文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第2396号原告（反诉被告）：中山市港南家居花卉基地。住所地：广东省中山市石岐区东河北“沙咀”，组织机构代码07026851-2。代表人：吴炳初，总经理。委托代理人：侯文黔、林倩雅，均系广东正鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴亦坚，男，1979年3月25日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：王金府、林文结，广东保信律师事务所律师。反诉被告：吴炳初，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省中山市，反诉被告：吴照初，男，1972年11月27日出生，汉族，住广东省中山市，反诉被告吴炳初、吴照初的委托代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市港南家居花卉基地（以下简称“港南家居基地”）诉被告吴亦坚土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，被告于2015年9月7日依法提起反诉，本院依法合并审理后，组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依吴亦坚的申请追加吴炳初、吴照初作为本案反诉被告参加诉讼。原告港南家居基地的委托代理人林倩雅、原告及反诉被告吴炳初、吴照初的委托代理人侯文黔，被告吴亦坚及其委托代理人王金府、林文结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港南家居基地诉称：原、被告于2013年8月30日签订《土地租赁合同》,约定:被告租赁原告位于中山市××区东河北“沙咀”土地A区第4、5卡，租赁期限为5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止。原、被告一直保持良好的租赁关系。从2014年5月1日起，被告开始拖欠原告租金。经原告多次向被告催讨欠款，被告一直不予支付。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.解除原、被告的租赁合同，归还租赁的土地；2.被告支付原告从2014年5月1日至归还土地之日止拖欠的租金，暂计算至2015年2月28日为98400元；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2014年6月1日至2015年10月22日期间拖欠的租金183680元（按9840元/月计算）。原告港南家居基地对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.被告的身份证复印件；2.中山市港南家居花卉基地土地租赁合同；3.集体土地所用权证复印件；4.中山市张溪农业开发有限公司（以下简称张溪农业公司）的证明；5.中山市石岐区张溪股份合作经济联合社（以下简称张溪经联社）出具的关于出租土地作花卉管理中心的报告、证明；6.中山市石岐区办事处康华社区居民委员会出具的同址证明、权属证明；7.张溪农业公司与吴炳初签订的土地租赁合同；8.授权委托书；9.中山市房产产权档案馆档案资料证明表；10.确认协议书。被告吴亦坚答辩称：一、原、被告签订的租赁合同无效。原、被告签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，由原告将位于中山市××区东河北“沙咀”土地A区4、5卡出租给被告使用，根据土地所有权证显示，该土地为农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或者出租用于非农建设，原告将该土地出租给被告作商业用途已违反上述规定，涉案租赁合同因违反法律的强制性规定而无效；二、在租赁合同签订前，原告通过大量的媒体、广告等宣传招租，并向租客承诺一定能办理营业执照，后原告以各种借口不协助被告办理营业执照，且在合同签订时原告没有如实向被告告知土地使用性质，为此，导致合同无效责任在原告，原告无权继续向被告要求支付租金。三、租赁期间,被告与原告协商减半收取租金，期间吴亦坚一直按照约定交纳租金至2014年7月，若法院认为我方需向原告继续交纳租金，租金标准亦应按合同约定的50%来收取，但涉案土地已于2015年2月19日已被原告收回，相关费用应支付至2015年2月。被告吴亦坚提起反诉称：吴亦坚与港南家居基地于2013年8月30日签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，港南家居基地将位于石岐区东河北“沙咀”土地A区4、5卡出租给吴亦坚使用。租赁期间，吴亦坚按照约定交纳了19680元租赁保证金给港南家居基地，并根据经营需要对涉案租赁物进行装饰装修，先后投入约60000元。租赁过程中，吴亦坚多次要求港南家居基地协助其办理营业执照，港南家居基地以各种理由不予协助。2013年10月14日，中山市国土资源局出具的中土执法函（2013）220号函确认港南家居基地属非法用地行为。吴亦坚经查得知，该土地的使用性质为农业用地，而港南家居基地将该土地出租给吴亦坚作为商业用途使用，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，吴亦坚与港南家居基地签订的合同因违反法律的强制性规定而无效。合同无效责任在于港南家居基地，港南家居基地应当返还吴亦坚已交纳的保证金、租金及赔偿损失。吴亦坚遂提出反诉，请求判令：1.港南家居基地赔偿吴亦坚损失60000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至付清之日止）；2.港南家居基地向吴亦坚退还租赁保证金19680元；3.港南家居基地向吴亦坚返还2013年12月至2014年7月期间已收取的租金44280元（其中2013年12月的租金为9840元，2014年1月至7月每月租金为4920元）；4.港南家居基地承担本诉及反诉的全部诉讼费用。诉讼中，吴亦坚变更其第1项诉讼请求中的损失金额为53526元，利息计算标准为以53526元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年7月15日起计算至付清之日止，明确53526元损失为装饰费用损失，包括搭建大棚、铺设水泥地面等费用；增加一项反诉请求为吴炳初、吴照初对港南家居基地的上述债务承担补充清偿责任及承担本案诉讼费用。被告吴亦坚就其辩解及反诉诉求在举证期限内提交了如下主要证据：1.土地所有权证复印件；2.中山市港南家居花卉基地土地租赁合同；3.宣传资料；4.土地使用权性质的说明；5.关于协助做好土地执法监察工作的函复印件；6.收据；7.企业机读档案登记资料；8.网页截图；9.相片。反诉被告港南家居基地辩称：一、吴亦坚要求港南家居基地赔偿其相关装修损失没有事实及法律依据；二、吴亦坚一直在使用涉案土地，其应当缴纳租金给港南家居基地；三、港南家居无需退还租赁保证金及已收取的租金给吴亦坚；四、吴亦坚要求吴炳初、吴照初承担本案补充清偿责任没有事实及法律依据。综上，请法院驳回吴亦坚的反诉请求。反诉被告港南家居基地就其辩解在举证期限内提交的证据与港南家居基地在本诉中提供的证据一致。反诉被告吴炳初、吴照初辩称意见与港南家居基地一致。反诉被告吴炳初、吴照初就其辩解在举证期限内没有提交证据。经审理查明：张溪经联社系中山市石岐区张溪村地块的产权人，土地所有权证号为中府集有（2013）第230024号，土地总面积17.878287公顷，其中农用地9.8624公顷、建设用地7.543687公顷，未利用地0.4722公顷。为盘活闲置土地，张溪经联社授权张溪农业公司对上述部分土地进行出租。2013年4月11日，张溪农业公司（甲方、出租方）与吴炳初（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”地块出租给乙方作花卉种养基地；租赁总面积50666平方米，每月总租金101300元；租赁期限6年，即自2013年12月1日起至2019年11月30日止，建设期5个月为免租期（即自2013年7月1日至同年11月30日免租）；乙方已充分了解并熟知上述土地使用权限，乙方负责办理经营项目审批手续，甲方予以配合；乙方经营过程中变更租赁场地用途，将租赁场地转租，承包或转借，须经甲方同意，否则按乙方违约处理。土地租赁合同还约定了其他事项。签订土地租赁合同后，张溪开发公司依约交付上述土地给吴炳初使用。期间，张溪经联社、张溪农业公司分别向有关部门出具证明及关于出租土地作花卉管理中心的报告，同意吴炳初对租赁土地进行分租，并协助分租商户办理工商执照。吴炳初签订上述土地租赁合同后于2013年6月注册成立本案原告，企业性质为个人独资企业，并以原告名义对外招租。2013年8月30日，港南家居基地（甲方、出租方）与吴亦坚（乙方、承租方）签订《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区东河北“沙咀”土地A区第4、5卡土地（面积约656平方米）出租给乙方从事经营园林景观之用；租赁期限为5年，即自2013年12月1日起至2018年11月30日止（免租期由2013年9月15日起至2013年11月30日止）；土地交付使用时间为2013年9月15日，乙方应于2013年11月30日之前进场经营；第一、二年的租金为每月每平方米15元，即每月9840元，从第三年开始在原租金的基础上逐年递增10%；秩序维护费为每月984元；乙方应于每月5日前支付当月租金和秩序维护费及上月水电费；在签订本合同时，乙方向甲方支付该土地2个月租金共19680元作为租赁保证金，租赁期满或合同到期后，土地租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，不计利息；租赁期限内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该土地；在租赁期限内，乙方不能提前退租，否则所有装修、硬件设施不准拆走和不退还保证金以及追讨剩余租金；甲方无故单方收回该商铺及转租他人，属甲方违约，并双倍赔偿乙方保证金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付上述土地交付给被告使用，被告亦向原告交纳了租赁保证金19680元及2013年12月至2014年7月期间的租金44280元。2014年8月起，被告拖欠原告租金未付，原告经多次催讨，被告拒不支付。原告遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，吴亦坚认为涉案租赁合同无效，港南家居基地、吴炳初、吴照初应返还其已缴纳的租金、保证金，遂依法提起反诉，主张前述反诉实体权利。本院依吴亦坚的申请，委托中山市中正信德资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称中正信德公司）对吴亦坚在涉案土地建造的镀锌管大棚、地基填沙石、水泥路面、厕所、厨房、铁围栏等进行评估。中正信德公司适用成本法对上述物品价值进行评估后，于2016年3月14日作出中信评鉴字【2016】第0004号资产评估报告书，评估价值为53526元，评估基准日为2016年3月4日。原告及反诉被告吴炳初、吴照初对评估流程及评估结论没有异议，但对评估明细表中的具体项目不予确认，不清楚是否为被告所建，对在被告修建完的上述项目后才知悉，被告在经营期间根据其经营规划进行修建不需向原告报告，被告修建的项目与原告无关，表示不同意利用上述项目。被告对评估项目及评估结论没有异议，称上述项目在承租后开始修建，在合同约定的免租期内修建完成，修建时已得到原告的同意，上述项目的建造均未取得规划许可，因涉案租赁合同无效，原告应赔偿其修建上述项目的费用。本院依吴亦坚的申请调取了2015年度中一法行非诉审字第478号案卷的证据材料及行政裁定书，包括中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、行政处罚听政告知书、图片若干张、询问笔录、现场勘测笔录、用地示意图、用地图、违法用地地块的地类证明、土地利用总体规划用途分类情况表、履行行政处罚决定催告书。行政处罚决定书、（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书等材料。上述材料显示：市国土资源局于2014年6月11日作出中土执法决字[2014]第298号行政处罚决定，认定港南家居基地未经依法批准，于2013年6月始，占用位于中山市××区东河北土名“沙咀”地段处的土地实施建筑，建成星铁结构建筑物及水泥硬底化场地，作商业项目用途。经实地测量，占用面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该用地土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，该用地中有41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，有15.4平方米土地违反土地利用总体规划。市国土资源局认为港南家居基地的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，遂依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条以及《广东省国土资源行政处罚自由权实施标准》第一条的规定，决定处以责令退还非法占用的41810.3平方米土地，对非法占用土地面积41810.3平方米建设用地及未利用地处以10元/平方米的罚款共418103元。经催告后港南家居基地仍未履行上述处罚决定，市国土资源局向本院申请强制执行，本院作出（2015）中一法行非诉审字第478号行政裁定书，对上述处罚决定准予强制执行。现该行政裁定书已发生法律效力。诉讼中，本院派员于2015年11月30日前往租赁物现场勘查，港南家居基地的委托代理人林倩雅、员工陈善梅，吴亦坚参加了勘查。现场可见吴亦坚所租用的中山市××区东河北“沙咀”土地A区第4、5卡土地上建有大棚、铁皮房屋等物，现由案外人刘东红所租用。刘东红称其租用了A5卡，未使用A4卡，其承租后安装了水管及铁架、小棚、铺设了水泥地面，其他项目均在承租时已建有。庭审中，港南家居基地、吴炳初、吴照初、吴亦坚均确认涉案土地在港南家居基地所在地块内，港南家居基地已收取吴亦坚租赁保证金19680元及2013年12月至2014年7月期间的租金44280元，部分月份以合同约定租金标准的50%收取吴亦坚租金。吴亦坚认为租金标准已变更为合同约定租金标准的50%，但港南家居基地则认为只是给予吴亦坚部分月份的租金优惠，租金标准并未变更。港南家居基地称涉案土地已于2015年10月22日收回并另行出租，吴亦坚确认涉案土地被港南家居基地收回并另行出租，但认为收回时间为2015年2月18日，双方确认涉案土地租赁合同已实际解除。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。关于涉案土地租赁合同的效力问题，张溪经联社作为涉案土地的所有权人同意由张溪农业公司代为出租，吴炳初与张溪农业公司签订租赁合同承租涉案土地后开立港南家居基地并将涉案土地转租给吴亦坚，已得到张溪经联社、张溪农业公司的同意，本院认定港南家居基地对于涉案土地有合法转租权。根据（2015）中一法行非诉审字第478号证据材料及裁定书反映，港南家居基地占地面积为41810.3平方米（折合62.7155亩），该土地利用现状地类分别为建设用地41801.2平方米，未利用地9.1平方米，其中41794.8平方米土地符合土地利用总体规划，15.4平方米土地违反土地利用总体规划。本案中，涉案土地为建设用地或未利用地，不属于农用地，港南家居将涉案土地出租给吴亦坚作经营园林景观之用并未违反相关法律的效力性的强制性规定，为此，原、被告双方签订的《中山市港南家居花卉基地土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应全面履行各自义务。被告提出涉案合同为无效合同的辩解于法无据，本院不予采信。基于被告从2014年8日1日起拖欠原告租金至今，双方确认原告已收回涉案土地并另行出租、涉案土地租赁合同已在收回时实际解除，被告称涉案土地于2015年2月18日被港南家居基地收回未提供证据证明，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告要求被告返还涉案土地，符合前述法律规定，本院予以支持。涉案合同因解除而不再履行，原告已收取被告的保证金19680元应依法向被告返还。关于租金问题。根据租赁合同约定，被告每月需向原告支付租金，现有证据及原、被告诉辩意见反映，被告仅向原告支付租金至2014年7月，现原告要求被告按9840元/月标准支付其2014年8月1日至2015年10月22日期间拖欠的租金144743.23元【（9840元/月×14个月）+（9840元/月÷31天×22天）】，于法无悖，本院予以支持。对原告主张超出上述租金数额的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告收回涉案土地前一直由被告使用，被告要求原告返还已收取的租金于法无据，本院不予采纳。至于装修损失问题。被告在涉案土地后在该土地上建造大棚等物，原告在庭审中虽未明确同意加建和进行装饰装修，但其在知悉被告修建上述项目后并未向被告表示异议，应视为原告默示同意被告修建上述项目。根据上述分析，涉案合同为有效合同，被告违约导致合同解除，原、被告并未就合同解除后被告在租赁土地上建造的大棚、铁皮房屋等物的归属进行约定。虽然原告在庭审中表示不对上述修建项目予以利用，根据本院勘查可知，被告所建之物大部分由原告收回后另行出租给第三人使用，原告已实际利用被告修建的大棚等物，应在其利用价值范围内予以适当补偿，本院酌定为25000元。关于吴炳初、吴照初的责任承担问题。本案中，港南家居基地为个人独资企业，吴炳初为其投资经营者，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”规定，港南家居基地应返还吴亦坚的相关款项，应先以港南家居基地的资产清偿，不足部分由其投资人吴炳初清偿。至于吴照初责任问题。吴亦坚提供的证据不足以吴照初为港南家居基地的实际经营者，港南家居基地、吴炳初、吴照初对此不予确认，本院对此不予认定。吴亦坚要求吴照初承担本案付款责任，本院不予支持。综上，港南家居基地诉求有理部分，本院予以支持。吴亦坚反诉请求有理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴亦坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市港南家居花卉基地支付2014年8月1日至2015年10月22日期间的租金144743.23元；二、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告吴亦坚返还已收取的租赁保证金19680元；三、反诉被告中山市港南家居花卉基地于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告吴亦坚补偿损失25000元；四、反诉被告吴炳初对中山市港南家居花卉基地的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回原告中山市港南家居花卉基地的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吴亦坚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2260元（原告中山市港南家居花卉基地已预交），由原告中山市港南家居花卉基地负担560元，被告吴亦坚负担1700元（被告吴亦坚负担的部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告中山市港南家居花卉基地）；反诉案件受理费2778元，评估费2000元，合计4778元（反诉原告吴亦坚已预交），由反诉原告吴亦坚负担3500元，由反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担1278元（反诉被告中山市港南家居花卉基地、吴炳初负担的部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付给反诉原告吴亦坚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长仇丽君人民陪审员陈晓莹人民陪审员梁素轼二〇一六年八月二十二日书记员孙婉霞许晓丹