上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初20566号 原告：黄卿，男，1985年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：黄莹，女，1985年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：丁家明，上海文勋律师事务所律师。 上列两原告共同委托诉讼代理人：薛彬彬，上海文勋律师事务所实习律师。 被告：黄俊华，男，1975年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：沈伟华，女，1978年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。 原告黄卿、黄莹与被告黄俊华、沈伟华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托诉讼代理人丁家明、两被告及其共同委托诉讼代理人徐慷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄卿、黄莹向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告实际经济损失人民币(以下币种相同)85万元(含违约金)；2、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年1月16日，原、被告经上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)居间，就被告所有的坐落于上海市浦东新区荷泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)。当日，原告支付了定金10万元。根据居间协议约定，德佑公司于2016年3月2日通知双方于同年3月5日签订《房屋买卖合同》及办理相关手续。但被告未到场。2016年3月7日，原告收到被告发出的通知函，明确解除居间协议。被告的违约行为造成原告巨大损失，故原告诉至法院。庭审中，原告变更诉请，要求被告赔偿原告实际损失101万元(含违约金)，被告退还原告定金10万元，被告承担原告自2016年6月1日起至判决生效之日止的房屋租金(每月3,800元)及租房中介费1,140元，案件受理费由被告承担。 被告黄俊华、沈伟华辩称，双方签订的居间协议非买卖合同，而系定金协议性质，双方在居间协议第三条第三点已经有了特别约定，被告解除合同系因原告交易周期过长，被告也要购房，被告同意按定金罚则处理。 本院经审理认定事实如下：2016年1月16日，被告作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)、德佑公司作为居间方(丙方)，三方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，合同约定系争房屋转让价款为207万元，并约定定金为10万元。协议第3.3条约定：“甲、乙双方同意在本协议签订后2016年3月10日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。”协议还约定了房款的支付方式、户口迁出时间等；协议第3.7条交易过户时间一栏为空白，未作约定；协议第3.8条“交房及尾款”约定为甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后七日内；协议第五条约定为“居间报酬支付”，内容为：“甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立。在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本等类似效力的文本当日，甲乙双方同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一向丙方支付居间报酬。”协议第七条约定了“违约责任”，内容为：“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应依照本协议约定的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。”协议另约定了甲乙双方与丙方居间关系的权利义务。当日，原告向被告支付定金10万元。 2016年2月4日，被告向原告发送短信，内容为要求原告务必和其下家年前签完合同，并在本周六审税等，时间非常紧，要求原告加紧时间。 2016年2月5日，原告黄卿将其与他人共有的坐落于上海市浦东新区高行镇万安街XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人严某某。 2016年2月14日，被告再次向原告发送短信询问原告与下家的交易情况。 2016年2月26日，原告向被告发送短信，内容为原本约在本月28日签约，询问是否被告临时出差(而无法该日签约)。被告回复是的，并表示约到下周签约。之后，被告短信询问原告房屋交易进度，并表示原告的付款进度时间过长。 2016年2月28日，德佑公司向被告发送短信，通知被告于2016年3月5日进行买卖签约。 2016年3月1日，原、被告双方至德佑公司处面谈，被告提出涨价，原告不予同意。 2016年3月2日，原告向被告发送短信，内容为因昨日被告即表示将违约，询问被告3月10日前是否无法签订房屋买卖合同。 2016年3月5日，被告向原告发出《解除房地产买卖居间协议通知函》，内容为：由于被告家庭原因无法继续履约，要求解除房地产买卖居间协议，并同意双倍返还定金20万元。原告认可其于2016年3月7日收到该书面通知函。 庭审中，原告向法庭陈述，其系基于合同解除而按照实际损失向被告主张赔偿；被告则同意合同解除，但其表示系因房价上涨而解除合同。 庭审中，原告申请证人吴某出庭作证，吴某陈述：其居间了原、被告房屋买卖，到接近签约时间，房东有点推辞，其约了双方3月初面谈，房东要求加价40万元，客户不同意。 庭审中，原告申请对系争房屋2016年3月7日的市场价值进行评估，上海信衡房地产估价有限公司受委托后于2016年5月19日出具《房地产估价报告》，认定系争房屋价值时点为2016年3月7日的市场价值为308万元，折合建筑面积单价为44,031元/平方米。原告对该估价报告并无异议，被告则认为评估价格与实际市场价格差距较大，当时市场成交金额大概为200万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点为双方签订的居间协议系买卖合同本约或预约关系。本院认为，居间协议为中介拟定的三方协议，该协议中不仅约定了原、被告之间的权利义务，亦约定了买卖双方与中介方的居间合同权利义务。协议中“甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立”的表述系约定于“居间报酬”条款，对于原、被告买卖合同关系是否成立应根据居间协议的整体进行认定，而不能简单依据居间报酬条款的字面表述予以认定。居间协议明确约定在居间协议签订后双方仍需签订《上海市房地产买卖合同》，并就当事人拒绝签订买卖合同导致居间协议无法履行的后果作了约定，因此该居间协议应当认定为买卖合同的预约合同，双方在居间协议中约定的买卖交易条件并不当然成为买卖合同本身。根据合同自愿原则，在出卖人明确拒绝与买受人签订买卖合同的情况下，买受人可要求出卖人承担预约的违约责任或者是本约未能缔结的缔约过失责任。现被告明确拒绝履约，原告主张居间协议解除，于法有据，本院予以支持。居间协议约定了定金条款及违约责任，但原告认为定金条款及违约责任均低于其实际损失，而要求返还定金及赔偿实际损失。对此，本院认为，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张返还定金及赔偿损失，符合法律规定；同时，原告主张的损失赔偿系基于缔约过失责任而产生，缔约过失造成的损失包括直接损失(如缔约费用等)，也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等)，但不应超过合同成立或合同有效时的履行利益。本案居间协议解除虽系被告违约造成，但鉴于预约合同的性质区别于买卖合同，而评估报告所确定的房屋差价系买卖合同实际履行后所获得的履行利益，基于本院认定的居间协议性质，并不能直接作为原告损失的依据，由本院综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定赔偿数额为50万元。至于原告主张的租房损失及租房中介费等，基于本院酌定的赔偿数额已综合考虑原告的相关损失，故不再另行支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告黄卿、黄莹与被告黄俊华、沈伟华于2016年1月16日签订的《房地产买卖居间协议》确立的双方合同权利义务关系； 二、被告黄俊华、沈伟华应于本判决生效之日起十日内返还原告黄卿、黄莹定金10万元； 三、被告黄俊华、沈伟华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄卿、黄莹损失50万元； 四、驳回原告黄卿、黄莹的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,790元(原告已预付)，减半收取计7,395元，财产保全费5,000元(原告已预付)，评估费10,000元(原告已预付)，共计22,395元，由原告黄卿、黄莹负担5,695元，被告黄俊华、沈伟华负担16,700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员 周 箐 二〇一六年八月三十一日 书记员 胡贤君 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。