四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川1322民初944号 原告蒋浡，男，生于1974年2月10日，汉族，高中文化，四川省营山县人，无业，住营山县。 委托代理人涂刚，四川营欣律师事务所律师。 被告四川恒辉房地产开发有限公司。 法定代表人易勇。 委托代理人(特别授权)张小梅，女，生于1978年9月3日，汉族，四川省成都市人，住成都市高新区。 第三人：李明，男，汉族，生于1972年9月5日，住四川省营山县。 原告蒋浡与被告四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称恒辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日作出（2015）营民初字第2925号民事判决，判决后原告不服上诉，南充市中级人民法院于2016年4月13日作出（2016）川13民终305号民事裁定，裁定：一、撤销四川省营山县人民法院(2015）营民初字第2925号民事判决；二、发回四川省营山县人民法院重审。本院按照一审程序另行组成合议庭，于2016年6月12日及2016年8月1日公开开庭进行了审理，原告蒋浡及其委托代理人涂刚到庭参加了诉讼，被告恒辉公司的法定代表人易勇未到庭，其委托代理人张小梅到庭参加了诉讼，第三人李明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蒋浡诉称：原、被告于2014年11月5日签订了原告购买被告公司两套住房的订购合同，次日恒辉公司开出了原告购买该两套房屋的收款收据，两份收据金额分别为286740元和242220元，2014年11月28日，又签订了该两套住房的《晨光山水二期网签合同确认单》。之后，原告要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告不同意，并表示不愿意按原签订的订购合同履行，因此原告诉请人民法院确认原、被告原所签订的两份商品房订购合同有效，并作为正式的商品房买卖合同要求被告全面履行合同义务，为原告办理该两套房屋的房屋所有权证和土地使用权证（以下简称“两证”）。 被告恒辉公司辩称：被告向李明借款，李明收取被告的高利息，2014年11月6日被告为蒋浡开出的两份收款收据是被告为了抵欠李明的账而开出的，因此收据上被告注有“李明抵账”四个字，其本意不是被告出售房屋与蒋浡，而是被告为在李明处借到款项而用两套房屋为李明的债权提供的担保，被告承认至今还欠李明的钱未还清，被告与蒋浡之间不存在直接的借贷关系，因此，被告与李明之间按一般债权债务处理，不能按商品房买卖关系处理，应撤销原、被告原签订的订购合同。 第三人李明陈述：恒辉公司法定代表人易勇叫我帮他在别人处借钱，我就找到蒋浡借钱，在2013年5月，蒋浡借钱与我，我再转借给恒辉公司，这个情况我们三方都清楚，借款到期后蒋浡找我还钱，我找恒辉公司还钱，正好蒋浡也需要购房，于是恒辉公司、我、蒋浡为消除三方债权债务关系，恒辉公司就用两套房屋来抵我从蒋浡处再转借给恒辉公司的钱，2014年11月5日，恒辉公司与蒋浡签订两份商品房订购合同，第二天恒辉公司给蒋浡出具两份购房的收款收据，收据注明了付款方式是抵我的账，又过了二十多天，他们才再签的网签合同确认单，这是十分清楚的事实，因为恒辉公司用两套房抵账，我与蒋浡、我与恒辉公司就源于蒋浡款项之债权债务三方之间在恒辉公司给蒋浡开出收据时就消除了，蒋浡把我写给他的借据给我，我当时就扯了，我把恒辉公司写给我的收据交给了张小梅，她之后扯没扯不关我的事。我除了向蒋浡借钱外，还向其他很多人也借了钱，也是用于再转借给恒辉公司，因此恒辉公司除抵了我上述款外，现恒辉公司还欠我200万元债务，已在营山法院另案处理。 经审理查明：第三人李明把从原告蒋浡处借来的款项转借给被告恒辉公司。 原、被告于2014年11月5日签订了两份《恒辉.晨光山水项目商品房订购合同》，甲方为出售方恒辉公司，乙方为购买方蒋浡，其中恒辉.晨光山水B幢1单元22层3号（建筑面积为80.74平方米），恒辉公司标注：优惠价为242220元；恒辉.晨光山水B幢2单元20层1号（建筑面积为95.58平方米），恒辉公司标注：优惠价为286740元。该两份合同均为恒辉公司制作的格式合同，载明预计交房时间为2016年6月30日，甲方经办人雷小凤，销售经理张茵签名，恒辉公司法定代表人易勇签了名，签了“同意”二字，恒辉公司加盖了公章，乙方蒋浡签了名。 签订了上述两份订购合同后的第二日，即2014年11月6日，恒辉公司张小梅开出上述合同中两套房的收款收据，一份交款人一栏载明“蒋（浡）溥”，一份交款人一栏载明“蒋溥”，两份收据上交款事由为上述两套房的购房款，一份金额为242220元，另一份为286740元。两份收据的备注栏张小梅都书写了“李明抵账”，收款人栏为张小梅签名，并加盖恒辉公司公章。恒辉公司将此两份收款收据交予了原告蒋浡。 收款收据开出后的第22天，即2014年11月28日，恒辉公司制作了两份《“晨光山水二期”网签合同确认单》，载明：“客户姓名：蒋浡、钟长君，销售部门签字栏：张英签名，财务股签字栏“订购合同易勇已签字，蒋俊莉，2014、11、28”。以上内容两份确认单都相同，只是房号、价款不同，一份是上述第一套房屋价款242220元，一份是另一套房屋的价款286740元，两份确认单的填表人均是恒辉公司工作人员颜军所填写。庭审查明，上述中“张茵、张英”是同一个人，是恒辉公司工作人员，雷小凤也是恒辉公司工作人员，蒋浡签网签合同确认单时与钟长君系夫妻关系。 张小梅承认涉案的两套房子是抵的李明的账（原审（即（2015）营民初字第2925号案）卷宗第33页），张小梅说涉案两套房屋是拿来抵李明账的，“抵给蒋溥的，原告若想证明是抵给自己的，就必须拿出证据自己就是那个人”（原审卷宗第36页）。 张小梅认为涉案两份订购合同的签订是恒辉公司为了对李明债权的担保（原审卷宗第29页），原审中蒋浡、重审中蒋浡及李明均不认可其为担保的说法。原审及重审中，恒辉公司均未提供其为担保的相关证据。 张小梅称“易勇和李明之间是否存在高利息，大家都是心知肚明的”（原审卷宗第36页），但原审及重审中其未提供本案所抵帐系高利息的证据，蒋浡、李明也不承认有高利息。 恒辉公司对涉案两套房屋与蒋浡签订订购合同后，在原审2015年9月29日及2015年10月26日的两次开庭审理中均未提到涉案房屋另行与他人交易的情况。 2015年12月7日作出原审判决，蒋浡上诉，在中院二审中恒辉公司提出已将涉案房屋中的一套出售给张志勇，重审中为有利于查清案件事实，法庭向恒辉公司释明，需要追加张志勇为第三人参加重审，但恒辉公司又称不是出售给张志勇的，是出售给叫吴婷的人的，显然对于张志勇或吴婷的个人基本信息及能作为第三人的相关证据应由恒辉公司向法庭提交，法庭释明其应提交，但恒辉公司未提交，因此，恒辉公司所称的张志勇或吴婷法庭最终不能列入其为重审中的第三人参加诉讼，恒辉公司因此而不能证明其与其所称的张志勇或吴婷对涉案房屋进行了交易，其不能证明的责任由其自行承担。 原、被告签订了两份《恒辉.晨光山水项目商品房订购合同》，第二日被告开出上述合同中两套房的收款收据，第22天后，双方又签订两份《“晨光山水二期”网签合同确认单》，在完成了上述三个行为后，蒋浡要求与恒辉公司签订正式的商品房买卖合同，恒辉公司不同意，但其也未提出撤销其与蒋浡签订的两份订购合同的主张，蒋浡才于2015年9月16日诉至本院，形成原审诉讼。 涉案两套房屋的价款由恒辉公司与李明抵账后双方进行了结算，除此之外，李明与易勇还另有债权债务关系在另案处理，如：李明起诉易勇的本院（2016）川1322民初1175号案（标的为200万元）。 本院认为：李明把从蒋浡处借来的款项转借给恒辉公司，恒辉公司用两套房屋抵欠李明从蒋浡处借来的款项，与恒辉公司在出具给蒋浡的收款收据上注明的“李明抵账”相印证。第一天恒辉公司与蒋浡签订了商品房订购合同，第二天恒辉公司给蒋浡出具了两份收款收据，收据上恒辉公司备注了“李明抵账”，这是收款方自己写的，一是表明恒辉公司当时是认可以抵账方式收款的，二是为了公司财务做帐管理，以免出错。如果没有写上“李明抵账”四字，也不影响“交款人”一栏载明的交款人姓名是谁。其备注栏写上“李明抵账”，是公司强调的收款方式，以备忘。一份收据“交款人”一栏上写的是“蒋溥”，另一份写的是“蒋浡”，又在“浡”字上画叉，再添加“溥”字，恒辉公司称“抵给蒋溥的，原告若想证明是抵给自己的，就必须拿出证据自己就是那个人”的主张，合议庭评议认为，首先，恒辉公司应提供证据证明其所称的“蒋溥”究竟是谁，基本身份信息情况，与其交易证据等，这些均未提供，且被告称的“蒋溥”并没有持有该两份收据，其次，结合先前的订购合同以及后来的网签合同确认单都是写的“蒋浡”，恒辉公司书立两份收据后又将该两份收据交给本案现在的原告蒋浡持有，应当认定恒辉公司将交款人一栏书写为“蒋溥”有误，实际应为本案的原告“蒋浡”。 开出收据后的第22天，原、被告又签订了网签合同确认单，进一步确认双方上述签订的订购合同和出具收据的行为的合意性，上述三个环节相互印证，足以认定蒋浡与恒辉公司签订了购房的订购合同和蒋浡应交的购房款已用恒辉公司欠李明的账相抵的方式作为已交付购房款的事实。 原告与被告恒辉公司签订的《恒辉.晨光山水项目商品房订购合同》约定了房屋的出卖人、买受人的基本情况，商品房的位置、楼层、房号以及建筑面积、房屋的价款总额、付款方式等主要内容，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，本案原、被告签订的《恒辉.晨光山水项目商品房订购合同》应认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，原、被告双方应按照合同已经确定的内容全面履行，该合同约定的购房款原告通过抵账方式已经履行，约定的房屋位置是恒辉﹒晨光山水B幢1单元22层3号（建筑面积为80.74平方米）和恒辉﹒晨光山水B幢2单元20层1号（建筑面积为95.58平方米），被告应按此位置、面积交房。约定的被告交房时间是2016年6月30日，现时间已过，双方可另行约定，但审理中未达成一致意见，其可比照涉案两套房屋分别所处的同一幢楼的其他商品房买卖合同执行的交房时间办理。该合同未约定办理“两证”时间及办理“两证”双方承担税费比例，审理中亦未能达成补充协议，亦可比照上述方式处理。恒辉公司认为涉案两份订购合同的签订是为了对李明债权的担保无事实依据，不予采信。恒辉公司认为其与李明之间本案抵账存在高利息，在本案中无证据支持，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、原告蒋浡与被告四川恒辉房地产开发有限公司于2014年11月5日签订的两份《恒辉.晨光山水项目商品房订购合同》合法有效并认定为商品房买卖合同，被告按照该两份合同载明的房号、面积交付房屋与原告蒋浡。 二、被告四川恒辉房地产开发有限公司对涉案两套房屋的交付时间、房屋所有权证和土地使用权证办理的时间以及由原告作为买方，被告作为卖方，买卖双方办理“两证”税费承担比例均比照涉案两套房屋分别所处的同一幢楼的其他商品房买卖合同执行的交房时间、办理“两证”时间、办理“两证”税费承担比例办理。 本案原审案件受理费300元，由被告四川恒辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  白春生 人民陪审员  屠 丹 人民陪审员  李瑞平 二〇一六年八月一日 书 记 员  熊宛怡