上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第20985号原告：上海高桥南塘实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱平，董事长。委托代理人：陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。被告：上海正地实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：瞿建军，董事长。委托代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师。委托代理人：王红纪，徽仁律师事务所律师。原告上海高桥南塘实业有限公司(以下简称高桥公司)与被告上海正地实业有限公司(以下简称正地公司)合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高桥公司的委托代理人陈太贵，被告正地公司的委托代理人李晓清、王红纪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年7月9日签订的《和解协议》；2、判令被告赔偿原告因此遭受的损失，即“正地大厦”项目总建筑面积10%的起诉时市场价(64,120,000元)与2010年成本价(15,642,729.316元)之间的差价人民币(以下币种相同)48,477,270.68元,以及该差价48,477,270.68元自“正地大厦”可变更之日(2010年12月7日)起至判决生效之日止的银行同期贷款利息；3、判令被告承担本案诉讼、保全、房地产评估、司法审价鉴定等所有相关费用。事实和理由：由于原告对位于上海市浦东新区高桥镇“高桥新城”项目的动迁工作做出了重大的贡献，并且被告建设的“正地大厦”项目所用土地部分权属为原告所有，经浦东新区高桥镇人民政府及上海新高桥开发有限公司协调，原、被告于2006年5月23日达成协议，由被告开发的“正地大厦”项目，在建成后按成本价将建筑总面积的10%出售给原告。2006年6月23日，被告出具承诺书一份，再次确认上述达成的协议。之后，被告开始开发“正地大厦”项目，最终于2010年12月16日取得大产证，但是却一直没有按约履行，不通知原告办理出售事宜。原告得知被告取得大产证具备出售变更条件后，多次与被告协商房屋出售事宜，但被告一直以毫无根据的理由搪塞。鉴于此，原告只能在2014年6月26日向浦东新区人民法院提起诉讼，同时申请诉讼保全。2014年7月9日，原、被告达成和解协议：被告同意按照2006年5月23日会议纪要、2006年6月22日被告承诺书、2006年9月25日双方协议书约定中被告开发的正地大厦项目在建成后将总面积10%按成本价出售给原告，被告尽快安排落实相关专业审计，对“正地大厦”项目进行全面审计，原、被告在该和解协议签订后5个月内达成一致意见，若由于被告原因在此期间内未完成审计工作或双方未能最终达成协议，原告可单方面诉讼法院解决。和解协议生效后，2014年7月9日原告向浦东新区法院申请撤诉，于2014年7月10日被裁定准予撤诉。之后，被告不仅未与原告最终达成任何协议，而且至今尚未完成“正地大厦”项目审计工作。被告正地公司辩称，1、关于原、被告的关系，双方约定10%的房屋按照成本价转让，这是买卖合同的性质，被告认为案由是合作开发房地产合同纠纷，但是实际是买卖合同。2、双方的合同关系是预约合同的效力，不是正式的房产买卖合同，正式的合同要包括房屋的坐落、配套设施、款等核心条款，原、被告的法律文书不是正式的买卖合同，而是作为买卖合同形成过程中的阶段性约定，或者说是预约，不是本约。3、在预约中，被告不构成根本违约，原告主张解除合同并要求被告承担解除合同违约责任，缺乏法律依据。我们没有拒绝双方协商完成买卖交易，被告是主动找原告的法定代表人协商解决问题，原告回避解决问题，要求起诉解决。4、会议纪要第三条约定了原告的义务，原告在交易中是有在先义务的，被告有履行抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2006年5月23日，原、被告及案外人上海高捷门窗有限公司、上海新高桥开发有限公司共同出具《会议纪要》，高桥镇人民政府派员参加会议，但未在《会议纪要》上盖章。《会议纪要》的主要内容为：上海高捷门窗有限公司和原告对被告“高桥新城”新城项目的动迁工作作出了重大贡献，经上海新高桥开发有限公司协调将由被告开发的“正地大厦”项目，在建成后按成本价将建筑总面积的10%出售给原告并由被告出具承诺书；由于高桥镇政府承诺提供被告和原告的土地面积与实际出入较大(相差6亩左右)，所以，上海新高桥开发有限公司同意将“高桥新城”商业用房按“正地大厦”建筑总面积的5%部分以优惠价出售给原告；“正地大厦”项目由被告负责开发，待预售许可证办理完毕后，原告先将上述10%的购房款的70%支付给被告，其余在审计报告出具后一次性付清；上述几点的购房面积按扩初审批后的方案面积计算，建成后的成本价以审计单位最终审定价为准。被告与案外人上海高捷门窗有限公司于2006年6月22日出具《承诺书》，《承诺书》的主要内容为：根据2006年5月23日高桥镇人民政府、上海新高桥开发有限公司、上海高捷门窗有限公司、原告四方的会议纪要精神，被告承诺如下：由被告开发的“正地大厦”项目建成后，将总建筑面积的10%按成本价出售给原告。2012年7月23日，原告出具《催告函》，《催告函》的主要内容为：向被告催付借款400万元的利息；要求被告履行承诺，将“正地大厦”总建筑面积的10%按成本价出售给原告。2014年6月10日，原告致函给被告，再次函告被告，要求将“正地大厦”总建筑面积的10%按成本价出售给原告,并立即办理相关的出售及产权变更手续。2014年7月9日，原、被告共同出具《和解协议》，《和解协议》的主要内容为：原、被告双方因合资合作开发房地产纠纷，原告已经诉讼至法院，法院受理后，在双方明确完全同意按2006年5月23日会议纪要、2006年6月22日被告承诺书、2006年9月25日双方协议书等约定中将被告开发的正地大厦项目在建成后将总建筑面积10%按成本价出售给原告的情况下，双方本着友好合作的精神自愿达成如下协议：一、双方为履行2006年5月23日会议纪要、2006年6月22日被告承诺书、2006年9月25日双方协议书等，被告需尽快安排落实相关专业审计单位，对该项目进行全面审计，待审计结论出来后，原告复核后若存在争议，双方进一步协商至达成一致意见；二、双方应在本协议签订后5个月内达成一致意见，若由于被告原因在此期间内未能完成上述工作或双方未能最终达成协议，则原告可单方面诉讼法院解决，希双方共同遵守；三、本协议签订生效后原告立即向法院申请撤诉并办理撤诉手续；……。2014年7月9日，原告出具撤诉申请书，向法院撤回诉讼，本院于2014年7月10日出具本院(2014)浦民一(民)初字第23718-3号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。之后，被告未按《和解协议》的约定履行。故原告再次诉至法院，提出如上诉请。2006年1月5日，原告与上海新高桥开发有限公司、上海陆家嘴动拆迁有限责任公司、高桥镇南塘村经济合作社出具《房屋转让协议》，《房屋转让协议》的主要内容为：为加快高桥新城建设速度，由高桥镇政府提供原告作为上海新高桥开发有限公司给予动迁单位上海市工商行政管理局浦东新区分局安置房源；原告房屋坐落于上海市浦东新区高桥镇和龙路XXX号，房屋结构砖混，土地性质集土，建筑面积1,532.97平方米；根据原告所建房屋、绿化、围墙、场地、水电设施、驳岸等实际建造情况，上海新高桥开发有限公司一次性付转让费385万元；高桥镇南塘村经济合作社土地面积为3,614平方米，根据上海百盛房地产估价有限公司评估报告，每平方米539元，上海新高桥开发有限公司一次性支付194.80万元；上海新高桥开发有限公司支付以上合计579.80万元；原告及高桥镇南塘村经济合作社同意在2006年1月10日将房屋完整移交上海新高桥开发有限公司；付款方式为本协议签订后一月内支付上述款项。2006年1月16日，原告与上海新高桥开发有限公司签订《补充协议书》，约定：上海新高桥开发有限公司因开发建设需要向原告购买和龙路XXX号办公用房一幢(建筑面积1,532.97平方米，土地面积3,614平方米)，双方于2006年1月5日签订了《房屋转让协议》；同时由高桥镇政府提供上海新高桥开发有限公司位于高桥西校南侧沿张杨北路的土地(面积约4亩)作为原告、上海新高桥开发有限公司双方签订《房屋转让协议》的依据(对价)提供给原告；双方协商一致后确认，上述房屋转让行为与由高桥镇政府提供给上海新高桥开发有限公司土地，同时由上海新高桥开发有限公司提供给原告土地的行为具有连带关系，需共同履行方可生效；如土地提供行为不能履行，则2006年1月5日签订的《房屋转让协议》视作无效。由上海市浦东新区房地产测绘中心于2010年3月24日出具的《房屋土地权属调查报告书》显示：被测绘项目名称“正地大厦”，坐落于上海市浦东新区高桥镇张杨北路5642、5650、5658号，张杨北路XXX弄XXX-XXX号(单)(以下简称系争房屋)，土地用途为商业、办公，房屋建筑总面积为43,076.87平方米，其中地上建筑总面积为31,754.28平方米，地下建筑总面积为11,322.59平方米，修测土地面积及宗地面积为9,128平方米。从2015年6月起，有多家法院对上述房屋进行了司法查封及轮候查封。在本案审理过程中，法院根据原告申请委托上海第一测量师事务所有限公司对“正地大厦(即系争房屋)竣工时(2010年)的每平方米成本”进行司法审价。上海第一测量师事务所有限公司于2016年1月20日出具沪一测【2016】鉴字第001号《正地大厦在竣工时(2010年)的每平方米成本项目工程造价司法审价鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)，鉴定结论为：系争房屋的建筑、安装总造价为156,427,293.16元,每平方米建筑、安装造价为3,631.35元(建筑面积为43,076.87平方米)。在本案审理过程中，本院又根据原告申请委托上海百盛房地产估价有限责任公司对“正地大厦”(即系争房屋)估价时点2015年6月10日的市场价值进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司于2016年1月28日出具《上海市浦东新区张杨北路5642、5646、5650、5658号，张杨北路XXX弄XXX-XXX号(单)房地产估价报告》(以下简称《估价报告》)，估价结果为：641,200,000元。根据上述《鉴定意见书》和《估价报告》，系争房屋总建筑面积的10%的房屋于2015年6月10日时的市场价与系争房屋中同样面积的房屋于2010年时的成本价之间的差价为48,477,270.68元。本院认为，原、被告签订的《和解协议》系双方的真实意思表示，未违反当时的法律禁止性规定，应为有效。根据《和解协议》中涉及的《会议纪要》、《承诺书》的约定内容，原、被告是基于原告对被告建设的系争房屋项目有一定的贡献和存在部分动迁利益，而达成了被告以成本价出售系争房屋总建筑面积的10%给原告的合意，因此，原、被告之间关于系争房屋的关系系合作开发房地产合同关系，而非房屋买卖合同关系。被告未按约履行《和解协议》，现在系争房屋又被多家法院司法查封，致使双方无法继续履行《和解协议》。现原告要求解除《和解协议》，并要求被告按照市场价与成本价之间的差价赔偿原告溢价损失48,477,270.68元，符合法律规定，予以支持。鉴于原告因被告未及时通知及及时进行审价而未支付被告房屋成本价，溢价损失足以弥补原告2015年6月10日(原告起诉日)前未能购买房屋的损失，故原告要求被告再支付溢价损失48,477,270.68元自2010年12月7日起至2015年6月10日止的利息损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。自2015年6月10日起，系争房屋总建筑面积的10%的房屋之溢价应当由原告享有，但因被告的原因致系争房屋不能过户，原告因此不能转移变更系争房屋总建筑面积的10%的房屋产权并使用房屋，被告应向原告支付该部房屋的溢价损失48,477,270.68元自2015年6月11日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率标准计算的利息损失。综上所述，原告要求解除《和解协议》及要求被告支付溢价损失及溢价损失的部分利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对原告主张的差价损失的其余利息损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告上海高桥南塘实业有限公司与被告上海正地实业有限公司2014年7月9日签订的《和解协议》；二、被告上海正地实业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告上海高桥南塘实业有限公司溢价损失48,477,270.68元；三、被告上海正地实业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告上海高桥南塘实业有限公司溢价损失48,477,270.68元的利息损失(利息损失的计算方式为：以48,477,270.68元为本金自2015年6月11日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率标准计算的利息损失)；四、驳回原告上海高桥南塘实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252,184.35元，保全费5,000元，审价费1,449,230元,估价费133,200元,均由被告上海正地实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陶郑忠审 判 员  秦冬红人民陪审员  陆 洁二〇一六年八月二十二日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。