济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2015)长民初字第2013号原告（反诉被告）济南市长清区张夏供销合作社。住所地济南市长清区。法定代表人王洪营，该社主任。委托代理人李明星，山东灵岩律师事务所律师。被告（反诉原告）张洪泉，男，生于1965年8月30日，汉族，张夏供销合作社职工，住济南市长清区。委托代理人马远利，山东从德律师事务所律师。原告（反诉被告）济南市长清区张夏供销合作社（以下简称张夏供销社）与被告（反诉原告）张洪泉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，原告张夏供销社曾对被告提出的证据提出鉴定申请，被告张洪泉对本案提出反诉，并对其装修建设的房屋部分申请价值评估。原告张夏供销社委托代理人李明星，被告张洪泉及其委托代理人马远利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张夏供销社向本院提出诉讼请求：１．请求法院依法判决被告腾清占用的房屋及场地并交还原告；2．请求依法判决被告自2015年2月1日起至交还房屋场地之日止按照租赁合同约定的标准支付原告房屋场地使用费10000元；3.诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2012年1月12日，原、被告双方签订《房屋场地租赁合同》一份，合同约定租赁期限为三年，自2012年2月1日至2015年1月31日止。租赁费为每年15000元。现该租赁合同期限已经届满，原告决定收回租赁的房屋场地，但被告拒不交还。为此，原告特依法提出诉讼，请求法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告张洪泉辩称，1、现在原告单方要求解除租赁合同，没有事实及法律依据，原、被告之间并非简单的租赁关系，答辩人系原告单位职工，双方劳动关系依然存在，但原告多年没有给被告发最低生活保障及缴纳社保，订立合同的初衷是通过答辩人承包房屋及场地用于补偿答辩人的最低生活费和社保，双方于2002年曾订立租赁合同，当时明确约定租赁费中包含答辩人缴纳的社保费用。因此，在原告现在不能解决被告最低生活保障、社保费用的情况下，双方租赁合同不能解除；2、原、被告最初签订的合同到期为2019年，因此双方在2012年签订了租赁协议，应当是对2007年补充协议的延续，在2007年补充协议中约定合同期满后，所建设施折价交甲方，在2001年被告接手场地时仅有五间仓库，被告接手后，累计投资了36万元修建了场地及房屋。如果原先执意要解除合同，除了满足答辩人第一条理由之外，还应将被告增设的设施予以补偿。3、被告在该场地已经经营多年，原告如果想将该场地另行出租，答辩人应当享有优先承租权。现在原告的行为剥夺了答辩人的优先承租权，违背法律规定。综上，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告张洪泉向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告赔偿反诉原告未履行部分的经济损失；2.要求反诉被告将反诉原告在租赁场地上修建的房屋6间及场地内所有房屋装修部分折价补偿；3.要求反诉被告支付反诉原告对所租赁场地平整硬化的所有费用。4.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2001年6月26日反诉原告租赁了反诉被告的部分场地，经营大草原饭店。原告对场地进行了平整硬化，并在场地北侧修建了6间房屋，对合同内的房屋5间及新建房屋6间进行了装修。2007年反诉原告对使用的所有房屋进行了重新装修。2015年反诉被告起诉要求法院判令反诉原告腾清占用的场地，现反诉原告认为合同不应当解除，所以不同意解除合同。假如要解除合同，反诉被告应当赔偿反诉原告修建及装修的所有费用230914元。为此提出反诉，请法院依法支付反诉原告的反诉请求。反诉被告张夏供销社对反诉原告张洪泉的反诉辩称，我们认为反诉原告的反诉请求及依据的事实和理由不能成立，本案反诉原告在反诉状中明确表示不同意解除合同，但其反诉请求是建立在合同终止之后产生的损失，所以反诉被告认为，在反诉原告未明确同意是否终止合同的基础上，其提出的反诉依法不能成立。对反诉原告提交的评估报告及异议答复，反诉被告均有异议，法律依据如下：1、鉴定报告涉及的房屋装修费用，根据最高院审理房屋租赁合同司法解释相关规定，房屋装修的费用由承租人进行承担，除出租人同意补偿装修费用外，承租人无权要求出租人承担装修费用。2、关于租赁场地及房屋的增建部分，根据上述司法解释的规定，未经出租人同意建设的由承租人自行承担，经出租人同意建设的，如办理了合法的准建手续，在租赁合同终止时可按照施工之初的建设费用折价补偿，如未办理合法准建手续，增建部分产生的费用，按照双方过错分担。上述两点意见适用的前提是租赁合同对增建部分的费用没有约定的前提下，如对增建费用有约定则按照约定处理。本案双方签订租赁合同第六条明确约定合同期满后，承租人增建的部分无偿移交出租人，所以依据上述事实和理由，原告认为被告的反诉请求依法不能成立，同时依据上述司法解释规定，租赁合同增设建筑部分的确定应当以修建或建设之初的标准进行衡量，本案评估报告以2016年4月份的标准作为涉案增设建筑物的评估依据，即与事实不符也不符合法律规定。所以，本案的评估报告书不能作为裁判依据，综上,请求依法驳回反诉原告的反诉请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。该类证据包括：证据一.长清县城镇公房所有权证。证据二.2001年4月18日，本案原告（当时的名称为“长清县张夏供销合作社”）作为甲方与被告张洪泉作为乙方签订的《承包房屋场地合同》；合同中约定，承包房屋为供销社后院东边靠北头的一间仓库和两间车库及门前部分场地（场地四至为东西为北敞棚东墙以东，南北宽拾米）；承包期限自2001年5月至2004年4月底，承包费用每年3600元，一次性交清。乙方如搞其他小型设施改造，必须经甲方同意后，按指定位置施工，终止合同时，甲方不承担费用。乙方负责所用设施的维修、技术质量等责任问题，并承担由此而引起的一切法律法规政策及经济责任。乙方有义务负责甲方的设施及其他固定资产的安全使用。证据三.2002年8月10日，双方签订《承包房屋场地经营合同》一份，当时对乙方承租房屋进行了调换，将甲方东车库进行调换，门卫迁至楼东北角，由乙方使用原门卫。其他条款为，承包期限自2002年8月10日起至2009年8月9日止；承包费每年四千元，先交后用，一次性交清；乙方如搞其他小型设施改造，须经甲方同意后按指定位置施工，终止合同时无偿移交给甲方。证据四.2012年元月12日，双方又签订了一份《房屋场地租赁合同》，租赁范围为张夏供销社大楼后院的东屋五间、北屋一间及屋前的场地。租赁期限为三年，自2012年2月1日至2015年元月31日；租赁费共计四万五千元，乙方应一次性交清，先缴费用后租用；乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。双方当事人有争议的证据主要有：证据五.被告张洪泉提交的，落款时间为2007年4月10日，落款单位为“张夏供销社支部理事会”，加盖有“济南市长清区张夏供销合作社”公章的《补充协议》一份。主要内容为：1.原合同到期后，再续签壹拾年。2.补充协议期满后，所建设施按市场价格折价后交给甲方。3.乙方优先续签合同。庭审中张洪泉认可该补充协议实际形成时间为2008年1月。原告不认可该协议内容，被告则主张按该协议，2009年承包合同到期后，双方再续十年，承包合同应为2019年到期，且乙方所建设施应以市场价格由甲方补偿。证据六.被告方提交了部分改造时的建材支出单据。对此原告不予认可。证据七.被告方提交的张夏供销社会议记录复印件。原告对此复印件申请鉴定，因被告未能提供原件，致使该鉴定被退回。诉讼过程中，被告张洪泉作为反诉原告申请对其承包原告的房屋设施及后来修建的房屋及装修价值进行评估。经本院委托，济南万通价格评估有限公司对其上述项目进行了评估，并出具了济南万通价评字（2016）第WT0408-2号评估报告书。原、被告对于评估部门评估的项目本身无异议，认可该房屋及地平整、装修现状。第一次评估结论评估基准日为2016年4月7日。具体评估金额为：1、大草原饭店使用的北侧房屋施工评估金额为146362元；2、院落门口小屋装修及施工评估金额为5913元；3、所有房屋装修费评估金额为57497元；4、院落平整施工评估金额为20032元；5、地下管道施工评估金额为1110元。总价值为230914元。对于该评估意见，原告方提出异议：申请鉴定为施工造价，评估机关以2016年的物价标准来评估2001年房屋建造时的物价费用，显属错误。经庭审质证，双方认可被告方所建房屋及地面平整的施工时间为2001年，再次申请评估机构予以评估。2016年7月28日，评估机构出具修正函，认定评估界定2001年时的标的物（2016）第WT0408-2号评估报告书中的1、2、4项，修正如下：1、128886元；2、5391元；4、11343元。原报告书中其他项目不变，评估标的总价值为204227元。对于该评估报告结论，反诉原告无异议，反诉被告认为评估价格过高。反诉原告主张评估费10000元，但未提交相关证据证实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张洪泉系原告张夏供销社职工，2001年，原、被告双方就供销社大楼后的院落与房屋签订了《承包房屋场地合同》，该院落房屋原告具有所有权，即前述证据一、二。合同签订后，被告对院落进了平整，建设了北侧房屋。2002年，双方就该内容再次签订合同，即证据三。上述两次承包合同的承包费，被告均已交清。2007年，原告单位由被告主持工作，2008年1月后由于单位法定代表人重新选举，新主任选举前夕，对以前的工作进行全面梳理。此时，张夏供销社出具了落款时间为“2007年4月10日”的《补充协议》，即证据五。2012年，原、被告双方再次签订承包合同，即证据四。因证据三第二份合同中已经约定原承包期限至2009年8月，被告自2009年至2012年期间，共向原告交纳承包费20000元。2012年所签订合同的租赁费共计45000元亦于当时一次性交清。2012年，被告对所使用房屋进行重新装修。2015年2月后，原告要求被告腾清房屋院落，双方协商未果，原告为要求被告腾出房屋诉至法院，并提出上述诉求。在诉讼过程中，被告主张要求按2007年的补充协议继续履行承包合同，并提出若合同不能继续履行，则提出反诉，要求原告按2007年补充协议中的约定补偿其已进行改造的设施价值。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告间的租赁关系由多份合同证实，本院予以认定。被告张洪泉提出的被告系原告单位职工，由此租赁合同而涉及的劳动关系及社保问题，与本案并非同一法律关系，本案中双方当事人争议的是平等主体间签订的租赁合同履行中的问题。双方当事人对本案争议的事实主要有：一是承包租赁的时间。原告主张依2012年的租赁合同，承包期限至2015年1月31日终止。被告认为应以2007年的补充协议，承包期限至2019年终止。二是合同终止后的被告方的投入问题。原告认为应按合同约定无偿交给原告，被告则认为应按补充协议约定，按市场价格由原告给予其补偿。对于两个争议问题，均应以双方当事人签订的合同为依据。双方当事人均认可“证据二、三、四”三份合同，而三份合同中对于合同期限及被告方投入问题均作出了明确的约定，即使2007年双方对期限和投入有过变更，则亦应以2012年双方最后一次合同中的约定为准，所以租赁期限应至2015年1月31日；按合同均约定“乙方如搞设施改造，应书面申请，经甲方同意，合同期满时，无偿移交给甲方。”。现双方当事人无法证实被告是否曾就设施改造向原告提出申请，但无论是何时建设及建设是否申请，合同期满时，均需无偿移交给原告。所以反诉原告提出的建设装修价值补偿，本院无法支持。因为合同已经到期，所以也不存在未到期的损失。所以，原告主张的被告腾清房屋及场地请求，本院应予支持。但由于被告已经经营多年，应给予一定的搬离时间。原告另主张因被告自2015年2月1日起至交还房屋场地之日止按照租赁合同约定的标准支付原告房屋场地使用费10000元。原、被告双方自2015年起对于本案涉及的租赁物产生纠纷，双方未达成一致，原告自2015年8月向本院提起诉讼，要求被告腾清房屋场地，所以对于原告方要求的房屋场地使用费10000元，参考租赁费标准，本院予以支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张洪泉于本判决生效之日起三十日内将租赁原告济南市长清区张夏供销合作社的院落及院落内的所有房屋腾清，并返还原告；二、由被告张洪泉于本判决生效之日起三十日内向原告济南市长清区张夏供销合作社支付使用费10000元；三、驳回反诉原告张洪泉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张洪泉承担，反诉案件受理费2457元，由反诉原告张洪泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  冯 建人民陪审员  叶继香人民陪审员  韦传宝二〇一六年八月十七日书 记 员  于菲菲