安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初1033号原告:杨静,女，1984年12月出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告:苏秀兰，女，1956年6月出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。被告:安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：林秋田，董事长。委托代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托代理人：张帅，安徽徽都律师事务所实习律师。被告:安徽浙商投资集团有限公司,住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：林秋田，董事长。委托代理人：宋尚辉，该公司员工。原告杨静、苏秀兰与被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司（以下简称浙商瑞雅酒店）、安徽浙商投资集团有限公司（以下简称浙商公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告杨静、苏秀兰的委托代理人孙顺理、车保睿、被告浙商瑞雅酒店的委托代理人高从武、被告浙商公司的委托代理人宋尚辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨静、苏秀兰诉称：2010年6月25日，我方与二被告签订了《物业租赁经营合同》，约定：被告一承租我方位于合肥市高新区科学大道103号浙商大厦B座房屋一套（面积38.69平方）用于酒店经营。合同中约定了租赁经营期限、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任，被告二对被告一合同的履行自愿提供担保。自2014年7月起，被告一开始拖欠租金，我方多次催要无果。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告一签订的《物业租赁经营合同》；2、被告一向原告支付欠付的租金21117.8元（暂计算至2015年12月31日，实际计算至生效判决确定的给付之日）；3、被告一向原告支付违约金26489.4元；4、被告承担本案律师费2000元；5、被告二对诉请请求2、3、4项承担连带责任。被告浙商瑞雅酒店、浙商公司共同答辩称：1、我方未违约，不应解除合同；2、原告与我方达成口头协议，我方亦实际每月向原告支付租金35元每平方；3、原告未按约向我方提供租赁发票及精装修房，构成违约；4、原告主张我方欠付的租金金额不准确。经审理查明：2010年6月25日，杨静、苏秀兰与安徽浙商置业投资有限公司（以下简称浙商投资公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：杨静、苏秀兰购买浙商投资公司开发的合肥市高新区科学大道103号浙商大厦B座x号房屋，建筑面积38.69平方米，房款264894元。杨静、苏秀兰于2011年8月26日办理了上述房屋的产权证。同日，杨静、苏秀兰（甲方）与浙商瑞雅酒店（乙方）签订了《物业租赁经营合同》，浙商公司作为担保人在合同上盖章。约定：甲方将其所有的浙商大厦B座x号房屋出租给乙方使用。租赁期限6年，本着先付后用的原则，乙方应按约定定期、足额向甲方支付租赁收益，每季度支付一次。第1-3年每季度租赁经营收益1元、第4-6年每季度租赁经营收益为8714元。乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金。一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除了承担违约金外还应赔偿无过错方的一切相关损失（包括律师费、交通费）。乙方自2010年7月1日起向甲方支付租赁经营收益。合同签订后，杨静、苏秀兰按约将房屋交付浙商瑞雅酒店使用。审理期间，经原、被告双方确认，自2013年7月1日至2016年6月30日，浙商瑞雅酒店应当支付杨静、苏秀兰租赁经营收益104568元，浙商瑞雅酒店实际已支付72792.95元，浙商瑞雅酒店尚欠杨静、苏秀兰租赁经营收益31775.05元。2015年、2016年（在起诉前），被告多次向业主承诺未兑现，原、被告双方亦多次就欠付租金问题进行协商未果以致成讼。涉案的《物业租赁经营合同》于2016年7月1日到期。以上事实，有《商品房买卖合同》、《物业租赁经营合同》、证明、房产证、承诺书、协调方案、对账单等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：原告杨静、苏秀兰是涉案房屋的合法所有权人，其与被告浙商瑞雅酒店于2010年6月25日签订的《物业租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。鉴于涉案租赁合同已于诉讼期间到期，即产生合同终止的法律后果，合同双方当事人的权利、义务自然终止。现原告诉请解除合同，已无必要。浙商瑞雅酒店应当向杨静、苏秀兰支付下欠的租金31775.05元。合同终止后，浙商瑞雅酒店应当返还涉案的租赁房屋，其未返还，应当支付未返还涉案租赁房屋的房屋实际占有使用费。原告诉请的租金要求计算至生效判决确定的给付之日，实际包含了该房屋占有使用费，标准应按原合同约定的租金标准96.8元/天（8714÷3÷30=96.8）计算至本判决确定的给付之日。涉案租赁合同中约定两种承担违约金的方式，即一、乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金；二、一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。鉴于第二种方式约定违约金过高，原告杨静、苏秀兰据此要求被告浙商瑞雅酒店承担违约金26489.4元，本院参考第一种方式约定违约金标准，将原告诉请的违约金标准，调整为按总房款的2%计算，违约金为5298元（264894×2%=5298）。对原告诉请二被告承担本案律师费2000元，因原告并未举证其已经实际发生律师费用的经济损失，对此诉请，本院依法不予支持。被告浙商公司作为担保人在合同上签字盖章，依法应当承担担保责任，对浙商瑞雅酒店应当支付的款项，浙商公司承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决书生效后十日内支付原告杨静、苏秀兰租金31775.05元及房屋占有使用费（按96.8元/天的标准，自2016年7月1日计算至判决确定的履行期限届满之日）；二、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决书生效后十日内向原告杨静、苏秀兰支付违约金5298元；三、被告安徽浙商投资集团有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告安徽浙商投资集团有限公司承担保证责任后，有权向安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司追偿；五、驳回原告杨静、苏秀兰的其他诉讼请求。如果被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，由被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 钱 越人民陪审员 薛 彦人民陪审员 王礼芬二〇一六年八月二十二日书 记 员 吴晶晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。