湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初803号原告王庭娥，女，汉族，1969年1月9日出生，现住湖南省郴州市北湖区。委托代理人朱建华，湖南天夫律师事务所律师。被告郴州三鼎房地产开发有限公司，组织机构代码：56767392-7，住所地湖南省郴州市经济开发区招商广场大楼591室。法定代表人张中，系该公司董事长。被告叶耀东，男，汉族，1960年5月11日出生，现住湖南省郴州市北湖区。原告王庭娥诉被告郴州三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）、被告叶耀东商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庭娥的委托代理人朱建华，被告叶耀东到庭参加诉讼。被告三鼎公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庭娥请求本院判令：1、两被告返还原告认购款122431元；2、两被告支付原告利息38076元（利息从2013年11月4日计算至2016年3月31日，分别按月息1分和2分分段计算），诉讼期间的利息按月息2分标准另行计算；3、两被告支付原告律师费5915元；以上三项合计金额为166422元。4、诉讼费用由两被告共同负担。被告被告叶耀东答辩要点：1、对三鼎公司欠付原告的认购款无异议；2、签署连带责任保证书虽不是真实意思表示，但也认可。被告三鼎公司未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：被告三鼎公司系从事房地产开发的企业，2013年9月2日起被告三鼎公司取得郴州市东风路7号郴国用（2013)第0184号地块的土地使用权，并拟开发楼盘名称为“龙泉名府”项目。被告叶耀东被告三鼎公司的常务副总经理，被告三鼎公司所有的事务都由其处理，包括“龙泉名府”项目购房事宜。2013年11月3日，被告三鼎公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告王庭娥签订《龙泉名府商品房认购协议》。原告认购了“龙泉名府”605房，并向被告三鼎公司交纳122431元认购款。被告三鼎公司承诺，《龙泉名府商品房认购协议》签订之日起360内，签订正式的《商品房买卖合同》，否则承担违约责任。但至本案诉讼时，被告三鼎公司开发的“龙泉名府”项目仍不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件。为此，原告要求被告三鼎公司退回认购款，并依约支付利息。2015年2月11日，原告与被告三鼎公司协商解除了《龙泉名府商品房认购协议》。被告三鼎公司向原告出具“承诺书”，核算原告所交纳的购房认购款截止2015年2月11日为本息为140796元，被告三鼎公司承诺以140796元为本金，月息按2%计算利息，2015年5月1日前予以退还，利息以公司实际退款日核算。可被告三鼎公司未按承诺履行付款义务。2015年8月31日，被告三鼎公司又向原告出具“还款承诺书”，承诺在2015年9月15日之前返还购房认购金及利息共计160507元，如逾期不支付，原告可向本院提起诉讼，诉讼所发生的案件受理费、财产保全费、律师代理费、强制执行费以及诉讼期间的利息均由被告三鼎公司承担。2015年10月29日，被告叶耀东向原告出具“连带责任保证书”，内容为：“保证人自愿为郴州三鼎房地产开发有限公司应退还给王庭娥女士的认购款及延期退款利息承担连带偿还责任。特此保证。”同日，原告王庭娥与被告三鼎公司签署“变更纠纷解决方式协议书”，将《龙泉名府商品房认购协议》中约定纠纷解决方式为提请郴州仲裁委员会仲裁变更为通过本院诉讼解决。截止2015年9月15日，被告三鼎公司、叶耀东并未按照承诺履行付款义务，原告遂与湖南天夫律师事务所签订委托代理合同，湖南天夫律师事务所指派朱建华律师作为原告的委托代理人向本院提起诉讼，原告支付律师费5951元。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。民事活动中，应遵循诚实信用原则，当事人应按约定履行自己的义务。本案的焦点问题是：1、被告三鼎公司欠付原告认购款金额的确定问题；2、退款责任的承担问题。一、被告三鼎公司欠付原告认购款金额的确定问题原告与被告三鼎公司签订的《龙泉名府商品房认购协议》系商品房预约合同，系原、被告真实意思表示，合法有效。原告依约缴纳了认购款122431元，双方合意解除此认购协议时，被告三鼎公司应将此认购款退还给原告。之后，被告三鼎公司于2015年2月11日向原告出具“承诺书”，又于2015年8月31日向原告出具“还款承诺书”。但被告并未按承诺履行义务，应承担违约责任。因原告的实际损失为利息损失，故，原告诉请的利息实际为被告逾期退款的违约金。原告主张，“承诺书”所载的140796元系以缴纳的认购款122431元以月利率1%计算得来，“还款承诺书”中的160507元系以“承诺书”所载的140796元为本金按月利率2%计算得来，因其中包含了复利计算，原告自愿以认购款122431元为本金，利息按“承诺书”、“还款承诺书”中所载的月息1%和月息2%分段计算为38076元。本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中民间借贷利率不超过年利率24%的相关规定，认为原告以分段计算利息方式计算违约金符合法律规定。本院计算核实，从2013年11月4日以年利率12%计算至2015年2月11日为18936元（122431元×0.12÷360天×464天），2015年2月12日按月利率2%计算至2016年3月31日为33709元（122431元×0.24÷360天×413天），两段违约金合计金额52645元（18936元+33709元），原告诉请利息为38076元未超过该限额，本院予以支持。2016年4月1日以后的违约金以缴纳的认购款122431元为基数按月利率2%另行计算符合法律规定，本院予以支持。被告三鼎公司于2015年8月31日向原告出具的“还款承诺书”，承诺如被告三鼎公司逾期不支付，原告可向本院提起诉讼，诉讼所发生的案件受理费、财产保全费、律师代理费、强制执行费以及诉讼期间的利息均由被告三鼎公司承担。原告据此诉请要求被告支付其因本案诉讼所支付的律师费5951元。该律师费金额是以湖南省律师服务收费标准的最低收费计算得来，符合法律规定，本院予以支持。二、退款责任的承担问题《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”被告叶耀东于2015年10月29日向原告出具“连带责任保证书”，承诺为被告三鼎公司应退还给原告的认购款及延期退款利息承担连带偿还责任。故被告叶耀东承担保证责任的方式为连带责任保证，原告既可以要求被告三鼎公司返还返认购款及支付相应利息，也可以要求被告叶耀东返连带还返认购款及支付相应利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：被告郴州三鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王庭娥认购款122431元，支付截止2016年3月31日的逾期付款违约金38076元，2016年4月1日之后的逾期付款违约金以原告王庭娥交纳的认购款122431元为基数按月利率2%另行计算至付清时止；被告郴州三鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告律师费损失5915元；三、被告叶耀东对一、二项所述款项承担连带清偿责任。如果被告郴州三鼎房地产开发有限公司、被告叶耀东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3628元，诉讼保全申请费1352元，合计金额4980元，由被告郴州三鼎房地产开发有限公司、被告叶耀东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  王 林代理审判员  谢宇明人民陪审员  石利丽二〇一六年八月四日书 记 员  唐 忱附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集团的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。