成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初4256号原告周伟，男，1991年11月6日出生，汉族，住四川省洪雅县xxxx。委托代理人汪永乐，四川合泰律师事务所律师。被告李洪淼，男，1969年10月18日出生，汉族，住成都市成华区xxxx。委托代理人谭钊，四川蜀辉律师事务所律师。第三人李红英，女，1976年5月18日出生，汉族，住成都市龙泉驿区xxxx。委托代理人陈庆跃，四川聚沙律师事物所律师。委托代理人段元元，四川聚沙律师事物所律师。第三人李根，男，1985年10月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区xxxx。原告周伟诉被告李洪淼及第三人李红英、李根租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理，由代理审判员张晶分别于2016年7月15日、2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告周伟及委托代理人汪永乐，被告李洪淼的委托代理人谭钊，第三人李红英及委托代理人陈庆跃，第三人李根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周伟起诉称，2015年9月周伟与李洪淼签订了一份《房屋租赁合同》其中约定，李洪淼将成都市锦江区牡丹街598号1楼7号房屋出租给周伟使用，李洪淼指定周伟将房租和保证金付给李红英。周伟用其母亲的银行卡于2015年9月16日向李红英转账支付房租及保证金50000元，于次日再向李红英支付房租及保证金120000元，同时向李根支付70000元。2016年2月，李洪淼以房屋租赁合同到期为由要求周伟搬离商铺，双方多次协商退还租金及保证金的问题，但协商未果。原告遂诉至本院，请求判令：1、被告李洪淼返还原告租金及保证金共计240000元；2、本案诉讼费用由被告负担。第一次庭审中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为：被告李洪淼及第三人李红英、李根共同返还原告租金及保证金共计240000元，并相互承担连带责任。庭审中，原告明确其诉称的保证金即为《房屋租赁合同》中约定的前期费用。被告李洪淼答辩称，2014年5月20日，李洪淼与李红英签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定李洪淼将从成都荣建世农业开发有限公司处租赁的成都市锦江区xxxx房屋租赁给李红英使用，租赁期限自交房之日起至2016年2月14日止，租赁期限为两年，租金为每年78000元，支付时间为每年1月15日以前，同时约定了前期费用和管理费。2015年1月，李红英就已经将租赁期间房租及前期费用、管理费全部支付完毕了。2015年9月，李红英告知李洪淼，想将该房屋转租给周伟，李洪淼同意在李红英与李洪淼签订的《房屋租赁合同》剩余租赁期限内将房屋转租给周伟。2015年9月李洪淼遂与周伟签订了《房屋租赁合同》，这份合同只是将李红英与李洪淼所签订的合同的丙方名称由李红英变更为周伟，其余内容不变。李洪淼与周伟签订合同之际明确告知周伟租赁期限于2016年2月14日届满。因李红英已经将租赁期限内的租金支付完毕了，所以李洪淼告知周伟不需再向李洪淼支付租金。周伟如何向李红英支付租金，支付了多少，李洪淼并不知情。租赁期限届满后，周伟因生意不佳，不愿继续承租该房屋，遂于2016年3月底搬离。因此被告已经按照协议履行了出租义务，并未从周伟处收取任何费用，周伟要求被告返还租金及保证金无依据，请求驳回周伟对李洪淼的诉讼请求。第三人李红英述称，2014年5月20日李红英从李洪淼处承租了成都市锦江区xxxx房屋，约定租赁期限至2016年2月14日届满。当时该商铺属于毛坯房，李红英投入约140000进行装修、购买设施设备。李红英在2016年1月已经将租赁期限内的所有房租、前期费用及管理费向李洪淼支付完毕了。2015年9月，李红英因家庭原因，只好放弃继续承租该房屋。李红英遂将转租该份房屋的信息挂至网上。周伟看到后，与李红英商谈转租该房屋事宜，李红英遂与周伟一同，于2015年9月16日到李洪淼处签订《房屋租赁合同》，签订合同之际李洪淼向李红英、周伟明确了因李红英已经将该合同项下所有费用支付完毕，所以周伟无需支付合同项下的费用给李洪淼，该协议明确租赁期限至2016年2月14日。李红英转租房屋时明确告知周伟，转租该房屋应支付240000元，其中包括了2015年9月至2016年2月14日的房租、前期费用、管理费、该房屋的装修设备费用，其中没有包含保证金。李红英也告知周伟，虽然这次租赁期限至2016年2月14日，但只要之后李洪淼仍然有该房屋的出租权，周伟仍然享有该房屋的优先承租权，关于租期届满之后的租金问题，可自行与李洪淼协商。2015年9月16日，周伟的母亲向李红英支付了50000元。2015年9月17日，周伟的母亲向李红英支付了120000元，同时向李根支付了70000元。李根获得70000元后，将该款交给了李红英。李红英认为，周伟在转租该房屋之时，已经清楚知晓所支付的240000元的构成，现要求李红英返还240000元无依据。李根不是本案适格主体，李根系李红英的雇员，只是代李红英收过款，周伟要求李根还款于法无据。第三人李根述称，李根只是代李红英收取周伟70000元，李根已经将该款支付给了李红英，周伟不应要求李根退还任何款项。经审理查明，李洪淼从成都荣建世农业开发有限公司处租赁的成都市锦江区xxxx房屋。2014年5月20日，李洪淼与李红英签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定李洪淼将该房屋租赁给李红英使用，房屋现状为毛坯房，租赁期限自交房之日起至2016年2月14日止，租赁期限为两年，租金为每年78000元，支付时间为每年1月15日以前；李红英须向李洪淼缴纳合同前期费用30000元，李红英不在该房屋经营或续租的，该费用不予退还；李红英在经营期间需给李洪淼缴纳市场综合管理费162元/月，此费用每年缴纳一次；李红英不再续租，可以选择拆除或不拆除安装的全部设施（备）。合同签订后，李红英向李洪淼支付了一年的房屋租金及前期费用30000和管理费。2015年1月，李红英向李洪淼支付了第二年的房屋租金及管理费，此时，李红英已将租赁期限内的房屋租金、管理费、前期费用支付完毕。2015年9月，李红英想将该房屋转租给周伟，李红英告知李洪淼，李洪淼同意。李洪淼遂与周伟签订了《房屋租赁合同》，这份合同只是将李红英与李洪淼所签订的合同的丙方名称由李红英变更为周伟，其余内容不变。李洪淼与周伟签订合同之际明确告知周伟，李洪淼当时对房屋的转租权至2016年2月14日，因此租赁合同期限只能签到2016年2月14日，若之后李洪淼再拿到该房屋的出租权，周伟可再与李洪淼协商续租事宜。李洪淼签订合同之际也告知周伟，因李红英已经将租赁期限内的租金支付完毕了，所以周伟无需再向李洪淼支付租金等《房屋租赁合同》项下的费用。后，李红英要求周伟将租金等费用向其支付。周伟遂通过其母亲郑淑秀的银行账户于2015年9月16日向李红英转账50000元，于2015年9月17日向李红英转账120000元，经李红英要求，向李根转账70000元。李根随后将70000元支付给李红英。2015年9月18日开始周伟实际占有、使用案涉房屋。《房屋租赁合同》到期后，周伟未再续租成都市锦江区xxxx房屋。另查明，成都市锦江区xxxx房屋现已由案外第三人从李洪淼处承租。以上事实有原告、被告、第三人的身份证复印件、周伟与李洪淼签订的《房屋租赁合同》、李洪淼与李红英签订的《房屋租赁合同》、转账凭证及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，2014年5月20日，李洪淼与李红英签订了一份《房屋租赁合同》，双方之间形成房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》约定李洪淼将案涉房屋租赁给李红英使用，租赁期限自交房之日起至2016年2月14日止，租赁期限为两年，租金为每年78000元；李红英须向李洪淼缴纳合同前期费用30000元，李红英不在该房屋经营或续租的，该费用不予退还；李红英在经营期间需给李洪淼缴纳市场综合管理费162元/月。李红英承租该房屋后，将租赁期限内应支付的所有费用向李洪淼支付完毕了。2015年9月，李红英欲将该房屋剩余的使用权转给周伟，李洪淼同意后，李洪淼与周伟另行签订一份《房屋租赁合同》。该合同将李红英与李洪淼签定的《房屋租赁合同》中“丙方李红英”变更为“丙方周伟”，两份合同的合同条款未发生变化。虽然周伟与李洪淼签定的《房屋租赁合同》所约定的期限为租赁期限自交房之日起至2016年2月14日止，租赁期限为两年，但周伟与李洪淼均认可签定合同之际，李洪淼明确告知周伟该份合同期限截止至2016年2月14日，若之后李洪淼再获得该房屋的出租权，周伟可在与李洪淼签订续租合同。由此可见，周伟与李洪淼签订合同之日双方对该份合同的租赁期限为周伟实际占有使用房屋之日起至2016年2月14日已达成合意。周伟与李洪淼所约定的周伟对案涉房屋的租赁期限即为李红英与李洪淼《房屋租赁合同》中未履行完毕的租赁期限，两份合同约定的租金、管理费、前期费用完全一致。李洪淼在与周伟签订合同之际，李红英亦在场，李洪淼明确告知周伟，因李红英已经将周伟基于《房屋租赁合同》应支付所有费用支付完毕了，所以周伟不需再向李洪淼支付任何费用。周伟、李红英对此未提出异议，之后李红英要求周伟向其支付租金等费用，周伟向李红英支付了房屋租金等费用。因李红英已经代周伟将周伟基于与李洪淼签订的《房屋租赁合同》项下应向李洪淼支付的费用向李洪淼支付完毕了，所以周伟理应将该合同项下应付的费用向李红英支付。周伟从2015年9月18日开始占有使用案涉房屋直至租赁期限届满即2016年2月14日，后周伟未再续租该案涉房屋。周伟认可应支付5个月房屋租金及5个月管理费，系其对自己权利的处分，所以周伟应支付房屋租金为32500元（78000元÷12月×5月）及管理费810元（162元×5月）。因周伟与李洪淼签订的租房合同明确约定，合同前期费用30000元，若周伟不在该房屋经营续租，此费用不予退还。本案中，周伟称合同到期后向李洪淼要求续租，但李洪淼未同意。李洪淼对此不认可，周伟亦未出示证据证明其向李洪淼要求续租。因此按照合同约定，周伟应承担前期费用30000元。所以周伟应支付的费用共计63310元。周伟主张李红英向其返还这63310元的诉讼请求本院不予支持。周伟共计向李红英转账支付240000元，对于多向支付的176690元（240000元-63310元），周伟称该笔钱系支付的房屋租金，然而这与周伟签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定不符，且李洪淼、李红英对此均不认可，而周伟与李红英之间并未形成房屋租赁合同关系，周伟在本案中主张李红英向其返还多支付的176690元不属于本案审理范围，本院对此不予处理。周伟称李洪淼指令周伟直接将240000元支付给李红英，所以李洪淼对该笔款有返还义务，李红英应对此承担连带责任。然而本案庭审中，周伟、李洪淼、李红英均陈述，李洪淼并未指令周伟将《房屋租赁合同》项下的费用支付给李红英。且李洪淼并未收取周伟任何费用，所以周伟要求李洪淼向其返还240000元并与李红英、李根承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。周伟认为其应李红英要求向李根支付了70000元，所以李根应与李红英、周伟共同返还240000元，并与李红英、周伟承担连带责任。本院认为，虽然周伟向李根支付了70000元，但周伟向李根付款时明知该款实际由李根代李红英收取，且之后李根已经将该款支付给了李红英，李红英亦认可李根收取的70000元是代李红英收取的，所以李根收取该款所产生的后果应由李红英承担，因此周伟要求李根与李红英、周伟共同返还240000元，并与李红英、周伟承担连带责任的诉求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定（法律条文全文附后），判决如下：驳回原告周伟的诉讼请求。本案案件受理费2450元，由周伟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  张晶二〇一六年八月十六日书 记 员  牛练附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。