江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0983民初1768号原告：余某某，男，汉族，江西省高安市人。原告：左某某，男，汉族，江西省高安市人。原告：况某某，男，，汉族，江西省高安市人。被告：涂某甲，男，汉族，江西省高安市人。被告：周某某，女，，汉族，江西省高安市人。上述两被告共同委托代理人：付云奔，江西名大律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告余某某、左某某、况某某（以下简称原告）与被告涂某甲、周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理，依法由代理审判员王跃华独任审判，书记员黄翘楚担任记录，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告余某某、左某某、况某某，被告涂某甲、周某某的共同委托代理人付云奔到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院决定将本案由简易程序转为普通程序审理，并组成由审判员张国平担任审判长，审判员刘永琴、代理审判员王跃华参加合议的合议庭，书记员黄翘楚担任记录，于2016年7月26日再次进行了公开开庭审理，原告余某某、左某某、况某某，被告涂某甲、周某某的共同委托代理人付云奔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年4月，被告将座落在高安市瑞州街办赤土板路东建筑面积为475.24㎡的房屋[高房权证瑞字第1****92号]出卖给三原告，为此，双方签订了《房屋出让协议书》，房屋出卖价款为338000元，三原告于2007年4月24日向被告支付清了全部购房款338000元，被告涂某甲向原告出具了收条一张。因政策原因，该房屋一直办不了过户手续，三原告就先搬进该房屋居住，待政策变化后再办理过户手续。2015年3月2日，被告涂某甲背着三原告将该房屋的房产证、土地证挂失，重新办理了新的房产证、土地证。2016年4月26日，被告涂某甲再次背着三原告将该房屋抵押给了祥符镇信用社贷款60万元。原告多次要求被告停止侵权，被告均不予理睬。原告认为，原、被告双方签订的《房屋出让协议书》合法有效，原告已经按照合同约定支付了全部的购房款，原告已经在该房屋居住了将近十年，该房屋的原房产证、土地证也在三原告手上，虽然因为政策原因现在仍然无法办理过户手续，三原告已经是该房屋的实际产权人。为此，特根据《民事诉讼法》的有关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法确认座落在高安市瑞州街办赤土板路东建筑面积为475.24㎡的房屋{高房权证瑞字第1****92号}归原告所有；本案的有关费用由被告承担。在庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、要求确认双方房屋买卖合同有效。2、判决被告协助办理房屋过户手续。3、被告承担违约责任。4、诉讼费由被告承担。被告涂某甲、周某某辩称，原告与涂某甲之间的房屋出让协议并不成立，原告也没有向涂某甲支付所谓338000元购房款，两被告依据物权法的规定，将自已的房屋在银行贷款，完全是对自已的财产处理，并且也得到了银行的认可。综合原告的诉称和被告的辩称，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原、被告之间的房屋买卖协议是否成立？2、原告是否向被告支付了购房款？在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为了证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据一：协议书一份，证明原、被告双方于2007年4月6日达成了房屋买卖协议，原告支付了30万元。证据二：房屋出让协议、房屋所有权证、国有土地使用证各一份。证明2007年4月24日付了38000元，被告将房屋所有权证、国有土地使用证交给原告。证据三：收条一份。证明被告收到原告购房款338000元。证据四：房地产交易申请审批表及交易文契各三份，证明被告周某某是同意出卖的。证据五：私房所有权登记申请书一份，证明在居委会经过了登记。证据六：被告的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件各一份，证明被告同意办理过户手续提供的材料。对于原告提供的上述证据，被告经质证后认为：对于4月6日、4月26日的协议书均有异议。对两张协议签名不能确定是涂某甲本人所签，协议书上明确了土地使用权证号，也就是说本案的原告当时是十分确定房屋用地是划拨土地。从原告的举证足以证明原告没有向被告支付338000元的购房款，对两份协议书中关于付款的真实性有异议，协议书不具有合法性。涂某甲个人无权代表周某某去处理房产，该房屋在其婚后进行了装修，是属于他们的共同财产。对于收条三性均有异议，涂某甲并没有收到。对其房屋所有权证、国有土地使用证是他所有，但不是涂某甲交付的，是涂某乙（涂某甲之父）代为保管。对证据五、六的三性均有异议。其中的签名均不是涂某甲和周某某所签，无论是申请审批表还是交易文契并没有约定房屋的售价，合同的主要条款都没有。对于登记申请书虽然有居委会的盖章但没有原告的签名，与本案没有关系。证据六与本案没有关联性，也不是被告提供的。被告涂某甲、周某某未提供证据供本院质证。综上，本院综合认证如下：对原告提供的上述证据，经本院审查：对证据一，协议书上有被告涂某甲的签字和捺印，被告涂某甲虽提出异议，但并未提出笔迹鉴定申请及相应证据。因此，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据二，被告涂某甲对房屋出让协议提出异议，不能确定签名是否为其所签，但亦未提出笔迹鉴定及相应证据。因此，本院对该协议的三性予以确认，并作为认定本案事实的依据。房产证、土地证的原件均在原告手上，被告涂某甲辩称不是自己交的，但并没有提供证据支持，故本院对该证据的三性也予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据三，被告涂某甲称没有收到购房款，但收条上有被告涂某甲的签字，被告涂某甲虽提出异议，但亦未提出笔迹鉴定和其他证据，故本院对该证据三性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据四，被告有异议，但审批表及文契上均有被告的签字和捺印，被告不申请笔迹鉴定又没提供相反证据，故本院对该证据的三性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据五，被告持有异议，认为与本案无关。经本院审查，该证据有居委会的盖章，能显示原告向居委会提出了申请，故本院对该证据的三性予以确认，并作为认定本案事实的依据。对证据六，被告持有异议，认为与本案无关联性，且不是被告提供。经本院审查，该证据虽为复印件，但被告只是提出关联性有异议，结合证据四，可以看出双方曾办理过审批，因此，该证据与本案具有关联。故本院对该证据的三性予以确认，并作为认定本案事实的依据。综上认证，本院认定本案的事实如下：2007年4月6日，三原告与被告涂某甲签订了一份协议书，双方约定被告涂某甲将坐落于高安市城区赤土板路姚家站六队地段的砖混结构居住楼房一幢（5层，房产证号为高房权证瑞安第1****92号，土地使用权证为高国用98字第7-***号）出售给三原告，双方还达成协议如下：一、此幢楼房售价为人民币338000元，由三原告分两次付给被告，首付300000元后被告应将房产证、土地证原件交付给三原告，且协同三原告在15日内办理过户手续，待办完过户手续后余38000元全部付清。二、被告在收到三原告首付购房款后15天内盘出该房内所有动产物后，交房给三原告。三、三原告在接受房屋后，必须爱护房屋结构，不得自行增设和改变结构，并正确好相邻关系。被告交房后的一切责任由三原告承担。四、该房过户等一切费用均由三原告承担。以上协议，双方表示遵守，不得违约。如有一方违约则罚违约方壹拾万元整。三原告及被告涂某甲在协议书上签字、捺印确认。2007年4月24日双方再签订了一份《房屋出让协议书》，协议约定：被告涂某甲将坐落于高安市城区赤土板路姚家站六队地段的砖混结构居住楼房一幢（5层，房产证号为高房权证瑞安第1****92号，土地使用权证为高国用98字第7-***号）出售给三原告。另外，双方还约定：一、此幢楼房售价为人民币338000元，此款由三原告一次性付给被告，付清款后被告应将房产证、土地使用证交给三原告；二、被告应协同三原告办理房产证、土地使用证过户手续；三、该房过户等一切费用均由三原告承担；四、以前协议（即2007年4月6日）作废。以上协议，双方表示遵守，不得违约，如有一方违约，则罚违约金拾万元整。三原告及被告涂某甲在协议书上签字、捺印确认。2007年4月24日，被告涂某甲向三原告出具了一份收条，收条注明“今收到余某某、左某某、况某某购房款338000元整，收款人，涂某甲”，同日被告涂某甲将讼争房产及其房产证、国有土地使用证交给三原告，三原告一直居住至今，并对房屋进行了部分装修。2007年4月17日三原告向涉案房产所在地高安市瑞州街道碧落山社区居民委员会申请私有房登记。2007年5月21日，三原告与两被告共同前往高安市房地产交易所办理交易申请，并填写了审批表及交易文契，被告周某某在审批表中“房屋共有人是否同意出卖栏”签字、捺印同意出卖，被告涂某甲、周某某在房地产交易文契的出卖人处签名并捺印，但因当时办理房产过户需缴纳土地出让金20多万元，三原告因手头紧张，导致没有办成过户。后因高安市政策原因，至今办不了过户。2015年3月2日，被告涂某甲将讼争房产的房产证、土地使用证挂失，重新办理的新的房产证和土地使用证。2016年4月26日，被告涂某甲将讼争房产抵押给高安市祥符镇农商银行贷款60万元。另查明，讼争房产建于1997年，为自建房，2006年11月份换了房产证，土地使用性质为国有划拨土地，1998年7月办理了国有土地使用权证。三原告与被告涂某甲签订房屋买卖协议时，三原告知道该房产用地为划拨土地。再查明，被告涂某甲、周某某于2006月2月27日在高安市民政部门办理了结婚登记，至今仍为夫妻关系。本院认为，一、房屋买卖协议是否有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。在本案中，三原告与被告涂某甲签订《房屋出让协议书》，对买卖房屋的地点及其产权证号、售价金额、付款方式及违约责任都进行了约定，原、被告双方均在协议书上签字捺印，符合合同的形式要件，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，因此，该《房屋出让协议书》自双方签字、捺印后即成立，未办理物权登记不影响合同效力。另外，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，该协议书的生效并不是以需要办理批准、登记等手续为前提条件。因此，该《房屋出让协议书》成立并已生效，本院对此予以确认。被告辩称没有收到售房款，两份协议书不能确定是被告所签，该房屋在被告婚后进行了装修，属于他们的共同财产，被告涂某甲无权代表被告周某某去处理房产，本案房产所占土地为划拨用地，依据《城市房地产管理法》第四十条的规定，在转让之前应获得批准。经本院审查，首先，两份协议书均有被告涂某甲的签字和捺印，收款收条上也有被告涂某甲的签字，被告涂某甲虽对收条及协议的签名有异议但未提出笔迹和手印鉴定，也未提出其他相反的证据，故本院对被告的辩解不予采信。其次，该房建于1997年，1998年7月份办理土地使用证，2006年11月份换了房产证，房屋所有权人和土地使用者均为被告涂某甲，而两被告结婚登记在2006年2月，在讼争房产建成之后，故该房产应为被告涂某甲的婚前财产。因此，被告涂某甲对该房产有处分权。被告周某某辩称婚后对房产进行了装修但未提供相应证据，而且即使两被告的确对房产进行了装修，被告周某某主张对装修部分为共有，但在后来的交易申请审批表及交易文契中，被告周某某也在其中签字并捺印，可以认定为其对被告涂某甲的处分行为进行了认可，故本院对周某某的辩解不予采信。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。而从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定来看，划拨土地上的房地产并非绝对禁止转让。本案讼争房产的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续，而且根据原告的陈述，双方签订《房屋出让协议书》时可以通过缴纳土地出让金办理过户，但因原告自身原因未办理过户手续。故对被告辩称合同不成立的主张，本院不予支持。因此，原、被告签订的《房屋出让协议书》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，应认定为合法有效，本院对此予以确认。二、被告是否需要协助原告办理过户手续。本案原告按照双方签订的《房屋出让协议书》的约定，已全面履行了自己交付全部价款的义务，被告虽然将房屋及相关产权证件交付给了原告，但被告仍有义务按双方约定协助原告办理过户。根据原、被告双方的陈述及本院在高安市不动产登记中心了解到的情况，因本地政策原因，有关国有划拨用地的自建房目前尚不能通过补缴土地出让金的方式办理过户手续。因此，原告要求被告协助其办理讼争房产的过户手续的条件尚不成就，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告可在条件成就时，另行主张权利。三、被告是否应向原告支付违约金。原告要求被告赔偿其经济损失、诉讼费用、精神损失、误工费及材料费等，具体金额有法院去判决。本院经审查后认为，根据双方在庭审中的举证、质证，被告在收到三原告支付的购房款后，即将讼争房产及其产权证件交付给三原告，三原告也居住至今。而且2007年5月21日，被告也配合三原告办理过户，后因三原告没缴足土地出让金而没办成过户，以致于后来因政策原因办不了过户。因此，在履行协议的过程中，被告并没有违约行为，不能使用房屋出让协议中的违约条款，原告要求被告支付精神损失费、误工费及材料费等的理由不充分，本院对此不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告余某某、左某某、况某某与被告涂某甲于2007年4月24日签订的《房屋出让协议》有效。二、驳回原告余某某、左某某、况某某的其他诉讼请求。案件受理费6370元，由被告涂某甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  张国平审 判 员  刘永琴代理审判员  王跃华二〇一六年八月三十一日书 记 员  黄翘楚