湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终449号上诉人（原审被告）：王佳，男，1988年8月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何少平，男，1968年5月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈涌，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖凯宇，男，1988年9月15日出生，汉族，居民身份证住址湖北省应城市。上诉人王佳因与被上诉人何少平、廖凯宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。审理中，因需进一步查明事实，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王佳上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.判令王佳不承担福地星城的7－5号商铺三楼的租金以及物业费、水电费等费用，该费用由廖凯宇、武汉市凯威蚁客宾馆有限公司承担，或将本案发回重审；3.廖凯宇、何少平承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关键事实没有查明，存在事实不清的错误。案涉《商铺租赁合同》无效，两份《商铺租赁合同》签订时间有先后，实质效力大不同。廖凯宇是真实的合同主体，是实际承租人。1.案涉《商铺租赁合同》无效。2.两份《商铺租赁合同》签订时间有先后，实质效力有重大区别。3.通过一审何少平提交的租金及物业费、水电费支付银行记录可见，所有的租金及物业费、水电费一直是廖凯宇个人支付。何少平就商铺租金事宜也是一直与廖凯宇个人联系。王佳自签订《商铺租赁合同》之后与何少平再无联络，也从无租金及其他费用的支付。可见实际承租人为廖凯宇而非王佳。二、一审法院法律适用有错误，王佳的一审被告主体不适格。一审被告主体应为廖凯宇、武汉市凯威蚁客宾馆有限公司。1.商铺让渡的是商铺占有使用权，租金的承担同样以实际占有使用为依据。2.廖凯宇系实际承租人，亦是武汉市凯威蚁客宾馆有限公司实际控制人与经营者。3.根据谁使用谁承担的原则，2019年8月1日前的租金及相关费用由廖凯宇承担，2019年8月1日以后的租金及相关费用由武汉市凯威蚁客宾馆有限公司承担。如果基于《商铺租赁合同》王佳负有合同责任的话，则王佳承担的租金及相关费用也仅限于2019年8月1日以前。三、租金的金额没有查明事实，租金计算的截止时间何少平没有提交证据予以证实。实际上武汉市凯威蚁客宾馆有限公司于2019年年底已经停业。王佳于2019年12月要求何少平收回商铺，所以本案租金计算截止时间有误。何少平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廖凯宇未发表答辩意见。何少平在一审法院起诉请求：1．判令王佳支付所欠房租58万元及利息96000元、物业费水费计124994元共计800994元（暂计算至2020年5月31日）；2．判令廖凯宇对上述欠款承担共同还款责任；3．判令王佳、廖凯宇承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，何少平表示第一项中物业费水费因码数错误，现变更为122979元，共计798979元。一审法院认定事实：2016年7月1日开始，案外人周峻葵、石梦娜、占士博将购买的位于武汉市洪山区珞狮南路268号中建福地星城的7-5号商铺委托给何少平对外出租及管理。2017年，何少平将商铺二楼出租给王佳经营网吧。2018年6月1日，何少平（作为出租方）与王佳（作为承租方）签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同1》），主要约定：1．出租方出租的商铺坐落于福地星城7-5商三楼，建筑面积约600平方米。2．租赁期限自2018年6月1日起至2023年12月31日止。3．每月租金，2018年6月1日-2018年12月31日租金为5万元/月，2019年1月1日-2023年12月31日租金为4万元/月；出租方同意承租方按季度付款，每次提前一个月支付下一次的租金；如有逾期按实欠租金的金额收取5%/天的滞纳金赔偿给出租方。4．物业管理费5元/月，水费4元/吨，电费1.3元/度，水费、电费以每月用量数为标准计算。由承租方自行承担，由出租方统一收取。《合同1》签订后，何少平交付了案涉商铺，王佳和廖凯宇将商铺改造成酒店并共同经营，日常何少平与廖凯宇通过微信联系，并由廖凯宇向何少平支付租金、水电费等款项。据何少平提交的银行流水显示，2019年6月28日，廖凯宇向何少平转账最后一笔款项用于支付水电费后，再未支付任何款项。2019年8月1日，王佳与廖凯宇以案涉租赁商铺为住所地成立了武汉市凯威蚁客宾馆有限公司（以下简称凯威蚁客公司），其中王佳持股49%，廖凯宇持股51%，并由廖凯宇担任法定代表人。一审法院另查明，何少平（作为出租方）与廖凯宇（作为承租方）曾签订《商铺租赁合同》（以下简称《合同2》），其约定内容同《合同1》，落款时间亦为2018年6月1日。据何少平当庭陈述，《合同2》系廖凯宇为了办理凯威蚁客公司营业执照而与何少平补签的。一审法院认为，何少平与王佳于2018年6月1日签订了《合同1》，系双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《合同1》履行过程中，由廖凯宇出面与何少平联系并支付租金、水电费用，从廖凯宇与何少平签订《合同2》及支付租金等费用情况，结合王佳关于“我与廖凯宇是朋友关系，2018年准备合伙做宾馆，于是租下何少平的三楼，后来我退出了，并且口头告知了何少平，宾馆是廖凯宇在实际经营，三楼的一切费用我都没有参与过”的当庭陈述，可以认定王佳、廖凯宇应是合伙经营宾馆，故王佳、廖凯宇应共同对何少平所诉租金、水电费用承担支付责任。王佳认为《合同1》上签字捺印不是其本人的，并未在一审法院限定时限内提交鉴定申请，其认为在中途已退出宾馆经营并口头告知过何少平，也未提交证据予以证明，故对王佳的上述抗辩意见一审法院均不予采纳。关于租金，何少平自述截止至2019年5月31日王佳、廖凯宇拖欠10万元，自2019年6月1日暂计算至2020年5月31日期间租金为48万元。因2020年1月23日，武汉市因新冠××疫情封城，至2020年4月8日全面重启，鉴于疫情为不可抗力因素，一审法院酌定减免两个月租金8万元，故截止至2020年5月31日王佳、廖凯宇需向何少平支付租金50万元（10万元＋48万元－8万元）。因合同中约定逾期支付租金承租方需赔偿滞纳金给出租方，并非利息，故对何少平所诉利息一审法院不予支持。关于物业管理费、水电费，合同中约定由出租方统一收取，故王佳、廖凯宇应按何少平统计的费用金额共计122979元予以支付。廖凯宇经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、王佳和廖凯宇于本判决生效之日起十日内共同向何少平支付租金50万元和物业管理费、水电费共计122979元；二、驳回何少平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5905元，由何少平负担890元，由王佳和廖凯宇共同负担5015元。二审中，王佳向本院提交了两份新证据。1.廖凯宇本人亲自写的证明。拟证明案涉商铺的经营和租赁都是廖凯宇本人，与王佳无关。2.王佳和何少平短信聊天记录。拟证明王佳在2019年12月份要求何少平收回商铺，终止租赁合同。本案商铺租赁合同截止日期是2019年12月，所涉房租计算也是在2019年12月而不是2020年5月31日。3.《告商户函》、《解除合同通知书》。拟证明本案商铺已被房屋所有人收回，已腾退。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何少平质证认为，这两份证据都不属于新证据。廖凯宇未到庭，证据1的真实性无法核实。证据2没有原件无法确认真实性。证据3与本案无关，《解除合同通知书》真实性无异议，但与本案无关，双方正在诉讼，《告商户函》无法确认其真实性。本院认为，王佳提交的证据1，廖凯宇作为当事人，未到庭参加诉讼，对该证据的真实性无法核实，本院不予认可。王佳提交的证据2，真实性无法核实，本院不予认可。王佳提交的证据3，与本案争议的事实无关，本院亦不予认可。经审理查明，一审查明的事实属实。二审另查明，2016年7月1日，何少平与周峻葵、石梦娜、占士博签订《房屋授权委托书》一份，载明：周峻葵、石梦娜、占士博将出资购买的坐落于武汉市洪山区珞狮南路248号中建福地星城的7－5号商铺，委托何少平代为出租及管理。委托权限为该房屋的出租和日常管理，委托时间为2017年1月1日至2027年12月31日。二审中，王佳向本院提交一份《中止诉讼申请书》，以其在本案诉讼中，又向武汉市洪山区人民法院提起另案起诉为由，申请本案中止审理。经本院审查，其中止诉讼的理由不能成立，本院不予准许。本院认为，何少平与王佳于2018年6月1日签订的《合同1》和何少平与廖凯宇签订的《合同2》，均是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合同均合法有效，各方均应按合同约定履行。何少平与周峻葵、石梦娜、占士博签订的《房屋授权委托书》中约定的委托时间至2027年12月31日。王佳上诉认为何少平与王佳、廖凯宇签订的两份《商铺租赁合同》约定的租赁期限超过其出租权限而无效的上诉理由不能成立。王佳上诉认为一审被告主体应为廖凯宇、武汉市凯威蚁客宾馆有限公司。但案涉的《合同1》和《合同2》是何少平与王佳、廖凯宇分别签订。王佳在二审中也自认《合同1》是其本人所签。故，案涉合同的相对方应为何少平与王佳、廖凯宇。《合同1》履行过程中，由廖凯宇出面与何少平联系并支付租金、水电费用，结合王佳在一审中陈述其与廖凯宇2018年准备合伙做宾馆等事实，结合二审中，其与何少平的聊天记录中陈述，要求终止合同，何少平将三楼收回去的事实。一审法院认定王佳、廖凯宇合伙经营宾馆并无不当。故，王佳、廖凯宇应共同对何少平所诉的房屋租金、物业费用等承担支付责任。何少平已向法院提交了王佳、廖凯宇欠付房租和已交纳房租的相关证据，王佳、廖凯宇在一、二审中，均未提交其已交纳房租的证据。因2020年1月23日，武汉市因新冠××疫情封城，鉴于疫情之不可抗力，一审法院酌定减免王佳、廖凯宇两个月租金8万元。故，一审法院认定，截至2020年5月31日王佳、廖凯宇需向何少平支付租金50万元并无不当。在双方签订的《合同1》和《合同2》中均约定，水费4元/吨，电费1.3元/度，水费、电费以每月用量数为标准计算。由承租方自行承担，由出租方统一收取。但何少平在一、二审中，均未提交王佳、廖凯宇用水量的证据。何少平虽向法院提交了电表的起止码照片，但该照片是何少平单方拍摄，无法证明该照片中的电表就是王佳、廖凯宇租赁房屋所使用的电表，王佳也不予认可。何少平也未提交其已代王佳、廖凯宇交纳水、电费的证据，其应承担举证不能的法律后果。何少平请求王佳、廖凯宇支付租赁房屋水费、电费的诉讼请求，本院不予支持。何少平在二审中，向本院提交了其主张物业费水费122979元的明细。该明细中载明，其主张的金额中包含公共电梯费用分摊3605元，但何少平未提交证据证明王佳、廖凯宇同意支付该费用，其应承担举证不能的法律后果。双方签订的《合同1》和《合同2》中均约定，物业管理费5元/月，由承租方自行承担，由出租方统一收取。王佳和廖凯宇未提交证据证明，已向何少平交纳了物业管理费的，应承担举证不能的法律后果。该费用应当由王佳和廖凯宇向何少平支付。王佳上诉认为案涉商铺于2019年年底已经停止使用，但其在一、二审中，均未提交充足的证据证明，应承担举证不能的法律后果。综上所述，王佳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3344号民事判决；二、王佳和廖凯宇于本判决生效之日起十日内共同向何少平支付租金50万元和物业管理费36000元；三、驳回何少平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费5905元，由何少平负担1944元，由王佳负担1980.5元，廖凯宇负担1980.5元。二审案件受理费10030元，由何少平负担1400元，由王佳负担4315元，廖凯宇负担4315元。本判决为终审判决。审判长 黄 浩审判员 易齐立审判员 鲍 刚二〇二一年三月一日法官助理黄旭东书记员房珣