广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8172号上诉人(原审被告)：广州城建开发南沙房地产有限公司,住所地广州市南沙区。法定代表人：赖明，董事长。委托代理人：贺亦丁，该公司职员。上诉人(原审原告)：刘伟达，住广州市番禺区。委托代理人：胡先、邓文强，广东明盛律师事务所律师。上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建南沙公司）、刘伟达因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：城建南沙公司是广州市南沙区南沙滨海花园滨海珺城一期的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年2月2日，刘伟达（乙方）与城建南沙公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区南沙滨海花园滨海珺城一期自编X栋X房（建筑面积131.32平方米），总金额为1280422元（首期款乙方自预售合同签订之日起2日内支付780422元，剩余房款500000元须于2013年8月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年5月4日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方向甲方支付100元/天的违约金。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3、甲方按双方约定的标准进行修理、更换后，乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方履行上述维修义务后，不再作任何补偿等”。上述合同补充协议（附件七）约定：二、甲乙双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：……3、由于供水、供气、供电和邮政等公共服务单位并非必然向楼盘出具相关证明文件，因此，在该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件后，该部分配套设施视作达到使用条件，甲方不需要承担任何责任。三、甲乙双方同意买卖合同第十三条修改和补充条款为：2、办理收楼手续的时间：（1）由于该商品房的不动产性质，乙方须在满足本补充协议第二条第1款约定的交付条件后至买卖合同第十三条约定的交付期限届满前，持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。（2）若满足本补充协议第二条第1款交付前提的时间超出买卖合同第十三条约定的房屋交付日期的，则自满足交付前提条件之日起10个工作日内，乙方应持本人有效身份证明及有关文件亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。四、甲乙双方同意买卖合同第十六条修改如下：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接收该商品房等。”2015年9月6日，刘伟达向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、城建南沙公司履行《广州市商品房买卖合同》交付南沙滨海花园滨海珺城一期X栋X房给刘伟达；二、城建南沙公司向刘伟达支付自2014年5月5日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金，违约金按照每日总房价1280422元的0.5%的标准计算；三、本案的诉讼费用由城建南沙公司承担。城建南沙公司一审辩称：不同意刘伟达的诉讼请求。1、涉案房屋已经在合同约定的交楼时间前具备了合同所约定的交付条件，且城建南沙公司已依约向刘伟达发出了收楼通知，故依约城建南沙公司已将涉案房屋交付给刘伟达。2、涉案房屋在合同约定的时间内具备了交付的条件，城建南沙公司也履行了通知的义务，故城建南沙公司不存在逾期交楼的违约行为。一审庭审中，刘伟达与城建南沙公司均确认：一、刘伟达已如期足额付清全部购房款。二、涉案楼宇于2013年11月28日取得永久用电，于2013年12月9日通燃气，于2013年12月25日消防验收合格；2014年1月1日取得环保验收合格，于2014年1月6日取得建设工程规划验收合格证；2014年3月10日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2014年3月31日取得通邮。涉案楼宇于2014年4月30日取得永久用水报装工程竣工报告，于2014年6月11日取得《供用水合同》。三、刘伟达于2014年4月30日收到城建南沙公司于2014年4月29日发出的商品房交付使用通知书，于2014年8月15日收到城建南沙公司发出的《交付使用催告通知书》。刘伟达于2014年5月4日前往涉案房屋处验收，因涉案房屋存在质量问题，故至今未办理收楼手续。对于涉案房屋所在楼宇具备永久用水的时间，刘伟达认为是2014年6月11日，城建南沙公司认为是2014年4月30日。一审庭审中，刘伟达主张因涉案房屋存在质量瑕疵，包括浴缸排水不畅通、卫生间洗手台断裂无法安全使用、入户花园积水无法排通、厨房柜门不能正常使用、主人房卫生间花洒位置过高、镜柜严重变形等导致涉案房屋不具备交付条件，故其至今未办理收楼手续。城建南沙公司认为刘伟达所主张的质量瑕疵并未达到严重影响居住的程度，可通过修复解决。原审法院认为：刘伟达、城建南沙公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。涉案楼宇于2013年11月28日取得永久用电，于2013年12月9日通燃气，于2013年12月25日消防验收合格，于2014年3月10日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2014年3月31日取得通邮。虽然涉案楼盘永久用水报装工程已于2014年4月30日竣工，但城建南沙公司于2014年6月11日才签订《供用水合同》，故在合同约定的交付日期前涉案楼盘尚未具备永久用水，不能满足买受人基本居住要求的情况下，城建南沙公司主张其已于2014年5月4日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。据此，城建南沙公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定条件的房屋交付给刘伟达使用，已构成违约，刘伟达要求城建南沙公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。城建南沙公司在涉案房屋具备交付条件后已向刘伟达发出《交付使用催告通知书》，刘伟达于2014年8月15日收到该通知书，刘伟达可持该通知书办理收楼手续，故刘伟达要求城建南沙公司交付涉案房屋给刘伟达的诉请，理据不足，不予支持。同理，延迟交楼违约金应计算至2014年8月15日止。刘伟达主张涉案房屋存在的质量瑕疵并未达到严重影响居住程度，故刘伟达主张2014年8月15日后的逾期交房违约金，不予支持。对质量瑕疵的争议，刘伟达可另循途径解决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2016年3月30日作出如下判决：一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟达支付从2014年5月5日起至2014年8月15日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1280422元的每日万分之五的标准计算；二、驳回原告刘伟达的其他诉讼请求。本案受理费2916元，由被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担724元，由原告刘伟达负担2192元。判后，上诉人城建南沙公司、刘伟达均不服原审判决，向本院提起上诉。但刘伟达没有按规定的期限预交上诉案件受理费。城建南沙公司上诉称：（一）原审法院以涉案楼盘永久用水报装工程在2014年4月30日竣工，但在2014年6月11日才签订《供用水合同》为由，认为涉案楼盘尚未具备永久用水，不能满足买受人基本居住要求，故房屋未达到交付标准，构成违约，城建南沙公司应支付延迟交楼的违约金，属于事实认定不清。本案中，城建南沙公司在2014年4月30日已经完成了永久用水报装工程的竣工验收，在事实上已经达到了《商品房买卖合同》附件七第二条第3点约定的“该商品房满足供水、供气、供电及通邮等必须居住条件”，故该部分配套设施应被视为达到使用条件，涉案房屋已经满足合同约定的交付条件，不应承担延迟交楼违约金。（二）原审法院认定违约金的计算期间为2014年5月4日至2014年8月15日，属认定事实错误，应予以纠正。城建南沙公司在2014年4月29日已经向刘伟达发送了交楼通知，刘伟达在同年4月30日收到该通知，故城建南沙公司已经履行了通知义务，刘伟达因装修质量瑕疵拒不办理收楼手续，由此产生的后果及责任应由其自行承担。即使按原审认定城建南沙公司在2014年6月11日签署《供用水合同》后才具备交付条件，刘伟达在2014年6月11日前亦曾多次到房屋现场提出维修整改要求，且在被要求办理收楼手续的时候作出不完成整改就拒绝收楼的意思表示。城建南沙公司在作出多次催促无效后才在无奈之下发出了书面的催收通知。故即使存在延迟交楼的情况，迟延交楼违约金也应只计算到2014年6月11日止。上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。刘伟达二审答辩称：城建南沙公司在2014年5月4日交楼当天，并没有向刘伟达出示涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第15条约定的相关文件，刘伟达有权拒绝收楼。城建南沙公司在2014年8月15日才再次发函通知刘伟达收楼。同意原审判决，不同意城建南沙公司的上诉请求。刘伟达向原审法院递交上诉状之后，决定不再上诉，故没有按时交纳上诉费。城建南沙公司、刘伟达对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，刘伟达向本院提交2016年6月12日的《公证书》（内容：与涉案房屋有关照片共7张），拟证明：涉案房屋照片显示涉案房屋内墙壁存在多处发霉现象，城建南沙公司对刘伟达质量维修的诉求一直拖延处理。对此，城建南沙公司表示：对于该公证书及其内容的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认；城建南沙公司一直对涉案房屋履行维修义务，只是还没有达到业主的要求，因为业主每次到涉案房屋检查时都有新的要求提出，双方对于应该按照什么标准来维修也有分歧，导致维修过程比较长。本院认为，刘伟达向原审法院递交上诉状之后，“决定不再上诉”，是对其民事权利和诉讼权利的自行处分，应予准许，其没有按规定的期限预交上诉案件受理费，依法按自动撤回上诉处理，对此本院不再另行制作裁定书。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方针对城建南沙公司上诉请求的诉辩意见，本案二审争议焦点在于：一、城建南沙公司应否承担延迟交楼违约金；二、城建南沙公司计付延迟交楼违约金的期间。对此，评析如下：根据涉案《广州市商品房买卖合同》“交房条件”条款关于“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定，涉案房屋供水、供电、供气的交付标准应为永久用水、永久用电、永久供气。涉案楼盘虽于2014年4月30日取得永久用水报装工程竣工报告，但城建南沙公司于2014年6月11日才签订《供用水合同》，该公司并未充分举证证明涉案楼盘在合同约定的交楼期限即2014年5月4日前已具备永久用水，故原审法院认定在合同约定的交付日期前涉案楼盘尚未具备永久用水，不能满足买受人基本居住要求，并无不当。城建南沙公司上诉以“2014年4月30日完成永久用水报装工程的竣工验收”为由，主张“涉案房屋已经满足合同约定的交付条件”，依据不足，本院对其该项主张不予采纳，该公司基于其该项主张不同意承担延迟交楼违约金，本院不予支持。鉴于城建南沙公司未能按照合同约定的期限，于2014年5月4日前将符合合同约定条件的房屋交付给刘伟达使用，已构成违约，原审判决该公司自2014年5月5日起向刘伟达支付延迟交楼违约金，并无不当。城建南沙公司虽于2014年6月11日签订《供用水合同》，但直至2014年8月15日其发出的《交付使用催告通知书》才到达刘伟达，原审法院认定延迟交楼违约金计算至2014年8月15日止，亦合理有据。城建南沙公司上诉虽提出“刘伟达于2014年4月30日收到2014年3月29日发送的交付通知”，但在涉案房屋尚不具备交付条件的情况下，该公司发出的收楼通知书并不能约束刘伟达，刘伟达有权拒绝收楼；城建南沙公司上诉虽主张“即使存在延迟交楼的情况，迟延交楼违约金也应只计算到2014年6月11日止”，但并未举证证实其已通知刘伟达于2014年6月11日至2014年8月15日前收楼；城建南沙公司上诉主张“原审法院认定的违约金计算期间错误”，理据不足，本院不予采纳。上述刘伟达二审提交的《公证书》，不足以影响本案事实认定及实体处理，本院不予采纳。综上所述，上诉人城建南沙公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448元，由上诉人广州城建开发南沙房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年八月三十一日书记员  连泽璇黄咏欣