安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0221民初1185号原告：芜湖百悦物业管理有限公司。法定代表人：夏阳，总经理。委托代理人：彭敏，该公司法务工作人员。委托代理人：董昌明，该公司副经理。被告：崔红旗。被告：高玉梅，系崔红旗之妻。原告芜湖百悦物业管理有限公司（以下简称：百悦物业）诉被告崔红旗、高玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理，依法由审判员张道辉适用小额诉讼程序于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告百悦物业委托代理人彭敏、董昌明，被告崔红旗、高玉梅均到庭参加诉讼。庭审中发现双方争议较大，致本案转为简易程序审理。本案现已审理终结。原告百悦物业诉称：2010年9月10日两被告购买了芜湖百悦置业有限公司开发的百悦公园城邦小区43幢106、107室，其建筑面积均为141.05㎡。双方之间签订了《前期物业管理服务协议》等相关协议，根据协议第四条第三款约定，物业管理服务费（以下简称：物业费）由原告按建筑面积向业主收取，收费标准为0.6元∕月∕㎡（小高层带电梯），物业费于该物业交付之日起计收；被告应于每月5日前向原告交纳，逾期按应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。被告于2011年10月24日收房时交纳了43幢106室一年（2011年10月24日至2012年10月24日）的物业费，2014年3月7日该房由业主出租，租户交纳了2014年3月8日至2015年3月8日物业费，尚欠2012年10月25日至2014年3月7日和2015年3月9日至2016年3月8日的物业费2394元；43幢107室分别于2011年10月24日、2014年8月26日分两次交纳了2011年10月24日至2013年10月24日的物业费，尚欠2013年10月25日至2016年3月25日的物业费2454元，合计欠物业费4848元。原告已按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却不履行交费义务，虽经原告多次催交，被告均以种种理由予以搪塞，至今不予交纳。故诉请法院依法判令被告立即支付物业费4848元、本案诉讼费用由被告承担。被告崔红旗、高玉梅辩称：原告诉请不符合《前期物业管理服务协议》中条款约定，故不同意交纳物业费4848元，请求法院对原告请求予以驳回并作出公正判决。理由有七点：1、原告没有按协议履行第三条物业服务质量中的第九项房屋共用部位、共用设施设备小修和急修的（时间）承诺；2、被告是于2010年9月10日购买了百悦城邦小区43幢106、107室，2011年10月24日拿房钥匙时，与原告签订了不平等《前期物业管理服务协议》（因为不按0.6元∕月∕㎡交物业费就不给钥匙），而且二套房均为第一层，没有享受电梯和二次加压供水费，应享受多层不带电梯物业收费标准即0.4元∕月∕㎡，也就是106室（2013年10月25日至2016年3月25日）应收1354.08元，107室应收1636.18元，合计2990.26元，而不是原告诉称的按0.6元∕月∕㎡计算标准收费4848元；3、原告违反协议第三条第一项（2）公共区域内无违章、私搭、乱建现象。但私搭乱建现象严重，原告视而不见，如电瓶车充电线到处都是，206室、207室私建凉衣架、超宽、超长，使被告一楼无法采光，冬季衣服多日都晒不干，多次反映无果；4、从2011年6月8日起消防箱无消防水带和消防栓，给被告生活造成安全隐患，直到2016年4月在被告多次提醒下，才得以安装；5、被告于2011年10月24日交了106室一年物业费，但没人住，直到2014年3月7日出租，承租人交纳了2014年3月8日至2015年3月8日的物业费，出租期间，厨房下水多次堵塞和顶部漏水致石灰水泥落入菜碗中，租户雇人疏通，至租户退租，该房至今未租出去，空置也就没有产生生活垃圾，卫生间和厨房顶部漏水、渗水向物业反映多年，原告是记录在案就是至今未修。被告于2013年10月才开始对107室装璜，之前是空着的，于2014年入住，发现厨房洗菜盆下水倒灌现象经常发生，因为楼上住户多，下水管太细，对日常生活造成极大的不便，每次都在雇人清理，苦不堪言，有次出差回家，家里成浴室，气味难闻，皮鞋都打不到底，这样算什么示范小区；6、被告屋后窗处垃圾不堪入目，大都是楼上住户扔下来的，长期无人管理和负责清扫，被告看不下去，还多次亲自清理；7、入住后发现卧室墙体多处开裂，后用油漆修补多次，裂纹依旧难以修补，向原告反映，把责任全部推给开发商，我知道，物业公司是开发商请来的，互相推诿，不了了知。现在要求原告1、及时修理106室、107室厨房，更换生活用水管道不小于直径300㎜保证生活水下水畅通，2、修理106室厨房、卫生间顶部漏水、渗水和107室浸水脱落油漆墙面；原先自己维修的1500元原告应承担；3、拆除206、207室私自搭建晾衣架、定位安装统一规格的，让被告有处晾衣，规范电动车充电位置，清除悬挂的充电板，避免造成儿童触电身亡；4、不断扩大的室内裂纹，要个说法，上述问题得以解决，物业费分文不少付给原告。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1.原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》二份、业主委员会与百悦物业签订的《公园城邦物业服务合同》一份，证明被告的物业管理由原告承担，被告楼层为43幢106、107室，建筑面积均为141.05平方米，收费标准为0.6元/月*平方米，电梯运行费和二次加压费另行分摊，及业主与原告签订的前期物业服务合同继续有效；2.2016年3月26日发出的律师函、快递单一份，证明原告方向被告催讨所欠的物业管理费4848元；3.时间为2015年7月15、11月16日、2016年元月25日物业费用催缴通知书一份，证明原告向被告催缴物业费是持续的；4.两份短信内容记录，证明2016年5月11日原告方向被告方发送催缴物业费短信至被告手机号为1389628的手机上，且显示被告方已接收成功。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1.疏通下水管道的费用收据三份（2015年元4日50元、2016年4月20日50元、2014年5月6日600元）；证明被告请人来疏通厨房、卫生间污水倒灌，106室空置二年仅出租一年，107室入住发现有下水倒灌现象。2.图片11组，证明购买的房屋卫生间顶部、阳台渗水现象，厨房洗菜盆污水倒灌导致的室内墙体和家具的腐蚀，房屋周围的垃圾成堆，清理不及时，电瓶车充电线私自拉线，充电线裸露。庭审中，被告对原告所举证据质证后的意见为：对第1组证据《前期物业管理服务协议》是真的，但是是强迫我签的，不签不给我钥匙，关于业主委员会与原告签订的《公园城邦小区物业管理服务合同》我不知道，有没有业主委员会我也不知道，对第2组证据和第3组证据没有异议，都收到了。原告对被告所举证据质证后的意见为：对第1组证据其真实性、合法性、关联性不予认可，收款收据显示的客户名称不一致，收款人只有一个徐字，没有盖章，对方举出的2014年的797380号收据，2015年1月4的797373号收据，后面的收款收据比前面的收据号码还要小，这个不合理，因此对其真实性不予认可。对第2份证据真实性、合法性、关联性不予认可，没有显示具体门牌号，到底是不是被告所处房屋无法显示，时间方面也没有显示。本院依据原、被告诉、辩及举证、质证的意见，归纳查明的事实如下：两被告是芜湖县湾沚镇百悦公园城邦小区43号幢（小高层带电梯）106、107室的业主。双方于2011年10月24日签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《前期协议》）并接收房屋，并均按房屋建筑面积为141.05㎡计收物业费。2013年12月12日公园城邦小区业主委员与原告签订了《公园城邦小区物业管理服务合同》（以下简称：《合同》）。根据《前期协议》百悦物业按建筑面积向业主收取物业费，多层不带电梯收费标准为0.4元∕月∕㎡；多层或小高层带电梯，收费标准为0.6元∕月∕㎡（电梯运行费、二次加压运行费另行分摊），业主应于每月5日前向原告交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金；物业费于物业交付使用之日起计收，因业主原因空置，按物业管理法规的规定全额收取。而根据《合同》原告按建筑面积向业主收取物业费，多层不带电梯收费标准为0.7元∕月∕㎡；小高层带电梯，收费标准为0.8元∕月∕㎡（不含电梯运行费、维护费、检测费、二次加压供水运行费等相关费用），物业费于本物业交付之日起计收，一次可预收一年，业主或物业使用人应及时交纳，每逾期一日应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。该《前期协议》或《合同》物业管理服务内容：房屋共用部位的维护与管理、保洁服务、绿化养护管理以及双方的权利义务等相关事项进行了约定。被告接受106室、107室房屋后，按约定交纳了106室2011年10月24日至2012年10月24日和2014年3月8日至2015年3月8日（由物业使用人交纳）的物业费，2012年10月25日至2014年3月7日期间和2015年3月9日至2016年3月8日之间的物业费未交纳；107室2011年10月24日至2013年10月24日之间的物业费也按约交纳了，2013年10月25日至2016年3月25日之间的物业费未交纳。另查，百悦公园城邦小区内有个别人私拉电线充电现象，原告也在小区内按装了电瓶车充电桩，被告106、107室卫生间、厨房发生过渗水或过潮、管道堵塞现象，原告根据被告的反映也派人对管道堵塞进行过清理和疏通。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》以及公园城邦小区业主委员会与原告签订的《公园城邦小区物业管理服务合同》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告辩称，协议是被迫所签，因其没有提供证据来加以证明，故本院不予采信。公园城邦小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，被告以不知情为由予以抗辩，理由不成立，本院不采纳。关于被告其它辩称及要求，有些是需要相关物业管理部门处理的问题，被告可以依法向有关部门反映解决；有些属于房屋开发商应当解决的问题，被告可以向开发商反映解决，或通过其他途径另行解决。但原告作为物业服务单位，应积极协助被告向有关部门反映解决，同时，有些不是本案审理的范畴，被告可另行主张权利。但业主并不能因此成为拒缴物业费的理由。作为物业公司提供物业服务、提高服务质量，积极回应业主期待和关切，尽力满足业主需求，如提供的物业管理服务确实存在不到位之处，应积极的予以改进与完善，也是其应尽的责任与义务，小区业主按约定交纳物业费，是保证小区居民能够得到基本的物业服务，不至于影响居住环境的基础，是业主的义务，也是保证物业公司能够正常经营的前提，况且原告作为物业公司为被告所在小区提供服务，还被相关部门评为示范小区，应该讲原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定的标准交纳物业管理服务费。现原告按照《前期物业管理服务协议》的标准0.6元∕月∕㎡来向被告收取106室、107室物业费，而没有按《物业管理服务合同》约定的时间及标准0.8元∕月∕㎡来调整收取，这是当事人对自己权利的处分，符合法律规定，本院对原告要求被告支付物业费4848元的诉请予以支持（因为经计算，被告实际应支付106室2012年10月25日至2014年3月7日的物业费为1015.56元、2015年3月9日至2016年3月8日的物业费为1382.29元，计2397.85元；107室2013年10月25日至2016年3月25日的物业费2454.27元，总计4852.12元，现原告之诉请小于被告应交纳额，这是当事人对自己权利的处分）。至于被告认为106、107室没有享受电梯和二次加压供水费，应按多层不带电梯物业收费标准即0.4元∕月∕㎡来计收物业费的观点，缺乏依据，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：被告崔红旗、高玉梅于判决生效后十日内给付原告芜湖百悦物业管理有限公司43幢106、107室所欠的物业费4848元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取并由原告垫付），由被告崔红旗、高玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。审判员  张道辉二〇一六年八月二日书记员  丁梦萍附：判决所依据相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。