广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9604号上诉人（原审被告）：广州市美林基业投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：刘远炳，职务：董事长。委托代理人：唐剑，该司职员。被上诉人（原审原告）：邓雪萍，住广东省翁源县。被上诉人（原审原告）：王远勋，住广东省翁源县。上述两被上诉人共同委托代理人：苏旭梅，广东常成律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：陈芷昕，广东常成律师事务所律师。上诉人广州市美林基业投资有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人邓雪萍、王远勋商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人美林公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判邓雪萍、王远勋迟交楼违约责任自2015年3月1日起计至2015年7月28日止（逾期交楼违约天数为150天），迟交楼违约金应为43565元；2.本案一、二审诉讼费由邓雪萍、王远勋承担。事实和理由：（一）一审判决以邓雪萍、王远勋实际收楼日作为截止交楼违约责任日的事实查明不清，认定错误。1.在原审两次庭审中，邓雪萍、王远勋确认其未于2015年7月31日前收楼是因为房屋装修质量问题，且在其当天填写的《美林湖畔花园单元收楼工程记录表》中只提出装修问题未完成整改，拒绝收楼，并未提出相关收楼资料不全的问题。诉讼中其又主张收楼资料不全，涉案小区于2015年7月25日至31日办理了集中收楼，现场都有公示张贴所有的收楼资料，也备有复印件供取，并有向业主出示原件核查，一审判决认定未向某萍、王远勋出示，不合常理和事实。2.根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，只有房屋主体结构不合格不能交付的情况下，业主才有权拒绝收楼，对于房屋装饰、设备的异议，出卖方有整改、修理、更换的义务，不视为延期交楼，对业主于验收交接房屋之前，对商品房提出合理的整改要求，美林公司需在合理期限内整改，在此情况下不视为逾期交房，因此，就质量问题美林公司只是承担整改、修理责任。此外，根据合同第十五条的约定，具备房屋的合格收楼资料是实质要件，出示只是形式要件，原审判决认定业主实际收楼作为截止逾期交楼日期，是以形式来否定实质要件，对美林公司不公平。因此，美林公司主张以第一次送达收楼通知书即2015年7月28日为交楼日期是有事实和法律依据的。（二）原审法院就涉案小区其他业主提出的类似案件作出了生效的判决，且生效判决已确定了涉案小区交楼日期为收楼通知书妥投之日即2015年7月底，同一批合同，同一法律事实，同一小区诉讼在法律适用和处理应保持相对统一性。邓雪萍、王远勋答辩称，（一）美林公司迟延交楼违约责任应计算至2015年9月8日。1.涉案房屋在二楼，美林公司交付时存在阳台门锁损坏，无法上锁，不符合质量要求，存在严重安全隐患，其直至2015年9月7日才修好，第二天，邓雪萍、王远勋再次验收房屋时才确认门锁已修好；2.邓雪萍、王远勋于2015年7月到美林公司办理收楼手续时，美林公司未按约定向某萍、王远勋提供合同约定的验收合格文件，其并告知涉案房屋提供的是临时用电，因当时美林公司在《美林湖畔花园单元收楼工程记录表》中仅记录门锁损坏的安全问题，故邓雪萍、王远勋特地向美林公司发出《回函》，要求美林公司提供合同约定的文件资料。美林公司收到《回函》后没有回复，也没有提供合同约定文件，据此，邓雪萍、王远勋于2015年9月8日收楼可视为放弃追索美林公司在收楼后的违约责任，但收楼前的违约责任仍须按合同约定承担。此外，本案与涉案小区的其他业主涉讼案件事实情况并不同，原审法院作出不同判决，非常正常。（二）一审判决案件受理费的总费用计算及负担的决定均是错误的。1.一审法院的案件受理费计算错误。本案的诉讼标的是55762.56元（290.43元/天×192天=55762.56元），根据法律规定，案件受理费应为1194.06元。因此，一审判决决定一审案件受理费为2710元是错误的。2.一审判决支持了邓雪萍、王远勋的全部诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条的规定，原审案件受理费应全部由美林公司承担。综上，请求依法驳回美林公司的上诉请求，维持一审法院的第一项判决，并依法改判由美林公司承担一、二审全部诉讼费用。邓雪萍、王远勋于2015年9月11日向一审法院起诉请求法院判令：1.美林公司向某萍、王远勋支付自2015年3月1日起至实际交付止，按每天290.43元的标准向某萍、王远勋支付逾期交房的违约金，暂计算至2015年9月8日为55762.56元；2.美林公司承担案件诉讼费用。原审法院经审理查明：美林公司为广州市天河区美林湖畔北苑的开发商，取得《商品房预售许可证》。2012年12月4日，邓雪萍、王远勋（乙方、买方）与美林公司（甲方、卖方）签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买美林湖畔北苑自编2-1号楼2层204号房（以下简称“涉案房屋”），房屋地址天河区桃园西路626号（自编2-1号楼）204房，总价为1452169元。（第十二条“交房条件”）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条“房屋交付”）甲方应当在2014年8月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。（第十四条“延期交房的违约责任”）甲方如未能按本合同规定的期限交房，若实际交房时间超过合同约定交房日期六个月以上的，视为逾期交房；从约定交房日起六个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.2‰的违约金，合同履行；实际交房时间超过合同约定交房日期十二个月以上的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方退还已经支付款项及利息。（第十五条“房屋交付时的有关资料”）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑建成交付，交付时间不迟于项目竣工验收后交付的时间；公共配套建筑的竣工交付指竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业等）的具体时间由相关方或经营者最终确定。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时生效。另，《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第6条约定，本合同第十三条所称的“不可抗力”包括但不限于以下情形：①地震、火灾、海啸、台风、飓风、暴风雨、洪水等灾害现象，②战争、武装冲突、罢工、暴动、暴乱、动乱等社会异常现象，③政府管制、征用或政府规划变更等政府行为，④大型流行性、传染性疾病的暴发和流行；双方同意，如遇下列情形，甲方也有权顺延交付期限：①因政府的行政行为而导致工程停工、规划设计变更的，②因施工前期勘探时的科学技术水平尚不能发现的异常地质问题需要对该商品房基础进行加固或者返修，施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决或因故需更改建筑图而导致工程延误，施工期间发现文物或其它原因需要暂停施工，③市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误，④因修建交通设施导致施工全部或部分不能进行，⑤在《商品房买卖合同》签订后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按时交付该商品房的，⑥乙方于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，甲方需在合理期限内整改的，在此情况下不视为甲方逾期交房，⑦出现不能预见、不可避免或不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因…等条款。合同签订后，邓雪萍、王远勋向美林公司付清购房款1452169元。2014年1月15日，美林公司取得广州燃气集团有限公司东区分公司的《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）。2014年3月28日，美林公司取得广州市邮政局的通邮文件。2015年4月9日，美林公司取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》，显示装表时间为2015年2月9日。2015年4月12日，美林公司取得广州市天河区建设和水务局出具的《竣工验收备案表》，该表记载：工程名称为3幢9层、6幢10层商业、住宅楼工程（美林湖畔北苑），工程地点为广州市天河区东圃镇前进村中山大道南侧地段。该表显示工程竣工验收备案文件目录包括：1、建设工程竣工验收报告；2、施工许可证；3、施工图设计文件审查意见；4、单位工程质量综合验收文件①工程验收申请表②工程质量评估报告③勘察、设计文件质量检查报告④单位（子单位）工程质量验收记录；5、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；7、施工单位签署的工程质量保修书；8、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；9、法规、规章、规定必须提供的其他文件①监督站出具的电梯验收准用证②燃气工程验收文件③单位工程施工安全评价书④建设工程竣工档案认可证。关于供电事项，美林公司提交：1、广州超电电力工程建设有限公司的《客户受电工程竣工检验意见书》，显示验收时间为2015年6月30日，检验意见为检验合格；2、美林公司与广州供电局有限公司签订的《高压供用电合同》（未注明签署时间），邓雪萍、王远勋对上述两文件的真实性予以确认，但认为不能证明符合永久用电标准。就供电事项，原审法院在处理美林公司所开发的美林湖畔北苑楼盘系列案件中曾向广州供电局有限公司天河供电局调查，调查内容为：该楼盘现是否具备永久用电标准？何时开始具备永久用电标准（附广州市美林基业投资有限公司提交《客户受电工程竣工检验意见书》）？永久用电标准以何种书面材料为准？该局予以回复原审法院：广州市天河区桃园西路美林湖畔部分永久用电设备已经投运，具体情况如下：美林公司于2012年4月17日到我局提出广州市天河区桃园西路的用电申请，报装容量为3220千伏安（公变4×630千伏安、专变1×800千伏安）。由于该用电点所属区域东圃变电站主变长期过载，无法审批新增负荷，我局于2012年4月23日出具复函答复客户，该址需要待规划美林变电站投产后方可满足新增负荷需求。东圃地区一直是供电能力受限区域，为满足居民用电需求，我局通过负荷调整后，于2014年7月4日完成某公司该址的供电方案审批流程。供电方案内容为：由珠吉变电站10千伏供电至新建1号综合房（1-1、1-2、1-3栋）、2号综合房（3-1、3-2栋）、1号公某（2-1、2-2栋）、2号公某（4-1、4-2栋）；由于该区域供电受限，其中新建的1号、2号公某（1260号千伏安）用电及商业用电（800千伏安）暂无法满足，待规划110千伏安美林变电站落实后，满足用户全部用电需求。在2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程，余下用电需求预计待规划美林变电站投产后方可满足。原审法院再次向该局调查：1、该楼盘现在的供电为临时性用电性质还是永久用电性质？2、贵局复函中提及的“110千伏美林变电站投产”，该变电站的审批流程是如何进行？是否由开发商单方建设？该局予以回复原审法院：一、目前该楼盘现在的供电为永久用电性质；二、该变电站审批流程于2005年至2007年底前开展前期工作，包括该变电站建设项目选址意见书、用地预审、电缆线路进出线方案等手续，均按照相关法律法规获得相关审批部门批复。在2008年至今，由于某湖畔小区居民强烈反对在美林湖畔内建设110千伏美林变电站，导致该变电站环评至今仍未通过。三、美林变电站站址地块权属为美林基业集团，该变电站由我局负责投资建设，根据广州市规划局的批复《关于“美林湖畔花园”居住小区修建性详细规划的批复》（穗规批【2002】60号），已注明G13地块为变电站用电。由于该变电站为美林湖畔小区的配套变电站，开发商需配合我局开展相关建设工作。2015年7月25日，美林公司向某萍、王远勋发出《敦促收楼通知书》，要求美林公司于2015年7月31日前到美林湖畔北苑客服中心办理交收手续。邓雪萍、王远勋确认其于2015年7月28日收到该函件。2015年8月4日，邓雪萍、王远勋作出了致美林公司的《回函》，内容为就美林公司向邓雪萍、王远勋发出的《收楼须知》、《敦促收楼通知书》现回函如下：一、根据美林公司与邓雪萍、王远勋就涉案房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，美林公司应当在2014年8月31日将涉案房屋交付给邓雪萍、王远勋使用，但是，约定的交付日期届满后美林公司没有交付房屋给邓雪萍、王远勋，邓雪萍、王远勋曾多次催促，但美林公司的回答是未竣工验收，无法交付；直到2015年7月底，邓雪萍、王远勋才第一次收到美林公司的收楼通知，美林公司在《敦促收楼通知书》中说“再次通知”邓雪萍、王远勋收楼是与事实不符的；二、根据美林公司与邓雪萍、王远勋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，房屋交付时，美林公司应向某萍、王远勋提供以下文件资料，否则视为不符合交付标准，邓雪萍、王远勋有权拒绝收楼，并由美林公司承担由此产生的逾期交付责任：1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4、供水、供气、供电、通邮永久使用证明材料；5、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6、《房地产（住宅）质量保证书》；7、《房地产（住宅）使用说明书》；8、《临时管理规约》或《管理规约》八项资料；但是，美林公司至今仍未向某萍、王远勋提供上述资料，鉴于此，邓雪萍、王远勋特意函告如下，请美林公司于收到本函件之日起五日内向某萍、王远勋提供上述第二条所述的八项资料；否则，邓雪萍、王远勋将拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由美林公司承担。根据邓雪萍、王远勋提供的快递单及查询单显示，美林公司于2015年8月5日签收了上述《回函》。2015年9月8日，邓雪萍、王远勋实际收楼。原审诉讼过程中，邓雪萍、王远勋主张其曾于2015年7月29日或30日（具体哪一天记不清）到场办理收楼手续，但未实际收楼。邓雪萍、王远勋称美林公司当时并没有按照合同约定向其出示收楼文件，小区是临时用电，且涉案房屋阳台的门是坏的无法锁上，而涉案房屋在二楼，阳台门无法锁上严重影响居住安全，故邓雪萍、王远勋把此情况告知美林公司并拒绝收楼。美林公司则认为邓雪萍、王远勋并未到场办理收楼手续，邓雪萍、王远勋所作的《回函》只是对收楼通知书的回应，而不是对现场验楼的回应。对于合同约定的第十五条约定的收楼文件，美林公司抗辩其在收楼现场公示文件，但因业主未前往收楼故未能出示原件及提交复印件。邓雪萍、王远勋则主张美林公司在本案诉讼前一直未出示上述收楼文件。原审法院认为：邓雪萍、王远勋与美林公司就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。邓雪萍、王远勋已向美林公司支付了全部购房款，作为卖方的美林公司应将符合法律规定及合同约定交楼条件的案涉房屋交付邓雪萍、王远勋。按约定，美林公司在交楼时须取得第十五条约定的收楼文件及“提供（一）至（五）项原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”，否则邓雪萍、王远勋有权拒绝收楼。对于争议焦点涉案房屋是否符合永久用电，美林公司提供《高压供用电合同》及《客户受电工程竣工检验意见书》原件，结合供电部门的两次调查回复意见，涉案的楼盘现已具备永久用电，供电部门于“2014年7月4日完成某公司该址的供电方案审批流程”，并于“2015年7月14日完成该楼盘新装1号、2号综合房（1260千伏安）装表送电流程”，涉案房屋涉及“1号公某”的投入运营方可满足全部用电需求，但该用电为永久用电，非临时用电。至于完全满足用电则需变电站投入运营方可实现，变电站由供电部门负责投资建设，美林公司配合开展相关建设工作。依据《补充协议》第6条约定“甲方有权顺延交付期限”情形中的“市政道路、给排水、供电等配套的批准及安装的延误”，因此该责任不可归责于某公司。结合调查情况，原审法院从公平角度，认定涉案房屋于2015年7月14日符合“永久用电”的使用条件。对于其他约定的条件，美林公司均取得相应文件资料，并无不妥。美林公司在具备约定的全部交楼条件后向某萍、王远勋发出收楼通知，函件于2015年7月28日有效送达。邓雪萍、王远勋主张其曾于2015年7月29日或30日到场收楼，但因为美林公司未向其出示合同约定的收楼文件及涉案房屋存在质量问题而拒绝收楼，美林公司对此不予确认但未提供证据反驳，结合邓雪萍、王远勋在2015年8月4日即向美林公司发出《回函》告知未收楼原因为美林公司未按照合同第十五条约定出示收楼文件，而美林公司其后并未对此进行反驳，以及美林公司未提供证据证明其曾于邓雪萍、王远勋到场收楼时按照合同第十五条约定出示收楼文件，原审法院认为邓雪萍、王远勋所主张的其曾到收楼现场收楼但因美林公司未向其出示收楼文件而拒绝收楼的事实更为可信，故原审法院对此予以确认。但是，邓雪萍、王远勋已于2015年9月8日对涉案房屋实际收楼，故迟延交楼违约责任应截止至2015年9月8日。合同第十四条约定了美林公司实际交楼日期超过约定交房日期六个月以上（即自2015年3月1日起）才承担违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，应予遵循，邓雪萍、王远勋的主张，原审法院予以支持。对于违约金标准，按约定的“已付房款的每日万分之二”计算，原审法院予以照准。综上，美林公司应自2015年3月1日起向某萍、王远勋支付迟延交楼违约金，计至2015年9月8日。对于邓雪萍、王远勋主张的超出部分，原审法院予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年5月25日作出如下判决：一、美林公司于判决发生法律效力之日起十日内向某萍、王远勋支付迟延交楼违约金（以1452169元为本金，按照每日万分之二的标准，自2015年3月1日起计至2015年9月8日）；二、驳回邓雪萍、王远勋的其他诉讼请求。一审案件受理费2710元，由邓雪萍、王远勋负担1520元，美林公司负担1190元。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。在本案二审过程中，双方当事人均表示对一审法院认定违约金起算日期没有异议。另外，美林公司称虽然邓雪萍、王远勋已按照其通知去收楼，但认为涉案房屋装修有问题而拒绝收楼，并确认在一审诉讼期间没有提交《美林湖畔花园单元收楼工程记录表》。本院认为：双方当事人对于某公司应向某萍、王远勋支付迟延交楼违约金的起算时间没有异议，本案双方争议的焦点是迟延交楼违约金截止日期的认定问题。根据双方当事人签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，双方进行房屋验收交接时，美林公司应当向某萍、王远勋出示该条款项下（一）至（五）材料的原件并提供加盖美林公司公章的复印件，否则，邓雪萍、王远勋有权拒绝收楼，现邓雪萍、王远勋主张美林公司没有依约出示并提供上述资料，而美林公司抗辩其已于2015年7月25日至31日办理集中收楼，涉案小区现场都有公示张贴所有收楼资料，也备复印件供取，并提供原件给业主核实，对此，未能提供充分证据予以证实，且在收到邓雪萍、王远勋发出《回函》提出美林公司未依约向其出示收楼文件后，美林公司也未就此进行举证反驳，据此，原审法院采信邓雪萍、王远勋关于收楼时因美林公司未向其出示收楼文件而拒绝收楼主张，并无不当，本院予以确认。因美林公司未依约提供交楼条件的资料，导致邓雪萍、王远勋未收楼的责任在于美林公司。由于邓雪萍、王远勋已在2015年9月8日实际收楼，故原审法院判决美林公司支付邓雪萍、王远勋迟延交楼违约金至实际收楼之日正确，本院予以维持。美林公司认为迟延交楼违约金应计算至2015年7月28日通知收楼送达日止缺乏理据，本院不予支持。美林公司上诉称涉案小区其他类似案件关于违约金计算日期均截止至2015年7月底，但有关生效判决在认定未能出示收楼文件及提交复印件的责任方面与本案并不相同，故美林公司认为本案应参照生效判决认定违约金截止日期为2015年7月底缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，邓雪萍、王远勋于2015年9月11日以美林公司未出示交房资料原件及涉案房屋不知何时符合约定的交房条件和交楼标准为由，主张美林公司支付违约金至实际交付止，但在起诉前其已实际收楼，诉请中仍载明违约金暂计至2015年9月8日为55762.56元，并未明确违约金计算截止至实际收楼的2015年9月8日止，故结合其起诉理由和诉请内容看，上述诉请中的实际交付之日不能当然的理解为实际收楼之日，因此，邓雪萍、王远勋称原审受理费应以其暂计的违约金数额55762.56元作为受理费计算依据欠理，本院不予采纳。综上所述，上诉人美林公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费105元，由上诉人广州市美林基业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年八月三十日书 记 员 邓安达