广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法沥民三初字第118号原告：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇育英南路5号金逸轩首层商铺103号，组织机构代码证号：79123903-3。法定代表人：石裕光。委托代理人：陈丽红，广东巨能律师事务所律师。委托代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。被告：何顺玲，女，汉族，1965年1月19日出生，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市南海酒厂，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步五甲街，注册号：440682000285774。法定代表人：谭志强。被告：谭志强，男，汉族，1974年4月7日出生，住广东省佛山市顺德区，上列两被告共同委托代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人：武闯，广东力创律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告何顺玲、佛山市南海酒厂、谭志强物权保护纠纷一案，原告于2015年9月1日起诉，本院于同年9月6日立案受理。被告佛山市南海酒厂、谭志强在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议。佛山市南海酒厂、谭志强不服上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年7月29日，本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。开庭时，原告的委托代理人陈丽红、被告佛山市南海酒厂及谭志强的共同委托代理人武闯到庭参加诉讼，被告何顺玲经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2012年4月，原属被告佛山市南海酒厂名下的位于佛山市南海区大沥盐步五甲街（酒仓库）被佛山市南海区人民法院查封并办理的查封登记。2013年8月21日，被告佛山市南海酒厂仍与何顺玲签订《厂房商铺租赁合同》，承租上述物业中的412平方米场地，租期由2013年9月1日起至2017年8月30日止。2014年11月21日，原告通过拍卖取得上述房产的所有权。2014年12月23日，佛山市南海区人民法院发出《公告》，责令上述房产上的承租户于公告发出之日起十日内（即2015年1月1日前）自行迁出上述房产。何顺玲至今未搬离原告的物业。原告认为，根据相关法律法规的规定，被告何顺玲未经得产权人的同意占用原告房产的行为已经构成侵权。其次，被告佛山市南海酒厂在明知相关房产被法院查封，仍然与他人签订租赁合同、收取租户租金的行为与被告何顺玲构成共同侵权，理应赔偿原告的损失。根据涉诉物业的使用人反映，谭志强多次以其个人账户62×××11（开户行为中国农业银行顺德分行青松支行）收取租金。目前，谭志强仍继续要求本案的相关被告交租金至其上述个人账户内。涉诉的物业已经由原告取得所有权，谭志强的行为严重侵害了申请人的合法权益，为此，请求判令：1.被告何顺玲立即清空并向原告返还位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街（原南海酒厂仓库）的厂房（商铺）；2.被告何顺玲立即向原告支付由2014年11月21日起至实际搬离原告物业是止的占用费，暂计至2015年8月25日止为：38110元（计算标准为：2014年11月起至2015年7月止的标准为：4120元/月，2015年8月起的标准为4532元/月）；3.被告佛山市南海酒厂、谭志强对被告何顺玲的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费用由被告承担。被告何顺玲未到庭应诉，但向本院提交了书面答辩状辩称，被告何顺玲与佛山市南海酒厂签订租赁合同，租赁期间为从2013年8月30日至2017年8月30日，出租方代表为谭志强，合同约定每月按时交纳房租及水电费给出租方，如违约，违约方需赔付相关费用。本案与被告何顺玲无关，何顺玲按照合同约定每月按时交纳租金给出租方，所有相关费用已按时交纳到谭志强的62×××11账户，有银行记录及收据为证。被告没有与原告签订任何合同，出租方也没有明确告知涉案房产的归属，也没有办理相关手续，故认为合同仍合法有效，不同意向原告支付至2014年11月21日至今的租金，如原告认为有租金纠纷，也应该向谭志强主张。被告佛山市南海酒厂、谭志强辩称，一、佛山市南海酒厂有权与承租户签订租赁合同，并且所签订的租赁合同是受法律保护的。签订租赁合同的行为并未侵害原告利益。首先，在法院对案涉物业进行查封时，并未对其进行公告封闭，也未禁止出入和使用，更未有专门裁定下达要求佛山市南海酒厂不能出租、使用等，仅是到产权登记机关办理查封登记手续。这种情况通常称之为“活查封”，并未限制占有、使用、收益权能。另外，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及第二十条规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，作为房屋受让人只是享有不再继续履行原租赁合同的权利，而不能否定原业主与承租人签订的原租赁合同无效。其次，佛山市南海酒厂与承租人签订租赁合同时，案涉物业虽然被法院查封，但所有权仍属酒厂，酒厂在案涉物业所有权移交前对该房产仍然拥有收益的权能，签订租赁合同应当合法有效。所以，酒厂在签订租赁合同的过程中不存在共同侵权的行为。二、原告在诉讼请求中所主张的占用费的起算时间有误。首先，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”之规定，不动产拍卖的产权转移时间不是按照拍卖时间来确定，而是拍卖成交裁定送达给原告时起转移。其次，法院发出《公告》告知租户所租物业所有权发生转移后，如原告作为受让方不将物业继续租赁给租户，那租户再次寻找合适的厂房也需要精力和时间，于情于理都应当给租户留出适当的时间。且在法院于2014年12月23日所发出的（2012）佛南法沥执字第53-20号《公告》中告知各租户在公告发出之日起十日内自行迁出上述房产或自行与买受人原告协商相关交接事宜。为此，法院的公告也明确给予了各租户10天搬迁时间，也就是说各租户最后的搬离时间是2015年1月1日。如果各租户未及时搬离，即使要计算占用费也只能从2015年1月2日起开始计算，而不应从2014年11月21日开始计算。三、原告拍得案涉物业后，至今为止都未办理案涉物业所有权的转移过户手续。佛山市南海酒厂于2015年5月12日曾发函催促原告尽快办理相关物业的过户手续，但该物业至今为止仍登记在佛山市南海酒厂的名下，而且每月都需要向佛山市南海区地税局大沥分局缴纳近万元的房产税、土地使用税等相关费用。案涉物业所有权已经转移给了原告。为此，每月应缴纳的房产税、土地使用税等相关费用应由原告自行承担。四、本案是侵权纠纷，佛山市南海酒厂未占用和使用原告的任何物业，未对原告实施任何侵权行为，按照谁占用谁负责的原则，无需承担向原告支付占用费的任何法律责任。另外，在法院发出《公告》后，虽然佛山市南海酒厂收取了部分租户的租金，但这是基于双方在此之前所签订的租赁合同而发生的，这属于另外一个法律关系，与本案无关，而且所收取的租金大部分用于缴纳房产税、土地使用税及相关管理人员工资等相关费用。为了妥善解决各方纷争，佛山市南海酒厂愿意在收取的租金范围内扣除每月所缴纳房产税、土地使用税及相关管理人员工资等相关费用后，将多余的部分退还给各租户。五、因佛山市南海酒厂的银行账户已经注销，所以就借用了谭志强的个人名义开具银行账户，并收取了部分租金，但所收取的租金全部用于佛山市南海酒厂的支出。为此，被告谭志强不应承担本案任何责任。综上所述，原告对佛山市南海酒厂、谭志强的起诉没有任何的事实和法律依据，请求法庭驳回原告对佛山市南海酒厂、谭志强的所有诉求。诉讼中，原告提出以下证据：1.组织机构代码证复印件1份、营业执照复印件1份、法人身份证复印件、何顺玲身份证复印件1份、工商公示信息复印件1份、谭志强身份信息复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.（2012）佛南法沥执字第53-19号《执行裁定书》原件1份、（2012）佛南法沥执字第53-20号《公告》原件1份、《拍卖成交确认书》原件1份、《中国农业银行结算业务申请书》原件1份、《中国农业银行结算业务委托书》原件2份，用以证明涉诉物业从2014年11月21日起的所有权人变为原告。3.《佛山市南海区房产信息登记卡》原件1份，用以证明：（1）被告南海酒厂是在涉诉物业被法院查封后才对外出租，收取租金的事实；（2）被告何顺玲在原告取得涉诉物业所有权后占用原告物业的事实。4.《通知》原件2份、照片打印件5份、《律师函》复印件1份、EMS邮单原件1份，用以证明原告分别于2015年3月25日、2015年6月4日向被告南海酒厂、被告何顺玲发出归还场所、支付占用费的通知，但被告均不予理睬。5.《酒厂收租专户》复印件1份、《中国农业银行银行卡存款业务回单》复印件3份、《中国农业银行银行客户通知书》复印件2份、《中国农业银行银行卡卡转账》复印件3份，用以证明被告谭志强非法收取涉诉物业中属于原告所有的费用，谭志强的行为构成共同侵权，应对被告何顺玲、南海酒厂的债务承担连带清偿责任。被告佛山市南海酒厂、谭志强提出以下证据：1.《请求尽快办理过户及移交手续的函》原件1份、《关于佛山市南海酒厂房产及土地移交事项的复函》原件1份，用以证明南海酒厂于2015年5月12日发函给原告要求其尽快办理所拍得房产的过户手续并且在办理过户手续后,同意将场地租户的租赁合同、押金等相关手续移交给原告。原告收到复函后回函，但至今仍未办理涉案物业的过户手续。所以未办理租户移交过户手续的问题在于原告方。2.照片原件8份，用以证明原告在2015年5月、6月、7月陆续收回涉案物业并在涉案物业张贴其封条的事实。3.《电子缴税凭证》原件1份，《中华人民共和国税收转账专用完税证》原件38份,用以证明因为原告至今为止都未到房产部门办理过户手续导致涉案物业仍然登记在被告佛山市南海酒厂的名下，造成被告方每月都要向地税局缴纳房产税及土地使用税76267.87元，此费用应由原告方承担。南海酒厂、谭志强也有权在所收取的部分租户的租金中予以扣减该笔费用。被告何顺玲没有举证。本院根据原告的申请，向农业银行调取以下证据材料：1.谭志强62×××11账号明细对账单打印件10页。经审查，原告提供的证据4通知、照片、律师函、邮件单等，被告佛山市南海酒厂、谭志强虽对真实性有异议，但不能举证推翻，故本院予以采纳。证据5结合本院调取的证据，本院予以采信。被告佛山市南海酒厂、谭志强提供的证据2照片，原告虽对真实性有异议，但不能举证推翻，故本院予以采纳。对其余原告和被告佛山市南海酒厂、谭志强分别所举证据及本院调取的证据，本院予采纳为认定案件事实的依据。被告何顺玲无到庭，视为其自动放弃质证、辩证的权利。综合上述证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2012年4月，原属被告佛山市南海酒厂名下的位于佛山市南海区大沥盐步五甲街的房产被本院查封并在行政机关办理了查封登记。2014年11月21日，原告通过拍卖取得上述房产的所有权。2014年12月23日，本院发出《公告》，责令佛山市南海酒厂及该厂所有人员、承租户等相关人员于公告发出之日起十日内自行迁出上述房产或与买受人协商相关交接事宜。2015年3月25日，原告在案涉房产所在地张贴通知致佛山市南海酒厂各用户，称其已于2014年11月24日竞得所有权，要求各用户在2015年5月26日前自行搬迁完毕。同年5月7日，原告在案涉房产所在地张贴通知致佛山市南海酒厂，称其已于2014年11月21日竞得所有权，要求佛山市南海酒厂于2015年5月11日前自行搬离，将所使用的办公场所完整交还原告。2015年6月4日，原告委托广东星宇律师事务所发函予被告何顺玲，要求其返还房产，该函于2015年6月5日由他人代为签收。2015年5月12日，佛山市南海酒厂向原告发出《请求尽快办理过户及移交手续的函》，要求原告尽快办理所拍得房产的过户手续并且在办理过户手续后,同意将场地租户的租赁合同、押金等相关手续移交给原告。原告复函称佛山市南海酒厂应在2015年1月1日前将房产移交，并不以办理过户手续为前提。2013年8月21日，佛山市南海酒厂与被告何顺玲签订《厂房商铺租赁合同》，约定由佛山市南海酒厂将位于佛山市南海区大沥盐步五甲街（酒厂仓库）建筑面积为412平方米的厂房（商铺）租给何顺玲，租期由2013年9月1日起至2015年8月30日止，租金4120元/月，从2015年8月起每月租金加10%。佛山市南海酒厂还向各租户提供谭志强个人名下的银行账户62×××11（开户行为中国农业银行顺德分行青松支行），要求租户将租金存入该账户。部分租户将租金存入了该账户，也有以现金交付给谭志强本人。至本案法庭辩论时止，原告已陆续收回了部分房产并张贴上封条。庭审中，佛山市南海酒厂、谭志强称涉案房产已经全部由原告控制，但原告认为何顺玲至今仍占用涉案房产。案涉房产现仍登记在佛山市南海酒厂名下，该厂每月向地税局缴纳房产税及土地使用税7626.87元，已交纳至2016年7月份。本院认为，本案为物权保护纠纷，争议的焦点是：1.各被告的行为是否构成对原告的侵权；2.原告所主张的损失是否有依据。案涉房产被本院查封、委托拍卖，最终由原告于2014年11月24日竞得。在此过程中，已进行了查封登记、发出拍卖公告等，应认定被告佛山市南海酒厂及何顺玲知道该事实。原告自竞得案涉房产之日起，享有对房产的占有、使用、收益、处分权，并不以房产是否已经过户为前提。佛山市南海酒厂、何顺玲未将房产返还原告，构成对原告的侵权，其应清空并向原告返还房产。各租户依据其与佛山市南海酒厂之间的租赁合同向佛山市南海酒厂交纳租金，原告主张由租户另行向其支付占用费，本院不予支持。佛山市南海酒厂在房产已被原告买受的情况下仍收取租户租金，侵害了原告的财产权利，应向原告支付占用费。关于占用费的计算标准，本院参照相关房产出租的租金标准来确定。被告谭志强以其个人账户收取租金或收取租户现金，其个人财产与佛山市南海酒厂财产混同，应对佛山市南海酒厂所负向原告支付占用费的义务承担连带责任。佛山市南海酒厂向地税局所缴纳的税费，并不单指向本案所涉某个租户承租的房产，于本案中不作抵扣占用费处理。被告何顺玲经本院传唤无到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海酒厂、何顺玲于本判决发生法律效力之日起十日内清空并向原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司返还位于佛山市南海区大沥镇盐步五甲街的房产；二、被告佛山市南海酒厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司支付占用费，该占用费自2014年11月21日起至2015年7月31日按4120元/月计算的；自2015年8月1日起至实际返还房产时止按4532元/月计算；三、被告谭志强对上列第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费752.76元，由被告佛山市南海酒厂、谭志强按上述判决主文确定之责任方式负担，并应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告已预交的752.76元，于本判决生效后，由原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱劲雄审 判 员  季 鑫人民陪审员  刘翠贞二〇一六年八月二十六日书 记 员  李坤豪