河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀07民终1303号上诉人（原审被告）：张家口通泰旅游集团有限责任公司，住所地张家口市桥**明德北大街西山底小区**。组织机构代码：68700916-6。法定代表人：郑云，该公司董事长。委托代理人：张炜，河北隆业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家口市光昊房地产开发有限公司，住所地张家口市桥**沙岗东街**。组织机构代码：67419553-7。法定代表人：李光海，该公司经理。委托代理人：李士德，河北环都律师事务所律师。委托代理人：裴晓璐，河北环都律师事务所实习律师。上诉人张家口通泰旅游集团有限责任公司（以下简称通泰旅游公司）因与被上诉人张家口市光昊房地产开发有限公司（以下简称光昊公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2015）西商初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通泰旅游公司的委托代理人张炜，被上诉人光昊公司的委托代理人李士德、裴晓璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。通泰旅游公司在一审中诉称，2010年6月13日，其与光昊公司签订《小厂收费站租赁合同书》，合同约定其将位于河北省张家口市沽源县（包括四层办公综合楼及职工宿舍、锅炉房、公共洗浴、、地下歌厅恒温库、综合配套设施等）租赁于光昊公司用于住宿、餐饮及蔬菜储藏，租赁期为五年，自2010年10月1日至2015年9月30日，每年租赁费为300000元，租金总额为1500000元，签订合同之日起一周内光昊公司向其缴纳一年租赁费300000元，从2011年起，光昊公司每年需在8月31日前向其缴纳下一年度租赁费。合同第六条同时约定，光昊公司拖欠租赁费的，其有权终止合同，收回房屋使用权，光昊公司需承担全部责任，并按年租赁费的50%作为赔偿，另外，如光昊公司逾期缴纳租赁费，每逾期一日，按年租金的千分之一向光昊公司加收违约金。合同签订后，按照合同约定通泰旅游公司将符合条件的租赁物交于光昊公司使用，但光昊公司自租赁房屋之日起未按合同约定交纳租赁费，已构成违约。截至2015年4月30日，光昊公司共欠付租金1375000元，逾期违约金1482000元。经多次催要租赁费未果，要求解除合同，光昊公司除应支付上述租金和违约金外，还应支付赔偿金150000元。另，根据《小厂收费站租赁合同书》第二条第2项“原小厂收费站现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为通泰旅游公司按照本合同约定交付光昊公司使用和光昊公司在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据”以及第七条第4、5条约定，光昊公司租赁期间应做好该建筑物的安全防护工作并履行相应的社会责任，因光昊公司经营活动造成的损失，由光昊公司付全部责任，带来损失的，由光昊公司进行赔偿；光昊公司不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予赔偿。2015年6月16日，双方进行沽源小厂收费站资产交接过程中，发现部分设施、设备已丢失，且租赁物部分屋顶已大面积毁损，房顶天花板掉落，且屋顶及楼梯边墙面亦大面积漏水，墙皮脱落，已严重影响租赁物的正常使用，给其造成巨大的损失。根据合同约定，通泰旅游公司有权要求光昊公司承担因租赁物毁损和丢失所造成的全部损失，另鉴于对损失数额无法估量，具体损失数额以委托评估机构确定的评估数额为准。为保护合法财产权益，弥补因光昊公司违约行为造成的损失，特向法院提起诉讼，请法院予以支持。光昊公司辩称，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为一年。自其书面告知通泰旅游公司退租后，通泰旅游公司一直未向其主张过租金，故通泰旅游公司要求租赁费的诉讼请求已经明显超过诉讼时效。此外，1、双方的租赁合同已于2011年9月23日解除。2、2011年9月23日之后，通泰旅游公司未要求租赁费。3、通泰旅游公司违反了双方签订租赁协议的口头协议，应当赔偿其垫付费用和装修费用并承担相应的责任。4、对于通泰旅游公司增加的诉讼请求，我方认为该费用应由通泰旅游公司自己承担。一审法院经审理查明，2010年6月13日通泰旅游公司与光昊公司就通泰旅游公司所有的小厂收费站租赁给光昊公司，用于开展餐饮、住宿、及蔬菜储藏等经营活动的事宜订立合同。光昊公司所租赁的原小厂收费站位于河北省张家口市沽源县，占地14亩，内有四层办公综合楼及职工宿舍、锅炉房、公共洗浴、、地下歌厅恒温库、综合配套设施等，建筑面积为2000平方米。该小厂收费站租赁期为五年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止。租赁期满，通泰旅游公司有权收回（原）小厂收费站，光昊公司应如期交还。每年租赁费为300000元，租金总额为1500000元。租赁期间，该建筑物所发生一切费用由光昊公司支付。光昊公司在租赁期间，在不改变主体结构的情况下可以装修改造，费用全部由光昊公司承担，因光昊公司原因或不可抗力需终止承包租赁合同的，通泰旅游公司不承担赔偿责任。承包租赁期间，光昊公司有下列情形之一的通泰旅游公司可以终止合同，收回房屋使用权、光昊公司需承担全部责任，并按年租赁费的50%作为赔偿。（1）擅自将房屋转租、转让或转借的；（2）利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（3）拖欠租赁费的；（4）擅自改变经营范围及经营布局的；（5）其他违反双方合同约定的。光昊公司逾期缴纳租赁费，每逾期一日，由通泰旅游公司按年租金的千分之一向光昊公司加收违约金。双方责任及义务：光昊公司需按时缴纳该建筑物的租赁费用；租赁期满后，光昊公司如需继续使用，应提前一个月提出，通泰旅游公司可根据实际情况，在同等条件下予以优先；在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除协议；在租赁期间，因不可抗力或城市规划改造等原因，需终止租赁合同的，通泰旅游公司不承担赔偿责任，具体事宜由双方共同协商解决。因光昊公司租赁对该房屋进行装修、改造所增加的添附物，租赁合同期满后，全部归还通泰旅游公司所有。合同签订后光昊公司只交一年的租赁费用，2011年9月23日光昊公司提出退租并要求对其对酒店投入的装修费用80余万元基于适当补偿，通泰旅游公司未予答复，三年租赁期满后通泰旅游公司提起诉讼。通泰旅游公司王永龙经理书面证明：“2012年4月3日，我受当时旅游公司经理任卫菁委托与李光海联系催交小厂收费站租赁费。当时情况是，李光海交二年租赁费60万元租赁费，因合同规定每年费用上打。李光海提出不租了，我根据领导安排提出租不租，必须先交租赁费，然后再谈不租的事情，并且李光海提出有些费用要用租赁费抵扣，我不能决定，于是我与李光海一起将双方谈的情况向当时的经理作了汇报，当时领导也未作决定”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，通泰旅游公司与光昊公司签订的租赁合同合法有效。但光昊公司因租赁物离县城较远、客源少、收入不足以弥补投资和租赁费，于2011年9月23日提出退出该酒店的租赁并将酒店交付与通泰旅游公司的意思表示，并要求通泰旅游公司于2011年10月1日前派人接受租赁物，就光昊公司对酒店的装修投入提出明确补偿要求800000元人民币。通泰旅游公司接到报告后，与光昊公司进行过协商，仅就应给予光昊公司的装修补偿款款项数额问题未能达成一致意见。导致光昊公司不得不继续替通泰旅游公司看管酒店。《小厂收费站租赁合同书》中第7条约定，如一方有特殊情况可以提前一个月通知对方后解除本协议，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但通泰旅游公司未予请求确认，故该租赁合同已经于2011年10月23日起解除。光昊公司不应再向通泰旅游公司支付以后的租赁费，自然也不存在违约责任的问题。通泰旅游公司应自行承担由于不积极收取租赁物所产生的扩大损失责任。另外，光昊公司的装修费用亦应按合同约定自行负担。此外通泰旅游公司认为双方合同未予解除提起诉讼，且因为与光昊公司未进行租赁物交接，故不能视为已过诉讼时效。通泰旅游公司的诉权应予支持。案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决：一、张家口市光昊房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性给付张家口通泰旅游集团有限责任公司一年零二十二天的租赁费318000元。二、驳回张家口通泰旅游集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费30856元，张家口通泰旅游集团有限责任公司负担24786元，张家口市光昊房地产开发有限公司负担6070元。通泰旅游公司的主要上诉理由是，一、一审法院认定事实错误，光昊公司无权单方解除《小厂收费站租赁合同》。《小厂收费站租赁合同》解除需同时具备三个条件，否则无权解除租赁合同：第一、遇到特殊情况；第二、提前一个月通知对方；第三、就合同解除事项与合同向对方协商一致。首先，一审判决认定的“原告（上诉人）接到报告后，与被告进行过协商，仅就应给予被告的装修补偿款款项数额问题未能达成一致意见。导致被告不得不继续提原告看管酒店。”没有任何证据依据，属于认定事实错误。其次，光昊公司为从事房地产开发和房地产信息咨询等经营活动的公司，其在签订租赁合同时，对租赁标的的位置、租金以及未来的收益情况已经而且应当有综合性的考虑，即便没有，任何项目或经营主体在经营中产生的亏损也属于正常经营风险。因此，光昊公司不能将酒店（即小厂镇收费站）距离县城较远，客源和收益少作为特殊情况处理，更不能以此为由解除租赁合同。最后，一审法院认定，《租赁合同》第七条约定内容为，如一方有特殊情况可以提前一个月通知对方后解除合同，是对租赁合同的错误理解。以此为依据，认定《租赁合同》自光昊公司向上诉人发出退租报告一个月后解除，是事实认定错误。光昊公司无权单方解除《租赁合同》，应当按照合同约定继续履行义务并承担违约责任，直至《租赁合同》终止。二、一审法院适用法律错误，本案不能适用《合同法》第九十四条的规定。一审法院依据《合同法》第九十三条第（二）款和九十六条认定：光昊公司主张解除合同，通泰旅游公司可以请求人民法院或仲裁机构确认合同的效力，但通泰旅游公司未请求确认，故《租赁合同》自光昊公司向通泰旅游公司发出退租报告一个月后解除。三、光昊公司应当按照《租赁合同》约定支付租金、违约金和赔偿金。基于错误的事实认定，截至通泰旅游公司起诉要求解除《租赁合同》之前，该合同始终有效，且租赁物处于光昊公司的实际控制当中，光昊公司无论是否使用均应按实际占用期间支付租金。光昊公司未按合同约定及时支付违约金，并造成租赁物损毁和丢失，应当按照合同约定承担违约和赔偿责任。通泰旅游公司一审诉讼请求中所主张的各项赔偿和付款请求，《租赁合同》中均有明确约定，光昊公司应当予以支付。综上请求：1、撤销（2015)西商初字第144号民事判决书；2、对本案进行改判，支持上诉请求；3、判令光昊公司承担本案的一、二审的全部诉讼费用。光昊公司针对通泰旅游公司的上诉答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2010年6月13日其与通泰旅游公司签订《小厂收费站租赁合同书》约定租赁期限为五年，租金每年300000元。2011年9月23日光昊公司提出不再继续租赁，并书面向通泰旅游公司送达退租通知，通泰旅游公司在接到通知后己经与光昊公司进行协商，仅对给予光昊公司的装修补偿款数额问题未达成一致意见。导致光昊公司不得不继续替通泰旅游公司看管租赁物。根据合同法的规定双方可以约定租赁合同解除条件，条件已经成就的，解除权人可以解除租赁合同。据此，租赁合同已经于2011年10月23日解除。光昊公司不应再向通泰旅游公司支付以后的租赁费，自然也不存在违约责任。解除租赁合同后，通泰旅游公司未进行租赁物交接，应自行承担由于不积极收取租赁物所产生的扩大损失责任。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，光昊公司提出其于2011年9月23日向通泰旅游公司作出退租的意思表示，但通泰旅游公司辩称并未收到该通知。通泰旅游公司王永龙经理书面证明其于2012年4月3日催收租金时，接到光昊公司经理李光海退租的通知，后其与李光海一起向当时通泰旅游公司的经理作了汇报。故应认定通泰旅游公司于2012年4月3日接到光昊公司的退租通知，该合同于2012年5月3日解除。光昊公司于2010年10月1日至2012年5月3日（1年5个月零3天）租赁期间欠付的租金427500元应支付给通泰旅游公司。光昊公司未按租赁合同约定期限向通泰旅游公司交纳租金的行为构成违约。但双方合同约定的违约金及赔偿金过分高于造成损失，应按照中国人民银行同期贷款利率支付光昊公司占用该租金期间的利息（以本金300000元计算2010年10月1日至2011年9月30日，以本金127500元计算2011年10月1日至2012年5月3日）。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省张家口市桥西区人民法院（2015）西商初字第144号民事判决第（二）项；二、变更河北省张家口市桥西区人民法院（2015）西商初字第144号民事判决第（一）项为张家口市光昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付张家口通泰旅游集团有限责任公司1年5个月零3天的租赁费427500元，并支付相应利息（以本金300000元计算2010年10月1日至2011年9月30日，以本金127500元计算2011年10月1日至2012年5月3日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30856元，二审案件受理费30856元，共计61712元，由张家口通泰旅游集团有限责任公司承担37027元，张家口市光昊房地产开发有限公司负担24685元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  王 悦代理审判员  姜建龙代理审判员  牛 洁二〇一六年八月二十五日书 记 员  梁秀峰