上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2269号原告上海依家依餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人周明，经理。委托代理人张斌。委托代理人鲁庆华。被告上海市钟山高级中学，住所地上海市。法定代表人奚林明，校长。委托代理人毕士福。委托代理人袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。第三人上海凯阳经济发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人钱敏，执行董事。原告上海依家依餐饮有限公司与被告上海市钟山高级中学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海凯阳经济发展有限公司作为本案第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海依家依餐饮有限公司的委托代理人张斌、鲁庆华，被告上海市钟山高级中学的委托代理人毕士福、袁凤桃到庭参加诉讼。第三人上海凯阳经济发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海依家依餐饮有限公司诉称，2004年9月10日原告与案外人上海强林置业有限公司(以下简称强林公司)签订《房屋租赁合同》，强林公司将承租被告授权管理的上海市凉城路XXX-XXX号一楼至二楼(以下简称系争房屋)转租给原告用于经营餐饮，租期为18年，从2004年1月1日起至2023年1月1日止。同年10月28日第三人继受了强林公司对外所签合同中规定的权利义务后，原告于2005年4月12日与第三人重新签订了《房屋租赁合同》，租期明确为18年，从2004年1月1日起至2023年1月1日止。原告与第三人的转租得到了被告认可，在实际租赁中原告对房屋进行了装修并增加了必要的设施和设备，经装修后一楼从事美容美发经营，二楼从事餐饮经营。被告从未向原告告知合同于2014年8月7日到期这一重要事实，相反被告的行为让原告有理由相信合同在2023年到期。然而在2014年3月5日被告突然致函原告，要求原告于同年8月7日合同到期后撤出系争房屋。原告认为，被告作为出租人从未向自己披露租期这一重要事实，导致原告提早结束租期，为此原告面临巨大的经济损失。现原告已无法从事经营，经与被告交涉后被告表示对原告的损失不予赔偿，故起诉要求被告：1、向原告赔偿停业损失69万元；2、向原告赔偿凉城路XXX号一楼装修费919,957元、二楼装修费837,340元；3、向原告支付配电房工地设备费用40万元；4、支付原告员工工资损失48,7500元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对强林公司将承租的权利、义务转让给第三人以及原告与第三人承继原转租合同的权利、义务的事实予以认可。但无论从被告与强林公司签订租赁合同，还是强林公司与原告签订的转租合同，以及原告与第三人重新签订转租合同来看，合同都于2014年8月7日届满，而非原告所称于2023年届满。2014年3月25日在合同届满前，被告直接发书面通知给原告，告知被告与第三人签订的合作合同以及第三人与原告签订租赁合同均于2014年8月7日履行期满，因考虑第三人处于非常时期及转租情况，被告提前五个月通知原告做好搬迁及清场工作，在合同履行期满后直接将租赁房屋归还给被告。2014年9月28日被告再次向原告发出《公函》，重申了要求原告迁出租赁房屋的要求，但原告仍坚持租期至2023年到期，届时租赁期满，依据法律关系退房给第三人。其后被告只得起诉第三人和原告，要求第三人支付租金，原告迁出系争房屋，已获法院支持。被告认为，被告与第三人签订的租赁合同以及第三人与原告签订转租合同都于2014年8月7日期满，各方的租赁关系及权利义务终止，第三人及被告应从租赁房屋内迁出。原告起诉所依据的与第三人于2005年4月12日签订的租期为十八年的租赁合同与原告向有关部门备案同日签订的租赁合同存在差异，而备案的合同的到期日恰恰是2014年8月7日。在同一天内原告与第三人签订两份不同租期的租赁合同违背常理，不排除原告为继续占据房屋而与第三人恶意串通的可能。退一步而言，如果确实第三人与原告签订了十八年转租合同，基于被告与第三人签订租赁合同期限的约束，第三人与原告签订租赁合同的期限不得超过第三人与被告签订租赁合同的期限，超出期限的部分视为无效，不受法律保护。若因第三人隐瞒租期造成原告损失的，原告应向第三人主张赔偿。至于原告提出要求补偿其重新装修及违章搭建简易房的费用、转让配电房设备等问题均与被告无关，被告收回房屋后也无需利用原装修、违章搭建简易房及配电房设备，只能拆除，由此产生费用由原告承担，原告承担后可向第三人追偿。请求驳回原告的诉讼请求。第三人上海凯阳经济发展有限公司未做答辩。经审理查明，1996年11月28日，被告(原名上海市钟山中学)作为出租方(甲方)与案外人强林公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方在位于学校西北角及西侧，即车站南路与凉城路交界处的扇形空地及连接凉城路向南延伸长100米宽约6米的空地，占地面积约900多平方米建造的共二层综合楼房屋，合计建筑面积2,230平方米左右，租赁给乙方使用；租赁范围为底层店面，二层楼面的全部及楼梯；租赁期限为18年，自1996年8月8日起至2014年8月7日止；租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，并另行签订协议；双方商定前三年(周期年)每年租金为85万元，第四个周期年起年租金递增6%；租金支付方式为一个季度支付一次；租房协议签订前，乙方已支付的租房保证金30万元整，双方商定该保证金从第一个周期年的第二个季度开始在租金中，分三个季度每季度抵扣10万元，扣完为止；甲方租赁给乙方的房屋，产权属甲方所有，双方是租赁关系，双方互不承担对方的债权、债务，甲方享有出租房屋，收取乙方承租房屋租金的权利；乙方承租的房屋，在租赁的18年内，可以根据乙方的需要(在不影响房屋结构的前提下)进行分隔，改建、装修及房屋得到充分利用的权利；乙方在租赁期内享有合法的独立经营使用权，对外全部或部分转租权和承包经营权；房屋租赁18年期满，如双方无意向继续合作，则协议终止，双方的权利及义务同时终止，房屋上的不动产(不动产包括变、配电所的所有设备、设施)及不动产上的凝固物归甲方，其余归乙方(比如空调等)，归乙方部分，乙方有权自行处理，甲方不予干涉，乙方应保证房屋的完好无损转交给甲方；甲方应提供约50KW的用电量给乙方使用；甲方应负责协助乙方办理用电、用水的扩容手续；乙方承租房屋所需用电，用水扩容费及水、电的工程、设备等费用由乙方承担。1998年，虹口教育局以强林公司未按时支付《房屋租赁协议》项下房屋租金起诉要求其支付欠付的租金及滞纳金，经法院调解，双方于1998年7月达成调解协议，并经法院出具(1998)虹民初字第1162号民事调解书。调解协议确定：强林公司应归还虹口教育局71万5千元，此款应在1998年7月15日、8月20日、10月15日、12月15日分别归还5万元、5万元、10万元、10万元，1999年1月15日、3月15日、4月15日分别归还10万元、15万元、5万元，剩余部分应于1999年6月底之前还清，如在上述规定期限第三人不能按时归还，双方即终止《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；虹口教育局放弃赔偿滞纳金的诉讼请求。1999年3月，因强林公司未能履约，虹口教育局遂起诉要求强林公司迁出本市凉城路XXX-XXX号房屋。1999年4月30日，被告(甲方)与强林公司(乙方)签订《合作合同书》，约定凉城路616至640号所有一二层双号的房屋，双方共同合作经营管理；甲方提供场地，乙方出资建房(乙方出资建房于1996年9月竣工，交付使用)；本合同于99年5月1日起至2014年8月7日止，合作期满10天内，乙方无条件将乙方所划分管理的全部房屋完好无损地归还甲方；合作分成比例按原年租金计为150万元正，甲方得益53.93%，乙方得益46.07%。按租金划分房屋，双方得房以房屋平面图划分为准，附件：划分好房屋平面图；甲乙双方为租赁关系，因乙方投资建房，故乙方按比例实际所得的房屋，在合作期内为无偿租赁；所有房屋产权为甲方所有，甲乙双方在划分获得的房屋内，都独立享有使用权，经营权(包括房屋出租权)，相互不交一切租赁费用；本合同生效后，甲乙双方以前所签定的各种合同，协议等均告失效；从2014年8月7日自然终止，甲乙双方不再另续签订合同。同日，双方签订《补充合同》约定，甲乙双方共同协商对《合作合同书》上的未尽事宜和以前乙方经营管理时屡屡违约所遗留问题，作出补充；关于99年5月1日前，由乙方经营管理期内，乙方尚欠甲方房屋租金(99年4月30日前)和向各承租户收到的预收房租款(99年5月1日后)。甲乙双方同意在《合作合同书》上规定的乙方划分得的房屋中拿出630号(丙)房屋(现东灵鸡粥店)的房屋使用权交甲方经营管理，收取该房的租金用于抵冲乙方所欠甲方的债务，期限至2014年8月7日止；甲乙双方房屋实际划分范围：乙方为凉城路XXX号现“雪人百货总汇”、630号(乙)现“博绮实业有限公司”和凉城路XXX号(丙)的“艺特装潢事务所”(楼上配电房及其外间办公用房除外。楼梯及通道等公用)，其余归甲方，以上划分，即以现用房租赁户的实际使用情况(参照其“房屋租赁合同”从而划分)；甲乙双方一致同意，其他款项根据相互抵冲、多退少补方式一次性结清；乙方前债务全部按本《补充合同》归还，本《补充合同》生效后，由甲方向法院书面申请，停止执行98年法院“调解书”。1999年5月24日，经法院调解，虹口教育局与强林公司达成调解协议，并由法院出具(1999)虹民初字第901号民事调解书确认。调解协议确定强林公司于1999年5月31日前将本市凉城路XXX号-630号甲房屋移交虹口教育局(除凉城路XXX号丙及630号乙外)，1999年5月1日前双方的债权债务已结算完毕，无纠葛(详见《补充合同》)；自1999年5月1日起至2014年8月7日止本市凉城路XXX号丙、630号乙、640号房屋无偿由强林公司管理使用(详见《合作合同书》，《补充合同》)。嗣后，凉城路XXX号丙、630号乙、640号房屋无偿由强林公司管理使用。2004年9月10日，强林公司作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于凉城路XXX号-640号一楼至二楼，计900平方米，经乙方作主营餐饮之用，乙方亦可根据自身经营需要全部或部分转租第三方或与第三方联营适用上述租赁物，第三方如需再转租或与第三方以外的他人联营，需经甲方同意；租赁期从2004年1月1日至2014年8月7日止；全年租金36.5万元，先付后租；付款方式为2004年租金在本合同签订之日付2.5万元，余款于同年9月25日付清，2005年起租金按季结付，2006年年租金10月起一年一付，以此类推；乙方负责日常的管道和电路维修，承租方的水费、电费(包括加5%的贴费)、电话费按付费单计费；乙方在租赁期内，可根据自身的要求，在不影响房屋结构，基础设施的前提下，经甲方同意后装修，合同终止时，乙方可以拆除其自装的空调，如造成房屋损坏的，乙方则必须给予修复或补偿其损坏的经济损失；合同终止时，乙方可将租赁场内属于乙方的安装设备撤去(不包括内装修)使租赁场所完好无损地恢复原状，并经甲方认可后归还甲方，费用乙方自理；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的话，乙方在同等条件下有优先权，但乙方必须在合同终止两个月前向甲方提出，具体条款另行协商签订；合同期满续租，由乙方与钟山中学洽谈，甲方与钟山中学的权利和义务由乙方继续履行。该合同签订后，原告承租使用《合作合同书》附件图纸中标注的凉城路XXX号房屋。2004年10月28日，第三人上海凯阳经济发展有限公司(甲方)与强林公司(乙方)签订《管理使用权及抵债协议书》，约定乙方自本协议生效之日起，将其拥有在本市凉城路XXX号丙，630号乙，640号房屋的管理、使用权及其收益全部转让给甲方(该使用权及收益折价300万元以折抵欠甲方债务)；甲方自本协议生效之日起继受乙方与原上海市钟山中学(现更名为上海市钟山高级中学)于1999年4月30日所签订的《合作合同书》、《补充合同》及上海市虹口区人民法院(1999)虹民初字第901号《民事调解书》中规定的权利义务，并且愿意承受乙方在行使管理使用上述营业用房所发生的一切债权债务；本协议经双方签章并经上海市钟山高级中学同意立即发生法律效力，本协议一式二份，甲、乙双方及上海市钟山高级中学各执一份。同日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《协议书》，约定现鉴于乙方受让原强林公司管理使用的本市凉城路XXX号丙，630号乙，640号房屋的事实，为进一步明确和履行甲乙各方在管理使用房屋的权利和职责，充分发挥出租物业的经济效益，经友好协商订立如下条款：一、原上海钟山中学和强林公司于1999年4月30日签订的《合作合同书》、《补充合同》及(1999)虹民初字第901号《民事调解书》，自本协议签署后仍对甲、乙双方有法律约束力，双方必须遵守严格履行上述法律文件规定的权利、义务，愿意各自承受其在行使管理物业过程中所发生的一切债权债务，必要时一方给予另一方以相应协助；二、本市凉城路XXX-XXX号房屋产权为虹口教育局所有，并且该局已授权甲方对上述房屋进行日常经营管理、使用等，为此，乙方必须将其对外出租的《房屋租赁合同》正本在签订之日起5天内送甲方备存；乙方与承租客户签订《房屋租赁合同》的最后承租期限不得签订含有超过2014年8月7日或续租等条款，且房屋管理使用期满止，乙方须无条件地将其管理使用的房屋完好无损地退回甲方，若不退回全部房屋或承租方拒退用房，则乙方须支付甲方因此发生的经济损失，该损失包括但不仅限于按乙方所收的每月租金、房屋损失、所欠水、电、诉讼及律师费(2014年8月7日以后为取回凉城路XXX号丙、630号乙及640号而引发的法律诉讼)等发生的费用。该协议签订后，凉城路XXX号丙、630号乙及640号交由第三人管理使用。嗣后，第三人与原告签订《房屋租赁合同》，由原告向第三人承租现门牌号为凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号，西临凉城路、北临车站南路，整体呈扇形的1-2层全幢建筑物。2014年2月17日，被告向第三人发函表示，依据双方约定，合同从2014年8月7日自然终止，双方不再另续签合同，租赁期满10天内第三人无条件将凉城路XXX号丙、630号乙及640号房屋完好无损地退回被告，同时与被告结清水费，并由被告收回全部房屋。因考虑到第三人将房屋转租给他人使用的情况，被告特提前半年时间通知第三人做好搬迁及清场工作，届时将全部房屋归还被告。2014年3月25日，被告向原告发出《通知》表示，原告现承租使用的凉城路XXX号房屋的产权人系虹口教育局，使用单位系被告。根据被告与强林公司于1999年4月30日签订的《合作合同》、《补充合同》约定，强林公司承租凉城路XXX号、630号乙及616号丙房屋期限至2014年8月7日届满，合同终止后双方不再续签合同，承租人须在10天内无条件将全部房屋完好无损地归还被告。2004年10月28日第三人与强林公司签订《管理使用权及抵债协议书》，约定由第三人继受强林公司与被告签订的上述合同中规定的各项权利义务，并愿意承担由此产生的一切债权债务。同时，第三人承诺与他人签订的租赁合同，不得约定超过原租赁期限或续租内容的条款，房屋使用期满须无条件地、完好无损返还被告。2005年4月12日原告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定640号房屋主营餐饮之用，租期自2004年1月1日至2014年8月7日止。至今原告履行合同期限已不足五个月，因考虑到第三人处于非常时期(公司停业)，以及原告转租给他人使用的情况，故被告特提前数月时间通知原告做好搬迁及清场工作，届时将承租的全部房屋直接归还给被告，并结清应付的公用事业等费用。2014年9月28日，被告又向原告发《公函》表示，被告发出通知后至2014年8月7日合同履行期届满，原告没有搬迁出房屋，被告认为根据有关法律规定，租赁合同履行期限届满，原告无权占有租赁房屋，被告作为出租人有权请求负有腾房义务的次承租人即原告腾房，原告提出的装修补偿、配电房设备转让及违章搭建费用补偿均与出租人即被告无关，被告收回房屋后无需利用上述配电房和三楼违章搭建，只能拆除，由此产生的费用由原告承担，原告承担后可向第三人追偿。2014年10月，原告向被告回函表示，原告与第三人于2005年4月12日签订《房屋租赁合同》，由原告租赁使用凉城路XXX号一楼和二楼，租期18年(2023年到期)，该租赁合同被告是清楚的，在原告使用该房屋长达8年间，被告从未就该租赁关系的任何事宜向原告提出过异议，故原告对凉城路XXX号一楼和二楼的租赁使用权利应至2023年结束。被告从未就被告与第三人的租赁期限告知原告，原告按照经营需求安排工作，被告于2014年3月25日突然告知合同期到2014年8月7日结束，导致原告损失扩大。原告收到2014年3月25日被告的通知后已于2014年5月停止营业活动，遣散了员工，但被告并无任何人员前来接洽交接房屋事宜。原告系与第三人建立的租赁关系，原告退房也是退给第三人，被告可按照合同要求第三人退房。被告与原告在房屋租赁使用期限方面存在认识错误系被告造成，原告在2014年6月15日前已经做好了与被告商讨移交一楼、二楼和装修及设备补偿问题，至今未能进行造成房屋未能移交的责任在被告。由于历史原因，被告所有经营性用房的用电均由该配电房供电，原告也是因租赁关系的发生从第三人处有偿转让而来，被告函件中关于配电房设备的说法显然蛮不讲理。三楼用房确属违章搭建，但政府有关部门已作出处理并允许保留使用，房屋是否拆除应服从政府，如被告愿意在移交一楼和二楼时一并考虑三楼的，可以协调权利人与被告协商，如被告无意，权利人将自行保留使用。综上，如被告不愿协商解决，可按合同向第三人要求移交。2014年11月，虹口教育局出具《情况说明》表示，坐落在凉城路XXX号至640号房屋权利人系虹口教育局，使用人是被告，在被告使用、管理上述房屋期间，虹口教育局同意被告可将房屋对外出租、出借，并认可被告以其自己的名义与他人签订租赁合同或租赁协议(包括合作合同、补充合同及协议书，补充协议等)及与合同或协议相关的由被告向租赁户发出的信函、通知书等。若因合同纠纷而引发诉讼案，虹口教育局同意被告可直接参与一切诉讼活动。2015年6月25日，被告以(2015)虹民三(民)初字第2400号案向本院起诉第三人及原告，要求第三人从上海市凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号房屋内迁出，由被告收回房屋；第三人支付逾期迁出占用房屋的使用费49.5万元；原告携其物品从上海市凉城路XXX号、XXX号甲、XXX号房屋迁出，由被告收回房屋。该请求获得本院支持。审理中，被告提供了从上海市虹口区市场监督管理局调取的原告工商登记档案中《房屋租赁合同》复印件一份，载明出租方为第三人(甲方)，承租方为原告(乙方)，出租房屋坐落于凉城路XXX号-640号一楼至二楼，计900平方米，作主营餐饮之用；第二条约定，租赁期从2004年1月1日至2014年8月7日止；第十六条约定，原强林公司与原告于2004年9月10日签订的《房屋租赁合同》终止；合同落款日期为2005年4月12日。合同并就其他租赁事项进行了约定，内容与强林公司与原告于2004年9月10日签订的《房屋租赁合同》相同。被告另提供《房屋租赁合同》复印件一份，被告称该合同系由第三人交被告处备案，无合同原件。该合同与被告从上海市虹口区市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》内容一致。原告表示工商局窗口未查到原告与第三人签订的租期到2014年的合同，这份合同是在食品卫生药监局发现的，且只有复印件，没有原件，原告不认可该合同，应以本次起诉原告提供的其与第三人签订《房屋租赁合同》为准。审理中，原告提供虹口教育局国有资产管理办公室于2005年3月向上海市工商行政管理局虹口分局出具的《场地证明》一份，载明：“兹有我虹口区教育局下属上海市钟山高级中学(地址：凉城路XXX号)的校舍、场地及周围沿街门面经营用房产权属我虹口区教育局所有，并委托上海市钟山高级中学、上海凯阳经济发展有限公司管理、使用和租赁。同意出租给上海依家依餐饮有限公司经营(期限：2004.1.1-2016.12.31)。”同时，被告提供《场地证明》复印件一份，载明“同意出租给上海依家依餐饮有限公司经营(期限：2004.1.1-2006.12.31)”，其余内容、笔迹、行文与原告提供的《场地证明》基本一致。被告以此证明原告对该证明进行了篡改，将“2006”篡改为“2016”。审理中，原告申请对系争房屋的一、二楼装潢、设备及配电房设施进行价格评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司接受本院委托后进行评估作出结论：上述装潢和设施的总造价为1,548,619.00元。上述事实，有原告提供的凯阳公司营业执照、凯阳公司的授权委托证书、教育局的房产证明、原告从本案第三人处接受系争房屋使用权，以及其他有关配电房的权利义务移交及收款凭证、被告起诉书、撤诉书等一系列诉讼材料、原告对一楼和二楼的装潢合同、预决算书、资产目录、收款凭证、房屋平面图、2014年3月25日被告要求收回房屋的通知、2014年9月28日被告给原告的公函、2014年10月15日原告给被告的回函；被告提供的1996年11月28日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》、(98)虹民初字第1162号民事调解书、1999年4月30日被告与案外人强林公司签订的《合作合同》及《补充合同》、双方于1999年达成的(99)虹民初字第901号民事调解书、房屋划分平面图、2004年10月28日强林公司与第三人签订的《协议书》、《管理使用权及抵债协议书》、2004年9月10日强林公司与原告签订的《房屋租赁合同》(一份由被告备存，一份备案于虹口区工商局)、2005年4月12日第三人与原告签订《房屋租赁合同》(一份在被告处备案，一份在虹口区食品药品监督管理局备案)、1999年4月12日强林公司与上海雪人百货总汇签订的《房屋租赁合同》、强林公司与筹建中的原告及拟任法定代表人沈继猛签订的《租赁合同》；上海公信中南工程造价咨询有限公司评估报告、本院(2015)虹民三(民)初字第2400号庭审笔录及原、被告陈述等证据为证。本院认为：第三人基于与强林公司签订的《管理使用权及抵债协议书》、与被告签订的《协议书》，继受强林公司在《合作合同书》、《补充合同》与(1999)虹民初字第901号民事调解书中的权利义务。根据上述协议的约定，双方形成租赁合同关系，被告是租赁合同中的出租人，第三人是承租人。同时基于强林公司与原告之前签订的转租合同，第三人接受合同转让后成为租赁合同的转租人，原告为次承租人。作为转租合同出租人，第三人有义务向原告披露其与被告之间关于租赁合同租期的起始点。从现有证据看，被告在与第三人签订的租赁合同中有明确约定第三人与承租客户签订《房屋租赁合同》的最后承租期限不得签订含有超过2014年8月7日或续租等条款，且房屋管理使用期满止，第三人须无条件地将其管理使用的房屋完好无损地退回被告。由此分析，被告对最后租期的约定是明确的，尽到了出租人应尽的提示义务。审理中对于双方提供的转租合同，最大分歧在于租期的届满日期。原告在有关部门备案的转租合同明确的合同届满期为2014年8月7日，与原告起诉提供的合同约定不一致，而与被告提供的合同一致。对此明显存在矛盾的两份合同，原告不能提供合理解释，故对原告所称合同尚未到期的意见本院不予采信。对于双方都提供虹口教育局国有资产管理办公室于2005年3月向上海市工商行政管理局虹口分局出具的《场地证明》上的日期问题，因两份证明除日期外其余笔迹、行文基本一致，系同一人书写产生。原告提供的是复印件，但在工商部门档案内未找到该证明，无法确定真实性，故本院对原告提供的证明的真实性不予认可。根据合同相对性原理，第三人与原告之间转租合同期限的约定对被告不产生拘束力，第三人作为出租方有义务向原告如实地披露其与被告租赁合同的租期。即使第三人故意隐瞒租期而与原告签订了超出租期的转租合同，根据相关司法解释规定，超出租期的约定无效，其过错在于第三人，与被告无关，原告应向第三人主张相关损失的赔偿。又如上所述，在租赁合同中被告已尽到了出租人的提示义务，也没有证据证明有误导原告的行为发生，故对原告所提损失，被告不负有赔偿责任。现本院已判令第三人及原告迁出系争房屋，对于原告在租赁期间的添附和增加的设施、设备被告也不同意继续利用，故被告无需对原告进行补偿。第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海依家依餐饮有限公司全部诉讼请求。本案受理费33,478.37元，评估费40,000元，由原告上海依家依餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  程美珍人民陪审员  毛济平二〇一六年八月二十六日书 记 员  许时吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第三人经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。