广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终10710号上诉人（原审被告）：周立波，住杭州市萧山区，联系地址：广州市天河区。被上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区。负责人：阮广杰。委托代理人：罗凯波、郑璐瑶，均系该公司员工，联系地址同该公司。上诉人周立波因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“满堂红公司”）居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于天河区珠江新城临江大道X号3C房（下简称案涉房屋）是案外人黎添孝名下的房屋。经满堂红公司中介服务，2015年1月29日，案外人黎某（甲方，下同）与周立波（乙方，下同）签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：周立波向黎某购买涉案房屋，建筑面积184.17平方米；成交价为610万元。合同签订后，买卖双方没有进行网签合同。2015年1月29日，周立波向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，内容：本人独家委托贵司代理承购位于天河区珠江新城临江大道X号3C房的房产。贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵公司提供的上述居间服务并成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》支付买卖代理费共40000元。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。上述承诺书有周立波签名及满堂红公司盖章确认。周立波对《广州市存量房买卖合同》、《买卖代理费支付承诺书》的真实性无异议，对合法性有异议。《买卖代理费支付承诺书》背后《温馨提示》第2条约定，买卖双方均知悉物业所在地域的房地产交易应遵循的国家政策，且满堂红公司已对相关的国家政策（如限购、限贷）等作出告知，买卖双方必须保证自己具备政策规定的交易资质，并保证提供所需资料的真实性，否则由此产生的责任由双方自行承担。该《温馨提示》只有满堂红公司盖章，没有周立波签名。周立波称满堂红公司没有告知周立波《温馨提示》的内容，周立波没有在《温馨提示》上签名。周立波称其户口不在广州，在广州已购了一套房，按广州市的限购政策，不能再买第二套房，满堂红公司也是知道周立波所有的房产情况的，但是满堂红公司明知限购情况，还跟周立波说是可以购买的，满堂红公司明知道周立波不能成功购买房屋，还一直跟周立波说他们可以办到。满堂红公司作为中介机构收取的不是信息服务费，是买卖合同服务费，没有进行网签，交易也不成功，满堂红公司没有理由要周立波支付中介费；满堂红公司称限购政策政府已对外统一公示，满堂红公司不可能进行隐瞒，周立波对自身的购房资质、房产情况是最清楚的，满堂红公司仅可以根据周立波提供的信息进行了解和核查其是否符合政府的限购政策，因为合同订立前周立波向满堂红公司承诺其可自行解决限购的障碍，故满堂红公司方促成其订立买卖合同。2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“2.24通知”），规定在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。满堂红公司、周立波均无法提供证据证明周立波在本案买卖合同中有购房资格。满堂红公司于2016年2月25日以周立波未支付代理费40000元，无故不履行合约构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1、周立波向满堂红公司支付代理费40000元；2、周立波承担本案诉讼费用。周立波辩称：不同意满堂红公司的诉讼请求。1、周立波是外地人，在买房时，满堂红公司作为中介应该告知周立波购房资格问题，满堂红公司知道周立波可能会被限购。2、周立波所理解的代理费不是信息提供费，而是促成双方交易的中介代理费，但是交易没有完成，且在满堂红公司错误的诱导下，周立波支付了400000元给卖方，现在这个损失无法追回，周立波请求法院驳回满堂红公司的诉讼请求。周立波认为满堂红公司没有履行居间义务，未能就合同的事项向周立波如实报告，周立波没有购房资格，但满堂红公司为了赚取中介费，促成双方签订买卖合同。满堂红公司作为全国性的房地产中介机构，中介人员有义务向周立波告知限购的相关事项，最终买卖合同没有成立，没有促成网签，满堂红公司无权要求周立波支付中介费。原审法院认为：居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在本案中，经满堂红公司中介服务，买卖双方签订了《广州市存量房买卖合同》，但合同签订后，买卖双方没有网签，因周立波不具备购房资格，本案买卖合同没有实际交易。案涉房屋位于广州市内，周立波非广州市户籍人员，应受广州市购房政策的约束。根据2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“2.24通知”）规定，在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。满堂红公司、周立波均无法提供证据证明周立波在本案买卖合同中有购房资格，造成合同无法履行。在审查周立波购房资格方面，满堂红公司、周立波均没有严格遵守广州市限购政策，对限购问题进行审查，双方对本案合同无法履行均有过错责任，各应承担中介服务费的损失50%的责任。故满堂红公司要求按《买卖代理费支付承诺书》约定的中介费40000元，不能全额支持，周立波应支付满堂红公司中介服务费2万元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告周立波于本判决发生法律效力之日起10日内，支付代理费2万元给原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司；二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，减半收取400元，由原告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担200元，被告周立波负担200元。判后，上诉人周立波不服原审判决，向本院提起上诉称：满堂红公司违反了居间人的义务，明知我方可能不满足购房条件，未能就有关订立合同的重要事项向我方如实报告，损害了我方的利益，无权要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任；我方根本上无法履行买卖合同，根据相关法律关于居间合同的规定，满堂红公司无权要求支付报酬；根据《合同法》第427条规定，满堂红公司未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故我方上诉请求：1、撤销原审判决；2、支持我方的诉讼请求，即我方无需向满堂红公司支付代理费4万元；3、一、二审诉讼费由满堂红公司承担。被上诉人满堂红公司二审辩称：我方认为已促成周立波与案外人订立买卖合同，居间义务已经履行，故我方认为周立波应当全额支付居间费，虽然原审法院对居间费用金额进行调整，但我方尊重原审判决，所以没有上诉。关于周立波一直主张其没有购房资格的问题，周立波在订立合同前，我方已经向其就现行的政府限购限贷政策进行说明，周立波作为完全民事行为能力人具有准确的判断能力，可以根据我方提供的政策来结合自身情况进行分析。另外，周立波本身是两个公司企业的法定代表人，周立波在订立合同前后曾表示可通过其名下企业来购买物业，最终未能实际履行买卖交易的原因在于周立波自身资金不足，而非政策限购的问题。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，在本案中，经满堂红公司中介服务，周立波与案外人签订了《广州市存量房买卖合同》，但合同签订后，买卖双方没有网签，因周立波不具备购房资格，本案买卖合同没有实际交易。根据2011年2月24日广州市国土资源和房屋管理局出台《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（简称“2.24通知”）规定，在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。案涉房屋位于广州市内，周立波非广州市户籍人员，其名下在广州已有一套住房，周立波应当清楚其按照广州市购房政策的规定，不能再购买住房。因此，造成合同无法履行，周立波自身有过错。满堂红公司作为专业的中介公司，没有严格按照广州市限购政策，审查周立波的购房资格，对合同无法履行也有过错。满堂红公司、周立波双方对造成合同无法履行均有过错责任，原审据此认定双方各承担中介服务费的损失50%的责任，处理合理，本院予以确认。周立波上诉认为满堂红公司应负全部责任，理由不能成立，本院不予支持，其上诉请求，本院予以驳回。经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费200元，由上诉人周立波负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  余 盾二〇一六年八月二十二日书 记 员  胡 茜颜玉婵