上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初6899号原告胡菁，女，1986年1月23日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。委托代理人胡时中，男，1956年11月14日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人周嘉娥，女，1957年10月22日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告王鹏，男，1982年1月3日出生，汉族，户籍地安徽省。原告胡菁诉被告王鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。本案于2016年8月16日公开开庭进行审理，原告委托代理人胡时中、周嘉娥及被告王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡菁诉称：原、被告就青浦区徐泾镇徐泾北城乐国路XXX弄XXX号XXX室房屋签订租赁合同，由被告承租上述房屋，租期自2016年2月1日至2019年1月31日，合同明确约定不得群租、转租等。后，原告发觉被告违背合同约定，擅自转租房屋予他人。2016年5月29日原告报警并被告知走法律途径来解决。在经过多次与被告电话联系、见面交谈及房产中介工作人员劝说等途径要求被告纠正无果的情况下，原告诉至法院请求判令解除原被告之间的租赁合同，被告已交押金1,300元作为违约金没取。被告王鹏辩称：不同意解除房屋租赁合同，不同意支付违约金1,300元。承租房屋后，被告对房屋进行了装修，因为刚刚装修好味道较大、而被告妻子又有孕在身不适合立即入住，因此被告让一个朋友居住。被告在系争房屋内装修、购买家具花费了不少，且合同约定租期是三年，至今并未到期。经开庭审理查明：系争的青浦区徐泾镇乐国路XXX弄XXX号XXX室房屋系原告动迁所得的安置房。2016年1月6日，原告(甲方)与被告(乙方)在中介方居间下就上述房屋租赁事宜签订《租赁合同》，由乙方承租甲方上述房屋，租期三年自2016年2月1日至2019年1月31日，租金1,300元/月，三个月为一期支付，2016年1月1日支付第一期租金，以后每期提前十天支付；乙方同意支付甲方保证金1,300元，除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下则视为违约，双方同意违约金为1,300元；甲乙双方约定的其他事项：此房为毛坯房，甲方应开通水电煤有线电视，乙方在居住期间，不得破坏房屋结构、不得群租、不得转租，亲戚朋友除外；第一年每月房租1,300元，第二年每月房租1,400元，第三年每月房租1,540元；乙方违约押金不退。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告对原告交付的毛坯房屋进行了卫生间、厨房等处的装修，并交纳了租赁押金1,300元。装修好后，被告将系争房屋招租广告发布到网络。2016年1月6日，被告支付了2016年2月至2016年4月的租金；2016年4月，被告转账支付了2016年5月至2016年7月的租金；2016年7月，被告转账支付了2016年8月至2016年10月的租金。另查明，2016年2月16日，被告(甲方)与案外人郑某某(乙方)签订《租赁合同》，由乙方向甲方承租上述房屋，租期一年自2016年2月22日至2017年2月21日，租金每月2,200元，三个月为一期支付；合同另对其他内容进行了约定。2016年5月28日、29日时，原告查看房屋，发现房屋内居住人并非被告，并通过报警途径调取了被告与案外人的租赁合同。此后，原被告双方进行了沟通，但被告始终坚持案外人郑某某是其工作中在地铁站结识的朋友并未转租，属于租赁合同允许的“亲戚朋友除外”之规定；而原告则认为被告在网上发布招租信息，且案外人郑某某在警察面前表示不认识被告，是通过网络信息进行租赁的；被告的不诚信行为以使原告丧失继续租赁给被告的信任基础，因此诉至法院作如上诉请。以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。现被告将系争房屋在网上发布招租信息，并与案外人郑某某签订租赁合同加价转租于他人，显属违背了双方租赁合同之“不得群租、不得转租，亲戚朋友除外”约定和精神。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，因此对于原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故此被告理应在合同解除后及时腾退并返还房屋。至于被告已付至2016年10月的费用可在实际腾退时与解除合同之后被告应支付的房屋使用费一并予以结算。因被告违约导致合同解除的，被告理应按照合同约定支付相应的违约金。根据双方合同之约定和原告庭审之陈述，违约金以原告没取被告已付押金1,300元的方式支付，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告胡菁与被告王鹏就青浦区徐泾镇乐国路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2016年7月14日解除；二、被告王鹏应于本判决生效之日起十五日内腾退上述青浦区徐泾镇乐国路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还给原告胡菁；三、被告王鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告胡菁违约金人民币1,300元(此款以原告胡菁直接没取被告王鹏已付押金人民币1,300元方式支付)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，减半收取人民币65元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一六年八月三十一日书记员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。