上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初5691号原告：郭义超，男，1986年11月21日出生，汉族，户籍地河南省永城市，现住上海市松江区。被告：上海永甚金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆泽丰，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海闰德律师事务所律师。原告郭义超与被告上海永甚金属制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭义超、被告委托代理人薛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭义超向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告房租人民币(以下币种均为人民币)7,500元；二、判令被告按合同约定赔偿原告三个月房租13,750元；三、判令被告赔偿原告经济损失53,700元(机器设备损坏维修费、搬迁费、物品丢失损失)。本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年8月4日，原、被告签订《厂房(仓库)租赁合同》，由原告承租被告位于上海市青浦区天淀路XXX号厂房，约定租赁面积300平方米，租期三年。2016年3月3日，被告电话通知原告承租厂房可能拆迁。次日早上，原告赶到承租厂房，发现大门已被青浦区执法大队封闭，任何人员不能入内，下午1点左右拆迁大队已进入厂区内进行强制拆除，强拆后，原告至现场将物品搬离，产生搬迁费。且因强拆导致原告所有设备及材料全部被埋入废墟当中造成损坏、灭失，造成原告经济损失。被告上海永甚金属制品有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。理由如下：一、被告已退还原告押金及租金共计2万元，且原告支付第二笔租金存在延期，双方口头协商同意扣除7,500元，故被告无需再退租金；二、本案系朱家角政府强制拆迁，属于不可抗力，且被告接到通知后第一时间告知原告，被告不存在过错；三、承租厂房时，双方未对原告搬入的机器设备等进行确认，被告不清楚现场是否存在原告提及的相关机器设备，也无法得知是否是被执法大队拆除或处理，原告没有相关依据证明其经济损失，故被告不同意赔偿。本院经审理认定事实如下：2015年8月4日，原、被告签订《厂房(仓库)租赁合同》，约定由原告租赁被告所有位于本区天淀路XXX号的厂房或仓库，租赁面积经双方认可确定为300平方米，另带办公室两间；租赁期限为三年，即从2015年8月4日起至2018年8月3日止；本租赁物的租金交付方式为付六个月押一个月，年租金为55,000元；租金到期后原告应准时或在租金到期前之日前向被告支付预定租金，原告逾期支付租金，应向被告支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的_/_%；租赁期间，如因产权证问题而影响原告正常经营而造成的损失，由被告负一切责任给予赔偿。双方对其他事项也作出约定。原告于2015年8月4日支付被告押金4,580元及6个月的租金27,500元。2016年2月29日，原告支付被告2016年2月4日至2016年8月3日的租金，共计27,500元。本院于2016年4月29日作出的(2016)沪0118民初2171号生效民事判决书中查明：2015年11月3日，上海市青浦区朱家角镇人民政府发布朱限拆〔2015〕第03号责令限期拆除违法建筑决定书，要求拆除上海市青浦区天淀路XXX号厂房所属地块上的违法建筑，并于2016年2月17日、3月7日发布告知书，要求各业主自行搬离机器设备及拆除房屋等。审理中，原、被告双方一致确认，该判决书中青浦区天淀路XXX号厂房包括本案系争厂房。系争厂房无房产证，亦无相关建设工程规定许可证。2016年3月3日，被告电话通知原告，系争厂房可能要强拆。次日，系争厂房被强拆。原告在系争房产正常经营至2016年3月3日，拆除后，被告退还原告20,000元。对于原、被告双方没有争议的事实，本院予以确认。然，原、被告双方对因强拆导致原告位于系争厂房内的机器设备损坏事实及损失金额存在争议。原告称，强拆时，因原告无法进入现场搬离机器设备，故强拆后原告至现场将机器设备搬离，但机器设备已遭损坏。被告则认为虽然强拆是事实，但原告并不存在损害事实及损失。为此，原告举证：照片、收据、送货单，证明机器设备损坏并存在如下损失：机器移机费5,000元、机器损害维修费15,000元、搬迁费6,000元。被告质证：因被告代理人不在强拆现场，无法确认照片中强拆的是系争厂房，原告提供的证据无法证明机器设备遭到损坏及损失金额，因损失未经过评估。本院认证：系争厂房在原告得知强拆后的次日即被拆除，原告并无足够的时间另行安置其机器设备，被告亦未举证证明原告在强拆前已将系争厂房内的机器设备予以搬离。原告无法进入强拆现场但仍在外围对强拆事实进行拍照固定证据，被告不确认照片的拍摄现场但未提供相应的证据予以证明，故本院对照片中载明的强拆事实予以确认。原告提供的收据、送货单等证据能够证明原告存在的损失，被告否认损失存在但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信，故本院对原告的损失予以确认。审理中，原告表示不再主张第二项诉讼请求，将第三项诉讼请求的金额调整为10,000元。其余诉请不变。根据庭审查明的事实，本院认为：根据司法解释的有关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故，原、被告就系争厂房签订的租赁合同因未取得建设工程规划许可证无效。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。系争厂房已经拆除，故无返还之必要。故，对于原告支付的超出实际使用期的房屋使用费及房屋押金，被告应予以退还。原告要求被告退还2016年3月4日至2016年8月3日期间的使用费及押金的诉请，本院予以支持，对于押金，应以原告实际支付的金额为准。被告抗辩因原告延期支付第二期租金，存在根本违约，双方口头协商扣除7,500元。因被告未对其主张提供相应的证据予以证明，且原告对此亦不予确认，故本院对被告的该抗辩不予采信。对于原告主张被告赔偿损失1万元的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的租赁合同，租赁期间，如因产证问题而影响原告正常经营造成的损失，由被告承担一切责任并予以赔偿。因系争厂房被政府作为违法建筑拆除，符合合同约定的因产证问题影响原告经营，故被告理应按约赔偿原告的损失。强拆后原告及时进入现场将物品进行清理搬离避免损失扩大，原告对此不存在过错。原告主张被告赔偿损失1万元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、被告上海永甚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郭义超7,496.67元；二、被告上海永甚金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭义超损失10,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237.50元，减半收取计118.75元，由被告上海永甚金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘琳二〇一六年八月二十九日书 记 员  朱静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条...当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。