陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终5083号上诉人（原审被告、反诉原告）西安御鼎贸易有限公司，住所地西安市长安区城西嘉华小区3幢50102室。法定代表人黄小军，董事长。委托代理人袁成润，陕西王炳森律师事务所律师。委托代理人张卫，陕西王炳森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）西安立丰物业管理有限公司，住所地西安市碑林区东大街119号。法定代表人孙晓玲，副总经理。委托代理人ＸＸ，男，1958年12月14日出生，该公司员工，住西安市雁塔区西影路东段一零六号西10号楼231号。委托代理人王娜，陕西永嘉信律师事务所律师。原审被告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦，住所地西安市雁塔区含光南路232号。法定代表人杨杰，总经理。委托代理人车淑梅，该公司员工。委托代理人刘晓蒙，陕西王炳森律师事务所律师。上诉人西安御鼎贸易有限公司（以下简称御鼎公司）因与被上诉人西安立丰物业管理有限公司（以下简称立丰公司）及原审被告吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦（以下简称吐哈大厦）物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字05138号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。立丰公司向原审法院起诉称，立丰公司与西安国贸大厦业主委员会签订了《物业管理委托合同》，委托立丰公司为西安国贸大厦提供物业管理服务。自承担西安国贸大厦的物业管理工作以来，立丰公司一直按照合同约定提供物业管理服务。御鼎公司系西安国贸大厦十楼1001室的承租方，系享受立丰公司物业服务的物业使用人，依法负有按时全额交纳物业服务费用的义务。但自御鼎公司承租上述房屋至今，一直未交纳物业服务费用。期间立丰公司多次催要未果。御鼎公司的行为已严重违反了物业管理相关法律规范，属违约行为。吐哈大厦作为国贸大厦十楼1001室的业主，依法负有连带交纳责任。请求：1、御鼎公司向立丰公司支付2015年4月15日至2015年9月30日的物业服务费119913.09元；2、御鼎公司向立丰公司支付2015年4月15日至2015年9月30日代缴水费1163.90元、电费19190.60，合计20354.50元；3、御鼎公司向立丰公��交纳上述两项费用的滞纳金1721.65元；4、吐哈大厦对御鼎公司的上述支付义务承担连带责任；5、诉讼费由御鼎公司与吐哈大厦承担。御鼎公司辩称，御鼎公司与立丰公司未签订物业服务合同，不应向立丰公司缴纳物业费。立丰公司主张的物业费标准过高。立丰公司在物价部门备案的物业费仅为4.5元，立丰公司收取超出该部分的费用无依据，御鼎公司不予认可。其他业主交纳的费用与御鼎公司无关。滞纳金无约定不认可。水电费同意按其使用的交纳。不同意立丰公司的诉讼请求。吐哈大厦辩称，吐哈大厦与立丰公司未签订物业服务合同。2015年4月16日吐哈大厦与御鼎公司签订房屋租赁合同，御鼎公司承租本案所涉房屋，物业费应由御鼎公司缴纳。立丰公司对收取超出备案4.5元的物业费没有提供相关证据。水电费应由房屋实际使用者缴纳，立丰公司要求吐哈大厦承担责任无法律依据。不同意立丰公司的诉讼请求。御鼎公司反诉称，御鼎公司与立丰公司未签订物业管理合同。立丰公司在未正常提示和通知的前提下，2015年4月25日至2015年4月27日擅自停水、停电三日，给御鼎公司造成极大损失。请求：立丰公司赔偿御鼎公司停水、停电期间租金损失8858.70元；立丰公司赔偿御鼎公司员工工资损失54642元；反诉费由立丰公司承担。立丰公司针对御鼎公司的反诉辩称，因本案所涉房屋长期空置，为保障该房屋及整个大厦的安全，立丰公司临时采取停电、停水的安全措施，况且控制停、供水阀门在吐哈大厦专有区域，没有吐哈大厦对该安全防范措施的认可，作为物业部门不可能进行停、供水操作。吐哈大厦在将房屋出租后亦未及时告知立丰公司，2015年4月29日立丰公司口头得知御鼎公司入住后，当即恢复供水、供电，立丰公司并无任何过错。御鼎公司提供的租赁合同显示2015年4月25日至2015年4月31日为装修期，免租金，御鼎公司并不存在租金损失。御鼎公司称员工工资损失与事实不符，立丰公司不认可。请求驳回御鼎公司的反诉请求。吐哈大厦同意御鼎公司的反诉请求。原审法院经审理查明，2010年9月25日立丰公司与西安国贸大厦业主委员会签订《西安立丰物业管理有限公司物业委托管理合同》约定：本物业写字间的物业管理服务费由立丰公司按建筑面积4.5元/月·㎡向业主或物业使用人收取；电梯运行费按实际成本核算，由立丰公司向业主或物业使用人收取；空调运行费、共用水费按成本核算，由立丰公司向业主或物业使用人收取。委托期限自2010年9月25日至2015年9月24日止。2014年1月7日立丰公司与吐哈石油勘探开发指挥部就西安国贸大厦10层物业��理服务事宜签订《物业管理服务合同》，合同期限2014年1月1日至2014年12月31日。双方约定物业服务费4.5元/平方米.月、空调费6.01元/平方米.月、电梯费0.66元/平方米.月、共用水费0.23元/平方米.月，合计11.4元/月·平方米。2015年4月16日御鼎公司与吐哈大厦签订《房屋租赁合同》约定：吐哈大厦将位于碑林区东大街119号国贸大厦十楼房屋出租给御鼎公司；租赁期限2015年4月16日至2018年5月31日，租期三年（其中2015年4月16日至5月31日共45天为装修期，免租金）；御鼎公司应按照物业管理合同约定，按时向物业管理公司缴纳物业费、采暖费、水电费、卫生费。2015年6月9日吐哈大厦按11.5/月·平方米标准的70%向立丰公司缴纳了2014年9月16日至2015年4月15日期间的物业费、水电费。御鼎公司承租该房屋后，与立丰公司对缴纳物业费发生争议，御鼎公司未向立丰公司缴纳2015年4月16日至2015年9月30日的物业费、水电费。原审法院经审理认为，立丰公司为西安国贸大厦的物业管理人，吐哈大厦为西安国贸大厦10层房屋的管理人，御鼎公司为西安国贸大厦10层房屋的实际使用人，双方之间形成物业管理服务合同关系。立丰公司在提供物业服务后，有权收取相关费用。立丰公司分别与西安国贸大厦业主委员会签订《西安立丰物业管理有限公司物业委托管理合同》、与吐哈石油勘探开发指挥部就本案所涉房屋签订《物业管理服务合同》，上述两合同对物业服务收费进行了约定。合同期满双方虽未续签合同，但御鼎公司实际接受立丰公司的物业服务，双方的物业服务合同持续存在。2014年9月16日至2015年4月15日期间双方按照11.5元/月·平方米的标准收取和交纳物业服务费用，该标准应为双方协商一致的标准，吐哈大厦应按该标准向立丰公司缴纳物业费及���电费。现吐哈大厦将该房屋出租给御鼎公司，御鼎公司物业费应按11.5元/月·平方米标准计算。立丰公司请求2015年4月16日至2015年9月30日物业管理费117680.42元，予以支持。御鼎公司居住期间水电费已实际发生，立丰公司请求御鼎公司支付水费1163.90元、电费19190.60元，予以支持。吐哈大厦系本案所涉房屋的管理人，其将房屋出租给御鼎公司使用，现立丰公司要求吐哈大厦对御鼎公司应缴纳的物业费、水电费承担连带责任，符合法律规定，予以支持。因双方对物业费缴纳标准发生争议，立丰公司要求御鼎公司支付滞纳金，不予支持。御鼎公司提供的证据不足以证明其反诉请求，故对御鼎公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一��本判决书生效后十五日内，西安御鼎贸易有限公司支付西安立丰物业管理有限公司2015年4月16日至2015年9月30日物业管理费117680.42元、水费1163.9元、电费19190.60元，共计138034.92元；二、吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦对西安御鼎贸易有限公司应支付的上述费用承担连带责任；三、驳回西安立丰物业管理有限公司请求西安御鼎贸易有限公司支付滞纳金1721.65元之诉讼请求；四、驳回西安御鼎贸易有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由西安立丰物业管理有限公司负担140元，西安御鼎贸易有限公司、吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦共同负担3000元（此款西安立丰物业管理有限公司已经预付，西安御鼎��易有限公司、吐哈石油勘探开发指挥部陕西吐哈石油大厦在支付上述款项时一并支付西安立丰物业管理有限公司）。反诉费722元，由西安御鼎贸易有限公司负担。宣判后，御鼎公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清。御鼎公司与立丰公司没有签署物业服务合同，没有就物业收费标准达成一致。关于物业服务合同的服务项目、收费标准、缴费时间，御鼎公司与立丰公司还在谈判过程中，此间立丰公司多次中止物业服务，给御鼎公司造成了严重的经济损失。立丰公司自行核算成本计算收费标准，没有依据。立丰公司与业主委员会签订的《物业委托管理合同》中只约定了按4.5元/月·㎡收取物业管理服务费，电梯运行费按照实际成本核算，空调运行费、公用水费按成本核算，但双方并没有对电梯运行费、空调运行费、共用水费的成本核算���准进行约定。即使在原审庭审中立丰公司也说不清楚按12.1元/月·㎡收取物业服务费的原因。立丰公司按12.1元/月·㎡收取物业服务费不公平。同时立丰公司也未请评估公司进行评定。立丰公司没有就超出4.5元/月·㎡的收费标准进行说明和公示。立丰公司自行核算电梯运行费、空调运行费、共用水费等成本计算出12.1元/月·㎡的收费标准后，既未向房屋所有权人吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处进行说明，也未向御鼎公司与吐哈大厦说明，更没有将成本核算、收费标准计算的相关事宜进行公示。公示是物业收费的必经法律程序，到目前为止，立丰公司未将相关的收费依据和标准予以公示。在立丰公司无法说清为何按12.1元/月·㎡的收费标准收取物业费的情况下，应进行价格评估认定。御鼎公司原审已提请评估，未被采纳。立丰公司并未就按照12.1元/月·㎡的收费标准收取物业费进行合理说明，也无有法律依据的第三方证明材料进行证明。在此情况下，应聘请相关价格鉴定机构对立丰公司的12.1元/月·㎡收费标准进行价格评定。在未做出价格评估认定的情况下，应按约定成本价4.5元/月·㎡收取物业费。原审法院按照立丰公司的收费标准进行判决，违背了事实真相，造成了严重不公。房屋所有权人吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处没有就缴交物业费的标准告知御鼎公司及吐哈大厦。即使立丰公司曾将缴交物业费的标准告知了房屋所有权人，原审已查明房屋所有权人是吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处，并非吐哈大厦，吐哈大厦只是争议房屋的受托管理人，作为受托管理人并未将物业收费标准告知御鼎公司，同时吐哈大厦并不清楚物业收费标准，御鼎公司自然也不清楚物业收费标准。因吐哈大厦只是受托管理人，并非房屋所有权人，故吐哈大厦并非本案适格被告。从房产证看，西安市碑林区东大街国贸大厦十楼房屋的所有权人是吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处，故吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处才是本案适格被告，原审判决要求吐哈大厦就支付物业费等相关费用与御鼎公司承担连带责任显然错误。原审判决错误认定事实导致适用法律错误。请求：1、撤销原判第一、二项，改判驳回立丰公司的全部诉讼请求；维持原判第三项；撤销原判第四项，改判立丰公司赔偿御鼎公司停水停电所造成的租金损失8858.70元、员工工资损失54642元；本案一、二审全部诉讼费由立丰公司承担。被上诉人立丰公司答辩称，立丰公司按照12.1元/月·㎡向御鼎公司收取物业费合法有据。2014年1月立丰公司与吐哈石油勘探开发指挥部签订《物业管理服务合同》第5.2条约定“甲方现阶段应交纳物业服务费4.50元/平方米.月、空调费6.01元/平方米.月、电梯费0.66元/平方米.月、公用水费0.23元/平方米.月。现收费标准为11.4元/月.平方米”、第6条约定“合同期限：2014年1月1日至2014年12月31日”。合同到期后，双方虽未就物业服务重新签订合同，但吐哈石油勘探开发指挥部仍按照11.4元/月.平方米交纳物业费。立丰公司与吐哈石油勘探开发指挥部实际在继续履行《物业管理服务合同》。根据陕价费发（2004）72号规定，生活垃圾处理费用另行缴纳。立丰公司经核算每月增加生活垃圾处理费0.1元/平方米，故从2014年3月1日起，综合物业费调整至11.5元/平方米.月。2015年4月16日，吐哈大厦将房屋出租给御鼎公司并签订《房屋租赁合同》，该合同第7.4.4条约定“乙方（御鼎公司）应按照物业管理合同约定，按时向物业管理公司缴纳物业费、采暖费、水电费、卫生费等相关费用，若乙方未按时缴���造成的一切经济责任均由乙方自行承担”。御鼎公司应当按照立丰公司与吐哈石油勘探开发指挥部签订的《物业管理服务合同》约定的收费标准11.5元/平方米.月缴纳物业费。根据西安市物价局市物函【2013】233号文件及有关通知，商业用水单价及非居民天然气单价均进行了上调。立丰公司根据调价，经核算空调费、公摊水费，每月合计增加物业费0.6元/平方米，综合物业费标准上调至12.1元/平方米.月，并从2015年7月1日起执行。关于天然气费、水费调价的通知已经公示并经全体业主签字确认。同时就新的收费标准，立丰公司与国贸大厦除御鼎公司之外的全体业主签订了《收费协议》，按照12.1元/平方米.月收取物业费。吐哈大厦行使房屋所有权人的权利与义务，将房屋出租给御鼎公司，吐哈大厦系本案适格被告。吐哈大厦在原审庭审中称“我们实际和西安办事处是一回事，是一个班子两块牌子”，且在原审判决吐哈大厦就御鼎公司应支付的物业费承担连带责任后，吐哈大厦并未上诉。可见，吐哈大厦始终是以西安国贸大厦10层的出租人的身份履行相应的权利与义务，吐哈大厦也愿意承担作为出租人应当承担的责任，故吐哈大厦是本案适格被告。立丰公司未对御鼎公司擅自停水停电，未给御鼎公司造成损失。在御鼎公司承租房屋前，该房屋属于空置房，立丰公司采取临时停水停电措施是为了避免漏水、漏电的安全隐患。立丰公司在2015年4月29日得到吐哈大厦口头通知后，当即恢复供水供电，故立丰公司不存在擅自停水停电的行为。根据御鼎公司与吐哈大厦签订的《房屋租赁合同》，2015年4月16日至5月31日为装修期，免租金，故御鼎公司不存在租金损失及员工工资损失。请求驳回上诉，维护立丰公司的合法权益。原审被告吐哈���厦辩称，吐哈大厦作为被告主体不适格。原审查明本案争议部分物业所有人为吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处，吐哈大厦仅是业主委托的临时管理人。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。吐哈大厦既不是物业所有人，也不是实际使用人，不是本案适格被告，原审判决要求吐哈大厦就支付物业费等相关费用与御鼎公司承担连带责任显然错误。立丰公司诉请的物业费收费数额，无法定和约定理由，同时也未公示，不应当予以认定。立丰公司提出的高达12.1元/㎡的物业收费标准远远超过了物价局的收费标准，且立丰公司至今未与业主吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处或管理人吐哈大厦签订任何物业服务合同，也没有合法的公示该收费的标准，更无业主委员会的认可，原审判决认定立丰公司的物业交费标准显然错误。请求查明事实，纠正原审错误判决，维护吐哈大厦的合法权益。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，西安市碑林区东大街119号西安国贸大厦10层1001号房屋的所有权人为吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处。吐哈石油勘探开发指挥部西安办事处与吐哈大厦系业主与委托管理人的关系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年1月7日，吐哈石油勘探开发指挥部与立丰公司就西安国贸大厦10层物业管理服务事宜签订《物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然该合同约定期限至2014年12月31日，但吐哈大厦作��西安国贸大厦10层房屋的业主委托管理人，于2015年6月9日以11.5元/月·平方米标准的70%向立丰公司交纳了2014年9月16日至2015年4月15日期间的物业费、水电费，双方的物业服务合同关系实际履行。2015年4月16日吐哈大厦（甲方）与御鼎公司（乙方）签订《房屋租赁合同》第7.4.4条约定：乙方应按照物业管理合同约定，按时向物业管理公司缴纳物业费、采暖费、水电费、卫生费等相关费用，若乙方未按时缴纳造成的一切经济责任均由乙方自行承担。依据《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任”，御鼎公司作为涉案物业的实际使用人，理应向立丰公司交纳物业服务费用及水电费用。因吐哈大厦受业主委托交纳2015年4月16日之前的物业服务费用的标准为11.5元/月·平方米，御鼎公司亦应按该标准向物业服务企业立丰公司交纳物业服务费用。至于立丰公司所主张的水电费，因系御鼎公司实际使用而发生，原审判决对此予以支持并无不当。吐哈大厦与御鼎公司签订的《房屋租赁合同》约定：2015年4月16日至5月31日共45天为装修期，免租金。御鼎公司主张立丰公司停水停电期间为2015年4月25日至2015年4月27日，该期间并未产生租金，故御鼎公司要求立丰公司赔偿其因停水停电造成的租金损失，没有事实依据。关于御鼎公司反诉要求立丰公司赔偿其因停水停电造成的员工工资损失一节，因证据不足，原审判决对此不予支持，并无不妥。关于吐哈大厦以其非物业所有权人而辩称其非本案适格被告一节，因吐哈大厦在法定期限内对原审判决并未提起上诉，视为其对原审判决第二项判令其对御鼎公司应支付的物业管理费、水费���电费的费用承担连带责任的认可，故对其该辩称，本院依法不予采纳。综上，御鼎公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4505元，由上诉人西安御鼎贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马莉莉审 判 员  李 刚代理审判员  马延环二〇一六年八月十日书 记 员  房玉辉