河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初775号原告韦小攀，男，1982年10月7日出生，汉族。委托代理人王小三，焦作市山阳区第一法律服务所法律工作者。被告河南中海房地产开发有限公司。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。原告韦小攀与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日作出受理决定，于2016年5月5日向原告送达了开庭传票、举证通知书等，���同日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院先适用简易程序后依法组成合议庭，于2016年5月20日和2016年7月8日两次公开开庭进行了审理，原告韦小攀的委托代理人王小三、被告中海公司的委托代理人缑旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年1月19日，原、被告签订了房屋买卖合同（合同编号HNJZYS00007623），原告出资购买被告开发位于山阳区焦东南路2258号“中海欧凯龙”第6号商住楼2单元7层702号房，房屋总价款284253元，合同约定交房日期为2012年5月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房，至2013年6月13日交房，原告才拿到被告交付的房屋钥匙，但其房屋单体验收合格证明未交付给原告。在房屋钥匙拿到后，原告发现被告所交付使用的房屋基础施设、公共配套均未正常运行，也没有按照合同约定为原告办理房屋产权证。根据双方签订的房屋买卖合同，现要求被告支付原告相应的违约金。故诉请：1.判令被告支付原告逾期交房违约金21432.68元（违约金从2012年6月1日计算至2013年6月13日）；2.判令被告支付原告基础设施、公共配套未正常运行的违约金28340.02元（违约金从2013年6月14日开始暂计算至2016年3月7日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至基础设施、公共配套正常运行之日止）；3.判令被告支付原告逾期未办理房屋产权证违约金17964.79元（违约金从2014年6月14日开始暂计算至2016年3月7日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至被告实际办理房屋产权证之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告方已经于2013年6月10日将房屋实际交付原告，而原告于2016年3月9日才向法院起诉，原告诉请要求承担���期交房违约金显然早已经超过了两年诉讼时效，不应予以支持。2、被告逾期交房有无法预见的客观事实，焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工造成重大影响，导致期间延误了233天无法正常施工。因此计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。3、因房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生了重大变化，继续按合同条款履行对我方明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整，降低违约金标准。4、原告要求支付基础设施、公共配套未正常运行的违约金无事实和法律依据，被告已经按照合同约定安装入户完毕，不存在违约行为。5、被告方一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书。逾期交房势必会造成办证时间的推迟，两者存在必然的时间联系，均与焦东���桥施工造成的工期推迟有关，因此被告更不应因同一行为承担两种不利法律后果，在计算该违约金天数时也应当扣除233天，并请求对合同违约条款予以适当调整。根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1、原告要求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；2、被告要求降低违约标准是否有事实与法律依据；3、原告各项诉讼请求的事实与法律依据。围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：1.原告的身份证复印件两份两页，证明二原告的诉讼主体资格；2.原告购房款收款收据三份一页，证明原告按合同约定按期缴纳了房款的事实；3.房屋买卖合同一份十八页、公积金贷款合同一份六页，证明本案第一个、第二个争议焦点原告要求逾期交房违约金的计算依据及请求不超过诉讼时效的依据。被告质证认为，对原告提交的原��的身份证复印件、购房款收款收据、房屋买卖合同、贷款合同的真实性均无异议。根据合同约定，以及被告实际交房的时间，可以看出，被告于2013年6月10日已经将房屋给原告，也可以看出，原告的起诉要求逾期交房违约金超过了诉讼时效。被告提交证据材料如下：1、监理公司出具的停工情况说明一份、2、焦东路桥封闭和绕行公告报纸一份、3、焦东路桥附近商铺情况说明三份、4、山阳区南水北调办公室证明一份。证明：以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的客观事实。需要说明的是，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车��无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江项目工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5、办理流程表一份，证明被告已经将房屋实际交付原告，原告起诉要求逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告质证认为，对被告提交的证据1-4真实性无异议，但对其证明指向有异议，原告认为被告提交的证据与本案没有关联性；对证据1仅是对建设方出具的情况说明，是建设方的违约，被告系开发商，与原被告之间签订的合同没有任何关系，被告应按照合同约定向原告履行，建设方违约不能对抗开发商违约。对证据2不属于法律规定的不可抗力，焦东路的封闭施工仅仅是绕行，是可以进行施工的，有两条路可以进行施工，而主要的道路还有新安路。对证据3和本案没有关联性，原告方均不予质证。对证据4真实性无异议，但���告方认为和本案没有关联性。证据5流程表真实性无异议，原告是在2013年6月10日签的表，只能证明原告收到了被告的房屋钥匙，与物业公司建立的相关的法律关系，收到了物业公司的相关物业文件，该表第五项房屋验收中原告拒绝签字是因为该房屋到开庭当天也没有单体验收合格证明证，不具备验收条件，原告在入住流程表中注明房屋实测面积表、竣工备案表、住宅质量保修书、住宅使用说明书未出示，原告不认可正式交房的事实，原告认为暖气、天然气、水、电为非正式管道，待正式管道完成后才视为验收合格，也能证明原告主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金不超过诉讼时效。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告所举证据均真实有效，予以确认。被告提交的证据1和3，原告异议成立，对停工情况说明和商铺情况说明的真实性不予确认；对��据2和4的真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；对证据5入住办理流程表真实性予以确认，对被告所称指向不予确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年1月19日，以原告韦小攀为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房6号商住楼2单元7层702号房，该商品房用途为住宅，建筑面积129.5平方米，总金额284253元。买受人按照合同第六条约定的付款方式于2012年1月19日前将总房款284253元整的60％计壹拾捌万肆仟贰佰伍拾叁元付清，剩余总房款的40%壹拾万元整办理公积金贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除���同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电预留入户接口；2.电话、宽带、有限电视于交房时管道设备安装到每户；3.交房时门前路通；4.暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5.燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八天条规定的最后交付；2.期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房款价万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退��，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2012年2月16日，原告（借款人）和李维斌（共同借款人）与焦作市住房公积金管理中心（贷款委托人）签订特别签订条款，由中国银行银行股份有限公司焦作山阳支行作为贷款受托人，向原告（借款人）及共同借款人发放贷款，用于购买位于山阳区焦东南路2258号商品房6号商住楼2单元7层702号房屋。借款金额壹拾万元整，借款期限为陆拾月。原告作为借款人同共同借款人将该套房屋办理抵押贷款手续后，被告于2012年5月7日前收到40%的剩余房款及原告将房款付清。被告共收取原告房款284253元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年6月10日，原告韦小攀在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江6号楼2单元702号房屋的总房款和配套费均已付清。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔���损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年5月31日将房屋交付给原告使用，直至2013年6月10日原告在被告处领取了房屋钥匙，被告确已逾期交房。原告于2016年3月9日起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持；原告要求被告支付未办理房地产权属证书的违约金，按照双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，双方合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付逾期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年6月10日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年6月11日起，由被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，予以支持。现原告要求自2014年6月14日起要求支付办理逾期办证违约金予以支持。就原告要求被告支付因基础设施、公共配套未正常运行的违约金的请求，因其未能提供相关证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款284253元向原��韦小攀支付自2014年6月14日起至本判决确定的履行之日止逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金，违约金数额按日万分之一计算；二、驳回原告韦小攀的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1493元，由原告承担1097元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  康福军审 判 员  王惠敏人民陪审员  吴 莉二〇一六年八月五日书 记 员  薛园园河南省焦作���山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初775号（2016）豫0811民初775号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。⒉《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。⒊《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予���适当减少。⒋《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。