新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初2120号原告：宁继超，男，汉族，初中文化。委托代理人：李培弟，奇台县古城乡法律服务所法律工作者。被告：张明显，男，汉族，小学文化。委托代理人：刘惠军，新疆新勤律师事务所律师。被告：种玉祥，男，汉族，小学文化。被告：武国灵，女，汉族，小学文化。被告：王琳，男，汉族，小学文化。原告宁继超与被告张明显、种玉祥、武国灵、王琳房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告宁继超及其委托代理人李培弟，被告张明显及其委托代理人刘惠军，被告种玉祥、武国灵、王琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宁继超诉称：2016年4月1日被告将位于奇台县北塔山准东神华煤矿二矿，建筑面积700平方米的14间彩钢房租给原告经营餐饮、旅馆等，租期为5年。合同签订后，原告向被告一次性付清了28万元的租金。原告租用该房屋后投资装修3万元。2016年5月神华煤矿要求被告拆除其非法修建的彩钢房，造成原、被告的房屋租赁合同无法履行，被告的违约行为给原告造成了较大的经济损失，而且被告至今将22万元的租金不予退还，为此原告只得依法起诉，请求：1、被告返还房屋租金220000元；2、被告承担给原告造成的经济损失30000元（装修人工工资、材料等）；3、被告承担违约金56000元（280000元×20%）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告张明显辩称：原告所诉与事实不符部分：一、在签订租赁合同前，原告已经占有使用房屋近两年，对于该段时间的租赁费原告并未支付，对于这笔租金被告是否要求原告支付，根据本案审理结果决定；二、原告租赁的彩钢房是被告种玉祥、武国灵、王琳投资建造的，被告张明显只起牵线搭桥的作用，因为神华公司只认张明显，张明显不是14间彩钢房的投资人；三、被告张明显也不是该合同涉及到的收益人，作为张明显不应当承担由合同所产生的责任。被告张明显在合同上签字只是一个证明人的作用，因为原告对其他被告不熟悉，原告也只认被告张明显；四、原告租用该房屋直到房屋被拆除，原告并没有投资3万元进行装修；五、2016年5月，房屋不是神华煤矿强行拆除的，是因为天津港发生爆炸后，奇台县政府对易燃板材建造的彩钢房要求拆除，但是易燃板材在此前是可以作为建造临建房的材料的，所以被告张明显认为房屋被拆除属于不可抗力；六、投资建造人是被告种玉祥、武国灵、王琳，被告张明显对收取原告租金的情况并不清楚。对于原告的诉讼请求部分：首先被告张明显不清楚原告支付租金的情况，所以对第一项请求没有答辩意见。对于第二项诉讼请求，原告没有装修，所以装修损失3万元不存在。对于第三项诉讼请求，违约金56000元不成立。合同没有违约条款，并且拆除是奇台县政府的政策行为，不存在违约行为。原告也不存在经济损失，也不存在其他损失增加，经济损失赔偿不够的问题。而且违约金计算标准有误，从2016年4月1日交付房屋到7月18日房屋被拆除，中间还有一段时间，这两个半月的时间，返还租金的数额应当相应减少。原告以租金总额计算违约金不准确。被告种玉祥辩称：原告与被告签订合同属实，租金尚欠3万元没有付，实际只付了25万元。关于装修部分，原告没有对墙面进行装修，只是铺设了下水管道。彩钢房是2016年5月神华煤矿让拆除的，彩钢房的房顶是种玉祥带人拆的，当时被告张明显给种玉祥说矿上要求拆除，让种玉祥找几个人拆掉。拆除其他部分的时候种玉祥不在。被告张明显说彩钢房是被告种玉祥、武国灵、王琳投资建造的，原告交付的租金张明显没有拿不属实。租赁房屋的事情是四被告商量好的。一间房子租金2万元，收完钱才和原告签的合同。从原告处收的钱，付了建房款后，剩下103200元都放在张明显的保险柜里。被告种玉祥现在的意见是把应该给原告退的租金退掉，赔偿原告装修损失，原告主张的违约金由法院依法判决。被告武国灵辩称：原告尚欠3万元租金未付，实际只付了25万元。原告没有对房屋进行装修，但铺了管道。武国灵认为不存在违约金，因为合同没有约定。房子是四个人合伙建的，具体是武国灵和王琳出钱，种玉祥负责盖房子，张明显负责解决土地问题。种玉祥跟武国灵说张明显一个人占一份，其他三个人占两份。收取原告租金的时候，武国灵、种玉祥、张明显三个人都在，收完钱才签的合同。收的钱付完建房子花的钱，剩下的103200元都放在张明显的保险柜里了。被告王琳辩称：原告付租金的时候王琳不在场，但张明显给王琳打电话了，王琳知道一间房子2万元租金的事。原告实际付了25万元租金。原告支付的租金付了建房子花的钱以后，剩下的103200元都放在张明显的保险柜里了。后来给原告退了10万元租金。不存在装修的问题，原告挖管道是事实。违约金不存在，因为合同上没有写违约金。租金已经给原告退了10万元，再退15万元。装修损失不存在。房子建造前期是王琳和武国灵出了10万元，后面是王琳、武国灵、种玉祥三人平均出的钱。种玉祥具体负责建造。至于种玉祥和张明显怎么说的王琳不知道。原告为证实其主张成立向法院提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份。拟证明：四被告出租14间面积700平方米的彩钢房给原告，原告已支付租金28万元，被告违约，应当承担违约金。被告张明显对其在合同上签字的事实认可，对原告证明的问题不认可，对该份证据与张明显的关联性不认可，张明显不是出资人，是其他三被告和神华煤矿的联系人。合同并不能证明原告已经支付了租金，原告实际支付租金的数额以其他三被告认可的为准。关于违约金，张明显不认可，房屋是因为奇台县政府的政策性原因拆除的，属于不可抗力，不存在违约金问题。被告种玉祥对该份证据的真实性无异议。被告武国灵对该份证据的真实性无异议。但原告实际只付了25万元租金，并且违约金不存在。被告王琳认为签合同时其不在场，但原告有3万元租金没有付，且违约金不存在。本院对该份证据的真实性予以确认。2、购买水暖材料的清单一份。拟证明原告租用被告14间彩钢房后进行了简单装修，安装了坐便器，铺设了下水管道，花费材料费13299.5元。被告张明显对该份证据的真实性不认可，认为清单上没有公章也没有签字。对其关联性、合法性也不认可。被告种玉祥认为其不知道这些材料的市场价格，但这些材料种玉祥见了。被告武国灵认为其也看见这些材料了，至于具体价格因为清单上没有盖章没有签字，具体数额可能不准确。被告王琳认为其没有见这些材料，并且清单上没有公章，像这样的清单可以随意出具，不能成立。本院对该份证据综合认定。3、证人孟祥振的证言，主要内容为：证人和原告是合伙关系，证人是实际承租人之一。但是是原告出面和被告签的合同。原告等人对房屋进行了装修，6个人干了半个月，材料费13000多元，加上人工工资是30000元。具体的装修包括铺设下水管道，安装洗手池和马桶，但没有装修完。干活的人之间有亲戚关系，其中一个人是原告的小舅子，叫侯自强，侯自强的媳妇也干了。原告和证人没有接到被告要换板子的通知，否则不会进行装修。人工工资按一个人一天不到200元计算的。装修的材料是证人和原告还有曹士学买的，有时候两个人一起，有时候三个人一起买的。装修材料不是一次性买回来的，但都是在奇台县天和市场里一家店买的，点名证人忘记了。装修清单是卖东西的店主写的，钱不是一次性付的，都是买一次付一次。房子装修了半个月，之后证人就回老家了，房子什么时候拆的证人不清楚。原告给被告付了28万元租金，付的是现金，当时张明显、种玉祥、武国灵都在场。付了钱没有打收条，因为合同上写明租金已付。签合同的当天付的租金。后来被告给原告退了6万元租金，是在乌鲁木齐退的，退的时候四被告都在场，当时在场的有原告、侯自强还有证人。是通过银行转账方式付的，具体时间证人记不清了，手机上有转账信息。张明显的一张建行的卡转到证人的一个朋友的建行卡上的。原告对证人证言没有异议。被告张明显认为证人和原告是合伙关系，存在法律上的利害关系，证人证言不能采信。证人证言与事实不符，被告拍摄的照片反映原告没有装修。关于原告在房屋上添附的东西归属双方没有约定，不应该由被告承担。证人既然说材料是分次购买，应该分次出单，所以与事实不符，相互矛盾。证人陈述的收退租问题均不属实，付租金的时候张明显不在场，退租的时候证人在场，退了10万元。被告种玉祥认为原告购买材料属实，但价钱其不清楚。租金付了25万元。关于退租金的事实认可。被告武国灵认为原告付了25万元租金，洗手池、马桶都没有装。退租的时候武国灵在场，给原告退了6万元，给侯自强退了4万元，对此被告有收条。被告王琳认为原告付了25万元租金，租金总共退了10万元，装修王琳没有见。本院对该证人证言综合认定。4、证人曹士学的证言，主要内容为：原告租赁被告的房子，签合同的时候证人知道。当时付了28万元租金。房子租下来以后进行了装修，下水管道铺好了，其他没有装修完。当时6个人装修的，装修了大概半个月时间。买材料花了13000多元，人工工资多少钱一天当时没有说，证人不知道。干活的6个人，除了证人、原告、孟祥振，另外又找了三个人。证人、原告、孟祥振没有拿工资，另外找的三个人的工资是原告支付的，证人不知道付了多少。房子什么时间拆的，证人不知道。原、被告签合同的时候证人在场，给被告支付的租金里有证人的10万元。证人也是实际房屋承租人之一。材料不是一次性买的，是分批次买的，钱也是分次给的，店主不赊账。一起干活的6个人里面有一个叫侯自强的是原告的亲戚。退租金的时候证人不在场。证人铺设了管道，此外安装了两个洗手盆和两个坐便器。原告对该位证人的证言没有异议。被告张明显认为干活的人都是原告、曹士学、孟祥振的亲戚，没有外人。证人和原告是合伙关系，存在利害关系，不存在装修。租金付清的事实没有其他证据相印证。被告种玉祥、武国灵、王琳的质证意见同被告张明显。本院对该证人证言综合认定。被告张明显为证明其抗辩主张成立向法院提供了以下证据：1、2016年4月12日收条两份。拟证明：被告张明显给原告方退款10万元，被告种玉祥、武国灵所说的放在被告张明显处的103200元，已经退给原告10万元，还有3200元还不够拆除费用。因为被告张明显不是房屋投资人也不是收益人，所以当初把103200元放在张明显处时，张明显还给种玉祥打了欠条。这笔钱只是放在被告张明显的保险柜里。钱退完以后，张明显把欠条收回并当着其他三被告和原告的面撕毁了。原告对其出具的收条的真实性认可，对侯自强出具的收条不认可，认为与本案无关。对于被告主张的其没有义务退还原告租金的理由不认可。被告种玉祥对该组证据的真实性无异议，但认为被告张明显说的给种玉祥打欠条的事不属实，因为钱不是种玉祥一个人的。被告武国灵对该组证据的真实性无异议，认为被告张明显是写了一份东西，只是证明剩多少钱在张明显处存放，不是欠条。被告王琳对该组证据的真实性无异议，给原告退10万元租金的时候王琳在场。张明显写的东西王琳看了，当时写的就是剩余多少钱。本院对该份证据的真实性予以确认。2、情况说明一份，照片36张。拟证明现场拆迁时间是2016年7月18日，当时还有7间房屋完好，所有房子没有装修没有设备，是空房子。西边两间房存放了一些厨具设备。原告对情况说明的合法性、关联性不认可，证人应当出庭。照片不能证明拆迁事实，也没有其他证据印证照片上的房屋是原告租赁的房屋，所以不能证实原告租赁的房屋没有装修，故对照片的真实性、合法性、关联性均不认可。被告种玉祥、武国灵、王琳对该组证据的真实性认可，照片就是原告租赁房屋的现场照片，没有装修是事实。本院对该组证据综合认定。被告种玉祥为证实其抗辩主张成立提供了以下证据：《合同协意》一份。拟证明：四被告是合伙关系，而且张明显所说的欠条只是其在合伙协议备注的剩余103200元。原告对该份证据的真实性认可，对四被告是合伙关系的事实认可，其他与原告无关。被告张明显对其在协议上签字的真实性认可，对四被告属于合伙关系的事实不认可。被告武国灵、王琳对该份证据的真实性认可。本院对该份证据的真实性予以确认。被告武国灵、王琳未向本院提供证据。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2015年9月份，原告宁继超作为承租人，被告张明显、种玉祥、武国灵作为出租人，双方签订一份房屋租赁合同，合同的主要内容为：一、租赁期限：2016年4月1日至2021年3月31日。二、付款方式：年交。房租在合同期内年交28万元不变。三、水电费由承租方交付。四、租赁房屋的用途：餐饮服务、宾馆。五、租赁房屋在承租期间承租方人为损坏的由承租方承担维修。六、租赁房屋在出租期间，由自然灾害的损坏由出租方承担。七、在此服务区内只有宁继超一家宾馆。八、因卫生不合格，由承租方承担。九、承租房在合同期间，承租方可以出租转让。十、本合同一式两份，双方签字生效，具有法律效力。原告给付租金后双方在合同上签字。同日，被告张明显、种玉祥、武国灵作为出租人，案外人侯自强作为承租人，双方也签订了一份房屋租赁合同，合同约定由侯自强承租另外两间彩钢房。当天案外人侯自强给付租金4万元。被告收取租金后，支付了被告武国灵、王琳前期投资建房的10万元，张海涛的工程款6万余元，剩余103200元放在被告张明显的保险柜里。原告承租该房屋后，在房屋内铺设了下水管道。同时原告购买了洗手池、马桶准备在房屋内安装，但尚未完成安装。2016年4月12日，四被告在乌鲁木齐给原告退还房租6万元，给案外人侯自强退还房租4万元。原告和侯自强分别出具了收条。2016年5月，被告种玉祥带人拆除了彩钢顶。现原告以上述理由诉至法院请求处理。2015年9月29日，四被告签订一份《合同协意》，内容为：房屋所有人：张明显、种玉祥、王琳、武国灵，现有二矿院内合建房屋修建，资金由：种玉祥、王琳、武国灵负责出资，每人押金贰万叁仟叁佰陆拾元整。如修建期间以上人员违反出资规定，视为自动退股，押金不退，在和房屋无任何关系。如因煤矿、电厂须用地皮，房屋拆掉时合同即终止。合伙人：张明显、种玉祥、王琳、武国灵。协议上还有“下余公款拾万零叁仟贰佰整”的内容，但该内容已被划掉。本院认为：一、张明显在本案中是否应该承担责任。首先，被告张明显作为房屋出租人之一在房屋租赁合同上签字；其次，四被告于2015年9月29日签订的《合同协意》上写明张明显是房屋所有人、合伙人之一；第三，房屋所占用土地的使用费是张明显向有关部门交纳的；第四，原告给付的租金是由被告保管的，给原告退还租金时被告张明显在场，而且原告出具的退还租金的收条亦由张明显持有。综合上述事实说明被告张明显是房屋实际出租人之一，因此被告张明显在本案中应该承担相应的责任。被告张明显辩称其在租赁合同上签字的原因是双方都认他，他不签字原告不给租赁费。被告张明显虽然在《合同协意》上签字，但认为该协议上仅有分配和保管内容，无合伙协议关键条款即合伙权利分享和盈亏承担，不构成合伙协议故在本案中不承担责任的理由不能成立，本院不予采信。二、租金返还问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中原告作为负有支付租金义务的一方应当对其已经支付28万元租金的事实承担举证责任。本案中原告主张其已经支付28万元租金的依据原、被告签订的《房屋租赁合同》中写明房款已付，但原告认可合同中“共14间700平方房款依付”的内容是原告自己书写的，并且“房款”两字上的手印也不是被告方摁的，被告对此也不认可，故原告已经支付的租金数额以被告认可的为准，即25万元。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。因被告已经给原告退还租金6万元，故现四被告还应给原告退还19万元租金。被告张明显辩称退给侯自强的4万元也应从中扣减的理由不能成立，本院不予采信。四被告于2016年4月12日就给原告退还租金的事实说明原、被告就解除合同已达成协议，原告在合同约定的租赁期内不可能再占用房屋。故对被告张明显辩称原告退还的租金中还应扣除原告已占用的4个月约9万元租金，因为从4月1日起计算，至7月18日房屋被拆除，这期间的租金原告应予支付的理由本院不予采信。三、损失赔偿问题。四被告均不认可原告对房屋进行了装修，但被告种玉祥、武国灵、王琳均认可原告购买了材料铺设了管道，故本院对该事实予以确认。原告庭审中认可工程并未全部完工，所购买的材料亦未全部使用。且原告在租赁房屋前未对房屋情况进行了解，故其对合同不能履行也存在一定过错。综合上述情况，本院对原告主张的损失酌情支持5000元。据被告张明显陈述所建彩钢房属于临时建筑，且四被告签订的《合同协意》中写明如因煤矿、电厂须用地皮，房屋拆掉时合同即终止可知，四被告知道房屋随时都有可能被拆除。故张明显认为房屋被拆除是政府政策导致的，属于不可抗力的辩解理由不能成立，本院不予采信。四、违约金承担问题。因原、被告在合同中对违约金未做约定，故原告主张违约金没有法律依据。因此本院对原告要求被告承担违约金56000元的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张明显、种玉祥、武国灵、王琳于本判决生效后十日内返还原告宁继超租金190000元。二、被告张明显、种玉祥、武国灵、王琳于本判决生效后十日内赔偿原告宁继超损失5000元。三、驳回原告宁继超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取2945元，邮寄费268.8元，合计3213.8元，由原告宁继超承担1157元，被告张明显、种玉祥、武国灵、王琳承担2056.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  梁洁秀二〇一六年八月二十六日书记员  李元麟