广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第1343号 原告张晓端，女，汉族，1981年6月9日出生，住址深圳市罗湖区。 委托代理人许东虹，广东华商律师事务所律师。 委托代理田祥芝，广东华商律师事务所实习律师。 被告林晶，女，汉族，1971年4月11日出生，住址福建省福州市台江区。 委托代理人黄亮和，广东伟强律师事务所律师。 第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道**东海国际中心******01C,组织机构代码71527988-5。 法定代表人吴军强，执行董事。 委托代理人罗娟娟，女，汉族，1989年10月17日生，住址深圳市南山区，系该公司员工。 上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审判，于2015年12月4日、2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许东虹、田祥芝、被告及其委托代理人黄亮和、第三人委托代理人罗娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年4月，原告通过本案第三人与被告接洽购买被告名下位于深圳市福田区金地海景花园B区40栋10C的房产事宜。2015年4月28日，原、被告经沟通确定该房屋转让价为325万元，原告于当日以交由第三人托管之方式向被告支付了购房定金15万元。在签订正式《房地产买卖合同》时，被告临时要求加价5万元。原、被告双方就该房屋买卖事宜于2015年4月29日签订了正式《房地产买卖合同》及补充协议，约定该房屋转让成交价为330万元，双方并在合同备注条款中约定“合同第七条第18项中的（因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用）由卖方（即本案被告）支付”，在补充协议中约定原告应于签署该协议之日起三个工作日内支付定金15万元给被告（如该笔定金托管在经纪方的，由经纪方转付给卖方）。 依据该合同之约定，被告应在签订买卖合同三日内出具公证授权委托书给担保公司办理赎楼并与担保公司签署担保合同。但该合同签订后，经原告及第三人多次催促，被告一直未予配合办理相关后续业务，未履行合同相应义务。原告于2015年5月15日向被告发送《履约催告函》要求被告履行合同义务，被告未予理睬。第三人联系被告亦未果。原告其后又委托律师于2015年5月20日向被告出具要求履约之《律师函》，要求被告尽快办理赎楼、签收定金收据、办理过户等手续，但被告拒绝签收邮寄该律师函之快递件。直至本具状日，原告及第三人均无法联系被告，被告亦未履行该合同所约定的赎楼等过户手续义务。 被告之上述行为己严重违反了该合同之约定，损害了原告之合法权益。依据该合同第十六条之约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价之基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。”为维护自身权益，原告只能起诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2015年4月29日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房定金15万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年4月29日计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为1027元）；3、被告按本案房产转让成交价百分之二十向原告支付未按《房地产买卖合同》约定的期限履行义务之违约金660000元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。 诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为，第三人向原告返还定金15万元，被告向原告支付该15万元的利息。 被告口头答辩称：1、原告提交的证据不能证明其支付了定金15万元，只能证明原告认购了涉案房产。2、被告请求法院撤销原、被告签订的房屋买卖合同。因为原告的起诉，直到现在被告才见到原告。被告知道本案诉讼后到法院领取诉状后，经向房地产中介了解到涉案房产在2015年4月份销售价为5.3-5.5万元/平方米。原告与他人串通欺骗被告，在显失公平的情况下，以3.8万元/平方米的价格签订了房产买卖合同。当时是中介到福州找被告签订的合同，明显存在串通和欺骗的情况，严重损害了被告的利益，涉案房屋买卖合同应认定无效，所以我方请求法院撤销该份房屋买卖合同。3、原告起诉被告的违约事实不存在，被告从未见过原告本人，签订房屋买卖合同时是原告通过中介到福州找被告签字的，且不让被告到深圳来。签订合同后，中介要求被告签订《买卖双方承诺书》，承诺书里面的内容为被告不能有逾期还款的情况。被告就明确告知中介公司被告存在多次逾期的情况，当时中介就说这种情况在深圳不可能有担保公司为我赎楼，所以我当时没有在承诺书上签字。我到现在都赎不了楼。合同第二十条约定原告要到中国银行深圳福田支行做按揭贷款，原告并未履行该义务。合同约定2015年6月13日之前原告应支付85万元首期款，原告也未履行。所以原告未实际履行涉案合同。4、双方均未实际履行涉案合同，原告因此没有造成实际损失，也没有提交有关造成实际损失的证据，原告诉求第三项缺乏事实及法律依据。如果有损失，也只是15万元房款的利息损失，金额很小。假设存在违约又造成损失的情况下，原告的诉讼请求金额也过高，请求按照法律规定以造成实际损失的30%为标准予以减少。请求法庭查明事实，作出公正判决。 第三人答辩称，我司履行了居间义务，应当收取相应的佣金，且本案是原、被告之间的纠纷，我司不承担相应责任。对于我司托管的定金15万元，由法院依法判决处理。交易情况说明：2015年4月29日，在我司居间下，原、被告经磋商后签订了涉案房产的买卖合同，合同就双方的权利义务进行了相关约定，其中转让价为人民币3300000元，定金为15万元，买方应于签订合同之日起45日内支付首期房款85万元，并于首期款监管之日起三日内提交按揭款申请及相关材料；卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方需于签订合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同签订后原告支付定金15万元。而被告未按照合同约定于签订合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。经我司及原告多次催促，被告仍拒绝履行合同义务。 本院经审理查明，位于深圳市福田区的金地海景花园****10C（以下简称案涉房产）建筑面积为83.89平方米，于2004年5月20日登记在被告名下，于2013年3月22日抵押给中国银行股份有限公司深圳福田支行。 2015年4月28日晚，原告在本案第三人的介绍下，欲购买案涉房产，由第三人的业务员填写了《房地产买卖合同》，主要内容为：卖方林晶，买方张晓端，买方向卖方购买案涉房产，成交价为325万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金15万元，定交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起45日内付清首期款约85万元，其余款项申请按揭贷款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户、按揭服务费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用等均由买方支付（第七条）；任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收/双倍返还定金。 原告当晚在该合同及《补充协议》、《房地产证登记价格确认书》、《地址确认书》、《买卖双方承诺书》等文件上签字，并在第三人处刷卡支付了15万元。第三人向原告出具了“交来认购深圳市金地海景花园B区40栋10C”的收据。第三人的业务员随即开车赶往福建省福州市。 次日，第三人的业务员找到被告，将原告签约的情况告知了被告。被告提出其转让案涉房产需提前偿还贷款，将会产生提前还贷违约金，案涉房产成交价要增加5万元。第三人业务员打电话与原告沟通，原告同意。第三人业务员根据原告、被告双方的意思，在原告签字后的《房地产买卖合同》第二十条备注条款书写：1、转让价325万元改为转让价330万元，实收；2、本合同中第七项第18条（因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用）由卖方支付；3、买方需到中国银行深圳市福田支行做按揭贷款为前提条件；4、卖方需配合买方出示免掉个人所得税所需要的文件；5、本合同中如有与以上备注不符合的以此备注为准。被告对此无异议。第三人业务员随后将《房地产买卖合同》、《补充协议》、《房地产证登记价格确认书》、《地址确认书》、《交易风险提示与声明》、《买卖双方承诺书》等一系列文件交给被告签名。被告已在前5份文件上签名，当准备在《买卖双方承诺书》上签名时，被告看到该承诺书载明“卖方承诺（1）……（2）本人资信良好，原贷款月供无逾期，可由担保公司按常规做融资担保赎楼，承诺不实的，由本人自行承担由此多产生的赎楼担保费。”被告即向第三人业务员表明，被告在案涉房屋上的贷款还款存在多期逾期。被告遂拒绝在该承诺书上签字，也拒不向第三人接收定金。此后，被告一直未向担保公司出具赎楼委托书，也未自行赎楼，拒绝履行合同。原告、第三人曾向被告发出函件、手机短信，催促被告履行合同，函件及手机短信均未提及担保费的负担问题。 另查，2013年4月至2015年3月期间，被告在案涉房屋上的贷款还款存在多期逾期。第三人陈述，这种情况会导致担保费用的增加。原告及第三人的业务员到庭作证陈述，曾告知了被告因此增加的担保费由原告承担。被告对此不予认可。 本院认为，从买卖双方签订合同的过程看，原告欲购买、被告欲转让案涉房产，不仅是在《房地产买卖合同》上签字，还需在《补充协议》、《房地产证登记价格确认书》、《地址确认书》、《买卖双方承诺书》等文件签字，上述文件是双方将要成立的房地产买卖合同关系的一部分，共同构成了房地产买卖合同的整体。在第三人的促成下，原告先在上述文件上签名，表明了原告向被告发出了要约；第三人再将上述文件拿给被告，如被告签名，则表明被告接受了原告的要约，是承诺，双方的房地产买卖合同成立。被告虽然在《房地产买卖合同》、《补充协议》、《房地产证登记价格确认书》、《地址确认书》文件上有签名，但另一份文件《买卖双方承诺书》内容对被告构成重大影响，因为被告在案涉房产上存在多期还款逾期，一旦被告签名同意，必然导致双方在《房地产买卖合同》中约定的应由原告承担的赎楼担保费改由被告承担一部分，被告达不到备注条款中约定的实收330万元的目的，因此该承诺书是双方房地产买卖合同中重要的实质性的一部分，直接影响到被告的实际售房款。被告拒绝在《买卖双方承诺书》上签名，表明被告不同意该承诺书的内容，双方在房地产买卖合同中的重要的实质性的一部分条款未能达成一致，双方的房地产买卖合同不成立。原告、第三人业务员到庭作证陈述，在被告拒绝在承诺书签名后，曾告知了被告，因被告存在还款多期逾期而导致担保费的增加部分由原告承担，但未能提供相应的证据证明，且原告、第三人发给被告的函件、手机短信中均未提及此事，本院对此不予采信。因合同未成立，原告主张解除双方的合同、被告支付15万元的利息及按合同支付违约金，没有依据，本院不予支持，但第三人继续监管原告支付的15万元定金已没有必要，第三人应将该15万元返还给原告。 依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告张晓端返还15万元； 二、驳回原告张晓端的其他诉讼请求。 本诉案件受理费11910元、保全费3820元（均已由原告预交），由原告负担。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 颜  浩  民 人民陪审员 陈  绍  粦 人民陪审员 蒋  如  秋 二〇一六年八月二日 书 记 员 刘智枫（代）