广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂05民终314号上诉人（一审被告）：许韵。上诉人（一审被告）：许华。被上诉人（一审原告）：许智。委托代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。委托代理人：梁平萱，广西桂鸿凯律师事务所实习人员。上诉人许华、许韵因与被上诉人许智关于共有物分割纠纷一案，不服北海市海城区人民法院于2016年3月8日作出的（2015）海民一初字第265号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年4月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人许华、许韵、被上诉人许智及其委托代理人陈仕金、梁平萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许华、许韵共同上诉请求：1、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第265号民事判决；2、改判涉案位于北海市中山东路2号房屋所有权归上诉人许华所有，由许华折价补偿许韵、许智；3、一、二审案件受理费由被上诉人许智负担。事实和理由：一、被上诉人许智于1998年已自购一套位于北海市公园路昌龙苑C幢第二单元201号房的三房两厅商品房用于一家三口居住，其并不存在居住困难，而涉案房屋系上诉人许华唯一居所，且涉案房屋对于其上班、送子女上学均相当方便，一审判令涉案房屋归被上诉人许智所有，仅考虑其商用价值，未考虑其居住价值，有悖公平。二、一审判决提及被上诉人许智使用涉案房屋一至三层，但未提及第四层为上诉人许华管业的事实，而且被上诉人许智在未取得两上诉人同意的情形下，自行将第一层用于铺面经营，且占用了父亲生前居住的第三层，两上诉人顾及姐妹之情，也仅是象征性的收取其每月租金500元。后来，被上诉人不顾姐妹之情，不让上诉人许华将电动车停放在一楼，而且通过停机不缴纳有线电视费用等行为干扰上诉人许华的正常生活。一审法院以被上诉人许智对涉案房屋作出的装修、铺面经营等投入较有利于最大发挥共有物的经济、使用效益为由，判令归被上诉人所有，有失公允。三、上诉人许韵自愿将其对涉案房屋的份额转让给上诉人许华，是双方自愿协商的结果，是上诉人许韵念及姐妹之情将其份额转让给三妹许华的行为，两上诉人已到房地产交易中心办理相关的手续，仅是因为被上诉人许智未肯将其房地产所有权证书拿出用于办理变更手续才导致未能变更，一审法院却认定该房屋转让合同无效是没有法律依据的。被上诉人许智辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、被上诉人系2003年元月通过按揭的方式购买位于北海市公园路昌龙苑C幢第二单元201号商品房的，2005年9月考虑到避免房屋空置以及旧屋拥挤就搬至该处居住，2014年10月，被上诉人一家又搬回涉案房屋居住的原因是上诉人许韵向被上诉人借款57万元，被上诉人通过朋友王黎凌及其丈夫庞维善将其房产抵押给中国邮政储蓄银行北海市分行获得贷款45万元才得以凑齐，双方约定如被上诉人无法还款导致抵押房产被拍卖或变卖，被上诉人所有的公园路昌龙苑C幢第二单元201号房将由其处置，2013年10月起，上诉人许韵夫妇停止支付被上诉人的借款利息，导致无法按月还贷致使该房交由王黎凌使用，截止目前，上诉人许韵已连本带息欠被上诉人近80万元。对于被上诉人而言，涉案房屋亦是唯一住所。二、被上诉人将涉案房屋一层用于铺面经营系经父亲生前同意的，父亲去世后，许韵便召集三姐妹商定一楼租金由1150元/月提高至1500元/月，由被上诉人分别支付两上诉人500元，该款项均是通过银行转账付款的，而并非两上诉人主张的500元月租。三、两上诉人自行订立的《房屋买卖合同》系许韵转移财产、逃避债务的行为，并主张被上诉人对于其二人办理过户手续是知情的不是事实，无证据证明。四、上诉人主张被上诉人干扰其在涉案房屋的正常生活不是事实。被上诉人在一楼安装了视频监控，由视频可以证明被上诉人并未干扰上诉人许华的正常充电。许智向一审法院起诉请求：对座落于北海市海城区中山东路2号房屋（价值约90万元）进行析产，判决该房屋为许智所有，由许智按评估价对许韵、许华的份额予以补偿。一审法院认定事实：位于北海市中山东路2号房屋[国有土地使用权证号为北国用(2003)第603933号，房产证号为北房权证(2001)字第00019396号、北房(2001)共字第00002864号、北房(2001)共字第00002865号]系由原、被告三人继承取得并登记在三人名下的财产，各占份额三分之一。该房屋共有四层，其中一至三层由原告进行装修居住使用并使用一、二层用于铺面经营。现原告要求对该房屋进行析产为由诉至该院，请求判令涉案房屋归原告所有，由原告按评估价对属于两被告的份额予以补偿。另查明，2015年4月l6日，在原告不知情的情况下，两被告签订《房屋买卖合同》一份，由被告许韵将其份额作价60万元出卖予被告许华，但并未办理任何登记手续。还查明，经该院依法委托广西广证房地产评估有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，评估报告结果为l205846元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告各占案涉房屋份额的三分之一，属于原、被告三人按份共有，按份共有人有权随时请求分割房屋，故原告请求对案涉房屋进行分割的请求该院予以准许。本案中，原告和被告许华均作出房屋分割归其所有的意思表示，在此情况下，该院综合考虑共有物的性质、经济效用、价格等方面，再结合各共有人对共有物的管理、贡献分析，原告对共有物的管理、贡献方面较大，其对共有物作出的诸如装修、铺面经营等投入较利于最大发挥共有物的经济、使用效益，因此案涉房屋归原告所有更为适宜，由原告分别向被告许韵、许华补偿401948.7元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、九十七条、九十九条、第一百条第一款、第一百零一条的规定，判决：一、位于北海市中山东路2号房屋的房屋所有权归原告许智所有；二、原告许智须支付房屋补偿款401948.7元给被告许韵；三、原告许智须支付房屋补偿款401948.7元给被告许华。案件受理费12800元，由原告负担4267元，由被告许韵、许华分别负担4266.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。两上诉人均未在举证期限内提供新证据。被上诉人许智在举证期限内，提供如下证据：1、父亲许祖成记录复印件1份，用以证明被上诉人使用涉案房屋属租用，部分租金已给许华作生活费；2、购房、借款、抵押合同复印件各1份，用以证明被上诉人购置的昌龙苑房屋系按揭购买且已用于担保借款的事实；3、电费收据复印件，用以证明涉案房屋的电费由被上诉人交纳；4、银行卡流水明细复印件，用以证明被上诉人支付使用涉案房屋的租金给上诉人；5、公告、通告复印件，用以证明上诉人许韵因欠巨额债务已列入失信名单；6、照片影印件8份，用以证明涉案房屋的现状及使用情况。两上诉人共同质证认为：证据1的真实性、关联性有异议，无法确认其真实性，且与本案无关；证据2、3、4、5、6均与本案无关联性，两上诉人均收到500元租金是事实。庭后上诉人许韵、许华提交《房屋赠予协议》1份，用以证明上诉人许韵将涉案房屋三分之一的份额无偿赠予上诉人许华。被上诉人质证认为该赠予协议不属于证据且无效，系许华帮助许韵转移财产的行为。本院认证认为，被上诉人在举证期间内所举证的证据1、2、3、4、5、6符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信并作为定案的参考。两上诉人庭后提交的证据《房屋赠予协议》，因上诉人许韵尚欠案外债权人的债务，其自行赠予处分其房产份额的行为，损害债权人的合法利益，不具有合法性，对该份证据不予采信。二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实部分予以确认。二审阶段，上诉人许韵、许华及被上诉人许智均认可涉案房屋系其父许祖成购置并初始登记在其三人名下的事实，本院对此予以确认。本院认为，涉案房屋系两上诉人许韵、许华与被上诉人许智的父亲许祖成生前置办给三姐妹的房产。该处房产因未明确为共同共有，依法视为按份共有，许韵、许智、许华各占三分之一的份额，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，如没有约定不得分割或者约定不明确的，按份共有人有权随时请求分割房屋。在本案中，许韵放弃对涉案房屋的所有权，同时将其享有的房屋份额赠予许华的意思表示，因上诉人许韵尚欠被上诉人许智及案外债权人的其他债务，其将房屋共有份额赠予上诉人许华的行为可能侵害其债权人的合法利益，本院对其在本案中表示将其份额赠予上诉人许华的行为不予认可，应据涉案房屋的实际情况予以分割。涉案房屋共四层，上诉人许华管业第四层，被上诉人许智管业第二、三层，并租用第一层用于铺面经营，且分别向两上诉人支付月租。涉案房屋是上诉人许华的唯一住所，亦是被上诉人许智经营铺面获取经济收入的主要方式，且其已投入相当的装修成本，更是三姐妹父亲许祖成留给三人的感情寄托，经本院主持三方协商的过程中，许智、许华均要求拥有该处房产的所有权，补偿其他二人房屋款，在无更有利的分割方式出现前，本院认为应综合考虑涉案房屋的经济效益和居住效益，不宜通过其中一人所有，其他两人获得房屋补偿款的方式进行分割。因涉案房屋共四层（包含四楼楼顶）属于三人按份共有的房产，其中第三、四层现分别由许智、许华居住，第一、二层由许智用于铺面经营，结合涉案房屋的使用情况，涉案房屋分割方式为第一层归上诉人许韵、许华、被上诉人许智共同所有；第二层归上诉人许韵所有；第三层归被上诉人许智所有；第四层归上诉人许华所有；第四层楼顶及各层的楼梯间由上诉人许韵、许华、被上诉人许智共同使用更为适宜。一审法院判决涉案房屋归被上诉人许智所有，并由其向两上诉人许韵、许华各支付房屋补偿款401948.7元的分割方式虽无错误，但未能兼顾上诉人许华、被上诉人许智的居住便利和经营便利，应予以变更。另一审判决遗漏委托广西广证房地产评估有限公司对涉案房屋价值鉴定的司法评估费4400元的分担，本院一并予以纠正。综上所述，上诉人许韵、许华的上诉理由部分成立，对于其成立的部分本院依法予以支持，对于其不成立的部分依法予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第265号民事判决；二、位于北海市中山东路2号房屋的房屋所有权第一层归上诉人许韵、许华、被上诉人许智共同所有；第二层归上诉人许韵所有；第三层归被上诉人许智所有；第四层归上诉人许华所有；第四层楼顶及各层的楼梯间由上诉人许韵、许华、被上诉人许智共同使用；一审、二审案件受理费各12800元、一审鉴定费4400元，合计30000元，由上诉人许韵、许华、被上诉人各负担10000元（一审案件受理费、一审鉴定费被上诉人许智已预交，二审案件受理费上诉人许韵、许华已分别预交，二审受理费由本院退回上诉人许韵、许华各6400元，上诉人许韵、许华应支付被上诉人许智的一、二审案件受理费、鉴定费合计3600元在本判决书送达之日起十日内付清）。上述履行义务，义务人应于本判决书送达后十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  何能媛审 判 员  周润生代理审判员  明 智二〇一六年八月十七日书 记 员  龙财新附：本判决所引用的法律条文1.《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。