广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1350号上诉人（原审原告）：朱平茂，男，1980年6月19日出生，汉族，住广东省大埔县。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柳鹏，男，1985年７月１６日出生，汉族，住湖南省汀阴县。委托代理人：曾宪皆，湖南华韶律师事务所律师。委托代理人：黄丹，湖南天见律师事务所律师。上诉人朱平茂因与被上诉人柳鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,柳鹏为清远市清城区广清大道96号××层03号所有权人。2014年10月13日，朱平茂与柳鹏签订了《房屋租赁合同书》。合同主要约定：甲方为柳鹏，乙方为朱平茂，甲方将位于清远市清城区广清大道96号××层03号房屋出租给乙方使用，租期为2年，自2014年10月13日起至2016年10月13日止，租金为1000元/月，乙方须一次性向甲方支付2年租金24000元及房屋押金10000元，租期未满，押金不预退回。该合同由朱平茂、柳鹏签字并按捺指模。同日，朱平茂通过银行转账向柳鹏支付了30000元。柳鹏无将涉案房屋交付朱平茂使用。朱平茂、柳鹏双方于2014年10月13日同时签订了《借款合同》，该合同约定被告因资金周转需要向朱平茂借款40000元，柳鹏将涉案租赁物作为抵押，并由担保人胡×提供担保。柳鹏于同日书写《收据》，主要内容为确认收到出借人出借的40000元借款，借款通过被告名下账户（账户6212×××69）转账支付。除此笔借款后，朱平茂、柳鹏双方存在其它债权债务关系。朱平茂、柳鹏确认以下事实：1、双方对2014年10月13日签订《借款合同》的真实性无异议，且均确认借款已实际履行；2、柳鹏无向朱平茂交付租赁物。朱平茂主张2014年10月13日通过银行转账支付的30000元为租金及部分押金，余款4000元在签订《房屋租赁合同书》当天以现金形式向柳鹏支付。对于此笔借款的支付形式朱平茂作出以下两种陈述：1、2014年10月15日分两笔向柳鹏转账支付借款，每笔为20000元，《借记卡账户历史明细清单》记载朱平茂于2014年10月15日存在多笔资金往来，但无显示交易对象；2、2014年10月27向朱平茂转账支付30000元，2014年11月4日分三笔转账，第一笔为5000元，收款人为柳鹏，第二笔为3000元，第三笔为2000元，收款人均为柳鹏妻子方余。柳鹏提出以下抗辩：1、《房屋租赁合同书》并无实际履行，签订租赁合同的目的是为2014年10月13日的40000元借款提供担保；2、朱平茂于2014年10月13日转账支付的30000元为借款，非租赁物的租金；3、《借款合同》约定的40000元借款分两笔支付，第一笔30000元于2014年13日支付，第二笔10000元于2014年10月14日支付；4、否认于2014年10月15日收到借款；5、2014年10月27及2014年11月4日的经济往来与2014年10月13日签订的《借款合同》无关；6、涉案租赁物为柳鹏唯一住房，柳鹏一直在租赁物居住。证人胡×为《借款合同》中的保证人，其证言陈述为：1、朱平茂、柳鹏双方于2014年10月13日签订了《借款合同》，此后又在签订了一份租赁合同，但不清楚租赁合同的标的物；2、朱平茂、柳鹏双方签订租赁合同的目的是为40000元借款提供担保；3、签订《房屋租赁合同书》及《借款合同》当天，朱平茂无向柳鹏交付现金；4、借款通过转账支付，但具体支付金额不清楚，听柳鹏说借款是分两笔支付，一笔30000元，另一笔10000元。另查明，朱平茂在（2015)清城法民三初字第581号中答辩意见陈述为：“柳鹏因生意资金周转困难，先后两次于2014年10月13日、2015年1月17日向朱茂平借款40000元和400000元......柳鹏于借款当日向朱平茂出具《收据》予以确认收到此笔借款。”原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对朱平茂要求解除《房屋租赁合同书》、返还租金及双倍支付房屋押金的请求，结合朱平茂、柳鹏双方提交的证据及证人证言分析：首先，朱平茂、柳鹏双方经济往来频繁，双方均确认2014年10月13日签订的《借款合同》已实际履行。但朱平茂对该笔借款的支付时间陈述前后矛盾，柳鹏于2014年10月13日已确认收到上述借款。朱平茂对借款的支付时间先是辩称于2014年10月15日支付，但柳鹏否认，同时朱平茂提交的《借记卡账户历史明细清单》亦无显示交易对象；此后朱平茂又辩称借款于2014年10月27及2014年11月4日支付，柳鹏亦否认，且此支付时间距离双方签订的《借款合同》已逾半月，此种支付形式与常理不符。其次，《借款合同》中约定将涉案租赁物作为抵押物，双方签订《房屋租赁合同书》后柳鹏一直无交付租赁物，且柳鹏一直在租赁物居住，朱平茂在无收到租赁物的情况下长达一年才向法院起诉，朱平茂此行为亦与常理不符。再次，对于2014年10月13日朱平茂转账支付的30000元的性质，朱平茂主张为《房屋租赁合同书》的履行款，余款4000元亦于当天以现金支付，但依据证人胡×的陈述，朱平茂、柳鹏于2014年10月13日签订《房屋租赁合同书》及《借款合同》时，朱平茂无向柳鹏支付4000元现金。在《房屋租赁合同书》及《借款合同》履行时间重叠的情况下，朱平茂对借款支付的时间作出前后矛盾的陈述，且对2014年10月13日支付的30000元的性质亦无作出令人信服的解释，故应承担对其不利的法律后果。综上，柳鹏提出的《房屋租赁合同书》无实际履行的抗辩，具有高度的可信性，原审法院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，《房屋租赁合同书》无实际履行，亦缺乏履行的基础，故朱平茂要求解除《房屋租赁合同书》依据充分，原审法院予以支持。同理，对于朱平茂要求柳鹏返还房屋租金24000元及双倍支付房屋押金20000元的请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年4月7日作出（2015）清城法民四初字第582号民事判决：一、解除朱平茂与柳鹏于2014年10月13日签订的《房屋租赁合同书》。二、驳回朱平茂的其他诉讼请求。本案受理费900元，由朱平茂负担。宣判后，朱茂平不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决书第二项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是:一、上诉人向被上诉人支付租金和押金的事实清楚，证据充分。1、根据一审法院(2015)清城法民三初字第581号民事判决和本案查明的事实，双方当事人均确认双方只发生二次借贷关系，第一次是2014年10月13日，借款金额是4万元;第二次是2015年1月17日，借款金额是40万元。其中，第一次借贷，被上诉人在本案庭审中确认在2014年10月13日收到上诉人转账款项3万元，次日收到上诉人转账款项1万元。2、在签订借款合同当日，双方当事人再签订一份《房屋租赁合同》，约定每月租金1000元，一次性支付二年的租金共24000元，并支付押金10000元，合共34000元。3、在签订借款合同当日，被上诉人已经出具收到上诉人借款4万元的收据，而当时上诉人尚未支付借款给被上诉人；对于租金和押金，租赁合同没有明确约定支付时间，被上诉人亦没有出具收据给上诉人。4、由于同一天发生二个合同关系，之后上诉人分别在2014年10月13日转账30000元、2014年10月27日转账30000元、11月4日转账5000元给被上诉人，11月4日分别转账3000元和2000元给被上诉人的妻子方余(被上诉人已确认是其妻子)，合共70000元。可见，在签订借款合同和租赁合同后，上诉人通过转账方式，先后转给被上诉人及其妻子共70000元。对于此70000元中，那一笔是借款，那一笔是租金、押金，双方当事人没有约定支付的顺序，且双方一直均没有书面确认。5、如上所述，双方除2014年10月13日发生借贷4万元后，直到2015年1月17日再发生40万元的借贷关系。期间双方除了租赁合同关系外，没有其他经济往来，多出的30000元显然是租金和押金的一部分。由此可见，根据上诉人先后转账支付给被上诉人70000元，除40000借款外，多出的30000元款项是属于上诉人支付给被上诉人的租金和押金的一部分。此事实有借款合同和租赁合同及银行转账凭证相互印证，形成一致的证据链。因此，上诉人主张的事实，证据充分。对此，上诉人请求二审法院依法查明认定。二、上诉人已履行是举证义务。1、上诉人在签订借款40000元的借款合同和租赁合同后，先后支付70000元给被上诉人，被上诉人除借款40000元外，多收上诉人30000元。对此，被上诉人没有提供证据反驳或作出合理解释。上诉人主张此30000元是租金和押金的一部分，提供是相关的银行转账凭证，已经履行是举证义务。根据“谁主张，谁举证”的原则和参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，在上诉人提供转账70000元的凭证后，被上诉人应当承担举证义务，说明此70000元是除借款40000元外，余款30000元是其他经济往来款项，还是租金、押金，应当承担举证义务，被上诉人没有举证，依法应当承担举证不能的法律后果。2、上诉人对转账款项的用途陈述前后不一致，是合符常理的。因为借款合同和租赁合同签订至发生诉讼已一年时间，且借款合同和租赁合同是同日签订，没有约定款项支付的先后顺序，当事人事后亦没有确认过，上诉人将二次转账款项的用途混淆并不奇怪，符合人的正常记忆习惯。不论上诉人在2014年10月13日转账30000元给被上诉人是借款，还是租金和押金，只要上诉人按借款合同和租赁合同约定，转账支付70000元，加上4000元现金给被上诉人，己经履行是二份合同的义务，付款的先后或说法有出入，均不影响案件的实体处理，依法不应当承担举证不能的法律后果。对此，上诉人请求二审法院依法查明认定。3、被上诉人申请证人胡×出庭作证，因胡×是被上诉人的老乡加朋友，与被上诉人存在明显的利害关系，其所作的证言明显不真实，且无法对抗上诉人提供的银行转账凭证等书面证据，依法不能作为认定案件事实的证据使用。三、上诉人半年后才提起诉讼，合情、合理。上诉人出借款项给被上诉人，目的是谋取利息收入，承租房屋只是便于生活，不产生直接的经济收益。上诉人于2014年10月13日与被上诉人发生借贷关系后，被上诉人履行口头承诺，支付利息给上诉人，上诉人已获得收益，且被上诉人从来没有拒绝交付房屋给上诉人，只是对上诉人提出等其处理好家人及生意上的事务，才交付房屋给上诉人使用。在此利益关系和双方良好的合作关系之下，双方再于2015年1月17日发生借贷40万元的借贷关系。虽然被上诉人没有交付出租的房屋给上诉人使用，但双方因发生借贷关系而形成了朋友关系和借贷的利益关系。且被上诉人亦有支付借款的部分利息给上诉人，双方关系仍处于利益关系良性状态之中。到后来，虽然双方就还款金额及要求解除房屋抵押发生意见和不同看法，但双方仍能通过电话和信息沟通，关系未恶化。在此情况下，上诉人不可能以未交付房屋为由起诉被上诉人，要求退还租金和押金共30000多元，破坏双方的利益合作关系，导致尚有40万元借款本金及部分利息难以收回的局面出现，对上诉人来讲是因少失大的。因此，在此时上诉人是不可能主动损害自己更大的利益，导致在回收借款方面陷自己于被动，而起诉退还租金的。直到被上诉人向一审法院起诉上诉人，主张解除房屋抵押后，双方关系才出现恶化。在此情况下，上诉人才提出反诉及提起本案诉讼，完全符合双方因借贷而产生的利益关系和朋友关系的情理，不存在违反常理的事实。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，实体处理不公，明显损害上诉人的合法权益。因此，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，并依法支持上诉人的一审诉求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人柳鹏口头答辩称：一审判决查明的事实和适用法律正确，上诉人并没有向被上诉人实际支付房屋租金及押金，在一审庭审过程中，上诉人也没有提出证据证明租金及押金的支付。其次，该房屋也没交付给上诉人使用，一直为被上诉人占有使用。三、被上诉人在清远只有该套房屋，需要自己居住使用不可能将房屋租赁给他人，自己再行租房屋，不符合常理。该房屋租赁实际上是为上诉人朱平茂与柳鹏双方之间民间借贷提供保证的一种手段，故此，我方认为上诉人的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人在签订《房屋租赁合同书》后，是否有向被上诉人支付租金及押金。根据日常的交易习惯，双方当事人在签订《房屋租赁合同书》后，如实际交付租金及押金均应出具相应的《收据》或在转帐时注明租金或押金。本案中，首先，上诉人并没有提供相应的租金和押金的《收据》证实其已按合同约定支付了涉案房屋的租金及押金，而上诉人认为其已支付租金24000元及押金10000元的事实，虽然提供了《借记卡账户历史明细清单》证实，但该交易清单中并没有显示交易对象，同时，也没有注明款项的用途，且数额和时间亦不一致，且上诉人认为差额是通过现金支付的主张，并没有提供相关证据证实，而被上诉人则认为《借记卡账户历史明细清单》中的款项为借款及其他经济往来款而并非租金和押金，同时，也否认有收取上诉人支付的现金，并提供相关证人证言证实，因此，根据本案现有的证据并不能证实上诉人在签订《房屋租赁合同书》后，已按合同约定付清了涉案房屋的租金及押金，仅能证实双方之间曾发生多次经济往来。其次，如按上诉人陈述，其在付清涉案房屋租金及押金后，长达一年的时间均没有要求被上诉人交付涉案房屋也与常理不符，况且，上诉人对《借记卡账户历史明细清单》中的往来款项在本案中亦作出前后矛盾的陈述，综上，上诉人以被上诉人没有履行《房屋租赁合同书》且其已付清涉案房屋租金及押金34000元为由，请求被上诉人返还的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人朱茂平负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年八月二十五日书 记 员  张丽萍