江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4386号上诉人（原审被告）：徐亚星。委托诉讼代理人张吉祥，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱玉珍。委托诉讼代理人徐伟斌，江苏润商律师事务所律师。原审被告：王浚丞。上诉人徐亚星因执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2015）张民初字第02332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐亚星上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：上诉人提交的物业公司收款收据、情况说明、水电缴费卡，充分说明上诉人与其配偶已经合法占有涉案房屋。涉案房屋过户条件未具备，未办理过户手续登记非上诉人原因所致。原审被告经常不在张家港，上诉人要求办理公证委托书是为了有利于办理房屋过户登记，而不是以办理公证委托书方式代替办理过户登记。房屋过户需要原审被告身份资料、婚姻状况证明等资料，并需要原审被告配合，办理公证委托书并不是完全具备过户条件。上诉人后来去办理房屋过户登记手续时，房屋登记部门要求上诉人提供前述资料，上诉人通过中介联系原审被告无果。上诉人享有涉案房屋及车库实际所有权，能够排除执行。被上诉人钱玉珍二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告王浚丞二审未发表意见。原审原告钱玉珍向原审法院起诉请求判决：1、（2015）张执异字第00017号执行裁定书无效；2、准许原审原告对王浚丞位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室房屋及所附15号自行车库进行评估拍卖；3、诉讼费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年6月28日，王浚丞（甲方）与徐亚星（乙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方将位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室拆迁安置房屋一套，建筑面积129.89平方米，自行车库10.47平方米，转让给乙方，产权证号以后续办理的房产证为准，售价96万元；因上述房产为拆迁安置房，产权证需半年内领取，领到甲方名下的所有费用由甲方承担，办理过户到乙方名下手续时要缴纳的一切税费由乙方承担。该合同第六条约定：在签订本协议时，乙方于2013年6月28日支付给甲方购房定金38000元，2013年6月29日乙方需再支付562000元给甲方，在办理过户手续时（注：具体过户时间由房产公司通知甲方办理产权手续时间为准，甲方办好上述房产的产权证后3日之内通知乙方办理过户手续），乙方结清剩余房款36万元。若乙方需以银行贷款方式支付余款，办好过户手续后三十日内结清房款（以银行房贷时间为准）。该约定后面手写增加了“余款人民币叁拾陆万元整在乙方办好公证、公证书拿到后支付”的内容。该合同第十条补充条款中还约定：1、房价中包含维修基金；2、装修押金凭票向乙方结算；3、甲方将房产证、土地证领好，无条件配合乙方办理公证手续；4、甲方要购买新房，有税收超出，乙方必须将房子过户，否则替乙方出超出部分的税费。合同订立后，徐亚星于2013年6月29日、7月31日分别支付中介费5000元、2000元，合计7000元。2013年6月28日，徐亚星向王浚丞支付购房定金38000元，王浚丞出具了收条，并在收条上注明“旺西花苑2幢1002室”；2013年6月29日，徐亚星向王浚丞支付购房款562000元，王浚丞出具了收条，在收条上也注明“旺西花苑2幢1002室”。2013年7月18日，王浚丞办理了位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室及所附15号自行车库的房产证，并于2013年7月23日办理了相应的土地使用权证。2013年7月25日，徐亚星又支付王浚丞购房款10万元，王浚丞出具收条，内容为“今收到徐亚星购旺西花苑2-1002室房余款壹拾万元整”。同日，王浚丞向徐亚星出具了一份《委托书》，《委托书》中约定：王浚丞（委托人）名下有财产房屋一套：位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室（建筑面积：129.89平方米，车库面积：10.47平方米，房屋所有权证号码：张房权证杨字第××号，国有土地使用证号码：张国用（2013）第0032507号），现委托徐亚星（××）代为办理上述房屋、车库的出售、过户、收取售房款及国有土地使用证过户等相关手续，××所签署的相关文件，委托人均予以认可。2013年7月31日，徐亚星再向王浚丞支付房屋余款26万元及押金2000元，王浚丞出具收条，收条中明确“于2013年7月31日房款全部结清”，收条中注明了“旺西花苑2幢1002室”。同日，王浚丞到张家港市公证处办理了上述《委托书》的公证。之后，王浚丞向徐亚星交付了房产证、土地证、装修押金收据以及住宅专项维修资金专用收据，徐亚星的丈夫肖志明作为旺西花苑2幢1002室的户主办理了水电缴费卡，并向物业公司缴纳物业服务费。另查明，2014年9月1日，根据钱玉珍的申请，原审法院依法查封了王浚丞名下的位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室房屋及所附15号自行车库。2015年2月28日，原审法院对钱玉珍与王浚丞民间借贷纠纷一案作出判决，判令王浚丞归还钱玉珍借款30万元并承担该款自2013年10月31日起计算至判决确定的履行之日止按照同期银行贷款基准利率的四倍计算的利息，案件受理费、公告费合计6100元由王浚丞负担。判决生效后，钱玉珍向原审法院申请执行，原审法院对位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室的房屋及所附15号自行车库进行评估拍卖，徐亚星以该房屋已由王浚丞转让其所有为由向原审法院提出了执行异议，原审法院裁定中止登记在王浚丞名下的位于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室房屋（连同所附自行车库）的执行，并解除对该房的查封。以上事实，有原审原告提交的公证书、民事判决书、执行裁定书，原审被告徐亚星提交的《房地产买卖合同》、银行交易凭条、王浚丞出具的收条、房产证、土地证、装修押金收据、住宅专项维修资金专用收据、水电缴费卡、物业费收据、中介费收据以及原审法院庭审笔录予以证实。审理中，原审原告方对原审被告徐亚星提供的上述证据发表质证意见时，对其中《房地产买卖合同》、银行交易凭条、王浚丞出具的收条的真实性不予确认，认为原审被告方提供的证据仅仅能够证明其与王浚丞之间存在房屋买卖合同关系，不能证明徐亚星享有物权，不动产的物权应以登记为准，其他意见同听证意见。而原审法院执行听证时，原审原告方对原审被告徐亚星提供的上述证据的真实性均予以确认，并发表质证意见认为原审被告徐亚星从办理公证到起诉，期间有一年多时间，原审被告徐亚星未办理过户手续，是有过错的，原审被告方对此解释称，由于资金紧张而未办理过户手续，2014年12月份办理过户时知道房屋已经被查封。原审原告方还对房屋交易、房款是否实际支付给王浚丞持有异议。以上事实，有原审法院调取的执行听证笔录以及庭审笔录予以证实。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于二原审被告之间的房屋买卖合同是否合法有效，以及原审被告徐亚星提供的收款凭证以及银行交易凭条能够证明其已支付全部房款，原审原告虽然对此持有异议，但未能提供证据予以反驳，故原审法院对原审被告主张的查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同并已付清房款的事实予以采信。关于原审被告徐亚星是否在人民法院查封之前已合法占有房屋，原审被告徐亚星以其丈夫名义办理水电缴费卡，并向物业公司缴纳物业服务费，能够证明其已合法占有房屋，即使如原审原告所述，该房屋长期未产生水费，也仅能说明房屋未作为居住使用，并不能否定原审被告徐亚星占有房屋的事实。关于原审被告徐亚星作为房屋买受人是否因自身原因未办理过户登记，从房屋买卖合同的内容看，第六条的打印内容约定了办理过户登记时付清剩余房款36万元，但随后添加了手写内容即“余款人民币叁拾陆万元整在乙方办好公证、公证书拿到后支付”，可以看出双方对付款条件的变更，即由办理过户登记变更为办理公证手续，合同补充条款中也重申了王浚丞领好房产证和土地证后有义务配合徐亚星办理公证手续，并附有王浚丞如购买新房有税收增加，徐亚星必须办理过户的约定，再结合公证委托书中有关徐亚星代为办理房屋出售、过户、收取售房款的内容，可以看出徐亚星在订立合同时就未要求王浚丞及时办理房屋过户，而是以办理公证委托书的方式代替办理过户登记,因此，原审法院认定房屋未办理过户登记系徐亚星自身原因所致。至于徐亚星提出因经济紧张而在长达一年多的时间内未办理过户，并无证据证实，也与日常生活经验不符,原审法院对此不予采信。综上，徐亚星提出的执行异议不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院判决如下：准许执行登记在王浚丞名下的坐落于张家港市杨舍镇旺西花苑2幢1002室及所附15号自行车库的房屋。案件受理费5892元，由原审被告徐亚星、王浚丞负担。该款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在本判决生效后10日内直接给付原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人提供的物业公司出具的情况说明证明力不足，不足以证实上诉人占有涉案房屋的时间。另上诉人提供的物业费收款收据、水电缴费卡均未能证实上诉人在原审法院查封涉案房屋前已经合法占有涉案房屋。上诉人签订涉案房屋买卖合同后，应及时主张权利要求办理过户手续。涉案公证委托书委托内容即为委托办理过户手续，证明原审被告王浚丞当时并非不配合办理过户手续。从公证至涉案房屋被查封，上诉人未能提供积极主张办理过户手续的有效证据。自身经济紧张未能及时筹集过户费用亦不是否定自身原因导致未过户的正当理由。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审法院认定涉案房屋未办理过户手续系上诉人自身原因所致，上诉人提出的执行异议不符合法律规定并无不当。综上所述，上诉人徐亚星的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11636元，由上诉人徐亚星负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年八月十八日书 记 员  毛莉莉