上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4304号原告徐正伟，男，1975年8月30日生，汉族，住江苏省兴化市。被告魏晓军，女，1980年2月23日生，汉族，住四川省。被告李林海，男，1968年4月20日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。原告徐正伟与被告魏晓军、李林海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告魏晓军无法直接送达，需要公告送达，故本案依法转为适用普通程序进行审理。本案于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告徐正伟、被告李林海的委托代理人徐菁到庭参加诉讼，被告魏晓军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告徐正伟诉称：原告经他人介绍与被告魏晓军多次商谈并达成本区新松江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖意向，于2015年1月8日签订了《上海市房地产买卖合同》，并进行了网上备案。按照合同付款约定，原告与被告魏晓军商议后，向被告魏晓军现金支付了36,000元，转账支付了264,000元，合计30万元，剩余10万元待被告李林海出差回来并向原告提供身份证和复印件之后再支付。到双方约定的时间后，原告多次催促被告魏晓军让被告李林海提供身份证，但被告魏晓军以各种理由拖延，拒接电话或者关机。原告多次上门找被告魏晓军，被告魏晓军才告知原告涉案房屋已被法院查封，不能交易了。原告多次交涉，被告魏晓军答应原告取消买卖合同，并归还原告支付的30万元购房款。原告把网签合同注销了，但被告魏晓军却一直以各种理由拖延、躲避原告。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原告和被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令二被告共同归还原告购房款人民币30万元。被告魏晓军未作答辩。被告李林海辩称：不同意原告的诉请。原、被告之间的合同并未成立，被告李林海始终不知道被告魏晓军出售房屋，并无合同成立的一致合意。从二被告离婚笔录可以看出，当时被告魏晓军从未提到过已经签订了买卖合同把涉案房屋出售给了他人。卖房款被告李林海从未拿到过。从其他案件来看，当时被告魏晓军在外巨额举债，被告李林海均不知情，二被告在闹离婚，法院最终也驳回了二被告共同偿还外债的诉请，2015年1月份，涉案房屋登记在二被告名下，部分权利人擅自处分的话，合同是无效的，对于其他权利人也没有约束力。签订合同的时候被告李林海没有到场，落款不是被告李林海签字的，对此原告是明知的，同时被告魏晓军也没有授权委托书，所以也不构成表见代理。二被告离婚之后，由于被告魏晓军失踪，不愿意办理过户手续，被告李林海通过申请强制执行得以实现权利的变更。经审理查明：2005年1月5日，二被告登记结婚。2015年1月8日，原告与被告魏晓军签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定二被告将涉案房屋出售给原告，建筑面积181.50平方米，转让价款310万元。合同另对交房、过户、付款等相关事宜进行了约定。卖售人落款处有被告魏晓军的签名以及被告魏晓军签署的“魏晓军代李林海”。同日，被告魏晓军向原告出具《承诺书》一份，言明被告魏晓军和原告签订上海市房地产买卖合同，因被告李林海出差，并得到被告李林海口头授权，代表被告李林海签订该合同，如有隐瞒而造成该买卖合同无效，被告魏晓军将承担一切责任。同日，原告分别通过转账方式、现金方式向被告魏晓军支付了264,000元及36,000元，被告魏晓军向原告出具了相应收条，签字并加盖了手印。2015年2月3日，被告李林海起草民事起诉状一份，起诉被告魏晓军要求解除双方的婚姻关系。2015年3月23日，二被告在本院签署《调解笔录》一份，被告魏晓军并未提及涉案房屋已经出售的事宜，双方一致同意自愿离婚，涉案房屋归被告李林海所有，房屋剩余抵押贷款由被告李林海负担，被告魏晓军在被告李林海偿还抵押贷款后7日内协助被告李林海办理上述房屋权属变更手续。同日，本院依据双方的调解意见，出具了(2015)松民一(民)初字第1449号民事调解书。2015年7月1日，本院作出(2015)松民一(民)初字第3425号民事判决书，认为被告魏晓军在离婚前短短几个月内不断向案外人举债达225.90万元之巨，从生活常理来看，明显超出了一个家庭正常的负债范围，二被告的家庭在此期间既未添置任何大额财产，也未发生家庭成员患XXX疾病等与借款金额相匹配的重大消费开支事项，可见被告魏晓军的借款并未用于夫妻共同生活，并最终认定被告李林海否认借款系夫妻共同债务的抗辩理由成立。该判决现已生效。另查明，涉案房屋于2011年9月23日登记于二被告名下，并于2015年8月21日由上海市松江区人民法院(2015)松执字第3666号案件轮候查封，于2015年11月11日登记于被告李林海名下。审理中，原告提交房产税重新认定查询单，拟证明二被告离婚时，被告李林海应该知晓房屋买卖事宜。对此，被告李林海认为合同网签情况不属于公示信息，该证据只是原告查询单，不能证明被告李林海知晓合同网签事宜。以上事实，有结婚证复印件、承诺书、转账交易记录、上海市房地产权证复印件、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、民事起诉状、调解笔录、民事调解书、上海市房地产权证、民事判决书及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告魏晓军签订的买卖合同属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。因被告李林海未在上述合同中签字确认，亦未在事后追认被告魏晓军的代签字行为，故上述合同仅对被告魏晓军有约束，合同对被告李林海不具有约束力。而被告李林海以其作为房屋所有权人未在合同上签字为由，辩称合同不成立，但被告魏晓军签订买卖合同系债权行为，涉案房屋是否为二被告共有，被告魏晓军是否构成无权处分，是对物权归属及物权处分行为的认定，被告李林海未签字对合同本身之效力不生影响。本案中，原告与被告魏晓军已经协商一致解除买卖合同，故本院确认双方的买卖合同已经解除。合同解除后，被告魏晓军理应返还原告已付款项，故对原告要求被告魏晓军返还购房款30万元的诉请，予以支持。关于返还30万元的债务是否属于二被告的夫妻共同债务的问题，本院认为，首先，买卖房屋属于家庭内的重大事项，原告在签署合同时明知作为房产共有人的被告李林海并未签字，且未曾见到被告李林海授权被告魏晓军的书面授权委托书，仍签署该合同，故原告并非善意之第三人。其次，根据二被告签署的调解笔录及民事调解书，在共有财产的分割协商中并未提及涉案房屋已经由被告魏晓军签署买卖合同出售，本院有理由相信被告魏晓军确实向被告李林海隐瞒了代签名字、出售涉案房屋的事实。再次，在此期间二被告家庭既未添置任何大额财产，也未发生家庭成员患XXX疾病等重大消费开支，可见被告魏晓军收取了该30万元并未用于夫妻共同生活。综上，被告李林海否认该债务系夫妻共同债务的抗辩理由成立，对于原告要求被告李林海共同返还30万元的诉请，本院不予支持。被告魏晓军经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐正伟与被告魏晓军于2015年1月8日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告魏晓军于本判决生效之日起十日内返还原告徐正伟房款300,000元；三、驳回原告徐正伟的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，公告费560元，合计诉讼费6,360元，由被告魏晓军负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年八月二日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。