广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初8541号原告（反诉被告）：陈绮利，女，汉族，，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：田海波，系广东引力律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区宜润置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**。法定代表人：何细泉。被告：何细泉，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被告委托代理人：霍燕华，系广东至高（广州）律师事务所律师。两被告委托代理人：刘力韵，系广东至高（广州）律师事务所律师助理。原告陈绮利诉被告佛山市南海区宜润置业有限公司（以下简称宜润公司）、何细泉商品房预约合同纠纷一案,本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判。被告宜润公司提出反诉，本院受理并决定合并审理，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田海波到庭。两被告委托代理人霍燕华、刘力韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月15日，原、被告经过充分协商，就被告所属的乐趣荟**订了一份《认购书》，由于被告声称商铺是带租出售，承诺五年内分期向被告返还商铺租金，而前两年租金收益直接折抵购房价款，因此涉案商铺的价格，经过优惠打折及折抵两年租金收益后，成交价格确定为17万元，为此双方签署《认购书》予以确认。协议签订后原告随即按照协议交付五万定金给被告，同时按照协议约定七日后即5月22日前往被告处交付剩余12余房款签订正式的《广东省商品房买卖合同》，但却被告知还要在房价之外另行支付28000元所谓的团购优惠金才能按照认购书确定的价格办理相关手续，致使涉案商铺的实际成交价格为远高于协议约定的价格，否则拒不与原告签署正式售房合同。原告认为被告的行为违反协议约定，在房价之外额外收取费用，变相提高成交价款，因被告原因导致在协议约定的时间无法如期签订正式《广东省商品房买卖合同》，构成根本违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，请求双倍返还定金。请求判令：1.解除原、被告签订的《认购书》；2.被告返还定金10万元；3.两被告承担诉讼费。被告宜润公司辩称，一、被告当时并未同意以17万元的价格向原告销售乐趣荟**商铺，原告诉状所称“成交价格定为17万元整，为此双方签署《认购书》予以确认”没有事实依据。二、原告在明知涉案商铺公示价格的前提下，在交付定金后，仍单方要求低于公示价格的17万元的价格购买，被告不同意，原告拒绝进一步协商，直接后来提出不买房，原告的行为有失诚信，被告依法有权没收定金。原告在看房前已清楚知道涉案商铺的公示价格为185651元（现今佛山的商品房销售价格已很透明，原告轻易便可在销售中心得知和网上查询），从原告提供的网页截图证据也可印证这一点。被告当时同意按公示的价格出售涉案商铺，双方也在此合意的基础上交收定金。但原告交付定金并待被告开具定金收据后，又单方要求被告给予更多的优惠，要求房款价格降至17万元整数，被告不同意，原告就拒绝进一步协商，直至后来提出不买房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，原告的行为已违反诚实信用，依上述法律规定，被告有权没收原告已付的50000元定金。被告何细泉辩称，本案商品房买卖行为系原告与宜润公司双方的买卖交易行为，定金由公司收取，何细泉虽为该公司法定代表人，但签订和履约行为系市场经济下公司经营经营管理行为，非何细泉个人行为，故，何细泉作为本案被告主体不适格。另，宜润公司经工商行政管理机关合法登记为有限责任公司（自然人独资），何细泉以自身出资对公司债务承担有限责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告宜润公司反诉称，2016年5月，原告到被告营销中心了解乐趣荟广场项目情况，经协商原告打算购买位于佛山市南海区**乐趣荟**商铺，商铺建筑面积为16.29㎡，并于2016年5月15日支付了该商铺定金50000元，后来原告称不想再买该商铺，且起诉到法院，以其行为表明将不再购买商铺和订立商品房买卖合同。请求判令：1.解除双方关于佛山市南海区**商铺认购关系；2.原告支付50000元归被告；3.原告承担本诉与反诉费。原告针对被告宜润公司的反诉答辩称，被告诉讼请求缺乏事实依据，原告要求解除涉诉合同是基于被告先前违约行为作出选择，在合同已约定购房价时再行要求支付团购优惠金造成原告拒绝后被告拒不履行合同，因此被告反诉缺乏理据。被告何细泉针对被告宜润公司的反诉述称，同意宜润公司反诉。庭审中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。2.二被告身份证、工商公示信息、组织机构代码证复印件各1份，证明二被告的诉讼主体资格。3.认购书复印件1份，证明双方于2016年5年15日签订了涉诉认购书并约定权利义务。4.定金收据、刷卡单据原件各2张，证明原告按合同约定支付5万元定金。5.通话信息、名片原件、通话记录复印件各1份，光盘1张，证明被告售楼人员拒不按照合同约定履行,要求原告支付团购金。6.被告员工文才短讯记录复印件1份，证明被告额外收取团购优惠金，并就优惠金性质作出解释。7.住建局网站下载网页资料复印件1份，证明报告就涉诉商铺实际申报价格为185651元，但实际销售价非申报价，属恶意抬高房价，系价格欺诈行为。经质证，被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3有异议，因原告无原件核对，原告所称购房款未经双方确认，故未签订认购书，原告对金额、定金、日期作出明确约定的等证明内容无相应依据。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明原告支付5万元，但不能证明是按认购书支付，因双方未签订认购书。对证据5有异议，只是呼叫记录，不能证明短信及通话内容，对短讯对象不确认；清单通话时间与录音文件属性显示的发生时间不对应，聊天内容也不能显示与本案商铺有关。录音未经通话对方同意，证据取得不合法，不能证明对方身份，也不能证明该人是被告员工，也不能显示该证据与本案商铺有关。未能证明原告与被告有签订认购书，相反，该证据显示了17万元的价格是原告单方的意思，无论是通话对方还是被告均未同意该价格，原告单方放弃购买已违约，被告有权没收定金。名片载明职务是资深投资顾问，无法证明是销售人员。经被告了解，原告是经佛山市禅城区湖景路某房地产中介行介绍的，该中介行与被告无任何关系，原告与中介机构或人员的费用纠纷与被告无关。对证据6有异议，不能确认文才身份，也无法确认该人与被告关系。对证据7有异议，经被告查询该网站不存在。庭审中，被告举证如下:1.营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告诉讼主体资格。2.原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。3.商品房预售许可证原件1份，证明该商铺符合合法销售条件。经质证，原告对被告出示的证据13无异议，但认为均与本案无关。经审查，原告出示的证据1、2、4及被告出示的证据13因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据3、57本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告宜润公司是被告何细泉投资设立的有限责任公司（自然人独资）。2016年4月26日，宜润公司取得南房预字第**号商品房预售许可证，项目名称为乐趣荟广场，坐落在广东省佛山市南海区**号。2016年5月15日，宜润公司开具收据，确认收取原告23041商铺定金合共50000元。2016年5月23日，原告提起诉讼。本院认为：原告出示的认购书（证据3）未经被告认可，没有原件核对，并不能单独作为认定案件事实的依据；涉讼商铺预售资料（证据7）与现该商铺的网上查询情况并不相符，且所反映的价格与原告所述的170000元亦不一致，其证据效力本院不予确认；虽被告出具收据收取原告定金50000元，但收据并未列明相应商铺的销售价格，而民事活动中亦存在先行交付定金再就合同条款进行磋商的情况，无法以此推定其时双方对商铺价格达成一致的具体意思表示；原告所提供的录音、短信等（证据5、6），未经被告认可，通信相对方主体身份不明确，无法证实与本案的关联，且其内容亦无法反映原告所称双方协商一致确定价格为170000元的事实，其证据效力本院不予确认。双方对原协商的交易对价陈述不一，以现有证据本院亦无法予以查明，现双方对此产生争议，且均无继续履行的合意，无法就合同条款内容继续进行磋商，双方请求解除合同关系的主张本院予以支持。双方对交易对价未能达成合意致合同解除，并不能归责于任何一方，原告请求被告双倍返还定金及被告请求没收定金的主张本院均不予采纳，被告宜润公司应返还50000元定金予原告。被告宜润公司为被告何细泉投资设立的一人有限责任公司，两被告均未能举证证实公司财产独立于股东自己的财产，故何细泉应当对宜润公司债务承担连带责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈绮利与被告（反诉原告）佛山市南海区宜润置业有限公司就坐落在广东省佛山市南海区**商铺的认购关系。二、被告（反诉原告）佛山市南海区宜润置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告（反诉被告）陈绮利。三、被告何细泉对上列第二项债务承担连带责任。四、驳回原告（反诉被告）陈绮利的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区宜润置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1150元（原告已预交），由原告负担625元，由两被告负担525元。反诉受理费减半收取525元（被告宜润公司已预交），由被告宜润公司负担。两被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一六年八月五日书记员  黄晓旋