广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9418号上诉人（原审原告）：蔡林玉。委托代理人：刘巨，广东卓效律师事务所律师。委托代理人：谢楚媛，广东卓效律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：澳达实业发展（深圳）有限公司。法定代表人：张庆生，董事长。委托代理人：钟艺伟，广东广大律师事务所律师。上诉人蔡林玉因与上诉人澳达实业发展（深圳）有限公司（以下简称澳达公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡林玉上诉请求：一、撤销(2015)深南法民三初字第1404号民事判决，改判澳达公司向蔡林玉双倍返还定金人民币200万元。二、本案诉讼费用由澳达公司承担。事实与理由：涉案商品房买卖合同未能订立原因在于澳达公司，澳达公司应承担双倍返还定金的违约责任。2015年7月7日，蔡林玉及其配偶共同前往澳达公司销售处办理签署商品房买卖合同以及缴纳首期款事宜，蔡林玉签署了商品房买卖合同，并提交了身份证、户口本、结婚证、财产证明等办理银行按揭贷款手续的材料，要求澳达公司提供加盖公章的商品房买卖合同之后便缴纳首期款并办理银行按揭手续，澳达公司以合同需公司盖章为由未予交付。2015年7月21日，澳达公司向蔡林玉邮寄《缴款函》，催缴首期款，但并未提及商品房买卖合同签署盖章事宜，可推定蔡林玉已签合同。2015年8月4日，澳达公司向蔡林玉邮寄《律师函》，通知蔡林玉缴纳首期款，签署商品房买卖合同或办理按揭贷款，否则解除合同。蔡林玉则要求澳达公司将蔡林玉已签署的商品房买卖合同盖章后交予蔡林玉，或者澳达公司将另行加盖公章的合同交予蔡林玉，双方签署正式的买卖合同后，蔡林玉将依约履行相应的合同义务。但澳达公司无视蔡林玉该合理请求，发来《挞达信》，没收定金。澳达公司作为商品房开发商，利用其卖方优势，无视蔡林玉的权益，行为极不诚信，应承担双倍返还定金的违约责任。澳达公司辩称：一、一审判决与蔡林玉起诉请求不相符，二审法院应当予以纠正。二、蔡林玉明知在2015年7月4日前到澳达公司营销中心签订购房合同却没有到场办理，且经贷款经办人员反馈蔡林玉当天亦没有到场办理按揭手续，而蔡林玉在上诉状中称提交了相关的按揭贷款手续资料，但只是蔡林玉自称，没有提交相关的证据以及向谁提交了。三、澳达公司一审提交的《1618特殊客户申请表》，清楚表明蔡林玉知悉不按时交纳剩余首期款的不利后果。蔡林玉在知悉应当在何时、何地签订购房合同，办理按揭手续以及支付首期款的情况下，因个人不能及时筹备资金的原因不履行相关义务，并且经澳达公司多次发函催告后，仍不履行相关义务，澳达公司在无奈之下才作出挞定的行为，而一审法院在审理本案过程中，没有对该证据予以认定，导致认定事实有误。四、一审法院适用法律错误。蔡林玉没有按时签订合同，办理按揭及支付首期款，属于违约行为，一审法院仅仅以不能归责双方当事人的事由要求澳达公司承担退还定金的责任，澳达公司认为是错误的。澳达公司上诉请求：1、撤销(2015)深南法民三初字第1404号民事判决，改判驳回蔡林玉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由蔡林玉承担。事实与理由：一、一审法院遗漏以下事实：1、澳达公司提交的《1618特殊客户申请表》所指向的事实。该证据内容：2015年6月25日，在向澳达公司交纳定金的同时，蔡林玉向澳达公司申请并作出承诺“因需筹备首期款，故申请延期至2015年7月7日之前交齐首期款6064708元，如延期将对此客户交纳的房子定金100万元做挞定处理”，蔡林玉在申请表上签字确认。该证据能够证明：蔡林玉明确知悉交纳首期款的时间并且逾期交纳的不利后果。2、澳达公司提交的《缴款函》、《律师函》所指向的事实。上述证据都能够充分证明了澳达公司要求蔡林玉履行《认购书》中的约定义务，即是要求蔡林玉尽快到澳达公司的营销中心签订《商品房买卖合同》并交纳剩余首期款。《缴款函》强调“请阁下收到本函后尽快前往营销中心缴交该款项并办理相关手续。”其中，所谓的“办理相关手续”即是办理签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续。《律师函》同样强调“限阁下于2015年8月10日前向澳达公司支付足额首期款并签订《商品房买卖合同》或办理按揭贷款事宜”。二、因一审法院遗漏审查上述事实导致认定事实错误。首先，在明知不在2015年7月4日签订《商品房买卖合同》及办理按揭贷款事宜以及在2015年7月7日支付剩余首期款会被没收定的不利后果的情况下，蔡林玉仍没有按约到澳达公司营销中心办理签约及付款已经违约，是造成不能签订《商品房买卖合同》的过错方，应当承担被没收定金的不利后果。其次，在收到澳达公司多次催促蔡林玉履行签约及付款义务的函件后，蔡林玉仍不积极与澳达公司协商处理，表明蔡林玉的以消极态度对待签约及付款的义务，明显违约。但蔡林玉不仅违约并且编织虚假“已签约”事实指责澳达公司，有违诚信。2、蔡林玉的起诉状及《广东卓效律师事务所函》与其在本案庭审中所陈述的事实相矛盾，应当不予认定。首先，蔡林玉在《广东卓效律师事务所函》以及起诉状陈述其与澳达公司已经签订《商品房买卖合同》，但又以《商品房买卖合同》条款需协商为由拒付首期款本身就是存在逻辑上矛盾。蔡林玉认购的涉案房产已是毛坯、现房，只要蔡林玉付清首期款并办理按揭手续，房产过户手续即在短期内办理，并且在澳达公司收到银行发放的贷款后，即可将房产交付于蔡林玉。澳达公司所使用的《商品房买卖合同》版本是深圳市南山区国土局公示的规范版本，蔡林玉在深圳市南山区国土局官网都能查询到。而蔡林玉以需要协商条款为由拒绝办理签约及付款手续的理由十分牵强。综上所述，请求二审法院纠正一审法院的错误，维护澳达公司合法权益，支持澳达公司的上诉请求。蔡林玉辩称：一、澳达公司关于一审法院遗漏事实审查的主张不能成立。二、澳达公司关于蔡林玉未依约到营销中心办理签约及付款，构成违约的上诉主张不能成立。澳达公司所述的蔡林玉不积极协商，消极对待签约及付款义务与事实不符。澳达公司构成违约，无权没收定金，应双倍返还定金。请求法庭驳回澳达公司的上诉请求，支持蔡林玉的上诉请求。蔡林玉向一审法院起诉请求：1、解除蔡林玉、澳达公司双方签订的《认购书》；2、澳达公司双倍返还蔡林玉定金200万元；3、澳达公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区后海滨路澳城花园（北区）某房（涉案房产）于2013年9月25日登记至澳达公司名下，建筑面积213.18平方米。2015年6月27日，蔡林玉（买方）与澳达公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》（以下简称《认购书》），约定：买方自愿认购涉案房产，房地产总价款为23534708元；卖方采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金100万元，剩余首期款6064708元于2015年7月7日前一次性付清；签订正式的房地产买卖合同后，买方已付定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同同时办理银行按揭手续；买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，所定房号可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；及其他内容。2015年6月25日，蔡林玉通过转账方式向澳达公司支付定金100万元。庭审中，蔡林玉陈述，2015年7月7日，蔡林玉及其配偶共同前往澳达公司销售处，澳达公司的销售总监陈小强和地产中介人员小都均在场，蔡林玉向澳达公司提交了身份证、户口本、结婚证、流水单、财产证明等办理银行按揭的材料，并单方签署了买卖合同，但澳达公司工作人员说合同需提交公司盖章，并未将合同交给蔡林玉。澳达公司不确认蔡林玉的上述陈述，并表示蔡林玉并未到场办理相关手续。2015年7月21日，澳达公司向蔡林玉邮寄《缴款函》，内容为：根据认购书第三条和第四条约定，蔡林玉应在2015年7月7日前到营销中心缴交首期楼款7064708元，但截止至发函日期前仍有楼款6064708元尚未缴交，澳达公司尚未收到蔡林玉应缴交的该款项，该款项已逾期14日，请蔡林玉收到本函后尽快前往营销中心缴交该款项并办理相关手续。2015年8月4日，澳达公司委托北京市君泰（深圳）律师事务所律师向蔡林玉邮寄《律师函》，内容为：蔡林玉未按照《认购书》的约定于2015年7月7日前支付首期款及办理其他手续，在澳达公司于2015年7月21日向蔡林玉寄送《缴款函》后，蔡林玉至今未支付首期款及办理其他手续，已构成根本违约，故通知蔡林玉于2015年8月10日前向澳达公司支付足额首期款并签订《商品房买卖合同》或办理按揭贷款事宜，否则，澳达公司将解除合同、没收定金，将房产售予他人。蔡林玉于2015年8月6日收到该函件。2015年8月13日，蔡林玉委托广东卓效律师事务所向澳达公司邮寄《律师函》，内容为：蔡林玉已按澳达公司要求前往澳达公司销售中心签署了正式的买卖合同及签署按揭所需资料，但澳达公司以上述资料须拿到总部盖章为由一直未予将买卖合同原件交予蔡林玉；2015年8月3日，澳达公司以蔡林玉未如期缴纳首期款，签订《商品房买卖合同》，办理按揭贷款事宜为由发律师函给蔡林玉，如按澳达公司说法，现正式的买卖合同未予签订，双方应先签订正式的买卖合同，再支付剩余首期款，如正式的买卖合同未予签订，蔡林玉依法享有先履行抗辩权，无须支付剩余首期款；事实上，蔡林玉已按澳达公司要求单方签署了正式的买卖合同及办理银行按揭所需资料，并将上述材料交予澳达公司工作人员，但澳达公司一直未予将有澳达公司盖章的买卖合同原件交予蔡林玉，澳达公司否认蔡林玉已如期前去签订《商品房买卖合同》的事实，违背了基本的诚信原则；现蔡林玉无法确认澳达公司是否在该买卖合同上盖章，亦因此无法确认该买卖合同是否成立、生效，如澳达公司已在该买卖合同上盖章，烦请澳达公司尽快将该买卖合同原件交予蔡林玉，蔡林玉在收到该合同原件后即可立即按买卖合同的约定履行相应的义务；如澳达公司认为蔡林玉未予单方签署正式的买卖合同，烦请澳达公司在收到本函件后十日内将加盖了澳达公司公章的买卖合同原件交予委托人，在双方签署正式的买卖合同后，蔡林玉将依约履行相应的合同义务。澳达公司于2015年8月15日签收该函件。2015年8月16日，澳达公司向蔡林玉邮寄《挞定信》，内容为：根据《认购书》的约定，蔡林玉应在认购书签订之日起11日内，带齐有关资料到售楼部缴纳首期款7064708元（含定金），并签订《商品房买卖合同》或办理按揭贷款事宜；但截止本信签发之日止，蔡林玉仍未办理付款及签约手续，蔡林玉的行为已经严重违反了《认购书》的约定，损害了澳达公司的合法权益，故函告蔡林玉，在蔡林玉收到本信之日或拒收退回之日，解除与蔡林玉签订的《认购书》，将该房产对外出售，并没收该房产的定金100万元。蔡林玉于2015年8月17日收到该函件。2015年8月21日，澳达公司委托广东广大律师事务所向蔡林玉邮寄《回复函》，内容为：蔡林玉在2015年8月13日《律师函》中陈述存在虚构事实，损害澳达公司的声誉，蔡林玉虚构澳达公司曾承诺“银行按揭贷款利率在贷款基准利率基础上享受93折优惠”的事实；虚构已签署正式的买卖合同及签署按揭所需资料，但澳达公司以盖章为由一直未予将买卖合同原件交予蔡林玉的事实；蔡林玉发函要求澳达公司在收到律师函之日起十日内将加盖公章的《商品房买卖合同》原件给蔡林玉是完全没有事实依据；因蔡林玉的严重违约行为及一系列的虚假陈述，造成本次交易不成，澳达公司不再信任蔡林玉，澳达公司已按照《认购书》约定，于2015年8月14日向蔡林玉发出挞定信，《认购书》已于挞定信送达蔡林玉之日起解除，澳达公司没收蔡林玉已付定金100万元及将该房产另外出售。一审法院认为，蔡林玉、澳达公司签订的《认购书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，双方应严格按照该约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，蔡林玉、澳达公司签订的《认购书》约定蔡林玉、澳达公司应于认购书签订之日起7日内，即2015年7月4日前签订正式的买卖合同并办理银行按揭手续，于2015年7月7日前支付首期款，可见，蔡林玉、澳达公司应先按《认购书》的约定签订正式的买卖合同，之后再办理支付首期款等手续。本案蔡林玉虽表示其已单方签署了正式的买卖合同并提交了贷款申请，但澳达公司予以否认，且蔡林玉未提交相关证据予以证明，故一审法院认定双方并未签订正式的买卖合同。对于未签订正式买卖合同的原因，一审法院认为，双方均未举证证明双方在2015年7月4日前后通知过对方签订买卖合同，而另一方拒绝签订；从双方提交的来往函件来看，澳达公司系在未与蔡林玉签订买卖合同的情况下于2015年7月21日直接发《缴款函》要求蔡林玉支付首期款，在此情况下，蔡林玉以未签订买卖合同为由拒绝支付首期款，符合交易惯例；而之后，双方各执一词，未对正式买卖合同的相关条款内容进行沟通和协商。综上，蔡林玉、澳达公司均未举证证明系因对方的原因导致买卖合同未能订立，且双方对于未能进一步协商签订正式的买卖合同均负有责任，买卖合同未能订立并非由于其中一方的原因造成，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，澳达公司应将已收取的定金返还蔡林玉。对于蔡林玉要求澳达公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以部分支持，澳达公司应向蔡林玉返还定金100万元。根据《认购书》的约定，双方未在约定的时间内签订买卖合同的，除非双方书面同意认购书的时效延期，否则该认购书的效力即行终止。本案双方未在《认购书》约定的期限内签订正式的买卖合同，也未书面同意认购书的时效延期，故该《认购书》的效力已经终止，蔡林玉要求解除《认购书》已无事实依据，故对于蔡林玉要求解除《认购书》的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、澳达公司于判决生效之日起十日内向蔡林玉退还定金100万元；二、驳回蔡林玉的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由蔡林玉负担5700元，由澳达公司负担5700元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的双方是否已签订正式买卖合同的事实，蔡林玉虽表示其已单方签署了正式的买卖合同并交给澳达公司，但澳达公司予以否认，蔡林玉亦未能提交相关证据予以证明，故一审法院认定双方并未签订正式的买卖合同正确，本院予以确认。本院认为，蔡林玉、澳达公司签订的《认购书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现二审争议的焦点在于，双方未能在约定期限内签订正式买卖合同应归责于哪一方。蔡林玉、澳达公司签订的《认购书》约定蔡林玉、澳达公司应于认购书签订之日起7日内，即2015年7月4日前签订正式的买卖合同并办理银行按揭手续，于2015年7月7日前支付首期款，由此，蔡林玉、澳达公司应先按《认购书》的约定签订正式的买卖合同，之后再办理支付首期款等手续。双方均未举证证明双方在2015年7月4日前后通知过对方签订买卖合同，而另一方拒绝签订。澳达公司2015年7月21日向蔡林玉寄送《缴款函》亦并未提及合同签订事宜，而是直接要求蔡林玉支付首期款，蔡林玉以未签订买卖合同为由拒绝支付首期款，符合《认购书》约定。此后双方来往函件亦是各执一词，双方均未对对方的主张表示认可，从内容看无法确定双方未在2015年7月4日签订正式合同系因哪一方原因。而根据《认购书》的约定，双方未在约定的时间内签订买卖合同的，除非双方书面同意认购书的时效延期，否则该认购书的效力即行终止。本案双方未在《认购书》约定的2015年7月4日之前签订正式的买卖合同，也未书面同意认购书的时效延期，故该《认购书》的效力已经终止。蔡林玉、澳达公司的举证均不能证明系因对方的原因导致买卖合同未能在2015年7月4日之前订立，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，澳达公司应将已收取的定金返还蔡林玉。澳达公司主张没收100万定金依据不足，本院予以驳回。对于蔡林玉要求澳达公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以部分支持正确，本院予以维持，澳达公司应向蔡林玉返还定金100万元。综上所述，蔡林玉及澳达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计45600元，由蔡林玉负担22800元，澳达实业发展（深圳）有限公司负担22800元。本判决为终审判决。审  判  长 柯云宗审  判  员 张秀萍代理 审 判员 蔡妍婷二〇一六年八月十八日书记员（兼） 李全慧附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。