广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初2565号原告：广州市番禺区某股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区。负责人：孔志基。委托诉讼代理人：卢列、马沛珊，均系广东天地正（广州）律师事务所律师。被告：广州市某有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：胡某某。原告广州市番禺区某股份合作经济社（以下简称“某股份合作社”）与被告广州市某有限公司（以下简称“某公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告某股份合作社的委托代理人马沛珊到庭参加诉讼。被告某公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某股份合作社向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2015年12月至2016年2月租金合计76411.50元及相应滞纳金（滞纳金以拖欠租金为本金，按年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计至2016年3月15日的滞纳金为3768.24元）；2、被告立即向原告支付2015年9月至2016年1月的水费共计45964.40元；3、确认被告已缴纳的履约保证金人民币10万元归原告所有；4、被告立即腾退涉案厂房，并支付自《租用某村厂房合同》、《租用某街厂房合同补充协议（一）》于2016年3月3日解除之日起至实际腾退厂房之日止的场地占用费（暂计至2016年3月15日的场地占用费为人民币10681.19元）；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告称其已于2016年5月31日取回涉案厂房，故撤回了第4项诉讼请求中要求被告立即腾退涉案厂房的主张，并变更场地占用费的支付期间为2016年3月3日至2016年5月31日。事实和理由：2008年1月1日，原告与被告签订了《租用某村厂房合同》，约定：被告承租原告位于番禺区××街××路××Ｃ厂；厂房面积为3600平方米；租赁期限自2008年1月1日起至2023年12月31日止；租金为每月42100元，每三年递增10%；水电费按有关部门收费标准基础增加10%作为损耗及管理费用；租金按月结算，应予每月月底前支付租金，逾期则按每天加收0.5%滞纳金；逾期三个月不缴纳租金，原告有权终止合同、收回厂房，没收被告所交保证金和投入的物品，并追收被告所欠租金、滞纳金等。2015年7月3日，原、被告双方签订了《租用某街厂房合同补充协议（一）》，约定：原告同意被告将其租赁厂房的一楼1800平方米及空地500平方米分租出去，整体租金调整为2015年7月1日至2016年12月31日为50941元/月，被告与分租方各占50%。上述合同及补充协议签订后，原告已依约将涉案厂房交付被告使用，但被告自2015年9月1日起拖欠水费，并自2015年12月1日起拖欠租金。虽经原告多次催促，被告至今仍未支付。对此，原告依法依约享有合同解除权，故于2016年3月3日向被告发出《解约通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，被告逾期支付租金、水费的行为显属违约。现原告已发出通知解除上述合同及补充协议，依法依约应有权要求被告腾退厂房、支付拖欠的水费45964.4元、租金76411.5元、相应滞纳金及场地占用费，并没收履约保证金10万元。被告某公司无答辩，亦未在举证期限内举证。本院经审理认定事实如下：2008年1月1日，某股份合作社作为出租方（合同中为甲方）与广州市官龙饮用水有限公司作为承租方（合同中为乙方）共同签订了一份《租用某村厂房合同》。该合同约定，甲方同意将X路X号X幢新建造厂房租给乙方作厂房生产之用，该厂房位于石碁镇X路X工业区内，该厂房使用建筑面积为3600平方米（其中：包括混凝土结构二层厂房、保安室），精确按设计室的图纸方案计算，厂内道路面积1000平方米；本合同租赁期限为十五年，从2008年1月1日至2023年12月31日；该厂房、办公楼、保安室建筑面积3600平方米租金以每月每平方米11元计算，每月39600元；道路面积1000平方米租金以每月每平方米2.5元计算，每月2500元，即每月租金为42100元（计算租金按实际交付使用面积计算），租金每三年递增10%；乙方须支付每年每平方米1元的管理费给甲方（按建筑面积计算）；环保费、清洁费、消防费、暂住证费等费用按有关部门规定收取，由乙方负责；缴交租金时间为乙方缴交租金按月进行，每月租金必须在当月底前一次缴付，逾期则按每天加收0.5%滞纳金，逾期三个月不缴租金的视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回该厂及没收乙方所交的保证金和所投入的物品作抵偿，并追收乙方所欠的租金和滞纳金及追究乙方的违约责任；为了支持乙方在该厂的投入和安装设备，从签订合同之日起免收第一、二个月的租金，到第三个月起按合同原定的租金进行缴交；甲方负责乙方厂房用电100千瓦低压主线至该厂电房，如该厂用电超过100千瓦的，则由乙方负责增加用电报装及所需费用，甲方负责提供厂内一次性用水负荷，如乙方在经营中超出部分则由乙方负责超出部分的所有费用，水电费按有关部门收费标准基础增加10%作为损耗及管理费用；为了保证合同的履行，在本合同签订之日，乙方须支付10万元为合同的保证金，该保证金甲方应在租赁期满或解除合同之日经甲方验收合格后将保证金无息退回乙方；双方必须严格遵守合同规定，不得擅自终止合同，任何一方违约，都必须赔偿对方的损失，如甲方违约，甲方须赔偿乙方该厂合同净余年期所缴交的租金；如属乙方违约，乙方须赔偿给甲方该厂合同净余年期的租金；本合同如有未尽事宜，经双方协商达成书面的补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同签订后，被告向原告支付了10万元的履约保证金。2008年10月30日，某股份合作社作为出租方(甲方)、黄某某作为承租方（乙方）以及袁某某作为新承租方（丙方）共同签订一份《租用某村厂房合同补充协议》。该协议约定，根据甲、乙双方于2008年1月1日签订《租用某村厂房合同》约定，经支、村两委会议研究决定，同意乙方将原持有广州市官龙饮用水有限公司法定代表及股份转给该公司合股股东之一袁明仔（丙方）；三方经签订本补充协议之日起，丙方为变更后合同新的乙方，并承担及享有原合同各项条款的权益和义务，原乙方不再担任该公司的法人代表及拥有该公司股份。2010年1月15日，广州市工商行政管理局番禺分局向广州市官龙饮用水有限公司发出《企业名称（企业集团）名称变更核准通知书》（穗）名变核内字[2010]26201001150027号。该通知书内容为：广州市官龙饮用水有限公司送审的名称变更申请材料经审查，核准该名称变更为：广州市某有限公司，以上核准变更的企业名称有效期至2010年7月14日。在有效期内，经企业登记机关变更登记，换发营业执照后企业名称正式生效。2012年10月12日，某公司变更原法定代表人袁明仔为胡广东。2015年7月3日，某股份合作社作为出租方（甲方）、某公司作为原承租方（乙方）以及广州市番禺区某街某厂作为分租方（丙方）共同签订一份《合同补充协议》。该协议约定，甲方同意乙方于2008年1月1日与甲方签订的《租用某村厂房》以及2008年10月30日签订《租用某村厂房》合同补充协议中原合同第八条第二点约定将该厂房一楼面积1800平方米、空地500平方米分租给丙方使用，使用期限至原合同期满止（即2023年12月31日止）；原合同厂房地址为某街金龙路201号C厂；三方经签订本补充协议之日起，丙方为分租后合同新的乙方之一，并共同承担及享有原合同各项条款的权益和义务，与原乙方共同承担原合同责任；该厂房、电梯设施的维修保养及年审等一切费用由乙方负责；由于乙方在生产过程需要以自来水为主要原料，该厂房水表费用由乙方负责交付给甲方；租赁期内，原合同在租赁期内所产生的各项责任，各项税务及费用等由乙方自行负责，从7月1日开始租金及管理费由乙方及丙方负责，双方各占50%，由双方直接交付给甲方；综合服务费3600元/年，2015年7月1日至2016年12月31日租金50941.00元/月，50%即25470.50元。另查明，原告于2016年5月31日自行收回了被告租赁的厂房。诉讼中，原告称涉讼物业所在厂房的每个租户都有独立的水表，并由原告统一向相关部门缴纳水费，而被告自2015年9月1日开始欠缴水费，于2015年12月开始拖欠租金，故原告于2016年3月3日将《解除租赁合同通知书》张贴在被告厂房门口，但并未有被告管理人员或者法定代表人签收该通知书；水费方面，原告向被告主张2015年9月至2016年1月拖欠水费45964.4元，对此原告提交了五份其开具的收据（编号分别为0020261、0020600、0020876、0020878、0021314）予以证明。以上事实有原告提供的两份租赁协议、变更核准通知书、收款收据、以及本案庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《租用某村厂房合同》、《租用某村厂房合同补充协议》、《合同补充协议》主体适格、内容合法，意思表示真实，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行。现原告主张被告自2015年9月开始拖欠水费，2015年12月开始拖欠租金，故原告于2016年3月3日在被告厂房门口张贴《解除租赁合同通知书》，并认为双方签订的《租用某村厂房合同》、《租用某村厂房合同补充协议》、《合同补充协议》已于2016年3月3日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”原告并未举证证明被告的相关管理人员或法定代表人签收了原告发出的《解除租赁合同通知书》，原告的行为不发生解除合同的效力，故原、被告签订的《租用某村厂房合同》、《租用某村厂房合同补充协议》、《合同补充协议》应于原告收回涉讼物业之日（2016年5月31日）解除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告自2015年9月开始拖欠水费，并于2015年12月开始拖欠租金，而被告亦未举证证明其已缴纳涉讼物业的水费及租金，故本院合理采信原告的主张，确认被告应向原告缴交涉讼物业2015年9月至2016年1月的水费共计45964.4元；租金方面，根据双方签订的《租用某村厂房合同》、《合同补充协议》，被告每月缴交的租金标准为25470.5元，故被告应向原告缴纳2015年12月至2016年5月31日止的租金共计152823元（25470.5元/月×6个月）关于逾期缴交租金的滞纳金问题，协议约定，被告应于每月月底之前一次缴付该月的租金，逾期则按每天加收0.5%滞纳金，故对原告主张的2015年12月至2016年2月的租金滞纳金的请求，本院予以支持。就滞纳金的起算时间和计算标准问题，原告请求滞纳金以拖欠租金为本金，按年利率24%计至实际清偿之日止，因原告并未举证证明被告的违约行为给其造成的损失，故本院将每月滞纳金标准适当调整为以月租金25470.5元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止，每月租金滞纳金以不超过本金为限更为妥当。关于履约保证金问题，因原、被告双方在《租用某村厂房合同》中约定，逾期三个月不缴租金的视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回该厂及没收乙方所交的保证金和所投入的物品作抵偿，并追回乙方所欠的租金和滞纳金及追究乙方的违约责任。现原告请求确认被告已缴纳的履约保证金人民币10万元归原告所有，符合双方约定，本院予以支持。对于原告其他诉讼请求，本院予以驳回。被告某公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广州市某有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区某股份合作经济社支付租金152823元及水费45964.4元；二、被告广州市某有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区某股份合作经济社支付2015年12月至2016年2月租金的滞纳金（滞纳金的计算标准：每月租金的滞纳金以25470.5元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止，每月租金滞纳金以不超过本金为限）；三、被告广州市某有限公司缴付的履约保证金10万元归原告广州市番禺区某股份合作经济社所有；四、驳回原告广州市番禺区某股份合作经济社的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4952元，由被告广州市某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  曾 强人民陪审员  许国华人民陪审员  朱杏梅二〇一六年八月三十日书 记 员  霍淑玮