上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初4690号原告李某某，男，1989年8月7日出生，汉族，住江苏省。委托代理人彭勇，上海兴浦律师事务所律师。被告上某某，住所地上海市嘉定区。法定代表人梅某某。委托代理人汤豪、袁俊杰(实习)，上海市中天信律师事务所律师。原告李某某与被告上某某(以下简称川银公司)商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭勇、被告委托代理人汤豪、袁俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年4月27日签订《星波购物广场-房屋认购确认单》及补充协议书，约定由原告向被告购买坐落于上海市嘉定区裕民南路XXX号商铺(以下简称系争房屋)一套，面积为102.07平方米，购房总价为XXXXXXX元。合同约定，原告应在签约当日支付100000元定金，在2015年5月10日前支付房款50.5万元，在2015年6月30日前支付房款50.5万元，被告借款74万元给原告，原告分两年还清款项，余款由原告向银行贷款。双方约定，原、被告于2015年5月15日前签订正式版本买卖合同，2015年6月1日前交房，交房后原告将该房交被告出租，在前两年的租金归被告所有。合同签订后，原告按约支付了定金和首笔房款50.5万元，但被告在收到房款后在2015年5月15日迟迟不与被告签订正式版本合同。由于被告没有诚信，既不签订正式版本合同，又不退款赔偿损失，原告到被告处多次交涉未果，并拨打110报警，被告知通过诉讼解决。原告认为，原、被告双方签订的认购确认书等同于房屋买卖协议，被告收取了原告定金和房款，应该按约履行，现被告拒不履行协议已构成违约，故原告要求法院判令：1、被告继续履行认购确认书将系争房屋出售给原告并办理过户手续，原告按协议支付尾款XXXXXXX元；2、被告向原告支付逾期交房的利息损失(以50.4万元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2015年6月2日计算至被告实际交房之日止)。被告辩称，原告未能按照认购确认书约定的时间向被告支付相应的款项。被告明确向原告表示如原告在2015年5月15日前支付应付房款，则仍可在当日签订正式合同，但届时原告并未付款，且原告要求给与宽限时日。当时被告告知原告被告会将系争房屋挂牌出售，但在售出之前原告若能够筹足钱款则被告还可以将系争房屋出售给原告。嗣后原告提出退房申请并要求全额退还房款，被告对退房是同意的，但被告认为定金应全部或部分予以没收。现被告已经将系争房屋售与他人，无法再出售给原告。故被告同意在定金扣除后将剩余房款返还原告，但不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2015年4月27日签订《星波购物广场-房屋认购确认单》一份，约定由原告向被告购买系争房屋，面积为102.07平方米，购房总价为XXXXXXX元。合同约定的认购定金为100000元。付款方式为：2015年4月27日前支付100000元，2015年5月10日前支付房款50.5万元，2015年6月30日前支付房款50.5万元。合同约定的双方正式签约日期为2015年5月15日，买方应在2015年5月15日前携带相关证明文件等至售楼处签订合同并办理购房手续，开发商不再另行催告；买方逾期未前来签约将视为单方面违约并自愿放弃该物业购买权，开发商有权没收定金；若买方反悔不购买该物业，则视为买方违约，买方已支付的认购定金开发商不予退还，且开发商有权不经催告另行处置该物业。签约当日，原告向被告支付定金100000元，2015年5月13日，原告向被告支付房款405000元。2015年12月28日，被告和案外人就系争房屋签署上海市商品房出售合同，约定由案外人向被告购买系争房屋。2016年4月，原告起诉来院。诉讼中，原告提供了落款日期为2015年4月27日的补充协议一份，原告表示该补充协议由原告和被告的售房经理施春香签订，双方约定原告应付房款中74万元由被告借款给原告，原告应在被告交付房屋后两年内分两次还清该款项；被告交付原告房屋的时间为原告付清约定的两笔房款101万元后，签订买卖合同后由原告向银行申请贷款到被告的账户，时间为2015年6月1日；交房后原告将该房交被告出租，在前两年的租金归被告所有等。被告则表示施春香并非被告的售房经理而是中介人员，其无权代表被告签订上述补充协议。原告认为施春香在《星波购物广场-房屋认购确认书》中被告负责人一栏签字，此举可以证明其身份；被告则认为施春香签字证明此项业务由其居间介绍，被告才可支付居间费给施春香，不能以此证明施春香是被告负责人。原告还出示了原告书写的申请一份，内容主要是原告申请将原合同约定的付款时间调整为2015年5月15日前支付40.5万元，2015年6月30日前支付60.5万元，施春香在该申请下方签字表示同意。被告则认为施春香无权代表被告作出同意与否的意思表示。审理中，被告提供了原告于2015年9月15日书写的退房申请，该退房申请的内容为：本人李某某认购的星波购物广场裕民南路XXX号商铺，由于目前付款能力及付款时间存在问题，经综合考虑，现向上某某提出申请退房，并在退房过程中互不收取任何费用，希望给与批准。原告对被告出具的退房申请的真实性予以认可，但原告表示被告公司的施春香于2015年9月24日书面回复原告不同意退房，并通知要求原告继续履行协议。被告则认为该书面通知系施春香个人所发，其非被告公司员工，亦无权代表被告。以上事实,有《星波购物广场-房屋认购确认单》、补充协议、申请、退房申请、通知、收据、房地产登记信息、《上海市商品房出售合同》及本案的庭审笔录等有关材料为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告双方签订的《星波购物广场-房屋认购确认单》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，应属合法有效。按照上述认购确认单的约定，原告除在2015年4月27日前须支付100000元及2015年5月10日前支付房款50.5万元外，还应在2015年5月15日前携带相关证明文件等至被告售楼处签订合同并办理购房手续，但原告届时未能履行认购确认单约定的义务，已经构成违约，故其时被告已有权解除双方的合同。原告于2015年9月15日向被告出具的退房申请，系原告表示因付款能力及付款时间存在问题而要求解除合同，而施春香以被告的名义书面回复原告不同意退房，并通知要求原告继续履行协议，表明被告未与原告就解除合同达成一致。在其后长达三个月的时间里，原告未积极实施包括筹措资金等在内的履约行为，原、被告双方也未及时签订购房合同。在此情形下，被告与案外人签某某于系争房屋的购房合同，实际表达了其同意原告提出的退房申请，可以视为双方已就解除合同达成一致。综上，原告要求继续履行认购确认单等诉讼请求已无事实和法律依据，本院均不予支持。根据法律规定，合同解除后，被告应将已收取原告的款项50.5万元返还原告。鉴于原告提出的退房申请载明双方“互不收取任何费用”，而被告要求扣除定金10万元的主张与此内容相悖，本院不予认可。据此，为保护当事人的合法权益，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原、被告于2015年4月27日签订的《星波购物广场-房屋认购确认单》自2015年12月28日起解除；二、被告上某某应于本判决生效之日起十日内返还原告李某某房款人民币50.5万元；三、原告李某某的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费32360元，减半收取16180元，由原告负担8090元，被告负担8090元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一六年八月五日书记员 张学禹附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。