辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0802民初955号原告营口国合物业管理有限公司，地址营口市站前区民主里15号。法定代表人贾谊，系总经理。委托代理人李树歧，现住营口市。被告张某，现住营��市。原告营口国合物业管理有限公司诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月，原告与站前区八田地办事处惠安社区签订物业服务合同。2015年5月，原告与营口市站前区怡景国际小区签订物业服务合同，合同有效期从2014年2月开始至2017年。合同约定，原告为小区业主、物业使用人提供物业服务。合同主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期外房屋共用部位、共用设施设备维修服务。物业服务费标准按业主住宅面积，每月每平方米0.6元计收。滞纳金按逾期金额每日万分之五计算。被告张某，住宅面积124.34平方米，从2013年5月1日开始至2015年12月30日，欠费时间32个月，欠物业费金额2387.30元��经原告多次催交，但被告没有支付。原告为维护小区物业服务正常进行，提起诉讼，请求法院判令被告支付物业费并支付滞纳金697.70元，由被告承担诉讼费。原告在庭审中向法院举证：物业合同、补充协议。被告辩称，1、小区大门随意出入，门卫形同虚设，路人随意穿越小区正门和西门，外来车辆随意进出小区大门，门卫不做登记和询问。2、小区监控摄像头属小区共用设施，多处摄像头已失灵、损坏，物业不做维修与更换。本人私家车在小区摄像头监控位置停放被砸车门，到监控室调取录像，物业工作人员称摄像头坏了。3、物业公司在宣传板上张贴服务标准为走廊每天清扫一次，实际上是5至7天清扫一次，距离服务标准差距很大。4、小区多处草坪被人为破坏，一楼院子栅栏向外扩张，侵占草坪，物业公司没有尽到管理义务。小区内树木生虫��物业公司没有采取措施。5、小区内柏油路多处发现深坑，以前物业公司用水泥砂灰对付，现在直接填沙子解决，沙子被冲刷，出现大坑，影响了路人及车辆的通行。楼宇门呼叫器损坏，报到物业公司，物业公司也无人维修。6、本人家中客厅外墙开裂，落地窗漏雨，从2009年开始年年报修，修了还漏，但物业费一直按时足额缴纳，虽然维修效果不如人意，但物业公司服务还是很积极的。但到了2013年、2014年，报修后物业不来维修，找各种理由推托，直到投诉到民心网后才来人，这时落地窗处人造石、地板已被雨水浸泡得不成样子，被告只能自己找工人维修。直到2015年7月，物业公司才找人分两次维修完外墙和落地窗口。综上，被告认为原告服务太差。被告在庭审中向法院举证：照片。经审理查明，被告系怡景国际小区业主，原告为怡景国际小区提���物业服务。2012年2月22日，营口市站前区八田地街道办事处惠安社区居民委员会与原告签订物业服务合同，约定委托原告负责怡景国际小区的物业服务，服务内容为：制订物业服务工作计划并组织实施、物业共用部位的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理、公共绿地景观的养护、清洁服务、协助维护秩序，对车辆停放进行管理、协助做好安全防范工作、消防服务、编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案等。物业服务期限为2年，从2012年2月22日至2014年2月21日。物业服务费用为多层住宅1.10元/平方米/月、高层住宅1.10元/平方米/月、电梯0.20元/平方米/月、内公建1.10元/平方米/月、外公建0.60元/平方米/月，业主应当于每年的1月1日按全年交纳物业服务费。物业合同第二十条规定：业主逾期未交纳物业服务费的，应当��照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2015年5月11日，营口市怡景国际小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告继续为怡景国际小区提供物业服务，物业服务的内容、物业服务费的标准及滞纳金的约定均与2012年2月22日的物业服务合同相同。物业服务期限为3年，自2014年2月22日起至2017年2月21日止。同日，双方签订一份补充合同，对物业服务费的标准进行修改，一期多层住宅为0.60元/平方米/月、一期高层住宅为0.60元/平方米/月、一期电梯费用为0.20元/平方米/月、一期内部公建为0.60元/平方米/月、一期外部公建为0.30元/平方米/月、一期车库为0.60元/平方米/月、二三四期多层住宅为0.80元/平方米/月、二三四期高层住宅为0.80元/平方米/月、二三四期电梯费用为0.20元/平方米/月、二三四期内部公建为0.80元/平方米/月、二三四期外部公建为0.60元/平方米/月、���三四期车库为0.80元/平方米/月。被告居住在怡景国际小区9甲3单元501，房屋面积为124.34平方米。被告在2013年5月1日至2015年12月30日期间未向原告交纳物业服务费。庭审中，被告称其房屋于2009年开始漏雨，每年报修，原告于每年7、8月份进行维修，最终于2015年6、7月维修完毕不再漏雨。原告称被告的房屋漏雨情况属实，其在2014年已维修完毕。本院所确认的上述事实，有原、被告双方的庭审笔录及相关证据在卷为凭，并经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，居民委员会、业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据物业服务合同的约定，原告依约为怡景国际小区提供物业服务，小区内业主或物业使用者有义务向原告交纳物业服务费。被告辩称小区未实行封闭式管理、小区内摄像头损坏、清扫达不到标准、草坪��路面问题等均系发生在小区公共部位，系全体小区业主共同面临的物业服务瑕疵，应由小区业主委员会通过与原告协商要求改进或由小区业主委员会另行选聘物业服务公司来解决，而不能以小区公共部位的服务瑕疵减轻被告应向原告缴纳物业服务费的义务，否则将有损按时足额向原告交纳物业服务费的业主的利益。但被告居住的房屋于2009年因外墙裂缝致雨水渗透，被告称原告最终于2015年6、7月维修完好，但未提供证据予以证明，原告认可其于2014年将外墙裂缝处维修完好。2013年5月至2014年12月期间原告未及时将被告房屋外墙裂缝维修完好，应当减少这期间被告所应交纳的物业服务费，本院酌定减少20％为宜。2015年全年的物业服务费895.25元（0.60元/平方米/月×124.34平方米×12个月），被告应当向原告全额缴纳。被告自2013年5月1日至2015年12月30日期间未交纳物业服务费，扣除2013年5月1日至2014年12月30日间物业服务费的20％，被告应向原告缴纳物业服务费2088.92元（0.60元/平方米/月×124.34平方米×8个月×80％＋895.25元×80％＋895.25元）。关于原告诉请的滞纳金，因物业服务合同中的滞纳金条款系格式条款和惩罚性条款，而被告并不是与原告签订物业服务合同的当事人，对该条款不知情，原告没有针对该条款内容向业主履行提示和说明义务，故该条款对被告不应发生效力，原告的该项诉讼请求，本院不予支持，但原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，被告迟延交纳物业服务费应承担给付违约金的责任，违约金以原告拖欠的物业服务费2088.92元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自原告起诉之日（2016年4月28日）计算至本判决生效之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若��问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告张某给付原告营口国合物业管理有限公司2013年5月1日至2015年12月30日期间的物业服务费2088.92元及违约金，违约金以2088.92元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2016年4月28日计算至本判决生效之日止。上述给付义务，被告于本判决生效后十日内给付，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费50.00元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  王 峰代理审判员  李雪冰人民陪审员  郑 嵩二〇一六年八月十七日书 记 员  蒋彤彤