云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云23民终552号上诉人（原审原告）吴学香，女，1966年4月3日生，汉族，初中文化，个体职业，住楚雄市XX镇XX社区XX村**号。公民身份号码XX。上诉人（原审原告）董金梅，女，1992年3月6日生，汉族，中专文化，个体职业，住址同上。公民身份号码XX。上诉人（原审原告）董明，女，1996年2月19日生，汉族，在校学生，住址同上。公民身份号码XX。法定代理人吴学香（系董明母亲），基本情况同上。被上诉人（原审被告）董世才，男，1964年9月21日生，汉族，初中文化，农民，住楚雄市XX镇XX社区XX村**号。公民身份号码XX。被上诉人（原审被告）董世翠，女，1967年8月29日生，汉族，小学文化，农民，住址同上。公民身份号码XX。二被上诉人共同委托代理人董金娅（系二被上诉人之女），女，1993年10月21日生，汉族，在校学生，住址同上。公民身份号码XX。代理权限为特别授权。上诉人吴学香、董金梅、董明因与被上诉人董世才、董世翠物权保护纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：原告吴学香的丈夫董世友（曾用名董世有，于2009年死亡）与被告董世翠系兄妹。被告董世翠与董世才系夫妻。董金梅、董明系原告吴学香与董世友的女儿。1991年8月4日，董世翠、董世友及另一兄弟董世元订立分居文约，将其父母建盖的位于楚雄市富民镇下白庙办事处黑泥坝合作社（现为楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号）的房屋四间，院内附属建筑物及院子，共420平方米，分给董世友左边两间住房及左边一半院子，分给董世翠、董世元右边两间房屋、附属建筑物及右边一半院子。后董世翠、董世元再次分家，董世元将所分得房屋及院子归并被告董世翠所有。分家后董世友家、董世翠家未对房屋及院子进行分隔，共用一个大门进出。1996年董世友家搬离楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号的房屋，择地另外建盖房屋居住。董世友于1998年11月20日办理集体土地使用权证，证号：楚土富民镇集用（98）字第0997号，土地使用者为董世有，面积为210平方米。被告董世翠于1998年11月20日办理集体土地使用权证，证号：楚土富民镇集用（98）字第0994号，土地使用者为董世翠，面积为210平方米。2003年11月12日，董世友与被告董世翠、董世才口头协商，董世友将位于楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号的左边两间房屋及一半院心卖给被告董世翠家，被告董世才支付购房款10666元，董世友出具收条载明：“今收到董世才购房款，大写人民币壹万零陆佰陆拾陆元正。收款人：董世友”。自2003年11月12日后被告董世翠、董世才家一直使用该房屋、院子。2015年8月27日，楚雄市鹿城镇青龙社区居民委员会向被告董世才下发危房安全改造通知书，2016年2月23日被告董世翠、董世才将位于楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号院心及院墙拆除改造。原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，董世友与二被告于2003年11月12日订立口头协议将楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号左边两间房屋及一半院心卖予二被告，并出具收条交二被告收执，后二被告一直管理使用该房屋及院子至今，虽然订立口头协议时原告吴学香不在场，但原告吴学香对董世友及二被告之间的协议知情，且并未对二被告占有使用房屋的行为提出异议。本案原、被告之间的买卖协议成立，未办理物权登记的，不影响合同效力。对原告吴学香提出已经将被告支付的购房款退回的陈述，因未提交证据证明，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二被告拆除房屋、院墙的行为没有侵害原告的房屋所有权及土地使用权，故对原告要求被告停止对原告的住宅和土地的侵害，将原告的院心、院墙、大门和猪圈恢复原状，返还原告的房屋和院心，赔偿原告损失10000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告吴学香、董金梅、董明的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告吴学香、董金梅、董明承担（已交）。原审宣判后，上诉人吴学香、董金梅、董明不服，提起上诉，要求撤销一审判决，改判被上诉人停止对上诉人房产、土地的侵占和损害；判决被上诉人将损害上诉人的院心、围墙、大门、猪圈和住房恢复原状；判决被上诉人赔偿上诉人经济损失10000元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由：1、一审认定事实错误。一审认定我丈夫董世友与被上诉人之间的房屋买卖协议有效错误。我根本没有参与也不知晓丈夫董世友将分家所得的房产卖给被上诉人，是董世友将房款带回家经追问才知道董世友已将房产卖给了二被上诉人。第二天我就向被上诉人和公公董成富提出不同意卖房产，同意退还付款并愿意赔偿10000元贷款的利息，但遭到董世翠的反对。当晚，我和董世友就将房款10666元退还给董世翠。她拒绝后，我们将房款放在她家桌子上，又被她拿了放在大门外的石头上。双方为此发生争吵后，房款放在大门外我们就回家了。之后上诉人和被上诉人经常为买卖房产的事情吵闹。我丈夫董世友事先也没有和我商量并征得我的同意，擅自处置夫妻共同财产的行为应属于无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意”和《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认，该合同有效”的规定，我丈夫董世友与被上诉人口头买卖房屋的协议无效，对当事人不具有约束力。2、一审基于无效的口头协议认定诉争的房屋所有权及土地使用权归被上诉人所有错误。房屋买卖必须订立书面合同，单凭董世友出具的收条就认定双方买卖房屋合同成立，属于事实认定错误。至今，诉争房产的土地使用权证上登记的所有人仍为董世友，故该房产、土地使用权属于上诉人所有。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，房屋买卖中，未办理过户登记的不发生物权变动，买受人并未取得房屋所有权。正因为双方之间没有形成买卖关系，诉争的房屋及土地不可能办理过户登记，被上诉人不可能取得房屋所有权及土地使用权。3、一审认定被上诉人拆除房屋、围墙，侵占院心、土地的行为没有侵害上诉人的房屋所有权和土地使用权错误。诉争土地使用权至今仍登记为董世友所有，被上诉人作为董世友的法定继承人自然就是该土地使用权的所有人。二被上诉人在进行危房改造时损坏上诉人的房产，侵占了土地，必须停止侵害、赔偿损失。上诉人作为财产法定的所有人，在制止无效后提起诉讼，是维护自身的合法财产不受侵害。被上诉人不是财产的所有人，对他人财产进行损害、侵占就应当承担法律责任。被上诉人董世才、董世翠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。上诉人的上诉请求不成立，请二审驳回上诉，维持原判。二审经询问双方当事人，上诉人吴学香、董金梅、董明对一审认定的“2003年11月12日，董世友与被告董世翠、董世才口头协商，董世友将位于楚雄市鹿城镇青龙社区黑泥坝村11号的左边两间房屋及一半院心卖给被告董世翠家，被告董世才支付购房款10666元，董世友出具收条收到董世才购房款”的事实有异议，认为确实收到房款但已退还给二被上诉人；对一审认定的其余事实无异议。被上诉人董世才、董世翠对一审认定的事实无异议。本院审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是上诉人吴学香丈夫与二被上诉人买卖房屋的口头协议是否有效及二被上诉人对诉争房产进行改造是否侵犯上诉人的财产权利。上诉人认为，诉争房屋是家庭分家所得应属于夫妻共同财产，董世友没有取得共同共有人的同意向被上诉人出售房屋的行为属于无效的民事行为，自始无效，买卖合同不成立；被上诉人至今未办理土地使用权登记过户并没有取得诉争房屋的所有权和土地使用权，其对属于上诉人的房产、土地进行损害、侵占的行为侵犯了上诉人的合法权利，应承担相应的法律责任。被上诉人认为，口头协议合法有效，被上诉人和董世友作为亲兄妹，双方口头商量并支付房款后买卖合同就成立了；况且被上诉人对诉争房产管理使用了十多年，上诉人如果不认可房产已出售，双方早就发生纠纷了；诉争房屋所有权和土地使用权归被上诉人所有，所有人对自己的财产进行拆除改造并没有侵犯他人的合法权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》未对房屋买卖合同必须签订书面合同作出规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题》第一条“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”。基于上诉人吴学香的陈述，其明确知道丈夫董世友在2003年11月12日已将诉争房屋、土地使用权卖给二被上诉人的事实，并且认可了被上诉人自向董世友交付房款后就对诉争房产占有、管理、使用至2016年2月的事实。本院认定上诉人吴学香的丈夫董世友与二被上诉人之间房屋买卖合同成立。诉争房产虽未办理土地使用权变更登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“……；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该买卖合同有效。上诉人吴学香以董世友未经共有人同意处分夫妻共同财产、已将房款退还二被上诉人、土地使用权未变更登记为由主张买卖合同无效，同时主张被上诉人拆除改造诉争房产的行为侵犯了其财产合法权益应由被上诉人承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利后果。”的规定，上诉人对其主张承担举证责任。本案上诉人没有证据证实买卖合同无效以及已将房款退还二被上诉人的事实，应由其承担举证不利的后果。上诉人亦未提供证据证实其在被上诉人对诉争房产占有、管理、使用期间，对房屋买卖提出异议的事实。本院认定董世友与二被上诉人的房屋口头买卖协议成立、有效，二被上诉人支付房款后已取得诉争房屋的所有权和土地使用权，被上诉人作为诉争房产、土地使用权的所有权人和使用权人享有对财产的处分权，并未侵犯上诉人的财产权。因上诉人对诉争财产不享有所有权，其认为被上诉人的行为侵犯了其合法权益的诉请，于法无据。综上，上诉人吴学香、董金梅、董明的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判处并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴学香、董金梅承担（已交）。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 吴启贤审判员 陈翠连二〇一六年八月三十一日书记员 苏正生