广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3414号上诉人（原审原告）：佛山市万科物业服务有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层，组织机构代码78578501-1。法定代表人：向云。委托代理人：郑雪亚，女，汉族，1987年5月27日出生，住河南省太康县，系该公司员工。委托代理人：欧汉莹，女，汉族，1988年1月16日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨薇，女，汉族，1971年6月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：杨金荣，男，汉族，1970年9月9日出生，住江苏省常熟市，系被上诉人杨薇配偶。原审第三人：佛山市南海区万航置业有限公司，住所广东省佛山市南海区里水镇河村村委会，组织机构代码55916757-3。法定代表人：周卫军。委托代理人：肖章，男，汉族，1985年9月25日出生，住湖北省武汉市洪山区，该公司员工。上诉人佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）为与被上诉人杨薇、原审第三人佛山市南海区万航置业有限公司（以下简称万航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法里民三初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：杨薇与万航公司于2013年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定杨薇向万航公司购买位于佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园16号楼1602房，该商品房为4层住宅，建筑面积共199.16平方米，总价2183989元，合同约定的交楼时间为2013年12月30日。后双方签订的《补充协议》第二十一条第1项“本合同项下商品房周边存在如下不利因素”第14点写明“10～16号楼东面做有大面边坡支护和绿化”。另，根据万航公司的户型品鉴宣传册中项目总平面示意图以及规划图显示，万科物业公司该商品房为半山观景别墅，万航公司在该小区用地范围内规划有绿色行山径，红线范围外是半山观景平台。2012年11月28日，万科物业公司、杨薇签订《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》，约定万科物业公司为杨薇该物业提供物业管理服务，联排别墅按4.5元／月／平方米收取物业管理费，小区公摊水电费按实分摊。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向杨薇交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。杨薇的物业计费面积为199.05平方米，每月物业服务费为895.73元。同时约定业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。截至万科物业公司起诉之日，杨薇尚未办理收楼手续。万科物业公司认为万航公司已向杨薇发出收楼通知书，要求杨薇于2013年12月30日办理收楼手续，杨薇没有如期办理收楼手续，故物业管理费应从2014年1月1日开始计收。杨薇则认为虽收到收楼通知，但因房屋存在质量问题且万航公司更改规划设计，未达到交楼标准，多次与万航公司及万科物业公司沟通协商，但未能妥善解决故一直没有收楼。杨薇的配偶杨金荣曾于2014年10月22日向佛山市南海区消费者委员会里水分会投诉要求案涉小区恢复半山观景平台。另，原审法院在2016年1月29日上午开庭审理过程中，通知万科物业公司、杨薇及万航公司当天下午15时到现场看房屋是否存在渗水问题，当天下午万科物业公司及杨薇依约到现场，但万科物业公司称无法联系到保管该房屋钥匙的员工，故未能进入房屋内部。经从与该房屋相邻的1601房上二楼阳台，可看到1602房东面山坡杂草丛生，坡上未做任何支护措施，小区的围栏在山坡上面。万科物业公司于2015年12月2日向原审法院提起诉讼，请求判令：杨薇应向其支付物业服务费、公摊水泵房电费、公摊园林照明电费及相应违约金（自2014年1月1日始，暂计至2015年10月31日），物业服务费19706.06元，违约金3153.42元；公摊水泵房电费139.66元，违约金28.27元；公摊园林照明电费86.37元，违约金13.62元。2、案件全部诉讼费用由杨薇负担。原审法院认为：本案的争议焦点为杨薇是否应从2014年1月1日起交纳物业管理费等费用。万科物业公司认为杨薇已收到收楼通知书而没有办理收楼手续，故应按照交楼通知书确定的交付日期之次日起开始计收管理费，杨薇确认收到收楼通知，但因房屋未达到交楼条件故而没有收楼。根据万科物业公司提交的证据可知，杨薇尚未办理收楼手续，虽杨薇收到收楼通知，但据其提交的里水消委会投诉终止调解通知书可知，杨薇确因房屋问题向有关部门投诉处理过。杨薇提出的房屋渗水问题，原审法院通知各方当事人到现场看是否确实存在渗水问题，但因万科物业公司的原因未能进入房屋内部，万科物业公司应对此承担相应不利的后果。房屋东面山坡围栏内的部分属于小区公共绿化，杂草丛生，未经修剪，有碍观感，确与合同约定不符，杨薇以此与万科物业公司及万航公司沟通协商故而未办理收楼手续，情有可原，万科物业公司及万航公司亦未能举证证明案涉房屋确已符合收楼条件而杨薇坚持拒绝收楼。故在万航公司未将物业交付给杨薇的情况下，万科物业公司请求杨薇支付2014年1月1日起至2015年10月31日的物业管理费、公摊费用及违约金等，没有事实和法律依据，应不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回万科物业公司的诉讼请求。案件适用简易程序，案件受理费189.09元，由万科物业公司负担。上诉人万科物业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：杨薇未能举证证明房屋不符合收楼条件，应当承担举证不能的后果。根据谁主张、谁举证的原则，应当由杨薇举证证明房屋不符合收楼条件。杨薇在一审中提交的房屋渗水的照片，并不能证明房屋存在渗水的事实，更不能证明房屋不符合收楼条件。杨薇没有提出证据证明出房屋出卖人没有出示《商品房买卖合同》第八条规定的证明文件，不能证明房屋不符合收楼条件，应当推定房屋符合收楼条件。二、房屋符合收楼条件，一审法院认定事实错误。杨薇与万航公司签订的《商品房买卖合同》约定交付标准为验收合格、商品房已办理竣工验收备案，房屋已办理竣工验收备案，符合约定及法律规定的房屋交付标准。杨薇不能以房屋渗水为由拒绝收楼，更不能以对物业服务不满而拒绝收楼。假如房屋存在渗水的问题，也是属于质量瑕疵，应当按《住宅质量保证书》中约定的保修条款进行维修。法院认定房屋不符合收楼条件错误。三、物业管理费从2014年1月1日开始计收合理合法。双方在《万科金色溪谷前期物业服务合同》明确规定，业主应自房屋交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。而且万航公司已向杨薇发出了收楼通知，要求杨薇于2013年12月30日前办理收楼手续。杨薇如果没有如期办理售楼手续，物业管理费应从2014年1月1日开始计收。万科物业公司据此计收物业管理费并无不当。综上所述，杨薇存在明显违约的过错行为，损害了万科物业公司的合同权益，而在这种情况下一审判决杨薇不承担任何违约责任，放纵违约方，明显违反法律的公平原则，损害当事人的合法权益。为维护杨薇的合法权益，上诉请求：一、撤销一审判决，判令杨薇依法支付2014年1月1日至2015年7月31日物业服务费本金19706.06元、物业服务费违约金3153.42、公摊水泵房电费本金139.66元、违约金28.27元、公摊园林照明电费本金86.37元、违约金13.62元，违约金暂计至2015年10月31日。二、案件一审、二审诉讼费用全部由杨薇负担。上诉人万科物业公司于二审期间未向本院提交新证据。被上诉人杨薇答辩称：房屋渗水的照片是杨薇在2013年底在现场拍摄。杨薇与万航公司签署的补充协议约定有绿化景观，但实际上没有。佛山市规划局提供的平面图纸显示房屋后大概30米左右有绿化景观，但实际上没有。补充协议第10条约定如果有变更要在30天内通知，但万航公司并没有通知杨薇绿化景观的变更。16号楼是最后一批交付，但整个楼盘交付了两年多时间，公共绿化是没有的，违反涉案房屋买卖合同约定。万科金色溪谷的置业指南有绿化方面的说明，万科物业公司在2013-2016.3并没有按照置业指南里面的绿化说明来做。被上诉人杨薇于二审期间未向本院提交新证据。原审第三人万航公司答辩称：万航公司在2014年1月9日发出涉案房屋交付通知书，当时没有房屋质量问题，但因为绿化问题，所以杨薇没有收楼。至于后来，可能是因为长期空置，房子出现问题。2011年的宣传手册，万航公司确实有观景平台等策划，但政府没有通过，万航公司已经撤回该宣传册。房屋交付到一审法院查看时，房屋存在渗水问题，但因有时间差，不能因此认为房屋有质量问题。杨薇不能因绿化问题拒绝收楼。原审第三人万航公司于二审期间提交了涉案房屋竣工验收备案表复印件一份。上诉人万科物业公司、被上诉人杨薇经质证，均对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以采信。本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：杨薇未交纳自2014年1月1日起至2015年10月31日止的涉案物业管理费19706.06元，公摊水泵房电费139.66元，公摊园林照明电费86.37元。涉案房屋于2013年9月22日已办理峻工验收备案手续。杨薇于一审时陈述其于2013年10月份已接到电话通知收楼。本院认为：万科物业公司与杨薇签订的涉案《万科金色溪谷前期物业服务合同》意思表示真实，未违反法律、法规禁止性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。根据该合同“业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金”的约定，结合涉案房屋于2013年9月22日已办理峻工验收备案手续，万航公司已通知杨薇应于2013年12月30日前办理收楼手续的案件事实可知，万科物业公司向杨薇收取涉案房屋物业管理费符合上述合同约定，故万科物业公司诉请杨薇应向其支付自2014年1月1日起至2015年10月31日止的物业服务费19706.06元（895.73元／月×22个月）、公摊水泵房电费139.66元、公摊园林照明电费86.37元合共19932.09元，依据充分，依法应予支持。原审法院对此判决不予支持不当，本院依法予以改判。杨薇辩称涉案房屋不符合涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，并以此为由拒绝支付万科物业公司主张的涉案物业管理费用、公摊水泵房电费、公摊园林照明电费，理据不足，因《商品房买卖合同》及《补充协议》的合同权利义务承担主体系杨薇与万航公司，万科物业公司并非该房屋买卖合同权利义务主体，杨薇的辩解主张有违合同相对性。由于涉案房屋东面山坡围栏内属于小区公共绿化的部分，杂草丛生，有碍观感，万科物业公司亦未完全尽到涉案物业管理义务，故其诉请杨薇应向其支付其主张的违约金，依据不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。上诉人万科物业公司上诉主张有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法里民三初字第81号民事判决；二、杨薇应向佛山市万科物业服务有限公司支付自2014年1月1日起至2015年10月31日止的物业服务费19706.06元、公摊水泵房电费139.66元、公摊园林照明电费86.37元，合共19932.09元。三、驳回佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费189.09元，由杨薇负担162.09元，佛山市万科物业服务有限公司负担27元；二审案件受理费378.18元，由杨薇负担324.18元，由佛山市万科物业服务有限公司负担54元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  张雪洁代理审判员  黄玉凤二〇一六年八月十五日书 记 员  黄结仪第10页共109页