中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第42291号原告(反诉被告)李文隽，女，1982年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)张海辉，男，1981年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人潘杰，上海申浩律师事务所律师。被告郑军(反诉原告)，男，1965年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。被告胡江萍，女，1966年5月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告郑昊林，男，1993年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人胡江萍。原告李文隽、张海辉与被告郑军、胡江萍、郑昊林以及反诉原告郑军与反诉被告李文隽、张海辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月19日、7月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李文隽以及李文隽、张海辉的委托代理人潘杰，被告(反诉原告)郑军以及被告胡江萍(亦即被告郑昊林的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文隽、张海辉诉称，2015年7月9日，经九间伴房产中介公司居间介绍，原、被告签订买卖合同一份，约定由三被告将其名下位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给两原告，总价为人民币(以下币种相同)325万元。被告郑昊林系被告郑军、胡江萍之子，因在美国读书，由郑军代为签名，且被告郑军、胡江萍当场承诺尽快办理郑昊林的公证委托手续以便办理过户手续，预计7月20日前办妥。双方约定，在郑昊林的公证委托手续办妥后原告即向被告支付首付款，但被告却未能在约定的7月20日前办妥郑昊林的委托手续，导致不能按时审税及支付首付款，也无法办理贷款手续。2015年8月4日，被告告知原告已办妥郑昊林的公证委托手续，故两原告与被告郑军、胡江萍相约于次日即至浦东交易中心完成了审税和限购查询等手续。8月5日上午，原、被告完成了审税和限购查询等手续，原告向被告郑军、胡江萍支付了首付款120万元，郑军、胡江萍返还了5万元作为尾款。下午，双方按中介公司提供的材料至工行办妥了贷款面签手续。9月16日，工行告知经审核需更改主贷人为原告张海辉，被告未提异议，张海辉于9月18日完成了该手续。9月30日，贷款合同办妥，中介工作人员李建军即电话通知被告郑军及胡江萍办理过户手续，胡江萍表示同意，郑军却以原告贷款审批不及时导致已超过合同约定的9月20日的过户期限为由不予配合。国庆长假期间，中介人员多次与郑军沟通，要求郑军配合办理过户手续，但郑军以原告违约为由毁约，并向李建军发送解除合同通知。李建军收到该通知后即转发给了原告，原告遂向被告发送了答复及违约提醒函，明确了合同约定的过户时间在补充条款中约定为贷款办妥后的5个工作日内，并非郑军所述的9月20日，原告未违约。但郑军未回复。原告又联系胡江萍，胡江萍表示同意过户，但无法说服郑军。故原告起诉来院，要求：1、继续履行买卖合同，将系争房屋过户登记至原告名下；2、在工行拒绝逾期放贷，被告必须配合原告重新申请贷款；3、被告赔偿2015年10月13日至27日期间滞纳金及房租损失22,560元，赔偿10月27日后的违约金65万元。审理中，原告撤回了第2条诉讼请求，撤回第3条诉讼请求中的房租损失的请求，并调整滞纳金及违约金为：按已付款的日万分之四计算，自2015年10月13日至实际过户之日止。被告郑军辩称，双方合同并未约定郑昊林的公证委托手续须在2015年7月20日前办妥；9月30日及国庆期间，中介人员未通知被告办理过户手续；原告在8月5日递交的贷款申请手续不妥，导致9月17日更改主贷人，已违约，且超过合同约定的9月20日过户办理时间，故要求解除双方之间的买卖合同，不同意原告的所有诉讼请求。被告胡江萍、郑昊林辩称，签约情况属实，因郑昊林在国外，签约时胡江萍口头承诺在7月20日前能办妥公证委托手续，但事后因邮寄问题在8月3日才收到郑昊林的委托书，并非被告故意拖延时间。据胡江萍所知，在7月9日-20日内，原告与中介已一起咨询并着手准备贷款手续，并在8月5日办理了审税及贷款申请手续，故原告并无过错。过错在于郑军误解了合同条款，也错过了诉前调解的机会。现同意继续办理过户手续。反诉原告郑军诉称，双方合同约定，反诉被告应在2015年8月5日前办理贷款申请手续，但反诉被告于8月5日递交的手续有问题，导致须变更主贷人，直至9月17日才重新办理变更手续，造成贷款手续迟延及不能按合同约定的9月20日前办理过户手续，现房屋已涨价至400多万元，反诉被告理应承担违约责任。反诉被告多次去系争房屋恐吓威胁承租人，导致承租人在合同到期后不再续租，造成反诉原告11天的房屋空置租金损失，故诉请要求：1、解除反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同；2、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告逾期过户的滞纳金(按总房款325万的日万分之四计算，从2015年9月21日计算至实际付款之日止)；3、要求反诉被告赔偿贷款迟延的违约金130万元；4、要求反诉被告赔偿租金损失2,200元；5、要求反诉被告赔礼道歉。审理中，反诉原告撤回了第5条诉讼请求。反诉被告李文隽、张海辉辩称，双方签约后，反诉被告即积极履行义务，未违约。反诉原告郑军在诉讼期间仍将系争房屋出租，故反诉被告将该情况如实告知其租户，未违反法律规定。郑军认为反诉被告违约的唯一理由是贷款银行要求变更主贷人，导致在9月17日重新办理贷款手续，以致过户迟延，但反诉被告在8月5日递交的贷款申请材料并无过错，仅仅是银行内部的审查后确认主贷人为张海辉为妥，故又根据银行的要求及时办理了更改手续，反诉被告并无过错。另，根据双方合同约定，贷款手续办妥后5日内办理过户手续，故反诉被告在取得贷款合同后即要求反诉原告办理过户手续，反诉被告未违约。反而是反诉原告郑军因房价上涨而毁约，在中介人员再三要求过户的情况下拒绝履约，故郑军要求解除合同既无法律依据也无合同依据，现不同意反诉原告的诉讼请求。被告胡江萍、郑昊林陈述，因郑昊林的委托手续迟至8月3日到达被告处，导致原告的贷款手续迟延办理；在原告办妥贷款合同后，中介人员即在9月30日电话通知胡江萍办理过户手续，且中介人员当时明确告知胡江萍也已通知郑军办理过户手续，故胡江萍未再通知郑军。后胡江萍获取了贷款合同的内容，又发短信通知了郑军，但郑军未回复，故至今未能办理过户手续。故胡江萍及郑昊林并无过错。对于出租情况不清楚。经审理查明，系争位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为郑军、胡江萍、郑昊林。郑昊林系郑军、胡江萍之子。郑军、胡江萍已离婚。2015年7月9日，经上海九间伴房地产经纪有限公司居间介绍，张海辉、李文隽与郑军、胡江萍、郑昊林签订上海市房地产买卖合同一份，约定由郑军、胡江萍、郑昊林(甲方)将其名下位于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给张海辉、李文隽(乙方)，总价为325万元。合同第四条的房屋交接期限为空白。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年9月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付滞纳金，滞纳金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，滞纳金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的滞纳金外，乙方还应承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除滞纳金及违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付滞纳金，滞纳金应按照乙方已付款的日万分之四计算，滞纳金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的滞纳金外，甲方还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同补充条款(一)约定：2、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交与上海九间伴房地产经纪有限公司(以下简称居间方)保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。甲乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。3、交房：甲方于取得除尾款外所有房款后5日内将房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》；7、有关乙方贷款的特别约定：7.1贷款产生的费用由乙方自行承担；若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付予甲方。7.2乙方于2015年8月5日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且逾期达十五日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。10、甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达十五日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任。11、双方应在本房地产买卖合同的签署栏中如实提供通讯地址及联系电话，上述通讯地址及联系电话作为双方的发出通知的唯一依据，若因受送达方拒收或因地址错误无法送达的，均按照付邮日(以邮局邮戳为准)视作通知方已依本合同给予书面通知。本合同任何一方通讯地址或联系电话发生变化，该方应立即通知本合同的另一方。否则，因此产生的一切后果由该方承担。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年7月9日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2015年7月30日前，将房款120万元直接支付予甲方；甲乙双方应将佣金确认书所约定的是否各自的佣金按约定的支付方式支付予居间方。3、乙方于甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款195万元支付予甲方。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同落款处郑昊林的签名处由郑军代为签名，郑军的居住地址为浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室。2015年7月9日，张海辉、李文隽向郑军、胡江萍支付定金10万元，同年8月5日，又支付购房款120万元，同时，郑军、胡江萍向张海辉、李文隽返还了5万元作为尾款以后再支付。2015年7月下旬，中介人员多次向胡江萍发送短信催问是否已收到郑昊林的公证委托书，如延期，则后期的审税及贷款手续均跟不上。8月4日，胡江萍回复已收到公证委托书，中介人员与胡江萍约定8月5日办理审税手续。2015年9月30日，张海辉、李文隽与中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行签订个人购房借款担保合同(组合贷款适用)一份，由张海辉、李文隽贷款195万元。2015年9月30日2：46，中介人员向郑军发送短信：郑先生，今天下午(9月30日)可以安排房产过户，您来得及吗？郑军未回复。2015年10月7日，郑军向居间方及李建军发送告知函一份，认为根据双方合同第六条及补充条款(一)的第7条，乙方已违约，要求根据合同第九条第三款的约定解除合同并要求乙方支付违约金并由中介方返还产证。同月9日，张海辉、李文隽向张军、胡江萍、郑昊林发送告知书答复，因郑昊林的告知委托手续比甲方承诺的日期迟延，导致之后所有手续均迟延，根据合同补充条款(一)的第2条及第10条，如甲方在乙方贷款办妥后5个工作日即2015年10月12日仍拒绝办理过户手续的，将追究甲方违约责任。同月13日，张海辉、李文隽又向张军、胡江萍、郑昊林发送违约告知函一份，要求支付滞纳金及违约金。审理中，张海辉、李文隽申请中介人员李建军出庭作证。李建军作证称，其系双方房屋买卖的直接经办人员，在双方签约后，因郑昊林在国外，需要他提供公证委托书才能办理后续的手续，故在8月初公证书到达后即办理了审税及贷款申请手续，乙方向甲方支付了首付款。期间，因甲方少提供了户口簿，又迟延了几天，且其多次向银行催促办理贷款手续，后银行通知需要更改主贷人，故其立即通知张海辉，张海辉从国外飞回上海办理了手续，贷款合同于9月30日审批完成，故其马上电话通知郑军及胡江萍准备过户，当时郑军有点生气，认为已超过9月20日，其告知郑军根据合同约定最多是滞纳金的事情，胡江萍则同意过户。下午，其发短信给郑军要求过户，郑军未回复。国庆期间，其多次发短信给郑军要求过户，郑军均未回复。对此，郑军认为李建军未打电话给他，胡江萍则确认收到李建军电话要求过户，且其向李建军确认郑军亦已收到电话通知。审理中，胡江萍确认，其在2015年8月4日才收到郑昊林的公证委托书，故中介人员及张海辉、李文隽自8月5日开始办理贷款申请资料。9月30日，中介人员通知其，因贷款已办妥，应办理过户手续，中介人员同时告知其已通知郑军。2016年7月21日，张海辉、李文隽向胡江萍支付房款325,000元。审理中，张海辉、李文隽同意支付除尾款外的房价余款1,625,000元，并确认，因原审批的贷款合同已到期，其已重新启动申请手续且银行已受理并批准，如过户后2个月内贷款放款不足或不成，其以现金方式付清。以上事实，有原、被告提供的上海市房地产买卖合同、委托书及公证书、机票、短信、房地产登记簿、贷款合同、告知书、答复、违约提醒函及证人证言等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市房地产买卖合同，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。在履行合同过程中，张海辉、李文隽按约支付了首付款并按约办理了贷款申请手续，符合合同约定。郑军认为张海辉、李文隽虽于2015年8月5日办理了贷款申请手续，但手续有问题导致须更改主贷人，以致过户延期，系张海辉、李文隽之过错并已违约，故要求解除合同，本院认为，张海辉、李文隽按合同约定在8月5日办理了贷款申请手续，后因更改主贷人，贷款合同于9月30日签订，导致不可能按合同约定的9月20日前办理过户手续，但之前郑昊林的公证委托手续未能在约定的7月20日前办妥，直至8月4日才收到，亦系导致贷款合同办理时间相应顺延的直接原因，另，即使贷款合同的办理因更改主贷人而迟延，在9月30日通知郑军及胡江萍办理过户手续，当时尚未满足超过15天的合同解除期限，故双方合同仍应继续履行，郑军要求解除合同，无合同及法律依据，本院不予支持。张海辉、李文隽要求郑军、胡江萍、郑昊林赔偿逾期过户的滞纳金及违约金并自愿调整了违约金的数额，符合合同及法律依据，本院予以支持。张海辉、李文隽自愿以贷款方式支付除尾款外的其余房款，且承诺如贷款不成或不足则以现金补足，于法不悖，本院予以支持。同上理由，郑军的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郑军、被告胡江萍、郑昊林应于本判决生效之日起十日内协助将座落于上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)李文隽、张海辉名下；二、原告(反诉被告)李文隽、张海辉应于过户之日起六十日内支付被告(反诉原告)郑军、被告胡江萍、郑昊林房款1,625,000元；三、被告(反诉原告)郑军、被告胡江萍、郑昊林应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李文隽、张海辉滞纳金及违约金(按125万元的日万分之四计算，从2015年10月13日起计算至过户之日止)；四、驳回被告(反诉原告)郑军的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,530元，反诉案件受理费10,300元，由被告郑军、胡江萍、郑昊林承担3,530元，反诉原告郑军承担10,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨晓云人民陪审员  黄燕华人民陪审员  赵大卿二〇一六年八月三十一日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。