成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8126号原告：成都好人家物业有限责任公司，住所地成都市锦里西路119号。法定代表人：李琪，系成都好人家物业有限责任公司总经理。委托代理人赵中义，四川联一律师事务所律师。被告：张学军，女，1951年6月20日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：毛树生（张学军之夫），男，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：张荣（张学军之子），男，住成都市武侯区。原告成都好人家物业有限责任公司与被告张学军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由代理审判员徐俊杰适用简易程序独任审理，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告成都好人家物业有限责任公司的委托代理人赵中义，被告张学军及其委托代理人毛树生、张荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告成都好人家物业有限责任公司提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费4784.25元（本案在诉讼过程中，因被告至今仍没有缴纳物业费，故原告将物业服务费数额调整为5344.5元，2011年1月至2013年1月：116.72平方米×0.6元/月/平方米×35个月；2013年12月2016年6月：116.72平方米×0.8元/月/平方米×31个月）、停车费2630元、违约金3000元（以每月应当缴纳的物业服务费为基数，按月千分之五计算，从2011年1月至2015年12月止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系成都市锦江区晨辉东路彩蝶花园的物业服务企业，被告系该小区x号的业主。被告在该小区所有的物业的建筑面积为116.72㎡。双方在2010年4月27日、2013年1月13日先后签订了《前期无关服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》。在《前期物业服务协议》中约定每月的物业服务费为0.6元/㎡。在《彩蝶花园物业服务合同》中约定每月的物业服务费为0.8元/㎡。按月缴纳物业费是每一个业主的义务。而被告自2011年以来就多次拒不履行前述物业服务合同，其行为已经严重损害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，希望判如所请。被告张学军辩称，1、被告在2011年之前都按时缴纳了物业服务费。后来因为该小区一楼的住户搭建了一个棚，影响了被告的生活，故没有再缴纳物业服务费。2、根据物业服务费计算明细，2010年4月27日签订了《前期物业服务协议》，物业服务费约定为0.6元/月/平方米，至2013年11月13日物业服务费均为0.6元，2013年11月13日至今的物业服务费为0.8元/月/平方米。原告要求物业服务费的计算方式有误。3、根据《前期物业服务协议》的约定应有专人看管车辆，因原告未安排人看管，原告方也没有出具管理及赔付的相应标准，故不应缴纳停车费。且被告家里只有一辆自行车停放在车棚，没有其他车辆停在车棚里，也没有专人看管车辆，没有扯了关栏，故原告无权收取停车费。4、根据税法的相关规定，原告应当向被告开具缴纳物业费的发票，但被告没有缴纳物业费之后，原告方开具的都是收据，而非发票，该收据是不合法的。5、原告为了多收停车费，占用了消防通道供其业主停车。且消防通道不足4米，小区公共区域没有明确的逃生指引，小区公共区域没有消防栓等消防指示，也没有消防应急预案以及公示，自入住以来没有任何消防应急演练，消防器材无人看管，不符合消防法规定。6、除了律师函之外，原告没有向我方进行任何催收，故我方不应当给付违约金。原告方违反了税法等相关法律，存在违约行为。故被告应当不缴或少缴物业费。经审理查明，2010年4月27日，原告与被告签订《彩蝶花园前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告购买的“彩蝶花园x号提供前期物业管理服务，服务物业建筑面积为116.72平方米。服务时间是从房屋出售之日至业委会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。原告应依法对房屋公共部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。物业服务内容中约定非机动车停放在专用停车场所，收取车辆管理费的，应有专人看管。被告缴纳物业服务费的时间为半年一交，交费周期届满前的下一个月缴纳下期物业服务费，物业服务费住宅按照建筑面积0.6元/月/平方米，非住宅为1元/月/平方米.摩托车未15元/月/车，自行车为5元/月/车。被告违反协议，未按时交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应交费用的每日万分之五缴纳滞纳金。2013年11月13日，原告与彩蝶花园业主委员会签订《彩蝶花园物业服务合同》，约定由原告为成都市锦江区晨辉东路89号建筑面积为12445.24平方米的“彩蝶花园”商住物业提供物业管理服务。物业服务费每季度缴纳一次，原告在每季度第一个月收取。物业服务费为住宅按照建筑面积0.8元/月/平方米缴纳。被告违反协议，未按时交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应交费用的每日千分之五缴纳违约金。2010年12月之后，被告未再缴纳物业服务费。原告曾向被告邮寄过催收物业服务费的《律师函》。另查明，原告营业执照中载明的经营范围包括物业管理、房屋经纪等。2009年12月9日，张学军取得位于成都市锦江区x号房屋产权登记，登记建筑面积为116.72平方米。以上事实的认定，有当事人的当庭陈述和原告提交的原告工商信息、被告身份证复印件、房产证复印件、《前期物业管理服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》、邮寄单以及被告提交的《前期物业管理服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》、物业费发票等证据在案为证。被告提交的物业费收据、成都市规划局公告、决定书、催告书系复印件，不涉及本案被告，且税款征缴是税务机关的行政行为，与本案无关，本院不予采纳。被告提交的照片，无拍摄时间和地点，真实性无法核实，不能证明案涉小区的消防设施等是否符合规定，本院不予采纳。本院认为，《前期物业管理服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》，系案涉房屋业主或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同及协议系原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人均应依约履行各自的义务。根据《前期物业管理服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》的约定，被告应按半年、按季度向原告交纳物业服务费。截止2010年12月之后，被告未继续缴纳物业服务费，其理由系该小区一楼的住户进行了搭建，影响了被告的生活。而业主进行搭建，是否影响被告通风、采光、排水等权利属于相邻关系的范畴，与本案物业服务合同无关。而被告以此来拒交物业服务费于法无据，其辩称意见，本院不予采纳。根据查明的事实，被告应当补缴从2011年1月至2016年6月的物业服务费5345.78元（116.72平方米×0.6元/月/平方米×35个月=2451.12元；116.72平方米×0.8元/月/平方米×31个月=2894.66元），原告仅起诉要求被告支付物业服务费5344.5元，是对其诉讼权利的自由处分，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告于2015年12月17日向本院提起诉讼依法向被告主张权利应视为原告的书面催收行为。截至开庭之日，被告仍未支付物业费。现原告请求被告支付物业公共服务费5344.5元，于法有据，本院予以支持。关于停车费。原告并未提交证据证明被告设置了专人看管停放的非机动车，也无证据证明被告车辆停放情况，对原告的该项请求，本院不予支持。关于违约金。根据《前期物业管理服务协议》、《彩蝶花园物业服务合同》约定，被告未按时足额支付物业服务费的，被告有权按万分之五收取滞纳金，按千分之五收取违约金。2011年1月至2013年11月的物业服务费，被告应在每年1月或12月底前交纳。2013年12月至2016年6月的物业服务费，被告应于每季度第1月底前交纳。因被告未按时足额支付物业服务费，存在违约行为，应当按约支付滞纳金或违约金，双方在《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金具有违约金的性质。原告主张从2011年1月至2015年12月止的违约金3000元。庭审中，被告认为其不存在违约行为，不同意支付违约金，因此可以认定被告的该项抗辩具有其不应当承担违约金并具有调整违约金的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，鉴于被告请求对违约金予以减免，且原告未举证证明其实际损失，根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定违约金为1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告张学军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都好人家物业有限责任公司支付物业服务费5344.5元，并支付违约金1000元；二、驳回原告成都好人家物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取55元，由被告张学军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  徐俊杰二〇一六年八月三十日书 记 员  冯婷婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。