上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初2613号原告钱亚棣，男，1953年8月11日生，汉族，住上海市松江区。原告钱文华，女，1976年6月17日生，汉族，住上海市松江区。原告钱峥华，男，1980年3月1日生，汉族，住上海市松江区。上列三原告的共同委托代理人周宝其，上海至真律师事务所律师。被告上海小昭机械制造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人王一松，负责人。第三人上海市松江区新浜镇月来家具店(个体工商户)，住所地上海市松江区。经营者张营利。第三人上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂(个体工商户)，住所地上海市松江区。经营者陈小春。第三人上海泗罗工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李驷龙，总经理。原告钱亚棣、钱文华、钱峥华与被告上海小昭机械制造有限公司、第三人上海市松江区新浜镇月来家具店、上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂、上海泗罗工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月25日受理后，依法适用简易程序审理。审理中，依原告申请，本院依法追加上海市松江区新浜镇月来家具店、上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂、上海泗罗工贸有限公司为本案第三人参加诉讼。后因被告上海小昭机械制造有限公司及第三人上海泗罗工贸有限公司下落不明，故本案转为适用普通程序审理，并以公告方式向两公司送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2016年7月15日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钱亚棣的委托代理人周宝其、第三人上海市松江区新浜镇月来家具店、上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂各自的经营者张营利、陈小春以及第三人上海泗罗工贸有限公司的法定代表人李泗龙到庭参加诉讼。被告上海小昭机械制造有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区新浜镇新绿路XXX号、建筑面积约1,600平方米的厂房(以下简称“系争房屋”)，租期从2013年10月1日起至2017年9月30日止。年租金为130,000元(人民币，以下币种同)，按季支付，先付后用，每次提前半个月支付下三个月的租金32,500元。然，被告在租期内经常拖延支付租金，至原告起诉时仍有65,000元的租金未付。此外，被告还违约擅自将系争房屋转租他人。原告无奈，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2015年10月1日至2016年3月31日期间的欠付租金65,000元。审理中，结合收款情况及申请追加第三人等相关事宜，原告将上述诉请最终变更为请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告及第三人上海市松江区新浜镇月来家具店、上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂、上海泗罗工贸有限公司搬离系争房屋，并由被告向原告返还系争房屋；3、被告支付原告自2015年12月1日至实际返还房屋之日止的租金及使用费(其中，2015年12月1日至2015年12月31日期间的欠付租金为2,500元，其余时段均按每季度32,500元的标准计算)。被告上海小昭机械制造有限公司未作答辩。第三人上海市松江区新浜镇月来家具店述称：其是与第三人上海泗罗工贸有限公司签订的租赁合同，并已将房租支付至2016年6月底。就本案而言，其是无辜受到影响的一方。对于原告所提搬离并返还房屋的诉请无异议，但需要有人赔偿其装修损失。第三人上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂述称：虽然租赁合同系其与被告所签，但实际上其系向第三人上海泗罗工贸有限公司承租了房屋，并也已将租金支付至2013年6月底。对于本案的处理，其意见同第三人上海市松江区新浜镇月来家具店。第三人上海泗罗工贸有限公司述称：不同意原告的诉请。首先，对于其和被告之间的关系，原告理应知情。2007年始，被告系其供货商。被告承租系争房屋后，出于向第三人上海泗罗工贸有限公司多提供货物及分担租金压力的考虑，要求其搬进了系争房屋，即被告将承租的三间厂房中的一间给其使用。此后，其一直就其所用的部分直接向原告支付房租，时间长达2年多，且累计支付租金30万元左右。对此，原告不可能不知情。其次，原告对其实际管理系争房屋一事也是知情的。在被告缺乏能力继续承租房屋的情况下，其曾与原告达成过口头协议，即整个系争房屋由其承租，且为减少其经营成本，原告允许其将未使用的两间厂房出租给本案另外两个第三人。最后，系争房屋内有违章建筑，对于其所遭受的损失理应有人赔偿。此外，其没有义务替被告支付租金，但原告却实际收取了其所支付的钱款，对此理应有个说法。经审理查明：上海市松江区新浜镇新绿路XXX号房屋登记的权利人为上海峥华鞋业有限公司。房地产权证号为松XXXXXXXXXXX，核准日期为2009年8月5日。2013年10月1日，被告上海小昭机械制造有限公司(承租人)与上海峥华鞋业有限公司(出租人)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于上海市松江区新绿路XXX号、栋数4栋(含二楼办公区)、约建筑面积1600平方米的砖木结构房屋。租期从2013年10月1日起至2017年9月30日止。租金每年130000元，每年支付四次，每三个月支付一次，每次32500元，提前半个月支付，现金支付(不开发票)。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但需经过出租人书面同意。合同第九条约定，出租人不允许承租人转租房屋。第十条约定，有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋的用途；3、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；4、未经出租人书面同意，承租人将房屋进行装修的；5、未经出租人书面同意，承租人将房屋转租第三人；6、承租人在房屋进行违法活动的。合同另对其他相关事宜作出了约定。另查明：上海峥华鞋业有限公司于1998年3月23日成立，股东或发起人为本案三原告。2009年11月27日，该公司注销。本案审理中，为证明被告擅自转租，原告提交了如下证据：1、2015年9月4日被告与第三人上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂签订的《房屋租赁合同》；2、2015年10月21日第三人上海泗罗工贸有限公司与第三人上海市松江区新浜镇月来家具店的经营者张营利签订的《房屋租赁合同》。三第三人对上述两份合同的真实性均无异议。但第三人上海泗罗工贸有限公司称，对上述证据1，虽然合同上载明的出租方为被告，但实际的经办人是第三人上海泗罗工贸有限公司的法定代表人李泗龙。另，审理中，第三人上海泗罗工贸有限公司称，其与被告之间未签订过租赁合同。审理中，原告还提供了其所收取租金的银行卡交易明细清单，并称，被告共向其支付了29万元租金，就2015年12月的租金还欠付2500元，另2016年1月1日起的租金，被告亦未支付。结合上述银行卡交易明细清单，第三人上海泗罗工贸有限公司指出，该明细中所反映的租金之80%都是由其向原告支付。审理中，对于第三人上海泗罗工贸有限公司所提租赁主体及支付租金方面的述称及抗辩意见，原告称，其知道李泗龙与被告的原法定代表人关系很好，故其认为李泗龙向其所付租金系代被告所为，且收取租金的行为不代表原告与第三人间直接建立了租赁合同关系。此外，审理中，原告还称，除本案诉请外，对于合同解除后的法律后果，无其他要求在本案中处理。上述事实，有《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、上海市房地产登记薄、银行卡交易明细清单及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。本案中，根据已查明的事实，被告确实存在擅自转租以及欠付租金的行为，据此，原告有权解除合同。至于第三人上海泗罗工贸有限公司所提其与原告之间形成了直接租赁关系的意见，因缺乏相应的证据相佐证且原告对此亦不予认可，故本院难以采信。至于解除后果的处理问题。合同解除后，被告理应搬离并向原告返还租赁物，未及时返还的，还应支付实际占有期间的使用费，故原告所提要求被告搬离并返还房屋、参照租赁合同标准支付使用费的诉请于法有据，本院均予以支持。第三人作为租赁物实际的或是推定的使用人，对系争房屋亦应承担搬离义务。至于被告与第三人之间的权益纠纷，可另循其他途径解决。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钱亚棣、钱文华、钱峥华与被告上海小昭机械制造有限公司之间于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告上海小昭机械制造有限公司及第三人上海市松江区新浜镇月来家具店、上海市松江区新浜镇贯前五金加工厂、上海泗罗工贸有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区新浜镇新绿路XXX号厂房；三、被告上海小昭机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱亚棣、钱文华、钱峥华返还上海市松江区新浜镇新绿路XXX号厂房；四、被告上海小昭机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱亚棣、钱文华、钱峥华2015年12月的欠付租金2,500元；五、被告上海小昭机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告钱亚棣、钱文华、钱峥华自2016年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费(按每季度32,500元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,425元，由被告上海小昭机械制造有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  范幼芳二〇一六年八月十八日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条 ……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。