江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4662号上诉人(原审被告、反诉原告）：苏州市吴中区木渎东林快餐配送部，住所地苏州市吴中区木渎镇金桥开发区新宇工业园1号（北区）。经营者龚亦瑾。委托诉讼代理人李荣麒。被上诉人(原审原告、反诉被告）：苏州市新宇园林工程有限公司，住所地苏州市吴中区木渎金桥开发北区南。法定代表人许阿六，总经理。委托诉讼代理人李慧卉，江苏久顺律师事务所律师。上诉人苏州市吴中区木渎东林快餐配送部因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2015）吴木民初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏州市吴中区木渎东林快餐配送部上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审反诉诉讼请求。事实和理由：2014年10月20日，被上诉人与案外人签订收购协议，签订日期在上诉人的租赁期正常营业期内。原审判决涉案租赁为不定期租赁错误。2014年10月20日处于租房协议期。上诉人应获得相应的拆迁补偿。东正资产评估估值明细表及汇总表中均登记了各租赁户名称的资产名录。被上诉人未履行及时告知义务，隐瞒拆迁真相，侵吞上诉人拆迁补偿。收购协议中包括了上诉人应得补偿费用，搬迁费用、营业损失等2014年10月20日后的15个工作日，回购方已向被上诉人支付738万元的部分补偿款。被上诉人粗暴采取停电停水，激化矛盾。原审法院判决上诉人支付2015年6月8日起的租金错误。被上诉人苏州市新宇园林工程有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原审判决。苏州市新宇园林工程有限公司向一审法院起诉请求判令：1、原审被告立即迁出承租原审原告的位于苏州市吴中区木渎金桥开发区新宇工业园1号厂房；2、原审被告支付原审原告自2015年6月8日起至原审被告实际迁出房屋时止、按每月12960元为标准计算的房屋使用费。苏州市吴中区木渎东林快餐配送部向一审法院反诉请求判令：原审原告支付其设备搬迁费4600元、停产停业损失283200元（原审被告租赁有产权房屋面积880平方米，根据拆迁协议按照300元/平方米计算；原审被告租赁无产权房屋面积128平方米，根据拆迁协议按照150元/平方米计算）、装修附着物费262316.04元、设备回购费36340元、搭建面积费137400元，合计人民币723856.04元。原审法院经审理查明：原审原、被告曾就房屋租赁事宜签订租房协议1份，约定原审原告将其所有的位于苏州市吴中区木渎镇金枫路金桥开发区新宇工业园1号厂房中建筑面积880平方米房屋出租给原审被告。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金按照年租金155520元计算。原审被告若提前终止协议，需提前三个月通知原审原告，如原审被告未能提前通知的，则原审被告应向原审原告支付年租金30%的违约金。租赁期满后，双方未再续签租赁合同，原审被告继续使用房屋，并向原审原告交纳租金、水电费。庭审中，原审原告称其于2015年2月向原审被告发送通知，因其所有的厂房已被政府回购，现通知各租户于2015年3月1日至2015年5月10日期间搬离租赁房屋，并从本月起免收租金，迁移期满后，将停止供水、供电。2015年6月3日，原审原告再次发出告示，称因各租户的租赁期已过，现再次通知各租赁户于6月7日前将租赁场内的所有物品搬空，否则视为放弃物品所有权，原审被告经营者在该告示上签字。原审被告经营者称，其当时在家里休养未收到2015年2月份的通知，但2015年2月中旬时，东林快餐配送部的经理告知其，称原审原告要让原审被告搬迁，其确实在2015年6月3日的告示上签字，但当时其未看清楚告示的内容。庭审中，原审原告确认自2015年3月1日至2015年6月7日期间为免租期。另查明，2014年10月20日，苏州市吴中区灵天建设投资发展有限公司（甲方，以下简称灵天公司）与原审原告（乙方）签订《土地使用权、房产（含地面建筑物）、设备收购协议》。协议内容为：甲方收购乙方位于苏州市吴中区木渎镇金桥开发北区南9330平方米的土地及房屋建筑。拆迁补偿款包括以下项目：第一、房屋产权证建筑面积为6778.48平方米，评估价格为1052.07万元；无房屋产权证建筑面积为1949.25平方米，评估价格为209.31万元；地面附着物及装修评估价格为163.10万元，以上共计1424.49万元。第二、土地使用权补偿按照336元/平方米计算为313.49万元。第三、设备、设施收购及搬迁补偿按照苏东正咨报字（2013）第36号评估报告，补偿总额为85.88万元（其中由甲方收购的设备、设施、绿化的补偿价格为74.59万元，设备搬迁费为11.29万元）。第四、因收购乙方土地使用权、房产（含地面建筑物）、设备产生的停产停业营业损失按照有证面积300元/平方米、无证面积150元/平方米计算共计232.59万元（6778.48平方米×300元/平方米＋1949.25平方米×150元/平方米）。第五、自来水开户费9.5万元。第六、其他373万元。以上六项补偿项目合计2438.95万元。以上事实，由原审原告提供的租房协议、通知、告示、收购协议、房产价格初评材料，原审被告提供的租赁协议、水电费收据等证据及当事人陈述等在卷予以证实。原审法院认为，原审原、被告签订房屋租赁协议，由原审被告承租原审原告所有的面积880平方米的房屋。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，原审被告继续使用房屋，并向原审原告支付租金和水电费，故双方形成不定期租赁关系，原审原告有权随时解除租赁合同，但应给予原审被告合理期间。2015年2月，原审原告通知原审被告，因其所有的厂房已被收购，请原审被告于2015年3月1日至2015年5月10日期间搬离租赁房屋，并免收搬迁期间的租金。2015年6月3日，原审原告再次通知原审被告应在2015年6月7日前搬离租赁房屋。庭审中原审原告确认自2015年3月1日至2015年6月7日期间为免租期。原审原告上述行为具有明确的解除双方租赁关系的意思表示。因原审原告已经给予了原审被告合理的期间，并自愿免除了原审被告自2015年3月1日至2015年6月7日期间的租金，故双方之间的租赁关系现已终止。原审原告要求原审被告迁出承租房屋并向其支付自2015年6月8日起至原审被告实际迁出之日止，按照月租金12960元（155520元∕12月）标准计算的房屋使用费，于法有据，原审法院予以支持。关于原审被告的反诉请求，原审法院认为，现原审原、被告之间的租赁关系已经终止，原审被告要求原审原告支付停产停业损失、搬迁费、设备回购费、装修附着物费、搭建面积费，无合同和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、原审被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部于本判决生效之日起七日内将位于苏州市吴中区木渎金桥开发区新宇工业园1号厂房腾空、迁出并返还原审原告苏州市新宇园林工程有限公司。二、原审被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部于本判决生效之日起七日内支付原审原告苏州市新宇园林工程有限公司自2015年6月8日起至实际返还之日止、按月租金人民币12960元为标准计算的房屋使用费。三、驳回原审被告苏州市吴中区木渎东林快餐配送部的反诉请求。本诉案件受理费448元、反诉案件受理费5520元，合计人民币5968元，由原审被告苏州市东林快餐配送部负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，涉案租赁合同于2014年12月31日到期后，双方当事人未续签合同，原审法院认定双方当事人之间形成不定期租赁关系，被上诉人有权随时解除租赁合同正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被上诉人于2015年2月通知上诉人至2015年5月10日搬离租赁房屋，为解除双方之间的房屋租赁合同，并给予上诉人合理搬离时间，依法应予支持，上诉人应及时向被上诉人返还涉案房屋。上诉人在被上诉人给予的合理期间内，仍未搬离并返还涉案房屋，应向被上诉人支付房屋使用费，原审法院参照合同约定的租金标准，认定自2015年6月8日起算至实际返还之日合理。被上诉人在租赁合同期内并未要求提前终止合同，其主张搬迁费、停产停业损失、设备回购费无合同依据。上诉人使用涉案房屋至租赁合同到期后，上诉人主张装修附着物费、搭建面积费无事实和法律依据，原审法院未予支持并无不当。根据合同的相对性，被上诉人与案外人签订的收购协议与上诉人无关联性，上诉人据此要求补偿依法不能成立。综上所述，上诉人苏州市吴中区木渎东林快餐配送部的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6385元，由上诉人苏州市吴中区木渎东林快餐配送部负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年八月二十九日书 记 员  毛莉莉