广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终13号上诉人（一审被告）：农凤妹，女，1976年8月5日出生，壮族，住广西隆安县。被上诉人（一审原告）：南宁创宁恒远物业服务有限责任公司，住所地：南宁市长湖路36号金湖·富地广场六楼603号房，组织机构代码：74207421-X。法定代表人：文其泰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘立勇，广西金狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坚，广西金狮律师事务所实习律师。上诉人农凤妹因与被上诉人南宁创宁恒远物业服务有限责任公司（以下简称恒远公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区隆安县人民法院（2015）隆民一初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人农凤妹，被上诉人恒远公司的委托诉讼代理人潘立勇、李坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人农凤妹上诉请求：1、撤销一审判决，改判农凤妹与恒远公司的合同无效，农凤妹补交给恒远公司物业费835.5元；2、本案一、二审诉讼费用由恒远公司承担。事实和理由：一、一审判决中对恒远公司的营业执照、组织机构代码、资质证书的有关证据的认可属认定错误。因为公司的营业执照和组织机构代码上都写有每年的三月一日至六月三十日报送年检材料年检。而恒远公司的营业执照和组织机构只有2012年年检，恒远公司没有出具2013、2014年的营业执照、组织机构代码的年检证据，他们的经营是违法的。恒远公司的资质证书有效期是2012年的5月28日至2015年的5月28日，而恒远公司在取得资质之前以欺骗、隐瞒的手段在2011年3月12日与本人违法签署合同，本人认为这份合同是在欺骗、隐瞒的情况下签订的，没有法律效力。而从恒远公司的主管私自张贴与本人的起诉材料以及审判结果材料来看可见该公司的法律观念淡薄，随意公布业主隐私的物业公司资质应该是不合格的。二、一审中对恒远公司不履行相应的服务带给本人的伤害审判过轻。恒远公司作为一个二级资质的服务公司，在服务小区业主期间却不履行最基本的卫生、绿化、公共设施维护和公共秩序管理的义务。根据《合同法》第107条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而恒远公司没有证据证明他们对失职管理的补救，因此一审判决我尚欠恒远公司的各项费用均应折半收取，本人愿意支付1560.9元。又因本次纠纷是因恒远公司引起的，所以本案的一审和二审的诉讼费用应由恒远公司承担。被上诉人恒远公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。恒远公司向一审法院起诉请求：1、农凤妹支付拖欠恒远公司的物业管理费1933.80元、垃圾费132元、电梯维护费660.00元、公共维护资金396元，共计3121.8元；2、本案一切诉讼费用由农凤妹承担。一审法院认定事实：2006年2月27日，隆安县物价局、财政局、规划建设局联合下发隆价字（2006）2号文件《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》，通知载明：在隆安县县城城区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、企事业单位（交通运输工具）、个体经营者、社会团体、城市居（村）民和城市暂住人口等均应按规定交纳城市生活垃圾处理费；城镇居民以户为单位收取，从2006年3月1日起，按4元／户·月收取。2010年11月27日，开发商泰鑫房地产公司与恒远公司就隆安县江滨住宅小区的前期物业管理签订了《前期物业管理服务合同》，委托恒远公司对隆安县江滨住宅小区的前期物业进行管理，委托期限2010年11月27日至2013年11月26日。恒远公司的物业管理资质等级为二级。合同签订后，恒远公司进入江滨住宅小区进行管理至2014年11月15日。2011年11月25日，经恒远公司向隆安县物价局报批，该局下发隆价字（2011）15号文件《关于“江滨住宅小区”小区物业服务收费问题的批复》，核准该小区的收费标准为：一、物业出售后至业主委员会成立前的物业管理为前期物业管理，对住宅物业进行管理的服务收费实行政府指导价。二、物业服务费：住宅按房屋建筑面积计0.53元／㎡·月四、以上价格为基准价格，允许按15%的幅度上下浮动，。五、物业管理企业应当在物业管理区域内将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。农凤妹购买了江滨住宅小区×1栋×201号房，房屋建筑面积119.64㎡，于2011年8月5日与恒远公司签订《江滨住宅小区前期物业服务协议》，协议主要约定：物业服务收费标准为0.49元／平方米·月，代收生活垃圾清运费4元／月／户，代收住宅物业专项维修资金0.1元／平方米·月。以每12个月为一个周期交纳，业主应在每个周期的首月5日内履行交纳义务，逾期则按照每日加收欠交部分3‰的标准收取违约金等等。签订协议后，农凤妹从2012年3月至2014年11月15日拖欠的各项费用为：物业费119.64㎡×0.49元／㎡·月×33个月=1933.8元；生活垃圾处理费4元／·月×33个月=132元；公共维修资金119.64㎡×0.1元／㎡·月×33个月=396元；电梯运行费20元／月×33个月=660元。一审庭审时，恒远公司自认共发出250多户催缴函，业主不交物业费的原因与农凤妹的原因一致。南宁经纬法律事务所接受恒远公司委托，于2014年11月10日向农凤妹发一份《催缴函》附《费用明细表》催收各项费用，农凤妹收到催收后至今未交纳，恒远公司遂于2015年1月14日诉至一审法院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。一审法院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。农凤妹作为业主与恒远公司在平等自愿的基础上签订了《江滨住宅小区前期物业服务协议》，协议没有损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定的内容，是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。根据该协议及物业管理条例的相关规定，农凤妹应按约定按时交纳物业费用，但经恒远公司催交，农凤妹仍未缴纳物业费，其行为显属不当，理应承担民事责任。公共维修资金是住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造，该资金的代收及管理、使用和续筹均在双方当事人签订的前期物业服务协议里有明确的约定，故恒远公司代收公共维修资金是有依据的，农凤妹要求恒远公司返还公共维修资金缺乏事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故农凤妹作为业主应接受该合同约束。虽然恒远公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》明确约定合同期限为三年，但因江滨住宅小区至今没有成立业主委员会，没有新的物业公司进驻，而恒远公司也一直为业主提供服务，形成事实合同关系，故恒远公司要求农凤妹支付物业费1933.8元、垃圾清运费132元、电梯运行费660元，公共维护资金396元的主张，符合法律规定，应予支持。因农凤妹关于恒远公司将起诉材料张贴于小区公告栏损害其名誉权，要求恒远公司赔礼道歉的主张，与本案不属同一法律关系，故在本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：农凤妹向恒远公司支付2012年3月至2014年11月15日的物业服务费1933.8元、生活垃圾清运费132元、电梯运行费660元、公共维修资金396元，共计3121.8元。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由农凤妹负担。被上诉人恒远公司在二审期间向本院提交了如下证据：1、恒远公司的营业执照、组织机构代码证、注册号统一社会信用代码、资质证书，证明：恒远公司经过年检，还在正常运营；2、《企业电脑咨询单》，证明：被上诉人处于正常经营中，企业未注销；3、《物业服务企业资质证书》，证明：被上诉人在2010年8月至2012年4月为三级资质，2012年5月至2015年5月为二级资质；4、隆安县物价局《关于“江滨住宅小区”小区物业服务收费问题的批复》，证明：被上诉人是在物价局核定的收费标准进行收费的；5、《公共维修基金收支情况表》，证明：被上诉人在服务江滨小区期间公共维修基金均按规定收支；6、《公共维修基金银行转账单》，证明：被上诉人在2014年11月退出小区物业管理后已把结余的公共维修基金转账给了开发商。上诉人农凤妹对被上诉人恒远公司提交的6项证据经质证后认为：对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。上诉人农凤妹除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。本院审查认为：被上诉人恒远公司二审期间提交的上述证据因被上诉人予以认可，且属于恒远公司对一审自述的补强证据，本院予以采信，作为定案的参考依据。双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。二审审理期间，农凤妹对其尚欠恒远公司2012年3月至2014年11月15日的物业服务费1933.8元，垃圾清运费132元，电梯运行费660元、公共维修资金396元，共计3121.8元均无异议，但其只愿意向恒远公司支付该款的一半即1560.9元。本院认为：一、关于农凤妹与恒远公司签订的《江滨住宅小区前期物业服务协议》是否合法有效的问题。恒远公司在二审期间向本院所提交的证据经农凤妹质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，该证据属于恒远公司对其一审自述的补强证据，本院予以采信。该系列证据均证明了恒远公司作为物业管理机构具有资质从事物业管理服务，且其与农凤妹签订的《江滨住宅小区前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意见表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议，对双方均具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。故一审法院确认该协议是合法有效的协议，依法有据，本院予以维持。二、关于农凤妹应向恒远公司支付物业服务费的数额问题。根据农凤妹和恒远公司签订的《江滨住宅小区前期物业服务协议》和农凤妹在一审期间提交的系列证据，可知恒远公司未对小区环境卫生，公共绿化，电梯、防盗门等基础公用设施设备和消防管理尽到合理的维护和管理的义务，违反了协议中约定的物业服务义务。且恒远公司未能举证证明其已对环境卫生、公共绿化、基础设施维护和消防管理尽到相应的维护和管理义务，应承担举证不能的不利后果，故恒远公司应对业主承担相应的民事责任。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，现农凤妹以恒远公司未尽到与其物业资质等级相应的物业服务义务为由，主张减少物业服务费的诉请，本院予以支持。一审法院未考虑到恒远公司履行服务合同时其物业服务存在有瑕疵，可适当减轻农凤妹的责任，判决农凤妹向恒远公司全额支付尚欠的物业服务费，该处理欠妥，本院予以纠正。根据该协议及物业管理条例的相关规定，农凤妹应按约定按时交纳物业费用，但经恒远公司催交，农凤妹仍未缴纳物业费，其行为显属不当，已构成根本性违约，理应承担民事责任。对于农凤妹应支付的物业服务费，本院酌情按照3：7的比例予以负担，由恒远公司自行负担30%，农凤妹负担70%，即农凤妹应向恒远公司支付尚欠的物业服务费为1933.8元×70%=1353.66元。三、关于生活垃圾清运费、公共维修资金、电梯运行费的问题。农凤妹与恒远公司签订的协议中已明确约定：生活垃圾清运费和公共维修资金均属于恒远公司代收的费用，且恒远公司已说明其收取的公共维修资金按照规定会退回给小区开发商或者转交给承接的物业公司，用以进行公共设施设备的维修管理。而电梯运行费则是按照实际使用量由受益人即各业主据实分担。故恒远公司要求农凤妹支付上述费用有事实和法律依据，一审判决合法有据，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但处理物业服务费欠妥，本院予以纠正。上诉人农凤妹的上诉理由部分有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广西壮族自治区隆安县人民法院（2015）隆民一初字第51号民事判决主文为：农凤妹向南宁创宁恒远物业服务有限责任公司支付从2012年3月至2014年11月15日的物业服务费1353.66元、生活垃圾清运费132元、电梯运行费660元、公共维修资金396元，共计2541.66元。本案一审案件受理费50元，一审法院适用简易程序减半收取25元，由上诉人农凤妹负担20元，被上诉人恒远公司负担5元；二审案件受理费50元（上诉人农凤妹已预交），由上诉人农凤妹负担45元，被上诉人恒远公司负担5元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  黄 琴代理审判员  兰 帅二〇一六年八月三十日书 记 员  王熙伟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。