江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终1062号上诉人（原审被告）张寅。委托代理人王卫兵。被上诉人（原审原告）江苏隆和建设有限公司，住所地泰兴市园林路28号。法定代表人董小明，该公司董事长。委托代理人巫志云，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。上诉人张寅与被上诉人江苏隆和建设有限公司（以下简称隆和公司）房屋租赁合同纠纷一案，泰兴市人民法院于2016年3月23日作出（2015）泰济民初字第1136号民事判决，上诉人张寅不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明，张寅原为江苏鼎圣集团公司工作人员，2001年7月自愿从公司退出，租用该公司东大门一间房屋并租用公司卫生所证件个人经营卫生所。双方于2006年1月7日签订租赁合同，约定租赁期限自2006年1月1日至2008年12月31日，租金为每年2000元（其中证件租金1000元、房屋租金1000元），于每年12月31日前结清当年租金，双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行。租赁期满，双方未续签合同，张寅继续使用该房屋和卫生所证件。2014年1月1日，双方就上述房屋和证件租赁再次订立合同，约定租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日，其他事项约定与之前的合同相同。租赁期满，双方未续签合同，张寅继续使用房屋至今。2011年1月1日，江苏鼎圣集团公司与张寅签订租赁合同1份，合同约定张寅承租公司大门南侧门面房3间、附房1间，租赁期自2011年1月1日至2011年12月31日，年租金5000元。租赁期满，张寅必须提前办理退租或续租手续，否则作继续租用缴纳租金。合同签订后，江苏鼎圣集团公司提供3间门面房给张寅使用，同时提供门面房西侧大楼底层东侧第一间给张寅使用，张寅亦按约缴纳租金。租赁期满，双方未续签租赁协议，张寅使用房屋至今。张寅向江苏鼎圣集团公司缴纳承租的上述房屋租赁费至2014年。2015年5月19日江苏鼎圣集团公司书面通知张寅注销医务室经营资质，不再续租房屋。原审法院另查明，江苏鼎圣集团公司为泰兴市济川街道办事处集体所有制企业，本案讼争的租赁房屋为该公司所有，未办理房屋产权登记。该公司于2015年4月28日更名为江苏隆和建设有限公司。2015年12月隆和公司诉称，根据2014年1月1日张寅与江苏鼎圣集团公司的约定，租赁房屋的截止期限为2014年12月31日，可到期后张寅未能及时腾出租赁房屋交付，隆和公司多次要求腾出房屋，张寅拒不理会，请求解除双方的租赁合同，并判令张寅腾出泰兴市园林路28号东大门南侧四间门面房（从北数第二、三、四、五间）及内部宿舍一间交付隆和公司使用；判令张寅自2015年1月1日起至交房之日止按7000元/年给付租金。张寅一审辩称，根据租赁合同张寅只租赁了东大门门面房一间，第4、5间门面房系隆和公司出售给张寅的，且根据隆和公司提供的证据2015年租金已缴纳，诉状中隆和公司称多次要求张寅腾出房屋与事实不符，医务室员工何建梅同志已通过了劳动仲裁和法院诉讼认定与江苏鼎圣集团公司存在劳动关系，也领取了安置费，张寅与何建梅同志是同事，隆和公司为何不与张寅处理因企业改制的费用等工作事宜。本案在一审审理中，隆和公司申请将要求张寅给付的租金由7000元/年变更为6000元/年。上述事实，有隆和公司提供的租赁合同、产权证明、缴费收据、记账凭证、说明、工商登记资料查询表及双方陈述在卷佐证。原审法院认为，本案案涉房屋虽未办理产权登记手续，但经相关部门证明隆和公司系该建筑物的所有人，故而隆和公司、张寅之间就该建筑物签订租赁协议并不违反法律、行政法规的强制规范。租赁期间届满后，张寅仍然继续使用租赁标的，隆和公司可按原合同的约定收取租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，双方间此时为不定期租赁关系，不定期租赁，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。隆和公司已于2015年5月通知张寅不再续租，故隆和公司要求解除租赁合同、张寅返还租赁房屋、支付拖欠租金的诉讼请求依法应予支持。张寅辩称公司大门南侧第4、5两间门面房系其向公司购买的，其提供的证据不能证明其主张。张寅辩称隆和公司已收取了2015年度租金，未能举证加以证明。从隆和公司提供的租金收据可以看出，隆和公司最后一次收取租金为2014年12月15日，结合合同约定每年12月31日前结清当年租金的约定，应当认定张寅的租金已缴至2014年度。张寅辩称隆和公司未对其身份置换，与本案非同一法律关系，张寅可通过其他合法途径加以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百三十一条、二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除江苏隆和建设有限公司、张寅所签订的租赁合同；二、张寅于判决生效之日起10日内返还江苏隆和建设有限公司东大门南侧建筑物中四间门面房（从北数第二、三、四、五间）及该门面房西侧大楼底层东侧第一间房屋；三、张寅于判决生效之日起10日内给付江苏隆和建设有限公司自2015年1月1日起至返还房屋之日止按6000元/年计算的租金；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件审理费80元，减半收取40元，由张寅负担（此款江苏隆和建设有限公司已垫付，张寅在给付租金时一并加付给江苏隆和建设有限公司）。上诉人张寅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，合同上约定的“租赁3房”指的是第3间房屋，而不是3间房屋；2、隆和公司2014年收取了两次房租，年初收取的是2014年的，年末收取的是2015年的；3、隆和公司大门南侧第4、5间房屋是张寅购买的，张寅提交的隆和公司出具的收据载明收到张寅的购房款55350元，购买了隆和公司保健站楼上204室123平方米，后来因隆和公司原因上述房屋未能交付张寅，经当时鼎圣集团的法定代表人何圣赐与张寅协商，双方同意将公司大门南面第4、5间房屋给张寅作为对商品房的交换；4、2015年6月份隆和公司私自将医疗机构许可证注销了，造成张寅下半年无法营业，造成的经济损失要求隆和公司补偿，隆和公司违反了租赁协议，是单方违约。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法裁判。被上诉人隆和公司答辩称：1、张寅所使用的房屋就是隆和公司在一审请求返还的房屋，协议上的3房并不是第三间房屋而是三间房屋，隆和公司共有4间门面房和辅房1间都是由张寅在使用；2、张寅只给付了2014年的房租，2015年的房租没给；3、张寅认为公司大门南侧门面房的第四间和第五间是他交换而来，这一事实并不存在；4、原江苏鼎圣公司于2015年上半年改制，原有公司即将不存在，原有公司的医疗机构也不存在，单位没有实际的医疗人员来从事医疗行业，所以因为改制而上级机关要求将相关执业证注销。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张寅为证明其主张，在二审中提交了以下证据材料：1、证明一份，用以证明2011年签订的租赁合同中“公司大门南门面三房，辅房一间”其中的三房就是第三间房屋而不是指三间房屋，因为2011年房屋涨价了，所以第三间房屋和辅房一间共计两间要给5000元租金；2、三份收据，用以证明2015年的房租已付，其中2013年的收据对应的是2013年的，2014年上半年的收据对应的是2014年的，2014年下半年的收据对应的是2015年的；3、结算收据一份，用以证明隆和公司所称的第四间、第五间房屋已经置换给张寅了；4、民事起诉状一份，用以证明四、五两间门面房是张寅的；5、2003年度租赁合同一份，用以证明本案涉及租赁房屋关系是事实；6、收据一份，和2003年度租赁合同相结合，可以证明张寅是先交房租后用房以及2014年下半年缴纳的房屋租金是2015年度的。隆和公司质证称：1、张寅提交的证明内容与隆和公司的陈述相一致，如果仅是第三间房屋不会收取5000元的租金，也不会另行签订合同，张寅自2011年开始缴纳的租金就是7000元每年；2、三份收据的真实性没有异议，但是张寅的房租都是每年12月31日前结清，如果张寅认为他每年都重复缴费了，可以把多交的费用证据拿出来，2014年下半年的收据对应的是2014年的房租，2014年上半年的收据对应的是2013年的房租，2013年的收据对应的是2012年的房租；3、1998年2月份张寅有这种意向要购买保健楼楼上的房屋，但是保健楼是在公司里面，与诉争的门面房没有任何关系，如果张寅认为与单位之间有其他纠纷应当通过其他途径解决，与本案无关联，且从张寅提供的2013年、2014年房屋租赁收据看都是交的7000元，如果张寅认为四、五两间房屋已经进行了置换，他就不可能再给7000元的租赁费，7000元的租赁费就包含了第四间、第五间房屋；4、对起诉状的真实性没有异议，当时在政府改制的时候政府是想将房屋改制给何次年的，何次年在没有取得产权手续的情况下急于将房子收回就起诉了，后来发现自己没有相应的产权手续就撤诉了，该份证据不能达到张寅的证明目的；5、2003年的租赁合同和相应收据是真实的，但租赁合同中并未约定先交租金再使用房屋，后来2006年签订的合同都是先签合同租金年底结清，隆和公司的法定代表人也发生了变更，且2003年租赁合同指向的房屋并非案涉房屋，不能达到张寅的证明目的。隆和公司为证明其主张，在二审中提交了以下证据材料：1、2009年、2010年、2013年、2014年的记账凭证，用以证明2014年下半年的收据是收取的2014年度的租金；2、证明一份，用以证明案涉房屋是经批准建设的。张寅质证称：1、记账凭证从页面上看无明确的收款单位，收据从页面上看，都是交房租收据，应是当年度，王建华页面上注明了是2014年1月26日交的2013年度租金，所以张寅交的房租应是当年的，不然隆和公司会注明的；2、隆和公司提交的证明只能证明该房屋是经镇政府同意所建，不能证明房屋所有权人是隆和公司，因为其中部分房屋已经出售给个人，案涉第4、5间房屋已经置换给张寅了。本院对张寅二审中提交的证据材料认证如下：1、证明及三份收据均在一审中提交，不是新证据，证明并不能达到张寅所欲证明的协议上的3房指的是第三间房屋的目的，三份收据的收款事由中均未载明是哪一年的租金，故仅凭三份收据不能达到张寅的证明目的；2、结算收据上所涉及的房屋与本案诉争房屋并非同一幢房屋，张寅不能证明结算收据与本案的关联性；3、民事起诉状系案外人何次年起诉要求张寅腾房，不能证明张寅所持的其对第四间、第五间房屋享有所有权的主张；4、2003年的租赁合同及相应收据真实性予以认可，但不能达到张寅所欲证明的2014年下半年收据是缴纳的2015年的租金的目的。对隆和公司提交的证据材料认证如下：记账凭证为原件；泰兴市人民政府济川街道办事处加盖公章的证明形式完备，可作为证据材料使用。双方除对2011年1月1日签订的协议中“门面3房”指向的房屋数量、张寅有无缴纳2015年房租存在争议外，对一审法院查明的其他事实并无异议，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：隆和公司提交了泰兴市济川街道办事处农村集体资产管理办公室出具的证明、泰兴市人民政府济川街道办事处出具的证明，能够证明隆和公司对案涉房屋享有使用权，其将案涉房屋交与张寅有偿使用，张寅应及时缴纳相关费用。关于2011年1月1日租赁合同所涉“门面3房”指向的房屋数量。隆和公司主张指向的是第三间、第四间、第五间共计三间房屋，其提供的2011年1月1日租赁合同约定的“门面3房、附房1间”租金为每年5000元，2006年1月7日、2011年1月1日关于东大门门面房1间和卫生所经营证件的租赁合同中均约定每年证件租金1000元、房租1000元，结合三份租赁合同尤其是2011年同一年的两份租赁合同中关于租金和所租房屋间数所作约定，以及关于房屋位置和间数的日常表述习惯，可知隆和公司所持的上述主张比较合理，可信度较高，本院予以采信。张寅辩称“门面3房”仅指第三间房屋，其对第四间、第五间房屋享有所有权，一方面，同一年签订的东大门门面房一间的租金仅为每年1000元，其所作的2011年房租上涨、东大门门面房很久之前就租赁所以该房的房租未涨的解释并不合理，其次，张寅提供的证据不能证明其对第四间、第五间房屋享有所有权，故本院对张寅所持的前述辩称意见不予采信。关于张寅有无缴纳2015年租金。2009年1月张寅缴纳房租的收据上注明“收款事由：止08年12月31日房租”，2010年2月6日张寅缴纳房租的记账凭证摘要载明“收到张寅2009年度租”，以上节点相结合，可知隆和公司与张寅在缴纳房租的事宜上并未完全按照每年12月31日前缴纳当年租金的方式来履行，实际缴纳租金时存在向后拖延的现象，即后一年度年初收取的租金实际为前一年度的租金，另，2014年1月29日案涉收据所在的记账凭证中，2014年1月30日隆和公司收取王建华的费用摘要中载明“王建华2013年度租金”、相应的2014年1月26日的收据上收款事由亦载明“租金（2013年度）”，虽王建华并非本案当事人，但上述事宜一定程度上可以佐证隆和公司2014年1月收取的租金指向的是2013年度租金，故隆和公司所持的2014年1月29日的记账凭证指向的是2013年度租金，2014年下半年收据的时间为2014年12月15日，亦在合同约定的12月31日前，2014年12月15日的记账凭证指向的是2014年度租金的主张可信度较高，据此应当认定张寅未缴纳2015年度的费用，故一审法院判决张寅给付自2015年1月1日起至返还房屋之日止按6000元/年计算的费用，并无不当。关于张寅所持的因隆和公司私自将医疗机构许可证注销导致其产生损失、隆和公司应对此进行赔偿的主张，因与本案的标的物及法律关系不同，本院不予理涉。综上，上诉人张寅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张寅负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  高 云审 判 员  刘春生代理审判员  郑本香二〇一六年八月八日书 记 员  周 佳