江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5359号原告：孙芸，女，1982年11月10日出生，汉族。原告：张久文，男，1978年11月18日出生，汉族。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张亮，江苏天淦律师事务所律师。被告：陶可，男，1975年1月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原告孙芸、张久文与被告陶可房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月1日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙芸、张久文向本院提出诉讼请求：１．请求判决陶可协助孙芸、张久文办理江苏省南京市鼓楼区XX园25号602室房屋（以下简称602室房屋）权属变更登记手续；2.请求判决陶可在权属登记变更后将602室房屋交付给孙芸、张久文；3.请求判决陶可向孙芸、张久文支付违约金2万元。事实和理由：2016年4月24日，孙芸与陶可通过南京宁都房地产经纪有限公司（以下简称宁都经纪公司）签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：陶可将602室房屋转让给孙芸，房款为156.5万元；孙芸向陶可支付定金2万元，2016年5月23日办理产权送件手续，孙芸于产权送件当日支付陶可首付款71.5万元。同日，孙芸向陶可支付了定金2万元。2016年4月27日，孙芸、张久文与陶可及宁都经纪公司签订了关于602室房屋的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》。2016年5月20日，陶可以学区调整为由，通知解除合同。现孙芸、张久文已准备了首付款，通过银行贷款审批，为维护其合法权益，诉至法院。陶可辩称，第一，陶可承认孙芸、张久文主张的事实。第二，孙芸、张久文主张继续履行所有权变更登记手续没有法律依据。陶可出售602室房屋的目的是为了另购学区房，现602室房屋已经变成南京市芳草园小学的学区房，故陶可决定不再出售602室房屋，并书面通知孙芸。现双方之间的合同已解除，不应当继续履行。第三，孙芸、张久文无权主张交付房屋。根据合同约定，陶可应当在孙芸、张久文支付全部房款的情况下交房，现交付房屋的条件并不成就，而且双方的合同已经解除。第四，陶可不应当支付违约金。孙芸、张久文主张的违约金是针对根本违约，现孙芸、张久文既主张继续履行，又主张根本违约金，两者相互矛盾。综上，请求驳回孙芸、张久文的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月24日，孙芸与陶可及宁都经纪公司签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：陶可将602室房屋出售给孙芸，房屋售价为156.5万元；孙芸于2016年4月24日前支付陶可购房定金2万元；于2016年5月23日办理产权送件手续，孙芸于产权送件当日支付给陶可首付款71.5万元；余款82万元，孙芸以贷款（商业贷款）方式支付给陶可，由银行直接下款到陶可账户，具体下款时间以银行下款日期为准，贷款不足部分由孙芸用现金补足；房屋交接时，陶可结清水、电、气、物业、有线电视等相关费用，由孙芸支付陶可尾款1万元；2016年4月30日前共同去贷款银行签订贷款协议，如不能按时签字影响交易过程，由双方各自承担相关责任；该房屋交易实际成交价以中介合同约定的价格为准，房屋的申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际产生的税费由孙芸承担；双方无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，违约行为方分别支付给各守约方违约金2万元。同日，孙芸向陶可支付了定金2万元。2016年4月27日，孙芸、张久文与陶可及宁都经纪公司签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同约定：陶可自愿将602室房屋出售给孙芸、张久文，房屋转让价款为120万元，其中定金2万元，尾款1万元；2015年5月31日前将首付款35万元，解交监管账户；陶可同意孙芸、张久文向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为82万元，用于支付房屋转让价款的余额，孙芸、张久文同意于2016年4月30日前与贷款银行签订借款合同，同意委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若孙芸、张久文不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款不足部分，孙芸、张久文同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；陶可同意孙芸、张久文自留尾款1万元，不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交割；双方定于全款到账当日正式交付房屋；双方同意在合同生效后40日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。双方一致认可房屋售价应为156.5万元。后张久文向中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称中国银行鼓楼支行）申请二手住房商业贷款。2016年5月10日，中国银行鼓楼支行出具了《个人住房贷款银行审批意见书》，主要内容为：借款人张久文的借款资料已经审查合格，借款金额为82万元，期限为240个月，该笔贷款已通过该行预审批。截至2016年5月22日，孙芸银行账户存款余额为720032.97元。2016年5月14日，张久文向陶可发出《继续履行通知书》，通知陶可立即办理送件过户手续。同月17日，孙芸又向陶可发出《继续履行通知书》，通知陶可于2016年5月23日上午9时到南京市房产局办理送件过户手续。2016年5月20日，陶可向孙芸发出《通知书》，内容为：2016年5月10日，通过宁都经纪公司转告孙芸、张久文房子不卖了，本来约定次日双方见面协商，孙芸、张久文违约没来；2016年5月14日，陶可明确提出由于学区调整，房子所在的小区变成学区房，要解除合同，并承诺按照合同约定赔付违约金；孙芸、张久文坚持要陶可履行房屋过户手续没有法律依据。后陶可对602室房屋进行部分装修。孙芸于2016年5月24日收到该通知。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：关于莫愁校区危房处理情况的通知的认定问题。陶可提交该证据证明陶可现居住的房屋鉴定为危房，只能决定不出售602室房屋。孙芸、张久文质证认为，陶可未提交证据原件，真实性无法认定，即使该证据真实，学校也已明确表示了对危房采取清退和重新安置的方案解决，而且该文件的落款时间为2016年5月27日，是在陶可发出解除合同通知之后，不能作为陶可解除合同的依据。对此，本院认为，由于陶可未提交该证据的原件，故本院对该证据不予确认，即使该证据真实，由于通知的落款时间为2016年5月27日，该通知在陶可通知解除合同之后，不应成为陶可主张解除合同的理由。审理中，孙芸、张久文陈述，如果法院认为合同应当继续履行，愿意在判决生效后一个月内全部现金支付剩余全部房款。本院认为，孙芸与陶可及宁都经纪公司签订的《房地产中介合同》是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房地产中介合同依法成立并有效。后经双方同意，买受人增加一人，并签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，该南京市存量房交易合同中除房屋转让价款外的其他内容是三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该南京市存量房交易合同除房屋转让价款外的其他内容依法成立并有效。该南京市存量房交易合同的房屋转让价款因系以合法形式掩盖非法目的的行为，该房屋转让价款依法应当无效，房屋转让价款根据双方的真实意思表示应为156.5万元。陶可以学区调整为由主张解除合同没有法律依据，故双方之间的房屋买卖合同未解除。现孙芸、张久文主张陶可协助办理权属变更登记以及交付房屋符合合同约定，陶可应当继续履行，但孙芸、张久文应当支付剩余购房款，故孙芸、张久文的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。《房地产买卖中介合同》中买卖双方仅为孙芸和陶可，张久文并不是房地产买卖中介合同的签订主体，经双方同意后签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，增加一买受人张久文，由于双方未就房地产买卖中介合同是否终止进行约定，故《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》是对《房地产买卖中介合同》的补充约定，《房地产买卖中介合同》亦对张久文作为买受人有约束力。由于陶可无正当理由拒不履行合同，孙芸、张久文主张违约金符合合同约定，本院予以支持。陶可辩称该违约金是在根本违约的情况下支付的，不能既主张继续履行又主张违约金，由于合同未约定该违约金是在根本违约的情况下支付，故该辩解意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孙芸、张久文的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、孙芸、张久文给付陶可房款154.5万元，陶可在孙芸、张久文支付全部房款后十日内协助孙芸、张久文将坐落于江苏省南京市鼓楼区XX园25号602室不动产转移登记至孙芸、张久文名下；二、陶可在上述不动产转移登记至孙芸、张久文名下后十日内将上述不动产交付给孙芸、张久文；三、陶可给付孙芸、张久文违约金2万元；四、第一项和第三项抵付后，孙芸、张久文于本判决发生法律效力之日起三十日内给付陶可剩余房款152.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18885元，减半收取计9443元，由陶可负担；保全申请费5000元，由陶可负担。（上述款项孙芸均已预付，陶可于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项直接给付孙芸。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年八月二十六日见习书记员  沈 婷