云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初1767号原告：陈俐宏，女，云南省文山市人，现住文山市。委托代理人：李继永，文山州法律服务培训中心（特别授权）。被告：文山市润丰房地产开发有限责任公司。法定代表人：俞亚月，系文山市润丰房地产开发有限责任公司董事长。住所地：文山市。委托代理人：彭天星，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：张才恒，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告陈俐宏与被告文山市润丰房地产开发有限责任公司（以下简称润丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告陈俐宏的委托代理人李继永、被告润丰公司的委托代理人彭天星、张才恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俐宏向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房购销合同》约定的义务，立即为原告办理位于文山市鹏群山庄内10幢3单元401号房的产权手续；2、被告承担因逾期办证违约金69765.95元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：被告支付违约金按年利率9.16%计算，从2012年7月30日起计算至办证之日止。事实和理由：2011年11月20日，原告与被告润丰公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发的位于文山市开化街道办事处螺峰社区内环西路鹏群山庄10幢3单元401号商品房一套，房屋面积为81.84平方米，价格为213842元。原告按合同支付了购房款，并缴纳了相关税款。原、被告双方于2012年7月30日办理了房屋交接手续，同时向原告收取了办理相关产权登记的费用。根据《商品房购销合同》第十二条约定，被告应在原告完成上述事项90个工作日内为原告办理产权登记手续。按照此条规定，被告最迟应在2012年10月30日之前完成办证手续。时至今日，被告在三年多的时间依然没有为原告完成相关产权办理手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，2012年的贷款年利率为7.05%，上浮30%后逾期贷款年利息为9.16%。综上，被告不按合同约定为原告办理产权登记手续的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，经多次协商均无果，现原告根据《民事诉讼法》及相关法律规定，向人民法院提起诉讼，恳请依法判决。被告润丰公司辩称，一、双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应继续履行合同。二、原告要求答辩人立即为原告办理房产证并承担逾期办证的违约金，没有任何事实和法律依据。首先，双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：乙方在接房之日起半个月内提供相关资料，甲方自接到乙方送交办理房产证登记手续之日起90日内向房地产产权登记机关申请办理房产证”，从该条约定可以看出，答辩人的义务是为原告向房地产产权登记机关申请办理房产证，并不是90日内办理完毕房产证，因为办证是房地产产权登记机关的工作，并不是开发商能掌控的，开发商只能提交申请并协助办理。其次，答辩人开发的鹏群山庄二期项目，设计和规划都在2011年经过了文山州住房和城乡建设局的批准，规划里面没有涉及到管道煤气的项目。2012年文山州住房和城乡建设局下发文住建城(2012)41号文件，要求在城市建成区和规划区内使用管道煤气。该文件是在答辩人项目竣工后才下发的，而且原来的规划里面也没有该项目。因此，导致了文山州住房和城乡建设局一直没有对鹏群山庄项目进行规划验收。答辩人一直在找政府协调处理，因涉及的不只答辩人一家房地产公司，答辩人还联合了其他开发商共同向规划局反映情况。经过长时间的协调处理，最终规划局做出了让步，因此于2016年6月7日才下发了规划验收合格证。再次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，答辩人承担违约责任的前提是因答辩人的原因导致逾期办证。但从导致本案逾期办证的因素看，都是因政策原因，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。2012年文山州住房和城乡建设局出台文住建城(2012)41号文件，该文件的内容不仅仅是针对被告，还涉及其他开发商。文山州住房和城乡建设局文住建城(2012)41号文件的出台乃抽象行政行为，在司法实践中均参照不可抗力。一般来说，不可抗力主要分为几下几类：一是自然灾害，具体有：地震、海啸等；二是社会异常事件，具体有：战争、武装冲突等；三是政府行为，即行政机关的行政行为，如：政府制定的政策、规定、征收、征用等。抽象行政行为是指国家行政机关针对不特定管理对象实施的制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为，其行为形式体现为行政法律文件，其中包括规范文件和非规范文件。而本案中，文山州住房和城乡建设局出台文住建城(2012)41号文件，涉及多家房地产项目。由于本案所涉项目是经过规划批准的，原来的规划里面并未涉及管道煤气，该文件是答辩人无法控制的，答辩人对上述客观情况始料未及。因此，导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。最后，答辩人现已取得规划验收合格证书，办证所需的所有资料已经齐全，可以马上为原告申请并协助办理房产证。综上所述，双方签订的《商品房购销合同》合法有效，双方应继续履行合同。但是逾期办证不是答辩人的原因导致的，属于政策调整，答辩人不应承担违约责任。答辩人会尽快为原告申请办理房产证。请法庭依法查明案件事实，做出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告陈俐宏针对其主张，提交以下证据：1、商品房购销合同，证明原、被告双方签订商品房购销合同，双方对房屋交付时间、付款方式等均明确约定的事实；2、收据，证明原告已交清契税、公共维修基金、办证费的事实。经质证，被告润丰公司对原告陈俐宏提交第1组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，从该合同十二条约定看，产权证的办理只是受原告的委托向房管部门申请办理产权证的相关事宜，并不是由被告办理产权证书。其次因本案房屋涉及到政策调整因素，本案无法办证不能归责于被告；对原告提交第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，该收据可以看出被告只是代收，被告并没有办证的主体资格，只是受托于原告并协助原告向房管部门申请办证。被告润丰公司针对其主张，提交以下证据：1、商品房购销合同，证明原、被告双方签订了商品房购销合同，合同合法有效。合同约定被告义务是为原告方向房地产产权登记机关申请办理房产证，并不是90日内办理完毕房产证，被告的义务是提交申请并协助办理；2、文山州住房和城乡建设局批复，证明被告开发的鹏群山庄二期项目，设计和规划都在2011年经过了文山州住房和城乡建设局的批准，规划里面没有涉及到管道煤气的项目；3、房管局办证所需材料清单、文山州住房和城乡建设局文件、反映材料，证明房产证逾期办理不是被告的原因所致，是因为政策原因，属于不可抗力导致。被告一直在积极反映、协商处理办证事宜，被告不应承担违约责任；4、建筑规划验收合格证，证明规划局于2016年6月7日才下发了规划验收合格证，现已可以为原告申请办理房产证；5、鹏群山庄二期业主名单，证明鹏群山庄二期441户业主，因政策原因都没有取得房产证，并不只有原告一户没有取得；6、房屋所有权证，证明被告已为原告办理了文山市内环西路鹏群山庄10幢3单元401室房屋的房屋所有权证，被告已通知原告领取该证，但原告未来办理领取手续。经质证，原告陈俐宏对被告润丰公司提交第1组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第2组证据的真实性、关联性均无异议，对证明观点不予认可；对第3组证据的真实性没有异议，该组证据恰好证实了被告存在违约的事实；对第4组证据的真实性、关联性均无异议，验收合格的时间是2016年6月7日，刚好证明被告在向原告交房时相关证照不齐全；对第5组证据是被告单方制作，与本案无关，也不能作为被告逾期交房的理由；对第6组证据的真实性没有意见，但该证是原告起诉后才办理的，被告应承担逾期办证的违约责任。本院认为，原告提交的第1、2组证据及被告提交的第1、2、3、4、6组证据客观真实、来源合法，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的第5组证据与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月20日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：“原告向被告购买被告开发的位于文山市内环西路鹏群山庄10幢3单元401室商品房，建筑面积81.84平方米，房屋总价款213842元，付款方式原告于本合同签订之日起支付首期房款73842元，余款140000元办理银行贷款按揭手续。被告应于2012年7月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告保证销售的商品房产权清晰，原告委托被告办理房屋产权登记手续，原告在接房之日起半个月内提供相关资料，被告自接到原告送交办理房屋权属登记相关手续之日起90日内向房地产产权登记机关申请办理产权登记，按揭贷款的住户在还清银行贷款后到银行办理领证手续。”合同签订后，被告于2012年7月30日将竣工的该房屋交付原告，原告已付清购房款213842元，被告收取原告交纳的契税、公共维修金、办证费共计7367元。在诉讼过程中，被告于2016年7月29日已协助办理了该房屋的房屋所有权证（房产证号：文山市房权证文房字第2068**号）另查明：被告开发的鹏群山庄2期工程的初步设计方案及规划方案已分别取得文山州住房和城乡建设局、文山市规划局的批复。2012年5月11日，文山州住房和城乡建设局下发了关于进一步加强燃气管理工作的通知（文住建城〔2012〕41号），导致被告竣工的鹏群山庄二期工程未能验收。后被告多方反映，2016年6月7日文山市规划局颁发了文规验字（2016）第0169号文山市建设工程规划验收合格证。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点本院归纳为：被告是否存在违约行为及是否应承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。在诉讼过程中，被告已办理了本案房屋的房屋所有权证，原告主张被告办理该房屋产权手续事由已消除，对该主张，本院不予支持。被告提交的证据能证明造成逾期办理产权证是政府部门调整相关政策所致，属不可抗力。因此，逾期办理产权登记手续并非被告原因导致，被告不存在违约行为。原告主张被告承担违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告陈俐宏的诉讼请求。案件受理费1540元，减半收取计770元，由被告文山市润丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一六年八月三十日书记员  向文局