广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4909号上诉人（原审原告）：方晓晗，身份证登记住址广州市天河区。委托代理人：郑东，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：宋骐，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭三文，身份证登记住址广州市越秀区。原审第三人：许有坤，身份证登记住址广州市天河区。原审第三人：广东省电子商务高级技工学校，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：潘朝阳。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：鲁世军，广东三环汇华律师事务所实习律师。原审第三人：广东省二轻联发房地产开发总公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：车文全，该公司总经理。上诉人方晓晗因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月14日，方晓晗持与广东省二轻联发房地产开发总公司（以下简称二轻公司）签订的《商品房买卖合同》，向原审法院提起诉讼，请求判令二轻公司履行合同，为其办理广州市越秀区东华南路172号810房的产权登记手续。原审法院于2014年7月18日作出（2014）穗越法民三初字第1167号民事调解书，载明：二轻公司在2014年7月23日前，协助方晓晗办理广州市东华南路172号810房的产权过户登记至方晓晗名下的手续。2014年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局向方晓晗核发了涉讼房屋的《房地产权证》。谭三文为证明其主张，向原审法院提交了其与许有坤于2007年8月22日签订的《房产租赁合同》，该合同约定许有坤将涉讼房屋出租给谭三文使用，租期自2007年8月30日至2008年8月30日止，每月租金1450元等。广东省电子商务高级技工学校（以下简称技工学校）为证明其主张，向原审法院提交以下证据：1、编号为穗房地证字第××号《房地产证》，记载产权人为该校，地址为东华东路牛皮一巷3号二楼；2、广州市房地产管理局于1997年12月19日作出的穗房拆裁字【1997】第735号《广州市房地产管理局房屋拆迁纠纷裁决书》，裁决内容为：二轻公司应于2001年9月12日前在原广州市东华东路牛皮一巷3号房屋地段兴建的大楼第八层（有电梯）向北方位划出建筑面积62.46平方米作为拆除技工学校原有的广州市东华东路牛皮一巷3号二楼房屋的产权调换补偿，并供许有坤户回迁居住；等。3、二轻公司于2012年7月16日开具给技工学校的《收条》，内容为：收到技工学校交来如下文件：授权委托书原件一份、房屋拆迁安置协议（联发、许有坤）复印件一份、穗房地证字第××号《房地产证》复印件一份等。许有坤为证明其主张，向原审法院提交以下证据：1、其与二轻公司于1997年10月30日签订的《房屋拆迁安置协议》，该协议约定二轻公司拆除许有坤原住的广州市东华东路牛皮一巷3号201房，并应于2000年5月30日前安排许有坤回迁安置在原地段回迁楼八楼正北向（D）～（F）、（3）～（5）轴内等。2、其向技工学校缴纳涉讼房屋租金的收据。方晓晗于2015年5月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谭三文向方晓晗腾退广州市越秀区东华南路172号810房；2、谭三文向方晓晗支付自2014年10月起至实际腾退之日期间的房屋使用费（按房管部门公布参考价每月每平方米36元，每月2238.5元）。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物的义务”，涉讼房屋是方晓晗向二轻公司购买的，二轻公司作为房屋出卖人应负有向方晓晗交付涉讼房屋的义务。现没有证据证明二轻公司已经将涉讼房屋交付方晓晗使用，故方晓晗应向二轻公司主张权利。本案中，原审法院依法追加二轻公司作为第三人参加诉讼后，方晓晗仍不向二轻公司主张权利，坚持要求谭三文承担腾退房屋，显属无理。其次，根据现有证据，涉讼房屋是二轻公司拆除技工学校原有房屋后，安排该校回迁并拟作产权调换补偿的房屋；许有坤是技工学校安排其入住涉讼房屋；谭三文则向许有坤承租使用涉讼房屋，即谭三文、许有坤、技工学校对涉讼房屋均享有合法合理的使用权。综上，方晓晗要求谭三文某退涉讼房屋并缴纳房屋使用费的诉讼请求，欠缺依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，于2015年12月28日作出判决：驳回方晓晗的诉讼请求。案件受理费639元，由方晓晗负担。判后，上诉人方晓晗不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在法律适用上存在严重错误。本案系物权保护纠纷，这与方晓晗在原审中的诉讼请求是相符合的。根据特别法优先一般法的原则，应当优先适用《中华人民共和国物权法》而非《中华人民共和国合同法》。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，方晓晗确系涉案房屋唯一产权人。同时依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”及第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。原审期间谭三文、许有坤、技工学校、二轻公司并未提交任何证据材料证明其对涉案房屋有合法的所有权，结合一物一权即物权排他性的原则，谭三文等人对涉案房屋不可能享有任何合法的权利。二、原审法院执意追加许有坤、技工学校、二轻公司为第三人的行为违背了民事诉讼法不告不理的基本原则，同时也混淆了原本明确的法律关系。原审法院在没有完全站在一个中立者的角度上审视案件，在没有任何证据的情况下就揣测方晓晗与二轻公司存在串通，这种先入为主的思想直接导致其在原审审理过程中对方晓晗的不信任以及在对待谭三文、许有坤等人时的偏向。请求二审法院判令：1、撤销原审判决。2、支持方晓晗的原审诉讼请求。3、谭三文承担全部诉讼费。被上诉人谭三文未提交答辩意见。原审第三人许有坤答辩称：当时是二轻公司与许有坤签订的合同，许有坤是回迁户，涉案房屋的产权是技工学校的。原审第三人技工学校答辩称：涉案房屋是回迁安置房屋，技工学校在2000年8月回迁该房屋，该房屋的使用权应当属于技工学校，原审法院认为技工学校享有合法的使用权是正确的，技工学校取得的该房屋后曾要求二轻公司办理房屋产权证。涉案房屋在2000年建成，方晓晗称通过预售方式购买房屋，明显不合理，且该房屋一直由技工学校使用，方晓晗在购买时一直没有看过该房屋并且不了解该房屋的状况，方晓晗与二轻公司之间的购买行为明显是无效的。技工学校已经向法院起诉要求撤销（2014）穗越法民三初字第1167号民事调解书。涉案房屋属于国有资产，对于方晓晗与二轻公司之间的买卖行为有可能涉及到非法侵吞占有国有资产的违法行为，建议法院将本案移交公安部门进行审查，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，方晓晗的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其上诉请求。原审第三人二轻公司未提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，方晓晗二审表示因其购买的是学区房，所以购房没有到涉讼房屋现场查看，后来才发现涉讼房屋一直有人居住。本院认为：本案争议的焦点在于，当所有权与占有权发生分离的情况下，买受人是否能以其为房屋所有权人基于物权请求权要求房屋内的实际占有人迁出。首先，根据现有证据显示，谭三文居住使用涉讼房屋原由合法正当，方晓晗自始未曾取得涉讼房屋的占有、使用权。其次，方晓晗表示因其购买的是学区房，所以购房没有到涉讼房屋现场查看，后来才发现涉讼房屋一直有人居住。对此本院认为，对于购买房屋的重要交易不去现场查看不合常理，本院不予采信。再次，方晓晗对涉讼房屋享有权利是基于与二轻公司之间签订的《商品房买卖合同》，方晓晗对涉讼房屋的权利应通过该合同的履行（包括房屋的权利交付和实物交付）来实现，现作为出卖人的二轻公司并未将涉讼房屋交付方晓晗，方晓晗应依据该合同的约定基于债权请求权向合同相对方二轻公司主张权利。方晓晗主张原审法院追加出卖人二轻公司作为第三人程序违法依据不足，本院不予认定。故原审法院认为方晓晗要求谭三文某退涉讼房屋并缴纳房屋使用费的诉讼请求欠缺依据并无不当。综上所述，方晓晗的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639元，由方晓晗负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月三十一日书 记 员  游瑞娜