沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初2713号原告沈阳国际软件园产业发展有限公司，住所沈阳市东陵区上深沟村860-1号。法定代表人赵久宏，系该公司董事长。委托代理人杨明，系北京盈科（天津）律师事务所律师。被告汪靖龙，男，1977年3月21日出生，汉族，住黑龙江省尚志市尚志镇。委托代理人张洪旭，系辽宁泰庆祥律师事务所律师。原告沈阳国际软件园产业发展有限公司与被告汪靖龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新（主审），人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨明，被告汪靖龙及其委托代理人张洪旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年5月11日签订《房产转让合同》及《补充协议》，约定原告将位于沈阳国际软件园E区E06楼宇转让给被告，房产总价款为41,165,086.00元。被告应在2015年5月14日前支付1,000,000.00元；2015年5月31日前支付12,349,525.80元，原告在收到该款项之日起开始办理房产解押手续；被告在原告办理完房产解押手续后5个工作日内向原告支付合同所涉房产总价款的30%即12,349,525.80元；原告在2015年6月30日前开始办理房产过户手续，在产权登记机关受理申请当日，被告将合同所涉房产总价款的40%，即16,466,034.40元支付至房产部门的资金监管平台，该款项在被告取得涉案房产所有权证书后由资金监管平台支付给原告。如果被告未按合同约定日期付款的，逾期在60日之内时，每逾期一日按原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日时，原告有权解除合同，被告应按已付房款的日万分之三向原告支付逾期付款违约金，若被告已提前进场装修，则装修部分归原告所有不予补偿，若原告继续履行合同，被告按已付房款的日万分之五向原告支付违约金，原告解除合同的，应退还被告已交付的房产价款扣除违约金的余额。合同签订后，被告支付了1,000,000.00元购房款，但剩余购房款未能支付，原告多次催要，但直至2015年12月22日，被告仍无能力支付，已构成根本违约，原告于次日向被告送达解除《房产转让合同》通知书，通知被告解除合同及《补充协议》。被告根本性违约造成原告如下经济损失：房屋闲置减少租赁经济损失2,268,506.08元（按每年每平方米600元，自合同签订之日起至书面通知解除合同之日）；未按照合同约定履行第二次付款义务导致原告无法归还贷款，多支付银行贷款利息损失531,180.29元；因房产转让实际发生的原告缴纳税款56,000.00元损失。由于《房产转让合同》约定的违约金数额为90,500.00元（1,000,000.00元从2015年5月31日至7月30日，按照日万分之三计算违约金为18,000.00元，加上从2015年7月31日至12月22日，按照日万分之五计算违约金为72,500.00元）明显过低，严重低于违约造成的损失总额，请求法院予以增加，以原告实际损失2,858,686.37元为准，并判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告向被告转让房屋时，未能提供涉案房屋的产权证明，且涉案房屋设有抵押，原告也未能提供抵押权人同意转让的书面同意声明，原告向被告转让涉案房屋时，房屋尚未竣工，原告未能证明涉案房屋是否具备交付条件，综上，被告未按时缴纳购房款。原告于2015年12月24日单方面解除了房产转让合同，其应当退回被告购房款并赔偿被告的经济损失，被告保留向原告另诉的权利。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、房产转让合同及附件三房产证，证明标的均取得国家颁发的房产证明，不存在竣工验收的问题；房产转让合同第四条第二款明确告知该房屋具有抵押；办理房屋解押的前提是双方约定被告已支付了11，000，000.00余元购房款之后，因此抵押不是本案合同无效的理由；合同第11条第2款2项还约定乙方逾期付款超过60日，原告有权解除合同。被告对此证据的真实性无异议，从该合同中第三条可以看出原告在转让房屋时对房屋的面积也不能确认，且直至答辩日原告也未向被告提供房屋产权书面证明及相关材料。证据2、房屋产权证原件，证明涉案房屋具有合法的产权证明。被告质证称其第一次看见该房屋房产证原件，以前要求被告提供，被告未能提供，导致其未能支付购房款。证据3、解除房屋转让通知书，证明原告于2015年12月24日，因被告超过60日未缴纳购房款，原告依法解除合同，被告公司王光楠代为签收。被告对该证据的真实性无异议。证据4、银行转账凭据和收款收据，证明辽宁银众科技代原告支付了第一批购房款1,000,000.00元。被告对此证据无异议。证据5、园区房屋租赁表两张、房屋租赁合同四份及房屋租金发票，证明园区房屋租金标准每平方米在520元至610元，被告拒绝支付房屋款，造成房屋闲置，租金损失2，200，000.00万。被告质证称涉案房屋不具备入住条件，消防认证未通过，该房屋一直没装修；软件园有很多已装修完毕的未出租的闲置房屋，综上认定涉案房屋租不出去，原告不可能有租金损失。原告主张的房屋租赁损失应由权威第三方机构来认定，至开庭之日原告未提供相关评估报告。证据6、税收发票，证明原、被告房屋交易原告支出了5,600.00元的税，被告应赔偿。被告对此证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。出卖人不能证明该税是因原、被告的交易产生的，该合同已解除，房屋尚未转让，原告发生的缴税损失应由其自身承担，双方无约定必须缴纳税款，应在合同全部履行完毕后才可缴纳。证据7、银行借款合同及抵押合同各两份、原告还银行利息的凭证，证明原告出售涉案房屋需要归还银行利息，由于被告不履行第二项支付义务导致原告向银行赔偿利息损失，被告应予赔偿。被告质证称原告将转让的房屋拿去抵押，是其单方面行为；房屋买卖合同和借款合同是两个不同法律关系，房屋买卖违约不必然导致无法归还银行贷款产生利息损失，原告以不确定的收入来偿还银行贷款，对其损失应由其自己承担。至2015年6月28日原告的银行贷款应该结清，而原告未履行向银行还贷的义务与本案的房屋买卖合同无关。被告未向法院提交证据。经审理查明，2015年5月11日，原告沈阳国际软件园产业发展有限公司与被告汪靖龙签订房产转让合同一份，约定原告将其所有的位于沈阳市国际软件园某区E06楼宇（上深沟村861-6号101、102、201、301、401、501）转让予被告，房产转让价款为41,165,086.00元，付款方式如下：自合同签订之日起3日内，被告支付1,000,000.00元，原告在款项到账后向被告开具收款收据；2015年5月31日前，被告向原告支付至合同所涉房产总价款的30%，即11,349,525.80元，原告在款项到帐后向被告开具收款收据，并在取得该笔款项之日起开始办理房产解押手续；被告在原告办理完涉案房产解押手续后5日内向原告支付合同所涉房产总价款30%，即12,349,525.80元；原告在2015年6月30日前开始办理房产过户手续，在产权登记机构受理原告过户申请当日，被告将剩余购房款支付至房产部门的资金监管平台，被告获得涉案房屋所有权证后由资金监管平台向原告支付剩余购房款。若被告逾期付款，逾期在60日之内时，每逾期一日，由被告按已付房款的日万分之三向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日时，原告有权解除合同，被告应按前款约定支付按日计算的逾期付款违约金，若原告选择合同继续履行，由被告按已付房款的日万分之五向原告支付违约金，原告解除本合同的，应退还被告已交付的房产价款扣除违约金的余额。合同签订后，被告仅于2011年5月26日向原告支付了购房款1,000,000.00元，剩余购房款一直未能支付，故原告于2015年12月24日向被告发出解除《房产转让合同》通知书，通知被告解除《房产转让合同》及《补充协议》。现原告以被告逾期付款导致《房产转让合同》及《补充协议》解除，给其造成损失为由，诉至法院，要求被告赔偿损失。本院认为，原告与被告签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在2015年5月14日前向原告支付购房款1,000,000.00元，于2015年5月31日前支付购房款11,349,525.80元，但被告仅缴纳了1,000,000.00元购房款，剩余购房款一直未能缴纳，故被告已经构成违约，其应当承担相应的违约责任，根据合同约定，被告逾期付款超过60日时，原告有权解除合同，被告应按已支付房产价款的日万分之三向原告支付违约金，至2015年12月24日，被告逾期付款已经超过60日，故原告于2015年12月25日向被告发出的解除合同通知书符合合同约定，被告于2015年12月25日收到该通知书，故原、被告双方签订的《房产转让合同》已于2015年12月25日解除，被告应按已付款的日万分之三向与原告支付违约金至合同解除之日，自2015年6月1日至2015年12月25日共计208天，被告已付房款1,000,000.00元，故违约金共计62,400.00元。原告主张该违约金明显低于其实际损失，请求法院予以调整判令被告按原告实际损失予以赔偿，原告主张其实际损失包含房屋闲置减少的租金损失、被告未按照合同约定支付第二笔购房款，致使原告无法归还贷款，多支付的银行利息损失及因房产转让产生的税款损失，为证明以上损失，原告向法庭提交了其与案外人签订的房屋租赁合同、借款合同及税收缴款书予以证明，本院认为原被告间签订的是房产转让合同，原告与案外人签订的房屋租赁合同不能证明涉案房屋因被告违约存在租金损失；关于利息损失，本院认为支付利息，是原告依据借款合同履行合同义务的行为，即便原告未如期缴纳购房款，被告也应按借款合同约定支付利息，该合同义务与原告是否如期缴纳购房款无关；关于税金损失，虽然原告向法庭提交了税收缴款书用以证明，但该证据无法证明其上载明的税收金额，是因涉案房屋转让而产生，且在涉案房屋尚未交易完毕的情况下，原告先行缴纳部分购房款的税金不符合惯例，故对原告的该项诉请本院不予支持，综上，依据原告提供的证据无法认定合同约定的违约金低于原告的实际损失，故对原告请求对违约金进行调整的诉讼请求，本院不予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汪靖龙于本判决生效后七日内支付原告沈阳国际软件园产业发展有限公司违约金62,400.00元；二、驳回原告沈阳国际软件园产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,669.00元，由原告沈阳国际软件园产业发展有限公司承担28,309.00元，被告汪靖龙承担1,360.00元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费29,669.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一六年八月十六日书 记 员  顾芷齐附本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。