山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1535号上诉人（原审被告）：烟台海信房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区秦淮河路17号海信慧园西区42号楼。法定代表人：刘浩，总经理。委托代理人：张伟，山东途成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司烟台保税港区支行，住所地烟台市芝罘区环海路88-1号。代表人：张新全，行长。委托代理人：张中磊、车莉娜，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙运启。上诉人烟台海信房地产开发有限公司因与被上诉人中国银行股份有限公司烟台保税港区支行、孙运启金融贷款合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告诉称，2012年11月30日，原告与被告孙运启、海信公司签订了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（以下简称贷款合同），约定被告孙运启向原告借款410000元用于购买烟台经济技术开发区白云山路3号依云小区16号楼2单元402号房屋（以下简称涉案房屋），借款期限30年，按照浮动利率的方式按月结息；如果被告孙运启未能按约还款，自逾期之日按照逾期贷款利率按日计收罚息，直至本息全部还清；如果被告孙运启未按期偿还借款本息，即构成违约，原告有权宣布贷款合同项下借款本息全部或部分提前到期，并有权要求被告孙运启赔偿因违约而给原告造成的损失；被告孙运启以涉案房屋提供抵押担保。贷款合同签订后，原告依约将借款划入被告孙运启指定的银行账户，被告孙运启偿还了2014年4月前的借款本息，自2014年5月始未再向原告还本付息。故请求判令：1、解除原告与被告孙运启、海信公司签订的贷款合同；2、被告孙运启偿还原告借款本金403086元、利息及罚息5187.88元，赔偿律师费22914元；3、被告海信公司对上述1、2项承担连责任；4、原告对于被告孙运启抵押的涉案房屋经变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权。诉讼过程中，原告自愿放弃了请求被告赔偿律师费损失的诉讼请求。原审被告孙运启及海信公司未答辩。原审庭审中，原告为支持其诉讼请求提供了如下证据：1、贷款申请表。原告以此证明被告孙运启向原告申请借款410000元。2、贷款合同以及附件一、附件二。贷款合同及附件载明：被告孙运启为购买涉案房屋向原告借款410000元，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，被告孙运启按照等额本息还款方式逐月还款，借期30年，被告孙运启指定原告将借款划入被告海信公司的银行账户；若被告孙运启未按期还款，自逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计算利息，直至清偿贷款本息，罚息利率为合同约定的利率水平之上加收50%；若被告孙运启未按期还款，原告有权宣布终止和解除贷款合同；被告孙运启以购买的涉案房屋向原告提供全程抵押担保；被告海信公司为被告孙运启的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款之日起至涉案房屋办理抵押登记且原告已收到他项权证之日止。原告以此证明被告孙运启为购买涉案房屋向原告借款410000元，借款期限30年，被告海信公司提供阶段性连带责任保证。3、中国银行个人贷款凭证。原告以此证明其于2012年12月4日按照被告孙运启指定将借款划入被告海信公司的银行账户，以及按照月利率4.91‰计付利息。4、烟房预开抵字第KYD007028号房屋预告登记。原告以此证明涉案房屋已于2012年12月20日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，其应当对涉案房屋拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。5、2014年7月30日逾期未还款查询明细表。原告以此证明截止到2014年7月30日，被告孙运启拖欠原告逾期本金及未到期本金共计为403086元，利息以及罚息共计5187.88元。对于上述证据，被告孙运启及海信公司均未到庭质证。对于原告提供的上述证据材料，经原审庭审质证和原审法院审查认定，原告提供的贷款申请表、贷款合同及附件、贷款凭证、逾期未还款查询明细表，能够证实被告孙运启为购买涉案房屋向原告借款410000元，被告海信公司提供阶段性连带责任保证，原告已经依约交付借款，被告孙运启拖欠原告借款本息的事实。原告提供房屋预告登记，能够证实涉案房屋已于2012年12月20日办理了预购商品房抵押权预告登记的事实。对于上述证据，原审法院均予采信。原审法院审理查明，2012年11月27日，被告孙运启为了购买涉案房屋，向原告申请借款，原告经审查同意出借。2012年11月30日，原告与被告孙运启及被告海信公司在签订的贷款合同中约定，被告孙运启为购买涉案房屋向原告借款410000元，贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，被告孙运启按照等额本息还款方式逐月还款，借期30年，被告孙运启指定原告将借款划入被告海信公司的银行账户；若被告孙运启未按期还款，自逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计算利息，直至清偿贷款本息，罚息利率为合同约定的利率水平之上加收50%；若被告孙运启未按期还款，原告有权宣布终止和解除贷款合同；被告孙运启以购买的涉案房屋向原告提供全程抵押担保；被告海信公司为被告孙运启的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款之日起至涉案房屋办理抵押登记且原告已收到他项权证之日止。贷款合同签订后，原告于2012年12月4日依约将贷款410000元划入被告海信公司的银行账户。2012年12月20日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。被告孙运启取得借款后，欠付了原告2014年5月后的贷款本息，被告海信公司也未承担保证责任。截止至2014年7月30日，被告孙运启欠付原告逾期本金及未到期本金403086元、利息和逾期利息及罚息5187.88元。原审法院依据当事人的陈述以及原审法院确认的上述定案证据等认定上述事实。原审法院认为，（一）本案原告根据与被告孙运启及被告海信公司签订的贷款合同，履行了发放贷款410000元的义务，被告孙运启欠付了原告2014年5月后的贷款本息，达到了贷款合同中约定的解除合同条件之事实清楚，故原告请求解除与被告孙运启及被告海信公司签订的贷款合同，原审法院予以支持。贷款合同解除后，被告孙运启除应偿还给原告借款本金之外，还应按照贷款合同的约定偿还借款利息及罚息。（二）涉案房屋上设定的抵押权预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故原告主张对被告孙运启提供抵押的涉案房屋拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，原审法院不予支持。（三）根据贷款合同的约定，被告海信公司提供的是阶段性连带责任保证，保证期限自贷款之日起至涉案房屋办理抵押登记且原告已收到他项权证之日止，但涉案房屋至今未办理抵押登记，故被告海信公司应对被告孙运启因上述贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条之规定，判决：一、解除原告中国银行股份有限公司烟台保税港区支行与被告孙运启、烟台海信房地产开发有限公司于2012年11月30日签订的中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同；二、限被告孙运启于判决生效之日起10日内偿还原告中国银行股份有限公司烟台保税港区支行借款本金403086元、利息及逾期利息5187.88元（利息暂计至2014年7月30日），同时自2014年7月31日始至判决确定的履行之日止，仍按合同约定计付利息、罚息、复利给原告中国银行股份有限公司烟台保税港区支行，由被告烟台海信房地产开发有限公司承担连带责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司烟台保税港区支行的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告中国银行股份有限公司烟台保税港区支行。案件受理费7868元，由被告孙运启共同负担，并由被告烟台海信房地产开发有限公司承担连带责任。宣判后，上诉人烟台海信房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称，（2014）芝民一初字第535号民事判决依据的事实不充分，上诉人与中国银行股份有限公司烟台分行签订《个人房屋贷款合作协议》一份，2013年4月15日就该份协议与被上诉人签订《关于的补充协议》一份，该补充协议第1条约定“担保终止之日为：乙方（上诉人）向办证机关完备了所有应由乙方提供的办理房产证所需材料之日。”上诉人于2014年7月18日取得了开发区白云山路3号依云小区16号楼2单元402号《房屋初始登记证明》，可以证明上诉人已经履行了补充协议第1条约定的义务，并自该日起不再承担保证责任。依据《担保法》第二十六条的规定：在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。（2014）芝民一初字第535号民事判决书载明，该案的受理时间为2014年8月19日，已经超出了上诉人的保证期限，因此应当免除上诉人的连带保证责任。请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决中关于上诉人承担连带责任的部分，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审庭审期间，上诉人提交新证据：证据一上诉人与中国银行股份有限公司烟台分行于2012年2月10日签订的个人房屋贷款合同协议，该协议第6条6.1项约定上诉人的连带担保责任至提供办理房屋产权证所需材料之日止，该份协议对中国银行股份有限公司烟台分行全辖各分支机构均有法律效力。证据二是上诉人与被上诉人中国银行股份有限公司烟台保税港区支行签订的关于个人房屋按揭贷款合作协议书的补充协议，签订时间为2013年4月15日，该协议再次明确上诉人的约定担保中止之日为乙方向办证机关完备了所有应由乙方提供的办理房地产权证所需材料之日，该协议所指乙方为本案上诉人。证据三是房屋初始登记证明一份，证据来源为烟台住房和城乡建设局开发区出具，该证据证明本案涉案房产开发区白云山路3号依云小区16号楼2单元402号，上诉人已经提交了全部的办理房产证所需的材料，该房产具备办证条件。从一审判决书确认的事实来看，被上诉人于2014年8月19日立案，已经超过了具备办理房屋产权登记条件的时间，上诉人不应当再承担连带保证责任。经质证，被上诉人中国银行股份有限公司烟台保税港区支行称，对真实性没有异议，但是对证明内容有异议。上述证据不能证明上诉人已经向办证机关提供了办理房地产权证所需材料事实，从而也不能证明上诉人的主张能够成立。我们认为一审法院认定事实清楚，判决正确。据我们了解，上诉人是因为孙运启拖欠上诉人欠款而导致上诉人一直拖延办理相关产权登记事宜。二审审理期间，上诉人称上诉人已向办证机关完备了应由上诉人方提供的办理房地产权证所有的材料。上诉人庭后到开发区房管处申请调取能够证明上诉人已经提交了办理房产证所需全部材料的相关证明，房管处工作人员答复，按照国务院山东省及烟台市关于房屋登记办法的相关行政性法规规定，只有在上诉人按照要求全部提交了办理登记所需的材料后，房管部门才予出具房屋初始证明，并提供了一份空白的房屋初始登记申请表，在该表格背面详细记载了登记申请需要提交的材料，由于房管部门拒绝向代理人及上诉人提供相应的书面证据，因此除登记表外不能向法庭提供书面材料。上诉人口头申请法院调取相关的证据。上诉人认为，按照补充协议约定的完备所有应由上诉人方提供的材料，即指房屋初始登记申请表上后面所列明的17项，包括房产土地等。被上诉人称，应当是开发商向房地产部门提供了能够办理正式房产证所需的所有材料，能够办理正式房产证为止，并不是初始登记所需材料，从初始登记到办理房地产权证，从上诉人所陈述还需提供其他材料。本院二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，在上诉人与被上诉人及孙运启签订的《个人一手住房贷款合同》中，约定了上诉人海信公司为被上诉人孙运启的借款提供阶段性连带责任保证，保证期限自贷款之日起至涉案房屋办理抵押登记且被上诉人中国银行股份有限公司烟台保税港区支行已收到他项权证之日止。二审中，上诉人提交个人房屋贷款合作协议、关于《个人房屋按揭贷款合作协议书》的补充协议、房屋初始登记证明，主张上诉人已按约定向办证机关完备了所有应由上诉人提供的办理房地产权证所需材料，而不应承担担保责任。上诉人在二审中提交的个人房屋贷款合作协议、关于《个人房屋按揭贷款合作协议书》的补充协议是上诉人与被上诉人中国银行股份有限公司烟台保税港区支行签订的，被上诉人孙运启没有参与，即三方当事人未能对《个人一手住房贷款合同》中约定的担保期限进行合意、变更，上诉人所提交的两份协议中所约定的担保期限没有变更上诉人与两被上诉人在《个人一手住房贷款合同》中约定的担保期限，故在本案中，三方当事人在《个人一手住房贷款合同》中对担保期限的约定仍然有效，涉案房屋至今未办理抵押登记，故上诉人海信公司应对被上诉人孙运启因上述贷款合同所产生的债务承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉主张本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7868元，由上诉人烟台海信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 勇审判员 罗春光审判员 刘 腾二〇一六年八月十九日书记员 杨风华