江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4894号上诉人（原审被告）：苏州旭名置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区四明路8号浒墅关分区商务中心8室。法定代表人:朱瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘汉文、徐辉，北京观韬（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟鸣。被上诉人（原审原告）：周静。委托诉讼代理人：钟鸣，系周静丈夫。上诉人苏州旭名置业有限公司因与被上诉人钟鸣、周静商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2015)虎民初字第00145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏州旭名置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、空中花园与阳台是两种不同的建筑元素，一审法院将空中花园计入买卖合同的阳台数量是错误的，更以此认定上诉人构成违约，适用法律错误。2、一审法院仅凭宣传册即认定上诉人在销售过程中存在虚假宣传，并对买受人产生了错误的引导，明显认定事实不清，适用法律错误。3、被上诉人将空中花园擅自进行封闭式处理是违法的，一审法院判决上诉人承担空中花园的封闭处理费用缺乏法律和合同的依据。钟鸣、周静辩称,原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告钟鸣、周静向一审法院起诉请求：1、原审被告支付原审原告空中花园（即凹阳台）封墙改装费用9000元；2、原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月4日，钟鸣、周静与苏州旭名置业有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同201410040006）一份，约定由钟鸣、周静购买原审被告开发的座落在苏州高新区文昌路277号华美花园10幢2101室房屋，建筑面积115.46平方米，其中套内面积92.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.16平方米，该商品房共有1个阳台（即1个东阳台），房屋总价款为913134元。合同签订后，两原审原告已向原审被告支付了房款，原审被告亦向两原审原告交付了房屋，房屋格局为两室两厅一“空中花园”。其中“空中花园”位于整套住宅的东北方，东、南、西为墙体结构，北侧除护栏外并无墙体或其他封闭式维护结构。庭审中，原审原告自称经小区物业同意、并按照统一要求，已花费4600元在“空中花园”北侧无墙部位安装了铝合金窗和双层钢化玻璃做了封闭式处理，并称材质物业没有具体要求，只要求是铝合金或者铁的，考虑到居住安全和隔音效果，肯定要封好一点的，故用了品牌的铝合金和钢化玻璃。另查明，在本案房屋所涉楼盘销售过程中，原审被告曾制作发放宣传册和户型鉴赏图，涉案户型宣传册中载明本案房屋户型格局为“建筑面积约115㎡，2+1室2厅2卫”，空中花园部位标明“空中花园的幸福，咱俩一直争论不休，这里到底是做成书房还是儿童房呢？”。户型鉴赏图中载明本案房屋户型格局为“建筑面积约115㎡，三室两厅两卫”，空中花园部位标明“空中花园的幸福，咱俩一直争论不休，这里到底是做成书房还是儿童房呢？”。与两原审原告所购房屋相同户型的小区其他业主曾向苏州市规划局递交了“空中花园改造申请”，申请将苏州高新区华美花园9幢2006室主卧北面的一个空中花园改造成儿童房或书房。2015年6月16日，苏州市规划局出具书面答复，告知小区其他业主：根据《苏州市居民私有住房建设规划管理规定》第九条“经批准统一开发出售的成套商品住宅，个人不得进行翻扩建”的相关规定，苏州高新区华美花园9幢2006室房屋属于经批准统一开发出售的成套商品住宅，因此个人不得进行翻扩建。经释明，原审被告未能演示提供将空中花园装修成“儿童房或书房”的可行性施工方案。再查明，江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》中4.2.3载明：1、阳台与平台的区分,包括地板是借助于下层屋面或者独立悬挑、台下方是房间或者阳台，台上方有顶盖者应为阳台，无盖者为平台；2、凹、凸阳台的区分：具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台应为凹阳台。……10、住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑物上标定为空中花园、入户花园，均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”中2.3载明住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面积，其计算规则按照国标GB50096-2011执行；3.4.4载明同时满足以下条件的阳台，按其顶盖外沿在阳台地板上水平投影面积1/2计入容积率，1、进深尺寸不大于2米；2、累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。3.4.12载明住宅建筑中，同时满足以下条件的空中花园（入户花园），按其顶盖外沿在地板上水平投影面积的1/2计入容积率，1、每户只设置一处且每处水平投影面积不大于10平方米；2、阳台加空中花园累计水平投影面积不超过本层建筑面积的20%，超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）第二章术语中2.0.11阳台为由住宅外墙面伸出的、供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间。该标准并未特别定义入户阳台或空中花园、入户花园等建筑术语。诉讼中，原审原、被告一致确认，涉案的华美花园小区中涉及所谓“空中花园”的房屋共有2000余套。以上事实，由原审原告提供的证据1-5、原审被告提供的证据7、原审法院调取的证据8，以及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为空中花园是否属于阳台。原审法院认为，原审原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且并不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。对合同的解释，应当按照合同订立时的相关规定。现已查明,合同订立时不同的规范性文件中具有将阳台、空中花园进行不同分类的情形：1、如江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》中将空中花园、阳台分别定义并加以规定，空中花园是住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台的入户阳台，系一种入户的特殊阳台；江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”也将空中花园和阳台区分规定,但是空中花园的建筑面积可以和阳台一样，部分不计入规划容积率，即房地产开发商可以通过建造空中花园在小区容积率一定的前提下建造更多建筑面积（约1万平方米，即10×0.5×2000）的建筑，进而获得一定的商业利益。在上述两规范性文件的分类体系中，空中花园不同于普通阳台，是一种特殊的入户阳台。2、又如中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）定义阳台后并未特别定义空中花园，但是本案“空中花园”北侧并无窗户、墙体等封闭结构，东、西、南三面均为居室外部的墙体即外墙，故本案“空中花园”符合“住宅外墙面伸出的、供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间”的阳台的定义，在中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的分类体系中，“空中花园”属于阳台。空中花园和阳台的逻辑关系应当根据同一分类方式或区分标准来认定。即如果买卖合同采用江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》、或江苏省城市规划管理技术规定苏州市实施细则之“指标核定规则”的分类方式--将空中花园和阳台区别约定，则本案空中花园属特殊的入户阳台，不应计入普通阳台的数量；如果采用中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的分类方式，合同中并未将空中花园和阳台区别约定，则本案空中花园应当计入阳台的数量。原审法院又已查明，原审原、被告双方签订的买卖合同中并未提及空中花园或入户阳台的术语，显然买卖合同并未特别约定空中花园这一特殊的入户阳台，因此原审法院认定买卖合同中采用的是中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）中不将阳台、空中花园或入户阳台区别分类的方式，按照该国家标准，本案空中花园应当计入买卖合同的阳台数量。故现原审被告向原审原告交付2个阳台的房屋违反了合同中阳台数量仅有1个的约定，已构成违约。根据现已查明的事实，在小区楼盘销售过程中，原审被告曾在不同的场合宣称本案房屋是3居室结构，实际交付的却是为2个居室、1个空中花园（入户阳台）的房屋结构，因此原审被告在房屋销售过程中构成虚假宣传，会对原审原告产生误导。更重要的是，合同法的归责原则是严格责任原则，也即是无过错责任原则，原审被告未按照约定向原审原告交付只包含一个阳台的房屋，即是构成违约，应承担相应的违约责任。现原审原告在空中花园的北侧未封闭部位以安装铝合金窗进行封闭处理，使得空中花园这一入户阳台实现了部分居室的功能和结构特征，该补救措施符合经济原则且有利生活，原审法院予以认可，相关合理支出应由原审被告赔偿。综合考虑小区的规模和铝合金门窗市场的行情，原审法院酌定补救措施的支出金额为2500元。关于原审原告诉称的原审被告变更小区楼盘规划设计的意见，因原审原告未提供证据证明，故原审法院不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决：苏州旭名置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿钟鸣、周静2500元。案件受理费50元，减半收取25元，由苏州旭名置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据中华人民共和国住房和城乡建设部国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）的有关规定，未将阳台、空中花园或入户阳台进行区别分类，但江苏省工程建设标准（编号DGJ32/TJ131-2011）《房屋面积测量技术规范》中将空中花园、阳台分别定义并加以规定，空中花园是住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台的入户阳台，系一种入户的特殊阳台。因此，本案空中花园应当属于一种特殊的阳台，上诉人向被上诉人实际交付了两个阳台，与商品房买卖合同约定的仅有一个阳台的约定不符。同时，根据现已查明的事实，在小区楼盘销售过程中，上诉人曾在不同的场合宣称本案房屋是3居室结构，实际交付的却是为2个居室、1个空中花园（入户阳台）的房屋结构，因此上诉人在房屋销售过程中存在虚假宣传，对买受人的购买意向产生严重的误导，上诉人实际交付的房屋与合同的约定及销售宣传不符，已经构成违约，上诉人应当承担相应的违约责任。现被上诉人在空中花园的北侧未封闭部位以安装铝合金窗进行封闭处理，使得空中花园实现了部分起居室的功能和结构特征，该补救措施符合经济原则且有利于弥补因上诉人违约造成的损失，本院予以支持。原审法院综合考虑小区的规模和铝合金门窗市场的行情，酌定补救措施的支出金额为2500元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州旭名置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  周 军审判员  周 红二〇一六年八月二十九日书记员  杨颖颖