吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0283民初字第674号原告：郑春梅，女，住吉林省舒兰市。原告：郑春雷，女，住吉林省舒兰市。原告：郑春巍，女，住吉林省舒兰市。原告：郑春伟，女，住吉林省舒兰市。原告：郑春宏，女，住吉林省舒兰市。原告：郑春钰，女，住吉林省舒兰市。六原告委托代理人：张月明，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。六原告委托代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司，住所地舒兰市。法定代表人：黄福利，总经理。被告：韩希有，男，住吉林省舒兰市。委托代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。第三人：舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，住所地舒兰市。法定代表人：李玉华。原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰诉被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、韩希有、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月31日作出（2014）舒民一初字第1403号民事判决，被告韩希有不服，提出上诉。吉林市中级人民法院经审理后，以（2015）吉中民一终字第1498号民事裁定，撤销了（2014）舒民一初字第1403号判决，并发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰及六原告委托代理人张月明、魏学全，被告韩希有及其委托代理人孙国良到庭参加诉讼。被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。六原告诉称：2011年5月23日，舒兰市房屋拆迁管理办公室公布房屋拆迁通知，六原告父亲所有的两栋私产住宅在本次拆迁范围内。经六原告与二被告多次协商，最终达成赔偿六原告7500000元现金外加安置六套房屋这一补偿方案。同时，二被告以资金紧张为由要求用涉案项目中的六个车库和一个网点抵充其中的3000000元补偿款。上述意见达成一致后，二被告于2011年7月5日向六原告支付了4500000元补偿款，六原告亦按照二被告的要求就折抵的六个车库和一个网点与舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司签署了两份售房协议书（二被告称其替六原告将3000000元直接支付给舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司）。前述7500000元补偿款全部落实后，六原告以郑春宏为代表于2011年7月6日与被告一、舒兰市城建投资有限公司及舒兰市瀚阳房屋拆迁有限公司签订吉林省房屋拆迁安置补偿协议（产权调换协议书）约定，六原告同意将位于拆迁范围内的两栋建筑面积分别为346.92平方米、63平方米的私产住宅房屋交给二被告拆迁，二被告将位于舒兰市西部明珠北城B区壹号高层5单元702、802、902、1002、1102、1202室六套房屋（建筑面积分别为99.5平方米）作为产权调换房屋，安置给六原告。上述全部协议签订后，六原告依约将拆迁房屋腾空交付二被告，二被告至今未将上述六套产权调换房屋交付六原告。后经法庭调查得知，上述六套产权调换房屋系由舒兰市诚信房地产开发有限责任公司实际开发建设，且已实际出售给他人。另经法庭调查得知，舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司并未参与涉案项目的开发建设，亦未收过二被告任何款项。六原告认为，二被告的上述行为已经严重违反了上述全部协议的约定，并给六原告造成的一定的经济损失，二被告应承担相应的法律责任。被告二同时作为担保人，亦应与被告一承担无限连带责任。为此，六原告特提出诉讼，请求人民法院依法判如所请。1、请求判令解除六原告与被告一签订的吉林省房屋安置补偿协议（产权调换协议书）；2、请求判令二被告支付六原告安置六套房屋的折价款1910400元；3、请求判令二被告支付给六原告补偿款3000000元；上述合计4910400元。4、请求判令二被告共同承担无限连带责任；5、本案诉讼费由二被告承担。被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司缺席无答辩。被告韩希有辩称：2011年拆迁的时候舒兰市棚户区改造，六原告家始终也不拆，后来我们协商我给六原告六个车库（360平方米），六套住宅，路边有个网点240平方米，后来六原告自己也觉得自己要的过多，六原告不签拆迁的合同，我给六原告支付的450万元现金，六原告也收到了450万元，这450万元是保证金，六原告也给我出的收条。这450万元是按我答应给六原告车库和网点每平米5000元计算的，住宅是按每平米2500元计算的，合计是450万元。第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司缺席无陈述。本案的争议焦点：1、六原告的诉请是否有事实及法律依据；2、已给付的450万元是不是保证金。六原告针对焦点问题和诉讼主张提供如下证据：1、产权调换协议书一份，证明二被告给六原告安置涉案6套房屋的事实。涉案6套房屋应于2013年3月5日交付给六原告。被告韩希有为产权调换协议书的履行提供担保。2、售房协议书两份及商品房买卖合同补充协议书一份，证明舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司用涉案6个车库及一个商业网点抵顶300万元补偿款的事实。对涉案6个车库及一个商业网点的交付时间及违约责任做了相应的约定。被告韩希有为涉案协议的履行提供担保。3、收据二份，证明六原告履行了支付300万元购房款的义务。4、录像、录音光盘二张及书面文字整理，证明六原告此次拆迁共获得的安置补偿为产权调换的涉案6套房屋及货币750万元。涉案协议签订的真实过程。六原告300万元购房款的支付过程。这些录音、录像非常清楚明确证明被告向原告支付的450万元为补偿款，且明确证明被告应向原告支付补偿款750万元。5、银行明细一份，证明二被告于2011年7月5日，先向六原告支付部分货币补偿450万元，并就剩余补偿款300万元如何支付及安置六套房屋事宜全部协商一致后才签署的涉案相关协议。6、现场照片二张，证明二被告至今无法将涉案的商业网点交付六原告。7、调查笔录一份，证明舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司未将六原告支付的300万元购房款转交给舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司。被告韩希有质证意见如下：证据1，真实性无异议，如果450万元给我返还我可以履行这份协议。证据2，真实性有异议，是我与六原告共同签定的，都是回迁安置，也是回迁应该给六原告的。证据3，只是履行一个手续，是我给六原告出的据，但是并没有实际发生，并没有支付300万元，只是回迁安置的一部分。证据4，不发表质证意见，录音、录像都与本案无关，应以签定的合同为准。证据5，给六原告支付450万元无异议，其他有异议。证据6，无异议。证据7，真实性无异议，证明问题有异议，六原告没有支付300万元。被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、第三人缺席无质证意见以上证据本院分析评判如下：原告提供的证据1，被告韩希有对其真实性无异议，其质证意见与原告要证明的问题无关，对该证据本院予以确认。原告提供的证据2，对其真实性本院予以确认，但该证据不能证明系舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司的意思表示，对其他要证明的问题本院予以确认。原告提供的证据3，原告在诉状中自认该300万元系被告用六个车库和一个网点抵充的补偿款，故对该证据所证明的问题本院不予确认。原告所提供的证据4，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所提供的证据5，被告韩希有对给付450万元的事实无异议，故对该证据证明给付450万元的事实本院予以确认；该证据从内容上看，与原告要证明的其他问题无关联性，故该证据不能证明原告要证明的其他问题。原告提供的证据6，被告韩希有无异议，本院予以确认。原告提供的证据7，对其真实性本院予以确认，对该证据证明的舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司未收到该款项予以确认。被告韩希有针对焦点问题和诉讼主张提供如下证据：1、产权证复印件二枚，证明所有人是郑庆有及建筑面积；2、收据复印件一枚，2011年7月5日郑春宏出具的，收到450万元的收据。3、舒兰市城西B区改造实施方案，说明补偿的标准；是棚户区改造，不是商业性开发。4、土地使用证复印件一份，证明土地性质是批准拨用宅基地，建房子是划拨土地，其余的是集体土地。5、清单一份（来源于舒兰市征收办），证明政府指派的评估公司的评估报告，确定的原告家房屋每平方的价格。6、舒发改审字（2010）第43号立项批复文件、国有建设用地使用权成交确认书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，10份商品房预售许可证，以上证据均为复印件，证明开发建设售楼都是合法的。六原告质证意见如下：证据1、4真实性无异议。证据2上的标注此款的字“此款为郑庆友家拆迁抵押款”当时是没有的，此事实在原一审审理过程中对方已经确认，其他的手写字体是郑春红本人写的。证据3，与本案无关，真实性无法确认，且被告之前说过韩希有自愿超出补偿标准给予补偿，不受规定限制。证据5的真实性不认可，无法确定这份证据内容的真实性，对证据内容也不认可。对房屋的价格是双方协商，并不受规定的限制。证据6的真实性无异议。但是在上次开庭时我方才见到的。之前没有见过。被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司针对被告韩希有提供的以上证据未发表质证意见。以上证据本院分析评判如下：被告韩希有提供的证据1、4、6，六原告对其真实性无异议，本院予以确认。被告韩希有提供的证据2，对证据中给付450万元款项部分本院予以确认；因据上标注的“此款为郑庆有家拆迁抵押款”为韩希有自行标注，故对该证据中该标注部分本院不予确认。被告韩希有提供的证据3，因其与本案的争议缺乏关联性，故对该证据本院不予确认。被告韩希有提供的证据5，因无法确认其真实性，且与本案无关联性，故对此证据本院不予确认。被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司未提供证据。据此，结合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：二被告在拆迁六原告所有的二栋房屋过程中，2011年7月5日，二被告给付六原告拆迁补偿款450万元，郑春宏代表六原告出据收据一枚。2011年7月5日，被告韩希有以舒兰市兴达建筑安装工程有限公司第四工程处名义，以签订售房协议形式，与六原告约定用西部明珠城西B区民西街二号楼东侧网点北数2门，房屋价值1200000元，西部明珠城西B区一号楼西侧北车库六套，价值1800000元，抵顶应当给付的300万元安置补偿款。补充协议中约定交付时间为2012年9月30日前，售房协议中约定的给付时间为2012年12月末。舒兰市兴达建筑安装工程有限公司未收到该笔款项。被告韩希有逾期未交付约定给付的网点和六个车库。2011年7月6日被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与六原告签订吉林省房屋安置补偿协议（产权调换协议书），编号为0173。内容：约定甲方（舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司）将坐落在城西B区的房屋作为产权调换房屋，安置乙方（六原告）。期房六栋，每套设计建筑面积均为99.5平方米。房屋具体位置为西部明珠北城B区壹号高层5单元702室、802室、902室、1002室、1102室、1202室，拆迁人安置的房屋超过协议约定的面积，被拆迁人不支付任何差价给拆迁人，拆迁人实际交付的安置房屋面积不少于协议约定的面积，相差3%之内的，拆迁人不支付差额，相差3%以上的，拆迁人应按3200元/平方米支付被拆迁人相应的差额，与房屋有关的其他费用由拆迁人负责，甲方保证在2013年3月5日前将产权调换房屋交付给乙方。由保证人韩希有保证协议的履行，如不履行或不完全履行由韩希有承担全部责任。原告方在完全履行合同约定后，被告逾期未交付该六套产权调换房屋。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。编号为0173的吉林省房屋拆迁补偿安置协议（产权调换协议书），原告方在完全履行合同约定后，被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司未按照约定的时间交付六套产权调换房屋，并且将约定的六套房屋卖于他人，属被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司根本违约，故本院对六原告要求解除六原告与被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司签订的吉林省房屋安置补偿协议（产权调换协议书）的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。六原告主张合同解除后，按照3200元/平方米的单价计算应安置六原告的六套99.5平方米房屋的折价款，因原、被告约定拆迁人实际交付的安置房屋面积与协议约定的面积相差3%以上的，拆迁人应按3200元/平方米支付被拆迁人相应的差额，该约定应视为原、被告对争议房屋每平方米单价的约定，且该协议约定由保证人韩希有保证协议的履行，如不履行或不完全履行由韩希有承担全部责任，故本院对六原告要求二被告连带支付六原告安置六套房屋的折价款1910400元诉讼请求予以支持。因用于抵顶300万元补偿款的网点和六个车库被告韩希有并未交付给六原告，被告韩希有自认两份售房协议与舒兰市兴达建筑安装工程有限责任公司无关，故本院对六原告要求被告韩希有支付补偿款300万元的主张予以支持。因被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司没有在2011年7月5日的售房协议书上加盖公章，故本院对六原告要求被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司承担给付300万元的诉讼请求不予支持。被告韩希有主张其给付六原告450万元系保证金并要求抵销原告的诉讼请求，但被告韩希有未举出充分证据证明自己的主张，故本院对被告韩希有的该主张不予支持。被告韩希有主张拆迁补偿协议显失公平，但因其不是本案的审理范围，故本院不予评判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰与被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司签订的吉林省房屋安置补偿协议（产权调换协议书）；二、被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、韩希有连带给付原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰安置六套房屋的折价款1910400元；三、被告韩希有给付原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰补偿款3000000元。（以上一至三项于本判决生效后立即履行）四、驳回原告郑春梅、郑春雷、郑春巍、郑春伟、郑春宏、郑春钰的其他诉讼请求。五、第三人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司在本案中不承担责任。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46084元，由被告舒兰市华鑫房地产开发有限责任公司、韩希有共同承担17929元，被告韩希有承担28155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  邹秀文审 判 员  马 辉人民陪审员  刘星楠二〇一六年八月三十日书 记 员  王 晶