江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第02009号上诉人（原审原告）秦凯。委托代理人沈启亮，江苏高来达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘洋。原审第三人邹伟勇，现在金陵监狱服刑。原审第三人杨艳。上诉人秦凯与被上诉人刘洋、原审第三人邹伟勇、杨艳案外人执行异议纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦凯一审诉称：秦凯2006年10月25日与邹伟勇签订房屋买卖合同，并一次性支付给邹伟勇首付款、办理房产证和车库等费用合计5万元整，剩余的5.5万元按揭贷款一直由秦凯支付，且秦凯自支付首付款后一直居住到现在。邹伟勇也认可买卖合同效力，愿意协助办理过户手续。现刘洋不当申请保全，严重侵害了秦凯的合法权益，宿迁市宿城区人民法院作出的（2015）宿城执异字第0021号执行裁定驳回秦凯提出的执行异议请求，缺乏事实和法律依据。为维护自身合法权益，特提出异议之诉，请求判令停止对怡景名苑2幢3单元605室的强制执行，并解除查封措施。刘洋一审辩称：涉案房屋是根据我国物权法实名制登记确立权属，对秦凯陈述与邹伟勇之间买卖合同的合法性和真实性不予认可。房屋登记的名字是邹伟勇和杨艳，他们是房屋的所有权人。邹伟勇一审述称：支持秦凯提出执行异议的请求。2006年房子已经卖给了秦凯，秦凯先付5万元到购房处，房屋买卖合同约定不论该房子有何种纠纷都与秦凯无关。10年间秦凯在涉案房屋中装修、结婚、生子，银行房贷也一直是秦凯归还，房卡、物业费等都是秦凯办理、交纳。涉案房屋邹伟勇就没进去过，实际就是邹伟勇替秦凯排队登记买房的。一审法院经审理查明：邹伟勇与杨艳系夫妻关系，2006年6月12日，邹伟勇与宿迁中远实业集团有限公司签订商品房买卖合同一份，购买怡景名苑2幢3单元605室，房屋总价89291.59元。2006年10月25日，邹伟勇与秦凯签订合同一份，约定秦凯一次性给付邹伟勇购房首付款、办理房产证、车库费用共5万元整，剩下5.5万元贷款由秦凯每月付给银行，双方协商暂不过户，如秦凯需要过户，邹伟勇随时配合，过户费用由邹伟勇支付。2013年3月15日，涉案房屋按揭贷款全部还清。因邹伟勇未履行刘洋申请执行的（2011）宿城民初字1255号民事判决，2011年7月18日，一审法院作出（2011）宿城执字1831号民事裁定，查封邹伟勇所有的位于宿城区怡景名苑2幢3单元605室房屋，并于2013年7月18日、2014年7月9日分别进行了续行查封。2015年5月12日，秦凯向一审法院提出执行异议。2015年5月14日，一审法院下发（2015）宿城执异字第0021号执行裁定，驳回秦凯提出的异议申请。秦凯不服原审法院执行异议裁定结果，因而提起诉讼。一审法院认为：依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，被执行人与第三人订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，第三人尚未取得所有权，其仅享有债权。从物权归属上该不动产仍属于被执行人所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因导致不动产未能及时办理过户登记，这不利于对无过错第三人利益保护，为此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进一步明确规定了保护第三人物权期待权的要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权，以排除执行的效力。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，秦凯与邹伟勇于2006年10月26日签订书面房屋买卖合同，虽然刘洋抗辩秦凯与邹伟勇可能存在其他借贷关系，但未提供证据证明，不予采信。邹伟勇在法院采取查封措施前已与秦凯签订合法有效的书面房屋买卖合同。在法院采取查封措施之前，邹伟勇已将涉案房屋交付秦凯，秦凯亦已装修并实际使用，可以认定秦凯已实际占有该房屋。关于秦凯是否付清全部房屋价款的问题，结合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，应理解为秦凯在法院对房屋采取查封等执行强制措施开始之前，已经支付了全部价款。本案中按秦凯陈述，在2011年7月18日查封前其并未支付全部购房款，而是将首付款支付给邹伟勇，并以邹伟勇名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至2013年3月15日。在该房屋转让合同中，秦凯以邹伟勇名义支付按揭贷款，相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人分期偿还银行贷款。秦凯虽然在2013年替邹伟勇清偿完毕贷款，已付清了全部购房款，但是时间在法院采取查封措施即2011年7月18日后，因此不符合排除执行的条件。关于未办理过户登记秦凯是否存在过错问题。由于秦凯在法院查封前未付清全部购房款，亦未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。尚不具备办理产权过户手续的条件，也就不存在对于未办理产权过户手续是否有过错的问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决：驳回秦凯诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由秦凯负担。原审判决宣判后，秦凯不服，向本院提起上诉称：1.原审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定并未将“在人民法院查封之前”作为前提条件，该条款并未明确规定全部价款给付的方式和时间节点。另外，原审法院根据《关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，认为秦凯必须在法院对涉案房屋采取查封等执行强制措施开始之前付清全部购房款是错误的。涉案房屋只有部分尾款是在法院查封之后交付的，一审法院并不能以此否认秦凯已经支付了全部购房款。2.涉案房屋未能办理过户手续系因邹伟勇涉嫌非法集资并于2009年失联，致使涉案房屋无法办理产权过户手续，秦凯对此并无过错。根据法律规定，在买受人拥有书面购房合同、实际占有房屋、支付全部购房款且无过错的情况下，人民法院不应查封其房屋。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判停止涉案房屋的执行或发回重审。刘洋答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审法院查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为：涉案房屋是否应当停止执行。二审诉讼中，双方均未提供新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人排除执行必须同时具备四个条件，缺一不可。本案中，即使双方买卖合同合法有效，秦凯已经实际使用，并已付清全款，但对于涉案房屋没有过户秦凯是否存有过错问题，秦凯未能提供充分证据证实其没有过错。而在2014年10月10日一审法院执行局与秦凯进行的谈话笔录中，秦凯在回答涉案房屋为何不过户时陈述“我与邹伟勇是同学，因为就想省俩钱，过5年能省点过户费用，并且约定过户费是由他负担的。……谁想到邹伟勇后来不配合过户了呢。”根据秦凯的上述陈述，结合双方购房合同中“经甲、乙协商该房暂不过户”的约定，应当认定秦凯与邹伟勇签订房屋买卖合同时，为了让邹伟勇少交过户费用，双方协商一致延迟办理过户费用的时间。秦凯与邹伟勇的上述约定，违反了我国物权法的公示公信原则，不利于物权和交易秩序的稳定。双方房屋买卖合同签订于2006年10月25日，一审法院的查封行为发生于2011年7月18日，也就是说，按照秦凯的陈述，一审法院对涉案房屋查封之时仍在双方约定暂不办理过户手续的5年时间范围之内。综上，本院认为，秦凯在签订房屋买卖合同之后，未能积极要求办理物权确认手续，而是放任物权登记迟延履行，秦凯对涉案房屋未能及时办理过户登记手续具有过错，故其无权对抗刘洋根据物权登记的公信力申请法院强制执行的行为。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项、一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由秦凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 静审 判 员  庄云扉代理审判员  王晓玲二〇一六年八月三日书 记 员  安国玉第1页/共8页