江西省万载县人民法院民 事 判 决 书(2016赣09**民初1009号原告：万载县天幕电影放映有限公司，住所地：万载县株潭镇新世纪二路街。法定代表人：卢鲁平。委托代理人：孙林安，江西四强律师事务所律师。被告：高洪庚，女。被告：龙石海，男。被告：龙林生，男。原告万载县天幕电影放映有限公司诉被告高洪庚、龙石海、龙林生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万载县天幕电影放映有限公司的法定代表人卢鲁平及委托代理人孙林安、被告高洪庚、被告龙林生到庭参加诉讼。被告龙石海经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万载县天幕电影放映有限公司诉称，2012年9月5日出租人龙石海、龙林生与承租人高洪庚、黄国勇签订《租店协议》，出租人将坐落在株潭××××路旁的八间店面及二楼出租给承租人经营超市，租金第一年8万元，从2012年10月1日起计算；第二年起每年租金12万元，租期暂定五年，如承租方需延长租期应优先承租方，但承租方不得转让，出租方不得退租。付款时间为每年的10月1日付50%，4月1日付50%。2015年8月12日，经房屋产权人龙石海、龙林生同意，承租人高洪庚、黄国勇将其租赁物二楼合法转租给原告万载县天幕电影放映有限公司，并签订了《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》三方协议，其主要内容有：1.1本合同中租赁房屋位于江西省××县××潭镇××路“国宏超市”二楼整层及一楼入口，适用面积按平面红线图为准；2.1……，该合同为三方共同签署认可，甲（承租人）、丙（房屋产权人）双方将本合同租赁物出租给一方（次承租人即本案原告）用于商业经营，甲、丙双方确保房屋没有债务纠纷；4.2租赁期限：15年，自2015年9月15日至2030年9月14日;4.3……租赁期限自租赁房屋交付之日起计算，房屋租金自乙方影院正式开业日计算，装修期和市场培育免租金；7.（第七条）租赁费用，合同签订生效后，乙方装修开业后先行支付租赁定金5000元整，正式开业后，即装修和市场培育期过后，租金定金转为房租，房租半年一付。甲方房租不提供税务收据（发票）。至2020年9月14日止，房租定为：4万元/年；8.（第八条）违约定金，甲、丙双方单方面终止合同，需赔偿乙方违约金100万元及装修投入费用；11.1乙方按期向甲方交纳租金；11.2……，由于国家政策调整或限制、上级院线停片导致乙方不能继续营业，乙方可单方面解除此协议合同。但乙方必须将装修的墙体等物件拆除复原，乙方应交纳拆除保证金2万元给丙方，拆除后交还乙方；14.2若甲方不与丙方续租前提下，乙方所占一楼通过位置需交付相应的店租或缩小通道面积，面积与楼道大小为准；；16（第十六条）……。合同有效期内，三方发生争议并通过协商或法院诉讼时，除争议事项外，三方应继续行使其在合同中的其他权利和履行其他义务等内容。原告自与三被告签订《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》以来，2016年元月份已向房屋产权人交纳房租押金2万元，向承租人高洪庚配偶黄国勇交付房屋租金3万元，合计已支付5万元。除去应当由承租人交纳的而已由原告垫付的0.5万元，原告第一年度房屋租金仅欠0.5万元，而原告交清第一年度房屋租金的截止时间为2016年9月14日，协议约定房屋租金半年一付。今年以来，由于承租人高洪庚经营国宏超市不景气，从今年4月1日起未向房屋产权人支付房屋租金（他们之间的约定为4月1日付50%，10月1日付50%）。房东要求国宏超市交清来年房租，当时他们双方约定来年房租于今年9月15日之前交清。国宏超市则要求原告方拿钱垫付下一年房租，而原告已经向承租人国宏超市交付的3万元租金，国宏超市却不向房东缴纳。另外，由于承租人国宏超市所承租的一楼店面所属龙林生的部分，已经退租，按照14.2条款的约定，又涉及到原告所占一楼店面通道位置需交付相应店租或缩小通道面积的问题，通道所在的店面面积100平米，通道占店面面积仅20平米，在国宏超市退租之前，房东每年收取国宏超市整个店面（100平方）租金为1万元/间。国宏超市退租后，房东不按通道所占面积来收取房租，却单方面强行要求原告向其每年缴纳1.5万元的通道占用费，而原告则要求按通道所占实际面积计算租金。因此，三方缠身该纠纷，协调未果，房东于6月27日将原告经营场所的大门上锁，致使原告彻底无法经营。鉴于以上事实和理由，在原告全面、及时履行合同义务的情况下，被告严重违反诚实信用原则和契约精神，置原告的合法利益于不顾，人为阻碍合同目的的实现，造成了原告严重的经济损失。现根据相关法律规定，请求法院判令将《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》中11.1条款“乙方按期向甲方交纳租金”变更为“乙方按期向丙方交纳租金”，协议其他条款除以上作相应变更外继续有效履行；判令被告排除妨碍，赔偿自关停原告营业场所之日（2016年6月27日）起至起诉之日止（2016年7月11日）的经济损失（3000元/天×15天）45000元，此后的经济损失亦按3000元/天计算直至原告恢复正常营业之日止，并公开消除社会影响；本案诉讼费由被告承担。被告高洪庚辩称，原告诉状中所述的我承担5000元定金的事情，只是双方口头上的约定，在合同中没有约定。原告违反合同在先，其交定金的时间没有在装修前交付。关于我退了一部分店面，并不是我经营不善要求退的，而是因为龙林生要涨店租，我觉得负担不起，所以才退了四个店面。我收到了原告的店租30000元是事实。被告龙林生辩称，我从2016年4月1日开始就没有收到店租，这个时候高洪庚退租，我之后的店租没有收到，原告和高洪庚互相推诿。被告龙石海未答辩。经审理查明，2012年9月5日，被告龙石海、龙林生（合同甲方）与被告高洪庚（合同乙方）签订了一份《租店协议》，约定由被告龙石海、龙林生将坐落在老湘赣路旁的八间店及二楼出租给被告高洪庚经营超市（龙石海屋后阳台在内），租金第一年捌万元，从2012年10月1日起计算；第二年起每年租金壹拾贰万元，租期暂定五年……。付款时每年的10月1日付50%，4月1日付50%。后被告高洪庚用租赁的八间店面及二楼开办了“国宏超市”。2015年8月12日，被告高洪庚将其承租的国宏超市店面二楼转租给原告万载县天幕电影放映有限公司，并与被告高洪庚（合同甲方）、被告龙石海、龙林生（合同丙方）、原告万载县天幕电影放映有限公司（合同乙方）签订《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》，约定本合同中的租赁房屋位于江西省××县××潭镇××路国宏超市二楼整层及一楼入口，该租赁房屋用于开办电影院及延伸产品、文化休闲产品、配套经营。三方约定房屋交付时间为2015年8月31日，租赁期限为15年，自2015年9月15日起至2030年9月14日止；原告万载县天幕电影放映有限公司（乙方）按期向被告高洪庚（甲方）交纳租金；原告万载县天幕电影放映有限公司装修开业后先行支付租赁定金伍仟元整，正式开业后，即装修及市场培育期过后，租赁定金转为房租，房租半年一付；2015年9月15日至2016年9月14日的年租金为4万元，2016年9月15日至2017年9月14日的年租金为4万元……（具体见该合同计算表格）。在本合同期限内，甲、丙双方在本合同签订时及此后还持续有效地保证：甲、丙双方是本合同租赁物的所有权人，甲、丙双方若出卖、转让、抵押或其他方式处分该租赁物，甲、丙双方必须保证甲方的受让人或受益人代替甲、丙双方继续与乙方履行本合同。原、被告在该《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》后签订了补充协议，该补充协议的内容为：1、拆迁押金贰万元整，2015年前支付清；2、甲方如违约租房协议，则本协议无效；3、七年后如甲方不再续租，则乙方于丙方另行商议协议。以上合同签订后，原告万载县天幕电影放映有限公司对房屋进行装修，后于2016年1月1日向甲方即被告高洪庚交纳了租金20000元、5000元（以上两笔款项通过原告法定代表人卢鲁平账户转入被告高洪庚丈夫黄国勇账户），1月2日又向被告高洪庚交纳租金5000元（现金）。之后原告又向被告龙林生、龙石海交纳了拆迁押金共20000元。被告高洪庚收到原告的租金后，向被告龙石海交纳了租金20000元、向被告龙林生交纳了租金10000元。2016年4月1日开始，由于被告龙林生要求对其所有的店面进行涨价，被告高洪庚要求退租且被告龙林生同意。后龙林生的四间店面由其自行使用（除去一楼楼梯通道所占面积）。因被告龙林生认为其自2015年4月1日开始后没有收到原告万载县天幕电影放映有限公司位于国宏超市楼上其所有的房屋的店租，故在4月28日、5月17日分别将原告的入口处锁住。后经过相关人员协调，几个小时之后开锁。在6月27日下午，被告龙林生又一次将原告的入口处锁住，至7月18日下午才将入口处开锁。庭审中，被告高洪庚、龙林生均同意原告直接交纳店租给龙林生。原、被告三方对店租的事项协议不成，故原告诉至本院。上述事实，有原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、租店协议、万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议、银行往来凭证、照片两份及当事人庭审陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效，对合同所涉当事人均具有法律约束力。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原告与三被告签订《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》，可视为被告龙石海、龙林生对被告高洪庚转租行为的认可。三方签订协议后，原告向被告高洪庚交纳了租金30000元，后被告高洪庚将租金30000元支付给了龙石海、龙林生，根据协议约定原告的租金自2015年9月15日开始计算，故原告支付给高洪庚的房租已付至2016年6月14日。关于原告要求变更《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》中第十一条11.1“乙方按期向甲方交纳租金”的诉求，因本协议的甲方高洪庚已经于2016年4月1日退租了被告龙林生所有的四间店面（一楼），鉴于以上，被告高洪庚已不是龙林生店面的承租人，且庭审中被告高洪庚、龙林生同意由原告万载县天幕电影放映有限公司直接交纳店租给房东龙林生、龙石海，故对原告要求变更《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》中第十一条11.1“乙方按期向甲方交纳租金”为“乙方按期向丙方交纳租金”的诉求予以支持。对于原告诉求的要求被告排除妨碍，因被告龙林生经本院庭前调解后于2016年7月18日打开一楼通道门锁，可视为其自动履行。对于原告诉求的要求被告赔偿自2016年6月27日至2016年7月18日的经济损失，因原告的店租只缴交到2016年6月14日，根据出租协议的约定及原告与被告高洪庚在庭审中的陈述，“房租半年一付”是指房租每半年预付一次。故本案中原告应当在2016年3月15日之前付清全年（2015年9月15日-2016年9月14日）的店租40000元。因原告在2016年3月15日之前仅支付被告高洪庚30000元，欠交被告高洪庚房租10000元后被告龙林生于2016年6月27日才将大门锁住，原告诉求的要求被告承担锁门期间的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告未举证证明三被告存在侵害其名誉权的行为，故对原告诉求的要求三被告公开消除社会影响不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告万载县天幕电影放映有限公司与被告高洪庚、龙石海、龙林生签订的《万载县株潭镇国宏超市二楼出租协议》中第十一条11.1“乙方按期向甲方交纳租金”变更为“乙方按期向丙方交纳租金”，其余条款继续有效履行。二、驳回原告万载县天幕电影放映有限公司的其他诉讼请求。案件受理费925元，由原告万载县天幕电影放映有限公司负担925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  孙启荣审 判 员  漆 星代理审判员  龙火星二〇一六年八月十五日书 记 员  胥淑文