浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终2638号上诉人（原审被告）：东阳市德兴房地产开发有限公司，住所地:浙江省东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富，该公司执行董事。委托代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华小南。被上诉人(原审原告)：黄海翠。两被上诉人共同委托代理人：周婷婷。上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司为与被上诉人华小南、黄海翠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东民初字第2721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，房屋买卖合同的签订时间：2011年12月3日。房屋地点：东阳市白云街道江南紫荆庄园H区1幢1307室。房屋总价款：合同约定该商品房价款为763885元，实际支付的总价款为768768元。合同约定交房时间：2011年12月30日。实际交房时间：2012年2月28日。合同约定的计付延期交房违约金的起始日期：2011年12月31日。合同约定的延期交房违约金标准：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同约定办理房屋权属证书时间：2013年12月30日。合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：2013年12月31日。合同约定的延期办证违约金标准：约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。车库问题：华小南、黄海翠为了紫荆庄园H区的地下车库2-2B16号车位，于2014年9月26日支付给东阳市德兴房地产开发有限公司138000元和物业维修专项基金2284元，未签订其他协议或合同。华小南、黄海翠系夫妻关系。东阳市德兴房地产开发有限公司在本案中要求扣除其为华小南、黄海翠代缴的专项维修基金，并代收2014年度、2015年度的物业服务费。华小南、黄海翠在庭审中陈述不同意在本案中进行抵扣。华小南、黄海翠已经办理了涉案房屋的房屋及土地权属证书，房屋所有权证的登记时间为2014年1月17日，土地使用证的办证日期为2016年3月28日。华小南、黄海翠于2015年10月28日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、东阳市德兴房地产开发有限公司支付2011年12月31日起到2012年3月30日逾期交房的违约金21909.9元；二、东阳市德兴房地产开发有限公司支付自2013年12月31日起至2014年1月17日共计17日逾期交付房屋权属证书的违约金13069元；三、东阳市德兴房地产开发有限公司支付自2013年12月31日起至2015年10月31日共计669日逾期交付土地权属证书的违约金51430元，若上述期限内仍未交付土地权属证书的，违约金按上述标准计算至实际交付之日止；四、东阳市德兴房地产开发有限公司继续履行车库买卖合同，为华小南、黄海翠办理位于紫荆庄园H区2-2B16地下车库的权属证书。在原审审理过程中，华小南、黄海翠申请要求逾期交付权属证书的违约金计算至实际交付之日止，将第二项、第三项诉讼请求变更为：东阳市德兴房地产开发有限公司支付自2013年12月31日起至2016年3月28日共计845日逾期交付相关权属证书的违约金64960元。东阳市德兴房地产开发有限公司在原审中答辩称：一、双方存在房屋买卖事实。其对华小南、黄海翠主张的逾期交房违约金没有异议，但相关维修基金、2014年和2015年度物业费应当在逾期交房违约金中扣除。二、对第二项诉讼请求，其认为无需支付逾期交付房权证书的违约金。其已经办理了房权证书的初始登记，履行了义务，不应再向华小南、黄海翠支付违约金。三、第三项诉请与本案无关，应予驳回。原审法院审理认为：华小南、黄海翠和东阳市德兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。一、逾期交房违约金问题。华小南、黄海翠提出的要求东阳市德兴房地产开发有限公司支付2011年12月31日起到2012年3月30日逾期交房的违约金21909.9元的诉讼请求，东阳市德兴房地产开发有限公司予以认可，对该项诉讼请求，予以支持。东阳市德兴房地产开发有限公司提出的要求抵扣涉案房屋专项维修基金和物业费用的答辩意见，华小南、黄海翠明确表示不同意抵扣上述费用，在本案中不作处理。二、逾期交付房权证书问题。按照合同约定，东阳市德兴房地产开发有限公司应于2013年12月30日前将土地、房屋权属证书交付给华小南、黄海翠，但东阳市德兴房地产开发有限公司未按合同约定向华小南、黄海翠交付土地、房屋权属证书，已构成违约。根据合同约定，逾期交付权属证书的违约金应自2013年12月31日起算，华小南、黄海翠主张的逾期交付权属证书违约金自2013年12月31日起计算至实际履行之日即2016年3月28日止，符合合同约定，予以支持，确定逾期交付房属证书的违约金为62885.22元（768768元*0.1‰*818天）。三、办理车库所有权证书问题。华小南、黄海翠要求东阳市德兴房地产开发有限公司为其办理地下车库权属证书的诉讼请求，仅向原审法院提供了两份收款收据及银行明细等证据，尚未与东阳市德兴房地产开发有限公司签订任何协议，也没有其他证据。华小南、黄海翠提供的证据中无法确认东阳市德兴房地产开发有限公司应负为其办理权属证书的具体义务，且车库事宜也未在《商品房买卖合同》中提及，对该项诉讼请求不作处理。综上，华小南、黄海翠的诉请中合理部分，予以支持，不合理部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付华小南、黄海翠逾期交房违约金21909.9元。二、东阳市德兴房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付华小南、黄海翠逾期交付房屋权属证书的违约金62885.22元（已从2013年12月31日起计算至实际履行之日止）。三、驳回华小南、黄海翠的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960元，减半收取980元，由东阳市德兴房地产开发有限公司承担。东阳市德兴房地产开发有限公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、其无需支付逾期交付土地、房产权属证书的违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第16条明确约定，作为出卖人其有义务负责办理土地使用权证、商品房所有权证的初始登记，但没有交付双证转移登记至华小南、黄海翠名下的义务，该条约定中的交付权属证书，指的是办至其名下的初始登记，如果出卖人在约定日期起180日以后，仍不能办理权属证书或登记证明的，则应支付违约金。即其只要在约定时间办理了房产证、土地使用证的初始登记，其就不算违约，而事实上其于2013年5月已取得了房屋所有权证，并于2013年12月25日和2013年12月30日进行了公告，明确告知业主可以办理房屋权属登记。而土地证的初始登记于2007年取得，这在商品房买卖合同第一条已明确告知。故华小南、黄海翠的诉请不符合合同约定的内容，原审法院认定其违约是错误的。请求二审法院撤销原审判决第二项内容。华小南、黄海翠共同答辩称：原审判决所认定的事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，东阳市德兴房地产开发有限公司负有取得土地使用权证书或土地使用权证明并交付给华小南、黄海翠的义务。结合合同文义，该权属证书或证明系指特定商品房的权属证书或证明。东阳市德兴房地产开发有限公司主张其已办理的土地证初始登记系整个地块的初始登记，而非涉案商品房的土地使用权证书或土地使用权证明，故其违约事实确实存在，应承担违约责任。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。东阳市德兴房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1372元，由上诉人东阳市德兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼淑馨审 判 员  应 倩代理审判员  郑 睿二〇一六年八月三十一日代书 记员  施秀慧