上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初5349号原告：上海墨果资产管理有限公司，住所地上海市解放东路****。法定代表人；马晓军，上海墨果资产管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李展作，上海市三石律师事务所律师。被告：秦怡，女，1974年1月3日出生，汉族，身份证地址上海市鲁班路******，现居住美国。委托诉讼代理人：沈锡清，上海市大众律师事务所律师。被告：PhilipWen(文飞宇)，男，1962年2月12日出生，美国籍，住601N.GRANDAVE#451LOSANGELES,CA90012.USA.。委托诉讼代理人：吴心瑶，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，上海东座律师事务所律师。原告上海墨果资产管理有限公司诉被告秦怡、PhilipWen(文飞宇)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄啸独任审判,公开开庭进行了审理。原告上海墨果资产管理有限公司委托诉讼代理人唐增杰、被告秦怡委托诉讼代理人沈锡清、被告PhilipWen(文飞宇)委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海墨果资产管理有限向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋租赁合同终止协议有效；2、要求两被告按终止协议约定支付赔偿款人民币117,653元、律师费人民币3,000元及按每日人民币588.26元标准支付自2016年2月1日起至其实际付清赔偿款之日止的违约金。事实和理由：原告租赁两被告名下的上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋，然而被告自2015年10月24日开始强行更换租赁房屋的门锁并拆除房屋内水电表，致使原告无法正常使用房屋，后原告与被告委托代理人签订租赁合同终止协议，约定被告赔偿原告各类损失并约定违约金，现被告未按约履行，为此原告又因聘请律师造成律师费损失。被告秦怡辩称：被告秦怡并未委托他人与原告签订终止协议，故不同意原告全部诉讼请求。被告PhilipWen(文飞宇)辩称：被告PhilipWen(文飞宇)未与原告签订过任何租赁合同及终止协议，原告明知租赁房屋存在两个权利人，且在PhilipWen(文飞宇)多次表明不同意出租房屋的情况下，与被告秦怡委托代理人签订终止协议，侵犯了PhilipWen(文飞宇)的合法权益，故不同意原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、PhilipWen(文飞宇)、秦怡原系上海市鲁班路******房屋共同共有人。PhilipWen(文飞宇)、秦怡于2002年3月28日在美国内华达州克拉克县登记结婚，生育IVANWEN(文逸帆)、ELAINEYILINGWEN(文逸林)、ISISYIXIANWEN(文逸仙)、ETHANWEN(文逸成)4子女。2014年4月23日，内华达州第八司法区法院宣布PhilipWen(文飞宇)和秦怡于2002年3月28日缔结的婚姻自始无效，恢复到未婚状态。2015年9月25日，本院作出(2014)黄浦民一(民)初字第739号判决：一、原告秦怡与被告PhilipWen(文飞宇)所生子女IVANWEN(文逸帆)、ELAINEYILINGWEN(文逸林)、ISISYIXIANWEN(文逸仙)、ETHANWEN(文逸成)，IVANWEN(文逸帆)、ELAINEYILINGWEN(文逸林)随原告秦怡共同生活，ISISYIXIANWEN(文逸仙)、ETHANWEN(文逸成)随被告PhilipWen(文飞宇)共同生活；二、被告PhilipWen(文飞宇)于本判决生效之日起十日内以每月人民币8,000元支付子女IVANWEN(文逸帆)、ELAINEYILINGWEN(文逸林)、ISISYIXIANWEN(文逸仙)、ETHANWEN(文逸成)自2013年2月至本判决生效之日止的抚养费；三、上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告PhilipWen(文飞宇)所有，被告PhilipWen(文飞宇)于本判决生效之日起九十日内支付原告秦怡上述房屋折价款人民币【[7,685,100-判决生效之日尚欠贷款余额(按判决生效之日港币对人民币汇率计算)]×52%】元，原告秦怡于本判决生效之日起九十日内协助被告PhilipWen(文飞宇)办理上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更过户手续。PhilipWen(文飞宇)不服判决，提起上诉但未按期缴纳上诉费。上海市第二中级人民法院于2016年1月15日裁定按自动撤回上诉处理，双方当事人按原审判决执行。2、2014年5月14日，案外人武某某(秦怡之母)受秦怡委托(委托权限包括：代为签订房屋租赁合同、代为办理有关合同公证及领取公证书、代为办理与出租有关的文件备案登记手续并领取备案证明、代为收取租金、代为办理房屋租赁登记注销手续、维修并管理房屋、代为办理上述房地产出租过程中的其他相关事项)以PhilipWen(文飞宇)、秦怡的名义与上海墨果资产管理有限公司签订房屋租赁合同，约定上海墨果资产管理有限公司以每月人民币11,000元的租金标准承租上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2014年7月1日起至2019年6月30日止，自2015年起每年6月24日至6月30期间为免租期，上海墨果资产管理有限公司可在不破坏房屋主体结构的情况下对客厅进行割断形成一个房间、装饰或添置新物，有权对外转租或分租但不得群租；并约定违约一方应向守约方支付相当于一倍月租金的违约金，若PhilipWen(文飞宇)、秦怡违约则除承担违约金外还需赔偿装修损失、家具家电配置折旧费等一切实际损失。2014年6月21日，武某某与上海墨果资产管理有限公司签订房屋交接书。2014年9月25日，上海墨果资产管理有限公司向案外人银杏家园物业出具承诺书，承诺上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室客厅不对外出租。因(2014)黄浦民一(民)初字第739号判决上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归PhilipWen(文飞宇)个人所有，PhilipWen(文飞宇)要求上海墨果资产管理有限公司返还房屋，并阻碍上海墨果资产管理有限公司继续使用房屋。2015年11月30日，武某某与上海墨果资产管理有限公司签订终止协议(甲方：秦怡、文飞宇、武某某，乙方：上海墨果资产管理有限公司)，约定甲、乙方签订的房屋租赁合同在乙方收到甲方所有赔偿金之日后三个工作日终止并办理房屋交接手续，免除乙方2015年11月1日起至终止日的租金；甲方同意于2016年2月1日一次性支付乙方终止违约金人民币11,000元、赔偿乙方因原合同终止造成的甲方各项损失，包括搬运费运输费用、租客违约金、中介费、保险费、网络费等共计人民币60,395元、补偿乙方因租赁房屋装修添附及家具家电配置产生的费用共计人民币46,258元；乙方同意放弃租赁房屋内所有物品；若甲方逾期支付相应款项的，乙方有权要求甲方按应付未付款项的0.5%承担违约金。3，2015年11月16日，PhilipWen(文飞宇)向本院提起诉讼，要求秦怡、武某某返还2014年7月至2015年10月期间上海市鲁班路XXX弄XXX号XXX室房屋租金收益的一半。本院于2016年3月16日作出(2015)黄浦民四(民)初字第3182号判决：被告秦怡于本判决生效之日起十日内支付原告PhilipWen(文飞宇)2014年7月至2015年10月期间的租金收益人民币6,400元。因武某某不服判决提起上诉，后因与PhilipWen(文飞宇)达成和解协议并履行，故撤回上诉。4，秦怡表示上海墨果资产管理有限公司于2015年11月搬离承租房屋，除客厅违章搭建外添置衣柜1只、床及床头柜若干只、空调1只、电视机1台、并更换过油烟机。上海墨果资产管理有限公司表示其于2015年10月底即搬离承租房屋，遗留家具电器按终止协议约定归秦怡、文飞宇所有。本院认为，首先，关于武某某以PhilipWen(文飞宇)、秦怡的名义与上海墨果资产管理有限公司签订的房屋租赁合同，合同签订时，秦怡仍为该房屋权利人，武某某具有秦怡的委托授权，故该合同对于秦怡具有约束力；PhilipWen(文飞宇)虽未参与合同的签订，亦未授权武某某，但在事后以该合同为依据主张租金收益分割，故应视为对该合同效力的追认，故该合同对于PhilipWen(文飞宇)同样具有约束力。现该合同提前解除系因PhilipWen(文飞宇)欲收回租赁房屋之故，故PhilipWen(文飞宇)、秦怡构成违约，应当按合同约定承担违约责任，向上海墨果资产管理有限公司支付相当于一倍月租金的违约金。其次，关于武某某以PhilipWen(文飞宇)、秦怡的名义与上海墨果资产管理有限公司签订的终止协议，该协议系房屋租赁合同解除的善后处置，并未超出秦怡对武某某委托授权范围，故对于秦怡具有约束力；而武某某未取得过PhilipWen(文飞宇)相应授权，PhilipWen(文飞宇)亦不认可该终止协议之效力，且该协议约定内容不利于PhilipWen(文飞宇)，故该协议对PhilipWen(文飞宇)不具约束力，协议约定的除违约金以外的赔偿义务应由秦怡一人承担，而与PhilipWen(文飞宇)无涉。最后，关于终止协议约定的赔偿义务及违约责任，上海墨果资产管理有限公司将房屋分割出租有悖于房屋的整体性及原有功能，本属不当；终止协议约定的赔偿金额不合常理，明显过高，而上海墨果资产管理有限公司提供的证据因缺乏完整性、关联性而不能予以充分证明其损失情况；故根据公平及证实信用原则，酌情调整秦怡应承担的除违约金以外的赔偿标准为3个月的租金标准；对于上海墨果资产管理有限公司主张的逾期赔偿的违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告秦怡、PhilipWen(文飞宇)于本判决生效之日起十日内各支付原告上海墨果资产管理有限公司的违约金人民币5,500元；二、被告秦怡于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海墨果资产管理有限公司损失合计人民币33,000元；三、对于原告上海墨果资产管理有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,713元，减半收取为人民币1,356.50元，由原告上海墨果资产管理有限公司负担人民币906.50元，由被告PhilipWen(文飞宇)负担人民币110元，由被告秦怡负担人民币340元，退还原告上海墨果资产管理有限公司人民币1,356.50元。如不服本判决，原告上海墨果资产管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告PhilipWen(文飞宇)、被告秦怡可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 黄 啸二〇一六年八月二十六日书 记 员 陈佩华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。二、《中华人民共和国物权法》二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。