上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第45049号原告上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人葛培健，董事长。委托代理人王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人王嘉熹，上海市锦天城律师事务所律师。被告亚芯电子科技(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人梁华娣，总经理。委托代理人孙潇喆，国浩律师(上海)事务所律师。委托代理人余家恺，国浩律师(上海)事务所律师。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称张江集成电路)诉被告亚芯电子科技(上海)有限公司(以下简称亚芯电子上海)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年2月2日公开开庭进行了审理。原告张江集成电路的委托代理人王剑峰、王嘉熹，被告亚芯电子上海的委托代理人孙潇喆、余家恺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江集成电路诉称，上海张江高科技园区创建于1992年7月，是张江国家自主创新示范区的核心园，依托张江园区产业发展的良好基础(信息技术、生物医药、文化创意、低碳环保等主导产业)，结合当今产业边界越来越模糊，产业间互相融合、复合的趋势，张江将着力打造两大产业，即：“医产业”，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业；“e产业”，基于互联网和移动互联网的互联网产业。为吸引上述及相关关联行业大量优秀的企业进驻张江科技园，张江高科技园区针对拟引进的公司采取了包括土地使用权转让价格优惠政策在内的一系列优惠政策使得企业能够以更优惠的价格取得土地使用权。同时，张江高科技园区在转让土地使用权时往往通过合同对受让者的使用方式进行合理限制。2006年6月23日，原告与被告就上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区内B2-2a号地块(以下简称系争土地)签订了《国有土地使用权转让合同》(以下简称《合同》)，约定原告将系争土地使用权转让给被告，系争土地面积共计约为29125平方米，转让后土地用途为新型电子元器件的开发、设计、提供相关的技术服务和技术咨询，被告承诺对系争土地的使用符合上海市张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求。《合同》第6.3.2条约定，经原告同意，零星出租给被告控股公司或关联公司，但出租面积总数不超过被告该项目房产总建筑面积10%，且该公司的投资经营符合张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求。第7.9.2条约定被告私自将地块、地块上的建筑物出租给第三方的，被告应将所得租金作为违约金支付原告，违约金不足以补偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。2007年12月4日，被告就土地取得了上海市房地产权证，成为权利人。2010年8月6日，被告取得了新建项目的建设工程规划许可证。2012年12月17日，被告取得了系争土地上新建工程的竣工验收备案证书，被告在系争土地上完成新建了上海市浦东新区盛夏路399弄房地产(以下简称系争房地产)。2015年11月，在原告实地走访后发现，被告将系争房地产大量对外出租，包括但不限于与上海东禾九谷生态农业发展有限公司、埃驰(上海)管理有限公司、罗德与施瓦茨(中国)科技有限公司、伊士曼(上海)化工商业有限公司(以下简称伊士曼公司)、FEIElectronOptics,InternationalB.V.、欣橙(上海)信息技术有限公司、雅保管理(上海)有限公司七家公司签订房屋租赁合同。上述七家承租人、出租面积均不符合《合同》约定，但被告仍在继续对外招租。综上，原告认为被告将受让土地上新建房屋擅自对外出租，未经原告同意，这已经违反双方签订的《合同》中限制出租的相关约定。被告应按合同约定承担违约责任，故起诉要求被告按照其与七家公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算的自起租日起至判决生效日止的租金金额向原告承担违约金，截至2015年11月30日违约金暂计人民币57,916,484.20元(以下币种同)。案件审理过程中，原告变更诉请为要求被告按照其与七家公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算的自起租日起至2015年11月30日止的租金金额向原告承担违约金共计57,916,484.20元。被告亚芯电子上海辩称，不同意原告诉请。虽然被告与上述七家公司签订房屋租赁合同是事实，被告也收到了租金57,916,484.20元，但这是被告获得的合理出租收入，因为自原告处受让土地以来，被告前后共投入建设费用、运营成本约6亿元及产生相关债务或涉诉金额约4亿元，即投入成本共计约10亿元。然被告收取租金仅5,700万余元,两者相较，被告目前是刚收到产出，但仍然处于亏损，远未达到盈利状态。原告诉状所述不尽然都是事实：首先，原告陈述基于医产业、e产业这两个产业引导，故要限制土地使用权的用途，但在2006年双方签订《合同》时，尚不存在此种提法，2015年时才出现该政策导向；其次，原告自始就知道被告对外出租的事实，并非如其所述是在实地走访后才得知，因为在对外出租前，被告为征求原告意见就向原告提交了相关申请，原告从未提出过反对意见，上海张江(集团)有限公司(以下简称张江集团)向被告推荐并强烈要求被告引入世界五百强企业——伊士曼公司，张江集团招商中心的总经理殷宏及部门经理朱瑛还出席了伊士曼公司中国区总部的落成典礼，张江集团并在其所有的上海市张江高科技园区管理委员会(以下简称张江高科管委会)官网转载了伊士曼公司落户园区的报道，充分表明张江集团对被告出租行为知情、认可及赞许；第三，2005年原、被告就《合同》签订进行洽谈，2006年双方签订《合同》，被告是一家于2006年设立的外商独资企业，被告的唯一股东香港亚新集团有限公司是一家于2005年设立的香港公司，被告及其股东均从未从事过集成电路制造业务，并非如原告宣称的双方签订合同是为了把被告作为著名的集成电路制造商引入。针对原告诉请，发表如下四点意见：一、原告对于被告出租行为事前知道，甚至认可和鼓励。首先，原告唯一股东是上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下简称张江高科)，张江高科的实际控制人和最大股东是张江集团，张江集团的唯一股东是上海市浦东新区国资委。2012年9月15日前，被告就出租事宜曾经向张江集团招商中心总经理殷宏当面递交了《关于我司建设的B2-2A地块项目对外出租的申请》，张江集团的相关领导都表示同意，从未提出过任何反对意见。被告认为原告名义上是独立主体，实际上是为了张江地区招商引资，政府控制下的招商平台，原告是把落实国家产业指导作为公司责任的，其不具有自己做出意思表示的能力。张江高科管委会与原告的实际控制人张江集团在人员组成方面存在高度混同，即“一个班子，几块牌子”：原张江集团招商中心总经理殷宏现在张江高科管委会任职，刘小龙时任原告董事长、法定代表人、张江高科管委会副主任、上海张江高新技术产业开发区领导小组办公室副主任、张江集团董事长、张江高科董事长，这种混同情况到2015年结束，才实现“政企分开”。被告就《合同》在磋商、签订、履行过程中，自始至终均是与刘小龙接洽的。被告作为一个企业，是无法区分张江集团、张江高科管委会、原告等内部的复杂关系的，被告认为这几方身份上是混同的，其相互之间做出的意思表示是统一的。原告在2012年时就知道我方要对外出租，原告在第一份诉状中所述的租户，就是我方提到的，之后增加的租户，是原告根据调查令去调查到的，所以这与原告所述其之前实地走访，是矛盾的。其次，被告的出租行为是符合张江地区的产业政策引导方向的，并不违反国家相关政策。根据沪府办发(2012)68号《上海市张江高新技术产业开发区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定》，张江高科管委会的职责是负责监督管理园区的开发、建设规划、落实优惠政策，协调指导上海张江高新技术产业开发区各分园的建设和业务工作，协调促进关键机构、龙头企业、重大项目的引进和发展。因被告是外商独资企业，如经营范围内无对外出租房屋，将无法开具发票，故被告向张江高科管委会提交了增加在系争房地产内从事自有生产用房出租经营范围的申请，并得到了沪张江园区管项字(2013)222号批复的认可。2013年9月12日，被告修改了公司章程，增加了对外出租房屋的经营范围。被告认为张江高科管委会对被告申请出租一事批复同意，代表认可被告的出租行为符合张江地区的政策产业引导方向，不违反国家政策导向。与被告对外出租类似的情况，在整个张江园区普遍存在，张江高科管委会、张江集团、原告对此均十分清楚。第二、即使被告行为构成违约，原告要求的违约金数额畸高，也不合理。我国法律规定的是补偿性违约金，补偿标准是实际损失。原告并未受损，还有受益。被告已经按约履行了《合同》，按时足额支付了土地使用权转让金。被告出租行为也未给原告带来损失，诸如伊士曼公司这样的企业入住亚芯科技园，税收落地，利于张江地区经济发展，并配套服务于张江园区内的上下游企业。退一步讲，假定原告存在损失，依据《合同》第6.4.2条、7.9.1条，被告存在擅自对外转让亚芯科技园恶意根本违约行为的，结果也只是撤销土地价格优惠政策，被告将补给原告转让金差价1,600余万元，并赔偿原告土地出让金总额20%的违约金，即370余万元，两项共计约2,000万余元，这也远低于原告现在主张的违约金金额。法律特殊规定违约金是惩罚性质的，但现在被告不存在违约的主观恶意，不存在故意攫取商业利益的恶意违约，不构成法律此方面的规定。第三，被告认为原告起诉目的不纯，因为2015年底张江集团的下属公司与被告沟通，欲按原价回购系争土地，被告没有同意。第四，已经超过诉讼时效。被告早在2012年9月就向原告提交了出租申请，原告当时就已经知道被告对外出租事宜。原告主张违约金的债权请求权，应当自知道或应当知道被告对外出租之日起两年内行使，然而自2012年底至诉讼，无诉讼时效中止或中断事由，则原告诉请已经超过诉讼时效。原告为证明其主张，提供以下证据：1、2006年6月23日原、被告就系争土地使用权转让签订的《合同》，证明由于张江高科技园区的特殊政策，双方在《合同》中约定了合同目的及转让后系争土地的用途，对被告出租地上房地产做出了明确限制，并约定了被告私自出租的违约责任。之所以会在合同中有限制性约定，是因为原、被告洽谈时被告的营业范围符合张江园区的规划，被告主要从事电子行业，故原告将土地使用权低价转让给被告，希望引进被告从事研发及经营，但又担心被告对外直接转让土地给他人从中牟利。2、波奇网上下载的信息，证明光橙(上海)信息科技有限公司原名波奇网，该公司网站上的联系地址为系争房地产。3、被告与上海东禾九谷生态农业发展有限公司签订的房屋租赁合同(自该公司工商内档调取)，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。4、被告与埃驰(上海)管理有限公司签订的房屋租赁合同(自该公司工商内档调取)，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。5、被告与罗德与施瓦茨(中国)科技有限公司签订的房屋租赁合同(自该公司工商内档调取)，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。6、被告与伊士曼公司签订的房屋租赁合同(自该公司工商内档中调取)，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。7、被告与FEIElectronOptics,InternationalB.V.签订的房屋租赁合同，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。8、被告与欣橙(上海)信息科技有限公司签订的房屋租赁合同，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。9、被告与雅保管理(上海)有限公司签订的房屋租赁合同(自该公司工商内档中调取)，证明被告违约出租房屋，双方签订租赁合同。证据3-9这7份房屋租赁合同的承租主体均不符合《合同》约定，不是被告的关联性公司。10、2015年11月原告至系争土地现场拍摄的照片2张，证明系争土地上树立的一块牌子上既显示有盛夏路399弄的地址，也显示了很多公司的logo、公司名称，还显示了被告的招商电话，原告据此查到上述的7份房屋租赁合同。被告提供以下证据：1、关于我司建设的B2-2A地块项目对外出租的申请，这是当面提交给殷宏，被告目前只有复印件，原件当时交给了原告，证明原告知道并支持鼓励被告对外出租房屋，甚至介绍租户；2、沪张江园区管项字(2013)222号关于同意亚芯电子科技(上海)有限公司变更经营范围的批复(自工商局调取的被告备案材料)，证明原告收到被告的出租申请后，批准被告对外出租房屋，证明内容同证据1；3、被告工商公示信息，证明被告根据批复增加出租房屋的经营范围；4、伊士曼公司中国区总部落成典礼的照片(自伊士曼公司处获取)，照片上的字是方便法院看清，被告添加上去的，照片显示张江集团的招商中心总经理殷宏及部门经理朱瑛参加落成典礼，证明原告知道、同意并支持鼓励被告对外出租房屋，甚至介绍租户；5、上海张江高科技园区网页及(2016)沪静证经字第572号公证书，证明张江高科官网上就伊士曼公司总部落户张江高科进行报道，说明原告知道、同意并支持鼓励被告对外出租房屋，甚至介绍租户；6、上海上审会计师事务所关于B2-2A地块项目竣工财务决算的审核报告，证明被告为系争土地投入巨大资金，目前仍然是亏损的，原告未受损，被告也未获益；7、原告工商公示信息、张江高科的工商公示信息，证明张江高科是原告唯一股东，张江集团又是张江高科唯一法人股东，张江集团的招商中心总经理殷宏及部门经理朱瑛的行为能够代表原告知悉并认可被告的出租行为。8、根据调查令去工商局调取的被告企业变更信息一套(包括批准证书、准予变更登记通知书)，补强证据3，证明原告同意被告变更经营范围。9、根据调查令去调取原告与相关部门的混同情况，从不同网站上调取的报道，证明原告与其他部门的混同情况及政策的变更：(1)对刘小龙的采访报道(来源于www.cnki.net)，刘小龙就是代表原告签字的人员，时任原告董事长；(2)河北省人民政府官网截图及(2016)沪静证经字第622号公证书，最后一页记载了刘小龙的简历，证明刘小龙身兼多职；(3)上海市人民政府办公厅关于上海市张江高科技园区领导小组更名及调整领导小组人员的通知(沪府办发2006-24号)及(2016)沪静证经字第623号公证书，证明领导小组成员有刘小龙；(4)问财网对刘小龙的报道及(2016)沪静证经字第624号公证书，证明刘小龙身兼多职并告诉记者说“从政府和张江集团两个层面为中外企业服务。目前，张江集团的公司战略已完成从‘单纯的土地开发商’向‘高科园产业综合运营商’拓展”；(5)准予变更登记通知书，证明刘小龙曾经担任原告董事长；(1)-(5)证明张江高科管委会与原告、原告母公司、原告母公司的母公司存在人员混同，故张江高科管委会的意思表示视为原告同意。(6)上海市人民政府办公厅关于上海市张江高新技术产业开发区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知(沪府办发2012-68号)及(2016)沪静证经字第623号公证书，证明张江高科管委会的职责，管委会同意被告对外出租，也就不存在原告认为被告违反统一的产业计划与安排；(7)张江集团的工商公示信息，证明浦东国资委是其股东，张江高科、原告、张江集团都不是纯粹的市场化主体，而是为了完成政府目的的市场化载体；(8)张江创新十条及(2016)沪静证经字第625号公证书，证明园区内产业政策变化，鼓励招商引资，自合同签订后至今产业发展存在变化，被告出租也是严格履行合同第2.1.3条中约定的产业发展的变化方向；(9)香港亚新集团有限公司注册证书，证明香港亚新集团有限公司是被告股东，其成立于2005年11月7日，距签订《合同》仅半年，不可能在集成电路行业内有知名声誉，也就不存在如原告所称引进被告的目的是为了集成电路开发、研究，而是为了招商引资；(10)和讯网对刘小龙的人物报道及(2016)沪静证经字第626号公证书，证明张江高科、张江集团与张江高科管委会是共同为园区内企业服务、落实国家引导政策的主体，两者在职能和方向上是一致的，故张江高科管委会的意思就是原告的意思，园区内的政策引导发生了变化，最初引进被告是为了土地开发，之后才变成高科技产业综合运营；(11)2005年11月18日原告发给被告的土地使用权转让合同传真件，证明签约时原告提供的合同是格式合同，不允许被告更改。经庭审质证：被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为原告将系争土地使用权转让给被告时未作出限制，原告同意被告出租土地上的建筑物，只是合同约定被告出租应征得原告同意，事实上原告明知被告对外出租且同意。关于合同中对土地用途的约定、限制被告对外出租的约定、被告私自出租的违约责任等条款，因为这是原告起草的格式合同，合同中并未特别标注提示被告注意这些条款；土地转让价格是原告提出来的，没有低于市场价。关于合同签订目的，不认可原告陈述，因为被告于2006年3月注册成立，《合同》于2006年6月签订，彼时被告并非电子行业中知名企业。证据2真实性不认可，因为是网络上下载的信息，无法判断内容的真实性，不符合证据的形式要件，即使真实，也不能证明该网站就是光橙公司运营；3-9真实性无异议，确认与这七家公司签订了房屋租赁合同，证据10的真实性无异议，但不认可证据10的证明内容，不能证明被告对外招商。原告对被告提供的证据1不认可证据三性，是被告制作的，不认可其中内容，也没有收到过；证据2、3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，张江高科管委会与原告分别是政府及企业，二者之间无关，被告申请及变更其经营范围，与本案无关，证据本身不能证明被告向原告提交过申请，原告批准其出租；证据4的证据三性均不认可，殷宏、朱瑛是张江集团工作人员，但与原告是两个独立主体；证据5形式上真实性、合法性无异议，但对证据的内容真实性无法确认，因为公证书仅确认了操作过程合法真实，未确认其中内容的真实性；证据6真实性、关联性均不认可；证据7真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，原告与张江高科、张江集团均是独立的法律主体，即使殷宏、朱瑛出席了落成典礼，也不能证明原告认可被告出租行为；证据8真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告申请及变更其经营范围，与本案无关，被告不能以此作为其违约的合理抗辩；证据9中(1)、(5)、(7)、(9)、(11)，因被告未出示原件，不予质证，对于其中的(2)-(4)、(6)、(8)、(10)，形式上真实性、合法性无异议，但对证据内容的真实性无法确认，因为公证书仅确认了操作过程合法真实，未确认其中内容的真实性。即使能证明刘小龙同时在原告、张江集团、张江高科管委会任职，也不能证明这些单位之间是混同的，而且刘小龙在原告处的任职时间为2006年4月10日至2011年7月1日。即使园区产业政策导向发生变化，也是政府行为，与本案合同关系是两个不同的法律关系，被告不能因为政策变化而擅自违反合同约定。经审查原、被告提供的证据，并结合双方质证的意见，本院对原告提供的证据1、3-10予以确认，对于证据2，被告的质证意见成立，本院不予确认。对于被告提供的证据1，因为缺失原件，原告不认可真实性，也不确认收到过，本院不予确认。对于证据2、3、7、8，本院确认真实性、合法性，对其关联性再行分析。对于证据4、6，原告不认可证据三性，其质证意见成立，本院不予确认。对于证据9中(1)、(5)、(7)、(9)、(11)，被告未在法院指定期限内提供相应原件质证，本院不予确认。对于证据5、证据9中(2)-(4)、(6)、(8)、(10)因同时附有公证书予以确认。基于上述认定的证据及双方当事人陈述，本院查明如下事实：2006年6月23日原、被告就系争土地使用权转让签订《合同》，约定原告将系争土地(面积约为29125平方米)的土地使用权转让给被告。第一章总则(3)约定被告拟在张江集成电路产业区取得相关土地的土地使用权，该地块的用地性质为工业用地，被告取得该土地使用权的唯一目的是从事新型电子元器件的开发、设计、提供相关的技术服务和咨询。第二章地块位置、面积和用地性质中第2.1.3条约定，转让后的该地块用途为新型电子元器件的开发、设计、提供相关的技术服务和技术咨询，被告承诺其对该地块的使用符合上海市张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求。第2.2.1条约定原告依本合同将系争土地的土地使用权转让给被告，系争土地的土地使用年限按国家规定为50年，截至2055年12月31日。第三章土地使用权转让金和付款方式中第3.1.1条约定系争土地的土地使用权转让金为641.60元/平方米，土地使用权转让金总额共计18,686,600元。第六章再转让的限制中第6.2条约定本章所指的转让包括以下方式：出售、交换、以房地产抵债、作价出资或者作为合作条件与第三方成立企业法人。第6.3条约定符合下列情况之一的，被告可再转让或出租：6.3.2：经原告同意，零星出租给被告控股公司或关联公司，但出租面积总数不超过被告该项目房产总建筑面积10%，且该公司的投资经营符合张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求。第七章违约责任第7.3条约定违约方应向守约方支付违约金，违约金按日计算，方法如下：日违约金为1,000元，违约天数=自违约事实发生之日(指构成违约的损害事实开始发生之日)起至纠正之日止的日历天数，违约金金额=日违约金×违约天数。第7.9条约定，被告违反第六章规定，私自转让的，原告有权予以制止，直至终止本合同；被告还需对原告承担下列违约责任。第7.9.1条约定私自将地块、地块上的建筑物再转让，被告应当按房产转让部分的对应占地面积按照1,203元/平方米补交与已缴土地款641.60元/平方米之土地差价给原告，并且支付原告本合同项下土地使用权转让金总额的20%作为违约金；补差和违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。第7.9.2条约定私自将地块、地块上的建筑物出租给第三方的，被告应将所得租金作为违约金支付原告，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿。之后被告在系争土地上报批新建了系争房地产，并将系争房地产中的部分对外出租。被告与埃驰(上海)管理有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX层签订上海市房屋租赁合同，约定租金为每月68,727.35元，租期自2012年12月1日起至2017年11月30日止，出租面积为529.41平方米。被告与雅保管理(上海)有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼2至4层签订房屋租赁合同，约定租赁面积为2003.78平方米，租期自2013年3月1日起至2018年2月28日止，免租期为2013年3月1日至2013年6月30日，2013年3月1日至2016年2月29日期间租金标准为每月219,413.93元，2016年3月1日至2018年2月28日期间租金标准为每月252,326.03元。被告与伊士曼(上海)化工商业有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号签订上海市房屋租赁合同，约定出租面积为12986.34平方米，租金标准为每月1,417,765.24元，租期自2013年4月15日起至2023年4月14日止，免租期为2013年4月15日起至2013年10月14日。被告与FEIElectronOptics,InternationalB.V.就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼(H座)整栋及9号楼(I座)整栋签订房屋租赁合同，约定租赁面积为4432.02平方米，租期自2014年3月1日起2024年2月29日止，免租期为2014年5月1日至2014年8月31日，租金按月结算，2014年3月1日至2017年2月28日租金为每月485,306.19元，2017年3月1日至2021年2月28日租金为每月566,190.56元。被告与罗德与施瓦茨(中国)科技有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼3层及4层及出顶层签订签订房屋租赁合同，约定2014年4月1日至2017年3月31日期间租金为每月127,810.51元，租期自2014年4月1日起至2020年3月31日止，出租面积为1151.23平方米，免租期为2014年4月1日至2014年7月31日。被告与欣橙(上海)信息技术有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼(A座)6楼整层签订房屋租赁合同，约定租赁面积为2478.11平方米，租期自2014年5月1日起至2019年4月30日止，免租期为2014年8月1日至2014年11月31日，准备期为2014年5月1日至2014年7月31日，准备期内欣橙(上海)信息技术有限公司无须向被告支付租金。第1.6条约定租期内第1-3年，即2014年5月1日至2017年4月30日，租金为每日每平米租赁面积※※元，每月的平均租金为※※元。租期内第4-5年，即2017年5月1日至2019年4月30日，双方根据届时同类物业的市场租金价格协商确定租金费率，但双方同意，在任何情况下，该租金费率不应超过第1-3年租金费率的115%，即不超过每日每平方米租赁面积租金※※元。第1.8.2条约定在同等条件下，欣橙(上海)信息技术有限公司享有优先续租房屋的权利，在首个租赁期后可续租，租赁期为3年，但租赁期满，欣橙(上海)信息技术有限公司需要继续承租房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向被告书面提出续租要求，以本合同的条款和条件为基础，经双方协商后重新签订租赁合同。双方根据届时同类物业的市场租金价格协商确定续租期内的租金费率，但双方同意，在任何情况下，续租期的租金费率不应超过续租期前一个月的租金费率的15%，即每日每平方米租赁面颊租金不超过5.03元。被告与上海东禾九谷生态农业发展有限公司就上海市浦东新区张江高科技园区盛夏路399弄亚芯科技园1号楼(A座)1楼101室房屋出租签订房屋租赁合同，约定出租面积为125.12平方米，每月平均租金为13,700.64元，租期自2014年9月1日起至2017年8月31日止，2014年9月1日起至2014年11月30日为免租期。另查明，2006年7月4日，上海市人民政府办公厅发出《上海市人民政府办公厅关于上海市张江高科技园区领导小组更名为上海张江高新技术产业开发区领导小组并调整领导小组组成人员的通知》。其中载明，更名后的上海张江高新技术产业开发区领导小组下设办公室，办公室副主任包括刘小龙。2006年至2011年期间，刘小龙担任原告董事长。2011年8月22日，在张江高科管委会的“张江在线”网站，发布了“张江创新十条”。为贯彻落实国务院《关于同意支持上海张江高新技术产业开发区建设国家自主创新示范区的批复》(国函【2011】8号)和市委、市政府《关于推进张江国家自主创新示范区建设的若干意见》(沪委发【2011】7号)，加快推进张江高科技园区的建设，按照浦东综合配套改革先行先试的园区，在现有政策基础上，制定包括设立“代持股专项资金”，推动股权激励、推行“张江聚才计划”，加速高端人才集聚的“张江创新十条”。其中第九条规定，鼓励园区二次开发，促进土地集约利用。……鼓励园区企业在二次开发中，可按规划增加容积率，利用存量工业用地建设研发类建筑；……。2012年12月10日，上海市人民政府办公厅发出《上海市人民政府办公厅关于印发上海市张江高新技术产业开发区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》。《上海市张江高新技术产业开发区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定》中明确规定，根据中共上海市委、上海市人民政府《关于组建上海市张江高新技术产业开发区管理委员会的批复》，上海市张江高新技术产业开发区管理委员会为市政府派出机构，其主要职责共九大项，包括加强对上海张江高新技术产业开发区建设国家自主创新示范区的战略研究和统筹引导；研究拟订上海张江高新技术产业开发区的发展规划；研究国内外科技园区发展趋势，提出政策建议；协调指导上海张江高新技术产业开发区各分园的建设和业务工作；协调促进关键机构、龙头企业、重大项目的引进和发展等。2013年9月12日，张江高科管委会出具《关于同意亚芯电子科技(上海)有限公司变更经营范围的批复》，同意被告增加在系争房地产内从事自有生产用房出租(涉及行政许可的，凭许可证经营)的经营范围；同意被告投资方于2013年9月1日签署的公司章程修正案，未修改条款继续有效。请被告凭此批复换领批准证书，并凭批准证书到工商行政管理部门申请办理有关变更登记手续。同日，被告取得相应批准证书。之后，被告去工商行政管理部门办理了增加出租自有用房经营范围的相关手续。2014年3月31日，伊士曼公司中国区总部落户张江高科园区，并在上海张江高科技园区网站有“伊士曼化工公司中国区总部在张江园区正式落成”的网页报道。再查明，张江高科是原告股东。张江高科的股东由张江集团及社会公众股东组成。上海市浦东新区国有资产管理委员会系张江集团股东。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应尊重并遵照履行。本案的争议焦点在于：一、合同中限制被告出租的条款效力及被告出租是否违反合同约定？二是被告对土地的利用是否违反了合同约定的用途及目的？对于争议焦点一，本院认为，首先，总览《合同》，双方通过合同条款约定被告出租地上房屋需经过原告同意，还在包括承租主体、租赁面积、承租方的投资经营符合园区产业要求等方面对被告出租地上房屋都进行了一系列明确的限制性约定。这一系列对被告出租地上房屋进行限制性约定的合同条款内容并未违反法律、法规的强制性规定，条款应为有效。至于被告认为限制出租及违约责任的合同条款系格式条款，在签订合同时，原告并未将格式条款加以特别提示或说明，因此合同条款应为无效。对此本院认为，一方面被告认为限制出租及违约责任的合同条款是格式条款并应受《合同法》特别规制，则被告对此负有举证责任，然本案中被告举证不能，其应承担举证不能的不利后果；另一方面即便该条款是格式条款，未特别告知，也并非必然导致合同条款无效，根据相关规定，被告有及时主张撤销合同条款的权利，然被告在合同签订十年内，都没有主张撤销合同条款。其次，在限制被告出租的合同条款有效的前提下，被告将土地上建造的房屋出租给前述的七家公司的行为，已经构成违约。分析限制被告出租的合同条款可知，被告如要出租房屋，需要同时满足三大条件，缺一不可：一是经原告同意；二是出租给被告控股或关联公司且其投资经营符合张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求，三是出租面积不超过被告房产总建筑面积10%。否则根据合同约定，被告私自将土地、土地上的建筑物出租给第三方的，被告应将所得租金作为违约金支付给原告。现在原告以此合同约定主张被告违约，并追究被告违约责任，上述七家公司的主体资格并不符合合同约定，本院确认被告出租行为违反合同约定的条件。第三，关于条件一“经原告同意”，如何理解？本案中被告围绕“经原告同意”提出诸多证据及抗辩，认为其事先向原告提出过出租申请；认为其向张江高科管委会申请增加出租房屋的经营范围，之后获批，这代表原告同意其出租；认为伊士曼公司是张江集团推荐给被告的，伊士曼公司总部落户园区时，张江高科官网进行了相关报道，所以原告知道、同意被告出租；原告并非独立的企业主体，原告与张江集团、张江高科、张江高科管委会存在人员混同，所以这些法人也是混同的。被告的抗辩理由及证据是否成立？一一审查下来，分析如下：一是被告辩称其向原告提交过出租的申请，但是原告对真实性有异议，且质证称未收到，被告并未进一步举证，所以被告现有举证，不能证明其向原告事先申请过出租。二是被告辩称其向张江高科管委会申请过增加出租房屋的经营范围，获批后，办理了增加经营范围的相关手续，所以视为原告同意被告出租。对于2013年9月张江高科管委会作为上海市政府的派出机构批复同意被告要求增加经营范围的申请，之后被告办理了增加出租房屋营业范围的相关手续，本院认为一方面，张江高科管委会作为上海市政府的一级派出机构与原告作为企业，一个是行政主体，一个是民事主体，二者系分别独立的法律主体，被告向张江高科管委会申请增加经营范围，系其为变更经营范围所履行的相关行政手续，不能代表其已经向原告作出申请，张江高科管委会同意增加经营范围的批复，也不能代表原告同意被告出租房屋。另一方面，本案中被告自2012年12月起开始对外出租房屋，在被告办理完毕新增出租房屋营业范围的相关手续之前，被告已经将房屋出租给了埃驰(上海)管理有限公司、雅保管理(上海)有限公司、伊士曼(上海)化工商业有限公司。三是被告辩称引入伊士曼公司系受到张江集团的强烈推荐，之后2014年3月31日伊士曼公司总部落户园区时，上海张江高科官网对此进行了报道，所以原告知道且同意其出租。本院认为伊士曼公司总部入驻园区的报道发布后，原告在合理期限内就应当知道或知道被告将房屋出租给伊士曼公司。本案中，尽管原告事后知道，却从未出具过同意被告出租的书面文件或进行过口头表达，或以行为表示同意，仅是沉默，不能代表被告出租经过原告同意。在没有当事人约定或法律有明确规定的情况下，原告单纯的沉默，不能构成原告同意被告出租的意思表示，也无法反推原告事先知道被告出租及同意其出租。四是被告还辩称原告与张江集团、张江高科管委会存在人员混同，所以其向张江高科管委会、张江集团申请，且获批，就代表原告同意。对此本院认为，单纯的人员混同，不能等同于法人主体之间的混同。被告尤其主张刘小龙身兼数职、殷宏时任张江集团招商中心总经理，现在张江高科管委会任职，对此本院认为刘小龙于2006年至2011年期间担任原告董事长。在签订合同时，刘小龙系原告法定代表人，但是被告自2012年12月起开始对外出租房屋。所以刘小龙是否同时在原告、张江集团、张江高科管委会任职，与本案被告是否征得原告同意无关。至于殷宏任职的正常变动，被告现有证据不能证明代表法人主体之间的混同。对于争议焦点二：双方通过合同条款对被告受让土地之后，使用土地的用途及目的都明确约定为新型电子元器件的开发、设计及提供相关技术服务和技术咨询，该合同条款同样并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告之后利用土地的用途应遵守合同约定。然而被告一方面辩称产业政策发生变化，另一方面认为张江高科管委会同意其增加出租的经营范围，代表被告出租房屋符合国家政策导向。对此本院认为《合同》签订于2006年。2012年国务院发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，指出包括新一代信息技术产业在内的七大战略新兴产业的重点发展方向和主要任务，明确提出要加快建设下一代信息网络，突破超高速光纤与无线通信、先进半导体和新型显示等新一代信息技术，增强国际竞争力。《合同》约定被告受让土地后，利用土地用于IC设计及研发，符合国家战略新兴产业发展规划，被告所谓的之后产业发展存在变化，因而对外出租，这既无事实依据，也不符合合同约定。至于管委会同意被告增加出租的经营范围，既不能代表被告出租符合产业引导政策，也不代表被告利用土地可以突破原有合同对使用目的及用途的约定。综上，被告出租行为既未获得原告同意，承租主体也不符合合同约定，被告已经违反合同中对于限制出租的条款约定，也违反了合同中对于土地利用的用途及目的的约定。被告构成违约，应当根据合同承担违约责任，将所得租金作为违约金，支付原告。被告抗辩称原告在2012年收到出租申请后，该项诉请已经超过诉讼时效。本院认为被告该项抗辩无事实及证据支持，被告其他关于张江集团同意或管委会同意出租的抗辩，都不能代表原告同意或知道其出租。但是本院认为2014年3月31日伊士曼公司入驻园区的报道发布后，在合理期限内，原告就应该知道或知道被告将房屋出租给伊士曼公司，并在合理期限内调查走访发现被告其他出租的情况。权利的主张当然应当在法定期限内及时行使。原告于2015年12月4日就本案提起诉讼，因此对于原告主张的违约金，本院认为原告诉请并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。至于合同约定违约金的计算方法为被告收取的租金，考虑到被告涂抹遮盖了其与欣橙(上海)信息技术有限公司就上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号楼6楼整层签订的房屋租赁合同中租期内租金价格标准，原告根据续租期内的租金价格标准及租金涨幅幅度倒推计算出租期内第1-3年租金价格标准为每日每平方米租赁面积租金为3.80元，第4-5年租金价格标准为每日每平方米租赁面积租金为4.30元，并据此计算租金，并无不妥，本院依法予以支持。至于被告认为即便认定其违约，也认为原告主张的违约金金额远超过违约行为给原告造成的损失，因此要求调低。本院认为一方面法律规定，约定的违约金过分高于造成损失的前提下，当事人有权要求调低违约金，现在被告并未证明违约金过分高于损失；另一方面被告作为公司，其在签订合同时，就已经对合同内容及违约责任的约定清楚，作为商事主体，在签订合同后六年仍坚持对外出租，具有违约的明显故意，另外结合考虑原告在出让土地时给予被告价格方面的优惠，因此不予调整。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第二百三十五、第二百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告亚芯电子科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司违约金57,916,484.20元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246,219元，减半收取123,109.50元，由被告亚芯电子科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红审 判 员  周 婉人民陪审员  曹 璐二〇一六年八月一日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。