广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第6018号上诉人（原审原告）：吴荣，住广东省深圳市南山区。委托代理人：李秀源，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴敏，住广东省广州市越秀区。上诉人吴荣因与被���诉人吴敏相邻关系纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区天河东路信诚北街12号301房（以下简称301房）的产权人为吴荣，建筑面积为92.19平方米。广州市天河区天河东路信诚北街12号401房（以下简称401房）的原产权人为吴敏，建筑面积为92.19平方米。301房、401房为上下楼层相邻关系。原审诉讼过程中，吴敏将401房出售给案外人成某，现401房登记在成某名下，登记时间为2014年12月16日。2013年9月3日，吴荣（甲方/出租方）与案外人林某乙（乙方/承租方）、广州大裕置业顾问有限公司（丙方/经纪方）签订房屋租赁合同，约定：甲方同意将301房出租给乙方使用；建筑面积为92.19平方米；租赁��限自2013年9月6日至2015年9月5日；每月租金5000元；租金按月结算，由乙方在每月6号前按现金或转账的付款方式缴付租金给甲方，甲方收款账号为62×××00-5820-517；签订合同当日，乙方应向甲方交纳10000元的保证金；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解约的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金等内容。同日，林某乙向吴荣缴纳了10000元的保证金（吴荣已在房屋租赁合同中备注收取了该笔保证金）。吴荣则向广州大裕置业顾问有限公司支付了出租301房的佣金2500元，广州大裕置业顾问有限公司向吴荣出具了佣金收据。另，吴荣还提交其个人名下银行账号（70×××64）流水明细拟证明林某乙每月缴纳的租金为5000元；流水显示：2013年10月8日转账5000元，2013年11月4日转账4000元（吴荣称该月林某乙现金支付了租金1000元），2013年12月4日转账5000元，2014年1月4日转账5000元，2014年2月8日转账5000元，2014年3月5日转账5000元，2014年4月6日转账5000元，2014年5月6日转账5000元。吴敏对房屋租赁合同不予确认，对吴荣所主张的租金标准（5000元/月）亦不予认可；同时，吴敏以吴荣提交的银行流水账号与房屋租赁合同约定的收取租金账号不一致为由，对上述银行流水明细不予确认。另，吴荣主张要求吴敏按照87.6元/月的标准自2014年6月5日起向其赔偿301房的物业管理费损失，但未举证证明。2014年5月23日，301房、401房所在楼盘的侨怡苑管理处在401房的大门张贴通知，内容为：“根据301业主反映，厅、内廊、主人房、卫生间的天花均有渗漏，已大面积发霉，卫生间天花有滴水。管理处上门查看情况属实。上述问题需贵户协助配合查找渗漏水原因。管理处曾多次上门和电话联系，但因贵户无人在家，电话无���接通，因此恳请你尽快与管理处或301房住户联系，共同商讨处理解决漏水事宜。”吴敏对上述通知的真实性无异议，但称其已将401房出租，故没有直接收到该通知。2014年6月5日，林某乙以301房因401房漏水导致其无法居住为由，要求提前终止与吴荣所签订的房屋租赁合同。经双方协商，吴荣（甲方/出租方）与林某乙（乙方/承租方）签订了房屋提前退租协议，约定：乙方租用301房的租期提前于2014年6月5日结束；租金支付到2014年6月5日为止；自2014年6月5日起301房由甲方收回自行处置；双方签订的房屋租赁合同即行废止；在双方结算完费用后，甲方退回乙方10000元租房押金，并需另外补偿乙方因房屋无法使用导致提前退租的赔偿金10000元等内容。吴荣主张其在签订房屋提前退租协议当天已向林某乙退还了租赁保证金10000元，并支付林某乙因301房无法使用导致提前���租的赔偿金10000元；为此提交了林某乙出具的两张收据（NO.8874961、NO.8874962）。吴敏对上述证据均不予确认。2014年6月18日，吴荣提起原审诉讼，并向原审法院申请对301房的漏水原因进行鉴定，同时申请对301房因401房漏水造成的损害进行修复所需费用进行评估。经摇珠，原审法院确定由广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对301房的漏水原因进行鉴定，同时确认由广州同诚工程造价咨询有限公司对301房因401房漏水造成的损害进行修复所需费用进行评估。2014年12月16日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具房屋安全鉴定报告，载明：“301房现状检查情况为：客厅：1、过道与客厅交接处的天面板有腻子层起皮、脱落，发霉发黑现象；2、天面板东北角腻子层有发霉发黑痕迹。过道：天面板腻子层有起皮、脱落，发霉发黑痕迹。西南主卧：天面板东面腻子层有���霉发黑痕迹。公某：1、天面板西面直径50mmPVC排水管与砼楼板交接处有漏水现象，铝扣板上面有积水及白色污垢结晶物现象；2、天面板混凝土板底面有发霉点痕迹。主卫：1、天面板混凝土板底面有发霉点痕迹；2、东南角直径110mmPVC排水管与天面板交接处有渗漏现象。”鉴定结论为：301房的漏水原因是401房卫生间地面、墙体防水层失效所致。经质证，双方当事人对房屋安全鉴定报告未提出异议。2015年7月13日，经原审法院调解，双方当事人就吴荣的第一、二项诉讼请求达成一致意见：1、吴敏向吴荣支付4500元；2、吴荣放弃本案第一、二项诉讼请求。同日，吴敏向吴荣支付4500元，吴荣向吴敏出具了相应收据。同时，吴荣向原审法院提交了撤回本案第一、二项诉讼请求的申请书。另，吴荣基于上述调解，向原审法院撤回对301房因401房漏水造成的损害进行修复所需费用进行评估的申请。此外，双方当事人表示无法对因鉴定301房漏水原因所产生的鉴定费5000元达成一致调解意见，故要求原审法院对该鉴定费依法进行处理。另对本案其他诉讼请求，双方当事人不予调解。原审法院认为，根据房屋安全鉴定报告显示：301房的漏水原因是401房卫生间地面、墙体防水层失效所致。本案中，双方当事人在原审法院的调解下已就301房因401房漏水导致的装修损失及修复问题达成协议，且吴荣已申请撤回本案第一、二项诉讼请求，该申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条关于“原告可以放弃或者变更诉讼请求”的规定，原审法院予以准许。因此，对双方当事人已协议处理的内容，本案不作处理。而对于剩余的第三、四项诉讼请求，由于双方未能协商，故原审法院须对此进行处理。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”虽然吴敏在本案原审诉讼期间已将401房出售给案外人成某，但由于401房卫生间地面、墙体防水层失效导致301房漏水是发生在吴敏作为401房产权人的期间，因此漏水给吴荣造成的损失，应由吴敏承担相应的赔偿责任。关于租金损失的问题。根据已查明的事实可知，吴荣确实将301房出租用于收益。虽然吴荣提交了房屋租赁合同和银行账号流水明细拟证明301房每月租金为5000元，但由于林某乙未到庭作证，故仅从吴荣单方提交的证据无法充分有效地证明301房每月租金为5000元的事实，且吴敏对5000元/月的租金标准亦不予确认。另，���于房屋安全鉴定报告载明301房的客厅、过道、西南主卧仅出现腻子层起皮、脱落，发霉发黑的现象，而实际漏水、渗漏的位置为301房的公某和主卫，因此原审法院认为漏水问题仅导致301房的公某和主卫无法正常使用，对房屋其他部分的使用并无实质影响，且当房屋出现漏水、渗漏等问题时，吴荣亦负有防止损失扩大的义务，但显然吴荣未及时采取措施防止损失再一步扩大。此外，由于林某乙未到庭接受询问，故仅从吴荣提供的房屋提前退租协议亦无法证实301房的退租时间为2014年6月5日。综上所述，结合案情，原审法院从公平合理的角度出发，酌情认定吴敏应向吴荣赔偿301房的租金损失10000元。关于提前解约赔偿金损失的问题。如前所述，林某乙未到庭接受询问，故吴荣提供的房屋提前退租协议和两张收据（NO.8874961、NO.8874962）并不足以证明其提前解除301��租约而向租客支付提前解约赔偿金10000元的事实，因此对吴荣要求吴敏赔偿提前解约赔偿金损失10000元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于物业管理费损失的问题。吴荣告虽主张要求吴敏按照87.6元/月的标准自2014年6月5日起向其赔偿301房的物业管理费损失直至301房重新出租为止，但未举证证明，原审法院对此不予支持。关于中介费损失的问题。吴荣基于广州大裕置业顾问有限公司居间将301房出租，从而支付了中介费2500元，该笔中介费所对应的居间事宜已经完成，而401房是否漏水与吴荣是否再次通过中介公司出租301房之间不存在必然联系，因此吴荣要求吴敏赔偿中介费损失2500元，没有法律依据，原审法院不予支持。关于鉴定费的问题。经鉴定，301房的漏水原因是401房卫生间地面、墙体防水层失效所致，故本案鉴定费5000元应由吴敏承担。原审法院依照《中���人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年9月18日作出判决：1.吴敏自判决发生法律效力之日起十日内，向吴荣赔偿301房的租金损失10000元；2.驳回吴荣的其他诉讼请求。案件受理费570元，由吴荣负担520元，吴敏负担50元；鉴定费5000元，由吴敏负担。判后，上诉人吴荣不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，在案证据足以证明涉案301房的租金为5000元/月。1.原审判决确认吴荣将301房出租用于收益，即采信了吴荣提交的房屋租赁合同，也应确认合同中约定的5000元/月的租金标准。2.房屋租赁合同及吴荣名下银行账号流水明细构成完整证据链，证明合同约定及实际履行的租金标准均为5000元/月，吴敏仅以合同约定及实际履行中收取租金的账号不一致为由否定该事实，没有事实和���律依据。3.原审判决酌情确定吴敏赔偿吴荣租金损失10000元，没有事实和法律依据，违背公平合理原则。301房无法继续正常使用是401房漏水导致的，吴荣的租金损失是吴敏的危害导致。卫生间是符合最低标准居住条件的房屋必备的功能空间，原审判决认为公某和主卫无法正常使用，对房屋其他部分的使用没有实质影响，不符合常理。（二）原审判决适用法律错误。1.吴荣在原审诉讼中提交房屋租赁合同、房屋提前退租协议及两张收据，吴敏对上述证据不予认可，应提供证据加以证明，原审法院以吴敏不予确认为由对上述证据不予认定，没有法律依据。2.吴荣在原审诉讼中提交房屋提前退租协议，拟证明301房的退租时间为2014年6月5日，提交房屋租赁合同及两张收据，拟证明吴荣向案外人赔偿提前解约赔偿金损失10000元，原审法院以案外人未到庭接受询问为由对上述证据���予认定，没有法律依据。（三）双方当事人于2015年7月13日就装修损失达成和解协议，吴敏赔偿4500元给吴荣，用于修复房屋因漏水导致的损坏，故301房的租金损失应从2014年6月5日起计算至2015年7月30日房屋可以重新出租止，按照5000元/月标准计算，为70000元。综上，请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.吴敏赔偿吴荣因其房屋漏水导致的租金损失70000元及吴荣赔偿给租客的提前解约赔偿金10000元；3.本案一、二审诉讼费用由吴敏承担。被上诉人吴敏答辩称:原审判决认定事实清楚，充分考虑了双方当事人的责任，判决结果公平合理，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，吴荣向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令吴敏:1.将其所有的401房屋进行防水处理，使得该房屋不再漏水；2.赔偿吴荣因吴��房屋漏水导致301房屋的装修损坏的损失（该损失暂算10000元，具体金额以鉴定确定为准）；3.赔偿吴荣因吴敏房屋漏水导致的租金和物业管理费损失（租金损失按每月5000元计算，物业管理费按每月87.6元计算，均从2014年6月5日起计至吴敏修复其房屋漏水，吴荣可以重新将房屋出租之日止，暂算三个月为15262.8元），以及因吴敏房屋漏水导致吴荣赔偿给租客的提前解约赔偿金10000元和吴荣出租房屋所支出的中介费损失2500元；4.承担本案诉讼费和鉴定费。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方当事人的诉辩意见，对本案二审争议的焦点问题评析如下：一、原审判决认定吴敏应向吴荣赔偿租金损失10000元是否恰当。吴荣虽提交了房屋租赁合同及银行账号流水明细等证据，拟证明其将301房出租给林某乙，每月租金为5000元，但林某乙并未出庭作证，吴敏亦对吴荣拟证事实不予确认，仅依据上述证据不足以认定301房每月租金为5000元。房屋安全鉴定报告反映301房某有漏水现象、主卫有渗漏现象，导致公某和主卫无法正常使用，虽对房屋其他部分的使用有影响，但客厅、过道、西南主卧等位置仅出现腻子层起皮、脱落、发霉发黑现象，并非完全无法使用，因此不能将301房的全部租金损失归因于401房漏水渗漏。此外，因林某乙未出庭作证，仅依据吴荣提供的房屋提前退租协议无法证实301房退租的准确时间。在林某乙退租后，吴荣亦有根据301房现状以合理价格另寻承租者、防止损失扩大的义务，但其未及时采取有效措施，对于扩大部分的损失亦存在过错。综合以上因素，原审法院从公平合理角度出发，酌情确定吴敏应向吴荣赔偿301房的租金损失10000元，并无明显不当，本院予以维持。吴荣要求吴敏向其赔偿租金损失70000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、被吴敏应否向吴荣赔偿提前解约赔偿金损失及数额。吴荣为证明其因提前解除301房的租约向林某乙支付提前解约赔偿金10000元，提交了房屋提前退租协议和NO.8874962收据，但因林某乙未到庭接受询问，本院无法核实上述证据的真实性，吴敏对上述证据也不予认可，故现有证据不足以证明吴荣已实际支付上述提前解约赔偿金。原审法院据此认定吴敏不需向吴荣赔偿提前解约赔偿金损失正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴荣的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，��决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人吴荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞智雄审 判 员  曲卫东代理审判员  丘 杰二〇一六年八月二十六日书 记 员  林煜媛