山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终1662号上诉人（原审被告）中国建银投资有限责任公司，住所地北京市东城区建国门内大街**民生金融中心****。法定代表人仲建安，董事长。委托代理人曹跃军，山西华闻律师事务所律所。委托代理人侯星慧，山西华闻律师事务所律所。被上诉人（原审原告）杨文秀，中国建设银行太原迎泽支行职工。被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司太原并州支行，住，住所地太原市迎泽大街**/div>负责人王续彪，行长。委托代理人黄琛琛，中国建设银行股份有限公司太原并州支行副经理。被上诉人（原审被告）中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行，住所地，住所地太原市尖草坪区迎新南路东二条**iv>负责人刘世炜，行长。委托代理人黄琛琛，中国建设银行股份有限公司太原并州支行副经理。上诉人中国建银投资有限责任公司因物权保护纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2015）尖民初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中国建银投资有限责任公司上诉称，一、原审判决诉争房屋归杨文秀所有证据不足。（一）现有证据不能证明诉争房屋所有权人在向中国建银投资有限责任公司移交房屋之前已同意杨文秀的调房请求。在本案中，中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行是诉争房屋的原使用权人，中国建设银行股份有限公司太原市分行是诉争房屋原所有权人。杨文秀提供的并建银迎新字(2001)第5号文件和建并迎新字(2005)第52号文件，仅能表明：作为诉争房屋的使用权人迎新街支行同意杨文秀的调房请求，但上报作为其上级的房屋所有权人并州支行后，并州支行并未作出回应。相反，并州支行的后续行为，表明其未同意杨文秀提出调房请求。迎新街支行出具并建银迎新宇(2001)第5号文件的时间是2001年2月21日，但2002年2月4日，并州支行以中国建设银行太原市分行的名义领取了诉争房屋的房产证，2004年，杨文秀领取了其所购房屋的房产证。这表明并州支行与杨文秀各自领取了所属房屋的房产证，杨文秀提出的调房请求在当时并未取得争议房屋所有权人并州支行的同意。2005年10月25日，迎新街支行给并州支行出具(2005)第52号文件，重申杨文秀提出的调房请求，但并州支行未作答复，也未给杨文秀办理过户手续。而根据中国银监会银监复【2004】144号文件及中国建银投资有限责任公司的工商更名文件，中国建银投资有限责任公司自2004年9月17日即承继了诉争房产的所有权，并州支行此时已无权处分争议房屋。2008年6月1日，并州支行将争议房屋移交给了中国建银投资有限责任公司委托的陕西恒信物业管理有限公司山西办事处。因此，现有证据证明，截止2004年9月17日，作为争议房屋的原所有权人，并州支行并没有同意与杨文秀调房。(二)虽然在庭审中并州支行认可诉争房产的产权归属于杨文秀，但该认可行为发生于向中国建银投资有限责任公司承继诉争房屋所有权之后，属于无效行为，不能成为本案判案依据。(三)杨文秀占用诉争房屋的行为，不能成为其取得该房物权的依据。根据《物权法》第九条、第二十三条、第三十四条，不动产物权的变更从依法登记起发生物权转移效力，动产物权从交付之日起发生效力，无权占有行为并不能取得物权。本案中，杨文秀虽占有、使用诉争房屋多年，但并未取得诉争房屋的物权。二、杨文秀的房屋与诉争房屋不具备直接交换性，原审判决导致国有资产流失。杨文秀购买的房屋位于太原市迎新街13号1幢4层9号，建筑面积63平米，位于**；诉争房屋位于太原市迎新街口号l幢1层，建筑面积185.25平米。由于该房临街，多年对外出租，现已人为分成四个门面房。其中，中国建银投资有限责任公司实际控制西侧两间门面房，杨文秀控制东侧两间门面房。杨文秀所购房屋面积小于诉争房屋，且商业价值差距较大，两房并不具备无差价直接交换的条件。另外，依据“一房一证”的原则，杨文秀控制的房屋不具备独立颁发房产证的条件，该判决不具备可执行性。三、原审判决诉争房屋归杨文秀所有没有法律依据。本案属于物权确权纠纷，判定诉争房屋归杨文秀所有，应有相应法律支持，但原审判决所引用的法律不能表明杨文秀取得争议房屋物权具有法律依据。请求二审法院撤销原判，裁定发回重审，或改判驳回杨文秀的诉讼请求。杨文秀辩称，杨文秀向法庭提交的购房发票、调房文件、原房收回的收据、以及原单位当时参会的二位行领导的证明等证据材料，证明杨文秀在建行调房的事实和取得房屋的合法性。当时杨文秀不仅交回了住房的钥匙，还将房产证等相关证件都交回了单位。杨文秀夫妻双方都在金融系统，根据国家房改政策，只享有这1套住房，并且杨文秀因这套住房一直没有享受过建行给职工的工资性住房补贴。由此也可证明上级行对给杨文秀调房事实的确认。杨文秀所调房屋同属一栋楼，该楼为建行自建房，目前房龄己逾40年，原产权归建行所有，管理归建行迎新街支行。根据国家“公改房”政策规定，杨文秀调换前的房屋产权证上明确载明，该房允许入市交易的时间为2004年3月，在此之前建行对该房屋的交易有优先回购权。因此建行作出给杨文秀调房的决定。这也充分证明杨文秀所调房具有直接交换性。原审判决既尊重客观事实和历史成因，也依据了法律规定，还考虑了国有企业的行政变革。不动产登记属于物权公示行为，其目的是向社会公开不动产信息，产生物权公信，保护善意第三人的利益，使第三人知道物权的设立和变动，从而避免善意第三人的利益遭受到损害，以维护交易安全，但房屋登记行为本身并非是一种赋权行为，物权登记的存在，并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。不动产物权登记的效力，也只是一种推定效力，与实际权利状况不一定吻合，若当事人认为权属证书记载的权利人错误，并提供充分的证据证实自己才是真正权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中国建设银行股份有限公司太原并州支行、中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行辩称，两家银行认可调房行为，争议的房屋是中国建设银行太原市迎新街支行自己建设的，该行有分配权，只需要向市分行报备。对于当时调房，银行确实下发了文件，杨文秀的原住房由迎新街支行管理。本案属于历史遗留问题，请求二审法院维持原判。杨文秀向原审法院起诉请求：确认中国建设银行太原市分行名下的位于太原市迎新街13号1层东户的房屋归杨文秀所有。原审法院审理查明，原中国建设银行太原市分行于1998年重组为三个城区支行，分别为：中国建设银行太原市并州支行、中国建设银行太原市河西支行、中国建设银行太原市南城支行。中国建设银行太原市迎新街支行隶属于中国建设银行太原市并州支行，为中国建设银行太原并州支行的下属分支机构；2004年，“中国建设银行”更名为“中国建设银行股份有限公司”，由此，中国建设银行太原市并州支行更名为中国建设银行股份有限公司太原并州支行，中国建设银行太原市迎新街支行更名为中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行。1992年7月至2002年8月期间，杨文秀在原中国建设银行太原市迎新街支行工作，系该支行职工。根据国家房改政策，2000年6月1日杨文秀出资25156元购买了中国建设银行太原市分行的公房一套，房屋坐落为太原市迎新街13号1幢4层9号，建筑面积为63平方米，房屋结构为混合结构，个人产权100%。太原市房地产管理局向杨文秀核发了房屋所有权证。因杨文秀提出房屋调换申请，中国建设银行太原市迎新街支行于2001年2月21日作出并建银迎新字（2001）第5号文件，主题词为《关于给杨文秀同志调房的通知》，文件内容为“并州支行：经二〇〇一年二月二十一日建行迎新街支行行务会议研究决定，同意本行杨文秀同志提出的调房申请，准许杨文秀同志将其住房从迎新街5号宿舍楼的401房调到本宿舍楼的一层东套房，并据其办理房产过户手续。特此通知。”该文件报送并州支行、省分行房管处。之后杨文秀对调换后的房产进行了实际占用、管理、使用。2002年8月9日杨文秀将迎新街13号1幢4层9号房屋交付了中国建设银行太原市分行迎新街分理处，并将房屋钥匙一套一并交回，由迎新街支行对该套房产管理使用。杨文秀的住房由原迎新街13号1幢4层9号房屋（即迎新街5号宿舍楼401房）调换为迎新街13号1幢1层东户。2005年10月杨文秀向中国建设银行股份有限公司太原市迎新街支行提出要求办理房产过户的申请，为此，该支行作出建并迎新字（2005）第52号文件，主题词为《关于杨文秀同志申请办理房产过户的说明》，内容为“并州支行：太原建行迎新街支行员工杨文秀向并州支行提出调房申请，经我行查实‘并建银行迎新字（2001）第5号’文件是关于给杨文秀同志调房的通知，文件准许杨文秀将其住房从迎新街5号宿舍楼的401房调到本宿舍楼的一层东套房，从2001年至今已过五年，未办理产权更换手续，现杨文秀向并州支行提出申请办理房产过户手续。特此说明”。杨文秀被调换后的房产迎新街13号1幢1层东户房屋由杨文秀占有、使用、管理至今，但一直未过户至杨文秀名下。2002年1月24日，中国建设银行太原市分行提出房屋所有权证登记申请，并填写房屋所有权证申请登记表，申请将迎新街13号1幢一至三层总面积290.62平方米的房产办理房屋所有权登记手续。2002年2月4日，太原市房地产管理局核发了房权证并字第**房屋所有权证，将迎新街13号1幢一至三层（总层数四层）建筑面积290.62平方米的房产登记在中国建设银行太原市分行的名下。其中包括已调换给杨文秀的迎新街13号1幢1层东户房产。2004年9月，中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司。中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2008年5月26日，中国建设银行、中国建银投资有限责任公司作出建总函【2008】466号文件，主题词为《关于扩大中国建投承继固定资产委托所属企业实体管理试点有关问题的通知》，该文件决定中国建银投资有限责任公司委托自办实体管理承继固定资产的试点工作，将其中山西省分行代管的中国建银投资有限责任公司的固定资产，委托陕西恒信物业管理有限公司管理。2008年6月1日，中国建设银行股份有限公司太原并州支行与陕西恒信物业管理有限公司将登记在中国建设银行太原市分行名下的迎新街13号1幢一至三层建筑面积为290.62平方米的房产进行交接，将该房产移交于陕西恒信物业管理有限公司进行管理。庭审中，中国建设银行股份有限公司太原并州支行及中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行对杨文秀房屋调换一事予以认可，并认可确实存在没有及时变更房产过户手续的事实，导致调房后本应归杨文秀所有的本案诉争房屋仍然登记在中国建设银行太原市分行名下。确认上述事实有建设银行太原市迎新街支行《关于给杨文秀同志调房的通知》、《关于杨文秀同志申请办理房产过户的说明》、房款收据、证明、房权证、《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限公司的批复》文件、《关于扩大中国建投承继固定资产委托所属企业实体管理试点有关问题的通知》文件及双方当事人当庭陈述等在案佐证。原审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产登记属于物权公示行为，其目的是向社会公开不动产信息，产生物权公信，保护善意第三人的利益，使第三人知道物权的设立和变动，从而避免善意第三人的利益遭到损害，以维护交易安全，但房屋登记行为本身并非是一种赋权行为，物权登记的存在，并不能绝对排除他人对物权享有真正的权利。不动产物权登记的效力，也只是一种推定效力，与实际权利状况并不一定吻合，若当事人认为权属证书记载的权利人错误，并提供充分的证据证实自己才是真正权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。本案中，杨文秀提交了中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行同意调房并办理房产过户的文件，且中国建设银行股份有限公司太原并州支行作为诉争房产的登记所有权人，在庭审过程中认可诉争房产的产权归属于杨文秀，结合杨文秀以所有权人身份对诉争房屋多年来一直占有支配的事实，可以充分认定，诉争房产的真正权利人为杨文秀。杨文秀的主张，证据充分，理由得当，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第六十四条规定，判决：“确认登记在中国建设银行太原市分行名下的位于太原市迎新街13号1幢1层东户的房屋（以原告杨文秀应当占有、使用面积为建筑面积计算依据）归原告杨文秀所有。案件受理费50元，由被告中国建设银行股份有限公司太原并州支行及被告中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行负担”。本院对原审法院审理查明的事实予以确认。另查明，2015年10月，中国建银投资有限责任公司将杨文秀诉至法院，要求杨文秀腾房。2015年11月，杨文秀提起本案诉讼后，法院裁定中国建银投资有限责任公司诉杨文秀一案中止诉讼。二审期间中国建银投资有限责任公司提交了中国建设银行和中国建银投资有限责任公司2005年11月2日下发的建总函〔2005〕911号《关于做好中国建投承继原建行固定资产交接及承继原建行资产核查评估工作的通知》文件，确定中国建银投资有限责任公司承继的原建行的固定资产交接及评估的基准日为2005年9月30日。证明杨文秀提出过户时，资产已经归中国建银投资有限责任公司。杨文秀认为，调房在剥离资产之前已经作出。中国建设银行股份有限公司太原并州支行、中国建设银行股份有限公司太原迎新街支行认为，建并迎新字（2005）第52号文件的发文时间是2005年10月25日，是基于2001年已经调房，一直未办理过户手续的事实行为作出的。本院认为，2000年6月1日，杨文秀从中国建设银行太原市迎新街支行购得太原市迎新街13号1幢4层9号住房一套。2001年2月21日，中国建设银行太原市迎新街支行发文准许杨文秀将住房调到迎新街13号1幢1层东户。杨文秀于2002年8月9日将迎新街13号1幢4层9号房屋交回中国建设银行太原市分行迎新街分理处。其后，杨文秀实际占有、使用了调换后的迎新街13号1幢1层东户房屋。虽然由于调房后未及时办理过户手续，中国建设银行股份有限公司并州支行将该房屋移交给了中国建银投资有限公司，但中国建设银行股份有限公司太原并州支行认可该房屋的产权归属于杨文秀，原审判决以杨文秀对该房屋多年来一直占有支配的事实，认定该房屋的权利人为杨文秀，符合法律规定。中国建银投资有限责任公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费50元，由上诉人中国建银投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卫审 判 员  赵耀功代理审判员  温冠华二〇一六年八月二十三日书 记 员  李宜颖