上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初17608号原告：吴新林，男，1955年1月3日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。被告：成家峰，男，1989年12月18日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。原告吴新林与被告成家峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，适用简易程序，于2016年8月10日、201年8月24日分别公开开庭进行了审理。原告吴新林的委托诉讼代理人刘名越、被告成家峰的委托诉讼代理人熊颖达到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。吴新林向本院提出诉讼请求：1.判令吴新林与成家峰签订的租赁合同自2016年4月2日解除；2.判令成家峰立即向吴新林支付所欠租金人民币14.4万元(以下币种人民币)；3.判令被告向原告支付从2015年10月起算至实际支付之日止按照14.4万元为本金以日万分之五为利率计算的违约金，暂为0.5万元；4.诉讼费被告承担。审理中，吴新林调整第1项诉讼请求，要求判令原、被告签订的租赁合同自2016年2月20日解除；调整第2项诉讼请求为，要求成家峰支付至2016年5月每月2万元的租金及房屋使用费计15.4万元(未扣除成家峰于2016年6月3日支付的3万元)；调整第3项诉讼请求为，成家峰向吴新林支付自2016年5月31日起算至实际支付之日止按日万分之五以15.4万元为本金计算的违约金，暂为0.5万元。事实和理由为：2013年8月2日，吴新林与成家峰签订租赁合同，约定，吴新林将上海市斜土路XXX号嘉汇广场XXX-XXX、XXX-XXX两套房屋(以下简称系争房屋)出租给成家峰，租赁期为2013年8月3日至2021年8月2日，租金每月2万元，付款方式为月付，每月1日支付下期租金。合同签订后，成家峰始终不能按时支付租金，截止2016年4月2日，成家峰逾期支付租金累计达9个月，吴新林多次催讨未果。2016年2月20日，吴新林以短信形式向成家峰提出解除合同及在2016年5月31日前搬离系争房屋的请求。为此，吴新林依法主张权利。成家峰辩称，不同意吴新林第1项及第3项的诉讼请求，同意支付至2016年2月的租金，如法院判决成家峰应支付租金至2016年5月20日，成家峰表示愿意支付。2016年2月18日，吴新林已将系争房屋出售给他人，双方签订了系争房屋的买卖合同，2016年5月20日，系争房屋的产权人不是吴新林；根据买卖不破租赁的规定，吴新林失去了出租人资格，无权提起解除合同之诉，只是有权收取到买卖合同签订之日止的租金。吴新林于2016年2月20日发给曹某某的短信是为了出售系争房屋要解除租赁合同，并非因成家峰拖欠租金而行使合同解除权。吴新林与成家峰已经对租金支付方式作出了口头的变化和调整。根据合同约定，租金起算日为2013年9月19日，至2016年2月18日计29个月总租金为58万元，成家峰实际支付了52.6万元，尚欠租金5.4万元，同意支付。本院经审理认定事实如下：系争房屋的原权利人为吴新林。2013年8月2日，吴新林(甲方)与成家峰(乙方)签订租赁合同，约定：甲方委托乙方出租分租转租的房屋坐落在上海市斜土路XXX号嘉汇广场XXX-XXX建筑面积129平方米和XXX-XXX建筑面积138.13平方米，房屋用途为办公；委托期限为2013年8月3日至2021年8月2日，免租装修期自2013年8月3日至9月18日，免租装修期间免收租金；该房屋委托租金为每月2万元，不含物业费、不含税收，净到手2万元，该房屋租金四年内不变，乙方向甲方支付租金的方式为每月支付，经甲乙双方约定每月1日为固定日期乙方向甲方支付下期租金；履约保证金按两个月租金标准收取，在双方签订本合同后，乙方应于2013年8月2日前支付甲方履约保证金4万元，甲方收到保证金后向乙方出具收据，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时无息退还；为了保证甲方租金的准时收取，在签订本委托合同后，甲方提供建设银行的银行卡，乙方在自动约定时间内将房租转账至甲方提供的银行卡内。该合同第九条乙方的权利义务同时约定，按时足额缴纳该房屋的租金。合同签订后，成家峰向吴新林支付租金及租赁保证金4万元，吴新林向成家峰交付系争房屋。2013年9月19日起租后，成家峰未按约足额支付每月2万元的租金。在租赁合同履行过程中，吴新林与成家峰的代理人曹某某以短信形式联系、沟通。2014年5月26日至2014年12月22日期间，吴新林与成家峰的代理人曹某某间短信联系，曹某某短信告知吴新林付款情况，吴新林短信回复收到款项，期间有曹某某希望缓付租金、吴新林催讨租金的短信。2015年1月9日、1月23日，吴新林发短信给曹某某催讨拖欠的租金，2015年3月31日曹某某发短信给吴新林告知补转1万元，并表示余款尽快分笔陆续转账；之后，曹某某陆续以银行转账形式支付部分欠款。2015年6月23日、8月31日，吴新林分别发短信给曹某某，催讨拖欠的租金。2016年2月20日，吴新林在同一时间段分两次发出短信给曹某某，内容分别为“曹总你好，房费长期不能如期支付的事实在是让我头疼。本来约定的月租金就不高，而且你的经营方式是赚钱的，却不能认真履行租房协议约定的职责，快两年了总是欠10几万元，我确实已经没办法忍耐下去了”“这段时间我一直在找买家，想尽快把房子卖掉，免得这样操心和为难下去，恰巧认识很长时间的朋友帮我找到了合适的买家。经过一段时间的协商，房屋出售合同已于近日签署完毕，所以特此通知，请曹总在自今日起三个月内将租借的房子腾空完好交换给我，同时水电费及物业费也在此期间结清，我们之间五月二十日前办理交接手续，请配合为盼”。2016年3月3日，吴新林发短信给曹某某，内容为，“关于购房后是否继续出租事，不知是否了解过租金行情及是否愿意考虑与现有租户洽谈续租的可能性…”。当月30日，吴新林发短信给曹某某，内容为，“新房东同意房屋租金含两个车位每月3万元可以续租…”。2016年4月7日，吴新林再次发短信给曹某某，内容为“我这方面与新房东最后一次商议结果转告：与你的租赁协议最多延长一年(即总计三年)且第三年租金要上调10%，如果此条件你都不接受，新房东就没有办法再谈下去。…”。2016年6月3日吴新林发短信给曹某某，拟采取断水段电封门等措施。2016年6月22日，因系争房屋门被加锁，成家峰的租客报警110。2015年11月19日、12月6日及2016年6月3日，成家峰分别向吴新林支付计6万元，仍拖欠部分租金。另查明，2016年2月18日，吴新林分别与案外人签订系争房屋的房地产买卖合同(两份买卖合同均约定交房时间为2016年5月31日)，2016年5月20日，系争房屋变更登记产权人为案外人。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有双方出示的租赁合同、付款、收款凭证、房地产登记信息、房地产买卖合同短信记录、报警记录等证据，并经当庭质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。审理中，吴新林、成家峰均确认，双方在签订合同时未预留各自联系地址、双方通过短信联系；合同履行中，吴新林未开具租金收据或发票给成家峰，双方也未进行过租金结算；成家峰已支付租金52.6万元(包括2016年6月3日支付的3万元)。吴新林提出，在2016年2月18日前，吴新林通过短信形式向成家峰提出解除合同，成家峰短信不回，电话不接，吴新林没有成家峰联系地址，无法发出书面解除通知；并提出，2013年9月19日起租后，双方口头约定，2013年9月19日至30日的租金为1万元，对此成家峰予以否认，但自认自2013年9月19日至2016年2月18日间计29个月尚拖欠租金5.4万元，承认曹某某是成家峰租赁吴新林房屋的代理人，合同履行中由曹某某与吴新林以短信形式履行；其在上海无住所，与吴新林签订租赁合同后仍在南京居住，拒绝告知在南京具体地址。成家峰提出，成家峰于2016年6月23日在受到非法干扰不得不退出系争房屋，没有交接房屋钥匙；对此，吴新林认为，成家峰在2016年6月27日通知中介公司后，由中介公司收房。吴新林表示，已收取的押金没收不予返还。成家峰表示，租赁保证金不要求在本案中解决。本院认为，吴新林与成家峰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。根据合同约定，成家峰应在每月1日支付下期租金，现成家峰自认至2016年2月18日止拖欠吴新林租金计5.4万元，成家峰的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于吴新林与成家峰间租赁合同未预留双方的联系地址，对成家峰逾期支付租金的违约责任也未作约定，但双方确认吴新林与成家峰的代理人曹某某以短信形式联系，而吴新林出示的短信可证明其多次向成家峰的代理人曹某某催讨系争房屋的租金，且成家峰陆续向吴新林支付租金的行为可推定吴新林口头向成家峰请求给付租金，成家峰经吴新林催告后在合理期限内仍未履行付清拖欠租金的义务，2016年2月20日吴新林以短信形式向成家峰的代理人曹某某提出请求，要求成家峰于2016年5月20日前腾空系争房屋，该短信虽在同一时间段分两次发给曹某某，但上下意思连贯，故成家峰提出“吴新林于2016年2月20日发给曹某某的短信是为了出售系争房屋要解除租赁合同，并非因成家峰拖欠租金而行使合同解除权”之意见，本院不予采纳。现吴新林要求确认双方间租赁合同于2016年2月20日解除之诉请，于法有据，本院予以支持。成家峰虽表示如法院判决租金支付到2016年5月20日，成家峰愿意支付，但案外人在2016年5月20日取得系争房屋的房地产权证，至于吴新林与案外人间房屋交接，与本案无关，故吴新林要求成家峰支付至2016年5月19日止的租金、房屋使用费，理由正当，本院予以支持，吴新林要求成家峰支付2016年5月20日至2016年5月31日间的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持；关于2013年9月19日至31日间租金给付金额，由于吴新林与成家峰间未对租金实际支付情况进行结算，吴新林也未出具收据给成家峰，现吴新林提出双方口头约定2013年9月19日至31日间租金为1万元，成家峰予以否认，故本院对吴新林上述意见不予采纳，该时间段租金按租赁合同约定按实结算，具体欠租数额由本院依法判处。吴新林要求成家峰支付逾期付租金按日万分之五计算的违约金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于成家峰不要求租赁保证金在本案中处理，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、吴新林与成家峰签订上海市斜土路XXX号嘉汇广场XXX-XXX和XXX-XXX房屋的租赁合同于2016年2月20日解除；二、成家峰于本判决生效之日起十日内支付吴新林至2016年5月19日止的租金及房屋使用费共计人民币116,666.67元；三、驳回吴新林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,560元，减半收取计1,780元，由吴新林负担463.30元，成家峰负担1,316.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年八月三十日书记员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。