中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6158号上诉人（原审原告）：侯慧敏，住广州市白云区。委托代理人：萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：江有声，广东正觉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄月婵（LOOANNENYOTSEM），上诉人（原审被告）：卢梓辉（DONALDDOOFUEYLOO），上诉人（原审被告）：卢栋辉（TONYTUNGFAILO），上述三上诉人共同委托代理人：杜官新，广东绥爰律师事务所律师。上述三上诉人共同委托代理人：陈慧慧，广东绥爰律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：司徒国敏，住��广州市白云区。委托代理人：萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。委托代理人：江有声，广东正觉律师事务所律师。上诉人侯慧敏与上诉人黄月婵、卢梓辉、卢栋辉、上诉人司徒国敏因返还房款纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人侯慧敏，司徒国敏共同上诉请求：1、判令黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同支付侯慧敏、司徒国敏所垫付的房屋维修改建费用人民币370,000元；2、判令黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同支付侯慧敏、司徒国敏所因房屋转名而产生的交易税费人民币128,698.26元；3、判令黄月婵、卢梓辉、卢栋辉承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一、房屋维修改建费用人民币370,000元的事实。��审法院在审理本案及(2013)穗荔法民三初字第1027号、1028号、1029号和1030号案件时忽略了一个重要的客观事实，就是司徒国敏是涉案房屋原业权人卢某甲的内侄，即卢某甲的妻子司徒英是司徒国敏的亲姑妈。由于2003-2004年中国非典引发经济危机，房地产市场极度低迷，司徒国敏在接受委托卖房后，虽经多方努力，但房子仍无人问津。而其姑长卢某甲等原业权人均已年老，又远在美国和加拿大，急于变卖在大陆的四栋房屋。在这种情况下，司徒国敏以妻子侯慧敏的名义买下房屋。对此，卢某甲、司徒英及其子女卢栋辉、卢某乙等人都是十分清楚的。在侯慧敏买受诉争房屋后的2005年到2013年，黄月婵、卢栋辉、司徒英等人起诉要求解除买卖房屋诉讼过程中，也是清楚知道房屋在买卖时期进行了大量维修改建这一事实的。涉案的四间房屋，是原业主卢某甲的父亲在1929年从别人的手中买来的旧房子，至今应有百年的历史，当时就早己残旧不堪，到处漏水，并出现白蚁蛀蚀。房管部门发出的房屋鉴定书中已明确作出“危房”的评定，必须进行拆建修缮。为使房屋能顺利出售，卢某甲同意先进行房屋的维修改建，维修改建费用在卖房款中支付，所以侯慧敏、司徒国敏才花费了37万元，找人进行了比较大规模的维修改建，不但对《房屋安全鉴定书》中提出的安全隐患问题全部彻底解决了，还优化和加固了房屋的结构。具体的项目包括：l、长寿路209号和德星路126号两间房屋是内部拆除重建的，原来的楼层及间隔由木结构改为钢筋水泥和钢结构，木楼梯改成钢楼梯，木门窗改为铝门窗；2、新增加了厨房和厕所，将原有的街外楼梯改为室内楼梯，扩大了门面方便经商；3、德星路126号还由两层改为现三层；4、修补屋顶及墙体的开裂；5、对龙津路二、三楼全部重新进行间隔粉饰，重新铺设新的水电和地砖等。该情况，有当年承接上述维修改建工程的承包人郑某提供的证人证言，并在一审法院出庭作证，以及司徒国敏于2005年4月14日写给卢某甲的信中说明因为房屋破旧，要由买方支付房屋维修费，并在售房的委托公证书上补盖公证人印某(原委托书漏盖公证人印某，必须补上委托书才有效)，卢某甲是同意才办好补盖公证人印某后寄回给司徒国敏的。在本案中，卢栋辉(系卢某甲之子)是知道上述情况的，是知道侯慧敏、司徒国敏先代垫款维修后在付款时扣回了房屋维修费用，但却拒不到庭陈述案情，企图在既没出力又没出钱的情况下，白白地拿回由坏变好、并增加了一层的房屋。因此，请求二审人民法院依法认定侯慧敏、司徒国敏己为黄月婵、卢梓辉、卢栋辉垫付了四栋房屋的维修改建费用人民币37万元。二、四间涉案房屋交易的税费问题。当年要出售四问房屋是卢某甲等三位旧业权人的真实意愿，他们先后于2003年12月和2004年8月办理好委托书，全权委托本案第三人司徒国敏出售房屋。侯慧敏、司徒国敏购买涉案房屋是善意的买受行为，现因转让所产生的交易税费，应由黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同承担并依法返还给侯慧敏、司徒国敏。四间房屋在办理出售交易过户时共产生了税费358,922.26元，其中的土地出让金因商铺有偿使用年限已过，即使不交易也要产生这笔费用。侯慧敏、司徒国敏是应黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的要求去交这些税费的，这些税费当年是原业主卢某甲同意全部先由侯慧敏、司徒国敏支付，尔后在购房款中扣回的。现黄月婵、卢梓辉、卢栋辉已收回升值近十倍的房屋，还另案起诉侯慧敏、司徒国敏追讨9年的房屋租金，那么，当年房屋买卖所产生的税费也应一分不少给回侯慧敏、司徒国敏，而不应是一审法院仅仅判决返还土地出让金合计230224元的这部分税费，而应是全部的交易税费358,922.26元，即增加返还因房屋转名而产生的交易税费人民币128,698．26元。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同答辩称：1、关于维修改建的问题，对方主张37万的改建费仅仅只有一份郑某的证词，郑某与侯慧敏、司徒国敏是有利害关系的；2、37万元的维修费是在很久之前产生的，已经过了诉讼时效，关于诉讼时效的问题一审法院也遗漏了这方面的审查；3、司徒国敏、侯慧敏主张的税费属于合同无效之后产生的损失，根据合同法的规定应当由过错方承担，2014穗荔法1108、1109、1110、1111号判决已经认定是由于司徒国敏通过自己代理的方式，以过分低于市场的价格，将房屋出售给其妻子侯慧敏，就合同无效黄月婵本人是没有过错，所以不应当承担���任；4、针对房产证的问题，我方是凭前案法院判处合同无效的判决书向房产关申请撤销侯慧敏的房产证，而取得了新的房产证，侯慧敏手上的房产证是已经不具备法律效力，已被房管局撤销，侯慧敏之前是否缴纳土地出让金应当由其向房管局另行主张，由于侯慧敏没有代我们向房管局缴纳土地出让金，所以我们也没有义务返还土地出让金给侯慧敏等人；5、针对购房款的问题，由于法院认定结算书是不具备法律效力的，所以在一审中对方提供的关于购房款的凭证，应当是其银行业务凭证总额是26万元，并不是60万元，而且26万元并不是直接向房屋产权人支付的，而是向谭某甲支付的，因此不能证明侯慧敏等人向黄月婵等人支付过款项；6、关于5.9万元的维修费，我方坚持认为已经过了诉讼时效，先维修再出售，所以维修费应当在房屋出售之日前结算，所以我方认为维��费应当在产生之时计算维修费。上诉人黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同上诉请求：1、撤销一审判决，驳回侯慧敏、司徒国敏全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由侯慧敏、司徒国敏承担。在二审诉讼中，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉于2016年8月1日向本院提交书面申请：已向国土部门核实，国土部门确认涉案四房屋已缴纳土地出让金，并分别在不动产权证书注明“已征收国有土地使用权出让金”，故撤回对一审判决第二项的上诉。事实和理由：一、一审法院在没有任何证据的前提下，认定侯慧敏、司徒国敏向黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付购房款人民币60万元和2万美元，举证责任认定错误，属违法裁判。本案中，侯慧敏、司徒国敏主张其在《房屋买卖合同》中履行了房款的支付义务，房款支付与否应由侯慧敏、司徒国敏承担举证责任。现没有证据证明侯慧敏、司徒��敏已经支付购房款，应当由侯慧敏、司徒国敏承担不利后果。二、侯慧敏、司徒国敏伪造《收款收据》，依证据法规定应当承担不利的法律后果，一审法院明知该证据是伪造的，且认定不予采信，却作出判决支付该伪造证据所载明的内容，是枉法裁判。三、侯慧敏、司徒国敏提交所谓维修房屋收据主张维修款，该《收据》发生时间已经十分久远，严重超过诉讼时效，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉在一审庭审中也明确答辩指出该诉求已过诉讼时效，一审法院就此作出判决违反法律规定。四、侯慧敏、司徒国敏提交的所谓维修房屋《收据》均无法证明真实性，且无法证明与本案房屋维修有关，依法不能作为本案证据使用。侯慧敏、司徒国敏共同辩称：关于60万元房款和2万元美金，我方是有依据的，2013年在荔湾法院1108、1109、1110、1111号在该案的诉讼过程中，对方��法院提供了司徒国敏寄给美国卢某甲的一封信，该信讲述了整栋房屋的卖出140-150万元的人民币，并且与后来的结算数额基本是相符的；在本案一审中我方也向法庭提交了有关的证据，也证实对方收到款了，所以对方的否认是没有事实依据的。对方认为我方是伪造了收款收据，但1、该收款收据是真实的，对方当庭否认，法庭也询问了是否需要鉴定，但是对方也不同意鉴定，后来对方又自行委托了鉴定公司，进行鉴定，我方不认同对方自行委托的鉴定公司鉴定，我方要求对方出示检材，对方不同意。2、对方认为维修费用已过了诉讼时效，我方认为是应当是前案判决后开始计算时效。3、至于对方认为我方出具的收据问题，由于是对老房子进行不断的维修，因此只有收据没有发票也是正常的。针对有关上述7万元维修费用的问题，对方认为证人证言不予采信，我方认为作为改建的施工人所出具的证据是具备法律效力的，从客观事实是可以互相应证的，所以该证据是可以采信的；关于支付房款的问题的，原来的卢某甲是本案的第三人，是司徒国敏的姑丈，在这种情况下要对方出具票据从人情和事实上是不可能的，但是付款的事实是客观存在的。侯慧敏、司徒国敏向一审法院起诉请求：1、黄月婵、卢梓辉、卢栋辉退还侯慧敏、司徒国敏2005年期间购买黄月婵、卢梓辉、卢栋辉四间房屋共支付的款项人民币152万元整；2、黄月婵、卢梓辉、卢栋辉按中国人民银行三年同期存款利率计算从2005年8月1日至2014年7月30日共9年的利息708606元支付给侯慧敏、司徒国敏；3、黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付四间房屋从2005年5月1日至2014年4月30日共9年的代管理费用25万元和维修费用59682元给侯慧敏、司徒国敏；4、黄月婵、卢梓辉、卢栋辉承担本案诉���费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区龙津东路805号房屋是一幢三层高的房屋、广州市荔湾区龙津东路807号房屋是一幢三层高的房屋、广州市荔湾区德星路126号房屋是一幢二层高的房屋、广州市荔湾区长寿西路809号房屋是一幢二层高的房屋（以下简称“涉案四房屋”）。上述房屋的原产权是卢某甲、卢某丙、卢某丁三人共有，各占每幢房屋的三分之一产权。2004年12月7日，黄月婵继承了卢某丁在上述房屋的产权。1994年12月1日起卢某甲出具委托书，委托司徒国敏对上述房屋进行管理修缮、改建、订立租约、领取租金及向房管局办理房产登记等。1998年6月5日，司徒国敏代办了上述房屋的发还手续，并继续管理房屋。2003年12月15日，卢某甲、卢某丙出具委托书，委托司徒国敏对上述房屋进行管理修缮、改建、订立租约、领取租金并有权出���房屋。2004年8月19日，黄月婵委托司徒国敏申请办理继承上述房屋产权的公证，并对上述房屋进行管理修缮、改建、订立租约、领取租金和有权出售房屋。司徒国敏与侯慧敏是夫妻关系。2005年4月7日，司徒国敏作为黄月婵、卢荣达、卢荣策的代理人（卖方）与侯慧敏（买方）分别签订上述每一幢房屋的《广州市房地产买卖合同》，由司徒国敏代理黄月婵、卢荣达、卢荣策以低于市场的价格将上述四幢房屋卖给侯慧敏，2005年6月该四幢房屋的产权登记在侯慧敏名下，办理产权登记在侯慧敏名下时侯慧敏、司徒国敏缴纳了涉案四房屋的土地出让金分别为51680元、52306元、65124元、61114元合计230224元及交易过户的税费。2005年4月14日，司徒国敏去信在美国的卢某甲，信中无提及上述房屋已出售给侯慧敏，只提到四幢房屋的房款70多万元、40多万元税款、约20-30万元的房屋重建或维修，买方总计要支付140万-150万元，我们除去一切外，可收回85000元-90000元左右美金的款等。2009年1月29日卢某甲去世，司徒英、卢栋辉、卢某戊、卢某辛、卢某乙、卢某己是卢某甲的妻子、子女。2012年8月19日卢某丙去世，黄某乙、卢某庚、卢梓辉是卢某丙的妻子、子女。2013年12月，一审法院分别作出（2013）穗荔法民三初字第1027号、第1028号、第1029号、第1030号民事判决书，分别判决司徒国敏作为黄月婵、卢荣达、卢荣策的代理人与侯慧敏签订的关于广州市荔湾区长寿西路809号房屋、广州市荔湾区龙津东路807号房屋、广州市荔湾区德星路126号房屋、广州市荔湾区龙津东路805号房屋的《广州市房屋买卖合同》无效。2014年4月9日，本院分别作出（2014）穗中法民五终字第1108号、第1109号、第1110号、第1111号民事判决书，均��决驳回上诉，维持原判。2014年9月16日，司徒英、卢某戊、卢某辛、卢某乙、卢某己办理了《放弃继承权声明书》，声明放弃对涉案四房屋的继承权，故卢某甲遗留的涉案四房屋的产权份额即该涉案四房屋的三分之一产权份额由其儿子卢栋辉一人继承。黄某乙、卢某庚也办理了《放弃继承权声明书》，声明放弃对涉案四房屋的继承权，故卢某丙遗留的涉案四房屋的产权份额即该涉案四房屋的三分之一产权份额由其儿子卢梓辉一人继承。2014年12月至2015年1月期间，涉案四房屋的产权已由侯慧敏名下过户登记至黄月婵、卢栋辉、卢梓辉的名下，由黄月婵、卢栋辉、卢梓辉各占涉案四房屋的三分之一产权份额。又查，侯慧敏提交了一份《买卖房屋结算》，内容：“以我妻侯慧敏名义买下的四间房屋，作价152万元，减交易税费36万元、维修改建费用37万元���交易中介费用2万元、支付人民币60万元、美元2万元。收款人：卢某甲”。司徒国敏说该《买卖房屋结算》是其手写，约在2006年底-2007年中时，带去美国，与卢某甲结算，卢某甲签名确认。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉不认可《买卖房屋结算》落款处“卢某甲”的签名是卢某甲所签，并提供了一份黄月婵、卢梓辉、卢栋辉自行申请中国广州分析测试中心司法鉴定所作出的《鉴定意见书》，鉴定意见：送检的《买卖房屋结算》上收款人处的“卢某甲”签名与提供样本1至3上的“卢某甲”签名不是出自同一人的迹，但该《鉴定意见书》鉴定的《买卖房屋结算》与样本1至3均是复印件。在一审诉讼中，侯慧敏申请对《买卖房屋结算》落款处“卢某甲”的签名是否为卢某甲本人所签进行笔迹鉴定，而司徒国敏提供了经公证的卢某甲于1994年12月1日签署的《委托书》原件、经认证的卢某甲于1999年8月4日签署的《委托书》原件，上述委托书是卢荣达委托司徒国敏对涉案四房屋进行管理修缮并向房管局办理房产登记等，但本案侯慧敏、司徒国敏均以《买卖房屋结算》中“卢某甲”的签名时间与上述两份《委托书》中“卢某甲”的签名时间相距较远及卢某甲在1997年、1998年曾患××为由，不同意以该两份《委托书》为鉴定样本，也以此为由不同意2003年12月15日卢某甲签署的《委托书》作为笔迹鉴定样本，而侯慧敏、司徒国敏又未能提供其他鉴定样本供一审法院委托鉴定，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉则表示其没有卢某甲的笔迹原件材料作为卢某甲的笔迹鉴定样本，导致侯慧敏提供的《买卖房屋结算》未能重新进行鉴定。再查，侯慧敏提供了维修票据，以证明涉案四房屋的产权登记在侯慧敏名下期间，侯慧敏、司徒国敏对涉案四房屋进行了维修，用去了维修费59682元。另司徒国敏提供了中国工商银行业务委托凭证，证明侯慧敏根据卢某甲的意见卖房款60万元人民币留在中国，只将2万美带去美国，而该60人民币的使用听从卢某甲、司徒英的安排，侯慧敏听从卢某甲的吩咐于2005年7月15日汇了8万元给卢某甲的在家乡开平的亲戚谭某乙，于2006年6月21日汇了10万元给卢荣达的子女卢安辉等作苏州市购房订金。一审法院认为：黄月婵、卢梓辉、卢栋辉提供的黄月婵、卢梓辉、卢栋辉自行申请中国广州分析测试中心司法鉴定所作出的《鉴定意见书》，由于鉴定样本均是复印件，故该鉴定意见书，一审法院不予采纳。侯慧敏对其提供的《买卖房屋结算》的落款处“卢某甲”的签名是否为卢某甲本人所签，申请重新进行笔迹鉴定，而侯慧敏、司徒国敏又以《买卖房屋结算》中“卢某甲”的签名时间与司徒国敏提供的经公证的卢某甲于1994年12月1日签署的《委托书》原件、于1999年8月4日签署的《委托书》原件、于2003年12月15日签署的《委托书》中“卢某甲”的签名时间相距较远及卢某甲在1997年、1998年曾患××为由，不同意以该叁份《委托书》作为笔迹鉴定样本，侯慧敏、司徒国敏又未能提供其他鉴定样本供一审法院委托鉴定，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉也未能提供卢某甲的笔迹原件材料作为卢某甲的笔迹鉴定样本，导致侯慧敏提供的《买卖房屋结算》未能重新进行鉴定，无证据证实侯慧敏提供的《买卖房屋结算》中“卢某甲”的签名是卢某甲本人所签，故侯慧敏提供的《买卖房屋结算》，一审法院不予采纳。关于侯慧敏、司徒国敏主张侯慧敏购买涉案四房屋时侯慧敏、司徒国敏已付卢某甲人民币60万元、2万美元的问题。侯慧敏、司徒国敏该主张与卢��甲收到的司徒国敏于2005年4月14日所写的信“房款70多万元、40多万元税款、约20-30万元的房屋重建或维修，买方总计要支付140万-150万元，我们除去一切外，可收回85000元-90000元左右美金的款。”的内容相符，且从涉案四房屋的产权自2005年6月登记在侯慧敏名下后数年，卢某甲等原产权人并无起诉要求侯慧敏、司徒国敏支付购房款的情况来看，侯慧敏、司徒国敏确已将购房款支付给了卢某甲等原产权人，故侯慧敏、司徒国敏该主张，一审法院予以采纳。由于司徒国敏作为黄月婵、卢荣达、卢荣策的代理人与侯慧敏签订的关于涉案四房屋的《广州市房屋买卖合同》无效，且黄月婵、卢梓辉、卢栋辉已收回涉案四房屋，故黄月婵、卢梓辉、卢栋辉应将购房款人民币60万元、美金2万美元退还给侯慧敏、司徒国敏。导致上述《广州市房屋买卖合同》的无效，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉并无过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，侯慧敏、司徒国敏诉请黄月婵、卢梓辉、卢栋辉按中国人民银行三年同期存款利率计算该款从2005年8月1日至2014年7月30日共9年的利息支付给侯慧敏、司徒国敏的诉讼请求，一审法院不予支持。由于涉案四房屋原来没有缴交土地出让金，2005年6月侯慧敏、司徒国敏办理涉案四房屋的产权过户登记在侯慧敏名下时，侯慧敏、司徒国敏缴纳了涉案四房屋的土地出让金合计230224元，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉应土地出让金合计230224元返还给侯慧敏、司徒国敏。由于上述《广州市房屋买卖合同》无效是侯慧敏、司徒国敏造成的，故侯慧敏、司徒国敏诉请黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还涉案四房屋的交易税费、产易中介费的诉讼请求，一审法院不予支持。从1994年12月1日起卢某甲就出具委托书，委托司徒国敏对涉案四房屋进行管理修缮、改建、订立租约、领取租金，涉案四房屋的产权登记在侯慧敏名下前，即使涉案四房屋是维修改建过，也不等于是侯慧敏、司徒国敏出资，侯慧敏、司徒国敏也未提供涉案四房屋的产权过户登记在侯慧敏名下前的维修票据，证实涉案四房屋的产权过户登记在侯慧敏名下前，侯慧敏、司徒国敏对涉案四房屋维修过，故侯慧敏、司徒国敏诉请黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付涉案四房屋的产权过户登记在侯慧敏名下前的维修费的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案四房屋确维修改建过，侯慧敏提供了涉案四房屋的产权登记在侯慧敏名下期间的维修票据，这些票据的票面金额经计算合计多于侯慧敏诉请的59682元，故侯慧敏、司徒国敏诉请黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付涉案四房屋的产权登记在侯慧敏名下期间的维修费59682元的诉讼请求，一审法院予支持。关于侯慧敏、司徒国敏诉请黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付代管费用25万元的问题。司徒国敏作为黄月婵、卢荣达、卢荣策的代理人（卖方）与侯慧敏（买方）签订涉案四房屋的《广州市房地产买卖合同》，由司徒国敏代理黄月婵、卢荣达、卢荣策以低于市场的价格将涉案四房卖给侯慧敏，并将涉案四房屋的产权过户登记在侯慧敏名下，是侯慧敏、司徒国敏采取欺骗手段非法占有黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的涉案四房屋，侯慧敏、司徒国敏还要求黄月婵、卢梓辉、卢栋辉支付代管费用，实在无理，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还购房款共计人民币600000元、美金20000元给原告侯慧敏、第三人司徒国敏。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还土地出让金合计230224元给原告侯慧敏、第三人司徒国敏。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还维修费共计59682元给原告侯慧敏、第三人司徒国敏。四、驳回原告侯慧敏、第三人司徒国敏的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27106元，由原告侯慧敏、第三人司徒国敏共同负担13217元，由被告黄月婵、卢梓辉、卢栋辉共同负担13889元。本院二审期间，双方均无提交新证据，双方对于一审查明事实均无异议。经审查，一审认定2005年7月15日汇付8万元给卢某甲的亲戚“谭某乙”有误，应为“谭某丙”。本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明：司徒国敏于一审中提交了工商银行个人业务凭证，证明2005年9月26日侯慧敏通过银行转账8万元给谭某丙。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉质证称：对关联性不予确认，收款人是案外人与侯慧敏自己的给付关系，与本案无关。本院认为，黄月婵、卢梓辉、卢栋辉申请撤回对一审判决第二项的上诉，系当事人自行处分民事权利，本院予以准许，一审判决第二项可予以维持。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、侯慧敏、司徒国敏主张黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还涉案四房屋的购房款以及交易税费能否成立？二、侯慧敏、司徒国敏主张房屋维修改建费用370000元以及维修费用59682元是否合法有据，能否得到支持？本院认定如下：关于焦点一，虽然侯慧敏、司徒国敏提交的《买卖房屋结算》因双方均未能提供“卢某甲”的笔迹鉴定样本导致无法对“卢某甲”签名的真实性进行鉴定而无法认定该证据的证明力，但综合本案的事实、证据情况，首先，涉案四房屋自1994年卢某甲委托司徒国敏进行管理修缮、出租、领取租金，一直处于侯慧敏、司徒国敏的实际管理之下，而对于房屋的修缮、出租等使用情况，侯慧敏、司徒国敏以信函的形式向位于美国的委托人卢某甲报告，再根据卢某甲的指示对租金等款项进行处理合乎常理。2005年司徒国敏去信美国的卢某甲，提及房屋出售事宜“房款70多万元、40多万元税款、约20-30万元的房屋重建或维修，买方总计要支付140万-150万元，我们除去一切外，可收回85000元-90000元左右美金的款。”，本案侯慧敏、司徒国敏所主张的购房款数额与该信内容大致吻合；其次，本案侯慧敏、司徒国敏提交的证据证实在出售房屋时的2005、2006年间，汇给卢某甲的亲戚谭某丙、卢某辛共26万元，对此侯慧敏、司徒国敏称系根据卢某甲的指示，一方面黄月婵、卢梓辉、卢栋辉虽然予以否认，认为与本案无关，但也未能提供反驳证据，另一方面，如上所述，也符合常理，故侯慧敏、司徒国敏该陈述可予以采信；再其次，从上述信函的内容反映，卢某甲知道房屋出售的事宜，而本案并无证据显示自2005年出售房屋后，卢某甲等产权人曾向某慧敏、司徒国敏主张购房款或因此双方发生纠纷。综上，鉴于侯慧敏、司徒国敏与卢某甲之间系亲戚关系，再结合本案的证据、事实，一审采信侯慧敏、司徒国敏的陈述，认定侯慧敏、司徒国敏已向卢某甲支付购房款人民币60万元、2万元美元并无不当，本院予以维持。因司徒国敏作为涉案四房屋产权人委托代理人与侯慧敏签��的买卖合同被法院判处无效，四房屋的产权人已变更登记至黄月婵、卢梓辉、卢栋辉名下，故一审判处黄月婵、卢梓辉、卢栋辉返还上述购房款，并无不当。至于交易税费问题，因合同无效的责任在侯慧敏、司徒国敏，故其主张返还交易税费，缺乏依据，一审不予支持，亦无不当。关于焦点二，侯慧敏、司徒国敏主张的房屋维修费37万元系在房屋出售前维修的，对此，侯慧敏、司徒国敏未能提供充分证据证明，且从1994年起卢某甲委托司徒国敏对四房屋进行管理、修缮、出租、领取租金，本案亦无证据显示侯慧敏、司徒国敏曾向卢某甲主张房屋的维修费，故黄月婵、卢梓辉、卢栋辉认为房屋维修费用已在收取的租金予以抵扣，符合本案的情况。故一审认为即使房屋维修改建过，不等于侯慧敏、司徒国敏出资，不予支持该请求，并无不当。关于侯慧敏、司徒���敏主张的涉案四房屋产权登记至侯慧敏名下后的维修费59682元，对此侯慧敏、司徒国敏已提供相关证据予以证实。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉认为该请求已经超过诉讼时效，但本案是因司徒国敏作为涉案四房屋产权人的委托代理人与侯慧敏签订的买卖合同被判处无效而引发的，其依据是本院2014年4月9日作出的终审判决，侯慧敏、司徒国敏于2014年11月11日提起本案诉讼，其请求并未超过法律规定的诉讼时效期间。黄月婵、卢梓辉、卢栋辉该上诉请求，本院不予采纳。综上所述，侯慧敏、司徒国敏和黄月婵、卢梓辉、卢栋辉的上诉请求和理由，均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费22689元，由上诉人侯慧敏、司徒国敏负担8800元，由黄月婵、���梓辉、卢栋辉负担13889元。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年八月二十五日书 记 员  罗 涛