福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽08民终909号上诉人（原审原告）：龙岩市华盛企业投资有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇龙岩大道206号商务运营中心K幢国资大厦7层706室，组织机构代码66688804-2。法定代表人：林小敏，执行董事。委托诉讼代理人：黄振球，福建诺佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敏，福建诺佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：龙岩市协励行贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区东城东宝登高东路92号，组织机构代码79606419-9。法定代表人：霍金波，董事长。委托诉讼代理人：孙杰，男，1986年10月1日出生，汉族，龙岩市协励行贸易有限公司员工。原审第三人：张涛，男，1972年10月13日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：段金焕，福建吉弘律师事务所律师。上诉人龙岩市华盛企业投资有限公司（下称华盛公司）因与被上诉人龙岩市协励行贸易有限公司（下称协励行公司）、原审第三人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第8679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华盛公司的委托代理人黄振球，被上诉人协励行公司的委托代理人孙杰，原审第三人张涛的委托代理人段金焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华盛公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院仅以上诉人将租赁物委托相关单位竞价招租为由认为租赁物从2015年1月开始已处于上诉人实际支配中，属事实认定不清，且与一审法院向次承租人赖小琴、陈盛滨所做的调查笔录证明的事实相矛盾。两份“调查笔录”已明确2015年1-3月的租金由被上诉人、第三人张涛收取，此时的租赁物仍由被上诉人及第三人控制。被上诉人及第三人在2015年2月4日提交的“关于龙燃综合楼申请续租及历史问题的反映函”也可证明被上诉人继续使用租赁房屋的事实。上诉人委托相关单位进行公开竞价招租，并不等同于租赁物已实际处于上诉人的支配中。二、被上诉人及第三人至今未将租赁物返还给上诉人。上诉人向部分次承租人直接收取租金，是被迫自我救济的行为，从次承租人处收取的租金并未在一审的诉讼请求中主张。三、因被上诉人至今未把租赁物交还给上诉人，故上诉人主张被上诉人承担一审诉讼中的水电费用合法有据。四、履约保证金与违约金是两个不同的概念。被上诉人长期欠付租金及代垫支付的水电费，按《房屋租赁合同》约定，上诉人有权不予退还2万元履约保证金。五、上诉人作为龙岩市国资委下属的单位，收入均属国家所有，与经办人员没有直接的利害关系，所提供的每一份证据真实可靠。被上诉人协励行公司答辩称：一、《房屋租赁合同》已于合同期满（即2014年12月31日）后终止租赁合同关系，不存在续租情况。上诉人发布的《竞价招租公告》体现租赁优先权人为张涛，可见其并无与被上诉人延续租赁合同的意愿。被上诉人并未授权张涛针对租赁合同续租问题进行处理，双方并无续租意愿，双方权利义务终止。二、自2014年7月3日起，被上诉人未使用租赁物，房屋实际由张涛、吴静控制，该房屋使用费应由其承担。被上诉人与张涛、吴静签订的《股权转让协议》已对租赁物使用及租金缴纳作出约定。三、水电费不应由被上诉人承担。租赁合同已于2014年12月31日到期，被上诉人自2014年7月3日起未使用租赁物，合同期外产生的水电费用应由具体使用人承担。综上，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人张涛述称：一、本案系上诉人负责管理租赁房屋的经办人黄振锋假公济私，利用手中管理国有资产的权力报复第三人所引起的纠纷案件。二、房屋租赁期满，被上诉人与第三人均已经退出涉案租赁房屋。上诉人已经实际占有涉案租赁房屋，并取得出租收益。第三人提交的照片复印件可以证明上诉人的工作人员在2014年12月31日接收案涉租赁房屋的事实。第三人提交的照片、闽西日报、龙岩产权交易网等招租广告均能证明上诉人于2015年1月1日已控制涉案租赁房屋。2015年6月2日招租公告中，上诉人已明确大部分租赁房屋都已经出租。原审法院对陈盛滨、赖小琴作的调查笔录实质上是证人证言性质，但该二人未出庭接受法庭质证，其证言不能采信。第三人并没有向上诉人提交《关于龙燃综合楼申请续租及历史问题的反映函》，也不能证明被上诉人还在继续使用涉案租赁房屋。被上诉人已明确未收到上诉人在2015年1月19日发出的移交租赁物的函，不排除上诉人自行伪造前述文书的嫌疑。三、上诉人诉请的水电费于法无据。整栋租赁房屋共用水、电表，上诉人提供的水电费发票，无法证明是代被上诉人所缴的水、电费。2015年1月1日之后的水电费，系上诉人自行将涉案租赁房屋出租给他人所产生的水电费，不应由被上诉人或第三人支付。被上诉人租赁涉案租赁房屋期间，水费均已经缴纳。四、上诉人应将履约保证金2万元退还给第三人张涛。第三人转让被上诉人股权时即已约定履约保证金20000元归第三人所有。被上诉人及第三人在房屋租赁期间均无违约行为，上诉人没有理由没收履约保证金。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。华盛公司向一审法院起诉请求：1.协励行公司立即把位于龙岩市新罗区东城东宝登高东路92号的七层办公楼（原龙燃综合楼）中的第一、二、五、六、七层办公室退还给华盛公司；2.协励行公司向华盛公司支付从2015年1月1日起至2015年6月30日止房屋占用费44540元（房屋占用费每季度按25300元计算，扣除2015年5月12日至2015年6月30日止从次承租人处累计交付的租金6060元）；3.协励行公司向华盛公司支付垫付的水电费8207.15元（其中电费801.15元，水费7406元）；4.华盛公司不予退还协励行公司交付的履约保证金20000元。一审法院认定事实：2009年12月17日，华盛公司作为甲方与协励行公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定协励行公司向华盛公司租赁位于新罗区东城东宝登高东路92号的七层办公楼（原龙燃综合楼），租赁范围仅限于第一、二、五、六、七层；租赁期从2010年1月1日起至2014年12月31日止；前两年租金每季度23000元，第三、四、五年每季度租金为25300元；租金按季度支付，协励行公司应于每季度第一个月的10日前向华盛公司一次性交清当季度租金，如遇法定节假日则顺延；协励行公司应当在签订合同前，向华盛公司交纳履约保证金20000元，合同期满或依法终止本合同时，如协励行公司无违约行为或无应扣款项，华盛公司无息退还履约保证金；协励行公司应按时交清租金和水电费，拖欠租金或水电费超过一个月的，华盛公司有权终止本合同，不予退还履约保证金。合同签订后，协励行公司依约支付了租赁期限内的租金。2015年2月4日，协励行公司向华盛公司提交《关于龙燃综合楼申请续租及历史问题的反映函》，申请华盛公司给予综合考量，是否按原合同2014年的租赁价格，将本租赁合同再延续一个3-5年合同期，等市场再次活跃后再行涨价。2012年7月至2014年11月30日，协励行公司尚欠水费6236.3元（2012年7月-2014年11月30日龙燃综合楼水费8534.9元-龙岩市燃料总公司用水2298.6元）。2015年1月22日，厦门国际商品拍卖有限公司龙岩分公司在《闽西日报》发布《竞价招租公告》，定于2015年1月29日公开竞价招租，竞价招租的标的包括了案涉租赁物。2015年3月12日，龙岩市产权交易中心分别在《闽西日报》、龙岩市产权交易网发布《龙岩市产权交易中心公告》，定于2015年3月24日公开竞价招租，竞价招租的标的包括了案涉租赁物。2015年4月17日，龙岩市产权交易中心在龙岩市产权交易网发布《龙岩市产权交易中心公告》，定于2015年4月28日公开竞价招租，竞价招租的标的包括了案涉租赁物。2015年6月2日，龙岩市产权交易中心在龙岩市产权交易网发布《延期挂牌招租公告》，对2015年4月28日竞价招租会上流标的标的进行延期挂牌招租，招租的标的即为案涉租赁物，其中一层2号店、3号店、4号店、5号店、车库、五层套房注明已租。2015年6月13日，华盛公司作为出租方与林泽凯作为承租方签订《龙燃楼房屋租赁合同》一份，约定华盛公司将坐落于龙岩市新罗区登高东路92号龙燃楼一层3#店、五层1间套房出租给林泽凯，林泽凯已实地作了充分查看和了解；租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止。赖小琴于2014年4月左右承租龙燃综合楼一层2号店，并向协励行公司支付租金至2014年12月，2015年5月12日起赖小琴向华盛公司缴纳租金，并于2015年7月1日与华盛公司签订租赁合同。陈盛滨于2013年3月承租龙燃综合楼一层4号、5号店，并向协励行公司现金支付租金至2014年12月，2015年5月12日起陈盛滨向华盛公司缴纳租金，2015年6月与华盛公司签订租赁合同。另查明，协励行公司原股东为吴静及张涛。2014年7月3日，吴静（甲方）、张涛（乙方）与舟山运港贸易有限公司（丙方）、霍金波（丁方）签订《股权转让协议》一份，约定甲方、乙方一致同意将所持有的协励行公司共100%的股权转让给丙方、丁方，且丙方、丁方同意受让；协励行公司与华盛公司签订的房屋租赁合同（签订时间：2009年12月17日，有效期至2014年12月31日）由甲方、乙方继续使用并承担租金支付、安全管理等合同相关责任，该租赁房屋转租收益及预交的2万元押金亦归甲乙双方所有；甲方、乙方一致同意股权转让后丙方、丁方控股的协励行公司有权使用华盛公司2幢办公楼二楼（龙岩市新罗区东城东宝登高东路92号）作为注册、办公地址，直至上述协议终止。2014年7月17日，协励行公司的股东由吴静、张涛变更为霍金波、舟山运港贸易有限公司，法定代表人由吴静变更为霍金波。一审法院认为，华盛公司与协励行公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。华盛公司已将租赁物交付协励行公司经营使用，协励行公司亦按约向华盛公司交纳了租赁期限内的租金。华盛公司从2015年1月开始将租赁物委托相关单位竞价招租，公告上亦明确看样、报名时间，在案外人通过竞价招租取得相关房屋的租赁权后，华盛公司即可与案外人签订租赁合同，可见案涉租赁物已实际处于华盛公司的支配中，且华盛公司未提供证据证实协励行公司或第三人在合同期限届满后仍占有使用租赁物，因此，华盛公司要求协励行公司退还租赁物并支付从2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋占用费，无事实和法律依据，不予支持。因华盛公司与协励行公司确认的龙岩市燃料总公司的用水量仅至2014年11月30日，且龙岩市燃料总公司向华盛公司缴纳的水费亦是至2014年11月30日，因此对至2014年11月30日协励行公司所欠的水费6236.3元予以支持。对华盛公司诉请的2014年12月的水费，因未扣除龙岩市燃料总公司的用水量，无法确认协励行公司应承担的数额，故不予支持。华盛公司诉请的2015年1月之后的水费及电费，因华盛公司未举证证实协励行公司有继续使用租赁物，无法证明水、电为协励行公司所使用，因此对该部分水费及电费，不予支持。协励行公司主张其已经交清租赁期限内的水费，但未提供证据予以证实，不予采信。虽然双方合同约定，协励行公司拖欠租金或水电费超过一个月的，华盛公司有权不予退还履约保证金，但协励行公司已经按合同约定缴纳了租赁期限内的租金，履行了主要的合同义务，若履约保证金20000元全部由华盛公司没收，显然有失公平原则。因协励行公司拖欠部分水费，因此，酌情确定履约保证金中的2000元作为违约金归华盛公司所有，剩余18000元应返还协励行公司。《股权转让协议》是第三人张涛等与受让人的内部约定，对外不具有约束力，且公司内部股东的变更不影响公司对外应承担的义务，因此，对协励行公司抗辩由第三人张涛根据《股权转让协议》支付租赁合同期内费用的主张，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、协励行公司应于判决生效后十日内支付华盛公司代垫的水费6236.3元。二、协励行公司交付的履约保证金20000元中的2000元作为违约金归华盛公司所有。三、驳回华盛公司的其他诉讼请求。案件受理费1619元，由华盛公司负担1479元，由协励行公司负担140元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审第三人张涛二审期间提供的华盛公司2012年4月23日的通知，与本案并无关联，本院不予采信。至于被上诉人协励行公司就一审认定事实提出的“尚欠水费6236.3元系张涛和实际占有人所欠费用，费用已付清”的异议，缺乏证据佐证，本院不予认定。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人华盛公司诉请被上诉人协励行公司立即腾房，但华盛公司在2015年1月就将租赁物委托竞价招租，并已与多个案外人签订相关租赁合同，龙岩市产权交易中心在2015年6月2日发布的竞价招租公告也显示案涉租赁物除2#店二层办公、1#店楼梯、六层、七层外，其余均“已租”，一审法院结合竞价招租公告内容和租赁物实际已另行出租的现状，认定案涉租赁物已实际处于上诉人支配之中，事实认定清楚。况且，上诉人于2015年11月6日向一审法院提起诉讼，要求被上诉人协励行公司支付自2015年1月1日起至2015年6月30日止的房屋占用费，足以说明至其起诉之日，案涉租赁物已不被协励行公司占用。被上诉人及原审第三人已提交“竞价招租公告”及相关证人证言证明案涉租赁物自合同期满后由上诉人实际支配，上诉人未能举出相反证据予以反驳，对上诉人主张被上诉人立即腾房并支付房屋占用费至2015年6月30日的主张，本院不予支持。至于上诉人所诉水电费用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对其主张应当予以举证，未能举证或者证据不足的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院根据上诉人及被上诉人、原审第三人各自举证情况，判令协励行公司支付华盛公司代垫水费6236.3元于法有据；双方合同中对履约保证金的约定，实为定额违约金性质，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定2000元作为违约金归上诉人所有，剩余18000元予以返还被上诉人亦合法合理。综上所述，上诉人华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1619元，由上诉人龙岩市华盛企业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑  国  柱代理审判员 刘  伟  明代理审判员 张  婷  婷二〇一六年八月二十九日书 记 员 陈笑平（代）附：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。