上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第3249号上诉人(原审原告、反诉被告)上海文中房地产开发经营有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人罗行中，董事长。委托代理人王少炯，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人吴晨尧，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)上海文中门诊部有限公司，住所地上海市黄浦区方斜路XXX号。法定代表人赵文艳，总经理。委托代理人金冰一，上海润一律师事务所律师。委托代理人俞素琴，上海润一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)爱康健康科技集团有限公司(原上海爱康国宾健康体检管理集团有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2123号3层3E-2398室。法定代表人张黎刚，董事长。委托代理人金冰一，上海润一律师事务所律师。委托代理人俞素琴，上海润一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海康培医药生物技术有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人姚涌，董事长。委托代理人徐晓武。上诉人上海文中房地产开发经营有限公司(以下简称“文中房产公司”)、上诉人上海文中门诊部有限公司(以下简称“文中门诊部公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民四(民)初字第2192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：文中房产公司是上海市方斜路XXX号南文大厦1、2、3楼商业用房(以下简称“系争房屋1至3楼”)的所有权人。文中门诊部公司于2003年4月设立，当时股东为文中房产公司及案外人上海奥文科技发展有限责任公司(以下简称“奥文公司”)。文中门诊部公司现股东是爱康健康科技集团有限公司(以下简称“爱康公司”)和上海康培医药生物技术有限公司(以下简称“康培公司”)。2004年7月1日，文中房产公司与文中门诊部公司签订租赁协议，将系争房屋2楼出租给文中门诊部公司，租期从2004年7月1日至2014年6月30日。2007年4月16日，文中房产公司与康培公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“《原租赁合同》”)一份，约定：文中房产公司将其所有的系争房屋1至3楼商业用房出租给康培公司，其中1楼房屋面积约为100平方米(包括阁楼)，2楼房屋建筑面积为1675.31平方米，3楼房屋建筑面积为1675.31平方米；该房屋租赁期为自房屋交付之日起10年止；1楼、2楼房屋租赁不含免租期，3楼房屋租赁含免租期最多不超过6个月；文中房产公司同意3楼房屋免租期内免收租金，同时文中房产公司协助康培公司共同招商，待3楼招商50%以上，康培公司才开始交付租金，若不能达到50%以上的使用，文中房产公司有权收回3楼房屋另做出租；在免租期内如果需要支付租金以外的物业管理费、水电煤等费用，康培公司应当支付；该房屋租金标准为：1楼为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)4元，2、3楼为每天每平方米3元，为便于计算，实际月租金按照1楼12,000元、2楼156,000元、3楼156,000元收取；该房屋管理费向物业管理公司支付，每月物业管理费为1楼135元、2楼2,261.66元、3楼2,216.66元，每月物业管理费合计4,658.32元；租金及管理费按月收取，先付后租；本合同签订之日起3个年度内，租金标准不变，自第4年度开始到第6年度，租金标准按前三个年度的基础上增加10%，自第7年度开始到期满为止，租金标准按前三个年度基础上增加15%；康培公司须于签订本合同3日内向文中门诊部公司预付2个月的租金以及相当于3个月金额的押金；在整个租赁期内押金由文中房产公司保管，文中房产公司无须向康培公司支付押金的利息；在不影响本合同项下文中房产公司权益的前提下，文中房产公司须在该合同终止或提前终止及康培公司把该房屋按交付时状态交还文中房产公司，且在康培公司向文中房产公司付清或文中房产公司自行从押金中扣除因康培公司违反、不遵守、不履行本合同项下其必须遵守及履行的任何合同、条文、规定、条件而使文中房产公司遭致的损失金额后30天内，把押金或其余款(如有)无息退还康培公司；康培公司于每月第30日前将下个月租金及管理费支付到文中房产公司的账号内，待款额到账后，由文中房产公司或文中房产公司指定的代理人开具正式发票给康培公司；康培公司逾期支付租金或管理费的，每逾期一天，则康培公司需按月租金的0.5%支付违约金。合同签订后，康培公司未按约预付租金及交付押金。康培公司于2007年7月15日入住系争房屋。2007年7月18日，康培公司与文中房产公司、案外人奥文公司签订股权转让协议，由康培公司收购文中房产公司及奥文公司名下的文中门诊部公司的股权，使文中门诊部公司成为康培公司的全资子公司。该股权转让协议约定：康培公司通过收购文中门诊部公司全部股权的方式，取得文中门诊部公司正常经营必须的全部必备证照和公司的全部权益，文中房产公司、奥文公司通过出让标的公司100%股权的方式获得约定的股权转让对价；本协议标的为文中门诊部公司的100%股权和有效的必备证照(包括但不限于《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《上海市统计登记证》、《医疗机构执业许可证》、《放射诊疗许可证》等)；协议生效后，文中房产公司保证将其所有的系争房屋1至3楼租赁给康培公司使用，具体内容以文中房产公司与康培公司于2007年4月16日签订的《房屋租赁合同》为准。合同另约定了文中门诊部公司的资产、负债及处理、操作步骤、移交方式等，文中房产公司、奥文公司并承诺“于本协议及本协议附件所陈述的事实是真实、完整的，且无其他应当向康培公司披露而未披露的事实或情形”。2007年11月2日，文中房产公司及奥文公司办理了文中门诊部公司100%股权的转让登记手续，文中门诊部公司股权全部转让至康培公司名下。2008年5月，康培公司以文中房产公司、奥文公司未按协议完成证照变更，隐瞒文中门诊部公司曾设立上海文朝健康管理有限公司的事实，致使康培公司错误估计收购风险为由，向法院提起诉讼，要求解除股权转让协议等。文中房产公司及奥文公司提起反诉，要求康培公司继续履行合同等。该案于2009年9月经二审终审驳回康培公司的诉请，康培公司向文中房产公司及奥文公司支付剩余股权转让款，文中房产公司及奥文公司协助康培公司办理《组织机构代码证》、《放射诊疗许可证》、《上海市统计登记证》的变更，并向康培公司移交部分资产。2010年2月12日，康培公司以200万元的价格将文中门诊部公司71.15%股权转让给爱康公司。2010年4月，康培公司与文中房产公司及奥文公司达成调解协议，文中房产公司及奥文公司向康培公司移交了判决书中确定的资产，康培公司向文中房产公司及奥文公司支付股权转让余款，文中房产公司及奥文公司待康培公司正常经营门诊部及放射科医师注册后，协助康培公司完成2010年放射诊疗许可证检验手续。当月，康培公司将股权转让余款支付完毕。2010年4月9日，文中房产公司与文中门诊部公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“《新租赁合同》”)一份，约定：文中门诊部公司所承租的房屋是系争房屋1至3楼中的除原租赁房屋部分以外的1楼部分房屋、3楼整层房屋的商业用房(合同第一条第1项)；该房屋建筑面积为1楼1113.17平方米、3楼1635.31平方米；文中门诊部公司承诺按照营业用房的用途使用该房屋；该房屋的租赁期为10年，自房屋交付之日起至2020年4月9日止；免租期为本合同生效且该房屋交付后，文中门诊部公司对本合同第一条第1项约定的该房屋享有3个月的免租期；租赁期满，文中房产公司有权收回全部该房屋，文中门诊部公司应如期交还；该房屋交付日为2010年4月10日(若实际交付日与本合同约定不同的，以文中房产公司实际交付日为准)；该房屋租金为1楼每天每平方米4元(即1楼年租金为1,625,228.20元、月租金为135,435.68元)、3楼每天每平方米2.60元(即3楼年租金为1,551,909.19元、月租金为129,325.77元)，1楼和3楼的月租金合计为264,761.45元；租赁期间，该房屋的管理费由文中房产公司向物业管理公司支付，按物业公司实际收费为准；租金及管理费按月收取，先付后租；本合同签订之日起两个年度，1楼和3楼的租金标准不变，自第三年度开始到第四年度，租金标准按前二个年度的基础上增加15%，自第五年度开始到第六年度，租金标准按前二个年度的基础上增加15%，以此类推，直到期满为止；文中门诊部公司须于签订本合同3日内向文中房产公司预付两个月的租金以及相当于两个月金额的押金，之后从免租期结束后第三个月起将以“付一押二”的方式来支付租金；在整个租赁期内，押金由文中房产公司保管，文中房产公司无须向文中门诊部公司支付押金的利息；文中门诊部公司应于每月的前20日将下个月的租金及管理费支付到文中房产公司的账号内，待款额到账后，由文中房产公司或文中房产公司指定的代理人在3日内开具正式发票给文中门诊部公司。文中门诊部公司逾期支付租金或管理费的，每逾期一天，则文中门诊部公司需按拖欠租金及其他费用(包括但不限于押金、物业管理费等)总额的0.5%支付违约金;违约金的计算期限自本合同各项应付款项之日起计算，直至文中门诊部公司付清前述费用的本金、违约金之日止；该房屋租金、押金支付方式为文中门诊部公司按本合同的规定或文中房产公司的书面通知将租金、管理费及押金付至文中房产公司的银行账号；在租赁期限内，文中门诊部公司使用的水、电及电话费等费用，均自行承担，上述费用以公用事业单位提供的收费账单为准；文中门诊部公司在对该房屋进行装修、装饰或对该房屋或南文大厦外墙采取任何施工的，均应制订详细的施工方案，报文中房产公司审批同意后方可实施，文中房产公司对此应当提供必要的协助；本合同中乙方暂时为文中门诊部公司，自上海爱康国宾门诊部有限公司成立之日起，本合同乙方即变更为上海爱康国宾门诊部有限公司，本合同所有条款均对其适用；本合同规定的全部责任条款得以适当履行完毕，本合同自然终止。同日，文中房产公司与文中门诊部公司签订《整体租赁合同》一份，约定：文中门诊部公司承租的房屋是系争房屋1至3楼的商业用房，该房屋租赁建筑面积为1楼约1213.17平方米、2楼约1635.31平方米、3楼约1635.31平方米，1至3楼总建筑面积为4483.79平方米，上述房屋总建筑面积以房产证记载面积为准，各楼层面积则以实测数据(测绘报告)为准并据此计算租金；文中门诊部公司承诺按照营业用房的用途使用该房屋；该房屋租赁期为10年(自房屋交付之日起至2020年4月9日止)；本合同生效且该房屋交付后，该房屋除2楼之外的部分，文中门诊部公司享有3个月免租期；租赁期满，文中房产公司有权收回全部该房屋，文中门诊部公司应如期交还；该房屋交付日为2010年4月10日(若实际交付日与本合同约定不同的，以文中房产公司实际交付日为准)；该房屋租金为1楼每天每平方米4元(即1楼年租金为1,771,228.20元、月租金为147，602.35元)、2楼每天每平方米3元(即2楼年租金为1,790,664.45元、月租金为149,222.04元)、3楼每天每平方米2.6元(即3楼年租金为1,551,909.19元、月租金为129,325.77元)，系争房屋1至3楼的月租金合计为426,150.16元；租赁期间该房屋管理费由文中门诊部公司向物业管理公司支付，以物业管理公司实际收费为准；租金及管理费按月收取，先付后租；本合同签订之日起两个年度，1楼、2楼、3楼的租金标准不变，自第三年度开始到第四年度，租金标准按前二个年度的基础上增加15%，自第五年度开始到第六年度，租金标准按前二个年度的基础上增加15%，以此类推，直到期满为止；文中门诊部公司须于签订本合同3日内向文中房产公司预付两个月的租金以及相当于两个月金额的押金，之后从免租期结束后第三个月起将以“付一押二”的方式来支付租金；在整个租赁期内，押金由文中房产公司保管，文中房产公司无须向文中门诊部公司支付押金的利息；原2楼租赁协议中所涉及到的相关递增比例约定，也以本合同文本所规定的条款实施同步，1楼、2楼、3楼的租金调整比例均以本合同为准；文中房产公司有权在文中门诊部公司非因法定或约定情况下，违反、不遵守、不履行本合同时，并在不影响文中房产公司可行使的其他权利或补救方法的前提下，抵扣文中门诊部公司向其支付的押金，以弥补文中房产公司遭受的一切损失(包括但不限于文中门诊部公司拖欠租金、管理费、其他费用及文中房产公司投入的设备、设施的损毁)；在不影响本合同项下文中房产公司权益的前提下，文中房产公司须在本合同终止或提前终止及文中门诊部公司把该房屋按交付时状态交还文中房产公司，且在文中门诊部公司向文中房产公司付清或文中房产公司自行从押金中扣除因文中门诊部公司非因法定或约定情况下，违反、不遵守、不履行本合同项下其必须遵守及履行的任何合同、条文、规定、条件而使文中房产公司遭致的损失金额后30天内，把押金或余款(如有)无息退还给文中门诊部公司；文中门诊部公司须于每月的前20日将下个月租金及管理费支付到文中房产公司的账号内，待款额到账后，由文中房产公司或其指定的代理人在7个工作日内开具正式发票给文中门诊部公司。文中门诊部公司逾期支付租金或管理费的，每逾期一天，则文中门诊部公司需按拖欠租金及其他费用(包括但不限于押金、物业管理费等)总额的0.5%支付违约金，违约金的计算期限自本合同各项应付款项之日起计算，直至文中门诊部公司付清前述费用的本金、违约金之日止；文中门诊部公司应按本合同的规定或文中房产公司的书面通知将租金、管理费及押金付至本合同附件二中的文中房产公司银行账户；文中门诊部公司在租赁期限内，使用的水、电及电话费等费用，均自行承担，上述费用以公用事业单位提供的收费账单为准；上述费用如由文中房产公司代为催缴的，文中门诊部公司应在收到该等记录表或账单后，在被要求的期限内足额缴纳上述各费用；文中门诊部公司在对该房屋进行装修、装饰或对该房屋或南文大厦外墙采取任何施工的，均应制订详细的施工方案，报文中房产公司审批同意后方可实施，文中房产公司对此应当提供必要的协助；文中门诊部公司应向文中房产公司提供详细的施工图纸；文中门诊部公司在进行上述施工过程中因对第三人产生滋扰或损害而导致文中房产公司承担赔偿责任的，文中房产公司有权向文中门诊部公司进行追偿，并要求文中门诊部公司赔偿文中房产公司由此产生的一切损失；文中门诊部公司倘对该房屋进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、设施、装置，则在进行前述工程时，文中门诊部公司必须事先取得文中房产公司对前述工程的书面同意或批准，按照文中房产公司的要求提交有关书面资料、材料，须获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证，承担由此而产生的一切相关费用；文中门诊部公司在租赁期内任何时间或在租赁关系结束时以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有文中门诊部公司遗留下的任何固定的装饰、装修的，文中房产公司有权将其从该房屋中拆除，并将该房屋恢复原状等；若文中门诊部公司未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理费或按照本合同规定文中门诊部公司须支付的其他费用的日期逾期超过30天，经文中房产公司催告后在合理期限内，仍未支付前述款项，则在不影响文中房产公司因文中门诊部公司违反、不遵守、不履行本合同而向文中门诊部公司行使任何其他权利的前提下，文中房产公司有权在任何时间给予文中门诊部公司书面通知提前终止本合同；文中房产公司承诺与保证妥善协调文中门诊部公司使用该房屋所需面对的相关相邻关系；在租赁期内，文中门诊部公司若拖欠租金、管理费累计30天以上，经文中房产公司催告后在合理期限内仍不支付的，则文中房产公司有权解除本合同，收回该房屋，由此而造成文中房产公司损失的，文中门诊部公司应予以赔偿；在租赁期限内，文中门诊部公司逾期交付水、电及煤气、电话等费用，致使相关单位或者文中房产公司停止供应或文中门诊部公司使用权利的，因此造成的一切后果由文中门诊部公司自行承担。若给文中房产公司造成损失的，文中门诊部公司应承担赔偿责任；在租赁期限内，文中门诊部公司未经文中房产公司同意，中途擅自退租的，预付租金不退，若预付租金不足抵付文中房产公司损失的，文中门诊部公司还应负责赔偿；租赁期满，文中门诊部公司应如期交还该房屋，若文中门诊部公司逾期归还，则每逾期一天应按照本合同日租金标准的二倍向文中房产公司支付房屋占用费；若本合同终止或提前终止，文中门诊部公司未能按照本合同规定向文中房产公司返还该房屋，则文中房产公司和文中门诊部公司同意，除本合同另有规定之外，文中房产公司有权进入该房屋，且该房屋内原文中门诊部公司投入的装修、设备、设施，以及文中门诊部公司遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归文中房产公司所有，文中房产公司可自行进行处置，并有权将该房屋另行租予其他租户；在租赁期限内，文中房产公司因非本合同规定的情况或文中门诊部公司同意，不得擅自解除本合同，如文中房产公司提前解除本合同，经文中门诊部公司同意，提前收回该房屋的，文中房产公司应按照月租金的两倍向文中门诊部公司支付。本合同中乙方暂时为文中门诊部公司，自上海爱康国宾门诊部有限公司成立之日起，本合同乙方即变更为上海爱康国宾门诊部有限公司，本合同所有条款均对其适用。同日，文中房产公司与文中门诊部公司就南文大厦一楼商场南面一小间(以下简称“小间”)排除在本次租赁范围外的相关事宜签订《补充协议》一份，约定：1、小间实际面积为15平方米，建筑面积为18.2887平方米，现文中门诊部公司不承租该小间，故双方2010年4月9日签订的《新租赁合同》应扣除每月2,225.28元租金(每年租金扣除26,703.36元。2、《新租赁合同》的条款调整为：系争房屋建筑面积1楼约1094.88平方米、3楼约1635.31平方米；系争房屋租金为1楼每天每平方米4元(即1楼年租金为1,598,524.84元、月租金为133,210.40元)、3楼每天每平方米2.60元(即3楼年租金为1,551,909.19元、月租金为129,325.77元)，1楼和3楼的月租金合计为262,536.17元。3、《整体租赁合同》的条款调整为：系争房屋建筑面积1楼约1194.88平方米、2楼约1635.31平方米、3楼约1635.31平方米，1至3楼总建筑面积为4465.5平方米；系争房屋租金为1楼每天每平方米4元(即1楼年租金为1,744,524.80元、月租金为145,377.07元)、2楼每天每平方米3元(即2楼年租金为1,790,664.45元、月租金为149,222.04元)、3楼每天每平方米2.6元(即3楼年租金为1,551,909.19元、月租金为129,325.77元)，系争房屋1至3楼的月租金合计为423,924.88元。4、《新租赁合同》给予下列补充：(1)2010年4月9日文中房产公司与康培公司签订调解协议中，康培公司向文中房产公司支付租金计算至2010年3月31日，退回已支付定金；(2)2010年4月9日文中房产公司与康培公司签订调解协议中，要求康培公司付款新门诊部定金322,777.40元给文中房产公司，并且继续每月(从2010年4月开始)支付租金161,388.70元(包括原1楼100平方米)，直至《原租赁合同》终止；(3)上述新门诊部租金由文中门诊部公司承担，文中门诊部公司于2010年4月(其中4月1日至4月9日租金由文中门诊部公司与康培公司具体协商)支付161,388.70元×3=484,166.10元，每月支付租金为161,388.70元；(4)文中房产公司与文中门诊部公司签署的房屋租赁合同中，文中房产公司给文中门诊部公司免租期3个月，自2010年7月开始付租金(期限至2020年4月9日)，文中门诊部公司于2010年6月20日支付系争房屋1楼、3楼月租金262,536.17元，即262,536.17元×3=787,608.51元(包括定金525,072.34元)，加上2楼租金161,388.70元，从2010年7月开始每月租金为423,924.88元。同日，文中房产公司、文中门诊部公司、爱康公司、康培公司签订《补充协议》一份，约定：文中房产公司为系争房屋1至3楼的所有权人，合法拥有并可以对外出租租赁房屋。康培公司系文中门诊部公司的股东，康培公司于2007年4月16日与文中房产公司签订《原租赁合同》，由康培公司承租文中房产公司系争房屋2楼整层及1楼约100平方米部分房屋(以下简称“原租赁面积”)。爱康公司目前系文中门诊部公司的大股东，在爱康公司收购了文中门诊部公司大部分股权后，为了扩大文中门诊部公司的经营，以文中门诊部公司的名义，向文中房产公司承租系争房屋1至3楼中除原租赁面积外的剩余全部房屋，即系争房屋1楼大部分面积及3楼整层(以下简称“新租赁面积”)，并由文中门诊部公司与文中房产公司于2010年4月9日就新租赁面积的租赁事宜签订了《新租赁合同》。就系争房屋的整体租赁事宜及为了办理扩大经营后文中门诊部公司的相关政府批准及证照事宜，2010年4月9日，文中门诊部公司与文中房产公司就系争房屋1至3楼整体租赁事宜签订本补充协议。经文中房产公司、文中门诊部公司、爱康公司、康培公司四方友好协商，达成如下协议：1、文中房产公司与康培公司应当就《原租赁合同》善后事宜尽快进行协商处理，待处理完毕后，《原租赁合同》由文中房产公司与康培公司双方书面终止、解除。《原租赁合同》终止、解除后，原租赁面积的相关租赁事宜，由文中门诊部公司和文中房产公司重新签订《整体租赁合同》，向文中房产公司承租该合同项下房屋。2、在《原租赁合同》被终止、解除之前，租赁房屋中的原租赁面积的相关租赁事宜，应当按照《原租赁合同》的约定履行，并由文中门诊部公司为实际使用人使用房屋；在《原租赁合同》被终止、解除之前，租赁房屋中的新租赁面积的相关租赁事宜，应当按照《新租赁合同》之约定履行；在《原租赁合同》被终止、解除之前，《整体租赁合同》的签订仅用于办理扩大经营后文中门诊部公司的相关政府批准及证照的相关事宜。3、《原租赁合同》被终止、解除之时，《新租赁合同》亦同时被无条件终止、解除，同时《整体租赁合同》即行生效，届时，租赁房屋整体的全部租赁事宜，应当按照文中门诊部公司与文中房产公司签订的《整体租赁合同》履行。同日，文中房产公司、文中门诊部公司、爱康公司、康培公司签订《协议书》，约定：鉴于文中房产公司于2003年4月经卫生监督等相关行政部门审批，在上海市方斜路XXX号南文大厦投资设立文中门诊部公司(包括文中门诊部公司更名后的承继单位)，2007年7月，文中房产公司将其持有的文中门诊部公司100%的股权转让给康培公司，即康培公司成为文中门诊部公司的唯一股东和实际控制人。2010年2月，康培公司将其持有的文中门诊部公司71.15%股权，转让给爱康公司，即爱康公司成为文中门诊部公司的大股东，与康培公司共同持有文中门诊部公司的股权。文中房产公司是系争房屋1至3楼的所有权人，2010年4月9日，文中门诊部公司与文中房产公司签订相关房屋租赁合同，向文中房产公司承租房屋，用于对外经营。经四方友好协商，就本协议相关条款达成如下协议：1、文中房产公司、爱康公司、康培公司三方应当相互协助，积极提供一切必要之配合，确保文中门诊部公司的正常运营以及房屋租赁合同的正常履行。各方确认，特别是在卫生监督及相关行政管理部门对文中门诊部公司进行医疗机构或医疗执业人员注册、年检、执业登记、变更、校验、注销、换证等相关行政审批、审核、管理过程中，或在文中门诊部公司因经营需要，提出请求的情况下，文中房产公司应当作为文中门诊部公司在卫生监督及相关行政管理部门登记备案的设立人，按照文中门诊部公司的要求，及时在相关文件上用印或签署、出具有关文件，以确保文中门诊部公司及时妥善地完成相关行政审批、审核、管理程序，得以正常运营。2、在文中房产公司、爱康公司、康培公司三方切实履行本协议第1条的情况下，爱康公司、康培公司应当确保文中门诊部公司切实履行房屋租赁合同，及时向文中房产公司及相关方支付房屋租金及其他相关费用。如由于文中房产公司的原因，未能及时按照文中门诊部公司的请求，在相关文件上用印或签署、出具相关文件，导致文中门诊部公司运营发生问题或暂停运营，则在此期间，文中门诊部公司有权扣除相应期间的房屋租金，在此情况下，对于文中门诊部公司因此遭受的其他损失，则文中房产公司还应当予以赔偿；如由于文中房产公司的原因，未能及时按照文中门诊部公司的要求，在相关文件上用印或签署、出具相关文件，最终导致文中门诊部公司无法继续运营或暂停运营超过3个月，则扣除相应期间的房屋租金之外，文中门诊部公司还有权解除房屋租赁合同，并追究文中房产公司的法律责任。3、如果相关法律、法规或规章允许文中门诊部公司经卫生监督及相关行政管理部门的审批，将其设立人变更为康培公司、爱康公司，则文中房产公司应当在康培公司、爱康公司承担相关政府费用的前提下，签署一切必要之文件，提供一切必要之协助，及时将文中门诊部公司在卫生监督及相关行政管理部门登记备案的设立人变更为康培公司、爱康公司。4、四方确认，本协议所有条款和从本协议各方所获得的全部信息均属保密，除非有关披露为强制性法律规定所要求。该保密义务在本协议完全履行完毕后，仍然有效。5、本协议经四方加盖公章后即发生法律效力。四方均在该协议尾部盖章。2010年4月10日，文中门诊部公司致函物业公司，称：上海文中门诊部公司与上海爱康网健康信息咨询有限公司(以下简称“爱康网公司”)协商决定股本资产重组，并将上海文中门诊部公司2楼调整为1楼至3楼。并由文中房产公司与文中门诊部公司签订《租赁安全协议》。2010年4月，文中门诊部公司与案外人爱康网公司签订《协议书》一份，其中记载：爱康网公司是文中门诊部公司的关联公司；文中门诊部公司就南文大厦相关房屋的租赁事宜，向爱康网公司借款600万元，用于文中门诊部公司支付房屋租金、押金及房屋装修款等相关用途；爱康网公司根据文中门诊部公司的指令，向相关方直接支付房屋租金及装修款等相关费用；文中门诊部公司承诺最迟于2011年12月31日前按实际发生的借款金额向爱康网公司全额偿还。2010年5月，爱康公司作为发包方与案外人华亮建设集团股份有限公司(以下简称“华亮公司”)签订《建设工程施工合同》，约定：华亮公司作为系争房屋1至3楼上海爱康国宾门诊部室内改造装修工程的承包人，开工日期是2010年5月17日，系争房屋1楼、2楼的竣工日期是2010年7月7日，系争房屋3楼的竣工日期是2010年7月21日。2010年7月1日，文中门诊部公司通过爱康网公司向文中房产公司支付租金、押金合计948,997.22元。2010年10月16日，文中房产公司与文中门诊部公司就系争房屋1至3楼租赁事宜签订《谅解备忘录》一份，约定：鉴于南文大厦居民不断上访，致使文中门诊部公司对房屋进行装修后，无法正常开展经营活动，故本着互谅合作的原则，文中房产公司免除文中门诊部公司关于系争房屋1至3楼二个月的房屋租金合计847,849.74元，作为对文中门诊部公司经济损失的补偿；根据双方财务情况，租赁费每月1日至30日，以自然月份为结算。2011年3月11日，文中房产公司致函文中门诊部公司、爱康公司，称：文中门诊部公司、爱康公司共同于2011年3月1日向文中房产公司出具的“关于：南文大厦相关房屋租赁事宜”的《通知函》已收悉，文中门诊部公司、爱康公司在该函中称由于文中门诊部公司无法获得政府部门相关经营许可，使其无法按约正常经营，欲停止向文中房产公司支付房屋租金等费用，并要求返还已收取的房屋租金，赔偿装修等损失。文中房产公司认为，房屋租赁合同的当事人是文中房产公司与文中门诊部公司，爱康公司非合同当事人，无权要求文中房产公司退还房屋租金以及其他请求；文中房产公司提供的房屋不存在任何瑕疵，且该房屋已达到适租条件，完全符合法律以及双方当事人所签署的租赁合同约定；导致文中门诊部公司无法取得经营许可等问题皆因外部因素造成，与文中房产公司的出租房屋本身无关；在2010年5月11日文中门诊部公司出具的《承诺书》中也表示，因政府行政主管部门审批等非因文中房产公司未能积极提供协助的，并导致其无法经营的情况下，文中房产公司不承担违约责任，且文中门诊部公司不得擅自终止租赁合同，否则将承担违约责任；当文中门诊部公司因无法取得经营许可的同时，文中房产公司出于对文中门诊部公司的同情，积极与有关部门协调、沟通，并在此基础上于2010年10月16日与文中门诊部公司签订了《谅解备忘录》，免除文中门诊部公司二个月的房屋租金。故文中房产公司复函文中门诊部公司及爱康公司，请按约履行房屋租金的支付义务，否则将追究文中门诊部公司的违约责任。2011年3月16日，文中门诊部公司致文中房产公司《通知函》，称：文中房产公司称文中门诊部公司控股股东变动之际，向文中门诊部公司的新股东(即爱康公司)刻意隐瞒了文中门诊部公司承租的房屋原先即因居民上访、冲突而无法正常使用，已致使文中门诊部公司无法正常营业多年，除非居民同意，房屋无法再用于门诊部经营的真实情况，而诱使爱康公司决策文中门诊部公司与文中房产公司签订相关的租赁文件。基于上述情况，文中门诊部公司再次通知文中房产公司，由于租赁目的无法实现，相关房屋租金等费用不再支付，文中房产公司还应当将业已收取的房屋租金等费用退还，并赔偿相关装修及其他损失。同时，鉴于文中房产公司屡屡推诿文中门诊部公司向文中房产公司移交租赁房屋，文中门诊部公司不得不通过法定途径向文中房产公司移交房屋。文中门诊部公司在该函的附件中又表示：文中门诊部公司再次通知文中房产公司，请务必在2011年3月25日前安排人员现场接收文中门诊部公司向文中房产公司移交的房屋，并请提前一天通知，以便文中门诊部公司安排人员事先等候。2011年3月28日，文中房产公司致函，对文中门诊部公司2011年3月16日的《通知函》中内容提出异议，并要求文中门诊部公司及时、全面履行相关租赁合同，否则文中房产公司将追究文中门诊部公司违约责任。同日，文中门诊部公司再次致文中房产公司《通知函》，称：文中门诊部公司已多次通知文中房产公司派员收回房屋，并屡次试图将相关钥匙转交文中房产公司，但文中房产公司却推诿避让，拒不收回房屋。基于上述情况，文中门诊部公司再次通知文中房产公司，由此产生的一切法律后果，将由文中房产公司承担。2011年3月31日，文中房产公司致函，要求文中门诊部公司继续履行合同，否则将承担违约责任。2011年4月2日，文中门诊部公司的委托代理人在公证员的公证下，将《物业移交函件》、《文中门诊部装修后保留物品清单》和钥匙一把通过EMS邮政特快专递方式，寄给文中房产公司在本案中的委托代理人北京大成(上海)律师事务所吴晨尧律师。《物业移交函件》中记载：“本公司因房屋租赁目的不能实现之原因移交方斜路XXX号商铺物业之钥匙一把，并附上承租房屋装修后保留物品清单一份”。2011年4月12日，文中房产公司致函文中门诊部公司，称：文中房产公司的委托代理人北京大成(上海)律师事务所于2011年4月7日收到文中门诊部公司寄交的《物业移交函件》、《文中门诊部装修后保留物品清单》和相关物业钥匙一把，由于上述行为不属于文中房产公司向该律师事务所的授权委托范围，因此文中房产公司特向文中门诊部公司声明如下：1、在文中房产公司未同意提前解除双方租赁合同之前，文中房产公司不接受文中门诊部公司对所租赁房屋任何形式的物业移交，文中门诊部公司的行为在事实上构成了恶意违约，文中房产公司将文中门诊部公司违约移交的物业钥匙一把随本函退还文中门诊部公司，请文中门诊部公司随函注意查收；2、若文中门诊部公司在上述违约移交物业的过程中，对所承租的房屋、装修等造成损坏的，文中房产公司有权根据合同约定，要求文中门诊部公司承担赔偿责任；3、鉴于文中门诊部公司在合同租赁期间无正当理由迁出所租赁房屋，文中房产公司将适时根据合同约定，对文中门诊部公司遗留的任何固定装饰、装修进行拆除，对文中门诊部公司所遗留的任何家具、设备、物品以及其他任何物品，以任何方式进行处理，所得价款扣除文中门诊部公司应向文中房产公司支付的所有费用(包括但不限于文中门诊部公司所应支付的租金、物业管理费、违约金或因清除、处理上述物品的费用)。基于上述事实和理由，文中房产公司再次奉劝文中门诊部公司全面履行双方所签订的相关租赁合同文件，避免造成文中门诊部公司进一步的损失。2011年5月3日，康培公司诉至上海市黄浦区人民法院，要求解除康培公司与文中房产公司及奥文公司于2007年7月18日签订的股权转让协议、文中房产公司及奥文公司返还股权转让款。经上海市黄浦区人民法院一审，判决驳回康培公司的诉讼请求。康培公司不服提起上诉。经上海市第二中级人民法院二审，认为：1、股权转让协议中并未明确约定信访事件为应当披露的事实。2、系争股权转让协议签订之前仅有2007年3月出现一次信访，就一般而言，对于该信访事件可能造成的后果文中房产公司及奥文公司未必能够充分预见到，但就康培公司而言，其作为从事医药行业的专业机构，在收购股权之前理当对文中门诊部公司进行尽职调查，何况该股权转让还涉及到房屋租赁事宜，康培公司也应会查看现场。南文大厦居民在2007年3月信访时有张贴大字报和悬挂横幅的情况，《房屋租赁合同》系签署于2007年4月，故康培公司在磋商过程对此不可能不知情。3、诚如原审法院所认为的，从上海市黄浦区卫生局(以下简称“区卫生局”)对信访人的书面答复及对门诊部恢复执业申请的书面答复内容反映，门诊部恢复执业需进行居民听证程序的主要原因是由于门诊部擅自扩大经营面积，而该原因与文中房产公司及奥文公司并无关联。因此，在康培公司既未按照相关主管部门的回复要求恢复原执业许可时的内部结构和功能设置的状态，又未进一步进行听证的情况下，即主张因文中房产公司及奥文公司未告知其居民信访事宜，导致门诊部未能恢复执业，从而致其不能实现合同目的，依据不足。并据此于2013年2月28日判决驳回康培公司的上诉，维持原判。2011年7月15日，文中房产公司委托律师致《律师函》给文中门诊部公司，称：文中门诊部公司自2010年10月之后未向文中房产公司支付系争房屋1至3楼的租金和物业管理费，自2010年11月至2011年6月累计拖欠租金及物业管理费共计3,475,797.06元(423,924.88元/月×8月+6,028.43元/月×14月)；按本律师函出具之日计，文中门诊部公司应按照合同约定向文中房产公司支付违约金共计4,205,714.44元；文中门诊部公司应当按照合同约定全面履行房屋租赁合同及相关协议，避免进一步扩大不必要的损失。该《律师函》于2011年7月18日被签收。2011年7月25日，文中房产公司委托律师致《律师函》给文中门诊部公司(该《律师函》落款时间是2011年7月22日)，称：文中门诊部公司自2010年10月之后未向文中房产公司支付系争房屋1至3楼的租金和物业管理费，并拖欠大量水、电以及通信等费用，对此，文中房产公司已委托律师向文中门诊部公司出具《律师函》，向文中门诊部公司主张拖欠的租金、物业管理费等费用以及所产生的违约金。文中门诊部公司在租赁期内，未经文中房产公司同意，多次欲单方向文中房产公司移交所租赁房屋，解除双方之间的租赁法律关系，文中门诊部公司的该行为已在事实上表明将不再履行双方所签订的《房屋租赁合同》以及相关租赁协议，文中房产公司对此曾多次发函并委托律师出具《律师函》，要求文中门诊部公司纠正违约行为，全面及时履行双方之间的合同义务，但文中门诊部公司却迟迟未纠正自身的违约行为。故在本《律师函》送达文中门诊部公司之时，解除文中房产公司与文中门诊部公司之间的《房屋租赁合同》及相关租赁协议，终止双方的房屋租赁法律关系，同时，文中门诊部公司应依约按该租赁房屋交付时的状态交还文中房产公司，若未按约交还，文中房产公司将对文中门诊部公司在租赁房屋内的装修、设备以及不可移动的添附物自行处置。自双方合同解除之日起，文中房产公司有权按照约定从文中门诊部公司的押金以及其他预付款项中扣除文中房产公司所遭受的损失、损害，若有不足，文中门诊部公司应向文中房产公司补足差额。该《律师函》于2011年7月26日被签收。2011年8月4日，文中房产公司法定代表人罗行中向公安部门报案，称：有7、8个民工正在系争房屋处闹事，拆卸空调，请民警到场处理。民警到场后经了解，租赁人同意民工拆除系争房屋内空调，并居住于此，房主罗行中异地报警求助，与租赁人汪玲玲双方到派出所。同日，文中房产公司法定代表人书写一条交给汪玲玲，内容为：“请爱康国宾韦总速来上海解决问题”。2012年7月13日，文中房产公司委托律师致《律师函》给文中门诊部公司，称：文中门诊部公司自2010年10月之后未向文中房产公司支付系争房屋1至3楼的租金和物业管理费，并拖欠大量水、电以及通信等费用，对此，文中房产公司已委托律师于2011年7月14日向文中门诊部公司就拖欠的费用出具了《律师函》，向文中门诊部公司主张拖欠的租金、物业管理费等费用以及所产生的违约金。鉴于文中门诊部公司拖欠费用的行为以及其他怠于履行合同义务的行为，文中门诊部公司于2011年7月22日向文中门诊部公司出具《律师函》，解除文中房产公司与文中门诊部公司之间的《房屋租赁合同》及相关租赁协议，终止双方的房屋租赁法律关系。但截至今日，文中门诊部公司仍未向文中房产公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、违约金等费用。故要求文中门诊部公司在收到本函后，于2012年7月20日前向文中房产公司支付相关的欠缴费用。该《律师函》于2012年7月16日被签收。2012年7月23日，文中房产公司委托律师致《律师函》给文中门诊部公司，要求文中门诊部公司于2012年7月31日前向文中房产公司支付2010年10月起到双方租赁关系解除之日止的租金2,967,474.16元及其截止至2012年7月20日的违约金7,225,799.58元、2010年4月起到双方租赁关系解除之日止的物业管理费96,454.80元及其截止至2012年7月20日的违约金406,074.71元、电费219,443.10元、水费1,129.44元。该《律师函》于2012年7月24日被签收。2013年7月2日，文中房产公司委托律师致《律师函》给文中门诊部公司，要求文中门诊部公司于2013年7月20日前向文中房产公司支付2010年10月起到双方租赁关系解除之日止的租金2,967,474.16元及其截止至2013年6月20日的违约金12,213,320元、2010年4月起到双方租赁关系解除之日止的物业管理费96,454.80元及其截止至2012年7月20日的违约金4,638,720元、电费293,153.10元、水费1,129.44元。该《律师函》于2013年7月3日被签收。2013年9月12日，工商部门经审查，对文中门诊部公司清算组(以下简称“清算组”)负责人及其成员予以备案。同月30日，文中房产公司向清算组递交了《债权申报书》，申报的债权总额暂计20,276,577.08元(包括租金及其逾期违约金、物业管理费及其逾期违约金、水电费)。原审法院又查明：文中门诊部公司在区卫生局登记名称为上海文中门诊部(以下简称“门诊部”)，于2004年2月5日核准登记了《医疗机构执业许可证》，法定代表人为余益文。2007年2月，门诊部向区卫生局申请歇业至4月，2007年5月申请恢复执业。期间，门诊部所在南文大厦的部分居民于2007年3月向区卫生局信访，反映门诊部扩大门诊面积，医院污水处理池高度只有1.5米，要求不得在住宅楼内开设门诊部。居民还在南文大厦张贴大字报及悬挂横幅，内容包括不同意开设门诊部等。由于当时门诊部处于歇业状态，区卫生局工作人员在现场查看时，门诊部大门已锁，未见装修，未见执业。区卫生局将该情况告知了信访人，之后未再发生居民信访事件。康培公司受让股权后，《医疗机构执业许可证》于2007年11月在区卫生局办理了变更登记手续。2008年7月30日，门诊部提出歇业申请，延续至2008年12月31日，理由是内部环节运作出现问题。2009年1月，许可证执业期限延长至2014年3月。之后再次提出歇业申请的时间为2010年4月12日，延续至2011年4月30日。2010年4月，系争房屋1至3楼开始装修，并将原门诊部仅为2楼的经营场所调整为1楼至3楼。2010年4月12日，门诊部向区卫生局以业务调整为由，申请暂时停业(自2010年5月至11月底)。2010年5月5日，区卫生局给予门诊部《准予停业通知书》，同意门诊部在2010年5月1日至2010年11月30日间停业，停业地点为系争房屋2楼。同日，区卫生局给予门诊部《准予行政许可决定书》，同意“医疗机构停业”。2010年7月20日，上海市卫生局给予门诊部《医疗机构名称核准通知》，核准门诊部名称变更为上海爱康国宾淮海门诊部，原门诊部的医疗机构名称核准通知作废。2010年8月起，门诊部所在南文大厦的居民多次信访，反对设立门诊部。同月，文中房产公司、文中门诊部公司分别致函区长。文中房产公司反映：2007年初，居民拉横幅、大字报，不允许开肿瘤医院(纯属谣传)，还抢占文中房产公司的一楼商场；多年来，业主的行为一直是偏激的，缺乏起码的友善及和谐共存的理念。文中门诊部公司反映：原门诊部与上海爱康网(爱康公司)合并为现文中门诊部公司，拟租赁文中房产公司的系争房屋1至3楼，其中2楼仍是门诊部经营场所，1楼扩建为门诊部接待大厅，原则上不进行设备诊疗，3楼为行政区办公，对此，文中门诊部公司已如实告知物业公司；2010年5月下旬，文中门诊部公司开始对门诊部装修，装修期间，文中门诊部公司已非常注意业主的反映，尽可能处理好与业主的关系，与业委会、物业公司多次协调商量……目前南文大厦业主可能对文中门诊部公司有所误解，希望政府有关方面给予关心支持。2010年9月15日，区卫生局向信访人张涛书面答复称：1、截至9月15日，区卫生局未收到也未受理门诊部提交的有关变更医疗机构执业场所的申请材料；2、根据区卫生局规定，医疗机构如变更地址、场所(包括增加经营面积)，必须提供小区业主委员会同意证明，否则不予核准；3、2004年区卫生局核发的门诊部《医疗机构许可证》符合当时的国家和本市的法规、规章审批程序。4、2010年5月1日起门诊部申请歇业，区卫生局将慎重受理恢复执业相关手续，依法召开相关的听证会，届时，将请居民代表参加，听取居民意见。2010年9月17日，区卫生局在给黄浦区委、区政府信访办的处理情况汇报中称：2010年，由于门诊部以扩建非医疗业务面积为由装修系争房屋，引发小区居民与该机构积怨多年的矛盾；区卫生局已组织对系争房屋1至3楼进行现场取证调查，发现现场已停业，门诊部尚未发现违规医疗设备器械和违法医疗行为；已三次约见门诊部负责人等谈话，明确告知在未经许可情况下，系争房屋1楼、3楼不得设置医疗机构，2楼门诊部恢复2004年审批时原状方能提出复业申请，并要求该机构加强与居民对话，缓和矛盾；门诊部目前处于歇业状态。2010年9月，文中房产公司致函上海市黄浦区老西门街道办事处，反映：2007年5月起，南文大厦的部分业主占据文中房产公司的1楼商场，占据时间有3年之久，导致文中房产公司无法对外招商；2010年4月，文中房产公司与爱康网达成协议，将系争房屋1至3楼全部作为门诊部，1楼以接待为主，2楼为原门诊部，3楼为爱康网的办公室；工程队进场施工，原准备8月20日门诊部复业，8月18日居民误认为门诊部做医院，联合签名写信给区政府，并多次走访区委、区政府、市卫生局、区卫生局等主管部门；文中房产公司要求街道为文中房产公司与居民间沟通搭建平台。同月，文中门诊部公司致函区长，要求政府能为其与居民间沟通搭建平台。2010年11月5日，上海爱康国宾淮海门诊部向区卫生局递交了《关于上海爱康国宾淮海门诊部停业时间延长的申请》，申请将停业期限延至2011年4月30日。该申请上还盖有文中门诊部公司的公章。2010年11月23日，区卫生局给予上海爱康国宾淮海门诊部《准予停业通知书》，同意上海爱康国宾淮海门诊部在2010年12月1日至2011年4月30日间停业，停业地点为系争房屋2楼。同日，区卫生局给予上海爱康国宾淮海门诊部《准予行政许可决定书》，同意“医疗机构停业”。2011年1月6日，区卫生局对门诊部恢复执业的申请回复称：一、根据《医疗机构管理条例》及其细则、《上海市医疗机构设置审批、执业登记实施意见》等法规和文件的要求，该门诊部恢复执业请按照原执业许可时的状态恢复内部结构和功能设置，并经区卫生局审核通过。二、根据《医疗机构管理条例》等法规和文件的要求，区卫生局恢复该门诊部执业请重新提供环保等相关部门关于污水、医疗废弃物管理等审核、审批的相关文书。三、根据《上海市信访事项听证试行办法》针对“涉及人数多、政策性强、群众反映强烈或社会影响大的信访事项，行政部门可举行有居民代表参加的听证会”的相关规定，门诊部要求恢复执业事宜，经区卫生局与区信访部门协商，认为应当举行听证会，该听证会结果将作为对门诊部恢复执业审批的重要依据。2011年5月27日，区卫生局给予上海爱康国宾淮海门诊部《关于办理注销登记的通知》，称：“截至2011年5月1日，你门诊部因内部调整原因已停业超过一周年，按照……规定，视为歇业。按照……规定,医疗机构歇业，必须向原登记机关办理注销登记，现通知你门诊部于2011年6月20日前来我局办理注销登记”。2011年6月14日，区卫生局在收悉上海爱康国宾淮海门诊部申请医疗机构登记注册书及有关文件后，经审查核准注销，并发给上海爱康国宾淮海门诊部《医疗机构注销核准通知》。原审法院再查明：根据系争房屋所在地的上海市黄浦区文惠小区业主大会与物业公司签订的《物业服务合同》，商铺(包括系争房屋1至3楼)的物业管理费为每月每平方米建筑面积1.35元，即每月6,028.43元按季缴纳，缴纳时间是每季度第一个月15日前，当季逾期交纳的，违约方自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳违约金。原审法院还查明：系争房屋1楼至3楼发生电费：2010年9月为12,576.58元，2010年10月为86,811.66元，2010年11月为12,705.87元，2010年12月为13,196.17元，2011年1月为14,985.52元，2011年2月为13,045.53元，2011年3月为12,706.17元，2011年4月为11,682.47元，2011年5月为11,717.09元，2011年6月为11,748.73元，2011年7月为12,383.35元，2011年8月为12,034.51元。系争房屋1楼至3楼发生水费：2011年2月为224.44元，2011年3月为32.58元，2011年4月为36.20元，2011年5月为32.58元，2011年6月为32.58元，2011年8月为702.28元，2011年9月为68.78元。文中房产公司于2013年11月向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付拖欠的租金3,391,399.04元；2、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付拖欠的物业管理费102,483.23元；3、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付拖欠的水电费共计220,572.54元(其中水费1,129.44元、电费219,443.10元)；4、判令爱康公司和康培公司对于文中门诊部公司的上述给付义务承担连带赔偿责任；5、判令文中门诊部公司变更在系争房屋1至3楼内的工商登记。诉讼中，文中房产公司变更诉讼请求为：1、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付拖欠的2010年11月1日至2011年7月26日的房屋租金3,746,948.94元、2011年7月27日至2014年8月24日的房屋占用费246,149.93元；2、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付房屋租金、房屋占用费的逾期付款违约金；3、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付2010年4月1日至2011年8月4日拖欠的物业管理费97,232.66元；4、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付物业管理费的逾期付款违约金；5、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付拖欠的水电费共计226,723.09元；6、判令文中门诊部公司向文中房产公司支付水电费的逾期付款违约金；7、判令爱康公司和康培公司对文中门诊部公司的上述义务承担连带清偿责任。原审法院审理中，文中门诊部公司提起反诉要求文中房产公司返还房屋租金和押金948,997.22元，并赔偿房屋装修款3,846,978.03元。诉讼中，文中门诊部公司将房屋装修款的反诉金额变更为1,540,632元。原审法院审理中，根据当事人的申请，上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行鉴定，鉴定意见为：一、各方当事人无异议部分。根据涉案工程事实及承发包合同约定的计价方法，各方当事人无异议部分的造价为1,296,296元。二、各方当事人存在异议的部分：1、关于电梯工程计价的问题，经现场踏勘，该电梯已安装完成。对文中门诊部公司提供的《爱康国宾门诊部装修工程费用预算》中电梯工程报价资料已作了审核，该报价与市场行情相符，该项工程造价为163,780元。因各方当事人对该工程造价是否计算残值有争议，该定性问题请法院裁定。2、关于污水处理工程计价的问题。经现场踏勘，文中门诊部公司已对原污水处理系统进行了改建，经计算该工程造价为80,556元。因各方当事人对该工程造价是否计算残值有争议，该定性问题请法院裁定。原审法院审理中，鉴定人员到庭陈述：本案鉴定报告所涉及的工程内容已经完工，但尚未使用，由于没有使用，所以鉴定人员无法作出残值的结论。原审法院审理中，文中门诊部公司称：文中房产公司2011年4月12日函件中没有钥匙，其曾向文中房产公司就钥匙未收到提出异议，但无证据证明。原审法院审理中，文中房产公司称：文中门诊部公司在2011年6月13日将钥匙提存在公证处，要求文中房产公司领取，后文中房产公司在2011年7月份领取了钥匙。原审法院审理中，文中门诊部公司、康培公司称：汪玲玲是康培公司的管理公司员工，非康培公司员工。2011年8月4日是因为文中门诊部公司拖欠装修款，民工才去系争房屋处闹事。原审法院审理中，文中房产公司称：因文中门诊部公司有装修款没有完全支付，文中房产公司生怕起诉会扯进文中门诊部公司与装修方的纠纷，且系争房屋内有装修，故文中房产公司当时是希望协商解决。原审法院审理中，各方当事人均确认2010年4月9日至2011年4月系争房屋1至3楼均由文中门诊部公司控制。文中房产公司认为文中门诊部公司控制系争房屋1至3楼时间是至2011年8月份。原审法院审理中，康培公司称：虽《整体租赁合同》未生效，但康培公司原租赁的场地已经按照《整体租赁合同》与文中门诊部公司进行移交，且由文中门诊部公司进行装修、付款(包括租金等)。原审法院审理中，文中房产公司称：文中门诊部公司于2010年7月1日向文中房产公司支付的948,997.22元包括《新租赁合同》约定的押金525,072.34元、系争房屋1至3楼2010年7月份的租金423,924.88元。文中门诊部公司欠租是从2010年10月开始，因文中房产公司用押金抵扣了一个月的租金，所以文中房产公司起诉主张2010年11月起的租金。原审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护。文中房产公司、文中门诊部公司所签订的《整体租赁合同》、《原租赁合同》、《新租赁合同》《补充协议》、《协议书》、《谅解备忘录》等均是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故都为有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然《建设工程施工合同》是爱康公司出面与案外人签订，根据原审法院查明的事实和当事人的陈述，爱康公司是文中门诊部公司的大股东，工程款是文中门诊部公司所借，2010年4月9日后文中门诊部公司的另一股东即康培公司，已经将康培公司在《原租赁合同》中的租赁部位移交给文中门诊部公司，该部位的租金亦由文中门诊部公司支付，各方当事人均确认2010年4月9日后系争房屋1至3楼是在文中门诊部公司控制下，因此，各方当事人应认定系争房屋1至3楼系文中门诊部公司装修。虽然根据约定，《原租赁合同》需待文中房产公司与康培公司双方对善后事宜协商处理完毕并以书面形式解除，在《原租赁合同》被解除前，《整体租赁合同》的签订仅用于办理扩大经营后文中门诊部公司的相关政府批准及证照的相关事宜，但在实际操作中，《原租赁合同》中所涉及的租赁部位已由康培公司移交文中门诊部公司控制，并由文中门诊部公司对系争房屋1至3楼整体实施了装修；文中门诊部公司于2010年7月1日通过爱康网公司向文中房产公司支付的租金、押金合计948,997.22元，该租金的构成文中房产公司陈述较为合理，即包括《新租赁合同》约定的押金525,072.34元、系争房屋1至3楼2010年7月份的租金423,924.88元；在各方当事人的来往函件以及文中房产公司与文中门诊部公司间的《谅解备忘录》中均涉及的是系争房屋1至3楼整体，且函件双方是文中房产公司和文中门诊部公司间；文中门诊部公司提起反诉的标的物也是系争房屋1至3楼；等等。因此，综合各方面的情况，法院认为《整体租赁合同》已经实际履行。关于文中门诊部公司的合同目的无法实现的责任问题。根据原审法院查明的事实和生效判决书的认定，虽然系争房屋在2007年3月出现一次信访，但对于该信访事件可能造成的后果文中房产公司及奥文公司未必能够充分预见到，康培公司作为从事医药行业的专业机构，在收购股权之前理当对文中门诊部公司进行尽职调查，何况该股权转让还涉及到房屋租赁事宜，康培公司也应会查看现场，南文大厦居民在2007年3月信访时有张贴大字报和悬挂横幅的情况，《原房屋租赁合同》系签署于2007年4月，故康培公司在磋商过程中对此不可能不知情。爱康公司在收购康培公司股权时，应当自己尽到注意义务，对文中门诊部公司进行尽职调查，对门诊部扩大经营面积的风险、周边居民的反映、相关手续的办理等，都应当予以预见，更何况康培公司也是文中门诊部公司的股东，其在2010年2月12日将文中门诊部公司的大部分股权转让给爱康公司时，应当将文中门诊部公司的情况、房屋租赁情况以及居民的反映如实向爱康公司告知。根据原审法院查明的事实，为了让文中门诊部公司的合同目的实现，文中房产公司也积极与有关单位交涉。因此，文中门诊部公司、康培公司辩称因不知居民信访而导致决策失误的后果，不应当由文中房产公司一方来承担。更何况文中房产公司与文中门诊部公司就南文大厦居民信访对文中门诊部公司的影响于2010年10月16日签订了《谅解备忘录》，约定文中房产公司免除文中门诊部公司关于系争房屋1至3楼二个月的房屋租金。可见文中房产公司与文中门诊部公司就合同的继续履行达成了共识。文中门诊部公司若认为其合同目的无法实现而要求解除合同，应当与文中房产公司进行协商，且合同中并未赋予文中门诊部公司享有提前通知即合同解除的权利。根据我国法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，但该规定所指的合同解除权人并非是指任意一方，而是指守约方。本案中，文中门诊部公司未经文中房产公司同意，擅自搬离，并在2011年4月2日将《物业移交函件》、《文中门诊部装修后保留物品清单》和钥匙一把通过EMS邮政特快专递方式寄给文中房产公司，在此情况下，文中房产公司完全享有合同解除权，然文中房产公司并未行使该解除权，还函告文中门诊部公司继续履行合同。综上，法院认为，文中房产公司与文中门诊部公司的租赁合同在2011年4月并未解除，文中房产公司将系争房屋钥匙寄还文中门诊部公司并非不妥，且文中门诊部公司仍应当继续支付相应的费用。审理中，文中门诊部公司称未收到钥匙，但鉴于其无证据证明其在收到文中房产公司的函件、发现无钥匙后，曾提出异议，故法院不予采信。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据原审法院查明的事实，文中门诊部公司在2011年4月以其行为表明不继续履行合同义务，虽然经过文中房产公司的努力，但根据文中房产公司称，文中门诊部公司在2011年6月13日将钥匙提存在公证处，要求文中房产公司领取，可见文中门诊部公司已不可能再继续履行合同，在此情况下，文中房产公司应当采取适当措施防止损失的扩大，然文中房产公司直至2011年7月才领取了钥匙，并于2011年7月25日才以《律师函》形式解除文中房产公司与文中门诊部公司之间的租赁合同关系，导致租金、物业管理费等损失的扩大，故对于扩大的损失法院不予支持。考虑到文中门诊部公司是违约解除合同，文中房产公司行使解除权亦需要合理的期限，故法院根据公平合理原则，酌情判决文中门诊部公司应支付租金的期限至2011年6月30日止。至于报警记录，该证据并不能证明文中门诊部公司在该日还在占用系争房屋。对于文中房产公司要求的2011年7月1日起的租金和房屋占用费法院不予支持。根据合同约定，物业管理费由文中门诊部公司承担，并每月支付到文中房产公司的账号内，故文中房产公司向文中门诊部公司主张物业管理费于法有据。当然，也鉴于上述理由，法院亦酌情判决文中门诊部公司应支付物业管理费的期限至2011年6月30日止，对于文中房产公司要求的2011年7月1日起的物业管理费法院不予支持。至于文中房产公司要求的租金及物业管理费的逾期付款违约金，鉴于文中门诊部公司不付租金及物业管理费系事出有因，且文中房产公司在合同中承诺与保证妥善协调文中门诊部公司使用系争房屋1至3楼所需面对的相关相邻关系，故该逾期付款违约金法院不予支持。根据合同约定，文中门诊部公司在租赁期限内的水电费，由文中门诊部公司承担，鉴于此，文中门诊部公司应结清相关的水电费，文中房产公司关于水电费的诉请法院应予支持。至于水电费的金额，鉴于法院上述阐明的理由，且文中门诊部公司无证据证明2011年7月1日前发生的水电费与其无关，故法院对文中房产公司主张的2010年9月至2011年6月的电费、2011年2月至6月的水费予以支持，对2011年6月后的水电费不予支持。至于水电费的逾期付款违约金，鉴于文中房产公司在本案中除了《律师函》外，未提供其他通知文中门诊部公司付水电费的相应凭证，且租赁合同中约定文中房产公司有权在文中门诊部公司非因法定或约定情况下，违反、不遵守、不履行本合同时，并在不影响文中房产公司可行使的其他权利或补救方法的前提下，抵扣文中门诊部公司向其支付的押金，以弥补文中房产公司遭受的一切损失(包括但不限于文中门诊部公司拖欠租金、管理费、其他费用及文中房产公司投入的设备、设施的损毁)，因此，文中房产公司此诉请法院不予支持。根据四方的《协议书》约定，在文中房产公司、爱康公司、康培公司三方切实履行《协议书》第1条的情况下，爱康公司、康培公司应当确保文中门诊部公司切实履行房屋租赁合同，及时向文中房产公司及相关方支付房屋租金及其他相关费用，现文中门诊部公司提供的证据并不能证明文中房产公司在履行合同时未协助、未配合，“确保”的文字含义为“切实保证”，且从通常理解，该条款的约定就是为了避免文中门诊部公司不履行或不适当履行合同义务时而使文中房产公司的合法权益受侵害，因此，原审法院认定爱康公司、康培公司的保证责任成立。根据法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。鉴于各方当事人在《协议书》中未对保证方式予以约定，故爱康公司、康培公司应承担连带责任。根据法律规定，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。虽然文中门诊部公司履行付款义务均有期限，《协议书》中未约定保证期间，但鉴于文中房产公司未在我国法律规定的保证期间内向爱康公司、康培公司行使权利，故文中房产公司要求爱康公司、康培公司承担保证责任的实体权利归于消灭，爱康公司、康培公司免除保证责任，文中房产公司要求爱康公司、康培公司承担连带责任的诉请法院不予支持。关于文中门诊部公司反诉要求文中房产公司返还房屋租金之诉请，鉴于前述理由，且于法无据，法院不予支持。关于押金，鉴于双方的合同关系已经解除，故根据合同约定，在结清相关费用后，文中房产公司应将剩余押金返还文中门诊部公司，文中门诊部公司关于押金的反诉请求法院予以支持。关于房屋装潢损失，根据原审法院查明的事实、鉴定单位的鉴定意见、法院上述阐明的理由，结合文中房产公司的合同承诺，并考虑到该装潢对文中房产公司亦有一定的利用价值，故根据公平合理原则，法院酌情判决文中房产公司赔偿文中门诊部公司装潢损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、上海文中门诊部有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海文中房地产开发经营有限公司2010年10月1日至2011年6月30日的房屋租金3,815,323.92元；二、上海文中门诊部有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海文中房地产开发经营有限公司2010年4月1日至2011年6月30日的物业管理费90,426.45元；三、上海文中门诊部有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海文中房地产开发经营有限公司2010年9月至2011年6月的电费201,175.79元、2011年2月至6月的水费358.38元；四、上海文中房地产开发经营有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海文中门诊部有限公司押金525,072.34元；五、上海文中房地产开发经营有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海文中门诊部有限公司装潢损失462,189元;六、驳回上海文中房地产开发经营有限公司的其他诉讼请求；七、驳回上海文中门诊部有限公司的其他反诉请求。原审法院判决后，文中房产公司不服提起上诉称，一、原审法院酌情认定租金、物业费、电费、水费期限至2011年6月30日与事实不符。租金、物业费等损失的扩大并非由于上诉人造成的，而系被上诉人文中门诊部公司、爱康公司、康培公司原因。1、文中房产公司取得钥匙并出具解除函件之时，系争房屋仍由文中门诊部公司及其原因导致的第三方一直占有并使用，直至2011年8月4日把系争房屋装修及设备全部破坏再离开。2、文中门诊部公司的原因导致系争房屋被占有使用，造成文中房产公司租金、物业费等损失扩大，并非由于文中房产公司的原因造成。二、文中门诊部公司因擅自扩大经营面积导致与居民关系恶化，应当承担逾期付款违约金。1、文中门诊部公司擅自扩大经营面积导致无法经营，与文中房产公司无涉，已经被生效判决认定。2、文中房产公司对系争房屋相邻关系的协调系基于文中门诊部公司合法使用经营系争房屋的基础之上，不应作为拒绝承担逾期支付违约金的理由。3、水电费、租金逾期支付违约责任已经在整体租赁合同中，双方有约定、有承诺、有明确违约责任，且文中门诊部公司在原审法院审理中已经明确逾期支付水电费、租金，故逾期违约金应依法承担。三、爱康公司与康培公司应承担连带责任。1、在管理人员和管理控制方面，文中门诊部公司无管理人员，管理人员指明均由爱康公司三名员工担任。2、在财务方面，租金及押金均由爱康公司支付。3、文中房产公司发函均发至爱康公司指定原经营地址与人员，且2011年3月文中门诊部公司与爱康公司亦同时自爱康公司原经营地址向上诉人发函，即文中门诊部公司与爱康公司系同一管理人，文中房产公司向文中门诊部公司发函即可认为向爱康公司主张保证责任；2011年8月4日文中房产公司在相关报警书面文件中要求爱康公司来上海解决问题，亦说明了文中房产公司向爱康公司行使了权利，文中房产公司要求爱康公司承担保证责任。文中房产公司认为主债务履行期限届满应自文中房产公司与文中门诊部公司、爱康公司、康培公司之间就系争房屋租金、物业管理费、水电费及违约金等确认之日起算。因此，文中房产公司并未超过六个月保证期间。四、文中门诊部公司违约解除按约所支付押金应予抵扣未支付租金及损失。五、文中门诊部公司系因擅自扩大经营面积导致无法进行经营，所受损失应由其自行承担。1、文中门诊部公司所谓装修损失系由其自身引起，应自行承担相应损失。2、因文中门诊部公司原因装修已被破坏性拆除，且对商业用房原装修已毫无使用价值。3、系争房屋系由爱康公司签约装修并支付装修款，与文中门诊部公司无涉，文中门诊部公司无权请求赔偿损失。4、依照整体租赁合同及法律规定，文中门诊部公司所发生的上述损失应由其自行承担。请求二审法院：1、依法改判一审判决第一项，判令文中门诊部公司租金支付之日截止至2011年7月26日(即自2010年10月1日至2011年7月26日租金为4,170,873.82元，其中2011年7月1日至2011年7月26日租金为355,549.90元)，并判令文中门诊部公司支付房屋占用费254,354.93元(自2011年7月27日至2011年8月4日)；2、依法改判一审判决第二项，文中门诊部公司物业管理费支付之日截止至2011年8月4日，即自2010年4月至2011年8月4日物业管理费98,010.52元，其中2011年7月1日至2011年8月4日物业管理费为7,584.07元；3、依法改判一审判决第三项，文中门诊部公司电费支付之日截止至2011年8月电费为225,593.65元(自2011年7月至2011年8月电费为24,417.86元)。文中门诊部公司水费支付之日截止至2011年8月水费为1,129.44元(自2011年2月至2011年8月水费为771.06元)；4、请求依法判决文中门诊部公司逾期支付租金、物业管理费、水费及电费违约金，自应当支付之日起第二日开始按照当月应付金额的0.5%计算逾期付款违约金，计算至实际支付之日；5、依法判决爱康公司、康培公司就文中门诊部公司的支付义务承担连带责任；6、依法撤销原审判决第四、五、六项；7、依法驳回文中门诊部公司的全部反诉请求。文中门诊部公司、爱康公司共同答辩称，不同意文中房产公司的上诉请求，系争房屋租赁协议提前解除系因文中房产公司原因。根据最高人民法院审判委员会讨论通过，2013年1月31日发布的指导案例15号中，明确了判断公司人格混同，承担连带责任的标准：人员混同、业务混同及财务混同。爱康公司与文中门诊部公司人员不混同、业务不混同、财务更不可能混同。具体理由如下：1、人员不混同。爱康公司是一家投资性管理公司，投资有数十家体检中心，人员以投资管理人员为主，文中门诊部公司是一个专业体检机构，人员以医疗工作人员为主，两家公司之间不可能存在“两块牌子、一套班子”的人员情况。而即便看两家公司在工商部门登记的董事情况，即可明显地看出，两家公司的董事成员亦完全不同。爱康公司只设一名执行董事，即张黎刚；而文中门诊部公司设有董事会，董事会由三人组成：赵文艳、惠云明和于虹岗；其中担任董事长的是康培公司委派的赵文艳女士。2、业务不混同。两家公司的主营业务完全不同，业务也不可能混同，否则，作为一家没有医疗机构执业许可证的爱康公司会违反国家相关法律法规。其实，上述业务不混同，从工商登记的两家公司的经营范围即可明显看出：爱康公司的经营范围为：“医疗、医药及设备等行业内的投资及医疗设备(除医疗器械)的租赁及以上相关业务的咨询服务、健康管理咨询(不得从事诊疗活动、心理活动)、市场营销策划、会展服务、设计、制作广告、利用自有媒体发布广告、软件专业技术领域内的技术开发、技术服务、技术培训、技术转让、技术承包、技术中介、销售计算机软、硬件及辅助设备、文具用品、工艺美术品。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)”，即爱康公司的主营业务为投资，且不包括医疗服务。而文中门诊部公司的经营范围为“预防保健科、内科、外科、妇产科、眼科、耳鼻咽喉科、医学检验科、医学影像科、妇科专业、X线诊断专业、超声诊断专业、心电诊断专业。(以上经营范围涉及行政许可的，凭许可证件经营)”，即文中门诊部公司的主营业务就是医疗服务，而完全不涉及投资。3、财务不混同。爱康公司的注册资本就高达6,800万元，其主营收入主要是其旗下数十家体检中心的营收；而文中门诊部公司就是一家单体的体检中心，其业务收入就是文中门诊部公司自身的诊疗收入，文中门诊部公司的注册资本也只有650万元。综上，爱康公司和文中门诊部公司人员、业务、财务都没有混同，且不可能混同，故根本不存在所谓两个公司人格混同，承担连带责任的问题。被上诉人康培公司辩称，不同意文中房产公司的上诉请求。原审法院判决后，文中门诊部公司亦不服，向本院提起上诉，请求法院对案件重新作出处理。本院审理中，文中门诊部公司向本院申请撤回上诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。文中房产公司仅凭2011年8月4日的报警记录，难以证明文中门诊部公司在2011年6月30日之后仍占有使用系争房屋，因此，对于文中房产公司上诉主张2011年6月30日之后的租金及使用费本院难以支持。文中房产公司的催讨租金等函件均发送给文中门诊部公司，未直接向爱康公司、康培公司主张过保证责任，在保证期间已经经过的情况下，向爱康公司、康培公司主张保证责任，缺乏法律依据。关于文中房产公司认为文中门诊部公司与爱康公司系同一管理人，向文中门诊部公司发函即是向爱康公司发函的上诉理由，本院认为，文中门诊部公司与爱康公司并未向文中房产公司认可过两公司系同一管理人及文中房产公司函件的效力及于爱康公司等，且文中房产公司亦未对其主张提供充分证据。对此上诉理由，本院难以认同。2011年8月4日的报警记录，仅载明文中房产公司要求“请爱康国宾韦总速来上海解决问题”，该内容并未明确文中房产公司要求爱康公司就租金等承担保证责任。在原审法院对文中房产公司主张爱康公司、康培公司应承担保证责任不予支持的情况下，文中房产公司二审审理中以文中门诊部公司、爱康公司、康培公司人员混同、业务混同、财务混同为由主张爱康公司、康培公司承担连带清偿责任。对此，本院认为，文中房产公司所主张的爱康公司指派相关人员担任管理人员、爱康公司代文中门诊部公司支付系争房屋租金、押金等事由，均尚不足以证明爱康公司、康培公司滥用公司法人独立地位和股东有限责任，亦未使文中房产公司难以区分准确的交易对象，并未构成公司人格混同，文中房产公司的该上诉理由本院难以支持。关于文中门诊部公司是否应承担逾期付款违约金、押金及装潢损失等，原审法院已经充分论述，本院予以认同，不再赘述。文中门诊部公司在本院审理中撤回其上诉请求，系对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58,702.3元，由上诉人上海文中房地产开发经营有限公司负担47,461.80元，上诉人上海文中门诊部有限公司负担11,240.5元。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一六年八月三十一日书 记 员  王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十三条第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。