上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初6474号原告：上海金笋轻工商贸城有限公司。法定代表人：高健，董事长。委托诉讼代理人：刘超，男，该公司员工。被告：上海宁徽建筑安装工程有限公司。法定代表人：张性安，总经理。委托诉讼代理人：倪伟，安徽明泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶骏华，安徽明泉律师事务所律师。原告上海金笋轻工商贸城有限公司（以下简称金笋公司）诉被告上海宁徽建筑安装工程有限公司（以下简称宁徽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日、7月4日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂转为适用普通程序，组成合议庭，于2016年8月12日再次公开开庭进行了审理。原告金笋公司的委托代理人刘超、被告宁徽公司的法定代表人张性安均到庭参加了诉讼。被告宁徽公司的委托代理人倪伟、饶俊华到庭参加了第一次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告金笋公司向本院提出诉讼请求：1、被告将承租场地恢复原状返还原告；2、被告支付场地占有使用费[以年租赁费人民币（以下币种同）213,618元为标准，自2013年8月1日起至实际搬离日止]。事实和理由：位于上海市奉贤区望园路XXX弄上海多元工贸城为原告开发的项目（以下简称多元项目），其中2351弄XXX幢114、118、120、122、124、126、128、130、132、208、212、216、220、224、228、232、318、322、326、330号分别出售给陈仙友等人，上述业主授权给原告进行出租。为便于多元项目的管理，原告委托上海多元工业品市场经营管理有限公司（以下简称多元公司）进行经营管理。多元公司将该项目部分转租给大卫家具生活广场（以下简称大卫公司）。嗣后，大卫公司与被告达成租赁意向，被告承租位于望园路XXX弄XXX幢114、118、120、122、124、126、128、130、132号房屋经营宾馆、浴场、超市和门窗加工，212、216、220、224、228、232、318、322、326、330号房屋经营宾馆，208号为住房。双方签订了《租赁合同书》、《住房租赁协议》，租赁期限分别为2012年7月18日至2017年11月17日、2012年8月23日至2017年8月22日。经法院判决，大卫公司与多元公司租赁协议于2012年9月10日解除。由于经营管理需要，原告与多元公司达成协议，自2013年8月1日起原告收回多元项目的经营管理权。多元项目管理权收回后，就上述变更事宜原告多次上门告知，并明确告知被告合同到期后将不再续签合同，要求被告返还房屋。然被告拒不配合。被告拒不履行房屋返还义务，强占原告房屋，为维护原告合法权益，原告遂涉讼。被告宁徽公司辩称，对于租赁一节事实没有异议。但第一，关于本案主体。原告并非租赁合同相对方，不具备诉讼的主体资格，诉争房屋中128、228、324、328、332、126、326号商铺原告已经不享有管理利益。第二，即使原告具备主体资格，其诉请也不应得到支持。被告宁徽公司基于有效的租赁合同占有租赁物，且目前仍在租赁期限内。根据“买卖不破租赁”的原理，租赁物所有权人发生变动，原租赁合同未到期的，原承租人仍旧继续占有使用租赁物。根据奉贤法院（2012）奉民三（民）初字第2655号民事判决书，大卫公司已经向多元公司支付包括涉案房屋在内的占有使用费，故原告若要主张该费用，应向多元公司主张。第三，如果要求被告腾空房屋，应当考虑到形成添附的装潢并支付相应补偿款。被告租赁的房屋已经形成整体，具有不可分割性，在没有评估装潢损失之前，不应判决腾退房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据租赁合同书、租赁协议、租赁合同、判决书、备忘录等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的的证据，本院认定事实如下：陈仙友、陈永哲分别系坐落于上海市奉贤区望园路XXX弄XXX号XXX室、116、216室室店铺权利人，赵永君系118室、318室权利人，柯小权、何微微系120室、220室权利人，丁莲妹系122室、322室、124室、224室权利人，胡敏系126室、326室权利人，张建珍系132室、232室权利人，潘莹系112室、212室权利人，金贤萍系130室、330室权利人，戴夏芳系208室权利人。上述权利人在2010年分别与原告签订《委托经营管理协议》约定，将其所有商铺委托原告经营管理，期限为10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。2010年6月24日，原告（甲方）与上海多元投资管理有限公司（乙方）签订《上海国际工业商城项目租赁合同》约定，上海国际工业商城由上海市奉贤现代农业园区望园路XXX弄第1-21幢房屋、望园路XXX弄第1-20幢房屋及望园路XXX号F1和F2幢房屋组成。甲方将上述商铺全部租赁给乙方使用。2011年10月28日，多元公司与大卫公司在原告见证下签订《房屋租赁协议》约定，大卫公司向多元公司租赁上海多元工贸城房屋，负责开设区域性专业市场。租赁期限：2011年11月至2019年12月。2012年7月5日，大卫公司与被告签订《租赁合同书》约定，被告租赁2351弄XXX号114、116、118、120、122、124、126、128、130、132号房屋，协议有效期为2012年7月18日至2017年11月17日，免租期为2017年7月18日至2017年11月17日。费用标准：每天每平方（建筑面积）0.55元，年费用104,911元。同日，大卫公司与被告签订《租赁合同书》约定，被告租赁2351弄XXX号212、216、220、224、228、232、324、328、332、318号房屋，协议有效期为2012年7月18日至2017年7月17日。费用标准：每天每平方（建筑面积）0.30元，年费用98,707元。2012年8月23日，大卫公司与被告签订《住房租赁协议》约定，被告租赁2351弄XXX号XXX室房屋，租赁期限2012年8月23日至2017年8月22日，年租金10,000元。原告使用租赁房屋开设超市、旅馆和浴场等。2012年12月26日，本院（2012）奉民三（民）初字第2655号民事判决书确认，多元公司与大卫公司于2011年10月28日签订的《房屋租赁协议》于2012年9月10日解除，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。大卫公司将租赁房屋返还多元公司，并由大卫公司支付多元公司自2012年9月11日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费、市场管理费等。2013年8月1日，原告（甲方）与多元公司、上海多元投资管理有限公司（乙方）签订《备忘录》言及，2013年6月中旬起，甲乙双方经过沟通，一致同意解除合同。自备忘录签订之日起甲方全面接管市场，接管后与转承租人等产生的债权债务由甲方处理。2013年8月，原告张贴了告知，并上门告知次承租人另行签订租赁合同，向原告支付租金。被告表示清楚此事，且经过原告同意才投资改建浴场。2015年3月，原告在市场设置进出栏杆，5月29日砌围墙，仅留一小门进出。诉讼过程中，原告确认交付的系毛坯房，对于已经打通的墙体等可按现状返还，拆除装修即可。被告陈述，对3楼房屋进行了装修卫生间、吊顶、空调，1楼铺设了大理石、建淋浴设施、浴场恒温系统、浴场设备等。其支付了大卫公司一年的租金，2013年多元公司曾经起诉被告，后撤诉。2016年2月26日，胡敏起诉原告要求解除委托经营协议。本院判决，解除胡敏与原告的委托经营协议，原告返还2351弄XXX幢126和326室房屋。本院认为，本案争议焦点之一，原告是否适格主体，是否有权提起诉讼？原告并非与被告签订租赁合同的相对方，但原告作为部分房屋所有权人及部分房屋授权管理人，其有权作为适格主体提起要求被告搬离之诉。鉴于胡敏已经与原告解除协议，对于上述两套房屋，原告无权作为适格主体提起诉讼。本案争议焦点之二，被告是否应当迁离并支付原告相应费用？本院认为，被告应当搬离系争房屋。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利没有了依据。大卫公司与被告的租赁合同关系虽然未解除，但多元公司与大卫公司的租赁合同已经解除，多元公司与原告的租赁合同也已经协商解除，上述合同解除原因均因承租人拖欠租金，而被告除支付过大卫公司一年租金外，其余租金均未支付，亦不愿支付，故在大卫公司与多元公司、多元公司与原告合同均解除的情况下，原告作为所有权人及所有权人的授权管理人有权要求收回租赁物，被告返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租的事实向合同相对方主张相应的责任。关于被告是否需要支付租赁费用。本院注意到，本院已生效判决，已经就系争房屋占有使用费问题判决由大卫公司支付多元公司至房屋实际返还之日止，而原告与多元公司签订备忘录，接管后债权债务由原告处理，故原告再次向被告主张相关费用属于重复收取，本院对此难以支持。对于原告装修是否需要赔偿问题，原告如果认为其具有相关权益，可另行诉讼。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告上海宁徽建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市奉贤区南桥镇望园路XXX弄XXX幢114、116、118、120、122、124、128、130、132、212、216、220、224、228、232、324、328、332、318、208返还原告上海金笋轻工商贸城有限公司；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告上海金笋轻工商贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  倪梅英二〇一六年八月三十一日书 记 员  李亚宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。