上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初39394号原告卢达飞，男，1987年10月19日生，汉族，住浙江省慈溪市。原告金幼蓉，女，1990年3月14日生，汉族，住浙江省慈溪市。上列两原告共同委托代理人杜新，上海市协力律师事务所律师。被告郭兴华，男，1941年12月21日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。被告巩玲娣，女，1948年9月9日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市杨浦区。委托代理人李雯，上海市尚伟律师事务所律师。被告郭人磊，男，1979年3月23日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人王晨波，上海市尚伟律师事务所律师。被告郭宴宾，男，1972年6月23日生，汉族，住上海市杨浦区。原告卢达飞、金幼蓉诉被告郭兴华、巩玲娣、郭人磊、郭宴宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告卢达飞及两原告共同委托代理人杜新，被告郭兴华，被告巩玲娣的委托代理人李雯，被告郭人磊的委托代理人王晨波，被告郭宴宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢达飞、金幼蓉诉称，两原告系夫妻，被告郭兴华、巩玲娣也是夫妻，被告郭人磊、郭宴宾系郭兴华、巩玲娣之子。2015年9月26日，原、被告及房地产中介公司签订《房地产买卖居间协议》，就原告购买上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)事宜约定，房屋总价为人民币(币种下同)133万元，在被告取得房产证后7日内双方签订网上《上海市房地产买卖合同》。为此，原告支付了定金40万元。嗣后，房价猛涨，被告通过中介向原告表示不愿意再出卖房屋。经协商，被告既不愿继续履行合同，又不愿意承担违约责任。现诉请：1、原、被告签订的《房地产买卖居间合同》解除；2、被告双倍返还原告定金666,000元；3、被告赔偿原告房屋增值损失40万元。被告郭兴华辩称，房屋是动迁房。郭兴华确实告诉过郭宴宾要出售系争房屋，也收取了房款38万元。但事先没有与巩玲娣和郭人磊商量。后来，郭人磊不同意出售房屋。现同意解除合同返还已收款项40万元，并补偿原告利息，不同意双倍返还定金和赔偿增值损失。被告巩玲娣辩称，系争房屋登记在郭兴华、巩玲娣、郭人磊名下。郭宴宾出售房屋前，没有与巩玲娣商量，巩玲娣从不知道房屋出售的事情。郭宴宾无权出售房屋，其代理行为不发生效力，不同意原告的全部诉讼请求。被告郭人磊辩称，郭人磊未签订过居间合同，也未收取过房款，因此居间合同与郭人磊无关。原告明知系争房屋的权利人，郭宴宾没有代理郭人磊的权利，原告与郭宴宾签署居间合同后，可以根据合同法的规定向权利人催告，以确定合同是否生效以及能否履行，但原告并未行使该权利。在郭人磊未对居间协议予以追认的情况下，居间协议对郭人磊不发生效力。请求驳回原告的诉讼请求。被告郭宴宾辩称，系争房屋权利人是郭兴华、巩玲娣、郭人磊。郭兴华在2015年9月说有出售房屋的意向。因此，郭宴宾签署了居间协议、承诺书，并收取了定金2万元。2016年初，郭人磊明确告知不同意出售房屋。现同意解除居间合同、返还已收款项40万元并补偿利息，不同意双倍返还定金和赔偿增值损失。经审理查明，被告郭兴华、巩玲娣系夫妻，郭人磊、郭宴宾系郭兴华、巩玲娣之子。2014年10月11日，郭兴华与案外人签署《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，案外人拆迁景星路XXX弄XXX号乙房屋，安置人口为郭兴华等九人，安置房屋共6套(包括系争房屋)。根据《订房回执》，系争房屋的购房人为郭兴华、巩玲娣、郭人磊。2016年2月，系争房屋办理了小产证，权利人为郭兴华、巩玲娣、郭人磊。2015年9月26日，郭宴宾与卢达飞(乙方)及案外人上海帛乐房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》。该协议抬头处甲方空白，甲方落款处由郭宴宾签署“郭兴华，郭宴宾代”。协议主要内容为：乙方为购买系争房屋，向丙方支付意向金2万元；交易条件为房价款133万元，首期房价款40万元于签订买卖合同当天支付甲方，第二期房款93万元；如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后10天内，乙方应补足定金至40万元，由甲方收取后交由丙方保管；待双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为首期房价款；若甲方将以甲方为权利人的房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以不将收取的定金交由丙方保管，或者甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金或者定金转化为部分首期房价款；甲乙双方同意在甲方取得一手产证七天内签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还；在此次交易中甲方配合出示动迁协议原件；乙方在10月5日前补足40万元，若不到甲方账号定金不予返还。当日，郭宴宾出具承诺书一份，载明：本人承诺在帛乐房产公司签订的申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖居间协议，全权代表产权人。同日，卢达飞支付定金2万元，郭兴华出具了收款收据，载明收到卢达飞房款2万元。2015年10月3日，卢达飞向郭兴华银行账户转账38万元，郭兴华出具收款收据，载明收到卢达飞房款38万元。上海帛乐房地产经纪事务所(以下简称帛乐事务所)出具证明1份，系争房屋产权证于2016年3月11日已经办出，但因产权人在2016年3月11日前明确提出要求加价或解除交易，故未在一手产证办出后七天内履行协议，经多次电话沟通，都拒绝履行。本院认为，本案居间协议是郭宴宾以郭兴华名义与卢达飞及帛乐事务所签订，居间协议约定了房屋买卖的基本交易条件以及签订买卖合同的时间、定金责任等，包含了系争房屋买卖的预约合同关系。原告金幼蓉并非居间协议的签署人，其相关诉请应予驳回。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案居间协议签订时，双方均明知房屋权利人为郭兴华、巩玲娣和郭人磊，郭宴宾亦出具了承诺书，承诺其系代表房屋产权人签订居间协议，因此可认定郭宴宾系以郭兴华、巩玲娣和郭人磊名义订立居间协议。本案的争议焦点在于郭宴宾的代理行为是否有效，居间协议的相关责任由谁承担？现郭兴华承认当时曾经要求郭宴宾出售房屋，且郭兴华实际收取了相关款项并出具了收据，因此可以认定郭宴宾有权代理郭兴华，郭兴华应承担合同责任。虽然，郭宴宾曾出具承诺书，但目前没有证据可以证明巩玲娣、郭人磊曾委托郭宴宾出售房屋，也没有证据证明巩玲娣、郭人磊事后追认郭宴宾的代理行为。同时，卢达飞也没有提供证据证明其有理由相信郭宴宾有代理巩玲娣、郭人磊的权利，无法认定郭宴宾的代理行为构成表见代理。因此，居间协议对巩玲娣、郭人磊不发生效力，由郭宴宾、郭兴华承担责任。居间协议约定，双方应于被告一方取得产权证后七日内签署买卖合同，现巩玲娣、郭人磊拒绝出售房屋，无法签订买卖合同，故卢达飞要求解除居间协议(实为居间协议中有关买卖预约合同的内容)，本院予以支持。居间协议约定了定金责任。现郭宴宾、郭兴华否认收取的40万元为定金。本院认为，根据双方居间协议约定，卢达飞支付的意向金2万元在签订居间协议后转为定金，卢达飞还应在签订本协议后10天内补足定金至40万元，该40万元在签订买卖合同后转为首期购房款，现双方未签订买卖合同，故40万元应认定为定金。虽然，郭兴华出具的收款收据载明40万元为房款，但因收款收据是郭兴华单方出具，并非双方合意，故不影响40万元为定金的认定。由于郭宴宾、郭兴华一方的原因导致未能签订买卖合同，应承担双倍返还定金的责任。担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，现卢达飞要求双倍返还定金666,000元，符合法律规定，本院予以支持。卢达飞在主张双倍返还定金的同时，要求郭宴宾、郭兴华赔偿房屋差价损失。本院考虑到双方之间仅存在预约合同关系，买卖合同并未成立。而且，卢达飞在签约时明知房屋产权人并非郭宴宾，而郭宴宾当时并未持有产权人的书面委托书，事后也没有及时向产权人催告是否追认郭宴宾代理权。因此，卢达飞对造成房屋差价损失也有责任，故对其要求另行赔偿差价损失的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告卢达飞与被告郭宴宾签订的《房地产买卖居间协议》中关于上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖的预约合同关系；二、被告郭兴华、郭宴宾应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告卢达飞定金666,000元；三、驳回原告卢达飞其余诉讼请求；四、驳回原告金幼蓉的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,633.40元，减半收取7,316.70元，由原告卢达飞负担2,068.70元，被告郭兴华、郭宴宾负担5,248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年八月十五日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。