四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)川2081民初2077号原告：成都明远物业发展有限公司，住所地四川省成都市高新区肖家河沿巷4号4—3幢2号。法定代表人：刘冠民，董事长。委托代理人：陈三建，男，该公司员工。委托代理人：范剑影，四川壮思律师事务所律师。被告：刘莉，女，1975年8月18日出生，汉族，住四川省简阳市江水湾小区*幢*单元**楼*号，公民身份号码5110231975********。原告成都明远物业发展有限公司（以下简称明远物业公司）诉被告刘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理，依法由审判员刘雪梅适用简易程序分别于2016年6月20日、7月5日公开开庭进行了审理。原告明远物业公司的委托代理人陈三建、范剑影，被告刘莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明远物业公司诉称：2010年3月5日，被告与原告签订了前期物业服务协议，原告为被告位于简阳市江水湾小区1-1-15-5的住房（57.53平方米）提供物业服务。按照双方协议约定的物业服务收费标准为住宅为0.6元/平方米，营业用房1元/平方米。之后业主委员会与本公司签订了2012年1月1日-2014年12月31日、2015年1月1日-2017年12月31日止的物业服务合同。约定物业服务收费标准为电梯住宅为0.9元/平方米，营业用房1.2元/平方米。多年来，原告依约履行了物业服务的有关责任和义务，但是被告从2013年1月起至今一直无故拖延甚至拒绝缴纳物业服务费等相关费用，到2016年6月30日止，被告共拖欠物业管理服务费、垃圾费、水费等相关费用以及违约金合计8466元，在原告工作人员的再三动员和催收下依然无理拒交，在广大业主中造成了不良影响，同时也给原告的正常管理和服务以及经济上造成一定困难。为了维护合同的严肃性，维护正常的物业管理秩序和原告的合法权益，根据《物业管理条例》、《合同法》和《民法通则》的有关规定，诉讼来院，请求判令被告支付拖欠的物业管理服务费2175元、垃圾费252元、水费1269元、物业费违约金4770元，以上合计8466元。被告刘莉辩称：从2013年起被告因种种原因未向原告明远物业公司交纳物业管理服务费、水费、垃圾费。1、2012年12月以前的物业管理服务费原告均按时缴纳，2013年1月起未交纳物业管理服务费是因其入住江水湾小区1-1-15-5号房屋卧室长期渗水，导致家具损毁，严重影响了被告家人的正常生活，被告为此多次找原告解决，但问题一直未得到解决。原告未能按合同履行物业服务义务。2、原告长期将消防通道占用、小区通道和安全门长期不关闭，导致原告的人身和财产没有安全保障。3、对于住宅物业费涨至0.9元/平方米不予认可，涨价时没有公示也没有业主代表的签字。4、对水费问题，由于没有海天水务委托原告代收的依据，且被告用水系海天水务公司的，与原告没有关系。5、从未收到过原告的催缴通知。经审理查明：2010年3月5日，原告明远物业公司（甲方）与被告刘莉（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：“甲方为乙方位于简阳市江水湾小区1-1-15-5号的住房（57.53平方米）提供物业服务，物业服务收费标准为高层住宅为每月0.6元/平方米，多层住宅为每月0.5元/平方米；交费时间为每半年交一次，每半年第一个月的十号前交纳本半年的物业服务费用；甲方受有关部门委托可提供水费、电费、垃圾处理费等代收代缴服务；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从乙方逾期之日起按应交金额每天0.3%交纳违约金；本协议双方以外的第三方给乙方或其使用者造成损失的，应由造成损失的一方承担责任；甲方不承担由于乙方的相邻业主对房屋及设施使用不当致使乙方受到的损失”等内容。2011年12月30日，京龙.江水湾业主委员会代表（甲方）与原告明远物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：“物业服务收费标准为电梯住宅为0.9元/月•平方米（含电梯运行电费及电梯维保费），多层住宅为0.6元/月•平方米；交费时间为每季度第一个月的十号前足额交纳本季度的物业服务费用；欠费超过1个月视为逾期，乙方向业主（物业使用人）收取逾期月份物业服务费用每天3‰的违约金；本合同为期3年，即2012年1月1日至2014年12月31日”等内容。2015年1月24日，京龙·江水湾业主委员会代表（甲方）与原告明远物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定内容与之前一致；本合同为期3年，即2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，双方履约至2012年12月，此后，被告未向原告交过相关费用。合同期内，海天水务公司、简阳市城市生活垃圾处理厂分别与原告签订了收费委托协议，原告根据委托协议向业主收水费、垃圾费。根据被告的入户水表确定用水量，2012年10月用水为182吨，截止2016年2月用水度数为607吨其间实际用水吨，被告拖欠垃圾费252元、水费1269元。2013年1月后，因被告刘莉所住1-1-15-5号房屋卧室长期渗水，导致家具损毁，影响了被告的家人的正常生活；被告认为原告存在物业服务不到位等因素，故被告从2013年1月起拒绝缴纳物业服务费、水费和垃圾费，到2016年6月30日止，原告以被告共计拖欠物业管理服务费2175元、垃圾费252元、水费1269元。、物业费违约金4770元，以上合计8466元起诉至法院。因被告未缴纳物业服务费，原告通过小区公示栏公告和上门送达或粘贴费用催缴通知的方式多次向被告其催收所欠物业管理服务相关费用。原告明远物业公司因催收未果，遂起诉至法院，请求判令如诉讼请求。另查明，因被告刘莉房屋卧室长期渗水，原告明远物业公司多次联系建筑施工单位，但因人员变动等因素，均未能处理好相关工作。以上事实，有原告提交的营业执照、被告身份证复印件、，前期物业服务协议、物业服务合同，简阳市物价局文件、收费委托书，费用催缴通知单，水费收据、公司证明及水表照片等证据；被告提交的照片9张；及原、被告的陈述予以证明，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：依法成立的物业服务合同受法律保护。一、关于物业服务合同是否合法有效的问题。2011年1月，由射洪坝街道办、东滨路南段社区、江水湾业主共同召开京龙·江水湾业主大会，依法选举业主委员会。据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，2011年12月30日，京龙.江水湾业主委员会代表（甲方）与原告明远物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同期限为2012年1月1日至2014年12月31日。该合同主体适格，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，合同合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行各自的权利、义务。被告刘莉辩称业主委员会成立程序不合法，也不清楚业主委员会的成员，因此其签订的合同无效，涨价时没有公示也没有业主代表的签字等辩称理由，本院不予支持。据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘莉、业主委员会与原告签订的合同符合法律规定，本院予以确认。在合同签订后原告明远物业公司为被告所居住的京龙·江水湾小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，从2013年1月起未按合同的约定履行交纳物业服务费的义务，拖欠原告截止2016年6月30日的物业管理服务费。据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，故对原告明远物业公司主张被告刘莉支付所欠物业管理服务费的请求，本院予以支持。二、关于被告辩称房屋渗水导致家具损毁，通过原告找施工单位维修至今未予妥善处理，且存在物业服务不到位的情况，故拒不缴纳相关费用的理由，本院不予采纳。据《物业管理条例》第五十六条“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”、《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”、第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定，外墙渗水的责任人系建设工程的施工单位，在责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业服务公司维修养护。被告以原告未尽到维修养护义务而拒缴物业服务费的理由，本院不予支持。被告有关房屋质量问题不是物业服务的内容，应向相关责任人另行主张。对于被告认为原告物业服务不达标的辩称，本院认为物业服务人已履行善良管理人的注意义务，原告已履行合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位。被告提交了几张照片，证明消防通道经常用作车位、安全门等设施存在问题，原告应针对以上问题进行整改和完善，以全面认真地履行物业服务合同约定的义务。但被告以此为由拒缴物业服务管理费本院不予采纳。三、关于被告刘莉提出从未收到过催交物管费通知的辩称意见。，本院认为，原告在合同履行期间通过小区公示栏公告和上门送达或粘贴费用催缴通知的方式多次向被告催收其所欠物业管理服务费，据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告刘莉的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。故对原告明远物业公司主张被告刘莉支付所欠物业管理服务费的请求，本院予以支持。其主张债权的行为成为诉讼时效中断的事由；且物业服务合同为继续性合同，物业服务也是持续性的，故被告刘莉的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。四、关于原告明远物业公司主张水费1269元和垃圾费252元的问题。原告提交了水表照片、原告财务部门出具的2008年1月1日起至今已向海天水务公司缴纳水费的证明及缴纳票据；简阳市城市生活垃圾处理厂与原告签订的收费委托书二份。本院认为，以上证据能证明原告代缴水费和垃圾费的相关事实，原告根据被告的入户水表确定用水量，2012年10月用水度数为182吨，截止2016年2月用水度数为607吨。本院对被告拖欠2012年10月-2016年2月止的水费、对被告拖欠2013年1月-2016年6月的垃圾费予以确认。据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，该小区一直由原告代缴水费和垃圾，被告应支付拖欠水费1269元和垃圾费252元的水费和垃圾费与原告。水费截止2012年10月按2.9元/吨计算52吨；2013年5月按3.05元/吨计算123吨；截止2014年6月按3.25元/吨计算211吨；截止2016年2月按3.81元/吨计算15吨，合计1269元。2013年1月-2016年6月的垃圾费，按6元/月计算42个月为252元。五、关于物业服务费和物业违约金的计算问题。按合同约定被告每月支付物业服务费为57.53㎡0.9元/㎡=51.78元。2013年1月1日-2016年6月30日期间的物业服务费，为51.78元/月42个月=2175元。被告刘莉未按照合同约定支付物业管理服务费，已构成违约，根据双方签订的物业服务协议中“未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按应交金额每天3‰0.3%交纳违约金”的明确约定，被告刘莉应按协议约定向原告支付逾期交纳物业管理服务费期间的违约金。对原告请求每半年计算一次违约金的方式本院予以确认。根据双方签订的物业服务协议约定的物业服务收费时间、标准，2012年至2017年按每月0.9元/㎡于每季度第一个月的十号前交纳，欠费超过1个月视为逾期。根据上述物业服务收费时间、标准及违约金的计算方法，本院对被告逾期交纳物业管理服务费期间（截止2016年6月30日）的违约金确定为：①2013年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月3‰（1278天+1095天）=2212元；②2014年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月3‰（913天+730天）=1531元;③2015年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月3‰(548天+365天)=851元;④2016年1月-6月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月3‰183天=171元;以上违约金合计4765元。另外，因该合同违约金过高，被告申请降低违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，双方约定的违约金已是拖欠物业服务费的二倍以上，且双方均不能就拖欠物业服务费的损失提供相应证据。因此，本院酌定认为约定违约金过高。因违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，本院对被告逾期交纳物业管理服务费期间（截止2016年6月30日）的违约金酌定调为1‰，违约金共①2013年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月1‰（1278天+1095天）=737.33元；②2014年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月1‰（913天+730天）=510.33元;③2015年1月-12月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月1‰(548天+365天)=283.67元;④2016年1月-6月所欠物业管理服务费的违约金为57.53㎡0.9元/㎡6个月1‰183天=57元;以上违约金合计1588.33元并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款：“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。”本院酌定以物业服务费的年利率36%作为违约金计算标准。即最终违约金为217536%3.5=2740.5元。综上，拖欠的2013年1月1日-2016年6月30日期间物业服务费2175元+违约金2740.51588.33元=4915.53763.33元；截止2016年2月的水费1269元；2013年1月-2016年6月的垃圾费252元。以上合计6436.55284.33元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条；《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款；《物业管理条例》第十一条、第四十五条、第五十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告刘莉在本判决生效后十日内向原告成都明远物业发展有限公司支付物业管理服务费2175元、违约金2740.51588.33元、水费1269元、垃圾费252元，合计6436.55284.33元；二、驳回原告成都明远物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告刘莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  刘雪梅二〇一六年八月二日书记员  王 婷