河北省丰宁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0826民初2177号原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司负责人李桂明，职务经理。委托代理人杨春雨，河北飞雁律师事务所律师。被告张福琴原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司与被告张福琴物业合同纠纷一案，本院2016年7月21日受理后，依法由代理审判员李静适用简易程序于2016年8月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨春雨、被告张福琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告张福琴于2010年11月份至今拖欠我公司6年物业费及垃圾清理费，每年的物业费140.77平米ⅹ0.68元/平米ⅹ12个月，垃圾清理费36元/年，计1185.00元/年，六年共计7110.00元，我公司多次找被告协商，被告至今未能给付，为此，诉至法院，请求被告给付拖欠的物业费垃圾清理费7110.00元，并从逾期之日起支付利息及违约金。原告为证据自己主张提交了以下证据：前期物业管理服务协议；丰宁阳光水岸交接协议；物业服务管理合同；丰宁县物业服务收费管理实施办法。被告张福琴辩称：我当时签合同的时候不是和原告签的，我是和北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司签订的合同，我从入住的时候我们家窗户就是坏的，楼宇门也是坏的，自来水冻了，物业也不管修，去找物业物业说没交物业费不管，在不就是让我找开发商。汽车停到小区车牌子被偷了，去物业查监控也看不清。物业去过家里登记都什么坏了，但是只登记过没去修理过。当时2009年交房的时候物业还扣了我一千多元钱，也没有退给我，还有我家的房子建筑面积不是140.77平米，建筑面积是137.89平米。物业不给我维修房屋，我就不交物业费。被告为证明自己主张提交了以下证据：房屋所有权证复印件。经审理查明：2009年11月15日北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司作为甲方与被告张福琴作为乙方签订了前期物业管理服务协议，协议的主要内容为：前期物业管理是指自该物业出售之日起至小区业主管理委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。乙方所购单元面积为140.77平米，所购房屋为高层住宅。物业管理费用，房屋共用部位、共用设备、设施的大中修、更新改造费用由公用设备维修基金中列支（不含在物业管理费中）乙方缴纳物业管理费用按年缴纳，乙方应提前一个月缴纳下一年度物业管理费，高层住宅物业管理费按销售或实测建筑面积0.68元／平米的标准收取，如乙方不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起按每天应交管理费的3‰缴纳滞纳金。甲方为乙方自用部分设施、设备提供的维护服务及家政服务项目收费，甲方在接受乙方委托的同时，向乙方合理收取费用，协议签订后，甲方开始对阳光水岸住宅小区进行物业管理。2014年7月8日，经阳光水岸小区业主委员会同意，原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司接管阳光水岸小区的物业管理工作，2014年7月11日，北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司作为甲方与原告作为乙方签订了丰宁阳光水岸交接协议，该协议的主要内容为：甲方自2009年开始管理丰宁大阁镇阳光水岸小区物业，经甲乙双方友好协商并经业主同意及有关部门批准，今后甲方不再管理该小区物业，由乙方管理，甲方将该小区的全部债权、债务，物业所有的全部设备财产一次性无偿给乙方所有，今后该小区的设备、设施由乙方维护，甲方自开始管理丰宁阳光水岸小区物业至今，享有未收债权230万元，外债约100万元，甲方将所有债权债务、物业办公设施全部无偿归乙方所有，并自本合同签订当日办理移交手续，本合同签订后甲方不向乙方及业主主张任何权利。协议签订后，原告开始履行该小区物业管理工作至今。2015年1月28日丰宁满族自治县阳光水岸业主管理委员会作为甲方与原告作为乙方签订了物业服务管理合同，合同的主要内容为：一、委托管理服务事项，包括（1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，出现问题由乙方找开发商协助解决。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。因设备陈旧、老化，由业主协商物业共同申请使用维修基金。（2）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共同的上下水管道、落水管、垃圾道、公用照明、高压泵房、楼内小房设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施。（3）附属、养护和管理出现问题由乙方找开发商协商解决，包括道路、化粪池、沟渠、池、井、停车场。（4）公用绿地、花木的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（7）交通与车辆停放秩序的管理，本物业管理区域的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专用合同。（8）维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤，前款约定的事项不含业主使用人的人身安全与财产保险和财产保管责任，乙方与业主使用人另行签订合同的除外。（9）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料（10）业主与物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，所产生的费用由业主或使用人承担。二、委托管理期限为十年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。三、甲方的权利义务主要是在合同生效之日起向乙方提供408.12平方米建筑面积的管理用房，协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题包括物业费收缴情况和电梯维护情况，负责本物业维修专项资金的筹建、督促业主缴纳物业维护专项资金。四、乙方的权利义务主要为：自主开展物业经营管理服务活动，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；对本物业的公共设施不得擅自占用改变使用功能；本合同终止时，乙方必须向甲方移交有甲方提供的全部经营性商业用房，管理用房及物业管理全部档案资料；接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门的监督。不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。五、物业管理公共服务质量、房屋外观、设备运行、共用部分、公用设备的维护和管理，公共环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、协助消防，房屋共用部位、公用设备、设施的急修、小修不低于物业管理服务的行业指导标准，业主和物业使用人对乙方的满意率达到60%以上。六、物业管理服务费执行国家、省市县有关物业管理服务费用的相关规定；物业管理公共服务费每年缴纳一次，物业管理公共服务费中未计入的共用设施、设备运行、耗能费用按该幢该物业住户实际用量共同分担，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰缴纳滞纳金。七、乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部分、自用设施的维修养护及其他特约服务的费用由当事人自行约定。八、本物业的房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新改造费用在本物业维修专项资金中列支。九、违约责任：乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。截至目前，原告已基本上按合同约定履行了各项义务。但自2010年11月份起至今被告未缴纳物业管理费用。另查明，在庭审中被告出具的房屋所有权证证实被告房屋的实际建筑面积为137.89平米。本院认为:丰宁满族自治县阳光水岸小区业主委员会代表业主张福琴与原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司所签订的物业服务管理合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务，自原告接管阳光水岸住宅小区物业管理职责后，已基本上履行了合同约定的义务，被告应给付相应的物业服务费用。关于被告应给付物业管理费用期限及数额可参照被告与北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司所签订的前期物业管理服务协议约定执行。原告在与北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司签订的丰宁阳光水岸交接协议前后过程中，双方未按法律规定通知被告张福琴，北京瑞赢酒店物业管理有限公司丰宁分公司对被告所享有的债权已转让给原告，因此，该转让对被告不发生效力。因此，原告请求被告给付其在实际管理阳光水岸住宅小区之前的物业管理费用不能得到支持；原告主张的36元/年的垃圾清理费，未提供相关证据予以证实，本院不予支持；在审理中，被告辩称窗户是坏的，楼宇门是坏的，自来水冻了，物业监控看不清等问题及2009年交房的时候物业扣其一千多元钱未退，未提供相关证据予以证实，不能证明其主张，本院不予采信。故此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第七十八、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告张福琴于本判决生效之日起十日内给付原告丰宁满族自治县同开和物业服务有限公司桂明分公司物业管理费用2344.13元（2014年7月11日至2016年8月10日物业管理费按137.89平米ⅹ0.68元/平米ⅹ25个月计算）。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告张福琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。代理审判员  李静二〇一六年八月二十二日书 记 员  姜涛附页《中华人民共和国合同法》当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国物权法》第七十八业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。