苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00732号原告：周玲。原告：凤德伟。原告方共同委托诉讼代理人：罗卫新，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：苏州天亚置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市白塔西路79号。法定代表人：何彬，总经理。委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。原告周玲、凤德伟与被告苏州天亚置业发展有限公司（以下简称天亚公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年5月18日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员舒馨独任审判。审理中，被告天亚公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2015年7月30日依法裁定予以驳回。被告天亚公司不服裁定，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2015年9月16日作出（2015）苏中民辖终字第00393号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案恢复审理后，于2015年11月2日公开开庭审理了本案。原告周玲、凤德伟及其委托诉讼代理人罗卫新，被告天亚公司的委托诉讼代理人张敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周玲、凤德伟向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付因虚假宣传、不符合合同约定的逾期交房违约金528000元（357元/天*4*370天，暂计算至起诉之日）；2、被告因虚假宣传、违反合同第20条约定赔偿违约金178000元（按房价的5%计算，具体法院酌定）；3、被告向周玲、凤德伟赔偿房屋价值贬损费178000元（因天亚公司欺诈和违约导致房屋自身价值贬损，预估贬损额为房价的5%，具体由法院酌定）；4、被告向原告方支付房屋维修赔偿款100000元；5、诉讼费用由被告承担。审理中，原告方明确，第一项诉讼请求违约金以房屋总价的万分之四每天自逾期之日2014年5月1日起计算至2015年11月2日止，第二、第三项诉讼请求合并为第二项请求，请求判令被告按照合同第20条的约定支付违约金为房屋总价款的10%（357000元）；第四项诉讼请求因为实际未发生，在本案中不主张。事实和理由：原告周玲、凤德伟在2013年9月19日与被告天亚公司签订商品房买卖合同，购买天亚公司开发建设的位于苏州市相城区××庄园(登记名为天亚水景苑)联体别墅一套。合同签订前原告方到天亚公司售楼处及现场，看到沙盘、宣传册以及在小区东侧现场是小区内部的网球场（运动场）、假山、水景喷泉、高高的堆坡绿化、配电房等设施，就问天亚公司售楼人员，天亚公司答复是小区自己内部的配套设施。另外天亚公司派发的宣传册以及在网上发布的广告都显示这些设施是属于小区内部。原告方认为小区东侧的堆坡绿化可以隔音隔灰，阻挡灰尘和噪音，网球场作为小区体育健身场地可以锻炼身体，假山和喷泉等可以起到提升小区档次和美观的作用，当时就认为该小区既有档次又比较实用。天亚公司对这些配套设施设备的说明和承诺具体明确，而且签订合同时这些设备设施基本建成，这些因素对合同的订立及房价确定有重大影响，原告方当时正是考虑了这些因素才决定购买。但后来得知这些设施的地块不属于天亚公司开发的天鹅湖庄园小区所有，是市政用地，在小区规划红线之外，将来要移交给相城经济开发区。后来还发现天亚公司将这些配套设施用铁丝网拦在小区之外了。该地移交拍卖后，原告方购买的房子就紧靠227省道，又灰又吵，假山喷泉排球场等都将不复存在，别墅的价值将大打折扣，违反了原告方当初购买别墅追求舒适性和档次性的初衷。根据原告方与天亚公司签订的《商品房买卖合同》第20条的约定，天亚公司所作的有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉、高高的堆坡绿化、配电房、休闲小路等设施是小区内部的内容应该作为本合同的内容，如天亚公司无法提供该设施设备所建地块属于小区所有的证据，则天亚公司构成根本违约。天亚公司不能按照合同约定交付房屋，应该承担逾期交房及本身违约的双重责任。另外周玲、凤德伟所购买的房屋质量有严重问题，天亚公司在通知交付时也完全不符合合同约定的交付条件，天亚公司亦应承担逾期交房的责任。双方无法协商一致，现原告方诉至法院。被告天亚公司辩称，其与原告方签订的《商品房买卖合同》附件五中已约定：买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘所体现之房屋设计及小区规划仅做广告宣传，不作为合同的具体组成部分。该约定是要约邀请，不属于合同内容，双方合同内容仍应以合同条款约定的房屋及配套设施约定为准。合同中未约定沙盘为配套设施，因此不应扩大合同约定的附属设施，不能将合同未列明的设施作为合同内容，故天亚公司不存在虚假宣传。被告已在合同约定的交付期限前向原告发方送了房屋交付通知，原告收到后，无合理理由拒不办理交接手续，涉案房屋并不存在结构性根本质量问题，主要是墙面裂缝、部分墙体渗水，被告在2015年8月至9月均已修复完毕，因此天亚公司不应承担逾期交房违约责任。原告方在搜房网公证的关于涉案小区所作宣传的网页及图片系搜房网所作，非天亚公司所为，天亚公司从未进行过虚假宣传，原告方的房屋不仅没有贬损，反而比之前的价格有所上升，因此天亚公司亦不存在虚假宣传的违约责任。因天亚公司从未构成欺诈，原告方的诉讼请求无事实及法律依据。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告周玲、凤德伟（作为买受方）与被告天亚公司（作为出卖方）于2013年9月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的相城区元和街道华元路77号天亚水景苑163幢101室住宅一套，该商品房建筑面积286.9平方米，房屋总价款为人民币3570000元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限及交接约定：“1、出卖方应当在2014年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房，交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起7天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验。双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担。买受方所购商品房为住宅的，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》。出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担”。该合同第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：“出卖方如未按本合同约定将商品房交付买受方使用，按下列第1款方式处理。1、逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金”。该合同第十二条约定：1.出卖方承诺该商品房使用合格的建筑材料和构配件，商品房质量符合国家和本省、本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经该商品房所在地的市级或市级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房地基基础或主体结构存在重大工程质量问题的，除买卖双方退房退款以外，出卖方还应按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在其他严重工程质量问题的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起90天内，出卖方将买受方已付房价款退还给买受方，按实承担买受方发生的检测费用、购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息。买受方不退房的，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。2.出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见本合同附件三）的标准。达不到约定标准的，买受方有权要求出卖方按照下列第（2）项方式处理：（2）双方自行约定：出卖人按合同约定的标准实施，在合理期限内将房屋之装饰、设备标准补修至附件三规定之标准或其他不低于该标准的材料或设备替代。装饰、设备不影响买受人的收房，买受人不得以此为由拒绝收房或者退房。出卖人补修、替代或赔偿的行为不视为出卖人的逾期交房。该合同第二十条约定：“本合同签订之前出卖方及出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和承诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。”。同时，该合同附件五：《合同补充协议》其他事项中第1条约定：“买受人已充分了解该房屋的规划内容及周围范围内和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境的建设内容和相邻关系。买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘所体现之房屋设计及小区规划仅做广告宣传，不作为合同的具体组成部分”。《合同补充协议》其他事项中第8条约定：关于第十二条之补充：本条所指“其他严重工程质量问题”是指直接影响使用安全或严重影响主要使用功能的工程质量问题；本条所指“一般工程质量问题”是指除地基基础或主体结构重大工程质量问题和其他严重工程质量问题以外的确实影响到该商品房其他使用功能的工程质量问题。对于“一般工程质量问题”出卖人应承担相应的修复责任，但买受人不得对此主张拒收房屋或退房，否则由此导致的延期交房及延期办证责任，由买受方予以承担。合同签订后，原告周玲、凤德伟向被告天亚公司交付了全部房款。2014年4月23日，被告向原告方邮寄《业主入伙通知书》及《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》，通知其办理涉案房屋交付手续。原告周玲、凤德伟以被告的房屋没有达到广告宣传及合同约定条件、房屋存在严重质量问题为由拒绝收房。另查明，原告周玲、凤德伟提供的（2015）苏苏证民内字第1138号公证书显示，天亚公司在苏州搜房网上宣传的网页照片中小区沙盘模型及实景图里的“天鹅湖庄园”小区内部运动场、假山、排球场、喷泉等设施设备所属地块与整个小区为同一地块。实景照片下部标注有“天鹅湖庄园小区内部喷泉”、“天鹅湖庄园实景图小区内部排球场”、“天鹅湖庄园实景图小区内部假山”等字样。（2015）苏苏证民内字第1139号公证书显示，相城区住建局回复网上咨询：“涉案争议的天亚水景苑南侧的网球场等设施设备占用地块在小区规划红线之外，由开发商天亚公司出资建设，今后将移交相城经济开发区”。庭审中天亚公司陈述其在土地竞拍时，天鹅湖庄园小区东面建造为运动场、假山、喷泉的地块当时并未包含在竞拍的地块内，由于该地块面积较小，只有几百平方米，东面就是227省道的公路，故虽未列入土地竞拍范围，但其他人使用这块地块的可能性也不大，故天亚公司就把小区的围墙围在这块土地的东侧外沿，看这块地荒着，就在上面建造运动场、假山、喷泉，小区业主可以自由进出这些设施，在使用功能上丝毫不受影响。以上事实，有当事人举证的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、公证书、业主入伙通知书、律师函、竣工备案告知书、公司函、邮寄凭证、现场照片及当事人陈述等证据附卷佐证。审理中，本院组织原、被告双方对涉案小区及涉案房屋进行现场查勘，经查，涉案房屋所在小区的规划红线的东外侧为南北走向的一条土坡（据被告称系其建设小区时取土堆成），其上有树木及植被覆盖，中间部位间或有假山等装饰，沿着土坡东侧为一条南北走向的水系，再往东即为227省道西侧绿化带。土坡南端建有一座铁丝网合围成的网球场，网球场仅有的南面出入口即对应着小区的东出入口。涉案房屋目前空置，现场可见部分墙体存在渗水痕迹，部分墙体存在修复痕迹。本院认为，周玲、凤德伟与天亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及国家强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行。本案主要争议焦点有两个，首先是被告关于网球场、假山等的宣传是否应视为要约从而构成合同内容。对此，原告方认为天亚公司在其售楼沙盘及搜房网上所作的宣传中有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施是小区内部的内容应该作为其与天亚公司签订的《商品房买卖合同》合同的内容，而实际上该些设施、设备所在地块并非小区所有，被告已构成违约。被告认为，网页宣传并非其所作，被告不存在虚假宣传，也不存在违约。原告方为此申请追加北京搜房科技发展有限公司、北京怡生乐居信息服务有限公司作为被告参加诉讼。本院认为，被告天亚公司抗辩认为搜房网上关于涉案楼盘的信息并非其发布，但不可否认发布该售楼广告的获益者系被告，且关于涉案楼盘的照片及介绍既全面又清晰，而被告又从未对他人擅自发布其楼盘信息有任何澄清或维权行为，故对被告该辩解不予采信。因此本院认定原告举证的公证书中所显示搜房网上关于涉案楼盘的信息应系被告所为，在此原告要求追加另两北京公司的申请已无实际意义，本院不予准许。至此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。同时，周玲、凤德伟与天亚公司签订的《商品房买卖合同》第20条约定，本合同签订之前出卖方及出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和承诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容。该《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中亦约定了买受人同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同，售楼沙盘所体现之房屋设计及小区规划仅做广告宣传，不作为合同的具体组成部分。被告天亚公司售楼宣传中对网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施的说明和允诺虽然具体确定，但双方均确认其现所属地块并不属于被告小区的开发规划范围之内，不符合上述司法解释所规定的可以视为要约和合同内容的情形，故周玲、凤德伟认为天亚公司在其售楼宣传中有关网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施是小区内部设施应该作为《商品房买卖合同》内容，天亚公司未能交付已构成违约无事实和法律依据，其主张不能成立。原告如认为天亚公司在售楼宣传中将在小区规划范围之外的地块上建造的网球场（运动场）、假山、水景喷泉等设施纳入小区的总体宣传效果图，并标注“实景图小区内部”等字样，足以使购房者对上述设施是否属于小区范围产生误解，已构成虚假宣传，可另行向工商行政管理部门投诉。其次，被告是否存在逾期交房问题。原告方拒绝接收房屋的另一理由为涉案房屋存在严重质量问题，但结合双方当事人陈述及现场查看情况，涉案房屋存在的问题主要为渗水和墙体裂缝、空鼓等问题。《商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》对于该条的解释对房屋质量问题的处理明确约定，现原告方并未进一步举证证明涉案房屋存在的质量问题超出合同约定的一般工程质量问题的范围，根据合同约定，对于“一般工程质量问题”出卖人应承担相应的修复责任，但买受人不得对此主张拒收房屋或退房，否则由此导致的延期交房及延期办证责任，由买受方予以承担，故原告方以房屋存在质量问题无法接收的理由，主张被告承担违约责任的主张缺乏依据，不予支持。综上所述，天亚公司已取得《苏州市相城区房屋建筑通过备案告知书》，并于2013年12月15日向周玲、凤德伟邮寄《业主入伙通知书》，符合涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，原告没有正当理由拒绝接受被告交付的房屋，故其认为天亚公司逾期交房无事实和法律依据，其主张逾期交房的违约金请求亦不能成立。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周玲、凤德伟在本案中的所有诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币6820元，由原告周玲、凤德伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一六年八月三十一日书记员  沈雯