深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初10471号原告李丽华，女，1981年12月1日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人李清泉，男，系原告丈夫。被告周艺艳，女，1980年1月28日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托代理人董厚银，广东广和律师事务所律师。上述当事人物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈平独任审判,并公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李清泉、被告的委托代理人董厚银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李丽华诉称，2015年12月5日，原告经居间人介绍，从深圳市崇辉表面技术有限公司(以下简称崇辉公司)处购买其名下位于深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋2座3D房屋。2015年3月9日，崇辉公司将上述房屋变更登记至原告名下，原告自此对上述房屋享有完整物权。原告与崇辉公司房屋买卖期间，被告占用玉湖湾花园1栋2座3D房屋。上述房屋变更登记至原告名下后，原告先后于2016年3月14日、3月19日、3月28日三次要求被告搬离涉案房屋，均遭被告拒绝。原告认为，原告已合法取得玉湖湾花园1栋2座3D房屋的所有权，是该房屋唯一的权利人，被告非法占用原告房屋并拒不搬离的行为妨害了原告行使物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即搬离原告所有的位于宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋2座3D房屋(该房屋计税登记价350万元)；二、被告按7,500元/月标准向原告支付房屋占有使用费(参照同一小区租金标准计算，从2016年3月9日起暂计至2016年5月9日为15,000元)；三、本案诉讼费由被告承担。被告周艺艳答辩称：一、被告是涉案房屋的合法承租人，对该涉案房产具有合法占有使用的权利。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生的所有权变动的，不影响租赁合同的效力，具体来说，本案被告取得涉案房产占有使用权的时间是2014年11月10日，租赁的期间是20年即租赁到期日是2034年11月9日止；原告取得涉案房产的时间是2016年1月28日，原告取得所有权在后，被告取得合法占有使用权在先。三、被告已经一次性支付了至2034年11月10日租金合计50万元，完全履行了租赁合同的义务，被告取得涉案房产的占有使用权，无瑕疵。四、原告引用《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，请求物权保护没有事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权利。经审理查明：2012年5月16日，案外人冯丽丽取得深房地字第5000527164号《房地产证》，其系深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋2座3D号房地产权利人。2014年11月9日，周艺艳作为买方与作为卖方的冯丽丽及作为居间方的深圳市家家顺房产交易有限公司签订了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定冯丽丽将上述房地产以327万元的价格转让给周艺艳，买方应于合同签订时支付定金4万元，合同签订后三日内再支付定金46万元；买方须于2014年12月9日之前支付除定金之外的首期款190万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行递交按揭贷款申请的相关资料。案涉房地产处于抵押状态，卖方于合同签订之日起三日内出具公证委托书用于担保赎楼；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后三个工作日内将房地产交付给卖方。合同亦对其他相关交易事项进行了约定。上述合同签订当日，冯丽丽、周艺艳和深圳市家家顺房产交易有限公司签订了一份《资金托管协议》，约定将上述买卖合同所涉定金4万元交由深圳市家家顺房产交易有限公司托管，在卖方给居间方指定担保公司办理完赎楼公证委托，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方指定收款账户。同日，周艺艳通过刷卡方式将定金4万元支付至深圳市家家顺房产交易有限公司。2014年11月11日，周艺艳通过银行转账方式向冯丽丽转账支付40万元；2014年11月13日，周艺艳通过银行转账方式向冯丽丽转账支付6万元。2014年11月11日，冯丽丽办理了用于赎楼的公证委托手续。2014年12月9日，上述交易之房地产因冯丽丽等与江西亚中电子科技有限公司存在买卖合同纠纷被江西省高安市人民法院查封。2014年12月17日，因崇辉公司与冯丽丽等存在加工承揽合同纠纷，本院依据崇辉公司的申请对上述房地产实施了轮候查封。因冯丽丽未履行生效法律文书所确定的付款义务，江西省高安市人民法院对案涉房地产采取强制拍卖的执行措施，冯丽丽的债权人崇辉公司以460万元的价格竞得；江西省高安市人民法院亦于2015年10月12日做出（2014）高执字第1118-2号执行裁定，裁定解除的案涉房地产的查封，案涉房地产的所有权及相应的其他权归崇辉公司所有。原告称其以640万元的价格从崇辉公司处购买案涉房地产，并提供了相应转账记录，案涉房地产亦于2016年3月9日过户登记至原告名下，不动产登记中心向原告颁发了粤（2016）深圳市不动产权第0051715号《不动产权证》，案涉房地产面积为134.51平方米。被告提交了一份《房屋租赁合同》和《交房确认书》，并主张其系案涉房屋承租人，系合法占有使用案涉房屋，原告无权要求被告搬离。上述证据的主要内容为：2014年11月10日，冯丽丽作为甲方与作为乙方的周艺艳签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月10日至2034年11月9日，租金共计50万元；租金支付方式为乙方以银行转账方式一次性交清租金50万元；该合同为冯丽丽和周艺艳签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的补充合同，如二手房买卖交易完成则此合同自动作废；如买卖交易不能按时完成，周艺艳有权通过法律途径进行起诉、索赔。2014年11月10日，冯丽丽作为卖方与作为买方的周艺艳签订了一份《交房确认书》，载明“经由冯丽丽（卖方）售出深圳市宝安区玉湖湾花园1栋2座3D之房地产，现于2014年11月10日起正式交付该房地产予周艺艳（买方）使用”，该《交房确认书》同时载明卖方同意支付截止于2014年11月10日止该房地产之管理费、有线电视费、电话费、水费、电费、管道煤气费等费用，卖方同意该费用由经纪方在尾款中扣除并代缴。庭审中，原告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可，并主张租赁合同是买卖合同的补充合同，是买卖合同的一部分，如果交易不能按时完成，被告有权通过法律途径向冯丽丽进行起诉索赔，而非租赁合同自动生效。租赁合同租赁时间20年不符合一般常理，付款方式也不符合一般交易规则，且约定的租金明显低于同一小区的政府指导租金，远低于实际市场租金。综上，无论是从形式上，还是从内容上看，涉案的补充合同是被告与冯丽丽为履行房屋买卖合同所做的临时性、过渡性安排，目的是为了保障房屋买卖合同的履行，被告主张其与冯丽丽之间存在租赁关系而享有对涉案房屋的合法占有权，没有事实及法律依据。另查明，案涉房屋所在区域2014年至2015年上半年政府指导租金标准为28元/月/平方米，2015年下半年至2016年政府指导租金标准为29元/月/平方米。根据该政府指导租金标准，案涉房屋2014年至2015年上半年政府指导租金为3,766.28元/月（28元/月/平方米×134.51平方米）、2015年下半年至2016年的政府指导租金为3,900.79元（29元/月/平方米×134.51平方米）。庭审中，原告称其已于2016年3月14日通知被告案涉房产已经过户登记至原告名下，并要求被告搬离，被告称原告系在2016年3月份通知。上述事实，当事人当庭陈述及当事人提交的不动产权证、执行裁定书、转账记录、深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议、房屋租赁合同书、公证书、交房确认书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房地产于2016年3月9日过户登记至原告李丽华名下，原告李丽华享有案涉房地产所有权。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。因此，原告李丽华有权提起本案诉讼。根据原、被告双方的诉辩情况及审理查明的事实可知，本案争议的焦点为被告是否可以援引所有权变动不破租赁这一原则对抗原告以所有权人身份提出的排除妨害主张。对此，本院认为，所有权变动不破租赁，是指在租赁期间，租赁物所有权的变更不影响承租人对租赁物占有、使用及收益的权利，即租赁物所有权的变更不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条有关“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条有关“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，亦从法律上确定了所有权变动不破租赁的原则及例外情形。所有权变动不破租赁所追求的立法价值是通过强化租赁权的对抗效力，避免房屋新的所有权人基于物权可对任何人主张而破除租赁关系，从而维护身处弱势的承租人合法占有使用租赁房屋的权利。因此，所有权变动不破租赁一般需有三个构成要件：租赁合同有效存在、租赁物已交付承租人、出租人将租赁物的所有权让与第三人。对于本案被告主张所有权变动不破租赁是否符合上述三个构成要件，本院逐项分析如下：一、租赁合同是否有效存在。根据审理查明的事实可知，案涉房屋用途为住宅，租赁合同约定的租金为50万元且一次性支付，租期为20年，不符合常理。《房屋租赁合同书》落款时间为2014年11月10日，此期间案涉房屋的指导租金为3,766.28元/月，但租赁合同书约定的租金为2,083.33元/月（500,000元/20年÷240个月），远低于指导租金和市场租金，亦有悖常理。被告周艺艳主张租赁合同约定的租金50万元为房屋买卖合同中的购房定金，但同一笔款项同时用于履行两份性质完全不同的合同义务，明显存在矛盾。且被告周艺艳主张案涉房屋已于2014年11月10日完成交付，根据《交房确认书》的内容及日常生活经验，从2014年11月11日起案涉房屋的物业服务费、水费、电费等均应由被告周艺艳支付，但被告周艺艳并未提供相关证据证明其自2014年11月11日起即实际支付了案涉房地产的上述费用，案涉房产的实际交付时间存疑。案涉房地产于2014年12月9日被查封，之后所涉案件进入强制执行程序，案涉房屋面临被强制拍卖的风险，被告周艺艳和原业主冯丽丽之间房地产买卖合同亦因此无法继续履行；在此期间，因受房地产调控政策等因素的影响，深圳市二手房市场价格在2015年3月30日之后出现了较大幅度上涨，周艺艳因无法取得房地产所有权遭受重大损失，而冯丽丽亦面临承担违约责任的巨大风险，二人存在恶意串通，倒签租赁合同以牟取不当利益的主观动机。综上，本院认为，被告周艺艳和原业主冯丽丽恶意串通倒签房屋租赁合同落款时间，以对抗人民法院强制拍卖案涉房地产，周艺艳并非案涉房屋的善意承租人，其主张所有权变动不破租赁，没有事实依据。二、租赁物是否已交付承租人。租赁合同书明确记载系房屋买卖合同补充协议。周艺艳与冯丽丽签署的《交房确认书》明确记载房屋交接主体为买卖双方，且相关物业费用由居间方从买卖交易尾款中扣除并代缴，因此，周艺艳系依据房屋买卖合同占有使用案涉房屋，而非房屋租赁合同书。周艺艳主张其与冯丽丽之间的房屋买卖合同无法履行时，租赁合同即生效履行，但租赁合同并未对此进行明确约定。即使被告周艺艳的该主张成立，其与冯丽丽之间的房屋买卖合同系因案涉房屋被人民法院查封致使不能继续履行，因此，租赁合同亦应在案涉房地产被人民法院查封后生效履行，其在案涉房地产被人民法院查封后方才以承租人身份占有使用案涉房屋。综上，即使被告周艺艳与冯丽丽之间存在真实有效的房屋租赁合同，该租赁合同亦是在案涉房地产被查封即2014年12月9日后方才生效履行，房屋买卖合同所涉定金支付和房屋交付亦于2014年12月9日后转化为房屋租赁合同所涉的租金支付和租赁房屋交付，即案涉房屋在实际出租给被告周艺艳前已被人民法院依法查封。因此，即使被告周艺艳与原业主冯丽丽之间的房屋租赁合同真实存在，但该租赁合同出租案涉房屋系在人民法院依法查封案涉房屋之后，此后案涉房地产发生所有权变动，被告周艺艳有关所有权变动不破租赁、租赁合同应于继续履行的抗辩主张，与上述司法解释的规定不符，不应得到支持。三、出租人是否将租赁物的所有权让与第三人。《中华人民共和国合同法》调整的范围非常明确，其调整的是平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的关系，即合同关系，也就是平等民事主体之间的协议行为，系私法上的意思自治行为。《中华人民共和国合同》规定的所有权变动不破租赁，是调整买方（新所有权人）、卖方（原所有权人）、承租人三方之间基于意思自治的民事行为而产生的民事权利义务关系，与强制拍卖不同。在强制拍卖中，作为房屋所有权人的被执行人已丧失了对房屋的处分权，作为租赁物的房屋的所有权转让并非基于原房屋所有权人的意思表示，而是基于国家强制性力的行为产生的所有权变动，不应当适用所有权变动不破租赁的原则。本案中，案涉房地产所有权因人民法院强制拍卖发生变动，不适用所有权变动不破租赁原则。综上，本院认为被告占有使用案涉房屋已妨害原告对案涉房屋的所有权，被告应当将案涉房屋腾退给原告。原告称其于2016年3月14日通知被告案涉房地产已过户登记至原告名下，并要求被告搬离；被告称原告于2016年3月份通知。因原告并未提供证据证明其于何时通知被告搬离，因此，关于通知时间本院采纳被告的陈述。相对原告而言，被告在接到通知后未搬离案涉房屋已构成无权占有，其应当按照政府指导租金的标准向原告支付2016年4月1日至搬离案涉房屋期间的房屋占有使用费，案涉房屋2016年的房屋指导租金为3,900.79元/月，之后按照政府相关部门发布的标准为准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周艺艳应于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区西乡街道银田路玉湖湾花园1栋2座3D号房屋【粤（2016）深圳市不动产权第0051715号】腾退给原告李丽华；二、被告周艺艳应于本判决生效之日起十日内按照政府指导租金标准向原告李丽华支付2016年4月1日至被告周艺艳腾退案涉房屋期间的房屋占有使用费（案涉房屋2016年的房屋指导租金标准为3,900.79元/月，之后以政府相关部门发布的标准为准）三、驳回原告李丽华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费88元，由被告周艺艳负担，受理费原告李丽华已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一六年八月十一日书记员 蔡嘉佳书记员 曾 雄附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。