上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4180号原告(反诉被告)：上海威威制衣有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇金聚路XXX号。法定代表人：谭元香，总经理。委托代理人：王保国，上海同易律师事务所律师。被告(反诉原告)：王广峰，男，1964年4月10日生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇中心路XXX号，户籍地山东省菏泽市曹县忤楼乡南元行政村陈楼村XXX号。委托代理人：沈浩，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。委托代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司(以下简称威威公司)诉被告(反诉原告)王广峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月6日公开开庭进行了审理，后组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王保国、被告的委托代理人康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)威威公司诉称，双方于2011年5月17日签订房屋租赁合同，约定将奉贤区金聚路XXX号东南角五个门面共两层房屋租赁给王广峰开设KTV使用，租赁期限自2011年6月1日至2018年5月30日，租金为每年80,000元(人民币，下同)，第三年开始每年递增5%，并约定王广峰应提前一个月支付下一年租金。履行中，王广峰拖欠租金，经双方协商，王广峰于2015年5月11日出具承诺书，承诺对拖欠的租金于2015年7月1日全部付清，如不能付清，按年利率10%支付利息，并归还房屋。出具承诺书后，王广峰仅仅支付20,000元，余款拒绝支付。王广峰拖欠租金已满1个月，根据合同约定威威公司有权解除合同，收回房屋，故起诉来院，请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令王广峰搬出出租房屋；3、支付租金合计78,601.25元；该条后变更为：支付2015年5月30日之前所欠租金38,200元，及其自2014年5月4日至实际支付日，以10%年利率计算的利息；支付2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金92,610元，及其自2015年5月1日至实际支付日止，以10%年利率计算的利息；支付从2016年6月1日至实际返还房屋期间的租金(自2016年6月1日至2017年5月30日期间的租金按照年租金97,240.50元计算)，及其按照同期银行贷款利率计算的利息。4、支付水电费5,573.24元；该条后变更为支付水电费6,383.36元(计算至2015年10月)。原告(反诉被告)威威公司为其诉请，提供的证据及待证事实如下：1、王广峰户籍信息三张，证明王广峰的基本情况；2、图纸一份，证明威威公司对所属土地和房屋享有合法的权利；3、租赁合同一份，证明双方存在租赁关系；4、承诺书一份，证明王广峰拖欠的租金金额。被告(反诉原告)王广峰辩称，租赁合同应当认定为无效；房屋无法移交给威威公司，是因为2015年11月房屋内物品被法院查封，而因为租赁房屋无产权证，导致王广峰无法正常营业，到2015年6月底已经实际停业，故租金应当计算到2015年6月或2015年10月，同时，因为租赁合同无效，利息就不能支持；对威威公司主张的水电费6,383.36元无异议。被告(反诉原告)王广峰反诉称，王广峰于2011年6月开始使用租赁房屋后对房屋进行装修，后2014年6月对房屋再次进行装修，对装修部分的损失，要求威威公司按照过错责任进行赔偿。根据评估结果，装修现值为299,158.75元，威威公司应承担80%的责任，故诉讼请求：1、确认房屋租赁合同无效，2、威威公司赔偿王广峰装修损失239,327元。原告(反诉被告)威威公司辩称，不同意反诉请求。王广峰主张的装修是第二次的装修，2014年6月王广峰明知道威威公司没有房屋产权证，还是进行了二次装修，故该次装修损失的责任主要在于王广峰自己。而且租赁合同中约定装修必须经威威公司书面同意，但威威公司并没有同意，所以威威公司不承担装修损失。审理中，经王广峰申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司对租赁房屋进行评估，取得司法审价报告一份，该审价报告载明，第一部分装修工程现值282,120.85元，第二部分争议部分中的室外部分现值11,094.60元，入口玻璃门安装现值5,943.30元。经庭审质证，王广峰对威威公司提供的证据真实性均无异议，但认为租赁房屋没有产权证，故租赁合同应为无效。威威公司对审价结论没有异议，但认为，室外部分是灯箱支架、消防梯等，不应作为评估对象；对于入口玻璃门安装，威威公司曾出资10,000元。王广峰对审价结论无异议，认为，室外部分的灯箱支架、消防梯等也是装修内容；入口玻璃门安装，威威公司没有出资10,000元。本院认定，威威公司提供的证据具有真实性，但是因为租赁房屋没有产权证或建设工程规划许可证，故证据2没有证明力，证据3租赁合同应属无效，证据4是在双方协商一致后由王广峰出具的承诺书，也属合同的一部分，也应属无效。对于审价报告，室外部分也确实是王广峰装修，应予认定审价结果；入口玻璃门安装，威威公司没有提供证据证明曾支付10,000元，故对该部分应认定为王广峰出资装修；整个装修的现值为299,158.75元。经审理查明，2011年5月17日，威威公司与王广峰签订《租赁合同》一份，约定威威公司将其所有的奉贤区金聚路XXX号东南角五个门面共两层房屋租赁给王广峰开设KTV使用，租赁期限自2011年6月1日至2018年5月30日，租金为每年80,000元，押金5,000元，第三年开始每年递增5%，并约定王广峰应提前一个月支付下一年租金等。王广峰于2011年6月开始使用租赁房屋，并进行装修，2014年6月再次进行装修，本案审理中，经评估机构上海沪港建设咨询有限公司审价，该次装修的现值为299,158.75元。履行中，王广峰拖欠租金，经双方协商，王广峰于2015年5月11日出具承诺书，承诺对应付但未付的2015年5月30日之前的租金58,200元和2015年6月1日至2016年5月30日期间的租金92,610元，于2015年7月1日全部付清，如不能付清，58,200元租金从2014年5月4日起按年利率10%支付利息，92,610元租金从2015年5月1日起按年利率10%支付利息，并于2015年7月2日归还房屋。出具承诺书后，王广峰仅仅支付20,000元，余款一直未支付，故成讼。另查明，王广峰支付过威威公司押金5,000元，租赁房屋现未返还给威威公司。本院认为，关于本案涉及的合同效力问题，威威公司出租给王广峰的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，故2011年5月17日签订的《租赁合同》、2015年5月11日出具的承诺书为无效。王广峰作为承租人，占有出租房屋已经没有依据，应当及时搬离。关于房屋占有使用费问题，因为王广峰实际占有使用了房屋，根据法律规定，王广峰仍应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现王广峰拖欠2015年5月30日之前的房屋占有使用费应该为38,200元，拖欠2015年6月1日至2016年5月30日期间的房屋占有使用费92,610元，合计拖欠130,810元，之后的房屋占有使用费，2016年6月1日至2017年5月30日期间应按每年97,240.50元标准计算，2017年6月1日至2018年5月30日期间为按每年102,102.53元计算，故对威威公司该部分诉讼请求应予支持。关于支付利息的诉请，王广峰承诺书中承诺支付10%年利率的利息，属于违约金条款，因为合同无效，违约金条款不再适用，本院对该部分诉请不予支持，但是王广峰应支付拖欠房屋占有使用费期间以银行同期贷款利率计算的利息。关于支付至2015年10月水电费6,383.36元的诉请，王广峰对此并无异议，本院对该项诉请予以支持。另外，威威公司收取的王广峰的押金5,000元，应当返还。关于王广峰的反诉诉请要求威威公司赔偿形成附合的装修损失的问题，根据法律规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现威威公司不同意利用，所以双方应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。威威公司明知出租的房屋没有产权证或建设工程规划许可证，仍然出租给王广峰，签订无效的租赁合同，故应当承担主要责任，且对于王广峰2014年6月开始的二次装修的行为在本案诉讼前未提出过异议，所以本案综合考量，酌定威威公司对装修损失承担60%的责任；王广峰签订租赁合同前未审查房屋权利情况，二次装修前也忽视威威公司未办出产权证的问题，自身也存在过错，本院酌定王广峰对装修损失承担40%的责任，所以，威威公司就形成附合的装修的现值299,158.75元，赔偿王广峰179,495.25元，故对王广峰的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司与被告王广峰于2011年5月17日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)王广峰于本判决生效之日起十日内搬离上海市奉贤区金聚路XXX号房屋；三、被告(反诉原告)王广峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司2015年5月1日起至2016年5月30日期间的房屋占有使用费130,810元，以及自2016年6月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费(2016年6月1日至2017年5月30日期间按每年97,240.50元标准计算，2017年6月1日至2018年5月30日以每年102,102.53元标准计算)；四、被告(反诉原告)王广峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司以130,810元本金，自2015年7月2日至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以及以自2016年6月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费为本金，自2016年5月1日起或下一支付年度的自2017年5月1日起至实际搬离日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；五、被告(反诉原告)王广峰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司水电费6,383.36元；六、驳回原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司的其余本诉请求。七、原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王广峰押金5,000元。八、原告(反诉被告)上海威威制衣有限公司于本判决生效之日起十日赔偿被告(反诉原告)王广峰装修现值损失179,495.25元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,144元(威威公司预交)、保全费861元(威威公司预交)，由王广峰负担4,005元；反诉案件受理费2445元(王广峰预交)、评估费15,000元(王广峰预交)，由上海威威制衣有限公司负担10,945元，由王广峰负担6,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  屠朝辉人民陪审员  倪梅英二〇一六年八月三十日书 记 员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。