北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终9038号上诉人（原审原告）陈璐，女，1972年2月24日出生。委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘倞，男，1973年4月21日。委托代理人侯正，北京市东友律师事务所律师。委托代理人薛梅，北京市东友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈静，女，1977年8月6日出生。原审第三人京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司。法定代表人刘平君，董事长。委托代理人李绍刚，男，1984年8月31日出生，京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司经理。上诉人陈璐、刘倞因与被上诉人陈静、原审第三人京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司（以下简称京城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第30440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈璐及其委托代理人刘甲，上诉人刘倞之委托代理人候正、薛梅，被上诉人陈静、原审第三人京城公司之委托代理人李绍刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈璐于2015年6月诉至原审法院称：2011年1月29日，陈璐通过京城公司与刘倞签订《存量房买卖合同》，购买位于北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉案房屋）。后陈璐向刘倞支付购房款人民币1550000元，刘倞将涉案房屋���付陈璐，陈璐进行装修，并实际居住，但未过户。但是陈璐之后得知涉案房屋属于刘倞及陈静的夫妻共同财产，一直无法过户，且该房屋在刘倞及陈静的离婚判决中已经判归陈静，无法过户给陈璐。故诉至法院，要求判令解除陈璐与刘倞签订的买卖合同，刘倞及陈静连带返还购房款1550000元、连带支付房屋增值损失1380900元、中介费50000元、陈璐垫付的2006-2011年供暖费、物业费、车位费89615.92元、陈璐已经交纳的税款29160元及房屋装修损失600120元。诉讼费及鉴定费由刘倞及陈静连带承担。刘倞辩称：因为涉案房屋已经判给陈静，所以陈璐诉求的合同是否解除决定权不在我方，我方不发表意见。陈璐诉求的全部损失也应由陈静承担。陈静辩称：我方同意解除合同。陈璐的其他诉讼请求与我方无关，不同意承担连带责任，请求法院驳回。2009年8月刘倞与陈静开始分居，无财务往来。2010年2月我发现刘倞开始转移财产，所以在2010年8月对涉案房屋登记表示异议，登记机关也在系统中进行公示。2011年2月14日刘倞偷走我的身份证欲办理房屋登记，因被工作人员识破未成功。2011年2月17日，我起诉要求离婚，次日法院查封房屋。2011年9月14日我多次致电陈璐不同意卖房，请陈璐不要相信刘倞，并解除合同。后发现陈璐装修时我也告知陈璐房屋被查封，告诫解除合同，不再付款。2015年1月15日，法院判决离婚，涉案房屋归我，我方支付对价2000000元。涉案合同签订于刘倞及陈静离婚争议期间，刘倞为恶意转移财产在未经我同意的情况下隐瞒房屋共有事实。陈璐未查实房屋所有权情况下草率签约。陈璐在签约后也知道房屋产权有异议，可能无法取得产权，未及时解除合同，在我方多次告知后仍然交付房款，并对房屋进行装修，直至2015年起诉。陈璐诉求中的购房款、增值损失及税款是因合同产生，应由合同相对方刘倞负担，根据婚姻法司法解释也不属于夫妻共同债务，且购房款是给的刘倞，未用于刘倞及陈静婚姻生活；因而不应由我承担。增值损失，陈璐明知房屋有争议而未及时解除合同，反而在四年后提起诉讼，所以陈璐有过错。刘倞作为无权处分，中介应尽到查询义务，因而中介有过错，应承担中介费。陈璐主张的供暖费、物业费、车位费证据不足，与本案无关，且已经超过诉讼时效。就装修损失，陈璐在未取得房屋产权，明知产权有争议，房屋被法院查封的情况下仍然进行装修，此项损失应由陈璐自行承担。且我方不同意出卖房屋，并告知陈璐，房屋买卖与我无关，是刘倞一人出售。请求法院驳回陈璐诉讼请求。京城公司述称：对陈璐的诉讼请求无异议。原审法院经审理查明：刘倞与陈静原系夫妻关系，2011年2月开始分居。2010年6月11日，法院就刘倞起诉陈静离婚一案曾作出（2010）朝民初字第16389号民事判决，准刘倞与陈静离婚。后陈静不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2010年9月20日作出（2010）二中民终字第14964号民事判决，撤销原审判决，驳回刘倞的全部诉讼请求。2011年，陈静提起离婚诉讼。法院于2015年1月15日作出（2011）朝民初字第28032号民事判决，判令刘倞与陈静离婚，认定涉案房屋系夫妻共同财产，应予分割，判令涉案房屋归陈静所有，陈静给付刘倞房屋折价款200万元。该判决也就双方其他事宜进行了处理，其中陈静主张家庭资产曾达到700万元，但经查明双方仅在刘倞名下工商银行有存款80.13元，该判决进行了分割，判令由刘倞支付陈静折价款40元。2015年2月5日，前述判决生效。2011年1月29���，刘倞（出卖人）与陈璐（买受人）、京城公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定房屋成交价5260000元，也就各方的权利义务进行了其他约定。就前述合同，刘倞称陈静知情并同意，遭到陈静否认，刘倞亦未进一步举证。后陈璐向刘倞共支付购房款1550000元，向京城公司支付中介费50000元，向税务机关支付税款29160元。2011年7、8月陈璐进入涉案房屋并进行装修。现房屋由陈璐居住使用。陈静于2015年3月以返还原物纠纷为由诉至北京市朝阳区人民法院，要求陈璐腾退涉案房屋，陈璐亦提起反诉。在该案审理过程中，法院委托北京京评价格评估有限公司就涉案房屋装修一事进行评估，该鉴定机构于2015年10月16日出具京评（涉）字2015第4009号价格评估报告书，认定装修现值为540191元，其中无异议部分392652元，异议部���147539元；后于2015年12月10日作出补充评估说明，认定涉案房屋中的中央空调系统现值59929元。鉴定费13890元，由陈璐预付。北京市朝阳区人民法院于2016年4月28日作出（2015）朝民初字第15041号民事判决书，判令陈璐于判决生效之日起十五日内停止侵害，将涉案房屋腾退并返还给陈静；驳回陈璐的反诉请求，但未对产生的鉴定费作出处理。本案中，经法院征求各方意见，刘倞、陈璐、陈静均同意将上述案件中所做鉴定报告用于本案作为证据核准涉案房屋的装修评估价值，不再另行委托鉴定机构进行评估。就该鉴定结论，陈静认为异议部分不存在，无异议部分陈静已经要求陈璐停止，但陈璐不听，故不认可，但就此未提交证据，亦不申请重新或补充鉴定；刘倞认可真实性，并称因鉴定未到场，就鉴定结论无法发表意见，对于鉴定费具体数额请法院核实；京城公司就鉴定结���无异议；陈璐就鉴定结论中的异议部分无证据提交。又，×1公司于2016年3月29日就涉案房屋的房地产市场价值（不含装修现值）进行评估，认定房地产总计6640900元。鉴定费15000元，由陈璐预付。就该鉴定结论，陈璐、刘倞、京城公司均认可，陈静认可真实性，但表示陈璐2011年2月就该知道涉案房屋买卖合同无法签订，因而房屋损失应以交房时间为准，但就此未提交证据，亦不申请重新或补充鉴定。经询，就陈璐主张的代垫物业费、供暖费及车位费，刘倞同意由陈璐先行垫付，而后从房款中扣除。又，就本案所涉购房款1550000元，陈静认为未在刘倞与陈静的离婚判决中予以处理，刘倞则认为包含在离婚诉讼陈静要求分割的7000000元中，之后因无证据未得到法院支持。另，陈璐自认如若涉案合同得以履行，则中介费、税费应由陈璐���担。诉讼中，经陈璐申请，法院对刘倞名下价值500000元的财产进行查封、扣押或冻结，产生保全费3020元，由陈璐预付。原审庭审中，陈静提交告知函，欲以证明其多次告知陈璐房产的实际情况，表明自己不同意卖房，不认可合同，向陈璐明示别给钱、别装修。就此陈璐质证称当时有朝阳法院的判决，认定房屋归刘倞的父母公司所有，基于此陈璐进行装修；收到陈静的告知函时陈璐已经快要装修完毕。原审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因为涉案房屋在刘倞及陈静的离婚判决中判归陈静所有，陈璐与刘倞间签订的房屋买卖合同因而无法继续履行，陈璐要求解除，陈静亦同意。所以就陈璐要求解除合同的诉讼请求，法院予以准许。刘倞陈述称陈静就涉案���同知情并同意，陈静予以否认，刘倞未进一步举证，法院就刘倞的陈述不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因为刘倞的原因导致合同无法履行，现陈璐要求刘倞返还购房款、支付增值损失、承担房屋装修损失具有事实和法律依据。陈璐要求陈静连带返还购房款，根据庭审调查可知陈璐和刘倞的房屋买卖合同关系发生在刘倞及陈静离婚诉讼期间，陈璐无证据证明刘倞所收到的购房款用于刘倞及陈静的夫妻共同生活，该部分购房款通过某种方式被陈静所分割，所以陈璐要求陈静连带返还购房款无事实和法律依据，法院不予准许。就房屋增值损失，因该损失是违约损失，陈静不是合同相对方，陈璐无权要求陈静就增值损失承担连带赔偿责任。就中介费及税款，法院通过判令刘倞赔偿陈璐房屋增值损失已经达到了弥补陈璐损失的目的，故该诉讼请求属于重复主张，法院不予支持。就陈璐诉请要求判令刘倞及陈静支付陈璐垫付的供暖费、物业费、车位费，刘倞认可其确实同意由陈璐现行垫付，而后从房款中扣除，所以刘倞应当承担相应的给付义务。陈静不是约定的相对方，因而不同意承担相应的连带给付义务具有事实和法律依据，进而陈璐要求陈静连带支付陈璐垫付的供暖费、物业费、车位费没有事实和法律依据，法院不予支持。就装修损失，一方面属于违约损失，因而陈璐要求刘倞赔偿具有事实和法律依据，法院不持异议；另一方面陈静作为房屋的最终权利归属方，就该装修受有利益，因而陈璐要求陈静连带赔偿具有事实和法律依据，法院予以支持。就其具体数额，因为鉴定报告中含有异���部分，而就该异议部分的存在陈璐未举证，故就该异议部分，法院不予支持。就陈静答辩中称的其多次提醒陈璐，但陈璐不听，因而负有责任一事，法院认为陈璐的行为并无不妥，陈静的提醒不影响陈璐主张权利。据此，原审法院于2016年4月28日判决如下：一、解除陈璐与刘倞于二?一一年一月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、刘倞于判决生效后十五日内返还陈璐购房款一百五十五万元、赔偿陈璐房屋增值损失一百三十八万零九百元（原审判决所写一百三十八万元零九百元系笔误）、给付陈璐垫付的供暖费、物业费、车位费八万九千六百一十五元九角二分（原审判决所写八万九千六百十五元九角二分系笔误）；三、刘倞、陈静于判决生效后十五日内连带赔偿陈璐房屋装修损失四十五万二千五百八十一元；四、刘倞、陈静于判决生效后十五日内连带给付陈璐鉴定费（房屋装修现值鉴定）一万三千八百九十元；五、刘倞于判决生效后十五日内给付陈璐鉴定费（房地产市场价值鉴定）一万五千元；六、驳回陈璐的其他诉讼请求。判决后，陈璐与刘倞均不服原审判决，上诉至本院。陈璐称：原审法院仅对装修损失中评估报告无异议的部分进行判决，对于有异议的部分刘倞、陈静没有对原装修情况进行举证，原审判决没有支持有悖于事实；房屋价值的差额并不包含中介费和税费，而我支出的中介费和税费是实际发生的，且支付了也没有达到购买房屋的目的，是实际损失，应当予以支持。请求撤销原审判决第三项、第六项，改判支持我的全部诉讼请求。刘倞称：涉案房屋交易时，我与陈静处于婚姻存续期间，并未离婚，但陈璐并未尽到自己应尽的审查注意义务，对涉案房屋买卖合同不能履行存��严重过错，应自行承担相应的法律责任；涉案房屋交易时并未取得共有权人陈静的签字，合同效力上存在瑕疵；涉案房款已经过离婚纠纷中按夫妻共同财产处理过了，即使认定由我方返还，也应当由陈静承担连带责任；陈璐长期占用使用房屋，对增值利益的主张不能成立；房屋装修现值鉴定并非在本案中委托，相应鉴定费在本案中进行处理，不符合法律规定。因此，请求撤销原审判决第二、三、四、五项，依法改判或发回重审。陈静、京城公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据查明事实，刘倞在向陈璐出售涉诉房屋时，存在对其隐瞒房屋共有人陈静并不知情的情形；陈璐在签订合同时已尽审慎审查义务，不存在过错，为善意相对人；在涉案房屋买卖合同履行过程中，陈静作为刘倞的配偶表示涉案房屋系其二人的夫妻共同财产，不同意出卖涉案房屋；其后涉案房屋经法院生效判决归陈静所有，陈静作为房屋所有权人明确表示不同意出售涉诉房屋。本院认为，综合上述事实，刘倞在未经陈静同意的情形下擅自处分共有房屋，侵犯了陈静的共有权利，构成无权处分。虽然刘倞主张该售房行为征得了陈静的同意，但出售涉案房屋时正值刘倞与陈静离婚诉讼期间，刘倞并未提交充分证据证明陈静对此事知情并同意，原审法院未予采信，处理正确。现涉案房屋已经法院生效判决归陈静所有，陈静作为房屋所有权人明确表示不同意出售，故陈璐与刘倞之间的房屋买卖合同���而无法继续履行，原审法院根据本案实际情况解除双方所签合同处理正确，各方均不持异议，本院予以确认。合同解除的法律后果表现为终止履行或者恢复原状，如有损失的还可要求相对人赔偿损失。本案中，刘倞作为房屋出售方向买受方陈璐隐瞒共有权人陈静的真实意愿，最终导致涉案房屋无法办理过户手续而不得不解除合同，刘倞应对此承担相应的违约责任。原审法院基于公平原则，结合双方合同约定及刘倞的违约情节判令刘倞返还全部售房款及陈璐垫付的供暖费、物业费、车位费等，处理正确，应予维持。就刘倞上诉主张该购房款的取得时间在夫妻婚姻存续期间，离婚诉讼中已经作为夫妻共同财产进行分割的主张，本院认为，根据双方离婚纠纷的生效判决，涉及到的共同存款分割问题，仅对刘倞名下存款80.13元进行了处理，并未体现出对涉案房屋���房款155万元的分割情况，因此，对于刘倞的上述主张，本院不予采信。关于陈璐主张的房屋增值损失，根据本案事实，现陈璐既不能取得涉案房屋产权，又未能及时取回购房款另购住房以避免楼价上涨给自己带来的资金方面的损失和风险。因此，原审法院根据评估机构的评估价值判令刘倞承担陈璐因购买涉案房屋不能而产生的房屋增值损失，合法有据。刘倞主张应从中扣除陈璐在此期间的居住使用费用，考虑到本案合同不能继续履行、陈璐无法取得房屋产权的违约责任均在于刘倞，现刘倞又以陈璐在此期间占用涉案房屋为由主张扣减房屋增值损失，缺乏合同及法律依据，亦有违交易的诚实信用原则，本院不予采信。关于陈璐所主张的中介费、税费等，虽然系实际发生的损失，但原审法院在确定房屋增值损失时已经将该部分花费考虑在内，足以弥补陈璐在履行合同过程中产生的损失，陈璐再另行单独主张该笔款项，原审法院未予支持，并无不当。关于装修损失问题，陈璐虽主张评估报告中有异议部分亦应当作为装修损失予以赔偿，但考虑到双方对该部分所涉及的水电工程是否存在装修基础，可移动家具、布艺等能否计入装修范畴等事项均无法达成一致，陈璐就此亦未提交有力证据证明己方主张，原审法院根据双方证据及评估报告中无异议部分确定具体装修损失数额，并无不当，应予维持。关于装修评估报告的鉴定费负担问题，刘倞主张该鉴定并非本案中委托进行评估，产生的评估费用亦不应在本案中处理。对此，本院认为，该评估系（2015）朝民初字第15041号案件中所做，鉴定费13890元，由陈璐预付，在该案中并未对鉴定费作出处理，而在本案庭审笔录中记载：各方均同意将上述案件中所做鉴定报告用于本案作为证据核准涉案房屋的装修评估价值，不再另行委托鉴定机构进行评估，此后各方均对该评估报告及评估鉴定费数额发表质证意见，原审法院最终亦在判决中参考该份报告确定房屋定装修价值。现刘倞以该份评估并非本案启动鉴定程序所做，不同意承担鉴定费用，缺乏事实依据。退一步讲，即使该笔鉴定费用不在本案中处理，陈璐实际支付该笔费用后亦可作为发生的经济损失在本案中向刘倞、陈静进行主张。因此，原审法院考虑各方鉴定成本的支出，为避免重复鉴定，在征得各方同意后，使用该份鉴定报告，并对鉴定费作出处理，并无不当，本院予以维持。原审判决第二项房屋增值损失一百三十八万元零九百元、供暖费、物业费、车位费八万九千六百十五元九角二分出现笔误，应为房屋增值损失一百三十八万零九百元、供暖费、物业费、车位费八万九千六百一���五元九角二分，本院对此予以纠正。综上，陈璐、刘倞的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院均不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费18199元，由刘倞负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费41038元，由刘倞负担31195元（已交纳），由陈璐负担9843元（已交纳）；保全费3020元，由刘倞负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审判长 杨 夏审判员 万丽丽审判员 张清波二〇一六年八月二十九日书记员 陆九阳