海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9005民初1308号原告：郑某某。委托代理人：黄诚，文昌市和平法律事务所法律工作者。委托代理人：陈俊龙，文昌市和平法律事务所主任助理。被告：海南宇昌房地产开发有限公司。法定代表人：吴毓明，董事长。原告郑某某与被告海南宇昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由审判员云平山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某某委托代理人黄诚、陈俊龙到庭参加诉讼。被告海南宇昌房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑某某诉称：2013年1月10日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》，购买被告建设的位于文昌市文城镇的商品房一套，合同约定建筑面积163.57㎡，单价9000元/㎡，总价人民币1472130元，经双方协商同意以1438000元成交。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付70%购房款人民币1006600元，2013年1月13日被告向原告出具收条一张，确认收到原告1006600元购房款。且被告口头承诺在交房前将收据更换发票。另外，双方签订合同第二条载明:涉案的楼房已经取得商品房预售许可证，后来被告一直拖着不交房，且银河金座商住小区A3栋楼房至今仍未动工，经原告打听才得知，被告实际上是未取得商品房预售许可证就开始卖房，商品房预售许可证并非该小区A3栋楼的预售许可证，A3栋楼的预售许可证手续至今仍未办理完毕。原告认为，被告在未取得商品房预售许可证情况下就与原告签订《文昌市商品房买卖合同》，违反法律规定，属于无效合同。被告在签订合同时提供虚假预售许可证证明，其行为属于非法行为，根据相关法律规定，应承担返还购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故请求法院：1、判令原、被告2013年1月10日签订的《文昌市商品房买卖合同》无效；2、判令被告双倍返还房屋价款人民币2013200元给原告；3、判令被告按本金人民币1006600元以年利率6%，计付自2013年1月14日至2016年7月11日的利息人民币210882元给原告；4、判令被告承担本案全部诉讼费。被告海南宇昌房地产开发有限公司辩称：原、被告2013年1月10日签订的《文昌市商品房买卖合同》，实际上不是真实的商品房买卖合同，而是借款抵押合同，被告与原告签订该合同的目的是为了以房抵押借款，而不是向原告销售商品房。从合同内容看，约定原告购买被告开发的“银河金座”A3栋107铺，每平方米仅为9000元，众所周知，2013年文昌市文城地区临街铺面市场销售均价为每平方米20000元～25000元左右，被告开发的“银河金座”项目位于文航路一线临街位置，商业价值极高，供不应求，被告不可能以每平方米9000元的超低价格销售给原告。涉案合同约定的销售价格，完全脱离实际情况，不符合商业交易的基本常理和生活常识，违背了商业活动等价有偿的基本与原则。事实上，当时被告为了向原告借款，由于双方约定用于抵押商品房尚未具备办理抵押登记的条件，故双方同意以签订商品房买卖合同的方式设立抵押借款关系。而且，原告当时并未向被告出借1006600元，原告向被告出借的款项数额应当以实际的付款凭证为准。综上，原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系，其提出的诉求没有事实根据与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年1月10日，原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》，合同第二条商品房销售依据第2项载明：该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，已取得《文昌市商品房预售许可证》。合同第三条约定原告购买被告开发商铺；第四条约定房屋价款人民币1438000元；第五条第2项约定签订合同之日先支付房款70%，在预售许可证办理完毕之日再支付20%总房款，余下10%总房款在主体封顶之日付清；第八条约定交房时间为2013年12月28日前。合同签订后，2013年1月13日，原告向被告支付购房款1006600元，被告给原告出具收条一张，收条载明：现海南宇昌房地产开发有限公司收到郑某某购买商铺款人民1006600元，落款处盖有被告公司公章和当时的法定代表人王**印章。现交房期限已届满，但被告仍未交房。另查，被告取得的“银河金座”项目预售许可证不含A3#楼，截止原告起诉时止，被告尚未取得“银河金座”A3#楼商品房预售许可证。本院认为：本案争议焦点：1、原、被告之间建立的是商品房买卖合同关系还是抵押合同关系；2、被告是否应当双倍返还购房款及赔偿利息给原告。关于原、被告之间建立的是商品房买卖合同关系还是抵押合同关系问题。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款。抵押合同是由债务人或者第三人与债权人之间签订的关于在债务人或者第三人所有的特定财产或者权利上设立抵押，约定不转移财产占有，而由该特定财产与权利作为债务担保的合同。从原、被告签订《文昌市商品房买卖合同》内容看，双方仅就商品房买卖权利义务进行约定，并不涉及到抵押问题，且双方并不存在其他债权债务关系，故，原、被告之间建立的是商品房买卖合同关系。被告主张双方签订的《文昌市商品房买卖合同》实际是抵押合同，缺乏事实根据，本院不予采纳。关于被告是否应当双倍返还购房款及赔偿利息给原告问题。至原告起诉前，被告尚未取得涉案楼盘的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的合同属于无效合同，因此，被告应当返还购房款1006600元给原告。原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》第二条第2项虽然载明销售楼盘已取得《文昌市商品房预售许可证》，但根据该合同第五条第2项，即……在预售许可证办理完毕之后再支付20%总房款……之约定，签订合同时，原告对被告没有取得预售许可证明是知情的，不存在被告隐瞒或者提供虚假预售许可证明情形。导致合同无效，双方均有过错，应各自承担相应责任。原告请求被告支付双倍购房款及支付利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告郑某某与被告海南宇昌房地产开发有限公司2013年1月10日签订《文昌市商品房买卖合同》无效；二、被告海南宇昌房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日十日内返还1006600元给原告郑某某；三、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12296.33元，原告郑某某负担6000元，被告海南宇昌房地产开发有限公司负担6296.33元。原告郑某某预交的12296.33元受理费，于本判决生效后十五日内退还6296.33元，被告海南宇昌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳受理费6296.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  云平山二〇一六年八月二十三日书记员  廖 恋