拟搞人印刷数量份江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0112民初433号原告：南昌通达物业管理有限公司，住所地：南昌市青山湖区高新大道926嘉园社区7栋2单元102室。法定代表人：郑峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：周泽高，系江西昌荣律师事务所律师。被告：黄小红，女，1967年7月24日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：魏建勋，系江西商海律师事务所律师。原告南昌通达物业管理有限公司与被告黄小红物业服务合同纠纷重审一案，本院于2015年7月9日作出江西省南昌市新建区人民法院（2015）新民三初字第26号民事判决，原告南昌通达物业管理有限公司与被告黄小红均不服判决，向南昌市中级人民法院提出上诉，南昌市中级人民法院于2016年1月27日作出（2015）洪民三终字第281号民事裁定，发回本院重新审理。本院于2016年3月11日立案后，依法由审判员熊军担任审判长、代理审判员王冰清主审、人民陪审员邹鸣另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南昌通达物业管理有限公司的委托诉讼代理人周泽高，被告黄小红的委托诉讼代理人魏建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、请求依法判令被告立即支付拖欠物业费14844元及逾期违约金2000元，总计人民币16844元整；二、本案诉讼费由被告承担。原告诉称：被告黄小红购买于南昌市新建区望城镇翡翠山庄E-112号独栋别墅，经过平等自愿，充分协商，2007年12月7日被告与南昌市通达物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第三条第三款约定：住宅按建筑面积每平方米1.60元计算；第八条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天按应缴纳费用的千分之三缴纳违约金；具体权利义务内容等均有约定。原告已经按照前期物业管理服务协议的约定履行了该协议约定的义务。但是被告却未按照约定足额支付应当交纳的物业管理服务费用。2013年10年31日，因翡翠山庄业主按业主自治方式实行小区物业管理，原告退出物业管理，终止与业主的物业管理服务。被告黄小红系翡翠山庄E-112号独栋别墅的业主，居住面积272.87平方米，自2010年6月30日至2013年10年31日均以各种理由拒交物业管理费。截止2013年10月31日共拖欠物业费14844元，违约金2000元。被告辩称，一、依法驳回被答辩人的起诉。二、诉讼费由被答辩人承担。原告未履行前期物业管理服务协议约定的义务，本案债权未经业主核实，债权转让未依法通知债务人，对债务人不发生效力，其诉请已超过法定诉讼时效，建议合议庭依法驳回原告的起诉。本案争议焦点归纳如下：一、本案是否已经超过了诉讼时效。二、根据南昌通达物业管理有限公司与业主的协议，物业管理费是如何收取，按什么标准收取。三、通达物业是否履行了物业管理服务协议约定的义务，是全部未履行还是部分履行。四、被告黄小红是否按照合同约定履行了交纳物业服务费的义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据一至三，真实性、合法性及关联性本院予以确认；证据四水电费代缴单据属真实合法票据，本院对其三性予以确认，2013年1-10月份的工资表和考勤卡，属物业公司内部资料，无法核实真伪，本院对其三性不予认可；证据五原告委托律师于2015年3月1日发送的《律师催告函》、2013年10月1日原告发送的《翡翠山庄物业服务费催缴通知书》，为原告单方发送，未得到被告认可，无法确认是否真实送达被告，本院对其三性不予认可，对快递公司的快寄单和行踪跟踪记录，该快递的签收时间为2015年3月7日，本院对其三性予以认可。对手机短信记录的三性本院予以认可，短信内容为催缴物业费，发送时间为2015年1月31日23时55分。证据六手机短信记录，本院对其三性予以认可，短信已发送至被告黄小红的手机号码，内容为催收物业费，发送时间为2015年1月31日23时55分；证据七，公告一份，原、被告在庭审时均认可该公告，本院对其三性予以认可，公告时间为2012年11月26日，内容为原告向翡翠山庄的业主催收物业费并申明于2013年2月28日起停止对该小区的物业管理服务。对江西省新建县人民法院（2015）新民三初字第28号《民事判决书》、江西省新建县人民法院（2015）新民小字第43号《民事判决书》、江西省新建县人民法院（2015）新民小字第42号《民事判决书》的真实性、合法性本院予以确认，关联性本院不予认可，非本案被告认可的事项，与本案无关。对被告提供的证据一本院对其予以认可；证据二因原告对其三性无异议，本院予以认可；证据三、四公告一份，本院对其予以认可；证据五情况说明，内容为原告的经营范围说明，本院对其真实性、合法性予以确认，关联性不予认可，该情况说明无落款时间，尚未经营物业管理业务，指原告无经营资质并不能说明其未进行过物业服务；对证据六至十五本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月15日，被告黄小红购买了位于新建县望城镇翡翠山庄E-112号独栋别墅，居住面积为272.87平方米，2006年7月17日，被告与南昌英豪房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。2007年12月7日，原、被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定了原、被告的权利义务，并约定了物业管理服务内容，该协议第三条第3款约定：住宅按建筑面积每平方米1.60元计算；第八条第4款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每天按应缴纳费用的千分之三缴纳违约金。原、被告协议约定，物业费的交纳时间为每月25日-30日，交纳当月或若干月的综合服务费用。另查明，合同签订后，被告以建筑面积每平方米0.8元／月交纳物业费至2010年5月31日，原告前期物业服务情况尚可，2012年4月，原告南昌通达物业管理有限公司进行内部管理层变更，之后的物业管理服务出现不良情况，服务质量欠佳。再查明，原、被告庭审时均认可，原告于2012年11月26日以公告形式向被告催收物业费。之后的两年内，即2012年11月26日至2014年11月26日，被告并未受到原告催收物业费的通知。2013年7月31日，翡翠山庄业主召开业主大会，按业主自治的方式对小区进行管理，终止原告对小区的服务。2013年10月31日，原告退出小区，但2013年8月至10月期间，原告仍在为该小区业主代缴水电费。本院认为：原告南昌通达物业管理有限公司与被告黄小红签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思的表示，且未违反国家强制性法律规定，合法有效。原告作为翡翠山庄住宅小区的物业服务企业，为被告提供物业服务，前期服务质量尚可，后期服务质量不佳，但被告以原告从未进行过物业服务或后期物业服务质量不佳为由，拒交物业费，理由不当。我国《合同法》规定：一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原告持续为被告提供物业服务至2013年10月31日，被告拒绝支付自2010年6月30日至2013年10年31日的全部物业费，于法无据。因原告提供物业服务是持续不间断的，物业费的缴纳是个整体，而业主的分期缴纳是对整体债务的分期履行，根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。原告于2013年11月1日终止退翡翠山庄小区的物业管理服务工作，退出该小区，故本案的诉讼时效应从最后一期履行期限即2013年10月30日起算。依据我国法律有关诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即2013年10月30日至2015年10月30日。原告提起诉讼的时间为2015年2月3日，故被告已原告诉请已过诉讼时效要求驳回原告的全部诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于物业费收取标准问题，因被告自始均以建筑面积0.8元／平方米交纳物业费，原告长期收取并接受，一直未提出异议，原、被告已经以实际履行行为改变了原书面协议约定的履行规则，视为对原协议的变更。根据被告提供的证据显示，原告后期服务确实存在瑕疵，故原告要求被告按合同约定支付逾期违约金的请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《国务院物业管理条例》第七条、第三十六条第一款，判决如下：一、被告黄小红在本判决生效后十日内日支付原告南昌通达物业管理有限公司物业费8731.84元；二、驳回原告南昌通达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费220元，由原告南昌通达物业管理有限公司承担120元，由被告黄小红承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 军代理审判员  王冰清人民陪审员  邹 鸣二〇一六年八月十日书 记 员  刘疏篱