上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终3990号上诉人(原审原告)上海东方饭店管理有限公司，住址上海市黄浦区。法定代表人ＴＳＥＮＧ-ＫＷＡＮＰＥＮ,该公司董事长。委托代理人李新立，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人陈军，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)瑞满餐饮管理(上海)有限公司，住址上海市黄浦区。法定代表人ＫｅｌｖｉｎＪｏｈｎＹｉｐ，该公司总经理。被上诉人(原审被告)欧阳浩燊，男，1975年10月4日出生。委托代理人汪石如，上海汪石如律师事务所律师。委托代理人叶晓鹏，上海汪石如律师事务所律师。原审被告何恩礼，男，1975年12月20日出生。上诉人上海东方饭店管理有限公司(下称东方饭店)因与被上诉人瑞满餐饮管理(上海)有限公司(以下简称瑞满公司)、何恩礼、欧阳浩燊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合���庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年2月20日，东方饭店与被告瑞满公司签订《房屋租赁合同》，约定，将上海市金陵东路XXX号1层东门小厅、22层、23层房屋(建筑面积约988平方米)出租给瑞满公司作为餐饮、酒吧使用。租赁期限自2012年2月27日至2020年2月26日止(其中免租期为2012年2月27日至2012年4月11日)。房屋月租金为人民币500,000元(以下币种均为人民币)，不足整月的计算至天，该固定租金从第二个租赁年度开始每年比前一个租赁年度递增7.8%，实际租赁开始后的第三个自然月起，瑞满公司另需将每月利润(即当月营业额减去营业成本)的5%作为房租支付给东方饭店。租金为每月一付，瑞满公司应于每个租赁月开始前10日，及每月的20日前向东方饭店支付次月固定的租金，浮动租金自租赁开始后第三个自然月开始计算，自租赁开始后第四个自��月支付固定租金时一并支付上一个月浮动租金。逾期支付的，逾期一日，则瑞满公司需按应付租金日前三个月平均租金的1%支付违约金。所有物业均由出租人自行管理，每个完整的日历月份的物业管理费为24,041元，每月的物业管理费与房屋租金同时向东方饭店支付。双方约定，保证金2,000,000元分两期支付，租赁关系终止或者解除时，保证金应当无息退还瑞满公司，退还前东方饭店可以将保证金抵充合同约定应当由瑞满公司承担的未付费用和违约金(若有)，若保证金不足以抵扣瑞满公司应当承担的费用和违约金的，则瑞满公司须予以补足。租赁期间，使用系争房屋所产生的水、电、天然气、电讯、有限电视、物业管理、排污、垃圾清理等费用由瑞满公司承担。电、水、天然气消耗量应通过独立仪表进行计量。电、水、天然气、电讯等依据房屋所在地的公共事业收费标准收取。该费用由瑞满公司在收到付款通知后10日内支付给东方饭店原告，东方饭店出具相应的合法收据。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，解除通知到达对方之日即为合同解除之日。违反合同的一方，应向另一方按合同解除前一个月的月租金支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该损失限于另一方能够预见到的直接损失，不包括营业损失和利润损失。……6、承租方不支付租金及物业管理费超过两个月的；7、其他本合同约定承租方应该承担的义务而未履行的。若瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的，则东方饭店有权没收房屋保证金，不予退还。合同签订后，东方饭店按约向瑞满公司交付系争房屋。瑞满公司按约支付保证金和租金。2012年12月14���，东方饭店与上海石化消防工程有限公司签订《消防工程安装承包合同》，约定双方就上海市金陵东路XXX号东方饭店23Ｆ消防排烟系统改造，合同价款为80,000元。后东方饭店实际支付上海石化消防工程有限公司80,000元。瑞满公司曾发函给原告，要求原告提供报价和有关消防合同的附加费用，并提议双方各承担费用的50%，首先由东方商旅预付全额款项，瑞满公司随后付款，所有的翻新与改进将留给东方商旅。2013年4月，东方饭店与瑞满公司签订《补充协议书》，约定：一、截至2013年4月16日，瑞满公司欠付的租金总额为2,675,000元，物业费及水电气费为99,515元，按照原合同约定，瑞满公司应支付违约金2,489,000元。二、东方饭店考虑到双方的合作关系，同意减少租金，对原合同第四条第(一)款第1项固定租金的约定修改如下：2013年5月1日至2014年12月31日每月350,000元，2015年每月400,000元，2016年每月450,000元，2017年每月500,000元，2018年每月550,000元，2019年每月600,000元，2020年1月1日至2月底每月650,000元。三、瑞满公司同意在2013年5月31日前付清全部欠付的租金、物业管理费、水电费等费用。四、如瑞满公司在2013年5月31日前付清欠款，则瑞满公司不需再支付本协议第一条约定的违约金；如瑞满公司在2013年6月1日至2013年6月30日期间付清欠款，则瑞满公司需另行支付本协议第一条约定的违约金的50%；如瑞满公司在2013年6月30日以前仍未付清欠款，则瑞满公司除应继续支付欠款外，应按照原合同约定支付全额的违约金，同时瑞满公司有权按照原合同第十条之约定解除合同并按照原合同约定处理善后事宜。五、除本协议书涉及的欠款外，瑞满公司仍应按照原合同约定支付到期的租金及其他费用。六、本协议未约定的内容仍按照原合同约定履行。双方确认的欠付费用清单显示，截至2013年4月16日，瑞满公司欠付2012年11月份租金175,000元，逾期违约金329,000元(自2012年10月20日计算至2013年4月16日计188天)；2012年12月份租金500,000元，逾期违约金735,000元(自2012年11月20日计算至2013年4月16日计147天)；2013年1月份租金500,000元，逾期违约金585,000元(自2012年12月20日计算至2013年4月16日计117天)，水电燃气费32,443.80元；2013年2月份租金500,000元，逾期违约金430,000元(自2013年1月20日计算至2013年4月16日计86天)；2013年3月份租金500,000元，逾期违约金275,000元(自2013年2月20日计算至2013年4月16日计55天)，物业费24,041元，水电燃气费18,989.40元；2013年4月份租金500,000元，逾期违约金135,000元(自2013年3月20日计算至2013年4月16日计27天)，物业费24,041元。2013年4月25日，瑞满公司支付东方饭店150,000元。2013年4月28日，瑞满公司支付东方饭店90,000元。2013年7月22日，瑞满公司支付东方饭店2,000,000元。2013年4月30日至5月31日，系争房屋产生水电燃气费用12,554.40元。2013年6月1日至7月3日，系争房屋产生水电燃气费用16,743.50元。2013年7月4日至8月1日，系争房屋产生水电燃气费用15,790.20元。2013年9月23日，东方饭店与瑞满公司签订《房屋租约解除协议书》，确认双方租约已于2013年8月8日解除，瑞满公司已于2013年8月18日以租赁房屋现状(包括内部装修及遗留物品)将租赁房屋交还给原告。2014年5月5日，东方饭店与案外人签订《房屋租赁合同》，再次出租系争房屋，约定于2014年2月15日前向案外人交付系争房屋。瑞满公司为有限责任公司(台港澳合资)。公司章程约定：公司投资总额为1,028万，注册资本为720万。投资人为何恩礼、欧阳浩燊，何恩礼投资360万，占注册资本的50%，出资方式为美元现汇折合等值人民币出资；欧阳浩燊投资360万，占注册资本的50%，以美元现汇投入折合等值人民币出资。投资者将在营业执照签发之日起3个月内缴清全部注册资本的20%，余额在2年内缴清。公司经营期限内不得减少注册资本数额。瑞满公司于2012年2月29日成立。欧阳浩燊于2012年4月20日实缴出资730,008元，何恩礼于2012年5月20日实缴出资731,414元。审理中，何恩礼提供上海弘益会计师事务所有限公司出具的《验资报告》，显示何恩礼于2013年7月5日前实缴第二期出资2,868,586.18元。瑞满公司于2014年9月2日起诉欧阳浩燊，要求欧阳浩燊履行出资义务，缴足注册资本2,869,920元［案号：(2014)黄浦民二(商)初字第Ｓ1179号］。本案于2015年4月17日裁定中止审理。上述股东出资纠纷案件于2015年07月27日以撤诉方式结案。本案恢复审理。何恩礼于2015年5月26日起诉欧阳浩燊，要求欧阳浩燊返还出资垫资款［案号：(2015)黄浦民二(商)初字第Ｓ595��］，该案尚在审理中。欧阳浩燊于2015年8月12日起诉瑞满公司，要求瑞满公司返还折抵股东认缴出资款后的余款2,068,932.93元［案号：(2015)黄浦民二(商)初字第Ｓ896号］，该案尚在审理中。2014年8月，东方饭店以瑞满公司未按期支付钱款，股东何恩礼、欧阳浩燊未足额出资为由诉诸法院，请求判令：1、瑞满公司支付欠付的租金1,578,333.33元、物业管理费126,615.93元、水电燃气费96,521.30元、垃圾清运费4,000元、消防风机改造费40,000元，共计1,845,470.57元以及违约金6,500,000元；2、欧阳浩燊以未出资的2,869,920元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任；3、何恩礼以未出资的2,868,586元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任。原审审理中，东方饭店主张因瑞满公司违约，瑞满公司支付的保证金予以没收。原审法院认为，东方饭店与瑞满公司签订的《房屋租赁合同》和《���充协议书》合法有效，对双方均具有约束力。瑞满公司应当按照合同约定支付租金。现东方饭店按照《补充协议书》调整后的租金标准向瑞满公司主张拖欠租金，应予支持。瑞满公司主张东方饭店起诉时已超过诉讼时效，双方于2013年4月签订《补充协议书》，瑞满公司同意支付拖欠租金，诉讼时效中断。后瑞满公司未按照约定足额支付拖欠租金，且持续拖欠后续租金。2013年9月23日，双方签订《房屋租约解除协议书》，明确双方的租赁合同于2013年8月8日解除，虽然协议书未明确载明东方饭店催讨租金的内容，但根据常理，双方处理合同解除事宜时，应对租金进行结算，瑞满公司应支付东方饭店拖欠的全部费用，诉讼时效应重新起算。根据合同约定，瑞满公司承租期间的水、电、燃气费用和物业管理费由其承担，故瑞满公司应按照合同约定向东方饭店支付上述费用。��理中，瑞满公司对东方饭店主张的租金、物业管理费、水电燃气费、垃圾清运费、消防风机改造费计算方式均予以认可，法院依法予以确认。根据双方合同约定：逾期支付租金，逾期一日，按应付租金日前三个月平均租金的1%支付违约金。东方饭店主张按照合同约定的逾期支付租金违约金计算，违约金已逾千万，考虑重新出租期间的租金损失，确定向瑞满公司主张违约金650万元。瑞满公司提出违约金过高，要求予以调整。双方的租赁合同于2013年8月8日即解除，瑞满公司也于2013年8月18日将系争房屋返还东方饭店，东方饭店重新出租时间受诸多因素影响，双方合同约定的逾期支付租金违约金过高，法院酌情予以调整，确定瑞满公司应向东方饭店支付违约金1,500,000元。根据合同约定，租赁关系终止或者解除时，保证金应当无息退还瑞满公司，退还前东方饭店可以将保���金抵充合同约定应当由瑞满公司承担的未付费用和违约金。东方饭店主张保证金应根据合同约定予以没收。根据合同约定，瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的，则东方饭店有权没收房屋保证金。根据合同内容的前后联系，该合同条款中约定的东方饭店没收的保证金应用于抵充瑞满公司的未付费用和违约金。对于东方饭店要求欧阳浩燊和何恩礼以工商登记中实缴资本与认缴资本的差额及利息对瑞满公司的债务承担补充赔偿责任的诉讼请求，法院认为何恩礼已提供《验资报告》证明其实缴第二期出资，完成认缴出资，瑞满公司予以确认，东方饭店未提供相反证据推翻，故对东方饭店要求何恩礼承担补充赔偿责任的诉讼请求不予支持。欧阳浩燊与瑞满公司的股东出资纠纷尚在另案审理过程中，故在本案房屋租赁合同纠纷中不予处理。据此判决：一、瑞��公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店租金1,578,333.33元；二、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店违约金1,500,000元；三、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店水、电、燃气费用96,521.30元；四、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店物业管理费126,615.93元；五、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店垃圾清运费人民币4,000元；六、瑞满公司应于判决生效之日起十日内支付东方饭店消防风机隔音改造费用40,000元;七、东方饭店应于瑞满公司履行完毕本判决第一至六项确定的义务当日返还瑞满公司保证金2,000,000元；八、对东方饭店要求欧阳浩燊以未出资的2,869，920元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求，不予支持；九、驳回东方饭店要求何恩礼以未出资的2,868,586元及利息对瑞满公司的上述债务承担补充赔偿责任的诉讼请求。案件受理费70,218元，由东方饭店负担37,863元，由瑞满公司负担32,355元。原审法院判决后，东方饭店不服，向本院提起上诉，认为原审判决适用法律错误。根据合同计算的违约金为1,100万元，东方饭店因涉案合同解除而形成的空置期租金损失为500万元。东方饭店据此主张违约金为650万元，完全在合理范围内，原审法院将违约金调整至150万元，显然超出适当的幅度。关于保证金，根据合同约定，瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的，东方饭店有权没收房屋保证金。只有当欠款逾期不超过三个月情况下才能用保证金抵扣欠款。在瑞满公司没有提起反诉要求返还保证金的情况下，原审法院直接将瑞满公司支付的保证金用于抵充欠费和违约金，没有考虑瑞满公司的违约行为，系错误认定。关于欧阳浩燊的出资责任，虽然欧阳浩燊与瑞��公司的出资纠纷在另案审理中，但本案立案在先，应当进行审理。原审法院采取回避态度，对欧阳浩燊是否出资的事实不做处理，属于拒绝裁判。鉴于原审判决存在前述错误，请求二审法院撤销原审判决第二、七、八项，改判瑞满公司支付违约金650万元；欧阳浩燊以未出资的2,869,920元及利息对瑞满公司的债务承担补充赔偿责任。被上诉人瑞满公司未作答辩。被上诉人欧阳浩燊辩称：欧阳浩燊与瑞满公司关于出资的另案诉讼已经裁决，法院认定欧阳浩燊对瑞满公司的出资已经完成，欧阳浩燊已不欠瑞满公司出资款，请求维持原审判决。原审被告何恩礼未作答辩。本院经审理查明：欧阳浩燊以其代瑞满公司向案外人支付120万元借款、150万元租赁保证金并借款给瑞满公司20万元为由，主张抵销其对瑞满公司未出资额2,819,920元，并诉诸法院请求判令瑞满公司返还前述债务互���后的余款80,080元。上海市黄浦区人民法院审理后支持欧阳浩燊诉请。瑞满公司不服，向本院提起上诉。本院审理后，于2016年7月28日判决驳回上诉、维持原判。原审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为：根据东方饭店与瑞满公司的合同约定，瑞满公司逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的，东方饭店有权没收房屋保证金。现查明的事实是瑞满公司存在逾期不支付租金、物业管理费超过三个月的情况，东方饭店主张没收房屋保证金，符合合同约定，应予准许。经没收程序后，该笔房屋保证金即归属东方饭店所有，原审法院认为没收的保证金应用于抵充瑞满公司的未付费用和违约金，与合同条款相悖，本院不予认同。关于违约金，其功能在于弥补守约方的损失，原审法院系比照三个月空置期的租金损失调整违约金数额，考虑到东方饭店已经没收瑞满���司支付的房屋保证金，原审法院调整的数额并不失当，本院认同。关于欧阳浩燊的出资责任，已经另案裁决，确认欧阳浩燊对瑞满公司的出资义务已通过债务抵销的方式完成。因此，东方饭店对欧阳浩燊的诉讼主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号民事判决第一、二、三、四、五、六、八、九项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第2045号民事判决第七项。一审案件受理费70,218元，由东方饭店负担25,000元，由瑞满公司负担45,218元。二审案件受理费70,218元，由东方饭店负担25,000元，由瑞满公司负担45,218元。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 王亚勤审判员 承怡文二〇���六年八月十日书记员 周晓璐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……