四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2016)川3426民初898号原告:徐顺相，女，1977年11月11日，汉族，四川省会东县人，个体户，小学文化。委托诉讼代理人：何健康，四川兴东律师事务所律师（特别授权）。被告：会东县宝利创投有限公司，住所地：会东县鲹鱼河镇通政巷13号。法定代表人：易驰雄，会东县宝利创投有限公司总经理。委托诉讼代理人：范正光，四川华敏律师事务所律师（特别授权）。原告徐顺相诉被告宝利创投有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。徐顺相向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，向原告交付质量合格并符合合同约定的房屋；2、要求被告向买受人支付逾期未交房的违约金151500.00元（2020000元*0.0003*250天）；3、本案所有诉讼费用由被告承担。2016年7月15日案件开庭审理时，原告要求增加诉讼请求，要求被告支付违约金直至交房为止。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。约定：原告购买被告“宝利国际香江”6幢2层1号商品房；预测建筑面积为451.58平方米，单价为每平米5598.00元，房屋总价款2527945.00元，原告在签订协议当日支付人民币1600000.00元，并于2015年2月14日支付人民币420000.00元，两次共支付人民币2020000.00元。合同约定在2015年9月30日前交房。2015年9月30日，被告因未取得交房条件未向原告交房。根据《商品房买卖合同》条款第十三条之约定，原告人有权要求被告继续履行合同，并向原告支付至今未交房的违约金。原告向本院举出以下证据：1、《商品房买卖合同》1份、《商品房买卖合同补充协议》1份，拟证明原、被告双方形成合同关系，依据合同被告存在违约行为。2、收据1份、2015年1月5日的进账单1份，拟证明原告已经按照合同约定向被告支付了2020000元购房款，是被告方违约。3、照片3张，拟证明被告未按照图纸修建，图纸上应有的公共厕所，现在没有，而是改建为门面，图纸上应修建成楼梯间的地方现在改建为门面，而且房屋的承重柱上有明显裂痕。保利创投科技有限公司辩称，因按照合同约定原告支付完购房款后，被告才交付房屋给原告使用，但是被告并未支付购房余款，故被告不应该承担违约责任。被告曾多次通知原告来付款交房，徐顺相也多次来过公司。因备案的原因，宝利公司给徐顺相打了两次收据，房款与收据金额不符合，徐顺相就以此为由拒付房款。依据规定，只需被告建房主体签字就可以交房，有竣工验收报告就是合格的可以交房，备案只是行政手段，并不影响房屋是否合格。即使是2015年9月30日同时履行，原告也并未来过宝利公司履行合同，所以是徐顺相违约。原告先付款被告再交付，是符合公序良俗及交易习惯的，先付款再交房的流程是不能变更的。徐顺相并未要求退房，而要求继续履行合同。买卖合同也约定只要不要求退房就视为默认接受房屋。我方的变更也是在合法范围内的，而原告方也是同意了的。被告向本院举出以下证据：1、《商品房买卖合同》1份、《商品房买卖合同补充协议》1份，拟证明原告应在2015年9月30日之前付清所有的购房款，但至今未交完尾款，原告存在违约行为。2、《竣工验收报告》1份，拟证明涉案房屋在原、被告双方约定的交房日期之前已经验收合格。3、（2016）川3426民初517号判决书1份，拟证明按照双方合同约定应由原告先支付完房款后被告才交付房屋，该约定也符合交易习惯。在法庭审理过程中，法庭组织双方对原、被告举证据进行了质证，原、被告充分发表了各自的意见，现在对本案证据作以下综合认证：1、原告所举的第1组证据，被告对其证明目的有异议，认为按合同约定原告应在2015年9月30日前付清尾款，但原告至今没付清存在违约行为，被告因此向法院起诉过原告。经审核，该组证据客观真实，本院对其真实性予以采信。2、原告所举的第2组证据，被告对证据三性无异议，但对其证明目的有异议，认为房屋总价是2527945元，原告还应支付50多万元。经审核，该组证据客观真实，与其他证据相互印证，但是不能达到原告的证明目的，本院仅对证据的真实性予以采信。3、原告所举的第3组证据，被告认为照片并不能证明房屋不合格，房屋是否合格应以最后的竣工报告为准，承重柱上有裂痕，只能说明房屋存在瑕疵，但是可以通过后期的维护措施来修缮；被告未按照图纸修建也是征得行政机关许可的；《商品房买卖合同》第九条也约定了的，买方未在15日内提出异议，也就视为未提出任何异议。经审核，宝利公司已经提交了竣工验收报告，原告不能仅凭照片反映的房屋有裂痕证明宝利公司的房屋存在质量问题；原告称被告未按图纸进行公共厕所、楼梯间的施工，其所述及所举证据仅能反映宝利公司履行合同存在瑕疵，但该瑕疵并未构成根本性违约；另，原告虽称被告未按图纸施工但仍要求被告交付房屋，可见其默许了被告改变房屋结构；故本院仅对该证据反映的客观事实予以采信。4、被告所举的第1组证据，原告对其证明目的有异议，认为双方约定的交付房屋与交付购房余款的时间都是2015年9月30日，原告享有同时履行抗辩权，原告可以以被告的房屋存在问题进行抗辩，暂停支付购房余款。经审核，该组证据客观真实，本院予以采信。5、被告所举的第2组证据，原告对其证明目的有异议，竣工验收报告不等同于竣工验收备案表，是被告自行组织的验收，应通过政府组织的验收才能备案，备案表的取得才是最后的环节，因此报告并不能证明被告没有违约。经审核，行政备案属于存档备查，不等同行政审批，被告备案手续不完善并不影响竣工验收报告的结果，且原告虽有异议但并未举出相反的证据予以证明，故本院对该证据予以采信。6、被告所举的第3组证据，原告对其提出异议，认为该判决到现在并未生效，案件仍处于上诉阶段，应按合同约定，不应按交易习惯。经审核，（2016）川3426民初517号案件现处于上诉审理过程中，该判决并未发生法律效力，故本院对该证据不予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，原、被告双方签订合同备案号为2015000034《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定由被告徐顺相作为买受人购买原告会东县宝利创投有限公司所开发的位于会东县鲹鱼河镇三鑫路老体育馆“国际香江”小区6幢2楼1号的商品房，房屋预测建筑面积为451.28㎡（包含套内建筑面积为373.326㎡及共用部份分摊建筑面积为78.257㎡），单价为5598元/㎡，总价为2527945元，付款方式为分期付款（2015年5月1日支付1600000元、2015年2月14日之前支付420000元、2015年9月30日之前支付507645元）。原告按照支付前2次分期款项后，并未按照双方约定在2015年9月30日之前支付购房余款507645元，被告也未在2015年9月30日之前交付房屋。2016年6月15日原告诉至本院：1、要求被告继续履行合同，向原告交付质量合格并符合合同约定的房屋；2、要求被告向买受人支付逾期未交房的违约金151500.00元（2020000元*0.0003*250天）；3、本案所有诉讼费用由被告承担。2016年7月15日案件开庭审理时，原告要求增加诉讼请求要求被告支付违约金直至交房为止。综合整个庭审过程，本院对原、被告存在的争议焦点作如下认定：1、原告徐顺相与被告宝利创投有限公司违约责任的认定。通过本院核实，原告未按照合同的约定在2015年9月30日之前向被告支付购房余款，被告也未按照合同约定在2015年9月30日之前向原告交付房屋，故双方均在交付问题上存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。2、关于房屋设计的变更的问题。被告并未对原告所购买的6幢2楼1号商品房的修建进行变更；原告虽称被告未按图纸进行公共厕所、楼梯间的施工，其所述及所举证据仅能反映宝利公司履行合同存在瑕疵，但该瑕疵并未构成根本性违约；另，原告虽称被告未按图纸施工但现仍要求被告交付房屋，可见其默许了被告改变公共设施的结构。3、关于竣工验收报告和竣工验收备案表的性质认定。竣工验收报告说明被告修建的房屋质量合格，备案表的确认，行政机关除对房屋主体质量认定而外，还有附属工程的完善才能确定，故备案表的确认滞后于主体房屋质量的认定，不能由此说明行政机关未签订备案表，房屋就存在质量问题和不能交易使用，为避免原、被告双方损失进一笔扩大，原、被告双方应按合同约定及时履行合同。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系原、被告双方真实的意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，当事人应该按照约定履行自己的义务。综上所述，原、被告双方仅在交付问题上（原告未按时交付房屋余款、被告未按时交付房屋）存在违约行为，双方均存在违约行为，需各自承担违约责任，向对方支付违约金。但，现双方均要求继续履行合同，为了双方都能够及时履行合同，双方均不向对方支付违约金为宜。故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效后三十日内向原告交付“国际香江”小区6幢2楼1号的商品房。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3330元，减半收取计1665元，由原告徐顺相负担832.5元，被告宝利创投有限责任公司负担832.5元（此款已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时径直给付原告）。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数副本，上诉至四川省凉山州中级人民法院。审判员 杨 林二〇一六年八月二十四日书记员 靳雅心附：本案判决适用的主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务、不得擅自变更或者解除合同。依法成立合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实、应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。