上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8088号上诉人（原审被告）程斌，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）沈芳铭，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）罗凤仙，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告）沈晴，XX年XX月XX日生，汉族。三被上诉人之共同委托代理人沈志远，上海市华亭律师事务所律师。原审被告谢卫芬，XX年XX月XX日生，汉族。原审被告程玉婷，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人程斌因与被上诉人沈芳铭、罗凤仙、沈晴及原审被告谢卫芬、程玉婷排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初8522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人程斌上诉请求：撤销原判，查清事实后改判。事实和理由：1、程斌于2004年向罗凤仙等人购买房屋一套，由沈晴书写，罗凤仙签字，签订《购房协议》一份，程斌将购房款当场付清。之后，沈芳铭、罗凤仙、沈晴（以下简称沈芳铭等三人）将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）及与该房屋相关的所有资料交与程斌使用和保管，至2013年该房屋一直由程斌使用与保管，所有与该房屋相关的费用均由程斌支付，故在有涉案房屋三分之二以上共有人同意情况下签订的《购房协议》是双方真实意思表示，合法有效。2、《房地产买卖合同》系为过户而拟定，并非对房屋买卖事宜的另行约定。2013年程斌要求将涉案房屋进行产权过户，但按2004年的《购房协议》无法办理过户，故委托房屋中介办理过户手续，期间签订了《房地产买卖合同》，此系房屋中介提出办理过户手续时必要的材料，房屋中介在办理过户手续时也明确所收的费用为代办费而非房屋买卖中介费。3、基于沈芳铭等三人于2016年6月25日强行收回了涉案房屋的实际使用权，故程斌为维护自己的正当权益，要求沈芳铭等三人返还涉案房屋原购房款，同时按现房价予以补偿，希望二审法院予以支持。被上诉人沈芳铭等三人辩称：另案生效判决及本案一审判决正确，程斌的上诉诉请没有依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告谢卫芬、程玉婷未作答辩。沈芳铭等三人向一审法院起诉请求：判令程斌、谢卫芬、程玉婷（以下简称程斌等三人）将涉案房屋恢复原状并返还沈芳铭等三人。诉讼中，沈芳铭等三人撤回要求程斌等三人将涉案房屋恢复原状的诉请。一审法院认定事实如下：2004年8月31日，罗凤仙与程斌签订《购房协议》，约定由程斌向罗凤仙购买房屋一套（二室一厅、毛坯、84平方米），共计人民币（下同）230,000元（房屋以外的费用，由买方自行付出）。230,000元已付清。2013年10月9日，一审法院依法受理由程斌作为原告、沈芳铭等三人共同作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2013）闵民五(民)初字第2095号（以下简称2095号案）。该案中，程斌主张其与罗凤仙等就涉案房屋于2004年签订的房屋买卖合同有效，要求罗凤仙等配合其办理产权过户手续。罗凤仙等则抗辩，2004年出售涉案房屋系罗凤仙单方行为，非共同意愿。2004年签订的仅为意向合同，各方于2013年3月重新签订房屋买卖合同，但程斌等不同意协助办理过户。罗凤仙等要求按照2013年的房屋买卖合同所确定的价格进行履行。2095号案法院查明如下事实：2004年8月31日，沈芳铭等三人与案外人上海XX有限公司签订《华银坊》委托网上购房确认书一份，约定由沈芳铭等三人向该公司购买涉案房屋，购房单价为1,965.09元/平方米，建筑面积预测为84.55平方米，购房总价为166,148.25元，产权共有人为沈芳铭等三人。嗣后，沈芳铭等三人按约支付房款，取得房地产业销售统一发票一份，并于2007年12月22日完成涉案房屋的产权登记，房屋的权利人为沈芳铭等三人，由上述产权人共同共有涉案房屋。该案另查明，程斌所提供的《购房协议》载明：程斌向罗凤仙购买房屋一套（二室一厅，毛坯、84平方米），共计230,000元（房屋以外的费用，由买方自行付出），230,000元已付清，特立此据。协议末尾由程斌与罗凤仙签字。庭审中，罗凤仙确认已经收到上述230,000元，但认为该《购房协议》遭到了其他共有人的一致反对，均认为该销售价格过低，由于程斌的母亲与罗凤仙系同胞姐妹关系，出于亲情考虑，在涉案房屋交房之后，程斌便实际入住，但沈芳铭等三人认为双方之间对于购房价格始终未能达成一致。从程斌提供的租赁合同可以说明，程斌取得涉案房屋之后并未实际居住，而是将涉案房屋对外租赁。该案还查明，2013年3月23日，谢卫芬、程玉婷作为买受人（乙方）、沈芳铭等三人作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定的房地产为涉案房屋，房屋建筑面积84.57平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计750,000元，甲、乙双方同意，甲方于2013年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年4月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。谢卫芬与程斌系夫妻关系，双方于1993年12月18日缔结婚姻关系，程玉婷系程斌与谢卫芬的婚生子女。庭审中，程斌称基于上述家庭关系，其想将涉案房屋产权直接登记在妻子及女儿名下。2013年6月6日，沈芳铭等三人向谢卫芬、程玉婷发出催款函，要求谢卫芬、程玉婷在收到函件后的5天内立即支付尚未支付的房款750,000元。待沈芳铭等三人收到该款后2天内共同前往交易中心办理房地产转让过户手续。逾期不付完全款，视为根本违约，必将承担由此发生的全部法律后果。该案一审法院经审理后认为，涉案房屋由沈芳铭等三人依据拆迁政策购置所得，基于沈芳铭等三人系家庭成员的共同关系，故该房屋应当属于家庭共同共有财产……处分共有的不动产，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。……程斌明知涉案房屋属于沈芳铭等三人的共同共有财产，且该份《购房协议》中仅有罗凤仙的一人签字，显然罗凤仙的签字仅能代表其个人的意思表示，罗凤仙对涉案房屋的处分行为属于效力待定的行为，需要经过其他共有人的追认，虽然罗凤仙收取了程斌支付的购房款，但是罗凤仙的行为能够有效，仍需要得到其他共有人的追认。何况庭审中沈芳铭等三人明确表示在签订2013年3月23日的买卖合同之前，沈芳铭等三人对于罗凤仙单方处分房屋的行为并未予以追认……直至2013年3月23日沈芳铭等三人与谢卫芬、程玉婷签订了房地产买卖合同，而该份买卖合同所涉及的标的物即为涉案房屋，而该份买卖合同中的买受人为谢卫芬与程玉婷，并非程斌，出卖人为沈芳铭等三人，即沈芳铭等三人直至签订该份买卖合同之时才对涉案房屋的出售达成合意……由于买受人的变更及出卖人的确定，导致之前那份《购房协议》被该份房地产买卖合同所取代，即买卖合同的权利义务主体均发生了重大变更，而程斌并非该份买卖合同的当事人，其自然无权依据该份买卖合同主张相应的合同权利，而理应由该份买卖合同中所约定的买方谢卫芬、程玉婷向合同相对方主张相应的合同权利。虽然程斌在诉讼中以之前的《购房协议》要求沈芳铭等三人承担合同的义务，但是由于该份《购房协议》已经被之后的买卖合同所取代，程斌主张权利的合同基础已不存在。一审法院遂于2014年5月22日依法作出判决，驳回了程斌的诉讼请求。该案已经发生法律效力。2015年10月15日，沈芳铭等三人共同作为申请人，以谢卫芬、程玉婷作为被申请人向上海仲裁委员会就涉案房屋买卖合同纠纷申请仲裁。上海仲裁委员会于2015年10月22日受理该案，案号为（2015）沪仲案字第1612号（以下简称1612号案）。该案中，沈芳铭等三人请求：1、解除其与谢卫芬、程玉婷于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、谢卫芬、程玉婷返还涉案房屋，沈芳铭等三人返还已付款230,000元。嗣后，沈芳铭等三人撤回上述第2项请求。仲裁过程中，双方自愿解除合同。仲裁庭遂于2016年2月4日裁决确认申请人沈芳铭等三人与被申请人谢卫芬、程玉婷于2013年3月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年2月4日解除。另，现涉案房屋仍由程斌等三人对外出租。一审中，沈芳铭等三人于诉讼中表示，其三人自愿将230,000元房款返还程斌等三人，对于涉案房屋内的实际使用人，不要求在本案中进行处理。在本案判决作出后，若涉案房屋内还存有租赁关系，则其另案主张房屋使用费，本案中，沈芳铭等三人仅向程斌等三人主张返还涉案房屋。一审法院认为，根据物权法的相关规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，沈芳铭等三人为涉案房屋登记的所有权人，其对涉案房屋享有完全的、排他的物权。任何人对沈芳铭等三人行使其物权造成妨害的，沈芳铭等三人均有权排除妨害。而根据法院的裁判文书及仲裁庭的裁决文书，已确认两项法律事实，一是罗凤仙与程斌于2004年签订的《购房协议》已经被沈芳铭等三人与谢卫芬、程玉婷于2013年3月23日签订的房屋买卖合同所取代，二是沈芳铭等三人与谢卫芬、程玉婷于2013年3月23日签订的房屋买卖合同于2016年2月4日解除。至此，程斌等三人继续占有使用涉案房屋已无法律依据，其将涉案房屋出租的行为导致沈芳铭等三人作为物权人无法行使占有、使用该房屋的权利，沈芳铭等三人行使物权受到妨害，故沈芳铭等三人起诉要求程斌等三人排除妨害（即返还涉案房屋），具有事实和法律依据，予以支持。沈芳铭等三人于本案中撤回要求程斌等三人将涉案房屋恢复原状的诉讼请求，同时自愿将230,000元房款返还程斌等三人，系合法处分自身诉讼权利，予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，于二○一六年六月十七日作出判决：一、程斌、谢卫芬、程玉婷于判决生效之日起二十日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋，并将上述房屋返还沈芳铭、罗凤仙、沈晴；二、沈芳铭、罗凤仙、沈晴于判决生效之日起十日内向程斌、谢卫芬、程玉婷返还购房款230,000元。案件受理费减半收取计40元，由程斌、谢卫芬、程玉婷共同负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，程斌上诉主张其与罗凤仙于2004年签署的《购房协议》合法有效，2013年的《上海市房地产买卖合同》仅是为过户而拟定而不是对涉案房屋交易另行所作约定，故要求沈芳铭等三人返还涉案房屋原购房款并按现房价予以补偿。由于生效判决已经确认2004年的《购房协议》已经被2013年的《上海市房地产买卖合同》所取代，而2013年的《上海市房地产买卖合同》已经仲裁确认解除，程斌等三人已经丧失了继续占用涉案房屋的合法依据，故一审法院对沈芳铭等三人要求程斌等三人迁出并返还涉案房屋、自愿返还程斌等三人原购房款230,000元的请求予以支持和准许，并无不当。程斌的上诉理由与生效判决相悖，本院对此不予采信。综上所述，程斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人程斌负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年八月三十一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……