江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1311民初1123号原告（反诉被告）宿迁集韵房产营销有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区马陵路商业街改造V1区1#7-1号。法定代表人彭涛，该公司董事长。委托代理人张培农，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人王宇，江苏宏亮律师事务所律师。被告（反诉原告）宿迁市晨译置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富广场A栋1201室。法定代表人邹井良，该公司董事长。委托代理人牛跃辉，江苏马陵山律师事务所律师。原告（反诉被告）宿迁集韵房产营销有限公司（以下简称集韵公司）与被告（反诉原告）宿迁市晨译置业有限公司（以下简称晨译公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告集韵公司的委托代理人王宇、被告晨译公司的委托代理人牛跃辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告集韵公司诉称：2014年5月26日，集韵公司与晨译公司签订营销代理合同，约定集韵公司代理销售印象99花园一期共约63000平方米607套房屋。合同履行中，晨译公司违约造成集韵公司损失75万元。现请求法院判令晨译公司补偿集韵公司损失75万元（损失包含人员工资686000元、福利6000元、保险50246元、办公费用191596元、前期策划费80000元、房租水电摊销35000元、税金84956元，合计1133798元；现只主张75万元）。被告晨译公司辩称：集韵公司的销售未达到合同约定及其承诺的任务量，集韵公司违约。2014年12月5日，晨译公司向集韵发出的解除合同通知书生效，双方之间的营销代理合同解除。原告诉求不包含代理佣金，应视为原告放弃代理佣金。反诉原告晨译公司诉称：因集韵公司没有及时向晨译公司交付房屋销售资料，导致33套房屋销售客户资料不明确无法跟踪服务，造成33套房屋购买业主要求退房，涉及的房屋总价为1386万元，合同约定的违约金标准是本项目总销售金额的0.5%，因这标准较高，故请求法院判令集韵公司向晨译公司支付按照涉及退房总价1386万元为基数，自2014年12月6日解除合同至2015年2月15日，按同期银行贷款利率四倍计算的违约金554400元。反诉被告集韵公司辩称：集韵公司并没有违约，业主退房与集韵公司没有关联性。本院经审理查明：2014年5月26日，晨译公司（甲方）与集韵公司（乙方）签订《印象99花园项目一期全程营销代理合同》一份，约定：……第一条、文本释义……1.5开盘日：甲方取得《商品房预售许可证》及银行按揭合作条件后，经双方共同书面确认的正式公开接受认购和签订《商品房买卖合同》的销售日期，此前VIP认购日不作为开盘日；……第二条、项目现状：甲方委托乙方作营销策划及销售代理的物业为：江苏省宿迁市印象99花园项目，占地面积72153平方米，建筑总面积约260000平方米。本次委托乙方销售的一期住宅总建筑面积共约63000平方米（均为商品住宅，共607套），商业房、地下车库另行协商，最终委托销售面积以本项目产权登记的建筑面积为准……第四条、甲乙双方权责（一）……8、按时支付代理费，若甲方在3个月内未按时支付代理费，不视为甲方违约，也不需向乙方支付违约金；若甲方超期3个月内未支付代理费，则按银行同期一年期贷款利率支付乙方滞纳金。并支付所欠代理费。逾期支付代理费的滞纳金和违约金不得重复计算……（二）乙方权责……3、乙方成立派往本项目的专案组由销售总监1人，销售主管2人，拓客主管1人，行政人员1人，纸业顾问8人，策划专员1人，平面设计1人……8、所有与客户签写的资料均保留一份复印件，原件交甲方归档保存……14、乙方应依法为指派到甲方项目的销售经理、销售人员及辅助人员购买社会保险，足额发放劳动报酬，不得影响甲方项目的正常销售……17、乙方一期一批次开盘之日起三日内实际销售累计套数低于计划任务累计套数的40%，或乙方在开盘之日起3个月内累计完成的实际销售套数低于该批次计划任务累计套数的70%，甲方有权解除本合同，收回乙方的销售权，并有权要求乙方退场，所扣留的履约保证金不予退还。甲方选择解除合同的，乙方须完善前期销售硬座的工作后，甲方才能结算佣金……第五条、代理工作的前提条件（一）代理工作条件：1、项目开盘前二天取得《商品房预售许可证》，完成项目合法销售的全部手续……第六条、销售价格、任务（一）销售价格：1、本项目一期房屋销售底价不低于4200元每平米，但每批次推售房源的具体销售价格有甲方在公开发售前2天签章确认，乙方应按甲方签章确认的价格进行销售；（二）销售任务：1、一期住宅总销售任务为607套，其中一期一批次（6号楼、10号楼）共计373套房屋，销售任务即为开盘之日起3日内销售去化50%以上，开盘之日起三个月内销售去化一期一批次总量的90%以上；一期二批次（1号楼、2号楼）共计234套房屋，销售任务即为开盘之日起3日内销售去化70%以上，开盘之日起两个月内销售去化一期二批次总量的90%以上；2、如乙方在开盘后3日内累计完成的实际套数低于一期一批次的40%，或乙方在开盘之日起3个月内累计完成的实际销售套数低于该批次计划任务累计套数的70%，甲方有权解除本合同，收回乙方的销售权，并有权要求乙方退场；甲方选择解除合同的，乙方必须完善前期销售应做的工作后，甲方才能结算代理佣金；……第七条、代理佣金计提标准及结算1、前期营销策划费用：甲乙双方于2014年1月23日签订的《印象99前期营销策划服务协议》明确的项目前期策划费8万元，含在本合同约定的代理佣金中，甲方不再单独支付给乙方……第十三条、违约责任：1、如甲方违反第四条第（一）款1、11项、乙方违反第四条第（二）款1、7、9、17项，违约方向守约方支付本项目总销售金额的0.5%作为违约金，守约方有权提出终止合同；2、其他条款违约，违约方向守约方支付20万元违约金;……第二十一条、本合同自甲、乙双方签字盖章之日生效，并且甲、乙双方于2014年1月23日签订的《印象99前期营销策划服务协议》同时作废……2014年9月10日，晨译公司与中国工商银行宿迁宿豫支行签订《按揭贷款业务合作协议》。2014年9月20日，晨译公司取得印象99花园6号楼、10号楼的商品房预售许可证，载明：预售住宅373套，面积39718.81平方米。随后，晨译公司开始向社会公开销售商品房。2014年9月27日，晨译公司与业主张磊签订《印象99花园认购协议书》一份，约定张磊于2014年10月15日到晨译公司销售中心签订商品房买卖合同。因集韵公司代理销售的商品房套数未达到合同的约定，晨译公司于2014年12月5日向集韵公司发出《解除合同通知书》一份，要求解除双方之间的代理销售合同并要求集韵公司1日内向晨译公司移交全部营销策划资料并撤场。上述事实，有《印象99花园项目一期全程营销代理合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《解除合同通知书》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：本案中，集韵公司与晨译公司签订代理销售合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。因集韵公司销售的房屋套数未达到合同约定数量，晨译公司依约解除合同并通知集韵公司，自集韵公司收到该通知，代理销售合同依法解除。集韵公司主张人员工资、福利、保险、办公费用、前期策划费、房租水电摊销、税金等损失合计75万元，证据不足，本院不予支持。晨译公司反诉主张违约损失554400元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宿迁集韵房产营销有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）宿迁市晨译置业有限公司的反诉请求。案件受理费11300元，反诉费4670元，合计15970元，由原告（反诉被告）宿迁集韵房产营销有限公司负担11300元、被告（反诉原告）宿迁市晨译置业有限公司负担4670元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15970元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，帐号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长  孟永生人民陪审员  沈茂春人民陪审员  闫长俊二〇一六年八月二十五日书 记 员  李 振附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第2页/共7页