上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2035号原告上海书香名第物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人谈亚平，董事长。委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。委托代理人王丽君，上海市申建律师事务所律师。被告上海联庆商业投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人叶柏生，总经理。委托代理人田波，北京观韬(上海)律师事务所律师。委托代理人陈颖婷，北京观韬(上海)律师事务所律师。原告上海书香名第物业管理有限公司与被告上海联庆商业投资管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海书香名第物业管理有限公司的委托代理人徐家骥、王丽君，被告上海联庆商业投资管理有限公司的委托代理人陈颖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海书香名第物业管理有限公司诉称：原告为被告就上海市同丰路紫金广场(661-699号，677弄及地下室一层、二层)进行物业服务。合同期届满，经核算，被告欠原告维修及物业管理人员费用、停车管理费、机动车收费岗位费等。经多次催要无果，原告提起诉讼，要求被告支付原告物业服务费1,800,000元(①2012年12月20日—2013年6月19日维修及管理人员费用126,500×6=759,000元，②2015年2月20日—2015年3月19日维修及管理人员费用130,000元，③2015年3月20日—2015年4月19日维修及管理人员费用146,000元，④2015年4月20日—2015年7月19日维修及管理人员费用包含保洁工、电梯工工资155,000×3=465,000元，⑤2012年7月—2015年7月每年最后一个月加收100,000元，100,000×3=300,000元)，机动车收费岗位费180,205元(2013年10月1日—2014年9月30日100,000元，2014年10月1日—2015年7月19日80,205元)，停车管理费334,264元(2013年7月1日—2014年6月30日，共收停车费1,180,813元，扣除5.6%税金66,599.88元)，要求被告支付原告滞纳金(合同约定按拖欠费用日千分之三计算，原告自愿调整为按拖欠费用日千分之一计算，从拖欠之日起至被告实际付清所有欠款之日止)。被告上海联庆商业投资管理有限公司辩称：一、2014年3月被告有股权变更，约定股权交接之前的债权债务由原公司股东承担，并由股东忻鸿良负无限连带责任。《关于上海联庆商业投资管理有限公司欠费情况的确认函》是2015年5月27日原告发出的结算函，最后备注2014年3月31日前的欠费由原开发商承担。《补充协议》明确2015年3月之前的费用均已结清，仅剩下维修及管理人员费用126,500元。故原告诉请中2015年3月31日前的部分不应由被告承担。二、物业服务费：原告主张的①759,000元已过诉讼时效，诉讼时效自2013年6月20日起算，距2015年9月原告起诉已超过2年。原告主张的②130,000元、③146,000元、④465,000元，⑤其中2014年12月的100,000元被告予以认可。三、原告主张的机动车收费岗位费180,205元被告全部不认可，没有合同依据。不认可原告提供的《关于联庆公司物业费欠费统计确认单》：形式上，原股东无权代表新股东签确认单；内容上，看不出对款项内容有认可。四、原告主张的停车管理费334,264元被告全部不认可，原告未提供已经向被告交付停车费的依据。不认可原告提供的现金签收单，这是原告自行制作的表格，签收人罗永平，王勤，陈宇都不是被告员工，且如此大额的款项都以现金交付而没有被告盖章核实，不合常理。五、滞纳金部分不认同，原告没有依据。对滞纳金计算标准无异议，但不同意支付。原告在撤离时未与被告交接，并有漏水未维修等情况，对该维修费用，原告尚未与被告进行清算，原告有违约，滞纳金不应以所有费用为基数。经审理查明：2012年，原、被告签订《百联虹口购物中心物业服务管理合同》，约定：被告将上海市同丰路XXX-XXX号，667弄及地下室一层、二层建筑面积8.3万平方米商业项目委托原告进行物业服务(劳务清包)；原告提供的服务为清包工，被告支付的费用仅含人工费，管理酬金和税金三项；全年清包费用(含保洁、秩序维护)为430万元，第1个月至第11个月期间，原告每月5日前向被告提供当月物业服务费发票，被告每月15日前以支票形式或转账方式向原告支付当月的服务费35万元，第12个月支付45万元；原告负责停车费的收取，具体收费方式和对象由被告决定，发票由被告提供，且仅限于使用被告提供的发票，每月5日，原告将收取的车位停放费交付给被告，被告应负责对发票的使用情况进行审核，被告收取的停车费的税后30%支付原告的管理费；委托管理期限自2012年7月20日起至2015年7月19日止；被告应及时按时支付物业管理费用，如拖欠造成的损失(按拖欠费用的日千分之三支付滞纳金给原告)由被告自行承担。之后，原、被告签订《补充协议》，约定：由于物业服务管理合同属于劳务清包工，总费用较低，因此，双方同意以下列方式结算：1、全年清包费用(含保洁、秩序维护)430万元，每年第1个月至第11个月期间，每月35万元，每年第12个月45万元；2、每月费用的发票，由保安公司、保洁公司及原告的发票共同组成；3、每月5日前由上述三方将合计费用的发票提交给被告，被告于每月15日前分别将费用汇入原告、保安公司及保洁公司的账户。2014年7月21日，原告制作《关于联庆公司物业费欠费统计确认单》，载明：“截止至2014年7月30日被告拖欠原告物业服务费统计如下：1、物业服务费：126,500元/月×8个月=1,012,000元(2012.12.20—2013.6.19；2014.5.20—2014.7.19)；2、物业服务费：200,000元(2012.7.20—2014.7.19)；3、保安服务费：465,000元(2014年5月、6月、7月)；4、保洁服务费：405,000元(2014年5月、6月、7月)；5、机动车收费岗工资：10个月合计83,333元(2013.10—2014.7)。上述费用共计：2,165,333元，请被告给予确认。”该确认单下方，有“经核对后，截止以上月份我司账面金额为187.53万元(上述保安5月份，保洁5月份已于7月15日支付)，崔海，行政保障部，2014.7.24，唐豪，唐海峰”字样。嗣后，原、被告又签订《补充协议》，约定：双方签有物业服务管理合同、补充协议；35万元的组成为保安每月103,500元，保洁每月120,000元，维修及管理人员每月126,500元；因服务岗位增加，自2013年12月1日起，保洁费用调整为每月135,000元；自2014年1月1日起，保安费用调整为每月155,000元；保安、保洁与原、被告双方各有服务合同，已至2015年3月31日终止；保安、保洁合同均已结束，上述费用仅剩维修及管理人员的费用126,500元，每年第12个月的100,000元被告仍需支付；现根据虹口购物中心实际情况及被告要求原告增加收取租户水电费及租金的工作，被告同意自2015年1月起，在原告每月126,500元的基础上，每月增加3,500元，即维修及管理人员每月的费用为130,000元；另外，保洁费用原为每月120,000元，其中16,000元为物业管理人员费用，5,000元为2个电梯工工资；保洁费用实为99,000元，现保洁合同已于2015年3月31日终止，2015年3月所支付的保洁费用27,000元中已不含物业管理人员的16,000元费用，因此，自2015年3月起，被告支付原告的维修管理人员费用应为146,000元；自2015年4月起，被告支付原告的维修及管理人员费用应为155,000元(含管理人员的差额16，000元，电梯工5,000元、公寓楼保洁工4,000元，电梯工与保洁工工资不含缴金费用)。2015年5月27日，原告向被告发出《关于上海联庆投资管理有限公司欠费情况的确认函》，载明：“被告与原告关于虹口购物中心的物业管理合同于2015年7月19日即将结束，根据合同及补充协议的约定，被告尚欠原告的物业服务费用，详细如下：1.维修及管理人员费用：2015年2月20日—2015年3月19日130,000元，2015年3月20日—2015年4月19日146,000元，2015年4月20日—2015年7月19日155,000元/月×3个月=465,000元(其中包含保洁工、电梯工工资)；2.每年的最后10万：2014年4月1日—2015年3月31日100,000元，2015年4月1日—2015年7月19日30,205元；3.机动车收费岗100,000元/年：2014年4月1日—2015年3月31日100,000元，2015年4月1日—2015年7月19日30,205元；4.停车费提成：税后按30%提成：2014年4月1日—2014年12月31日总收入：687,025元，税金38,816.9元，提成：194,462元。上述欠费共计：1,195,872元。请被告予以确认并于2015年7月19日前将上述欠费付清。注：2014年3月31日前的欠费，由原开发商承担。”2015年7月17日，原告向被告发出《合同终止通知》，载明：“双方的物业管理服务合同将于2015年7月19日24时到期，被告已不再与原告续签合同，因此请被告于2015年7月19日前指派专人办理物业工作交接手续，并及时付清所欠被告应收款项。”当日，被告发出《复函》，载明：“原告于2015年7月17日发出关于《合同终止通知》的函于2015年7月17日16：40分收悉。被告同意与原告的物业管理服务合同于2015年7月19日24时到期，不再续约。被告将于7月19日派崔艳到现场监督原告与新物业公司的交接工作事宜，届时被告将配合相关交接工作。关于费用问题，鉴于7月15日双方商洽结果，费用问题还须进一步确认，请被告及时提供相关文件，予以确认后双方再做协商。”2015年7月19日，原、被告终止物业管理服务合同。2015年7月20日，被告向原告发出《公函》，载明：“三方约定于7月19日14：00进行物业相关工作交接，且无任何准备进行交接工作，导致当天所有工作无法正常进行，且在部分交接单上不签字确认。关于相关费用确认问题，其中停车收费的30%提成费用与原告现任总经理崔海有关(崔海为原百联虹口购物中心行政保障部负责人，对接书香名第所有相关物业工作)，请原告尽快安排相关人员提供准确数据交于被告确认后，再行商谈费用结算事宜。”2015年9月，原告涉讼。审理中，原告坚持诉请，认为被告委托百联的员工签收《关于联庆公司物业费欠费统计确认单》，则诉讼时效中断；该确认单还明确被告按每年10万元计算支付机动车收费岗位费；被告内部股东变更，不影响其承担义务。被告则坚持辩称意见，并认为如法院判决其支付滞纳金，按日千分之一计算仍然过高。上述事实，有原告提供的《百联虹口购物中心物业服务管理合同》、《关于联庆公司物业费欠费统计确认单》、两份补充协议，被告提供的《关于上海联庆投资管理有限公司欠费情况的确认函》、《合同终止通知》、《复函》、《公函》，以及双方当事人陈述等证据佐证。本院认为：原、被告所签《百联虹口购物中心物业服务管理合同》及补充协议均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行。委托期限届满，双方终止履行合同，原告要求与被告结清相关费用，并无不当。被告同意支付2015年2月20日—2015年3月19日维修及管理人员费用130,000元、2015年3月20日—2015年4月19日维修及管理人员费用146,000元、2015年4月20日—2015年7月19日维修及管理人员费用465,000元、2014年12月加收的100,000元，并无不当，本院予以照准。原告主张2012年12月和2013年12月分别加收100,000元，有合同依据，本院应予支持。被告辩称原告主张的2012年12月20日—2013年6月19日维修及管理人员费用759,000元从2013年6月20日起算，已过诉讼时效，分析含有调整保安、保洁费内容的《补充协议》和2015年5月27日原告所发《关于上海联庆投资管理有限公司欠费情况的确认函》，该份《补充协议》的签订时间应在2015年3月31日后、2015年5月27日前，其中载明“维修及管理人员的费用126,500元，……被告仍需支付”，即为原告向被告主张权利，未过诉讼时效，故本院对被告该节辩称意见不予采纳，被告理应支付该759,000元。被告辩称内部股东有变，不影响其对外承担责任。被告提供的有案外人签某的《关于联庆公司物业费欠费统计确认单》和停车管理费的凭证，不足以证明被告对原告本案主张的机动车收费岗位费和停车管理费的确认，故本院对原告该两项诉请均不予支持。原告要求被告支付滞纳金的诉请，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海联庆商业投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告上海书香名第物业管理有限公司2012年12月20日—2013年6月19日维修及管理人员费用759,000元；二、被告上海联庆商业投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告上海书香名第物业管理有限公司2015年2月20日—2015年3月19日维修及管理人员费用130,000元；三、被告上海联庆商业投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告上海书香名第物业管理有限公司2015年3月20日—2015年4月19日维修及管理人员费用146,000元；四、被告上海联庆商业投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告上海书香名第物业管理有限公司2015年4月20日—2015年7月19日维修及管理人员费用包含保洁工、电梯工工资465,000元；五、被告上海联庆商业投资管理有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告上海书香名第物业管理有限公司2012年12月、2013年12月和2014年12月各加收的100,000元，合计300,000元；六、原告上海书香名第物业管理有限公司其余的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25,315.75元，由原告负担12,310.75元，被告负担13,005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦人民陪审员  田永生人民陪审员  毛济平二〇一六年八月二十三日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。