福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0524民初3444号原告：福建安溪锦都物业管理有限公司，住所地福建省：安溪县湖头镇新华都商住广场4#103号。法定代表人：胡百含，任公司经理。被告：纪奕琛，男，1970年4月11日出生，汉族，住福建省安溪县。原告福建安溪锦都物业管理有限公司与被告纪奕琛物业服务合同纠纷，本院于2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建安溪锦都物业管理有限公司、被告纪奕琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费人民币2634.42元；2.判决被告支付逾期付款违约金人民币1769.96元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月5日，原告受泉州市新都贸易发展有限公司的委托，对湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区）提供物业管理服务，双方并于当天签订了《物业管理委托协议书》，确定物业管理费为平方米建筑面积每月0.8元。2014年12月，安溪县住建局对该小区选聘物业服务企业进行公开招投标，原告中标为该小区物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。合同约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，收费方式按月收取，，每月5日前业主应向原告支付物业服务费，物业管理费为平方米建筑面积每月0.7元。逾期缴费的从逾期之日起每天应按照未缴部分的千分之一标准向原告支付违约金。被告系湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区）6幢××室的业主，该房屋建筑面积为114.94平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年12月5日至2016年6月30日的物业服务费用人民币2634.42元。原告多次通知被告缴纳，被告一直拒绝，应承担违约责任，支付逾期付款违约金人民币1769.42元。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告根据《物业管理委托协议书》和《前期物业管理服务合同》，为湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区）提供物业管理服务，该合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区），应当按月支付相应的物业管理费，但被告却拒不履行自己的缴费义务。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告辩称，1.被告签订购房合同时约定前期物业为安溪县阆苑物业有限公司，实际交房时入驻的物业公司为泉州少林物业管理公司，该公司向被告违规收取水电开户费等合计4600元，被告向泉州少林物业说明违规收费从日后物业费中抵扣。2.更换物业未告知业主也未取得同意，原告为非法入驻，所以被告与原告不存在物业管理纠纷。3.原告管理混乱，乱收费且服务质量差。4.被告是消费者系弱势群体，原告的诉讼对被告产生损害应赔偿被告人民币5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.14.15.16.17.18、23.24.25具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信；证据13.19.20.21.22.26.27.28.29.30.31与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据7.8具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的证据1.12与本案不具有关联性，故不予采信；被告提供的证据2.3.4.5.6.9.10.11系复印于原告提供的起诉状及证据副本，故不重复认定。本院经审理认定事实如下：被告系安溪县湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区）6幢404室的业主，该房屋建筑面积为114.94平方米。2013年12月5日，原告与泉州市新都贸易发展有限公司（开发商）签订《物业管理委托协议书》，合同约定物业管理费的收费标准如下：多层住宅每月每平方米按0.8元计算，物业管理费按月计算缴纳，业主应于每月5日前向原告支付物业服务费，逾期不缴应按应缴金额每日1‰的标准计收违约金，合同期限从双方签约之日开始生效至商住广场经住建局招标招聘物业服务企业签订前期物业服务合同之日失效。2014年12月9日，泉州市新都贸易发展有限公司向原告出具中标通知书。2014年12月18日，原告与泉州市新都贸易发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定物业管理费的收费标准如下：多层住宅每月每平方米按0.7元计算，物业管理费按月计算缴纳，业主应于每月5日前向原告支付物业服务费，逾期不缴应按应缴金额每日1‰的标准计收违约金，合同期限2年自2014年12月18日起至2016年12月17日止。2014年12月30日，原告收到安溪县住房和城乡规划建设局出具的《安溪县物业项目前期物业管理招投标备案证明书》，内容为：“湖头新华都商住广场物业项目经公开招标方式重新进行前期物业招投标，确定选聘福建安溪锦都物业管理有限公司。被告在2012年3月21日与泉州市新都贸易发展有限公司签订《商品房买卖合同》时就承诺同意遵守、履行《前期物业服务合同》的有关规定。截至2016年6月30日止，被告共拖欠物业管理费人民币2631.75元（2013年12月5日至2013年12月31日共计27天的物业费：[(114.94m2x0.8元/m2)/31天]x27天=80.09元；2014年1月1日至2014年12月30日共计12个月的物业费：114.94m2x0.8元/m2x12月=1103.42元；2015年1月1日至2016年6月30日共计18个月的物业费：114.94m2x0.7元/m2x18月=1448.24元；尚欠物业费为：80.09+1103.42+1448.24=2631.75元）、逾期付款违约金1767.56元（依据合同约定逐一阶段计算）。为此，原告于2016年6月20日向本院提起诉讼。另查，安溪县新华都商住广场尚未成立业主委员会、业主大会。本院认为，原告与泉州市新都贸易发展有限公司签订的《物业管理委托协议书》、《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，其内容对全体小区业主均有约束力。根据《物业管理委托协议书》、《前期物业服务合同》的约定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供的服务，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告系安溪县湖头镇新华都商住广场（即锦绣新都小区）6幢404室的业主，应当积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。被告辩称：1.被告签订购房合同时约定前期物业为安溪县阆苑物业有限公司，实际交房时入驻的物业公司为泉州少林物业管理公司，该公司向被告违规收取水电开户费等合计4600元。因与本案无关故不予采信；2.更换物业未告知业主也未取得同意，原告为非法入驻，所以被告与原告不存在物业管理纠纷。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即泉州市新都贸易发展有限公司与原告签订的合同，对作为业主的被告具有拘束力。被告辩称更换物业应告知业主并取得同意，原告为非法入驻的辩解无法律依据，本院不予采信。3.原告管理混乱，乱收费且服务质量差。根据庭审情况，结合同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。本案中，原告的服务确存有瑕疵，但原告已履行了主要义务，被告以此抗辩不交物业费的理由不足。4、被告是消费者系弱势群体，原告的诉讼对被告产生损害应赔偿被告人民币5000元。因与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，本院不予采信，被告可另行主张权利。因此，原告要求被告支付物业管理费2634.42元的诉讼请求超出2631.75元的部分本院不予支持；请求逾期付款违约金1769.42元超出1767.56元的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1.被告纪奕琛应于判决生效之日起十日内给付原告福建安溪锦都物业管理有限公司物业管理费2631.75元及逾期付款违约金1767.56元；2.驳回原告福建安溪锦都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告纪奕琛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  谢坤特二〇一六年八月十一日书 记 员  苏明坡附：本案证据目录原告证据目录1、工商执照复印件1份。2、法定代表人身份证复印件1份。3、法定代表人、经理身份证明复印件各1份。4、物业管理委托协议书复印件1份。5、中标通知书复印件1份。6、前期物业服务合同复印件1份。7、安溪县物业项目前期物业管理招标备案证明书复印件1份。8、商品房买卖合同复印件1份。9、多次催缴书、催缴物业服务费挂号信函复印件各1份。10、新都社区居委会证明1份。11、开发建设单位证明1份。12、开发建设单位证明1份。13、报修纪录单1份。14、疾控中心检测报告书1份。15、疾控中心检测报告书1份。16、温馨提示1份。17、6#503业主缴纳水电公摊记录1份。18、物业承接查验记录1份。19、委托代收款项协议书1份。20、反应信件1份。21、信访事项受理情况告知单1份。22、少林物业应退款汇总表1份。23、物业承接查验备案证明1份24、获奖证明照片1张。25、信用等级证明1份。26、电动摩托车充电站和临时摩托车停车场所照片1组。27、安全责任书1份。28、少林物业前期服务合同1份。29、开发商举办活动的证明材料1份。30、开发商举办展览、美食节的人员安排表1份。31、湖头镇政府举办广场舞节目单1份。被告证据目录：1、少林物业违规收费收据4张。2、物业管理委托协议书复印件1份。3、中标通知书复印件1份。4、前期物业服务合同复印件1份。5、起诉状副本复印件1份。6、缴费通知书复印件7张。7、物业公司收款收据复印件16张。8、小区摩托车停放照片3张。9、物业费通知函复印件1份。10、安溪县物业项目前期物业管理招标备案证明书复印件1份。11、商品房买卖合同复印件1张。12、少林物业对账单1份。