成都市新都区人民法院执 行 裁 定 书(2016)川0114执异15号案外人（异议人）杨某1，男，汉族，1984年7月2日出生，住成都市新都区，申请人杨某2，男，汉族，1972年9月11日出生，住成都市新都区，被执行人蒋某，男，汉族，1979年8月20日出生，住成都市新都区，被执行人黄某，女，汉族，1979年9月28日出生，住成都市新都区，本院在执行杨某2申请执行蒋某、黄某一案过程中，作出（2015）新都执保字第190号民事裁定书，将登记所有权人为黄某的位于成都市新都区新都镇学院路东段600号22栋2单元4楼8号的住房一套（权证号：监证××）予以查封。案外人杨某1以自己是被查封涉案房屋的承租人，蒋某、黄某已与杨某1签订房屋租赁合同，将房屋交付给杨某1居住使用且已向蒋某、黄某支付全部租金为由，向本院提出执行异议，请求停止对上述涉案房屋的腾退措施，并确认该房屋由杨某1继续租住直至租赁合同约定的租期届满为止。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人杨某1异议称，杨某1与蒋某、黄某于2014年4月25日签订《房屋租赁合同》，约定将黄某名下的上述涉案房屋租给杨某1居住使用，租赁期限为2014年5月1日至2044年4月30日，共计30年，其后杨某1通过他人以转账形式向蒋某、黄某一次性支付房屋租金及借款共计700000元。租赁合同签订后，蒋某、黄某将涉案房屋交付杨某1使用，杨某1将该房屋交由其朋友马越一直租住使用至今。为此，杨某1向本院提出执行异议，请求本院停止对该房屋的腾退措施，并确认该房屋由杨某1居住直至其租期届满为止。杨某1为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.杨某1的身份证复印件一份，用以证明杨某1是提出执行异议的适格主体；2.房屋租赁合同复印件一份，用以证明杨某1与蒋某、黄某签订书面合同、约定将涉案房屋租给杨某1居住、使用的事实；3.收款收条、收款确认书、浙江民泰商业银行成都新都支行的转账凭证复印件各一份，用以证明杨某1委托其朋友张璐以转账的形式向蒋某、黄某付清约定租期内的全部租金共计432000元的事实。4.房屋信息摘要3、房产证复印件、新都法院腾退公告复印件各一份，用以证明涉案房屋基本信息。蒋某、黄某对杨某1提交的证据未发表意见。杨某2对杨某1提交全部证据的真实性均不予认可。杨某2认为，杨某1关于其与蒋某、黄某签订《租赁合同》、支付租金的陈述不符合常理和交易习惯，关于租赁期限的约定违反《合同法》第二百一十四条相关规定，且杨某1所提交证据不能证明租金支付情况和涉案房屋占有、使用情况，故杨某1与蒋某、黄某之间不存在真实、合法的租赁关系，请求法院驳回杨某1的执行异议。经审查，本院对杨某1提交的证据1、证据4予以采信。对杨某1提交的证据2、证据3，因蒋某、黄某对杨某1所提交的证据未予确认，也未就相关证明内容作出合理说明，故本院不予采信。经审查查明，杨某1与蒋某、黄某签订落款日期为2014年4月25日的《房屋租赁合同》，合同约定蒋某、黄某将登记在黄某名下的位于成都市新都区新都镇学院路东段600号叠香庄园小区22栋2单元4楼8号（新房权证监证字第××号）、建筑面积77.88平方米的房屋出租给杨某1，租赁期限自2014年5月1日至2044年4月30日止，共计30年，房屋租期内全部租金共计432000元。2015年1月5日，蒋某在浙江民泰商业银行成都新都支行开立的账户收到付款人记载为“张璐”的款项共计700000元。蒋某、黄某向杨某1出具落款日期为2015年1月5日的“确认书”和落款日期为2014年5月4日的“收条”各一份，“确认书”载明蒋某、黄某确认于2014年4月25日将上述涉案房屋出租给杨某1使用，并载明“经协商同意杨某1并未按合同约定支付租金，双方在此基础上协商向杨某1借款事宜。经双方充分协商，于2015年1月5日由杨某1向本人（蒋某、黄某）支付房屋租金432000元，并提供借款268000元，共计人民币700000元，由杨某1委托张璐代为支付。本人确认杨某1支付房屋租金的时间不构成违约，基于此本人以租期起始日起5日内向杨某1出具收条予以证明”，“收条”载明“今收到杨某1房屋租金现金人民币肆拾叁万贰仟元正（432000.00元）”，收款人落款为黄某、蒋某。另查明，涉案房屋登记时间为2013年8月27日，登记建筑面积为77.88平方米，套内建筑面积68.96平方米，系住宅用房，登记权属为黄某单独所有。本院于2015年7月29日作出（2015）新都执保字第190号民事裁定书，对该房屋予以查封。2015年8月28日，本院在审理杨某2诉蒋某、黄某民间借贷纠纷一案过程中，作出（2015）新都民初字第3802号民事判决书，判令蒋某、黄某于判决书生效之日起十日内向杨某2支付借款本金600000元并负担相应案件受理费。2015年11月12日，本院立案受理（2015）新都执字第1735号杨某2申请执行蒋某、黄某一案，执行过程中，该房屋经法院委托司法评估确定市场价值为513700元，后进入司法拍卖程序，经三次司法拍卖均流标，本院即以第三次司法拍卖保留价349316元（513700元×80%×85%）以物抵债给另案申请执行人。房屋腾退公告期间，杨某1向本院提出上述执行异议。再查明，本院2016年3月10日执行笔录记载，杨某1自述其与蒋某、黄某之间实为借贷关系，杨某1未向二人支付租金而仅仅是向其提供借款；2016年6月29日执行笔录记载，蒋某自述其与杨某1间系通过签订租赁合同而将杨某1提供的借款中的部分转为租金形式，杨某1确向蒋某提供借款共计850000元，但从未向蒋某支付过租金。以上事实，有房屋信息摘要3、房产证复印件等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，人民法院可以查封、处置登记在被执行人名下的不动产，案外人提出排除执行异议，应对执行标的享有真实、合法、能够排除执行的权利。本案争议的焦点在于，案外人杨某1对涉案房屋是否享有真实、合法的租赁权，以及其权利是否能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，人民法院应结合租赁合同签订、房屋占有使用、租金交付等事实和因素，综合审查判断杨某1与蒋某、黄某之间是否存在真实合法的租赁关系。从租赁合同订立基础分析，杨某1在执行异议申请书中称其与蒋某、黄某签订《房屋租赁合同》，蒋某、黄某将涉案房屋出租给杨某1居住使用，但杨某1、蒋某在此前所作执行笔录中则均自述蒋某、黄某与杨某1之间实为借贷关系，仅是将借款中的部分写作租赁的形式，依双方先后陈述，杨某1与蒋某、黄某之间为租赁关系还是借贷关系并不明确。且杨某1所提交的《房屋租赁合同》中载明的房屋租赁期限为30年，一次性付清租金共计432000元，杨某1异议称已实际支付全部租金，对此本院认为一次性约定超过合同法规定的租期上限的较长租赁期限并一次性全额支付与房屋市场价值相近的大额租金本不符合一般交易习惯，杨某1与蒋某、黄某均未对此进一步举证证明或作出合理说明，此情况下杨某1主张的其与蒋某、黄某之间已就涉案房屋建立房屋租赁关系缺乏事实与现实基础。从房屋占有使用情况分析，杨某1称其自2014年4月起即一直占有该房屋并将房屋交给其朋友马越居住使用，但未提供相应证据证明房屋居住、使用情况，因此，杨某1主张的其先于法院查封而占有使用涉案房屋的事实缺乏证据支撑。从租金交付方式分析，杨某1提交收款人落款为蒋某与黄某、出具时间记载为2014年5月4日、收款金额记载为432000元的“收条”一份及付款人为张璐、收款人为蒋某、转账日期为2015年1月5日、转账金额为700000元的银行转账凭证一份，用以证明涉案房屋租金系杨某1委托其朋友张璐以银行转账形式向蒋某、黄某一次性支付，即主张张璐向蒋某支付的700000元款项中同时包含了“收条”所载432000元房屋租金和向蒋某、黄某提供的借款，但既未提交借款合同、收款收据等证据佐证转账款项与支付租金、提供借款间的对应关系，也未对张璐代为转款原因、杨某1与蒋某、黄某之间的各笔款项收付、租赁合同落款时间与转款时间不一致等情况作出合理说明，故杨某1提交的证据不足以证明其已向蒋某、黄某支付全部租金之主张。综上，杨某1提出的执行异议及所提交证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条所规定的排除执行的条件，不能产生中止强制执行、阻止移交占有的效果。为此，案外人杨某1的执行异议主张缺少事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人杨某1的异议申请。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王议伟审 判 员  高崇富代理审判员  余 晨二〇一六年八月十九日书 记 员  许小红