.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院   民事判决书   （2016）新31民终1080号   上诉人（原审被告）喀什佳盛房地产开发有限责任公司，住所地麦盖提县佳盛大厦。   法定代表人司马依江艾海提，系该公司董事长。   委托代理人朱江兵。   被上诉人（原审原告）方鸿，女，汉族，1968年5月4日出生，身份证号×××，教师，住麦盖提县文化路**平****，   委托代理人汤治国，新疆诚丹律师事务所律师。   上诉人喀什佳盛房地产开发有限责任公司（以下简称喀什佳盛公司）因与被上诉人方鸿房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服麦盖提县人民法院（2016）新3127民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人喀什佳盛公司的委托代理人朱江兵，被上诉人方鸿的委托代理人汤治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   一审原告方鸿诉称：被告由于开发房地产的需要，在原告原有商铺基础上重新建设房屋，2013年1月30日，原被告签订了《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，协议约定被告给原告置换7号门面房一间。被告将门面房建设好之后，原告发现被告存在严重违约行为，被告新建房屋面积与置换面积相差悬殊，且被告未征得原告同意情况下私自将原告合同约定的置换房屋卖给第三人。被告的违约行为导致原告的合法权益受到严重损害，故原告诉至法院请求法院判决被告向原告支付置换房屋损失577425元、停业损失15000元，并承担本案诉讼费。   一审被告喀什佳盛公司辩称：被告确实将置换给原告的7号门面房出售给他人，被告愿意按照实际销售价格补偿给原告，另外被告还有一个85平米的门面房可补给原告，多余部分由原告补差价，差价按照市场价（11000元）来补，少一点被告也愿意。   一审法院审理查明：2013年1月30日，原告方鸿与被告喀什佳盛公司于签订了《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，将原告位于麦盖提县第二小学楼下38.495平方米的商铺拆除进行置换。协议第四条约定：新房面积与户型平面位置图面积误差在（3%）以内属正常范围；如新房户型、位置发生变化，乙方（即本案原告）无法接受，甲方（即本案被告）以新房市场平稳价进行全额违约赔偿或协商解决；协议第七条约定：乙方停业期间的损失按每年15000元赔偿，协议达成时，甲方一次性向乙方付清一年的停业赔偿金，一年到期时，需一次性向乙方付清第二年的停业赔偿金......。协议签订后，原告按照协议约定，履行了搬迁义务。被告向原告支付了2013年的停业损失15000元。   另查明，2014年年底，被告在原址上所建的房屋已完工，被告所置换的7号门面房建成后的面积为85.6平方米，超出原被告双方协议中所协商的新房面积3%的误差。   被告分别于2015年1月18日和2015年5月27日向商铺拆迁户出具佳盛商厦商铺补偿明细表和麦盖提县佳盛商厦商铺补偿计算表，二表中明确原告商铺的市场单价为15000元／㎡，协议价为11700元／㎡，二表上均并加盖了被告公司公章。   一审法院认为，1、原被告双方签订的协议系双方意思表示，该协议不违背国家的法律法规，系有效合同。2原告与被告订立《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，协议明确约定被告以原地址置换的形式对原告予以补偿安置，被告以与原告多次协商将商铺交给原告，原告称没有能力购买该商铺，被告按照协议价回购，原告也不同意，要求原告按照协议价11700元补偿被告，原告也不同意，在此期间房地产价格一直在下跌，为减少双方损失，被告将置换给原告的商铺与相邻商铺打通后出售给第三人，其行为欠妥，且该置换的房屋已经出卖给第三人，被告无法按照协议约定将原标的物交付原告，按照有利于被拆迁人的原则，以原被告双方当时协商的市场平稳价15000元／米的价格计算原告的损失，故本院支持原告要求被告支付置换房屋的损失577425元（15000元／米×38.495平方米）3、原告请求被告支付停业费15000元的诉讼请求，因协议第七条约定：乙方停业期间的损失按每年15000元赔偿，协议达成时，甲方一次性向乙方付清一年的停业赔偿金，一年到期时，需一次性向乙方付清第二年的停业赔偿金......。庭审中，经原被告双方确认，被告未支付2014年至2015年的停业损失，故原告所请求被告支付停业损失15000元的诉求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告方鸿置换房屋损失费577425元；二、被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告方鸿置换房屋期间停业损失费15000元。本案受理费9724.26元，减半收取4862.13元（原告已预交）由被告喀什佳盛房地产开发有限责任公司负担。   宣判后，上诉人喀什佳盛公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、原审缺少诉讼主体，应该将被上诉人的丈夫追加为共同原告，将喀什佳盛房地产开发有限责任公司麦盖提县分公司追加为被告；2、原审没有正确确定案由，将案由确定为"房屋买卖合同"关系是错误的；3、双方之间的协议中关于补偿和置换的相关内容本身是加重上诉人责任的不平等条款，属于无效条款；4、原审没有正确认定协议约定的"新房市场平稳价进行赔偿或者协商解决"的内容，在没有约定和证据证明的情况下，将商铺回收价格认定为15000元是错误的，没有事实依据，应按照补偿评估结果进行补偿；5、本案不存在停业的事实，不接受商铺是上诉人的责任，一审判决向被上诉人支付15000元的停业损失是错误的。综上，请求二审法院发回重审，或驳回被上诉人多余的283122.06元诉讼请求，依法改判。   被上诉人方鸿针对喀什佳盛公司的上诉请求及理由答辩称：关于上诉人认为一审存在程序错误问题，一审程序合法，并不存在遗漏当事人问题；本案案由也是正确的；关于上诉人认为本案一审事实错误问题，我们认为一审认定事实清楚，证据充分，我方不认可上诉人称我方放弃购买房屋的权利，我方始终认为上诉人违约将置换房屋扩大一倍以上面积，双方协调处理置换房屋时，上诉人私自在未经被上诉人同意情况下，将本案涉案房屋卖于第三人，此外上诉人认为涉案房屋不存在面积改变的说法，与事实不符，同时上诉人认为市场价格15000元定价错误，也是没有事实依据的，因为上诉人在本案诉讼前，已经明确表明向被上诉人及其他业主出具了补偿明细表，表中注明了补偿价及市场价格为12000元，关于2015年-2016年停业损失，对上诉人认为该损失不存在的说法不认可，一审中上诉人明确表明15000元停业损失应该向被上诉人支付，并且合同中也有约定；关于一审适用法律问题，我们认为一审处理正确，双方签订的协议是双方真实意思表示，不违背法律法规，不存在被胁迫等情况，合同合法有效。综上，我们认为双方合同合法有效，上诉人单方违约将涉案房屋卖于第三人，应当承担相应的法律后果。一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，请求二审维持原判。   二审中上诉人喀什佳盛公司向法庭提供了两份证据：1、房屋拆迁补偿测算表一份（提交复印件，原件核对后收回），证明当时房屋拆迁时经过了评估鉴定，对补偿的价格有记录。经质证，被上诉人方鸿对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为上诉人提供的房屋补偿测算表并没有评估测绘机构相关意见，该补偿与本案没有关联性，本案补偿应该根据双方签订的置换补偿协议计算。本院经审查，认为该证据系上诉人单方制作并无被上诉人的签字确认，亦无评估测绘机构的意见。故对该证据本院不予采信。2、销售统计表一份，证明置换补偿协议中约定的价格不符合市场平稳价格，那只是上诉人是为了处理补偿事宜自己定的售价。市场价格应该是买方决定的价格，将15000元作为市场平稳价与事实不符。经质证，被上诉人方鸿对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为该表是由上诉人自行制作的，并没有相关的证明主体，上诉人陈述为了处理商铺销售事宜做了15000元的销售定价，陈述不准确，根据合同约定，靠近校门处为15000元，靠近邮局为20000元，所以可以认定涉案房屋定价应该为15000元。本院经审查，认为该证据系上诉人单方制作，且并不能证实市场平稳价具体是是多少，故对该证据本院不予采信。   本院二审查明的法律事实与一审查明的法律事实一致。   本院认为，依据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩内容，本案的争议焦点为：1、新房市场价格是按每平米多少的价格计算。2、被上诉人要求上诉人支付置换房屋停业损失费15000元有何事实及法律依据。   根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但喀什佳盛公司与方鸿签订的《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议》约定的主要内容是对方鸿的商铺进行拆迁安置补偿的具体约定，不符合买卖合同的特征，一审将本案确定为买卖合同纠纷不当，本院予以纠正，本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。故本院对上诉人喀什佳盛公司提出的原审没有正确确定案由，将案由确定为"房屋买卖合同"关系是错误的上诉理由予以采纳。   关于新房市场价格是按每平米多少的价格计算的问题。根据喀什佳盛公司向方鸿出具的麦盖提县佳盛商铺补偿计算表可知，方鸿的商铺编号是209，新商铺面积是85.6㎡，原商铺面积是38.495㎡，面积差额47.105㎡，市场单价15000元每平方米，协议价11700元每平方米。结合喀什佳盛公司与方鸿签订的《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议》第二条即"原商铺面积按购房当时款推算面积为准，置换后商铺剩余超出面积，乙方分别按平稳市场价的78%（以楼房的转角为界靠近校门...购买..."，即按照市场单价15000元×78%＝11700元，该价格与补偿计算表中的协议价吻合，故市场单价15000元可认定为双方确认的平稳市场价。上诉人喀什佳盛公司虽认为15000元每平方米不是新房的市场平稳价，市场平稳价低于15000元每平方米，但其提供的证据并不能证实。故本院对上诉人喀什佳盛公司提出的原审在没有约定和证据证明的情况下，将商铺回收价格认定为15000元是错误的，没有事实依据的上诉理由不予采信。   关于被上诉人要求上诉人支付置换房屋停业损失费15000元有何事实及法律依据的问题。因喀什佳盛公司与方鸿签订的协议第七条对方鸿停业期间的损失及赔偿方案进行了明确约定，即方鸿停业期间的损失按每年15000元赔偿。现方鸿2014年至2015年停业，上诉人喀什佳盛公司应按协议进行赔偿。因新商铺的面积与方鸿原商铺面积差47.105平方米，面积误差远远超过双方协议约定的误差在3%的正常范围，在此情况下方鸿可依据协议要求上诉人喀什佳盛公司以新房市场平稳价进行全额违约赔偿或协商解决。现喀什佳盛公司即未按新房市场平稳价即15000元每平方米进行赔偿，亦未协商解决好。故方鸿不接受新的商铺符合双方协议约定。故本院对上诉人提出的本案不存在停业的事实，不接受商铺是上诉人的责任，一审判决向被上诉人支付15000元的停业损失是错误的上诉理由不予采纳。   对上诉人喀什佳盛公司提出的原审缺少诉讼主体，应该将被上诉人的丈夫追加为共同原告，将喀什佳盛房地产开发有限责任公司麦盖提县分公司追加为被告的上诉理由，本院经审查，认为一审原告起诉时的诉讼主体适格被告明确，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，并不缺少诉讼主体。故对上诉人喀什佳盛公司的该上诉理由本院不予采纳。对上诉人人喀什佳盛公司提出的双方之间的协议中关于补偿和置换的相关内容本身是加重上诉人责任的不平等条款，属于无效条款的上诉理由。本院经审查，认为双方签订的补偿协议及上诉人喀什佳盛公司给方鸿出具的补偿计算表是双方的真实意思表示，且本案并无证据证明该协议及补偿计算表是上诉人喀什佳盛公司是在受威胁、强迫的情况下签订或出具的，故应属合法有效。故对上诉人喀什佳盛公司的该上诉理由本院不予采信。   综上所述，上诉人喀什佳盛房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9724.26元，由上诉人喀什佳盛房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长  蒲光明   代理审判员  刘春光   代理审判员  吴炳坤   二○一六年八月二十六日   书记员  张墨川