湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第06657号原告长沙礼盛房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道662号软件大楼后栋1680号。法定代表人周训根，该公司执行董事。委托代理人王少峰，湖南银联律师事务所律师。被告游xx。原告长沙礼盛房地产开发有限公司（以下简称“礼盛公司”）诉被告游xx商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，与人民陪审员杨云、人民陪审员朱彦琴组成合议庭，适用普通程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告长沙礼盛房地产开发有限公司的委托代理人王少峰到庭参加了诉讼，被告游xx经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告礼盛公司诉称：原告与被告于2014年7月9日签订《长沙市商品房买卖合同》(编号：xxxxxxxxxxxx)及其附件，由被告购买原告开发的坐落于岳麓大道660号第xx栋xx单元xx号房屋，合同总价款677412元，其中首付款207412元，剩余房款470000元采用银行按揭方式支付。上述合同签订完毕后，原告及时向被告开具了首付款发票，并向房产部门办理了合同备案预告登记手续。被告亦与银行办理了按揭贷款手续。因被告资金困难，其仅支付了10412元的首付款和其他费用，剩余首付款197000元被告承诺在2015年3月1日之前付清，并向原告出具了《欠条》。然而，被告并未按承诺付款，至今仍欠原告197000元的首付款未付；同时，据银行反映，截至2015年9月13日，被告已连续4期逾期未还，拖欠银行贷款本息12263.73元。被告的行为已经严重违约，根据《欠条》、《长沙市商品房买卖合同》第七条约定及其附件四《合同补充协议》第二条第七款的规定，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金；同时，根据《合同补充协议》第十一条第二款约定，合同解除后，被告有义务配合原告办理注销合同备案预告登记手续。综上，原告根据相关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求判决：（一）解除原告与被告签订的编号为xxxxxxxxxxxx的《长沙市商品房买卖合同》及其附件；（二）被告向原告支付违约金67741.2元；（三）被告限期配合原告办理注销合同备案预告登记，并自买卖合同解除之日起至前述手续办理完毕之日止按合同总价款677412元的日万分之二的标准向原告支付违约金；（四）被告承担本案的全部诉讼费用。被告游xx经本院合法公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2014年7月9日，原告礼盛公司与被告游xx签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为xxxxxxxxxxxx）及其附件四《合同补充协议》，被告购买了原告开发的位于长沙市岳麓区岳麓西大道660号潇湘奥园项目中第1xx栋N单元xx层xx号房。合同第五条关于计价方式及价款约定房屋总金额为677412元。合同第六条关于付款方式及期限约定：“2、银行按揭付款：首付款（含定金）人民币207412元于2014年7月9日支付。剩余房款470000元采用银行按揭方式支付。”合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在150日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《合同补充协议》第二条第七款中约定“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”《合同补充协议》第十一条第二款约定：“合同因法律规定或者约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或者法律规定应计算违约金或者利息的，退款时一并计算。”同日，被告向原告出具《欠条》，欠条内容包括：“本人游xx于2014年7月9日购买长沙礼盛房地产开发有限公司潇湘奥林匹克花园xx栋xxx号，按双方约定需支付首期房款207412元及代收费29166元。现因本人资金困难，必须欠贵公司房款197000元，本人承诺于2015年3月1日之前付清所欠房款，逾期七天内的，本人自愿按所欠款项千分之七向贵公司支付滞纳金；逾期超过七天的，贵公司可单方面解除购房合同，并可按照总房款的余款的10%收取本人的违约金。该违约金从本人已交房款中扣除，扣除违约金的剩余部分请在解除合同之日起十五个工作日内退还给本人。”2015年9月14日，中国工商银行股份有限公司长沙金鹏支行向原告出具《个人逾期贷款扣收通知书》：“长沙礼盛房地产开发有限公司（担保人）：游xx（××）与我行签订了《个人购房贷款＼担保合同》，按合同约定，贵公司为借款人在该合同项下的借款本金＼利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2015年9月１３日，已连续4期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息12263.73元。我行从贵公司保证及专户予以扣收（具体扣款金额以收到贵单位回单为准），请贵公司＼您在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。如对扣收有异议，请在收到本函7个工作日内以书面形式向我行提出。”因至今被告未按照约定支付剩余的首付款及拖欠银行贷款，原告遂起诉至法院。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、被告向原告出具的《欠条》、《个人逾期贷款扣收通知书》予以证明，本院予以确认。被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。本院认为：第一、原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现原告诉请要求解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，依据双方合同第七条、以及被告向原告出具的《欠条》现被告尚欠首付款197000元未支付给原告，原告依约享受合同解除权，故原告诉请解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，本院予以确认。对于合同解除的时间，本院确定解除通知送达之日即2016年6月9日被告收到本院送达的起诉状副本之日合同已解除。第二、关于原告诉请被告承担违约金的问题。原告主张被告支付合同解除的违约金67741.2元，根据被告向原告出具的《欠条》，被告逾期未向原告付清欠款超过七天的，原告可单方解除合同，并可按总房款的余款10%收取被告的违约金。现被告所欠原告的购房款余款为197000元，原告诉请被告承担违约金67741.2元，本院予以部分支持为19700元。第三、根据双方在补充协议第十一条中的约定，合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销，故原告诉请被告配合办理合同备案登记的注销，理由正当，本院予以支持。原告诉请被告配合办理按揭合同的解除手续，因按揭合同的解除涉及案外人即银行的利益，故本院在本案中不予处理。另原告诉请被告自买卖合同解除之日起至合同备案登记注销和按揭合同解除办理完毕之日止按合同总价款的日万分之二的标准支付违约金，对此，本院认为，现并未出现被告拒绝配合办理上述手续的情况，若被告有逾期拒不履行的情形，本院将根据双方的约定以及本案的实际情况予以约束。对于原告应当退还给被告的已经支付的购房款，因被告并未在本案中提出反诉，故被告可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙礼盛房地产开发有限公司与被告游xx于2014年7月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxxxxx）及附件自2016年6月9日起解除；二、被告游xx在本判决生效后十五日内向原告长沙礼盛房地产开发有限公司一次性支付合同解除的违约金人民币19700元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告游xx在涉案房屋因按揭贷款设立的抵押权消除并收到原告通知后十五日内协助原告长沙礼盛房地产开发有限公司办理注销双方于2014年7月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxxxxxxxx）的备案登记；若被告游xx未在上述期限内履行协助义务，则从逾期之日起按每日人民币67.7元的标准向原告支付延迟履行金至注销办理完毕之日止；四、驳回原告长沙礼盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1494元，公告费560元，共计人民币2054元，由被告游xx负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 周 赞人民陪审员 杨 云人民陪审员 朱彦琴二〇一六年八月一日书 记 员 邱 萌附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。