江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1852号上诉人（原审原告）：张祖高。委托诉讼代理人：刘新彤、张雨，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。法定代表人：葛培义，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晨，淮安盛和置业有限公司职工。上诉人张祖高因与被上诉人淮安盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院(2015)河民初字第2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月2日公开开庭审理了本案。上诉人张祖高及其委托诉讼代理人张雨、被上诉人盛和公司的委托诉讼代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张祖高上诉请求是：改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、原审法院参照涉案房屋所在小区大多数业主与被上诉人约定的违约金标准，酌情将违约金调整为上诉人已付房款的1%，那么根据合同约定，该1%就应该是被上诉人违约90日的违约金，原审法院将90日酌情调整为2年，没有约定的依据；2、原审适用法律不当，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是针对商品房买卖合同中容易出现的问题所作出的专门司法解释，故法院在审理该类案件中应当优先适用，该解释第18条明确规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3、上诉人在一审中提供的借款协议足以证明上诉人的实际损失，因为被上诉人迟迟不能协助上诉人办理产权证，导致上诉人无法用房屋向银行抵押贷款，所以上诉人只能向他人借款经营公司。故一审判决被上诉人承担的违约金明确过低，该判决不利于督促被上诉人守约、守信。被上诉人盛和公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原告张祖高一审诉讼请求是判令被告：1、在一周内协助原告办理房屋所有权证书（尽早完善备案手续）；2、承担逾期办理房屋所有权证书违约金92472元（暂计算至2015年8月31日，该日后的违约金按照银行同期贷款利率的130%计算至办涉案房屋具备办证条件之日止）；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告盛和公司系淮安市盛和名都小区开发商。2012年10月29日，双方签订书面《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的盛和名都A1幢1601号房屋，建筑面积为102.63㎡，房价718368元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告依约向被告缴纳了购房款718368元及房屋买卖契税21551元，并于2013年4月8日缴纳了物业管理费400元，同时领取房屋居住使用至今。盛和名都A1幢楼于2013年元月30日由江苏永诚工程监理咨询有限公司（监理单位）、江苏鑫盛建设工程有限公司（施工单位）、兴安天缘岩土工程勘察有限公司（勘察、单位）、淮安市建筑设计有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。因盛和名都小区A1幢楼未能完成规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。一审庭审中，原告主张被告在房屋交付后近两年的时间内一直未将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能取得房屋权属登记证书，且案涉房屋所在小区A1幢其他业主与被告签订的房屋买卖合同对违约金的约定均为已付购房款的1%，故双方购房合同约定的违约金标准过低，要求以购房款为基数按照同期银行贷款利率标准支付违约金。同时提供案外人刘宝山（甲方）作为出借人，原告（乙方）作为借款人的两份借款协议，称因无法办理案涉房屋产权证书，无法向银行贷款，故只能向个人借款，导致利息损失十余万元。其中2013年8月8日30万元的借款协议内容载明：“由于乙方公司经营需要，向甲方借款叁拾万元，就双方利益达成如下协议。一、乙方借款期限最少为一年，不得提前还款；……四、如到期不还，乙方以自己长青路8号住房，抵押本金……。”；2016年4月8日借款协议内容载明：“由于乙方公司经营需要，向甲方借款贰拾万元，就双方利益达成如下协议。一、乙方借款期限最少为一年，不得提前还款；……四、如到期不还，乙方以自己苏H×××××汽车抵押本金……。”被告认可与部分业主约定的违约金标准为1%，也认可至今未能将相关资料报报产权登记机关备案，但不认可原告主张的损失，坚持认为应当按照购房款的0.1%支付违约金。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定依法履行各自义务。根据合同约定，被告应当于房屋交付之日起90日内将由其提供的资料报产权登记机关备案，但房屋交付已达两年时间，被告仍未能将相关资料报产权登记机关备案，已构成违约，且该违约行为一直处于持续当中，被告抗辩原告主张其给付违约金已经超过诉讼时效，应不予采信，被告应当承担相应的违约责任。关于违约金数额应否酌增的问题。一审法院认为，违约金的制度价值在于救济赔偿性，惩罚性并非主要目的，当事人不宜过度追求彰扬违约金的惩罚意义，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》之相关规定，人民法院有权以实际损失为基础，综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对具体数额予以衡酌。本案中，原告于2013年4月8日即已取得涉案房屋，并占有使用至今，因被告未能按约于2013年7月7日前履行权属备案登记义务，使得原告至今未能取得房屋权属证书，势必减损其作为购房人的利益，缔约机会成本因之增加，预期利益可能受损，但原告未能提供充分有效证据证明其实际损失发生情况，其提供的借款协议内容载明的借款目的系用于公司经营，与本案缺乏关联性，故本着公平、诚实信用原则，参照案涉房屋所在小区大多数业主与被告约定违约金标准，酌情将违约金调整为原告已付购房款的1%。同时，因案涉房屋产权证争议历时长久，被告目前亦不能给出履行权属备案登记义务的确定时间，过错程度较重，为体现违约金的救济赔偿性原则，督促被告积极履行义务，原审酌情确定被告在两年内未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间按比例进行调整计算。关于原告主张被告尽早完善备案手续，协助办理房屋所有权证书的问题。被告虽已经提供A1幢经相关机构竣工验收的相关证据，但该幢楼至今仍不具备进行产权登记备案的条件，故对该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安盛和置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张祖高2013年7月7日至2015年7月6日期间违约金7183.68元，并从2015年7月8日起继续以718368元为基数，在1%的基础上，每两年增加0.5%，并按违约时间支付违约金至提供资料报产权登记机关备案之日止；二、驳回原告张祖高的其他诉讼请求。本案案件受理费2112元，由被告淮安盛和置业有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实无误，应予以确认。本院认为：双方订立的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条规定，盛和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因其责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而买受人不退房的，盛和公司应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。现盛和公司在交付房屋后长达两年多的时间内未能协助上诉人办理房屋产权证，且上诉人未要求退房，故被上诉人应该支付上诉人违约金。但按照双方的约定，被上诉人只需按已付房价款的0.1%向上诉人支付违约金，该违约成本太低。一审法院在尊重双方当事人意思自治原则的前提下，结合上诉人的违约情节及被上诉人的损失大小，参照涉案小区大多数业主约定的标准，酌情将违约金标准调整为1%并无不当。且考虑到被上诉人逾期办证的违约行为已经长达两年多时间，而被上诉人对于何时能办好产权证的时间仍不能确定，而合同对违约期限未作相应违约责任的约定，故随着违约时间的延长，势必导致上诉人损失的扩大，以合同约定的固定数额的违约责任不足以弥补上诉人所遭受的损失，一审酌情以每两年为一个计算单位，判令被上诉人逐步增加对上诉人承担违约责任，充分体了对上诉人权益的保护。双方当事人签订的商品房买卖合同十五条中的90日的期限，应认定是被上诉人办理产权证书的期限，并非是对违约期限的约定，故该条对违约期限并未划分，原审并未将被上诉人的违约期限酌情调整为2年。另双方在合同中对逾期办证违约金有明确约定，故本案并不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。且上诉人一审中提供的借款协议明确载明借款目的系用于公司经营，与本案缺乏关联性，退一步讲，即使上诉人该损失存在，亦不属于被上诉人能够预见的范围。综上，一审法院在双方当事人对违约金的约定显失公平的前提下，酌情对违约金进行了调整，合情合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1505元，由上诉人张祖高负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年八月十八日书 记 员  费婉燕