江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初2333号原告：上海伊勒莱投资有限公司,住所地上海市青浦区新桥路南侧1203弄1号3幢1层A区136室。法定代表人：王发展,该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，上海思维乐马（昆山）律师事务所律师。被告：昆山昊群塑胶制品有限公司,住所地江苏省昆山市千灯镇玉溪东路北侧。原告上海伊勒莱投资有限公司与被告昆山昊群塑胶制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月4日立案受理后，由代理审判员许廷廷独任审理。后因被告下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告上海伊勒莱投资有限公司委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，被告昆山昊群塑胶制品有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海伊勒莱投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同合法有效；2、被告返还原告45万元的押金（被告已退还5万元），赔偿相当于45万元的30%的违约金135000元，支付原告土地租赁合同附件中所约定的墙改费82845元，基础设施费103555.6元，共计771400.6元；3、被告赔偿原告代替被告缴纳的2015年11月、12月、2016年1月，共计三个月的电费共计76800元（25600元/月×3个月）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2013年10月16日签订土地租赁合同一份，又于2014年1月6日签订合同附件一份，约定由原告出资在被告名下位于昆山市XX镇XX路的工业土地上建筑厂房，待厂房建筑完成后，由原告租赁使用该厂房，原告投资建房款即作为一次性支付的租赁费用。租赁期限为十六年，自厂房房产证办理完毕起计算。双方同时又约定在前述租赁期限结束后可以再以每年200万元的价格续租十年。上述租赁合同及附件签订后，原、被告与昆山振鹿建筑安装实业有限公司三方于2014年2月19日共同签订了建设工程施工合同，由原告出资、昆山振鹿建筑安装实业有限公司施工，在被告名下的工业土地上建造了厂房，2015年1月1日施工完毕，并于2015年2月12日取得房产证，原、被告之间的租赁合同亦于2015年1月1日开始履行，双方于2015年3月5日又签订了一份房屋租赁合同附件，对以上约定加以再次确认。根据双方土地租赁合同的约定，原告预付了50万元押金给被告，被告应当在工程主体结构验收合格后15日内退还，逾期不退还的，承担30%的违约金，但被告始终未予退还，原告多次催要无果。因被告目前已停止经营且无法联系，被告未履行出租方的义务，不提供任何配电、保安、环卫等支持，给原告造成了损失，故原告向法院提起诉讼。被告昆山昊群塑胶制品有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：土地租赁合同合同附件、房屋租赁合同附件、建设工程施工合同、收据、银行转账凭证、房屋所有权证、增值税专用发票，被告未发表质证意见，本院审核后予以认定。本院审理认定事实如下：2013年10月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将其以出让方式取得土地使用权的位于江苏省昆山市千灯镇的工业用地（地号11XXXXX05）出租给乙方使用，租赁使用期限为16年；乙方必须在该地块上建设10000平方米以上工业厂房及办公楼，建房资金不能低于1000万元，在乙方建造期间（8个月）内甲方不向其收取租金费用；本合同签订之日起10日内乙方向甲方支付押金50万元，作为乙方履行合同押金，甲方承担为乙方做好其依约建造企业房屋、厂房、库房等所需的行政审批工作及相关费用，期限为图纸交付之日起4个月，否则甲方向乙方退还其所交押金，并向乙方支付押金款30%的违约金，在乙方拿到甲方为乙方建造企业房屋、厂房、库房等所需的行政审批手续15日内，乙方应安排其施工队入住施工，主体结构验收合格之后15日内，甲方应该退还乙方的押金，逾期不退还的，其承担退还乙方押金并向乙方支付押金30%的违约金。上述合同签订后，2013年10月19日，原告股东邱振杰向被告股东王银柱转账支付50万元，原告称该50万元系上述合同中约定的原告支付被告的建房押金，被告已返还原告建房押金5万元。2014年1月6日，原、被告在上述土地租赁合同基础上，又签订合同附件一份，约定上述厂房或公司用房竣工后，所需工程监理费20万元及办证费用（详见明细）25万元由乙方支付，支付方式为签订该协议后乙方一次性支付甲方办证费25万元（含墙改费8万元押金，此押金在甲方收到相关部门退回后，一次性退给乙方）和监理费首期款项10万元，剩余监理费10万元分两次付清（工程施工达50%支付5万元，竣工后付最后5万元）；2014年1月15日前乙方提供施工合同后除以上费用之外不再支付办理所有行政审批手续的任何费用；乙方承担墙改费后，自甲方提供房产证复印件给乙方之日起算16年乙方再承租甲方上述厂房或公司用房10年，无需重新签订租赁合同；该合同对前述办证费用明细详列表格，载明防雷费用5177.78元、白蚂蚁费用23817.79元、墙改费82845元（押金，可退）、散装水泥费3000元、基础设施费103555.6元（2013年12月31日前办可免）、办施工许可证（甲方）900元、绿化方案备案2000元、测绘定位费2500元、图审费6811元、竣工测绘费10000元、办证费9000元、电子档案费2000元，合计251607.17元。上述合同附件签订后，2014年1月8日，原告公司股东邱振杰妻子王留换通过转账方式支付被告股东王银柱35万元，转账凭据上载明的款项用途为“审批手续费”。原告称该笔费用为上述合同附件中约定的原告应支付的办证费用、墙改费、基础设施费。2014年1月17日，被告出具收据载明收到原告支付建厂工程监理费10万元。2014年2月19日，原告作为（甲方、发包方）与案外人昆山振鹿建筑安装实业有限公司（乙方、施工方）、被告（丙方、登记土地使用权人）签订建设工程施工合同一份，约定乙方为位于昆山市××灯镇××路，地号11XXXXX05，工程内容：1#4#土建工程、1#钢结构厂房制作安装、水电安装室内外给排水工程、室内外消防设施安装、桩基工程、厂区内道路工程、绿化、玉溪路开伸缩大门等工程项目；开工日期为2014年3月1日（以实际开工日期为准），竣工日期为2014年9月1日，工程价款为990万元。上述施工合同约定的房屋建设完成后，房屋所有权于2015年2月12日登记于被告名下，房屋坐落为昆山市××灯镇××路XX号X号、X号房。2015年3月5日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告向被告承租上述土地及厂房，自2015年1月1日起至2030年12月31日止，为免租期；2030年12月31日之前，原告更换涉案房屋屋顶及墙面后，自2030年12月31日至2040年12月31日，被告将涉案房屋继续出租给原告使用，该租赁期间每年租金为200万元，每三年递增10%，承租期间提前两年的12月25日前预付一年租金；原告于合同签订后即向被告支付变压器押金5万元，合同期满后被告退还原告；电费基本费为6400元/月，原告每月月底前支付被告，剩余电费基本费25600元/月由被告负担，除基本电费之外的电费原、被告双方各自承担自己的实用部分。2015年12月1日、2016年1月4日、2月1日，江苏省电力公司昆山供电公司开具的三份增值税专用发票显示电力费用合计196658.01元。本院认为，原、被告之间于2013年10月16日签订的土地租赁合同、2014年1月6日签订的合同附件、2015年3月5日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。原告通过其股东支付被告押金50万元，依据双方约定，该押金系原告履行建设厂房义务的担保，因原告已经依约建成涉案房屋，故被告应返还原告该押金。原告称被告已经返还押金50000元，虽未提供证据证明，但该陈述于被告并无不利，本院予以确认。被告逾期未返还剩余押金45万元，应依约承担支付原告未返还押金部分的30%违约金的违约责任，原告要求被告支付135000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告提供转账凭据称其通过王留换转账支付被告股东审批手续费35万元，因原、被告双方合同中明确约定办证费25万元（含墙改费8万元押金，此押金在甲方收到相关部门退回后，一次性退给乙方）和监理费首期款项10万元，两笔款项共计35万元，且明确除以上费用之外原告不再支付办理所有行政审批手续的任何费用，故该35万元，应系上述办证费及监理费首期款项的合计费用。因其中82845元系墙改费押金，涉案房屋已经依约建成，被告理应返还原告，故原告要求由被告返还该82845元的诉请，本院予以支持。原告诉称基础设施费103555.6元被告理应退还原告，因双方合同明确列明该项费用应由原告支付被告，按照双方约定基础设施费为“2013年12月31日前办可免”，原告未举证证明被告于2013年12月31日前办理相关手续，故原告要求被告返还该部分款项，无合同依据，本院不予支持。因原、被告双方房屋租赁合同中约定电费由原告负担电费基本费6400元/月，被告负担电费基本费25600元/月，原告已经支付2015年12月-2016年2月三个月的电费合计196658.01元，原告要求被告承担电费基本费76800元（25600元/月×3个月），本院予以支持。综上所述，原告请求确认原、被告之间于2013年10月16日签订的土地租赁合同、2014年1月6日签订的合同附件、2015年3月5日签订的房屋租赁合同合法有效，本院予以支持；原告要求被告退还租赁合同押金45万元、违约金135000元、墙改费押金8万元的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告退还基础设施费103555.6元，无合同及事实依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿其垫付的电费合计76800元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海伊勒莱投资有限公司与被告昆山昊群塑胶制品有限公司于2013年10月16日签订的土地租赁合同、2014年1月6日签订的合同附件、2015年3月5日签订的房屋租赁合同合法有效。二、被告昆山昊群塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伊勒莱投资有限公司土地租赁合同押金450000元、违约金135000元、墙改费押金82845元，合计667845元。三、被告昆山昊群塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海伊勒莱投资有限公司电费损失76800元。四、驳回原告上海伊勒莱投资有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费24564元，公告费690元，合计25254元，由被告昆山昊群塑胶制品有限公司负担22883元，由原告上海伊勒莱投资有限公司负担2371元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  蔡 磊人民陪审员  俞 绮二〇一六年八月二十三日书 记 员  曹梦绮附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。