广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初269号原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行。法定代理人：林某，行长。委托代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。被告：邱纪初。被告：桂林永福景鸿房地产有限公司。法定代表人：李达富，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告邱纪初、桂林永福景鸿房地产有限公司（以下简称景鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月5日公开开庭审理。原告的委托代理人莫迎春、景鸿公司的法定代表人李达富到庭参加诉讼，被告邱纪初经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告邱纪初因购置房产，与原告于2014年10月15日签订了《个人住房借款合同》，约定被告邱纪初以自己购买的永福镇迎宾路**号（某小区）*幢*-*-*号房屋作为抵押物向原告借款24.8万元，借款期限15年，月等额本息还款。被告景鸿公司为被告邱纪初的上述借款提供阶段性连带担保。合同签订后，原告依约履行了提供借款的义务，但被告却时有违约，截至2016年1月18日，被告已拖欠借款本金3660.73元、利息4891.22元，合同解除条件成就。因被告景鸿公司尚未免除其连带担保责任，则被告景鸿公司应对被告邱纪初的本案借款承担连带清偿责任。原告故诉讼要求：1、解除原告与被告邱纪初签订的《个人住房借款合同》；2、被告邱纪初偿付剩余借款本金及逾期利息；3、被告邱纪初赔偿原告为追索借款支出的律师费11625元；4、原告对抵押物经依法处分后所得价款享有优先受偿权；5、被告景鸿公司对被告邱纪初的本案债务承担连带清偿责任。原告对其主张在举证期限内提交如下证据：1、办理讼争借款时被告邱纪初留存于原告处的身份证复印件，证明其身份情况；2、合同编号为450160016-2012-20140350***的《个人住房（商业用房）借款合同》以及合同编号为4501600162013***的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明原告与两被告之间的权利义务；3、永房预2014/1***号《预告登记证明》，证明抵押物已经办理了抵押登记；4、个人贷款支付凭证，证明原告已依约发放了贷款；5、中国建设银行个人贷款对账单，证明截至2016年1月18日，被告邱纪初有拖欠借款本息的事实；6、律师费收据，证明原告为实现债权而支出的律师费11625元。被告邱纪初未答辩也未提交证据。被告景鸿公司答辩称：景鸿公司愿意承担相应的合同责任。景鸿公司为邱纪初还了一年多的贷款，邱纪初也没有还给景鸿公司。景鸿公司现在已经为涉讼的房屋办理了房产证，只是还没有批下来，待批下来之后景鸿公司会尽快交到银行以免除自身的担保责任。被告景鸿公司未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证、答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告邱纪初经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为已放弃上述权利。经庭审质证，景鸿公司对原告提交的证据无异议。因到庭当事人对本案证据无异议，故本院对本案证据的真实性予以确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2013年3月25日，被告景鸿公司作为甲方（保证人），原告作为乙方（债权人），签订了编号为4501600162013***的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：“为保障乙方债权实现，甲方愿意为为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称债务人是指因购置坐落于永福镇迎宾路“某小区”*-*#楼项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同所称主合同是指在本合同第二条约定的期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件；本最高额保证所担保的债权是指2013年3月25日至2018年3月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（函复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币2500万元整；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的但比贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；无论乙方对主合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照合同约定在其保证范围你承担连带保证责任，甲方不提出任何异议……”2014年10月13日，原告与被告邱纪初办理了永福镇迎宾路**号（某小区）*幢*-*-*号房屋的预购商品房抵押权预告登记证明。2014年10月15日，被告邱纪初作为借款人及抵押人与作为贷款人的原告签订了合同编号为450160016-2012-20140350***的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定（节录）：“借款人借款本金为人民币24.8万元；借款期限180个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为永福县迎宾路**号某小区第*幢*单元*层*号房；抵押担保的范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为4501600162013***号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内……”合同签订当日，原告将贷款转入约定账户内。同时查明，2016年1月18日时，被告邱纪初拖欠借款本金3660.73元、利息4891.22元；截至2016年8月5日，被告邱纪初剩余借款本金为230026.19元，拖欠利息967.45元。再查明，原告为实现本案债权支出律师费11625元。本院认为：原告分别与被告邱纪初签订的《个人住房借款合同》以及与被告景鸿公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，在原告依约履行了发放贷款的义务后，被告应按约定履行及时足额的还款义务。至2016年1月18日止，被告邱纪初已发生拖欠借款本息的情况，合同约定解除的条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告得行使合同解除权。同时，根据该法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定并结合涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告要求被告邱纪初返还剩余借款本金、支付约定利息并赔偿其为实现债权而支出的律师费的诉讼请求合法，本院予以支持。因被告邱纪初以其购买的永福镇迎宾路**号（某小区）*幢*-*-*号房屋作为讼争借款债务的抵押担保并经期权抵押登记，则抵押权自登记时设立，原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求合法，本院予以支持。再，根据原告与被告景鸿公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，被告景鸿公司为被告邱纪初的本案借款提供连带责任的保证担保。因被告景鸿公司尚未履行完毕约定的抵押财产的房屋他项权证书移交义务，则其保证责任尚未免除，则被告景鸿公司在抵押财产的抵押登记已办妥且抵押财产的房地产权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之前，应对被告邱纪初的本案还款义务在最高额保证范围内承担连带保证责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告邱纪初于2014年10月15日签订的编号为450160016-2012-20140350***的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邱纪初返还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金230026.19元并支利息（利息计算：截至2016年8月5日利息为967.45元，此后对逾期未还借款按罚息利率计收利息，对逾期未还利息部分按罚息利率计收复利，罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮3%后再上浮50%，上述利息及复利计付至被告实际还清借款本息之日止）；三、被告邱纪初赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失11625元；四、原告中国建设银行股份有限公司桂林分行对抵押财产——永福镇迎宾路**号（某小区）*幢*-*-*号房屋经依法处分后所得价款在被告邱纪初的本案债务范围内优先受偿；五、被告桂林永福景鸿房地产有限公司在抵押财产的抵押登记已办妥且抵押财产的房地产权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告收执之前对被告邱纪初的本案债务承担连带清偿责任。本案诉讼费5183元（原告已预交），由两被告负担。上述应履行义务，义务人应于本案判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5183元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001***，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  贾 设人民陪审员  杨林珍人民陪审员  刘孔钿二〇一六年八月五日书 记 员  欧瑾琳