天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2015）辰民初字第5679号原告周杰，男，1966年6月18日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。委托代理人轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。被告左立钢，男，1965年1月15日出生，汉族，天津汉双机械制造有限公司经理，住天津市河西区。原告周杰与被告左立钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周杰及其委托代理人轧宗忻，被告左立钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周杰诉称，原、被告系房屋租赁关系，双方于2013年3月1日签订《租赁协议》，约定原告将坐落于北辰区天穆镇千里堤利华运输场院内480平方米的厂房和院落租赁给被告使用，如果上打租，年租金5万元；如果是下打租，年租金6万元。被告于2014年3月向原告支付2013年3月1日至2014年3月1日租金4万元，于2014年7月向原告支付拖欠的2013年3月1日至2014年3月1日租金2万元。被告的行为证明被告消极地履行了下打租的约定。鉴于被告信用程度较差，原告要求被告履行上打租的义务，被告表示同意。并于2014年7月8日向原告出具书面承诺，保证在2014年7月30日之前付清2014年3月1日至2015年3月1日的租金5万元。但被告向原告出具交纳租金的承诺书后，一直未向原告交纳租金，实际拖欠2014年3月1日至2015年租金5万元，拖欠2015年3月1日至2016年租金5万元。被告的行为违反了法律的相关规定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告呈诉，请求：1、判令被告立即给付拖欠原告2014年3月1日至2016年3月1日两个年度上打租的租金10万元；2、本案诉讼费由被告承担。后原告自愿撤回部分诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、请求判令被告立即给付拖欠原告2014年3月1日至2015年8月31日租金7.5万元；2、本案诉讼费由被告承担。另外，原告在辩论意见中主张，如租赁合同无效，被告应按诉讼请求中的租金标注支付房屋占有使用费。为支持其主张，原告向本院提交证据如下：证据一、天津市北辰区天穆镇资产管理办公室证明一份，用以证明原告出租的房屋及场地的所有权情况及其历史沿革。证据二、租赁协议，用以证明原被告出租房屋情况及每年租金5万元签订协议的时间。证据三、刘向阳证明一份，用以证明原告可以转租房屋。证据四、利华物业的收据，用以证明原告租赁出租场地房屋支付租金的情况及原告具有合法承租的主体资格。证据五、被告书写的协议一份，用以证明被告拖欠原告房租情况。被告左立钢辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订租赁合同的时间是2013年5月份，该合同是在被告进驻所租房屋后补签的，并非落款时间签订。被告在2013年3月15日左右开始装修，实际进驻租赁房屋是在2013年4月16日。当时双方约定是下打租，先使用房屋后付房租，每年一给。原告在订立合同时存在欺诈行为，违约在先。合同注明的租赁面积为480平方米，但原告出租给被告使用的实际面积大概只有207平方米与合同明显不符。被告进驻租赁房屋后，原告就在房顶上留了一个洞，一下雨就往被告租赁的房屋内漏水，造成被告不能正常使用。原告经常从被告租赁的房屋穿行，并在被告租赁的面积里原告存放了很多杂物废品，影响了被告的正常使用。在房屋租赁合同订立之前，原告明确告知被告租赁房屋证照齐全，为申请营业执照，被告曾多次向原告索要房产证，但原告以种种理由推托，导致被告不能正常申请营业执照，只能使用别人的执照，给被告的生产经营造成诸多不便，造成很大损失。2013年7月突然停电一周左右，原告告知被告修变压器需要费用，不给钱就没有电，被告被迫交给原告4万元。在双方发生纠纷期间，原告以断电及锁门相威胁，原告及其妻子、母亲多次采取极端手段，强行对被告及被告员工进行漫骂，拉扯，直到2015年9月4日，原告强行将被告租赁房屋锁门断电，使企业无法正常生产经营，因此给被告造成了很大损失，被告将保留要求原告赔偿损失的权利。为支持其主张，被告向原告提交证据如下：证据一、录音、录像、照片，用以证明2015年9月4日原告及家人将被告租赁的场地的门锁了。证据二、监控录像一份，用以证明2015年9月2日原告母亲和妻子至被告租赁的厂房处骂街，影响被告正常生产。证据三、证人霍某、郑某证言，用以证明2015年9月2日原告母亲和妻子至被告厂房中骂街，影响被告正常生产。证据四、被告绘制的图纸一份，用以证明实际租赁面积不足。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一和证据三与本案无关，被告不知道诉争房屋系原告是从他人处租来的。对证据二的真实性没有异议，合同中没有约定起租时间。证据四被告不知情，与本案无关。证据五是被告书写的，但是是在原告胁迫的情况下书写的，时间是在2014年7月8日。原告对被告提交的证据发表质证意见如下：证据一、内容与本案无关，录音及录像是原告妻子，没有原告，不能证明被告的证明目的。证据二、录像中是原告的母亲和妻子，当时是找被告要租金去的，从录像上看不出来原告母亲和妻子至被告厂房中骂街不让被告正常生产。证据三、不能证明原告的证明目的。证据四、与事实不符。另外，为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据证据一、本院至天津市北辰区天穆镇资产管理办公室调取了天津天晟兴业投资管理有限公司与刘向阳签订租赁协议及租金交纳票据，该证据显示2013年1月14日天津天晟兴业投资管理有限公司与刘向阳签订租赁协议，将位于千里堤外的占地12003平方米（18亩）土地及集体投资所建房屋出租给刘向阳使用。租赁期限为半年，自2013年1月1日起至2013年6月30日止。2016年1月6日利华运输场交纳了2016年度租金53900元。证据二、本院至天津市北辰区市场和质量监督管理局调取了天津市北辰区利华汽车运输场的市场主体基本信息及工商登记档案。经当庭质证，原告对本院调取的证据均没有异议。被告对本院调取的证据一表示租房时，原告并未告知该房屋系其租赁来的。对证据二没有异议。经审理查明，2013年原被告签订租赁协议一份，约定被告左立钢（乙方）愿租原告周杰（甲方）房或院落作为生产、生活用地，乙方租用甲方院内房屋13间共折合480平方米；经甲乙双方合资扩建房如遇国家或上级部门拆迁、征用，乙方应无条件服从决定，拆迁费一切归甲方所有；乙方应付给甲方年租金5万元，租金应按季度付清，不得拖欠。该协议落款时间为2013年3月1日。后被告于2014年3月给付原告租金4万元，于2014年5月给付原告租金2万元。2014年7月8日被告为原告出具协议一份，内容为：今有左立钢欠周杰房租肆万元，到2014年7月30日之前必须付清，如不能如愿还清，左立钢到时自动关门。另查，天津市北辰区天穆镇资产管理办公室出具证明称，原天津市北辰区利华汽车运输场属天穆镇镇办企业，该企业于九八年根据中央精神“对中小企业实行抓大放小的政策”，天穆镇对下属部分中小企业实行改制。天津市北辰利华运输场是以租壳卖瓤的形式转化给以原利华运输场刘向阳等部分职工集资入股的，将财产设备买下，房屋与场地实行租赁方式，但房屋与场地所有权不变属天穆镇所有，承包人以租金的方式逐年上交给财产办。刘向阳出具证明称，周杰原在我场院内租用一块场地收废品（废纸等），因防火问题，不再经营废品生意，所以同意周杰将13间平房480平米转租他人。再查，诉争房产没有取得建设工程规划许可证。庭审中被告主张租赁房屋的实际面积不足210平方米，原告表示基本属实。上述事实有双方当事人陈述、天津市北辰区天穆镇资产管理办公室证明、租赁协议、刘向阳证明、被告书写的协议、录音、录像、证人证言予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案诉争房产未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同本院依法认定为无效。本案房屋租赁合同虽然无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。对于起租时间，被告认可在2013年3月15日左右开始装修，实际进驻租赁房屋是在2013年4月16日，主张双方签订的租赁合同系后来补签，应自2013年4月16日开始计租，但原告不予认可。双方签订的租赁合同的落款时间为2013年3月1日，被告未能提供证据证明该合同系后来补签，对签订时间，本院依法认定为2013年3月1日，合同中未对起租时间进行特别约定，依一般交易习惯，本院依法认定起租时间为2013年3月1日。对于租赁面积，庭审中被告主张租赁房屋的实际面积不足210平方米，原告表示基本属实。被告在签订租赁协议前实际看过房屋，在签订合同时并未提出异议，之后被告对租赁房屋进行了装修，其应该知晓该房屋的实际使用面积，直至2014年7月8日被告为原告出具协议，注明欠款数额，亦未对租赁面积提出异议，应视为被告对租赁面积的认可。原被告以其实际行为对租赁面积进行了变更，现被告主张租赁面积与合同不符，应减少租金，本院不予支持。对于租金标准，双方在合同中约定租金为每年5万元，现原告主张如果上打租，年租金5万元，如果下打租，则年租金6万元，证据不足，本院不予认定。对于被告主张漏水、原告通行、原告及其妻子、母亲对被告及被告员工进行漫骂，拉扯影响其正常使用一节，证据不足，本院不予认定。对于原告未向被告提供房屋产权证明一节，双方在合同中未作明确约定，被告在实际使用过程中一直未提出异议，直至2014年7月8日被告为原告出具欠款协议时亦未提出异议，且被告未能提供证据证明因此造成了实际损失，现被告在本案中以此原因主张减少租金，本院不予支持。对于被告主张其给付原告的4万元维修变压器的费用应由原告承担一节，双方在租赁合同中未明确约定变压器维修费用的承担，被告已将款项交给原告，变压器亦已维修完毕，被告主张系在原告逼迫下给付，但未提供相应证据，本院不予认定。现被告主张原告退还，本院不予支持。对于被告主张原告于2015年9月4日将诉争房屋锁门一节，因原告自愿撤回了部分诉讼请求，本案不涉及2015年9月4日之后的费用，被告亦表示对于因锁门造成的损失另行解决，故对此节本案不予处理。自2013年3月1日至2015年8月31日，被告实际使用房屋两年半，被告应支付原告房屋占有使用费12.5万元，被告已给付6万元，尚拖欠2014年3月1日至2015年8月31日房屋占有使用费6.5万元。综上，本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告左立钢于本判决生效后五日内给付原告周杰2014年3月1日至2015年8月31日房屋占有使用费6.5万元；二、驳回原告周杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告左立钢担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张永来代理审判员  赵志刚人民陪审员  刘银霞二〇一六年八月××日书 记 员  李明春附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。