伊金霍洛旗人民法院民事判决书（2016）内0627民初3196号原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司，组织机构代码73328XXXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区康巴什新区珠江国际城****。法定代表人丁永明，该公司董事长。委托代理人吴曼瑜，鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司职工。被告刘世刚，公民身份号码×××，男，1973年3月9日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司（以下简称鸿瑞房地产公司）诉被告刘世刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员苗磊独任审判，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告鸿瑞房地产公司委托代理人吴曼瑜，被告刘世刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿瑞房地产公司诉称，2011年8月9日，被告刘世刚与原告签订《商品房买卖合同（合同编号2010-0003414）》，约定被告购买原告出售的位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇经三路东、规划三路南、经三路西、札萨克街北所建房屋，建筑面积为119.88方米，每平方米单价为2850元，房屋总价款为341658元，被告已付购房首付款为111658元，剩余230000元房款未付。双方在补充协议中约定，若被告未补足剩余购房款项则应以总房价款的10%向被告支付违约金，并约定原告行使债权而支出的一切费用均由被告承担。为维护原告的合法权益，现诉至法院请求：1、判令被告刘世刚支付原告鸿瑞房地产剩余购房款230000元，并按双方约定以总房价的10%向原告支付违约金34165.8元，共计264165.8元；2、判令被告承担本案诉讼费用及实现债权产生的费用。原告在庭审中变更诉讼第一项请求为：判令被告刘世刚支付原告鸿瑞房地产公司剩余购房款200000元。被告刘世刚未向本院提交书面答辩意见，但其在庭审中口头辩称，原告所述欠房款200000元房款及其该份商品房买卖合同与房屋的面积、房屋总价款均属实，我与原告在买受房屋的时候约定过该套房屋是以按揭贷款的方式支付剩余房款，并且我还向原告的职工孟庆荣支付过13000元的款项。并且在房屋购买时原告承诺为我办理银行贷款。原告为支持其诉讼请求、向本院出示以下证据：1、商品房买卖合同及其补充协议一份。证明2011年8月9日，被告刘世刚与原告鸿瑞房地产公司签订房屋买卖合同，约定被告购买位于伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园小区2号楼2单元401号房屋，面积119.88平米，合同约定2850元/每平米，房屋总价共计341658元。被告刘世刚于2011年8月23日向原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司已交付房款141658元，下欠房款200000元。该房屋已经交付使用。合同第七条约定了违约责任第二项："逾期30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金"。该商品房买卖合同共15页，补充协议是《商品房买卖合同》的一部分，被告签字页的下方也注明该协议共15页，证明被告对补充协议是清楚并且认可的。同时证明补充协议约定遇到银行政策调整情况，被告应当支付全部剩余款项。被告刘世刚质证认为：对该证据的真实性无异议，对于除补充协议中未办理按揭贷款一次性给付房款的内容外，均予以认可。对原告方提交的商品房买卖合同书及其补充协议一份，因证据客观真实，来源形式合法，与本案具有关联性，且被告刘世刚对其真实性予以认可。合同内容上也详细约定了双方购买房屋的坐落、面积单价、总价以及价款支付方式等内容，合同已经在伊金霍洛旗房管局登记备案。故本院对其真实性予以采信。经审理查明，原告鸿瑞房地产公司以出让方式取得位于伊金霍洛旗札萨克镇经三路东、规划路南、经三路西、札萨克街北、编号为C7-02的地块土地使用权。经批准原告在上述地块上建设商品房鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园住宅小区。原告在取得商品房预售许可证（证号2010-012-005）后开始预售房屋。另查明，2011年8月9日，被告刘世刚与原告鸿瑞房地产签订《商品房买卖合同》，约定刘世刚购买原告鸿瑞房地产开发的位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗札萨克镇瑞福园住宅小区2号楼2单元401号预售商品房；该商品房建筑面积共119.88平方米，每平方米单价为2850元，总价款为341658元。合同第六条约定付款方式为：商业贷款方式付款，买受人支付111658元作为首付款，买受人以银行按揭方式向出卖人支付剩余房款230000元，买受人在出卖人协作的银行统一办理贷款手续。合同附件四补充协议第一条第六款对于合同第六条补充约定：买受人应于签署主合同之日起5日内，提交住房抵押贷款银行所要求的必备申请贷款材料。买受人应当在接到出卖人通知之日起7个工作日内，按照贷款银行的要求，办理相关手续、缴纳相关费用；由于买受人的原因，或遇有银行贷款政策调整的情况，包括但不限于：如银行可以提供贷款成数、年限与买受人申请事项不同，买受人应自得到银行或出卖人通知5日内，补足购房首付款，并按照银行能够提供的贷款成数和年限重新按照银行的要求办理贷款手续；如买受人的贷款申请未能获得与出卖人合作的任何一家银行批准，买受人同意按照出卖人的要求变更付款方式为一次性付款，买受人承诺在接到银行或出卖人通知后5日内支付全部剩余购房款项并办理完毕付款方式变更手续。合同签订后被告向原告支付首付款111658元。后支付30000元，下欠200000元。2013年8月23日，原告向被告交付了商品房，被告刘世刚实际开始使用该房屋。又查明，因银行政策的原因，被告不能办理银行按揭贷款手续。并且原告于2013年3月份口头向被告告知其无法办理银行贷款，需一次性付款。本院认为，原告鸿瑞房地产公司与被告刘世刚签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，买卖合同关系成立，合同真实有效。合同双方应按照合同约定行使权力、履行义务。原告鸿瑞房地产公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，并且被告也已入住使用。被告刘世刚应按合同约定履行给付购房款的义务，现被告刘世刚逾期未给付购房款，已构成违约，应承担违约责任。被告刘世刚辩称："我与原告在买受房屋的时候约定过该套房屋是以按揭贷款的方式支付剩余房款，并且我还向原告的职工孟庆荣支付过13000元的款项。"根据原被告签订的补充协议第一条第六款约定如买受人的贷款申请未能获得与出卖人合作的任何一家银行批准，买受人同意按照出卖人的要求变更付款方式为一次性付款。按照此约定在被告刘世刚无法获得银行按揭贷款的情况下，被告刘世刚应当一次性将剩余购房款给付原告鸿瑞房地产。并且原告方已于2013年3月份向被告告知无法办理银行按揭贷款，需要其一次性付款。而且双方签订的补充协议对于不能办理商品房担保贷款合同的相关情形进行了约定。故本院对被告刘世刚的答辩意见不予采信。关于违约金，原被告双方在商品房买卖合同的第七条对于买受人逾期付款的违约则做了如下约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第一项中的利率）的违约金，现原告要求被告支付剩余房款，视为其要求被告继续履行合同，违约金应当按照逾期应付款万分之三计收，故对原告请求以总房价款的10%计收违约金的请求不予支持。本院对原告鸿瑞房地产公司要求被告刘世刚给付购房款200000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一零七条、第一零九条的规定，判决如下：一、被告刘世刚于本判决生效之日起五日内给付原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司购房款200000元；二、驳回原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如被告刘世刚在本判决指定的履行期限内未履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5264元减半收取2632元，由被告刘世刚负担2300元，原告鄂尔多斯市鸿瑞房地产开发有限责任公司负担332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内，向本院申请执行。代理审判员  苗磊二○一六年八月四日书记员  张琛越