江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4657号上诉人（原审被告）：江阳阳，女，1984年3月12日生，汉族。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹏飞，江苏宁通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘浩杰，男，1994年6月8日生，汉族。上诉人江阳阳因与被上诉人刘浩杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2015)秦民初字第5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江阳阳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决审查事实不清。虽然南京富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）的信函提到如逾期不提交租赁合同或经公司授权的其他证明文件就视为无合法使用的权利，并在2015年9月15日前搬离涉案店铺。但经上诉人实地调查，被上诉人并没有按照富城公司信函要求搬离涉案店铺，而且至今一直正常营业。二、一审判决适用法律错误。1、本案中，被上诉人的一审民事起诉状中并没有要求确认《店铺转让协议》无效，一审法院违反了民事诉讼“不告不理”之原则，确认《店铺转让协议》无效。2、涉案店铺的另两方当事人富城公司及杨民钦并没有到庭明确表明不予认可该《店铺转让协议》。一审法院确定该《店铺转让协议》无效，违反了民事诉讼法中的相关规定，故一审判决适用法律错误。三、一审程序违反法律规定。一审法院在审理该案时并没有按照民事诉讼法的规定将相关法律文书送达给上诉人，导致上诉人没有出庭行使抗辩权。被上诉人刘浩杰辩称：1、富城公司要求一个星期内办理清场，我找上诉人协商，其拒绝当面沟通，我只有自己找物业，要求物业给我一个短暂的清理时间，清场的事实存在，店铺现已经不存在了。2、一审法院根据本案事实，在案件审理期间向我方作出释明，询问我方是否变更诉讼请求，确认合同无效，我方变更了诉讼请求，一审庭审笔录有相应的记载。上诉人江阳阳没有出庭，是放弃了自己的权利，和我方没有关系。3、上诉人称没有出庭是因为没有收到开庭传票，责任在法院，我方的诉状江阳阳已经收到了，江阳阳也预留过法律文书送达确认地址，不可能没有收到，且上诉人也知道法院受理该案件，自己应该注意。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘浩杰向一审法院起诉请求：1、江阳阳返还转租费150000元；2、江阳阳赔偿经济损失70000元。一审法院认定的事实：2015年5月1日，刘浩杰、江阳阳签订《店铺转让协议》，约定，江阳阳将南京市秦淮区汉中路1号负一层C5、C8单元建筑面积为84.8平方米的店铺（原为白下区膳之悦美食中心，以下简称涉案店铺）及附带的仓库转让给刘浩杰使用，并保证刘浩杰享有同等于江阳阳、原有租赁合同签署人在原有租赁合同中所享有的权利与义务，店铺转让给刘浩杰后，刘浩杰同意代替江阳阳向业主方（富城公司）履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期缴纳合同所约定的应由江阳阳缴纳的水电费及其他各项费用；江阳阳租期到2016年4月14日止，月租金为24813.19元，每月店铺租金（月付）、物业管理费和仓库租赁费（季付），房租按每年4月14日8%递增，水电费等的金额和缴款时间按富城公司和江苏宏图物业管理有限公司南京三胞广场分公司下发的缴款通知书为准；转让后店铺现有的装修、装饰及其他设备全归刘浩杰所有，食材及耗材按剩余清算，如刘浩杰不需要，则无需再支付任何费用，租赁期满后财产的划分按原有租赁合同执行，江阳阳承诺在2015年5月14日前将原有租赁合同签署人与物业签署的租赁合同照片（与原件一致）传给刘浩杰，否则，江阳阳退还刘浩杰全部转让费用；刘浩杰须于2015年5月1日向江阳阳支付转让费全款150000元，房租租赁费余款9098元、仓库租赁费余款1897元、物业管理费余款1221元，自2015年5月4日所有的租赁费水电费等全部由刘浩杰负担，并负责及时缴纳；原来支付给业主方的租赁保证金、水电费周转金、仓库保证金、管理押金合计73377元在刘浩杰付完江阳阳所有费用后归属刘浩杰所有，在刘浩杰2016年4月14日协议到期后由业主方退还给原有租赁合同签署人，在协议到期后由刘浩杰与业主方新签租赁合同时，由刘浩杰自行支付租赁保证金，与江阳阳、原有租赁合同签署人再无任何关系；江阳阳承诺2016年4月14日该店铺到期后一定可以刘浩杰名义与富城公司续租、江阳阳也承诺会全力配合续租的一切需要，并可以提前三到五个月与业主洽谈续租与租金的相关事宜，如因江阳阳原因导致刘浩杰无法签订续租合同，则江阳阳、原有租赁合同签署人赔偿刘浩杰70000元经济损失。合同附件一载明，食材、房租、物业费、仓管费合计16716元。合同签订后，刘浩杰向江阳阳支付转让费、房租、物业费、食材、仓管费合计166700元。5月4日，刘浩杰开始经营使用涉案店铺。5月14日，江阳阳将原有租赁合同签署人的租赁合同照片传给刘浩杰。2015年9月11日，刘浩杰接到富城公司的信函，内容是，公司发现刘浩杰并未与公司签订租赁合同，也未经公司合法授权，请刘浩杰于三日内提交租赁合同或经公司授权的其他证明文件，逾期不提交的，将视为无合法使用的权利，并在2015年9月15日前搬离涉案店铺。因与江阳阳交涉未果，刘浩杰于同年9月15日搬离涉案店铺，装修及桌椅等未带走。一审另查明，涉案店铺原为案外人杨民钦承租使用，租期自2011年5月15日起至2016年4月14日止，合同约定，未经富城公司书面同意，杨民钦不得改变该房屋的用途以及经营品牌及、或经营范围；杨民钦不得分租、转租或授权第三者使用该房屋或其任何部分。以上事实，有《店铺转让协议》及附件、收据、函、《南京国际金融中心商铺租赁合约》、照片、当事人陈述等予以证实。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘浩杰、江阳阳签订的《店铺转让协议》，因相关内容均与涉案店铺转租不可分割，而转租未经出租人富城公司同意，故无效转租导致《店铺转让协议》无效，双方应当相互返还，并由过错方按责任赔偿损失。关于刘浩杰主张的转租费150000元，一审法院认为，涉案店铺已被富城公司收回，故江阳阳应当退还刘浩杰转让费，但综合考虑刘浩杰经营的时间、装修及物品的因素，酌定江阳阳还刘浩杰转让费145000元。关于刘浩杰主张的经济损失70000元，刘浩杰并未提供充分证据证明，一审法院认为，在协议签订过程中，江阳阳明知涉案店铺不得转租，仍签订协议，过错更大，刘浩杰经营时间尚不足半年，确实存在一定损失，综合考虑本案案情，酌定江阳阳赔偿刘浩杰损失5000元。江阳阳经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，并承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、江阳阳于判决生效之日起十日内返还刘浩杰转让费145000元。二、江阳阳于判决生效之日起十日内赔偿刘浩杰损失5000元。案件受理费4600元，由刘浩杰负担1300元，江阳阳负担3300元。本院二审期间，江阳阳对一审查明1、“2015年9月11日，原告接到富城房地产公司的信函”有异议，表示对被上诉人是否收到富城公司的信函不清楚，且9月15日被上诉人并未搬离店铺；2、“另查明，涉案店铺原为案外人杨民钦承租使用”有异议，表示其也是从他人手上转租过来，没有与案外人杨民钦接触，不清楚杨民钦承租的事实，希望追加之前的承租人与业主为第三人。江阳阳对一审查明的其他事实没有异议。刘浩杰对一审查明的事实没有异议。针对江阳阳所提异议，刘浩杰表示：1、我方在9月11日收到富城公司的信函，并将信函的照片发送给江阳阳，相关证据在一审中已经提交；2、9月15日是原定的搬离时间，经过我方与物业协商，我方在2015年12月25日搬出，从9月15日开始按天计算向物业支付房租；3、我方与江阳阳签订协议时，没有看到过原合同，杨民钦和富城公司的租赁合同是江阳阳在5月14日以照片形式发送给我，我方不知道原合同有无权转让的条款，江阳阳隐瞒欺诈，我没有见过杨民钦，我与物业纠葛时，也把相关情况告知江阳阳，江阳阳从未采取任何措施。二审中，江阳阳提供证据1、南京市秦淮区膳女婿餐饮店工商登记资料及刘浩杰与富城公司签订的商铺租赁合约各一份，证明刘浩杰已私下与业主达成了租赁意向，江阳阳并未违反与刘浩杰之间签订的协议，截至2016年4月13日刘浩杰继续使用该商铺；2、水电费及管理费发票、餐饮服务许可证、装修申请表、结帐单、装修期间现场围挡照片，证明至2016年4月份期间刘浩杰一直在经营过程中，室内装修申请表中联系电话就是刘浩杰的电话，同时证明2016年4月份之后，刘浩杰也与业主达成一致意见，继续经营，我方完全按照双方之间签订的租赁合同履行完义务。刘浩杰质证意见为：1、对工商登记资料的真实性无异议，因其未办理注销手续，所以餐饮店显示在业状态；对商铺租赁合约真实性有异议，合约落款日期是2014年5月15日，早于我和江阳阳签订租赁协议的日期，如果我和业主方签订了租赁协议，就不需要再和江阳阳签订协议，而且协议上的签名也不是我本人所签。2、对江阳阳提交的发票等证据真实性没有异议，江阳阳所提交的收据都是2015年12月底之前的，即结算到年底的结算单。票号0854441水电费发票缴费日期虽然是2016年3月份，但缴纳的是2015年12月底之前的费用；票号08544565的管理费发票缴纳的是商铺附带仓库的管理费；票号1127729管理合同保证金的收据，是我在2016年3月份另行承租的大约12平方米铺面的管理合同保证金，包括票号为1127728、1127730、08544290的票据都是我承租新店铺所发生的费用；2015年11月9日的结帐单，是在我撤出前的；餐饮经营许可证是我在经营期间所使用的，现在已经不用了，但是没有注销；室内装修申请表和我没有关系，是另外的承租人刘兰芳向物业申请的，之所以留了我的电话，是因为我在帮忙代办；从2016年1月1日开始，争议的店铺和我没有任何关系，工商登记资料和餐饮经营许可证没有注销，并不代表我还继续使用。另查明，江阳阳与刘浩杰签订的《店铺转让协议》第八条约定，“乙方接手经营该店铺后，不得宣称该店铺是转让使用……”。第十条约定“……如因乙方个人行为（如经营不善、转让协议外泄……）原因导致无法以其名义续租，则甲方不承担任何责任”。经本院向富城公司调查，富城公司确认2015年9月11日信函系其公司发现转租情况后发出，刘浩杰与富城公司沟通后，2015年9月15日，富城公司同意刘浩杰经营，但前提是必须与富城公司补齐相关手续，富城公司与刘浩杰签订了租赁合同，一月一签，共签了四次。富城公司表示，2016年1月1日左右，富城公司将负一层各业主的合同截止日期进行统一调整，就涉案店铺与刘兰芳签订了租赁合同，租赁期限为2016年1月15日至2018年12月31日；刘浩杰本人在负一层租有一间约10平方米的店铺经营绿色植物，票号为1127728、1127729、1127730、08544290的票据均为刘浩杰经营绿色植物店铺缴纳的费用，票号08544565的发票为仓库的管理费用；商铺租赁合同（即江阳阳二审提供证据）是虚假的，公司没有与刘浩杰签订过该合同。江阳阳与刘浩杰对上述调查结果的真实性无异议，但江阳阳认为刘浩杰与其姐姐刘兰芳和富城公司存在租赁关系，富城公司的陈述有可能存在趋利避害的情形。刘浩杰表示，其经营绿色植物的店铺是从2016年1月1日开始租赁，2015年9月富城公司与其签订租赁协议是给其缓冲期，2016年1月富城公司是与刘兰芳签订的租赁协议，因为刘兰芳具有经营资质。本案审理期间，江阳阳认为，如果店铺转让协议被确认为无效，刘浩杰应当返还其装修以及店铺内的冰箱、电磁炉、收银台、抽油烟机等等设备。刘浩杰表示，在我与江阳阳沟通完全无果的情况下，已将上述装修、二手设备进行了丢弃处理。经本院组织调解，因双方差距较大，致调解未果。本院认为，江阳阳与刘浩杰虽是在协商一致基础上签订《店铺转让协议》，但因江阳阳并非涉案店铺原合法承租人，且其转让店铺未经出租人富城公司同意，故一审认定《店铺转让协议》无效不违反法律规定。涉案店铺出租人富城公司虽未到庭确认店铺转让协议无效，但富城公司向刘浩杰发函的行为即表明其对刘浩杰使用涉案店铺的合法性持有异议。江阳阳认为一审法院确定该《店铺转让协议》无效，违反了民事诉讼法相关规定的上诉理由，本院不予采纳。江阳阳明知其无权转租，其在未得到出租人许可的情况下，即将该涉案店铺转让给刘浩杰使用，其对店铺租赁协议无效应承担主要责任。根据双方签订的店铺转让协议内容，刘浩杰对江阳阳无权转租是知情的，否则协议不会约定“乙方接手经营该店铺后，不得宣称该店铺是转让使用”等等内容。刘浩杰在此情况下仍与江阳阳就涉案店铺签订转让协议，其对店铺转让协议无效应承担次要责任。江阳阳系2015年5月1日起将涉案店铺转让给刘浩杰，使用期限届满日期为2016年4月14日，计11.5个月，刘浩杰自认其实际于2015年12月25日搬离涉案店铺，与富城公司陈述其公司2016年1月1日左右对负一层租赁合同进行调整的事实基本吻合，江阳阳称刘浩杰至今一直正常使用涉案店铺进行经营的上诉理由没有依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案店铺转让协议无效，江阳阳与刘浩杰因该转让协议取得的财产，应当相互返还。一审法院仅判令江阳阳返还刘浩杰转让费，而对刘浩杰应返还的财产未作处理欠妥。鉴于涉案店铺已由出租人收回，原装修已不存在，店铺内的物品亦被刘浩杰丢弃，刘浩杰客观上无法返还，故其应当折价补偿，折价标准应与150000元转让费相当。同时，双方返还时还应对店铺转让后的使用期限及刘浩杰实际经营使用的情况进行综合考虑。刘浩杰支付的转让费为150000元，使用期间为11.5个月，刘浩杰已实际使用8个月，对于已使用期间的费用，刘浩杰无权要求江阳阳返还，刘浩杰尚未能使用期间的转让费，江阳阳应予以返还。刘浩杰要求江阳阳返还转租费150000元没有依据，江阳阳应返还刘浩杰转让费45652.2元（150000元－150000元÷11.5个月×8个月）。刘浩杰虽要求江阳阳赔偿损失70000元，但其未能提供证据证明，故一审法院酌定江阳阳赔偿刘浩杰损失5000元不当，应予纠正。一审法院审理期间，已按照江阳阳预留并签字确认的法律文书送达地依法送达开庭传票，江阳阳拒绝签收，是其对诉讼权利的自行放弃，一审法院依法缺席判决，符合法律规定。一、二审案件受理费应按双方责任大小分担。综上所述，江阳阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5351号民事判决第二项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第5351号民事判决第一项为：江阳阳于本判决生效之日起十日内返还刘浩杰店铺转让费45652.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各4600元，合计9200元，由刘浩杰负担4080元，江阳阳负担5520元（二审诉讼费4600元由江阳阳预交，江阳阳应付诉讼费超出预交费用的920元，由江阳阳在本判决生效之日起十日内给付刘浩杰）。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一六年八月二十九日书记员  郭旭冬