沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）大东民二初字第02219号 原告：沈阳市千国韩式料理酒店新世界店。 经营者：黄成国。 委托代理人：丁祎。 委托代理人：卢达。 被告：沈阳市新世界百货有限公司。 法定代表人：张辉热。 委托代理人：于佳莹。 原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店（反诉被告）与被告沈阳市新世界百货有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由审判员卢军担任审判长，与人民陪审员于国华、李闫岩组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告经营者黄成国及其委托代理人丁祎、卢达，被告委托代理人于佳莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称:2011年4月16日，原、被告双方先期签订了一份《租赁合同》,原告开始装修店铺并筹备开业的前期准备工作，2011年8月19日，原告经营的酒店依照合同的约定正式开业。2011年12月30日，原告与被告沈阳新世界百货有限公司签订正式的《租赁合同》。原告承租位于沈阳市大东区的商铺，承租期限为2012年1月1日至2016年8月18日，租金为参照前期签订的《租赁合同》的补充协议之第三条内容。2012年6月，因新世界津桥路店没有兑现一、二期六楼连廊开通承诺等原因，六楼餐饮区九家餐饮单位陆续撤场，至2012年7月初仅有包括原告在内的两家商户运营，受此影响，六楼商铺开业率及基础客流量都无法满足合同签订时新世界津桥路店承诺的运营条件。此后，原告于2012年7月6日致函新世界津桥路店协商解决问题，新世界津桥路店提出暂停营业，并承诺待整体六楼招商完毕后让原告恢复营业，因此，原告一直等待恢复营业。2012年10月，新世界津桥路店擅自将六楼改做仓库，用石膏板将原告酒店围起来，原告要求新世界津桥路店拆除石膏板并移走不属于原告的东西。新世界津桥路店的答复是“暂时做仓库，怕损坏商户的玻璃暂时做的围墙，等开业时拆掉。”2013年至2014年期间，原告多次询问并且催促新世界津桥路店开业事宜，被告均未给予答复。2014年末至2015年初，新世界津桥路店突然通知原告限期搬离，且未与原告协商就强行拆除店面，给原告造成了严重的经济损失。至今，原告多次向被告索要赔偿款，被告均拒绝支付，被告的行为已构成严重违约。请求法院1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿店面装修及设备费用150万元（以具体帐面为准）；赔偿停业损失75万元；返还保证金82,656元（以上合计2,332,656元人民币）。3、判令被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）辩称：原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉求。具体答辩意见如下：一、原告主体不合法。本案原告沈阳市大东区千国韩式料理酒店新世界店已于2013年11月8日被吊销经营主体资格，其已不享有相应的民事法律权利，同时也不能承担相应的民事法律责任，因此，其现已不具有我国民诉法规定的诉讼主体资格。二、双方《租赁合同》已于2014年12月18日解除。造成原告2012年停业及最后双方提前解除合同的责任和过错不在我方。原告于2011年4月16日进场装修，于同年12月30日与我司正式签订《租赁合同》。2012年6月底，原告以经营亏损为由，向我司提出延缓缴纳继续经营期间的租金，我司未同意。原告又提出停业要求，我司也未回复同意。2012年7月初，原告自行停业，并占据租赁场地直至我司自行收回场地之时。我司认为在千国停业前的双方实际履行租赁合同的这一期间，也是我司百货开业之初的培养期，原告在与我司签约之时，对当时百货所具备的客观经营状况是明知的，双方当时对未来各自的发展前景均有乐观期待，至于后期的经营状况如何是受外部环境等诸多因素影响，也是无法在开业之初可以预见的。对于原告主张的造成其停业的商场开业率、客流量等原因，在《租赁合同》中并无相关约定，该经营风险应由原告自行承担。我方作为出租方已完全履行了《租赁合同》约定的相应义务，并且在原告实际经营期间给予了原告减免租金的经营扶持及各种方式的商务促销支持，对于原告因经营亏损原因自主停业引发的后果和责任应由其自行承担。三、我司收回租赁场地合约、合法、合理。原告自2012年7月初停业以来，长期占据我司场地，但再未向我司履行任何合同义务，造成我司对该租赁场地长期出租不能的经济损失。2014年5月，我司致函千国，要求其履行合同义务。2014年7月7日，我司收到原告的函件，要求解决其停业的后续问题。双方就租赁场地返还及新的合作项目事宜进行了多次沟通。我司主张其自行拆除装修恢复场地，千国主张我司应对其关店承担赔偿责任。因对继续合作及我司是否应该承担赔偿问题双方分歧很大，原告拒绝自行拆除装修返还场地。为减少我方场地长期闲置的经济损失，我方基于合同约定及物权法等法律规定，决定自行恢复租赁场地，以再行出租。因我司于2012年12月11日向原告在《租赁合同》中留下的地址邮寄信函被退回，我方于2014年12月18日约到原告经营负责人黄成国，向其送达了解约及返还租赁场地的通知。黄成国拒绝签收该通知，并明确表示其拒绝返还租赁场地。同年12月23日，我司又在报纸上将解约通知登报送达原告。直至12月27日，千国未自行拆除装修，我司不得不垫付相关费用，在律师见证下，自行清理租赁场地内的物品，并封存保管于我司库房内。后又择日拆除装修，将场地恢复原状。我司认为，无论是依据合同约定，还是物权法规定，在原告自行停业两年后，我司都有权收回租赁场地，且双方的合同中有明确约定，合同提前终止时，原告须自行将租赁场地恢复原状，如原告未能自行恢复场地的，我司有权代为恢复，相关费用由原告承担。 被告反诉诉称：反诉人与被反诉人于2011年12月30日正式签订了《租赁合同》及《租赁合同修改/补充协议》，约定千国承租新世界百货位于沈阳市大东区商铺，面积为300平方米，租期2012.1.1-2016.8.18。关于租金约定：《补充协议》第一条约定2012.1.1-2012.8.18租金（含管理费）为每月33,150元，2012.8.19-2013.8.18租金（含管理费）为每月34,808元，2013.8.19-2014.8.18租金（含管理费）为每月36,548元，2014.8.19-2015.8.18租金（含管理费）为每月38,375元，2015.8.19-2016.8.18租金（含管理费）为每月40,294元。《补充协议》第二条约定千国须于签订本合同之日起七日内交付租赁期首年第一个季度（自计租日起三个月）之租金，并按“先付后用”的原则在每三个月经营期结束前七日内向甲方预付下三个月租金，迟延支付滞纳金按每天千分之一计算（包括到期日）。关于合同提前终止时房屋装修处理事宜在《租赁合同》第15.5、21.1、21.2条进行了约定，即千国须于本合同届满前或提前终止时按新世界指示自费拆除及还原一切改建、增建或改装的全部或部分，如千国未自行拆除的，新世界有权代其恢复原状，因此而导致的费用由千国负责。关于违约责任在《租赁合同》18条中进行了约定，因千国原因致使合同解除的，千国应向新世界支付相当于被反诉人上一年度月平均租金三倍金额的违约金。 双方签署合同后，反诉人如约履行了全部合同义务。被反诉人却以经营亏损为由拖欠租金等合同约定的费用，反诉人给予被反诉人一定的租金减免扶持后，被反诉人仍拒绝支付，并于2012年7月擅自停业关店，并自此再未向反诉人履行过任何合同义务。其关店前尚欠反诉人租金等合同费用59,275.21元（2012/05/19-2012/06/30）。 2014年5月反诉人再次向被反诉人致函，要求其履行合同相应义务，否则，反诉人将收回租赁场地。被反诉人称原商铺已闲置已久，无意再开业经营，因此向反诉人提出要承租商场其它位置继续合作，并提出由反诉人承担新店铺的装修费用，并给予其免租两年的合作条件。反诉人未同意此显著违背公平原则的合作意向，并多次要求被反诉人自行撤场、返还租赁场地。后反诉人又查知，被反诉人经营商号“沈阳市大东区千国韩式料理酒店新世界店”已于2013年11月18日被吊销，因此确定，被反诉人已无资质、能力和意愿重新开业经营原商铺，因此，反诉人于2014年12月18日再次通知被反诉人，要求其将租赁场地恢复原状后返还反诉人。因被反诉人在限期内拒绝恢复并返还场地，反诉人被迫于2014年12月27、28日，在律师见证下，清理其商铺内物品，代其拆除装修、恢复场地，为此共产生费用支出53,000元。 反诉人认为，双方签署的《租赁合同》及其补充协议，为双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依此合同履行相应义务。被反诉人擅自关店，并长期占有该商铺不予缴纳任何费用，已构成根本违约，被反诉人在接到被反诉人要求撤场的通知后，又拒绝返还租赁场地，严重影响了反诉人的正常招商运营计划，已给反诉人造成巨大的经济损失。根据我国《合同法》第94条、《物权法》规定及双方的合同约定，反诉人有权单方解除合同，自行收回租赁场地。据此，对于被反诉人欠缴的租金等费用及因其违约使反诉人蒙受的经济损失，现反诉人有权依法主张。请求法院：一、请求判令被反诉人给付拖欠的合同款项59,275.21元；支付拆除装修恢复租赁场地的律师见证及工程费用53,000元；违约金111,471元；合计223,746.21元；二、诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告辩称：一、反诉人要求支付租金及违约金的请求已超过诉讼时效，请求贵院驳回该请求。根据《民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年，本案反诉人因商场客流及连廊承诺无法实现而同意千国闭店停止经营，反诉人催要租金，被反诉人拒付2012年5月的租金，因此，反诉人于2012年5月就明知被反诉人拒付租金的事实，其未及时主张权利，现已超过诉讼时效，实体权利已丧失，贵院应驳回要求支付租金及违约金的诉讼请求。二、被反诉人不存在违约行为，反诉人新世界店不享有解除权，其强行拆除行为产生的费用应由反诉人自行承担，且应赔偿给被反诉人造成的损失。反诉人与被反诉人签署的租赁合同及补充协议是双方真实的意思表示，合法有效。合同约定租赁期限自2012年1月1日至2016年8月18日止。虽然，2012年7月经反诉人同意，被反诉人闭店停止经营，但双方的租赁关系尚未终止。反诉人于2014年通知被反诉人缴付租金，早已超过诉讼时效，丧失实体权利，被反诉人没有理由支付租金及违约金，因此被反诉人不存在违约行为，反诉人亦不享有单方解除权。解除性质上属于形成权，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。反诉人明知被反诉人于2012年7月闭店停止经营，而反诉人于2014年12月18日才提出解除合同，早已超过一年的除斥期间，因此反诉人已永久丧失解除权，解除行为无效，强行拆除行为产生的费用应由反诉人自行承担，且应赔偿给被反诉人造成的损失。 经审理查明：2011年初，被告经营的新世界百货津桥路店对外招商宣传，商场开业后给与客户一定的免租期以及一、二期6楼连廊预期打通、保证客流量等优惠、经营条件，原告应召6楼餐饮，经营“千国韩式料理酒店”。同年3月14日，原告向被告交纳了租赁合同定金82,656元，遂进场装修、投资。 2011年4月10日，原告与沈阳俱嘉建设工程有限公司签订装修工程合同，合同约定：店铺整体装修（厨房设备及家私除外）价款为85万元（300平米），工期2个月。合同订立、履行完毕后，原告于2011年8月23日支付装修款60万元；同年10月14日支付装修款25万元。 在装修店铺的同时，原告又定制了厨房厨具设备；安装了空调排风系统、煤气管道、消防等设施；此外，为了酒店经营之需，投入了广告宣传制作、环境检测、电脑助手软、硬件及食品、药品、工商办证等费用，上述投入费用合计387,454元（含装修押金2万元）。同时，原告又购买了电视、电脑、冰箱、炉具、沙发、桌椅、锅碗杯筷等设备、物品，费用合计213,134.20元。其中，餐桌、椅是威廉家具定做，镶嵌在酒店墙面，价值74,280元。 2011年4月16日，原告与被告指定的沈阳惠亿欣商贸有限公司签订先期《租赁合同》。2011年8月19日，原告店铺开业。2011年12月30日，原告与被告正式签订《租赁合同》，约定被告将位于沈阳市大东区商铺出租给原告使用，所租商铺面积约300平方米，租赁期自2012年1月1日至2016年8月18日，其中，2012年1月1日至2012年8月18日的租金（含管理费）为每月人民币33,150元，按先付后用的原则在每三个月经营期限结束前七日预付下三个月租金，迟延支付滞纳金按每天千分之一计算（包括到期日），原告于2011年3月14日向甲方交纳的82,656元定金转为押租金。 在租赁合同履行过程中，因客流量少，一、二期6楼连廊也未能打通，承租的几家店铺陆续撤场，仅剩包括原告在内的两家商户继续运营，经营环境逐渐恶化。2012年7月6日，原告就停业闭店事宜致函被告,主要内容为：六楼餐饮商户陆续停业现已只剩两家正常运营，期盼的基础客流上升直至盈利现已遥遥无期，销售持续性惨淡，现六楼商铺开业率还是基础客流已无法满足正常运营状态以及营业基本条件，我店与商务部协商后贵司同意我店暂时闭店停业，待整体六楼招商完毕，商铺开业率达到50%可营业状态后继续恢复正常营业，经商务部要求我店以此函正式告知。发函后原告即暂停营业。租金交纳至2012年5月19日，原告尚欠被告至2012年6月30日的租金59,275.21元未付。2012年10月，被告将六楼改作仓库，用石膏板将原告经营的酒店围起来。 一年后，2014年5月，被告向原告发出《限期纠正违约行为通知》，要求原告支付拖欠租金，恢复营业。2014年7月7日，原告致函被告，要求解除合同，协商索赔事宜，被告未予答复。2014年12月11日，被告再次发出《限期纠正违约行为通知》，要求原告支付拖欠租金，恢复营业。2014年12月18日，被告找到原告负责人黄成国要求解除合同，返还租赁场地，原告未同意。2014年12月23日，被告在沈阳晚报C03版发布通知称合同已于2014年12月18日解除，原告未在限期内恢复并返还场地，被告将自行恢复，一切费用由原告承担。2014年12月27日和28日，被告强行拆除原告租用场地，清理了商铺内物品，封存于库房（详见物品清单），拆除费用53,000元。 另查明，审理中，原告向本院提交其在2011年8月至2012年6月经营期间财务损益表，该损益表显示：11个月经营收益为190,109.62元，平均每月收益17,282.69元，其中，前4个月盈利279,965.18元，后7个月亏损89,855.56元。2013年11月18日原告营业执照被吊销。 上述事实，有租赁合同、证人证言、设备物品清单、原告投资、装修、购买设备、物品合同、付款凭证、收据、发票等证据材料及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为：原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，对合同双方均具有约束力。合同租赁期为自2012年1月1日至2016年8月18日，在合同正式履行半年后即2012年7月，原告因客流量少，经营环境恶化而暂时停业，期待被告能履行当初招商时的承诺，打通六楼一、二期连廊，增加客流量，满足正常经营条件，但被告没有信守约定，未能打通六楼一、二期连廊，在双方就停业后续事宜仍在协商过程中，强行拆除原告租用场地，清理商户物品，其行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。由于被告的违约行为导致合同目的已经不能实现，故原告请求解除合同并返还押租金82,656元的诉讼请求本院予以支持。 关于原告诉求赔偿损失数额问题。一、店铺装修损失85万元和厨房厨具设备、空调排风系统、煤气管道、消防等设施损失387,454元，合计1,237,454元。该项损失是原告为履行合同、经营需要而投入的实际、直接损失，鉴于原告实际经营近1年，经营获利、资产折旧等综合因素考虑，按90%折价为1,113,708.60元，被告应予赔偿。二、关于原告诉求赔偿购买设备、物品花费213,134.20元损失问题。该项损失是经营酒店购置的小件物品，也是原告直接投入的实际损失，但考虑到物尽其用、最大限度减少双方当事人的损失原则，同时，原告现仍从事酒店经营的实际情况，予以返还更为适宜，返还物品具体明细详见清单，如在执行中有缺失，按清单中价格赔偿。其中，餐桌、椅（威廉家具）是为该商铺室内量身定做，镶嵌在酒店墙、地面，价值74,280元，被告拆除后已经损坏，同上，按90%折价为66,852元，被告应予赔偿。 关于原告主张两年多的停业损失75万元问题。从原告向本院提交的其在2011年8月至2012年6月经营期间财务损益表中显示：11个月经营收益为190,109.62元，平均每月收益17,282.69元，其中，前4个月盈利279,965.18元，后7个月亏损89,855.56元。主要原因是被告未能打通六楼一、二期连廊，客流量减少，经营环境恶化所致。本着公平、合理原则，结合本案实际情况，保护原告1年的经营收益即207,392.28元（17,282.69元×12个月）较为适宜。 关于被告提出原告已被吊销营业执照，诉讼主体不合法的答辩意见，因吊销营业执照属于行政处罚，至清算程序结束并办理注销登记前，其民事诉讼主体资格仍然存续，故被告的答辩意见本院不予支持。 关于被告反诉主张的原告自行停业后一直未交租金，且营业执照被吊销已构成根本违约，双方租赁合同已经解除，被告有权代为恢复原状的答辩意见，由于原告系暂停营业，并没有解除合同的明确意思表示，且吊销营业执照并不必然导致企业主体资格消灭，不属于根本违约的情形，故不符合法定的合同解除要件，不能产生单方解除的法律效力。在合同尚未解除的情况下，被告无权擅自将租赁场地恢复原状，据此产生的费用应由被告自行承担，故被告反诉主张原告支付恢复租赁场地的律师见证及拆除费用本院不予支持。 关于被告在反诉中主张的租金及违约金问题，根据我国民法通则的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告欠缴租金的时间为2012年5月19日至2012年6月30日，被告于2014年5月书面通知原告交纳租金，已经超过一年，被告并未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断和延长的情形，故被告的该项反诉请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店与被告沈阳市新世界百货有限公司于2011年12月30日签订的租赁合同（合同编号RENT-SY4-0014/11）； 二、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店押租金82,656元； 三、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店封存的商铺内物品（详见物品清单），如在执行中有缺失，按清单中价格赔偿； 四、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店装修及设备损失1,113,708.60元； 五、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店店铺餐桌、椅（威廉家具）损失66,852元； 六、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店经营损失207,392.28元； 七、驳回被告沈阳市新世界百货有限公司反诉的诉讼请求。 八、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费25461元，原告承担5461元，被告承担2万元；反诉费2328元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  卢 军 人民陪审员  于国华 人民陪审员  李闫岩 二〇一六年八月十日 书 记 员  杨 硕