大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初5737号原告闫某，男。委托代理人王伟，辽宁得一律师事务所律师。委托代理人马荟华，辽宁得一律师事务所律师。被告大连红星美凯龙投资发展有限公司。委托代理人王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。原告闫某与被告大连红星美凯龙投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人马荟���及被告委托代理人王洪岩出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告曾签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋一套，价款895269元。该房屋于2014年6月25日交房，现因被告未能按约向房屋权属登记机关报送办理房产证的全部资料，致使该房屋至今无法办理房产证。原告认为被告构成严重违约，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条的规定，从违约时起至可以办理产权证时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。因此原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金（按总房款从2015年6月21日起至被告将办理权属登记需要的全部资料报产权登记机关备案通过时止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计���，暂计至起诉日为23546元）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据双方所签商品房买卖合同第十五条的约定，只有在因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的被告才承担违约责任，逾期交房办证非被告因素导致，被告不应承担违约责任；根据补充协议第3条第2款的约定，非出卖人所能控制的其他因素，包括但不限供水、供电、供热等配套部门对出卖人相关报批手续办理不及时、能源使用限制等，导致的逾期交房办证，被告不承担违约责任。2、原告存在逾期支付房款，至今没有交付违约金的情况。根据合同补充协议第3条第1款、第6条第2款的规定，被告可以延期交房办证。3、根据合同第十五条的约定，原告诉讼请求涉及的支付违约金的截止时间，系被告将办理权属登记需要的资料报登记机关备案时止，而非原告所主张的日期。4、原、被告双方在合同的第十五条明确约定了逾期办证违约金承担的金额及计算方式，司法解释第十八条适用的前提是合同没有约定违约金或损失金额难以确定的，本案中双方对违约金有明确约定，所以不适用该条款的规定。针对被告的答辩意见原告辩称，1、违约行为的产生是被告方原因造成的，而且承担违约责任的前提是无过错责任，只要存在违约行为，并且不是因不可抗力引起的或者合同约定的免责事由，就应当承担违约责任。按照双方合同约定，类似行政主管部门，供电、供水等配套设施部门原因引起的被告违约的免责，只适用于延期交房的情况，并不适用于延期办证。即便被告违约行为是有关部门或其他公司造成的，也不影响原告向被告主张违约赔偿的权利，被告不能以此免责。被告可以按照合同约定承担赔偿责任后，向其认为给其造成违约行为的有关部门或公司进行追偿，可通过另行起诉的方式解决，与原告无关。2、原告存在逾期付款的情况与事实情况不符，并且是否逾期付款以及是否应当承担违约责任，并不是被告免除其违约责任的事由。且违约金没有经过认定，没有认定的数额，原告没有支付理由。即便存在该情况也因为被告没有在诉讼时效期间内主张权利，而丧失要求原告承担责任的权利。经审理查明，2013年6月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的房屋一处。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，自本合同及补充协议约定办证期限届满之日的第二天起至出卖人将该商品房办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该违约金总额总房款的20%为限。合同约定的付款方式及期限为，买受人须于签订合同当日向出卖人支付首期款，于签订合同当日后30天内通过银行按揭贷款方式支付剩余房款。合同订立后，原告全额支付了房款895269元。被告于2014年6月25日交付房屋。2013年3月20日，大连电力勘察设计院有限公司出具《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，载明：由大连红星美凯龙投资发展有限公司在甘井子区中华路北、华东路西汇达街东合围地块内建设大型家具商业广场，其电力建设申请新装用电容量为14500千伏安，新建10KV变电所3座，分别供商业广场1#楼、5#楼、8#楼公建。中心变采用双电源供电，由66V泉水变电站10KV配电装置室102和311开关各配出一回10KV电缆线路至红星美凯龙中心变电所。2013年5月1日，被告（甲方）与大连煜龙电气安装工程有限公司（乙方）签订《电力建设施工合同专用条款》，约定由乙方依据大连电力勘察设计院有限公司出具的图纸，为甲方开发的红星国际广场1#楼、5#楼、8#楼商业部分电力外网及变电气安装工程施工。该工程于2013年7月21日通过验收并送电。2013年12月26日，被告（甲方）与国网辽宁省电力有限公司大连供电公司（乙方）签订《新建住宅供电工程建设协议》，约定：甲方开发案涉商品房住宅项目，甲方向乙方申请供电。乙方在收取建设费后，组织进行新建住宅供电外网工程建设并负责供电设施建成后的维修、改造和供电安全；甲方应一次性缴纳建设费1755.565万元。乙方自进场施工之日起应在90个工作日完成工程建设；同时约定了工期���以相应顺延的原因。协议签订后，被告于2014年1月7日全额缴纳了建设费。该工程于2015年12月竣工，2016年1月验收合格。2016年2月25日，案涉商品房完成竣工验收备案。2016年3月2日，被告将案涉商品房办证资料递交至大连市房地产管理部门办理初始登记，并有房地产登记询问记录在案为凭。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、专用收款收据、《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸、《电力建设施工合同专用条款》、《新建住宅供电工程建设协议》、工程验收证明书、竣工验收备案表、初始登记申请书、房地产登记询问记录、当事人陈述等证据材料及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据原、被告的诉辩理由及双方提供的证���分析，本案的争议焦点如下：一、依据案涉合同第十五条的约定，能否认定并非系被告自身的责任导致其逾期递交办证资料，从而支持被告承担全部或部分违约责任，亦或被告免责。二、原告是否逾期支付房款能否构成被告违约的免责事由。三、违约金计算的起止时间及方式。关于第一个争议焦点：虽然我国《合同法》在归责上奉行的是无过错责任原则，即通常情况下，只要一方未能按照合同约定履行义务，无论是否存在过错，违约方均应承担违约责任。但是，从《合同法》第五十三条的规定来看，《合同法》允许合同当事人约定免责条款，该条规定只有造成对方人身伤害的或因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款才是无效的。本案中，双方在合同第十五条约定：“如因出卖人的责任”，被告才应按约定方式承担违约责任，显然未违反《合同法》第五十三条的禁止性规定，系双方真实意思表示，应当具有法律效力。被告提供大连电力勘察设计院有限公司出具的《大连红星美凯龙华南店10KV中心变进线工程施工说明设计书》及图纸，能够证明被告在开发案涉商住项目中，需要进行电力扩容工程，然因华南区域电力紧张，需从泉水变电站配电；同时被告需要自建部分电力外网及变电气安装工程。被告提供的证据显示，被告自建的电力工程部分早于2013年7月21日通过验收并送电，然而由国网辽宁省电力有限公司大连供电公司依照《新建住宅供电工程建设协议》承建的电力工程于2016年1月才通过验收，被告主张该原因直接导致了被告完成竣工验收备案以及向房管部门递交办证资料的延迟，而该因素系被告作为开发商在客观上无法掌控的。鉴于我国目前电力管理的现状，将此类违约责任完全归由开发商承���有失公允。因此，本案应从衡平合同双方利益的立法本意出发，兼顾公平合理，对被告的违约程度加以综合考虑。事实上，在商品房交易过程中，买卖双方均应预料到会存在这样的风险，故现通行的《商品房买卖合同》示范文本通过第十五条“如因出卖人的责任”这一免责条款，对这一风险作出了合理的分担。因此，综合考虑被告作为合同相对方具有的违约程度，及其在本案中所提及的抗辩理由中的合理因素部分，本院认为，被告应承担30%的违约责任。关于第二个争议焦点：被告系依据《补充协议》第3条第1款、第6条第2款的规定提出免责主张。本院认为，依据《补充协议》第3条约定，买受人未按约支付房款、违约金（如有），出卖人有权顺延办理交楼及产权过户时间。然现被告已将案涉房屋交付原告，而原告主张的违约金起算时间仅与交房日期相��，故被告依据该条款主张免责，不能予以支持。依据《补充协议》第6条的约定，“在本合同约定的办证期限内”，买受人未按约定支付房款、违约金（如有），出卖人可以顺延办理办证事宜并免责，因“办证期限”系“商品房交付使用后360日内”，本案原告已于商品房交付前付清全款，且原告应否支付违约金及数额未经诉讼程序认定，原、被告双方亦未对此共同予以确认，故被告依据该条款主张免责，亦不能予以支持。关于第三个争议焦点：本院认为，违约金的计算应按照双方合同中的约定，即自案涉商品房交付使用后第361日起，按照已付房款的日万分之一计算至被告将办证资料递交给房管部门取得房管部门回执之日即2016年3月2日止。原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照逾期贷款利率计算违约金，因该条款适用的前提系“合同没有约定违约金或损失数额难以确定”，故对原告该项主张不予支持。因此，被告应当向原告支付违约金人民币6848.81元（895269元×0.01%×255天×30%）。综上所述，经本院审判委员会研究决议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连红星美凯龙投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告闫某违约金人民币6848.81元。二、驳回原告闫某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费及其他诉讼费合计人民币440元（原告已预交），由原告负担300元，被告负担140元（给付时间同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  黄 健审 判 员  郝姝妮代理审判员  王 璐二〇一六年八月二十三日书 记 员  胡淞岚