上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初13719号原告：凯磊酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：LIUXIAO，执行董事。委托诉讼代理人：汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。被告：上海市徐汇区贝贝佳宠物用品经营部，住所地上海市。经营者：金圣俊，男，1965年5月4日出生，朝鲜族，住上海市。原告凯磊酒店管理(上海)有限公司与被告上海市徐汇区贝贝佳宠物用品经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪石如、叶晓鹏，被告的经营者金圣俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯磊酒店管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间物业租赁合同(原告当庭撤回该诉请，认为原告解除通知到达被告后双方租赁关系已于2016年3月25日解除)；2.被告腾退迁出上海市龙漕路XXX号底层-5房屋并返还原告；3.被告支付自2016年1月1日起至2016年3月25日止拖欠的房租22,234.3元(每月租金7,847.50元);4.被告支付自2016年1月1日起至2016年3月25日止逾期支付租金的违约金5,336.27元；5.被告支付自2016年1月1日起至2016年3月25日止的物业管理费1,853元(每月物业费654元)；6.被告支付自2016年3月26日起至实际搬离之日的房屋使用费，按日租金两倍即523.16元/日计；7.被告支付自2016年3月26日起至实际搬离之日的物业费，按21.8元/日计(每月物业费654元)。事实和理由：2015年11月2日，原告通过拍卖购得原属于上海纺织集体资产经营公司所有的上海市徐汇区龙漕路XXX号一至二层及龙漕路XXX号一至二层产权带租约商铺，目前正在办理过户手续。2015年12月22日，原告与房屋原产权人签订房屋交接书，明确“自2016年1月1日起原告对房屋有占有权，并于2016年1月27日进行实物交付，同时签订本交接书为实物交付标志，无论该房屋租赁权何时过户至原告名下，该房屋权利、义务、责任、风险及安全均自实物交付之日起由原告享有和承担。”2016年1月，原产权人出具证明：自2016年1月1日起原属原产权人的租赁权利义务由原告承继。2016年1月29日，原产权人、原房屋出租人上海申达越众物业管理有限公司、物业单位及原告联合向被告发出《房屋出租人变更告知书》，并张贴于被告租赁店铺门口，明确“原被告与原房屋出租人及物业单位签订的物业租赁合同条款不变，唯出租人变更为原告，原合同项下权利义务由买受人承担或享有。自2016年1月1日起所有承租商铺租金支付至买受人指定账户。”2016年3月4日，由于被告迟迟未支付任何款项，原告经催告未果，故于2016年3月24日发函被告解除合同并要求被告限期搬离。现原告认为双方租赁关系于2016年3月25日解除通知到达被告后即解除，被告在合同解除后仍占用房屋且欠付租金，故原告于2016年4月7日诉至法院，请求判如所请。上海市徐汇区贝贝佳宠物用品经营部辩称，对原告诉请中租金、物业费的计算标准及欠费期间均予以认可。被告并非故意拖欠租金、物业费，原告起诉时，原被告不存在租赁关系，原告既不是产权人，也不是合同相对方，双方应重新签订租赁合同或与原出租人签订三方变更协议，被告会立即支付租金及物业费给原告。被告收到原告2016年1月29日告知函，当时对房屋转让事实并不清楚，需时间向原出租人核实。被告接到告知函后，即欲将租金支付至原出租人，但对方表示房屋要出售，不再收取租金，被告无法支付租金；原出租人就重新签订租赁合同问题要求被告和原产权人及原告协商解决。被告于2016年3月1日及3日两次发函原告要求重新签订租赁合同，但原告均不予理睬反而贴告示催款并于当月又发出解除通知。鉴于原告在本案审理期间取得房屋产证，被告愿意向其支付租金及物业费等费用，但被告并未违约，不同意解除合同、搬离并支付违约金，租赁合同应继续履行。根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的上海市房地产权证两份、地址证明、房屋交接书、房屋出租人变更告知书及邮寄凭证、物业租赁合同、催款函、解除通知及邮寄凭证，被告提交的要求重新签订合同告知书及邮寄凭证等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年4月14日，被告(承租人、乙方)与案外人上海申达越众物业管理有限公司(出租人、甲方，以下简称申达公司)、上海纺织物业经营管理有限公司鑫汉森商务中心(物业管理方、丙方，以下简称纺织物业)签订《物业租赁合同》，约定，甲方将上海市徐汇区龙漕路XXX号-5底层房屋(建筑面积43平方米、房屋用途为宠物用品店铺，以下简称系争房屋)出租乙方。房屋租赁期自2015年5月10日起至2017年5月9日止。租赁房屋每日每平方米租金为6元，月租金为7,847.50元，乙方每月度预先支付，在合同签订当日支付首期租金7,847.50元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金金额的千分之五支付违约金；逾期超过10天，甲方有权单方无条件解除合同。租赁房屋每月物业管理费654元，乙方自2015年5月10日前向甲方或丙方预付首期物业管理费，下一周期物业管理费的支付时间同租金的付款时间。乙方应在本合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金17,003元，租赁关系终止后，租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方将剩余部分无息退还乙方；租赁期内，因乙方原因提前终止合同，保证金不予退还。租赁期内，甲方如出让该租赁房屋，乙方的租赁关系仍予保留，但乙方承诺放弃优先购买权。另查明，系争房屋的原产权人为上海纺织集体资产经营公司(以下简称纺织公司)，原告于2016年5月18日取得系争房屋房地产权证。2015年12月22日，纺织公司(出让方、甲方)、原告(买受方、乙方)及上海天城拍卖行(见证方、丙方)签订《房屋交接书》，约定，系争房屋所在的龙漕路XXX号1-2层房屋产权属甲方所有，现乙方通过合法拍卖程序竞价购得房屋，该房屋转让已获得甲方上级主管单位批准。故现甲乙双方就房屋实物交接达成如下条款，一、自2016年1月1日起乙方对房屋拥有占有权，并于2016年1月27日进行实物交付，同时签订本房屋交接书作为实物交付标志，无论该房屋租赁权何时过户至乙方名下，该房屋权利、义务、责任、风险及安全均自实物交付之日起由乙方享有和承担。二、乙方已知该房屋为带租约拍卖，有九户租赁户，且乙方对租赁协议的全部合同条款内容均已知悉，该房屋交接之后，乙方将继续履行前述租赁协议，并与甲方签订物业出租主体变更协议。租赁户有租赁保证金，从房屋进行实物交付之日起，甲方对原租赁户逾期收取的租金及九户租赁户保证金在甲方处，此次一并转给乙方……2016年1月29日，申达公司(出租方)、纺织物业(物业管理方)、纺织公司(原产权人)、原告(买受人)联合向被告发出《房屋出租人变更告知书》，通知：系争房屋所属产权已通过拍卖依法带租约转让给原告，全部购房款已付清，并在办理产权过户手续。原贵方与出租方、物业管理方签订的三方物业租赁合同条款不变，唯出租人变更为买受人，原合同项下的相关权利义务改由买受人承担或享有。1.请贵方自2016年1月1日将租金直接支付至买受人指定账户;2.租赁合同到期后续约事宜与买受人洽谈；3.原收取的押金将于2016年2月1日前转至买受人指定账户，由买受人出具新的押金收据并在租约到期时与贵方结算押金。被告于次日收到该告知书。2016年3月1日、3月3日,被告两次以“关于商铺租赁合同重新签订告知书”致函原告，明确：租赁合同在有效期内，被告无任何违约意向，要求原告以最短时间内与被告重新签订新的租赁合同，合同租金价格、合同期限及物业管理费等相关费用标准请参照原合同，不得变动。待重新签订租赁合同后并收到原告开具的租金、物业管理费发票后，被告将在五日内将应缴房屋租金、物业管理费、水电费汇入原告提供的收款账号。2016年3月4日，原告向被告寄发“催款函”，表示，被告已收到房屋出租人变更通知书，知晓原告账号，经双方多次沟通，被告仍不按时支付租金，现要求被告按时支付租金，原告保留滞纳金追诉权，滞纳金以实际支付日按实结算。2016年3月24日，原告向被告发出解除物业租赁合同函，以被告逾期10日以上未支付租金为由解除合同，并要求被告于2016年3月28日前搬离，并结清欠付租金、滞纳金。被告于2016年3月25日收到该解除通知。审理中，被告表示2016年1月30日收到《房屋出租人变更告知书》后，即通过发函、亲自前往等方式要求向申达公司支付租金并核实房屋出售相关情况。申达公司告知被告房屋正在出售后，租金不再收取。基于原告起诉前并未取得系争房屋所有权，仅有变更出租人通知，被告不敢将租金直接支付原告。后被告一直和纺织公司、申达公司协商，希望与纺织公司、申达公司及原告一起重新就系争房屋签订租赁合同，明确各方租赁合同权利义务的变更关系，也发函向原告表达了重新签合同的意愿，但未果，反而原告向被告发出解除通知。本案庭审后，被告来本院表示，希望继续履行合同，鉴于原告已取得房屋产证，被告愿意向原告支付2016年1月至2016年8月租金及物业费，但因诉讼期间双方发生严重冲突，影响被告正常经营，故被告将上述款项共计68,012元(自2016年1月起至2016年8月止，每月租金7847.50元、物业费654元)直接支付至法院代管款账户。本院认为，被告与原出租人申达公司、原物业管理公司纺织物业签订的三方《物业租赁合同》系当事人真实意思表示，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故涉及合同主体及相关权利义务一并转让的变更协议应经原出租人、承租人、现出租人各方确认。本案中，2016年1月29日的《房屋出租人变更告知书》为原出租人和现出租人的单方通知，虽送达被告，被告对合同权利义务的转让及系争房屋出售情况事先并不知晓，其在收到通知后需合理期限核实相关产权变更情况，并嗣后要求签订三方变更协议或与原告重新签订租赁合同以保障自身权益，符合常理。鉴于原告发出解除通知时尚未取得系争房屋产权证，原出租人将其租赁合同权利义务一并转让给原告亦未经被告同意，故被告抗辩因原告未取得产权，不敢将租金直接支付原告的意见，并无不当，本院予以采纳。原告在本案审理阶段取得系争房屋产权证，被告因此已将租金及物业费足额支付至本院代管款账户，故本院认定被告未及时向原告支付租金系事出有因，不构成违约，亦不足以导致合同解除。原告主张被告腾退房屋、支付违约金、按照双倍租金标准支付使用费的诉请，于法无据，本院不予支持。被告认可其未支付2016年1月1日起的租金及物业费，并在本案审理期间同意支付并已将2016年1月至8月期间的租金及物业费支付至法院，该行为系被告自行处分民事权利，于法不悖，本院予以许可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条规定，判决如下：一、上海市徐汇区贝贝佳宠物用品经营部于本判决生效之日起三日内向凯磊酒店管理(上海)有限公司支付自2016年1月1日起至2016年8月31日止的房屋租金62,780元及物业管理费5,232元(已支付至本院代管款账户)；二、驳回凯磊酒店管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计672元，由凯磊酒店管理(上海)有限公司负担160元，由上海市徐汇区贝贝佳宠物用品经营部负担512元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  黄晨辰二〇一六年八月二十六日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。