江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1006号原告：程霄鹤，男，汉族，1980年3月14日出生，住江西省抚州市宜黄县。委托代理人：程正杨，男，汉族，1952年9月29日出生，住江西省抚州市宜黄县，系原告的父亲。委托代理人：曾海峰，北京腾铭律师事务所律师。被告：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路6号国贸广场2栋1单元7层，组织机构代码：69608599-6。法定代表人：童铁男，系该公司董事长。委托代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。委托代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。原告程霄鹤诉被告江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程霄鹤的委托代理人程正杨、曾海峰，被告委托代理人朱启谋、李昭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程霄鹤向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金262759.54元，自2014年10月31日起按原告交付的购房款803546元的日万分之十计算至起诉日，起诉日后至实际交房日期间的违约金另行计算；2、被告对不符合建筑工程质量标准、技术标准及不符合《商品房买卖合同》中约定的户型结构所售标的商品房进行整改，使其符合国家规定的建筑工程质量标准、技术标准和合同约定；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月3日，原告与被告江西城泰投资有限公司签订了标的为南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西[君汇半岛]（又名凡尔赛宫）4#楼二单元702室的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告江西城泰投资有限公司应在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格和符合本合同约定的商品房，但截至原告起诉之日被告仍未向买受人交付经验收合格和符合本合同约定的商品房，严重违反了《商品房买卖合同》第八条中关于交付期限的约定。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第一款第（2）项的约定，被告应自合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按原告已交付房价款的日万分之十支付原告违约金。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付经验收合格及本合同约定的商品房，截止起诉日被告所建的标的商品房多处不符合国家标准及合同约定，且未向原告提供相关验收报告，被告应予以整改至验收合格和符合商品房买卖合同的约定，无法整改的部分对原告给予经济补偿。被告城泰公司辩称，被告正确履行了出卖人的合同义务，原告诉称“被告违约”没有事实依据，其主张不应支持。涉案合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2014年10月30日前将符合“经验收合格”的商品房交付买受人使用。涉案房屋于2014年10月30日经验收合格，即已经具备交付使用条件。合同附件四《合同补充协议》第4条规定，买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日产生房屋交付使用的法律效力。2014年10月29日，被告即用邮政特快专递向被答辩人发送入伙通知书、费用清单，要求原告按时办理房屋交接手续、交清维修基金、有线电视、煤气等费用。被告已经正确履行出卖人的合同义务，原告至今拒不办理房屋交接手续，应自行承担相应责任。其主张被告“违约”没有事实依据。原告逾期付款，被告有权据实延期交房。合同中规定买受人逾期付款（包括有线电视、煤气初装费等），出卖人房屋交付使用时间据实予以顺延。原告应当在2014年10月30日缴纳该房屋的维修基金、有线电视、煤气费用，但原告至今仍未缴纳上述费用。根据合同约定，被告有权据实顺延至原告交纳上述款项之日再交房。原告不正确履行合同，双方即使现在还没有交接房屋，咎在原告，被告没有“逾期交房”的违约责任。原告诉称房屋不符合质量标准、技术标准没有事实依据。涉案房屋经验收合格，即证明房屋符合质量标准。逾期交房违约金应相当于同期、同地、同类房屋占有使用费（租金）的130%，原告主张的违约金明显过高。原告程霄鹤为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据一：原告身份证，证明原告主体资格。证据二：被告工商查询资料，证明被告主体资格。证据三：《商品房买卖合同》，证明：1、原、被告双方存在商品房买卖合同关系；2、标的商品房的交付期限；3、标的商品房约定的户型和标准；4、合同约定的违约责任。证据四：商品房销售宣传册，证明商品房买卖合同签订时，被告承诺的标的商品房及配套交付条件和标准。证据五：商品房销售现场宣传照片，证明商品房买卖合同签订时，被告承诺的标的商品房及配套交付条件和标准。证明六：标的商品房现场照片，证明标的商品房存在质量缺陷，标的商品房质量、户型不符合合同约定。证据七：江西电视台3频道经视播报视频，证明标的商品房存在质量缺陷，标的商品房不符合合同约定标准。证据八：《需要解决的共性问题》及被告代表书面回复，证明：1、标的商品房存在质量缺陷；2、标的商品房不符合合同约定标准；3、被告逾期交房。证据九：群众来访登记表及315维权信访资料，证明：1、标的商品房存在质量缺陷；2、标的商品房不符合合同约定标准；3、被告逾期交房；4、原告曾要求政府部门保护合法权益，制裁被告违法违约行为。证据十：关于凡尔赛宫项目4#楼相关工程事宜的回复，证明：1、证明标的商品房存在质量缺陷、安全隐患，不符合交付标准；2、证明被告逾期交房。证据十一：解除《商品房买卖合同》通知书及邮政邮寄回执，证明原告曾向被告主张权利。证据十二：4#楼复式上平面图（设计报批图），证明4#楼房屋的设计复式上南面原为半封闭式阳台，北面有过道。证据十三：4#楼复式上平面图（竣工图），证明4#楼房屋的设计复式上南面原为半封闭阳台，北面有过道。证据十四：4#楼复式下平面图（设计报批图），证明4#楼复式下南面应为半封闭式阳台。证据十五：4#楼复式下平面图（竣工图），证明4#楼复式下南面应为半封闭式阳台。证据十六：4#楼期房销售介绍的平面户型图，证明4#楼在进行销售时，复式上南面半封闭式阳台、北面过道均标注为卧室，且部分作为赠送面积标注；复式下半封闭式阳台也标注为赠送面积。被告城泰公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同》，证明：1、商品房经验收合格是房屋交付使用条件；2、交付使用时间2014年10月30日前；3、买受人未收到房屋交付使用通知书，不影响房屋在合同约定交接之日（2014年10月30日）产生房屋交付使用的法律效力；4、买受人逾期付款（含维修基金、有线电视、燃气初装费等任何款项），出卖人房屋交付使用时间据实顺延。证据二：房屋建筑工程竣工验收备案表，证明凡尔赛宫项目2014年10月30日竣工验收合格，符合合同约定的交付使用条件。证据三：2014年10日29日，城泰公司邮政特快专递详情单及入伙通知书、收费清单，证明：1、被告的履行行为，通知原告办理房屋交接手续并交清维修基金、有线电视、煤气等应缴费用；2、原告拒不履行合同交纳费用，办理房屋交接义务。证据四：南昌国家高新技术产业开发区网页截图，证明：1、师大附属学校规划设计项目，已经相关部门批准建设。2、高新区管委会2013年1月就师大附属学校规划设计项目进行网上招标。3、师大附属学校建设在小区附近。证据五：建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、4#楼工程竣工验收报告及其附件，证明被告交付的房屋是经过了竣工验收合格的。经庭审质证，被告城泰公司对原告程霄鹤所举证据一、二真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明主体资格，法律规定的适格主体是与案件有利害关系的，只能证明是双方自然人参与诉讼；对证据三无异议；对证据四真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为不涉及到商品房交付的条件和标准，师大附中附小开通了，在被告方提交的证据高新区管委会网站公布了项目招标采购的内容；关于赠送面积确实存在；宣传册不能证明原告所说的配套交付条件和标准；对证据五、六，认为不能证明商品房不符合建筑质量标准和技术规范，照片上不能显示质量标准和技术规范；照片不能证明是何时、何地拍摄，也不能证明是涉案房屋，因为原告提交的五套证据材料上的照片是一样的；所谓的质量隐患、安全隐患是夸大其词，不是照片所能证明的，而是要通过鉴定来证明的；照片也不能反映户型结构的改变；对证据七、八、九、十、十一真实性、合法性、关联性均有异议，认为都是原告单方面主张和诉求；证据七中所说的播报视频是新闻媒体采访一方当事人，不能成为还原事实和认清事实的依据；电视台是一个媒体，没有资格和技术手段或能力去鉴定房屋是否存在质量隐患或技术规范；证据十一中要求解除商品房买卖合同就不能证明被告逾期交房，邮寄回单上显示的根本不能寄到城泰公司，也不是公司的地址；对证据十二、十三、十四、十五、十六的真实性没有异议，但认为原告提供的报建图和竣工图都是用于备案，与本案无关，另外，在销售的时候，提供的户型平面图与报建图不一致，是因为报建图上的阳台、花池挑空层全部建设成了房屋，是平面图上的赠送面积。原告程霄鹤对被告城泰公司所举证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据二真实性、合法性、关联性均有异议，认为在合同约定的收房当天，即2014年10月30日没有看到该竣工验收备案表，被告于2015年12月7日才提交，可能是后面伪造的；对证据三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，房屋经过验收合格才能达到收房条件，当时没有提供竣工验收合格的相关材料，房屋不符合验收合格标准即合同约定的标准，被告要求原告先交纳维修基金和燃气费用是不符合约定的，被告的义务没有履行，原告不存在履行下一步义务的问题；对证据四的真实性、合法性、关联性无异议；对证据五的真实性无异议，对关联性有异议。本院经庭审审核当事人所举证据，并结合当事人的举证、质证意见，认证如下:对原告程霄鹤所举证据一、二、四，被告城泰公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告城泰公司对证据三无异议，本院予以采信；对证据五、六、七、八、九、十、十一，不能达到原告的证明目的，本院不予采信；对证据十二、十三、十四、十五、十六的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告城泰公司所举证据，原告程宵鹤对证据一真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，本院对真实性、合法性予以确认，对证明目的不予采信；原告对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，但未提出相反证据证明，被告城泰公司提供了原件，本院予以采信；对证据三的真实性、合法性予以确认，对证明目的不予采信；原告对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；对证据五的真实性予以确认。经审理查明，2013年4月3日，原告程霄鹤与被告城泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，原告向被告城泰公司购买其开发的位于南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西君汇半岛4#楼二单元7-8层702号房屋，户型为2室2厅1厨2卫2阳，房屋用途为成套住宅，属钢筋混凝土结构，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共110.14平方米，其中套内建筑面积77.76平方米，公共部位与公用房屋分摊面积32.38平方米，房屋总价款为803546元。还约定，被告城泰公司应在2014年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告程霄鹤依约向被告支付了全部购房款。2014年10月30日，涉案房屋经勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、施工单位中建三局第一建设工程有限责任公司和江西昌南建设集团有限公司、监理单位江西瑞林建设监理有限公司、工程质量监督机构江西省建设工程安全质量监督管理局验收合格，并于2014年10月31日办理备案，备案意见为：该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案。2014年10月29日，被告城泰公司用邮政特快专递向原告发送入伙通知书，原告收到通知后，以房屋阳台由非封闭式变成封闭式、煤气管道穿过卧室、走廊消防栓和管道布置不合理等房屋质量问题为由，拒绝收房。截至目前，双方未办理房屋交接手续。还查明，原告在庭审中陈述，经双方沟通协商后，被告城泰公司于2015年3月份对涉案房屋的阳台进行了整改，于2015年4月份对天然气管道进行了整改，于2015年6月份对裸露的消防栓及管道进行了包装。本院认为，原告程霄鹤与被告城泰公司之间的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，城泰公司已认可程宵鹤支付了全部购房款，本院对该事实予以确认。关于涉案房屋交付是否逾期的问题，根据合同约定，城泰公司应当在2014年10月30日前将“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付程霄鹤使用。根据庭审查明的事实，原告陈述涉案房屋第一层过道消防栓和管道布置不合理，第二层的煤气管道穿过卧室，合同签订的非封闭式阳台变成实际交付时的封闭式阳台，被告的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任，被告认可房屋交付时存在上述问题，但辩称是因为房屋赠送面积所致，不构成违约。根据查明的事实，城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在2014年10月30日已竣工验收合格，并于2014年10月31日进行了备案登记，城泰公司依约向原告发出了收房通知，庭审中，双方均认可涉案房屋在2014年10月30日交付日期尚存在的第二层的煤气管道穿过卧室等质量问题，本院予以确认。涉案的房屋存在煤气管道穿过卧室的问题，严重影响正常居住使用，被告应承担违约责任。鉴于被告未能举证证明煤气管道移出卧室的具体时间，原告在庭审中陈述2015年4月被告将涉案房屋房间内的煤气管道拆除移到北面外墙外，故本院确认2014年10月31日至2015年4月30日期间，被告应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋符合合同约定的标准后，被告即应收房，故被告主张2015年4月30日后的逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期交房违约金如何计算的问题。被告城泰公司辩称原告诉请的违约金过高，鉴于被告城泰公司在约定的交房时间之前已组织相关单位对案涉房屋进行竣工验收，并于2014年10月31日取得竣工验收备案表，考虑到双方当事人在合同履行过程中的预期利益等因素，对被告城泰公司所承担违约责任的额度酌情调整，将违约金按每日万分之十计算调整为按每日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2014年10月31日起，至被告城泰公司将煤气管道移出卧室的2015年4月30日止，违约金计算为14544.2元（803546元×181天×1?）。关于交付房屋是否符合工程质量标准、技术标准及《商品房买卖合同》中约定的户型结构的问题。原告要求被告对不符合建筑工程质量标准、技术标准及不符合《商品房买卖合同》中约定的户型结构所售标的商品房进行整改，使其符合国家规定的建筑工程质量标准、技术标准和合同约定。城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在2014年10月30日已竣工验收合格，且原告认可至2015年9月，被告已经按照双方协商的意见对涉案房屋阳台、煤气管道、消防栓和管道布置等进行整改，原告提供的证据不足以证明涉案房屋不符合国家建筑工程质量标准、技术标准，原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：一、被告江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程霄鹤支付违约金14544.2元。二、驳回原告程霄鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5241元，由原告程宵鹤承担3494元，被告江西城泰投资有限公司承担1747元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 匡 小 明人民陪审员 胡 顺 武人民陪审员 欧阳全乖二〇一六年八月三十日书 记 员 胡 欢 欢