天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终3562号上诉人（原审被告）：袁俊丽。委托诉讼代理人：田学义，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艾琳，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨阳。委托诉讼代理人：邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人袁俊丽因与被上诉人杨阳商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁俊丽及委托诉讼代理人田学义，被上诉人杨阳的委托诉讼代理人邓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁俊丽的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人于2015年12月12日签订的《二手房买卖合同》第三条约定：“….乙方自行办理贷款，预计两个月内，全部房款到达甲方账户，甲方配合办理过户。”上诉人认为该条款明确约定被上诉人须在2016年2月20日前，将全部房款支付至上诉人个人账户内，并不仅仅是贷款到位将款项打入资金监管账户，并且，双方签订的《天津市房产买卖协议》第三条中明确约定了上诉人收取房款的个人账户明细，且截至2016年3月25日上诉人的账户仍未收到被上诉人应支付的房款，因此，该时间节点应该是上诉人实际收到购房款的时间，而不是被上诉人将购房款打入资金监管账户的时间。故一审法院对事实认定不清。另外，一审法院对于“预计”的解释有失偏颇，根据实际情况，被上诉人应在2016年2月20日前履行约定，且由于《二手房买卖合同》系被上诉人提供，在发生争议时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，被上诉人确实超期办理贷款，未如约向上诉人个人账户支付全部房款，构成违约。二、上诉人有正当理由不欲出售诉争房屋，其存在正常履约的困难，由于诉争房屋坐落二楼，方便上诉人母亲进出，出售房屋会导致上诉人的母亲没有住处，上诉人如约履行相应义务确实存在困难，客观情况变化导致合同不能履行，故上诉人有权解除合同。故要求二审法院判如所请。被上诉人杨阳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨阳向一审法院起诉请求：要求判令被告配合原告将坐落于天津市华昌大街华馨公寓11-2-202房屋所有权变更至原告名下；2、请求法院依法判令被告退还原告定房押金2万元；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告于2015年12月12日签订了《二手房买卖合同》一份，约定原告（乙方）购买被告（甲方）名下坐落于天津市河东区××公寓××号房屋，建筑面积63.98平方米，房屋价款为人民币1250000元，乙方支付20000元定金，双方于2015年12月20日到房屋所在地房地产交易中心签订买卖协议，乙方交纳首付款，乙方自行办理贷款，预计两个月内，全部房款到达甲方账户。当日，被告向原告出具收到房屋定金20000元的收条一份。后双方于2015年12月21日在天津市房地产交易中心签订了《天津市房产买卖协议》一份，约定约定原告（乙方）购买被告（甲方）名下坐落于天津市河东区××公寓××号房屋，建筑面积63.98平方米，房屋价款为人民币1250000元，乙方应在协议订立之日起5个工作日内将首付款250000元存入监管账户，申请贷款1000000元，监管房价款合计1250000元，甲方提供其名下滨海农村商业银行账户作为收取监管房价款的账户，甲乙双方应在协议订立后30日内，办理房屋所有权转移登记手续。当日，原告向监管账户内转账250000元，并取得天津市存量房屋交易监管资金收账凭证一份。2015年12月31日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同补充协议（装修协议）》一份，约定被告（甲方）于当日将涉诉房屋钥匙交给原告（乙方）使用，被告当日将涉诉房屋交予原告使用。2016年1月14日原告向监管账户内转账70000元，并取得天津市存量房屋交易监管资金收账凭证一份。2016年1月21日原告向被告出具收到涉诉房屋房本复印件用于办理房屋贷款收条一份。2016年2月22日，原告与案外人天津滨海农村商业银行股份有限公司（以下简称滨海商业银行）签订《天津市个人住房公积金（组合）借款（抵押）合同（保证担保）》一份，约定原告向案外人滨海商业银行借款人民币930000元。2016年3月3日原告向监管账户内转账930000元，并取得天津市存量房屋交易监管资金收账凭证一份。原告于2016年3月3日告知被告于2016年3月8日办理房屋转移登记手续。被告于2016年3月5日、2016年3月8日两次向原告发告知函，告知原告赔偿被告违约金，如能解决，被告将在4天内配合原告过户。一审法院认为，原告与被告先后签订了《二手房买卖合同》、《天津市房产买卖协议》及《二手房买卖合同补充协议（装修协议）》，原告、被告签订的三份合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，双方均应按合同的约定全面履行义务。原告于合同约定时间内给付了定金人民币20000元，首付款人民币250000元，后又给付人民币70000，贷款后给付人民币930000元，共计支付合同约定价款1250000元及定金20000元。被告在庭审中主张，依据双方签订的《二手房买卖合同》第三条之约定“…乙方自行办理贷款，预计两个月内，全部房款到达甲方账户，甲方配合过户…”，原告应在两个月内即2016年2月20日前办理完贷款并将全部房款打入被告账户，原告于2016年3月3日将贷款打入被告账户，因此被告主张原告违约。一审法院认为，双方该条款中约定的全部房款给付日期是“预计两个月内”，“预计”是对时间的事先估算，因此该条文是弹性约定，该条文内容应理解为估算在两月内但也可能超过两月，而非硬性的限定在两个月内，且根据实际情况，申请贷款涉及贷款银行核查、审批、放款等诸多流程手续，具有很大的不可控性，本案原告在2016年3月3日贷款到位后即将款项打入监管账户，与被告主张的2016年2月20日相差仅十几天，在合理的范围之内。综上，原告给付购房尾款的行为并不违反双方合同约定。现，原告已经履行完毕全额给付房屋价款的义务，被告亦应按照合同约定协助原告办理房屋产权过户的相关手续，将涉诉房屋产权变更登记到原告名下。故，原告的此项诉请，一审予以支持。关于原告要求被告退还定房押金20000元一节。原告依据《二手房买卖合同》约定给付了定金人民币20000元，定金是合同一方向对方给付的债权担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。双方在《二手房买卖合同》及《天津市房产买卖协议》中约定的房屋价款均为人民币1250000元。现，原告除了定金人民币20000元外，已足额支付被告购房款1250000元，故该定金人民币20000应予退回。故原告的此项诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内被告袁俊丽协助原告杨阳办理房屋所有权转移登记，将坐落于天津市河东区××公寓××号房屋登记于原告杨阳名下，登记所需费用按相关部门规定承担；二、本判决生效之日起十日内被告袁俊丽返还原告杨阳购房定金人民币20000元。如果被告袁俊丽未按本判决指定的期间履行上述主文第一二项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由被告袁俊丽负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方在《二手房买卖合同》中对于付款时间及办法作出如下约定：“甲乙双方经协商后同意乙方（被上诉人）以银行按揭贷款形式购买，并约定在2015年12月20日到房屋所在地房地产交易中心签订买卖协议，乙方交纳首付款（含定金），乙方自行办理贷款，预计两个月内，全部房款到达甲方（上诉人）账户。甲方配合办理过户。”本案查明的事实确认被上诉人于签约当日向上诉人支付定金20000元，向监管账户内转账250000元；2016年1月14日向监管账户内转账70000元;2016年3月3日向监管账户内转账930000元。被上诉人支付的最后一笔款项是否超过约定的期限，关键在于如何理解双方所约定的“预计”的涵义，根据现代汉语辞海对于“预计”涵义的解释为：“预计”是指预先估计；推测。既然是预先估计、推测，就存在估计推测不准确的可能性，因而也使得双方预计的全部房款到账的时间处于不确定的状态。况且，被上诉人在申请银行贷款的过程中，银行审核批准及放款的期限为被上诉人不能左右。因此，如以双方约定的预计房款到账的时间严苛被上诉人的行为，显然有失公允。而从被上诉人将930000元银行贷款支付至监管账户的时间看，距双方预计的时间仅仅迟延了11天左右，上诉人以此主张被上诉人违约，证据及理由均不充足。一审法院根据本案查明的事实对本案所作认定及处理并无不当之处。上诉人对此所提上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张因家庭原因导致履约不能的问题，双方订立的《二手房买卖合同》、《天津市房产买卖协议》及《二手房买卖合同补充协议（装修协议）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效,对合同双方均有法律约束力。上诉人关于履约不能的理由，不符合合同法的相关规定，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费16230元，由上诉人袁俊丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 郭 鑫代理审判员 刘继永二〇一六年八月十一日书 记 员 马 丽速 录 员 李 楠