湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘31民终479号上诉人（原审被告）张湘翠，女，1977年9月12日出生，苗族，湖南省龙山县人。被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司龙山支行。法定代表人谢新林。委托代理人向安忠，男，土家族，1964年11月4日出生，湖南省龙山县人。委托代理人田邦阳，男，土家族，1963年10月19日出生，湖南省龙山县人。上诉人张湘翠与被上诉人中国工商银行股份有限公司龙山支行返还原物纠纷一案，不服湖南省龙山县人民法院（2015）龙民初字第01009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，中国工商银行股份有限公司龙山县支行在龙山县民安办事处朝阳东路37号有六间门面（房产证号码：民国有字第000138**号），于2013年1月1日出租给张湘翠，租期为一年半，至2014年6月30日止，租金合计84000元，实际收租金82500元。2014年6月30日至2015年10月30日起诉前10日止，欠16个月租金74667元。2014年4月14日原告通知被告自动搬出房屋。但被告方至今仍然没有自动搬出。以上事实，有原告方在庭审中承认的事实和本院认证的证据证实，足以认定。原判认为，原告中国工商银行股份有限公司龙山县支行依法享有诉争房屋的所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占用、使用、收益和处分权利”之规定，原告收回到期门面是行使其房屋的占用、使用、收益和处分权利。本案被告方承租期已于2014年6月30日届满，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产，权利人可以请求返还原物”之规定，被告方应将诉争门面退还给原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的权利人可以请求排除返还或者消除危险。”之规定，被告张湘翠应立即搬出占用原告的六间门面，返还给原告。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”和《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重做、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）以上承担民事责任的方式可以单独适用，也可以合并适用”之规定，被告尚欠原告16个月租金74667元，原告现要求被告张湘翠给原告赔偿租金120000元，该院支持74667元。被告张湘翠认为“答辩人的投入太大，仅转让费、装修费花了123万元。原来，原、被告口头约定租期为10年，所以投入123万元。并要求原告补偿答辩人30万元损失。原告不续租给被告是原告领导要租给他们的关系户”的观点，被告作为一个有民事行为能力的公民，应当对自己的民事行为转让费、装修费等费用及亏损30万元负责，与原告无关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，由于被告没有提交扎实的证据证明原、被告双方约定租期为10年和原告领导要租给他们的关系户的有关证据，故该院对原、被告双方约定租期为10年和原告领导要租给他们的关系户的观点不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告张湘翠搬出属于原告中国工商银行龙山县支行的六间门面（位于龙山县民安办事处朝阳东路37号），返还给原告中国工商银行龙山县支行。二、限本判决生效之日起十日内由被告张湘翠支付给原告中国工商银行龙山县支行的租金74667元。案件受理费1350元，由原告承担350元，被告承担1000元。张湘翠不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求，1、撤销原判决第一项；2、变更原判决第二项为:支付给被上诉人租金56000元；3、判令被上诉人继续租赁合同项下的门面3年或者赔偿上诉人损失30万元；4、判令被上诉人承担本案全部上诉费用。事实与理由：一、原判决第一项应予撤销。1、一审判决遗漏了上诉人从丁玉燕、周众平等人手中转租而来的事实。2010年至2012年12月，上诉人与被上诉人诉争门面是承租人分别是丁玉燕、周众平，2013年上诉人是分别从周众平（1、2号门面，5、6号门面）、丁玉燕手中转租该门面，转租费用分别是30万元、15万元，然后才有后来上诉人与被上诉人签订的租期为一年半（2013年1月1日至2014年6月30日）的租赁合同，该事实有证人丁玉燕、周众平的书面证言为证。2、诉争门面的租赁合同实际签订日期为2013年6月20日，2013年9月上诉人按照约定支付了被上诉人租金。上诉人从丁玉燕、周众平手中转租来该诉争门面后，即与被上诉人进行了沟通，在取得被上诉人同意后，才进行了装修，但在双方签订合同时被上诉人迟迟不肯按原来双方口头约定10年的租赁期限签订，直至被上诉人前负责人口头对上诉人，“一定让上诉人搞10年，请放心”的承诺下，上诉人才敢2013年6月20日被签了租赁合同，上诉人经营的是床上用品，装让费45万元，所有装修费用75万元，成本就是120万元，一年半的时间，无论如何也赚不回来的，所以被上诉人承诺给我租10年的这一事实是存在的，望二审法院裁判时予以考虑，并确定这一事实。3、一审法院应当调取被上诉人与彭淑贤签订的房屋租赁合同。上诉人与被上诉人诉争门面第一次租赁合同到期后，上诉人要求继租，但被告知，上诉人不能再租了，因为上诉人要租给被上诉人前负责人的一个关系户彭淑贤，并与她签订了合同，一审中上诉人已经向一审法院申请调取被上诉人与彭淑贤签订的合同，但至今没有结果。这里上诉人再次申请法院调取被上诉人与彭淑贤签订的房屋租赁合同。4、被上诉人不与上诉人继租诉争门面租赁合同，是对私权的滥用。被上诉人作为一个国有企业，理应遵纪守法、诚实守信，本诉争中被上诉人利用自己的权利，肆意侵害上诉人的优先承租权是导致本案发生的根本原因所在，是对私权的滥用。综上，原判决第一项的判决事实不清，遗漏了重要相关事实，侵害了上诉人的优先承租权，请求二审法院予以撤销。二、原判决第二项超出了被上诉人的请求范围，应予变更被上诉人的请求支付租金期限为2014年7月1日至2015年6月30日即一年的租金，一审开庭中被上诉人并未进行变更，但一审法院在判决中判决上诉人向被上诉人支付16个月的租金，超出了被上诉人的诉讼范围，故二审法院应予变更。被上诉人中国工商银行股份有限公司龙山县支行未提交书面答辩状，口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法及时予以维持。并且要求上诉人张湘翠支付从2015年6月30日起至搬出门面之日止期间的租金。二审中，上诉人提交证据：于玉燕、周众平、尚天付的证明、梦洁家纺公司道具发放清单、龙山县监察局情况说明，由于上诉人多次电话通知未到庭，也未注明待证目的，无法进行举证、质证。被上诉人提交二组证据。证据一：是被上诉人中国工商银行湘西分行与承租方李德吉签订的房屋租金合同一份，证的目的：同地段每个门面的租金的合同是2万元一间。并且租金每年上浮10%。第二份证据照片两张，主要证明：上诉人承租的是6间面和现在出租的门面地段和位置一样。上诉人对二组证据未进行质证。本院认证认为，上诉人、被上诉人提交的证据均不属于二审新证据，不能证明待证事实，故对以上证据均不予以采信。本院经审理查明的其他案件事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点一：被上诉人中国工商银行股份有限公司龙山县支行是否侵害了上诉人张湘翠的优先承租权，以及张湘翠要求与中国工商银行股份有限公司龙山县支行续签房屋租赁合同的上诉请求应否支持。焦点二：一审判决是否超出请求范围。焦点一：优先承租权是合同双方在合同中约定的承租人在原租赁合同到期时，享有在同等条件下请求出租人与其优先订立新租赁合同的权利。但优先承租权的行使必须建立在出租方有继续出租房屋意愿的前提下。我国《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。故出租人作为出租房屋的权利人，在租赁合同期满后，有权继续出租房屋，也有权自行使用房屋。只有在出租人继续出租房屋的时候，承租人才能主张优先承租权。若出租人明确表示将房屋收回不再出租的，承租人的优先承租权自然丧失，承租人不得以原合同存在约定的优先承租权而加以阻却。本案租赁合同约定的期限届满后中国工商银行股份有限公司龙山县支行已向张湘翠明确表示不再续租，张湘翠虽然向中国工商银行股份有限公司龙山县支行提出了续租房屋的要约，但中国工商银行股份有限公司龙山县支行并未作出同意续租房屋的承诺，双方新的租赁合同并未成立。故张湘翠以中国工商银行股份有限公司龙山县支行不同意续租房屋侵害其优先承租权的上诉理由不能成立。上诉人提出一审判决遗漏了上诉人从丁玉燕、周众平等人手中转租而来的事实，由于丁玉燕、周众平并不是上诉人、被上诉人租赁合同的一方当事人，不是本案的必须参加的诉讼当事人，故一审程序合法。张湘翠在租赁期间届满后，拒绝返还租赁物，对中国工商银行股份有限公司龙山县支行行使物权构成妨害，依法应承担侵权责任，原审法院判令其返还租赁物正确。焦点二：一审判决是否超出请求范围。上诉人提出被上诉人一审请求支付租金期限为2014年7月1日至2015年6月30日即一年的租金，但一审法院在判决中判决上诉人向被上诉人支付16个月的租金，超出了被上诉人的诉讼范围。二审查明被上诉人一审请求是请求支付“2014年7月1日至2015年6月30日租金12万元”，被上诉人在开庭时提出要支付2年的租金，并且上诉人至今占有使用门面，一审法院支持租金74667元并未超出12万元的诉讼请求。综上，上诉人张湘翠的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费1350元，由上诉人张湘翠负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  彭志友审判员  张安成二〇一六年八月十八日书记员  刘桂林附：适用法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……