北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终4673号上诉人（原审被告)刘江珍，女，1943年9月13日出生。委托诉讼代理人刘惠军，北京市方舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）牛涛，女，1966年8月27日出生。委托诉讼代理人孙涛，北京天江律师事务所律师。上诉人刘江珍因与被上诉人牛涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第22120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘江珍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判刘江珍无须返还牛涛定金80万元。事实和理由：1、牛涛明确知晓自己不具备购房资格仍签订合同，导致合同无法履行，牛涛对此存在主观过错；2、依据合同约定，牛涛应当在2014年4月30日前将尾款存入资金监管账户，但牛涛未履行，且因牛涛不具备购房资格也不可能履行，牛涛构成根本违约；3、一审法院认定牛涛积极履行合同是错误的，牛涛在2014年5月23日才通过购房资质审核，已经超过合同约定的履行期限，在合同履行期内并未积极创造合同履行的条件；4、牛涛为了达到诉讼目的而离婚，现又复婚，其行为违反了公序良俗；5、一���法院认定刘江珍存在过错是错误的，刘江珍在合同签订后依约履行了合同义务，没有违约行为，不存在过错；6、因牛涛未与刘江珍进行房屋的结算、未履行签订物业供暖协议等手续，导致诉争房屋的央产房上市手续无法办理，对此刘江珍不存在过错；7、本案中应当追加我爱我家公司作为第三人，否则不利于查明案件事实，一审法院审判程序不当。牛涛对此答辩称：本案合同无法继续履行的原因在于刘江珍未办理央产房上市手续。因未办理央产房上市手续，导致无法办理网签，牛涛就无法向资金监管账户支付房款。我爱我家公司并非本案第三人，不需参加本案诉讼。一审法院认定事实清楚。同意一审判决，不同意刘江珍的上诉请求及理由。牛涛向一审法院起诉请求：解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，刘江珍返还购房定��80万元，并承担合同金额10%的违约金，诉讼费和保全费由刘江珍负担。一审法院认定事实：2013年11月17日，买受人牛涛和出卖人刘江珍（代理人王静莹）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定牛涛购买位于北京市海淀区2号四区南7号楼3门342号房屋（以下简称涉案房屋），该房性质为已购公有住房、成本价出售住宅，成交价格515万元，买受人在签订合同时支付定金60万元。同日，双方签订补充协议，约定牛涛于2013年12月31日前共计支付定金80万元，牛涛承诺于2014年4月30日之前将尾款存入资金监管账号并在三个工作日内双方在我爱我家公司陪同下办理产权过户手续，该协议第五条约定“如因乙方无法如期支付甲方所有购房款的情况下，甲方于2014年4月30日之前配合乙方办理垫资、代购、全款公证等手续，乙方需确保甲方于2014年4月30日收到所有售房款，后续���要甲方配合乙方办理过户时，甲方积极配合乙方办理相关手续。乙方承诺于2014年5月31日前将此标的房屋办理过户手续完毕。”后牛涛支付定金80万元。2014年5月3日，牛涛分别向我爱我家公司和刘江珍发出《办理公证及打款告知书》，内容为要求刘江珍于2014年5月4日一起去办理央产房上市和全款公证手续，拿到相关材料后，即可打全款。2014年5月7日，中国铁道科学研究所出具《说明》，内容为凡我铁科院出售的成本价住房，均可上市出售。后牛涛将刘江珍诉至法院，要求继续履行合同，后撤诉。牛涛称，2014年4月30日因为没有资金监管账号，故无法支付后续房款，按照补充协议约定，刘江珍要配合办理全款公证，但刘江珍一直不配合，要求其将房款打到个人账户再办理公证，故牛涛没有同意。牛涛并称在4月30日前向刘江珍提出办理全款公证，刘江珍予以否认，牛涛提交5月份其与我爱我家公司员工、王静莹等电话录音、短信记录及银行对账单，欲证明其具备付款条件并积极与刘江珍联系要求履行合同义务，办理央产房上市手续再打款，并与中介履行催告刘江珍继续履行合同的义务，但刘江珍要求先打款再办其他手续，故双方未能谈妥；刘江珍认为，牛涛在4月30号之前没有与自己联系办理全款公证的事情，牛涛提供的证据均是5月份的，该时间已经超过合同约定的4月30日。刘江珍并称，因牛涛不具备购房资格，因此没有资金监管账号，也不能办理网签。现牛涛称因刘江珍未在2014年5月31日之前取得央产房上市审批表，且违反约定要求其将购房款打到个人卡上，且牛涛购房为了改善居住环境，现父亲去世，购房目的无法实现，因此要求解除合同。刘江珍认为其已经取得了央产房上市许可证，就是前述中��铁道科学研究所出具的《证明》；牛涛不认可，认为应当填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并进行档案核对等手续。另，2014年4月30日前，因牛涛与其配偶名下已有两套住房，故牛涛与刘江珍签订合同时不具备购房资质。2014年5月9日牛涛与其配偶离婚，取得购房资质，后牛涛与其配偶又于2014年7月12日复婚，现牛涛已经不具备购房资质。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《办理公证及打款告知书》、《说明》、电话录音、短信记录、银行对账单、结婚证、户口本及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为：牛涛与刘江珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力。现牛涛要求解除合同���考虑到牛涛已经不具备购房资质，双方合同不具备继续履行的可行性，法院依法判决双方买卖合同解除。就定金返还问题，双方签订合同时，牛涛不具备购房资质，后牛涛积极创造条件，取得购房资质、筹集房款，并积极与刘江珍沟通合同履行事宜，但双方因办理央产房上市手续以及房款支付问题发生争议，牛涛要求先办理央产房上市手续之后再打款，刘江珍要求先支付房款，而本案诉争房屋为已购公房，按照国家政策，出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对，核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。刘江珍虽于2014年5月7日向牛涛出示了中国铁道科学研究所的《证明》，但其未按照国家政策办��公有房上市审批手续，且要求牛涛先支付房款，在此情况下，牛涛不同意付款并无不妥，在双方沟通未果、合同无法继续履行的情况下，牛涛后又复婚，导致不具备购房资质，故现双方合同解除，牛涛与刘江珍均存在过错，故法院判令刘江珍返还牛涛定金。牛涛要求违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除牛涛与刘江珍于二〇一三年十一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、刘江珍于本判决生效之日起十五日内，返还牛涛定金八十万元；三、驳回牛涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院���审期间，刘江珍提供了装修款补充协议及2014年6月10日的庭审笔录，欲证明双方约定牛涛应将剩余房款435万元中的235万元打入建委资金监管账户，剩余款项打入刘江珍账户，牛涛未向刘江珍支付已经构成违约。牛涛认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：牛涛与刘江珍签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。在合同履行过程中，双方就履行先后顺序产生争议，导致合同未能履行完毕。现牛涛起诉要求解除合同，因牛涛现已不具备购房资质，房屋买卖合同客观上已经无法履行，故一审法院依法判决解除双方买卖合同及补充协议正确，本院对此予以确认。本案中双方当事人的争议焦点在于合同不能履行的原因及责任承担问题，就此本院认为，补充协议约定，牛涛应在2014年4月30日前将尾款存入资金监管账号，如不能如期支付，刘江珍应于2014年4月30日前配合牛涛办理垫资、代购、全款公证等手续，牛涛确保刘江珍于2014年4月30日收到所有售房款。双方当事人均认可由于未办理网签手续，资金监管账号在2014年4月30日时尚未产生，故客观上无法将房款存入资金监管账户。而办理网签须以出卖房屋通过房源核验且买受人通过购房资质审查作为前提。本案诉争房屋为央产房，刘江珍作为出卖人，负有办理央产房上市交易手续、确保房屋符合交易条件的合同义务，牛涛作为买受人，负有取得购房资格的合同义务。双方的买卖合同及补充协议中并未约定上述义务履行的先后顺序，刘江珍亦未提交证据证明牛涛具备购房资格系其办理房源核验手续的必要条件，在合同约定的履行期限内，双方当事人均未完全履行己方义务并最终导致合同无法履行，故双方当事人对此均存在过错。刘江珍上诉所持牛涛构成根本违约且其没有过错的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因刘江珍并未提交充分证据证明进行房屋结算、签订物业供暖协议等手续系其办理房源核验的前提且其就此已经对牛涛进行了催告，故本院对其所持因牛涛未完成上述手续导致诉争房屋的央产房上市手续无法办理的事实主张不予采信。另经本院审查，我爱我家公司并非本案必要共同诉讼当事人，且对本案双方诉讼标的没有权利义务关系，故一审法院未通知我爱我家公司参加诉讼并无不当。综上所述，刘江珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条���一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一万一千八百元，由刘江珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜审 判 员  徐 冰代理审判员  王 梦二〇一六年八月二十九日书 记 员  罗娇杨