江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初3657号原告：朱柯翔，男，1991年7月18日出生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：张晨，江苏熊运栋律师事务所律师。被告：周洪良，男，1970年12月26日出生，汉族，住睢宁县。原告朱柯翔与被告周洪良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱柯翔及其委托诉讼代理人张晨到庭参加诉讼、被告周洪良经本院传票传唤，无正当理由拒不到到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱柯翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2016年5月25日止共计146天的房屋租金80000元；2.立即将租赁原告的房屋（睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓1号楼1单元301室，建筑面积1789.14平方米）返还给原告；3.从2016年5月26日起至返还涉案房屋之日止，按每天547.945元的标准赔偿原告的租金损失；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月29日，原、被告双方经协商签订了一份书面房屋租赁合同，按照合同约定，被告租赁原告所有的睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓1号楼1单元301室（建筑面积1789.14平方米），经营健身房业务，租期从2016年1月1日开始至2020年12月30日止；房屋租金第一年和第二年为20万元，第三年为22万元，第四年为24.20万元，第五年为26.42万元，租金每年结算一次，被告须遵循先付后用的原则，应于每年的1月1日前先行交清当年的租金。同时，被告应于本合同生效之日起第3日内向原告交付2万元合同保证金，原告在合同生效之日起第10日内将房屋交付给被告。合同第九条第（一）款第6项规定：乙方（被告）逾期交付租金及或其他各项费用超过15日的，甲方（原告）可以立即解除合同，没收保证金，所收租金及费用不予退还（其余内容详见合同）。合同签订后，原告依约将房屋及相关设施交付给了被告使用，但被告一直没有按合同约定交付租金和保证金。在多次催促无效的情况下，原告于2016年5月25日给被告送达了书面解除合同告知书，告知被告解除合同并于3日内清退出场，但时至今日，被告未有履行，其行为已损害原告的合法权益，遂起诉至法院，诉请如前。被告周洪良辩称，1.我已于2015年9月5日向原告交付2万元定金，且当日下午，经过原告同意，我就请工程队清理以前残留的垃圾，维修房屋漏水、渗水，包括以前签下的水电费用都是由我垫付，总共花费58500.00元，这些应从房租中扣除；2.2015年11月29日和2015年12月18日，原告分别从健身房前台开取20张终身至尊卡、7张年卡，这些卡打完折后总计124053.00元，所有发出去的健身卡都属于销售部管理入账并拿取提成。以上费用共计202553.00元应冲抵2016年1月1日至2017年1月1日期间的房租，按照合同约定，该期间的房租我已付清，我不存在违约的情形。本院经审理认定事实如下：2015年8月29日，被告周洪良与涉案房屋所有权人即原告朱柯翔对上述房屋租赁事宜进行商议，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将该房屋出租给被告作经营场所使用，房屋建筑面积为1789平方米，房租租赁期间为2016年1月1日起至2020年12月30日止。房屋租金第一年和第二年为20万元，第三年为22万元，第四年为24.20万元，第五年为26.42万元，租金每年结算一次，被告须遵循先付后用的原则，应于每期15日前无条件且一次性付清。被告应于合同生效之日起3日内向原告支付2万元合同保证金，用于冲抵租赁期间的租金、滞纳金、违约金、赔偿金等。同时约定，被告逾期交付租金及或其他各项费用超过15日的，原告可以立即解除合同，没收合同保证金，所受租金及费用不予退还。另外，原告给予被告3个月的免租期，期间，租金免计，其他费用正常缴纳。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对房屋进行清理，并对房屋漏水、渗水情况进行维修，花费38500元。2016年4月19日，被告缴纳涉案房屋应交水费1058.84元。另外，被告向原告提供2015年2月1日，其缴纳涉案房屋应交电费12020.1元的记账联，证明其代原告缴纳该笔费用。2016年5月10日，原告朱柯翔向被告周洪良出具《催缴租金通知书》，以此向被告催缴租金20万元及保证金2万元，并告知其如逾期，原告将按照合同约定解除租赁合同；2016年5月25日，原告朱柯翔向被告周洪良出具《解除合同告知书》，告知其与被告解除租赁合同，被告应于3日内清退出场。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行合同。2015年8月29日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》，合同对于房屋用途、租金的支付方式、违约责任等均作出相关约定，是当事人真实意思表示，且不违反法律或行政法规的禁止性规定，应当认定该合同合法、有效。原告依约将房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定支付租金，其未及时交付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。第一，关于租金扣除问题。被告抗辩的合同保证金已经支付、维修费已经替原告垫付，应当从应交租金中扣除的意见，本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。首先，关于保证金问题。房屋租赁合同中约定“应予本合同生效之日起3日内向甲方支付2万元的合同保证金……”被告陈述其于2015年9月5日在一家土菜馆将2万元定金交付原告，但是被告未提供相关证据予以证明，故对被告的意见，本院不予采纳；其次，关于房屋维修费、垃圾清运费等问题，该笔费用是发生在合同签订后，被告为进驻房屋从事经营健身房业务，对房屋进行相关清理及维修所花费的费用。根据合同第四条第1项约定，合同签订后，原告应给予被告3个月的免租期，该期间是留给被告的装修期，装修期间势必产生装修垃圾等清运费用，合同未对该项费用的承担进行明确约定，按照常理，该项费用应当由被告自行承担。至于房屋维修费用，合同仅在第五条第1项中约定“因乙方管理不善，使用不当造成房屋及其相连设备损害的，相应的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。”但是，该项约定的前提应当是原告向被告交付完好、可以正常使用的房屋，故被告为维修房屋漏水、渗水的费用应当由原告承担；关于水电费用，根据被告提供的水费发票，该部分水费是发生在合同履行期间，且距离合同签订已有近9个月的时间，合同第八条第9项约定“乙方进行经营活动所需依法缴纳的各项税、费用自负。”故被告在租用房屋期间所产生的水费应当由被告自行负担。而被告所提供的电费记账联显示“入账日期：2015年2月1日”，此时，原告虽尚未与被告签订房屋租赁合同，合同亦未对租赁期间以外产生的费用进行约定，但是根据当事人庭审陈述及查明事实，被告在该期间一直占有使用涉案房屋，故在此期间产生的电费，亦应当由被告承担。第二，关于健身卡问题。被告抗辩原告朱柯翔从被告健身俱乐部拿走20张原价9999元的至尊卡、7张原价1299元的年卡，合计209073元，折后价共计124053元，应当从原告主张的租金中扣除的意见，本院认为，房屋租赁与被告的健身卡销售应属不同的法律关系，且原、被告并未在合同中约定用销售给原告的健身卡的费用抵扣租金，双方事后对此亦未达成补充协议，故对被告的主张，本院不予采纳。因为销售健身卡而造成的损失，被告可以另行主张。第三，关于合同解除问题。双方在合同中明确约定如被告逾期支付租金超过15日，原告可以单方面解除合同。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，被告周洪良未按合同约定及时交付租金，原告于2016年5月10日向被告周洪良送达催缴租金通知书，被告为如期履行，原告又于2016年5月25日向被告送达解除合同告知书，被告于当日收到此告知书，应当认定涉案合同已经解除，被告应当将房屋交付于原告，其在合同解除后仍然占有使用原告房屋，应当赔偿原告的租金损失。参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”的规定，故原告请求被告按照547.945元/天的标准，自2016年5月26日起至被告将涉案房屋返还于原告之日止，赔偿原告的租金损失，本院予以支持，但该部分赔偿最长不得超过六个月。综上所述，被告应当支付原告自2016年1月1日至2016年5月25日止共计146天的房屋租金51500元（80000元-维修费用28500元），原告请求被告返还房屋并支付房屋占有期间的租金损失，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周洪良于本判决生效后十日内支付原告朱柯翔自2016年1月1日至2016年5月25日止共计146天的房屋租金51500元（80000元-维修费用28500元），并支付房屋占有期间的租金损失（按照547.945元/天的标准，自2016年5月26日起至被告将涉案房屋返还于原告之日止，但最长不超过六个月）；二、被告周洪良于本判决生效后十日内将涉案房屋（睢宁县睢城镇元府西路188号彩虹公寓1号楼1单元301室，房屋产权证号：国权证睢宁字第××号）腾空返还原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1000元，由被告周洪良负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述还款义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员  张岩二〇一六年八月二十三日书 记 员  胡慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或得赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。