江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1528号上诉人（原审被告）：许成菠（曾用名许成伯）。委托诉讼代理人：赵炳炎，江苏赵炳炎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王介生。委托诉讼代理人：王娟。被上诉人（原审原告）：吕秀华，现羁押于常州市竹箦监狱。委托诉讼代理人：马壮。上诉人许成菠与被上诉人王介生、吕秀华房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年3月24日作出(2015)河民初字第2582号民事判决。上诉人许成菠不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人许成菠的委托诉讼代理人赵炳炎，被上诉人王介生的委托诉讼代理人王娟，被上诉人吕秀华及其委托诉讼代理人马壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王介生、吕秀华一审诉称：2008年5月31日，原告与被告签订协议，约定将属于被告所有的位于淮安市淮海购物广场A区A幢505室房屋出售给原告，房屋总价款47万元。付款方式为：协议签订后原告向被告交纳定金5万元，经被告同意，原告将淮安市乐园房地产开发有限公司（以下简称“乐园公司”）职工借款单32万元转给被告作为购房款，在房屋过户后付清余款10万元，被告在收到37万元后，将原银行按揭贷款还清证明交给原告查看，并将购房合同、交款收据、房屋钥匙等条据交给原告，同时协助原告办理产权过户手续，相关费用各自承担。合同签订当日，原告向被告支付了5万元定金及职工集资单27万元，2008年6月10日，原告向被告支付余款15万元，付清全部购房款。当原告要求被告出具银行按揭贷款还清证明时，被告以各种理由推诿，并不配合原告办理产权过户手续。被告行为违反协议约定，侵犯原告合法权益，给原告造成很大的经济损失。请求判令被告协助原告办理房屋产权过户手续、被告支付原告违约金5万元。被告许成菠一审辩称：被告与前妻田敏梅在2005年9月27日购买涉案房屋，从建设银行淮安分行贷款24万元，贷款期限至2020年9月28日止。原告吕秀华是乐园公司副总经理，2008年5月31日，被告与前妻和两原告签订售房协议，约定总价47万元将涉案房屋出卖给原告。协议签订当日，原告付现金5万元和吕秀华个人乐园公司集资收据3张（金额合计为27万元），原告合计付款32万元。2008年6月10日，原告又付了现金5万元，被告就将所售房屋及房屋钥匙、原购房合同、交款收据、物管协议和水电缴费卡等给了原告，原告对房屋装修后已实际使用至今。购房协议约定原购房合同的变更和产权过户均由原告负责完成，被告只负责协助，原告完成房屋合同变更或产权过户手续后，将购房余款10万元一次性付给被告。2008年11月份，乐园公司因涉非法集资被刑事查处，公司资产包括已出售资产也被要求重新登记确认，相关负责人均被追究刑责。原告吕秀华在公安机关查处乐园案件期间，请被告帮忙将已交付给原告的房屋仍然登记在被告名下。被告在收到原告37万元房款时就将所售房屋及相关资料给了原告，因上述房款中有27万元是原告吕秀华在乐园公司集资收据，这些集资收据无法用于银行还贷，因乐园公司集资案发，至今这些集资款仍有大部分无法拿到，原告吕秀华是乐园公司负责财务的副总，对此负有主要责任。原告对涉案房屋已实际占有使用多年，没有任何损失，原告没有完成房屋合同变更或产权过户，被告也未能拿到售房余款10万元，责任在原告，被告没有违约，不承担违约责任。原审查明：被告许成菠与案外人田敏梅（系被告许成菠前妻）于2005年9月27日与乐园公司签订商品房买卖合同，约定被告许成菠与田敏梅购买乐园公司建设的淮海购物广场A区A座505室住宅。2005年9月28日，被告许成菠及田敏梅与中国建设银行股份有限公司淮安分行（以下简称“建行”）签订借款合同，以上述房屋作为抵押向建行借款24万元，用于支付上述房屋的购房款，该合同中约定的还款期限至2020年9月28日止。至本案审理期间，被告许成菠及田敏梅尚有近十万元借款未清偿，原告王介生、吕秀华及被告许成菠均陈述目前没有能力清偿完毕该款项。原审另查明，2008年5月31日，两原告与被告许成菠及田敏梅签订售房协议，两被告为协议中的乙方，被告许成菠及田敏梅为协议中的甲方，双方在协议中约定：甲方将淮海购物广场A区A座505室房屋出售给乙方，房屋总价47万元，乙方于2008年5月31日交给甲方定金5万元，经甲方同意，乙方将存在乐园公司的职工借款单转给甲方抵房款计32万元；甲方收到乙方房款37万元后，将原银行按揭贷款还清证明交于乙方查看并将原购房合同、交款收据、房屋钥匙、交房时与物管公司签订的物管协议、两书、水电交费卡等交于乙方；甲方协助乙方办理合同变更、产权过户等有关事宜，涉及到房屋产权过户中所发生的有关费用按照国家规定各自缴纳，乙方完成房屋合同变更或产权过户手续后，将购房余款10万元一次性交于甲方，交款时间从2008年6月1日至2008年6月30日止，否则余款按乐园房产筹资利息给予补偿；甲、乙双方在收到定金和协议签约后，不得以任何理由违反协议约定，若其中一方违反协议内容，按交纳定金的数额赔偿另一方。同日，被告许成菠出具一份收条给原告，收条中记载：收到吕科长现金5万元，收据款713、352、708号27万元，合计32万元。2008年6月2日，被告许成菠出具一份收条给原告，收条中记载收到5万元。被告许成菠认可已收到上述房款合计37万元（含三张集资款收据金额27万元）。涉案房屋已于2008年6月份交付给两原告。关于剩余房款10万元，原告陈述已给付被告，被告许成菠否认收到余款10万元。2008年12月5日，案外人田敏梅到淮安市公证处办理委托公证，委托被告许成菠办理淮海购物广场A区A座505室房屋的还贷及注销抵押登记、办理并领取上述房屋的产权证及土地使用证及缴纳相关税费、办理上述房屋的产权证及土地使用证的变更过户及缴纳科费等事宜，委托期限至上述事宜办结为止。本案审理过程中，关于原告主张的违约金数额5万元，被告辩称从数额上说不高，不要求调整。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、借款合同、售房协议、收条等证据载卷证明。原审认为:买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应当履行协助原告办理产权变更手续的义务；但因涉案房屋上存有的抵押权尚未涤除，原告要求被告协助办理房屋所有权过户手续存有抵押权障碍，故对原告要求被告协助办理产权变更登记手续的诉讼请求不予支持。原、被告在售房协议中约定被告收到原告房款37万元后，将原银行按揭贷款还清证明交于原告查看，现被告仍未还清按揭贷款，被告行为构成违约，且该违约行为导致原告现仍无法取得涉案房屋所有权，被告应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金5万元，被告对原告主张的违约金5万元认为数额并不过高，未申请调低，故对原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告许成菠于判决生效后7日内支付原告王介生、吕秀华违约金5万元；二、驳回原告王介生、吕秀华其他诉讼请求。案件受理费1050元，保全费520元，合计1570元，由原告王介生、吕秀华负担520元，由被告许成菠负担1050元。上诉人许成菠不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。被上诉人向上诉人支付的购房款因涉及非法集资案无法兑现，导致上诉人无法将银行的按揭贷款还清，且被上诉人也未按照购房合同的约定完成原购房合同的变更事项，才造成涉案房屋买卖一事无法履行，上诉人没有违约。被上诉人没有实际向上诉人交纳5万元的定金，售房协议中也没有将违约金的数额确定为5万元，被上诉人所交的5万元是购房款，被上诉人主张违约金的诉讼请求不成立。原审所作的保全裁定并未依法向上诉人送达，剥夺了上诉人申请复议的权利，上诉人不应承担相关的保全费用。请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王介生、吕秀华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理确认一审查明的事实。本案争议的焦点是：1、上诉人许成菠与被上诉人王介生、吕秀华在所签的售房协议中是否约定了违约条款，违约金的标准是多少；2、上诉人许成菠是否存在违约行为，应否承担违约责任。本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，双方均应按照售房协议的约定履行各自的义务，否则依法应承担违约责任。经审查：上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订的售房协议的第5条明确约定“甲、乙双方在收到定金和协议签约后，不得以任何理由违反协议约定，若其中任何一方违反协议内容，按交纳定金的数额赔偿另一方”；该协议第2条又明确载明“乙方于2008年5月31日交给甲方房屋定金伍万元，经甲方同意，乙方将存在乐园公司的职工借款单转给甲方抵房款计32万元”，且上诉人于2008年5月31日向被上诉人出具了“收到吕科长现金5万元，收据款713、352、708号27万元，合计32万元”的收条，上述协议内容明确表明双方已经约定了违约条款和违约金的数额，收条的内容也进一步证明了被上诉人于2008年5月31日已向上诉人交付了5万元的定金。上诉人主张收条上载明的是“收到现金”而不是“收到定金”，故被上诉人并没有实际交付定金。对此，本院认为，如果售房协议上对定金的交付没有明确载明，仅凭收条上“收到吕科长现金5万元”的内容确实不能认定收到的5万元是定金，但售房协议上已对定金的交付有明确的载明，收条的内容只是证明定金已实际履行的一种书面表现形式，故对上诉人主张双方没有约定违约条款，违约金数额不是5万元的上诉观点，因与合同内容相悖，本院不予采信。另由于上诉人已同意被上诉人用价值27万元的收据款冲抵购房款，而该27万元收据款在交付时是可以兑现的，上诉人没有及时兑现用以偿还银行贷款，是上诉人的自主行为，相关后果理应由上诉人自己承担，与被上诉人无关，上诉人以此来主张被上诉人存在过错，无事实依据，本院不予支持。由于上诉人没有将涉案房屋的银行抵押贷款涤除，致无法办理合同变更和产权过户手续，责任完全在上诉人，上诉人有关被上诉人未履行合同变更手续，存在违约行为的主张，无事实依据，本院亦不予支持。对于上诉人主张的有关保全裁定的送达问题，上诉人可另行主张，不影响本案有关保全费的分担。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人许成菠的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1050元，由上诉人许成菠负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  徐志桂审判员  孙 艳二〇一六年八月三日书记员  崔 立