衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢柯民重字第10号原告：张利娟。委托代理人：陈军翔，浙ＸＸ风律师事务所律师。被告：陈金荣。委托代理人：胡建发，浙江天能律师事务所律师。原告张利娟与被告陈金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，于2015年8月31日作出一审判决。被告不服，提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院经审理后，于2015年12月14日作出民事裁定，认为一审判决对房屋租赁合同的解除、陈金荣的腾房情况以及张利娟对陈金荣转租部分房屋的交接的基本事实未予查清，导致实体处理不当，故撤销原判，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭审理。原告张利娟的委托代理人陈军翔，被告陈金荣及其委托代理人胡建发参加了庭审。本案现已审理终结。原告张利娟起诉称：2012年4月5日，被告与衢州市石油化工有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租衢州市石油化工有限公司所有的位于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧及32-1至32-9号房屋，租期自2012年9月30日起至2017年9月29日止，租金总额160万元，自2013年9月29日开始按每年40万元缴纳，以后均以每年的9月29日为租金缴纳日，逾期缴纳房租的按逾期金额每日3%支付违约金。后被告又将部分所承租房屋转租给多人，租期及金额不等，并已向各次承租人预收了2015-2016年度租金。2015年4月2日，原告通过竞拍方式取得涉讼房屋的所有权并向被告催缴欠付的房屋租金，被告为此向原告出具承诺书一份，承诺于2015年5月20日前向原告支付所欠缴的2015年4月2日至2015年9月29日期间的房租20万元，如逾期未付的，原告有权解除合同并追究被告的一切责任。被告承诺的付款期限届满后，被告并未履行付款义务，原告多次催讨未果，故提起诉讼，要求：一、准予原告解除《房屋租赁合同》并收回全部房屋；二、判令被告按每日1095.89元的标准支付自2015年4月2日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金，及自合同解除次日起至全部房屋腾退之日止的房屋占有使用费；三、判令被告按前项房屋租金及占有使用费总额的每日3%的标准支付自2015年5月21日起至全部房屋腾退之日止的违约金。被告陈金荣答辩称：一、原告未办理房屋过户手续，涉讼房屋所有权未转移；二、原、被告双方未签订过房屋租赁合同，不存在租赁关系；三、被告于2015年5月20日已退回涉讼房屋，由原告开始接管；四、被告未向其他次承租人收过2015年4月2日以后得租金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明：2012年4月5日，被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定衢州市石油化工有限公司将其自有的位于衢州市三衢路66号南区武警支队右侧及32-1至32-9号房屋出租给被告，租赁期限共五年，自2012年9月30日起至2017年9月29日止，租金总额160万元，自2013年9月29日开始按每年40万元缴纳房租，每年的9月29日为租金缴纳日。后被告将部分所承租房屋转租给多人，约定的租金、租期不等。2014年6月10日，本院依据生效裁判文书委托拍卖公司拍卖涉讼房屋。原告张利娟于2015年4月2日通过竞拍方式购买涉讼房屋，本院于同日作出并送达（2013）衢柯执民字第783-1号执行裁定书，裁定涉讼房屋归原告张利娟所有，房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达买受人张利娟时起转移。2015年4月29日，原、被告就涉讼房屋出租事宜进行协商，被告向原告出具承诺书一份，载明：“本人尚欠自2015年4月2日至2015年9月29日的房租20万元未付，本人承诺于2015年5月20日前将该笔房租付清，如逾期未付清的，房屋所有权人可强制关停该房屋，本人无条件退出房屋，因房租纠纷产生的一切责任由本人承担”。因被告未按约交付房租，原告催收未果，于2015年7月诉至本院，诉请如前。诉讼中，原告自认其已于各次承租人与陈金荣签订的次承租合同到期之日将案涉11间房屋收回。涉案各间房产陈金荣收取次承租人的租金及张利娟续租情况如下：1、地址三衢路66号仓库，租户张水花（陈金荣已收租金至2016年6月4日，该物业尚未续租）；2、三衢路32-9及后院仓库，毛小琴（陈金荣已收租金至2015年5月10日，张利娟续租时间2015年5月9日至2016年6月30日）；3、三衢路32-8，陈国平（陈金荣已收租金至2016年1月15日，续租时间2016年1月15日至2016年6月30日）；4、三衢路32-7，舒有元（陈金荣已收租金至2015年6月30日，续租时间2015年6月30日至2016年6月30日）；5、三衢路32-6，郑宏伟（陈金荣已收租金至2015年7月30日，续租时间2015年7月30日至2016年6月30日）；6、三衢路32-4、32-5，周根妹（陈金荣已收租金至2015年5月9日，续租时间2015年5月9日至2016年6月30日）；7、三衢路32-3，吴培金（陈金荣已收租金至2015年9月14日，张利娟已与徐林英签订续租合同，续租时间2015年10月29日至2016年6月30日）；8、三衢路32-1、32-2衢州市巨ＸＸ物科技有限公司（陈金荣已收租金至2016年4月30日，未续租）；9、三衢路34号仓库四间，罗荣（陈金荣已收租金至2015年6月30日，续租时间2015年6月30日至2016年6月30日）；10、三衢路36-38号，孙凌（陈金荣已收租金至2015年7月20日，续租时间2015年7月20日至2016年6月30日）。上述事实由原、被告的庭审陈述，原告提供的拍卖成交确认书、实物交接单、执行裁定书、被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的房屋租赁合同、承诺书、陈金荣与次承租人签订的房屋租赁合同予以证实，本院予以确认。本院认为，被告陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原合同对租赁人和新房屋所有权人继续有效。在租赁关系中，出租人的主要义务是将租赁物交付承租人，承租人主要义务是交付租金。现被告逾期未付房租，属根本性违约行为，原告要求解除《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同自通知到达对方时解除。对合同的解除时间，应为被告收到起诉状副本的2015年8月3日。对于原告要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求，原、被告已对被告所欠租金进行结算，被告于2015年4月29日出具承诺书，明确欠原告2015年4月2日至2015年9月29日的房租200000元，其中该200000元包括被告自己使用的七彩假日宾馆及其他转租的房产产生的租金，故本院对被告所欠上述金额予以确认。关于违约金，被告主张过高，请求予以适当降低，本院予以准许。被告提出原告未取得房屋所有权的抗辩意见，本院认为，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书生效时发生效力，原告通过拍卖购买涉讼房屋后，法院已出具执行裁定书，确认房屋所有权及相应国有土地使用权自裁定送达原告时起转移，故原告已依法取得涉讼房屋所有权，被告的上述抗辩意见不成立。被告提出已于2015年5月20日将涉诉房产交付原告，但未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。诉讼中，因原告已认可于次承租人与被告租赁合同到期之日收到涉案全部房产，故原告再要求被告交付全部房屋已无必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈金荣与衢州市石油化工有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日解除。二、被告陈金荣于本判决生效后十日内支付原告张利娟租金及占有使用费200000元；三、被告陈金荣于本判决生效后十日内向原告张利娟支付违约金，违约金的数额以200000元为基数，按照年利率24%，自2015年5月21日起计算至款项实际付清之日止；四、驳回原告张利娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5168元,由被告陈金荣负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  余建华代理审判员  汪佳丽人民陪审员  胡志远二〇一六年八月十八日书 记 员  徐星瑜