广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7641号上诉人（原审被告）：马杰，身份证住址吉林省辉南县。委托代理人：丁洪涛，身份证住址内蒙古兴安盟，与马杰关系。被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：孔健涛，该公司董事长。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。上诉人马杰因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年10月26日，马杰与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）签订两份商品房买卖合同，约定马杰向中天盈公司购买广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园F5栋2601、2602号房，即涉案房屋。同日，马杰（乙方）与广州市宁某物业管理有限公司（以下简称宁某物业公司、甲方）签订前期物业服务协议，约定由宁某物业公司为马杰购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前缴交当月物业管理费。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。住宅物业管理服务费标准为每月每平方米1.96元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。商品房买卖合同约定涉案两房屋的建筑面积共198.91平方米，根据前期物业服务协议的约定，每月应缴纳物业管理费389.86元。2009年11月25日，中天盈公司向马杰发出收楼通知书，通知马杰于2009年12月20日办理相关收楼手续。后中天盈公司向马杰发出催收楼通知书，通知马杰于2009年12月30日前办理相关收楼手续。宁某物业公司未能提供马杰何时收楼的证据，但认为马杰于2010年3月17日才付清房款，根据商品房买卖合同补充协议第八条的约定，即使开发商没有通知马杰收楼，马杰也应按合同约定的交房日或实际付清全部房款当日到现场办理收楼手续，且实际上开发商已提前在收楼日通知了马杰收楼，因此马杰应按前期物业服务协议的约定向宁某物业公司缴交物业管理费。宁某物业公司称马杰自2010年3月17日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向马杰催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁某物业公司并称其于2014年5月17日以EMS快递方式向马杰寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。宁某物业公司于2016年1月8日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、马杰于判决发生法律效力之日起三日内向宁某物业公司支付自2010年3月17日至2015年9月30日的物业管理费25922.1元及滞纳金26475.6元（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2015年9月30日止，具体日期以实际支付为准），合计52397.7元；2、马杰承担本案诉讼费用。原审法院认为：宁某物业公司与马杰于2009年10月26日签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。宁骏物业公司依约为马杰位于广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园F5栋2601、2602号房提供了物业管理服务，马杰应按协议约定交纳物业管理费。马杰应向宁某物业公司支付2010年3月17日至2015年9月30日的物业管理费，按协议约定标准1.96元/月/平方米计算为25919.4元（389.86元/月÷31天×15天+389.86元/月×66个月）。因马杰迟延向宁某物业公司支付物业管理费，根据前期物业服务协议的约定马杰应向宁某物业公司支付滞纳金（滞纳金以当月物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至付清之日止，滞纳金以本金为限）。马杰经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，原审法院依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年3月31日作出判决：一、马杰于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付物业管理费25919.4元；二、马杰于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按每日千分之一的标准计至付清款日止，滞纳金以本金为限。案件受理费555元，由马杰负担。判后，上诉人马杰不服原审判决，向本院提起上诉称：马杰于2009年10月26日与中天盈公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，但双方在2010年5月20日要办理房屋交接时，发现房屋存在重大质量问题需要重现维修，一直维修到2011年11月24日，因在维修期间不关窗户，又把主人房地板全部泡水，又再进行大半年的维修。宁某物业公司为中天盈公司下属成立的物业公司，对于房屋维修导致的赔偿问题，及应由中天盈公司负责支付物业费的问题，各方多次进行协商，但未果。因中天盈公司房屋质量问题导致重现装修两年多时间，中天盈公司应给予赔偿及支付物业费，宁某物业公司为中天盈公司下属成立的物业公司，应负连带赔偿责任，无权收取物业费。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回宁某物业公司的全部诉讼请求；3、宁某物业公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人宁某物业公司答辩称：不同意马杰的上诉请求。马杰认为房屋质量存在问题不应该支付物业管理费是没有法律以及事实依据的。马杰应当按照前期物业服务协议向宁某物业公司缴纳相应的费用。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，马杰提供以下证据：1、房屋交接表；2、光盘；3、2011年11月24日的物业维修申报单；4、2011年4月6日物业维修申报单；5、N0.0000195租赁合同；6、N0.14031493租赁合同；7、N0.15112882房屋租赁合同；8、收款收据5份。拟证明马杰一直没有收楼，一直在外面另行租房居住；涉案房子维修了大概有3年多的时间，维修期间没有关窗户导致房间进水，主卧室的房间的木地板全部被水泡烂，导致主卧室要全部换地板；期间马杰去找物业公司谈过，差不多有十几次，但对方不同意，光盘就是在物业公司管理处马杰找物业公司谈话的内容。宁某物业公司质证称：对证据1、房屋交接表仅能证明宁某物业公司将马杰所反映的问题进行记录，而房屋是否确实存在上述问题，不能确认；证据2、对光盘的真实性不确认，且光盘的内容基本上都是马杰一方在陈述，显示马杰本人全程在说，不排除其是根据个人的主观意见加剧问题且根据这些问题录制了该内容，所以里面的内容不能证明本案的任何事实；证据3、4、两份物业维修申报单没有看到宁某物业公司的字眼，所以是否是宁某物业公司发出的不能确认，里面的内容也是马杰单方提出的维修事项，是否真实无法确认。房屋交接表以及物业维修申报单的F5-26C无法确认是否是涉案的两套房屋；证据5、6、7、8三份租赁合同以及收据，这些证据的真实性无法确认，且租赁合同所反映的问题与本案没有关联。本院认为：双方当事人签订的前期物业服务协议意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。该合同明确物业管理费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，该条款对马杰交付管理费的起算时点已有明确约定，至于实际收楼时间以及在此之前物业管理费用的承担，属于马杰与开发商之间的权利义务承担，应另案解决。马杰关于宁某物业公司无权收取涉案房屋存在质量问题导致维修期间的物业管理费，与上述合同约定不符。该上诉理由并无充分的合同及法律依据，本院不予采纳。同理，马杰二审期间提交的证据亦不能证明其上诉主张成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人马杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1110元，由上诉人马杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十五日书 记 员  游瑞娜