镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1191民初1495号原告上海元和置业顾问有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路5045号507室X区35.法定代表人沈波，该公司董事长。委托代理人向路旻，该公司总经理。委托代理人鲁志成，上海市诚和律师事务所律师。被告镇江汽车城有限公司，住所地江苏省镇江高新技术产业开发园区潘宗路9号。法定代表人涂果倩，该公司董事长。诉讼代表人江苏南昆仑律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人郭永林、王云，江苏南昆仑律师事务所律师。原告上海元和置业顾问有限公司（以下简称元和公司）诉被告镇江汽车城有限公司（以下简称镇江汽车城）所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员张红适用简易程序于2016年6月29日公开审理。原告委托代理人鲁志成、向路旻，被告委托代理人王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是被告原房屋代理销售方。自2009年起至2011年9月，原告为汽车城销售房屋1000余套。根据原、被告合同约定，被告应于2011年9月28日向原告支付酬金4425234元。因被告资金困难，双方于2011年10月7日订立债权抵偿协议，约定被告以其建设中的一期19套房屋作价抵偿原告债务。后被告为该19套房屋办理了网上交易备案登记手续。同年10月，原告向税务机关缴纳了6套房屋（价值164万余元）的税款并取得税务发票。2014年4月，一期房屋竣工，被告向原告发出交房通知书，承诺向原告交房。2015年初，被告进入破产程序，被告管理人向原告发出通知，征询原告对于19套房屋的处置意见，即可以接收房屋，也可以申报债权。原告随即向被告管理人回复要求接收房屋。但2015年10月18日，被告管理人向原告发出通知，称根据《破产法》第18条规定，要求解除债务抵偿协议，不同意交房。原告于2015年11月和12月，两次致函被告管理人提出异议，被告管理人未予答复。原告请求判令确认汽车城19套房屋（1幢2层2010室、2020室、2024室、2030室、2079室、2080室；9幢1层1030室、1062室、1063室、1064室、1065室、1074室、1075室、1076室、1077室、1078室、1082室、1089室、1091室）属原告所有；被告协助原告办理19套房屋的产权登记手续，包括开据各种发票；被告向原告交付19套房屋；被告承担诉讼费。被告辩称：本案所涉的19套房屋属于被告的破产财产，贵院于2015年1月19日作出了（2015）镇经商破字第00001号民事裁定，认为被告不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，裁定受理被告破产清算。在贵院受理该案时，本案所涉的19套房屋所有权仍在被告名下，虽然案外人杨琳珺与吴雅琳与被告之间签订了相应的房屋预售合同，但被告并未将19套房屋交付，也未办理相应的房屋登记手续，19套房屋的所有权并未发生转移；2、原告主体不适格，无权提起本案诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：镇江新路置业有限公司（以下简称新路公司）是被告的前身。2011年9月28日，新路公司与原告的两名员工吴雅琳、杨琳珺签订了镇江市丁卯桥路375号镇江汽配城楼盘19套房屋（1幢2层2010室、2020室、2024室、2030室、2079室、2080室；9幢1层1030室、1062室、1063室、1064室、1065室、1074室、1075室、1076室、1077室、1078室、1082室、1089室、1091室）的商品房买卖合同，并于同日办理了网上备案。2011年10月7日，新路公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份债务抵偿协议，约定：因乙方代理销售甲方开发建设的镇江市丁卯桥路375号镇江汽配城楼盘，乙方代理行为的酬金由代理费和溢价两部分组成，截止2011年9月28日乙方共计成交1080套，总销金额214882454元；鉴于甲方资金困难，无法支付积欠乙方酬金共计4425234元。现双方商定甲方以在建的镇江市丁卯桥路375号镇江汽配城楼盘19套房屋作价4425234元抵偿前述债务；为便于操作和契合房屋买卖政策，双方商定甲方提供的抵债房屋由乙方指定的个人与甲方订立房屋买卖合同，及时办理预售房屋的登记，并向乙方提供所有抵债房屋的全款（销售收入）税务发票；上述买卖合同的订立并不改变双方债务抵偿关系之本原性质。2011年10月8日，新路公司向杨琳珺开具了其中的6套房屋的销售不动产统一发票，款项性质为预收购房款。同日，原告向新路公司开具了金额为1647073元的销售代理费发票。2011年10月18日，原告（甲方）与其员工吴雅琳、杨琳珺（乙方）订了一份协议书，约定甲方借用乙方的个人身份，以实现甲方与新路公司签订的债务抵偿协议，甲方享有抵债房屋的所有权利和义务。2014年4月15日，被告向吴雅琳发出交房通知书，通知吴雅琳于2014年4月-5月20日到镇江汽贸广场一期老售楼处办理1幢2010室、2020室、2024室、2030室、2079室、2080室房屋的交房手续。2014年5月8日，被告向杨琳珺发出交房通知书，通知杨琳珺于2014年5月8日-5月15日到镇江汽贸广场一期老售楼处办理9幢1层1065室、1074室、1075室、1078室、1082室、1089室、1091室房屋的交房手续。但吴雅琳、杨琳珺并未按照通知的要求办理交房手续。另查明，2014年11月28日，王益志以被告不能偿还到期债务且明显缺乏清偿能力为由向本院提出破产清算申请。2015年1月19日，本院作出（2015）镇经商破字第00001号民事裁定，认为被告现不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，裁定受理被告破产清算。2015年1月23日，本院指定江苏南昆仑律师事务所担任被告的破产管理人。2015年8月16日，原告向被告发函，要求被告按照合同约定向原告交付房屋，并承担违约责任等。被告破产管理人于2015年10月18日向原告发出通知，该通知认为新路公司与原告签订的以房抵债协议已经解除，原告可以因上述合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。被告未将上述19条房屋交付给原告，也未为原告办理房屋所有权证书。以上事实，有商品房买卖合同、债务抵偿协议、协议、函、裁定书、决定书及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同实为以房抵债合同，原、被告抵债的房屋为在建工程，虽办理了网上备案手续，但被告并未将诉争的房屋实际交付给原告，也未为原告办理房产证，该房屋所有权并未发生转移，且被告于2015年10月18日向原告发出通知，认为新路公司与原告签订的以房抵债协议已经解除。故原告的诉讼请求，与法无据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海元和置业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取10550元，由原告海元和置业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 红二〇一六年八月十六日书记员 林云清(附上诉须知)附法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。