上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初39388号原告俞强，男，1972年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人闫煜伟，上海博拓律师事务所律师。委托代理人刘婕，上海博拓律师事务所律师。被告顾嘉宏，男，1972年12月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告俞强诉被告顾嘉宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告俞强及其委托代理人闫煜伟、刘婕到庭参加诉讼。被告顾嘉宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俞强诉称，2012年3月5日，原告和被告签订《上海市房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将其合法拥有的上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号共计151.08平方米的住宅出租给被告居住，租期为五年，从2012年4月1日起至2017年3月31日止。被告返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并经原告验收认可。所有经原告同意被告自行装修和增设附属设施及设备的部分在解除合同后归原告所有。前三年内每月租金为人民币(以下币种相同)1,000元整，第四年起每月租金为1,300元，第五年起每月租金为1,500元。被告应于每月5日前向原告支付租金。逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可以书面通知被告解除合同……合同签订后，原告按约交付了房屋，被告也按约支付租金。但从2016年4月起，被告开始不支付租金，经原告催告后被告仍不支付，至今已经累计超过一个月。故原告诉至法院，要求：1、判令确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月7日解除；2、判令被告立即从上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号房屋搬离并确认涉案房屋内的现有全部装修及增设的附属设施及设备归原告所有，并要求被告不得擅自破坏现有房屋内装修和设施、设备；3、判令被告向原告支付2016年4月1日至2016年5月7日的房屋租金1,850元；4、判令被告按每日50元的标准向原告支付自2016年5月8日起至被告实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费；5、判令被告向原告支付违约金3,000元；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿撤回诉请二中要求判令确认涉案房屋内的现有全部装修及增设的附属设施及设备归原告所有，并要求被告不得擅自破坏现有房屋内装修和设施、设备的诉讼请求。被告顾嘉宏未作答辩。经审理查明：位于上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号的系争房屋登记的权利人为原告俞强与案外人周某某。2012年3月5日，原告俞强(甲方)与被告顾嘉宏(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于惠南镇迎薰路XXX弄XXX号的房屋出租给乙方作为居住使用。房屋租赁期自2012年4月1日起至2017年3月31日止。该房屋租金三年内不变，月租金总计为1,000元，第四年起租金每月上涨300元，第五年起租金每月上涨500元，即第四年起每月1,300元，第五年起每月1,500元。乙方应于每月5日前向甲方支付租金。合同第5.1条约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即1,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9.2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同签订后，原告按约将系争房屋交付给被告使用。2016年5月6日，原告委托上海博拓律师事务所的刘婕律师向被告发送了一份律师函，内容为：一、律师从委托人提供的资料和信息获悉：你与委托人于2012年3月5日签订《上海市房屋租赁合同》(下称合同)，委托人将其合法拥有的上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号共计151.08平方米的住宅出租给你居住，租期自2012年4月1日起算。你返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并经委托人验收认可。所有经委托人同意你自行装修和增设附属设施及设备的部分在解除合同后归委托人所有。自2016年4月1日始，租金为1,500元/月。按照合同约定，你应于每月5日前向委托人支付租金，逾期支付的，逾期一日，需要按日租金的10%支付违约金。逾期不支付租金累计超过一个月的，委托人可以书面通知你解除合同，你应当按月租金的两倍支付违约金。你应于2016年4月5日前支付租金，现在已经迟延超过一个月。二、律师认为：1、你与委托人签订的合同系双方意思表示一致结果，本合同符合法律规定，合法有效。本合同对双方均具有法律约束力，你应当严格按照合同约定履行相关义务。2、你迟延支付租金已经超过一个月，应当向委托人承担相应的违约责任，根据委托人跟你的租赁合同约定，委托人可以书面通知你解除本合同，并要求你按月租金的两倍支付违约金。三、律师受托函告如下：综合上述全部事实，律师谨代表委托人函告你：1、自本函送达之日起，双方签订的《上海市房屋租赁合同》解除。2、你在收到本函后三日内向委托人支付从2016年4月1日起至2016年5月7日止的房屋租金1,850元。3、你在2016年5月10日前搬离租赁的房屋，并结清实际产生的水费、电费、燃气费等费用。4、该房屋内的现有全部装修及增设的附属设施及设备归委托人所有，你需要维持房屋现有状态并不得擅自破坏现有房屋内装修和设施、设备，否则你应承担赔偿委托人的损失。5、你在收到本函后三日内向委托人支付从2016年5月8日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费(以每日租金50元为标准，从2016年5月8日起算)。6、你在收到本函后三日内向委托人支付违约金3,000元。如果届期你仍未搬离该房屋，没有支付相关款项并履行相关义务，委托人将采取包括但不限于诉讼在内的全部措施督促你履行相关义务，谨望你慎重决策，以免增加双方之负担！被告于2016年5月7日签收了该份律师函。2016年5月10日，原告俞强起诉来院，诉请如前。庭审中，原告陈述被告已向原告支付了截止至2016年3月31日的租金和押金1,000元，之后未付，系争房屋目前仍由被告在使用。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告应支付的租金及使用费。以上事实由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、收条、补充协议、上海市房地产权证、律师函及邮寄凭证以及原告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约支付房屋租金。现被告未按合同约定支付房屋租金，原告要求解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。鉴于被告于2016年5月7日签收了原告向其发送的解约律师函，故本院确认合同解除日为2016年5月7日。合同解除后，被告继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于房屋使用费的计算标准，原告要求被告按照合同约定的租金标准(即每月1,500元)支付自2016年5月8日起至实际迁出房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。《上海市房屋租赁合同》因被告未能按约定履行按时支付租金的义务而解除，原告要求被告支付解约违约金3,000元，符合合同约定，本院对此予以支持。关于被告交付的押金1,000元，原告要求将该押金用于抵扣被告应支付的租金及使用费，于法不悖，本院予以准许。被告顾嘉宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告俞强与被告顾嘉宏签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年5月7日解除；二、被告顾嘉宏应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区惠南镇迎薰路XXX弄XXX号房屋，并将该房屋返还给原告俞强；三、被告顾嘉宏应于本判决生效之日起十五日内支付原告俞强自2016年4月1日起至2016年5月7日止的房屋欠租1,850元及自2016年5月8日起至实际迁出房屋之日止按照每月1,500元标准计算的房屋使用费，该款应扣除被告已支付的押金1,000元；四、被告顾嘉宏应于本判决生效之日起十五日内支付原告俞强违约金3,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告顾嘉宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟筱晖二〇一六年八月十二日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。