上海市长宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0105民初5343号 原告：王培春，男，1962年3月11日出生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：庄琳(系王培春之妻)，1970年7月2日出生，汉族，住上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室。 被告：绿地控股集团有限公司，住所地上海市长宁区。 法定代表人：张玉良，董事长、总裁。 委托诉讼代理人：高沂，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李路，上海市锦天城律师事务所律师。 被告：上海豪生酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山东路XXX号江苏大厦20楼C5座。 法定代表人：章伟信(CHANGWILBURTWEI-SHIN)，执行董事。 委托诉讼代理人：向磊，上海华尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。 原告王培春与被告绿地控股集团有限公司(以下简称绿地公司)、上海豪生酒店管理有限公司(以下简称豪生公司)委托合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告王培春及其委托诉讼代理人庄琳、被告绿地控股集团有限公司的委托诉讼代理人高沂、被告上海豪生酒店管理有限公司的委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告王培春的委托诉讼代理人庄琳、被告绿地控股集团有限公司的委托诉讼代理人高沂、被告上海豪生酒店管理有限公司的委托诉讼代理人向磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王培春向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付经营收益59,779元(2014年1月1日-2015年3月31日的经营收益45,304元，按历年平均回报5.4%÷12个月×15个月,扣除原告已经获取的经营收益22,777.30元)；2.两被告共同支付“产权所有人酒店免费入住券”的折算金1,080元；3.两被告共同承担诉讼费及资料取证费500元。事实和理由：2003年12月15日，原告与两被告签订了《委托管理合同》，约定由被告豪生公司经营管理本市长宁区延安西路XXX号、XXX号房屋物业，被告绿地公司作为原告的全权代表，负责对被告豪生公司的运营状况进行监督、审查每年的财务审计报告及向酒店方收取经营收益等工作，经营期限为10年。自2005年4月1日起，原告正式从被告绿地公司处收取由被告豪生公司支付的酒店经营收益。截至2014年6月31日，原告共收取9年3个月的经营收益。2015年3月，原告在毫不知情的情况下，被被告绿地公司通知收房，原告并没有收到2014年7月1日至2015年3月31日期间的经营收益。被告绿地公司在被告豪生公司未支付经营收益的情况下，擅自从被告豪生公司处接收房屋，严重损害了原告的利益。另外，根据《委托管理合同》的约定，原告每年享有10天的免费入住权。自2014年9月起，原告要求入住，却被被告豪生公司告知无法享有此权利，后打电话去被告绿地公司询问，相关工作人员称公司会给予业主补偿，但至今两公司均未回复。自2015年4月起，原告多次致电、书面通知被告等相关部门，并于2015年10月15日分别向两被告发出律师函，要求两被告共同支付9个月的经营收益和相应的“产权所有人酒店免费入住券”的折算费用，但两被告对原告的要求都不置可否。两被告的行为严重损害了原告的利益，原告因此提起诉讼。 被告绿地公司辩称，1.被告绿地公司在经营期限届满前对酒店进行以移交为目的的改造装修不仅遵循合同约定，也符合广大业主的意愿和利益，得到业主认可。理由在于：(1)在经营期间，酒店的设施、设备、格局均按酒店经营需要设置，为确保酒店在交还时处于可以正常使用的状态，必须对酒店进行改造装修，以恢复至民用住宅状态；(2)酒店经营期限为2005年4月1日至2015年3月31日，为按时将房屋交还给原告等业主，改造装修工程只能在经营期满前进行，而不可能在经营期满后实施，否则会造成逾期交还房屋，影响业主利益；(3)被告绿地公司在改造前，向业主发出了书面通知，业主在收到通知后、施工期间以及2015年3月底陆续交房时均未提出异议，在《业主诉求书(一)》中，业主认为修复应在2015年3月31日完工，并给予10天整改时间，表明业主对酒店的改造装修持同意并理解的态度。2.房屋改造装修工程量较大，工程相对复杂，涉及面积广，需要花费一定的时间，且出于安全考虑，酒店在2015年1-3月改造期间停止营业是合理且必须的。3.被告绿地公司通过案外人上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司向原告支付了全部经营收益，原告称未收到2014年7月1日至2015年3月31日期间的收益与事实不符，合同约定年度收益为项目年度总收益×年度收益比例，原告按2008-2013年经营收益的平均值计算2014年7月至2015年3月期间的经营收益，与合同约定不符。4.业主使用“产权所有人免费入住券”需遵循使用规则，原告作为业主，对使用规则是明知的，但原告并无证据证明其按使用规则正常预订，原告因此无权要求补偿。5.被告绿地公司为业主利益对酒店进行移交前的改造装修，如仍要求补偿停业改造期间的收益，有违公平原则，损害被告绿地公司的合法权益。综上，被告绿地公司不同意原告的诉讼请求。 被告豪生公司辩称，1.经营期间，酒店银行帐户、营业收入由被告绿地公司控制，经营收益由被告绿地公司实际占有并划转，原告也始终知晓收益由被告绿地公司的关联公司支付，故被告豪生公司没有向原告支付经营收益的义务。2.2014年10月下旬，被告绿地公司口头通知将停止营业并准备改造装修，导致被告豪生公司未按合同约定经营10年，此外被告绿地公司长期拖欠被告豪生公司应得的管理费。3.根据三方协议，被告绿地公司是原告的代理人，原告作为委托人应该对被告绿地公司的代理行为承担法律责任。综上，被告豪生公司不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对涉讼房屋的上海市房地产权证、委托管理合同确认附件、房价表、产权所有人免费入住券、进户通知、业主诉求书、准予变更登记通知书、回函、账单、发票、业主告知书、发票记账联、个人帐户对账单、往来函件、照片、记账联、税收缴款书、审计报告、照片等证据，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本市长宁区延安西路XXX号、XXX号系被告绿地公司投资开发的住宅，项目名称为“绿地海怡酒店公寓”，推广名“莫奈·印象”。 2003年12月5日，原告(甲方)、被告绿地公司(乙方)、被告豪生公司(丙方)签订《确认附件》(以下简称《确认附件》)，主要内容包括：甲方投资物业为延安西路XXX号XXX室，包括物业内的家具、家电设施等，具体内容详见甲方与乙方签订的《商品房预售合同》。“莫奈·印象”在丙方受托、经营期内，以豪生LOGO持牌对外经营。 关于委托内容及条件，《确认附件》第二条约定，甲方将向乙方购置的物业，自项目交付起的前三年全权委托乙方代理，代理仅限于对甲方物业的管理、经营相关事务，不包括质押或转让；乙方将拥有的辅助配套用房(底层商业用房除外)委托丙方全权管理、经营；在项目交付的前三年(自对外经营之日起至满三年止)，甲方同意由乙方作为其全权授权代表，代甲方行使权利，知晓并同意接受已由乙方作为授权代表与丙方签订的《绿地海怡酒店公司(莫奈·印象)委托管理合同》；从委托丙方管理、经营期限的第四年起，甲方同意其全权授权的代表由乙方转为该项目业主委员会(丁方)，由丁方代甲方行使权利，并取代乙方成为《绿地海怡酒店公寓(莫奈·印象)委托管理合同》中的委托方。 关于管理经营期限，《确认附件》第三条约定，甲方同意乙方指定丙方授权管理经营的期限为十年，自绿地海怡酒店公寓对外经营之日计算。 关于委托物业的运营和收益模式，《确认附件》第四条约定，本物业在乙方(丁方)获得授权后，由乙方(丁方)委托丙方按年度经营计划，与项目中的其他物业统一、集合管理和经营。年度总收益是丙方对项目年度经营的调整后总收入，扣除应由甲方承担的经营管理成本等费用的余额部分。本项目的酒店公寓部分的价值确定为451,458,173点，甲方委托乙方代理物业的价值为1,008,604点，甲方委托物业的年度收益比例为0.2234%。甲方年度收益为项目年度总收益×其年度收益比例。该收益为甲方的税前收益，由甲方按国家有关规定缴纳税费。甲方投资收益的取得，由丙方代扣代缴应纳税费后，返还甲方指定的收益人。在委托管理、经营期限内的前三年，乙方保证甲方的年度固定税前收益为8%(固定收益是指如实际收益不足8%，则由乙方补足，如实际收益超过8%，超过部分归乙方所有)。支付时间按会计年度进行结算，在次年的第一个工作季度内，由丙方同意乙方(丁方)向甲方支付上一会计年度的收益。 关于物业的交还，《确认附件》第十条约定，在管理经营期满后，丙方将物业交还丁方，由丁方安排返还甲方事务。在经营期间丙方应对物业进行正常的维修保养并对物业进行所需的更新、更换，以确保物业的正常营运，丙方交还的物业状况为经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态。《确认附件》另约定甲方每年在该项目内享有十天免租入住权。 管理经营期内，由案外人上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司分期向原告支付收益。 2015年3月30日，本市长宁区延安西路XXX号、XXX号业主向被告绿地公司发出业主诉求书(一)，主要内容为：一、根据售房合同约定，业主收房时，必须保证房屋内部的各项设施完备，并能正常使用(主要包括所有电器；门窗、墙体；消防设施；有限电视、电话；上下管道畅通)，达到拎包入住；……二、保证房屋公共配套设施的完备(包括小区的大门、门禁装置、门岗、大堂、绿化、会所、车位等)，公共部分边界划分清晰(包括原来酒店经营房搭建的建筑物的处置)；三、按合同约定以上修护应在2015年3月31日完工，鉴于实际情况，经业主讨论决定，给贵司十天的整改时间，延期至2015年4月10日交房验收，如拖延交房，请予以业主经济补偿；六、部分业主剩余的2014年度没有使用完的酒店免费入住券，请拿出解决方案……。 2015年4月14日，业主向被告绿地公司发出业主诉求书(二)，就得房率、套内问题整改、费用补偿、小区设施设备、公共问题整改、文件提交、学区房告示等事项要求被告绿地公司尽快解决。 2015年8月，业主再次向被告绿地公司发出业主诉求书(三)，表示自2015年3月20日开始收房至今，在双方不断沟通协商努力下，整个小区已慢慢步入有序轨道，但业主最为关切的2014年度业主免费入住券的处理及补偿方案，2014年10月至2015年3月收益回报的赔偿问题，希望绿地公司能答复解决。 2015年10月，原告等52名业主委托律师向两被告发出律师函，要求按2008-2013年经营收益的平均值计算2014年10月至2015年3月底期间的经营收益，并按酒店对外营业房价折价计算免费入住券。被告豪生公司回函称其作为委托管理方，不承担对小业主的投资回报，相关诉求可直接向被告绿地公司反馈并给予回复。 2016年3月，原告提起本案诉讼。 另查，2005年12月6日，原告登记为本市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋的产权人。2012年2月，上海绿地(集团)有限公司变更登记为绿地控股集团有限公司。 2015年3月30日，案外人上海绿地海怡酒店公寓管理有限公司委托瑞华会计师事务所对2014年1月1日至2015年3月27日期间利润计算及业主回报明细表进行审计，年度总收益为10,195,608.53元。 审理中，原告自述，其在2014年度已经使用了九张免费入住券，剩余一张未使用。 被告豪生公司表示，2014年10月下旬被告绿地公司通知将对酒店进行装修改造，2014年11月酒店不再对外接受订单。2014年12月，被告绿地公司向业主发出《业主告知书》，表示将于2014年12月1日起对物业所处建筑物内的公共区域的结构及设施设备进行修护完善，以使物业更适宜居住，请予理解与配合。2015年1至3月，酒店停止营业，被告绿地公司对酒店公寓进行了改造装修，并于2015年3月通知业主办理了交接手续。 本院认为，本案的主要争议焦点是被告绿地公司在委托经营期限内停止营业并对酒店进行改造装修，是否需要向原告支付收益。原告认为，委托合同约定的经营期限是十年，在经营期限内停业装修，影响经营收益，因而应按2008至2013年收益的平均值计算2014年1月至2015年3月期间的经营收益。被告绿地公司认为，在经营期限内停业装修，是为了将符合住宅标准的房屋按时交还给原告等业主，业主对此没有异议，改造装修符合业主利益，装修期间基于安全考虑无法经营，因此，无需向原告支付收益。 本院认为，根据《确认附件》第十条“物业的交还”条款和本案实际情况，经营期满后，被告豪生公司应将物业以现状交还给业主委员会，因业主委员会未成立，将物业交还给业主的事项仍由被告绿地公司承担。原告等人向被告绿地公司购买物业后，均与被告绿地公司、被告豪生公司签订了《确认附件》，授权被告绿地公司委托被告豪生公司整体经营管理，物业的交还，也是本市长宁区延安西路XXX号、XXX号的整体交还。被告绿地公司将物业以现状交还，还是经改造装修后再交还，以及改造装修在委托合同期限届满前进行还是期限届满后进行，事关原告等业主的共同利益，应遵照合同约定并兼顾大多数业主的意愿。 首先，从《确认附件》第十条的内容看，被告豪生公司的交还标准是“经过十年服务式酒店公寓经营的现状，但物业内的器具、设施应处于可以正常使用的状态”，对于被告绿地公司从被告豪生公司接收物业后再以何标准交还给业主，《确认附件》并无明确约定；其次，2014年12月被告绿地公司发布业主告知书，表示自2014年12月对公共区域进行修护完善，并无业主明确提出异议；第三，从业主先后递交给被告绿地公司的业主诉求书(一)、(二)可以看出，经过近十年的酒店经营后，业主对物业的装修、设施、设备等均提出了明确的要求，可见停业进行改造装修，符合业主的意愿和利益需求，且业主也表示“修复应在2015年3月31日完工”。反之，即使在经营期间届满后再进行改造装修，亦需要耗费一定的时间周期，同样会影响业主对物业的使用或收益。综合上述原因，本院认为，被告绿地公司在经营期限届满前，对物业进行改造装修，符合大多数业主的意愿，由此产生的改造装修利益亦归属于业主。原告作为业主，在享有改造装修利益的同时，又要求享有经营收益，有违公平原则。此外，原告主张按历年收益平均值计算2014年1月1日至2015年3月31日期间的收益与《确认附件》约定的计算方法不符。故此，关于原告要求两被告共同支付经营收益的诉请，本院难以支持。 关于产权人免费入住券,本案中原告未提供证据证明自己的主张，再加上《确认附件》对年度内免费入住券未使用的情况如何处理没有作出明确约定，故原告要求按酒店房价折算的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于资料取证费,该费用系原告诉讼时产生的费用，非法律规定的违约责任，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告王培春的全部诉讼请求。 案件受理费1,333.98元，由原告王培春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 董 隽 代理审判员 李 冬 人民陪审员 牟世荣 二〇一六年八月二十六日 书 记 员 饶 婷 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……