福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1171号上诉人（原审被告）莆田高佳房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区西天尾镇后卓村（交战路与荔涵大道交叉口西南侧），组织机构代码证代码77752012-8。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人蔡蓉蓉（系公司员工），女，1988年4月28日出生，汉族，农民，住所地仙游县。被上诉人（原审原告）邹淑芳，女，1977年7月24日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。委托代理人王乘波，福建兆恩律师事务所律师。上诉人莆田高佳房地产开发有限公司（以下简称“高佳公司”）因与被上诉人邹淑芳商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高佳公司的委托代理人蔡蓉蓉、被上诉人邹淑芳的委托代理人王乘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年1月12日，邹淑芳与高佳公司签订合同编号为MF××××-NO：0297796的商品房买卖合同，约定高佳公司将三迪·西天尾花园8#702号房（建筑面积118.01㎡）出售给邹淑芳，购房款为人民币761546元。合同第八条约定高佳公司应当在2012年12月31日前将商品房交付邹淑芳使用。合同第九条约定，高佳公司逾期交房，逾期超过90日的按已付购房款761546元每日0.03%支付违约金，高佳公司实际交付房屋的日期为2014年7月26日。现邹淑芳提出因高佳公司的责任，导致邹淑芳不能按约定的期限取得房屋，高佳公司应承担违约责任，该合同经过福建建设厅及房管局备案，相当于政府部门见证，已付购房款日万分之三是相当于月利率0.9%，不超过银行同期贷款利率的四倍，不存在违约责任过高的问题，而高佳公司认为逾期交房的违约金过高及部分违约金已过诉讼时效。经调解双方无法达成一致意见，致诉讼。原审法院认为，邹淑芳与高佳公司双方签订的《商品房买卖合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，高佳公司应在2012年12月31日将商品房交付邹淑芳使用，高佳公司于2014年7月26日向邹淑芳交付房屋，故高佳公司构成违约。现邹淑芳要求高佳公司自2013年1月1日起支付逾期交房违约金，因该违约金约定按日计算，故超过二年诉讼时效的部分违约金不受法律保护，违约金计算之日为起诉前二年，即2014年3月4日。故高佳公司提出邹淑芳的部分逾期交房违约金超过诉讼时效的主张于法有据，予以采纳。关于双方约定的违约金是否过高问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案高佳公司逾期交房时间较长，大部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，且造成的损失不仅仅指房地产同地段同类型的清水房月租金，也应当包括租赁房屋的搬迁费及搬迁前后的准备、整理等其他费用，从公平合理原则考虑，按已付款的日0.03%计算违约金没有过高，即高佳公司应支付邹淑芳自2014年3月4日起到2014年7月26日止按已付款761546元的日0.03%计算的违约金人民币32442元。故对于高佳公司的该主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给邹淑芳逾期交房违约金人民币32442元；二、驳回邹淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币3009元，减半收取人民币1504.5元，由邹淑芳承担人民币1198.5元，莆田高佳房地产开发有限公司承担人民币306元。一审宣判后，上诉人高佳公司不服，向本院提起上诉。上诉人高佳公司上诉称，根据相关法律规定，本案邹淑芳要求按已付购房款的日万分之三支付违约金，明显过高，应调整为按照已付购房款的日万分之一予以计算比较符合现状及法律的规定。请求撤销原审判决，依法改判本案违约金的计算方式调整为按已付购房款的日万分之一计算，并判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人邹淑芳承担。被上诉人邹淑芳辩称，原审判决认定的违约金是根据双方《商品房买卖合同》约定的标准进行计算，是双方的合意，该标准比银行同期贷款利率的标准都低，因此，本案不存在违约金过高的情形。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对原审法院查明的事实，上诉人高佳公司、被上诉人邹淑芳均无异议，故本院对原审法院查明的事实，予以确认。本院认为，上诉人高佳公司与被上诉人邹淑芳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面、严格履行自己的义务。被上诉人邹淑芳依约支付了全部购房款，上诉人高佳公司应按照合同的约定履行按时交付涉案房屋的义务。双方明确约定上诉人高佳公司应于2012年12月31日前将涉案房屋交付给被上诉人邹淑芳，但上诉人高佳公司于2014年7月26日才将涉案房屋交付给被上诉人邹淑芳，故原审认定上诉人高佳公司违约并承担违约责任，是正确的。双方在合同中约定，上诉人高佳公司承担逾期交房的违约责任按照被上诉人邹淑芳已付款的日万分之三计算，即违约金一个月高达人民币6853.91元，远远超过因逾期交房给被上诉人邹淑芳造成的租金的实际损失，故上诉人高佳公司请求调整违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被上诉人邹淑芳没有举证证明其损失的具体数额及考虑到违约金的性质是以补偿性为主、以惩罚性为辅，本院按照公平原则，酌情将逾期交房的违约金计算方式调整为按照被上诉人邹淑芳已付款的日万分之一计算，原审判决按被上诉人邹淑芳已付款日万分之三计算不当，本院予以纠正。结合被上诉人邹淑芳已付款项总额及其部分请求已过诉讼时效、上诉人高佳公司逾期交房的天数，上诉人高佳公司应支付给被上诉人邹淑芳违约金人民币11042.42元。综上，原审法院认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初1182号民事判决第二项；二、变更福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初1182号民事判决第一项为：上诉人莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人邹淑芳逾期交房违约金人民币11042.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币3009元，减半收取人民币1504.5元，由上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担人民币127.5元，由被上诉人邹淑芳负担人民币1377元；二审受理费人民币3009元，由上诉人莆田高佳房地产开发有限公司负担人民币255元，由被上诉人邹淑芳负担人民币2754元。本判决为终审判决。审 判 长  陈建华代理审判员  李 忠代理审判员  彭赵龙二〇一六年八月一日书 记 员  高小福附：相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。