广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0107民初528号原告杨静。委托代理人郭龙琼，广西君桂律师事务所律师。委托代理人黄结兰，广西君桂律师事务所律师。被告广西世创房地产投资有限公司。法定代表人覃志文。原告杨静与被告广西世创房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行审理。原告杨静及其委托代理人郭龙琼、黄结兰到庭参加诉讼，被告广西世创房地产投资有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨静诉称：2015年3月26日，原告与被告签订一份《房屋联建使用合同》，约定，原、被告在属于南宁市西乡塘区心圩街道和德村三队的集体三产建设用地（位于高华路东面）上联建房屋，项目名为樱花湖畔。原告参与联建的房屋位于该楼盘的Ａ幢1单元16层1603号房，首期付款额为110518元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了首期购房款110518元。目前房屋还未开始建造。至起诉时，原告才得知被告至今未取得在和××三产用地上开发的权利。另外，原告从南宁市规划局了解到，涉案土地并未办理土地使用证。更为重要的是，当时被告欺骗原告该集体土地不久将会取得国有建设用地使用权证，可以办理房产证。原告基于相信被告的承诺才同意签订合同。但从现状看，被告承诺的集体土地变为国有土地是遥遥无期。原告认为，原告与被告签订的《房屋联建使用合同》名为联建合同，实为商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”之无效情形，且过错全部在被告。又依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地使用权不得出让、转让，不得出租，不得用于非农业建设，因此，涉案联建合同应为无效合同。综上，原告与被告签订的《房屋联建使用合同》应为无效合同，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，要求被告返还原告已支付的首付款110518元并赔偿原告的经济损失5489.06元。原告多次找被告协商赔偿事宜，均无果。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告于2015年3月26日签订的《房屋联建使用合同》无效；2、被告返还原告己支付的购房款110518元；3．被告向原告赔偿经济损失5489.06元（按照中国人民银行同期贷款利率分段计算，从2015年3月26日起暂计至2016年1月18日为5489.06元，此后的损失计算至被告实际返还款项之日止）；4、本案诉讼费、公告费（如有）由被告承担。被告广西世创房地产投资有限公司未作答辩。经审理查明：2015年3月26日，原告杨静与被告广西世创房地产投资有限公司签订《樱花湖畔房屋联建使用合同》。合同第一页以打印方式载明转让人为被告以及南宁市西乡塘区心圩街道和德村三队。合同第一条“项目建设依据”约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，转让人以回迁商服方式取得位于高华路东面的地块土地使用权。该地块土地面积为5560平方米。转让人经批准，在上述地块上建设房屋，【现定名】樱花湖畔。基础建设投资项目登记备案证号为：高新管项复（2013）85号，南宁市规划管理局文件号为：（2011）633号，南宁市国土资源局证号：南国土资函（2013）1924号。”第二条约定转让的房屋为Ａ幢1单元16层1603号房。第三条约定房屋使用权转让年限自该房屋交付之日起至2083年9月25日。第四条约定房屋单价为3273.85元，总价为270518元。第五条约定在合同约定面积与房屋实际面积出现差异时的处理方式。第六条约定原告采取按揭付款的方式支付款项，即，签订本合同时，支付总价款的40%即110518元，余款160000元由原告向指定机构申请按揭贷款。合同还对其他事项作出约定。原告在合同落款受让人处签字，被告在合同落款转让人签章处加盖公章。当日，原告向被告交付首付款110518元，被告向原告出具相应的《收据》。另查明：2011年10月26日，南宁市规划管理局作出《关于南宁市西乡塘区心圩街道办事处和德村三队申请第三产业项目用地的批复》（南规管（2011）633号），批复南宁市西乡塘区心圩街道办事处和德村三队使用高华路东面、面积为5560平方米的土地，用地性质为产业用地。又查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。原告并非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西世创房地产投资有限公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告于2015年3月26日签订的《樱花湖畔房屋联建使用合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金，将位于南宁市西乡塘区高华路东面的樱花湖畔Ａ幢1单元16层1603号房分配给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，原、被告之间形成的实为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《房屋联建使用合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款110518元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的经济损失即为110518元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以原告已支付购房款110518元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从原告付款之日即2015年3月26日计算至被告全额返还原告已付购房款之日止，由被告承担其中70%的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨静与被告广西世创房地产投资有限公司于2015年3月26日签订的《樱花湖畔房屋联建使用合同》无效；二、被告广西世创房地产投资有限公司向原告杨静返还购房款110518元；三、被告广西世创房地产投资有限公司向原告杨静支付利息（利息计算方法：以购房款110518元为基数、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从2015年3月26日计算至被告广西世创房地产投资有限公司全额返还原告杨静已付购房款之日，计算得出利息总额后，被告广西世创房地产投资有限公司负担其中的70%）。案件受理费2620元，公告费350元，合计2970元（原告杨静已预交），由原告杨静负担37元，被告广西世创房地产投资有限公司负担2933元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17，注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”；汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗 媛审 判 员  韦月玲代理审判员  卢晓曦二〇一六年八月三日书 记 员  程钰源附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。