上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2037号原告张小英，女，1976年10月8日出生，汉族，住福建省福州市。委托代理人陈辉，上海明伦律师事务所律师。委托代理人刘凯，上海明伦律师事务所律师。被告上海联庆商业投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人叶柏生，总经理。委托代理人陈颖婷，北京观韬(上海)律师事务所律师。委托代理人田波，北京观韬(上海)律师事务所律师。被告上海三五一六皮革皮鞋厂，住所地上海市。法定代表人黄克宇，总经理。委托代理人吴钟俊，��海市李国机律师事务所律师。委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。原告张小英与被告上海联庆商业投资管理有限公司(以下简称联庆公司)、上海三五一六皮革皮鞋厂(以下简称三五一六厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张小英及其委托代理人陈辉，被告联庆公司的委托代理人陈颖婷，被告三五一六厂的委托代理人吴钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小英诉称：原告向被告联庆公司承租上海市同丰路XXX号二层G48-F02-1-118室经营儿童乐园。承租期间，原告按提成租金向联庆公司付租金，即联庆公司代收营业额，提取租金后，剩余的返还原告，一直付到2014年10月31日。之后两被告提供的房屋无法继续承租，原告租赁合同目的不能达成，没有营业额，联庆公司没有收入，原告也就没有再交租金。��告认为，其原先经营收入是可以的，商场在2014年10月底、11月初经营出现了问题，导致大门被关闭、停水停电、商户全部撤离，原告2014年10月20日左右开始没法继续经营，2014年10月31日原告确定无法继续经营，之后房屋空关。被告联庆公司疏于管理，负有责任；被告三五一六厂作为房东，在经营出现恶化时，未告知原告采取减少损失的措施，也有责任。故原告起诉要求确认原告与被告联庆公司签订的《物业租赁合同》于2014年10月31日解除，要求被告联庆公司向原告承担违约金5万元，要求两被告赔偿原告各项损失980,450元(场地装修费4.6万元，设备损失434,450元，预期利润损失及经营损失，按照每月2.3万元计算，计算至合同期满共计50万元)。原告在2014年11月、12月陆续撤出房屋，里面就留了设备，若拆除，该些设备就没有任何价值了，且原告已主张损失赔偿。被告联庆公司���称：同意合同在2014年10月31日解除，但是属于原告违反合同约定的单方解除，原告应当承担违约责任。原告自2014年10月起停付租金，但未与被告商定解除合同事宜，直至2015年7月，原告始终在经营收费，收银人员不是联庆公司的工作人员，原告明显违反合同约定。原告的设备都是可移动的大型设备，应当搬离。提成租金和基本租金两者就高支付，原告称联庆公司代收营业额无依据；即使没有提成租金，原告也应付基本租金。原告提出的违约金和损失都没有依据，原告不能将自己的经营风险转嫁给被告。原告的装修既没有残值评估，也没有合同发票，联庆公司不予认可。故不同意原告的全部诉请。对于原告2014年10月起欠付的租金及占用费，联庆公司保留诉权。被告三五一六厂辩称：原告与被告联庆公司的租赁合同期限超出了两被告间的基础合同，超出部分无效。经另���诉讼，两被告之间的租赁合同在2014年10月31日终止。三五一六厂作为房东只要保证房屋可以安全使用，原告不能将其商业风险转嫁给三五一六厂。根据合同相对性原则，三五一六厂与原告没有任何法律关系，不应当向原告承担义务和责任。原告拖欠租金违约在先，商场断水断电发生在2015年元旦前后，原告实际至少经营到2015年夏天。被告三五一六厂不同意原告的诉请。经审理查明：原告与被告联庆公司于2013年4月8日签订《物业租赁合同》，约定：原告向联庆公司承租百联虹口购物中心上海市同丰路XXX号二层G48-F02-1-118室使用面积449平方米用于商业经营；原告在租赁区域内设立不低于4个不同经营主题的游艺区域(如手工DIY,电玩摇摆车，仿真车模，淘气堡，沙场等)；租赁期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；在租赁期限内，联庆公司擅自终止合同应向原告支付���约金，违约金为未履行合同期租金的30-50%，违约金不足以补偿给原告造成的损失的，联庆公司还应赔偿违约金与原告实际损失的差额。同日，原告与被告联庆公司还签订《物业租赁补充协议》，约定：一、关于原合同第七条租金和费用：1.双方按基本租金与提成租金两者取高方式收取租金。2.基本租金：(1)第一年(2013年5月1日---2014年4月30日)年基本租金84,000元，月基本租金7,000元。(2)第二、三年(2014年5月1日---2016年4月30日)年基本租金126,000元，月基本租金10,500元。3.提成租金：(1)第一、二、三年(2013年5月1日---2016年4月30日)提成租金=每自然日历月淘气堡项目含税营业额×35%+每自然日历月非淘气堡项目含税营业额×10%。(2)非淘气堡项目目前确定为：手工类、摇摆车，赛场类，沙场类项目。……二、关于原合同第八条租金和物业管理费的支付：1、原告先租后付��每个支付期支付上一自然日历月的基本租金或提成租金；2、每月5日为对账日，经双方对上一自然日历月的各项目含税营业额进行确认后，联庆公司于每月20日之前对上一自然日历月联庆公司代收银款中扣除联庆公司所得后与原告结清，同时联庆公司对原告所得开具票据给原告，而原告对结款额亦开具收据给联庆公司；3、联庆公司所得包括但不仅限于：(1)基本租金与提成租金两者取高金额；……(4)原告同意联庆公司代为收银，原告派遣店铺负责人和二名收银员兼服务员，联庆公司派遣二名收银员兼服务员给原告……四、关于原合同第十四条计租起始日：基本租金与提成租金两者取高金额自2013年5月1日起计；……六、本补充协议其他合同条款仍以原合同为准；补充协议与原合同具有同等法律效力。上述合同签订后，原告承租该房经营“多彩棠”儿童乐园，支付租金至2014年10月。2014年12月23日，被告联庆公司张贴《告示》，载明：因本大楼停水，即日起部分商铺暂停营业。以下商铺继续营业：……二楼：儿童亲子活动区域……。现原告以其2014年10月底后无法继续经营为由涉讼。另查明：在原告三五一六厂与被告上海鸿海房地产发展有限公司、联庆公司、上海爱景置业有限公司委托合同纠纷〔(2014)虹民三(民)初字第1758号案〕中，本院查明：2011年5月23日，三五一六厂作为甲方、上海鸿海房地产发展有限公司作为乙方签订一份《关于履行委托经营的协议》，约定：根据《合建项目合同》约定，甲方将其从大上海紫金广场项目分得的全部商业、办公等物业委托乙方经营；委托经营期限为3年6个月，自2011年5月1日起至2014年10月31日止……本院于2015年5月25日对该案作出判决，并认定：《关于履行委托经营的协议》相对方系三五一六厂与上海鸿海房地产发展有限公司，与联庆公司对外招租的众租户并无直接关系。该判决已生效。审理中，被告联庆公司提供照片及视频，欲证明原告在2015年6月29日时依然在经营，不存在因为被告原因无法经营的情况。被告三五一六厂认可该些证据和联庆公司的观点，称原告2015年6、7月确实还在经营。原告则不认可，称从照片看，里面空无一人，谈不上在经营；视频没看。审理中，原告表示不申请评估其房屋装修残值。上述事实，有原告提供的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》、证明、品牌授权书，以及双方当事人陈述等证据佐证。本院认为：原告与被告联庆公司签订的《物业租赁合同》、《物业租赁补充协议》均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按约履行。原告诉称被告联庆公司在2014���10月底、11月初关闭商场大门、停水停电，致原告无法继续经营，依据不足。现原、被告均同意于2014年10月31日解除《物业租赁合同》，并无不当，本院予以支持。为避免讼累，本院依法认定双方所签《物业租赁补充协议》同时解除。合同解除，原告应返还房屋。原告要求被告联庆公司支付违约金，要求两被告赔偿损失的诉请，无据可循，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告张小英与被告上海联庆商业投资管理有限公司于2013年4月8日签订的《物业租赁合同》于2014年10月31日解除；二、原告张小英与被告上海联庆商业投资管理有限公司于2013年4月8日签订的《物业租赁补充协议》于2014年10月31日解除；三、自本判决生效之日起7日内，原告张小英迁出上海市同丰路XXX号二层G48-F02-1-118室房屋，将该房返还给被告上海联��商业投资管理有限公司；四、原告其余的诉讼请求不予支持。本案受理费14,074.05元，由原告张小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦人民陪审员  毛济平人民陪审员  王 静二〇一六年八月二十二日书 记 员  管西凤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。