福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1787号原告：厦门海投物业有限公司，（福建）自由贸易试验区厦门片区建港29号海沧国际物流大厦8楼808之二。法定代表人：吴旭辉，总经理。委托代理人：郭家珠、陈萱瑄，公司职员。被告：厦门路羊科技有限公司。法定代表人：杨昔忠。原告厦门海投物业有限公司（以下简称“海投物业公司”）与被告厦门路羊科技有限公司（以下简称“路羊科技公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海投物业公司的委托代理人郭家珠、陈萱瑄到庭参加诉讼，被告路羊科技公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告海投物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付所欠的海沧台资中小企业创业园1#厂房5层北侧和4#宿舍楼502、503室自2015年10月至2016年5月的物业管理费14124.72元、公共维修金4414元、违约金4496.96元，共计23035.68元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告与被告于2010年元月4日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为其提供海沧台资中小企业创业园1#5层北侧厂房物业管理服务，建筑面积为2125.81平方米，物业管理费0.6元／平方米、公共维修金0.25元／平方米。2、2010年10月18日，原、被告又签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为其提供海沧区台资中小企业创业园4#宿舍楼501-505室物业管理服务，建筑面积为203.14平方米，物业管理费为0.6元／平方米、公共维修金0.25元／平方米。其中，4#宿舍楼501、505室于2014年9月30日退租，4#宿舍楼504室于2015年9月30日退租。3、经业主单位厦门海沧生物科技发展有限公司同意，自2014年5月1日起，厂房、宿舍的物业管理费上调至0.8元／平方米。4、原告根据与被告签订的上述的《前期物业管理服务协议》为其提供物业管理服务，但被告2015年10月至今一直拒绝支付物业管理费，原告多次上门催收并发律师函催缴未果，为维护原告的合法权益诉至法院。被告路羊科技公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、2010年1月4日，原告海投物业公司（甲方）与被告路羊科技公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定，被告路羊科技公司是海沧台资中小企业创业园1#厂房5层北侧的使用人，原告海投物业公司系上述厂房的物业管理公司，提供物业管理服务；建筑面积为2125.81平方米；综合管理服务费收取标准暂定为按建筑面积每月每平方米0.6元；房屋公共维修基金收取标准暂定为按建筑面积每月每平方米0.25元，缴费时间为每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金等内容。2010年10月18日，被告又作为海沧区台资中小企业创业园4#宿舍楼501-505室的租户与负责物业管理服务的原告签订《海沧台资中小企业创业园前期物业管理服务协议》，建筑面积203.14平方米，其余约定内容同上述《前期物业管理服务协议》内容。二、2014年3月21日，原告海投物业公司向厦门海沧生物医药科技发展有限公司作出《关于新阳、东孚片区各工业园区项目物业服务费调整的申请》，其中将台创园厂房、公寓的物业管理费由原来的0.6元／平方米·月调整为0.8元／平方米·月。厦门海沧生物科技发展有限公司于2015年5月15日复函原告，同意将台创园厂房、公寓的物业管理费调整为0.8元／平方米·月。原告海投物业公司于2014年5月6日，向台资中小企业创业园小区发布编号为TCY-20140506的《关于海沧区台资中小企业创业园物业提价的告知函》载明：“……经业主单位同意，自2015年5月1日起海沧区台资中小企业创业园物业均上调0.2元／平方米，具体为厂房、公寓楼上调至0.8元／平方米……”，被告路羊科技公司盖章确认签收。三、被告自2010年1月4日入住台资中小企业创业园1#厂房5层北侧，2010年10月入住4#宿舍楼502、503室，至今未退租。四、原告海投物业公司提供了2015年至2016年部分《维修员值班巡逻记录及交班记录》、《停车记录表》、《巡查记录表》、《来电来访登记表》、《病虫害防治记录》、《保洁签到表》、《设施设备运行检查及维保记录》，拟证明原告依《前期物业服务协议》为被告提供相应的物业管理及服务，被告已实际享受了海投物业公司提供的服务。五、原告自2015年10月1日开始向被告发出物业管理费催缴通知书，其中2016年的部分催缴通知书张贴在被告公司的公告牌上。原告在2015年10月至2016年2月的《催缴通知文件签收确认表》中均有被告路羊科技公司签收人的签收确认。2016年4月1日原告向被告发出《律师函》，要求被告缴清2015年10月至2016年3月共拖欠的物业管理服务费10755.89元、公维金3361.25元、滞纳金2383.88元，共计16501.02元。另查明，一、租赁厂房原业主为厦门海沧生物科技有限公司，2015年之后为厦门市开发总公司；二、厦门市羊马哈车业有限公司于2011年变更为厦门路羊科技有限公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告作为海沧台资中小企业创业园的物业管理服务单位，被告作为海沧台资中小企业创业园1#厂房5层北侧、4#宿舍楼502、503室实际使用人，双方成立物业服务合同关系。原告在为被告提供了物业管理服务的前提下，有权依据协议约定的物业服务收费标准向业主、实际使用人收取相应的物业管理服务费等费用。被告未依约支付从2015年10月起至2016年5月的物业管理服务费、公共维修金等费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告起诉物业管理服务费按0.8元／平方米·月标准，公共维修金按0.25元／平方米·月标准有相应的合同及相关文件依据，原告要求被告支付2015年10月至2016年5月的物业管理服务费14124.72元，房屋公共维修金4414元，未超过上述核定标准，被告应支付给原告。原告还起诉要求被告支付违约金4496.96元，依据合同约定，被告缴纳费用的日期为每季度首月7日前预收下季度的费用，违约金计算标准为每天0.3%，违约金计算超过同期银行贷款利率四倍标准的部分，本院依法不予支持，未超过部分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告厦门路羊科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告厦门海投物业有限公司18538.72元（含自2015年10月至2016年5月的物业管理服务费14124.72元、房屋公共维修金4414元）及违约金（2015年10月8日、2016年1月8日的违约金分别以欠缴一季度的物业管理服务费为基数，2016年4月8日以欠缴的两个月物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算至本判决确定的还款之日）。二、驳回原告厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费376元减半收取188元，由被告厦门路羊科技有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  陈雅真二〇一六年八月八日代书 记员  黄娟娟附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。