浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江九民初字第541号原告（反诉被告）金树杨，男，汉族，1982年1月12日出生，户籍所在地浙江省天台县。委托代理人胡正广，浙江汉鼎律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）杭州吉田百货有限公司，住所地杭州市江干区九堡镇德胜东路******。法定代表人叶竹，董事长。委托代理人章清祥、王鑫波，浙江康城律师事务所律师，特别授权代理。原告金树杨诉被告杭州吉田百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月21日向本院起诉，后被告杭州吉田百货有限公司向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴斌元独任审判，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告金树杨及委托代理人胡正广，被告杭州吉田百货有限公司的委托代理人王鑫波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金树杨诉称，原告原在杭州四季青等市场从事服装经营。2008年6月份，被告在本市江干区德胜东路3678号投资开办了杭州大有时装女装广场，并开始对外招商，被告在其印发的市场管理手册中作了大量宣传和承诺。被告主动邀请原告到杭州大有时装女装广场经营，为此，原告与被告在2008年11月1日签订了2105-2106号摊位《营业房租赁经营合同》，被告将杭州大有时尚女装广场的2105-2106营业房出租给原告经营，原告为此支付给被告租金251862元，履约金30000元、保证金10000元、空调费综合服务费7816元。后原告为经营需要，对2105-2106营业房进行装修，共花费装修费用111005元。而且在2105-2106营业房处备货2850件服装，每件进价约50元，价值142500元。因被告市场招商失败发生纠纷，该批服装被被告方扣押转移，现已无出售价值。在此过程中，原告发现被告招商十分不成功，整个市场一楼的签约率不足三成，真正装修营业的只有两三家，门庭冷落非常萧条，成交量几乎为零，完全没有一个服装专业市场应有的经营气氛。为此，原告多次与被告沟通，希望被告能根据之前的承诺，努力创造有利的经营投资环境。但被告并没有履行之前的承诺，没有扭转市场招商失败、经营不利的局面，反而停开中央空调、扶手电梯，缩减卫生服务人员，导致经营户于被告之间产生了更深的矛盾，市场正常经营秩序和环境荡然无存，形成恶性循环，致使原告不能实现合同目的。被告原名杭州有利服饰投资有限公司，2014年8月25日经工商变更为杭州吉田百货有限公司。因被告招商失败，且未能履行招商时的承诺，造成原告的合同目的完全落空，被告应为此承担的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告返还原告2105-2106营业房租金251862元、履约金30000元、保证金10000元、空调费综合服务费7816元；2、判令被告赔偿原告2105-2106号营业房装修损失111005元；3、判令被告赔偿原告2105-2106号营业房服装损失142500元；4、本案诉讼费由被告承担。被告杭州吉田百货有限公司辩称，被告已经基本履行了相应的合同义务，积极为原告提供有利的投资环境，不存在违约行为，原告要求被告退还全部租金及赔偿损失没有相应法律依据。原告与被告就营业房租赁事宜达成一致后，被告已经按照约定向原告提供了杭州大有时装女装市场（下称市场）2105-2106号经营用房，并为市场的招商和经营氛围、经营条件投入了相当大的人力、财力及物力，多次以召开答谢会、宣传会等宣传活动，努力为原告提供有利的经营投资环境。被告已经基本履行了合同所约定的相关义务。受市场周边整体环境的影响，市场招商的结果并不如预期，市场开业后生意相对清淡，但原告的自身经营也并不积极，早已停止经营活动。市场的经营状态无法步入正规是综合原因产生的，并非是被告的恶意违约行为导致。双方签订的合同中未针对上述情况明确约定双方的责任承担或者损失赔偿，原告也未能提供明确的证据举证证明被告存在违约行为而给其造成的具体损失数额。因此，原告要求被告退还全部租金并赔偿损失没有合同与法律依据。且原告长期拖欠租金，明显存在先行违约行为。截止2015年11月份，原告支付租金251862元，扣除履约保证金3万元，保证金1万元，仍有到期租金427742元未能支付。经多次催缴，原告仍拒不缴纳，原告明显存在违约行为。综上所述，请求法庭依法驳回原告相应的诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告杭州吉田百货有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2008年11月1日签订了杭州大有时尚女装广场营业房租赁经营合同。反诉原告将2105-2106号营业房出租给反诉被告作为经营服装使用。双方就租期、租金、房屋用途、保证金、权利义务及违约责任进行了约定。按照合同约定，租期自2008年11月1日起至2012年10月31日止，租金共计为719604元，但截止2015年11月，反诉被告只向反诉原告支付租金251862元，扣除履约保证金3万元，保证金1万元，仍有到期租金427742元未能支付，经多次催缴，反诉被告拒不缴纳。综上所述，反诉原告认为，反诉被告拒不支付租金的行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租金427742元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告金树杨辩称，大有女装广场服装市场经营不下去并非原告的原因，而是被告经营不善所致，反诉原告的陈述并非事实，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。原告金树杨为证明其诉请，向本院提交以下证据：1、2105-2106《营业房租赁经营合同》，以证明原被告存在租赁关系；2、2105-2106营业房收据，以证明原告支付了2105-2106营业房租金251862元、30000元履约保证金、10000元保证金、7816元空调费综合服务费；3、2105-2106营业房装饰工程结算书，以证明原告为装修案涉2105-2106营业房花费装修费111005元；4、2105-2106营业房被封、装修照片，以证明2105-2106营业房被被告封门及装修现场的状况；5、信访材料，以证明原告曾为本案纠纷进行信访；6、鉴定费发票，以证明原告为鉴定营业房装修损失共计支出鉴定费用18000元（共六案，每案3000元）。上述证据经庭审质证，被告对于原告提交的证据1，真实性和合法性没有异议，但原告未履行合同义务，不能要求返还相应的款项。对证据2，对三性没有异议。对证据3，三性均有异议，无法确认实际装修损失是多少。对证据4，真实性没有异议，对证明目的有异议，封门并不是被告所封，里面的价值没法估计，且证明原告已经在装修使用商铺。对证据5，真实性和合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该证据是基于当时协调的基础上的约定，原告没有参与协调，不能作为本案的处理依据。对证据6，三性没有异议，但装修损失是经营的风险，应由原告自行承担，故该费用应由原告自行承担。本院认为，证据1、2、5、6真实性被告无异议，且均与本案事实相关，本院予以确认；证据3无其他证据印证，不能证明实际装修损失，本院不予确认；证据4所反映的内容并不能证实原告的损失以及与被告之间具有关系，故与本案无关，本院不予确认。被告杭州吉田百货有限公司未提交证据。为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据：（2013）杭江九民初字第14号生效判决，以证明该判决对本案原、被告双方就大有女装市场1006、1007号营业房争议作出事实认定以及裁判结果。原、被告双方对该证据均无异议，本院予以确认。依据本院认定的证据以及当事人的陈述，本案事实认定如下：被告原名为杭州有利服饰投资有限公司，于2014年8月25日经工商变更为杭州吉田百货有限公司。2008年11月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《市场一、二楼层营业房租赁经营合同》1份，约定：甲方将二楼2105、2106号摊位（营业房）使用面积为24.1平方米的使用权出租给乙方作为经营服装使用；租赁期限为四年，自2008年11月1日起至2012年10月31日止；四年租金总额为人民币719604元，租金分二期缴付，乙方应于本合同签订时一次性缴付第一期（前二年）租金359802元，则甲方承诺给予第一期租金30%优惠折扣（即计107940元），据此，享受优惠后乙方实际缴付租金为251862元，租金优惠举措及相关权利义务按补充协议执行，第二期（后二年）租金仍应按时一次性缴清，不再享受优惠；按市场划行归市的要求，双方确认，乙方所承租的摊位（营业房）其经营用途（业态）为经营女装；甲方向乙方收取保证金壹万元；等等。同日，被告（甲方）与原告（乙方）又签订《享受租金优惠举措的权利义务补充协议》1份，约定：一、签订四年期租赁经营合同的一楼和二楼承租人，应于合同签订时，一次性交清前二年全部租金，则甲方给予该两年租金总额的30%折扣优惠。乙方交付保证金叁万元，作为履行前两年内自己经营、不得转让、出租、出借摊位的担保，如违约保证金不予退还，归甲方所有。乙方按主合同约定应交付的合同履行保证金仍按主合同规定执行。五、本协议所涉保证金在保证期满后可抵扣交款人应缴的营业房租金，由甲方直接抵扣并告知乙方；等等。上述租赁经营合同及补充协议签订以后，原告获取案涉营业房钥匙，对该营业房进行装修，并支付被告关于杭州大有时尚女装广场一楼2105、2106号营业房2008年11月1日至2010年10月31日的租金共计251862元、履约金30000元、保证金10000元、空调费及综合服务费7816元。此后，原告未再支付被告上述营业房租金。另查明，杭州大有时尚女装广场自开业以来生意冷清，多数营业房承租户在经营数月后便关店，而且，杭州大有时尚女装广场存在扶手电梯停运、部分区域公共照明关闭的情况。被告曾与杭州大有时尚女装广场的商户就2008年至2012年的营业房租赁事宜进行了协商，被告与大部分商户达成如下协议：对完全履行合同的商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用；对未完全履约的商户，返还全部金额的45%费用。经原告申请，本院依法委托浙江智信工程管理咨询有限公司对案涉2105、2106营业房装修损失进行鉴定，鉴定意见为2105、2106营业房工程造价总计为人民币21157元。原告为此支出鉴定费用人民币3000元。本院认为，市场的举办者将市场营业房出租给商户之后，其应履行保障市场正常经营的义务。本案中，被告与杭州大有时尚女装广场商户金树杨签订租赁经营合同之后，未履行其应尽的义务，造成原告一定的损失，应承担相应的违约责任，且原告得以据此拒绝支付后续租金。结合被告与其他商户协调结果及本案具体情况，本院对原告的诉讼请求，酌情确定为被告返还原告已支付所有费用的45%，故被告应返还原告已交租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费的45%即人民币134855.1元，对被告主张的要求原告支付拖欠租金427742元的反诉请求不予支持。关于原告主张的装修损失，经鉴定为人民币21157元，被告因未尽其保障市场正常经营的义务，应对该损失承担部分责任，本院酌情确定由被告承担该损失的45%，原告自行承担55%；原告为此支出的鉴定费用，根据鉴定结果与原告所提主张的比例由双方予以分摊，由原告承担2428元，由被告承担572元。关于原告主张的服装损失，因未提供足够证据予以证实，本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内返还原告金树杨租金、履约金、保证金、空调费及综合服务费共计人民币134855.1元；二、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告金树杨装修损失人民币9521元；三、被告杭州吉田百货有限公司于本判决生效后十日内支付原告金树杨鉴定费用人民币572元；四、驳回原告金树杨的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杭州吉田百货有限公司的反诉诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费，其中本诉案件受理费人民币4666元，由原告金树杨负担3448元，由被告杭州吉田百货有限公司负担1218元；反诉案件受理费人民币3858元，由反诉原告杭州吉田百货有限公司负担；由被告负担的案件受理费应于本判决生效后三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9332元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号********，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴斌元二〇一六年八月三十一日代书 记员  施周兴