四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终494号上诉人（原审被告）：平昌县华阳房地产开发有限公司。法定代表人：周作洪，董事长。委托诉讼代理人：陈栋，四川百坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖文德，男，生于1989年10月4日，汉族，住四川省巴中市巴州区水宁寺镇。被上诉人（原审原告）：韩月华，女，生于1994年11月25日，汉族，住四川省平昌县粉壁乡。委托诉讼代理人：谢强，平昌县得胜法律服务所法律工作者。上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司（以下简称“华阳房产公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服平昌县人民法院（2016）川1923民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，听取了上诉人华阳房产公司委托诉讼代理人陈栋，被上诉人肖文德、韩月华及其委托诉讼代理人谢强的意见。本案现已经审理终结。一审认定，原告肖文德、韩月华与董卓钰于2013年1月27日订立《商品房申购协议书》，协议约定：申购人（肖文德、韩月华）申购开发商华阳房产公司开发的位于平昌县驷马镇老街（项目名称：金鑫商业步行街）二栋A单元六层房屋一套，单价2000元/平方米，总价226000元。开发商办理好《商品房预售许可证》后，申购方与开发商签订《商品房买卖合同》，申购协议自动作废，申购金自动转入购房款；在《申购协议书》有效期内，开发商不得将该套房屋转售他人。否则，申购人有权要求开发商按已缴纳申购金的2倍返还。项目授权委托代理人、经办人董卓钰，申购人肖文德、韩月华在协议上签字、捺印。同日，原告向董卓钰缴纳购房款6万元，董卓钰出具收据。2014年，原告再次向董卓钰缴纳购房款10万元，并书立收据。一审还认定，1.2012年10月15日，董卓钰向县建设遗留问题处理工作组递交申请，申请对位于驷马镇解放街（占地1534.8平方米）的商住房，按县政府对建设遗留问题处理工作的要求办理相关手续。后董卓钰于2013年5月16日、2014年10月14日向平昌县规划管理局申请《建设工程规划许可证》，期间缴纳罚款44727.2元，该涉诉房屋至今未取得建设工程规划许可证等相关审批手续。2.华阳房产公司于2012年10月18日出具授权委托书，委托书载明“我周作洪系华阳房产公司法定代表人，现授权董卓钰同志为我公司法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我司办理的金鑫小区商业步行街相关事务。特此委托”，董卓钰在委托书上签字、法定代表人周作洪签章、华阳房产公司加盖印章。3.华阳房产公司向董卓钰出具授权委托书后，至今未终止或解除对董卓钰的授权。4.《商品房申购协议》中位于驷马镇老街（项目名称：金鑫商业步行街）二栋A单元六层（约定建筑面积113平方米，单价2000元/平方米，总价226000元）房屋一套，与2013年1月27日董卓钰向原告书立收取购房款收据上载明事由即二号楼A六楼，单价按1900元决算，总价214700元的房屋，系同一标的物。原审认为，被告华阳房产公司于2012年10月18向董卓钰出具授权委托书后，董卓钰与原告肖文德、韩月华订立《商品房申购协议》并收取购房款，董卓钰以华阳房产公司名义向平昌县规划管理局申请对涉案商品房屋占地面积要求办理手续。被告华阳房产公司至今未解除或终止其委托代理权限，根据相关法律规定，董卓钰与原告订立协议及收取房款行为系在被告授权范围内进行的代理行为，该行为后果应归属于被告华阳房产公司。原告与被告代理人董卓钰签订的《商品房申购协议》对房屋位置、面积、单价等均作了约定，该协议已包含了商品房买卖合同的主要内容，且被告授权代理人董卓钰已实际收取了原告的购房款，故该《商品房申购协议》应认定为《商品房买卖合同》，但因本案涉诉房屋未取得建设规划许可证等相关手续，根据《中华民人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。故原告与被告订立的《商品房申购协议》无效，现原告主张确认协议无效的理由成立，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故被告华阳房产公司负有返还原告购房款的义务。原告主张被告按协议约定双倍返还购房款的理由不成立，依法不予支持。原告主张要求被告赔偿其因违法建房销售所致损失10000元，未提供证据证明，故依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告肖文德、韩月华与被告华阳房产公司于2013年1月27日订立的《商品房申购协议书》无效。二、限被告华阳房产公司于本判决生效后十日内返还原告肖文德、韩月华购房款160000元。三、驳回原告肖文德、韩月华的其他诉讼请求。一案件受理费6250元，由被告华阳房产公司负担。上诉人华阳房产公司的主要上诉理由是：1.一审认定事实错误。金鑫商业步行街项目并非上诉人公司项目；2.上诉人没有与肖文德、韩月华形成商品房买卖合同关系，被上诉人与董卓钰个人签订的《商品房申购协议》与上诉人无关，董卓钰收取的购房款也与上诉人无关；3.上诉人公司于2012年10月18日出具给董卓钰的委托书及公告不是对董卓钰卖房行为的认可。上诉人公司给董卓钰出具委托书以及和驷马镇人民政府共同出具公告的目的是为了驷马镇人民政府能顺利处理董卓钰违规建房遗留问题。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人肖文德、韩月华以一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法为主要内容作了答辩。经本院二审查明的事实与一审一致，二审对一审查明的案件事实予以确认。二审还查明，华阳房产公司于2012年10月18日向董琢玉出具的《授权委托书》上身份证号为******4936的“董琢玉”与身份证号码为******0610的“董卓钰”系同一人。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因出售给被上诉人肖文德、韩月华的位于驷马商业步行街的商品房时该项目未取得房品房预售许可证，且截止二审开庭审理时仍未取得预售许可，一审法院认定被上诉人与董卓钰签订的《商品房申购协议》无效正确，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，依据无效合同取得的财产应予返还。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。2012年10月18日，上诉人华阳房产公司法定代表人周作洪向董卓钰出具《授权委托书》，授权董卓钰代表公司全权处理案涉房产项目的相关事宜，董卓钰以上诉人公司名义向政府相关部门报批报建手续，加盖了上诉人公司印章。因此，一审认定的董卓钰与二被上诉人签订申购协议及收取购房款应认定为受公司委托的代理行为，法律后果应由上诉人华阳房产公司承担正确，本院予以确认。上诉人华阳房产公司关于向董卓钰出具《授权委托书》及与驷马镇政府所出公告只是为了配合驷马镇政府处理违规建房遗留问题，不应承担民事责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决由上诉人负责返还二被上诉人160000元购房款正确，本院予以维持。综上，上诉人华阳房产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6250元，减半收取3125元，由上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司负担2000元，被上诉人肖文德、韩月华负担1125元。二审案件受理费6250元，由上诉人平昌县华阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 健 宇代理审判员 孙   涛代理审判员 杨   睿二〇一六年八月二十四日书 记 员 朱芹（代）