贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔0321民初3259号 原告：遵义华南房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区沙河路**楼**。统一社会信用代码：91520300741101319J。 法定代表人：唐彬，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：隆门。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：何雪江。代理权限为一般授权。 被告：遵义顺芳物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市遵义县南白镇新村街东侧。统一社会信用代码：91520321085664999W。 法定代表人：赵刚，公司总经理。 委托诉讼代理人：余明达，贵州新长征律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告遵义华南房地产开发有限公司诉被告遵义顺芳物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年6月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义华南房地产开发有限公司委托代理人隆门、何雪江，被告遵义顺芳物业服务有限公司委托代理人余明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义华南房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿华南胜景Ａ、Ｂ栋地下室4月至5月份停车场损失费50800元，直至恢复整改完付清时止；2、判令被告赔偿华南胜景Ａ、Ｂ栋地下室停车场整改恢复费50000元；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月12日，被告在为原告开发建设的位于遵义县提供物业服务过程中，因小区排污主管道堵塞，污水流入交通银行南白支行时，被告不履行职责，未采取任何维修维护措施，而是错误地直接将管道排污盖打开，导致污水直接排入华南胜景Ａ、Ｂ栋地下停车场内，造成整个停车场无法正常停车，合计损失50800元（127辆×400元／月）和Ａ、Ｂ栋地下停车场整改恢复费50000元。经原告与被告多次交涉，要求被告对小区排污主管道维修维护整改，被告置之不理。2016年5月5日上午11:00时，原告被迫向遵义县公安局110报警后，杨警官等人在物业现场了解案情时，被告公司陈经理等员工当时也承认因为被告不履行维修维护小区公共公用设施设备责任，而对原告造成的停车场损失的事实。2016年5月12日上午约11:40时，我公司在多次交涉无果的情况下，又向遵义县公安局110报警，特警高警官等人与被告汪经理等人在现场了解情况时，被告方态度蛮横，拒绝整改和承担责任。时至今日，被告不但不改正，任由污水肆意流入停车场，致使整个停车场至今不能停放车辆，给原告造成经济损失，同时也影响了小区业主的正常生活，原告为维护合法权益，特起诉请求依法裁决。 被告遵义顺芳物业服务有限公司辩称，一、我公司于2015年2月1日与华南业主委员会签订物业服务合同，华南房开公司只是将小区的住房部分移交到业委会，地下停车场并未移交到我公司，不属于我公司管理，地下停车场的所有设施设备由原告自行负责（移交时并没有提供污水管走向图纸，至今连消防的验收手续都未验收合格）。二、2016年5月5日，华南公司责令我公司将排污管进行整改，我公司并没有将排污盖打开，在华南公司到现场后我公司才知道事情原委，至于排污管的情况，我公司并不知情，我公司从来没有人对排污管进行过维修检查，不是我公司管理的范围，我公司无法整改，不是我公司义务。三、排污主管的阻塞，华南房开来我公司只是口谈而已，并未发出通知及函件等的文本，详细情况我公司不知道，在2016年5月5日来公司谈后汪总的回答是：华南房开管理的门面，仍然是将污水排放进排污管，不知是什么原因造成堵塞的，我方并不知情。5月12日，我公司检查住户的部分未出现堵塞现象，而门面我公司又无法进行检查（足疗城、酒店等都是华南房开自行管理）。四、华南房开公司不知是否已将车库移交给业主委员会，时至今日，我公司未接到业委会的任何通知及函件，地下负**有多少车位与我公司无关，不在我公司管理范围内。 经审理查明：2007年-2008年，遵义华南房地产开发有限公司在遵义县通过出让方式取得土地使用权，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证，开发建设“华南豪庭胜景花园小区”。建设的商品住宅有Ａ、Ｂ、Ｃ栋11单元，996户；一、二、三层是商业用房。一层商业用房是交通银行南白支行购买的营业场所。二和三层商业用房是民宗局的还房。Ａ、Ｂ栋地下室一层有停车位127个。住宅的公共排污管道与一、二、三层商业用房的排污管道相通，原告有部分商业铺面，排污管道与住宅公共排污管道相通。 2015年2月1日，遵义县华南胜景小区业主委员会（甲方）与遵义顺芳物业服务有限公司（乙方）签订《华南胜景小区物业管理服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主的物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项包括公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。委托管理期限自2015年2月2日起至2016年2月1日止，到期视其情况再约定是否续约。物业管理服务质量：房屋及设施、设备的维修、养护：定期检修、保养。公用设施小修、养护费用由乙方承担，大修和更新费用由维修基金承担。遵义顺芳物业服务有限公司履行上述合同到期后，现尚未续签合同，但事实上在继续履行物管义务。 2016年4月17日，因“华南胜景”小区排污主管道堵塞，管道的排污盖被人打开，污水直接排入华南胜景A、B栋地下一层停车场内，导致A、B栋地下一层停车场流满污水不能停车。原告与被告交涉无果并报警，双方未能协商处理。原告向本院起诉后，被告于2016年6月27日派人将排污管道的盖子盖上，制止了污水横流。现停车场尚未清理卫生，其中有业主原来堆放的装修垃圾（属于原告已收费应当转运范围），也有停车场被污染后产生的垃圾。 庭审中，原告提供遵义市人民政府办公室办发[2014]71号《关于印发的通知》，规定：小区内停放收费标准（需停放在一个月以上），室内停车场小型车400元/月。为此，原告主张华南胜景AB栋地下车库停车损失按每个车位400元/月计算，直至恢复整改完付清时止。整改费用为：一、停车位标示标线：1、人工费加机械：127个车位×150/个=19050元，材料费：200KG×50/KG=10000元；二、生活垃圾清运：1、人工清理上车费：50工天×150元/工日=6500元，2、垃圾转运费：100车×150元/车=15000元。合计50550元。被告对原告主张的损失计算方式持异议。原告称停车场已承包给他人经营，未向本院提供承包合同和收费许可证。 另查明，2015年4月28日，遵义华南物业管理有限责任公司将华南胜景A、B、C栋商住小区物业管理相关权利和义务自2015年4月29日起现状移交给遵义县南白镇华南胜景业主委员会，同时移交了小区所有公共设施（包括道路、围墙、园林绿化、游泳池、休闲场地、供水、上下排水管网、排污管网、公共照明、正门、侧门等）图纸档案资料等。 以上事实，有当事人提供的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《华南胜景小区物业管理服务合同》、《会议纪要》、录像光盘和当事人陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”规定，遵义华南房地产开发有限公司在华南胜景小区有商铺和地下车库，其公用设施与商品住宅的公用设施相通，遵义华南房地产开发有限公司也属于该物业的业主。遵义顺芳物业服务有限公司与华南胜景小区业主委员会签订的《华南胜景小区物业管理服务合同》对所有业主具有约束力，业主不能以非合同当事人为由对物业服务合同提出抗辩，也不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。因此，被告辩称没有管理义务的理由不成立，本院不予采纳。按照该物业服务合同的约定，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，被告管理事项包括公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。该物业的排污主管道的排污盖被人打开造成A、B栋地下车库一层受到污染损害后，被告未及时维护和防止损害的扩大，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，原告主张赔偿停车场受污染造成的损失有法律依据，本院予以支持。被告应承担管理不当的责任。原告遵义华南房地产开发有限公司作为业主之一，未履行《物业管理服务合同》中约定的业主应尽的义务，对损害的发生也有过错，在损害发生后也未及时制止损失的扩大，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”规定，原告对地下车库损失的产生也应承担部分责任。根据双方的过错程度，本院酌情由被告承担80%的责任，原告自行承担20%的责任。对于原告损失的认定，根据遵义市播州区南白镇地下停车场的收费行情，停车在一月以上的，一般收费在250元至300元之间。原告受污染的停车位有127个，由于原告未提供证据证明全部车位停车在一月以上的固定收费情况，考虑到可能有临时停车和停车不满的情况，本院酌情认定原告的停车损失为31750元（127辆×250元/月×1个月）。对于原告主张的整改费用，其主张的停车位标示标线：1、人工费加机械：127个车位×150/个=19050元，材料费：200KG×50/KG=10000元，基本符合市场行情，本院予以支持，原告主张的垃圾清运费，因地下车库内原本存放有属于原告应当转运的装修垃圾，本院酌情认定处置费用为20000元。以上认定原告的损失共计80800元，被告应赔偿原告64640元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、由被告遵义顺芳物业服务有限公司在判决生效后十日内赔偿原告遵义华南房地产开发有限公司损失费64640元。 二、驳回原告遵义华南房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取1200元，由被告遵义顺芳物业服务有限公司负担700元，原告遵义华南房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  唐敏 二〇一六年八月三十日 书记员  王磊