北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初14492号原告：北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安定路20号院6号楼5层。法定代表人：于永祥，该公司董事长。委托代理人：毛元进，男，1974年3月7日出生，该公司职员，住该公司宿舍。委托代理人：孟莉，女，1978年7月30日出生，该公司职员，住该公司宿舍。被告：雷晋平，男，1965年10月1日出生，住北京市西城区。被告：韩玉清，女，1966年6月15日出生，中瑞创业投资基金管理有限公司职员，住北京市西城区。原告北京岳安物业管理有限责任公司（以下简称：岳安物业公司）与被告雷晋平、韩玉清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告岳安物业公司委托代理人毛元进、孟莉，被告雷晋平、韩玉清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳安物业公司诉称：二被告于2000年8月18日入住北京市西城区xx室，房屋面积137.38平方米，物业费收费单价为每平米1.82元，二被告至今拖欠2013年8月18日至2015年8月17日的物业服务费5995.94元。鉴于上述事实，现诉至法院，要求判令二被告支付2013年8月18日至2015年8月17日物业费5995.94元，滞纳金1000元，利息179.88元，共计7175.82元；由二被告承担本案诉讼费用。被告雷晋平、韩玉清辩称：涉案房屋系我夫妻二人的共有房屋，房屋产权证上的房屋建筑面积为137.38平方米。原告所述我们没有交这段时间的物业费属实。原告起诉主体不适格，双方之间没有书面合同。原告提供的物业委托合同是无效的。小区的现状极为恶劣，墙壁、地面均有破损；开关、楼门等设备破旧；楼道里纱窗，院落很脏；小广告在小区内外遍地都是；垃圾车周围极脏乱；饮用水不合格，有颜色和沙子；电梯无人看管，无应急呼叫电话，无手机信号，出现紧急情况无法呼救，无夜间值班电话；楼宇周围各种车辆无序停放；无门卫，无保安，无人代收快递；违章建筑无人管；电梯里广告繁多，广告收入不知去向。目前现状我们认为是无人管理的状态，并没有物业公司管理。原告提交的收费表所列价格依据是什么？服务标准不清，诉讼时效存在问题，2013年8月至2014年8月的物业费按照惯例应于2013年8月18日收取，已经超过诉讼时效。我们不同意原告的诉讼请求。经审理查明：北京市西城区（原宣武区）xx号商品房产权人为二被告，房屋建筑面积为137.38平方米。2000年8月18日，被告雷晋平（合同甲方）与原告岳安物业公司（合同乙方）签订《统管房屋管理合同》，合同中载明房屋建筑面积为137.28平方米，合同第三条约定甲方向乙方每年（或一次交付十年费用）每建筑平方米应交费项目及金额。电梯维修费按每平方米9.90元标准应交电梯维修费1359.07元;水泵维修费按每平方米2.20元标准应交水泵维修费302.02元；小区设施维修费按每平方米1.06元标准应交费145.52元；管理费按每平方米2.97元标准应交管理费407.72元；公共设施维修费按每平方米12.3元标准应交费1688.54元；绿化费按每平方米0.58元标准应交绿化费79.62元；垃圾消纳费按每平方米31.65元标准应交费31.65元；化粪池消纳费按每平方米0.32元标准应交费43.93元。合同第四条约定，上述各项费于每年9月之前或办理手续之日一次结算，如超过期限按日累计加收1%的滞纳金。合同第六条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。2004年3月12日，北京岳安实业股份有限公司（合同甲方）与原告岳安物业公司（合同乙方）签订《物业委托管理合同》，合同约定原告岳安物业公司系北京岳安实业股份有限公司的控股公司，根据《北京市住宅区物业管理条例》及其实施细则的规定就甲方委托乙方对岳峰园等小区实行物业管理，合同期限为十五年即自2004年3月15日起至2019年3月14日止。合同中管理服务费用约定，本物业的管理服务费严格按照北京市物价局北京市房屋土地管理局关于印发《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知，京价（房）字[1997]第196号文件及现行的物业管理服务收费标准执行。庭审中，原、被告一致确认涉案小区至今未成立业委会。另查，2014年5月19日，原告曾向本院提起诉讼要求二被告支付2001年8月18日至2013年8月17日间的物业管理费，本院经审理支持二被告关于诉讼时效的抗辩理由，判决要求二被告支付两年的物业管理费。后二被告不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年10月13日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。另外，北京市第二中级人民法院在判决书中指出：“原告在小区绿化、卫生等方面需要进一步改善、提高；对于被告提出的问题，原告应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。”本案庭审中，二被告为证明涉案小区仍存在脏、乱、差等物业服务不达标的情况，向本院提交了小区目前的照片29张，原告对照片的真实性认可，并表示照片中的装修垃圾已清理干净，墙面上的广告会及时处理。因二被告未交纳涉诉期间的物业费，原告诉至法院，要求二被告支付2013年8月18日至2015年8月17日物业费5995.94元，滞纳金1000元，利息179.88元，共计7175.82元；由二被告承担本案诉讼费用。二被告以原告物业服务存在不到位情况，且原告诉讼请求已超过诉讼时效为由予以抗辩。案件经本院调解，双方各持己见。上述事实，有双方当事人陈述、《统管房屋管理合同》、《物业委托管理合同》、资质证书、照片、收费明细、房屋产权证、民事判决书及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《统管房屋管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按合同约定履行各自权利义务。原告已依约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。原告所主张的物业费不高于双方签订合同约定的物业费标准，本院对此不持异议。从被告提交的照片中可以看出原告提供的物业服务与合同约定的服务标准之间存在一定的差距，且在前案诉讼之后，原告仍未对被告曾经提出的物业服务问题进行较为显著的改善，故本院对此次应交物业费进行相应的酌减。被告所述诉讼时效一节，由于原、被告双方曾就2013年8月18日之前的物业费纠纷在法院进行诉讼，至2014年10月13日法院作出生效判决，原告在此期间一直在持续主张权利，且物业管理是一种不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，在适用诉讼时效时不宜过苛，故对被告诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。因被告并非无故拖欠物业费，故对原告要求滞纳金及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告雷晋平、韩玉清支付原告北京岳安物业管理有限责任公司二〇一三年八月十八日至二〇一五年八月十七日的物业费五千三百九十六元。二、驳回原告北京岳安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告雷晋平、韩玉清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京岳安物业管理有限责任公司负担六元（已交纳），由被告雷晋平、韩玉清负担十九元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 喆二〇一六年八月十五日书记员 任旋旋