上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1756号原告毛孝燕，女，1965年1月8日生，汉族，住上海市虹口区。原告王琼，女，1990年3月6日生，汉族，住址同上。上列两原告共同委托代理人白孝甫，上海市佩信科诺律师事务所律师。被告上海科祺调速电气有限公司，注册地上海市。法定代表人杲其盛。委托代理人李灵保。委托代理人陈如玲，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告上海众贯包装机械有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人林海彦。委托代理人徐锐。被告新宸宜(上海)实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人郑宗衍。原告毛孝燕、王琼诉被告上海科祺调速电气有限公司(以下简称科祺公司)、上海众贯包装机械有限公司(以下简称众贯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，于同年12月24日追加新宸宜(上海)实业发展有限公司(以下简称新宸宜公司)为本案共同被告。本院依法组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告毛孝燕、王琼的共同委托代理人白孝甫、被告科祺公司的委托代理人陈如玲到庭参加诉讼。被告众贯公司、新宸宜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毛孝燕、王琼诉称，上海市宝山区萧云路XXX号厂房(以下简称系争房屋)原为新宸宜公司所有。原告于2014年10月13日通过司法拍卖竞得，根据上海市奉贤区人民法院(以下简称奉贤法院)(2012)奉执字第4687号执行裁定书，系争房屋的所有权于2014年10月19日转移为原告所有。原告多次要求科祺公司、众贯公司搬离，奉贤法院于2014年10月30日发布告知书，要求新宸宜公司及相关租户在30日内搬离。科祺公司与新宸宜公司于2013年2月28日就系争房屋签订房屋租赁合同补充协议，而新宸宜公司在2012年7月10日已将系争房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，即补充协议系在房屋抵押期间签订，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(以下简称担保法司法解释)第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁合同司法解释)第二十条的规定，该补充协议对原告不具有约束力，故起诉要求：1、确认科祺公司与新宸宜公司签订的租赁合同补充协议对原告无约束力；2.判令科祺公司、众贯公司搬离系争房屋；3.判令科祺公司支付2014年10月20日至2015年10月31日的房屋租金1,069,776元(计算方式：租赁面积5,244平米，按每日每平方米0.68元的八折计算)，并按市场价每日每平米0.68元计算，支付2015年11月1日至搬离之日止的房屋占用费。被告科祺公司辩称，原告取得系争房屋所有权之后，双方于2015年1月19日对系争房屋租赁面积进行确认，该确认书被约定为租赁合同的附件，原告认可科祺公司为系争房屋的承租人。补充协议在原告取得系争房屋所有权之前签订，只对租赁合同约定的租期、租金另做约定，与租赁合同是一体的，故补充协议对原告也应具有约束力。系争房屋拍卖由第三方商业纠纷引发，原告因此拍卖取得系争房屋所有权，该所有权的取得并不是基于抵押权人提起的诉讼，抵押权人只不过是从拍卖款中获得了优先受偿的权利，不适用房屋租赁合同司法解释第二十条第(一)项的规定，原告应根据该条规定继续履行合同。综上，不同意原告第1、2项诉请。科祺公司同意按约履行，由于已支付至2014年12月31日的租金，所以同意自2015年1月1日起按照合同标准(每季度15万元)支付租金。被告众贯公司辩称，众贯公司向科祺公司承租了系争房屋中的2,250平方米，租金正常支付。如果不能再使用，众贯公司可以搬走，或者直接与原告签订租赁合同。被告新宸宜公司未作答辩。经审理查明，2008年4月16日，新宸宜公司经核准登记为上海市宝山区萧云路XXX号1幢(建筑面积8,439.95平方米)、2幢(建筑面积3,769.54平方米)、3幢(建筑面积69.42平方米)、4幢(建筑面积2,507.41平方米)、5幢(建筑面积12,146.19平方米)厂房即系争房屋的房地产权利人。2013年11月20日起，因(2012)奉执字第4509、4687号案件，奉贤法院正式查封系争房屋。2014年10月19日，奉贤法院作出(2012)奉执字第4687号执行裁定书，载明，2014年10月13日原告以7,500万元的最高价竞得系争房屋，裁定系争房屋的所有权归原告所有，所有权自本裁定送达原告时起转移等。同日，奉贤法院向上海市宝山区房地产交易中心作出将系争房屋所有权过户至原告名下的协助执行通知书。2015年3月13日，原告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。另查明，2009年9月27日，新宸宜公司(出租方)与科祺公司(承租方)签订《租赁合同》，约定，新宸宜公司将系争房屋的生产车间、办公楼和宿舍租赁给科祺公司使用，租赁物面积约6,000平方米(其中厂区中间的总装生产车间面积约3,800平方米，办公楼二楼面积约1,200平方米，宿舍约800平方米)，租赁期限为6年，从2009年11月1日起至2015年10月31日止。如无重大变动，可以再续租2年，续租协议另定。在本合同生效之日起，新宸宜公司将租赁物按现状交付科祺公司使用。租赁保证金为5万元。租金前三年为0.30元/平方米核算，租赁总面积5,000平方米，其中厂房3,419平方米、办公楼(第二层)1,173平方米、宿舍408平方米，每年54万元；后三年租金参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折。科祺公司应于每季度前10个工作日内向新宸宜公司支付当季租金。2013年2月28日，双方签订《租赁合同补充协议(2)》，约定，租赁合同的有效期延至2019年2月底；租赁区域及租赁面积与租赁合同约定不变的前提下，年租金调整为74万元，租金调整从2013年3月1日开始执行，每三个月支付一次，计185,000元。2014年3月26日，上海国祺能源有限公司(以下简称国祺公司)(出租方)与众贯公司(承租方)签订《租赁合同》，约定，出租方将系争房屋中2,250平方米租赁给承租方，租赁期限为5年，从2014年4月10日起至2019年4月1日止。租金前三年为0.68元/平方米核算，每年55万元；后两年租金上涨5%，每年577,000元。2014年10月30日，奉贤法院向新宸宜公司及相关租户和第三人发布《告知书》，主要内容为，原告以最高价竞得系争房屋，系争房屋归原告所有，要求相关租户和第三人于本告知书公布之日起三十日内全部搬离。2015年1月29日，原告与科祺公司及案外人签订《萧云路XXX号房屋租赁面积确认书》，其中，科祺公司租赁面积确认为5,244平方米。确认书第三条约定，各方确认依据本确认书确认的租赁面积计算房屋租金，不依据任何原因调整。第四条约定，本确认书三份，各方各保管一份。本确认书作为租赁合同附件，具有同等效力。审理中，原告申请对上述两份《租赁合同》与《租赁合同补充协议(2)》签署时间的顺序进行鉴定。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见为无法判断签署时间的顺序。科祺公司为证明其租金已支付至2014年12月31日止，自2015年1月1日起租金标准为每季度15万元，提供2013年1月起的付款凭证、发票等，其中，交易日期为2014年8月22日的工商银行付款回单载明，科祺公司向收款人为胡永光的账户付款15万元；上海爱仁物业有限公司开具的发票二张，均载明为佣金(第四季度)，金额分别为7万元、8万元；新宸宜公司2014年8月20日的《付款委托书》，主要内容为，科祺公司租赁新宸宜公司萧云路厂房的租金15万元/季度，根据现实情况，租金汇至收款人胡永光的银行账户，发票由上海凯晨物业管理有限公司随后开出。原告表示，科祺公司向他人支付的租金与原告无关，与本案无关。还查明，2012年7月10日，中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称建行黄浦支行)经核准登记为系争房屋的抵押权人，为最高额抵押，最高债权数额为7,620万元。2013年12月26日，上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)受理建行黄浦支行诉新宸宜公司等金融借款合同案【(2014)黄浦民五(商)初字第145、146号】。2014年1月20日，黄浦法院因该两案轮候查封了系争房屋。2014年8月11日，黄浦法院就该两案作出民事判决，判令新宸宜公司归还建行黄浦支行借款本息等。同年11月6日，黄浦法院作出(2014)黄浦执字第7359、7360号协助执行通知书，向奉贤法院执行局提出，上述两案的判决书已发生法律效力，请求对被执行人名下系争房屋的拍卖款参与分配，并依法主张优先受偿(实现抵押权)，优先受偿金额为68,523,892.89元。同年11月28日，建行黄浦支行向奉贤法院发出《关于宝山区萧云路XXX号1-5幢房产拍卖款项优先受偿情况的说明函》，确认奉贤法院于2014年11月28日将68,387,941.77元划入其账户，建行黄浦支行以该笔款项清偿新宸宜公司所欠其债务。以上事实，有原告毛孝燕、王琼提供的上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、房地产权利限制状况信息、(2012)奉执字第4687号执行裁定书和协助执行通知书、沪房地宝字(2015)第009579号《上海市房地产权证》、新宸宜公司与科祺公司签订的《租赁合同》和《租赁合同补充协议(2)》、国祺公司与众贯公司签订的《租赁合同》、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书、奉贤法院发布的《告知书》、《萧云路XXX号房屋租赁面积确认书》、(2014)黄浦民五(商)初字第145、146号民事判决书、(2014)黄浦执字第7359、7360号协助执行通知书、《关于宝山区萧云路XXX号1-5幢房产拍卖款项优先受偿情况的说明函》、被告科祺公司提供的付款凭证、发票、《付款委托书》，及有关当事人所作陈述等证据为证，可以认定。本院认为，新宸宜公司与科祺公司于2009年9月27日就系争房屋签订《租赁合同》后，又于2013年2月28日签订《租赁合同补充协议(2)》，从出租方与承租方的角度来看，《租赁合同》、《租赁合同补充协议(2)》是双方租赁合同关系中权利义务的组成部分。《租赁合同》约定的租赁期限至2015年10月31日止，新宸宜公司于2012年7月将系争房屋抵押给建行黄浦支行，随后签订的《租赁合同补充协议(2)》将系争房屋租赁期限延至2019年2月底，原告在《租赁合同》履行期间变更为系争房屋的房地产权利人，进而产生《租赁合同补充协议(2)》对原告是否具有约束力的争议，争议的焦点在于2016年1月1日至2019年2月底止的期间原告是否应继续履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。由此，系争房屋抵押前的《租赁合同》不受影响，而《租赁合同补充协议(2)》的性质是形成于抵押之后的合同，故有关延长租期的约定应不得对抗抵押权人建行黄浦支行。但是，原告并非抵押权人，不享有物权法规定的不得对抗抵押权人的权利。原告作为系争房屋的受让人，其权利义务应根据相应法律规定确定。原告主张适用担保法司法解释第六十六条关于“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，以及租赁合同司法解释第二十条第(一)项的规定，该条款载明，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。可见，担保法司法解释的规定中，对出租及抵押的财产未区分动产和不动产，也未明确抵押权实现的原因；而租赁合同司法解释的规定则针对租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的情形，限定于因抵押权人实现抵押权这种情形，本案系因租赁房屋在租赁期间发生所有权变动所致纠纷，相比较而言，租赁合同司法解释属于特别法，故本案适用房屋租赁司法解释的规定更为妥当。因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，所有权人承继了抵押权人相应权利，对抵押权登记后产生的租赁关系享有了对抗的权利，而非因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，所有权人则并不当然取得抵押权人对抗租赁权的相应权利。原告通过拍卖受让系争房屋并成为房地产权利人，该拍卖因奉贤法院执行案引发，并不是因建行黄浦支行实现抵押权而起，建行黄浦支行在系争房屋被拍卖后从拍卖款中实现了优先受偿权，但据此不足以认定原告取得系争房屋房地产权利系因抵押权人实现抵押权所致。综上，原告要求确认《租赁合同补充协议(2)》对其无约束力的诉请，本院难以准许。原告要求科祺公司、众贯公司搬离系争房屋的诉请，本院不予准许。关于租金的争议，《租赁合同》约定租金前三年为0.30元/平方米核算，租赁总面积5,000平方米，每年54万元，按此计算，双方结算租金的一年为360日。《租赁合同》约定后三年租金参照新宸宜公司租给其他公司的租金及市场行情优惠的价格的八折，《租赁合同补充协议(2)》约定在租赁区域及租赁面积不变的前提下年租金调整为74万元，租金应按该标准确定。按一年360日计算，每平方米应为0.41元。原告与科祺公司于2015年1月29日签订《萧云路XXX号房屋租赁面积确认书》，科祺公司租赁面积确认为5,244平方米，双方约定依据本确认书确认的租赁面积计算房屋租金，故科祺公司应支付的年租金应为774,014.40元。奉贤法院于2014年10月19日裁定系争房屋的所有权归原告所有，故之前的租金应由新宸宜公司收取，该日起的租金应由原告收取。根据科祺公司提供的证据，新宸宜公司于2014年8月20日出具《付款委托书》载明系争房屋租金15万元/季度，要求科祺公司将该款付至胡永光账户，科祺公司于2014年8月22日向胡永光账户支付了15万元，发票显示为第四季度租金，故科祺公司关于其已支付至2014年12月31日止租金的意见，可以采纳。在原告成为系争房屋房地产权利人之前，科祺公司已向新宸宜公司支付至2014年12月31日止的租金，原告再要求科祺公司支付2014年12月31日前租金的诉请，本院不予准许。科祺公司同意向原告支付2015年1月1日起租金，租金标准应按一年774,014.40元即每季度193,503.60元确定。科祺公司要求按每季度15万元支付租金的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(一)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海科祺调速电气有限公司于本判决生效之日起十日内，按每季度193,503.60元计算，向原告毛孝燕、王琼支付从2015年1月1日起至本判决生效当季止的租金；二、原告毛孝燕、王琼的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,390元，由原告毛孝燕、王琼负担3,390元，被告上海科祺调速电气有限公司负担12,000元；鉴定费3,300元，由原告毛孝燕、王琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一六年八月二十二日书 记 员  薛辰彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。