上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4302号原告上海文茗服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张凯，总经理。委托代理人陆立新。委托代理人陆红霞，上海王岩律师事务所律师。被告上海华林园艺有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人蒋金泉，总经理。委托代理人俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托代理人高佳文，上海市申松律师事务所律师。被告上海茸华电业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人彭革云，经理。被告上海市松江区车墩镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人曹雷军，镇长。委托代理人曹憬，上海至真律师事务所律师。委托代理人叶燕。原告上海文茗服饰有限公司(以下简称“文茗公司”)与被告上海华林园艺有限公司(以下简称“华林公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，并于2016年1月6日公开开庭进行了第一次审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加上海茸华电业有限公司(以下简称“茸华公司”)、上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称“车墩镇人民政府”)作为被告参加诉讼，并于2016年4月21日公开开庭进行了第二次审理。因案情复杂，本案于2016年5月26日转为适用普通程序，并依法组成合议庭于同年7月5日公开开庭进行了第三次审理。原告文茗公司的委托代理人陆立新、陆红霞，被告华林公司的委托代理人高佳文三次均到庭参加诉讼。被告车墩镇人民政府的委托代理人曹憬到庭参加了第二、三次庭审。被告华林公司的委托代理人俞移冲，被告车墩镇人民政府的委托代理人叶燕到庭参加了第二次庭审。被告茸华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二、三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文茗公司诉称：2011年5月23日，被告华林公司提供车墩镇人民政府出具的《房屋产权证明》，并与原告签订《租房合同》，约定被告华林公司将位于上海市松江区车墩镇华长路XXX号，面积为450平方米的生产用房(以下简称“系争房屋”)租赁给原告使用，租赁期限自2011年5月23日起至2030年7月14日止。同时，合同约定原告可对房屋进行装饰装修。之后，原告与被告茸华公司签订《房屋租赁合同》，约定被告茸华公司将系争房屋、200平方米活动房及650平方米水泥场地租赁给原告长期使用，合同一年一签，合同到期后如原告继续使用按原合同续签。同时，合同约定可按自身经营特点进行装饰装修。合同签订后，原告对系争房屋进行了装饰装修，并搭建活动房325平方米。为此，原告花费了装饰装修等费用579,298.77元，并购置了568,630元的机器设备，添置了83,300元的其他设备。另原告向被告茸华公司支付押金7,500元。2015年11月12日，原告在未接到任何终止租赁合同通知或要求搬离系争房屋通知的情况下，来了20多人对原告承租的系争房屋进行强制拆除，造成原告的机器设备、原材料、办公用品等毁损，造成原告1,207,588.45元的损失(其中固定净资产324,119.10元，原材料880,229.35元、办公消耗品3,240元)。原告认为，原告在征得被告华林公司、茸华公司同意的情况下，根据原告自身经营需要对系争房屋进行装饰装修、扩建没有过错，三被告在对系争房屋拆迁过程中均未与原告就安置补偿问题进行协商，也没有通知原告做好搬迁工作，在原告没有任何准备的情况下，突然对系争房屋强制拆除，侵犯了原告的合法权益，三被告均有过错，应承担共同赔偿责任。故请求法院判令：一、被告茸华公司返还原告押金7,500元；二、三被告共同赔偿原告装修、扩建等损失579,298.77元；三、三被告共同赔偿原告停产停业损失273,000元；四、三被告共同赔偿原告机器设备、原材料等损失1,207,588.45元。被告华林公司辩称：其与原告之间不存在租赁合同关系，原告应当向被告茸华公司主张权利，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告茸华公司辩称：原告在租赁场地上搭建房屋未经其同意，其根本不清楚，原告提出的损失没有依据。被告车墩镇人民政府辩称：其与原告之间不存在租赁合同关系，其对原告没有赔偿义务，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明：2008年4月30日，被告茸华公司与上海市松江区车墩镇华阳农副总公司(以下简称“华阳农副总公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定华阳农副总公司将位于上海市松江区车墩镇华长路西、塔港路北标准厂房450平方米房屋(就是本案系争房屋)出租给被告茸华公司使用，租赁期限自2008年5月1日起至2011年4月30日止。合同另对租金、支付期限等事项作了相应的约定。2011年4月30日、2014年4月30日，被告茸华公司与华阳农副总公司先后两次续签《房屋租赁合同》，租赁期限延期至2015年4月30日。另查明：2011年5月23日，被告车墩镇人民政府的工业贸易办公室出具《房屋产权证明》一份，载明：“位于上海市松江区车墩镇华长路XXX号的房屋，1997年2月建造，房屋面积450平方米的生产用房，该房屋产权属于上海华林园艺有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产用房使用”。同日，原告与被告华林公司签订《租房合同》，约定被告华林公司自2011年5月23日起将系争房屋交付原告使用，至2030年7月14日收回，房屋租赁价格为每月6,750元。合同另对其他事项作了协议的约定。同日，原告与被告华林公司签订《租房合同补充协议》，载明：租房合同是原告为了营业执照地址变更过程中方便办理各项手续而与被告华林公司签订，待原告营业执照地址变更手续完成后租房合同无效，亦不作任何凭证，故在租房合同后增加此补充协议为证，以免引起争议！此协议一式两份，原告与被告华林公司双方各执一份！再查明：2014年1月，原告与被告茸华公司续签《房屋租赁合同》一份，约定被告茸华公司同意将系争房屋及活动房200平方米、水泥场地650平方米租赁给原告长期使用，租赁协议一年一签(自2014年1月1日至2014年12月31日)，租金每年12万元，半年一付即6万元，押金7,500元。合同第五条约定，租赁期间原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由原告承担。房屋转租须征得被告茸华公司同意。合同第七条约定，在一租赁期到期时，原告需要提前六天向被告茸华公司支付下一租赁期租金，否则被告茸华公司有权收回房屋。合同第八条约定，此协议到期后如原告继续使用则按此协议续签。合同最后注明：“总甲方若不同意再租给甲方，则无力在租给文茗公司”。合同另对其他事项作了协议的约定。又查明：2015年9月15日，被告华林公司(华阳农副总公司)与被告车墩镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告车墩镇人民政府对位于上海市松江区车墩镇华长路(华阳农副总公司内)的房屋进行拆迁，被告车墩镇人民政府补偿被告华林公司(华阳农副总公司)合计23,174,371元(其中：1、评估总价16,930,646元；2、停产停业损失费2,761,290元；3、搬迁费182,565元；4、速签奖2,991,970元；5、速搬奖307,900元)。上述被拆迁总建筑面积9,072平方米，改制转让房屋建筑面积3,079平方米，自建房屋建筑面积6,013平方米，土地面积37,399.63平方米。1、评估总价18,543,417元，实际补偿金额16,930,646元(其中：转让房屋3,317,748元、自建房屋3,763,135元、装修1,558,031元、附属设施4,992,545元、绿化969,069元、设备及物资2,330,118元)；2、停产停业损失费2,761,290元(其中：转让房屋3,079平方米×350元/平方米＝1,077,650元；自建房屋6,013平方米×280元/平方米＝1,683,640元)；3、搬迁费182,565元(转让房屋3,079平方米×30元/平方米＝92,370元；自建房屋6013平方米×15元/平方米＝90,195元)。审理中，原告认为其向被告华林公司签订《租房合同》后，自行在租赁场地搭建了325平方米的活动房。被告华林公司认为，原告最多搭建了100平方米左右的活动房，其他均是由被告茸华公司搭建的，具体询问被告茸华公司。另外，被告华林公司认可自建房屋6013平方米中，包括了活动房。被告茸华公司认为，原告仅搭建了79平方米的活动房，其他均是由其于1999年至2000年搭建的。由于原告没有充分的证据证明其在租赁场地搭建了325平方米的活动房的事实，故根据上述当事人的陈述，本院依法认定原告在租赁场地搭建了79平方米的活动房。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋产权证明》、《租房合同》、《租房合同补充协议》、《上海市征用集体所有土地非居住房屋拆迁补偿安置协议》及当事人陈述等证据证明证实。本院认为：第一，根据原告及被告华林公司提供的证据显示，可以认定被告华林公司前身为案外人华阳农副总公司；第二，关于原告提供的来源于上海市工商行政管理局松江分局档案室，原告与被告华林公司之间于2011年5月23日签订的《租房合同》，其用途仅仅为了方便原告办理工商登记手续，不能证明原告与被告华林公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，该事实可以从原告与被告华林公司之间于同日签订的《租房合同补充协议》得到证实，因此，本院依法认定原告与被告华林公司之间不存在房屋租赁合同关系；第三，本案原告所占有使用的系争房屋及200平方米活动房、650平方米水泥场地，应当是由被告茸华公司向被告华林公司承租后转租给原告的，原告与被告茸华公司之间房屋租赁合同关系早在2011年就已经建立；第四，由于系争房屋未取得建设工程规划许可证，活动房200平方米也是未经批准建设的，故本院依法认定两被告之间的房屋租赁合同及原告与被告茸华公司之间房屋租赁合同均无效；第五，两被告之间《房屋租赁合同》的租赁期限于2015年4月30日到期，而原告与被告茸华公司之间《房屋租赁合同》，虽然约定了原告长期使用，但又约定了租赁协议一年一签，合同于2014年12月31日到期，之后，原告与原告与被告茸华公司之间未续签合同，原告也没有向被告茸华公司支付过租金，由此可见，原告在未与被告茸华公司续签《房屋租赁合同》的情况下继续占有使用系争房屋、200平方米活动房及650平方米水泥场地，已经缺乏合同依据。因此，无论合同无效，还是有效，租赁期限届满原告的合同目的已经实现，原告应当在租赁期限届满后将系争房屋、200平方米活动房及650平方米水泥场地返还给被告茸华公司，返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。本案中，原告与被告茸华公司之间对房屋及场地返如何返还未作约定，故应当以房屋及场地使用后的状态返还；第六，(1)关于原告主张要求被告茸华公司返还押金7,500元，本院予以支持。(2)关于原告主张的装修、扩建等损失，因原告与被告茸华公司之间《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2014年12月31日已经到期，原告的装修、扩建成本已经分摊整个租赁期限之中，故本院不予支持。(3)关于主张的停产停业损失，虽然，原告与被告华林公司之间不存在租赁合同关系，但被告车墩镇人民政府给予被告华林公司补偿款是以房屋面积计算的，其中也包含了原告实际占有使用的面积，因此，根据本案的实际情况，并根据公平原则，本院依法确定被告华林公司支付原告停产停业损失235,620元。(4)关于原告主张的机器设备、原材料等损失，虽然被告车墩镇人民政府给予被告华林公司设备及物资的补偿款中，无法确认是否包含了原告的设备及物资，但被告华林公司也没有证据证明不包含原告的设备及物资，因此，根据本案的实际情况及公平原则，本院依法酌情确定被告华林公司支付原告设备及物资145,800元。(5)关于原告主张要求三被告承担共同赔偿责任,缺乏依据,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海华林园艺有限公司与被告上海茸华电业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告上海文茗服饰有限公司与被告上海茸华电业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；三、被告上海茸华电业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海文茗服饰有限公司押金7,500元；四、被告上海华林园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海文茗服饰有限公司停产停业损失235,620元；五、被告上海华林园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海文茗服饰有限公司设备及物资145,800元；六、驳回原告上海文茗服饰有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,339元，由原告上海文茗服饰有限公司负担16,205元(已付)，由被告上海华林园艺有限公司、上海茸华电业有限公司负担7,134元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一六年八月三十日书 记 员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。