江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初6611号原告吴江市绿苑物业有限公司。法定代表人陈献礼，该公司总经理。委托代理人陈克遥，系该公司员工。被告徐斌。委托代理人徐雪根。原告吴江市绿苑物业有限公司（以下简称绿苑物业）与被告徐斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员王坚适用小额诉讼程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告绿苑物业的委托代理人陈克遥，被告徐斌的委托代理人徐雪根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿苑物业诉称：原告系坐落于苏州市吴江区松陵镇横扇南举路88号春天城市花园小区的物业服务单位。被告徐斌系该小区x幢xxx室业主。自2011年6月起至2016年5月止，经原告多次催交，被告徐斌一直未缴纳物业服务费，金额共计14737元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告徐斌支付物业服务费14737元；2、被告徐斌支付自逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之三计算的的滞纳金；3、由被告承担本案诉讼费。在审理中，原告绿苑物业自愿放弃第二项诉讼请求，即自愿放弃要求被告徐斌支付自逾期支付之日起至实际支付之日止按照每日千分之三计算的的滞纳金的诉讼请求。被告徐斌答辩称：我确系春天城市花园小区x幢xxx室业主。我之所以自2011年6月份起未缴纳物业服务费是因为：其一，2011年6月天下大雨，原告作为物业服务管理单位未开启公共排水泵，造成我家被淹，造成了我家三万多元的经济损失；其二，我家隔壁商业用房的业主将房子出租给一家人作辅料生意，产生的塑料气体很难闻，我无法生活下去，就搬走了。我跟物业反映过几十次，但原告均置之不理；其三，今年辅料店不做生意了，改开了一家网店，把旁边的公共绿化带都毁掉了，还在那里造了一个临时用房，用作厨房和杂物间，对我的生活还是造成了很大的影响。我多次向原告反映过，但原告的工作人员确置之不理。因此，我才不同意向原告缴纳物业服务费用。经审理查明：1、2011年5月26日，吴江市横扇镇春天城市花园业主委员会（以下简称春天花园业委会）与绿苑物业签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定春天花园业委会代表春天城市花园小区全体业主通过协议选聘的方式将该物业委托绿苑物业实行物业服务工作，期限为三年，自2011年5月26日起至2014年5月26日止。该合同第二条约定：绿苑物业提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；（二）包括但不限于道路、公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新改造等非日常维护除外）、供电线路、煤气线路、路灯按照有关规定处理；（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；（六）交通和车辆停放秩序的管理；（七）物业使用禁止性行为的管理；（八）物业维修和养护费用的账务管理；（九）物业档案资料的保管；（十）物业其他共同事务的管理服务。该合同第八条约定：绿苑物业根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：0.50元/月/平方米，别墅：1.00元/月/平方米，商业：0.68元/月/平方米。上述物业服务费中未包括物业管理责任险。该合同第九条约定：绿苑物业收取服务报酬的方式为包干制，即在物业服务费中确定提取。该合同第十条约定：物业服务费按月计算。业主或物业使用人应按交房时间，一年一收。该合同第十五条约定：物业共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖、路灯、物业用水、电费）运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收，每年每户预收50元。该合同第二十二条约定：春天花园业委会的权利义务为：（一）监督业主、物业使用人遵守《业主公约》，劝阻、制止违反《业主公约》的行为，业主逾期不缴纳物业服务费用的，应当督促其限期缴纳；（二）授权绿苑物业对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理；（三）与绿苑物业协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告，监督检查绿苑物业各项方案和计划的实施；（四）不得干涉绿苑物业依法或者依照本合同规定内容所进行的管理和经营活动；（五）负责处理非绿苑物业原因而产生的各种纠纷；（六）协助绿苑物业做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；（七）法规、政策规定由春天花园业委会承担的其他责任。该合同第二十三条约定：绿苑物业的相关权利义务如下：（一）本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委托有岗位资格要求的人员履行本合同；（二）根据法律法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；（四）建立、保存物业管理账目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次物业服务费用收支账目；（五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告；（六）本合同终止时，向春天花园业委会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属于春天花园业委会所有的其他资产，并办理交接手续；（七）选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；（八）法律政策规定由绿苑物业承担的其他责任。2、2014年6月6日，春天花园业委会与绿苑物业再次签订了《苏州市物业服务合同》一份，约定春天花园业委会代表春天城市花园小区全体业主通过协议选聘的方式将该物业委托绿苑物业实行物业服务工作，期限为三年，自2014年5月27日起至2017年5月27日止。该合同第八条约定：绿苑物业根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：0.70元/月/平方米，别墅：1.20元/月/平方米，商业：0.78元/月/平方米。该合同其他条款约定与2011年5月26日《苏州市物业服务合同》的约定相同。3、徐斌系春天城市花园小区x幢xxx室业主，该物业类型为别墅，建筑面积222.56平方米，用途为住宅。4、2011年6月，天降大雨，春天城市花园小区雨水不能及时排涝，致x幢xxx室业主徐斌地下房间被淹，存在一定的经济损失。对此原因，徐斌认为绿苑物业疏于管理，一直未开启使用排水泵；绿苑物业认为当时开启使用了排水泵，只是因公共排水泵管径和功率不能满足排水需要。对此，双方均未能向本院提交证据予以证实。2011年下半年，春天城市花园小区x幢xxx室业主徐斌相邻一家商业用房的业主将该商业用房出租，租户用于作辅料生意，产生大量的难闻的气体，影响徐斌的正常生活。徐斌多次向绿苑物业投诉，绿苑物业主张已经多次告知并劝阻过该业主，但因相关执法权属于环保部门，其并无执法权亦无力解决。对此，绿苑物业未能提交证据证实其曾告知、劝阻过徐斌相邻业主改正有关违法行为的事实。2016年5月初，春天城市花园小区x幢xxx室业主徐斌发现相邻那家商业用房改为经营网店，但该网店旁边的公共绿化带被铲掉，并被搭建了一个临时用房，用作厨房间和杂物间。徐斌多次向绿苑物业投诉，绿苑物业主张已经多次告知并劝阻过该业主予以改正，但因相关执法权属于城管部门，其并无执法权亦无力解决。对此，绿苑物业未能提交证据证实其曾告知、劝阻过徐斌相邻业主改正有关违法行为的事实。5、2011年6月1日至2012年5月31日期间，徐斌结欠绿苑物业物业服务费2670.72元；2012年6月1日至2013年5月31日期间，徐斌结欠绿苑物业物业服务费2670.72元；2013年6月1日至2014年5月31日期间，徐斌结欠绿苑物业物业服务费2670.72元；2014年6月1日至2015年5月31日期间，徐斌结欠绿苑物业物业服务费3204.86元；2015年6月1日至2016年5月31日期间，徐斌结欠绿苑物业物业服务费3204.86元。以上徐斌共计结欠绿苑物业物业服务费14421.88元。另外，2011年6月1日至2016年5月31日期间，徐斌共计结欠绿苑物业共用部位代收代缴费计250元。以上费用，经绿苑物业多次催缴，徐斌一直未缴纳。以上事实有原告提交的《苏州市物业服务合同》二份、催费单等证据以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：代表春天城市花园小区全体业主的春天花园业委会与原告绿苑物业签订的二份《苏州市物业服务合同》均依法成立，均系合同各方真实意思表示，内容均合法有效，对双方均具有法律拘束力。原告绿苑物业作为物业服务企业已经基本按照合同约定履行了物业服务义务，被告徐斌作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告徐斌未按照约定缴纳自2011年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计14421.88元以及共用部位代收代缴费计250元，合计14671.88元，已构成违约，依法应当承担继续支付该物业服务费的违约责任。但同时，对于被告徐斌提出的原告绿苑物业作为物业服务企业存在在雨季未开启公共排水泵、未告知、劝阻相邻业主改正环境污染和毁坏公共绿化、违章搭建的违约行为，被告绿苑物业未能提交证据证实其已经按照约定全面履行自己的义务，从而被告徐斌提出的原告绿苑物业未完全履行自己按照物业服务合同约定的义务的答辩意见成立，本院予以采纳。结合本案实际情况，应当酌情由原告绿苑物业赔偿被告徐斌相应物业服务费的30%的损失，二者相抵，即最终由被告徐斌承担欠缴物业服务费用合计14671.88元的70%，即10270.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告徐斌于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市绿苑物业有限公司自2011年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费共计10270.32元（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市绿苑物业有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，由原告吴江市绿苑物业有限公司负担27元，由被告徐斌负担63元，被告徐斌应当负担的案件受理费部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市绿苑物业有限公司。原告吴江市绿苑物业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  王坚二〇一六年八月二十三日书记员  朱洁