上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初4520号原告(反诉被告)：钱顺弟，男，1959年8月19日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：闫亚峰，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭涛，上海申蕴和律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海达懿实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈敬松，总经理。委托诉讼代理人：冯作水，男，在被告公司工作。委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。原告钱顺弟诉被告上海达懿实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。2016年5月17日，经原告申请，本院依法采取了保全措施。2016年6月7日，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫亚峰、被告委托代理人乔雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱顺弟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同无效；2.判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种均为人民币)68,255元；3.判令被告向原告返还已经交纳的房租217,050元；4.判令被告向原告返还保证金68,255元；5.判令被告返还原告因面积差多支付的租金38万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告(乙方)与被告(甲方)于2011年3月21日签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区朱枫公路XXX号XXX、XXX、XXX号车间，建筑面积约为6,600平方米，出租给乙方做生产使用，租赁期限为2011年3月20日至2020年3月19日止；租金每年819,060元，租金应三个月支付一次，实支付现金204,765元，每次支付租金需提前10天，先交费后用房；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付68,255元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费每吨4元、电费每度1.2元计算(当国家政府水电调整时，按现有的单价上涨或下跌的幅度调整)，环卫费每月1,500元；第一期从2014年3月20日至2017年3月19日租金递增6%，即每年868,204元；第二期从2017年3月20日至2020年3月19日租金递增6%，即每年920,296元；每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施，乙方不按时支付租金超过15天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理；任何一方违约，将以一个月租金作为违约金赔偿给守约方；如遇市政动迁或旧区改造等因素造成合同无法履行时，在不可抗力的因素之日三十个工作日内通知乙方，甲乙双方损失都不负责任和赔偿或补偿，合同既终止；一切事宜乙方自行与政府部门协商；或自然灾害(如泥石流、地震、洪水、雪灾等)造成的双方损失都不负责任和赔偿或补偿，合同既终止。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告将厂房交付原告，原告按约支付租金、卫生费至2016年3月20日，现原告机器设备仍在系争厂房内。2015年11月3日起，青浦区朱家角镇人民政府及青浦区规划和土地管理局相继向青浦区朱枫公路XXX号保卫养鸡场各业主发送责令限期拆除违法建筑决定书、告知书等材料，告知系争厂房因系违章建筑，被纳入重大环境整治项目，责令各业主不得继续经营，并要求在限定时间内搬离等。原告认为：因系争厂房系违章建筑，无相应产证及合法批建手续，故双方签订的《租赁合同》应为无效；因被告违约行为，给原告造成了损失，故应按合同约定向原告支付一个月租金68,255元的违约金；政府部门在责令原告停业并搬离后，被告不应再向原告收取租金，故应返还原告已支付的2015年12月20日至2016年3月20日的租金217,050元；现合同无法履行，且过错在被告，故应返还原告保证金68,255元；在拆违评估过程中，经评估人员测绘原告发现系争厂房实际面积为6,000平方米，而合同中约定的面积为6,600平方米，租金也是按照6,600平米的标准来收取的，相当于每年多收原告600平米的租金，故应返还租赁合同签订后5年多收的600平米的租金38万元。原告就上述事项多次与被告协商，但被告均未给予合理解决方案，故向法院提起诉讼。被告上海达懿实业发展有限公司辩称：对原告所述合同内容、租金及环卫费交纳、系争厂房拆违告知情况等事实没有异议。系争厂房确无产证及合法批建手续，合同效力由法院依法予以认定；如果合同无效，就不能再适用违约金条款，故不同意支付；原告至今仍在使用系争厂房，且租金仅支付到2016年3月20日，故不同意返还租金；对于保证金，在扣除原告拖欠的费用后如有剩余，同意返还；系争厂房共三个车间，每个车间建筑面积为2,000平方米，但被告出租给原告的房屋并非独立的，而是位于园区范围内的，有统一的道路、门卫、保洁和绿化，供园区内的租赁人共同使用，出租时被告是参照租赁面积的10%进行了公摊，故出租面积为6,600平米。原告在承租系争厂房5年后才提出面积差问题，是不合理的，也超过了诉讼时效。同时，上海达懿实业发展有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2016年3月20日至2016年6月20日期间的租金217,050元、环卫费4,500元、水电费44,247元；2.判令反诉被告腾退系争房屋；3.判令反诉被告支付违约金72,350元；4.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2010年6月20日自案外人上海玖征实业有限公司处承租系争厂房。反诉原、被告系争厂房《租赁合同》签订后至今，反诉被告机器设备一直存放在系争厂房内，但反诉被告仅支付租金及环卫费至2016年3月20日、水电费至2016年1月。2016年2月至3月期间共产生的水电费44,247元，已经由反诉原告代缴。反诉原告认为系争合同合法有效，反诉被告拖欠房屋租金等费用，显属违约，故作如上诉请。针对反诉，反诉被告钱顺弟辩称：对反诉原告所述租金及水电费缴纳、房屋使用情况等事实没有异议。系争房屋被认定为违章建筑，导致合同无效，反诉原告不再具有收取租金的法律地位。2016年3月告知书出具后，相关事宜全部由青浦区朱家角镇人民政府接手，已经与反诉原告没有任何关系。腾退事宜由反诉被告与朱家角镇政府另行协商。本院认为：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。合同生效要件除双方当事人意思表示一致外，还不得违反国家法律、行政法规的强制性规定。本案系争厂房无合法产证或建房用地批复手续，故原、被告所签订的租赁合同应属无效，对双方当事人提出的违约金诉请本院均不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。对原告提出的返还保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现系争厂房由原告占有、使用，故其应及时将厂房腾退，并交付被告。虽系争厂房无合法产证及批建手续，但自合同签订之日起原告即实际占有、使用了该厂房，截止2016年7月12日原告机器设备仍存放于系争厂房内，故其应向被告支付占用使用期间房屋使用费。对于房屋使用费的计算标准，被告主张按照租赁合同约定的租金标准予以计费，但原告提出合同约定的建筑面积与实际面积不符，应按照6,000平米的标准计算，超过实际面积的部分应予以退还原告。本院认为系争厂房无产证，合同约定建筑面积约为6,600平方米，且租金系以总价而非单价形式予以约定，原告在长达五年的使用过程中未曾向被告提出过异议，故本院认定房屋使用费的标准参照合同约定租金标准予以确定，对原告要求被告返还已付租金及因面积差多支付租金的诉讼请求不予支持。双方当事人均确认租金已经支付至2016年3月20日，且被告在本案中仅要求原告支付截止2016年6月20日的租金，故本院确认原告应向被告支付2016年3月21日至2016年6月20日房屋使用费217,050元。对于2016年2月至3月的水电费，系原告在占有、使用系争厂房期间实际产生的费用，且被告已代缴，原告对此无异议，本院予以确认。对于被告主张的环卫费，因其未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告钱顺弟与被告上海达懿实业发展有限公司于2011年3月21日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海达懿实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告钱顺弟保证金人民币68,255元；三、驳回原告钱顺弟的其他诉讼请求；四、反诉被告钱顺弟应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区朱枫公路XXX号XXX、XXX、XXX号厂房；五、反诉被告钱顺弟应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海达懿实业发展有限公司2016年3月21日至2016年6月20日的房屋使用费人民币217,050元；六、反诉被告钱顺弟应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海达懿实业发展有限公司2016年2月、3月水电费人民币44,247元；七、驳回反诉原告上海达懿实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11,135.60元，减半收取计人民币5,567.80元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币10,567.80元，由原告钱顺弟负担人民币9,463.30元，被告上海达懿实业发展有限公司负担人民币1,104.50元；反诉受理费人民币3,347.08元，由反诉原告上海达懿实业发展有限公司负担人民币737.35元，反诉被告钱顺弟负担人民币2,609.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张分二〇一六年八月二十五日书记员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。