陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2015)定民初字第04166号原告王某某委托代理人张少雄，系陕西金赞律师事务所律师。委托代理人王某甲被告定边县某某房地产开发有限责任公司法定代表人郑某某委托代理人李培玉，系该公司法律顾问。委托代理人丁某某原告王某某诉被告定边县某某房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日、2016年4月18日两次公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，根据《定边县鼓楼大街拓宽改造实施方案》文件的要求，原、被告积极响应地方政策，双方在2008年9月5日签订了《定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同》，按照合同约定，原告将自已位于定边县文艺南巷院子的土地380.65平方米和房屋233.57平方米交于被告拆除，被告拆除开发建设后给原告返还文艺南巷临街一层、二层各120平方米的门面房，置换的房屋被告应该经验收合格在2010年7月底交付原告使用，安置房屋所有权证的约定是，待被告房屋交付原告使用时，并交按文件规定办理新的产权证。合同签订后，原告认真履行约定将院落土地和房屋及时交付被告以便拆除保障建设。但被告没有按照合同约定全面履行义务，应安置的房被告在2013年8月15日才交付原告出租他人，交房时间至今日原告没有见到建筑工程验收合格书。被告向原告交付的房屋面积与合同约定少于240平方米，一层实际面积113.07平方米，少6.93平方米，二层实际面积111.52平方米少8.48平方米。安置房的房屋所有权证书从交付房屋至今没有办理下来。对于被告履行合同的违约行为，被告在2013年预付了20万元的经济损失赔偿。但对逾期交房期限违约36.5个月的最终赔偿以及置换房屋面积的减少，房产证的办理等其他违约行为，原告和被告多次协商未果，诉至法院，请求：一、依法判决被告给原告承担逾期交付安置房的违约金321640元。二、原告王某某诉讼的第二项原请求判决房屋面积减少损失变更为，由被告定边县某某公司赔偿原告52.37万元，并且从2013年8月1日以中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日终。具体计算结果是：1、一层减少面积6.93平米，其中一层的3%以内3.6平米的一倍赔偿9万元（3.6平米×2.5万元）；一层的3%以外的3.33平米二倍赔偿为16.65万元（3.33平米×2.5万元×2倍）。2、二层减少面积8.48平米，其中二层的3%以内3.6平米的一倍赔偿7.2万元（3.6平米×2万元）；二层的3%以外的4.88平米二倍赔偿为19.52万元（4.88平米×2万元×2倍）。三、依法判决被告承担给原告办理房屋所有权证书的违约金赔偿（赔偿时间从2013年8月份起至房屋所有权证书办理完成之日，违约金按照房屋评估价值参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算）。四、依法判决被告限期给原告交付经与原件核实后的《建筑工程验收合格书》的复印件一份。五、本案发生的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是1、定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同，图纸。2、定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同补充合同。证明原告和被告拆迁合同有效，被告应该在2012年7月底前给原告交付置换商品用房240平方米，一、二层各120平方米，位置在文艺巷南角第二户，3、被告应该在房屋交付原告使用后给办理新的房屋产权证书。第二组证据交房事宜，证明1、被告给原告交付房屋时间逾期，2、被告给原告交付房屋的面积以房屋管理部门测算为准，3、被告给原告交付房屋的面积240平方米增加或者减少，双方差额互找差价，不低于周围邻家，交房经验收合格后可交房。2011年7月原告的房子没有隔开，没有交房、交钥匙，原告没有进行使用，2013年8月15日原告向被告要钥匙，8月20日将房屋租赁出去。第三组证据情况说明（定边县房管所），证明被告给原告交付房屋的面积，一层减少6.93平米，二层减少8.48平米。第四组证据情况说明（杜文斌、王贵香），证明被告给原告交付房屋的面积减少，一层应该按照每平方米2.5万元补偿，二层应该按照每平方米2万元补偿。第五组证据关于房地产价格鉴定结论书，证明被告给原告置换的房屋在2010年7月15日置换房屋的价格一层每平米是24000元，二层每平米是19000元。第六组证据定边县鼓楼大街拆迁补偿安置方案，证明1、被告在拆迁合同房屋逾期补偿约定执行定边县鼓楼大街拆迁补偿安置方案，因此，被告逾期交付房屋对王某某的补偿应该按照二类商业用房地临街一层门面房每月每平方米32元，二层每月每平方米10元进行补偿。2、逾期交房超过六个月按照原标准二倍赔偿，逾期交房超过六个月以上从第七个月按照原标准三倍赔偿。第七组证据陕西省政府非税收入收款票据，证明被告应该承担价格评估费500元。被告定边县某某房地产开发有限责任公司辩称，1、客观上被告是延期交房，应当承担违约金，但在2011年11月3日被告已将房屋交付原告使用，并且就当时违约金做了处理，有证据显示原告王某某收到被告延期交付房屋赔偿款20万元，如果以当时合同约定到交房那天应当承担违约金16万元，被告赔偿了20万元，第一项诉讼请求不能成立。2、根据合同约定原告的置换房240平米应当在商业楼大厅内一层、二层，由于原告的原因要求单开门，不走大厅楼梯，所以要砌墙，所以造成了房屋面积的减少，如果将墙拆除原告回到大厅，平米仍然不少。3、被告已经向房管部门登记备案，要求发放产权证，但政府因为南北大街拆迁存在问题，产权证都没有办理下来，由于政策造成，并非被告造成，至于说要求交付建筑工程验收合格证复印件一份，被告认为没有必要。被告定边县某某房地产开发有限责任公司向法庭提交了以下证据：第一组证据定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同，证明1、被告同意原告的说法，该合同合法有效。2、根据合同约定被告不否认延期交房，但被告已经承担了延期交房的违约责任。3、本合同第18条约定违约责任按照总价的3%约定，被告履行合同约定义务，不存在给原告违约金、承担利息等。第二组证据收据三支，合计545000元，证明2011年8月31日双方达成协议由被告支付延期交房违约金。第三组证据交房事宜，证明1、2011年11月3日被告将房屋交付原告使用，至今受益。2、通过全部举证已经证明了被告履行了自己的赔偿义务。根据原告的申请法院依法调取定边县贵富缘小区竣工验收备案表一份，证明该工程于2012年8月30日申报验收，经验收合格。根据被告的申请法院依法调取王玉程谈话笔录一份。经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议，原告置换的房屋在商业大厅一、二层各120平米，并不在文艺巷南角第二户。所谓文艺巷南角第二户，合同没有约定，合同约定的是在商业大厅一、二层各120平米。按照政府新的文件精神，房产证没有办理下来，是政府原因，不是被告原因。对原告所举第二组证据被告对形式要件无异议，对证明问题有异议，形式要件是经双方协商达成共识，根据合同约定才交付了原告，在落款时交房人被告，接房人原告，交房时间是2011年11月3日，足以证明房屋交付原告，被告举证时将具体说明。双方认可交房时间合法有效，根据最高人民法院关于建设合同司法解释，虽然没有交付或者没有验收，但原告已经使用了。交房事宜没有约定将钥匙交付证明是交房。对原告所举第三组证据被告对真实性、合法性、关联性有异议，以法人出具的证据应该有法人的签字，但仅仅有房管所印章，面积应该以产权证为准，对公摊没有作出说明，该证据属于无效。对原告所举第四组证据被告对真实性、合法性、关联性有异议，依照民事证据规则规定应当到庭接受询问，与本案没有关联性，形式不合法，是无效证据。对原告所举第五组证据被告认为程序不合法，根据民事证据规则规定，有关鉴定机构应当双方协商，如果协商不一致，法院进行指定，被告不知道进行评估，没有一起去座谈。评估与本案没有关联性。应当以现行价格进行评估，不能根据2013年价格进行评估。对原告所举第六组证据被告对真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同法规定，被告按照合同约定履行，甚至超过赔偿数额。对原告所举第七组证据被告有异议，与本案没有任何关系，应该由原告自己进行承担。对被告所举第一组证据原告对形式要件无异议，对证明的三个问题中对合同有效无异议、对逾期违约责任被告已经承担有异议，被告没有全部承担逾期交房违约责任，只是承担部分。按照合同约定总价3%执行，当时房产没有总价值，合同约定依据定边县南大街拆迁有关政策进行拆迁，具有公正性。对被告所举第二组证据原告对真实性无异议，原告确实拿到被告的钱，但当时在拆迁过程中原告补偿比其他住户的少，最后协商被告给原告又进行补偿。对被告所举第三组证据原告对证据存在无异议，但是原告不认可被告对该证据的证明目的，交房事宜从合同约定只是对交房条件约定，并不是2011年11月3日就给原告将房屋交付，而且房子在建设阶段，根据合同约定被告没有将房屋交付，然后又写的交房事宜。根据原告的申请法院依法调取定边县贵富缘小区竣工验收备案表一份，证明该工程于2012年8月30日申报验收，经验收合格。原告对竣工验收备案表有异议，1、从证据责任角度讲应该属于被告公司举证范围，为了查明案件原告申请法院调取，但证据形式要件不合法，从竣工验收备案表设置的项目比如竣工日期，竣工验收日期，施工图设计主体资质等级，建设施工单位责任主体，勘查单位，设计单位，施工单位，监理单位资质等级证号全部空白，工程竣工验收备案目录中要求提的14项文件无份数，无定边县建设工程质量安全监督站验证的情况意见，在竣工验收各栏中包括设计单位，施工单位、监理单位、建设单位申报的时间年月日全部为空。2、这份竣工验收备案表内容实质要件不符合住房建设部执行我国建设质量管理条例所制定的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第五条、第六条等相关规定。实质要件竣工验收备案表不符合法律规定。3、定边县建设工程质量安全监督站站长叫刘守仁，刘守仁是被告公司法定代表人郑秀珍的大儿子，这份竣工验收备案表从形式要件上不符合法律规定，从实体要件上也不符合法律规定。这份竣工验收备案表本质上就是刘守仁利用职权为其母亲提供便利条件，该证据的形式要件审查不具备证据合法性。2012年8月30日不能作为被告向原告交付房屋经验收合格证据材料使用。同时建议人民法院对刘守仁利用职权为其家庭及母亲公司提供便利的违法问题，向有关部门司法建议进行处理。被告无异议。根据被告的申请法院依法与王玉程谈话笔录一份，原告无异议，被告对谈话笔录部分不予认可，房屋面积前后矛盾。本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告提供的第一组证据，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，但该证据系双方当事人自愿签订的合同，真实、合法，故予以确认。对原告提供的第二组证据，被告对形式要件无异议，对证明问题虽有异议，但该证据系双方当事人签订的真实、合法，故予以确认。对原告提供的第三组证据，被告虽有异议，本院经核实确系房管所出具的，故予以确认。对原告所提供的第四组证据，被告有异议，证人证言无其他证据且证人也未出庭作证，该证言不能作为证据使用，故不予确认。对原告提供的第五组证据，被告虽有异议，但未提出申请重新鉴定，故予以确认。对原告所举第六组证据被告虽有异议，但该证据是地方政府出台并实施的关于定边县鼓楼南大街拆迁补偿安置方案因该案是拆迁置换的房屋应以误差面积乘以每平米市场价格计算予以确认。对原告提供的第七组证据，被告对其真实性无异议，称其不予承担，但鉴定费用已经产生，故予以确认。对被告提供的第一组证据原告对形式要件无异议，对证明的三个问题虽有异议，但与原告提供的合同是一致的，故予以确认。对被告提供的第二组证据原告对其真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为此款是与比其他住户相比较少，被告给予的345000元补偿，并不是本案诉讼的补偿，该证据证明原告收到过被告另外给予补偿200000元的事实，故对该事实予以确认。对被告提供的第三组证据原告对其真实性无异议，对证明的问题有异议，并不是2011年11月3日就给原告将房子交付，被告又无其他证据对此问题相佐证，故对证明的问题不予确认。对本院依职权调取定边县贵富缘小区竣工验收备案材料，原告有异议，认为2012年8月30日不能作为被告向原告交付房屋验收交付使用，被告无异议，该份材料虽未填写验收勘查单位，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位，但属原始证据，故予以确认。对被告申请本院与王玉程的谈话笔录，原告无异议，被告对谈话笔录部分不予认可，房屋面积前后矛盾，因王玉程是当时调解的说话人，表示了当时的真实的意思，又是被告申请的，故予以确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，根据《定边县鼓楼南大街拓宽改造实施方案》文件的要求，原、被告双方于2008年9月5日签订了《定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同》按照合同约定，原告将自已位于定边县文艺南巷院子的土地380.65平方米和房屋233.57平方米交于被告拆除，被告拆除开发建设后给原告返还文艺南巷临街一层、二层各120平方米的门面房，合同载明于2010年7月底将经验收合格后的房屋交于乙方使用。本合同违约按合同总价值的3%执行，交房事宜中又约定①返还的商业用房的建筑面积双方议定面积长短以房管部门实际测算的建筑面积为准，差额互找差价，不低于周围邻家。②逾期补差时间与周围邻家执行同样时间和标准，因该合同约定邻家就是王某甲，应按王某甲的合同计算逾期补偿费即王某甲合同约定。逾期交房约定营业补偿金每月10000元。房屋面积约定240㎡，一层120㎡，二层120㎡.被告向原告交付房屋时面积与合同约定少于240㎡，经房管所测量并出具证明一层实际面积113.07㎡，少6.93㎡.二层实际面积111.52㎡，少8.48㎡，原告申请本院委托定边县价格认证中心对涉案新房进行评估，该中心作出定价鉴字（2015）157号关于房地产价格鉴定结论，确定鉴定标的在鉴定基准日的价格一层每平方米为人民币24000元，二层价格为每平方米19000元，于2012年8月30日被告向质检部门申报验收合格，同时向房管部门备案登记。合同双方又约定本合同总价值3%计算违约金。另查明，2011年7月30日原告收到被告支付的共用楼梯调整费345000元，2011年8月31日被告收取原告营业补偿金100000元，2013年9月25日收到被告支付的营业补偿金100000元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，原、被告响应地方政策双方于2008年9月5日签订了《定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同》原告按约定履行了自己的义务，被告未按合同约定履行自己的义务，未按时交房，交房平米出现误差，应由被告予以按市场价格进行补偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干问题解释》面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，因本案是拆迁置换房应以误差面积乘以每平米市场价格计算为宜。根据双方约定置换平米一层误差少6.93㎡，二层误差少8.48㎡，根据鉴定的价格一层每平米24000元，即24000元×6.93㎡=166320元。二层每平米19000元即19000元×8.48㎡=161120元，一、二层共计327440元。逾期交房营业补偿费原告诉请按陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例和定边县城住房屋拆迁补偿条例前6个月2倍补偿二类房一层每月每平米32元、二层每月每平米18元从第七个月起按标准的3倍补偿，应补378000元，但交房事宜中双方明确约定按周围邻家的标准计算，而王某甲就是邻家，应按王某甲的标准计算即按每月10000元计算从2010年7月底计算至验收合格之日即2012年9月底共计26个月应补260000元为宜，被告已支付200000元。计算时间因2012年8月30日被告才申请竣工验收，具体勘查单位，设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在竣工验收报告中未有注明时间，故应认定在2012年9月底交房。关于原告诉请违约金按本合同总价值的3%执行，即总价值按鉴定结论计算一层120平方米每平米24000元，二层120平方米，每平米19000元，即24000元×120㎡+19000元×120㎡=5160000元×3%=154800元予以支持。关于原告诉请返还交付房屋所有权证书的违约金的请求由于双方未对办理产权证书的期限进行约定，被告于交房后的90日内已向相关部门提交了备案登记手续，故该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条第一项判决如下：一、原、被告所签订的定边县鼓楼南大街A2区拆迁补偿合同有效。二、由被告定边县某某房地产开发有限公司给付原告王某某房屋面积误差补偿款327440元。三、由被告定边县某某房地产开发有限公司给付原告王某某逾期交房营业补偿费260000元，违约金154800元，兑付时减去已付200000元。以上款项二、三于本判决生效后五日内一次性付清。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，鉴定费500元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李占强人民陪审员  丁青山人民陪审员  刘万生二〇一六年八月十日书 记 员  杨 春