湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘03民终908号上诉人（原审被告）湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区富洲路98号604室。法定代表人梁艳红，总经理。委托诉讼代理人罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人唐晒，湖南勤人坡律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）孟宁。委托诉讼代理人卢炯，湖南潭州律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人王珊，湖南潭州律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审第三人）交通银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市岳塘区河东大道1058号。负责人张薇，行长。委托诉讼代理人王婧，该行职工，代理权限为一般代理。上诉人湘潭美江房地产开发有限公司因与被上诉人孟宁、交通银行股份有限公司湘潭分行商品房买卖合同纠纷一案,不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法响民初字第1029号民事判决，于2016年5月18日向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湘潭美江房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐晒、被上诉人孟宁委托诉讼代理人王珊、被上诉人交通银行股份有限公司湘潭分行委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘潭美江房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2015）雨法响民初字第1029号民事判决，发回重审或改判上诉人不向被上诉人孟宁承担物业维修基金9918元、其他代收款5182元及违约金295元，同时不向被上诉人交通银行股份有限公司湘潭分行一次性返还贷款本金167872.8元及相应的罚息、复利；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决超出诉讼请求裁判，依法应发回重审。1、被上诉人交通银行股份有限公司湘潭分行诉求的是要求被上诉人孟宁支付未还本金及利息，罚息、复利，并未要求上诉人承担还款责任，一审判决判令上诉人直接承担还款责任与诉求不符；2、被上诉人交通银行股份有限公司湘潭分行并未要求解除《个人房产抵押贷款合同》，一审判决根据“要求原告归还未还本金”的诉求擅自推定交通银行股份有限公司湘潭分行的诉讼请求为要求解除合同明显违法；3、事实上，在经法院释明后，交通银行股份有限公司湘潭分行已明确表示不要求解除《个人房产抵押贷款合同》，但一审判决仍推断交通银行股份有限公司湘潭分行的诉求为要求解除合同，明显是对当事人意思的曲解；4、虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但被上诉人交通银行股份有限公司湘潭分行根本就没有提出解除商品房担保贷款合同，甚至在一审法官进行解释说明之后，仍坚持不同意解除商品房担保贷款合同，因此上诉人无需支付购房贷款给银行，一审判决判令上诉人支付交通银行股份有限公司湘潭分行贷款本金167872.8元再次超出诉求。二、一审判决部分事实认定错误。物业维修基金9918元、其他代收款5182元系向第三方支付，并非上诉人收取，因此上诉人无返还的义务，自然也无责任。另外，本案涉案标的已经进行了预告登记，在该登记失效之前，权利人是被上诉人孟宁，上诉人并未取得标的房屋的处分权，自然也不应承担附属于该标的物上的责任，换言之，房子目前不是上诉人的，上诉人就无需承担相应的物业维修基金及其他相关费用，因此一审判决由上诉人承担上述费用显然事实认定错误。综上所述，一审判决超诉求裁判，且存在事实认定错误，根据《民事诉讼法》第170条之规定，依法应当发回重审或改判。孟宁辩称，一、一审判决依据答辩人和原审第三人的诉讼请求作出判决，并未违反“不告不理”原则。答辩人在一审中提出的诉讼请求第三项“被告返还原告已向交通银行股份有限公司湘潭分行清偿的贷款本金及利息，并由被告承担因向第三人提前清偿所应支付的贷款本金、利息、违约金等费用”，对被答辩人应承担的责任范围提出诉求。原审第三人作为有独立请求权的第三人向原审法院申请独立诉讼请求，其中第三项为“被告对原告所欠第三人上述本息承担连带保证责任”，也对被答辩人应承担责任范围提出诉求。原审判决根据答辩人和原审第三人的诉讼请求作出判决，程序合法。二、一审判决查明事实清楚，被答辩人对答辩人支付的物业维修基金9918元和其他代收款5182元有返还的义务。答辩人在一审过程中提交的证据“物业专项维修基金缴款凭证”和其他代收款的收据，证明该部分款项均由被答辩人收取，也由被答辩人控制，本案被答辩人未履行合同，未在合同期限内将符合合同约定的商品房在合同期间内交付答辩人是本案《商品房买卖合同》解除的根本原因，故应当由被答辩人返还答辩人支付的款项，包括物业维修基金和其他代收款项。而被答辩人上诉理由中称“本案涉案标的已经进行了预告登记，在该登记失效之前，权利人是被上诉人孟宁，上诉人并未取得标的房屋的处分权…”显然不能成立，被答辩人未按约交付商品房是本案引起纠纷的原因，答辩人对房屋从形式上不曾占有使用，从实质上并未办理房屋权属登记，并不是房屋的权利人，被答辩人称对标的房屋没有处分权，那么本案《商品房买卖合同》中被答辩人将房屋出售给答辩人难道行使的不是处分权。被答辩人的上诉理由不能成立。综上所述，请二审法院维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。交通银行股份有限公司湘潭分行辩称，一、答辩人认为一审法院判决未超出诉讼请求裁判，所认定的事实无误。上诉人美江与被上诉人孟宁因为买卖合同纠纷，影响了被上诉人孟宁还款义务的履行（事实上自2016年4月孟宁已不再履行还款义务，目前已造成贷款逾期），根据合同的相对性以及《个人房产抵押贷款合同》关于提前还款的约定，答辩人有权要求被上诉人孟宁提前还本付息。答辩人明确表示，对于《个人房产抵押贷款合同》的解除为附条件的解除，即宣布贷款提前到期，所涉借款清偿完毕，《个人房产抵押贷款合同》解除，并配合办理所涉房产相关解除抵押事宜。二、答辩人认为一审法院判决未超出诉讼请求裁判，所依据的法律适当。1、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条明确：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”根据三方签订的《个人房屋抵押贷款合同》第五条保证，第5.5、5.6条；上诉人美江与答辩人签订的《业务合作协议》中第一条，第1.3条规定，都明确约定了在答辩人取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被上诉人孟宁已有欠款或欠费的，上诉人美江都应对应付款项承担保证责任。现被诉人孟宁请求解除买卖合同，根据法律条文及合同约定，并不影响保证合同的权利义务关系，上诉人美江仍应当为该贷款承担担保责任。2、答辩人明确提出贷款提前到期的要求，即要求被上诉人孟宁将应还未还的本息、利息、罚息、复利等清偿完毕，一旦上述费用清偿完毕，《个人房产抵押贷款合同》也会解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，《个人房产抵押贷款合同》因商品房按揭买卖合同关系变更而被解除的，上诉人美江承担担保责任的，美江应当将购房贷款本息返还给答辩人。三、本案所涉房产办理了预告登记，预告登记是上诉人美江和被上诉人孟宁约定买卖期房期间，为了限制上诉人美江处分该房产，按照法律规定，保障答辩人将来取得抵押权而作的登记，现因上诉人美江的原因，导致无法办理抵押登记手续，根据物权法第21条、第188条等法律规定，上诉人美江、被上诉人孟宁未经答辩人同意，不得处分该所涉房产。基于上述法律精神及事实，在《个人房屋抵押贷款合同》签订、履行过程中，答辩人没有任何过错。商品房买卖合同的纠纷也是由于上诉人美江的原因，答辩人对此也没有任何过错，不应损害答辩人作为债权人、抵押权人和保证权人的权益，否则，将有悖民事法律中公平公正的基本原则。综上所述，上诉人关于一审判决超出诉讼请求，要求发回重审的请求，没有事实和法律依据，答辩人认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法维持一审判决。孟宁向一审提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的首付款95242元及其他费用15100元，并向原告支付资金占用费（从实际支付之日起按银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止）；3、被告返还原告已向交通银行股份有限公司湘潭分行清偿的贷款本金及利息，并由被告承担因向第三人提前清偿所应支付的贷款本金、利息、违约金等费用；4、由被告承担本案全部诉讼费用。交通银行股份有限公司湘潭分行向一审提出的诉讼请求：1、原告支付第三人未还本金172136.97元（暂计算至2015年12月27日，之后所产生的利息、罚息、复利按第三人与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》约定计算至全部借款本息清偿完毕之日止）；2、确认第三人有权处置原告提供的抵押物（位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼1单元15010012号），并有权以处置的价款优先受偿；3、被告对原告所欠第三人上述本息承担连带保证责任；4、本案诉讼费等实现债权的相关费用全部由被告承担。一审法院认定的事实：2013年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼1单元1501002号房屋，房价总金额为295242元，付款方式为按揭付款，即首付款为95242元，余款20万元办理银行按揭；还约定由被告在2015年6月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，如“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》签订后，原告（借款人）与第三人（贷款人）、被告（保证人）于2014年1月16日签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告从第三人贷款20万元，贷款期限10年，即从2014年1月17日至2024年1月17日，原告以位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区1-2号楼1单元1501002号房产为贷款提供抵押担保，被告对上述贷款承担连带责任保证，借款人的还款方法为等额本息还款方法。2014年1月17日，第三人与原告在湘潭市园区房产管理处办理了预告抵押登记手续（预告抵押登记证号：潭房预湘潭市字第YD2014001197号）。2014年2月10日，第三人将20万元划入被告账户。《商品房买卖合同》签订后，原告已交付首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元。一审法院另查明，截至2016年4月26日，原告向第三人还款55797.94元，其中，偿还本金32127.2元，利息23670.74元；原告尚欠第三人贷款本金167872.8元（截至2016年4月26日，罚息7.54元、复利3.66元）。被告至今没有交付经竣工验收合格的商品房给原告。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予诚信履行。原告依约履行了全部给付购房款的义务，而被告没有按约定期限交付商品房，且至今仍不能交付，故该合同约定的解除条件已经成就。现原告主张解除该合同，故该院对其诉请的第一项主张予以支持。原告所主张的资金占用费实际应为被告作为出卖人因逾期交房赔偿给原告的损失，因《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约责任，故该院对原告诉请的资金占用费予以部分支持，被告应赔偿的逾期交房违约金为：295242元*0.1%=295元。第三人的第一项申请事项即为要求原告归还未还本金，结合《个人房产抵押贷款合同》的约定条款来看，第三人的该项申请事项隐含了第三人主张在法院支持了原告提出的解除《商品房买卖合同》诉请之后，也要解除《个人房产抵押贷款合同》，根据《个人房产抵押贷款合同》的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，该院对有独立请求权的第三人申请的提前还贷的主张予以支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。其中，返还给原告的款项为：首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元、原告已偿还给第三人的本金及利息55797.94元；返还给第三人的款项为：原告孟宁未还的贷款本金167872.8元（截至2016年4月26日，之后的本金等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）故对原告诉请的第二项、第三项相应主张予以支持。虽然签订《个人房产抵押贷款合同》的双方是第三人和原告，根据该贷款合同的约定，第三人有权要求原告提前还款，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，原告应偿还但未还给第三人的贷款本息只能由被告向第三人支付，既然由被告直接向第三人支付原告未偿还的贷款本息，所以就不再存在被告对原告未偿还的贷款本息承担连带保证责任。但根据《个人房产抵押贷款合同》有关保证范围的约定，应对原告所欠第三人的罚息、复利等承担连带清偿责任。故对第三人的第三项申请事项予以部分支持。关于第三人主张的对预告抵押登记所涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第三人作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，因此，第三人主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，遂判决：一、解除原告孟宁与被告湘潭美江房地产开发有限公司于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湘潭美江房地产开发有限公司在本判决生效后15日内，一次性偿还给原告孟宁首付款95242元、物业专项维修资金9918元、其他代收款5182元；一次性支付给原告孟宁已偿还给第三人交通银行股份有限公司湘潭分行的本金及利息55797.94元（截至2016年4月26日，之后的本息按照《个人房产抵押贷款合同》约定的还款方法确定）；一次性向原告孟宁赔偿逾期交房违约金295元，以上合计166434.94元（截至2016年4月26日）；三、被告湘潭美江房地产开发有限公司在本判决生效后15日内，向第三人交通银行股份有限公司湘潭分行一次性返还原告孟宁未还的贷款本金167872.8元以及未还的利息685.58元（截至2016年4月26日，之后的未还本金、未还利息等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）；四、原告孟宁在本判决生效后15日内，向第三人交通银行股份有限公司湘潭分行一次性支付罚息7.54元、复利3.66元（截至2016年4月26日，之后的罚息、复利等按照《个人房产抵押贷款合同》确定）；五、被告湘潭美江房地产开发有限公司对上述第四项债务承担连带清偿责任；被告湘潭美江房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向原告孟宁追偿；六、驳回原告孟宁、第三人交通银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。原告孟宁案件受理费5955元，由被告湘潭美江房地产开发有限公司负担。第三人交通银行股份有限公司湘潭分行案件受理费1781.5元，由被告湘潭美江房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。经审理查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人湘潭美江房地产开发有限公司与被上诉人孟宁签订的《商品房买卖合同》合法有效，有关合同当事人均应当诚信履行。被上诉人孟宁依约履行了全部给付购房款的义务，而上诉人湘潭美江房地产开发有限公司没有按约定期限交付商品房，且至一审起诉时仍不能交付，故被上诉人孟宁依据合同约定的解除条件已经成就。被上诉人孟宁诉请解除合同，一审法院判决解除合同是正确的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该司法解释第二十五条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审判决结果并没有损害湘潭美江房地产开发有限公司的利益，湘潭美江房地产开发有限公司将不属于己方而是可能属于其他诉讼当事人的权利作为自己的上诉理由，明显违背诚实信用原则，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决确定的负担，二审案件受理费7736元，由上诉人湘潭美江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  韩小平审 判 员  张防修代理审判员  张成东二〇一六年八月二十三日代理书记员  严冰彬附：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……