上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初2999号原告郭敏，女，1978年8月29日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人郭志忠，男，1951年11月19日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人李勋，上海明伦律师事务所律师。被告李兴，男，1980年12月27日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。第三人王卓伟，男，1978年8月11日生，汉族，住上海市。第三人戚荃钧，男，1983年7月14日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。原告郭敏诉被告李兴、第三人王卓伟、第三人戚荃钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭。本院于2016年6月21日、2016年8月2日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭志忠、李勋、被告的委托代理人徐叶花、第三人戚荃钧的委托代理人黄玲均到庭参加了诉讼，第三人王卓伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郭敏诉称，2013年4月9日，原告与第三人戚荃钧签订《房地产抵押借款合同》，合同约定由原告向第三人戚荃钧借款人民币600,000元(币种下同)；借款期限为2013年4月9日至2013年7月8日止。借款月利率为1.8%。原告以自有房屋奉贤区西渡镇锦港新村1幢2号601、复601室作为借款的担保。2013年4月15日，原告与第三人戚荃钧办理如上借款合同的公证，并赋予借款合同强制执行效力。同日，原告在不知情的情况下签订了出售房屋的委托书，并办理委托公证。受托人为未谋面的第三人王卓伟。2013年4月9日，第三人戚荃钧通过银行转账的方式汇款原告600,000元后，同日以利息预先扣除为由要求原告将借款中的110,000元转入指定账户。自2013年7月起，原告依据合同约定陆续支付第三人戚荃钧利息144,000元，其中2014年3月5日、6日原告根据第三人戚荃钧指示，先后将72,000元利息付至被告帐户。2015年5月4日，因原告父母(在外陪外孙上学)回奉贤看空关的系争房屋，才发现房屋门锁无法开启，遂报警。后经了解，2014年2月21日，第三人王卓伟与被告签订《上海市房地产买卖合同》，并于2014年4月10日已将系争房屋过户到被告名下。房产过户后，被告、第三人未办理房屋物品移交，也未支付任何款项给原告。相反，被告与第三人将原告房屋内贵重物品私自处理，且第三人还欺骗原告继续办理借款延期，要求支付利息等。原告认为被告与第三人恶意串通的行为，已严重损害原告的合法权益。遂原告诉讼来院，请求本院判令：1、确认第三人王卓伟代原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告协助原告完成房屋产权人变更手续；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求4、被告归还原告家具及原告财产。原告郭敏针对其诉请提交并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证复印件一份，旨在证明原告原为系争房屋产权人的事实；2、上海市房地产登记簿一份，旨在证明系争房屋已于2014年4月3日过户至被告名下的事实；3、谈话录音一份，旨在证明被告及第三人恶意串通，损害原告合法权益的事实；4、收条三份、承诺书一份，旨在证明原告按约向第三人戚荃钧支付利息的事实；5、银行流水明细二份(工商银行、建设银行)，旨在证明借款合同签订后，第三人戚荃钧以利息预先扣除为由要求原告将借款中的110,000元转入指定账户；以及原告根据第三人戚荃钧指示于2014年3月5日和3月6日，将72,000元利息汇到被告账户的事实；6、借款介绍人姚红卫和沈浩杰的谈话录音一份，旨在证明原告一直按照借款合同支付利息，被告和第三人恶意串通，将房屋过户给被告，保证第三人戚荃钧债权的事实；7、上海市房地产买卖合同二份，旨在证明第三人王卓伟未征得原告同意代原告与被告签订房屋买卖合同，出卖价格低于市场价的事实；8、房地产抵押借款合同、债权文书公证书各一份，旨在证明原告向第三人戚荃钧借款600,000元，但实际到账490,000元的事实；9、电费发票18份，旨在证明从2013年1月份到2015年3月份(即自2014年4月过户给被告后)，均是由原告支付系争房屋的电费，被告与第三人串通买卖房屋而不告知原告，侵犯了原告的合法权益；10、照片二十张，旨在证明当时系争房屋内的家具和财产情况；11、报警回执单一份、照片三张，旨在证明2015年12月31日，系争房屋中还有原告财产的事实；12、邻居的证言一份，旨在证明目前系争房屋的实际使用人是第三人戚荃钧；且第三人戚荃钧将系争房屋内的红木家具搬走的事实；13、门卫的证言一份，旨在证明目前房屋的实际使用人是第三人戚全均；14、沈浩杰的证言一份，旨在证明当时原告和第三人戚荃钧借款的过程。被告李兴辩称，原告与第三人戚荃钧间的借款事宜，被告没有参与，所以情况并不清楚。第三人王卓伟持有出售房屋的公证委托书，故被告确认第三人王卓伟为原告代理人的身份，而且也去房屋中多次看房，不存在原告说的房屋内有大量财产，原、被告间的房屋买卖合同，是原、被告双方的真实意思表示，被告已经支付符合市场价的对价，且房屋已交接，被告已实际占有了房屋，买卖合同应该认定为有效。原告主张的恶意串通，损害原告利益，也不符合合同无效的理由，合同法规定的无效情形是损害国家集体或者第三人的利益。另外，原告所述其转入被告账户的72,000元款项，属原告父亲归还第三人戚荃钧的借款，是第三人戚荃钧借用了被告的银行账户，被告于当月月底已将此钱款汇给第三人戚荃钧，且被告当时也不知是原告汇入的钱款。故被告不同意原告的全部诉讼请求。被告李兴针对其辩称提交并当庭出示了下列证据：1、工商银行流水明细二页、建设银行流水明细一页，旨在证明被告出资1,100,000元购买系争房屋，房款通过银行转账方式支付；原告汇入被告账户的72,000元转给了第三人戚荃钧的事实，以及被告事后才得知此款系原告汇入的事实；2、发票联一份，旨在证明被告实际居住系争房屋的事实；3、委托书及公证书各一份，旨在证明原告将出售房屋的相关事项委托第三人王卓伟，王卓伟代替原告与被告签订系争的房地产买卖合同是有效合法的。第三人戚荃钧述称，在原告无法偿还第三人戚荃钧借款的前提下，由第三人王卓伟(代理人)将房屋出售后用于归还借款。原告的诉讼请求与第三人戚荃钧无关。第三人戚荃钧针对其述称提交并当庭出示了借条一张，旨在证明原告向被告汇入的72,000元是用于归还原告父亲向第三人戚荃钧的借款。第三人王卓伟书面述称，原告父女以系争房屋抵押借款，借款到期后无力偿还债务，故委托其出售系争房屋，其按正常流程出售了房屋。第三人王卓伟未向法庭提供证据。经庭审质证，被告及第三人戚荃钧对原告提供的证据1的真实性无法确认，但对系争房屋的原所有权人为原告无异议；对证据2无异议；被告对原告的证据3的真实性未提出异议，但认为不能证明恶意串通，虽然被告与第三人戚荃钧是认识的，但被告是真实的买卖；第三人戚荃钧对原告的证据3的真实性无异议，但提出其并不认识第三人王卓伟，与被告是认识的，其他人的发言并不代表第三人戚荃钧的意思；被告与第三人戚荃钧对原告的证据4中三张收条的真实性无异议，但不认可原告的证明对象，认为第三人戚荃钧已将借期延长到2013年11月9日，对其中的承诺书的真实性未予认可；被告对原告提供的证据5表示：其未参与借款，对工商银行流水明细的真实性无法认可；对建设银行流水明细的真实性无异议，提出是第三人戚荃钧向其借银行账户，现已将原告方转入的钱款转给第三人戚荃钧；第三人戚荃钧对原告提供的证据5的真实性均无异议，但提出工商银行流水明细中110,000元的汇入方并非第三人戚荃钧指示人员，建设银行流水明细中的72,000元是原告代其父亲向第三人戚荃钧归还借款；被告和第三人戚荃钧对原告的证据6的真实性和关联性均提出了异议；被告对原告提供的证据7的真实性无异议，但认为不能证明其证明对象；第三人戚荃钧对原告提供的证据7的真实性无异议，但提出其不知情；被告对原告提供的证据8提出，其未参与借款，并不知情；第三人戚荃钧对原告提供的证据8的真实性无异议，但认为无法证明其证明对象；被告和第三人戚荃钧对原告提供的证据9的真实性无异议，但提出这些电费缴费单是补单，无法证明是原告缴纳，事实上被告拿到房子后自行缴费；被告和第三人戚荃钧对原告提供的证据10的真实性提出异议，被告提出其进入系争房屋时，房屋已搬空；被告和第三人戚荃钧对原告提供的证据11的报警回执单未提出异议，但对照片三张的真实性提出异议，认为原告提供的照片(即手机中的照片来源)的拍摄时间早于其报警时间，与原告陈述自相矛盾，对真实性不予认可；被告和第三人戚荃钧对原告提供的证据12、13、14提出，证人未出庭作证，对证明内容不予认可，还对沈浩杰的证言提出，沈浩杰是原告方的借款介绍人，与原告有利害关系，即使出庭也不能采信。原告对被告提供的证据真实性均无异议，但对证据1认为，被告仅支付了1,097,700元，而非1,100,000元；而且被告支付的对象不是原告的受托人王卓伟，而是第三人戚荃钧，对证明对象不予认可，是以合法形式掩盖非法目的；对被告所述近日才得知72,000元系原告汇入的事实不予认可；对证据2认为不能证明其证明对象；对证据3认为在原告还本付息的情况下，第三人王卓伟无权处分房屋；第三人戚荃钧对被告提供的证据未提出异议。原告对第三人戚荃钧的证据无异议，但提出并非原告父亲与第三人戚荃钧的借款，而是原告应归还第三人戚荃钧的借款利息；被告对第三人戚荃钧的证据表示并不清楚。本院认为原告提供的证据4中的承诺书，难以确认其真实性，并与本案欠缺关联性，本院不予采纳；证据6，其真实性本院难以确认，且不足以证明其待证事实，本院也难以采纳；证据9，系为补单，不足以证明系原告缴纳的电费，本院难以采信；证据10，原告未提供照片原件，被告及第三人戚荃钧也提出了异议，故本院对照片的拍摄时间、地点、及照片的真实性均难以确认，对证据难以采信；证据11中的照片三张，原告对被告的异议未能提供证据加以佐证，故本院对其真实性也难以确认，对证据难以采信；对证据12、13证人证言，因证人未到庭作证，不具备证据形式，本院不予采纳；对证据14证人证言，虽然原告向法庭申请了证人出庭作证，但其作证的内容与本案不具关联性，本院未予准许，对该证据也不予采纳。对第三人戚荃钧提供的证据借条，本院认为与本案不具关联性，本院也不予采纳。对原告提供的其他证据，以及被告提供的证据，本院确认其真实性、合法性、关联性，予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2013年4月9日，原告与第三人戚荃钧、第三人王卓伟前往上海市东方公证处，经公证原告与第三人戚荃钧签订《房地产抵押借款合同》，约定原告向第三人戚荃钧借款600,000元，借期三个月，自2013年4月9日至2013年7月8日止，月利率为1.8%；并约定原告以其所有的位于上海市奉贤区锦港新村1幢2号601、复601房屋(即本案系争房屋)为借款进行抵押，房地产总价值1,200,000元。经公证，原告与第三人王卓伟签订《委托书》，载明：因原告无法亲自办理出售系争房屋相关事宜，特委托第三人王卓伟为代理人，就系争房屋代表原告办理下列附录中所列的全部事项(附录载明：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为交房、等等)；原告在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，原告均予认可，委托的期限自2013年10月9日起至2014年4月8日止。2013年4月15日，上海市东方公证处出具了(2013)沪东证字第14500号具有强制执行效力的债权文书公证书、(2013)沪东证字第14501号公证书。嗣后，第三人戚荃钧履行出借义务，原告与第三人戚荃钧就系争房屋办理了抵押登记。经原告支付了几次借款利息，第三人戚荃钧于2013年10月9日同意借款延期至2013年11月9日。另查明，被告与第三人戚荃钧系朋友关系。自上述借款到期后，原告未如数归还借款。后被告向第三人王卓伟购买系争房屋，2014年2月18日，被告按第三人王卓伟的指示向第三人戚荃钧支付了房款100,000元。2014年2月21日，第三人王卓伟代理原告与被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价1,100,000元。2014年4月1日，被告向第三人戚荃钧支付了280,000元。第三人戚荃钧撤销了系争房屋的抵押登记，被告和第三人王卓伟于2014年4月3日办理了系争房屋的过户手续。嗣后，被告向第三人戚荃钧付清了全部房款(其中通过银行转账的共1,097,700元，余款2,300元为现金支付)。房屋买卖成交后，第三人王卓伟也将系争房屋交付给了被告。被告缴纳了2015年系争房屋的物业费。2015年12月31日，原告向上海市公安局奉贤分局西渡派出所报警，称系争房屋门打不开，恐有情况，请民警到场处理。派出所告知原告，借贷纠纷，到相关部门解决；并出具了上海市公安局案(事)件接报回执单。本院认为，本案中涉及多个法律关系：原告与第三人戚荃钧之间的借款关系，和为借款以系争房屋设定抵押的担保关系；原告与第三人王卓伟之间的委托关系；以及第三人王卓伟代理原告与被告之间的房屋买卖合同关系。本案系争的为上述房屋买卖合同关系，其他法律关系不在本案处理范围之内。首先，原告提出了第三人王卓伟出卖系争房屋未经原告同意，出卖房屋并非原告真实意思的意见。对此，本院认为，本案房屋买卖合同关系中，原告经公证委托了第三人王卓伟出卖系争房屋，第三人王卓伟在房屋买卖合同关系中的代理行为是有权代理。第三人王卓伟在公证书确定的委托期限内，按委托权限与被告发生的签约、交付、过户等行为就是原告授权与同意的行为。其次，原告还提出了被告与第三人恶意串通，侵害了原告的合法权益，故房屋买卖合同无效的观点。对此，本院认为，本案房屋买卖合同关系中，合同的双方当事人仅为买受方被告，出卖方原告，以及出卖方代理人第三人王卓伟。被告与第三人戚荃钧的朋友关系不足以证明两者存在恶意串通行为；且第三人戚荃钧不属于本案房屋买卖合同关系的当事人，即使两者存在沟通，在房屋买卖合同关系中亦不属恶意串通。而被告与第三人王卓伟是否存在恶意串通行为，原告也未提供证据证明。另外，从房屋价款看，原告与第三人戚荃钧之间《房地产抵押借款合同》约定的房屋价格为1,200,000元，而本案房屋买卖成交价为1,100,000元，并不存在明显低于市场价的情形，故亦不属侵害了原告的利益。根据我国法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第三人王卓伟代理原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，原告应对该《上海市房地产买卖合同》承担民事责任。在合同履行过程中，被告为顺利过户，须涤除系争房屋上设定的抵押，被告按出卖方代理人王卓伟的示意，将全部房款支付给了抵押权人即第三人戚荃钧，为有效支付方式。至于被告支付第三人戚荃钧的房款是否多于原告与第三人戚荃钧的借款，或者多付具体金额，需在原告与第三人戚荃钧之间的借款关系中予以确定，无法在本案中作出处理。且第三人王卓伟已将房屋交付于被告，并已办理了房屋过户手续，系争房屋买卖合同已履行完毕。关于原告提出的其与第三人戚荃钧之间的借款，原告是否实际取得具体的借款金额；原告转账至被告账户的钱款是代原告父亲归还第三人戚荃钧的借款，还是原告支付第三人戚荃钧的借款利息，均属其他法律关系，不在本案处理范围之内，本院不作认定。综上，原告请求判令系争房屋买卖合同无效，请求判令被告将系争房屋过户回原告名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。对于原告请求被告归还原告家具及原告财产的诉讼请求，被告否认交付系争房屋时房屋内尚有原告的财物，原告也未举证证明被告占有原告所述财物，故本院对该事实难以确认，对原告的该诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭敏的全部诉讼请求。案件受理费21,700元，诉讼保全费5,000元，由原告郭敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  张劲松人民陪审员  顾秀英二〇一六年八月三十日书 记 员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……