广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法西民初字第1987号原告（反诉被告）刘乐，男，汉族，1990年5月27日出生，身份证住址湖南省南县。委托代理人袁建华，广东深翔律师事务所律师。委托代理人方挺，广东深翔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市东景润物业投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道共乐社区共和工业路明月花都F栋26楼2601（办公场所），组织机构代码58406309-8。法定代表人刘东权。委托代理人王腊清，广东深兴律师事务所律师。原告刘乐与被告深圳市东景润物业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、被告返还原告共计人民币72,646元，其中履约保证金人民币37,824元、租金人民币18,912元、装修保证金人民币10,000元、装修管理费人民币1,500元、垃圾清洁费人民币859.65元、出入证工本费人民币50元、装修押金人民币500元、装修水电费人民币3,000元；2、被告赔偿原告损失共计人民币347,400元[(装修工程款人民币203,000元+户外广告牌费人民币6,500元+消防工程款人民币12,000元+空调价款人民币19,200元+空调安装材料费人民币13,000元+灯饰价款人民币6,000元+品牌技术服务费人民币29,800元)×120％]；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告反诉诉请：1、请求原告向被告支付拖欠的租金及管理费等人民币139,377元（暂从2015年5月1日起计算至同年11月30日止，即租金人民币18,912元/月+管理费1,719元/月=19,911元/月×7个月=139,377元，以后期间依此类推）及延期付款的利息损失，利息损失从2015年7月11日起计算至原告付清拖欠的租金及管理费等之日止；2、本案反诉的诉讼费用由原告承担。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案场地的位置：位于深圳市宝安区西乡街道共和工业路共乐城三层3002铺位。二、被告租赁权来源：2012年9月20日，被告从案外人深圳市共乐股份合作公司承租而来涉案房产（深圳市宝安区西乡街道共乐股份合作公司统建楼明月花都1至5楼）。三、原、被告租赁合同的签订内容：2013年8月23日原、被告签订《共乐城租赁合同》，约定原告从被告处承租涉案房产，租赁期限自2013年11月18日至2019年11月17日；双方同意以2013年11月18日为预定开业日期，并以被告最终书面通知的开业日期为准，如实际开业时间推迟，则合同起租日期、结束日期、免租期、管理费收费日期、空调费用收取日期等相应顺延；约定了具体租金数额；管理费每月人民币1,719元，管理费是用于提供该物业内外公共卫生、保安及公共电梯的正常支持；原告应于每月5号前缴纳相关费用；原告应于签订本合同之日向被告缴纳保证金人民币37,824元。四、约定租金的数额：2013年11月18日起的前两个租赁年度内每月人民币18,912元；第三个租赁年度内每月人民币19,480元；第四个租赁年度内每月人民币20,064元；第五个租赁年度内每月人民币20,666元；第六个租赁年度内，每月租金人民币21,286元。五、已缴履约保证金数额：2013年8月23日交履约保证金人民币37,824元。六、已缴租金数额：2013年8月23日交一个月租金人民币18,912元。七、已缴装修保证金及装修押金数额：人民币10,500元。八、《补充协议》和《关于共乐城开业合作协议书》的内容：原、被告双方于2013年12月17日签订《补充协议，内容》为：被告同意原告于2014年1月28日前装修完毕；在原租赁合同的基础上，增加二个月免租期，免租期内原告只需支付管理费、水电燃气费；被告预定于2014年5月1日开业，如在2014年7月1日前还未开业，被告按照延期开业的时间对原告进行补偿，每延期30天增加免租期1个月；若2014年10月1日前未开业，双方终止所有签署合同，被告退还原告交纳的所有费用，并全额赔偿原告全部装修款，装修款按照实用面积每平米人民币1,100元结算。原、被告双方于2014年4月25日签订《关于共乐城开业合作协议书》，内容为：原、被告洽谈进驻时间，因消防检测不及格而延误，在此期间被告一再承诺开业时间而不能兑现，导致商户前期策划投资、设备投资、人力资源投资、配套保证性投资而引起的现金呆滞，给各商户带来较多不必要的经济损失；被告承诺各商户开业时间为2014年9月1日至8日，如因被告原因导致不能按时开业，被告愿承担原告前期全部投资费用120％作为补偿；整个商业圈的打造，需要原、被告的共同合作，被告作为商圈操作平台，需承诺各商户在开业期间有80％的招商率并进场营销，打造一个良好的商业氛围。九、涉案商场的开业时间：2015年5月1日。原、被告双方当庭确认涉案商铺所在的共乐城三楼于2015年5月1日开业，被告亦通知原告于2015年5月1日开业。十、未能依约定时间开业的原因：涉案物业前期一直未能通过相关行政部门消防验收。2014年10月11日才通过深圳市公安局消防监督管理局消防验收。十一、涉案房屋租赁合同是否有效：无效。涉案物业既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。被告提交了一份深圳市宝安区西乡镇共和村401.4平方米工业用地二层框架结构的房地产证，拟证明涉案房屋有产权证。经查，涉案物业是在将有房地产证的原二层框架结构的建筑推倒后，同一位置上重建的。涉案物业并未取得房地产证或建设工程规划许可证，因此涉案租赁合同为无效合同。十二、《补充协议》及《关于共乐城开业合作协议书》是否有效：无效。《补充协议》及《关于共乐城开业合作协议书》亦是围绕涉案商铺的出租使用进行的关于开业时间、租金、违约金等内容的约定。因涉案商铺未取得房地产证或建设工程规划许可证，有关涉案商铺租赁内容的约定应均属无效。十三、涉案商铺是否已交还：原、被告双方在庭审中确认自涉案商铺装修以来，原告未书面通知过被告不再履行租赁合同，亦未履行涉案商铺的交还手续。2016年8月9日，原、被告双方完成了涉案商铺的交还手续，被告确认于当天接收商铺。十四、履约保证金、装修保证金、装修押金是否应当退还原告：应当退还。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，则被告应当将其向原告收取的履约保证金人民币37,824元、装修保证金人民币10,000元及装修押金人民币500元返还给原告。十五、原告的已形成附合的装修损失：原告主张的阁楼及其他无法拆除的固定装修已形成附和的装饰装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成符合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。对已经形成附和的涉案商铺内的装饰装修我院委托了司法评估，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司评估涉案装修现价值为人民币141,100元，原告支付评估费人民币2,000元。因被告明确表示对原告的装饰装修不同意利用。原、被告双方对租赁合同无效均有过错，但作为出租方的被告明知涉案物业不能出租仍与原告签订租赁合同，应承担主要责任，因此涉案装修现值70％的损失应由被告承担，经计算，被告应支付给原告已形成附着的装修损失人民币98,770元（141,100元×70％）。十六、原告未形成附和的装修损失：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。关于原告主张的空调价款、空调安装材料费、灯饰价款等，因上述物品均属未形成附和的装饰装修物，被告不同意利用，则上述物品应由原告拆除搬离，被告无需支付此费用。十七、户外广告招牌损失：从涉案场地的照片中可见“魔锅坊麻辣香锅”户外广告牌已经制作完毕。依《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致租赁合同无效的过错主要在于作为出租方的被告，因此被告应当赔偿原告70％招牌制作费用的损失，即人民币4,550元（6,500元×70％）。十八、原告品牌技术服务费损失：因租赁合同无效，被告应承担70％的原告品牌技术服务费的损失。原告的朋友彭文龙（身份证号码，作为合同乙方）与长沙风行天下企业管理有限公司（甲方）签订了《品牌技术服务协议书》，约定甲方为乙方在广东省深圳市从事魔锅坊麻辣香锅项目提供品牌技术服务，合同期限自2013年8月30日至2016年8月29日；乙方签约时支付甲方品牌技术服务费共人民币29,800元，签约后乙方所付费用不予退还，甲方不向乙方另行收取加盟费、加盟押金、加盟管理费等本协议之外的其他费用；乙方获得甲方授权之日起，每个月须向甲方支付后续服务费人民币150元。彭文龙在该协议落款处所填写的地址为深圳市宝安西乡大道与工业路交汇处共乐城3002店铺。其后，长沙风行天下企业管理有限公司于2013年8月30日出具了发票号码为22344225、金额为人民币29,800元的湖南省长沙市地方税务局税控发票。被告主张涉案《品牌技术服务协议书》无落款时间，与本案没有关联性。本院认为，案外人彭文龙受原告委托与长沙风行天下企业管理有限公司签订协议，符合常理，亦有地税发票为证，被告虽不予认可，但未提交任何反证；且本案中，彭文龙还代理原告与案外人签订了装修合同并实际进行了装修，故综合本案案情，本院对原告支出了品牌技术服务费人民币29,800元的真实性予以采信。对于上述品牌技术服务费损失，是原告为履行租赁合同进行前期准备而支付的合理费用，被告应承担70％的损失，即人民币20,860元（29,800元×70％）。十九、原告主张的装修管理费、垃圾清洁费、出入证工本费：不予支持。原告主张的装修管理费、垃圾清洁费、出入证工本费是原告在装修过程中已实际产生并支出的，其要求被告返还无事实和法律依据，本院不予支持。二十、关于房屋占有使用费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，原告仍应参照合同中约定的租金标准向被告支付占有使用费，被告亦仍应按照合同中关于免租期的约定给予原告免租期。关于免租期，根据原、被告双方签订的租赁合同及补充协议等，因被告通知原告涉案商铺的开业日期为2015年5月1日，故被告应给予原告从开业之日起14个月10天的免租期，即原告应自2016年7月11日向起被告支付占有使用费。关于占有使用费的支付标准，根据双方的租赁合同，涉案商铺的前两个租赁年度内的租金标准为每月人民币18,912元，而起租日期以被告书面通知的开业日期为准，即2015年5月1日至2017年4月30日期间的租金标准为每月人民币18,912元，故计算该期间的占有使用费应以每月人民币18,912元为标准。本案中，原告已于2016年8月9日向被告交还了涉案商铺，故原告应支付2016年7月11日至2016年8月9日期间的占有使用费，但原告于2013年8月23日已支付了一个月租金人民币18,912元，应予抵扣，因此被告还应退还原告2天的占有使用费人民币1,260.8元（18,912元/月÷30天/月×2天）。二十一、关于管理费：原告应向被告支付自2015年5月1日至2016年8月9日期间的物业管理费，按每月人民币1,719元的标准支付，共计人民币26,300.7元（1,719元×15个月+1,719元÷30天/月×9天）。二十二、关于房屋占有使用费及管理费的利息：被告主张利息从2015年7月11日起算，租赁合同约定原告应于每月5号前缴纳相关费用，因此2015年7月11之前的占有使用费及管理费的利息应以2015年7月11之前拖欠的全部金额人民币5,157元（1,719元/月×3个月）为基数，统一自2015年7月11日起算；2015年8月1日之后的占有使用费及管理费的利息应以当月所欠金额为基数，自当月6日起计算。二十三、关于装修水电费：原告于2013年12月16日向被告预交了装修水电费人民币3,000元，现原、被告经结算确认原告装修过程中产生了水电费人民币3,000元，故被告无需退还原告水电费。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、确认原告刘乐与被告深圳市东景润物业投资有限公司签订的《共乐城租赁合同》、《补充协议》及《关于共乐城开业合作协议书》均为无效合同；二、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐退还履约保证金人民币37,824元；三、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐退还装修保证金和装修押金人民币10,500元；四、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐赔偿装修损失人民币98,770元；五、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐赔偿招牌制作损失人民币4,550元；六、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐赔偿品牌技术服务费损失人民币20,860元；七、被告深圳市东景润物业投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告刘乐退还占有使用费人民币1,260.8元；八、原告刘乐应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市东景润物业投资有限公司支付2015年5月1日至2016年8月日期间拖欠的涉案商铺的管理费人民币26,300.7元及利息（2015年7月11之前的管理费的利息人民币5,157元为基数，自2015年7月11日起算；2015年8月1日之后的管理费应以当月所欠管理费数额为基数，自拖欠当月6日起算，均按中国人民银行同期贷款利率，计算至实际付清之日止）；九、驳回原告刘乐的其他诉讼请求；十、驳回被告深圳市东景润物业投资有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,532元，评估费人民币2,000元，共计人民币5,532元，由原告负担人民币3,243元，由被告负担人民币2,289元；反诉费人民币772元，由原告负担人民币146元，由被告负担人民币626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘  艳  艳二〇一六年八月十六日书记员 李华敏（兼）书记员 李    娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇商铺租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的商铺，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条商铺租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付商铺占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第1页共15页