重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初字5985号原告李某，女，1979年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。原告任某，女，2007年11月8日出生，汉族，住重庆市江北区。法定代理人李某，女，1979年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。上列原告委托代理人王双圣，重庆劲立律师事务所律师。被告重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。法定代表人王义昭，职位董事长。委托代理人苏建红，重庆合纵律师事务所律师。原告李某、任某与被告重庆宏帆实业有限公司（下称宏帆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2016年3月14日立案受理后,依法由审判员何建群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某、任某的委托代理人王双圣，被告宏帆公司的委托代理人苏建红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、任某诉称:2009年2月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买由被告开发销售的佰富高尔夫江景别墅X号现房一套，房屋价款7145778元。房屋交付期限为2009年3月1日。《合同》第十七条关于基础设施、公共配套建筑约定：“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施及其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施：（1）于2009年3月1日前通水；（2）于2009年3月1日前通电；（3）于2009年3月1日前通气。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）除能源部门原因外，甲方在30日内整改以达到使用条件，如超过30日仍未达到使用条件的，甲方向乙方按日支付已交房款万分之一的违约金，直至完成。原告已履行了合同义务，但直到现在原告用的仍然是施工用的水、电。小区环境和安全应该是被告必须保障的问题，但涉案房屋所在小区目前仍然没有物管、安防设施不到位、没有围墙、小区环境无人维护，陌生人可以随便进出，存在安全隐患。被告未按照《合同》约定履行义务，违反《合同》约定，应当承担相应的违约责任。故诉请法院：1、判令被告支付原告2014年3月14日至2016年3月13日期间逾期开通民用水电违约金521642元；2、判令被告限期为原告接通居民用水、居民用电（居民用电必须是三相电），达到一户一表的标准；3、判令被告限期修建好小区围墙，完善安防设施等相关基础设施。被告宏帆公司辩称：被告依法交付取得竣工验收备案登记证的合格房屋，原告接房后使用房屋至今，证明被告按合同约定的时间交付了生活用水、生活用电可以正常使用的房屋，原告要求被告承担违约责任的诉请没有依据；开通“一户一表”的相关规定在2013年后开始实施，原告以此为依据要求被告整改，并达到“一户一表”的标准，因房屋交付后，原告是房屋所有权人，被告不是履行改造“一户一表”的主体，不存在违约情形。原告要求被告接通三相电没有依据。综上，涉案房屋满足原告的生活需要，且原告生活中产生的水电费均由开发商缴纳，其未缴纳电费，没有损失，故即使被告存在违约行为，合同关于未完善相关配套的违约金约定过高，请求依法予以调整。关于小区围墙和安防设施问题，属于小区公共部分，应当由全体业主或者全体业主授权的业主委员会主张权利。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：重庆市江北区“佰富高尔夫花园”工程由被告开发建设。2009年2月27日，李某、任某（乙方）与宏帆公司（甲方）签订《合同》，李某、任某购买宏帆公司开发销售的佰富高尔夫江景别墅X号现房，套内建筑面积517.81平方米，房屋总价款7145778元。合同包括以下内容：合同第七条“交房期限及交付条件”，双方当事人对交房期限约定为2009年3月1日，约定交付房屋应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方无偿修复、更新并达到合同附件三的约定标准。合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”：基础设施通水、通电、通气的日期分别为：（1）于2009年3月1日前通水；（2）于2009年3月1日前通电；（3）于2009年3月1日前通气；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：除能源部门原因外，甲方在30日内整改以达到使用条件，如超过30日后仍未达到使用条件的，甲方向乙方按日支付已交房款万分之壹的违约金，直到完成。合同附件三“装饰、设备交房条件”，对水、电、有线电视、电话及宽频网络的交付条件为“入户”。合同签订后，李某、任某按约定向宏帆公司支付了全部购房款，并于2009年3月1日接房。李某、任某接房至今，一直使用的是重庆佰富实业有限公司建设佰富高尔夫花园小区临时施工用的水、电。本案诉讼中，李某、任某向本院提出调查取证申请，要求查询佰富高尔夫江景别墅的供水、供电情况。本院派员到重庆市中法供水有限公司进行了调查，该公司介绍：佰富高尔夫花园小区的供水设施，由重庆宏帆实业有限公司于2003年12月在我公司建户，我公司提供的供水总表距离小区有一段距离，总表前的设施设备由我公司建造、铺设，总表后的管道由开发商建造、铺设。后因总表安置的地块范围出卖给了重庆中航万科峻景置业有限公司，两家就曾共用此总表，2015年1月5日，宏帆公司申请对该表进行了销户。2014年11月4日，重庆佰富实业有限公司申请对该小区安装新表，以解决一户一表办理过渡期的用水问题，我公司已将新的总表安装在小区车库旁，由开发商再从此总表铺设管道入每户房屋。此表用水性质为商贸服务，价格为每吨4.55元，属于商业用水。一户一表安装完毕前，该小区的供水设施属于临时供水设施。我公司按商业用水标准向开发商收取水费。宏帆公司于2014年12月9日申请安装该小区的一户一表，小区的一户一表需要由我公司重新铺设管道设施，属于新建。我公司已将一户一表的安装预算交给了宏帆公司，但是宏帆公司到目前为止尚未缴费，因此，一户一表还在办理中。本院派员到国网重庆市电力公司江北供电分公司进行了调查，该公司答复：位于江北区农场的佰富高尔夫花园小区的供电现为施工用电，且用于居民使用，存在严重的违章用电行为。因采用施工用电，供电局对该小区的供电情况没办法维护，存在一定的安全隐患。重庆佰富实业有限公司出具《佰富高尔夫别墅水电（已、未交）情况》，证实李某、任某入住至2011年4月期间及2012年10月至今未缴纳水费、电费，2011年5月至2012年9月按照居民用水、居民用电的价格向重庆佰富实业有限公司缴纳了水电费。2015年4月29日，重庆牵情物业管理有限公司与佰富高尔夫花园小区的业主委员会签订《佰富高尔夫江景别墅物业服务合同》，重庆牵情物业管理有限公司入场后没有收业主的水电费，业主的水电费由重庆佰富实业有限公司代缴。双方当事人对供水、供电单位及物管公司的介绍答复没有异议。本案审理中，原告针对其第3项诉讼请求中要求判令被告完善小区“安防设施”，对“安防设施”的具体名称和范围未予明确；对其请求法院判决宏帆公司为其接通三相电的诉讼请求，未举证证明接通三相电是宏帆公司的义务。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、调查取证材料、情况说明及笔录以及当事人的陈述、《物业服务合同》、《佰富高尔夫别墅水电（已、未交）情况》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《合同》第十七条对通水、通电以及附件三对水、电、有线电视、电话及宽频网络的交付条件“2009年3月1日通水、通电、通气”、“入户”的理解问题，原告主张应当是接通居民生活用水、用电，宏帆公司称《合同》仅指明“通水、通电”，没有明确水、电的性质，只要水、电能通可以使用即可。虽然提供给李某、任某使用的是施工临时用的水、电，但并没有对李某、任某的正常使用产生影响，也未给李某、任某造成损失。本院认为，根据双方签订的《合同》，通水、通电的使用条件约定在合同第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”及附件三中，本案诉争房屋为城市别墅房屋，城市住房的用水、用电应纳入城市公共生活用水、用电网络，故《合同》第十七条约定的“通水、通电”，在《合同》未作特殊说明的情况下，应理解为纳入城市自来水管网、纳入城市供电网络的居民用水、居民用电。同时附件三对水、电的交付条件约定为“入户”，故原告的水电设备还应当具备一户一表。通水、通电的期限确定问题，虽然双方当事人在合同第十七条关于通水、通电的期限有明确约定，即均为2009年3月1日。经向供水、供电部门的调查了解及庭审核实，李某、任某从接房至今使用的水、电为施工用的临时用水、临时用电，属于商业用水、施工用电，并非居民用水、用电，也不是一户一表。被告没有证据证明此结果系能源部门的原因所致，故宏帆公司交付的水电设备不符合合同约定，李某、任某要求其限期接通居民用水、居民用电的诉讼请求，本院予以支持。关于宏帆公司承担违约金的问题，合同第十七条约定，如果在约定日期内未达到使用条件，除能源部门原因外，被告在30日内整改以达到使用条件，如超过30日后未达到使用条件的，宏帆公司应向李某、任某按日支付已交房款万分之一的违约金，直到完成。宏帆公司至今未接通居民通水、通电，已构成违约。李某、任某要求宏帆公司承担2014年3月14日至2016年3月13日期间的违约责任，支付违约金的诉讼请求，符合合同约定。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告没有举证证明因被告未接通居民用水用电致其实际遭受的损失，而按合同约定标准计算违约金偏高，本院酌情予以调整为：每一年违约金为10000元。原告超出此标准部分的诉讼请求，本院不予支持。李某、任某要求宏帆公司为其接通三相电，双方签订的《合同》未约定，亦没有法律依据，不能成立，本院不予支持。原告请求判令被告限期修建好小区围墙、完善安防设施的诉讼请求，该项权益，涉及小区业主的公共利益，应当根据小区业主的共同意志行使权利，且关于安防设施的内容不明确、不具体，不属本案审理范围。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内对李某、任某位于重庆市江北区佰富高尔夫江景别墅X号房屋的通水、通电进行整改，达到纳入城市自来水管网、城市供电网络的居民用水、用电条件，一户一表；二、重庆宏帆实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付李某、任某违约金20000元；三、驳回李某、任某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4508元，由重庆宏帆实业有限公司负担4000元，原告李某、任某负担508元，此款已由李某缴纳，重庆宏帆实业有限公司在支付上述款项时一并支付给李某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  何建群二〇一六年八月八日书记员  马 萍