湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0302民初160号原告十堰市东正房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市江苏路28号东正国际1号4楼。法定代表人董正，该公司董事长。委托代理人井昱琳，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签法律文书。被告十堰桂氏商贸有限公司。住所地：湖北省十堰市车城街办工艺新村社区。法定代表人桂友望。委托代理人桂金燕。代理权限为一般代理。委托代理人李传斌，湖北正星律师事务所律师。代理权限为提起反诉，承认诉讼请求，进行和解。被告桂金燕。原告十堰市东正房地产开发有限公司（以下简称东��房地产公司）诉被告十堰桂氏商贸有限公司（以下简称桂氏商贸公司）、被告桂金燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员朱敏敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东正房地产公司委托代理人井昱琳，被告桂氏商贸公司委托代理人李传斌、被告桂金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东正房地产公司诉称：2013年5月11日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号面积为245平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年7月12日起至2016年7月11日止，租金6个月支付一次，第一年租金为25元/㎡，第二年月租金30元/㎡，第三年月租金35元/㎡。次日，原被告又签订第二份房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国���三期1号楼商业裙楼6、7、8号面积为360平方米的商品夹层，租赁期限三年，从2013年3月16日起至2016年6月15日止，其中租金从2013年6月16日起算，租金6个月支付一次，第一年月租金为85元/㎡，第二年月租金为95元/㎡，第三年月租金为105元/㎡。两份租赁合同同时都对违约责任做了如下约定：违约一方需向守约方支付违约金五万元；承租人在违约行为发生之日起十日内向出租人交还房屋并自愿支付相当于三个月租金的赔偿金作为出租人预期利益的补偿金，并自愿放弃退还保证金；另承租人还应支付出租人聘请律师的代理费，承租人逾期缴纳电费、物业费的，则从逾期之日按应缴总额日万分之五的标准赔偿违约金，直到付清全部租金为止。合同签订后，原告如期向被告交付了房屋，履行了合同义务。但被告从2014年12月15日至今，拖欠原告租金510975元、物业费12125元，电费2365.5���、停车费2289元共计530754.5元。原告多次催要，被告拒不支付。请求法院判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同，并立即交还租赁房屋；2、被告支付原告房屋租赁、电费、物业费、停车费共计722304.5元（截止到2016年4月15日）；3、判令被告支付违约金10万元，并支付预期利益补偿金139125元；4、被告桂金燕对东正国际三期一号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金583200元、物业费12600元、违约金163400元共计759200元承担连带还款责任；5、被告承担本案诉讼费。原告东正房地产公司为支持起诉主张，向本院提供以下证据：证据一：2013年5月11日签订的房屋租赁合同一份。证明原被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号面积为245平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年7月12日起至2016年7月11日止，租金6个月支付一次，第一年月租金为25元/㎡，第二年月租金30元/㎡，第三年月租金35元/㎡。合同约定违约一方向守约方支付违约金五万元，承租人在违约行为发生之日起十日内向出租人交还房屋并自愿支付相当于三个月租金的赔偿金作为出租人预期利益的补偿金，并自愿放弃退还保证金。证据二：2013年5月12日签订的房屋租赁合同一份。证明原被告于2013年5月12日签订第二份租赁合同，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号面积为360平方米的商品夹层，租赁期限三年，从2013年3月16日起至2016年6月15日止，其中租金从2013年6月16日起算，租金6个月支付一次，第一年月租金为85元/㎡，第二年月租金为95元/㎡，第三年月租金为105元/㎡。两��租赁合同同时都对违约责任做了如下约定：违约一方需向守约方支付违约金五万元；承租人在违约行为发生之日起十日内向出租人交还房屋并自愿支付相当于三个月租金的赔偿金作为出租人预期利益的补偿金，并自愿放弃退还保证金。被告桂金燕作为担保人在合同上签字。证据三：商铺前期物业管理服务合同两份。证明原被告约定每月物业费为2.5元/平方米。证据四：房屋产权证。证明涉案房屋系原告所有。证据五：催费通知书。证明截止到2015年12月，被告欠物业费、停车费、电费共计19779.5元。被告桂氏商贸公司辩称：租赁合同效力存在瑕疵，合同上不是公司法人签的字，即使是桂金燕代替其父亲签字，但其父亲并没有授权桂金燕签字。合同签订后房子没有交付桂氏商贸使用，实际租赁人是王钰蕾，王钰蕾租房是为了餐饮使用。签订合同后租金公司没有出过，租赁费都是王钰蕾向原告支付房租的。电费、停车费、物业费应由物业公司收取，原告不是物业公司是房屋所有人，原告无权收取。后餐饮停业了没有产生电费、停车费。预期利益补偿金没有事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。被告桂氏商贸公司为支持其抗辩理由，向本院提交工商信息登记一份，证明房屋实际的使用人是王钰蕾。被告桂金燕辩称：房屋实际经营人是王钰蕾。房屋的租赁、装修、营业都是王钰蕾实际负责的。被告桂金燕未向本院提交任何证据。经审理查明：2013年5月11日，原告东正房地产公司与被告桂氏商贸公司签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号面积为245平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年7月12日起至2016年7月11日止，其中2013年5月12日至2013年7月11日为装修期间，该期间不收房屋租金，从2013年7月12日起计算租金。租金6个月支付一次，第一年月租金为25元/㎡，第二年月租金30元/㎡，第三年月租金35元/㎡。次日，原被告又签订第二份房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于十堰市北京北路东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号面积为360平方米的商铺夹层，租赁期限三年，从2013年3月16日起至2016年6月15日止，其中租金从2013年6月16日起算，租金6个月支付一次，第一年月租金为85元/㎡，第二年月租金为95元/㎡，第三年月租金为105元/㎡。两份租赁合同同时都对违约责任做了如下约定：违约一方需向守约方支付五万元赔偿金；承租人未按双方约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费等费用超过十五日的，出租人有权解除合同。该合同自承租人的违约行为形成之日即告解除，承租人在违约行为发生之日起十日内向出租人交还房屋并自愿支付相当于三个月租金的赔偿金作为出租人预期利益的补偿金，并自愿放弃退还保证金。被告桂金燕自愿为第二份租赁合同做担保。合同签订后，原告东正房地产公司向被告桂氏商贸公司交付了房屋，被告从2014年12月15日起开始拖欠原告租金，原告催要无果诉至本院。另查明，被告桂氏商贸公司2015年1月9日向原告东正房地产公司交纳房租8000元。两份租赁合同被告桂氏商贸公司各交了壹万元押金。本院认为：东正房地���公司和桂氏商贸公司签订的房屋租赁合同不违反法律规定，该合同有效，对签订合同的双方有约束力。桂氏商贸公司拖欠东正房地产公司房租十五日以上，东正房地产公司有权解除合同。桂氏商贸自2014年12月15日起拖欠房租且自2015年2月5日起不缴纳电费，视为自2015年2月5日起拒绝履行合同，东正房地产公司有权解除合同。原告东正房地产公司没有解除合同亦没有采取措施防止损失的扩大，不能就扩大的损失要求桂氏商贸公司赔偿。故对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼9、10号商铺的租金本院支持2014年12月15日起至2015年2月5日止共计12985元，对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金本院支持2015年1月11日至2015年2月5日止共计29640元。对于解除合同后的电费、物业费、停车费用本院不予支持，2015年1月至2月的停车费2289元本院予以支持。双方既约定了违约��又约定了赔偿金属于重复约定违约责任，对违约金本院择一选择支持三个月的租金，故9、10号商铺的违约金予以支持22050元，6、7、8号商铺的违约金予以支持102600元。桂金燕作为6、7、8号商铺租赁合同的担保人，应当承担担保责任。被告桂氏商贸公司交纳了两万元押金和8000元的房租应当予以扣除。故桂氏商贸公司应当支付原告东正房地产公司的房租、违约金、停车费合计为141564元（12985+29640+2289+22050+102600-8000-20000）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，判决如下：一、解除原告十堰市东正房地产开发有限公司和被告十堰桂氏商贸有限公司签订的房屋租赁合同，被告十堰桂氏商贸有限公司于判决生效后立即交还房屋。二、被告十堰桂氏商贸有限公司支付原告十堰市东正房地产开发有限公司东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8、9、10号商铺的租金、停车费、违约金合计141564元。三、被告桂金燕对十堰市东正国际三期1号楼商业裙楼6、7、8号商铺的租金、违约金116529元承担连带责任。四、驳回原告十堰市东正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10499元，原告十堰市东正房地产开发有限公司负担1718元，被告十堰桂氏商贸有限公司负担3531.5元，退还原告十堰市东正房地产开发有限公司5249.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  朱敏敏二〇一六年八月十五日书 记 员  陈 芳