浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0424民初2298号原告（反诉被告）：海盐县水务投资集团有限公司。住所地：海盐县武原街道海兴西路***号。法定代表人：冯培仁，该公司总经理。委托代理人：马洪培、吴勇巍，浙江海赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：海盐县益智托管所。住所地：海盐县武原街道富民西路****号，现住海盐县武原街道城北东路**号后大楼，代码77313153-9。代表人：周莉娃，该所所长。委托代理人：莫蕴琦、吴丽霞，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告（反诉被告）海盐县水务投资集团有限公司（以下简称水务公司）为与被告（反诉原告）海盐县益智托管所（以下简称托管所）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本诉原告水务公司请求判令：1、托管所腾退承租的位于海盐县武原街道城北东路81号后大楼；2、托管所支付房屋租金，暂计828000元（按月租金18000元从2012年7月10日暂算至2016年5月9日计46个月，后算至腾退之日止）；3、托管所承担本案诉讼费用。反诉原告托管所请求判令：1、水务公司承担违约责任20000元；2、水务公司承担本案的诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。水务公司委托代理人马洪培、吴勇巍，托管所委托代理人莫蕴琦、吴丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项主要为第四、六、七项。其他事项双方无争议，本院予以确认。一、合同签订情况：2012年7月9日，水务公司（作为出租方，甲房）与托管所（作为承租方，乙方）签订《租赁协议》一份，约定：根据县人民政府（2012）20期专题会议纪要精神，乙方向甲方承租经营性用房用于开办托管所；甲方将座落于城北东路81号后大楼建筑面积2000平方米出租给乙方作经营用房；租赁期限为一年，自2012年7月10日起至2013年7月9日止；月租金为18000元，年租金为216000元，每3个月为一个缴租周期，乙方应在租房开始时缴纳第一期房租，此后应在下一周期开始前15日内缴清下一期房租（即先缴租金后使用）；水、电费以3个月为一个缴费周期，乙方必须在每次抄表后一周内向甲方一次性缴清当期应付的水、电费；如乙方欠缴房租或水电费满15天的，经甲方催缴后仍拒不付清的，甲方有权单方解除本协议，并收回房屋；协议签订之日起乙方应向甲方缴纳履行保证金30000元，保证金在乙方退租并缴清所有房租及水电费用后10天内由甲方归还给乙方；甲方收回房屋，乙方应将房屋及附属设施完整无缺地交还甲方，乙方不得拆除改装的室内装潢和损坏原有结构，甲方对该装潢不作补偿；租赁期内，甲、乙双方均应认真履行本协议，任何一方违约均应支付对方20000元的违约金。《租赁协议》同时对双方的其他权利义务等事项也作了约定。二、合同履行及租金支付情况：《租赁协议》签订后，托管所依约承租了合同项下的房屋。后至2013年7月9日合同约定的租赁期限届满后，托管所仍继续租赁使用原合同项下的房屋，水务公司亦未提出异议，故双方之间转为不定期租赁合同关系。后至2015年6月23日，水务公司向托管所发出律师函一份，通知托管所解除双方的租赁关系，要求托管所在收到函件后一个月内搬离承租房屋，并付清按实际承租时间计算的租金。本案中，水务公司和托管所均认可双方的不定期租赁合同关系已于托管所收到律师函之日（即2015年6月24日）起解除。另，托管所至今未腾退原合同项下的房屋。自《租赁协议》签订以来，客观事实上托管所尚未支付自2012年7月10日开始至今的相应租金及后期不定期租赁合同关系解除后的相应房屋占有使用费。三、政府相关专题会议纪要情况：2012年5月17日，海盐县人民政府副县长高海华召集县政府办公室、县残联、县教育局、县民政局、县财政局、县水务集团等单位负责人就海盐县益智托管所软硬件建设有关事宜召开专题会议，并形成（2012）20期专题会议纪要，其中纪要第二条明确：鉴于海盐县益智托管所目前位于武原街道富民西路78号的场所租赁已经到期，急需搬迁的情况，根据其所需场所的特殊要求，会议确定由县水务集团将目前空置的武原街道城北东路原自来水厂办公用房2—4层租赁给托管所；租金参照市场价计算，其与按该所目前租用场所租金单价标准折算后的差额部分由县财政给予补助。2013年8月6日，受海盐县人民政府领导委托，县政府办公室副主任金建勤召集县残联、县教育局、县民政局、县财政局（地税局）、县住建局、县安监局、县消防大队、县水务集团等单位负责人，再次对海盐县益智托管所安全开展检查，并就相关事宜进行专题研究，并形成（2013）50期专题会议纪要，其中纪要第三条明确：会议要求，海盐县益智托管所作为房屋承租方，要依法、按时履行租赁合同（年租金216000元）相关义务；鉴于该所因搬迁装修、隐患整改等造成资金困难，同时因安全整改要求而实际未使用四楼的情况，同意对其租金适当核减，明确对其按原单位租金2.50元/平方米计算出来的年租金60000元减少10000元，租赁合同差额部分及减少部分由县财政予以补足，通过县残联帐户拨付发放；因第一年租赁期（2012年7月10日至2013年7月9日）已过，故明确第一年减少部分租金，由县财政在下一年度租金补助时予以退还。另，海盐县益智托管所负责人周莉娃也参加了该次专题会议。四、租金结算标准：根据上述会议纪要，托管所认为从租赁开始时就应以50000元/年的标准结算相应租金。水务公司认为应按《租赁协议》的约定（即216000元/年）结算相应租金。本院对此租金结算标准的意见，将在本院认为部分予以阐述。五、履行保证金交纳情况：托管所依据《租赁协议》的约定于2012年7月11日向水务公司交纳了履行保证金30000元，该款尚在水务公司处。庭审中，案件双方一致同意将该30000元直接抵付托管所应支付的相应租金。六、案涉租赁标的物情况：托管所承租的位于城北东路81号后大楼的房屋登记所有权人为案外人海盐县天仙河制水有限公司，该公司为一人有限责任公司（即内资法人海盐县水务投资集团有限公司独资）。案涉租赁房屋于2014年6月26日经浙江瑞邦建设工程检测有限公司就房屋危险性鉴定，该房屋的危险性等级为C级（局部危险）。庭审中，托管所不认可上述鉴定报告的三性，但托管所亦以此作为其反诉水务公司违约的证据之一。本院认为，该鉴定报告系由第三方专业单位进行鉴定后所出具，本院对其三性予以确认。七、其他情况：托管所认为根据《租赁协议》的约定，租金为每3个月为一个缴租周期，系定期给付，故2012年7月10日至2014年7月9日的租金已超过诉讼时效。水务公司认为托管所以每3个月给付时间段分别计算时效起点没有法律依据，从水务公司发律师函往后推一年，水务公司的起诉未超一年的诉讼时效。另，托管所认为水务公司隐瞒事实将危房出租，且水务公司私自向县政府办公室发送《关于再次要求尽快搬离益智托管所的请示》，要求政府强行将托管所搬离，导致其无法照常办学，故反诉要求水务公司承担违约责任20000元，即违约金20000元。水务公司认为房屋安全检测是在2014年6月做的检测，该检测报告不朔及既往，水务公司在2012年7月签订合同时不可能知道房屋安全性问题，也不存在隐瞒的问题。本院对于上述二个争议问题的意见，将在本院认为部分予以阐述。裁决结果本院认为，本案的主要争议焦点在于租金的结算标准、讼争租金是否部分已超诉讼时效、以及水务公司是否存在违约行为。第一，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然案件双方于2012年7月9日签订的《租赁协议》中约定租金标准为18000元/月（即年租金216000元），但首先该《租赁协议》明确系根据海盐县人民政府（2012）20期专题会议纪要的精神而签订，在该期专题会议纪要中，水务公司亦作为与会人员参加，会议纪要明确参照市场价计算的租金与按托管所目前租用场所租金单价标准折算后的差额部分由县财政给予补助。从这一纪要精神可见，托管所在搬迁至案涉承租房屋后，实质是保持其原有租金标准不变，租金增加部分最终并不需要由托管所来承担。而对于这一纪要精神，水务公司应是明知的。后在海盐县人民政府（2013）50期的专题会议纪要中，水务公司和托管所均作为与会人员参加，该次纪要重申了（2012）20期专题会议纪要的精神，并根据当时租赁协议实际开始履行后的相关情况，对租金结算标准问题予以了调整，明确了合同期内租金及后期租金的标准均为50000元/年。故从该次会议纪要来看，该次会议纪要具有设定当事人权利义务关系的内容，且在该次专题会议中本案双方当事人已达成一致，应当认定为具有法律约束力。因此，本案租金结算应以50000元/年的标准自租赁开始时（即2012年7月10日起）计算。本案中，水务公司和托管所均认可双方的不定期租赁合同关系已于托管所收到律师函之日（即2015年6月24日）起解除，故本院对此予以确认。同时，因托管所至今未腾退原合同项下的房屋，且自《租赁协议》签订以来，客观事实上托管所尚未支付自2012年7月10日开始至今的相应租金及后期不定期租赁合同关系解除后的相应房屋占有使用费，故托管所应支付水务公司不定期租赁合同关系解除前的租金为147945.21元，因案件双方一致同意将履行保证金30000元直接抵付相应租金，故托管所尚应支付水务公司租金117945.21元。同时，托管所应支付水务公司不定期租赁合同关系解除后的房屋占有使用费43835.62元（暂算至2016年5月9日，以后仍按50000元/年的标准计付至托管所实际腾退之日止）。另，在双方的不定期租赁合同关系解除后，水务公司要求托管所腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。第二，关于托管所辩称的部分租金已过诉讼时效的意见。本院认为，根据原《租赁协议》的约定，双方之间的租金系分期给付，而在双方的不定期租赁合同关系解除前，双方之间的租赁关系在事实上一直处于持续、没有中断的状态，故出租人最迟应在不定期租赁合同关系解除后的一年内向承租人主张租金。故本案中水务公司于2016年5月27日起诉并未超过诉讼时效，托管所的上述抗辩，本院不予采纳。第三，托管所认为水务公司隐瞒事实将危房出租，且认为水务公司私自要求政府强行将托管所搬离，存在违约。本院认为，托管所未举证证明案涉租赁房屋在其承租当时即存在房屋安全性问题，本案中不能以2014年6月份的房屋安全鉴定报告来认定在承租当时该房屋即存在相关安全性问题；另，托管所至今尚未腾退房屋，亦不存在其辩称的被强行搬离，无法照常办学的情况，故托管所反诉水务公司存在违约情形，要求水务公司承担违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，本案水务公司的本诉诉讼请求，本院部分予以支持。托管所的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、本诉被告海盐县益智托管所于本判决生效之日起十五日内腾退其承租的位于海盐县武原街道城北东路81号后大楼的房屋，并交还给本诉原告海盐县水务投资集团有限公司；二、本诉被告海盐县益智托管所支付本诉原告海盐县水务投资集团有限公司租金人民币117945.21元及房屋占有使用费43835.62元（该占有使用费暂算至2016年5月9日，以后仍按50000元/年的标准计付至其实际腾退之日止），于本判决生效之日起十日内清结；三、驳回本诉原告海盐县水务投资集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告海盐县益智托管所的反诉请求。如果本诉被告海盐县益智托管所未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6040元，由本诉原告海盐县水务投资集团有限公司负担4860元，本诉被告海盐县益智托管所负担1180元；反诉案件受理费150元，由反诉原告海盐县益智托管所负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  甘琴飞二〇一六年八月二十六日书记员  陶沈薇（附页）