湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1122民初890号原告欧玉龙，农民。原告刘凤花，农民。委托代理人肖怀祥（特别授权），湖南省东安县国泰法律服务所法律工作者。被告永州市友谊房地产开发有限公司。法定代表人熊倪，公司执行董事。缺席。被告熊耕耘，个体户。原告欧玉龙、刘凤花诉被告永州市友谊房地产开发有限公司、被告熊耕耘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法由审判员胡宏宇独任审判，书记员陈潇担任法庭记录，于2016年7月8日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告欧玉龙、刘凤花及其委托代理人肖怀祥、被告熊耕耘到庭参加诉讼，被告永州市友谊房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告欧玉龙、刘凤花诉称：2015年2月18日原告夫妇与被告永州市友谊房地产开发有限公司及被告熊耕耘签订了一份《铺面住房购销合同》，后原告按合同履行了义务，被告违约不交房，二被告多次书面承诺又多次违约，请求判决解除合同，判令二被告退还原告购房款23万元，给付违约金23万元，并由二被告承担连带给付责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提供证据4份：1、原、被告签订的《铺面住房购销合同》复印件一份，拟证明原、被告签订的购房合同内容；2、购房款收条复印件一份，拟证明被告收取原告购房款23万元；3、被告熊耕耘的《承诺书》复印件一份，拟证明被告违约后其承诺内容；4、被告永州市友谊房地产开发有限公司的注册信息表两张，拟证明被告永州市友谊房地产开发有限公司的股东等信息。被告永州市友谊房地产开发有限公司在法定期限内未答辩亦未向本院提供证据。被告熊耕耘辩称：原、被告签订合同是事实，因被告的原因未交房也办不了房屋过户手续，被告方违约是事实，被告本人愿意承担责任，同意解除合同，如果双倍返还购房款，现在被告资金困难，只能以铺面房屋按现有市场价抵，并希望调解处理。被告熊耕耘未向本院提交证据。经庭审质证，对原告方提供的4份证据，被告熊耕耘没有异议，本院予以认定。经审理查明：2003年6月13日被告熊耕耘出资300万元、熊耕耘之妻熊小凤出资50万元、张海燕出资50万元，共计400万元注册资金，登记注册了熊耕耘为法定代表人的永州市友谊房地产开发有限公司，该公司在东安××镇投资开发兴建了批发大市场。2012年11月14日永州市友谊房地产开发有限公司的法定代表人变更为熊倪（被告熊耕耘之子），公司股东变更为熊倪（出资360万元）、熊小凤（出资20万元）、张海燕（出资20万元）。2015年2月18日原告欧玉龙、刘凤花（合同乙方）与被告永州市友谊房地产开发有限公司（合同甲方）的委托代理人即被告熊耕耘签订了一份《铺面住房购销合同》，被告永州市友谊房地产开发有限公司在合同上加盖了公章，合同约定原告购买被告在东安县芦洪市镇新区兴建的芦洪市批发大市场一楼25号铺面房屋现房，房屋售价为23万元，被告在合同规定的时间内将房屋交给原告，如原告中途退房，应向被告偿付退房房款总值50%的违约金。原告夫妇在合同签订当天即将23万元房款交给被告熊耕耘，被告熊耕耘出具了收条并注明“铺面房屋手续在2015年底给予办理”，被告永州市友谊房地产开发有限公司在收条上加盖了公章。2015年9月5日，经双方协商同意，被告熊耕耘在上述《铺面住房购销合同》上加了一条补充协议：“保证25号铺面归欧玉龙先生购买，已订合同，具有法律效力。在2015年11月底前将钥匙及房屋正式移交欧玉龙，如有欧先生未买到25号铺面，由我负责双倍赔偿。熊耕耘”，被告永州市友谊房地产开发有限公司在补充条款上加盖了公章。但被告方一直未将房屋交付原告，因被告开发芦洪市批发大市场时拖欠国家税收，房产过户手续一直也办不了，在原告多次要求下，被告熊耕耘与原告协商解除合同，被告熊耕耘于2016年2月26日出具了一份《承诺书》，承诺在2016年3月底全部返还房款及利息，如违约双倍偿还，被告永州市友谊房地产开发有限公司未在承诺书上加盖公章。后被告熊耕耘未按《承诺书》返还房款及利息，原告遂向本院起诉。本院认为：原告欧玉龙、刘凤花与被告永州市友谊房地产开发有限公司2015年2月18日签订的《铺面住房购销合同》系有效的商品房买卖合同，被告永州市友谊房地产开发有限公司出售的商品房系已竣工的现房，由于出卖人即被告的原因，被告一直没有向原告交付房屋，并导致买受人即原告自合同签订之日起90日内未能取得房屋权属证书，被告永州市友谊房地产开发有限公司应承担违约责任；按照《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记期限届满后已超过一年，由于出卖人即被告的原因，导致买受人即原告无法办理房屋所有权登记，原告有权要求解除合同和赔偿损失。原、被告签订的《铺面住房购销合同》约定“乙方中途退房时，应向甲方偿付退房部分房款总值50%的违约金”，而补充协议约定如被告违约双倍赔偿原告房款，明显过高，应以给付原告房款总值50%的违约金为宜，对于原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。被告熊耕耘作为被告永州市友谊房地产开发有限公司的经办人，自愿承担责任，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告欧玉龙、刘凤花与被告永州市友谊房地产开发有限公司2015年2月18日签订的《铺面住房购销合同》；二、由被告永州市友谊房地产开发有限公司退还原告欧玉龙、刘凤花购房款230000元，并给付原告欧玉龙、刘凤花违约金115000元，此款在本判决书生效后十日内付清。三、由被告熊耕耘对上述款项承担连带给付责任。四、驳回原告欧玉龙、刘凤花的其他诉讼请求。本案诉讼费8200元，减半收取4100元，由原告欧玉龙、刘凤花负担800元，被告被告永州市友谊房地产开发有限公司负担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  胡宏宇二〇一六年八月二十五日书记员  陈 潇城市房地产开发经营管理条例第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。中华人民共和国合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。