重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终3815号上诉人（原审被告）：重庆聚信美家居有限公司。法定代表人梁斌，经理。委托诉讼代理人：唐军，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱泓依。委托诉讼代理人：张进，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁刘，重庆盛世文辉律师事务所律师。上诉人重庆聚信美家居有限公司（以下简称聚信美公司）因与被上诉人朱泓依因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第13897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月20日对本案进行了询问。上诉人聚信美公司的委托代理人唐军与被上诉人朱泓依及其委托代理人丁刘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人聚信美公司上诉请求:依法撤销（2014）渝北法民初字第13897号民事判决书第二项判决，并改判为“被告聚信美公司赔偿原告朱泓依装修损失9万元；对一审判决上诉人承担的一审案件受理费作相应调减，二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审判决的剩余租赁期内装修残值损失金额与事实及法律不符，不应当从2011年9月25日商场开业起计算使用时间，应当从2011年3月15日租赁合同约定的租赁起始日起计算使用时间，租赁合同签订后上诉人即将房屋将会给朱泓依装修，只是免了装修期间的租金，故剩余的装修残值计算时间应为730天减去2011年3月15日起至2012年10月19日即584天，而不是一审法院认定的730天减去390天，二审法院应当对此予以纠正；2.本案与高院已终审的原告朱泓依就5A07、5A08装修损失赔偿两案并不完全相同，装修损失赔偿方面不具有可比性，该两案的租赁起始时间与装修起始时间均为2011年9月25日。被上诉人朱泓依答辩，1.在房屋交付至商场整体开业期间属于上诉人“未实际履行合同”，况且被上诉人也未付费；2.上诉人自商场整体开业后收取费用的行为应视为双方以行为变更了原合同的起止日期，合同期限仍为两年；3.商场整体开业之前的时间计算在合同期内不符合公平原则；4.被上诉人承租的另外两个商铺也是在商场整体开业前交付装修，其折旧均是自商场整体开业时起计算，属于相同案例，应当一致判决。朱泓依向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告1A18商铺的装修损失535460元（按已使用租赁期390天/合同租赁期730天×总装修价1088818元计算，最终以司法鉴定金额为准）；2.被告赔偿原告1A18商铺购进家具、装饰物品、地毯、软包材料的价值损失（总价值：1211558元，以最终司法鉴定金额为准）；3.被告赔偿原告1A18商铺购进灯饰的价值损失（总价值：184160元，以最终司法鉴定金额为准）；4.被告退还原告1A18商铺装修保证金20000元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：以重庆大雅地产有限公司（以下简称大雅公司）为甲方，以原告为乙方，以被告为丙方，三方签订《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》，约定甲方将位于重庆市北部新区金开大道1222号重庆聚信美家居世纪城1A18、建筑面积712平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内使用，乙方承租商铺后应服从丙方的经营管理。租赁期限为两年，自2011年3月15日起至2013年3月14日止。乙方承租商铺的经营品种及品牌为家具奥卓。租金42元/平方米/月。管理费30元/平方米/月。第4.2条约定，乙方签合同时，应向甲方缴纳合同履约保证金51300元，履约保证金由丙方代为收取。乙方向丙方缴纳商品质量保证金10000元。若乙方撤场12个月后，乙方所售商品经丙方核实无任何质量问题和纠纷，丙方将质量保证金无息退还给乙方。合同第九条约定，丙方全权负责并实施本商场的各项经营及物业管理事务，乙方在租赁期间必须接受和配合丙方的管理工作。19.8条约定，丙方可根据需要选聘专业公司承担专项服务业务。第二十二条约定，租赁期限届满，本合同自然终止。第二十四条约定，如本合同期满终止或非甲、丙方原因而提前终止时，乙方在清场过程中，不得故意损坏或拆除建筑物本身的结构体，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除和损坏，归甲方所有。合同末尾甲方的落款时间为2011年7月15日，乙方的落款时间为2011年1月16日。丙方没有落款时间。2011年5月29日，原告缴纳了涉案商铺装修保证金20000元。2011年9月25日，重庆市聚信美家具世纪城开始营业。朱泓依在该商场租赁了三个商铺（1A18、5A07、5A08），均自2011年9月25日开业开始计费。其后，朱泓依以其租赁的5楼商铺因防火门影响了其生意为由，仅支付了5A07部分期间的租金、管理费等，未支付1A18、5A08的租金、管理费。2012年10月19日后，聚信美公司聘请的重庆银翔物业管理有限公司（以下简称银翔公司）聚信美家居世纪城管理处用封条封闭了上述三个商铺。聚信美公司称其于2012年12月14日向朱泓依邮寄三个商铺《解除租赁合同的函》，朱泓依不认可收到此函。2013年3月2日，朱泓依向聚信美公司发送《函告》，要求搬出三个商铺的家具。2013年3月16日，原告向被告邮寄三个商铺《解除租赁合同函告》，称聚信美公司对朱泓依的三个商铺进行查存，朱泓依不得不撤出商场，经多次协商均不能达成一致意见，要求搬出家具也未果，遂要求解除三个租赁合同。聚信美公司认可收到此函。2013年11月21日，聚信美公司将1A18、5A07、5A08三个商铺的全部物品移交给朱泓依，朱泓依确认聚信美公司移交的物品是三个铺面的全部物品，物品完好无损，数量与货物清单一致。双方签订《退还货物（家居产品）协议书》，就三个铺面取回货物一事，约定被告将物品交给原告，原告自行搬走，搬运及运输费用原告自理，三个铺面关于货物的债权债务结清，原告不得再以聚信美公司扣押货物为由要求其进行任何形式的补偿及赔偿。原告其后将上述物品出售，原告未举示证据证明出售价格。2012年11月21日，被告聚信美公司向重庆市渝北区人民法院起诉原告朱泓依，要求朱泓依支付截至查封日三个商铺的管理费和品牌推广费、违约金。2013年4月9日，该院作出（2012）渝北法民初字第15581号民事判决书，支持了聚信美公司的诉讼请求。朱泓依不服，提起上诉。2014年2月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民终字第02423号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2013年1月14日，大雅公司向重庆市渝北区人民法院起诉朱泓依，要求其支付截至查封日三个商铺的租金及违约金。2013年6月7日，该院作出（2013）渝北法民初字第488号民事判决书，支持了大雅公司的诉讼请求。2013年，银翔公司向重庆市渝北区人民法院起诉朱泓依，要求其支付截至查封日三个商铺的物业服务费、电费等。该院以（2013）渝北法民初字第00011号民事调解书调解结案。2013年6月8日，朱泓依向重庆市第一中级人民法院起诉聚信美公司、银翔公司、大雅公司，以5A07、5A08防火门阻碍经营、商铺被封闭为由，要求确认解除《商铺租赁及管理合同》有效，以及三方支付装修损失、返还装饰物品、赔偿家具饰品损失、退还保证金等。庭审中，朱泓依调整了部分诉讼请求。2014年7月25日，重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民初字第00765号民事判决书、（2013）渝一中法民初字第00766号民事判决书，确认《商铺租赁及管理合同》解除，聚信美公司支付朱泓依装修损失，返还装修保证金、质量保证金，驳回朱泓依的其他诉讼请求。聚信美公司不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，2014年11月18日，该院作出（2014）渝高法民终字第00310号民事判决书、（2014）渝高法民终字第00311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告认为因聚信美家居世纪城实际开业的时间和租赁合同计费开始时间为2011年9月25日，故《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》的租赁期间应顺延为2011年9月25日至2013年9月25日。聚信美公司认为，虽开业时间为2011年9月25日，合同租赁期仍应以合同为准，即为2011年3月15日至2013年3月14日。聚信美公司陈述，《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》的权利义务已实际由大雅公司转让给聚信美，原告表示不清楚。原告现基于租赁管理合同关系要求聚信美公司承担违约责任。另查明，2011年2月15日，原告（甲方）与案外人张志杰（乙方）签订《重庆聚信美奥卓家居卖场施工合同》，约定张志杰为原告装修聚信美奥卓家具卖场。开工日期2011年4月1日，竣工日期2011年9月10日。装修面积455平方米，总造价1088818元包干。合同签订后三天内支付预付款30万元，……经监理单位、甲方工程师共同确认质量合格后10天内，甲方支付45万元进度款，工程完工后甲方验收合格付清尾款88818元。2011年2月15日、2011年2月16日、2011年2月18日、2011年2月19日、2011年4月8日、2011年4月17日、2011年5月20日、2011年6月7日、2011年6月29日、2011年7月7日、2011年8月2日、2011年8月12日、2011年8月25日、2011年10月29日，原告分别支付张志杰装修款75000元、95000元、80000元、50000元、46000元、66000元、90000元、85000元、95000元、68000元、77000元、78000元、95000元、88818元，共计1088818元。庭审中，原、被告对涉案门面的装修价值达成一致，为45万元。原告主张将45万元按已使用期限390天除以整个租赁期限730天折合已使用期限的装修价值。原告向中山四海家具制造有限公司购买家具和饰品，分别于2011年8月25日、2011年6月23日支付728000元、437128元。2011年9月8日，原告向瑞丰灯饰购买灯饰支付184160元。庭审中，原告申请对涉案商铺在2011年9月装修完成时的造价（含软包材料）进行鉴定，对涉案商铺购进的全部家具、装饰物品、地毯、灯饰于2012年10月19日在卖场内与在卖场外销售的差价进行鉴定。原、被告选取了不同鉴定机构。2015年9月21日，重庆瑞达房地产土地资产评估有限公司出具退件申请，载明由于家具等物品已经变卖，无法查勘其实物并明确变卖时的资产实物状况，无法做出鉴定；对于装修造价，我司不具有相关资质，无法做出鉴定。2015年12月10日，重庆康华工程造价咨询有限公司出具退件说明，基于施工合同的价格不作为鉴定依据而无法鉴定。2015年12月25日，重庆大信房地产土地资产评估有限公司出具退回委托评估项目的说明，载明装修时间距今过长、无竣工结算资料等无法鉴定。以上事实，有《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》、民事判决书七份、《重庆聚信美奥卓家居卖场施工合同》、收条、送货单、报价单、预算清单、客户回单、销售清单、照片、移交清单、户口簿、《退还货物（家居产品）协议书》、以及原、被告的陈述等随案为证，以上证据经庭审质证，足以认定。一审法院认为：《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》中，被告为管理方，负责收取原告管理费、品牌推广费。《重庆聚信美家居世纪城商铺租赁及管理合同》是原、被告真实意思表示，合法有效。被告的物业公司银翔公司在租赁期内查封了原告商铺，致使合同不能履行，其行为构成违约，应由被告基于合同向原告承担违约责任。关于原告主张的装修保证金20000元，因双方未对装修保证金的收取及退还做出约定，现门面被查封致使合同不能履行，被告收取装修保证金没有依据，原告要求被告退还装修保证金20000元，一审法院予以支持。关于原告主张的购进家具、装饰物品、地毯、软包材料的价值损失，以及购进灯饰的价值损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”本案中，由于：被告已将涉案商铺的全部物品移交给原告；原告未举示证据证明上述货品的处理价值；鉴定机构无法鉴定出上述物品价值；双方已签订协议约定债权债务结清、原告不再行索赔；根据法律规定不需赔偿；故，对于原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的装修损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，因查封致使原告不能使用商铺，对于已经形成的装修损失，被告有义务赔偿。双方约定的合同期限为2年，自2011年3月15日起至2013年3月14日止。由于商场实际开业是2011年9月25日，原告实际自该日经营，租金实际自该日缴纳，说明2011年3月15日至2011年9月14日期间双方并未实际履行合同，自开业之日2011年9月25日至查封之日2012年10月19日，原告实际使用商铺390天。为保证合同适当履行，从合同本意出发，整个经营期限仍应确定为2年共计730天。则原告未使用部分的装修价值为209589元[45万元×（730天-390天）/730天]，被告应予赔偿。原告对此种计算方式认同，一审法院予以确认。遂判决：一、被告重庆聚信美家居有限公司于本判决生效后五日内返还原告朱泓依装修保证金20000元；二、被告重庆聚信美家居有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告朱泓依装修损失209589元；三、驳回原告朱泓依的其他诉讼请求。案件受理费22450元，由原告朱泓依负担19800元，由被告重庆聚信美家居有限公司负担2650元。二审中，双方当事人均未向本院举示新证据，本院二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于朱泓依装修损失的天数应如何计算。双方约定的合同期限为2年，由于商场实际开业是2011年9月25日，朱泓依实际自该日经营，租金实际自该日缴纳，一审法院认定2011年3月15日至2011年9月14日期间双方并未实际履行合同，符合实际情况，也符合商场招商的行业情况，朱泓依使用其装修的时间应当从2011年9月25日开业时起算，开业之日至查封之日2012年10月19日，朱泓依实际使用商铺390天。一审法院认定朱泓依未使用部分的装修价值为209589元[45万元×（730天-390天）/730天]，聚信美公司应予赔偿，并无不当。综上所述，重庆聚信美家居有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4743元，由重庆聚信美家居有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张晋鹏代理审判员  刘 静二〇一六年八月二十三日书 记 员  李 莉