广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1306号上诉人（原审原告）：林文涛，男，1993年9月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：卢威达，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：肖琳，广东顾浩巍律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：清远市威鹏房地产有限公司，住所地：广东省清远市清城区洲心街富景天下1区16号楼二楼，组织机构代码：66150417-7。法定代表人：薛锡洪。委托代理人：陈福、卢映珊，均为广东正肯律师事务所律师。上诉人林文涛因与被上诉人清远市威鹏房地产有限公司（以下简称威鹏公司）房屋买卖纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法源民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,2013年6月10日，林文涛（买受人）与威鹏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于清远市清城区北江一路××号楼16层01号房屋，建筑面积为241.29平方米（第三条）；每平方米单价为8009.35元，总金额为1536273元（第四条）；买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经建设局工程竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（第九条）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续（第十一条）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款向买受人支付违约金（第十五条）；合同还约定了其他的权利和义务。合同签订后，威鹏公司确认林文涛依约定支付了购房款1536273元，林文涛称威鹏公司至今没有交付符合合同约定条件的楼房。2015年12月14日，林文涛向原审法院提起诉讼并提出上述诉讼请求。诉讼中，威鹏公司提交了《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》，林文涛对该协议的真实性无异议，该协议中约定：买卖合同第十五条约定的“90日”是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540天内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人；如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540天内办理《房屋所有权证》；若由于出卖人原因违反前款约定，买受人不解除合同。延期在100天以内，每延期一日，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人交付违约金；若延期超过100天，每超一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。最高不超过成交总价的百分之一，因买受人自身原因导致延误除外。林文涛明确诉讼请求第一项为：请求法院判令威鹏公司向林文涛支付未交付经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定房屋的违约金225832元。庭审中，林文涛、威鹏公司双方确认案涉楼房已于2013年6月30日交付使用。原审法院认为，林文涛提交的《商品房买卖合同》，形式、来源合法，有林文涛签名、威鹏公司盖章确认，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。林文涛依约将购房款支付给威鹏公司后，威鹏公司亦在约定的期限（2013年6月30）前将涉案房屋交付给林文涛，虽然在林文涛收楼时涉案房屋尚未经过竣工验收备案，但林文涛收楼后享有了对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，房屋处于林文涛的控制支配之下，威鹏公司在林文涛收楼之日即已完成了交付房屋的合同义务，林文涛要求威鹏公司支付未交付经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定房屋的违约金225832元的诉讼请求，缺乏相应法律依据，对该诉求原审法院不予支持。林文涛委托威鹏公司办理房地产权证，应依照双方对该行为的约定，威鹏公司提交的合同附件四《合同补充协议》，林文涛对该协议没有异议，原审法院对该协议的真实性予以确认，《合同补充协议》中约定出卖人在收齐买受人资料之日起540天内办理《房屋所有权证》，林文涛收楼当天，应视为出卖人收齐买受人资料之日，从2013年6月30日至林文涛要求计至的2015年11月20日为874天，延期时间为334天，故林文涛要求该部分的违约金有据可依，按日万分之二计算，违约金为102623.04元（1536273元×0.0002×334天），超过了房屋成交总价的百分之一，故威鹏公司应按房屋成交总价的百分之一即15362.73元（1536273元×0.01）向林文涛支付违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年3月21日作出（2015）清城法源民初570号民事判决：一、清远市威鹏房地产有限公司限于本判决生效之日起十天内支付逾期办理房地产权证违约金15362.73元给林文涛。二、驳回林文涛的其他诉讼请求。本案受理费3450元，由林文涛负担3308元，清远市威鹏房地产有限公司负担142元。宣判后，林文涛不服，向本院提起上诉，请求:撤销原审判决，发回重审或查清事实后依法改判。主要事实和理由是：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决认定合同签订时间错误。上诉人在原审法院提交的、经被上诉人认可的《证据三》已充分证明，上诉人与被上诉人双方订立《商品房买卖合同》的时间是2013年1月20日；原审判决错误认定为“2013年6月10日”。2.原判决错误认定原告收楼后即享有了对房屋的所有权根据原庭审查实，上诉人收房至今尚未能依约取得涉案房屋所有权证。根据《物权法》第十四条、第三十九条的规定，被上诉人仍为该房屋的所有权人；上诉人依法根本不能、也不可能对该房屋享有收益、处分等权能。原审判决“原告收楼后享有了对房屋的占有、使用……完成了交付房屋的合同义务”的认定，是因违法认定而错误。3、原审判决不支持上诉人违约金的请求认定，没有法律依据。首先，我国《建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条都明确规定“商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。”因此，被上诉人将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，其行为已经违反了法律的禁止性规定。其次，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应在合同约定的时间，即“2013年6月30目前交付经清远市住房和城乡建设局竣工验收合格的房屋予上诉人”。但到约定的交付时间，被上诉人隐瞒房屋未经竣工验收的真实情况，欺骗上诉人签署收楼文件，将房屋交付上诉人。根据《民法通则》第五十八条第三款规定，上诉人的签收行为，依法属于无效民事行为，即“交付使用”行为的结果无效。由此可见，被上诉人的行为明显违反了合同约定;上诉人根据《合同法》第一百零七条规定，请求被上诉人承担赔偿损失等违约责任至交付合格房屋为止，有理有据、有法可依。相反，一审判决并无任何依据即对上诉人的“支付违约金”的请求，做出“缺乏法律依据”的认定，是违反“依法审判”原则的错误认定。4.原审判决第一项的违约金计算时间认定错误。时间认定错“2015年11月20日”，仅是上诉人因法院计算诉讼费需要而暂计算的日期，而并非被上诉人违约行为终结日期，原审判决将计算违约金的时间截止到2015年11月20日。是认定事实错误。二、原审判决采信证据错误。原审中，经被上诉人庭审确认的原审原告方《证据三》显示，附件中《补充协议》上并无上诉人的签名确认，该补充内容依法对上诉人不具有拘束力。计算逾期办理房屋所有权证的违约金，不应依据未经合意的《补充协议》执行。原审判决第一项的违约金计算时所采信的证据错误。三、原判决适用法律失当。原审判决适用《合同法》第一百一十四条第一款规定，以约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法计算违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，当事人双方仅就“买受人退房”的情况约定了违约金的计算方式，并未就“买受人不退房”的情况约定违约金的计算。而在本案中，上诉人并未要求退房。因此，原审判决适用此法条，系适用法律不当。综上所述，原审判决认定事实和采信证据错误、适用法律失当，现特具此状，请求二审法院依法纠正并公正裁判。被上诉人清远市威鹏房地产有限公司口头答辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于逾期交楼，我方认为上诉人在2013.6.30收楼，说明其认可了涉案房屋的交楼现状，合同第十一条约定了上诉人有权要求我方出示相关的收楼手续，在没有符合条件的时候，也有权拒绝收楼。而上诉人清楚房屋的现状也没有提出异议选择了收楼，他的行为应当予以确认。而且上诉人办理收楼手续，实质上也变更了双方合同关于房屋交付的约定。关于逾期办证的问题，双方合同明确约定商品房买卖合同一共有二十一页，补充协议关于协助办证的相关协议为第十九页，上诉人也以按手指模的方式予以确认，该合同合法有效所以对双方具有法律约束。所以我方认为应当按照合同约定的违约金来计算。从一审到二审，我方认为我方不存在逾期办证的行为，作为开发商，我方没有义务为其办证，只有协助的义务。另外，即使上诉人委托被上诉人办理房屋产权证，也是约定是在收齐上诉人的材料后540天办理，上诉人没有提供任何证据证明他有向被上诉人交办理房产证的材料。而一审判决视为收楼当日作为收齐买受人材料的认定没有事实与法律依据。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：一审庭审中，上诉人对被上诉人提供的《补充协议》明确表示不需要质证，并认为该证据在双方签订的《广东省商品房买卖合同》里有。同时，二审期间，上诉人承认涉案房屋已装修并入住。涉案房屋于2014年4月18日经竣工验收备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院确认为有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、被上诉人是否存在逾期交楼的违约行为。2、逾期办证的违约金应否按《补充协议》约定计算。关于被上诉人是否存在逾期交楼的违约行为问题。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交楼时间为2013年6月30日，而上诉人承认其于2013年6月30日已办理了收楼手续，故被上诉人并不存在逾期交楼的违约行为。虽然上诉人收楼时涉案房屋并没有达到收楼条件，但该房屋在上诉人收楼后已由上诉人占有、使用并已实际入住，同时，在双方签订的合同当中并没有约定未达到交楼条件交付使用无效的约定，况且涉案房屋在2014年4月18日已经验收合格达到交付条件，房屋并不存在质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原审法院据此认定被上诉人不存在逾期交楼的违约行为并驳回上诉人请求支付逾期交楼违约金的诉讼请求正确。上诉人以涉案房屋交楼时未达到交楼条件而认为交楼无效并请求被上诉人支付逾期交楼违约金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院依法不予采纳。关于逾期办证的违约金应否按《补充协议》约定计算的问题。虽然双方签订的《补充协议》约定的逾期办证违约金变更了双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金，但由于双方对该补充协议是属于合同附件的事实亦予以认可，且《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，因此，原审法院对于逾期办证的违约金按双方签订的补充协议处理正确。上诉人以《补充协议》对其不具有约束力为由，认为不应按《补充协议》计算逾期办证违约金的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人林文涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年八月二十二日书 记 员  古 蓉