安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖13民终1369号上诉人（原审被告）：安徽玄凯房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：左立兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：左传宝，该公司员工。委托诉讼代理人：阮一文，安徽庐州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏虎。被上诉人（原审原告）：赵翠。上诉人安徽玄凯房地产开发有限公司（以下简称安徽玄凯公司）因与被上诉人魏虎、赵翠商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安徽玄凯公司的委托诉讼代理人左传宝、阮一文，被上诉人魏虎到庭参加诉讼，被上诉人赵翠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽玄凯公司上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定：如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。根据该条款，安徽玄凯公司应当支付给魏虎、赵翠的违约金为399元，但一审法院将违约金酌定为15000元无事实依据。另，即便魏虎、赵翠认为合同约定的违约金过低，亦应当提供证据证明因未办理房产证给其造成的实际损失。2.安徽玄凯公司至今未能办理案涉房屋产权证的责任在于魏虎、赵翠。根据房管局及不动产权局的规定，办理房屋产权证需买受人提供身份证复印件、户口簿复印件、结婚证或单身证明复印件、购房合同及备案表等相关材料，但魏虎、赵翠至今未向安徽玄凯公司提供上述资料，致使安徽玄凯公司无法为其办理房屋产权证。3.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条错误，该条款系在双方约定的违约金明显低于守约方所受到的实际损失前提下适用，但本案中，魏虎、赵翠并未提供证据证明其所受实际损失的数额，故不能适用该条款。魏虎、赵翠辩称：一审判令安徽玄凯公司向魏虎、赵翠支付违约金15000元正确。从魏虎、赵翠购房之日起至今，其多次催促安徽玄凯公司为其办理所购房屋的产权证书，但安徽玄凯公司屡屡推脱，且安徽玄凯公司已使用魏虎、赵翠交纳的购房款多年，如仅按合同约定负担399元违约金明显过低，且不足以惩罚安徽玄凯公司的违约行为，请求对双方合同约定的违约金予以增加。魏虎、赵翠向一审法院起诉请求：1.安徽玄凯公司为魏虎、赵翠办理房屋产权证书；2.安徽玄凯公司向魏虎、赵翠支付延期办证违约金45000元；3.本案诉讼费用由安徽玄凯公司负担。一审法院认定事实：2012年7月21日，魏虎、赵翠与安徽玄凯公司签订商品房买卖合同，约定：魏虎、赵翠购买安徽玄凯公司开发的玄凯水木清华第19幢3单元907号商品房，房屋价款为398958元；安徽玄凯公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，魏虎、赵翠依约向安徽玄凯公司履行了支付房屋价款等义务。后，魏虎、赵翠于2013年9月30日办理了案涉房屋的入住手续，并向安徽玄凯公司缴纳契税8003.61元、维修基金8003.61元、其他办证所需费用500元，共计16507.22元。因安徽玄凯公司至今仍未按照合同约定为魏虎、赵翠办理房产证，双方发生纠纷。一审法院认为，魏虎、赵翠与安徽玄凯公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。魏虎、赵翠向安徽玄凯公司缴纳契税、维修基金及其他办证所需费用后，安徽玄凯公司未能按照合同约定期限将办理权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使魏虎、赵翠无法在约定期限内取得房地产权属证书，构成违约，其要求安徽玄凯公司为其办理房地产权属证书并支付违约金的诉讼请求于法有据，予以支持。安徽玄凯公司辩称应按魏虎、赵翠已付购房款的0.1%向其支付违约金，一审法院认为，因安徽玄凯公司在收受魏虎、赵翠契税、维修基金及其他办证所需费用后，在长达两年半的时间内未能为魏虎、赵翠办理房地产权证书，严重违约，按魏虎、赵翠已付房款的0.1%支付违约金，明显过低，不足以遏制失信及补偿魏虎、赵翠的损失，应予以增加，违约金酌定15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽玄凯公司于判决生效后三十日内，为魏虎、赵翠办理玄凯水木清华第19幢3单元907号商品房的房地产权属证书；二、安徽玄凯公司于判决生效后十日内向魏虎、赵翠支付违约金15000元；三、驳回魏虎、赵翠的其他诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元，由魏虎、赵翠负担300元，由安徽玄凯公司负担163元。安徽玄凯公司和魏虎、赵翠在二审审理过程中均未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：魏虎、赵翠办理案涉房屋入住手续时，经与安徽玄凯公司进行结算，另向安徽玄凯公司补交房屋差价款1222元。2015年6月24日，安徽玄凯公司向包括魏虎、赵翠在内的水木清华小区二期业主承诺，将于2015年9月底前为二期业主办理房产证，并赔付合同约定的违约金，如9月底前不能办理好房产证，将赔付合同约定的双倍违约金。本院认为，本案二审争议焦点是：一审判令安徽玄凯公司向魏虎、赵翠支付违约金15000元是否恰当。魏虎、赵翠与安徽玄凯公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，魏虎、赵翠依约向安徽玄凯公司付清了购房款合计400180元（398958元+1222元），并交纳了办理房屋产权登记所需的税费，安徽玄凯公司应依约为魏虎、赵翠办理其所购房屋的房地产权属证书，但时至今日，安徽玄凯公司仍未履行上述义务，构成违约，魏虎、赵翠要求安徽玄凯公司支付违约金于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，魏虎、赵翠与安徽玄凯公司签订的商品房买卖合同约定如因安徽玄凯公司的责任，魏虎、赵翠不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如魏虎、赵翠不退房，安徽玄凯公司应按魏虎、赵翠已付房款的0.1%向其支付违约金。此后，安徽玄凯公司向魏虎、赵翠承诺，如2015年9月底前仍未给魏虎、赵翠办理房产证，自愿赔付魏虎、赵翠合同约定的双倍违约金。该承诺系安徽玄凯公司的真实意思表示，其应按该承诺履行自己的义务，即安徽玄凯公司应当给付魏虎、赵翠逾期办理房产证的违约金800.36元（400180元×0.2%＝800.36元）。虽《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定了当事人如认为约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院予以增加，魏虎、赵翠亦根据该条规定当庭要求增加违约金，但该条款规定的人民法院对双方约定的违约金进行调整系以守约方实际损失为基础，因魏虎、赵翠购买案涉房屋后，安徽玄凯公司已将魏虎、赵翠所购房屋交由其实际居住使用，且魏虎、赵翠在本案一、二审审理过程中均未提供其因安徽玄凯公司的逾期办证行为遭受损失具体数额的相关证据，一审法院酌定由安徽玄凯公司给付魏虎、赵翠违约金15000元无事实依据，本院予以纠正，安徽玄凯公司该上诉理由成立，本院予以采信。安徽玄凯公司虽主张因魏虎、赵翠未能及时向其提供办理案涉房屋房地产权证所需的相关资料，致使案涉房屋至今未办理房屋产权登记，但其未提供证据证明确已通知魏虎、赵翠提交相关资料，且魏虎、赵翠已按安徽玄凯公司的要求向其交纳了办证所需的税费，安徽玄凯公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。另，一审判令安徽玄凯公司于判决生效后三十日内协助魏虎、赵翠办理其所购房屋的房地产权属证书后，双方对此均未提出上诉，本院予以维持。综上所述，安徽玄凯公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初3681号民事判决第一项，即“安徽玄凯房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，为魏虎、赵翠办理玄凯水木清华第19幢3单元907号商品房的房地产权属证书”；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初3681号民事判决第三项，即“驳回魏虎、赵翠的其他诉讼请求”；三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初3681号民事判决第二项“安徽玄凯房地产开发有限公司于判决生效后十日内向魏虎、赵翠支付违约金15000元”为“安徽玄凯房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付魏虎、赵翠违约金800.36元”；四、驳回魏虎、赵翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，因适用简易程序，减半收取为463元，由魏虎、赵翠负担454元，由安徽玄凯房地产开发有限公司负担9元。二审案件受理费165元，由魏虎、赵翠负担156元，由安徽玄凯房地产开发有限公司负担9元。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  吴昊彧审 判 员  杨俊举代理审判员  曹 志代理审判员  李 震二〇一六年八月二十九日书 记 员  张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。