成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0191民初2426号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市成都高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 主要负责人杨敏，分公司经理。 委托诉讼代理人：刘馨遥，四川新开元律师事务所律师。 被告：翁养青，女，汉族，1984年1月2日出生，住福建省莆田市荔城区。 原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）与被告翁养青物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员李黎独任审判。因被告翁养青下落不明，依法对其进行公告送达，本案转为适用普通程序，由本院审判员徐永红担任审判长，与人民陪审员张荣、人民陪审员周开玉组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司的委托诉讼代理人刘馨遥到庭参加诉讼。被告翁养青经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、被告翁养青向原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司支付2015年1月至2015年12月期间的物业服务费2695.20元及截止2015年12月14日产生的违约金1126.18元（按日以未交费用的0.05%计算）；被告翁养青应向原告支付的其余拖欠物业费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、被告翁养青承担原告因本案支出的律师费2000元。事实和理由：被告翁养青系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇汇智园商品房13栋1单元13层×号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2015年1月至2015年12月期间的物业服务费，经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。 被告翁养青未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。 经审理查明，2010年7月1日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与案涉房屋开发商和记黄埔地产（成都）有限公司（甲方）签订《南城都汇3A期（汇馨园）前期物业服务合同》，主要约定：乙方对甲方开发的南城都汇住宅小区3A期提供前期物业服务。物业服务费2.5元/月/平方米，按照物业单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取；在业主办理其单位交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取三个月的首期物业管理费。物业服务费除首期外，以后按月交纳，业主应在每个月的第一天之前向乙方履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳。合同第三十四条约定：“如乙方(即家利物业管理[重庆]有限公司）在成都注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签订变更协议”。 2011年5月24日，被告翁养青（买受人）与和记黄埔地产（成都）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由翁养青购买和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇3A期13栋1单元13楼1304号、建筑面积为89.84平方米的房屋，总价款748000元。该《商品房买卖合同》及《补充协议》与本案有关的主要内容还有：1、出卖人在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；2、由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担；3、出卖人依法选聘的物业管理企业为：家利物业管理（重庆）有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.5元/月/平方米（建筑面积）；4、买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；5、依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式，按照双方在买卖合同及补充协议中列明的通讯地址发出；挂号信件或特快专递，发出日后的第七日视为送达。 2011年5月24日，被告翁养青签署《南城都汇3A期（汇馨园）业主临时管理规约》。“临时管理规约”第五章第（四）条第7款约定，各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业服务费予物业服务企业，并于以后每个月的第一个日历天之前向物业服务企业预缴下一个月的物业服务费。不论是否占用其单元，各业主须负担其单元之100％物业服务费；第（六）条第1款约定，任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳。 案涉房屋已经交付给被告。原告成都分公司提交的业主缴付物业服务费的《收款收据》显示，2014年7月26日，被告翁养青一次性补齐了2014年7月26日以前欠付的物业服务费6498.91元，收据上载明2014年7月26日前欠付物业服务费的违约金数额为0。翁养青在此收据上的缴款人处签字确认。 2015年4月18日，原告按照被告在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址：“成都市肖家河一巷10号2栋×单元×号彭宗燕”，向被告翁养青邮寄《催款函》，要求被告支付2015年1月至4月期间的物业服务费898.4元，以及2012年8月至2015年3月期间被告延期支付物管服务费产生的违约金935.05元，合计1833.45元。 2015年7月27日，原告再次向被告预留地址邮寄《催款函》，要求被告支付2015年1月至7月期间的物业服务费1572.2元及2012年8月至2015年6月期间被告延期支付物管服务费产生的违约金976.92元，合计2549.12元。 另查明，截至2015年12月31日，被告共计拖欠原告2015年度的物业服务费2695.2元。庭审中，原告家利物业成都分公司向本院陈述，本案中家利物业成都分公司主张的费用共计三个部分，第一部分费用为欠付2015年度的物业服务费，金额2695.2元；第二部分费用为欠付物业服务费产生的违约金，分为两段计算：第一部分为2012年8月至2014年7月26日前欠付物业服务费产生的违约金，另一部分是2015年1月1日至2015年12月31日欠付物业服务费产生的违约金；第三部分费用为追索物业服务费及违约金产生的律师费2000元。 原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司于2005年8月18日由家利物业管理（重庆）有限公司依法设立，并实际承担了上述合同项下物业服务义务。 2015年11月27日，原告家利物业成都分公司与四川新开元律师事务所签订《委托代理合同》，约定甲方四川新开元律师事务所接受乙方原告家利物业成都分公司的委托，指派谭焱、刘馨遥等律师担任乙方家利物业成都分公司的代理人，办理与南城都汇、彩叠园小区业主物业管理合同纠纷、催收物业服务费事务。该《委托代理合同》约定，“欠缴物业费的律师函和诉讼，1、实行打包价，每年叁万陆千元人民币……；2、上述打包价的工作量含六件追讨物业费诉讼案一审、律师函不计量；3、诉讼案件超过六件的按照每件贰仟元人民币计算”。原告家利物业成都分公司支付给四川新开元律师事务律师费36000元。 以上事实，有原告在庭审中的陈述、《南城都汇3A期（汇馨园）前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《南城都汇3A期（汇馨园）业主临时管理规约》、翁养青签字确认的物业服务费《收款收据》3页、全一快递寄件单2份、《催款函》2份、《委托代理合同》、收取律师费的《四川增值税普通发票》4份等证据材料在卷佐证。上述证据，经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和出卖人签订的《南城都汇3A期（汇馨园）前期物业服务合同》，被告与出卖人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及被告签署的《南城都汇3A期（汇馨园）业主临时管理规约》等，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有拘束力。被告在签订购房合同时，不仅认可物业服务公司与出卖人签订的前期物业服务合同，还签署《南城都汇2B期业主临时管理规约》，上述合同明确约定物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。原告系家利物业管理（重庆）有限公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利物业管理（重庆）有限公司在案涉合同项下的权利义务。根据上述合同约定，被告作为案涉房屋业主，应按其确定的时间向原告缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。故现原告依据《南城都汇3A期（汇馨园）前期物业服务合同》、《南城都汇3A期（汇馨园）业主临时管理规约》中约定的物业服务费收费标准和违约责任，要求被告履行相应支付义务中合理部分的诉讼请求成立，本院予以支持。其中2012年8月至2014年7月26日前欠付物业服务费产生的违约金，因2014年7月26日翁养青在向原告家利物业成都分公司支付欠付的物业服务费时，原告并未向翁养青追收违约金，且在《收款收据》上明确载明截止2014年7月26日翁养青欠付的物业服务费金额是6498.91元、违约金未0元。故，时隔一年多后，原告又主张翁养青应支付2014年7月26日前延期支付物业服务费产生的违约金，与2014年7月26日收取欠付物业服务费时的客观情况相悖，重新就该部分已经明示为“0”的违约金进行收取的理由不足，本院不予支持。对于原告要求被告支付因本案产生的律师费的请求，在《南城都汇3A期（汇馨园）业主临时管理规约》第（六）条第1款进行了约定，约定任何业主未能按时支付物业服务费及其他任何款项，物业服务企业均有权追讨欠付的费用并要求业主承担追讨产生的行政及法律费用，原告要求被告支付律师费2000元的请求符合约定，事实依据充分，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告翁养青于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司支付2015年1月至2015年12月的物业服务费2695.2元； 二、被告翁养青于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司支付延期支付物业服务费2695.2元产生的违约金，违约金以每月应交的物业服务费224.6元为基数，从2015年2月开始计算至本金付清之日止，按照每日未缴纳累计费用的0.05%计算； 三、被告翁养青于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司支付律师费2000元； 四、驳回原告家利物业管理(重庆)有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，公告费300元，由被告翁养青承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐永红 人民陪审员  于振华 人民陪审员  周开玉 二〇一六年八月十六日 书 记 员  王炼石