广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初1623号原告欧阳乐蓉，女，1989年10月25日出生，壮族，住南宁市江南区。委托代理人罗振杰，男，1989年9月17日出生，汉族，住南宁市江南区。系原告欧阳乐蓉之丈夫。被告广西南宁虹旭置业投资有限公司，登记住所：南宁市西乡塘区滨河路3号同和华彩上湾尚诚阁B座1102号，现办公地址：南宁市西乡塘区秀厢大道42号嘉丰市场6栋1号。组织机构代码：07711314-2。法定代表人梁强，总经理。委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。委托代理人关怀，广西广为律师事务所律师。原告欧阳乐蓉与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院于2016年6月8日依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2016年8月8日第二次公开开庭进行审理。两次庭审原告欧阳乐蓉及其委托代理人罗振杰均到庭参加诉讼，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欧阳乐蓉诉称：2014年5月6日，原、被告签订了一份《科信时代广场合作建房合同》，约定，原告购买被告承建的南宁市西乡塘区高新大道与科园大道交汇处（科信时代广场）B号楼11层1102号房，房屋总价款133272元。被告应于2015年12月31日前交付房屋。原告于合同签订当日交付首付款（房款总额的40%）53309元，被告向原告出具了一份收据。合同签订后，原告按照约定全面履行了义务，但至2016年4月6日，原告前往工地查看时发现，该项目建房只有地上4层且尚未竣工。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《科信时代广场合作建房合同》；2、被告退还原告购房款53309元；3、被告赔偿原告699天的违约金共计8109元；4、被告承担本案诉讼费用。被告广西南宁虹旭置业投资有限公司未作答辩。经审理查明：2014年5月6日，原告欧阳乐蓉（“乙方”）与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司（“甲方”）签订一份《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20140506-2）。合同第一条“合作建房模式”约定：“1、南宁市西乡塘区振兴十三队（下称“丙方”）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。”第二条“丙方提供合作建房的土地基本情况”约定：“甲方以合作建房的方式取得座落于南宁市高新区高新大道科园大道交汇处三产综合楼建设资格。该项目暂定名为：科信时代广场，该地块总占地面积为4980平方米，土地用途：商服用地。”房屋位于前述第二条所述项目中的B号楼11层1102号房，建筑面积37.69平方米。第五条约定，原告享有的房屋使用权期限为房屋交付之日至2066年4月30日。第六条约定，合作建房单价3536元，总价款133272元。第七条约定，原告分期付款，首付款为总价款的40%即53309元，应于签署本合同时付清；第二、三、四期房款各为总价款的20%、20%、20%，应分别于房屋主体结构达到15层后3日内、房屋主体结构封顶后3日内、房屋交付使用后15日内支付。第八条约定被告应在2015年12月31日前向原告交付房屋，若延期交房，“逾期期间，以已交集资款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算违约金，逾期超过180天的，乙方可以退房。”该合同附件四“合作建房相关证明（复印件）”中，有一份南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队于2013年11月30日出具的《证明》，载明：“科信时代广场为南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队综合楼，土地使用权人为振兴十三队，土地性质为划拨三产用地，广西南宁虹旭置业投资有限公司参与策划和开发。合作开发合同中开发商享有规定的使用经营权为50年，使用年限至2066年4月30日，期满可享有优先续约权。在此期间广西南宁虹旭置业投资有限公司在开发商享有的权益进行招商、租赁、联建、使用权转让等经营，振兴十三队予以承认。”南宁市西乡塘区心圩街道振兴村民委员会在该证明上加盖公章。原、被告双方同时就其他事项在合同中进行了约定。合同签订当日，被告向原告出具《收款收据》一张，确认收到原告支付的首期款53309元。因原告主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定向原告作出释明后，原告更变其诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《科信时代广场合作建房合同》无效；2、被告退还购房款53309元；3、被告赔偿原告762天的利息5807元（利息计算方式：以购房款53309元为基数，自2014年5月6日至2016年6月8日共762天，按中国人民银行同期贷款利率计算，2014年：53309元×5.6%×237／365＝1938元；2015年：53309元×5.35%＝2852元；2016年：53309元×4.35%×160／365＝1017元，三年共计：1938＋2852＋616＝5807元）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其仅主张从原告支付购房款之日2014年5月6日至第一次庭审之日2016年6月8日期间的利息，此后的利息不再主张。另查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴十三队村民。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西南宁虹旭置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20140506-2），以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担风险，将科信时代广场B号楼11层1102号房分配给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，原、被告之间形成的是房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20140506-2）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款53309元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为53309元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。原告仅主张自购房款之日2014年5月6日至第一次庭审之日2016年6月8日期间的利息，系对其权利的自行处分，本院予以确认。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率分段计算利息符合法律规定，本院予以确认。据此，被告应赔偿原告利息4065元（5807元×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、确认原告欧阳乐蓉与被告广西南宁虹旭置业投资有限公司于2014年5月6日签订的《“科信时代广场”合作建房合同》（合同编号：科20140506-2）无效；二、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司返还原告欧阳乐蓉53309元；三、被告广西南宁虹旭置业投资有限公司赔偿原告欧阳乐蓉利息4065元。本案受理费1278元（原告欧阳乐蓉已预交），由原告欧阳乐蓉负担38元，被告广西南宁虹旭置业投资有限公司负担1240元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦月玲人民陪审员  朱进德人民陪审员  黎细石二〇一六年八月九日书 记 员  林海燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。