四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）简阳民初字第4563号 原告（反诉被告）：马品容，女，1957年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：唐中志，四川展新律师事务所律师。 被告（反诉原告）：简阳市金泰房地产开发有限公司。住所地：四川省简阳市简城建设路56号。 法定代表人：汪道均，总经理。 委托诉讼代理人：严应兵，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，四川毫达律师事务所律师。 原告（反诉被告）马品容诉被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。马品容的委托诉讼代理人唐中志，金泰公司的委托诉讼代理人严应兵、张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马品容向本院提出本诉诉讼请求：1、金泰公司赔偿马品容露台损失合计206000元；2、金泰公司向马品容支付尚欠的过渡费229500元(暂合计2014年6月至2015年12月)，同时支付迟延支付过渡费的违约金，以45900元为基数，按每日3%的标准计算至支付之日止。诉讼中，马品容变更诉讼请求，将其诉讼请求第一项变更为判令金泰公司赔偿马品容损失535600元。 事实和理由：2011年5月29日，马品容与金泰公司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和补充协议。根据补偿协议约定：马品容同意采取产权调换方式由金泰公司作为拆迁人将马品容所有的位于简城镇红塔村五社，建筑面积608.20平方米的私有产权拆迁，双方并就拆迁事宜达成具体赔偿。补偿协议第二条约定：住宅位置，简城镇。补充协议第七条约定：1至3层为营业用房，4层住宅上有露台，乙方房屋所对露台归乙方使用。 同时补偿协议第四条5项约定：过渡方式由被拆迁人自行找过渡房过渡，拆迁人向被拆迁人支付过渡费。过渡期的计算：过渡期为28个月，因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的，其计算标准按拆迁方案规定执行，即每逾期6个月以内的增加0.5倍，逾期半年以上不足一年的增加1倍，逾期一年以上的增加2倍。补充协议第3条约定：底层过渡费和经营损失费按152平方米计算，每平方米10元补偿，即152平方米×10元/平方米×12个月=18240元，按本协议住宅、商业过渡费每年合计为45900元，每年5月29日在朝阳拆迁办公司一次性领取。如甲方违约，乙方每日按过渡费45900元的百分之三收取违约金，超过十五日可向法院起诉。 协议及补充协议签订后，马品容按照协议约定依约履行了全部义务，但金泰公司一直不按时支付过渡费也不通知原告收房，2015年11月，马品容才得知其应取得的房屋所在的四楼并无露台，金泰公司采取欺骗的手段与原告签订赔偿协议已经违反法律的规定，也侵害了马品容的合法权益，现金泰公司已经无法依约履行合同。根据赔偿协议第六条第5项（甲乙双方应遵守本协议，如一方违约、由违约方按《合同法》规定支付守约方因此产生的经济损失，并承担相应的法律责任）和相关法律规定，金泰公司应承担原告全部损失。同时金泰公司也未按协议约定支付过渡费，其行为也违反补偿协议和补充协议的约定，侵害了马品容的合法权益。金泰公司为能达到拆迁的目的，不择手段欺骗原告的行为，已经严重违反了诚实信用原则，导致马品容权益严重受损。 简阳市金泰房地产开发有限公司辩称：第一、马品容所述事实与实际不符，原告的请求得不到法律的支持，签订协议的前提是简阳市拆迁办公室进行组织，签订协议后，金泰公司完全按照协议内容在履行，其理由是从马品容的诉讼请求误解了合同的一个条款，本案的过渡期的计算并不是原被告签订安置补偿协议开始计算，而是整个片区签订补偿协议并交钥匙后才开始计算安置过渡期28个月。本片区范围的全部拆迁，节点是2013年4月23日，我们是严格按照合同约定支付过渡费到2014年6月28日。根据安置补偿合同的约定，马品容应当向我公司支付经济结构差是反诉金额的10多万元，在有社长和领导在一起达成了共识，在交房的时候经济结构差与过渡费进行品迭，我方认为这段期间没有支付过渡费，不应当认定为违约。就算认定为违约的情况下，不能按照双方补充协议约定的每天3%计算，我们认为违约金过高，我们认为最高不超过迟延履行过渡费的20%计算，请求法院予以调整。第二、针对原告说补充协议上露台的事，本案的这块地是棚户区改造拆迁，规划许可建设设计是在2010年11月就已经规划完毕，对规划设计的方案是过了简阳市规委会。原告和被告签订协议是2011年5月29日，协议签订时间是规划时间，不能因为安置协议的一句话改变整体规划。从安置协议的第二条，双方在签订补偿协议的时候，马品容对金泰公司要安置的房屋是进行了选定并且在合同时进行了明确。作为金泰公司来说，现在交房包括我们报批到拆迁办的方案，也是完全按照合同的约定报了，在2015年10月21日之前通知来接房，不存在有欺诈的行为。补充协议的第七条内容看，从这个字面意思理解，从一、二句我们认为对整栋房屋的设计和形态整体的概括，四楼上有露台，不能理解为马品容选的房屋必须有露台，请求依法驳回马品容的诉讼请求。 简阳市金泰房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：马品容按照与金泰房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》支付反诉人新旧房屋结构补差款163100元（住宅604平方米×200元=120200元；门市143平方米×300元=42900元，此款可以与金泰房地产公司应当支付与马品容的过渡费进行品迭）。 反诉的事实和理由：金泰房地产公司与马品容于2011年5月29日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议。该协议对被拆迁房屋情况、安置还房的地点及房号、补新旧结构差标准、过渡费支付金额及方式等进行了约定。双方在签订合同后金泰房地产公司严格按照合同约定履行了合同义务。2015年，金泰房地产公司考虑到还房已经修建完毕，与马品容协商2015年的过渡费待交付还房时一并与马品容应当向金泰房地产公司支付的相关费用品跌结算支付，当时马品容予以答应。事实上，金泰房地产公司在通知马品容前来办理还房交接手续，且已经办理了一套房屋的交接手续后，马品容以金泰房地产公司违约拖欠过渡费为由诉至法院。现我公司根据与马品容签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及补充协议提出反诉，要求马品容根据补偿协议第二条第二款的约定向反诉人支付新旧房屋结构差补偿款。 马品容针对简阳市金泰房地产开发有限公司的反诉辩称：经济补差没有事实依据，针对经济补差在房屋拆迁安置补偿协议的第七条已经抵扣，所以不存在经济补差,请求驳回金泰公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的证据证实：2011年5月29日，原告马品容与被告简阳市金泰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，该协议约定原告马品容被拆房屋坐落在简城镇，房屋总层数4层，原告村镇房屋所有权证简农房权字第××号，产别：私有，结构：砖混，建筑面积608.20平方米，用途：住房。产权调换安置还房住宅位置为简城镇。 协议第三条约定房屋产权调换原则：有证房屋实行拆一还一，新旧补差，超面积部分由被拆迁人进行购买。住宅按原产权建筑面积拆一还一，原告马品容补新旧结构差200元/平方米。简阳市金泰房地产开发有限公司在马品容原产权建筑面积基础上，每户还房建筑面积超原合法产权建筑面积20平方米以内的马品容按成本优惠价900元每平方米购买；再超面积按开盘价购买（该购房款在被拆迁人所选安置房本层主体工程完工时结算给付）。安置还房面积不足原房屋面积部分，简阳市金泰房地产开发有限公司按2680元每平方米收购。 协议第四条第三项原告方入住安置还房后24个月内，被告要为原告办理房屋所有权证和国有土地证。第四条第五项过渡方式：由被拆迁人自行找过渡房过渡，拆迁人向被拆迁人支付过渡费。过渡费标准：住宅5.0元/平方米/月，每户不足340元/月的，不足340元/月。过渡期的计算：从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算。过渡期为28个月（被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补助费，按过渡费标准计算）。因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期的，其结算标准按拆迁方案规定执行，即逾期6个月以内的增加0.5倍，逾期半年以上不足一年的增加1倍；逾期一年以上的增加2倍。协议第六条第5项甲乙双方均应遵守本协议，如一方违约，由违约方按《合同法》规定支付守约方由此产生的经济损失，并承担相应的法律责任。协议第七条乙方在拆迁公告时限内签订协议并搬家的，住房按原产权面积200元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）：门市按原产权面积300元/平方米奖励乙方（此款抵新旧结构差）。 同日，原告马品容与被告简阳市金泰房地产开发有限公司签订《补充协议》，协议约定原告马品容自己搭建屋顶的无证临时活动板房，经拆迁工作组实际测量面积为126.1平方米，同意就地原址安置住房壹套，建筑面积约81平方米。底层土地使用面积116.6平方米，房产证总面积608.2平方米，按四层分摊，底层建筑面积152平方米，同意在金域华庭二号楼底层安置就地原址147平方米商业用房。底层过渡费和经营损失费按152平方米计算，每平方米10元补偿，即152㎡×10元/㎡×12个月=18240元，按本协议住宅、商业过渡费每年合计为45900元，每年5月29日在朝阳拆迁办公室一次性领取。如被告违约，原告每日按过渡费45900元的百分之三收取违约金。金泰房地产公司应安置马品容房屋总面积704.2平方米（含20平方米的优惠），其中住宅557平方米，马品容已还住房5套523平方米（3套约111平方米，2套约95平方米）住房剩34.2平方米，住宅还房不足部分，按开盘价购回；营业用房147平方米，马品容已选143平方米，剩4平方米，金泰房地产公司按开盘价购回。马品容要求将安置房每户超出原面积部分可享受20平方米的优惠政策，按900元/平方米购买后，由金泰房地产公司按开盘价购回。原告马品容于2011年5月29日向被告金泰公司交付原房屋产权证和土地使用证。2015年11月17日，马品容到金泰公司办理接房手续，接受2-2-15-3号房屋。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、过渡期的起算日期，金泰公司认为应从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算，并主张四川雄州实业有限责任公司与金泰公司签订补偿协议的日期即为搬迁完毕的时间；马品容认为应从其向金泰公司交付钥匙之日起计算。本院认为,金泰公司举证的证据不能证明全部正式搬迁完毕的时间。按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项“被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补助费，按过渡费标准计算”约定，本案过渡期应从马品容向金泰公司交付房屋钥匙之日起计算。2、房屋拆迁公告的采信问题。金泰公司认为马品容未在该拆迁公告约定的拆迁期限内搬迁，应按补偿协议第二条第二款的约定向反诉人支付新旧房屋结构差补偿款。本院认为，金泰公司并未举证证明其对房屋拆迁公告进行了张贴，金泰公司的反诉请求不能成立。 本院认为：金泰房地产公司与马品容签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。关于过渡期的起算日期，协议约定过渡期从该片区拆迁范围内所有被拆迁人全部正式搬迁完毕向拆迁人交钥匙之日起计算，被告举证的证据不能证明全部正式搬迁完毕的时间。同时，按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第四条第5款第二项“被拆迁人搬迁完毕向拆迁人交钥匙至过渡期起算之日的临时安置补助费，按过渡费标准计算”约定，本案过渡期应从原告马品容向被告金泰公司交付房屋钥匙之日起计算，因马品容向被告金泰公司交付房屋钥匙的日期为2011年5月29日，过渡期为28个月，故马品容主张从2013年10月1日起计算逾期过渡费并无不当。因协议约定逾期六个月以内的增加0.5倍，故2013年10月1日至2014年3月31日的过渡费为45900元/年÷12个月×6月×0.5=11475元；因协议约定逾期半年以上不足一年的增加1倍，故2014年4月1日至2014年9月30日的过渡费为45900元/年÷12个月×6月×2=45900元；因协议约定逾期一年以上的增加2倍，故2014年10月1日至2015年12月31日的过渡费为45900元/年÷12个月×15个月×3=172125元；2016年1月1日至交付房屋之日止的过渡费为45900元/年÷12个月×实际月份×3。 按照双方签订的《补充协议》第3条“按本协议住宅、商业过渡费每年合计45900元，每年5月29日在朝阳拆迁办公室一次性领取。如甲方违约，乙方每日按过渡费45900元的百分之三收取违约金”。金泰公司辩称违约金约定为每日3%过高，请求法院予以调整。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本案中，马品容的实际损失为金泰公司应当支付而未支付的过渡费，故金泰公司因迟延支付过渡费的违约金调减为过渡费总额的30%为宜。 露台面积并非建筑面积，马品容主张被告赔偿损失的露台面积按照房屋建筑面积计算缺乏证据支撑，马品容应承担进一步举证责任。因马品容明确拒绝举证，也拒绝申请法院调取证据，本案亦不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定的人民法院认为审理案件需要的证据，不属于人民法院依职权调取证据的情形。就本案的现有证据而言，马品容举证的证据达不到其证明目的，故马品容要求金泰公司露台赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。 金泰公司主张马品容与其签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》的时间为2011年5月29日，而房屋拆迁公告载明的拆迁期限截止日为2011年5月23日，马品容已经超过拆迁期限，应当按照协议支付金泰公司新旧房屋结构补差款的问题。本院认为，金泰公司的举证不能证明该份《房屋拆迁公告》是否进行张贴、是否进行告知，故金泰公司反诉要求马品容支付新旧结构补差款的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）马品容过渡费229500元并从2016年1月1日至房屋交付完毕之日止支付原告该期间的过渡费（计算方式为：45900元/年÷12个月×实际月份×3）； 二、被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司按照上述判决主文第一项确定的过渡费总金额的30%向原告支付违约金； 三、驳回原告（反诉被告）马品容的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费12598元，反诉案件受理费3562元，合计16160元，由原告（反诉被告）马品容负担7199元，由被告（反诉原告）简阳市金泰房地产开发有限公司负担8961元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  税远雄 人民陪审员  胡 苹 人民陪审员  何 建 二〇一六年八月二十三日 书 记 员  李颖健