烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2015)福民初字第282号原告：沈晓燕。委托诉讼代理人：王德欣，山东鑫希望律师事务所律师。被告：烟台隆城置业有限公司。住所地：烟台市福山区福海路***号星河城**号楼。法定代表人：李华丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。原告沈晓燕与被告烟台隆城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王德欣，被告委托诉讼代理人赵忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金66658元（逾期办证违约金计算期间自2013年9月16日起至2015年6月20日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年7月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于福山区福海路288号星河城15号楼2单元1902号的阁楼，原告依约给付了购房款。合同约定，被告在2012年8月30日前交付房屋，且被告应在商品房交付使用后365日内，将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续，但被告迟至今日，仍未将相关资料予以备案，导致原告房产证一直未能办理。被告辩称，1、由于涉案房屋所在福山区星河城小区的物业用房被法院查封，导致房产证无法办理；2、与施工单位存在纠纷，施工单位不配合提供相关资料、验收，导致验收延误，致办证延期；3、被告已按合同约定将办理产权登记所需资料依合同约定交付给了房产管理部门；4、原告诉请违约金过高，请求依法降低。经审理查明，2011年7月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于福山区福海路288号星河城15号楼2单元1902号的阁楼，原告依约给付了购房款。该合同第八条对房产交付期限约定，被告应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付原告使用，同时原、被告就上述商品房买卖合同未尽事宜签订补充协议，该协议第八条约定：出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。买受人应按规定及时持有关凭证到房产管理部门办理权属登记手续。第十一条约定：买受人全权委托出卖人办理一切房产手续。原、被告对房屋交付使用时间为2012年9月15日均无异议。原告主张违约金66658元的计算依据、方式及标准为：按原告已交房屋总款481964元为基数，按人民银行公布的同期银行贷款利息的标准又加30%的罚息计算。逾期办理房产证未约定违约金的依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。而人民银行计收逾期贷款利息是在原利息的基础上加计30%到50%，原告以30%为标准计算。具体的计算区间、利率及计算方式为：以房款481964元为计算基数。2012年9月15日实际收房，计算一年的办证期，从2013年9月16日开始计算。自2013年9月16日起算至2014年11月21日，期间是432天，按照1-3年6.15%的利率，计算利息为35081元。加计30%的罚息为45605元。自2014年11月22日起算至2015年2月28日，期间是99天，按照年6%的利率，计算利息为7843元。加计30%的罚息为10195元。自2015年3月1日起算至2015年5月10日，期间是71天，按照年5.75%的利率，计算利息为5390元。加计30%的罚息为7007元。自2015年5月11日起算至2015年6月20日，期间是41天，按照年5.5%的利率，计算利息为2977元。加计30%的罚息为3851元。以上逾期办证违约金计算至2015年6月20日，合计66658元。提交书面计算表格及中国人民银行公布的金融机构人民币存贷款基准利率调整明细表予以证明。法庭调查时，被告对原告主张的2013年9月16至2015年6月20日的计算期间无异议，对计算标准有异议，认为应该采用相对应的时间相对应的利率，一年采用一年的，半年采用半年的，不足一年按六个月到一年计算，对违约金数额66658元有异议。庭外调查中，原告与被告经协商达成一致意见，因合同中约定365日内提交办证材料，应该还有30日的办证时间，因此逾期办证违约金的计算期间亦应向后推迟30天，即起算点应为2013年10月16日，应扣除2436元。诉讼中，被告主张已经按合同约定将办理产权登记所需资料依合同约定交付给了房产管理部门，但未提交证据证明。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、付房款收据、中国工商银行个人购房借款担保合同复印件及还款明细、物业服务合同、书面计算表格、中国人民银行公布的金融机构人民币存贷款基准利率调整明细表及当事人的庭审陈述等在案为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违返法律及相关行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，出卖人应按规定在商品房交付使用后365日内将办理产权登记所需由其提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。双方均确认房屋交付使用的时间为2012年9月15日，则被告依约应在2013年9月15日前将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报送房产管理部门备案登记证书手续。但被告至今未予办理，已构成逾期。双方当事人在《商品房预售合同》及《商品房买卖合同》补充协议中对逾期办证应否承担责任及如何承担责任没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于的通知》（银发251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本案中，被告辩称的无法办证的理由，没有事实及法律依据。对逾期办证，被告依法应承担违约责任。原告依据中国人民银行金融机构人民币存贷款基准利率1-3年利率标准计算隆城公司逾期办证违约金，并在此基础上加计30%的逾期贷款利息，于法有据，应予支持。庭外调查中，原告与被告经协商达成一致意见，因合同中约定365日内提交办证材料，应该还有30日的办证时间，因此逾期办证违约金的计算期间亦应向后推迟30天，即起算点应为2013年10月16日，应扣除2436元，该意见系双方真实意思表达，本院予以准许。以上累计计算隆城公司逾期办证违约金为63511.5元。被告称原告计算的逾期办证违约金过高没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告烟台隆城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈晓燕2013年10月16日至2015年6月20日期间的逾期办证违约金63511.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由原告负担69元，被告负担1397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  黄德光人民陪审员  姜守强人民陪审员  辛明勇二〇一六年八月十七日书 记 员  杜彦坤