广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1491号上诉人（原审被告）：玮盛（广东）工业服务有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：傅高标。委托代理人：毛宏宇，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李琴，女，汉族，户籍住址：广东省中山市石岐区，身份证号码：×××0085。被上诉人（原审原告）：李学明，男，汉族，户籍住址：广东省惠州市惠阳区，身份证号码：×××0513。上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司与被上诉人李学明、李琴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2015）惠湾法民一初字第1828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年11月20日，原审原告李学明、李琴向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告对《中海壳牌服务公寓》房屋，在2005年6月1日至2015年5月31日租赁期间拖欠的租金（人民币）5600元整支付给原告，并支付该款项利息（按银行同期同款从2015年6月1日起至被告支付完全部拖欠的租金为止）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告在销售《中海壳牌服务公寓》期间，向原告承诺该商品房带10年租赁期，每月租金800元，共计支付租金120个月。原告在2005年12月5日与被告签订《中海壳牌服务公寓》商品房买卖合同及《中海壳牌服务公寓》租赁协议书。该租赁合同内容约定，租赁期从2005年6月1日至2015年5月31日止，每月租金净收益800元，共计支付120个月（到目前为止被告拖欠租赁期间的租金7个月×800=5600元）。原告认为，合同内容是双方真实意思的表示，被告与原告签订的《中海壳牌服务公寓》租赁协议服务合同合法有效，根据合同法等相关法律规定，被告不履行租赁期间全部租金支付义务，属违约行为，侵犯了原告的合法权益。原告向原审提供证据：《申请书》、《商品房买卖合同》、《委托租赁经营协议书》、《委托物业管理协议书》等证据，用以证实其诉称的事实。被告玮盛公司辩称：涉案房屋租赁合同已经履行完毕，答辩人无违约行为，原告的诉请无理，不应支持。本案不属于民事诉讼法第157条第一款规定的适用简易程序的情形，因此，答辩人依据民事诉讼法解释第269条第1款的规定提出程序异议。请求法院转为普通程序审理。被告玮盛公司未提供证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2005年12月5日，原告李学明、李琴作为买受人与被告玮盛公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾霞涌镇横岭的中海壳牌房。该房建筑面积为52.15平方米，房屋总价为13万元，付款方式为2005年12月5日付5万元，余款8万元银行按揭方式支付。交付时间约定为2005年10月1日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用。合同还就其他内容进行了约定。合同签订当天，原告李学明、李琴作为甲方与被告玮盛公司作为乙方签订一份《中海壳牌服务公寓-小城故事委托租赁经营协议书》，主要约定：1.甲方委托乙方租赁经营的租赁物，建筑面积为52.15平方米，甲方自愿将该租赁物委托给乙方以租赁方式统一经营管理（含物业管理权），甲方定期足额收取租金收益；2.甲方房屋委托给乙方的经营的时间为10年，自2005年6月1日起至2015年5月30日止，乙方按时向甲方支付定额租金收益，委托租赁期内，甲方享有收取该套房屋租赁经营的租金收益权，对于甲方取得定额租金收益所应负担的税费，甲方委托乙方代扣缴。乙方自2005年12月1日起将扣除税金后的净租金收益按照每套每月800元支付给甲方，共支付120个月。该收益每月支付一次，除该收益外，甲方不得要求乙方另行支付任何费用。鉴于乙方之前已经将包括甲方房屋在内的中海壳牌倒班公寓“小城故事”的房屋租赁给中海壳牌石油化工有限公司员工使用，乙方已将此事明确告知甲方，甲方对乙方和中海壳牌石油化工有限公司的租赁关系已明确知悉并予以认可。……协议还就其他内容进行了约定。上述协议签订后，被告从2006年6月份开始每月向原告支付租金800元，租金一直支付至合同期限届满之日止。原告认为，被告应支付10年的租金，现在被告尚欠原告7个月的租金未付。为此，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。以上事实，有原告提供的《申请书》、《商品房买卖合同》、《委托租赁经营协议书》、《委托物业管理协议书》及当事人陈述等证据在卷证实，予以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为：被告玮盛公司在出售涉案房屋时，已将涉案房屋出租给中海壳牌石油化工有限公司员工使用，并明确告知原告涉案房屋已经出租的情况。原、被告双方在协商购买涉案房屋的事宜过程中，达成委托租赁经营协议，即被告同意按照每月800元的标准从2005年6月1日起至2015年5月31日止共计10年向原告支付涉案房屋的租金。被告同意向原告支付10年的租金，是原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》的重要原因，也是被告自身的真实意思表示。可见，原、被告同一天签订的《商品房买卖合同》和《委托租赁经营协议书》，是互为前提、互为因果的关系，不能分割处理。该两份合同均是原、被告的真实意思表示，没有违反法律规定，原、被告均应诚实信用履行合同义务。被告玮盛公司应在租期届满前向原告李学明、李琴支付10年的租金。被告玮盛公司自2005年12月份开始支付租金至2015年5月31日止，尚有7个月的租金未向原告支付。因此，原告李学明、李琴主张被告玮盛公司支付剩余的7个月租金5600元及逾期付款利息的诉讼请求，符合合同约定，没有违反法律规定，本院予以支持。被告玮盛公司认为，涉案房屋租赁合同已经履行完毕，其不存在拖欠租金的事实。因被告玮盛公司在庭审中，没有提供证据证实其已经向原告支付10年租金的事实，因此，被告的上述抗辩理由，证据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告玮盛（广东）工业服务有限公司应当自本判决生效后10日内向原告李学明、李琴支付拖欠的租金5600元，并以5600元为本金按照银行同期同类存款利率的标准从2015年6月1日开始向原告支付利息至该款付清之日止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告玮盛（广东）工业服务有限公司负担。当事人二审的意见上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）惠湾法民一初字第1828号民事判决；驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、委托租赁不是买卖合同的订立前提。在买卖合同签订之前，上诉人已经将涉案房屋出租给案外人，不论被上诉人是否购房租赁关系依然存续且非经承租人同意不得解除，因此买卖合同才是租赁合同的前提而不是相反。承租人依法享有在同等条件下的优先购买权，因此在签订买卖合同前上诉人必须告知承租人及被上诉人出卖和出租的真实信息，上诉人未进行任何虚假陈述和诱导，被上诉人独自作出的市场判断和投资决定，自愿购房与房屋出租不存在必然联系。二、《委托租赁经营协议书》部分无效。《委托租赁经营协议书》约定的租赁期限为2005年6月1日起至2015年5月31日止，而《房屋买卖合同》签订于2005年12月5日，根据《物权法》，出租人必须对租赁物享有处分权，本案约定的租赁期限开始时原告尚未取得房屋权利，无权出租，至签订《房屋买卖合同》之日期间租赁合同的相关约定无效。三、上诉人给付租金的义务已经履行完毕。依据《合同法》216条：出租人应当按约定将租赁物交付承租人，因此租赁合同自租赁物交付之日起履行，如前所述，上诉人只在取得租赁物期间承担给付租金的义务，事实上双方约定的租金交付时间始于2005年12月1日，上诉人实际上已将此期间的租金给付完毕，此前的租金未有任何履行基础。四、严重违反法定程序，影响案件公正审理。本案原审法院适用简易程序，上诉人在庭审中提出异议，要求转换为普通程序，但原审法院既未作出决定也未在判决书中载明理由。根据《民事诉讼法》157条一款、《民诉法解释》256条之规定：简易程序适用条件为事实清楚、权利义务关系明确、对案件的是非、责任承担以及诉讼标的的争执无原则分歧。本案中双方对合同的效力、上诉人是否存在违约行为、是否应承担违约责任存在根本性争议，因此上诉人认为应适用普通程序。被上诉人李学明、李琴答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同及房屋租赁合同，是在同一天进行的，因为当时被答辩人承诺并约定将签订租赁合同十年租赁期间的全部租金支付予答辩人，所以答辩人才决定买中海壳牌服务公寓房屋作为投资回报的。二、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁合同，是建立在双方平等互利的条件下订立的，也是双方真实意思的表示。被答辩人称该租赁合同部分无效，没有证据和法律依据。三、根据合同法等相关法律规定，虽然该租赁合同期限已满，但是，被答辩人在租赁合同期间未履行完毕的租金，还需依法按约履行。综上：本案事实清楚，证据充分，原审法院的判决有理有据，请求贵院驳回被答辩人的全部请求，维持原判。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认.本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，双方对《中海壳牌服务公寓》商品房买卖合同及《中海壳牌服务公寓》租赁协议书效力均不持异议，本院予以确认。现本案二审争议焦点是：1、双方签订的租赁合同中约定的租赁期从2005年6月1日至2015年5月31日止是否符合法律规定。2、原审适用简易程序是否合法。上诉人主张根据《物权法》，出租人必须对租赁物享有处分权，约定的租赁期方能生效。本案中双方当事人签订《委托租赁经营协议书》的时间为2005年12月5日，而约定的租赁期限为2005年6月1日起至2015年5月31日止，上诉人认为被上诉人在2015年12月5日前尚未取得房屋权利，无权出租，因此主张2005年6月1日至2005年12月4日的租赁期间为无效。对此本院认为，在本案中上诉人与被上诉人签订《中海壳牌服务公寓》租赁协议书时，上诉人明知对方尚未取得房屋产权，而在租赁合同中将其名下涉案房屋期间的租赁权益转让给被上诉人，该转让行为属于物权人合理行使其民事权利，未违反相关法律规定，依法应认定为有效。同时，在双方长达十年的合同的履行阶段也未对此约定的租赁期限提出变更或者异议的主张，综合以上事实，可以认定上诉人对涉案商品房的用益物权提前让渡给了被上诉人，该转让亦可认定为上诉人销售房屋时给予买受人的一种优惠措施，使得被上诉人提前行使该房用益物权的可能得以实现。故上诉人主张双方租赁合同中2005年6月1日至2005年12月4日的租赁期间应为无效没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原审程序适用简易程序是否合法的问题，本案属于事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，依据《民事诉讼法》第一百四十二条之规定，可以适用简易程序。原审法院据此对本案适用简易程序进行审理并无不当，本院直接予以维持。综上所述，原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人玮盛（广东）工业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一六年八月五日书 记 员  叶秀婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；