云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2301民初1700号原告：刘成康，男，汉族，初中文化。原告：陈艳，女，汉族，小学文化。被告：李树荣，男，汉族，初中文化。被告：杨洁敏，女，汉族，高中文化。二被告共同委托诉讼代理人：温敏，云南众星律师事务所律师（特别授权）。原告刘成康、陈艳与被告李树荣、杨洁敏经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘成康、陈艳向本院提出诉讼请求：一、由被告李树荣、杨洁敏协助原告办理变更楚雄市XXX房屋的产权登记手续；二、由被告李树荣、杨洁敏支付原告违约金188565元；三、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告于2008年5月22日签订《房屋买卖合同》，又于2010年10月23日签订《房屋买卖补充合同》。约定被告将位于楚雄市XXX的经济适用房出售给原告，房屋面积为80.6平方米，单价为875.5元/平方米，总价为70565元，并由原告向被告支付房屋转让费26000元，上述费用原告已全部支付被告。被告在可公开交易之日起15日内办理房屋过户登记手续，过户费由原告承担，如因被告原因导致合同不能履行，被告应赔偿原告全部购房款70565元、房屋装修款40000元及三倍转让费78000元的违约金188565元。合同签订后，原告一直要求被告协助办理过户手续，但被告一直推脱不愿履行。被告李树荣、杨洁敏承认原告在本案中主张的事实，但认为，1、双方签订的房屋买卖合同违法，是无效合同，自始无效，请求依法判决驳回原告的诉讼请求，由原告搬离房屋并按市场租金支付答辩人自2009年4月10日起至2016年6月止的租金。被告李树荣系楚雄市磷化公司职工，因家庭困难，公司于2006年为其申请到经济适用房的购买名额。因家庭经济困难急需用钱，法律意识不强，经同事怂恿便将购房名额转让给原告。原告知晓该房属于经济适用房，不能买卖，但贪图房价便宜才冒险购买。2、被告李树荣未经妻子杨洁敏同意，私自于2008年5月22日、2010年10月23日签订房屋买卖合同及补充合同。合同签订后，原告分两次支付了答辩人购买名额的转让费26000元。之后支付房款给单位时都是原告与李树荣去的，交房款和房产证、土地证的登记全部是以李树荣的名义。被告杨洁敏知晓后坚决不同意卖房。该房产属于夫妻共同财产，李树荣系未经杨洁敏许可擅自处分夫妻共同财产。3、答辩人一家四口因经济困难，无力购买商品房，至今仍与杨洁敏父母一起居住。因答辩人名义上购买了经济适用房，故答辩人的单位拒绝每月发放住房困难补贴，造成答辩人经济更加困难。4、原告多次要求答辩人办理过户手续，答辩人已声明买卖经济适用房是违法的，不同意卖房，愿意退还原告支付的转让费及房款和适当补偿原告装修费，由原告搬离该房屋，按市场价支付答辩人实际居住期间的房租。综上，双方签订的合同无效，答辩人不同意办理过户手续。原告也无证据证实答辩人违约，主张违约金无依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告李树荣、杨洁敏承认原告在本案中主张的事实，故对原告刘成康、陈艳主张的事实予以确认。具体事实确认如下：被告李树荣于2006年申请到位于楚雄市XXX经济适用房1套，后将该经济适用房指标转让给原告刘成康、陈艳。双方于2008年5月22日签订《住房买卖合同》，约定：“出卖人为李树荣，买受人为刘成康。出卖人李树荣向买受人刘成康转让位于安居小区5-1-301号住房1套，房屋价款为100000元。该套房屋自合同生效之日起所有权归买受人刘成康所有。合同签订过程中没有欺诈、胁迫行为存在，系双方真实意思表示。合同生效后卖方不得违反合同规定，如违反，买方有权索赔200%的违约金200000元。合同自双方当事人签名时生效。”同日，双方签订《购房合同》，约定：“李树荣自愿将XXX居民住房1套有偿转让给刘成康。首付房款74000元，待刘成康拿到产权证后再补偿26000元。”原告于2008年以李树荣名义向楚雄州珩宇实业有限责任公司交纳购房款70565元、维修基金1360元，向楚雄市新兆伟物业管理有限公司交纳装修垃圾清运费100元、物业管理服务费338.5元、生活垃圾清运费72元、电费200元。该房屋的房屋所有权证于2009年4月10日办理，房屋所有权人为李树荣，共有情况为单独所有，房屋坐落于楚雄市，房屋性质为经济适用房，建筑面积为80.6平方米，套内建筑面积为70.7平方米。于2010年5月5日办理国有土地使用权证。2010年1月25日，双方签订《付款协议》，约定:“甲方为李树荣，乙方为刘成康，甲方因母亲生病急需用钱，原双方商定的购房尾款26000元，待房产证交付乙方时支付，现乙方同意提前支付20000元，甲方交付房产证给乙方时，乙方一次性支付甲方尾款6000元。如甲方反悔不将该房屋出卖给乙方，甲方按购房款3倍支付300000元给乙方。”2010年10月23日，双方签订《房屋买卖补充合同》，约定：“甲方为李树荣，乙方为刘成康。1、甲方将坐落于楚雄市XXX住房自愿出售乙方，甲方向乙方保证拥有安居小区（经济适用房）房屋1套的指标，并可以通过审批审核手续，按经济适用房待遇取得该房屋的产权。2、甲方在取得该经济适用房产权后，乙方便拥有该房屋及其附属设施的完整物权，甲方无条件将该房屋及其附属设施转让乙方。3、甲方负责办理该经济适用房的审批、购买等手续，并在转让时协助乙方办理产权变更相关事宜。4、甲方承诺在取得产权后，在政府规定可公开交易日届满时无条件将该房产权转让乙方刘成康，并协助乙方到产权登记机构办理产权变更手续。5、甲方保证转让价格按经济适用房购入价格每平方米875.5元，共计房屋总价款70565元，该房契税及其他手续费由乙方承担。6、乙方承诺由乙方按甲方购买该房的费用向楚雄州珩宇实业有限责任公司支付房屋总价款及该房相关配套设施费。7、购买该房总价款为70565元，已由乙方刘成康个人出资一次性向楚雄州珩宇实业有限责任公司支付完毕，相关配套设施费1960元由乙方刘成康支付，甲方购买该经济适用房时支付的一切费用为乙方刘成康出资支付，不以付款凭证上付款人为准，房屋转让费26000元已由乙方于2010年1月25日、10月23日全部支付甲方李树荣。8、甲方必须在政府规定可公开交易之日起15日内办理该房屋的过户手续，并将该房产产权变更至乙方刘成康的名下，过户手续费由乙方承担。9、该房屋未过户至乙方刘成康名下前，甲方不得处分该房屋及其附属设施，双方均不得用该房屋进行抵押。10、甲方交付房屋给乙方的日期以楚雄州珩宇实业有限责任公司实际交付日期为准，房屋交付后乙方占有该房屋及其附属设施，乙方对房屋享有完全的所有权、收益权、使用权、处分权，甲方必须将该房的资料及产权证交付乙方收持，房屋交付后乙方自行装修，装修费乙方自行承担。11、甲方李树荣自愿认可乙方在本合同、2008年5月22日签订的《住房买卖合同》、2010年1月25日签订的《付款协议》以后乙方与该房屋产生的一切行为是经过甲方授权。12、本合同签订后，因甲方原因导致合同不能履行，甲方赔偿乙方全部购房款70565元、房屋装修总价款、房屋转让费的3倍支付乙方违约金……”被告于2008年5月将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修并入住。原告以被告李树荣名义于2013年12月12日向楚雄市住房和城乡建设局交纳维修基金1411.3元，于2016年4月12日向楚雄市国土资源局补缴土地价款4243.59元。2016年4月26日，经楚雄彝族自治州人民政府国有资产监督管理委员会审核同意李树荣名下位于楚雄市XXX，房屋上市交易。被告李树荣、杨洁敏于2002年3月20日登记结婚。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、双方当事人签订的《购房合同》、《住房买卖合同》、《房屋买卖补充合同》是否有效；二、二被告是否应配合原告办理过户登记手续；三、二被告是否构成违约。针对争议焦点一，本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。有下列情形之一的，合同无效：“一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方当事人签订的《购房合同》、《住房买卖合同》、《房屋买卖补充合同》中约定买卖房屋性质虽为经济适用房，但双方当事人签订的上述合同并不存在合同无效的法定情形，《购房合同》、《住房买卖合同》、《房屋买卖补充合同》系双方当事人自愿签订，是双方当事人真实意思表示，成立有效。被告关于双方签订的房屋买卖合同违反法律，是无效合同，自始无效，被告李树荣未经妻子杨洁敏同意，私自签订房屋买卖合同及补充合同，该房产属于夫妻共同财产，李树荣未经杨洁敏许可系擅自处分夫妻共同财产的辩解，本院认为，法律、行政法规的强制性规定中并未明确经济适用房不得转让情形，《购房合同》、《住房买卖合同》、《房屋买卖补充合同》虽仅有被告李树荣签名，但自2008年至今已长达8年，被告杨洁敏知晓该房屋买卖行为后并未作出要求原告搬离或退还原告房款等否认表示，其行为视为对其丈夫李树荣与原告达成房屋买卖合意的默许。对被告的上述辩解，本院不予采信。针对争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案原告已按约定支付了全部购房款、转让费，相关税费，补缴了土地价款、维修基金，且经楚雄彝族自治州人民政府国有资产监督管理委员会审核同意该房上市交易，被告李树荣、杨洁敏也将房屋交付原告刘成康、陈艳，原告对房屋进行装修并入住，被告李树荣、杨洁敏应按约定协助原告办理过户变更登记手续。针对争议焦点三，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人自愿约定房屋自可公开交易之日起15日内办理过户手续，楚雄彝族自治州人民政府国有资产监督管理委员会于2016年4月26日审核同意该房上市交易，被告李树荣、杨洁敏应自2016年4月26日起15日内协助原告办理过户手续，二被告在该期限届满后至今未履行协助过户义务，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告李树荣、杨洁敏支付违约金188565元的主张，本院调整按购房款70565元、转让费26000元合计96565元的20%支持违约金19313元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告李树荣、杨洁敏协助原告刘成康、陈艳办理登记在被告李树荣名下的位于楚雄市XXX房屋的过户手续；二、由被告李树荣、杨洁敏支付原告刘成康、陈艳违约金19313元。以上应由被告李树荣、杨洁敏履行的款项，限于本判决生效之日起十日内一次性履行，款交本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4072元，减半收取计2036元，由原告刘成康、陈艳负担1827元（已交），由被告李树荣、杨洁敏负担209元（未交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇一六年八月十八日书记员  张海月