北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5230号上诉人（原审被告）：徐顺，男，1944年11月18日出生。被上诉人（原审原告）：北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人王文，董事长。委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司职员，住北京市朝阳区。上诉人徐顺因与被上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称东旭佳业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东旭佳业物业公司起诉至一审法院称：徐顺是本市东城区南颂年胡同1号楼××号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。双方签订《北京市海运仓小区物业管理公约》与《前期物业管理服务协议》，我公司依约提供了物业服务，但徐顺自2003年10月1日至2015年12月31日期间未按期交纳物业服务费，构成违约。现我公司请求法院判令：一、徐顺支付自2003年10月1日至2015年12月31日的物业服务费7594.76元；二、徐顺支付违约金759元；三、徐顺承担诉讼费。徐顺辩称：我尚未领取涉诉房屋的所有权证，但该房确实由我购买，我在其中居住。我拖欠物业服务费的情况属实，但不同意东旭佳业物业公司的诉讼请求，理由如下：一、双方签订的《北京市海运仓小区物业管理公约》是无效合同，东旭佳业物业公司不具备管理涉诉房屋所在小区的资质；二、东旭佳业物业公司提供的物业服务不到位，乱象丛生，存在擅自改变变电站的用途、业主私搭乱建、消防通道被堵、卫生状况差等问题。一审法院认定事实：徐顺为涉诉房屋的实际居住人，该房屋系徐顺于2001年8月1日购买，尚未取得所有权证。关于涉诉房屋计收物业服务费的建筑面积，东旭佳业物业公司主张为78.8平方米，徐顺则主张涉诉房屋建筑面积为82.87平方米。2002年10月19日，东旭佳业物业公司与北京市东城区住宅发展中心签订《前期物业管理委托合同》，北京市东城区住宅发展中心委托东旭佳业物业公司对海运仓危改小区A、D区提供物业服务。2002年12月3日，东旭佳业物业公司、徐顺签订《北京市海运仓小区物业管理公约》与《前期物业管理服务协议》，由东旭佳业物业公司为涉诉房屋所在的海运仓小区提供物业服务。《北京市海运仓小区物业管理公约》约定，物业服务费用包括住宅物业管理服务费，每平方米每月0.5元，按年交纳；装修房屋垃圾清运费，每自然间21元；各项费用统收服务费每户每月1元。生活垃圾清运费每户每年30元。《前期物业管理服务协议》约定，物业服务内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；维护环境卫生；保安；维持交通秩序与车辆停放秩序；房屋装饰装修管理。物业服务费每平方米每月0.5元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。庭审中，东旭佳业物业公司称，《海运仓小区前期物业管理服务协议》约定物业费标准按照本市届时政策调整。2004年4月1日至2005年12月31日期间的物业服务费按照京价（房）字［2000］163号文件收取，2006年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费按照京发改[2005]第2662号文件收取。《北京市海运仓小区物业管理公约》与《前期物业管理服务协议》签订后，东旭佳业物业公司依约履行了合同义务。徐顺未按期交纳2003年10月1日至2015年12月31日的物业服务费共计7594.76元，具体明细如下：一、2003年10月1日至2005年12月31日期间，住宅物业管理服务费1063.8元（每平方米每月0.5元）；代收垃圾清运费67.5元。二、2006年1月1日至2015年12月31日期间，住宅物业管理服务费4822.56元（每平方米每月0.51元）；安全防范设施设备日常运行维护费472.8元（每平方米每月0.05元）；消防设施设备日常运行维护费472.8元（每平方米每月0.05元）；代收垃圾清运费300元（每户每月2.5元）；代收生活垃圾处理费360元（每户每月3元）；代收避雷针装置检测费35.3元（每月每户0.294元）。另查，东旭佳业物业公司于2004年12月6日被有关部门准予从事物业管理业务，资质等级为三级。2014年，东旭佳业物业公司的物业管理资质等级为二级。庭审中，关于东旭佳业物业公司资质问题，东旭佳业物业公司提交《办理结果通知书》用以证明东旭佳业物业公司提供物业服务的项目分为海运仓A区与D区，相应的物业服务合同已分别向北京市东城区居住小区管理办公室进行备案。徐顺对该《办理结果通知书》真实性不认可，且主张不论东旭佳业物业公司提供物业服务的项目是否分A区、D区，徐顺仅认可《北京市海运仓小区物业管理公约》中记载的物业面积36.329万平方米，东旭佳业物业公司无资质管理该建筑面积的项目。徐顺另提供一组照片用以证明东旭佳业物业公司提供的物业服务存在诸多不到位的情形。东旭佳业物业公司对照片真实性认可，但认为照片反映的问题只是一个时点存在的问题，不能证明东旭佳业物业公司针对问题不作为，且东旭佳业物业公司没有执法权，对于拆除违章建筑等工作确实存在困难。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，东旭佳业物业公司为北京市东城区住宅发展中心选定的海运仓小区的物业服务单位。东旭佳业物业公司、徐顺签订《北京市海运仓小区物业管理公约》和《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东旭佳业物业公司依约提供了物业服务，有权依据合同收取物业服务费。徐顺主张东旭佳业物业公司不具备管理海运仓小区的资质，双方签订的《北京市海运仓小区物业管理公约》是无效合同的答辩意见，于法无据，不予采纳。徐顺辩称东旭佳业物业公司提供的物业服务不到位，但其未能证明东旭佳业物业公司提供的物业服务从根本上未达到《北京市海运仓小区物业管理公约》和《前期物业管理服务协议》的约定，故徐顺不能以此为由拒绝交纳物业服务费。徐顺在接受东旭佳业物业公司提供的物业服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行。现东旭佳业物业公司要求徐顺给付物业服务费的诉讼请求，理由充分，予以支持。关于东旭佳业物业公司诉求的违约金一节，因东旭佳业物业公司提供的物业服务确实存在一定的问题，故东旭佳业物业公司的此项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、徐顺于判决生效后十五日内给付北京市东旭佳业物业管理有限责任公司自二○○三年十月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费人民币七千五百九十四元九角六分；二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审法院判决后，徐顺不服，以东旭佳业物业公司提供的物业服务质量不达标、物业费应予减免为由上诉至本院，请求二审法院查明事实，依法改判。东旭佳业物业公司同意原判。本院经审理查明的事实与一审一致。有双方当事人的陈述、《北京市海运仓小区物业管理公约》、《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理委托合同》、资质证书、《回购就地安置住房预售合同》、照片等证据在案佐证。本院认为：物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，东旭佳业物业公司、徐顺签订《北京市海运仓小区物业管理公约》和《前期物业管理服务协议》系双方自愿所为，双方均应依据合同全面履行各自义务。徐顺作为业主应当依约按期交纳物业费，东旭佳业物业公司作为物业服务企业有权按照约定收取物业服务费用，并可主张因拖欠物业服务费用而产生的违约金。但是，物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。经本院审查，根据徐顺提供的照片等证明材料，可证实东旭佳业物业公司在服务质量上确有不尽如人意且尚需改进提高的方面，一审法院根据本案的实际情况，判决驳回东旭佳业物业公司主张违约金的诉讼请求，已充分考虑了徐顺的抗辩意见。另需指出，我国《物权法》第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”可见，安定和谐的社区环境需要广大业主和物业服务企业的共同维护，相互理解，相互支持。综上所述，本院对于徐顺要求再行减免物业服务费用的上诉请求，显属过苛，本院难以支持。一审法院在判决主文中表述的数额有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院(2016)京0101民初4307号民事判决第二项；二、变更北京市东城区人民法院(2016)京0101民初4307号民事判决第一项为：徐顺于本判决生效后十五日内给付北京市东旭佳业物业管理有限责任公司自二○○三年十月一日至二○一五年十二月三十一日的物业服务费人民币七千五百九十四元七角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费二十五元，由徐顺负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由徐顺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周瑞生代理审判员  冷济光代理审判员  王 云二〇一六年八月二十二日书 记 员  赵荣华