成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0107民初5922号 原告（反诉被告）：宁海浪，女，1991年5月25日出生，汉族，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：余欢，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舒彦，男，1962年5月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：雷贞莉，四川蜀之锋律师事务所律师。 原告（反诉被告）宁海浪与被告（反诉原告）舒彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田勇、被告舒彦及其委托诉讼代理人雷贞莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宁海浪向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还原告租金保证金5万元及逾期退还的利息543元（暂计算至2016年6月27日，按同期银行贷款利率计算至被告实际付清之日止）。事实与理由：2015年6月30日，经成都龙湖物业服务有限公司金楠天街招商引进，原被告签订《商业租赁合同》，约定：被告将其所有的位于成都市武侯区晋吉西一街188号（龙湖·金楠天街3期）2幢4层01号、4幢4层01号和02号商业用房出租给原告，用于其公司四川未来之星少儿文化传媒开展少儿教育培训。合同签订后，原告投入巨资进行装修，但装修完成进行消防工程验收时，消防部门告知原告该房屋不能用于少儿教育培训，消防验收不能通过。2016年1月27日，原被告签订《协议》，约定：被告积极联系成都龙湖物业服务有限公司配合原告解决消防验收试验，弱到2016年2月28日，消防验收事宜仍未解决，原被告终止《商业租赁合同》，被告不再收取原告租金。到2016年2月28日，消防验收事宜仍未解决，双方终止了《商业租赁合同》，但截止目前被告仍未退还原告租金保证金。故原告为维护合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）舒彦辩称，原告负有消防检查的义务，原告应当自行向当地消防机关申请办理消防手续。双方约定了退还保证金的条件，且保证金不计利息，故原告要求保证金不符合双方约定。同时，合同也约定了如果承租方要求解除合同的，应当通知被告，租赁期未满三年的，保证金不予退还。 被告（反诉原告）舒彦反诉称，双方签订《商业租赁合同》，由宁海浪承租舒彦所有的物业用于教育培训，合同约定了租赁期限为8年，其中免租期3个月，同时对租金和保证金具体金额和支付时间，对物业装修或增扩附属设备、双方的权利义务、合同提前中止、终止等均做了详细约定。合同签订后双方进行了房屋交接。宁海浪在租赁过程中因没有通过消防工程验收，2016年1月27日，双方签订《协议》，约定舒彦积极联系物业公司配合宁海浪解决消防验收事宜，入到2016年2月28日，消防验收事宜仍未解决，双方终止租赁合同，舒彦不再另行收取宁海浪租金。同时该协议还约定，出租房内除音响设备、灯光设备、乐器、电脑搬走外，其余物品保持不动。到2016年2月28日，消防手续仍未办理，按协议双方终止了租赁合同。2016年3月8日，宁海浪违反约定，将约定范围外的空调等物品强行搬走。房屋于2015年7月1日交付，2016年3月9日交回房屋，实际租赁时间为8个月零9天，期间共缴纳房租263111元、保证金5万元。故向法院提起反诉请求，请求判令：1.被反诉人支付拖欠的房屋租金6万元；2.被反诉人支付其违约所致损失3.5万元。 原告（反诉被告）宁海浪针对反诉辩称，双方在2016年签订的协议中约定了如果消防事宜未解决，被告不再收取租金。对被告提出的损失，案涉房屋中物品本来就是属于原告所有，故应当归属原告。 经审理查明，2015年6月30日，舒彦与宁海浪签订《商业租赁合同》，将其所有的位于成都市武侯区晋吉西一街188号（龙湖·金楠天街3期）2幢4层01号、4幢4层01号和02号商业用房出租给原告作为教育培训使用。合同还约定：1.租赁期限自2015年7月1日至2023年6月30日，免租期自2015年7月1日至2015年9月30日；2.租赁商铺保证金20万元，在租期结束时经验收物业设施完好无误且查实无欠费情况下全额退还；3.第一年（2015年7月1日-2016年6月30日）月租金为61037元，按季度支付，先付后用，在应付租金日到期前15日内支付下一周期租金；4.如宁海浪需对物业进行装修或增扩附属设备，须事先征得舒彦和物业管理两方书面同意，在租赁期满后不得拆除；5.合同签订当日支付租金183111元及保证金5万元，剩余保证金15万元分三次支付，每次5万元须在每季度支付租金时支付，在2016年6月15日前支付完；6.租赁期内如宁海浪要求解除合同，应提前3个月通知对方，租赁期限未满三年保证金20万元不予退还，宁海浪若拖欠租金累计达20天，舒彦可单方面解除合同后将该房屋另行出租并要求对方办理物业，保证金不予退还。同日，舒彦出具收条，表示扣除免租期，已收到宁海浪支付的2015年10月1日-2015年12月31日的租金183111元及保证金5万元。 2016年1月27日，双方签订《协议》，表示因宁海浪租得案涉房屋后投资进行了装修，但在装修完成进行消防工程验收时，消防部门告诉宁海浪该房屋不能用于少儿教育培训，消防验收不能通过，鉴于此，双方达成协议：“一、舒彦暂缓收取宁海浪租金和保证金；二、舒彦积极联系成都龙湖物业服务有限公司配合宁海浪解决消防验收事宜；三、若到2016年2月28日，消防验收事宜仍未解决，宁海浪与舒彦终止《商业租赁合同》，舒彦不再另行收取宁海浪租金，宁海浪出租房内除音响设备、灯光设备、乐器、电脑搬走外，其余物品保持不动；四、宁海浪由此造成的损失，通过法律程序另行解决；五、在此期间，从今日至2016年2月28日，舒彦可进行招租，若寻找到新的出租人需提前告知宁海浪并经宁海浪同意。”同年3月9日，宁海浪出具书面交房说明，表示将案涉商铺交付舒彦，东西搬完，其余装修部分放弃，舒彦在该说明上签字确认。在房屋交付之前，宁海浪将案涉房屋中的空调搬离。 舒彦出示与案外人于2016年3月3日就案涉房屋签订的《商业租赁合同暨居间服务合同》，合同约定了三个月免租期，每月租金61037元，拟证明因宁海浪不再租赁案涉房屋，其重新出租房屋造成三个月免租期的租金损失。 上述事实，有《商业租赁合同》、租金收条、保证金收条、《协议》、交房说明、照片及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，宁海浪与舒彦签订的《龙湖.租赁合同（营运期）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实合法有效。双方在租赁合同中明确约定了房屋租赁用途为教育培训，现房屋因作为教育培训使用无法通过消防验收，虽宁海浪作为承租人在租得房屋后应负责房屋消防手续办理，但舒彦作为出租人在签订租赁合同时即明知房屋系用于教育培训，现案涉房屋因用途原因无法通过消防验收，即其提供的房屋无法实现租赁目的，案涉房屋无法实际使用，合同中约定的保证金条款系保证合同正常履行，现双方合同因房屋消防验收原因无法正常履行，同时双方合同关系系约定解除，并非单方提前解除。故宁海浪要求舒彦退还保证金的请求符合法律规定，本院予以支持。 对舒彦提出的反诉请求，本院认为，宁海浪租金支付至2015年12月31日，此后的租金支付双方在签订的协议中进行了约定，即如果消防事宜在约定期限未解决则不再收取租金，也就是如果消防事宜得到解决，则向宁海浪补收2016年1月1日起的租金。现消防事宜未得到解决，故舒彦不应再向宁海浪收取该部分租金，对其提出的收取租金的请求本院不予支持。对其提出的损失主张，本院认为，双方在协议中对合同解除后设备的处理进行了明确约定，可以搬离的设备中并未约定空调，故宁海浪将空调搬离的行为并不符合合同约定，舒彦向其主张该部分损失符合法律规定，对舒彦提出的重新出租的免租期租金损失，因重新出租的租赁合同系舒彦与案外人的合意，其约定内容对宁海浪并不产生效力，也并未宁海浪所能预见，故对舒彦主张的损失本院仅在空调部分予以主张。现双方对空调价值并无任何证据予以证明，但根据宁海浪在庭审中陈述的空调价值，舒彦主张损失3.5万元并无不妥，故本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）舒彦于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）宁海浪返还保证金5万元及利息543元（暂计算至2016年6月27日，自2016年6月28日起，以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至付清之日止）； 二、原告（反诉被告）宁海浪于本判决生效之日起五日内赔偿被告（反诉原告）舒彦损失35000元； 三、驳回被告（反诉原告）舒彦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1064元，因适用简易程序，减半收取532元，由被告（反诉原告）舒彦负担；反诉费用1088元，由原告（反诉被告）负担400元，被告（反诉原告）舒彦负担688元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员 杨 奕 二〇一六年八月二十九日 书 记 员 周小燕