苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2015)园民初字第03221号原告周伟耀,男,汉族，1982年10月24日生,住苏州。原告冯卫芳,女,汉族，1981年9月5日生,住苏州市姑苏区。委托代理人张东旭，上海友禾律师事务所律师,代理上述两原告。被告苏州盛高物业服务有限公司,组织机构代码68589238-9，住所地江苏省苏州工业园区娄葑宏业路168号E栋。法定代表人陈军，董事长。委托代理人李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托代理人谢飞，北京观韬（苏州）律师事务所律师。本院依法受理了原告周伟耀、冯卫芳诉被告苏州盛高物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由审判员杨俊适用简易程序独任审理，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，由审判员陈新雄担任审判长，与审判员杨俊、吴牧组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张东旭、被告的委托代理人李永安到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告诉称：2011年，原、被告双方签订《酒店式公寓售后租赁合同》，约定原告将自有的位于苏州工业园区苏惠路88号2幢的酒店式公寓出租给被告，租赁期限为自2011年7月1日起至2021年6月30日止。租金回报率为：自2011年7月1日至2014年6月30日为固定租金回报期，年租金为房屋总价款的6%；自2014年7月1日至2021年6月30日为浮动租金回报期，年租金为当年酒店式公寓税后利润总额×该房屋的租金回报系数。《酒店式公寓售后租赁合同》是由被告统一拟定的格式文本，该合同的约定使得浮动租金回报期内原告方的收益完全取决于酒店公寓经营净利润（承担了经营风险），该模式剥夺了原告对于酒店公寓运营的参与甚至监督权利，出租方对管理决策层也没有问责权，甚至连最低限度的“尽职则免责”的管理人权责机制也不能体现。这样的运营规则，使得原告的租金收益完全取决于被告的单方意愿，其愿意留下多少净利润原告就只能接受该利润率，原告对被告肆意虚构成本、挥霍利润的行为既无从知晓，也束手无策。原告认为，租赁关系应由承租人承担租赁物的使用、收益风险，而被告设计的租赁规则却是被告不用承担丝毫风险，其经营和开销也无需对原告负责，因此双方的权利义务关系完全没有租赁关系的特点，更像是原告将酒店公寓委托被告经营，而被告无需对原告负责，该设计限制了原告的主要权利，违背了公平原则。此外，被告单方面委托了会计师事务所对2014年下半年酒店公寓经营财务情况进行审计，于2015年3月14日出具《专项审计报告》，原告除了质疑审计机构中立性之外，认为该报告仅有结论性审计结果，无法审核被告恶意扩大成本、虚构支出的情况，不能作为确定原告2014年下半年租金回报额的依据。根据《专项审计报告》，原告的年化租金回报水平仅为2.95%，严重低于行业的平均利润率，甚至不及同期银行的利息水平，若非被告丧失诚信、虚构或肆意扩大经营成本，则势必为其经营能力低下，无法实现原告的合同目的，因此原告有权解除《酒店式公寓售后租赁合同》。此外，依据《酒店式公寓售后租赁合同》第11条规定，目前同意解除该租赁关系的业主，不论是人数还是专有部分所占酒店公寓的面积比例，均已超过三分之二。原告认为其作为委托人对于被告的经营既不能参与和监督，也不能奢望被告尽职尽责地经营酒店，故此委托律师于2015年5月向被告致函解除《酒店式公寓售后租赁合同》，被告也已实际收到该函件，故原告行使合同解除权有法律及合同依据。原告现起诉至法院，请求判决：1、确认原被告签订的《酒店式公寓售后租赁合同》已经于2015年5月13日解除；2、被告立即返还租赁物给原告。庭审中原告第二项诉请进一步明确为要求被告返还租赁的房屋并包含房屋内附属设施及家具家电。被告辩称：1、原被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，既不存在显失公平或者不合理的情形，也未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格遵守合同约定履行合同内容；2、就解除权而言，包括协商解除及单方解除。从协商解除来看，根据约定，如原告方认为浮动租金回报低于预期而要求提前终止合同，必须提出解除合同的业主以及相应的出租面积均达到三分之二以上，且需向被告提出书面申请，并全额赔偿合同提前终止导致被告提前解除酒店管理公司服务合同的违约金、被告终止与其员工劳动合同的赔偿金以及其他一切费用及支出，方可终止租赁关系。现上述条件尚未成就，不符合协商解除合同的条件。从单方解除权的行使看，上述赔偿条款不能理解为解除合同的后果，而是先决条件，相关损失也并非不能确定，故目前单方解除合同的先决条件尚未满足；3、本案合同牵涉被告与第三方酒店管理公司合同的稳定性、上百名员工工作的稳定性、一百多份转租合同的稳定性。如果业主随意解除本案合同，被告签订的酒店管理合同、员工劳动合同均处于不稳定状态，也会引发大量后续的诉讼，给被告造成严重后果。除非原告先行承担上述后果，合同解除才能减少风险。且被告已委托第三方辉盛阁国际管理有限公司（英文名简称为“FRASERS”）进行酒店管理，该公司为国际知名品牌，如解约，被告将对该公司承担巨大的违约赔偿责任。以上情况原告在签订《酒店式公寓售后租赁合同》时应当知道也自愿承担；4、《酒店式公寓售后租赁合同》的签订，与租赁合同及其标的物的特殊性有关，相关标的为酒店式公寓，具有需要第三方管理、专业市场运作、提供高效优质服务等条件，这些条件业主无法提供。也基于此，酒店管理成本、市场成本、服务投入巨大。必须维持合同的稳定性才符合商业规则基本要求。如效益尚未充分体现便停止运作，必然产生高额损失，导致多方受损，影响商业活动正常持续发展；5、若法院判令合同解除，应由原告方赔偿被告由此而导致的相应损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《酒店式公寓售后租赁合同》，约定甲方已经于2011年与苏州润建置业有限公司（以下简称“润建置业”）签订了《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，并购买了位于苏惠路88号环球财富广场2幢4001室酒店式公寓的商品房，甲方拟将该房屋长期出租给乙方，作为酒店式公寓的一部分，由乙方聘请酒店式管理公司（该公司为辉盛国际管理有限公司，FRASERSHOSPITALITYPTELTD,合同中简称“FRASERS”）统一对外出租和管理。乙方有权使用、转租、管理和经营房屋，甲方作为所有权人对房屋、大楼等占有、使用、管理、收益等权限均委托给乙方。鉴于酒店公寓已由乙方统一对外出租和经营，在租赁期限内，未经乙方事先书面同意，甲方不得提前终止本合同，也不得擅自将该房屋出租给第三人或者收回自用，未经乙方书面同意不得进入房屋，或以任何形式干扰乙方或管理公司对酒店公寓的日常经营和管理。租赁期限为自2011年7月1日至2021年6月30日止。其中2011年7月1日至2014年6月30日为固定租金回报期，为期3年，该期间按照房屋总价款的6%计算回报。2014年7月1日至2021年6月30日为浮动租金回报期，为期7年，该期间按照当年酒店式公寓税后利润总额×房屋租金回报系数计算回报。其中税后利润总额为全部当年营业收入减去酒店式公寓合理经营成本、税收等，包括但不限于酒店管理费、管理公司前期开业费用、酒店式公寓员工和乙方员工薪酬及福利、人员培训费、办公和行政费用、广告推广费和市场营销费、经营用品购买成本、物业管理费用、设备设施维护费和能耗费、更新改造基金、保险费、聘请律师、会计师或第三方费用以及乙方管理费，甲乙双方因酒店公寓运营和收益应缴纳的税费、以及其他经营管理产生的合理费用。当年酒店公寓税后利润总额以乙方委托有资质的会计师事务所出具的专项审计报告作为唯一和最终依据。租金回报系数=该套房屋基准总价款/按基准价格计算的开业前实际委托管理和对外出租酒店式公寓之全部房屋的总价款。基准总价款是指2009年酒店式公寓第一次正式开盘时润建公司制定的《环球财富广场“酒店式公寓”租金回报基准房屋价格表》中列明的该房屋的总价款。乙方不对浮动租金回报高低作任何承诺或担保。甲方对于浮动租金回报的计算方式已经慎重考虑，也充分了解此期间内租金回报将完全取决于酒店式公寓经营状况和成本。甲方同意，即使按此方式计算的某一阶段的租金低于其预期，甲方也不得要求解除合同或调整此阶段的租金回报。租金回报每年度支付一次，由乙方在次年的第一季度完成审计后，于次年的4月30日前支付至甲方账户。浮动租金回报期间，乙方有权每年按照经营总收入的相应比例提取更新改造基金，以保障家具、设施、设备更新改造所需资金。合同中关于房屋交还的约定为：乙方交还房屋的状况以本合同期限届满时的房屋现状为准（乙方将该房屋移交于甲方时，家具设备数量一致，但品牌型号、外观及质量则以本合同期限届满时的现状为准）；为了方便乙方出租管理，租赁期内，润建置业配置和赠送的所有家具及家电包括电视机、电冰箱等（以《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》中约定的交房标准为准）均交由乙方作为出租用途使用，并由乙方负责上述家电的管理、处置和维修。租赁期限届满后乙方将上述家具及家电全部归还给甲方，但鉴于已经过长期租赁，乙方对上述家具及电器的外观、质量及使用性是否残旧及破损一概不负责任。在合同提前终止部分，双方约定：自租赁期的第三年起，如果甲方认为浮动租金回报低于其预期而要求提前终止租赁合同，须经专有部分占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失，并于乙方签订提前终止合同协议后，方可提前终止租赁关系。该合同下方，业主在甲方处签字，被告在乙方处加盖公章。另双方签订《委托书》，委托乙方行使业主大会相关权利、房屋交接相关权利。另查明，合同签订后，被告将酒店委托FRASERS公司经营管理并对外出租使用。被告已按双方的约定向原告支付2011年至2013年收益。2015年4月3日，被告委托苏州东瑞会计师事务所有限公司就2014年年度会计报表进行审计并出具审计报告，其中2014年年度净利润为643340.38元。原告认为上述利润率过低（原告自行估算约为房屋价款的2.95%），与被告就此以及解除合同进行交涉。2015年5月12日，上海友禾律师事务所向被告发了《律师函》提出解除合同及相关主张，具体理由及要求包括：1、业主对酒店无经营管理权，也无监督权，对成本无法掌控却要承担经营风险，权利义务不对等；2、同意解约的业主人数及专有部分面积均已经超过三分之二；3、年化租金回报率低于行业平均利润率，或许是经营能力的低下，也不排除被告虚构或肆意扩大经营成本的可能，故无法实现委托人的合同目的；4、通知被告原告现撤销《委托书》，撤销后如被告继续代理将追究其相应责任；5、保留追究损害委托人权益行为的权利。原告等业主要求被告在收函后15日内就以下问题答复原告：1、另行委托会计师事务所审计2014年下半年经营财务，提供原始凭据，接受出租人审核、质询，进行解释等；2、提供代扣代缴税费完税凭证原件；3、报告《委托书》所委托代理行为及所作表决；4、提供资金使用明细。原告等将于2015年5月13日来办理房屋交接事宜，拒绝交接将依法主张租赁合同解除至租赁物返还前的房屋占用费。该《律师函》于2015年5月14日由被告签收，被告对于收取函件不持异议。就该函件，上海友禾律师事务所自述系接受苏惠路88号苏州环球财富广场2幢酒店式公寓部分业主（业主名单见附件）的委托。经本院询问，该所表示不能就发函同时出示过委托手续以及具体委托的业主人员名单进行举证。庭审中，被告就其可能导致的损失申报金额计19992548.96元，具体组成包括：1、因原告解除租赁合同导致被告与FRASERS之间的管理合同将解除，为此被告将向FRASERS承担违约金5716548.96元。被告与FRASERS签订的协议约定违约金为1年基本管理费和奖励费的2倍，以各原告提起诉讼前一年度即2014年为基础，被告支付给FRASERS管理费为1527278.88元(管理费的2倍为3054557.76元)、奖励费为1330995.60元(奖励费的2倍为2661991.20元)；2、因运营该商业而招聘的员工将需要解除，目前酒店在职员工人数141人，其中正式员工106人，外包员工35人。根据劳动合同及劳动合同法，赔偿金额为506万元；3、与长租客的租赁合同将解除，赔偿为525.8万元。截止起诉，经统计长租客租赁的房间共计135间，如果提前终止，根据约定需要赔偿二个月的租金，计算为525.8万元；4、尚未起诉解除合同的小业主需要赔偿。基于服务的整体性，在合同解除的情况下，剩余不足三分之一业主的租赁合同也要解除，每个业主依法可以主张6个月租金的赔偿额，合计380万元；5、其余损失15.8万元，为10张对外出售的健身卡，每张15800元，根据约定提前终止需要全额赔偿。被告就其损失分别提交了相应的合同。原告对上述合同真实性、关联性均不予认可，同时主张上述损失尚未发生，不予确认。另查明：与被告就讼争酒店签订同类型租赁合同并以相同方式委托被告经营的房屋合计276套，其中，截止法庭辩论终结前，向本院诉请解除合同的业主计188户，套数核算为194套。庭审中原告诉称，根据其统计，向本院起诉业主房屋所占的面积，与以上276套房屋面积的比例为67.6%。经被告核实，未参与诉讼的房屋面积占276套房屋总面积的比例为32.84%。以上事实，有《酒店式公寓售后租赁合同》、委托书、解约函、邮寄凭证等以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原被告签订的《酒店式公寓售后租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。本案的争议焦点为原告是否具有合同解除权，若有，则该合同解除权是否已具备相应条件。合同解除权包括法定解除与约定解除。就法定解除而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。原告以收益率过低导致己方合同目的无法实现为由提出该项主张，应当举证证明被告在收益率方面违反合同义务或有其他违约行为。本案双方并未对于收益率预先约定，原告也未举证证实被告客观上存在虚构成本或经营不当的行为，故原告该项主张缺乏依据，本院难以采信。就约定解除权而言。租赁合同对合同解除的条款约定，自租赁期的第三年起，经专有部分占FRASERS管理和对外出租酒店式公寓总面积三分之二以上的业主且占管理和对外出租酒店式公寓总人数三分之二以上的业主同意并共同向乙方提出书面申请，全额赔偿因本合同提前终止导致乙方提前解除酒店管理公司管理服务合同的违约金、乙方终止其与员工劳动合同的赔偿金、其他一切相关费用和支出等乙方全部损失，并与乙方签订提前终止合同协议后，甲方可以提前终止租赁关系。根据该上述约定，并综合现有证据及各方陈述，本院认为：一方面从形式要件看，目前诉请解除合同的业主人数及面积比例均已达到合同约定的解除要求，各方诉请解除合同并无不妥；另一方面从实质要件看，合同虽约定业主在解约前需赔偿被告方的损失，但被告是否会产生损失，取决于原被告之间租赁合同能否依法解除，而相应赔偿的金额，取决于解除状态最终得以确认以及在此情况下损失客观发生并得到合理确认。故从文义上理解，各方虽约定业主先行赔偿被告损失，实为业主行使解除权后对被告依法、依约承担的赔偿责任，并非业主行使解除权的前提。如以赔偿损失作为解除合同的先决条件，该条件可能客观上无法成就并明确，致使该解除权无法实现，与实现合同的目的及民事行为等价有偿的基本原则相背离。另外，从损失是否实际发生的角度看，被告就其损失所举证据尚不足以证实其损失实际发生及发生的具体金额，原告也并未明确拒绝赔偿被告损失，故被告抗辩先行赔偿损失，在本案中难以支持，被告可在损失实际发生后另行主张。本院认为：在合同约定解除条件具备的情况下，原告诉请解除合同具有事实与法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，各原告虽向被告发《律师函》解除合同，但一方面，代理人是否接受本人委托发送函件以及委托权限不能确认，故发送函件时，该函件是否完全代表本人真实意思不能明确；另一方面，授权代理人发函时业主及所占面积是否已达三分之二以上不能确认，是否已有符合人数的业主在该时间向被告行使解除权也无法确认，故原告诉称以该函件签收时间作为合同解除时间，本院不予支持。鉴于原告及相关业主在诉讼中已经明确表示解除合同，本院以人数及面积均达到合同要求的业主起诉被告并由被告签收法院诉状副本的时间作为合同解除时间，经本院核实该时间为2015年10月10日。合同解除后，根据合同的约定及相关法律规定，被告应将涉案的房屋连同其室内装修及附属设施（含家具、家电，以开发商约定的交房标准为准）一并交还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《酒店式公寓售后租赁合同》解除；二、被告苏州盛高物业服务有限公司于本判决生效之日起60日内将苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场2幢4001室房屋及室内装饰装修、附属设施（含家具、家电，以开发商约定的交房标准为准）返还给原告周伟耀、冯卫芳；三、驳回原告周伟耀、冯卫芳的其余诉讼请求。案件受理费80元，由被告苏州盛高物业服务有限公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判长  陈新雄审判员  杨 俊审判员  吴 牧二〇一六年八月十二日书记员  韦 玮第12页共12页