贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔01民终3389号上诉人（原审被告、反诉原告）任定金，男，1962年3月29日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人宁发瑞，贵州民族律师事务所律师。委托代理人梁慧敏，贵州民族律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）彭永广，男，1959年10月18日生，汉族，住本市云岩区。委托代理人曾俊杰，贵州佳合律师事务所律师，执业证号15201200710875993。委托代理人邹习华，男，1972年7月24日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人贵阳市经济适用住房建设有限公司，地址贵州省贵阳市鹿冲关路69-13-3办公楼。法定代表人王绥宁，总经理。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师，执业证号15201200611321602。委托代理人蒲如华，贵州大谋律师事务所律师实习律师。原审第三人贵阳广宇房地产开发有限公司，地址贵州省贵阳市南明区醒狮路**恒昱商务公寓**。法定代表人赵政，总经理。委托代理人杨军，男，1966年6月1日出生，汉族，该公司工作人员，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人许膺，男，1976年11月17日生，汉族，住本市南明区。上诉人任定金与被上诉人彭永广及原审第三人贵阳市经济适用住房建设有限公司（以下简称经房公司）、贵阳广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房开）、许膺所有权确认纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2016年5月3日作出（2015）南民初字第1664号民事判决，上诉人任定金不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2002年9月20日茶花新村3号楼项目组制作（1）-（23）轴现场管理办法，办法载明李培为项目经理，任定金为现场材料员、水电施工员、质量检查员兼职安全员。2002年9月26日贵州建业建筑工程公司作出关于茶花新村3号楼1-23轴施工承包决定，决定载明将该工程发包给原被告及李培、许膺、聂玺五位工程现场管理人员，由承包人自筹资金进行施工，按10%交纳工程管理费，工程决算由被告及许膺负责。后原被告及许膺签订承包说明，说明载明茶花新村3号楼1-23轴工程由原被告负责施工，被告具体实施施工，全部费用为180万元，工程的完工结算由被告负责，由原告协调。2004年3月18日贵阳方源房地产开发有限公司第一分公司即现在的广宇公司出具承诺，称因贵州建业建筑工程公司尚欠被告施工队工程款，致使房屋不能移交，经协商由被告施工队先行移交房屋，在收取购房款并经贵州建业建筑工程公司同意后，直接将工程款支付给被告施工队。2004年5月31日贵阳方源房地产开发有限公司第一分公司对茶花新村3号楼1-3单元施工项目承包组作出承诺书，承诺书载明没有资金支付工程款，但需承包组将部分住宅房移交使用，承诺1个月内付清工程款，同时将茶花新村5号楼（1/14）轴到（22）轴的门面按1500元每平方米的价格作为抵押保证给承包组，若到期不能决算及付款，该门面便作为承包组的工程款且无条件办理相关产权手续。同日被告、许膺与贵阳方源房地产开发有限公司第一分公司及第三人经房公司签订售房合同，合同约定经房公司将茶花新村五幢1层（1/14）轴到（22）轴建筑面积222平方米门面以每平方米1500元单价、总价333000元出售给被告、许膺，如6月30日前付清工程款，此合同作废。后原被告及许膺签订关于上述门面集体购买合同的说明，说明载明该门面是抵押保证所得，价值应该与抵押工程款60万元同价值，且该工程欠款是欠原被告的工程款。并且原被告及许膺达成关于茶花新村5号楼14-22轴门面产权归属的说明，说明载明该门面根据应得工程款的比例进行分配，被告应占产权份额的三分之一即74平方米，原告应占产权份额的三分之二即148平方米，许膺在购房合同中是原告的代理人，办理门面产权事宜由被告负责具体操办。2004年8月贵州建业建筑工程公司向贵阳方源房地产开发有限公司第一分公司发函催收茶花新村3-5号楼的工程款。2006年12月原被告共同将茶花新村5号楼6间门面出租并共同收取租金。2007年曹顺前诉广宇房开房屋买卖合同纠纷案，原审法院判决被告、许膺将茶花新村5号楼6-8号门面返还给广宇房开，由广宇房开交付给曹顺前。该案上诉后经贵阳市中级法院二审判决认为被告、许膺与广宇房开、经房公司所签订的售房合同实质是抵押合同，但由于未办理抵押登记故合同尚未生效，且合同签订在曹顺前与广宇公司签订售房合同之后，故驳回上诉，维持原判。2007年12月18日原被告签订协议，协议载明2007年11月18日后按比例分配茶花新村5号楼1/14-22轴门面租金收入，原告每月收取2400元，被告每月收取1800元。2012年12月5日原被告签订协商门面决定，决定载明将茶花小区5号楼四间门面一起出租，收取的租金原被告各占50%，门面归属明确由原告占广场方向过来的面积约82平方米门面两间，被告占茶花小区大门过来的面积约66平方米门面两间。2013年1月原告与承租人签订9号门面租赁合同，月租金为3100元，起付时间2013年2月1日。2013年2月被告与承租人签订10号门面租赁合同，月租金为1500元，起付时间2013年4月1日。同月被告与承租人签订11号门面租赁合同，月租金为3000元，起付时间2013年4月1日。2013年3月被告与承租人签订12号门面租赁合同，月租金为3200元，起付时间2013年4月1日。2013年8月被告出具收到售房合同原件收条，表示今后需使用合同原件时其积极配合。2014年6月8日广宇房开出具证明，称被告购买的茶花新村的购房款已全部付清，若有不实，广宇房开承担一切经济和法律责任。2014年6月19日广宇房开出具证明，证明称被告个人建设施工的茶花新村房屋工程款已全部结清，将协助完善被告所购门面的手续。同时广宇房开提供三份与被告签订的关于茶花新村五幢三套门面的售房合同，合同上签订时间是2003年9月17日，实际双方是2014年6月签订。2014年10月11日被告与经房公司分别签订以72510元价款购买玉田坝五幢一层5B号、以93285元价款购买玉田坝五幢一层5C号、以70620元价款购买玉田坝五幢一层5D号房屋的商品房买卖合同。2014年12月30日被告取得本市南明区朝阳洞路3号玉田小区茶花新村5号楼1层5B（建筑面积48.34平方米）、5C（建筑面积62.19平方米）、5D（建筑面积47.08平方米）号非住宅用房的所有权证。按2012年12月5日原被告签订的协商门面决定，原告分得的房屋是5D及5C房屋的一部分，被告分得的是5B及5C房屋的一部分。后原告起诉来院，请求判令:1、确认位于玉田茶花小区5栋1-5D、5栋1-5B、5栋1-5C三套门面由原被告按份共有，其中原告占有三分之二份额，被告占有三分之一份额；2、按照份额分割以上共有财产，判令被告将位于玉田茶花小区5栋1-5D、5栋1-5B两套门面过户到原告名下，不足差额的部分按市场价格折换成现金补足；3、判令被告按照原被告之间分配约定将对以上门面多收取的租金计86670元返还原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告提起反诉，请求判令原告返还其无权收取的租金76260元。审理中原审法院委托贵州中正价格评估有限责任公司对诉争5C号房屋的市场价值单价评估为每平方米16874.75元。原判认为，本案原被告及许膺签订的承包说明，已载明茶花新村3号楼1-23轴工程由原被告合伙施工。2004年5月广宇房开承诺将茶花新村5号楼（1/14）轴到（22）轴的门面抵押给承包组，后原告与被告、广宇房开及第三人经房公司签订售房合同。贵阳市中级法院二审判决确认该售房合同尚未生效。虽该售房合同确认为尚未生效，但原被告并未返还广宇房开门面，广宇房开也未支付欠付工程款，原被告继续对剩余部分门面的占有及租金分配进行了约定且一直按协议履行，因此原被告及广宇房开实际仍然在履行此前的售房合同。原被告的协议视为双方对该门面各自占有份额进行了分配，该协议属双方真实意思表示，具有法律效力，双方应按协议履行义务。原被告此前也约定办理门面产权事宜由被告负责具体操办，但被告在2014年办理过程中另以被告个人建设施工的茶花新村房屋工程款结清为名，与经房公司分别签订购买诉争三套门面的商品房买卖合同并取得所有权证。被告的该登记行为，侵害了原告的应得物权，双方仍应按约定分配门面所有权。原被告原约定原告占有约82平方米，被告占有约66平方米，则原告占有总面积比例为55%，被告占有总面积比例为45%，现诉争门面的实际建筑面积为157.61平方米，故157.61平方米的55%即86.69平方米为原告应得面积，被告应得面积为70.92平方米。现因被告办理的房屋产权登记将原被告所使用的居中两间门面登记为一间，而原被告约定原告分得面积较大，故上述5D、5C号门面确认给原告所有，但原告应按评估单价补偿被告超面积款（47.08平方米＋62.19平方米－86.69平方米）×16874.75元＝381032元。原告要求确认上述门面由原被告按份共有，其中原告占有三分之二份额，被告占有三分之一份额，不予支持，应按双方最终协议予以确定。原告要求上述5B号门面归其所有，因与双方协议不一致，不予支持。原告要求被告按照双方约定将对上述门面至2015年9月30日多收取的租金计86670元返还原告，符合双方约定，予以支持。被告的反诉请求，基于上述理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条之规定，判决：一、确认原告彭永广与被告任定金对本市南明区朝阳洞路3号玉田小区茶花新村5号楼1层5B（建筑面积48.34平方米）、5C（建筑面积62.19平方米）、5D（建筑面积47.08平方米）号非住宅用房按份共有，原告占有总面积的55%，被告占有总面积的45%；二、本判决书生效后被告任定金立即将本市南明区朝阳洞路3号玉田小区茶花新村5号楼1层5C（建筑面积62.19平方米）、5D（建筑面积47.08平方米）号房屋过户给原告彭永广，同时原告彭永广补偿被告任定金381032元；三、本判决书生效后被告任定金立即返还原告彭永广租金86670元；四、驳回原告彭永广的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告任定金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7290元、反诉费1213元、保全费3020元、评估费9000元由被告（反诉原告）任定金负担。一审宣判后，上诉人任定金不服，向本院提出上诉称：1、原判认定事实错误。被上诉人从广宇房开处承包了“茶花小区”的主体工程后又以180万元的价格转包给上诉人，工程款由被上诉人与广宇房开结账后再支付给上诉人。被上诉人从2002年11月起陆续从广宇房开处预结工程款，但只支付了上诉人1630818元，被上诉人告知上诉人广宇房开未支付其余款项。上诉人便认为广宇房开仍欠其工程款，与被上诉人一起找广宇房开催要工程款，由于当时的主体工程款还未作决算，故广宇房开也认为还欠上诉人、被上诉人工程款，于2004年5月31日把6-12号共7间门面抵押给了上诉人、被上诉人。后经法院判决该抵押行为并未生效，6、7、8号门面已由曹顺前购买，9、10、11、12号仍归广宇房开所有。上诉人不仅从被上诉人处承包了“茶花小区”主体工程，还直接从广宇房开处单独承包了环境工程、水、电、室外工程等，广宇房开经决算后，才知对被上诉人承包的主体工程的工程款已经结清，是被上诉人未结清给上诉人，而上诉人单独承包的部分仍未结清，故广宇房开于2014年10月11日把9、10、11、12号门面抵押给了上诉人，并协助上诉人办理了房产证（10、11号合并为一个）。因政策、历史遗留问题及经房公司的要求，把购房合同的时间签到了2003年9月，实际双方是2014年6月签订的。原判不顾以上事实，单纯依据上诉人、被上诉人签订门面归属协议作出判决错误。2、上诉人与被上诉人双方签订的门面归属协议无效，原判适用《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十四条错误。贵阳市中级人民法院（2008）筑民一终字第10号民事判决书认定2004年5月广宇房开与上诉人、许膺签订的售房合同实质是抵押合同，该合同因未办理抵押登记尚未生效，故诉争门面仍归广宇房开所有。虽然上诉人、被上诉人并未将诉争门面返还给广宇房开，但不意味广宇房开又一次将门面抵押给了上诉人及被上诉人。故上诉人与被上诉人2012年对诉争门面的权属协议属无权处分，广宇房开对此也未进行追认，反而是在2014年因另外的法律关系将涉案门面抵押给上诉人，并办了产权登记，上诉人理应对门面享有所有权。故上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费全部被上诉人承担。被上诉人彭永广答辩称：1、一审认定事实清楚，上诉人是歪曲事实，上诉人与被上诉人取得涉案门面资金来源是广宇房开欠上诉人与被上诉人的工程款项，并有2008年案外人曹顺前诉讼的生效判决予以确认，上诉人与被上诉人承包工程的工程款是由上诉人与许鹰、广宇房开结算的，不存在上诉人所称的广宇房开误以为尚欠上诉人工程款的问题。上诉人所称与广宇房开单独承包工程尚未结算不是事实，一审中上诉人陈述该单独承包工程结算时间为2004年，2008年上诉人与被上诉人共同参加曹顺前涉案门面的另案诉讼，2012年上诉人与被上诉人就涉案门面的归属作出约定，所以上诉人所称其因从广宇房开单独承包工程未结算而与广宇房开签订购房合同是恶意窜通，编造事实。2、一审适用法律正确，2004年广宇房开与上诉人签订的售房合同，虽然未生效，但是实质也是附条件售房合同，并且该门面被上诉人与被上诉人实际占用，后由上诉人办理产权。因此，广宇公司与经房公司以实际行为认定了售房合同是有效的，房屋应该属于上诉人与被上诉人。而且，2004年上诉人与许鹰签订的售房合同，与上诉人与广宇公司于2014年所签的售房合同性质相同，但是上诉人与许鹰签订的售房合同在先，效力应当优先于2014年上诉人与广宇公司签订的合同。原审第三人经房公司答辩称：上诉人与被上诉人之间的争议我方不知情，因为广宇公司才是房屋的实际开发人，我公司是按照广宇公司的证明、承诺配合办理了产权手续，至于上诉人与广宇公司之间是否有真实的买卖关系及以物抵债关系我公司并不知情，我公司也没有收取过上诉人的任何购房款，我方在本案中没有过错，请求法院依法判决。原审第三人广宇房开答辩称：1、上诉人所购门面资金来源是给我公司修建附属工程所得的工程款。2、我公司从未放弃对该门面的所有权，法人也多次表示2004年签订的售房合同是为了完成人民广场拆迁户的回迁问题，在3号楼工程决算之前而签订的。原审第三人许膺未进行答辩。二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致。本案事实，有当事人陈述、营业执照、组织机构代码证、售房合同、证明等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，上诉人主张其不仅从被上诉人处承包了“茶花小区”主体工程，还直接从广宇房开处单独承包了环境工程、水、电、室外工程等，广宇房开经决算后，才知对被上诉人承包的主体工程的工程款已经结清，是被上诉人未结清给上诉人，而上诉人单独承包的部分仍未结清，故广宇房开于2014年10月11日把涉案门面抵押给了上诉人，并协助上诉人办理了房产证。广宇房开公司对上诉人的前述主张予以认可。对此问题：首先，上诉人、被上诉人及许膺签订的承包说明中载明茶花新村**楼1-23轴工程由上诉人、被上诉人负责施工，并且在2004年5月签订的售房合同中载明的买房人为上诉人及代表被上诉人的许膺，在签订该售房合同后上诉人、被上诉人又签订说明载明售房合同中的门面系因欠上诉人、被上诉人的工程款抵押保证所得，由此可见茶花新村3号楼1-23轴工程系由原被告合伙施工。第二，上诉人主张的单独承包工程事宜存在诸多不合常理之处：一是上诉人并未提交与广宇公司签订的书面施工合同佐证单独承包工程的真实发生，并且上诉人主张该部分工程系2004年就结算完毕，但广宇公司又主张就主体工程与被上诉人结算时并不认识上诉人。二是作为完全民事行为能力人，假如上诉人真的另行单独进行了施工，其应当自行找广宇公司对该部分工程进行结算，如若广宇公司不予支付，上诉人也应及时采取如诉讼等措施进行主张，而非上诉人所称的由被上诉人代为催要。三是广宇公司主张主体工程部分房款已付清并已超付被上诉人，但是其并未就超付款项对被上诉人进行主张。第三，2004年5月签订的售房合同中涉及案外人曹顺前购买的部分虽经贵阳市中级法院判决确认为尚未生效，但对于本案争议门面的部分，上诉人、被上诉人并未返还广宇房开，广宇房开对上诉人、被上诉人继续占有涉案门面的行为亦未提出异议，上诉人、被上诉人又对涉案房屋的租金分配及权属进行了约定且一直按约定履行，因此上诉人、被上诉人及广宇房开实际仍然在履行此前签订的售房合同。综上，原判按照上诉人、被上诉人的协议认定上诉人、被上诉人对涉案门面享有所有权，并据此支持了被上诉人的部分诉请并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17006元，由上诉人任定金负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚国智代理审判员  符黎音代理审判员  李 娜二〇一六年八月二十四日书 记 员  冷冬莉