广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0404民初1128号原告（反诉被告）肖文艺，男，1990年2月20日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人肖德良，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省祁东县，系原告父亲。委托代理人赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）赵金亮，男，1968年9月16日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，原告肖文艺诉被告赵金亮，及被告赵金亮反诉原告肖文艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后合并审理，依法适用简易程序，由代理审判员郭美玲独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖德良、赖雪梅，被告赵金亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月7日，原、被告与中介珠海久鼎红房地产投资策划有限公司珠海分公司签订了《二手房买卖合同》，被告以总价121万元的价格向原告购买位于珠海市××城区××单元××房。合同第十条第2款第1小点约定：“买方须于2016年3月15日前支付首期款22万元。”第2小点约定：“买卖双方须于2016年3月20日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料”。第十五条约定：“买卖双方须在签订本合同60天内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续”。合同签订后，被告只向原告支付了定金2万元，首期款22万元一直拖延未支付。还以原告房产有其他抵押为由，认为无法过户，单方面表示不再购买房产。原告的私人抵押借款完全可以在双方办理按揭及过户前消除，不存在房屋无法过户的情形，被告以莫须有的借口完全是不想购买房屋。合同第二十条第3款约定：“如买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金，并承担律师费等”。被告未在2016年3月15日前支付首期款的行为已构成根本违约，应按合同约定支付违约金。原告遂起诉，请求判令：1、被告支付购房违约金121,000元；2、被告支付律师费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告又当庭要求解除合同。原告提交的证据材料有：1、《珠海市二手房买卖合同》；2、《民事委托代理合同》及发票；3、手机短信。被告提交书面答辩状并反诉称，1、原告隐瞒重要事实，且未履行法定义务，违约在先。2016年3月7日，被告在中介公司的居间斡旋下与声称是原告代理人的肖文敏签订房屋买卖合同，此时，肖文敏没有出示房屋权属人肖文艺的委托代理权书及房屋产权证书，身份证也没带。被告仅基于人格信任，向肖文敏支付了购房定金人民币2万元，但要求她隔天把原告的相关材料拿到房产交易中心进行审核，肖文敏口头答应好，但一直拖延。直至交首付款并办理买卖双方有关手续的3月15号，肖文敏和肖德良才携带原告的房屋产权证书金湾区房产登记中心进行验证。经查，发现该房产存在多笔抵押及抵押金额巨大的事实（计三笔抵押债务，建行一笔.另两笔为私人借贷，合计金额91万，且未含利息）。之前，肖文敏说明房屋有抵押，但未告诉多笔抵押（特别是两笔民间抵押）及抵押总金额的事实。此证明，原告为隐瞒抵押事实，近一周时间不敢拿房屋产权证书来验证，已构成违约。另《合同》约定，第十二条房地产交付：卖方应当于2016年3月15日前将该房地产交付买方；第十五条产权转移登记：由房产证由代理方领取，该房地产2016年3月15日前交给买方。但无论是代理方（中介公司）还是被告当天均未实现其权利。此亦证明原告违约。2、原告要求被告将购房首付款直接打入其提供的帐号无法律依据。《合同》第九条交易资金监管，并未规定买方要将款打入卖方账号。被告此前未与原告签订赎楼协议，亦无义务帮其还欠款。在得知原告有诈骗企图的情况下（故意拖延，不出示产权证书，涉及百万买卖，房屋所有人始终不出面，未见委托代理权书，隐瞒房产存续多笔抵押及抵押金额巨大），3月15号，在合同约定的交首付并办理买卖双方交易手续时，被告根据二手房买卖交易的常规要求将款打入代理方（中介公司）或其他机构账户，由其作资金安全保证。但是，这一合理做法遭到肖德良坚决反对，他要求被告直接把款22万款打入他所提供的账户，此番肖德良又是谁？（之前被告交给定金的接收方是肖文敏）22万现金在无法律规定的前提下随意转入他人账号，风险如何防范。既无法律依据，原告却将此作为被告违约的理由，逻辑上显然不成立。3、原告提出的被告当方面放弃购买其房屋的理由不成立，事实是原告故意违约，意图以更高价格出售房屋。2016年3月7日，被告觉得原告所要出售的房屋单价低，仅凭印象就与声称是原告委托人的肖文敏签立合同，并交付2万定金，且在2016年5月9号法庭审理阶段还要求法庭判决继续履行合同（但遭到原告的当庭拒绝）。此举表明被告购买房屋的愿望很迫切，急于低价买房，原告提出的被告当方面放弃购买其房屋的理由不成立。以上事实，说明本合同无法履行系被反诉人单方面故意违约造成。被告遂提出反诉，请求判令：1、原告双倍返还定金4万元；2、本案本诉及反诉的受理费均由原告承担。被告又当庭增加诉讼请求，要求继续履行合同。但被告庭后又表示不予缴纳该诉讼费用，视为撤回该诉讼请求。被告提交的证据材料有：1、收据；2、《珠海市二手房买卖合同》；3、不动产抵押（按揭）登记表。原告提交书面答辩状称，一、被告的反诉请求没有事实和法律依据，双方未能办理产权过户手续，系被告自行违约造成，原告不存在任何隐瞒重要事实的行为，没有任何过错，更加无任何的违约行为。1、2016年3月7日，原、被告与中介方珠海久鼎红房地产投资策划有限公司珠海公分司签订了《二手房买卖合同》，当天被告转账支付原告2万元定金。2、三方在签订合同时，原告明确告知房产现处于抵押状态，并在合同上已注明承诺在本合同生效后45天内会办妥注销抵押登记手续，即只要在2016年4月21日前注销抵押登记，在抵押登记上原告就无违约，根本不存在隐瞒重要事实的说法。3、三方合同第十条第2款第1小点约定：“买方须于2016年3月15日前支付首期款22万元。”被告仅在签订合同当曰支付了2万元定金，首付款22万元却一直拒绝支付。虽然合同第十二条：“卖方于2016年3月15日前交付房屋。”这是有个必然前后顺序的，根据买卖合同的交易习惯及交易原则，必然是在被告在当天前按约定交清首付款之后，原告才有需要履行交付房屋及其他合同义务。然而因被告未按约支付首付款已造成严重违约，导致合同无法再履行。二、《二手房买卖合同》第十五条约定：“买卖双方须在签订本合同60天内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续…”即2016年5月8日才是双方最后办理过户手续的期限，抵押登记在这之前注销根本不会影响到过户登记手续。且珠海市房地产交易中心金湾分中心明确了办理注销抵押的流程及时间，即“抵押人与抵押权人本人持身份证原件、房产证原件、他项权证原件，到不动产登记中心填表申请注销抵押，注销当天受理，后台一个工作日审批。如有特殊情况，可要求当场注销，后台十来二十分钟审批。”所以，只要被告在2016年3月15日前交付了首付款，原告最快可在被告交付首付款的当天便把抵押注销，原告无任何不履行合同义务的情形。被告以房屋有抵押，认为无法正常过户为由，从而认为原告违约完全是与事实不符的。本案系被告未支付首付款而致使合同目的不能实现，造成合同无法再履行。三、因被告不履行在2016年3月15日前交付首付款的义务，己构成根本违约，其单方面解除合同，根据定金罚则，原告无需退回2万元定金，其要求双倍返还定金没有依据。三方的合同并无约定交易资金监管条款，被告如要交付首付款完全可转账给原告账户、交给代理人或中介等方式来履行，但被告却以有风险为由，拒绝支付首付款，系其主观上不愿意再购买房屋造成自身违约。被告违约后，双方产生纠纷。被告多次到原告父亲店里吵闹及恐吓，原告对被告人品产生质疑，双方关系已无法修复，是原告现不愿再将房屋出售给被告的原因，并不存在想以更高价格出售房屋的事实。原告又当庭口头答辩称不同意继续履行合同。经审理查明，2016年3月7日，原告（卖方）、被告（买方）及珠海久鼎红房地产投资策划有限公司山湖海分公司（中介）签订了一份《二手房买卖合同》。合同约定：第一条，卖方拟转让座落珠海市金湾区××单元××房房；第二条，2、该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起45日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；第三条，1、该房地产没有租约；第五条，该房地产转让总价款为人民币121万元；第六条，该房地产交易定金为人民币2万元；本合同签订时，向卖方支付定金2万元；第十条，买方须于2016年3月15日前支付首期款人民币22万元；第十一条，买方逾期付款的违约责任，买方逾期付款的，卖方有权要求买方按下列方式之一承担违约责任：1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之伍支付违约金，合同继续履行；2、买方逾期付款超过30日的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之拾的违约金；第十六条，买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之拾的违约金。第二十条，3、第二款，因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；第二十二条，代理方在权益不受损的情况下，不得干预买卖双方协商变更或解除合同。该合同签有原、被告的名字及盖有中介的公章。但原告落款处有肖文敏的签名及按捺指摸。合同最后有手写“代理方肖文敏已取得肖文艺的全权委托”，落款肖文敏。当日，肖文敏出具一份《收据》，载明“今收到赵金亮购买位于珠海金湾区西湖城区山湖海路8号4栋301定金2万元。收款人肖文敏。”此后，被告并未向原告支付任何款项。又查明，涉案房屋登记在原告名下，该房屋设有三项抵押。另，据原告称，原告与肖文敏是亲兄妹关系。另查明，原告于2015年5月6日委托广东正拓律师事务所代理本案事宜，并支付律师代理费3000元。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《二手房买卖合同》中原告落款处的签名虽然并未为原告本人所签，但鉴于原告在事后、特别是起诉后，不仅未因意思表示不真实而主张合同无效，还按照合同约定向被告提出违约赔偿请求，本院确认，该房屋买卖合同确属原告的真实意思表示，形式上的瑕疵并不影响该合同的真实性、有效性。此外，合同约定的内容并未违反有关法律、行政法规的强制性规定，是合法的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。（一）关于是否解除合同的问题根据《中华人民共和国合同法》关于违约责任和继续履行的有关规定，《合同法》将继续履行定性为一种救济方式，而非履行原则，并为继续履行设置了限制。本案中，《二手房买卖合同》对原、被告既设立了金钱债务，又有非金钱债务。然而，本案自始至今仍处于被告向原告支付2万元定金的状态，又未有证据证明被告在合理期限内要求原告履行，而原告又当庭明确表示将不继续履行其他合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（三）项，及第九十四条第（二）、（四）项的规定，原告要求解除房屋买卖合同，有事实和法律依据，且未违反《二手房买卖合同》第二十二条的约定，本院依法予以支持。（二）关于是否双倍返还定金的问题被告在庭审中承认其在签订房屋买卖合同之前详细阅读过合同文本。而《二手房买卖合同》明确告知了被告涉案房屋设有抵押，又约定抵押权由原告负责在合同签订后45天内予以清洁。被告在庭审中称原告存在的4点违约行为均与合同约定不符。而且，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，原告至今未履行清洁抵押权的合同义务乃被告未履行其支付首付款的合同义务而行使的先履行抗辩权。本院认为，未有证据证明原告有违反合同约定的行为。本院对被告主张原告违约要求原告双倍返还定金的诉请，依法不予支持。《合同法》第九十七条又规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本院认为，被告向原告支付的定金2万元，原告应予返还。（三）关于被告未按约定支付首期款的行为是否违约的问题被告提出因签订合同、支付定金至今原告本人均未亲自出面处理房屋买卖的事宜，在被告的要求下原告又迟迟未有出具房屋产权证以示产权情况。被告因担心产权设立了三项高额抵押而导致房屋买卖不能，又担心肖文敏未取得原告的真实委托，故未按合同约定向原告支付首付款。本院认为，原告确未提交原告委托肖文敏处理房屋买卖的委托书，而在房屋设有三项高额抵押的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告的行为是行使其不安抗辩权。原告据此要求被告赔偿合同总价10%的违约金及律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第六十八条、第九十四第（二）（四）项、第九十七条、第一百一十条第（三）项，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖文艺与被告赵金亮于2016年3月7日签订的《二手房买卖合同》；二、原告肖文艺于本判决发生法律效力之日起七日内向被告赵金亮返还定金人民币2万元；三、驳回原告肖文艺的其他诉讼请求；三、驳回被告赵金亮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1390元，由原告肖文艺负担；反诉受理费人民币150元，由原告肖文艺负担75元，被告赵金亮负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  郭美玲二〇一六年八月五日书 记 员  赵思远