福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终1753号上诉人（原审被告）：陈玉洁,男，1955年3月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人郑孟修、郑孟聪，系泉塘新城（米罗时代）小区业主。被上诉人（原审原告）：福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区井大新村B区南座408单元。法定代表人朱群，该公司执行董事。委托诉讼代理人王素洁、林丽萍，该公司职员。上诉人陈玉洁因与被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司（以下简称福州嘉阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈玉洁上诉请求：1.撤销一审判决，驳回福州嘉阳物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由福州嘉阳物业公司承担。事实和理由：一、案涉两份《物业服务合同》系违法签约和造假，涉讼小区全体业主对该两份合同的来龙去脉毫不知情。故涉讼业主有理由拒绝福州嘉阳物业公司所谓的物业服务。二、福州嘉阳物业公司始终以虚假不真实的企业资质和无资质，强行在涉讼小区从事非法的物业管理。福州嘉阳物业公司没有资格起诉业主。三、讼争小区业主委员会成立正在报批中，部分重要证据材料来不及收集。故涉讼业主在收到一审开庭传票后，曾集体联名向一审法院申请延期开庭。一审法院作出缺席判决错误。福州嘉阳物业公司辩称，福州嘉阳物业公司是合法企业，具有工商营业执照和物业服务企业资质证书。福州嘉阳物业公司进入讼争小区提供物业服务有合法手续，其已提供了物业服务，业主也享受了物业服务，没有理由不支付物业服务费。福州嘉阳物业公司向一审法院起诉请求：1.陈玉洁缴纳物业服务费548.4元，按欠费金额日万分之三支付从应付之日至实际付款之日止的违约金35.65元。上述费用共计人民币584.05元（自2015年1月1日起暂计至2015年6月30日，具体数额计至实际缴纳相关费用之日止）；2.本案诉讼费由陈玉洁承担。一审法院认定事实：福州今典园公司与涉讼小区的业主订立了《前期物业管理服务协议》，约定今典园公司为涉讼小区提供物业管理服务的期限为三年。2006年8月，原告福州嘉阳物业管理有限公司与福建国邦房地产有限公司签定《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》，原告受托对泉塘新城（米罗时代）小区实施前期物业管理与服务。该合同约定，合同期限自2006年8月9日至2009年8月8日，当本合同期限届满时，且业主委员会尚未成立，本合同将自动延长期限，直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止。2009年8月8日，原告又与福建国邦房地产有限公司续签了《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，由原告继续提供物业管理服务，合同期限自2009年8月9日起至2012年8月8日止。该合同第十条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；第三十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，原告应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，福建国邦房地产有限公司或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理。上述两份合同均约定了物业综合服务费的收费标准，商品房住宅（带电梯）每月每平方米1.00元；商品房住宅（无电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（带电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（无电梯）每月每平方米0.45元等。另查，被告陈玉洁系泉塘新城（米罗时代）12座605室业主。房屋面积为121.8㎡，物业费标准为0.75元/㎡，每月应缴纳物业服务费为91.4元。被告自2015年1月1日起至2015年6月30日未向原告支付物业服务费，累计拖欠物业服务费计人民币91.4元/月×6个月=548.4元。再查，原告于2006年8月领取了三级物业管理企业资质证书。福建国邦房地产有限公司在选聘原告公司时，未按当时施行的《物业管理条例》第二十四条规定的选聘程序进行。2007年9月21日，原告将2006年8月9日订立的物业管理服务合同报福州市鼓楼区房地产管理局物业管理科备案，当月29日原告收到该局物业管理科出具的《福州市物业管理服务合同备案证明》。2011年11月7日，福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居民委员会出具“证明”称：讼争小区由嘉阳公司2006年8月与福建国邦房地产有限公司签订物业管理合同，该小区未成立业主管理委员会，现由原告公司管理。2013年6月25日，泉塘社区居民委员会又在该“证明”上再次盖章确认。原告于2007年9月29日将泉塘新城（米罗时代）物业服务合同报请福州市鼓楼区房地产管理局登记备案。泉塘新城（米罗时代）小区至今未召开业主大会，未选举成立业主委员会。一审法院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于原告诉请，原审法院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，国邦公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，国邦公司在采用协议方式选聘原告公司时，未按照当时施行的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定经相关房地产行政主管部门批准，故选聘程序上存在瑕疵。但该规定不属于效力性的强制性规定，故国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”致合同无效的情形。该合同是否报经相关部门备案，与该合同是否合法有效之间不具有法律上的因果关系。此两份合同系双方真实意思表示，合法有效。其三，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即国邦公司与原告签订的两份物业服务合同，对作为业主的被告具有拘束力。其四，根据福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居民委员会在2011年11月7日出具的“证明”，可以证明原告从2006年8月起即为涉讼小区提供物业管理服务。鉴于此，即使原告向法院提供的两份物业管理服务合同为虚假，因原告公司具备企业法人资格及物业管理服务企业资质，且为涉讼小区提供了物业管理服务，原告与涉讼小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据上述分析，原审法院认为，虽然国邦公司在选聘原告的程序上存在瑕疵，但涉讼物业管理服务合同对全体业主均具有约束力。原告诉请要求被告缴纳物业费于法有据，原审法院予以支持。其五，关于违约金的诉讼请求。原审法院根据庭审情况，结合原审法院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。被告陈玉洁经原审法院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，原审法院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决：一、被告陈玉洁于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉阳物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理费548.4元；二、驳回原告福州嘉阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由原告承担5元，由被告承担20元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，福建国邦房地产有限公司作为涉讼小区的建设单位在小区成立业主委员会之前可以选聘前期物业管理企业，即使在选聘福州嘉阳物业公司作为物业服务单位时未按照当时施行的《物业管理条例》的规定经相关房地产行政主管部门批准，但该条例的规定不属于效力性的强制性规定，不足以导致两份物业服务合同无效。上述物业服务合同对包括陈玉洁在内的小区业主具有拘束力，双方形成了事实上的物业管理服务关系，陈玉洁应当依约支付相应的物业服务费用。福州嘉阳物业公司具备企业法人资格及物业管理服务企业资质，且为涉讼小区提供了物业管理服务，陈玉洁以该公司不具备资质为由拒缴物业费，亦无依据，本院不予支持。陈玉洁经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决，程序并无不当。综上所述，陈玉洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人陈玉洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲法官助理 陈 奇二〇一六年八月三十日书 记 员 段 薇