天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1032号原告天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河西区宁波道46号。法定代表人蒋传良，董事长。委托代理人王悠悠，该公司职员。被告王伟，女，1967年11月27日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托代理人王光言，天津秋水律师事务所律师。委托代理人高军（与被告王伟系夫妻关系）,男，1968年9月24日出生，汉族，北京施欧德医疗科技有限公司总经理，住天津市和平区。被告高希瑶，女，1992年8月5日出生，汉族，在读学生，住天津市和平区。委托代理人王伟(与被告高希瑶系母女关系)，女，1967年11月27日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。原告天津昆仑兆业投资有限公司与被告王伟、高希瑶商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津昆仑兆业投资有限公司的委托代理人王悠悠，被告王伟及其委托代理人王光言、高军，被告高希瑶的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与二被告于2012年10月22日签订了《商品房买卖合同》，二被告购买原告位于天津市河西区××路××大厦××楼××室混合型公寓，该公寓总价为1502900元，并约定2012年10月29日前一次性支付首付款752900元，剩余房款750000元办理按揭，《商品房买卖合同》补充协议第三条第（1）款约定，申请按揭贷款的应于合同签署后七日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将被告所贷款项足额支付原告。但时至今日二被告仍未办理银行按揭手续。原告于2015年7月6日、2015年7月17日、2015年7月20日通过EMS方式向被告寄送催款函、警示信等，通知二被告前来支付房款，并告知其将面临违反合同约定所产生的法律责任，但被告不予理睬，未支付剩余房款750000元，其行为已经严重违反了双方约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第（2）款约定，逾期付款超过90日的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的1‰向甲方支付违约金。综上，二被告严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：1、二被告支付剩余房款750000元；2、二被告支付逾期付款利息132481.25元（按照银行同期贷款年利率6.15%计算，自2012年10月29日暂计至2015年8月29日，该逾期付款利息计算至实际付款之日止）；3、二被告支付违约金1553998.6元（自2012年10月29日暂计至2015年8月29日，该逾期付款违约金计算至实际付款之日止）；合计2436479.85元；4、本案诉讼费用由二被告承担。原告向本院提交证据材料如下：1、《天津市商品房买卖合同》复印件1份（含补充协议，但原告均未盖章），证明签订合同及约定情况；2、催款函2份、警示信1份、向被告邮寄催款函及警示信的快递邮单3张、快递查询情况截屏3张，证明原告向二被告邮寄催款函及警示信通知其履行合同义务并告知违约责任的情况。二被告辩称，同意支付剩余房款，不同意支付利息、违约金，也不同意承担诉讼费用。二被告与原告签订合同后，二被告交付了50%的房款，并支付了税金及维修基金，根据合同约定，剩余房款以贷款形式支付。办理贷款手续时，一直由原告负责联系，并只能到原告指定的银行进行贷款，二被告只负责准备所需的材料，具体事宜是原告的工作人员办理。但后来不知因为何种原因，贷款没有审批下来。审批结果银行当时通知了原告的代办工作人员郭旭，郭旭只是通知我们贷款没有通过审批，但没有告诉我们具体原因。后来原告负责与我们接洽的工作人员多次更换，我们每次都跟他们口头约定不再办理贷款，并约定在原告交付房屋之时同时办理补齐房款的手续，届时二被告将一次性现金补齐房款。此后，原告的工作人员仍然频繁更换，我们不知道跟谁联系，也没有人跟我们联系，二被告多次去原告售楼处询问，也无人接待。直至2015年下半年，原告工作人员通知我们去房管局备案，因被告高希瑶当时在国外，不能亲自前往，被告王伟就询问原告工作人员如何办理，对方声称请示领导，但一直没有答复。直到2016年初接到法院的应诉通知。因此，贷款未获审批之后，双方已经另行约定待原告交房时二被告一次性补齐全部房款，原告逾期交房是其违约在先，且签订合同时原告知道被告高希瑶在国外，不能随叫随到，所以原告在需要二被告办理相关手续时，应当提供相应便利条件促成二被告能够共同到场。故不同意原告的诉请。二被告向本院提供证据材料如下：1、销售不动产统一发票复印件2份，证明二被告交纳首付款的情况；2、维修基金收据复印件1份，证明二被告支付维修基金情况；3、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》1份，证明涉诉房屋不符合贷款条件，没有取得贷款责任不在被告；4、原告在其涉诉房屋售楼处张贴的郑重声明复印件1份，证明涉诉房屋至今未办理初始登记，原告存在违约情形。针对原告提供的证据，二被告对证据1中天津市商品房买卖合同无异议，不认可补充协议的真实性，通过比对原告出示的原件，虽与复印件一致，但该协议是后来添加的，而且作为补充协议内容过多，二被告签署时，补充协议里并没有这么多内容，由于原告没有对补充协议进行备案，被告不认可补充协议的真实性,根据原告提供的补充协议文本，本协议经双方签字或盖章后生效，而甲方并未签章；对证据2的真实性二被告无法查证，二被告从未收到过原告邮寄的材料，原告提供的查询情况也显示邮件退回，不认可证明目的。针对二被告提供的证据，原告对证据1、2均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为涉诉房屋不适用上述文件，如果按照上述文件，公司在销售房屋时不可能取得多家银行的合作，显然不应执行上述文件；对证据4的真实性无异议，不认可证明目的，与本案无关。本院认证意见如下：原告提交的证据1、2内容真实，来源合法，可证明本案相关事实，本院予以采信。二被告提交的证据1、2内容真实，来源合法，可证明本案相关事实，本院予以采信；证据3、4缺乏与本案的关联性，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：二被告于2012年10月22日签署了《天津市商品房买卖合同》（以下简称“该合同”），该合同约定：二被告购买原告天津昆仑兆业投资有限公司开发的坐落于天津市河西区××路××大厦××楼××室房屋一套，建筑面积111.64平方米，每平方米价格为13462.02元，总价款为1502900元；二被告应于2012年10月29日前一次性存入房屋首付款752900元，其余价款办理贷款（合同第四条）；二被告如未按本合同第四条约定的时间付款，逾期在30日内的，原告有权追究二被告逾期付款及其利息，利息自合同约定二被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，原告有权按照附件六补充合同约定，追究二被告违约责任（合同第六条）；本合同未尽事宜，双方另行订立补充合同（见附件六）；本合同自双方签字或盖章之日起生效，当事人另有约定的，从其约定。合同签订当日，二被告还签署了《附件六：商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），该协议约定：二被告申请按揭贷款的，应于合同签署后7日内，保证办理完毕按揭贷款手续且贷款银行能将二被告所贷款项足额支付原告；如果二被告个人原因或银行政策调整而无法获得银行全部或部分按揭贷款，二被告则于收到原告或贷款银行的通知后7日以现金的方式一次性补足；二被告逾期付款超过90日的，合同继续履行，二被告应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定二被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算；此外二被告还应每日按商品房价款的1‰向原告支付违约金；二被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同；原告解除合同的，二被告除应自合同约定被告应付款之日次日起至合同终止之日止，按照银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息外，还应向原告支付商品房总价款10%的违约金。另查，原告在诉讼期间提交的《天津市商品房买卖合同》及《附件六：商品房买卖合同补充协议》中，原告落款处并未盖章，均系空白；被告高希瑶的签字均由被告王伟一人代签，庭审中被告高希瑶对其代签效力表示认可。合同签订当日，原告收到二被告支付的房屋首付款752900元、维修基金11164元，剩余房款因贷款手续未能办理，二被告至今尚未支付；原告为催缴款项，曾于2015年7月6日按照合同中记载的地址及联系电话向二被告邮寄催款函，要求二被告于2015年7月15日前足额支付剩余房款750000元，但上述邮件未能有效送达，后原告又曾两次向二被告邮寄催款材料，均未送达，原告遂诉至本院。本院认为，根据合同的成立是否应以一定的形式为要件，可将合同划分为要式合同与不要式合同两类。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，故本案系争商品房买卖合同及相关补充协议显然属于要式合同，即应当采用书面形式签订，并自双方当事人签字或者盖章时合同成立。二被告在《天津市商品房买卖合同》及《附件六：商品房买卖合同补充协议》文本上签字后，原告并未在两份文件上盖章，但依据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中，二被告已按《天津市商品房买卖合同》中确定的金额向原告支付首付款752900元，原告已经接受，故该合同成立；依法成立的合同，自成立时生效，庭审中，二被告对该合同并未表示异议，原告亦自认合同现已盖章，故该合同系原告与二被告的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于补充协议，虽约定为合同附件，但并未包含在主合同文本中，而是双方约定需要“另行订立”的文件，协议中约定本协议经双方签字或盖章后生效，二被告虽已在该补充协议上签章，但本案最后一次庭审时，原告自认其仍未在该补充协议上盖章，且原告与二被告均未向对方履行该补充协议所确定的主要义务，故该补充协议未成立，当然亦未生效。该《天津市商品房买卖合同》约定了逾期付款的违约责任，但仅约定了首付款的付款时间，对于剩余房款的付款时间并未约定，原告与二被告未达成有效补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯确定，故二被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告为催缴款项，已于2015年7月6日向二被告邮寄催款函，要求二被告于2015年7月15日前足额支付剩余房款750000元，邮寄的地址及联系电话均依据《天津市商品房买卖合同》中的记载，虽未有效送达，亦应认定原告已通过合理方式要求二被告履行合同义务，并留出了必要的准备时间。关于二被告未能成功办理贷款的原因，双方存有争议，原告并未提供相应证据证明未能办理贷款的原因在于二被告，故不能认定二被告存在违约行为，但因二被告在原告催告后至今尚未支付剩余房款，致原告客观上发生一定损失，故二被告应支付原告剩余房款750000元，并依据合同第六条约定标准，即以尚欠房款为基数，按照银行同期贷款利率支付原告自指定履行期限届满之日（2015年7月15日）起至剩余房款实际付清之日止的利息。原告主张的其他利息及违约金，均依据《附件六：商品房买卖合同补充协议》中的有关约定，但该补充协议未生效，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十一条、第六十二条第四项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告王伟、高希瑶共同支付原告天津昆仑兆业投资有限公司剩余房款750000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告王伟、高希瑶开始以尚欠剩余房款为基数，按照银行同期贷款利率共同支付原告天津昆仑兆业投资有限公司自2015年7月15日起至剩余房款实际付清之日止的利息；三、驳回原告天津昆仑兆业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26292元，由原告天津昆仑兆业投资有限公司负担18199元，被告王伟、高希瑶共同负担8093元；公告费300元，由被告王伟、高希瑶共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  周 奕代理审判员  李公惜代理审判员  杨文华二〇一六年八月十一日书 记 员  王明扬附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第四项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。