广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4812号原告：华润保险经纪有限公司,住所地深圳市南山区。法定代表人：彭晓吾，总经理。委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜璐明，广东广和律师事务所律师。被告：珠海裕德荘商贸有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：庄泽宇，董事长。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。第三人：珠海市润海投资有限责任公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：张建民。委托代理人：万晨，系该公司员工。委托代理人：高举文，系该公司员工。原告华润保险经纪有限公司（以下简称华润公司）与被告珠海裕德荘商贸有限公司（以下简称裕德荘公司）、第三人珠海市润海投资有限责任公司（以下简称润海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人黄猛，被告裕德荘公司的委托诉讼代理人温沃炜，第三人润海公司的委托诉讼代理人万晨、高举文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告双倍返还租赁押金人民币14452元，并自2016年1月29日起直至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付利息（当庭请求第三人对押金承担连带责任）；2.请求判令被告赔偿原告租赁房屋装修残值人民币48015元；3.请求判令被告赔偿原告损失人民币16538元。以上诉讼请求金额为人民币79005元。事实与理由：原告与第三人签订《租赁合同》，约定由原告向第三人承租珠海市吉大XX路XXX号XXX室，租赁期限三年，从2013年10月9日至2016年10月8日。《租赁合同》约定每月租金为人民币3613元，租赁押金为人民币7226元。在租赁合同履行期间，原告与第三人均正常履行合同。2015年12月29日，被告向原告发出《告知书》，被告自称“我公司于2015年12月4日成功竞拍珠海市香洲区吉大XX路XXX号XXX室；因为我公司用于该场地办公，因此不再租给贵公司，敬请谅解”。并告知原告“即日起计算60个自然日（即两个月）搬离东大商业中心XXX室，烦请贵公司尊重业主要求，给予配合。到期，我公司将会派人移交验收；逾期不迁，我公司将于采取必要措施、手段保障业主的权益与权力”。根据《租赁合同》约定，出租人即使要求提前解除合同，除提前两个月告知承租人外，还需征得承租人同意。对于被告提出提前解除合同的要求，原告予以拒绝，并要求被告尊重《租赁合同》继续履行相关义务。2016年1月27日，被告再次向原告发出《告知函》，被告认为原告“在约定支付租金费用15天后依旧不履行义务，已经属于违约行为”，被告提出单方面解除合同，收回物业，并在7日内上门进行清场。原告认为，原告与第三人签订的《租赁合同》依法订立，原告作为承租人相应的权益受法律保护。在租赁合同正常期限内，原告向第三人提前支付了直至2016年4月的租金。被告主张其在2015年12月取得租赁物业产权，但不影响租赁合同的履行及原告已经履行缴纳租金的效力。原告已经缴纳租金，不存在逾期缴纳租金的问题。对于被告取得租赁房屋产权之后的租金收益问题，应当由被告与第三人之间协商处理。被告需遵守法律规定及租赁合同约定，保障原告承租权益。被告为达成自身目的，故意制造事端，并单方面解除合同，属于严重违约行为，损害了原告合法权益。被告作为违约方应当双倍返还原告的缴纳的租金押金，同时赔偿原告的装修损失及其他损失。原告为维护自身合法权益，特依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告裕德荘公司辩称，原告诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。依据被告与原告在庭前提交的租赁合同及押金收据可以显示，租赁合同签订的主体为原告与第三人，当初原告将押金人民币7226元直接交付给第三人，被告从未收过原告支付的押金。押金收据显示，收取原告押金的一方为珠海市润海投资有限公司。虽然，被告在2015年12月11日通过深圳联合产权交易股份有限公司竞拍投得第三人持有的涉案的租赁房产，但依据物业实物及资料移交确认书，第三人并未向被告移交相关的租金及押金，反而，第三人将相关的租金退回给原告，原告与第三人同时告知被告自2015年1月份始被告应将承租物业的租金、押金等相关费用移交给原告，原告在明知被告同意继续履行租赁合同的情况下，从未向被告支付过任何租金、或押金。为此被告通过多次发放函件给原告，告知原告的行为已经违反合同约定，构成违约。原告知悉后，于2016年2月4日搬离租赁现场。故综上，被告并无拖欠原告任何押金，被告的行为并无侵害原告的任何利益，原告要求被告赔偿租赁房屋装修残值及赔偿损失的诉讼请求，毫无事实和法律依据，理应驳回。第三人润海公司辩称，因为该物业是我公司已经出售给被告的，我方在租赁合同纠纷期间不存在任何连带责任。本院经审理认定事实如下：2013年，第三人润海公司（甲方、出租人）与原告华润公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》（珠润租[2013]第XXX号）约定甲方将珠海市吉大XXX路XXX号XXX室（以下简称案涉房屋），面积144.5㎡，出租给乙方办公使用，使用期限为三年，从2013年10月9日至2016年10月8日。该合同还约定：“三、3、押金：乙方在签订本合同时向甲方交纳贰个月租金等值的押金人民币7226元；4.交租时间：乙方须与每月十号前将当月租金缴纳甲方指定的账户。乙方迟交一天，甲方有权加收每日3‰的滞纳金。八、乙方必须按规定向甲方缴付合同约定的各项费用，未经甲方同意，乙方应付各项费用逾期十五天未付，则视为乙方违约，甲方有权采取适当的追讨方式追索租金直至收回所租物业。九、合同期满，乙方不再续租，或合同期未满，经双方协商解除合同时，乙方须于三日内将该物业交回甲方（以甲方验收后收到钥匙时间为准），原租用物业的固定装修部分，如天花、间墙、墙上附着物等，均不得破坏或拆迁。甲方在验收并收回该单元后将押金（不算利息）退还乙方。十、违约责任：1、如甲方提前收回上述租用单位，必须提前二个月以书面形式通知乙方并须征得乙方同意”。2013年10月30日，第三人润海公司收到原告华润公司租赁案涉房屋的押金7226元并出具了《收据》。合同签订后，润海公司将案涉商铺交付华润公司使用，华润公司一直按时按约向润海公司支付租金，润海公司确认收到华润公司交至2016年4月8日的租金。华润公司承租案涉房屋后，与深圳市金格装修设计工程有限公司签订《装修工程合同书》，委托其对案涉房屋进行装修，约定工程价款200000元，并于2013年10月17日支付50%工程款100000元、2013年12月26日支付尾款90000元。2015年12月11日，被告裕德荘公司通过深圳联合产权交易所竞拍取得案涉房屋的所有权，并与第三人润海公司签订了《实物资产交易合同》，合同第二条2.7已写明转让标的已租赁，租约至2016年10月8日。2015年12月28日，第三人润海公司将案涉房屋（按委托挂牌公开转让时现状）及物业资料（包含珠润租[2013]第XX号《租赁合同》）移交给裕德荘公司。2015年12月29日，裕德荘公司向华润公司发出《告知书》要求华润公司即日起60个自然日（即两个月）搬离案涉房屋，到期将派人验收，逾期不迁将采取必要手段保障业主权益。2016年1月27日，裕德荘公司再次发出《告知函》，要求华润公司按照其与润海公司签订的《租赁合同》向裕德荘公司支付租金，认为华润公司逾期支付租金属于违约行为，要求单方解除合同并收回物业，并表示7日内会上门进行清场。期间，三方有就案涉房屋的租赁事宜进行协商、拟定协议，协议中裕德荘公司要求转付押金和租金，裕德荘公司与润海公司已在该协议上盖章，但华润公司因该协议未能明确其已经交付租金至2016年4月8日的情形及裕德荘公司没有提供收取租金的账户而没有盖章确认，最终没有协议成功。2016年2月3日，华润公司搬离案涉房屋，裕德荘公司在庭审中确认在其搬离后收回了案涉房屋。同日，润海公司向裕德荘公司通过银行转账转交了的华润公司预交的2016年13月租金10839元。庭审中，润海公司明确表示案涉房屋的押金7226元并无转交给裕德荘公司，因此，华润公司当庭要求润海公司与裕德荘公司承担连带支付双倍押金的责任。裕德荘公司在庭审中明确表示没有向华润公司提供收取租金的账户，且对华润公司向润海公司交租至2016年4月8日的事实没有异议，认为2016年2月3日收到的三个月租金10839元是华润公司通过润海公司向其支付的违约金。2016年4月19日，华润公司向裕德荘公司发出《律师函》要求裕德荘公司在收到律师函之日起3个工作日内，双倍返还租赁押金14452元及支付该物业的剩余租赁期内装饰装修残值损失44444元，但裕德荘公司在收到律师函后并无支付。裕德荘公司在庭后书面回复对案涉装修残值不申请评估。华润公司在庭审中明确其第三项请求要求赔偿16538元是为请求其多支付2016年1月28日至2016年4月8日的租金8538元及律师费8000元。本院认为，原告华润公司与第三人润海公司就案涉房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方应予恪守履行。在《租赁合同》约定的租期内，被告裕德荘公司通过竞拍取得案涉房屋的所有权，第三人在移交案涉房屋时将第三人与原告签订的《租赁合同》已一并移交。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”被告作为案涉房屋的受让方，在取得案涉房屋的所有权的同时也受让了案涉房屋《租赁合同》出租人（甲方）的权利及义务。《租赁合同》第十条第1款约定“如甲方提前收回上述租用单位，必须提前二个月以书面形式通知乙方并须征得乙方同意”，被告于2015年12月29日单方向原告提出解除合同、要求收回房屋，在没有征得原告同意情况下于2016年2月3日收回了房屋，其行为已违反了《租赁合同》的约定，应承担违约责任。被告辩称原告没有向其按时缴纳租金已先构成违约，而事实上原告已将租金预交至2016年4月8日，虽然预交租金是向第三人缴纳的，但作为原租赁合同相对方的第三人在转移案涉房屋所有权的同时没有向被告及时移交租金属于出租人内部交接的问题，不应归咎为原告的责任，同时被告亦没有向原告提供收取租金的账户，故原告不存在违约和过错，被告的辩称理据不足，本院不予采信。关于双倍返还租赁押金的问题。本案被告违约，但《租赁合同》没有约定出租人（甲方）违约应双倍返还押金，原告双倍返还押金的请求没有合同约定，亦没有法律依据。根据合同押金的定义和性质，押金是对合同履行的保证金，双方合同关系因被告违约已解除，故被告作为法律意义上的出租人应将租赁押金7226元退还给原告。庭审中，第三人表示收取的租赁押金7226元并无转交给被告，原告当庭请求第三人与被告承担连带支付双倍押金的责任，结合本案实际，本院予以支持第三人向原告返还押金7226元，超出部分本院不予支持，被告对上述债务承担连带清偿责任。关于租赁房屋装修残值的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。原告认为其委托装修公司对案涉房屋进行装修花费了200000元，主张被告未到租赁期限提前解约应赔偿剩余租赁期限比例的装修残值48015元，原告为此提供了《装修工程合同书》及19万元工程款的转账凭证，本院认可原告为案涉房屋装修的事实，但其计算装修残值的方法缺乏法律依据，被告对装修残值也表示不申请评估。故本院根据原告提供的凭证及综合考虑案涉房屋装修使用年份、残留价值等因素，酌情认定案涉房屋的装修残值为25000元。故原告对装修残值的诉讼请求，本院予以支持被告向原告赔偿装修残值25000元，超出部分本院不予支持。关于原告请求赔偿损失（多付租金、律师费）的问题。被告、第三人均在庭审中确认原告已将案涉房屋的租金预交至2016年4月8日，被告于2016年2月3日收回案涉房屋，即原告多付的租金为2016年2月4日至2016年4月8日的租金7828元（3613元/月×2个月+3613元/月÷30天×5天）。因此，原告请求被告赔偿多付的租金，合理有据，本院予以支持被告向原告退还租金7828元，超出部分本院不予支持。原告要求被告赔偿律师费8000元，没有合同依据，对此项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、第三人珠海市润海投资有限责任公司在本判决生效之日起五日内向原告华润保险经纪有限公司返还押金人民币7226元。二、被告珠海裕德荘商贸有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。三、被告珠海裕德荘商贸有限公司在本判决生效之日起五日内向原告华润保险经纪有限公司赔偿装修残值人民币25000元。四、被告珠海裕德荘商贸有限公司在本判决生效之日起五日内向原告华润保险经纪有限公司退还租金人民币7828元。五、驳回原告华润保险经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币800元，由被告珠海裕德荘商贸有限公司负担400元、原告华润保险经纪有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 莫宇兴二〇一六年八月三十一日法官助理 陈绮琦书 记 员 彭彩霞张清亮