江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终1765号上诉人（原审被告）：江西欣茂置业有限公司，住所地：宁都县梅江镇梅江路18号。法定代表人：童长生,系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓小林，江西宋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，江西宋城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林拥民,男，1990年5月21日生，汉族，住宁都县。委托诉讼代理人：阙持金，江西红土地律师事务所律师。委托诉讼代理人：周圯，江西红土地律师事务所律师。上诉人江西欣茂置业有限公司（下称欣茂公司）因与被上诉人林拥民房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章四民初字第2704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣茂公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判欣茂公司承担违约金10000元，二审诉讼费由林拥民承担。事实和理由：一审法院对于合同中关于违约金的条款理解有误，作出“因原、被告双方已对违约责任做出了约定，根据约定，被告应按已付款的2%向原告支付违约金，故本院确定由被告向原告支付违约金12201.9元（610095×2%）”。根据双方签订的合同约定，违约金的金额累计不超过10000元。一审法院判决违约金按照已付款的2%计算，违反当事人意思自治原则，是对该违约条款的片面理解，应当予以纠正。林拥民辩称：第一，一审判决认为欣茂公司严重违约导致房屋买卖合同解除，林拥民认为合法，有事实依据。第二，林拥民的损失远远超过一审法院认定的12201.9元的损失。因为林拥民要求欣茂公司按照99元每天的违约金进行计算，但一审法院没有支持。第三，林拥民认为一审法院认定2%，实际上已经是基于欣茂公司与林拥民自愿达成的协议，虽然有“但书”，但实际上一审如此判决是减轻了欣茂公司的责任。“但书”违反了公平原则。但林拥民购买房屋时是没有选择余地。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林拥民向一审法院起诉请求：1、判令解除林拥民、欣茂公司于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》，返还购房款610095元；2、判令欣茂公司向林拥民支付赔偿金23615.37元，并从2015年8月4日起至欣茂公司返还全部购房款之日止，按99元/天向林拥民支付利息损失；3、本案诉讼费用由欣茂公司承担。庭审中，林拥民当庭变更第二项诉讼请求为判令欣茂公司向林拥民支付赔偿金22126.28元，并从2015年8月4日起至欣茂公司返还全部购房款之日止，按99元/天向林拥民支付利息损失。一审法院认定事实：2014年12月12日，林拥民（买受人）与欣茂公司（出卖人）签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，合同备案编号为20141202662。合同约定，由林拥民购买欣茂公司开发建设的位于赣州市章贡区京九路龙廷花园B地块4#楼1401室，建筑面积为112.46㎡，总价款为610095元。合同第五条约定，出卖人与买受人约定按按揭方式付款：买受人在签订本合同时付清首期购房款计人民币190095元，剩余购房款计人民币420000元，由买受人办理银行按揭贷款。合同第八条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2015年4月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。2014年12月22日，林拥民依约向欣茂公司交付了首期购房款190095元。2014年12月24日，林拥民依约为剩余购房款420000元办理了银行按揭贷款，银行于同年12月25日发放了贷款。之后，欣茂公司未按合同约定按期交房。林拥民、欣茂公司双方经多次协商未果，遂致讼。另查明，本案所涉房屋于2015年10月27日进行了竣工验收备案。一审法院认为：林拥民与欣茂公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，上述合同依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同签订后，林拥民已按照约定向欣茂公司支付了购房款，欣茂公司至今尚未将诉争房屋交付林拥民，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。欣茂公司辩称其未依约按期交房是由于不可抗力原因，因欣茂公司未提供证据予以证明，故本院对欣茂公司的该抗辩理由不予采纳。由于欣茂公司拒不履行合同约定的义务，其违约行为致使该合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。因此，林拥民诉请要求解除其与欣茂公司于2014年12月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》，本院予以支持。林拥民已经向欣茂公司支付了610095元购房款，欣茂公司理应返还。关于违约责任问题，林拥民主张欣茂公司支付赔偿金22126.28元及从2015年8月4日起至欣茂公司返还全部购房款之日止，按99元/天计算利息损失，因林拥民、欣茂公司双方已对违约责任作出了约定，根据合同约定，欣茂公司应按已付款的2%向林拥民支付违约金，故一审法院确定由欣茂公司向林拥民支付违约金12201.9元（610095×2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除林拥民与江西欣茂置业有限公司于2014年12月12日签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、限江西欣茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还林拥民人民币610095元。三、限江西欣茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付林拥民违约金12201.9元。四、驳回林拥民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10137元，保全费3770元，合计13907元，由江西欣茂置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，案涉合同约定欣茂公司逾期交房超过60日的，买受人可以选择解除合同。林拥民解除合同的，欣茂公司于解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按林拥民已付款的2%支付违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。也就是说，如果买受人林拥民依照合同约定行使合同解除权，并要求欣茂公司依据合同约定支付违约金的情况下，案涉合同约定违约金金额累计不超过10000元。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。林拥民要求解除案涉合同，在林拥民认为合同约定的违约金不足以弥补其实际损失时，其可要求法院增加金额至实际损失。林拥民向一审法院起诉的请求也是要求解除案涉合同并要求欣茂公司赔偿其因按揭贷款遭受的利息损失。利息支出属于林拥民遭受的直接损失，林拥民要求欣茂公司赔偿，有事实和法律依据，不受案涉合同关于违约金最高额条款的限制。不过，一审法院只判决欣茂公司向林拥民赔偿12201.9元，林拥民表示服判，未提起上诉，本院尊重林拥民对自己权利的处分权。综上所述，欣茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西欣茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年八月二十五日书 记 员 王 佳书 记 员 廖勤勤