成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新都民初字第03095号 原告王桂英，女，汉族，1978年1月2日出生，住四川省大英县， 原告秦吉华，男，汉族，1969年8月4日出生，住四川省大英县， 上述原告委托代理人张广宇，四川致高守民律师事务所律师，特别授权代理。 上述原告委托代理人程岭梅，四川致高守民律师事务所律师，一般授权代理。 被告成都中集产业园投资开发有限公司，住所地成都市新都区物流中心中集大道555号，组织机构代码55106698-9。 法定代表人李志敏，董事长。 委托代理人朱和平，男，汉族，1966年3月17日出生，系该公司工作人员，住成都市金牛区，一般授权代理。 被告成都纵合盈商投资管理有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路20号1幢7楼57号，组织机构代码05253730-1。 法定代表人**，总经理。 委托代理人刘玄，男，汉族，1990年5月30日出生，系该公司工作人员，住新疆伊宁市，一般授权代理。 原告王桂英、秦吉华与被告成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）、成都纵合盈商投资管理有限公司（以下简称纵合盈商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法由审判员严振波适用简易程序进行审理，于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告王桂英、秦吉华的委托代理人张广宇、程岭梅，被告中集公司的委托代理人朱和平，纵合盈商公司的委托代理人刘玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王桂英、秦吉华诉称，因被告中集公司就其开发的房地产项目中的“中集商业广场SY-1号楼”，对外所作的“总价25万起买法国柏栎酒店”和“返租计价单”（8年后以购房总价的120%回购房屋）的销售宣传，2014年5月3日原告与中集公司的销售代理人纵合盈商公司初步协商后，预定了涉案房产项目的1116-1121号共6套房屋，同日，原告通过银行刷卡方式依约支付12万元定金拟购买上述预定房屋。被告中集公司委托的销售代理商纵合盈商公司向原告出具了12万元的定金购房收据。后，两被告没有与原告签订所购房屋的《商品房买卖合同》。“中集商业广场SY-1号楼”也因被告经营失策和资金链断裂使得原拟定的“法国柏栎四星级酒店”的商业计划失败而整体闲置，导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现。2014年12月2日纵合盈商公司法定代表人**手写字据，委托中集公司退还原告支付的购房订金12万元。原告认为，纵合盈商公司系中集公司书面委托的商品方销售代理商，其发布销售宣传资料、与原告进行购房磋商、收取定金出具收据及退款承诺等行为系从事涉案房地产项目销售工作的相关内容，其行为结果应归属于中集公司。中集公司及其销售代理人在收取了原告定金后却没有和原告签订正式《商品房买卖合同》或退还原告支付的定金，因此两被告对未签订《商品房买卖合同》应承担缔约过失的责任。请求依法判决被告一双倍返还原告定金24万元，被告二承担连带支付责任。 被告中集公司辩称，涉案款项是纵合盈商公司收取，与中集公司无关。 被告纵合盈商公司辩称，纵合盈商公司严格按照《包干委托销售协议》进行，履行义务，所以不应承担定金返还的连带责任。故请求驳回原告对纵合盈商公司的诉讼请求。 原告王桂英、秦吉华为证明其主张，向本院提交了如下证据： 第一组证据证明原、被告双方具有诉讼主体资格。 1.1.原告王桂英、秦吉华的身份证复印件； 1.2.被告中集公司营业执照及组织机构代码证； 1.3.被告纵合盈商公司工商登记信息； 第二组证据证明1.涉案中集商业广场SY-1号楼的售房人为中集公司，纵合盈商公司为中集公司委托的独家售房代理人，委托销售期间：2013年8月12日至2014年11月30日；2.中集公司与纵合盈商公司明确约定：纵合盈商公司在销售过程中不能以中集公司的名义从事销房工作，纵合盈商公司在销售过程中按照被告双方议定的条件、范围、内容进行宣传和策划，宣传资料和销售广告等文案文书的知识产权归中集公司所有，其载明的内容是经中集公司审查认可同意后才对外发放的；3.中集公司委托纵合盈商公司的包干销售单价为4000元/平方米，该价格即是中集公司与原告签订的《商品房买卖合同》中约定、记载的价格，纵合盈商公司包销溢价款不在包销单价中，也不能约定、记载于《商品房买卖合同》中，纵合盈商公司的报酬来源是房屋买受人向其支付的高于4000元/平方米的溢价房款，中集公司不另行向纵合盈商公司支付其他任何形式的报酬，原告所购的1116-1121六间房屋的包销底价为协议附件中第177-182项载明的价格。 2.1.《商品房预售许可证》 2.2.《包干委托销售协议书》（该协议记载的装修款直接向购房者收取） 2.3.《包干委托销售补充协议》及包干销售价款附件（2013.7.15）； 2.4.《委托书》； 第三组证据证明1.宣传资料系纵合盈商公司在售房过程中对外投放，涉案项目的市场定位为独立产权式“酒店产品”，房屋设施结构标准为精装四星级；2.宣传资料上对所售房产系“全精装、带租约”的投资收益陈述是明确的，投资收益的内容包括“8年租约+10%的超高回报+120%溢价回购保障”的允诺是具体的，该内容不仅属于“25万元起”房屋价格的构成要件，更是原告签订购房合同的主要目的，对原告订立购房合同并以5680元/平方米的单价支付房款起到了决定性的作用。因此，涉案宣传资料应当视为《商品房买卖合同》的主要内容，是房屋出卖人中集公司应当向原告履行的合同义务司；3.《委托协议》第二、三条关于经营管理费的约定与涉案宣传资料上承诺的租金支付年限、比例一致，第七、八条与宣传资料中120%溢价回购内容一致。《委托协议》约定的是《商品房买卖合同》的内容，是纵合盈商公司以隐名代理的方式代表中集公司与购房者签订，纵合盈商公司签订《委托协议》的行为构成有权代理。 3.1.《中集商业广场商业投资指南》，即宣传资料和销售广告； 3.2.《中集商业广场的现场销售广告》； 第四组证据证明1.中集公司委托的售房代理人纵合盈商公司与原告达成了购房一致意思，约定的房屋成交价为5680元/平方米，超出中集公司委托4000元/平方米的包销底价的溢价房款为1680元；2.《房屋出让协议》中约定原告支付的12万元为购房定金，出售方不出售房屋则应当双倍返还定金；3.原告支付了12万元定金；4.被告中集公司至今没有与原告签订《商品房买卖合同》具有过错，应当依照定金性质向原告承担双倍返还责任。 4.1.中集商业广场房屋出让协议； 4.2.收据（定金）； 4.3.POS机刷卡单。 经庭审质证，被告中集公司对上述第一组证据没有异议；对第二组证据中的《委托书》没有异议，其他有异议；对第三组证据有异议，认为宣传资料均没有中集公司的审查和签名，根据《包干委托销售协议书》第六条的约定，只要中集公司审批的，中集公司承担责任，如果没有审批，由纵合盈商公司承担责任，即广告没有中集公司发布的审批，不予确认；对第四组证据认为均是纵合盈商公司与原告签订，或是由纵合盈商公司收取的定金，故与中集公司无关。被告纵合盈商公司对上述证据的三性没有异议，认为涉案房产，是委托销售协议有效期间销售，纵合盈商公司进行的所有定金收取、签订协议的行为均为代理行为。 被告中集公司未提交证据。 被告纵合盈商公司未提交证据。 经审查，原告王桂英、秦吉华所举证据第一、二、三、四组能证明本案的基本事实，本院予以采信。 经审理查明，2013年7月15日，中集公司（甲方）与纵合盈商公司（乙方）签订《包干委托销售协议书》，约定纵合盈商公司包干销售中集公司开发的位于成都市新都区××大道××都中××车辆产业××中××商业广场××楼4-16Ｆ公寓，中集公司委托纵合盈商公司独家包干销售，包干销售期限为2013年7月15日至2014年11月30日，本项目的包干销售价格经双方共同约定，包干销售单价为4000元/平方米，包干销售建设面积14950.74㎡（此面积为暂定面积，最终以测绘部门测绘面积为准多退少补），包干销售总价为59802960元（具体房源面积价格见附件清单）。协议第四条载明：“乙方在包销过程中不能以甲方名义从事活动，乙方任何冒用甲方名义或未经甲方审核认可的行为，均不能对甲方产生效力。”第五条3款载明：“甲方有权监督乙方的销售情况，发现不妥事宜及时书面提醒和告知乙方应注意、避免和克服的事项，提出整改意见；乙方无条件配合甲方的监督并立即整改甲方已发现以及未发现的不妥事项，若乙方拒不整改，甲方有权立即中止本协议，一切责任由乙方自行承担。”第六条第1款第（1）项载明：“按照甲、乙双方议定的条件、范围和内容，在包干销售期限内进行广告宣传、策划；”第（2）项载明：“甲方对乙方制定的本项目文案资料（包括但不限于派送宣传资料、售楼书等）所享有的知识产权。”第六条第5款载明：“乙方制作的宣传资料（包括但不限于报纸广告、宣传单、楼书等）的内容应经甲方审查，甲方同意后方可对外发放；乙方不得使用未经甲方审查同意的宣传资料、带有虚假信息的宣传资料，由此造成的任何不利风险均由乙方承担。”同日，中集公司与纵合盈商公司签订了《包干委托销售补充协议》，该补充协议载明：“一、该包销单价为甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》中约定、记载的价格，乙方包销溢价款不在本单价中，也不能约定、记载于《商品房买卖合同》中。二、乙方报酬来源于乙方在包销过程中，房屋买受人向乙方支付的高于4000元/平方米的溢价款，甲方不另行向乙方支付其他任何形式的报酬。” 上述协议和补充协议签订后，2013年8月12日，中集公司向纵合盈商公司出具了一份《委托书》，该《委托书》载明：“甲方将甲方所开发的位于成都市新都区××大道（××大道）的中集车辆产业园之中集商业广场一号楼（SY-1）委托给乙方对外销售。本委托书有效期截止2014年11月30日。”纵合盈商公司接受中集公司的委托后，就委托包干销售的房产项目对外发布了一系列宣传资料、广告。宣传资料、广告的主要内容是：“全精装，带租约；15年超长租约+8.4%超高回报；精装四星级酒店；8年租约+10%的超高回报+120%溢价回购。” 2014年5月3日，原告与纵合盈商公司签订《中集商业广场房屋出让协议》，转让方：中集商业广场SY-1号楼，受让方：王桂英、秦吉华。约定，王桂英、秦吉华定购中集商业广场SY-1号楼×号房屋，面积265.58㎡，单价5680元/㎡，房屋总额750848元，实交定金120000元。约定事宜载明“1、凭此定单当日内缴纳定金120000元，并于日内（即年月日）前凭此定单及定金收据至中集商业广场销售中心签定房屋买卖合同并付清相应房款金（定金抵作房款），逾期不办理房屋买卖合同并支付转让款的，视为不购买。2、缴纳定金后，受让方不购买该房屋，定金不退还；若出售方不出售，则双倍返还定金。3、本定单自缴纳定金后生效。”该出让协议尾部出让方、投资顾问处纵合盈商公司加盖了公章。签订出让协议的当日，王桂英、秦吉华即通过POS机刷卡方式支付了12万元定金，纵合盈商公司向王桂英、秦吉华出具了相应的收据。后因王桂英、秦吉华未与中集公司签订《商品房买卖合同》，2014年12月2日纵合盈商公司的法定代表人**向王桂英、秦吉华手写一张便条，并加盖该公司公章，载明“纵合盈商委托中集产业园投资开发有限公司代退还王桂英（秦吉华）支付的购房订金￥120000元整，大写人民币壹拾贰万元整。农业银行锦西支行王桂英×。”后因原告王桂英、秦吉华未收到其已付定金12万元，故诉至本院，请求依法解决。 本院认为，因王桂英、秦吉华未就案涉商品房购买事宜与纵合盈商公司、中集公司签订书面合同，无合同履行基础，各方当事人也未达成签订合同、履行合同的合意，故王桂英、秦吉华要求返还购房定金的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点是本案是否适用定金罚则及定金的返还主体责任问题。 关于本案是否适用定金罚则的问题。本案引起纠纷是因王桂英、秦吉华未与中集公司签订正式的《商品房买卖合同》。从2014年5月3日王桂英、秦吉华与纵合盈商公司签订出让协议并支付12万元定金，至2014年12月2日纵合盈商公司的法定代表人委托中集公司退还王桂英、秦吉华所支付的定金之日止，在长达6、7个月之久的时间内未签订《商品房买卖合同》，而王桂英、秦吉华与纵合盈商公司签订的出让协议约定若出售方不出售，则双倍返还定金，对此王桂英、秦吉华未举证证明是纵合盈商公司和中集公司的责任原因，未签订《商品房买卖合同》。因此王桂英、秦吉华在无证据证明的情况下，主张双倍返还定金，本院不予支持。 定金的返还主体责任问题。中集公司抗辩称其未收取定金12万元。本案中，王桂英、秦吉华虽未有证据证明其支付的定金，纵合盈商公司已转给中集公司，但根据中集公司于2013年8月12日向纵合盈商公司出具的《委托书》，中集公司将该公司开发的位于成都市新都区新都镇中集大道555号中集商业广场一号楼（SY-1）委托给纵合盈商公司对外销售，该委托书明确载明委托期限截止2014年11月30日，故王桂英、秦吉华基于该《委托书》，向中集公司的委托销售代理人纵合盈商公司支付了购房定金12万元。本案中，《委托书》虽载明的委托事项为对外销售，但对外销售必然涉及销售成功或达成初步成交意向后的付款和收款行为，而中集公司现纵合盈商公司出具的《委托书》中对于销售和收款并未进行明确区分，且纵合盈商公司在委托销售过程中，对外投放宣传广告以及在案涉商品房销售现场销售房屋等行为应为中集公司所知悉，结合纵合盈商公司拥有开发商中集公司的委托授权、以及投放宣传广告、现场销售房屋等情形，王桂英、秦吉华作为一般购房者有理由相信其向纵合盈商公司支付定金中集公司知悉并认可。并无过错。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”根据上述法律规定，中集公司应返还王桂英、秦吉华定金12万元，纵合盈商公司承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都中集产业园投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王桂英、秦吉华返还定金12万元； 二、被告成都纵合盈商投资管理有限公司对上述给付义务承担连带责任； 三、驳回原告王桂英、秦吉华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2450元，由原告王桂英、秦吉华负担1225元，被告成都中集产业园投资开发有限公司、成都纵合盈商投资管理有限公司共同承担1225元（此款原告王桂英、秦吉华已预交，被告成都中集产业园投资开发有限公司、成都纵合盈商投资管理有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告王桂英、秦吉华结清。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一六年八月二十九日 书记员  王 莉