云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2622民初273号原告文山和居物业服务有限公司。地址：文山市卧龙街道攀枝花社区环北路金玉名园小区F48号。法定代表人陈孝强，公司总经理。委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人王正梅，云南七乡律师事务所律师。特别授权代理。被告王玉萍，女，1973年2月5日生，回族，云南省砚山县人，大学本科文化，居民，现住砚山县。委托代理人杨正文，云南西华律师事务所律师。原告文山和居物业服务有限公司与被告王玉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由审判员胡存焕适用简易程序审理。后因该案案情复杂，且简易程序审理期限届满，2016年5月5日转普通程序进行审理，依法组成合议庭，于2016年5月11日对该案及原告同时起诉的被告叶昆祥、唐明丽、范留惠、贺淑琴、黄云丽、罗建鑫、沈琳、姚自瑞、曹兴寿物业服务合同纠纷共十件案件公开开庭进行了合并审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人王丽、王正梅，被告王玉萍及其委托代理人杨正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文山和居物业服务有限公司诉称，2012年12月26日，原告与被告所在的业主委员会签订了《七乡花园物业管理服务合同》，合同第六条约定：一、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度末最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。第十六条、本合同管理服务期限为3年。自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但被告却无故拖欠应支付给原告2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费。经原告多次催要，被告并无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院查清事实后，依法判决被告支付原告物业服务费6000.00元及违约金15120.00元，审理中，原告将物业服务费变更为5800.00元，合计20920.00元，并由被告承担本案诉讼费用。被告王玉萍辩称，针对原告的起诉，我作如下答辩：1、本案被告主体资格不适格，根据物权法第75条，第83条，物业管理条例等的规定，本案诉讼主体是业主委员会，并非业主；2、本案业主委员会成立程序违法，所签订的合同对业主没有约束力，业主委员会的公章在原告手上，是原告自己盖上合同的，且公章没有在公安机关备案；3、原告也没履行所谓的物业管理合同约定的事项；4、原告故意刁难小区居民，强制高额收取各种费用后才通水通电，联通公司去接通网络，原告还要收取联通公司的50000元，后经政府协调，依然收取了1000元；5、原告利用采取非法成立的业主委员会获取暴利，显失公平；6、原告只起诉了我们十家，另外小区还有几十家都拒绝交物业管理费，原告叫我们去签字留电话，不知原告这是什么意图，我们要求法院查明业主委员会公章的来龙去脉，他们凭什么代表我们私刻公章去签合同。另外，本案已超过两年的诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求应该被驳回。综合原、被告诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、本案被告的诉讼主体资格是否适格；2、2012年12月26日原告与砚山七乡花园业主委员会签订的【七乡花园】《物业管理服务合同》对被告是否有法律约束力；3、原告的诉讼请求应不应支持。原告对其主张向本院提交了下列证据：第一组：《物业管理服务合同》一份，以证明：1、2012年12月26日，原告与被告所在的业主委员会签订了本合同；2、业主或物业使用人应于每年第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰(千分之五)向欠费业主收取违约金。3、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗.月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。4、服务期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。第二组：《限期缴款函》一份、《快递回执单》一份，以证明原告的代理人于2014年10月5日通过快递方式向被告发送了限期缴款函，告知被告缴纳尚欠原告的物业管理费4800元，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实。第三组：《砚山县房地产管理所档案摘抄表》一份，以证明被告王玉萍系七乡花园业主的事实。第四组：《关于和居物业从七乡花园B区撤场的通知》一份、《关于七乡花园物业服务合同的补充协议即对B区停止物业服务的协议》一份，以证明：1、2012年7月1日至2012年12月31日止，原告免费为七乡花园提供物业服务的事实；2、原告于2013年1月1日起开始收取七乡花园物业管理费，于2015年7月1日撤出七乡花园B区的事实。第五组：《照片》九张，以证明原告职工张先平、王兰英在物业服务合同期限内为被告提供物业服务的事实。经质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性不予认可，认为该“合同”程序违法，对被告不具有约束力，被告没有签订过该“合同”，不认可；对第二组证据认为其只是收快递的一个单据，具体收到什么内容无法知晓，不足以证实原告向所有被告催收物业管理费，不认可；对第三组证据无异议；对第四组证据认为该“通知”及“补充协议”是原告在昨天九点多钟才去张贴的，法院可以去调查，原告是为了打官司伪造证据，我方不知道成立什么业主委员会，公章是伪造的，对其真实性不认可；对第五组证据认为照片不是被告所住小区的，对其真实性和合法性均不予认可。被告针对其答辩理由向本院提交了如下证据：即证人胡天忠和李文忠的当庭证言，以证明七乡花园业主委员会成立的程序违法，所签订的合同对被告没有约束力。经质证，原告对证人胡天忠的证言认为部份是客观事实，但证人不知道的部份，不代表原告没有做过；对证人李文忠的证言认为李文忠系被告姚自瑞的丈夫，与本案有利害关系，对其证言不予认可。经过原、被告举证和质证，本院对证据作如下认定：对原告提交的第一组证据即《物业管理服务合同》，证实了原告与被告所在的七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订合同，原告对被告所在的七乡花园小区提供物业管理服务，该“合同”客观真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对原告提交的第二组证据，因原告提交的“中通快递详情单”上已有被告的签名，对其真实性本院予以认定；对原告提交的第三组证据，被告对其真实性无异议，本院予以认定；对原告提交的第四组证据，证实了2015年6月20日原告与被告所在的七乡花园业主委员会签订“协议”，原告于2015年7月1日起对七乡花园B区停止物业服务，该证据真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；对原告提交的第五组证据，因“兴蕾幼儿园”对面即为七乡花园，对真实性本院予以认定，但对原告欲以证明的观点本院结合原、被告的陈述综合认定。对被告提交的证人胡天忠的证言，证实其是七乡花园业主委员会的代表，并在《七乡花园物业管理服务合同》上签名，对其真实性本院予以认定；对证人李文忠的证言，因其居住在七乡花园，系被告姚自瑞的丈夫，与本案有利害关系，对其证言的客观真实性，本院不予认定。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年12月26日，被告王玉萍所在的砚山七乡花园业主委员会（甲方）与原告文山和居物业服务有限公司（乙方）签订了一份《七乡花园物业管理服务合同》，在合同上作为砚山七乡花园业主委员会代表人签名的有：胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会。该合同对双方的权利、义务作了明确约定，其中第六条约定为：“一、业主或物业使用人应于每年度第一季度最后一个月末缴纳当年度物业服务费，如第一季度末最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰（千分之五）向欠费业主收取违约金。二、物业管理费按《七乡花园物业管理服务合同》约定标准执行。1、住宅：别墅按照购买土地宗数180元/宗月计算，但如购买一宗半土地建筑一栋别墅按照200元/月计算，但如购买两宗土地建筑一栋别墅按照250元/月计算，购买三宗土地建筑一栋别墅按照300元/月计算（以上不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2013年1月1日起开始计收。四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任。”第十六条约定本合同管理服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告按合同约定对被告所在七乡花园的行业进行了物业服务。原告在进行物业服务的过程中，因七乡花园的部份业主不按合同约定按时缴纳物业管理费，2015年6月20日，原告与砚山七乡花园业主委员会签订了一份《关于七乡花园物业服务合同的补充协议即对B区停止物业服务的协议》，约定：从2015年6月30日起，原告停止对B区物业管理服务，继续对A区执行物业管理服务，原告继续采取相关合法途径向欠费业主进行催收拖欠的物业管理费。另查明，被告所有的房屋宗地为1.5宗，位于七乡花园B区，按合同约定每月的物业管理费为200.00元，2014年10月5日原告通过中通快递向被告王玉萍送达限期催款函，被告未按催款函向原告缴纳物业管理费。从2013年1月1日起至2015年5月31日止，被告王玉萍共欠原告的物业管理费为5800.00元。因被告一直未付原告物业管理服务费，原告为此诉至本院。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原告与被告所属的砚山七乡花园业主委员会于2012年12月26日签订《七乡花园物业管理服务合同》，对双方的权利义务都作了约定，该约定对所有七乡花园的业主和原告方均具有法律约束力，所有业主和原告方均应当履行其义务。原告已按合同约定对七乡花园提供了服务，被告王玉萍作为七乡花园的业主之一，未按合同约定支付物业服务费，其行为已违反了合同约定，故原告要求被告支付5800.00元物业服务费的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金15120.00元，因按合同约定，物业管理费定于每年第一个季度最后一月末缴纳当年的物业管理费，被告未按约定缴纳，原告应按时进行催收，因原告未按时催收，故对其主张的违约金本院不予支持。被告辩称与原告签订合同的七乡花园业主委员会成立程序违法，本案被告主体资格不适格，对其辩称本院认为，因签订物业服务合同的主体不是业主个人，而审理中被告提交的证据不能证明签订合同的七乡花园业主委员会的代表人胡天忠、商桂翠、王丽勋、王杰甘、吴永会等人受欺诈、胁迫，且签订合同时，原告无需对业主委员会的成立程序进行审查，因此，对其辩称本院不予支持。被告辩称七乡花园业主委员会私刻公章签订合同，对此主张未提交证据证实，本院不予支持。被告辩称本案已超过两年的诉讼时效，本院认为双方约定的管理服务期限至2015年12月31日，而原告在2016年3月3日诉至法院，并未超过两年的诉讼时效，对其辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王玉萍支付原告文山和居物业服务有限公司物业服务费5800.00元，限本判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费328.00元，由原告文山和居物业服务有限公司负担164.00元，由被告王玉萍负担164.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，负有义务的当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 强审 判 员  胡存焕人民陪审员  孙国明二〇一六年八月三日书 记 员  刘 娜