新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民初25号原告：伊宁市国土资源局。住所地：伊宁市新华西路***号。法定代表人：王新平，该局局长。委托代理人：王晓敏，该局执法监察科科长。委托代理人：罗贤金，新疆长信合律师事务所律师。被告：伊犁州金帝置业发展有限公司。住所地：伊宁市合作区辽宁路***号。法定代表人：蒋中平，该公司总经理。原告伊宁市国土资源局（以下简称国土局）与被告伊犁州金帝置业发展有限公司（以下简称金帝置业）建设用地使用权出让合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告国土局委托代理人王晓敏、罗贤金，被告金帝置业法定代表人蒋中平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国土局诉称，2013年9月13日，原被告签订了宗地编号为2013-X14《国有建设用地使用权出让合同》，出让土地30亩，位于伊宁市S313线以西。合同第八条约定出让总价款为人民币2014.8993万元。合同第十条第二款约定：受让人第一期应于2013年10月11日之前付款1053万元，第二期2014年3月20日前付款1051.8993万元，共分两期付清国有建设用地使用权出让价款。但被告仅支付出让金1228.537万元，尚欠876.3623万元至今未付，已构成违约。根据合同第三十条规定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。尚欠876.3623万元土地出让金的违约金自2014年3月20日起算至2015年11月16日共计596天，违约金550.3555万元，利息21.6753万元。故诉至法院请求判令：1、被告支付土地出让金876.3623万元；2、被告支付逾期付款自2014年3月20日开始至2015年12月18日按日1‰计算的违约金550.3555万元，及自2015年12月19日至给付之日的违约金；3、被告支付自2013年10月11日至2014年3月20日逾期付款利息21.6753万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告金帝置业答辩称，对876万元本金和逾期付款的21.6753万元利息没有异议，愿意按照合同约定承担责任。违约金的约定认可，但是我方接收土地后，有两家钉子户不搬迁，导致实际交付土地的时间是2015年4月19日，违约金应该从拆迁户搬走之日起即2015年4月19日计算，且违约金过高请求调整。经审理查明，2013年4月9日，伊宁市人民政府作出伊市政办【2013】177号《关于同意采取土地置换方式收回伊犁金帝跃进汽车有限责任公司土地使用权的批复》，同意将S313线以西编号为47-2中约30.07亩商业居住用地,与伊犁金帝跃进汽车有限责任公司位于安徽路以南、深圳路以西57.29亩工业用地进行置换。54.29亩工业用地按原土地使用权单价11.28万元/亩计算，约646.23万元。地面投资经审计，工程造价为约82.306万元，共计728.537万元。S313线以西，编号为：47-2中约30.07亩商业、居住用地按70万元/亩计算土地使用权出让金，共计2104.9万元。进行置换后，伊犁金帝跃进汽车有限责任公司需补交土地使用权出让金总额1376.36万元。2013年9月13日，国土局作为出让人，金帝置业作为受让人签订了宗地编号为2013-X14的《国有建设用地使用权出让合同》，出让位于伊宁市S313线以西的土地20046.66平方米。合同约定：出让人在2013年11月11日将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应该达到第（二）项规定的土地条件即现状土地条件；出让总价款为人民币2014.8993万元；受让人分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期付款1053万元，于2013年10月11日之前支付；第二期付款1051.8993万元，2014年3月20日之前付款。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款的1‰向出让人缴纳违约金；由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。该合同补充条款部分约定，合同出让土地为置换土地，总面积20046.66平方米，总价款2104.8993万元，进行置换后，金帝置业实际需补交土地使用权出让金总额1376.3623万元。合同签订后，金帝置业于2014年9月22日支付土地出让金500万元，加之折抵54.29亩工业用地728.537万元，尚欠876.3623万元。2014年11月20日，伊宁市汉宾乡政府给国土局出具情况说明：涉案土地征迁及分房工作已完毕......。因35号地块墩买里安居小区今冬无法供暖交付钥匙，到明年4月时才能交钥匙入住，有一户因此原因一直未搬迁。乡政府会继续开展工作，争取在一周内将此一户搬迁完毕。因金帝置业至今未支付876.3623万元土地出让金，国土局遂诉至法院。庭审过程中，国土局同意自2014年11月27日起计算违约金。另查明，2013年10月中国人民银行同期同类贷款利率为年利率6.55%。以上事实，有双方签字盖章的《国有土地使用权出让合同》、《伊宁市汉宾乡巴什库勒克村项目建设房屋征收安置与补偿合同书》、伊宁市汉宾乡人民政府的《情况说明》、庭审笔录等加以证实。本院认为，国土局与金帝置业签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据双方的《国有土地使用权出让合同》，国土局应当承担交付符合土地开发条件的义务，金帝置业应当履行按时缴纳土地使用权出让金的义务。金帝置业对尚欠土地出让金876万元和按照合同约定应支付的第一期剩余部分出让金334.1007万元的21.6753万元利息没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：国土局是否存在延期提供土地的行为，金帝置业主张调整违约金的理由能否成立。关于国土局是否存在延期提供土地的行为的问题，双方土地使用权出让合同明确约定，国土局应在2013年11月11日将出让宗地交付金帝置业，但根据伊宁市汉宾乡政府给国土局的情况说明，可以证实涉案土地直到2014年11月20日仍因拆迁问题未完全交付金帝置业。虽然土地使用权出让合同约定”现状交付”，但何为土地现状条件，合同中没有对此进一步明确约定。依照合同法的相关规定，可以按照交易习惯或者合同目的进行解释。鉴于双方签订的是土地使用权出让合同，合同的目的是土地开发，对于地上附着物的处理是影响合同目的的重要条件，因此，对地上附着物的拆迁是国土局所应履行的合同义务，其向金帝置业交付土地时没有尽到地上附属物的拆迁责任，存在延期交付涉案土地的行为。关于金帝置业主张调整违约金的理由能否成立的问题，本案双方当事人合同约定，金帝置业应于2013年10月11日之前支付第一期土地出让金1053万元，2014年3月20日之前支付第二期土地出让金1051.8993万元。根据伊宁市人民政府决定，金帝置业原54.29亩工业用地土地出让金及地面投资，折抵涉案30.07亩土地的土地出让金共计728.537万元，金帝置业2014年9月22日又另行支付土地出让金500万元，还应当向国土局支付剩余土地出让金876.3623万元。法庭辩论终结后，金帝置业提供了书面情况说明，要求国土局按照合同约定承担违约金。庭审过程中，经法庭询问金帝置业仅主张调整违约金，并未提出国土局构成违约而拒付违约金的诉求，且该请求是在法庭辩论终结后提出的，未作为明确的诉求向本院提交反诉状并缴纳反诉费。虽然国土局在随后的土地交付时存在未按期完全交付的行为，但并不能成为金地置业拒绝履行缴纳土地使用权出让金义务的抗辩理由，金帝置业未按合同约定及时支付全部土地出让金构成违约，仍应向国土局支付剩余土地出让金并承担相应的违约责任。关于违约金的起算时间，双方当事人对土地实际交付日期陈述不一致，金帝置业提交了一份收款收条，认为应从拆迁户收到补偿款的时间即2015年4月19日起开始计算违约金。因收条系复印件，且出具收条的收款人未出庭作证，收条的真实性无法确认，《伊宁市汉宾乡巴什库勒克村项目建设房屋征收安置与补偿合同书》上无签订时间，金帝置业亦未提交其他证据证明拆迁户最后搬迁时间，故金地置业所主张的国土局实际交地时间是2015年4月19日的理由，没有充分证据证实本院不予采纳。根据金帝置业提供的伊宁市汉宾乡人民政府2014年11月20出具的《情况说明》，伊宁市汉宾乡人民政府承诺将在出具情况说明后一周内处理完拆迁户搬迁问题，结合案件事实，本院认定涉案土地实际交付日期为2014年11月27日。国土局亦同意从2014年11月27日开始计算违约金，故本院确认违约金起算日期为2014年11月27日。关于违约金调整的请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：”当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定''过分高于造成的损失''”之规定，国土局主张按双方合同约定金帝置业应承担的违约金为550.3555万元及至给付之日的违约金，该违约金按每日1‰计算，系解释规定的”过分高于造成的损失”，故本院以国土局的实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，将国土局主张的逾期违约金调整为金帝置业应当支付的土地出让金876.3623万元的利息损失加上该利息损失的百分之三十，即：自2014年11月27日金帝置业应支付该876.3623万元土地出让金之日起，至2015年12月18日国土局起诉之日止，该876.3623万元土地出让金的银行同期同类贷款利息的1.3倍，为：876.3623万元×6.55%×1.3倍=746222.45元。故金帝置业主张调整违约金的请求本院予以支持。同时，国土局主张金帝置业支付自2015年12月19日至付清之日按银行同期同类贷款利息1.3倍计付的违约金，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，国土局主张金帝置业支付土地出让金876.3623万元的请求能够成立，其主张按合同约定支付违约金的请求不予支持，金帝置业请求调整违约金的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、伊犁州金帝置业发展有限公司于本判决生效后30日内，向伊宁市国土资源局支付土地出让金876.3623万元，支付逾期付款利息21.6753万元，支付逾期付款违约金746222.45元，及自2015年12月19日起算至给付之日按银行同期同类贷款利息6.55%的1.3倍计付的逾期付款违约金；二、驳回伊宁市国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费108703.59元，由伊犁州金帝置业发展有限公司负担72831.4元，伊宁市国土资源局负担35872.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  白瑞芳审 判 员  王 琳代理审判员  张长胜二〇一六年八月二日书 记 员  孙 璇