广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8854号上诉人（原审被告、反诉原告）：周惠霞，女，汉族，1976年10月20日出生。委托诉讼代理人：李勇，北京地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志强，北京地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴江，男，汉族，1972年10月6日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹琪悦，女，汉族，1977年3月6日出生。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘昊，广东扬权律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：陈莹莹，女，汉族，1986年4月2日出生，系该公司员工。上诉人周惠霞因与被上诉人吴江、曹琪悦、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月11日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周惠霞上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1414号民事判决；2、撤销周惠霞与吴江、曹琪悦之间的《二手房买卖合同》（编号：206386）；3、驳回吴江、曹琪悦的诉讼请求；4、吴江、曹琪悦承担本案一、二审的案件受理费。上诉的事实和理由：一、双方对《二手房买卖合同》房款支付的时限、金额不明是导致买卖合同无法有效履行的根本原因，且明显对周惠霞不公平。《二手房买卖合同》对房款支付的约定为：“买方（即吴江、曹琪悦）须于2015年7月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中”，对此约定，通过一审审理可以查明及确定：1、吴江、曹琪悦除支付5万元定金外再未支付任何的首期款；2、首期款是多少以及何时支付，合同没有约定；3、吴江、曹琪悦向银行贷款是多少，合同没有约定；4、即使银行同意给予贷款，也仅限于“首期款”的贷款。而“首期款”肯定远远不足以支付全部房款，那么不足部分的房款又如何，在什么时间支付，合同没有约定；5、在审庭中，贷款银行也明确确认，吴江、曹琪悦贷款金额为多少，他们并不清楚，须双方确定后，银行再进行条件审查，方能最终确定贷款金额。特别要指出的是：一方面吴江、曹琪悦强调办理银行贷款的种种努力；另一方面又在法庭中陈述他们也正办理住房公积金的贷款，而这是两种不同的获取资金来源的方式，贷款金额也是有差异的。很显然，吴江、曹琪悦一直在选择对其更为有利的合同履行方式，而吴江、曹琪悦之所以能够如此选择，就是因为合同约定不明给其带来的有利，对应的就是对周惠霞的显失公平。二、一审法院在认同买卖合同存在约定不明的情况下，错误地认为周惠霞“亦可通过补充协议、补充条款等方式再行约定，但周惠霞未就双方补充协商的事实进行举证”，进而判定周惠霞承担举证不能的法律后果，是明显的强加给周惠霞的合同责任，没有任何的法律依据，这是一审判决不公的关键点。换一个角度，假定双方今天继续履行合同，由于前述合同约定不明，吴江、曹琪悦希望并要求对相关条款进行完善或补充；作为平等的民事主体，周惠霞完全有权提出任何的要求，包括拒绝对合同进行完善，以及根据自己的判断，对合同是否继续履行提出终止或解除，因为该合同核心条款存在巨大的不确定性。在此情形下，法院认为周惠霞不去协商，不去签订补充协议就应当承担相应合同不履行的法律责任，完全是代替吴江、曹琪悦进行强迫交易，如此法律适用是再明显不过的不公。综上，周惠霞认为买卖合同约定不明并非周惠霞单方面过错造成；在合同约定不明且显失公平的情形下，周惠霞是否协商、是否继续履行合同是公民最基本的民事权利，不受任何人或机构包括司法机关的干预，为此，请求二审法院在查明上述事实的基础行，依法改判。被上诉人吴江、曹琪悦辩称：一、周惠霞上诉请求撤销本案涉案二手房买卖合同没有事实及法律依据，请求法庭驳回。1、本案是周惠霞的违约行为导致合同的履行停止在资金监管这一步。本案不配合作资金监管是周惠霞的原因导致，从二手房买卖的程序看，交易流程是签订买卖合同，买方支付定金，买卖双方共同办理首期款资金监管，并申请商业贷款或公积金贷款再进行后面的步骤。但周惠霞在资金监管之前，就已经明确告知其因为家里老人的原因，不同意卖房，所以不会配合作资金监管，不再卖房。周惠霞拒不到场，吴江、曹琪悦无法将首期款存入资金监管账户，并且吴江、曹琪悦提交的银行余额清单显示账户内的余额有1982207.27元，足以支付任何金额的首期款，完全具备办理任何金额首期款金额的客观条件，无论本案填写多少金额的首期款，即使是全额付款，吴江、曹琪悦都可以做到。二、涉案合同第四条第C项约定，若银行承诺发放贷款的金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同成交价的，买方依据按揭银行少于合同成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作内（含当日）补足，如多余本合同转让成交价的则买方可向监管银行要求将多出部分退回。卖方应无条件配合买方办理监管银行要求办理的手续，该条适用于已经办理首期款的资金监管并且已经提交了按揭贷款的申请。银行或者公积金中心经审核后下批的贷款金额少的补足，多的退回，即使合同已经履行到银行发放贷款承诺函也是完全可以通过少补多退的方法继续履行合同，不存在周惠霞所说的约定不明的理由。三、一审开庭时，中原地产在法庭上对首期款资金监管的流程作了详细的阐述，明确表示根据实践在银行作首期款资金监管可以多退少补，首期款资金监管的金额是由银行确定，中原地产的这一说法与合同第四条第C项印证。四、周惠霞在上诉状中称一方面吴江、曹琪悦强调办理银行贷款的种种努力，也办理公积金贷款，这是两种不同的资金获取方式，周惠霞的这一说法完全是对贷款专业知识的匮乏，导致观点错误。事实上，公积金贷款并非是公积金中心提供的贷款，是一种贷款的制度，由住房公积金部门审批，适用住房公积金的规定，最终是由银行发放款项，办理公积金贷款时也是贷款人选择贷款银行去到公积金中心柜台，公积金柜台有多个银行的贷款驻点，由公积金部门收取资料审核，公积金贷款审核通过后由某个银行发放贷款，整个程序是由贷款人、公积金中心、银行共同完成。因此，周惠霞在上诉状中所称的吴江、曹琪悦在银行办理手续又要办理公积金贷款相互矛盾，这种说法是错误的观点。周惠霞一直跟吴江、曹琪悦及中原地产说其不卖房的原因是家里有老人，不同意买房。在三方一起协商的过程中，也多次无意中流露出房价上涨，卖房其也有损失。周惠霞的违约行为表现在两点：1、周惠霞多次明确表示其不卖房，不会配合作资金监管及贷款申请手续。2、周惠霞的违约行为还表现在其没有在签署涉案合同后三十日内将房产证原件交给中原地产，违反了合同第六条第一项的约定。原审第三人中原地产述称：中原地产履行居间合同义务无过错，同时保留追索佣金的权利。吴江、曹琪悦向一审法院起诉请求：1、解除吴江、曹琪悦、周惠霞签订的《二手房买卖合同》（编号：206386）；2、周惠霞向吴江、曹琪悦支付违约金人民币408000元；3、周惠霞退还吴江、曹琪悦定金5万元；4、本案诉讼费、保全费等费用由周惠霞告承担。周惠霞向一审法院反诉请求：1、撤销周惠霞与吴江、曹琪悦之间的《二手房买卖合同》（编号：206386）；2、判决周惠霞无需承担返还5万元定金；3、判决吴江、曹琪悦承担本案受理费。一审法院认定以下事实：一、涉案房产系位于深圳市罗湖区罗沙北路鹏兴花园X栋XX号的房产，房产证号：XXX**，建筑面积78.89㎡，房屋性质为商品房，房屋用途为住宅，房屋产权登记在周惠霞一人名下。二、2015年5月3日，吴江、曹琪悦、周惠霞签订《二手房买卖合同》，编号：206386。双方约定：周惠霞自愿将涉案房产以人民币204万元整的价格转让给吴江、曹琪悦；吴江、曹琪悦同意在合同生效之日向周惠霞支付定金人民币2万元，在合同生效后4日内再向周惠霞支付定金人民币3万元。双方协商一致，约定吴江、曹琪悦向银行按揭贷款支付定金之外的楼款。吴江、曹琪悦须于2015年7月31日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。吴江、曹琪悦须于2015年7月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审判手续。周惠霞需配合吴江、曹琪悦申请按揭银行提供所需的卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。三、2015年5月3日，吴江、曹琪悦、周惠霞及中原地产三方共同签订《资金托管协议》（协议编号：0175687），约定：吴江、曹琪悦、周惠霞同意将定金人民币5万元、交楼押金人民币1万元交中原地产进行托管。解除托管时，中原地产按上述金额扣除吴江、曹琪悦、周惠霞双方签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之后放款，不包含利息；托管期限自中原地产实际收到本协议约定托管款项之日起至本协议约定的托管终止事由实现为止；吴江、曹琪悦、周惠霞约定，在中原地产查询该物业处于抵押但不存在查封状态时，中原地产可以解除托管并将资金放给周惠霞。四、2015年5月3日，吴江、曹琪悦通过在中原地产处以POS机刷卡方式向周惠霞转账支付定金人民2万元，2015年5月6日，吴江、曹琪悦再次在中原地产处以POS机刷卡方式向周惠霞转账支付定金人民币3万元。对于上述两笔定金，周惠霞均出具《收款收据》予以确认。五、吴江、曹琪悦曾通过中原地产通知周惠霞于2015年7月22日到中国银行深圳文锦渡支行共同办理首期款资金监管及按揭申请手续。周惠霞未对办理资金监管的时间及地点向吴江、曹琪悦或中原地产提出异议。六、2015年7月22日，吴江、曹琪悦在中原地产的陪同下赴中国银行深圳文锦渡支行并在《交易资金委托监管业务申请表》、《买卖双方自找银行贷款或资金监管确认书》、《深圳市个人住房公积金贷款申请表》等办理首期款资金监管及个人住房公积金贷款的文件中签署姓名，而当天周惠霞未到该银行签署相关文件并办理相关手续。七、庭审中，周惠霞认为违约金的约定过高，要求法庭调整。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点如下：一、吴江、曹琪悦、周惠霞签订的《二手房买卖合同》是否合法有效；二、案涉《二手房买卖合同》未履行的过错责任应如何认定。对于第一项争议焦点，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；第五十四条第一款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销：（一）、因重大误解订立的；（二）、在订立合同时显失公平。在本案中，吴江、曹琪悦、周惠霞均系完全民事行为能力人。双方签订的《二手房买卖合同》中，无论定金的约定，还是吴江、曹琪悦以银行按揭贷款支付楼款的约定，均不违反法律及二手房买卖的交易习惯，涉案《二手房买卖合同》不存在周惠霞答辩及反诉所称的重大缺陷。法律中的显失公平，是指在合同签订时，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则等情况。在本案中，首先，吴江、曹琪悦、周惠霞在中原地产提供中介居间服务的情况下签订涉案《二手房买卖合同》，对涉案楼房的使用状况、买卖双方的基本情况应当有所了解；其次，涉案合同系二手房买卖的格式合同，买卖双方在签订合同时应当清楚双方接下来将对楼房的价款、定金以及房款的支付方式等关键要素进行磋商，在此情况下，对首期款及剩余房款的支付方式上存在显失公平的情况不合符常理；退一步说，即使买卖双方对此确实存在分歧，有一方认为该合同条款约定不明的，亦可通过补充协议、补充条款等方式再行约定，但周惠霞未就双方补充协商的事实进行举证，也未就双方在签订合同的时候存在其他明显违反公平、等价有偿原则等情况提供证据予以证明，应承担举证不能之法律后果。综上所述，一审法院认为，案涉《二手房买卖合同》是吴江、曹琪悦、周惠霞双方的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。周惠霞关于案涉合同存在重大缺陷、显失公平的抗辩以及撤销案涉《二手房买卖合同》的反诉请求，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点，一审法院认为，吴江、曹琪悦、周惠霞签订的《二手房买卖合同》合法有效。案涉合同约定，除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺为准，该约定符合法律规定及交易习惯。根据二手房买卖交易习惯，在符合政策规定的情况下，买方的首期款金额是可变的，只要买方所支付的定金、交楼押金、监管的首期款及银行承诺的贷款金额之总和大于或等于合同约定的房款即可完成交易。根据吴江、曹琪悦2015年7月22日打印的银行账户清单，吴江、曹琪悦当日账户余额为人民币1982207.27元，且吴江、曹琪悦个人公积金能获得50万贷款，总额已超过案涉合同约定的房款。因此，周惠霞关于吴江、曹琪悦在没有支付相当首期款的情况下，银行的按揭款是远远不能覆盖应收全部房款的抗辩理由，一审法院不予支持。吴江、曹琪悦依约支付了定金，积极履行首期款的监管手续，并依约向银行提交了个人住房公积金贷款申请，履行了合同约定的义务，但是，周惠霞没有配合吴江、曹琪悦在约定的期限内赴银行申请资金监管，导致吴江、曹琪悦购买房屋的合同目的无法实现，已构成违约。因此，吴江、曹琪悦要求解除案涉《二手房买卖合同》的诉讼请求依据充分，一审法院予以支持。案涉合同无法履行的原因在于周惠霞未配合吴江、曹琪悦办理首期款的资金监管手续，因此，导致买卖合同解除的过错方为周惠霞，周惠霞应承担合同解除的违约责任。案涉合同关于违约责任不但明确约定了定金条款和违约金条款，而且明确约定了定金条款和违约金条款的竞合与适用，吴江、曹琪悦依照合同的约定选择适用违约金条款，是其作为守约方的权利，既符合合同约定，也符合我国合同法的明确规定，因此，吴江、曹琪悦请求周惠霞退还定金人民币5万元，依据充分，一审法院予以支持。相应的，周惠霞反诉请求无需双倍返还定金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，周惠霞认为违约金的约定过高，要求法庭调整。一审法院认为，鉴于吴江、曹琪悦解除合同及要求周惠霞返还定金诉讼请求已获得一审法院支持，吴江、曹琪悦亦未举证证明其存在其他实际损失及损失的数额，且周惠霞的违约行为发生在资金监管阶段，吴江、曹琪悦尚未取得银行的贷款承诺，根据我国合同法的相关规定及本案《二手房买卖合同》的履行情况，酌定周惠霞按照涉案房产总价款百分之十的标准向吴江、曹琪悦支付违约金，具体金额：2040000×10%=204000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除吴江、曹琪悦与周惠霞签订的《二手房买卖合同》（编号：206386）；二、周惠霞应于本判决生效之日起十日内退还吴江、曹琪悦定金人民币5万元；三、周惠霞应于本判决生效之日起十日内向吴江、曹琪悦支付违约金人民币204000元；四、驳回吴江、曹琪悦其他诉讼请求。五、驳回周惠霞的反诉请求。一审受理费人民币4085元，由吴江、曹琪悦负担人民币1585元，周惠霞负担人民币2500元；保全费人民币2810元，由吴江、曹琪悦负担人民币1000元，周惠霞负担人民币1810元；反诉费人民币525元，由周惠霞负担。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，周惠霞与吴江、曹琪悦签订的涉案《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自身的合同义务。周惠霞主张涉案合同关于房款支付的相关条款显失公平，但从涉案合同的订立过程以及约定内容看，双方当事人作为具有完全民事行为能力的民事主体，理应对合同条款具有正常的认知和理解，而涉案合同关于房产支付的相关条款本身也不违背民事活动的公平原则及等价有偿原则，并且符合二手房买卖的交易惯例，故周惠霞的上述理由不能成立，本院不予采纳。关于双方争议的涉案合同无法继续履行的原因如何认定的问题，本院认为，吴江、曹琪悦已在合同约定期限内通过原审第三人通知周惠霞于2015年7月22日配合前往银行办理首期款资金监管及按揭贷款申请手续，被上诉人也提供了银行账户余额清单证明其具备首期款的支付能力，而周惠霞未能配合办理上述手续，并因此导致涉案合同无法继续履行，故周惠霞应就此承担相应的违约责任。至于周惠霞上诉称涉案合同对于房款支付时限、金额约定不明才是导致合同无法履行的原因，对此本院认为，吴江、曹琪悦已经在约定期限内要求周惠霞配合办理首期款资金监管，具体首期款金额可以由双方根据按揭贷款申请情况以及二手房交易惯例予以确定。即便出现银行承诺发放贷款金额加上首期款及定金金额少于转让成交价的情况，当事人也可按照合同约定进行补足。因此，周惠霞的上述主张没有充分依据，本院不予支持。综上，上诉人周惠霞的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5110元由上诉人周惠霞负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  庄齐明二〇一六年八月二十二日书记员（兼）  李开宇