贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）黔23民终790号 上诉人（原审被告）：贵州根基房地产开发有限公司。住所地：兴义市兴泰新区民航大道荣御天下小区第12幢一层。组织机构代码78978569-2。 法定代表人：陈贻，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周德春，贵州心达律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：付孝菊，贵州心达律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：鲜文华，男，1952年2月2日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，兴义市职中教师，身份证记载住址为兴义市，现住兴义市。 委托代理人：黄誉，贵州泳清律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人贵州根基房地产开发有限公司（以下简称为根基公司）因与被上诉人鲜文华商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2015）黔义民初字第03034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 根基公司上诉请求：撤销原判，依法作出公正判决。事实和理由：1.一方面，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，以一方违约行为给对方造成损失为前提。本案鲜文华因购房在银行办有12万元按揭贷款，并由根基公司提供担保。在贷款未还清之前，根基公司有权保存该房房产证书，以便担保债权的实现。鲜文华至今未还清贷款，房屋权属尚在银行抵押。据此，无论是否按期办理产权证书，客观上并未给鲜文华造成任何损失，鲜文华也不能举证证明未按期办证给其造成了哪些损失及损失的具体数额。另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款是以合同没有约定违约金或损失额难以确定为前提。本案中，双方当事人订立的《商品房买卖合同》已就根基公司逾期提交办证资料超360日且买受人不退房的，按已付房款0.05%支付违约金。由此，本案不存在对违约金没有约定的情形。一审根据前述规定，对本案违约金进行调整，适用法律错误。2.本案已过诉讼时效。根据双方合同约定，鲜文华从2012年5月25日即应知道其权利被侵害，其于2015年9月才提起诉讼，又未举证存在诉讼时效中止、中断之情形，一审以起诉时间往前推两年计算诉讼时效之认定，明显与《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定相悖。 被上诉人鲜文华未答辩。 鲜文华诉称：原告于2010年1月3日与被告签订《商品房买卖合同》约定：1.原告向被告购买兴义市兴泰新区民航大道荣御天下小区三栋9单元903号预售商品房一套，建筑面积约127.96平方米，每平方米单价为2315.2元；2.被告应当在2011年6月30日前交房；3.被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房屋所有权证书；4.其他。之后，原告按约向被告付清购房总款296254元，并向被告交纳了房屋维修基金、房产证工本费等其他费用。但被告至今未依法依约为原告办理房屋所有权证书，已明显违法违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定提起诉讼。 鲜文华向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，被告承担延迟办理房屋所有权证书的违约金（从2012年6月30日起以已付购房款总额296254元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6.15%计算至房屋所有权证书办妥之日止，至起诉日的违约金为54658.86元）；2.被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：2010年1月3日，原告与被告签订合同编号为2010-3-903的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于兴泰新区民航大道荣御天下第叁幢9单元903号房一套，房屋建筑面积127.96平方米，套内建筑面积108.44平方米，商品房总价款296254元等内容。同时，合同第八条约定“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用……但因政府行为、政策调整，施工中遇到特殊情况可延期……”第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，被告以按揭贷款方式付清了全部购房价款296254元。原告于2015年9月14日提起本案诉讼。另查明，1.原告已入住讼争商品房；2.被告于2012年11月7日获得涉案楼盘的竣工验收备案表，获得竣工验收备案表之前，涉案楼盘的水、电已通过分项验收，2015年1月5日获得涉案楼盘的大产权初始登记；3.原告于2015年8月获得讼争房屋的所有权属证书；4.经查询，2010年10月至2015年1月期间，中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准年利率进行过多次调整，其中1-3年期的中长期贷款基准年利率最高为6.65%，最低为5.60%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，被告根基公司与原告鲜文华所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告未按合同约定期限（约定交付房屋期限届满后的360日内即2012年6月25日前）履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，已构成违约，其应从2012年6月26日起承担该违约责任，又因被告并未举证证明其何时履行了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，结合本案涉案楼盘于2015年1月5日取得初始登记，取得初始登记的前提是被告提交相关资料齐全，故本院推定涉案楼盘获得初始登记日为被告履行完提供资料报产权登记机关备案日。综上，被告逾期提交需由出卖人提供资料报产权登记机关备案违约的起止时间应为2012年6月26日至2015年1月5日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，原、被告双方约定“被告逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”的约定明显过低，显失公平，亦不能体现违约金补偿及惩罚的双重性质，依法应予调整。对此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案被告逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金应以中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准年利率作为计算标准，被告违约期间银行利率进行过多次调整，酌情确定为6.15%/年为宜。结合确定的违约金计算标准，该案应当适用有关2年诉讼时效的规定，原告于2015年9月14日起诉往前推两年为2013年9月14日，即原告2013年9月14日前违约金的诉讼请求，已过2年诉讼时效。故被告在继续履行合同的同时，应向原告承担2013年9月14日至2015年1月5日共计455天逾期提交需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金即购房总价款296254元×6.15%/年÷365天×455天＝22712.13元。综合本案的实际情况，被告并不能举证证明其向政府部门提交过《关于请求解决供电问题的紧急情况反映》，且该情况反映亦不能与被告提交的其他证据形成完整的证据锁链，佐证其逾期提交相关资料报产权登记机关备案的违约行为确系因供电原因导致。即便是因供电原因导致其逾期提交相关资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条等法律法规的规定，取得建设行政主管部门颁发的建设工程《竣工验收备案表》是商品房“验收合格”的标准，是房屋交付的先决条件，而取得《竣工验收备案表》的前提是房屋质量、消防、环保、水电等方面都得到了国家的认可，该原因至迟也在被告获得涉案楼盘的《竣工验收备案表》时消除，被告因供电原因即政府行为导致其逾期提交相关资料报产权登记机关备案，其不应承担违约责任的辩解主张，于法无据，不予支持。另，本案商品房买卖合同并未约定被告有为原告办理房屋所有权证书的义务且原告已取得房屋所有权属证书，被告在将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时已履行了合同约定的义务，其不应再承担提交相关资料报产权登记机关备案之后至原告办理得房屋所有权属证书期间的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告根基公司支付原告鲜文华2013年9月14日至2015年1月5日共计455天的迟延提交应由其提供的相关资料报产权登记机关备案导致原告鲜文华未能及时办理房屋权属证书的违约金22712.13元；二、驳回原告鲜文华的其余诉讼请求。案件受理费1166元，减半收取583元，原告鲜文华承担240元，被告贵州根基房地产开发有限公司承担343元。上列义务限判决生效后10日内自动履行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。 本院认为：关于一审对本案逾期办证违约金计算标准适用法律是否正确的问题。 买卖合同关系中，违约金以“补偿为主，惩罚为辅”为原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，对于合同约定违约金过低的，当事人可申请进行增加。对于如何判定违约金是否过低，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”也即是说，确定违约金是否过低，应以违约方给对方造成的实际损失为基础，并衡量合同履行情况、当事人的过程、（什么意思）预期利益等多项因素予以综合权衡。对于实际损失的确定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，确定违约金数额，首先按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法；若合同未约定违约金或约定违约金低于损失而买受人损失数额确定的，按照实际损失确定；没有约定违约金或损失数额难以确定的，逾期办证可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基础确定损失。由此，一审法院对本案逾期办证违约金计算标准的认定，适用法律并无不当，本院认同。一审有关逾期办证违约金数额的判定，具备诉讼依据，金额尚属合理，本院予以维持。 关于本案是否已过诉讼时效。逾期办证违约金请求权属于债权请求权，应受2年诉讼时效的限制。依据前述违约金计算方式，本案逾期办证是按日累计计算违约金数额的，即违约一日就产生一日金额的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个别债权，每个个别债权具有独立性。即逾期一日算一日违约金，每日单独发生违约金，每日发生的违约金债权应当单独计算诉讼时效。因此，本案中，鲜文华2015年9月14日向一审法院起诉之日往前倒推两年之日即2013年9月14日以后的违约金请求权，未超过诉讼时效，2013年9月14日之前的违约金请求权已超过诉讼时效。一审法院对此节的认定并无不当。根基公司关于本案已过诉讼时效的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根基公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1166元，由上诉人贵州根基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘筱青 审 判 员  刘金洲 代理审判员  罗 倩 二〇一六年八月二十二日 书 记 员  杨红文