广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 行 政 判 决 书 （2016）桂0107行初142号 原告广西华亨房地产开发有限公司,所在地南宁市明秀东路171号明湖大厦C、D座1303号房。 法定代表人宁候杰，经理。 委托代理人苏建荣，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托代理人唐子雯，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 被告南宁市住房保障和房产管理局，所在地南宁市园湖路37号房产大厦。 法定代表人黄宗成，局长。 委托代理人麻凯，南宁市住房保障和房产管理局工作人员。 委托代理人杨新，广西至诚律师事务所律师。 原告广西华亨房地产开发有限公司（以下简称华亨公司）不服被告南宁市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局）房屋管理行政处罚一案，于2016年5月23日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，并于同年5月26日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。原告华亨公司的委托代理人苏建荣、唐子雯，被告市住房局的委托代理人杨新、麻凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告市住房局于2015年12月22日对原告华亨公司作出编号为南房罚〔2015〕023号《行政处罚决定书》，认定华亨公司在未解除与广西升禾融资性担保有限公司签订的南宁市壮志路9号邕江御景3号楼2单元1506号房《商品房买卖合同》前，将作为合同标的物的商品房再销售给胡皓的行为，违反了《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十条的规定，依据该《办法》第三十九条的规定，决定对华亨公司处以警告、罚款三万元人民币的处罚。 原告华亨公司诉称，2011年8月15日至2011年8月23日期间，广西升禾融资性担保有限公司（以下简称“升禾公司”）向原告发放借款38742290元，约定由原告提供其开发的位于南宁市××乡××区壮志路××小区××套商品房做为借款抵押，为此，双方签订了53套不作实际履行的《商品房买卖合同》并到被告处进行了预售备案登记。2012年4月至2013年4月，原告已归还升禾公司22790861元，期间升禾公司与原告陆续地解除了29套房屋的备案登记。原告尚余15951429元借款未能偿还，双方为解决借款事宜，经平等友好协商，达成协议：10套房归升禾公司所有（用于抵冲15951429元债务及利息），其余14套退还给原告自行销售。原告才于2014年9月15日将邕江御景3号楼2单元1506号房拟给胡皓认购，后升禾公司与原告因借款问题发生纠纷，导致无法解除原合同及撤销备案登记，升禾公司遂向法院起诉，经过双方再次协商，于2015年10月14日达成调解协议，同意对原告已经销售的房屋解除原合同重新备案到新购房人名下。之后，原告多次与胡皓协商让其配合到法院达成调解协议，以便将房屋备案至其名下，但其不但不配合，反而多次向被告要求对原告进行处罚。在本案中，由于原告与胡皓只是签订了具有预约性质的《认购协议书》，并非正式的《商品房买卖合同》，只是双方为今后签订本约即《商品房买卖合同》预约，有别于本约即《商品房买卖合同》，故不符合《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定，原告也是等待与升禾公司解除原合同后，才会与本案胡皓正式签订本约即《商品房买卖合同》并收取余款。综上所述，本案胡皓所预约认购的房屋实质上早已处于可以再行销售的状况，只要其配合我司在法院进行调解结案，其权益即刻得到保障，原告即可依照调解书的要求为其办理相关手续，完成销售。故依据《行政处罚法》第四条“设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当”的规定，被告对原告作出行政处罚罚款三万元，没有事实和法律依据，也与《行政处罚法》立法宗旨即以纠正违法行为，以教育为主，以经济处罚为辅的原则不符。综上，原告请求法院判决：1、撤销南宁市住房保障和房产管理局南房罚〔2015〕023号《行政处罚决定书》；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提供如下证据：1.原告与广西升禾融资性担保有限公司借款及借款来往凭证，证明原告和广西升禾融资性担保有限公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系；2.原告与广西升禾融资性担保有限公司调解协议书，证明原告与广西升禾融资性担保有限公司之间只存在借款抵押、担保关系，并不存在商品房买卖合同关系，并不存在被告所认定的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的上述证据1中明细表真实性、合法性、关联性有异议，认为没有盖章；该份证据里的三份同城通存通兑他代本回单，均是由第一购房人向原告支付的购房款，第7、8页凭证种类写的是自述摘要购房款，第9页是购房款，而第10-12页是原告向第一购房人支付钱款的凭证。被告认为该证据只能证明两个问题：（1）是第一购买人向原告支付了购房款；（2）是原告向第一购买人曾经支付钱款的行为，而不能证明该支付是购房款还款。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为这个协议是原告与第一购买人签订的，该文件属于阴合同，阳合同是商品房买卖合同，即商品房买卖合同，因此，该证据不能证明其是合法的行为，也不能证明其推翻了原有的商品房买卖合同以及备案行为合法性和有效性，不能达到原告要证明的目的。 被告市住房局辩称，一、本案基本事实：2015年6月15日被告接到群众投诉称：原告在未解除与广西升禾融资性担保有限公司签订的南宁市壮志路9号邕江御景3号楼2单元1506号房《商品房买卖合同》前，将作为合同标的物的商品房再次销售。经调查，原告于2011年8月1日与广西升禾融资性担保有限公司签订邕江御景3栋2单元1506号房《商品房买卖合同》，将该房屋出售给广西升禾融资性担保有限公司，并于同年8月5日在市产权交易中心为该房屋办理商品房买卖合同登记备案。至2015年10月12日产权交易中心查档结果显示，该房买受人仍为广西升禾融资性担保有限公司。原告在未解除邕江御景3栋2单元1506号房《商品房买卖合同》情况下，在2014年9月15日与胡皓签订该房屋《认购协议书》，将该房再行销售给胡皓，收取胡皓定金、购房款及其它费用共计1003427元。二、被告作出行政处罚的程序合法，适用法律正确。被告在接到投诉后，于2015年6月24日立案调查。11月23日依法作出《行政处罚（听证）告知书》告知原告拟作出的行政处罚的事实、法律依据及享有的陈述、申辩和要求举行听证的权利，并于11月27日直接送达于原告，被告在同年12月11日就该案组织双方召开听证会。被告认为原告的行为已违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定，依照《商品房销售管理办法》第三十九条的规定于2015年12月22日作出《行政处罚决定书》，对原告处以警告、罚款三万元人民币，同年12月29日留置送达于该公司。2015年12月30日对上述行政处罚决定作出《更正通知书》，并于2016年1月4日直接送达原告。综合以上意见，被告在本案的处罚事实清楚，依法有据、程序合法。因此，被告请求人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，依法作出驳回原告诉讼请求的判决。 被告在法定期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据。证据有：1.组织机构代码证；2.法定代表人身份证明；以上证据1-2共同证明被告的主体资格。3.《商品房买卖合同》；4.商品房预售登记证明；以上证据3-4共同证明原告已将房屋出售给他人。5.认购协议书；6.购房收款票据；以上证据5-6共同证明原告将房屋二次销售。7.处罚立案表，证明本案处罚经依法立案。8.《行政处罚案件处理审批表》（南房审〔2015〕023号），证明经过讨论并经领导批准。9.《责令整改通知书》（南房改〔2015〕062号）及送达回证；10.《行政处罚（听证）告知书》（南房告〔2015〕23号）及送达回证；证明我方履行了处罚前的告知义务。11.《行政处罚听证通知书》（南房听〔2015〕23号）及送达回证，证明我方履行了组织听证的义务。12.听证笔录；13.《行政处罚决定书》（南房罚〔2015〕023号）及回执；证明本案的处罚已经送达。14.《更正通知书》（南房更〔2015〕03号）及送达回证，以上证据7-14共同证明被告履行法定职责。 依据如下：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条、第六十九条；《商品房销售管理办法》第十条、第三十九条。 经庭审质证，原告对被告提交上述证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3-4真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为这两份证据不能证明原告将涉案房屋销售给广西升禾融资性担保有限公司，原告与广西升禾融资性担保有限公司是存在办理商品房买卖合同预售备案的方式来提供贷款抵押担保的一种方式；对证据5-6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告认为其确实与胡皓存在商品房买卖关系，但涉案商品房只存在一次销售行为；对证据7-14的真实性无异议，对合法性有异议，认为被告作为商品房买卖合同备案主管部门，在没有核实双方是否存在真实的商品房买卖的情况下仅仅依据胡皓的陈述和其内部管理的登记就草率作出决定是不合法的。 本院对原告、被告提交的上述证据作如下确认：原告提交的证据1-2在被告作出行政程序中未向被告提交，且该两份证据与本案不具有关联性，不能作为定案依据；被告提交的全部证据均真实、合法，与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。 经审理查明，原告华亨公司于2011年8月1日与广西升禾融资担保有限公司签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的南宁市壮志路9号邕江御景小区的3栋2单元1506号房出售给广西升禾融资担保有限公司，并办理了商品房买卖合同登记备案证明及预售登记。2014年9月15日，原告华亨公司在未解除与广西升禾融资担保有限公司签订的《商品房买卖合同》的情况下，与胡皓签订《认购协议书》将邕江御景小区的3栋2单元1506号房再行销售给胡皓，并收取了胡皓购房款及其他费用共1003427元。被告市住房局接到举报后，对原告的行为进行立案调查，于2015年10月29日作出编号为南房改〔2015〕062号《责令改正通知书》，责令原告在收到通知书之日起十日内改正其违法行为，并将书面改正情况报告被告，并于同日将该文书送达原告。2015年11月23日，被告作出编号为南房告〔2015〕23号《行政处罚（听证）告知书》，将原告的违法事实、拟对其作出的处罚以及原告享有的陈述、申辩和可以要求举行听证的权利告知原告。原告于2015年11月27日收到该告知书，并向被告提出了听证请求。2015年12月4日，被告向原告送达了其作出的编号为南房听〔2015〕23号《行政处罚听证会通知书》，通知原告于2015年12月11日参加行政处罚听证会。2015年12月11日，被告在南宁市房地产监察支队4楼会议室举行听证会，原告派其委托代理人姚敏忠参加了听证会并发表了意见。2015年12月22日，被告作出编号为南房罚〔2015〕023号《行政处罚决定书》，内容如前所述。原告对被告作出的处罚不服，遂将本案诉至本院。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第五条的规定，被告市住房局负责本行政区域内商品房的销售管理工作，其行政主体资格合法。 根据《商品房销售管理办法》第十条、第三十九条的规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，原告在2011年8月1日就将本案涉案房屋出售给广西升禾融资担保有限公司，在未解除原商品房买卖合同前，原告又于2014年9月15日将本案涉案房屋销售给胡皓。原告上述违法事实有《商品房买卖合同》、南宁市房地产档案馆查档材料、《认购协议书》、收款票据等在案证据为证。原告的行为违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定，被告根据《商品房销售管理办法》第三十九的规定对原告作出警告并处罚款三万元人民币的行政处罚并无不当，本院予以支持。 根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条第一款、第四十二条第一款的规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。当事人有权进行陈述和申辩，行政机关必须充分听取当事人的意见。行政机关作出较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。本案中，被告在作出行政处罚决定前，告知了原告作出处罚决定的事实、理由及依据，并告知了原告享有陈述、申辩和要求听证的权利。在原告申请听证的情况下，被告举行了听证会，并充分听取了原告的意见，在查明案件事实的情况下依法作出本案被诉的行政处罚，并将《行政处罚决定书》送达给原告。因此，本案被告作出行政处罚的程序符合上述法律规定，程序合法。 关于原告提出其与胡皓只是签订了具有预约性质的《认购协议书》，不是正式的《商品房买卖合同》，未违反《商品房销售管理办法》第十条规定的主张。本院认为，《商品房销售管理办法》第十条规定的是禁止在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的一种行为，而不是以是否签订了《商品房买卖合同》来作为认定标准。本案中，从《认购协议书》的内容、性质以及原告收取胡皓购房款及其他费用共1003427元的事实来看，原告确实存在在未解除原商品房买卖合同前将涉案房屋再行销售给胡皓的行为，被告对其作出的行政处罚并无不当，因此对原告该主张本院不予采信。 综上所述，被告市住房局于2015年12月22日作出的南房罚〔2015〕023号《行政处罚决定书》，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。原告提出的诉讼请求和理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告广西华亨房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告广西华亨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请或申请缓交不被批准仍不交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄子祥 审 判 员  王文珠 人民陪审员  方 微 二〇一六年八月二十四日 书 记 员  曹雪莹 appoint