四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川2081民初1976号 原告：中国农业银行股份有限公司简阳市支行。住所：四川省简阳市简城镇建设中路**。 法定代表人：周德永，行长。 委托代理人：付静，女，1975年11月5日出生，汉族，住，住四川省简阳市行法律顾问。 委托代理人：覃刚，男，1974年7月25日出生，汉族，住，住四川省简阳市行客户经理。 被告：简阳市欣南建材商贸有限公司。住。住所：四川省简阳市石桥镇回龙寺村七社/div> 法定代表人：周洪亮。 被告：四川省简阳市大地生态发展有限公司。住。住所：四川省简阳市石桥沱江村**/div> 法定代表人：周勇。 被告：周洪亮，男，1979年5月4日出生，汉族，住，住重庆市九龙坡区/div> 被告：周勇，男，1971年3月8日出生，汉族，住，住重庆市九龙坡区/div> 四被告共同委托代理人：杨小强，四川瑞能律师事务所律师。 四被告共同委托代理人：李勇，四川瑞能律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司简阳市支行（以下简称简阳农行）诉被告简阳市欣南建材商贸有限公司（以下简称欣南公司）、四川省简阳市大地生态发展有限公司（以下简称大地公司）、周洪亮、周勇金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员税远雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告简阳农行的委托代理人付静、覃刚，被告周勇，被告欣南公司、被告大地公司、周洪亮、周勇四被告共同的委托代理人杨小强、李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告简阳农行诉称：2014年7月8日，原告简阳农行与被告大地公司签订了最高额为1220万元的两年期《最高额抵押合同》，抵押人大地公司以自有的位于简阳市石桥镇筒车村三社的国有土地使用权作抵押，愿为借款人欣南公司按《最高额抵押合同》的约定所签订的一系列借款合同提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。2015年7月13日，原告简阳农行与被告欣南公司签订《流动资金借款合同》，简阳农行向欣南公司发放贷款一笔，金额1200万元，期限一年，借款年利率正常期内为6.79%，逾期利率为10.185%，还款方式为按月结息，到期还本。利率、罚息、复利的约定按照借款合同第四条补充条款、第3.3条第3项、第四项的约定。2015年7月13日，原告依照合同的约定，将1200万元贷款发放到借款人账户上。借款人欣南公司的控股股东周洪亮、大地集团控股股东周勇为上述1200万元贷款提供连带责任保证担保，并与原告签订相应的《保证合同》。2015年8月起，借款人未按期付息，经原告多次催收，被告偿还了部分利息和本金117万元，后被告仍多次欠息。被告未按合同约定履行还款付息的义务，严重违约，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求：一、判令被告欣南公司偿还原告借款本金人民币1083万元及合同约定计算利息、罚息、复利至付清全部款项日止（其中：2015年7月13日至2016年7月12日，正常利息以未还本金为基数按年利率6.79%计算；2016年7月13日至还清之日止，逾期利息以1083万元本金为基数，按年利率10.185%计算；2015年7月13日至2016年7月12日，复利以正常期内未还利息为基数按年利率6.79%计算；2016年7月13日至还清之日止，复利以正常期内未还利息为基数，按年利率10.185%计算。）；二、判令被告大地公司对上述债务承担抵押担保责任，原告对拍卖、变卖抵押物及其地上建筑物所得的价款优先受偿；三、判令被告周洪亮、周勇对上述债务承担连带保证担保责任。 四被告辩称：被告在积极履行还款义务，被告提供了双方约定的抵押物，说明被告有充分的履行能力，被告是有部分利息未还，但还款期限没有到，原告没有宣布提前到期的相关依据，原告的请求不符合事实依据和相关法律依据。 经审理查明：2015年7月13日，简阳农行作为抵押权人与大地公司签订《最高额抵押合同》，大地公司愿为简阳农行与欣南公司形成的债权提供担保，担保的债权最高余额1200万元整。2014年7月8日，大地公司将其座落于简阳市石桥镇筒车村三社的建设面积为3392.2平方米的国有土地使用权为上述《最高额抵押合同》办理抵押登记（简他项（2014）第225号），土地他项权利人为简阳农行。 2015年7月13日，原告简阳农行分别与与被告周洪亮、周勇签订《保证合同》，周洪亮、周勇愿为简阳农行按《流动资金借款合同》与欣南公司形成的债权提供保证担保。被担保的主债权本金数额为人民币壹仟贰佰万元整。保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证方式为连带责任保证。 同日，简阳农行作为贷款人与被告欣南公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定借款方式为一般流动资金借款，借款币种及金额为人民币壹仟贰佰万元正，总借款期限为壹年，借款发放日期为2015年7月13日。同日，简阳农行向欣南公司发放贷款1200万元。双方在补充条款约定借款利率为年利率为6.79%。借款人未按合同约定的期限归还借款本金，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照逾期期限分段计收罚息，庭审查明，原告农业银行实际主张从逾期之日起30天内（含30天）以及逾期之日起30天以后，逾期利率均为上浮50%，即年利率10.185%计收罚息。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。 原告与被告绿南公司签订的《流动资金借款合同》第五条“5.1借款人的下列行为，均构成违约：（3）明确表示或者以行为表明不愿清偿其已到期或未到期债务。…5.2有下列情形的，贷款人可以解除本合同以及双方签订的其他合同：（1）借款人或保证人违约；” 2016年3月23日，简阳农行向欣南公司发送《利息逾期催收通知书》，载明截至2016年3月21日，被告欣南公司欠简阳农行借款金额人民币壹仟零捌拾叁万元整，尚欠利息123474.78元。上述利息均以逾期，被告欣南公司已构成违约，请立即履行还息义务。 另查明：被告欣南公司已付清2016年1月20日之前的借款利息，2015年10月20日，被告归还本金17万元。2016年1月22日，被告归还本金50万元。2016年1月26日，被告归还本金50万元。合计归还了本金117万元。上述抵押土地在设定抵押时并未修建房屋，设定土地抵押后，四川大地生态公司在上述土地上修建商品房,并办理预售许可证。大部分房屋已经出售与买受人。 上述事实，有原、被告签订的《最高额抵押合同》、抵押清单、《流动资金借款合同》、《保证合同》、欣南公司还款信息、预售许可资料、当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为：原告分别于与被告欣南公司、大地公司、周洪亮和周勇签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《保证合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。 原告简阳农行与被告欣南公司与签订《流动资金借款合同》后，原告向被告绿南公司交付借款1200万元，实际履行交付借款义务，但被告从2016年1月20日起未向原告归还借款本金及利息，载明截至2016年3月21日，被告欣南公司欠简阳农行借款金额人民币壹仟零捌拾叁万元整，尚欠利息123474.78元。按照原告简阳农行与被告欣南公司签订的《流动资金借款合同》第五条约定“5.1借款人的下列行为，均构成违约：（3）明确表示或者以行为表明不愿清偿其已到期或未到期债务。…5.2有下列情形的，贷款人可以解除本合同以及双方签订的其他合同：（1）借款人或保证人违约；”本案中，被告欣南公司以其实际行为表明不愿清偿其已到期债务，欣南公司的行为构成违约，原告有权要求被告欣南公司归还被告尚欠的借款本金、利息、罚息、复利。 按照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告大地公司提供土地使用权作为担保，周洪亮、周勇提供保证，故原告同时要求大地公司和周洪亮、周勇承担担保责任并无不当，周洪亮、周勇作为保证人与原告签订的《保证合同》明确约定为连带责任保证，周洪亮、周勇应对本案的债务及其利息、罚息、复利承担连带保证责任。 《物权法》第一百八十二条规定“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十三条规定“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物”，即，将地上建筑物作为土地使用权之从物，随主物一并抵押的房地一体原则适用的前提是从物与主物同属一人为限。本案在对案涉国有土地使用权设立抵押权时该国有土地上尚未修建房屋，此后，大地公司在该国有土地上修建了商品房，取得商品房预售许可，并与部分买受人签订了商品房买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，本案所涉的相关商品房（即买受人基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的地上建筑物）不属于“所涉地上建筑物在抵押权设定前为抵押物的从物的情形，”因而抵押权效力不及于该地上建筑物，原告主张对该地上建筑物享有优先受偿权，本院不予支持。 原告办理了抵押登记的土地使用权被地上建筑物占用，而抵押权的效力不及于上述抵押物的从物（买受人基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的地上建筑物）），实际形成房地分离的局面，致在大地公司的土地使用权上设立的抵押权无法单独折价变现，抵押权的基本效力（折价力）不存在，抵押权不能行使，抵押权人的担保权益处于落空状态，无法履行。故原告主张对买受人基于与建设单位的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的地上建筑物所对应的土地使用权享有优先受偿权的主张，本院不予支持。对于原告享有抵押权的国有土地使用权及其对应的地上建筑物均同属大地公司的部分，原告仍可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十三条之规定，判决如下： 一、被告简阳市欣南建材商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司简阳市支行借款本金1083万元及自2016年1月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利。（其中，从2016年1月21日-2016年1月22日，以1183万元为基数，按照年利率6.79%计算利息；从2016年1月23日起至2016年1月26日止，以1133万元为基数，按照年利率6.79%计算利息；从2016年1月27日起至2016年7月12日止，以1083万元为基数，按照年利率6.79%计算利息；从2016年7月13日起至实际清偿之日止，以1083万元为基数，按照年利率10.185%的标准计算利息（含罚息）；从2016年1月21日起至付清之日止，按上述分段计算的利息(含罚息)金额为基数，以上述各分段计算的利息（含罚息）的利率计算复利）； 二、被告周洪亮、周勇对上述判决主文第一项确定的内容承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司简阳市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43390元，诉讼保全费5000元，合计48390元，由被告简阳市欣南建材商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 代理审判员  税远雄 二〇一六年八月二日 书 记 员  李颖健