广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初3117号原告：李志高，男，1976年8月11日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。被告：张義平，女，1927年10月7日出生，香港居民，委托代理人：潘雪慧，被告张義平之女。被告：李娟娟，女，1979年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区，委托代理人：田进春，广东瑞迪安律师事务所律师。原告李志高诉被告张義平、李娟娟共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄增城，被告张義平及其委托代理人潘雪慧，被告李娟娟及其委托代理人田进春，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告李娟娟是兄妹，被告张義平是原告、被告李娟娟的外祖母。2004年8月17日，原告、被告张義平、李娟娟（买受人）与广州市光大花园房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原、被告共同购买位于广州市海珠区工业大道122号光大花园D24栋11层01单元的房屋。合同约定，该房为预售商品房，总金额945946元，付款方式为银行按揭付款，其中定金10000元、首期楼款275946元、按揭款660000元，出卖人应在2004年10月31日前将房屋经验收合格交付买受人使用；等。签订买卖合同后，原、被告三人向中国工商银行广州工业大道支行办理上述660000元按揭贷款，并于2004年10月9日办理抵押登记。2006年3月20日，广州市国土资源和房屋管理局核发房地产权证，现上述房屋登记地址为海珠区工业大道榕景二街4号1101房，登记产权人为李娟娟、李志高、张義平，占有房屋份额为共有（即共同共有）。上述房屋虽然以原、被告三人名义共同购置及登记共有，但购房所需款项主要是由原告出资。其中，首期楼款（含定金）285946元中由原告于2004年8月12日转账支付200000元至被告李娟娟名下在中国工商银行广州工业大道支行账号36×××87（即还贷账户）支付，此外上述按揭贷款660000元一直以来实际是由原告一人承担偿还贷款的本金和利息，具体是由原告将每月还贷款项存入或转入被告李娟娟的上述还贷账户。购房所需款项中约80%是由原告出资。上述房屋在2010年交楼后就由原告居住至今。其中，原告婚后育有儿子李俊廷，与妻子、儿子在该房一同居住，后来因被告李娟娟年纪渐高便与原告及人在该房居住生活。被告前往美国定居和结婚成家，在美国居住生活。原告认为，原告与两被告之间是近亲属的家庭成员关系，在早年共同购买上述房屋，但原告与被告李娟娟均已各自成家、各自生活，而且为了原告的儿子李俊廷入读小学的需要以及考虑到被告张義平年事已高，原告与被告张義平有意与被告李娟娟协商分割、处理上述房屋，但被告李娟娟不愿意配合，导致分歧和矛盾。故起诉要求判令：1、分割原、被告共同所有的位于广州市海珠区工业大道榕景二街4号1101房，由原告享有房屋十分之八的产权份额，由被告张義平享有该房屋的十分之一的产权份额，由被告李娟娟享有该房屋十分之一产权份额；2、被告李娟娟承担本案受理费。被告张義平辩称：对于购买房屋和贷款的情况不清楚，不同意原告的诉讼请求。被告李娟娟辩称：一、涉案房屋是由李娟娟、李志高父母主要出资购买，其最初购买目的是为给两个子女即本案李娟娟、李志高购买。父母原意是购买涉案房屋给李娟娟、李志高，同时也为了保障老年人权益，家庭共同确定将外婆张義平的名字加上去。二、涉案房屋首期款加税等杂项合共35万左右。其中李志高账户转账至李娟娟账户的20万元是潘雪慧、张義平出售其原有房屋的售房款。母亲早年间购买位于晓港湾的76平米一套房屋，后增加张義平名字。为购买涉案房屋，于2004年委托李志高出售该房屋。约定出售价23万元，当时买家先付3万订金，后20万银行转账到李志高账户。李志高只是经手人。购房时李娟娟多年储蓄约3万元全部交到父母手中。涉案房屋后期的银行还贷供款，一部分是由李娟娟支付、一部分是由李志高支付、大部分都是由父母每月将钱交给李志高去转存在供款账户。三、涉案房屋购买于2004年。彼时，李娟娟与李志高都刚参加工作不久，结合2004年的工资水平，无论李娟娟或是李志高，购买178平米、价值约100万的房产都缺乏相应的经济基础。因此该房屋主要是由父母出资主导购买的，加上原有房产出售。如果李志高自己有能力完全购买，就不存在涉案房屋是由本案三个当事人共同购买的情况发生，房产证上也不会出现李娟娟、张義平的名字。四、1.2004年10月底交楼后父母、李娟娟、李志高四人入住涉案房屋。其中父母住主卧一间，李娟娟住一间、李志高住一间，并给张義平预留一个房间，剩余共用部分为衣帽间、客厅、洗手间、厨房。2.李志高于2006年结婚，婚后李志高夫妇与父亲产生矛盾，李志高与妻子于2007年曾一起搬离涉案房屋。直至2011年，由于李志高失去家庭经济来源无法维持相应生活。李志高夫妇回家向爸爸跪地认错道歉后，于2011年搬回涉案房屋居住。后来同样原因李志高夫妇再次搬走，直到2013年张義平中风做手术后行动不便，李志高夫妇觊觎外婆的遗产，以照顾外婆为名再次搬回涉案房屋居住。3.张義平长期在香港居住生活，直至2013年中风才搬回涉案房屋居住。4.母亲长期在香港工作，每年不定期回来和父亲及家人团聚，父亲虽有香港身份，但主要都是往返与母亲团聚，其长期在涉案房屋居住，直至2016年初去美国休养。5.李娟娟于2003年结婚，由于其老公常年在外作生意，很少在广州，李娟娟主要时间都在涉案房屋居住。综上，李志高起诉的事实与理由并非客观事实，其起诉请求没有相应的事实和法律依据，因此，请求法院驳回李志高的起诉。经审理查明：据房管部门于2006年3月20日核发的粤房地共证字第C1048426号的《房地产权共有（用）证》记载：海珠区工业大道榕景二街4号1101房为李志高、李娟娟、张義平共有。原告于2016年4月20日提起本案诉讼。本院于2016年7月6日开庭审理此案。庭审中，被告张義平先表示：晓港湾的房子是张義平和李志高购买，张義平出资了40多万元。在被告张義平当庭委托其女儿潘雪慧处理本案纠纷后，其又表示：大概在1996年购买晓港湾的房屋，是通过银行贷款的，当时是由被告张義平和潘雪慧、李志高一起购买的，当时李志高没有出资，主要由潘雪慧和被告张義平出资；购买房屋时还打了张義平的工资单，因为要看收入情况，购买涉案房屋是卖了晓港湾的房屋来支付首期款的；何时付清房款不清楚，但每月还贷是潘雪慧给钱给原告的，出售的价格大约23万元。原告表示：应该是在1996年购买（晓港湾的房屋），晓港湾的房屋主要是被告张義平出资，原告没有出资；确认出售价格大约23万元；出售的房款23万元用于购买涉案房屋。被李娟娟表示：确认1996年购买的（晓港湾的）房屋，确认潘雪慧有出资，但被告张義平有无出资不清楚，原告确实没有出资。原、被告均表示：没有计算过还清贷款后的（本息）总额；原告与被告李娟娟是兄妹，被告张義平是其外祖母，潘雪慧是被告张義平的女儿，是原告及被告李娟娟的母亲。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原、被告（乙方、买受人）与广州市光大花园房地产开发有限公司（甲方、出卖人）于2004年8月17日签订的《商品房买卖合同》，上述合同约定：买受人所购的商品房为海珠区工业大道光大花园第D24幢十一层01号房；总金额945946元；定金10000元须于签署认购书时付清，首期楼款275946元须于2004年8月5日前付清，按揭款660000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭手续；等。2、广州市光大花园房地产开发有限公司于2004年11月10日出具的660000元的发票，该发票记载的“顾客名称”为李娟娟、李志高、张義平；等。3、契税完税证，该证记载：涉案房屋的契税为14189元。4、中国建设银行的存款、进账单据，单据显示：李志高于2004年8月12日转入被告李娟娟银行帐号(36×××87)20万元。5、李娟娟银行存折；6、①李志高账号（36×××92）“明细”；②账号为36×××76、帐号为36×××28的明细。7、原、被告（甲方、抵押人、借款方）与中国工商银行广州市工业大道支行（乙方、抵押权人、贷款方）、广州市光大花园房地产开发有限公司（丙方、担保人、发展商）于2004年8月23日签订的《中国工商银行广东省分行营业部个人住房组和抵押借款合同》，该合同约定：贷款总额为660000元；贷款期限25年；本金及贷款利息由甲方按月分300期偿还；还款账号：36×××87；等。8、表格，该表格记载：（至2016年2月21日）原告总还贷509500元、首付出资200000元，原告总出资709500元；等。被告张義平表示：对原告提供的证据真实性没有异议，但供楼的款项80%原告是给不起的。被告李娟娟表示：收到证据复印件，不需要查看原件，质证意见：对证据1、2、3、4、7的真实性予以确认；对证据5、6，房屋的款项是长辈出资的，只是委托原告去供款；对证据8予以确认，但只体现了部分原告转到被告账户供款的金额，供款的款项都是通过父母通过现金和转账的方式给到原告的。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条的规定，共有包括按份共有和共同共有；共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。原、被告确认：原告与被告李娟娟是兄妹，被告张義平是外祖母，即原、被告之间仍具有家庭关系。故按上述规定，原、被告对涉案房屋应为共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，原告并无证据证明其与被告的共有基础丧失或有重大理由需要分割，而且被告张義平是原告与被告李娟娟的外祖母、年事已高，在其未自愿、明确表示分割房产的情况下，不宜由他人提出分割房产，故原告要求分割涉案房屋：原告占有涉案房屋十分之八产权份额；两被告各占有涉案房屋十分之一产权份额的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。需要指出的是：一、根据原告提交的《商品房买卖合同》，原、被告以购买方式取得涉案房屋产权，金额为945946元。被告李娟娟陈述“原告及被告李娟娟的母亲为购买涉案房屋，于2004年委托李志高出售晓港湾的房屋，约定出售价23万元”。而原告也表示“晓港湾的房屋原告没有出资，出售价格大约23万元，出售的房款23万元用于购买涉案房屋”。因此，前述《商品房买卖合同》中至少23万元并非原告所出。原告在起诉及举证中将该23万元列为自己出资，显然与事实不符。至于定金及其他首付款，因原告未提交证据证明由其个人支付，且鉴于前述事实及原告对于部分首期款未作如实陈述的表现，故该笔款项也不足以认定是原告个人支付。二、对于上述房款中的按揭款66万元，原、被告共同签订借款合同，广州市光大花园房地产开发有限公司于2004年11月10日出具的发票也显示原、被告共同付款，故该笔房款应视为原、被告共同支付。至于原告的还款及支付66万元贷款所产生的利息，是原、被告与银行之间的债权债务问题，而非原告支付给房屋出售人的实际款项，即并非房款。由上述支付情况可见，原告所付款项远未达到总房款的十分之八，即使是按原告关于出资比例的主张，原告主张占有涉案房屋十分之八的产权份额也无依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百零三条之规定，判决如下：驳回原告李志高的全部诉讼请求。本案受理费18300元，由原告负担。如不服本判决，原告、被告李娟娟可在本判决书送达之日起十五日内，被告张義平可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  李伟坚人民陪审员  罗帼贞二〇一六年八月五日书 记 员  赖佩明谢晓敏