江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第02419号上诉人（原审原告）:王卫国。委托诉讼代理人:钱建云，江苏天辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王伟红。委托诉讼代理人:李新雄，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。原审第三人：苏州坛商投资有限公司,住所地苏州市吴江区盛泽镇广东街70号法定代表人：梅志根，执行董事。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。上诉人王卫国因与被上诉人王伟红及原审第三人苏州坛商投资有限公司合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2014)吴江盛民初字第1342号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王卫国上诉请求：请求二审法院依法改判为王伟红返还王卫国购房款63万元，一审二审诉讼费用由王伟红承担。事实和理由：上诉人与被上诉人2013年10月18日签订的协议书性质为房屋买卖合同；第三人坛商公司与被上诉人王伟红签订的订房协议无效；被上诉人王伟红转让给上诉人王卫国的由第三人坛商公司出售的未有任何批准手续违反法律规定的房屋，应属无效；上诉人已支付63万元；即使上诉人与被上诉人签订的转让协议有效，因现第三人已不可能开发该房产，上诉人的合同目的已无法实现，故上诉人也可以解除合同，要求被上诉人返还购房款项。被上诉人王伟红答辩称：请求驳回上诉，维持原判。原审第三人坛商公司答辩称：请求法院依法判决。原审原告王卫国向一审法院起诉请求：1、判决王伟红立即返还王卫国购房款63万元；2、本案诉讼费用由王伟红承担。一审法院认定事实：2012年11月21日，甲方苏州坛商投资有限公司（以下简称坛商公司）与乙方吴江市宏声纺织厂签订苏州坛商投资有限公司定房协议1份，明确坛商公司（系坛丘商会下属企业）因建造商会大厦而注册成立，需要进行公司化运行，根据镇政府安排，土地款2200万元，现拟每股15万元（属土地款及定房款），甲方向上争取优惠条件，做好一切筹建工作，力争早日开工，聘用有会计资质人员建立专业账户，最终结算必须审计核实，必须按实际成本价结算到户，中间不得加价或其他附加条件，乙方以自愿定房为原则，但定房者必须是本商会会员，第一期土地征用款一次性到位，此协议签约后于2012年11月19日至11月28日为交款期，逾期不交者作自动放弃。建筑款的缴纳按施工进程逐步通知分期缴纳。大厦的土地征用费及建筑施工费缴纳后不得中途退出，如不能按时缴纳者作自愿放弃，并不再退款。王伟红代表吴江市宏声纺织厂在该协议上签字。2013年10月18日，甲方王伟红、乙方王卫国签订协议书一份，约定甲方原向坛丘商会投资购得股权房二套，面积每套约160平方米，于2012年12月底付款30万元，现因施工期延迟，无法按期交付使用，愿意转让其股权，乙方有意接受转让，乙方按甲方预付款30万元归还甲方，并支付利息3万元，乙方付款后由甲方出具收据给甲方。房屋股权属乙方所有，以后追缴款由乙方支付，此股权今后在办理房产证时，甲方协助乙方并积极配合，但产权属乙方，其他一切与甲方无关，包括办证所需的一切税金与费用。同日，王卫国转账33万元到王伟红的账户。另查明，2013年1月7日，坛商公司出具收据1份，载明收到吴江市宏声纺织厂（王伟红）房款预付款30万元。2013年10月10日，王卫国通过仲永珍的账户转账30万元到坛商公司账户。2013年10月17日，坛商公司出具收据1份，载明收到王伟红二期土地款30万元。该二份收据均由王伟红签字注明“转王卫国”。坛商公司办公室工作人员徐永高陈述：坛商公司是为建造坛丘商会大厦而设立的。2012年11月12日，坛商公司与吴江市盛泽新城区综合管理办公室签订“投资建设协议书”，根据此协议的规定，为拍得挂牌土地，于2012年11月下旬共筹集资金2000多万元，每股15万元，但坛商公司未拍得第一期地块。2013年8月，坛商公司原法定代表人沈海祥、总经理唐玉根说，根据规划图纸，应立即收取第二期房款，每股15万元，坛商公司一共收取了房款3855万元。坛商公司通过会员集资建房，以成本价卖给会员，共有93家会员订购了房屋。坛商公司原法定代表人沈海祥挪用了资金，造成坛商公司资金紧张，目前正在与政府寻求妥善解决问题的途径。位于盛泽总部经济商服区内01A号地块仍然保留着，就是为了重新启动坛商大厦的建造项目。第二期交款时，存在非会员向已订购的会员之间的转让情形，为了坛商大厦能顺利地建立起来，坛商公司不阻止他们转让。据徐永高了解，这种转让的情况有20多户。以上事实，由王卫国提供的协议书、收据2份、转账凭条、银行记录、订房协议、图纸、业态分类，原审法院制作的询问笔录，原审原、被告及第三人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点一：王卫国、王伟红签订的协议书的性质。王卫国主张与王伟红签订的协议书是一份商品房预售合同。王伟红主张双方签订的协议书不是普通的商品房买卖合同，而是股权房的转让合同。原审法院认为，王卫国与王伟红之间的协议书只明确了股权房二套、每套面积约160平方米，该协议书不具备转让房屋的位置、层楼、价款及支付的方式、时间、交付房屋的时间、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等商品房买卖合同的主要条款。因此，双方协议书并非商品房预售合同。结合坛商公司与坛丘商会会员签订的苏州坛商投资有限公司定房协议，王卫国与王伟红转让的标的是购房权，即以成本价购买坛商大厦房屋的权利，该协议是购房权转让合同。本案的争议焦点二：王卫国与王伟红签订的协议书的法律效力。王卫国认为双方之间的协议书是商品房预售合同，王伟红转让的房屋未实际建造完成，未取得转让房屋权属证书或预售许可证，与王卫国签订协议转让房屋，该转让行为违反了法律的强制性规定，属于无效行为。第三人坛商公司未取得商品房预售许可证的情况下对公众出售所谓的订购权，并收取土地款及定房款，其行为属于无证预售，违反了相关法律规定，本质上属于非法集资，定房协议应属无效，王伟红基于此而转让房屋的行为当然无效。即使双方的协议书是有效的，但目前房屋无法交付，合同的目的无法实现，合同应当解除，双方应返还因此而取得的财产。王伟红认为双方转让的是股权房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。即使是商品房买卖合同，那么交房的主体是第三人坛商公司，不是王伟红，王卫国将第二期款项直接划给了第三人坛商公司。即使双方的协议书无效，过错在于王卫国，因为在签订协议书时，王卫国明知坛商大厦建造的现状，协议书也明确无法按时交付房屋，王卫国仍然自愿受让股权房。原审法院认为，首先，坛商公司与吴江市宏声纺织厂（王伟红）签订的定房协议并非商品房预售合同，该定房协议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。其次，本案所涉的协议书是购房权转让合同，并非商品房预售合同，而是王伟红将购房权转让给王卫国，王卫国支付王伟红相应对价。该协议书是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。协议书的合同目的在于取得购房权，第三人坛商公司明知双方存在转让的事实而不加干涉，视为认可双方的转让行为，故王卫国已经取得了购房权，其基于转让购房权的合同目的已经实现。王卫国以合同目的无法实现为由，要求解除双方合同的主张，没有事实和法律依据，原审法院不予采信。综上，原审法院认为，王卫国与王伟红双方签订的协议书是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。王卫国主张房屋无法交付，合同目的无法实现，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。王卫国要求王伟红返还购房款63万元的诉讼请求，原审法院不予支持。本案立案案由“房屋买卖合同纠纷”不妥，结案案由应为“合同纠纷”。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王卫国的诉讼请求。案件受理费10100元，由王卫国负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案查明的事实来看，第三人坛商公司是坛丘商会为建造商会大厦而注册成立的公司。为建商会大厦，坛商公司与吴江盛泽坛丘商会会员签订定房协议，以“每股”15万元向坛丘商会会员筹集资金。但坛商公司在与商会会员签订定房协议时，土地尚不存在，坛商公司需以公司名义参与政府对土地的“招拍挂”流程。即使坛商公司竞得土地，建造商会大厦，土地使用权及房屋产权也在坛商公司名下，商会会员并无资格登记产权。商会会员所出资的“每股”15万元并非公司股权,王伟红作为坛丘商会会员支付给坛商公司的30万元，系对应两套房屋的首期定房款。但商会会员定房的前提，是坛商公司具有产权或商品房销售资格，而坛商公司其时并未取得土地使用权，亦无资格销售房屋，故坛商公司与王伟红签订的定房协议无效。后王伟红与王卫国签订协议书，将其两套“股权房”转让给王卫国，由王卫国享有“房屋股权”，亦为无效。坛商公司在向商会会员收取二期款项时已了解存在非会员向已订购的会员之间的转让情形，但为了坛商大厦能顺利地建立起来，未对此进行阻止转让。本案中，王卫国直接向坛商公司交纳了二期款项30万元。因此，坛商公司的行为又构成了向社会公众销售房屋，在不具备商品房销售资格的前提下，其行为无效。综上，上诉人王卫国关于其与王伟红之间的协议无效的主张成立，本院予以支持。但王伟红仅收取王卫国33万元，故因双方之间合同无效而应由王伟红返还的款项应为33万元。另30万是王卫国直接向坛商公司支付，王卫国在本案中并未向坛商公司主张权利，故本案不予理涉。综上，原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院(2014)吴江盛民初字第1342号民事判决。二、王伟红于本判决生效之日起十日内返还王卫国33万元。三、驳回王卫国其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10100元，由王卫国负担4810元，由王伟红负担5290元，二审案件受理费10100元，由王卫国负担4810元，由王伟红负担5290元。一、二审案件受理费均由王卫国预交，王伟红负担部分在其履行判决主文义务时一并履行。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  孙 毅代理审判员  黄学辉二〇一六年八月八日书 记 员  闻 艺