四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初839号 原告：任晓文，男，汉族，1978年4月6日出生，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：易光勤，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：四川蜀电集团有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城南江路819号3栋1层1号。 法定代表人：曾嘉志，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘雅坤，女，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谭斌，四川汉雅律师事务所律师。 被告：四川恒泽动力有限公司。住所地：四川省洪雅县洪川镇玉皇街18号。 法定代表人：陈志忠，经理。 被告：陈志忠，男，汉族，1969年5月9日出生，住四川省成都市青羊区。 被告：四川瓦屋山旅游开发有限公司。住所地：四川省洪雅县洪川镇城南东路100号1栋1—4楼。 法定代表人：李雄。 原告任晓文与被告四川蜀电集团有限公司（以下简称蜀电公司）、陈志忠、四川恒泽动力公司（以下简称恒泽动力公司）、四川瓦屋山旅游开发有限公司（以下简称瓦屋山公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，于2017年6月13日举行庭前会议，并于2017年7月24日公开开庭进行了审理。在庭审中，原告任晓文的委托诉讼代理人易光勤、被告蜀电公司的委托诉讼代理人谭斌、刘雅坤到庭参加诉讼。被告陈志忠、恒泽动力公司、瓦屋山公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告任晓文起诉请求判令：1、不得执行位于成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号办公用房（面积899.5平方米，权xxxxxx号）；2、解除对上述房屋的查封。事实及理由：一、任晓文与恒泽动力公司、陈志忠及第三人签订了《房屋买卖合同》，任晓文于合同签订当日付清全部购房款，并对该房屋进行观念占有，尽管签订房屋买卖合同后的一段时间内，该房屋仍旧由恒泽动力公司占有，但任晓文通过租赁方式行使了对案涉房屋的使用和收益的权利；可以确认任晓文支付全部购房款并实际占有了房屋；二、未办理过户登记非因任晓文的自身原因。根据合同的约定，应当于2014年6月29日办理房屋过户登记，但恒泽动力公司一直拖延不配合直至该房屋于2014年7月18日被查封。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的规定，任晓文已经支付全部房屋价款并实际占有房屋，任晓文对于未办理过户登记无过错，是案涉房屋的合法权利人，人民法院不得查封、扣押、冻结。 被告蜀电公司答辩称，一、任晓文与恒泽动力公司之间的买卖关系，所谓的房屋买卖合同实际上是以买卖合同的形式对恒泽动力公司向任晓文借款做抵押，双方之间不存在真实的买卖合同法律关系；二、任晓文并未实际占有该房屋，恒泽动力公司仍然是案涉房屋的占有人；三、即便任晓文与恒泽动力公司的买卖协议真实存在，且任晓文实际占有案涉房屋，但任晓文并未按照合同约定要求恒泽动力公司办理委托手续，实际上，恒泽动力公司于2014年1月已经将案涉房屋产权证交付给任晓文，且在合同约定的最后办证期限内任晓文一直未办理过户登记手续，任晓文未积极主张权利导致未办理产权过户登记，是其自身过错所致。综上，请求驳回任晓文的诉讼请求。 被告陈志忠、恒泽动力公司、瓦屋山公司未答辩。 原告任晓文为证明其主张，提交了如下证据： 1、企业信用信息公示报告，拟证实任晓文是成都市青羊区恩泽电气设备经营部的业主、实际经营者； 2、房屋产权证及房屋买卖合同，拟证实任晓文与恒泽动力公司签订了真实、合法、有效的房屋买卖合同； 3、成都仲裁委员会（2015）成仲案字第520号裁决书，拟证实仲裁机构已经对房屋买卖合同的签订、履行及效力作出了认定，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定； 4、成都市青羊区恩泽电气设备经营部与恒泽动力公司签订的借款协议及电子银行业务回单（付款），拟证实房屋买卖合同中提到的借款的真实性，且已经实际履行； 5、物业公司出具的入驻证明、照片3张，拟证实任晓文实际占有案涉房屋； 6、2014年1月14日的收条，拟证实恒泽动力公司领取房屋所有权证后向任晓文进行了交付，双方并没有办理公证委托，因恒泽动力公司不配合导致无法办理房屋产权变更手续； 7、（2014）成民保字第518-2号民事裁定书，拟证实案涉房屋被查封的事实； 8、房屋信息摘要，拟证实（2014）成民保字第518-2号民事裁定对案涉房屋进行首查封； 9、（2016）川01执异1187号执行裁定书及送达回证，拟证实本案的由来。 被告蜀电公司为证实其主张，向本院提交了（2014）成民初字第1400号民事判决，拟证实其申请强制执行有合法依据。 经本院组织各方当事人进行质证：各方当事人对于以下证据无争议，认可证据的真实性、合法性、关联性：企业信用报告、借款协议及电子银行业务回单（付款）、房屋信息摘要、（2014）成民保字第518-2号民事裁定书、（2016）川01执异1187号执行裁定书及送达回证、（2014）成民初字第1400号民事判决，对于以上无争议的证据，本院作为定案证据予以采信； 以下证据各方当事人有争议：任晓文举示的其他4组书证，蜀电公司对证据的关联性均不予确认。 对有争议的证据，本院经审查认为，任晓文举示的书证可以证实本案基本事实，但不能达到任晓文主张的排除强制执行的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2014年6月18日受理了蜀电公司起诉恒泽动力公司、陈志忠、瓦屋山公司保证合同一案，在审理过程中，根据蜀电公司的诉讼保全申请，本院作出（2014）成民保字第518-2号民事裁定，对恒泽动力公司所有的位于成都市高新区办公用房（权证号：权xxxxxx，面积899.85平方米）予以查封，查封日期为2014年7月18日。本院于2015年10月20日作出（2014）成民初字第1400号民事判决，判令恒泽动力公司向蜀电公司归还800万元并支付相应利息，由陈志忠、瓦屋山公司承担连带清偿责任。该判决生效后，蜀电公司在申请强制执行过程中，任晓文提出执行异议。 另查明，成都市青羊区恩泽电气设备经营部（以下简称恩泽经营部）为个体工商户，经营业主为任晓文。2013年3月19日恩泽经营部、恒泽动力公司、陈志忠签订《借款协议》一份，约定恒泽动力公司向恩泽经营部借款7500000元用于公司周转，借款期限为三个月，由陈志忠对该借款承担连带责任保证。 2013年6月19日，任晓文、恩泽经营部、恒泽动力公司、陈志忠签订《房屋买卖合同》一份，载明：由恒泽动力公司以7500000元的价格将其所有的位于成都市高新区办公用房出售给任晓文，尽管该办公用房购买价约壹仟余万元，但恒泽动力公司明确是其真实意思表示，并用恒泽动力公司应偿还恩泽经营部的借款7500000元抵偿任晓文应付恒泽动力公司的购房款，互不找补；恒泽动力公司于2014年6月19日前以原价回购办公楼，如恒泽动力公司在2014年6月19日前没有将购房款7500000元支付到任晓文账户，则应于2014年6月29日前或恒泽动力公司领到房屋产权证后10日内配合（以后到时间为准）任晓文到房管局办理产权过户手续及国有土地使用权手续。同时约定，恒泽动力公司将购房合同原件及交购房款的收据原件交给任晓文保管并同意公证委托任晓文指定的专人到开发商处领取房屋产权证原件，委托任晓文指定的专人配合任晓文办理产权过户手续。该合同还对违约责任、房屋返租等权利义务进行了约定。 恒泽动力公司于2013年11月26日取得成都市高新区办公用房房屋产权证。2014年1月14日，恒泽动力公司将房屋产权证原件交由恩泽经营部保管。2015年7月28日，任晓文向成都仲裁委员会就其与恒泽动力公司、陈志忠房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷申请仲裁，成都仲裁委于2015年10月10日作出（2015）成仲案字第520号仲裁裁决，裁决恒泽动力公司于裁决书送达之日起十日内，协助任晓文办理成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号房屋所有权证及国土使用权证；恒泽动力公司向任晓文支付租金120万元及违约金等。 本院认为，本案争议焦点是任晓文对成都市高新区办公用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下： 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，根据《房屋买卖合同》的约定，各方当事人已经明确了将购房合同原件及交购房款收据原件交由任晓文保管，并约定以公证委托的方式由任晓文指定的人配合任晓文办理房屋产权过户手续。案涉房屋于2013年11月26日办理产权登记，并于2014年1月14日向恩泽经营部交付了房产证原件，可见，在双方约定的2014年6月19日回购日之后，任晓文随时办理房产过户交易手续，因任晓文怠于行使合同权利，未与恒泽动力公司办理公证委托手续，在2014年6月19日之后，任晓文未能办理房屋产权过户手续的原因在其自身，因任晓文与恒泽动力公司签订的《房屋买卖合同》不具有物权公示效力，任晓文不享有排除强制执行的民事权益。原告任晓文主张，根据《房屋买卖合同》的约定，只有在2014年6月19日恒泽动力公司不能回购后，才涉及到办理公证委托事项，故未办理公证委托及办理房屋过户手续的责任不在任晓文一方，本院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，不能得出任晓文只能在2014年6月19日之后才可以办理公证委托手续的结论，故其认为非自身原因未办理过户登记的主张不能成立。 法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借贷到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，任晓文与恒泽动力公司之间存在借款合同法律关系及房屋买卖合同法律关系，而房屋买卖的应付价款为借款合同形成的借款之债，同时还约定由房屋出卖人（借款人）回购的条款，即若恒泽动力公司在约定的期间偿还了借款，则买卖合同实际上也无履行之必要，除非在人民法院查封案涉房产前，双方履行以上两个协议并办理的房屋过户手续，否则，任晓文、恩泽经营部与恒泽动力公司、陈志忠之间就以上两个协议的性质及履行问题应另行解决，而鉴于以上两个法律关系互有联系且存有争议的情况下，任晓文仅以《房屋买卖合同》主张排除强制执行，亦无法律依据。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，对于任晓文在本院查封案涉房产后申请仲裁，由仲裁机构作出的（2015）成仲案字第520号仲裁裁决不具有排除强制执行的效力。综上所述，任晓文 综上所述，任晓文的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告任晓文的诉讼请求。 案件受理费64300元、公告费560元，由原告任晓文承担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉人四川省高级人民法院。 审 判 长  臧 永 审 判 员  何 昕 人民陪审员  裴幼郡 二〇一六年八月十日 书 记 员  费思思