辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终206号上诉人（原审被告）：马雪峰，女，1968年12月26日出生，满族，退休工人，住兴城市。被上诉人（原审原告）：王凤茹，女，1960年5月21日出生，汉族，个体，住兴城市。委托诉讼代理人：于天浩，辽宁斯特律师事务所律师。上诉人马雪峰因与被上诉人王凤茹合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2537号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马雪峰上诉请求：1、撤销兴城市人民法院(2020)辽1481民初2537号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审理经过：王凤茹一审诉求马雪峰赔偿因违约给王凤茹带来的损失61000元。理由是马雪峰与王凤茹在2019年5月21日签订《门市房租赁协议》，王凤茹租用马雪峰在兴城市安居路宸兴园小区一号楼门市房从事餐饮经营，租期从2019年7月1日至2020年7月20日，租金年陆万元，租赁期间采暖费由王凤茹负责。时至取暖期，供热公司以王凤茹所租之房没交入网费为由，不对王凤茹供暖，王凤茹找马雪峰协商没有解决，遂起诉至法院。一审法院认定的主要事实概括为，因马雪峰出租的房屋未能安装外网供暖设施，王凤茹用空调取暖，是马雪峰违约应承担王凤茹的损失。经与马雪峰协商未果。马雪峰称该小区都未取暖，不是其能解决或必须要解决的问题，故不违约。王凤茹用空调取暖增加了成本，王凤茹的儿子曾与马雪峰商量时，马雪峰曾说过给15000元，因王凤茹要5个月的损失未达成和解。法院认为马雪峰没否认有损失，曾说过给15000元，冬季空调取暖增加了经济成本，判决马雪峰给20000元损失。二、一审认定事实错误：1、认定王凤茹未尽告知义务错误，一审判决书认为“被告房屋未接通外网供暖管道，其未向原告尽告知义务，应视为违约，应承担违约责任，对原告造成经济损失，合理部分被告应予以赔偿。”上述认为未尽告知义务，应视为违约，并予以赔偿的认定既无事实依据，更无法律依据。从事实上说，本案的“未接通外网供暖管道”是众所周知的；马雪峰与王凤茹在商谈租赁合同时马雪峰特意告知了王凤茹；供暖的方式是多种方法的(不必赘述)；外网供不供暖对经营没有影响，也不会因此造成王凤茹的损失。从法理上讲，未告知在本案中不成义务，判决视为违约错误。2、马雪峰与王凤茹的儿子谈话不是本案判决可依据的事实，一审判决以马雪峰跟王凤茹的儿子的电话内容作为判决的依据是错误的，王凤茹当时只是考虑不伤和气，并且如当时王凤茹退房，也不影响马雪峰的再出租，双方均有利，由于王凤茹表示继续经营，甚至合同到期后还占有马雪峰的房屋，对此马雪峰一再让步。法院将马雪峰的让步作为判决的依据不妥。3、本案王凤茹的损失与马雪峰无关，今年疫情对我国各行业都造成了影响和损失，该客观情况人所共享，其不可抗因素无法排除，王凤茹因此而所享的效果由法院判决强加给马雪峰是错误的。另，王凤茹多占马房屋1个月；王凤茹使用水电所欠费用；疫情造成王凤茹损失因素等都是本案应涉及而未涉及的，一审判决没有客观涉及当属错误，所以请二审审理时须涉及。综上所述，一审判决认定事实不清，适用证据不准确，请求法院判如上诉所请。王凤茹答辩称，一审判决正确，应予维持。王凤茹向一审法院起诉请求：1.请求判令马雪峰赔偿因其违约行为给王凤茹带来的经济损失61000.00元；2.本案诉讼费由马雪峰负担。事实和理由：王凤茹于2019年5月21日与马雪峰签订《门市房租赁协议》，约定位于兴城市安居路宸兴园小区一号楼门市房租给王凤茹从事餐饮业务，租金每年陆万元，租赁期间为：2019年7月1日至2020年7月20日。协议中双方约定，租赁期间的采暖费由王凤茹负担。但王凤茹在该冬季缴纳采暖费时，供热公司以该门市房未缴纳入网费为由拒绝王凤茹缴纳采暖费，王凤茹多次因此找到马雪峰协商处理，马雪峰多次应付王凤茹，答应处理此事，保障冬季及时供暖。但截至起诉前不仅冬季无供暖，且赔偿数额未与王凤茹达成和解。王凤茹为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。一审法院查明的事实：王凤茹与马雪峰经过协商，双方于2019年5月21日共同签订《门市房租赁协议》一份，约定：一、甲方（马雪峰）将坐落在安居路宸兴园小区一号楼门市租给乙方（王凤茹）使用。二、租赁期限：租赁期限为自2019年7月1日至2020年7月20日，在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。三、租赁价格及付款方式：租金每年陆万员整，三年房租不变，上打租。租金不得拖欠，提前2月交下次房租，逾期不交自动解除合同。四、租赁期间由乙方负责采暖费、物业费、水电费、卫生费、土地费，以及房屋租赁税和营业有关的一切费用，甲方概不负责。五、租赁期间，乙方可根据需要对房屋进行装修，但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。如需改变，必须经物业管理人员和甲方同意后方可改造，否则造成经济损失，乙方要按照实际损失进行赔偿。如果乙方不再续租，提前2月告知甲方，并将房屋恢复原样，否则余下2月房租不予退还。落款甲方处由马雪峰签名并捺印，乙方处由王凤茹签名并捺印。合同签订后，王凤茹对承租的房屋进行了装修，支付装修费12540.00元。之后，王凤茹利用该房屋从事餐饮经营。本案双方争议的焦点问题是，王凤茹在冬季经营过程中，因马雪峰出租的房屋未能安装外网供暖设施，故其使用空调取暖。王凤茹认为马雪峰存在违约行为，应承担违约责任，赔偿其经济损失61000.00元，其中五个月的房租损失25000.00元、五个月的盈利损失30000.00元、五个月的装修材料损失6000.00元。马雪峰承认出租房屋尚未安装外网供暖设施，但辩称该栋楼房所在的小区供暖网络至今尚未完成，马雪峰本人无能力来解决供暖公司的供暖问题，在双方签订合同时，本小区没有供暖网络王凤茹是知情的，整个小区都在用电取暖，马雪峰不存在违约行为，不同意赔偿王凤茹的经济损失。从双方的陈述及提供的证据材料看，马雪峰出租的房屋确实没有安装外网供暖设施。王凤茹在冬季餐饮经营中利用空调设备供暖，增加了经济成本。但马雪峰房屋没有安装外网供暖设施，是因为所在的小区整个供暖管网尚未安装入户，致使整个小区不能使用供暖管网取暖。王凤茹提供的其和儿子李健与马雪峰通话录音资料证实，双方就王凤茹所受经济损失问题进行过磋商，当时马雪峰同意赔偿王凤茹三个月的损失15000.00元，因王凤茹要求补偿五个月的损失而未果。一审法院认为，王凤茹与马雪峰经过协商，共同签订《门市房租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约定力，双方当事人均应当按照约定履行各自义务。王凤茹承租马雪峰门市房屋用于餐饮经营，在冬季经营过程中，因该门市房屋没有接通外网供暖管道，致使王凤茹使用空调设备供暖，从而增加了经济成本。双方签订的《门市房租赁协议》约定，由王凤茹负责支付采暖费、物业费等费用，应当确认王凤茹租赁马雪峰房屋，由马雪峰提供供暖设施，王凤茹缴纳供暖费用双方是明确的。从王凤茹提供的其和儿子李健与马雪峰通话录音资料看，马雪峰并不否认因供暖设施不完备给王凤茹造成经济损失的情况，其承诺赔偿王凤茹三个月的损失费用15000.00元。因就损失赔偿数额问题双方存有争议，故未能达成和解协议。马雪峰房屋尚未接通外网供暖管道，其未向王凤茹尽告知义务，应视为其违约，应承担违约责任，对给王凤茹造成的经济损失，合理部分马雪峰应予赔偿。王凤茹主张的损失赔偿额为61000.00元，其中五个月的房租损失25000.00元、五个月的盈利损失30000.00元、五个月的装修材料损失6000.00元。虽然供暖设施不完善会影响经济收入，但导致经济收入下降的应是多方面因素，王凤茹主张的上述赔偿数额明显过高，根据本案的实际情况，马雪峰应按四个月的房屋租金赔偿王凤茹的经济损失20000.00元为宜。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条规定，判决：一、马雪峰于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿给王凤茹人民币20000.00元。二、驳回王凤茹其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588.00元（已减半收取），由王凤茹、马雪峰各负担294.00元。二审查明事实：双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以认定，双方未提交新证据。本院认为，王凤茹、马雪峰签订的《门市房租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《门市房租赁协议》的约定，王凤茹履行了合同义务，但该门市房不能采暖，对马雪峰的经营必定造成损失，原审法院酌定王凤茹赔偿马雪峰20000.00元趋于合理，本院予以支持。马雪峰的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176.00元，由马雪峰承担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二一年三月一日书记员  岳欣彤