重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初13336号原告招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人曲亮，行长。委托代理人陈贵福，重庆腾运律师事务所律师。委托代理人郑盛振，重庆腾运律师事务所律师。被告谢文心，女，汉族，1986年1月6日出生，住重庆市江津区。被告南方东银置地有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园C40综合大楼5楼，统一社会信用代码/注册号91500000784221943A。法定代表人俞尾银，总经理。委托代理人邹先勇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称招商银行重庆分行）与被告谢文心、南方东银置地有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法由代理审判员吴伟适用简易程序于2016年8月5日公开开庭进行了审理。原告招商银行重庆分行的委托代理人郑盛振，被告南方东银置地有限公司的委托代理人邹先勇到庭参加了诉讼，被告谢文心经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商银行重庆分行诉称：2015年4月15日，原告与被告谢文心签订了《个人购房借款及担保合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定原告向被告谢文心发放785000元的个人住房按揭贷款，用于购买位于重庆市九龙坡区XXXX路X号X幢XXXX号房屋，并用上述房屋作抵押并办妥了抵押登记。2015年4月29日，原告按约向被告谢文心发放了该笔贷款，截至2016年6月11日，该笔贷款已累计逾期5期，拖欠金额795328.64元。被告南方东银置地有限公司对被告谢文心上述合同项下全部债务提供连带责任担保，应当对上述债务承担连带保证责任。为了维护原告的合法权益，原告请求法院判令：1、被告谢文心立即偿还原告借款本金778351.27元；2、被告谢文心立即偿还截止2016年6月11日的利息、复息、罚息共计16977.37元（其中利息16703.38元、复息207.91元、罚息66.08元）以及从2016年6月12日起的罚息、复息（罚息以本金778351.27元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》约定的执行利率水平加收50%按日计收；复息以利息16703.38元为基数，按照《个人购房借款及担保合同》约定的执行利率水平上加收50%按日计收，罚息、复息利随本清）；3、确认原告对位于重庆市九龙坡区XXXX路X号X幢XXXX号房屋享有优先受偿权；4、被告南方东银置地有限公司对被告谢文心的上述债务承担连带保证责任；5本案律师代理费39766元由二被告共同承担。被告谢文心未有书面答辩意见，也未到庭参加诉讼。被告南方东银置地有限公司辩称：1、在本案存在物的担保的情况下，答辩人应当在物的担保价值之外承担保证责任，由于物的担保价值已超出原告诉讼请求金额，因此，被告南方东银置地有限公司不应当承担保证责任；2、原告主张的律师费没有事实依据。经审理查明：2015年4月15日，原告招商银行重庆分行（贷款人）与被告谢文心（借款人）以及被告南方东银置地有限公司（保证人）共同签订了编号为8150414315007的《个人购房借款及担保合同》，约定：1、借款人从南方东银置地有限公司购买重庆市九龙坡区XXXX路X号X幢XXXX号房产，向贷款人借款785000元，贷款期限36个月，具体贷款期限以借款借据为准；2、本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率上浮0%，本合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；3、借款人选择按月结息，按月还本，等额本息的方式归还贷款本息；4、借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率的水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；5、借款人愿意以其从售房人处购买的上述房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；6、保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间自本合同生效之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产权他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费等）；7、借款人未按合同约定按时还本付息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；8、在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债务而支付的律师费、诉讼费等所有费用均由借款人全数负担。另查明，原告（甲方）与被告谢文心（乙方）、南方东银置地有限公司（丙方）还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：乙方提供其购买的位于重庆市九龙坡区XXXX路X号X幢XXXX号房屋为上述借款提供抵押担保，在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不能按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。2015年4月22日，上述抵押房屋办理了抵押预告登记。2015年4月29日，原告向被告谢文心发放借���785000元，借款后，被告谢文心已累计逾期5期以上未按期还款，截止2016年6月22日，被告谢文心尚欠原告借款本金778351.27元、利息17755.98元、罚息76.31元、复息240.09元。上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《预购商品房抵押贷款合同》、借据、贷款信息、《委托代理合同》、律师费收据以及双方当事人的陈述等在案为据，足以认定。本院认为，原告招商银行重庆分行与二被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照约定向被告谢文心发放了借款，被告谢文心未按约还款，已构成违约。原告有权提前收回已发放的借款，并有权按照罚息利率主张罚息和复利。原告向本院提起诉讼（2016年6月22日）视为宣布借款提前到期，截止该日被告谢文心尚欠原告借款本金778351.27元、利息17755.98元、罚息76.31元、复息240.09元，被告谢文心应当向原告偿还。从2016年6月23日起，被告谢文心应当分别以借款本金778351.27元以及利息16703.38元（原告主张的复息计算基数）为基数，均按照罚息利率（在贷款执行利率的基础上上浮50%）向原告支付本息清偿之日止的罚息及复息。被告谢文心以其购买的位于重庆市九龙坡区XXXX路X号X幢XXXX号房屋设定预购商品房抵押权作为向原告履行债务的担保并办理了预告登记，因预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，债权人未取得该预购商品房的抵押权。本案中原告未举示充分证据证明已经办理了正式抵押权登记，故本院对原告依据抵押权主张优先受偿的请求不予支持。被告南方东银置地有限公司自愿为被告谢文心在借款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证，故原告有权要求被告南方东银置地有限公司对被告谢文心的上述债务承担连带清偿责任。承担保证责任后，有权向被告谢文心追偿。原告要求二被告承担律师代理费39766元，但原告举示的证据不足以证明上述费用已实际发生，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告谢文心无正当理由拒不到庭应诉，应承担不举证、质证、辩论的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《���华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告谢文心于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司重庆分行借款本金778351.27元以及截至到2016年6月22日的利息17755.98元、罚息76.31元、复息240.09元；二、被告谢文心于本判决生效之日起十日内支付原告招商银行股份有限公司重庆分行从2016年6月23日起至本息清偿完毕之日止的罚息及复息（罚息和复息分别以借款本金778351.27元、利息16703.38元为基数，均在《个人购房借款及担保合同》约定的贷款执行利率水平上上浮50%计算）；三、被告南方东银置地有限公司对被告谢文心所负的上述第一、第二项债务向原告招商银行股份有限公司重庆分行承担连带清偿责任；四、驳回原告招商银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12150元，减半收取6075元，由原告招商银行股份有限公司重庆分行负担375元，由被告谢文心、南方东银置地有限公司负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  吴伟二〇一六年八月二十二日书 记 员  方露