云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2015)镇民初字第1971号原告周烨，男，汉族，生于1980年12月3日，云南省镇雄县人。原告黄婧，女，汉族，生于1987年9月15日，云南省镇雄县人，系周烨之妻。委托代理人李慧英。被告镇雄县开发投资有限公司，组织机构代码：55274XXXX，公司住址：镇雄县乌峰镇南大街。法定代表人朱绍雄，董事长。委托代理人王泽亮，云南北上律师事务所律师。原告周烨、黄婧诉被告镇雄县开发投资有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。因需要鉴定评估被告延期交房给原告造成的损失，本院又于2016年7月25日第二次公开开庭进行了审理。原告周烨及二原告的代理人李慧英、被告镇雄县开发投资有限责任公司的委托代理人王泽亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周烨、黄婧诉称，2013年10月15日，我们与被告镇雄县开发投资有限公司签订了商品房购销合同，以533360元的价格预购被告在镇雄县乌峰镇西环路开元盛世投资开发的壹、贰幢一层38号商铺，约定被告于2014年4月30日前交付商铺，若逾期交房，被告应按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后我们如约于2013年10月15日便向被告交了首付款273360元，于2014年7月10日交付尾款260000元，但被告未按合同约定于2014年4月30日前向我们交付铺面，而是2015年7月19日才将向我们交付铺面，被告延期交付的行为损害了我们的合法权益，根据双方签订的商品房购销合同第九条第2款的约定，请求判令被告支付我们延期交付商铺的违约金218885.20元。被告镇雄县开发投资有限公司辩称，原告与我公司签订合同预购商铺是事实，但迟延交房是原告自己的原因造成的，2014年7月10日前合同双方都没有履行合同，应当互不承担违约责任，2014年8月12日后我公司销售给原告的商品房就达到交付条件，并及时通知了原告交房，已履行了合同义务，是原告不及时付清相关税费，不及时接房，我公司不应承担违约责任。另外双方在商品房购销合同中对违约金的约定过高，在对违约金的适用上请求法庭予以减少，应当按照违约所造成的实际损失承担违约责任。综上所述，原告的诉求既无法律规定又无合同约定，我公司不应对其进行赔偿，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉求。在本案审理过程中，原、被告双方当事人对以下事实无争议：2013年10月15日，原、被告双方签订商品房购销合同，原告以533360元的价格向被告镇雄县开发投资有限公司预购其在镇雄县乌峰镇西环路开元盛世投资开发的壹、贰幢一层38号商铺，原告于签订合同的当日向被告交了首付款273360元，于2014年7月10日交付尾款260000元。对以上双方无争议的事实，本院予以确认。在本案审理过程中，原、被告双方当事人争议的焦点是：原、被告是否违约，被告是否应承担违约责任，是否应减少约定违约金？为支持其主张，原告周烨、黄婧向法院提交如下证据：1、出示原、被告双方于2013年10月15日签订的编号为KYSS-XXX的商品房购销合同复印件一份，合同约定原告向被告购买镇雄县开元盛世第一、二幢第一层38号商铺，建筑面积为70.77平方米，单价为每平方米7537元，房款为533360元。付款方式为采取银行按揭贷款方式支付购房款，原告在签订合同时支付首期款273360元，并按贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料贷款支付余款260000元，按揭贷款所产生的相关费用由原告自行承担，其它相关税费及代收费于签订合同时一次性付清。原告逾期付款30日内，按每日50元支付违约金；逾期30日后，按应付未付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交付房屋日期为2014年4月30日前，被告逾期交房30日内，按每日50元支付违约金；逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或书面形式通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。用以证明原、被告之间存在买卖合同关系。被告对商品房购销合同的真实性无异议，被告未于2014年4月30日前向原告交付房屋是事实。2、出示镇雄县开发投资有限公司于2013年10月15日出具给原告的收据、个人贷款支付凭证复印件各一份，证明原告如约于2013年10月15日交付首付款273360元，于2014年7月10日交付260000元尾款的事实。被告认可原告交付房款是事实，证据是真实的，无异议。3、出示前期物业管理服务协议、前期业主管理规约、通话详单复印件各一份，证明原告实际接房的时间是2015年7月19日，办理接房的手续是2015年7月22日。是交房的当天签订的这个协议和规约，本案被告用电话385****拨通黄婧的电话告知其前去接房。被告认为前期物业管理服务协议、前期业主管理规约不能证明被告是2015年7月19日才通知二原告接房的，且与交房没有直接关联性。通话详单不能证明被告是2015年7月19日才通知原告接房的，当时被告确是跟原告进行通话，通话内容不是通知被告接房，而是告知原告被告定于2015年8月8日开业，二原告愿意的话可以同时开业。被告镇雄县开发投资有限公司针对其辩解向法院提交如下证据：1、出示被告的营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明各一份，证明被告具有合格的开发主体资格。原告对被告属于合法的开发主体无异议。2、出示编号为KYSS-XXX的商品房购销合同复印件一份（与原告出示的内容一致），该合同第10条约定的交房条件为商品房经建设单位、设计单位、监理单位等部门验收签章后，甲方就通知乙方办理交房手续，证明该商品房只要经建设单位等部门验收合格后就具备交房的条件。同时，该合同后附的补充协议中第2条对建设单位组织验收合格进行了明细的阐明，说明了该房屋需要建设单位、监理单位、勘查单位、设计单位等验收并签章后才具备交房的条件。综上，该合同及附的补充协议充分说明被告出售给原告的商品房在达到验收合格条件，并在验收合格后通过书面形式或电话形式通知原告可以交房，被告便履行了交房的义务。原告对商品房购销合同的真实性无异议，但认为不能证实被告的主张。3、出示商品房工程竣工验收报告复印件二份，证明被告出售给原告的房屋已于2014年8月12日之前已经通过验收并取得合格的交房条件。原告对商品房工程竣工验收报告本身无异议，但房屋达到交房的条件不等于被告已经将房屋实际交付给原告使用。4、出示开元盛世的公告复印件二份及张贴公告的照片复印件二份，公告是张贴在开元盛世售楼部及1、2栋的楼梯间的。证明被告已依照合同履行了通知的义务。原告认为：第一、这份公告是属于被告方单方制作的，具体的张贴时间不能直接从这证据上显示，照片的拍摄时间也无从知道。第二、原告从未看到过这份公告，该证据也不能证明被告于什么时间什么地点张贴过此公告。第三、被告方应当提交公告的原件。综上，这组证据不具备证据的真实性，因此不能作为本案定案的依据。5、出示中国建设银行股份有限公司活期存款明细账复印件一份，证明原告于2014年7月10日才付清尾款260000元。原告对中国建设银行股份有限公司活期存款明细账无异议。6、出示2013年11月10日艾某某与镇雄县开元盛世商业物业管理中心签订的房屋租赁委托合同复印件一份，证明该商品房返租是每年每平方米199.6元。原告认为其不清楚该合同是否真实，且该合同也不能证明被告方的主张。2015年10月26日，本院委托云南正扬司法鉴定中心对镇雄县开元盛世第一、二幢第一层38号商铺自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失进行评估。鉴定中心的鉴定意见为：评估基准日2016年1月6日，评估商铺的租金价格是每月2482元，自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失合计36485.40元。原告认为鉴定的租金价格过低，而且鉴定意见与原告的诉讼请求无关联性。被告认为鉴定的月租金价格过高，而且逾期交房时间应从原告付清房款时间2014年7月10日开始计算。根据原、被告的举证和质证，本院认为原告提交的所有证据，被告对证据的真实性均无异议，本院予以采信。被告提交的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、商品房购销合同、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，原告对证据的真实性均无异议，本院予以采信。工程验收报告证明相关部门对镇雄县开元盛世项目1#楼和2#楼的住宅部分进行了验收，不能证明相关部门对商铺进行了验收，此报告与本案无关，本院不予采信。公告不是合同约定的交接方式，本院不予采信。艾某某与镇雄县开元盛世商业物业管理中心签订的房屋租赁委托合同与本案无关，本院不予采信。鉴定中心作出的鉴定意见，本院予以采信。经过法庭审理，本院认定该案法律事实如下：2013年10月15日，原、被告双方签订商品房购销合同，原告向被告预购其在镇雄县乌峰镇西环路开元盛世投资开发的壹、贰幢一层38号商铺，建筑面积为70.77平方米，单价为每平方米7537元，房款为533360元。付款方式为采取银行按揭贷款方式支付购房款，原告在签订合同时支付首期款273360元，并按贷款银行的要求提供完备的按揭贷款资料贷款支付余款260000元，按揭贷款所产生的相关费用由原告自行承担，其它相关税费及代收费于签订合同时一次性付清。原告逾期付款30日内，按每日50元支付违约金。逾期30日后，按应付未付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交付房屋日期为2014年4月30日前，逾期交房30日内，按每日50元支付违约金。逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或者书面形式通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。补充协议约定房屋交付时原告应交清房款及其它费用，否则被告有权拒绝交房，且不承担逾期交房的违约责任。商品房购销合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘查、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章，房屋取得上述单位签章的，即视为已具备交付条件。原告于2013年10月15日给付被告首付款273360元，于2014年7月10日给付尾款260000元。被告于2015年7月19日交付商铺给原告，但拒绝给付逾期交付商铺的违约金，原告为此向本院提起诉讼。本院认为，原告向被告购买商品房，合同约定房款为533360元，付款方式为银行按揭贷款支付购房款，2014年4月30日前交房，逾期交房30日内，按每日50元支付违约金，逾期交房30日后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后，原告给付被告首付款273360元，按揭贷款260000元，被告于2015年7月19日交付该商铺，逾期445天，原告请求被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付违约金218885.20元。现被告认为双方约定的违约金过高，违约金应当按实际损失计算，根据合同法第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告提出约定的逾期交房违约金过高，本院依照上述法律规定进行调整，经云南正扬司法鉴定中心评估，原告购买的镇雄县开元盛世一、二幢一层38号商铺自2014年4月30日至2015年7月19日止的租金损失合计36485.40元，加上此损失的30%为10945.62元，被告应付原告逾期交房违约金47431.02元。原告请求被告按约定支付违约金218885.20元过高，本院支持合理部分。购房合同未明确约定按揭贷款时间，而且按揭贷款由被告联系银行代为办理，被告认为原告于2014年7月10日给付按揭贷款违约，不能提交证据证明原告在贷款过程中有过错，本院不予采纳。合同约定的交接方式为该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话或书面通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。被告提交的工程验收报告证明相关部门对镇雄县开元盛世项目1#楼和2#楼的住宅部分进行了验收，不能证明相关部门对商铺进行了验收，而且被告不能提交电话或者书面形式通知原告办理交接手续的依据，被告认为原告不及时接收房屋，无证据证明，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条、第十七条之规定，判决如下：由被告镇雄县开发投资有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告周烨、黄婧逾期交房的违约金人民币47431.02元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4583元，由被告镇雄县开发投资有限责任公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决生效后，当事人应自觉履行，如负有义务的当事人不自动履行，享有权利的一方当事人可在法律规定的时限内向本院申请强制执行，本判决的申请期限为判决书生效后二年以内。审判长  马宪云审判员  李鸿林审判员  罗建琼二〇一六年八月十六日书记员  周冬梅附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》：第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产品股机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。