广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法民四初字第128号原告：家利物业管理（广州）有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：徐XX，职务：董事长。委托代理人：陈XX，系广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：陈X，系广东南国德赛律师事务所律师。被告：孙雅茵，香港特别行政区居民，香港住址：XXX。原告家利物业管理（广州）有限公司诉被告孙雅茵物业服务合同纠纷一案。本院于2015年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈辉到庭参加了诉讼。被告孙雅茵经经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（广州）有限公司向本院提出诉讼：1.判令被告按每月人民币535.37元的标准向原告缴付2013年5月起至实际付清之日止的物业管理服务费（高层类），计至2014年9月30日为人民币9101.29元；2.判令被告按每天千分之一的标准，向原告支付因欠缴上述物业管理服务费的违约金，自每月6日起，以当月欠缴的物业管理服务费为本金计算至被告清缴上述欠缴的物业管理服务费之日止，暂计至2015年10月10日为人民币5603.74元；3.本案之诉讼费用均由被告承担。事实和理由：开发商和记黄埔地产（广州番禺）有限公司，于2005年依法选聘原告为其楼盘广州番禺珊瑚湾畔提供物业管理服务，并就前期物业服务签订了合同。双方于2009年续签了《前期物业服务合同》。被告购买本案所涉房屋珊瑚湾畔珊瑚道4号XXXX，并与原告签订了《广州珊瑚湾畔前期物业服务协议》，约定由原告为其所购房屋提供物业服务。本案所涉房屋竣工验收合格后交付被告使用。2013年3月30日，开发商通过邮寄方式向被告送达了《珊瑚湾畔物业交楼通知书》，并明确了物业管理服务费用自2013年5月1日起计收。直到2014年3月1日被告才办理收楼入伙本案所涉房屋，但却一直未按约缴纳物业管理服务费用，长期拖欠应缴的物业管理服务费。至2014年9月，被告拖欠物业管理服务费（高层）共计人民币9101.29元、暂计至2015年10月10日的违约金人民币5603.74元。综上所述，被告恶意拖欠物业管理服务费，已严重损害了原告的合法权益。被告孙雅茵下落不明，本院公告送达诉讼文书，但公告期限届满至今，仍未应诉及答辩。原告家利物业管理（广州）有限公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《物业管理委托合同》（2005签署）；2.《前期物业服务合同》（2009年续签）；3.《物业服务企业资质证书》；4.番禺区物价局《关于珊瑚湾畔物业管理费的批复》；5.《临时管理规约》；6.《前期物业管理服务协议》；7.广州市房地产产权情况表。（上述证据的证明内容为：一.建设单位和记黄埔地产（广州番禺）有限公司选聘原告对包括本案涉诉房屋在内的珊瑚湾畔小区提供物业管理服务，而原告与被告亦订立前期物业管理服务协议；二.原告具备合法的物业服务企业资质、主体资格和物业服务收费依据；三.物业服务费收取的起算时间和计算标准、方式）；8.物业交楼通知书及快递妥投证明；9.收楼入伙手续进程确认表；（证据8-9证明内容：开发商于2013年3月发出收楼通知并已妥投，被告于2014年3月1日才办理收楼手续）；10.被告拖欠的物业管理服务费明细表，（证明内容：被告欠缴的物业管理服务费、违约金起算时间及具体数额等）；11.广东省住房和城乡建设厅粤建房函[2015]1359号《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，（证明内容：二级以下的物业管理企业不再更新资质证书）。本院经审查，认定如下：原告为具备物业管理资质的物业管理公司，被告孙雅茵是广州市番禺区洛浦街沙溪大道381号珊瑚道4号XXXX房地产的权属人，于2012年4月向开发商购买，该房屋登记建筑面积为191.205平方米，房屋用途登记为“居住用房”。2004年9月，原告经物价主管部门批复了对涉案小区珊瑚湾畔小区的物业管理费标准，其中电梯洋房为每月每平方米2.8元，公共水电费按实分摊。2005年、2009年，原告仍与涉案小区的建设单位订立前期物业服务合同，对涉案小区进行物业管理服务，直到2014年9月30日与该小区第一届业主委员会办理交接手续，退出该小区的物业管理。前期物业服务合同关于电梯洋房类住宅的物业服务费标准与前一致。被告孙雅茵购房后与原告订立前期物业管理服务协议，其中约定：交纳物业服务费用的起计时间是交楼通知书上标明的起计之日；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.8元缴纳，不含分摊的水电费；不按时（指每月五日前）足额交纳有关费用的，应补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金等。之后，开发商在其于2013年3月27日发出的收楼通知中同时告知物业服务费起计时间是2013年5月1日，该通知书已妥投。因孙雅茵收楼后仍未补缴2013年5月的物业服务费及至2014年9月的物业服务费9101.29元（每月535.37元、共17个月），原告遂提起本案诉讼。本院认为：被告孙雅茵为香港特别行政区居民，本案参照涉外民商事纠纷处理。本院作为合同履行地法院对本案具有管辖权。当事人没有选择适用解决本案争议的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或其他与该合同最密切联系的法律，而原告为被告物业提供物业管理服务最能体现物业服务合同的特征，故应适用原告提供物业管理服务地的法律即我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩、质证等相关诉讼权利。根据查明的案件事实，原告已与被告订立的前期物业管理合同，无违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方均有约束力，被告虽在通知的期限后收楼，但不影响原告为其物业提供服务，被告应当依约向原告交纳相应的服务费用。现原告诉请主张的物业服务费标准，并未超过政府规定的指导价，本院予以支持。每天千分之一的违约金计算标准，虽是双方约定，但判决履行期内的违约金总额应以不超过欠款本金为限，否则有失公平。但判决履行期后迟延履行所产生的加倍支付利息则不受此限。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙雅茵应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告家利物业管理（广州）有限公司支付2013年5月至2014年9月的物业管理服务费9101.29元；二、被告孙雅茵应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告家利物业管理（广州）有限公司支付2013年5月至2014年9月的物业管理服务费的逾期违约金（每期应付物业管理服务费535.37元，从2013年5月的每6日起至该期费用缴清之日止，按每期逾期未缴物业管理服务费的每天千分之一的标准计算，但违约金总额以不超过9101.29元为限）；三、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司的其余诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费168元及公告费600元，由被告孙雅茵负担。如不服本判决，原告家利物业管理（广州）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告孙雅茵可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  黄伟洪人民陪审员  陈东冬人民陪审员  沈丽樱二〇一六年八月三十日书 记 员  黄佩仪