上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终7742号上诉人（原审被告、反诉原告）吉永栋，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）夏宜慧，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人余光耀，上海正朴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）辛兆富，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）钱爱萍，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）辛苏清，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人钱爱萍，系被上诉人辛苏清之母。上诉人吉永栋、夏宜慧因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第46159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭于2016年8月3日公开开庭审理了本案，上诉人吉永栋、夏宜慧之共同委托代理人余光耀、被上诉人辛兆富、钱爱萍（亦为被上诉人辛苏清委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2015年6月7日，吉永栋、夏宜慧与辛兆富、钱爱萍、辛苏清就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价共计200万元（人民币，下同）。合同第四条约定，吉永栋、夏宜慧应于2015年9月30日前腾出系争房屋并通知辛兆富、钱爱萍、辛苏清进行验收交接。合同第六条约定，双方于2015年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，辛兆富、钱爱萍、辛苏清未按合同付款协议约定期限付款的，应当向吉永栋、夏宜慧支付违约金，违约金应按照辛兆富、钱爱萍、辛苏清逾期未付房款日万分之四计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后辛兆富、钱爱萍、辛苏清仍未付款的，除辛兆富、钱爱萍、辛苏清应向吉永栋、夏宜慧支付十五日的违约金外，吉永栋、夏宜慧可单方面解除合同；吉永栋、夏宜慧单方面解除合同的，应当书面通知辛兆富、钱爱萍、辛苏清，辛兆富、钱爱萍、辛苏清承担违约责任，违约金为系争房屋总价款的20%，吉永栋、夏宜慧可以从辛兆富、钱爱萍、辛苏清已付款中扣除违约金，余款返还给辛兆富、钱爱萍、辛苏清，已付款不足违约金的，辛兆富、钱爱萍、辛苏清应在接到书面通知之日起十日内向吉永栋、夏宜慧支付。第十条约定，吉永栋、夏宜慧未按合同第四条约定期限交接房屋的，应当向辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付违约金，违约金应按照辛兆富、钱爱萍、辛苏清已付款日万分之四计算，违约金自合同应交付房屋期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后，吉永栋、夏宜慧仍未交付的，除吉永栋、夏宜慧应向辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付十五日的违约金外，辛兆富、钱爱萍、辛苏清可单方面解除合同，辛兆富、钱爱萍、辛苏清单方面解除合同的，应当书面通知吉永栋、夏宜慧，吉永栋、夏宜慧承担违约责任，违约金为系争房屋总价款的20%，吉永栋、夏宜慧应在接到书面通知之日起十日内退还辛兆富、钱爱萍、辛苏清已支付的房价款并支付违约金。合同补充条款（一）第2条约定，吉永栋、夏宜慧于收到全额房款后当日将系争房屋交付辛兆富、钱爱萍、辛苏清，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）。第6.2条约定，辛兆富、钱爱萍、辛苏清于签订买卖合同七日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若辛兆富、钱爱萍、辛苏清未按约及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则吉永栋、夏宜慧有权单方面解除合同，辛兆富、钱爱萍、辛苏清按合同第九条第三款约定违约金比例承担违约责任。第7条约定，双方中若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则吉永栋、夏宜慧应按合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，辛兆富、钱爱萍、辛苏清应按合同第九条第三款之约定比例承担违约责任。合同附件三约定，辛兆富、钱爱萍、辛苏清应于2015年6月1日支付定金2万元，2015年6月30日前支付房款83万元（含定金），辛兆富、钱爱萍、辛苏清通过银行贷款支付50万元，双方共同办理房屋交易手续当日内支付64万元，尾款5万元辛兆富、钱爱萍、辛苏清应在支付首期房价款当日交予丙方及中介方代为保管，待交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以辛兆富、钱爱萍、辛苏清为权利人的《上海市房地产权证》）且双方对系争房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单且户口迁出当日，中介方将尾款转交给吉永栋、夏宜慧。合同签订当日，双方另行签订《上海市房地产买卖合同的补充条款》，补充条款约定，买卖合同中约定的200万元为吉永栋、夏宜慧净到手价，辛兆富、钱爱萍、辛苏清另补偿吉永栋、夏宜慧装修、搬迁补偿款74万元，该款于双方至房地产交易中心办理交易过户手续当日直接支付给吉永栋、夏宜慧。2015年6月1日，辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付定金2万元；6月27日，辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付房款81万元；9月23日，辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付房款62万元及装修补偿款74万元；2015年10月29日，吉永栋、夏宜慧收到辛兆富、钱爱萍、辛苏清申请的贷款50万元。双方于2015年9月23日至交易中心申请办理过户手续，系争房屋于2015年10月9日被核准登记至辛兆富、钱爱萍、辛苏清名下。2015年11月16日，辛兆富出具收条确认收到系争房屋小区门禁2个、门楼门禁、钥匙三把、大门钥匙三把、信箱钥匙2把。2015年12月，辛兆富、钱爱萍、辛苏清起诉，要求：1、判令吉永栋、夏宜慧将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付辛兆富、钱爱萍、辛苏清；2、判令吉永栋、夏宜慧支付辛兆富、钱爱萍、辛苏清逾期交房违约金55,896元，以274万元为本金，自2015年11月1日至2015年12月20日止，按日万分之四标准计算；3、本案案件受理费由吉永栋、夏宜慧承担。吉永栋、夏宜慧不同意其诉请，并提起反诉，要求：1、判令辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付房屋尾款5万元；2、判令辛兆富、钱爱萍、辛苏清支付违约金2万元（以5万元为本金，从2015年6月30日开始至今，按照日万分之四标准计算；以50万元为本金，按照日万分之四的标准，从2015年6月15日计算至2015年9月23日）。原审另查明，辛兆富、钱爱萍、辛苏清于2015年9月23日向中介方支付房款尾款5万元；2015年11月7日，辛兆富、钱爱萍、辛苏清方自中介处取回其中2万元，直至2016年1月18日再次将该2万元支付至中介处。原审认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的上海市房地产买卖合同及补充条款系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。本诉部分，辛兆富、钱爱萍、辛苏清要求吉永栋、夏宜慧交付房屋，但根据出具的收条显示其已于2015年11月16日接收了系争房屋小区门禁、门楼门禁钥匙等，系争房屋已实际处于辛兆富、钱爱萍、辛苏清掌控下，辛兆富、钱爱萍、辛苏清现仍以房屋内机顶盒缺失、玻璃损坏、有线电视费用未结清等为由否认吉永栋、夏宜慧对于房屋的交付显然缺乏说服力，故法院确认系争房屋已于2015年11月16日交付辛兆富、钱爱萍、辛苏清，辛兆富、钱爱萍、辛苏清认为系争房屋交付瑕疵可另行向吉永栋、夏宜慧主张权利，故对于辛兆富、钱爱萍、辛苏清再行交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。双方补充条款第2条约定房屋交付需在吉永栋、夏宜慧收到全部房款后，这与双方庭审中陈述确认的尾款付款方式相矛盾，故法院结合双方庭审陈述认为吉永栋、夏宜慧最迟应在收到除房屋尾款5万元的其余款项后即2015年10月29日即将系争房屋交付辛兆富、钱爱萍、辛苏清。对于辛兆富、钱爱萍、辛苏清主张的逾期交房违约金，双方对于系争房屋实际成交价格为274万元并无异议，根据双方合同约定，违约金计取应按照辛兆富、钱爱萍、辛苏清已付款日万分之四的标准计算至实际交付日止，故法院根据辛兆富、钱爱萍、辛苏清实际付款等情况据实计算至2015年11月16日止。对于反诉部分，辛兆富、钱爱萍、辛苏清已于2015年11月16日收取系争房屋相关门禁卡钥匙，房屋实际已由辛兆富、钱爱萍、辛苏清掌控，故其应于实际接收房屋之日即向吉永栋、夏宜慧支付剩余房款，但吉永栋、夏宜慧至今未收到辛兆富、钱爱萍、辛苏清通过中介转付或直接支付的剩余房款，故吉永栋、夏宜慧要求支付该剩余房款5万元的请求法院予以支持。对于吉永栋、夏宜慧主张的违约金，根据其陈述，其中以50万元为基础计收的违约金系因辛兆富、钱爱萍、辛苏清延期办理申请贷款手续，但辛兆富、钱爱萍、辛苏清认为其已经及时办理贷款，而吉永栋、夏宜慧对此又未予充分举证，故法院对于该部分违约金不予支持；对于以5万元为基础计收的违约金，根据吉永栋、夏宜慧陈述该违约金为辛兆富、钱爱萍、辛苏清逾期付款违约金，根据双方合同约定及陈述，该5万元应在辛兆富、钱爱萍、辛苏清取得系争房屋房地产权证并由吉永栋、夏宜慧交付房屋迁出户口当日支付，故根据吉永栋、夏宜慧实际交付房屋钥匙、门禁卡时间，辛兆富、钱爱萍、辛苏清最迟应在2015年11月16日即将该5万元支付给吉永栋、夏宜慧，故对于该5万元违约金起算日期应自2015年11月17日起。原审法院于二○一六年四月六日依法作出判决：一、吉永栋、夏宜慧于判决生效之日起十日内支付辛兆富、钱爱萍、辛苏清逾期交房违约金（以269万元为本金，按照日万分之四标准，自2015年10月30日起至2015年11月16日止）；二、驳回辛兆富、钱爱萍、辛苏清的其余诉讼请求；三、辛兆富、钱爱萍、辛苏清于判决生效之日起十日内支付吉永栋、夏宜慧房款5万元；四、辛兆富、钱爱萍、辛苏清于判决生效之日起十日内支付吉永栋、夏宜慧违约金（以5万元为本金，按照日万分之四标准，自2015年11月17日起至实际支付之日止）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,197.40元，减半收取计598.70元，由辛兆富、钱爱萍、辛苏清负担388.70元，吉永栋、夏宜慧负担210元；反诉案件受理费减半收取650元，由吉永栋、夏宜慧负担110元，辛兆富、钱爱萍、辛苏清负担540元。判决后，吉永栋、夏宜慧不服，上诉称，一、双方签订的房地产买卖合同补充条款中约定，被上诉人支付房屋全款后上诉人交付房屋，而被上诉人一直不履行付款义务，上诉人不交付房产符合补充条款约定，不构成违约；二、被上诉人怠于履行合同义务，迟延办理购房贷款，导致房屋过户及贷款发放均发生迟延，被上诉人理应对上诉人承担违约责任，违约金的计算不能仅以5万元为基础。综上，请求撤销原审判决第一、四项，依法改判上诉人不承担违约责任，被上诉人支付违约金人民币2万元。被上诉人辛兆富、钱爱萍、辛苏清辩称，贷款手续系交由中介办理，均按照时间节点进行，办理贷款手续并未迟延，被上诉人无任何责任。故不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审的争议焦点在于：一、上诉人应否承担逾期交房的违约责任以及若需承担，违约金金额如何确定；二、被上诉人应否承担逾期付款的违约责任以及若需承担，违约金金额如何确定。关于争议焦点一，上诉人主张因被上诉人未能支付全款，故其不交付房产不构成违约。对此，本院认为，虽然双方在《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第2条“交房”中约定，上诉人于收到全额房款后当日将该房屋交付被上诉人，但双方亦在合同附件三付款协议第5条“尾款”中约定，在房地产交易中心出具以被上诉人为权利人的房地产权证且双方对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后且户口迁出后当日，中介方将尾款5万元转交给上诉人。从该两条协议的内容、双方原审庭审陈述及房屋买卖交易惯例看，本案合同补充条款（一）第2条所约定的“全额房款”应当理解为除5万元尾款外的其余房款。再进一步讲，在2015年10月29日上诉人收到50万元房屋贷款时，上诉人已经收到了被上诉人支付的除5万元尾款外的其余房款，而在该时间节点，该5万元尾款亦处于被上诉人按约交付中介方保管的状态，由此可见，被上诉人实际上已于当日履行了支付全部房价款的义务，上诉人理应在当日依约交付系争房屋。综上，上诉人的该项主张依据并不充分，本院难以支持。原审认为上诉人应于2015年10月29日将系争房屋交付被上诉人的意见准确，本院予以认同。同时，原审认定被上诉人实际接收房屋之日为2015年11月16日，双方二审期间对此均未表示异议，本院认为原审该意见准确，并予以确认。在此基础上，原审依据合同约定确定的逾期交房违约金的计算方式准确，本院予以认可。关于争议焦点二，上诉人主张被上诉人应支付违约金2万元，该项违约金由两部分组成：一是以5万元为本金，按日万分之四标准，从2015年6月30日起计算至今；二是以50万元为本金，按日万分之四标准，从2015年6月15日计算至2015年9月23日。对第一部分违约金，被上诉人按约应在实际接收房屋之日即2015年11月16日向上诉人支付5万元尾款，然其并未支付，原审依合同约定认定被上诉人应承担相应违约责任并确定了该5万元尾款的逾期付款违约金的计算方式，原审意见正确，本院予以确认。上诉人主张该部分违约金从2015年6月30日起算显无依据，对其主张本院难以支持。至于第二部分违约金，上诉人认为系因被上诉人迟延办理贷款手续所产生，然而上诉人始终未能对其该观点举出证据加以证明，本院实难采信，故对其关于第二部分违约金的主张不予支持。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院予以维持；上诉人吉永栋、夏宜慧的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,847.40元，由上诉人吉永栋、夏宜慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 吴 丹代理审判员 严佳维二〇一六年八月三十日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……