重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初6483号原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路阳光华庭C2栋，组织机构代码20316470-X。法定代表人何长君，董事长。委托代理人黄海红，女，汉族，1990年9月21日出生，住重庆市潼南县。被告陈佳,女,汉族,1977年1月8日出生,住重庆市九龙坡区。委托代理人周伟，男，汉族，1971年1月28日出生，住重庆市九龙坡区。(系被告陈佳丈夫)原告重庆洋世达物业管理有限公司与被告陈佳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后���依法由代理审判员李静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆洋世达物业管理有限公司的委托代理人黄海红，被告陈佳及委托代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司诉称：重庆洋世达房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，根据协议约定原告为被告居住的小区提供前期物业服务，在服务期内被告应在每月20日前交纳物业管理费、水电公摊费，否则还应承担滞纳金。被告系南岸区南坪宏声路46号6栋2-5号房屋业主。但被告自2015年4月起拒绝向原告缴纳物业管理费和水电公摊费，截止2016年5月，共计欠费1027.4元。经过原告多次催收未果，故请求：1、被告立即支付2015年4月至2016年5月物业服务费927.9元、水电公摊费99.5元；2、被告支付从应缴费的次月一日起到实际支付上述费用之日止，以应缴费用为基数按照每日千分之三计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。被告陈佳辩称：被告不同意支付原告请求的上述费用，只同意按原、被告空置房协议的约定支付上述费用的一半。具体理由为：2013年6月至今，被告搬离了南岸区南坪宏声路46号6栋2-5号房屋，自此该房屋一直处于空置状态。2014年被告与原告达成一致协议，同意原告对该房屋停水、停电且被告保证不入住该房屋的情况下，原告按半价收取被告闲置期间的物管费。协议达成后，被告向原告一次性预存了物管费，且物管费一直按半价收取。2015年4月，被告接原告通知，因预存的物管费在2015年3月已经扣完，须续缴费用，但2015年4月的物管费需按全价收取，为此双方发生分歧。之后原告再次要求被告按全价缴纳物管费，对此被告不予认可。被告认为被告一直按双方协议约定保证该房屋一直处于空置状态，���原告以被告未提前预存物管费为由单方取消约定不符合法律规定，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有壹级资质的物业服务企业。2008年，重庆洋世达房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告对阳光华庭•阳光汇及洋河•南滨花园提供前期物业服务，服务期限自2008年2月1日起至2010年1月31日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、使用与维护、违约责任等事项。其中合同约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，高层住宅以1.0元/月/平方米收取物业服务费；业主共用设备、设施的用水、用电费用每月按户据实分摊；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10前缴纳物业服务费，逾期未交应按每日加收千分之三的标准支付违约金。该合同到期后，因被告居住的南滨花园小区一直未成立业主委员会，故原告一直为该小区服务至今。被告系重庆市南岸区南坪宏声路46号6栋2-5号房屋业主，该房屋建筑面积96.11平方米。被告于2009年7月18日接房，后入住该小区。因该房自2013年6月一直处于空置状态，被告于2014年2月6日向原告提交《空置房申请表》，该申请表载明：“申请空置时间：2014年3月1日至2014年8月31日延至2015年3月31日。申请空置说明：业主离居至少三个月以上方可办理空置房手续，空置房办理期间如出现水电表止数变动的，空置申请自动失效，业主按照正常费用标准补交空置期间的物管费差额。空置房办理期间由于政策法规的变动，根据变动情况业主必须按照新的政策法规标准交纳物管费，空置房办理实效时间为次月一日，办理空置房手续时业主须结清前期欠款，并交纳需空置期间费用。”等内容，该���请表中业主确认签名两处“周伟”是被告代理人本人所签。庭审中，原告称原告自2015年3月起多次要求被告缴纳物管费，但被告均未缴纳。因此，原告只得依据空置房说明的要求将被告所有房屋转为非空置标准收费。被告称申请表中落款“2015年4月22日恢复时抄表确认”所写“已电话告知业主，因业主未续费物管费自动恢复成全价，业主表示认可”不认可。空置房协议是双方一致意见达成，期间被告续交过费用原告则同意延至2015年3月31日。现因被告未续交费用，原告单方取消空置房协议不合法，被告从未对恢复成全价表示认可。另查明，被告拖欠原告2015年4月至2016年5月物业服务费927.9元、水电公摊费99.5元。以上事实，有原告提交的资质证书、《前期物业服务合同》、接房通知书、装修申请表、空置房申请表、欠费清单、水电公摊明细表、电话沟通记录、催收律师函以及原、被告陈述等证据为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，重庆洋世达房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。前期物业服务合同到期后，因南滨花园小区未能选举业主委员会，而原告又自愿按照原前期物业服务合同的约定继续提供物业服务。庭审中，被告对于原、被告之间构成物业服务合同关系没有异议，对此本院予以确认。因此，被告应当按照合同约定交纳物业服��费、水电公摊费。对于被告辩称原、被告于2014年2月达成空置房协议，被告一直按双方协议约定保证该房屋一直处于空置状态故对原告单方取消空置房协议不认可的意见。本案中，原告提交的《空置房申请表》已明确约定业主办理空置房手续时须交纳需空置期间费用，且被告亦予以签字确认，对此本院认为被告享受半价优惠收费须交纳空置期间费用是双方合意的结果。预存在原告处的空置期间费用扣完后，被告并未继续交纳其需空置期间费用，亦未向原告提出新的空置房申请，故被告的上述行为系被告对自己权利的放弃。被告不能以房屋一直处于空置状态为由而必然享受半价收费的优惠权利，故本院对被告的上述辩称意见不予采信，对于原告请求的2015年4月至2016年5月物业服务费927.9元、水电公摊费99.5元依法予以支持。关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整，本院酌情按中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率为标准计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、陈佳于本判决生效之日起十日内支付重庆洋世达物业管理有限公司物业服务费927.9元、水电公摊费99.5元，共计1027.4元，并支付违约金（具体计算方式为以每期物业服务费欠缴金额为基数自物业服务费欠缴之次月的一日起按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率计算至物业服务费付清之日止）。二、驳回重庆洋世达物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈佳负担（此款暂由重庆洋世达物业管理有限公司垫付，限陈佳于本判决生效之日起十日内将该款支付给重庆洋世达物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李静二〇一六年八月十九日书 记 员  王琳