山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1702民初2362号原告：菏泽市众华棉业有限公司。住所地：菏泽市渮兰公路马岭岗东侧刁北村。组织机构代码：79733675-8法定代表人：葛建党，总经理。委托代理人：王宝全，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被告：菏泽市牡丹区华锦建材有限公司。住所地：菏泽市牡丹区马岭岗镇刁北村。组织机构代码：79734770-5法定代表人：晁建国，总经理。被告：菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司。住所地：菏泽市牡丹区马岭岗镇刁北村。法定代表人：焦成书，经理。委托代理人：辛伟华，山东天清律师事务所律师。委托代理人：李怀锦，山东天清律师事务所律师。原告菏泽市众华棉业有限公司（以下简称众华公司）与被告菏泽市牡丹区华锦建材有限公司（以下简称华锦公司）、菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司（以下简称万鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众华公司的委托代理人王宝全，被告万鑫公司的委托代理人辛伟华、李怀锦到庭参加了诉讼，被告华锦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众华公司诉称：2007年1月1日，原告与被告华锦公司签订租赁合同一份。合同约定被告华锦公司将其全部场地、房屋及附属设施租赁给原告，租赁期限15年，自2007年1月1日起到2021年12月31日止。租赁费每年120000元。同时协议还约定：甲方（华锦公司）收取租金时，应向乙方（众华公司）出具正规发票，否则乙方可拒付，不算违约。同日，双方还签订了补充协议，约定：2008年4月份华锦公司将直收站场地收回交给众华公司使用。协议签订后，被告虽将部分租赁物（场地、房屋及附属设施）交给原告使用，但直收站一直未交付。原告依约将租赁费交至2015年6月30日，而被告至今未向原告出具租赁费正规发票。被告多次以租赁费过低为由要求提高租赁费，因遭到原告拒绝而拒收2015年6月30日以后的租赁费。2015年5月26日，被告单方面以原告欠交租赁费为由登报解除租赁合同。原告认为，双方签订的租赁合同真实有效，应全面履行，任何一方不得随意变更和解除。而被告单方面登报解除合同，未能按协议将直收站交付原告使用，不交付正规发票的行为，已构成严重违约，给原告的经营造成了巨大的困难和损失。另，被告将我方原租赁的设施拆除了一部分，允许第三方在上面建设驾驶员培训的设施和场地及办公场所，第三方是我们看到挂牌的大广驾校，我们曾见过被告同第三方签订的租赁合同，被告签订合同的是菏泽大千驾校培训有限公司。因在合同履行期间，租赁物所有权发生了改变，原先的所有权由华锦公司变更为万鑫公司，根据合同法第229条规定，原先签订的租赁合同效力不变，应由被告万鑫公司来履行。为此，1、要求原、被告继续履行双方2007年1月1日签订的租赁合同，赔偿因违约给原告造成的损失20000元。2、要求被告履行双方签订的补充协议，将直收站场地收回并交付原告使用。3、要求被告排除妨碍，清除第三人在租赁场地上的一切物品，恢复原状。4、要求被告履行租赁合同随附义务，将已支付的租赁费的正规发票交付原告。被告华锦公司未答辩。被告万鑫公司辩称：1、诉状中没有要求我们承担责任，我们也不知道原告的诉求，我们也不是涉案租赁物的所有权人。2、我公司与原告不存在租赁合同关系，据我公司知情人了解，原告因不缴纳租金，不履行合同主义务，经第一被告催告仍不履行，根据约定合同自行解除。至于原告其他诉请与我方无关，我方不予答辩。经审理查明：双方当事人对下列事实无争议：2007年1月1日，原告与被告华锦公司签订租赁合同一份。合同约定被告华锦公司将其全部场地、房屋及附属设施租赁给原告，租赁期限15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止。租赁费每年120000元，合同生效十日内缴纳当年的租金，以后每年的元月份交清当年的租金。同时协议还约定：甲方（华锦公司）收取租金时，应向乙方（众华公司）出具正规发票，否则乙方可拒付，不算违约。如乙方不按时缴纳租金，合同自动解除。同日，双方还签订了补充协议，约定：2008年4月份华锦公司将直收站场地收回交给众华公司使用。协议签订后，被告将部分租赁物（场地、房屋及附属设施）交给原告使用，直收站一直未交付。原告已将租赁费交至2015年6月30日，被告未向原告出具租赁费发票。2015年5月26日，被告华锦公司以原告欠交租赁费为由登报解除租赁合同。当事人对下列事实有争议：1.两被告之间的法律关系。2、原、被告在履行合同过程中是否存在违约行为。3、被告所述因原告不履行合同主义务经催告后合同已自行解除，现双方合同是否已实际解除，如已解除，被告方解除的理由是否充分，程序是否合法。4、原告要求被告履行合同补充协议的理由是否充分。5、原告要求被告排除妨碍、恢复原状、清除第三人在租赁场地上的物品的请求是否有依据。6、原告要求被告履行租赁合同附随义务，将已交付的租赁费发票交付原告是否有依据。针对本案争议的第一个焦点，原告提供了下列证据：第一组证据：1、两被告的工商注册材料。拟证明两被告均受控于牡丹区供销合作社联合社，系两个牌子一套人马，原三棉厂的破产财产由第一被告所有，后又变更为第二被告所有，故两被告均具有诉讼主体资格。2、菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第3727号民事判决书一份。拟证明原三棉厂的破产财产由第一被告华锦建材公司所有，2014年9月25日原三棉厂的破产财产又转移给第二被告万鑫公司，证明被告万鑫公司具有诉讼主体资格。3、菏泽市牡丹区人民法院（2014）菏牡民初字第3728号民事调解书一份。菏泽市牡丹区供销合作社联合社的两个文件：一个是公布周宁、焦成书职务的通知，这两份通知证明华锦公司法定代表人系菏泽市牡丹区供销合作社联社来任命，焦成书任菏泽市牡丹区华锦建材公司经理。拟证明两被告注册地址是同一地址，同时受控于牡丹区供销合作社联社。被告万鑫公司质证：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。三棉厂破产后不动产仍然登记在三棉厂名下，不动产的所有权的处分收益人是三棉厂的所有的在册职工，由菏泽市牡丹区棉麻公司管理，菏泽市牡丹区供销社是三棉厂的政府委托主管机关，有下属单位的人事任免权和财物的管理权，不是所有权人。从工商登记信息来看华锦公司与万鑫公司是两个独立的法人单位，企业性质私有，对原三棉厂的不动产仅有使用权，无处分权和转让权及出租权。对判决书真实性无异议，判决书认定的事实和结果与客观事实不符，客观事实还是涉案租赁物仍属于原三棉厂，只能依法处分。对的证明目的有异议，缺乏关联性，对调解书的质证意见同上述意见。对两份认命书的真实性暂不发表意见，人事任免权属于牡丹区供销合作社，但是出任某个单位经理并不说明所有权转移，也不能说明两个单位人才物的混同，应该当以工商登记材料为准。原告举证第二组证据：1、牡丹区人民法院（2005）菏牡民破字第6-1号民事裁定书一份。证明目的：2005年8月4号牡丹区人民法院宣告牡丹区棉花加工三厂进入破产还债程序。2、牡丹区人民法院（2005）菏牡民破字第6-4号民事裁定书一份。证明目的：2008年10月22号牡丹区人民法院裁定牡丹区棉花加工三厂破产还债程序终结，棉花加工三厂办理破产企业注销登记。3、原牡丹区棉花加工三厂破产清算组与华锦建材公司达成的财产交接协议一份。证明目的：原三棉厂的财产合计金额1390099.80元，包括所有债权及未列入评估价值的国有划拨土地使用权均由乙方华锦建材公司接管，华锦建材公司拥有所有权和处置权，进一步证明华锦建材公司具有对外签订房屋场地租赁的的权利能力。4、2014年9月18日菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与华锦公司签订的人财物移交协议书一份。证明目的：华锦公司从破产清算组接受的财产移交给了棉花经营中心。5、牡丹区法院在审理2014菏牡民初字第3727号案件的庭审笔录一份。证明目的：这份笔录是作为原告的万鑫公司与被告于德成租赁合同纠纷一案的质证笔录，证明内容证明刚才所举的证据4系万鑫公司向法庭提供，并且万鑫公司承认菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将接受华锦公司的财产交给了万鑫公司。根据合同法第229条之财产所有权转移不破租赁合同效力之规定，证明万鑫公司具有本案的被告资格。被告万鑫公司质证：对五份证据的真实性暂不发表意见，对原告的证明目有异议，从1到5这五份证据的连贯性来看，原三棉厂资产实际接受人是牡丹区中兴棉花经营中心、华锦建材公司，万鑫公司没有原三棉厂财产的权属交易，万鑫公司所接受的原三棉厂财产是牡丹区中兴棉花经营中心交付代为管理的，财产权的根本属性还属于原三棉厂全体在册职工的，物权仍然登记在原三棉厂名下，所有权没发生转移，与合同法确定的买卖不破租赁，没有任何关联。被告万鑫公司为支持自己的主张，提供了下列证据：两被告的工商登记的档案材料各一份。证明目的：两被告是各自独立的主题，涉案财产还属于三棉厂所有，仍登记在原三棉厂名下，牡丹区供销社联合社是三棉厂的主管机关，两被告属个人股东出资，占有和使用的场地是属于原三棉厂的，第一被告至今没有注销仅属歇业。三棉厂破产后，三棉厂的人财物由中兴棉花经营中心管理，破产清算组解散后，三棉厂的人财物就没有具体管理人员了，华锦建材有限公司，是两个人出资的私营企业，后来由于经营不善加上三棉厂职工有意见，该公司就歇业了，万鑫公司是牡丹区供销合作社联合社出资成立的，主要也是管理原三棉厂的资产，交纳破产职工的部分养老保险等。破产没有清算完所有的资产，原三棉厂的国有资产政府也没有收回，也没有纳入破产还债程序，牡丹区供销合作社对华锦公司没有任免权。原告质证：对被告提交的工商材料的真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，作为三棉厂已经法定程序破产，其主体资格已经消失，不存在其拥有固定资产的情况。该三棉厂的破产财产，经法定程序确定给了华锦公司，2014年9月18日牡丹区中兴棉花经营中心与华锦公司签订了解除协议的合同，三棉厂的破产财产又转移给了中兴棉花经营中心。2014年9月25日，中兴棉花经营中心与被告万鑫公司签订协议，该协议确定棉花经营中心将三棉厂的破产财产转移给了万鑫公司，这一事实被牡丹区法院（2014）菏牡民初字第3727号民事判决书所确认，相关证据在该案卷宗中，且原告已申请法院调取。针对本案争议的第二、三、四个焦点，被告万鑫公司提供了下列证据：1、2015年4月18号华锦建材有限公司的通知一份，是原告因拖欠租金确定终止合同的通知书。证明目的：2015年5月1日以前原告与众华公司已没有租赁合同关系了。2014年4月18日华锦公司已通知原告因原告违约拖欠租金不履行合同主义务，华锦公司已单方通知原告终止合同，原告方在2014年4月18日收到该通知。2、出示2015年5月29日菏泽日报报纸一份，其中第五版刊载了华锦公司的通知，通知原告解除租赁合同，落款时间是2015年5月26日。原告质证：1、对第一份证据的合法性提出异议，首先该通知与合同法相违背，即使原告拖欠租金被告不经催告直接解除合同与合同法第227条相违背，因为合同法第227条明确规定，假设承租人拖欠租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的出租人才可以解除合同。不经催告直接解除合同有违合同法规定。2、该通知内容不具有真实性，该通知内容所表示的拖欠租金与事实不符，因为原告2015年2月14日已将租金60000元汇给了被告万鑫公司，该60000元的租金已交至2015年6月30日。3、该通知应为华锦公司持有，作为万鑫公司持有该通知没有说明出处来源。4、对该通知上签名模糊不清无法辨认，不清楚是谁签收的。对第二份证据的异议同第一份证据的1、2、3点异议。针对本案争议的第二、三、四、五、六个焦点原告提供了下列证据：第一组1、租赁合同及补充协议各一份。证明目的：2007年，众华公司与华锦公司签订了租赁合同及补充协议，租赁物为包括直收站在内的原三棉厂的全部场地、房屋及附属设施。租期为15年，自2007年元月1日起，至2021年12月31日止。租金为每年120000元，甲方华锦公司收取租金时应向乙方众华公司出具正规发票，否则众华公司可以拒付租金，不算违约。2、租赁费收据及汇款凭证共计16张，其中一张是2015年2月14号原告汇给万鑫公司副总经理兼财务主管张仁建的60000元，支付的2015年元月1号到2015年6月30号的半年租金。3、万鑫公司与菏泽大千驾校培训有限公司签订的租赁合同复印件一份。证明目的：在原告合同租赁期内被告又将三棉厂的房屋场地租赁给了大千驾校。4、现场照片7张。证明原告的租赁场地、房屋已被毁损并改变了原状。被告万鑫公司质证：对证据1的真实性暂不发表意见，对证明目的发表质证意见，对证明目的有异议，合同双方主体是原告和第一被告签订的，与我公司无关。合同第四条第三项的约定部分是无效的条款，该条款属原告方不履行合同主义务的理由，所以无效，出具正规发票与不交租金不是对等关系，但约定乙方不按时缴纳租金合同自行解除，属有效条款。补充协议双方没有履行，不清楚，直收站至今没被华锦公司收回。对证据2的真实性有异议，如果是支付给万鑫公司的应与万鑫公司另订书面合同，否则视为不定期合同。对证据3、4均有异议，是万鑫公司与驾校定的合同及驾校所为与本案无关。第二组：2012年至2015年部分租赁费收据及汇款凭证共12张(有张仁建签名或汇款给张仁建的，包含在原举证的16张证据之内)。证明目的：证明张仁建他一直代表华锦公司来收租赁费，成立万鑫公司后他又担任万鑫公司副经理及财务主管，事实上万鑫公司与华锦公司均受控于联社的一家公司，是两块牌子一套人马。其中两份证据同时有张仁建的名字，有华锦公司的章也有万鑫公司的章。被告万鑫公司质证：对真实性核实后如有异议十日内提出，但是从收据本身来说原告没有按合同约定的交付时间交付租金，如出现牡丹区供销合作社与万鑫公司的收据属于代收而非接受人。十日内被告万鑫公司未对证据是真实性提出异议。经庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：2005年8月4日菏泽市牡丹区人民法院裁定菏泽市牡丹区棉花加工三厂进入破产还债程序。2008年10月22日菏泽市牡丹区人民法院裁定终结菏泽市棉花加工三厂破产还债程序。2008年10月1日，原棉花加工三厂破产清算组与菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心达成协议，由菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心作价接收棉花加工三厂的破产资产和职工，并按一定的比例为职工缴纳养老保险。2009年3月16日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与被告华锦公司签订协议书一份，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将破产资产移交给被告华锦公司所有。2014年9月18日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与被告华锦公司签订了协议书一份，协议约定解除原菏泽市牡丹区棉花加工三厂破产资产移交的协议。2014年9月25日，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心与被告万鑫公司签订了协议书一份，菏泽市牡丹区中兴棉花经营中心将原菏泽市牡丹区棉花加工三厂的破产资产移交给被告万鑫公司所有。2007年1月1日，原告众华公司与被告华锦公司签订租赁合同一份。合同约定被告华锦公司将其全部场地、房屋及附属设施租赁给原告使用，租赁期限15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止。租赁费每年120000元。合同生效十日内缴纳当年的租金，以后每年的元月份交清当年的租金。同时协议还约定：甲方（华锦公司）收取租金时，应向乙方（众华公司）出具正规发票，否则乙方可拒付，不算违约。如乙方不按时缴纳租金，合同自动解除。同日，双方还签订了补充协议，约定：2008年4月份华锦公司将直收站场地收回交给众华公司使用。协议签订后，被告华锦公司将部分租赁物（场地、房屋及附属设施）交给原告使用，直收站一直未交付。原告已将租赁费交至2015年6月30日，被告未向原告出具租赁费发票。2015年5月26日，被告华锦公司以原告欠交租赁费为由登报单方解除租赁合同。2015年6月29日被告万鑫公司与菏泽大千驾校培训有限公司签订了租赁合同一份，将租赁给原告的财产租赁给菏泽大千驾校培训有限公司使用，租赁期限15年，自2015年8月1日起至2030年7月31日止，每年租金200000元。诉讼期间，原告众华公司申请撤销了要求被告履行租赁合同补充协议约定的将直收站场地收回并交付原告使用的诉讼请求。上述事实，由当事人的陈述、书证等证据在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租赁费的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告华锦公司未提供证据证明催告原告众华公司在合理期限内支付租金即单方解除合同，违背法律规定。被告华锦公司单方登报解除租赁合同的行为无效，原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。被告万鑫公司作为租赁物的受让人，应承担继续履行租赁合同的义务。原、被告签订的租赁合同第四条第3项约定：甲方收取租金时，应向乙方出具正规发票，被告万鑫公司未向原告出具已交付的租赁发票，原告要求被告履行租赁合同附随义务，出具已交付的租赁费发票的诉讼请求，依法应予支持。原告要求被告排除妨碍、恢复原状、清除第三人在租赁场地上的物品，因被告万鑫公司已与第三人菏泽大千驾校培训有限公司签订了租赁合同，现涉案财产被告万鑫公司未实际掌控，第三人菏泽大千驾校培训有限公司不是本案当事人，对该项诉讼请求原告应另案主张权利。原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失20000元，未提供相应证据，可待原告提供相应证据后另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告菏泽市众华棉业有限公司与被告菏泽市牡丹区华锦建材有限公司于2007年1月11日签订的场地、房屋租赁合同由被告菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司继续履行。二、被告菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司于判决书生效后十日内向原告菏泽市众华棉业有限公司出具已交付的租赁费发票。案件受理费300元，由被告菏泽市牡丹区万鑫农产品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  丛培臣人民陪审员  黄茂华人民陪审员  张铁良二〇一六年八月十一日书 记 员  周益栋