湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘06民再5号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：季华溪。被申请人（一审被告、二审上诉人）：岳阳市中豪置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵西路184号。法定代表人：叶振凡，该公司董事长。委托代理人：郑杰华，该公司董事。委托代理人：李茨安，湖南汉昌律师事务所律师。再审申请人季华溪因与被申请人岳阳市中豪置业有限公司（以下简称中豪公司）租赁合同一案，不服本院（2014）岳中民一终字第389号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2015年12月1日作出（2015）湘高法民申字第464号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人季华溪、被申请人中豪公司的委托代理人郑杰华、李茨安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年10月21日，一审原告季华溪起诉至岳阳市岳阳楼区人民法院请求判令：1、解除与中豪公司的商场租赁合同并双倍返还押金42000元；2、由中豪公司赔偿装修费用20000元；3、由中豪公司赔偿未按合同规定时间营业的损失共15514元；4、由中豪公司返还所交物业管理费6825元；5、由中豪公司赔偿可得利益和积压货物损失35000元。岳阳楼区人民一审法院查明，2013年1月12日，季华溪与中豪公司签订了一份《商场租赁合同》，季华溪租赁中豪公司位于中豪时代购物城负1楼1GA01号商铺。合同第二条约定了租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日；第三条约定了乙方（季华溪）向甲方（中豪公司）中豪公司交纳20000元的履约保证金，租金为每月340元；第四条约定了乙方同意在一切非因甲方原因下致使合同解除，乙方装修部分归甲方所有且甲方无须补偿乙方装修的残值；第十条约定乙方逾期交付租金的，每逾期一日，加付另外合同还约定了乙方营业时间与商场营业时间同步，商场营元违约金，逾期十五日仍不缴付的，视为根本违约，乙方根本违约，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残值补偿。另合同约定营业时间为早8点至晚21点。合同签订后，中豪公司向季华溪交付了租赁房屋，季华溪向中豪公司指定的物业公司交纳了20000元门面押金，租金交至2013年9月。后由于整个商场生意不太好，各租赁户要求中豪公司降租未果，季华溪遂从2013年10月开始拒付租金。另查明，2013年1月商场刚开业时，营业时间为早8点至晚21点，2013年1月28日，对营业时间调整为早9点至晚18点，并且中豪公司为此决定一个季度免一个月租金。2014年2月后，因季华溪上访、中豪公司停电等原因门面一直处于停业状态。岳阳楼区人民法院一审认为，季华溪与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定来履行自己的义务。合同签订后，季华溪向中豪公司交纳了履约保证金，中豪公司向季华溪交付了门面，双方之间均按合同履行了自己的义务。在合同履行的过程中，季华溪长期拖欠租金，已构成违约。中豪公司在没有征求季华溪及各租赁户同意的前提下，擅自将营业时间从2013年2月开始改为上午9时至下午18时，另在本案审理期间，中豪公司以季华溪及各租赁户拖欠租金为由，强行关闭了供电设施，导致季华溪及各租赁户无法经营，中豪公司也存在违约行为。季华溪、中豪公司双方签订的《商场租赁合同》因双方的违约行为，导致合同不能继续履行，季华溪现要求解除与中豪公司之间签订的《商场租赁合同》，予以支持。季华溪的履约保证金被告应当退还，但季华溪要求双倍返还履约保证金没有法律依据，不予支持。季华溪拖欠的租金应当从履约保证金中扣除。至于季华溪拖欠的租金，由于2014年2月后，因季华溪、中豪公司双方的原因门面处于停业状态，其中，2013年10月至2014年1月的租金季华溪应当向中豪公司交纳，其余的租金中豪公司应当减免。季华溪要求中豪公司赔偿装修损失2万元，由于租赁合同的解除是双方均有违约行为导致的，季华溪要求中豪公司赔偿装修损失不符合合同的约定，不予支持。季华溪要求中豪公司赔偿违反合同导致的季华溪可得利益损失和积压货物的损失3.5万元，季华溪对此没有提交证据证实，合同对此也没有进行约定，季华溪的该请求不予支持。季华溪要求中豪公司赔偿未按合同规定时间营业的营业损失共15514元，季华溪对此没有提交证据证实，且中豪公司调整营业时间后一个季度免了季华溪一个月物业管理费，对季华溪提出的此项诉讼请求，不予支持。季华溪要求中豪公司返还季华溪已经交纳的物业管理费，季华溪使用了租赁物，应当交纳物业管理费，季华溪要求中豪公司返还已交的物业管理费没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除季华溪、岳阳市中豪置业有限公司于2013年1月12日签订的关于租赁中豪时代购物城负1楼1GA01号商铺的《商场租赁合同》；二、限岳阳市中豪置业有限公司在本判决生效后十日内退还季华溪履约保证金18640元（340元×4个月=1360元，20000元-1360元=18640元）；三、驳回季华溪的其他诉讼请求。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2687元，由季华溪承担2127元，岳阳市中豪置业有限公司承担560元。季华溪不服一审判决，向本院提起上诉称：请求维持原判第一项，撤销原判二、三项，支持上诉人的诉讼请求。中豪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，依法改判并驳回季华溪的诉讼请求。本院二审查明的事实与一审一致。本院二审认为,本案的争议焦点是中豪公司与季华溪在履行租赁合同时是否有违约行为以及应当如何承担违约责任。关于中豪公司更改营业时间及停止向承租户供电的行为是否违约的问题。中豪公司与承租户签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的，双方均应当按照合同履行。中豪公司主张其调整营业时间是经过了与各承租户协商后达成的一致意见，并没有违约，但仅以其发放过一张营业时间调查表为依据，而调查表的内容是征求承租户意见作为参考，公司之后也未与各承租户签订变更原合同约定的营业时间的协议，故对中豪公司的这一主张，本院不予支持。对于中豪公司以承租户未按时交纳租金等费用为由停止供电，提出己方的行为是行使合同权利的主张，本院认为，中豪公司与承租户签订的合同中约定在双方发生争议时应协商解决，协商不成时可向法院起诉，但中豪公司在双方发生争议时即断电导致承租户不能经营的行为不当。因中豪公司缩短营业时间、断电导致营业时间减少但并非是导致合同目的不能实现的根本原因，且合同就此没有特别约定，故该行为不能认定为根本违约。季华溪使用承租商铺期间，从2013年10月起不交租金，按照合同约定，该行为构成根本违约。承租人认为其是履行抗辩权的主张没有法律依据，本院不予支持。按照合同约定中豪公司有权解除合同并不予退还履约保证金。现承租人亦是要求解除合同，故对原审法院解除双方合同的判决，予以维持。因中豪公司的上述违约行为，造成承租人营业时间减少，而合同并没有约定中豪公司承担该违约责任的方式，原审据此作出中豪公司退还履约保证金并减免部分租金的处理并无不当，承租人还要求出租人赔偿损失的主张，本院不予支持。承租人要求中豪公司赔偿解除合同后损失的主张没有法律依据，本院不予支持。关于中豪公司在招商时是否有欺诈行为以及租赁标的物消防安全未验收就开业的问题。本院认为招商广告属要约邀请非要约行为，且季华溪没有提供充分的证据证明中豪公司存在欺诈事实；另外租赁标的物消防安全未验收就开业属实，但现已消防验收，且季华溪并未因此造成损失，故对于季华溪以该两个理由要求赔偿的主张，本院不予支持。另外，因岳阳时代物业管理有限公司与中豪公司并非同一公司，岳阳时代物业管理有限公司与季华溪之间属另外一个法律关系，对于双方之间的争议，本案不予审理。综上，中豪公司、季华溪的上诉理由均不能成立，本院不予以采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2952元，由季华溪负担2292元，由岳阳市中豪置业有限公司负担300元。季华溪申请再审称：中豪公司违反了《商场租赁合同》第七条和第十一条的约定，缩短黄金营业时间以及强制断电锁门清场是导致合同不能履行的根本原因，且中豪公司还有负一楼缺建厕所、人行道占用出租、停开电子显示屏等违约行为，应当赔偿季华溪的损失。季华溪没有收益不能支付租金，不存在违约，更何况没有拖欠租金的情况。本案一、二审认定事实不清，适用法律错误，没有保护季华溪的合法权益。请求撤销岳阳市中级人民法院（2014）岳中民一终字第389号民事判决书和岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第581号民事判决书第二、三项，改判为支持季华溪一审的全部诉讼请求，并判令中豪公司赔偿季华溪精神损失10000元。中豪公司辩称：1、按照双方合同约定，季华溪逾期支付租金及相关费用达15日以上构成根本违约。2、季华溪要求赔偿精神损失没有法律依据。3、季华溪的装修损失20000元未经鉴定不足以认定，同时季华溪的其他损失亦无证据证实。请求驳回季华溪的再审申请。本院再审查明：2013年3月份，中豪公司向各租赁户发放了一份《商场营业时间调查表》称“中豪时代购物城已正式投入营业，现公司有意调整营业时间，在此希望各经营户提供宝贵的意见，公司将采取少数服从多数的形式作参考决定，并将表格公示于众”。季华溪在表格给出的参考时间（09：00-18:00）一栏划勾并签名。中豪公司为此决定免除季华溪2013年第一季度中一个月的租金。再审查明的其他事实与原一、二审查明事实一致。本院认为：依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条关于“……当事人的再审申请超出原审诉讼请求的，不予审理……”的规定，季华溪再审请求赔偿精神损失10000元已超过其原始诉讼请求，本院不予审理。同时，双方当事人对解除《商场租赁合同》也无异议。因此，本案的争议焦点在于：合同解除后，中豪公司对季华溪所主张的各项损失应否承担赔偿责任。按照双方签订的《商场租赁合同》第十条第1项的约定，季华溪从2013年10月起拒付租金的行为应视为根本违约。季华溪拒付租金，按照合同第十条第6项关于“乙方（季华溪）根本违约，甲方（中豪公司）有权解除合同，收回租赁标的物，乙方交付的履约保证金不予退还并有权就发生的直接及可预期利益之损失主张赔偿，同时乙方不得主张其装修部分的残值补偿”的约定，季华溪在合同解除后无权请求返还履约保证金和装修损失。季华溪还要求中豪公司退还已交纳的物业管理费，但该笔费用系岳阳时代物业管理有限公司收取，季华溪要求中豪公司退还亦没有法律依据。中豪公司在合同履行过程中调整了合同约定的营业时间，此前，季华溪在中豪公司向各租赁户发放的《商城营业时间调查表》中以划勾签名的形式表达了相同的意愿，中豪公司为此还减免了季华溪一个月的租金，季华溪也已接受。现季华溪又以此主张违约损失有违诚实信用原则。季华溪还主张中豪公司还有负一楼缺建厕所、人行道占用出租、停开电子显示屏等违约行为，但未能提供充分的证据证明。同时，季华溪对自己主张的营业损失、可得利益和积压货物损失也没有提供充分的证据证实，不能认定。且原一审判决由中豪公司退还按合同约定可不予退还的履约保证金20000元已是对季华溪的损失酌情作出的补偿。综上，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：维持本院（2014）岳中民一终字第389号民事判决。本判决为终审判决。审判长  胡中岳审判员  李思球审判员  王延红二〇一六年八月三日书记员  张 倩