成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第7225号原告：付秀容，女，汉族，1973年12月1日出生，住重庆市江津市德感街道长冲*组。委托代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都瑞欧房地产营销策划有限公司。住所地：成都市金牛区二环路西三段***号金港湾酒店商务楼*****号。法定代表人：杜小英，该公司总经理。委托代理人：冯明，四川科全律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都中房极目投资有限公司。住所地：成都市锦江区五世同堂街*号*栋***楼。法定代表人：张达杰，该公司总经理。委托代理人：冯明超，四川法银律师事务所律师，特别授权代理人。原告付秀容诉被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司（以下简称成都瑞欧公司）、成都中房极目投资有限公司（以下简称成都中房公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王静独任审判。被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司于一审辩论终结前向本院提交了反诉状，但并未在法定期限内预缴案件受理费，故本案反诉依法按撤诉处理。本院于2015年11月18日由代理审判员王静组织原、被告进行了证据交换，并于2016年6月20日、2016年8月1日两次进行了公开开庭审理。第一次开庭，原告付秀容委托代理人金旺律师、被告成都瑞欧公司委托代理人冯明律师、成都中房公司委托代理人冯明超律师到庭参加诉讼；第二次开庭，原告付秀容委托代理人金旺律师、被告成都瑞欧公司委托代理人冯明律师到庭参加诉讼，被告成都中房公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法对其进行缺席审理。原告付秀容诉称：2013年6月9日，原告付秀容向被告成都中房公司购买其开发的学府海棠项目8栋1单元2层3号（以下简称案涉房屋）。同日，原告付秀容与被告成都瑞欧公司签订《房屋委托改造施工协议书》（以下简称改造协议书），约定由被告成都瑞欧公司对学府海棠8号楼公共部分搭建及loft室内楼板搭建（以下简称案涉工程）。被告成都中房公司于2013年4月2日授权被告成都瑞欧公司对学府海棠项目进行销售及销售后续行为。被告成都中房公司在开发学府海棠8号楼项目所有涉及相关设施均依据房屋10层改造成20层的设计标准。原告付秀容认为，被告成都瑞欧公司无建筑施工资质签订施工合同属于无效合同，预付工程款应当退还。被告成都中房公司作为实际开发者并委托被告成都瑞欧公司进行销售、改造，事实上知晓并同意该改造行为，应当对上述支付义务承担连带支付义务。故原告付秀容为维护自身合法权益，诉请至法院，请求判令如下：一、确认原告付秀容与被告成都瑞欧公司于2013年6月9日签订的《房屋委托改造施工协议书》无效；二、被告成都瑞欧公司返还原告预付的改造费134435元及利息，利息计算方式为：以134435元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月9日起计算至该款项付清之日止；三、被告成都中房公司连带支付上述款项；四、本案诉讼费用由被告成都瑞欧公司、被告成都中房公司承担。被告成都瑞欧公司就本诉辩称：一、原告付秀容将本案纠纷认定为建设工程施工合同纠纷与事实不符。原告付秀容与被告成都瑞欧公司签订的是《房屋委托改造施工协议书》，符合民法通则以及合同法关于委托合同的规定，且原告付秀容购买被告成都中房公司的案涉房屋后，为了达到更加有效的房屋使用目的，可以委托第三方实施相关的民事法律行为，故原告付秀容和被告成都瑞欧公司间形成的是委托合同关系；二、关于被告成都瑞欧公司施工资质的问题。双方签订合同时，原告付秀容应当清楚知悉被告成都瑞欧公司是营销策划公司，并不是建设工程施工企业，并无建设工程施工资质，原告付秀容以此起诉，要求确认案涉合同无效，没有事实依据；三、被告成都瑞欧公司接受委托后，为了完成委托事宜，将案涉工程委托给有资质的公司进行施工，完成并交付了装修工程，原告付秀容接受并一直使用案涉房屋，现原告付秀容单方面要求退还装修款，不符合公平原则。四、原告付秀容与被告成都瑞欧公司签订的是委托合同，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告诉请确认该合同无效没有法律依据。被告成都中房公司辩称：一、被告成都中房公司与原告付秀容之间是商品房买卖合同关系，其不是案涉《房屋委托改造按施工协议书》的当事人，不是本案适格被告。案涉房屋设计合法，已竣工验收合格，并交付原告付秀容使用；二、学府海棠小区的房屋是专业设计单位设计的，至于设计为10层，还是20层，是设计单位的事，与被告成都中房公司无关。房屋设计已经国家有关机关审查合格。其设计与原告付秀容主张的退还改造费无因果关系；三、原告付秀容接收房屋后，可以自行决定是否进行改造、装饰，原告付秀容自己委托被告成都瑞欧公司进行改造装饰，根据合同法关于委托合同的约定，法律后果由原告付秀容自行承担；四、原告付秀容委托被告成都瑞欧公司改造及装修，作为委托人应当办理各种批文，使案涉工程合法化，原告付秀容为了推卸责任，要求确认《房屋委托改造施工协议书》无效，有违诚实信用；五、承担连带责任必须要有合同约定或法律规定。本案中，原告付秀容要求被告成都中房公司承担连带责任既没有合同约定，也没有法律规定。又，被告成都中房公司不知道被告成都瑞欧公司的改造及装修是否存在违约行为，理由如下：（一）被告成都中房公司委托被告成都瑞欧公司进行房屋策划，并不是委托被告成都瑞欧公司为原告付秀容改造及装修案涉房屋和公共部分；（二）被告成都中房公司没有审查被告成都瑞欧公司是否具有施工资质以及是否具有违法行为的法定或合同约定义务；（三）原告付秀容认为被告成都中房公司知晓被告成都瑞欧公司存在违法行为，应当由原告付秀容承担举证责任。故，原告付秀容主张依据民法通则第67条要求被告成都中房公司承担连带责任的理由并不成立。于本案中，被告成都中房公司也不应承担连带责任；六、合同无效的法律后果是互相返还。原告付秀容主张案涉合同无效，仅仅要求被告成都瑞欧公司返还改造费，而不退还改造物。但是，案涉房屋已改造完毕并交付原告使用，而原告付秀容主张退还的改造费本身是由材料费、人工费、税费组成，上述费用已经实际发生并支出且物化在建筑物上，已无法双方返还，故原告付秀容诉请缺乏法律及事实依据，应当驳回。原告付秀容为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：第一组：原、被告主体资格材料。证明原被告主体适格。第二组：1、《房屋委托改造施工协议书》（原件）；2、被告成都瑞欧公司出具的收款收据（原件）；证明：被告成都瑞欧公司并没有建设工程施工资质，其与原告付秀容签署的协议为建设工程施工协议，其已预收了工程款。工程内容涉及违法改建的部分，即“学府海棠”8号楼公共部分的搭建及装修、loft室内楼搭建等。3、成都市高新区规划建设局出具的《关于对高新区天润路中房学府海棠小区8栋户型内部增设楼板及楼层间增建电梯门厅、公共通道等建（构）筑物行为进行核实认定的回复》（原件）。证明：该回复称学府海棠8栋增设楼板及增建电梯门厅、共同通道等建（构）筑物的行为未取得《房屋结构安全批准书》，也未进行报建。第三组：1、商品房买卖合同（原件）；2、销售不动产统一发票（原件）；证明：被告成都中房公司以自己的名义与原告签订商品房买卖合同，显示用途为商业。3、包销协议补充协议（加盖成都瑞欧公司鲜章复印件）。证明：根据协议第一条：“……甲乙双方经另行协商一致后签署代理合同”的规定，被告成都中房公司委托被告成都瑞欧公司进行代理销售和被告成都中房公司以自己的名义签订合同事实，两被告形成了事实上的代理法律关系。根据该协议第二条之规定，被告成都瑞欧公司签订改造协议系其履行销售代理协议所确定的义务，被告成都中房公司知晓其违法改造的行为且配合其完成了一部分违法改造行为。第四组：1、成都高新区规划建设局出具《关于高新区天润路中房学府海棠小区8栋增设楼板相关情况的说明》（原件）；证明：中房学府海棠项目8栋房屋在房屋内增设楼板的行为，未依法取得《房屋结构安全批准书》；2、建设工程规划合格证（加盖成都高新区规划建设局鲜章复印件）；3、学府海棠1期总平面图（加盖成都高新区规划建设局鲜章复印件）；4、学府海棠1期房屋竣工规划测绘图（加盖成都高新区规划建设局鲜章复印件）。证据2-4证明：在建设工程规划合格证“备注”中载明8栋1-10层为商业，说明被告成都中房公司在报建和规划验收合格时，8栋1-10层未存在搭建，本案中，案涉工程无法通过竣工验收。被告成都瑞欧公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、《“学府海棠”8#楼委托改造施工合同》（合同编号001，原件）；证明：被告成都瑞欧公司为了完成原告交办的事务，又再与江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司签订该协议，委托了具有施工资质的主体进行施工。2、《“学府海棠”8#楼委托改造施工合同》（合同编号001，原件）；证明：案涉项目loft室内及公共部分搭建及装修系由被告成都瑞欧公司委托具有钢结构施工资质的深圳市建艺装饰集团股份有限公司成都分公司进行完成的。3、《消防改造工程补充协议》（原件），其中黄宗虎系被告成都瑞欧公司工作人员，代表被告成都瑞欧公司与四川洪力消防工程有限责任公司签订该协议；证明：被告成都瑞欧公司将学府海棠8号楼的消防工程委托给具有消防施工资质的主体进行施工。4、江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、职业健康安全管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、质量管理体系认证证书、安全产生许可证。（复印件，加盖江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司鲜章）。证明：江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司的资质。被告成都中房公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、竣工验收报告、建设工程规划合格证、建设工程消防验收意见书（复印件）；证明：案涉房屋各项指标均已验收合格，被告成都中房公司向原告付秀容交付的清水房已验收合格。原告付秀容接收案涉房屋后的改造行为，与被告成都中房公司无关。2、原告的《委托人声明及承诺》（原件）。该证据第2条载明被告成都中房公司交给原告付秀容的房屋是以清水房为标准，第3条约定如果原告付秀容在改造协议中发生损失和纠纷，与被告成都中房公司没有关系。3、《学府海棠项目一期8号商业楼LOFT物业包销合同》（原件）；4、刊登于华西都市报的交房公告（复印件）。上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，本院对原告付秀容和被告成都中房公司提交证据的真实性、合法性予以确认；对于被告成都瑞欧公司提交的江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、职业健康安全管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、质量管理体系认证证书、安全产生许可证等，因均系复印件且原告不予认可，故本院不予采信。对于被告成都瑞欧公司提交的《消防改造工程补充协议》，因甲方身份无法确认且与本案无关，故本院亦不予采信。对于被告成都瑞欧公司提交的其他证据的真实性、合法性，本院予以确认。就上述证据与本案的待证事实关联性及各自的证明力，本院将在审理查明的事实部分和判决说理部分予以阐述。结合当事人庭审陈述及原、被告可采信证据，本院经审理查明以下事实：2013年4月2日，被告成都中房公司作为甲方、被告成都瑞欧公司作为乙方，双方签订了《学府海棠项目一期8号商业楼LOFT物业包销合同》（以下简称《包销合同》），该包销合同与本案有关的约定如下：“第一条甲乙双方的合作模式甲乙双方一致同意，乙方通过支付包销保证金的形式取得对LOFT物业的独家包销权，在甲方的同意和监督下，按本合同约定以甲方名义向实际购房客户销售前述LOFT物业；包销期限（本合同签订之日起壹年半）届满，届时由乙方以尚未退还的包销保证金按建筑面积单价5500元/平方米（大写人民币伍仟伍佰元人民币每平方米）承购尚未售完的LOFT物业剩余房屋（简称‘余额包销’）；第二条LOFT物业的概况2.1LOFT物业位于成都市高新区天润路777号，其用途为商业用房，包括：1-10层LOFT物业……4.4LOFT物业的交付4.4.1在乙方按照本合同约定向甲方支付的包销保证金及LOFT物业销售回款合计达到5089万元的前提下，甲方应按下列约定向实际购房客户或乙方交付LOFT物业（本条指清水房，不含已实施综合改造和精装修，后者由实施方案负责向实际购房客户交付）……4.7包销过程中，甲乙双方各自的权利义务……4.7.3.3甲方负责与实际购房客户办理清水房房屋交接手续……”同日，被告成都中房公司作为甲方、被告成都瑞欧公司作为乙方，双方还签订了《学府海棠项目一期8号商业楼LOFT物业包销合同之补充协议》（以下简称《包销合同补充协议》），该《包销合同补充协议》与本案有关的约定如下：“……第二条《综合改造委托协议》（协议名称以实际签署时名称为准）该协议由乙方指定的综合改造实施方与实际购房客户签订，实际购房客户向该综合改造实施方支付综合改造费（具体标准由乙方自行决定）。《综合改造委托协议》出现争议由乙方指定的综合改造实施方与实际客户依法解决，与甲方无关。如由此给甲方造成损失或导致甲方涉诉的，乙方应负责赔偿实际发生的损失。综合改造实施方应在LOFT物业综合验收完毕后方可进场实施《综合改造委托协议》，且乙方确保实施改造不影响楼梯工程质量（包括但不限于主体结构）并由乙方取得相关主管部门的同意（甲方应充分配合），如因乙方原因导致的客户纠纷由乙方负责处理概与甲方无关。为确保综合改造尽早实施，甲方承诺在2013年10月30日前完成LOFT物业综合验收工作。本款所称综合改造包括但不限于：1）以LOFT物业现有10层为基础，在每层LOFT物业的上层甲方预留之梁柱上搭建一层楼板作为上层的共用通道，实现无须从现有物业内部搭建楼梯即将现有10层变为20层；2）搭建完共用楼板后，对现有每层LOFT物业的上层，实施设置隔墙、预留门洞、卫生间、上下水管道等改造；争取楼上楼下的水、电、气表能够独立计费；3）实施经实际购房客户选择后的物业内部楼板搭建；4）电梯方面，甲方将负责待综合验收结束后将电梯由10层停靠改为19层停靠（第20层不停靠）；5）上述综合改造项目根据销售定位由乙方确定单独或合并实施。……第四条本补充协议经双方签字盖章后生效，与甲乙双方签订的《包销合同》具有同等的法律效力。……”2013年6月9日，被告成都瑞欧公司根据《包销合同》的约定以被告成都中房公司的名义与原告付秀容与签订了《商品房买卖合同》，该合同与本案有关的约定如下：“第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房的房屋建设方式为：普通商品房。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋砼框架-剪力墙，建筑层数为：10层，其中地上10层，地下1层。……该商品房为第一条规定项目中的8幢2层03号房。用途为：商业；住宅类型为：普通。测绘建筑面积共42.83平方米，其中，套内建筑面积29.02平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积13.81平方米；层高为5.8米……装修水平是清水。……买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：商业用地、住宅用地，土地使用年限自X至商业2051年10月21日止。……该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8117.33元，总价款贰拾叁万伍仟伍佰陆拾伍元整(大写)。……第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年01月31日前向买受人交付该商品房。……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……”后，原告付秀容依约向被告成都中房公司缴纳了购房款234834元，被告成都中房公司也于2014年1月17日向原告付秀容开具了《销售不动产统一发票（自开）》。同日，原告付秀容作为委托人（甲方）、被告成都瑞欧公司作为受托人（乙方），双方签订了《改造协议书》（合同编号：0010），该协议书与本案有关的约定如下：“……委托人已对本项目相关规划、改造方式及标准、房屋用途等已充分了解，无任何异议。第一条工程概况工程名称：中房学府海棠；工程地点：甲方委托给乙方改造的房屋位于成都市高新西区天润路‘中房学府海棠’8栋第2层03号，房屋面积：以建筑面积计算为42.83平方米。改造面积最终以有资质的房产测绘机构出具的《面积实测技术报告书》或房产管理部门颁发的《房屋所有权证》载明的建筑面积准。工程内容：‘学府海棠’8号楼公共部分搭建及装修、loft室内楼板搭建等。第二条工程承包范围承包范围：‘学府海棠’8号楼室内及公共部分。……第三条合同工期……竣工日期：2014.04.30。第四条质量标准工程质量标准：按国家相关标准。第五条合同价款房屋改造费……合计人民币134435元，大写人民币：壹拾叁万肆仟肆佰叁拾伍元整。第六条工程付款方式本合同签订当日内一次性付清。第七条合同生效合同订立时间：2013年6月9日。合同订立地点：学府海棠销售中心。本合同双方约定房屋交付后生效。第八条合同附件1、承包人单位或个人身份证明；2、委托人声明及承诺。后，原告付秀容签字并按捺手印确认了《委托人声明及承诺》，该《委托人声明及承诺》载明了如下主要内容：1、《改造协议书》所改造的房屋，系原告付秀容通过被告成都瑞欧公司（代理商）向被告成都中房公司（开发商）进行购买的，并与被告成都中房公司签订了《商品房买卖合同》；2、原告付秀容所购房屋的改造及装修事宜，系原告付秀容在被告成都中房公司以清水房（具体以《商品房买卖合同》为准）交付后，自行选择并委托装修单位实施的，具体改造标准、精装交付时间、装修价款等均由原告付秀容与装修单位自行约定，与被告成都中房公司（开发商）对于《商品房买卖合同》权利义务的履行没有任何关联。3、鉴于房屋交付后，原告付秀容与相关单位合作（包括但不限于委托改造、装修、售后包租、租赁等）的具体情况，被告成都中房公司（开发商）权利义务的履行，仅以按照《商品房买卖合同》约定进行交付，交付（包括向原告付秀容委托的第三方进行交付）完成后，被告成都中房公司（开发商）即完成其所有的合同义务的履行，不再对后续事宜（包括但不限于委托改造、装修、售后包租、租赁等）承担任何责任。如原告付秀容在履行《改造协议书》过程中遭受损失或发生其他纠纷，相关责任本人（单位）将自行向装修单位进行主张，与被告成都中房公司（开发商）无关。又，原告付秀容分别于2013年6月2日、2013年6月9日共计向被告成都瑞欧公司支付了134435元，即《改造协议书》约定的案涉房屋改造费金额。2013年10月12日，成都高新技术产业开发区公安消防大队向被告成都中房公司出具了《建设工程消防验收意见书》（高新公消验【2013】第0133号），载明了关于中房·学府海棠I期（1#-2#、4#-9#楼及地下室）建设工程消防验收合格的意见，同时载明8号楼建筑面积为9815.36㎡，地上十层，建筑高度为58.2米，使用性质为商业。2013年10月18日，案涉房屋所属的中房·学府海棠一期8#楼经竣工验收合格并取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑工程）》。2013年10月21日，成都市规划管理局向被告成都中房公司核发了《建设工程规划合格证》（验字第510124201359121号），载明项目名称为中房·学府海棠1#、2#、4-9#及地下室……同时，备注如下：“……8栋1层有架空层58.71平方米，消防通道104.55平方米，有柱走廊59.37平方米。1-10层有商业10082.84平方米。……”2014年1月2日，被告成都中房公司在华西都市报上刊登了《中国房地产开发集团公司·学府海棠交房公告》，载明如下：“尊敬的学府海棠业主：学府海棠已顺利竣工并通过验收，其质量符合国家验收规划要求，具备交付条件，定于2014年1月8日起集中办理交房手续……。”2014年2月24日，被告成都瑞欧公司作为委托人（甲方）、案外人江苏欧美钢结构幕墙高科技有限公司成都分公司作为受托人（乙方），双方签订了《“学府海棠”8#楼委托改造施工合同》（合同编号：001），约定如下：“第一条工程概况工程名称：中房学府海棠8#楼；工程地点：甲方委托给乙方改造的房屋位于成都高新区天润路‘中房学府海棠’8#楼loft。第二条：工程承包范围承包范围：“学府海棠”8#楼loft室内及公共部分搭建及装修（天府丽都酒店租赁使用部分除外）。第三条：合同工期开工日期：2014年2月20日；竣工日期：2014年6月30日。第四条：质量标准工程质量标准：按国家、省市现行相关验收规范标准，达到合格工程。第五条：合同价款合同清单包干总价3300000元……改造工程范围：详见改造清单工程范围。改造面积：最终以实际测量竣工面积为准。……第十一条：合同说明因本项目情况特殊，甲方授权乙方进行改造，乙方只负责工程按图纸施工，关于本项目因政府及其他原因造成的法律及经济纠纷隶属于甲方承担。……”同日，被告成都瑞欧公司作为委托人（甲方）、案外人深圳市建艺装饰集团股份有限公司成都分公司作为受托人（乙方），双方签订了《“学府海棠”8号楼委托改造施工协议》（合同编号：001），约定如下：“第一条工程概况工程名称：中房学府海棠8号楼；工程地点：甲方委托给乙方改造的房屋位于成都市高新西区天润路‘中房学府海棠’8号楼loft。第二条工程承包范围承包范围：‘学府海棠’8号楼loft室内及公共部分搭建及装修（天府丽都酒店租赁使用部分除外）。第三条：合同工期开工日期：2014年2月20日；竣工日期：2014年5月30日。第四条：质量标准工程质量标准：按国家、省市现行相关验收规范标准，达到合格工程。第五条：合同价款合同清单包干总价3300000元……改造工程范围：详见改造清单工程范围。改造面积：最终以实际测量竣工面积为准。……第十一条：合同说明因本项目情况特殊，甲方授权乙方进行改造，乙方只负责工程按图纸施工，关于本项目因政府及其他原因造成的法律及经济纠纷隶属于甲方承担。……”于本案中，并无证据显示江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司、深圳市建艺装饰集团股份有限公司成都分公司具有承接案涉工程的相关资质。另查明，2015年6月9日，成都高新技术产业开发区规划建设局出具了《关于对高新区天润路中房学府海棠小区8栋户型内部增设楼板及楼层间增建电梯门厅、公共通道等建（构）筑物行为进行核实认定的回复》载明如下：“余卫东、刘竹清：您递交的《举报信》已收悉。经核实，回复如下：高新西区天润路中房学府海棠小区8栋3层10号房内增设楼板的行为，未依法申请取得《房屋结构安全批准书》，已违反《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条规定。此外，该小区8栋楼层之间增建电梯门厅、公共通道（楼板）等建（构）筑物的行为，未到我局办理报建手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条、《建设工程质量管理条例》第十四条和第二十八条、《成都市城乡规划条例》第二十七条、《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条等法律法规，我局将会同高新区城市管理和环境保护局开展执法调查。特此回复。”2016年5月31日，成都高新区规划建设局出具了《关于高新区天润路中房学府海棠小区8栋增设楼板相关情况的说明》，载明如下：“成都高新技术产业开发区人民法院：由你单位出具的《调查令》已收悉。按《调查令》相关要求，我局积极配合律师取证，已将关于中房学府海棠项目8栋的规划审批资料和竣工验收材料整理附后。关于该栋房屋内部搭建增设楼板问题，经核实，高新西区天润路中房学府海棠小区8栋房屋在屋内增设楼板的行为，未依法申请取得《房屋结构安全批准书》。”案涉房屋未改造前系由被告成都瑞欧公司代原告付秀容从被告成都中房公司处接收。案涉房屋已改造完毕，但目前处于空置状态，原告付秀容拒绝从被告成都瑞欧公司处接收改造完毕的案涉房屋。经咨询有关专业机构意见且根据原告付秀容和被告成都瑞欧公司陈述，案涉工程不便于拆除，若强行拆除案涉工程可能严重影响案涉房屋和其他房屋的结构安全，存在较大安全隐患和风险。经本院释明和询问，原告付秀容和被告成都瑞欧公司均要求保留现状，不要求法院进行认定和处理。就本案审理重点和争议焦点，本院逐一审核认定如下：一、关于本案的法律关系及案由应当如何认定的问题。本院经审查认为，原告付秀容和被告成都瑞欧公司签订的案涉《改造协议书》虽将原告付秀容列为委托人、将被告成都瑞欧公司列为受托人，但该《改造协议书》明确约定了案涉工程的工程概况、工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款及工程付款方式。又，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十九条：“建设工程合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同”之规定，故，本院认为，案涉《改造协议书》符合建设工程施工合同的定性和特征，本案应认定为建设工程施工合同纠纷，而非委托合同纠纷。案涉工程的发包人为原告付秀容，承包人为被告成都瑞欧公司。二、关于案涉《改造协议书》的法律效力应当如何认定的问题。本院认为，截止一审辩论终结时，案涉工程虽未经行政主管部门直接认定为违法建筑并下发《限期拆除通知书》，但根据行政主管部门出具的回复和情况说明可以认定案涉工程违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《建筑工程施工许可管理办法》第二条、《建设工程质量管理条例》第十四条和第二十八条、《成都市城乡规划条例》第二十七条、《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条等法律法规，属于擅自建筑的建（构）筑物。又，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背已审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物系违反了城乡规划法的强制性规定而建设，其在非规划区域内建设可能会给公共安全带来隐患，影响城乡整体布局，损害社会公共利益。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，本院认为案涉《改造协议书》系无效合同。又，被告成都瑞欧公司并不具备承接案涉工程的相关资质，且被告成都瑞欧公司将案涉工程转包给其主张的江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司、深圳市建艺装饰集团股份有限公司成都分公司系违法转包，本案中亦无证据显示江苏欧美钢结构幕墙科技有限公司成都分公司、深圳市建艺装饰集团股份有限公司成都分公司具备承接案涉工程的相关资质，故依《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；……”之规定，案涉《改造协议书》亦应认定为无效合同。综上，本院认为案涉《改造协议书》系无效合同，对原告付秀容和被告成都瑞欧公司双方均不具有相应合同拘束力。故，本院对原告付秀容的第一项诉讼请求予以支持。（三）关于案涉《改造协议书》被认定为无效的法律后果应如何认定的问题。本院认为，因案涉工程严重违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的强制性规定，故无论工程质量是否合格，相应的合同都不能作为支付工程价款的的依据，若最终经行政主管部门认定为违法建筑且经评估可以拆除并下发《限期拆除通知书》，则应立即拆除。但鉴于原告付秀容和被告成都瑞欧公司目前均要求保留现状，故为稳定经济关系，防止损失的进一步扩大，本院对此予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院认为，案涉《改造协议书》确认无效后，可以恢复原状的，应当恢复到合同签订前的状态，合同双方因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。基于建设工程的特殊性及原告付秀容和被告成都瑞欧公司均要求保留案涉工程现状的诉求，故被告成都瑞欧公司作为承包人投入的人力与物力已物化于建筑物之中无法返还，原告付秀容作为发包人则应当遵循公平合理的原则予以折价补偿。于本案中，本院认为原告付秀容与被告成都瑞欧公司于本案中均存在过错，其中原告付秀容将案涉工程发包给没有资质的企业施工以及就案涉房屋的室内楼板搭建未依法申请取得《房屋结构安全批准书》过错较小，而被告成都瑞欧公司在占据信息优势地位的情况下与被告成都中房公司配合完成案涉项目8栋户型内部增设楼板及楼层间增建电梯门厅、公共通道等改造工程造成较大负面影响、过错较大。故，为减少当事人诉累、平衡各方利益，在维持案涉工程现状的基础上，本院综合考虑各方损失和过错大小认定被告成都瑞欧公司应向原告付秀容返还的改造费及资金占用利息为原告付秀容诉请主张的改造费金额和资金占用利息两项累计总金额的60%为宜，即80662元及相应利息。故，本院对原告付秀容第二项诉讼请求中的合理部分予以支持。（四）关于被告成都中房极目投资有限公司于本案中是否系适格被告，是否应当负有连带支付责任的问题。对此，本院认为，被告成都中房公司并非案涉《改造协议书》的合同相对方。根据庭审查明事实，虽然被告成都中房公司知晓并就案涉工程的建设予以了一定程度的配合，但本案中并无证据显示其与被告成都瑞欧公司就案涉工程的建设具有委托代理关系。又，原告付秀容出具的《承诺书》和二被告之间签署的《包销合同补充协议》均认可案涉工程系原告付秀容与被告成都瑞欧公司之间的约定，与被告成都中房公司无关。故，原告付秀容诉请要求被告成都中房公司承担连带支付责任缺乏法律依据或合同依据。本院对原告付秀容的第三项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《建筑工程施工许可管理办法》第二条，《建设工程质量管理条例》第十四条、第二十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告付秀容与被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司于2013年6月9日签订的《房屋委托改造施工协议书》（合同编号：0010）系无效合同；二、被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付秀容返还改造费本金80662元及利息，利息计算方式如下：以改造费本金80662元为基数，从2013年6月10日起计算至本判决确定的改造费本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付改造费本金，上述利息计算至改造费本金付清之日止；三、驳回原告付秀容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1494元，由原告付秀容承担598元、被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司承担896元。（此款原告付秀容已预交，被告成都瑞欧房地产营销策划有限公司在履行本判决确定的给付义务时一并向原告付秀容支付该款项）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  王静二〇一六年八月一日书 记 员  黄霞