上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）沪0115民初2874号 原告：上海市浦东新区张杨南苑业主委员会，住所地上海市浦东新区。 负责人：杨惠莉，主任。 委托诉讼代理人：李想，上海市君和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王唯贤，上海市君和律师事务所律师。 被告：上海中星集团申城物业有限公司，住所地上海市杨浦区。 法定代表人：沈杰，总经理。 委托诉讼代理人：冯兢，上海市德载中怡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙勇坚，上海市德载中怡律师事务所律师。 原告上海市浦东新区张杨南苑业主委员会(以下至判决主文前简称业委会)与被告上海中星集团申城物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年3月7日、4月19日、7月15日三次公开开庭进行了审理。原告业委会的委托诉讼代理人李想、王唯贤，被告申城物业公司的委托诉讼代理人冯兢到庭参加诉讼。期间，原、被告曾经申请庭外和解后未能达成一致意见。本案现已审理终结。 上海市浦东新区张杨南苑业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告返还张杨南苑小区2000年至2012年8月期间小区公共收益分成剩余款项人民币788,536元并承担本案诉讼费。业委会诉称，原告系上海市浦东新区羽山路张杨南苑小区业主委员会，被告系该小区前物业服务单位，于2000年10月至2012年8月期间为小区提供物业管理服务。2013年底，被告诉至上海市浦东新区人民法院，要求原告支付涉诉小区房屋维修费。法院于2014年3月10日作出(2013)浦民一(民)初字第44634号判决书(以下简称44634号判决书)，驳回了被告的全部诉讼请求。判决后，被告未上诉，该判决书早已生效。在该次诉讼中，被告确认截止2012年8月，小区公共收益总金额为109万元(税前)，被告作为物业服务企业可以提取25%，剩余75%归原告。被告主张的全部小区维修费中，判决仅支持了第9、第10及第23项合计28,964元的维修费。该判决同时确认原告以小区公共收益抵扣维修费的主张符合法律规定。故在属于业委会所有的小区公共收益(109万*75%)抵扣上述维修费后，被告还应归还原告小区公共收益剩余款项788,536元(税前)。原告多次向被告催讨未果，不得已诉诸法院。 上海中星集团申城物业有限公司辩称，涉诉小区公共收益一直入不敷出，不足以抵扣小区各项费用支出(人工费、材料费、管理费、能耗费、养护费等合计1,733,008.83元)，故不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区羽山路张杨南苑小区由上海中皇(集团)有限公司分期建设，被告为该小区的前期物业服务企业，自2000年10月起开始为小区提供服务，于2012年8月退出小区管理。2001年9月21日，被告与涉诉小区的建设单位上海中皇(集团)有限公司签订了期限自2001年10月1日开始至业委会成立日止的前期物业管理服务合同，约定被告为上海市浦东新区南洋泾路296弄11-12，16-29号(建筑面积为9,710.86平方米)房屋提供物业服务，委托管理事项包含：涉诉小区共用设施、设备的维修、养护、运行和管理(包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵、水箱)，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理(包括：道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、绿化及围墙)。其中，第二章“委托管理事项”第十三条载明，物业服务企业“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费：用于小区管理人员办公工资奖金及物业管理区域的日常管理；2、保洁费：用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；3、保安费：用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；4、房屋设备运行费：用于水泵等房屋设备运行服务所需的费用；5、维修养护费：用于物业维修服务所需的费用；6、停车费、扣除成本管理费用后用于补贴小区保洁、保安费用的不足”；第六章“物业管理服务费用”第二十一条“物业管理服务费”约定，被告向业主或物业使用人按每平方米0.45元(含管理费0.16元、保洁费0.11元、保安费0.18元，均为暂定，以物价局批准为准)的标准收取物业服务费；水泵运行费按实结算，由被告向业主收取。2013年底，被告曾起诉要求原告支付2003年2月至2012年8月期间涉诉小区房屋维修工程款229,273.20元。审理中，被告变更诉请为要求原告支付其24项维修工程中的第1-10项及第23项工程费用128,450.20元。本院于2014年3月10日作出44634号判决书，驳回了被告的全部诉讼请求，判决后被告未上诉。44634号判决书认定被告主张的小区房屋维修工程款中第9、10及23项合计28,964元维修属于业主部分共用部分的维修，可以从小区公共收益中抵扣。在该次诉讼中，被告确认涉诉小区公共收益总额为109万元左右。原告认为被告拒不返还小区公共收益余额侵犯了其权益，故诉来本院要求判如所请。 以下事实，原、被告没有争议，本院予以确认：其一，前期物业管理服务合同约定的服务范围(建筑面积9,710.86平方米)约占小区建筑面积25%。涉诉小区业委会于2004年成立，于2009年换届，两届业委会均未与被告签订过物业管理服务合同，被告一直按照前期物业管理服务合同约定的0.45元/月/平方米(管理费0.16元/月/平方米、保洁费0.11元/月/平方米、保安费0.18元/月/平方米)的标准向小区业主收取物业服务费。截至2012年8月被告撤出涉诉小区之时，该小区维修基金账户仍未启用；其二，被告为涉诉小区提供物业服务期间，小区公共收益总额为1,157,455元(税前)，其中，小区公共收益的25%作为被告的管理费，归被告所有，小区公共收益的75%归业委会所有，归业委会所有部分款项应缴税额为49,047.16元。原告同意将双方无争议的及合理的费用从小区公共收益中予以抵扣；其三，被告为涉诉小区提供物业服务期间的其他支出金额为54,229.90元。被告提供的零星工程单据金额累计为211,326.60元，原告确认其中129,787元可在小区公共收益中抵扣，另差额81,539.60元在44634号判决书中被认定应由房屋建设单位承担。被告提供的能耗费(即小区公共区域电费)单据金额累计为265,562.30元，原告对2005年至2008年期间有业委会主任或居委会签字(或盖章)的总金额为80,614.28元的单据予以确认。被告提供的维修费单据金额累计为158,172.69元，原告认可业委会工作人员签字(或盖章)的单据金额为17,765元，另有差额21,995元包含在前述零星工程费129,787元中。原告确认小区水泵、电子门及沟路费64,134.09元可在小区公共收益中抵扣；其四，涉诉小区共有水箱45个，每半年清洗一次。小区绿化面积为16,517平方米。 原、被告存在争议部分如下：其一，原告表示被告与建设单位签订的前期物业管理服务合同对其不具有约束力，主要有以下原因：1、原告非合同当事人；2、建设单位加盖的是合同预算章而非合同章或者公章；3、合同约定的服务范围仅为涉诉小区面积的25%，而非全部小区；其二，原告表示2004年1月1日国家发展和改革委员会颁布实施的《物业服务收费管理办法》第十一条规定的9项物业服务费中已经包含了物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用、物业管理区域清洁卫生、绿化养护等费用。2005年，上海市相关文件通知物业服务企业如果认为之前收费标准过低可以去物价局重新报备核价，但被告未履行该手续，原告默认被告收取的物业服务费中已经包含了能耗费、养护费及日常维修费；其三，原告确认小区公共收益税前总额1,157,455元的25%即289,363.76元为被告的管理费，可在小区公共收益中予以抵扣，双方应各自承担己方的税费，再扣减原告需要缴纳的税费49,047.60元。对此，被告表示管理费289,363.76元的相应税费应由原告承担，理应在小区公共收益中予以抵扣；其四，被告表示前期物业管理服务合同约定收取的物业管理服务费未包含能耗费，实际上也未向业主和物业使用人收取，故可以从小区公共收益中抵扣。原告则表示能耗费应当从物业管理费中支出，不需要另行支付。原告之所以同意在小区公共收益中抵扣2005年至2008年期间的电费80,614.28元，是因为当时业委会工作人员年龄偏大，不知道能耗费应当从物业管理费中支出的规定，现不再同意抵扣之后产生的能耗费184,948.02元。对此，被告表示业委会已签字确认80,614.28元能耗费，表明原告对能耗费未包含在物业管理费中是明知的；其五，被告表示前期物业管理服务合同约定收取的物业管理服务费未包含养护费(绿化养护费、水箱清洗费)，该合同第十三条第5项“维修养护费”即为养护费(绿化养护费、水箱清洗费)，但并未约定收费标准，实际上也未向业主和物业使用人收取，原告仅对养护费金额的合理性提出质疑，因绿化、水箱属于公共部位，产生的费用理应由原告承担并在公共收益中抵扣。现被告提供的发票能够证明养护费359,502.60元实际已经支出。对此，原告表示绿化养护费、水箱清洗基本费用体现在前期管理服务合同第十三条第1项“物业管理费：用于小区管理人员办公工资奖金及物业管理区域的日常管理”中“物业管理区域的日常管理”收费中。此外，原告表示被告主张的绿化养护费、水箱清洗费过高，现在涉诉小区仅聘请一位绿化工人、一位水箱清洗工人即可应对小区绿化、水箱清洗工作。但因绿化养护费、水箱清洗费客观存在，原告同意酌情抵扣，具体费用由法院参照市场行情酌定。原告表示目前小区绿化按照每年每平方米1.20元对外承包，多年前的价格应该更低，被告一直以每年每平方米2元的价格计算绿化费显然不合理。目前清洗水箱的市场价格每个每次价格在130元至150元之间。被告表示若绿化养护费计算在物业管理费中单价会降低，但本案前期物业管理服务合同中的物业管理费不包含绿化养护，故单价会相对高一点。被告另表示，水箱清洗是按照吨位计算的，45个水箱一共703吨，一吨水13元，故以2006年水箱清洗费为例，平均每个水箱每次清洗费为210元；其六，原告表示被告要求抵扣的维修费差额部分118,412.69元，既无具体维修部位，也无业委会签章，不予确认。对此，被告表示上述款项实际发生，不能因为无业委会工作人员签字盖章而否认其真实发生，2009年业委会换届后不再对任何单据签字盖章。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告在退出张杨南苑小区物业管理后理应及时将小区公共收益分成余额返还给业委会。审理中，原告主张被告与建设单位签署的前期物业管理服务合同对其不具有约束力，被告未能及时去物价局重新报备核价，原告默认被告收取的物业服务费中已经包含了能耗费、养护费及日常维修费。对此，因被告在2000年10月至2012年8月期间事实上按照仅有的前期物业管理服务合同的约定为涉诉小区提供物业服务，两届业委会均未辞退被告，未与被告重新签订物业服务合同，被告事实上亦按照前期物业管理服务合同的约定以每平方米每月0.45元的标准向业主及物业使用人收取物业服务费，各方均未提出异议，故本院对原告称前期物业管理合同对其无约束力及因被告未能重新核价而默认被告收取的物业服务费中已经包含了能耗费、养护费及日常维修费主张不予采纳。 庭审查明，被告为涉诉小区提供物业服务期间小区公共收益税前总额为1,157,455元，原、被告确认该款项的25%即289,363.76元作为被告的管理费，归被告所有；该款项的75%即868,091.25元归原告所有，该868,091.25元款项亦可称作原告小区公共收益税前分成。被告作为涉诉小区的物业服务企业，有代扣代缴小区公共收益税费的义务，其向原告返还的小区公共收益亦应为税后金额。在涉诉小区维修基金尚未开户启用及原告同意将双方无争议的及合理的费用从小区公共收益中予以抵扣、以更好地解决双方之间的纠纷的情况下，原告小区公共收益分成868,091.25元在扣减应缴税费49,047.16元后的819,044.09元即为抵扣基数。审理中，原、被告对以下抵扣金额无异议，本院予以照准，即：44634号判决书认定的可以抵扣的小区房屋维修工程款28,964元，其他支出54,229.90元，零星工程费129,787元，2005年至2008年期间有业委会主任或居委会签字(或盖章)的能耗费80,614.28元，维修费17,765元，水泵、电子门及沟路费64,134.09元。上述金额抵扣后原告小区公共收益税后分成余额为443,549.82元。 对维修费差额部分118,412.69元，因被告提供的上述单据确无具体维修部位，被告亦不能提供证据证实上述维修费用发生的合理性及应当由维修基金或业主承担，故本院采信原告的意见，上述款项不可以在小区公共收益中抵扣。 对2008年之后的能耗费184,948.02元，原、被告各执己见。其一，因前期物业管理服务合同约定按照每平方米每月0.45元的收费具体拆分为管理费0.16元、保洁费0.11元及保安费0.18元，并未明示包含能耗费；其二，其时物业服务收费管理办法并未实施，原告关于根据物业服务收费管理办法的规定主张物业服务费中包含能耗费的观点不成立；其三，其时的政策性文件并未规定物业服务费中包含能耗费(公共区域电费)，被告事实上也未向业主和物业使用人收取，而该部分费用客观上已经发生，被告已经向电力部门缴讫。综合以上及业委会对2008年之前的能耗费签字予以确认的事实，本院采纳被告的意见，确认2008年之后的能耗费184,948.02元应由业主承担，可以从小区公共收益中抵扣。同样，原告关于绿化养护费、水箱清洗费包含在物业服务费中，体现在前期物业管理服务合同对此，原告表示绿化、水箱基本费用体现在前期管理服务合同第十三条第1项“物业管理区域的日常管理”收费中的意见，本院不予采纳。审理中，原告表示绿化养护费、水箱清洗费客观存在，同意本院酌情确定，故本院综合考虑涉诉小区分期建设的事实、小区绿化面积、水箱个数、水箱清洗频率、绿化及水箱清洗的人工成本及物价变动等各方面因素，酌定确定涉诉小区2000年10月至2012年8月期间绿化费、水箱清洗费为170,043.50元，该款项可在小区公共收益中抵扣。综上所述，可以在原告小区收益分成款项中抵扣的总金额为730,485.79元，被告应返还原告小区公共收益剩余款项88,558.29元(税后)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 被告上海中星集团申城物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市浦东新区张杨南苑业主委员会小区公共收益分成剩余款项88,558.29元(税后)。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,685元，减半收取计5,842.50元，由原告上海市浦东新区张杨南苑业主委员会负担5186.50元，由被告上海中星集团申城物业有限公司负担656元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  左翠莲 二〇一六年八月二日 书记员  杨燕燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。