云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初4329号原告黄睿蕊，女，拉祜族，1988年11月1日生，云南省普洱市人，昆明金域医学检验所有限公司员工，住昆明市五华区，现住昆明市。被告潘思语，女，汉族，1970年5月19日生，昆明市人，丽江市贝斯特中英文幼儿园园长，住昆明市官渡区。原告黄睿蕊诉被告潘思语房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄睿蕊：2015年11月28日，原告通过昆明市熙成房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于昆明市金福地花园，面积25.93平米，租赁时间从2015年12月01日始至2016年11月30日止，签订完合同被告即交付房屋钥匙，但原告未实际入住该房屋。2016年4月5日，原告至所租房屋处，发现钥匙被更换，随即联系被告，被告表示房屋已另租给他人并拒绝退还原告剩余房屋租金及租房保证金。2016年4月11日，原告至昆明市熙成房地产经纪有限公司（中介）处，通过其了解到被告确实已将房屋经昆明创园房产经纪有限公司（中介）租赁给他人，随即报警，通过警方协调从昆明创园房产经纪有限公司（中介）提供被告将昆明市金福地花园房出租于他人的《房屋租赁合同》（第三组证据材料1/2）。根据双方《房屋租赁合同》（第二组证据材料1）中第2条及第3条款约定：2、租赁时间从2015年12月01日始至2016年11月30日止。3、每月租金1100元整（含物管费），乙方在签订合同后交半年租金6600元整，租房保证金1500元整，合计人民币捌仟壹佰元整（8100元整），以此类推，每半年交一次租金，提前30日交下次租金，否则甲方有权终止合同，无条件收回房屋。以及房屋租金及保证金收取收据（第二组证据材料2）中被告收取原告半年租金且租期为2015年12月01日起至2016年05月30日止。另根据双方《房屋租赁合同》（第二组证据材料1）第11条及第12条款约定：11、甲方不得无故收回房屋，不得向乙方收取约定外的费用，不得无故干涉乙方对房屋的合理使用。12、合同期内，如甲、乙双方任意乙方违约，违约方赔付守约方贰个月租金作为违约金，合同终止。综述，被告存在明显违约行为且态度极其恶略，已违反中华人民共和国合同法相关条款规定。请求法院1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告剩余两个月租金2200元、租房保证金1500元及违约金（两个月租金）2200元，共计5900元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告潘思语辩称：2015年11月28日，原告通过昆明市熙成房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于昆明市金福地花园房面积25.93平米，租赁时间从2015年12月1日始至2016年11月30日止，签订完合同，被告收到原告支付的半年租金6600元、租房保证金1500元，合计8100元。经验收双方签字确认，交付钥匙，原告可以正常使用房屋。2016年3月8日原告打电话说她不在昆明工作了，希望被告帮她转租房屋。此后，原告就没有消息，也没有办手续由被告帮其转租。直至2016年4月1日昆明创园房产经纪有限公司打电话说房屋有人要租，但钥匙被原告交给了润丰地产，原告在被告不知情下越权转租，违反了合同第10条的规定，原告一年租期未满就提前退租，违反了合同第12条的规定，合同终止。被告在创园地产中介把房屋重新出租，于2016年4月4日与新住户签订了新合同。双方依法订立房屋租赁合同后，在履行期间，原告无故解约已构成违约、原告在未取得合同相对方同意的情况下擅自转租已构成违约，其应给付被告违约金，被告不应再退回原告钱款。另外，原告诉状中说的与客观事实不符合。请求驳回原告的诉请。原告针对其诉讼主张提交了如下证据：一、身份证复印件，证明原告具有本案适格的原告资格；二、房屋租赁合同、房屋租金及保证金收取收据、证明原告与被告签署的房屋租赁合同及相应款项收取凭据；三、房屋租赁合同、房屋租金及保证金收取收条，证明被告另租于第三方的房屋租赁合同及相应款项收取凭据。被告对原告提交的证据均无异议。被告针对其诉讼主张提交了如下证据：证明一份、租赁合同一份、设施损害的单据复印件一份、通话记录3份，证明4月7日被告与原告联系，才得知：在被告不知情的情况下，原告先将钥匙交给中介公司，转租给其他人的，被告的房子设施是有损害的，不是原告说的4月5日。原告对被告提交的证明、损害物品的单据的真实性不认可，对其他证据认可。同时，原告表示租房后，因其长期不在昆明，其在4月2日将房屋钥匙交给润丰地产公司的朋友保管并通知了被告，不是委托中介转租给别人，4月5日回昆发现房屋被租给其他人了。被告针对原告所述，表示4月1日创园公司的工作人员打电话说有人要租房，其4月2日过去签订的合同，问原告钥匙说钥匙在润丰公司后，创园公司自己从润丰地产经纪公司拿回的，被告从来没有拿过钥匙。本院对双方当事人均无异议的证据予以采信。关于被告提交的证明有证人签名，能够反映房屋钥匙交接的情况，本院予以采信。损害物品的单据没有相应的出具人的签章，不能证明被告的主张，本院不予采信。根据本案庭审中双方当事人的陈述、举证、质证及认证，本院依法确认如下法律事实：2015年11月28日原、被告双方通过昆明熙成房地产经纪有限公司中介，签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于昆明市金福地花园号房屋出租给原告，租期自2015年12月1日至2016年11月30日，租金每月1100元（含物管费），合同签订后，原告缴纳半年租金计6600元、租房保证金1500，合计8100元，每半年交一次租金，提前30日交下一次租金，否则被告有权终止合同，无条件收回房屋；不经被告同意，原告不得将房屋转租、转借他人，否则被告有权收回房屋，已交租金作违约金；如原、被告任意一方违约，违约方赔付守约方2个月租金作为违约金等内容。合同签订后，原告依约向被告交付了半年租金（2015你那12月1日至2016年5月31日）6600元、租房保证金1500元，共计8100元。此后，原告因工作变动，与被告协商租赁事宜未果，原告将房屋钥匙放在润丰地产经纪公司处。之后，被告接昆明创园房产经纪有限公司电话，得知出租房在房产中介挂牌出租，电话问询原告得知房屋钥匙在润丰地产经纪公司处，遂由昆明创园房产经纪有限公司工作人员从润丰地产经纪公司处取回房屋钥匙。被告在未通知原告解除合同的情况下，于2016年4月4日通过昆明创园房产经纪有限公司经房屋出租给他人。现原告多次向被告催要剩余租金未果，遂诉至本院主张上述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方自愿订立，内容未违反法律规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形.第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，从原告将房屋钥匙交至另一房屋中介公司，且其他房屋中介公司可以取的该房屋钥匙的事实，可以得知原告主张系其交由朋友保管的事实是不成立的，加之被告已将该出租房屋另行出租给他人使用的事实，双方已无继续履行合同的意愿，导致合同不能继续履行，原、被告双方均有过错，故原告诉请要求解除双方签订的房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告理应退还原告相应剩余租期内的租金及保证金。因原、被告在合同履行过程中，互有过错，应各自承担相应的责任，故原、被告告主张的违约金，本院不予支持。被告辩称的物品损失，缺乏相应的证据佐证，本院不予采纳。被告应退还原告2014年4月4日至2016年5月31日的租金为1100元÷30天×27天＋1100元=2090元，租房保证金1500元，合计3590元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄睿蕊与被告潘思语于2015年11月28日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告潘思语于本判决生效之日起十日内向原告黄睿蕊返还租金2090元、租房保证金1500元，合计3590元；三、原告黄睿蕊的其他诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由原告黄睿蕊承担20元，被告潘思语承担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。审 判 长 田 劲人民陪审员 高 瞻人民陪审员 范 磊二〇一六年八月二十五日书 记 员 李丽超