四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终1709号上诉人（原审被告）蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住成都市锦江区。上诉人（原审被告）四川昂德投资股份有限公司。住所地：成都市高新技术产业开发区天府大道中段****号*栋**层****号。法定代表人蒋凤莲，经理。被上诉人（原审原告）深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司。住所地：成都市锦江区东大街下东大街段***号***号。负责人曹伟丽，总经理。委托代理人鲁成良，四川君合律师事务所律师。上诉人蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司（以下简称昂德投资公司）因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司（以下简称彩生活物管成都二公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第2438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号（项目名称：花样年美年国际广场）系四川西美投资有限公司所开发建设，蒋凤莲购买有该项目中的1-1-36、1-1-37、1-1-38、1-1-39、1-1-40、C-977、C-978、C-979、C-980、C-981、C-982、C-983、C-1075、C-1176、C-1177、C-1274、C-1275、C-1276、C-1277号房屋（所有权登记分别为：1幢1楼36号建筑面积54.62平方米、1幢1楼37号建筑面积39.03平方米、1幢1楼38号建筑面积37.22平方米、1幢1楼39号建筑面积160.48平方米、1幢1楼40号建筑面积107.97平方米、1幢9楼977号建筑面积129.97平方米、1幢9楼978号建筑面积72.48平方米、1幢9楼979号建筑面积76.46平方米、1幢9楼980号建筑面积77.39平方米、1幢9楼981号建筑面积77.39平方米、1幢9楼982号建筑面积77.39平方米、1幢9楼983号建筑面积98.75平方米、1幢10楼1075号建筑面积86.67平方米、1幢11楼1176号建筑面积94.59平方米、1幢11楼1177号建筑面积77.47平方米、1幢12楼1274号建筑面积78.12平方米、1幢12楼1275号建筑面积86.67平方米、1幢12楼1276号建筑面积95.91平方米、1幢12楼1277号建筑面积77.46平方米，合计建筑面积1606.04平方米），以及1-1-24、C-1174、C-1175号房屋（所有权登记分别为：1幢1楼24号建筑面积76.13平方米、1幢11楼1174号建筑面积78.13平方米、1幢11楼1175号建筑面积88平方米，合计建筑面积242.26平方米），蒋凤莲现已取得上述房屋的所有权登记。根据上述房屋物品交接清单记载，蒋凤莲在接收房屋时签字确认收到前期物业服务协议、临时管理规约、房屋钥匙等。2011年11月12日，蒋凤莲与昂德投资公司签订《房屋租赁合同》，将其购买的上述22套房屋全部出租赁昂德投资公司使用，租赁期限自2011年8月1日至2021年8月1日，该合同约定，蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用（物管、水、电费等），昂德投资公司在退房时结清各项（物管、水、电费等）。2013年12月4日，彩生活物管成都二公司开具专用收据4份，其中三份分别载明收到蒋凤莲1-1-24房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日76.13平方米）2285.04元、C-1174房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日78.13平方米）2343.90元、C-1175房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日88平方米）2640元，其余1份载明收到阚曼霞C-1110房屋商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日85.85平方米）2575.50元，上述金额合计9844.44元。同日，彩生活物管成都二公司出具四川省成都市地方税务局通用手工发票1份，载明收到昂德投资公司缴纳商业物业服务费（2013年10月1日至2014年3月31日）9844.44元。另查明，所有权登记人为蒋凤莲的位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号房屋的所有权登记人均为蒋凤莲，彩生活物管成都二公司以蒋凤莲未缴纳该三套房屋的物业服务费等与本案同时分别提起诉讼，在诉讼过程中，彩生活物管成都二公司以蒋凤莲已交清该三套房屋费用为由申请撤回起诉，原审法院审查后分别依法作出民事裁定，准予彩生活物管成都二公司撤回三案的起诉。所有权登记人为蒋凤莲的位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢1楼36号、1幢1楼37号、1幢1楼38号、1幢1楼39号、1幢1楼40号、1幢9楼977号、1幢9楼978号、1幢9楼979号、1幢9楼980号、1幢9楼981号、1幢9楼982号、1幢9楼983号、1幢10楼1075号、1幢11楼1176号、1幢11楼1177号、1幢12楼1274号、1幢12楼1275号、1幢12楼1276号、1幢12楼1277号房屋，合计建筑面积1606.04平方米，按成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意的物业服务费每平方米每月5元收费标准计算，2013年1月1日至2014年3月31日期间未缴纳的物业服务费共计96305.75元（详细欠费情况参照附表），与19件案件全部诉讼请求金额96305.75元相一致。再查明，彩生活物管成都二公司成立于2010年12月6日，其经营范围包括物业管理等。昂德投资公司原名称为四川昂博投资股份有限公司，2014年2月经工商登记变更为现名称。2011年4月25日，深圳市彩生活物业管理有限公司与四川西美投资有限公司签订《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》，其主要内容包括：（第一条）物业名称：花样年*美年广场，物业类型：电梯住宅、商业、写字楼、学校，座落位置：天府大道中段1388号；（第六条）深圳彩生活物管公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。住宅每平方米每月2.10元。写字楼每平方米每月20元，其中包含绿化维护费用、环境卫生维护费用、秩序维护费用、物业共有部分的日常运行维护费用，不含水、电、气等能耗费用。学校每平方米每月2.10元，商业每平方米每月8元；（第七条）业主应于入伙之日（业主收到书面入住通知书上载明的入住时间）起缴纳物业服务费用；（第十条）物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年的首5日交纳，逾期交纳的，自逾期之日起按每日应交金额的万分之五收取违约金；（第十五条）深圳彩生活物管公司负责建筑区划内的日常物业服务工作，根据有关法律、法规的规定和合同约定，向业主或使用人收取物业服务费用。2011年5月19日，经成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意，彩生活物管成都二公司对上述办公楼的物业服务费执行每平方米每月5元的收费标准。2011年9月2日，彩生活物管成都二公司与四川西美投资有限公司签订《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》，对相关内容进行约定。上述事实有彩生活物管成都二公司提交的企业法人营业执照、工商档案及负责人身份证明、蒋凤莲身份证、昂德投资公司工商信息、《商品屋买卖合同摘要》及《房屋信息摘要》、《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》及《“美年广场”前期物业服务合同补充协议》、《成都市高新区物业服务收费备案表》；蒋凤莲提交的《房屋租赁合同》、四川省成都市地方税务局通用手工发票等证据在案佐证。彩生活物管成都二公司在一审中的诉讼请求为：1、蒋凤莲、昂德投资公司支付“花样年＊美年广场”C-1277号房屋物业服务费3873元；2、本案诉讼费由蒋凤莲、昂德投资公司承担。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，蒋凤莲、昂德投资公司所作关于彩生活物管成都二公司未与蒋凤莲、昂德投资公司签订物管合同，以及蒋凤莲购买房屋并取得所有权后，应与物业公司签订物业服务合同的抗辩主张，不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”根据蒋凤莲与昂德投资公司所签订的《房屋租赁合同》有关“蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用，昂德投资公司在退房时结清各项”的约定内容，可以确定其具有“约定由物业使用人交纳物业费”的性质，而彩生活物管成都二公司请求蒋凤莲缴纳相应期间的物业服务费即具有“物业服务企业请求业主承担连带责任”的性质，故蒋凤莲应对昂德投资公司未缴纳的案涉房屋的物业服务费承担连带责任。所以，蒋凤莲作为业主，昂德投资公司作为物业使用人，彩生活物管成都二公司作为物业管理公司，向包括蒋凤莲、昂德投资公司在内的业主及物业使用人提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，蒋凤莲、昂德投资公司作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务，并相互承担连带责任。关于昂德投资公司缴纳的9844.44元物业服务费是否为1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号及案外人阚曼霞所有的C-1110号房屋商业物业服务费。彩生活物管成都二公司在收取该项费用后出具四川省成都市地方税务局通用手工发票，彩生活物管成都二公司已给予说明，且其金额与该4套房屋的专用收据金额相一致。而蒋凤莲及昂德投资公司主张其已缴纳9844.44元物业服务费外缴纳了很多费用，至于其是否已收到缴款凭证，蒋凤莲及昂德投资公司认为无义务提供。因此，根据本案现有证据，可以认定昂德投资公司缴纳的9844.44元款项，其中7268.94元为缴纳的1幢1楼24号、11楼1174号、11楼1175号房屋物业服务费，其余2575.50元涉及案外人阚曼霞权益，应由另案处理，本案不作认定、处理。因缴纳物业服务费系蒋凤莲及昂德投资公司的义务，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，蒋凤莲、昂德投资公司应对其已履行缴纳物业服务费义务承担举证责任，但蒋凤莲、昂德投资公司未举证证明除上述款项外的缴纳情况，所以，本案无证据证明案涉1幢12楼1277号房屋于2013年1月1日至2013年7月31日、2014年1月1日至2014年3月31日期间的物业服务费缴纳情况。综上，位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢12楼1277号房屋（建筑面积77.46平方米），按照成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意的物业服务费每平方米每月5元收费标准，2013年1月1日至2013年7月31日、2014年1月1日至2014年3月31日期间应计交物业服务费3873元（77.46平方米×5元/月×10个月）。由于蒋凤莲、昂德投资公司未举证证明其已缴纳上述房屋在相应期间的物业服务费，故彩生活物管成都二公司提起诉讼请求予以交纳，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。由于彩生活物管成都二公司主张的19件案件全部诉讼请求金额与经核实的19件案件所欠物业服务费共计96305.75元相一致，故原审法院予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条之规定，判决：蒋凤莲与四川昂德投资股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，连带向深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二分公司支付位于成都市高新技术产业开发区天府大道中段1388号1幢12楼1277号房屋（建筑面积77.46平方米）2013年1月1日至2013年7月31日、2014年1月1日至2014年3月31日期间未缴纳的物业服务费3873元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司负担。宣判后，原审被告蒋凤莲、昂德投资公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判决驳回彩生活物管成都二公司全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由彩生活物管成都二公司承担。主要上诉理由为：一、蒋凤莲与开发商四川西美投资有限公司签订的《商品房买卖合同》选聘的物业管理企业为深圳市花样年物业管理公司成都分公司，未与彩生活物管成都二公司建立物业服务合同；二、蒋凤莲在收房时未收到《前期物业服务合同》、《临时管理规则》；三、开发商四川西美投资有限公司违反《物业管理条例》规定，未通过招投标或者未经批准擅自协议方式选聘服务企业，违反法律强制性规定，应认定《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》无效；四、蒋凤莲、昂德投资公司经常受到物管公司欺辱、断电、故意毁坏财物、打伤员工，致使无法正常营业及出租等，蒋凤莲可行使先履行抗辩权；五、昂德投资公司提出反诉，却被原审法院驳回，原审审判程序违法。被上诉人彩生活物管成都二公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，2010年，深圳市花样年物业管理有限公司名称变更为“深圳市彩生活物业管理有限公司”。二审中，上诉人蒋凤莲、昂德投资公司向法庭提交了：1、照片数张；2、公证书一份；拟证明彩生活物管成都二公司管理混乱，且没有收费的主体资格。彩生活物管成都二公司认为照片的来源是否合法无法核实，故对其不予认可。对公证书真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，上诉人蒋凤莲、昂德投资公司提交的上述证据材料不能证明彩生活物管成都二公司管理混乱，而且彩生活物管成都二公司作为物业管理合同的主体，有权收取物业管理服务费。故对上述证据材料本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、上诉人蒋凤莲、昂德投资公司主张开发商四川西美投资有限公司违反《物业管理条例》第二十四条规定，未通过招投标或者未经批准擅自协议方式选聘服务企业，违反法律强制性规定，《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》因此无效。依据《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”之规定，国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”之规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，故是否经过招投标等方式选聘物业服务企业并不必然导致合同无效。本案中，蒋凤莲、昂德投资公司依据开发商未经过招投标等方式选聘物业服务企业导致合同无效的理由不能成立。二、上诉人蒋凤莲、昂德投资公司主张蒋凤莲与开发商四川西美投资有限公司签订的《商品房买卖合同》选聘的物业管理企业为深圳市花样年物业管理公司成都分公司，未与彩生活物管成都二公司建立物业服务合同关系。首先，原审中彩生活物管成都二公司已向法庭提交2010年深圳市花样年物业管理有限公司名称变更为“深圳市彩生活物业管理有限公司”的证据，证明彩生活公司由花样年公司更名而来；其次，四川西美投资有限公司与彩生活物管成都二公司在2011年4月25日另行签订了《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》，且该合同一直在履行中，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，该合同对蒋凤莲具有约束力，双方形成了物业服务合同关系。故蒋凤莲、昂德投资公司认为与彩生活物管成都二公司无服务合同关系的主张不能成立。三、上诉人蒋凤莲、昂德投资公司主张物管公司对其欺辱、断电、故意毁坏财物、打伤员工，致使无法正常营业及出租等，蒋凤莲可行使先履行抗辩权。蒋凤莲未向法庭提供证据证明其上述主张，且蒋凤莲作为业主，对物业管理公司提供的服务如果不满意，可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；同时法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故上诉人蒋凤莲、昂德投资公司以上述理由不缴纳物业管理费于法无据。四、蒋凤莲主张其在收房时未收到《前期物业服务合同》、《临时管理规则》，但其未向法庭证明其在《房屋物品交接清单》上签字不是本人所签，故其主张无事实依据。五、原审中昂德投资公司提出反诉，要求彩生活物管成都二公司返还其重复收取的费用，原审法院以其并非业主为由，不予受理，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”之规定，并无不当。故原审法院不存在程序违法。综上，上诉人蒋凤莲、昂德投资公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费50元，由蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红审 判 员  苟学恩代理审判员  姚 兰二〇一六年八月二日书 记 员  王宝斌