云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2523民初141号原告叶薇，女，1979年7月24日生，白族，大学文化，云南省建水县人，系屏边县纪委公务员，户籍地云南省屏边县，住云南省屏边县玉屏镇玉屏街。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司。住所地：四川省阆中市白果树街**。法定代表人杨明顺，该公司总经理。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。住所地：云南省屏边县玉屏镇天时小区。负责人赵建平，该公司负责人。原告叶薇与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司（以下简称“四川顺达公司”）、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司（以下简称“四川顺达屏边分公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告叶薇到庭参加诉讼，被告四川顺达公司、四川顺达屏边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶薇诉称，原告与被告四川顺达屏边分公司口头协商后约定，原告购买被告正在建设中的二楼住房一套，面积为120平方米，单价为团购价人民币1900元/㎡，总价款人民币228000元。2014年1月27日原告交纳预付款人民币50000元，被告出具了收款收据。2014年2月至2015年2月期间，原告多次联系被告四川顺达屏边分公司负责人赵建平，其承诺尽快建房并签订购房合同，自2015年3月起联系赵建平时就以各种理由推迟不签订合同，到5月以后已无法联系上。事后得知被告将原告预购住房又出售给他人，建设工程至今处于停工状态。被告的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，故原告请求法院：一、判令被告退还原告购房预付款人民币50000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，自付款之日起至起诉之日止；二、诉讼费由被告承担。被告四川顺达公司、四川顺达屏边分公司未出庭答辩。原告叶薇为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：1、原告身份证复印件。欲以证明原告的身份基本情况。2、收据复印件。欲以证明原告于2014年1月27日交纳购房预付款人民币50000元。3、云南省农村信用社存取款凭证复印件。欲以证明2014年1月27日原告取款存款，交纳购房预付款人民币50000元给被告四川顺达屏边分公司财务人员赵东平的银行账户的事实。4、《企业法人营业执照》及组织机构代码证复印件。欲以证明两被告关系及其基本信息。被告四川顺达公司、四川顺达屏边分公司未出庭质证，也未向法庭提交证据。本院依职权调取国有建设用地使用权出让合同、土地登记发证签收薄、屏边县发改局关于给予屏边县大平田顺达商住楼工程备案的通知、建筑工程施工许可证申请表、证明、工商登记信息表各一份。证明被告四川顺达屏边分公司建盖商品房的土地系国土局出让，且已办理土地使用权证，同时已到建设部门办理了相应规划、施工许可证，但至今未到建设部门办理房屋预售许可等手续，被告四川顺达屏边分公司进行过工商登记。经质证，原告对以上证据均无异议。经审查，原告提交的4组证据及本院依职权调取的证据来源合法，客观、真实，与本案有关联，本院予以确认证据效力。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年1月10日，屏边县竹藤社与被告四川顺达公司签订《土地转让合同》。合同约定，屏边县竹藤社将其位于屏边县建设路与兴业路交叉路口的原厂房用地转让给被告四川省阆中顺达公司用于商住楼开发，被告四川顺达公司将在该土地上修建的13套住房作为土地转让费用抵偿给屏边县竹藤社。2012年4月27日，被告四川顺达公司设立四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司，即被告四川顺达屏边分公司。被告四川顺达屏边分公司在取得屏边县竹藤社原厂房用地后，在开发过程中因其项目不符合城建规划，该项目仅许可建盖二层楼房。因该楼房不能补偿屏边县竹藤社13套住房，经屏边县人民政府批准，将白河乡人民政府位于屏边县大平田的职工住宿楼用地出让给了被告四川顺达屏边分公司。2014年，被告四川顺达屏边分公司在屏边县大平田（林业局旁）开发建设顺达商住楼项目过程中，原告与被告四川顺达屏边分公司口头协商后约定，原告购买顺达商住楼二楼住房一套，面积为120平方米，单价为团购价人民币1900元/㎡，总价款人民币228000元。2014年1月27日原告交纳预付款人民币50000元，被告出具了收款收据。双方口头协议时未明确约定签订商品房销售买卖合同的时间。2014年2月至2015年2月期间，原告多次联系被告四川顺达屏边分公司负责人赵建平承诺尽快建房并签订商品房买卖合同，后因赵建平以各种理由推迟不签订合同，至5月以后无法联系其本人。屏边县大平田（林业局旁）顺达商住楼项目施工至主体工程四楼尚未封顶时，即2015年1月底就停工至今。为此原告诉讼来院，请求：一、判令被告退还原告购房预付款人民币50000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，自付款之日起至起诉之日止；二、诉讼费由被告承担。另查明，被告四川顺达屏边分公司系私营企业非法人公司，以出让方式于2015年1月30日从国土局取得大平田顺达商住楼项目土地国有建设用地使用权证，2014年4月28日取得建设用地规划许可证，同年7月25日取得建设工程规划许可证，建设项目名称为屏边县大平田顺达商住楼工程，建设内容为六层框架结构商品房。至今未办理商品房预售许可证。屏边县顺达商住楼至今尚未建成，且已停工。本院认为：被告四川顺达屏边分公司系以出让方式取得屏边县大平田（林业局旁）开发建设顺达商住楼项目土地，且建设项目已向县发改局备案，建设工程为商住楼，足以证明被告四川顺达屏边分公司所建盖楼房为商品房。被告四川顺达屏边分公司于2014年1月27日与原告叶薇达成的商品房订购口头协议，约定原告向该被告订购顺达商住楼二楼住房一套，面积为120平方米，被告收取了原告预付款人民币50000元。双方协议约定内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该口头协议不能认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，原告与被告达成的商品房订购口头协议属于商品房预约合同，合同未违反法律强制性规定，被告至今未取得商品房预售许可证明，不影响合同的效力，故原、被告达成的口头协议合法有效。依法成立的合同，受法律保护。原、被告达成协议后，原告已向被告支付了预付款人民币50000元，而被告至今未与原告订立商品房买卖合同，并且其商品房项目停工已超过一年，原告的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告与被告达成的口头协议符合法定解除的情形。本案系因被告一方原因未能订立商品房买卖合同，原告要求被告返还购房预付款人民币50000元及利息的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本院予以支持。被告四川顺达屏边分公司属被告四川顺达公司分公司，不具备独立的法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任应由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。被告四川顺达公司、四川顺达屏边分公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，应依法缺席判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告叶薇与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司于2014年1月27日达成的商品房订购口头协议；二、由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司退还原告叶薇购房预付款人民币50000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率自2014年1月27日起计算至2016年3月29日止，款于本判决生效后十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1250元，由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后，二年内向本院申请强制执行。审 判 长  何 斌人民陪审员  李跃辉人民陪审员  王东海二〇一六年八月二十九日书 记 员  陈雪姣