重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1346号上诉人（原审被告）：潘思余（又名潘仕华、潘世华），女，1955年9月14日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德平，男，1971年1月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：鞠小红，重庆峡阳律师事务所律师。原审被告：宋应德，男，1964年6月25日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审被告：重庆黑田实业有限公司，组织机构代码77845017-6，住所地重庆市涪陵区兴华西路青龙**桥南云梦都。法定代表人：李玲玲，重庆黑田实业有限公司总经理。上诉人潘思余与被上诉人陈德平、原审被告宋应德、重庆黑田实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2015年12月9日作出（2014）涪法民初字第04789号民事判决。潘思余对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：2004年4月1日，宋应德取得位于涪陵区某某街道（某某镇）某某社区居委四组使用权面积为2120.03平方米地块为综合出让地。2005年11月15日，以重庆黑田实业有限公司为乙方（法定代表人潘思余）与宋应德为甲方，双方签订了《联合建房协议书》，约定甲方愿将属自己所有的位于某某场立交桥处一宗土地（土地证号：涪国用（ＸＸＸＸ）第ＸＸ**，面积：2110.03平方米）出让并与乙方共同建房，甲方出土地，乙方出资金，利润和亏损双方各自承担一半，房屋建好后，甲乙双方不得私自出售房屋，该合同落款甲方有宋应德签名及捺印，乙方有重庆黑田实业有限公司印章及潘思余签名。2006年1月23日，重庆市涪陵区建设委员会向重庆黑田实业有限公司、涪陵某某预制场出具编号重规地证涪用地字[2006]5号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续。并确定用地单位为重庆黑田实业有限公司、涪陵某某预制场，用地项目名称为联合修建综合楼，用地位置为涪陵区某某私营经济示范区某某社区居委四组。2007年4月21日，以重庆黑田实业有限公司和某某综合楼为甲方与陈德平为乙方，双方签订了《联合建房合同》，约定地处重庆市涪陵区某某街道（原某某镇）某某安置小区，门面位置为施工图中轴段，乙方自愿参与联合建房，由甲方负责修建、提供土地，联建面积为门面约52.32平方米，实际面积以房管局办理产权证为准。联建金额为乙方向甲方付门面每平方米4380元，总金额为229100元，现付订金160000元。付款方式为甲、乙双方签订协议时付总金额的70%，房屋断水后付总金额的90%，乙方在甲方办完房屋所有权证后，乙方一次性付清余款（按重庆市现行有关规定，由甲、乙双方共同支付两证工本费和契税，甲、乙双方按国家规定支付各自的费用，所缴金额多退少补）。房屋竣工时间为2007年12月30日以前，甲方给乙方办好产权证后通知乙方必须在二个月内到甲方处领取，过期后乙方自行负责后果，房产手续甲方在两年内办好交给乙方。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。本协议任何一方不得违约，如一方违约赔偿另一方房屋总价款20%的违约金。该合同落款甲方打印有“重庆黑田实业有限公司和某某综合楼”字样，并盖有重庆黑田实业有限公司的合同专用章、宋应德的手指印及陈德平的签字。2007年4月21日，宋应德向陈德平出具收条载明：“今收到陈德平购门面的预付款10万元整（壹拾万元整）。注：联合建房协议中的现付订金壹拾陆万。现已支付壹拾万元整，其余的陆万元在10天内付清，否则视为违约处理。”2007年4月24日，宋应德向陈德平出具收条载明：“今收到陈德平购门面款59950元整（伍万玖仟玖佰伍拾元整）。”2007年9月13日，宋应德向陈德平出具收条载明：“今收到陈德平购房款57700元整（伍万柒仟柒佰元整）。”2007年12月3日，重庆黑田实业有限公司与监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位对涉诉房屋建设工程进行了竣工验收，并形成《重庆市建设工程竣工验收意见书》。2007年12月21日，重庆市涪陵区规划局向重庆黑田实业有限公司、宋应德出具编号渝规建验（2007）涪陵城字第59号《重庆市建设工程规划验收合格证》，载明“根据《重庆市城市规划管理条例》第二十九条、三十条规定，经验收，本建设工程符合城市规划要求，准予办理产权登记手续。”2008年3月5日，发包方与承建方因工程款结算发生争议，承建方遂诉至一审法院。一审法院作出（2008）涪民初字第649-1号民事裁定书，裁定冻结重庆黑田实业有限公司的银行存款1800000元或查封、扣押相应价值的财产。同日，一审法院公告告知重庆黑田实业有限公司民事裁定书已发生法律效力。对重庆黑田实业有限公司投资建设的重庆黑田实业有限公司某某综合楼东西N-V轴、南北1-17轴2-8层，共计28套住房予以查封。2008年3月11日，重庆市涪陵区建设工程质量监督站向本案一审法院发出涪建质监发[2008]19号文件，关于对黑田实业和某某综合楼质量问题整改情况复查请予协助函载明：“我站于2007年11月21日对重庆黑田实业有限公司、涪陵正峰建筑有限公司承建的重庆黑田实业有限公司和某某综合楼进行了预验收，发现该综合楼存在多处质量问题，于是向黑田实业公司和正峰建司发出重庆市建设工程质量问题整改通知书质监（2007）改字第（019）号。现我站收到黑田实业公司和正峰建司的质量问题整改回复报告，为确保工程质量，我站将对整改情况予以核查。”2008年6月，陈德平自行搬入诉争房屋。2008年9月16日，重庆市涪陵区建设工程质量监督站向重庆黑田实业有限公司发出通知，内容载明“你单位参与建设的重庆黑田实业有限公司和某某综合楼工程，经我站现场检查，发现存在以下问题：工程未组织竣工验收已投入使用。上述行为违反了《建设工程质量管理条例》第十六条规定：‘建设工程经验收合格的，方可交付使用’。现责令你单位立即将已入住的住户撤出该房，并及时组织工程竣工验收。对上述问题整改完毕后以书面形式上报我站复查。”2009年6月4日，重庆市涪陵区建设工程质量监督站向重庆黑田实业有限公司发出涪建质监发[2009]41号文件，关于重庆黑田实业有限公司某某综合楼存在质量安全隐患的通知载明“近日，我站在对你单位参与建设的重庆黑田实业有限公司某某综合楼质量控制资料核查中，发现存在以下问题：一、一层柱Φ12电渣压力焊检测不合格，无复检报告。二、四层柱Φ18电渣压力焊复检报告被擅自篡改。对此，我站认为该工程存在结构质量安全隐患，为确保房屋结构安全，我站现责令：一、施工单位立即委托有资质的设计单位针对上述问题出具技术处理方案，并按方案整改处理。二、建设单位必须在该工程存在的质量问题整改处理合格后，重新组织竣工验收。限你单位在1个月内完成上述整改，并将整改情况书面报告我站，我站将派监督人员复查。”2009年1月9日，承建方向某某综合楼全体业主出具承诺载明：“张寿华向各业主承诺本栋楼主体结构质量保终身，从入住之日起，屋面保修五年，给排水、电保修二年，门窗保修一年。”2009年1月10日，陈德平与其他业主共同向一审法院报告载明：“其购买黑田公司开发修建的某某综合楼业主，我们购房已经两年多，大部分业主已经入住一年多，因开发商不支付工程款给施工方，施工方迫于无奈将本栋楼水电全断了，住户无法正常工作和生活，听施工方说开发商找借口说施工质量有问题，拒付工程款，我们用户自检工程无质量问题，确实属于合格工程。”并附有《重庆市黑田实业有限公司某某综合楼房屋交付使用登记表》，报告及登记表均有陈德平签字。2012年2月19日，宋应德与潘思余签订《某某综合楼建设有关问题的决议》，载明：“2005年年底，某某预制场法定代表人宋应德将自己所有的土地一宗折价65万元与重庆黑田实业有限公司法定代表人潘仕华合伙建设某某综合楼（地点某某大堰河）。时至今日，由于种种原因，该工程未完全完工。为了促进该工程的尽快完工（实体工程已完工，主要是相关手续未完成）。……潘仕华的投资减去为工程的开支和已收回的款项，该工程还应支付潘仕华415000元。（即潘为该工程垫支415000元）；宋应德的投资减去为该工程的开支和已收回的款项，该工程还应支付宋应德132254元。（即宋为该工程垫支132254元）；该工程的售房总收入是6532203元（以售房合同为准）；该工程的全部审批手续及宋应德的土地证、售房的合同和收款的收据均在潘仕华手中，这些手续属潘宋共有，如有遗失，由潘仕华个人负责。……鉴于潘去办理相关手续需要垫支的费用，现确定将未卖出的拿出300平方米的门面给潘仕华，按每平方米4000元计价，价值为120万元。这300平方米门面的用途是：一是支付潘的垫支款41.5万元；二是潘今后办理手续（指办理房产证前的全部手续）时的所有费用……潘从现在起的主要工作是完成办理房产证前的所有手续……现给潘的300平方米门面可提前变现，若潘无法完成全部工作任务，这300平方米门面视为潘提前分配。……在潘办理完手续后，由潘宋及刘培山共同商议办理房产证及处理有关问题的意见……”2013年1月2日，重庆市涪陵区综合行政执法局向重庆市涪陵区房管局发出《重庆市涪陵区综合行政执法局关于暂停办理权属登记的函》，载明“我局接举报，发现重庆黑田实业有限公司和某某综合楼业主等6人未经审批，擅自住改商并自开墙体改变房屋主体结构，违反了法规规定。为督促当事人整改到位，确保房屋质量安全，根据规定，今特函告贵局暂停办理其权属登记手续。”2013年10月30日，重庆市涪陵区综合行政执法局某某新区综合执法大队向重庆黑田实业有限公司发出通知，载明“经查，你公司2007年所修建的某某综合楼，2008年住户入住后，……涉嫌未经批准擅自住改商行为。为便于案件的查处，特通知你公司委派专人配合执法大队进行案件的办理，并提供建房手续及相关材料。”2013年11月20日，某某综合楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月10日，重庆黑田实业有限公司向重庆市涪陵区新城区管理委员会报告，载明“兹有重庆黑田实业有限公司，某某综合楼存在以下几个问题，需管委会支持！1.消防验收时，消防处要求需将负楼挡墙拆除，才能达到消防验收标准，才能给全体业主办理房产证。2.负楼长期积水，因整栋楼的用电房在负楼，存在严重安全隐患。3.为了达到消防验收合格和排除安全隐患，得加宽原门面的坝子1.5米。”2014年6月11日，重庆市涪陵区新城区管理委员会规划建设部回复称，同意你公司拆除西侧负层挡墙，加宽1.5米。2014年9月16日，宋应德、潘世华签名批注的《一层新增梁配筋图》中载明：“此设计图为潘世华、宋应德在完善底楼工程时的图纸，必须照图施工，因为不照此图施工，给张雪峰及其他购房户造成的损失及伤害，由潘宋共同负责赔偿。”潘思余与案外人蒋登华、霍家书因某某综合楼Ｘ层ＸＸ门面的房屋买卖合同发生纠纷，潘思余诉至一审法院，一审法院作出（2014）涪法民初字第06369号民事判决书后，蒋登华不服一审判决，上诉于重庆市第三中级人民法院。2015年7月13日，重庆市第三中级人民法院作出（2015）渝三中法民终字第00581号民事判决书，并载明：“……一审法院经审理查明2012年2月19日，潘思余与案外人宋应德达成协议约定，以重庆黑田实业有限公司名义开发的“某某综合楼”未卖出的Ｘ层ＸＸ等门面房286平方米归潘思余所有。……蒋登华、霍家书辩称潘思余因不具有商品房开发的主体，主张双方签订的房屋买卖合同无效的问题。潘思余作为投资人，其将挂靠重庆黑田实业有限公司开发分得的房屋予以出售，并不违反相关法律禁止性规定，故该抗辩理由，不予采纳。……房管部门暂停办理权属登记手续的原因系包括上诉人在内的业主自身违法行为所致。”2015年7月20日，重庆市涪陵区房管局登记中心档案查询结果，载明重庆黑田实业有限公司在重庆市涪陵区无住房所有权登记记录。另查明：重庆黑田实业有限公司于2005年7月22日成立，其股东有重庆华荣涂料有限责任公司、潘世华、钟松伯。2005年12月29日，重庆黑田实业有限公司法定代表人由钟松伯变更为潘世华，2007年10月24日，重庆黑田实业有限公司法定代表人由潘世华变更为钟松伯，2009年10月15日，重庆黑田实业有限公司法定代表人由况越变更为李玲玲。陈德平诉称：2007年4月21日，我与重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德方代表宋应德签订《联合建房协议》，实则是购房合同，约定由重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德方修建位于重庆市涪陵区某某镇某某安置小区的名为某某综合楼，我向其出资购买。根据协议约定的面积和单价，我应支付购房款总金额为229100元，协议签订之日，我已支付订金160000元，余下款项我已按协议全部履行。双方约定在2009年12月30日前，重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德办理好产权证交付我，但其至今仍未办理房屋产权手续。为此，我多次找到重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德方要求其履行协议均无果。综上，重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德方未完全履行双方签订的协议，实属违约行为，侵犯了我的合法权利，故请求人民法院判令重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余于2015年12月30日前办理房屋产权的相关手续给我，并承担连带支付我违约金45820元（房款总金额229100元×20%）及案件诉讼费。重庆黑田实业有限公司辩称：陈德平的诉求不能成立，请求法院驳回陈德平的诉讼请求。理由如下：1.因为房屋设计门面无厕所，陈德平违章搭建导致整栋楼无法办证，我公司愿意办证，但要求陈德平先拆除其违章搭建的建筑；2.陈德平提前入住且乱搭乱建，导致综合执法局向房管局发函暂停办理房屋产权证，陈德平违约。我公司不存在违约情形，不应向陈德平支付违约金，且其违约金的诉讼请求，已经超过了诉讼时效，即使支付违约金，陈德平主张的违约金金额过高，且其未举证证明损失的存在。宋应德辩称：宋应德是涉案房屋修建项目的负责人，购房合同相对方为重庆黑田实业有限公司，宋应德不是本案适格被告，不应承担责任，请求人民法院驳回陈德平对宋应德的诉讼请求。潘思余辩称：潘思余是涉案房屋修建项目的负责人，购房合同相对方为重庆黑田实业有限公司，潘思余不是本案适格被告，不应承担责任，请求人民法院驳回陈德平对潘思余的诉讼请求。一审法院认为：一、关于宋应德、潘思余是否为本案适格主体的问题。首先，陈德平与作为甲方的重庆黑田实业有限公司和某某综合楼于2007年4月21日签订的实为房屋买卖合同的《联合建房协议》，落款处甲方有重庆黑田实业有限公司合同专用章，宋应德的拇指印，在陈德平履行付款义务时，宋应德均是收款人。其次，2005年11月15日，重庆黑田实业有限公司与宋应德签订《联合建房协议书》，约定由重庆黑田实业有限公司与宋应德共同修建涉案诉争房屋，且房屋建好后，双方均不得私自出售房屋。2012年2月19日，潘思余与宋应德签订的《某某综合楼建设有关问题的决议》中，载明宋应德作为某某预制场法定代表人将自己所有的土地一宗折价65万元与潘思余作为重庆黑田实业有限公司法定代表人合伙建设某某综合楼。潘思余与宋应德对某某综合楼建设的账目问题、房屋产权手续办理、赢利分割等事宜有明确约定，工程的全部审批手续、土地证、售房合同和收款收据均在潘思余手中，这些手续属潘思余与宋应德共有，并指定由潘思余负责办理房产证前的全部手续。最后，根据重庆市第三中级人民法院（2015）渝三中法民终字第00581号民事判决书可知，潘思余挂靠重庆黑田实业有限公司的名义开发房地产。潘思余虽然作为自然人无房地产开发资质，但结合重庆黑田实业有限公司与宋应德签订《联合建房协议书》和潘思余与宋应德签订的《某某综合楼建设有关问题的决议》，重庆黑田实业有限公司与宋应德之间有合伙约定，宋应德与潘思余亦存在合伙约定。根据约定内容，潘思余作为某某综合楼的实际投资人，既是重庆黑田实业有限公司的法定代表人，也是某某综合楼利润分配的实质主体，且办理某某综合楼产权证的手续是潘思余和宋应德共有。故宋应德、潘思余均系本案适格被告。二、关于陈德平对重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余在约定期限未能办理诉争房屋产权证是否存在过错的问题。按照《联合建房协议》约定，诉争房屋应在2007年12月30日前竣工，重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余于2009年12月30日前办理好房屋产权证交付陈德平。2009年12月30日前，重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余取得部分办理房屋产权证的手续，2013年11月26日，取得建设工程竣工验收备案登记证。按协议约定，重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余有办理诉争房屋产权证的义务。但因与案外人因房屋建设工程质量纠纷，一审法院于2008年3月5日对某某综合楼东西N-V轴、南北1-17轴2-8层，共计28套住房采取查封措施后，有业主在2009年1月10日向一审法院报告自检房屋无质量问题，且入住后用于经营诊所、宾馆。2013年1月2日，重庆市涪陵区综合行政执法局向重庆市涪陵区房管局发出“重庆市涪陵区综合行政执法局关于暂停办理权属登记的函”中载明有6户业主未经审批，擅自住改商并自开墙体改变房屋主体结构，违反法规规定，故暂停办理其权属登记手续。（2015）渝三中法民终字第00581号民事判决书中也认定诉争房屋未办理房屋产权证的原因系包括蒋登华在内业主的自身违法行为所致。虽然重庆黑田实业有限公司提出陈德平擅自入住后，开挖厕所，并将污水排入负楼，影响房屋消防验收标准，并提供了重庆黑田实业有限公司2014年6月10日向重庆市涪陵区新城区管理委员会报告欲证明陈德平存在违法乱搭乱建的行为，对未办理诉争房屋产权证存在过错。对重庆黑田实业有限公司提供的该证据证明某某综合楼需要进行整改的事实，一审法院予以确认，但对重庆黑田实业有限公司抗辩陈德平存在违法违章建筑行为而有过错的理由，一审法院不予采纳。按照协议约定，重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余至今未履行办证相关的义务，应承担继续履行的责任，但客观上房屋产权证书的办理系产权登记机关的职能，而相关行政机关对诉争房屋已通知要求重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余方督促相关业主整改到位，保证房屋质量安全，暂停办理房屋产权证。鉴于实际情况，故一审法院确定重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余办理诉争房屋产权证仍需合理期限。三、关于双方违约责任的问题。重庆黑田实业有限公司抗辩陈德平提出违约金已超过诉讼时效。本案讼及之迟延履行违约行为，在时间上处于持续状态，迟延履行违约请求权的诉讼时效应从违约行为终了之次日起算，而不是违约行为发生之日。故陈德平请求支付违约金并未超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。经查明，截止2007年9月13日，陈德平已支付重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余购房款217650元，按约定房屋总款的90%为206190元。现在陈德平依约主张权利要求重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余支付违约金，符合双方约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。虽然重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余提出未能如期办理诉争房屋产权证系由业主违法行为等原因所致，但陈德平并无违约情形，重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余因其他案外人的原因而向陈德平承担违约责任导致的经济损失，可另案主张权利。重庆黑田实业有限公司提出陈德平主张的违约金金额过高。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，双方在协议中明确约定如一方违约赔偿另一方房屋总价款20%的违约金，仍在30%以内，符合法律规定，故重庆黑田实业有限公司抗辩不支付违约金或违约金过高，请求予以调减的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余在一审判决生效后一年内，向陈德平交付位于重庆黑田实业有限公司和某某综合楼门面位置为施工图中轴段房屋产权证。二、重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余在一审判决生效后十日内，连带支付陈德平违约金45820元。三、驳回陈德平的其他诉讼请求。案件受理费946元，由重庆黑田实业有限公司、宋应德、潘思余负担。潘思余不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回陈德平的诉讼请求。其理由是：一审判决认定事实部分不清，适用法律不当。1、我与陈德平签订了《联合建房协议》而非商品房买卖合同，双方系联建房屋，风险应当共同承担，一审法院将双方签订的合同认定为买卖合同，属于对合同性质的误判，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果认定为商品房，合同应为无效合同，存在违约责任。2、我并未交房给陈德平，因此履行办证义务条件尚未成就。依照司法解释的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日应当办理产权证书。本案在一审中已查明，该房不具备交房条件，陈德平在2008年6月自行搬入诉争房屋，因此即使将合同认定为商品房买卖合同，我并未向陈德平交房，因此办证条件尚未成就。3、依据法律规定，办理产权证书的义务人是买受人，即使买受人委托出卖人办理，也应双方配合办理。现陈德平并未将其办理产权过户所需资料提交给上诉人，属于陈德平的责任。4、陈德平违反规划设计，乱搭乱建，变更房屋使用性质，入住房屋后违章搭建厕所，导致行政主管部门暂停办证。陈德平违约，而一审法院却判令我承担违约金，显失公平。5、一审判令在一审判决生效后一年内向陈德平交付房产证实际并不能履行。一审判决已经查明包括陈德平在内众多业主违章乱搭乱建，导致不能办证。然而，又判令我一年内为其办证，这不公平，也不能实现。对陈德平的违法行为，我不具备行政执法权，即使要限定一定的期限，也应是陈德平依照行政机关的整改通知书进行整改完毕后一年内为其办证。住户2008年强行入住时，用电主线未安装，水管也未安完，住户入住后私自搭接水电，属于业主违约，即使判决违约金，也应进行调减。有些业主还在地下挖洞，导致负楼总电表爆炸，政府要求我抢险，我才将负楼挖开。被上诉人陈德平辩称：上诉人陈述与我属于联合建房关系，缺乏事实依据，双方合同应为房屋买卖合同。购房户大致有四五十户，都是在2008年入住，入住的前提是已经征得了宋应德等人的同意。厕所和下水道均在我们入住之前已经存在，并不是我们乱搭乱建。在一审诉讼期间，上诉人和宋应德多次找住户收资料，每次均说办证，但至今仍未办理。如果业主确实存在违章行为，也应与上诉人承担办理房产证义务属另一法律关系。我们认为，办证不能的真正原因是涉及底楼的消防没有整改，环保没有通过，没有按照质检部门的要求进行整改。但据了解，宋应德已经在进行整改，整改之后办证不存在障碍。上诉人的不法行为处于持续状态，我们认为我们主张违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审被告宋应德述称：张寿华是房屋施工方，其起诉我们支付工程款，通过法院审理，工程不具备支付尾款的条件，张寿华没有向我们交付工程，我们也就没有与业主办理交房手续。我们之前已经具备了办理房产证相关手续，但到房管局办证时，房管局要求我们将乱搭乱建整改好后才能办理。原审被告重庆黑田实业有限公司没有答辩意见。陈德平在二审中向本院提交了照片，拟证明入住之前厕所下水管道已经存在，且重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德有变更规划设计的行为。潘思余对该证据的真实性无异议，称设计时，并无厕所，照片中的洞属于业主自行所开，开挖负楼系政府通知进行抢险；宋应德对该证据的真实性无异议，其表示门面管道属于生活下水道，并不是厕所。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，一、关于双方所涉合同的性质。2007年4月21日，陈德平（乙方）与重庆黑田实业有限公司和某某综合楼（甲方）签订了《联合建房协议》。该协议明确甲方负责修建并提供土地、甲方提供房屋标的的标准、房屋竣工时间、产权证交付时间等内容。其中，乙方陈德平的义务仅为按约支付购房款以及办理产权证时按国家相关规定支付应承担的费用，该合同符合一般商品房买卖合同形式和实质要件，对于上诉人主张双方为联合建房的意见，本院不予采纳。二、涉案合同乙方明确为陈德平，甲方为重庆黑田实业有限公司和某某综合楼，关于该甲方的认定，重庆黑田实业有限公司在协议中加盖了其公司的合同专用章，宋应德在陈德平支付购房款后向其出具了收款收条，结合重庆黑田实业有限公司、宋应德签订的《联合建房协议书》以及潘思余与宋应德签订的《某某综合楼建设有关问题的决议》来看，其三方均互有合伙约定，其三方均为涉案合同乙方（陈德平）的相对方，一审认定重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德均为本案适格被告，事实清楚，符合法律规定。三、关于重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德是否应当承担为陈德平办理房屋产权证义务的问题。依法成立的合同具有法律效力，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《联合建房协议》中明确约定了房屋竣工时间为2007年12月30日以前，房产手续甲方在两年内办好交给乙方，按照合同约定，作为合同的甲方至今未履行办证相关义务，其应当承担继续履行的义务。一审鉴于实际情况，确定涉案合同甲方办理诉争房屋产权证仍需合理期限，适当、合法。四、关于涉案合同履行过程中双方是否存在违约行为，以及应当承担怎样责任的问题。陈德平严格按照双方协议约定履行了自己按时足额支付购房款的义务，对于其购买房屋房产证未能办理，并无证据证明其为此应当承担责任。反之，重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德至今未能按照约定履行办证义务，其应当承担相应的违约责任，由于该违约行为处于持续状态，陈德平主张违约金的诉请并未超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因本案各方当事人均未提交证据证明因逾期未能办证给陈德平造成的实际损失，一审按照双方协议约定判决重庆黑田实业有限公司、潘思余、宋应德向陈德平支付违约金45820，并无不当，本院依法予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。潘思余的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元（潘思余已预交946元），由上诉人潘思余负担。本判决为终审判决。审 判 长  李川代理审判员  吴聪代理审判员  冯超二〇一六年八月八日书 记 员  李泓