江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终2581号上诉人（原审被告）：高伟杰，个体工商户。委托代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊胜春，个体工商户。被上诉人（原审原告）：陈娟，系樊胜春之妻，新沂市邮政局职工。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马从志，江苏铸石律师事务所律师。上诉人高伟杰因与被上诉人樊胜春、陈娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高伟杰及其委托代理人梁伟、被上诉人樊胜春、陈娟的委托代理人马从志到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人高伟杰上诉请求：1、依法撤销新沂市人民法院（2015）新民初字第00764号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审判令解除上诉人与案外人陈某某于2010年10月19日签订的房屋租赁合同是错误的。依据合同法规定的买卖不破租赁的原则，上诉人在2010年10月即与陈某某签订了涉案房屋的租赁合同，租赁期限至2016年11月21日，而被上诉人在2014年才通过法院执行裁定确认被上诉人因行使抵押权而享有涉案房屋的所有权，被上诉人无权解除上诉人与陈某某签订的租赁合同。2、一审认定上诉人尚欠被上诉人租赁费，据此上诉人应支付租赁费给被上诉人，并支付拖欠的租赁费用366700元是错误的。上诉人与案外人陈某某签订的租赁合同，明确约定租金是用陈某某借上诉人的款项及利息折抵，无需上诉人再支付任何租金。被上诉人2014年11月12日取得涉案房屋所有权，但上诉人已足额支付所有租赁费，不应再向上诉人主张任何权利。3、上诉人与陈某某签订的补充协议有效，该协议是双方租赁合同的延续，双方意思表示真实。抵押权的设立也不影响租赁合同的效力。4、一审应追加陈某某为本案当事人，根据合同的相对性，上诉人与陈会玲之间存在合同关系。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法改判或发回重审。被上诉人樊胜春、陈娟辩称，1、一审判决解除租赁合同符合法律规定。根据租赁合同，上诉人应于2015年10月19日交清第五个租金年度租金，超过十日不交可以解除合同，至被上诉人起诉时，上诉人已逾期4个月。2、上诉人和陈某某签订的补充协议，经鉴定不是2011年8月15日同期形成，而是在2011年之后形成。涉案房屋办理抵押登记时间为2011年8月29日，上诉人与陈某某之间恶意串通，该协议无效。3、涉案房屋2014年11月6日法院裁定归樊胜春、陈娟所有，2010年10月19日陈某某和上诉人签订的房屋租赁合同由被上诉人继续履行，上诉人应按合同约定交纳租金。该案与陈某某无利害关系，不存在遗漏当事人。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋补充协议效力如何认定。2、上诉人高伟杰是否拖欠涉案房屋租金。3、被上诉人樊胜春、陈娟要求解除涉案房屋租赁合同是否成立。樊胜春、陈娟向一审法院起诉请求：1、判令双方解除2010年10月19日签订的新沂市利民路1号瑞丰公寓B号楼001-005号房屋租赁合同，并判令高伟杰将租赁房屋交付给樊胜春、陈娟。2、判令高伟杰支付第五个租赁年度实际使用房屋期间租金367500元（计算至2015年3月22日）。一审法院认定事实：2010年10月19日，高伟杰与案外人陈某某签订一份房屋租赁合同，陈某某将其所有的位于新沂市瑞丰公寓B幢001-005号房屋租赁给高伟杰，租赁期六年，同时约定了租金支付办法。李宝永、陈某某与樊胜春、陈娟于2011年8月29日签订公证，向樊胜春、陈娟借款1000万元，并于2011年8月29日就涉案房产设定抵押办理了他项权证书。借款到期后，因李宝永、陈某某未予偿还，樊胜春、陈娟依据（2012）徐新证执字第11号执行证书，向新沂市人民法院申请执行，新沂市人民法院经执行于2014年11月12日作出裁定，裁定涉案房产归樊胜春、陈娟所有。因双方就房屋使用权问题发生纠纷，樊胜春、陈娟于2015年3月20日起诉来院，要求解除2010年10月19日高伟杰与陈某某签订的租赁合同并要求高伟杰支付第五个租赁年度实际使用租金367500元。另查明，1、高伟杰与案外人陈某某双方以2011年8月15日为落款日期，就租赁房屋又签订了一份补充协议，将租期延至2026年11月21日，同时约定双方之间的借款和租金相互抵销，双方不存在任何经济纠纷，原有的债权债务关系消灭。在樊胜春、陈娟申请执行陈某某借款案执行过程中，经一审法院委托南京东南司法鉴定中心司法鉴定，高伟杰提供的与陈某某签订的补充协议的落款日期不是于2011年8月15日同期形成，系2011年之后形成。2、2014年11月13日，一审法院执行局在和高伟杰谈话笔录中明确告知：涉案房产已于2014年11月12日裁定归申请人樊胜春所有，以后房屋租金由樊胜春收取，不许将租金交付给陈某某。2016年11月21日租赁到期后，高伟杰应于15日内将上述房产交付给樊胜春。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。高伟杰与案外人陈某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，是合法有效的。2014年11月12日，裁定涉案房产归樊胜春、陈娟所有，根据《中华人民共和国物权法》规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。故樊胜春取得涉案房产的物权。此后，樊胜春、陈娟享有陈某某与高伟杰签订的房屋租赁合同的权利、义务。根据高伟杰与案外人陈某某签订的房屋租赁合同第四条规定，租金及支付方式：前三年每年租金为壹佰万元，合同签订之日付清当年租金，以后每年的对应日期为交付当年房租的日期。从第四年起租金按每年5%递增，支付房租的日期同上述规定。逾期拾日缴纳房租视为违约，需支付当年房租5%的违约金，甲方可以解除合同。按合同约定，高伟杰应于2015年10月19日交清当年房租110万元，超过十日不交的可解除合同。因高伟杰未按合同约定支付租金，故樊胜春有权要求解除合同并要求高伟杰支付第五个租赁年度实际使用期间（至2015年3月22日）租金36.67万元（樊胜春、陈娟要求补偿36.75万元，超出双方的约定标准，超出部分不予支持）。高伟杰虽辩称已用陈某某认可的其弟弟陈磊的借款抵清其应缴的房租，因樊胜春、陈娟不予认可，高伟杰亦未提供相应证据证明（虽提供房屋租赁补充协议，证明房屋租期延长十年，双方之间租金及借款相互抵清，但因该协议落款日期系虚假，故该补充协议的效力不予认可），故高伟杰的辩称理由不予采信。为此，樊胜春、陈娟的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除高伟杰与案外人陈某某于2010年10月19日签订的房屋租赁合同。二、高伟杰于本判决生效后十日内向樊胜春支付拖欠第五个租赁年度实际使用期间（至2015年3月22日）租金366700元。三、驳回樊胜春、陈娟的其他诉讼请求。案件受理费6813元，保全费2520元，合计9333元，由高伟杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋补充协议无效。理由如下：1、在被上诉人樊胜春、陈娟申请执行案外人陈某某借款的执行案件过程中，经一审法院委托对上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋补充协议中的落款日期进行了司法鉴定，鉴定意见中载明，据现有鉴定材料，送检《补充协议》上手写文字不是2011年8月15日同期形成，符合2011年之后形成的特点。在该鉴定意见书作出后，高伟杰并未申请重新鉴定，在一审期间亦未提供相反证据推翻该鉴定意见书，故对于该鉴定意见，本院依法确认其证据效力。依据该鉴定意见，上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋补充协议落款日期与实际签订日期不符，高伟杰未能就此作出合理解释，难免让人产生日期倒签以阻止被上诉人樊胜春、陈娟就涉案房屋实现担保物权之嫌。2、上诉人高伟杰与案外人陈会玲签订的房屋补充协议第二条约定借款直接冲抵租金，但未明确具体的冲抵办法，即借款到期债权数额以及所要冲抵租金的数额，明显不具有合理性。3、一、二审期间高伟杰并未举证证明向陈某某出借款项400万元的资金来源，上诉人高伟杰与案外人陈某某之间的借贷关系亦存疑。4、涉案房屋于2011年8月办理过抵押登记，即使陈某某不向高伟杰告知甚至隐瞒涉案房产抵押的事实，高伟杰仍然可以到房产部门查询到涉案房产的抵押登记信息，被上诉人为涉案房屋的他项权人，在此情况下，上诉人再与陈某某就涉案房屋签订长期的租赁协议，客观上阻碍了被上诉人担保物权的行使，上诉人高伟杰和陈某某主观上均不具有善意，损害了被上诉人的合法权益，一审认定上诉人高伟杰与陈某某签订的补充协议效力不予认可，是正确的。2、上诉人高伟杰拖欠涉案房屋租金的事实存在。上诉人高伟杰主张其与案外人陈某某签订的补充协议中明确约定租金是用陈某某借上诉人的款项及利息折抵，无需再支付任何租金。但因该补充协议无效，而且依该补充协议第二条约定，自2012年11月至2026年11月是以借款冲抵租金，据此补充协议可以看出，上诉人自2012年11月就没有向陈某某另行支付过租金。故应认定为上诉人高伟杰拖欠涉案房屋租金的事实存在。3、被上诉人樊胜春、陈娟要求解除涉案房屋租赁合同成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院于2014年11月12日在关联案件中裁定涉案房产归樊胜春、陈娟所有，故樊胜春取得涉案房产的物权。根据所有权变动不影响租赁的原则，樊胜春、陈娟承继陈某某与高伟杰签订的房屋租赁合同的权利、义务。根据上诉人高伟杰与案外人陈某某签订的房屋租赁合同第四条约定，租金及支付方式：前三年每年租金为壹佰万元，合同签订之日付清当年租金，以后每年的对应日期为交付当年房租的日期。从第四年起租金按每年5%递增，支付房租的日期同上述规定。逾期拾日缴纳房租视为违约，需支付当年房租5%的违约金，甲方可以解除合同。一审法院2014年11月13日的执行谈话笔录载明，上诉人高伟杰知晓以后房屋租金由被上诉人樊胜春、陈娟收取的事实，而上诉人高伟杰并未按照法院的通知以及其与陈某某签订的房屋租赁合同约定的租金支付期限和数额，如约履行租金支付义务，故被上诉人樊胜春、陈娟作为涉案房屋所有权人不仅可以行使法定解除权，而且可以行使约定解除权，故被上诉人要求解除涉案房屋租赁合同，一审法院予以支持是正确的。综上所述，上诉人高伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人高伟杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一六年八月十七日书 记 员  苗 鑫