上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第36483号原告：上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主委员会，住所地上海市浦东新区周浦镇沪南公路XXX弄XXX号XXX室。负责人：何杰，副主任。委托诉讼代理人：姜毅，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海冠诚物业管理有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路XXX号XXX室。法定代表人：史剑峰，总经理。委托诉讼代理人：马鲜朵，上海宸豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王月辉，上海宸豪律师事务所律师。原告上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主委员会(以下至判决主文前简称“南郊花园业委会”)与被告上海冠诚物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“冠诚物业”)物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案后，依法适用简易程序，后又转为普通程序审理，公开开庭进行审理。原告南郊花园业委会原负责人仓公全、副主任何杰，委托诉讼代理人姜毅，被告冠诚物业的法定代表人史剑峰到庭参加诉讼。后本院先后于2016年1月22日、2016年4月5日、2016年7月21日组织当事人对账目进行对账。本案现已审理终结。原告南郊花园业委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告移交南郊花园竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、被告立即向原告移交南郊花园设施设备的安装、使用和维护保养技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、被告立即向原告公开并移交2004年1月至2014年12月被告对南郊花园进行物业管理期间的所有账册。4、被告立即向原告移交南郊花园物业管理用房(上海市浦东新区周浦镇沪南公路XXX弄XXX号XXX楼)及公共设施、设备；5、被告立即向原告移交前期物业管理期间代为收取的停车费、场地租赁费、设备租赁费等。6、本案诉讼费、保全费等均由被告承担。审理中，原告撤回了第1、2、4项请求，并明确第3项请求为判令被告立即向原告公开并移交2004年1月至2014年12月被告对南郊花园进行物业管理期间的所有业主缴纳物业管理费的有关账册。事实和理由：2003年12月18日，被告冠诚物业与南郊花园的开发商上海汇裕置业有限公司签订前期物业管理服务合同，由被告对沪南公路3633弄及周康路118弄的商品住宅楼及别墅进行前期物业管理服务。被告自2004年1月起至2014年12月期间对南郊花园进行了前期物业管理服务。因被告管理混乱，2015年1月起，南郊花园由新的物业公司进驻管理。原告成立于2014年9月28日，为上述物业区域内的业主委员会。2014年12月，被告在未与原告进行交接的情况下，擅自撤离了南郊花园的办公场地。被告既未将物业管理期间的账目公开并将管理期间代为收取的场地租赁费、停车费等向原告进行移交，亦未将有关南郊花园的竣工图纸、设施设备配套图纸包括物业用房、设施设备进行交接。被告的不作为客观上造成了原告或新的物业公司对小区的日常维护和管理的困难。故原告起诉要求判如诉请。被告冠诚物业辩称，原告不具有诉讼主体资格，并非适格的诉讼主体，原告起诉未履行法定手续，未取得授权。业主委员会组成也违反了法律规定。被告已经将管理期间收取的停车费、场地租赁费、设备租赁费全部用于管理涉案小区，并非私吞这笔费用，无需再另行返还。在为涉案小区提供物业管理服务期间，被告招聘了8人管理小区内的车辆停放，这8人自2004年1月至2014年12月期间的工资按照当年度最低工资停放标准计算，共计人民币1,020,480元，被告每月发给该8人的工资实际上是从收取到的停车费中支付的，也就是说原告收取到的停车费很大一部分已经支付了停车管理人员的人工费。另外，在提供物业管理期间，被告为垫付涉案小区公共项目专项维修资金，也从平时收取的停车费、场地租赁费、设备租赁费中支付了40万元左右。并且，在收取上述费用时，被告按照5.5775%的标准承担了83,622.50元的法定税费。在上述费用支出后，被告收取的停车费、场地租赁费、设备租赁费已经所剩无几，原告刚成立不久，对这一情况并不了解，也没有认真深入调查，就误以为被告私吞了这笔钱款，要求被告全额返还。实际上，被告在为涉案小区提供物业管理服务期间恪尽职守，收费标准也很低，但不少业主拒绝交纳物业费，致使被告一再亏损，被告在物业服务合同到期后退出了涉案小区，退出后，原告却向被告提出这些无理的索要请求，于情于理都是说不通的。而且，原告要求被告移交自2004年1月至2014年12月期间代收的停车费、场地租赁分、设备租赁费的诉讼请求部分已经超过了诉讼时效。此外，原告原来的诉讼请求1、2中的所有的图纸、竣工材料，诉讼请求4中的设备、用房都移交给了新的物业公司，新的物业公司是原告聘请的。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年12月18日，被告冠诚物业与上海汇裕置业有限公司签订前期物业管理服务合同，由被告对本市浦东新区沪南公路3633弄及本市浦东新区周康路118弄的商品住宅楼及别墅进行前期物业管理服务。2014年12月被告退出了对于涉案物业小区的管理。2015年1月1日起，由尚物博(上海)物业服务有限公司对涉案小区进行物业管理服务。现尚物博(上海)物业服务有限公司在物业管理用房中进行管理。以上事实双方没有争议，本院予以确认。2016年1月22日、2016年4月5日、2016年7月21日，本院组织当事人进行对账，经查，确认原告诉请的停车费、场地租赁费、设备租赁费等合计为81万元。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案原告在起诉时提供了相应的主体资格凭证，业主委员会具有诉讼主体资格，业主委员会提起的本次诉讼，是为了维护全体业主的共同合法权益，故被告关于原告主体资格的异议本院不予采纳。根据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案中原告要求被告立即向原告公开并移交2004年1月至2014年12月被告对南郊花园进行物业管理期间的所有业主缴纳物业管理费的有关账册。本院认为，即便被告已经退出了系争小区，但业主缴纳物业管理费的账册系被告在经营管理期间形成，是被告收取物业费的凭据，应由被告保管，原告要求将账册移交，并无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还的前期物业管理期间代为收取的停车费、场地租赁费、设备租赁费等81万元，本院应予以支持。据此，依照《物业管理条例》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告上海冠诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主委员会停车费、场地租赁费、设备租赁费81万元；二、驳回原告上海市浦东新区周浦镇南郊花园业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,900元，保全费5,000元，合计16,900元，由被告上海冠诚物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万发文人民陪审员  陆振华人民陪审员  张蓓莉二〇一六年八月十一日书 记 员  周 珏附：相关法律条文一、《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。