广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0321民初543号原告杨素珍，城镇居民。原告刘军，城镇居民。原告黄桂兰，城镇居民。原告钟文莲，城镇居民。原告卢颖，城镇居民。原告张福荣，城镇居民。六原告共同委托代理人阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。六原告共同委托代理人蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。被告莫艳芳，城镇居民。委托代理人邓斌烈，广西桂山律师事务所律师。被告莫保华，农民。被告梁怀勤，城镇居民。被告莫保华、梁怀勤共同委托代理人李世毕，广西象山律师事务所律师。原告杨素珍、刘军、黄桂兰、钟文莲、卢颖、张福荣与被告莫艳芳、莫保华、梁怀勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员彭松适用简易程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。书记员黎晓梅担任法庭记录。原告的委托代理人阳睿敏、被告莫艳芳的委托代理人邓斌烈、被告莫保华、梁怀勤的委托代理人李世毕及被告莫保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨素珍等六人诉称，原告是阳朔镇城中城二楼C206、C207、D201、D202、D203、D204、D205、D206号商铺的业主。2013年11月19日，原告与被告莫艳芳签订《租赁合同》约定，原告将其上述面积395.5㎡的商铺租赁给该被告；租期至2016年12月15日；第一、二、三年的租金分别为每月每平方米35元、38.5元和42.4元；租金按季交付，在每季第一个月的5日前付清；被告违约，应按年租金的120%支付原告违约金。因上述被告签订合同后无力经营，原告与该被告于2014年4月17日签订《商铺租赁合同解除协议》，约定解除上述《租赁合同》。同日，原告与被告莫保华、梁怀勤签订《租赁合同》，该合同除增加了乙方超过时间不交租金，必须按每间商铺每天200元向甲方支付违约金的约定，其其余约定与原告与被告莫艳芳签订《租赁合同》基本一致。2014年12月23日，被告莫保华、梁怀勤未征得原告同意，将其租赁原告的上述商铺转租给被告莫艳芳，由被告莫艳芳向原告交纳房租。此后，三被告因合同履行发生诉讼，其自2015年9月起不向原告交纳租金。经协商、催讨，被告莫保华、梁怀勤向原告缴纳了2015年9月5日至2016年1月5日的租金，其并承诺于2016年4月30日付清原告三个月租金。但三被告未履行支付2016年1月5日后的租金的义务。请求判令被告连带支付原告房屋租金184461元、违约金55338.3元，诉讼费由被告承担。被告莫艳芳辩称，莫艳芳不是原告的房屋的租赁合同主体，与原告不存在房屋租赁合同关系，不应履行其房屋租赁合同义务。原告要求莫艳芳连带支付租金没有事实和法律依据。原告将莫艳芳作为被告起诉，程序错误。莫艳芳于2014年12月23日是在被告莫保华、梁怀勤承诺转租门面取得原告同意的情况下与其签订《门面转租协议》。莫艳芳在事后知晓转租门面并未取得原告同意后即停止了使用门面。莫艳芳不是争议门面的实际经营者。莫艳芳与被告莫保华、梁怀勤的转租关系是另外的法律关系，不属本案的审理范围。请求驳回原告要求莫艳芳连带支付租金的诉讼请求。被告莫保华、梁怀勤辩称，原告主张的租金和违约金没有事实和法律依据。原告主张的违约金过高，违约金应当按照6个月房租的20%计算，且被告已经向原告支付了违约金。原告的损失包括房租和违约金其应当向莫艳芳主张，由莫艳芳承担。经审理查明，原告在诉讼中提供了如下证据：原告的身份证复印件、原告与被告莫艳芳签订的《租赁合同》和《商铺租赁合同解除协议》、原告与被告莫保华、梁怀勤签订的《租赁合同》、（2016）桂03民终444号民事判决书复印件、《承诺书》。被告莫艳芳在诉讼中提供了如下证据：《民事答辩（反诉）状》、原告张贴门面招租信息的照片。被告莫保华、梁怀勤在诉讼中提供了如下证据：《证明》、（2016）桂03民终444号民事判决书、收条、活期存款历史明细查询、莫保华在广西阳朔农村合作银行新城区支行账户的流水账单、《门面转租协议》。经过开庭质证，原告提供的原告身份证复印件、（2016）桂03民终444号民事判决书的真实性，被告莫艳芳、莫保华、梁怀勤无异议。但被告莫艳芳认为，上述判决书与本案不具有关联性。被告莫保华、梁怀勤提供的《门面转租协议》的真实性，原告和被告莫艳芳无异议。但被告莫艳芳认为，上述《门面转租协议》是无效合同。本院认为，上述判决书对被告莫保华、梁怀勤与被告莫艳芳的门面转租合同关系的效力及相关事实作出了判定和确认，而上述门面转租合同关系及相关事实属本案诉讼标的范围。上述判决书与本案具有关联性。上述各方当事人无或者对真实性无异议的证据，本院作为认定本案事实的根据。至于上述《门面转租协议》的效力，本院综合全案证据予以裁判。被告莫艳芳对原告提供的原告与其签订的《租赁合同》、《商铺租赁合同解除协议》、原告与被告莫保华、梁怀勤签订的《租赁合同》等的真实性亦无异议。但其认为，原告与其签订的《租赁合同》已经解除，该合同与本案不具有关联性；《商铺租赁合同解除协议》证明原告与莫艳芳之间的权利义务已经消失；原告与被告莫保华、梁怀勤签订的《租赁合同》与被告莫艳芳没有关联性。被告莫保华、梁怀勤对原告提供的《承诺书》的真实性、对被告莫艳芳提供的《民事答辩（反诉）状》的真实性及原告张贴门面招租信息的照片亦无异议。但其认为，《承诺书》是在门面转租合同效力确认前签订的，上述门面转租合同已经法院判决确认合法有效，为此被告莫保华、梁怀勤不应当承担给付租金责任；《民事答辩（反诉）状》不能证明被告莫艳芳停止使用租赁房屋。原告对被告莫保华、梁怀勤提供的证据亦无异议。但其认为，原告是在被告发生诉讼后才知道门面转租的事实；收条中的款项是被告莫保华、梁怀勤违约转租门面的违约金。原告提供的以下证据，被告莫艳芳或莫保华、梁怀勤有异议。原告与被告莫艳芳签订的《租赁合同》和《商铺租赁合同解除协议》、原告与被告莫保华、梁怀勤签订的《租赁合同》，被告莫保华、梁怀勤认为，其不是上述合同的当事人，其不能确定合同的真实性和合法性。《承诺书》，被告莫艳芳认为，其对该证据不知情。被告莫艳芳提供的以下证据，原告有异议，认为：《民事答辩（反诉）状》，其只是被告莫艳芳的意见；原告在门面转租后接受了被告莫艳芳交纳房租，其事实上同意了门面转租。原告张贴门面招租信息的照片，其是在被告不交房租、不协商解除合同、锁住门面及合同即将到期的情况下张贴的，其也是对到期后的门面进行的招租。被告莫保华、梁怀勤提供的以下证据，被告莫艳芳有异议，认为：《证明》，其内容与事实不符。（2016）桂03民终444号民事判决书，莫艳芳对其不服。收条，莫艳芳对其不知情，且其证明本案的房租应当由被告莫保华、梁怀勤给付。活期存款历史明细查询、莫保华在广西阳朔农村合作银行新城区支行账户的流水账单，莫艳芳对其不知情，且其不能证明是给付原告租金。本院认为，原告提供的以下证据：原告与被告莫保华、梁怀勤签订的《租赁合同》，其是书证，且被告莫保华、梁怀勤是其当事人。《承诺书》，其是书证原件，且其当事人对其无异议。被告莫艳芳提供的以下证据：《民事答辩（反诉）状》、原告张贴门面招租信息的照片，其真实性原告没有提出异议，被告莫保华、梁怀勤无异议。被告莫保华、梁怀勤提供的以下证据：《证明》，其实质是房屋出租人对承租人的转租房屋合同的确认，其确认不违反法律的规定。（2016）桂03民终444号民事判决书，是人民法院已经发生法律效力的判决。收条，其是书证原件，且其当事人对其无异议。活期存款历史明细查询、莫保华在广西阳朔农村合作银行新城区支行账户的流水账单，其拟证明的事实相关当事人无异议。上述证据，对方当事人提出异议，但不能提出足以将其推翻的证据。上述证据，具备客观性、关联性和合法性，本院作为认定本案事实的根据。至于《承诺书》、《民事答辩（反诉）状》和收条的证明力，本院根据证据的内容，并综合全案证据进行判定。原告提供的以下证据：原告与被告莫艳芳签订的《租赁合同》和《商铺租赁合同解除协议》，其与本案的诉讼标的没有事实和法律上的关联，其与本案不具有关联性，本院不作为认定本案事实的根据。根据当事人提供的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2014年4月17日，原告（出租方）与被告莫保华、梁怀勤（承租方）签订《租赁合同》约定：原告将其位于阳朔镇城中城二楼的商铺共计八间395.5㎡，其中黄桂兰C206（43.32㎡）、钟文莲C207（52.68㎡）、刘军D201（77.90㎡）、D202（44.32㎡）、杨素珍D203（44.32㎡）、D204（44.32㎡）、张福荣D205（44.32㎡）、卢颖D206（44.32㎡），出租给被告；租赁期间为2013年12月1日至2016年12月15日；第一年、第二年、第三年其月租金分别为35元／㎡、38.5元／㎡、42.4元／㎡；租金按季结算，签订合同之日交清第一季度租金，自第二季度起，每季度第一个月的5日前为租金交付日期；承租方在商铺交付时支付出租方商铺租赁保证金每间2500元共计20000元，租赁期满或合同解除后，该款抵扣应由承租方承担的费用、租金及违约赔偿金的余额，返还承租方；承租方不能擅自将房屋转租、分租、转让、转借及与他人调剂交换，否则出租方可终止合同；双方协商一致，可以解除合同；承租方不支付或者不按照约定支付租金或者擅自将房屋转租给第三人等，应当按照年租金的120%支付出租方违约金；承租方超过时间不交付租金，必须按照200元／（每间商铺、每天）支付出租方违约金；等等。上述《租赁合同》签订后，原告依约交付了商铺，被告莫保华、梁怀勤亦依约履行交付租金义务。2014年12月23日，被告莫保华、梁怀勤（甲方）与被告莫艳芳（乙方）签订《门面转租协议》约定：甲方将其租赁原告的上述商铺转租给乙方经营使用；转租期间为：2014年11月28日至2016年12月15日；乙方必须按时交房租给房东，并按甲方与房东签订的协议承担相应的责任和义务；门面转让金总额为20万元；租房押金2万元，合同到期后由房东退还乙方；甲方于协议签订之日将其与房东签订的租房协议原件交付乙方；等等。上述《门面转租协议》签订后，被告莫保华、梁怀勤依约履行了交付商铺义务，被告莫艳芳亦依约履行了向房东即原告交付房屋租金义务。因被告莫艳芳没有按照《门面转租协议》全部履行门面转让金给付义务，被告莫保华、梁怀勤与其就转让金给付及违约金、《门面转租协议》效力发生诉讼。本院就其诉讼作出的（2015）阳民初字第1123号民事判决、及桂林市中级人民法院作出的（2016）桂03民终444号民事判决，确认上述《门面转租协议》合法有效，并确认原房屋出租人即本案原告对莫保华、梁怀勤转租商铺给莫艳芳无异议、认可和收取莫艳芳交纳的租金的法律事实。上述判决已经发生法律效力。被告莫艳芳支付原告上述商铺的租金至2015年9月，此后即不再支付租金，但其经营设备、物品仍放置在商铺中，其也仍持有着商铺的钥匙。经原告催讨，被告莫保华、梁怀勤支付了原告上述商铺2015年10月至2016年1月的租金，并支付了原告违约金45675元（按照2015年租金标准计算三个月）。被告莫保华、梁怀勤并于2016年4月8日向原告出具《承诺书》，承诺于同年4月30日付清上述商铺2月、3月和4月的租金。但被告莫保华、梁怀勤没有履行承诺，没有支付原告租金。原告张贴了上述商铺的招租广告。诉讼中，被告莫艳芳于2016年8月1日将其在商铺中的经营设备、物品等搬出了商铺，并于次日将商铺钥匙交至本院。本案当事人亦同意，其《租赁合同》、《门面转租协议》于2016年8月1日已解除。但原告要求被告支付合同解除后的两个月的租金，作为被告提前解除合同对原告的补偿。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定及法律的规定履行义务。原告与被告莫保华、梁怀勤签订《租赁合同》，将其城中城二楼的八间商铺租赁给上述被告，其商铺租赁合同关系已经成立。上述《租赁合同》不具有法律规定的合同无效情形，合同合法有效。原告按照上述合同的约定履行了商铺交付义务，上述被告亦应当按照上述合同的约定履行支付租金的义务。上述被告在商铺租赁期间将租赁的商铺转租，是其依托其依据上述租赁合同所享有的租赁物使用权与他人设立新的权利义务关系，这种新设权利义务是原租赁合同权利义务的派生权利义务，具有相对独立性，其产生不导致原租赁合同权利义务的消灭。因此，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。据此，原告要求被告莫保华、梁怀勤支付租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告莫保华、梁怀勤关于原告的房租和违约金损失应当向莫艳芳主张，由莫艳芳承担的答辩意见，其否认自身租金支付义务的内容，不符合法律规定，本院不予支持。被告莫保华、梁怀勤与被告莫艳芳签订《门面转租协议》，将其租赁的原告商铺转租给被告莫艳芳。上述《门面转让协议》已经人民法院的生效判决确认为合法有效的合同。上述被告应当按照该合同的约定履行义务。而该合同约定，被告莫艳芳应当按照被告莫保华、梁怀勤与原告签订的《租赁合同》承担相应的责任和义务，包括按时向房东即原告交纳房租。被告莫保华、梁怀勤按照上述《门面转租协议》的约定履行了交付商铺的义务，被告莫艳芳亦应当按照上述《门面转租协议》的约定履行向原告交纳租金的义务。被告莫保华、梁怀勤关于原告的房租损失应当向莫艳芳主张，由莫艳芳承担的答辩意见，其主张的被告莫艳芳应当向原告支付租金的内容，具有合同根据。被告莫艳芳通过由被告莫保华、梁怀勤转租的方式租赁原告的商铺，其与原告存在商铺租赁关系，这符合社会公众普遍认知，是无需争辩的事实，尽管其租赁关系不是通过其直接订立租赁合同，而是通过被告莫保华、梁怀勤转租这一中介间接确立——这种转租关系若要受到法律保护，也需要出租方确认或者以特定行为表明确认。在上述租赁及转租关系中，被告莫保华、梁怀勤是承租人，被告莫艳芳是次承租人。被告莫艳芳辩称其与原告不存在租赁合同关系，这与事实不符，其该辩称本院不予支持。债务人对债权人负有到期债务，债权人对第三人又负有到期债务，若债务的标的相同，第三人要求债务人向第三人履行债务，这符合民事活动应当遵循的公平、诚实信用和等价有偿原则。因此，出租人在承租人不依约履行支付租金义务的情况下，要求次承租人在其转租合同约定义务范围内履行支付租金义务，应当予以支持。原告有权要求被告莫艳芳在其转租合同约定义务范围内支付租金。被告莫艳芳辩称其不应连带支付租金，其被作为被告起诉，程序错误，及其转租关系不是本案审理范围，没有法律根据，本院不予支持。至于原告要求被告莫艳芳支付租金，是否有违合同相对性原理的问题。合同的相对性原理，只是对合同的某一现象的理论概括，它并不体现合同的全部现象。如第三者责任保险、债权人代债务人之位行使债权等，根据合同相对性原理就不能予以说明。因此，合同相对性原理具有局限性，具有缺陷。在合同当事人负有向第三人履行合同义务的情况下，只要合同当事人向第三人履行义务没有超出其合同权利义务范围，就不应当认为是对合同相对性的违反。被告应当支付的租金，应当按照合同约定的月租金数额16769.2元（42.4元／㎡×395.5㎡），及合同解除前未支付租金的时间6个月（自2016年2月至2016年7月）计算，即应当为100615.2元（16769.2元／月×6个月）。2015年10月至2016年7月期间，被告莫艳芳的经营设备、物品依旧放置在租赁的商铺中，其也仍持有着商铺的钥匙，应当认为其仍然占有、使用着租赁的商铺。被告莫艳芳辩称其在上述期间停止了使用门面，其不是争议门面的实际经营者，与事实不符，本院不予支持。被告莫保华、梁怀勤已支付原告违约金45675元，该违约金足以补偿被告逾期支付租金及转租商铺给原告造成的损失。原告在本案中要求被告再支付违约金55338.3元，其要求明显超出被告的上述违约行为给其造成损失的范围，被告对此提出了违约金过高的抗辩。被告的上述抗辩，具有事实和法律根据，本院予以支持。原告的上述诉讼请求，本院不予支持。被告提前解除本案租赁合同，将造成原告租金损失。原告要求被告支付合同解除后的两个月的租金即33538.4元（16769.2元／月×2个月），合情合理，且有合同根据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告莫保华、梁怀勤支付原告杨素珍、刘军、黄桂兰、钟文莲、卢颖、张福荣租金100615.2元、提前解除合同违约金33538.4元。二、被告莫艳芳对本判决第一项债务承担连带清偿责任。二、驳回原告杨素珍、刘军、黄桂兰、钟文莲、卢颖、张福荣的其他诉讼请求。本案受理费4897元，适用简易程序审理减半收取，即实际收取2448.5元，由原告杨素珍、刘军、黄桂兰、钟文莲、卢颖、张福荣负担565元（未获支持的诉讼请求相应的受理费），由被告莫保华、梁怀勤、莫艳芳负担1883.5元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行给付完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员 彭 松二〇一六年八月十五日书记员 黎晓梅