.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2016）宁0106民初2328号原告：陈智强，男，1987年8月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托代理人：杨婷婷，宁夏搏强律师事务所律师。被告：薛长洪，男，1978年9月19日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：×××委托代理人：赵云峰，宁夏侨之桥律师事务所律师。原告陈智强与被告薛长洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨婷婷，被告的委托代理人赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金6万元；3、被告返还原告位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区房屋的《房屋所有权证》；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月10日，原告（卖方）与被告（买方）签订一份《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于银川市××区房产转让给买方，转让成交价为30万元，买方在合同生效之日起1日内向卖方支付定金2万元，于2016年4月10日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款11万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中，并于2016年4月14日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。在买卖双方取得银行贷款承诺函后，买卖双方须签署《银川市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年5月15日之前。另约定如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金。合同签订后，被告将11万元打入原告中国农业银行账户，并由中国农业银行银川金凤区支行进行资金监管，原告按照合同约定配合被告申请按揭，向该银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文书。经中国农业银行银川金凤支行调查、审查，由于被告的原因，不能办理银行按揭贷款，被告未取得银行贷款承诺书，经原告多次催促，被告一拖再拖，未能在合同约定的期限内办理。被告不按合同履行义务，已构成违约，理应向原告支付违约金。故诉至本院。被告辩称，一、被告无违法行为，本案不应当判令解除被告与原告之间的房屋买卖合同：1、本案被告与原告之间签订的买卖合同没有约定被告支付尾款的时间，仅约定被告向银行递交按揭贷款申请就完成了合同义务，故被告未能取得银行贷款承诺不构成对合同的违约；2、买卖合同第四条约定，涉案房屋选择商业贷款方式支付价款，被告向原告支付首付款后，原告将房屋过户给被告，被告再向银行申请二手房按揭抵押贷款以支付剩余房款；3、未约定被告支付房屋尾款时间的原因：凡是二手房买卖合同中，选择商业贷款方式给付房款尾款的，均不约定具体付款时间，这是因按揭贷款银行向买受人发放贷款的审批具有不确定性，为确保合同的及时、正确、适当履行，合同预留了双方协商的余地，这也是该类合同的交易习惯。根据《合同法》第六十一条的规定，本案中被告选择了向农业银行贷款，该行未批准发放贷款给被告，被告可另选择其他银行贷款支付下剩房款，因此延期办理贷款是对合同的适当履行，不构成对合同的违约；根据《合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的时间。在被告未能取得农行金凤支行贷款承诺后，与原告积极协商变更贷款银行或现金支付，但原告拒绝与被告协商，恶意毁约，被告对此无违约行为，原告不具有单方解除合同的权利。二、原告违约在先致使被告取得先履行抗辩权。依据买卖合同的约定，被告向原告支付首付款后，向银行按揭贷款支付剩余房款，原告应当在收到首付款后，将涉案房屋产权过户登记给被告，已便被告依合同抵押贷款后给付原告剩余房款。但原告在2016年4月14日收到11万元首付款后，未于2016年5月15日前将涉案的房屋产权过户给被告，已构成了违约，据此，被告对合同的履行亦取得先履行的抗辩权，不存在未能在合同约定的期限内办理贷款的违约事实。现被告请求法院判令原告继续履行合同，并向被告支付2016年5月16日起至判决之日合同标的额每日万分之五的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对对方证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月10日，原告（卖方）与被告（买方）签订一份《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于银川市××区房产转让给买方，转让成交价为30万元；买方在合同生效之日起1日内向卖方支付定金2万元，交由双方所约定的第三方监管。合同第四条付款方式为：买方以向银行按揭贷款的方式支付购房款，须于2016年4月10日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款11万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或者其他第三方的监管账号中，并于2016年4月14日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方予以配合；第五条递件过户时间为：在买方按照合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三日内，买卖双方须签署《银川市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2016年5月15日之前；第十条买方违约责任为：如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；合同第十一条对卖方违约责任同买方违约责任对应一致，但约定：如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述协议签订后，被告将2万元定金交给双方约定的案外人银川万汇泰房地产经纪有限公司托管，将购房款11万元打入原告在农行银川金凤支行账户，并由该行进行资金监管，监管有效期至2016年10月17日；原告按照合同约定配合被告向农行银川金凤支行申请按揭贷款。后因被告申请的银行按揭贷款不符合条件，农行银川金凤支行将该笔贷款申请退回，致使被告未取得银行贷款承诺书。现原告主张解除双方签订的买卖合同，与被告协商未果，引起本案诉讼。另查明，应原告要求，被告于2016年4月12日替原告办理了银川市金凤区万达中心C座1617室房产的所有权登记手续，取得了该房屋所有权证书，被告为此支出契税4719.99元、测绘配图费83.69元、登记费80元。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有约束力。按照该合同第四条约定，被告负有义务于2016年4月10日之前将首期款11万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，于2016年4月14日之前向按揭贷款银行提交按揭贷款申请及相关资料，办理银行按揭贷款手续，该项合同义务被告已履行；按照该合同第五条的约定，原、被告签署《银川市二手房买卖合同》并办理递件过户手续的前提条件是被告将楼款一次性支付或取得银行贷款承诺函，且原告取得房地产证原件之日起三日内，时间限制是最晚不得迟于2016年5月15日之前。按照该项约定，被告负有先履行义务，在其未达到将楼款一次性支付的前提条件，又未在约定期限内取得银行贷款承诺函的情况下，原告可不履行后续合同义务即与其签署《银川市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。现原告主张解除合同，符合双方约定的解除条件，本院依法予以支持。因本案所购房屋并未交付，故在合同解除后，原告应将被告已缴纳的购房款、被告替原告办理房屋所有权证所支出的费用退还给被告，被告应将代原告办理的银川市××区房屋所有权证交还给原告。关于违约责任，因本案系被告违约，故应适用双方签订的《二手房买卖合同》第十条确定违约责任。该条约定了房屋成交价百分之二十的违约金或没收已付定金两种违约责任，原告选择适用了房屋成交价百分之二十的违约金6万元，但该违约金综合原告的损失等因素，约定比例过高，本院调整违约金为已付定金数额2万元，由被告支付给原告。综上，对原告要求解除与被告签订的《二手房买卖合同》，由被告返还银川市金凤区万达中心房屋所有权证的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告主张的违约金6万元，本院调整为2万元予以支持；被告提出的本案原、被告签订的买卖合同没有约定被告支付尾款的时间，仅约定被告向银行递交按揭贷款申请就完成了合同义务以及原告应当在收到首付款后就将涉案房屋产权过户登记给被告的答辩意见，与合同约定不符；被告提出的未取得贷款承诺函不构成违约，系原告违约在先，被告享有先履行抗辩权的答辩意见无事实依据，本院均不予采信。本案合同已达到双方约定的解除条件且原告主张解除合同，对被告要求继续履行合同的意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈智强与被告薛长洪签订的《二手房买卖合同》；二、原告陈智强于本判决生效后十日内向被告薛长洪退还购房款11万元，代办房屋所有权证所缴纳的契税4719.99元、测绘配图费83.69元、登记费80元，合计1148883.68元；三、被告薛长洪于本判决生效后十日内向原告陈智强支付违约金2万元，返还原告银川市金凤区万达中心房屋所有权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由被告薛长洪负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员何玲二○一六年八月十六日书记员马勇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。