广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7624号上诉人（原审原告）：杨某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：陈某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：杨某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：郑某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：李某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：叶某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：王某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：余某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：池某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：李某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：钟某，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：林某，住广州市天河区。共同委托代理人：杜宝庆，系广东广悦鸿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市中天公司，住所地广州市天河区。法定代表人：童文建，总经理。委托代理人：许子翔，系广东广大律师事务所律师。委托代理人：陈峰，系广东蕴德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区商企公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈伟雄。委托代理人：王爱霞，系广东富临国泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云国资公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李金波。上诉人杨某、陈某、杨某、郑某、李某、叶某、王某、余某、池某、李某、钟某、林某（下称杨某等十二人）因与被上诉人广州市中天建筑工程有限公司（下称中天公司）、广州市白云区商业企业总公司（下称白云商企总公司）、广州市白云国有资产经营有限公司（下称白云国资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年3月7日，白云商企总公司（卖方）与中天公司（买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12号-16号和南边2-4号，16号之1,10-16号的房产出售给中天公司；建筑面积为460.28平方米；房价款为37万元等内容。根据粤房地证字第××号《房地产权证》显示：现天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12-16号（白云石牌南大路南边2-4号，16号之1，10-16号）的产权人为中天公司。同日，白云商企总公司（卖方）与中天公司（买方）签订第二份《广州市房地产买卖合同》，约定：白云商企总公司将位于广州市天河区石牌南大路新建房4号的房产出售给中天公司；建筑面积为58.22平方米；房价款为13万元等内容。根据粤房地证字第××号《房地产权证》显示：现天河区石牌南大路新建房4号的产权人为中天公司。（上述广州市天河区石牌南大路北边2-6号，2号之一，12号-16号和南边2-4号，16号之1,10-16号的房产和广州市天河区石牌南大路新建房4号的房产统一简称为案涉房屋）。2014年10月14日，杨某等十二人向原审法院提起本案诉讼，以中天公司、白云商企总公司、白云国资公司未在房屋出卖之前在合理期限内通知承租人并告知承租人有优先购买权，严重违反合同法规定的在同等条件下承租人享有优先购买权的规定，侵犯了杨某等十二人作为承租人应有合法权利为由，根据《最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》的通知规定，起诉请求判令：1、中天公司、白云商企总公司、白云国资公司所签订的房屋买卖合同无效；2、中天公司、白云商企总公司、白云国资公司承担本案诉讼费用。中天公司在原审辩称：杨某等十二人并非涉案房屋的承租人，不属于本案的适格主体。另外，杨某等十二人的主张也缺乏法律依据，依法应当予以驳回。白云商企总公司在原审辩称：不同意杨某等十二人的诉讼请求；杨某等十二人均非白云国资公司的员工，也没有提供租赁合同证明其居住在案涉房屋。白云国资公司在原审提交书面答辩状称：我方并非案涉合同主体，与案涉合同没有关联性，杨某等十二人对我方的起诉既无事实基础，也无法律依据，杨某等十二人是否有起诉的资格尚存疑，恳请法院依法驳回杨某等十二人的起诉。杨某等十二人主张其为案涉房屋的承租户，向原审法院提交了以下证据证明：1、《中天石牌南大路物业租户登记表》，未加盖任何公章，显示编制时间为2011年10月8日，列明的租户共计41人，包括本案杨某、陈某、杨某、李某、叶某、余某、池某、李某、钟某、林某；杨某等十二人称该登记表的制作人为白云商企总公司，但未提交证据证明。2、《水费发票》《水费缴费通知单》《电费发票》《电费缴费通知单》，水、电费发生的时间均为2013年；《水费发票》和《水费缴费通知单》显示用户名为废品公司收购站，用水地址为石牌33号车总站斜对面；《电费发票》和《电费缴费通知单》显示用户名为商业宿舍，用电地址为石牌旧市场2号。3、《2014年2月-6月水、电费表格》，表格为杨某等十二人自制，列明杨某等十二人缴纳水、电费的情况。4、（2013）穗天法民四初字第2192号案的民事起诉状及证据（关于出具门牌证明的申请、危险房屋治理通知书、王某的人口信息），该案原告为本案中天公司，被告为本案王某，中天公司在该案中要求王某迁出广州市天河区中山大道西44号自编111房并支付房屋占用费；杨某等十二人称该案恰好可以证明王某即为案涉房屋的租户之一。5、（2014）穗中法行终字第1521号行政裁定书[一审案号为(2014)穗天法立行初字第6号，起诉人为本案杨某等十二人，被起诉人为广州市国土资源与房屋管理局，第三人为本案中天公司，杨某等十二人在该案中要求撤销广州市国土资源与房屋管理局所颁发的粤房地证字第××号房地产权证；广州市中级人民法院最终维持(2014)穗天法立行初字第6号案关于不予受理杨某等十二人起诉的裁定]；杨某等十二人称（2014）穗中法行终字第1521号行政裁定虽未支持其主张，但文书第3页倒数第8行已载明“上诉人杨某等十二人作为涉案房屋承租人”，该认定内容实际上已对其与白云商企总公司之间的租赁关系予以确认。经质证，中天公司、白云商企总公司对杨某等十二人提供的上述5份证据发表如下意见：1、《中天石牌南大路物业租户登记表》未加盖任何公章，白云商企总公司亦否认该登记表系其制作，故对该证据不予确认。2、《水费发票》《水费缴费通知单》《电费发票》《电费缴费通知单》无法证明杨某等十二人向中天公司、白云商企总公司、白云国资公司缴纳租金的事实，对此不予确认。3、《2014年2月-6月水、电费表格》系杨某等十二人自制的，对此不予确认。4、中天公司确认曾在（2013）穗天法民四初字第2192号案中起诉王某并提交了相关证据（关于出具门牌证明的申请、危险房屋治理通知书、王某的人口信息），但称当时是以王某侵占案涉房屋为由要求其搬迁，并非承认王某即为案涉房屋的租户；白云商企总公司对此无异议。5、中天公司、白云商企总公司对(2014)穗天法立行初字第6号行政裁定书无异议，但认为“上诉人杨某等十二人作为涉案房屋承租人”只是杨某等十二人的自述，并非法院认定的内容，不能直接证明杨某等十二人与白云商企总公司之间存在租赁关系。经查，中天公司在（2013）穗天法民四初字第2192号案中也提交了本案杨某等十二人提交的《中天石牌南大路物业租户登记表》作为证据证明王某是案涉房屋的使用人。另，杨某等十二人还提交了钟某的《工作证》（发证单位为广州市郊区商业局），杨某的《工作证》（发证单位为广州市天河区商业总公司）、《退休证》和案外人钟金某的《退休证》，彭某的《工作证》，李某的《退休证》拟证明其为白云商企总公司的员工。中天公司、白云商企总公司对钟某的《工作证》和杨某的《工作证》《退休证》真实性无异议，但认为发证单位并非白云商企总公司，无法证明杨某等十二人为白云商企总公司的员工。另以案外人钟金某、彭某、李某与本案无关为由，对案外人的证件不发表意见。此外，杨某等十二人主张白云国资公司与白云商企总公司之间存在关联关系，为此提交以下证据证明：1、白云国资公司于2002年8月13日向白云区工商分局作出的《关于对白云区商业企业总公司管理的说明》，主要内容为：经白云区人民政府批准，从2000年10月开始，白云商企总公司正式由白云国资公司负责管理。2、广州市白云区国有资产管理委员会办公室于2008年5月8日印发的穗云国资委办[2008]2号《关于重新明确出资人和主管部门的通知》，该通知明确白云商企总公司由白云国资公司统一管理，并授权委托白云国资公司按企业有关管理规定，行使企业的投资经营职能。中天公司、白云商企总公司均认为上述2份证据与本案无关，对此不予确认。原审诉讼过程中，杨某等十二人称白云商企总公司的前身为白云商业局，1994年才改制为白云商企总公司，其一直居住在案涉房屋长达约50年，交租方式为白云商企总公司（包括其前身白云商业局）每月从其工资中直接扣除当月租金，在白云商企总公司被吊销营业执照之前，其一直按照该方式交纳租金。白云商企总公司确认其于2011年被吊销营业执照，但称其于1994年5月17日才登记注册，故对杨某等十二人所称的扣除租金一事无法确认。至于案涉房屋在出售给中天公司时是否处于出租状态以及是否有通知承租人关于出售案涉房屋的事宜，白云商企总公司均未举证证明。中天公司称白云商企总公司曾某表示杨某等十二人是其他单位的员工，但没有解释为何杨某等十二人会居住在案涉房屋内。另，中天公司表示因案涉房屋属于危房，故其于2012年在案涉房屋粘贴《危险房屋治理通知书》时曾多次与杨某等十二人协商搬迁问题，说明杨某等十二人至少在2012年时已经知道案涉房屋出售给中天公司的事实。另查，陈某也以本案中天公司、白云商企总公司、白云国资公司侵害其对案涉房屋的优先购买权为由起诉中天公司、白云商企总公司、白云国资公司，要求确认白云商企总公司与中天公司于2005年3月7日签订的两份《广州市房地产买卖合同》无效，案号为（2014）穗天法民四初字第2538号。原审法院认为：虽然杨某等十二人在本案中未能提交关于租赁案涉房屋的书面合同，中天公司、白云商企总公司亦否认杨某等十二人为白云商企总公司或白云国资公司的员工，但根据已查明的事实和双方的表述可知，杨某等十二人在案涉房屋出售给中天公司之前，确实存在长期使用案涉房屋的情况，且至今仍在使用案涉房屋，因此对杨某等十二人关于其为案涉房屋承租人的主张，予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由于白云商企总公司未能举证证明其在出卖案涉房屋之前的合理期限内有通知杨某等十二人，故其与中天公司于2005年3月7日签订两份《广州市房地产买卖合同》，将案涉房屋出售给中天公司的行为侵害了杨某等十二人作为承租人对案涉房屋享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”虽然原审法院认定白云商企总公司侵害了杨某等十二人对案涉房屋的优先购买权，但由于承租人的优先购买权在性质上是缔约请求权，是债权，不具有对抗第三人的效力，因此根据上述法律规定，杨某等十二人要求确认白云商企总公司与中天公司于2005年3月7日签订的两份《广州市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。至于白云商企总公司侵害杨某等十二人的优先购买权，对杨某等十二人造成的损失，杨某等十二人可另循法律途径解决。白云国资公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2016年2月1日作出如下判决：驳回杨某、陈某、杨某、郑某、李某、叶某、王某、余某、池某、李某、钟某、林某的全部诉讼请求。本案受理费100元、公告费460元，均由杨某、陈某、杨某、郑某、李某、叶某、王某、余某、池某、李某、钟某、林某负担。判后，上诉人杨某等十二人不服，向本院提起上诉称：一、原审判决在适用法律上存在严重错误。原审判决不予支持杨某等十二人的诉讼主张所依据的是最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但该《解释》的第一条第三款明确规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释”。本案所涉的房屋是原白云区商业局的公有房产，杨某等十二人作为该单位职工，依照国家当时的福利政策分配给其居住，属于租赁公有住房，杨某等十二人作为承租人依照国家福利政策承租的公有住房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，为此本案的合同纠纷并不适用该《解释》。二、原审判决违背法律的基本原则。本案中天公司、白云商企总公司、白云国资公司侵害杨某等十二人权益的行为发生的具体时间是在2005年3月，但原审判决却基于2007年10月施行的《物权法》对该侵权行为及其杨某等十二人的权利进行定性，并进而以2009年9月实施的前述的司法解释对过往的行为进行法律适用，将先前业已发生的行为用后续才出台的法律加以衡量，有悖于“法不溯及既往”的基本的法律原则。就法的时效效力而言，《立法法》第八十四条明确规定：“法律、行政法规、地方性法、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”。依此规定，法律等不论其效力等级高低，都没有溯及既往的效力。这是基本的法理，也是应当遵守的一项基本的法制原则。综上，杨某等十二人上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持杨某等十二人的诉讼请求，判定涉诉买卖合同无效。2、涉诉全部费用，全部由中天公司、白云商企总公司、白云国资公司承担。被上诉人中天公司答辩称：同意原审判决。1、案涉房屋只是国有企业的普通房屋，不属于公房的范畴；2、中天公司与白云商企公司的买卖是经过合法手续，我方也是善意的购买人，而且物权也于2005年进行了登记；3、我方至今仍是不承认杨某等十二人对案涉房屋拥有合法的租赁权，认为杨某等十二人在本案不具备主张权利的资格；4、杨某等十二人要求本案合同无效缺乏法律依据，在现行有效的法律中没有任何的规定房屋在出让时，如果未告知承租人导致合同无效。我方也不存在合同法所规定的合同无效的情形；5、根据最高人民法院司法解释的规定，只要在宣判前都应该适用新法。被上诉人白云商企总公司答辩称：同意原审判决，不同意杨某等十二人的上诉请求。案涉房屋只是普通的房屋，不属于公房，当时我方只是提供给杨某等十二人临时居住，并没有办理相关房改手续，因此不存在优先购买权，因为在转让案涉房屋时是做过报纸公示，只是当时距离现在时间久远，因此一时无法找到该公示的报纸。被上诉人白云国资公司二审未到庭，也无提交书面答辩意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询后，杨某、陈某、杨某、郑某、李某向本院递交《调查取证申请书》，申请法院向白云商企总公司调取杨某、陈某、杨某、郑某、李某原工作关系及杨某、陈某、杨某、郑某、李某住房等情况的档案材料。本院认为：杨某等十二人依据《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见》第118条的规定主张白云商企总公司出卖案涉房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖案涉房屋，作为承租人的杨某等十二人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。鉴于最高人民法院2008年12月18日公布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号），废止了前述条款规定，废止的司法解释从公布之日起不再适用。故杨某等十二人以前述已废止的条款规定提起本案诉讼，请求法院宣告白云商企总公司与中天公司的房屋买卖合同无效，法律依据不足，原审判决驳回杨某等十二人的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。杨某等十二人上诉请求支持其诉讼请求，判令涉诉买卖合同无效，理据不足，本院不予支持。杨某、陈某、杨某、郑某、李某申请的调查取证，未在本案举证期限届满前提出，且与本案处理没有实质关联，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元,由上诉人杨某、陈某、杨某、郑某、李某、叶某、王某、余某、池某、李某、钟某、林某共同负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年八月十六日书记员  杨银桃