四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2015)大邑民初字第1476号原告吴玉乔。委托代理人牟家才（特别授权）。被告四川聚隆置业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇滨江东路南一段**号。法定代表人范维坤。被告四川省成都市大邑县酒厂。住所地：成都市大邑县晋原镇滨江东路南一段**号。法定代表人邓健。委托代理人王军（特别授权），四川颂法律师事务所律师。原告吴玉乔诉被告四川聚隆置业有限公司（以下简称“聚隆公司”）、四川省成都市大邑县酒厂（以下简称“大邑酒厂”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由代理审判员严睿劼适用简易程序于2015年7月16日、2015年11月22日、2016年5月22日、2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告吴玉乔的委托代理人牟家才，被告大邑酒厂的委托代理人王军均到庭参加诉讼。被告聚隆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴玉乔诉称，2011年1月29日，原告与被告聚隆公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》，约定将原告所有的133.36平方米楼房一套予以拆迁安置。协议中约定了安置方式、过渡费及其它费用。被告大邑酒厂厂长口头承诺为双方的协议履行提供担保。2013年6月7日，双方又签订《补充协议》，对补偿费用进行了调整，被告大邑酒厂作为担保人签名并加盖了印章。协议生效后，原告积极配合聚隆公司按期退出了房屋，并交付了产权证、土地使用证及水、电、气、光纤等证件，被告聚隆公司也按约定进行了补偿。2015年1月15日，被告聚隆公司向原告发出《关于解除房屋拆迁安置补偿协议书及其附件具体方案函》，单方面解除了安置补偿协议。原告未同意解除理由，要求被告聚隆公司恢复房屋原状并支付过渡费至入住止，但被告至今未与原告协商。现原告起诉要求：1、判令被告聚隆公司将原告房屋恢复并赔偿装饰装修费、水、电、气、光纤、通讯等管道、线路疏通费及防护栏、门窗、灯具、厨灶具、卫生具等损毁损失共计约100,000.00元;2、判令聚隆公司按协议约定过渡费支付至返回住房恢复时止；3、判令被告聚隆公司退还原告土地使用权证、产权证及水、电、气、光纤等所有证件；4、判令被告大邑酒厂承担连带责任。被告聚隆公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。被告大邑酒厂辩称，对原、被告之间的拆迁安置补偿事实无异议；如聚隆公司应承担赔偿责任，则大邑酒厂也愿意承担担保责任。经审理查明，2011年1月29日，原告吴玉乔与被告聚隆公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》及《房屋拆迁安置补充协议书》（以下简称“《补充协议一》”）。2013年6月7日，原告吴玉乔与被告聚隆公司又签订一份《房屋拆迁安置补充协议书》（以下简称“《补充协议二》”）。上述协议主要约定：原告将其所有的位于大邑县晋原镇滨江东路南一段X号房屋（产权面积133.36平方米，产权证号：大房权证监证字第X**号；国有土地使用权证号：大邑国用2004第XXX号）提供给被告聚隆公司以货币补偿及产权调换相结合的方式进行安置。被告聚隆公司补偿原告空调移机费、电话移机费、搬家费；安置期间过渡费按被征收房屋产权记载面积每平方米8.00元/每月计算，安置期24个月；超出24个月的按上述标准上浮50%计算过渡费；对应安置新房补贴6,401.00元物业服务费用。协议签订当日，原告向被告交付了房屋产权证及国有土地使用权证，并于2013年6月26日与被告聚隆公司对接了水、电、气使用数据，交付了水、电、气、光纤电视使用证书。2015年1月15日，被告聚隆公司向原告送达了《关于解除〈房屋拆迁安置补偿协议书〉及其附件具体方案函》，书面要求解除双方建立的拆迁安置关系。截止原告向本院提起诉讼时止，原告已领取了被告聚隆公司补偿的空调移机费、电话移机费、搬家费2,400.00元（搬进、搬出两次）、过渡费按合同约定从2013年5月领取至2014年11月份、并领取了应安置新房物业服务费补贴6,401.00元及面积补差费用11,993.00元，合计41,067.00元。庭审中，原告同意与被告聚隆公司解除《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议，并要求被告聚隆公司承担因违约造成原告恢复房屋原状的费用。经原告申请，本院委托了四川兴良信造价咨询招标代理有限责任公司（以下简称“兴良信造价公司”）对原告房屋的恢复工程造价进行了鉴定。兴良信造价公司通过鉴定及补充鉴定最终向本院出具的书面鉴定意见为：吴玉乔房屋恢复造价为67,034.30元。庭审中，原告将第二项诉讼请求的起诉时间调整为2014年12月；并增加一项诉讼请求为要求被告支付300立方米天然气损失费用，其计算依据为按本县天然气公司每立方米1.86元标准确定。经本院现场查堪，原告天然气指数为1925.859立方米，与被告聚隆公司接收房屋时的指数1625.692立方米相比多出300.167立方米。因被告聚隆公司已向原告返还了土地使用权证、房屋产权证及水、电、气、光纤等证件，原告向本院申请撤回了第三项诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告聚隆公司在原告腾退房屋且新房未修建完毕的情况下对原告房屋内部结构进行拆除，后书面要求解除拆迁安置补偿关系，以其自己的行为直接导致了《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议目的无法实现，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告同意与被告解除《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议系双方对合同解除达成的一致意见，本院对此予以确认。合同解除后，被告聚隆公司应将原告房屋恢复原状，并支付原告因拆迁安置目的不能实现需搬回原房屋居住产生的房屋修复费用。由于被告聚隆公司仅补偿了原告因搬家产生的空调移机及搬家费用，故恢复的范围及标准应当界定为恢复房屋原装修居住标准产生的材料、人工、建渣清理等费用。兴良信造价公司作出的鉴定意见符合法定程序，鉴定范围准确、鉴定依据充分，其鉴定意见本院予以采纳。双方合同约定，拆迁安置过渡期为24个月，超过24个月的按约定标准上浮50%计算过渡费。根据庭审查明的情况，被告已支付的过渡费期间为2013年5月至2014年11月，即从2014年12月至今，被告未再向原告支付过渡费。按照合同约定，在恢复原房屋居住条件前，被告应当在2014年12月1日起至2015年4月30日期间以每月1,066.88元（133.36平方米乘以8.00元每月）为标准向原告支付前24个月期间内的过渡费；从2015年5月1日起至本院确定的截止日止应以每月1,600.32元（133.36平方米乘以8.00元每月后上浮50%）为标准，支付超过24个月后的过渡费。原告在获得修复费用后即满足恢复房屋的条件，且应在合理的时间内完成房屋恢复。故，本院综合参考当地装修技艺、装修时间、装修标准、可能对装修工期产生延误的其他状况及装修后的晾晒期间，酌情考虑房屋装修恢复期间为原告实际收到被告聚隆公司支付的恢复费用之日起延后计算180日。因原告收到恢复费用后在上述期间内未对房屋进行恢复的，视为已恢复；过渡费用领取截止时间应为原告实际收到恢复费用之日起延后计算180日。因原告迁出后房屋已交付被告聚隆公司，对原告户头上增加的天然气费用，在被告聚隆公司未举证排除其责任的情况下，该损失应由其承担。原告提供的计算标准与当地天然气公司取费标准一致，符合法律规定，本院予以支持。原告仅主张300立方米的损失系对其权利的处分，本院予以许可。故被告聚隆公司应支付原告天然气损失费用为558.00元（300立方米×1.86元）。本案中因被告聚隆公司的原因造成原告损失，被告聚隆公司对原告垫付的鉴定费5,000.00元应予承担。对原告已领取的应安置新房物业服务费用补贴6,401.00元及面积补差费用11,993.00元是否应从恢复费用中予以扣减的问题，本院认为，新房物业服务费用的补贴及面积补差费用系在双方完全履行完毕《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议的基础上方能实现的合同约定内容，系未来房屋拆迁安置全部实现后被告聚隆公司应负的合同义务。现因双方解除了协议的履行，无法实现新房搬迁，被告聚隆公司不应再向原告负担此义务。故，原告已领取的应安置新房物业服务费用补贴6,401.00元及面积补差费用11,993.00元应当在本案所获得的恢复费用中予以扣减，被告聚隆公司实际应支付原告的恢复费用应为48,640.30元。被告大邑酒厂在《补充协议二》中以担保人身份签章，为被告聚隆公司可能出现的违约责任提供担保。现因被告聚隆公司的原因导致合同无法履行，在双方当事人一致同意解除合同的情况下，致使原告已产生实际的损失并处于持续状态。被告大邑酒厂对被告聚隆公司的上述债务理应承担保证责任。因《补充协议二》未约定担保范围，被告大邑酒厂依法应承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川聚隆置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴玉乔房屋修复费用48,640.30元、天然气损失费用558.00元及鉴定5,000.00元；并从2014年12月1日起至2015年4月30日止以每月1,066.88元为标准向原告吴玉乔支付过渡费；从2015年5月1日起至原告吴玉乔实际领取上述修复费用之日再延长计算一百八十日止，以每月1,600.32元为标准支付原告吴玉乔过渡费；二、被告四川省成都市大邑县酒厂对被告四川聚隆置业有限公司的上述第一项义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费1,250.00元，保全费820.00元，共计2,070.00元，由被告四川聚隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  严睿劼二〇一六年八月十七日书 记 员  安 威