上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初1708号原告刘海军，男，1979年3月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。委托代理人屈小荣，上海市方正律师事务所律师。被告上海青池房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人钱汉新，执行董事。委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。委托代理人沙辰凯，上海钧正律师事务所律师。第三人刘海燕，女，1973年4月15日，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县河溜镇街道河溜林场宿舍46号。原告刘海军诉被告上海青池房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。本案于2016年3月25日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人屈小荣，被告委托代理人顾慧敏、沙辰凯到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加刘海燕作为第三人参加诉讼。本案于2016年6月16日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人屈小荣，被告委托代理人顾慧敏、沙辰凯到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘海军诉称：2012年1月，原、被告签订《购房协议书》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路路XXX弄XXX号房屋。合同签订后，原告支付了首付款人民币3,462,050元，并根据被告要求填写了贷款手续并交给被告。此后1年左右被告一直未联系原告，原告找到被告业务员，被告业务员要求原告等通知。2014年10月17日，原告得知被告在和原告签订合同后将房屋抵押给银行，原告多次找到被告要求立即履行合同，但未果。为此原告提出既然被告不履行合同，就应当退还房款并承担原告损失和违约金，被告不予理睬。原告认为被告未经原告同意将房屋抵押给第三人，严重违法，故起诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2012年1月签订的《购房协议书》；2、被告返还原告购房款3,462,050元；3、被告支付资金占用利息(以本金3,462,050元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率4倍，自2012年1月16日起计算至判决生效之日止)；4、被告按照已付购房款一倍支付赔偿款3,462,050元；5、诉讼费由被告承担。被告上海青池房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的系预约合同，当时房屋预售许可证还没有办出，原告对此是知晓的。预售许可证办出后，被告要求签订买卖合同，因原告无法提供相关贷款资料无法办理贷款，原告也不愿意以现金补足，故没有签订买卖合同。到2015年原告认为房价下跌，提出两个方案，降价或者退房并支付利息，双方未协商一致。整个过程，原告未提到抵押问题，抵押对双方签约无任何影响，不存在被告拒绝签约的情况。在建工程抵押是开发商操作惯例，如果签订预售合同，被告会立即处理，不存在因为抵押导致合同目的无法实现的情况。被告已于2016年2月23日注销该房屋抵押，双方可继续履行合同。系争房屋的订立、付款和沟通都是原告姐姐即本案第三人出面的。第三人刘海燕书面述称：系争房屋是原告购买的，第三人没有代原告签订任何合同。2014年5月29日的退房申请书是第三人书写的，事先没有和原告说。因为原告告知第三人被告一直没有通知交房，5月29日那天，第三人去被告处询问情况，被告老总说原告购买的房屋位置好，被告一个关系户也看中了，但是还没有最终决定，希望第三人让原告先不要购买系争房屋，作为补偿被告将石材业务给第三人公司做，故第三人故意以政策限购为由写了退房申请(事实上原告不限购)，之后被告没有将石材业务给第三人公司做，第三人也没有要求原告写同意第三人写退房的委托书，事后就放置一边没有再管。2015年6、7月份，原告和第三人一起去被告处商谈，当时原告提出被告将房屋抵押的事情，并且要求被告退房和赔偿，当时原告写了书面材料给被告。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号，建筑面积370.16平方米，大产证登记在被告名下。2012年1月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《购房协议书》，约定甲、乙双方订立本协议，作为在具备商品房预售条件下签署商品房预售合同的履约承诺。乙方向甲方购买青浦区赵巷镇嘉松中路路XXX弄XXX号，建筑面积246.55平方米，另有地下附属面积124.06平方米，总房价款8,655,125元，乙方应于本协议签订次日支付首付款3,462,050元，余款办理贷款。乙方办理贷款，甲方将积极予以配合，并由双方签署贷款办理申请事要之备案，明确剩余房价款乙方拟申请贷款支付，积极配合甲方办理贷款事宜。若乙方逾期不提供贷款资料或支付相关保险费用，或未获得银行贷款，或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应自收到甲方通知之日起10日内，或自全部或部分贷款申请被拒绝之日起10日内以现金补足房价款，等。2012年1月16日，案外人上海为宝实业有限公司受原告委托支付被告购房款3,462,050元，其余钱款未付，双方也未签订其他合同致讼。2012年8月，被告在系争房屋上设立了在建工程抵押登记，并于2016年2月23日注销该抵押登记。2013年9月27日，被告取得系争房屋的预售许可证，编号为：青浦房管(2013)预字XXXXXXX号。另查明，原告自2015年7月起暂停缴纳养老保险。第三人为上海为宝实业有限公司的法定代表人。2014年5月29日，第三人书写《退房申请书》，表示由于政策限购，原订青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号房屋无法办理贷款手续，现申请退款，时间为2014年6月5日之前，金额为3,462,050元，打款账号为上海为宝实业有限公司。以上查明的事实，由原、被告的陈述，购房协议书、房地产登记簿、预售许可证、养老保险缴费记录、退房申请书、名片等证据予以证实，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原、被告签订的购房协议书为房屋买卖合同。原告没有单独明确提出要求与被告签订预售合同，因为原告认为购房协议书就是买卖合同。被告也一直未通知原告办理其他手续；2、原告要求解除的理由：(1)原、被告签订购房协议书时房屋已经具备预售许可，而协议中却表示没有预售许可。(2)被告未通知原告将房屋抵押。(3)被告一直未通知原告办理交房事宜。基于上述理由，被告不诚信，原告不愿意继续履行合同。目前由于原告停交社保，也不具备购房资格；3、2014年10月，原告拿着交易中心查询的资料找到被告，询问为何有银行抵押，要求被告撤销抵押，否则原告要求退房并赔偿损失，被告让原告再等等。2015年6、7月份，原告找到被告明确表示要求退房。原告为证明上述主张，提供了：网上查询的商品房预售许可证信息和住宅交付使用许可证信息。被告表示原告查询的预售许可证信息并非对应本案系争房屋。被告认为：1、原、被告签订的购房协议书性质为预约合同，非正式买卖合同。被告于2013年9月27日取得预售许可证后即电话通知签订预售合同，当时由于原告无法办理贷款，故迟迟未签订预售合同；2、在建工程抵押并不影响签订预售合同和合同的履行，且预售合同中被告会明确告知抵押状态和撤销抵押的时间。被告多次口头要求原告签订预售合同继续履行，现在抵押已经注销，房屋也没有另行出售，合同履行不存在障碍，如果原告坚持解除合同，法院也认定合同解除，则被告同意退还原告支付的本金，不同意承担损失；3、2014年5月第三人以无法办理贷款为由申请退款。2015年7月，第三人认为房价下跌，找被告要求书面要求降价出售或者退房款并赔付利息，被告不同意。原告从未提出过抵押异议。被告证明上述主张，提供了：2015年7月8日的调解方案书、同小区案外人楚某的购房协议书和上海市商品房出售合同。原告认为调解协议书中无签名，不予认可。案外人的购房材料与本案无关。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告于2012年1月10日签订的《购房协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。商品房买卖合同应当具备付款时间、交付条件、交付日期等多项内容，而原、被告签订的购房协议书仅约定了房屋的面积、总价和首付款支付时间，对于剩余款项的支付时间、房屋交付条件、交付时间等基本情况未约定。该协议书明确约定作为在具备商品房预售条件下签署商品房预售合同的履约承诺，签订购房协议书时，被告尚未取得系争房屋的预售许可证，故原、被告签订的《购房协议书》系商品房预约合同，被告不存在隐瞒已取得预售许可证的行为。鉴于原、被告尚未签订正式的房屋买卖合同，在建工程抵押也并不导致原告合同目的无法实现，故对原告主张的被告未告知原告将房屋抵押而要求解除合同的意见本院不予采信，进而对原告要求被告支付已付房款一倍赔偿款的请求不予支持。鉴于原告已经停止缴纳社保，不符合购房条件，原告也明确不再继续履行合同，故本院认定原、被告签订的《购房协议书》解除。鉴于原告本人在起诉前未以书面方式主张解除合同，故本院以被告收到本案的诉讼材料之日(2016年2月16日)为合同解除日。合同解除后，被告理应将原告支付的钱款归还原告。对于合同解除的责任，因签订预售合同系双方的权利义务，原告主张被告不同意签订合同和交付房屋，对此原告未提供相应的依据，且原告未付清房款，被告无义务将房屋先行交付原告。鉴于原告支付了部分房款时间较长，被告也未提供证据证明及时通知原告签约，故本院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率承担原告已付房款部分的利息损失。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃相关诉讼权利的行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告刘海军与被告上海青池房地产开发有限公司在2012年1月10日签订的《购房协议书》于2016年2月16日解除；二、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘海军3,462,050元；三、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘海军利息(以3,462,050元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年1月16日计算至本判决生效之日止)；四、原告刘海军的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60,268.70元，减半收取计30,134.35元，由原告负担12,886.15元，被告负担17,248.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一六年八月二日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。