河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）冀09民初31号 原告（反诉被告）：沧州中天伟业商城股份有限公司。住所地：河北省献县昌盛路（东外环路）东水源路南。 组织机构代码：77919360-X。 法定代表人：王建伟，该公司董事长。 委托代理人：刘瑞英，该公司职员。 委托代理人：孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北日新房地产开发有限公司。住所地：河北省沧州市献县东外环路仁人家园6幢1单元101室。 组织机构代码证：67031943-2。 法定代表人：祝景伦，该公司总经理。 被告：河北日新玻璃集团有限公司。住所地：献县淮镇北街村。 组织机构代码：77443549-7。 法定代表人：祝景伦，该公司总经理。 以上二被告委托代理人：甄宏、赵立永，北京市泽元律师事务所律师。 原告沧州中天伟业商城股份有限公司（以下简称中天伟业公司）与被告河北日新房地产开发有限公司（以下简称日新房地产公司）、河北日新玻璃集团有限公司（以下简称日新玻璃集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，被告日新房地产公司在法定期限内向原告提起反诉，本院于2016年4月15日第一次公开开庭审理时，原告委托代理人左立治、二被告委托代理人甄宏、赵立永出庭参加了诉讼；2016年6月24日，第二次公开开庭审理时，原告委托代理人孙占栋、二被告委托代理人甄宏、赵立永到庭参加了诉讼；2016年7月15日，第三次公开开庭审理时，原告并更委托代理人为孙占栋、刘瑞英出庭参加诉讼、二被告委托代理人甄宏、赵立永到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告中天伟业公司诉称，2013年6月20日，原告与二被告签订了一份“商场租赁意向书”，双方约定将位于献县整体及其附属设备设施出租给原告，该宗建筑物所占用土地的使用权人为河北日新玻璃集团有限公司。2014年11月19日，原告与河北日新房地产开发有限公司在上述意向书的基础上签订一份“房屋租赁合同”。合同约定：甲方将位于献县整体及其附属设备设施出租给乙方；租赁期限为十年（自2014年11月1日至2024年10月31日），租金在2014年11月1日至2019年10月31日期间租金每年1000万；在2019年11月1日至2024年10月31日期间每年1200万元；违约责任约定为：过错方向无过错方支付未到期租金总额的20%且不低于本年度租金总额。另租赁合同第四项第一款明确约定甲方交付租赁物前负责组织有关部门对消防验收通过。并且甲方承诺各项出租财产均为甲方所有，没有产权纠纷，并有合法的产权证，在不影响乙方使用的前提下，自签订合同一年内向乙方出示质量合格证书和产权证书（包括土地使用权证、房屋竣工验收合格证、消防合格证、房产证），在此期间因工程质量、消防安全和产权出现的各种问题造成的乙方的损失由甲方负责。 2015年6月20日，献县公安消防大队进行消防监督检查时发现消防安全违法责令限期改正，2015年8月25日献县公安消防大队针对该商场对原告下发了《行政处罚决定书》，责令原告停止使用被告的房产，并处罚10万元。被告的违约行为致使原告商场现已无法正常营业，造成了巨大的经济损失。由于原告不能正常经营，引发供货商恐慌，出现挤兑风潮。原告认为被告的违约行为，致使双方签订合同的目的不能实现，原告现要求与被告解除租赁合同，并向原告承担违约责任。因二被告为租赁合同的共同权利、义务主体，应承担连带法律责任，对于原告的损失，原告申请人民法院委托具有资质的鉴定机构进行司法鉴定，待鉴定意见作出后，原告再另行增加诉求数额。诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、二被告连带返还已交租赁费166.6万元；三、二被告连带赔偿原告经济损失3000万元（实际数额以鉴定为准）并连带支付违约金2000万元；四、诉讼费用由二被告承担。 二被告共同辩称，租赁合同是原告和第一被告日新房地产签订的，并不是原告和二被告共同签订的，同意解除房屋租赁合同，日新玻璃集团不应成为本案的适格主体；对于第二项诉讼请求，日新房地产不同意返还，原告至今租赁使用租赁场所，已经拖欠租赁使用费长达数月之久，其无权要求返还；解除和违约的主要责任是由于消防没有通过，没有通过的原因是原告使用过程中进行的装修，此责任的产生，是原告本身造成的。原告在签订商场租赁意向书、房屋租赁合同之前和合同履行过程中，对日新商城未完成消防验收、竣工验收、未取得房产证这一事实是明知的，在该情况下，原告仍然提前进场装修施工，未办理消防审批手续，对外开业经营，是造成日新商城出现消防问题的主要原因，原告应当该对房屋租赁合同无法继续履行承担主要责任。 反诉原告日新房地产公司反诉称，2013年6月20日，反诉原告与反诉被告就“日新商城”的租赁事宜达成《商场租赁意向书》。2014年11月19日，签订《房屋租赁合同》。根据租赁合同的约定，反诉被告承租“日新商城”整体及其附属设备设施、宿舍、停车场和四周广场，用于商业经济活动、办公及其员工住宿。租赁期限为十年，自2014年11月1日起至2024年10月31日止，其中2014年11月1日至2019年10月31日的租金为每年壹仟万元，2019年11月1日至2024年10月31日的租金为每年壹仟贰佰万元，每年租金交付时间为3月1日、9月1日，逾期交付租金的，除应及时如数补齐外，还应支付拖欠金额按日0.1%的滞纳金，如不交付或者不按约定交付租金达2个月以上的，反诉原告有权单方解除合同。该租赁合同还对违约责任进行了约定，过错方向无过错方支付未到期租金总额的20%且不低于本年度年租金总额。租赁合同还约定，反诉原告允许反诉被告对租赁物整体进行装修或改善增设他物（如粉刷内外墙，吊顶，外墙广告，增减柜台货架等）。反诉被告实际于2014年1月就已经开始进入“日新商场”进行施工，并于2014年10月开始“日新商场”的对外经营，但自进入2015年以后，反诉被告陷入资金危机，并因与债权人的纠纷引发了纠纷，导致“日新商场”的经营出现了困难。2015年9月1日，反诉被告未能如期向反诉原告支付租金。2015年9月，由于反诉被告在对“日新商城”进行装修时，未向消防部门报批，并且有大量的装修存在不符合消防规范之处，导致消防部门对其下达了行政处罚决定书，并在随后的消防验收中仍未完成消防整改，直接影响到“日新商城”产权方对“日新商城”的消防验收工作，进而导致“日新商城”至今未能通过消防验收，更未能完成竣工验收和办理产权登记。就上述欠缴租金和消防整改事宜，反诉原告多次催告反诉被告履行应尽的义务，但反诉被告却始终未予回应。反诉原告遂于2016年3月22日向反诉原告发出《关于催请贵司于2016年3月25日前向我司缴纳租金和完成消防整改的催告函》，但反诉被告到期后仍未向反诉原告缴纳租金和完成消防整改，为了避免损失的进一步扩大，反诉原告于2016年3月29日向反诉被告发出《关于解除房屋租赁合同并请贵司于2016年4月1前向我司腾退租赁物的通知函》，告知反诉被告双方签订的租赁合同于2016年3月31日解除，并要求反诉被告于2016年4月1日前将所承租的租赁物腾退给反诉原告，但反诉被告至今未将租赁物腾退给反诉原告。目前反诉被告资金严重短缺，不仅无力向反诉原告支付租金，更无力向众多的债权人、供应商、员工及商户支付相关款项，当地已出现聚众投诉、上访等危及社会和谐与稳定的情况，当地政府也为此与反诉被告进行过多次沟通。而反诉原告作为“日新商城”的出租方，同时也是本次纠纷的受害人，也曾多次与反诉被告协商解决，但均未果，故要求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》及所有附件；二、反诉被告向反诉原告支付2015年11月至2016年3月的房屋租金416.67万元及滞纳金88.33万元（自2015年9月1日计至2016年3月31日共212天，按日0.1%计算），共计505万元；三、反诉被告向反诉原告支付违约金2000万元（按未到期租金总额1亿元的20%计算）；四、反诉被告立即将“日新商城”整体及附属设备设施、宿舍、停车场和四周广场腾退给反诉原告；五、反诉被告支付自《房屋租赁合同》解除之日至反诉被告腾退第四项下租赁物之日的房屋占用费（自2016年4月1日起至反诉被告实际腾退之日，按每日2.74万元计算）；六、诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告中天伟业公司辩称，同意解除房屋租赁合同，但解除之日以判决生效之日为准；反诉被告不存在任何违约和过错，不应当承担任何责任，要求驳回反诉请求。 原告（反诉被告）中天伟业公司为支持自己的主张提供如下证据： 证据一、2013年6月20日，原告与被告日新房地产公司签订的商场租赁意向书一份； 证据二、2014年11月19日，原告与被告日新房地产公司签订的房屋租赁合同一份； 证据三、打款记录票据五张、被告出具的发票两张； 证据四、行政处罚决定书三份； 证据五、2015年5月30日，原告与被告日新房地产公司签订的房屋租赁补充合同一份； 证据六、2014年11月19日，原告与被告日新房地产公司签订的补充协议一份； 证据七、献国用（2011）第××号土地权属证书一份。该证书土地使用权人为被告日新玻璃集团； 证据八、原告计算的损失清单二份； 证据九、原告支付的各类票据及合同； 证据十、被告日新玻璃集团与鑫隆安全技术有限公司沧州分公司签订的消防工程合同一份； 证据十一、被告日新房地产公司与河北易兴建筑安装工程有限公司签订的建筑工程合同一份； 证据十二、施工图纸； 证据十三、2015年12月30日，劳动保障监察责令限期整改通知书一份； 证据十四、原告方组织的培训、顾客进入商场、进行活动的相关照片。 二被告对以上证据的质证意见是，证据一、二，真实性认可，两份证据证明，原告对日新商城没有完成消防验收、竣工验收和取得房产证是明知的，在此情况下接手日新商场，并进行装修对外经营，原告应当承担全部责任，该租赁意向书被随后的房屋租赁合同废止；证据三、真实性认可，证明原告提前进场施工情况，因为有部分租金是以装修款冲抵方式进行支付；证据四、真实性、关联性认可，证明原告对于消防部门的责令停止使用同样有责任，原告是明知的，原告进场施工并且对外经营，是造成消防受到处罚的主要原因；证据五，真实性、关联性认可，该补充合同对六层的拆除和补偿同时做了约定，约定由原告负责拆除工作，原告直到现在也没有完成六层的拆除工作，造成了消防验收的延迟，合同明确约定，由于原告二次设计装修原因不能通过消防验收的，属于原告责任；证据六、真实性、关联性认可，证明原告未依约向被告支付租金；证据七，真实性、关联性认可，本案诉争“日新商城”已经取得用地、规划、施工等各项合法手续，但由于原告的原因，造成至今未能办理竣工验收手续，取得房产证；证据八，损失清单系原告单方制作，不同意质证；证据九，真实性、关联性均有异议，原告公司的法定代表人王建伟及实际负责人刘瑞英均同时经营好几家商场，采购的物品是否用于“日新商城”及是否还保存于该商城均无法核实，对票据的真实性均无法核实；证据十、十一、十二，真实性、关联性认可，说明原告对商城六层施工和未完成消防验收、竣工验收和取得产权证的情况是明知的；证据十三，真实性认可，关联性不认可，该通知书出具于2015年12月30日，原告早在2015年8月就停止经营，违法行为系原告内部经营造成，应由原告自行承担责任；证据十三，真实性认可，关联性不认可，员工晚会的照片及明珠商场的照片与本案无关。 二被告为支持自己的主张提供如下证据： 证据一、沧献县国用（2014）第00185号国有土地使用权证一份； 证据二、地字第130929201300038号建设用地规划许可证一份； 证据三、地字第130929201300096号建设用地规划许可证一份； 证据四、编号130929140068-001补建筑工程施工许可证一份； 证据五、2013年3月1日，被告日新玻璃集团作为委托人，被告日新房地产公司作为受托人的授权委托书一份； 证据六、2013年6月20日，被告日新房地产公司与原告签订的商场租赁意向书一份（同原告提供的证据一）； 证据七、2014年11月19日，被告河北日新房地产公司与原告签订的房屋租赁合同一份（同原告提供的证据二）； 证据八、原告向被告日新房地产公司支付房屋租金的票据； 证据九、被告日新房地产公司向原告开具房屋租赁费的发票； 证据十、2014年1月25日，河北易兴建筑安装工程有限公司与原告签订的日新商城室内吊顶及地板砖承包合同一份； 证据十一、2014年9月27日，原告与商户签订的专柜合同； 证据十二、2014年12月22日，被告日新房地产公司向原告出具的通知书一份； 证据十三、2015年5月30日，被告日新房地产公司与原告签订房屋租赁补充合同一份（同原告提供的证据五）； 证据十四、沧州市公安消防支队出具的沧公消验字第0143号建设工程消防验收意见书一份； 证据十五、被告日新房地产公司出具的关于建设工程消防验收意见书（沧公消验字2015第0143号）责任说明一份； 证据十六、“日新商城”现状图片。 证据十七、原告出具的供应商的欠条。 证据十八、原告及其法定代表人涉诉的民事判决书及被执行信息。 证据十九、2016年3月22日，被告河北日新房地产开发有限公司向原告出具的“关于催请贵司于2016年3月25日前向我司缴纳租金和完成消防整改的催告函”及邮寄单各一份； 证据二十、2016年3月29日《关于解除房屋租赁合同并请贵司于2016年4月1日前向我司腾退租赁物的通知函》及邮寄单各一份； 证据二十一、二被告申请法院调取的河北沧州东塑集团股份有限公司起诉本案原告等借款合同纠纷一案的相关卷宗材料。 原告对以上证据的质证意见是：证据一至四、真实性认可，但该块土地在2014年11月21日才变更为商业用地，无法推出原告存在任何过错；证据五、真实性不认可；证据六、七，真实性认可，说明被告隐瞒了消防没有验收、土地没有变更的重要情况；证据八、九，真实性认可，第二年给付租金时间为2015年11月1日；证据十，真实性认可，原告只是对室内装修进行施工，且是按照被告要求的设计进行；证据十一，真实性认可；证据十二，真实性不认可，原告没有收到过该通知；证据十三，真实性认可，说明被告存在严重违约；证据十四，原告未收到该意见书，关联性不认可；证据十五，为被告的自述，不应作为证据使用；证据十六，图片上的查封，是原告为了商场内的货物，自己进行的查封，从来没有拒绝被告进入商场，有被告方工作人员进入现场的登记，与本案没有关联性；证据十七、十八，真实性认可，正是由于被告的违约，导致原告无法经营，该损失应当由被告承担；证据十九、二十，真实性不认可，原告没有收到上述函件；证据二十一，真实性认可，关联性不认可。 二被告申请证人张某、王某、肖某出庭作证，张某和王某的证人证言大致内容为，2014年12月22日，二位证人共同向原告公司主管工程的徐文峰送达了停业整顿通知书；证人肖某出庭证言大致内容为，证人是河北易兴建筑安装有限公司在中天项目的具体负责人，证人负责的土建、外墙；二次装修和五楼的餐饮都是原告中天伟业公司做的，吊顶、地砖也是原告中天伟业公司做的，当时证人建楼是地下一层、地上五层，还有六楼接建处，证人并提供和原告中天公司之间往来的票据、合同。 本院组织双方对三位证人出庭证言进行质证，原告称，对证人证言及证人提供证据真实性均不认可；二被告称，认可真实性及与本案的关联性，徐文峰是原告工程负责人。 经审理查明，2013年6月20日，原告中天伟业公司作为乙方，被告日新房地产公司作为甲方，签订了商场租赁意向书一份，该意向书约定，甲方拟将规划水源路与昌盛路交叉口东南角土地建成的约42000平方米左右的商场及其附属设备设施、员工宿舍和四面广场一并租给乙方使用。甲方同意乙方参与甲方的建筑结构设计方案的规划与制定，以利合作。租赁期限为壹拾年，自2014年8月30日起至2024年8月29日止。 2014年11月19日，原告作为乙方，被告日新房地产公司作为甲方再次签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方承诺各项出租财产均为甲方所有，…在不影响乙方使用的前提下，自签订本合同之日起一年内向乙方出示质量合格证书和产权证书（包括土地使用权证、房屋竣工验收合格证、消防合格证、房产证），此期间因工程质量、消防安全和产权出现的各种问题造成乙方的损失由甲方承担。租赁期限为十年，自2014年11月1日至2024年10月31日止。2014年11月1日至2019年10月31日租金每年壹仟万元；2019年11月1日至2024年10月31日租金每年壹仟贰佰万元。每半年交付房租一次，每年分两次交付房租，本合同签订后交第一次租金为11月20日前，第二次于2015年3月1日交纳，以此类推，以后每年租金交付时间为3月1日、9月1日。双方并对违约责任、赔偿责任等进行了相关约定。当日，双方再次签订补充协议一份，大致内容为由于被告日新房地产公司每年缴纳房地产使用税负担过重，原告每年另外支付40万元租金给付被告日新房地产公司，于每年3月1日前支付。 合同签订后，原告分别于2013年6月21日向被告日新房地产公司交纳200万元；于2014年11月20日，交纳124万元；双方一致同意顶账折抵176万元；2015年3月7日交纳300万元；2015年3月26日交纳200万元，合计1000万元。被告日新房地产公司分别为原告出具2014年11月19日收取房屋租赁费500万元和2015年3月4日收取房屋租赁费500万元的发票两张。 2015年5月30日，原告作为乙方与被告日新房地产公司作为甲方再次签订房屋租赁补充合同一份，合同约定：根据双方于2014年11月19日签订的房屋租赁合同中租赁物所含六层办公区域监察装修完成面积3115平方米，且包含以上面积及附属的各项配套设备设施无法进行消防验收，经双方协商同意进行拆除清理。甲方委托乙方拆除接建部分，并负责拆除后的层面保温、防水工作的施工。甲方对乙方进行六层装修装饰及拆除补偿，补偿金额为人民币捌拾万元。如因图纸设计原因（即主体工程）消防、规划不能通过验收，属甲方责任相关工作和损失由甲方承担，与乙方无关。因乙方二次设计装饰装修原因不能通过消防验收，属乙方原因责任，相关工作由乙方完成。双方并对办公区等进行了约定。 另查明，涉案土地的土地使用权人为被告日新玻璃集团。 再查明，2014年8月6日，献县公安消防大队向被告日新玻璃集团作出行政处罚告知笔录；2015年8月25日，献县公安消防大队向原告作出行政处罚决定书一份；2015年12月22日，沧州市公安消防支队向被告日新玻璃集团出具建设工程消防验收意见书一份。2015年12月30日，献县人力资源和社会保障局向原告下达劳动保障监察责任限期改正通知书一份。 2016年2月26日，原告以2015年8月25日，献县公安消防大队责令原告停止使用被告房产，导致无法正常营业，二被告存在违约行为致使双方签订合同目的不能实现为由，诉至本院，要求解除合同、二被告返还租赁费166.6万元并赔偿经济损失3000万元（实际数额以鉴定为准）、连带支付违约金2000万元。被告日新房地产公司主张原告存在违约行为，且原告陷入资金危机，导致经营出现困难；原告的大量装修存在不符合消防规范之处，导致未能通过消防验收，不按期交纳租金等违约行为，且被告已经向原告发出了完成消防整改及交纳租金、腾退租赁物等相关通知函为由，提起反诉，要求解除双方所签订的房屋租赁合同及所有附件，并由原告支付房屋租金、滞纳金505万元，支付违约金2000万元，并立即将“日新商城”整体及附属设备设施、宿舍、停车场和四周广场腾退及至实际腾退之日的房屋占用费。 2016年4月5日，原告出具书面鉴定申请要求对固定资产损失中的1、地下停车场的装修、2、地上一至五层房屋的内装修、3、外墙及楼顶店招装修、4、外墙广告、5、广场指示牌、广场广告牌、广场装饰物等广场所有附着物（包括北广场路面硬化）、6、冷库等不可移动设备设施损失；停业损失等进行司法鉴定。本院针对原告要求鉴定的事项组织了双方质证后，并进行了司法鉴定委托；2016年5月30日，原告向本院提交“暂缓鉴定申请书”一份，内容为：“关于我方诉河北日新房地产开发有限公司、河北日新玻璃集团有限公司的房屋租赁合同纠纷一案中，我方提交的诉状请求中第三项：判令二被告连带赔偿原告经济损失3000万元（实际数额以鉴定为准），我方申请与对方协商确定损失金额为准，不要求鉴定。如果双方存在差距较大，恳请法官予以调解。这样有利于从时间上、司法资源上、费用及社会稳定上都有利于本案的顺利审理。特此申请！” 2016年7月15日，本院第三次开庭审理时，原告要求二被告返还租赁费1733333元，并要求二被告赔偿经济损失32648392元及违约金2000万元。 本院多次组织双方进行调解，双方对于原告的损失金额均未能达成一致意见。 以上事实由原、被告庭审陈述，及双方提供的证据予以证明，且原、被告双方对以上事实均不存在争议，本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告中天伟业公司主张其经济损失金额为32648392元，但对于其损失的范围不要求进行鉴定，并要求以与被告协商确定损失金额为准，但经本院组织协商，双方对于原告的损失未能达成一致意见，原告提供的相关票据、合同，均没有二被告的签字或盖章，二被告对此均不认可，本院现无法确定原告的损失金额，在无法确定原告损失金额的情况下，本院对于原、被告是否存在违约行为，及是否应当承担违约责任均不作审理，故对原告与反诉原告日新房地产公司所要求对方承担违约金、滞纳金等诉讼请求均不作认定处理；但原、被告双方均认可于2014年11月19日签订的房屋租赁合同的真实性，并均要求解除该合同，且原告中天伟业公司至今仍占用被告日新房地产公司的房屋，原告应当在解除租赁合同后，腾退所占被告的涉案房屋等，并依照合同法的相关规定及双方签订的房屋租赁合同的约定，给付被告日新房地产公司租赁房屋期间的租赁费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司与被告（反诉原告）河北日新房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及相关附件，原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司并自本判决生效后十日内将本案涉诉的“日新商城”整体及附属设施、宿舍、停车场和四周广场腾退给被告（反诉原告）河北日新房地产开发有限公司； 二、原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）河北日新房地产开发有限公司房屋租赁费416.67万元，并按照2014年11月19日房屋租赁合同（2014年11月1日至2019年10月31日租金每年壹仟万元；2019年11月1日至2024年10月31日租金每年壹仟贰佰万元）的约定给付自2016年4月1日起至原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司实际腾退之日止的房屋占用费； 三、驳回原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司与被告（反诉原告）河北日新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按照《诉讼费用交纳办法》规定，本诉案件受理费300130元，退还原告沧州中天伟业商城股份有限公司；反诉案件受理费83525元，其中20066.8元，由原告（反诉被告）沧州中天伟业商城股份有限公司负担，剩余63458.2元，退还被告（反诉原告）河北日新房地产开发有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河北省高级人民法院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  郭景岭 审判员  付 毅 审判员  李 霞 二〇一六年八月十日 书记员  李 静