上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10178号原告张敬，女，1959年8月30日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐君超，男，1987年9月8日出生，汉族，住址同上。委托代理人赵蓓芹，上海贝勤律师事务所律师。被告上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市南大路XXX号七区。法定代表人丁勤富，执行董事。委托代理人王欣。原告张敬诉被告上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告张敬的委托代理人徐君超、赵蓓芹、被告上海智富茂城置业有限公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敬诉称，2013年8月，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号16层1901室房屋，总房价款为人民币4,307,411元(以下币种均为人民币)。被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告。合同第十二条约定，被告逾期交房，应当支付违约金，逾期在90日内的，被告按照已付购房款的日万分之一支付违约金，超过90日，按照已付购房款的日万分之五支付违约金。合同签订后，原告如期缴纳购房款，但被告至2016年1月9日才交付房屋。被告逾期交房应当支付逾期交房违约金。经协商未果，现原告诉至法院，要求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金(自2014年9月1日起至2014年11月29日止，按日万分之一标准计算，自2014年11月30日起至2016年1月9日止，按日万分之五标准计算)；2、被告支付逾期交房违约金的利息(自2016年1月9日起至实际支付之日止)，标准按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、被告退还面积差的房款56,210.79元；4、被告承担诉讼费用。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，延期交房属实，但原告提出的违约金计算标准过高，申请法院减免违约金。根据补充条款一第七条第五项之约定，违约金应自2014年9月1日起按原告已支付房款价款的日万分之一计算。根据原告与案外人北京金雅装饰工程有限公司(以下简称“金雅装饰”)签订的《装饰装修施工合同》附件二载明，原告委托金雅装饰对系争房屋办理交房验收手续。2015年12月30日，被告与金雅装饰签订《房屋交接单》，因此系争房屋交接时间为2015年12月30日。同意退还面积差房价款的诉讼请求。根据合同约定，原告应于2013年10月31日前向被告支付贷款300万元，但原告逾期支付上述款项，应当支付逾期付款违约金。经审理查明，2013年8月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号16层1901室房屋，总房价款为4,307,411元。合同第七条约定，原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，被告定于2014年8月31日前将房屋交付原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告逾期交房，应当支付违约金，违约金自2014年9月1日起，按已支付房价款的日万分之一计算。逾期超过90天，自91天起，被告应向原告支付的违约金按已支付房价款的日万分之五计算。若逾期超过180天，原告有权单方面解除合同。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。付款方式和付款期限约定：原告应于2013年8月31日前向被告支付1,307,411元，于2013年10月31日前向被告支付贷款300万元。补充条款第七条，关于房屋交付(补充本合同第十一条、十三条)第五款约定，被告如未按约交房，应当支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之一计算，自2014年9月1日起算至被告通知交房之日。如因原告原因未能在被告通知交房之日前来办理交房手续，被告不承担逾期交房违约责任。同日，原告与金雅装饰签订《装饰装修施工合同》，约定原告委托金雅装饰对系争房屋进行装修施工。附件二出具给被告的《授权委托书》载明，原告委托金雅装饰对系争房屋办理交房验收手续。金雅装饰按被告要求在办理交房过程中盖章认可的书面文件，原告均予确认可，并承担相应的法律责任。合同签订后，原告按约支付首付款，贷款40万元于2013年11月20日支付。2015年12月30日，被告与金雅装饰签订房屋交接单。系争房屋预测面积为103.45平方米，实测面积为102.1平方米，房款差价为56,210.79元。现原告诉讼来院，请求依法判决如其诉请。审理中，被告以违约金约定过高为由提出减免违约金的申请。原告同意逾期付款违约金在本案中一并予以解决，但提出逾期付款违约金的主张超过二年诉讼时效。本院认为，被告逾期交房属实，应当支付逾期交房违约金。关于违约金的标准，双方签订的《上海市商品房预售合同》约定2014年8月31日为交房时间。根据合同第十二条约定，被告未按约交房的，应当支付违约金：逾期90天日内，标准按已支付房价款日万分之一计算；逾期自91天起，违约金按已支付房价款日万分之五计算。违约金自2014年9月1日起算至实际交付之日止。补充条款第七条第五款针对的是主合同第十一条及第十三条的补充，补充的重点是如因原告原因未能在被告通知交房之日前来办理交房手续，被告不承担逾期交房违约责任。至于逾期交房违约金日万分之一的标准并未与合同第十二条产生矛盾。关于逾期超过90天的情况，在该补充条款中未作约定，而在合同第十二条中作了补充约定。故，若逾期超过90天，仍应当以合同第十二条约定为准。因此本院对被告要求根据补充条款第七条第五款约定的标准支付违约金的抗辩意见不予采纳。被告逾期交房，应当根据《上海市商品房预售合同》第十二条约定的标准支付违约金。审理中，被告以约定违约金过高为由提出减免违约金的请求，本院认为系争房屋买卖合同是由被告提供的格式合同，被告应当严格按合同约定履行，因此本院对被告的该项请求不予准许。关于交房日期，因原告与金雅装饰签订的《装饰装修施工合同》中已委托金雅装饰办理系争房屋的交房验收手续，被告与金雅装饰于2015年12月30日签订《房屋交接单》，故交房日期应为2015年12月30日。关于逾期交房违约金的利息，因双方对逾期交房违约金的标准存有异议，逾期交房违约金已具有惩罚性，故本院对该利息主张不予支持。系争房屋的实测面积小于预测面积，被告应当退还房款差价，故本院对原告要求被告退还房款差价的诉讼请求予以支持。关于逾期支付房款的违约金，原告逾期付款属实，应当根据合同第七条约定的标准支付逾期付款违约金。为减少讼累，本院在本案中一并予以处理。但逾期付款违约金已超过诉讼时效，故本院对被告要求原告支付逾期付款违约金的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张敬违约金(以人民币4,307,411元为基数，自2014年9月1日起至2014年11月29日止，按每日万分之一计算；自2014年11月30日起至2015年12月30日止，按每日万分之五计算)；二、被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张敬房款56,210.79元;三、对原告张敬的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币13,123元，减半收取，计人民币6,561.50元，由原告张敬负担1,000元，由被告上海智富茂城置业有限公司负担5,561.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 张 端二〇一六年八月二日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。