重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终5436号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆富驰酒店管理有限公司。法定代表人：文平，总经理。委托诉讼代理人：张青梅，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴萍。委托诉讼代理人：李庆，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣喻，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苟国忠。委托诉讼代理人：李庆，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣喻，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苟介然。委托诉讼代理人：李庆，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣喻，重庆志同律师事务所律师。上诉人重庆富驰酒店管理有限公司因与被上诉人吴萍、苟国忠、苟介然房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2016)渝0112民初6893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆富驰酒店管理有限公司的委托代理人张青梅、被上诉人吴萍、苟国忠、苟介然的委托代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆富驰酒店管理有限公司的上诉请求：请求撤销一审判决，依法判令被上诉人支付上诉人返还押金10000元和支付违约金20000元等。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人将钥匙交付给重庆博驰房产经纪有限公司的行为并不代表其已经向上诉人履行了交房等合同义务，上诉人与博驰公司属于两个独立的企业法人，两家的工作人员在业务上没有交接，签订合同后上诉人交纳了10000元定金，但至今未实际使用到诉争的房屋，被上诉人已违约，应承担违约责任；被上诉人因门面存在质量问题，与开发商一直处于协商维修整改之中，被上诉人在这期间客观上不能将门面交付上诉人使用；上诉人向被上诉人发出短信解除通知，上诉人解除合同是情理之中，也是行使抗辩权的一种形式，双方解除合同的时间应为2016年2月6日；上诉人未使用到诉争房屋，上诉人不应该承担物业服务费、逾期付款违约金及提前解除合同违约金等。被上诉人吴萍、苟国忠、苟介然辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人所提的上诉事实和理由均是对方的一面之词，没有相应的证据支持，不应得到支持。吴萍、苟国忠、苟介然向一审法院起诉请求：请求判令1、被告支付租金109744元（从2015年7月1日至2016年3月9日按8个月计算，每个月租金按14968元计算，减去10000元），延期付款违约金4191元（119744×0.05%×70天）（从2016年1月1日起至2016年3月9日）和提前解除合同违约金8980元（14968×12×5%），共计122915元；2、被告赔偿（2016年3月10日至2016年7月9日）4个月租金损失59872元；3、被告支付物业费损失2354元。案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月29日，以原告吴萍、苟国忠、苟介然为乙方，重庆融创基业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，由甲方将位于重庆市北部新区栖霞路16号9幢1单元1-1号房屋预售给乙方，合同约定的交房时间为2015年6月30日前。2013年12月10日，以原告吴萍、苟国忠、苟介然为甲方、被告富驰公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北部新区栖霞路16号融创•金贸时代北区9幢1单元1-1号房屋（即案涉房屋）出租给乙方；房屋性质为商业门面，建筑面积约为69.62平方米，套内面积约为62.89平方米，最后租金以房屋产权证上实际面积为准计算房租。租赁时间从甲方正式接房之日起给乙方两个月的装修免租期，租金支付时间从2015年6月30日至2018年6月30日止，租期暂定三年。房屋租金为每月每平方米215元，共计每月14968元。自签订租约合同之日起乙方支付甲方定金10000元，用于冲抵第一年的前半年租金，后半年租金差额部分于2015年12月30日前一次性补足。第二年起按每6个月缴纳一次，采用提前一个月，先缴纳后使用的原则；前半年的租金差额部分于2015年12月30日前一次性付清。租赁期内的水电气费及物业管理费、停车费、税收、工商等一切费用由乙方自行缴纳，未缴纳产生的违约金、滞纳金等由乙方全部负担。甲方自接房之日起给乙方提供两个月的免租期用于乙方装修时间。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。若乙方在合同约定的租赁期限届满前无故单方解除本合同则视为违约，需赔偿甲方当年租金总额的5%。2015年7月5日，重庆博驰房产经纪有限公司出具收条1份，载明：今收到业主吴萍奥园13期北区9-1-1房钥匙一套，重庆融创物业管理有限公司收款收据件一份。庭审中，原告陈述重庆博驰房地产经纪有限公司与富驰公司系关联公司，并举示了相应的工商档案。被告对工商档案信息真实性无异议。2016年2月6日，被告向原告发出短信，要求解除合同。2016年2月15日原告书面回复被告称：富驰公司于2016年2月6日（大年三十）给吴萍发来短信，声称“单方面解除合同”，虽为背信之举，但也是在合同规定中允许的行为，我方将在满足以下条件时与贵方签订“合同终止”协议：1、结清费用，包括租金损失赔偿、合同规定的赔偿、其他各项欠费……贵方违约欠费并提出终止合同，理应承担相关责任。2016年2月25日，富驰公司向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：现我公司因国家政策、经济下滑、行情艰难等原因，根本无力继续履行我公司与你们签订的《房屋租赁合同》……我公司决定从2016年2月6日起，单方解除与你们签订的《房屋租赁合同》，并请你们在2016年3月1日前到我司商讨后续事宜。该通知于2月27日到达原告。庭审中，原告认可双方合同在收到该通知之日解除。原告陈述其于2016年4月8日收回了房屋钥匙。案涉房屋房地产权证登记的建筑面积为67.96平方米。原告支付了案涉房屋在2016年2月底前的物业管理费2407.66元。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。从本案证据显示，房屋登记的建筑面积为67.96平方米，合同约定的单价为215元/平方米，故月租金标准应按14611.40元计算。重庆博驰房产经纪有限公司于2015年7月5日收到原告房屋钥匙，应当视为被告收到，依照合同约定，被告享有2个月免租期，故房屋租金应从2015年9月5日起算。从富驰公司发出的解除通知的内容显示，系被告违约。被告2016年2月6日发出的短信不具有解除合同效力，因原告认可双方合同在原告收到被告解除通知之日解除，故合同解除的时间为2016年2月27日，租金应从2015年9月5日计算至2016年2月27日，按照14611.40元每月的标准，共计应支付租金（14611.40元/月*5月+14611.40元/月*23/29月）＝（84645.35）元。扣除已支付的10000元定金，还应支付（74645.35）元。双方合同解除后，原告应当及时收回房屋，因被告称未将房屋实际用于经营，原告也未举示证据证明其要求过被告交回房屋而被告拒绝，故对原告要求合同解除后的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款违约金，依照合同约定，第一年的租金均应于2015年12月30日前一次性补足。现被告尚欠原告租金74645.35元，按照原告主张的2016年1月1日至2016年3月9日，共计69天。按照合同约定的每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金，被告应支付原告违约金74645.35元*69天*0.05%＝2575.26元。关于提前解除合同的违约金。被告以公司因国家政策、经济下滑、行情艰难等原因，要求解除租赁合同，应属违约，应当按照约定赔偿甲方当年租金总额的5%。合同约定的月租金标准为14611.40元/月，故被告应承担提前解除合同的违约金8766.84元。依照合同约定，租赁期内的水电气费及物业管理费、停车费、税收、工商等一切费用由被告自行缴纳。因被告未缴纳物业管理费，原告主张已为其代缴物业管理费损失2354元，被告应当支付给原告。因系富驰公司违约，故对富驰公司要求原告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴萍、苟国忠、苟介然房屋租金74645.35元；二、被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴萍、苟国忠、苟介然逾期付款违约金2575.26元；三、被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴萍、苟国忠、苟介然提前解除合同的违约金8766.84元；四、被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）吴萍、苟国忠、苟介然物业管理费2354元；五、驳回原告（反诉被告）吴萍、苟国忠、苟介然的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4000元，减半收取2000元，反诉案件受理费225元，由被告（反诉原告）重庆富驰酒店管理有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人重庆富驰酒店管理有限公司在本案中的行为是否构成违约，其是否应当向被上诉人吴萍、苟国忠、苟介然支付房屋租金、逾期付款违约金、提前解除合同的违约金及代缴的物业管理费，吴萍、苟国忠、苟介然是否构成违约的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分作了详细的阐述，本院予以采信，故重庆富驰酒店管理有限公司应当依照合同约定向吴萍、苟国忠、苟介然支付租金、逾期付款违约金、提前解除合同的违约金及代缴的物业管理费。由于重庆富驰酒店管理有限公司在审理中不能举示充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的法律后果。综上所述，重庆富驰酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4225元，由重庆富驰酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  刘 静二〇一六年八月十七日书 记 员  梁多华