上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第14775号原告周竣，男，1974年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告童志英，女，1950年10月13日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人孔令锋，上海市捷华律师事务所律师。被告上海承旺娱乐有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈秀宝。委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。第三人陈秀宝，男，1961年6月18日生，汉族，住福建省。委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。第三人上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈秀宝。委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托代理人金泉国，上海高达律师事务所律师。原原告上海亨缘大酒店有限公司(以下简称亨缘大酒店)与被告上海承旺娱乐有限公司(以下简称承旺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法追加陈秀宝、上海世舟昌盛互联网上网服务有限公司(以下简称世舟昌盛公司)作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年7月15日、2015年8月25日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，亨缘大酒店于2016年5月24日注销，其股东周竣、童志英作为权利义务继受人申请作为原告参加本案诉讼，本院于2016年7月27日公开开庭进行了审理。亨缘大酒店及周竣、童志英的委托代理人孙令峰、被告及第三人陈秀宝、世舟昌盛公司共同委托代理人王玥玮、金泉国、第三人陈秀宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨缘大酒店诉称，2012年8月20日，其与承旺公司签订《租赁合同》，约定其将上海市浦东新区上南路XXX号亨缘宾馆一楼咖啡厅(以下简称系争房屋)出租给承旺公司使用，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月31日止。租赁合同约定，每月租金人民币(以下币种相同)9万元，先付后用，租金半年一付，提前15日支付下半年租金等。合同还约定，一方违约的，每日支付违约金500元。合同签订后，其将租赁场地交付给承旺公司使用，但承旺公司未按约支付租金。根据租赁合同约定，承旺公司应于2014年11月15日支付其租金595,350元，但承旺公司仅于2014年12月10日支付租金297,675元，余款一直未付。为此，其分别于2015年2月27日、2015年3月11日向承旺公司发函催讨房租，承旺公司仍未支付。故其于2015年3月15日向承旺公司发函通知解除合同。现其诉至法院，要求判令原、被告签订的《租赁合同》于2015年3月15日解除，承旺公司将租赁场地返还给原告，承旺公司支付自2014年12月1日起至租赁场地交还之日止的房屋租金(按每月99,225元计算)，承旺公司支付违约金(自2014年11月15日起至租金付清日止，按每日500元计算)。原告周竣、童志英诉请及陈述意见同亨缘大酒店陈述。被告承旺公司辩称，其与亨缘大酒店之间的租赁合同实际权利主体已转移给第三人世舟昌盛公司，亨缘大酒店也是明知的，且已发生三年有余。租赁合同解除前提是合同有效，但其收到传票后，持房东同意转租的证明找到房东，房东称该证明是虚假的，要求亨缘大酒店提供其有权转租的书面凭证；系争房屋开设网吧，亨缘大酒店也是明知，房屋返还也应由世舟昌盛公司返还；系争房屋的动迁协议已经签订，但被告无法取得动迁证据；亨缘大酒店已于2015年3月18日拉掉水电，导致房屋无法正常使用，故被告不应承担支付租金及违约金。第三人陈秀宝述称，系争房屋承租人系第三人世舟昌盛公司，其签订合同的目的就是开网吧，以承旺公司名义无法办理执照。亨缘大酒店告知可以以法人名义再签订合同，以陈秀宝签订的租赁合同原件，才可以办理世舟昌盛公司开设网吧的营业执照，除签订合同当日的租金是以承旺公司名义支付的，其余期间租金都是世舟昌盛公司支付并且经营网吧至今，亨缘大酒店对此也是明知，催款单收件人也是网吧。如亨缘大酒店要求解除合同，其收取的押金9万元应予返还。第三人世舟昌盛公司述称，其陈述意见同第三人陈秀宝。经审理查明，系争房屋产权人系案外人上海浦东新区亨达建筑装潢工程部(以下简称亨达建筑装潢工程部)，产权人将系争房屋出租给亨缘大酒店，并同意亨缘大酒店转租。2012年8月20日，亨缘大酒店与承旺公司就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定亨缘大酒店(出租方、甲方)将系争房屋出租给承旺公司(承租方、乙方)，系争房屋总建筑面积约为1,100平方米左右，合同约定租赁期限自2012年12月1日至2017年11月31日止，每月租金9万元，每年租金108万元，租金支付方式采用先付后用的原则，租金半年一付，提前15天支付下半年的租金，合同签订当日支付半年租金，后期租金应在前期的最后一个月的最后15天内交纳；经双方协商，租金每年环比递增5%。合同还约定，租金保证金为一个月租金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条约定了租赁的解除条件：在租赁期间除市政规划动迁、拖欠租金外，任何一方不得以法定代表的变更、体制变化等为由解除双方的租赁协议，解除协议一方应向对方赔偿经济损失。合同第七条约定了违约责任：……3、未按合同规定按期如数交纳租金的，甲方有权解除合约；4、构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，日违约金500元……。合同第八条约定：……2、在租赁期间，遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同，甲方不做任何经济补偿；……4、乙方租赁期内不得将房屋转让给第三方，不得抵押，变相买卖交易……。庭审中，第三人世舟昌盛公司另提供与前述租赁合同内容相同、签订时间相同，但承租方为陈秀宝的租赁合同一份，该合同上有原告公司名义在合同复印件落款处的公章，第三人拟证明租赁合同相对方为亨缘大酒店与世舟昌盛公司。亨缘大酒店对合同落款处加盖的公章真实性予以否认，并提出，即使其与陈秀宝签订了租赁合同，也仅用于承旺公司办证需要，并非变更承租人，其一直认为网吧系承旺公司开办。庭审中双方均未对公章真实性申请鉴定。另查明，亨缘大酒店与承旺公司签订租赁合同当日，承旺公司向亨缘大酒店支付63万元，亨缘大酒店出具收条一份，确认收到承旺公司自2012年12月1日起至2013年5月30日的房租54万元及租房押金9万元。2013年6月5日，第三人世舟昌盛公司取得了企业法人营业执照。2013年8月1日，亨缘大酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2013年6月、7月、8月房租27万元。2013年9月3日，亨缘大酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2013年9月、10月、11月房租27万元。2013年12月15日，亨缘大酒店出具《收据》一份，确认收到陈秀宝2013年12月至2014年5月的房租56.70万元。2014年6月4日，亨缘大酒店法定代表人出具《收条》一份，确认收到陈秀宝2014年6月至2014年11月房租56.70万元。2014年12月10日，陈秀宝又向亨缘大酒店支付了2014年12月1日至2015年2月28日止的房租297，675元。庭审中，亨缘大酒店与陈秀宝确认2015年2月28日之前房屋租金已付清。2015年2月27日，亨缘大酒店向承旺公司发出《关于要求尽快支付房租的函》，内容为承旺公司应支付2014年12月1日至2015年5月30日半年租金，现仅支付了三个月房租，剩余三个月房租未付，要求承旺公司按时支付，如再拖延其将采取断电措施，并解除合同等。亨缘大酒店另举证了2015年3月7日、2015年3月11日向承旺公司发送要求承旺公司支付剩余租金的催款通知，承旺公司称未收到上述函件。亨缘大酒店还举证了2015年3月15日向承旺公司发送的《解除合同通知书》，内容为因承旺公司未按约支付租金，经其催讨后仍未支付，故其通知承旺公司解除双方的租赁合同，要求承旺公司两日内清空房屋并返还房屋等。承旺公司亦称未收到该解除通知书。2015年3月18日，陈秀宝以承旺公司法定代表人身份向亨缘大酒店发出《关于“要求尽快支付房租”的回函》，内容为：“贵公司2015年2月27日关于要求尽快支付房租的函收悉，现回复如下：一、贵公司租赁给本公司的该房屋，系由贵公司向该房屋的所有人(房东)承租，现本公司向动迁公司和房东处获悉，该房屋已由动迁公司与房东签订了协议。目前正在与贵公司协商搬迁补偿事宜。二、基于上述情况，原房东已不是房东，贵公司也不存在继续支付房租的问题，本公司已不存在继续支付房租的问题；三、贵公司涉及搬迁补偿，必然涉及本公司的补偿，望贵公司一并处理，并请及时告知本公司。”2015年3月18日，亨缘大酒店对系争房屋停电。2015年3月19日，陈秀宝以承旺公司法定代表人身份向亨缘大酒店发出《要求立即停止侵权的函》，内容为：“贵公司租赁房屋相关动迁事宜本公司已进行答复，目前该房屋已经进入动迁，现在贵公司无故拉电限制本公司经营，特此通知如下：立即停止侵权，恢复原状，并如实告知动迁及你方租赁情况。如给本公司造成任何损失，本公司将依法进行追偿。”还查明，2014年5月19日，系争房屋产权人亨达建筑装潢工程部与上海市浦东新区三林镇人民政府(以下简称三林镇政府)签订《协议书》，包括系争房屋在内的产权人的房屋与后者达成了协议拆迁的补偿协议，补偿方式为货币补偿；并约定亨达建筑装潢工程部负责自行清退搬迁，并在2014年6月30日将上述动迁范围内土地移交给三林镇政府。2016年1月15日，亨达建筑装潢工程部与三林镇政府签订《空房移交单》，内容为前者言明将除网吧外的租赁房屋移交给拆房公司拆除。2016年1月29日，系争房屋被拆除。承旺公司及第三人世舟昌盛公司庭审中称系争房屋系当日强行拆除，房屋拆除前系争房屋内还有承旺公司及第三人大量物品。庭审中，承旺公司陈述，系争房屋于2012年10月装修，本案中不需要对系争房屋的装修残值进行补偿或赔偿，但其不放弃主张拆迁利益的权利。本案审理过程中，第三人世舟昌盛公司另案起诉三林镇政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，该案现中止审理。2016年5月24日，亨缘大酒店经清算而注销，周竣、童志英作为亨缘大酒店的股东，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。以上事实，由《租赁合同》、房地产权证、派出所证明、租金支付凭证、《关于要求尽快支付房租的函》、《关于“要求尽快支付房租”的回函》、《要求立即停止侵权的函》、《协议书》、《空房移交单》、谈话笔录、注销材料等及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点一为就系争房屋的租赁合同实际承租人为承旺公司或为第三人世舟昌盛公司。亨缘大酒店主张租赁合同系其与承旺公司之间签订，应由承旺公司承担承租人的义务；承旺公司及两名第三人主张实际承租人为第三人世舟昌盛公司。对此争议，本院认为，从合同的签订情况看，亨缘大酒店与承旺公司就系争房屋签订的租赁合同均由双方法定代表人签名，并加盖双方公司印章，合同相对方明确；而第三人虽提供了同日签订的另一份承租人为陈秀宝的租赁合同，但该租赁合同原件上可看出亨缘大酒店名称的公章系加盖在复印件上，暂且不论该公章真实性，事实上第三人世舟昌盛公司成立于2013年6月，即成立于租赁合同签订后，合同上并无第三人世舟昌盛公司盖章；而其法定代表人与承旺公司法定代表人同为陈秀宝，仅凭该租赁合同无法得出该合同相对方即为第三人世舟昌盛公司或原告同意变更合同相对方为第三人世舟昌盛公司；其次，从合同履行情况看，租赁合同的首期租金及押金均由承旺公司支付，而之后的租金收条上虽仅载明收到陈秀宝租金而未明确收取的系承旺公司租金，但陈秀宝作为承旺公司的法定代表人，由其向亨缘大酒店支付租金并由亨缘大酒店出具收条属正常履行行为，收条上亦未载明亨缘大酒店收取的系第三人世舟昌盛公司支付的租金；最后，从争议发生后的双方往来函件可见，亨缘大酒店的催讨函及解除函等均向承旺公司发出，而陈秀宝也作为承旺公司法定代表人名义向亨缘大酒店回函，双方往来信函中亦未对合同相对方产生争议，表明双方均未否认合同相对方系亨缘大酒店与承旺公司之间。现庭审中原告明确其仅向承旺公司主张租赁合同权利义务，虽承旺公司及第三人予以否认，但基于上述理由，本院对承旺公司及第三人的上述辩解意见不予采信，本案争议之系争房屋《租赁合同》相对方为亨缘大酒店与承旺公司，该《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。本案争议焦点二为承旺公司是否存在逾期付款的违约行为。虽按租赁合同约定承旺公司应于2014年11月15日前支付后半年租金，但鉴于双方签订的租赁合同中约定“在租赁期间、遇市政动迁、国家规划需要及不可抗力的原因造成无法履行合同时，乙方需无条件终止合同……。”承旺公司在得知房屋涉及拆迁，但未确切得知系争房屋的拆迁状况是合同约定的“市政动迁”或协议拆迁的情况下，提出协商拆迁事宜，且事实上包含系争房屋在内的拆迁协议书确已签订，承旺公司为保障其利益而暂缓支付租金，系事出有因，并不构成违约。亨缘大酒店以承旺公司违约为由发出的合同解除函并无解除合同的效力，但考虑到系争房屋现已拆除，合同已无履行可能，故双方之租赁合同应予解除。现系争房屋已拆除的情况下亨缘大酒店诉请主张返还房屋已无必要。作为合同解除之后果，亨缘大酒店应将已收取的租赁押金返还给承旺公司。因合同解除并非承旺公司违约造成，亨缘大酒店主张之违约金本院亦不予支持。至于亨缘大酒店主张之房屋租金，因亨缘大酒店知晓系争房屋内经营网吧，而其采取断电的手段致使网吧已无法经营，故在2015年3月18日房屋断电之前的租金，承旺公司应按合同约定，租金金额为54,413.71元，房屋断电之后的租金，本院不予支持。现亨缘大酒店已注销，其股东周竣、童志英作为其合同权利义务继受者参加诉讼，亨缘大酒店在诉讼中的陈述及主张对周竣、童志英具有约束力，由周竣、童志英承担亨缘大酒店在本案中的合同责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原上海亨缘大酒店有限公司与被告上海承旺娱乐有限公司就上海市浦东新区上南路XXX号亨缘宾馆一楼咖啡厅签订的《租赁合同》；二、被告上海承旺娱乐有限公司应支付原上海亨缘大酒店有限公司房屋租金54,413.71元，原上海亨缘大酒店有限公司应返还被告上海承旺娱乐有限公司房屋押金9万元，上述两项相抵，原上海亨缘大酒店有限公司应返还被告上海承旺娱乐有限公司35,586.29元，此款由原告周竣、童志英于本判决生效之日起十日内返还给被告上海承旺娱乐有限公司。三、驳回原告周竣、童志英的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,020元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华审 判 员  周 箐人民陪审员  田有娣二〇一六年八月三日书 记 员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。