重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2015)合法民初字第10151号原告：重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办假日大道1号，组织机构代码76885400-3。法定代表人：彭建明，该公司总经理。委托代理人：彭淑梅，女，1986年6月27日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。被告：曹承斌，男，1973年5月17日出生，汉族，住山东省龙口市。原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司与被告曹承斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案后，依法由审判员张兴军担任审判长，与代理审判员蔡鹏飞、人民陪审员王琼组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司委托代理人彭淑梅到庭参加了诉讼，被告曹承斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令租赁合同于2015年12月1日终止，房屋直接归还原告；2、判令被告支付租金58134元，并支付滞纳金17149.53元，合计75283.53元；3、判令被告因擅自提前退租，赔偿原告3个月租金作为违约金计29067元，并用被告所缴纳的保证金20000元冲抵，余9067元由被告支付；4、判令被告支付所欠水电及公摊费用2255.7元；5、判令原告可自行转卖租赁场所内所有设施冲抵部分欠费，转卖金额以原告与第三方协商为准。冲挺后剩余费用由被告支付。事实和理由：原、被告双方系租赁关系。2015年1月双方签订《“缤果城”商业用房租赁合同》，合同约定原告将坐落于重庆合川区合阳城街道沙坪大道末端北侧缤果城东区三层3021、3022、3023、3024、3025、3026、3027、3028、3029、3030号商铺(门牌号：义乌大道314号附3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22、3-23号)，建筑面积共421.24平方米租赁给被告作经营烤鱼餐厅使用，合同期限为2015年3月1日至2021年12月31日。合同约定：自2015年3月1日起被告每月应向原告支付租赁费9689元；逾期不支付租金、物业管理费及相关费用累计超过30日，原告可要求解除合同；被告中途擅自退租应向原告支付3个月租金作为赔偿，可从履约金中抵扣，不足抵扣的，不足部分由被告另行支付。但自2015年6月1日起，被告就一直未履行约定，直至2015年11月17日被告经营场所无故停业，被告所雇员工及供货单位在租赁场所发生物资争抢纠纷。2015年11月26日经原告发函催款要求解除合同无果，且被告无故停业至今仍未与原告建立任何沟通，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告曹承斌未作答辩。经审理查明，2015年1月8日，原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司与被告曹承斌签订了《“缤果城”商业用房租赁合同》，该合同约定原告将位于重庆合川区合阳城街道沙坪大道末端北侧缤果城东区三层3021、3022、3023、3024、3025、3026、3027、3028、3029、3030号商铺(门牌号：义乌大道314号附3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22、3-23号)出租给被告；租赁面积为421.24㎡。该合同第三条“交付日期和租赁期限”第一款约定房屋租赁期限自2015年3月1日起至2021年12月31日止。该合同第四条“房屋租费、支付方式和限期”第三款约定“1、2015年3月1日至2015年12月31日，租费为每月23元/㎡，月度租费总额为人民币9689元；2、2016年1月1日至2016年12月31日，租费为每月30元/㎡，月度租费总额为人民币12637元；……”。第四款约定“乙方按月向甲方支付房屋租费，每月末3日前向甲方缴纳下个月的租费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租费总额的千分之五向甲方支付滞纳金”。该合同第五条“履约保证金和其他费用”第一款约定：“甲、乙双方约定，签订本合同之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金20000元”；第三款约定：“租赁期间，乙方使用房屋所产生的水、电、气、通讯、空调及分摊等费用由乙方据实向物管公司或相关部门缴纳。具体权利义务交房时由物管公司与乙方签订物业管理合同约定”；第五款约定“乙方因独立安装计量或流量表所产生（包括但不限于水表、电表等）地费用由乙方自行承担”。该合同第九条“变更、解除与终止本合同的条件”第三款第九项约定“3.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付月租金的3倍作为违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……。(9)乙方逾期不支付租金、物业管理费及相关费用累计超过30日的”。该合同第十条“违约责任”第一款第四项约定“乙方违约欠费，应向甲方支付所欠缴纳金额每日千分之五计算的滞纳金或向甲方赔偿因违约所发生的一切损失”。第二款条约定“甲、乙双方任何一方若有违约行为(包括前述合同中已列举和未列举的)，如前述合同中对违约方应承担的违约金额未做约定的，违约金以月租金的3倍计算。违约金不足以弥补对另一方造成损失的，还应赔偿其相应损失”。合同签订后，原告将出租房屋交付给了被告，被告接收房屋后，交纳保证金20000元及2015年3月1日至5月31日的租金，2015年6月1日起被告未再交纳租金。被告在租赁期间，原告为被告垫付了水电及公摊费用合计3099.65元。2015年11月26日，原告通过顺丰速运向被告发出《催款函》，要求被告在2015年12月1日前将拖欠的6个月租金计58134元、滞纳金17149.53元、水电及公摊费2255.7元，合计77539.23元；逾期未完清，将按合同第九条第3款第⑼项“乙方逾期不支付租金、物业管理费及相关费用累计超过30日的”约定解除本合同，第十条第一款第⑷项“乙方违约欠费，应向甲方支付所欠缴纳金额每曰千分之五计算的滞纳金”以及第⑺项“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付3个月租金作为赔偿”等约定向法院上诉追偿相关费用。同年12月18日，原告起诉来院，诉请同前。本院受理后，因被告下落不明，本院依法公告传唤，被告无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对此案进行了缺席审理。后原告代被告支付了2015年10月和11月的水电费和公摊费共计3099.65元。在审理过程中，原告变更了诉请如下：1、判令解除原、被告双方的租赁合同；2、判令被告支付租金从2015年6月1日至2016年5月31日，并支付滞纳金；从2016年6月1日起支付房屋占用损失；3、判令被告因擅自提前退租，赔偿原告3个月租金作为违约金计29067元，并用被告所缴纳的保证金20000元冲抵，余9067元由被告支付；4、判令被告支付所欠水电及公摊费用3099.65元。上述事实，有原告的陈述，《“缤果城”商业用房租赁合同》，《重庆市房地产权证》，催款函及快递单，水电费发票、明细表、水电表照片等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案原、被告签订的《“缤果城”商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告交付了房屋履行了合同约定的义务，而被告接收房屋至今，仅交纳保证金20000元及2015年3月1日至5月31日的租金，2015年6月1日起被告未再交纳租金，属违约行为，应承担违约责任。因此本院对原告要求被告支付租金的请求予以支持。本案的主要焦点是原、被告解除合同的日期。依据双方合同的约定，“乙方逾期不支付租金、物业管理费及相关费用累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同”，即出租方在承租方逾期不支付租金超30日时出租方可书面通知承租方解除合同，而本案中，原告（出租方）仅向被告（承租方）邮寄送达了催收函，但并未向被告送达书面解除双方合同的通知，即原告在起诉前并未行使其解除权，而是通过诉讼的方式以解除合同。本案在受理后先通过邮寄送达起诉状副本、传票等诉讼材料给被告，后因被告下落不明，本院于2016年2月24日在《法制日报》总第10935公告（自本公告发出之日起60日后即视为送达）向被告送达了起诉状副本、传票等诉讼材料，本院认为，原告起诉解除双方租赁合同符合双方合同所约定的条件，本院也依法将原告的意思表示送达给了被告，被告在收到起诉状后也未提出异议，双方的租赁合同应于本院将起诉状副本送达之日即2016年4月23日解除。原告起诉的租金应从2015年6月1日计算至2016年4月23日，而原告的房屋占用损失则应从2016年4月24日起计算。根据合同“2015年3月1日至2015年12月31日，租费为每月23元/㎡，月度租费总额为人民币9689元；2016年1月1日至2016年12月31日，租费为每月30元/㎡，月度租费总额为人民币12637元”的约定，2015年6月1日至2016年4月23日的房屋租金为9689元/月×7月+12637元/月×3月+12637元÷30天×23天=115422元。被告从2016年4月24起主张的房屋占用损失应以租金标准12637元/月计算为宜。关于原告主张的水电费和公摊费3099.65元的请求，原告举示了水电费发票、明细表和水电表照片，依据双方合同第五条第三款、第五款的约定，本院予以支持。关于合同中约定的滞纳金和违约金问题，原告选择支付违约金，符合法律规定，本院予以准许。根据合同约定，其违约金为3月的月租金，原告请求9689元×3月=29067元，本院予以支持。被告交纳了保证金20000元，可冲抵被告应支付的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司与被告曹承斌于2015年1月8日签订的《“缤果城”商业用房租赁合同》于2016年4月23日解除。二、限被告曹承斌于本判决生效后十日内腾退位于重庆市合川区合阳办义乌大道314号附3-14、3-15、3-16、3-17、3-18、3-19、3-20、3-21、3-22、3-23号的房屋并返还给原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司。三、由被告曹承斌支付原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司2015年6月1日至2016年4月23日止的租金115422元及违约金29067元，共计144489元，扣除被告曹承斌已交纳的保证金20000元，被告还应支付原告124489元。四、由被告曹承斌支付原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司2015年10月和2015年11月水电费和公摊费3099.65元。五、由被告曹承斌从2016年4月24日起，按12637元/月的标准支付原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司的房屋占用损失至被告实际返还原告重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，由被告曹承斌负担。（限本判决生效后5日内交至本院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1876元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张兴军代理审判员  蔡鹏飞人民陪审员  王 琼二〇一六年八月二十九日书 记 员  姚丽君