江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初5490号原告昆山市周市镇陆杨办事处，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨友谊北路58号，组织机构代码46717848-6。法定代表人王建东，该单位主任。委托代理人祁文君，江苏丰田律师事务所律师。委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告周金龙，男，汉族，1967年5月12日生，住江苏省昆山市。原告昆山市周市镇陆杨办事处（以下简称陆杨办事处）与被告周金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由代理审判员尹丛丛独任审判，后因案件审理需要转为合议庭审理，分别于2016年4月28日、2016年8月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯雨和被告周金龙两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆杨办事处诉称：自2009年起，原被告双方建立了房屋租赁关系，约定原告将XX路XX号一、二、三楼的房屋出租给被告，最后一期《周市镇国有集体资产租赁合同》的租赁时间为2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为5万元整。2015年6月25日，原告出具“告知书”给被告，通知其租赁合同到期后原告将收回房屋不再续租，也请被告在到期前搬离并清空房屋，被告亲笔签名收到该告知书。而至起诉之日，被告不但没有依约履行搬离并清空房屋的义务，而且没有支付2015年1月1日至今的房租租金和房屋占有使用费。基于上述事实，原告具状起诉，请求判令确认原被告之间的《周市镇国有集体资产租赁合同》于2015年12月31日解除；判令被告立即腾退承租房屋并支付租金50000元，违约金（以50000元为本金，自2015年1月1日起按日5%算至被告实际给付之日止）以及自2016年1月1日至实际腾退之日的占有使用费（占有使用费参照原租金计算），本案诉讼费由被告承担。被告周金龙辩称：我同意解除合同，但是要求原告进行相应的补偿。2015年后的租金我是没有交，卖夜宵的在我店门口，原告承诺一周解决好但是一直没有处理。关于违约金认为过高，希望依法判决。本案经审理查明：被告自2002年开始承租由原告管理的座落于昆山市周市XX镇XX路XX号的房屋用于经营饭店，起初租赁房屋为两上两下，后承租范围变为一、二、三楼共十几间。双方最后一期《周市镇国有集体资产租赁合同（范本）》的期限为2015年1月1日至2015年12月31日的一份，其中第四条租金约定：1.租金标准为每年5万元，租金按先付后用的原则，每一年支付一次，签订本合同之日乙方（被告）即支付一年租金5万元，并于每期到期日前30日内支付给甲方（原告）下一期租金。第五条权利和义务约定1.该资产的经营性装饰装修在合同到期后无偿归甲方所有。第六条变更和解除合同中约定1.如非特殊情况甲乙双方某一方需要终止合同的，必须提前1个月通知对方，并征得对方同意。第七条约定：乙方逾期交付租金的，除仍应如数补缴逾期应缴的租金外，必须按日向甲方支付逾期欠缴租金总额的5%违约金。第八条免责条件约定1.租赁期内如遇市政建设动迁等情况发生，本合同自动终止，甲、乙双方互不承担任何经济赔偿责任，按拆迁规定所得的装修补偿费，由甲、乙双方另行协商解决。被告在该合同上签字，原告加盖单位公章予以确认，但均无落款时间。2015年6月25日，原告将告知书一份现场送达给被告，载明“周金龙租户：我办事处租赁给你使用的陆杨农贸市场房屋于2015年12月31日合同到期后，陆杨办事处将收回房屋不再续租，请您于房屋到期前办理并清空房屋”，原告在该告知书上加盖单位公章，周金龙在告知书上签字，落款时间为2015年6月25日，被告认可签名系其本人所签。现原告因被告未支付该租赁期间的租金，且合同到期后至今未搬离涉案房屋，故原告诉至本院。另查明：昆山市XX镇XX路XX号房屋登记所有权人为昆山市国土局陆杨镇国土管理所。昆山市国土资源局周市分局与昆山市周市镇陆杨办事处签订《国有资产委托管理协议书》一份，将涉案房屋委托陆杨办事处管理，其中第三项受托方责任第2条明确受托方对托管资产进行日常管理，负责房产的公开招租、日常维修、安全检查等；2.负责出租房产租金、水电费的及时收缴、应交税费的代交、应解缴收入的上交等。昆山市国土资源局周市分局、昆山市周市镇陆杨办事处分别作为委托方和受托方在该协议书上加盖公章，昆山市周市镇农村集体资产管理委员会办公室作为监管方加盖单位公章。2016年3月16日，昆山市国土资源局周市分局出具《国有资产委托管理协议补充说明》一份，载明其将涉案房屋委托原告管理，明确受托方即原告享有房屋的出租权、使用权、日常管理权，并享有房屋出租的租金、收缴的电费等收益。如房屋使用、出租等过程中产生纠纷，诉讼及一切权利由原告享有，其放弃追诉权。再查明：庭审中被告要求原告就其对涉案房屋的装潢进行补偿，本院向被告释明后被告未在规定期间提交反诉状和交纳反诉费。上述事实，由土地证、房产证、房屋租赁协议、告知书、情况说明及本院庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。原告依约将房屋交付被告使用，被告也应当按照约定支付房屋租金，现被告于2015年期间实际使用房屋，却未如期交纳房屋租金的行为侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日房屋租金50000元的主张于法有据，本院予以支持。双方合同约定“租金为先付后用，签订本合同之日乙方即支付一年租金，并于每期到期前30日内支付给甲方下一期的租金”，根据该表述，租金为先付后用模式，但该合同无落款时间，原告也未提供证据证明其曾向被告书面催缴该期间租金，同时考虑2015年1月1日前被告尚未实际使用该租赁期间的房屋，故本院认定违约金的起算时间为2016年1月1日，合同中约定的违约金按日百分之五的计算标准明显过高，故关于逾期支付房屋租金的违约金本院依法认定为以50000元为本金，按同期银行贷款利率，自2016年1月1日起算至被告实际给付之日止。关于原告要求确认双方签订的《周市镇国有集体资产租赁合同》于2015年12月31日解除的诉讼请求，根据约定双方的房屋租赁合同已于2015年12月31日到期，原告与被告解除租赁关系后，被告继续占用涉案房屋无法律依据，故原告要求被告腾退涉案房屋并支付自2016年1月1日起的占有使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。鉴于涉案房屋面积较大，且有部分桌椅、床等附属设施，应给予被告一定的合理期间进行搬迁，本院酌定一个月为宜。被告要求原告就其对涉案房屋中实施的装潢进行补偿的主张，因双方合同于2015年12月31日到期，被告应当对装修投入的风险有所预估，且合同明确约定该资产的经营性装饰装修在合同到期后无偿归甲方所有，故被告要求原告给予其装修补偿的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告昆山市周市镇陆杨办事处与被告周金龙签订的《周市镇国有集体资产租赁合同》于2015年12月31日解除。二、被告周金龙于判决生效之日起十日内支付原告房屋租金50000元及违约金（以50000元为本金，自2016年1月1日起按同期银行贷款利率算至被告实际给付之日止）。三、被告周金龙于判决生效之日起一个月内迁出昆山市周市XX镇XX路XX号房屋一、二、三楼，将该房屋返还原告昆山市周市镇陆杨办事处，并支付自2016年1月1日至实际腾退之日的占有使用费（计算标准按50000元每年）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费2630元由被告周金龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王丹妮代理审判员  尹丛丛人民陪审员  孙 娟二〇一六年八月十八日书 记 员  李佳敏