济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2012)历民初字第1255号原告山东新东方烹饪职业培训学校，住所地济南市。负责人黄源，校长。委托代理人曾凡亮，山东舜元律师事务所律师。被告济南军盟职业培训学校，住所地济南市。法定代表人杨阳，教务员。委托代理人梁和军，男，1975年3月27日出生，汉族，该学校办公室主任，住济南市。委托代理人安骞，山东齐鲁律师事务所律师。原告山东新东方烹饪职业培训学校（以下简称新东方烹饪学校）与被告济南军盟职业培训学校（以下简称军盟职业学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月31日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭分别于2012年9月17日、2013年3月27日公开开庭审理，原告新东方烹饪学校的委托代理人曾凡亮、被告军盟职业学校的委托代理人梁和军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新东方烹饪学校诉称，军盟职业学校于2008年11月6日与安徽新东方烹饪专修学院签订房屋租赁合同，后由我校继受安徽新东方烹饪专修学院全部权利义务在原房屋租赁合同的基础上，于2009年6月30日与军盟职业学校签订房屋租赁合同。合同约定军盟职业学校将坐落在济南市西南角由食堂、宿舍楼、图书馆、教学楼、车队宿舍、操场等出租给我校使用，租赁期限自2009年2月1日起至2014年1月31日止，合同同时约定军盟职业学校因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，应按实际造价评估按比例进行补偿，并补偿我校两个月的租金。我校承租后严格按合同约定履行全部义务，并对所承租的楼房、场地及道路进行大规模的投资建设。军盟职业学校于2012年春节后口头通知我校因军事建设需要提前终止合同，3月初即将我校承租的部分楼房强行拆除并停水停电，导致我校无法正常教学及生产生活所需，军盟职业学校的行为给我校造成巨大损失。为维护我校的合法权益，特诉至贵院，请求：1、判令被告军盟职业学校补偿我校150万元、补偿两个月的租金20万元，共计170万元；2、本案诉讼费用由被告军盟职业学校承担。原告新东方烹饪学校为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、2012年6月30日山东省人力资源和社会保障厅颁发的中华人民共和国民办学校办法许可证1份、2011年5月11日山东省质量技术监督局颁发的中华人民共和国组织机构代码证1份，证明新东方烹饪学校的身份信息；证据2、济南市人力资源和社会保障局出具的中华人民共和国民办学校办法许可证、济南市劳动和社会保障局文件济劳社字（2006）31号关于同意设立济南军盟职业培训学校的批复，证明军盟职业学校的身份信息；证据3、2008年11月6日军盟职业学校与安徽新东方烹饪专修学院签订的房屋租赁合同1份、场地租赁合同补充协议1份、2009年6月30日原被告签订的房屋租赁合同1份、场地租赁合同补充协议1份，证明新东方烹饪学校继受安徽新东方烹饪专修学院全部权利义务在原房屋租赁合同的基础上，于2009年6月30日与军盟职业学校签订房屋租赁合同及场地租赁合同补充协议。同时证明军盟职业学校军事规划建设提前解除合同，按照房屋租赁合同第8条第一款的约定军盟职业学校应按实际造价评估按比例进行补偿，并补偿原告两个月租金；证据4、2012年7月30日山东中立达资产评估有限公司出具的山东新东方烹饪职业培训学校鲁中立达评报字（2012）第0136号资产评估报告书，证明因军盟职业学校军事规划建设提前解除合同导致新东方烹饪学校损失2840097元；证据5、2012年2月28日、2月29日、3月5日拍摄拆除现场照片15张，证明军盟职业学校于2012年2月28日将新东方烹饪学校承租的房屋强行拆除并导致场地、道路严重毁坏；证据6、关于济南军盟职业培训学校通知的回复1份及被告人员梁和军对该回复的签收单1份，证明军盟职业学校对新东方烹饪学校回复内容的认可，即军盟职业学校于2012年2月份通知新东方烹饪学校因军事建设需要提前结束合同。被告军盟职业学校辩称，一、我校作为本案被告主体不适格，本案新东方烹饪学校应将济南军区联勤部司令部直属工作处（以下称军区联勤部工作处）列为被告或者共同的本案被告；二、我校不应支付新东方烹饪学校任何补偿及租金：1、新东方烹饪学校拖欠军盟职业学校租金，拒不支付，根据合同约定原被告之间的合同已经解除；2、我校不同意新东方烹饪学校装修，根据司法解释有关规定，新东方烹饪学校的装修行为构成违约，我校不应支付其任何补偿；3、新东方烹饪学校在未结清租金即自行与军区联勤部工作处达成妥协搬离是违约行为，新东方烹饪学校应对此承担不利的后果；4、拆除承租范围内的租赁物对我校来讲构成不可抗力；三、新东方烹饪学校证据不足，其提供的鉴定报告存在以下问题：1、无法确定其真实性，因新东方烹饪学校评估的对象现在已经被新的建筑物替代；2、评估报告在评估师的资格、评估内容、评估照片等方面存在瑕疵。综上，请求驳回新东方烹饪学校的诉讼请求。被告军盟职业学校为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、军盟职业学校与军区联勤部工作处的租赁合同2份，证明将所承租的房屋及场地整体转租给了新东方烹饪学校；证据2、济南市劳动局证明1份，办学许可证1份，证明军盟职业学校所提管辖异议并非无中生有，是有确凿证据的；证据3、杨水龙因酒驾而在服刑的证明即刑事判决书，证明由于军盟职业学校的校长杨水龙正在服刑，证明现在有很多权利无法行使，请法院准予延期审理；证据4、军区联勤部工作处起诉军盟职业学校赁合同纠纷一案的诉状及传票，证明军盟职业学校交不上租金是因本案新东方烹饪学校拖欠租金;证据5、济南联勤部允许被告转租的证明1份，证军盟职业学校可以转租；证据6、军盟职业学校的办学许可证，证明被告的主体资格；证据7、济军联勤部房屋出租许可证（复印件），证明联勤部可以出租给我校；证据8、济南市市中区人民法院（2012）市民初字第1483号民事判决书1份，证明由于新东方烹饪学校延迟向军盟职业学校缴付租金，致使军盟职业学校被济南联勤部起诉并造成极大损失，并说明新东方烹饪学校具体拖欠租金的具体情况，于2011年9月开始拖欠被告的租金。综合上述证据审核认定及庭审中双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2006年10月30日，济南军区联勤部直属工作处作为甲方与军盟职业学校作为乙方签订《军队房地产租赁合同》，约定济南军区联勤部直属工作处将坐落于济南市市中区段店南路217号西南角食堂1700平方米，宿舍楼一栋建筑面积2300平方米、图书馆3000平方米，教学楼4600平方米、车队宿舍3000平方米、操场等出租给军盟职业学校使用，租赁期限自2006年12月1日至2011年11月30日止。合同到期后，双方续签合同自2011年12月1日至2013年11月30日，并在合同第八条合同的解除与终止中约定：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房屋租赁保证金，其他互不补偿。2007年2月5日，军区联勤部工作处出具说明，载明军盟职业学校不得违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，同意转租部分校舍。但要按原合同日期规定，另行签定合同。2008年11月6日，安徽新东方烹饪专修学院作为乙方与军盟职业学校作为甲方签订《房屋租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》各一份，约定军盟职业学校将坐落于济南市西南角由食堂、宿舍楼一栋、图书馆、教学楼、车队宿舍、操场等（以下称涉案租赁场地）出租给安徽新东方烹饪专修学院使用，租赁用途为办学，租赁期限自2009年2月1日至2014年1月31日。合同第四条约定房屋年租金（不含水费、电费、暖气费、卫生费等费用）。自2009年2月1日起至2010年1月31日交第一年租金110万元。2010年2月1日至2014年1月31日每年交租金120万元，甲方（即军盟职业学校）须向乙方（安徽新东方烹饪专修学院）提供正规发票。租金支付方式为季度支付，乙方自2009年2月1日起开始计租至2014年元月1日止。合同签订之日起一周内，乙方向甲方支付30万元作为第一季度租金，2009年2月1日付30万元为第二季度租。以后乙方于每季度结束前一个月内支付下一季度房租，其中，第一年第三、四季度支付25万元，第二至第五年每季度支付30万元。按照先交租金后使用的原则执行。自乙方入校装修之日起，甲方向乙方按实际使用量收取水电费用。水、电费每季度收取一次。第八条合同的解除与终止约定（一）、甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起，三个月将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并按实际造价评估按比例进行补偿，并补偿乙方两个月的租金。……场地租赁合同补充协议第五条约定合同签订之日起，乙方即可进驻学校进行改造按装修。2009年6月30日，安徽新东方烹饪专修学院将上述租赁合同及补充协议概括转让给新东方烹饪学校，并由新东方烹饪学校作为乙方与军盟置业学校作为甲方重新签订场地租赁合同及补充协议，内容与上述一致。2012年2月底，新东方学校租赁的图书馆楼被拆除、学校全面停水停电，新东方学校无法进行正常的教学，另行租赁了相关场地。2012年6月26日、27日左右，新东方学校完全搬离涉案租赁场地。关于搬离的原因，新东方学校称，2012年1月29日军盟职业学校口头通知其因军事规划建设需要提前解除租赁合同。军盟职业学校称其解除合同的理由是因为新东方学校欠缴租金。另查明，2011年度，新东方分别于2011年1月17日、3月9日、4月28日、5月23日、7月11日、8月2日、10月17日向军盟职业学校缴纳租金共计105万。新东方学校称因军盟职业学校开具的发票为假发票且双方对合同约定的拆迁补偿未达成一致意见，故其暂扣了部分税金，截至2012年1月30日前总计扣除15万元未交。又查明，军区联勤部工作处因军盟职业学校欠付房屋租金向济南市市中区人民法院提起诉讼。在该案审理过程中，济南市市中区人民法院查明军盟职业学校于2012年2月8日收到军区联勤部工作处的通知一份，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据济南军区2011年10月11日《关于新建联勤部机关办公楼的通知》要求……我方将从2012年2月20日起对规划区域实施全面停水、停电并进行房屋拆除工作。望你方抓紧搬迁，协调其他区域用水、用电等事宜。”2012年5月4日，军区联勤部工作处又作出通知一份，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据济南军区军事建设规划要求，你方现租用我方的所有房屋及场地已列入建设规划范围，我方将于近期对全部房屋实施拆除。……”2012年5月29日，军区联勤部工作处再次作出通知一份，内容为：“济南军盟职业培训学校：根据……，我方已于2012年5月4日通知你方，因济南军区军事建设规划，终止房屋租赁合同，你方应在限定其内搬迁，……我方再次通知你方于2012年6月5日前，将所承租的房屋及合同约定归我方权属的全部交还给我方……。”再查明，军区联勤部工作处持有军队单位对外有偿服务许可证，有偿服务类别为空余房屋租赁。本院认为，军区联勤部工作处取得对外有偿许可证，有权就空余房屋租赁对外有偿服务，其与军盟职业学校签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，为合法有效合同。军区联勤部工作处向军盟职业学校出具说明，允许其在原房屋租赁合同权利义务范围及时间内对外转租部分校舍，即军盟职业学校有权将涉案租赁场地转租给新东方职业学校，其与新东方职业学校之间的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》系当事人双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，亦为合法有效合同，双方当事人均应如约履行各方义务。2012年2月底，涉案租赁场地部分被拆除、全面停水停电，导致新东方学校无法进行正常教学培训，其与军盟职业学校之间的房屋租赁合同无法继续履行，实际宣告解除。关于导致双方合同解除的原因，军盟职业学校主张系因新东方学校欠付租金导致，本院认为军盟职业学校并未提供证据证明其对欠付租金事宜进行了催收并要求解除租赁合同，对该辩称意见，本院不予采纳。根据查明事实，新东方学校搬离学校系军区联勤部工作处根据济南军区建设规划需要对涉案租赁场地拆除而引起的。虽然军盟职业学校自身无法产生军区建设规划需要，但其作为《军队房地产租赁合同》的承租方，在军区联勤部工作处因军区建设规划需要收回租赁物时，根据该合同第八条第（一）款负有返还租赁物及其他财产的义务，在其将租赁物转租的情形下，其亦应承担解除转租合同并自转租方处收回租赁物的义务，故新东方学校与军盟职业学校《房屋租赁合同》及补充协议的解除原因在于军盟职业学校。根据《房屋租赁合同》第八条第（一）款之约定，在因军事规划需要提前解除合同时，新东方学校有权要求军盟职业学校按实际造价评估按比例进行补偿，并补偿其两个月的租金，故对新东方学校要求军盟职业学校补偿其两个月租金的诉求，有事实和法律依据，本院予以认可。关于新东方学校要求军盟职业学校按实际造价按比例补偿其150万元的诉求，新东方学校虽提供了《资产评估报告书》一份，但军盟职业学校认为该报告系其单方委托且存在重大瑕疵，与事实严重不符。本院认为该报告系单方委托，且对方不予认可，不具备证明效力，对该评估报告，本院不予采信。且由于新东方学校未能及时鉴定或留存鉴定现场及鉴定依据，导致在涉案租赁场地在拆除后无法就新东方学校的实际造价进行评估，无法确定应补偿的数额，对此新东方学校应承担举证不能的法律后果。新东方学校要求军盟职业学校赔偿150万元补偿款的诉求，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等法律规定，判决如下：一、被告济南军盟职业培训学校于本判决生效之日起十日内向原告山东新东方烹饪职业培训学校支付两个月租金补偿20万元；二、驳回原告山东新东方烹饪职业培训学校要求被告济南军盟职业培训学校补偿150万元的诉讼请求。案件受理费20100元，由原告山东新东方烹饪职业培训学校负担17735元，被告济南军盟职业培训学校负担2365元。如不服本判决，可在判决书送达之起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 苏 毅人民陪审员 战 凯二〇一六年八月十日书 记 员 李倩影