江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1637号上诉人（原审被告）：江苏宝佳太阳能发展有限公司，住所地扬州市广陵区产业园内。法定代表人：谈志龙，该公司董事长。委托代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托代理人：陆树国，江苏楚汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：扬州曲江投资发展有限责任公司，住所地在扬州市广陵区产业园内。法定代表人：沈建生，总经理。委托代理人：陶松林、甄磊，江苏石立律师事务所律师。上诉人江苏宝佳太阳能发展有限公司（以下简称宝佳太阳能公司）因与被上诉人扬州曲江投资发展有限责任公司（以下简称曲江投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民初字第0257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月2日受理后，依法对本案进行了公开开庭审理。上诉人宝佳太阳能公司的委托代理人韩利民、被上诉人曲江投资公司的委托代理人陶松林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本案现已审理终结。原审查明，2012年9月28日，原、被告、签订房屋租赁合同，由原告将坐落于扬州市曲江创业园内103幢、104室建筑面积约3500平方米的标准厂房出租给被告使用，约定：租赁期限两年，即自2012年7月1日至2014年6月30日止；年租金为315000元，租金支付方式为2012年半年租金160000元，在合同签订十日内付清，以后付款时间分别为每年的1月10日、7月10日前，半年缴纳一次，先交后租用；租赁期满或者合同解除，被告必须在30日内搬出自有物件，如在30日内不搬迁，应赔偿原告因此所受的损失，同时原告有权进入该租赁房屋予以处置；原告应完好返还该承租房屋及清单所载各项物件、设备、电器等，对可移动的装修、装潢、设备等由被告移走，其余部分均应无偿归原告所有。2012年10月12日，被告支付租金160000元。2013年7月8日，被告支付租金155000元。2014年12月25日，原告发函被告，要求被告给付尚欠的一年租金。原告诉至法院称，从2013年7月起被告即拖欠租金，请求判令：1、判令被告给付房租472500元（从2013年7月1日起至2014年12月31日止），承担逾期付款违约金41276元（从2013年7月10日分段计算至2014年12月31日止）；2、判令解除原、被告间的不定期租赁合同，被告立即将承租房屋完好返还原告；3、判令被告按原合同租金标准给付原告从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金，并承担按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算逾期付款违约金。诉讼中，被告经公告送达本院传票传唤，无正当理由未到庭。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。双方约定的租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日止，房屋租赁期满后，被告继续使用租赁房屋，原告也未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，原告可以随时解除合同，但必须给予被告合理的准备时间。根据合同约定，被告应每年的1月10日、7月10日前支付半年的租金，而被告仅支付了第一年租金，故对原告要求解除合同、返还房屋、给付自从2013年7月1日起至2014年12月31日止的房屋租金472500元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告要求按315000元/年给付2015年1月1日至房屋实际交付时的房屋使用费，因被告一直未将房屋交付给原告，应予支持。对于原告主张的自2013年7月10日分段计算至2014年12月31日的逾期付款违约金，因原、被告未作约定，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。对于原告主张的2015年1月1日起至实际返还房屋之日止房屋使用费的逾期付款违约金，无法律依据，不予支持。诉讼中，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告扬州曲江投资发展有限责任公司与被告江苏宝佳太阳能发展有限公司的房屋租赁关系，被告于本判决生效后三十日内将扬州市曲江创业园内103幢、104室厂房交原告执管；二、被告于本判决生效后三十日内给付原告房屋租金472500元及违约金（以160000元为基数自2013年7月10日起至2014年12月31日止、以155000元为基数自2014年1月10日起至2014年12月31日止、以157500元为基数自2014年7月10日起至2014年12月31日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、被告于本判决生效后三十日内给付原告自2015年1月1日起至房屋交付之日止的房屋使用费（按315000元/年计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8938元、保全费3140元、公告费600元，合计12678元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效后三十日内直接给付原告）。原审判决后，宝佳公司不服，向本院提起上诉称：1、双方自2007年6月起形成租赁合同关系，上诉人共计缴纳租金159.75万元，但被上诉人仅开具了一张16万元的发票，且被上诉人于2014年12月25日的发函，上诉人并未收到。2、在2014年6月30日租期届满前，上诉人早已处于歇业状态，期满后上诉人撤离了租赁房屋并未继续使用，但由于被上诉人人事变更导致无人接管。若上诉人继续使用房屋，则原审应当可以送达而无需公告。3、上诉人仅欠付被上诉人一年租金15.25万元，2014年6月30日后并未使用租赁房屋，不应承担租金。由于被上诉人的原因未及时接管房屋，扩大的损失应自行承担。根据税务法律及双方租赁合同第二条第三款约定，被上诉人应当向上诉人开具发票，在被上诉人未开具发票的情况下，上诉人有权拒付租金，也无需因未付租金而承担违约金。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。曲江投资公司答辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。上诉人从未要求被上诉人接管房屋，被上诉人也不存在人事变动的问题，实际上是上诉人拖欠合同期内的房租，迟迟未付。在多次催要下，向被上诉人的工作人员出具空头支票，被上诉人多次派员索要房租并要求腾让，但上诉人不予理睬，因此引起诉讼。经审理查明，原审认定的事实无出入，本院予以确认。另查明，被上诉人在二审庭审中认可其已于2016年7月12日接管了讼争租赁房屋。二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：1、证人虞某到庭作证，证明上诉人在合同期满后通知被上诉人接管房屋以及搬离租赁的房屋的过程。2、照片一组，拍摄时间是2014年6月底左右，证明上诉人遗留在租赁房屋内的固定资产。3、租金收据、发票，证明已付租金159.75万元，仅开票16万元。4、租金16万和15.5万付款凭证，另有一笔16.25万是以现金的方式支付。5、上诉人、被上诉人工商资料，证明变更前的名称。6、租赁合同，证明双方建立租赁关系的起始时间及开票义务。7、2016年4月8日发出的开票通知，证明上诉人通知被上诉人向其开具租金发票。被上诉人质证认为：1、单独的证人证言不能作为定案的依据，证人与上诉人之间有利害关系，且证人与上诉人的陈述相互矛盾，对于交接房屋的重大事实陈述不一致。2、要求提供照片拍摄的载体，否则无法确认照片拍摄时间。3、这个发票是我们开给上诉人的，对于付款不能以发票为准，要求对方提供付款的依据。4、前两份付款凭证的三性均认可，宝佳公司的确已经支付。16.25万上诉人做了虚假的陈述，之前双方都是银行汇款缴纳的房租，第三笔16.25万通过现金的方式支付，明显不合常理也不合双方之间的交易惯例。5、工商资料的真实性没有异议，但与本案没有关联性。6、三份租赁合同真实性无异议，与本案没有关联性，已经履行完毕非本案讼争合同不在本案处理范围中。上诉人主张发票可以另行提起诉讼，合同期之内的发票处理也不在本案处理范围中。7、2016年4月8日的通知不能证明上诉人的两个观点，上诉人在一审判决后公告期间发出的通知，上诉人实际上并没有履行交接房屋的义务。被上诉人向本院提交了照片一组，拍摄于2015年3月9日，证明其时上诉人的设备、原材料都还堆在租赁房屋内。上诉人质证认为：对该组照片的三性均不认可。本案的二审争议焦点是：1、双方在讼争租赁合同期满后是否形成了不定期租赁关系；2、上诉人欠付租金或房屋使用费的期限和金额如何认定；3、被上诉人关于支付逾期付款违约金的诉讼请求应否得到支持；4、上诉人要求被上诉人开具相应租金发票是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，双方在租赁期满后形成了不定期租赁关系。2012年9月28日的租赁合同中约定，租期至2014年6月30日届满，原审认定嗣后双方形成不定期租赁关系，但上诉人上诉称其已于2014年6月底搬离讼争房屋，由于被上诉人原因未能及时接管房屋，其并未继续使用讼争房屋，对此其提供了上诉人当时的管理人员虞某的证言；被上诉人反驳称上诉人并未搬离讼争租赁房屋，直至本案起诉后其设备、原材料仍在房屋之中，对此其提供了2015年3月拍摄的照片予以证明。本院认为，租赁合同期满后双方应就搬离后租赁物的状况进行确认并且交接钥匙，根据双方现有证据，应当认定上诉人主张其已于2014年6月底搬离不能成立，在合同期满后上诉人继续占有、使用讼争房屋，且被上诉人亦未提出异议，故自2014年7月1日起双方之间形成不定期租赁关系。关于争议焦点二，本院认为，首先，租赁合同约定的租期为2012年7月1日至2014年6月30日，年租金31.5万元，双方一致确认上诉人分别于2012年10月12日支付租金16万元、2013年7月8日支付租金15.5万元，但上诉人称其还于2013年12月以现金方式向被上诉人支付了租金16.25万元，对此提供被上诉人开具的一般缴款收据为证；被上诉人对此不予认可，反驳称当时开收据给上诉人之后，上诉人开具了空头支票，被上诉人并未能入账。本院认为，上诉人主张其以现金方式支付租金16.25万元，与双方的交易习惯不一致，且其仅提供一般缴款收据作为其支付租金的证据，依法不能成立，对该节事实不予采信，故租期内上诉人欠付租金31.5万元。其次，自2014年7月1日至2014年12月31日双方形成不定期租赁关系，因上诉人欠付租金，被上诉人于2014年12月31日以后不再同意上诉人继续使用讼争房屋，此期间上诉人欠付租金为15.75万元。最后，2014年12月31日后上诉人一直未向被上诉人交还讼争房屋，上诉人主张系由于被上诉人原因导致未能接管房屋，因证据不足，依法不予采信。二审庭审期间被上诉人认可其于2016年7月12日接管了讼争房屋，故上诉人应当承担自2015年1月1日起至2016年7月12日的逾期交房占有使用费。关于争议焦点三，本院认为，上诉人应当承担自2013年7月10日分段计算至2014年12月31日的逾期付款违约金，因讼争租赁合同约定房租半年一付，先交后用，租金支付时间分别为每年1月10日和7月10日前，现上诉人未按合同约定交纳租金，应当承担相应违约责任，原审认定违约造成的损失为银行同期贷款利息损失，并无不当之处。上诉人称因被上诉人未开具发票，故其可以拒绝支付租金，因该主张并无合同和法律依据，依法不予采信。关于争议焦点四，本院认为，本案中因上诉人一审未到庭参加诉讼，亦未提出该项请求，一审期间对该请求未作审理，故二审期间对该请求亦不予审理，但上诉人可在支付租金后，根据我国税务法律法规的规定以及讼争合同约定，另行要求被上诉人开具发票。综上，宝佳太阳能公司的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8938元，由上诉人江苏宝佳太阳能发展有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂代理审判员  胡永康代理审判员  郝佳佳二〇一六年八月三十一日书 记 员  朱思佳