上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初27814号原告王佩莲，女，1961年3月24日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人黄欣，上海盛联律师事务所律师。被告李爱群，女，1973年8月13日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。原告王佩莲与被告李爱群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告王佩莲的委托代理人黄欣、被告李爱群的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王佩莲诉称，原、被告于2015年10月29日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租原告位于本市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下车位一个(以下简称系争房屋)，租赁期限两年，自2015年11月9日起至2017年11月8日止。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，但被告自2016年1月起拒不向原告支付当期房租，经催促无果后原告依据合同条款的约定解除了合同。合同解除后，被告除应支付拖欠的租金、违约金外，还应承担承租期间未支付的相关水、电、煤费用及相应的滞纳金，承担复原系争房屋的相关刷墙费和保洁费。为此，提起诉讼，要求：1、判令被告向原告支付2016年1月9日-2016年3月4日房租人民币(以下币种相同)6万元(2个月租金，每个月3万元)；2、判令被告自2016年1月10日起至实际支付日止按每天50元的标准向原告支付迟延支付租金的违约金(至开庭日止，共计156天，为7,800元)。3、判令被告向原告支付欠缴的水、电、煤气费及滞纳金3,257元；信箱钥匙遗失赔偿费50元，刷墙费和保洁费1,500元；4、确认原告从租赁保证金中抵扣因被告的逾期支付房租导致合同解除的违约金6万元，即原告无需返还租赁保证金；5、本案诉讼费由被告承担。被告李爱群辩称，双方在签订租赁合同时，系争房屋内的煤气灶、地板和踢脚线、墙面都有损坏，当时被告提出要求原告修复，原告表示同意，但是在被告支付租金后，原告就一直没有维修，为此，被告于2016年1月起拒付租金。后被告在2016年2月初自己垫付钱款修理了煤气灶及脱排油烟机的管道，共计花费1,050元，但在被告向原告主张该修理费用时，原告不同意支付，为此，双方发生纠纷，之后原告提出解除合同，被告同意。2016年3月4日，双方办理了房屋交接，双方确认，截止2016年3月4日的水、电、煤费用共计2,902.20元，信箱钥匙遗失赔偿50元、刷墙费和保洁费15,000元，另外，2016年1月9日至3月4日的租金为55,000元，上述费用共计59,452.20元，而原告应退还给被告的保证金是6万元，因此，双方在签署交接书时明确，两者相抵不再支付，互不追究违约责任，租赁合同合意解除，故诉请1、3的费用被告不应再支付。另，原告同时主张诉请2、4没有法律依据，且违约金约定过高，要求法院依法调整。经审理查明，原告是系争房屋的产权登记人。2015年10月29日，由原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)，双方签订租赁合同，合同约定：乙方向甲方承租系争房屋；租期自2015年11月9日起至2017年11月8日止；月租金为3万元，按两个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年11月5日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的9日前，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即6万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，发现房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，其中因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。根据前款约定，应由甲方维修而逾期维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金：……(七)乙方逾期不支付租金累计超过15日的。2015年10月30日，原告将系争房屋交付原告，当天被告支付原告租赁保证金6万元。2015年11月5日，被告支付原告2015年11月9日至2016年1月8日租金。2016年2月5日，被告出资对系争房屋厨房内的燃气灶及脱排油烟机管道进行了维修，支出费1,050元。2016年3月4日上午，被告丈夫吴霄瑜与原告对系争房屋进行了交接，并签署《租房交接签收单》。该签收单对交接前被告所使用的水、电、煤气的金额进行了确认。签收单的合计金额一栏内写明“2,902.92元加信箱钥匙50元加刷墙费和保洁费1,500元，合计人民币4,452.20元”。在“刷墙费和保洁费1,500元”的后面原写过“加2016年1月9日至2016年3月4日房租”，后该内容被划去。当天下午原告向被告发送短信称，由于贵方拖欠两个月房屋租金，所以解除世茂滨江花园XXX号楼8G的租赁关系，即：潍坊西路XXX弄XXX号XXX室以及地下车库。以上事实，由经庭审质证的租赁合同、房屋交付交接清单和钥匙收条、《租房交接签收单》、原告给被告的短信及原、被告的陈述在案佐证。庭审中，原、被告确认一致租赁合同在2016年3月4日解除。被告对原告主张的拖欠的水、电、煤气费及滞纳金3,257元，没有异议，同意承担。另，原告称，原告交付给被告的系争房屋不存在被告所述的瑕疵，交付使用后，被告在2016年2月向原告提出煤气灶无法点火，无法使用，要求维修，原告与被告协商，由被告找人维修，费用由原告承担，被告维修后告知了原告修理费1,050元，原告表示会承担的，但后来因被告欠租的事情这笔钱就被耽误下来了，现原告同意承担这笔费用，在被告的应付租金中扣除。对于《租房交换签收单》划去的内容，原告表示，通常情况下重大的权利义务应该通过明示的方式来确定，以划去来推测是被告的主观臆断，划线部分是对该内容的否定，划去只能说明双方没有在抵扣部分达成一致意见。被告则称，划去该内容说明双方交接时已谈好保证金抵扣房租，不再支付。另被告称，原告在举证时夹带了一份被告丈夫写给原告的同意粉刷费和保洁费在保证金中抵扣的确认书，该证据也能说明双方在房屋交接时已协商一致，租金及其他费用用保证金抵扣，互不追究责任，租赁合同合意解除。原告则表示，该确认书的内容是被告丈夫所写，是被告单方确认刷墙和保洁费的金额并要求从保证金中扣除，原告并未签字认可。原告是出于对金额确认的举证需要接收了该确认书，不能单方面解读为原告同意被告从押金中扣除的要求。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。租赁合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但被告自2016年1月9日起拒付租金。被告称拒付是因原告没有按照签约时的承诺将煤气灶、踢脚线、墙面予以修复，对此，被告未能举证证明，本院不予采纳。退一步讲，即使系争房屋存在被告所述的问题，被告也可按合同约定的维修义务向原告主张，被告据此拒付租金，依据不足。被告未按合同约定支付租金，且超过合同约定的宽限期，已构成违约。被告称，交接房屋当天，双方已明确，租金及其他费用用保证金抵扣，互不追究责任，租赁合同合意解除，对此，原告不予认可，而被告提供的证据不足以证明，本院不予采纳。虽然，原、被告于2016年3月4日就系争房屋的返还进行了交接，且双方确认租赁合同于该天解除，但无证据证明原告放弃了对被告违约责任的追究。鉴于被告逾期付款导致合同解除，故原告主张由被告承担违约责任，符合合同约定，应予支持。因租赁合同约定的逾期支付租金，每逾期一日，被告需按日租金的5%支付违约金是对被告在合同履行过程中逾期支付租金所应承担违约金的约定，即该合同并不解除，双方仍继续履行，而本案系被告逾期不支付租金累计超过15日，原告选择解除合同，故被告所应承担的是向原告支付月租金二倍的违约金，即上述两项违约金系被告在不同的情况下所应承担的责任，现原告选择解除合同，则应适用解约违约金的约定，原告同时又主张逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。租赁合同约定的解约违约金为二个月租金，尚属合理，被告主张过高，依据不足，本院不予采纳。根据合同约定，被告应付的2016年1月9日至3月4日的租金应为55,862元。被告对原告主张拖欠的水、电、煤气费及滞纳金费用3,257元，没有异议，本院予以确认。原告主张的信箱钥匙遗失赔偿费50元、刷墙费和保洁费1,500元，有被告确认的《租房交接签收单》为凭，本院也予确认。前述三项费用加上相当于二个月租金的解约违约金，被告所应承担的费用共计120,669元。根据租赁合同约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还。现被告应承担的费用已高于保证金，故除保证金抵充被告应承担的费用外，被告还应支付原告60,669元。原告同意承担已由被告支付的燃气灶及脱排油烟机管道维修费1,050元，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告李爱群应于本判决生效之日起十五日内支付原告王佩莲60,669元；二、原告王佩莲应于本判决生效之日起十五日内支付被告李爱群维修费1,050元；三、驳回原告王佩莲要求被告李爱群支付逾期支付租金的违约金的请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,420元，减半收取计710元，被告李爱群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年八月三十日书记员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。