成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0115民初928号原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号，组织机构代码：78266347-3。负责人杨敏，总经理。委托代理人刘馨遥，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。被告徐松兰，女，汉族，1967年3月14日出生，住四川省资阳市安岳县。被告邹敬东，男，汉族，1964年5月2日出生，住四川省资阳市安岳县，系被告徐松兰之夫。原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业公司）诉被告徐松兰、邹敬东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的诉讼代理人刘馨遥到庭参加诉讼，被告徐松兰、邹敬东经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告家利物业公司诉称，被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的彩叠园1A期商品房1栋1单元7层704号房屋业主，原告系该物业前期物业机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关规定，被告应向原告缴纳2012年9月至2015年11月期间物业服务费，但经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2012年9月至2015年11月期间的物业服务费8096.01元及截止2015年11月3日产生的违约金为2979.74元（按月以未交费用的2%计算），被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告承担原告因本案支出的律师费2000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告徐松兰既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告邹敬东既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年2月8日，家利物业管理（重庆）有限公司与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了逸翠园1A期《前期物业服务合同》，合同第三十三条约定如家利物业管理（重庆）有限公司在成都市注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给家利物业管理（重庆）有限公司在成都市分公司，无须另行签订变更协议。双方于2008年3月21日签订了《逸翠园1A期前期物业服务合同》补充协议。约定由原告提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2008年1月1日起至2009年12月31日止。该协议第十条约定，在业主办理其单元交接手续当日，由原告委托和记黄埔地产（成都）温江有限公司向业主收取3个月的首期物业管理费。对业主逾期交纳物业管理费按公约规定收取违约金的，违约金自逾期之日起按月以未缴费用百分之二计算。物业管理费标准为独立及联排别墅物业服务费按2.5元/平方米/月收取，高层住宅按1.9元/平方米/月收取。同时约定将《逸翠园1A期前期物业服务合同》名称修改为《彩叠园1A期前期物业服务合同》，将《业主临时公约》名称修改为《彩叠园业主临时管理规约》，将“物业管理公司”名称修改为“物业服务企业”，由成都“逸翠园”1A期修改为成都“彩叠园”1A期，由别墅住宅，高层住宅修改为花园洋房住宅，高层住宅。物业管理费标准修改为花园洋房住宅（包括独栋、叠拼、联排住宅，载明的B1型、B2型，C型及D型住宅）2.5元/平方米/月，高层住宅1.9元/平方米/月，物业管理费均按各住宅单元房屋所有权证载明的建筑面积计收。2011年8月28日，被告徐松兰、邹敬东与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，购买了和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的成都市温江区鹏程路1088号彩叠园1A期商品房***号房屋，建筑面积109.26平方米。同日，和记黄埔地产（成都）温江有限公司与被告签订了《业主临时管理规约承诺书》及《业主临时管理规约》。原、被告于2012年3月31日签订了彩叠园1A期房屋交付手续办理进程确认书，被告于当日支付了2012年6月-8月3个月的物业服务费，被告未缴纳2012年9月1日起至2015年11月30日止的物业服务费8096.01元。四川新开元律师事务所于2013年11月22日、2015年7月21日分别以邮政特快专递的方式向被告邮寄了律师催收函，经催收无果，原告遂诉讼至院，请求解决。上述事实有原告提供的原、被告双方身份信息、前期物业服务合同、《前期物业服务合同》补充协议、《业主临时管理规约承诺书》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、商品房买卖合同摘要、房屋交付手续办理确进程确认书、收款收据、物业服务费清单、律师催收函、邮政特快专递单及原告当庭陈述为证，事实清楚，足以认定。本院认为，被告徐松兰、邹敬东经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，视为被告徐松兰、邹敬东放弃了对原告主张事实的反驳权利。家利物业管理（重庆）有限公司与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订在平等、自愿基础上签订《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》补充协议，和记黄埔地产（成都）温江有限公司与被告签订了《业主临时管理规约承诺书》、《业主临时管理规约》及原、被告办理了房屋交付手续办理进程确认书，是双方当事人的真实意思表示，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，并受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》补充协议及《业主临时公约》对被告具有法律效力。原告依据上述合同为被告提供了物业服务，有权依据合同约定的标准收取相应的物业服务费。依据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定，被告每月应向原告支付物业服务费109.26平方米×1.9元/平方米=207.59元。因物业服务费于2012年6月1日起计收，被告已支付了2012年6月-8月3个月的物业服务费，被告自2012年9月1日起至2015年11月30日止未向原告缴纳物业服务费8096.01元，故被告应支付原告物业服务费8096.01元。因被告未向原告支付物业服务费，故原告有权依约要求被告承担违约金。因原告主张的违约金偏高，该违约金以8096.01元为基数，自2019年9月1日起至清偿之日止每日按万分之五计算。原告的合法诉请主张，本院依法予以支持。原告主张要求被告给付律师代理费，因该代理费与本案被告无关，且无相关证据佐证，故本院对该项请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐松兰、邹敬东于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费8096.01元及违约金（以8096.01元为基数，从2012年9月1日起至清偿之日止每日按万分之五计算）。二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费127元，由被告徐松兰、邹敬东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  ＸＸＸ人民陪审员  戴光志人民陪审员  苟 婷二〇一六年八月十二日书 记 员  晏祺跃