江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4323号上诉人（原审原告）：南京双和物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道湖滨社区，实际经营地在南京市江宁区静淮街119号。法定代表人：芮陆军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京世汇汽车维修服务有限公司，住所地在南京市秦淮区汇景北路34号。法定代表人：杨秋红，该公司经理。委托诉讼代理人：严彤，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，江苏苏源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）南京卓联房地产经纪有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道37号1幢。法定代表人：吴红杏，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯春琴，江苏苏尊容大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珊珊，江苏苏尊容大律师事务所律师。上诉人南京双和物业管理有限公司（以下简称双和公司）、南京世汇汽车维修服务有限公司（以下简称世汇公司）因与被上诉人南京卓联房地产经纪有限公司（以下简称卓联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。双和公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为“世汇公司支付双和公司房屋使用费、物业管理费332636.9元、电费18000元”；2、撤销一审判决第二项，判决卓联公司、世汇公司签订的《房屋租赁合同》无效，卓联公司、世汇公司支付恢复厂房原状费用4万元；3、卓联公司、世汇公司承担诉讼费用。事实和理由：一、卓联公司与世汇公司所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，无效合同不因当事人的追认而有效。1、双和公司只是给卓联公司出具了一份《证明》，委托其代为招商、管理。卓联公司本身就是一家房地产经纪公司，其经营范围为房地产经纪、房地产营销策划、投资咨询、投资管理。房地产经纪实质上就是提供居间服务，即将双和公司要出租房屋的信息向外披露，向双和公司提供订立房屋租赁合同的机会。双和公司与卓联公司之间系居间合同而非委托合同关系，卓联公司不能以自己的名义与第三方签订房屋租赁合同。2、一审庭审中世汇公司一直认为其所知道的出租方就是卓联公司，世汇公司是与卓联公司而非双和公司签订租赁合同。后来世汇公司与双和公司沟通，也只是在卓联公司法定代表人吴红杏拒不出面的情况下，双和公司为解决问题才与世汇公司沟通、协商。3、卓联公司提供的录音证据，因其未能提供录音的原始媒介，真实性无法认可，且录音的形成时间也无法确定。卓联公司提供的2014年7月14日录音中，双和公司已向其送达主张合同无效、撤销委托的函件，故应以双和公司的最终意思表示为准。录音中卓联公司提到的一些话语也只是上诉人的辩解，绝不是对相关事实的认可，更不是对卓联公司与世汇公司之间的《房屋租赁合同》的追认。4、卓联公司、世汇公司应支付双和公司房屋使用费的起始时间为2014年7月10日，而不是2014年8月1日。二、建设用地规划许可证并不是建设工程规划许可证，即使卓联公司可以与世汇公司签订《房屋租赁合同》，该合同仍为无效合同。三、一审法院认定双和公司致函世汇公司主张合同无效是违约在先错误，本案中双和公司发函行为没有任何过错。1、双和公司致函行为并不违反任何包括涉案《房屋租赁合同》的约定，双和公司只是认为合同无效而致函世汇公司，后世汇公司系自行撤场。2、双和公司发函主张合同无效，世汇公司完全有多种方式予以抗辩或主张自己的权利，且一审庭审中世汇公司三次当庭陈述其合同相对方是卓联公司而非双和公司。由此可见，双和公司的致函行为不存在任何违约情形，世汇公司撤场与双和公司的致函行为没有因果关系。世汇公司辩称，答辩意见同其上诉意见。卓联公司辩称：1、其与双和公司之间为显名的委托代理关系。对法律关系的认定应基于法庭查明的事实，而不能仅凭经营范围进行凭空推测。2、双和公司于2014年6月向卓联公司出具的《证明》明确载明了双和公司与卓联公司之间的委托关系。卓联公司与世汇公司签订涉案租赁合同时向世汇公司出示了该《证明》，且世汇公司在本案中将该《证明》作为证据提供，故无论是双和公司还是世汇公司认为出租方是卓联公司均与事实不符。3、其在一审庭审中提供了录音的原始媒介，因双和公司明确表明不可能有时间和精力去听一个小时的录音而未对录音申请鉴定，该录音应予采信。因此，卓联公司代理签约行为是经过双和公司的授权和明确同意的，且双和公司实际收取了世汇公司的押金和租金，其代理行为属于有权代理。双和公司之所以主张合同无效是由于其对于涉案房屋不具备完全自由的转租权而导致合同履行困难，有违诚信，其主张合同无效没有事实和法律依据。世汇公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回双和公司对世汇公司一审的全部诉讼请求；2、双和公司、卓联公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决已认定双和公司在先违约的重要事实，由于双和公司的违约行为造成世汇公司实际未能使用所租赁的房屋，故世汇公司不应当承担房屋租金及物业管理费。在合同有效的前提下，双和公司一方面使用种种手段导致世汇公司无法实现合同目的，另一方面却一分不少地收取租金，一审判决严重损害了世汇公司的合法权利。二、本案系因关联公司内部纠纷引发，一审判决无视世汇公司为善意第三人的事实，将双和公司、卓联公司之间因内部纠纷引发的全部不利后果转嫁至世汇公司，有违诚实信用的法律原则。双和公司和卓联公司系同一股东芮陆勇共同参与设立，且一审判决已查明芮陆勇同时也是双和公司负责人及新利源快餐总经理。双和公司于2015年6月书面授权卓联公司进行涉案厂房租赁的招商及管理。世汇公司作为善意第三人，对于涉案合同的签订及履行没有任何过错。根据一审判决，因双和公司和卓联公司之间的利益纠葛导致世汇公司在不能正常使用租赁房屋的情况下还要支付全额房租，而双和公司和卓联公司却无需为自己的违约行为承担任何过错，这种认定与诚实信用法律原则相悖。双和公司辩称，答辩意见同其上诉意见。卓联公司辩称，其虽然受双和公司委托对涉案厂房进行招商管理，并以自己的名义与世汇公司签订了涉案租赁合同，但因世汇公司对双和公司与卓联公司的委托关系是明知的，该合同直接约束双和公司与世汇公司。故卓联公司并非涉案租赁合同权利义务的承受者，其对世汇公司不存在违约行为。双和公司向一审法院起诉请求：1、确认卓联公司和世汇公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、卓联公司、世汇公司赔偿其恢复厂房原状费用4万元；3、卓联公司、世汇公司赔偿占用厂房期间即2014年7月10日起至2014年12月31日止的房屋使用费332636.9元、结清占用期间实际产生的电费24732元。一审法院认定事实：2014年6月10日，胜太社区与双和公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：胜太社区将位于南京市江宁区秣陵街道庄排路157号（龙池工业园）3幢一楼厂房、4幢及后面附属房出租给双和公司，租赁期自2014年7月10日起至2017年7月9日止，厂房租价200元/年·平方米，物业管理费6元/年·平方米。案涉厂房于2001年12月10日取得建设用地规划许可证。双和公司于当月向卓联公司出具《证明》一份，载明“兹有双和公司租赁胜太社区庄排路工业坊157号园内厂房，自编号为3幢一楼厂房、4幢库房及后面附属房。租赁期限自2014年7月10日至2017年7月9日。双和公司现委托卓联公司代为招商及管理。特此证明”。卓联公司向世汇公司出示了上述《证明》文件后，双方于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定：卓联公司（甲方）将南京市江宁区秣陵街道庄排路157号4幢房屋（以下简称157号4幢）出租给世汇公司（乙方）经营使用，建筑面积为2623.51平方米，房屋用途汽车服务，租赁期限自2014年8月1日起至2017年7月9日止，甲方应将2014年7月2日至2014年7月31日作为装修期，装修期内甲方免收乙方租金，但期内所产生的物业费用及其他相关费用则由乙方承担，该房屋的第一年费用为839785.54元，其中年租金822470.38元，物业管理费为17315.16元，乙方按半年为期分期支付租金，乙方在合同期内的电费，按月支付；合同签订时乙方须交纳房屋押金，押金款为10万元；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等相关费用达半个月租金时，甲方有权用押金支付上诉费用，若实际损失超过违约金的，乙方应据实赔偿；未经甲方同意擅自拆改承租房的结构或改变承租房的用途的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。合同签订后，世汇公司向卓联公司支付了房屋押金7万元，世汇公司于2014年7月4日搬入157号4幢并开始施工。2014年7月14日，卓联公司将世汇公司支付的7万元房屋押金汇给了新利源快餐，新利源快餐又将该房屋押金转交给了双和公司。当日，双和公司向世汇公司发出告知函一份，告知：157号4幢为双和公司租赁胜太社区自主产权厂房，现依法由双和公司使用与经营，其他单位和个人均无权对该厂房再作租赁等处分行为；因此世汇公司与卓联公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》是无效合同；世汇公司应当在收到本函后立即将该厂房及第3幢厂房内的所有物品清空，以免影响双和公司的正常经营，否则后果自负。后世汇公司与双和公司多次协商无果，于2014年12月31日从157号4幢中搬走。2015年1月12日，双和公司与南京壹玖捌柒装饰工程有限公司（以下简称壹玖捌柒公司）签订《厂房恢复承揽合同》一份，约定对由壹玖捌柒公司对157号4幢进行现场恢复、建筑垃圾清运。壹玖捌柒公司完成施工后，双和公司向壹玖捌柒公司支付施工费4万元。卓联公司系芮陆勇与吴红杏共同出资于2014年5月16日成立，其中芮陆勇的出资比例为51%，吴红杏的出资比例为49%。芮陆勇也系双和公司的负责人和股东，新利源快餐的总经理。卓联公司分别于2014年6月16日与张华庭、于2014年6月30日与吉彪公司、于2014年7月4日与王东山就157号4幢其他部分分别签订《房屋租赁协议》。卓联公司将上述承租方交纳的房屋租金与世汇公司交纳的房屋押金共计31万元于2014年7月14日汇给了新利源快餐，新利源快餐又将上述款项转交给了双和公司。应双和公司要求，张华庭、吉彪公司又与双和公司重新签订了《房屋租赁合同》，该两份合同的条款和之前张华庭、吉彪公司与卓联公司签订的合同条款完全一致，双和公司在合同上还明确注明，卓联公司法定代表人吴红杏从张华庭处收取的10万元、从吉彪公司处收取的61000元用以冲抵应向双和公司支付的房屋租金。一审庭审中，双和公司、卓联公司、世汇公司一致认可自2014年7月至2014年12月止，世汇公司在使用157号4幢期间产生电费18000元，双和公司也同意将世汇公司支付的7万元房屋押金在房屋使用费中予以抵扣。卓联公司提交了2014年7月14日吴红杏与双和公司负责人芮陆勇的谈话录音，用以证明双和公司系授权卓联公司对157号4幢进行招商及管理。谈话录音中芮陆勇称“在这个纠纷没解决之前，我们跟人家签的合同是以卓联签的，是给吴红杏签的，对不对？”“但是我们现在收到的这四家承租方的租金，我们收到的钱总共才三十几万，我们要付给胜太社区的租金是48万多。”“我看到世汇的设计图纸的时候，我跟陈助理说，赶快通知他，让他立即停工。有没有这个事？让他停工的目的是什么，他这个设计图纸出来后，完全是个修理厂，因为社区、街道有口头和明文规定，不允许纯粹的修理厂。”“而且它所付的房租非常有吸引力，我凭什么不给它租？”“我上个星期在我办公室有没有说过，只要卓联现签下的这几家合同，在运营过程中，在这三年合同有效期内，所产生的一切利润，或者是亏本的金额由我们两家来承担，按照入股比例来承担，我说这话，对不对？”双和公司称对谈话录音的真实性无法确认，从谈话录音中也无法看出卓联公司系有权代理。世汇公司提交了2014年10月、12月其工作人员丁德根与双和公司负责人芮陆勇的谈话录音，第一次谈话芮陆勇称“现在我肯定是代表我们双和和你谈。”第二次谈话芮陆勇称“上次我跟你们讲搬出来，搬出来后先付10万元给你们，我们谈的是20万元，这个跟你所承诺的，我们绝对是负责任的。就是20万这个，搬完以后才能拿，然后跟你谈好以后，我们就一直约吴红杏…她始终没到这边来…如果我们以双和的名义给你们这个钱，它是属于名不正言不顺，这必须要以卓联的名义给，因为她目前是卓联的法人”。“吴红杏她收的房租，我们双和作为卓联的大股东，你收的钱肯定要给财务来管理，她放她自己私人卡上了，然后一开始我们财务都不知道，不知道这个事，陈助理说合同已经签了，人家押金也付了，房租也付了，到那个时候她才说是的是付了，财务就问她你收的钱不到财务入账吗？这是最基本的财务制度。她跟我们合作，反过来她还防着我们”。双和公司称对谈话录音的真实性无法确认，即使是真实的，从谈话录音中只能看出世汇公司曾与其协商，但双方并未达成一致意见。一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。双和公司于2014年6月向卓联公司出具的《证明》明确载明，双和公司委托卓联公司对157号4幢进行招商和管理，卓联公司与世汇公司于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》时，世汇公司对此是知情的，世汇公司向卓联公司支付的房屋押金7万元，卓联公司也于2014年7月14日全部转交给了双和公司。卓联公司作为受托人以自己的名义在委托人双和公司的授权范围内与世汇公司签订《房屋租赁合同》，且案涉房屋已于出租前取得建设工程规划许可证，综上，该合同合法有效，直接约束双和公司和世汇公司。故对双和公司要求确认卓联公司和世汇公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。因卓联公司受双和公司委托与世汇公司签订的《房屋租赁合同》系有效合同，该合同直接约束双和公司和世汇公司，合同约定2014年7月2日至2014年7月31日为装修期，该约定可视为双和公司同意世汇公司对案涉房屋进行装修、装潢，世汇公司的装修行为未违反合同约定。后双和公司向世汇公司发函，要求其将案涉房屋清空，双和公司该行为违反《房屋租赁合同》约定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，双和公司违约在先，其不仅未承担违约责任，还要求世汇公司承担因自己的违约行为所支出的费用，该主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年8月1日起，其中2014年7月2日至2014年7月31日为装修期，装修期内免收租金，但期内所产生的物业费用应由承租方承担。世汇公司自2014年7月4日起就搬入其承租的157号4幢，直至2014年12月31日才搬离，世汇公司应当依照合同约定向双和公司支付自2014年8月1日起至2014年12月31日止的房屋租金344761.56（822470.38×153天/365天）、自2014年7月10日起至2014年12月31日止的物业管理费8301.79元（17315.16×175天/365天），合计353063.35元。扣除世汇公司已支付的房屋押金7万元，尚需支付283063.35元。双和公司和世汇公司在一审庭审中一致认可自2014年7月至2014年12月止，世汇公司在使用157号4幢期间产生电费18000元，世汇公司应当支付。故对双和公司要求世汇公司支付占用厂房期间即2014年7月10日起至2014年12月31日止的房屋使用费332636.9元、结清占用期间实际产生的电费24732元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。卓联公司辩称其也是在得到双和公司授权的情况下进行招商和管理的，其受双和公司委托与世汇公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且房屋使用费、电费、恢复原状费用均与其无关。结合双和公司向卓联公司出具的委托招商和管理的证明、卓联公司将其收取的世汇公司交纳的房屋押金直接支付给了双和公司、双和公司负责人芮陆勇多次陈述对卓联公司与世汇公司签订《房屋租赁合同》是知情并认可等事实可以看出，系双和公司委托卓联公司与世汇公司签订《房屋租赁合同》。卓联公司此答辩意见，一审法院予以采信。故对双和公司要求卓联公司共同赔偿其恢复厂房原状费用，支付房屋使用费、物业管理费，结清电费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、世汇公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付双和公司房屋租金、物业管理费283063.35元、电费18000元；二、驳回双和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费15637元，由双和公司负担9821元，世汇公司负担5816元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另外，双和公司对一审判决说理部分“案涉房屋已于出租前取得建设工程规划许可证”的表述有异议，认为涉案房屋取得的系“建设用地规划许可证”。经审查一审卷宗，本院对一审判决的表述予以纠正，即涉案房屋已于出租前取得建设用地规划许可证。本案二审争议焦点为：1、双和公司主张涉案《房屋租赁合同》无效能否成立；2、一审认定世汇公司向双和公司支付房屋租金、物业管理费283063.35元是否恰当；3、双和公司主张世汇公司、卓联公司支付恢复厂房原状费用4万元能否成立。本院认为：一、双和公司主张涉案《房屋租赁合同》无效不能成立。双和公司上诉认为，其向卓联公司出具的《证明》属于居间合同关系而非委托合同关系，卓联公司不能以自己的名义与世汇公司签订房屋租赁合同，且建设用地规划许可证并不是建设工程规划许可证，故卓联公司与世汇公司签订的涉案《房屋租赁合同》无效。本院认为，首先，双和公司与卓联公司之间系委托合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，双和公司于2014年6月向卓联公司出具《证明》，明确记载“兹有双和公司租赁胜太社区庄排路工业坊157号园内厂房，自编号为3幢一楼厂房、4幢库房及后面附属房。租赁期限自2014年7月10日至2017年7月9日。双和公司现委托卓联公司代为招商及管理”。双和公司将对其租赁厂房的招商及管理的事务委托卓联公司处理，双方成立委托合同关系。双和公司向卓联公司出具的《证明》并不符合居间合同的要件，双和公司以卓联公司的经营范围包含房地产经纪等内容主张其与卓联公司之间系居间合同关系不能成立。卓联公司根据双和公司的委托与世汇公司签订的《房屋租赁合同》，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。涉案房屋于出租前已取得建设用地规划许可证，且卓联公司系接受双和公司的委托与世汇公司签订《房屋租赁合同》，涉案房屋又系双和公司自案外人胜太社区承租而来，双和公司主张合同无效但并未提供相应的证据予以证明，故本院对双和公司的该上诉意见不予采信。二、一审认定世汇公司向双和公司支付房屋租金、物业管理费283063.35元并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，卓联公司以自己的名义，根据双和公司的授权与世汇公司签订《房屋租赁合同》，且卓联公司向世汇公司出示了其取得双和公司授权的《证明》，世汇公司对于卓联公司与双和公司之间的代理关系是知情的，故涉案《房屋租赁合同》直接约束双和公司和世汇公司。双和公司也实际收取了世汇公司支付的房屋押金7万元。双和公司有权依据该合同约定向世汇公司主张相应的房屋租金和物业管理费。涉案《房屋租赁合同》约定，2014年7月2日至7月31日为装修期，装修期内免收租金，但期内所产生的物业管理费应由世汇公司承担。世汇公司自2014年7月4日搬入承租的涉案房屋，直至2014年12月31日搬离，一审法院认定世汇公司应向双和公司支付自2014年8月1日至12月31日的房屋租金、自2014年7月10日至12月31日的物业管理费，扣除世汇公司已付房屋押金，尚需支付283063.35元，有事实和法律依据，并无不当。双和公司上诉主张世汇公司应自2014年7月10日起其向其支付房屋租金，没有合同依据，本院不予支持。世汇公司上诉认为，双和公司违约在先，世汇公司不应当承担房屋租金及物业管理费，且其不应在不能正常使用租赁房屋的情况下支付全额房租。本院认为，本案中，双和公司向世汇公司发函要求世汇公司立即清空涉案房屋，系违反合同约定提前收回房屋，一审认定双和公司违约在先并无不当，但世汇公司对于其实际使用涉案房屋期间的租金、物业管理费仍应向双和公司支付，世汇公司认为其不能正常使用房屋不应支付全额房租，但并未提供涉案房屋不能正常使用的证据，且世汇公司确认其于2014年7月至12月在使用涉案房屋期间产生电费18000元，故本院对世汇公司的该上诉意见不予采信。如世汇公司认为双和公司违约给其造成相应的损失，可另案主张。三、双和公司主张世汇公司、卓联公司支付恢复厂房原状费用4万元不能成立。双和公司上诉认为，世汇公司、卓联公司应向其支付恢复厂房原状费用4万元。本院认为，双和公司违反涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限，向世汇公司发函提前收回房屋构成违约，其向壹玖捌柒公司所支付的施工费4万元系因其自己的违约行为所产生，双和公司向世汇公司主张恢复厂房原状的费用不能成立。同时，卓联公司系接受双和公司的委托与世汇公司签订《房屋租赁合同》，双和公司主张卓联公司支付恢复厂房原状费用亦缺乏事实和法律依据，故本院对双和公司的该上诉主张不予支持。综上所述，双和公司、世汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15637元，由上诉人南京双和物业管理有限公司、南京世汇汽车维修服务有限公司各负担7818.5元。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年八月二十二日书 记 员  郭旭冬