安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初1262号原告：韩国新，男，1963年4月28日出生，汉族，住安徽省合肥市高新技术产业开发区。委托代理人：钱进，安徽承义律师事务所律师。委托代理人：孙睿，安徽承义律师事务所实习律师。被告：刘继才，男，1968年9月17日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：张怀信，安徽皖太律师事务所律师。被告：翟红梅，女，1972年11月15日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：贾谊，太和县城关镇法律服务所法律工作者。原告韩国新与被告刘继才、翟红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年5月25日、8月19日公开开庭进行了审理。原告韩国新的委托代理人钱进、孙睿、被告刘继才及委托代理人张怀信、被告翟红梅及委托代理人贾谊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韩国新诉称：被告刘继才、翟红梅原系夫妻关系，二人是我相识多年的朋友。2006年元月，刘继才急需用钱，经我介绍，我的妻弟田什举、田什军、田什郎共同向刘继才出借60万元，口头约定月利息1%。刘继才一直未归还借款本息。翟红梅名下有位于合肥市绿城桂花园沐霞苑8-XX室房屋一套。2008年8月，该房屋上已拖欠9个月的银行贷款21024.32元未还，二被告为清偿银行按揭贷款及借款，通过网上挂卖欲将上述房屋出售。我已在该小区购买了二套房，我与二被告协商购买该房，二被告同意以5000元每平方米（合计约756000元）将房屋卖给我方，并约定由我方代为清偿按揭贷款及代为向田什举、田什军、田什郎偿还60万元借款本息。我方于2008年8月27日向银行缴纳了二被告欠缴的按揭款21204.32元并偿还了60万元的借款本息。二被告将房屋交付我方，翟红梅向我方交付了购房合同、产权证、契税发票等原件，我方花费了40余万元装修了房屋入住至今，并按月偿还按揭贷款。冲抵房款后，二被告仍欠我方十几万元未清偿，我出于对朋友的信任，且涉案房屋的按揭贷款尚未还清（抵押权未注销无法完成过户），双方一直未办理过户手续。因合肥房价飞涨，翟红梅反悔，要求我方加100万元购房款，否则收回房屋另售他人或抵押贷款套取现金。近日，翟红梅已申请对房屋的产权证进行挂失，意欲将房屋抵押后贷款。原告诉至法院,请求判令：1、确认原、被告之间形成的房屋买卖合同有效，二被告协助原告韩国新办理合肥绿城桂花园沐霞苑8-XX室房屋的过户手续；2、若第一项诉请不予准许，被告向原告赔偿房屋差价损失（以评估为准），装饰装修损失40万元，并返还代付的银行按揭贷款25万元及相应升值部分15万元（以评估为准）。被告刘继才答辩称：1、我方向原告妻弟借款60万元属实，因无力偿还借款，我方同意原告暂住涉案房屋，原告暂住后，我方将房产证交给原告，让其代交房贷是为了不收其房租，我从未同意将房屋卖给原告。原告方入住后想占有此房，他多次与我方协商，我方想借此拖延田什举三人还款时间，我方未与原告方签订房屋买卖协议，原告举证的录音资料是单方录音，也能反映我方不卖此房的本意；2、2010年我方偿还田什举30万元，证明我方积极还款，没有出售房屋给原告；3、原告入住房屋时，我没有告知前妻翟红梅，原告不是60万元借款的债权人，其持借条占有我方房屋无法律依据。被告翟红梅答辩称：1、我和刘继才婚后以夫妻共同财产购买了涉案房屋，房款550216元，其中首付款170216元，余款380000办理了银行按揭贷款。2007年4月10日办理了房产证，登记在我名下。2015年12月9日，我与刘继才协议离婚，约定涉案房屋归我所有；2、刘继才向田什举等三人借款，我不知情。刘继才私自将房产证、购房合同交给韩国新目的是让他们放心。韩国新的儿子结婚想借住房子，韩国新每月还房贷2000余元算抵房租。我从未与韩国新达成过关于买卖房屋的协议，亦未收到韩国新房款。多年来，韩国新未提及房子卖给他的事亦未提及办理过户手续。如果刘继才私自将房屋卖给韩国新，未经我同意，应为无效；3、2010年刘继才通过韩国新已偿还韩国新妻弟30万元，如果刘继才将涉案房屋作价抵偿了欠款，刘继才就不可能还款。即使债务未抵销，也应在借条上注明。我从2016年初开始偿还按揭贷款，证明房屋没有出售给韩国新。经审理查明：原告刘继才和被告韩国新系同学且非常要好。经韩国新介绍，刘继才于2006年元月16日向韩国新的妻弟田什举、田什军、田什郎借款60万元并出具了借条。后因经营困难，刘继才无力偿还上述借款本息。翟红梅和刘继才于1993年5月25日结婚，2006年6月23日，翟红梅、刘继才购买了安徽绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）开发的位于合肥市绿城桂花园沐霞苑8-XX室房屋一套，建筑面积151.2平方米，单价2645.26元，房款550216元。合同签订后，刘继才、翟红梅按约支付了首付款170216元，余款380000元以翟红梅作为借款人在工行办理了按揭贷款，分25年共300期进行偿还，房贷还款存折登记在翟红梅名下。房屋于2006年10月交付，2007年4月10日办理了房产证，登记在翟红梅名下。刘继才按月偿还了16期按揭贷款。刘继才、翟红梅因经营困难，无力偿还贷款，欠付9期贷款21004.34元，二被告将涉案房屋挂在网上出售。韩国新得知后打算购买此房。2008年8月27日，韩国新和刘继才、翟红梅口头达成协议：刘继才、翟红梅将房屋卖给韩国新，单价按5000元每平方，总房款756000元。韩国新将所欠的房贷还上，另自2008年9月起每月房贷由韩国新偿还，余下购房款以韩国新代刘继才向田什举、田什军、田什郎偿还60万元借款本息的方式进行支付。双方达成协议后，刘继才、翟红梅将房屋交付给韩国新，刘继才、翟红梅委托其姐姐翟素梅从安徽省太和县家里将商品房买卖合同、房产证、购房发票、契税凭证、缴纳住宅共用维修基金收据、还贷存折的原件及钥匙一并取来交给韩国新。2008年8月27日，韩国新持还贷存折原件到工行代翟红梅偿还了其欠付的贷款21004.34元，韩国新自2008年8月27日起至2015年12月3日每月按时偿还银行按揭贷款共计86期，还贷金额为205611.38元，另韩国新于2015年12月3日向还贷存折汇入5000元，银行扣除当期贷款本金1014.56元、利息275.81元，存折上有余额3709.63元，韩国新共计还贷金额为230325.35元（21004.34＋205611.38＋3709.63）。韩国新拿到房屋后，和成都川豪装饰有限责任公司合肥分公司（以下简称川豪公司）签订了装饰、装修施工合同，花费了40万元装修费用并购买了家俱、家电用于其次子韩刚结婚，韩国新一直居住在涉案房屋至今。2008年12月4日，韩国新出资在同一小区从开发商绿城公司处购得二套商品房，位于绿城桂花园云栖苑2幢XX室、X室，二套建筑面积均为111.16平方米，702室单价5080.84元，X室单价5112.05元，交房时间为2009年12月31日，分别登记在其二个儿子韩刚、韩彬名下。2010年2月2日和4月12日，刘继才分二次向韩国新户上转帐200000元、117000元，刘继才称30万元是委托韩国新归还田氏三兄弟的借款，余款17000是用于归还其他人借款。2009年至2015年期间韩国新多次要求二被告办理过户手续，因合肥房价飞涨，二被告欲反悔不卖房屋，韩国新、韩刚多次和二被告电话沟通并进行录音。原、被告就房屋过户协商未果。2015年12月翟红梅电话告知韩国新其自行还贷。2015年12月9日，韩国新与翟红梅协议离婚，约定将涉案房屋及其他夫妻共同财产归翟红梅所有，债务由刘继才偿还。翟红梅自2016年1月1日起主动向还贷账户上存钱以归还银行按揭贷款。2016年3月15日，翟红梅以遗失房产证为由向合肥市房产局申请补办房产证。以上事实，有《商品房买卖合同》三份、借条、房产证、银行还贷存折、契税发票、物业公司证明、装修合同、装修费用票据、电话录音、证人证言等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：涉案房屋系刘继才、翟红梅婚姻存续期间的共同财产，刘继才、翟红梅因经济困难无力偿还房贷，2008年8月27日，韩国新代二被告偿还了其欠付的按揭贷款，刘继才、翟红梅将房产证、购房发票、契税凭证、还贷存折的原件及钥匙交与韩国新的行为表明其已完成房屋买卖合同中房屋交付的要件，韩国新将房屋装修后入住，且按月偿还按揭贷款符合二手房交易的形式要件。翟红梅辩称其不知刘继才将房屋交与韩国新居住及不知道房产证、购房发票、契税凭证的原件已交给韩国新与日常生活经验法则不符，本院不予采信。至于翟红梅辩称房屋是给韩国新暂住，韩国新每月还房贷是抵房租，因韩国新同一时间段在同一小区又另购了二套房屋证明其有购房的经济能力，无需暂借别人房屋且花费巨额装修费用用于自住，故本院认为韩国新与刘继才、翟红梅已经于2008年8月27日达成关于涉案房屋买卖的口头合同，单价5000元每平方米，涉案房屋的总价款为756000元（5000元×151.2平方米），该合同是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。韩国新已偿还了银行按揭贷款共计230325.35元，房屋亦早已交付韩国新使用，故双方形成的房屋买卖合同已履行。现韩国新诉请确认原、被告之间形成的房屋买卖合同有效，二被告协助原告办理涉案房屋的过户手续符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告双方争议的按揭贷款之外的房款如何支付问题，双方对此各执已见。韩国新提供了田氏三兄弟出具的债权转让书，主张田氏三兄弟已将债权转让给他，认为将债权和购房款相抵后无需再支付购房款。刘继才认为债权转让书上本人未签字应为无效，刘继才向田氏三兄弟借款60万元属另一法律关系，不能混同在一个案件中处理。本院认为，因涉及到案外人田氏三兄弟的债权，在本案审理中不宜涉及，原、被告可就此协商解决，如协商不成，可另案诉讼。被告翟红梅答辩称自己从2016年初偿还按揭贷款证明涉案房屋没有卖给韩国新,因还贷存折原件一直保存在韩国新处,翟红梅自2016年初主动向存折上打款还贷款,致使韩国新无法继续偿还贷款并不能改变房屋已出售的现实,对此答辩意见，本院依法不予采纳。对被告刘继才的答辩意见,本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告韩国新、被告刘继才、翟红梅于2008年8月27日形成的关于绿城桂花园沐霞苑8-XX室房屋买卖合同合法有效；二、被告刘继才、翟红梅于本判决书生效后十日内协助原告韩国新将位于合肥高新区绿城桂花园沐霞苑8-XX室（建筑面积：151.2平方米，产权证号：合产字第XXXXX号）房屋所有权转移登记至韩国新名下；三、驳回原告韩国新的其他诉讼请求。案件受理费18750元，保全费4270元，合计23020元，由原告韩国新负担11510元，被告刘继才、翟红梅负担11510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 钱 越人民陪审员 崇 椿人民陪审员 孙 静二〇一六年八月二十四日书 记 员 吴晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。