广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粵01民终7626号上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：周春松，该公司经理。委托代理人：卓朝炎，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯志红，住广州市番禺区。委托代理人：苏燕玲，广东经国律师事务所律师。原审被告：广州协通房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：宋昕，该公司常务副总经理。委托代理人：肖柳娟，该公司员工。原审被告：深圳市星河房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：黄楚龙，该公司董事长。委托代理人：夏宏浩，该公司员工。上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称金洲房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1995年3月16日，冯志红（乙方）与金某甲房地产公司（甲方）签订《房屋预购合约》，约定：“乙方现向甲方购买座落于广州南沙经济技术开发区金某甲管理区内的住宅单位。乙方购买的房屋为第陆拾叁幢楼第贰层西梯202号套间，面积为115平方米。该房屋的土地使用权为柒拾年，以番禺市国土办颁发乙方的国有土地使用权证之日起计。该房屋总款为人民币70000元。乙方必须按合约要求在指定期限内交清应交的款项，如乙方未能在本合约指定的期限内交清应交款项，甲方可以月息2‰计向乙方收取欠款部分和利息，从应交日起直至付款之日止。乙方交足50%的购房款时，可申请办理户口迁入手续和办理领取房屋所有权证及国有土地使用权证等有关手续，费用由乙方负责等”。1995年3月16日，冯志红向金某甲房地产公司支付购房款70000元，金某甲房地产公司向冯志红开具了相应金额的购房款发票。涉案房屋一直未办理商品房预售许可证，金某甲房地产公司至今未将讼争房屋交付给冯志红。原审庭审中，金洲房地产公司确认广州市南沙区南沙街金洲村民委员会于2012年召集冯志红等人开会讨论解除合同等问题，但协商未果。2012年12月6日，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局作出国有建设用地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让位于南沙区编号2012NJY-9号地块的国有建设用地使用权。经公开竞价，深圳市星河房地产开发有限公司（以下简称星河房地产公司）取得涉案房屋所在地块的土地使用权，并于2013年1月15日与广州市南沙区房地产交易中心签订《广州南沙开发区国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，约定拟成立项目公司名称为广州协通房地产开发有限公司（以下简称协通房地产公司）。2013年1月28日，协通房地产公司与广州市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定“出让宗地编号为2012NJY-9，宗地坐落于广州市南沙区南沙街金某乙路西侧，用途为城镇住宅用地、商务金融用地。补充条款第二十四条，根据《关于印发在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见的通知》的规定，受让人须在本次出让地块成交后30天内与南沙街金洲村民委员会签订开发协议（协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款）。未能在30日内签订上述协议的，出让人有权解除出让合同，并组织地块重新出让等”。2013年2月4日，协通房地产公司（甲方）与广州市南沙区南沙街金洲村民委员会（乙方）签订《合作协议》，约定“星河房地产公司于2013年1月15日通过广州市南沙区房地产交易中心受让原属乙方留用地2012NJY-9地块土地使用权。甲方属于星河房地产公司全资子公司，是开发2012NJY-9地块的项目公司，并与广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局签订该地块的《国有建设用地使用权出让合同》。乙方负责该地块的清场，清场产生的费用由乙方承担。该地块挂牌成交前因乙方前期开发形成的债务未得到解决，损害甲方的合法权益，由此造成甲方损失的，由乙方承担全部损失的赔偿责任等”。冯志红于2015年3月13日向原审法院递交起诉状，因需要冯志红补充提交资料，原审法院于2015年5月5日立案受理。原审诉讼中，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局于2015年8月28日向原审法院发出《关于南沙区人民法院调查函的复函》，回复如下：一、我局现有房屋管理业务系统，无金洲房地产公司申请办理南沙街金沙路西侧地块（宗地编号为2012NJY-9）商品房预售许可证的记录；二、该地块土地使用权出让给星河房地产公司前性质为国有。冯志红于2015年5月5日向原审法院提起诉讼，请求：1、金某甲房地产公司、协通房地产公司、星河房地产公司依照合同约定标准向冯志红交付竣工验收合格的房屋；2、金某甲房地产公司、协通房地产公司、星河房地产公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，冯志红于2015年10月13日变更诉讼请求为：1、确认冯志红与金某甲房地产公司签订的《房屋预购合约》无效；2、金某甲房地产公司、协通房地产公司、星河房地产公司返还购房款70000元及利息（利息以70000元为本金，自1995年3月16日起至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），并按照房款70000元的1倍支付赔偿金70000元；3、诉讼费由金某甲房地产公司、协通房地产公司、星河房地产公司承担。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。合同约定的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，故冯志红与金某甲房地产公司签订的《房屋预购合约》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。金某甲房地产公司亦同意返还收取的购房款70000元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给冯志红，故金某甲房地产公司应返还该房款70000元给冯志红，并向冯志红支付自该公司收取上述款项之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。金某甲房地产公司没有将其未取得涉案楼宇的商品房预售许可证如实告知冯志红，故意隐瞒该事实，且金某甲房地产公司由于管理上的混乱，没有将涉案楼宇建好，把商品房交付给冯志红使用，存在过错，应向冯志红赔偿70000元。冯志红已在签订合同及支付房款的20年内主张权利，且冯志红与金某甲房地产公司签订的《房屋预购合约》被确认无效后，冯志红才享有财产返还的请求权，故金某甲房地产公司提出冯志红起诉超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予支持。星河房地产公司通过公开竞价取得涉案房屋所在地块的土地使用权，并成立项目公司即协通房地产公司另行建设商品房，协通房地产公司与广州市南沙区南沙街金洲村民委员会签订的《合作协议》，并未约定由协通房地产公司及星河房地产公司对金某甲房地产公司前期开发形成的债务承担责任，故冯志红要求协通房地产公司及星河房地产公司返还房款及利息并承担赔偿责任的依据不足，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项的规定，于2016年2月26日作出判决：一、冯志红与广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司于1995年3月16日签订的《房屋预购合约》无效；二、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯志红返还购房款70000元及利息（利息以70000元为本金，从1995年3月16日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯志红赔偿70000元；四、驳回冯志红的其他诉讼请求。案件受理费7079元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担。判后，上诉人金某甲房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决第三项认为金某甲房地产公司存在隐瞒未取得商品房预售许可证或伪造许可证的情形需要赔偿已收取购房本金一倍的金额，是欠缺事实和法律依据的。从双方所签订的是房屋预购合同及冯志红原审庭审时确认在签合同时己看到房屋开建来看，金某甲房地产公司并无任何隐瞒取得房屋预售许可的必要更不存在隐瞒未取得或伪造预售许可证的行为。合同的无效冯志红也有不可推卸的责任，而现在却要由金某甲房地产公司承担全部过错责任，实在是有违公正。请求：1、维持原审判决第一、二、四项；2、撤销原审判决第三项;3、案件受理费由冯志红负担。被上诉人冯志红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审被告协通房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，协通房地产公司不应承担相应的责任。原审被告星河房地产公司答辩称：对原审判决认定的事实没有异议。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点是金州房地产公司是否应当赔偿冯志红70000元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“……出卖人订立商品房买合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”《城市商品房预售管理办法》第九条明确规定，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。由此可见，取得并向购房者出示《商品房预售许可证》是开发企业的法定义务。本案中，金某甲房地产公司对未取得涉案楼宇《商品房预售许可证》并无异议，其应当向冯志红出示涉案楼宇的《商品房预售许可证》而未出示，也没有证据显示金某甲房地产公司有告知冯志红涉案楼宇未取得《商品房预售许可证》，原审法院认为金某甲房地产公司的相关行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的情形合乎情理，本院支持，金某甲房地产公司应当向冯志红赔偿70000元。综上所述，金某甲房地产公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年八月十六日书 记 员  游瑞娜