广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂07民终566号 上诉人（一审被告）钦州巨龙房地产开发有限公司，住所地钦州市钦州港大道巨龙大厦国际花园。 法定代表人高兆文，董事长。 委托代理人黄伟俊，广西众厚律师事务所律师。 委托代理人车璐洁，广西众厚律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）刘昭辰，女，1984年3月11日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市钦南区。 委托代理人刘昭良，男，1980年12月3日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市钦南区，系上诉人刘昭辰的哥哥。 委托代理人陈业芸，广西源群律师事务所律师。 上诉人钦州巨龙房地产开发有限公司（以下简称巨龙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2014)钦南民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人钦州巨龙房地产开发有限公司的委托代理人黄伟俊，被上诉人刘昭辰与委托代理人刘昭良、陈业芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2011年4月21日，原、被告双方签订了《租赁合同》。合同约定，原告租赁被告坐落于钦州港大道巨龙大厦国际花园8号楼面积为424平方米经验收合格并交付使用的地下车位为商业用途使用，租赁期限为8年，自2011年5月1日起至2019年4月30日止。租金为第一至三年每年127200元，以后每年租金逐年递增。同时约定了租赁物的保养与维修责任及违约责任等。合同签订后，被告将租赁物交付给原告，原告也按合同约定交纳了第一年租金127200元和押金20000元，同时交纳了第一年物业管理费8040元。合同签订后，原告雇请他人对所租的地下车位进行装修，由于地下车位的高度不够，原告便将地面挖深地下约50厘米后重新铺地面，同时砌墙体装吊顶，将地下车位装修为电影放映室，在装修的过程中（2011年8月份），原告发现所租场地部分地方有漏水现象，但还是在2012年1月将租赁物装修完毕。2012年3月，原告向钦州市广播电影电视局提出申请，要求设立钦州港博胜电影院，同时购置放映设备进行试业。2012年7月6日，钦州市广播电影电视局复函：放映场所漏水、冒水，积水严重，影响安全、优质放映观映，待维修完好后再予办理。为此，原告至今无法办理电影经营许可证等相关手续。2012年10月23日，原告以被告出租场地存在严重质量问题，不符合使用规定，造成原告不能使用该场地，无法实现合同的经营目的，被告的行为已构成根本违约为由向人民法院起诉。 钦州市公证处于2012年8月10日应刘昭辰申请出具了保全证据的公证书，证实钦州港博胜电影院的勘验现状为：影院的入口处有漏水现象，两个影厅银幕附近的天花板漏水严重，地下有积水，墙体软包和座椅潮湿，休闲厅漏水，有泉眼涌出，积水严重。刘昭辰于2012年10月25日向一审法院提出评估申请，经法院委托，广西中阳资产评估事务所有限公司于2012年12月12日出具资产评估报告书，评估结论为：装修费损失507645元，设备购置费损失166464元，合同经营收益损失473947.06元，合计1148056.06元。评估费用为30000元。在庭审中，一审法院组织双方对广西中阳资产评估事务所有限公司中阳评报钦字（2012）第CD088号《资产评估报告书》所依据的证据材料进行质证，原告刘昭辰当庭表示，评估是评估机构派专业人员到现场看的，所以评估依据的证据材料无法当庭提供给被告质证。 刘昭辰向一审法院提出鉴定申请，经委托，广西壮族自治区建筑工程质量检测中心于2014年12月12日派出工程技术人员到现场进行检测鉴定，2015年10月25日出具鉴定报告书，鉴定结论为：地下室（刘昭辰租赁部分）地面出现的漏水、渗水与二次装修改造无直接关系。 一审法院审理认为，一、关于原告与被告签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当恪守合同约定。被告应当负有义务保证租赁物即坐落于钦州港大道巨龙大厦国际花园8号楼面积为424平方米的地下车位适用于原告的商业用途。现租赁场所漏水、冒水，积水严重，影响安全，故租赁场所不符合原告的商业用途，被告交付的租赁场所不能实现租赁合同目的，解除合同的条件成就，故原告要求解除合同的主张法院予以支持。 关于被告是否应当赔偿原告装修费、设备费、经营收益的问题。租赁场所漏水、冒水系解除租赁合同的原因，虽然原告对租赁场所进行了二次装修，但广西壮族自治区建筑工程质量检测中心出具的鉴定报告书表明漏水、渗水与二次装修改造无直接关系，故可认定解除合同归因于出租方交付的租赁物存在瑕疵，对因此造成的损失，被告应予赔偿。但2011年8月份原告已发现租赁物存在瑕疵，理应预见到租赁物不适用于商业用途，应当停止装修及购置设备，原告却坚持装修至2012年1月将租赁物装修完毕，2012年3月原告又购置了放映设备。法院认为原告在明知租赁物有漏水现象的情况下仍然继续装修及购置设备，扩大了损失，故对于原告要求被告赔偿其设备费、经营收益的主张不予支持。至于装修费损失507645元，鉴于原告装修的期间为2011年5月至2012年1月，原告发现租赁物存在漏水现象的时间为2011年8月，故对于原告2011年8月前的装修损失被告应予赔偿，对于原告2011年8月后的装修损失应由原告自行承担。被告应赔偿原告装修费部分，法院酌定为装修费损失的50%即253822.50元。 三、关于被告是否应当返还租金及押金、物业费的问题。本案租赁物所出现的房屋漏水、渗水、冒水等问题系租赁物瑕疵所致。原告没有能够实现合同目的，故租赁合同解除之后原告刘昭辰所交的租金及押金、物业费，被告应当返还。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除原告刘昭辰与被告钦州巨龙房地产开发有限公司于2011年4月21日签订的《租赁合同》；二、被告钦州巨龙房地产开发有限公司赔偿原告刘昭辰装修费损失253822.50元；三、被告钦州巨龙房地产开发有限公司返还租金127200元及押金20000元、物业费8040元给原告刘昭辰；四、驳回原告刘昭辰的其他诉讼请求。案件受理费20579元，由原告刘昭辰承担15778元，被告钦州巨龙房地产开发有限公司承担4801元；评估费30000元，由原告刘昭辰承担23367元，被告钦州巨龙房地产开发有限公司承担6633元；鉴定费40000元，由被告钦州巨龙房地产开发有限公司承担。 上诉人巨龙公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足。双方签订《租赁合同》约定租赁物为地下停车场的空旷场地，并非现有影厅或房屋。上诉人交付场地给被上诉人时，已经被上诉人验收，完全符合使用要求。其后被上诉人自行施工，进行了大量的装修，破坏原有的水泥地板，被上诉人的装修行为完全改变了原有的租赁物，经现场勘验，只有休闲厅有一处出现渗水，其他地方没有出现渗水，被上诉人也签字确认。本案鉴定报告书认为未发现二次装修现象与事实不符，也没有就是否进行过二次装修进行实验和对比，其结论缺乏事实依据，把被上诉人装修所造成的后果归结为施工不符合原设计要求，将责任推到上诉人身上。由于鉴定报告不符合事实，也不客观公正，因此上诉人自收到报告书后要求鉴定人出庭接受质询，但其没有出庭，根据法律规定，其不出庭接受质询的，鉴定报告不能作为定案的依据，一审法院仍然采用该鉴定报告作为认定本案事实的依据是十分错误的。上诉人不存在违约，上诉人已经按照合同的约定，将租赁物交付给被上诉人使用，被上诉人不按约定使用租赁物，对租赁物进行破坏，属于被上诉人违约。如果租赁物出现渗水需要维修，应由被上诉人负责维修并承担维修费用。被上诉人的各项请求没有事实和法律依据。被上诉人所请求的损失与上诉人的租赁行为没有直接的因果关系，并不是租赁物直接导致的。其次该损失缺乏依据，中阳公司评估所依据的材料没有经过质证，也没有向法庭提交，所提交的材料都是被上诉人单方提交的，程序违法。被上诉人已经自认在2011年8月已经出现渗水，仍然进行装修扩大损失，被上诉人的各项请求没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人刘昭辰在二审庭审时答辩称，坚持一审时的答辩意见。出现渗水的情况有鉴定报告为准，对该问题不必再进行陈述，上诉人出租的房屋存在渗水的情况无法使用，经过上诉人的维修后仍然无法使用。一审判决对损失双方各承担50%责任的问题，我方认为应由上诉人70%更为科学。发现漏水后被上诉人反复与上诉人沟通，上诉人多次派人去修复（仍然无法使用），所以上诉人应当承担70%，被上诉人承担30%的责任。 经二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。 综合诉辩双方的意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人巨龙公司在租赁合同中是否构成违约；二、被上诉人刘昭辰所主张的诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为，上诉人巨龙公司与被上诉人刘昭辰所签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同。本案为房屋租赁合同，因上诉人巨龙公司所交付的租赁物出现渗水、漏水，积水严重，未达到安全要求，不能用于商业用途，致使被上诉人刘昭辰的租赁合同目的不能实现，解除合同的条件已经成就，因此对被上诉人刘昭辰要求解除合同的主张，本院依法应予支持。 一、关于上诉人巨龙公司在租赁合同中是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”双方签订《租赁合同》后，上诉人巨龙公司即将所租赁的场地交付给被上诉人刘昭辰使用，被上诉人根据其使用要求，将租赁场地进行了二次装修，其后该场地出现渗水、漏水现象，经广西区建筑工程质量检测中心进行检测鉴定，鉴定结论为：地下室（刘昭辰租赁部分）地面出现漏水、渗水与二次装修改造无直接关系。由此证明，上诉人巨龙公司所交付的租赁物存在瑕疵，不符合《租赁合同》所约定的用途，上诉人巨龙公司在履行租赁合同中已经构成违约，依法应当承担违约责任。 二、关于被上诉人刘昭辰所主张的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。 本案租赁物出现房屋渗水、漏水等问题，系租赁物存在瑕疵所致，被上诉人刘昭辰的合同目的不能实现，因此，合同解除后被上诉人刘昭辰所预交的租金、押金及物业管理费，应由上诉人巨龙公司返还给被上诉人刘昭辰。对于因上诉人巨龙公司违约而造成的损失，经广西中阳资产评估事务所有限公司出具的资产评估报告书，评估结论为：装修费损失507645元，设备购置费损失166464元，合同经营收益损失473947.06元，合计1148056.06元。因2011年8月被上诉人刘昭辰在装修时已经发现租赁物存在瑕疵，应当预见到租赁物不能适用于商业用途，而其仍然装修完毕并购置设备，造成损失的扩大，因此，一审法院对于被上诉人刘昭辰所主张的设备损失费、预期经营收益损失不予支持；而对于装修费用的损失，由于2011年8月被上诉人刘昭辰在装修时已经发现租赁物存在瑕疵，仍然进行装修，一审法院只支持2011年8月之前的损失，酌定支持装修费用损失的50%，符合本案的实际情况，处理恰当。对于本案租赁物出现瑕疵的原因及被上诉人刘昭辰因此而造成的经济损失，一审法院采信广西区建筑工程质量检测中心的检测鉴定报告及广西中阳资产评估事务所有限公司出具的资产评估报告，符合法律的规定，上诉人巨龙公司主张被上诉人刘昭辰的诉讼请求没有事实和法律依据的抗辩意见，本院依法不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法应予维持。上诉人巨龙公司上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20579元，由钦州巨龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陆 斌 审 判 员  文其谦 代理审判员  李秋华 二〇一六年八月十二日 书 记 员  吴春锦