上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初4224号原告：张音，女，1988年7月25日生，汉族，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：殷姣，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：冯瑞健，男，1981年1月11日生，汉族，住江苏省江都市。被告：上海欣语房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。投资人：周建，总经理。原告张音与被告冯瑞健、上海欣语房地产经纪事务所(以下简称“欣语事务所”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序并于2016年6月27日再次公开开庭进行了审理。原告张音及其委托代理人殷姣，被告冯瑞健，被告欣语事务所投资人周建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张音诉称：经被告欣语事务所居间介绍，原告与被告冯瑞健于2015年7月19日签订了《房屋租赁合同》，被告冯瑞健将坐落于本区弘翔路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，约定租赁期限为自2015年7月20日起至2016年7月19日，月租金为3,300元。当日，原告向被告欣语公司支付了三个月的租金及押金共13,200元(包括此前支付的定金1,000元)，另支付中介费1,155元。2015年8月初，原告得知被告冯瑞健并非系争房屋的产权人，产权人并未同意被告冯瑞健转租，故要求原告搬离系争房屋，原告遂搬离系争房屋。原告事后得知，被告冯瑞健系被告欣语事务所的工作人员，被告冯瑞健从未取得系争房屋的转租权利，但被告欣语公司却与被告冯瑞健共同欺骗原告，严重违约。故原告请求法院判令：1、被告冯瑞健返还租金、保证金合计13,200元；2、被告冯瑞健支付违约金6,600元；3、被告冯瑞健赔偿损失22,207元；4、被告欣语事务所对上述三项承担连带责任。被告冯瑞健辩称：不同意原告的诉讼请求。被告冯瑞健不存在违约，其明确告知原告其并非系争房屋的产权人，系争房屋系其转租给原告的。之后原告存在挂牌再次转租的违约行为。被告转租给原告的房屋是毛坯的，原告擅自装修，与其无关。原告在承租系争房屋时，告知其身份系在校大学生，并非淘宝从业人员。对原告主张的工资不予认可。其虽然系被告欣语事务所的工作人员，但是其出租系争房屋是其个人行为，并非代表被告欣语事务所。被告欣语事务所辩称：不同意原告对其的诉讼请求。虽然被告冯瑞健系其工作人员，但是被告冯瑞健出租系争房屋并非代表被告欣语事务所。原告在承租系争房屋时，没有对被告冯瑞健的转租权利提出质疑。其已经将原告支付的中介费退还给了原告。综上，其不应承担相应连带责任。经审理查明：系争房屋为案外人李某、庄萍共同共有。2015年7月7日，案外人李某、朱某某(被告冯瑞健之配偶)签订《房屋租赁合同》一份，约定案外人朱某某向案外人李某租赁系争房屋，月租金为3,000元，租赁期限为自2015年7月15日起至2016年7月14日止，并约定未经出租人同意，承租人不得将房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对房屋享有的承租权转让给第三人，否则，出租人有权单方面解除合同，并追究承租人的违约责任。合同另对相关事项作了相应约定。2015年7月19日，原告(乙方、承租方)、被告冯瑞健(甲方、出租方)、被告欣语事务所(中介方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为自2015年7月20日起至2016年7月19日止，月租金为3,300元。乙方需支付甲方租赁保证金3,300元。合同第6.4条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。合同第6.8条约定，若甲方为该房屋的合法承租人，则在本合同签订前，甲方应当实际取得甲方之所有上手承租人(若有)及该房屋的所有权人同意甲方转租该房屋(适用于私有房屋)或甲方应当已经书面通知该房屋的授权管理单位其将转租房屋(适用于公有房屋)的相关书面材料；且居间方已告知甲、乙双方本次交易租赁期限不得超过任何一次上手租赁期限。合同第8条约定，……守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准……合同另对其他相关事项作了相应约定。合同签订后，被告冯瑞健将系争房屋交付给原告，交付时，系争房屋状态为毛坯。原告向被告欣语事务所支付了租赁定金、租金及保证金合计13,200元，以及中介费1,155元。被告欣语事务所向被告冯瑞健转账共计11,971元，扣除的1,229元系被告冯瑞健应支付的中介费及刷卡费，被告冯瑞健对此予以认可。应系争房屋产权人即案外人李某的要求，原告于2015年8月上旬搬离系争房屋。2016年2月24日，原告及两被告共同签署《情况说明》一份，载明原告因本案所涉纠纷报警，被告欣语事务所承诺退还原告中介费，但不同意退还房租等，三方同意本案纠纷经法院诉讼解决，并载明被告冯瑞健系被告欣语事务所的员工，被告冯瑞健与案外人朱某某系夫妻关系。被告欣语事务所遂将原告支付的中介费1,155元退还原告。审理过程中，原告为证明其装修系争房屋的项目及费用，提供照片、收据、淘宝网购物清单(网上截图打印)，证明其为系争房屋装修各类项目的费用：马桶及安装费共2,275元、门锁及安装费共1,830元、热水器安装费360元、灯具516元、灯具安装费600元、草坪364元、地革672元、衣柜294元、门帘51元、梳妆台443元、衣架36元、窗帘300元、窗帘杆98元、窗帘安装费100元、别墅清扫费500元，以及空调、洗衣机、冰箱、热水器的拆除、重新安装、运输费用共1,000元。原告还提供其开设淘宝网店的营业收入，以证明其月收入为9,608元，要求被告赔偿其另行租房、搬家、安置的误工费损失4,804元。原告提供律师费发票一张，以证明原告为本案诉讼聘请律师花费8,000元。原告认为上述损失合计22,207元，要求两被告承担赔偿责任。被告冯瑞健对原告主张的各装修项目和金额没有异议，但认为原告是擅自装修。对原告主张的误工费不予认可，因原告在承租系争房屋时自称是学生。对原告主张的律师费金额无异议，但不同意赔偿。被告欣语事务所对原告主张的各项均不予认可。审理过程中，本院向原告及两被告释明，因被告冯瑞健没有转租系争房屋的权利，故原告与被告冯瑞健之间的房屋租赁合同属于无效。原告对此表示坚持诉讼请求，两被告均未在本院指定的期限提出反诉，就合同无效的后果要求本院在本案中一并处理。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》2份、《情况说明》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案中，被告冯瑞健为系争房屋的承租人，其未经出租人同意，将系争房屋转租给原告，故原告与被告冯瑞健之间的房屋租赁合同应属无效。被告冯瑞健作为承租人对于合同无效存在主要过错，原告作为次承租人存在次要过错，本院根据本案实际情况，酌情确定原告的过错比例为30%，被告冯瑞健的过错比例为70%。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告冯瑞健收取的租金、保证金等合计13,200元，应当返还给原告。被告冯瑞健向被告欣语事务所支付的中介费、刷卡费系两被告之间的约定，与本案争议无关。因合同无效，双方在合同中约定的违约条款亦属无效，故原告按照合同约定主张违约金，于法无据，本院不予支持。对于原告主张的损失，本院认为，因被告冯瑞健交付给原告的房屋系毛坯状态，原告为满足基本日常使用功能，必须添附马桶、门锁、灯具、窗帘等日常生活必备物品，故被告冯瑞健辩称原告擅自装修，不应承担赔偿责任的意见，本院不予采信。但原告在搬离系争房屋时应当将未形成附合的装饰装修物拆除，故原告仅能就已形成附合的装饰装修向被告主张相应损失。原告主张的各项装饰装修中，马桶(2,275元)、门锁(1,830元)、窗帘杆(98元)应视为形成附合的装饰装修，但灯具、热水器、窗帘、草坪、地革、衣柜、门帘、梳妆台均系原告添置的未形成附合的装饰、家具，原告不应要求被告对此进行赔偿。另，原告搬离系争房屋必然产生相应的费用，包括家具的搬离、运输等，原告主张1,000元尚属合理，本院予以确认。原告主张误工费及律师费，没有法律依据，本院不予支持。综上，原告的损失合计5,203元，被告冯瑞健对此承担70%的赔偿责任，应赔偿3,642.1元。虽然被告冯瑞健系被告欣语事务所的工作人员，但被告冯瑞健转租系争房屋系其个人行为，并不代表被告欣语事务所，被告欣语事务所仅为房屋租赁合同的居间方，且原告未能提供证据证明被告欣语事务所在履行居间义务过程中存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，故原告要求被告欣语事务所承担连带责任，没有合同或法律依据，本院不予支持。在本院释明合同无效后，被告冯瑞健未在本院指定的履行期限内提出反诉，相应后果由被告冯瑞健自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十四条、第四百二十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条之规定判决如下：一、确认原告张音与被告冯瑞健之间就坐落于上海市松江区弘翔路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告冯瑞健于本判决生效之日起十日内返还原告张音租金、保证金合计13,200元；三、被告冯瑞健于本判决生效之日起十日内赔偿原告张音损失3,642.1元；四、驳回原告张音的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告张音负担429元(已付)，由被告冯瑞健负担221元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  范幼芳二〇一六年八月二十二日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。