广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8031号上诉人（原审原告）：许旭明，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：王志卫，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：张庆忠。委托代理人：江时攀、陈峰早，系该司职员。上诉人许旭明因与被上诉人广东省信托房产开发公司（以下简称信托公司）商品房预售合同纠纷一案��不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1992年11月28日，许旭明（购房人/甲方）与信托公司（售房单位/乙方）签订了《住宅商品房购售合同》，约定：甲方预购乙方所建的位于广州市天河区林和路自编海棠阁东梯座单元房号13F（以下简称涉案房屋）；每平方米为5680元，总房款为417878元（交房时按竣工核实的建筑面积多退少补），9折实付376090.2元；甲方于签订合约10天内付清房屋价款总值的100%；乙方在收到甲方全部购房款后应于1997年3月30日完成上述楼宇的土建及室内水电安装工程，待供水、供电部门接通室外水电后，即把上述住宅交付给甲方使用；楼房移交甲方使用之日起，房地产税、土地使用费等费用均由甲方自付；甲方未领到广州���房管局填发的“房屋所有权证”前，所购房屋不得出卖、转让或改名，甲方领取“房屋所有权证”的手续及费用按照广州市房管局的有关规定办理；等内容。《住宅商品房购售合同》签订后，许旭明向信托公司支付全额购房款376090.2元。1997年9月17日，信托公司向许旭明开具发票，确认收到涉案房屋款项376090.2元。1997年9月17日，许旭明与信托公司签订《协议书》，内容为：许旭明、信托公司双方同意许旭明先行办理房屋入住手续，并同意许旭明日后按办理产权时核定的产权面积，以原合同单价与信托公司结算，多退少补。一审庭审时，许旭明确认涉案房屋一直由其使用。2013年11月15日，许旭明委托律师向信托公司邮寄《律师函》，要求信托公司为其办理涉案房屋的房地产权证并支付逾期办证违约金。上述《律师函》于2013年11月18日被签���。2014年4月16日，许旭明以信托公司仍未为许旭明办妥房地产权证为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、信托公司协助许旭明办理广州市天河区林和路自编海棠阁东梯座单元房号：13F（即广州市天河区林和东路122号1306房）的产权过户及登记手续；2、信托公司向许旭明支付逾期办证违约金（自2011年11月13日起计至取得房地产权证之日止，每日按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，暂计至2014年4月16日为49643元）；3、信托公司承担本案诉讼费用。信托公司一审未到庭答辩。另，许旭明表示由于涉案房屋的实测面积大于《住宅商品房购售合同》约定的建筑面积，故其需向信托公司支付超面积款，并为此提交了涉案房屋的《房地产分户图》《收据》《中国民生银行支付业务回单》等证据证明其已向信托公司支付了涉案房屋的超面���款35017元。《房地产分户图》显示涉案房屋的建筑面积为80.4217平方米；《收据》载明信托公司于2014年1月23日向许旭明收取了涉案房屋的超面积款35017元；《中国民生银行支付业务回单》显示许旭明于2014年1月13日向信托公司支付了涉案房屋的超面积款35017元。一审审理过程中，原审法院向广州市国土资源和规划委员会发函查询涉案房屋的产权情况。2016年2月6日，广州市国土资源和规划委员会函复原审法院称：暂无广州市天河区林和路自编海棠阁东梯13F房的预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息；天河区林和东路122号1306房所在项目已以广东省信托房产开发公司名义以2004登记49645号办理产权登记，登记地址为天河区林和东路122号，124号，126号（不含122号905、906房），暂无天河区林和东路122号1306房查封、抵押、转移登记信息。上述信息核查时间为2016年1��20日。此外，许旭明虽主张要求信托公司支付逾期办证违约金，但《住宅商品房购售合同》并无关于信托公司逾期办理涉案房屋产权证需承担违约责任的约定，许旭明亦未能提交其他证据证明原、信托公司之间有关于信托公司逾期办证需承担违约责任的约定。原审法院认为：许旭明与信托公司签订的《住宅商品房购售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。许旭明作为购房人，已经依约支付了全额房款，履行了合同义务。信托公司作为涉案房屋所在小区的建设单位及实际出卖人，负有向作为买受人的许旭明交付房屋并转移房屋所有权即协同办理产权过户和房地产登记手续的义务。《住宅商品房购售合同》未约定具体办理房地产权证的期限，信托公司应当在涉案房屋交付使用之后的合理期限内协同许旭明办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，现涉案房屋已经交付使用，但信托公司至今尚未协同许旭明办理上述事宜，故许旭明起诉要求信托公司为其办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续并无不妥，原审法院予以支持。另，许旭明虽主张要求信托公司支付逾期办证违约金，但《住宅商品房购售合同》并无关于信托公司逾期办理涉案房屋产权证需承担违约责任的约定，许旭明亦未能提交其他证据证明其与信托公司之间有关于信托公司逾期办证需承担违约责任的约定，故对许旭明该项诉讼请求，原审法院不予支持。信托公司经原审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第���十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、广东省信托房产开发公司于本判决生效之日起10日内，协同许旭明办理广州市天河区林和路自编海棠阁东梯座单元房号13F（现地址：广州市天河区林和东路122号1306房）的产权过户及房地产登记手续；二、驳回许旭明的其他诉讼请求。一审受理费1040元，由许旭明负担940元，广东省信托房产开发公司负担100元。判后，上诉人许旭明不服原审判决，向本院提起上诉称:依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定的规定，一审法院以《住宅商品房购售合同》并无关于信托公司逾期办理涉案房屋产权证需承担责任的约定为由，驳回要求判令信托公司支付逾期办证违约金的诉讼请求明显不符合法律规定。涉案《住宅商���房房购售合同》并没有关于逾期办证的特殊约定，信托公司理应承担违约责任。广州中院关于《预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第八条规定也有相应规定，信托公司应当向我方支付涉案房屋的逾期办证违约金。我方要求信托公司以人民银行同期逾期贷款利率标准计算并支付逾期办证违约金符合法律规定，综上所述，我方上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判信托公司向我方支付逾期办证违约金（自2011年11月13日起计至取得产权证之日止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算，其中2011年11月13日至2014年1月12日止本金按376,090.20元计算，2014年1月13日至取得产权证之日本金按411,107.2元人民币计算）。2.信托公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人信托公司答辩称：我方同意一审判决，原审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国城市房地产���理法》的规定，该法施行后的商品房买卖才适用该法，该法实行前商品房买卖行为适用《最高人民法院》，本案发生在房地产管理法实行之前，应当适用当前的法律法规，以及当时的法律法规，不适用司法解释。许旭明的主张没有法律依据，原审法院适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院认为：本案二审双方争议的焦点是信托公司是否应当向许旭明支付逾期办证违约金。由于许旭明与信托公司签订的《住宅商品房购售合同》并未对此进行约定，而该合同签订的时间是在1992年11月28日，即在《中华人民共和国城市房地产管理法》公布和施行之前，因此，根据相关法律法规和司法解释的规定，本案案涉房屋的房屋买卖诸关系应当适用当时的法律、法规及《最高人民��院》的条款进行处理，故本案中有关违约金诉请亦应适用上述法律法规，许旭明上诉主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》并请求判令信托公司按上述法规和司法解释的规定支付违约金，缺乏法律及合同依据，原审法院驳回许旭明该诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人许旭明的上诉理由不能成立，本院不予支持；审查原审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费940元，由上诉人许旭明负担。本判决为终审判决。审判��长梁淑敏代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年八月九日书 记 员 麦倩文郑诗韵