上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初38886号原告乔志卿，男，1982年9月4日生，汉族，住上海市奉贤区。原告黄益群，女，1982年10月26日生，汉族，住安徽省马鞍山市。上列两原告共同委托代理人于丹璐，上海市公义律师事务所律师。被告刘雯雯，女，1986年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人钱剑娥，上海君拓律师事务所律师。原告乔志卿、黄益群诉被告刘雯雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告乔志卿及两原告共同委托代理人于丹璐，被告刘雯雯及其委托代理人钱剑娥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔志卿、黄益群诉称，两原告系夫妻。2016年1月6日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向两原告购买上海市浦东新区浦建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价为人民币(币种下同)257万元，首期房价款120万元，第二期房价款135万元由被告申请银行贷款，尾款2万元。双方确认在2016年2月29日前办理转让过户手续。合同附件三还约定，如被告贷款申请未经银行审核通过或者额度不足，被告应于送件当日将其补足并支付原告。如果被告未按合同约定付款，应向原告支付违约金，逾期超过20日后仍未付款的，被告除应向原告支付20日的违约金外，原告有权单方解除合同，被告赔偿总价款的20%。合同签订后，被告的银行贷款未获通过，导致未能在约定的期限内办理房屋过户手续。原告也未在双方约定的过户之日自行将该135万元房价款补足并支付原告。被告逾期一个月后，原告于2016年4月1日书面发函给被告，催促被告尽快办理过户手续，但被告未予答复。2016年4月6日，原告致函被告，正式解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。现原告起诉要求：1、确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月7日解除；2、被告向原告支付违约金539700元(包括按总房价每日万分之五计算二十日的违约金以及总房价20%的违约金)。被告刘雯雯辩称，一、根据合同附件三第4条约定，被告支付第二期房款135万元的时间为2016年5月20日内，被告实际在2016年5月18日通过银行转账支付给原告135万元，但是原告将该款退回。因此，被告不存在违约行为，原告单方解除合同没有法律依据，原告也不需要承担违约金。二、根据合同第六条的约定，过户时间的约定是对买受人即被告的权利保障，若原告违约需承担违约责任，而被告可以对该权利放弃或要求延迟履行。因此，被告在2016年4月28日通知原告配合办理过户并无不妥。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。但本案被告在银行贷款延迟后及时支付了现金，并不存在不能继续履行合同的情形，原告单方解除合同不合法也不合理。四、被告更换贷款银行以及过户延期是与原告沟通过的，原告默认过户时间推迟至2016年2月29日之后。因此，请求驳回原告的诉讼请求。同时，双方约定的违约金过高，请求调整。经审理查明，2016年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告(乙方)向原告(甲方)购买系争房屋，房地产转让价款共计257万元。合同第六条约定，双方确认，在2016年2月29日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺在乙方办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同附件三付款协议约定，1、乙方应于签订本合同当日将部分首期房价款110万元支付给甲方，以及定金10万元转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款120万元；该房价款中2万元由中介公司暂为保管；3、甲方同意乙方通过贷款银行申请135万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行申请贷款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押贷款登记已经注销后，甲乙双方亲自或委托中介公司至交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后2016年5月20日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定账户且交易中心出具乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后90日内，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后甲方应将房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或通过中介公司转付尾款2万元。签订上述合同前，被告已支付原告定金10万元。上述合同签订当日，被告又支付原告110万元。签订合同后，被告向农商银行杨浦支行申请贷款，原告予以配合。2016年2月29日后，被告更换了贷款银行。2016年4月1日，原告以快递方式向被告发送了《告知书》，内容为双方合同中过户时间为2016年2月29日，现已过期一月多，你方贷款是否有问题？必须给个过户的明确时间，如不能在答复时间内完成过户，我们将解除合同，请收函后3天内回复，如不回复则视为同意解除合同。该快递于2016年4月2日签收。2016年4月6日，原告又以快递方式向被告发送了《告知书》，内容为双方合同中过户时间为2016年2月29日，现已过期一月多，联系你及中介均无法给予明确过户时间，已违反合同约定，现正式向你提出解除合同，善后事宜依法处理。该快递于2016年4月7日签收。2016年4月8日，被告向原告发送《告知书》称，一、根据合同约定全款到位时间是五月底，目前时间未到；二、乔先生的心情可以理解，但请按合同约定，勿单方面解约；另已要求中介给出明确答复，中介最新答复为下周过户……2016年4月29日下午，中介人员发短信给乔志卿，表示在交易中心等候过户。2016年5月3日，被告委托律师致函原告，表示2016年4月28日刘雯雯通过中介通知你们当天下午配合过户，但是你们却没有回复，现再次通知你们在2016年5月7日之前配合刘雯雯办理相关过户手续，过完户后刘雯雯会通过现金方式支付余下的第二期购房款135万元。2016年5月6日，原告委托律师致函被告，表示由于你的原因导致双方无法在2016年2月29日前办理过户手续，造成乔志卿和黄益群无法以首套房的资格购置新房，等待一个多月后，房价上涨无法按原预算购置新房，损失巨大。乔志卿经向你催告后，于2016年4月6日发函正式解除合同，故已不可能也无需与你办理房屋过户手续。2016年5月9日，刘雯雯向本院提起诉讼，要求乔志卿、黄益群继续履行合同。2016年5月10日，原告向本院提起本案诉讼。本院诉前调解未成，于2016年6月1日将两起案件分别立案审理，刘雯雯为原告的案件案号为(2016)沪0115民初38851号。2016年5月18日，刘雯雯通过银行转账支付乔志卿135万元。当日，乔志卿将上述款项退还刘雯雯。本院认为，《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同第六条约定，双方应在2016年2月29日之前申请办理转让过户手续；合同附件三约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，双方申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。可见，双方约定的最晚申请过户时间为2016年2月29日，在此之前被告应通过银行贷款审核，如未通过审核或者额度不足，则应在过户当日以现金方式补足。被告主张，附件三还约定“待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后2016年5月20日内，乙方应支付给甲方第二期房价款”，因此被告现金补足的时间应为2016年5月20日前。但从上述约定看，2016年5月20日是被告贷款正常审批的情况下，双方完成过户后银行放贷的最后时间，显然不是被告贷款未获批准或额度不足情况下现金补足房款的时间。被告还抗辩，双方约定的过户期限是对被告权利的保障，被告有权放弃或延期。本院认为，房地产权利交付(过户)固然是房地产出售方应尽的合同义务，但在目前国家实行限购政策的情形下，房地产权利未及时登记转移，势必会对出售方另行购置房屋造成影响，因此合同约定的过户时间是对买卖双方共同的约束，未经出售方的同意，买售方不得擅自放弃或延期过户。被告还抗辩原告默认同意延期过户，但未提供证据证明，本院难以采信。被告又援用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行抗辩，但该司法解释仅适用于房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同纠纷，不能适用于本案。综上，被告的抗辩意见均不能成立。被告的贷款未在2016年2月29日前获批，其也未按照合同约定现金补足购房款，已构成违约。原告于2016年4月1日书面进行了催告，此后被告既未作出明确答复，也仍未以现金补足购房款，根据合同约定，原告依法享有解除权。因此，双方合同自原告的解除通知达到被告时(2016年4月7日)解除。原告主张被告支付二十日的逾期付款违约金和相当于总房价款20%的解除合同违约金，符合合同约定。被告主张双方约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求法院进行调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情进行调整。鉴于合同解除，原告已收取的购房款，应返还被告。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告乔志卿、黄益群与被告刘雯雯签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月7日解除；二、被告刘雯雯应于本判决生效之日起十日内给付原告乔志卿、黄益群违约金14万元；三、原告乔志卿、黄益群应于本判决生效之日起十日内返还被告刘雯雯购房款120万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,197元，减半收取4,598.50元，由被告刘雯雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年八月二十四日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。