贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔04民终487号上诉人（原审原告、反诉被告）安顺市某物业管理有限公司。委托代理人：宋宇，系贵州黔策律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：梁毅，系贵州黔策律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）谌某某，男。委托代理人胡玉兰，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）姜某某，女，二被上诉人系夫妻关系。上诉人安顺市某物业管理有限公司与被上诉人姜某某、谌某某物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原告安顺市某物业管理有限公司起诉称：原告自2012年起受案外人安顺市某房地产开发有限公司委托对其开发的楼盘塔山新城（欣城国际）项目（以下简称项目）进行前期物业管理服务，由于该项目至今未能成立业主委员会，原告遂一直对该项目进行物业管理服务至今。被告二人购买的该项目1号楼至2012年11月18日交房后，于2012年12月13日起即收房入住，在被告入住的同时，原告即向被告提供了业主手册同时与被告签订《前期物业管理服务合同》（以下简称合同），在该合同中清楚约定原被告双方的权利义务，并约定物业服务费及公共区域能耗运行费按年收取，每年交纳一次，业主办理房屋钥匙领取手续时交纳首次费用，以后应在每年度的第一个月10日交纳。同时，该合同还约定了在违反合同约定不按时足额交纳物业服务费及公共区域能耗运行费等费用时，应当按3%每日支付违约金。二被告缴纳了首年度即2012年11月18日至2013年11月17日的物业管理费及公共区域能耗运行费后，2013年11月18日起以各种借口不向原告交纳物业管理费及公共区域能耗运行费，经原告多次催收，二被告均不予配合，为维护合法权益，遂向法院起诉请求判决：1、被告立即向原告支付拖欠的从2013年11月18日起至2016年11月17日三年的物业管理费及公共区域能耗运行费共计人民币5646元；2、被告向原告支付逾期付款违约金直至交清全部物业管理费及公共区域能耗运行费为止（按照合同约定3%每日标准计算，以每年所拖欠的金额为本金，不超过本数为原则，暂计至起诉之日为人民币5646元）；3、本案诉讼费由被告承担。原审被告姜某某、谌某某在原审中答辩称：1、原告未举证证明其服务质量与其收费相匹配。2、原告起诉的公共区域能耗运行费不应当收取。3、原告与被告签订的物业服务合同中约定了原告物业服务的内容，根据物业服务合同物业费应当包括公共能耗费和电梯运行费，原告起诉的公共区域能耗运行费属重复计费。4、原告起诉要求被告支付的违约金不应当支付，因为是原告违约在先。原审被告姜某某、谌某某反诉称：2011年12月1日，被告与案外人安顺市某房地产开发有限公司（以下简称房开公司）签订《商品房买卖合同》一份，购买由其开发的位于安顺市西秀区塔山广场以北的“塔山新城”旧城危改项目欣城·国际小区1幢27层6号房一套，该《商品房买卖合同》第九章及合同附件十《安顺市恒伟-欣城·国际小区前期物业管理服务合同》（以下简称“临时物管合同”）约定暂由被反诉人安顺市某物业管理有限公司负责恒伟-欣城·国际小区前期物业管理，在该物管合同第三条约定了各物业服务项目的服务质量和标准，约定物业费为1.2元/平方米。2012年12月13日，被反诉人以不签就不交房交钥匙为由，让反诉人在违背自己真实意思表示的情况下与之正式签订了一份《安顺市恒伟-塔山新城（欣城国际）小区》（以下简称“正式物管合同”），该正式物管合同改变了原临时物管合同的部分内容，在原物管费1.2元/平方米的基础上无故增加公共区域能耗运行费0.4元/平方米。1、0.4元/平方米的公共区域能耗运行费属重复计费，不应支持。2、被反诉人未按临时物管合同履行物业服务义务，服务质量低劣，使小区成为典型的脏、乱、差，同时还存在重大安全隐患。因被反诉人违约不按合同提供物业管理服务在先，反诉人拒不支付物管费不构成违约，而是被反诉人违约。为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉请求判决：1、解除反诉人与被反诉人签订的《安顺市恒伟-塔山新城（欣城国际）小区》；2、反诉人不支付2013年11月18日至2016年11月17日的物管费及公共区域能耗运行费人民币5646元，被反诉人向反诉人支付不按合同约定提供物业服务的违约金人民币5646元；3、被反诉人赔偿反诉人换锁损失人民币280元；4、案件受理费由被反诉人承担。原审原告安顺市某物业管理有限公司对反诉答辩称：1、被答辩人无权单方解除与被答辩人签订的《前期物业管理服务合同》，首先，答辩人系由案外人安顺市某房地产开发有限公司选聘的物业管理公司，符合法律规定，答辩人与被答辩人于2012年12月13日签订的《前期物业管理服务合同》依法成立并有效，被答辩人应当履行自己的义务不得擅自解除合同。其次小区业主个人在物业服务合同中的相关权利的实现须通过业主大会或者业主委员会代表全体业主利益的合法方式来实现，再次解聘物业服务企业关系到整个小区业主的利益，需要业主共同决定，被答辩人无权单独要求解除与答辩人的物业服务合同关系。2、被答辩人已经收房并入住长达三年多的时间，已经接受答辩人提供的物业服务，应当支付物业管理费和共公区域能耗运行费。3、答辩人没有违约，不应当支付违约金。综上请驳回被答辩人的反诉请求。原审判决经审理查明:2011年12月1日二被告与案外人安顺市某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于“塔山新城”旧城改危项目（欣城·国际）1幢27层6号房，2012年12月13日验收后接房，2014年8月12日办理房屋所有权证，建筑面积为98.03㎡。二被告居住的欣城国际小区，也称大府公馆、西街乐购城。2010年12月8日原告与案外人安顺市某房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理合同》，委托原告对其开发的欣城国际一期（大府公馆）提供前期物业管理服务的相关事宜，物业管理服务内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括外墙面、剪力墙墙体结构、楼梯间、走廊通道、公共场地、楼宇门厅、电梯前室、设备用房等。2、共用设施设备的维修、养护、正常运行和管理，包括：共用的给排水管道、雨落水管、共用供电干线、共用照明、消防设施、设备、安防设施、二次供水设备及其他共用设施设备等。3、公共环境卫生管理，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路和公共场地的清洁卫生。4、公共秩序的维护。5、前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。……6、装饰装修管理服务。7、公共设施设备维护保养。8、物业档案资料管理。9、向物业产权人和物业使用人收取约定的物业服务费和其他费用。10、对物业自用部位、自用设备的维修、养护，乙方（原告）可自行决定提供有偿服务。物业服务费用：本物业管理区域的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业服务费自建设单位通知业主交房之日起开始计收。2、物业服务费：每月1.2元/㎡（不含公共区域能耗运行费，二次供水加压电费）。3、公共区域能耗运行费（公共照明、电梯运行电费等）暂按每月0.4元/㎡收取。4、上述公共区域能耗运行费（公共照明、电梯运行电费等）等共用专项设备运行的能源消耗，物业服务公司独立计量核算，并向业主公示，由业主合理分摊。……7、物业服务费（含公共区域能耗运行费）按年收取，每年交纳一次，业主办理房屋钥匙领取手续时须交纳首次物业管理费，以后应在每年度的第一个月的10日内交纳。……违约责任：1、乙方（原告）未能履行物业服务合同或约定的义务，给业主和物业使用人造成的损失由乙方负责。2、业主违反约定，未能按时足额交纳物业服务费、公共能源费等费用的，乙方（原告）有权每日按应交费用的3%标准向业主收取违约金。……原告据此合同，于2012年12月13日与被告谌某某签订《安顺市恒伟——塔山新城（欣城国际）小区》约定：物业管理服务内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖（屋顶）、外墙面、剪力墙墙体结构、楼梯间、走廊通道、小区道路、公共场地、楼宇门厅、电梯前室、设备用房、物管用房等。2、共用设施设备的维修、养护、正常运行和管理，包括：共用的给排水管道、雨落水管、共用供电干线、共用照明、消防设施、设备、安防设施（包括电视监控、可视对讲及报警系统的公共部分）、二次供述设备及其他共用设施设备等。3、公共环境卫生管理，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路和公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和保洁等。4、公共秩序的维护、安全防范事项的管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。5、前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。……6、装饰装修管理服务。7、交通与公共设施设备维护保养、车辆停放管理、清洁卫生等。8、物业档案资料管理，……。9、向物业产权人和物业使用人收取本手册约定的物业服务费和其他费用。10、对物业自用部位、自用设备的维修、养护，按物业服务企业公示的有偿服务内容及价格执行。11、小区精神文明建设的宣传、公共文化娱乐活动的组织和推动。物业服务费用：本物业管理区域的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、物业服务费自建设单位通知业主交房之日起开始计收。2、物业服务费：每月1.2元/㎡（不含公共区域能耗运行费，二次供水加压电费）。3、公共区域能耗运行费（公共照明、电梯运行电费等）暂按每月0.4元/㎡收取。4、上述公共区域能耗运行费（公共照明、电梯运行电费等）等共用专项设备运行的能源消耗，物业服务公司独立计量核算，并向业主公示，由业主合理分摊。……8、物业服务费、公共区域能耗运行费按年收取，每年交纳一次，业主办理房屋钥匙领取手续时须交纳首次物业管理费，以后应在每年度的第一个月的10日内交纳。……违约责任：1、乙方（被告）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费、公共能源费等费用的，应每日按应交费用的3%标准支付违约金。2、物业服务企业未能履行物业服务合同或约定的义务，业主可向相关行政主管部门投诉，还可向相关仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。……甲方：安顺市某物业管理有限公司印章，乙方：谌某某（捺印）2012年12月13日。一同发放并签订的还有塔山新城（欣城国际）业主手册、塔山新城（欣城国际）临时管理规约。二被告接收房屋时缴纳了2012年11月18日至2013年11月17日的物业管理费及公共区域能耗运行费后，至今未再交纳物业管理费及公共区域能耗运行费，2015年10月29日原告在二被告房屋门外张贴《物业管理费用催缴通知单》。同时查明：小区3号楼电梯因机房导向轮轴承因年久磨损损坏造成异响，2014年底质监部门要求原告整改，且该电梯现在尚在维护，2015年1月7日晚被告及同一小区另外两户业主因房屋门锁锁眼被堵塞报警，民警出警后查实该三户房屋的门锁损坏，被告因更换门锁花费人民币280元。该小区内现有部分消防设施不完备有缺失，应急设备有损坏，部分电梯停运，楼道垃圾随意堆放、电梯内壁不清洁等现象。因二被告未按约定交纳物业管理费及公共区域能耗运行费，原告遂诉至法院提出如上请求，二被告因物业管理不达标且对物业收费有异议，遂向本院提起前述反诉。原审法院认为:合同具有相对性，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告于2012年12月13日签订的《安顺市恒伟——塔山新城（欣城国际）小区》（以下简称合同）系双方自愿签订，原、被告应当履行合同约定的义务。一、被告反诉要求解除该合同，首先合同里没有约定单方解除权的行使条件，其次被告的举证不能证实该合同符合《合同法》第九十四条法定解除情形，对被告这项请求本院不予支持。二、原告诉请被告支付2013年11月18日至2016年11月17日三年的物业管理费及公共区域能耗运行费共计人民币5646元并支付违约金5646元，被告反诉不支付2013年11月18日至2016年11月17日三年的物业管理费及公共区域能耗运行费共计人民币5646元，要求原告向被告支付不按合同约定提供物业服务的违约金人民币5646元。二被告系欣城国际小区业主，2012年12月13日入住小区至今，已实际享受原告为其提供的物业服务，应当按照合同约定履行交纳物业服务管理费及公共区域能耗运行费。但在提供和享受物业服务的过程中，当事人应遵循公平原则及等价有偿原则，该小区业主在接房时均向原告交纳了第一年度的物业管理费和公共区域能耗运行费，但原告在进行物业管理的过程中亦未按照合同中物业管理服务的内容对消防设施、设备进行维修、养护和管理，小区电梯间、楼梯间等公共环境卫生较差，被告及其他两户业主同一时间房屋锁眼被堵也与原告对公共秩序的维护、安全防范事项的管理不到位有因果关系，原告未按合同约定的内容提供服务，亦存在违约行为。同时物业公用部位公用设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，且小区电梯并非全部停运，公共照明并非全部停止供电，二被告在生活居住中实际享用了公共照明及所住单元的电梯，二被告不按约定交纳物业管理费及公共区域能耗运行费，亦属违约行为。合同中明确约定了业主的违约责任，但未约定原告违约应承担的责任，这与原告与案外人安顺市某房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》第十条违约责任第1条“乙方（原告）未能履行物业服务合同或约定的义务，给业主和物业使用人造成损失由乙方（原告）负责”的约定不相符，因原、被告签订的合同约定的物业管理事宜系以原告与案外人安顺市某房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理合同》为依据，原告在合同中明确对方的违约责任，删除己方应承担的违约责任，有违公平原则。综上，本院认为，二被告应当向原告支付自2013年11月18日起至2016年11月17日的物业管理费及公共区域能耗运行费：（1.2元/月/㎡+0.4元/月/㎡）×98.03㎡×36个月＝5646.53元，但原告提供的物业服务与合同约定的服务内容、服务标准实有差距，本院酌情考虑，由二被告按该费用的70%支付给原告。另，原、被告双方在物业管理过程中均存在违约行为，应互负违约责任，故对原、被告双方要求对方承担支付违约金人民币5646元的请求，本院不予支持。三、被告要求原告赔偿被告换锁损失人民币280元，因2015年1月7日晚上不止被告一户遭遇房屋门锁被堵塞事件，该小区同时有另外两户业主遭遇房屋门锁被堵塞，派出所接警处警结果立为治安案件，此系原告在合同第二条第4项公共秩序的维护、安全防范事项管理上的不到位导致，依据原告与案外人某房开公司签订的前期物业管理合同第十条违约责任第1项，二被告虽不是此合同的当事人，但系该条款明确指向的利益相关第三人，原告应对被告锁眼被堵塞造成的换锁损失承担赔偿责任。被告抗辩原告应按照被告与案外人某房开公司签订的《商品房买卖合同》中涉及物业服务规定的物业管理费用按每月1.2元/平方米收取，不应收取公共区域能耗运行费，认为应沿用该合同中对业主有利的物业管理事宜，基于合同的相对性，该《商品房买卖合同》第九章前期物业管理中虽指定原告为物业服务企业，但此合同并非原告与被告签订，该合同中涉及物业服务管理的内容对原告没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告谌某某、姜某某在本判决生效后五日内向原告安顺市某物业管理有限公司交纳2013年11月18日起至2016年11月17日止的物业管理费及公共区域能耗运行费共计人民币3952.6元。二、原告安顺市某物业管理有限公司在本判决生效后五日内向被告谌某某、姜某某换锁损失人民币280元。三、驳回原告安顺市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告谌某某、姜某某的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币82元，减半收取人民币41元，由被告谌某某、姜某某承担人民币25元，由原告安顺市某物业管理有限公司承担人民币16元，案件反诉费人民币82元，减半收取人民币41元，由原告安顺市某物业管理有限公司承担人民币25元，由被告谌某某、姜某某承担16元。宣判后，安顺市某物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决并依法改判；2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是:一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、一审判决认为“被告及其他两户业主同一时间房屋锁眼被堵也与原告对公共秩序的维护、安全防范事项的管理不到位有因果关系”，认定事实错误。上诉人提供的物业服务是指保持公共场所有条理、不混乱，上诉人已履行了维持公共秩序、交通秩序的义务，上诉人不构成违约。被上诉人房屋锁眼被堵并不属于维持公共秩序的范围，是有人故意破坏，造成的损失应由侵权人承担。不应由上诉人承担赔偿责任。2、一审判决认为上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》“删除了已方应承担的违约责任，有违公平原则”错误。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》应作为本案定案依据。根据合同的相对性，不能以上诉人与安顺市某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》来约束上诉人与被上诉人。至于上诉人的合同义务或违约责任，法律已有规定。不能随意增加上诉人的责任，认定上诉人违约，并且与被上诉人逾期支付物业服务费的违约责任相互抵消。3、上诉人提供的物业服务不存在“未按照合同中物业管理服务的内容对消防设施、设备进行维修、养护和管理，小区电梯间、楼梯间等公共环境较差”的情况。一审庭审中被上诉人提供的照片不能证明是在欣城国际小区，且没有拍摄时间，上诉人无法核实其真实性，已经当庭予以否认，上诉人提供的其它证据均不能证明上诉人未履行物业服务合同义务。即便上诉人在物业服务中存在一些瑕疵或不足，被上诉人可以要求整改，而不应当拒交费用，上诉人已为欣城国际小区提供了物业服务，被上诉人也接受了服务，根据等价有偿原则，被上诉人理应交纳约定的费用，一审判决将被上诉人应交的费用降低至70%的标准，没有法律和事实依据。4、被上诉人拒交费用的行为不仅是对上诉人违约，也是对广大业主公共利益的侵害。5、一审判决认为“原告提供的物业服务与合同约定的服务内容、服务标准实有差距”没有事实依据，认定错误。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》第二条约定物业管理服务内容进行了约定，但并没有约定服务标准，被上诉人也没有提供证据证明约定的服务标准是什么，一审判决作出该认定没有事实有法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定“原、被告双方在物业管理过程中均存在违约行为，应互负违约责任，故对双方要求对方支付违约金5646元不予支持”没有事实和法律依据。上诉人并无违约行为，不应当承担违约责任，即使上诉人有违约，也是被上诉人拒交费用违反合同主要义务在先。上诉人有违约，也最多是存在履约上的瑕疵，被上诉人有合法有效的证据证明，上诉人愿意按法规和约定承担责任。一审判决用“违约责任冲抵”来判决，于法无据。根据法律规定和合同约定，被上诉人应当按照合同的约定交纳费用，如果费有变更，也应当是上诉人与被上诉人协商后确定，一审用判决的方式调整应交纳费用的标准，直接改变合同约定的权利义务，显然是违法判决，将导致合同无法履行。请求二审法院查明案件事实，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人姜某某,谌某某二审中辩称：一、一审判决认定事实清楚。上诉人未按相关规定安装“一户一表”、无供水转售资质擅自供水并提高水价等物业管理服务和约定的服务存在差距。对业主提出的《关于限期答复几项物业服务问题的要求》、《欣城国际一期业主紧急诉求》及《关于请求规范安顺市恒伟物业公司服务行为的报告》都有其他业主的联名签字，证明大部分业主对上诉人的服务是不满意的。上诉人没有举证证明其已全面、适当履行了物业管理合同的约定，应根据具体的失职情况承担相应的违约责任。因为上诉人提供的服务和合同约定不符以及在物业管理区域内未尽到安全保障义务而导致被上诉人财物失窃受损，上诉人违约。二、一审适用法律正确。一审判决认定“原被告在物业管理过程中均存在违约行为，应互负违约责任，故对双方要求对方支付违约金，不予支持”是正确的，且符合法律规定。一审判决并没有“违约责任冲抵”，而是判决不予支持双方要求对方支付的违约金。物业服务合同是典型的双务、有偿合同，根据法律规定，当事人一方享有抗辩权。被上诉人有权请求上诉人未消除瑕疵或另行履行前，拒绝支付物业服务费。一审事实认定清楚，适用法律正确，判决依法有效，请求二审法院公正判决。二审举证期间，上诉人安顺市某物业管理有限公司提交了以下证据：1、《电梯日常维护保养合同》两份，证明上诉人与专业电梯设备公司签订电梯维保合同，由专业电梯设备公司对电梯进行维护；2、《证明》，证明贵州金曳楼宇设备有限公司从2013年10月开始对欣城国际小区电梯进行维保至今，达到安监局要求的标准；3、《物业服务企业资质证书》，证明恒伟物业公司为三级物业服务资质。被上诉人姜某某,谌某某二审中未提交证据。经组织质证，被上诉人姜某某、谌某某对上诉人安顺市某物业管理有限公司提交的证据质证意见是：上诉人提交的证据不能达到其证明目的，《物业服务企业资质证书》发证时间为2016年3月30日，在此之前，上诉人不具备提供物业管理的质资，上诉人收取费用不合法。经审查，上诉人安顺市某物业管理有限公司与案外人贵州金曳楼宇设备有限公司、贵州兆辉楼宇机电工程有限公司签订的《电梯日常维护保养合同》的时间为2015年10月5日和2015年10月1日，其不能证明自2012年12月13日起完全履行了合同约定的物业服务义务；贵州金曳楼宇设备有限公司出具的《证明》无该公司负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，该《证明》证明的时间内容与《电梯日常维护保养合同》相矛盾，且没有其它证据与之佐证，不能作为证据采用；《物业服务企业资质证书》发证时间为2016年3月30日，不能证明2012年12月13日起其具备了物业服务企业资质；故对上诉人在二审中提交的证据，本院不予采纳。二审查明的事实与一审认定的事实相同。本案二审中，双方当事人争议焦点为：1、上诉人是否已按照约定全面履行自己的义务；2、被上诉人是否能减少支付上诉人物业管理费及公共区域能耗运行费；3、被上诉人应否支付上诉人违约金；4、上诉人应否赔偿被上诉人换锁损失280元。本院认为：第一、上诉人是否已按照约定全面履行自己的义务的问题。2012年12月13日上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》对物业管理服务内容、物业管理服务质量作出了明确约定，一审中，上诉人未举证证明其提供的服务达到了物业服务质量的基本要求和标准，其完整履行了服务义务，二审中，上诉人提交了《电梯日常维护保养合同》、《证明》拟证明自2013年11月18日由专业电梯设备公司对电梯进行维护，经审查，《电梯日常维护保养合同》约定的维修期限为2015年10月1日至2016年10月1日，其不能证明在此之前上诉人完整履行了合同约定的服务义务；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，《证明》不能作为证据采用；《物业服务企业资质证书》发证时间为2016年3月30日，不能证明其与被上诉人签订物业服务合同时已具备了合法物业服务企业质资，且也不能证明其全面履行了合同义务；故上诉人二审中所举的证据也不能证明其全面完整地履行了服务义务。然而，被上诉人提供了金点原子锁具单据、照片、接警记录、贵州都市报（安顺综合/05城市读本）等证据以及同一晚上多名业主房屋门锁被堵的事实，证明上诉人未建立健全治安管理制度、履行保安值勤物业服务义务不当、未对公共设施设备进行维修、养护和管理，上诉人提供的物业服务管理确有瑕疵，因此，应认定上诉人未全面完整履行物业服务义务。第二、被上诉人是否能减少支付上诉人物业管理费及公共区域能耗运行费的问题。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费用，故物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权，在物业服务企业未按照合同约定提供全面完整服务的情况下，业主可以拒绝交纳相应的费用。本案中，被上诉人向上诉人交纳了第一年的物业管理费及公共区域能耗运行费后，上诉人未按照合同约定全面完整地履行物业服务义务，被上诉人以此为由拒交物业管理费及公共区域能耗运行费，属于行使履行合同中抗辩权的行为，但根据公平、等价有偿、质价相符的原则，该抗辩权的行使范围应当与上诉人履约的情形相对应。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，本案一审判决被上诉人按70%支付上诉人物业管理费及公共区域能耗运行费，合法有据，上诉人要求被上诉人全额支付所欠物业管理费及公共区域能耗运行费的请求，不予支持。第三、被上诉人应否支付上诉人违约金的问题。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》第十条对被上诉人应承担的违约责任作出了明确约定，但对上诉人不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了上诉人的违约责任，并加重了被上诉人的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故上诉人要求被上诉人支付违约金，无事实和法律依据，应不予支持。一审判决以双方在物业管理过程中均存在违约行为应互负违约责任为由，不支持双方要求对方支付违约金，适用法律错误，本院予以纠正，但一审处理结果正确，本院予以维持。第四、上诉人应否赔偿被上诉人换锁损失280元的问题。2015年1月7日被上诉人与该小区另外两户业主的房屋门锁均被堵塞，客观事实存在。该事件的发生与上诉人履行保安值勤的物业服务管理义务不当有直接关系，但上诉人对此应承担的是管理不善的管理责任，且被上诉人已经因上诉人提供的物业服务管理义务不当而减少交纳了费用，被上诉人已经承担了管理不善的相应责任，且房屋门锁被堵塞系第三人的行为造成，应由第三人承担直接损害赔偿责任。故对上诉人称其不应当承担被上诉人换锁损失280元的上诉理由，合法有据，本院予以采纳，一审判决上诉人赔偿被上诉人换锁损失280元，适用法律及处理错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，导致对案件处理部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初250号民事判决第一、三、四项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2016)黔0402民初250号民事判决第二项。一审本诉受理费人民币82元，减半收取人民币41元，由被上诉人谌某某、姜某某承担人民币28元，由上诉人安顺市某物业管理有限公司承担人民币13元，一审反诉费人民币82元，减半收取人民币41元，由上诉人安顺市某物业管理有限公司承担人民币28元，由被上诉人谌某某、姜某某承担13元，二审案件受理费82元，由上诉人安顺市某物业管理有限公司承担60元，由被上诉人谌某某、姜某某承担22元。本判决为终审判决。审 判 长 阮  素  芬审 判 员 李  德  江代理审判员 王    爽二〇一六年八月十八日书 记 员 龚佳玲（代）