山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁16民终1331号上诉人（原审被告，反诉原告）滨州滨岭商贸有限责任公司。住所地：205国道与东方红路口交叉处。法定代表人由敬波，该公司总经理。委托代理人宗学辉，山东一衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）孙同令，居民。原审第三人孙付国，居民。上诉人滨州滨岭商贸有限责任公司（以下简称滨岭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2014)滨民二初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年11月22日，滨岭公司（出卖人）与孙同令（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为位于滨州市205国道以西、220国道以北滨岭商贸园多层住宅第18幢1单元2层1-201号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共135.55平方米；按建筑面积计算，该商品房总价为366798元；付款方式及期限：买受人在签订本合同时向出卖人支付购房总款的59%即216798元作为银行按揭首付款，余款150000元在签署本合同后7日内向银行交齐办理按揭贷款所需的全部手续并自行向银行申请按揭贷款，否则按本合同第七条处理；（第七条）买受人如未按本合同规定的时间付款：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（第八条）交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关单位配套工程或设施未到位的；其他非出卖人原因导致该工程停工或验收手续未完成的；3、受国家及地方政府政策影响而导致工程工期延误的；（第九条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（第十一条）交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（处理方式详见本合同附件四）。附件四：补充协议双方约定主要内容如下：（第一条）关于附房：买受人向出卖人购置位于滨岭商贸园18幢30号附房一间，总价51867元；附房销售特征：该附房为期售，不能办理产权登记；买受人在本合同签订时即2012年11月22日向出卖人支付附房价款14593元；买受人在2012年12月31日前向出卖人结清剩余部分附房价款，买受人如不按期交纳尾款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之一的违约金；出卖人定于交付该商品房时将上述附房交付买受人；（补充合同第八条）买受人办理房屋交付手续时，需已经付清主合同规定的该商品房的全部房款，否则无论何种原因买受人未付清房款，包括其贷款申请未获得银行的批准或其贷款尚未到达出卖人的银行账户，则出卖人均有权拒绝并延迟向买受人交付该商品房直至买受人付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。基于上述商品房买卖合同及补充协议，孙同令已向滨岭公司交付主房购房款共计366798元、附房购房款15093元。孙同令以涉案房屋未达到交付条件为由至今未向滨岭公司支付剩余附房款36774元。滨岭公司至今未向孙同令交付涉案商品房主房及附房。还查明，2013年12月，滨岭公司曾通知孙同令接收涉案房产，孙同令以涉案房屋未达到交付条件为由，不同意接收房屋。滨岭公司辩称，涉案房屋正在进行竣工验收，已经符合交房条件。但截止本案法庭辩论终结之日，滨岭公司仍未向本院提交涉案房屋已竣工验收等符合交付条件的相应证明材料。原审认为，依法成立的合同受法律保护。原被告于2012年11月22日签订的商品房买卖合同及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应恪守履行。本诉部分：关于孙同令主张的逾期交房违约金问题。一、关于孙同令主张的2011年6月28日至2012年11月21日期间的逾期交房违约金7598.69元。孙同令与滨岭公司所签商品房买卖合同约定，滨岭公司应在2012年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付孙同令使用，而孙同令主张的违约金计算期间均在上述约定的交房期限届满前，故孙同令要求滨岭公司支付该期间的违约金，缺乏事实及法律依据，不予支持。二、关于孙同令主张的2013年1月1日至2014年7月24日期间以及自2014年7月25日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。因孙同令与滨岭公司对主房和附房的价款、付款期限、交房时间、产权登记、违约责任等系分别约定的，故对逾期交房违约金应分别予以审查计算。1、关于延期交付主房的问题。孙同令已按合同约定履行了交付主房房款的义务，滨岭公司应按合同约定向孙同令交付涉案主房。滨岭公司虽通知过孙同令接收房屋，但其未提供证据证实涉案房屋已通过竣工验收，故依据合同约定，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。滨岭公司逾期交房已逾两年，且无合同约定及法定延迟交付事由，其行为构成违约，应依据合同约定向孙同令支付逾期交房违约金。经本院审查计算，2013年1月1日至2014年7月24日期间共计产生逾期交房违约金41814.97元（366798元×万分之二×570天，保留至小数点后两位）；自2014年7月25日起至实际交付房屋之日止，滨岭公司仍应按合同约定支付逾期交房违约金。2、关于延期交付附房的问题。补充协议约定，出卖人定于交付该商品房时将上述附房交付买受人，即应于2012年12月31日前交付附房；同时约定，买受人在2012年12月31日前向出卖人结清剩余部分附房价款。从该约定来看，双方对交付附房与交付附房尾款没有明确约定先后履行顺序，故一方当事人在他方未对等给付以前，有拒绝履行自己的合同义务的权利，即享有同时履行抗辩权，也即当事人一方要求对方履行义务的，自己必须同时履行义务。因此，原告孙同令未交清附房房款前无权要求被告支付逾期交房违约金，双方互不违约。综上，孙同令要求滨岭公司支付延期交付附房违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。反诉部分：关于滨岭公司的反诉请求，即滨岭公司要求孙同令交付剩余附房价款36774元并支付违约金的问题。补充协议约定，买受人在2012年12月31日前向出卖人结清剩余部分附房价款，买受人如不按期交纳尾款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之一的违约金。如前所述，因双方对交付附房与交付附房尾款没有明确约定先后履行顺序，故一方当事人在他方未对等给付以前，有拒绝履行自己的合同义务的权利，即享有同时履行抗辩权。因此反诉原告在交付附房前也无权要求反诉被告支付逾期付款的违约金，双方互不违约。综上，滨岭公司的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州滨岭商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告孙同令支付2013年1月1日至2014年7月24日期间的逾期交房违约金41814.97元以及自2014年7月25日起，以366798元为基数，按日万分之二计算至实际交付涉案主房之日止的违约金；二、驳回原告孙同令的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告滨州滨岭商贸有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1069元、反诉案件受理费985元，均由被告滨州滨岭商贸有限责任公司负担。宣判后，上诉人滨岭公司不服上诉称，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，在被上诉人付清全部房款前，上诉人有权延期交付房屋，且不因此承担逾期交房的违约责任，在本案中，由于被上诉人至今尚欠上诉人购房款36774元，因此上诉人不应承担逾期交房的违约金。显然，一审法院判决错误，请求二审法院撤销一审法院错误判决，依法改判。被上诉人孙同令答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，根据诉讼双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋的主房和附房的价款、付款期限、交房时间、产权登记、违约责任等分别进行约定，一审法院对逾期交房违约金分别予以审查计算并无不当。孙同令已按照合同约定将主房房款全部交清，一审法院判决滨岭公司因未向孙同令交付主房，按照合同约定支付违约金并驳回孙同令对附房违约金的诉讼请求正确。上诉人滨岭公司上诉称在被上诉人付清全部房款前，上诉人有权延期交付房屋，且不因此承担逾期交房的违约责任，理由及证据不充分，本院不予支持。一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1069元，由上诉人滨州滨岭商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔诗君审判员  高立俊审判员  王正真二〇一六年八月十二日书记员  张真真