重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0242民初780号原告许玉华，男，1971年4月22日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。原告秦素珍，女，1971年8月18日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。二原告共同委托代理人蔡胜道，重庆渝鑫律师事务所律师。被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇翠屏街**号。委托代理人郑训和，重庆市酉阳土家族苗族自治县中心法律服务所法律工作者。原告许玉华、秦素珍与被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（下称瑞宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员徐锒独任审判，于2016年4月13日第一次公开开庭进行了审理。原告许玉华、秦素珍的委托代理人蔡胜道、被告瑞宝公司的委托代理人郑训和均到庭参加了诉讼。后因双方当事人争议较大，本案转为普通程序审理，由本院代理审判员徐锒担任审判长，与人民陪审员付国洪、黄朝文组成合议庭，于2016年8月10日第二次公开开庭进行了审理。原告许玉华、秦素珍的委托代理人蔡胜道、被告瑞宝公司的委托代理人郑训和均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许玉华、秦素珍诉称:二原告系夫妻关系。2011年2月10日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告以319950元的价款购买被告开发的位于酉阳县桃花源镇翠屏街的商品房一套。原告于2011年3月30日向被告支付了全部购房款319950元。合同第七条约定交房时间为2012年2月29日，第九条约定了逾期交房的违约责任，第十二条约定了关于办理商品房合同登记备案的违约责任，第十三条约定了关于办理产权登记的违约责任。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部购房款，而被告至今未向原告交付房屋，也未在合同约定时间内向酉阳县土地房屋登记机构提交涉案房屋的相关资料，未取得登记受理单，更没有提交《房地产权证》的申请，被告的行为构成违约。故原告起诉至法院，请求判令：1.被告在10日内将涉案房屋交付给原告；2.被告按每日万分之二的标准支付原告从2012年2月29日至2016年2月25日的逾期交房的违约金92145.60元；3.由被告在10日内向酉阳县土地房屋登记机构提交涉案房屋的相关资料，并取得商品房买卖合同登记备案受理单，并由被告按每日万分之二的标准支付原告从2011年2月20日至2016年2月25日的逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金115182元；4.由被告在70日内向酉阳县土地房屋登记机构提交涉案房屋的《房地产权证》申请，并由被告按每日万分之二的标准支付原告相应的违约金；5.由被告承担本案诉讼费用。被告瑞宝公司辩称:1.被告未向原告按期交房的责任不在被告，系原告自身的原因没有接房，且还存在政府政策调整、气候因素等原因；2.即使被告违约，原告主张的违约金也存在重复计算；3.原告主张的违约金过高，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，不应超过30%；4.合同订立时间为2011年2月，原告于2016年起诉，原告主张的逾期交房的违约金、逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金等均已超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明:2011年2月10日，原告许玉华、秦素珍（乙方）与被告瑞宝公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定二原告购买被告开发的位于重庆市酉阳县钟多镇翠屏街的商品房一套，该商品房建筑面积为118.50平方米，总价款319950元，付款方式为一次性付款。《合同》第七条第一款第二项约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年2月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据此延期交房。第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。第十二条第一款约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十二条第二款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同叁日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方”。第十二条第三款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并由甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之壹向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。原告于2011年3月30向被告支付了全部购房款319950元，并支付了契税、合同印花税、大修基金、工本费、交易手续费等费用共计14994元。另查明，二原告系夫妻关系。被告于2012年8月1日取得涉案房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。被告已经取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》和《重庆市新建商品房屋使用说明书》。经庭审释明，原告方不主张解除合同，要求继续履行合同并支付相应的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点主要有：一、原告请求被告交付房屋是否应予支持；二、原告请求逾期交房的违约金是否应予支持；三、原告请求逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金是否应予支持；四、原告请求办理《房地产权证》及逾期办证的违约金是否应予支持。针对本案的争议焦点，本院分别评述如下：一、关于原告请求被告交付房屋的问题。根据《合同》第七、八条约定，被告应于2012年2月29日前向原告交付符合交房条件的房屋，但至本案法庭辩论终结前，被告仍未向原告交付房屋，逾期已经超过60日，因原告自愿继续履行合同，合同应当继续履行。涉案房屋已竣工验收，被告已经取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》和《重庆市新建商品房屋使用说明书》，已经具备交房条件，原告请求被告交付房屋的请求本院予以支持。二、原告请求逾期交房的违约金的问题。根据《合同》第七、八条约定，被告应于2012年2月29日前向原告交付符合交房条件的房屋，但至本案法庭辩论终结前，被告仍未向原告交付房屋，被告未举证证明其之前已通知原告接房，故被告逾期交房的事实存在，应由被告承担相应的违约责任。根据《合同》第九条的约定，逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。根据该约定，被告应于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付逾期交房的违约金，涉案房屋至今尚未交付，因此原告提出逾期交房违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。《合同》中对时间的起算，是从当日起还是第二天起均有明确的表述，所以原告提出逾期交房违约金应当从本合同第七条约定的最后交付期限（2012年2月29日）的第二天即2012年3月1日起算。逾期交房违约金计算的截止时间为实际交付之日止，原告请求计算至2016年2月25日，本院予以支持。原、被告约定每日按原告已付房价款万分之贰支付逾期交房的违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应当支付的逾期交房的违约金为：319950元×0.0002×1457天=93233.43元，原告仅主张92145.60元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。三、关于原告请求逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金的问题。根据《合同》第十二条第一款的约定，《合同》于2011年2月10日签订，那么被告应于2011年2月19日前向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。虽然申请办理商品房买卖合同登记备案并取得登记受理单系原、被告共同的义务，双方应当相互配合完成，且原告应当在合同签订后3日内向被告提交其应当提交的相关资料。既然该资料是由原告向被告提交而不是直接向行政主管部门提交，那么被告就有告知原告办理商品房买卖合同登记备案所需具体资料的义务，在因原告提交资料不齐导致无法办理时还应有及时告知原告补交资料的义务。而本案中，被告没有举示证据证明未在约定期限内办理商品房买卖合同登记备案系因原告提交的资料不齐且被告已经履行了告知原告补充的义务，即未在约定期限内办理商品房买卖合同登记备案的责任在于被告。被告于2012年8月1日取得涉案房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，逾期已超过30日，应由被告承担相应的违约责任。根据《合同》第十二条第三款约定合同，被告逾期办理商品房买卖合同登记备案超过30日且原告主张继续履行合同的，被告应当于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。被告于2012年8月1日取得涉案房屋的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，即使以该时间计算，则被告应于2012年8月30日前向原告支付违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告请求逾期办理商品房买卖合同登记备案违约金的诉讼时效则应从2012年8月31日起算二年，原告于2016年3月才诉至本院，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长事由的情形，被告的抗辩理由成立，原告提出逾期办理商品房买卖合同登记备案的违约金的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。四、原告请求办理《房地产权证》及逾期办证的违约金的问题。根据《合同》第十三条的约定，提出办理涉案商品房《房地产权证》申请的时间应为商品房实际交付使用之日起60日内，因涉案商品房至今尚未交付原告适用，办理《房地产权证》的条件尚未成立，同时，也不存在逾期办证违约金的问题，对于原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将由被告开发的位于重庆市酉阳县钟多镇翠屏街的商品房交付给原告许玉华、秦素珍使用；二、被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告许玉华、秦素珍支付逾期交房的违约金92145.60元；三、驳回原告许玉华、秦素珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4410元已由原告许玉华、秦素珍预交，由原告承担2451元，被告承担1959元，退回原告1959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐 锒人民陪审员  付国洪人民陪审员  黄朝文二〇一六年八月二十四日书 记 员  黄 群