广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第886号原告：广州南沙置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：昝勇。委托代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所实习律师。被告：时代医疗有限公司（TIMEMEDICALLIMITED），住所地香港新界沙田，组织机构代码（企业社会信用代码）。董事：杨思敏、马启元。被告：广东美时医疗技术有限公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：马启元，职务：执行董事。被告：马启元，住址XXX。原告广州南沙置业有限公司（以下简称“南沙置业公司”）诉被告时代医疗有限公司（TIMEMEDICALLIMITED）（以下简称“时代医疗公司”）、广东美时医疗技术有限公司（以下简称“广东美时公司”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南沙置业公司的委托代理人陈焕霞、李敏靖到庭参加了诉讼。被告时代医疗公司、广东美时公司、马启元经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南沙置业公司诉称：2012年初，广州南沙开发区经济贸易局（以下简称“区经贸局”）与被告时代医疗公司及该公司的现任董事和实际控制人被告马启元签订《投资协议书》，约定：由被告时代医疗公司及被告马启元在南沙开发区设立项目公司，用于运作“美时医疗磁共振专用机第一期研发项目”，且所设立的项目公司将租用广州市南沙区环市大道南25号南沙科技创新中心A区X栋第X层（以下统称为“涉案物业”）作为办公场所。我公司是涉案物业的合法所有权人，在区经贸局的牵线下，于2012年6月起开始与上述两被告协商涉案物业的租赁事宜。但上述两被告却在双方虽达成口头协议，而未有签订租赁合同及物业服务协议的情况下，从2012年8月起直至被告广东美时公司设立以后，陆续将相关机器设备搬进了涉案物业，并占有及使用涉案物业至今。2012年11月28日，被告时代医疗公司与被告马启元按照《投资协议书》的约定，经工商部门核准正式成立了被告广东美时公司。其中，被告马启元是被告时代医疗公司的全资股东，其授权被告时代医疗公司的相关人员周某负责签署与被告广东美时公司相关的场地租用文件及其他法律文件。而事实上，被告时代医疗公司与被告马启元自2012年6月起已一直安排周某作为代表，负责现场查看涉案物业及商谈租赁事宜，并且其在被告广东美时公司设立前后，也一直作为直接经办人员，将相关机器设备搬进了涉案物业。另外，周某曾于2013年5月6日通过电子邮件方式将《物业租赁合同》及《补充协议》发给我公司，希望以被告广东美时公司的名义与我公司签订上述文件，但双方因免租期的问题而最终没有签订租赁合同。我公司认为，作为国有企业，我公司积极配合政府进行招商引资工作，且双方也在沟通租赁合同的签订事宜，故在此情况下，我公司才允许被告先行将设备搬入涉案场地。孰料三被告经我公司多次催促，却一直未与我公司签订租赁合同及物业服务协议，并且从未支付过任何费用，其行为已严重侵犯了我公司的合法权益，给我公司造成了严重的经济损失。为此，三被告应立即搬离涉案物业并还给我公司，以及对所拖欠的全部费用及我公司因起诉所支出的一切合理费用承担连带清偿责任。同时，鉴于三被告未及时向原告支付相关费用，故我公司有权留置三被告存放于涉案物业内的设备，并对变现所得价款享有优先受偿权。综上，为维护我公司的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.三被告立即搬离涉案物业，将涉案物业完整交还给原告，并确保交还的涉案物业保持房屋、设施设备的完好状态；2.三被告共同向原告支付自2012年8月1日起一直占用原告涉案物业的场地使用费（按照37280元/月，从2012年8月1日起计算至三被告支付完毕所有场地使用费之日止，暂计至2015年7月31日为1342080元）及相应的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年8月1日起开始计算至三被告支付所拖欠的全部场地使用费之日止，暂计至2015年7月31日为131590.94元）；3.三被告共同向原告支付自2012年8月1日起占用涉案物业的物业管理费（按照4660元/月，自2012年8月1日起计算至三被告支付完毕所拖欠的全部物业管理费之日止，暂计至2015年7月31日为167760元）及相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年8月1日起开始计算至三被告支付完毕所拖欠的全部物业管理费之日止，暂计至2015年7月31日为16448.87元）；4.确认原告对三被告存放于涉案物业的设备具有留置权，对三被告存放于涉案物业的设备进行折价、拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权直至原告对三被告享有的全部债权获得足额清偿时止；5.三被告共同承担本案的一切诉讼及其他所有相关费用（包括但不限于评估费、财产保全费、财产保全担保费、公证费、执行费、公告费等，截至原告提起本次诉讼之日止，原告已经支出为委托香港简家聪律师行出具关于被告时代医疗有限公司资料的《证明书》的费用3968.64元）。被告时代医疗公司、广东美时公司、马启元没有答辩。经审理查明：涉案物业是南沙置业公司名下的房产,建筑面积共为932平方米（包含公摊面积）。南沙置业公司曾就南沙区环市大道南25号南沙科技创新中心A区（包括涉案物业在内，占地面积：20000平方米、建筑面积：33837平方米）和南沙区环市大道南8号南沙科技创新中心2、B区（占地面积：108028平方米、建筑面积：24661平方米）的物业先后与广州常泰物业管理有限公司、广州三俊物业管理有限公司签订物业服务合同。其中，与广州常泰物业管理有限公司约定的委托管理服务期限自2010年11月1日至2013年10月31日，物业服务管理费为定额114592元／月；与广州三俊物业管理有限公司约定的委托管理服务期限自2014年9月1日至2017年8月31日，物业服务管理费为定额168652元／月。另查明，区经贸局（甲方）与美时医疗技术（香港）有限公司（乙方）于2012年签订《投资协议书》，约定：甲方支持乙方在南沙开发区设立具有独立法人资格的项目公司，用于运作“美时医疗磁共振专用机第一期研发项目”。乙方承诺在2012年10月在南沙开发区设立具有独立法人资格实体企业的项目公司，负责美时医疗磁共振专用机第一期研发中心项目运作。项目公司领取工商营业执照后30日内，乙方应将其在本协议书中除投入资金外的所有权利和义务均转让给项目公司，乙方对项目公司受让的所有义务向甲方承担连带保证责任。甲方协助乙方落实科创中心A2栋1层800-1000平方米的临时办公场所，提供不少于2年的免租使用。马启元作为乙方的授权代表在协议书中签字。2012年11月28日，广东美时公司经广州市工商行政管理局南沙分局核准设立，该公司为马启元一人独资的外商投资公司。在该公司的申请设立登记事项中，所填写的住所为环市大道南25号南沙科技创新中心A2栋；该公司的公司章程第二条则列明，公司的法定地址为涉案物业所在地。马启元出具《签字授权委托书》，授权周某签署广东美时公司的相关场地租赁文件及相关法律文件，《签字授权委托书》中被授权人周某的地址均记载为涉案物业所在地。根据南沙置业公司提供的“美时医疗出入登记”中记载，周某从2012年9月11日开始有数次出入涉案物业的记录。另外，周某曾有通过电子邮件的方式，与南沙置业公司有关人员协商过涉案物业的租赁事宜。再查明，南沙置业公司为本次诉讼委托香港简家聪律师行见证及出具关于时代医疗公司注册资料的《证明书》，并因此向该律师行支付了服务费及杂项开支合共港币4800元（折合人民币3968.64元）。此外，南沙置业公司为本次诉讼还支付了公告费300元。经本院现场勘查，涉案物业内已无人办公，场内放置了一些医疗机器设备及关于“美时医疗基地”的宣传牌。诉讼期间，本院向南沙置业公司征询是否同意对涉案物业的场地使用费标准进行评估，南沙置业公司表示其所主张的场地使用费标准既有双方的意思协商一致，也符合物业所在园区的租金标准，故不同意进行评估。本院认为：关于法律适用问题。本案被告马启元为香港永久性居民、时代医疗公司为香港注册公司，本案属于涉港民事案件，应参照涉外案件处理。因本案为物权保护纠纷，而所涉物业位于本院辖区范围内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，故本院依法对本案享有专属管辖权。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第186条之规定，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。因此，本案应适用中华人民共和国内地的法律作为本案实体审理的准据法。关于承责主体问题。从《投资协议书》中关于将涉案物业用作临时办公场所的约定、马启元授权周某签署广东美时公司的相关场地租赁文件及相关法律文件的事实、广东美时公司的设立情况、周某与南沙置业公司往来电子邮件的内容、周某代表广东美时公司出入涉案物业的情况，以及涉案物业场内情况来看，南沙置业公司所提供的相关证据已形成证据链条，并具有高度盖然性，可资证明涉案物业的实际占用主体为广东美时公司，故其应就涉案物业承担腾退义务以及由此所产生的相关债务。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”第二百一十八条规定：“外商投资的有限责任公司和股份有限公司适用本法；有关外商投资的法律另有规定的，适用其规定。”由于广东美时公司是马启元在我国内地独资经营的一人有限责任公司，马启元作为该公司股东，经本院合法传唤无正当理由没有到庭应诉，也没有向本院举证证明被告广东美时公司财产独立于其自己的财产，依法应视其自愿放弃抗辩的权利；在我国有关外商投资的法律对外商投资的一人有限责任公司股东的责任问题未作出特别规定的情况下，根据上述规定，马启元应当对广东美时公司的本案债务承担连带清偿责任。由于《投资协议书》的签订方为美时医疗技术（香港）有限公司，而非时代医疗公司，南沙置业公司亦未能举证证明上述两公司的关系，而广东美时公司并非时代医疗公司出资设立，南沙置业公司也没有关于时代医疗公司占用涉案物业的证据。因此，南沙置业公司要求时代医疗公司作为承责主体，缺乏事实依据，本院不予支持。关于场地使用费、物业管理费、利息及其他费用问题。如前所述，广东美时公司在没有签订租赁合同的情况下，占用了涉案物业，根据公平合理、等价有偿原则，其理应向南沙置业公司支付相应的场地使用费。南沙置业公司要求广东美时公司、马启元支付房屋使用费的诉讼请求合法合理，本院予以支持。至于场地使用费的标准问题，原告主张按40元／平方米计算，缺乏合同依据，本院难以支持。相应的场地使用费应通过有资质的评估机构，按涉案物业同地段同类型物业的租金评定标准计算，并且应以南沙置业公司主张的37280元／月为限。南沙置业公司主张涉案物业开始被占用的时间为2012年8月1日，但缺乏相应的证据证实，本院难以支持。根据南沙置业公司提供的“美时医疗出入登记”显示，周某出入涉案物业最早的登记记录是在2012年9月11日，虽然此日期早于广东美时公司设立的时间，但鉴于广东美时公司的成立筹备工作由周某负责，且其以“美时医疗”的名义出入涉案物业，故本院结合南沙置业公司的陈述，推定涉案物业开始被占用的时间为2012年9月11日。因南沙置业公司与广东美时公司并没有对场地使用费的标准及交付时间作出约定，原告要求被告支付逾期给付场地使用费的利息缺乏事实及法律依据。同理，南沙置业公司要求广东美时公司支付物业管理费的主张，亦因缺乏合同依据，本院不予支持。对于南沙置业公司为本次诉讼委托香港简家聪律师行见证及出具关于时代医疗公司注册资料的《证明书》，并因此向该律师行支付的服务费及杂项开支3968.64元，属于南沙置业公司因本次诉讼所支出的合理费用，应由广东美时公司、马启元一并偿付给南沙置业公司。关于留置权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”因此，留置权成立的法定要件必须是债权人已经合法占有债务人的财产。本案南沙置业公司并未合法占有涉案物业内所放置的财产，显然不具备留置权成立的法定要件，故其关于留置权的相关主张，本院不予支持。时代医疗公司、广东美时公司、马启元经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广东美时医疗技术有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，将广州市南沙区环市大道南25号南沙科技创新中心A区X栋第X层场地腾空交还给原告广州南沙置业有限公司。二、被告广东美时医疗技术有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性向原告广州南沙置业有限公司支付广州市南沙区环市大道南25号南沙科技创新中心A区X栋第X层自2012年9月11日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（场地使用费的标准由原告广州南沙置业有限公司与被告广东美时医疗技术有限公司共同委托有资质的评估机构，按上述物业同地段同类型物业租金标准评定，以不超过原告广州南沙置业有限公司主张的37280元／月为限，评估费用由广东美时医疗技术有限公司负担）；此后的场地使用费，由被告广东美时医疗技术有限公司于每月10日向原告广州南沙置业有限公司支付至实际腾空交还场地之日止。三、被告广东美时医疗技术有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向原告广州南沙置业有限公司偿付因本案诉讼而支出的服务费及杂项开支3968.64元。四、被告马启元对被告广东美时医疗技术有限公司在上述第二、三项判项中所确定的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告广州南沙置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19757元、公告费300元，由被告广东美时医疗技术有限公司、马启元负担。如不服本判决，原告广州南沙置业有限公司、被告广东美时医疗技术有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告马启元可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  胡大成人民陪审员  陈金好二〇一六年八月三十日书 记 员  廖活年