山西省保德县人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0931民初20号原告：赵启明，男，1956年4月14日出生，汉族，保德县人。委托代理人：侯洁宇，山西神业律师事务所律师。委托代理人：乔靖峰，山西神业律师事务所实习律师。被告：刘鹏宇，男，1980年4月9日出生，汉族，保德县人，现住保德县。委托代理人：刘明玉，系被告刘鹏宇父亲。被告：郭飞，男，1982年3月19日出生，汉族，保德县东关镇楼圪凸人，现住保德县。被告：周宏宇，男，1982年11月10日出生，汉族，保德县东关镇尧坪人，现住保德县.原告赵启明诉被告刘鹏宇、郭飞、周宏宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月6日和7月25日两次公开开庭进行了审理，原告赵启明及其委托代理人侯洁宇、乔靖峰、被告刘鹏宇及其委托代理人刘明玉、被告郭飞、周宏宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月17日我和被告刘鹏宇、郭飞签订了《楼房租赁合同》，约定租赁期限为2013年9月15日至2023年9月15日即租期十年，年租金为75万元。被告实际占用房屋是2013年3月6日，双方约定半年的装修期。双方签订合同时，原告要求被告每年年初将当年的租金一次性全部付清，否则按违约处理。《楼房租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容和形式不违反法律的强制性规定，是有效的民事合同，双方当事人应当严格遵守，被告没有按照合同支付租金，系违约行为。原被告约定如被告办理了消防证件，可从第一年租金里扣除20万元，如被告办理了消防证件，我们同意从房屋租金中扣除20万元，但不是安装了消防喷淋就可以扣除租金。截止2015年9月15日被告拖欠我租金127.8万元，2015年9月15日后的租金按租赁合同履行。我已向法院提交变更诉讼请求申请书，我方不要求解除楼房租赁合同，只请求被告支付租金并承担年租金30%的违约责任，并判令被告支付拖欠租赁费用的滞纳金（即按照每日1%计算）64.8万元。合同约定被告办理消防证件，但是被告提供的证据是保德县帝豪尚景宾馆的消防安全检查意见书，是允许宾馆投入使用，并明确说明宾馆变更经营场所该意见书就作废，所以该消防证件不是为房屋办理的，不符合合同约定。对违约金的约定两份合同并不矛盾，因被告持有的合同中违约金是空白，遗漏的，如果没有约定的话，应该划掉。我方手里的这份合同有双方当事人的签字，是有效约定。被告转让协议我方知道，但转让协议是被告之间的股权转让，我方诉讼的是房屋租金，这是两个法律关系。我方认可给付租金68.98万元，消防证件抵顶租金20万元是合同约定，但是否是被告提供的消防安全检查意见书，我方需要向消防部门咨询。我认可欠被告砖款1.8万元，可以抵顶租金。《楼房租赁合同》约定每年房租租金75万元，房屋租期从2013年9月15日计起。双方签订的租赁合同是有效的合同，被告没有按约定给付租金，已经构成违约，按合同承担违约金和滞纳金。原告赵启明为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据予以证明：楼房租赁合同复印件一份。被告刘鹏宇辩称：经原告赵启明同意的情况下，我与郭飞、周宏宇签订股权转让协议，我的股权已全部转让给被告郭飞和周宏宇。因我的股份已全部转让给郭飞和周宏宇，所以我不承担给付房屋租金。如果当时原告不同意我转让股份，我也不会转让股份。被告刘鹏宇为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据予以证明：一、转让协议复印件一份。二、被告刘鹏宇个人声明一份。三、转让协议附有各股东分担债务明细4份。被告郭飞、周宏宇辩称：2015年9月15日以后的房租，原告按什么标准收取租金为公平合理，因现在的经济处于下滑状态，周边附近的房屋租金从2015年开始较原租金有较大的下降。我请求合议庭给出合理公正的房屋租赁价格。2015年11月股份转让的时候，我们欠原告房屋租金50多万元，我们愿意同原告协商下年度的租金，我们认为以现市场经济的实际情况，楼房租金30万元计算较为合理，因原告方不同意，所以租金才拖欠到现在。我们对原告提供的《楼房租赁合同》有异议，签订合同时双方没有提及违约金，我们持有的《楼房租赁合同》也未约定年租金总额30%的违约金。《楼房租赁合同》是原告方拟的，我认为违约金是后期原告在合同中私自添加，我不认可原告方合同中的违约金。我们请求原告赵启明应承担洗浴区因地暖漏水发生的二次装修费用40万元及三个半月的停业损失21万元，因锅炉与实际安装的吨数大为不符，造成供暖不足浪费的燃气费27万元（每年9万元×3年）；三年内因供暖不足，酒店三年整体损失合计55.89万元（冬季每天10间客房，每间138元，每天合计1380元，冬季按4.5个月的供暖，每年损失18.63万元）；维修供暖管道5000元；请求法庭判令原告支付被告以上损失共计136.02万元。至今我们给付原告现金68.98万元，为原告方垫付消防设备、设施20万元，该消防设备款20万元应抵顶房租，还有水泵及安装费1.5万元，原告赵启明使用我们1.8万元红砖，也应抵顶房租。我们就上述所有款项抵顶房租合计92.28万元。被告郭飞、周宏宇为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据予以证明：一、原告打下的房租收据88支，合款68.98万元。二、给付房租明细单一份。三、《楼屋租赁合同》复印件一份。四、消防安全检查意见书复印件一份。经本院审理查明：2014年1月17日原告赵启明和被告刘鹏宇、郭飞签订了《楼房租赁合同》，合同约定租期从2013年9月15日至2023年9月15日即租期十年，年租金75万元，被告每年上打租金即被告年初将当年租金一次全部付清，否则按违约处理。庭审中查明，被告刘鹏宇、郭飞向原告赵启明支付现金租金68.98万元。原被告约定被告刘鹏宇、郭飞为原告赵启明办理了消防证件可抵顶租金20万元。被告刘鹏宇、郭飞为原告赵启明办理了保德县公安消防大队出具的消防安全检查意见书。原告赵启明欠被告砖块1.8万元，并表示同意被告抵顶房租。2014年9月15日前被告刘鹏宇、郭飞应向原告赵启明支付租金150万元。截止诉前，被告刘鹏宇、郭飞支付原告赵启明租金共计90.78万元。原告赵启明提供的《楼房租赁合同》第七条第一款：”如有违约，由责任方赔偿对方年租金总额30%违约金；被告方提供的《楼房租赁合同》第七条第一款中未记载违约金数额。原被告在《楼房租赁合同》第七条第三款约定：”租金按年一次性交清，如有超期，甲方每天按租金总额的1%收取滞纳金”。本院第一次庭审中，原告赵启明对被告提供的由原告出具的”今收到，郭飞交房屋租金壹拾万元整，赵启明，2013年8月6日”的收条表示有异议，双方当庭均表示同意鉴定笔迹。经本院委托山西警官高等专科学校司法鉴定中心鉴定：”今收到，郭飞交房屋租金壹拾万元整，赵启明，2013年8月6日”的收条系原告赵启明本人书写。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2014年1月17日原告赵启明和被告刘鹏宇、郭飞自愿签订了《楼房租赁合同》，原告将其楼房交付被告刘鹏宇、郭飞使用、收益，被告刘鹏宇、郭飞应按约支付原告赵启明相应租金。现被告刘鹏宇、郭飞未按约定期限支付原告赵启明租金，应承担不能付款的民事责任，同时，原被告在《楼房租赁合同》中约定不按约定支付租金，每天按租金总额的1%收取滞纳金，该约定的滞纳金属违约责任范围。原告赵启明主张逾期利息、违约金、或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。因被告刘鹏宇、郭飞违约，应承担不能按约支付租金的违约责任，但双方约定每天按租金总额的1%承担违约金不符合法律规定，本院不予支持。被告刘鹏宇、郭飞未能在约定期限内支付租金，故其对未付的租金承担逾期付款违约责任。被告刘鹏宇、郭飞对逾期付款利息应按照年利率24%计算逾期付款利息，逾期利息计算至开庭之日（2016年7月25日止）。被告刘鹏宇主张经原告赵启明同意，其将股份已转让给被告郭飞、周宏宇，故原告赵启明不能向其主张房屋租金，但被告刘鹏宇针对其主张，未提供原告同意其转让股份的相应证据予以证明。关于被告郭飞、周宏宇主张原告赵启明未按《楼房租赁合同》履行约定，造成其相应损失，原告应承担民事赔偿责任，但原告赵启明对被告的主张未表示认可，被告郭飞、周宏宇也未提起反诉，故被告郭飞、周宏宇的请求不属本案审理范围。原被告均向本院提供了其持有的《楼房租赁合同》，但对违约金的有无持有不同记载，原被告提供的《楼房租赁合同》证据均不能否定对方的合同。根据民事诉讼法证据的相关规定，原告赵启明主张违约金按年租金总额30%计算，原告应当提交足以推翻被告抗辩证据的相应证据，现原告未能对其主张举证证明，故原告赵启明应承担举证不能的不利后果。关于原被告之间尚未产生的租金及逾期付款利息，待实际产生后另行解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘鹏宇、郭飞于本判决生效后一个月内，支付原告赵启明楼房租金134.22万元（即2014年9月15日前欠租金59.22万元，2015年9月15日前欠租金75万元）。二、被告刘鹏宇、郭飞于本判决生效后一个月内，支付原告赵启明逾期付款违约金419516元【楼房租金59.22万元逾期付款的月利息11844元，按照年利率24%计算逾期付款利息,逾期本金59.22万元×月息2分，逾期利息从2014年9月15日付至2016年7月25日止；楼房租金75万元逾期付款的月利息15000元，逾期本金75万元×月息2分，逾期利息从2015年9月15日付至2016年7月25日止】。三、驳回原告赵启明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22134元，由原告赵启明负担1479元，被告刘鹏宇、郭飞负担20655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判长  马俊青审判员  陈建新审判员  张崇瑜二〇一六年八月十五日书记员  李 欣