湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1230民初225号原告：杨红，女，侗族，1982年8月30日出生，湖南省通道侗族自治县人，住址湖南省通道侗族自治县。被告：王永安，男，汉族，1954年6月18日出生，湖南省洞口县人，住湖南省洞口县。被告：湖南省鼎盛房地产开发有限公司（曾用名称邵阳市鼎盛房地产开发有限公司），住所地邵阳市江北大世界2栋2单元201号。法定代表人：杨传明，系该公司董事长。被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：石全瑜，湖南清园律师事务所律师，执业证号14312198910994486。代理权限为特别授权。原告杨红诉被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2017年5月9日立案后,依法适用普通程序,于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨红及两被告共同委托诉讼代理人石全瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告违规收取的水、电开户费2000元，并为原告办理商品房配套建设的基础设施之燃气及有线电视开通到户（或由被告向原告支付燃气开通费及有线电视开户费共计2800元）；2.判令被告向原告退回多收取的办证费用5456.68元；3.判令被告向原告支付逾期办理两证的违约金1633元（按2015年4月15日起算）；4.判令被告向原告支付延期交房违约金18 294.9元（计算至2015年4月15日共计560日）；5.判令被告向原告退还剩余房款42 592.6元及利息8050元（计算至2017年4月30日）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原告于2013年2月25日在被告所在通道县富贵花园售楼部签订（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》，当日被告向原告收取水、电开户费共计2000元。根据怀化市物价局怀市价（2011）66号、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》、湘办发（2008）18号文件以及原告通过信息公开获取的发改局（原物价局）针对王永安的《通道侗族自治县物价局调查询问笔录》、政府办主动公开的信息通政函（2014）37号等相关文件规定，被告违规向原告收取水、电开户费2000元，被告应为原告办理天燃气及有线电视开通到户（或向原告补给天燃气开户费2500元，有线电视开通费300元）；2、被告2014年4月30日向原告预收办证费15000元，并约定多退少补，2015年11月17日，被告再次向原告收取办证费用3739元，共计向原告收取了预交办证费用18 739元，被告于2016年3月4日完成两证办理后，只向原告提供了其向地税局支付的契税凭证合计13 282.32元，尚剩余5456.68元未退还给原告；3、被告于2014年4月30日向原告预收办证费15 000元并约定办好后多退少补，2015年11月17日，已过180天，被告没有为原告办理两证并于当日再次向原告收取办证费用3739元，2016年3月4日被告才为原告办理了房产权证（通房权证双江字第20160***号），但距2014年4月30日收取预交办证费用已过676天，被告未按约定期限办理房屋产权证应按合同约定向原告支付逾期办理违约金1633元；4、根据（2013）通房商交字第（152）号相关约定，被告应在2013年9月30日前通过书面通知将竣工验收合格的房屋交付给原告，但在房屋未通过验收合格的情况下，被告于2014年10月份电话通知原告收取房屋钥匙，原告接收了房屋钥匙，但被告未按约定交付房屋，被告应承担违约责任，交房日期应为验收合格通过日期2015年4月15日，故被告应向原告支付逾期交房违约金18 294.9元；5、原告根据（2013）通房商交字第（152）号约定向被告支付房款共计380 013元，被告办理了两证后向原告提供了两证及由地税局2016年1月22日代开的销售不动产发票凭证（售房款为332 058元），但被告一直未与原告结算房款。根据约定，原告最后的房价款应为337 420.4元，被告应向原告退还42 592.6元。被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回原告杨红的各项诉讼请求。事实与理由：1、被告与原告2013年2月25日签订的（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》时，同时签订了《补充合同》，《补充合同》第二条约定“每套房须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”，被告是依据双方签订的补充合同向原告收取的水、电开户费2000元；2、被告湖南省鼎盛房地产公司在开发建设通道富贵花园时，管道燃气还没有进入通道，通道富贵花园小区商品房的规划设计建设方案也没有管道燃气这个建设项目，故被告没有义务为原告承担管道燃气建设费的义务，有线电视开户费一直是由有线电视经营机构依据政府物价管理部门核准的收费标准直接向使用有线电视终端的用户收取。有线电视开户费是指各家各户独立开设户头的费用，该费用是业主自己承担的费用。3、商品房交易过程中出卖人涉及的税有印花税、营业税以及附加税费，买受人设计的税费有印花税、契税、交易费、登记费、工本费等，原告与被告《补充协议》中约定“办证一切费用和税金由买受人承担”，因此，原告主张剩余办证费用5456.8元是依据双方签订的补充合同约定，被告用来缴纳契税之外的税、费；4、原告与被告签订的（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该内容不是对办理两证期限的约定。原告与被告在合同中并未有约定在什么期限内办理两证，所以原告要求被告支付逾期办理两证违约金无依据；5、被告不应向原告支付延期交房违约金。被告延期交房的一个原因是出让土地使用权的通道县人民政府2014年11月底才将土地使用权交付给被告，同时被告开发建设富贵花园建筑材料进出的道路（吉祥路）是由通道侗族自治县人民政府修建，该道路于2015年1月才竣工验收，从而影响了被告开发建设富贵花园的进度。政府的行为，对于被告是不可预见、不可抗力的，因此被告应免除对原告逾期交房的违约责任。原告购买的商品房13栋2014年3月21已竣工验收合格，被告也于2014年10月通知原告收房并向原告交付了钥匙，原告请求违约金计算至2015年4月15日与事实不符，也缺乏法律依据；6、根据原告与被告签订的（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第四条第四款第1项约定，原告购买的房屋，合同面积为149.86平方米，单价2180元/平方米，合同价款326 695元，但实际办证面积152.32平方米，按约定单价计算，房屋总价款337 420.4元。原告与被告《补充协议》中约定“办证一切费用和税金由买受人承担”，因此，原告主张多交的房款是依据双方签订的补充合同约定，被告用来缴纳该套房屋交易所应发生的所有税、费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据，1、《通道县富贵花园13#楼工程竣工综合验收备案表》，对原告欲证明的目的不予采信，理由为原告主张的竣工验收合格时间（2015年4月15日）实为备案时间，该份证据上记载“竣工验收日期”为2014年3月21日，本院认可的竣工验收合格时间为2014年3月21日；2、《湖南省森泰燃气有限公司注册信息》及《通道森泰燃气管道天燃气顺利开工》，对原告欲证明湖南省森泰燃气有限公司于2012年3月30日成立，该公司在通道燃气工程于2013年11月22日开工的两个时间节点本院予以采信；3、《通道侗族自治县人民政府关于推进县城规划区内管道燃气工程建设的通告》对原告欲证明的目的不予采信，理由为该通告发出的时间是2014年5月26日，而涉案房屋竣工验收时间是2014年3月21日，且涉案房屋规划设计初期，通道侗族自治县县城内还未有管道燃气；4、《关于商品房销售实行明码标价和价格备案制度的通知》《中华人民共和国税收完税证明（141）湘地证056570**》该文件属于相关职能部门规范性文件，具有指导性，但不具有强制性；5、《关于杨红要求公开富贵花园商品房销售明码标价及价格备案资料情况说明》及《通道侗族自治县物价局调查询问笔录》本院不予采信，理由为该组证据为行政部门的行政管理，与本案无关。被告提供的证据，1、《中华人民共和国税收完税证明（141）湘地证056570**》及《中华人民共和国税收完税证明（141）湘地证056570**》，本院对这两份的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，理由为被告在办理房产证时向通道县地方税务局办税服务中心缴税，但无法证明该税费是被告替原告所缴纳的；2、《通道县富贵花园13#楼工程竣工综合验收备案表》与原告提交的一致，本院予以采信；3、《通道富贵花园方案设计说明书》及《通道侗族自治县人民政府关于推进县城规划区内管道燃气工程建设的通告》，本院予以采信，理由为通道引进燃气管道相关项目建设时间为2014年5月26日，通道富贵花园设计方案形成时（2010年11月），整个通道县城都没有管道燃气且被告在设计时也未包含管道燃气建设项目；4、由通道县人民政府项目建设征地拆迁管理办公室出具的《证明》及通道侗族自治县城市建设投资有限责任公司出具的《证明》，本院对这两份的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信，理由为政府房屋拆迁行为及吉祥路竣工时间对被告向原告交房并无影响，也不属于免责事由。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2013年2月25日，原告与被告签订了（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》及《补充合同》，原告购买被告富贵花园13幢3单元某房（建筑面积149.86平方米），每平方米2180元，购房总金额326695元。（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》第五条载明，根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：房屋面积以房产证登记面积为准，房款据实结算，多退少补。第八条载明，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交买受人使用；1.该商品房经验收合格。第九条载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十四条载明，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《补充合同》中约定，一、住房由出卖人（被告）代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人(原告)承担]。二、每套房须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取。三、本补充合同与出卖人同买受人签订的《通道侗族自治县商品房买卖合同》享有同等法律效力。四、本补充合同一式二份，出卖人与买受人各执一份。2013年2月25日，被告向原告收取了2000元水、电开户费，2013年6月8日及2014年4月30日，原告分两次向被告支付了房款共计374 650元，2014年4月30日原告向被告交纳了办证费用15 000元并注明多退少补，2015年11月17日，原告再次向被告交纳了9100元（其中房屋面积费用5363元，办证费用3737元）。原告购买被告富贵花园13幢3单元某号房通过产权登记及双方结算，最终计价面积152.32平方米，房款总价为332058元，原告已于2016年3月4日获得了该房屋所有权证书。通道富贵花园13#楼于2014年3月21日通过工程质量竣工验收。原告购买的房屋已于2014年3月21日通过竣工验收合格，原告与被告于2014年10月中旬（15日）进行了房屋交接。本院认为：关于原告第一个诉讼请求。依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2013年2月25日签订的《补充合同》中约定“每套房须由买受人交水、电开户费2000元包干，工本费另行收取”，故原告要求被告退还水、电开户费2000元，本院不予支持。原告与被告对“燃气开户费”、“有线电视开户费”的承担并无约定，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。参照《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定燃气开户费、有线电视开户费应当计入开发建设成本包含在房屋销售价格之中，原告要求被告办理有线电视开通到户，本院予以支持，现因被告已向原告交付了房屋，故，有线电视开通到户由原告自行办理较为妥当，被告应向原告支付有线电视开户费300元；原告要求被告办理管道燃气基础设施，因通道县于2013年11月22日才开始实施管道燃气工程，通道县人民政府于2014年5月26日发布公告要求推进县城规划区内管道燃气工程建设，被告在2010年11月规划通道县富贵花园开发建设方案时，通道县还未有管道燃气这一基础设施，被告也未将管道燃气规划计入开发建设成本中，根据通道侗族自治县实际情况以及被告对通道富贵花园方案设计说明书，原告该主张，本院不予支持。综上，原告第一个诉讼请求本院仅支持被告向原告支付300元有线电视开户费，由原告自行办理有线电视开户。关于原告第二个诉讼请求。《补充合同》中约定“住房由出卖人（被告）代办土地使用证、房屋产权证[办证一切费用和契税由买受人(原告)承担]”，原告向被告共交付了办证费用15 000元+3737元=18 737元，契税13 282.32元，原告请求被告返还多收取的办证费用5456.68元，本院核实应为5454.68元，故本院仅支持由被告向原告返还多收取的办证费用5456.68元，被告主张剩余的5456.68元是依据《补充合同》约定收取的用于缴纳契税之外的税、费，但被告未向本院提交相关证据证明，故本院对被告该辩称不予采信。关于原告第三个诉讼请求。原告与被告签订的（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》中约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人（被告）提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。根据合同，原告与被告未有约定被告为原告办理两证（土地使用证和房屋产权证）的期限，双方对办理两证的期限也未作出补充约定，故原告请求被告支付逾期办证违约金1633元的诉讼请求本院不予支持。关于原告第四个诉讼请求。原告与被告签订的（2013）通房商交字第（152）号《通道侗族自治县商品房买卖合同》约定被告应于2013年9月30日前向原告交付经验收合格的房屋，但被告未存在任何免责事由，直至2014年10月中旬才将验收合格（2014年3月21日通过竣工验收合格）的房屋通知原告进行接收，被告应原告要求未对该套房屋安装房门，由原告自行安装，因此双方交接房屋的时间应认定为2014年10月15日，被告应按合同约定向原告支付延期交房的违约金，故违约金应从2013年9月30日第2日起至2014年10月15日止（共计380天），被告按日向原告支付已交房款（即2014年10月15日前共交付374 650元）的万分之一计算，共计14 236.7元，原告请求被告支付延期交房违约金18 294.9元，本院仅支持14 236.7元，其余部分本院不予支持。关于原告第五个诉讼请求。原告向被告共支付了房款380013元（即2013年6月8日支付348 000元，2014年4月30日支付26 650元，2015年11月17日支付5363元），根据双方最后结算房屋总价款为332 058元，原告向被告多支付了47 955元，原告请求被告退还多交房款42 592.6元，本院予以支持，因双方仅对房款结算方式约定为“多退少补”，故原告请求支付房款利息本院不予支持。被告主张原告多缴纳的房款是依据《补充合同》约定收取的用于缴纳契税之外的税、费，但被告未向本院提交相关证据证明，故本院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：限被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨红支付62 585.98元（其中有线电视开户费300元且由原告杨红自行办理有线电视开通到户，逾期交房违约金14 236.7元，多收取的办证费用5456.68元及房屋款42 592.6元）；二、驳回原告杨红的其他诉讼请求。如被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1820.7元，由原告杨红承担420.7元；被告王永安、湖南省鼎盛房地产开发有限公司承担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨 蓉代理审判员  杨秋萍人民陪审员  杨 思二〇一六年八月二十八日书 记 员  方 艺附件：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应该承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。