广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初346号 原告：周平，女，汉族，1957年9月30日出生，住所地北京市崇文区。 委托代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托代理人：莫兰香，广西海盟律师事务所实习人员。 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，住所地北海市香港路工业园区综合楼409号。 法定代表人：常国民，总经理。 委托代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 原告周平诉被告北海亿同合力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月29日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，书记员冯伟兰担任法庭记录。原告的委托代理人范琦、莫兰香、被告委托代理人王熙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周平诉称：2011年3月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于北海市，建筑面积88.49平方米，房款总计539524元。合同签订后，原告依约支付了全部房款，并交纳了办理房产证、土地证以及入住的各项税费31138.9元。但被告却在2012年1月6日将上述房屋交付后就不再履行办理房屋产权证的义务，致使原告在签订上述合同后的近五年时间内一直未取得房屋产权证。为此，原告诉至本院请求：1、判令解除原、被告于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款539524元，赔偿原告损失5395.24元，支付利息156461.96元（自2011年3月4日暂计至2016年1月4日，以后另计）；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失3万元（以房屋评估机构评估金额为准）；4、判令被告赔偿原告因办理房产证、土地证所交办证费1400元，备案登记费124元，管道燃气费2300元，数字电视开户费336元，住宅专项维修资金10792.9元，契税16186元，合计21138.9元；5、本案的诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃第三项诉讼请求。 被告北海亿同合力房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、1、房产权属证书逾期办理系因涉案工程的实际施工人吴家忠拒不移交香槟郡的工程竣工验收备案登记所需的各项资料所造成，该情形属于不可归责于被告的事由，被告在逾期办证一事上没有任何过错；2、被告已全面履行合同，原告的合同目的完全能够实现；3、退一万步讲，即便原告具有解除权，由于原告解除权已经过一年的行使期限，解除权已消灭；4、若《商品房买卖合同》解除则显示公平，双方签订的《商品房买卖合同》依法不应解除，双方应当继续履行合同；二、被告在2012年1月6日，就已将案涉房屋交付原告，原告一直占有、使用案涉房屋，在双方商品房买卖合同关系存续期间，被告收取和占有原告的购房款的合理合法，原告请求被告支付购房款利息没有事实和法律依据；三、装修是原告自行与装修公司进行约定的，不属于《商品房买卖合同》履行内容，被告对原告装修的内容、选材、造价等完全不知情，且房屋的装修价值已耗尽。如合同解除，原告应将房屋恢复原状，支付房屋翻新的费用，原告请求被告赔偿装修损失没有事实和法律依据；四、原告是争议合同项下的房产纳税义务人，缴纳税款是原告的法定义务，如合同被依法解除后，已缴纳的税费由纳税人向税务机关申请退回，原告请求被告赔偿税款没有事实和法律依据；五、专项维修基金已全部用于房屋维修，数字电视开户费、燃气费是原告入住实际产生的费用，这些费用是北海市永康物业服务公司所收取，并非被告收取，而办证费、备案登记费只是被告代收代缴，没有实际收取，所有原告请求被告赔偿专项维修基金、办证费、备案登记费、燃气费、数字电视开户费没有任何依据；六、假如合同解除的，原告应从接收房屋之日起至实际返还房屋之日支付答辩人房屋租金，租金应参照北海市同地段同类房屋租金标准。 经审理查明：2011年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：oqhjy1629）一份，主要约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于北海市，建筑面积88.49平方米，每平方米6097.01元，总房价款为539524元，买受人在签订本合同时一次性支付全部购房款；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人还应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告已依约支付了全部房款，并向被告交纳了办理房产证、土地证的费用1400元，备案登记费124元，契税16186元，此外被告还向北海永康物业服务有限公司支付了数字电视开户费336元，专项维修资金10792.9元和管道燃气费2300元。2012年1月6日，被告于将涉案房屋交付原告使用。2012年5月18日，案涉房屋经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。由于实际施工人吴家忠未将竣工验收备案登记资料交付给被告，因此被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告亦至今未能取得房屋产权证，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实有《商品房买卖合同》、建设工程质量竣工验收意见书、收方确认单、收据、销售不动产统一发票、契税完税证明书、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为:《商品房买卖合同》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此双方须按合同的约定全面履行义务。原告已按照合同约定支付完全部房款。但被告未能依照约定在商品房交付原告使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能实现合同的目的，被告主张是实际施工人吴家忠拒不移交竣工验收备案材料所导致，但这是被告与案外人吴家忠工程施工合同纠纷，属于一般商业风险，可预测可避免的，所以被告的抗辩事由不成立，被告逾期办理产权证的行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及请求被告返还购房款539524元，并按已付房价款的1%赔偿损失5395.24元，符合法律规定，本院予以支持；被告按已付房价款的1%赔偿损失，已具有补偿性及惩罚性，且原告自2012年1月6日起即占有使用案涉房屋，不应再另行计算购房款的利息损失，原告请求被告支付购房款利息，本院不予支持；被告至今无法为原告办理房产产权证书，原告请求被告返还已付的土地办证费1000元、房产办证费400元、备案登记费124元，合理有据，本院予以支持；原告向北海永康物业服务有限公司支付的数字电视开户费336元、专项维修资金10792.9元和管道燃气费2300元，是原告自2012年1月6日入住、使用案涉房屋所产生的物业费用，原告已经享受了物业公司提供的物业服务，根据权利义务相统一的原则，被告应当支付这些费用，原告请求被告返还数字电视开户费336元、专项维修资金10792.9元和管道燃气费2300元，没有事实及法律依据，本院不予支持；关于契税，因被告代收的契税已税务部门缴纳，在合同解除后被告应协助原告办理契税退还手续。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除之后，原告应将北海市腾退给被告。被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告行使合同解除权的时间为一年，认为原告已过合同解除权的行使期间，但该条款规定的是出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款的合同解除权的行使期间，根据该解释第十九条的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同，应予支持，该条款并未规定合同解除权的行使期间，对于被告的主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下： 一、解除原告周平与被告北海亿同合力房地产开发有限公司于2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：oqhjy1629）； 二、被告北海亿同合力房地产开发有限公司向原告返还购房款539524元、土地办证费1000元、房产办证费400元、备案登记费124元，并赔偿原告周平损失5395.24元，合计546443.24元； 三、被告北海亿同合力房地产开发有限公司协助原告周平办理契税退还手续； 四、原告周平将北海市腾退给被告北海亿同合力房地产开发有限公司； 五、驳回原告周平的其他诉讼请求。 案件受理费人民币11425元，减半收取5712.5元，由原告周平负担1618.5元，被告北海亿同合力房地产开发公司负担4094元。（该款原告周平已向本院预交，被告北海亿同合力房地产开发有限公司负担的部分由其在偿还上述款项时一并返还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11425元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  钟新友 二〇一六年八月二十六日 书 记 员  冯伟兰 附：本判决适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。