河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2015）遂民二初字第00344号原告董建峰，男，1975年10月6日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人曹勇，河南北纬律师事务所律师。被告遂平县长裕房地产开发有限公司。住所地：遂平县未来大道。组织机构代码：66186428-7。法定代表人王领，该公司总经理。委托代理人熊继文，河南展志律师事务所律师。原告董建峰与被告遂平县长裕房地产开发有限公司（以下简称长裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董建峰委托代理人曹勇、被告长裕公司委托代理人熊继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董建峰诉称，2015年1月16日，原被告双方签订《房屋买卖合同》。约定：原告董建峰购买被告长裕房地产公司“遂平房权证字第××号”房权证项下楼房的一至四层，建筑面积约2775平方米的房产，购房款为800万元，付款时间为2015年1月16日前，交房时间为2015年3月16日前，逾期交房，从合同约定交房期限的第二天至实际交房之日，按日向原告董建峰支付已交付房款千分之二的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款800万元，但被告至今未向原告交付房屋。请求判令被告向原告交付《房屋买卖合同》约定的约2775平方米商住房；判令被告从2015年3月17日起至实际交付商住房之日止，按照原告已交付购房款800万元的千分之二向原告支付违约金，并承担本案诉讼费用。被告长裕公司辩称，双方签订的《房屋买卖合同》不真实。实际情况是，长裕公司需融资过桥资金，让公司人员王某借款，王某向董建峰借款时，董建峰要求王某签订《房屋买卖合同》才答应借款。2015年1月16日，王某在长裕公司不知道的情况下，按董建峰的要求，在董建峰事先拟订好的房屋买卖授权委托书、房屋买卖合同上签名，加盖了长裕公司的公章，并给董建峰出具了800万元购房款收条。长裕公司没有收到800万元购房款，合同签订后的当天，王某只收到310万元借款，剩余490万元并未支付。房屋买卖合同约定的买卖标的物遂平县颐和家园九号楼一至四层房产实际价值2000余万元，购房款800万元与实际价值相差太大，明显显失公平。房屋买卖合同根本不是长裕公司的真实意思，该房屋买卖合同应为依法可撤销的合同。本案法律关系实际是民间借贷，不是房屋买卖合同。房屋买卖合同只是对借款的担保，请求依法撤销原被告双方签订的房屋买卖合同，驳回原告的诉讼请求。本院审理查明：2015年1月16日，在驻马店原告董建峰办公室，王某与董建峰签订一份《房屋买卖合同》。约定：第一条：房屋情况及价格:位于遂平县国槐路颐和家园九号楼房产证号：（遂平房权证字第××号）共13层总建筑面积9018.23平方，现将一至四层全部商住房面积约2775平方出售给买受方，该1、2、3、4层商住房总价为人民币8000000元（捌佰万元）。第二条：付款方式：买受人在2015年1月16日前付清全部房价款即实际付款额为人民币8000000元（捌佰万元）。买受人应当如期将全部房款当面交付给出卖委托代理人或汇入卖方委托代理人指定的银行，出卖委托代理人收到购房款后应出具收条并加盖公章。第三条：交付期限：出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。第四条：出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过十日自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款千分之二的违约金，合同继续履行……。第九条：自本合同生效之日起60天内，出卖人应给买受人办理过户手续。王某在《房屋买卖合同》出卖人长裕公司委托代理人项下签名，董建峰在买受人项下签名后，二人同案外人刘某一起开车到遂平县长裕公司，由王某一人到长裕公司给《房屋买卖合同》加盖长裕公司公章，后三人又回到驻马店董建峰办公室，王某用事先已经加盖长裕公司公章的空白纸张，给董建峰出具了“今收到董建峰购房款现金及转账捌佰万元整（8000000.00）”的收条。收条出具后的当天，王某收到案外人刘某银行卡（尾号2484）汇款310万元。剩余490万元，董建峰代理人提交2014年12月9日刘某银行卡（尾号2484）汇款186万元给王某的银行交易明细单，还有304万元原告董建峰的代理人陈述是给王某支付的现金。本案两次开庭审理，原告董建峰均未到庭。另查明，2015年6月11日王某通过工商银行向案外人刘某银行卡（尾号2484）汇款30万元；2015年6月24日王某委托张华通过工商银行向刘某银行卡（尾号2484）汇款30万元；2015年6月26日王某通过河南省农村信用社向刘某汇款5万元；2015年7月15日，通过河南省农村信用社委托张华向刘某汇款20万元。上述汇款均用于清偿王某对刘某的借款债务。同时，王某又以一辆奥迪轿车抵偿刘某债务80万元。还查明，长裕公司是由自然人独资设立的房地产开发有限责任公司。成立于2007年5月，法定代表人王领，王某系王领之子。长裕公司投资开发的颐和家园商住小区位于遂平县国槐路与××交叉口东南角，占地40余亩。涉案《房屋买卖合同》中约定的颐和家园九号楼共13层，建筑面积9000余平方米。第一至二层为临街商铺，建筑面积1434.93平方米，抵押评估价值1650.1695万元，每平方单价11500元；第三至四层为住宅，建筑面积为1516.66平方米，抵押评估单价每平方2960元。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、房款收条、房屋买卖授权委托书、银行交易明细，证人刘某的当庭证言，被告提供的房地产估价报告、王某给刘某汇款的银行交易回单、证人王某的当庭证言及当事人当庭陈述在卷为证。本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：本案当事人之间是借贷关系还是房屋买卖关系。本案原告董建峰以其与被告长裕公司签订的《房屋买卖合同》及所持有的长裕公司出具的800万元购房款收条主张与长裕公司之间的房屋买卖关系，而长裕公司则以其根本没有与董建峰达成过房屋买卖的合意，《房屋买卖合同》约定买卖的房屋实际价值远远大于合同买卖价款800万元，案涉《房屋买卖合同》是对公司人员王某借款的担保，双方之间实际是借贷关系。根据当事人双方提供的证据及陈述，本院认为双方之间实际存在的是民间借贷法律关系，《房屋买卖合同》是对双方债权债务关系的担保，理由如下：首先，从本案《房屋买卖合同》签订过程看，1、合同签订的地点不是在长裕公司，而是在原告董建峰的办公室，然后董建峰、刘某和王某又到长裕公司，让王某一人单独去长裕公司盖章；2、长裕公司作为房地产开发企业，其销售商品房使用的合同均是统一印制的合同文本，本案房产交易额达800万元，却没有使用较案涉合同更规范详细的合同文本；3、案涉合同在2015年1月16日签订，当天就由王某给董建峰出具800万元购房款收条，董建峰没有提供合同签订之前，就购买长裕公司案涉房产与长裕公司协商洽谈的证据。上述行为均不符合正常购房人应当实施的正常行为。其次，从《房屋买卖合同》的内容看，1、合同约定董建峰购买的房产是长裕公司开发的颐和家园九号楼一至二层商铺和三至四层住宅，面积约2775平方米，购房款为800万元，照此计算房屋成交单价是2882.88元/平方米（实际面积大于2775平方米），该房产位于遂平县国槐路与××交叉口东南角，属于遂平县城繁华地段，交通便利，文化、商业服务设施齐全，地理位置优越。案涉商铺抵押评估单价11500元/平方米，住宅抵押评估单价2956元/平方米。长裕公司以如此低价出售该房产，明显不符合常理和交易习惯；2、董建峰购买的是长裕公司的房产，购房款理应支付给长裕公司，且在支付购房款后，理应要求长裕公司开具《销售不动产统一发票》。而合同却约定800万元购房款支付给委托代理人王某，且一直未向长裕公司索要正规发票，不符合正常交易习惯；3、案涉房产在合同签订时已经竣工，完全符合交房条件，董建峰在支付800万元购房款后，不是要求长裕公司尽快交房，而约定两个月后的2015年3月16日交房。且合同对房产买卖契税这一不小数目的费用如何承担也未约定。这些均不符合正常房产交易当事人的正常心态。再次，从《房屋买卖合同》履行情况看。1、2015年1月16日，原告董建峰并未实际支付800万元购房款。庭审查明的事实是：2016年1月16日合同签订、王某出具800万元收条后，王某收到刘某银行卡（尾号2428）汇款310万元。刘某称，310万元是董建峰委托其支付给王某的购房款。剩余490万元购房款，原告董建峰代理人称，2014年12月9日刘某银行卡（尾号2428）汇款给王某购房意向金186万元，余款304万元是董建峰当天支付给王某的现金。董建峰代理人的辩称，证明186万元不是2015年1月16日出具800万元收条当天支付的，这从侧面印证了王某关于800万元购房款收条中包括原来欠刘某借款的陈述；304万元以现金形式支付有违大额款项支付的常理及交易习惯。2、原告董建峰起诉称，合同约定交房日届满后，多次要求长裕公司交房。经查，案涉房产早在本案《房屋买卖合同》签订前的2014年4月16日已经出租给第三人吴秋玲，长裕公司不可能将此房产再卖给董建峰，董建峰亦未提供其要求长裕公司交房的任何证据。由此可以判断，案涉《房屋买卖合同》不是长裕公司的真实意思表示。据了解，2015年3月16日以后，原告董建峰、案外人刘某与王某、长裕公司法定代表人王领就如何偿还800万元借款事宜进行过协商，因协商未果，董建峰于2015年12月18日向本院起诉。综上，本院认为，董建峰提供的《房屋买卖合同》、购房款收条等书面证据及陈述与庭审查证的事实存在诸多矛盾，不足以证明与长裕公司存在真实的房屋买卖关系。案涉800万元购房款实际是当事人之间的借款，《房屋买卖合同》是对800万元借款的担保。双方当事人之间不存在真实的房屋买卖关系。原告主张双方系房屋买卖关系，要求长裕公司履行交付房屋的请求，本院不予支持。庭审中，本院已经向董建峰释明双方之间的法律关系，但董建峰仍坚持其要求长裕公司交付房屋的诉讼请求，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告董建峰的诉讼请求。案件受理费67800元，财产保全费5000元，合计72800由原告董建峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张 剑审 判 员  王 丽人民陪审员  南梅菊二〇一六年八月十一日书 记 员  熊盼盼