.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}    海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2016）琼0108民初1583号   原告：邱华，男，汉族，1965年4月26日出生，现住北京市西城区。公民身份号码：×××。   委托代理人：赵成，河北三言律师事务所律师。   被告：海南白马天鹅湾置业有限公司，住所地海口市振兴路**美兰区政务中心办公区**。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：杨树坪，该司董事长。   委托代理人：王可键，系该公司法务经理。   委托代理人：李迪，系该公司法务员。   原告邱华诉被告海南白马天鹅湾置业有限公司（以下简称天鹅湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员王沈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱华及其委托代理人赵成、被告委托代理人李迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邱华诉称，被告天鹅湾公司是海南白马天鹅住宅小区的房地产开发商，于2012年取得了[2012]海房预字（0064）号商品房预售许可证。2013年7月1日，原告和被告签订了《海口市商品房买卖合同》，购买了海南白马天鹅湾一起3901-B地块4号楼10层1006室商品房一套，并已依约缴纳了全部购房款1009029元。合同第八条约定，被告应当在2014年5月31日前，将经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的商品房交付给原告。否则，应当按合同第十一条的约定承担违约责任，即：逾期在90日之内，被告按逾期日数向原告支付已付房价款日万分之三的逾期交房违约金；逾期超过90日后，被告按逾期日数向原告支付已付房价款日万分之五的逾期交房违约金。但直至2016年4月8日，被告才向原告发出《入住通知书》，通知原告于2016年4月15日后交房。被告于2016年5月11日才取得了4号楼的《竣工验收报告》。原告于2016年5月27日办理了收房手续。原告认为，原被告双方签订的合同合法有效，被告应严格履行合同义务。被告未按合同约定的时间交付商品房，构成严重违约，应当按合同约定的原告已付房价款1009029元每日万分之三的标准，赔偿原告自2014年6月1日至2014年8月29日的逾期交房违约金27243元；按原告已付房价款1009029元每日万分之五的标准，赔偿原告自2014年8月30日至2016年5月27日的逾期交房违约金315826元。特请求判令被告赔偿原告自2014年6月1日起至2016年5月27日的逾期交房违约金343069元；2、本案诉讼费用由被告承担。   被告天鹅湾公司辩称，被答辩人所诉求不符合事实及合同约定依法予以驳回不合理的诉求。第一、答辩人与被答辩人所签订的《海口市商品房买卖合同》是双方意思的真实意思的表示，符合法律规定，为有效合同，应受到法律的保护。该合同是对双方权利义务的约定，而非单方约定。合同约定被答辩人向答辩人购买白马天鹅湾一起地块4#楼-1006房，总价款1009029元，根据合同虽约定的交房期限是2014年5月31日前。但合同签订后，答辩人的楼盘在海口市在2014年7月18日遇到了41年来最大的17级超强台风是客观存在的天灾。此次台风答辩人的楼盘同样遭受重创空前，基础设施均遭破坏，工地断水断电，交通、通讯基本瘫痪。紧接至第15号台风"海鸥"于2014年9月16日再次登录附近最大风力13级。海口两个月内，台风"威马逊"、"海鸥"连续登陆惨受其虐。按照合同第八条特别约定1款因不可抗力出卖人可据实予以延期，故答辩人的楼盘确实需要三个多月的合理时间消除不可抗力造成的负面影响。参照类似案例的本院判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。第二，被答辩人的诉求中的违约金也不该是343069元，应该按照合同第十一条的约定：90日内万分之三、90日后万分之五的违约金计算。还应该减去两个月的合理期限。参照类似案例的本院已经生效判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中已认定我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。也不该是被答辩人所说的数额。第三、被答辩人计算期限应该截止在2016年5月11日竣工验收报告的日期，而非其实际收房的日期。2016年4月8日，答辩人已经向被答辩人邮寄送达了入伙通知书，被答辩人于2016年4月20日就对涉案房屋查验。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：当事人对建设工程竣工日期有争议的，建设工程经竣工验收合格，以工程验收合格之日为竣工日期。被答辩人认为装修有问题可以与答辩人及施工方要求修复、整改，而非拒收房屋。故自2016.5.11-2016.5.27期间的违约责任应该由被答辩人自行承担。综上所述，被答辩人所诉的非事实，答辩人所述的以上事实是客观存在的。参照本院已经生效类似案例（2015）美民一初字824号判例胡娇娇诉我司房屋买卖合同纠纷中认定的事实：我司至少也需两个月的合理期限对天鹅湾项目停工重整，即延期交房的免责期限。被答辩人主张之诉缺乏事实和法律依据，故请贵院依法查明事实，驳回被答辩人于法无据的不合理的请求。   经审理查明，2013年7月1日，原告邱华与被告天鹅湾公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，双方约定：原告邱华向被告购买海南白马天鹅湾一期的4#楼10层1006号房，房屋价款为人民币1009029元；被告应当在2014年5月31日前将具备经竣工验收合格并完成附件之约定的装修工作的商品房交付给原告使用；除合同第八条规定的特殊情况外，被告未能按合同约定的期限交房，按以下方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按照逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。从2013年6月22日至2015年7月31日，原告共向被告支付购房款人民币1009029元。2014年第9号台风"威马逊"于2014年7月18日在海南登陆，为海南40年来遭遇的最强台风，破坏性极大。2014年7月29日，被告向原告发出延期交房通知，告知遭遇强台风不能按期交房。2016年4月8日，被告通知原告于2016年4月15日收房。2016年5月11日，被告取得海南白马天鹅湾一期3901-B地块3#、4#、15#楼的《工程竣工验收报告》，原告于2016年5月27日收房。因被告延期交房，遂成讼。   本院确认的以上事实有交款收据3张、《海口市商品房买卖合同》、《工程竣工验收报告》、入伙通知书、物业费收据、圆通速递单、以及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料经庭审质证和本院的审查，具有客观性、关联性、合法性，可以作为认定本案事实的依据。   被告提交房屋查验登记表拟证明原告于2016年4月20日收房，原告对此予以否认。综合全部诉讼材料，本院对该证据不予采信。   本院认为，本案原、被告的争议焦点是被告是否因为台风可以部分免除责任。原告与被告天鹅湾公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告依约向被告支付购房款后，被告应按合同约定的时间即2013年5月31日向原告交付符合国家规定的合格的商品房。但被告直至2016年5月11日方通过房屋竣工验收，该时间已超过合同约定的交房时间，被告的行为已构成违约，应按照双方合同约定承担违约责任，向原告支付相应的违约金并继续履行合同。就本案争议焦点而言，海南众所周知的2014年第9号台风"威马逊"于2014年7月18日在海南登陆，破坏性极大，给海南人民的工作、生活造成严重影响。但是该台风发生于合同约定的交房时间之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条"因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。"的规定，该台风不构成被告免责的理由。故对被告辩称因台风应当给予适当免责期限的观点没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告要求被告支付逾期交房的违约金，于法有据，应予支持。但被告2016年5月11日通过房屋竣工验收，已具备交房条件，其亦已通知原告收房。故被告迟延交房的违约应当截至2016年5月11日。被告应支付原告违约金为1009029元×90天×0.0003+1009029元×620天×0.0005=340042.8元（违约金计算从2014年6月1日起至2016年5月11日止），对原告主张超过部分，本院不予支持。因被告的房屋在2016年4月20日并未通过竣工验收，故其辩称原告在该时间已收房的观点，本院不予采纳，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告海南白马天鹅湾置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱华支付违约金人民币340042.8元；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币3223元，由被告海南白马天鹅湾置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   pfxfzrobungngnkpx9   审判员王沈   二〇一六年八月十五日   书记员韩祎   速录员 陈晓东