云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0302民初942号原告杨学德，男，彝族。委托代理人刘云伟，云南和欣律师事务所律师。（特别授权）被告张嘉琦，男，汉族。（未到庭）被告苏颖，女，汉族。被告单艳，女，汉族。原告杨学德诉被告张嘉琦、苏颖、单艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告杨学德及其委托代理人刘云伟，被告苏颖、单艳到庭参加诉讼。被告张嘉琦经本院公告传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月5日，原告与被告张嘉琦经协商签订了《租房协议》，约定：原告将自有的坐落于曲靖南片区中央商务区银屯路“尚峰商业中心”楼盘商铺1-3层租赁给被告张嘉琦使用，租赁期限七年，前三年租金为每年20万元，后四年租金为每年25万元。2015年7月8日，被告张嘉琦未经原告同意，违反协议擅自将承租房屋部分转租给被告苏颖使用，收取房屋租金20万元。2015年8月1日，被告张嘉琦未经原告同意，再次违反协议，将承租房屋转租给被告单艳使用，收取房屋租金118600元。被告张嘉琦收取上述租金后，并未向原告支付租金。同时，在被告张嘉琦租赁使用期间，共下欠水电费13480.50元、物管费22037.10元，共计35517.60元未支付，后由原告垫付。上述费用经原告多次催要，被告张嘉琦均拒绝支付。原告认为，原、被告签订的《租房协议》合法有效，双方均应履行合同义务，在原告如约交付房屋的前提下，被告应当履行房屋租金的支付义务。同时，被告张嘉琦擅自转租的行为违反了合同约定，应承担违约责任，故请求法院判令：1、由三被告共同支付原告房屋租金（2015年8月1日至2016年7月31日）318600元，物管费及水电费35652.40元，共计354252.40元；2、由被告张嘉琦赔偿原告违约金60000元；3、本案诉讼费用由本案被告共同承担。被告张嘉琦未应诉答辩。被告苏颖口头辩称：被告张嘉琦自称房屋是他自己的，我便从张嘉琦处租了这套房屋，租期为2015年7月1日至2020年6月30日，房租为20万元/年，转让费为4.8万元。2015年7月8日，我与被告张嘉琦签订了房屋租赁协议，并将一年（2015年7月1日至2016年6月30日）的租金和转让费一次性付给了被告张嘉琦。我方认为，我方已付清租金，原告应向被告张嘉琦主张租金。被告单艳口头辩称：我向被告张嘉琦承租了房屋，租期为2015年7月1日至2020年6月30日，房租为11.86万元/年。当我得知原告才是房主时，曾向原告提议由我直接将租金付给原告，但原告还是让我将租金付给被告张嘉琦。现我已付清了一年（2015年7月1日至2016年6月30日）的租金，原告所诉的租金应由被告张嘉琦支付。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，被告张嘉琦常住人口登记表复印件一份，被告苏颖、单艳身份证复印件各一份，用于证明原、被告的主体资格。2、《租房协议》一份，用于证明原告与被告张嘉琦于2012年6月5日签订租房协议，由原告将其自有商铺出租给被告张嘉琦，双方之间存在房屋租赁合同关系，被告应承担租金支付义务。3、《房屋租赁协议》复印件一份，收条复印件一份，用于证明被告张嘉琦违反合同约定，擅自将房屋转租给被告苏颖并收取房租20万元，被告张嘉琦应承担违约责任。4、《房屋租赁协议》复印件一份，收据复印件一份，用于证明被告张嘉琦违反合同约定，擅自将房屋转租给被告单艳并收取房租11.86万元，被告张嘉琦应承担违约责任。5、《水电、物管费交款通知》一份，收款收据两份，POS签购单一份，用于证明在被告张嘉琦承租期间，原告垫付了物管、水电费合计35652.40元。6、曲靖市房地产管理局房屋档案查询表两份，房产证复印件三份，用于证明原告是租赁房屋的所有权人。7、《租房终止协议》一份，用于证明原告与被告张嘉琦的租赁合同关系于2015年7月31日终止。经质证，被告苏颖、单艳对原告提交的证据1-7无异议。被告张嘉琦未应诉质证。本院认为，原告提交证据1-7客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。三被告均未向本院提交证据。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年6月5日，原告与被告张嘉琦签订《租房协议》一份，约定：1、由原告将其所有的坐落于曲靖南片中央商务区银屯路“尚峰商业中心”楼盘商铺1-3层租赁给被告张嘉琦使用，租赁期限为七年，即2012年8月1日至2019年7月30日。2、2012年8月1日至2015年7月30日，每年租金为20万元整；2015年8月1日至2019年7月30日，每年租金为25万元整；租金实行先交付后使用的原则，每年预付一次。3、被告张嘉琦租用期内，须按时缴纳相关物业管理部门规定的物管费、水电费等。4、被告张嘉琦租用期间未经原告允许，不能转租第三者，若发生转租，原告有权收回，并视为被告张嘉琦违约，按照违约责任赔付原告一切损失及违约金。5、本协议签订后，任何一方不可单方违约，若有违约，由违约方赔付未违约方的一切直接经济损失外，一次性支付未违约方违约金6万元。2015年5月，被告张嘉琦违反合同约定，在未经原告同意的情况下，擅自将上述商铺分别转租给被告苏颖、单艳，并收取了苏颖房租20万元、转让费4万元，收取了单艳房租11.86万元。2015年7月8日，原告与被告张嘉琦签订《租房终止协议》一份，载明：1、因被告张嘉琦主营项目调整，被告张嘉琦计划转租，根据原《租房协议》（2012年6月5日签订）规定，原告有权收回，并视同被告张嘉琦违约，按照违约责任赔付原告一切损失及违约金6万元。2、双方于2012年6月5日签订的《租房协议》于2015年7月31日终止无效，新租房用户于2015年8月1日前必须与原告签订新的《租房协议》方可使用房屋。3、被告张嘉琦须结清2015年7月31日前所租赁房屋的物管费、水电费等相关费用及滞纳金款项。原告与被告张嘉琦签订的《租房协议》终止后，原告分别与被告苏颖、被告单艳签订了房屋租赁合同，并同意由被告张嘉琦向被告苏颖、被告单艳收取2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金后，再由被告张嘉琦将该笔租金转交给原告。另查明，原告于2015年8月20日向曲靖市福润物业有限公司尚峰物业服务中心缴纳了2013年11月10日至2015年５月20日的水电费及手续费13615.30元，2014年1月1日至2015年5月31日的物业管理费22037.10元，合计35652.40元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，经原告与被告张嘉琦协商，双方已于2015年7月31日解除《租房协议》（2012年6月5日签订），双方的权利义务至此终止，故对原告要求被告张嘉琦支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金的诉请，于法无据，本院不予支持。原告与被告张嘉琦签订的《租房协议》终止后，原告分别与被告苏颖、单艳签订了房屋租赁合同。被告苏颖、单艳在征得原告同意后，将2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金交给了被告张嘉琦，视为二人已向原告履行了房租支付的义务，原告无权要求被告苏颖、单艳再次支付房租，故对原告要求被告苏颖、单艳支付2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金的诉请，本院不予支持。根据原告与被告张嘉琦签订的《租房协议》约定，被告张嘉琦须结清2015年7月31日前所租赁房屋的物管费、水电费等相关费用及滞纳金款项。现原告已向曲靖市福润物业有限公司尚峰物业服务中心缴纳了2013年11月10日至2015年５月20日的水电费及手续费13615.30元，2014年1月1日至2015年5月31日的物业管理费22037.10元，合计35652.40元，该笔费用应由被告张嘉琦支付给原告。故对原告要求被告张嘉琦支付物管费及水电费35652.40元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告苏颖、单艳支付物管费及水电费的诉请，于法无据，本院不予支持。根据原告与被告张嘉琦签订的《租房协议》约定，被告张嘉琦租用期间未经原告允许，不能转租第三者，若发生转租，原告有权收回，并视为被告张嘉琦违约，由违约方一次性支付未违约方违约金6万元。后被告张嘉琦在未经原告允许的情况下，将房屋转租给被告苏颖、单艳，其行为违反了合同约定，原告与被告张嘉琦在签订《租房终止协议》时也对这一事实进行了确认。故对原告要求被告张嘉琦支付违约金6万元的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告张嘉琦支付原告杨学德物管费及水电费共计35652.40元。二、由被告张嘉琦支付原告杨学德违约金60000元。三、驳回原告杨学德的其他诉讼请求。上述一、二项内容合计95652.40元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费7514元（原告已预交），由原告杨学德承担5781元，被告张嘉琦承担1733元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  何 梅代理审判员  荀舒靖人民陪审员  杨丽华二〇一六年八月三十日书 记 员  刘艳苹