杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧义民初字第1890号原告徐松林。原告王琼。两原告共同委托代理人尤立国、施政，浙江宝国律师事务所律师。被告杭州坤大置业有限公司。法定代表人柴水芳，总经理。委托代理人来波、张志远，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。原告徐松林、王琼诉被告杭州坤大置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法由代理审判员陈龙适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2016年8月5日再次公开开庭进行了审理。原告徐松林、王琼及其共同委托代理人尤立国，被告委托代理人来波、张志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐松林、王琼诉称：原告徐松林、王琼与被告杭州坤大置业有限公司于2014年6月9日签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号XXXXXXX）1份，约定被告将萧山区靖江街道XXXXXXX室以554893元出售给原告。合同第九条约定：“被告应在2015年5月31日将符合合同条件的商品房交付给原告。”合同第十条约定：“被告如超过90日不能将房屋交付与原告，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依约支付了全部房款。原告未签收收房通知书，小区的天然气没有接通，且被告无法提供商品房验收合格的合法证明文件。现起诉要求：被告向原告支付自2015年5月31日起按已付房款554893元的万分之五每日计算至实际交房之日的逾期交房违约金。被告杭州坤大置业有限公司辩称：一、被告逾期交房是由于政府行政主管部门行政措施实施而导致的，符合双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条第4点第2项的约定，应当免责。根据2014年8月27日市委发〔2014〕XX号《中共杭州市委杭州市人民政府关于印发大江东产业集聚区体制调整实施方案的通知》、2014年9月29日市委办发〔2014〕XX号《市委办公厅市政府办公厅关于印发中共杭州大江东产业集聚区工作委员会杭州大江东产业集聚区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》以及2014年9月28日杭编〔2014〕XX号《关于调整划转萧山区机构编制的通知》，原属大江东空港新城的南阳、靖江街道划归萧山区管理。2014年12月22日，国网浙江省电力公司杭州供电公司为与政府行政区划调整相匹配，向国网浙江省电力公司请示决定对江东分中心供电营业服务区域进行调整，将南阳、靖江两街道区域内的所有用户、电网设施等，从市本级整体划转给萧山公司，由萧山公司瓜沥供电所管辖，相应的营销、运检等业务同步划转。2015年1月8日，国网浙江省电力公司给予批复，同意撤销江东分中心空港供电所，并将原空港供电所供电区域整体划入萧山区供电公司瓜沥供电所。众所周知，小区供配电工程需要由开发商申请，属地供电局出具供电方案，再与由供电局指定的电力设计院签署协议支付设计费，由设计院出具设计图纸，然后由属地供电局指定承装公司进行供配电工程施工，施工完毕后由属地供电所进行验收等一系列过程。涉案项目坤大•玉龙湾正位于萧山区靖江街道，2014年7月，被告已经向国网浙江省电力公司杭州供电公司申请，要求指定公司进行涉案项目受电工程设计以及承建。后2014年9月，由杭州供电公司指定的杭州市电力设计院有限公司出具配电工程设计图纸，被告于2014年12月1日支付相应的设计费用。正当被告申请杭州供电公司指定承建公司进行供配电工程施工时，被告知，由于政府行政区划调整，国网浙江省电力公司杭州供电公司为配合，也已作相应供电区域调整，涉案项目的供配电工程设计与承建应转由萧山区供电公司管辖。原告与国网浙江省电力公司杭州供电公司多次协商均未果，无奈于2015年1月14日向变更后的国网浙江杭州市萧山区供电公司瓜沥供电所提出变更设计申请，要求变更受电点等。变更申请得到批准后，被告一再催促国网浙江杭州市萧山区供电公司，对涉案项目供配电工程进行设计与承建。被告几经催促，直至2015年4月20日，国网浙江杭州市萧山区供电公司指定的浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司才与被告签订电力工程施工承包合同进行供配电工程施工。至此，客观上因上述原因已无法在《浙江省商品房买卖合同》约定交房期限内交房，故2015年5月15日被告向全体买受人发出《关于推迟交房时间的函》，告知延期交房的事实与理由，并告知房屋将于2015年8月31日前交房。综上，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条第4点第2项的约定，被告不应承担相应的逾期交房的责任。二、被告于约定期限内已具备完备的交房条件。被告于2015年8月31日前，已经具备交房条件，相应的用水、用电、用气、消防、通信、数字电视、人防等等工程均已完工并由相关单位验收合格，根本不存在原告所述的天然气未接通的情况。根据《商品房买卖合同》第十五条第1点约定，电视、电话、网络、燃气的接口在交付之日前安装到户，实际使用时由买受人自行按各行业服务提供机构的要求申请开通并缴纳相关费用。在原告并未向相关提供机构申请并缴费的情况下，燃气是不能使用的，但实际已经接通。三、被告在具备交房条件后，已在约定期限内向原告发出收房通知书，原告无理由拒绝收房，应当承担相应的后果。综上，被告不能按时交房的原因是由于合同约定可免责的特殊原因，被告不应承担违约责任。此后被告具备交房条件，并向原告发出收房通知书，原告无理由拒绝收房，应当根据商品房买卖合同第十二条的约定承担因此导致的一切后果。故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》、《个人担保借款合同》、《公积金个人住房担保合同》各1份、发票及收据1组，欲证明原告向被告购房并支付房款的事实。经质证，被告无异议，本院予以采纳。2.流程表、《服务指南》、《十项承诺》和《样张》各1份，欲证明国家电网安装小区用电的程序。经质证，被告对“三性”均有异议，原告未说明该组证据的来源，也未提供该组证据相应的原件予以核对，故对其真实性、合法性有异议。其次，从该组证据的内容可以看出，证据中所指的供电业务是非居民扩用电业务的低压用电申请与办理，与本案中小区供配电业务的高压用电申请、办理、承装流程完全不同，故与本案不具有关联性。经审查，本院首先对该组证据的真实性予以确认，但是，从证据的形式内容来看，《服务指南》所针对的是非居民业扩用电业务办理，《十项承诺》的主要内容针对居民客户、低压电力客户、高压单电源客户、高压双电源客户，《样张》的内容针对低压批量用电。该组证据所体现的用电申请、安装程序显然与本案中居民小区建设用电工程的申请、安装不同，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.市委发〔2014〕XX号文件、市委办发〔2014〕XX号文件、杭编〔2014〕XX号文件、杭电营〔2014〕XXX号文件、浙电营〔2014〕XXXX号文件（均系复印件）各1份，欲证明被告延期交房是由于政府行政规划调整而导致的，应当免责的事实。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议。经审查，本院认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。2.杭州市电力设计院有限公司电气施工设计图、浙江省增值税普通发票、客户受电工程变更设计申请联系单（复印件）、《电力工程施工承包合同》各1份，欲证明被告一直积极施工，保证工程进度，但确实由于政府行政规划调整，导致供配电工程施工迟延近5个月的事实。经质证，原告对真实性无异议，但付款后收款单位应在何时作出设计结论、是否退款给被告等事项需要被告进一步说明，《电力工程施工承包合同》也是2015年4月签订的。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。3.居住区公用设施（燃气）合格证明、住宅小区公用设施（管线）合格证明（变配电）、住宅小区公用设施（管线）合格证明（给水）、工程竣工验收消防备案情况登记表、居住区公用设施（管线）合格证明（数字电视）、住宅小区公用设施（管线）合格证明（通信）、环境保护设施竣工检查意见、人防工程竣工验收备案通知单各1份，欲证明涉案房屋在2015年8月31日前已经具备交房条件，不存在原告所述的天然气未接通的情况的事实。经质证，原告认为上述证明的验收合格时间均迟于约定，这和行政区划无关，可以证明被告违约。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。4.《关于推迟交房时间的函》、寄送凭证各1份，欲证明被告在签订《电力工程施工承包合同》后，客观上无法按约定期限交房，便及时通知全部买受人的事实。经质证，原告对关联性有异议，认为无法证明向原告邮寄函的事实。经审查，本院认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，足以证明被告向原告邮寄送达《关于推迟交房时间的函》的事实，故本院予以采纳。5.《玉龙湾入住通知书》1份，欲证明被告在约定期限内通知原告收房的事实。经质证，原告对关联性有异议，认为无法证明已经通知原告的事实。经审查，本院认为，被告称其于2015年8月在售楼部公示《入住通知书》并电话通知原告，原告在庭审中也确认接到被告的电话通知，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。同时需说明的是，该通知书系被告通知原告办理入住手续。另，被告为证明其主张的事实，向本院提供由国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心出具的《关于坤大置业-玉龙湾房产项目供电方案情况的说明》1份及由浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司出具的《关于我公司承装玉龙湾配电工程的情况说明》1份，欲证明被告于2013年11月5日向国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心提出小区供电项目申请，后因政府区划调整，案涉项目的供配电工程设计与承建由国网浙江省电力公司杭州供电公司变为国网浙江杭州市萧山区供电公司管辖，又因杭州市与萧山区的电力相关规范要求不同，原电力设计院出具的电力工程方案多处需作调整，导致供配电工程工期延长，案涉项目无法在约定时间内竣工的事实。本院依被告申请分别前往国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心、浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司核实相关情况，并向上述单位调取了《住宅小区供电方案规划申请表》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司工程联系单》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司内部工作联系单》各1份。庭审中，经向原告开示，原告对《关于坤大置业-玉龙湾房产项目供电方案情况的说明》无异议，对《关于我公司承装玉龙湾配电工程的情况说明》的“三性”有异议，上面加盖的公章是技术部的。对《住宅小区供电方案规划申请表》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司工程联系单》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司内部工作联系单》关联性有异议，上面均只加盖有项目部或技术部的公章。经审查，首先对本院依申请调取的《住宅小区供电方案规划申请表》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司工程联系单》、《浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司内部工作联系单》予以采纳。同时，根据以上调取的证据以及本院向国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心及浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司调查、核实的相关情况，足以认定《关于坤大置业-玉龙湾房产项目供电方案情况的说明》、《关于我公司承装玉龙湾配电工程的情况说明》真实、合法，与本案具有关联性，故予以采纳。根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定以下事实：2014年6月9日，原告徐松林、王琼与被告杭州坤大置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号XXXXXXXX）1份，约定被告将萧山区靖江街道XXXXXX室商品房出售给原告，商品房单价为每平方6619.27元，总价款554893元。合同第九条约定：“出卖人应在2015年5月31日将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污、车位、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。”同时约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2.县（区）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）如出卖人超过90日不能将房屋交付买受人，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。买受人在接到出卖人的书面通知后，应当按通知规定的交房期限、地点和相关要求办理交接手续，无正当理由未办理交接手续或拒绝在《商品房交接书》上签字的，由此产生的一切后果自书面交房通知书确定的交房期届满之日起由买受人承担。”合同签订后，原告向被告支付首付款并办理贷款手续交付剩余价款。被告杭州坤大置业有限公司因建设萧山区靖江街道玉龙湾项目供配电工程所需，于2013年12月向国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心提交住宅小区供电方案规划申请。国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心受理后，经现场勘查后于2014年6月6日出具小区正式供电方案。2014年10月，杭州市电力设计院有限公司向被告出具《萧政储出（2012）X号地块商品住宅项目（玉龙湾）供配电工程施工图设计》。2014年12月1日，被告向杭州市电力设计院有限公司支付相应供配电工程施工图设计费用。期间，当地行政区划发生调整，根据2014年8月27日市委发〔2014〕XX号《中共杭州市委杭州市人民政府关于印发大江东产业集聚区体制调整实施方案的通知》、2014年9月29日市委办发〔2014〕XX号《市委办公厅市政府办公厅关于印发中共杭州大江东产业集聚区工作委员会杭州大江东产业集聚区管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》以及2014年9月28日杭编〔2014〕XX号《关于调整划转萧山区机构编制的通知》，原属大江东空港新城的南阳街道、靖江街道划归萧山区管理。2014年12月22日，国网浙江省电力公司杭州供电公司向国网浙江省电力公司请示对江东分中心供电营业服务区域进行调整。2015年1月8日，国网浙江省电力公司给予批复，同意撤销江东分中心空港供电所，并将原空港供电所供电区域整体划入萧山区供电公司瓜沥供电所。因案涉玉龙湾项目供配电工程的设计与承建转由杭州市萧山区供电公司管辖，被告杭州坤大置业有限公司向国网浙江杭州市萧山区供电公司瓜沥供电所提出客户受电工程变更设计申请。2015年1月14日，国网浙江杭州市萧山区供电公司瓜沥供电所同意被告对已审核的受电工程设计文件中关于受电点部分的内容进行变更。2015年4月20日，被告与浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司签订《电力工程施工承包合同》，约定：萧政储出（2012）X号地块商品住宅项目（玉龙湾）供配电工程由浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司完成，开工日期自甲方支付第一笔工程款35个工作日内，且甲方具备施工进程条件，具体以乙方实际进程之日为准。工期暂定为15个工作日，即以乙方进场之日至完成工程安装调试任务之日。如遇下列情况之一的，工期可相应顺延：“1.因设计更改或施工进程条件不完全具备等原因的工期延误。2.因政策、自然环境因素制约、其他不可抗力的工期延误……”。合同签订后，经浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司进场施工勘验，发现原杭州市电力设计院所设计的电力工程方案中存在多处与萧山区规范不同：“一、基础设施欠缺，原设计电缆管线走向无法正常穿线，需另行开挖。二、原设计内容中没有真空断路器落火装置，需向厂家另行采购并安装。三、原设计中配电柜没有进行物业变装表与住宅变装表分离，全部混合一起，需厂家重新进行设计、切割分离并重新排布进线电缆。”经业主整改，案涉工程直至2015年6月17日初步具备安装条件。2015年7月29日，经国网浙江杭州市萧山区供电公司瓜沥供电所验收，要求工程低压柜至住宅楼始端箱的低压电缆必须通过始端箱旁的断路器连接，故需增加低压材料。由于以上设计规范存在不同需业主进行相应整改、增加低压电缆工作量的原因，萧政储出（2012）X号地块商品住宅项目（玉龙湾）供配电工程于2015年8月初完成竣工验收。因玉龙湾项目供配电工程工期发生延误，被告杭州坤大置业有限公司于2015年5月18日向原告徐松林邮寄《关于推迟交房时间的函》，对工期延误事项进行告知并确认案涉商品房将于2015年8月31日前交房，原告于2015年5月20日签收该邮件。之后，杭州市萧山区环境保护局、杭州市公安消防局、杭州市规划局分别于2015年7月1日、2015年8月10日、2015年9月2日对玉龙湾项目工程出具认可文件或准许使用文件。至2015年9月1日，变配电缆工程、通信管线、给水设施、燃气设施均验收合格。2015年9月9日，数字电视设施验收合格。2015年9月10日，人防工程验收合格。2015年9月18日，玉龙湾项目工程取得《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书》。2015年8月31日，被告在售楼部公示《玉龙湾入住通知书》并电话通知原告于2015年9月2日前办理入住手续。本院认为：原告徐松林、王琼与被告杭州坤大置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》属各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点在于，《浙江省商品房买卖合同》约定的商品房交付时间为2015年5月31日，而被告实际通知原告的交房时间为2015年8月31日，被告在本案中是否构成逾期交房。对此，本院认定如下：一、案涉《浙江省商品房买卖合同》约定：“县（区）级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的。出卖人可据实予以延期。”落实到本案，玉龙湾项目工程位于杭州市萧山区靖江街道，在当地行政区划发生调整前，该项目的供配电工程设计、施工等由国网浙江省电力公司杭州供电公司负责管理。被告于2013年12月向国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心提交住宅小区供电方案规划申请，国网浙江省电力公司杭州供电公司客户服务中心江东分中心于2014年6月6日出具小区正式供电方案，杭州市电力设计院有限公司于2014年10月出具《萧政储出（2012）X号地块商品住宅项目（玉龙湾）供配电工程施工图设计》，被告于2015年4月20日与浙江中新电力集团萧山电力承装有限公司签订《电力工程施工承包合同》，玉龙湾项目供配电工程于2015年8月初完成竣工验收。2015年8月底，玉龙湾项目规划、消防、环保、用水、用电、燃气等设施验收合格。由此可见，玉龙湾项目延误的工期集中发生在杭州市电力设计院有限公司于2014年10月出具《萧政储出（2012）X号地块商品住宅项目（玉龙湾）供配电工程施工图设计》起至2015年8月初玉龙湾项目供配电工程于完成竣工验收期间。而根据本院查明的事实，因当地行政区划发生调整，玉龙湾项目供配电工程的负责管理部门于2015年1月期间由国网浙江省电力公司杭州供电公司变更为国网浙江杭州市萧山区供电公司。被告为此进行了玉龙湾项目受电点的变更，同时因原杭州市电力设计院所设计的电力工程方案中多处与萧山区规范不同而需对施工现场进行相应整改，并增加了低压电缆的采购和安装工作，导致工程无法在正常施工期限内顺利完成。被告在发现上述将导致工期延误的情况后，于2015年5月18日向原告徐松林邮寄《关于推迟交房时间的函》，对工期延误事项进行告知并确认商品房将于2015年8月31日前交房。综上，被告最终确定的交房时间虽晚于合同中所约定的2015年5月31日，但工期延误的原因在于当地行政区划调整导致供配电工程管理部门变更、原设计方案需进行整改，被告在发现工期延误的情况下已及时告知买受人，且最终延误的工期未超过6个月，故根据《浙江省商品房买卖合同》的约定，被告通知原告将交房期限延期至2015年8月31日的行为不构成逾期交房。二、被告在2015年8月31日是否将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。玉龙湾项目工程的规划、消防、环保、用水、用电、燃气等设施虽在2015年8月31日前验收合格，但玉龙湾项目工程取得《杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书》是在2015年9月18日。故案涉商品房符合合同约定的各项条件并可以交付买受人使用的时间应当为2015年9月18日，而被告通知交房的时间为2015年8月31日，被告的行为已构成逾期交房。按照原、被告双方关于逾期交房违约责任的约定，被告应向原告支付违约金2996.42元（自2015年9月1日起按每日已交付房款554893元的万分之三计算至2015年9月18日止）。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对超出部分的诉讼请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。被告关于其工期延误存在合同约定的免责事由的抗辩意见，本院予以采信；关于其未逾期交房的抗辩意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下:一、杭州坤大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐松林、王琼逾期交房违约金2996.42元；如杭州坤大置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回徐松林、王琼的其余诉讼请求。案件受理费994元，由杭州坤大置业有限公司负担50元，由徐松林、王琼负担944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：）审 判 长  陈 龙代理审判员  孙可平人民陪审员  戴志庆二〇一六年八月十九日书 记 员  李 冬