重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初4916号原告：中国工商银行股份有限公司重庆江津支行,住所地重庆市江津区几江大同路小什字，组织机构代码90359930-9。负责人：李东，该支行行长。委托代理人：李远华，该支行员工。特别授权。委托代理人：张崇兵，重庆津舟律师事务所律师。一般代理。被告：魏建华，男，汉族，1975年1月21日出生，住重庆市九龙坡区含谷镇崇兴村*组**号附*号，公民身份号码5102221975********。被告:恒大地产集团江津有限公司,住所地江津区双福工业园区,统一社会信用代码91500116790724352D。法定代表人：廖嘉宁，该公司董事长。委托代理人：刘超，该公司员工，一般代理。原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称工行江津支行）与被告魏建华、恒大地产集团江津有限公司（以下简称恒大江津公司）金融借款合同纠纷一案，于2016年4月27日向本院提起诉讼，本院于2016年4月27日立案受理后，依法由本院代理审判员罗勇独任审判，适用简易程序于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告工行江津支行的委托代理人李远华、张崇兵，被告魏建华，被告恒大江津公司的委托代理人刘超到庭参加了诉讼。2016年7月7日，当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告工行江津支行诉称:应被告魏建华的申请，被告魏建华作为借款人、被告恒大江津公司作为保证人，与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款用于购买一手住房。合同约定：原告向被告魏建华发放贷款39.1万元，贷款期限240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，对逾期贷款在所执行贷款利率基础上上浮30%计收罚息，对应付未付利息按罚息标准计收复利。被告未按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。同时，被告魏建华以其所有的坐落于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下634幢1-14-5号房屋作为贷款抵押，并办理了抵押登记，被告恒大江津公司自愿为该笔债务提供了阶段性保证担保。根据合同约定，原告于2013年11月25日向被告魏建华发放贷款39.1万元，此后被告魏建华未按约定履行还款义务，截至2015年12月20日止，被告魏建华已累计14期未按合同约定足额还款，共拖欠原告贷款余额373115.1元、积欠利息5584.1元，共计378699.2元。原告认为，被告魏建华逾期未偿还贷款本息的行为已构成违约，原告于2015年12月21日向被告发送宣布贷款立即到期通知书，宣布《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款立即到期，有权要求被告立即清偿全部贷款本息并承担相关费用。同时，原告对被告魏建华的上述房产享有抵押权，有权就该房产折价、变卖或拍卖所得价款优先受偿。被告恒大江津公司自愿为该笔债务提供阶段性保证担保，应当对该笔债务承担连带清偿责任。故起诉来院，请求判决：1、被告魏建华偿还截止2015年12月20日的贷款本金373115.1元、积欠利息5584.1元，共计378699.2元；2、被告魏建华支付自2015年12月21日起至贷款本息结清之日止的利息、罚息和复利（其中，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率；罚息以所欠贷款本金为基数，在合同贷款执行利率基础上上浮30%；复利以所欠正常息与罚息为基数，在合同贷款执行利率基础上上浮30%计算）；3.被告魏建华支付原告律师服务费15148元；4.原告对被告魏建华所有的坐落于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下634幢1-14-5号房产享有优先受偿权；5.被告恒大江津公司对上述1、2、3项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由二被告承担。被告魏建华辩称：借款属实，对原告的诉讼请求无异议，愿意陆续还款。被告恒大江津公司辩称：1、我公司承担的是阶段性保证责任，在我公司建设工程取得竣工备案登记后，由于买房人个人资金原因无法办理产权证和抵押登记，以致工行江津支行的利益无法得到保障，是买房人个人原因造成的，我公司不承担保证责任；2、原告的第4、5项诉请是矛盾的，我公司承担的是阶段性保证责任，如果第4项请求得到支持，我公司将不再承担保证责任；3、我公司即便承担保证责任，按合同约定，借款人魏建华未按期归还贷款本息，贷款人工行江津支行可要求我公司承担保证责任，而当魏建华2014年10月未按期归还贷款本息之后，原告并未要求我司承担保证责任，因此我公司不应承担2014年10月以后的罚息和其他利息损失；4、律师服务费是属于扩大损失，且费用过高，我公司不予认可。综上，请求驳回原告对被告恒大江津公司的诉请。经审理查明：被告魏建华（借款人、抵押人）为购买坐落于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下634幢1-14-5号房产，与原告工行江津支行（贷款人、抵押权人）、被告恒大江津公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同主要约定：1、贷款金额为人民币39.1万元；2、贷款期限240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、贷款执行利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率确定，贷款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；4、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；5、本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；6、恒大江津公司按合同约定提供阶段性连带保证责任，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年。若贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；7、抵押人同意以江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下634幢1-14-5号房产担保本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权费用和借款人所有其他应付费用；8、主债权同时存在一个或多个物的担保或者第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；9、借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权限期纠正违约行为，有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因违约给贷款人造成的损失。另查明：原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并于2013年11月19日办理了该房产抵押权预告登记。该房产至今未取得所有权证书，亦未办理正式抵押登记手续。2013年11月25日，原告工行江津支行向被告魏建华发放贷款39.1万元，其个人借款凭证记载：借款期限自2013年11月25日起至2033年11月24日，还款方式等额本息还款。嗣后，被告魏建华从2014年1月25日起未能按期足额还款，截至2015年12月20日，已累计14次未按时足额偿还贷款本息，尚欠原告借款本金373115.1元、利息5584.1元。2015年12月22日，原告通过挂号信函向被告魏建华送达了《关于宣布贷款立即到期通知书》，要求立即清偿全部贷款及其产生的利息、罚息及其他费用。因原告催收贷款本息无果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。再查明：2016年3月23日，原告工行江津支行与重庆津舟律师事务所签订《法律事务委托合同》，重庆津舟律师事务所指派张崇兵律师为原告提供法律服务。2016年7月7日，重庆津舟律师事务所收取律师服务费15148元。上述查明事实，有原告出示的《个人购房借款/担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《个人借款凭证》、《借据历史处理明细本地查询》、《关于宣布贷款立即到期通知书》、《国内挂号信函收据》、《法律事务委托合同》、《重庆增值税普通发票》等证据，以及当事人的陈述，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行合同义务。原告已按合同约定向被告魏建华发放了贷款，已履行其合同义务。根据《个人购房借款/担保合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因违约给贷款人造成的损失。被告魏建华作为借款人从2014年1月25日起未能按期足额还款，截至2015年12月20日，已累计14次未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，应当依照合同约定承担偿还尚欠贷款本金、利息、罚息、复利及其他费用的责任。原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记。但该抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果，在未变更为正式抵押权登记前，债权人尚未取得该预购商品房的抵押权，故原告就本案抵押房屋主张优先受偿权，本院不予支持。关于被告恒大江津公司的辩称意见，本院认为借款人个人资金原因不是保证人保证责任的免除事由。《个人购房借款/担保合同》明确约定，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。本案中，抵押的房产至今未取得所有权证书，亦未办理正式抵押登记手续，因此被告恒大江津公司的阶段性连带保证责任并未免除。2015年12月22日，原告通过挂号信函向被告魏建华送达了《关于宣布贷款立即到期通知书》，要求立即清偿全部贷款及其产生的利息、罚息及其他费用，因此保证期间为2015年12月23日起两年，原告于2016年4月27日向本院提起诉讼，向被告恒大江津公司主张保证责任，未过保证期间，本院予以支持。被告恒大江津公司认为在被告魏建华2014年10月未按期还本付息后，原告并未要求恒大江津公司承担保证责任，因此对2014年10月之后的罚息和其他损失不承担保证责任。本院认为，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，保证责任从宣布贷款提前到期之日起两年，至于在满足条件后，贷款人应该何时宣布贷款立即到期，被告恒大江津公司并未举证证明，在借款人构成违约时，原告有权自行决定何时宣布贷款立即到期，因此对恒大江津公司的辩称，本院不予采信。被告恒大江津公司认为律师服务费属扩大损失，且费用过高。本院认为，律师服务费已在《个人购房借款/担保合同》予以约定，包含在保证担保范围内，是合同当事人能够遇见的损失，经审查，该律师服务费符合收费标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告魏建华在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行截至2015年12月20日的借款本金373115.1元、利息5584.1元，并支付律师服务费15148元，合计393847.2元；二、被告魏建华在本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行自2015年12月21日起至贷款本息结清之日止的罚息、复利（罚息以所欠贷款本金为基数，复利以所欠正常息与罚息为基数，均在合同借款执行利率基础上上浮30%计算）；三、被告恒大地产集团江津有限公司对第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆江津支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7208元，减半收取为3604元，由被告魏建华、恒大地产集团江津有限公司负担。限二被告在本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  罗勇二〇一六年八月九日书 记 员  江明