山东省五莲县人民法院民 事 判 决 书(2015)莲民一初字第71号原告：杜广勇。委托诉讼代理人：王发金，山东竞天律师事务所律师。被告：郑德亮，现羁押于五莲县看守所。被告：秦绪花，成年。第三人：郑淑芹。委托诉讼代理人：范金利，山东阳尔律师事务所律师。原告杜广勇（下称原告）与被告郑德亮、秦绪花（下称两被告）、第三人郑淑芹（下称第三人）债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王发金，被告郑德亮，第三人及其委托诉讼代理人范金利到庭参加诉讼，被告秦绪花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法撤销被告将其所有的位于五莲县城解放路150号安顺花园沿街房转让给第三人的行为。事实与理由：原告与被告郑德亮、秦绪花民间借贷纠纷一案，五莲县人民法院作出判决后在执行过程中，原告发现被告与第三人为逃避债务恶意串通，将被告购买的位于五莲县解放路150号安顺花园沿街房转移到第三人名下，该行为已严重损害原告合法权益。被告郑德亮辩称，原告所诉不属实。涉案房屋是由被告购买，转让给第三人是因为2011年7、8月份，被告向第三人借款51万元，被告与第三人并没有恶意串通。关于被告与原告间的债务是案外人于讯委托被告向原告所借，该款并非被告使用。第三人辩称，原、被告间的民间借贷纠纷第三人不知情，涉案房屋是因被告郑德亮借用第三人50余万元未还，经双方协商将涉案房屋抵顶给第三人，并到房管部门将该房屋产权登记在第三人名下，第三人取得的该房产合法有效。原告起诉第三人与被告恶意串通无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告秦绪花未作答辩。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于五莲县解放路150号1号楼13号（下称涉案房屋）产权登记证号莲房权证城区字第××号，规划性质为营业，总层数3层，建筑面积194.48平方米。2005年左右，涉案房屋开发商五莲县新兴房地产开发有限公司法定代表人于同生向被告郑德亮借款20万元用于公司经营，2006年5月份，被告郑德亮与于同生协商将涉案房屋作价505648元（每平方米2600元）出售给被告郑德亮，于同生向被告郑德亮所借上述20万元及利息作为首付款，余款向中国工商银行五莲支行贷款支付。被告郑德亮和第三人均主张：2011年7、8月份，因经营水库缺少资金，被告郑德亮向第三人分批借款51万元，约定月息1毛，2013年秋第三人向被告郑德亮催要上述借款，被告郑德亮无力偿还，遂与第三人协商用涉案房屋抵顶借款，双方于2013年9月6日到五莲县新兴房地产开发有限公司办理了房屋变更手续，由第三人偿还剩余房贷9万余元，并缴纳了维修基金、测绘费、交易手续费、契税等费用，第三人于2013年10月25日到五莲县房地产管理局将涉案房屋登记在自己名下，并办理了产权登记证书。第三人提供其与陈本学的房地产交易合同书拟证明其向被告郑德亮出借上述51万元的部分资金来源，提供涉案房屋产权登记证书证明该房屋登记在第三人名下，提供商品房买卖合同证明该合同系第三人直接与开发商五莲县新兴房地产开发有限公司签订。本院在审理原告与两被告民间借贷纠纷一案中，于2014年1月23日对第三人进行调查，其表示：第三人与被告系亲家关系，涉案房屋登记在第三人名下是因为被告郑德亮欠第三人借款。被告郑德亮分批次向第三人借款51万元未能偿还，所以涉案房屋顶着第三人名字登记，被告郑德亮把第三人借款还清后，第三人就把涉案房屋交给被告郑德亮。2014年2月17日，原告与两被告民间借贷纠纷一案诉至本院，本院经审理查明相关事实后于2014年9月30日依法作出（2014）莲民一初字第183号民事判决书，判令郑德亮、秦绪花共同偿付杜广勇借款127万元及利息（自2014年2月17日起按照中国人民银行同期贷款利率付至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内付清。对于被告与第三人转让涉案房屋的行为应否撤销。原告主张被告与第三人的债务关系仅有当事人陈述并未提供其他有效证据，涉案房屋位于五莲县城商业圈，双方交易时该房产价格应在200万元左右，而被告仅以51万元转给第三人，系以明显不合理低价转让；且被告与第三人系儿女亲家关系，被告明知已背负巨额债务而低价转让涉案房屋，双方明显存在恶意；现被告也无其他资产能够清偿原告债权，故对被告与第三人转让涉案房屋的行为应当予以撤销。被告郑德亮对此不予认可，辩称被告向第三人借款时约定以涉案房产抵押，后因未能偿还借款而将涉案房产抵顶给第三人用以偿还本金、利息、房贷等其他费用，所以被告并非恶意转让。第三人对原告主张亦不予认可，辩称第三人与被告并未恶意串通侵害原告债权，第三人从被告处抵顶涉案房产是因被告郑德亮借第三人51万元到期后未还，双方经协商后以该房屋抵顶本金、利息、手续费及剩余房贷等费用，且已经办理了产权过户登记。涉案房屋在被告与第三人转让时的市场价格，本院咨询五莲县房地产管理中心工作人员，其表示：2013年秋季，该房屋地段的同类沿街房价格大约在每平米7000元左右。同时，本院咨询五莲县莲房置换中心工作人员，其表示：2013年秋季，该房屋地段的同类沿街房价格大约在每平米7000元至8000元之间。上述事实，由（2014）莲民一初字第183号民事判决书，本院对第三人的调查笔录，五莲县新兴房地产开发有限公司收款凭证、发票、个人购房借款合同、第三人与陈本学的房地产交易合同书，涉案房屋产权证书，第三人与五莲县新兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及到庭当事人的陈述予以证实，可以认定。本院认为：因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。本案中，被告与第三人均主张因被告于2011年7、8月份向第三人借款51万元，后因无力偿还于2013年9月份将涉案房屋抵顶给第三人，通过本院到房管部门及房产中介咨询当时当地同类房屋转让价格（每平方米7000元左右）可以看出，被告与第三人转让涉案房屋的价格偏低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产的，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。被告与第三人将涉案房屋顶账价格50多万元，与该房屋当时市场价格相比较，根据上述规定可视为明显不合理的低价。同时，从本院对第三人调查的笔录内容可以看出，涉案房屋登记在第三人名下，实际上是一种对被告向原告借款的抵押行为。综上，被告郑德亮以明显不合理的低价将涉案房屋转让给第三人，且被告与第三人系儿女亲家关系，被告未提供其他财产用来清偿原告债权，该转让行为已对原告债权的实现造成损害，同时因被告秦绪花与被告郑德亮系夫妻关系，涉案房屋应属于双方共同财产，故原告请求撤销两被告转让涉案房屋于第三人的行为，符合上述法律规定，本院予以支持。该撤销权的行使范围以两被告欠原告的借款127万元及利息为限，数额按（2014）莲民一初字第183号民事判决书判决内容确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：撤销被告郑德亮、秦绪花将位于五莲县解放路150号1号楼13号房屋（莲房权证城区字第××号）转让给第三人郑淑芹的行为。案件受理费100元，由被告郑德亮、秦绪花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  王义江人民陪审员  毛力敏二〇一六年八月二日书 记 员  崔 鹏