广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初4085号原告：中山市英伦物业管理有限公司，住所地广东省中山市东升镇。法定代表人：彭跃军，该司总经理。委托代理人：王军，男，1979年6月10日出生，汉族，住江苏省金湖县，该司总监。委托代理人：杨兴树，男，1966年2月5日出生，汉族，住四川省江油市，该司经理。被告：任俊，男，1973年1月19日出生，汉族，住湖北省松滋市，委托代理人：陈文珍、董建，广东共阳律师事务所律师、实习律师。第三人：中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地中山市东升镇。法定代表人：刘炯耀，该司经理。委托代理人：张娜，女，1985年11月5日出生，汉族，住陕西省三原县，该司员工。委托代理人：邓凤娟，女，1992年12月22日出生，汉族，住广东省东莞市，该司员工。原告中山市英伦物业管理有限公司（以下简称英伦公司）诉被告任俊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，追加中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）作为第三人参加诉讼，本院组成合议庭，于2016年5月20日，同年7月12日公开开庭进行审理。原告英伦公司的委托代理人王军、杨兴树，被告任俊的委托代理人陈文珍、第三人嘉宏公司的委托代理人张娜、邓凤娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英伦公司诉称：2012年5月31日，任俊购买的中山市东升镇龙昌路28号世纪豪庭小区x幢xx室(面积139.58平方米)。按照任俊与嘉宏公司签订的商品房买卖合同和英伦公司与嘉宏公司签订的前期物业管理服务协议，英伦公司依约对任俊居住的小区实施了规范的物业管理，为任俊提供了完善的管理服务，履行了自己应尽的义务，但任俊自2012年7月1日至2015年11月30日共拖欠应缴的物业管理费为10426.454元，截止2015年11月30日应缴滞纳金19001.89元，累计欠费共29431.065元。英伦公司曾多次以各种形式向任俊催缴物业管理费，但其未予理睬。为维护合法权益，英伦公司请求法院判令：一、被告任俊支付原告英伦公司2012年7月1日至2015年11月30日期间的物业管理费10426.454元及滞纳金19001.89元；二、被告任俊承担本案的诉讼费用。原告英伦公司在举证期限内提交的证据有：1.营业执照、组织机构代码证，证明英伦公司具有物业管理的资质；2.中山市前期物业服务协议、商品房买卖合同，证明英伦公司接受了涉案商品房开发商的委托，任俊是涉案房屋的产权人，房屋的质量问题应由开发商承担，与物业公司无关；3.收楼通知书、入伙快递单回执各2份，证明嘉宏公司已经将涉案房屋交付给了任俊；4.备案回执，证明英伦公司的收费标准符合政策规定；5.照片一组，证明英伦公司已经依约提供了物业管理服务；被告任俊辩称：任俊与嘉宏公司签订合同后，嘉宏公司至今没有将涉案房屋交付给任俊，俊亦至今从未享受过英伦公司提供的物业管理服务，英伦公司无权要求任俊支付物业管理费及滞纳金。2012年7月左右，英伦公司通知任俊验收涉案房屋。同月26日，任俊到英伦公司处，由英伦公司的工作人员带领任俊查验涉案房屋，但是任俊及英伦公司的工作人员发现，涉案房屋存在主人房窗边、客房窗边渗水，大门锁有问题（实际入户门是烂的）等质量问题。任俊也将上述问题及其图片提供给英伦公司，英伦公司签名确认，回复会尽快修缮。但是英伦公司却一直没有再通知任俊被告验收涉案房屋，期间，英伦公司、任俊多次电话交涉。直至2014年5月9日，任俊再次验收涉案房屋，发现涉案房屋不仅存在主人房、客房渗水，入户门烂等质量问题，而且大阳台下水管是烂的，墙也渗水。英伦公司又盖章确认上述事实，但英伦公司至今没有进行修缮。英伦公司、任俊双方多次交涉，至今上述问题仍没有得到妥善解决。另，若英伦公司认为已经交付了房屋给任俊使用的，英伦公司应提供交付使用通知书、业主卡、钥匙、对讲设备等签收表，但英伦公司并不能提供，显然涉案房屋并没有交付给任俊使用。综上，涉案房屋并没有完成交付，未交付的原因在于英伦公司及嘉宏公司，任俊至今亦没有进入该小区享受过英伦公司提供的任何物业管理服务，英伦公司要求任俊支付物业管理费及滞纳金缺乏事实依据，恳请法院查明案件事实，依法驳回英伦公司的全部诉讼请求。被告任俊对其主张提供了验收证明两份，证明英伦公司、任俊到涉案房屋查看，涉案房屋一直存在质量问题，至今没有修缮好，故房屋一直处于未交付的状态。第三人嘉宏公司述称：涉案房屋于2011年11月30日竣工验收合格，符合交付条件，嘉宏公司依约于2012年5月15日寄发了收楼通知给任俊，任俊亦已签收，嘉宏公司已经履行了交楼义务，任俊主张的房屋的质量问题，不是法定的拒收楼的理由。第三人嘉宏公司对其主张提供了房地产权证，证明嘉宏公司已经将涉案房屋交付给了任俊。经审理查明：位于中山市东升镇龙昌路28号的嘉宏世纪豪庭是嘉宏公司开发的小区，2010年12月15日，英伦公司与嘉宏公司签订了前期物业服务合同一份，约定由英伦公司为嘉宏世纪豪庭进行前期物业服务，并约定嘉宏世纪豪庭物业未竣工交付使用前，物业服务费用由嘉宏公司交纳；竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由嘉宏公司交纳；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元收取，业主从办理收楼手续后的次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主逾期交付，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同签订后，英伦公司开始对嘉宏世纪豪庭小区进行物业管理至今。2011年3月24日，任俊与嘉宏公司签订中山市商品房买卖合同，约定任俊购买了嘉宏世纪豪庭2幢1803室商品房，建筑面积140.31平方米；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用；合同附件三第5条约定了涉案房屋要安装豪华型大门，合同附件六第五条第一项约定买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务。2012年5月15日，嘉宏公司以世纪豪庭小区经验收合格，符合交付条件为由，制作了收楼通知书，要求任俊于2012年5月31日至2012年6月11日到小区物业管理处与英伦公司办理收楼手续，并委托全日通快递公司向任俊送达上述通知书，快递回执显示揽件日期为5月19日，签收日期为7日7时，对此，嘉宏公司认为5月19日已将通知送达任俊的亲属，任俊认为收件人确为其亲属，但签收的时间为当年的7月7日，回执的7日7时实属笔误，已超出通知书的指定时间2012年6月11日，故双方另行约定收楼时间为同年7月26日。当日，任俊到英伦公司办理收楼手续，任俊发现涉案房屋存在主人房窗边渗水，大门锁有问题，并向英伦公司反映，英伦公司工作人员确认存在任俊反映的问题，任俊拒绝收楼。2014年5月6日，嘉宏公司制作再次收楼通知函，通知任俊涉案房屋已于2012年6月15日视为交付给任俊，要求任俊补缴物业管理费及补办收楼手续，于2014年5月7日委托EMS邮政快递送达任俊。同月9日，任俊到英伦公司办理收楼手续，发现涉案房屋存在入户门烂、主人房窗边和墙角渗水、大阳台下水管烂、客房渗水问题，英伦公司亦确认存在上述问题，故任俊继续拒绝收楼。此后，嘉宏公司再无就收楼事宜书面通知任俊。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。对于涉案房屋在两次交付验收时均存在大门不能正常使用、墙身渗水等事实，任俊已经提供了经英伦公司工作人员签名或公司盖章的验收证明予以佐证，英伦公司、嘉宏公司未提供相反证据予以推翻，本院予以确认。根据任俊与嘉宏公司签订的商品房买卖合同附件六第五条的约定，涉案商品房存在瑕疵时，只要不影响房屋的正常使用，任俊不能拒绝收楼，但本案中房大门不能正常使用及房内存在明显渗水等质量问题，已经影响到房屋的正常使用，任俊有权选择收楼后要求嘉宏公司履行维修义务，也有权要求嘉宏公司先履行修缮义务后再交付，这样才符合买受人购买商品房的本意，任俊拒绝收楼的理由成立，涉案房屋尚未交付给任俊，根据英伦公司与嘉宏公司的物业管理约定，尚未交付业主的物业，物业管理费不由业主承担，故英伦公司在没有提供证据证实房屋已经交付的前提下主张业主承担前期物业管理费及滞纳金，缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市英伦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费536元，由原告中山市英伦物业管理有限公司负担（原告中山市英伦物业管理有限公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  杜万枝代理审判员  梁 乐代理审判员  黄好娇二〇一六年八月一日书 记 员  李健芬