江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终479号上诉人（原审原告）：梁法常，男，1933年3月14日生，居民身份证号码3203221933********，汉族，住沛县沛城镇江南山水小区**号楼*单元***室。委托诉讼代理人：杨ＸＸ。被上诉人（原审被告）：沛县商都有限公司，住所地沛县商都北门三楼。法定代表人：朱广恩，董事长。被上诉人（原审被告）：芮雪玲。被上诉人（原审被告）：宋敏。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：赵传亮，沛县竞合法律服务所法律工作者。上诉人梁法常因与被上诉人芮雪玲、宋敏、沛县商都有限公司确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2015）沛民初字第1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人梁法常的委托诉讼代理人杨ＸＸ，被上诉人芮雪玲、宋敏、沛县商都有限公司的共同委托诉讼代理人赵传亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁法常上诉请求：请求二审法院依法改判支持梁法常的一审诉讼请求。梁法常与沛县商都有限公司签订了房屋租赁合同，沛县商都公司与芮雪玲、宋敏签订买卖合同时未履行告知义务，且芮雪玲、宋敏系沛县商都有限公司内部职工，应当知晓梁法常承租涉案房屋的事实，二人购买涉案房屋系与沛县商都有限公司恶意串通的结果。原审法院虽然认可梁法常具有优先购买权，但并没有支持梁法常享有优先购买权，而是让梁法常另选房屋购买，显然违背了优先购买权的立法本意，梁法常的损失并未得到赔偿。被上诉人沛县商都有限公司、芮雪玲、宋敏共同答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，梁法常的上诉没有事实和法律依据。1、沛县商都有限公司已于涉案房屋出售时，通过口头、公告的方式通知了梁法常，梁法常对涉案房屋出售是明知的。2、芮雪玲、宋敏并未与沛县商都公司恶意串通，侵犯梁法常的优先购买权。沛县商都有限公司出售房屋系为了筹集资金，仅对内部人员出售，并不对外出售，具有福利性质，芮雪玲、宋敏系沛县商都公司职工家属，其二人购买涉案房屋并未侵犯梁法常的优先购买权。3、梁法常于1998年1月开始承租涉案房屋，租赁合同每年一月份签订一次，租赁合同于2011年到期后，双方未再续签，但梁法常仍实际使用涉案房屋，却未向沛县商都有限公司缴纳租金。涉案房屋于2012年拆迁时，因梁法常拒不搬出该房屋，沛县商都有限公司遭罚款5000多元，故沛县商都有限公司不应赔偿梁法常损失，梁法常应该赔偿沛县商都有限公司因梁法常拒不从涉案房屋中迁出而造成的损失。综上，沛县商都有限公司从未侵犯梁法常的优先购买权，请求二审法院依法改判沛县商都有限公司不承担任何责任。梁法常向原审法院起诉请求：判令沛县商都有限公司、芮雪玲、宋敏共同赔偿梁法常损失10万元（房屋拆迁价格与出售价格之间的差价）。原审法院认定事实：1998年梁法常租赁沛县商都有限公司位于原沛县沛城镇老市场路东东区路南10号、11号门面房经营早点、小吃生意。2009年2月18日，沛县商都有限公司将上述两间房屋以每平米3000元的价格出售给芮雪玲、宋敏，房屋出售后梁法常仍继续租赁案涉房屋，租期没有变化、租金未上涨。2012年1月8日案涉房屋拆迁，芮雪玲、宋敏分别与沛县土地储备发展中心签订拆迁产权交换安置协议，拆迁协议对安置方式、补偿款等内容做了约定。宋敏与张耿、芮雪玲与李昌海均系夫妻关系。张耿与李昌海系沛县商都有限公司股东。原审法院认为，一、关于沛县商都有限公司、芮雪玲、宋敏是否侵害了梁法常的优先购买权的问题。首先，梁发常自1998年起承租涉案房屋，与沛县商都有限公司存在房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，沛县商都有限公司出售案涉房屋前，应当在合理期限内通知梁法常，梁法常享有在同等条件下的优先购买权，该优先购买权系一种基于双方之间的租赁合同关系产生的强制缔约权，系债权，具有相对性，其效力不能及于租赁合同之外的其他人，故芮雪玲、宋敏不应当成为侵犯梁法常优先购买权的主体。其次，沛县商都有限公司作为涉案房屋的出租人，应在出售房屋前的合理期间内告知梁法常、征求梁法常意见的义务，未履行告知义务、在梁法常不知情的情况下出售房屋即侵犯了梁法常的优先购买权。沛县商都有限公司辩称宋敏、芮雪玲家属为沛县商都有限公司股东，向其出售房屋带有福利性质，已阻却了梁法常的优先购买权，且在房屋出售前已经已公告、口头方式通知了梁法常，沛县商都有限公司未侵犯梁法常的优先购买权，梁法常对沛县商都有限公司的辩解意见不予认可，沛县商都有限公司无证据证明其在房屋出售前告知过梁法常，亦无证据证明梁法常放弃了优先购买权，且沛县商都有限公司主张的出售给本单位职工也不是阻却承租人优先购买权的法定条件，故沛县商都有限公司侵犯了梁法常的优先购买权。二、关于梁法常要求沛县商都公司、芮雪玲、宋敏赔偿10万元损失有无事实与法律依据的问题。首先，沛县商都有限公司出售房屋虽然侵犯了梁法常的优先购买权，但并未造成梁法常的实际损失，其承租房屋在出售给芮雪玲、宋敏后，租期没有变化、租金没有上涨；其次，梁法常主张以房屋出售价格与房屋拆迁赔偿价格之间的差价作为赔偿的标准不符合民法的公平原则，梁法常未得到该收益，且案涉房屋的价值上涨亦是市场长期变化的结果。梁法常如欲购买房屋，以繁荣的房地产市场，不必囿于涉案房屋。故本案不能以梁法常的可得利益损失作为赔偿的标准，优先购买权系一种债权，沛县商都有限公司侵犯梁法常的优先购买权，应当承担违约责任，原审法院酌定沛县商都有限公司向梁法常赔偿3000元损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决：一、沛县商都有限公司在该判决生效之日起十日内向梁法常赔偿3000元；二、驳回梁法常对宋敏、芮雪玲的诉讼请求；三、驳回梁法常的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同一审查明的事实相一致。本院认为，关于沛县商都公司是否侵害了梁法常的优先购买权，以及如果侵犯，则赔偿数额如何确定的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据该规定，承租人优先权属于依附于房屋租赁合同的一种附属权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。出租人出卖租赁物前必须履行通知义务，承租人以同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。出租人出卖租赁房屋前必须通知承租人，属于应当履行的契约义务。优先购买权本质上系基于双方租赁关系产生的强制缔约权，系法定债权，具有明确的合同相对性。由于芮雪玲、宋敏并非租赁合同相对方，故其二人不应成为侵犯梁法常优先购买权的主体。其次，由于沛县商都公司在涉案房屋出售前的合理期间，未能向梁法常告知涉案房屋出售的相关情况，即在梁法常不知情的情况下将涉案房屋出售给芮雪玲、宋敏，客观上侵犯了梁法常的优先购买权。沛县商都有限公司虽然抗辩称宋敏、芮雪玲家属均系沛县商都有限公司股东，该售房行为具有明显的福利性质，但该辩称事由并非阻却承租人优先购买权的法定事由，故原审法院认定沛县商都有限公司未履行通知义务，客观上侵犯了梁法常的优先购买权，并无不当。最后，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，沛县商都有限公司在出售租赁房屋时未履行通知义务，应向梁法常承担赔偿损失等违约责任。由于梁法常并未提供证据证明其在合理期限内于同地段购置了同类型房屋，故其主张的所谓10万元损失客观上并不存在，且涉案房屋在出售给芮雪玲、宋敏后，租期、租金并未发生变化。退一步讲，梁法常如欲购买房屋，不必囿于涉案房屋。据此，沛县商都有限公司客观上因未履行通知义务而侵犯了梁法常的优先购买权，应当承担违约责任，但梁法常未能举证证明其在合理期限内在同地段购买了同类型房屋且存在差价，故原审法院根据具体案情酌定沛县商都有限公司赔偿梁法常3000元损失，并无不当。综上所述，梁法常的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人梁法常负担。本判决为终审判决。审 判 长 费 蜜代理审判员 刘 洋代理审判员 周东海二〇一六年八月十八日书 记 员 王嫣然