江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2015)灌板民初字第00314号原告孙沛成，农民，住灌云县。委托代理人唐守武，江苏省震云律师事务所律师。被告张作高，农民，住灌云县。被告王红梅，农民，住灌云县。原告孙沛成与被告张作高、王红梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法由代理审判员朱锐适用简易程序，于2015年8月6日、2016年4月1日公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法转成普通程序，于2016年8月5日第三次公开开庭审理。原告孙沛成委托代理人唐守武，被告张作高、王红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙沛成诉称：2011年2月1日被告与原告协商购买原告位于灌云县××水闸东路北边的农村私有房屋及周围宅基地、小园田，并签订买卖协议一份。后因家庭其他人员不同意，引发矛盾。原告认为双方签订的房屋买卖协议，违反法律规定，系违法行为，损害了集体经济组织的权益。现原告依法诉至法院，要求依法确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，判令被告返还位于灌云县××水闸东路北边的房屋及土地，本案诉讼费用由被告承担。被告张作高、王红梅辩称：原告所述不是事实，买卖房屋是事实，我买房的时候地上没有建筑物，原先是我租原告的地，在租地期间我在该地上盖了两间小房屋，后原告找到我，说要将土地连同地上的两间房屋（要倒塌的两间边屋）一起卖给我，当时因原告儿子要结婚，原告说购房款可以分期付款，然后我与原告签订了一份协议，在我将购房款给付完毕之后又签订了一份协议；我们的户口仍在灌云县××镇普场村××号，我们家没有宅基地，只有现在购买的宅基地予以安身，我们在该地上前后投入了大约20万元。我们不同意返还土地及房屋。经审理查明：一、原告孙沛成系灌云县圩丰镇人，被告张作高、王红梅系夫妻关系，两人均是灌云县四队镇普场村人。2006年8月两被告租用原告位于灌云县圩丰镇××水闸东路北边的空地（含宅基地及小园田）用于经营沙石生意，2009年3月原告将该空地出售给被告张作高，并签订一份《卖房屋基地契约》，契约内容为：张作高购买的房屋位于灌云县××水闸东路北边，现在转让给张作高，总钱数为肆万陆仟元整，房款为二年交清，2009年上半年6月31日前交壹万元，下半年12月31日前交壹万元，2010年6月31日前交壹万元，2010年12月31日前再交壹万陆仟元，房款交清后孙沛成把房产证、土地证交给张作高。房屋面积以房产证所确认的面积为准，按照合同约定的价格据实结算……原告孙沛成与被告张作高在该协议上签字确认。2011年2月1日被告张作高将购房款全部付清，双方又签订了一份《卖房屋基地契约》，该契约与双方在2009年所签订的契约内容完全一样，原告仅在契约上方空白处增加了“收到总款46000元，肆万陆仟元，孙沛成”的字样及契约签名下方空白处简单刻画一个房屋地形的草图。原告与两被告在该契约上签字确认，之后原告将该房屋的所有权证和工程建设许可证交给了两被告。二、两被告购买该宅基地后，在宅基地上建了两间简易平房，但两被告没有将户籍从四队镇普场村迁至房屋所在地即圩丰镇，两被告在四队镇普场村仍有少量承包田。原告在圩丰镇也仅有一处宅基地，即所出售的涉案土地。两被告至今没有办理房屋变更登记手续。三、因原告依法申请对涉案土地及房屋进行评估，本案中止审理后移送本院技术部门进行鉴定评估，原被告双方共同选择江苏常地土地房地产评估有限公司作为评估机构进行评估。2016年2月22日江苏常地土地房地产评估有限公司出具房地产估价报告，其估价结果为：灌云县××水闸东路北边房产建筑面积22.19㎡，评估单价644元/㎡，评估价格14290元；建筑面积34.05㎡，评估单价537元/㎡，评估价格18285元；灌云县××水闸东路北边宅基地和小园田评估单价70元/㎡，另备注不包含宅基地价值，宅基地70元/㎡。双方共同确认涉案宅基地和小园田的面积为一亩地（约667平方米），但两被告对该评估价格有异议，两被告认为涉案房屋及土地市场价值大约为50万元。原告缴纳了评估费用2000元。上述事实，有原、被告陈述以及原告举证的身份证复印件、两份契约、村委会证明、评估报告书；被告举证的村镇房屋所有权证、工程建设许可证等证据证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告孙沛成系灌云县圩丰镇人，被告张作高、王红梅系灌云县四队镇普场村人，双方隶属于不同的集体经济组织。原告孙沛成将位于灌云县圩丰镇××水闸东××边××宅基地（××园田）××给外村村民即两被告张作高、王红梅，违反法律禁止性规定，双方签订的《卖房屋基地契约》应认定为无效合同，故对于原告孙沛成要求确认契约无效的主张，本院依法予以支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即两被告应将购买的位于灌云县圩丰镇××水闸东路北边的宅基地及后建的两间房屋和村镇房屋所有权证书、工程建设许可证返还给原告，原告返还两被告该宅基地及房屋的现金价值即两间房屋32575元（14290元+18285元）及周围宅基地和小园田46690元（667平方米×70元/平方米），共计79265元（32575元+46690元）；对于两被告提出涉案房屋及土地市场价值约500000元的抗辩主张，因其没有提供证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告孙沛成与被告王红梅、张作高于2011年2月1日所签订的《卖房屋基地契约》无效；二、被告张作高、王红梅返还原告孙沛成房屋及土地（位于灌云县圩丰镇许庄村四水闸东路北边的宅基地、小园田及后建的两间房屋）和村镇房屋所有权证书、工程建设许可证书；原告孙沛成返还被告张作高、王红梅人民币79265元。两项返还义务于本判决生效之日起十五日内同时履行。本案案件受理费1800元（原告已预缴950元，还应再补缴850元），评估费用2000元，共计3800元，由原告孙沛成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判长  陶亚明审判员  朱 锐审判员  李德龙二〇一六年八月十二日书记员  孙 琼法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三：灌云县人民法院执行账号开户名称：灌云县人民法院账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部