黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑02民终1199号上诉人（原审被告）讷河市恒泰房屋开发有限公司，住所地黑龙江省讷河市卫东街嘉泰西侧。法定代表人吕达，该公司总经理。委托代理人代长安，个体工商户，住吉林省农安县。被上诉人（原审原告）鞠亚范，个体工商户，住黑龙江省讷河市。委托代理人顾大全，黑龙江顾大全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）鲁启荣，个体工商户，住黑龙江省讷河市。上诉人讷河市恒泰房屋开发有限公司为与被上诉人鞠亚范、鲁启荣拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服黑龙江省讷河市人民法院〔2016〕黑02**民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王霁虹担任审判长，审判员朱秀萍、代理审判员左秀宏参加的合议庭对本案进行了审理，书记员刘东担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：：二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月19日签订了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告动迁原告25.99平方米的房屋，回迁利民街利民小区2号3单元201室房屋，面积为77.12平方米。该协议第二条第二款规定“原房屋建筑面积与新安置房屋建筑面积相等部分，不结算差价，安置房屋建筑面积超出原房屋面积部分，按当年回迁小区同层住宅楼市场价格不差。”.原告于签订协议后，将房屋交付了被告。被告拆迁后，现已建设施工完毕，双方约定的回迁房屋实际面积为77.99平方米。原审法院经审理认为原、被告签订的《非住房房屋拆迁安置协议书》系在双方平等、自愿的前提下签订，其手写条款应当有效。双方争议焦点是该协议的第二条第二款第（一）项“按照本协议，乙方超出原房屋面积部分，按楼房市场价格或回迁价格计算支付”。该条款的效力，能够决定双方诉讼主张是否成立。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。”，第二款：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”；第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”。本院认为本案中被告所制定的《非住房房屋拆迁安置协议书》预先拟定，在动迁过程中重复使用，其中对第二条第二款“按照本协议，乙方超出原房屋面积部分，按楼房市场价格或回迁价格计算支付.”对双方利益有着决定性的重大影响，正常情形下应该对该条款作出细化和强调，但本合同中该部分未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，经庭审询问被告未能提供证据证明其已尽提示及说明义务，亦未与原告协商，该条款内容并不是双方当事人的真实意思标识，原、被告双方未就该条款达成合意，故该条款应为格式条款。从公平原则来看，在拆迁补偿合同中，未对房屋附属物、附属设施、停产停业、搬迁补助等项目给于补偿，双方本意应是将各种补偿折合为回迁房屋面积，所以合同约定的给付面积会超过原房屋面积，该条款部分免除了被告自身责任，排除了原告的权利，基于以上原因，应认定协议书中第二条第二款为无效条款，被告据此条主张的观点不能成立。该协议中第二条第二款约定的“甲方实际为乙方提供的安置房屋建筑面积77.12平方米（进户时以产权部门核定的建筑面积为准）。”其中数字部分系手写，符合了足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的要求，该条款应为有效条款。本院认为正常理解该条款的意思应是原告对回迁的77.12平方米不需交纳差价款，故对被告的观点不予采纳。本案中超过77.12平方米的部分，原告应当依照双方的约定，补交差价款，但双方均未向本院提交有效证据对价格予以证明，本案对该部分不予审理，被告可另行主张权利。被告主张争议协议是原、被告双方参照《讷河市棚户区改造拆迁安置补偿办法》（讷办发200923号）的规定签订的，依据证据四黑棚改2010-10号文件及第39次市长办公会议纪要主张本案争议的小区为棚改项目，应按棚改的标准执行协议内容，因该文件及市长办公会议纪要的内容虽规定该小区为棚户区改造，但只规定了享受棚户区改造相关政策，免征相关规费，本院认为这只是给于该小区开发政策上的优惠，并不涉及拆迁回迁协议的实质内容，回迁补偿安置仍应以双方签订的协议为依据，且《讷河市棚户区改造拆迁安置补偿办法》（讷办发200923号）已于2012年7月18日被废止，故被告的观点不予采纳。原审庭审中原告增加诉讼请求，要求被告给付楼房差价款，但未向本院补交诉讼费用，且本次庭审中原告未主张，故本院对该部分不予审理。综上，被告应交付原告利民街2号楼3单元201室房屋（产权部门核定后的面积为77.99平方米）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决：被告讷河市恒泰房屋开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于利民街的利民小区2号楼3单元201室房屋（产权部门核定后的面积为77.99平方米）交付原告鞠亚范、原告鲁启荣。宣判后，讷河市恒泰房屋开发有限责任公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：双方当事人签订的合同符合合同法规定的公平原则，不存在加重对方责任和排除对方主要权利的情况，原审判决损害了上诉人的利益。原审法院违反“不诉不理”的原则，适用法律错误，要求二审法院判决被上诉人给付上诉人回迁房屋差价款，上诉人向被上诉人交付回迁安置房屋。针对讷河市恒泰房屋开发有限责任公司的上诉请求及理由，鞠亚范、鲁启荣答辩称：原审法院没有超出审理范围，被上诉人要求就是履行合同，交付房屋，原审法院判决交付房屋并无不当，请求二审法院维持原判。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同关系是市场经济下社会生活的基本形态，合同依法成立的，对合同相对人产生法律约束力。合同相对人在订立、履行合同时，应当遵守法律法规、公序良俗原则及诚实信用原则。合同相对人就合同内容发生争议，在理解争议的条款时应当按照法律规定，确定该合同争议内容，是否属于格式条款，属于格式条款的，合同制定方是否尽到了提示义务，并且在其他条件相当的情况下，要作出有利于合同弱势方利益的解释。本案中，双方当事人签订的合同，属于格式条款，上诉人讷河市恒泰房屋开发有限公司作为合同的提供方、提前拟制了合同，在签订合同中处于优势地位，被上诉人鞠亚范、鲁启荣处于弱势地位，在确认条款合同效力时，应当结合同一动迁地区，补偿的习惯，作出有利于鞠亚范、鲁启荣的理解。原审法院“正常理解该条款的意思应是原告对回迁的77.12平方米不需交纳差价款”的认定，本院予以确认。关于上诉人提出的被上诉人应当交付房屋差价款，上诉人才能交付房屋的问题，依照双方当事人签订的《非住宅房屋拆迁安置赔偿协议书》，上诉人应当向被上诉人交付案涉争议的房屋。上诉人要求被上诉人交纳差价补偿款，因本案中，上诉人交付房屋与被上诉人交纳差价款并在法律关系上并不具有必然联系，上诉人并不具有行使先履行抗辩权及同时履行抗辩权的条件，上诉人可以在交付房屋后，就房屋差价款问题另行主张权利。上诉人的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人讷河市恒泰房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王霁虹审 判 员  朱秀萍代理审判员  左秀宏二〇一六年八月二十三日书 记 员  刘 东