广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0233民初90号原告丘绍建，男，广东省新丰县人，住新丰县。委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。被告黄观旺，男，汉族，广东省新丰县人。委托代理人：黄小峰，男，汉族，广东省新丰县人，住新丰县。原告丘绍建与被告黄观旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月17日作出（2012）韶新法民一初字第344号民事判决。该判决发生法律效力后，原告丘绍建向本院申请再审，本院于2014年6月16日作出（2014）韶新法立民申字第1号民事裁定，驳回原告丘绍建的再审申请。原告丘绍建不服判决，向检察机关申诉。2015年7月9日，韶关市人民检察院作出韶检民监（2015）44020000034号民事抗诉书，向韶关市中级人民法院提出抗诉。韶关市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）韶中法立民抗字第3号民事裁定书，提审该案。韶关市中级人民法院于2015年12月24日作出（2015）韶中法审监民提字第号民事裁定书，裁定如下：一撤销广东省新丰县人民法院（2012）韶新法民一初字第344号民事判决；二、本案发回广东省韶关市新丰县人民法院重审。一审诉讼费负担由一审法院重审时确定。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告丘绍建委托代理人的汪太华、被告黄观旺及其委托代理人黄小峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告丘绍建诉称：2003年4月16日，原告与被告黄观旺订立了《购房协议书》，约定：甲方（原告丘绍建）在新丰县城东路壹号（城东村委对面）自建住宅楼的第八层（803号），总面积127.23平方米，每平方米608元，出售给乙方（被告黄观旺），甲方负责给购房户办理房产证；乙方留2000元待甲方办好房产证交付给乙方时再给付，其余房款交清给甲方。协议签订后，被告黄观旺交付了部分购房款，原告丘绍建已将住宅房803号交付给被告，仍欠购房款约定在2003年底付清；2003年6月份，原告就在房管部门办理了房屋所有权证，因被告多年拖欠购房款不还，致使现在领取房屋所有权证要增加税、土地增值税、个人所得税等相关税费，应该由被告承担。现起诉要求：1、被告迅速清还仍欠购房款11541.29元及利息（自2003年12月1日起暂计至2012年9月19日，此后利息仍以该利率的四倍计至清还日止）；2、被告承担违约损失42378元；3、判令被告负担因领取房屋所有权证增加的各项房产税、土地增值税、个人所得税等相关税费用；4、案件受理费650元由被告负担。原告为证实其主张，向法庭提供如下的证据：1、2003年4月16日与被告黄观旺签订的购房协议书和补充协议，证明被告购买房屋和款项的约定。2、《承建村奔康房合同》，证明房屋土地的性质，房屋的所有权人是城东村委会，二楼以上是承建人原告建设和使用，承建人是新丰县建筑工程公司，是原告的。3、新丰县丰城街道办事处城东村委会证明一份，证明原告收了10户人交清了房款给原告，原告代收款的真实性，同时证明这10户人的购房的合法性、真实性。4、基建工程的报建单，缴费收据各一份，证明报建单位是丰城镇城东村村委会，建设单位、所有权人都是村委会的，原告是代村委会代交费用的。5、粤房地证，证明虽然不能证明整栋是村委会的，但至少证明这栋房子不是原告丘绍建的。6、新丰县新房房地产评估有限公司在2003年1月25日出具的编号为2003新房估（交）字015号《房地产估价答复书》一份，证明房屋现实价格与购买时的房价不同，现在房价升了，被告是极大的受益人，要原告方提交税费不合理，显失公平。被告黄观旺辩称：2003年4月16日，被告与原告丘绍建订立《购房协议书》，向原告购买一套住宅房及拖欠购房款11547.29元，是事实。因原告不把房产证办出给被告，被告不敢付清欠款，责任在原告。原告以其已在2003年6月份就已办好了房屋所有权证，不是事实。延至现在才办理房屋证件而增加的各项税费应按《购房协议书》约定的责任，应由原告承担。（2012）韶新法民一初字第344号民事判决生效后，被告已付清全部案款及利息，并且通过法院强制执行办理了涉案房屋的房产证。被告不同意原告的诉讼请求。被告为证实其主张，向法庭提供如下的证据：1、购房协议，与原告提交的一样，证明购房事实。2、信访局信访处理通知单，证明信访要求相关部门调查了这房有没有办理房产证。这份是到信访局复印的，没有原件。3、关于许列中等来信访的答复，证明要求原告办理房产证。4、法院出具缴费单，证明我方交付了房款和利息。经审理查明，2001年8月16日，新丰县丰镇城东村村民委员会与新丰县建筑工程公司、丘绍建、赖建林签订了《承建村奔康房合同》，合同约定甲方（城东村委会）提供城东村委会对门一幢约300平方米的旧农机厂房给乙方（丘绍建）拆旧建新，该地的土地使用权永远属甲方所有。一楼归甲方做商用门市，房屋结构按设计图纸为准，房地产证由甲方自办。二楼以上永久归乙方使用、销售。合同签订后，赖建林退出，该楼房由丘绍建承建。该楼房建好后，丘绍建将二楼以上的部分楼房进行出售。2003年4月16日，丘绍建与黄观旺订立《购房协议书》。该协议书约定，甲方丘绍建在新丰县城东路壹号（城东村委对面）新建住宅楼的第八层803房，总面积127.23平方米，以每平方米608元的价钱出售给乙方黄观旺，甲方负责给购房户办理房产证；乙方除留2000元等办房产证外，其余房款交清给甲方。合同签订后，双方又在《购房协议书》后面签订了《补充协议》，约定以房产证丈量数字为准结算总房款；从订房日起30日内交房款50000元，剩余壹万多元半年内交证交清；一个月内交清50000元，价格523元计，赊账价格550元计算。黄观旺在2003年4月16日签订《购房协议书》时交付房款10000元、2003年5月16日交付房款40000元、2005年2月7日交付房款5000元。邱绍建没有按《补充协议》约定在协议签订后半年内办理房产证给黄观旺，黄观旺也没有付清所欠的房款11541.29元给邱绍建。原告遂于2012年9月19日向本院提起诉讼，主张前述诉求。丘绍建新建楼房土地的性质属新丰县丰镇城东村村民委员会集体所有。丘绍建一直未取得该幢楼房的商品房预售许可证明。原告出售的该幢楼房的部分住户已办理了房产证。原告在起诉前只为被告办理了房产交易登记，没有办理出房产证给被告。经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2表示不清楚，二楼以上是原告承建并使用；对证据3、4的真实性不予确定；证据5认为土地不是原告所有；证据6无异议。原告对被告提交的证据1无异议；对证据2、3的三性均不予确认；对证据4的三性无异议，但认为与本案无关系。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案的商品房的土地是新丰县丰镇城东村村民委员会集体所有，丘绍建并没有取得该楼房的土地使用权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告在没有取得土地使用权证书和未取得商品房预售许可证明的情况下，与黄观旺签订《购房协议书》违反了法律行政法规的强制性规定，故双方签订的《购房协议书》属无效合同。原告在本案的诉求是要求被告支付逾期的购房款及赔偿损失，对原告的诉求，本院依法不予支持。对合同无效导致的后果，双方可以另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，根据原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一、第六款、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告丘绍建的诉讼请求。案件受理费650元，由原告丘绍建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  李学盛审 判 员  陈业权代理审判员  莫飞祥二〇一六年八月二日书 记 员  潘光栋