中华人民共和国广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第471号原告：廖某，台湾居民，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾建新，广东禹优律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佰强，广东禹优律师事务所律师。被告：汪某，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：王历，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳嘉利，广东经纶律师事务所律师。原告廖某与被告汪某租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖某的诉讼代理人曾建新、杨佰强，被告汪某诉讼代理人王历、柳嘉利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告廖某向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的租金200000元；2、被告向原告支付依合同约定的违约金，暂计至起诉之日合计为1179000元；3、被告承担本案诉讼费用。第2项诉求违约金的金额变更为1080000元，第1个月拖欠的租金违约金自2013年3月5日计至2015年5月4日，第2个月拖欠的租金违约金自2013年4月5日计至2015年5月4日，第3个月拖欠的租金违约金自2013年5月5日计至2015年5月4日。事实与理由：2012年12月25日，原告与被告签订《租赁合同》，双方约定原告将其租赁的坐落于广州市番禺区钟村镇钟三村“尖岗”至“飞鹅”路段的物业租赁给被告使用，租赁期限为15年零7个月，自2013年1月1日至2028年10月31日止，合同签订后，原告依约将合同约定的租赁物交由被告使用，起初被告尚能够依约支付租金。然，2013年3月至5月，原告被未收到被告所支付的租金，与被告交涉后，被告告知原告，其表示这三个月租金已经交给梁某，原告应向梁某追讨，原告从未委托过第三人处理过租金交纳的事宜，被告也一直将租金打入合同所约定的账户。此后，被告一直都有交纳租金，然而并不支付该三个月的租金，原告多次发送律师函致函被告，要求其交纳三个月的租金，另自2015年1月，前后，被告一直迟延约一个月支付租金，即当月支付上月的租金，自起诉之日，被告尚拖欠原告当月的租金。原告认为，双方所签订的合同合法有效，被告理应依约履行合同，其未经原告同意，向为原告授权的第三方支付租金并没有任何依据，也没有任何证据证明其向第三方支付过租金，即使存在，也并不影响原告的租金主张，原告多次催告，被告均不理睬，且经常延迟违反合同约定，迟延支付原告租金，原告认为被告的行为已经违反了相关法律以及合同的约定，侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告汪某辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、涉案租赁同无效，依据最高人民法院关于适用租赁合同案件的司法解释第2条规定，原告未取得建设工程规划许可证，或者未按照许可证建设的房屋，与被告签订了合同，该合同无效。二、关于占有使用费，原告与案外梁某互称表姐弟关系，邀请被告签订合同，在涉案场地经营酒楼，由梁某向原告支付场地占用费。被告对于梁某是否缴纳了2013年3月、4月、5月的占有使用费不知情。可能梁某挪用款项，可能其与原告串通侵害了被告的利益。2013年的占用使用费已经超过了诉讼时效。对于原告主张的2015年5月占用使用费，我方已经支付完毕。三、关于违约金，由于涉案合同无效，原告依据合同第10条主张违约金无依据，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月25日，廖某为甲方、汪某为乙方，双方签订一份《租赁合同》，约定由甲方出租位于广州市番禺区钟村镇钟三村“尖岗”至“飞鹅”路段（即市广路祈福酒店对面步步高广场）的土地使用权及其地上建筑物使用权，面积约4500平方米给乙方作经营酒楼之用。其中合同还约定：租赁物业的地上建筑物及附属设施：天鹅山庄（又名“潮天味鹅餐饮店”，无证）、宿舍楼《建设用地批准书证号：番国土建用字（2000）第0074号》、厂房（建设用地规划许可证：番规地证字1999第00225号，建设工程规划许可证号：番规工证字1999第00409号）、临建酒楼（无证）；租赁物业权属状况：租赁物业中土地使用权的权利人为番禺市科学技术研究中心（以下简称“番禺科技中”用地批准文号：番征[1985]第0013号）。1998年10月13日，马来西亚利某面厂有限公司在与番禺科技中心签订《土地租赁合同》向番禺科技中心承租本合同项下的土地使用权后，出资以番禺科技中心的名义在该土地上建设宿舍、厂房等地上建筑物；2007年1月12日，甲方与马来西亚利某面厂有限公司、番禺科技中心共同签订《协议书》，番禺科技中心同意马来西亚利某面厂有限公司将本合同项下土地使用权转租给甲方，并由甲方作为承租人承继番禺科技中心与马来西亚利某面厂在1998年10月13日签订的《土地租赁合同》中的全部权利及义务；2007年1月15日，甲方与马来西亚利某面厂有限公司签《租赁合同补充协议》，约定马来西亚利某面厂有限公司本合同项下土地的地上建筑物租赁给甲方使用：根据1998年10月13日《土地租赁合同》中的约定，甲方具有转租权；现乙方向甲方承租本合同项下土地及其地上建筑物；租赁期限自2013年1月1日至2028年10月31日，月租金50000元，租赁期内租金每5年在上年度的租金基础上递增10%，即从2018年1月1日至2022年12月30日的租金为55000元／每月，依此类推。以上租金为不含税价格，甲乙双方应依法办理相关租赁手续；除租金外，乙方无需再向甲方支付其他任何费用；乙方按时于每月1日至5日前将当月租金以银行转账的形式支付至甲方或甲方指定的银行账户，甲方应向乙方开具与当月租金等额的收款凭据，甲方指定银行账户信息如下：开户银行：中国工商银行祈福支行，户名：廖某，银行账号：62×××79；乙方不支付或者不按照约定支付租金、水电等费用达30日垒甲方催告后合理期限内仍不支付的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业；违约责任：除法律规定以及本合同另有约定外，未经双方协商一致，任何一方不得均擅自解除本合同；否则，违约解除合同一方应当向守约方支付违约金5万元，并赔守约方因此而遭受到的所有损失（包括但不限于守约方已经投入的资金、守约方在租赁期内的可得利益、守约方为此支付的调查费、诉讼费、律师费等；其中，关于守约方在租赁期内的可得利益，甲方的以合同剩余期限内的可得租金总额计算；乙方的以合同解除前3个月酒楼的月平均营业收入为基数，按合同的剩余月份数计算）；2、甲方未按约定时间交付该租赁物业、乙方不按约定支付租金及水电等费用或者任一方违反本合同其他约定但未达到解除合同条件的，违约方应自违约之日起每日按月租金10%向守约方支付违约金）等等。原、被告双方确认已于签订合同当天将涉案租赁物交付使用。自2013年6月起，汪某均以银行转账形式将租金转入合同约定的账户内。在本案诉讼阶段，汪某已向廖某交付了2015年4月份的租金。对于当事人双方没有争议的，本院予以确认。现原、被告双方争议在于：廖某主张汪某没有向其给付2013年3月、4月及5月的租金共150000元。汪某则以其已将该款交给廖某的亲戚梁某转交为由，不同意给付，并认为现在原告的主张，已超出诉讼时效的保护。廖某认为其与梁某没有亲属关系且从未委托其收取相关款项，其也已在诉讼期限内向汪某主张权利，并提供其分别于2014年4月7日和2015年4月向汪某发《律师函》追收相关费用的催告及邮件妥投证明以证实。汪某只承认收到廖某于2015年4月发给其的律师函，其余的均不予确认，另汪某未能提供依据证实廖某有委托梁某收取租金。2015年7月6日，廖某以汪某欠付租金已达解除合同条件为由另案起诉汪某，要求解除双方所签订租赁合同，交还租赁场地，本院立案为（2015）穗番法民三初字第744号。在该案诉讼过程中，梁某出具《情况说明》并出庭作证，其中关于本案部分的陈述是：梁某自认其与廖某早于汪某与廖某相识，故其与廖某以表姐弟相称；汪某委托其对涉案租赁物业进行改建、装修作酒楼用途和负责该酒楼的日常经营管理，而汪某委托其向廖某交付2013年3、4、5月份租金时，其并未将该三个月租金交付给廖某。此外，汪某认为涉案租赁物有部分未经规划报建，应为无效合同。廖某承认有部分租赁物尚未办理报建手续，但认为不影响其主张权利。本院认为：无论涉案租赁合同的效力如何，汪某接收使用涉案租赁场地，应支付相应的对价。关于2013年3、4、5月份的租金支付方式，原、被告双方均已在上述《租赁合同》中约定了由汪某将每月租金用银行转账的形式转入廖某名下的银行账户内，且汪某自2013年6月起亦是如是履行，现汪某无证据证实廖某有委托梁某收取2013年3、4、5月份的租金，梁某现也出庭作证没有向廖某支付该三个月的租金，廖某已提供证据证实其分别于2014年4月和2015年4月向其主张权利，已构成诉讼时效的中断，故廖某主张汪某应向其支付2013年3、4、5月份的租金，本院予以支持。2015年4月份的租金，汪某已经履行，本案不作处理。至于廖某主张的租金违约金，因双方在签约时均已知悉涉案租赁标的有部分无证，必然导致该合同部分无效，鉴于上述合同约定的租金是以总租赁场地标的计算，没有细分具体位置或面积，综合考虑到汪某自2013年6月起都是以银行转账的方式支付租金，从常理来看，应先抵扣原欠付的租金，再顺延支付，故本院酌情支持廖某以总欠款150000元为本金，从提起本案诉讼之日起倒推三个月起（即2015年1月30日起）参照中国人民银行规定金融机构计算逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止，其余的不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第五十八条的规定，判决如下：一、汪某应于本判决发生法律效力之日起五日内向廖某支付租金150000元及违约金（以总欠款150000元为本金，从2015年1月30日起参照中国人民银行规定金融机构计算逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；二、驳回廖某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16320元，由廖某负担9792元；汪某负担6528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起廖某在三十日内，汪某在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  何蕴华人民陪审员  李倩仪二〇一六年八月二十日书 记 员  马敏婷