云南省文山市人民法院民 事 判 决(2016)云2601民初1504号原告：谭逢贵，男，1972年8月18日生，汉族，四川省富顺县人，农村居民，家住。原告：张玉琼，女，1982年1月4日生，汉族，云南省富宁县人，农村居民，家住。二原告的委托诉讼代理人：周春江，开化法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：文山州大景房地产开发有限公司，统一信用代码：91532600719489687U。法定代表人：王殷，该公司董事长。住所地：云南省文山市下沙坝东沙路**。委托诉讼代理人：王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杨映聪，云南七乡律师事务所实习律师（特别授权）。原告谭逢贵、张玉琼与被告文山州大景房地产开发有限公司（以下简称大景公司）一案，本院于2016年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭逢贵、张玉琼和委托诉讼代理人周春江，被告大景公司的委托诉讼代理人王丽、杨映聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭逢贵、张玉琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，并限期被告将二原告购买的大景梓园商品房修复完善后交付给二原告；2、判令被告承担2016年1月1日至30日的违约金300元，并支付2016年2月1日起至交房日止按每天10元计算违约金及逾期交房的房屋总交易额15%的违约金即332082元×15%=49812.3元，共计50112.3元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：二原告于2014年10月29日购买了被告大景公司开发建盖的位于文山市大景梓园的商品房，并于当日与被告签订了位于文山市的《商品房购销合同》，面积122.63平方米，合同编号为：DJ-2014380号。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。二原告于2014年5月14日支付购房款106341元，于9月23日支付购房款105741元，后于2016年3月24日支付了剩余购房款120000元，并已付清购房款，原告依据合同的约定履行了作为买受人应尽的付款义务。根据合同的约定，该商品房应于2015年12月30日前验收合格并交付原告使用，但由于被告的原因致使房屋至今未竣工，导致该商品房未经验收，被告不能按照合同约定将房屋交付给原告。被告的行为构成严重违约，按照合同约定，被告应立即交付房屋并赔偿原告无法收房造成的一切损失。被告大景公司辩称，原告诉称与本案的客观事实不符。第一，逾期交房并不是被告的主要原因造成的。首先，在2015年2月9日文山职教园区发生模版支架坍塌事故，造成人员伤亡。省、州、市党委、政府高度重视和关注救援工作，同时为吸取教训，防止此类事故发生，文山市委办公室、文山市政府办公室联发《关于进一步加强建筑工程领域安全生产工作的紧急通知》，要求全市范围内的施工全面停工，落实各项制度责任，进行安全生产大检查，在得到检查验收合格后方可复工，因此，导致被告停工3个月。其次，文山市人民政府修建省道206线，征收涉及本案项目的部分土地，导致规划变动，影响了施工。最后，因大景梓园整个项目涉及的业主较多，为保证有序进行交房工作，被告只能通知分批次接房，且已于2015年12月20日通知原告接房，经文山恒浩达物业服务有限公司统计现已有539户业主接房。综上，逾期交房并不是答辩人的主要原因造成的。第二，被告不应当承担15%的违约金。《商品房购销合同》第九条第一款第三项约定，被告逾期交房30天，原告有权利要求退房并处交易总金额15%的违约金。该条款明确约定原告主张交易总金额15%的违约金是以其要求退房为前提的，现原告的诉请是继续履行合同，因此，被告不应当承担15%的违约金。综上所述，原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。针对双方所争议的事实，原告提供1、《商品房购销合同》，2、发票，3、施工现场照片等3组证据；被告提供1、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，2、《关于进一步加强建筑工程领域安全生产工作紧急通知》、《建设工程复工申请书》，3、情况说明，4、快递单、《交房通知》等4组证据。经双方质证，被告对原告所提供的第1、2组证据的真实性、合法性没有意见；对第3组证据不予认可。认为五张照片不能说明照片上的房屋是本案诉讼原告针对的房屋，不能作为定案依据。本院认为，被告对原告提供的第1、2组证据的真实性、合法性予以认可，且以上证据均与本案相关联，本院予以采信，其证明的内容及事实，本院予以确认，原告提供的照片为单方拍摄制作，该证据的真实性无法核对，且仅凭该证据不能证明被告建盖的房屋是否竣工及质量是否存在问题，系孤证，不予采信。原告对被告提供的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性没有意见，但不同意被告的证明观点，该证据不能作为被告逾期交房的挡箭牌。对第3组证据不认可，不能证明被告的观点，也不能证明交房事实，因为是被告的单方行为。原告如今未接收到合同约定的房屋；对第4组证据的真实性没有意见，但是不能证明被告的观点，认为是被告的单方行为，不能作为被告单方变更交付房屋的理由。本院认为，被告提供的第1、2、3、4组证据客观、真实，且均与本案相关联，本院予以采信，其证明的内容及事实，本院予以确认。综上，2014年10月29日，二原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：DJ-2014380号）。合同约定，二原告向被告购买由被告开发建设的大景梓园第6幢第1单元第3层302号房，面积122.63平方米，房屋总价款为332082元，交付期限为2015年12月30日前。合同第九条约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方（原告谭逢贵、张玉琼）支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按【3】种约定承担违约责任：【3】乙方有权利要求退房并处甲方交易总金额的15%违约金”，合同第十条约定“由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：每逾期一天罚甲方10元人民币”。合同签订后，二原告分别于2014年5月14日、9月23日，2016年3月24日将购房款全额支付给被告，被告在2015年12月20日以快递邮寄方式，通知二原告于2016年3月21日办理交接房手续。另查明，2015年2月11日，中共文山市委办公室及文山市人民政府办公室，因文山州职教园区学生活动中心在建工程发生模板支架坍塌事故，造成人员伤亡（该事故为文山市重大安全生产事故，涉及面广泛，社会影响力较大），特下发《关于进一步加强建筑工程领域安全生产工作的紧急通知》（文电【2015】25号），通知全市所有建筑施工工地必须于2015年2月11日全面停工整顿。被告接到通知后停工整顿。被告进行整顿后于2015年5月11日、2015年5月19日分别向文山市住房和城乡建设局申请复工，同日文山市住房和城乡建设局同意复工申请。被告委托文山市恒浩达物业服务有限公司，对大景梓园一期建设项目进行物业管理服务。2015年12月20日，被告向各位业主下发交房通知，于2016年3月21日开始办理接房手续。经统计，现已有539户业主接房。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否违约；2、在合同履行过程中是否存在不可抗力；3、被告是否应承担违约责任。针对第1个争议焦点。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同真实有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同的约定履行。根据合同的约定，被告应于2015年12月30日前交房，而被告实际的交房时间为2016年3月21日，被告延期交房已构成违约。针对第2个争议焦点。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，中共文山市党委、政府于2015年2月11日所作出的全市工程停工整顿检查的通知，是针对全市公众利益所考虑而做出，对原、被告来说是不能预见、不能避免的，属不可抗力，且发生在原、被告所签《商品房购销合同》的履行期间内，本案在合同履行过程中存在不可抗力。针对第3个争议焦点。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案被告延期交房系不可抗力造成，其停工整顿的时间应在合同约定交房时间内扣除，在实际交房时间后顺延，被告已通知二原告于2016年3月21日办理交房手续，且原告同意继续履行合同，故二原告要求被告继续履行合同，本院予以支持；二原告要求被告承担违约责任因不可抗力而免除，原告要求被告将其所购商品房修复完善，因未提供证据证明商品房存在质量问题，本院不予支持。综上所述，被告已构成违约，但因不可抗力免除其违约责任，原告所主张的3项诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告谭逢贵、张玉琼与被告文山州大景房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》继续履行；二、驳回原告谭逢贵、张玉琼的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告文山州大景房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张永奎二〇一六年八月二十六日书记员  吕选芳