广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法小民初字第338号原告：黄瑞林，男，汉族，1959年6月20日出生，，户籍住址：广东省惠州市惠城区。原告：黄谷弯，女，汉族，1959年8月10日出生，，户籍住址：广东省惠州市惠城区。原告：黄飞洪，男，汉族，1989年5月9日出生，，户籍住址：广东省惠州市惠城区。原告：黄小光，男，汉族，1991年9月11日出生，，户籍住址：广东省惠州市惠城区。以上四原告的委托代理人：温少杰、邹权霄，均系广东广法律师事务所律师。第一被告：钟碧珍，女，汉族，1969年4月9日出生，，户籍住址：广东省深圳市宝安区。第二被告：黄艺明，男，汉族，1965年10月4日出生，，户籍住址：广东省深圳市宝安区。第三被告：刘应文，男，汉族，1973年5月6日出生，，户籍住址：广东省深圳市宝安区。以上三被告的委托代理人：黄建和、苏华，均系广东深兴律师事务所律师。原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光诉被告钟碧珍、黄艺明、刘应文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光诉称，因三被告有意购买原告的房屋及地块使用权，故找原告协商。三被告要求签订合同后，须先行拆除房屋，给其重建使用。原告考虑，房屋此时仍处于出租，每月可获得12000元以上的租金收益，故未立即同意。经再三协商，同年9月24日双方签订《转让合同》，约定三被告购买原告的房屋及地块使用权合计约伍佰伍拾平方米，每平方米人民币2850元，三被告先行支付定金30万元，原告在一个月内拆除房屋。同年的10月12日前，原告拆除房屋后，在同年的10月12日再签订一份《瓦房及住宅地转让合同》。原告拆除房屋后，三被告在原址用砖块建起围墙。后因三被告重建房屋，未获得相关部门批准。三被告向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效，并要求返还购房款项。惠州市惠城区人民法院审理后认定：“原、被告双方明知合同标的是不可转让给原告方的集体土地，仍然签署《瓦房及住宅地转让合同》”。同时认定：“对于现以不复存在的被告房屋以及由此所带给被告方的损失，因被告方并未在本案中提出主张，依据不告不理之基本诉讼法理，本院不作处理。被告方可与原告方就此进行协商，如协商不成，被告方可另案主张相关权益。”故判决确认《瓦房及住宅地转让合同》无效，并判令原告返还三被告1546050元。综上所述，三被告对签订《瓦房及住宅地转让合同》存在过错，且该转让合同经已确认无效。原告房屋已被被告拆除，且在房屋被拆除后，造成原告每月12000元的租金损失。三被告应依法返还、恢复原告十七间房屋，并赔偿原告因房屋被拆由此带来的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院查明事实，判如所请。1、判令三被告共同连带返还、恢复原告十七间瓦屋、一层楼房、一口井和二棵大树（前排共有六间，长l9米、宽4米，共占地76平方米；中间共有五间瓦屋，长15米，宽6.2米，共占地93平方米；后排共有六间瓦房，长21.6米，宽6.6米，共占地142.56平方米）。2、判令兰被告共同连带赔偿原告经济损失人民币36万元（12000/月×30个月=36万元，从2012年10月12日起暂计至2015年4月13日，继续计算至三被告实际赔偿之日止）。在本案审理过程中，原告增加一项诉讼请求，即请求法院判令双方在2012年9月24日签订的《转让合同》无效，同时将其第二项诉讼请求变更为判令三被告恢复原告17间瓦房、一层楼房、一口井及两个树，如不能恢复，则三被告应连带赔偿原告损失50万元。被告钟碧珍、黄艺明、刘应文辩称，1、原告的第一项诉求我方认可；2、第二、三项诉求，法院应予以驳回；双方发生的转让合同，我方先预交三十万元定金，是原告自行拆除房子的，我方配合原告办理相关手续；2、双方转让的过错行为是原告方造成的，涉案土地是宅基地，也并不能修建房屋的；拆房屋的时候，我方也是支付了5000元给原告的，房屋是原告自行拆的；3、我方陆续支付共1556000元及5000元的拆房费；而造成我方损失共计410120元（原告占用期间应支付的利息），该部分损失应由原告方直接支付给被告方。查明的案件事实经审理查明，2012年9月24日，原告黄瑞林、黄飞洪、黄小光（甲方）和第一被告钟碧珍（乙方）签订了一份转让合同，其中约定甲方将位于小金口办事处乌石村下黄组306号约550平方米的私有宅基地瓦房及地块转让给乙方，每平方米2850元，合计人民币1560000元；甲方保证地块无异议、无纷争，确保本地块可到村委过户给乙方，协助乙方办理一切有关地块建房的手续；乙方即日起交付甲方定金人民币300000元，甲方必须于一个月内清理现场给乙方。2012年9月25日，第一被告钟碧珍向原告黄飞洪转账支付了定金300000元。2012年10月12日，原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光（甲方）黄瑞林与被告钟碧珍、黄艺明、刘应文（乙方）签订了一份《瓦房及住宅地转让合同》，主要约定如下：1.甲方将位于惠州市惠城区小金口镇乌石村委会乌石下黄村黄瑞林瓦房及住宅地（以下简称“涉案房产及土地”）转让给乙方；该瓦房及地块面积为560平方米，四至界限：东至黄伟成，南至路，西至黄瑞林楼房，北至后面路黄立新。2.乙方同意以人民币l596000元一次性补偿给甲方上述转让该瓦房及住宅地费。3.甲方转让给乙方的瓦房及住宅地产权真实、合法及四至界限清楚，保证无任何瓜葛，且并未设置抵押权，也无其他司法限制（如查封、扣押、冻结等）等事宜；若有上述事宜，甲方应在转交该瓦房及住宅前办妥，所发生费用均由甲方承担；双方交易后如发生上述产权纠纷，一切责任均由甲方负责，与乙方无关，因此而产生的任何一切损失均由甲方负责赔偿。此外，惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组在该份《瓦房及住宅地转让合同》上加盖了该小组公章，并注明“同意申请报建”。案外人骆姗姗在该份合同上甲方一栏也签了名。同日，第一被告钟碧珍分两次向原告黄飞洪转账支付了转让款1246000元。原告黄瑞林、黄飞洪向被告钟碧珍、黄艺明、刘应文出具了一张收条，载明收到被告钟碧珍、黄艺明、刘应文购买涉案房产及土地款1596000元。根据被告的要求，原告全部拆除了涉案房产及涉案土地上的其他附着物。2012年10月22日，原告黄瑞林向被告钟碧珍、黄艺明、刘应文出具了一张收条，载明收到被告钟碧珍、黄艺明、刘应文交来涉案房产及土地款10000元和拆瓦房人工费5000元。之后，本案被告钟碧珍、黄艺明、刘应文以涉案土地无法报建为由，诉至本院，请求确认和本案原告签订的合同无效，并要求本案原告返还已收的全部款项。本院受理后，经审理于2014年12月3日作出（2014）惠城法小民初字第329号民事判决书，判决双方签订的《瓦房及住宅地转让合同》无效，同时本案原告应向本案被告返还人民币1546050元。该份民事判决书已发生法律效力。2015年4月22日，原告诉至本院，请求判如所请。2015年7月8日，惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组出具了一份证明，其中载明：原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光所属私有房屋（771号、772号、773号）情况：一层楼房（长7米，宽3.5米，共占地38.5平方米）；17间瓦屋（前排共有六间瓦屋，长19米，宽4米，共占地76平方米；中间共有五间瓦屋，长15米，宽6.2米，共占地93平方米；前排共有六间瓦屋，长21.6米，宽6.6米，共占地142平方米）；一口井和两棵大树。在2012年9月26日至2012年10月12日前拆除房屋前，其一层楼房用于出租他人做仓库，每月租金2500元，17间瓦屋均用于出租他人居住，每间每月租金600元。惠州市惠城区小金口街道乌石村民委员会在该份证明上加盖了公章，并注明“情况属实”。另查一，原告黄瑞林与原告黄谷弯系夫妻关系，原告黄飞洪、黄小光系原告黄瑞林、黄谷弯的子女。另查二，涉案土地是惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组的集体土地，分配给原告作为宅基地。裁决理由和结果本院认为，农村宅基地使用权是一种特殊的用益物权，是农村居民因自住而无偿取得的对集体所有的土地进行占有、使用的权利。农村宅基地使用权的这种人身依附性决定了其转让是受限制的，而且农村村民作为农村宅基地使用权人，对农村宅基地仅仅享有占有、使用的权利，不能将农村宅基地使用权出卖或转让。本案中，原告将涉案土地转让给被告，该转让行为因违反了我国有关法律法规的强制性规定而无效，双方基于以上事宜签订的相关合同均无效，故原告请求确认双方在2012年9月24日签订的《转让合同》无效，予以支持。由于原、被告之间的农村宅基地使用权转让行为无效，对此，双方均有过错。被告在购买涉案土地时没有尽到合理的注意义务，故被告辩称其无过错，依据不足，不予采信。既然双方之间的转让行为无效，那么双方因此而取得的财产应互相返还，本院已在另案判决本案原告向本案被告返还收取的全部转让款，而在双方交易期间被告要求拆除的涉案房产及其他地上附着物，目前难以恢复原状，客观上，被告无法向原告返还上述涉案房产及其他地上附着物，则应当折价予以补偿。但是，对于原告遭受的该项损失，原告也有过错，其应自行承担一定的责任。根据惠州市惠城区小金口街道乌石村民委员会和惠州市惠城区小金口街道乌石村下黄村民小组出具的证明，被拆除的建筑物主要包括占地面积为38.5平方米的一层楼房和占地面积为311平方米的17间瓦屋，结合原告在庭审时的相关陈述，同时考虑到双方的过错，本院酌情由被告向原告补偿人民币150000元。至于原告诉求的租金损失，依据不足，不予支持。综上，原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告钟碧珍、黄艺明、刘应文应于本判决生效之日起十日内向原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光支付有关补偿款人民币150000元。二、驳回原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元，由原告黄瑞林、黄谷弯、黄飞洪、黄小光负担3350元，被告钟碧珍、黄艺明、刘应文负担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  周青青二〇一六年八月二十四日书 记 员  袁浩聪