广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0404民初1110号原告田正利，女，1963年6月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托代理人代鹏，广东莱特律师事务所律师。被告李文静，女，1985年3月19日出生，侗族，住广东省珠海市斗门区，委托代理人闫磊，广东融聚律师事务所律师。委托代理人水运生，广东融聚律师事务所实习律师。第三人珠海正顺房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海吉大中电大厦办公楼407室。法定代表人杨东方。原告田正利诉被告李文静、第三人珠海正顺房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭美玲独任审判，于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告田正利及其委托代理人代鹏，被告李文静的委托代理人闫磊、水运生到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月31日，原告经第三人介绍向被告购买位于“珠海市金湾区红旗镇永泰路68号5栋105、106房”，双方签订了《房地产买卖三方合同》。按照合同约定，房屋总成交价为1,010,000元，原告在签订合同当天向被告支付定金100,000元,买卖双方应于2016年4月18日前办理房产过户手续。合同签订前,原告已向中介公司交纳了20,000元诚意金，后转为定金。2016年2月1日，原告又通过银行转账80,000元定金给被告，合计定金100,000元。被告收取原告的定金后，以各种理由拖延办理过户手续。其间，原告接到中介公司的通知，多次从海南飞到珠海办理相关手续。每次原告都提前电话和短信催促被告按时来办理，但每次被告都找借口不来。直到合同约定的4月18日期限届满，原告从中介公司处获释，因房价上涨，被告不想卖了。之后，原告再次约被告同中介公司一同协商处理，被告以中介公司违约为由拒不履行合同也不同意返还定金。原告认为，原告已经按照三方合同的约定交纳了定金，并多次催促被告收款并办理过户手续。但被告因房价上涨，拒不履行合同，甚至没收原告定金。原告为了履行合同，特地赶回海南将原告位于海南的房屋卖掉。被告拒不履行合同的行为给原告造成巨大的经济损失。原告遂起诉，请求判令：1、被告向原告双倍返还定金人民币200,000元；2、被告承担本案诉讼、保全费用。原告又当庭增加诉讼请求，要求解除三方签订的《房地产买卖三方合同》。原告提交的证据材料有：1、《房地产买卖三方合同》；2、交通银行客户回单；3、借记卡历史明细清单；4、短信记录；5、房地产买卖契约；6、契税完税证明；7、海口市政府服务中心受理通知书。被告提交书面答辩状称，一、原告自始至终未按照合同约定条款支付28万元赎楼款原、被告于2016年1月31日签署《房地产买卖三方合同》（以下简称“三方合同”）并成立生效。三方合同约定房屋成交总价101万元，同时明确涉案房屋有抵押在农商银行，并且第3条约定“定金支付：签署本合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付定金人民币100,000元整，如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金280,000元给卖方用于银行还贷（卖方不得将该款用作其他用途）”。上述条款明确原告在被告提前赎楼时应再支付280,000元给答辩人，剩余不足部分12万（因抵押贷款50万）由第三人按1.5息每日提供给答辩人。自双方签署合同次日原告支付10万元定金之后，被告多次催促原告或通过中介催促原告打款赎楼，但原告均不予理睬，直至2016年4月16日（星期六）才发短信通知4月18日合同约定过户当天可以支付该笔款项，但最终也未支付，导致涉案房屋无法于合同约定时间赎楼并取消抵押登记满足过户条件。二、原告迟延履行上述主要债务，致使不能实现合同目的是否提前赎楼并解除抵押担保状态，是涉案房屋过户的前提条件，三方合同第9条明确约定，如果涉案房屋有交易限制，必须在办理过户日期前处理完毕，即赎楼并取消抵押担保。但在三方合同约定的2016年4月18日之前，被告多次催促要求原告付款28万，以便赎楼，但原告自始至终都未转款。根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款规定以及《中华人民共和国担保法》第89条约定，因原告延迟履行主要债务，导致不能实现合同目的，原告无权要求返还定金。综上所述，原告自始至终都未按照三方合同约定履行合同，因原告拒付28万款项，导致涉案房屋未能及时赎楼并解除抵押担保状态，最终未能在三方约定的4月18日满足涉案房屋的过户交易条件，因原告迟延履行上述付款义务导致不能实现合同目的，被告有权解除合同，原告无权要求返还定金。被告又当庭口头答辩称同意解除《房地产买卖三方合同》。被告提供的证据材料有：1、房地产权证；2、珠海市房地产登记信息查询；3、房地产权证；4、珠海市房地产登记信息查询；5、收条；6、个人借款合同；7、被告的抵押借款还款短信；8、原告短信记录；9、被告与第三人员工陈焕梅微信聊天记录；10、被告与正顺地产董岳明的微信聊天记录；11、被告通话记录清单。第三人未提交答辩意见及证据材料。经审理查明，原、被告及第三人于2016年1月31日签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定由原告向被告购买位于珠海市金湾区红旗镇永泰路68号5栋105房和106房的房产。合同载明房产现状为有抵押、无租约；约定总成交价为人民币101万元。其中第3条约定，签署本合同时买方直接或通过经纪方向卖方支付定金10万元，如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金28万元给卖方用于银行还贷（卖方不得将该款用作其它用途）；第4.2条约定，买方拟向银行按揭贷款63万元用于支付卖方房款（金额以银行实际批准为准），流程如下：4.2.1买方须在2016年4月8日前办理完按揭贷款批准程序，并按银行规定出具《同意贷款通知书》给卖方，按揭费用由买方承担。卖方须同时配合买方办理银行按揭手续。4.2.2买卖双方约定于2016年4月18日前（含当日）办理房产过户手续，并为买方取得过户受理回执单；买方须在过户前将除定金及贷款外的首期房款支付给卖方。第9条约定，卖方保证该房没有产权及财务纠纷或交易限制，如果有则须在合同约定的办理过户日期前处理完毕，如果由此造成买卖不成或者引起纠纷的，卖方应负责退还买方全部所交款，并向买方承担总房价的10%的违约金。10.1卖方单方解除合同或逾期3个工作日未按约前来收款过户、未按时解除该房交易限制或者未按合同约定执行造成违约，卖方应退还买方所交全部款项，并按双倍返还定金方式承担违约责任。10.2买方逾期3个工作日未按约定交付房款、未按约定办理相关手续造成解约，买方应按无权要求返还定金方式承担违约责任。第12条合同补充2、卖方需通过珠海正顺地产赎楼，利息定为1.5分息计算日。落款处有三方签名或盖章确认。被告又在合同尾部确认当日已收原告定金10万元。又查明，涉案两房屋均登记在被告名下。2014年8月19日，被告与珠海农商银行金湾支行（以下简称“农商行”）签订一份《个人借款合同》，约定由农商行授予被告在2014年8月19日至2016年8月19日期间内使用最高额贷款额度人民币50万元，被告提供涉案两房屋作抵押担保。该抵押已作登记，且至今未清洁。另查明，双方当事人在庭审中一致认可涉案合同的首付款（含定金）为38万元，该笔费用用于被告解除房屋设立抵押权造成的交易限制。原告又认可在签订合同当时已经知道原告向被告支付首付款被告才能解除交易限制。然而原告认为，签订合同当时支付了10万元，剩余28万元应在被告向农商行还贷时一并支付；被告则认为，根据合同约定，原告应当在被告或中介公司提出付款请求的合理期限内支付清38万元。其后，双方当事人又一致认可被告的还贷期限为2016年4月18日前（含当日）。又查明，2016年4月16日，原告向被告发送信息称，“小李，星期一早上十点左右在红旗正顺门店等你，把首付款打给你。”此外，被告亦提交微信聊天记录等佐证其曾向第三人催促，要求原告尽快支付剩余首付款的事实。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，一、关于解除合同的问题因原、被告双方均一致同意不再继续履行《房地产买卖三方合同》，均一致同意解除该合同；而该合同的主要权利、义务均由原、被告双方承担，合同的解除并不影响第三人向原、被告双方主张原、被告双方因该合同需向第三人承担的债务；根据《中华人民共和国合同法》第九十四第（二）项、第九十八条的规定，本院对原告要求解除合同的诉讼请求依法予以支持。二、关于双倍返还定金的问题（一）合同约定的基本情况《房地产买卖三方合同》第3条约定，……如果该房在过户前有按揭或抵押，买方同意在卖方还贷时，再支付定金28万元给卖方用于银行还贷（卖方不得将该款用作其它用途）；第4.2.2条约定，买卖双方约定于2016年4月18日前（含当日）办理房产过户手续……买方须在过户前将除定金及贷款外的首期房款支付给卖方；第9条约定，卖方保证该房没有产权及财务纠纷或交易限制，如果有则须在合同约定的办理过户日期前处理完毕。由此可见，合同并未明确剩余首付款28万元的具体支付日期，只是笼统地约定在2016年4月18日前（含当日）办理房屋过户手续，办理过户之前需还清贷款，在还贷时原告支付28万元。但是，可以确定的是，原告在签订该合同当时是明知涉案两房屋设有抵押权，且明知其应在2016年4月18日前（含当日）向被告支付剩余首付款28万元以用于被告解除交易限制。（二）原告是否存在违约行为被告在庭审中及庭审后的书面意见中提到，涉案房屋所设立的抵押权并非平常按揭购房所设立的抵押权，而是最高额抵押权，该贷款的偿还、该抵押权的注销等手续均与平常按揭购房的相关手续不一样，故原告应按合同约定推算时间提前向被告支付剩余首付款28万元。对此，本院认为，涉案房屋所设立的抵押权的种类、该抵押权如何注销等信息均由被告所掌握；而解除涉案房屋交易限制更是被告的合同义务。被告的上述抗辩明显加大了原告在交易时应负的审查和注意义务，亦加重了原告应承担的房屋买卖合同义务。对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。被告又提出原告曾向被告转账支付定金，原告明知被告的银行账户而在有支付能力的情况下迟迟不支付剩余首付款的行为导致了被告未能及时解除交易限制，原告违约在先。对此，本院认为，合同未明确约定28万元的支付方式，被告所称缺乏合同和事实依据，本院亦不予采纳。原告提交短信记录显示，原告曾在2016年4月16日相约被告在星期一（即4月18日）支付首付款。本院认为，原告的行为虽然未如被告所说的“推算时间提前进行”，但是亦无违反合同之约定。本院认定，原告的该行为并无违约之性质。（二）被告是否存在违约行为如上所述，合同并未明确剩余首付款28万元的具体支付日期。就是说，根据合同的约定无法分辨，原告向被告支付28万元的行为，与被告解除交易限制的行为，两者之间孰先孰后。但可以确定的是，2016年4月18日前（含当日）需办理过户手续，办理过户之前需还贷，还贷时原告需支付28万元。鉴于此，本院认为，第一，从合同关于原告需将28万元剩余首付款支付给被告用于还贷的约定以及被告需向第三人垫款以赎楼的补充说明可见，全额首付款38万元并不足够被告还清银行贷款、解除交易限制。但是被告除了提交微信聊天记录以佐证其曾通过第三人向原告催促付款之外，未举证证明其有其他积极之行为履行向银行还贷以解除交易限制的合同义务。第二，原告在2016年4月16日曾向被告表明将在4月18日支付剩余首付款，但是被告并未赴约。本院认为，在4月18日当天支付剩余首付款、当天还贷，《房屋买卖三方合同》亦是可以继续履行的，且未违反合同之约定。更何况，诚如被告庭后提交的书面意见所说，涉案房屋所产生的贷款可以通过多种方式还款，且无需向银行申请。但被告缺席的行为表明了其拒绝履行合同义务。被告之行为明显构成违约。据此，根据《房屋买卖三方合同》第10.1条的约定，原告要求被告双倍返还订金有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李文静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告田正利双倍返还订金人民币200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2150元，由被告李文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  郭美玲二〇一六年八月三日书 记 员  赵思远