江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4457号上诉人（原审原告）：南京豪庭物业管理有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路280号。法定代表人：蒋俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京华旺物业管理有限公司，住所地南京市下关区中山北路507号航运大厦815号。法定代表人：杨龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王权，江苏金路律师事务所律师。上诉人南京豪庭物业管理有限公司（以下简称豪庭物业公司）、南京华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业公司）因追偿权纠纷一案，均不服南京市六合区人民法院（2015）六大民初字第597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。豪庭物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判华旺物业公司赔偿各项损失40488元或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由华旺物业公司负担。事实和理由如下：一、豪庭物业公司基于2007年7月18日的《协议》所获得的七年案涉物业使用收益权并非附条件的权利，除非《协议》变更，否则不因其他任何原因而增减。二、豪庭物业公司并无过错，华旺物业公司应赔偿豪庭物业公司各项损失40488元，原审判令华旺物业公司赔付6776.5元确实无事实及法律依据。豪庭物业公司享有案涉门面房出租收益权，期限七年，在此期限内豪庭物业公司对外出租并收取了相关租金。虽然豪庭物业公司的物业服务合同终止，但豪庭物业公司享有的门面房收益权期限并未届满，不应与业委会及后续物业公司及华旺物业公司交接。因华旺物业公司的违法行为，造成豪庭物业公司收取的租金被退还，豪庭物业公司基于收益权所获得的租金收益因华旺物业公司的违法行为而无法获得，豪庭物业公司并无过错，损失均系华旺物业公司的违法粗暴行为引起，华旺物业公司是直接侵权行为人，豪庭物业公司向承租人毕爱强赔偿的损失应由华旺物业公司赔偿。华旺物业公司辩称，案涉门面房既未进行房屋所有权登记也无建设工程规划许可证，亦非经批准建设的临时建筑物，属于违章建筑，豪庭物业公司与案外人毕爱强签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同的无效，华旺物业公司不存在任何过错，对豪庭物业公司的上诉请求应予驳回。华旺物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、豪庭物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由如下：案涉门面房是违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，豪庭物业公司与案外人毕爱强签订的案涉房屋的《房屋租赁协议》是无效的，华旺物业公司对此不存在任何过错，一审判决认定华旺物业公司采取强行断电的粗暴方式收回门面房与事实不符。综上，一审法院判令华旺物业公司赔付豪庭物业公司6776.5元没有事实及法律依据。豪庭物业公司辩称，生效判决已确认华旺物业公司采取断水断电等措施造成豪庭物业公司与毕爱强之间的租赁合同无法履行，导致损失发生，所以华旺物业公司存在过错，应承担法律责任。华旺物业公司的上诉请求无事实和法律依据，应当驳回。豪庭物业公司向一审法院起诉请求：华旺物业公司赔偿豪庭物业公司各项损失40488元。一审法院认定事实：2007年7月13日，南京市大厂桂馨园小区业主委员会与豪庭物业公司签订桂馨园小区《物业管理委托合同》，由豪庭物业公司为南京市六合区新华西路328号桂馨园小区提供物业服务，期限自2007年7月10日起至2014年7月9日止。2007年7月18日，南京大厂大鹏村镇开发中心（甲方）、南京市沿江工业开发区房改办（乙方）、豪庭物业公司（丙方）、南京福基置业有限公司（丁方）签订《协议》一份，约定：甲、乙方将桂馨园小区的物业管理工作委托给丙方实施管理，期限自2007年6月起至2014年7月止，丁方承诺在建设杨新园小区项目时负责单独建造门面房约300平方米、汽车库约15间，提供给丙方对外出租，租金收入作为甲、乙方对丙方物业费亏损的补贴，以维持桂馨园小区的持续管理，丙方出租经营门面房及15间汽车库的期限为七年，起始时间按实际交付的三个月以后开始计算。2011年3月23日，豪庭物业公司与案外人毕爱强签订了《房屋租赁协议》一份，约定：豪庭物业公司将福基丽景门面房（杨新路150－2）出租给毕爱强使用，租赁期限五年，自2011年5月1日起至2016年2月28日止。协议签订后，毕爱强支付了五年的租金104400元及公摊水电费、押金等。2013年10月31日，豪庭物业公司结束了桂馨园小区的服务合同，华旺物业公司入驻该小区。豪庭物业公司撤出桂馨园小区时未与该小区业主委员会及华旺物业公司办理交接手续。2014年9月4日，华旺物业公司向毕爱强等承租人发出停电收回商铺的通知，同年9月5日福基丽景园门面房被断电。2015年1月19日，毕爱强诉至一审法院要求解除与豪庭物业公司的租赁合同并退还租金，一审法院审理后于2015年7月10日作出（2015）六沿民初字第218号民事判决，确定豪庭物业公司与毕爱强之间的租赁合同于2015年1月13日解除；豪庭物业公司退还毕爱强2015年1月14日后的租金、公摊水电费及水电押金、保证金合计26935元、赔偿损失12825元并承担诉讼费728元。嗣后，豪庭物业公司向华旺物业公司索赔未果，诉至一审法院。一审法院认为，豪庭物业公司与南京市大厂桂馨园小区业主委员会签订物业服务合同，应依法履行相应的合同义务。豪庭物业公司对桂馨园小区附属门面房的七年出租权，前提是其与该小区存在物业服务合同，目的在于以出租收益补贴物业费的亏损，因此，豪庭物业公司对门面房的出租收益权属于附条件的权利，豪庭物业公司与桂馨园小区物业服务合同终止后，即丧失了获取相应物业的使用收益权，豪庭物业公司应当及时与小区业主委员会及后续物业服务公司办理交接手续，因其未能依法办理交接手续，华旺物业公司作为后续物业服务公司采用强行断电的粗暴方式收回门面房，对本起纠纷的产生双方均有过错，豪庭物业公司据此赔偿承租人的损失应根据双方过错责任予以分担。豪庭物业公司退还给承租人毕爱强的租金、押金、保证金等系其终止了物业服务合同后，无权再向承租人收取的费用，因此，豪庭物业公司要求华旺物业公司给付相应的费用，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第一百一十七条，《物业管理条例》第三十七条、第三十九条、第六十五条规定，判决：一、华旺物业公司于判决生效后十日内赔付豪庭物业公司6776.5元；二、驳回豪庭物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费812元，由豪庭物业公司与华旺物业公司各负担406元。豪庭物业公司对一审法院查明的事实没有异议。华旺物业公司对一审查明的事实提出异议如下：一、对“2014年9月4日，华旺物业公司向毕爱强等承租人发出停电收回商铺的通知”有异议，华旺物业公司当时负责桂馨园小区的负责人离职了，华旺物业公司当时要求豪庭物业公司提供通知的原件供审核，但豪庭物业公司并没有提供原件。2、关于案涉门面房，华旺物业公司只是因为承租户欠交电费而阶段性地断电两三天左右，时间很短。对华旺物业公司的异议，本院认定如下：华旺物业公司于2014年9月4日向包括毕爱强在内的商铺业主及物业使用人发出停电通知，此后毕爱强因停电致实际承租人无法经营，无法实现租赁目的而与豪庭物业公司解除租赁合同。上述事实已经生效的一审法院（2015）六沿民初字第218号民事判决确认，对于华旺物业公司提出的异议本院不予采纳。一审法院查明的事实有相应证据证实，本院依法予以确认。本院认为，根据《协议》，豪庭物业公司应自2007年7月至2014年7月为桂馨园小区提供七年物业服务，案涉门面房的租金系为维持桂馨园小区的持续管理而作为豪庭物业公司物业费亏损的补贴。因此，一审法院认定豪庭物业公司对案涉门面房的出租收益权系附条件的权利有合同与法律依据。豪庭物业公司上诉称其对案涉门面房的收益权并未附加条件的上诉理由不能成立。因豪庭物业公司在物业服务合同提前终止后未及时办理相应交接手续，而华旺物业公司采用强行断电的方式收回门面房，对案外人毕爱强因此遭受的损失，均存在过错，均应承担相应责任，一审法院据此判令华旺物业公司承担其中的6776.5元，并无不当，本院予以维持。豪庭物业公司上诉称毕爱强的损失全系华旺物业公司的违法粗暴行为引起的上诉理由不能成立，华旺物业公司上诉称其并未采取强行断电的方式迫使案涉门面房的实际使用人迁出的上诉理由亦与生效判决认定的事实不符，本院不予采信。综上，豪庭物业公司与华旺物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人南京豪庭物业管理有限公司与南京华旺物业管理有限公司各负担406元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年八月二十六日书 记 员  朱亚芳