北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4341号上诉人（原审原告、原诉被告）：李桂芬，女，1962年7月22日出生。委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。委托代理人刘克清，男，1958年12月16日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王建华，男，1969年4月19日出生。委托代理人李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人李福成，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人李桂芬因与上诉人王建华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第14617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李桂芬上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判王建华赔偿李桂芬房屋涨价可得利益损失三百九十七万三千五百元。事实和理由：1、一审法院在认定合同无效后损害赔偿计算应当以法庭辩论结束前的证据和事实为依据，而不是合同无效后时间点的事实，法律并没有规定合同无效后的损害赔偿以合同确定无效时点计算。任何民事赔偿责任都应当以庭审结束前能够证明的损失为准。2、合同被法院认定无效后，王建华至今没有退还李桂芬购房款，且在双方损害赔偿诉讼没有定案的情况下，李桂芬无法再另行购房以预防损失扩大。3、房屋买卖合同被法院认定无效后李桂芬并没有迟延向王建华主张损失赔偿，一审法院让李桂芬承担损失没有任何法律依据。王建华针对李桂芬的上诉辩称：一审法院认定由王建华承担全部可得利益损失错误，没有考虑到李桂芬的过错。一审中我要求追加中介公司，一审未予追加。王建华上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判为由王建华和李桂芬按照各自的过错比例承担相应的房屋涨价造成的可得利益损失；2、撤销一审判决第四项，改判为由李桂芬赔偿王建华自2009年11月1日起实际返还之日止的占有使用房屋的费用（按每月8000元计算）；3、依法判令一、二审案件受理费、保全费、鉴定费由各方根据过错程度承担。事实与理由：1、一审判决判令房屋涨价造成的可得利益损失全部由王建华承担，未考虑李桂芬的过错及责任，显属认定事实错误，适用法律错误。李桂芬至今仅支付50％的购房款，无权主张全部的房屋涨价造成的预期可得利益损失，王建华只应对全部损失的一半承担责任。2、李桂芬在房屋买卖合同确认无效后至今仍拒绝腾退房屋，王建华有权为救济自身权益而拒绝返还房价款，一审法院判令负担未返还期间的利息，显然对上诉人不公。3、一审判决判令王建华承担居间服务费三万五千元，认定事实错误，应当由中介公司退还给李桂芬。4、一审判决判令由王建华赔偿装修费229400元系认定事实错误，不符合法律规定，应认定装修损失为96409元。5、一审法院判令驳回王建华要求李桂芬支付房屋使用费的反诉请求明显错误，对王建华明显不公。李桂芬针对王建华的上诉辩称：作为出卖人，王建华的基本义务是权利担保，所以李桂芬对合同无效没有任何过错，王建华应当全部赔偿李桂芬的可得利益损失。李桂芬向一审法院起诉请求：2009年10月26日，我与王建华签订了《北京市房屋买卖合同》。合同约定，王建华将其位于北京市海淀区102号房屋出售给我；房屋总成交价为263万元;王建华保证该房屋无共有人，产权无任何纠纷，否则由其承担法律责任。合同签订后,我依约向王建华支付了定金及首付款总计131.5万元，王建华却拒绝按照约定为我办理产权登记转移手续。为此，我曾起诉王建华，最终法院以王建华之妻喻萍不同意卖房为由判决上述《北京市房屋买卖合同》无效。我认为由于王建华未取得妻子同意导致房屋买卖合同无效，其作为出卖人应依法承担过错责任，赔偿由此给我造成的损失。综上，为维护我的合法权益，诉请法院依法判令王建华向我返还已付购房款131.5万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付上述款项自2009年11月1日起至实际返还之日止的利息；赔偿我房屋装修款30万元、因房屋涨价给我造成的可得利益损失397.35万元、因房屋涨价造成的税费负担80万元、律师费6万元、居间服务费3.4万元、另案保全费5000元；并承担本案保全费5000元、鉴定费17525元及诉讼费。王建华在一审法院提出反诉请求：由于双方之间的房屋买卖合同已被确认无效，故在李桂芬向我返还涉诉房屋前，其要求返还已付购房款的主张缺乏法律依据。另外，该房屋买卖合同中约定该房屋成交总价为263万元，其中成交价格90万元，附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿为173万元。但当时房屋并未装修，属于毛坯房，没有任何装修与物品，属于以合法形式掩盖非法目的，这也是该合同被认定为无效的重要原因，所以，我和李桂芬及中介公司都对合同无效负有过错，应当各自按照过错比例承担相应责任，其中，房屋涨价的可得利益不应包含在上述责任范围之内，新增税费也没有实际发生，且合同订立时我不应也无法预见房屋涨价和税费增加；居间服务费应当由中介公司退还给李桂芬；另案保全费和另案律师费均与本案无关；本案的保全费、鉴定费和诉讼费的负担问题，我尊重法院判决。综上，请求法院判令李桂芬：1、腾退位于北京市海淀区102号房屋，将该房屋交还给我；2、结清上述房屋自2009年11月1日至实际腾退房屋之日止物业费、水费、电费等相关费用；3、按照每月8000元的标准向我支付自2009年11月1日起至实际返还之日止占有、使用上述房屋的费用；4、承担本案反诉费。一审法院认定事实：王建华与喻萍于1992年2月25日登记结婚。2009年2月16日，王建华（买受人）就购买102室房屋（现名称为北京市海淀区102号房屋，以下简称102号房屋）与北京宝晟住房股份有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定房屋总价为1532065元。2009年10月26日，经北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）居间服务，李桂芬（买受人）与王建华（出卖人）签订《北京市房屋买卖合同》（以下称涉诉房屋买卖合同），约定：出卖人以263万元价格将102号房屋出售给买受人；无共有人;出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任;在合同签订后5个工作日内，买受人向出卖人支付131.5万元;因该房屋有银行贷款，房本下达后由出卖人自行还款;过户当日，买受人、出卖人自行交割尾款，尾款共计131.5万元。另外，其中第八条约定：出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的，还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。当日，王建华（出卖人）与李桂芬（买受人）及鑫尊公司（居间人）签订了《居间服务合同》。2009年11月1日，王建华与李桂芬在居间人鑫尊公司的协助下办理了102号房屋的物业交接手续。交接时，102号房屋为毛坯房。当日，李桂芬给付王建华购房款共计131.5万元，双方并为此签订了《收款证明》；李桂芬给付鑫尊公司居间服务费（即佣金）35000元。双方交接房屋后，该房屋由李桂芬予以装修并居住使用至今。2010年11月1日，王建华取得102号房屋的房屋所有权证。本次诉讼前，李桂芬曾将王建华诉至法院，要求王建华为其办理房屋产权过户手续、给付逾期过户违约金、赔偿律师费6万元，并由王建华承担该案诉讼费、保全费。王建华在该案中提起反诉，以其未经妻子同意擅自处分夫妻共同共有的房屋为由要求确认涉诉房屋买卖合同无效。本院于2012年8月20日作出（2012）海民初字第14279号民事判决书，以王建华在喻萍不知情的情况下，故意隐瞒事实真相，擅自将夫妻共有财产进行处分，而喻萍未表示追认该行为为由判决涉诉房屋买卖合同无效，并以就合同无效后给李桂芬造成的相应损失，李桂芬可另行主张为由驳回李桂芬的全部诉讼请求。李桂芬不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2012年11月20日作出（2012）一中民终字第13908号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后李桂芬申请再审，北京市高级人民法院于2013年9月18日作出（2013）高民申字第2718号民事裁定书，驳回李桂芬的再审申请。原审审理期间，法院应李桂芬的申请，委托北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）就102号房屋价值及装修价值进行鉴定。该价格评估公司于2014年6月10日作出《价格评估结论书》（以下称法院委托价格评估），以2014年4月29日为评估基准日，评估结论为：评估值为5903909元，其中，装修工程96409元，房地产580.75万元。李桂芬为此花费鉴定费17525元。本案审理期间，经李桂芬申请，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对102号房屋于价值时点2015年7月7日的市场价值进行评估，意见为：房屋现状价值（含装修）总价值675.15万元；综合单价41909元/平方米；毛坯房价值（不含装修）总价值660.35万元，综合单价：40990元/平方米。李桂芬支付了评估费用15503元。王建华对于该份评估报告不予认可，认为应以合同无效时的房屋价值为准。经王建华申请，法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司对102号房屋于价值时点2012年11月20日的市场价值进行评估，意见为：房屋带装修价值（含装修）总价值442.01万元；综合单价27437元/平方米；毛坯房价值（不含装修）总价值419.07万元，综合单价：26013元/平方米。王建华支付了评估费用10226元。李桂芬对于该评估报告提出异议，北京市国盛房地产评估有限责任公司出具回复：关于评估报告中评估价值与实际价值严重背离的问题：本次评估采用的比较法充分考虑了评估对象有的楼层、朝向、装修、格局等相关因素，与估价对象类似房地产的参照实便为价值时点前2012年已成交的宝盛里观景园小区的房地产，成交均价为25000-31000元/平方米，经过对市场因素、区域因素与个别因素修正后求得估价对象有比准价格。本次评估同时考虑了估价对象在价值时点的重置成本和折旧，采用了成本法作为另一种评估方法对估价对象的价值进行测算，经过对两种方法的内涵和价值时点的房地产市场状况进行分析，赋予比较法和成本法不同权重，采用加权平均值作为估价对象商品房的价值。故报告中的评估结果符合价值时点的市场行情。对于该评估报告，王建华认可对毛坯房的评估结果，不认可含装修的毛坯房价值评定。但王建华未对装修单独申请鉴定，同意按照原审中的评估报告中的装修价格进行认定。李桂芬认可按照鉴定报告中含装修和不含装修房价的差额确定装修价值，不认可原审中关于装修的独立作价。一审法院认为，李桂芬与王建华的房屋买卖合同已被法院确认无效，理由是王建华在喻萍不知情的情况下，故意隐瞒事实真相，擅自将夫妻共有财产进行处分，而喻萍未表示追认该行为，故据此可以认定王建华对涉诉房屋买卖合同无效负有全部过错责任。李桂芬已尽到一般购买人的审核义务，故其并无过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，李桂芬基于涉诉房屋买卖合同占有并使用102号房屋，同理，王建华持有李桂芬交纳的房款131.5万元，鉴于涉诉房屋买卖合同已被生效判决认定为无效，故双方均负有相互返还义务。王建华应当将李桂芬支付的购房款返还给李桂芬，并因王建华对于合同的无效负有全部过错，故不仅应返还购房款，还应支付购房款利息。李桂芬作为实际居住使用人，理应腾退房屋，并负担自2009年11月1日起至实际腾退之日止其居住使用102号房屋期间的物业费、水费、电费，但由于上述费用的具体数额及李桂芬的实际缴纳情况现无法确定，故本案中不作处理，如因此引发争议，王建华可另行主张。至于使用费，因李桂芬居住、使用102号房屋系基于该房屋买卖合同关系，在法院判决其行使腾退义务之前，无需支付该期限内的居住使用费。故法院对于王建华要求李桂芬给付使用费的请求不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，王建华就涉诉房屋买卖合同无效负有过错责任，故应赔偿由此给李桂芬造成的合理损失：其一、因房屋涨价给李桂芬造成的可得利益损失一节，尽管王建华在签订涉诉房屋买卖合同时无法预见房屋价格上涨空间，但其应当预见如因其过错导致合同无效，势必给相对人造成损失，则由于其作为过错方继续持有房产，房屋价格上涨之利益不应由其享有。但鉴于涉诉房屋买卖合同经生效判决确认无效即发生双方相互返还之义务，故应以该时点确定房屋差价损失。诉讼中，经王建华申请，已就2012年时的房屋市场价值进行评估，故该评估值与购买时价格之差即为李桂芬实际遭受的可得利益损失。李桂芬主张以诉讼时点确定房屋可得利益损失，理由不充分，法院不予考虑。二、装修费一节，李桂芬提交了相关票据证明实际装修花费，并主张如移动定制家具、卫浴设施将丧失价值；王建华虽然同意按照法院于2014年4月29日委托价格评估所确定的金额向李桂芬支付装修费，但距本院确认的合同无效后已经过两年，装修价值必然有进一步贬损，故不能按照2014年4月29日的评估价格予以确定装修费数额。本次诉讼中，王建华曾申请进行装修费的评估，但又撤回该项申请。而在2012年评估结果中，将房屋毛坯价和房屋装修后的市场价格分别予以作价，该作价结果可以显示由于房屋装修给房屋带来的整体上的利益增加，亦是王建华因此而获益部分，故该装修获益应由王建华予以返还给李桂芬。三、新增税费一节，由于该笔费用未实际发生，故本院对李桂芬的该项诉请不予支持；四、居间服务费一节，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此鉴于涉诉房屋买卖合同中已经就过错方承担居间服务费作出约定，故李桂芬要求王建华赔偿该笔费用之诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持；五、另案律师费、保全费一节，由于另案中李桂芬支付上述费用系用以主张继续履行合同及逾期办证违约金，相关诉请已被法院驳回，且另案中李桂芬已经诉请由王建华承担该案中的律师费和保全费，但亦未获法院支持，故其在本案中再次提出该项主张，法院无法予以支持；六、本案中的保全费，因系处理涉诉房屋买卖合同无效后续争议所发生的费用，故王建华作为过错一方应当予以承担；鉴定费一项，李桂芬所提出鉴定内容，法院并未采纳，故鉴定费自行负担；王建华所提出鉴定内容，因本案系其过错导致，故该鉴定费由其承担。判决：一、王建华于本判决生效后十五日内向李桂芬退还已付房款一百三十一万五千元，并按中国人民银行同期贷款基准利率支付上述款项自二○○九年十一月一日起至实际返还之日止的利息；赔偿李桂芬装修费二十二万九千四百元、房屋涨价所造成的可得利益损失一百五十六万零七百元、居间服务费三万五千元；二、李桂芬于本判决生效后十五日内将北京市海淀区一○二号房屋腾空并交付给王建华；三、驳回李桂芬的其他诉讼请求；四、驳回王建华的其他反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李桂芬与王建华签订的《房屋买卖合同》经生效判决认定为无效，王建华故意隐瞒事实真相，应当对合同无效承担全部责任，对此双方应当相互返还，且由王建华赔偿李桂芬的全部损失，李桂芬主张王建华赔偿其损失于法有据，王建华辩称应由李桂芬承担一半的过错责任无事实与法律依据。李桂芬在房屋买卖合同认定为无效后，应当及时采取适当措施防止损失扩大，因此其主张的损失应当是合同认定无效时的实际损失，李桂芬要求王建华按照本案庭审结束时的实际损失予以赔偿，于法无据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于房屋买卖合同无效后造成的损失，李桂芬应当承担举证责任，否则应承担不利的法律后果。一审法院依据王建华的申请，对本案诉争房屋在合同认定无效时的价值进行了评估，并依据评估报告计算出房屋涨价利益及装修价值，李桂芬对评估报告中市场价值不予认可，王建华对评估报告中装修价值不予认可，一审中评估机构出具了回复说明，对双方的质疑进行了说明，符合法律规定，李桂芬、王建华对评估报告未提出其他反驳意见，故一审法院依据该评估报告计算涨价损失及装修损失并无不妥，本院予以确认。房屋买卖合同因王建华的过错被确认无效，李桂芬必然受到已付款项的利息损失以及实际费用支出的相应损失，因此一审法院判令王建华赔偿李桂芬已付房款的利息损失及居间费用等损失，符合法律规定，本院予以确认。王建华反诉要求李桂芬支付房屋的占有使用费，因李桂芬占用房屋系依据房屋买卖合同，在王建华未返还已付房款且未判令李桂芬腾退房屋之前，王建华的该反诉请求无事实与法律依据，一审法院驳回其该项反诉请求正确，本院予以确认。综上所述，李桂芬、王建华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五万七千四百三十四元，由李桂芬负担三万八千五百八十八元（已交纳）；由王建华负担一万八千八百四十六元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  夏根辉代理审判员  赵 蕾二〇一六年八月十二日书 记 员  叶康喜