海口市龙华区人民法院执 行 裁 定 书(2016)琼0106执异91号案外人周作山。委托代理人潘兵，海南肖明德律师事务所律师。申请执行人海口市担保投资有限公司。法定代表人王治平，董事长。委托代理人李敏，该司职员。委托代理人符莉娴，该司职员。被执行人彭国平。被执行人何玮。在本院执行申请执行人海口市担保投资有限公司与被执行人彭国平、何玮追偿权纠纷一案[执行案号为(2016)琼0106执恢23号]中，案外人周作山于2013年1月28日对执行位于海南省海口市海甸岛三东路XX号昌蓉大厦X幢XXX的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周作山称,2007年12月18日，案外人以11.8万元的价格从被执行人彭国平及其妻子手中购买了位于海甸岛三东路XX号昌蓉大厦X幢XXX的房产，双方签订了书面“购房协议”。案外人依据协议内容支付了全部房款，被执行人彭国平也在协议签订当天将房屋钥匙交给案外人，案外人至今一直使用该房。2016年春节后，案外人去房产部门办理房产手续时意外得知该房被法院查封，经与被执行人彭国平联系后确认此事是其背着案外人所为。案外人认为被执行人彭国平与申请执行人海口市担保投资有限公司之间的纠纷不应该殃及善意的案外人，案外人作为买受人的物权期待权应受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院在执行中不应该将涉案房产作为被执行人彭国平的房产进行查封，应中止对该房产的执行。请求法院：一、解除对被执行人彭国平名下位于海口市海甸岛三东路XX号昌蓉大厦X幢XXX房的查封；二、中止对案外人周作山购买的位于海口市海甸岛三东路XX号昌蓉大厦X幢XXX房产的执行。申请执行人海口市担保投资有限公司称，依据（2014）龙民二初字第1168号民事判决书所确定的义务，彭国平对海南国利建筑钢结构工程有限公司（原名海南国利装饰工程有限公司，于2014年11月17日变更，以下简称“国利公司”）所欠我司债务承担连带责任保证。在国利公司未偿还债务时，我司有权申请查封彭国平名下财产用于清偿国利公司债务。根据《物权法》第十七条的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，据此不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋所有权证是一个权利证书，它上面的记载内容，具有对外公示效力。本案中，根据海口市房产登记信息查询情况说明可知，涉案房屋的产权登记人为彭国平单独所有，是彭国平个人财产。在国利公司未偿还我司债务时，我司申请查封及执行连带责任人彭国平名下财产，包括涉案房屋，用以拍卖或变卖来偿还国利公司的债务于法有据。案外人周作山主张涉案房产已于2007年12月18日从彭国平处购买，但称2016年春节后才着手办理房产转移手续，而此前该房屋为彭国平所有，至今案外人仍未取得该房屋的所有权，案外人周作山不是物权法确认的权利人，应承担未及时取得物权的不利后果。案外人可向彭国平主张未取得房屋的权利，申请法院解封及中止执行涉案房屋没有法律依据。本院查明，申请执行人海口市担保投资有限公司因与海南国利建筑钢结构工程有限公司（原名称海南国利装饰工程有限公司）、海南海华混凝土有限公司、彭国平、何玮追偿权纠纷，于2014年10月21日向本院申请诉前财产保全，请求查封彭国平名下包括涉案房屋即位于海口市海甸岛三东路XX号昌蓉大厦X幢XXX房在内的四套房产。本院依据申请于2014年10月21日作出（2014）龙民保字第133-1号民事裁定书，裁定查封上述房产。诉讼财产保全作出后，海口市担保投资有限公司将彭国平等诉至本院，本院经审理，于2015年2月4日作出（2014）龙民二初字第1168号民事判决书，判令：一、海南国利建筑钢结构工程有限公司向海口市担保投资有限公司支付代偿款1057041.81元及利息；二、海口市担保投资有限公司对彭国平位于琼海市嘉积镇红星村委会（爱琴·万泉水郡）XXX房、海口市南沙路XX号国森广场XXX房享有优先受偿权；三、海南康华建筑工程有限公司、海南海华混凝土有限公司对海南国利建筑钢结构工程有限公司上述债务在800000元的范围内承担连带责任，并有权在承担保证责任后，向海南国利建筑钢结构工程有限公司最长；四、彭国平、何玮对海南国利建筑钢结构工程有限公司上述债务承担连带责任，并有权在承担保证责任后，向海南国利建筑钢结构工程有限公司追偿。因给付义务人未能履行判决内容，海口市担保投资有限公司向本院申请强制执行，本院立（2015）龙执字第1825号案予以执行。因诉前保全裁定查封的房产暂无法处置，本院于2015年11月28日裁定终结执行，后于2016年1月15日恢复执行。另查，位于海南省海口市海甸岛三东路XX号的昌蓉大厦X幢XXX房登记在被执行人彭国平名下（房产证号：海口市房权证海房字第HK153XXX**号），房屋建筑面积58.74平方米。登记时间为2008年11月27日，缮证日期为2014年1月20日。案外人周作山为证其是涉案房屋所有权人，向本院提供了购房协议、收条、收据、往来凭证、结婚证书、商品房买卖合同、海南省海口市琼崖公证处（2009）琼崖证字第11085号公证书（以下简称公证书）、证明等证据。其中购房协议所载主要内容为：彭国平、张淑芳（甲方）将昌蓉大厦XXX房转让给周作山（乙方），价格为11.8万元，乙方付给甲方10万元，以甲方的收据为凭证，余额1.8万元，房本下来后付清。落款日期为2007年12月18日。收条载：2007年12月13日彭国平、张淑芳收到周作山购房定金5万元整。两份收据分别载：2007年12月17日彭国平、张淑芳收到周先生交来房屋转让款5万元整，2009年1月6日付15000元、余额3000元；2009年11月24日张淑芳收到周作山房款3000元整，所有房款已结清，备注：海口市海甸三东路XX号昌蓉大厦XXX房。公证书所载主要内容为：2009年11月24日，彭国平、张淑芳夫妇与岳春丽签订《委托协议书》，委托岳春丽为海口市海甸三东路XX号昌蓉大厦XXX房合法代理人，代办上述房产的转让签约、过户、评估、办证领证、交（退）税费等与委托内容相关的一切事宜，委托期限至上述委托事项办妥为止。该《授权委托书》经海南省海口市琼崖公证处公正，当事人签名、手印均属实，公证日期2009年11月24日。结婚证书载周作山与岳春丽于1984年1月14日在黑龙江省双鸭山市岭东区领取此证。两份证明载：昌蓉大厦管理处证明昌蓉大厦XXX房是岳春丽所有，其丈夫周作山；田荣是昌蓉大厦XXX房租户，于2011年5月至今租住在业主周作山房屋已有5年。以上事实，有本院（2014）龙民保字第133-1号民事裁定书、（2014）龙民二初字第1168号民事判决书，海口市房产登记信息查询情况说明，购房协议、收条、收据、往来凭证、结婚证书、房屋所有权证、商品房买卖合同、公证书、证明，以及当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”根据上述法律和司法解释规定，在被执行人拒不履行生效判决的情况下，本院在执行阶段延续对被执行人名下涉案房产诉前保全的查封，并无不当。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买受合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人周作山欲证其向被执行人彭国平及配偶支付了购房款，但依据仅为收条及收据，并无其他证据辅证实际支付情况。案外人亦未能提交证据证明在付清房款后，曾向被执行人彭国平主张办理房屋过户。根据被执行人彭国平夫妇与案外人配偶岳春丽经公证的授权委托书，岳春丽有权代办涉案房屋的过户、办证领证手续。鉴于此，案外人周作山不办理涉案房屋过户手续，非是他人原因。虽案外人提供了昌蓉大厦管理处的证明，但未能提供该管理处的身份信息，或证明人的身份信息，物业管理处并无对物业权属作出有效证明的职权，故对证明所载内容，本院不予采信。案外人是否能依据上述证据取得房屋所有权，不属于本案执行程序审查的范围，案外人可通过法定诉讼程序予以确认。综上，案外人周作山提交的证据，不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第二十条规定的排除执行的条件。案外人的异议申请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人周作山的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 赵 越审判员 张琳琳审判员 林宏业二〇一六年八月十八日书记员 江 华