四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0129民初457号原告四川星星置业投资有限公司。住所地：四川省华蓥市渠水路。法定代表人ＸＸ勇，总经理。委托代理人陈飞吉（特别授权），泰和泰律师事务所律师。委托代理人曾敏（一般授权），四川法锐律师事务所律师。原告吉雪飞，女，年月日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托代理人陈飞吉（特别授权），泰和泰律师事务所律师。委托代理人曾敏（一般授权），四川法锐律师事务所律师。原告刘英，女，年月日出生，土家族，住成都市金牛区。委托代理人陈飞吉（特别授权），泰和泰律师事务所律师。委托代理人曾敏（一般授权），四川法锐律师事务所律师。被告星星卡纳湾畔小区业委会。住所地：四川省成都市大邑县蜀望路。负责人杨庭平，业委会主任。委托代理人陈科（特别授权），四川永茂律师事务所律师。第三人成都祥福物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区工业园区锦盛路。法定代表人张泽勇，总经理。委托代理人田永金（一般授权），成都祥福物业管理有限公司员工。原告四川星星置业投资有限公司（以下简称“星星公司”）、吉雪飞、刘英与被告星星卡纳湾畔小区业委会（以下简称“星星业委会”）、成都祥福物业管理有限公司（以下简称“祥福公司”）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月20日、7月20日公开开庭进行了审理。原告星星公司、吉雪飞、刘英的委托代理人陈飞吉，被告星星业委会负责人杨庭平、委托代理人陈科，第三人祥福公司委托代理人田永金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星星公司诉称，一、被告星星业委会产生不合法，不合法的业委会不能执行业主大会决议。1、候选委员的得票数未达到专有部分占建筑物总面积过半数；2、业主大会筹备组成员未按物业类型推荐产生，不具有广泛代表性，且未按程序进行公示；3、星星业委会副主任任宪华在筹备组和业委会选举工作中，身份、行为违法。筹备组公示名单中无任宪华的姓名，但筹备过程中的有关疑问等如此重要事项却需向任宪华反映，由任宪华收集后转交筹备组长，筹备程序严重违规；4、选举程序中出现重大问题。二、星星业委会选聘物业公司程序不合法，选聘决定无效。1、业主委员会未得到业主大会选聘物业公司的有效授权，《成都市物业管理条例》、《成都市业主大会活动规则》、《管理规约》等法规规定：业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，根据星星卡纳湾畔选聘物业业主大会的投票结果，显然未达到业主及面积双过半标准；2、业主大会未对选聘物业服务企业的主要内容进行表决，程序违规。《成都市物业管理条例》第三十九条规定，业主委员会讨论决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。第七十四条，业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。《管理规约》规定，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本建筑区划业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容进行表决。本案中，星星业委会自行采取确定拟选聘物业服务企业名单并自行投票选举的方式显然违反了上述规定。星星业委会改变上述规定中关于确定物业服务企业的选聘方式的程序，客观上违背了大多数业主关于如何选聘物业服务企业的意愿。星星业委会在选聘物业服务企业过程中也违反了《业主大会议事规则》中关于星星业委会召集、表决、监票、计票、唱票的规定；3、星星业委会选聘物业服务企业严重违反招标程序。星星业委会选聘物业公司时未进行任何准备，未进行任何公示，而且参与现场评标的雷莎、李燃等均未到现场，而是委托他人参加投票，两委员未在现场如何进行评标，如此草率不负责的工作，选聘物业公司的结果显然是不公正、不合程序，应视为无效。且星星业委会人员三天之内上门征求业主选聘物业公司的意见，完全不可能做到，弄虚作假。综上，请求撤销被告星星业委会作出的选聘成都祥福物业服务有限公司的决定，且由被告负担诉讼费。被告星星业委会辩称，一、星星业委会是经业主大会选举产生，并依法在大邑县房管局和晋原街道办事处备案的“星星卡纳湾畔小区”业主委员会，其产生符合国家法律法规规定，也受星星卡纳湾畔大多数业主支持和拥护。作为业主大会的常设和办事机构，业委会是维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益的合法代表；二、原告吉雪飞、刘英主体不适格，不是本案适格原告。两个自然人购买房屋的时间在选聘物业公司之后，无权提起撤销之诉；三、星星业委会选聘祥福公司程序合法有效。星星业委会议聘物业公司的行为，是在大邑房管局、晋原街道办事处、桃源社区居委会的指导下，经书面征求业主意见的形式，并经星星卡纳湾畔小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主双过半授权同意，授权业主委员会议聘物业服务企业并与其签订物业服务合同。其过程公正公开，程序合法。1、选聘物业服务企业开始后，考虑到本小区业主总数为997户，召集业主大会会议讨论形式不太现实，后经相关部门指导，决定采用书面征求业主意见的形式。随即，星星业委会于2016年3月9日至11日，对此次业主大会形式和议题进行了公告，业主大会“双过半”授权星星业委会议聘物业公司的形式，并附征询意见表。征询意见表中明确是否“同意授权业主委员会代表业主议聘物业服务企业”，要求业主明确表达意见后签名确认；2、2016年3月12日至3月15日，由各幢各单元选出的业主代表逐户上门送达征询意见表，小区业主开始按幢按单元签名投票。全面上门书面征求意见的工作于3月15日全部结束后，星星业委会随后开展计票统计工作。经最后的统计确认，同意授权的总面积为78050平方米，占整个小区现有总面积的135568平方米的57.5%，同意授权的总户数为549户左右，占整个小区总户数1038户的53%，这一结果符合法律规定的“双过半”；3、2016年4月21日，星星业委会对投标的物业企业进行公示公告；4、2016年4月29日，星星业委会对投标的物业公示进行评选，最终投票选出祥福物业公司并对评选结果进行公示并听取业主意见，整个过程程序合法。原告之前对于星星业委会的公告，上门发放征询意见表，征集意见和签名表达业主是否授权议聘一事，并未向星星业委会提出过任何意见，仅是在议聘结果公布后持有异议，实则是因为星星业委会根据广大业主意愿没有与欣悦公司（其与原告系同一法定代表人，是关联企业）签署物业服务合同这一结果。第三人祥福公司述称，请求法院依法判决。经审理查明，原告星星公司系案涉星星卡纳湾畔小区的开发建设单位，现尚有房产未售出，属于星星卡纳湾畔小区业主。原告吉雪飞、刘应分别于2016年3月10日、2016年5月1日购买了星星公司的商铺、住宅，属于星星卡纳湾畔小区业主。2014年12月1日，原告与案外人四川欣悦物业管理有限公司第一分公司（以下简称“欣悦公司”）签订《前期物业服务合同》，合同约定期限为四年，从2014年12月1日起至2018年11月30日止。合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效时，《前期物业服务合同》终止。2015年12月25日，星星卡纳湾畔成立了业主委员会，并通过了《大邑县晋原街道星星卡纳湾畔小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《大邑县晋原街道星星卡纳湾畔小区业主大会管理规约》（以下简称《管理规约》）、《大邑县晋原街道星星卡纳湾畔小区业主委员会工作规则》。其中，《管理规约》第十条规定，各业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采用招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本建筑区划业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。《议事规则》第十四条规定，业主大会会议表决形式采用设投票箱的方式，在本建筑区划内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举筹备组）在监票人晋原镇人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。第十八条规定，业主委员会根据本规则第十四条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或晋原镇人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果。监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员的其他业主担任。第二十二条规定，业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项，物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公告。业主委员会应当按照本规则第十八条的约定，将选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在建筑区划内公告。2016年3月初，星星业委会发出《通知》，载明“为了提高小区生活质量，提升物业服务水平，把小区建成星级服务小区，为此公告事宜如下，望各位业主积极参与：一、公告三天（3月9日至3月11日）；二、入户征集业主意见，并填写表格（3月12日至3月15日）；三、选聘物业采取两种形式：1续聘、2议聘；四、确定招聘形式公示三天。”通知发出后，星星业委会于2016年3月12日至3月15日采用入户征求意见的形式，形成了《星星卡纳湾畔业主委员会征集意见表》，意见表共征求业主两项意见，一为“选择何种方式招聘物业，续聘还是议聘”，二为“是否委托业委会选聘物业，是还是否”，经星星业委会统计票数共征求549户业主意见，选择续聘28户，选择议聘521户，选择委托星星业委会选聘物业547户，选择不委托星星业委会选聘2户。后被告星星业委会在网上随机选择两家物业公司（包括第三人祥福公司及案外人鸿景物业公司）邀请其参与投标评比，同时星星业委会也邀请了欣悦公司参与投标评比。2016年4月29日，星星业委会成员9人在社区主任的监督下，对三家物业公司提供的相关资料进行了评比投票，后第三人祥福公司获得了多数票数。2016年5月4日，业主委员会对外发出公示，载明“星星卡纳湾畔的各位业主，根据前期业委会通过各种方式广泛征求意见，同意委托业委会代表全体业主意愿，并符合政府职能部门的相关规定，进行协议选聘物业工作，业委会前期公示三家物业公司，并对三家物业公司的项目实地考察，在相关职能部门的监督指导下对三家公司的管理方案进行筛选。现选出了一家能为小区业主着想，有担当、责任心强的成都祥福物业服务公司。”并同日函告欣悦公司与祥福公司办理交接手续，做好撤场准备。另查明，第三人祥福公司至今未进场。本院认为，星星业委会是经大邑县晋原街道办事处同意成立的，并取得了相应的组织机构代码证，已经批准成立的业主委员会是否合法，不属于本民事案件审查的范围。原告吉雪飞、刘英系小区业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该条文并未对提出撤销权的业主的条件予以限制，即只要是业主在认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益时，均可依法提起撤销之诉。对被告星星业委会提出的原告吉雪飞、刘英主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。本案中，星星业委会并未按照《管理规约》及《议事规则》的规定，在决定选聘物业服务企业或其他管理人之前召开业主大会对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，而是通过通知的方式直接提供“续聘”、“议聘”两种选择，且议聘的方式并未在《管理规约》中有所规定。星星业委会的做法显然改变了《管理规约》第十条关于确定物业服务企业的选聘方式的程序。其次，本案中，被告提交的《星星卡纳湾畔业主委员会征集意见表》并未采用投票箱投票形式，且对意见表的统计系由业委会进行计票统计。此外，参与议聘的三家物管公司的选择、投票、计票均由业主委员会委员完成，违反了《议事规则》的规定。故星星业委会于2016年5月4日公告的星星卡纳湾畔小区业主大会会议选定的祥福公司为新的物管公司的决定，违反了《管理规约》及《议事规则》中关于确定物业服务企业的选聘方式的程序，本院依法予以撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十七条、第十八条之规定，判决如下：撤销被告星星卡纳湾畔小区业主委员会作出的关于选聘第三人成都祥福物业管理有限公司的决定。本案案件受理费100.00元，由被告星星卡纳湾畔小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李玉辉二〇一六年八月二十二日书 记 员  杜 佳