湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0503民初910号原告方才，女，汉族，1961年12月20日出生，住宜昌市西陵区。委托代理人ＸＸ，系原告丈夫，汉族，1960年2月5日出生，湖北诚业律师事务所律师，住宜昌市西陵区，公民身份号码4227231960********。特别授权代理。被告杨久新，男，��族，1964年10月26日出生，系宜昌奥美新材料科技有限公司法定代表人，住宜昌市伍家岗区。委托代理人谭伯力，湖北西陵律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张玉玲，系被告之妻，汉族，1965年8月11日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。原告方才与被告杨久新房屋租赁合同纠纷一案本院于2016年6月3日立案受理。本案依法适用简易程序由审判员冯昊独任审判，于2016年7月14日公开开庭审理。原告委托代理人ＸＸ，被告委托代理人谭伯力、张玉玲均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。原告方才诉称，2008年5月18日，原告与被告之妻张玉玲签订房屋租赁合同。合同约定：原告（甲方）将宜昌市伍临路26号商业用房（产权面积399.74㎡，其中一楼59.74㎡，二楼34０㎡），租赁给被告之妻张��玲（乙方）经营宾馆，租期为十年（自2008年5月18日起至2018年5月17日止）。租金价：前五年（2008年5月18日起至2013年5月17日）租金每月为3000元。以后租期内的租金价格，按市场价格根据公平合理的原则，由双方再行协商确定。租金按季度提前二十天以现金方式给付。租赁期间乙方可根据自己的经营需要对房屋进行合理装修，但涉及到房屋结构与外观改动，应事前征得甲方书面同意，且不得影响房屋结构的安全性；租赁期满或因乙方违约而提前终止合同履行的，乙方不得将装修添附于房屋上的装修物拆除、损坏，且甲方对乙方的装饰物不予补偿；若乙方拖欠租金或者欠交水电费达十五天以上（或偷水偷电的），或者未经甲方同意，擅自改变房室结构、用途或擅自转租的，或者未经甲方书面同意而从事影响周围环境和卫生的经营项目及活动的，视为乙方严重违约，甲方���权单方终止合同，并有权要求乙方按未履行期间租金金额的百分之五十赔偿甲方损失。同时，在租赁合同终止后，若乙方延期将租赁房屋返还给甲方的，则按照合同终止时当年租金价的双倍标准，向甲方支付延期返还房屋的迟延金。在合同履行中，由于被告之妻张玉玲不讲信用，经常拖欠租金与水电费，并擅自改变房屋结构与转租等多种违约，原告于2008年11月28日，向宜昌市伍家区人民法院起诉被告之妻张玉玲。伍家区人民法院于2009年5月20日作出（2009）伍民初字第67号民事判决，其判决终止租赁合同与返还房屋，并判决张玉玲向原告赔偿违约损失80650元。被告之妻张玉玲不服判决，上诉至宜昌市中级人民法院。在二审中，被告及其张玉玲自知其上诉理由难以成立，于是，四处托人说情并再三向原告认错。由于原告已对张玉玲完全失去最基本的信任，始终不同意与张玉玲达成任何和解。于是，被告主动出面并再三向原告保证，只要原告同意将张玉玲租赁合同转让给自己来履行，其绝对会再违约的。同时，被告再三表示，在前五年履行期到期后，若被告仍愿意继续承租，就按照同地段的同类房屋的市场租金价向原告支付租金。若双方不能就租金价协商一致，双方就共同委托的具有司法鉴定资格的评估机构评估价来评估。若被告无法接受评估价的，租赁合同终止，被告将主动所租的房返还给原告。原告看被告是一个私营业主，且是公司的法定代表人，应该具有商人基本道德，于是，就便轻信了被告的诺言。加之，被告好友谈辛均又从中极力斡旋，这样，原告作出重大让步，不但同意将租赁合同由张玉玲转让给被告来履行，且放弃了一审判决张玉玲向原告赔偿的损失80650元。在二审主审法官的主持下，2009年11月6日原告与被告和张玉���共同达成了和解协议，并当事人双方签署了（2009）宜中民二终字第00257号民事调解书。本来，原合同约定的租价就明显过低，加之，在被告承租后，同地段商业用房的市场租价一直处于迅速上涨势态，每月3000元租金标准，就更加严重背离市场价格，另外，还由于宾馆的用电用水量猛增，原告对宾馆水电进行了多次大型维修与增容，所花费用高达三万多元，若再继续按照约定租金标准履行，对原告实属显失公平。同时，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条之规定，原告也完全有权要求按照市场公平合理的租金价，来请求将租金增加至合理的市场价格水平。原告之所如此退让、迁就，原本是想通过善良举动，来唤醒被告的良知，摆脱对方的无赖纠缠。在前五年合同到期前后，被告仍一再��持要压价继续强租房屋，故双方多次协商无果。在此情况下，原告又再三向被告提出，由双方共同委托具有司法鉴定资格的评估机构进行评估，可其借故拖延。因为，被告十分清楚，这时，同地段一楼商业门面租价早已大幅度上涨（一楼商业门面100—200元／㎡，二楼商业用房也达到了35—60元／㎡），然而，被告所能接受的最高价，也只有6500元／月（16.26元／㎡），这远远低于市场价。若调解书要求共同委托评估，其结果必然会对被告不利。这时，被告一方面对评估采取消极不作为的态度，而另一方面却又强租房屋而长期不支付租金。就连其明确表示接受的6500元／月租金，也不支付。出于无奈，原告不得于2013年8月再次向伍家区人民法院起诉。经审理，一审法院于2014年3月31日作出判决，其内容如下：“一、确认原告方才与被告杨久新于2008年5月8日签订的《房屋租赁���同》于2013年9月3日解除。二、被告杨久新应于本判决生效之日三十日内搬离，将宜昌市伍临路26号房屋返还原告方才。三、被告杨久新在返还房屋时，应当据实结清水费、电费、煤气费。四、被告杨久新应于本判决生效之日起十日内向原告方才补齐2013年8月18日至10月17日期间的租金差价11361元。五、被告杨久新按每月9787元向原告方才支付从2013年10月18日起至实际搬离房屋给原告方才之日止的实际占用费。六、被告杨久新支付从2013年7月1日至2014年3月1日止拖欠的电费15876元及利息”。一审判决后，为了拖延诉讼以达到强租赖租目的，被告于2014年6月又向宜昌市中级人民法院上诉。二审法院于2014年10月20日作出维持原判的终审判决。判决生效后，被告视法院生效判决为儿戏，既不返还房屋，且仍不支付租金，仍继续长期强租赖租。原告只得于2015年1月4日向伍家区人民法院��诉执行。虽然法院执行了近一年时间，且法院也采取执行多种强制手段与措施（包括上法院系统失信人员名单），但无丝毫的结果。原来，被告夫妻仅在伍家区一个法院，就有多桩民事被告案件，且有三桩案件长期不能执行，法院拿他们没办法。尽管被告夫妻多处欠帐、四处赖帐，但他们却有想象不到的神通广大。正当执行法院发出强制迁出公告来强制将被告迁出房屋时，被告却神不知鬼不觉地突然拿到了宜昌市中级法院对本案的再审裁定书。更为奇怪的是，被告是在过了6个月的法定再审申请期限后才申请再审的，且宜昌市中级人民法院还是依据《民事诉讼法》第198条第1款，以院长对原生效裁判“发现确有错误”而职权裁定再审的。可《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第30条明确规定，只有当原判决“有损害��家利益、社会公共利益等确有错误情形的”，法院才能通过院长依职权提起再审。这真叫人难想象!2016年3月10日，宜昌市中级法院（2016）作出了鄂民再5号再审判决。虽然该判决撤销了原审终止租赁合同判决内容，但却同样判决被告应当按照原审判决确认的租金标准（每月9787元），向原告“履行第六年至第八年”的租金，且判决被告向原告支付拖欠电费15876元及利息。即使在再审判决生效后到至今，被告对再审判决所确认的租金及所欠的水电费15876元，仍未支付分文。从2013年5月18日起至2016年5月17日已整整三年时间，按照再审判决确认的标准每月租金价9787元，被告应向原告支付租金352332元，而被告仅支付了56000租金，下欠租金296332元，水电费16841元（包括原生效判决中判决支付的电费15876元）。在实在无赖情况下，原告2016年4月10日，原告再次向被告发出《催收租金与��电费函》，被告不理不答。2016年4月29日原告又向被告发出了《解除租赁合同通知书》，被告仍无任何反映。原告故诉至法院，要求判令：1、要求解除原、被告双方之间的房屋租赁合同，并要求被告立即将所承租的房屋腾出后完好地返还给原告。2、要求被告付清原告为其支付的水费965.63元，并在返还房屋时结清所欠水电费、煤气费等费用。3、要求被告从2016年5月18日起至实际返还房屋之日，按照每月9787元双倍标准（每月19574元），向原告支付延期返还房屋的延迟金。4、要求被告承担本案的全部诉讼费用。被告杨久新辩称，原、被告双方的租赁合同纠纷已有4次诉讼，这次诉讼的主要事实和理由与上次在伍家岗区法院的诉讼事实基本相同。在上次中院诉讼和本次诉讼的时间不过2个月的时间，现在原告又提出新的诉讼事实。所以我方希望法院能清晰的认识到��期间的问题。原、被告签订的房屋租赁合同是合法有效的，被告夫妻正常的经营，在刚刚装修好宾馆时，原告就要求被告解除房屋租赁合同，并且立即搬出房屋。原告对被告的经营情况都很了解，所以我方有理由知道原告在什么样的情况下做出自己有利的法律行为。至于是否欠原告的水电费，在被告已经交清了2015年10月1日之前的水电费，而2015年10月1日起原告都已经把水电停了，然后被告自己去其他地方迁的水电过来，跟原告已经没有关系，但是现在原告却要求被告付清水电费。而在第3项是依附于第1项合同解除之后才能执行，但是现在我方不同意解除合同，租金是多少我方也愿意交付相应的租金。经审理查明，2008年5月18日，原告与张玉玲签订房屋租赁合同一份，约定张玉玲承租被告方才所有的位于宜昌市伍临路26号商业用房及二楼楼梯处商业门面房，租期为2008年5月18日至2018年5月17日，租金为前5年每月3000元，在第5年租期到期的两个月前协商确定第6年到第8年的租金，在第8年租期到期的两个月前协商确定第9年到第10年的租金，合同同时约定如张玉玲拖欠租金达15天以上视为严重违约，被告方才有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。2008年11月28日被告方才以张玉玲改变房屋结构及欠缴水电费等理由起诉张玉玲要求解除合同并赔偿损失，2009年宜昌市中级人民法院作出（2009）宜中民二终字第00257号《民事调解书》，确定原、被告将房屋租赁主体变更为方才和杨久新，并对第6到10年的租赁价格作出了变更，变更内容为在第5年租期到期的前30日协商确定第6年到第8年的租金价格。该期限届满后，双方在确定第9年到第10年的租金价格。租金价格按照同地段的房屋租金确定。若双方不能就租金达成协商一致，双方可共同委托���有司法鉴定资格的评估机构对同地段的房屋租金价格进行评估，并以评估价格作为房屋租金标准。若杨久新不愿意接受评估价格，双方于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》终止。若方才不同意按照评估价格出租房屋，视为方才违约。前5年之后，需要协商后期租金即第6年到第8年的租金，2013年8月22日，被告方才以杨久新拒绝按照评估价格为由起诉原告杨久新要求原告按照评估价格支付租金。该案在诉讼过程中，本院委托鉴定机构对该房屋的租金价进行鉴定，评估意见为：评估标的在2013年5月至2014年5月期间的一楼租赁价格为59.74平方米×50每平方米×12个月=35844元；二楼租赁价格为340平方米×20元每平方米×12个月=81600元。一、二楼租赁价格合计117444元。该案经历一审二审及再审后，宜昌市中级人民法院于2016年3月10日作出（2016）鄂05民再字终审民事判决书，判决结果为���“一、撤销本院（2014）鄂宜昌中民二终字第00324号民事判决。二、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第六项，即杨久新支付从2013年7月1日至2014年3月1日止拖欠的电费15876元及利息（从2014年3月2日起，按中国人民银行同期贷款利率计算）；第七项，即驳回方才的其他诉讼请求。三、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决第一项，即方才与杨久新20**年5月8日签订的《房屋租赁合同》于2013年9月3日解除；第二项，即杨久新于本判决生效之日起三十日内搬离，将宜昌市伍临路26号房屋返还方才；第三项，即杨久新在返还房屋时，应当据实结清水费、电费、煤气费；第四项，即杨久新于判决生效之日起十日内向方才补齐2013年8月18至10月17日期间的租金差价11361元；第五项，即杨久新按每月9787元向方才支付从2013���10月18日起至实际搬离房屋之日止的实际占用费。四、方才与杨久新按《房屋租赁合同》约定履行第六年至第八年期限，杨久新按价认鉴字（2013）283号《关于房屋租赁价格水平的评估意见书》评估的一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付租金。”该判决书于2016年3月21日生效之后，原告于2016年4月10日、2016年4月29日、2016年7月15日向被告分别发出《向杨久新催收租金与水电费函》、《向杨久新催收租金与水电费函》、《解除房屋租赁合同通知书》，以被告尚欠每月租金9787元的房租和水电费为由要求解除合同。2016年7月15日方才以其发出的催收函与判决书内容不符为由，向杨久新重新发出催收租金与水电费函，要求杨久新在2016年8月10日前按照生效判决的内容付清所欠的租金和电费。��杨久新在2016年8月10日前自动履行了上述义务，方才便不追究杨久新的违约责任并撤回对杨久新的起诉和强制执行，如果杨久新不按期履行，方才将要求法院依法判决并申请强制执行。2016年7月17日，被告杨久新收到方才的催收租金与水电费函。另查明，在（2014）鄂宜昌中民二字第00324号民事判决发生法律效力之后，方才于2015年1月4日申请法院对杨久新因尚欠租金和水电费申请强制执行，法院于2015年1月27日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、2015年11月2日作出（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》。2015年12月25日，宜昌市中级人民法院作出（2015）鄂宜昌中民监字第00080号民事裁定书要求对（2014）鄂宜昌中民二字第00324号一案进行再审，并裁定终止原判决执行。2016年7月9日，原告向本院申请对杨久新恢复执行，本院进行了受理。在上述���行过程中，本院曾查封原告杨久新的住房及宜昌奥佳新材料科技股份有限公司的股权。最后查明，2008年4月10日，张玉玲为承租本案诉争房屋向被告支付租金和转让费共计1700000元，2014年10月13日年至2015年11月1日原告共向被告支付电费41496元，并于2016年8月13日支付水费750元。原告杨久新至今尚未支付自2016年5月18日起的租金，原告认为支付租金的前提是抵扣方才对杨久新造成的全部损失。上述事实有2016年3月10日（2016）鄂05民再字民事判决书、2014年3月31日（2013）鄂伍家岗民初字第01086号民事判决书、2014年10月20日（2014）鄂宜昌中民二字第00324号民事判决书、宜昌桑德三峡水务有限公司0008091614、00064376号《发票》2张及原告手机短信向被告催缴的事实、2008年5月18日原被告签订的《房屋租赁合同》及01××97号房权证与房屋结构图、2009年5月20日（2009）伍民初字第67号民事判决书、2009年11月6日《和解协议》及2009年11月9日（2009）宜中民二终字第00257号民事调解书、2015年1月27日（2015）鄂伍家岗执字第00029号《执行裁定书》、2015年11月2日（2015）鄂伍家岗执字第00029号强制执行《公告》及2015年12月25日（2015）鄂宜昌中民监字第00080号、2016年4月10日《向杨久新催收租金与水电费函》、2016年4月26日《解除房屋租赁合同通知书》、《恢复强制执行申请书》、《强制执行申请书》、中国电信股份有限公司宜昌分公司于2015年11月20日《关于提请伍家岗执行张玉玲腾退房屋并支付房屋占有使用费的函》、2015年8月6日《借款协议》和2016年5月3日《个人担保借款合同》、《起诉状》、中院再审《判决书》、2016年4月10日《向杨久新催收租金与水电费函》以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以证明。本院认为，本案是一起因租赁合同的���行引起的纠纷，应当定性为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否违约，原告是否有权解除合同并追索租金。合同约定，如承租人拖欠租金达15天以上视为严重违约，出租人有权单方面解除合同并要求原告赔偿损失。2016年7月15日方才向杨久新发出《再次向杨久新先生催收租金与水电费函》，要求杨久新在2016年8月10日前按照生效判决的内容付清所欠的租金和电费。如杨久新在2016年8月10日前自动履行了上述义务，方才便不追究杨久新的违约责任并撤回对杨久新的起诉和强制执行，如果杨久新不按期履行，方才将要求法院依法判决并申请强制执行。现被告在收到该催收函之后至今仍未支付租金，已经超过合同约定的15天时间，达到了合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同。被告亦于2016年7月6日起诉原告，在诉状中明确其对解除合同不持异议。故对于原告所主张的解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告在起诉后又重新发函要求被告限期支付租金，在被告未按期履行义务之后未再发出解除合同通知，而是直接要求本院解除合同，故本案原告所提的是形成之诉，该合同解除时间为本判决书生效之日。对于原告所主张的电费、煤气费，其未提交证据予以佐证，本院不予支持。对于原告所主张的水费，经质证，被告所欠的水费已经全部付清，对于该项诉讼请求，本院不予支持。（2016）鄂05民再5号民事判决书明确，被告应当按照一楼租赁价格每平方米50元，二楼租赁价格每平方米20元；并按《房屋租赁合同》约定的一楼40平方米，二楼340平方米向方才支付第六年至第八年的租金（合计8800元／月）。故自该合同约定的第九年起，即自2016年5月18日起，被告应按照8800元／月的标准向原告支付租金，如本判决书生效合同解除后被告仍未腾退房屋，应按照这一标准支付房屋占用费。对于原告所提出的要求被告按照每月9787元双倍的标准支付延期返还房屋迟延金的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》，被告应于本判决书生效之日腾退位于宜昌市伍临路26号的房屋。二、被告杨久新于本判决书生效之日起十日内按照每月8800元的标准向原告方才支付2016年5月18日起至本判决书生效之日止的租金，并按照每月8800元的标准向原告方才支付自本判决书生效之日的第二日起至被告杨久新腾退房屋之日止的房屋占用费。三、驳回原告方才的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3242元（已减半），由被告杨久新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一六年八月二十五日书记员  吴鹏