云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终2462号上诉人（原审被告）李瑞苹，女，1980年8月25日出生，彝族，住昆明市富民县。委托代理人刘红发，系李瑞苹的丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明沐海物业管理有限公司，住所：昆明市关上北路宝海高级公寓********。组织机构代码：79285575—1。法定代表人郭晖，总经理。委托代理人张萍，黎阳法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人李瑞苹因与被上诉人昆明沐海物业管理有限公司（以下简称物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服富民县人民法院（2016）云0124民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：2009年7月16日，物管公司与昆明万通房地产公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，约定由物管公司负责万通公司开发的“黎阳晟市”小区物业管理，同年11月17日，物管公司与李瑞苹签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务。协议签订后，双方当事人至2012年8月31日前均按合同履行各自义务。李瑞苹自2012年9月1日起以物业服务存在瑕疵等为由，拒绝交纳物业费，物管公司于2015年11月25日以张贴催费通知的形式告知未交纳物管费的业主，但李瑞苹至今仍未交纳所欠物管费用。现物管公司诉至法院，请求判令李瑞苹支付2012年9月1日至2015年12月31日的物业服务费3289元、二次加压费320元、垃圾清运费360元，共计3969元，并承担本案诉讼费。原审法院认为：依据《物业管理条例》第七条第五项的规定，本案中，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》已发生法律效力，双方当事人均应当按照协议履行各自的义务，现李瑞苹欠交物管费之行为已构成违约，故原审法院对物管公司的请求予以支持。对于李瑞苹提出物管公司擅自上调物业费不应得到支持的意见，因物管公司此项行为是否合法应由行政机关处理，故原审法院对李瑞苹的该项答辩意见不予评判。另外，业主也不能以物业服务存在这样或是那样的瑕疵就拒交物业服务费用。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，判决：李瑞苹应于判决生效之日起五日内给付物业公司2012年9月1日至2015年12月31日的物业服务费3289元、二次加压费320元、垃圾清运费360元，共计3969元。本案诉讼费50元，减半收取25元，由李瑞苹承担。原审判决宣判后，上诉人李瑞苹不服，向本院提起上诉，其上诉请求：一、撤销原审判决，改判，1、李瑞苹交纳物业费2950.08元，二次加压费320元和垃圾清运费360元，2、物管公司赔偿李瑞苹搬迁太阳能的860元，3、物管公司拆除李瑞苹居住的楼上的违法建筑，4、物管公司收取的车位停车费交还业主委员会，具体分配由业主委员会决定；二、本案诉讼费由物管公司承担。主要上诉事实和理由：李瑞苹未按时交纳物业费是不得已的做法，因为物管公司违法在先，侵害了李瑞苹的财产，造成损失。物管公司在小区公共道路上私划停车位，收取出租费，未向业主公示收费情况，私吞费用多年。物管公司对小区内的违法建筑不进行制止，造成李瑞苹两次搬迁太阳能，应当由物管公司赔偿。物管公司私自涨价，原审法院予以了支持。被上诉人物管公司答辩称：原审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本次调价经过了三分之二以上的业主同意，并在小区张贴了通知进行公示。双方对原审判决确认的事实均无异议，本院予以确认。二审中，李瑞苹提交购房合同，欲证实房屋面积为122.92平方米。物管公司经质证认为，真实性无异议，证明目的不认可，不是实际交房面积，物业服务协议上是双方确认的面积，应当依此为准。本院认为，物管公司对李瑞苹提交证据的真实性无异议，本院予以确认，对于该证据的证明效力，将在争议焦点部分予以评判。根据案件事实，并归纳双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点是：物管公司从2014年7月1日上调物业费是否约束李瑞苹？本院认为：首先，双方对原审法院判令李瑞苹支付物管公司二次加压费320元和垃圾清运费360元均无异议，本院予以维持。本案中，物管公司主张2014年3月20日通过入户调查的形式征得了大部分业主同意后，于2014年6月18日在小区公告栏张贴《关于调整物业服务费的通知》：“从2014年7月1日起物业服务费调后定价为，住宅，住宅按建筑面积0元/平方米·月”。李瑞苹则认为，物管公司没有到李瑞苹家里调查过，调整物业费不合法，小区有724户，调查表只有149户，未达三分之二。经本院审查，二审中，双方均认可该小区总共有720余户，小区未成立业主委员会，本案所涉《前期物业管理服务协议》第三条约定：“物业管理服务费用可根据需要，在征得业主同意后，调整收费标准，经本市相关政府部门备案后，向业主公布实施。”现物业公司所举证据不能证实本次调价符合合同约定，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部分规章规定，擅自扩大收费范围、提供收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人员法院应予支持。”的规定，本院认为，物管公司要求从2014年7月1日至2015年12月31日以0.75元/平方米·月收取物管费没有事实和法律依据，本院不予支持。物管公司调整物业费的通知不能约束李瑞萍。二审中，李瑞苹主张其房屋面积为122.92平方米，本院认为，双方均认可的《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《业主收房承诺书》中均明确记载涉案房产的建筑面积为123.21平方米，现李瑞苹亦未在本院限定的时间内提交房产证予以反驳，故应当由其承担举证不能的不利后果，原审法院认定双方之间的物管费用按照123.21平方米计收并无不当，本院予以维持。综上，李瑞苹应当从2012年9月1日至2015年12月31日，共计40个月，按照123.21平方米，0.6元/平方米·月的标准，向物管公司支付欠付的物管费共计2957.04元。关于李瑞苹在二审中要求物管公司赔偿860元、拆除违法建筑、交还停车费的问题，因原审中李瑞苹未提起反诉，本院二审中不予审理，李瑞苹可另循法律途径解决。综上，李瑞苹的上诉请求有事实及法律依据的报复，本院予以支持，其他部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但是适用法律和处理有误，本院依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销富民县人民法院（2016）云0124民初61号民事判决；二、李瑞苹于本判决生效之日起十日内支付昆明沐海物业管理有限公司2012年9月1日起至2015年12月31日物业服务费2957.04元、二次加压费320元、垃圾清运费360元；三、驳回昆明沐海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由昆明沐海物业管理有限公司负担5元，由李瑞苹负担70元。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长  车林恒审判员  李蔚然审判员  杨 雪二〇一六年八月十一日书记员  陈媛媛