东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0502民初1518号原告山东盛运置业集团有限公司。住所地：东营区浏阳河路**号*幢。法定代表人李征，经理。委托代理人林索林，山东林索林律师事务所律师。被告李建红，女，出生，汉族，东营市黎鼎商贸有限公司业主，住东营市东营区。委托代理人万国栋，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。原告山东盛运置业集团有限公司（以下简称盛运公司）与被告李建红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理。依法由审判员高敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛运公司的委托代理人林索林与被告李建红的委托代理人万国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛运公司诉称，2014年11月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，将位于东营区黄河路133号东楼的房屋租赁给被告，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，租金为72000元。因该房屋所在区域拟重新开发利用，该房屋需要被拆除，故签订合同时专门约定：合同到期后，被告须在三日内将承租的房屋交还原告，若不按时交回房屋，办理书面交接手续，每逾期一天，向原告支付房屋使用费和租金总额1%的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告支付了72000元租金。合同到期前，原告多次向被告发出告知书，告知合同到期后，原告将收回该房屋，要求被告依约归还房屋。虽经原告多次催交，被告始终占据该房屋拒绝返还。原告诉请判令被告立即返还租赁房屋；支付占用期间的占用费用（每月6000元，从2015年12月1日起暂计算到2016年3月31日为24000元，实际主张到房屋返还之日）；判令被告支付违约金115200元（每天应支付违约金960元，从2015年12月1日起，暂计算到2016年3月31日，实际主张到房屋返还之日）；诉讼费用由被告负担。被告李建红辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告的起诉。一、法院应确认本案原告主体是否适格。涉案《房屋租赁合同》第一页显示出租方为山东盛运置业集团有限公司物业分公司，合同最后一页签章的出租方为山东盛运置业集团有限公司，而收取被告租金、押金、开具房屋租赁费发票的单位是山东盛运置业集团有限公司物业分公司，与被告签订房屋租赁安全协议和房屋消防安全协议的单位是山东盛运置业集团有限公司物业分公司。二、被告与山东盛运置业集团有限公司物业分公司签订的是定期租赁合同，租期为1年，合同到期后可续租。经办人曾承诺涉案房屋至少租赁给被告3年。三、由于《房屋租赁合同》约定租赁的房屋只能用于招待所，且出租人承诺至少租赁给被告3年。被告只能按照招待所的标准对房屋进行了装修、改造、购置家具，共支出190万元，被告投资巨大，考虑的是对合同和出租方的信赖，长期经营获得收益。四、签订合同时，原告和物业分公司并未告知被告涉案所在区域拟重新开发利用，该房屋需被拆除。事实是物业分公司的负责人告诉被告涉案房屋在3年内不会开发和拆除，双方才签订了定期租赁合同，合同到期可续租。五、原告主张签订合同时涉案房屋所在区域拟重新开发利用，该房屋需被拆除，未提交证据予以证实。六、涉案房屋的所有权应查清，即使房屋归原告所有，因出租人未赔偿被告的相关损失，返还房屋不符合法律规定。七、原告应与被告继续签订房屋租赁合同，有利于维护双方的合法权益，亦符合公共利益。经审理查明，2014年11月28日，原告盛运公司（出租方）与被告李建红（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于黄河路133号东楼建筑面积720平方米的房屋租赁给被告，只能用于招待所，租赁期限自2014年12月1日起至2015年11月30日止，到期出租方收回。承租方自合同签订即日向出租方交纳保证金5000元，承租到期，出租房屋完好无损、没有发生合同约定的需要从保证金中扣除或先行支付的情况时，保证金予以返还。租金总额为72000元，先交租金后用房，按年交纳，即承租方于签订合同前一次交清一年租金。租金不包括水、电、气、暖等其他费用。合同期内，承租方在不改变房屋主体结构的前提下，有权对房屋进行装修、装饰，但装修、装饰方案须以书面形式提交出租方审核同意。承租方承诺，合同终止时，承租方对在承租房屋、场地期间所有的装饰和改扩建面积及由此发生的所有费用不主张任何权利，无偿交归出租方所有。本合同到期后，承租方必须在三日内将承租的房屋交还出租方，如继续使用，需在合同期满前一个月向出租方提出续租意向，另行签订租赁合同。并享有在同等条件下优先续租的权利。合同到期后，承租方不按时交回房屋、办理书面交接手续，每逾期一天，向出租方交纳房屋使用费和租金总额1%的违约金。涉案房屋因国家建设政府指令、出租方上级部门规划、使用或特殊需要必须腾让时，出租方应提前30天通知承租方，合同终止，房屋租金可按实际租期按日收取，双方互不承担违约责任。原告盛运公司在出租方处加盖印章，被告在承租方处签字按印。被告在附属设施清单上签字按印。2014年12月1日，被告出具承诺书，承诺：李建红经与山东盛运置业集团有限公司物业分公司协商一致，临时租用黄河路133号院内东楼整体，并预交租金5000元。承诺不对该楼房进行精装修，不破坏楼房结构，只进行简单的粉刷、整理使用。使用期间，如遇房屋所有人需要收回临时租用的房屋，保证在收到通知之日起20天内无条件搬出该房屋。临时租用期间所产生的装修等各项投资，与房屋所有人无关，该房屋收回时保证不对房屋所有人提出任何补偿要求。所交租金，按实际使用天数多退少补一并结清，双方互不承担违约责任。合同签订后，被告向山东盛运置业集团有限公司物业分公司交纳保证金5000元及房屋租金72000元。2015年10月19日，山东盛运置业集团有限公司物业分公司向被告发短信，内容为：我公司拟对该地段进行开发利用，请您于承租到期日腾空并交回房屋，届时我公司将停水、电，整体封闭该房产。被告至今仍占有使用涉案房屋。另查明，涉案房屋的所有权人为中国石化集团胜利石油管理局，使用人为中国石化集团胜利石油管理局运输总公司。该公司授权原告对外出租经营、收取房租。以上事实，有原、被告陈述，原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证复印件、证明、短信打印件等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故原告请求被告返还房屋的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。被告提出的原告主体不适格的抗辩意见，本院认为，根据查明的事实，涉案房屋所有权人为中国石化集团胜利石油管理局，使用人为中国石化集团胜利石油管理局运输总公司，该公司授权原告对外出租经营、收取房租，涉案《房屋租赁合同》出租方加盖了原告的印章，能够认定原告具备主体资格。至于原告提出的花费巨额装修费系基于对出租方作出的租期三年口头承诺的信赖，本院认为，被告未提交证据证实双方口头约定租赁期限为3年，其该陈述亦与被告出具的承诺书不符，被告的抗辩意见，本院依法不予采纳。原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方未达成续租协议，被告应向原告返还房屋而未返还，应向原告支付占有使用费。原告请求被告参照涉案《房屋租赁合同》约定的租金数额支付自2015年12月1日至2016年3月31日房屋占有使用费24000元，本院依法予以支持。原告主张的违约金，因被告为经营招待所确实进行了装修，且经营时间较短，本院从公平的原则出发，不予支持原告的该项诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：被告李建红于本判决生效之日起二十日内搬离位于黄河路133号东楼建筑面积720平方米的房屋并将上述房屋返还原告山东盛运置业集团有限公司；被告李建红于本判决生效之日起十日内支付原告自2015年12月1日起至2016年3月31日止的房屋占有使用费24000元，并以每月6000元的标准支付自2016年4月1日起至实际返还日止的房屋占有使用费；驳回原告山东盛运置业集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，减半收取1542元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 高 敏二〇一六年八月十五日书记员 王明梅