河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0227民初740号原告：迁西县宏日物业服务有限公司，住所地：迁西县城关景忠西街南（药厂家属院）。法定代表人：吴春军，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：张建华，系该公司经理。委托代理人（一般代理）：付会群，河北燕峰律师事务所律师。被告：刘成江。委托代理人（特别授权）：郭志侠。原告迁西县宏日物业服务有限公司与被告刘成江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告二委托代理人张建华、付会群、被告刘成江委托代理人郭志侠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月份后，迁西县山水华府小区业主陆续入住小区，原告与唐山鑫鑫房地产开发服务有限公司签订前期物业服务合同，原告为该小区提供物业管理服务。小区业主交纳物业服务费标准按房屋建筑面积，高层住宅1.5元／平方米，地下室0.6元／平方米计算，交付方式：按年交付，业主于每年的10月30日预交一年的物业服务费用。2015年3月份，迁西县山水华府小区成立小区业主委员会，该小区业主委员会与原告签订《山水华府小区物业服务合同》，合同约定住宅1.5元／平方米，地下室0.6元／平方米。物业服务费按年缴纳，业主要按时足额交纳物业费。被告刘成江于2013年9月份入住迁西县山水华府小区2号楼1单元701室。自入住之日起至今未按时交纳过物业服务费，原告多次向被告催要，被告以种种理由拒交。要求被告给付原告2013年9月26日始至2016年3月25日止的物业服务费及各种费用5982元并支付利息。被告刘成江辩称，原告诉讼请求应予驳回，理由如下：1、原告没有按照《山水华府小区物业服务合同》约定的服务内容和质量标准提供服务。根据《唐山市物业管理条例》第39条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同提供质价相符的服务”，可原告连三分之一的服务内容和服务质量都没能做到。小区地下室及楼道从没人管理，灯长期不亮。2016年3月因停水停电，造成我价值3200元的热水器烧坏。2、2013年9月至2013年12月我已交费400元，期间的水费、电费是开发商提供，与原告无关。垃圾清运费不应该交，因为当时是我们自己清理的。3、由于原告管理不善，导致经常停水停电，致使我装修时受到影响，造成我经济损失。因电梯停电致使我家里老人爬楼梯造成病情恶化。原告提供的证据有：1、2013年9月10日唐山市鑫鑫房地产开发有限公司与原告迁西县宏日物业服务有限公司签订的“山水华府小区前期物业合同”。2、原告迁西县宏日物业服务有限公司与迁西县山水华府小区业主委员会签订的“物业服务合同”。以上两份证据证明收费的依据和标准。3、原告出具的“物业管理费用的构成”表一份。证明原告收取物业费的标准依据，收费标准是经物价部门批准的。4、管理制度。证明原告对小区有着严格的管理制度。5、被告刘成江拖欠的各种费用明细表一份。拟证明被告刘成江拖欠2013年9月26日至2013年12月31日物业费589元、拖欠2014年1月1日至2014年12月31日物业费2233元，拖欠2015年1月1日至2015年12月31日物业费2233元，2016年1月1日至2016年3月25日被告欠原告物业费527元，被告另欠2013年12月23日的垃圾清运费400元。6、资质证书。证明原告2013年9月10日取得了物业服务资质并进入小区服务。7、迁西县住建局“关于对县城内住宅小区物业服务检查情况的通报”。证明原告管理的山水华府小区服务水平经迁西县住建局检查评定为基本达标小区。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：原告证据1我不清楚，对证据2的真实性无异议，对证据3、4无异议，对证据5有异议，2013年12月31日前的物业费我已交清。2015年1-3月份业主委员会与原告没有合同关系，原告向我要物业费没有依据。2016年1月1日至2016年3月25日期间的物业费我没有交纳，是因为原告经常无故停水停电，造成我经济损失及家中老人病情加重。对原告证据6没有异议，对证据7的真实性无异议，但该证据内容与客观事实不符，原告物业管理存在诸多问题。被告提供的证据有：商品房买卖合同第15页（复印件）。证明，根据商品房买卖合同约定，山水华府小区业主委员会成立后，前期物业服务合同应自动终止，2015年1月4日成立业主委员会，2015年1月4日至2015年3月25日期间原、被告间没有签订物业服务合同，故原告收取该期间的物业费没有根据。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告的证据的真实性无异议，虽然原、被告间2016年1月至2016年3月没有服务合同关系，但此期间原告为小区业主提供了物业服务，故小区业主应该交纳此期间的物业费用。对证据的分析与认证：原告提交的证据1、2、3、4、6、7客观真实，能够证明原、被告间存在物业服务合同关系，双方约定的物业服务收费标准是双方真实意思表示，对该部分证据内容本院予以确认，作为本案定案依据。对原告证据5中的被告欠原告物业费的事实予以确认，作为定案依据，对被告欠垃圾清运费400元的事实不予确认。被告提交的证据虽然客观真实，但不能作为其免交2016年1月1日至2016年3月25日物业费的理由。经审理查明，迁西县山水华府小区住宅楼系唐山市鑫鑫房地产开发有限公司开发建设，2013年9月份，该小区业主陆续入住，被告刘成江入住的起始时间为2013年9月26日。原告依据其于2013年9月10日与唐山市鑫鑫房地产开发有限公司签订的“山水华府小区前期物业服务合同”及2015年3月25日与迁西县山水华府业主委员会签订的“山水华府小区物业服务合同”为该小区业主提供物业服务。上述合同约定，物业费收费标准为高层住宅1.5元／月／平方米，地下储藏室0.6元／月／平方米。被告刘成江住宅面积为119.04平方米，地下储藏室12.4平方米。现被告拖欠原告2013年9月26日至2013年12月31日物业费589元、拖欠2014年1月1日至2014年12月31日物业费2233元，拖欠2015年1月1日至2015年12月31日物业费2233元，2016年1月1日至2016年3月25日被告欠原告物业费527元，合计5582元。本院认为，唐山市鑫鑫房地产开发有限公司与迁西县宏日物业服务有限公司签订山水华府小区前期物业服务合同、迁西县山水华府小区业主委员会与迁西县宏日物业服务有限公司签订的山水华府小区物业服务合同是有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告应按合同约定交纳物业费用。虽然原、被告间2015年1月1日至2015年3月25日期间未签订物业服务合同，但原告实际提供了物业服务，故被告应支付该期间的物业费。被告主张2013年12月31日前的物业费已交清，但其就此无证据予以证实，本院对此不予采信。原告要求被告支付垃圾清运费400元及支付利息请求没有法律依据，对此本院不予支持。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘成江于本判决生效之日起十日内给付原告迁西县宏日物业服务有限公司2013年9月26日至2013年12月31日物业费589元、2014年1月1日至2014年12月31日物业费2233元，2015年1月1日至2015年12月31日物业费2233元、2016年1月1日至2016年3月25日物业费527元，合计5582元。二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘成江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  蔡百响代理审判员  王国军人民陪审员  赵 娜二〇一六年八月八日书 记 员  王君宇附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。