陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终384号上诉人（原审被告）陕西奥松房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区曹里新村1号1幢1001室。法定代表人陈俭霞，公司执行董事。委托代理人王琛，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）刘权新，男，1967年10月31日出生，汉族，农民。被上诉人（原审第三人）徐志，男，生于1962年6月29日，汉族，柞水县农村商业银行职工。上诉人陕西奥松房地产开发有限公司（以下简称“奥松公司”）因与被上诉人刘权新、徐志商品房预售合同纠纷一案，不服柞水县人民法院（2016）陕1026民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥松公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回柞水县人民法院重审;本案两审诉讼费用由刘权新负担。上诉人提出以下事实和理由：1、奥松公司与徐志之间没有签订过任何房屋买卖合同，徐志不具有购买奥松公司“聚贤苑”1号楼18层2号房产的“购买权”；2、奥松公司与刘权新之间没有签订过“商品房预售合同”，一审判决认定“刘权新与奥松公司之间的商品房预售合同无效”是错误的；3、奥松公司与徐志之间的债权债务纠纷应当另案解决,解决前徐志不能向刘权新转让有争议的债权；4、一审判决奥松公司按月利率0.96%向刘权新支付利息，没有事实和法律上的依据；5.鲁庆怀作为刘权新购房的介绍人、代理人，其证言不能单独作为本案定案的依据。被上诉人刘权新答辩称：1、柞水县信用联社所签的是团购合同，徐志交房款20万元后有权转让该房产，奥松公司提供的《团购价格表》有被上诉人刘权新姓名与购房信息，已被法院采信；2、被上诉人交227481元房款后，奥松公司开具了收款收据，购房关系清楚明了，本案并不涉及徐志与奥松公司之间的债务问题；3、被上诉人总房款已交清，奥松公司抵押房屋存在严重过错，支付利息具有事实与法律依据，原告与鲁庆怀根本不存在代理人、介绍人等关系。故刘权新请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。刘权新一审诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款427481元以及2011年1月25日至今的资金占用费202552.8元；2、判令被告赔偿原告因购房产生的实际损失4万元；3、判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实；2010年12月31日，陕西柞水农村商业银行（原柞水县农村信用合作联社）与被告奥松公司签订《汇生源生态旅游度假酒店及住宅楼商品房团购合同》，由农商行部分职工出资，农商行出面团购被告奥松公司汇生源生态聚贤苑1号楼50套商品房，合同约定了：1、团购房屋为源生态聚贤苑1号楼；2、团购价格为每平方米3300元，共50套；3、最终交房时间为2012年12月31日；4、购房款的支付时间、方式；5、房屋的质量标准；6、其他事宜，被告奥松公司必须保证“五证”齐全（国家标准执行），办理产权证时相关法定手续齐备；7、被告奥松公司承诺若提出退房，被告无条件退回房款等内容。2011年1月12日，第三人徐志向农商行的账户交房款20万元。2011年1月21日、24日，农商行分两次向奥松公司转账50户购房款共1000万元（每次500万元），被告奥松公司于2011年1月21日向第三人徐志出具收到汇生源1号楼18层B户20万元购房款的收据。2012年8月3日，第三人徐志将其汇生源1号楼18层B户房屋购买权以24万元的价格转让给原告刘权新，2012年9月12日，第三人徐志与原告刘权新到奥松公司售房办公室告知二人转让房屋购买权事宜，被告奥松公司售房事务经办人鲁庆怀在徐志20万元交款收据背面注明“此房款于2012年9月12日已转入刘权新名下，徐志已写有承诺书。此条由刘权新保管，作为交房款依据”。2012年9月25日，原告刘权新向被告奥松公司交剩余购房款227481元，原告交款时按被告奥松公司的要求将其中的145876元付给徐志，以清偿被告向徐志的10万元借款及利息。被告奥松公司向原告刘权新出具了购聚贤苑1-1802号房款收据三张，金额分别为100000元、45846元、80718元以及购聚贤苑1-1802号费用（办房产证）收据一张，金额为917元。2014年8月22日，陕西汇生源生态农业有限公司、被告奥松公司向农商行团购购房户通知交房。2014年9月10日，被告奥松公司向农商行职工团购户告知房屋已经验收、《商品房预售许可证》正在办理、逾期交房违约金的计算标准及供暖、天然气接入等事项。2015年，被告奥松公司对原告刘权新缴纳的房款进行了结算。2015年8月，原告刘权新得知聚贤苑1号楼没有《商品房预售许可证》后即要求被告奥松公司返还购房款及利息。另查明，2014年1月，被告奥松公司将汇生源“聚贤苑”小区1号楼在建工程进行了抵押担保，抵押权人为陕西农村商业银行营业部（原柞水县农村信用合作联社营业部）。被告奥松公司的汇生源“聚贤苑”小区1号楼至今仍未取得商品房预售许可证。另外，原告刘权新自2011年8月至今在陕西柞水农村商业银行有贷款60万元，贷款月利率为10.665%或9.60%。一审法院认为，第三人徐志将“聚贤苑”1号楼1802号房屋购买权转让给原告刘权新，并告知了被告奥松公司，被告表示同意，后原告刘权新向被告奥松公司缴纳了剩余的购房款，原告刘权新与被告奥松公司形成商品房预售合同关系，对被告辩称的原告不是团购合同相对人的主张不予采信；被告辩称原告为社会购房户，与第三人徐志购买的房屋不是同一套房屋的主张，因被告未能提供相关证据，且该主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。原告刘权新已向被告奥松公司履行了支付购房款的义务，但被告奥松公司在合同履行中将原告购买的房屋进行抵押，且至今未取得商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告奥松公司应当返还原告刘权新、第三人徐志已付的购房款及利息、赔偿损失等，第三人徐志已将权利转让给原告刘权新，故对原告刘权新要求被告奥松公司返还已付购房款427481元及利息损失的诉讼请求本院予以支持，利息损失按月利率9.60‰计算。对原告刘权新主张要求被告赔偿4万元实际损失的诉讼请求，因原告已要求了购房利息损失，属重复主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、原告刘权新与被告奥松公司之间的商品房预售合同无效；二、被告奥松公司于本判决生效之日起5日内向原告刘权新返还购房款427481元及利息（其中20万元自2011年1月24日起计算利息，227481元自2012年9月25日起计算利息，均按月利率9.60‰计算至本判决确定付款之日）；三、驳回原告刘权新的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人奥松公司、被上诉人刘权新、徐志均没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人奥松公司与刘权新之间是否存在商品房预售合同关系；2、奥松公司与徐志之间的债务关系是否影响将房屋购买权转让给刘权新；3、一审判决奥松公司按照月利率9.60‰向刘权新支付利息损失是否妥当。鲁庆怀的证言问题，属证据认定问题，原审结合其他相关证据进行认定，并无不当，不作为焦点处理。关于争议焦点一，上诉人奥松公司售房事务经办人员鲁庆怀在徐志20万元交款收据背面注明“此房款于2012年9月12日已转入刘权新名下，徐志已写有承诺书。此条由刘权新保管，作为交房款依据”。另外，2012年9月25日，刘权新向奥松公司交剩余购房款227481元，奥松公司向刘权新出具了购聚贤苑1-1802号房款收据。这些证据都足以证明刘权新和奥松公司之间的商品房预售合同关系存在，足以认定。关于争议焦点二，因上诉人奥松公司向被上诉人刘权新出具了购聚贤苑1-1802号房款收据三张，金额分别为100000元、45846元、80718元，另外出具办房产证收据一张，金额为917元，可见他们之间的合同关系客观存在，事实清楚。而奥松公司与徐志之间的债务是另外一个法律关系，该债务关系如何处理并不影响本案商品房预售关系的成立，与本案商品房预售并无关联。关于争议焦点三，原告刘权新自2011年8月至今在陕西柞水农村商业银行有贷款60万元，贷款月利率为10.665‰或9.60‰，有利息计算清单、柞水县农村商业银行证明等证据证实，故原审以月利率9.60‰计算利息并无不当。综上所述，本案被上诉人徐志将合同权利义务转让给刘权新之后，刘权新成为了与奥松公司之间商品房预售合同的相对方。因奥松公司未取得商品房预售许可证，双方之间的合同无效，据此，一审判令奥松公司返还刘权新购房款并赔偿利息损失的处理并无不妥。上诉人奥松公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7712元，由上诉人奥松公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  尤永刚审 判 员  卢洛军代理审判员  文改云二〇一六年八月二十九日书 记 员  宁 赟