重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2978号上诉人（原审被告）：王朝君。上诉人（原审被告）：王鑫。被上诉人（原审原告）：重庆远大物业管理有限公司。法定代表人：李国强，总经理。委托诉讼代理人：阎凯，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：林建军，该公司员工。上诉人王朝君、王鑫因与被上诉人重庆远大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第15504号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年4月11日立案后，依法组成合议庭审理，于2016年6月30日对本案进行了询问。上诉人王朝君与被上诉人重庆远大物业管理有限公司的委托代理人阎凯、林建军到庭参加诉讼，王鑫未到庭。本案现已审理终结。上诉人王朝君、王鑫上诉请求：撤销一审判决,依法改判���本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.被上诉人未公示利用公共部分所获利益五十余万元的去向；2.被上诉人收取绿化、公共设施等养护费等，但未实际进行养护，监控、门禁等系统瘫痪；3.被上诉人以让利降价的方式阻止业委会选聘物业服务公司，该优惠活动不合法；4.被上诉人服务不符合约定，上诉人有权利要求其赔偿折价等。被上诉人重庆远大物业管理有限公司答辩，上诉人的上诉内容与一审判决没有关联性。重庆远大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告王朝君、王鑫向原告支付2014年9月至2015年8月期间的物管费1187.4元及公摊费83.86元，并从逾期支付物管费之日起以未交物管费为基数按每日万分之二的标准向原告支付违约金直至付清物管费为止。一审法院认定事实：原告系具有二级资质的物业服���企业。被告王朝君、王鑫系位于重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号御景天成小区4幢22-7号房屋的业主，该房屋建筑面积为82.46平方米，系电梯住宅。2007年5月6日，原告作为甲方，与作为乙方被告王朝君签订了一份《前期物业服务合同》。该合同第一条约定，甲方同意提供、乙方同意接受甲方对御景天成小区提供物业管理服务。合同第五条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.2元/月/平方米计收；公用水电费按相关规定据实摊销；物业管理费按月交纳，乙方在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额交清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2007年11月2日，重庆华美地产发展有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订了一份《前期物业管理服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为御景天成小区提供前期物业管��服务，合同期限自该合同签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费经双方协商按以下标准执行：住宅按建筑面积每平方米1.2元/月。合同第六条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。合同第二十六条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对御景天成小区提供了物业管理服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因二被告在原告���供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，2015年9月8日，原告向一审法院起诉要求判令二被告支付2014年9月至2015年8月期间的物业服务费、公摊费及违约金。审理中，原告称其针对二被告的物业服务收费标准为1.2元/月/平方米，公摊费为据实分摊；二被告对1.2元/月/平方米的物业服务收费标准不予认可；二被告对原告诉请的公摊费金额不予认可；二被告辩称原告物业服务不到位，提供了照片、会议记录、情况反映等证据予以证明。另查明，2014年8月，原告向御景天成小区全体业主发出《“服务天成八年，真情让利，回馈业主”优惠活动公告》一份，其中载明：“御景天成小区全体业主，你们好！重庆远大物业管理有限公司已在御景天成小区服务八年有余，八年多来得到了你们的大力协助，为了感谢和回馈各业主的支持，本公司作如下决定：一、凡小区业主与本公司签订《御景天成小区物业管理服务合同补充协议》的，从2014年9月1日开始对该业主住宅房屋物业管理服务费在原来的基础上每平方米/月（建面）优惠0.30元（即原收费1.2元/每平方米/月，优惠后0.90元/每平方米/月）；若乙方一次性交一年物业管理费，本公司将优惠0.40元/每平方米/月。此项优惠期限为两年（从2014年9月1日至2016年8月31日止）。二、本公司对物业管理服务范围内容和标准不变，及时收集各业主合理化建议，不断改进和提高对御景天成小区的服务质量，让业主们感到满意。三、未办理该优惠手续的业主请速到管理处办理相关手续，截止办理时间：2014年8月31日止。（未到物业管理处办理相关手续的业主，不享受本次优惠活动。）四、本公告的最终解释权归重庆远大物业管理有限公司。谢谢各业主的支持，特此公告！”。审理中，二被告要���按照0.9元/月/平方米的标准交纳物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆华美地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对御景天成小区全体业主均具有约束力。原告与被告王朝君签订的《前期物业服务合同》亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人亦具有约束力。原告作为物业服务企业为御景天成小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用���物业服务收费标准问题，原告要求二被告按照1.2元/月/平方米的标准交纳，二被告要求按照优惠活动公告中载明的0.9元/月/平方米的标准交纳。针对该争议焦点，一审法院认为，优惠活动公告中载明的0.9元/月/平方米、0.8元/月/平方米的标准均属于原告的让利行为，系原告对自身权利的处分，二被告未与原告签订《御景天成小区物业管理服务合同补充协议》，就未达到原告的优惠条件，则不能享受优惠价格，故二被告应按照1.2元/月/平方米的标准交纳物业服务费。因此，在2014年9月至2015年8月期间，二被告应交纳的物业服务费为1.2元/月/平方米×82.46平方米×12个月=1187.42元。原告诉请主张物业服务费1187.4元，系原告对自身权利的处分，一审法院予以确认。原告要求二被告支付公摊费83.86元，二被告对原告主张的公摊费金额不予认可，原告亦未提供充分证据证明��费用的计算依据和计算方式，故一审法院不予支持。二被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片、会议记录、情况反映等证据予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。遂判决：一、被告王朝君、王鑫在本判决生效之日起三日内支付原告重庆远大物业管理有限公司2014年9月至2015年8月期间的物业服务费1187.4元；二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由王朝君、王鑫负担。二审中，上诉人王朝君向本院举示照片四张作为证据，照片可见挂有横幅内容“服务天成八年真情让利回馈业主”，拟证明上诉人应当按照优惠价格交纳物业服务费。因该证据不符合新证据的��件，亦不能达到王朝君的证明目的，本院对该证据不作为新证据采信。本院二审认定的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人认为重庆远大物业管理有限公司未公示利用公共部分所获利益五十余万元的去向，未举示证据予以证明，且若该种情况存在，上诉人应当依法另行处理；上诉人认为重庆远大物业管理有限公司收取绿化、公共设施等养护费等，但未实际进行养护，监控、门禁等系统瘫痪，服务不符合约定，上诉人有权利要求其赔偿折价赔偿，本院认为因上诉人照片等证据仅能证明重庆远大物业管理有限公司的服务存在一定的瑕疵，尚不足以证明存在监控、门禁系统瘫痪且长期不予整改的服务缺陷，本院对上诉人该上诉理由不予支持，但本院必须指出，重庆远大物业管理有限公司对于业主反映的意见应当积极听取，有则改之，无则加���，让物业服务更完善；上诉人认为重庆远大物业管理有限公司以让利降价的方式阻止业委会选聘物业服务公司，该优惠活动不合法，对此本院认为，现在无证据证明重庆远大物业管理有限公司阻止业委会选聘物业服务公司，至于重庆远大物业管理有限公司愿意对业主进行优惠让利活动，属于该公司的经营自主权，上诉人的该上诉理由不成立。同时上诉人在二审提出其应当按照优惠价格交纳物业服务费，因参与优惠活动需签订补充合同，并且限定了参加活动的最后期限，上诉人未如期参加优惠活动其要求按照优惠价格交纳物业服务费的上诉理由不成立。综上所述，王朝君、王鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳���上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王朝君、王鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  肖怀京代理审判员  刘 静二〇一六年八月十日书 记 员  李 莉