陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终5353号上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区西万路高家堡。法定代表人郭少春，该公司董事长。委托代理人吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托代理人柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）蔡宗源，男，1983年11月21日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人贺文杰，陕西致易衡律师事务所律师。委托代理人李娜，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西省现代农业发展中心（以下简称现代中心）因与被上诉人蔡宗源商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08035号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年3月16日，蔡宗源与现代中心签订商品房买卖合同（合同登记号为：Y14031736）。合同约定，蔡宗源购买现代中心西安市雁塔区西万路高家堡卓越熙郡（暂定名）第5幢1单元14层11401号房，建筑面积共126.62平方米，每平方米5998.2元，总价款为759492元；蔡宗源于2014年3月16日向现代中心支付首付款309492元，余款450000元由蔡宗源申请银行按揭支付；现代中心应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付蔡宗源使用；除本合同约定的第八条规定的特殊情况外，现代中心如未按照合同规定的期限将该商品房交付蔡宗源使用，逾期不超过60日。自合同约定的最后交付期限（2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，现代中心按日向蔡宗源支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，蔡宗源有权解除合同，蔡宗源解除合同的，现代中心应当自蔡宗源解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按蔡宗源累计已付款的百分之三向蔡宗源支付违约金，蔡宗源要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限（2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，现代中心按日向蔡宗源支付已交房款的万分之五支付违约金。2014年1月1日、2014年1月11日、2014年1月22日、2014年2月18日蔡宗源分别向现代中心交纳涉案房屋的定金20000元、房款120000元、房款89493元、房款80000元，合计309493元。2014年12月25日，现代中心向卓越熙郡业主发出延期交房通告，该通告载明，涉案房屋所在的5号楼交付时间为：2015年6月30日前达到《商品房买卖合同》约定的交付标准。2015年7月28日，现代中心向蔡宗源邮寄交房通知书，告知蔡宗源涉案房屋的收房时间为2015年8月15日9:30至16:00，办理地点为“高新第五季”2号楼2单元首层客户服务中心。庭审中，蔡宗源称其于2015年8月15日至8月16日两次至现代中心处收房，但现代中心要求蔡宗源放弃向现代中心主张违约责任才可交房。另查明，蔡宗源目前尚未接受涉案房屋。蔡宗源诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年3月16日，蔡宗源与现代中心双方签订了编号为5188628的商品房买卖合同，约定蔡宗源以每平方米5998.2元的价格购买了位于西安市雁塔区西万路高家堡高新第五季（原定卓越熙郡）第5幢1单元14层11401号房，建筑面积为126.62平方米，现代中心承诺赠送给蔡宗源7平方米的面积。合同签订后，蔡宗源于2014年3月16日支付首付款309492元，余款450000元申请银行按揭支付，双方约定的交房日期为2014年12月31日前。2014年12月25日，现代中心做出延期交房通知，内容明确表明蔡宗源所购5号楼的交付时间延迟至2015年6月30日。蔡宗源认为其已根据合同的约定履行义务，现代中心至今逾期交房9个多月之久，且承诺赠送蔡宗源的7平方米亦未兑现。现蔡宗源诉至法院，请求法院依法判令：1、现代中心向蔡宗源支付违约金99113.71元(759492xO.0005×261天，暂计至2015年9月18日)；2、现代中心退还蔡宗源7平方米的购房款41987.4元；3、本案诉讼费由现代中心承担。现代中心辩称，1、蔡宗源所主张的要求现代中心向蔡宗源支付违约金99113.71元的诉请万分之五计算标准过高，应当按照银行实际存款利率计算违约金。2、现代中心已于2015年8月15日通知蔡宗源收房，但蔡宗源拒收，故2015年8月15日之后的违约责任不应由现代中心承担。3、现代中心认为蔡宗源所诉的7平方米的购房款与事实不符，应当予以驳回。原审法院认为，蔡宗源、现代中心签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。蔡宗源根据合同约定履行了其付款义务，现代中心却未按照合同的约定履行其交付房屋的义务，故现代中心已构成违约。庭审中，现代中心称其已告知蔡宗源于2015年8月15日收房，并提供快递单及交房通知书，但因现代中心未提供2015年8月15日涉案房屋符合交房条件的证据，故现代中心辩称违约金计算至2015年8月15日的意见，原审法院依法不予采信。现代中心称蔡宗源与现代中心合同约定的万分之五违约金的计算标准明显过高，要求按照银行实际存款利率计算违约金。参照中国人民银行同期银行贷款利率，蔡宗源与现代中心约定的万分之五的违约金支付标准过高，原审法院依法酌情降低为万分之二。因此，蔡宗源要求现代中心承担迟延交房房屋违约金99113.71元（759492×0.0005×261天，暂计至2015年9月18日）的诉请，原审法院依法予以支持39645元[（759492元×0.0002×261天(2015年1月1日至2015年9月18日)]。庭审中，蔡宗源向原审法院提交户型示意图宣传单一张，证明现代中心向其宣传时称赠送现代中心面积7平方米，现代中心对该证据的真实性不予认可，该示意图宣传单中亦无法显示该宣传单系现代中心所开发的涉案房屋项目的宣传单，蔡宗源亦未提供其他证据予以佐证，故对于蔡宗源所称的现代中心赠送其7平方米的事实，原审法院依法不予采信。因蔡宗源与现代中心的合同中亦未约定赠送蔡宗源7平方米，故蔡宗源要求现代中心退还其7平方米的购房款41987.4元的诉请，原审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内向原告蔡宗源支付违约金39645元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蔡宗源其余的诉讼请求。本案案件受理费3122元，由原告蔡宗源承担2245元，被告陕西省现代农业发展中心承担877元。因原告蔡宗源已预交，被告陕西省现代农业发展中心将其应当承担的部分并上述款项支付给原告蔡宗源。宣判后，现代中心不服原审判决，向本院提起上诉称，其不应承担2015年8月15日后的违约责任且一审法院确定其承担日万分之二的违约金过高。其认为应当按照总房价款×银行活期存款利息×8个半月计算违约金共计1882.9元。上诉请求“1、依法改判西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08035号民事判决第一项违约金额为1882.9元；2、一审、二审诉讼费用由蔡宗源承担。蔡宗源辩称，由于现代中心的原因导致其无房可住，双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金有约定，应当按照约定日万分之五计算。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，公民法合法权益受法律保护。蔡宗源和现代中心于2014年3月16日签订《商品房买卖合同》，合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。合同约定交房期限为2014年12月31日前，现代中心未在合同约定的期限内履行交房义务，原审法院认定现代中心违约并承担违约责任，并无不当。现代中心逾期交房超过六十日，按合同约定应按日向蔡宗源支付已交付房价款万分之五的违约金，原审法院结合蔡宗源的实际损失情况，依法酌情降低为万分之二，予以支持39645元，亦无不当。故现代中心上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年八月二十三日书 记 员  范致远