广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7441号上诉人（原审原告）：广州市高德美居置业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吴健梅，职务：总经理。委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州洛斯兰门诊部有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：周世旭，职务：董事长。上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）、广州洛斯兰门诊部有限公司（以下简称洛斯兰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：高德公司（出租人、甲方）与案外人郑某（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）（合同编号为GTL-26-2014-E6.15-2座309A-2-01），约定：甲方同意将坐落在天河区花城大道88号自编三层之一309A-2房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积138平方米；租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日，其中2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租），2014年8月1日至2016年4月30日月租金为13248元、2016年5月1日至2017年4月30日月租金为13910.4元、2017年5月1日至2018年4月30日月租金为14605.92元、2018年5月1日至2019年4月30日月租金为15336.22元、2019年5月1日至2020年4月30日月租金为16563.11元、2020年5月1日至2021年4月30日月租金为17888.16元、2021年5月1日至2022年4月30日月租金为19319.22元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳26496元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金。高德公司（出租人、甲方）与案外人郑某（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）（合同编号为GTL-26-2014-E6.15-2座309A-1-01），约定：甲方同意将坐落在天河区花城大道88号三层自编309A-1房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积350平方米；租赁期限为2014年5月1日至2022年4月30日，其中2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租）、2014年8月1日至2016年4月30日月租金为33600元、2016年5月1日至2017年4月30日月租金为35280元、2017年5月1日至2018年4月30日月租金为37044元、2018年5月1日至2019年4月30日月租金为38896.2元、2019年5月1日至2020年4月30日月租金为42007.9元、2020年5月1日至2021年4月30日月租金为45368.53元、2021年5月1日至2022年4月30日月租金为48998.01元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方缴纳67200元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的0.5%向甲方支付违约金。其后，高德公司（出租人、甲方）与案外人郑某（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：双方就高德汇购物中心2座309A-1、309A-2铺位（以下简称“涉案商铺”）租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《租赁合同》之补充协议，如本补充协议与原合同有不同规定，则以本补充协议为准；乙方租赁的物业将仅用于经营产后修复中心品牌项目，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变租赁物业的用途及经营范围，否则甲方有权单方终止原合同及本协议并没收乙方交纳的租赁保证金；租赁期限为2014年5月1日起至2022年4月30日止；2014年5月1日至2014年7月31日租金为0元（装修期免租），2014年8月1日至2016年4月30日月租金为46848元、2016年5月1日至2017年4月30日月租金为49190.4元、2017年5月1日至2018年4月30日月租金为51649.92元、2018年5月1日至2019年4月30日月租金为54232.42元、2019年5月1日至2020年4月30日月租金为58571.01元、2020年5月1日至2021年4月30日月租金为63256.69元、2021年5月1日至2022年4月30日月租金为68317.23元；乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金；乙方签订本协议时，乙方向甲方支付履行本协议的租赁保证金93696元；乙方的装修方案须提前交与甲方审批通过才可进行装修，当乙方装修完成后须经甲方验收通过后才可对外营业；甲方应对负责安装的消防设备及防火设施（包括但不限于火灾警报器和烟感器）进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态；当乙方有任何改造工程需要向政府有关部门和公用事业单位申请批准时，经甲方书面同意后，甲方应协助乙方申请获得该等批准；乙方应于装修期满前即2014年7月31日前完成装修并正式营业，否则，甲方有权终止原合同及本协议并没收乙方已交纳的租赁保证金；如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金；乙方须按时向甲方缴付租金及其他应缴之费用等费用，乙方如逾期五日不缴付租金等应缴之费用，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付；乙方逾期缴付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止原合同及本协议并没收乙方的租赁保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封50元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；物业交付标准按现状交付，涉案商铺收铺日为2014年5月1日，甲方不再另行通知乙方；等条款。高德公司（甲方）与案外人郑某（乙方）及洛斯兰公司（丙方）签订《租赁合同转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：甲乙双方于2014年5月1日签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号为GTL-26-2014-E6.15-2座309A-1-01、GTL-26-2014-E6.15-2座309A-2-01）及《租赁合同补充协议》，租赁位于天河区花城大道88号309A-1、309A-2；因业务发展需要，乙方经与甲方、丙方协商一致并经甲方、丙方同意后，拟将乙方在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方；（第一条）自2014年5月1日零时起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方，转让后，乙方不再享有及承担《合同》项下任何权利义务；（第二条）自2014年5月1日零时起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务，受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行合同；（第三条）甲方同意本协议第一条及第二条《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在合同转让后继续向丙方履行《合同》；（第四条）《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩，丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩；（第五条）各方确认，截至2014年5月1日零时，《合同》已经履行的情况如下：按合同约定，乙方已向甲方缴交保证金140544元，甲方已向乙方开具保证金收据140544元。高德公司（甲方）与洛斯兰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定：鉴于甲乙双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，租赁位于天河区花城大道88号309A-1、309A-2铺，现甲乙双方经友好协商，达成协议如下：《补充协议》约定的租赁期限从2014年5月1日起至2022年4月30日止修改为2014年8月1日起2022年7月31日止；租金标准为：2014年8月1日至2014年10月31日租金为0元（装修期），2014年11月1日至2016年7月31日月租金为46848元、2016年8月1日至2017年7月31日月租金为49190.4元、2017年8月1日至2018年7月31日月租金为51649.92元、2018年8月1日至2019年7月31日月租金为54232.42元、2019年8月1日至2020年7月31日月租金为58571.01元、2020年8月1日至2021年7月31日月租金为63256.69元、2021年8月1日至2022年7月31日月租金为68317.23元；其他约定依原《合同》条款执行。高德公司分别于2014年12月8日及2015年1月7日向洛斯兰公司发出《催缴费用函》，催收管理费、租金、电费及滞纳金等款项，洛斯兰公司确认其收到上述函件。2015年4月13日，高德公司及案外人某（广州）物业管理有限公司花城大道分公司向洛斯兰公司发出《解除合同通知》，主要内容：贵方截止至2015年4月13日仍拖欠多月租金、管理费及水电费，现我司与高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司依合同相关约定于2015年4月30日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，请贵方于2014年4月30日将商铺交还我司。高德公司向洛斯兰公司邮寄送达上述通知书，并提供广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明，载明邮件于2015年4月22日已妥投，签收人为本人收。洛斯兰公司确认其于2015年4月21日收到上述《解除合同通知》。原审庭审中，双方就以下问题作出如下陈述：1、关于涉案商铺的交付使用情况。双方均确认双方于2014年5月1日签订租赁合同，2014年5月5日至8月8日为装修期，洛斯兰公司于2014年8月18日开始试业。洛斯兰公司称2015年5月1日上午9时，其员工发现涉案商铺被上锁，其向案外人某（广州）物业管理有限公司询问，该公司以其欠租为由拒绝开锁；2015年5月1日上午9点30分，其在警察请来的开锁公司开锁后进入涉案商铺进行营业，但当天上午10时，涉案商铺被断电，涉案商铺至今仍处于停电状态，导致涉案商铺无法经营，因此其不同意支付涉案商铺自2015年5月1日起的租金。高德公司确认其于2015年5月1日对涉案商铺断电，但在洛斯兰公司报警后就没有断电了，至今也未对涉案商铺进行断电。2、关于涉案商铺保证金的缴纳情况，高德公司称洛斯兰公司已向其缴清了保证金共93696元。洛斯兰公司亦确认其已向高德公司缴清上述保证金，但不同意将上述保证金抵扣租金亦不同意高德公司没收该保证金，且称租赁合同已解除，高德公司应向其退还该保证金。3、关于租赁合同的履行情况。洛斯兰公司称案外人郑某与高德公司签订上述租赁合同后将该合同的权利义务转让给其，并确认其欠付2014年12月1日起至今的租金，因其于2014年12月1日前要求高德公司出示涉案商铺消防验收通过的结果，但高德公司以各种理由拒绝提供，故其拒绝支付租金。高德公司对洛斯兰公司上述关于2014年12月1日前要求其出示涉案商铺消防验收通过的结果的陈述予以否认。4、关于涉案商铺的交接情况，原审庭审中，双方均确认涉案商铺尚未交接，高德公司称其在本案中不处理涉案商铺交还的问题。经原审法院询问双方是否同意在本院主持下对涉案商铺进行交接，高德公司表示同意，但洛斯兰公司表示其在高德公司解决其索赔事宜前拒绝交还涉案商铺，不同意进行交接。5、关于涉案商铺的现状。双方均确认高德公司于2015年12月20日将涉案房屋另行出租给案外人。6、就高德公司主张的逾期缴纳租金的违约金标准，洛斯兰公司认为该标准过高。现高德公司以洛斯兰公司欠付租金为由，于2015年4月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、洛斯兰公司支付自2014年12月1日起至2015年4月30日的租金及违约金（以每月所欠租金为本金，按日5‰的标准向高德公司支付计至实际清偿之日止）；二、高德公司收取洛斯兰公司预付的保证金93696元；三、洛斯兰公司向高德公司支付本案律师费16000元；四、洛斯兰公司承担全部诉讼费。高德公司为证明其主张，还提供以下证据：1、高德公司与广东广某律师事务所签订的《委托合同》（载明因广州洛斯兰门诊部有限公司拖欠租金一案，高德公司请求广东广某律师事务所委派律师担任诉讼代理人；律师费为16000元；日期为2015年3月17日）；2、广东广某律师事务所于2015年4月9日向高德公司开具的发票（载明律师费为16000元）。经质证，洛斯兰公司对上述证据的真实性均无异议。关于涉案商铺的消防验收情况。洛斯兰公司称其于2014年8月申报涉案商铺的消防验收，广州市公安局于2014年9月9日向其出具了涉案商铺验收不合格意见书，但因其聘请的代办申报消防的工程公司冒充其原法定代表人郑某领取了该意见书，其直到2015年12月通过行政诉讼才取得该意见书，也未收到相关行政部门出示的整改意见及停业整改通知，且该意见书中表述涉案商铺不得擅自投入使用，故影响了营业；同时因申报《医疗机构许可证》需要先领取消防验收合格证，因此其没有申报该医疗机构许可证的资格，也未进行申报。洛斯兰公司为证明其主张，还提供网上打印的建筑工程消防验收公告网上查询结果，显示：“项目名称为广州洛斯兰门诊部有限公司，工程地址为天河区花城大道88号自编三层之一309A-1单元，文书编号为穗公天消验字【2014】第690号，结果为不合格，办结时间2014年9月9日”。经质证，高德公司对洛斯兰公司提交的上述证据的真实性予以确认，但认为该公示的结果是营业前消防的公告。高德公司为证明涉案商铺已通过消防验收，还提交如下证据：1、广州市公安消防局于2013年12月3日向案外人中海发展（广州）有限公司出具的《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字【2013】第2286号），主要内容：我局对你单位的珠江新城K2地块二期建设工程进行了消防验收，该工程位于广州市天河区珠江新城花城大道与猎德路交界西南角中海花城湾二期地块，包括商住楼1座3栋相连体，自编A5-A7栋，A5、A6栋29层，建筑高度96.65米，A7栋30层，建筑高度99.65米，设裙楼4层；住宅楼1座2栋相连体，自编B5、B6栋，均为39层，建筑高度127.95米；集中设地下室3层（地下一层设夹层1层）；地下三层至地下一层为汽车库和设备用房，地下夹层为非机动车库；A5-A7栋首至三层为商场，四层为餐厅，五层为架空层，六层及六层以上为住宅；B5、B6栋首层为架空层，二层及二层以上为住宅；以上建筑总建筑面积154574平方米（含地下建筑面积43807平方米），均属一类高层民用建筑；该工程设置有消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统；……综合评定珠江新城K2地块二期建设工程土建项目消防验收合格；2、广州市公安局天河区分局于2014年8月6日向案外人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》（穗公天消审字【2014】第0860号），主要内容：我局对你单位报送的高德汇（CBD）K2馆首至四层中庭及通道装修工程消防设计进行了审核；……经审核，该工程消防设计符合消防法律法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计；3、广州市公安局天河区分局于2014年10月16日向案外人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司出具的《建设工程消防验收意见书》（穗公天消验字【2014】第0812号），主要内容：我局对你单位报送的中庭及通道建设工程进行了消防验收，该工程位于广州市天河区花城大道88号，此次验收范围为该建筑K2馆首至四层中庭及通道局部的内部装修工程，装修面积2400平方米，装修后作中庭及通道使用；综合评定该工程消防验收合格；经质证，洛斯兰公司对上述证据的真实性均不予确认。本案原审诉讼中，原审法院依职权就涉案商铺的消防验收情况向广州市公安消防局及广州市公安局天河区分局发函调查。2015年8月5日，广州市公安消防局向该院出具《关于对天河区人民法院协助查询函的复函》，函称：经查询《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字【2013】第2286号）为广州市公安消防局所出意见书，综合评定珠江新城K2地块二期建设工程土建项目消防验收合格，包括：商住楼1座3栋相连体，自编A5-A7栋，A5、A6栋29层，建筑高度96.65米，A7栋30层，建筑高度99.65米，设裙楼4层；住宅楼1座2栋相连体，自编B5、B6栋，均为39层，建筑高度127.95米；集中设地下室3层（地下一层设夹层1层）。2015年9月11日，广州市公安局天河区分局向该院出具《关于天河区珠江新城花城大道88号建筑有关消防审批情况的复函》，函称：天河区珠江新城花城大道88号路自编三层之一309A-1、309-2的房产所在建筑已通过一次消防验收，该房产曾于2014年8月19日向我局申办建设工程消防验收，建设单位为洛斯兰公司；经验收，我局对该建设工程出具了《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公天消验字【2014】第690号），该建设工程主要存在下列问题：建筑内部装修不应遮挡消防设施、疏散指示标志及安全出口，并且不应妨碍消防设施和疏散走道的正常使用，该场所占用所在楼层公共疏散通道，不符合《建筑内部装修设计防火规范》第3.1.15条的规定；《建设工程消防验收意见书》（编号：穗公天消验字【2014】第0812号）为我局所出具，综合评定该建设工程消防验收合格。2015年11月30日，原审法院组织双方到达涉案商铺，经查勘，涉案商铺大门已上锁，经丈量，涉案商铺大门为长367.5厘米的玻璃大门，从该玻璃大门进去右边为一安全门，双方均在涉案商铺平面图中以A位置标注。2015年12月3日，该院就上述A位置的情况向广州市天河区公安分局交防大队发函调查。广州市公安局天河区分局于2015年12月22日作出《关于珠江新城花城大道88号建筑有关疏散通道等问题的复函》（穗公天函【2015】436号），函称：根据《中华人民共和国消防法》第16条的有关规定，物业管理公司应当保障场所内的公共疏散通道、安全出口畅通，标注A部分为该商场的公共疏散通道及安全出口；根据《中华人民共和国消防法》第28条的有关规定，任何单位不得占用、堵塞、封闭疏散通道、完全出口；洛斯兰公司经营场所内，不应在商场内的公共疏散通道、安全出口等部位设置门窗、锁具等障碍物占为己用，妨碍公共疏散通道、安全出口的正常使用。关于涉案商铺交付时的情况，高德公司称涉案商铺为毛坯交付，无间隔，且只有柱子无玻璃大门，由洛斯兰公司进场后装修，根据合同的约定，洛斯兰公司的装修方案必须经过其审批，但其不清楚具体的审批情况，只知道洛斯兰公司对涉案商铺进行了装修，因A位置为安全门及公共疏散通道，因此洛斯兰公司对涉案商铺进行装修时不得进行封闭和阻挡，其未能提交证据证明其向洛斯兰公司告知上述标注的A位置为安全门及疏散通道，但其向洛斯兰公司强调装修时应遵守消防规范；洛斯兰公司称涉案商铺为毛坯交付，没有承重墙，由其入场后投入装修，该玻璃大门为其进场后安装，高德公司对其装修方案进行了审批，且高德公司未向其告知A位置为商场的安全门。另，高德公司向原审法院申请撤回要求洛斯兰公司支付涉案商铺自2015年5月1日至2015年6月30日的租金及上述期间逾期交租违约金的诉讼请求并明确关于涉案商铺交还及占用费等其他问题另案向洛斯兰公司主张。原审法院认为：高德公司上述撤回要求洛斯兰公司支付涉案商铺自2015年5月1日至2015年6月30日的租金及上述期间逾期交租违约金的诉讼请求的申请符合法律规定，予以准许。高德公司与洛斯兰公司签订的《转让协议》及《补充协议二》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行，依据上述合同，案外人郑某与高德公司所签订的《租赁合同一》、《租赁合同二》及《补充协议一》直接约束双方。根据双方当事人的陈述，高德公司已于2015年12月20日将涉案商铺收回并另行出租给案外人，故双方之间的租赁合同关系已实际解除。本案的争议焦点为双方就双方租赁合同关系解除的责任认定问题。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”，涉案商铺的装修应不得违反上述规定。根据查明的事实及相关主管部门就涉案商铺及商场消防问题的三次复函可知，涉案商铺的装修将商场公共疏散通道及安全出口封闭，导致消防验收不合格。对于洛斯兰公司将商场公共疏散通道、安全出口进行封闭而导致涉案商铺消防验收不合格的责任认定问题分析如下：其一，高德公司作为整个商场的出租方，应当知悉商场整体规划及公共疏散通道、安全出口所在位置，而根据查明的事实，高德公司向洛斯兰公司出租并实际交付的涉案商铺包含了公共疏散通道及安全出口，且未有证据显示高德公司已向洛斯兰公司明示该公共疏散通道及安全出口的位置；同时，根据双方租赁合同的约定，洛斯兰公司的装修方案须经高德公司审批，高德公司在知晓洛斯兰公司对涉案商铺进行装修的情况下未告知洛斯兰公司装修不得阻挡该公共疏散通道、安全出口，亦未对洛斯兰公司的装修进行制止。其二，洛斯兰公司作为承租方，其接收涉案商铺后设立大门将涉案商铺进行封闭独立使用亦符合日常生活经验；而根据现场勘查的情况，涉案商铺如需预留该公共疏散通道及安全出口，则不得将涉案商铺全部封闭且须预留部分面积作为公共疏散通道，必然影响了涉案商铺的独立使用或减少涉案商铺的使用面积，对洛斯兰公司租赁涉案商铺的整体经营将产生重大影响。其三，洛斯兰公司在承租涉案商铺前没有了解商场的相关规划情况，且其对涉案商铺进行装修时并未先将装修设计报批同意后再施工，而是直接进行装修，且在相关部门出具了涉案商铺消防验收不合格意见书后未及时了解情况并进行整改，至于洛斯兰公司所述其聘请的代办消防的公司伪造签名而签收该消防不合格意见书应属其与该代办公司之间的法律关系，故洛斯兰公司对此亦未尽到审慎审查义务。综上所述，导致合同解除的责任主要归责于高德公司。根据洛斯兰公司关于涉案商铺于2014年8月18日开始试业及其于2015年5月1日在警察请来的开锁公司开锁后进入涉案商铺进行营业的陈述，且洛斯兰公司亦自述未收到相关行政主管部门出具的停业整改意见，故洛斯兰公司仍应向高德公司支付2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金。鉴于双方双方的过错程度，根据公平合理原则，酌情将上述期间的租金减免70%。根据《补充协议二》的约定涉案商铺自2014年11月1日至2016年7月31日期间的月租金为46848元，故洛斯兰公司应向高德公司支付上述期间的租金为70272元（46848元/月×5个月×30%）。如前所述，鉴于高德公司负有主要责任，根据公平合理原则，对其要求洛斯兰公司支付逾期支付租金的违约金、没收洛斯兰公司已缴纳的保证金93696元及要求洛斯兰公司支付律师费16000元的诉讼请求均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2016年3月31日判决：一、洛斯兰公司于本判决发生法律效力之日起10日内向高德公司支付广州市天河区珠江新城花城大道88号自编三层之一309A-1、309A-2房自2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金70272元；二、驳回高德公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6390元，由高德公司负担4833元、由洛斯兰公司负担1557元。判后，上诉人高德公司、洛斯兰公司均不服原审判决，向本院提起上诉。高德公司上诉及答辩称：一、我方出租的涉案商铺的使用面积并不包含公共疏散通道，只是入口右侧边缘处有一安全出口，洛斯兰公司的装修只要不妨碍公共疏散通道、安全出口的正常使用，即可通过消防验收。二、洛斯兰公司的不当装修是导致涉案商铺消防不合格的根本原因，洛斯兰公司在消防验收不合格后拒不整改且自2014年12月1日起长期拒付租金，洛斯兰公司应承担租赁合同关系解除的全部责任。三、退一步说，涉案商铺相邻安全出口的部分承租场地因必须满足消防要求而预留部分面积作为公共疏散通道仅仅占涉案商铺使用面积的3.66%，该部分并没有对涉案商铺的整体经营产生重大影响，原审法院据此判决我方承担70％的过错责任属于严重的判决不公。综上，上诉请求：1、撤销原审判决一、二项；2、改判洛斯兰公司支付拖欠的广州市天河区花城大道88号309A-1、309A-2的商铺租金234240元及迟延违约金（租金按每月46848元计算，自2014年12月1日起至2015年4月30日；迟延违约金依照每月欠付的租金46848元为本金分期计付，按每日千分之五计算，均自当月6日起计至实际清偿之日止）；3、改判洛斯兰公司缴纳的保证金93696元归我方所有；4、改判洛斯兰公司支付我方律师费16000元；5、判决由洛斯兰公司承担本案一、二审诉讼费。另答辩不同意洛斯兰公司的上诉请求。洛斯兰公司上诉及答辩称：我方在签订合同时，高德公司在未能出示按照国家消防法规定的商场投入使用必须办理的《建设工程消防验收意见书》和《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，在没有得到合法投入使用和出租的情况下，高德公司作为一个有20年历史的公司，在欺骗或者在故意隐瞒的情况下要求我方支付高德公司租金及保证金140544元，我方的股东按照高德公司的要求在2014年4月10日和4月17日分别支付了以上金额。而通过行政诉讼案提供的证据穗公天消验字（2014）第0812号文件显示高德公司通过消防验收的时间为2014年10月16日，至2016年4月7日高德公司依然未取得《公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第（三）、（五）项规定，高德公司是不能对外出租广州市天河区珠江新城花城大道88号自编三层之一309A-1和309A-2房的，所以我方和高德公司所签合同及补充协议均为无效合同。高德公司有合同欺骗行为，因此我方无需支付高德公司上述房屋自2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金70272元。综上，上诉请求：l、判决我方无需支付高德公司的广州市天河区珠江新城花城大道88号自编三层之一309A-1和309A-2房自2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金70272元；2、判决高德公司支付全部诉讼费用。另答辩不同意高德公司的上诉请求。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，高德公司向本院提交了审批时间为2014年4月16日的《客户报装审批表》，拟证明高德公司曾对洛斯兰公司的装修申请进行审批。经质证，洛斯兰公司对该证据的真实性予以认可，认为该证据恰恰证明其进场装修的时间。二审中，高德公司陈述，在洛斯兰公司向其提交装修方案后，其当时审批同意洛斯兰公司装修，但由于涉案商场的公共消防通道等尚未通过消防验收，故其无法给予准确的审批意见给洛斯兰公司。另双方均确认洛斯兰公司于2014年7月19日完成涉案商铺第一期装修，2014年9月29日完成全部装修。本院认为：高德公司与洛斯兰公司签订的《转让协议》及《补充协议二》是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。依据上述合同，案外人郑某与高德公司所签订的《租赁合同一》、《租赁合同二》及《补充协议一》对高德公司与洛斯兰公司有法律约束力。本案二审的争议焦点为双方当事人之间租赁合同关系解除的责任认定问题。根据本案查明的事实，由于洛斯兰公司所承租的涉案商铺的内部装修将商场公共疏散通道及安全出口封闭，导致消防验收不合格，从而严重影响了洛斯兰公司的开业经营。对此本院认为，一方面，高德公司作为整个商场的出租方，应当知悉商场整体规划及公共疏散通道、安全出口所在位置，而根据查明的事实，高德公司向洛斯兰公司出租并实际交付的涉案商铺包含了公共疏散通道及安全出口，但高德公司无确切证据证明其在出租时已向洛斯兰公司明示该公共疏散通道及安全出口的位置；同时，根据二审查明的事实反映，高德公司已于2014年4月16日对洛斯兰公司提供的装修方案予以审批同意，但在洛斯兰公司完成内部装修前一直未明确告知洛斯兰公司装修不得阻挡该公共疏散通道、安全出口，对此高德公司存在过错。另一方面，洛斯兰公司作为承租人，其在承租涉案商铺前没有了解商场的相关规划情况，且在相关部门出具了涉案商铺消防验收不合格意见书后未及时了解情况并进行整改，其亦存在一定过错。综合本案实际情况考虑，原审法院认定导致合同解除的责任主要归责于高德公司，并酌情将洛斯兰公司应付的2014年12月1日至2015年4月30日期间的租金减免70%，是可行的，本院予以维持。此外，鉴于高德公司负有主要责任，原审法院对于其要求洛斯兰公司支付逾期支付租金的违约金、律师费及没收保证金的诉讼请求均不予支持，并无不当。综上所述，高德公司、洛斯兰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6390元，由广州市高德美居置业有限公司负担4833元，广州洛斯兰门诊部有限公司负担1557元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一六年八月四日书记员  杨娟娟