安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初第4951号原告：合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会，住所地安徽省合肥市包河区五金机电商贸城C区8栋。法定代表人：贾贤俊，主任。委托代理人：王华强，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：苏洋，安徽华人律师事务所实习律师。被告：上海城开集团合肥置业有限公司，住所地安徽省合肥市东流路10号。法定代表人：贺国军，总经理。委托代理人：朱元吉，该公司财务会计。原告合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会（以下简称老官塘社居委）诉被告上海城开集团合肥置业有限公司（以下简称城开合肥置业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告老官塘社居委的主任贾贤俊及委托代理人王华强，被告大城开合肥置业公司的委托代理人朱元吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告老官塘社居委诉称：2008年7月4日，被告因建设开发玫瑰绅城花园建设项目与原告等单位达成《安置协议书》一份，协议约定：安置恢复小区位于二环路与淝河支路交叉口，规划净用地面积为20639.2平方米；计划用于拆迁居民安置总建筑面积为68755.51平方米，其中住宅安置面��为64278.01平方米（实际老官塘需安置住宅面积暂定为62955.53平方米），沿街二层商业面积：4477.5平方米；恢复小区配套商业网点产权无偿移交原告，该部分商网建筑面积按实际安置住宅面积的4%比例计算，建筑面积为2703.57平方米；玫瑰绅城花园复建点包干建筑面积的建设费用为12204.1030万元，由被告支付原告，其他费用及所有费用的付款方式进行了约定；甲方承担完成建设项目的建设手续、支付安置建设费等责任，乙方承担工程建设等责任；该协议并约定了其他事项。2008年10月6日，双方达成《补充协议书》一份，约定：因原告不具有房地产开发资质，故确定由合肥荣轩置业有限公司承担恢复楼代建工作，由被告直接与合肥荣轩置业有限公司签订协议并将安置建设费支付给合肥荣轩置业有限公司。针对被告应给付原告的商业用房面积等问题，原被告于2009年10月13日签订了《补充协议》一份，约定：鉴于复建点1#、2#楼的一层大部分需要安置乐福小区的商铺，故在安置点的1#楼里，给予老官塘的商业面积调整为一层为237平方米、二层为1232平方米、三层1232平方米、四层建筑面积为727.39平方米。2009年10月23日，双方又达成了《关于拆迁安置点l#、2#楼商铺补偿及增购的协议》一份，约定：在1#、2#楼的1-3层给老官塘社居委3500平方米的商业用房；在3-4层中多余面积，老官塘社居委按照3700元／平方米增购。2010年11月10日，原、被告达成《会议纪要》一份，约定对682户安置户该收的物业管理费按照每月1元／平方米由被告补贴占至复建点l#、2#楼门面房交付为止。上述协议签订后，被告于2010年11月17日开始将面积为69762.38平方米的回迁安���住宅房屋交付，但对于双方约定的应交付给原告的1#、2#门面房至今未能建设完成，更不存在向原告交付；对于双方约定的应给付的物业管理费亦未支付。原告认为，被告在未将约定的1#、2#楼门面房交付原告的情况下，应当按照约定的每月69762.38元的标准向原告支付物业管理费用至1#、2#楼门面房交付为止。原告多次要求被告就房屋交付、物管费用等事宜进行协商，但被告却避而不见，导致原告无法通过协商途径解决此事。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求：一、判令被告给付原告物业补偿费用4604317.08元（自2010年12月1日暂计算至2016年5月30日，共66个月，此后费用应按照69762.38元/月的标准继续计算至1#、2#门面房向原告交付时止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告城开合肥置业公司辩称：对原告陈述的情况代理人没有直接参与，对协议及会议纪要等不是很清楚，需要庭后核实。经审理查明：2008年7月4日，城开合肥置业公司（甲方）、老官塘社居委（乙方）、合肥市包河区淝河镇人民政府（丙方）、合肥市城市建设重点工程指挥部包河区办公室（鉴证方）共同签订《安置协议书》一份，约定甲方通过挂牌方式在合肥市土地储备交易中心获得S0525号宗地（玫瑰绅城花园）的土地使用权，现该项目用地规划红线范围内的现有房屋及附属物已拆迁完毕。需对被拆迁人进行安置。经甲、乙、丙三方及鉴证方充分协商，现就涉及玫瑰绅城花园恢复楼建设、安置、后期物业管理等相关问题达成如下协议：一、恢复楼建设、安置主体。玫瑰绅城花园恢复楼建设、安置、后期物业管理等相关工作由乙方负责实施。二、安置恢复��区的位置、土地面积。1、位置：二环路与淝河路交叉口；2、土地面积：规划净用地面积为20639.2平方米（不含市政绿地及道路附属，用地性质为划拨）；3、安置恢复小区建设内容、规模及用途：（1）、计划用于安置S0525地块内拆迁居民安置，总建筑面积为68755.51平方米，其中住宅面积64278.01平方米（实际老官塘需安置住宅面积暂定为62955.53平方米），沿街二层商业面积4477.50平方米。……（2）、恢复小区配套商业网点产权移交乙方，用于恢复小区生活配套，其产生的经济收入用于补贴恢复小区内居民物业管理费。该部分商网建筑面积按实际安置住宅面积的4%比例计算，该部分商网位于南淝河支路侧面。建筑面积为2303.57平方米。（规划方案中1#楼1-3层全部面积）。协议书对恢复楼小区建设的包干范围、总包干费用、包干工期及其它事项亦��出约定。2008年10月6日，城开合肥置业公司（甲方）、老官塘社居委（乙方）、合肥市包河区淝河镇人民政府（丙方）、合肥市城市建设重点工程指挥部包河区办公室（鉴证方）共同签订《安置协议书》一份，约定鉴于甲、乙、丙及鉴证方于2008年7月4日签订《安置协议书》约定由乙方负责玫瑰绅城花园恢复楼建设、安置事宜，现经甲、乙、丙三方及鉴证方协商后达成如下协议：一、因乙方不具备房地产开发资质，故甲方及丙方确定由合肥荣轩置业有限公司（以下简称荣轩置业公司）承担恢复楼代建工作。二、乙、丙两方确认由甲方直接与合肥荣轩置业有限公司签订《代建协议书》，原安置协议中乙方的责任和义务并不随本协议的签订而转移等。2009年9月25日，由老官塘社居委、城开合肥置业公司���荣轩置业公司参加，并形成会议纪要一份，会议内容：1、“需安置数与套型分类及不足部分安置处理意见”的问题，老官塘安置不足部分安排在复建点3#解决，房源预先预留，预留房源不参与乐福小区安置分配。……。4、“4%门面房没有建设，分房至移交门面房之间的物业费补偿标准，分房时应发生的费用问题”，原则上同意该费用由城开合肥置业公司承担，具体金额另行协商解决，时间起算点以“安置协议”中约定的22个月交房后开始至1、2楼竣工备案结束。……。2009年10月13日，老官塘社居委与城开合肥置业公司达成《补充协议》一份，约定鉴于2009年9月25日的会议纪要中，有如下内容需要补充，经协商补充如下：1、鉴于复建点���1#、2#楼的一层大部分需要安置乐福小区的商铺，故在复建点的1#楼里，给予老官塘的商业面积调整为一层为237平方米，二层1232平方米，三层1232平方米。1-3层建筑面积不少于原安置合同中约定的面积，四层建筑面积为727.39平方米，调整后的房屋结构为暂定为框剪结构，2-4层未商业用房（原合同为2700平方米的商业和727.39平方米的住宅）。此部分商业用房建设一部电梯，从地下室至四楼。……。2009年10月23日，老官塘社居委与城开合肥置业公司达成了《关于拆迁安置点l#、2#楼商铺补偿及增购的协议》一份，约定：在1#、2#楼的1-3层给老官塘社居委3500平方米的商业用房；在3-4层中多余面积，老官塘社居委按照3700元／平方米增购。2010年11月10日，老官塘社居委与城开合肥置业公司达成《会议纪要》一份，载明双方对安置房的相关问题达成如下共识：1、租房过渡至12月底截止。2、对682户安置户该收的物业管理费，按照1元/m2收取，该费用的补贴至复建点1#、2#楼门面房交付为止。3、复建点4#至9#楼安置后剩余房源，及复建点3#楼多余的20套房，按照3000元/m2卖给老官塘社居委。4、部分架空作为自行车库使用，在规划核实以后，由城开合肥置业公司负责安装门窗。5、分房包干费及现场办公费18.7万元，由城开合肥置业公司承担。2013年7月10日，城开合肥置业公司起草《老官塘社居委物业用房协议》一份，载明安置点内1#2#楼-9#楼老官塘社居委合计管理面积为73190.77平方米（其中1#2#商业面积3428.39m2，3#住宅面积2964.89m2，4#-9#楼住宅面积66797.49m2）；小区总建筑面积109484.84平方米，规划许可证社居用房360平方米，物业用房435平方米，合计小区内社居物业用房795平方米等，因故老官塘社居委未能在协议上签章。庭审中，经老官塘社居委及城开合肥置业公司确认涉及到安置小区1-9#楼，除了1#、2#没有开建，其他楼栋都已经建成并安置。上述事实，由原告提交《安置协议书》、《补充协议书》、《会议纪要》、《老官塘社居委社居物业用房的协议》及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告老官塘社居委与被告城开合肥置业公司之间签订的《安置协议书》及一系列《补充协议书》、《会议纪要》均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行合同义务。根据《安置协议书》约定被告城开合肥置��公司负有向原告老官塘社居委交付按实际安置住宅面积的4%计算的小区配套商业用房产权，因故，被告城开合肥置业公司未能及时将小区配套商业用房交付原告，双方于2009年9月25日形成《会议纪要》对未能及时将小区配套商业用房作出约定为“4%门面房没有建设，分房至移交门面房之间的物业费补偿标准，分房时应发生的费用问题”，原则上同意该费用由城开合肥置业公司承担，具体金额另行协商解决，时间起算点以“安置协议”中约定的22个月交房后开始至1、2楼竣工备案结束。其后，2010年11月10日，原、被告双方达成新的会议纪要对2009年9月25日会议纪要达成的共识进一步明确为“对682户安置户该收的物业管理费，按照1元/m2收取，该费用的补贴至复建点1#、2#楼门面房交付为止。”由此可知，原、被告双方就未能及时交付按实际安置住宅面积的4%计算的小区配套商业用房，已经达成按照1元/m2补贴原告老官塘社居委因未能取得小区配套商业用房而导致的损失至复建点1#、2#楼门面房交付为止。据此，原告老官塘社居委有权要求被告支付上述物业费补贴。通过被告城开合肥置业公司盖章确认的《老官塘社居委社居物业用房的协议》可以确认安置点扣除1#、2#商业面积后住宅面积69762.38平方米，根据原、被告双方2009年9月25日及2010年11月10日形成的两次会议纪要，能够确认以签订于2008年10月6日的安置协议书中约定的22个月交房开始至复建点1#、2#门面房交房为止，结合会议纪要确认事实及复建点安置房交付的时间，原告老官塘社居委主张自2010年12月1日起算物业费补贴，并计算至1#、2#门面房交付时，不违反双方的约���，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海城开集团合肥置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥市包河区淝河镇老官塘社区居民委员会物业补偿费4604317.08元（以69762.38m2为计算基数，自2010年12月1日起以1元/m2标准计算至2016年5月30日），之后顺延计算至1#、2#门面房实际交付时止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43650元，减半收取21825元，由上海城开集团合肥置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于合肥市中级人民法院。审判员 李 翔二〇一六年八月十五日书记员 李林霞附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。