福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0581民初3632号原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省石狮市。负责人：吕光前，该支行行长。委托诉讼代理人：李德俊，男，该支行员工。委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该支行员工。被告：卢燕双，女，1971年3月18日出生，汉族，住福建省石狮市。被告：石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司，住所地石狮市。法定代表人：ＸＸ来，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡晓迎，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郭萍红��女，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行（下称农行石狮支行）与被告卢燕双、石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司（下称石狮黄金海岸公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行石狮支行的委托诉讼代理人刘婷婷及被告石狮黄金海岸公司委托诉讼代理人蔡晓迎、郭萍红到庭参加诉讼，被告卢燕双经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2015年2月26日签订的合同编号为35020120150009121《个人购房担保借款合同》；2.被告卢燕双立即偿还结欠原告农行石狮支行借款人民币272，439.03元及利息、罚息、复利（截至2016年7月6日结欠的利息、罚息、复利合计3，385.51元，自2016年7月7日起至全��款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付）；3.以被告卢燕双提供购买的商品房（购房合同号：NO.000087**号）对上述债务承担抵押责任；4.被告石狮黄金海岸公司对上述债务的偿还承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年2月26日，被告卢燕双与原告签订合同编号为35020120150009121的《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：借款本金为人民币28万元；借款期限为240个月，即自2015年3月17日起至2035年3月16日止；还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为人民币1，990.7元；借款执行年利率为贷款基准利率，逾期利率在借款执行年利率的基础上上浮50%计算；对借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未���约定足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，宣布合同项下的借款立即到期。被告卢燕双以其购买的商品房（购房合同号：NO.000087**号）提供抵押担保并于2015年3月13日依法办理抵押权预告登记。被告石狮黄金海岸公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为该借款承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告依约于2015年3月17日放款，执行年利率为5.90000%，逾期利率为8.85000%。但被告卢燕双未按合同约定的按月还款计划归还借款本息，经其多次催讨，被告��燕双拒不履行还款义务及其应负的抵押责任，同时被告石狮黄金海岸公司拒不履行保证责任。被告石狮黄金海岸公司于2016年6月20日将法定代表人李丽君变更为ＸＸ来。被告石狮黄金海岸公司辩称，原告农行石狮支行应首先就被告卢燕双提供的抵押物即本案讼争的抵押房产进行折价、拍卖或变卖实现债权。被告卢燕双未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，视为放弃对原告主张的事实抗辩的权利。本院经审理查明认定的事实与原告诉称的事实一致，被告石狮黄金海岸公司对此亦无异议。本案争议焦点为：本案讼争房产设立的抵押权预告登记的法律性质及效力应如何认定。本院认为，原告与被告卢燕双、被告石狮黄金海岸公司签订《个人购房担保借款合同》主体合格，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告卢燕双在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。原告有权依照合同约定及法律法规关于合同解除条件的规定解除与被告卢燕双、被告石狮黄金海岸公司签订《个人购房担保借款合同》。合同解除后，被告卢燕双应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息及复利。本案讼争抵押房产设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。因此，在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对讼争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据双方合同的约定，���告石狮黄金海岸公司应承担阶段性连带保证责任即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押权预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人石狮黄金海岸公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解��》第十条的规定，石狮黄金海岸公司提供阶段性连带保证的主合同《个人住房担保借款合同》现被解除后，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人石狮黄金海岸公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。另根据双方合同约定，借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，原告有权可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。据此，被告黄金海岸公司关于原告应首先就本案讼争抵押的房产实现债权的辩称，不符合相关法律规定和合同约定，本院不予采纳。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告卢燕双经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，并参照《房屋登记办法》第六十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行与被告卢燕双、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司签订的合同编号为35020120150009121《个人购房担保借款合同》；二、被告卢燕双应在本判决生效后立即偿付原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金人民币272，439.03元及截至2016年7月6日的利息、罚息、复利3，385.51元，同时支付自2016年7月7日起至全部款项还清之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利。���、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司应对被告卢燕双的上述债务承担连带清偿责任。被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司承担清偿责任后，有权向被告卢燕双追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行的其他诉讼请求。如果被告卢燕双、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5，437元，减半收取计2，718.5元，由被告卢燕双、被告石狮市闽南黄金海岸渡假村有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  蔡燕瑜二〇一六年八月二十六日书 记 员  李娜丽附本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明���履行主要债务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物���，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《房屋登记办法》第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。