广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初5577号原告：深圳领航开创投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼4402，组织机构代码59432163-6。法定代表人：冯添杰。委托代理人：黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。被告：李玓，女，汉族，1977年5月3日出生，住址黑龙江省大庆市让胡路区。委托代理人：张晶，广东广和律师事务所律师。第三人：崔琳，女，汉族，1978年9月14日出生，住址广东省深圳市福田区。第三人：宋少华，男，汉族，1981年10月26日出生，住址湖北省秭归县。上列原告诉被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄绿洲，被告的委托代理人张晶，第三人宋少华到庭参加诉讼，第三人崔琳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告通过房屋租赁中介即本案第三人签订《深圳市房屋租赁合同书》约定，被告于2015年2月1日将位于深圳市福田区房屋出租给原告办公使用，并约定免租期为10天，即2015年2月1日至2015年2月10日止，租赁期限为一年，月租金为14000元，原告同时向被告交纳两个月的租金共计28000元作为租赁保证金。租赁合同第九条明确约定被告向原告返还租赁保证金的条件为：1、合同期满；2、不损坏室内已装修好的固定装修及公共部分的设施；3、不拖欠房屋租金、管理费、水电、空调等物业费及租赁税，当满足上述全部条件时，被告应于合同期满叁天内以转账方式向原告退还租赁保证金28000元。原告于2015年1月29日搬离租赁房屋，第三人崔琳明示拒绝完成交接，在原告的再三要求下，第三人宋少华方与原告完成上述房屋的交接手续。原告搬离租赁房屋后曾多次以电话、微信等方式向被告、第三人催讨退还租赁保证金，被告予以推诿，第三人崔琳更是以删除原告微信好友、拒接电话等方式予以推脱。原告于2016年2月17日委托律师以律师函的形式书面通知被告尽快退还租赁保证金，并抄送第三人各一份，但时至今日，被告与第三人均不予回应并拒绝退还上述保证金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告退还租赁保证金28000元；2、被告向原告支付租赁保证金占用期间利息77.82元（自2016年2月3日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年2月26日，应计至实际退还全部租赁保证金之日止）；3、被告承担本案诉讼费、保全费；4、第三人对上述各项费用承担连带清偿责任。被告答辩称，原告提出的请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：一、双方订立的房屋租赁合同约定乙方须继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求。原告向第三人宋少华在合同到期一个月之前明确表示了续租要求，并请求宋少华代为准备续租事宜，但在2016年1月11日又告知被告不再续租，由于此时已近年关，已严重影响涉案房屋的出租。二、根据合同法第42条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三)有其他违背诚实信用原则的行为”。被告认为双方为了订立续租合同而接触和磋商时，虽然续租合同尚未成立，可己然进入一种特别结合关系，表现为一方的行为会对对方的利益产生影响，根据诚实信用原则，任何一方当事人均负有先合同义务，若任何一方基于过错违反先合同义务，给对方造成合理的信赖利益损失，则构成缔约过失，应当赔偿对方的信赖利益损失。被告基于原告通知续租的信赖利益而耽误了出租房屋的宝贵时机，导致房屋空置。根据合同规定和续租时的缔约过失责任，就此产生的损失理应由原告承担，所以被告扣除保证金并无法律上的不妥。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请人民法院公正审理，依法判决，维护被告的合法权益。第三人宋少华述称，原告于2015年12月20日在微信中称会续租，不需要备案，由于当时原告人在北京，需要我帮忙办理相关续租事宜。后原告又于2016年1月11日称不续租，原告存在违约。第三人崔琳未答辩，开庭时缺席。经审理查明，被告为位于深圳市福田区房产（下称涉案房产）的权利人。2015年1月27日，被告出具授权委托书，委托第三人崔琳办理该房产的出租等事宜，委托书自签署之日起30日内有效。2015年1月30日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房产出租给乙方作办公使用，租赁期限自2015年2月1日至2016年1月31日，月租金为14000元；乙方应于每月10日前交付租金，乙方向甲方支付两个月租金数额的租赁保证金28000元；合同期满，不损坏室内已装修好的固定装修及公共部分的设施，不拖欠房屋租金、管理费、水电、空调等物业费及租赁税后，甲方在合同期满3天内以转账方式返还租赁保证金，反之甲方可不予返还保证金；租赁期间，甲方负责支付房屋租赁涉及的税款，房屋租赁管理费；乙方负责支付房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、网络、有线电视费、空调费等因使用房屋所产生的费用；本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前1个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权。合同附页备注，合同期限为一年，即2015年2月1日至2016年1月31日止，其中免租期为10天，即2015年2月1日至2015年2月10日止。甲方价格为实收，由此产生的租赁税由乙方缴纳。第三人崔琳作为被告的代理人在该合同上签字。第三人宋少华另于2015年6月3日在该合同签名。庭审时，双方确认原告在2015年4月份应付租金中扣除了合同约定的10天免租期对应的租金，合同实际的租赁期限仍为2015年2月1日至2016年1月31日。2015年4月29日，被告公证委托第三人宋少华代理涉案房产的出租事宜，委托期限至2015年7月8日止。2016年1月28日，第三人宋少华向原告补开了收取原告支付的涉案房产的押金28000元的《收款收据》。上述合同签署后，双方正常履行合同，被告于2016年1月29日收回涉案房产，相关的租金及水电费用原告均已结清。涉案合同约定的租赁期限届满前，原告的法定代表人冯添杰于2015年12月20日发微信给第三人宋少华，请求第三人宋少华帮忙处理涉案房产的续租事宜，后于2016年1月11日以家人生病为由向被告及第三人宋少华表示不再续租。之后原告与被告、原告与两第三人多次微信沟通租赁押金退还事宜，原、被告双方未能达成一致意见。2016年2月17日，原告委托广东卓建律师事务所通过邮政EMS向被告及两第三人寄发《律师函》，要求被告退还租赁保证金28000元。三份邮件均被退回。庭审时，第三人宋少华确认被告在涉案房产出租给原告时即有意出售涉案房产，涉案房产最终于2016年4月份出售。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。对双方无争议的原告已足额支付了承租期间涉案房产的租金及其他费用，被告于2016年1月29日收回涉案房产的事实，本院予以确认。合同约定合同期满，不损坏室内已装修好的固定装修及公共部分的设施，不拖欠房屋租金、管理费、水电费、空调费、物业管理费及租赁税费时，被告须在合同期满3日内将租赁押金28000元退还原告。原告承租涉案房产时未拖欠费用，亦无证据证实涉案房产有损坏，被告应于合同期满3日内即于2016年2月3日前向原告退还租赁押金28000元。被告至今未退还押金，应向原告支付该资金占用期间即自2016年2月4日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。两第三人仅为被告的委托代理人，原告请求两第三人对被告的上述债务承担连带清偿责任，无法律依据，本院不予支持。合同约定原告续租涉案房产的，应于合同期限届满前一个月提出，即原告最迟要在2015年12月31日前确定是否续租。原告于2015年12月20日告知第三人宋少华继租事宜，后于2016年1月11日以家人生病为由告知被告及第三人不再继租。被告以原告的该行为构成缔约过失为由不退还原告押金。本院认为，缔约过失责任是在合同订立过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务，致使另一方的信赖利益受到损失而应承担的相应损害赔偿责任。本案中，原告最终告知被告不续租的时间虽晚于合同约定的提前一个月的时间，但没有证据显示原告迟延11天告知被告不继租的行为必然会对被告另行出租涉案房产产生不良影响。再者，第三人确认被告在涉案房产在出租给原告时即有意出售涉案房产，涉案房产亦于2016年4月份出售，在涉案房产意欲出售的情况下，涉案房产在2016年2月至出售前的空置损失与原告迟延告知不续租的事实无必然的联系。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，之规定，判决如下：一、被告李玓应于本判决生效之日起10日内向原告深圳领航开创投资顾问有限公司退还押金28000元并支付利息（利息以28000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年2月4日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告深圳领航开创投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费502元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  陈艳芬人民陪审员  高 兰二〇一六年八月三十一日书 记 员  苏 颖附法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。