江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3957号上诉人（原审原告）：王伟，男，1950年2月16日生，汉族。委托诉讼代理人：刘希祥，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。法定代表人：徐淮舟，该局局长。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼建房交通局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王伟及其委托诉讼代理人刘希祥，被上诉人鼓楼建房交通局的委托诉讼代理人邵士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。一、被上诉人鼓楼区建房交通局违约应承担过错责任。1.被上诉人没有对套型图上的备注内容向上诉人尽到充分的提示和明确说明义务，该备注内容不产生效力。补偿协议附件中安置的房源系反复使用的格式条款，备注的内容为粗黑体，说明被上诉人清楚的认识到该段文字是免责条款，但被上诉人在签订合同时并没有向上诉人解释该套型图是否会发生变更，发生何种变更，以及如何解决的问题。被上诉人没有尽到充分的提示和明确说明义务，该备注内容不产生效力。2.案涉房屋规划部门核准套型与实际交付套型虽然一致为二室二厅，但不是被上诉人免责的理由。城市规划管理部门与安置房建设单位是管理和被管理的行政关系，并不约束上诉人，上诉人并非规划部门的行政相对人。所以规划部门核准的套型并不必然为上诉人无条件接受。3.上诉人与被上诉人协议签订的时间与安置房屋的开工时间、建设工程规划许可证的时间无关。被上诉人从未告知上诉人工程开工、规划审批事项，上诉人一直认为签约时的套型图已经过审批，不知道协议所附套型图并未通过规划审批。而且该套型图上安置房屋格局、功能，开间进深尺寸、面积等均作了详细标识，上诉人在签订协议时有理由相信被上诉人提供的套型图是真实有效的，不存在发生更改的可能。所以被上诉人隐瞒事实存在欺诈，应承担过错责任。4.被上诉人在房屋交付前并没有向上诉人告知户型图发生重大改变的事实，根本违约，违反诚实信用原则。涉案房屋少了一个飘窗，给房屋通风采光以及使用面积等居住价值带来损失。户型由三室二厅改为二室二厅，虽然交付后采取了补救措施，但该措施不足以免除被上诉人的赔偿责任。由于中间卧室与卫生间隔墙为承重墙，造成无法按照原户型图位置开门，迫使上诉人在卧室与客厅墙上开门，导致中间卧室使用人如厕不便。由于飘窗改为平窗导致上诉人缺少一个空调机位，由此造成上诉人需安装空调架产生额外费用500元。5.补偿协议中的套型平面图是被上诉人履行义务的重要内容，是判断被上诉人是否存在违约的重要依据。一审法院并未对被上诉人更改户型等违约问题作详细调查。二、一审法院认定事实不清，其作出的判决结果所依据的法律规定必然存在错误。鼓楼区建房交通局辩称，2010年12月份双方签订的补偿协议中的房屋平面图仅是草图，在图纸下方明确注明套型以实际为准。涉案协议中并未约定房屋套型变更后，被上诉人必须告知上诉人，或必须以草图为准交付涉案房屋。现涉案房屋的套型与规划部门核准的套型是一致的，因此被上诉人不存在过错及违约行为。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：鼓楼区建房交通局鼓楼区建房交通局赔偿王伟擅自改变户型造成的损失15000元，未预留空调外机位造成的损失500元，减少飘窗造成的损失2000元，合计17500元。一审法院认定事实：原坐落于南京市鼓楼区湖南路28号602室房屋（建筑面积为65.76平方米，以下简称602室房屋）登记的所有权人为王伟。因602室房屋拆迁，王伟（乙方）与鼓楼区建房交通局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2010年12月23日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》，协议约定：甲方经宁拆许字[2010]第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2011年2月10日，在鼓楼区××05地块，委托鼓房拆迁公司，实施湖南路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为602室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为991596元；甲方应当以双方约定的划拨方式支付补助费用合计244611元；乙方同意于2010年12月31日，将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号6幢708室，建筑面积为97.26平方米的房屋，实行产权调换；甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续；王伟的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换本市鼓楼区钟阜路29号6幢708室的房屋，价值相等不结算差价；附件4中约定了调换房屋的基本情况，用途为住宅，套型平面图显示房屋为三室二厅。套型平面图备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准。南京市鼓楼区钟阜路29号6号楼开工时间为2012年6月。2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。2013年12月下旬，鼓楼区建房交通局通知王伟接收房屋。王伟接收房屋后发现房屋存在户型与约定不符，6.6平方米卧室东侧的飘窗现为平窗。卧室飘窗改为平窗后，导致缺少一个室外空调机位。此后，王伟通过多种途径反映上述问题，但始终未能得到解决。一审法院认为，王伟与鼓楼区建房交通局之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。王伟与鼓楼区建房交通局在2010年12月23日签订协议时，鼓楼区建房交通局提供给王伟的户型图显示房屋为三室二厅，有两扇飘窗，但此时涉案房屋尚未开工，亦未取得规划许可证，因此协议所载套型平面图下方备注“以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准”。涉案房屋后经规划部门核准的套型为二室二厅，有一扇飘窗，现鼓楼区建房交通局交付的套型为二室二厅，有一扇飘窗，所交付的房屋套型与双方协议中关于房屋套型备注部分的约定相符。空调机位亦是由于套型发生变化所产生的问题，交付的房屋空调机位与套型相符，现王伟认为缺少空调机位是由于改变房屋现有格局而需要增加空调机位造成的。综上，鼓楼区建房交通局实际交付的房屋套型符合协议中关于房屋套型备注部分的约定，并无不当，王伟因套型不符主张赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王伟的诉讼请求。一审案件受理费238元，减半收取119元，由王伟负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王伟与被上诉人鼓楼区建房交通局签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行；该补偿协议所附的套型平面图系合同附件，所约定内容对双方当事人具有法律约束力。该平面图备注明确载明，套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准，表明王伟与鼓楼区建房交通局签约时安置房套型尚未最终确认，最终的套型可能与约定不符，故王伟以鼓楼区建房交通局交付的房屋与约定不符为由主张鼓楼区建房交通局违约，依据不足；但房屋套型是合同的重要内容，足以影响业主对房屋的选择，鼓楼区建房交通局在规划审批后明知套型发生重大改变，应当及时告知王伟，王伟有权选择是否继续履行原合同。鼓楼区建房交通局未履行告知义务，违反合同附随义务，应当构成违约，王伟据此要求鼓楼区赔偿其损失，有事实和法律依据，本院予以支持。王伟另主张未预留空调外机位及减少飘窗给其造成的损失，均系设计规划变更引起，可参照套型变更情况一并考虑。综合上述变更致案涉房屋使用功能、面积上所受的影响，本院酌定鼓楼区建房交通局赔偿王伟11000元。王伟于2013年12月底接收涉案房屋后，曾于2015年12月间就户型不符等问题向政风热线、住建行政部门反映情况，寻求解决途径，其行为应当认为是向有关单位提出了保护民事权利的要求，可以导致诉讼时效的中断。在通过上述途径未能解决问题后，王伟于2016年3月向南京市鼓楼区人民法院起诉主张权利，并未超过诉讼时效。鼓楼区建房交通局认为王伟的起诉已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初2057号民事判决；二、南京市鼓楼区建设房产和交通局于判决生效之日起十日内一次性赔偿王伟11000元；三、驳回王伟其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取119元，由王伟负担51元，南京市鼓楼区建设房产和交通局负担68元；二审案件受理费238元，由王伟负担102元，南京市鼓楼区建设房产和交通局负担136元。本判决为终审判决。审 判 长  夏海南代理审判员  刘 凡代理审判员  白文虎二〇一六年八月三日书 记 员  孙雪松