广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7644号上诉人（原审原告）：吴红青，住广州市东山区。上诉人（原审原告）：钟相培，住广州市荔湾区。两上诉人共同委托代理人：胡铫祥，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭子坤，住广州市越秀区。委托代理人：万祥，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：周伟欣，住广州市荔湾区。上诉人吴红青、钟相培因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2691号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：吴红青与钟相培是夫妻关系。广州市大沙头二马路32号之一802房原登记在吴红青名下。2014年4月21日，吴红青、钟相培（甲方，委托人）与彭子坤（乙方，受托人）签订《委托合同》，载明：“甲方钟相培和吴红青是夫妻，坐落于大沙头二马路32号之一802房房屋（是以吴红青的名义登记，属钟相培和吴红青夫妻共有，见穗房地证字第××号《房地产权证》的产权共有人，现特委托彭子坤为代理人，代为执行下列事项：1、向小额贷款公司或银行和个人办理提前还款赎契手续，领取房地产权证、他项权证并办理涂销抵押。2、代为到房地产主管部门申请、办理上述房产的房地产权证、房屋查册、交付办证税费、领取房地产权证并回答房地产行政主管部门初始登记相关询问、签署询问笔录等，并在有关文件上签字。3、代为向银行申请个人房产抵押贷款，办理该房地产的抵押贷款和保险手续，签署抵押合同、贷款合同、借款借据等相关文件，办理抵押合同公证手续，指定抵押/按揭贷款收款账户，代为领取抵押贷款等。4、代为到房地产行政主管部门办理上述房产的抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问笔录及领取房地产权证和抵押权属证明等相关事宜，并在有关文件上签字。5、代为到银行办理按揭、转按、赎契、提前还款申请、还款、签署银行有关还款文件及领取相关证据资料（如：房地产权证、房地产共有权证、他项权利证、还清款证明、退保证明、保险单、购房发票/收据、还款清单等）。6、代为到房地产行政主管部门办理上述房产的注销抵押登记手续并回答房地产行政主管部门注销抵押登记相关询问、签署询问记录及领取房地产权证等相关事宜，并在有关文件上签字。7、办妥房产证后代为转让出售上述房地产、签署房地产买卖合同、签署房款资金监管协议、收取售楼款、领取房地产权证、办理公证、向房地产行政主管部门办理上述房地产的网签手续及一切买卖转名过户的必要手续并回答房地产行政主管部门转移登记相关询问、签署询问笔录等。8、代为到房地产行政主管部门办理预告登记、注销预告登记、代为办理上述房产变更手续并回答房地产行政主管部门变更登记相关询问、签署询问记录、签署并领取相关文件。代为到房地产行政主管部门办理房产抵押登记手续并回答房地产行政主管部门抵押登记相关询问、签署询问记录及领取《房地产证》等相关事宜。……乙方在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和行为，甲方均予以承认。此委托合同为甲方对上述房屋处理的唯一有效的授权委托，甲方不得就上述房屋的处理再对其他人进行授权委托，合同的解除必须同时经得甲乙双方一致同意才能办理，如甲方违约则赔偿乙方的全部损失，如乙方违约则赔偿甲方的全部损失。本委托合同有效期为两年。乙方在办理上述事项的过程中，依法所签署的一切有关文件，甲方均予以承认。”同日，广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第032262号《公证书》，载明：“申请人委托人钟相培、吴红青和受托人彭子坤于二O一四年四月二十一日向本处申请对前面的《委托合同》进行公证。经查，申请人双方在订立上述合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，代理人具有相应的代理权。申请人双方签订上述合同的意思表示真实。双方在合同中约定具体、明确，双方对合同条款无疑义。本处已依法告知申请人双方合同公证的法律意义和可能产生的法律后果。依据上述事实，兹证明申请人委托人钟相培、吴红青和受托人彭子坤于二O一四年四月二十一日来到我处，自愿签订了前面的《委托合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关约定，合同上双方当事人的签名、指模均属实。”2014年4月23日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广东省房地产他项权证》（粤房地他项权证穗字第0150087249号），载明：房地产他项权利人：彭子坤；房地产权属人：吴红青；房地产权证号：01××03；房屋坐落：越秀区大沙头二马路32号之一802房；他项权利范围：全部；他项权利种类：抵押权；债权数额：700000元；登记时间：2014年4月23日。2014年10月15日，彭子坤作为吴红青（甲方，卖方）的代理人，与周伟欣（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区大沙头二马路32号之一802，房地产权证号码为穗字第××号，建筑面积50平方米，房屋类型为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况，以现状售予乙方，该房地产带家私电器，不带租赁合同，户口未迁出，甲方应在2014年12月30日前迁出，本次交易连同涂销抵押一并办理。该房地产按整套出售并计价，总金额900000元，甲乙双方自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付300000元，作为购房定金，并按照分期付款方式按期付款：第1期乙方应签定合同当日向甲方支付房款300000元（包括定金）；第2期乙方应2014年12月30日前向甲方支付房款330000元；第3期乙方应在2015年12月30日前向甲方支付房款270000元，全部房款结清。双方同意该房地产交付使用的时间为成功递件并出具受理回执当天，甲乙双方应当于2014年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，由卖方承担全部税费。乙方于2014年4月21日向甲方出借的30万元作为本次购房的首期楼款……等。2014年10月23日，彭子坤作为吴红青（甲方，买方）的代理人，与周伟欣（乙方，买方）及广州金某房地产代理有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订网签的《存量房买卖合同》，约定甲方将涉讼大沙头二马路32号之一802房房屋出售给乙方，建筑面积50.0526平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况。该房地产不带家私电器，不带租赁合同，户口未迁出，甲方应在2014年12月30日前迁出，本次交易连同涂销抵押一并办理。该房地产按整套出售并计价，总金额900000元，双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款，总金额900000元乙方应于2014年7月30日前向甲方支付。该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲方与乙方约定按甲乙双方共同办理方式办理产权转移登记，双方应当于2014年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，卖家承担全部税费等。其后，彭子坤办理了涉讼房屋的涂销抵押手续。2014年10月31日，广州市国土资源和房屋管理局向周伟欣核发了涉讼房屋的《房地产权证》。2014年10月15日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款300000元。2014年12月1日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款330000元。2015年12月29日，彭子坤向周伟欣开具收款收据，载明收到周伟欣交来楼款270000元。吴红青、钟相培于2015年12月2日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：确认彭子坤与周伟欣签订的存量房买卖合同无效，责令周伟欣把涉讼房屋交还给吴红青、钟相培。原审庭审中，吴红青、钟相培为证明彭子坤、周伟欣恶意串通，以低价转让涉讼房屋，向原审法院提供了广州市越房房地产价格评估有限公司于2014年4月2日出具的《初评结果答复书》，其中记载涉讼房屋于2014年3月20日的评估价值为1139634元。彭子坤及周伟欣对上述评估报告的真实性、合法性无异议，但认为其中载明涉讼房屋楼龄约20年并非事实，涉讼房屋的楼龄远大于20年，才造成了评估结果过高。周伟欣并向原审法院提供深圳市国策房地产土地估价有限公司广州分公司于2015年11月12日出具的《房地产预估结果》，其中记载涉讼房屋于2015年11月6日的估价结果为955955元。彭子坤为证明其与吴红青、钟相培之间存在债权债务关系，向原审法院提供多份双方签订的《个人借款合同》及吴红青、钟相培出具的收款收据。吴红青、钟相培确认其与彭子坤之间存在债权债务纠纷，但认为彭子坤的借款行为属高利贷性质，属于以合法形式掩盖非法目的的行为。彭子坤确认已收取周伟欣全额购房款900000元，并称该费用已用于抵扣吴红青、钟相培对其的部分欠款本金及利息，因该900000元不足以全额偿还吴红青、钟相培对其的欠款，因此抵扣后没有多余的购房款支付给吴红青、钟相培。原审另查明，吴红青为荔湾区人民中路365号101房（建筑面积116.97平方米，房屋用途为非居住用房）及荔湾路上九路56号（建筑面积124.1688平方米，首层商业，二楼以上住宅）的共有人之一。其中上九路56号房屋登记有他项权利摘要，载明：权利人：何沛方；权利种类：抵押权；权利部位：吴红青所有的3.8803平方米；登记时间为2015年6月15日，债权数额为240000元。本案原审审理过程中，经原审法院释明，吴红青、钟相培表示若原审法院认定彭子坤、周伟欣之间签订的房屋买卖合同有效，仍坚持诉讼请求，不予变更。原审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。依照《中国人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。吴红青、钟相培委托彭子坤彭子坤代为出售涉讼房屋，《委托合同》中明确约定彭子坤有权代为转让出售涉讼房屋、签署房地产买卖合同、收取售楼款、领取房地产权证、向房地产行政主管部门办理涉讼房屋的网签手续及一切买卖转名过户的必要手续等，且其委托行为经广州市南方公证处进行公证，《公证书》中明确表明“申请人双方签订上述合同的意思表示真实，双方在合同中约定具体，明确，双方对合同条款无疑义”。故对吴红青、钟相培称不清楚该委托合同中有委托彭子坤出售涉讼房屋的权限的陈述，原审法院不予采信。根据本案中吴红青、钟相培及周伟欣分别提交的评估报告显示，涉讼房屋的初评结果及预估价格分别为1139634元及955955元，彭子坤与周伟欣约定以900000元的价格买卖涉讼房屋不属于显著低价，吴红青、钟相培提供的证据不足以证明彭子坤及周伟欣存在恶意串通低价转让涉讼房屋的情形。彭子坤在委托权限内，与周伟欣签订《房地产买卖合同》及网签合同，并确认已收取周伟欣购房款900000元，且周伟欣已领取了涉讼房屋的房地产权证并实际接收房屋，双方的交易行为已完成，合法有效。故对吴红青、钟相培要求确认彭子坤与周伟欣签订的存量房买卖合同无效，要求周伟欣返还涉讼房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、《中国人民共和国民法通则》第六十三条的规定，于2016年2月29日作出判决：驳回吴红青、钟相培的诉讼请求。本案受理费10800元，由吴红青、钟相培负担。判后，上诉人吴红青、钟相培不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年初，钟相培突发疾病需要手术，但吴红青收入微薄，无力承担巨额医疗费。经人介绍，吴红青认识了彭子坤，后吴红青向彭子坤借款，名义上欠了70万元。2014年4月初，彭子坤以办理贷款为由，让吴红青、钟相培将房子抵押给彭子坤，拿到贷款后抵消借款。吴红青、钟相培信以为真，办理了《公证委托代理合同》，同年4月22日涉案房屋抵押给了彭子坤。彭子坤在未告知吴红青、钟相培情况下，串谋同事周伟欣将涉案房屋进行虚假交易。涉案房屋价值115万元左右，扣除名义所欠债务70万，吴红青、钟相培直接损失45万，还不包括因房屋被强占被迫在外租房的租金。吴红青、钟相培认为，本案的争议焦点是涉案房屋买卖是否有效。判定房屋买卖合同是否合法有效，应当查明交易的整个过程，包括合同主体、标的、目的及履行情况。结合本案的事实和证据，吴红青、钟相培认为涉案的存量房买卖属于虚假交易，周伟欣不属于善意第三人，买卖行为属无效。具体理由如下：一、彭子坤与吴红青、钟相培具有非法的借贷关系，之所以借钱给吴红青、钟相培，是为了获取不法利益，通过买卖涉案房屋实现侵占吴红青、钟相培房屋的非法目的。彭子坤借钱给吴红青、钟相培时极少转账，无论金额大小都给现金，还拍下了吴红青、钟相培点现金的图片，这是有预谋做成“合法”借贷的事实。为了引诱吴红青、钟相培步入其设下的陷阱，以向银行办理抵押贷款为由，让吴红青、钟相培办理委托公证，并将涉案房屋抵押给彭子坤。随后，彭子坤隐瞒吴红青、钟相培，迅速串谋同事周伟欣将涉案房屋转移，形成执行不能的既定现实。彭子坤一开始就清楚吴红青、钟相培具有房产，故以借钱给吴红青、钟相培为机会，通过欺骗等各种非法手段，骗取涉案房屋。当然，要指出的是彭子坤仅是普通员工，没有足够经济能力借款，其只是公司的代表。二、彭子坤与周伟欣是同事，在放贷和收贷上长期配合。一方以具有公证委托为名作为卖方，一方充当善意第三人为买方，取得房屋即转卖出去套现。这是用合法手段掩盖非法目的的典型做法。本案中，彭子坤和周伟欣在派出所确认是同事关系，在原审庭审中也确认了。周伟欣不符合善意第三人的条件。客观上讲，周伟欣也没有足够的经济能力一次性购买涉案房屋。三、周伟欣不属于善意第三人。1、彭子坤损害了吴红青、钟相培权益，周伟欣是明知的。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，吴红青、钟相培与彭子坤虽然签署了公证委托，但委托书并未授权彭子坤有权决定涉案房屋的出售价款等买卖合同重要事宜，彭子坤作为委托人，理应按照授权委托范围处理委托事务，周伟欣作为成年人，应当知道委托内容，在购买房屋时应履行必要的审查义务。何况，周伟欣本身就与彭子坤是同事，对吴红青、钟相培的借款事实及涉案房屋抵押情况非常了解。2、周伟欣没有支付对价。没有证据显示周伟欣依照存量房买卖合同支付对价，周伟欣也没有证据证明其有支付房款的经济能力。吴红青、钟相培至今没有追认该买卖行为，更没有收到一分房款。从彭子坤的角度来讲，涉案房屋已经抵押给他，如果为了追还借款，完全可以通过实现抵押权的方式追偿。彭子坤代理人庭上陈述的两份合同的形成时间与合同纸面落款时间不一致，对两份合同的形成过程不能自圆其说，故原审法院查明的事实基本错误。请求法院判令：1、撤销原审判决，确认彭子坤与周伟欣签订的《存量房买卖合同》无效，判令周伟欣归还吴红青、钟相培涉案房屋；2、彭子坤与周伟欣承担一、二审诉讼费。被上诉人彭子坤答辩称：不同意吴红青、钟相培的诉讼请求。理由如下：一、彭子坤与吴红青、钟相培之间存在合法委托代理关系，并经广州市南方公证处公证，彭子坤有权代为买卖涉讼房屋。二、涉讼房屋买卖合同是在彭子坤取得合法授权的前提下与周伟欣签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害第三方利益，应合法有效。三、由于吴红青、钟相培、彭子坤之间存在合理债权债务关系，售房款已部分抵消吴红青、钟相培、彭子坤之间债权债务，也未损害被代理人即吴红青、钟相培的利益。原审第三人周伟欣答辩称：不同意吴红青、钟相培的诉讼请求。同意彭子坤的答辩意见，彭子坤持有合法的授权委托文件，周伟欣与其签订涉讼房屋的买卖合同，并支付了全部合同价款900000元，也实际接收了涉讼房屋。故彭子坤与周伟欣之间的房屋买卖合同关系合法有效。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，吴红青、钟相培提交以下证据：1、刘英伟名片和广州市房地产他项权利登记申请书，拟证明名片上注明的有周伟欣亲自签名以及留下的电话号码，电话号码跟申请表留下的号码是一致的，证明周伟欣的身份是属于金某投资管理有限公司的员工；2、涉案房屋抵押给彭子坤的交易档案，拟证明房屋被抵押，及房屋价值115万元，借款共70万元的事实；3、涉案房屋涂销及买卖档案，拟证明周伟欣知情抵押事实及房屋价值、借贷事实；4、金某投资管理有限公司和金某房地产代理有限公司注册信息，拟证明金某投资管理有限公司与金某房地产代理有限公司的股东之一是相同的，是关联企业；5、金某投资管理有限公司网站，拟证明金某投资管理有限公司经营的范围是包括借贷的。彭子坤质证称：对证据1名片的真实性、关联性、合法性不予确认，该证据不能证明周伟欣的身份，彭子坤也没有看到原件。当庭询问周伟欣，周伟欣从未在证据上签名过。即使周伟欣为金某投资管理有限公司的员工，也并不影响房屋买卖合同的效力；对名片之外的证据1-3综合质证，真实性与合法性予以确认，但关联性不予确认。涉案房屋抵押权人及相关价值都不影响彭子坤以及周伟欣之间的房屋买卖合同之间的效力问题；对证据4、5的真实性和合法性予以确认，关联性不予确认，金某房地产代理有限公司与金某投资管理有限公司与本案无关。周伟欣质证称：关于名片不是原件所以不认可真实性，该名片是手写的，上面的字不是周伟欣写的。对于其他证据1-3的真实性、合法性没有异议，关联性不予认可；证据4、5反映的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。且证据5中的网站打印件并不是金某投资管理有限公司的官方网站。本院认为：吴红青、钟相培作为完全民事行为能力人，对其民事法律行为应自负其责，其办理了公证委托，应自行承担相应的法律后果。关于房屋买卖合同的效力问题。首先，吴红青、钟相培办理公证委托，委托彭子坤代为转让涉案房屋、签订房屋买卖合同、收取售楼款、办理过户手续等，彭子坤转让涉案房屋的行为并无超越授权范围；其次，彭子坤以90万元价款转让涉案房屋，与吴红青、钟相培所主张的115万元房屋价值之间的差距，并不足以导致合同无效。彭子坤转让涉案房屋是否造成吴红青、钟相培损失，不属于本案审理范围，吴红青、钟相培可另循途径解决。周伟欣是否实际支付购房款系履行合同的问题，吴红青、钟相培以周伟欣未实际支付购房款为由主张合同无效缺乏法律依据。至于吴红青、钟相培与彭子坤之间的民间借贷纠纷是否构成高利贷不属本案审查范围。吴红青、钟相培二审提交的证据不能证明其关于合同无效的主张成立，本院不予接纳。综上所述，上诉人吴红青、钟相培的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10800元，由上诉人吴红青、钟相培负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十九日书 记 员  游瑞娜