山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第556号上诉人（原审被告）：王新刚，男，1965年11月20日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：张传伟，山东光敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟丽，女，汉族，1966年2月13日出生，住山东省平阴县。被上诉人(原审原告)：何道勇，男，1971年9月21日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：孟宪金，男，1965年6月18日出生，汉族，平阴华立法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：焦兵，男，1977年5月13日出生，汉族，平阴华立法律服务所法律工作者。原审被告：张德富，男，1962年7月8日出生，汉族，住平阴县。原审被告：张乐寅，女，1965年11月10日出生，汉族，住平阴县。两原审被告共同委托诉讼代理人：宋书斌，女，汉族，1974年4月26日出生，住平阴县，平阴玫城法律服务所法律工作者。上诉人王新刚因与被上诉人何道勇及原审被告张德富、张乐寅案外人执行异议之诉一案，不服平阴县人民法院（2014）平民初字第1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王新刚上诉请求：撤销一审判决，确认何道勇与张乐寅、张德富签订的《房屋买卖合同》无效。继续对诉争房产进行执行。事实和理由：何道勇与张德富、张乐寅不存在真实的房屋买卖关系。2012年12月4日，何道勇不可能签订房屋买卖合同，因为至2012年12月17日，是因张德富欠王新刚借款，张德富让王新刚起诉并查封本案争议房产。何道勇与张德富恶意串通，帮助其二人逃避法律责任。不应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应按何道勇有过错处理。被上诉人何道勇答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审被告张德富、张乐寅答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。被上诉人何道勇向一审法院起诉请求：要求确认其与张乐寅签订的《房屋买卖合同》为有效合同，其对平房权证城字第01549-**号房产具有所有权，停止对诉争房产的执行，并判决王新刚、张德富、张乐寅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：何道勇与王新刚、张德富、张乐寅争议的房屋位于平阴县。2012年12月4日，何道勇（乙方）与张德富、张乐寅（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“一、甲方自愿将其所有的坐落在平阴县榆山路中医院2号楼东单元六层东户楼房建筑面积71.71平方米包括附属设备及贮藏室卖给乙方，房屋转让价款人民币31万元整，乙方自愿购买；二、在双方签订买卖合同之日，将房款31万元整一次性支付给甲方，甲方收款后，为乙方出具收款收据；三、甲方应自本合同签订之日起两日内将房屋腾空，连同房屋所有权及甲方夫妻身份证、户口本、结婚证复印件等有关证件交由乙方，由乙方出具收到凭证；六、如甲方如遇拆迁，甲方在房屋拆迁过程中协助乙方承担拆迁的各种手续，拆迁所有应得赔偿或补偿全部归乙方所有；七、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无权利限制或纠纷；八、乙方支付房款时，留存1万元作为甲方履行合同的保证金，待房产过户手续办理终结后，由乙方一次性支付甲方……”，同日，张德富、张乐寅向何道勇出具收到条一份，注明收到房款30万元整，并将该房屋的房产证及土地使用权证交付于何道勇。2012年12月13日，在审理王新刚与张德富、张乐寅民间借贷纠纷案件中，原审法院作出（2012）平民初字第1413号民事裁定书，将张德富、张乐寅所有的上述房产予以查封，查封期限为2012年12月17日至2014年12月16日。2014年1月24日，原审法院受理了申请执行人王新刚与张德富、张乐寅民间借贷纠纷一案的执行申请，在执行被查封的被执行人张德富、张乐寅夫妇的房产时，何道勇于2014年5月20日向我院提出执行异议申请，申请解除法院对该房屋的查封，原审法院作出（2014）平执异字第45号民事裁定书，驳回何道勇的异议申请，同时释明如果何道勇对于执行标的房屋主张权利，可依法提起诉讼。何道勇遂诉至原审法院。另查明，何道勇与张德富、张乐寅所争议的平房权证城改字第01549-**号的房产已被平阴县新天地建设开发指挥部列入征收范围，并且该指挥部与平阴县城市改造投融资管理中心及何道勇三方于2013年10月份签订了房屋征收补偿安置协议。2013年12月31日，平阴县城市改造投融资管理中心出具证明一份，注明“张乐寅居住于榆山路33号中医院宿舍区22栋六楼西户的私有住房位于新天地片区征收改造范围内，房屋建筑面积71.71平方米，该房屋在新天地片区冻结之前，已与何道勇进行交易，未办理过户手续，我单位同意办理过户手续”。经现场勘验，双方争议的房屋有门窗，屋门钥匙、室内有床、煤气灶等部分生活用品，均为何道勇所有并占有使用。该住宅楼中的其它住户的门窗及楼梯栏杆等共用设施均已拆除。一审法院认为，本案争议的焦点主要有三个，一是何道勇与张德富、张乐寅所签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是何道勇是否对平房权证城字第01549-**号房产具有所有权；三是是否应当停止对王新刚所申请的对平房权证城字第01549-**号房产的执行。关于第一个焦点问题，在开庭审理过程中，何道勇与张德富、张乐寅均认可双方签订的《房屋买卖合同》真实性，在签订合同时亦不存在房屋被查封的事实，且合同内容亦不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效。王新刚辩称该合同无效，理由为“合同双方在合同中列明为一次性付款，而在开庭审理过程中何道勇却陈述为通过银行转账、现金及以借条充抵等方式付款，合同约定与何道勇陈述不一致”。原审法院认为，在合同双方均参加庭审且认可合同真实有效的情况下，其《房屋买卖合同》中付款方式所描述的瑕疵不足以导致合同无效，同时王新刚亦未提交可导致合同无效的其它证据，因此，对于王新刚的辩称原审法院不予采信。关于第二个焦点问题，何道勇主张对平房权证城字第01549-**号房产具有所有权，原审法院认为，因为双方争议的房屋系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。何道勇诉求依据《房屋买卖合同》而直接取得对双方所争议的房屋的所有权，无法律依据，原审法院不予支持。关于第三个焦点问题，何道勇主张应当停止对王新刚所申请查封的平房权证城字第01549-**号房产的执行，原审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案中，张德富、张乐寅将上述房地产出卖给何道勇，何道勇依据买卖合同约定留存1万元履行合同保证金后，将房屋价款30万元全部交付给张乐寅、张德富，并实际占有该房屋，且在开庭审理过程中无证据证实何道勇在双方的买卖合同中存在过错。因此，在确认何道勇与张德富、张乐寅之间《房屋买卖合同》有效后，不宜继续再对王新刚所申请查封的平房权证城字第01549-**号房产采取执行措施，因此，对于何道勇的上述主张原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，一、何道勇与张乐寅、张德富所签订的《房屋买卖合同》为有效合同。二、停止对平房权证城字第01549-**号房产（位于平阴县）的执行。三、驳回何道勇的其它诉讼请求。案件受理费100元，由王新刚、张德富、张乐寅承担。本院二审期间，王新刚围绕上诉请求依法提交了平阴县法院执行异议听证笔录，本院组织当事人进行了质证。本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，1、二审中，王新刚向本院提出鉴定申请，要求对2012年12月4日，何道勇与张德富、张乐寅签订的《房屋买卖合同》中张德富、张乐寅的签字时间是否在2013年1月19日之后形成进行鉴定。本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2016年6月20日向本院出具了西政司法鉴定中心〔2016〕鉴字第2454号终止鉴定说明，以由于检材样本的条件限制无法进行检验，故本中心终止鉴定并作退案处理。各方当事人已清楚西南政法大学司法鉴定中心退案的事实。2、关于何道勇何时占有本案诉争房屋的问题，张乐寅与张德富称，其系于2013年4月底搬出去的，搬出去后就把五把钥匙全部交付给了何道勇。何道勇称其系于2013年5月份入住至今，张德富在搬出后就把五把钥匙全部交付给了他。何道勇另称2013年12月31日拆迁部门给他出具了过户证明，他拿着过户证明去平阴县房管局办理过户手续的时候才知道诉争房子被查封了。3、平阴县法院执行异议听证笔录中记载，“何道勇称张德富夫妇于2013年5月1日入住该房屋”。关于何道勇实际占有诉争房屋的时间，何道勇与张乐寅、张德富的陈述基本吻合，本院予以采信。王新刚提供的平阴县法院执行异议听证笔录客观真实，且各方当事人均无异议，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据上述法律规定，只有在人民法院查封之前已签订了合法有效的买卖合同、支付了全部房款或大部分房款，查封之前已合法占有诉争不动产，未办理过户手续没有过错，才可以阻却执行。本案中，2012年12月4日，何道勇与张德富、张乐寅签订了《房屋买卖合同》。王新刚认为该份合同不真实，双方存在不真实的房屋买卖关系，并对该合同中张德富、张乐寅的签字时间是否在2013年1月19日之后形成进行鉴定，但由于检材样本的条件限制无法进行检验，被西南政法大学司法鉴定中心作退案处理。王新刚的主张因证据不足，本院不予支持。何道勇与张德富、张乐寅签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订当日，何道勇支付了大部分房款。关于何道勇系在查封之前还是之后占有该不动产的问题，经查，双方争议的房屋于2012年12月17日被原审法院查封。关于何道勇何时占有该房屋的问题，张德富、何道勇在一、二审庭审中均称何道勇系于2013年5月份搬入该房屋，该陈述亦与平阴县法院作出的执行异议听证笔录中何道勇的陈述相吻合。另外，何道勇称2013年12月31日拆迁部门给他出具了过户证明，他拿着过户证明去平阴县房管局办理过户手续的时候才知道诉争房子被查封了。上述陈述也可以印证在原审法院查封该房屋时何道勇并未入住该房屋。由此可见，何道勇是在诉争房屋被人民法院查封之后才占有的本案诉争房屋，上述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。原审法院判决停止对本案诉争房产的执行不当，本院予以纠正。综上所述，王新刚的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持平阴县人民法院（2014）平民初字第1150号民事判决第一项。二、撤销平阴县人民法院（2014）平民初字第1150号民事判决第二项、第三项及案件受理费的负担部分。三、驳回何道勇的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被上诉人何道勇负担50元，由原审被告张德富、张乐寅负担50元。二审案件受理费100元,由上诉人王新刚负担50元，由被上诉人何道勇负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  刘彦亭审 判 员  陈李丽代理审判员  宋文华二〇一六年八月二日书 记 员  杨 燕