浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0283民初15号原告：徐峰，居民。被告：林勤俭，渔民。原告徐峰为与被告林勤俭房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员竺晴照适用简易程序独任审判，于2016年1月22日公开开庭审理了本案。审理中，因案情复杂，本院于2016年3月21日依法裁定本案转为普通程序审理，并于2016年5月11日再次公开开庭审理了本案。两次开庭原告徐峰、被告林勤俭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐峰起诉称：2010年，原告经朋友介绍将坐落于奉化市莼湖镇红星桥10号房产租赁给被告林勤俭，约定租期自2010年3月1日起至2018年2月底，共计8年（详见租房协议）。考虑到房屋安全问题，原告要求被告装修时不能影响房屋牢固，房屋结构不能改变，需对房屋进行加固，同时交予被告一份加固清单（详见加固清单草稿），同时向被告支付了50000元（用于房屋加固及地下室装修）。事后，原告发现被告的装修改变了房屋的结构，地下室也未装修加固。后原告要求被告按约加固房屋并装修地下室，被告承认该事实，并书面承诺:租期到期上述没装好到期装好，门卫间、围墙恢复原状。原告至今一直对房屋安全和人员安全担心。2015年3月，被告应付房租又未付，经原告多次催讨无效。根据合同法规定，被告未履行合同义务，已属违约，应解除合同，并按月支付违约金赔偿原告损失。现原告起诉要求：1.解除租房协议，立即出屋，归还原告房产，并支付违约金5万元；2.要求被告支付从2015年3月1日起至出屋日的房屋占用费（按租金实际计算）。并在占用期间，因房屋质量所发生的事故全部由被告负责；3.要求被告退还地下室装修费30000元，门卫室赔偿费20000元，合计50000元。庭审中，原告明确房屋租金按每年25000元（每日68.5元）计算。被告林勤俭未作书面答辩，在庭审时口头答辩称：1.关于2015年度的租金25000未支付给原告系事实，承认违约；2.关于地下室等加固装修，均已加固及装修，且前后两次加固、装修费用近800000元。原告徐峰为证明自己的诉讼主张，在举证期限内提供了下列证据材料：1.房屋租赁协议一份，用以证明双方之间关于租房约定的事实。该证据经庭审质证，被告林勤俭无异议，本院予以认定。2.加固清单草稿两份，用以证明双方之间就房屋加固及装修约定的事实及被告就该约定所作承诺的事实。该证据经庭审质证，被告林勤俭无异议，本院予以认定。被告林勤俭未提供证据。经审理，本院认定事实如下：2010年1月30日，原告徐峰与被告林勤俭签订一份房屋租赁协议，原告徐峰将坐落于原莼湖法庭旁四间三层楼房及门卫（莼湖镇红星桥路10号）出租给被告林勤俭。双方约定：1.租赁期限自2010年3月1日起至2018年2月28日止，共计八年，其中前三年租金每年20000元，后五年租金每年25000元；2.为考虑房屋安全，原告向被告交付50000元维修款，被告需按原告要求施工，负责水电、门卫、地下室修理（具体修理项目另立清单），余缺由被告自负；3.被告在房屋使用期限内需对房屋进行正常维护和修理，费用由被告自理，房屋装修不能影响房屋结构及安全，租期到期后，一切装修无偿归原告所有，对外观有影响的装修不能拆除；4.租赁期间，遇政府拆迁，双方合同自然终止，装修部分的赔偿款，三年内原、被告各一半，三年后被告分1/3,其余赔偿款均归原告所有；5.被告在租赁期限内要合法经营，到期后，在同等条件下享有优先续租权；6.协议外内容双方协商解决，租赁期间违反上述条约的，违约方需支付违约金50000元并承担相应损失。同日，原告向被告出具了一份加固清单草稿，对房屋的加固，水电改造、地下室装修和加固作了具体的规定。租赁期间，原告按约支付了至2015年2月28日止的租金，2015年3月1日起的租金，经原告多次催讨被告至今未予支付。另查明，在租赁期间，因被告未完全按原告要求对地下室进行加固、装修，未经原告同意私自拆除了所租赁房屋的外围墙及门卫室，被告在加固清单草稿中备注了“租期到期没装好到期装好，门卫间围墙，恢复原状”。庭审中，双方一致认定门卫室损失费为15000元。本院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告订立的租赁合同中，双方约定每年2月底交清当年租金，被告林勤俭应按约在2015年2月底支付租赁费，但逾期后经原告多次催讨至今未付，原告徐峰有权解除合同，并要求被告林勤俭腾出房屋。故原告要求解除租赁协议并要求被告腾房的诉请，于法有据，应予支持。根据《合同法》第九十六条规定，原告解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽多次催讨租金，但没有证据证明其通知对方要求解除合同，结合其向本院起诉提出解除租赁合同的诉请，本案租赁合同应在起诉状送达至被告时，即2011年1月6日解除。原被告双方在租赁合同中亦对违约金有作约定，现被告违约在先，应依约向原告支付违约金50000元，故原告的该诉请本院予以支持。原告自2015年3月1日起违约未支付租赁费，故原告要求被告按日68.5元支付自2015年3月1日起至实际腾房日止的租金及房屋占有使用费，符合有关法律规定，本院亦予以支持。关于原告要求被告返还地下室装修费30000元并赔偿门卫室损失费20000元的诉请，鉴于被告在加固清单草稿中备注了“租期到期没装好到期装好，门卫间围墙，恢复原状”，且又无相应证据证明已按原告要求对地下室进行了加固和装修，且结合当前地下室被封的现状，本院对原告要求返还地下室加固装修费30000元的诉请予以支持，而门卫室赔偿费20000元的诉请，因双方在庭审中一致认可该损失费为15000元，故对原告要求门卫室损失费的诉请本院支持15000元。至于原告要求被告对房屋占用期间因房屋质量问题发生安全事故负责的诉请，因该诉请并不属于本案合同纠纷审理范围，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十三条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告徐峰与被告林勤俭签订的房屋租赁协议于2016年1月6日解除，被告林勤俭于本判决生效之日起三十日内从原告徐峰所有的坐落在奉化市莼湖镇红星桥路10号房屋搬出；二、被告林勤俭于本判决生效之日起三十日内按日68.5元向原告徐峰支付自2015年3月1日起至实际腾房日止的租金或房屋占有使用费并支付违约金50000元；三、被告林勤俭于本判决生效之日起三十日内返还原告徐峰地下室加固、装修费30000元，并赔偿门卫室损失费15000元，合计45000元；四、驳回原告徐峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点五×迟延履行期间）。案件受理费2300元，由被告林勤俭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审 判 长  竺晴照人民陪审员  谢再明人民陪审员  林锡赞二〇一六年八月十九日书 记 员  朱亚丹附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。