连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初1729号原告董锋（反诉被告），男，1973年2月13日生，汉族，住连云港市连云区。委托代理人池小水，江苏明智达律师事务所律师。被告连云港天达建材有限公司（反诉原告），住所地连云港市连云开发区科技路4号。法定代表人邢晶，执行董事。委托代理人李慕，该公司总经理。委托代理人高向阳，江苏云台山律师事务所律师。原告董锋诉被告连云港天达建材有限公司（以下简称天达公司）租赁合同纠纷���案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由审判员徐威适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人池小水、被告天达公司法定代表人邢晶、委托代理人李慕、高向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董锋向本院提出的诉讼请求为：判令被告给付原告补偿款426618.18元。事实及理由为：被告原名称为连云港天达钢构建筑工程有限公司，后于2014年12月5日变更名称为连云港天达建材有限公司。2014年1月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告位于连云港开发区科技路4号厂房及附属办公室作为生产经营场所，租期三年，自2013年10月1日至2016年10月1日，租金每年十万元，每半年收取一次。合同第五条约定：如遇拆迁，甲方必须提前三个月通知乙方，乙方投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿由���方所有，同时退还剩余租金。原告占有使用租赁房屋后，对房屋进行装修改造并实际经营，并按期缴纳房租、水费、电费。2016年初，租赁房屋因建设需要被征收拆迁，被告与拆迁部门签订了拆迁安置补偿协议。原告根据《租赁合同》的约定向被告主张装修改造、设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿以及剩余房租，被告均拒绝按照合同的约定予以执行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告天达公司辩称：一、双方签订的租赁合同是合法有效的，各方理应严格遵守履行各自义务。合同约定的租赁期应当于2016年10月1日到期，因此现在双方仍然应当在继续履行合同。直至今日，被告从未通知原告解除合同，腾空租赁物并交回被告，事实上租赁房屋仍然由原告使用保管控制，因此被告认为该租赁合同仍然在��行过程中。原告所述的租赁房屋征收拆迁目前并没有开始实施，被告也没有把租赁房屋收回，更没有交付拆迁征收部门。因此，拆迁签约的过程中根本没有影响原告现在使用租赁的房屋，原告目前仍在使用租赁房屋。因合同没有提前解除，原告要求被告向其赔偿损失没有事实依据。二、原告在履行合同过程中存在以下违约行为，应当承担相应的违约责任，一、拖欠租赁费，并在被告多次催收后原告仍然拒绝支付租赁费；二、在未经被告许可情况下，擅自对租赁厂房进行改造，将完好无损的标准通用厂房随意拆卸，致其面目全非。被告多次提出恢复原状的合理要求，均遭到原告拒绝。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告天达公司提出的反诉请求为：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付违约金5000元并恢复出租屋原状并��偿修复费用93454.13元；3、支付2016年4月之后的房屋使用费10000元。事实及理由为：双方于2014年1月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于连云开发区科技路4号的院内的其中三号厂房及附属办公室出租给原告作为生产经营场所使用，租期三年，自2013年10月1日至2016年10月1日，租金每年10万元，每半年收取5万元，合同还约定，承租人进行适用性局部改造，必须经承租人同意，租赁期满归还时应当恢复原状。合同还对其他事项包括违约责任及终止合同、索赔等进行了约定。原告在履行本租赁合同过程中存在以下违约行为：一、拖欠租金，并在被告多次催收后，仍然拒绝支付租金。二、在未经出租人许可的情况下，擅自对租赁厂房进行改造，将原完好无损的标准通用厂房随意拆卸，致其面目全非。被告多次提出恢复原状的合理要求，均遭到拒绝。原告董锋对被告的反诉答辩如下：1、双方签订的《房屋租赁合同》由于政府的拆迁行为在客观上已经没有履行的可能性，且该合同实际上已经终止，被告要求解除合同完全没有必要，且被告解除合同的理由为原告违约不能成立，因为原告不存在违约行为，但是鉴于双方的租赁合同确实因为政府的拆迁行为而无法继续履行，因此，原告同意解除合同。2、双方在履行合同过程中，原告并未出现违约行为，且被告与房屋征收局已经签订《拆迁安置补偿协议》，厂房没有任何恢复原状的可能和必要，且被告也没有实际对涉案厂房进行任何修复。3、原告租赁涉案房屋至今已经有七年，双方并未约定必须经被告书面同意才能对房屋进行装修和改造，在长达七年的租期内，被告均未向原告主张过不允许装修和改造，反而在接到诉状后提起反诉，其目的是不愿意支付应当支付给原告的补偿费用。原告已经将房租支付至2016年3月31日，由于拆迁事实的发生，经双方一致同意，剩余房租暂不缴纳。综上，请求法院依法判决。原、被告围绕诉讼请求进行了举证及质证，本院经过法庭调查查明如下事实：2014年1月10日，出租方天达公司（甲方）与承租方董锋（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同内容为：一、乙方承租甲方的场地位于连云开发区科技路4号的三号厂房及附属小办公室作为生产经营场所，乙方利用甲方现有给排水，供配电等设施。租期为三年（自2013年10月1日至2016年10月1日），乙方在不改变原有厂房结构的前提下，经甲方许可对厂房进行适用性局部改造，装修及防暑降温设施的安装等费用自理。二、租金每年十万元，每半年支付五万元，水电费乙方按计量交纳。……五、除非遇有不可抗力导致厂房或配套设���损毁，造成乙方损失的，双方互不承担任何经济责任。如果是拆迁，甲方必须提前三个月通知乙方，乙方投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿由乙方所有。甲方同时需将剩余租金退还乙方。……七、租赁期内，任何一方不得提前解除终止合同，确因某种原因不得不终止合同的，应提前一个月通知对方，并征得对方同意，提出方必须承担剩余租期租金总额的10%作为违约补偿金，并赔付给对方，否则合同仍视为续存，不予解除。另查明，原告董锋承租的厂房面积为1046.18平方米，原告承租厂房用于经营连云港力凯食品有限公司，连云港工商行政管理局连云分局向原告颁发了营业执照，经营者为董锋，经营范围为：预包装食品兼散装食品的批发；紫菜养殖。原告于2015年11月17日交纳租金50000元，租金期限至2016年3月31日。��外，因云山中小企业园地块旧城改造项目建设需要，连云区人民政府作出（2015）第2号房屋征收决定，涉案房屋被纳入拆迁范围，并于2015年12月2日发布征收通知。2015年12月24日，连云区房屋征收局（甲方）与天达公司（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：甲方征收乙方位于连云开发区科技路西侧土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积4466.77平方米，乙方自愿选择货币安置方式进行征收。《货币补偿费算账单（企业）》载明被征收人天达公司的确权面积为4466.77平方米，房屋补偿费用共计9511017元：1、房屋评估价为3919154元。2、土地补偿费用2416787元。3、搬迁补助费（搬家费）为：4466.77平方米*8元/平方米为35734元。4、临时安置补助费（过渡费）为4466.77平方米*8元/平方米*6个月为214405元。5、房屋附属设施补偿费2388925元。5、经营用房停业停产补偿���：4466.77平方米*120元为536012元。另外，原、被告之间的租赁合同持续履行至2015年4月13日，根据原告与被告法定代表人短信来往来看，被告法定代表人在2016年4月10日告知原告租赁房屋即将停止营业，后原告的租赁厂房的电力设施于2016年4月13日被拆除，原告于2015年4月14日停止经营，原有经营设备仍堆放于租赁房屋内，被告未对租赁房屋进行修复。经原、被告现场确认：房屋附属设施查勘登记表中的第1项壁镜273元、第50项整体大理石洗手池2500元、第3项不锈钢晾衣架230元、第4项不锈钢水池（3连）500元，第五项不锈钢水池（双）600元，第六项窗帘布2326.8元，第七项大理石灶台15**元，第八项灯头中15个225元，第九项地板革15154.5元，第十项地砖435.5元，第十一项电动伸缩门7000元，第十四项复合地板其中91.14平方米5468.4元，第十五项挂件50元，第十六���挂帘78元，第十七项挂式空调800元，第十八项夹心板隔断26936.4元，第十九项夹心板隔断5900.4元，第二十二项镜子135.8元，第二十四项的铝百叶窗3192.6元，第二十五项铝合金隔断75211.4元，第二十六项铝合金门652.8元，第二十七项铝合金展架802元，第二十八项铝塑板墙面2731元，第二十九项木操作台6**.5元，第三十项木工具柜300元，第三十一项木踏步391元，第三十二项暖风机100元，第三十三项排风扇100元，第三十五项普洛金斯门2503元，第三十七塑钢窗1017.6元，第三十八项塑钢隔断13109.8元，第三十九项塑钢门1105.6元，第四十项塑扣板墙面3037元，第四十一项塑扣吊顶25566元，第四十二项太阳能热水器1500元，第四十三项陶瓷水池200元，第四十五项铁皮（包墙面）1450元，第四十七项吸顶灯1000元，第四十八项鞋柜467元，上述设施均属于原告添附，补偿费用合计为205238.1元。经原��被告双方确认房屋附属设施查勘登记表中的第五十二项设备拆移补差40900元系原告拆移设备产生的费用，属于原告所有。以上事实有原告提供的营业执照、本院依原告申请调取的涉案房屋的征收协议、房屋附属物设施补偿明细表、货币补偿费算账单、房屋附属设施补偿说明、房屋平面示意图、现场勘查笔录、收款收据及当事人陈述等予以证明，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同应当受到法律的保护。本案中，在厂房租赁合同租赁期限内，租赁房屋已被确认在拆迁红线范围内，且被告已经签订了《拆迁安置补偿协议书》，领取了部分补偿款。被告法定代表人短信通知原告房屋即将停止经营并拆除了电力设备，租赁合同因上述情况的发生无法继续履行，房屋租赁合已终止履行，故本院对被告辩称租赁合同��在履行依法不予采信。原、被告双方在《厂房租赁合同》中明确约定了如遇拆迁，原告投入的装修改造以及设备搬迁、人员安置、生产经营的补偿归原告所有，因此，本院对原告要求被告给付附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置费、停产停业补偿费及设备拆移补差费依法予以支持，具体为：一、附属设施补偿205238.1元；二、搬迁补助费用1046.18平方米*8元/平方米为8369.44元；三、临时安置补助费（过渡费）为1046.18平方米*8元/平方米*6个月为50216.64元；四、经营用房停业停产补偿费1046.18平方米*120元为125541.6元；五、机电设备拆移补差40900元，上述补偿费合计430265.78元，原告主张426618.18元不超过上述标准，本院对原告主张的数额予以确认。关于被告天达公司反诉称原告逾期交纳租金而主张违约金5000元的问题。因双方在租赁合同中并未明确约定���金交纳的具体时间和期限，原告应当在合理期限内交纳租金，被告未举证证明其向原告催缴过租金，原告在2015年11月17日交纳2015年10月1日至2016年3月31日的租金50000元，本院认为并未超过合理的期限。另外，在2015年12月份被告即与拆迁部门签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定了搬迁期限为90日。因此，原、被告之间的租赁合同履行期限很不确定，无法确保可以继续履行满一年，原告未缴纳剩余租金50000元也是符合实际情况的，因此，原告在合同履行过程中不存在违约行为，被告反诉称原告逾期未按规定交纳租金而主张违约金没有依据，本院依法不予支持。本院认为，因原告在合同履行过程中不存在违约行为，故被告以原告违约而反诉要求解除合同没有依据，但原、被告之间的租赁合同确因政府的拆迁行为无法继续履行，且合同已于2016年4月实际上终止履行，原告也同意解除租赁合同，因此，本院对被告天达公司要求解除租赁合同的反诉请求依法予以支持。被告辩称拆除租赁厂房的电力设备是由于原告未交纳水电费而行使的不安抗辩权不属实，本院认为不安抗辩权是指合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止履行合同的权利。本案中，原告董锋已经缴纳2016年1月、2月、3月的水电费用，其没有丧失履行债务能力的情形，被告亦未举证证明原告有丧失履行能力的证据。即便原告存在丧失履行能力的情况，被告也无需以拆除电力设备的行为对厂房进行断电。事实上被告拆除电力设备系履行征收协议的行为，因此被告该辩称无事实依据，本院依法不予采信。被告反诉称原告未经其同意进行装修、添附，要求原告恢复出租屋原状并支付恢复原状费用93453.13元。本院认为，原告已经实际租赁厂房达七年，本案的租赁合同系双方续签的合同，由于原告租赁厂房用于经营食品加工类项目，对厂房进行装饰、装修合情合理，被告对原告的装修行为应当是了解的，在此之前，被告也从未就装饰、装修问题向原告主张过权利，且双方所签订的《厂房租赁合同》约定的租期满后恢复原状及装修改造的补偿款归原告所有表明合同条款的内涵已经包含了被告同意原告对房屋进行装饰装修之意。因此，可以认定被告同意原告实施装修、添附行为。另外，涉案厂房已经确认拆迁，原、被告均无使用的可能，且拆迁部门对涉案厂房的附属物确定了补偿金额。因此，涉案厂房并没有修复的意义和必要，且被告也没有实际修复厂房，因此，本院对被告要求原告恢复原状及原告支付修复费用的请求依法不予支持。被告反��要求原告支付2016年4月至起诉之日的房屋使用费10000元。本院认为，原、被告之间的《厂房租赁协议》已于2016年4月14日终止，协议终止后原告应当完全搬离租赁厂房。但原告一直占用租赁场地，设备并未搬迁。租赁场地在交付给拆迁部门前地上物的产权以及土地使用权仍属于被告，原告应当支付占用期间的使用费，因双方约定的年租金为10万元，月租金为8333.33元，原告已交纳2015年10月1日至2016年3月31日半年的租金，但2016年4月1日之后的租金未交纳，至2016年7月12日庭审时原告占有使用费用已经超过10000元，但被告只主张10000元，不超过上述标准，因此，本院对被告要求原告支付使用费10000元的请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一���之规定，判决如下：被告连云港天达建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告董锋补偿费426618.18元。解除原告董锋与被告连云港天达建材有限公司于2014年1月10日签订的《厂房租赁合同》。原告董锋于本判决发生效力之日起十日内给付被告连云港天达建材有限公司使用费10000元。驳回被告连云港天达建材有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7700元、保全费2720元合计10420由被告天达公司承担（原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付���告）；反诉费1234.5元由原告董锋承担50元，由被告天达公司承担1184.5元（被告天达公司已预交，原告应承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7700元及反诉费1234.5元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  徐威二〇一六年八月二十五日书记员  王元法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本��将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。