广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8486号上诉人（原审原告）：陈佳琦。委托代理人：李振海，广东海建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州亦禾商贸有限公司。法定代表人：全宏，职务：总经理。委托代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：广州市佳裕置业有限公司。法定代表人：郑秀莲，职务：总经理。委托代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。上诉人陈佳琦、上诉人广州亦禾商贸有限公司（以下简称亦禾公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。陈佳琦上诉请求：1.撤销原审判决第三项，撤销陈佳琦与亦禾公司之间的房屋租赁合同；2.改判原审判决第一项为：亦禾公司返还陈佳琦租金63000元、租赁保证金42000元、水电费押金2000元；3.亦禾公司赔偿陈佳琦其他损失21255元；4.亦禾公司赔偿陈佳琦前述款项的利息(自起诉之日起算至实际赔付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算)；5.亦禾公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、亦禾公司故意隐瞒其对涉案物业没有转租权和涉案物业所在地块已经纳入政府收储计划，致使陈佳琦作出错误的意思表示，陈佳琦有权撤销涉案租赁合同。1.陈佳琦曾要求亦禾公司提供相关合同以证明其具有转租权，但亦禾公司拒绝提供，只同意在合同注明其具有唯一租赁权。在原审法院开庭时，法院要求亦禾公司提供其与佳裕公司的涉案物业合同，但其只提交房屋租赁合同，不提供补充协议，试图隐瞒补充协议明确约定亦禾公司无权转租的事实。2.涉案合同第一条第一款不能视为陈佳琦已清楚亦禾公司对涉案物业所享有的权利并接受该权利瑕疵，该条款应当与第七条结合来理解。原审判决认为合同第七条应当理解为限制陈佳琦转租，不构成亦禾公司具有转租权的承诺显然错误，违背合同的目的解释原则。该条款属于“甲方的权利和义务”一栏，这显然构成亦禾公司对其具有转租权的承诺，正是基于此，陈佳琦才会与其签订合同。连亦禾公司都不知道该物业的权属现状，如何能以此推定陈佳琦知道亦禾公司没有转租权，该解释显然与第七条相矛盾，也不符合常理。3.本案证据已充分证明亦禾公司故意隐瞒涉案物业所在地块已被纳入政府收储计划。（1）佳裕公司提交的关于《告知函》的快递单，现场公告及持续公告15天的照片，已足以证明佳裕公司根据合同约定的方式在2014年5月份之前将涉案地块纳入政府收储计划的事实告知亦禾公司。（2）《罗冲围片区更新改造工作方案》于2014年6月3日发布，该文件性质属于法规公文，基于亦禾公司事先知晓涉案地块为华侨糖厂地块，应当推定亦禾公司至迟在2014年6月已知晓涉案地块被纳入政府收储计划。（3）原审判决认定亦禾公司在与陈佳琦签订合同时不知晓涉案物业被纳入政府收储计划、没有故意隐瞒上述信息，理由均不能成立。(1)相关快递没有被退回,确实已妥投，只是因为时间已久，无法再让快递公司出具妥投证明，但这不能否认佳裕公司已快递告知涉案地块纳入政府收储计划的函件的事实。(2)佳裕公司快递告知函的时间为2014年3月6日，内容只是告知涉案地块纳入政府收储，并没有体现华侨糖厂要求解除租赁合同的内容，而且《广州市土地开发中心关于实施华侨糖厂地块收储工作的函》于2014年2月14日发布，因此佳裕公司根据该公函内容相应告知各租户，与常理相符。(3)佳裕公司已经以快递、现场公告等合同约定的方式告知亦禾公司，应视为亦禾公司已经于2014年5月之前知晓涉案地块被政府收储的事实。(4)现场公告中“具体收回场地时间未定”与亦禾公司是否知晓涉案地块纳入政府收储计划没有必然联系，只要亦禾公司在签订合同前如实告知陈佳琦涉案物业地块纳入政府收储计划，陈佳琦就不会与亦禾公司签订涉案租赁合同。二、亦禾公司存在上述欺诈行为，亦禾公司作为过错方，应当赔偿由此造成陈佳琦的全部损失，包括已支付的租金63000元、保证金42000元、水电费押金2000元，并赔偿陈佳琦装修费、加盟费、宣传费、广告费等损失及利息损失。针对陈佳琦的上诉请求，亦禾公司辩称，与一审答辩意见一致。亦禾公司上诉请求：l.撤销原审判决第一、二项，改判为：亦禾公司无须返还陈佳琦租赁保证金42000元、水电费押金2000元，无须补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失100000元；2.由陈佳琦承担本案一审、二审的全部诉讼费、鉴定费。事实和理由如下：关于涉案物业的装修问题。一、原审法院“对陈佳琦对涉案物业进行装修的事实和项目进行认定”是错误的。1.亦禾公司从未确认过陈佳琦对评估报告中所列明的装修项目进行确认过,且一再强调陈佳琦确实曾经进行过装修，但仅是涉案物业门口的洗手台和屋内的灯具，但该些装修在陈佳琦离开时已自行拆除，目前剩余的装修均为亦禾公司所有。2.原审法院根据陈佳琦提交的2014年9月28日的照片和《关于广州市白云区松南路60号B07房的室内外装修费用价值评估结论书》认定“陈佳琦对涉案物业进行装修的项目”是错误的。亦禾公司已对2014年9月28日照片的真实性、合法性、关联性进行了否认，但原审未对此进行任何的说明。（1）该些照片并非陈佳琦亲自拍摄，其亦无法对照片的来源进行合理清晰的说明，故合法性不应予以认定。（2）陈佳琦在原审庭审中明显表述过“照片属性中显示的时间不一定是真实的”，因此，不具备真实性。（3）该些照片仅能证实在装修前某一个时间点的状况，当时仍陈佳琦占有使用，并非亦禾公司将涉案物业交付给陈佳琦的状况。同时，评估报告中显示的是涉案物业在鉴定时的状况，原审法院仅通过比对两者的区别从而对陈佳琦的装修项目作出确认是错误的。二、原审认定“亦禾公司补偿陈佳琦装饰装修残值损失100000元”是错误的。1.在陈佳琦无法证明其进行装修的前提下，亦禾公司当然不需要向陈佳琦赔偿或补偿任何的装修损失。2.就评估报告中的装修项目的使用年限来计算，装修损失尚不足100000元。3.除了合同和收据外，陈佳琦并无任何证明实际开工的资料，包括材料单、工人工资单、装修图纸，而且也无支付装修款的转账记录。三、亦禾公司与佳裕公司均明确表明，涉案物业所在园区内的所有装修均需要向佳裕公司申请装修审批，且提交了亦禾公司对涉案物业进行装修的申请和审批资料，因此足以认定亦禾公司对涉案物业进行了装修。关于租赁保证金和水电费押金。一、陈佳琦已经承认未依约缴纳2015年2、3、4月份的租金，《房屋租赁合同》第3条的约定，亦禾公司有权没收其租赁保证金和水电费押金，有理有据。四、按亦禾公司与陈佳琦于2015年2月达成的口头协议，双方同意陈佳琦继续使用涉案物业至2015年4月10日，期间产生的租金用租赁保证金和水电费押金抵扣，而2015年2月1日至4月10日的租金已超过44000元，因此，禾亦公司可不退还租赁保证金和水电费押金。五、关于鉴定费用。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，鉴定费、评估费应根据“谁主张、谁负担”的原则由当事人承担，原审中由陈佳琦向原审法院申请对涉案物业进行评估的，因此应由陈佳琦承担该鉴定费用3450元。针对亦禾公司的上诉请求，陈佳琦辩称，一、一审判决认定陈佳琦对涉案物业进行装修的事实和项目依据充分，并无错误。1.亦禾公司在第一次开庭、第二次开庭时对陈佳琦装修的事实和项目并无异议，只是对装修费用总额有异议；在亦禾公司聘请律师后，亦禾公司才对装修项目提出毫无依据的异议。亦禾公司上诉称陈佳琦仅对涉案物业门口的洗手台和屋内的灯具进行装修，没有任何依据，与事实不符：（1）亦禾公司提供的证人证言显示陈佳琦装修的项目并不限于前述项目；（2）亦禾公司不能提供任何证据推翻涉案合同之前照片所显示的内容，不能提供任何证据证明其进行涉案评估报告内容所含项目的装修；（3）从租赁合同的目的来看，涉案装修项目也与陈佳琦承租涉案物业的用途相同。2.一审法院根据陈佳琦提交的照片和评估报告，并结合其他证据，认定陈佳琦装修的项目，依据充分。亦禾公司曲解陈佳琦的原话，陈佳琦只是表述照片属性中显示的时间可能会因保存的原因晚于其实际形成的时间，但不可能早于其形成的时间。陈佳琦提供的照片一部分是亦禾公司的员工在租房前提供，一部分是陈佳琦自己拍摄。虽然照片显示的是该时间点的状况，但结合本案其他证据，如租赁合同、装修合同、当事人陈述等证据，足以证明评估报告所涉装修项目属于陈佳琦装修。3.陈佳琦庭审陈述涉案物业于2015年1月底大体装修完，即便是按0.25年计算，按成新率计算装修残值损失也大于100000元。二、亦禾公司无权没收陈佳琦的保证金和水电费押金。如陈佳琦上诉所述，涉案租赁合同应当撤销，自始无效。三、亦禾公司应承担全部的鉴定费用。《诉讼费用交纳办法》第十二条只是规定由谁直接支付给评估机构，并不影响权利人依法索赔该损失。佳裕公司述称，因为一审判决没有判决我方承担责任，故我方不发表意见。一审法院认定事实：2014年10月24日，亦禾公司（出租人，甲方）与陈佳琦（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方经友好协商，就位于广州市白云区松南路60号B07房地产（自编号：B07-1号，以下简称涉案物业）达成租赁合同协议如下：一、租赁标的1.1甲方将该物业按现状租赁给乙方使用，建筑面积为500平方米，乙方签约前已清楚了解并接受该物业及权属的现状。……二、租赁期限2.1租赁期限：共3年，自2014年11月1日起至2017年11月1日止。2.2甲方同意提供7日给乙方对租赁物业进行装修，即2014年10月25日至2014年10月31日为该业的装修期；在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金，但需要由乙方自行承担水电费用及物业管理费（如有）。……三、租金及保证金3.1甲、乙双方约定，租赁物业的月租金为人民币21000元，租金每年递增方式按上年度月租金额增加5%执行。2014年11月1日至2015年11月1日每月租金为21000元。3.2乙方在每月第30日前将次月租金总额选择现金支票方式缴付或划入甲方银行账户。若乙方选择划账方式，缴租日期以租金到达甲方银行账户之日为准。……3.4甲乙双方签订本合同之日，乙方除向甲方缴纳42000元租赁保证金外，还须缴交水电费押金2000元，该租赁保证金和水电押金在任何情况下均不得直接抵扣租金、水电费、违约金或滞纳金。3.5租赁期届满后30日内，当乙方完成下列全部事项后，甲方应将租赁保证金和水电押金无息全额返还给乙方：1)乙方已缴清租金、水、电费等一切应付费用，并按本合同完成乙方须履行之义务、责任；2)乙方将该物业归还给甲方，且经检查房屋无损坏；3）向甲方移交书面申请、本合同原件及甲方开具的原保证金和押金收据原件。四、交付及确认4.1交付标准：按现状交付，签订合同第三天起计算租赁起始日。……六、装修6.1乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请（申请书须附装修平面图、电路图等相关图纸）并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意，不得拆除交付时现状墙体。否则，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并追索因此而遭受的其他损失。6.2如乙方未按有关规范要求装修报建及施工，将承担应有的经济、法律责任。如乙方因装修造成房屋结构及设施损坏的，由乙方负责恢复原状及给付该项费用。6.3装修完成并使用后壹个月内，乙方须将装修平面图、报建文件（含消防报建及验收合格等文件）、水电管网图纸等文件复印件交甲方存档。6.4租赁期届满次日或者解除合同之日，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备、装修不得拆除（空调、防盗、监控系统除外），甲方不予补偿。七、双方权利和义务7.11)甲方拥有该租赁物的唯一出租权，乙方与甲方外的任何单位或个人关于租赁物签订的合同或协议均属无效。……八、违约责任……8.2如有以下情况，甲方有权在任何时间以书面形式通知乙方解除本合同，收回该物业，限令乙方离场；并有权不予退还乙方已支付的租金及没收租赁保证金和水电押金，此外，乙方还须赔偿甲方因乙方违约行为而产生的一切损失。……3)乙方未按本合同约定缴付租金、物业管理费、水电费、违约金等费用且超过15天以上的；…….九、免责条件9.1由于地震、台风、水灾、战争以及其他不能预见并且对其后果不能防止或避免的不可抗力事故及政府行为造成本合同无法履行时，本合同自动提前终止，双方互不承担违约责任。十、其他条款…….10.2乙方确保所提供的资料、身份证明、营业执照和联系方式合法、真实、准确，甲方按乙方所提供的联系资料发出通知即可视为送达，通知方式包括但不限于发送信函、现场公告、电话、传真、登报等。因乙方原因导致送达不能而造成的损失的责任由乙方承担。10.3其他…….物业内现有中央空调两台，玻璃墙体一面。等等。上述合同签订当日，亦禾公司将涉案物业交给陈佳琦使用。2014年10月27日，陈佳琦向亦禾公司缴纳了租赁保证金42000元，水电费押金2000元，2014年11月份租金21000元。2014年12月1日，陈佳琦向亦禾公司缴纳了2014年12月租金21000元。2015年1月6日，陈佳琦向亦禾公司缴纳了1月份租金21000元。一审另查明，涉案物业的产权人为广州市华侨糖厂。广州市华侨糖厂于2012年3月23日出具《租赁关系证明》，内容为：我厂——广州市华侨糖厂为广州市罗冲围松南路60号厂区之合法物业产权人，2010年7月1日就上述物业与广州市佳裕置业有限公司（以下简称佳裕公司）签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2028年6月30日。在上述租赁期限内，广州市佳裕置业有限公司可将租赁物业分租予第三方。2013年9月，亦禾公司与佳裕公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定佳裕公司将涉案物业出租给亦禾公司，租赁期限自2013年9月16日起至2019年9月15日。2013年9月23日，双方签订《补充协议书》，双方约定亦禾公司不得将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外的第三方，亦禾公司就租赁物业私下与其他单位或个人签订租赁合同或任何协议均属无效；佳裕公司按亦禾公司所提供的联系资料发出通知即可视为送达，通知方式包括但不限于发送信函、现场公告、电话、传真、登报等，因亦禾公司原因导致送达不能而造成的损失的责任由亦禾公司承担等等。一审法院已生效的(2014)穗云法民四初字第660号案《民事判决书》中查明：2014年2月14日，广州市土地开发中心发出穗土开函【2014】103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》，内容为因广州市华侨糖厂位于白云区松南路60号大院地块已纳入2014年政府储备计划，作为市政府储备用地，故将于近期就收储事宜与有关单位进行对接。2014年3月13日，广州市华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》同时将穗土开函【2014】103号《广州市土地开发中心关于实施广州市华侨糖厂地块收储工作的函》转交佳裕公司，《解除租赁合同通知书》内容为因租赁物及场地将作为政府储备用地，故送达上述文书之日起，解除双方签订的租赁合同以及补充协议书的继续履行。佳裕公司接通知之日起立即停止租赁物的分租，并协助办理移交搬迁清理工作，在2014年6月30日前将租赁物完善到具备政府交地条件的要求等等。2015年4月2日，陈佳琦以亦禾公司恶意隐瞒前述房产已被纳入政府收储计划、即将被收回的事实，致使陈佳琦在毫不知情亦禾公司无权转租、该物业即将被收回的情况下与亦禾公司签订《房屋租赁合同》为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、撤销陈佳琦、亦禾公司之间的房屋租赁合同；二、判令亦禾公司偿还陈佳琦租金63000元、保证金42000元、水电费押金2000元，赔偿陈佳琦装修损失200000元及其他损失21255元（包括加盟损失费13888.89元；宣传费损失3200元；广告费4700元），以上款项共计328255元；三、判令亦禾公司赔偿陈佳琦前述款项的利息（自起诉之日起算至实际赔付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、判令亦禾公司承担本案全部诉讼费用。亦禾公司一审辩称：一、陈佳琦、亦禾公司签订的房屋租赁合同没有违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。首先，亦禾公司不存在恶意隐瞒涉案房产已被纳入政府收储规划，即将被收回的行为，亦禾公司是在2015年3月5日才收到了佳裕公司的通知才知道被政府收储的事实。其次对于转租的事宜，在超过半年时间里佳裕公司并没有向任何一方提出异议，是否有权转租及转租的行为后果是亦禾公司与佳裕公司之间的合同关系，与陈佳琦无关，也不属于本案审理的范畴。第三，截止至今陈佳琦仍可以按照租赁合同的约定使用涉案房产，不存在涉案房产即将被收回陈佳琦无法使用涉案房产及租赁合同无法实现的情形，虽然涉案园区被政府收储，但三旧改造是需要很长时间，要对涉案房产进行评估等，最终才能实现收回涉案房产的目的，截止至今亦禾公司对涉案房产一直在正常使用，同理，如果不是本案的发生，陈佳琦仍然可以在涉案房产中按照租赁合同的目的进行使用，甚至到租赁期满也未可能出现被收回的事实。综上，本案并不存在任何亦禾公司恶意隐瞒或者欺诈陈佳琦的行为，也没有给国家或者集体造成任何的损失，更没有违背陈佳琦的意思表示，佳裕公司并没有对转租提出过任何异议，没有发生任何导致租赁合同无效或可撤销的法定或者约定情形，法院应认定租赁合同合法有效，驳回陈佳琦的第一项诉讼请求。二、陈佳琦拖欠2月份的租金已构成了严重违约，亦禾公司已经于2015年2月16日解除其与陈佳琦签订的租赁合同，应认定租赁合同已于2015年2月16日解除，理由是：首先根据租赁合同第3条第2款第8条8.1款、8.2款的约定，陈佳琦需在每月30日前将下一个月的租金划入亦禾公司账号，逾期15天以上的，亦禾公司有权单方解除租赁合同，而陈佳琦直到3月17日仍没有将2月份的租金交给亦禾公司，其严重违约，亦禾公司有权解除租赁合同，亦禾公司曾于多次口头催促陈佳琦缴纳租金但陈佳琦不理睬又于2月16日张贴公告告知陈佳琦解除租赁合同；其次根据租赁合同双方约定的缴租方式是转账，因此陈佳琦以找不到亦禾公司和亦禾公司未开收据作为其未缴纳2、3月租金的理由是不成立的，而事实上，因为陈佳琦逾期未缴租的违约行为及陈佳琦的其他个人原因双方已经商定了解除租赁合同，但由于陈佳琦当时尚没有找到场所安置其物品，所以陈佳琦与亦禾公司商量允许将物品暂放置其找到场所为止，暂用的租金以保证金进行抵扣，这是双方在2月份商定的友好解除的全部事宜，甚至在这个前提下亦禾公司才允许陈佳琦拆除安装在墙体内的灯具及物品，因为按照租赁合同的约定所有入墙的物品是不可以拆除的，在友好解除的情况下亦禾公司才在4月份给陈佳琦开具放行条，让陈佳琦搬走所有物品，但陈佳琦违背诚实信用原则，不顾商定的事实，所以请求法庭依法认定双方的租赁合同于2015年2月16日解除。三，陈佳琦第二项请求要求亦禾公司返还租金及保证金、水电费押金、赔偿装修损失及其他损失，无法律和事实依据，依法应予以驳回，理由是：首先租赁合同合法有效，陈佳琦、亦禾公司应当共同遵照执行；其次在陈佳琦正常使用涉案房产期间陈佳琦应足额及时缴纳租金，故亦禾公司不应返还其2014年11、12月及2015年1月的租金，此外，陈佳琦还应支付亦禾公司2015年2月1日至4月10日的租金或占用费，亦禾公司保留追究其法律责任的权利，同时根据租赁合同第8条第8.2款，亦禾公司有权没收其水电费押金及保证金。四，陈佳琦提供的装修损失及其他损失的证据材料不合法不真实，应依法予以驳回，首先对于租赁合同的解除亦禾公司没有任何过错，不应承担其所谓装修损失的赔偿责任，其次根据亦禾公司提供的证人证言，陈佳琦提供的证明装修损失收据是伪造的，与事实不符，陈佳琦并没有提供相应的施工图纸及材料证明，应予以驳回。事实上涉案房产因与亦禾公司经营的商铺是连在一起的，如墙体、楼梯、二层搭建，水电线路等都是由亦禾公司负责，与陈佳琦无关，退一步讲，即使陈佳琦存在事实上的装修，但装修支出也是非常少的。综上陈佳琦不仅延期缴租拒不缴租，严重违约，而且在知道涉案房产被政府收储之后不顾亦禾公司同为受害者，违背双方达成的解除租赁合同约定的事实，诬蔑亦禾公司的事实，企图取得装修款和损失，故请求法庭依法驳回陈佳琦的诉讼请求。佳裕公司一审述称：在陈佳琦、亦禾公司之间合同是否有效，要看我方与亦禾公司之间签订的租赁合同上看亦禾公司有无权转租，如果亦禾公司要转租的话需要书面取得我方的同意。实际上首先合同上并没有约定转租权，亦禾公司并没有取得我方的同意。我方一开始并不知道亦禾公司将房产转租给陈佳琦，直到2015年我方才知道亦禾公司有转租的行为，我方现在不追认陈佳琦、亦禾公司之间的转租合同。我方在2014年12月31日因为亦禾公司不缴租而发出了解除合同通知书。另外我方在2014年3月14日和2014年12月11日已经是分别在现场大门和租户的门口都张贴了公告，而且在2014年12月11日在报纸上做了公告，公告的内容是关于收储的信息。2015年3月5日我方也明确在现场发函告知现场的全部租户（包括亦禾公司），而我方与陈佳琦并没有合同关系，所以没有对其进行告知，但在各个租户门口都有张贴公告，然后还要求所有与我方签订租赁合同的租户提交装修和其他相关资料进行赔偿的磋商事宜。本案一审审理过程中，佳裕公司主张其已于2014年3月14日和2015年3月5日以现场公告的方式告知包括亦禾公司在内的租户涉案物业已被纳入2014年度政府储备计划。为证明其主张，佳裕公司向原审法院提交现场公告照片若干，其中佳裕公司主张为2014年3月14日的现场公告照片中公告的主要内容为：我司是广州市白云区罗冲围松南路60号场地的合法使用权人，我司已依法将租赁场地分别转租予贵司/阁下使用。现租赁场地业主广州市华侨糖厂告知我司，根据市政府及国资委的要求，租赁场地已被纳入2014年度政府储备计划，将由政府有关部门实施收储，具体收回场地时间未定。为保障贵司/阁下的相关权益，现我司特将上述消息转告贵司/阁下，以便做好相关的准备事宜。佳裕公司主张为2015年3月5日的现场公告照片中公告的主要内容为：广州市白云区松南路60号的全体租户，关于阁下／贵司租赁物业所处的广州市白云区松南路60号华侨糖厂地块被纳入政府收储计划的通知，我司已于2014年3月14日、2014年12月16日分别以租赁物业现场公告、登报公告的方式送达阁下/贵司。根据贵我双方租赁合同补充协议第9.1条约定，贵我双方签订租赁合同解除协议，阁下/贵司向我司返还租赁物业。如阁下/贵司继续使用租赁物业，我司有权要求阁下/贵司履行租赁合同有关约定。此外，由于物业地块产权人广州市华侨糖厂将对项目进行整体评估，需要阁下/贵司向其提供租赁物业装修设计的相关材料，特委托我司代为收集，请阁下/贵司于三日内向我司提供。谨望阁下/贵司予以支持配合为盼。佳裕公司未能向原审法院提交上述现场公告照片的原始介质，仅提交了存储上述现场公告照片的U盘，U盘中佳裕公司标记拍摄时间为2014年3月14日和2014年3月31日的现场公告照片的真实拍摄时间均为2014年4月6日。佳裕公司在2014年12月16日发行的《羊城晚报》上刊登公告，内容为：广州市白云区松南路60号的全体租户：关于阁下/贵司租赁物业所处的广州市白云区松南路60号华侨糖厂地块被纳入政府收储计划的通知，我司已于2014年3月14日以租赁物业现场公告的方式送达阁下/贵司。现我司又于2014年11月18日收到地块产权人广州市华侨糖厂转发的通知【穗土开函（2014）396号】。该通知显示，广州市土地开发中心要求广州市华侨糖厂启动地块清理并制定清退工作方案。为保障贵司/阁下的承租利益及知情权，我司特将此通知公告予阁下/贵司。此外，我司与广州市华侨糖厂就地块收储的有关事宜仍处于磋商阶段。请阁下/贵司继续履行贵我双方的租约，我司亦将保障阁下/贵司正常使用租赁物业的权利。若我司收到有关场地收储工作的通知，我司将即刻告知阁下/贵司。谨望阁下/贵司予以支持配合为盼。一审另查，2014年12月31日，佳裕公司向亦禾公司发出《合同解除通知书》，该通知书的主要内容是亦禾公司承租位于广州市白云区松南路60号项目内的A09、B07、B08、B09-1、B09-2栋物业，至2014年12月31日，亦禾公司尚拖欠佳裕公司水、电费、租金等合计152677.39元。鉴于佳裕公司曾多次催讨，亦禾公司仍迟延并拒绝缴付拖欠费用的行为已构成违约，故通知亦禾公司自该通知书发出之日解除双方《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，要求亦禾公司于2015年1月8日前退场并返还租赁物业。如亦禾公司未在上述期限内返还租赁物业的，佳裕公司将自行收回租赁物业等。上述通知书张贴于亦禾公司承租的物业上。本案一审审理过程中，亦禾公司主张其于2015年3月5日佳裕公司张贴告知函才得知涉案物业被收储的信息；陈佳琦主张其于2015年3月7日才从邻居处得知涉案物业被收储的信息。另陈佳琦与亦禾公司确认陈佳琦于2015年4月10日将涉案物业交还给亦禾公司，关于交还物业的原因，亦禾公司主张是由于陈佳琦拖欠租金，故其于2015年2月份时与陈佳琦沟通要求解除合同，并于2015年2月16日在涉案物业张贴解除合同通知书，通知双方合同于2015年2月16日解除，此后双方商定解除合同，由于陈佳琦没有找到场所安置其物品，故双方商定允许陈佳琦将物品暂时放置直到其找到场所，暂用的租金以保证金进行抵扣，在友好解除的情况下亦禾公司才在2015年4月份开具放行条让陈佳琦搬走物品。陈佳琦对亦禾公司陈述的张贴解除合同通知书及双方协商解除合同的主张不予确认，并主张其于2015年3月7日从其他商户处得知涉案物业被收储，无奈下才于2015年4月10日搬出涉案物业。陈佳琦另主张其承租涉案物业后对涉案物业进行了装修，亦禾公司对此进行了否认。陈佳琦为证明其装修的事实，陈佳琦提交其与案外人深圳市中大建设集团有限公司广州分公司签订的《装修合同》，该装修合同约定陈佳琦将涉案物业发包给深圳市中大建设集团有限公司广州分公司进行装修，装修内容包括：安装220V插座、照明电路布控项目；安装间隔墙，加装隔音条及框架密封条；铺地板胶，收边条，护栏；扇灰喷漆，形象墙；安装墙体反光玻璃，改大门玻璃、铁框架玻璃间墙。工程造价预计20万元，项目开工日期为2014年11月9日，项目竣工日期为2015年1月5日。陈佳琦提交深圳市中大建设集团有限公司广州分公司出具的收据拟证明其实际支付了装修款20万元。陈佳琦还提交在其承租涉案物业前涉案物业的照片（拍摄时间为2014年9月28日）若干拟证明其对涉案物业进行装修的事实。亦禾公司在本案第一次庭审中明确陈佳琦对涉案物业进行装修的事实，但主张陈佳琦对涉案物业的装修并不是由上述公司完成的，而是由其介绍的两个人即李某乙和张某丙给陈佳琦进行装修。本案审理过程中，根据陈佳琦的申请，原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案物业进行了评估，2016年1月20日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2016]016号《关于广州市白云区松南路60号B07房的室内外装修费用价值评估结论书》，内容为：该场地装修完成时间为2015年3月7日，至评估基准日2015年4月10日，共0.1年。根据广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》对装修项目使用年限的规定，按以下公式计算其成新率：成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限100%；评估项目包括墙体砌筑、地面铺亚麻地板、墙面油乳胶漆、钢化玻璃大门、方钢管、钢结构件油油漆、楼梯栏板玻璃、墙面批荡抹灰、墙面油乳胶漆、钢骨架玻璃隔墙、木门框套、落地玻璃镜、窗台修补、强电系统、弱电网络线路、室外给水管敷设、装修垃圾清运费。评估结论为广州市白云区松南路60号B07房的室内外装修费用在评估时点的总价为109095元。为进行上述评估，陈佳琦预交评估费3450元。亦禾公司对陈佳琦装修的事实不予确认，主张涉案场地是由其进行整体装修，另陈佳琦陈述装修完工时间为2015年3月7日不属实，故评估结论书中的成新率计算有误。陈佳琦在原审庭审中确认涉案物业的装修在2015年1月份已大体完工。一审另查明，陈佳琦为证明其加盟损失费、宣传费、广告费，陈佳琦提交了以下证据：1.陈佳琦与案外人上海鸿尚文化传媒有限公司签订的《特许经营加盟合同》和加盟费收据。《特许经营加盟合同》约定上海鸿尚文化传媒有限公司将“舞林大会”品牌之特许经营权授予加盟店在合同约定范围内直接行使，合同有效期为叁年，自2014年8月16日起至2017年8月16日；本合同签订时，加盟店营业地址确定为（空白）。若陈佳琦在签订本合同尚未确定加盟店地址，则陈佳琦应在本合同签订后2个月内确定加盟店地址，并以书面形式通知上海鸿尚文化传媒有限公司。陈佳琦在本合同签订时代加盟店向某文化传媒有限公司一次性支付加盟费计10万元。另陈佳琦在签订本合同时向某文化传媒有限公司一次性交纳保证金10000元。加盟费收据显示陈佳琦向某文化传媒有限公司支付加盟费。2.宣传单、不干胶贴、视频、宣传产品费用收据等，拟证明其为经营舞蹈室而定做了相关宣传产品，产生宣传费损失3200元、广告费4700员。亦禾公司对上述证据的三性不予认可。一审法院认为，本案争议的焦点是陈佳琦与亦禾公司签订《房屋租赁合同》时亦禾公司是否存在欺诈。陈佳琦主张亦禾公司故意隐瞒其对涉案物业没有转租权，以及故意隐瞒涉案物业所在地块已经纳入政府收储计划，让陈佳琦作出错误的意思表示，故亦禾公司存在欺诈。对于上述主张能否成立，一审法院分析如下：一、就亦禾公司是否故意隐瞒其对涉案物业没有转租权的问题，陈佳琦明知涉案物业是亦禾公司向他人承租而来，其作为涉案物业的理性承租方，在承租物业前应当对出租方是否具有转租的权利进行审查，也就是说，陈佳琦对亦禾公司是否具有转租权应尽到合理的审查义务，陈佳琦并未提交证据证实其曾要求亦禾公司提交对涉案物业具有转租权的相关凭据，也未提供证据证明亦禾公司提交虚假资料让其误认为亦禾公司具有转租权。且根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条第一款，陈佳琦明确其在签约前已清楚了解并接受该物业及权属的现状，应当视为陈佳琦已清楚亦禾公司对涉案物业所享有的权利并接受该权利瑕疵。至于双方《房屋租赁合同》第七条“甲方拥有该租赁物的唯一出租权，乙方与甲方外的任何单位或个人关于租赁物签订的合同或协议均属无效”的约定应当理解为强调亦禾公司与陈佳琦的租赁关系中亦禾公司作为出租方的地位，其实质是限制陈佳琦的转租，并不构成亦禾公司具有转租权的承诺。故陈佳琦主张亦禾公司故意隐瞒对涉案物业没有转租权理据不足，原审法院不予确认。二、就亦禾公司是否故意隐瞒涉案物业所在地块已经纳入政府收储计划的问题。首先，佳裕公司提交顺丰快递单两张拟证明其于2014年3月6日向亦禾公司邮寄文件告知涉案场地已被纳入政府储备计划，但佳裕公司未能提交邮件的妥投证明以证明相关文件已于2014年3月6日寄出且已被亦禾公司签收；且根据原审法院查明的事实，广州市华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》的时间为2014年3月13日，而佳裕公司主张其寄出上述邮件的时间早于广州市华侨糖厂发出通知的时间与常理不符，故原审法院对佳裕公司提交的顺丰快递单的三性不予确认。其次，佳裕公司提交现场公告照片拟证明其最早在2014年3月14日已将涉案物业纳入政府收储一事告知亦禾公司，并主张现场公告张贴超过半个月，但佳裕公司提交的其标示拍摄时间为2014年3月14日和2014年3月31日的现场公告照片的真实拍摄时间均为2014年4月6日，鉴于佳裕公司就现场公告时间做出虚假陈述，原审法院对佳裕公司主张其于2014年3月14日以现场公告方式告知亦禾公司涉案物业已被纳入政府收储不予确认。同时，虽然亦禾公司与佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定的通知方式包括现场公告，但涉案物业被纳入政府储备计划属于双方履约过程中的重大事项，作为善意的履约方，佳裕公司应当在采取其他送达方式仍无法送达的情况下在采取现场公告的方式送达才更为妥当，佳裕公司在未采取其他送达方式的情况下直接以现场公告的方式送达显然未尽善良出租人义务。因此即使上述现场公告已于2014年4月6日张贴于涉案物业所在的场地，但佳裕公司和陈佳琦并无举证证明相关现场公告张贴的范围及持续时间已足以让亦禾公司等租户周知该信息。最后，广州市华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》中已明确要求佳裕公司在2014年6月30日前将租赁物完善到具备政府交地条件，但在佳裕公司落款时间为2014年3月14日的现场公告中却告知相关租户“具体收回场地时间未定”，且佳裕公司在2014年12月16日在《羊城晚报》上刊登的公告的内容为要求租户继续履行租约及保障租户正常使用租赁物业的权利，佳裕公司作为涉案物业的分租人，直至2014年12月16日仍并未如实将广州市华侨糖厂向佳裕公司发出《解除租赁合同通知书》的内容如实告知亦禾公司。综上，根据现有的证据并不足以推定亦禾公司在与陈佳琦签订《房屋租赁合同》时已经知晓涉案物业被纳入政府收储计划并故意向陈佳琦隐瞒上述信息，陈佳琦主张亦禾公司在与其签订《房屋租赁合同》时存在欺诈缺乏确实可靠的事实依据。据此，陈佳琦主张其与亦禾公司签订《房屋租赁合同》时亦禾公司存在欺诈，证据不充分，原审法院不予确认，陈佳琦据此要求撤销双方于2014年10月24日签订的《房屋租赁合同》，原审法院不予支持。陈佳琦与亦禾公司签订的《房屋租赁合同》并不存在可撤销的事由。亦禾公司与佳裕公司签订的《广州市房屋租赁合同》及双方的《补充协议》虽约定亦禾公司不得将涉案物业转租，但租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。租赁权的实质是让渡对租赁物的占有、使用和收益的权利，并不构成对租赁物的处分，承租人基于租赁合同取得对租赁物的合法占有，其有权将合法占有的权利让渡出去。对于承租人未经出租人同意转租的，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款给予出租人的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效。若承租人擅自转租，出租人行使合同解除权，致次承租人无法继续占有、使用租赁物，次承租人可向承租人主张违约责任。就本案而言，在陈佳琦交回涉案物业给亦禾公司前，佳裕公司针对亦禾公司的转租行为并未行使解除权，故陈佳琦与亦禾公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然陈佳琦提交佳裕公司于2014年12月31日向亦禾公司发出《合同解除通知书》，该通知书中佳裕公司以亦禾公司拖欠租金、水电费等为由要求自通知发出之日解除双方《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，并要求亦禾公司于2015年1月8日前退场并返还租赁物业，但根据本案查明的事实，直至陈佳琦于2015年4月10日退出涉案物业，佳裕公司均未实际收回涉案物业，故陈佳琦与亦禾公司合同未能继续履行的原因并不是佳裕公司解除其与亦禾公司的租赁合同。同时，按合同约定，陈佳琦应当于每月30日前将次月租金以现金支票方式缴付或划入亦禾公司的银行账户，但陈佳琦并未按时向亦禾公司缴纳2015年2月的租金，陈佳琦主张其未按时交纳租金的原因是由于找不到亦禾公司的工作人员及亦禾公司拒绝向其开据收据，由于双方约定租金交付方式为直接支付至亦禾公司提供的账号中，陈佳琦以找不到亦禾公司工作人员及亦禾公司拒绝向其开据收据为由拒绝支付租金理由不能成立。因此陈佳琦本身也存在违约行为，亦禾公司有权解除合同。但即使亦禾公司有权解除合同，双方合同也只有在亦禾公司行使解除权并将解除合同的通知送达给陈佳琦时双方合同才解除。亦禾公司主张其已于2015年2月16日在涉案物业上张贴解除合同通知书，通知双方合同于2015年2月16日解除。但亦禾公司在本案第一次开庭后才提交张贴解除合同通知书的照片打印件，且未能提供该照片的原始载体及电子存储介质，无法证实上述通知书张贴的时间，鉴于陈佳琦否认上述解除合同通知书的真实性，原审法院对亦禾公司主张其于2015年2月16日张贴解除合同通知书，双方租赁合同于2015年2月16日解除的主张不予确认。也就是说亦禾公司与陈佳琦的租赁合同未能继续履行的原因也不是陈佳琦未按时交纳租金导致亦禾公司行使合同解除权导致双方合同被解除。根据本案原审查明的事实，陈佳琦与亦禾公司双方租赁合同未能继续履行是由于陈佳琦知晓涉案物业被政府收储，陈佳琦于2015年4月10日将涉案物业交还给亦禾公司，应当视为双方协商一致解除合同。合同解除后，双方应当就解除合同后的权利义务进行清结。首先，双方合同解除的根本原因是由于涉案物业被纳入收储计划。政府收储属于政府行为，根据双方《房屋租赁合同》第九条，由于政府行为造成双方租赁合同提前终止的，双方互不承担违约责任。故亦禾公司应当将收取的租赁保证金42000元、水电费押金2000元退还给陈佳琦。由于陈佳琦于2015年4月10日才将涉案物业交还给亦禾公司，故陈佳琦要求亦禾公司向其退还已交的三个月租金63000元理据不足，原审法院不予支持。对于2015年2月1日至2015年4月10日的租金，由于亦禾公司在本案中未向陈佳琦提起反诉，其可就此另案向陈佳琦主张。陈佳琦要求亦禾公司向其赔偿加盟费、宣传费、广告费损失缺乏依据，原审法院不予支持。对于陈佳琦承租涉案物业后进行装修的事实，亦禾公司在本案第一次庭审中确认陈佳琦对涉案物业进行了装修，并主张当时为陈佳琦进行装修的人是由其介绍过去的，再结合陈佳琦提交的涉案物业在2014年9月28日的照片及《关于广州市白云区松南路60号B07房的室内外装修费用价值评估结论书》中涉案物业现状的照片，原审法院对陈佳琦主张的装修事实及装修项目予以确认。此外，从亦禾公司在庭审中陈述其为陈佳琦介绍装修人员的事实，原审法院确认陈佳琦对涉案物业进行装修已获得亦禾公司的同意。陈佳琦与亦禾公司之间的租赁合同因不可归责于双方的事由导致租赁合同提前解除，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释〉》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，故对于剩余租赁期内装饰装修残值的处理，原审法院将根据上述规定按照公平原则进行处理。根据广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估[2016]016号《关于广州市白云区松南路60号B07房的室内外装修费用价值评估结论书》，涉案物业在2015年4月10日的室内外装修费用为109095元。该评估结论是以涉案物业装修完成时间为2015年3月7日，至评估基准日2015年4月10日，共0.1年计算成新率，但根据陈佳琦在庭审中确认涉案物业的装修在2015年1月份已大体完工，由于陈佳琦未能明确是在2015年1月几号大体完工，原审法院结合其与案外人深圳市中大建设集团有限公司广州分公司签订的《装修合同》中约定的竣工时间2015年1月5日，从而确认陈佳琦装修竣工日期为2015年1月5日，至2015年4月10日，约0.25年，对上述评估结论书的成新率进行调整。同时，考虑到陈佳琦已将涉案物业归还亦禾公司，亦禾公司获得剩余租赁期内的装饰装修残值，另根据佳裕公司向亦禾公司发出的告知函要求亦禾公司提供装修资料以及因政府收储会对收储房屋装修进行补偿的惯例，即亦禾公司可能就涉案物业获得相关装修补偿。综合上述情况，根据公平原则，原审法院酌情认定亦禾公司向陈佳琦补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失100000元。陈佳琦要求亦禾公司向其赔偿利息缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释〉》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2016年4月12日作出如下判决：一、在判决生效之日起三日内，亦禾公司返还陈佳琦租赁保证金42000元、水电费押金2000元；二、在判决生效之日起三日内，亦禾公司补偿陈佳琦剩余租赁期内的装饰装修残值损失100000元；三、驳回陈佳琦的其他诉讼请求。一审案件受理费6324元，由陈佳琦负担3144元，亦禾公司负担3180元。鉴定费3450元由亦禾公司负担并于判决生效之日起三日内迳付给陈佳琦。本院二审期间，各方当事人对于以下事实存有争议：1.佳裕公司是否知道亦禾公司的转租行为。亦禾公司表示：虽然没有证据证明其有将转租事实告知佳裕公司，但是，佳裕公司作为案涉园区的管理者，所有的装修均要在佳裕公司备案及进出，因此佳裕公司知道且应当知道转租的事实；佳裕公司则表示：我方确实是案涉园区的管理公司，我方是在2015年才发现亦禾公司转租给陈佳琦，我方在2014年12月31日向亦禾公司发出解除合同的通知，理由是亦禾公司拖欠租金，不是因为亦禾公司存在转租，解除合同之后才发现转租的事实，因此也没有就转租情况向亦禾发出通知。2.合同解除的责任。陈佳琦表示：其与亦禾公司的合同于2015年3月初事实解除，租赁标的物于该时间交还亦禾公司；亦禾公司则表示：因陈佳琦欠租，故亦禾公司行使解除权于2015年2月16日张贴公告解除合同，并于2015年4月10日收回争议房屋。3.租金的交纳情况。陈佳琦表示：其从2015年2月至2015年4月期间没有向亦禾公司支付租金，没有支付的理由是亦禾公司没有出具之前的租金收据，且陈佳琦在3月7日知道房屋将被收储，故不愿意再支付租金。亦禾公司表示：陈佳琦欠付从2015年2月至2015年4月期间2个月10天的租金，双方之间是协议解除合同，陈佳琦不支付欠付的租金，亦禾公司也不再退还保证金。二审中，陈佳琦表示：其主张撤销案涉合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，事实依据是签约时亦禾公司恶意隐瞒案涉房屋已经纳入政府收储规划及其没有转租的权利。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同应否予以撤销；（二）合同解除的责任认定及法律后果处理。关于案涉合同应否予以撤销的问题。所谓合同的撤销，是指因意思表示不真实，通过撤销权人行使撤销权，使已经生效的合同关系归于消灭。本案中，陈佳琦与亦禾公司均认可案涉合同已于争议房屋交还之时实际解除，因此，在案涉合同关系已经实际归于消灭的状态下，陈佳琦再主张撤销合同，缺乏事实基础，本院不予采信。关于合同解除的责任认定及法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据案件查明事实，导致案涉合同无法继续履行的根本原因系争议租赁物将被作为政府储备用地而收回，因此原审法院认定合同解除的责任为不可归责于双方当事人的事由正确，本院予以确认。陈佳琦上诉提出因亦禾公司没有转租权的问题。对此，佳裕公司表示其并无就转租问题行使解除权，因此该理由不能成为合同未能继续履行之根本原因。因案涉合同的解除不可归责于双方，故原审法院依据责任认定判令亦禾公司向陈佳琦返还争议保证金及押金，符合法律规定，本院予以维持。陈佳琦以亦禾公司存在欺诈行为为由主张返还租金及其他损失，缺乏事实依据，本院不予采信。至于亦禾公司上诉提出陈佳琦并无实际装修的事实，对此应由亦禾公司提交反驳证据推翻陈佳琦提出的装修的依据，在亦禾公司未能举证装修为他人完成的情况下，原审法院参考鉴定机构的评估结论酌情认定装修损失费用为10万元，并判令亦禾公司承担该部分损失及鉴定费用的负担，符合法律规定，本院予以维持。亦禾公司对此提出的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，陈佳琦、亦禾公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5236元，由陈佳琦负担2056元，广州亦禾商贸有限公司负担3180元。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  李焕二〇一六年八月十九日书 记 员