贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终746号 上诉人（原审被告）贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司。住所地：兴义市凤仪路（州党校旁）。统一社会信用代码915223002152805212。 法定代表人黄秋，系该公司董事长。 委托代理人李梅，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）张鸿，女，1984年1月24日生，汉族，贵州省普安县人，大学本科文化，无业，住贵州省普安县，现租住贵州省兴义市。 上诉人贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称为施达公司）与被上诉人张鸿商品房预售合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2016年3月24日作出（2016）黔2301民初15号民事判决。上诉人施达公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审原告张鸿诉称：2011年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告向被告购买其开发的兴义市商品房一套，房号为5-1-1302，建筑面积为133.04平方米，每平方米单价为2290元；2、被告应当在2013年12月30日前向买受人交付商品房。之后，原告按合同约定向被告付清购房总款318825元（首付91662元＋按揭213000元＋补差14163元），而被告至今未通过建设工程竣工验收备案，迟延至今仍未达到房屋交付条件。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告未履行在房屋交付使用之日起90日内为原告办理房屋权属登记证书的义务。综上，原告认为，被告收取原告的购房等款额后未按合同约定时间交付房屋及为原告办理房屋权属登记证书，其行为构成违约，应向原告支付延期交房违约金22350元（从2014年1月1日至2015年12月21日，共720天，按同地段市场房租价格每月7.0元／㎡计算为：133.04×7元／平方米／月÷30天×720天＝22350元）、延迟办理房屋所有权登记证书违约金56130元（从2014年4月1日起至2015年12月21日，以已付购房款总额318825元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率计算为：318825元×10.2%／年÷365天×630天＝56130元），合计78480元。请求：1、判令被告承担延期交房违约金22350元；2、判令被告承担延迟办理房屋所有权证书违约金56130元；3、本案诉讼费用由被告承担 被告施达公司辩称：对原告诉称的合同签订时间、合同的相关约定以及原告的付款情况等均无异议。但是，1.原告要求被告承担延期交房违约金22350元过高。双方合同第十一条约定，出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。但涉案商品房的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑电气工程、通风与空调工程、建筑节能工程等分项于2013年12月15日经相关部门进行竣工验收合格，电梯于2014年4月22日通过州质监局验收合格，各分项工程至2015年5月19日均验收合格，达到交付条件。被告承担延期交房违约金的期限应自2014年1月1日起至2015年5月19日止，合计504天，按同地段市场房租价格每月6元/平方米计算，应为133.04平方米×6元/平方米÷30天×504天=13410.43元。2.原告要求被告承担延迟办理房屋所有权证书违约金56130元，依法不能成立。（1）双方签订的合同第二十二条第二款约定，买受人房款一次性交清的，出卖人保证在交钥匙之日起210天内负责办理好权属证书，买受人属按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书的约定，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应得到法律的保护。原告尚未付清银行贷款，依合同约定不具备办理房屋权属证书的条件，被告未给原告办理房屋所有权证不存在违约的情况。（2）双方签订合同后，被告按照合同约定于2011年7月28日向住建局报送了相关材料，于2011年8月1日取得了兴义市住房和城乡建设局的登记审批，被告已经履行了合同相关义务，不存在违约情况。（3）就原告而言，权属证书系其房产证，因原告房贷未还清，无法办理权属证书，原告诉请依法不成立。 一审经审理查明：2011年6月7日，原告张鸿与被告施达公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的兴义市施达凤凰城小区第5幢1302号房，房号为5-1-1302，建筑面积为133.04平方米，套内建筑面积为112.41平方米，房屋总价款304662元。双方合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”，第十三条约定“若逾期交房，按实际逾期时间及时置同地段市场房租价格，由出卖人补偿租金给买受人”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起210日内申请该商品房所有权初始登记。买受人房款一次性交清的，出卖人保证在210天内负责办理好权属证书；买受人因按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书”。合同签订后，原告于2011年4月19日（时间不对，请认真核对）向被告支付购房首付款91662元，于同年6月15日办理银行按揭贷款后向被告支付了购房余款213000元，合计支付购房款304662元，并向被告交纳了相关税费。原告至今未接收房屋钥匙。 另查明：1.被告于2011年7月28日办理涉案商品房预告登记；2.涉案楼盘的地基与基础工程、主体结构工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、建筑电气工程、通风与空调工程、建筑节能工程等分项工程于2013年12月15日经相关部门进行竣工验收合格，电梯于2014年4月22日通过黔西南州质量技术监督局验收合格，消防工程于2015年5月19日经黔西南州公安消防支队验收合格，于2015年12月22日取得贵州省建设工程竣工验收备案，于2016年1月14日获初始登记。一审中，原、被告双方一致同意按建筑面积每月每平方米6.5元租金标准计算涉案房屋的租赁价格。经查询，2014年7月至2016年1月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准年利率进行过多次调整，其中1-3年期的中长期贷款基准年利率最高为6.15%，最低为4.75%。 一审认为：被告施达公司在取得商品房预售许可后，与原告张鸿所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定方式全面履行了付款义务，被告未按合同约定在2013年12月30日前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定在房屋交付使用后210日内申请该商品房初始登记的义务，均已构成违约，故原告未能在期限内接收符合约定的商品房和办理房屋权属证书系被告的责任所致，被告依法应承担违约责任。关于原告诉请的逾期交房违约金是否过高及其计算问题，根据双方合同约定交房时间为2013年12月30日，且双方明确约定的交付条件的第一项为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，但商品房的交付应当具备法定和约定交付条件，根据我国《建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。本案中，被告于2015年12月22日才取得建筑工程竣工验收备案，此时其销售的商品房才符合法定交付条件，故被告逾期交房的时间段即为2013年12月31日起至2015年12月22日止共计721天。因双方合同对逾期交房的违约责任约定为“若逾期交房，按实际逾期时间及时置同地段市场房租价格，由出卖人补偿租金给买受人”，双方在庭审中一致确认涉案房屋的市场租赁价格为建筑面积每月每平方米6.5元，原告诉请从2014年1月1日起算，本院尊重当事人意思自治，对被告应支付原告逾期交房违约金计算为：133.04㎡×6.5元/月.㎡÷30天×720天＝20754.24元。关于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求是否具有事实和法律依据的问题，首先，本案合同对办理初始登记和权属证书责任的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起210日内申请该商品房所有权初始登记。……；买受人因按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书”，本条约定一是对被告申请商品房初始登记期限的界定，二是在被告申请完毕商品房初始登记的前提下，对原、被告双方在办理房屋权属证书方面责任和期限的约定。被告办理商品房初始登记系为原告办理权属证书的必须前提，如果被告未在约定期限内完成申请商品房初始登记的义务，必将导致原告房屋权属证书的办理时间相应推后，被告未在约定期限内（2013年12月30日往后推210日即2014年7月30日前）履行“申请该商品房初始登记”的义务，即已构成违约。其次，对被告关于在2011年为原告办理房屋预告登记即是已办理初始登记，原告系按揭贷款，贷款尚未还清之前，是否办理房屋权属证书对原告没有实际经济损失的辩解，第一，房屋预告登记与房屋权属登记系两个不同的概念，被告办理预告登记时原告所购房屋尚未建成，房屋是否合格尚待其建成后相关部门出具证明文件予以证明，故不能以被告办理房屋预告登记日为被告完成房屋初始登记义务日。第二，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，涉案商品房买卖合同系被告提供的格式合同，双方关于“买受人因按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书”的格式条款，意即原告必须在还清贷款210天后才有可能取得房屋权属证书，属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要义务”规定的情形，是当然无效的条款，即使当事人同意，也产生条款无效的效力，原告在双方合同签订后已按照双方约定方式向被告支付完毕全部购房款项，其是否全部还清按揭贷款并不实际影响被告为原告办理房屋权属证书的时间，按照商品房权属证书办理的常规程序，只要被告完成商品房初始登记义务，原告提供相关个人资料，即可到房屋所有权登记机关办理原告的房屋权属证书，此后即是将原告的房屋所有权证书抵押在银行，至此被告的阶段性担保义务即已完成，故被告的此项辩解意见不予采信。第三，因双方合同对被告申请商品房初始登记的时间明确约定为“商品房交付使用之日起210日内”，该项约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依照有约定从约定的原则，以双方约定交房的2013年12月30日往后推210日即2014年7月30日，涉案楼盘于2016年1月14日获得初始登记，据此推定涉案楼盘获经初始登记日为被告履行完资料报产权登记机关备案义务日，此时被告已完成“申请商品房初始登记”的合同义务，同时，商品房进行初始登记之后，办理原告的房屋所有权证书，需要原告本人的配合，房地产登记机关在办理中也需要遵循一定程序，并非被告一己之力即可完成之事，故被告完成商品房初始登记义务日，也即是被告完成为原告办理房屋所有权证书的义务之日，应以此作为原告未如期取得权属证书的违约金止算日为宜。又因双方在合同中对办理房屋权属证书的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，同时虑及原告所支付房款中有部分系按揭贷款，即已在涉案商品房所有权之上设置了负担，权利的处分受到一定限制，原告要求按已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率10.2%计算逾期办证违约金的请求过高，依法予以调整，因2014年7月至2016年1月期间中国人民银行公布的人民币1-3年期贷款基准利率进行过多次调整，酌情确定按年利率5.50%计算被告应支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金为：304662元×5.50%÷365×532天＝24423.04元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决如下：一、由被告施达公司支付原告张鸿逾期交房违约金20754.24元；二、由被告施达公司支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金24423.04元；三、驳回原告张鸿的其余诉讼请求。案件受理费1762元，减半收取为881元，由原告张鸿承担370元，由被告施达公司承担511元。上列义务限判决生效后10日内自动履行。 一审宣判后，上诉人施达公司不服该判决，以一审判决认定事实不清为由向本院提起上诉，请求依法改判驳回张鸿要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。理由是：1.本案《商品房买卖合同》第二十二条是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应合法有效。张鸿采取按揭贷款方式购房，即便施达公司在约定期间内完成了初始登记并为张鸿办理得房屋产权证，该产权证张鸿亦不能领取和持有，也无权处置。根据双方合同该条款的约定，张鸿要取得房屋产权证，必须以还清银行贷款为前提。2.施达公司在2011年8月1日即为张鸿所购商品房办理了预告登记，为其取得了房屋的所有权。施达公司未在约定期限办理涉案商品房初始登记，但此并未给张鸿造成任何经济损失。3。本案双方订立《商品房买卖合同》第二十二条，是根据购房人付款方式所确定的办理房产证的期间，系双方真实意思表示，亦是买受人对己方权利的合理处置，不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方只要权利”导致合同无效之情形。且双方合同由贵州省住房和城乡建设局、贵州省工商行政管理局制作，并已经住建部门备案，理应得到法律的保护。一审判决施达公司支付张鸿逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据。 被上诉人张鸿未答辩。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。 综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》第二十二条中“买受人因按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书”约定是否合法有效；一审对张鸿诉请的逾期办证违约金认定是否合法适当。 本院认为：所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。在预售商品房买卖关系中，购房就尚未建成的住房进行预告登记，其目的在于制约开发商将已经出售的住房再次出售或进行抵押。预告登记与房屋权属登记系两个不同的概念。施达公司以进行了预告登记为由主张完成了房屋产权登记义务的上诉理由不能成立。 关于涉案《商品房买卖合同》第二十二条在按揭贷款情况下的办证期限约定效力认定问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，取得不动产权属证书，是购房人签订《商品房买卖合同》购房之主要合同目的。由此，取得房屋权属证书，应属购房者主要的法定和约定权利，同时，协助购房者办理权属证书，亦是开发商应承担的主要法定和约定义务。具体本案中，涉案《商品房买卖合同》作为施达公司提供的格式合同，在该合同第二十二条中关于“买受人因按揭贷款未付清银行贷款的，必须先付清贷款，由银行出具证明后，出卖人在210天内负责办理好权属证书”的约定，其结果实质上既排除了买受人作为购房者在合理期限可申请办理房屋产权证书的主要权利，也拖延或免除了房开公司的办证法定义务，同时，且该约定的办证期限超过了合理期限，一审依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，认定双方合同该约定无效，并无不当，本院予以确认。涉案《商品房买卖合同》第二十二条应认定为部分有效、部分无效的条款。施达公司关于按揭贷款情况下的办证期限约定有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，买受人购买房屋的合同目的不仅仅在于追求享有房屋的居住使用权，还在于对房屋处分、抵押等基于所有权的物权权益。由此，对施达公司关于未办理权属证书未给张鸿造成经济损失的上诉意见不予采纳。 根据《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件收费。”之规定，施达公司仅是对一审判决的“支付张鸿逾期办理房屋权属证书的违约金24423.04元”不服提起上诉，据此，二审应以此诉讼标的额计算案件收费，应为410.58元。对于施达公司已预交的超出部分案件受理费，应依法予以退回。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人施达公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费410.58元，由上诉人贵州省施达房地产开发（集团）有限责任公司负担（二审预交案件受理费为1762元，应退还1351.42元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  曾婷婷 代理审判员  罗 倩 二〇一六年八月二日 书 记 员  杨红文