上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初5267号原告：蔡卓君，女，1978年5月17日出生，汉族，住上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：于彩霞，上海浦望律师事务所律师。委托代理人：成垚，上海浦望律师事务所律师。被告：周子瑾，女，1978年2月12日出生，汉族，住上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室。被告：钱卓然，女，2003年11月5日出生，汉族，住上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室。法定代理人：周子瑾，女，1978年2月12日出生，汉族，住上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室。两被告的共同委托代理人马辉，上海沪泽律师律师事务所律师。原告蔡卓君诉被告周子瑾、钱卓然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后依法适用简易程序，由审判员陆青独任审理，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告蔡卓君及其委托代理人于彩霞，被告周子瑾及其委托代理人马辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡卓君诉称，2016年3月2日，原告与两被告通过中介公司居间介绍，就两被告名下的上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告应于原、被告双方在签订正式买卖合同当日支付首期房价款人民币188万元(以下货币单位均为人民币)，实际原告于2015年11月18日已支付给被告定金10万元，于2015年12月31日支付首付款124万元、部分购房款21万元，于2016年1月1日支付部分购房款33万元，共计支付188万元。《上海市房地产买卖合同》中约定原、被告应于2016年3月31日前赴杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续，但是被告于2016年3月4日向原告出具情况说明，约定在2016年3月10日前由被告周子瑾找到系争房屋的房地产权证以及协调被告钱卓然生父的购房争议后与原告办理产权过户手续，否则到期将承担相应的违约责任。现约定期限已过，两被告仍未配合原告申请办理产权过户手续，致使买卖合同无法继续履行，对原告造成重大损失。2016年4月，原告诉至法院，要求判令：1、原、被告于2016年3月2日就上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，两被告配合原告办理该房屋的产权过户手续，原告向被告支付剩余房款122万元；2、两被告按总房价的日万分之五向原告支付自2016年3月11日起至房屋产权过户至原告名下之日止的违约金。被告周子瑾、钱卓然辩称，不同意原告的诉请，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》虽然是真实的，但是合同存在履行不能的情况，被告钱卓然是未成年人，被告周子瑾作为其监护人就系争房屋签订合同侵犯了钱卓然的权益，被告钱卓然的父亲钱睿也多次找到被告周子瑾表示其侵犯了钱卓然的权益，故被告认为原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》无法履行，无法履行的合同不存在违约金，且合同中没有约定违约金的起付时间，因此被告不同意支付违约金。为了维护未成年人的合法权益，希望法院驳回原告的诉请。经审理查明，上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人系被告周子瑾、钱卓然。2015年11月18日，原告蔡卓君作为买受方(乙方)与出卖方周子瑾就系争房屋签订房地产买卖居间合同，合同约定房地产坐落杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积60.3平方米，总房价款为310万元。同日，原告蔡卓君与被告周子瑾就系争房屋签订房地产买卖合同，合同约定总房价为310万元，双方同意于2016年1月2日之前前往居间方签订网签版买卖合同。房价款的支付方式：1、首期房价款124万元，包含已支付定金。(甲方同意乙方或居间方从其中先行保留尾款2万元)乙方应于网签版买卖合同签订后当日内交付甲方或居间方用于全额还清甲方尚欠抵押债权余额(若有剩余，转付甲方；若有不足，甲方自行补足)；2、第二期房价款186万元，待取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付或贷款银行依据与甲、乙双方的相关约定支付，房款期限以贷款银行为准。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，则乙方应于过户送件当日补足并支付甲方。待贷款申请审核通过(若有)、网签版买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)出具，完成税收核定及购房资格审核手续，且甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后三个工作日内，双方应赴房地产交易中心办理过户送件手续。待房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后且甲方收到全额房款三日内，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付尾款2万元。同日，原告向被告支付定金10万元，被告向原告出具收款收据，确认收到原告购买杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房地产的购房定金10万元。2015年11月18日，原告作为乙方(买受方)与两被告(甲方)签订买卖合同之补充协议，约定：1、甲方出售该房屋到手价为人民币叁佰壹拾万元整，其他交易中心产生的税、费由乙方承担；2、乙方应于2016年1月2日前向甲方支付房款人民币壹佰玖拾万元整，其中房款人民币陆拾陆万元整为乙方配合甲方偿还银行贷款之用，待乙方贷款由银行放款至甲方账户后三日内甲方返还乙方(以银行实际审批通过贷款金额为准)；3、乙方待甲方解除该房屋的法院查封后三日内双方网签房地产买卖合同，乙方同时支付甲方房款人民币壹佰万元整。其余首付款乙方应于合同约定的2016年1月2日前支付给甲方。2015年12月31日，原告作为买受人(乙方)与卖售人(甲方)周子瑾、钱卓然签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，房地产座落凤城路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，建筑面积60.3平方米，房地产转让价款共计310万元。甲、乙双方确认在2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方直接向甲方支付部分首期房价款计人民币壹佰壹拾贰万元整(XXXXXXX)。本合同签订前乙方已支付定金计人民币壹拾万元整(100000)亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币壹佰贰拾贰万元整(XXXXXXX)。甲方确认，全额首期房价款将专项用于本附件(即付款协议)第2条所述用途。2、代上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额(首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方)，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件去交易中心办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰捌拾陆万元整(XXXXXXX)贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后2016年3月31日之前，甲、乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5、待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，且甲方收到第二期房价款后于2016年5月1日之前，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。6、双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方计人民币贰万元整(20000)。2015年12月31日，原告向被告支付房款145万元，被告向原告出具收款收据两份，确认收到原告购买杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房地产的购房首付款124万元及部分购房款21万元。2016年1月1日，原告向被告支付房款33万元，被告向原告出具收款收据，确认收到原告购买杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房地产的部分购房款33万元。2016年3月2日，原告蔡卓君作为买受人(乙方)与卖售人(甲方)周子瑾、钱卓然签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定房地产座落凤城路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋建筑面积60.3平方米，房地产转让价款310万元。甲、乙双方确认在2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三(付款协议)约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款计人民币壹佰柒拾捌万元整(XXXXXXX)。本合同签订前乙方已支付定金计人民币壹拾万元整(100000)亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款计人民币壹佰捌拾捌万元整(XXXXXXX)。2、待甲、乙双方签订本合同后于2016年3月31日之前，甲、乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，取得收件收据后当日内，乙方直接支付给甲方第二期房价款计人民币壹佰贰拾万元整(XXXXXXX)。3、待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后七日，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方。4、双方确认，房价尾款的支付条件为：甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方计人民币贰万元整(20000)。2016年3月4日，原、被告签订情况说明，对系争房屋买卖交易发生的意外情况说明：1、出售方周子瑾、钱卓然之该房屋房地产权证自行保管不当，现暂时未找到。若超过2016年3月10号还未找到则直接影响房屋过户时间延期。因此向买受方蔡卓君出具该情况说明，若到2016年3月10日还不能找到影响按时过户，则到时按买卖合同规定的违约条款进行办理协商。望买受方谅解，本人将会积极寻找，配合买卖交易。2、因出售方钱卓然系未成年，按照房地产交易中心规定必须其亲生父母到场签字或公证委托。现其生父出现异议，周子瑾本人正在协商中，争取在2016年3月10日前解决该问题，若到时未能达成一致，致使合同无法正常履行，则按买卖合同规定的违约条款进行办理。另查，2008年3月26日被告周子瑾与案外人钱睿离婚，本院判决：……离婚后,双方所育之女钱卓然随被告周子瑾共同生活。审理中，原告撤回关于违约金的诉讼请求。被告周子瑾一再表示如果原告愿意解除合同，其愿意归还原告房款并酌情补偿原告。以上事实，由原告提供的上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行转账凭证、情况说明，被告提供的房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、买卖合同之补充协议、(2008)杨民一(民)初字第420号民事判决书及双方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，合同签订后，双方均应按约全面履行合同的义务。合同的解除权是法律赋予守约方的权利，有效成立的合同得以完全履行是双方当事人的义务，并不能通过一方当事人以违约为代价达到解除的目的。系争房屋产权登记在周子瑾、钱卓然名下，被告周子瑾以钱卓然系未成年人，其前夫不同意继续履行合同为由要求解除合同，无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告蔡卓君与被告周子瑾、钱卓然于2016年3月2日就上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；二、被告周子瑾、钱卓然应于本判决生效之日起十日内协助原告蔡卓君将上述房屋的产权过户登记至原告蔡卓君名下，过户期间产生各项税费由原告蔡卓君承担；三、原告蔡卓君应于上海市杨浦区凤城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户之日支付被告周子瑾、钱卓然剩余房款人民币1,220,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币15,780元，减半收取计人民币7,890元，保全费人民币5000元，均由被告周子瑾、钱卓然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陆 青二〇一六年八月二十九日书记员 蒋杨锋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。