山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0110民初1445号原告（反诉被告）：山西瀚林房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区义井街南二巷11号。法定代表人：张双明，董事长。委托诉讼代理人：苗江英，山西盛道律师事务所律师。被告（反诉原告）：付春燕，女，1985年2月12日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：吕华（系被告、反诉原告付春燕之夫），男，1974年9月19日出生，汉族，因病失业（无业），住太原市。原告（反诉被告）山西瀚林房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）付春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西瀚林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苗江英、被告（反诉原告）付春燕及其委托诉讼代理人吕华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告山西瀚林房地产开发有限公司诉称，1、判令被告向原告支付租金250000元及利息36470元，共计286470元；2、判令解除原、被告双方于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告立即腾出房屋，由原告收回；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2009年8月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于太原市西峪东街9号丽都美墅小区门面房自西向东第一套房屋租给被告经营使用，租赁期为十年，按年度交纳租金，第一期房租在合同签订日交纳，以后房屋租赁期满前30日提前交付下一年租金。前三年每年租金为65000元，第四年起每年递增5000元。同时上述合同约定被告须按合同约定按期缴纳房屋租金，不得拖欠，否则原告有权收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告至今仅向原告支付第一年房屋租金，此后原告每年向被告索要租金，均未果。被告既不支付租金又不腾退房屋的行为已经根本违反双方合同约定及相关法律规定，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大损失。为此，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告付春燕辩称，不同意原告所有诉讼请求，原告诉求被告向原告支付租金及利息的诉讼请求违反合同约定，违反合同法第八条、第六十条、第二百一十六条、第一百零七条、第一百一十条及合同第二条、第三条、第八条、第十一条等合同相关条款，缺乏事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。2、原告诉求第二项违反合同约定，违反合同法第八条、六十条、二百一十六条、一百零七条、一百一十一条及合同第二条、第三条、第八条、第十一条等合同相关条款，不符合合同九十四条、二十条、二十七条等相关其他可以解除合同的法定情形，缺乏事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法解除合同的诉讼请求。3、原告诉求的第三项，违反合同约定，违反合同法第八条、二百一十六条、六十条、一百零七条、一百一十一条及合同第二条、第三条、第八条、第十一条等合同相关条款，不符合合同法第九十四条、二百二十七条等及相关其他可以解除合同法律法规的法定情形，缺乏事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求。4、被告请求人民法院依照合同相关条款及合同法、民法通则、民事诉讼法、证据若干规定和最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效制度若干问题的法律法规，依法驳回原告不合理且不合法的所有诉讼请求，并请法庭对诉讼费承担依法判决。事实与理由：1、本案事实是，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同于2009年8月13日和31日开始履行，反诉原告按照合同约定一次性足额缴纳第一次房屋租金，完全履行了自己的合同义务。2、本案事实是，反诉被告只履行了小部分合同义务，提供了丽都美墅自西向东第一套和第二套毛坯门面房，该门面房始终包围在一对垃圾和围墙绿化带之中，保持烂尾楼状态，周围是化粪池，根本无法正常经营使用状况长达数年之久，而消防设施和手续等重要条件至今未完善。3、反诉被告在收取反诉原告全部房屋租金后，只履行了一小部分合同后，提供了一个完全不符合交付质量约定的、不能用于正常经营使用的诉讼标的门面房后逃跑失踪，没有实际履行能力，先履行小额合同和部分履行合同的方法诱骗对方当事人继续签订和履行合同，和收受对方当事人给付的货款货物预付款或担保财产后，逃匿的法定情形应属于合同诈骗。4、反诉被告未按合同约定全面履行合同，到了双方自愿约定的用以确定房屋租期计算开始日的交房日期2009年10月1日，反诉被告违约，未按照合同第二条全面履行合同交付义务，违反了合同法二百一十六、一百零七、一百一十一、六十条的义务，使反诉原告承租门面房正常经营获得利益的合同目的未能实现，反诉被告未按合同约定全面履行合同，符合合同法二百一十六条、六十条的情形，反诉被告应当依法履行合同。这里所说的合同第二条约定全面履行的义务是，反诉被告的义务，是房屋租赁合同第二条：甲方交付房屋时应拆除门前绿化带、拆除围墙、水电暖正常供应，台阶硬化、门前硬化、完善消防设施、完善消防手续等九项合同义务。5、由于反诉被告违约，未按合同第二条全面履行约定，按照合同第二条及合同法六十条、六十一条、一百零七条、一百一十一条承担用以开始计算房屋租期开始日的交房日期，向后顺延的合同义务和法定义务，开始日的2009年10月1日向后顺延，同时，房屋租期期满日向后顺延，因此用于计算以后房租租期期满前30日交纳下一年房屋租金的交付日同时顺延。合同第三条中的房屋租期期满日，2010年9月30日并未确定，是由于合同第二条作为房屋租期开始日的交房日期没有确定，该交房日期由合同第二条中2009年10月1日交付日确定，反诉被告按照合同约定2009年10月1日交房日期全面交付，才能作为房屋租期开始日的交房日期，才能确定。否则交房日期顺延。所以合同第三条中规定的房屋租期期满日同时向后顺延并未到期，反诉原告以足额按时交纳房屋租金，反诉被告未履行合同法二百一十六条、六十条、一百零七条、一百一十一条的法定义务和合同义务，所以反诉原告不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的法定情形。因此反诉原告从未逾期延付拒付房租。6、反诉被告长期逃跑失踪下落不明，符合合同法七十条债权人变更住所没有通知债务人的法定情形，反诉原告有权终止履行交纳房租的义务。7、反诉被告违约不履行合同义务，从未依约交付诉讼门面房，违约违法逃跑失踪的严重行为，仅仅提供虚假不正当成就的，依据合同法第四十五条应视为未成就的消防备案手续，对于合同履行实现合同目的，没有任何实际意义。给反诉原告造成无法正常经营装饰装修设施闲置不能正常使用，货物大量积压，所进货物由于无法正常经营只能折价变卖处理，造成的直接巨大经济损失二百四十五万余元和三十一万余元符合合同法四十二条一百一十二条、一百一十三条的法定情形，反诉被告应依法承担损害赔偿责任。消防备案手续是原告(反诉被告)提供的太原市晋源区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证。8、依照民法通则第一百三十六条第三项规定，延付拒付租金的诉讼时效应当为1年，和一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，依据此两条规定和最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第六条和第十条结合本案合同相关条款，违反了合同法一百三十六条、七条规定，向原告支付租金和利息的诉讼请求部分，早已超过延付或拒付租金的诉讼时效，且没有符合民法通则第一百三十九条可以中止诉讼时效的法定情形，第一百四十条可以中断诉讼时效的法定情形，故其诉求早已超过诉讼时效，理应被驳回。9、反诉被告长期逃跑失踪下落不明，经营状况严重恶化，已经丧失商业信誉，有山西卫视新闻午报视频证据，太原市晋源区公安消防大队、执法人员工作音频，反诉原告多次去太原市公安局晋源经侦支队报警记录等相关形成证据链证明加以证明。符合合同法六十八条的法定情形，丧失商业信誉经营状况恶化的法定情形，因此并不存在反诉原告逾期未交房租的情形。10、反诉原告未全面履行合同，未履行合同法第二百一十六条、第六十条、第一百零七条等法定义务，按照合同第二条承担违约责任，租期未满。本案合同双方均不符合第九十四条、第二百三十二、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条等和最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干解释第二十六条的等其他相关可以解除合同的任何法律法规的法定情形，故不应适用上述法律法规解除合同。所以合同不应被解除，而应当按照合同第二条，有约定从约定，约定优于法定及合同法第八条、六十条、二百一十六条规定继续履行合同。被告（反诉原告）请求人民法院依照合同相关条款，及合同法民法通则民事诉讼证据若干规定和最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定的法律法规等法律法规依法驳回原告（反诉被告）不合理、不合法的诉讼请求。反诉原告付春燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令继续履行合同，要求反诉被告完善消防设施和手续等影响反诉原告经营的因素。2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修及直接损失2450055.61元。3、诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2009年8月31日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，合同双方自愿约定：反诉被告将位于太原市西峪东街9号丽都美墅小区门面房自西向东第一套房屋出租给反诉原告作经营使用，租赁期为十年，双方自愿约定租赁起始日为2009年10月1日，反诉被告”从2009年10月1日起将出租房屋交付反诉原告使用”，反诉被告交付房屋时，双方自愿约定对租赁起始日的确定附条件”应拆除门前绿化带，拆除围墙，水电暖正常供应，台阶、门前硬化，完善消防设施和手续等影响反诉原告经营的因素”，反诉被告履约，条件成就则作为租赁起始日的交房日2009年10月1日确定，反诉被告违约，条件不成就，则作为租赁起始日的交房日2009年10月1日不能确定，向后顺延，反诉被告所须承担违约责任为作为租赁起始日的交房日期向后顺延，”否则交房日期顺延”。反诉原、被告口头约定：由反诉原告对所承租毛坯房进行一、二层之间楼梯搭建、地下室洞口覆盖及其他室内装饰装修，该装修期间为免租期。合同履行后，出于对反诉被告及双方依照合同法订立至合同约定以及对民法诚实信用原则等法律法规的信任及尊重，反诉原告遂在与反诉被告签订了上述房屋租赁合同后，就开始装修此租赁房，并且向供货商订购货物开始筹建、准备营业，然而，反诉被告承诺的”拆除门前绿化带，拆除围墙，水电暖正常供应，台阶、门前硬化，完善消防设施和手续等影响反诉原告经营的因素”的约定，无一按时履约，一拖再拖，原先说的是合同履行后反诉被告就于2009年10月1日租赁起始日交房日立即兑现上述所有承诺，可是直到现在，距签约时的承诺整整拖了五年，60个月，反诉被告才断断续续、间隔数年、陆续的拆除绿化带、围墙，供应水电暖。但是，消防设施和手续等重要条件至今未完善，拖延了整整五年的约定承诺仍违约未兑现。而因反诉被告的这种不完善消防设施和手续的严重违约行为，导致公安消防机关等政府相关职能部门对反诉原告所承租的房屋依法尽职尽责地进行多次检查时，因消防设施不完善及无相关消防验收备案手续，多次警告、多次责令整改不得营业、多次下达行政处罚决定书、从而致使反诉原告始终无法正常经营，造成反诉原告所购货物无法正常销售、积压过时和装饰装修设施闲置的巨大经济损失。在租赁此房屋后的这五年期间，为了此房屋可以正常经营使用，为了让反诉被告履行承诺，反诉原告不断地、积极地、隔三差五地就去找反诉被告催促其及时履约，反诉被告最开始还接见反诉原告，承诺反诉原告马上履行承诺，并称因其违约所导致租赁起始日顺延，所以其违约期并不计算反诉原告租赁时间、向后顺延，让反诉原告不要着急（实际上反诉被告一直不作为，一直不履行承诺，不解决问题，拒绝履约），后来就避而不见反诉原告，最后干脆就消失，长期失踪至今。使得反诉原告无法再找到反诉被告。基于反诉被告上述种种不守承诺的违约行为，使得反诉原告在租赁上述房屋后，该房屋始终不具备正常经营条件，导致反诉原告始终无法正常经营，为了把损失降到最低，反诉原告不得不对所积压的货物进行低价拍卖处理，积极止损，但仍损失惨重。综上所述，反诉被告违反约定，不完善消防设施和手续等违约行为，给反诉原告造成了无法挽回的经济损失，严重侵害了反诉原告的合法权益。在此过程中，反诉原告为守约方，无任何过错，一切损失均由他反诉被告违约导致。为维护自己的正当合法权益，反诉原告特向人民法院提起反诉，望判如所请。反诉被告山西瀚林房地产开发有限公司辩称，1、针对反诉原告的第一点诉讼请求，现在已经不存在继续履行的可能性，由于反诉原告的根本违约，反诉被告有权单方终止合同。关于消防设施，反诉被告有证据可以证明，完全合格不存在影响经营的因素。2、关于反诉原告提出的赔偿等，自反诉原告承租涉案两套房屋以来一直经营使用，不存在影响经营的因素，提出的损失没有证据证明。山西瀚林房地产开发有限公司提供的证据，证据一、2009年8月13日山西瀚林房地产开发有限公司与付春燕签订的《房屋租赁合同》。证明内容:不存在违约，我方已经履行交房义务。且房屋适合使用。证据二、太原市晋源区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、建设工程竣工验收消防备案检查记录表。证明西峪东街丽都美墅楼消防设施、消防产品符合规定，并经太原市晋源区公安消防大队验收备案。付春燕反诉状中所述消防设施和手续至今未完善与事实不符。证据三、山西瀚林房地产开发有限公司向付春燕催要租金的通知。证明山西瀚林房地产开发有限公司于2011年12月5日、2012年11月19日、2013年10月15日、2014年10月15日、2015年10月15日向付春燕发出催要租金的通知，证明付春燕一直拖欠山西瀚林房地产开发有限公司租金的事实，导致租赁合同目的无法实现，构成根本违约。证据四、太原市名邸物业管理有限公司出具的付春燕于2009-2015年欠交暖气费、物业费明细表；以及太原市名邸物业公司向付春燕催要物业费、暖气费通知。证明付春燕至租赁房屋以来一直欠交暖气费、物业费的事实。且欠交的物业费、暖气费总计201656元。证据五、原丽都美墅物业项目物业经理武峰出具的证明。证明付春燕自签订租赁合同后实际用房并转租的事实，同时亦证明承租户正常营业的事实。证据六、国有土地使用证、建设用地批准书。证明山西瀚林房地产开发有限公司是诉争房屋坐落土地使用权人且土地性质为国有建设用地，土地作用为住宅用地。证据七、证人证言(武峰、闫宪林)。证明付春燕自签订租赁合同后实际使用并转租的事实，同时亦证明承租户正常营业的事实，且至今租赁房屋都正在正常经营使用。付春燕提供的证据，证据一、2009年8月13日山西瀚林房地产开发有限公司与付春燕签订的《房屋租赁合同》，太原市中级人民法院二审开庭对以上证据通过法庭调查，庭审调查，审查属实，成为经过法定程序侦查或审查进行确认的证据。证据二、晋源(消)决字【2013】第42号和晋源公(消)决字【2013】第41号行政处罚决定书，晋源公消限字【2013】第0053号和晋源公消限字【2014】第0054号责令限期改正通知书。证据三、徐建飞证人证言，高晓荣、冯红平的证明。证据四、1、太原房产信息网答复丽都美墅小区业主山西瀚林房地产开发有限公司无完善办证手续，无法启动办证程序，建议丽都美墅小区业主起诉山西瀚林房地产开发有限公司维权。(太原市房产管理局在太原房产信息网上依职权制作的公文书证证据)已依法申请法庭调查审查。2、丽都美墅小区业主在搜狐焦点大型门户网站发表的反映丽都美墅小区无房产证等合法手续，山西瀚林房地产开发有限公司丧失商业信誉的举报帖。3、2013年7月1日太原市人民政府办公厅依职权向国土、规划、城建、房管、消防等政府职能部门核实情况后在人民网地方政府留言板作出关于丽都美墅小区包括反诉原告(被告)所租赁门面房无房产证等合法手续，确认丽都美墅小区9、10、11、12、0号楼未办理建设工程竣工验收备案、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表等资料手续的书面正式答复。证据五、房屋租金收据。证明按时交纳房屋租金。(详见证据目录)证据六、2010年11月2日山西新闻午报报道，物业逃跑。视频资料。证据七、服装服饰的收据、合同、处理协议。证据八、中级人民法院前往消防进行法庭调查的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月13日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了房屋租赁合同一份，合同约定：原告（反诉被告）将自有的坐落在太原市西峪东街9号丽都美墅小区0#楼自西向东的房屋第一套门面房出租给被告（反诉原告）作经营使用；租赁期共十年，原告（反诉被告）从2009年10月1日起将出租房屋交付被告（反诉原告）使用，本合同有效期10年，合同到期后，双方自愿继续续约（原告交付房屋时应拆除门前绿化带，拆除围墙，水电暖正常供应，台阶、门前硬化，完善消防设施和手续等影响经营的因素，否则交房日期顺延）；双方议定年租金65000元，缴纳方式为现金交付，由被告（反诉原告）在2009年8月13日交纳给原告（反诉被告），以后房屋租期期满前30日提前交付下一年租金，原告（反诉被告）房屋租金前三年年租金为65000元整，第四年开始房租每年增加5000元整；原告（反诉被告）未按合同的约定向被告（反诉原告）交付符合要求的房屋，负责赔偿0元；被告（反诉原告）须按合同约定按期缴纳房屋租金，不得拖欠，否则，原告（反诉被告）有权收回房屋。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付了出租房屋，被告（反诉原告）支付了原告（反诉被告）自2009年10月1日至2010年9月30日的租金65000元，2010年10月1日至今的租金，经原告（反诉被告）多次催要，被告（反诉原告）均未支付，故原告（反诉被告）诉至法院。另查明，原告未提供房屋竣工验收合格等的有关手续。另查明，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付涉案房屋时，门前绿化带未完全拆除。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件，是谁违约；二、双方诉讼请求是否合理合法。关于争议焦点一，房屋租赁合同是原、被告在平等自愿的原则下签订的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，原、被告应当依约履行合同义务。本案中，根据双方签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）应当将符合合同约定的房屋交付被告（反诉原告）承租使用，但原告（反诉被告）未提供房屋验收合格的有关证据且未拆除涉案房屋门前绿化带，而且消防设施也是在2011年3月21日才经验收合格，因此，原告（反诉被告）在2009年10月1日交付被告（反诉原告）涉案房屋时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，原告（反诉被告）将不符合合同约定的房屋交付被告（反诉原告），明显违反了合同约定，原告（反诉被告）违约在先，被告（反诉原告）有权拒绝支付原告（反诉被告）房屋租金，由于双方约定的交房条件不符合约定的交房条件，否则交房日期顺延，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金及利息的诉求，理由不足，本院不予支持。关于争议焦点二，房屋租赁合同约定：原告（反诉被告）未按合同约定向被告（反诉原告）交付符合要求的房屋的，负责赔偿0元，且被告（反诉原告）也未提交足够证据证明其损失情况，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿损失的诉求请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）山西瀚林房地产开发有限公司与被告（反诉原告）付春燕于2009年8月13日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告（反诉被告）山西瀚林房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）付春燕的诉讼请求。本诉案件受理费5797元，减半收取计2898.5元，由原告（反诉被告）山西瀚林房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费13200元，减半收取计6600元，由被告（反诉原告）付春燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  齐万喜人民陪审员  郭俊杰人民陪审员  李晓静二〇一七年八月二十五日书 记 员  张宇星