广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7985号上诉人（原审原告）：包穗芳，身份证住址广州市白云区。委托代理人：程和娟，广东金际律师事务所律师。委托代理人：林影连，广东金际律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州万达广场投资有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：丁本锡，职务：董事长。委托代理人：庞勇智，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：覃文志，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人包穗芳因与被上诉人广州万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月24日，包穗芳（乙方、买方）与万达公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区云城南三路399号（自编云城南三路399号办公楼）404房（下称“涉案房屋”），建筑面积为224.09平方米，其中套内建筑面积139.29平方米，共有分摊面积约84.8平方米；房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米39494.21元，总金额5501148元；合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，存在面积差异的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行本合同的情况下，房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=︳（实测套内建筑面积—合同约定套内建筑面积）︳/合同约定套内建筑面积×100%。乙方委托甲方办理产权登记等。上述合同签订后，包穗芳依约向万达公司支付购房款共计5501148元。2011年4月15日，万达公司向包穗芳发出《广州白云万达广场入伙通知书》，通知包穗芳于2011年4月21日到指定地点办理入伙手续，该通知书中部分内容显示“根据广州市测绘所实测报告，您购买的上述商品房实测面积139.2924平方米，根据您与我公司签定的合同条款约定，面积误差0.0024平方米（现场可查阅测绘成果报告），为了保证您能够顺利入伙及办妥房产证，故还需补交面积误差款95元。”2011年4月14日，包穗芳向万达公司支付面积差款95元。根据《房屋面积测量成果报告书》显示涉案房屋建筑面积为207.7543平方米，套内面积139.2924平方米，分摊面积68.4619平方米。另查：包穗芳于2012年5月31日领取涉案房屋的房地产权证，该房地产权证显示房屋的建筑面积为207.75平方米，套内建筑面积为139.29平方米。包穗芳于2015年1月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万达公司补偿我因共有分摊面积减少，造成的总房价5501243元÷房产证建筑面积207.75平方米×减少面积16.34平方米，即432685.01元的损失；2、本案诉讼费用由万达公司承担。无证据显示包穗芳曾在此之前向万达公司主张涉案房屋的面积差价款。原审审理中，包穗芳主张因涉案房屋存在抵押，故其取得的《广州市商品房买卖合同（预售）》为复印件且并不完整，关于涉案房屋的房款以及面积部分没有复印到。原审法院认为：包穗芳和万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。虽然上述《广州市商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋按套出售，但亦约定了房屋建筑面积为224.09平方米，其中套内面积为139.29平方米，共有分摊面积为84.8平方米。从涉案房屋房地产权证看，涉案房屋的公共分摊面积比合同约定的面积减少了16.34平方米，不符合合同约定，故包穗芳要求万达公司对公共分摊面积的减少承担违约责任的主张有理。然据双方提交证据和陈述可知，包穗芳于2012年5月31日领取涉案房屋的房地产权证。故包穗芳最迟亦应于2012年5月31日已知悉房屋实测建筑面积少于合同约定面积的事实，包穗芳抗辩其无取得买卖合同原件，且复印件并不完整。但涉案买卖合同是由包穗芳本人签署，其对买卖合同约定的内容知情或应当知情。包穗芳以其取得买卖合同复印件不完整为由抗辩其对于涉案房屋面积减少不知情的理据不足，不予采信。现无证据显示存在中止、中断或延长诉讼时效的事由，包穗芳于2015年1月22日向原审法院提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间，对于包穗芳的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第153条的规定，于2016年3月30日判决：驳回包穗芳的全部诉讼请求。本案受理费7791元，由包穗芳负担。判后，上诉人包穗芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、包穗芳要求万达公司退还的是多支付的购房款，不是给付违约金，不适用违约金的诉讼时效。包穗芳的房产证上登记的分摊面积为68.46平方米，比合同约定面积减少了16.34平方米。根据双方签订的买卖合同附件七《补充协议》第六条第六款约定“该房屋的产权登记面积为双方最终结算购房款的依据，若本合同约定面积与产权登记面积不一多，则双方按照产权登记面积和本合同约定的单价据实结算购房款，多退少补”。根据广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第二十三条规定，购房款本金不适用诉讼时效，违约金适用。包穗芳要求退还的是部分购房款，不适用违约金的诉讼时效。违约金是惩罚性质的，与购房款本金有显著区别，原审法院并没有区分两者的差异，作出错误判决。二、关于退还公摊面积误差款的履行期限，合同并没有明确约定。诉讼时效应自包穗芳第一次向万达公司主张权利时开始起算。涉案房屋是万达公司以预售方式出售于包穗芳，而房屋的实际面积是以房管部门核发的房产证上登记面积为准。但双方所签订的买卖合同附件七《补充协议》第六条第六款只约定了合同面积与房地产记载的面积误差时万达公司负有退还面积误差款的义务，没有约定误差款的履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，包穗芳于2015年1月22日才第一次要求万达公司按照约定履行退还面积误差款的义务。同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定“未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。本案诉讼时效应自万达公司拒绝向包穗芳履行退还面积误差款义务后开始计算，至今尚未超过两年诉讼时效期间。三、原审判决遗留了足以影响案件判决的重要案件事实。1、《认购协议书》的签订。2、合同的履行，无论是是对《认购书》的履行，还是对《商品房买卖合同（预售）》的实际履行，事实均是以房屋建筑面积的核算计价履行。3、无论是物业管理收费，还是物业维修基金的计缴，均是以房屋建筑面积作为核算依据，而非以房屋套内面积作为计算依据。4、万达公司采取移花接木的方式，欺骗包穗芳，致使包穗芳在万达公司己填写好的预售合同上签名。四、万达公司以移花接木方式将包穗芳以购买建筑面积为224.09平方米房屋的购房总价（单价24796.80元／平方米）折算成了房屋套内建筑面积单价为39494.21元／平方米核价。综上，原审法院对于万达公司履约内容和履约期限没有仔细查明，属于事实不清；片面适用违约金的诉讼时效，属于适用法律不当。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持包穗芳原审的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由万达公司承担。被上诉人万达公司答辩称：一、双方的买卖合同是按照套内面积进行结算。因涉案房屋的最终面积比合同约定面积减少，包穗芳现主张万达公司承担违约责任，该主张属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。本案中没有诉讼时效中断的情形，从包穗芳领取房产证时及按照实际建筑面积缴纳管理费时开始计算，至其起诉即主张权利时已经超过了两年的诉讼时效期间。二、认购书虽然约定了建筑面积和套内面积的计价，但认购书已明确约定在签订房屋买卖合同之后该认购书作废。故请求驳回包穗芳的上诉请求。二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，包穗芳向本院提交了以下证据：《白云万达广场认购协议书》、购房发票、收据、业主手册、销控确认单，拟证明万达公司收取包穗芳的购房款和物业管理费都是按照建筑面积结算收取的，万达公司少给包穗芳建筑面积实际损害了其合法权益。对于上述证据，万达公司质证称：对《白云万达广场认购协议书》的真实性没有异议，但该认购书第14条约定双方签订房屋买卖合同后本协议书自动终止，所以处理购房款结算问题应当根据买卖合同的约定，买卖合同明确约定涉案房屋按照套内面积结算，与建筑面积无关；对购房发票的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可，认为发票的性质只是万达公司向包穗芳收取款项的凭证；对收据、业主手册的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；因销控确认单没有加盖万达公司的公章，故对其真实性不予认可。本院认为：原审法院对包穗芳与万达公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同》认定属合法有效，双方均无异议，本院予以认可。虽双方《广州市商品房买卖合同》明确约定涉案房屋是以套出售，按套内面积进行结算，但亦约定了房屋建筑面积为224.09平方米，其中套内面积为139.29平方米，共有分摊面积为84.8平方米。从涉案房屋房地产权证来看，涉案房屋的建筑面积比合同约定的面积减少了16.34平方米，确实不符合合同约定，故包穗芳要求万达公司对建筑面积的减少承担违约责任的主张有理。但包穗芳本案诉请支付房屋建筑面积减少造成的差价损失，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，包穗芳于2012年5月31日领取涉案房屋产权证便可得知房屋实测建筑面积少于合同约定面积的事实，但其在起诉前未曾向万达公司提出过赔偿损失的主张。鉴于包穗芳无证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的事由，故原审法院认定包穗芳于2015年1月22日提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间，并据此驳回包穗芳的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于包穗芳上诉认为双方未对建筑面积差价款的支付期限作出约定，包穗芳可随时主张，因此其本案诉讼未超过诉讼时效期间。因如前文所述，包穗芳对于建筑面积与约定不符所主张的系万达公司应承担的违约责任，在包穗芳知道万达公司交付的房屋建筑面积与约定不符时即应起算诉讼时效，该违约金不属于双方对付款期限未作约定的情形，包穗芳的该项上诉主张，理由不充分，本院不予支持。综上所述，包穗芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7791元，由上诉人包穗芳负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一六年八月十二日书记员  杨娟娟