江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终1231号上诉人（原审被告）王小三。委托代理人王广灿，江苏和济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）桑志雷。委托代理人门建武，江苏润国律师事务所律师。原审被告王保方。上诉人王小三因与被上诉人桑志雷、原审被告王保方农村房屋代建合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2015)连东白商初字第00080号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月19日公开开庭进行了审理，上诉人王小三的委托代理人王广灿、被上诉人桑志雷及其委托代理人门建武、原审被告王保方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王小三的上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审判决定性错误，将定作合同认定为商品房买卖合同。2012年7月份村里找到王小三，告诉王小三，称村里要搞新农村建设，村里统一规划、统一施工，要求将上诉人家房屋拆除，安排宅基地位置在村里指定建房位置由南往北数二排西头三间。村里将工程发包给桑志雷代建，不允许上诉人自建。经与徐圩村委会、桑志雷商定由王小三出资22万元，先付10万元待主体完成后付清余额12万元。上诉人与被上诉人签订的是名为商品房认购合同实为定作合同。一审将定作合同认定为商品房买卖合同显属错误，依法应予纠正。二、一审认定事实错误。一审法院认定“房屋建好后，因双方选定的房屋发生纠纷，后王小三搬进三号楼相同面积的房屋居住至今，剩余房款12万元未付”。此认定与事实不符，由于桑志雷无建房资质及案外人徐圩村委会建设所谓的新农村房屋，没有办理任何建房手续是典型的非法建筑，导致上级主管部门责令停工，导致王小三的房屋迟迟不能建成，在建成无望的情况下桑志雷将王小三的宅基地出卖给他人而抽身逃离，因此王小三占住了三号楼西头房屋，其目的是为了收回自己付给桑志雷的10万元和宅基地而不是购买所谓的商品房。三、王小三与桑志雷所签合同应属无效合同。桑志雷无建房资质，不能承建商品房。案外人徐圩村委会包给桑志雷承建的房屋未办理规划许可证、土地使用证、施工许可证等法定证件，违反国家法规的强制性规定。合同上所盖的公章为伪造。桑志雷及案外人徐圩村委会所建房屋证件全无，未经任何部门验收，有随时被拆除的危险，更无法办理产权登记。案外人徐圩村委会与桑志雷所签订的承建合同未经村民会议讨论决定，违反《村民委员会组织法》第二十四条的规定，应认定为无效合同。四、本案应追加徐圩村委会为本案第三人参与诉讼，以查明该地块的用途、是否为宅基地，是否办理了建房的相关手续，桑志雷是否有权出售其所代建的房屋，不能办理产权登记的责任应由谁承担，损失谁承担。五、一审法院以判决的方式保护了违法建筑，违法建筑应由政府主管部门处理，一审法院的判决侵害了上诉人合法权益，应予纠正。被上诉人桑志雷辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。2012年7月10日，徐圩村委会与桑志雷签定代建协议一份，约定：徐圩村提供村部地块（新农村建设用地），由桑志雷以包工包料方式代建房屋，村委会负责办理土地建设、施工相关手续和办理购房户的房产证及土地使用证，费用由买方负责，售房由桑志雷负责。2012年9月22日，王小三与桑志雷签订《东海县白塔埠镇徐圩村集中居住区商品房认购合同书》，约定由桑志雷为王小三代建房屋（二号楼1号两层楼房）一栋，总价款22万元，先付10万元，余款12万元于主体完成后付清。后因王小三委托代建房屋的宅基地未在规划范围，被镇规划管理部门责令停建并拆除，给桑志雷造成许多损失。后王小三抢占了桑志雷已经建好的三号楼相同面积的房屋居住，该房屋是桑志雷与村委会签订的代建合同中的一栋，王小三的原宅基地被收回重新安排处理，冲抵了抢占桑志雷所建的三号楼宅基地使用权，但王小三对剩余房款12万元经多次催要未付。以上事实有代建协议、认购书及徐圩村委会证明为证。根据以上事实，桑志雷认为：村委会与桑志雷签订的代建协议符合新农村建设精神，不违反国家法律强制性规范，合法有效。王小三作为该村村民，选择购买本村开发的改善型住房，不违反法律规定，也属于合法有效合同，各方应按合同条款履行自己的义务。王小三上诉认为一审将定作合同认定为商品房买卖合同属于定性错误，无事实依据，一审判决并没有认定双方合同是商品房买卖合同，涉案房屋并不是商品房。王小三提出的非法建筑被责令停工，是王小三与徐圩村委会的过错，与桑志雷无关，王小三委托代建房屋的地块开始未在规划范围，被限令拆除，由此给桑志雷造成了损失，桑志雷将根据情况另行主张权益。后来王小三抢占桑志雷受徐圩村委托代建的合法建筑，应视为选择购买涉案房屋，因涉案房屋与合同约定的房屋结构、面积及基本位置相同，一审法院按原合同判令王小三支付相应的价款，合法有据。王小三认为涉案房屋没有规划是错误的，除桑志雷一审提供的县规划部门的规划图可以证明外，从规划办对王小三委托代建的二号楼房屋责令拆除行为，也可以反证明桑志雷为村里代建房屋的合法性。至于桑志雷有无施工资质，与本案无关。桑志雷只是代建房屋的投资人，不是建筑施工人员，相关建筑施工人员具有相应的建筑工匠资质，且该行为与王小三强买桑志雷房屋无关。涉案房屋有无相关证件，有无相关建设手续，均不导致王小三可以强占房屋而不需要支付相应价款。王小三口口声声说房屋有随时被拆除的危险，试问，是谁请你强占所谓危险房屋的？关于办证，是村委会与王小三的义务。根据合同约定，王小三应在楼房竣工后，携证件及手续（包括由购房者持认购书、缴款凭证、证件等资料向村委会申请）由徐圩村委会按农村居民建房程序负责办理相关产权登记。该行为与王小三交付购房款无直接关系，王小三在一审中没有举证村委会不给其办证的证据，也没有提出反诉要求桑志雷给其办证，二审法院对其主张应不予支持。关于法律适用问题，上诉状中的所有论点都是针对商品房开发来说的，与本案王小三委托投资建房不是同一法律关系，涉案房屋是新农村形象工程建设，土地使用权仍是集体土地使用权。购房者土地使用权的取得是按宅基地报批方式取得，本案王小三的宅基地使用权是拆旧房换来的，与桑志雷无关，这在一审已经确定。另本案涉及房屋，是农民自建的农村低层建筑，根据建筑法最后的法律适用原则，根本不适用建筑法。关于王小三认为应追加村委会为第三人，没有任何依据。王小三是与桑志雷签订的认购合同，是合同双方当事人，其占据的房屋也是桑志雷建造并依据合同取得出售权的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案只是支付价款问题，王小三的其他主张属于另案法律关系。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，王小三上诉请求及理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。原审被告王保方辩称：桑志雷所说的与事实不符，同意王小三的上诉意见。桑志雷向一审法院起诉请求判令王小三、王保方支付拖欠的购房款12万元及逾期付款违约金。一审法院认定事实：2012年7月10日，案外人东海县白塔埠镇徐圩村村民委员会为加速新农村建设，发展村城经济，繁荣集市贸易，同意桑志雷为其新村规划集中区代建住宅楼，并与桑志雷签订代建协议一份，协议约定：案外人徐圩村委会提供村部地块（新农村建设用地），由桑志雷以包工包料方式代建房屋，案外人徐圩村委会负责办理土地建设、施工相关手续和办理购房户的房产证及土地使用证，费用由买方负责，售房由桑志雷负责。2012年9月22日，王保方代王小三与桑志雷签订《东海县白塔镇徐圩村集中居住区商品房认购合同书》，约定王小三认购二号楼一号房，总价款22万元，先付10万元，余款12万元于主体完成后付清。房屋建好后，因双方选定的房屋发生纠纷，后王小三搬进三号楼相同面积的房屋居住至今，剩余房款12万元未付。一审法院认为：为了促进农村的发展和建设，国家提出了建设“社会主义新农村”政策，是农村综合变革的新起点，其中农民居住环境的改善是一项重要内容。在此历史背景下，经相关部门规划，案外人徐圩村委会与桑志雷签订代建协议，由桑志雷包工包料建房并销售房屋，案外人徐圩村委会负责办理相关手续，其目的是为了改善村民居住条件。王保方代王小三签订认购协议，王保方不是合同的当事人，其代理行为引起的法律后果应由王小三承担。双方签订的认购书，具有买卖合同的主要条款，应认定为有效合同，且已经履行交付义务，王小三已实际占有居住涉案房屋，应当支付合同价款。桑志雷要求支付逾期付款违约金的请求，依据不足，原审法院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款的规定，判决：一、王小三于判决生效后十日内给付桑志雷购房款12万元；二、驳回桑志雷的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由王小三负担（已由桑志雷垫付，王小三于判决生效后十日内付给桑志雷）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人王小三为支持其上诉主张，二审期间提交以下证据：1、2012年8月30日由徐圩村村长、书记、会计签字，由徐圩村委会盖章的证明一份，证明王小三、王保方在施工范围内有一处老房，因村里建商品房需要拆除，村里安排在桑志雷代建村里商品房的土地范围内安排宅基地一处。2、收款收据一张，证明交购房款10万元，被上诉人的印章是私刻的，该收款收据偷逃国家税收，不能办理房产证。3、宅基地转让合同一份，转让方为被上诉人，受让方是徐兴进，证明被上诉人于2014年10月16日将上诉人的宅基地非法出售。被上诉人桑志雷质证认为，王小三提供的证据均不属于新证据。对证据1，该事实是真实的，双方在一审时已经认可。可以证明桑志雷建房是基于王小三提供宅基地的情况下，桑志雷垫付人工费与材料费，相关的用地手续应由上诉人王小三自行办理。对证据2，真实性没有异议，认可交了10万元。上面的章是被上诉人交给经办人员使用的章，并不是公章，只是代号，涉案的房屋建设投资方是桑志雷个人，没有单位。对证据3，真实性没有异议，但与本案没有关联性，上诉人已经选择占用涉案的三号楼，不能再享有原来准备给上诉人的宅基地。王保方对王小三提交的证据没有异议。被上诉人桑志雷为支持其抗辩主张，二审期间提交以下证据：1、东海县公安局白塔埠派出所2014年1月29日接处警工作登记表一份，因为王小三抢占桑志雷所建房屋，桑志雷找村干部向派出所报警，经派出所调查协调以后，报警记录上写的是曲圩村部，但事实上是徐圩村部，因为口音问题造成的记录错误。2、徐圩村委会证明一份，证明徐圩村同意王小三调换宅基地。以上证据证明上诉人王小三称是桑志雷先将其宅基地出售，然后他才抢房的陈述是错误的。抢房的时间是2014年1月29日，桑志雷经过协调之后将原来的宅基地转让的时间是2014年10月16日。上诉人王小三质证认为，对证据1，真实性没有异议，但报警的内容与被上诉人所要证明的事实并不一致，报警人是徐翔壁，报警的内容是白塔曲圩村部的房子被撬，出警经过记录的内容是王小三与村干部因建房产生矛盾，并不能证明王小三何时占住的房屋。该出警记录与本案无关。对证据2，该证明没有具体经办人签名，不具备证据的形式要件，不能作为证据使用。该证明内容不符合事实，不存在其证明的事实。王保方同意王小三的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，2012年8月30日，东海县白塔埠镇徐圩村村民委员会出具证明，载明：“村补王小三宅基地三间（因老房拆除），位置在由南往北二排西头三间，证由村统一办理，标准和老庄一样，费用由王小三付。”因王小三家老房被拆除，徐圩村补给王小三宅基地三间，系二号楼1号位置，该宅基地不在桑志雷与徐圩村签订的《代建协议》范围，2012年9月22日，王保方代王小三与桑志雷签订的合同名为《商品房认购合同书》，实质为房屋代建合同。在桑志雷为王小三代建房屋过程中，被当地国土所推倒多次，房屋没有建成。桑志雷提供2014年1月29日东海县公安局白塔埠派出所接处警工作登记表，证明王小三抢占三号楼1号的房屋，并装修入住。王保方一审期间陈述2012年签订协议时说好一年能建好，到2014年临近春节，王小三回来要钥匙，桑志雷推脱，王小三搬到了三号楼1号的房屋。王保方在一审期间陈述的占用房屋的时间与桑志雷提供的报警记录的时间相符，能够证明王小三系于2014年春节前占用三号楼1号的房屋。该接处警登记表虽然记载为徐翔壁和白塔曲圩村部，与本案的徐圩村以及村干部伏祥壁有差异，应系口音问题导致记载有误。二审期间王小三和王保方又陈述系2015年2月份春节时搬到三号楼1号房屋中居住，与王保方一审期间陈述不相符，亦未提供证据予以印证，本院对此不予采纳。因王小三占用的三号楼1号房屋的宅基地系在桑志雷与徐圩村委会签订的代建协议范围，徐圩村委会同意将原来补给王小三的二号楼1号的宅基地与三号楼1号的宅基地调换。2014年10月16日，桑志雷将二号楼1号的宅基地转让给徐兴进。本院认为，王小三与桑志雷之间系房屋代建合同关系，因此，该房屋的相关土地使用权证、规划许可证等合法准建手续应由王小三办理。在桑志雷履行房屋代建合同过程中，被当地国土所推倒多次，房屋没有建成。后王小三搬入三号楼1号房屋居住的行为表明其已实际接收使用该房屋，并认可房屋位置。徐圩村委会仅补给王小三一处三间宅基地，且相关的土地使用权证尚未办理，在王小三占用三号楼1号房屋后，徐圩村委会将原定二号楼1号的宅基地调换到三号楼1号位置，符合王小三已实际占用三号楼1号房屋的情况，桑志雷原为王小三代建的二号楼1号位置的房屋相应的调整到三号楼1号位置，因此，王小三应按照其与桑志雷签订的房屋代建合同的约定支付余款12万元。另，桑志雷系在王小三搬入三号楼1号房屋之后，将二号楼1号房屋的宅基地转让，且徐圩村委会同意调换相应的宅基地位置，因此，王小三主张桑志雷非法转让二号楼一号宅基地，构成违约，该主张不能成立。综上所述，上诉人王小三的上诉请求与理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定王小三与桑志雷之间系房屋买卖合同关系，该认定事实错误，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人王小三负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年八月二十三日书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；