湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初2675号原告长沙金海物业管理有限公司（原名长沙金海林物业管理有限公司），住所地湖南省长沙市开福区四方坪金帆小区6栋104号。法定代表人戴爱军，董事长。委托代理人曾蓓蕾，湖南金厚律师事务所律师。委托代理人张淋淋，湖南金厚律师事务所律师。被告辜星。原告长沙金海物业管理有限公司诉被告辜星物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员张淳独任审判，公开开庭进行了审理。原告长沙金海物业管理有限公司（以下简称金海公司）的委托代理人曾蓓蕾、张淋淋，被告辜星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海公司诉称，原告与金帆小区业主委员会存在着长期的合作关系，金帆小区业主委员会委托原告对金帆小区范围内的公共设施、绿化、安保、卫生、公共秩序等进行维护、管理，各业主或物业使用人按照物业管理费收取标准按时支付物业管理费给原告，按照合同约定，原告为金帆小区提供物业管理服务，各业主或物业使用人每月6日至10日到物业管理处交纳本月的物业管理服务费用。被告是金帆小区的业主，系29栋301房房屋的所有权人，房屋占地面积为116.67平方米。现被告拖欠原告2013年1月1日至2015年12月31日的物业管理费用共计人民币2941.2元（2012年6月之前按每月0.5元/㎡计算，2012年6月开始按照每月0.7元/㎡计算）。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供良好的物业管理服务，被告却不按约履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果。现特提起诉讼，请求法院判令：一、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2941.2元；二、被告立即向原告支付拖欠物业管理费所产生的违约金（违约金以2941.2元为基数，以日3‰计算，从2016年1月1日起开始计算，暂计算至2016年5月15日的违约金为1200.01元，后续违约金按照上述标准计算至实际付清之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。被告辜星辩称，被告与原告并未签订任何书面物业服务合同，原告与金帆小区业主委员会签订的合同不能约束被告。原告并未适当履行物业管理义务。首先，因公共烟囱漏水，导致被告房屋漏水，原告并未尽到对公共烟囱的修缮义务。故被告拒缴物业费事出有因。其次，原告的物业管理水平和资质被告提出严重质疑，小区公共卫生差，小区保安人员时常不在岗。再次，原告对物业费进行价格调整缺乏适当合法的程序，且原告无二级物业服务资质，因此原告亦不能按照二级物业服务资质标准收费。第四，原告所主张的被告欠缴物业迟至2016年5月26日才起诉，故2014年5月26日前的物业费因已过诉讼实效，原告无权催缴。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告辜星的房屋位于金帆小区29栋301房，该房屋建筑面积116.67平方米。从2013年1月1日起被告就没有向原告交纳物业管理费。截止至2015年12月31日，被告共欠原告物业管理费2940元（116.67平方米×0.7元/平方米/月×36个月）。经原告催收，被告未支付上述物业管理费用。另查明，2005年10月1日，长沙市开福区金帆小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了一份《物业管理委托合同》，合同约定由甲方将金帆小区委托乙方实行物业管理，物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米：多层0.5元、洋房1元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告向金帆小区提供了相应的物业管理服务。2012年5月17日，经金帆小区业主委员会同意后，原告将物业服务收费标准进行了调整，即从2012年6月1日起，普通住宅每月0.7元/平方米，门面每月1.4元/平方米，洋房每月1.2/平方米，金帆小区业主委员会并对此进行了公告。还查明，原告于2011年获得湖南省住房和城乡建设厅颁发的二级物业服务资质证书。庭审中，原告主张书面催缴物业费系通过发出律师函的方式予以催缴，之前系通过口头通知的方式予以催缴。被告对此不予认可。庭审中，被告主张其房屋漏水的原因系公共排风管漏水所致，对于该问题原告多次向被告反映并未妥善解决。被告为证明上述事项提供了照片等证据材料在卷佐证。原告对此不予认可，原告认为凭借上述照片并不能真实反映房屋漏水原因。同时，如真如被告所述，系房屋共同部分漏水，该部分维修亦需要通过相应的程序借支维修基金予以维修。庭审中，被告主张原告所提供的物业管理服务不到位，小区公共卫生差，小区保安人员时常不在岗。原告对此不予认可。上述事实有《物业管理委托合同》、金帆小区业主委员会证明及公告、物业移交表等资料、照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告与金帆小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告提供了相应的物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费。但根据现有证据，无证据明确证明原告于本案起诉前向被告催缴了物业费，现原告迟至2016年5月26日才向本院起诉主张物业费，故本院确认原告确有怠于行使权利的情况，被告提出的2014年5月26日前的物业费催缴超过诉讼实效的抗辩事由成立，故被告应当向原告缴纳从2014年5月26日起至2015年12月31日的物业费1568元（116.67平方米×0.7元/平方米/月×19个月+116.67平方米×0.7元/平方米/月÷30天×6天）。对于被告提出的因原告未尽到对物业公共部分进行及时修缮，造成被告居住房屋漏水，经多次反映无效，故被告拒缴物业费的抗辩事由，本院认为虽然根据被告提供的照片，无法准确反映出被告房屋漏水系小区物业公共部分漏水导致，但考虑到被告曾经多次至被告处反映房屋漏水的情况，同时，也考虑到《物业管理委托合同》中关于原告需建立房屋修缮制度，房屋零修、维修及时率90%以上，房屋完好率90%以上的约定，现原告并未向本院递交足够证据证明其建立了完善的房屋修缮制度，故原告所提供的物业管理服务存在瑕疵，本院酌定从被告应当向原告缴纳的物业管理费中扣减300元。对于原告提出的要求被告支付违约金的主张，因《物业管理委托合同》中无违约金的约定，考虑到本案中被告拒缴物业费系因被告对于房屋漏水问题多次向原告反映未果导致，且原告所提供的物业管理服务确实存在瑕疵，故对于原告提出的该项主张，本院不予支持。对于被告提出的，其与原告公司并未签订书面物业管理合同，故原告与金帆小区业主委员会签订的合同不能约束被告的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一之规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，经查明，原告与被告所在的金帆小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，被告作为该小区业主，该合同对其具有约束力，虽然《物业管理委托合同》于2008年9月30日即合同期满，但原告在此期限后，仍依据合同对小区提供了物业管理服务，故对于被告提出的该项主张，本院不予采信。对于被告提出的原告物业公司在对小区提供物业服务时，存在公共卫生差，小区保安人员时常不在岗等物业管理不到位的情况，因被告并未向本院递交足够的证据予以佐证，且原告对此不予认可，故对于被告提出的该项主张，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告辜星在本判决生效之日起五日内向原告长沙金海物业管理有限公司支付从2013年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费1268元；二、驳回原告长沙金海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告辜星承担。不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于湖南省长沙市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张淳二〇一六年八月二十五日代理书记员  喻艳