陕西省华阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0582民初544号原告赵强，男，1989年2月15日出生，汉族。委托代理人展永，陕西华岳律师事务所律师。被告张行，男，1982年1月1日出生，汉族。委托代理人安雅玲，陕西赛高律师事务所律师。第三人陕西新瑞置业有限公司，住所地咸阳市秦都区渭阳西路柳仓街，组织机构代码证代码56601038-X。法定代表人梅红星，该公司董事长。原告赵强与被告张行、第三人陕西新瑞置业有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵强委托代理人展永，被告张行及其委托代理人安雅玲到庭参加了诉讼，第三人陕西新瑞置业有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告赵强诉称，2014年10月29日其购买了陕西新瑞置业有限公司在华阴市书院路开发建设的书院雅居项目2-1010号商铺，并签订了《商品房买卖合同》，交付了全部房款，办理了房屋登记备案手续。2015年初陕西新瑞置业有限公司将房屋交付与原告，可是2016年4月原告准备使用房屋时，发现所购买的商铺卷闸门无法用钥匙开启，并且门头悬挂了水泥经销部的条幅。原告报警后，公安局西岳派出所出警调查得知，被告张行以其与书院雅居施工方签订的抵押协议为由，于四五天前擅自更换房屋卷闸门锁并占用了房屋，经协商无果，特起诉至本院，请求判令：1、被告立即停止侵权，腾退撤离华阴市书院雅居2-1010号商铺，排除妨碍原告使用房屋的一切行为；2、被告赔偿原告经济损失每日1000元，从2016年4月2日开始至实际返还之日；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告诉讼代理人以另案另诉保留诉权为由，当庭撤回了第二项诉讼请求。被告张行辩称，被告于2014年3月26日经人介绍认识华阴市书院雅居建筑商庞雪彦（书院雅居项目负责人），庞雪彦告诉被告，由于项目开发方付款慢，急需资金50万元（伍拾万元）周转三个月，经商议后定月利息为3%。由于被告没有文化，便叫来其表哥赵华平帮忙书写抵押借款合同，期间庞雪彦提出以被告表哥赵华平的名义把款出借给他比较方便，被告表示同意，并于当天以被告表哥赵华平的名义与庞学彦签定了以其所承建的门面房作抵押的借款合同，当场付给庞学彦人民币伍拾万元（50万元）。2014年6月26日抵押贷款合同到期后，庞学彦因开发方未付款而无力还借，受庞雪彦委托，赵华平与开发商代表何军多次协商无果，无奈被告只有在抵押门面房里开办“书院路水泥经销点”来维持生计。直至2016年3月26日被告开门时打不开门，还以为锁芯坏了，才打电话叫人换了锁芯。由于近期水泥生意清淡，即贴上广告想对外出租，结果有人给被告打电话说门面房是他的，后来才知道打电话的人是交警大队城区中队队长赵文军，大约4月6日，又来了110警察说有人报案，说被告侵占他人门面房。按庞雪彦与被告的抵押借款合同，若不能按期归还本息，被告有权处理此门面房，何来侵占之说。原告应向书院雅居开发商诉求权利，与被告有何直接的法律关系，其认为1、原告诉讼主体不合法；2、被告保留反诉侵权的权利；3、诉讼费原告自己承担。庭审中，被告张行辩称，1、其不是涉案门面房的占有人、使用人，不存在侵权行为，应驳回原告起诉；2、涉案房屋2014年3月26日已经抵押给他人，2014年7月10日抵押权人已经实际占有使用该房屋经销水泥，原告2014年10月29日购房不符合事实，原告购房应该实地查看，本案第三人2014年10月20日就知道该房屋抵押给他人，该抵押未解除时，不应卖给原告，原告与第三人或是恶意串通、或是开发商一房二卖，抵押权受法律保护，原告错列张行为被告应予驳回。第三人陕西新瑞置业有限公司未答辩。原告所举证据有：1、《商品房买卖合同》复印件、房款收据复印件2张。证明2014年10月29日原告从第三人处购置本案争议房屋并缴纳全部房款；该买卖关系已经在华阴市房地产管理部门备案登记。2、华阴市房地产管理所证明复印件、收款票据复印件。证明本案争议房屋房管部门登记备案为原告，2014年11月4日原告已经缴纳备案登记费用。3、业主收房手续书复印件、物业管理服务收费凭证复印件。证明原告与第三人之间已经合法交接房屋，原告2015年8月已经缴纳了物业费。4、陕西新瑞置业有限公司证明复印件。证明原告与第三人之间无争议，涉案房屋已经交付原告。5、公民报警受理、处理情况登记表复印件。证明张行在警察出警时承认涉案房屋锁子是其四五天前所换，被告是侵权行为人。被告对原告证据的质证意见为：证据1真实性不质证，但对是买卖关系还是借款抵房关系存疑，与被告无关；证据2认为原告所举证据的房号和争议房屋的房号不一致，与本案无关；证据3对真实性有异议，认为2014年10月29日买房时是现房，2015年10月26日交接不符合交易规则；证据4对证明目的有异议，认为2-1010号房屋未进行备案登记；证据5对证明目的有异议，认为无张行签字，无调查笔录。被告当庭提交证据：1、照片复印件2张、电信公司电话缴费单、客户登记单复印件共4张。证明横幅上留的电话不是张行的，该电话号码是由别人使用的，张行不是侵权行为人，不是适格被告。2、《房屋抵押借款合同》和借条复印件、借款说明复印件、《商品房买卖合同》复印件2份。证明张行不是侵权行为人，不是适格被告。3、庞雪彦证明复印件、通知复印件、委托书复印件。证明陕西新瑞置业有限公司拖欠工程款，建筑方有优先受偿权，张行不是侵权行为人，不是适格被告。原告对被告证据的质证意见为：除对证据1照片的真实性无异议外，对证据1、2、3证明目的均有异议，认为证明目的不能成立，与本案无关联性，被告在公安机关出警时、诉讼答辩时均承认将涉案房屋换锁、开办水泥经销点；案外人的抵押债权法律关系与本案无关。第三人陕西新瑞置业有限公司未提交证据。合议庭对证据的分析认定：原告所举证据1、2、3、4、5之间能够相互印证，具有关联性，能够证明本案事实，对证据2华阴市房地产管理所证明的房号进行核实，原告备案登记房号与《商品房买卖合同》房号一致，故对其证据效力予以认定。被告所举证据1虽具有真实性，但与被告诉讼中答辩状不符，对其证明效力不予认定；证据2、3与本案不具有关联性，不具有证明效力。根据对证据的分析认定，结合起诉、答辩意见和当事人陈述，查明本案法律事实如下：2014年10月29日原告与第三人陕西新瑞置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了第三人在华阴市书院路开发建设的书院雅居项目2-1010号商铺，面积122.85平方米，同日第三人收取了原告交付的全部房款人民币368820元，2014年11月4日华阴市房地产管理所对该房屋进行了备案预告登记。2015年10月26日第三人陕西新瑞置业有限公司与原告办理了房屋交接手续，原告向华阴市广发物业管理有限公司缴纳了2015年8月1日至2015年12月31日的物业费，原告赵强领取了本案房屋钥匙一把。2016年4月7日原告赵强报警称，书院雅居小区有人将门锁破坏，要求出警。华阴市公安局西岳派出所出警，经现场询了物业管理人员和被告张行，被告张行承认于四、五天前更换了房屋门锁，因被告张行有抵押协议，原告赵强有买卖合同，出警干警建议双方到法院解决，原告遂向法院起诉被告张行。被告在答辩状中称虽然赵华平与书院雅居小区建筑方庞雪彦签订了借款抵押合同，其却是实际的出借人，根据该抵押借款合同约定其有权处置房屋，该抵押贷款合同到期后，庞雪彦因开发方未付款而无力还借，经协商无果后，在抵押门面开办了“书院路水泥经销点”。庭审中，被告称其与书院雅居小区施工方庞雪彦无借款关系，否认是房屋的实际使用人、占有人。本院认为，公民的合法权益应受法律保护，原告与第三人形成的商品房买卖关系，事实清楚，且经房地产管理部门登记备案，合法有效。原告依法对其合法取得的物权享有排除其他非法干涉的权利。被告在对涉案房屋不具有合法权益的情况下，占有使用该房屋，妨碍侵害了原告的合法权益，原告诉请依法应予以支持。被告当庭辩称其并非侵权人的主张，与公安机关的调查以及被告呈交答辩状不符，依法不予采纳。因原告当庭提出经济损失部分撤诉，另案另诉，本案不予处理。第三人在本案中无侵权行为，不承担本案责任。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第二百四十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定,判决如下：一、张行在本判决生效之日起三日内腾退华阴市书院雅居2-1010号商铺，停止妨碍赵强使用房屋的一切行为。二、陕西新瑞置业有限公司不承担本案责任。诉讼费500元。由被告张行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  蔡静江人民陪审员  雷 震人民陪审员  卫军平二〇一六年八月四日书 记 员  陈启云