重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初2533号原告：李光碧，女，生于1962年5月22日，土家族，居民，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭长明，系原告李光碧丈夫。委托诉讼代理人：康小平，重庆舒义律师事务所律师。被告：重庆港务物流集团物业管理有限责任公司，住所地：重庆市渝中区上清寺路112号第4层401、402、403房，统一社会信用代码：915001036761021898。法定代表人：蓝冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘霞，该公司职工。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。原告李光碧诉被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由本院代理审判员谭伟适用简易程序（小额诉讼）独任审判，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告李光碧的委托代理人康小平，被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的委托代理人刘霞、高晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李光碧诉称：原告于2011年在石柱县X小区购房，开发商在交付该房屋时即2011年11月5日，原、被告就物业服务签订了《X小区前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务进行了约定，同时双方对被告的物业管理服务内容、物业服务质量，包括房屋外观、设施设备的运行、公用部位、公用设施设备的维护管理、环境卫生、绿化养护服务、交通秩序与车辆停放、保安服务、消防管理、房屋共用部位、共用设施、设备零修和急修的服务质量等均做出了明确具体的约定，在该协议经双方签字生效后，原告按照协议约定全面履行了自己的义务，然而被告在履行协议时不按照协议约定履行自己的义务，在物业服务过程中被告的工作人员经常罢工不服务，对非法占用逃生天台、屋顶修建花园鱼池厨房卧室等不予制止，放纵小区违法建设，对小区内私自占用绿化用地种菜，占用消防通道、架空层等公共区域停车不加干涉，小区垃圾成堆不予清理等行为严重违反了双方签订物业服务协议中关于服务质量的约定，同时该小区从交房时至被告撤离该小区时止，其基础设施、设备尚未完善，降低了服务质量。针对此行为，原告等业主及该小区业主委员会多次要求被告整改，同时要求被告降低服务费收费标准，减少物管费的收取，均遭被告拒绝，据此依据《中华人民共和国民事诉讼法》第23条和《中华人民共和国合同法》第44条、60条、107条及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条、第6条之规定，请求人民法院依法判决确认被告在物业服务期间因被告提供的物业服务质量不符合合同约定应降低30%收取物管费，同时判令被告退还原告应降低30%收取的物管费612.39元，并判令被告按所收取的物管费30%支付原告违约金612.39元，共计1224.79元。被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司辩称：1、原告的诉讼请求同时存在“确认之诉”和“给付之诉”，考虑到本案的特殊性和复杂性，将两个诉因合并审理不利于查明案件全部事实，建议原告先提起“确认之诉”，如其“确认之诉”胜诉，则其“给付之诉”才有可能胜诉的前提和基础；2、原告以被告物业服务质量“不符合合同约定”为由要求降低物管费，明显缺乏事实依据和法律依据，双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》并未就降低物业管理服务费进行约定，并且原告提供的证据不能证明被告提供的物业管理服务不符合合同约定，在双方签约后的一段时间内原告亦是按照合同约定向被告交纳物业管理服务费；3、关于本案物业管理服务费收费标准的问题，石柱土家族自治县人民法院已有生效判决做出认定，被告有权按照合同收取物业管理服务费，不存在应降低30%进行收取的情形；4、本案应适用“一事不再理”原则，有26名原告构成重复起诉，法院应驳回其起诉；5、被告不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金于法无据、于理不合，并且原、被告双方从未就违约金及违约金的计算标准做出约定，原告请求被告支付违约金缺乏事实依据和法律依据；6、被告不存在收取物管费而未提供物业服务的情形，被告不应退还此类费用，根据石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局《关于X小区物业管理工作的处理意见》，被告提供物业服务直至2014年9月28日；7、原告在诉讼请求中并未明确要求退还物业管理费的期间，若因此有超过诉讼时效的部分费用，应不予支持。经审理查明：原告系X小区业主，被告系前X小区物业服务企业，2011年11月5日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定由被告为原告提供物业服务，原告向被告支付物业管理服务费，该协议第六条第二款约定：“物业管理服务费用标准，X小区物业管理服务费用按每户建筑面积计收，在产权部门核定批复下达之前以《商品房买卖（预售）合同》注明的建筑面积为准；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方对收取的物业管理服务费差额不做退补。1、住宅物业管理服务费按建筑面积1.02元/㎡/月；2、商业物业管理服务费按建筑面积3元/㎡/月计收；3、车位管理费70元/个/月；4、特级停车场100元/个/月。说明：以上物业管理服务费收费标准中不含共用设施设备（包括：楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等）的公共水电费。上述公共水电费按政府规定另行按户分摊”。该协议第五条对房屋外观、设施设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化养护服务、交通秩序与车辆停放、保安服务、消防管理、房屋共用部位、共用设施设备零修和急修等服务内容和服务质量进行了约定，同时根据石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知及X小区现场照片等证据可知，在被告提供物业服务管理期间，该小区基础建设、设施设备未完善，被告提供的物业服务管理质量亦不符合合同约定。另查明，《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》（石发改价格[2010]36号）规定：“一、公共服务收费项目及标准，（一）物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月，（二）日常维修养护费0.20元/㎡·月，（三）停车位物业服务费，普通停车场50元/车位·月，特级停车场100元/车位·月，（四）电梯费0.45元/㎡·月；二、此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常养护费应下浮30%，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施完善后，你司应及时向我委申报物业服务正式收费标准；三、你司在收费前，须持本批复到我委物价检查所办理明码标价相关手续，并将收费项目、收费标准及服务内容、服务标准长期公示在物业服务区域醒目位置，接受社会和群众监督……”，被告提交的X小区物业服务收费公示牌通过了石柱土家族自治县物价检查所的检查，该收费公示牌载明物业服务费（住宅）收费标准为1.02元/㎡·月、物业服务费（商业）收费标准为3.00元/㎡·月，水电公摊费0.10元/㎡·月（建面）。再查明，被告于2014年6月27日作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定，并于2014年7月1日撤离X小区，终止了物业服务活动。原告已将物业管理服务费交纳至2014年10月底，从原告提交的证据可知原告共计交纳物业管理服务费和公摊费2256.14元。以上事实，有《X小区前期物业管理服务协议》、《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》、X小区物业服务收费公示牌、关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知、X小区现场照片、物业管理服务费收款收据及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，1、被告在提供物业管理服务期间是否全面履行了物业管理服务的全部义务，原告要求降低物业管理服务费有无法律依据？2、对于李光碧等26名原告是否构成重复诉讼？3、本案是否超过诉讼时效？现针对以上焦点作如下评析：一、关于被告在提供物业管理服务期间是否全面履行了物业管理服务的全部义务，原告要求降低物业管理服务费有无法律依据的问题，原、被告之间签订的《X小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，原告应依约交纳物业管理服务费，被告应依约提供物业管理服务，从石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要、石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见、X小区业主委员会集中开展微查行动的情况通报、重庆老班长物业管理有限公司的通知及X小区现场照片等证据可知，在被告提供物业管理服务活动期间，X小区存在基础建设、设施设备不完善等问题，具体表现为消防通道与消防设施不合格、3号楼至7号楼的护坡工程未完善、9号楼粪坑未处理、天台消防通道被占用、5号楼后面沉降问题、篮球场未修建、二次供水存在问题，以上基础建设和设施设备不完善等问题虽然不属于物业服务企业因管理行为而导致，但被告对以上问题亦负有管理职责，以上基础建设和设施设备不完善的问题必然会导致服务水平下降，物业服务管理质量下降，同时被告在提供物业管理服务期间自身提供的物业服务活动亦存在不符合合同约定的情形，具体表现为小区绿化、小区内交通秩序与车辆停放、环境卫生、小区安全管理（门禁系统）等与合同约定的服务质量存在较大差距，因此被告在提供物业管理服务活动期间提供物业服务质量不符合合同约定这一事实成立，对被告关于其在提供物业管理服务活动期间提供服务活动的质量符合合同约定的辩称本院不予采纳。本案中，原、被告双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》属于双务合同，即原告有按期完全缴纳物业管理服务费的义务，被告有按照合同约定提供相应质量物业服务活动的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和第六条的规定，业主不按期完全交纳物业管理服务费，物业服务企业经书面催收后可以向人民法院起诉，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任；就本案而言，原告诉求被告降低收费标准具有赔偿损失、承担违约责任之意，符合法律规定，本院予以支持，关于如何认定赔偿损失的标准，本院参照《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复》执行，即在物业管理服务费中，包含物业服务费（住宅）0.37元/㎡·月和日常维修养护费0.20元/㎡·月降低30%收取，即原告李光碧每月每平方米应交纳物业管理费0.949元[0.57元×（1－30%）＋0.45元＋0.1元＝0.949元]，而被告每月每平方米收取原告物管费为0.916元或0.896元，被告收取物业管理服务费的标准低于石柱土家族自治县发展和改革委员会关于X小区试行物业服务收费标准的批复，应视为已经降低收费标准，赔偿了原告损失，本案不再重复计算。本案被告在2014年7月1日已经终止了X小区的物业管理服务活动，被告辩称其服务至2014年9月28日，根据被告在2014年6月27日面向X小区的全体业主作出了关于解除前期物业服务合同停止物业管理服务活动的决定和石国土房管发[2014]162号文件第三页第四行至十行的记载内容，被告已于2014年7月1日撤离X小区，本院确认被告于2014年7月1日起终止了X小区的物业管理服务活动，对被告的辩称本院不予采纳。原告李光碧同时要求被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司承担违约金，因双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》中并未就违约金进行约定，对原告的此项主张，本院不予支持。二、关于李光碧等26名原告是否构成重复诉讼的问题，李光碧等26人曾作为原告以与本案被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》无效为由向本院起诉要求被告退还多收取的物业管理服务费，本院经审理后，以双方签订的《X小区前期物业管理服务协议》有效为由驳回了李光碧等人的诉讼请求，本案中原告是以被告提供物业管理服务质量不符合《X小区前期物业管理服务协议》的约定为由，要求被告赔偿损失，承担违约责任，李光碧等人在前诉中主张合同无效，经法院释明后其仍拒绝变更对《X小区前期物业管理服务协议》性质的认定和法律关系，由此前诉以合同有效为由驳回了李光碧等人的诉讼请求，但在前诉驳回李光碧等人的诉讼请求时，并未就合同履行是否符合约定进行审理，现李光碧等人再次以合同履行违约为由主张实体权利并不违反法律规定，也未违反“一事不再理”原则，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，本案李光碧等人的起诉与前诉的诉讼请求和诉讼标的并不相同，对被告重庆港务物流集团物业管理有限责任公司的此项辩称，本院不予采纳。三、关于本案是否部分超过诉讼时效的问题，本案原告从2011年12月1日开始交纳物业管理服务费，且按照合同约定物业管理服务费为按季度交纳，其中X小区业主委员会于2013年11月17日成立，并于2013年12月14日集中开展微查行动，并将该次微查行动的结果通知了被告，X小区业主委员会组织的微查行动实际是向被告主张权利的表现，能够引起诉讼时效的中断，2014年7月3日石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于专题研究X小区工作会议纪要和2014年7月11日石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局关于X小区物业管理工作的处理意见同样是原告向有权部门主张权利的表现，亦能引起诉讼时效的中断，本案原告系2016年7月11日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告的辩称，本院不予采纳。综上，原、被告之间签订的《X小区前期物业管理服务协议》合法有效，被告提供物业管理服务质量不符合合同约定，应予以赔偿，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告李光碧的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告李光碧负担。本判决为终审判决。代理审判员  谭伟二〇一六年八月二十九日书 记 员  高原