上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初10166号原告(反诉被告)颜群峰，男，1978年9月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。被告(反诉原告)黄诗平，男，1976年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)徐爱梅，女，1977年8月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告共同委托代理人韩红彩，上海申浩律师事务所律师。原告颜群峰与被告黄诗平、徐爱梅及反诉原告黄诗平、徐爱梅与反诉被告颜群峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)颜群峰的委托代理人李俊，被告(反诉原告)黄诗平、徐爱梅的委托代理人韩红彩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告颜群峰诉称，原、被告于2014年12月29日签订就上海市普陀区白丽路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“白丽路房屋”)的房屋买卖合同，按照约定被告应当在双方交接房屋并签署《房屋交接书》后一个工作日内向原告支付尾款人民币50,000元(以下币种均为人民币)，但被告至今尚未支付。故原告请求：一、判令两被告支付房款50,000元；二、本案诉讼费由两被告承担。被告黄诗平、徐爱梅辩称，按照合同约定，原告存在逾期交房及逾期迁出户口的情况，原告应支付被告违约金，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告黄诗平、徐爱梅诉称，双方签订房屋买卖合同后，反诉原告如约履行付款义务，并取得房屋产权证，反诉被告应及时交付房屋并在2015年2月5日前迁出户口，但系争房屋直至2015年6月13日才由反诉原告占有，房屋内户口也直至2015年8月11日前才迁出。故反诉原告请求：一、判令反诉被告支付反诉原告未按约定交付房屋的违约金45,500元(自2015年1月24日起算，按每天325元计算至2015年6月13日)；二、判令反诉被告支付未按约定迁出户口的违约金60,125元(自2015年2月6日起算，按每天325元计算至2015年8月10日)；三、判令反诉被告支付反诉原告房租损失9,000元(自2015年2月起算至2015年6月15日按照每月2,000元计)；四、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告颜群峰辩称，反诉被告系通过公证委托方式委托他人与反诉原告进行房屋买卖交易，房屋当时并不在反诉被告控制之下，且反诉被告也并不知晓交易过程的细节，故对交房时间及户口迁出等约定不清楚，故不应由反诉被告承担违约责任。且反诉原告主张的违约金计算标准过高，远远超过实际损失，故应按照实际损失计算违约金。经审理查明，本诉的事实为：一、原告颜群峰作为甲方(委托案外人韩二军)，被告黄诗平、徐爱梅作为乙方，在案外人上海云房数据服务有限公司的居间介绍下，于2014年12月29日签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。该合同主要约定以下内容：两被告以合同价款700,000元购买原告颜群峰所有的白丽路房屋，付款方式为：2014年12月28日前支付定金10,000元；2015年1月5日支付房款300,000元；待房地产交易中心出具《收件收据》后1个工作日内，乙方支付房款340,000元；待房地产交易中心出具《上市房地产权证》，且双方进行房屋交接并签署《房屋交接书》后1个工作日内，支付尾款50,000元；双方确认在2015年2月5日前共同申请办理转让过户手续；乙方未按约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过45日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方未按约定期限交付房屋(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日至实际交付之日，逾期超过45日后乙方仍未交付的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方于除收到尾款外所有款项三日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》；甲方承诺于2015年2月5日前办妥原有户口的全部迁出手续。依据上述合同约定，双方于2015年1月20日申请办理房屋产权过户手续；同日，上海市普陀区房地产交易中心出具《上海市普陀区房地产登记收件收据》。现白丽路房屋由两被告居住使用。二、中国民生银行交易凭条显示：2015年1月4日，转账支付款项两笔，金额均为200,000元；2015年1月20日，转账支付款项一笔，金额为400,000元。三、原告颜群峰户籍在2015年8月11日从白丽路房屋所在地址迁出。四、落款日期为2015年6月13日的《收条》载明：“现收到白丽路XXX弄XXX号XXX室开锁，更换锁具计贰佰肆拾元。”落款“收款人”处有“陈保才”字样签名。五、上海鑫盛机械厂于2016年5月28日出具的《证明》载明：“兹有我公司员工：黄诗平，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现居住在公司宿舍，每月房租：2,000元，从当月工资扣除。公司地址：上海市浦东新区航头镇航业路XXX号。”以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《上海市普陀区房地产登记收件收据》、中国民生银行交易凭条、户口薄、收条、上海鑫盛机械厂出具的《证明》及当事人陈述等证据予以证明。本案反诉部分查明的事实同本诉。审理中，原、被告对以下问题另有争议：原告顾群峰表示，房屋交易是委托他人办理的，所以原告不清楚买卖合同约定的内容，房屋一开始是出租的，后来被告上门要求交房，租客就搬走了，双方并未协商过具体交房的时间；之后被告找到原告让原告迁户口，原告才将户口迁出。被告黄诗平、徐爱梅表示，双方约定2015年6月13日交房，但原告并没有出现，之后被告报警并自行找了锁匠开锁；被告找到原告让原告迁出户口，原告才将户口迁出的。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就白丽路房屋，经中介方居间介绍，自愿签订《上海市房地产买卖合同》，协议内容合法有效，对双方均具有法律约束力。按照约定，作为买受方的两被告应履行金钱给付义务，作为出售方的原告负有交付房屋、迁出户籍等义务。被告黄诗平、徐爱梅如约于2015年1月20日已给付除尾款外的房款，因此原告顾群峰有义务在得款后三日内将房屋交付乙方。现双方对何时交付房屋存在争议，但原告顾群峰明确表示，因房屋交易系委托他人代为办理，故不知晓合同约定的内容，亦未曾与两被告确定房屋交付的日期，因此原告顾群峰显然存在未如期交付房屋的行为，理应按照合同约定承担违约责任。同时，原告顾群峰应按照约定于2015年2月5日前迁出房屋所在地的户籍，但迟至2015年8月11日才将户籍迁出，同样存在逾期行为，应承担违约责任。综合考虑本案具体情况，原合同约定的违约金标准较高，本院适当予以调整，酌情确定以上两项违约行为应承担的违约金金额为50,000元。此外，被告黄诗平、徐爱梅认为原告顾群峰应承担因逾期交房产生房租损失，但对此并无证据予以证明有实际损失发生，本院对此难以支持。鉴于白丽路房屋已实际交付，虽然双方并未按照约定签署《房屋交接书》，但合同主要目的业已达成，故被告黄诗平、徐爱梅应给付原告颜群峰尾款50,000元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)黄诗平、徐爱梅应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)颜群峰上海市普陀区白丽路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的购房尾款人民币50,000元；二、原告(反诉被告)颜群峰应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)黄诗平、徐爱梅逾期交付房屋、逾期迁出户口的违约金合计人民币50,000元；三、对被告(反诉原告)黄诗平、徐爱梅的其余反诉诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费人民币1,050元，减半收取，计人民币525元，由被告黄诗平、徐爱梅承担。反诉受理费人民币1,226元，由反诉原告黄诗平、徐爱梅承担人民币669元。由反诉被告颜群峰承担人民币557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一六年八月二十六日书记员  吴婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。