重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石法民初字第02020号原告谭兴忠，男，生于1967年4月1日，土家族，住重庆市石柱土家族自治。原告傅敬陵，女，生于1971年9月6日，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。二原告的共同委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。被告石柱土家族自治县临溪镇人民政府，住所地重庆市石柱土家族自治县临溪镇五峰路1号。统一社会信用代码：11500240711643651U。法定代表人冉华东，该镇镇长。委托代理人游长江，重庆舒义律师事务所律师。委托代理人杨真林，该政府财政所所长。第三人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合楼7楼。法定代表人王朝明，该公司董事长。委托代理人谭金权，重庆律缘律师事务所律师。原告谭兴忠、傅敬陵诉被告石柱土家族自治县临溪镇人民政府（以下简称“临溪政府”），第三人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称“国投公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年4月1日立案受理后，依法由审判员罗成担任审判长，与代理审判员隆健明、人民陪审员冉启林组成合议庭，适用普通程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告谭兴忠及谭兴忠、傅敬陵的共同委托代理人何小明，被告临溪政府的法定代表人冉华东及委托代理人游长江，第三人国投公司的委托代理人谭金权均到庭参加了诉讼。后适用普通程序于2015年6月24日再次公开开庭进行了审理，原告谭兴忠及谭兴忠、傅敬陵的共同委托代理人何小明，被告临溪政府的委托代理人游长江、杨真林到庭参加了诉讼。被告国投公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。后适用普通程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告谭兴忠、傅敬陵的共同委托代理人何小明，被告临溪政府的委托代理人游长江到庭参加了诉讼。被告国投公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。因原告谭兴忠、傅敬陵向本院提起行政诉讼，要求撤销本案的主要证据，本案必须以该案的审理结果为依据，本院2015年10月10日作出（2015）石法民初字第02020-1号民事裁定，裁定本案中止审理，后行政诉讼案件审理终结，本案继续进行审理。本案现已审理终结。原告谭兴忠、傅敬陵诉称，2011年5月，重庆联合产权交易所在网上发布《重庆市联合产权交易所网络竞价须知》，将位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）临溪镇正东路（原临溪计生服务站）的房屋进行挂牌竞价出售。原告谭兴忠（系与傅敬陵联合竞买）报名参加竞价，并于2011年5月11日交纳保证金82000.00元（该保证金竞买成交后抵作房屋价款）。经网上竞价，原告谭兴忠以总房款901800.00元竞买成交，并于2011年6月21日支付剩余房款819800.00元，于同日支付重庆联合产权股份有限公司渝东南分所石柱支所收取的竞价服务费27054.00元。2011年11月12日被告临溪政府与原告谭兴忠、傅敬陵签订《重庆市国有产权转让合同》。第三条第（三）款约定：甲方应协助乙方办理相关证书、批件的过户和主体变更手续。第六条违约责任：（三）甲方如违反本合同规定的义务，应向乙方按转让金的5％支付违约金。2011年11月15日，重庆产权交易所出具《重庆市国有产权转让鉴证书》。原告凭相关手续到石柱县临溪国土资源和房屋管理所咨询准备纳税以及办理过户登记，该所经查询后明确告知原告，该房屋已经于2009年2月和2010年1月登记产权人为石柱土家治县国有资产投资经营公司（后名称变更为重庆市石柱资产经营管理集团有限公司），并告知要办理过户登记必须由石柱土家族自治县国有资产投资经营公司与原告签订房屋转让合同或者由该公司授权委托临溪政府处理该房屋并办理房产过户。为此，原告多次找到被告要求其协调石柱土家族自治县国有资产经营公司办理过户登记，被告未予理睬。原告于2014年9月份向国投公司递交《关于请求石柱县国有资产经营公司解决临溪镇正东路经营遗留问题的请示》，并向石柱县信访办公室提交。石柱县信访办公室于2014年10月30日召集临溪政府、财政局、国土资源和房屋管理局、国投公司对原告进行联合接访，县信访办主任谭长伟也明确要求相关部门和单位有责任和义务协助办理过户手续。但会后国投公司一直不协助配合办理。2014年11月25日，原告向被告书面去函，要求其办理过户手续，被告收到函件后不予理睬。2014年12月30日，原告持所有手续再次到石柱县临溪国土资源和房屋管理所要求办理过户手续，该所出具《关于谭兴忠、傅敬陵购买原临溪镇计生服务站房屋办证的说明》，内容为：现有谭兴忠、傅敬陵持有重庆市国有资产转让合同来我所办理产权转让手续，其合同是和临溪政府签订的买卖合同。但该房产在其签订合同之前已过户给国投公司。因此，临溪政府无权处置该房产，只能由国投公司来处置。为了办理本宗地的过户手续，现要求当事人与临溪政府、国投公司协商，要么当事人与国投公司重新签订合同，要么是由国投公司授权委托临溪政府处置，并提供相关资料。2014年1月4日，原告再次向国投公司去函，要求其协助过户，并将转让合同、房地产权证、说明书、收据、发票复印件一并邮寄。国投公司收到该函件后不予理睬。原告认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，由于被告的违约行为，导致原告不能办理过户登记，不能获得房屋的产权，不能实现合同目的。该房产的合法产权人为第三人，被告临溪政府将该房产对外予以出售处置，属于无权处分他人财产，并导致第三人至今不予认可，不予协助办理产权手续，导致该房产的所有权不能转移给原告。原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》有关条款之规定，特向人民法院提起诉讼，一、请求人民法院判决解除被告临溪政府与原告谭兴忠、傅敬陵于2011年11月12日签订的《重庆市国有产权转让合同》；二、判令被告临溪政府返还原告谭兴忠、傅敬陵支付的房屋价款901800.00元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息，直到被告付清全部房屋价款之日止（其中82000.00元从2011年5月11日起开始计算利息，819800.00元从2011年6月21日起开始计算利息）；三、判令被告临溪政府赔偿原告谭兴忠、傅敬陵损失27054.00元（重庆联合产权股份有限公司渝东南分所石柱支所收取的竞价服务费），并从2011年6月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息，直到被告付清全部竞价服务费之日止；四、判令被告临溪政府向原告谭兴忠、傅敬陵支付违约金45090.00元；五、本案的案件受理费由被告负担。被告临溪政府辩称，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。原告处置临溪镇正东路的房产是经过相关部门批准的，也是通过石柱联交所网上竞价，原告的购房款也是打给县财政局的。该处房产以前是属于被告的，因为在2010年县政府倡导融资，才全部登记在第三人的名下。被告一直同意协助原告办理过户手续，在县信访办组织协调时，被告也是表示愿意过户，因为原告提出不仅仅是办理过户，还要求赔偿营业损失和30万多元的利息损失。原告的合同目的也是实现的，房子已经交给原告使用，只是没有办理过户登记手续，被告也是协助办证，原告没有证据证明原告什么时候要求被告协助办证。如果解除合同，原告也没有损失，房屋是原告一直在使用，房屋的租金明显大于利息损失，所以不应当计算损失。第三人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司述称，原、被告之间签订的合同是合法有效的。原告购买房屋的合同目的已经实现，原告收到房屋，被告收到相应的款项，房屋没有过户不是合同目的，房屋现在不是国投公司的，而是二原告的。房屋的所有权是能够转移的。第三人一直都承认过户，从信访办的协调来看，第三人也是愿意过户。从原、被告签订的合同第四条第三款可以看出，被告与第三人是协助过户，而不是主动办证，被告与第三人到现在都是同意协助过户的。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年4月28日石柱县人民政府印发石柱府〔2010〕103号《关于切实加强政府投融资平台建设的意见》（以下简称《意见》，《意见》第三条第（一）项中载明：将全县矿产资源、旅游资源、政府投资形成及拥有的实物资产、国有股权、国有公房、廉租房、公租房及按上级管理要求对民营企业财产性资金投入形成的国有股权划入县国投公司。2011年1月20日，石柱县国土资源和房屋管理局给石柱土家族自治县国有投资经营公司颁发石柱县房地证2011字第238号房地产权证，权利人为石柱土家族自治县国有投资经营公司，坐落为石柱县临溪镇正东路，房地籍号32-1-1-132【1】，土地使用权面积为126.02㎡，房屋建筑面积为261.57㎡。2009年2月13日，石柱县国土资源和房屋管理局给石柱土家族自治县国有投资经营公司颁发石柱县房地证2008字第002841号房地产权证，权利人为石柱土家族自治县国有投资经营公司，坐落为石柱县临溪镇正街，房地籍号32-1-1-132【2】1.1，房屋建筑面积为137.03㎡，该宗房地产的土地部分在石柱县房地证32-1-1-132【1】号证书内，上列两宗房产原为石柱县临溪镇计划生育服务站。2010年12月2日，临溪政府向石柱县财政局发出关于请求同意处置国有资产的函，请求将临溪政府的财政所部分综合楼980.76平方米和原计划生育服务站314.6平方米进行评估后公开拍卖，石柱县财政局于2010年12月14日向临溪政府发出关于同意临溪镇处置国有资产的函，同意由临溪政府请有资质的中介评估机构将临溪政府所属面积1305.36平方米的房地产进行评估送县财政核准后，将评估报告和处置房地产的相关手续一并送联交所石柱支所挂牌竞价出售，所得收益全额上缴县财政局。2011年4月15日，重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所发布网络综合竞价须知，将位于石柱县临溪镇正东路名为石柱县临溪镇正东路房地产以底价409800.00元挂牌拍卖，石柱县临溪镇正东路房地产即为石柱县房地证2011字第×××号和石柱县房地证2008字第00××××号房屋产权证上列明的房产。2011年4月26日，谭兴忠签署产权转入申请书，2011年4月26日，原告谭兴忠向重庆联合产权交易所存入82000.00元保证金，参与石柱县临溪镇正东路房地产的竞价会，同日向重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所签署了受让申请承诺和委托付款通知书。2011年5月9日，谭兴忠收到重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所石柱县临溪镇正东路房产项目网络竞价竞买人登陆账号/密码通知单。2011年5月11日，谭兴忠以901800.00元（包括保证金82000.00元）竞买得石柱县临溪镇正东路房地产。2011年6月21日，谭兴忠向重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所支付交易价款819800.00元，竞价服务费27054.00元。2011年11月12日，原告谭兴忠、傅敬陵（乙方）与被告临溪政府（甲方）签订《重庆市国有产权转让合同》，《重庆市国有产权转让合同》载明：第一条，转让标的，甲方将所拥有（持有）的临溪镇正东路房地产有偿转让给乙方。该转让标的的基本情况建筑面积398.60平方米，土地使用权126.02平方米，有房地产权证两本，字号为〔石柱县房地证2011字第×××号〕、〔石柱县房地证2008字第00××××号〕……。第二条，……。第三条，（一）转让方式和转让价格，甲方将上述产权以人民币大写玖拾万零壹仟捌百元（即：人民币小写901800.00元）有偿转让给乙方。（二）……。第四条，产权交割，（一）……。（二）……。（三）甲方应协助乙方办理相关证书、批件的过户和主体变更手续。（四）……。（五）……。第五条，转让税费负担……。第六条，违约责任，（一）……。（二）……。（三）……。（四）……。（五）一方违约给另一方造成经济损失，且违约金不足以补偿其经济损失的，违约方应偿付守约方其经济损失的差额部分。……。2011年11月15日，重庆联合产权交易所股份有限公司渝东南分所石柱支所出具渝联交国鉴字[2011]第W0XXXX号重庆市国有产权转让鉴证书，载明出让方为石柱土家族自治县国有资产投资经营公司，受让方为谭兴忠，转让标的名称为石柱县临溪镇正东路房地产，成交时间为2011年5月11日，成交值为90.18万元。2011年11月21日，被告临溪政府将石柱县临溪镇正东路房地产交付给谭兴忠，原告谭兴忠领到石柱县房地证2008字第XXXX号和石柱县房地证2011字第XXX号房地产权证。另查明，2014年10月30日，石柱县信访办公室谭长伟主任接访了谭兴忠。谭长伟主任组织国投公司、财政局、联交所召开了石柱县临溪镇正东路房地产经营遗留问题协调会。再查明，原告在庭审过程中，经本院释明，原告自愿放弃第四项诉讼请求，即若本院判决解除《重庆市国有产权转让合同》，则要求被告承担赔偿利息损失的责任。若本院判决不解除《重庆市国有产权转让合同》，原告亦不变更诉讼请求为要求被告或第三人赔偿原告逾期办理产权过户的违约金。再查明，原告谭兴忠与原告傅敬陵对于竞买石柱县临溪镇正东路房地产系合伙关系。再查明，第三人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司系石柱土家族自治县国有资产投资经营公司更名而来。再查明，2015年9月29日，原告谭兴忠、傅敬陵向本院提起行政诉讼，要求撤销石柱土家族自治县财政局作出的《石柱县财政局关于同意临溪镇处置国有资产的函》，本院于同日受理该案，2015年12月17日，本院作出（2015）石法行初字第00104号行政裁定，裁定驳回原告谭兴忠、傅敬陵的起诉。原告谭兴忠,傅敬陵向重庆市第四中级人民法院提出上诉，重庆市第四中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）渝04行终43号行政裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定，本裁定为终审裁定。上述事实有原告提交的：1.二原告的身份证复印件；2.重庆联合产权交易所网络综合进价须知；3.重庆联合产权交易所网络竞价账户信息通知单；4.重庆联合产权交易所交易价款专用收据；5.发票（竞价服务费）；6.重庆国有产权转让合同；7.重庆国有产权转让鉴定书；8.石柱县房地证2011字第×××号房地产权证复印件和石柱县房地证2008字第00××××号房地产权证复印件；9、关于请求石柱县国有资产投资经营公司解决临溪镇正东路经营遗留问题的请示；10、联合接访情况记录；11、给临溪政府的信函；12、邮件全程跟踪查询；13、关于谭兴忠、傅敬陵购买原临溪镇计生服务站房屋办证的说明；14、给国投公司的信函；15、邮件查询单，被告提交的：1.临溪政府组织机构代码证；2.法定代表人身份证明；3.石柱县人民政府关于切实加强政府投融资平台建设的意见；4、临溪政府关于请求同意处置国有资产的函；5、石柱县财政局关于同意临溪镇处置国有资产的函；6、重庆联合产权交易所网络综合竞价须知等材料；7、石柱县临溪镇正东路房地产竞价会信息汇总表；8、成交确认单；9、原告给重庆联合产权交易所渝东南分所石柱支所的申请书和委托书付款通知书；10、重庆市国有资产转让合同、房屋产权证、付款依据、领条；11、临溪镇正东路经营遗留问题协调会记录；12、临溪镇政府给原告谭兴忠、付敬陵的回复,(2015)石法行初字第00104号行政裁定书、（2016）渝04行终43号行政裁定书及三次法庭审理笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖的构成，需有人、标的、行为三个要素。人的要素指出卖人和买受人。标的的要素指买卖标的物和价金。价金是与买卖标的物对价给付的金钱，价金的给付通常用支付一词。行为要素指移转买卖标的物和支付价金。出卖人应将买卖标的物转移给买受人，买受人向出卖人支付价金。本案中，原告谭兴忠、傅敬陵与被告临溪政府达成了《重庆市国有产权转让合同》，虽房屋登记的所有人为第三人，但被告的转让行为得到了第三人的追认，本院认为，二原告与被告之间达成的《重庆市国有产权转让合同》有效。在买卖合同中，交付标的物是出卖人的主要义务，而支付相应的对价是买受人的主要义务。在本案中，二原告与被告达成转让合同后，被告将房屋的钥匙、产权证明等均交给二原告，二原告已经实际占有标的物，办理产权过户手续仅是属于合同的随附义务，而非主要义务。二原告主张按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。二原告认为办理产权过户即合同法九十四条规定的迟延履行债务或其他违约行为导致不能实现合目的。本院认为，二原告与被告达成房屋买卖合同，二原告的合同目的是得到房屋，被告已将房屋实际交付给二原告占有，二原告的合同目的已经实现，且无法办理产权变更登记的主要原因非被告的行为导致。综上，对于二原告请求解除与被告达成的《重庆市国有产权转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告谭兴忠、傅敬陵的诉讼请求。案件受理费14520.00元，由原告谭兴忠、傅敬陵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  罗 成代理审判员  隆健明人民陪审员  冉启林二〇一六年八月十八日书 记 员  杨 伟