云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2072号原告蔡辉，男，1972年11月21日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告荆翠兰，女，1947年9月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。两原告委托代理人陈永福，在新兴法律服务所工作。代理权限：特别授权代理。被告车军，男，1971年7月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人师本领、李长明，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告蔡辉、荆翠兰诉被告车军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法适用简易程序，于同年8月11日公开开庭进行审理，原告蔡辉、荆翠兰及其共同委托代理人陈永福，被告车军及其委托代理人师本领、李长明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蔡辉、荆翠兰诉称，2010年6月18日，原告蔡辉与被告车军签订《房屋租赁前期协议》，同年7月5日，原告荆翠兰（蔡辉之母）与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将红塔区中所2幢1单元1-5层（1层门口一间由原告使用），出租给被告经营使用，租期10年，自2010年7月8日至2020年7月8日，租金分段计算，即1-4年每年租金48000元，第5年租金为50000元，第六年租金55000元，第七年租金60500元，第八年租金66550元，第九年租金为73205元，第十年租金为80526元，租金提前一个月付清，即每年6月8号付清当年租金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告经营使用，被告开设了“鸿鑫公寓”，向原告支付了1-6年的租金。到2016年6月，被告不支付第七年的租金60500元，经原告追讨、朋友协商被告均不支付。按照合同约定原告有权收回房屋，依据合同法第九十四条规定，被告构成根本性违约，应支付100000元的违约金，并支付2016年7月的租金5041元。综上所述，被告经原告多次催促不支付租金，构成根本性违约，现原告诉至法院：一、请求判令解除原、被告于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》，返还房屋；二、由被告车军支付原告蔡辉、荆翠兰2016年7月租金5041元；三、由被告承担违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告车军辩称，一、同意解除合同；二、被告不存在违约，违约金以实际损失为基础来计算，本案原告不存在实际损失，所以被告不支付违约金；三、被告不支付诉讼费，应由原告自己承担；四、同意向原告支付7月份的房租。经审理查明，二原告系母子关系，2010年6月18日，被告租用坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会十六组中所2幢1号房屋与原告蔡辉签订《房屋租赁前期协议》，协议约定了租期、租金，同时约定被告向原告蔡辉交付定金30000元。被告按协议向原告蔡辉交付了30000元定金。2010年7月5日，原告荆翠兰（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“一、甲方将中所2幢1号1至5层（1层门口一间由甲方使用）出租给乙方，租期为10年，自2010年7月8日至2020年7月8日，1至4年每年租金48000元，租金第五年为50000元，第六年为55000元，第七年60500元，第八年66550元，第九年73205元，第十年80526元。二、乙方必须每年提前一个月全额付清当年租金给甲方，否则甲方有权收回房屋。……十、乙方需交6000元押金给甲方，期满结清所有费用，房屋、门窗无损坏，设施能正常使用，甲方将押金全额退还乙方。十一、双方必须诚信严格遵守合同，违约方按合同法规定执行，须支付违约金十万元，并承担给对方造成的一切经济损失。……”合同签订当天被告依约向原告蔡辉支付了6000元押金，并开始用所租房屋经营宾馆住宿，工商注册名称“玉溪市鸿鑫公寓”。后被告因所租房屋于2010年7月27日办理的房屋权属证书登记房屋权利人为原告蔡辉，被告便让原告蔡辉在自己持有的《房屋租赁合同》甲方处补签了蔡辉的名字并按手印。原、被告之间《房屋租赁合同》履行至2016年6月8日，被告未按约定向原告支付2016年7月8日至2017年7月8日（第七租赁年度）的房屋租金60500元，2016年6月底被告与原告协商调整租期及租金，双方未达成协议，后被告仍未向原告支付第七租赁年度租金，原告遂诉至本院。另查明，坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会**中所****房屋，原系原告荆翠兰向村集体申请宅基地所建房屋，该房屋于2010年7月27日办理了房屋权属证书登记房屋权利人为原告蔡辉。以上案件事实有原、被告均提交的《房屋租赁合同》原件，原告提交的《房屋租赁前期协议》一份、玉房权证玉溪市字第**房屋所有权证、玉国用（2010）第4238号国有土地使用权证复印件各一份，被告提交的押金收条原件一份，及原、被告在庭审中的陈述在案证实，本院予以认定。本院认为，原、被告所签《房屋租赁前期协议》、《房屋租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告未依约在第六个租赁年度届满前一个月向原告支付第七租赁年度的房屋租金，致使原告收取租金的合同目的不能实现，构成根本违约，原告行使合同解除权于法有据，合同自解除通知到达被告时解除，原告诉至本院前并未通知被告解除合同，故本院确认合同解除时间为本院向被告送达原告民事起诉状的时间即2016年7月26日，被告应当依约向原告支付2016年7月8日至2016年7月26日共计19天的房屋租金3149.32元（60500元÷365天×19天=3149.32元），对原告要求被告支付房屋租金超过此数额部分，本院不予支持。合同解除后被告应当将房屋腾还原告，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至被告实际腾房之日止的房屋占用费。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告违反合同约定应当依照双方所签合同向原告承担违约责任。相比原、被告合同履行完毕后，原告可以收取的租金，原、被告在《房屋租赁合同》中约定100000元的违约金已经超过被告拒交租金的违约行为导致合同解除给原告造成的损失30%，故对被告要求下调违约金的答辩主张，本院调整为被告向原告支付违约金80000元，考虑被告已向原告支付6000元保证金，应在违约金中作相应抵扣，被告实际应向原告支付违约金74000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告蔡辉、荆翠兰与被告车军于2010年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月26日解除；二、由被告车军于本判决生效之日起三日内将坐落于红塔区玉兴街道办事处右所社区居委会十六组中所2幢1号房屋腾还原告蔡辉、荆翠兰；三、由被告车军于本判决生效之日起十日内支付原告蔡辉、荆翠兰房屋租金3149.32元；四、由被告车军于本判决生效之日起十日内支付原告蔡辉、荆翠兰违约金74000元；案件受理费元2400，减半收取1200元，由被告车军负担。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决中货币单位均为人民币。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  段杨春二〇一六年八月二十二日书记员  李 香