深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初11143号原告刘秋娥。委托代理人陈阵，广东耀恒律师事务所律师。被告深圳市恒信奥特发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城701。法定代表人袁军。委托代理人詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。原告刘秋娥诉被告深圳市恒信奥特发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈阵及被告委托代理人詹声铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：：1、判令被告支付延期过户违约金628280.6元（以房屋买卖总价款为基数按日万分之四计算，从2015年2月7日计至涉案房产产权转移至原告名下之日）。2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月9日，原告与被告签订编号为S243的《房产买卖合同》。《房产买卖合同》约定：被告将坐落于深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心S243商铺转让给原告，房地产证号为20××89,用途为商业，建筑面积为25.53平方米，房地产转让总价款为人民币5002234元；本合同签订时，买方应向卖方支付定金人民币50万元，并在2015年2月1日前将除定金以外的房款人民币4502234元支付至卖方账户；买方已按合同约定支付了全部房款或首期购房款的，买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。房产产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。《房产买卖合同》签订后，原告依约全面履行合同义务，并于2015年1月31日向被告支付全部房款，被告却未按合同约定的60日期限履行产权转移登记义务。直至2015年12月18日才将涉案房产产权转移至原告名下。原告认为，原、被告自愿签署《房产买卖合同》，是双方真实意思的表示，具有法律效力，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。被告的行为严重违反了合同约定，也违反了《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，被告依法应承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告与被告并未约定房屋交付期限，被告无需支付延期过户违约金。双方签订的房产买卖合同（编号：S243)第9条第1款约定：因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日；第10条约定：除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际支付之日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。第11条第1款约定：买方已按合同约定支付全部房款或者首期购房款，买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。原告以被告未按合同约定的期限将涉案房产进行交付，要求被告自约定的交付期限届满次日起向其支付违约金。但是，双方在合同中并未约定交付期限。上述房产买卖合同正文及附件中均未约定具体的房屋交付时间。被告以上述合同第11条第1款约定为依据确定房屋的交付期限，显然被告是混淆了房屋交付期限与房屋产权转移登记申请期限两个概念。该条款只是约定了被告与原告共同申请办理转移登记的期限。即使双方依约向房产登记机关申请办理转移登记手续。也不意味着产权转移给被告。被告不考虑申请条件是否成熟，申请是否能够得到批准，审批期限等问题。认定办理房屋产权转移登记申请期限即为房屋交付期限（产权转移）。显然是没有事实依据，也不符合交易习惯的。二、被告在合理的时间内履行了合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告认为双方签订的房产买卖合同没有约定具体的房屋交付期限。原告可以随时要求被告履行，但应考虑客观情况给予合理的时间。被告曾向工商银行红围支行借款，以包括涉案商铺在内的58间商铺整体提供抵押担保。上述房产买卖合同签订后，被告立即申请解除对涉案商铺的抵押，但是，银行要求被告就58间商铺整体解除抵押。经被告多方努力。工商银行红围支行同意解除对应商铺的抵押。并且，房产已办理抵押事实也在房产买卖合同第二条中向原告明示。另外，深圳市不动产登记中心规定房地产转移登记申请应自收到契税完税凭证或者减免契税凭证之日起30日内予以核准登记。原告与被告已于2015年11月26日完成产权转移登记。上述事实证明，被告履行合同义务并未超出合理的时间期限。三、原告计算延期过户违约金期间错误。被告与原告已于2015年11月26日完成涉案房产产权转移登记。而不是2015年12月18日。四、原告并没有实际损失。依据双方签订的房产买卖合同第3条第1款约定，原告已知悉并接受涉案房产出租给深圳市优一城商业管理有限公司，租期2014年9月25日至2022年9月24日。深圳市优一城商业管理有限公司也依照租赁合同约定自房产买卖合同生效之日起按时足额支付租金至原告指定账户。原告的利益并未因是否完成转移过户而受到实际损害。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据。请法院在查明事实的基础上，依法审理，维护被告的合法权益，维护正常的经济秩序。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告（买方）、被告（卖方）于2014年12月9日签订了一份《房产买卖合同》，约定，卖方所转让房地产坐落于：深圳市罗湖区东门中路新风花园鸿基商业中心S243商铺，房地产证号为20××89，房地产用途为商业，登记建筑面积为25.53平方米。该房地产已设定抵押，本合同生效后，卖方负责向银行申请办理还贷手续并负责办理该房产抵押手续解除事宜。买方购买该房地产时，已知悉及接受卖方己将该房地产出租给深圳市优一城商业管理有限公司（以下简称优一城公司），租期2014年9月25日至2022年9月24日的事实及其法律效力。买方知悉及认可卖方和优一城公司签订的《房屋租赁合同》对买方具有法律约束力。房地产转让总价款为人民币5002234元，该转让价款不含税费。付款方式，买方给付除定金之外的房款人民币4502234元，-次性付款，买方须于2015年2月1日之前将上述房款支付至卖方账户。因该房地产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。因买方原因或不可抗力导致卖方逾期交付该房地产的，卖方不承担违约责任。延迟交房的违约责任，本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。买方己按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款)，买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。原告于2014年12月9日支付定金人民币50万元，2015年1月31日支付剩余款，全部款项已经付清。涉案商铺原存在抵押，被告于2015年11月解除抵押，涉案房产符合转移登记条件，2015年11月26日双方向房地产权登记机关申请转移登记，2015年12月18日原告取得涉案房产的产权证。本院认为，原被告双方签订的《房产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述合同的约定，买方己按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款)，买卖双方须在签订本合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。原告已经于2015年1月31日向被告全额支付了全部购房款。原、被告应当于合同签订之日起60日内，共同向房地产权登记机关办理转移登记手续。即应在2015年2月7日之前双方办理房产转移登记。但是涉案房产存在抵押，以至于不能办理转移登记手续，过错在于被告。根据合同约定，本合同生效后，被告负责向银行申请办理还贷手续并负责办理该房产抵押手续解除事宜。被告没有按照约定解除抵押，以至于使涉案房产无法按照约定的时间办理转移登记，被告构成违约。但是，纵观全合同，双方并没有约定延期办理房产转移登记的违约责任。原告主张按照合同所约定的延期交房的违约金标准计算，因延期交房和延期办理转移登记属于不同的行为，故这一主张，本院不予采纳。原告主张相关的司法解释对延期办证违约金有规定，也未向本院提交说明。综上，虽然被告在办理转移登记时构成了违约，但是合同对于该违约责任没有进行约定，并且原告也未能提交其所称的法律规定，应当承担举证不能的责任，故原告请求被告支付延期过户违约金628280.6元（以房屋买卖总价款为基数按日万分之四计算，从合同签订之日计至涉案房产产权转移至原告名下之日）的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘秋娥请求被告深圳市恒信奥特发展有限公司支付延期过户违约金628280.6元（以房屋买卖总价款为基数按日万分之四计算，从2015年2月7日计至涉案房产产权转移至原告名下之日）的诉讼请求。案件受理费人民币5041元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王志刚二〇一六年八月十日李文萍书记员     颜亚松