江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4566号上诉人（原审被告）：史剑忠。被上诉人（原审原告）：苏州卓辰置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑文翠路158号。法定代表人江劲松，总经理。委托诉讼代理人郭峰春，江苏经权律师事务所律师。上诉人史剑忠因与被上诉人苏州卓辰置业有限公司（以下简称卓辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园民初字第03508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史剑忠上诉请求：1、撤销一审判决，驳回卓辰公司诉讼请求。2、本案诉讼费用由卓辰公司负担。3、判令中止双方的《栖庭商铺租赁合同》，卓辰公司返还上诉人所交的一切费用共计89407元。4、卓辰公司赔偿上诉人经济损失45000元。5、卓辰公司返还上诉人被扣的物品，价值50000元。事实和理由：卓辰公司的栖庭商业广场在2015年4月中旬仍在建设中，施工期间，灰尘满天，经常有东西坠落。上诉人租赁的商铺在施工范围内，卓辰公司的施工严重影响了上诉人的正常经营。卓辰公司从2014年11月15日开始收取上诉人商铺租金和物业管理费，则卓辰公司应给予上诉人商铺正常的经营环境，卓辰公司的施工致使上诉人无法正常经营，系违约在先，应赔偿上诉人。另，卓辰公司对上诉人及周围商铺承诺商业广场在2014年10月前整体运营，有大型卖场、肯德基、咖啡馆等未能兑现。卓辰公司答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告卓辰公司向一审法院起诉请求：2014年9月1日，双方签订栖庭星叶生活广场商铺租赁合同，对租赁期限、租金、缴纳期限、物业用途、合同解除及违约金等作了详细约定。但史剑忠租赁物业后经常拖欠租金，请求判令：1.确认卓辰公司、史剑忠之间的租赁合同已解除；2.史剑忠支付租金25944元、物业费1384.57元、水电费93.63元、违约金1233.9元（上述费用最终计算至腾退之日）共计28656元；3.史剑忠立即腾空房屋交付给卓成公司，并恢复原状，承担恢复原状产生的一切费用；4.史剑忠承担诉讼费。审理中，卓成公司变更诉请为：1.解除卓成公司、史剑忠签订的栖庭商铺租赁合同；2.史剑忠向卓成公司支付租金及占用费75987元、物业费4977元、水电费93.63元、违约金10943元（上述费用自2015年5月16日计算至2016年2月15日，计算标准为租金8443元/月、物业费553元/月、违约金为物业费与租金的总和的万分之五每日，请求按该标准最终计算至实际交还房屋之日），暂计92002.63元；3.史剑忠立即腾空苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺、恢复原状并交还卓成公司；4.史剑忠承担诉讼费。一审法院认定事实：苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103室为卓辰公司所有，为商业用房。卓辰公司（甲方、出租方）与史剑忠（乙方、承租方）签订《栖庭商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺（面积103.41平方米）出租给乙方，租赁期限5年，即2014年11月15日起至2019年11月14日止；2014年11月15日至2016年11月14日期间月租金8443元，每月物业费553元，广告月基本费331元；乙方于2014年9月15日前支付首期（2014年11月15日至2015年5月15日）租金（含物业费及广告月基本费）55966元，于2015年5月15日前支付下一期租金（含物业费及广告月基本费）55966元，以后每半年付款一次，每期期满前15日支付下一期租金，乙方不得以任何理由扣减和抵销租金；作为履约保证，乙方于本合同签字生效时向甲方交付相当于一个月租金的保证金，即8400元，租赁保证金不予冲抵租金或乙方应付未付款项，若撤店后产生未结费用，可直接从保证金中扣除；租赁场所使用性质为商铺，乙方经营范围为轻餐饮，品牌为珍辣味麻辣捞汤；乙方拖欠租金及水电费等超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由此造成甲方的损失，乙方负责赔偿；乙方未按约定支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、煤气费等，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数；乙方如有擅自转租、擅自停业等违约行为，承担全部违约责任，向甲方支付违约金，且无权要求返还租赁保证金，违约金为未履行合同期租金和物业管理费总额的30%，违约金不足以补偿甲方损失的，还应向甲方赔偿违约金与甲方受到损失的差额。合同还对租赁期间其他相关事宜作了详细约定。一审审理中，卓辰公司与史剑忠一致同意解除租赁合同，并一致确认，合同签订后，史剑忠向卓辰公司交纳了2014年11月15日至2015年5月15日期间的租金及物业费，并且交纳了合同约定的租赁保证金8400元；史剑忠未交纳2015年5月16日后的租金及物业费；史剑忠尚欠卓辰公司水、电费93.63元。卓辰公司表示，其自愿变更违约金诉请金额为8400元，并同意以租赁保证金8400元在本案中与史剑忠应承担的违约金抵扣。双方还一致确认，2015年10月25日，卓成公司通过锁门的方式实际占有了诉争租赁房屋；史剑忠尚有物品存放于诉争租赁房屋内，双方未办理房屋交还卓成公司的手续。卓辰公司说明，史剑忠拖欠租金及物业费，且史剑忠商铺当时不经营，卓成公司多次向史剑忠发函催要款项未果，故对史剑忠物品行使留置权，现愿意配合史剑忠至租赁房屋取走物品。2016年2月1日，南京栖霞建设集团物业有限公司苏州分公司出具《情况说明》一份，表示史剑忠拖欠的物业费、水电费及滞纳金等全部由卓辰公司向史剑忠主张。一审审理中，证人徐某到庭陈述：其也在栖庭广场租赁卓成公司商铺，与史剑忠情况相同。2016年3月17日，卓成公司将其店铺里的物品全部搬出来了，其来法院本想咨询如何解决纠纷，刚好碰到史剑忠，愿作为证人反映情况。签合同时有卖场，但其投资后，卖场关掉了，卓成公司口头说要给广场做宣传，但没有看到宣传。其与卓成公司2014年10月签订合同，但2015年广场还在改造。印象中栖庭经理口头说过广场改造好后重新签合同。史剑忠对证言不持异议。卓成公司认为，证人与史剑忠是邻居，情况相似，都与卓成公司有纠纷，有利害关系，证言可信度极低；证言属一面之词，无任何书面证据，对证言不认可。上述事实，有房产证、土地证、栖庭商铺租赁合同、租赁现场照片、情况说明、物业费及水电费分摊表与发票等及庭审笔录予以证实，原审法院予以确认。一审法院认为：卓辰公司与史剑忠签订的《栖庭商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。合同签订后，双方均应按约履行义务。根据合同约定，史剑忠应于2015年5月15日前支付下一期（半年）租金、物业费，但史剑忠至今未付，且在租赁期间停止经营，已构成严重违约。现卓成公司依约诉请解除双方签订的《栖庭商铺租赁合同》，有事实和法律依据，史剑忠也予同意，原审法院予以支持。卓成公司诉请史剑忠分别按8443元/月、553元/月支付自2015年5月16日计算至实际交还房屋之日的租金、物业费，物业服务企业也认可由卓成公司向史剑忠直接主张物业费，因卓成公司、史剑忠双方均确认2015年10月25日，卓成公司通过锁门方式实际占有了诉争租赁房屋，故为充分保障承租人利益，租金、物业费结欠金额应计算至2015年10月25日为宜。经核算，自2015年5月16日至2015年10月25日，租金为45029元，物业费为2949元，该款史剑忠应向卓成公司支付。卓成公司诉请史剑忠支付水、电费93.63元，史剑忠不持异议，原审法院予以支持。合同约定的史剑忠应承担的违约责任过重，诉讼中卓成公司自愿变更违约金诉请金额为8400元，并同意以史剑忠交纳的租赁保证金8400元抵扣，此意思表示不违反法律规定，亦未加重史剑忠债务负担，原审法院予以支持。卓成公司诉请史剑忠腾空苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺、恢复原状并交还卓成公司，且认可已通过锁门方式实际占有了诉争租赁房屋、史剑忠尚有物品存放于诉争租赁房屋内，并愿配合史剑忠至租赁房屋取走物品，故史剑忠理应腾空诉争房屋、恢复原状后交还卓成公司，卓成公司亦应予以配合。史剑忠抗辩意见无相应证据证明，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州卓辰置业有限公司与史剑忠签订的《栖庭商铺租赁合同》解除；二、史剑忠于判决生效之日起七日内支付苏州卓辰置业有限公司租金45029元、物业费2949元及水、电费93.63元；三、史剑忠于判决生效之日起十日内将苏州工业园区东兴路118号栖庭1幢103-03号商铺腾空、恢复原状后交还苏州卓辰置业有限公司，苏州卓辰置业有限公司予以配合；四、驳回苏州卓辰置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2100元、公告费300元，合计2400元，由苏州卓辰置业有限公司负担1200元，史剑忠负担1200元。二审中，双方当事人未提供新证据。二审中，史剑忠申请证人刘某到庭作证，刘某陈述：刘某居住在栖庭商业广场隔壁，栖庭商业广场于2014年底至2015年一直在装修、施工，环境不好。其曾在史剑忠店里用餐，店里还好，外面很灰，之后其便打电话喊外卖了。史剑忠称其上午打电话给刘某，让刘某下午出庭作证。史剑忠认为该证人证言可以证明卓辰公司施工期间灰尘满天，严重影响史剑忠的正常经营。卓辰公司质证认为，证人未出示暂住证，不能证明其居住在栖庭商业广场隔壁的群星苑三期。证人和上诉人的关系存疑。证人证言并不能证明史剑忠不能正常经营。对刘某的证人证言，本院认定如下：刘某的证言一方面证明栖庭商业广场存在施工情况，另一方面也反映其打电话给史剑忠送外卖，史剑忠仍可营业。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，卓辰公司与史剑忠签订的《栖庭商铺租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。合同约定，史剑忠拖欠租金及水电费用超过5天或无正当理由擅自停止营业，卓辰公司书面通知史剑忠改正，通知发出五日内，史剑忠不回复的，视为其拒绝改正，卓辰公司可单方解除合同。现史剑忠未按约于2015年5月15日前支付下一期租金，拖欠远超5天，且于2015年4月停止营业，在卓辰公司通知其改正后仍未改正，构成违约，符合卓辰公司有权单方解除合同的情形，一审确认双方合同解除并判令史剑忠支付卓辰公司自2015年5月16日至2015年10月25日的房租及物业费、水电费，及承担相应的违约责任，并无不当。史剑忠二审申请证人刘某到庭作证,但刘某证言并不能充分证明卓辰公司装修施工导致史剑忠不能对外营业，故史剑忠上诉认为卓辰公司不能提供正常的营业环境、违约在先的理由不能成立，本院不予支持。另,关于史剑忠上诉要求卓辰公司赔偿其经济损失45000元、返还其被扣的物品等，因史剑忠未就此提起反诉，二审中再予以主张缺乏法律依据，本院不予理涉。综上，上诉人史剑忠的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人史剑忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  赵 俊代理审判员  沈维佳二〇一六年八月二十二日书 记 员  黄 婷