广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9806号上诉人（原审原告、反诉被告）：张德志，住广东省廉江市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天马河房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：杨忠平，该公司董事长。委托代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。上诉人张德志因与被上诉人广州市天马河房地产开发有限公司(以下简称天马河公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月10日，天马河公司作为甲方（出租人），张德志作为乙方（承租人），双方签订《房屋（商铺）租赁��同》，约定甲方将坐落于广州市花都区望亭路天马河公馆3号铺5号铺位出租给乙方作经营湛江特产（含海鲜）使用，租期2年，自2013年12月25日至2015年12月24日。租金约定为：2013年12月25日至2014年3月24日，月租金0元；2014年3月25日至2015年12月24日，月租金1657.5元（39平方米×85元/平方米×0.5）；租金按月结算，乙方需每月预缴次月租金。租户享受送1个月装修期、2个月免租期优惠。第五条、乙方向甲方交纳2个月租金（6630元）的保证金，在租赁期满或解除合同之日，乙方退还房屋，经甲方验收该商铺无损坏及欠缴水电费、物业管理费等相关费用的情况下，三十天内无息返还乙方所欠的租赁保证金。第七条、租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付两个月的租金作为违约金。合同签订后，天马河公司将涉案商铺交付张德志使用，张德志亦按约定缴纳租赁期内的租金。租赁期间由于张德志在商铺门口安装移动伸缩棚等原因，双方发生过争执。2015年8月24日，天马河公司向张德志发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知租赁期满后，天马河公司不再续租，请张德志在合同期满前向天马河公司交还商铺。因租赁期满后，张德志未交还涉案商铺，天马河公司于2016年1月12日向张德志发出《合同期满清场通知书》，告知张德志在合同期满后未腾空交还商铺的行为已严重侵犯天马河公司合法权益，要求张德志在2016年1月15日前将店铺内所有物品清空，将商铺交还天马河公司，并承担2015年12月25日至交还商铺之日止的场地占用费等费用。2016年1月16日，天马河公司对涉案商铺采取了停水停电措施，并在商铺大门上加了一把门锁处理。因本案纠纷，张德志于2016年1月14日向原审法院起诉，请求判令：1、天马河公司继续履行2013年12月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》的优先续租权；2、本案诉讼费由天马河公司承担。针对张德志的起诉请求，天马河公司原审辩称：不同意张德志的诉讼请求。天马河公司在租赁期满后并未继续出租，天马河公司准备将涉案商铺对外出售。天马河公司在2015年8月24日，提前了至少三个月告知张德志合同期满后将不继续出租涉案商铺，现张德志继续非法占用该商铺已对天马河公司出售该商铺造成重大障碍。天马河公司反诉请求判令：1、张德志立即迁出并交还涉案商铺给天马河公司，并从2015年12月25日开始每月支付场地占用费3315元至迁出退还商铺之日止；2、张德志承担案件受理费。针对天马河公司反诉请求，张德志原审辩称：一、天马河公司称不出租商铺是为了出售，但我方有证据证明他们的商铺是对外出租的，之前是打五折出租，目前是打六折出租。二、天马河公司称我方占用其商铺，但其已在涉案商铺上加了锁并张贴封条，我方物品仍留在涉案商铺内，因此提起本案诉讼。原审法院认为：天马河公司与张德志就涉案商铺约定的租赁期限至2015年12月24日已届满，张德志继续占用涉案商铺没有事实和法律依据，天马河公司要求张德志腾空交还涉案商铺并支付场地占用费合法有据，原审法院予以支持。因合同并未对场地占用费进行约定，且天马河公司已对涉案商铺采取了停水停电及上锁等措施，客观上张德志已无法正常使用该商铺，故场地占用费原审法院酌定按租赁期间的租金标准即每月1657.5元计算。张德志并未举证证明天马河公司继续对外出租涉案商铺以及租赁条件等，其要求天马河公司继续履行《房屋（商铺）租赁合同》的优先续租权约定依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2016年5月31日作出判决如下：一、张德志于本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天马河房地产开发有限公司与张德志于2013年12月10日签订的《房屋（商铺）租赁合同》中约定的位于广州市花都区望亭路天马河公馆3号铺5号铺位腾空交还给广州市天马河房地产开发有限公司；二、张德志于本判决发生法律效力之日起15日内，按每月1657.5元的标准，向广州市天马河房地产开发有限公司支付自2015年12月25日起至腾空交还第一判项所述商铺之日止的场地占用费；三、驳回张德志的全部诉讼请求；四、驳回广州市天马河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元、反诉案件受理费25元，均由张德志负担。判后，张德志不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒天马河公司一方。(一)双方签订《房屋(商铺)租赁合同》当时天马河公司公司商铺租金打5折出租，时间暂定2年，所以合同约定租赁期限为2年，从2013年12月25日至2015年12月24日。张德志签订合同后于2014年2月28日使用该商铺注册成立了广州北珠水产有限公司，注册资本50万，营业期限从2014年2月28日至长期，期间因为该商铺前后墙面漏水耽误了装修的正常进行，到2015年7月张德志才基本完成装修，期间管理费���电费照交，但公司营业状况大受影响，损失惨重。张德志认为双方签订的《房屋(商铺)租赁合同》第七条第3款明确表示：“租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均需提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付两个月的租金作为违约金”张德志有优先续租权，并且张德志提供的证据也证明天马河公司公司的商铺2016年的商铺统一对外续租的打6折，并且《合同法》规定“买卖不破租赁”，实际天马河公司商铺现在也是带租出售。天马河公司在没有任何知会的情况下于2015年12月25日停了该商铺的水电，并于2016年1月12日发了个《合同期满清场通知书》过来，借口商铺经营管理需要要求张德志自行清场，否则强制清场同时将依法追究张德志相关的赔偿责任。张德志的公司是以经营水产为主，停水电意味着货品库存损失惨重。(二)一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。张德志严格履行合同，并于该店铺添置了大量附属物，投资了大量人力和物力去建设和维护该商铺，合同期间因天马河公司方面的原因导致了经营成本和可得利益的惨重损失。二、一审判决适用法律不当，歪曲事实，严重损害了张德志的合法权益。张德志与天马河公司签订的《房屋(商铺)租赁合同》第五条、乙方向甲方交纳2个月租金(6630元)的保证金，在租赁期满或解除合同之日，乙方退还房屋，经甲方验收该商铺无损坏及欠缴水电费、物业管理费等相关费用的情况下，三十天内无息返还乙方所欠的租赁保证金。一审判决认定张德志强占天马河公司��铺歪曲事实，天马河公司在没有知会张德志的前提下，强行解除合同、停水停电并加了两把锁，导致张德志冰箱里的货品变质腐烂，留置在商铺里的所有公司财产不能搬移，致张德志的合法权益不顾的同时还说张德志强占商铺，天马河公司恃势凌人，没有任何的商量余地，故意扩大损失，深受其害的无过错方权益没有得到维护，行为恶劣的过错方还能得到额外补偿，一审判决判令张德志支付天马河公司商铺租金依法无据，太不公平。张德志上诉请求判令：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一二审诉讼费用全部由天马河公司承担。天马河公司二审答辩称：张德志陈述的事实和理由与实际事实不符，租赁合同届满前我方已经履行了告知义务告知其不再续租，并且在租赁期满后再次书面通知张德志，要求其搬离，但是张德志并不理会非法占用涉案商��。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回张德志的上诉请求。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。另外,本院限期双方在庭后三日内对涉案房屋进行交接,并提交书面交接材料,但双方未在限期内提交资料。另外,张德志提出需要双方就使用费及装修损失等达到一致意见后才同意对涉案商铺进行交接。本院认为:天马河公司与张德志就涉案商铺约定的租赁期限至2015年12月24日已经届满，双方就续租问题无法达成一致意见,张德志虽主张其对涉案商铺享有优先承租权,但天马河公司继续对外出租涉案商铺以及就涉案商铺设定的租赁条件等，法院无法强制双方进行缔约,张德志要求天马河公司继续履行上述双方对涉案优先续租权的约定,缺乏充分依据，本院不予支持。因如前文所述,双方租赁合同到期后未就续租事宜达���致,张德志继续占用涉案商铺没有事实和法律依据，天马河公司要求张德志腾空交还涉案商铺并支付场地占用费合法有据。天马河公司已于2016年1月12日向对方发出合同期限届满清场通知书,但张德志拒绝交付场地,且在诉讼中经法官释明的情况仍表示不同意对涉案商铺进行交接,理应承担相应法律后果，应向天马河公司支付场地占用费。另外,原审法院基于天马河公司已对涉案商铺采取了停水停电及上锁等措施，客观上张德志已无法正常使用该商铺，故场地占用费酌定按租赁期间的优惠租金标准即每月1657.5元计算,公平合理,本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张德志的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人张德志负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年八月二十二日书 记 员  璩方慧