广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初7250号原告（反诉被告）宋桂古，男，汉族，1987年12月15日出生，住广东省韶关市浈江区。被告（反诉原告）林隽，女，汉族，1975年1月8日出生，住广东省佛山市南海区。原告宋桂古诉被告林隽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员罗婉文独任审判。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并将本案由小额诉讼程序转为简易程序，于2016年8月4日公开开庭进行了审理，原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2016年6月13日，原、被告签订租赁合同，约定由被告将佛山市禅城区汾江南路6号二座801房出租给原告作为商住用途，月租金1500元，押金3000元，租赁期自2014年6月20日至2016年6月19日止。2016年6月15日，原告发微信通知被告，7月20日后不再继续租住房屋，并交纳一个月租金。2016年7月8日原告搬走，并通知被告提前收房。次日，被告去收房，但对墙壁不满意，原告于2016年7月14日找装修人员把墙壁重新刷好，并通知被告。2016年7月19日，原告约被告退押金，被告却以房子没租出去为由不退押金，并坚持由法院处理。2016年7月21日，原告再通知被告应于7月25日前退回押金。2016年7月25日，原告找被告，但被告既不接电话也不回复微信。为此，特起诉请求判令：1、被告退回原告押金3000元及利息（利息以3000元押金为本金，从2016年7月20日起按日百分之二计算至实际返还之日止）；2、被告退还原告2016年7月9日至2016年7月19日合计12天的租金640元。被告辩称，原告陈述其与被告续签一个月不属实，双方约定续租一年，现在原告只租了一个月就搬离已构成违约，被告已将3000元押金作为违约金没收，因此被告不同意原告的诉请。被告反诉称，原、被告之间的租赁合同于今年到期，被告打算不再租给原告，故从四月份开始请中介放租。2016年5月30日，中介公司带租客去涉案房屋看房，但原告却对中介公司说要续租，当时原告立即打电话给被告，经双方约定，由原告继续承租涉案房屋，租期为一年，租金为1600元每月，于每月15日前支付。2016年6月13日，原告支付第一个月房租，但在2016年6月15日，原告却发微信告知被告仅租至2016年7月20日止，被告认为原告违反口头约定，要求原告继续履行合同，并同意原告可将房屋转租。2016年7月8日，原告确告知被告其已搬走。原告搬走后，拒绝将房卡、存折返还被告。为此，被告让管理处作废所有房卡，且供电局多次催被告交电费，被告唯有帮原告垫付电费。房屋的木地板也被原告损坏，为此，特反诉请求判令：1、解除原、被告的口头租赁协议；2、被告没收原告支付的押金3000元；3、原告支付拖欠的电费323.74元；4、原告支付重新办理四张房卡和一本电费存折的费用合计200元；5、原告支付木地板维修费800元。原告针对被告的反诉辩称，原、被告的口头租赁协议没有生效，押金应予以退还。原告不同意支付补办房卡和存折损失，被告只需要换卡并重新设置密码，无需作废房卡，且原告同意返还房卡和存折给被告；关于电费，原告曾在2016年7月8日电话咨询供电局，供电局称涉案房屋没有欠费记录，且原告用于交纳电费的存折内还有100多元是可以扣费的。关于木地板，原告认为是正常损耗，并非原告故意损坏，且不影响被告的正常使用。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的身份证。拟证明原、被告主体适格。2、押金收据。拟证明被告共收取原告押金3000元。3、商品房买卖合同。拟证明涉案房屋是被告所有。4、租赁契约。拟证明原、被告双方的书面协议约定租期到2016年6月20日，到期后原、被告没有续签合同，但原告实际承租涉案房屋，又没有约定租赁期限，所以双方应为不定期租赁关系，原告有权随时解除合同，原告在2016年6月15日已通知被告仅承租至7月19日止。5、微信聊天截图。拟证明原告在2016年6月15日通知被告不再续租。6、通话记录截图。拟证明原告多次电话通知被告要求退还押金。7、转账记录。拟证明原告向被告支付2016年6月20日至2016年7月19日的租金。诉讼中，被告提交以下证据：1、2016年5月30日微信聊天截图。拟证明被告曾带客户去看房，但原告当时提出要续租，让被告不要再带客户。2、2016年6月13日微信聊天记录。拟证明从2016年6月20日起的月租金为1600元，原告已按照双方口头约定支付首月租金。3、2016年6月15日微信聊天记录。拟证明在原告交纳了续租的第一个月租金后就向被告提出仅续租一个月，被告要求原告将房屋转租出去才能退出。4、2016年7月8日微信聊天记录、电话录音。拟证明原告在没有通知物管、没有结清水电费、没有经得被告的同意下，告知被告其已在7月8日搬离房屋。5、2016年7月19日微信聊天记录。拟证明原告威胁被告要将房锁弄坏。6、电费发票。拟证明被告没有交清拖欠的电费323.74元。7、照片11张。拟证明原告承租期间损坏涉案房屋的木地板。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；证据4、5、6、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年6月13日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁契约》，双方约定如下：一、甲方将佛山市禅城区汾江南路6号二座801房出租给乙方作为商住用途。房屋建筑面积为37.59平方米。二、月租金为1500元，租赁期自2014年6月20日起至2016年6月19日止。三、乙方向甲方交纳3000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）退回乙方。六、租赁期内，乙方承担下列责任:。5、爱护和正常使用房屋及设备，发现房屋及其设备自然损耗，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人人身、财产损害，乙方应负责赔偿。6、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏，乙方应负责赔偿或修复。七、违约责任。1、任何一方违反本合同条款或法律规定，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。租赁期满解除之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现人为损坏，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。十二、双方约定的其他事项：1、房租每月1500为房主实收，其他所有费用由租客承担。2、给租客两张房卡，价值100元，如果遗失，由租客负责新换与原锁一样的门锁。同日，原告向被告交纳3000元押金，被告出具收据一份。2016年5月30日，原告向被告发语音微信：“林小姐，怎么满堂红今天过来看房，我们不是说好续租的吗？”被告回复：一直在放卖，前段时间顺便放租。好吧，我让卖的去看租房就别去看了。原告回复：好的。2016年6月13日，原告向被告交纳2016年6月20日至2016年7月19日的租金1600元。2016年6月15日，原告向被告发微信：林小姐，真不好意思！星星801的房子，我打算租到下个月20日就不租了，因为在楼上办公，没有生意，所以想换街铺，感谢你这两年以来的支持。被告回复：帮我转租出去吧，我就说你怎么不签合同呢。原告回复：你想租办公还是住家？被告回复：都可以，只要租金能高点，前些天别人要租，你又说续租。我跟别人说你已经续租了。原告回复：提前帮你放租，还有一个多月，可以找到租客的，放心吧。被告回复：你帮我转租出去，价格尽量高点我就不再怪你。原告回复：帮你找个价格高的好租客。被告陈述：小宋，你什么时候搬都行，但搬之前要帮我租出去。不要让我的房空置，太亏了。好吗？原告回复：全体员工，努力帮你租出去。2016年7月8日，原告向被告打电话、发微信，其中原告微信中陈述：林小姐，星星801房公寓，我们已经搬走。你有空可以过来验收一下，我们可以提前交给你。被告回复：不行，自己说续租的，你得转租出去才能搬走，这是起码的常识，房卡、存折都不交我，搬东西都不让我过去看看，不怕我去起诉你没有诚信吗？。你说续租，才交了一个月房租又说不租，我说你得转租出去，你说没问题，还说找个价格高的好租客，你现在又直接跑掉，你这口头协议是为了行骗吗？原告回复：我们是合同到期，不存在转租，情义上，我帮你转租,我们租金交到20号，有些东西没收拾好，你不能提前收房。我已经加大力度，义务上帮你转租。被告回复：你20号之前没转租出去，必须按时交房租，说好每月1600元。你跑掉了，我得拿回钥匙和房卡房租，你把我的水电费、管理费存折给我，我要查你欠了多少费用。原告回复：20号前，我会把卫生搞好，房卡全部交给你。2016年7月20日，被告向佛山供电局交纳涉案房屋2016年5月1日至2016年7月1日的电费323.74元。据被告提供的照片显示，房屋内木地板上有划痕，木地板和地砖连接处的木线有部分破损。另查明，被告与佛山市永利德房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买涉案房屋，房屋用途为酒店用房，建筑面积为37.59平方米，套内面积为26.24平方米。原告陈述，原告已于2016年7月8日搬离。被告陈述,被告已于2016年7月9日收回房屋且更改门锁密码。被告没有重新办理新房卡，只是让管理处作废之前的房卡。原、被告一致确认：2016年5月30日，原告向被告提出续租房屋，双方口头约定续租的时间为一年。每月租金1600元，于每月15日前交。其他约定与原合同约定一致。庭审中，原告将房卡四张和电费存折一本返还被告。被告解释6月15日被告的微信聊天中陈述“不要让我的房屋空置、太亏了”的意思为要求原告将房屋转租出去，不要让房屋空置；原告认为被告的意思是担心其房屋没有人承租。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2014年6月13日签订的《租赁契约》已于2016年6月19日届满。上述合同租期届满前，双方协议由被告继续租赁涉案房屋，并对租赁期限、租金单价、交租期限等进行重新约定，未重新约定部分双方确认与原租赁契约一致，双方虽无再签订书面租赁合同，但上述约定系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人应按照合同约定全面善意履行各自义务。关于被告诉请解除租赁合同。据审理查明，原告单方提前终止合同，其行为已构成根本违约，被告依法有权解除合同。因被告确认已于2016年7月9日收回涉案房屋，故本院确认原、被告的租赁合同已于2016年7月9日解除。关于原告诉请退还押金、支付利息，被告反诉请求没收押金。原告单方提前终止合同，根据《租赁契约》第七条第1点的约定，被告有权没收保证金，被告该项诉请有理，本院予以支持，原告退还押金及支付利息的诉请，本院不予支持。关于原告诉请退还租金。因被告已于2016年7月9日收回房屋，故被告已收取原告2016年7月10日至2016年7月19日期间的租金516.13元（1600元÷31日×10日）应于退还，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请支付电费。因被告已垫付原告在承租期间产生的电费323.74元，被告诉请原告支付合法合理，本院予以支持。关于被告诉请支付木地板维修费。据前查明，涉案房屋的木地板确有破损和划痕，根据日常经验法则，该破损及划痕并不属于正常使用家具导致的自然损耗，故对原告正常损耗的抗辩意见本院不予采纳，参考市场价格和受损面积，本院酌定原告赔偿被告维修费用500元，被告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请重新办理房卡和存折的费用。被告主张因注销房卡导致其损失，但未举证证明，且诉讼中，原告已向被告返还房卡和存折，被告亦确认并未重新办理房卡，故对该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：（2016）确认原告宋桂古与被告林隽之间关于佛山市禅城区汾江南路6号二座801房的租赁合同关系已于2016年7月9日解除；二、被告林隽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告宋桂古返还2016年7月10日起至2016年7月19日止的租金516.13元；三、原告宋桂古于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告林隽支付电费323.74元、木地板维修费500元，合计823.74元；四、被告林隽已收取的押金3000元不予退还原告宋桂古；五、因原、被告互付给付金钱义务，上述第二、三项折抵后，原告宋桂古仍需于本判决发生法律效力三日起十日内向被告林隽支付307.61元；六、驳回原告宋桂古的其他诉讼请求；七、驳回被告林隽的其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取25元，由原告宋桂古负担21元，被告林隽负担4元；反诉受理费收取25元，由原告宋桂古负担23元，被告林隽负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年八月二十三日书记员  李若梅附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。