东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0591民初874号原告：宋某。委托代理人：张宏志，山东百祥律师事务所律师。���托代理人：王浩帆，山东百祥律师事务所实习律师。被告：苗某某。委托代理人：孙继亮，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。委托代理人：黄素玲，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。被告：东营区新天瑞房产代理服务部。经营者：胥蓓。委托代理人：周某某。委托代理人：刘某。原告宋某诉被告苗某某、东营区新天瑞房产代理服务部（以下简称“新天瑞服务部”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告���某的委托代理人张宏志、王浩帆，被告苗某某及其委托代理人孙继亮，被告新天瑞服务部的委托代理人周某某、刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月8日，原告与二被告签订《天瑞物业代理临时买卖合约》，约定原告购买被告苗某某位于安定西区20#-2-101号房屋一处，价格106万元，同时约定定金3万元，接受定金一方如违约须双倍返还定金。合约签订后，苗某某承诺原告先付40万元解除银行抵押后即办理过户。为此，原告于2016年1月11日支付定金3万元现金并向苗某某建行东城支行62×××17账户汇款37万元。但苗某某收到上述40万元并解除抵押后，未向原告过户且百般推诿并最终单方毁约，提出解除合同。原告要求苗某某继续履行但其不同意，后苗某某只将37万元房款和3万元定金汇入原告银行账户，却没有双倍返���定金，不仅违反双方约定，也违反我国《担保法》、《担保法解释》、《合同法》中关于一方不履行约定应当双倍返还定金的规定。原告多次要求苗某某双倍返还定金即再向原告支付3万元，但均被拒绝，被告新天瑞服务部作为代理方，应承担连带责任。为此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释[2015]5号）第五十九条的规定起诉。现诉请判令：一、被告返还双倍定金中的30000元；二、被告新天瑞服务部承担连带责任；三、诉讼费用由被告承担。被告苗某某辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、涉案房屋为夫妻共同财产，买卖合约应当由全体共有人共同签订，部分共有人或签订合约应当认定无效合约。自始至终不发生法律效力。2、即使合约有效也是原告��存在违约行为，定金不应返还，原告在临时合约签订后主动提出不再购买房屋，而另行购买其它房产，并强行要回所交纳的部分房款。3、合约明确约定了定金的交付时间、交付方式。被告苗某某从未收到代理方应当转交的3万元，且合约是由代理方提供的格式条款合同，约定了定金由代理方收取并转交也是便于代理方顺利收取佣金。原告及被告新天瑞服务部均主张合同签订于2016年1月11日，但没有任何相反证据足以推翻合约载明的签订日期。4、2016年1月11日的40万元中不包含定金，该40万元均系预付房款，与定金有本质区别。5、被告苗某某没有任何违约行为。本案的事实是，合约签订后原告交付了40万元的房款，正遇房价大跌，原告在他处另觅房源，强烈要求解除合同，由于该房款已经归还银行借款，被告苗某某从亲戚朋友处拆借了40万元归还了原告。6、被告苗某某没有任何过失行为。在签订合同及履行过程中，被告苗某某即未隐瞒事实，也不存在其他过失。7、原告存在严重违约行为。被告新天瑞服务部辩称，1、原告对其起诉没有法律依据。本案中，被告实际是居间人，促成委托人苗某某与房屋购买人签订买卖合同，并收取一定报酬，实际上我方促成了苗某某与原告签订《临时买卖合约》，将苗某某所有的位于安宁西区20#-2-101号房屋出售给原告，该合约是原告与苗某某的真实意思表示，对原告与苗某某具有法律约束力，相应的法律后果应当由该合约的双方当事人承担，与被告新天瑞服务部无关。本案中，我方系苗某某的代理人，根据《民法通则》第六十三条的规定，我方的代理行为产生的法律后果应当由被代理人承担。2、根据《临时买卖合约》第六条约定：“双方必须按照上��第五条执行，交付定金一方如违约，无权要求返回定金；接受定金一方如违约须双倍返还定金，同时违约方需支付天瑞物业代理佣金为上述物业成交价的百分之二”。该买卖合约签订后，原告与苗某某均应严格履行合同约定的义务。如果法庭认定苗某某构成违约，被告保留要求苗某某支付代理佣金21200元的权利。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交了以下证据：证据一，原、被告签订《天瑞物业代理临时买卖合约》一份，拟证明：原、被告签订房屋买卖合同并在第六条约定定金条款事实。被告苗某某对该证据真实性不认可，对证明目的有异议，认为从形式上看该合约为临时合约，而并非三方所签订的正式合约，涉案房屋为夫妻双方共有，在��有人还未签订的情况下，该合约并不生效，根据合约第4条由物业主签订本合同生效，可以看出物业主为两人同时签订该合同发生效力，即便该合同生效，原告根据合同约定存在多项违约行为，合同第3条约定，签订本合约时一次性向新天瑞服务部付清佣金6000元，至今未提交。根据合约第5条约定，原告至今未交清全部房款106万元。该合约上面有多处涂改痕迹，且大部分内容属于后来在被告不知情的情况下添加的，以该合约反面所留有的复写痕迹为准，临时合约为三联一次形成，包括字体、文字摆放、内容应当完全一致。而该联所谓的原件与被告手中其它两联诸多地方并不一致。被告新天瑞服务部对该证据无异议，认为2016年1月8日签订临时买卖合约，2016年1月11日原告向被告苗某某银行卡直接支付定金3万元，被告公司没有经手，其给原告打3万元收条，该收条应系作废，同时原告给苗某某打了37万元房款，苗某某给宋某打了房款40万元收条（包括定金3万元）。证据二，临时买卖合约第二联一份，拟证明：原、被告签订房屋买卖合同并在第六条约定定金条款事实。被告苗某某对该证据真实性不认可，通过第一、二联的比对，多处存在不一致。被告新天瑞服务部对该证据真实性认可，认为该合同签订时原、被告三方均在场，都是本人亲笔签字，合约真实有效。该合约第一联白色的在被告新天瑞服务部，第二联绿色的在原告处，第三联黄色的在苗某某处。双方在认可合约上面内容后才签的字。证据三，《建行自动柜员机客户须知》、《收据》各一张，拟证明���原告通过建行向苗某某建行62×××17账户，依约直接支付定金3万元，并在支付后又由被告新天瑞服务部依约定出具收据，该证据与证据一、二相互印证，能够证明原告按合约约定第6条支付了定金。被告苗某某对《建行自动柜员机客户须知》真实性无异议，对收据的真实性有异议，对上述证明目的不认可，认为该3万元并非定金，根据临时合约第4条约定，签订临时合约当日2016年1月8日应当交付定金，并且该定金应当由代理方代收，然后转交物业。从银行转账凭证可以看出，该款项发生在2016年1月11日，连同1月11日发生的其它款项均非定金，针对被告新天瑞服务部虽然出具但并没有实际收到该款项，并且出具时间也不是合同约定的定金交付时间。被告新天瑞服务部对该证据真实性均无异议，认为当��合同签订时即2016年1月8日其通过电话联系宋某、苗某某已将合约内容第1项确定，该合约实际签订时间为2016年1月11日，原告及被告苗某某均到场。2016年1月11日其给宋某开具定金收条3万元，当时宋某没带现金该收条也没有给宋某，之后新天瑞服务部职工周某某与宋某到东营银行，周某某看见宋某打了3万元到苗某某银行账户上，并电话联系苗某某确认3万元到账后，将定金收据给了宋某。证据四，东营银行个人业务委托书一份、手续费凭证一份、建设银行自动柜员机客户通知书五张，拟证明：原告在支付定金同一天，又通过东营银行向被告苗某某支付房款32万元，通过建行支付5万元，合计37万元房款，用于苗某某偿还贷款，以解除涉案房屋的抵押，实现合同约定的买卖目的。被告苗某某对业务凭证���实性无异议，但对证明目的有异议，该凭证所提到的37万元连同上面提及的3万元均为房款，而并非定金，该业务发生在同一天。被告新天瑞服务部对该证据无异议。证据五，收条一份，拟证明：在2016年1月11日，苗某某向原告出具收到40万元的事实。被告苗某某对该证据真实性无异议，对证明目的不认可，认为该证据恰好印证了所收取40万元为部分房款，而并不包括定金。被告新天瑞服务部对该证据无异议，认为当时苗某某说他的房屋还有40万元贷款未还清，宋某2016年1月11日通过建行打入苗某某账户5万元、东营银行打了32万元，用于偿还涉案安宁西区20号楼2单元101室贷款。苗某某给宋某打了40万元房款收条，这40万元里面包��3万元的定金。交付定金当日原告与被告互留电话及微信。被告苗某某为支持自己的抗辩主张，向法庭提交了东营市市区房屋权属登记信息证书一份，拟证明：涉案房屋为苗某某与刘某某共同共有。原告对该证据真实性认可，认为在购买涉案房屋时知道涉案房屋共有情况，并向苗某某提出异议，苗某某说其对象知道，他可以全权代理。被告新天瑞服务部对该证据真实性认可，对涉案房屋属于共有也认可，但认为夫妻之间有代理权，苗某某构成表见代理。经庭审质证，原告提交的证据一《天瑞物业代理临时买卖合约》第一联，被告新天瑞服务部对其无异议，被告苗某某对该证据不认可，但对其签字认可，庭审中，被告苗某某��述“在签名时只看了第一联”并对第二、三联认可，且该三联内容一样，故对该证据本院予以采信；原告提交的证据二，被告新天瑞服务部对其真实性无异议，被告苗某某在质证时对该证据不认可，但在庭审调查中自述“第二、三联内容一样，我方认可”，对该证据本院予以采信；原告提交的证据三，二被告对其中的建行自动柜员机客户须知真实性均无异议，本院予以确认；对于定金收据，被告新天瑞服务部对其真实性无异议，本院审查认为，该定金收据系被告新天瑞服务部开具，对其真实性本院予以确认；原告提交的证据四、证据五，二被告对其真实性均无异议，本院予以确认。被告苗某某提交的东营市市区房屋权属登记信息证书，二被告对其均无异议，本院予以采信。根据���信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2016年1月8日，被告苗某某作为物业主、原告作为购买方、被告新天瑞服务部作为代理方，三方签订《天瑞物业代理临时买卖合约》，约定：一、原告向被告苗某某购买位于安宁西区20-2-101室房屋及车库；二、成交价为1060000元；三、代理方服务佣金为6000元由购买方支付；四、签订本临时买卖合约时，原告须向被告苗某某支付楼价定金30000元，此定金由被告新天瑞服务部代收并转交被告苗某某，由被告苗某某签订该合同生效；五、原告与被告苗某某须于2016年1月25日或之前正式签署买卖房地产合同，并缴纳余下楼价款1060000元（包括定金30000元）；六、双方必须按照第五条执行，交付定金一方如违约，无权要求返还定金；接受一方如违约必须双倍返还定金。同时违约方需支���被告新天瑞服务部代理佣金为上述物业成交价的2%。2016年1月11日，原告通过其建设银行账户向被告苗某某转账支付30000元后，又通过其东营银行账户转账支付320000元、通过其建设银行分五次转账支付50000元。同日，被告新天瑞服务部为原告出具30000元定金收据，被告苗某某为原告出具400000元房款收条。另查明，被告苗军强已将房款400000元返还原告宋某，至今双方未签署房屋买卖合同。涉案房屋现系被告苗某某与刘某某共同共有，处于抵押状态。本院认为，一、关于临时买卖合约中的定金约定是否有效的问题。被告苗某某辩称涉案房屋系夫妻共同共有，夫妻一方无权处分共有物，该合约应属于无效，定金条款没有生效。本院审查认为，该定金约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。该临时买卖合约对定金条款的签订目的进行了约定即“原告与被告苗某某须于2016年1月25日或之前正式签署买卖房地产合同，并缴纳余下楼价款1060000元”，故本院认为该临时买卖合约中定金条款的签订是为了确保正式房屋买卖合同的如期签订，对签订方均具有约束力。根据临时买卖合约的约定，以支付定金、物业主签署为生效要件，本案中，被告苗某某辩称原告于2016年1月11日通过建设银行账户向其支付的30000元系房款而不是定金，本院审查认为，定金不仅具有定约性质且可以抵作价款，根据原告提交的定金收条、打款凭证及被告新天瑞服务部的当庭陈述，可以认定被告苗某某为原告出具的“收到房款40万元”中包括定金30000元；该定金约定于2016年1月11日定金交付时生效。二、关于是否适用定金罚则的问题。被告苗某某辩称其不存在合同履行义务，原告未支付剩余房款构成违约，本院审查认为，根据定金条款的约定，原告与被告苗某某有于2016年1月25日或之前签订房屋买卖合同的义务，而支付剩余楼价款是合同签订后，原告履行合同义务。庭审中，被告新天瑞服务部陈述“当时协商好涉案房屋解除抵押之日签订买卖合同”，能够与原告所述吻合，且被告苗某某辩称“合约签订后原告交付了40万元的房款，正遇房价大跌，原告在他处另觅房源，强烈要求解除合同，由于该房款已经归还银行借款，被告苗某某从亲戚朋友处拆借了40万元归还了原告”，本院认为，被告苗某某在收到原告支付的房款400000元（包含定金30000元）并用于支��银行借款后，但未依约与原告签订正式房屋买卖合同，且后将该400000元返还给了原告，被告苗某某辩称其返还原告房款系原告找到其他房源而要求返还但未提交证据予以证实，故被告苗某某的行为系导致双方未能签订涉案房屋买卖合同的原因。根据定金约定，被告苗某某应当向原告双倍返还定金即60000元，因被告苗某某已向原告返还了定金30000元，故对原告要求被告苗某某返还双倍定金中30000元的诉讼请求，本院予以支持。对原告关于要求被告新天瑞服务部对返还双倍定金中的30000元承担连带责任的主张，本院审查认定，该案中被告新天瑞服务部作为居间人已履行了代为开具定金收据的义务且该定金已实际转入了被告苗某某银行账户，原告的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第���十九条、第九十条之规定，判决如下：一、被告苗某某于本判决生效之日起十日内返还原告宋某定金30000元；二、驳回原告宋某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为275元，由被告苗某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张庆莹二〇一六年八月十一日书记员  陈姗姗