广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初3170号原告叶丽丽，女，汉族，1987年6月22日出生，住址广东省深圳市保税区。委托代理人张云辉，广东恒港律师事务所律师。被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司，地址广东省深圳市龙华新区龙华街道建设路龙泽榕园B栋B301，组织机构代码738806449。法定代表人邱广文。委托代理人方贤圣，广东深大地律师事务所律师。第三人中恒建设集团有限公司（原江西中恒建设集团有限公司），地址江西省南昌县莲塘镇向阳路588号，社会同一信用代码91360121158626855N。法定代表人聂双利。委托代理人张云辉，广东恒港律师事务所律师。委托代理人彭苏科，广东恒港律师事务所实习律师。第三人深圳市顿悟一泰投资发展有限公司，地址广东省深圳市罗湖区人民南路深房广场36楼B3601，组织机构代码67187813X。法定代表人范鑫。原告叶丽丽诉被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司、第三人中恒建设集团有限公司（以下简称中恒公司）、深圳市顿悟一泰投资发展有限公司（以下简称顿悟一泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶丽丽的委托代理人张云辉，被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司的委托代理人方贤圣，第三人中恒公司的委托代理人张云辉、彭苏科到庭参加了诉讼。第三人顿悟一泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告叶丽丽诉称，被告为其关联公司顿悟一泰公司抵消欠江西中恒建设集团有限公司工程款，于是将位于深圳市宝安区龙华街道办事处建设路龙泽榕园B栋8层C单元803号房转让给双方指定人叶丽丽即原告。原被告双方于2011年4月28日签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》及相关附件，合同约定：被告将位于深圳市宝安区龙华街道办事处建设路龙泽榕园B栋8层C单元803号房转让给原告，由被告按约定完成房地产转移登记，并办理《房地产权证》等。后被告仅将涉案房屋备案到原告名下，却以种种借口为由拒绝办理《房地产权证》，至今都未办理。被告不予办理《房地产权证》的违约行为，已严重损害原告合法权益。为维护原告的合法权益和财产安全，特诉至法院，请求判令：1、被告于判决书生效后立即无条件将涉案房屋转移登记到原告名下，并办理《房地产权证》等手续；2、被告向原告支付违约金120467.52元（暂计）、按购房款总价412560元每日万分之四的标准从2013年8月18日起至原告实际取得《房地产权证》之日止的违约金；3、被告承担本案所有费用。被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司答辩称，一、涉案楼盘竣工验收之后赶上宝安和龙华分区，被告前往宝安区建设局办理竣工验收备案时，被告知到龙华新区办理竣工备案，当时龙华新区建设局的办事人员尚未到位，等到龙华新区建设局办事人员到位以后他们又认为涉案楼盘的报建和验收手续都在宝安区办理的，所以办理竣工备案审批的手续应该由宝安区建设局办理。被告的楼盘竣工备案就一直搁置在宝安区建设局窗口处。后由于被告及部分小业主投诉信访，经两区建设主管部门协调，涉案楼盘划归龙华新区办理竣工验收备案。被告办理完竣工验收备案之后，前往国土资源委员会龙华办事部门办理初始登记时，该部门又不承认宝安区测绘大队出具竣工测量报告，经被告要求宝安区建设局协调后，该部门才确认涉案楼盘的竣工测量报告，涉案楼盘直至2015年6月8日才完成初始登记，故原告能够办理房产证的最早时间在2015年6月8日之后；二、被告不知晓原告所主张的以房抵债一事，第三人顿悟一泰公司的工程款并未与被告办理任何债权债务转让手续，原告的购楼款至今未缴交，根据合同法的规定，只有原告交清购房款后被告才可以为原告办理房产证。第三人中恒公司答辩称，一、第三人顿悟一泰公司是被告的关联公司，顿悟一泰公司拖欠中恒公司工程款未付。在中恒公司主张权利时，被告同意以涉案房屋抵给中恒公司指定的当事人即原告，顿悟一泰公司在其仲裁答辩书中承认了以房抵工程款的事实，由于顿悟一泰公司与被告的法定代表人同为邱春莲，所以顿悟一泰公司的意见即是其法定代表人邱春莲的意见，所以被告对其以房抵债的事实是承认的；二、中恒公司支持原告的诉讼请求。第三人顿悟一泰公司未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。经审理查明，2011年4月28日，原告叶丽丽（××）与被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司（××）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》[编号：深（宝）网预买字（2011）第3576号]，约定被告将位于深圳市宝安区龙华街道建设路龙泽榕园B栋8层C单元803号房出售予原告，建筑面积为45.84平方米，购房总价款为412560元，于签订合同之日一次性付清。××应于2011年7月31日前将本房地产交付给××，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。××应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。××在将本房地产交付给××之日起240日内为××办理并取得《房地产证》，办理方式为：××书面委托××向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付之日后的第240日起，按日向××支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向××支付违约金，违约金不足以补偿××损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本购房总价款万分之四的违约金。因××未履行相关义务导致××不能按期办理《房地产证》的，××不承担逾期办证的违约责任。合同签订后，原告并未向被告支付购房款，原告主张相应的购房款已由第三人顿悟一泰公司通过其拖欠第三人中恒公司的工程款予以抵扣。原告承认三方未就工程款抵扣购房款签署三方协议，但提交了一份《答辩书》以证明其上述主张。第三人中恒公司以第三人顿悟一泰公司为被申请人，于2011年7月12日向深圳仲裁委员会提起仲裁申请，因施工合同纠纷一案向顿悟一泰公司主张权利。答辩书第3页提到：顿悟一泰公司的关联公司深圳市钜盛隆实业发展有限公司（法定代表人亦为邱春莲）在2011年4月28日，以位于龙华街道的龙泽榕园B栋8C803房产以412560元折抵给中恒公司的指定人叶丽丽，作为支付工程款的一部分。被告对原告的上述主张不予认可，称无法确认答辩书的真实性，并认为原告主张的以房抵债是属于债务转移，顿悟一泰公司与被告虽为关联公司，但是两个独立的法人，债务转移必须要由顿悟一泰公司与被告及中恒公司三方签订协议才可以成立。本院向深圳市不动产登记中心查询涉案房产的情况，该中心复函称：龙泽榕园B栋C单元803房产已办理预售合同备案，合同权利人为叶丽丽。龙泽榕园B栋已于2015年7月办理了房地产初始登记，权利人备齐相关办证材料后可向该中心申请办理二级转移登记手续。另查，被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司原法定代表人为邱春莲，于2002年6月13日变更为邱广文；第三人顿悟一泰公司的原法定代表人为邱春莲，于2014年6月30日变更为范鑫；第三人顿悟一泰公司原股东为邱春莲（占70%股份）、郑春玲（占30%股份），于2014年6月30日变更为符永鹰（占40%股份）、邱春莲（占60%股份）。以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、答辩书、深圳市不动产登记中心复函等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告叶丽丽与被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司就涉案房产签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据合同约定，原告应于合同签署之日一次性付清购房款，被告应在房产交付之日起240日内为原告办理《房产证》，如原告未履行相关义务导致被告不能按期办理《房地产证》的，被告不承担逾期办证的违约责任。原告主张其已用第三人顿悟一泰公司拖欠中恒公司的工程款抵扣涉案房产的购房款，诉请被告为其办理《房地产证》并支付逾期办证违约金，被告对其主张不予认可。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，原告主张房款以通过其他方式抵扣，但仅提供了被告关联公司即顿悟一泰公司在另案中的答辩状以支持其主张，而无证据证明被告明确同意以其关联公司拖欠中恒公司的工程款抵扣房款。虽然邱春莲时任顿悟一泰公司及被告公司的法定代表人，但两家公司系各自独立的主体，顿悟一泰公司的意见不能等同于被告的意见，顿悟一泰公司与中恒公司之间就房款抵扣工程款的协议，被告并未参与。因此，原告主张的上述债务转移未经债权人即被告同意，依法对被告不发生法律效力，原告仍应如约向被告支付购房款。在原告无证据证明其已履行了在先的支付购房款义务的情况下，其诉请被告办理《房地产证》并支付逾期办证的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告叶丽丽的全部诉讼请求。本案案件受理费3838元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 朱  纯  禄二〇一六年八月二十八日书 记 员 董    宏书 记 员 席俊奇（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第9页共9页