广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第192号原告（反诉被告）：蒙国玲，住广东省广州市天河区。委托代理人：吴凯、李慧，后李慧变更为罗欢平，均系广东宏力律师事务所律师。被告（反诉原告）：李华渊，住广东省广州市天河区。第三人：詹镇坤，住广东省饶平县。第三人：詹劲竹，住广东省饶平县。第三人詹镇坤、詹劲竹的共同委托代理人：肖海军，系广东同益律师事务所律师。第三人詹镇坤、詹劲竹的共同委托代理人：卢玉婷，系广东同益律师事务所实习律师。第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。负责人：邱尚启，分行行长。委托代理人：王林辉、杨梦，均系该司职员；后变更为黎绍基、夏露，均系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：伦玉卿，董事。委托代理人：汤泳钊、梁友斌，均系该司职员。第三人：潘善贞，住广西。第三人：刘伟文，住广东省广州市越秀区。第三人：黄小燕，住广东省连南瑶族自治县。第三人：刘嘉怡，住广东省广州市越秀区。第三人：刘元强，住广东省广州市越秀区。第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘元强的共同委托代理人：蒙国玲（即本案原告）。第三人：刘燕霞，住广东省广州市越秀区。第三人：刘燕红，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘燕霞（即本案第三人）。原告（反诉被告）蒙国玲诉被告（反诉原告）李华渊，第三人詹镇坤、詹劲竹、中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称“民生银行”）、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称“裕丰公司”）、潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒙国玲（亦为第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘元强的共同委托代理人）及其委托代理人吴凯、罗欢平，被告（反诉原告）李华渊，第三人詹镇坤、詹劲竹的共同委托代理人肖海军、卢玉婷，第三人民生银行的委托代理人王林辉、杨梦、黎绍基以及第三人刘元强、刘燕霞（亦为第三人刘燕红的委托代理人）到庭参加诉讼，第三人裕丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒙国玲诉称：2014年5月15日，蒙国玲向第三人詹镇坤、詹劲竹借款330万元用于偿还广州广建小额贷款有限公司借款，同时蒙国玲将名下位于华利路3号12A房房屋抵押给詹劲竹，并向詹镇坤、詹劲竹出具了公证授权委托书，授权其代为出售涉案房屋。双方约定詹镇坤、詹劲竹借款给蒙国玲用于过桥，在偿还了小贷公司借款解除抵押后，将蒙国玲名下房产向银行抵押借款。过桥期间借款利率为六分。借款合同签订后，詹镇坤、詹劲竹转账3504400元给蒙国玲，用于偿还广州广建小额贷款有限公司本息。蒙国玲分别于2014年6月24日、7月7日向詹镇坤汇款20万元偿还过桥借款利息。由于詹镇坤、詹劲竹未能按承诺代蒙国玲向银行申请到抵押贷款，借款利率调整为三分半。之后蒙国玲又于7月30日向陈某乙汇款1万元，9月11日向詹镇坤汇款2万元，9月12日向詹镇坤汇款97000元，9月25日向张某汇款5万元，11月21日分别向詹镇坤汇款3万元、向张某汇款5万元，共计支付利息657000元整。期间在詹镇坤、詹劲竹胁迫下，蒙国玲出具了还款计划，将民间借贷本金及利息确定为4034789元，并承诺分期偿还，逾期则将抵押房屋交由詹镇坤、詹劲竹处置。2014年12月，詹镇坤、詹劲竹在未做任何通知情况下将蒙国玲名下房产以350万元价格出售给李华渊，并办理了过户手续，同时还向民生银行办理了245万元按揭贷款。2014年12月19日，民生银行发放了245万元按揭贷款。詹镇坤、詹劲竹在与蒙国玲的借款合同中约定了抵押物流质条款，违反法律强制性规定，应属无效。詹镇坤、詹劲竹据此无效约定出售蒙国玲的房产，亦应无效。而且蒙国玲房产市场价值在480万元以上，且一家人居住在涉案房屋内。李华渊以明显低于市场价格购买涉案房屋，其购买涉案房屋行为不属善意。综上，蒙国玲与李华渊之间房屋买卖行为不是蒙国玲真实意思表示，詹镇坤、詹劲竹将涉案房屋低价抛售给李华渊的行为违反法律强制性规定，应属无效，且李华渊不是善意第三人，詹镇坤、詹劲竹代表蒙国玲与李华渊签订的房屋买卖合同应属无效。蒙国玲原本与詹镇坤、詹劲竹为借款合同关系，在蒙国玲向詹镇坤、詹劲竹借款后，在詹镇坤、詹劲竹的要求下出具了相应的公证授权委托书。授权委托公证书的出具并非蒙国玲真实意思表示。无论该公证授权委托书是否真实，蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹之间只是委托代理合同关系。詹镇坤、詹劲竹依据蒙国玲出具的公证授权委托出售涉案房屋，不得损害蒙国玲的利益。而本案中，詹劲竹与李华渊签订的房屋买卖合同总价款与房屋实际价格远远不符，严重侵害了蒙国玲的合法权益。詹劲竹在2014年8月26日代理蒙国玲，与蒙国玲儿媳黄小燕签订了相应的房屋买卖合同，该房屋买卖合同约定的总价款为480万元，由此可知，詹劲竹是知道涉案房屋的实际价值。而在黄小燕已向中国工商银行申请办理按揭贷款，工商银行也发出同意贷款通知书的情况下，詹劲竹却迟迟不愿意履行其中的代理义务，最终在2014年12月与李华渊以不合理的低价签署房屋买卖合同，涉案房屋的产权发生了转移。詹劲竹的代理行为严重侵害蒙国玲的合法权益。蒙国玲认为李华渊与詹劲竹有共同恶意，涉案房屋的实际价值接近3万元/平方米，总房价接近500万元。李华渊与詹镇坤、詹劲竹存在压低涉案房屋的实际房价的行为。第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞均为涉案房屋的实际使用人。为维护蒙国玲合法权益，请求法院判令：1、确认蒙国玲与李华渊之间就天河区华利路3号12A房房屋买卖合同（《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》）无效；2、李华渊将天河区华利路3号12A房房屋所有权返还给蒙国玲。被告（反诉原告）李华渊辩称：不同意蒙国玲的诉讼请求。李华渊与蒙国玲和詹镇坤、詹劲竹的债权债务纠纷无关，蒙国玲与李华渊是房屋买卖合同关系。蒙国玲有权自由处分涉案房屋，且其授权是有效的。在房屋过户之前，涉案房屋的房地产登记簿查册表显示，蒙国玲是涉案房屋的唯一产权人。蒙国玲提供的证据及其他约定都证明詹镇坤、詹劲竹是可以全权处理涉案房屋，并签署所有合同（詹镇坤、詹劲竹任一人即可，并非两人共同签署）。蒙国玲陈述其向詹镇坤、詹劲竹出示了授权文书。李华渊购买涉案房屋的行为是善意的，李华渊是从中介公司得知涉案房屋出售的情况，并通过按揭公司办理了银行按揭贷款，这足以证明李华渊购买涉案房屋的行为是善意的。詹劲竹代理蒙国玲签署了两份买卖合同是有效的，并已完成产权转移，李华渊已取得涉案房屋的房产证。涉案房屋的交易价格合理合法。涉案房屋的交易价格是通过广州市存量房交易计税价格评估管理系统核定房屋交易价格为350万元，并以此作为计税基数，世联评估也出具评估报告，这可以说明交易价格合理。涉案房屋的交易由蒙国玲授权詹镇坤、詹劲竹全权代理，蒙国玲对涉案房屋的交易有异议，应另行途径解决，与李华渊无关。第三人詹镇坤、詹劲竹对本诉述称：詹镇坤、詹劲竹不同意蒙国玲的诉请。詹镇坤、詹劲竹认为涉案房屋交易的所有程序合法。詹镇坤、詹劲竹不同意蒙国玲陈述的事实理由，同意李华渊所述蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹之间的借款是另外一个法律关系，且蒙国玲在诉状中陈述借款过程与事实不符。至今为止，蒙国玲仍然拖欠詹镇坤、詹劲竹款项，詹镇坤、詹劲竹会另案处理。对于涉案房屋的交易，蒙国玲多次在借款借据、还款计划及承诺书均明确约定其不还款，詹镇坤、詹劲竹有权出售涉案房屋偿还借款本息，因此詹镇坤、詹劲竹对涉案房屋合理合法处分。詹劲竹在2014年9月份后，在涉案房屋周边多家中介公司放盘，最早的放盘价为385万元，但在2014年的整个房地产交易萧条。自2014年9月至12月，詹劲竹与李华渊交易之前已有多达数十人看过涉案房屋，但都因为价格问题而不能成交。李华渊看房时，蒙国玲在现场，所以蒙国玲对李华渊与詹镇坤、詹劲竹的房屋买卖是清楚并同意的。所以涉案房屋交易过程并不存在瑕疵。第三人民生银行对本诉述称：民生银行不同意蒙国玲的诉讼请求。理由如下：一、李华渊已将涉案房屋抵押给民生银行进行贷款，民生银行已向李华渊发放贷款，民生银行现是涉案房屋的抵押权人。在李华渊清偿民生银行贷款之前，涉案房屋的所有权人不应变更。二、李华渊向民生银行申请贷款时，已提交李华渊与蒙国玲代理人詹劲竹签署的房屋买卖合同以及经公证的授权委托书，李华渊的贷款资料合法有效，民生银行据此同意给李华渊贷款，并将贷款发放给李华渊。民生银行的贷款程序合法有效，应当予以保护。三、蒙国玲与李华渊之间的房屋买卖合同关系纠纷或蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹之间的借款债权债务纠纷，与民生银行发放给李华渊的按揭贷款并非同一法律关系，其纠纷不应影响民生银行的债权及抵押权。民生银行依法办理了登记抵押，相关的评估报告也显示民生银行有充分理由相信相关价格的正当性；涉案房屋的物权已登记转让，发生物权效力；蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹之间的相关合同纠纷应另行追诉，双方应就损失赔偿另行主张；蒙国玲与李华渊之间的合同是合法有效的合同，蒙国玲的委托是经公证的委托，且蒙国玲也没有足够的证据推翻其原本的意思表示。被告（反诉原告）李华渊反诉称：2014年11月25日，李华渊通过裕丰公司购买了天河区华利路3号12A房。2014年11月26日—12月23日，在广州市盈联投资顾问有限公司的协助下在广州市房管局依法办理了涉案房屋的产权转移登记手续，并在合法取得房地产权证后由民生银行办理、发放了按揭贷款。根据2014年11月26日买卖双方及广州市盈联投资顾问有限公司签订的《存量房买卖合同》第四条的约定，蒙国玲应在收齐楼款当天向李华渊交付房屋，但时至今日蒙国玲一直占据涉案房屋，拒不向李华渊交付。另，根据《存量房买卖合同》第十一条的约定，蒙国玲应向李华渊支付逾期交付房屋的违约金，从2014年12月24日开始，按照总房款（其中包含购房款及取得涉案房屋所支付的税费等合计3881702元）每日0.05%计算，直至蒙国玲实际交付房屋日止。在2015年1月28日蒙国玲及其家人搬出涉案房屋，但蒙国玲让一社会人员一直占据涉案房屋，该社会人员表示是蒙国玲雇其看房。请法院依法判令：1、蒙国玲、潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞立即向李华渊交付天河区华利路3号12A房；2、蒙国玲立即向李华渊支付违约金【违约金以总房款（包含购房款及取得涉案房屋所支付的税费等合计3881702元）为本金，按每日0.05%计算，从2014年12月24日计至蒙国玲实际交付房屋之日止】；3、蒙国玲承担本案的诉讼费。原告（反诉被告）蒙国玲辩称：蒙国玲不同意李华渊的反诉请求。蒙国玲认为李华渊取得涉案房屋是基于无效的房屋买卖合同。对于李华渊要求蒙国玲交付房屋，并支付逾期交付房屋的违约金应不予支持。蒙国玲向詹镇坤、詹劲竹出具出售房屋的公证委托书，是基于蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹之间的借款合同关系，且蒙国玲已将涉案房屋抵押给詹镇坤、詹劲竹，在双方存在抵押关系的情况下，蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹约定全权处置涉案房屋是违反法律强制性规定，这是流质条款。第三人詹镇坤、詹劲竹对反诉述称：詹镇坤、詹劲竹认为合同是合法有效，詹镇坤、詹劲竹是按合同约定进行处理涉案房屋。第三人民生银行对反诉述称：李华渊的反诉属于与蒙国玲的房屋买卖合同关系，与民生银行无关，由法院依法判决。第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞对本诉及反诉述称：同意蒙国玲的意见。第三人裕丰公司对本诉及反诉未陈述意见。经审理查明：查册时间为2014年12月30日的广州市天河区华利路3号12A房（以下简称“涉案房屋”）的《房地产登记簿查册表》记载：涉案房屋于2013年2月6日登记在蒙国玲名下；建筑面积为175.4023平方米；2013年5月16日蒙国玲与广州广建小额贷款有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2013年5月20日核准登记；2014年4月16日蒙国玲与何静申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014年4月18日核准登记；2014年5月15日蒙国玲与詹劲竹申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014年5月16日核准登记；2014年12月12日李华渊与民生银行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换（二手房免勘），2014年12月15日核准登记等等。2014年5月4日，蒙国玲、刘元强（委托人、甲方）与詹镇坤、詹劲竹（受托人、乙方）签订《委托合同》，约定：刘元强和蒙国玲是夫妻，是涉案房屋（是以蒙国玲的名义登记，属刘元强和蒙国玲夫妻共有）的产权共有人，现特委托詹劲竹、詹镇坤任一人为代理人，代为执行下列事项：向小额贷款公司或银行和个人办理提前还款赎契手续，领取房地产证、他项权证并办理涂销登记；代为到房地产主管部门申请、办理上述房产的房地产权证、房屋查册、缴付办证税费、领取房地产权证并回答房地产行政主管部门初始登记相关询问、签署询问记录等，并在有关文件上签字；代为到房地产行政主管部门办理上述房产的抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证和抵押权属证明等相关事宜，并在有关文件上签字；代为到房地产行政主管部门办理上述房产的注销抵押登记手续并回答房地产行政主管部门注销抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证等相关事宜，并在有关文件上签字；办妥房产证后代为转让出售上述房地产、签署房地产买卖合同、签署房款资金监管协议、收取售楼款、领取房地产权证、办理公证、向房地产行政主管部门办理上述房地产的网签手续及一切买卖转名过户的必要手续并回答房地产行政主管部门转移登记相关询问、签署询问记录等；代为到房地产行政主管部门办理预告登记、注销预告登记，代为办理上述房产变更手续并回答房地产行政主管部门变更登记相关询问、签署询问记录、签署并领取相关文件；代为管理、使用、收益、处分该房地产；乙方在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和行为，甲方均予以承认；本委托合同有效期为两年；乙方任一人在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，甲方均予以承认等等。2014年5月5日，广东省广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第036367号《公证书》对《委托合同》进行公证，确认刘元强、蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹双方签订《委托合同》意思表示真实，双方对合同条款无疑义等等。蒙国玲另提供《结婚证》证明双方于1983年2月21日结婚，双方另表示其对涉案房屋的权属未作出特别约定。蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹确认双方在2014年5月存在借款关系。关于该借款关系，蒙国玲提交以下证据：1、2014年5月15日蒙国玲与詹劲竹签订的《房地产抵押合同》，约定蒙国玲将涉案房屋抵押给詹劲竹。2、刘元强与蒙国玲签名出具的编号为JD-0111的《借据》，内容为收到贷款人詹劲竹支付的借款共4034789元，其中已通过转账收到3554400元，已现金收到480389元。3、刘元强与蒙国玲签署的《借款人还款计划协议》，内容为：借款金额为4034789元，借据编号为JD-0111，鉴于借款金额较大，借款人做出如下还款计划：分期按时分五批还款：于2014年9月25日前还款100000元；于2014年9月30日前还款251389元；于2014年10月14日前还款119000元；于2014年11月14日前还款60000元；于2014年11月30日前还款3504400元；如借款人未能分批按时还款，借款人无条件地自愿交出所抵押房屋的钥匙、门禁卡给贷款人，立即搬离该房屋，并授权贷款人全权处理房产；如借款人及借款人家人不搬离、不配合房产处置的，贷款人将全权代理处置该处房产，产生的所有费用及法律责任全部由借款人自行承担等等。4、蒙国玲的中国农业银行金穗借记卡明细对帐单，显示该账户在2014年5月15日依次转账存入1000000元、1000000元、1000000元、554400元。5、蒙国玲的中国工商银行汇款明细清单及转账凭证等，显示：蒙国玲于2014年6月24日向詹镇坤转账支付200000元，2014年7月7日向詹镇坤转账支付200000元，2014年7月30日向陈某乙转账支付10000元，2014年9月11日向詹镇坤转账支付20000元，2014年9月12日向詹镇坤转账支付97000元，2014年9月25日向*翠玉转账支付50000元，2014年11月21日向詹镇坤转账支付30000元，2014年11月21日向*翠玉转账支付50000元。蒙国玲在庭审中表示其与詹镇坤、詹劲竹借款总金额是350万元，签订借款协议后，陆续偿还60多万元利息。詹镇坤、詹劲竹对上述证据的真实性予以确认，表示詹镇坤、詹劲竹借款给蒙国玲的数额实际为4034789元；不确认2014年7月30日蒙国玲转账给陈某乙的款项为还款；加上利息，蒙国玲至2014年12月份应还款460多万元，而蒙国玲至今还款414万元左右（不包括利息），其中转账647000元，通过出售涉案房屋还款350万元等等。李华渊认为上述证据与其无关。民生银行对上述证据1的关联性有异议，认为相关抵押与其无关等等，其他证据的关联性由法院认定。2014年11月25日，詹劲竹（卖方、甲方蒙国玲的委托代理人）、李华渊（买方、乙方）与裕丰公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；甲方应在签署本合同后5天内向原抵押贷款银行申请提前还款（即赎契）；甲方保证对该房地产享有完整产权，乙方已查看该房地产现况及其房产证并无异议；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为3500000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；甲乙双方应于本合同签订后5日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料，乙方应于本合同签订后7日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应于本合同签订后5日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》；甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；乙方应银行资金托管向甲方支付首期房款（含定金）1050000元；剩余房款2450000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】甲方收齐房款7天内（“甲方收齐房款7天内”为手写文字）；若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过二十日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准；补充约定：甲方必须协同买方办理收房以吉屋标准交房及户口迁出并保持原状；卖方应保证房屋学位未占用；本次交易限2014年12月31日内办理完毕，如未按期限内办理完毕，则按每天千分之一收取违约金（以2450000元计）等等。同日，李华渊向詹劲竹支付定金50000元，詹劲竹向李华渊出具相应的《收款收据》；李华渊向裕丰公司支付物业咨询及代理费25000元，裕丰公司向李华渊出具相应的《收款收据》；李华渊向案外人广州市盈联投资顾问有限公司（以下简称“盈联公司”）支付按揭费9600元，盈联公司向李华渊出具相应的《收款收据》。2014年11月26日，詹劲竹（卖方、甲方蒙国玲的委托代理人）、李华渊（买方、乙方）与盈联公司（房地产中介服务机构、丙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋；该房地产按整套出售并计价，总金额为3500000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；首期款：乙方应于2014年12月31日前向甲方支付房款1050000元；剩余房款：剩余房款2450000元，由乙方于2014年12月31日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款等等。李华渊称上述合同为网签合同，因为裕丰公司是负责促成签订买卖合同，而盈联公司是负责办理按揭，两个公司所负责的事宜不同，因此出现两个中介公司。2014年11月27日，李华渊与裕丰公司签署《服务收费确认书》，内容为：李华渊经独家委托裕丰公司促成涉案房屋之买卖合同成立，李华渊同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付25000元作为中介服务费及咨询费等等。2014年12月11日，李华渊、案外人陈丹玲（甲方及共有人）与民生银行（乙方）签订《个人购房借款及担保合同》，约定：购房借款金额为2450000元；借款期限自2014年12月11日起至2034年12月11日止；借款以甲方购房款的名义一次性划入詹劲竹的账户，甲方同意将涉案房屋用作抵押；抵押房产评估价值为3858800元，评估单位为深圳市世联土地房地产评估有限公司等等。另关于房款支付问题，李华渊称其支付50000元定金后，与民生银行签订1000000元资金监管协议，所以实际上其已支付了首期款105万元。李华渊另提交其账号为50×××23的《中国民生银行个人账户对账单》作为证据，该对账单显示：2014年12月22日摘要信息为“100万转入詹劲竹62169103022”；2014年12月23日摘要信息为“受托支付”，金额为2450000元，对方户名为詹劲竹等等。民生银行对李华渊上述关于资金监管陈述予以确认，并确认李华渊有按时支付借款本息。李华渊另表示陈丹玲为其配偶并提供相关《结婚证》作为证据。2014年12月12日，广州市越秀区地方税务局出具《存量房交易计税价格核定通知书》，内容为核定涉案房屋计税价格为3500000元等，詹劲竹与李华渊在该通知书上签字。同日，李华渊取得广州市越秀区地方税务局开具的发票，内容为：付款方为李华渊，收款方为蒙国玲，不动产项目名称为销售不动产，金额为3500000元等等。同日，李华渊支付契税105000元，并取得《税收缴款书》；李华渊支付房地产交易手续费526元及房屋登记费50元，并取得相应票据。同日，詹劲竹涂销其对涉案房屋享有的抵押权，并取得《涂销证明》。2014年12月15日，涉案房屋登记至李华渊名下。查册时间为2016年5月9日的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载：李华渊取得房屋所有权方式为购买，他项权利摘要显示民生银行对涉案房屋享有抵押权，登记时间为2014年12月15日，债权数额为2450000元等等。在本案中，李华渊表示其购买涉案房屋是用来自住，并让小孩读书，现在其户口也在涉案房屋等等。现蒙国玲以李华渊与詹镇坤、詹劲竹恶意串通等为由提起本案诉讼要求确认《存量房买卖合同》无效并要求李华渊返还涉案房屋的所有权；李华渊以蒙国玲未交付涉案房屋为由提起本案反诉要求蒙国玲交付房屋并支付逾期交房违约金。在本案中，蒙国玲提交了以下证据：1、2014年8月26日詹劲竹（卖方蒙国玲的委托代理人）、黄小燕（买方）与广州金浚房地产代理有限公司（房地产中介服务机构）签订的《存量房买卖合同》，约定：黄小燕向蒙国玲购买涉案房屋；该房地产按整套出售并计价，总金额为4800000元等等。2、2014年10月31日案外人深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司出具的《房地产估价答复结果》，认定涉案房屋2014年10月24日的初评总值为4858580元。《房地产估价答复结果》未附有相应的资质证书。上述证据1、2拟证明詹镇坤、詹劲竹代表蒙国玲与案外人签订了以融资为目的的房屋买卖合同，房产评估价格为480万元等等。3、收件日期显示为“11.17上”的《按揭送案表》，显示：借款人为黄小燕；新产权人为黄小燕；抵押物为涉案房屋，贷款金额335万（该数字被划除，并有288手写数字），送银行：工行广大支行等等。拟证明蒙国玲与其儿媳签订房屋买卖合同，并申请按揭，银行已同意放款。4、2015年1月11日及1月17日蒙国玲等作为报警人的报警回执、涉案房屋大门等被损坏的照片以及视频。拟证明涉案房屋一直由蒙国玲及其家人居住，李华渊多次带人到涉案房屋要求收房等等。5、2007年12月27日蒙国玲为涉案房屋支付契税54000元的《契税完税证》以及征税宣传资料。拟证明涉案房屋在转让时李华渊可以享受税收优惠，但李华渊与詹镇坤、詹劲竹为加快交易完成涉案房屋过户的手续没有申请优惠。6、2015年7月30日广州仲裁委员会作出的（2015）穗仲案字第1132号裁决书，詹劲竹在上述仲裁案中要求蒙国玲、刘元强偿还借款4034789元及利息等。裁决书认定：仲裁庭采信詹劲竹有关蒙国玲、刘元强通过转让其名下的房屋所得价款偿还3500000元等主张。并裁决：蒙国玲、刘元强向詹劲竹偿还借款本金余额393243.1元并支付违约金等等。李华渊对上述证据质证称：证据1、3是蒙国玲与其儿媳黄小燕之间的买卖合同关系，与其无关，其无法确认真实性；证据2只是估价答复，仅供银行初审之用，不是正式、合法的评估报告；证据4可证明蒙国玲拒绝交楼的事实；对证据5认为涉案房屋不存在税收优惠，其当时是按照税务工作人员的告知支付税费；证据6真实性、合法性无异议，认为该证据与其无关。詹镇坤、詹劲竹对上述证据质证称：对证据1-3的真实性无异议，蒙国玲没有能力偿还詹镇坤、詹劲竹的借款，其要求詹镇坤、詹劲竹配合找了其儿媳贷款，以其通过银行贷款方式偿还债务，所以当时的《存量房买卖合同》与《房地产估价答复结果》都不是真实的意思表示，目的是为了向银行套取资金，用于偿还詹镇坤、詹劲竹的借款，但银行批复的金额，远远低于蒙国玲应偿还给詹镇坤、詹劲竹的借款，所以蒙国玲放弃了当时的银行贷款；证据4与其无关，无法确认；证据5无法证明蒙国玲所要证明的内容，且与本案无关；证据6真实性、合法性无异议，认为证据6不能证明其存在恶意。民生银行认为上述证据与其无关。李华渊在本案中提交了以下证据：1、2014年12月8日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的《估价报告书》，认定涉案房屋2014年10月16日的总价为3858800元等等。《估价报告书》附有相应的资质证书。拟证明涉案房屋评估价为3858800元。2、李华渊网上打印的涉案房屋所在楼盘的房价，显示相关房屋房价为350万至380万。拟证明涉案房屋所处楼盘的近期市场报价情况。蒙国玲对上述证据质证称：证据1不能真实反映涉案房屋的市场价值；证据2也不能证明涉案房屋的价格。2016年6月28日，裕丰公司就涉案房屋的交易情况出具《情况说明》，内容为：涉案房屋的买卖交易是裕丰公司介绍李华渊与蒙国玲代理人相识，促成双方签署了买卖合同；该买卖交易李华渊已全额向裕丰公司交付了中介费用；该买卖交易在过户完毕后，在到达了合同约定的交楼时间因出卖方未能依约交楼，裕丰公司遂根据合同约定向出卖方寄送《敦促履行通知书》催促出卖方履行交楼义务，而李华渊因诉讼需要向裕丰公司索取了该函件的留底版本。裕丰公司在本案中另明确：裕丰公司有带李华渊到涉案房屋内看房，李华渊看完房后才签订买卖合同，之后李华渊交齐房款，裕丰公司协助李华渊收房，但没有成功。蒙国玲对上述《情况说明》及裕丰公司的陈述质证称：对该说明内容的真实性有异议，认为内容不符合正常的客观交易过程等等。李华渊、詹镇坤、詹劲竹及民生银行对《情况说明》及裕丰公司陈述的真实性、合法性、关联性无异议。詹镇坤、詹劲竹、民生银行、潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞在本案中均无证据提交。潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞另表示同意蒙国玲在本案中的相关意见。在本案中，蒙国玲申请对李华渊与詹劲竹交易涉案房屋时涉案房屋的市场价值进行评估。本院就上述评估申请摇珠选定广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称“粤国公司”）作为评估公司。粤国公司就上述评估事项作出《估价结果明细表（初稿）》，认定涉案房屋在2014年11月25日的评估总价为405.71万元。蒙国玲对上述初稿提出异议，粤国公司就相关异议出具《复函》。2015年12月18日，粤国公司作出《房地产估价报告》，认定涉案房屋在2014年11月25日的市场总价值为405.71万元，各方当事人均未对上述《房地产估价报告》提出异议。蒙国玲就上述评估支付了评估费12643元。另在本案中，各方当事人就下列问题发表各自观点。第一、关于蒙国玲要求确认合同无效的理由。蒙国玲表示李华渊与詹镇坤、詹劲竹恶意串通签署买卖合同，双方恶意压低房价，损害蒙国玲的合法权益，双方以合法形式掩盖非法目的，通过签订买卖合同规避法律关于禁止流押条款的有关规定。第二、关于何方提出出售涉案房屋。蒙国玲表示詹镇坤、詹劲竹提出，詹镇坤、詹劲竹有告诉过要出卖涉案房屋，但蒙国玲对交易过程不清楚，蒙国玲在2014年12月30日才知道涉案房屋已经过户。詹镇坤、詹劲竹表示是蒙国玲因为无力偿还借款而提出将涉案房屋出售来归还借款，并向詹镇坤、詹劲竹出具《借款人还款计划协议》。第三、关于中介公司有无带人到涉案房屋察看。蒙国玲在2015年6月2日的庭审中表示中介公司有带人到涉案房屋看过，但其表示不予出售；蒙国玲另在2016年7月18日的庭审中表示没有中介公司到涉案房屋看房。李华渊表示当时在裕丰公司的带领下其全家都有去看房，当时蒙国玲不在场，是蒙国玲女儿在场，还有一个小孩，蒙国玲女儿称可以看房。第四、关于李华渊与詹镇坤、詹劲竹如何认识。李华渊与詹镇坤、詹劲竹表示通过裕丰公司介绍认识。第五、关于涉案房屋的交易价格。蒙国玲表示对涉案房屋的交易价格完全不清楚，后来其到民生银行查询，才知道交易价格。詹镇坤、詹劲竹表示其曾通过电话告知蒙国玲，蒙国玲对此也认可，但没有证据予以证明。李华渊表示涉案房屋开始报价是385万元，后来其在中介公司与詹劲竹见面，双方最终确定交易价格350万元。民生银行表示该交易价格合理。第六、关于李华渊是否收楼。蒙国玲表示涉案房屋过户后，李华渊并没有要求要收楼，而是在取得房产证后带了一帮人到现场收楼。李华渊表示：其付款完毕后，就找到中介公司要求收楼，中介公司向其告知要给蒙国玲七天时间搬物品，其当时同意；在七天后其与中介公司一起收楼，当时涉案房屋只有蒙国玲儿子在场，其表示不清楚交易的情况，需要等待蒙国玲回来，之后蒙国玲向其告知不同意交楼认为并没有交易。第七，关于涉案房屋的现状。蒙国玲及潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞确认涉案房屋现由其在使用。另，蒙国玲认为李华渊反诉主张的违约金标准过高，应予以调整。李华渊明确其于2014年12月23日已全额支付全部购房款，詹镇坤、詹劲竹确认其于2014年12月23日已全额收到全部购房款。本院认为：关于《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》的效力。蒙国玲与刘元强于1983年2月21日结婚，涉案房屋于2013年2月6日登记在蒙国玲名下，蒙国玲与刘元强亦表示双方对涉案房屋的权属未作出特别约定，涉案房屋转让前应属蒙国玲与刘元强的共同财产。在本案中，首先，蒙国玲表示其与詹镇坤、詹劲竹借款总金额是350万元，签订借款协议后，陆续偿还60多万元利息。蒙国玲提交的其与儿媳黄小燕签订《存量房买卖合同》后，借款人为黄小燕的《按揭送案表》显示贷款金额355万元被划除并有“288”手写数字。且（2015）穗仲案字第1132号裁决书亦认定采信詹劲竹有关蒙国玲、刘元强通过转让其名下的房屋所得价款偿还借款的主张。詹镇坤、詹劲竹表示是蒙国玲因为无力偿还借款而提出将涉案房屋出售用来归还借款可予采信。其次，蒙国玲与刘元强签订《委托合同》，约定：双方委托詹劲竹、詹镇坤任一人为代理人，代为转让出售涉案房屋、签署房地产买卖合同以及收取售楼款等等。詹劲竹基于蒙国玲与刘元强的共同授权，有权出卖涉案房屋并与李华渊签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，上述房屋买卖合同应可直接约束李华渊及作为被代理人的蒙国玲。再次，上述房屋买卖合同约定的交易价格为350万元，李华渊提交的《估价报告书》显示涉案房屋2014年10月16日的评估价为385.88万元，民生银行亦根据上述《估价报告书》审批按揭贷款，且本院选定的粤国公司作出《房地产估价报告》认定涉案房屋在2014年11月25日的市场总价值为405.71万元，根据上述评估报告不能认定交易价格350万元属于明显不合理的低价。又次，李华渊提交《个人购房借款及担保合同》以及《中国民生银行个人账户对账单》等证明其通过银行资金监管及按揭贷款等已实际支付购房款350万元，民生银行亦确认李华渊有按时还贷，可认定李华渊具有真实的付款行为。最后，裕丰公司出具的《情况说明》及相关陈述明确：涉案房屋的买卖交易是裕丰公司介绍李华渊与蒙国玲代理人相识，裕丰公司有带李华渊到涉案房屋内看房，李华渊在看房后签订买卖合同，李华渊也有实际收楼行为等等。该《情况说明》与李华渊及詹劲竹、詹镇坤有关交易过程的陈述相互印证。综合上述查明的事实，蒙国玲主张李华渊与詹劲竹恶意串通签订《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》损害其利益，因此上述房屋买卖合同无效证据不足，本院不予支持。蒙国玲基于认为上述房屋买卖合同无效诉请李华渊将涉案房屋过户至其名下亦缺乏依据，本院不予支持。关于李华渊要求蒙国玲、潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞交付涉案房屋的反诉请求。《存量房买卖合同》约定：《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与该合同不一致的，均以该合同为准；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【甲方收齐房款当天】甲方收齐房款7天内（“甲方收齐房款7天内”为手写文字）。根据上述约定，蒙国玲的交房时间应以手写文字确定的“收齐房款7天内”为准。民生银行于2014年12月23日将购房余款支付给詹劲竹，《委托合同》约定詹劲竹有权代理蒙国玲收取售楼款，因此应视为蒙国玲于2014年12月23日收齐房款，蒙国玲应按上述约定在7天内即2014年12月30日前交付涉案房屋。蒙国玲及潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞确认涉案房屋现由其在使用。李华渊已交齐房款，并取得涉案房屋的所有权，李华渊反诉要求蒙国玲交付涉案房屋并无不当，本院予以支持。第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞作为实际使用人应就蒙国玲交付涉案房屋承担协助义务。鉴于蒙国玲与上述第三人搬离并交付涉案房屋需要一定时间，本院酌情认定蒙国玲与上述第三人须在30天内履行交房义务。关于李华渊要求蒙国玲支付逾期交房违约金的反诉请求。《存量房买卖合同》约定：涉案房屋成交价款为3500000元；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金。如上所述，蒙国玲应在2014年12月30日前交付涉案房屋，其逾期交付涉案房屋已构成违约。李华渊根据上述约定反诉要求蒙国玲支付逾期交房违约金并无不当。蒙国玲辩称李华渊主张的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。鉴于李华渊未对其实际损失作出举证，按其主张的逾期交房违约金计算标准，违约金确有过高之嫌。基于公平原则，本院酌情将蒙国玲应支付的逾期交房违约金调整为以购房款350万元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（如该计付标准高于李华渊主张的每日0.05%的违约金计付标准，违约金计付标准以李华渊主张的每日0.05%为限），自2014年12月31日起计至蒙国玲向李华渊交付涉案房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限。李华渊超出上述限额的反诉请求，本院不予支持。另，蒙国玲与詹镇坤、詹劲竹的借贷纠纷，与本案非同一法律关系，双方可另循法律途径解决，本案对此不予调处。裕丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蒙国玲于本判决发生法律效力之日起30日内，向被告（反诉原告）李华渊交付广州市天河区华利路3号12A房，第三人潘善贞、刘伟文、黄小燕、刘嘉怡、刘燕红、刘元强、刘燕霞就上述交房行为承担协助义务；二、原告（反诉被告）蒙国玲于本判决发生法律效力之日起15日内，向被告（反诉原告）李华渊支付逾期交付上述房屋的违约金【违约金以购房款3500000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（如该计付标准高于每日0.05%的违约金计付标准，违约金计付标准以每日0.05%为限），自2014年12月31日起计至原告（反诉被告）蒙国玲向被告（反诉原告）李华渊交付上述房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限】；三、驳回原告（反诉被告）蒙国玲的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李华渊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费45670元，由原告（反诉被告）蒙国玲负担；反诉受理费1220元，由原告（反诉被告）蒙国玲负担1195元，由被告（反诉原告）李华渊负担25元；评估费12643元，由原告（反诉被告）蒙国玲负担6321.5元，由被告（反诉原告）李华渊负担6321.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  陈世德人民陪审员  刘红梅二〇一六年八月十一日书 记 员  许丽凤陈婉琪