上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初25077号原告周晓波，男，1986年11月28日生，汉族，住江苏省南通市。委托代理人邵娟，上海明伦律师事务所律师。委托代理人陈辉，上海明伦律师事务所律师。被告张娟，女，1976年7月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告茹伟民，男，1971年2月18日生，汉族，户籍地江苏省镇江市，现住上海市浦东新区。上列两被告共同委托代理人代雨庭，上海法耀律师事务所律师。原告周晓波诉被告张娟、茹伟民定金合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，于2016年5月4日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周晓波及其委托代理人邵娟、被告张娟及其委托代理人代雨庭(暨被告茹伟民的委托代理人)到庭参加诉讼。之后，本案转为普通程序，并组成合议庭，于2016年6月29日公开开庭进行了审理，原告周晓波及其委托代理人邵娟、陈辉，被告张娟及其委托代理人代雨庭(暨被告茹伟民的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓波诉称，2016年1月17日，原、被告在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间下签订了《房地产买卖居间协议》，双方对争议房屋的买卖事宜达成一致意见，约定在该居间合同签订后11日内共赴德佑公司签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本。居间合同签订当日，原告交付给被告定金人民币100,000元(以下币种同为人民币)。至今，被告以各种理由拒不签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，导致居间合同无法履行，故原告诉至法院，要求判令：两被告共同双倍返还定金200,000元，本案诉讼费用由两被告共同承担。被告张娟、茹伟民共同辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告并未拒签示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故不构成违约，而恰恰是原告拒不签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，构成违约，依法无权要求返还定金。首先，双方签订《房地产买卖居间协议》之后，被告于2016年1月28日按约到了德佑公司准备签订示范性的买卖合同，并与原告进行了磋商，被告要求按居间合同约定的内容来签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》，而原告非要就所涉相关事宜在示范文本的《上海市房地产买卖合同》之外另行与被告签订补充协议。该补充协议的内容涉及三项：一、首付款600,000元及尾款20,000元的事宜；二、户口迁出的事宜；三、房屋到手价的事宜。根据《房地产买卖居间协议》的约定，在规定时间内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》是双方的合同义务。被告完全同意按照《房地产买卖居间协议》约定的内容来签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，将《房地产买卖居间协议》中约定的“净到手价”、“尾款”等写入示范文本的《上海市房地产买卖合同》的附件或者补充条款中，而原告担心首付款600,000元扣除20,000元尾款后不足三成致贷款失败，故不同意，而非要在签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》之外另行就上述问题与被告签订补充协议予以明确，双方没有达成合意，造成示范文本的《上海市房地产买卖合同》未能签订成功。另行签订补充协议并非是《房地产买卖居间协议》中约定的义务，被告愿按《房地产买卖居间协议》中的约定来签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，现示范文本的《上海市房地产买卖合同》未能签订，责任在原告，属于原告违约。其次，在签订《房地产买卖居间协议》后，在2016年1月24日左右寒潮来袭，被告家中(本案所涉房屋)空调的水管因寒潮来袭冻坏，致墙面受损。2016年1月28日，被告把情况告知了原告。虽被告表示愿进行修缮，但原告无法接受，以此作为理由不与被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。综上，因原告的违约行为，导致示范文本的《上海市房地产买卖合同》没有签成，两被告不承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于上海市浦东新区周浦镇周东路508弄3幢5号201室房屋的产权登记在两被告名下。2016年1月17日，被告张娟、茹伟民作为出售方(甲方)，原告周晓波作为买受方(乙方)，与作为居间方的德佑公司(丙方)就上述房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》一份，该居间协议中三方约定：房屋坐落于上海市浦东新区周东路XXX弄XXX号XXX室，面积88.30平方米，权利人为茹伟民、张娟，房屋设有抵押，贷款余款约600,000元；甲、乙双方明确该房地产的总房价款为1,990,000元(到手价)；乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为示购买诚意，乙方于2016年1月17日前向丙方支付意向金100,000元，丙方收到意向金后3个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付本协议所述总房价款2%的违约金。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈。若甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方应在收取定金之后当日内将房地产权证原件交由丙方保管；甲、乙双方同意在本协议签订后11日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金。若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后11日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款450,000元【含已支付的全部定金、尾款20,000元(由丙方代为保管)】。若该房地产存在抵押借款等的，乙方同意通过丙方转付款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，甲方须于签署买卖合同示范文本后7日内办理申请手续，授权丙方陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，甲方须领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，确保该房地产在办理产权过户手续前无任何抵押。若乙方直接向甲方支付款项，则甲、乙双方在示范文本中协商确定；乙方通过贷款方式支付第二期房价款1,390,000元。在签订买卖合同示范文本后7日内乙方向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后3个工作日内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放贷，第二期房价款由贷款银行等支付，放贷期限以贷款银行等为准，甲、乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；乙方于2016年2月20日前通过丙方或直接向甲方支付剩余房价款(除尾款外)150,000元；甲、乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后7日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。最晚过户时间不得晚于2016年4月20日，否则每逾期1日，应按照本协议的总房价款日万分之五向甲方支付违约金；双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款20,000元。双方签署《房屋交接书》，相关费用(水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准；甲乙双方根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易产生的税、费；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。若任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。上述协议中又补充约定：居间协议中的总房价为甲方到手价，甲方户口在过户后150日内迁出，待甲方户口迁出，乙方归还甲方押金20,000元。另，三方对所涉及的相关事宜在协议中作了明确。上述房地产买卖居间协议签订的当日，两被告收到了原告支付的购房定金100,000元，并由被告张娟向原告出具了收据。2016年1月24日、28日，原、被告先后两次应约赴德佑公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，但因双方存有分歧，上述买卖合同最终签订未成，以致引发本案纠纷。审理中，原、被告确认，在签订了《房地产买卖居间协议》后，双方对所涉首期房价款的支付事宜及尾款20,000元的保管事宜进行了沟通，并变更为由原告于签订《上海市房地产买卖合同》当日或者次日支付首期房价款合计600,000元【按原居间协议约定原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后11日内通过德佑公司或直接向两被告支付的首期房价款450,000元(含已支付的全部定金、由德佑公司代为保管的尾款20,000元)及原告于2016年2月20日前通过德佑公司或直接向两被告支付的剩余房价款(除尾款外)150,000元】，原告支付首期房价款600,000元后，两被告交付原告20,000元(按原居间协议约定由德佑公司代为保管的首期房价款中的尾款20,000元)，认可由原告保管。另于审理中，原告表示，双方未能签订正式的上海市房地产买卖合同，原因是由于：一、关于银行的贷款，两被告提出要求原告保证银行放款，原告无法保证；二、关于户口迁出的时间，按照居间协议约定，两被告应在过户后150日迁出，后两被告要求延长至过户后210日迁出，原告不同意；三、关于交房时间，居间协议约定款清后7日交房，两被告提出款清后70日交房，原告不同意；四、涉诉房屋有渗水等情况，两被告要求要把房屋渗水等损坏情况全部写进正式的房屋买卖合同里，原告不同意，因为在居间协议里没有说明房屋的这个损坏情况，而且写进去会影响银行对房屋价值的评估。因《上海市房地产买卖合同》最终签订未成的责任在两被告，故坚持诉求，要求两被告共同双倍返还定金合计200,000元。两被告则认为，双方未能签订正式的上海市房地产买卖合同，原因是由于：一、两被告要求把居间协议中明确的房屋的净到手价款及含在首期房款内的20,000元尾款写进正式的房屋买卖合同的补充条款内，原告不同意；二、居间协议签订后，寒潮来袭，本案所涉房屋受此影响而有些受损，空调水管漏水，致墙面有损，原告无法接受，两被告承诺损坏的地方在交房时会修复的，但原告仍然无法接受。鉴于两被告未违约，而原告系违约方，故不同意原告的诉求。对于上述原告所述的原因，两被告表示，原告所述的四个原因中的第一、二、三项，两被告均未在签房屋买卖合同时提出，另两被告亦未提出要求把房屋受损问题写进正式的房屋买卖合同里，两被告系要求按照居间协议签订买卖合同的。对于上述两被告所述的原因，原告表示，就房屋受损事宜，两被告提到过可以修复，但原告并未因两被告提到了房屋受损的问题而不愿签订正式的房屋买卖合同。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、收款收据、微信记录，两被告提供的微信记录及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》作为双方此后签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的预约，是一个独立的预约合同，该协议内容不违背法律、法规的强制性规定，双方均应恪守。本案中，双方在《房地产买卖居间协议》中既约定两被告应得的1,990,000元房屋买卖价款系到手价，又约定根据法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易产生的税、费，同时该协议中既约定原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后11日内通过德佑公司或直接向两被告支付首期房价款450,000元【含已支付的全部定金、尾款20,000元(由德佑公司代为保管)】，又约定双方应于两被告收到除尾款外的款项及交易中心出具以原告为权利人的产权证后7日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由两被告交付给原告，并由原告通过德佑公司或直接向两被告支付尾款20,000元，再约定两被告户口在过户后150日内迁出，待两被告户口迁出，原告归还两被告押金20,000元。而事实上《房地产买卖居间协议》中所约定的1,990,000元房价款系两被告实际净到手的房价款，另在签订《房地产买卖居间协议》后，双方对原居间协议约定的首期房价款的支付金额、时间及尾款的保管事宜合意作了变更，由原告于签订《上海市房地产买卖合同》当日或次日支付两被告首期房价款600,000元(含已支付的全部定金、尾款20,000元)，按原居间协议约定首期房价款中交由德佑公司代为保管的尾款20,000元，两被告认可可由原告保管，支付首期房价款后，由两被告交付原告20,000元，因该变更后达成的协议也系缔约当事人的真实意思表示，也不违反法律与行政法规的禁止性规定，应属合法有效，且至2016年1月28日最终签订《上海市房地产买卖合同》时实际双方对两被告“净到手”的房款金额、变更后的首期房价款的支付金额及时间、改为由原告保管的“尾款”20,000元的处理及再如何支付等事宜并无异议，故双方应按照诚实信用原则积极履行各自义务。本案的争议焦点在于2016年1月28日最终未能签订《上海市房地产买卖合同》的责任归属。本院认为，关于原告审理中所述的《上海市房地产买卖合同》签订不成的四点原因，根据双方之间自2016年1月17日签订《房地产买卖居间协议》后至2016年1月28日准备签订《上海市房地产买卖合同》前的微信往来反映，虽在双方磋商过程中，两被告对有些事项确曾有提及，但现并无证据显示在2016年1月28日双方准备签订《上海市房地产买卖合同》时，两被告以此四点理由拒绝签约，故对于原告所述的四点原因，难予认可。就两被告所述的两点原因，其中第二点为原告无法接受所涉房屋的受损情况。本院认为，房屋价款是签约双方对于所涉房屋价值的衡量，原告得知在签订《房地产买卖居间协议》后所涉房屋内又发生空调水管漏水、墙面有损等情况时，双方已就房屋价款达成一致，并且即将签订《上海市房地产买卖合同》，房屋受损无疑打破了原告对于欲购买房屋的心理预期及价值评估，提出异议实属人之常情，且并无证据显示在两被告承诺于交房前予以修复之后原告仍拒绝签约，故对于两被告所述第二点原因，本院不予认可。关于两被告所述第一点原因，即双方对于如何明确所涉房屋的净到手价款及尾款问题所产生的争议系双方最终未能签订《上海市房地产买卖合同》的原因，本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》可以根据彼此的真实意思并结合所签订的《房地产买卖居间协议》来签订，在签订的该买卖合同中不能穷尽体现的情况下，原、被告可以协商订立补充条款，作为买卖合同不可分割的一部分，亦可以双方之间另行订立补充协议，通过文字、语言的组织，形成补充条款或补充协议并签订，将双方的真实意思予以明确，以保障各自的权利。在双方为采取何种形式明确交易细节产生争议时，居间方作为居间介绍房地产买卖的专业机构，在综合考量后，为避免歧义、从促成交易成功的目的出发，提出在签订《上海市房地产买卖合同》的同时，另行由原、被告订立补充协议，且拟定的补充协议的内容结合了原、被告的真实意思和已签订的《房地产买卖居间协议》，并未加重原、被告任何一方的义务，原告予以认可，但两被告拒不签订，最终导致《上海市房地产买卖合同》签订未成。因此，本院认为，造成未能正常签订《上海市房地产买卖合同》的责任在被告，现原告要求两被告共同双倍返还定金200,000元的诉讼请求，与法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：被告张娟、茹伟民于本判决生效之日起十日内共同双倍返还原告周晓波定金200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，由被告张娟、茹伟民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥审 判 员  吴 文人民陪审员  高新华二〇一六年八月二日书 记 员  常新宜附：相关法律条文附：相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。