江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终1479号上诉人（原审原告）魏道文，男，1952年11月22日生，汉族，住上犹县。委托代理人魏玉华，系魏道文之女，住址同上。被上诉人（原审第三人）肖声忠，男，1961年8月15日生，汉族，住上犹县。被上诉人（原审第三人）古庆兰，女，1963年7月23日生，汉族，住址同上。系肖声忠之妻。委托代理人马达远、徐春红，江西腾龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）胡志琳，女，1954年4月10日生，汉族，住上犹县。被上诉人（原审被告）罗家淼，男，1953年12月23日生，汉族，住址同上。系胡志琳的丈夫。被上诉人（原审第三人）方绍连，男，1991年10月6日生，汉族，住上犹县。上诉人魏道文因债权人撤销权纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年1月19日至2014年5月25日，被告胡志琳向原告魏道文借款共计56万元，按月利率20‰计算利息。案外人罗家泳在四张借条上以担保人身份签名，并分别注明用于其房地产开发项目。胡志琳仅偿还了2014年10月底之前的借款利息。原告提起诉讼，一审法院判决胡志琳归还原告借款56万元，罗家泳承担连带偿还责任。胡志琳及罗家泳未偿还原告借款。被告与第三人肖声忠在落款时间为2013年2月3日的住房买卖协议中约定，将被告所有的坐落于上犹县东山镇东门大塘面东城国际19栋C单元401房的住房以40万元的价格转让给第三人肖声忠、古庆兰，肖声忠于2013年2月3日支付购房款15万元，余款可分期支付，付清款项时双方到房产部门办理过户手续。2014年9月23日，被告与肖声忠签订房产转让合同，约定肖声忠以21.6万元受让案涉房屋，由肖声忠首付15.6万元，余款6万元在2014年10月31日之前付清。2014年10月22日，被告与第三人肖声忠、古庆兰以税务部门核定的成交价321874元交纳了税费。2014年11月17日，上犹县房地产管理局向第三人肖声忠、古庆兰发放了案涉房屋的房产证。2015年2月15，第三人方绍连通过房产中介与肖声忠签订商品房认购协议，并交纳认购定金10000元以及房产中介费9500元，双方就涉案房屋达成转让意向，总价47.5万元。2015年2月16日，方绍连分三次向肖声忠转账共14.5万元。2015年2月25日，肖声忠、古庆兰与方绍连签订房屋买卖合同，方绍连以47.5万元受让案涉房屋，约定首付款为22.5万元，余款25万元由方绍连办理按揭贷款后一次性支付。同日方绍连向肖声忠转账8万元。2015年3月24日，第三人以双方签订的落款时间为2015年2月15日的房产转让合同向上犹县房地产管理局申请办理过户手续，双方在该合同中约定的成交价为277587元。同日第三人以税务部门核定的成交价341815元交纳了有关税费。2015年3月31日上犹县房地产管理局向方绍连发放了案涉房屋的房产证。方绍连与中国银行上犹支行签订了住房贷款合同，约定贷款金额为25万元。因保全查封，银行未发放贷款。原审认为，被告胡志琳、罗家淼将其所有的坐落于上犹县东山镇东门大塘面东城国际19栋C单元401房的住房转让给其亲家肖声忠、古庆兰。被告胡志琳辩称其收取了40万元购房款，肖声忠为证明其向胡志琳支付了购房款40万元，提交了由胡志琳出具的收条、证人何某的证言等证据，该证据及证人证言均系亲属出具。虽然证明效力相对较低，但肖声忠、古庆兰将涉案房屋转让给方绍连，方绍连已经办理了房产登记手续。原告提出本案应以第三人之间交给房产登记部门的房产转让合同约定的成交价277587元为准，但结合现在二手房交易的现状，采信第三人的陈述，即房产转让合同系为避税而签订的，并非双方的真实意思表示，双方实际履行的是房屋买卖合同，也即双方约定的成交价为47.5万元。故对原告该主张不予支持。方绍连受让该房屋系通过房产中介介绍，双方约定的成交价为47.5万元高于税务部门核定的成交价341815元。方绍连受让涉案房屋已按约定支付了首付款22.5万元，并办理了25万元的按揭贷款手续，其受让该房屋属于对价受让。由于对案涉房屋采取保全措施，银行未发放该贷款，但不能因此而认定方绍连受让案涉房屋存在低价受让的行为。原告认为第三人之间的阴阳合同损害了国家利益而应当认定其行为无效。第三人之间约定以价位低合同进行房屋产权登记，存在避税的嫌疑，但偷税漏税的行为不影响民事行为的效力，对原告该主张不予支持。原告未举证证明方绍连在购买房屋时明知该买卖行为损害原告的利益，对此原告应承担举证不能的后果，应认定方绍连善意取得涉案房屋。即便肖声忠、古庆兰无权处分涉案房屋，但是其将涉案房屋转让给方绍连，方绍连作为受让人取得该财产时出于善意，则方绍连将依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定即时取得对涉案房屋的所有权。原告的主张不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条所规定的撤销权要件，对于其要求撤销胡志琳、罗家淼、肖声忠、古庆兰、方绍连之间的房屋买卖合同，并将案涉房屋所有权变更为胡志琳、罗家淼所有的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等规定，经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费200元，财产保全费1992元，合计2192元，由原告承担。魏道文上诉称：第三人方绍连受让不动产时为非善意，受让时未尽审慎义务，根本未了解其购买房产的真实情况，连房产证都未看过便购买，与日常生活经验严重不符。两次房产买卖均订立了阴阳合同，被上诉人均称系为避税而签订，但方绍连却忽略5%的营业税，这与被上诉人为避税的精打细算严重不符。方绍连事实上已取得房产所有权，10000元的定金票据却依然由其保管，购房中介只有出具给方绍连的9500元的收据，而非证人赖某所言一人一个点。根据收据号码，交代理费在前，订房在后，违反日常生活经验。方绍连取得该不动产仅支付了22.5万元，严重低于市场价格，即使方绍连向银行贷款25万元，但处于不确定状态，而善意取得应该是即时的。两次房产交易均存在阴阳合同，尽管是为了避税，但非诚信的行为不应受法律保护，任何善意取得都不应存在瑕疵。被告与肖声忠、古庆兰的房屋转让协议属虚假交易，目的在于逃避债务。被上诉人肖声忠、古庆兰、胡志琳称一审判决认定事实清楚，处理正确，上诉人的上诉理由不能成立。二审认定的基本事实与一审判决认定的一致。本院认为，被上诉人胡志琳、罗家淼将其位于上犹县东山镇东门大塘面东城国际19栋C单元401房转让给被上诉人肖声忠、古庆兰，肖声忠、古庆兰将该房屋转让给被上诉人方绍连且已办理房产登记手续。方绍连通过房产中介购买该房，双方约定的成交价为47.5万元，按约定支付了22.5万元，并办理了25万元的按揭贷款手续，由于诉讼原因银行未发放该贷款，但可认定其受让该房属于按正常市场价受让，可认定为有效民事行为。关于被上诉人约定以低价位合同进行登记避税的问题，一审认为不影响民事行为的效力，而方绍连称其对一审原、被告间的借贷关系不清楚，上诉人不能证明方绍连在购买房屋时损害其利益，从而认定方绍连善意取得该房屋，是妥当的。上诉人提出方绍连未尽审慎义务等与日常生活经验不符的问题不足于否认方绍连取得该房产权的有效性。综上，一审根据查明的事实作出相应的判决，并无不当，上诉人提出异议的理由不充分，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费822元由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘国平审 判 员  雷勉励代理审判员  彭伟明二〇一六年八月十一日书 记 员  郭 敏代理书记员  邱 宇