贵州省盘县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0222民初3234号原告蓝鑫妮（兰鑫妮、蓝丽）特别授权委托代理人李向前被告盘县永泰房地产开发有限公司法定代表人林德彦，盘县永泰房地产开发有限公司总经理。特别授权委托代理人陈开云原告兰鑫妮诉被告盘县永泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员董文科独任审理并作出（2016）黔盘民初字第4119号民事判决书，被告不服向六盘水市中级人民法院提起上诉，六盘水市中级人民法院经审理，以一审判决认定事实不清，有可能导致判决错误为由，裁定将案件发回本院重审。本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用普通程序由审判员耿爱敏担任审判长，与人民陪审员王广普、袁燕组成合议庭与2016年8月31日公开开庭进行审理，原告兰鑫妮的委托代理人李向前、被告盘县永泰房地产开发有限公司法定代理人林德彦及委托代理人陈开云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰鑫妮诉称，被告法定代表人原系王林，2014年8月26日被告法定代表人变更为林德彦，与王莲英系王林的父母。2013年10月份，原告经人介绍认识了王莲英，王莲英劝说原告购买自家公司开发的门面。原告通过林德彦于2013年10月30日、2013年11月5日分别向被告支付了认购金20万元、30万元，2014年1月8日支付房款150万元、2014年10月9日支付被告由林德彦经办收取原告门面购房款150万元、2014年10月9日支付45.6515万元。被告收到上述款项后迟迟不与原告签订购房合同，无法在行政机关办理商品房预售登记备案，经原告多次要求，被告于2014年11月6日与原告签订了编号为20135239的合同，此后进行了备案。2014年11月18日被告称还差购房款要求原告再交购房款，原告因在外地无法核对已经交付的款项数额，叫丈夫曹海中向被告经办人林德彦银行转款交付购房款35万元。根据双方签订的合同约定，被告以总价244.8820万元将盘州公寓1幢1座1单元104号房出售给原告，交房时间为2014年9月30日前，也约定了逾期交房的责任，被告逾期交房超过了90日，原告要求继续履行合同的可继续履行，被告应当向原告支付全部已付款的万分之一的违约金，现超过约定交房时间一年多，被告仍然拒绝履行交房义务且拒绝交房。原告五次向被告交付购房款280.6515万元，依照合同约定，原告应交款为244.8820万元，原告多交购房款35.7695万元被告应当立即将多交的购房款退还原告。要求诉状请求：1、判令被告继续履行合同标号20135239的《商品房买卖合同》，立即交付盘州公寓第1幢1座1单元104号商品房给原告；2、判令被告立即支付违约金10.4683万元（已付购房款280.6515元×1/10000×373天＝10.4683万元，自2014年9月30日约定交房日至2015年10月8日共计373天），并从2015年10月9日起按违约金280.6515元向原告支付违约金，直至实际交房之日止；3、判令被告立即退还原告多交购房款35.7695万元（280.6515万元－244.8820万元＝35.7695万元）4、判令被告承担本案所有诉讼费。被告盘县永泰房地产开发有限公司辩称，原告所述不真实、不客观，被告同意继续履行合同。依据合同约定，原告尚欠被告购房款14.2355万元，且在签订合同时原告明知已经过了交房时间，仍然还与被告签订合同，其行为表明原告不要求按照合同约定交房，事实是双方对交房时间进行了口头约定，变更为原告付清房款之时交房，所以被告不存在逾期交房行为，不承担违约责任。原告没有交清款项，中途原告要求被告公司以其妹妹蓝玉的名义给予办理按揭手续，因蓝玉的银行流水达不到要求不能办理按揭。被告与原告再次沟通，原告又要求不办理按揭，分期付款，在11月12日办理备案中，原告尚欠被告房款49万余元，被告找房管部门协调，才将合同备案。原告支付的每一笔款项都是从银行汇出，被告已将银行流水提交给法庭，并没有多收原告的房款，原告现在尚欠被告14万余元房款以及其他费用1万4千余元未付给被告。请求法庭驳回原告诉请。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告身份证及居民户口薄3页，用以证明原告的身份情况及原告和蓝玉系姐妹关系。被告无异议。2、结婚证，用以证明原告和曹海中系夫妻关系，被告无异议。3、20135239的《商品房买卖合同》，用以证明2014年11月6日原被告签订《商品房买卖合同》，被告盘县永泰房地产开发有限公司以总价244.8820万元将盘州公寓1幢1座1单元104号商品房门面出售给原告，合同第十一条约定交房时间应当在2014年9月30日前，合同第十三条也规定了被告逾期交房的责任，并明确被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，同时该合同也约定了双方的其他权利及义务，该合同只有原告在最后一张的签字按手印，其他所有合同内容包括手写的合同内容即合同的落款时间均为被告自己单方面根据自己的需要填写。被告对三性无异议，该合同经有权机关备案之后，原告持有合同一年之久并未提出任何异议，合同约定交房时间不是双方真实意思，双方口头约定交房时间为房款付清时。4、收据四份和交通银行个人转账回单一份，用以证明2013年10月30日被告收取原告门面认购金20万元、2013年11月5日收取门面认购金30万元、2014年1月8日收取门面认购款150万元、2014年10月9日收取门面购房款45.6515万元、2014年11月18日银行转款交购房款35万元，原告总计向被告交付了购房款280.6515万元，超过应交购房款35.7695万元。被告认为编号为0817152、0817153收据明确载明原告交来门面商场认购金，编号4135164的收据载明蓝玉交来购门面款，编号为0000964的票据载明的门面购房金，备注房屋总价款2448820元。从这几份收据的内容及形成时间来看，门面认购金50万元已经转化为购房款，原告付款均是通过银行卡转账及网上银行转账、存现的方式共计14次，0000964号票据的金额加上4135164收据的金额，符合合同关于付款的约定。被告盘县永泰房地产开发有限公司提交了以下证据：1、20135239号《商品房买卖合同》，用以证明合同签订于2014年11月6日，合同载明2014年9月30日的交房日期，说明双方已经实际对交房日期进行了变更，交房日期变更为付清购房款之日，合同第8条第一款第二项载明截止2014年11月6日前，原告分期支付购房款总额为195.6465万元，剩余49.2355万元整在2014年11月20日之前付清，原告于2014年11月18日仅转账付款35万元，仍尚欠15.2355万元资金未付，已经构成付款违约，原告持有该合同一年之久，未在诉讼之前提出任何异议，表明该合同是双方当事人真实意思的表示，能够反证原告向法庭提供的编号为0817752、0817753两份收据在订立合同时转换为购房款，已经被2014年1月8日出具的0000964号专用收据所包含。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为虽然合同落款时间是2014年11月6日，交房时间为2014年9月30日，出现这种签约在后、交房在前的情况是因为被告迟迟不与原告签订购房合同，原告多次要求下才由被告送给原告几份空白的购房合同，仅仅由原告在最后一页上签字按手印，合同的其他内容及落款时间均由被告按自己的需要填写，原告篮鑫妮手上就至少持有两份购房合同，均是和被告签订的，合同第八条约定分期付款完全是被告根据自己的所需单方面填写的，原告已经完全付清了所有购房款，不存在分期付款，违约的不是原告，而是被告。2、盘县商品房预售合同备案信息登记表，用以证明原被告约定付款方式为分期付款，签约前原告支付房款195.6465万元，尚欠被告49.2355万元。原告认可该证据能够证明铺面进行了登记备案，对被告的其他证明观点及主张均不认可。3、工商银行账户往来明细，用以证明原告分四次共向被告负责人王莲英支付购房款70.6465万元，其中2013年10月29日支付20万元、2013年12月17日20万元、2014年1月22日15万元、2014年3月6日15.6465万元，付款方式都是网上银行转账。原告对真实性无异议，对其证明目的有异议，原告的付款方式不限于被告陈述的方式，还有现金付款方式，被告所提的付款，只是原告支付的部分款项。4、交通银行零售客户交易清单，用以证明原告通过银行卡转帐方式，共计九次向被告负责人林德彦支付购房款150万元。原告对真实性无异议，对其证明目的有异议，认为原告的付款方式不限于被告陈述的方式，还有现金付款方式，被告所提的付款。5、居民身份证、户口登记卡、诚信计生证明、长箐煤矿工资表，用以证明原告为贷款购买涉案门面，委托其妹兰玉向被告提交有关材料，欲以兰玉的名义申请办理按揭贷款，于是要求被告出具150万元首付款收据，后因兰玉银行流水未能达到按揭要求，贷款未成功。原告认为该证据与本案无关联性，对证明目的不认可。6、0000964、0000993号商品房预售专用收据，用以证明编号为0000964的收据是因被告要求，为帮助原告办理银行按揭贷款，将2013年10月30日和11月5日收取的两笔认购金转化为购房款而出具的，认购金收据被告未收回。编号为0000993的收据用以证明2014年11月6日签订合同当日，被告累计收到原告通过银行或网银等形式转账支付认购金及购房款1956465元后，统一向原告出具该收据，并在此收据上注明“以前所开的收据一律作废”。原告对被告出具的编号为0000964的盘县商品房预售专用收据被作废的观点不予认可，原告持有的该收据，从来就没有作废或被要求收回，该收据是真实交付款之后开具的收据，不存在银行按揭贷款为了帮助原告的说法。原告从来没有看到过编号0000993的盘县商品房预售专用收据，被告也没有向原告出具过，完全是被告单方面制作，其载明的以前所开的收据一律作废是被告单方行为，原告不予认可。7、工程验收会议结论及资料、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、贵州省住宅专项维修基金专用收据，用以证明门面工程验收合格达到交付使用条件。原告认为该证据恰恰证明了被告不能按照合同约定将房屋交付给原告，被告构成违约。8、商品房预售许可证，用以证明被告开发的该房屋符合预售条件。原告认为该证据是复印件，有原件核对的话原告认可。证据分析认定，原告提交的原告身份证及居民户口薄3页、结婚证、0817152号收据、0817153号收据、4135164号收据收据、交通银行个人转账回单一份，被告予以认可。被告提交的商品房预售许可证、工程验收会议结论及资料、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、贵州省住宅专项维修基金专用收据，原告予以认可。以上证据双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，认定如下：1、20135239的《商品房买卖合同》，原被告均认可合同系本人所签，原告称合同是原告先将自己名字签好之后被告才签的字，合同第八条内容及签订合同时间系被告单方填写，不是原告的真实意思表示。若如原告所述被告在原告不知情的情况下单方在合同上添加合同内容，那么所添加的内容只可能在被告所持有的合同上存在，不可能原告所持有的合同上也存在同样的内容，而双方所持有两份合同的内容完全一致。且原告持有合同的一年多，明知合同第八条内容的存在，却未提出过异议。故原告所述不合符常理，本院不予认可，认定20135239的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，本院予以采信。2、0000964号收据，有被告公司盖章及法定代理人林德彦签字，可以作为认定被告于2014年1月8日向原告出具了收到原告购房款150万元收据一张的依据。3、工商银行账户往来明细、交通银行零售客户交易清单，原告对真实性无异议，可以作为认定2013年10月30日至2014年2月7日期间，原告通过银行转账的方式分8次向被告支付150万元的依据。4、盘县商品房预售合同备案信息登记表、工程验收会议结论及资料、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、贵州省住宅专项维修基金专用收据、商品房预售许可证，符合证据的三性规定，可以作为认定争议房屋符合交付条件的依据。5、居民身份证、户口登记卡、诚信计生证明、长箐煤矿工资表、0000993号收据，与本案无关联性，不能作为认定本案案件事实的依据。审理查明，2013年10月，原告欲向被告购买被告开发的位于盘县××果盘州路的的盘州公寓的商场及门面，分2次分别向被告交付门面商场认购金20万元、30万元，被告分别于2013年10月30日、2013年11月5日向原告出具了0817152号、0817153号收据。2014年1月8日，被告向原告出具收到原告购房款150万元的0000964号收据一份，根据双方银行交易记录，2013年10月29日至2014年2月7日期间，原告通过银行转账的方式分8次向被告支付150万元。2014年10月9日，原告向被告交付购房款45.6515万元，被告出具相应4135164号收据一份。2014年11月6日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的盘周公寓第1幢1座1单元1层104号房，房屋面积为111.31平方米，价格为每平方米23178元，总价款为244.882万元，合同第八条约定：付款方式为分期付款，原告在2014年11月6日前分期支付房款195.6465万元，剩余49.2355万元于2014年11月20日之前付清。合同未约定交房时间，原告向本院提起诉讼之日，房屋已经符合交付条件。本院认为,本案的争议焦点是：1、原告向被告交付的购房款项总计多少，有无多余支付。2、被告应当何时向原告交付房屋。原被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同约定房屋总价款为244.882万元，原告向本院提交收据4张及转账凭证1张，总计280.6515万元。其中4张收据为0000964号收据150万元、0817152号收据20万元、0817153号收据30万元、4135164号收据45.6465万元，共计245.6465万元。该4张票据产生后双方签定买卖合同，合同约定原告支付房屋款项195.6465万元，余款49.2355在2014年11月20日前付清。合同中明确约定了原告已付房款195.6465万元，0000964号收据150万元与4135164号收据45.6465万元两张收据金额之和也为195.6465万元，从合同约定可以看出0817152号收据20万元、0817153号收据30万元认购金应当已经计入到0000964号收据150万元购房款中。若0817152号收据20万元、0817153号收据30万元认购金没有计入0000964号收据150万元购房款中，那原告已经支付的款项应当为245.6465万元，与双方合同约定的已付房款195.6465万元相矛盾，与合同约定不符。并且，若原告已经支付房款为245.6465万元，而房款总款为244.882万元，已付房款已经超过了房款总款，但原告还通过银行转款的方式又支付35万元，原告不可能在已付房款已经超过房屋总款的情况下再行支付。结合双方银行交易情况，买卖合同签订之前原告通过银行转款、存款的方式向被告支付的金额为195.6465万元，也与双方合同约定的已付款195.6465万元相吻合，被告辩称原告除了银行转存款方式支付外，还存在当场现金支付的情形，但未提交证据证实。综上可以认定自双方买卖合同签订时，原告向被告支付的房款共为195.6465万元，预付的认购金50万元已经计入到195.6465万元购房款中。双方均认可买卖合同签订之后原告通过银行转款付给原告35万元，故被告共计收到原告购房款为230.6465万元（自合同签订时195.6465万元，合同签订后35万元），原告尚有房款14.2355万元未支付，并不存在多付，原告主张多余支付房款，要求退还多付的35.7695万元的理由不成立，不予支持。原被告虽然在《房屋买卖合同》约定了交房时间，但是签订合同时间为2014年11月6日，约定交房时间为2014年9月30日，约定时间交房不具备履行可能，属约定不明。对于合同约定不明的情形，应当按照合同其他有关条款或者交易习惯确定。依照商品房买卖合同交易习惯，交房的前提是房屋达到交付条件后在合理期限内交付，不是房款付清才交付房屋，被告辩称房款付清方可交付房屋的理由不成立。本案争议房屋已经达到交房条件，自原告于2015年10月13日向本院提起诉讼要求交付房屋时起，被告应当在合理期限内完成交付。原告以被告未在2014年9月30日前交房已经构成违约为由要求被告承担违约责任的理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：一、被告盘县永泰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将位于贵州省盘县红果盘州路盘周公寓第1幢1座1单元1层104号房交付原告兰鑫妮支配使用。二、驳回原告兰鑫妮的其他诉讼请求。案件受理费30090元，由原告兰鑫妮与被告盘县永泰房地产开发有限公司各负担15045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告兰鑫妮可在本判决确定的履行期限届满后二年内向盘县人民法院申请强制执行。审 判 长  耿爱敏人民陪审员  王广普人民陪审员  袁 燕二〇一六年八月三十一日书 记 员  周佳若