贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初2459号 原告程滔，男，1970年12月19日出生，汉族，住贵州省仁怀市，现住遵义市播州区。 原告刘汉义，女，1976年12月20日出生，汉族，个体，住贵州省仁怀市。 二原告共同委托代理人陈月翠，贵州新长征律师事务所律师。 被告贵州力臣房地产开发有限公司。住所地播州区龙坑镇交通小区A0622-102座。组织机构代码：56092724-2。 法定代表人陈太宁，该公司董事长。 委托代理人廖晓辉，该公司员工。 第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行。住所地遵义县南白镇。统一社会信用代码：91520321709522623R。 负责人郑周，该行行长。 委托代理人刘艺，该行员工。 原告程滔、刘汉义诉被告贵州力臣房地产开发有限公司（以下简称力臣房开公司）及第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行（以下简称农行遵义县支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理，依法由审判员杨扬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程滔、刘汉义及其委托代理人陈月翠，被告力臣房开公司委托代理人廖晓辉，第三人农行遵义县支行至委托代理人刘艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：二原告系夫妻关系，2013年5月25日，原告与被告签订了合同编号为2013-201-1504的《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于遵义市遵义县，房屋总价为236143.00元。原告于合同签订之日缴纳了首期房款71143.00元和大修基金等7516.00元。后以抵押担保方式，向中国农业银行股份有限公司遵义县支行借款165000.00元支付房款，之后，原告一直按期支付按揭贷款本息，截至2016年5月10日，原告共计支付按揭利息10518.00元。根据合同第十一条约定，被告应当在2014年11月16日前向原告交付该商品房。但约定交房时间届满，合同约定房屋所在的2号楼却还未完工，迟迟不能履行交房承诺，原、被告所签《商品房买卖合同》因被告怠于履行交房义务，至今超过约定交房时间近两年，已经构成了根本违约，达到该合同约定解除的条件，同时合同第十三条约定了逾期交房的责任：“逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金”。原告于2015年3月11日向被告提交了退房申请，被告有关负责人也作了书面承诺同意退房，但被告却迟迟不履行承诺退房，2015年7月13日，被告作出《关于瀚华国际花园未按时交房的相关问题的回复的补充说明》，承诺若2015年10月30日2号楼不能交房，业主可无条件退房，但当原告找到被告要求退房时，却被被告告知不予受理。综上，被告之行为已构成根本违约，达到了解除合同的条件，由于原告选择以诉讼方式解除与被告签订的合同，原告与第三人签订的《个人购房借款合同／担保合同》已无存续的必要，因此提出解除该合同的诉请。故我们诉来法院请求判令：1、解除与被告于2013年5月25日签订的商品房买卖合同；2、由被告返还购房款236143.00元；3、由被告返还大修基金4550.00元、天然气开户费2600.00元、产权登记费等366.00元，合计7516.00元；4、由被告赔偿按揭贷款损失10518.00元（按合同约定每年4.5%计算，暂算志2016年5月10日），首付款部分利息损失12272.17元（按同期三年期银行贷款利率5.75%计算三年），第三项诉讼请求所列事项7516.00元的资金占用利息损失1296.51元（计算标准如上），赔偿原告因办理相关手续费、交通费3000元。以上各项损失共计27086.68元；5、由被告按已交房款的日万分之二上浮20%支付原告逾期交房的违约金（自2015年11月16日起算至付清之日止）；6、解除原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》并判令由被告承担解除此合同而产生的各项损失。 被告辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，理由是：1、我公司开发的楼盘在2013年的时候发现古墓群导致我公司延迟交房，住建局鉴于该情况同意我公司2015年8月份交房，后来由于我公司内部的原因在2015年8月份没有能够交房；2、全国的房地产形势也比较低迷是导致延期交房的另一个原因；3、原告领取了延期交房的违约金，就应该视为同意继续履行合同；4、原告购买的房屋在2015年11月份达到交房条件，只是相关手续还正在办理中，我公司已在报纸上刊登了交房公告。故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：原告若要解除合同，则必须还清全部贷款本息。 经审理查明：原告程滔与刘汉义系夫妻关系。2013年5月25日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于遵义市遵义县。该房建筑面积为75.83平方米，房屋总价为236143.00元。合同约定：“第八条、付款方式及期限：买受人以公积金贷款方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款71143.00元，余款165000.00元以公积金贷款支付；第十一条、交付时间和条件：（一）、出卖人应当在2014年11月16日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……；第十三条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金……；第十四条、交接手续：（一）、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件……”。该房于2014年6月20日在遵义县住房和城乡建设局办理了商品房预售合同登记备案。合同签订后，原告按约缴纳了首期房款71143.00元，并交纳了大修基金4550.00元、天然气开户费2600.00元、产权登记费等366.00元、合计7516.00元。原告于2014年12月10日与第三人农行遵义县支行签订《住房公积金个人住房借款合同》，由原告向第三人借款165000.00元向被告支付房款，该合同约定利率为年息4.5%，之后，原告一直按期支付按揭贷款本息，截至2016年7月12日，原告共计向第三人支付贷款本金21937.21元，利息10037.26元。尚欠本金143062.80元。因被告未按合同约定的时间向原告交付该商品房，在原告承诺不解除合同的情况下，向原告支付了2014年11月16日至2015年11月16日的违约金17493.00元。同时原告于2015年3月18日向被告提交了退房申请，被告于2015年7月13日下达了一份《关于瀚华国际花园未按时交房相关问题回复的补充说明》，载明：“今年10月30日，1、2、3、5号楼交不了房，业主可以无条件退房”。2015年11月6日被告又下了一份《关于瀚华国际花园一期迟延交房的处理意见》，载明：“根据遵义县住建局、遵义县龙坑镇人民政府召集我司及部分业主的座谈意见，我司对翰华国际花园一期迟延交房的问题，作如下处理：1、交房时间：2、3、5号楼已达到装修使用条件，我司于2015年10月30日--11月16日按3、2、5号楼的顺序开始接房，我司承诺至迟于2016年5月1日前完成竣工验收；2、迟延交房的违约处理是：根据购房合同载明的时间及业主实际交款，按日万分之二上浮20%计算至交房之日止；同时公司之前对迟延交房且符合条件的业主优惠承诺继续执行，对急需用房的业主也可以接房，与未接房业主享受同等待遇；3、对要求退房的业主，考虑当前保项目工程的现实情况，建议通过法律途径处理。”，原告因该房至今未交付，遂向本院提起诉讼。 上述事实，有当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《住房公积金个人住房借款合同》、备案登记表、收款收据、银行交易凭证、借款凭证、银行卡交易明细清单、退房申请、补充说明、处理意见、领条、还款明细、贷款明细等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。本案中，原告按照合同约定已全部付清房屋价款，但被告至今未向原告交付房屋，虽然被告辩称其以在报纸上刊登了交房公告的方式已经向原告履行了书面通知交房义务，但被告提供的遵义晚报公告，因原、被告双方未在合同中约定被告可用登报公告的方式通知原告办理接房手续，因此，被告将合同中约定的书面通知方式变更为登报公告，其实质是对合同内容的变更，应由原被告双方签字认可。因原告之前未签字确认，事后亦不予认可，被告也未提供证据证明原告已知晓公告内容。因此，被告选择以登报方式通知原告接房缺乏事实依据和法律依据，该公告内容对原告没有约束力。故对于被告该辩解理由不予采信。被告关于原告领取了延期交房的违约金，就应该视为同意继续履行合同，故不同意解除合同的辩解意见，按合同约定被告应于2014年11月16日交付房屋，因被告在逾期交房，原告同意领取违约金，继续履行合同，被告在迟延交房处理意见中承诺至迟于2016年5月1日前完成竣工验收，但至今仍不能提供竣工验收相关依据，在被告再次违约的情况下原告选择解除合同，并未违反合同的约定，故被告该辩解理由亦不能成立。被告逾期交房的行为已构成违约，原告主张解除合同的条件已成就。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中的约定及合同的意思自治原则，本案适用约定解除条件的规定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原告提出解除《商品房买卖合同》的请求予以支持。 对原告提出解除与第三人以签订的《住房公积金个人住房借款合同》的主张，因本院对原被告签订的《商品房买卖合同》予以解除，致使该合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，本院对原告该主张予以支持。因被告逾期交房的违约行为导致上述《商品房买卖合同》、《住房公积金个人住房借款合同》被解除，其应当对此承担违约责任。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告应当向原告及第三人返还购房款、房屋维修基金和购房贷款及相应利息损失。对原告在本案中主张的利息损失，其计算标准有约定的按约定，没有约定的参照中国人民银行同期贷款利率计算较为适宜。原告支付的房屋维修基金、备案登记费等均是原告在购房过程中已支出的实际费用，系被告违约给原告造成的损失，故应由被告承担。 对于原告主张的违约金，因被告在《关于瀚华国际花园一期迟延交房的处理意见》中承诺于2015年10月30日--11月16日按3、2、5号楼的顺序开始交接房，至迟于2016年5月1日前完成竣工验收，迟延交房的违约处理是：根据购房合同载明的时间及业主实际交款，按日万分之二上浮20%计算至交房之日止。应视为是对合同的变更，被告至今未能交房，在庭审中亦未能提交竣工验收的相关依据，已构成违约，原告已领取2015年11月16日的违约金，故对其要求从2015年11月16日起按已交房款的日万分之二上浮20%计算违约金至付清之日止的请求本院予以支持。对原告主张的其余费用，因其提供证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告程滔、刘汉义与被告贵州力臣房地产开发有限公司于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告程滔、刘汉义与第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行于2014年12月10日签订的《住房公积金个人住房借款合同》； 三、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程滔、刘汉义购房款71,143.00元、大修基金4,550.00元、天然气开户费2,600.00元、产权登记费等366.00元，共计78,659.00元，并从2013年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止。 四、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按原告程滔、刘汉义已交房款236,143.00元的日万分之二上浮20%支付原告逾期交房的违约金（从2015年11月16日起算至付清之日止） 五、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程滔、刘汉义向第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行支付的借款本金21,937.21元、利息10,037.26元，合计31,974.47元（截止至2016年7月12日）。 六、由被告贵州力臣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司遵义县支行借款本金143,062.80元及利息，按原告与第三人于2014年12月10日签订《住房公积金个人住房借款合同》约定计算，利随本清； 六、驳回原告程滔、刘汉义的其余诉讼请求。 案件受理费5,250.00元，减半收取2,625.00元，由被告贵州力臣房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员 杨 扬 二〇一六年八月八日 书记员 罗维涛