江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）赣07民再6号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张恺淳（系被申请人张北京之子），男，1998年7月9日出生，汉族，浙江省淳安县人，学生，住贵州省遵义市。 委托诉讼代理人：陆新女（系张恺淳的外祖母），女，1945年2月5日出生，汉族，住信丰县。特别授权代理。 委托诉讼代理人：黄红（系张恺淳的姨妈），女，1968年12月25日出生，汉族，住贵州省遵义市。特别授权代理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张北京，男，1953年10月28日出生，汉族，浙江省淳安县人，个体工商户，住赣州市章贡区。 再审申请人张恺淳因与被申请人张北京房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）赣中民一终字第137号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月8日作出（2016）赣07民申19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张恺淳及其委托代理人陆新女、黄红，被申请人张北京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张恺淳申请再审称：1、有新的证据即法院判例可以支持解除本案租赁合同；2、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，张北京违约不支付租金，应当解除租赁合同；3、原判决适用法律错误，本案属租赁合同纠纷而非赠与合同纠纷。因此，请求撤销二审判决，依法支持其解除租赁合同；由张北京恢复房屋原状即刻搬离并腾空房屋，归还给其所有；赔偿其因此造成的巨大损失（从本案起诉之日起至腾房之日止按每月4000元计算）；本案一审、二审、再审诉讼费由张北京承担。 张北京辩称：其和张恺淳没有协议关系，虽然房子被法院判决归张恺淳所有，且房屋产权已登记在张恺淳名下，但是房子是其购买的，张恺淳凭房产证把实际出资人赶出房屋，于法于理都站不住脚。 张恺淳向赣州市章贡区人民法院起诉称：1、解除租赁合同；2、判令张北京恢复房屋原状腾空房屋，归还给张恺淳；3、判令张北京赔偿因此造成的损失，即从起诉之日起至腾房之日止期间的全部损失，按市场出租价4000元/月计算损失及其双倍计算银行同期贷款利率；4、一审诉讼费由张北京承担。 赣州市章贡区人民法院一审查明：2005年10月21日，黄怡与张北京协议离婚时约定:双方的婚生儿子张恺淳由张北京抚养，直至独立生活止；婚内共同财产位于章贡区××单元××室住房一套归属张北京所有。离婚后，张恺淳跟随张北京在上述房屋一起居住、生活。2007年8月18日，黄怡与张北京对2005年10月21日双方离婚时所签订的《离婚协议书》重新达成协议，变更和增加了部分条款。变更后的协议约定：双方婚姻关系存续期间共同购置的章贡区文清路8号F栋2单元601号的商品房一套，双方同意提前完成按揭并登记在张恺淳名下；该房屋暂由张北京居住至张恺淳成年，成年后由张恺淳自行确定房屋的相关权利。张北京居住期间，双方约定月租金为1200元，张北京在抵扣黄怡应承担的张恺淳抚养费后，另每月给付黄怡200元。2009年1月19日，黄怡与被告张北京协商一致，经本院调解，双方一致同意将张恺淳的抚养权变更为由黄怡抚养，张北京每月支付生活费700元。当天，张恺淳离开张北京随黄怡生活至今。2012年8月14日，涉案房屋的所有权人变更为张恺淳，但房屋一直由张北京居住并使用。2012年，张恺淳就张北京自2009年1月19日起未付租金问题诉至该院，该院于2013年10月22日作出（2012）章民一初字第1637号民事判决：由被告张北京在判决生效之日起七日内一次性向原告张恺淳支付2009年1月19日至2012年8月19日期间的房屋租金51600元。 张北京不服一审判决，上诉至本院。本院二审判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。 2014年7月23日，张恺淳再次诉至赣州市章贡区人民法院，以张北京拖欠多月租金为由，要求解除房屋租赁合同，要求张北京腾空本案争议房屋归还给其所有并赔偿相应的损失。 该院认为：黄怡与张北京于2007年8月18日签订的协议书合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据该协议约定，黄怡与张北京共同共有的位于赣州市××单元××室××房屋赠与张恺淳，该房屋暂由张北京居住至张恺淳成年，成年后由张恺淳自行确定房屋的相关权利。从该协议条款的约定上看，黄怡与张北京将本案争议的房屋赠与给张恺淳是附条件的，即双方同意该房屋由张北京居住至张恺淳成年，在张北京居住期间由其支付租金。2012年8月14日，该房屋的所有权人变更为张恺淳，即该房屋的赠与行为已经完成，但由于张恺淳尚未年满十八周岁，即房屋赠与的条件尚未履行期满，换言之，张北京仍有权利根据协议书的约定居住至张恺淳年满十八周岁止。同时，张北京未按协议书的约定支付在其居住该房屋期间的租金，具有违约行为，张恺淳也据此向法院起诉张北京主张未支付的租金。虽然黄怡与张北京约定了居住期间的租金标准，但是该约定是基于黄怡与张北京将共同共有房屋赠与给婚生儿子而衍生出来，而非完全意义上的房屋租赁关系，且基于张恺淳与张北京之间的父子关系的特点以及张北京目前尚无其他登记的房屋以供居住，张恺淳要求解除租赁合同并要求张北京腾空归还房屋的主张不符合双方的约定，对该两项诉讼请求不予支持。关于张恺淳主张的第三项诉讼请求，由于张恺淳于2014年5月30日起诉要求张北京支付2012年8月20日至判决之日的房屋租金及银行同期贷款利息，即张恺淳主张张北京未支付租金的行为造成的损失已另案主张，本案不宜重复处理，故对张恺淳的该项诉讼请求不予支持。据此，于2015年1月9日作出（2014）章民一初字第1693号民事判决：驳回原告张恺淳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张恺淳承担。 张恺淳不服一审判决，上诉至本院。 本院二审认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。黄怡与张北京于2007年8月18日签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”。本案中，双方在所签协议约定，案涉房屋赠与张恺淳，该房屋暂由张北京居住至张恺淳成年，成年后由张恺淳自行确定房屋的相关权利。涉案房屋并非由张恺淳出资购买，张恺淳是受赠所得。张北京将该房屋赠与给张恺淳是附义务的，张恺淳的义务是要让其父亲张北京居住至其成年，故张恺淳要求解除租赁合同，由张北京恢复房屋原状即刻搬离、腾空房屋，赔偿其因此造成的巨大违约损失，二审不予支持。至于租金的支付问题，张恺淳已诉至法院，法院已经作出了处理。据此，本院于2015年6月17日作出（2015）赣中民一终字第137号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人张恺淳负担。 再审庭审中，张恺淳向本院提交了两组证据：第一组证据是2014年7月4日张恺淳向张北京发出的特快专递回执单以及向赣州市公安局章贡分局赣江派出所所长蔡军发出的特快专递的原始凭证影印件；第二组证据是张恺淳写给张北京的信件和解除协议条款声明函。两组证据欲共同证明张恺淳向张北京发出过解除协议的通知，同时还邮寄给他人转交张北京。 张北京对上述两组证据质证认为，张恺淳邮寄给其特快专递的签收人是张昌美，其从来没有收到过该快递，也没有收到过派出所转交的快递。 围绕张恺淳的再审请求，本院认为：对张恺淳提交的2014年7月4日张恺淳向张北京发出的特快专递回执单以及张恺淳写给张北京的信件和解除协议条款声明函在原一审中已提交，并经庭审质证，不属于再审程序中的新证据，故对此不作认定。对于张恺淳提交的向赣州市公安局章贡分局赣江派出所所长蔡军发出的特快专递的原始凭证系影印件，且无收件人签名，无法证实蔡军已收到并转交给张北京，故对此证据不予采纳。 本院再审查明：2009年1月19日，应张恺淳自己的要求，经其母亲黄怡与父亲张北京协商一致，将张恺淳的抚养权变更为由黄怡抚养，张北京每月支付抚养费700元。 张恺淳至再审庭审时已年满十八周岁。 本院再审查明的其他事实与一、二审认定的事实一致。 在再审庭审过程中，张北京当庭将涉案房屋钥匙移交给张恺淳。 在再审庭审过程中，经本院主持调解，双方当事人当庭自愿达成调解协议。张北京已于2016年7月15日签收了民事调解书，但张恺淳于2016年8月2日在本院向其送达民事调解书时反悔。 本院再审认为，由于张恺淳在调解书送达前反悔，本院依法对本案作出判决。再审庭审过程中，张恺淳已年满十八周岁，张北京当庭将涉案房屋钥匙移交给张恺淳，并已腾空房屋，故对张恺淳提出的解除双方租赁关系、要求张北京腾房的主张，本院予以支持。但因涉案房屋原始为毛坯房，双方协议约定暂由张北京居住，而装修是一种日常生活必需，且张恺淳曾在该装修后的房屋内居住，应视为对张北京装修行为的默许，故对张恺淳要求恢复原状的请求不予支持。 虽然涉案房屋被张恺淳停水停电，但在双方尚未进行房屋移交前，可认定张北京一直在占有、使用、控制该房屋，其长期拒交租金，应承担相应的违约责任。鉴于张恺淳请求的违约损失数额过高，双方也未就违约金问题进行约定，宜以张北京占用房屋导致张恺淳遭受的租金损失计算，按协议约定的租金标准向张恺淳支付至张北京将涉案房屋钥匙移交之日。鉴于张北京2014年8月6日之前未支付租金给张恺淳造成的实际损失本院已在另案即（2016）赣07民再5号案中作出了处理，故张北京应向张恺淳支付2014年8月7日至2016年7月13日的租金损失。 综上所述，经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第1693号民事判决和本院（2015）赣中民一终字第137号民事判决。 二、解除再审申请人张恺淳与被申请人张北京的房屋租赁关系； 三、由被申请人张北京腾空房屋并交回给再审申请人张恺淳（已履行）； 四、由被申请人张北京按每月1200元向再审申请人张恺淳支付2014年8月7日起至2016年7月13日止的租金损失共计27870.97元［1200元/月×23月+（1200元/月÷31天×7天）］，于判决生效之日起十日内付清； 五、驳回再审申请人张恺淳的其他再审请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由再审申请人张恺淳与被申请人张北京各负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  宗家文 代理审判员  黎业兵 代理审判员  林欣茹 二〇一六年八月八日 书 记 员  曾 慧 书 记 员  黄娅男