云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云08民终355号上诉人（原审被告）：云南省普洱市乾合食品有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴大道**乾合酒店**。法定代表人:李天保，系该公司董事长。委托诉讼代理人：饶康，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨定理，男，汉族，1936年4月17日生，高中文化，镇沅县交通局退休职工，普洱市宁洱县人，现住普洱市恩茅区。被上诉人（原审原告）：罗映坤，女，汉族，1940年4月17日生，中专文化，退休教师，普洱市宁洱县人，现住普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：杨红波，女，汉族，1972年8月27日生，中专文化，建设银行职工，普洱市宁洱县人，现住普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南省普洱市乾合食品有限公司（以下简称乾合食品公司）因与被上诉人杨定理、罗映坤、杨红波物权确认纠纷一案，不服思茅区人民法院（2015）思民初字第1178号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普洱市乾合食品公司上诉请求：撤销（2015）思民初字第1178号《民事判决书》，依法改判上诉人无需向土地行政主管部门申请登记被上诉人集资房屋的土地使用权证；判令由被上诉人承担全部诉讼费用。主要上诉事实和理由：（一）、对房屋认定房改房错误。诉争房屋为特定历史条件下形成的职工全额集资房，并非房改房。根据原思茅市“思计投字（95）23号文件”《关于下达1995年第7批固定资产投资计划的通知》，乾合公司的前身--思茅昶荣（集团）食品分公司，属于职工全额集资建房范畴。据此，被上诉人现居住的该幢房屋方得以建盖，房屋竣工后，被上诉人按照当时的房改房政策，以低廉的价格购买了该房并办理了房屋产权证，登记机关登记为房改房，使得原以“职工全额集资建房”名义申报建设的房屋，却享受了房改房的优惠政策。为此，单位其他职工纷纷反映，要求上级部门给一个说法。昶荣（集团）公司调查，并于1998年5月6日下发了《昶荣商业（集团）有限责任公司关于食品分公司新建住宅楼按造价出售给职工的决定》其中明确规定：“原由职工全额集资房的原则不变，此住宅楼不享受房改福利购房；新建的职工住宅楼，按当时的实际造价出售给职工，公司不垫支任何工程款”。此后，公司于1998年6月专门召开了职工代表大会，出台了《关于对新建住宅楼按造价出售给八户职工的决定》再次明确了该房屋的性质并非房改房，并进一步细化了每户的售价表及优惠方案。由此可以确定，是特定历史条件下形成的“职工全额集资房”，并不是房改房。并且，已明确不享受房改房福利，一审法院在诉争房屋属于集资建房的情况下适用房改房的法律，从而得出错误的裁判。（二）、对诉争房屋的土地使用权属认定错误，被上诉人所购买的房屋是“职工全额集资建房”，被上诉人只是针对房屋造价本身支付了价款，依据我国民法规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式，被上诉人要取得土地使用权的前提是缴纳相应的土地出让金。但是，被上诉人并没有证据证明其曾经缴纳了土地出让金。因为企业改制，经市人民政府批准，该宗土地使用权以出让的方式出让给上诉人。2009年3月政府向上诉人颁发了土地使用权证，上诉人对该宗土地的取得合法有据，权属无任何争议。公司从未以任何方式将土地出让给他人。被上诉人要求办理土地使用权证的主张无事实、法律根据。（三）、根据法不溯及既往原则，一审法院判决所适用的法律对本案无溯及力。本案中，双方签订的《思茅市公有住房买卖合同书》是于1997年6月签订，思茅昶荣商业（集团）有限公司文件分别于1998年5月、6月下发，此时一审法院判决所适用的《物权法》（2007年10月1日施行）、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年5月1日施行）等法律尚未施行，因此本案不能适用上述法律。（四）、一审法院忽略了被上诉人拖欠19万元的事实。根据乾合公司《关于对新建住宅楼按造价出售给八户职工的决定》以及九六年度公司大院职工集资、房价、装潢明细表，该幢房屋的部分工程款是公司垫付的，8户被上诉人总共还应补交19万余元的购房款。但是，被上诉人一直拒交，拖欠近18年之久。被上诉人多年来不补交购房款，其房产证的合法性存疑，却还要求上诉人为其办理土地使用权证，其诉讼主张无法律依据。杨定理、罗映坤、杨红波辩称：（一）、1997年6月，双方签订《思茅市公有住房买卖合同书》第二条约定：甲方同意乙方采取下列第2种付款办法按成本价购买住房，第2种付款办法是：按95年成本价555.50元每平方米购买住房，采取一笔付清房款，给予应付款20%优惠，实际售价为41426.44元。根据1994年7月18日国务院发布施行的《关于深化城镇住房制度改革的决定》第四条第（十五）项规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。因此，被上诉人按成本价购买住房有事实和法律依据，上诉人认为是全额集资房毫无事实和法律依据。（二）、被上诉人所购房是按1995年成本价购买，合同签订于1997年6月，上诉人收购原思茅市食品公司发生在1997年6月之后且未对合同提出异议，视为追认，因此，双方所签购房合同不因上诉人的收购而无效或失效，根据2003年2月1日最高院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》相关规定，上诉人作为原企业改制的收购者负有履行原合同之义务，应为购房者办理房屋所有权证及相应的土地使用权证。根据1995年9月1日（2001年8月15日修改）施行的《城市房地产转让管理规定》第5条：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第32条亦规定，房地产转让，抵押时、房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，上诉人认为权属认定错误、适用法律错误、及适用的法律无溯及力的等理由，均不能成立。（三）、双方签订《思茅市公有住房买卖合同》后，已全部付清购房款，而且是按合同约定一次性付清了购房款，并按约定享受优惠购房总款20%。因此，上诉人上诉认为8户被上诉人总共还应补交19余万元的购房款的理由，并没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。杨定理、罗映坤、杨红波向一审法院起诉请求：1、依法判令被告乾合食品公司为原告办理思茅区振兴中路25号4幢1单元301号房的土地使用权证；2、承担并支付违约金12803.00元；3、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告杨定理、罗映坤系夫妻，杨红波是其女儿。被告乾合食品公司系原思茅市食品公司历经几次改制而来。1998年思茅市食品公司改制为昶荣商业（集团）有限公司食品分公司，2000年公司改制为股份合作制企业，2001年5月22日成立乾合食品公司。1997年6月19日，被告的职工邓玲（乙方）与原思茅市食品公司（甲方）签订《思茅市公有住房买卖合同书》，合同约定：房屋座落为思茅市振兴中路25号第4幢1单元105号（现房屋登记机关登记为普洱市思茅区），建筑面积80．96平方米（6个自然间）。邓玲同意按1995年度成本价555．50元／m2，购买房屋，采取一笔付清房款方式。该房按成本价出售，产权归个人所有，乙方自住五年后，可依法进入市场交易，所得收益在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。甲乙双方中途有一方违约，由违约方付给另一方12803.00元的违约金。1997年8月10日，邓玲取得该房产权证。2007年2月9日原告杨定理与邓玲签订《住房买卖协议书》，约定将该房以14.9万元出售给杨定理。并约定杨定理在办理土地使用权证时，办证费用由杨定理支付，邓玲给予协助办理。2007年1月25日，原思茅市房地产交易中心向被告乾合公司发出《思茅市已购公有住房上市交易联系函》，要求单位作出是否购买该房的书面答复。被告于1月30日在该函回执上明确意见：“1、此房不含土地使用权；2、此房属房改福利房，我单位购买价不高于每平方1200元，在此价内我单位优先购买。”2007年3月13日，经房管部门审批同意，原告杨定理、罗映坤、杨红波取得该房房屋所有权证，证号为思茅市房权证思房字第**，共有权证号：思房共字第××号、思房共字第××号。2001年，思茅市食品公司进行股份合作制改制，经原思茅市土地管理局思土发（2001）55号文件请示，思土发（2001）78号文件通知，以协议出让方式处置含本案诉争土地在内的四宗土地。2009年3月2日，被告乾合食品公司取得普国用（2009）第00110号土地使用权证，使用权类型注明为此证含出让土地为411平方米；划拨土地为3225．36平方米。本案诉争土地处于划拨土地范围内。2009年11月2日，被告乾合食品公司召开董事、监事、部门负责人联席会议。就公司大院（振兴大道64号）第五幢（注：房屋登记部门登记为第四幢）8户住户签名申请办理土地使用证一事进行专题讨论，形成会议纪要：一、有关公司所属的土地，已办理土地使用权证，公司属土地使用所有权人。二、对公司大院第一幢、第五幢楼，暂时未办理土地使用证原因为：1、第一幢楼建盖时间已久，设计不合理，，居住不安全也不方便；2、第五幢楼建筑位置不合理、不利于土地规划使用。三、鉴于以上情况，在征得这2幢所有住户的同意下，在2-3年内公司努力争取办理建房审批手续，在大院内建盖一幢新楼。原有住户可以平方换平方，超出原面积的部分按市场价计算。四、若有住户不同意，或公司在2-3年内未办得建房审批手续，公司将给各住户办理土地使用权证。11月24日，被告将会议纪要以书面答复的形式回复原告等八户住户。后因一直未取得土地使用权证，原告等8户住户向普洱市国土资源局思茅分局反映情况，该局于2015年3月13日答复：根据《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》的有关国家机关、企事业单位的房改房用地登记的规定，应由乾合食品公司统一向土地行政主管部门申请登记。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权作为整体是不能进行分割的。本案诉争房屋性质无论是房改房或是被告辩称的全额集资房，在法律上，房屋及土地的产权是没有差别的。原告购买房屋，相应取得该房屋占用范围内的土地使用权。关于房屋性质，原告举证原房主与改制前的被告签订的《公有房屋买卖合同》载明该房按成本价出售；房屋登记机关登记该房性质为“房改房”，依据《物权法》关于物权的归属和内容以不动产登记为根据的规定，本院认定原告举证证据的证明力强于被告举证的证据，在被告未对原告主张权利及申请不动产变更登记的情况下，本案诉争房屋性质为房改房。《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》第九条第二项规定：“国家机关、企事业单位的房改房用地，由房改单位统一向土地行政主管部门申请登记。”故对原告房屋的土地使用权证办理，被告负有申请登记义务。本案被告应及时为原告房屋的土地使用权证进行办理，向土地行政管理部门申请登记，并根据土地行政管理部门的要求提供申请登记需要的相关材料。原告诉请被告为原告办理土地使用权证，因办理土地使用权证属土地行政管理部门的行政职权，被告只能为原告办理申请登记手续，故对原告的诉请表述的不当之处，本院予以纠正。被告对于原购房人未缴足房款的辩解意见，不能成为不为原告方办理土地使用权证的抗辩，被告的诉求可以另行解决。另，需要明确的是，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第二十一条第二款规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。1999年5月1日建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十条：城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部联合发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号）规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据以上规定，本案三原告作为购买单位出售给本单位职工具有福利性质的公有住房的外单位人员，在办理土地使用权过程中，产生相关税费和补缴款项时，原告负有交费义务，此项亦在原告杨定理与原购房者邓玲签订的《住房买卖协议书》中有约定。关于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，本案三原告与被告之间无合同关系，原购房者与被告签订的合同条款并不当然适用于三原告，原告的请求无事实和法律依据，故对原告要求被告支付违约金的请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告乾合食品公司于本判决生效后十五日内向土地行政主管部门申请登记原告杨定理、罗映坤、杨红波所有的位于普洱市思茅区房屋的土地使用权证。二、驳回原告杨定理、罗映坤、杨红波的其他诉讼请求。案件受理费120.00元，由被告乾合食品公司承担。二审期间双方未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，二审予以确认。二审另查明：2001年，思茅市食品公司进行股份合作制改制，市土地管理部门以零资产、不收取土地出让金的方式处置食品公司的四宗土地。2009年3月2日，乾合食品公司取得普国用（2009）第00110号土地使用权证，其中出让土地为411平方米；划拨土地为3225.36平方米。已扣除职工房改房占地面积704.48平方米，本案房屋项下土地在该证划拨土地范围内。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条明确规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”依据查明的事实证实，1997年6月18日本案双方当事人鉴订公有住房买卖合同，合同约定原思茅市食品公司按95年成本价以555.50元／平方米出售公有住房，对双方的其它权利义务亦作了规定，双方均在合同上签字盖章，所签合同不违反法律规定合法有效。同年7月30日被上诉人取得市建设局颁发的房屋所有权证，该证清楚载明房屋为房改售房。后因土地证办理问题，改制后的思茅昶荣食品公司专门讨论作出决定并书面答复被上诉人，承诺如未取得新建房屋审批手续，公司在2-3年内给各户办理土地证手续。后因多种原因重新建新房进行置换的方案未得到落实。对此，2015年3月13日市国土资源局正式行文，涉及本案的土地证办理问题，应该由乾合食品公司统一向土地行政主管部门申请登记。依据乾合食品公司取得普国用（2009）第00110号土地使用权证证实，争议房屋土地虽然在划拨土地范围内，上诉人也负有为被上诉人向土地行政主管部门申请办理土地使用权证的义务。上诉人认为房屋系集资房、还拖欠房款、未交土地出让金等的上诉理由,与本案无直接联系,亦不属于本案审理的范围。一审法院依据法律规定及云南省城镇职工住房管理相关政策,作出的判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，乾合食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120.00元，由上诉人乾合食品公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向思茅区人民法院申请执行。审判长  张光州审判员  杜绍斌审判员  张相云二〇一六年八月二十二日书记员  李馨珂