山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终3191号上诉人（原审原告）：山东舜兴房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李芳，经理。委托诉讼代理人：庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯天舒，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳琳，女，1980年11月14日出生，汉族，华夏银行职员，住济南市。委托诉讼代理人：刘建（系靳琳之夫），男，1979年5月2日出生，汉族，律师，住济南市。上诉人山东舜兴房地产开发有限公司（以下简称舜兴公司）因与被上诉人靳琳商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据不开庭进行了审理。上诉人舜兴公司委托诉讼代理人庞国栋、被上诉人靳琳委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜兴公司上诉请求：撤销一审判决，判决支持舜兴公司的诉讼请求或发回重审，诉讼费由靳琳承担。事实和理由：（一）一审法院认定靳琳积极履行买卖合同，属认定事实不清。1．靳琳未足额支付购房款，违约在先。自2014年年初至2016年年初，舜兴公司在长达两年的时间内无法取得全部购房款，致使舜兴公司取得全部购房款的目的无法实现。2．舜兴公司曾多次发函要求靳琳支付合同价款，但是至舜兴公司起诉前，靳琳仍未将全部房款付清，其行为已经构成了根本违约，因此舜兴公司有权诉请解除认购协议书。3．靳琳支付剩余合同价款的时间在舜兴公司起诉之后，靳琳私自向舜兴公司账户打款行为实属恶意。一审判决将靳琳恶意的打款行为视为靳琳有继续履行合同的诚意，实属不公。4．靳琳多次发函与支付购房款系两个不同的法律概念不应认定为积极履行买卖合同。（二）原审法院认定舜兴公司未作出解除合同的明确表示，继而认定合同具有继续履行的可能，属事实认定不清。舜兴公司与靳琳签订的协议书欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，舜兴公司向靳琳何时交付房屋；交付房屋的条件；交付房屋具备何种配套设施等事项未进行明确约定。因此合同履行的时间、履行的方式等均不能确定，在舜兴公司诉请解除合同的前提之下，合同已不具备履行的基础。（三）一审法院忽略双方签订的《舜兴东方商品房认购协议书》的效力属认定事实不清。本案双方存在商品房买卖合同的基础是基于济南市历下区人民法院作出的（2014）历商初字第1326号民事判决及济南市中级人民法院作出（2014）济民一终字第1117号民事判决，而做出上述判决的事实基础是双方签订的《舜兴东方商品房认购协议书》，该份协议书系认购协议书，因具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定内容，继而根据商品房买卖司法解释的规定认定为商品房买卖合同。因此《舜兴东方商品房认购协议书》的内容构成双方商品房买卖合同的基础。根据认购协议书中违约条款的约定也能够得出靳琳未足额支付购房款时，舜兴公司享有合同解除权。因此无论是依据《舜兴东方商品房认购协议书》还是依据合同法第九十四条的规定，舜兴公司解除合同是有理有据的。一审法院忽略《舜兴东方商品房认购协议书》的内容作出错误的认定，显然是事实认定不清。（四）原审判决适用法律错误。1．本案合同已经因靳琳的违约行为而解除并不存在继续履行的情形，也不存在协商一致解除合同的情形，不适用合同法第六十条、第九十三条之规定。2．本案中解除条件已经成立，且已经通过诉讼的方式明确告知靳琳合同已经解除，一审判决适用合同法第九十三条、第九十四、第九十六条，民事诉讼法第六十四条的规定，属判决与法律相冲突。靳琳辩称，（一）在本案商品房买卖合同关系中，双方系双务合同关系，双方义务的履行存在有机的牵连关系。按照合同约定，靳琳支付剩余房款五十万元，需要舜兴公司先履行为靳琳办理网签的义务，靳琳方能办理公积金贷款。但舜兴公司违反合同约定，为了加价销售涉案房产，一直拒绝为靳琳办理网签合同，是舜兴公司的违约在先，导致靳琳无法办理贷款支付余款。此外，舜兴公司违背基本商业道德，违反有约必守、诚实信用的基本合同原则，已经丧失了商业信誉，靳琳根据合同法规定，行使同时履行抗辩权和不安抗辩权，有权中止支付义务。（二）本案涉案商品房合同买卖关系中，靳琳作为买方已经履行了全部义务，不存在构成根本性违约的行为。靳琳于2013年8月30日前支付完原定商业贷款购房应付的30%首付款；2013年11月26日前支付完变更为公积金贷款购房应付的全部首付款813260元，约占总房款的62%，同时支付了所购配套车位款14万元。经过法院判决确定双方商品房买卖合同关系后，为了尽快实现合同目的和方便（2015）历民初字第2454号案的审理（2015年10月20日，靳琳为促使舜兴公司履行交房和交付车位义务，起诉至一审法院要求舜兴公司履行法定义务），2016年2月15日靳琳主动通过银行转账向舜兴公司全额支付余款50万元，至此靳琳已支付全部房款，履行完全部合同义务。根本不存在舜兴公司声称的“恶意”打款行为。（三）根据历下区人民法院（2014）历商初字第1326号民事判决和济南市中级人民法院（2014）济民一终字第1117号民事判决认定的事实及判决后新发生的事实，舜兴公司已经失去了本案商品房买卖合同的解除权，无权以本案诉由提起解除合同的诉讼。上述两审判决认定舜兴公司接收靳琳支付的首付款并开具收据，出售配套车位，视为舜兴公司“同意继续履行认购协议书，…舜兴公司的上述行为应视为舜兴公司已经放弃了合同解除权，同意继续履行协议书和附单”（（2014）历商初字第1326号民事判决书第11页7－9行）。判决生效后，依照认购协议书，舜兴公司应履行网签义务，协助靳琳办理网签合同和公积金贷款。但虽经靳琳多次催告，舜兴公司依旧拒不履行义务，亦未根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，在法定期限内（2014年6月28日前）向靳琳做出解除合同的明确意思表示。舜兴公司已经丧失了解除合同的权利，不能以任何方式单方面解除涉案商品房买卖合同关系。（四）本案不存在合同目的不能实现和涉案房产不具备交付的情形。本案涉案房产及配套车位均以具备交付条件，物业所在楼座的其他房产均已于2014年12月27日向业主交付。涉案房产的交付条件、配套设施等有国家标准并已经成就事实条件，靳琳接受相关即成事实，只要舜兴公司履行交付义务，本案合同目的即可实现。综上所述，靳琳不存在根本性违约，也不存在导致合同目的不能实现的事实，不具备解除合同的条件，一审判决适用法律得当，请求二审依法驳回上诉。舜兴公司向一审法院起诉请求：解除与靳琳间的商品房买卖合同；本案诉讼费由靳琳承担。一审法院认定事实：2013年6月29日，舜兴公司与靳琳签订《舜兴东方商品房认购协议书》一份，约定靳琳自愿向舜兴公司认购舜兴东方项目1602号房及储藏室。上述协议签订后，靳琳陆续向舜兴公司支付部分购房款及全部车位费，舜兴公司向靳琳出具了相应的收据。2014年6月20日，靳琳就涉案房产诉至一审法院，要求确认与舜兴公司存在商品房买卖合同关系，该案经一审法院审理于2014年10月20日作出（2014）历商初字第1326号民事判决书，判决靳琳与舜兴公司之间存在商品房买卖合同关系，舜兴公司不服该判决，提起上诉，经山东省济南市中级人民法院审理于2015年6月10日作出（2014）济民一终字第1117号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年10月16日，靳琳再次以舜兴公司为被告起诉至一审法院，要求舜兴公司交付涉案房产、地下室、车位的使用和收益权，并要求舜兴公司赔偿损失。2016年1月13日，舜兴公司以靳琳为被告起诉至一审法院，要求解除与靳琳之间的商品房买卖合同。2016年2月15日靳琳通过华夏银行向舜兴公司尾号为9943的账号转款50万元，并在汇款用途及附加信息注明为：付舜兴东方花园1602户、108地下室房款余款50万元；庭审中舜兴公司认可收到过该汇款，但称因已起诉要求解除合同，因此已将该汇款退给靳琳。一审法院认为：在经过一审法院作出（2014）历商初字第1326号民事判决及山东省济南市中级人民法院作出（2014）济民一终字第1117号民事判决后，最终确认舜兴公司、靳琳之间成立商品房买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。据此，舜兴公司、靳琳应本着诚实信用、公平公正的原则积极履行合同义务，以达到实现合同目的的积极效果。合同中的根本违约是指合同一方当事人的违约行为，致使该合同目的不能实现时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条及九十六条规定，合同解除条件成就时，解除权人解除合同应以明示的方式作出。在本案涉案购房协议中，舜兴公司、靳琳并未对剩余房款交付时间、迟延履行作出明确约定，并且舜兴公司在两审判决书生效后并未实施为促成合同目的实现与靳琳积极配合履行合同义务的行为，亦未向靳琳作出过解除合同的明确意思表示，同时未提供相关证据证明合同目的不能根本实现及迟延履行给其造成的相关损失。靳琳在两审判决书生效后，多次发函给舜兴公司，并将剩余房款汇至舜兴公司账户，靳琳的行为表明其继续履行合同的诚意。舜兴公司作为房地产开发企业，其合同目的在于其开发的房屋出售并获取利益，而靳琳作为买受人，其合同目的在于取得涉案房屋，本案中靳琳已支付大部分购房款及全部的车位费，剩余购房款靳琳也亦作出了积极履行行为，双方的买卖合同关系具有实现的可能性。舜兴公司主张靳琳构成根本违约，要求解除商品房买卖合同，于法无据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告山东舜兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币17879元，减半收取人民币8940元，由原告山东舜兴房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另，业已生效的（2014）济民一终字第1117号民事判决认定：涉案房屋于2013年6月25日取得商品房预售许可证，舜兴公司未另行出售。2013年6月29日，靳琳与舜兴公司签订的《舜兴东方商品房认购协议书》第五条约定，靳琳需在签订本认购协议书7日内到舜兴东方售楼中心交纳首付房款或一次性全款，签订购房合同并提供完备的银行按揭贷款资料；如超过7日未交齐首付款或一次性全款并未签订购房合同，所选房源卖方有权继续销售，购房定金不予退还。2013年7月10日，靳琳向舜兴公司汇款20万元，舜兴公司于同日开具了收款收据，收款事由为主房首付款。2013年8月19日，靳琳向舜兴公司汇款10万元，舜兴公司于同日开具2张收款收据，一张金额为68564元，收款事由为地下室房款，另一张金额为31436元，收款事由为主房房款。2013年8月30日、2013年10月8日，靳琳又分别向舜兴公司汇款6万元、3260元，舜兴公司分别开具收款收据，收款事由为主房房款。2013年9月25日，舜兴公司向靳琳发出《舜兴东方〈商品房买卖合同〉催签函》。2013年11月16日，靳琳向舜兴公司支付车位定金2万元，舜兴公司于同日开具了收据。2013年11月21日靳琳与舜兴公司签订了《地下停车位使用合同》。2013年11月26日，靳琳向舜兴公司汇款52万元，舜兴公司于同日开具了3张收款收据，2张收款事由为车位款共12万元，另1张收款事由为房款40万元。本院认为，本院作出的（2014）济民一终字第1117号生效民事判决确认靳琳与舜兴公司之间成立商品房买卖合同关系，且舜兴公司在《舜兴东方商品房认购协议书》确定的付款期限之后仍接收靳琳支付的房款并开具收据，在向靳琳发出《舜兴东方〈商品房买卖合同〉催签函》后又与靳琳签订了《地下停车位使用合同》，并收取车位使用费14万元和房款40万元，应视为双方以实际履行行为对《舜兴东方商品房认购协议书》第五条约定的付款方式和期限进行了变更。本案中，舜兴公司再以此为由主张行使约定解除权，无合同依据，本院不予支持。涉案房屋已取得商品房预售许可证，且在（2014）济民一终字第1117号判决书作出前，靳琳已支付大部分购房款及全部的车位费，在该判决书生效后，靳琳又主动将剩余房款汇至舜兴公司账户，后被舜兴公司退回。舜兴公司所提合同不具备履行基础的上诉理由与事实不符，其所提行使法定解除权的上诉请求不符合合同法第九十四条规定的条件，本院亦不予支持。综上所述，舜兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17879元，由上诉人山东舜兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年八月十八日书 记 员  张 强