新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初2352号原告：李志军,男,汉族。原告：陈淑萍，女，汉族。二原告共同委托代理人：于枚，新疆仕诚律师事务所律师。被告：奇台县方正房地产开发有限责任公司。法定代表人：陈志贵，系该公司董事长。委托代理人：徐雪梅，奇台县新蓝天律师事务所律师。原告李志军、陈淑萍与被告奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称：方正公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年2月23日向本院依法提起诉讼。本院于同日受理后，由审判员胥维独任审判。并于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告李志军及李志军、陈淑萍的共同委托代理人于枚、被告方正公司的委托代理人徐雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志军、陈淑萍诉称：2013年11月25日，原告与被告方正公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告方正公司迎宾大道左侧的商铺一套，建筑面积为44.65平方米，单价为4396元，总价为196282元。原告已于2013年11月25日向被告交付首付款为106282元，办理银行贷款90000元，并按照合同的约定于2014年6月1日前向被告交清了所有房款196282元。被告方正公司应于2014年6月30日前将商品房交付原告使用。但至今被告未通知原告办理商品房交付手续。为维护原告的合法权益。现原告李志军、陈淑萍将被告方正公司诉至法院要求：1、被告履行合同约定的义务，将商品房交付买受人使用；2、被告承担逾期交付房屋的违约金共计43574元（总房款196282×逾期740天×日万分之三）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告方正公司辩称：一、本案中被告不存在逾期交房的违约行为，被告在合同约定期限内就已经完成竣工备案，不存在客观不能交付的情形，被多次电话通知原告办理入住手续，被告以各种理由推脱不予办理，不动产的交付不同于动产的交付，原告至今也没有催过被告，不是被告违约而是原告不来办理入住手续。二、原告诉状中交付时间，本案诉讼时效从合同约定的交付时间开始计算期间，为原告提起诉讼的有效时效，从2014年7月1日，原告2016年6月提起诉讼已经超过诉讼时效。三、原告计算违约金的依据有错误，综上，法律赋予原告催告的权利，也赋予了二年的诉讼时效，原告既没有催告也没有提起交付之诉，请法院驳回原告的恶意诉讼。原告为证明其主张成立提供证据如下：1、商品房买卖合同一份、收款收据三张。拟证实：原告与被告之间形成商品房买卖合同关系，原告向被告支付了房屋的首付款。《商品房买卖合同》约定了房屋单价及交付期限，以及逾期交房的违约责任。被告对商品房买卖合同的真实性、关联性均无异议，《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间是2015年4月30日。对原告提供的收据真实性没有异议。2、法院从昌吉国民村镇银行奇台支行调取的《商品房买卖合同》一份。拟证实：《商品房买卖合同》约定的交房日期是2014年6月30日。被告对合同的真实性无异议，但是该合同是买房的时候为了办理银行贷款所签订的合同，之后原、被告又对交房时间重新进行了约定，变更为2015年4月30日交房。本院对原告提供的两组证据的真实性予以确认。被告方正公司为证实其抗辩理由提供证据如下：1、竣工验收备案书一份、综合验收意见表一份。拟证实：本案争议房屋于2013年10月30日已经竣工，原、被告诉争的A区5号的商铺全部于2014年7月20日竣工并验收合格后处于合格交付的状态。原告对真实性无异议，对关联性不认可，不能证明已经向原告交付房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。2、《商品房买卖合同》三份、《物业管理合同》三份、入住单三份。拟证实：北门A5区的商铺在2014年10月30日之前已经全部通知商户入住，部分商户已经入住。原告认为真实性无法确认、对关联性、合法性均不认可，案外人的信息不能代表向原告交付房屋。本院对该组证据综合其他证据予以认定。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2013年12月2日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于奇台县迎宾大道A5座2层61号商铺。建筑面积为44.65平方米，每平方米单价4396元，合计196282元。原告于2013年11月27日向被告支付购房首付款20000元，于2013年12月2日向被告支付购房首付款86082元。2014年1月22日，在被告方正公司的代办下，原告与昌吉国民村镇银行奇台支行签订《个人借款合同》，由原告向昌吉国民村镇银行奇台支行借款90000元用于向被告方正公司支付本案争议房屋的剩余房款，至此，原告已向被告支付房款共计186282元。合同签订后被告方正公司未向原告交付《商品房买卖合同》，被告方正公司于2013年12月31日将《商品房买卖合同》备案后交付原告。原告在庭审中提供的其与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》约定的主要条款有：第五条：面积确认及面积差异处理…1、双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）…；合同中的备注内容为：此房屋最终测绘面积为49.26平方米，单价为4396元，总价为216547，大写：贰拾壹万陆仟伍佰肆拾柒元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2015（有改动）年4（有改动）月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因外因停电、停水、下雨造成的工期延误的；3、遇政府政策调整，导致出卖人延期交付的买受人银行按揭手续未办理完毕的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应小于第（1）项目中的比率）的违约金。原告向法院提供的在另案中法院在昌吉国民村镇银行奇台支行调取的《商品房买卖合同》约定的其他内容与庭审中原告向本院提供的《商品房买卖合同》内容一致。不一致的地方为：1、约定房屋交付时间为2014年6月30日；2、没有合同中的备注内容：此房屋最终测绘面积为49.26平方米，单价为4396元，总价为216547，大写：贰拾壹万陆仟伍佰肆拾柒元整。另查明，因被告方正公司以本案争议房屋最终测绘面积为49.26平方米而要求原告交付增加面积的房款才可向原告交付本案争议房屋，原告不同意支付增加面积的房款，为此，原、被告产生纠纷，被告至今未向原告交付本案争议房屋。本院认为：原告与被告方正公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自的义务。本案的争议的焦点问题是被告是否逾期交房。一、被告辩解原、被告将本案争议房屋的交付时间变更为2015年4月30日。从原告提交的其所持的合同看，该合同封面上有“商品房买卖合同备案专用章，2013年12月31”的字样，而根据原、被告签订的合同第二十四条，由被告在合同生效之日起30天内向奇台县建设局房管所申请登记备案。因此原告所持有的这份合同应当是2013年12月31日由被告向奇台县建设局房管所申请登记备案以后的合同，所以原告并没有在合同签订的第一时间即2013年11月19日拿到合同，且该合同中房屋交付时间“2015年4月30日”有改动，原告也不认可曾与被告重新协商变更房屋交付时间，故本院对被告的该项辩解理由不予采信。故原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的本案争议房屋的交付时间应该是原告认可在昌吉国民村镇银行奇台支行留存的合同中约定的房屋交付时间2014年6月30日。二、被告辩解根据权利义务对等的原则，原告应向被告交付完增加面积的房款后被告才向原告交付本案争议的房屋。但经庭审查证，原、被告虽然在《商品房买卖合同》第五条约定“以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补”，但并未约定原告需交付完增加面积的房款后被告才向原告交付本案争议房屋。且庭审中被告也认可被告是2015年4月份以后才通知原告本案争议房屋面积增加的事情，该时间早已超过原、被告在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间2014年6月30日，故本院对被告的该项辩解理由不予采信。三、被告辩解原告的起诉已超过两年的诉讼时效无事实和法律依据，本院不予采信。综上，被告应当履行向原告交付房屋的义务。被告逾期交房构成违约，应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定的承担违约责任。原告主张按已交房款196282元，自2014年7月1日至2016年7月10日期间共计740天，按日万分之二计算违约金不违反法院规定，即：196282元×0.0002×740天=29049.74元，本院对违约金29049.74元予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告李志军、陈淑萍交付位于奇台县迎宾大道A5座2层30号商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告李志军、陈淑萍支付逾期交房的违约金29049.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费445元，由原告李志军、陈淑萍承担145元，由被告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担300元。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期间提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 胥 维二〇一六年八月十九日书记员 樊玉伟