北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初3984号原告赵海鹏，男，1969年7月10日出生。被告郭鑫垚，男，1993年7月22日出生。原告赵海鹏与被告郭鑫垚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘京京独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵海鹏、被告郭鑫垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海鹏诉称：2015年5月18日原告赵海鹏与被告郭鑫垚签订《房屋租赁合同》，被告郭鑫垚承租位于北京市大兴区西红门镇欣荣北大街理想城45号院2号商铺房屋四间，建筑面积585平方米，根据合同第四条第一款、第二款的规定，被告郭鑫垚应于合同签订后十日内支付半年租金341640元，并按照合同规定支付使用期间的水费、电费、制冷费、供暖费、物业费等相关费用。但合同签订后，被告郭鑫垚支付租金291640元、半年的物业费21060元、租赁保证金50000元。截止至2016年3月9日，被告郭鑫垚欠付原告赵海鹏租金163880元，扣除被告郭鑫垚支付的押金50000元，实际尚欠租金113880元，拖欠使用期间物业费7020元（欠费期间为2016年1月10日至2016年3月9日），制冷费33930元（58元*585平方米）、供暖费23400元（40元*585平方米）、水费、电费等其他费用。故诉至法院要求：1、判令解除双方于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告郭鑫垚支付原告赵海鹏至合同解除之日应付的租金（至2016年3月9日欠原告租金113880元）；3、判令被告郭鑫垚向原告赵海鹏支付逾期付款违约金113880元（以欠费金额为基数，每日1%的标准支付，自2016年1月10日起至2016年3月9日止，只主张113880元）；4、判令被告郭鑫垚支付原告赵海鹏使用房屋期间的物业费7020元、水费300元、电费1500元、制冷费33930元、供暖费23400元，共计66150元；4、本案的诉讼费用由被告郭鑫垚负担。被告郭鑫垚辩称：同意解除双方签订的房屋租赁合同，但不同意支付租金，原告赵海鹏出租房屋的时候应提供有效手续，双方签订的租赁合同应属无效，故不应支付租金、违约金及其他相关费用。经审理查明：2015年5月18日，原告赵海鹏（甲方）与被告郭鑫垚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市大兴区西红门镇欣荣北大街理想城45号院2号商铺，房屋4间，建筑面积585平方米出租给乙方，租期5年，自2015年7月10日至2020年7月4日止，甲方于2015年5月10日前将租赁物交于乙方使用。乙方逾期7日缴纳到期租金、水电费等其他费用的，甲方可以解除合同，租金为第一年为每平方米3.2元，第二年至第五年租金每年每平方米递增0.1元/平方米/天，物业费为72元/平方米/年，乙方以现金或支票形式向甲方支付租金，租金每半年支付一次，每次租金应提前一个月给付。应必须按照约定的时间交纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金。水电费由乙方自行交纳（房屋交付乙方使用时水表底数为0度，电表底数为0度，以后的费用由乙方承担，直至合同期满），房屋制冷费、供暖费分夏季、冬季两次支付，按照国家收费标准执行，由乙方按时交纳甲方。甲方交付房屋时，乙方应支付房屋保证金50000元。双方还就租赁的其他事宜在合同中做了约定。双方均认可被告郭鑫垚向原告赵海鹏共计支付了2015年7年10日至2016年1月9日的租金、物业费、押金共计362700元,2016年2月28日被告郭鑫垚从租赁房屋处搬离,且被告郭鑫垚表示同意支付水费300元、电费1500元。庭审中，原告赵海鹏提交房产证复印件加盖登记房屋所有人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称：鸿坤公司）公章，证明涉案租赁房屋的产权登记信息；原告赵海鹏提交与鸿坤公司的房屋租赁合同，证明原告赵海鹏租赁了鸿坤公司位于北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院2号楼2-5/6/7/8号商铺，建筑面积1068.30平方米，租赁期限自2012年3月29日至2020年3月28日；原告赵海鹏提交冷气费计算明细及发票，证明冷气费的计费期间为2015年5月1日至2015年9月30日，计算方式为每平方米每季度58元，原告赵海鹏已经将冷气费支付给北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司；原告赵海鹏提交暖气费的计算明细及发票，证明暖气费的计算方式为建筑面积1068.30平方米，2015年11月15日至2016年3月15日共计供暖费为42772元，诉讼请求中的暖气费是按照585平方米计算的，主张23400元，暖气费已经支付给北京恒日供暖服务有限公司；原告赵海鹏提交照片，证明水表及电表的计算，入户时合同约定的水表及电表数均为0，现在水表数为925.40，电表数为71340，但水费只主张300元，电费主张1500元。被告郭鑫垚申请证人钱×出庭作证，证人钱×使用被告郭鑫垚承租的房屋开设电玩城，原告赵海鹏与被告郭鑫垚签订租赁合同之前，原告赵海鹏答应与鸿坤公司沟通给予被告郭鑫垚免租期的问题，允诺给被告郭鑫垚2-3个月的免租期，若鸿坤公司答应，给予的免租期会更长，因与原告赵海鹏有共同认识的朋友，故在合同中没有明确约定，因租赁房屋的用途是开设电玩城，而电玩城的营业时间较长，从傍晚一直到次日凌晨两点之后，但鸿坤公司不能在上述的全部时间提供供暖、制冷服务，故被告郭鑫垚与原告赵海鹏商量不需要鸿坤公司提供制冷及供暖服务，由其自己制冷、供暖，曾经也与鸿坤公司联系过不需要供暖及制冷的问题，但对方没有明确答复。针对证人证言，原告赵海鹏认为已经给与了被告郭鑫垚2个月的免租期，冷气费、暖气费合同中有明确约定，应按照合同履行，且对方已经在租赁房屋的地址即北京市大兴区西红门镇欣荣北大街45号院2号楼一层3室办理了工商登记，而公司登记的办理需要鸿坤公司配合，证明鸿坤公司已经默认了转租的行为。上述事实，有双方当事人陈述、房产证复印件、租赁合同、冷气费计算明细及发票、暖气费计算明细及发票、照片、银行转账明细等证据材料在案佐证。本院认为：原告赵海鹏与被告郭鑫垚于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示且未违反法律强制性规定应属有效。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方均认可被告郭鑫垚已经于2016年2月28日搬离租赁房屋，故可以认定双方事实上已于2016年2月28日解除租赁合同。根据租赁合同中的约定，被告郭鑫垚租赁原告赵海鹏585平方米的房屋，第一年租金计算方式为3.2元/每平方米/天，物业费的缴费标准为72元/平方米/年，双方均认可2015年7年10日至2016年1月9日被告郭鑫垚向原告赵海鹏支付362700元，即该计费期间的物业费、租金已付清，故物业费、租金的欠费期间为自2016年1月10日至2016年2月28日，欠付的租金计算为93600元，欠付的物业费为5769.86元；根据合同约定，被告郭鑫垚若无故拖欠租金，原告赵海鹏可每日按实际欠付租金1%收取违约金，双方对于违约金的约定过高，本院酌定违约金为18720元；根据合同约定，房屋制冷费及供暖费分夏季与冬季两次交付，执行国家收费标准，由被告郭鑫垚按时交纳给原告赵海鹏，根据原告赵海鹏提交的证据，可以确定欠付的冷气费为33930元，欠付的暖气费，应计算至被告郭鑫垚搬离租赁房屋的时间，即2016年2月28日，暖气费计算为20350.18元；庭审中，双方均认可租赁期间被告郭鑫垚欠付的水费为300元，欠付的电费为1500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条之规定判决如下：一、被告郭鑫垚向原告赵海鹏支付欠付的租金九万三千六百元、物业费五千七百六十九元八角六分、冷气费三万三千九百三十元、暖气费二万零三百五十元一角八分、水费三百元、电费一千五百元，以上共计十五万五千四百五十元零四分（于本判决生效后十日内履行）；二、被告郭鑫垚向原告赵海鹏支付违约金一万八千七百二十元（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告赵海鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千五百二十七元，由原告赵海鹏负担二千二百五十二元（已交纳），由被告郭鑫垚负担三千二百七十五元(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘京京二〇一六年八月三十日书 记 员  李春萌