四平市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0303民初450号原告：白如冰，男，1987年11月25日生，汉族，无职业。住本市。委托代理人：崔立民，吉林辅民律师事务所律师。被告：吉林省顺和大药房连锁有限公司。法定代表人：刘恬歌，经理。被告:刘恬歌，女，1986年2月18日生，汉族，住本市。委托代理人：张严军，吉林卓行律师事务所律师。原告白如冰诉被告吉林省顺和大药房连锁有限公司、刘恬歌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月28日、2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告白如冰及其的委托代理人崔立民，被告刘恬歌、被告吉林省顺和大药房连锁有限公司的法定代表人刘恬歌及其委托代理人张严军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白如冰诉称：2015年10月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落于四平市铁东区中央东路与北二经街交汇处的一楼门市租赁给被告，租期为三年，自2015年11月15日起至2018年11月14日止，并约定房屋年租金100万元，租金按每半年一次性结算，须在租期开始前一个月（30日）一次性缴齐，逾期承担违约金及出租方有权解除合同。合同签订后，原告按照该合同约定交付了房屋，但被告仅支付租金25万元，尚欠租金25万元未按合同约定支付，原告多次催缴，被告拒付。原告诉至法院，要求：一、判决解除原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，被告承担不能履行的违约金20万元；二、判决被告支付原告房屋月租金25万元（2015年11月15日至2016年5月15日止），并承担未按时交付租金的违约金,诉讼费用由被告承担。吉林省顺和大药房连锁有限公司、刘恬歌辩称:一、原、被告签订的《房屋租赁合同》中的租金给付方式已经变更。原、被告于2015年10月22日签订了《房屋租赁合同》一份，虽然在第四条约定：“租金每半年一次性结算，由乙方在交付房屋抵押金时一并交付”，但实际履行合同过程中，在被告交付房屋抵押金的同时，给付了原告三个月的房屋租金，原告接受并将房屋交付给被告使用。故在该租赁合同中，双方对原告合同中关于租金支付的默认行为，应视为双方对合同条款的一种变更，双方以实际行为变更了原合同的履行。二、《房屋租赁合同》已由原、被告双方合意解除。因被告没有租赁房屋经验，在原告的催促下签订了租金畸高的《房屋租赁合同》，导致成本过高而亏损。故在房屋租金未到期时，就提出解除合同，并搬离该租赁房屋，而原告方也在被告搬离后，租金未到期时，将该房屋改做服装商场并使用。原告方的行为已明确表明不再履行与被告的《房屋租赁合同》，即《房屋租赁合》已经解除。且原告方未有任何经济损失。三、《房屋租赁合同》租金约定畸高，属为显失公平。在庭审中，原告陈述：原告在他人处租赁该房屋共七层，每年租金200万元，而原告将一层的一半租给被告，每年的租金即为100万元！也就是说原告二至七层共计六层的面积是白得的。这很显然是显失公平的！被告因为没有租赁房屋的经验，又急于开业，在原告的一再催促下才签订了这样一份显失公平的合同。被告一直保留撤销这份显失公平合同的权利。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》租金约定畸高，属显失公平。且合同中约定的租金支付方式已经变更，后该合同又由原、被告双方合意解除。原告告诉无理，请法院驳回原告的诉讼请求。在开庭审理时，原、被告分别向法庭陈述了各自的主张及理由，并向法庭提供了相关证据。原告向法庭提供了如下证据材料：1、原告居民身份证复印件,证明原告身份，符合起诉条件。二被告质证认为真实性无异议，对证明的问题有异议。2、企业信息,证明企业名称吉林省顺合大药房连锁有限公司东方分店隶属于被告吉林省顺合大药房连锁有限公司。证明被告的基本信息，住所、法定代表人，企业类型，负责人信息。二被告质证认为没有异议。3、房屋租赁合同,证明2015年10月22日，原、被告签订了房屋租赁合同及具体内容。二被告质证认为真实性无异议，但对证明内容有异议，实际履行过程中，双方用实际行动把协议变更了。4、照片七张,证明原告房屋出租给被告之前、之后内部结构，被告改变房屋结构二被告质证认为真实性有异议，一被告没改变房屋结构，二没有关联性，与本案无关。5、租赁合同、书面证据（梁诗晨的说明）、房屋所有权证书,证明原出租人梁诗晨同意原告将房屋部分楼层和柜台转租，转租时间没有超过原出租合同时间，证明原告适格。二被告质证认为租赁合同第五页，第六条第三项有不许房屋转租的规定，出租说明是针对诉讼书写的，对我方无影响，是针对诉讼后补充的。6、证人王某、郑某出庭为原告作证的证言，主要内容为原、被告房屋租赁的价格和被告承租后破坏了原来的装修，被告没有按合同约定给付租金。二被告质证认为证人证言不属实，内容是听说的，不能作为证据保用。被告向法庭提供以下证据材料：1、查档证明，证明该房屋所有权人为梁诗晨。原告质证认为没有异议。2、银行卡客户交易查询打印清单，证明交付租金，最晚一笔是2015年10月12日，在我们入住之前，把租金打给原告，视为对原合同的变更。原告质证认为对证明内容有异议，收到25万是真实的，不能证明改变合同约定。3、照片19张，证明原告2016年2月15日该房屋实际使用，没有损失。原告质证认为对证明内容有异议，该房屋是白如冰从梁诗晨处租赁，一直整个楼由东方店经营。2月17日并不是指一楼开业，该房屋对外没有租赁，被告认可欠原告租赁款，再拿出2.5万加抵押金5万，原告没同意。4、证人贺某、衣某、李某、陈某、兰某五位证人出庭为被告作证的证言，主要内容为被告在2016年2月份从诉争的房屋中搬出了，原告又在此房屋中卖衣服了及双方租赁合同签订及解除的经过。原告质证认为五位证人证言的真实性、关联性和证明的内容都有异议，从其阐述的内容上年看，都是听说的或是路过看到，而不是客观事实，并且跟原告主张的给付租金没有关联性，并且最后一位证人也明确说明因被告药店无法经营。本庭当庭宣读给梁诗晨打电话的追记，主要内容为梁诗晨承认她作的情况说明并同意白如冰将房屋对外出租。双方当事人质证均认为没有异议。双方诉讼争议的焦点是：被告吉林省顺和大药房连锁有限公司是否应承担违约责任及给付租金的义务？根据双方的请求，针对双方争议的焦点，本院综合评判如下：被告吉林省顺和大药房连锁有限公司应承担违约责任但不应承担给付租金的义务。经庭审查明：2015年10月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于四平市铁东区中央东路与北二经街交汇处的一楼门市租赁给被告，租期为三年，自2015年11月15日起至2018年11月14日止。乙方向甲方交纳抵押金10万元。该房屋租金为每年100万元，租金按每半年一次性结算，由乙方在交付房屋抵押金时一并交付，乙方每半年房屋租金，须在租期开始前一个月（30日）一次性向甲方缴齐租金，超过5日甲方有权对未缴纳租金加收10%的违约金，超过10日为20%违约金，超过15日尚未付清房租，甲方有权解除租赁合同，且已收房屋租金不退，因此而造成的全部损失由乙方负担。本合同履行中，乙方如欲解除合同，应提前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方应向甲方交纳相当于半年房屋租金的违约金人民币50万元。合同签订后，被告在交付了25万房屋租金及5万元抵押金后，使用该房屋，于2016年2月14日从该租赁房屋中搬出。本院认为：原、被告双方签订了房屋租赁合同，内容真实，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利、义务。双方约定租赁期限为三年，但被告没有按合同约定交纳租金、抵押金，而是仅租赁了三个月，就从租赁的房屋中搬出，没有提前书面通知原告，被告行为属于违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在租赁合同中约定解除合同违约金为人民币50万元，但本院认为属于约定违约金过高，结合本案双方房屋租赁情况和实际经营的情况，被告应支付违约金20万元为宜。原告提出解除合同，被告没有异议，该合同应予解除。双方在合同中约定，租金按每半年一次性结算，由乙方在交付房屋抵押金时一并交付，乙方每半年房屋租金，须在租期开始前一个月（30日）一次性向甲方缴齐租金，超过5日甲方有权对未缴纳租金加收10%的违约金，超过10日为20%违约金，超过15日尚未付清房租，甲方有权解除租赁合同，且已收房屋租金不退，因此而造成的全部损失由乙方负担。被告在租赁该房屋后仅交纳了25万元租金和5万元的抵押金，就使用该房屋三个月之久，而原告没有行使解除合同的权利，应认定为原告对被告变更合同的默认，且原告仅使用该房屋三个月,支付房屋租金25万元，故本院对原告要求被告再给付25万房屋租金的诉讼请求不予支持。被告刘恬歌作为被告吉林省顺和大药房连锁有限公司的法定代表人，在此案中不应承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告吉林省顺和大药房连锁有限公司给付原告白如冰房屋租赁违约金20万，此款于本判决生效之日五日内一次性至给付（被告此前交付诉抵押金5万元可从中扣除）。二、驳回原告白如冰其他的诉讼请求三、被告刘恬歌在此案中不承担民事责任。案件受理费5050元，由被告吉林省顺和大药房连锁有限公司负担2525元，由原告白如冰负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  郑学文审 判 员  姜军龙人民陪审员  徐大明二〇一六年八月十八日书 记 员  李 丹