四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1523民初756号原告张泽琴，女，1975年4月30日出生，汉族，居民，住四川省江安县。委托代理人阳云辉，四川戎星律师事务所律师。被告李和珍，女，1953年7月28日出生，汉族，居民，住住四川省宜宾市翠屏区。原告张泽琴与被告李和珍房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年6月1日受理后,依法由审判员尹小勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张泽琴及其委托代理人阳云辉，被告李和珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽琴诉称，2015年9月5日，被告将江安县x门市出租给原告，根据双方签订房屋出租协议，租赁期为2015年9月5日至2018年9月4日；门市使用性质营业用房；月租金1550元，缴租方式为每年支付一次；被告不得干涉原告的回复居住（经营）权；原告交保证金1550元等。原告于2015年9月7日向被告支付了第一年门市房租18600元、旧木瓦房使用费2400元、保证金1550元后，办理相关经营手续，利用该门市经营面馆，取名“见面坊”。“见面坊”面���于2015年9月15日开业后，生意较为兴隆。2016年2月5日，原告要照顾女儿在泸州读高中，就聘请文浩鹏代为管理面馆的日常经营。2016年3月15日至3月20日，被告见原告不在门市，就以怀疑原告已将“见面坊”面馆转租给文浩鹏为由，天天闯入面馆闹事，阻碍面馆营业，导致面馆无法经营。此间，原告及其员工向当地派出所报案、向法律援助中心求助，但均无法阻止被告的一系列强行干扰行为。见此面馆经营无法继续下去，原告只好于2016年3月20日中午停止营业。另外，原告于2016年5月中旬到相关部门了解到被告的门市没有办理建设工程规划许可证和房产证。原告认为，由于被告的行为导致面馆停业，应退回其已收取的停业期间的房租和旧木瓦房使用费，并赔偿面馆员工工资等损失。为此，原告诉至法院，请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》合同无效；判决被告向原告退回保证金1550元、房租9300元、旧木瓦房使用费1200元；判决被告赔偿原告经济损失费6000元及判决之日止每个月3000元的工人工资；本案诉讼费由被告承担。被告李和珍辩称，一、合同是原被告双方真实意思表示，是合法有效的；二、房子符不符合规划是由规划局来管，与本案无关；三、原被告之间的合同一直都在履行，不应退还原告的各种费用。被告与原告在之前在履行合同时一直都没有问题，直到今年1月28日原告打电话告知被告，原告不想再租用被告的房屋，想转租给别人，被告没有同意。之后，那个转租的人又给被告打电话，要求被告同意转租，被告还是没有同意。想转租被告门市的文浩鹏也给被告打过几次电话，并且向被告保证不告知别人，被告也没有同意。被告说电话费太贵，文浩鹏还给被告充了50元电话费，同时还发了短信与被告。经审理查明，2015年9月5日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，在协议载明“房屋租赁协议签订日期：2015年9月5日出租方姓名李和珍身份证号：x（简称甲方）承租方姓名张泽琴身份证号：x（简称乙方）甲方现有……，套型为：门市，地址：江安县学府大道34……。经中介服务甲、乙身份共同协商达成以下协议：租房从2015年9月5日起至2018年9月4日止，有效期三年。二、该房出租的使用性质为营业用房，月租金为1550元，缴租方式为年支付一次，计人民币壹万捌仟陆佰元正（￥18600.00元），以后应在付款期末前15天支付。……。五、在本协议期间，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。六、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方在租赁期间，如发生火灾……。七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各种规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。乙方交保证金1550.99元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、收视电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金，……。十一、本协议一式三份，甲、乙双方及中介各执一份。从签字之日起生效，到期自行作废。备注：旧木瓦房不能损坏，注意防火安全，保持原有的东西，损坏照价赔偿。200元一月，一年贰仟肆佰元。甲方签字：李和珍乙方：张泽琴”。2015年9月7日，被告出具《收条》，其内容为“收条今收到租门市金和旧房金共计22550.00元，贰万贰仟伍佰伍拾元正。此据收款人：李和珍2015年9月7日”。之后，原告在该门市经营面馆取名“见面坊”，2016年2月，原告因其他原因找被告协商将门市转租��人，被告不同意转租。审理中，原告自述，因被告不同意转租原告就雇佣文浩鹏为其经营，2016年3月15日，被告见原告不在门市上，多次到原告经营的门市闹事至2016年3月20日，阻碍原告面馆的经营。原告向110报案，110的警官出现场劝被告离开，被告根本不同意。被告自述到原告门市上去有这回事，但被告从未在门市闹，也没有阻碍原告经营。审理中，原告申请了文浩鹏作为证人出庭作证，文浩鹏证实因被告不同意转租，原告也未将门市转租文浩鹏，文浩鹏是原告雇佣为原告在该“见面坊”经营。同时，证实被告从2016年3月15日至3月20日被告到原告的门市上去阻碍经营，文浩鹏多次报案，警官出现场，并将手机录音录像当庭播放。文浩鹏也无法在该门市继续经营，于2016年3月21日停止经营。为此，原告诉至法院提出上述诉讼请求。上述事实有原告提交的证据：原告的身份证复印件；被告的人口信息复印件；《房屋出租协议》原件；《收条》原件；原告经营“见面坊”门市照片；江安县公安局出具的警情回音卡；被告提交的文浩鹏为被告充电话费短信及原被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案在审理过程中，被告未提交证据出租标的房屋取得建设工程规划许可证，本院依法确认原告与被告签订的《房屋出租协议》系无效合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告应当支付已使用期间房屋的占有使用费。审理中，原告陈述被告从2016年3月15日至3月20日期间，被告到出租的门市“见面坊”去阻碍其经营，被告认可到门市去有这一事实，且原告提交了江安县公安局在2016年3月16日的警情回音卡，同时，被告对原告申请的证人文浩鹏当庭播放民警出现场的情形予以认可，被告的行为致使原告无法继续经营而停业。从原、被告签订《房屋出租协议》至原告停止营业共计六个月，故原告主张被告退还房屋租赁费9300元、保证金1550元、旧木瓦房使用费1200元，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿经济损失6000元及至本���决之日止每个月3000元人工工资的问题，审理中，原告未提供充分证据，本院不予支持。审理中，被告辩解原告将其出租门市转让文浩鹏，证据不充分，没有事实依据，其辩解理由不成立。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张泽琴与被告李和珍于2015年9月7日签订的《房屋出租议》无效；二、被告李和珍于本判决生效后十日内退还原告张泽琴房屋的占有使用费9300元、保证金1550元、旧木瓦房使用费1200元；三、驳回原告张泽琴本案其他诉讼请求。案件受理费126元，由被告李和珍负担；此款原告张泽琴已预交,被告李和珍在本判决生效后十日内给付原告张泽琴。如不服本判决,可在判决书送达之��起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  尹小勤二〇一六年八月十五日书记员  熊彩霞