山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2015)市民初字第363号原告孙军，男，1968年5月25日生，汉族，无业，住山东省临沂市。委托代理人杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。被告济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人丁本锡，执行董事。委托代理人肖玮，山东康桥律师事务所律师。委托代理人李丹，山东康桥律师事务所律师。原告孙军与被告济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙军的委托代理人杨凯、徐志光，被告济南万达商业广场置业有限公司法定代表人丁本锡的委托代理人肖玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙军诉称：2011年2月1日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的商铺。合同签订后，原告依约定支付了全部房款。合同中同时约定，被告方交房时间为2011年9月30日，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准—临街窗为铝合金玻璃窗；如所交付房屋的装修、设施标准达不到合同约定标准，被告应自逾期之日起每日向原告支付相当于已付房款万分之一的违约金。此后在被告通知原告进行交房时，所交付房屋的临街窗均为墙面，却没有窗户，出现严重的违约行为。经过原告多次与被告交涉，被告方虽进行了重新施工，但迟迟未通知原告房屋已经施工完毕，导致给原告造成了巨大的经济损失。因此，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付因未能交付合格房屋的违约金924443元，按已付房款的日万分之一的标准，自2011年11月1日起计算至2014年10月31日止，由被告承担本案的诉讼费用。被告济南万达商业广场置业有限公司（以下简称万达置业公司）辩称：1、被告已按与原告签订的《济南市商品房买卖合同》的约定向原告交付了涉案房屋（商铺），且被告交付的房屋符合合同约定及相关法律规定，被告不存在违约行为。（1）、被告向原告交付的涉案房屋符合合同约定，原告关于双方约定涉案房屋二层临街一侧应当有窗户的主张没有任何证据支持且与事实严重不符，其主张没有法律依据。原告根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”第五条，推定涉案房屋二层临街有窗且为铝合金玻璃窗，并据此向被告主张房屋未达到约定标准的违约金的行为于法无据，属于对合同条款的曲解。该合同为被告在商品房销售中使用的格式合同，该合同附件三是对涉案房屋的部分装饰及设备标准的约定，此约定本意是如果房屋有窗户，则窗户的装饰标准如何。如涉案房屋没有临街窗，则该条约定不对原、被告双方产生效力。该约定并不意味着包含涉案房屋在内的小区所有房屋必须配备临街窗，是否有窗户应根据合同约定及设计图纸确定。如按照原告的理解，附件三是对涉案房屋应有装饰、设备的列举，而涉案房屋内实际安装的设备、设施远多于附件三的约定，比如楼梯、消防设施、用电设备等均未在附件三中罗列。因此，原告认为附件三是对房屋装饰、设备的列举，完全属于主观臆断，不符合涉案房屋的基本事实和逻辑。（2）被告向原告交付的涉案房屋符合约定和法定的交付条件。(1)根据双方合同约定及法律规定，房屋交付条件为取得竣工验收备案证明文件。2011年9月29日，涉案房产取得济南市工程质量与安全生产监督站核发的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，且涉案房屋不存在基础和主体结构质量问题，涉案房屋具备交付的条件。(2)被告从未对涉案房屋的设计进行过任何变更，涉案房屋二层临街一侧为广告位，被告不存在违约行为。被告在庭审过程中已向法院提交了涉案房屋的施工图和竣工图，根据上述资料，涉案房屋二层临街一侧的设计自始至终没有进行过设计变更，房屋二层临街一侧原本设计就是用来安置广告的广告位，这也符合商铺设计的基本理念和要求。2、被告已按合同约定向原告交付了涉案房屋，原告办理了房屋交接的所有手续并签字确认且领取了房屋钥匙，原告在收房时已经对房屋状况具有完全的认知，原告在起诉前没有就涉案房屋提出任何异议。因此，原告要求赔偿损失的诉讼请求已经超过了法定诉讼时效。（1）原告已于2011年底签署了《前期物业服务协议》、《消防安全责任书》、物业持有人《承诺书》、《入伙资料接受登记表》、《写字楼入住会签单》、《入伙房屋交接表》等相关验房、收房的材料，领取了房屋的所有资料和钥匙，交纳了物业费，房屋交付已经完成。（2）原告在验房、收房时，并未就涉案房屋二层临街是否有窗的问题向被告提出过任何异议，也未向被告主张过任何权利。根据合同《补充协议》第五条第6款的规定，如交付时房屋装修装饰达不到约定的标准，被告应当在双方确认之日起30日内采取补救措施纠正。根据上述规定，如果原告在验房、收房时，认为涉案房屋的装修装饰不符合合同约定，应当向被告提出，由双方对房屋是否符合合同约定进行确认，如果房屋确实存在不符合合同约定的瑕疵，被告应当采取补救措施。但在本案中，原告收房时，并未向被告提出任何异议，因此，原告在收房时，已经确认了房屋符合合同约定。（3）原告要求被告房屋交付不符合标准进行赔偿的起诉已经超过了法定诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据上述规定，即便原告认为被告交付的涉案房屋存在违约行为，也应当在知道权利被侵害时两年内向法院提起诉讼。根据原告及被告提交的相关证据可以证明，原、被告办理房屋交付的时间是2011年年底，因此，原告最迟应不晚于2013年底前向法院起诉。但原告起诉的时间已经到了2015年，并且原告并没有提交任何证据证明其存在导致诉讼时效中断的情形。因此，原告的起诉已经超过了诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第153条的规定：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。其现在向法院的起诉行为，已经超过了法定的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。3、被告并未逾期交房，不存在承担逾期交房违约金的情形，被告将涉案房屋二层临街一侧墙面改造成窗户，是根据原告的要求进行的，是原告在收房之后，双方经协商一致对房屋状况的另行变更。（1）、根据上述陈述，被告已经按时向原告进行了交房，原告也已经签署了相关的收房文件，领取了钥匙，房屋已经完全处于原告控制之下，被告不存在逾期交房的情形，因此，本案中并不存在被告需向原告支付逾期交房违约金的情形。（2）、被告根据原告要求将涉案房屋两侧临街一侧墙面改造成窗户时，原告并未将钥匙交给被告，而是由原告将房屋打开后，由被告委托施工单位进行施工，且施工时屋内并无原告的财产，被告改造完成后原告随即继续控制房屋。（3）、无论房屋是否进行了改造，都不能否认原告已经接受房屋，并且在接受房屋时已经知道当时房屋现状的事实，所以综合本案的情况，可以认定窗户的改造是在原告要求下由被告继续施工的，是双方协商一致对原合同的部分变更。综上所述，请贵院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2011年2月1日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同中约定由原告孙军分别购买被告万达置业公司开发建设的商品房一处。合同中约定的101室房屋建筑面积为136.33平方米，单价每平方米33548.98元，价款为4573733元；102室房屋的建筑面积为114.66平方米，单价每平方米33546.86元，价款为3848548元。合同第六条中，双方约定原告孙军以分期付款的方式支付购房价款，合同签订之日付50%（101室首付款为人民币2293733元、102室首付款为人民币1928548元），余款向银行申请贷款后30日内支付给被告。合同第八条双方约定的交付期限为：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……（4）该商品房取得建筑工程竣工验收备案条件。”合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中，双方约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行。……”合同落款处，甲方由被告万达置业公司加盖公章、乙方由原告孙军签名捺印予以确认；其中合同附件三关于装饰、设备标准中双方约定：“……5、门窗：入户门为铝合金玻璃门，园区一侧窗为塑钢窗，临街窗为铝合金玻璃窗。”所有附件中均有原告孙军签名认可。在附件五《补充协议》第四条第1款中双方约定：“本合同第八条约定的该房屋交付时间为2012年6月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。”在第8款中双方有如下约定：“8、甲方（被告万达置业公司）自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方（原告孙军），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告孙军依约定的方式交付了全部购房款，并由被告万达置业公司为其开具了发票，原告实付101室购房款金额为4581449元；102室实付购房款为3853247元；合计8436496元。2011年9月29日，被告万达置业公司建设的房屋取得了竣工验收备案单；至2011年9月30日，被告万达置业公司未向原告孙军交付房屋；2011年10月20日，原告孙军与被告万达置业公司签订《入伙资料接收登记表》，领取了房屋钥匙、电卡、用户手册、装修手册等资料，办理了入住手续；并与大连万达物业管理有限公司济南分公司签订了《前期物业服务协议》和《消防安全责任书》；向物业公司交纳了101室的物业服务费2376.14元、102室的物业服务费1997.52元。同时，原告还向被告方出具了《承诺书》，内容为承诺遵守《济南魏家庄万达广场写字楼临时管理规约》，如有违约愿承担相应的违约责任。交付房屋时，该房屋的二层临街一侧为封闭状态，并非合同中约定的二层临街为铝合金窗。交付房屋后，因二层没有窗户无法正常采光。原告方要求被告万达置业公司对二层房屋按照合同约定进行整改，并打开房门，让被告正常组织人员进行施工，在此期间，原告方未使用该房屋。万达广场4号楼二层窗户改造工程的施工时间为2013年5月2日，至2013年11月1日，涉诉房屋的二层临街窗已全部改造完毕并验收。施工完毕后，被告万达置业公司未通知原告孙军房屋可以正常使用。2014年10月底，原告孙军听其他业主说房屋改造完毕的事情后，才到被告处协商前期已支付的物业费如何计算的问题，但双方未形成书面记录。原告孙军诉至法院，请求法院依法判令被告万达置业公司向其支付不适当履行的违约金，以房款总额8434696元为基数，自2011年9月30日起，计算至2014年10月31日止，按日万分之一的标准计算；由被告承担本案全部的诉讼费用。另查明，与原告孙军同时期购买4号楼其他商铺的业主曾庆、何德利在同时期交房时，发现购买商铺的二层没有临街窗，拒绝接收房屋。两案外人于2013年就违约金问题将被告万达置业公司诉至法院，要求该被告赔偿。我院作出的民事判决及济南市中级人民法院作出的民事判决均已发生法律效力。认定被告万达置业公司销售给案外人曾庆、何德利的商铺不符合合同约定的标准，不能正常使用，已构成违约，判决被告万达置业公司承担逾期交房的违约责任。再查明，在本案审理期间，被告万达置业公司未能提供证据证实在其施工完毕后曾通知原告孙军涉诉房产已能正常使用的情况。庭审中，其提供了涉诉房屋的设计图纸，欲证实该房屋在设计时，二层临街是没有窗户的，所以，其交付的房屋是符合标准的，合同附件中是因为笔误写错了。对此，原告孙军不予认可。以上事实，由济南市商品房买卖合同及附件、补充协议、工程验收备案单、施工图纸、入伙房屋交接表、（2014）济民一终字第683号民事判决书及原、被告双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点是被告万达置业公司所交付的房屋二层没有临街窗是否构成违约及是否应向原告承担违约责任的问题。对此，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三中明确约定了原告所购买房屋的二层临街设计是有窗户的，通过其他相关判决书中认定的事实可知，如原告所购房屋二层临街没有窗户是无法自然采光的，在不使用照明的情况下，二层无法正常使用。被告方的工作人员对其所交付的房屋不符合合同约定的事实也是明知和认可的，故应认定被告万达置业公司在约定的交付时间向原告孙军交付的房屋是不符合合同约定的，被告提出的本来设计图纸中就没有设计窗户，其是按照规划进行施工的辩解，不能成立，原告孙军在被告通知交付房屋时，正常与被告万达置业公司办理房屋交接，是履行合同约定的行为，并无不当，但对于房屋交付后因不符合合同约定的标准而导致原告方无法正常使用，被告方是负有一定过错的。本案根据庭审查明的情况，可以认定以下案件事实：1、被告济南万达置业公司交付的房屋不符合合同约定。2、原告在合同约定的时间与被告办理了房屋交接手续。3、2013年5月2日至2013年11月1日期间，被告济南万达置业公司对涉诉房屋进行了整改，将二层封闭状态改为铝合金窗户。4、被告方未能提供证据证实原告曾表示放弃追究其违约责任，原告孙军也未表示放弃追究被告的违约责任。本院认为，从被告济南万达置业公司对上述已交付房屋进行整改的情况看，应当推定原、被告双方在房屋交接后至2013年5月2日施工改造之前，对房屋二层不符合合同约定应当是进行过协商的，否则，被告方不会主动就已交付的房屋进行改造。在原告方未明确表示放弃追究被告方违约责任的情况下，被告仍应依法对其违约行为承担相应的民事责任。根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从中，可以看出，不适当履行属于违约责任的一种，即债务人虽然履行了债务，但履行的内容不符合法律规定或者当事人的约定，即不符合债的本旨。其中不适当履行又包括迟延履行、不完全履行、瑕疵履行、加害给付。被告万达置业公司在合同约定的交付时间，即2011年11月10日向原告孙军交付的房屋不符合合同附件中约定的二层临街为铝合金窗的标准，事实清楚；被告济南万达置业公司在2013年5月进行施工，改造二层铝合金窗的行为，也客观上印证了其交付的房屋不符合合同约定的事实，故原告孙军要求被告万达置业公司承担违约责任，向其支付不适当履行违约金的诉讼请求，符合合同约定和相关法律规定，本院依法予以支持。关于被告万达置业公司应承担违约金的数额和比例问题，本院认为，我国《合同法》中规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方所签订合同补充协议的约定，被告承担不适当履行违约金的计算方式应以实际交纳的购房款人民币8434696元为基数计算；对于违约金起算的期间，通过原、被告双方签订的合同及补充协议可以看出，主合同第八条中约定的时间与补充协议约定的并不一致，对此原告并不认可补充协议，认为不是双方的合意形成的。对此，本院认为，该份合同系由被告提供的格式合同，有关交付时间的日期也均是打印形成，在被告不能举证证实或原告不予认可的情况下，根据我国合同法的相关规定，应作出对提供格式合同一方的不利推定，故违约金的起算时间应认定为合同第八条中约定的2011年9月30日前。关于违约金的终止时间问题，本院认为，被告万达置业公司对未能举证证实在涉诉房屋改造竣工后其曾及时通知原告房屋可以正常使用的是具有一定过错的，但通过庭审查明，原告孙军在2011年10月20日就已办理了房屋的交接手续并交纳了物业费等相关费用，自此之后，其有义务关注所购房屋的改造情况，在被告将房屋改造完毕后，原告对房屋未进行使用、收益，该损失不应再由被告济南万达置业公司承担，故应认定被告济南万达置业公司实际改造完毕时，原告可以正常使用房屋，该违约金计算终止时间应为被告万达置业公司已实际履行完毕合同义务的时间，即计算至2013年11月1日。关于诉讼时效问题，本院认为，虽然原、被告双方办理了交接手续，但原告方并未明确表示放弃追究被告万达置业公司的违约责任。从被告对涉案房屋进行改造的情况来看，可以推定在双方办理交接手续后，原告方是向被告主张过权利的，故此时诉讼时效应当中断，应自被告万达置业公司对涉诉房屋进行改造完毕后重新计算，即自2013年11月1日起。据此，原告孙军的诉讼请求，未超过两年诉讼时效的规定，故对被告万达置业公司主张的原告的诉求超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙军支付不适当履行违约金，以原告实际交纳的购房款总额8434696元为基数，自2011年11月1日起计算至2013年11月1日止，按合同约定的日万分之一的标准计算。二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13040元，由被告济南万达商业广场置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 江人民陪审员  关晓军人民陪审员  乔永欣二〇一六年八月二日代理书记员  孙 靖