广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂03民终1482号上诉人（一审原告、反诉被告）阳润刚。委托代理人马志凌，广西象山律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市灵川县万象商贸城有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县桂黄公路东侧禾家铺村。法定代表人梁照海，该公司经理。委托代理人申勇，桂林市中兴法律事务所法律工作者。上诉人阳润刚、上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第1205号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月13日受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2016年6月15日公开开庭审理了本案。书记员郑欣担任记录。上诉人阳润刚的委托代理人马志凌，被上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司的委托代理人申勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年11月13日，阳润刚（甲方）与桂林市灵川县万象商贸城有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自己所有的桂林市叠彩区中山北路东侧1-5门面319㎡（以下简称门面），出租给桂林市灵川县万象商贸城有限公司，租赁期限从2014年11月19日起至2015年3月8日，租金为每平方米160元，每月合计51040元；每月19日前交清下月房租。签订合同时乙方需向甲方缴纳5万元押金，合同期满结清所有租金及相关费用后5日内退还，若超期不退还则按押金金额每天2‰支付违约金。水电费由乙方自行到水电部门缴纳，大河农行小区物业管理费用400元／月。合同第七条第3项约定乙方未按时向甲方支付约定的款项时，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天需向甲方支付所欠款项2‰的违约金，逾期超过三十日的，甲方可以单方解除合同并且不退押金。合同签订后桂林市灵川县万象商贸城有限公司缴纳了5万元押金，双方开始履行合同。2015年4月17日，双方签订一份《房屋租赁合同补充协议》，将租赁期限延长至2015年6月18日，其他条款以原合同为准。合同到期后，桂林市灵川县万象商贸城有限公司仍然继续使用门面，租金交纳至2015年7月18日。因双方对房屋租赁期限发生纠纷，阳润刚诉至一审法院，请求判决：1、解除阳润刚与桂林市灵川县万象商贸城有限公司位于中山北路168号东侧1-5号门面的无固定期限租赁合同；2、桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付从2015年7月19日至判决确定解除之日的租金给阳润刚（暂计至2015年10月19日为153120元）；3、桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付自合同解除之日起至实际交还门面之日止的门面使用费给阳润刚（按每月51040计算）；4、被告支付阳润刚违约金5万元；5、桂林市灵川县万象商贸城有限公司偿付阳润刚为其垫交的物业费4400元及水电费2202.4等费用（物业费暂从2014年11月计至2015年9月；水电费暂从2015年7月计至2015年9月；之后直至实际交还租赁房屋之日止的物业费和水电费继续由其承担）；6、本案诉讼费用由桂林市灵川县万象商贸城有限公司承担。一审法院审理认为：本案的争议焦点为阳润刚与桂林市灵川县万象商贸城有限公司之间是否还存在房屋租赁合同关系。阳润刚认为双方存在口头约定，桂林市灵川县万象商贸城有限公司续租到2016年3月，双方仍存在租赁合同关系。桂林市灵川县万象商贸城有限公司辩称，双方口头约定续租到2015年7月18日，合同已履行完毕，双方不存在租赁合同关系。该院认为，《房屋租赁合同》到期后，阳润刚、桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订《补充协议》将租赁期限延长至2015年6月18日。延长期限届满后，桂林市灵川县万象商贸城有限公司仍继续租赁该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”的规定，《房屋租赁合同》对阳润刚、桂林市灵川县万象商贸城有限公司仍然发生效力。现双方对承租的期限发生争议，但均未能提供证据证实具体的承租期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方为不定期租赁。桂林市灵川县万象商贸城有限公司主张其已于2015年7月18日搬离租赁房屋并且让阳润刚接收房屋，但阳润刚予以否认，对此，桂林市灵川县万象商贸城有限公司应举证加以证明。桂林市灵川县万象商贸城有限公司提供的证人证言因与其存在业务关系，在未有其他证据佐证的情况下，该院不予采信。因桂林市灵川县万象商贸城有限公司未提供证据证明其已解除合同，故原《房屋租赁合同》仍继续履行。根据《房屋租赁合同》第七条第3项约定，桂林市灵川县万象商贸城有限公司逾期给付款项超过30日的，阳润刚有权解除合同。现桂林市灵川县万象商贸城有限公司自2015年7月19日起不再支付房租，故阳润刚要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，该院予以支持。阳润刚要求桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付租金，该院亦予以支持。自2015年7月19日至2016年2月19日，桂林市灵川县万象商贸城有限公司应付阳润刚房租306240元（51040×6）。阳润刚要求桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付合同解除后的占用费，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，该院不予审理，阳润刚可另案起诉。阳润刚要求桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付违约金5万元，无法律依据，该院不予支持。阳润刚要求桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付代垫的物业费、水电费，因其提供的证据无法证明系桂林市灵川县万象商贸城有限公司发生，故对该项诉请，该院不予支持。根据合同约定，桂林市灵川县万象商贸城有限公司逾期支付款项超过30日，阳润刚有权解除合同并且不退回押金。故桂林市灵川县万象商贸城有限公司反诉要求阳润刚退回押金5万元及支付违约金，无法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）阳润刚与被告（反诉原告）桂林市灵川县万象商贸城有限公司签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付原告（反诉被告）阳润刚自2015年7月19日至2016年2月19日的房租306240元；三、驳回原告（反诉被告）阳润刚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）桂林市灵川县万象商贸城有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费4446元，适用简易程序减半收取2223元，反诉受理费675元，合计2898元，由被告桂林市灵川县万象商贸城有限公司负担。上诉人阳润刚不服一审判决，上诉及答辩称：桂林市灵川县万象商贸城有限公司未实际交付租赁门面，应支付自解除《房屋租赁合同》起至实际交付门面之日止的门面使用费给阳润刚。桂林市灵川县万象商贸城有限公司逾期未交房屋租金，应支付违约金50000元给阳润刚。阳润刚垫付的水电费、物业费应由桂林市灵川县万象商贸城有限公司给付阳润刚。请求撤销原判第三项，判决桂林市灵川县万象商贸城有限公司给付阳润刚自解除《房屋租赁合同》起至实际交付门面之日止的门面使用费（按每月51040元计算）、违约金50000元、2014年11月至2015年9月物业费4400元、2015年7月至2015年9月水电费2202.4元。上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司不服一审判决，上诉及答辩称：2015年7月18日，《补充协议》到期终止的当日，桂林市灵川县万象商贸城有限公司已将租赁房屋交付给了阳润刚，不存在桂林市灵川县万象商贸城有限公司违约，也不存在给付阳润刚房屋占用费。阳润刚未退押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司已违约，阳润刚应退还5万元押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司。请求撤销原判第一项、第二项、第四项，判决阳润刚退还桂林市灵川县万象商贸城有限公司押金5万元、支付桂林市灵川县万象商贸城有限公司违约金12000元。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：一、《房屋租赁合同》何时终止，是否应解除；二、桂林市灵川县万象商贸城有限公司门面何时交付给阳润刚；三、双方是否有违约行为；四、桂林市灵川县万象商贸城有限公司欠阳润刚多少租金或占用费；五、桂林市灵川县万象商贸城有限公司是否欠阳润刚物业费和水电费；六、阳润刚是否应退还桂林市灵川县万象商贸城有限公司5万元押金。在二审庭审中，桂林市灵川县万象商贸城有限公司提供的证据有：证据1、搬迁费用报销单，证明桂林市灵川县万象商贸城有限公司己于2015年7月10—18日从旧售楼部搬迁至新售楼部，而支付给搬家公司的搬迁费1000元现金。证明此时己将租赁物交至阳润刚手中，租赁关系己终止。证据2、桂林市灵川县万象商贸城有限公司2015年8月21日开的会议纪要，证明阳润刚就桂林市灵川县万象商贸城有限公司是否续租事宜找到己方并告知由于没有书面通知是否续租，从而影响其招租并请求桂林市灵川县万象商贸城有限公司承担一定的经济损失。决定按阳润刚请求同意补交7月与8月两个月租金，并同意其如果在15天内未能招租，则另支付一个月的包干费。证据3、照片，证明桂林市灵川县万象商贸城有限公司于2015年7月25日已搬迁，并在门面大门上张贴搬迁通知，阳润刚在搬迁时将大门上锁，门面已经由阳润刚实际控制。证明房东已经重新出租他人，门面的锁由阳润刚打开，新承租人进行营业。阳润刚对桂林市灵川县万象商贸城有限公司提供的证据1的真实性无异议，但认为桂林市灵川县万象商贸城有限公司搬迁到新地址办公不能证明桂林市灵川县万象商贸城有限公司没有使用租赁门面。阳润刚认为桂林市灵川县万象商贸城有限公司提供的证据2没有送达己方。阳润刚认为桂林市灵川县万象商贸城有限公司提供的证据3中阳润刚出租该门面给他人经营的照片没有异议，但认为证据3中门面的大门上张贴搬迁通知和门面被锁上的照片不能证明张贴搬迁通知和门面被锁上的时间，且阳润刚认为是桂林市灵川县万象商贸城有限公司将门面的大门锁上，阳润刚将门面大门的锁打开的。本院对双方无异议的桂林市灵川县万象商贸城有限公司的证据1、证据3予以确认。阳润刚认为是桂林市灵川县万象商贸城有限公司的证据2属其单方行为，且阳润刚不知情，本院不予确认。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2015年7月18日，桂林市灵川县万象商贸城有限公司已搬空桂林市叠彩区中山北路东侧1-5门面内的东西迁往桂黄大道百花东路办公，并于2015年7月18日在门面大门上张贴搬迁通知。同日，门面大门被上锁。2015年8月6日，阳润刚发函给桂林市灵川县万象商贸城有限公司，催桂林市灵川县万象商贸城有限公司交2015年8月份的房屋租金。2015年9月21日，阳润刚再次发函给桂林市灵川县万象商贸城有限公司，催桂林市灵川县万象商贸城有限公司交2015年8月份和9月份的房屋租金。阳润刚确认其已将门面大门的锁打开，并于2016年3月16日收回门面。现门面已出租给他人使用。2016年9月24日，阳润刚代桂林市灵川县万象商贸城有限公司垫交2015年5月半个月水电费和2015年7月半个月的水电费共计4552.2元。本院认为：上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司与上诉人阳润刚签订的提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法、有效，依法受法律的保护。《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、水电费收据，房屋租金收据证明双方签订的《房屋租赁合同补充协议》于2015年6月18日到期终止后，桂林市灵川县万象商贸城有限公司仍使用该门面至2015年7月18日，并交房屋租金至2015年7月18日，阳润刚未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，2015年6月18日至2015年6月18日为不定期《房屋租赁合同》履行期。合同当事人可随时单方解除不定期《房屋租赁合同》。搬迁费收据、门面被锁照片、张贴搬迁通知照片、搬迁新地址开业照片证明桂林市灵川县万象商贸城有限公司于2015年7月18日搬空桂林市叠彩区中山北路东侧1-5门面内的东西迁往桂黄大道百花东路办公，于2015年7月25日在门面大门上张贴搬迁通知，同日，门面大门被上锁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”桂林市灵川县万象商贸城有限公司搬迁门面视为其解除不定期《房屋租赁合同》，无需再判决解除不定期《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同补充协议》第七条5约定“合同期满、合同解除或其他原因导致乙方有义务交回门面的，……。逾期超过两个月的，甲方有权雇人帮乙方清理房屋，雇请及存放的费用及所有损失由乙方承担。”《房屋租赁合同》没有约定该合同到期终止或解除后何时如何交接门面，因此，双方没有办理门面交接手续，也没有提供证据证明谁将门面大门锁上，造成门面空置的租金损失，双方均有责任。桂林市灵川县万象商贸城有限公司没有提供充分的证据证明已提前将其解除《房屋租赁合同》搬迁门面通知阳润刚，没有办理门面交接手续，应承担支付阳润刚2015年7月18日至2015年9月18日的房屋租金102080元（即二个月门面空置的租金损失）。阳润刚确认其已将门面大门的锁打开、阳润刚出租门面给他人经营的照片证明阳润刚明知桂林市灵川县万象商贸城有限公司已搬迁门面、没有继续交租金，而自己没有按照《房屋租赁合同》第六条约定，在该合同到期终止后两个月内单方接受门面，没有及时采取措施减少门面空置的租金损失，也没有提供其何时打开门面的锁接受门面或何时将门面出租他人的证据，因此，2015年9月18日以后的门面空置的租金损失阳润刚应自行承担。阳润刚没有提供其代桂林市灵川县万象商贸城有限公司垫交物业费的证据，只是提供了其代桂林市灵川县万象商贸城有限公司垫交2015年5月半个月水电费和2015年7月半个月的水电费共计4552.2元的证据，由于阳润刚只主张要求桂林市灵川县万象商贸城有限公司给付其2202.4元水电费，因此，桂林市灵川县万象商贸城有限公司应支付2202.4元水电费给阳润刚。桂林市灵川县万象商贸城有限公司依法解除不定期《房屋租赁合同》不属违约行为，因此，阳润刚应按《房屋租赁合同》第二条3约定退还50000元押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司。由于双方没有结清部分水电费，因此，阳润刚未按时退还50000元押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司不属于违约行为。阳润刚提出桂林市灵川县万象商贸城有限公司未实际交付租赁门面，应支付自解除《房屋租赁合同》起至实际交付门面之日止的门面使用费给阳润刚，桂林市灵川县万象商贸城有限公司逾期未交房屋租金，应支付违约金50000元给阳润刚，阳润刚垫付的水电费、物业费应由桂林市灵川县万象商贸城有限公司给付阳润刚的上诉理由部分成立。阳润刚提出撤销原判第三项，判决桂林市灵川县万象商贸城有限公司给付阳润刚自解除《房屋租赁合同》起至实际交付门面之日止的门面使用费（按每月51040元计算）、违约金50000元、2014年11月至2015年9月物业费4400元、2015年7月至2015年9月水电费2202.4元的上诉请求，本院依法予以部分支持。桂林市灵川县万象商贸城有限公司提出2015年7月18日，《补充协议》到期终止的当日，桂林市灵川县万象商贸城有限公司已将租赁房屋交付给了阳润刚，不存在桂林市灵川县万象商贸城有限公司违约，也不存在给付阳润刚房屋占用费，阳润刚未退押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司已违约，阳润刚应退还5万元押金给桂林市灵川县万象商贸城有限公司的上诉理由部分成立。桂林市灵川县万象商贸城有限公司提出撤销原判第一项、第二项、第四项，判决阳润刚退还桂林市灵川县万象商贸城有限公司押金5万元、支付桂林市灵川县万象商贸城有限公司违约金12000元的上诉请求，本院依法予以部分支持。综上所述，一审判决程序合法，但认定事实部分不清，程序合法，适用法律和实体处分不当，本院予以纠正。双方的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项和《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2015）叠民初字第1205号民事判决；二、上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司支付上诉人阳润刚门面租金102080元；三、上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司应给付上诉人阳润刚2202.4元水电费；四、上诉人阳润刚退还上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司50000元押金；五、驳回上诉人阳润刚一审的其他诉讼请求；六、驳回上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司一审的其他反诉请求。本案一审案件受理费4446元，适用简易程序减半收取2223元，一审反诉受理费675元，二审案件受理费9060元，合计11958元，由上诉人桂林市灵川县万象商贸城有限公司负担4000元。上诉人阳润刚负担7958元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或者与一审法院同级别的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  吕秀文审 判 员  卢卫民代理审判员  蒋子秀二〇一六年八月二日书 记 员  郑 欣13