上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初12276号原告(反诉被告)吴焰，女，1968年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。委托诉讼代理人顾希希，上海国创律师事务所律师。被告(反诉原告)徐剑锋，男，1977年6月17日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)计慧丽，女，1981年10月25日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人江琳琳，上海明迈律师事务所律师。原告(反诉被告)吴焰与被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴焰的委托诉讼代理人顾希希，被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽及其共同委托诉讼代理人江琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吴焰向本院提出诉讼请求，要求判令解除其与徐剑锋、计慧丽间的房屋买卖合同，徐剑锋、计慧丽支付违约金人民币27,000元及赔偿金540,000元。事实和理由：2016年1月19日，吴焰和徐剑锋、计慧丽就上海市宝山区兆南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同。按照合同约定，徐剑锋、计慧丽应当在2016年3月30日前付清第二期房款27万元，但该笔款项一直未能支付，反而却是吴焰催促徐剑锋、计慧丽尽快过户。考虑到徐剑锋、计慧丽筹措房款不易，且徐剑锋、计慧丽口头承诺通过借贷等其他方式补足房款余额，在此前提下，吴焰仍配合徐剑锋、计慧丽于2016年5月3日办理了过户手续。但过户办理完毕后，徐剑锋、计慧丽却委托律师发函，其中内容存在多处不实之处。过户完成后，徐剑锋、计慧丽并未按照合同约定的日期支付第三笔房款，已构成违约，故吴焰诉请如上。被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽反诉并辩称，买卖合同并不存在应当解除的情形，应当继续履行。合同约定，第二笔房款应当在过户前支付。因贷款政策收紧，致使贷款审批时间迟延，故过户日期往后顺延，经吴焰同意，第二笔款项支付期限顺延到了过户前。徐剑锋、计慧丽在过户前将第二笔房款支付给了吴焰。合同约定第三笔房款在2016年5月5日前支付，但合同并未约定第三笔款项的收款账户，且前两笔房款均是汇到了吴焰的不同账户。因第三笔房款即银行贷款160万元肯定未能于5月5日前到账，故徐剑锋、计慧丽准备先向吴焰支付160万元作为保证金，但却无法联系上吴焰，故于5月5日发函给吴焰向其索要收款账号，并要求吴焰收到160万元的银行贷款后将该笔作为保证金的160万元返还。吴焰虽于5月10日回函提供了代理人的收款账号，但并未就两笔160万元如何处理作出解释。且在过户当天，吴焰的代理人曾表示，即使其收到银行贷款、也不会将保证金160万元返还给徐剑锋、计慧丽，他们可以通过诉讼方式索要。徐剑锋、计慧丽基于不安抗辩，故并未在5月10日收到账号后向吴焰支付保证金。银行贷款于5月26日放款到了吴焰银行账号。即使第三笔房款构成迟延，也应当从5月10日起算至5月26日，迟延日期并未超过20天，故并不符合合同解除的条件。综上，不同意吴焰的诉讼请求。因吴焰逾期交房，故反诉要求继续履行双方间的买卖合同，吴焰向徐剑锋、计慧丽交付系争房屋，按总房价320万元的日万分之五支付2016年5月30日起至实际交房之日止的违约金，并按每月3,600元计算自2016年6月1日起算至实际交房之日止的租房损失。审理中，徐剑锋、计慧丽撤回了要求吴焰赔偿租房损失的反诉请求。原告(反诉被告)吴焰针对反诉辩称，在徐剑锋、计慧丽未能与吴焰协商违约事宜的前提下，吴焰行使不安抗辩权，不同意交付房屋，且现吴焰坚持要求解除双方间的买卖合同。故不同意徐剑锋、计慧丽的反诉请求。经审理查明，吴锁铭系吴焰出售系争房屋的公证委托代理人。2016年1月19日，吴锁铭代吴焰(卖售人、甲方)与徐剑锋、计慧丽(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同，其中约定，甲乙双方通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款270万元。合同第六条约定，在2016年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)约定，乙方可以向银行申请贷款160万元，用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均因由乙方在办理交易过户前支付予甲方。附件三付款协议约定，1、签订本合同当日，乙方应支付甲方首期房价款83万元。2、办理交易过户手续前，乙方应支付甲方第二期房价款27万元。3、待乙方完成上述全部付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分(若有)、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书且于合同中约定的交易过户时间内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向房地产所在地房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续。4、待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将第三期房价款共计160万元支付至甲方指定账号。5、待甲方收到上述全部款项后三日内，甲乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。同日，吴锁铭代吴焰(甲方、出卖人)与徐剑锋、计慧丽(乙方、买受人)签订房地产买卖合同补充协议，其中约定，1、乙方就该房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向甲方支付补偿标的50万元，甲乙双方同意上述补偿标的款乙方应于2016年1月19日支付甲方。2、乙方承诺银行贷款于2016年5月5日前银行放款到甲方指定账户上，若逾期未放款，则乙方自行补足银行贷款。同日，吴锁铭代吴焰出具收款收据两张，确认收到徐剑锋、计慧丽购买系争房屋的房款83万元及50万元，该两笔款项系汇至吴焰在兴业银行的账户。2016年5月3日，吴锁铭代吴焰与徐剑锋、计慧丽共同向房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续。同日，吴锁铭代吴焰出具收款收据，确认收到徐剑锋、计慧丽购买系争房屋的房款27万元，该笔款项系汇至吴焰在工商银行的账号。2016年5月19日，徐剑锋、计慧丽经核准登记为系争房屋的房地产权利人。中国建设银行股份有限公司上海闸北支行于同日经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为160万元。2016年5月26日，贷款160万元汇至吴焰银行账户。另查明，2016年5月5日，徐剑锋、计慧丽委托律师向吴焰发出律师函，其中提及，双方办理过户手续时，徐剑锋、计慧丽同意现金补足银行贷款的要求，因涉及金额较大且吴焰长期不在国内，故要求吴焰出具承诺，保证在收到补足的银行贷款后，对于银行放贷部分的款项及时返还委托人。但吴焰拒绝其要求、拒绝提供收款账户并明确表示即使收到补足的款项也不退还银行发放的贷款，故函告要求吴焰于5月10日之前提供收款账户并出具书面承诺，保证对于银行以后放贷的款项将及时返还。律师函中附了银行存款凭单，表明徐剑锋、计慧丽已准备好了160万元。2016年5月9日，吴锁铭通过挂号信向徐剑锋、计慧丽的律师回函，附上了吴锁铭在建设银行的账号。徐剑锋、计慧丽表示，其律师于5月10日收到该函。2016年6月1日，吴焰委托律师向徐剑锋、计慧丽发律师函，其中提及，徐剑锋、计慧丽迟延支付第二期房款27万元，吴焰考虑卖方购房需求急迫、对筹措资金的迟延予以谅解，但从未表示放弃追究其违约责任，但在配合过户之后，徐剑锋、计慧丽仍以贷款迟延为理由继续迟延付款，故发函告知协商解除房屋买卖合同，确认违约金数额，在已付房款内扣除完毕后，退还房款。2016年6月19日，徐剑锋、计慧丽委托律师向吴焰发律师函，表明对吴焰的律师函内容不予认同。审理中，吴焰及徐剑锋、计慧丽均表示，对于买卖合同约定的违约金标准，双方均不要求予以调整。吴焰表示，其在过户时，曾向徐剑锋、计慧丽口头表示，如第三期房款能够按期支付，则不再追究其延期支付第二期房款的责任；且吴焰从未向徐剑锋、计慧丽表示，其收到160万元贷款后拒绝返还160万元保证金。徐剑锋、计慧丽表示，吴焰从未向其主张过第二笔房款延期支付的违约责任。为证明己方主张，徐剑锋、计慧丽申请郝明飞作为证人出庭，其证人证言的主要内容为，其是系争房屋中介公司的业务员，因国家政策调控、贷款不批，致使过户时间延误。吴焰的父亲作为代理人去办理过户时，未对延期过户的情况提出过质疑、也未提出什么要求。过户时，买卖双方都知道贷款无法于5月5日放款，故与吴焰父亲协商将钱补给吴焰，贷款下来后由吴焰归还，并让吴焰写个收据之类的，但吴焰的父亲不愿意。徐剑锋、计慧丽对证人证言予以认可。吴焰表示，吴焰的父亲在过户时只是说过不会签署任何书面承诺。以上事实，有原告(反诉被告)吴焰提供的上海市房地产买卖合同、律师函等，被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽提供的补充协议、授权委托书、房地产权证、收款收据、转账凭证、函件、证人证言等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，吴焰与徐剑锋、计慧丽就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据合同约定，双方应当于2016年3月30日前办理过户，过户前，徐剑锋、计慧丽应完成贷款160万元的审批，还应当在过户前支付第二期房价款27万元。因徐剑锋、计慧丽办理贷款延期，致使过户延期，徐剑锋、计慧丽确有过错，但此后，在贷款审批通过后，吴焰仍与徐剑锋、计慧丽办理了过户，且吴焰现亦未能提供证据证明其在过户时向徐剑锋、计慧丽主张违约责任，故其已以事实行为表明了其对徐剑锋、计慧丽迟延获批贷款、迟延过户的行为予以了谅解。徐剑锋、计慧丽于过户同日支付了第二期房价款27万元，符合合同约定，并未构成违约。根据双方约定，徐剑锋、计慧丽应当于5月5日前支付第三期房款，徐剑锋、计慧丽直至5月26日才通过银行贷款支付上述款项，确已构成违约。但因此前徐剑锋、计慧丽系向吴焰不同的银行账号支付购房款，徐剑锋、计慧丽于5月5日向吴焰发函索要收取第三笔房款的银行账号并附上第三笔款项已准备好的相关凭证，而吴焰的委托代理人直至5月9日才向徐剑锋、计慧丽发函告知了该笔款项的收款账号，徐剑锋、计慧丽直至5月10日才收到该笔款项的收款账号，由此，徐剑锋、计慧丽对该笔款项延期付款的时间应当从5月10日起算至5月26日，即延期日期并未超过20天，故并不符合合同约定的解除条件。徐剑锋、计慧丽于5月19日经核准登记为了系争房屋的房地产权利人，第三笔房款于5月26日汇至吴焰账户，吴焰于6月1日再行发函要求解除买卖合同，缺乏事实与法律依据，本院不予准许，但徐剑锋、计慧丽仍应按合同约定支付第三笔房款逾期付款的违约金共计21,600元。关于徐剑锋、计慧丽的反诉请求，根据合同约定，吴焰应当于收到房款后三日内交接房屋，故吴焰已于5月26日收到所有房款，其应当按约交付房屋。现吴焰逾期交房，徐剑锋、计慧丽要求吴焰交付房屋并支付逾期交房的违约金，合法有据，当予准许，但违约金应当按合同价款270万元的日万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴焰与被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽就上海市宝山区兆南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行；二、被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)吴焰支付违约金21,600元；三、原告(反诉被告)吴焰于本判决生效之日起十日内，将上述房屋交付给被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽；四、原告(反诉被告)吴焰于本判决生效之日起十日内，按每日1,350元的标准向被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽支付2016年5月30日起至实际交房之日止的违约金；五、原告(反诉被告)吴焰的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为18,468元，由原告(反诉被告)吴焰负担18,298元，由被告(反诉原告)徐剑锋、计慧丽负担170元；反诉案件受理费减半收取为700元，由原告(反诉被告)吴焰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年八月十九日书记员  薛辰彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。