广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初4153号原告东莞市丽城物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人罗建新。委托代理人王琳，女，汉族，1968年7月13日出生，住址：广东省东莞市，系该公司员工。被告李永健，男，成年，香港居民，系东莞市常平镇XX花园XX室业主，A）。被告李永康，男，成年，香港居民，系东莞市常平镇XX花园XX室业主，被告梁少芸，女，成年，香港居民，系东莞市常平镇XX花园XX室业主，A）。原告东莞市丽城物业管理有限公司诉被告李永健、李永康、梁少芸物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王琳到庭参加诉讼,被告李永健、李永康、梁少芸经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市丽城物业管理有限公司诉称，被告于1997年3月24日购买东莞市常平镇XX花园XX室商品房一套，并于1997年4月15日在东莞市丽城物业管理公司办理了入伙手续，每季度需交纳物业管理费423.5元、电视费45元、水电费和煤气费按实际用量计算。但是自2007年第三季度起，被告停止履行缴费义务，一直拖欠物业管理费、水电费等相关费用，该案涉房屋已经于2015年12月28日被法院依法拍卖，被告2007年第三季度至2013年第三季度所拖欠的物业管理费、水电费、电视费和利息，法院已经依据（2013）东三法民一初字第1692号民事判决书拨付给原告。但被告仍然拖欠原告2013年第四季度至2015年12月28日的物业管理费3777.39元、水费81元、电费81元、利息损失257元，合计4198.38元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判决：一、被告支付原告2013年第四季度至2015年12月28日物业管理费、水电费及利息损失4198.38元并顺延至实际清偿之日为止；二、本案诉讼费由被告承担。原告东莞市丽城物业管理有限公司向本院提交的证据有：欠费明细账页、商品房购销合同、房屋产权证复印件、办理收楼通知、保证书、公证书、业主签收锁匙书、《前期物业服务合同》、《东莞市物价局关于对东莞市丽城物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见》、《东莞市价格收费事项备案表》。被告李永健、李永康、梁少芸没有抗辩，亦没有提交任何证据。经审理查明，被告于1997年3月24日购买东莞市常平镇XX花园XX室商品房一套，该商品房的建筑面积是87.44平方米。被告于1997年4月15日收楼。原告主张案涉楼盘落成以来一直是原告为案涉物业所在的丽城开发区丽丰花园提供物业管理服务，2003年之前，案涉小区有成立业主委员会，2004年8月，第五届业主委员会的选举未能成功，基于上述原因，现丽丰花园暂没有业主委员会。2012年4月30日，案涉小区的开发商东莞市常平镇房地产开发实业公司、中昌集团有限公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，约定由原告为案涉物业所在的丽城开发区丽丰花园提供物业管理服务，还约定多层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取。至今，原告仍然在为案涉小区提供物业管理服务。案涉物业服务费收费标准即多层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元的标准已经过东莞市物价局的备案。原告主张案涉物业每季度管理费为419.71元。庭审中，原告明确管理费诉求从2013年第四季度至2015年12月28日止共计3777.39元，水费诉求从2013年第四季度至2015年12月28日止共计81元，电费诉求从2013年第四季度至2015年12月28日止共计81元。原告主张管理费是按季度收取，每个季度第一个月的1日收取当季度的管理费，还主张管理费、水电费的利息损失从当季度的第一个月的16日开始计算，以当季度所拖欠的管理费、水电费为本金，按月利率0.546%计付至实际清偿之日止。以上事实，有欠费明细账页、商品房购销合同、房屋产权证复印件、办理收楼通知、保证书、公证书、业主签收锁匙书、《前期物业服务合同》、《东莞市物价局关于对东莞市丽城物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见》、《东莞市价格收费事项备案表》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告于1997年3月24日购买东莞市常平镇XX花园龙城苑XX室商品房一套，并于1997年4月15日收楼，“办理收楼通知”、“保证书”及“业主签收锁匙书”的抬头都写明“丽城物业管理公司”，案涉小区的开发商东莞市常平镇房地产开发实业公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告进行物业管理，原告主张其一直为案涉小区提供物业管理服务，已就其主张进行了合理的举证，被告未对原告的主张及证据进行举证反驳，应承担举证不能的责任。本院认定案涉物业由原告提供物业管理服务。原告与案涉小区的开发商东莞市常平镇房地产开发实业公司签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，被告作为案涉物业的业主，原告作为物业服务的提供方，均应按约定全面履行自己的义务。原告依约为被告购买的案涉物业提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理费。原告主张被告拖欠2013年第四季度至2015年12月28日的物业管理费、水费、电费3939.39元，有《前期物业服务合同》、《东莞市物价局关于对东莞市丽城物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见》、《东莞市价格收费事项备案表》、欠费明细帐页等为凭，被告未对原告的主张及上述证据进行举证反驳，应负举证不能的不利后果，故本院对被告拖欠上述各项费用的事实予以采信。案涉物业管理费的收取标准1.6元/平方米已经过东莞市物价局的备案，该标准合法有据。案涉物业的建筑面积是87.44平方米，计算得出案涉物业的管理费为每月139.904元（87.44平方米×1.6元/平方米）。从2013年第四季度至2015年12月28日，共计27个月，由此计算得出该期间的管理费为3777.408元（139.904元/月×27个月）。原告诉请管理费3777.39元在上述范围内，本院予以支持。原告主张每个季度9元的电费和9元的水费是公摊费用，上述数额也属合理，本院予以支持。被告未能提供证据证实其已经向原告交纳了部分或全部拖欠的物业管理费、水电费，应承担举证不能的责任，上述费用被告应当向原告支付，故对原告要求被告支付物业管理费、水电费的诉讼请求，本院予以支持。被告长期拖欠物业管理费、水电费，实属违约，应当赔偿原告逾期利息损失。原告主张物业管理费、水电费的利息损失以每个季度应缴费用为本金，从当个季度第一个月的16日开始按照月利率0.546%计付至实际清偿之日的诉求，合理合法，并且被告未能针对该利息损失提出抗辩及反驳，因此，原告诉求的物业管理费、水电费的利息的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：限被告李永健、李永康、梁少芸于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市丽城物业管理有限公司支付2013年第四季度至2015年12月28日期间的物业管理费3777.39元、水费81元、电费81元及利息（利息从2013年10月16日开始，逐个季度分别计算，以每个季度的管理费、水电费总额为本金，从当个季度第一个月的16日开始按照月利率0.546%计算至实际清偿之日止，利息以不超过管理费、水电费本金为宜）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告李永健、李永康、梁少芸负担。如不服本判决，原告东莞市丽城物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告李永健、李永康、梁少芸可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  周晓婷人民陪审员  周慧娜二〇一六年八月三十一日书 记 员  张常兰附判决引用法律条文（节选）：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。