四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0704民初字第157号原告：绵阳路桥建设有限责任公司。法定代表人：李勇，该公司董事长。诉讼委托代理人：吴良广，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。诉讼委托代理人：樊大，四川道融民舟律师事务所律师。被告：绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行。主要负责人：郭锋，该支行行长。诉讼委托代理人：昝永科，男，该支行职员。诉讼委托代理人：陈敏，四川联衡律师事务所律师。被告：绵阳市武引房地产开发有限公司。法定代表人：邱永生，该公司董事长。被告：绵阳东菱汽车销售服务有限公司。法定代表人：邱永生，该公司董事长兼总经理。原告绵阳路桥建设有限责任公司（以下简称绵阳路桥公司）诉被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称绵阳商行经开区支行）、绵阳市武引房地产开发有限公司（以下简称武引房地产公司）、绵阳东菱汽车销售服务有限公司（以下简称东菱汽车销售公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳路桥公司的诉讼委托代理人吴良广、樊大，被告绵阳商行经开区支行的诉讼委托代理人陈敏、昝永科到庭参加诉讼，本案武引房地产公司、东菱汽车销售公司因用其他方式无法送达相关法律文书经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告绵阳路桥建设有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认绵阳市游仙区东津路XXXX号商品房和负一楼9、10号车库归原告所有，并依法排除前述房屋作为三被告之间的借款执行案的执行标的的强制执行。2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告系被告绵阳商行经开区支行申请执行被告武引房地产公司、被告东菱汽车销售公司借款合同纠纷一案的案外人，原告从承租户处得知，法院准备对原告已购商品房进行处置（原告至今未收到人民法院有关法律文书），原告在2009年11月向涪城区人民法院执行该案过程中就已经提出了书面《执行异议书》，在指定管辖后，原告又于2014年5月23日向游仙区法院提交《执行异议书》，游仙区法院虽组织各方进行了执行异议听证，作出（2014）游执查字第58号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议，现依法提起诉讼。一、原告是通过合法方式购买了游仙区XXXX号商品房和负一楼9、10号车库，并依法在房管局进行了备案登记，依法应当得到保护。原告是交通体制改革时依法成立的国有企业，接受负担了原公路养护机构的人员和职责，历年来公司经营非常艰难，为了盘活公司土地资产，原告依法对原东津大道XXXX号地块进行处置，被告武引房地产公司为了进行房地产开发于2005年12月16日经绵阳市国土局摘牌受让该地块，双方签订了《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字【2005】第XXXX号），转让价格为397万元。由于被告武引房地产公司资金紧张，经双方协商，于2015年12月20日签订《土地转让付款协议》。被告武引房地产公司仅向原告付款60万元，其余土地转让款337万元作为购买被告武引房地产公司在受让土地上开发的营业用房的预付款，并于2015年12月26日向原告出具金额为337万元的购房款收据，为此，原告已经全额支付了购房款。在房屋竣工并取得预售许可证后的2008年11月21日，被告武引房地产公司与原告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买游仙区XXXX号商品房和负一楼9、10号车库，并到绵阳市房管局进行了预售备案登记（备案号：XXXX），被告武引房地产公司将所售房屋交付原告正常使用至今。因此，人民法院不应对原告所购资产进行强制执行。二、原告购买前述房屋的买卖合同已经由仲裁裁决书确认为合法有效，原告的合法权益应当受到法律保护。由于被告武引房地产公司未按约办理房屋产权证书，原告于2009年8月12日依法向绵阳仲裁委申请仲裁，该委于2009年8月21日作出（2009）绵仲裁字第184号《仲裁裁决书》，确认原告与被告武引房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，并裁决武引房地产公司在10日内向绵阳市房地产管理局申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续、办理原告所购房屋所属楼栋的产权初始登记。原告于2009年9月向绵阳市中级人民法院申请强制执行《仲裁裁决书》内容（案号：2009绵执字第357号），绵阳市中级人民法院依法向绵阳市房管局发出《协助执行通知》。三、被告绵阳商行经开区支行虽然对在建工程进行了抵押登记，但并不影响原告购买前述房屋的效力和资产权属的界定。首先，被告绵阳商行经开区支行虽然在2007年对在建工程进行了抵押登记，但原告购买房屋的行为在2005年，购买行为远远早于其设定的抵押时间，而且在被告设定抵押之前，原告就已经支付了全额房款。第二、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定及其他相关法律规定，原告的合法购房行为应当受到法律的优先保护。第三、被告绵阳商行经开区支行虽然对在建工程进行了抵押登记，但在抵押后同意武引公司对抵押房屋进行销售，由武引公司取得了预售许可证，这本身就是对抵押权的行使。原告和被告武引房地产公司在进行《房屋买卖合同》备案时房管局准予办理，足以证明该房屋销售已经抵押权人同意。被告绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行辩称，1.案涉房屋抵押权被告已于2007年9月24日和2007年11月2日取得并已办理了他项权证。2.主债权到期后借款人没有归还本息，我方已向人民法院起诉，借款人和抵押人是同一人，现生效判决已申请执行。3.原告绵阳路桥公司的债权不能对抗被告绵阳商行经开区支行的担保物权，商品房买卖合同是2008年才签订的，是在已抵押之后。商品房买卖合同第四条三款已约定了该房屋已抵押给被告绵阳商行经开区支行，还有第二十八条也有约定。原告在签订合同后未向出卖人交付购房款，是以土地转让款抵偿房屋价款。4.被告绵阳商行经开区支行享有的担保物权至今未消灭，应享有优先受偿权。被告绵阳市武引房地产开发有限公司未作答辩。被告绵阳东菱汽车销售服务有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月21日，被告绵阳商行经开区支行与被告武引房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以被告武引房地产公司开发的绵阳市游仙区XXXX1幢车库在建房地产4339.79平方米【其占用的土地面积为绵城国用（2006）第XXXX号国有土地使用权（总土地面积3050.5平方米）中的1709.34平方米】为其向商业银行经开区支行自2007年9月21日起至2009年6月20日止期间发生的最高额500万元贷款作抵押担保，并于同月24日办理了他项权利证，同月25日双方签订《借款合同》并发放500万元借款。2007年10月30日，双方又签订《最高额抵押合同》一份，约定以被告武引房地产公司开发的绵阳市游仙区XXXX1幢房屋在建房地产3479.59平方米【其占用的土地面积为绵城国用（2006）第XXXX号国有土地使用权中的1341.16平方米】为其向商业银行经开区支行自2007年10月30日起至2009年6月21日止期间发生的最高额300万元贷款作抵押担保，并于11月2日办理了他项权利证，同日双方签订《借款合同》并发放300万元借款(另就该笔借款被告绵阳商行经开区支行还与被告东菱汽车销售公司签订了《保证合同》）。2007年12月21日，绵阳市房产管理局为被告武引房地产公司开发的绵阳市游仙区XXXX商住楼办理了《商品房预售许可证》，记载的预售总建筑面积7906.92平方米（幢号1）共87套，其中还载明：“该商品房在建，已贷款抵押给商业银行经开区支行，请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护。”后因本案被告武引房地产公司未按期归还借款，本案被告绵阳商行经开区支行向绵阳市涪城区人民法院起诉，该院分别作出（2009）涪民初字第629号、第1071号《民事判决书》，判决：一、绵阳商行经开区支行与武引房地产公司于2007年10月30日和11月2日、2007年9月21日和25日分别签订《最高额抵押合同》和《借款合同》终止履行。二、武引房地产公司在判决生效后十日内偿还绵阳商行经开区支行借款本金205万元和2333045.07元，并承担此款相应利息和罚息。三、东菱汽车销售公司对绵阳市涪城区人民法院（2009）涪民初字第629号民事判决书确定的给付义务承担连带清偿责任。该两份判决生效后，被告绵阳商行经开区支行申请执行。2013年6月21日绵阳市中级人民法院将案件指定本院执行。本院于2014年1月2日作出（2014）游执查字第58号《执行裁定书》，裁定：变卖执行人武引房地产公司所有的位于绵阳市XXXX地下车库1041.71平方米.一楼商业服务地产586.11平方米，二楼商业服务地产1217.66平方米，用于清偿债务。在执行过程中，原告绵阳路桥公司提出执行异议，认为：游仙区XXXX2楼2、3、4号商品房和负一楼9、10号车库系原告已经仲裁裁决后通过强制执行程序合法登记备案属原告所有，人民法院不能对其强制执行用于清偿武引房地产公司所欠绵阳商行经开区支行的债务。本院于2015年11月30日作出（2014）游执查字第58号《执行裁定书》，驳回了原告绵阳路桥公司的异议。原告绵阳路桥公司在法定期限内提起诉讼。另查明，2005年12月16日绵阳惠通路桥有限责任公司（2012年9月20日核准更名为绵阳路桥建设有限责任公司，以下均称原告绵阳路桥公司）与武引房地产公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定：原告绵阳路桥公司将位于游仙区XXXX号B宗面积2703.28平方米土地转让给被告武引房地产公司，成交价397万元，2005年12月25日前支付现金60万元、合同签订30日内付清剩余土地价款。2005年12月20日，双方又签订《土地转让付款协议》，约定：2005年12月25日前付60万元，余下337万元作为购买开发的营业用房的预付房款。同日，原告绵阳路桥公司向被告武引房地产公司出具收到337万元土地款的收据，被告武引房地产公司出具收到原告绵阳路桥公司预付房款337万元的收据。2008年11月21日双方签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：XXXX，签约备案号上加盖有“绵阳市房产管理局商品房屋预售合同签约备案专用章”），该合同约定：武引房地产公司将位于绵阳市游仙区XXXX2楼2号、3号、4号房屋和负一楼9号、10号车位出售给绵阳路桥公司，总价款3369511元，付款方式为一次性付款。其中第四条明确“该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人绵阳市商业银行经开区支行”，同时第二十八条约定“在本合同生效之日起30日内（暨网上即时签约备案打印合同后），由出卖人向当地房地产管理部门申请办理该商品房买卖合同登记备案确认手续。”2009年8月12日原告绵阳路桥公司以被告武引房地产公司为被申请人就前述《商品房买卖合同》向绵阳仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决：1.确认双方当事人签订的商品房买卖合同有效；2.被申请人履行其办理初始登记应尽的合同义务；3.被申请人办理商品房买卖合同备案登记。2009年8月21日，绵阳仲裁委员会作出（2009）绵仲裁字第184号裁决书，裁决：（一）申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：18919）有效；（二）被申请人在收到本裁决书10日内向绵阳市房管局申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续；（三）被申请人在收到本裁决书10日内办理申请人所购房屋所属楼栋的产权初始登记。原告绵阳路桥公司向绵阳市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决，2009年9月18日绵阳市中级人民法院受理该案后，向房管部门发出《协助执行通知》要求：协助执行绵阳仲裁委员会（2009）绵仲裁字第184号裁决书的裁决的第（一）项内容。本院依职权向绵阳市住房和城乡建设局进行了调查取证，该局于2016年7月26日复函，载明：一、关于协助执行，根据查阅管理系统情况，合同签约备案号：XXXX，显示：有效。但具体是否到我局备案确认，无法核实，我局并不保存备案合同，可以从房地产开发企业或买受人方查证。二、关于合同登记备案。按照规定房地产开发企业与买受人协商拟定合同相关条款，经双方当事人确认后通过管理系统完成网签合同录入，已对合同进行了合同登记备案并生成备案号，形成了有效的合同关系。然后，由房地产开发企业将所签订合同的纸质件（双方当事人已签字或盖章），到我局所签合同登记备案确认，通过后，加盖合同登记备案专用章，我局的确认合同登记备案指示行政管理的措施。三、关于购房款缴交。商品房预售许可证上内容为“将购房款缴至资金监管专户银行”，这是为保护购房者保护权益，指示对房地产开发企业的要求（预售资金优先用于工程建设），不是行政权力没有强制性。在合同备案确认时，其中是需要车越购房款缴至预售资金监管银行专户的进账单（查阅但不留存任何资料）。若该项目预售证上标注有抵押权人相关信息，仅是提醒买受人知晓权益，不涉及我局行政职责。如果没有缴交至抵押权人指定账户，应由抵押权人主张权利。以上事实，有当事人当庭陈述、原、被告工商营业信息、国有土地使用权转让合同、土地转让付款协议、收据、商品房买卖合同、仲裁裁决书、强制执行申请书、受理案件通知书、执行裁定书、执行通知书、送达回证、商品房预售许可证、抵押权证、民事判决书、复函等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告所办理的《商品房买卖合同》签约备案登记手续是否具有物权或准物权效力。2.被告绵阳商行经开区支行就案涉房屋享有的抵押物权是否已消灭。3.就案涉房屋而言，原告所享有的权利能否对抗被告绵阳商行经开区支行。就此分项评析如下：1.原告所办理的《商品房买卖合同》签约备案登记手续是否具有物权或准物权效力。商品房买卖合同签约备案登记所依据的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”之规定，申请的主体是开发商，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，更与《中华人民共和国物权法》（以下简称）规定的预告登记产生的物权对抗效力相别，《物权法》中也未规定合同签约备案登记的性质和效力，且绵阳市住建局也在调查取证复函中清楚表述了对于商品房预售合同备案登记手续的性质认定“我局的确认合同登记备案只是行政管理的措施”，再从其阐明的合同登记备案流程和审查形式来看，该备案旨在审查和确保合同签订的真实性，是对合同本身的备案，实现对商品房预售行为的行政管理，而并非赋予了购房者对合同约定房屋享有物权上的请求权。故认定原告基于《商品房买卖合同》享有的请求权仅为债权请求权。2.被告绵阳商行经开区支行就案涉房屋享有的抵押物权是否已消灭。首先，被告武引房地产公司在向被告绵阳商行经开区支行贷款时，用位于游仙区XXXX在建工程设定了抵押担保，并已办理抵押登记，依照《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”之规定，被告绵阳商行经开区支行对游仙区XXXX的房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权享有抵押权。现主债权尚未清偿完毕，抵押权并未消灭。其次，依照《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，抵押权人同意转让抵押权财产并非引起抵押权消灭的法律后果，而仅是买受人就买受房屋取得对抗抵押权人优先受偿权的效力。故被告就案涉房屋享有的抵押物权并未消灭。3.就案涉房屋而言，原告所享有的权利能否对抗被告绵阳商行经开区支行。依照《物权法》第一百九十一条及《城市房地产抵押管理办法》第三十七“抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让”的规定，设定抵押的在建工程商品房预售，除需要符合预售条件，还必须先取得抵押权人的同意，购房者才能基于与开发商签订的《商品房买卖合同》权利对抗抵押权。根据预售许可证已于2007年12月21日办理及在《商品房预售许可证》中载明“请购房人将房款缴至抵押权人指定账户，并按规定进行预售备案登记，否则购房合同不受法律保护”的内容，表明作为抵押权人的被告绵阳商行经开区支行在同意预售时附加了条件，即：应将购房款缴至指定账户。从原告签订的案涉房屋《商品房买卖合同》中载明的抵押权设定情况及将《商品房预售许可证》作为抵押权人同意房屋售卖的证明作为合同附件出示并告知给原告的情形分析，原告知道或应当知道该付款条件。然而，原告并未按所附加条件实际交付房屋价款，而是以债的抵销方式冲抵应付房款，不符合抵押权人设定的同意抵押物销售条件而签订《商品房买卖合同》，原告享有的合同权利不能对抗被告绵阳商行经开区支行就案涉房屋行使抵押权。其次，即使根据《最高法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，判定：交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人合同权利优先于抵押权（按照该批复的理解，建筑工程价款优先受偿于抵押权，而建筑工程价款又不得对抗具备一定条件的买受人，应理解为该买受人的合同权利优于抵押权）。由于原告与被告武引房地产公司之间签订的《土地转让款付款协议》、《商品房买卖合同》以及出具收条的性质是以物抵债行为，不能认定原告有实际支付价款的行为，与该《批复》规定旨在保护的买受人（出于自身居住需要且有实际交付大部或全部价款行为的消费者）权益有本质区别，不应适用《批复》条款。加之，原告绵阳路桥公司与被告武引房地产公司的《商品房买卖合同》成立时间是在签订时间2008年11月21日，而非《土地转让款付款协议》签订和互相出具收条的时间2005年12月20日，因为《土地转让款付款协议》不具有合同成立的必备条件即商品房基本状况等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，不能认定《土地转让款付款协议》的签订及收条出具时即已成立商品房买卖合同。在《商品房买卖合同》中记载有“已抵押”，虽然原告所称的已付房款是被告武引房地产公司购买土地使用权而产生，但根据物权优先于债权的原则，同一标的物上既有物权也有债权时，无论物权成立于债权之前还是之后，物权均有优先于债权的效力，原告不能以之前已付款的理由对抗抵押权人，除非付款符合《商品房预售许可证》中载明的条件。综上所述，原告基于《商品房买卖合同》享有的仅是债权请求权，不能对抗被告绵阳商行经开区支行享有的抵押权（物权），也就不足以排除被告商行绵阳分行申请对案涉房屋的强制执行。原告要求确认绵阳市游仙区XXXX2楼2、3、4号商品房和负一楼9、10号车库归其所有不符合法律规定，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：驳回原告绵阳路桥建设有限责任公司的诉讼请求。本案征收案件受理费100元，由原告绵阳路桥建设有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  谌 臻审 判 员  魏 东人民陪审员  金小平二〇一六年八月三十一日书 记 员  张凤飞