山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0213民初1606号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：向云，职务董事长。委托诉讼代理人：宋晓娜，女，汉族，北京万科物业服务有限公司生态城服务中心管家系统负责人，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘红美，北京万科物业服务有限公司青岛分公司法务。被告：孙少斌。原告北京万科物业服务有限公司为与被告孙少斌物业服务合同纠纷一案,于2016年4月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员刘海伟独任审判，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告北京万科物业服务有限公司的委托代理人宋晓娜、刘红美，被告孙少斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京万科物业服务有限公司诉称，被告购买了位于山东省青岛市李沧区181号万科生态城宽岸小区4号楼3001房产，并于2014年1月1日办理了入住手续。原告是依法为其提供物业服务的企业。现原告已经依法履行了前期物业合同约定的义务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费，现被告已拖欠原告2015年1月1日至2016年3月31日物业服务费共计3456.9元。根据《物业管理条例》第二章第七条第五款的规定，按时交纳物业服务费用是业主的法定义务，而原告与被告所购房产之开发建设单位签订的《前期物业服务合同》第四章第14条也约定：物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向物业管理企业交纳当季的物业服务费用。逾期未交纳物业服务费用，被告按照每逾期一日按欠费总额，按照每逾期一日按欠费总额的千分之三向原告支付违约金。被告的行为，已经严重侵害了原告的权利，为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、被告支付原告自2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费3456.9元；2、被告支付原告违约金1680.05元；前2项请求金额共计5136.95元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告孙少斌辩称，我是青岛市李沧区181号万科生态城宽岸小区4号楼3001户的业主，自2015年1月1日至2016年3月31日的物业服务费未交属实。拒交物业费原因为：1、原告万科物业在未经得本楼业主同意的情况下，擅自允许通信公司在楼顶安装经过伪装的通信发射装置。2、我就该事件多次联系原告万科物业协商解决，万科物业称，为了满足小区内业主通信需求必须安装该设备。经我了解，不符合事实，在未安装该设备之前，通信信号一直良好。3、经我了解，该设备是通信公司与原告物业公司协商一致，通过租赁房顶的形式进行安装，对此，物业公司未公示与设备安装单位的租赁房顶协议。根据物权法的规定，物业公司侵犯了我作为业主的合法权益，我以不交纳物业费的方式，要求物业公司尽快拆除通信设备，只有物业公司拆除了该通信基站，我立即交清物业费，否则我拒绝交纳。经审理查明，2011年12月10日，被告与青岛万科置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买青岛万科置业有限公司开发的青岛市李沧区181号万科生态城1.3.1期4号楼3001户住宅（即青岛市李沧区181号万科生态城宽岸小区4号楼3001户），合同附件中约定了相关物业服务的内容：1.万科生态城前期物业服务企业为原告北京万科物业服务有限公司，合同期限自2011年11月1日起；物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，1.3期4号楼住宅的物业费为2.59元/月.平方米（建筑面积），（含0.4元/月.平方米电梯运行费）；业主应自房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向原告缴纳当期的物业服务费，在下季首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向原告支付违约金；物业的经营与管理中约定，本物业管理区域内的业主共有的停车位、物业共用部分、物业共用设施设备委托原告经营。被告依《青岛市商品房预售合同》接收房屋后，原被告双方确认被告房屋的实际建筑面积为88.98平方米，被告已向原告交纳自接收房屋之日起至2014年12月31日的物业服务费。被告于2014年12月6日发现其所在楼座的楼顶安装了中国联通公司的通信基站，要求原告拆除未果，并拒绝交纳自2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费计3456.29元（88.98平方米×2.59元×15月）。原告提交检测报告一份，称，原告同意联通公司安装此通信基站是为了小区业主在电梯、地下车库等没有通信信号的地方能够通信正常使用，通信基站的实际所有人联通公司于2015年3月25日申请检测的检测报告显示，被告所在楼座上的通信基站是符合国家相关标准的；原告并提交万科生态城2016年第一季度物业服务的财务报告一份、共有部分经营收益分成情况表一份，用以证明发射基站系在公共部位设立，物业公司有权依照物业合同的规定接受甲方的委托进行经营且相关经营收入均100%纳入物业服务成本，该收入属于全体业主所有。原告的行为并未侵害被告的利益。被告提交拍摄于2014年12月6日的照片三张，证明原告在其不知情的情况下将通信发射站伪装成通气管的样子安装在其所居住的楼座楼顶。并称，基站是在2014年安装的，按照常理应该先检测再安装，不应于2015年3月才进行检测；检测报告中显示的检测距离为50米，其住在30楼上，离基站的距离小于50米；检测报告中没有说明通信基站可以建设在住宅楼顶。物业公司在业主没有同意的情况下允许联通公司安装通信基站，侵犯业主的合法权益。上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、检测报告、财务报告、共有部分经营收益分成情况表，被告提交的照片及原被告陈述笔录在卷佐证。本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与建设单位-案外人青岛万科置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》中对前期物业管理的约定有效；原、被告间的物业服务合同关系成立并合法有效。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告应依约支付物业服务费。原告主张被告支付欠付的物业服务费，合法有据，本院予以支持。被告认为原告未经其同意于楼顶安装通信基站，侵害其合法权益，该事实主张与本案争议的物业服务合同关系非同一法律关系，被告可以另行主张权利，其以此事由抗辩并拒绝交纳物业服务费，无合同及法律依据，故本院对被告所持抗辩意见，不予采信。在前期物业服务协议中虽有逾期支付物业服务费应支付违约金的约定，但是本案中根据被告提供的相关证据表明，原告提供的物业服务存在不完善的情形，业主并非恶意拖欠物业服务费，而是采取该种方式督促物业企业提高服务质量和水平，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告孙少斌于本判决生效之日起10日内向原告北京万科物业服务有限公司支付青岛市李沧区181号万科生态城宽岸小区4号楼3001户住宅自2015年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费3456.9元。二、驳回原告北京万科物业服务有限公司对被告孙少斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担。被告孙少斌于本判决生效之日起10日内直接支付原告北京万科物业服务有限公司25元。本判决为终审判决。审判员  刘海伟二〇一六年八月二十日书记员  宫艺榕