广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8035号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金祥市场发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：汪文华，该公司总裁。委托代理人：林欢，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈妙霞，身份证住址广东省普宁市。委托代理人：王学进，广东华盈律师事务所律师。上诉人广州金祥市场发展有限公司（以下简称金祥公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年1月17日，金某公司（甲方）与陈妙霞（乙方）签订《广州金某内衣城商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市站前路193号金祥内衣城一楼Z12号商铺出租予乙方使用，乙方承租商铺建筑面积25.6894平方米，租赁期限为33个月，从2014年2月1日起至2017年10月17日止；签订合同时，乙方需向甲方交纳三个月的租金70365元作为履约保证金，租赁期满乙方不再续约者，甲乙双方办结商铺交接手续并经甲方验收合格，乙方在付清所有应交纳费用后，甲方凭乙方提交的履约保证金单据原件将上述保证金（不计利息）退还乙方；租金按月交纳，乙方应在每月5日前向甲方交纳当月的租金，第一年租金按每月23455元交纳；第二年开始，租金以上一租赁年每月租金为基准，每年递增8%；无论何种原因导致租赁期满不再续约的或合同被提前解除的，乙方应如期退还商铺，并将存在商铺的财物搬走；如乙方延期退还商铺，甲方将按实际使用天数的双倍租金收取场地占用费；当月的全部费用，乙方应于每月5日前交齐，逾期交纳者每天按5‰的标准向甲方交纳违约金；有下列情形之一的，包括未按规定时间进场经营的、至当月20日前尚未交齐应付未付租金及其他费用的，视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回，作为违约金赔偿甲方的损失，同时甲方有权解除合同，并要求乙方限期归还场地、另行支付欠缴的租金及其他相关费用，由此产生的一切损失概由乙方自行承担；等。合同签订后，陈妙霞入场经营。2014年1月22日，陈妙霞向某公司交纳了履约保证金70365元。2015年7月5日，陈妙霞向某公司提出退租申请，要求金某公司在接到通知后，三天内办理交接手续，并在办理退租之后，三天内退还合同保证金和进场费，并承诺在收到各项款项后退场。2015年7月6日，金某丽啦内衣城管理处向陈妙霞发出通知，其中记载：“对于你书面提出的离场申请，我们从即日起答复同意并解除租赁和管理合同，并按你承诺的三日内离场办理铺位移交。”金某公司于2015年7月28日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认金某公司、陈妙霞在2014年4月10日签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》于2015年8月9日解除，金某公司于2015年8月17日收回涉案商铺；2、陈妙霞向某公司支付从2015年7月1日计算至2015年8月9日止的租金31868.03元及逾期支付租金的违约金（从2015年7月6日起，按照每日千分之五标准计算至陈妙霞付清该款之日止）；3、陈妙霞支付从2015年8月10日至2015年8月17日的商铺占用费13074.06元及逾期支付上述占用费的利息（从2015年8月10日计算至陈妙霞实际付清之日止）。陈妙霞向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、金某公司立即退还陈妙霞的履约保证金70365元及利息（按照中国人民银行逾期贷款利率上浮50%的标准，从2015年7月28日起计算至实际退还之日止）。原审庭审中，金某公司表示：金某内衣管理处发出的所有函件均能代表金某公司；陈妙霞确实是在2015年7月31日搬离涉案商铺，但是没有通知我方，也没有办理手续；我方在2015年8月6日、2015年8月14日分别作出公告，要求金某公司办理交还商铺的手续，并承担相应的费用；在2015年8月17日当天我方自行收回了商铺。陈妙霞表示：由于管理处拒不办理退租手续，我方于2015年7月31日自行搬离商铺，当天也找过管理处办理手续，管理处依然不同意办理。原审另查明：2015年10月29日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第4411号《裁决书》，该裁决书的事实认定部分其中为：2015年7月4日管理处向租户发放《通知》，其中记载：“7月5日是大业主允许自愿离场者可退合同保证金的最后时限，凡经营困难有意退场者，请尽快到我处办理终止合同的退场手续。”原审法院认为：金某公司、陈妙霞于2014年1月17日签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。陈妙霞于2015年7月5日申请解除合同，金某公司于2015年7月6日函复陈妙霞同意解除合同，故双方签订的《广州金某内衣城商铺租赁合同》于2015年7月6日已经解除。因此，金某公司要求确认上述合同于2015年8月9日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。至于金某公司要求确认其于2015年8月17日收回涉案商铺，属于要求确认一个事实行为，不应作为诉讼请求提出，故对此原审法院不予调处。陈妙霞没有证据证明已交纳了2015年7月1日至2015年7月6日的租金，故金某公司要求其交纳该阶段的租金，原审法院予以支持。因金某公司、陈妙霞双方在此期间协商解除合同事宜，故陈妙霞未按期交纳该期间的租金，不属于无故拖欠，对于金某公司要求陈妙霞支付该租金的违约金，原审法院不予支持。租赁合同解除后，金某公司、陈妙霞双方对退租时的款项应否退还、退还款项与搬迁的先后顺序等问题存在争议。从2015年7月7日起，陈妙霞仍占用商铺至2015年7月31日止，应承担该期间的使用费，使用费参照租金标准计算。至于2015年8月1日起的使用费，由于双方的租赁合同早于2015年7月6日解除，且金某公司已经知晓陈妙霞于2015年7月31日离场，故金某公司要求陈妙霞支付2015年8月1日起的使用费，没有法律依据，原审法院不予支持。由于双方对于退租的相关事宜仍在协商，故对于金某公司要求陈妙霞支付使用费的利息，原审法院不予支持。因陈妙霞在合同履行过程中及合同解除后并无出现违约行为，故陈妙霞要求金某公司返还履约保证金，合法合理，原审法院予以支持。对于返还履约保证金的利息，没有法律及合同依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十五条的规定，于2015年12月14日作出判决：一、自判决生效之日起十日内，陈妙霞应当一次性向广州金祥市场发展有限公司支付从2015年7月1日起至2015年7月6日止的租金及从2015年7月7日起至2015年7月31日止的房屋使用费（上述租金及房屋使用费按照每月25331.4元的标准计算）；二、自判决生效之日起十日内，广州金某市场发展有限公司应当向陈妙霞一次性返还履约保证金70365元；三、驳回广州金某市场发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈妙霞的其他反诉请求。案件诉讼费1424元（其中本诉受理费644.5元、反诉受理费779.5元），由广州金某市场发展有限公司负担1130元，由陈妙霞负担294元。判后，上诉人金某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，致使判决有误。一、关于合同解除时间的认定有误，双方合同应于2015年8月9日解除。原审法院认定2015年7月6日双方合同解除，事实上是自陈妙霞2015年7月5日提出退租至2015年7月9日，双方都在协商合同解除条件，且并未就合同解除达成一致，为此根据合同第九条第五点以及《中华人民共和国合同法》第八条规定，金某公司特向陈妙霞发出律师函声明因双方并未就合同达成变更协议或补充协议，故陈妙霞应继续全面履行合同义务。陈妙霞收到律师函后仍正常营业且未提出异议，充分表明了陈妙霞同意金某公司的声明。2015年7月31日，陈妙霞在未知会金某公司的情况下违约退场，此时已拖欠7月租金。鉴于陈妙霞已用实际行动表明不再履行合同，金某公司于2015年8月6日发出通知明确自此通知书送达即日解除合同，履约保证金按合同约定全额不予退还。2015年8月9日，通知送达，双方签订的合同正式解除。二、关于商铺占用费的计付标准有误，应按双方合同约定的双倍租金计付。原审法院认定合同解除后，按租金标准计付商铺占用费，但双方合同第六条第八项明确约定，无论何种原因导致合同解除被提前解除的，如乙方（陈妙霞）延期退还商铺，甲方（金某公司）将按实际使用天数的双倍租金收取场地占用费。原审法院完全漠视双方的合同约定，于法不合。三、关于履约保证金的退还认定有误，应按双方合同约定不予退还，以弥补金某公司损失。履约保证金是合同履行的保证，在合同如约履行完毕后退还，现陈妙霞在合同履行期间违约解除合同，应无权请求返还。根据合同第七条约定，履约保证金应全额不予退还。而且，陈妙霞违约离场后，给金某公司造成的商铺空置损失事实确凿，应承担相应的违约责任。四、对陈妙霞宣称金某公司拒不办理退租手续，原审法院没有依职权展开调查就认同陈妙霞意见，于法不合，导致与事实不符。陈妙霞并未与金某公司就合同变更达成一致，在2015年7月31日前仍在正常使用金某公司商铺，何某公司2015年7月8日拒不办理退租手续一说？陈妙霞提供的一系列证明金某公司拒不办理退租手续的证据，其实是陈妙霞参与围攻管理处，意图用胁迫的手段达到降租的目的，发现金祥公司不接受强买强卖的胁迫后，于2015年7月31日擅自退场。此外，陈妙霞等无理租户，除围攻管理处和扰乱市场秩序外，还在网络发布不实言论，法院已依法判决网络公司对金某公司作出消除影响、恢复名誉的判决。请求法院判令：1、变更原审判决第一项为陈妙霞向某公司支付租金、商铺使用费合共44942.09元，增加陈妙霞支付租金滞纳金10618.60元；2、撤销原审判决第二项，改判驳回陈妙霞的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由陈妙霞承担。被上诉人陈妙霞答辩称：请求二审法院维持原判。合同解除的时间是2015年7月6日，已经有生效判决以及仲裁裁决作出认定。关于使用费以及保证金生效判决已经作出认定。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，金某公司提交（2015）穗越法民一初字第3381号民事判决书复印件证据一份，拟证明陈妙霞和其他租户希望金某公司能大幅降租，以满足他们的期望。金某公司未做答应，于是陈妙霞连同其他租户在2015年7月8日聚众闹事，不愿办理退租手续。陈妙霞质证称：对该证据的真实性以及合法性没有异议，但对关联性有异议，本案所涉事实在该判决没有作出任何认定。二审庭审中，金某公司述称关于2015年7月5日前退场可退回保证金的通知是针对场内所有租户。本院认为：本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同的解除时间认定；二、陈妙霞应向某公司支付租金、占用费的期间及计付金额的标准；三、金某公司应否将履约保证金返还给陈妙霞。陈妙霞于2015年7月5日向某公司提出退租申请，而金某公司于2015年7月6日函复陈妙霞同意解除租赁合同，故原审法院认定双方合同于2015年7月6日解除正确，本院予以维持。金某公司认为双方合同应于2015年8月9日解除缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。如上所述，双方当事人的合同在2015年7月6日解除，陈妙霞未能提供证据证明其缴纳了7月1日至7月6日的租金，且金某公司已经知道陈妙霞于2015年7月31日搬离涉案商铺，故该期间的费用理应向某公司交纳，其中，2015年7月1日至2015年7月6日为租金，2015年7月7日至2015年7月31日为房屋使用费。另外，鉴于陈妙霞在2015年7月5日已向某公司申请退租，且金某公司于2015年7月6日也做出了同意解除合同的函复，由于双方对于退还款项与搬迁先后顺序存在争议，因此，陈妙霞未支付2015年7月租金及使用费是由于双方一直在协商解决退铺事宜的缘故，而非有意拖欠，故原审法院认定上述期间欠付费用参照租金标准计算，并无不妥，本院予以维持。金某公司上诉主张以双倍租金收取房屋占用费，本院不予支持。由于合同的解除是经双方合意的结果，本案中，并无证据证实陈妙霞在合同履行过程中及合同解除后存在违约行为，因此，原审法院支持陈妙霞要求返还履约保证金，合法合理，并无不当，本院予以确认。金某公司上诉认为陈妙霞存在违约依据不充分，故其主张驳回陈妙霞返还履约保证金诉请，本院不予支持。金某公司二审提供的证据也不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，金某公司的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1130元，由广州金祥市场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十九日书 记 员  张 利游瑞娜