重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初8399号原告：重庆万丰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新东路251号，组织机构代码70937696-1。法定代表人：谭淑春，执行董事。委托诉讼代理人：高春琳，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉林，系该公司员工。被告：刘宗莉，女，1958年3月24日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王浪，男，住四川省渠县。原告重庆万丰物业管理有限公司诉被告刘宗莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行审理。原告重庆万丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人高春琳、刘玉林，被告刘宗莉的委托诉讼代理人王浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆万丰物业管理有限公司诉称，原告从2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务，被告系该小区丰润座X-X号房屋的业主。被告多年以来拖欠原告大量费用，未缴纳2008年7月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、水电公摊费、电梯费及水费，期间原告曾向被告多次催缴。物业服务合同中已约定逾期缴纳费用时按应交费用的每日千分之三交纳违约金。原告为维护自身合法权益，请求判令1、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业服务费4737.6元；2、被告立即向原告支付逾期支付物业费产生的违约金4737.6元（按每日千分之三计算，截止至2016年2月29日）；3、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的电梯费3042元；4、被告立即向原告支付逾期支付电梯费产生的违约金3042元（按每日千分之三计算，截止至2016年2月29日）；5、被告立即向原告支付2008年7月1日至2014年12月31日期间拖欠的水电公摊费546元；6、被告立即向原告支付逾期支付水电公摊产生的违约金546元（按每日千分之三计算，截止至2016年2月29日）；7、被告立即向原告支付拖欠的水费506元；8、被告从2016年2月29日起算至付清之日止,按每日千分之三的标准立即向原告支付逾期支付水费产生的违约金；9、本案诉讼费用由被告承担。被告刘宗莉辩称，我是万丰花园小区5栋X-X号房屋的业主，但该房屋已出卖他人，原告诉称期间的费用均已全部缴纳，不应支付违约金，且违约金计算标准过高。原告从未进行过催收和通知，其诉讼请求已超过了诉讼时效。经审理查明，原告于2001年、2009年、2012年先后与万丰花园小区的开发商、业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》和两份《万丰花园物业服务合同》，自2001年3月1日至2014年12月31日期间为万丰花园小区提供物业服务。三份合同均约定了物业服务的内容及物业管理费的收费标准。其中，2001年的《前期物业管理服务合同》约定，物业管理费按户型面积计算，50平方米以下每户每月23元，51-70平方米每户每月31元，71-85平方米每户每月40元，86-100平方米每户每月48元，101-120平方米每户每月56元，121-165平方米每户每月71元，166-260平方米每户每月93元，261平方米以上每户每月113元，逾期缴纳物业管理费的按每日应缴费用的千分之三交纳违约金。2009年的《万丰花园物业服务合同》约定，30平方米以下的物业管理费每月每户15元，30-50平方米的物业管理费每月每户23元，其他户型的物业管理费收费标准同前期物业服务合同的约定，但从2009年7月1日开始在该物业管理费收费标准上浮10%收取；商业物业的物业管理费标准为8元/月/平方米；电梯费按月票价格和次票票价的标准收取；丰盈座和丰沛座的水电公摊费4元每户每月、丰泽座和丰润座的水电公摊费5元每户每月、丰登座的水电公摊费7元每户每月；丰泽座和丰润座的二次加压供水费0.54元每立方米，丰登座的二次加压供水费0.79元每立方米；物业管理费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2012年的《万丰花园物业服务合同》对上涨后物业管理费的收费标准进行了明确，即30平方米以下每月每户16.5元，31-50平方米以下每户每月25.3元，51-70平方米每户每月34.1元，71-85平方米每户每月44元，86-100平方米每户每月52.8元，101-120平方米每户每月61.6元，121-165平方米每户每月78.1元，166-260平方米每户每月102.3元，261平方米以上每户每月124.3元；物业管理费等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；其他收费标准及滞纳金的计算标准与2009年的物业服务合同相同。另查明，位于重庆市江北区建新东路251号万丰花园小区5单元（丰登座）X-X号房屋，建筑面积104.18平方米，在2006年11月27日至2016年3月23日期间的产权人登记为被告。2014年12月物业合同到期后，原告撤离了万丰花园小区。2016年5月4日，原告以被告欠费为由提起本案诉讼。原告于2016年8月3日撤回了要求被告支付电梯费及电梯费违约金的请求。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《万丰花园物业服务合同》、收据等证据以及当事人的陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。庭审中，被告举示了案外人出具的证明1份，拟证明其已缴纳了费用，不存在欠费。原告质证后认为该证明系复印件，对其真实性不予认可，并举示了水费发票23份，拟证明原告代缴了小区水费。被告质证后认为不清楚水费的缴纳情况。原告于2016年8月3日撤回了要求被告支付电梯费及电梯费违约金的请求。本院认为，原告与涉讼小区的开发商及业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，属合法有效，原告与被告在2001年3月1日至2014年12月31日期间存在物业服务关系。在该期间，原告应依约提供物业服务，被告应依约支付物业管理费等费用。原告未举示2008年7月1日至2014年12月31日期间曾向被告催缴欠费的证据，于2016年5月4日将被告诉至本院，其要求的2014年4月30日之前的物业管理费、水电公摊费、水费已超过了2年的诉讼时效，对于该部分请求及逾期支付上述费用违约金的主张，本院不予支持。被告举示证明系复印件，且原告未予以认可，故关于被告称已付清全部费用的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据2012年《万丰花园物业服务合同》的约定，被告每月应缴纳的物业管理费为61.6元，水电公摊费每月7元，2014年5月4日至2014年12月31日共计应缴物业管理费492.8元，水电公摊费56元，故关于原告物业管理费和水电公摊费的请求，对于其中上述数额的请求部分，本院予以支持，超出该数额部分的请求本院不予主张。被告未依约缴纳物业管理费及水电公摊费，应按合同约定承担逾期付款的违约金，现被告认为违约金过高，请求调低，本院综合考虑双方合同履行情况，原告早已撤场，且未及时催收费用等，对原告有关违约金请求酌情主张40元，超出该数额部分的请求，本院不予支持。原告举示的水费发票系复印件，不足以证明其主张的水费数额，故对原告要求被告支付水费及逾期支付水费违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案诉讼中，原告向本院提出要求原告撤回电梯费及电梯费违约金的请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘宗莉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年5月4日至2014年12月31日期间的物业管理费492.8元。二、被告刘宗莉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司2014年5月4日至2014年12月31日期间的水电公摊费56元。三、被告刘宗莉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆万丰物业管理有限公司逾期交纳物业管理费和水电公摊费的违约金40元。四、驳回原告重庆万丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取44元，由被告刘宗莉负担2元，原告重庆万丰物业管理有限公司负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年八月二十九日书 记 员  刘 培