建平县人民法院民 事 判 决 书（2016）辽1322民初3582号原告建平添一物业有限公司。法定代表人马玉海，经理。委托代理人戴波。委托代理人李小平，辽宁辰阳律师事务所律师。被告许文伍。原告建平添一物业有限公司诉被告许文伍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理，依法由代理审判员吴晓慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建平添一物业有限公司的委托代理人戴波、李小平，被告许文伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建平添一物业有限公司诉称:被告系建平县华府天地小区一期业主，所住房屋面积为85.66平方米。原告与建平县华府天地小区一期业主委员会分别于2014年3月27日、2015年1月1日达成物业委托管理合同，约定由原告对华府天地一期小区进行物业管理，每户每平方米收费2014年度住宅0.5元，仓房及车库每月每平方米收费0.3元。2015年每月每户每平方米住宅、仓房及车库均收取物业费0.5元。逾期不交从欠费第三天起每天承担欠款部分千分之三的违约金。合同缔结生效后，原告即开始对华府天地一期小区进行物业管理。从2014年4月至2015年12月被告拖欠原告物业服务费899.43元，原告多次催要，被告始终未给付。现诉至法院，要求被告立即支付拖欠原告的2014年4月至2015年12月期间的物业服务费899.43元及日千分之三的违约金，诉讼费用被告承担。被告许文伍辩称：本人认为本案诉讼主体不清，缺乏事实依据，理由如下，本人自2009年11月入住小区以来，从未与原告签署任何形式的物业合同协议，因此本人不是原告出具合同的当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系。签署物业合同的主体双方是华府天地一期业主委员会和添一服务有限公司，接受物业服务和交纳服务费的是业主，那么物业费应该是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主的，根据《合同法》规定，既然原告是业主委员会擅自做主聘请的，那么业主委员会与原告签订的合同的理由当然不能约束业主，单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体，因此将我作为被告起诉毫无法律依据。根据中华人民共和国国务院379号文件《物业管理条例》、以下简称条例的第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业费的业主委员会应当督促期限缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，原告在没有履行华府天地一期业主委员会催缴程序的前置下起诉本人，缺乏法律依据。第二章第十五条第三款规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业，履行物业符合合同。”既然业主委员会代表全体业主签署了物业管理合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行义务中，只有业主委员会才能真正有效监督，监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在问题，也就是说业主委员会是物业服务企业，服务质量验收的责任人，原告之所以无视条例第六十七条的存在，无视业主委员会存在的作用，绕过业主委员会，对合同履行的监督直接起诉业主，是认为绝大多数业主无视服务质量的验收责任人，在举证方面处于弱势地位，这便于原告投机的机会，他们希望靠回避质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费，综上，本人认为原告的起诉没有任何依据，请求依法驳回原告的起诉。另外，华府天地委员会是2014年3月成立，添一物业于2014年1月1日进入小区，没人和物业签署任意形式上的合同。原告违反了公约所规定的占用改变，损坏小区公共场所，小区内消防通道，在原告的管理期间，曾多次被改为停车位出租，如紧急事故发生，原告应承担所需责任。2014年7月，本人家阳台到雨季渗水，至今南卧室墙体渗水导致室内墙面发霉、长绿毛，本人多次同物业交涉，要求其管理，但是原告一直推脱并回避。我家住在5号楼2单元6楼，每年雨季下雨出门在单元楼口门前积水10毫米，每到出门淌水走过，影响居民正常生活。经审理查明，被告许文伍系建平县华府天地小区一期5号楼2-6-1号房屋的业主，面积是85.66平米。2014年3月27日，原告建平添一物业有限公司与建平县华府天地业主委员会签订物业委托管理合同，合同期限为2014年3月27日至2017年3月26日，合同约定：“…第五章，第十五条物业服务费费收取标准：…多层住宅0.5元/月.㎡；商业网点0.5元/月.㎡；…物业服务费由受托方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的0.3%按日加收违约金”。后由于被告许文伍所居住的华府天地一期单独成立了业主委员会，2015年1月1日，原告建平添一物业有限公司与华府天地一期业主委员会签订物业委托管理合同，合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日，合同约定：“…第五章，第十五条物业服务费费收取标准：…多层住宅0.5元/月.㎡；商业网点0.5元/月.㎡；…物业服务费由受托方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的0.3%按日加收违约金”。合同缔结生效后，原告对华府天地小区进行了物业管理，但被告许文伍至今未向原告交纳2014年4月1日至2015年12月31日期间的物业服务费。上述事实，原、被告的陈述、原告提交的2014年3月27日的物业委托管理合同、2015年1月1日的物业委托管理合同、业主委员会成立批复、华府天地一期业主委员会备案证明、工资表、小区照片能够证明原告与被告所在小区业主委员会签订了物业服务合同，并对被告小区进行物业服务及收取物业费标准住宅为每户每月每平米0.5元；原告提交的资质证书、营业执照能够证明原告建平添一物业有限公司具有进行物业管理的资质；原告提交的收费许可证、收费公示表能够证明原告的收费标准符合规定。原告提交的催缴通知单能够证明原告已经进行了催缴的事实。上述证据经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采纳。被告提交的打印版照片不能够证明原告没有按照物业委托合同的规定履行义务，因此该证据本院不予采信。本院认为，原告建平添一物业有限公司与建平县华府天地小区业主委员会及原告与华府天地一期业主委员会签订的两份《物业委托管理合同》均成立并有效。被告许文伍作为华府天地小区华府天地小区一期5号楼2-6-1号房屋的业主，该《物业委托管理合同》对被告具有约束力。经庭审，本院可以认定原告在2014年-2015年度对华府天地小区提供了物业服务，而被告作为业主在接受服务、享受服务的同时应当依合同约定交纳物业服务费，以便于小区物业服务有序地进行。被告不交纳物业费的理由缺乏事实和法律依据，其辩解意见本院不予支持。如被告对原告提供的服务不满意，可另行诉讼。因物业委托管理合同中并未约定给付物业服务费的期限，因此对于原告要求被告给付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告许文伍于本判决发生法律效力后五日内给付原告建平添一物业有限公司自2014年4月1日至2015年12月31日的物业服务费899.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告要求被告给付违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告许文伍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。代理审判员  吴晓慧二〇一六年八月三十日书 记 员  于 滨