江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4685号上诉人（原审被告）：周晓晶，男，1962年11月15日生，汉族。法定代理人：周世昌。委托诉讼代理人：马晓霞。委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张宝林，男，1945年8月9日生，汉族。被上诉人（原审被告）：杨素琴，女，1945年9月13日生，汉族。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。上诉人周晓晶因与被上诉人张宝林、杨素琴房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议��进行了审理。本案现已审理终结。周晓晶上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认《房屋买卖合同》有效；2、一、二审诉讼费由两被上诉人共同承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，但适用法律不当。一审法院判决涉案《房屋买卖合同》无效的法律依据并不充分，且与我国物权法和合同法相关的不动产买卖合同规定发生冲突，有政策和行政法规大于基本法律的效力之嫌，有悖立法精神宗旨。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，涉案房屋属于被上诉人共同所有，被上诉人有权决定将自己的不动产受让于上诉人，根本不存在侵害第三人利益、国家和社会公共利益的情形。《中华人民共和国物权法》第十五条的规定为保障民事流转关系的稳定性提供了法律保障，即便是对经济适用房的买卖限制，政策法规也没有禁止性规定，只要满��年均可以上市交易。国家依照经济适用房的具体政策而向××和××分别收取相关的转让、增值费用，客观上讲经济适用房出卖后，国家反而能得到更多的利益。其次，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件、附期限。双方当事人在2012年2月21日签订的涉案《房屋买卖合同》第一条明确约定，“过户费九万元暂放周晓晶处，该房屋到五年或者可以过户时……”，可见双方对于经济适用房的买卖限制条件是清楚明了的，没有规避行政法规的限制性规定，并注明涉案房屋到五年或者可以过户时，即满五年后再完成过户变更手续，符合合同法中有关当事人对合同的效力可以约定附条件、附期限的法律规定。再次，上诉人是按照当时高于购买同类地区经济适用房的价格付清全部房款，且一家四口人入驻该房已长达四年之久，仅装潢就花费了9万多元，小孩也就近入学就读。被上诉人当初无力购买经济适用房，将涉案房屋卖给上诉人后，又以经济适用房买卖违法为由要求确认合同无效，其违背诚信的行为不应得到支持。一审判决让上诉人返还房屋，被上诉人按原购买价格退还房款，上诉人一家仅有涉案房屋一处住所，且如今房价疯涨，使上诉人蒙受巨大的经济损失，对上诉人不公平。张宝林、杨素琴辩称，一审法院对本案事实查明清楚，适用法律正确，认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效有事实和法律依据。故请求本院驳回上诉人的上诉请求。张宝林、杨素琴向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人于2012年2月21日签订的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》无效；2、周晓晶将涉案房屋返还张宝林、杨素琴，张宝林、杨素琴退还周晓晶已支付的购房款200000元。一审法院认定事实：张宝林、杨素琴系夫妻关系。周晓晶因××三级于2015年10月9日领取了残疾人证，监护人为周世昌。2012年1月31日，张宝林、杨素琴、张晓祥与周晓晶签订了《定金协议》，约定由周晓晶购买杨素琴易盛家园某幢某单元202室房屋，总房价395000元，过户费由周晓晶承担，周晓晶付定金50000元，杨素琴不得将此房出售他人，如单方违约，将支付对方损失费50000元，五日内将再付150000元给杨素琴，二月份周晓晶将剩余的195000元付清，交房前的水电物业费由卖方支付。当日，周晓晶向张宝林、杨素琴支付购房定金50000元。2012年2月2日，杨素琴（××）与周晓晶（××）签订《房屋买卖合同》，约定杨素琴将南京市鼓楼区幕府南路230号易盛家园2栋1单元202室房屋（建筑面积57.39平方米）出售给周晓晶，总价款395000元，���年后过户，过户费用90000元以内由周晓晶支付（两不找），超过90000元部分由杨素琴支付；周晓晶入住后由周晓晶产生的债务纠纷由周晓晶负责；购房款200000元在2012年2月29日前付清；该房屋过户前产生的产权纠纷由杨素琴负责，杨素琴负责将该房屋内的户口全部迁出，并将房产证、土地证等相关手续交给周晓晶；××应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的房屋交付××使用；××保证房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因××原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由××承担全部责任。季刚作为证明人在该份《房屋买卖合同》中签字。张宝林、杨素琴及其儿子张晓祥在卖房人处签字。当日，杨素琴向南京易发房地产开发集团有限公司下关分公司支付涉案房屋购房款183074元，其中150000元是周晓晶支付，张宝林向周晓晶出具借条，载明收到借款150000元。对于该笔款项，张宝林、杨素琴及周晓晶均认可支付的是购房款。同时，杨素琴将购房发票两张、入住登记表、通知书三份交付周晓晶。周晓晶向杨素琴出具了欠条，载明今欠到杨素琴购房款195000元。2012年2月21日，杨素琴（××）与周晓晶（××）再次签订《房屋买卖合同》，其中部分内容变更为过户费90000元暂放周晓晶处，该房屋到五年或者可以过户时，过户费用90000元以内由周晓晶支付，剩余部分杨素琴拿60%，周晓晶拿40%，超出90000元部分杨素琴付60%，周晓晶付40%；该房屋由杨素琴方面产生的产权纠纷由杨素琴、张宝林负责，房屋内如有户口，在交房前由杨素琴负责全部迁出；今付购房定金200000元给杨素琴，在房产证、土地证等相关手续全部交给周晓晶时，周晓晶将房款全部付清。季刚作为证明人在该份《房屋买卖合同》中签字。在张宝林、杨素琴提交的《房屋买卖合同》中，张宝林、杨素琴及其儿子张晓勇在卖房人处签字，杨素琴称张晓勇的名字由其代签。在周晓晶提交的《房屋买卖合同》中，张宝林、杨素琴在卖房人处签字。张宝林、杨素琴与周晓晶双方均确认关于涉案房屋的买卖以2012年2月21日签订的合同为准。同日，周晓晶支付杨素琴购房款50000元，张宝林、杨素琴将涉案房屋交付周晓晶。周晓晶对涉案房屋装修后，实际居住至今。2012年2月28日，周晓晶支付杨素琴购房款140000元，杨素琴出具收条，载明今收到周晓晶140000元，收到购房款余5000元，4月份请付10000元。后周晓晶又支付购房尾款5000元，另加付10000元。张宝林、杨素琴与周晓晶双方均认可周晓晶实际支付的购房款合计405000元，一审法院予以确认。涉案房屋尚未领���房屋所有权证及国有土地使用权证。杨素琴称其于2011年12月就涉案房屋与开发商签订了经济适用房买卖合同。由于张宝林、杨素琴认为双方约定的购房款为495000元，周晓晶仅支付405000元，周晓晶拒绝支付余款90000元，并称该90000元用于办理过户，不符合合同约定，且涉案房屋系经济适用房，未满五年，不得买卖，双方买卖合同违反法律规定，属无效合同，周晓晶应将涉案房屋返还张宝林、杨素琴。周晓晶认为《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，其已支付全部购房款，合同合法有效，其不应返还房屋，双方据此产生纠纷，故张宝林、杨素琴与周晓晶诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经济适用房是由国家提供政策优惠，一般无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费，严格限定销售价格，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。相关法律法规都做了严格的管理规定，规定经济适用房五年之内不得上市交易。本案中，张宝林、杨素琴与周晓晶双方买卖的涉案房屋系经济适用房，且双方《房屋买卖合同》的签订在张宝林、杨素琴获得经济适用房五年内，违反了相关法律法规的规定，损害了社会公共利益，故张宝林、杨素琴及周晓晶签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张宝林、杨素琴与周晓晶双方签订的《房屋买卖合同》因损害社会公共利益而无效，周晓晶因该合同取得的涉案房屋应返还张宝林、杨素琴，同时张宝林、杨素琴应将周晓晶已支付的购房款405000元退还周晓晶。周晓晶如认为返还房屋对其利益造成损害的，可另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款规定，判决：一、杨素琴、张宝林与周晓晶2012年2月21日签订的关于南京市鼓楼区幕府南路230号易盛家园2栋1单元202室房屋的《房屋买卖合同》无效；二、周晓晶于本判决生效之日起三十日内将南京市鼓楼区幕府南路230号易盛家园2栋1单元202室房屋返还杨素琴、张宝林，杨素琴、张宝林同时退还周晓晶已付购房款405000元。一审案件受理费7225元，减半收取3612元，由杨素琴、张宝林负担1806元，周晓晶负担1806元（此款杨素琴、张宝林已预交，周晓晶负担部分在本判决生效后三十日内直接给付杨素琴、张宝林）。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审认定涉案《房屋买卖合同》为无效合同是否恰当。本院认为，一审认定涉案《房屋买卖合同》为无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。经济适用住房主要用于解决城镇中低收入家庭���住房困难，国家限制经济适用房上市交易的时间目的在于发挥社会保障功能，维护民生权利和社会公共利益。本案中，涉案房屋属于经济适用房，被上诉人取得涉案房屋未满五年即与上诉人签订《房屋买卖合同》进行交易，双方还约定过户时间在五年之后，属于规避管理的行为，损害了社会公共利益，一审认定涉案《房屋买卖合同》为无效合同有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋买卖合同》系无效合同，被上诉人主张上诉人返还房屋并向上诉人退还房款于法有据。至于周晓晶上诉认为，被上诉人不诚信的行为给其造��了经济损失，上诉人在本案中并未提出反诉向被上诉人主张赔偿，上诉人可另案主张。综上所述，周晓晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7225元，由上诉人周晓晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年八月十六日书 记 员  倪 辉