浙江省宁波市海曙区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0203执异28号案外人：张哈念。案外人：杨莉。上述两案外人共同委托代理人：张祺麟，上海金能律师事务所律师。申请执行人：王燕波。委托代理人：江兴民，宁波市中山法律服务所法律工作者。被执行人：谢海峰。被执行人：张静艳。被执行人：袁小芬。本院在执行申请执行人王燕波与被执行人谢海峰、张静艳、袁小芬民间借贷纠纷一案过程中，案外人张哈念、杨莉以其为被执行人张静艳名下位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室房产所有权人为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审查终结。案外人张哈念、杨莉称，其与被执行人张静艳通过中介公司满懿（上海）房地产咨询有限公司（爱屋吉屋）居间介绍，就其购买被执行人张静艳自有房屋上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室一事达成共识，其于2015年12月17日向张静艳支付了购房定金100000元，并与张静艳于2015年12月24日签订了上海市房地产买卖合同以及补充协议，后其根据合同在2015年12月24日向张静艳付款900000元，并在2016年1月24日提前向张静艳支付了第二笔房款350000元供张静艳注销该房屋抵押权。2016年2月29日，双方办理了房屋交接手续。但张静艳收款后屡屡推脱并不配合办理过户登记手续。对于剩余款项其亦愿意按照法院的要求交付执行。综上，涉案房产理应已经属于张哈念、杨莉所有，故请求中止对涉案房屋的执行。为证明其主张，案外人张哈念、杨莉向本院提交了下列证据：1.上海市房地产买卖合同、房屋补充协议各1份，拟证明案外人与被执行人已实际签署相应的买卖合同；2.银行转账凭条4份，收款收据2份，房款收据3份，拟证明案外人已支付了部分房屋款项；3.房屋交接书（买卖）1份，燃气发票1份，照片4张，拟证明案外人已实际入住了该涉案房屋。以上证据（除照片外）均为与原件核对一致的复印件。申请执行人王燕波答辩称：1.案外人所提异议是针对法院查封事项还是针对涉案房屋的所有权，并未明确区分。2.案外人异议事项缺乏事实及法律依据。案外人非执行标的的权利人，涉案房屋为被执行人张静艳所有。其与张静艳之间签订的合同具有无效情形，因为被执行人对外有债务，且涉案房产上存在担保物权，而案外人对张静艳无权处分该涉案房屋以及其他风险均为明知，故该合同属于被执行人与案外人以合法形式掩盖非法目的而签订，合同理应无效。另涉案合同约定的交易价格明显低于市价，同时申请执行人对买卖行为、房款交付以及交房行为的真实性均存在异议。综上，案外人的异议无法律依据，请求驳回案外人的异议。为证明其主张，申请执行人向本院提交了1份伪证没收凭证，拟证明被执行人与案外人设立合同过程中存在非法目的，为了逃避债务，规避法律行为和动机。被执行人谢海峰、张静艳、袁小芬未进行答辩也未向本院提交证据。听证过程中，本院对当事人提交的证据予以出示并交由对方当事人进行质证。经质证，申请执行人对案外人提交证据的质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，真实性方面，认为成交价格明显低于市价，案外人与被执行人存在不正常交易的目的；合法性方面，认为被执行人签署该合同存在恶意逃避债务的目的，且签署时被执行人无权处分担保物权，同时案外人理应对存在抵押登记知情；关联性方面，认为该合同的真实性、合法性未在法律上得以确认，效力待定，故案外人就此提出执行异议无关联性。对证据2的真实性有异议，认为该证据是否真实有待确认，仅凭该证据无法直接证明系支付房款，因为案外人与被执行人可能存在除了房款交易以外其他关系，另案外人实际付款时间与补充协议及买卖合同上约定的时间不符，被执行人与案外人存在恶意串通的可能。对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房屋交接书上手写的内容及签字，是否为被执行人所写，不能确认。案外人对申请执行人提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该房地产权证为假，仅和被执行人与申请执行人的案件有所关联，仅能证明被执行人给了申请执行人一份假的产权证，与本案无关。经审查，本院认为，虽然申请执行人对案外人提交的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，但是证据1、证据2、证据3（除照片4张外）均与原件核对无异，且与本案具有关联性，故本院对证据1、证据2、证据3（除照片4张外）的相应证明力予以认定，至于照片4张，因并无原件核对且未有相关证据佐证，故本院对其证明力不予认定。因申请执行人提交的证据仅能证明上海市松江区房地产登记处曾向王银玲出具了伪证没收凭证，而本案为处理案外人对执行标的提出的异议，故前述证据与本案并无关联，本院不予认定。经审理，查明：位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室房地产至今仍登记在被执行人张静艳名下。2015年12月17日，案外人张哈念与被执行人张静艳通过满懿（上海）房地产咨询有限公司居间介绍就购买位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室房地产向张静艳支付了购房定金100000元。张静艳收款后，出具收款收据予以确认。2015年12月24日，案外人张哈念、杨莉与被执行人张静艳以及居间人满懿（上海）房地产咨询有限公司签订了合同编号为2591491的上海市房地产买卖合同，约定：张哈念、杨莉受让张静艳名下位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室（有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿），转让款为2200000元，并于2015年12月24日直接支付张静艳购房款780000元，以向银行申请购房贷款的形式直接支付购房款1400000元，交房当日直接支付购房款20000元；张静艳于2016年6月30日前腾出该房并通知张哈念、杨莉进行验收交接，张哈念、杨莉应在收到通知之日起3日内进行查验，查验后张静艳将房屋钥匙交付给张哈念、杨莉为房屋转移占有的标志；双方确认在2016年6月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方还对物业管理费、水电费以及违约责任作了约定。同日，张静艳与张哈念签订了一份补充协议，约定：前述房屋实际成交价为2720000元，因交易需要则正式买卖合同价格为2200000元，其中差价520000元为装修和家电家具补偿款，张哈念直接额外支付给张静艳，不计算在总房价内；张哈念于2015年12月24日前直接支付张静艳购房首付款950000元，于2016年3月10日前直接支付张静艳购房款350000元，交房当日支付购房尾款20000元，张哈念贷款金额为1400000元。张哈念为此向满懿（上海）房地产咨询有限公司支付部分佣金。同日，张哈念分三次通过银行转账方式共向张静艳支付850000元。2016年1月24日，张哈念又通过银行转账方式向张静艳支付350000元。前述1200000元，张静艳收款后，均出具收款收据或房款收据予以确认。2016年2月29日，张哈念与张静艳签署了房屋交接书（买卖），办理了涉案房屋的交接手续。因张静艳拒绝配合，涉案房屋至今未办理过户登记手续。2016年3月10日，本院依法受理了王燕波与谢海峰、张静艳、袁小芬民间借贷纠纷一案，案号为（2016）浙0203民初1012号。诉讼过程中，本院依王燕波申请于2016年3月16日依法对张静艳名下位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室房地产采取了诉讼保全措施。2016年4月11日，本院依法作出（2016）浙0203民初1012号民事调解书，载明：谢海峰、张静艳、袁小芬于2016年4月30日前共同归还原告王燕波借款本金200000元并支付自2016年2月5日起至实际履清之日止按月利率2%计算的利息。2016年5月3日，王燕波申请强制执行，本院依法予以受理，案号为（2016）浙0203执1037号。另查明，张静艳已在涉案房屋设定抵押权，并办理了抵押登记手续。抵押权人为招商银行股份有限公司宁波分行，最高债权限额为180万元，债权发生期间自2014年3月4日至2019年3月4日。现招商银行股份有限公司宁波分行为与张静艳、谢海峰金融借款合同纠纷一案已于2016年5月3日诉至宁波市江东区人民法院，该院审查后予以受理，案号为（2016）浙0204民初02293号。该院亦依申请依法对涉案房屋采取了诉讼保全措施。招商银行股份有限公司宁波分行起诉要求：一、判令张静艳、谢海峰归还借款本金1399999.99元，支付利息29978.58元，罚息14591.02元，复息529.49元[罚息、复息暂计至2016年4月13日，自2016年4月14日起至实际履行日止的利息按双方合同约定及人民银行相关规定计付]；二、判令张静艳、谢海峰支付原告实现债权费用20000元；三、判令张静艳、谢海峰以抵押的位于上海市松江区九亭镇九新公路xx弄xx号xxx室的房产拍卖、变卖所得或折价优先偿还其所欠上述借款本息及实现债权费用。目前该案尚在审理中。2016年4月20日，张哈念就与张静艳房屋买卖合同纠纷一案诉至上海市松江区人民法院，案号为（2016）沪0117民初7414号。该院亦依申请依法对涉案房屋采取了诉讼保全措施。目前该案尚在审理中。本院认为，涉案房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋现仍等记在张静艳名下，依法案外人并非涉案房屋的所有权人。案外人在签订涉案房屋买卖合同之时就已明知张静艳已在涉案房屋上设定抵押权，且其在应张静艳要求提前支付完第二笔房款后未能及时敦促张静艳注销抵押登记，显然没有履行合理的注意义务，其行为已构成对他人权利障碍的忽略，故未能办理涉案房产过户登记手续，案外人存有过错。综上，案外人张哈念、杨莉虽已在本院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同且已按合同约定支付了定金及部分房款并愿将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，亦在本院查封之前已经合法占有涉案房屋，但其所提异议并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护情形，故本院不予支持。至于申请执行人关于买卖合同不真实、交易价格明显低于市价、房款支付方式不真实、交易不符合常理以及存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等主张，因并无证据予以佐证，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回张哈念、杨莉的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  毛建军审 判 员  张 磊代理审判员  张 习二〇一六年八月十一日代书 记员  罗丹丹