李华与案外人杨寄渊签订房屋买卖协议，将其所有的苏州工业园区蓝岸花园4幢605室房屋出售，售价230万元。约定定金5万元，11月30日前追加房款45万元；2016年1月31日前办理资金托管（申请贷款）。2015年12月7日，原告委托江苏卓岳律师事务所赵力维、张欣然律师向被告发出律师函，要求被告履行合同义务接收房款。该函件次日被告收悉。另查明，苏州工业园区双湖湾花园5幢803室的房屋登记产权人为被告刘启英，王庭庭系刘启英女儿。又查明，原告李华中国建设银行卡2015年12月5日-9日期间累计存入近50万元，余额为1005078.45元。庭审中，本院依法传唤了锐奥公司工作人员王建军、纪一军、蒋小芳三人到庭作证。王建军证人证言的内容是：证人是锐澳公司中旅南岸店的店长，负责签约。第一次买方说有什么问题，达不到第一次签订合同要求，后来又签了一个合同，业务员说买方表示不买的想法，买方自己也会单独找过房某，后来约时间到店里谈退还定金的事情，当时谈的双方不愉快，当天就报警了，业务员是蒋小芳。买方���买房子的想法，是听业务员说的，李华并没有向证人表达过此想法。报警是在店里，具体时间2015.12.10，因为就只有1次，是谈定金的事情。解除合同的事情双方没有谈妥。原告李华凑好100万元后，让中介方通知被告到中介签约，业务员收到过这个信息，但是当时买方已经到房某家里去表示不买房子了。根据李华说通知被告履约，被告说要重新谈合同的条款，这个信息证人不知道。纪一军证人证言的内容是：第一次签合同的时候证人没有在场，后来买方向业务员说，应该是税费比较高。买方到店里找蒋小芳，说明当时签订合同是仓促，钱款跟不上，蒋小芳跟我说李华找过她很多次。王庭庭说李华说如果房子不买了，定金可以退给她，王庭庭要求将卖房的材料拿走，证人认为买方不买是真的，就让王庭庭发给短信给买方后就把卖房的相关的材料比如产证拿回���了。李华找证人谈某说当时买房的时候太仓促，经济压力大，希望能够不买房子退了定金，但是证人没有同意。后来李华又说要做信贷，但房子上有一个小孩的名字，所以不好做。李华卖掉他自己原来的房子是证人后来才知道，至于卖房子是否是为了筹钱买被告的房子就不清楚了。被告把房子另售他人的事情也是证人之后才知道的，当时王庭庭说李华不买了，已经做了其他的决定。证人告诉房某说李华的房子卖掉了，可能还是想买的。李华确实没有书面确认过不买房子。蒋小芳证人证言内容是：原、被告买卖房屋签了两次合同，第二次是2015年11月18日，因为李华觉得税费压力太高，后来找我们公司协商，房某那边也着急卖房子用钱要李华12月11日之前付100万元；第二份合同签订之后，李华夫妻两个20号左右到我们店里找我们说，公积金贷款太多，说是买不���，要我找房某协商退定金，证人跟李华讲合同已经签了，不买属于违约，定金是不退的，而且要支付中介费。如果确认不买的话，要签一份解约合同，后来王庭庭说是买方不买的话，就要把压在中介的房产证拿走。21号，李华跟证人说他不舍得这5万元的定金，要卖到自己的房子来买这个房子。证人跟房某说了后，房某答复说买方出尔反尔，房某又着急用钱。证人就让李华和房某自己去协商。21号的时候刘启英已经将房子卖掉了证人不知道的。上述事实，有原告提交的房屋买卖协议、购房定金收据、房屋产权证明、律师函及送达凭证、手机短信、银行流水清单；被告提交的王庭庭与被告妻子的手机短信、与居间方蒋小芳的微信记录，以及本院庭审笔录、证人当庭作证证言等证据予以证实。审理中，被告提出反诉，请求判令原告承担违约金28万元，之后未缴纳反诉费用，经本院催告后被告表示本案中不再主张，将另案主张。反诉中提出的事实理由及证据均作为被告答辩意见使用。本案争议的焦点是房屋买卖合同违约责任的认定。原告认为交易过程中原告考虑资金困难，对购买房屋有所迟疑，但自始至终未明确放弃购买房屋，被告也没有证据证明原告违约，解除合同应当按照合同约定签订书面解约协议，正因为原告最后还是要求履行合同，所以才出卖了自己原来的房屋筹款。被告在合同约定的网签时间未到就将标的房屋另行出售他人，属于明显违约，应当承担违约责任。被告则认为原告李华夫妻主动上门找被告协商要求退还定金，经过居间公司确认后，被告才将房屋另售他人，否则居间方不会为被告介绍新客户，也不会把房屋权证退还被告。至于为何没有签订书面的三方解除合���，是因为李华不愿意支付中介费。李华出卖原有住房筹款并非一定就是为了购买被告的房子，且在其已经作出放弃购买的意思表示之后。原告才是违约方。本院根据庭审中双方提交的书面证据，参照现房屋买卖合同履行中的一般流程实际操作，主要是结合双方及居间方之间的手机短信、微信、当庭证人证言等证据的具体分析认为，原告李华在签订房屋买卖合同购置房产时，其未能对自身资金情况进行事先评估，发现资金可能存在困难后即向被告刘启英提出是否可以退还定金，并向居间方锐奥公司要求协商退还定金。根据庭审中当事人陈述和居间方锐奥公司三名工作人员的证人证言，可以确定原告向被告及居间公司明确表达了购买房屋有困难，要求退还定金，其中止履行并要求解除房屋买卖合同的意思表示是清晰的、明确的。对于原告上门协商定金退还的行为，被告足以认为原告已经表示不再购买房屋。居间方亦曾要求双方到场签订解除合同协议，原告仅是因返还定金5万元的事宜和被告及居间方进行多次磋商，并至最后因返还定金事宜在居间方营业场所发生争执向警方报案。原告既是提出要求退还定金，被告和居间方当然可以由此明确知悉原告不再购买房屋。居间方同时将原告不购买房屋的情况通报被告后重新安排了居间业务，故被告有理由认为原告确实放弃购买，根据被告另行出售房屋的行为，可以确定被告亦同意解除房屋买卖合同，至此，双方对合同不再继续履行实际上已经达成一致意思表示。故被告随后另行出售房屋的行为并无不当，不应承担违约责任，原告要求判令被告支付违约金的诉请没有法律依据，本院不予支持；但根据本案具体情况，原告虽开始有解除合同表示，但之后实际仍为履行合同积极筹措资金，不属于不履行合同行为，买卖双方对是否继续履行买卖合同在通过居间方协商期间有一定的沟通误解，被告既已在短时间即另行出售房屋，导致事实上无法继续履行房屋买卖合同，则退还原告定金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘启英于本判决生效之日起十日内返还原告李华购房定金5万元。二、驳回原告李华其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6250元，保全费2220元，合计8470元，由原告李华负担7200元，被告刘启英负担1270元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  吴 牧人民陪审员  顾伯翔人民陪审员  卢慧琴二〇一六年八月三十日书 记 员  郭孝玲