江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1027民初114号原告：朱亮亮原告：李爱玲两原告委托代理人：王水莲被告：江景根被告：谢淑玉两被告委托代理人：黄澄清被告：江高林第三人：金溪县琉璃乡蒲塘村委会（以下简称蒲塘村委会），住址金溪县琉璃乡蒲塘村。负责人：徐瑾第三人：金溪县琉璃乡蒲塘村委会蒲塘村（以下简称蒲塘村），住址金溪县琉璃乡蒲塘村。负责人：徐千民原告朱亮亮、李爱玲（以下简称两原告）与被告江景根、谢淑玉、江高林、第三人蒲塘村、蒲塘村委会合同纠纷一案，本院2016年2月14日立案后，被告江景根、谢淑玉、江高林于3月11日申请追加蒲塘村委会为第三人，本院3月15日通知蒲塘村委会作为第三人参与诉讼。3月20日，第三人蒲塘村委会申请追加蒲塘村为第三人，本院3月24日通知蒲塘村作为第三人参与诉讼。本案依法适用普通程序，于4月20日公开开庭进行了审理。原告朱亮亮、李爱玲及其委托代理人王水莲、被告江景根、谢淑玉及其委托代理人黄澄清、江高林、第三人蒲塘村委会到庭参加诉讼，第三人蒲塘村经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亮亮、李爱玲向本院提出诉讼请求：1、由被告江景根、谢淑玉退还两原告购地款145000元；2、由被告江高林退还两原告购地款130000元；3、由被告江景根、谢淑玉、江高林赔偿两原告建房办厂损失71591元；4、案件诉讼费由三被告承担。事实和理由：两原告从2010年开始在金溪县XX，为扩大生产经营，在2015年6月7日花费200000元从被告江景根、谢淑玉处购买了月4000平方米的土地。因被告江景根、谢淑玉所卖的土地有400平方米是被告江高林的，两原告又再花费130000元从被告江高林处购买了共600平方米的土地，由被告江景根、谢淑玉退回购地款55000元给被告江高林。两原告购买了三被告土地后，进行了堆土、平地基、埋水管、做钢结构厂房、买材料、交森林植被恢复费等共花费71591元，但在施工时，蒲塘村村民在两原告购买的土地上埋了12块墓碑，阻止两原告施工，虽经多方协商仍无法解决。两原告购买土地时，与被告方约定发生山权纠纷由被告方负责，故为维护合法权益，将三被告诉至法院。被告江景根、谢淑玉、江高林（以下简称三被告）承认两原告主张的事实，但认为应判决驳回两原告的全部诉讼请求。一是三被告与两原告转让集体土地使用权的意思表示真实。2004年3月30日，被告江景根、谢淑玉支付了相应的转让费从第三人蒲塘村委会取得土地，并约定山权纠纷由第三人负责。2009年12月26日，被告江高林同样支付了相应的转让费从第三人蒲塘村委会取��土地，也约定山权纠纷由第三人负责。三被告与两原告分别于2015年6月7日、9月17日签订了集体土地使用权转让协议。二是三被告与两原告签订转让集体土地使用权的程序合法。三被告与两原告签订转让集体土地使用权协议时，取得了土地所有人即第三人蒲塘村委会的同意，第三人蒲塘村委会还在转让协议上签字盖章确认。两原告在适用土地时与第三人的少数村民发生土地使用权纠纷，第三人应根据协议进行协调处理。三是三被告与两原告签订的集体土地使用权转让协议不违反法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”的规定，本案两原告兴办乡镇大米加工企业使用集体所有的土地具有明确法律依据，全县乃至全国的绝大多数乡镇企业使用集体土地的现象也普遍存在。四是两原告未经事先批准而擅自使用集体土地进行建筑施工活动，造成的一切经济损失应由其自行承担。原告使用集体土地兴办乡镇企业没有事先办理用地审批和报建手续，再进行建筑施工。特别是与村民发生纠纷后，没有积极配合第三人蒲塘村委会做好少数村民的思想工作，导致矛盾未能妥善化解，两原告具有全部过错，经济损失应当由其自行承担。本案完全可以在政府主管部门依照相关法律的规定，对原告予以行政处罚后，补办用地审批和报建手续。第三人蒲塘村委会述称，两原告与三被告买卖的山是第三人蒲塘村所有的，与蒲塘村委会无关。蒲塘村很早就将山卖��了三被告，三被告在卖给两原告是，我们只是去吃了顿饭。第三人蒲塘村未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。为支持自己的主张，原先朱亮亮、李爱玲提供了以下5组证据：1、收条及票据一组。证明目的：两原告购买土地后修建厂房先期施工开支。2015年6月7日支付金溪县琉璃乡菖蒲塘村1000元；10月20日在戴国华国瑞管业购买水管开支4750元；10月20日支付余庆辉买砖款2100元；10月21日支付徐凯华挖掘机堆土款14000元；10月22日支付邹亮亮挖掘机开支9200元；10月27日支付赵成钢结构厂房预付款30000元；11月2日支付金溪县浒湾镇中州石场购买石面料款1428元；11月5日支付谢国林购沙款1350元；11月10日支付谢光辉水泥款1760元；12月11日以琉璃永祥米厂名义支付的森林植被恢复费6003元。2、证人邹亮亮、徐凯华证言。证明目的：证人邹亮亮为两原告开挖掘机挖树根、挖机槽，过程中未发现有旧坟，共做事58个小时，每小时160元，原告到证人家里现金支付了报酬。证人徐凯华为两原告开铲车平地，过程中未发现有旧坟，共做事64个小时，每小时220元。3、钢构、网架专项工程施工合同一份。证明目的：原告已经订购钢结构厂房，向合同相对方赵成预付了30000元。4、收条两张及结婚证。证明目的：两原告为夫妻关系，向被告江景根、谢淑玉购买土地支付了145000元。向被告江高林购买土地支付了130000元。5、涉案土地照片一组。证明目的：涉案山地上已经树立了墓碑，合同无法实际履行。对两原告提供的上述证据，三被告质证对第1组证据的合法性、关联性有异议，认为两原告提供的证据与建房行为有关，但与买卖土地使用权���为无关，且证据都是白纸条子，形式不合法。对第2组证据、第3组证据的合法性、关联性有异议，认为两原告未依法办理建设施工审批手续，其与他人的委托施工行为本身不具有合法性，施工行为与买卖土地使用权行为无关，且证人不能准确陈述工程量。对第4组证据的真实性、合法性、关联性无异议。对第5组证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。第三人蒲塘村委会未对原告提供的证据发表质证意见。为支持自己的抗辩，三被告向本院提供地契、买地协议三份，证明目的：2004年3月30日，被告江景根从第三人蒲塘村购买了地基一块用于建房，山权纠纷由第三人蒲塘村负责，价格是13000元。被告江景根在2015年6月7日将该块地基转卖给两原告，山权纠纷由被告江景根负责，由第三人蒲塘村委会证明，价款为145000元。2004年1月28日，被告江高林从第三���蒲塘村购买杉树林地基一块用于建设使用。2009年12月26日双方重新签订地契。2015年9月17日，被告江高林将该地基转卖给两原告建房使用，一切纠纷由卖方负责，价款为130000元。对三被告提供的上述证据，两原告质证无异议，第三人蒲塘村委会未对三被告提供的证据发表质证意见。当事人双方对原告第4组证据、三被告提供的证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供第1组证据、第2组证据、第3组证据，其目的是证实三被告需要承担的原告为办厂建房所蒙受的损失，故具备与本案的关联性。第2组证据、第3组证据能够与第1组证据中的挖土、平地、购买钢结构厂房的收据相印证，且从原告第5组证据中可看出涉案土地确实进行了堆土平地，三被告对原告第3组证据的真实性也不持异��，故本院对该部分证据的真实性、合法性予以确认。森林植被恢复费收据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。原告第1组证据中的其他证据，无其他证据予以佐证补强，不仅证据形式不合法，而且无法说明与本案的关联性，故本院不予认定。原告提供的第5组证据，能客观地反映涉案山地的现状，具备证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告江景根、谢淑玉原为金溪县琉璃乡新塘村村民，2004年3月30日从金溪县琉璃乡蒲塘村购买了位于金溪县琉璃乡澳塘村进村路北面的一块山地用于建房。2015年6月7日，被告江景根、谢淑玉将上述山地转卖给原告朱亮亮、李爱玲用于建房使用，支付了价款200000元。因被告江景根、谢淑玉转卖给原告朱亮亮、李爱玲的山地中，部分为被告江高林在2004年1月28日从金溪县琉璃乡蒲塘村购买的位于金溪县琉璃乡新塘村对面的杉树林山地，故原告朱亮亮、李爱玲在2015年9月17日又花费130000元购买了被告江高林所购的上述杉树林山地。被告江景根、谢淑玉在收取的200000元价款中，拿出55000元用于支付原告朱亮亮、李爱玲购买被告江高林山地的价款，所以江景根、谢淑玉实际收取的卖地价款为145000元。被告江高林为金溪县琉璃乡新塘村村民，当年购买山地的目的在于建房。原告朱亮亮、李爱玲为金溪县浒湾镇中洲村村民，多年来一直在金溪县琉璃乡开办永祥米厂，向三被告购买山地的目的在于新建厂房。原告朱亮亮、李爱玲在购买完山地后，便请证人邹亮亮、徐凯华堆土平地，为此花费23200元工钱。在金溪县行政服务中心缴纳森林植被恢复费6003元。与赵成签订钢构、网架专项工程施���合同，并支付备料款30000元。原告朱亮亮、李爱玲在施工过程中，第三人蒲塘村村民主张涉案山地中埋有古坟并重新树立了墓碑，致使原告停止施工。本院认为，根据我国土地管理法的规定，第三人蒲塘村作为农民集体村民小组，虽为涉案山地的所有权人，但只能依法按山地的用途经营、管理山地，不得擅自改变土地用途。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村住宅用地也只能分配给本村村民，第三人蒲塘村无权将涉案土地以任何方式交由三被告建房使用。被告江景根、谢淑玉、江高林三人作为金溪县琉璃乡新塘村村民，需要建住宅应向本集体经济组织申请农民集体所有的土地作为宅基地，需要建设用地的，应向县级政府申请使用国有土地。国务院2007年12月30日公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条也规定，任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。被告江景根、谢淑玉、江高林三人依据民间习惯直接向第三人蒲塘村购买山地作为建住宅用地，违反了法律法规的强制性规定，购买山地的协议无效。两原告经营企业需要建设用地，依法应向县级政府申请使用国有土地，但却违法向被告江景根、谢淑玉、江高林购买归属第三人蒲塘村的农民集体所有的土地，买卖协议同样因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始无效，因无效合同而取得的财产，应当予以返还，故两原告诉请三被告返还已经给付的合同价款，符合法律规定，本院予以支持。两原告基于与三被告签订的无效合同，组织了施工，造成了经济损失。堆土平地的开支23200元、缴纳的森林植被恢���费6003元均无法挽回，应属于经济损失。两原告主张的采购钢结构厂房备料款30000元，因钢结构厂尚未供货施工，两原告完全可用于另行建厂使用，以防止损失的扩大。且两原告签订的钢构、网架专项工程施工合同，并未约定备料款具有定金性质，即使违约需要承担违约责任而遭受经济损失，现在也未实际产生，也无法预测，两原告可在产生实际损失后再行主张。关于经济损失的分担，因两原告与三被告对于合同的无效均具有过错，故本院认定由两原告自行承担所有经济损失的1/3，由被告江景根、谢淑玉承担所有经济损失的1/3，由被告江高林承担所有经济损失的1/3，即各自承担9734元。两原告与第三人不具有合同关系，也未向第三人蒲塘村委会、蒲塘村主张权利，故第三人在本案中不需要承担民事责任。综上所述，原告朱亮亮、李爱玲的起诉理由部分成立，对其诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江景根、谢淑玉在本判决生效之日起十日内向原告朱亮亮、李爱玲返还合同价款145000元及支付经济损失款9734元；二、被告江高林在本判决生效之日起十日内向原告朱亮亮、李爱玲返还合同价款130000元及支付经济损失款9734元；三、驳回原告朱亮亮、李爱玲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件���理6500元、财产保全费1245元，由原告朱亮亮、李爱玲负担1162元，由被告江景根、谢淑玉负3485元，由被告江高林负担3098元。如不服判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  陈长青人民陪审员  陈莉莉人民陪审员  刁冬萍二〇一六年八月十八日书 记 员  胡伦毓