广东省惠州市惠阳区人民法院行 政 判 决 书（2016）粤1303行初99号原告：曾恒奇，男，汉族，1968年12月5日出生，住址：广东省深圳市罗湖区。委托代理人：王利南、付桂梅，均系北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区房产管理局，住所地：惠州市惠阳区淡水街道福利路3号。法定代表人：张志文，局长。委托代理人：骆春声，广东惠泰律师事务所律师。委托代理人：林桂起，广东惠泰律师事务所实习律师。原告曾恒奇诉被告惠州市惠阳区房产管理局行政不作为一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人王利南、付桂梅、被告委托代理人骆春声、林桂起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月15日，原告与惠州市光耀城投资有限公司（以下简称光耀城公司）签订《楼宇认购书》，2013年5月6日，双方又签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买光耀城公司开发的位于惠州市惠阳区百万花城花园一期二组团7栋13号房屋，建筑面积122.43平方米，总价款人民币979800元，原告应于2013年5月6日前缴清全部房款的30.60%，计人民币299800元整，余额办理银行按揭，计人民币680000元，原告将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户行为惠州建行排坊支行，专用账户为44×××19，同时还约定，光耀城公司应于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。《广东省商品房买卖合同》签订前，原告已支付房款299800元及其他费用，合同签订后，光耀城公司要求原告向交通银行股份有限公司惠州分行（以下简称交行）贷款，三方签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定交行为原告提供680000元的购房按揭贷款，收款账户名称为光耀城公司，开户行为交通银行股份有限公司惠阳支行，账号49×××43。交行已经发放680000元贷款，但是该笔按揭贷款是否进入监管账户原告不知情，事实上百万花城花园预购人交付的预售款仅一少部分进入监管账户。现原告正每月偿还借款本息。光耀城公司因资金不足，原告购买的百万花城花园楼宇建设已经停工，成为烂尾工程，至今无法交付给原告和其他预购人使用。经了解，百万花城花园一期商品房销售收入将近5个亿。而进入监管资金专用账户的仅有1.86个亿，其余3个多亿预售款进入光耀城公司开立的其他多个银行账户，甚至有些预售款进入到其他公司账户。光耀城公司及其关联公司对进入和未进入监管账户的预售款肆意大量挪用甚至侵占，造成建设资金的严重不足。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市商品房预售管理办法》第十一条、第十四条、《广东省商品房预售管理条例》第四章第二十九条、第三十条均对商品房预售款管理作出相关规定。被告作为百万花城花园一期商品房预售的管理部门，未依法履行监管职责，违法审批支出监管的预售款，对光耀城公司长期大量存在的预售款未进入监管账户、不按规定使用等问题未依法纠正、处罚，给光耀城公司及有关人员挪用甚至侵占预售款以可乘之机，因此，该工程的烂尾被告具有不可推卸责任，给原告和其他预购人带来重大经济损失，更严重损害了政府的公信力。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。原告的诉讼请求：1、判令被告惠州市惠阳区房产管理局向原告曾恒奇提供就百万花城花园一期商品房预售款的监管问题与惠州市光耀城投资有限公司、预售款监管银行签订的三方监管协议的复印件；2、依法认定被告惠州市惠阳区房产管理局对原告曾恒奇及百万花城花园一期的所有预购人支付的商品房预售款监管不力和失职构成行政不作为方面的违法行为。原告为其主张向本院提交如下证据：1、楼宇认购书；2、商品房买卖合同；3、专用收据、发票、完税证；4、见证书（个人房产抵押贷款合同）。被告答辩称：一、关于被答辩人诉求提供“百万花城”花园一期商品房预售款的三方监管协议的复印件问题，答辩人认为：被答辩人这一诉求无需通过诉讼方式解决，因为早在被答辩人提起本案诉讼之前，答辩人就已在协助政府相关部门处理涉案“百万花城”花园商品房相关业主的投诉、信访问题的过程中，就已在不同的场合、以不同的方式公开了答辩人与涉案项目的开发商惠州市光耀城投资有限公司及预售款监管银行交通银行股份有限公司惠州分行签订的三方监管协议；而在本案中，答辩人也把该三方监管协议作为证据向法庭提交。二、关于被答辩人诉请认定答辩人对“百万花城”花园一期商品房预售款监管不力和失职构成行政不作为方面的违法行为问题，答辩人认为：被答辩人的这一诉讼请求，不属于人民法院主管，而属于行政机关的内部行政层级监督问题，因此，人民法院对答辩人的这一诉讼请求依法应不予受理。三、被答辩人在起诉状中所陈述的事实和理由与客观事实不符；在“百万花城”花园一期商品房预售管理方面，答辩人不存在未履行监管职责的问题，更不存在违法审批支出监管的预售款问题。被告为其辩解向本院提交如下证据：1、惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书；2、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》、《房屋登记办法》。对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院根据上述证据，经审理查明，原告与惠州市光耀城投资有限公司（以下简称光耀城公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买光耀城公司开发的位于广东省惠州市惠阳区百万花城的涉案房产，原告已按照合同约定交付了涉案的部分房款及其他费用，光耀城公司因资金问题，涉案百万花城楼盘因停工、烂尾，光耀城公司至今无法按合同约定交付房屋给原告。原告以被告未依法履行对房屋预售款的监管职责导致光耀城公司挪用甚至侵占预售款造成建设资金的严重不足、楼盘烂尾后果从而被告对此有不可推卸的责任等为由，向本院起诉。因被告当庭提交了三方签订的监管协议，原告申请撤回了要求被告提交三方监管协议的诉请。另查明，2012年9月至2013年8月，被告为了对商品房预售款进行监管，与光耀城公司、银行签订了《惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书》，在业主与开发商签订的《广东省商品房买卖合同》付款方式及期限条款中，载明了商品房项目的预售款专用账户，被告当庭亦提交了相应的监管协议书。本院认为，原告当庭撤回第一项诉请，不违反法律规定，本院予以准许,本院不再另行出具裁定。根据原、被告争议，本案作以下评析：关于原告请求依法认定被告惠州市惠阳区房产管理局对原告及百万花城花园一期的所有预购人支付的商品房预售款监管不力和失职构成行政不作为违法行为的问题。行政不作为是指行政主体及其工作人员有积极实施行政行为的职责和义务，应当履行而未履行或拖延履行其法定履行的状态。根据《城市商品房预售管理办法》第四条、第十一条、《广东省商品房预售管理条例》第四条、第六条、第三十一条、第三十二条的规定，被告作为当地房地产管理登记机构，对辖区内的商品房预售行为及预售款有义务进行监管。本案中，被告已经举证证实其已与银行、光耀集团签订商品房预售款三方监管协议，并在商品房买卖合同里载明了预售款监管账户等，据此，被告确实对商品房预售款采取措施履行监管职责。至于履行的程度、监管的力度如何，为行政机关内部行政层级监督问题，不属本院审查范围，故原告诉请被告对商品房的预售款监管不作为，理据不足，予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告曾恒奇的诉讼请求。本案受理费50元，由原告曾恒奇负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶志光审判员  冯文娟审判员  张香萍二〇一六年八月二十六日书记员  曾露露