北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初1406号原告李红生（反诉被告），男，1959年5月22日出生。委托代理人徐卫东，北京市浩东律师事务所律师。被告曹杰（反诉原告），男，1984年10月5日出生。委托代理人郎小凤，北京市德鸿律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，公司员工。原告李红生与被告曹杰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年月9月23日作出一审判决,曹杰不服一审判决提出上诉,北京市第一中级人民法院于2015年12月10日裁定撤销原判发回重审。现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红生及其委托代理人徐卫东，被告曹杰及其委托代理人郎小凤到庭参加诉讼。第三人链家房地产经纪公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红生诉称，2015年1月27日，我与曹杰就本市海淀区志新西路×号×号楼×门102号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。曹杰应于办理房屋所有权登记手续前一个工作日即2015年3月10日前支付第一笔首付款47万元，但其至今未付。曹杰的行为已经构成根本违约，应当按补充协议约定赔偿违约金。现我要求判令解除与曹杰于2015年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，判令其按房屋总价款的日万分之五支付自2015年3月10日起共计15天首付款逾期支付违约金14850元及按房屋总价款的百分之二十支付逾期付款根本违约金396000元。本案诉讼费由曹杰负担。曹杰辩称，我与李红生、链家房地产经纪公司于2015年2月28日一致同意，将我向李红生支付首付款的期限届满日从2015年3月9日推迟到2015年3月27日。李红生应于我支付首付款前，配合我和链家房地产经纪公司办理首付款建委资金监管手续和第三方资金托管手续。在李红生未配合办理监管和托管手续的情况下，我未支付首付款的行为并不构成违约。我和链家房地产经纪公司已于2015年3月23日将取得银行批贷函的消息告诉李红生，并于当日要求李红生配合办理首付款建委资金监管手续和第三方资金托管手续。我至今未支付首付款，系因李红生不配合办理监管和托管手续所致。故我的行为并不构成违约，李红生解除合同的理由并不成立，不同意李红生的诉讼请求。同时，我提出反诉要求判令李红生配合办理涉案房屋交易的完税缴费手续和所有权转移登记手续，并将涉案房屋交付予我，判令我立即向李红生支付剩余购房款1930000元，判令李红生按房屋总价款的日万分之五赔偿我违约金，至李红生履行完毕相应义务之日止。反诉费由李红生负担。李红生针对曹杰的反诉辩称，曹杰的反诉请求脱离了原合同内容，改变了合同约定，我并没有违约，曹杰提出的相应请求没有依据，不同意其反诉请求。经审理查明，2015年1月27日，李红生（出卖人、甲方）与曹杰（买受人、乙方）及链家房地产经纪公司（居间人、丙方）分别签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）、《补充协议》。房屋买卖合同约定：出卖人所售房屋坐落海淀区志新西路×号×号楼×门102。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为155万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为43万元。买受人向出卖人支付定金5万元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为108万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于1个工作日内将该房屋交付给买受人。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第二条约定：乙方于2015年1月27日向甲方支付定金伍万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于办理房屋所有权转移登记手续前1个工作日将第一笔首付款47万元以建委资金监管的方式支付甲方；乙方于办理房屋所有权转移登记手续前1个工作日将第二笔首付款37万元以资金托管的方式支付甲方。甲乙双方应于2015年3月11日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在2015年3月10日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在甲方拿到全部房款后1个工作日自行办理物业交割手续。第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。房屋买卖合同及补充协议签订后，曹杰支付李红生购房定金50000元。2015年2月28日，李红生、曹杰与链家房地产经纪公司共同办理银行贷款面签手续。此后，双方未能按照补充协议约定于2015年3月10日前共同办理房屋所有权转移登记手续。2015年3月23日，银行下达《贷款审批通知书》，同意为曹杰发放二手住房贷款1080000元。2015年3月24日，链家房地产经纪公司经办人李胜慈通知李红生准备好身份证、银行卡等准备办理资金监管。但因就购房款给付问题存在意见分歧，曹杰、李红生与链家房地产经纪公司经办人李胜慈等虽另经协商终未能达成一致意见。2015年3月31日，李红生委托律师向曹杰发出《律师函》，主要以曹杰未在约定时间内支付首付款构成根本违约为由，要求解除合同并赔偿违约金。当日，李红生以同样理由将双方上述纠纷诉至本院。庭审中，李红生主张曹杰未按补充协议约定期限即3月10日支付首付款构成根本违约的事实，曹杰则以三方于2015年2月28日办理面签时一致同意将首付款支付期限相应顺延18天予以反驳。就此事实，链家房地产经纪公司经办人李胜慈述称三方同意将整个履行期限作相应顺延，李红生提供的录音资料内容显示其曾同意将首付款支付期限延期至3月17日，曹杰未能就其主张首付款延期支付天数向本院充分举证。另根据链家房地产经纪公司经办人李胜慈述称，双方于面签后等待贷款审批期间，因曹杰尚有其他贷款未还清，本案购房贷款未能在预计时限内获批，曹杰其他贷款还清时间为2015年3月16日。李红生主张双方均开立资金监管帐户且曹杰具备支付约定首付款条件，链家房地产经纪公司经办人李胜慈则述称，支付首付款的前提条件是贷款获批且需办理签订资金监管、托管协议等手续。李红生、曹杰及链家房地产经纪公司对曹杰贷款获批前未签订资金监管、托管协议之事实均无异议。曹杰提供其名下银行账户自2015年3月1日至2015年3月23日期间存款明细清单为据，证明其具备给付首付款的能力，李红生则对此与本案的关联性不予认可。曹杰主张继续履行合同，表示愿意一次性支付剩余购房款并负担税费，要求李红生配合办理本案争议房屋的转移登记手续，李红生则坚持要求解除双方房屋买卖合同及补充协议，双方无法达成一致意见。另经本院询问，李红生表示申请追加链家房地产公司为本案第三人主要是便于查清事实，对链家房地产公司没有具体诉讼请求。上述事实，有李红生、曹杰陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《贷款审批通知书》、《律师函》、《借记卡账户历史明细清单》、录音、短信资料、李胜慈的证人证言等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，李红生与曹杰就存量房买卖签订买卖合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方约定，曹杰主要负有支付购房款之义务，李红生则主要负有交付房屋之义务。因曹杰系以资金监管、托管及贷款方式向李红生支付首付款及购房余款，且其间有链家房地产经纪公司居间提供办理资金监管、托管及贷款服务，具体履行应当遵照双方约定及链家房地产经纪公司流程执行。买卖合同及补充协议签订后，曹杰按约定向李红生支付了购房定金，此后双方所约定的购房首付款未能得到实际履行，由此引发双方纠纷。庭审中，双方互诉对方违约，李红生主张曹杰未按约定期限支付首付款构成根本违约，曹杰则主张李红生违约拒不配合办理首付款资金监管手续。其中，链家房地产经纪公司经办人李胜慈述称，支付首付款的前提条件是曹杰获得贷款审批且双方办理签订首付款资金监管、托管协议等手续。事实上，曹杰申请购房贷款获得审批通知在双方约定的支付首付款期限之后，且双方未签订首付款资金监管、托管协议，曹杰无法在约定期限内支付首付款。究其贷款获得审批通过时间较晚的原因，根据现有证据可见，一方面双方实际办理面签的时间较晚，另一方面因曹杰尚有其他贷款未还清，本案购房贷款申请未能在预计时限内获得通过。该两项因素相互作用，没有充分证据证明书李红生、曹杰任何一方应对贷款获批延迟负有违约责任。另受链家房地产经纪公司关于先取得贷款审批后签订资金监管、托管协议的居间服务流程所限，曹杰需根据链家房地产经纪公司居间安排办理相关手续，其对未签订资金监管、托管协议没有合同、法律上的责任。尽管李红生对上述资金监管、托管流程存在疑异，但亦未就此流程提供相应反证。另根据录音资料可见，李红生在双方协商中曾同意将首付款支付期限延期至3月17日，曹杰未能就其延期18天之主张向本院充分举证。即使曹杰存在逾期付款违约行为，以该时间起算至李红生发出律师函要求解除合同的时间，并未达到合同约定的15天，李红生亦不具备行使单方解除权的条件。故李红生以曹杰逾期付款根本违约为由要求解除合同并承担违约责任，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。相应地，现曹杰要求继续履行，理由正当，本院予以支持。曹杰所提出一次性付清购房余款并负担税费而相应取得诉争房屋产权的方案，有利于双方合同目的的实现，本院准许。关于曹杰主张李红生赔偿违约金一节，李红生对合同解除条件的判断有误，系受对首付款资金监管、托管流程认识不清所限，且其及时将双方纠纷提交法院裁决，无证据证明其存在无故拖延之恶意，本院对曹杰的相应主张不予支持。诉讼中，链家房地产经纪公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，曹杰一次性支付李红生购房款人民币一百九十三万元；二、于上述购房款付清后三日内，李红生协助曹杰办理本市海淀区志新西路×号×号楼×门一○二号房屋过户手续，将该房屋产权过户至曹杰名下，所需税、费由曹杰负担；三、于房屋过户后七日内，李红生将本市海淀区志新西路×号×号楼×门一○二号房屋交付曹杰；四、驳回李红生要求赔偿逾期付款违约金的诉讼请求；五、驳回曹杰要求赔偿违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理二万二千六百二十元，由李红生负担，已交纳一万一千三百一十元，其余一万一千三百一十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九百八十四元，由曹杰负担，已交纳四百九十二元，其余四百九十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黎 健人民陪审员 华 静人民陪审员 朱晓珠二〇一六年八月二十六日书 记 员 张金慧