安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0102民初2250号原告：合肥市运达物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：胡运全，总经理。委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。委托代理人：廖茹光，安徽皖和律师事务所律师。被告：陶玲玲，女，1962年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人：谢农，男，1958年7月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，系被告陶玲玲丈夫。原告合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）诉被告陶玲玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈林适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告运达物业公司的委托代理人廖茹光、被告陶玲玲及其委托代理人谢农均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告运达物业公司诉称：原告受聘为中兴·西湖花园提供物业管理服务，签订了物业服务合同，合同约定了服务收费标准及违约金。被告系该小区业主之一，原告为被告提供物业管理服务，被告应按时支付物业服务费。截至到2016年3月31日，被告拖欠物业服务费7140元（2008年9月22日-2016年3月31日）。经原告多次催要，被告拒不给付。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求法院判决：1、判令被告给付原告拖欠的物业费7140元及违约金1500元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告陶玲玲辩称：2007年收房时，就发现墙体开裂，开发商告知我方维修费已经给了物业，物业负责人徐敏当场答应安排维修，后经四次维修，一直没有修好，至今墙体开裂；物业管理不到位，本人家中2013年被盗；地下室污水遍地、电子门损坏至今无人维修，车辆亦被划。经审理查明：被告陶玲玲系合肥市双七路“中兴西湖花园”，该套房屋的建筑面积为136.26平方米，多层住宅。2004年12月22日，运达公司同合肥西湖房地产开发有限责任公司签订了《中兴·西湖花园前期物业服务合同》，约定由运达公司为合肥西湖房地产开发有限责任公司开发建设的位于安徽省合肥市新站区北二环双七路北瑶海公园东100米处的中兴·西湖花园小区提供前期物业管理服务。2007年9月23日，陶玲玲（合同中乙方）同运达公司（合同中甲方）签定了一份《前期物业管理服务协议》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层建筑面积暂按照每月每平方米0.55元收取，小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取，商业物业按每月每平方米1.2元收取。中兴西湖花园物业管理服务费用标准最终按合肥市物价局核定标准为依据，但不得高于本合同承诺报价。乙方首次办理入住手续时，一次性预缴六个月的物业综合服务费用；此后乙方按每季度前十日向甲方交纳。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按日0.2%计算加收滞纳金；合同期限为合同签订之日起至中兴西湖花园业主委员会成立之日止。后被告所居住的小区中兴西湖花园小区业主委员会与原告签订物业服务合同一份，双方在合同中约定：物业收费标准为多层住宅0.62元/平方米·月，高层住宅1.16元/平方米·月，商业物业1.2元/平方米·月。提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。物业服务费用应当在每季度10日前交纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。合同期限为2015年1月1日至2018年12月31日。另查明，2008年8月，合肥市物价局局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2008年8月至2010年8月，并在副本中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月；2010年9月，合肥市物价局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2010年9月至2013年9月，并在收费项目中注明：多层住宅综合服务费为0.55元/平方米·月，高层、小高层住宅综合服务费为1元/平方米·月。2012年12月4日，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2012年12月至2013年12月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月；2014年1月，合肥市新站综合开发实验区经贸发展局向原告颁发经营性服务收费许可证，有效日期为2014年1月至2015年1月，并在收费项目中注明：无电梯住宅综合服务费为0.62元/平方米·月，有电梯住宅综合服务费为1.16元/平方米·月。2016年1月6日，合肥新站综合开发试验区经贸发展局向原告颁布发了服务价格登记证，有效日期为：2016年1月至2017年1月，并在副本中注明：物业公共服务费无电梯为0.62元/平方米·月，物业公共服务费有电梯为1.16元/平方米·月。陶玲玲入住中兴·西湖花园小区房屋后，按时足额支付了2008年9月21日之前的物业服务费。陶玲玲未交纳2008年9月22日至2016年3月31日物业服务费，原告索款未果，遂诉至法院，要求判如所请。以上事实，由《中兴·西湖花园前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、收费许可证、发票、快递单、催费公示照片、手机照片、承诺函、出境记录以及原、被告的当庭陈述附卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同书以及原告运达物业公司和中兴西湖花园小区业主委员会签订的合同均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该两份合同对中兴西湖花园的业主具有约束力。合同签订之后，原告按约对中兴西湖花园小区提供物业管理服务，被告陶玲玲作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。故本院对原告要求被告支付2008年9月22日至2016年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求予以部分支持，即被告陶玲玲应向原告支付2008年9月22日至2012年12月31日的物业服务费3845元（136.26×0.55×51.3）及2013年1月1日至2016年3月31日的物业服务费3295元（136.26×0.62×39），合计7140元。被告陶玲玲抗辩运达物业未尽物业服务义务，其虽提供了手机照片一组加以证明，但运达物业对此予以否认，且照片上亦无形成时间，无法证明运达物业服务瑕疵的常态化，况且业主拒交物业费必然导致物业公司服务质量的下降，故本院对陶玲玲的辩称理由不予采信。被告陶玲玲抗辩其家中墙体开裂，因为房屋墙体开裂的维修义务人为开发商，物业负责人虽在承诺函上签字，但其仅仅是作为开发商承诺维修的证明人，陶玲玲以此为由辩称不应支付物业管理服务费，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1500元的诉讼请求，本院认为，原告诉请被告给付逾期付款违约金，虽然符合合同约定，但考虑到被告未付物业管理服务费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陶玲玲于本判决生效之日起十日内给付原告合肥市运达物业管理有限责任公司2008年9月22日至2016年3月31日期间的物业服务费7140元；二、驳回原告合肥市运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告陶玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  陈林二〇一六年八月十日书 记 员  孟芹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。