河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0103民初4476号原告：张利军，男，1989年4月14日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：张书占，河南舒展律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐莎莎，河南舒展律师事务所实习律师。被告：曹玉生，男，1973年3月10日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人周建军，郑州市大学路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人郭东方，郑州市大学路法律服务所法律工作者。原告张利军与被告曹玉生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张利军及其委托诉讼代理人张书占、徐莎莎，被告曹玉生及其委托诉讼代理人周建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张利军向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的房屋租赁合同。事实和理由：2014年12月11日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，租期自2015年1月1日至2017年1月1日。但被告在合同未到期情况下，与原出租人郑州市二七饮食公司擅自解除合同，原出租人郑州市二七饮食公司两次锁门并在大路旁张贴不妥当的语言公告，致使原告不能正常使用房屋。根据合同法一百零七条规定及房屋租赁合同第3条约定，被告应赔偿原告自2016年3月1日至2017年1月1日双倍租金的违约金，并退还押金。被告曹玉生辩称：原、被告并非系擅自解除合同。房屋所有权人郑州市二七饮食公司于2014年1月6日与被告签订房屋租赁合同期限为5年，2015年8月因其单位自用房屋，要求与被告解除合同，当时被告也告知原告。2015年10月13日被告与郑州市二七饮食公司提前终止合同，且于2015年11月15日达成补充协议，关于原告的租赁问题，由房屋所有权人解决，并在2016年1月30日收取原告租金收据。被告不存在主观上的故意解除租赁协议，已提前半年做到告知义务。原告主张违约金，不符合法律规定。原告张利军为支持其主张向本院提供的证据有：1、租赁合同一份，证明被告将房屋出租原告做画室使用的事实；2、水电收据6份，证明被告将房屋出租给原告，原出租人知情并同意；3、收条一份，证明被告与原出租人解除合同后，仍收取原告租金20000元；4、照片3张，证明原出租人对原告画室进行上锁，导致原告不能正常使用房屋；5，协议书复印件一份，证明被告与原房东之间真实的协议。被告曹玉生为支持其辩称向本院提供的证据有：1、协议书一份，证明被告与原房东签订合同，租赁期限5年；2、提前终止用房协议书和补充协议一份，证明原出租人提前终止合同，自行解决与原告画室问题事宜；3、收条一份，证明原告租用房屋事宜及所收租金为郑州市二七饮食公司；4、房屋租赁合同一份，证明依照合同约定被告需要提前用房已经提前2个月通知告知原告；5、情况说明一份，证明原出租人因自行用房与被告终止合同，与原告画室问题由原出租人负责处理。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、3真实性均无异议，对原告提供的证据2、5真实性有异议，对原告提供的证据4无法核实。原告对被告提供的证据1、5真实性有异议，对被告提供的证据2、3、4真实性无异议。综合以上质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、3被告对其真实性均无异议，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据3，被告对其真实性有异议，且该证据与本案无关联性，本院不予采信；原告提供的证据4，可以证明郑州市二七饮食公司对原告承租房屋进行锁门，本院予以采信；原告提供的证据5，被告对其真实性有异议，且该两份证据系复印件，本院不予采信。被告提供的证据1，原告对其真实性有异议，但无相反证据予以证明，本院予以采信；被告提供的证据2、3、4，原告对其真实性无异议，本院予以采信；被告提供的证据5系证人证言，证人未出庭，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月6日，被告与郑州市二七饮食公司签订《协议书》一份，主要内容为：郑州市二七饮食公司位于郑州市××区蜜蜂××院××楼（又××）的第二至第六层框架结构房屋（包括楼梯间及对应的出入口，不包括第六层的移动通信机房及全部屋面）交由被告曹玉生作旅馆营业使用，未经郑州市二七饮食公司同意不得改作其他用途或转租。被告曹玉生使用上述房屋的期限暂定五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2014年12月11日，被告曹玉生与原告张利军双方签订《房屋租赁合同》一份，甲方出租方为被告曹玉生，乙方承租方为原告张利军。合同约定：甲方愿意将二七区蜜蜂张40号院7号楼（太和路87号）房屋的第五、六层租给乙方做教学画室使用；年租金70000元整，押金2000元整，乙方向甲方按半年交纳租金，租赁期两年，租赁期内房租不变；本协议有效期内，甲方不得提前终止乙方用房，否则应按乙方剩余使用的两倍退款，乙方中途退房不退还剩余使用费用；本协议有效期内即使甲方将店面再次转让，此协议仍然有效，下任甲方仍应遵守本协议所有内容；乙方租住期间爱护屋内设施，保持室内清洁，房屋内一切设施如有损坏按市价赔偿；租住期间的水电费用等相关费用由乙方承担；乙方租住期间应遵守法律法规，不得从事违法活动，不得扰乱旅馆经营秩序；乙方续租时应提前一个月向甲方说明，并提前一个月交租金。甲方需要用房或乙方退房时应提前两个月通知对方，以便双方做好准备，另行安排；乙方退房时应结清自负的所有费用，并退还房屋钥匙，各种设施保持完好，损坏的应赔偿；应不可抗拒力造成的损失，双方互不承担责任，双方应在合理的时间协商合同的继续履行或解除；如遇提前拆迁，甲方应退还乙方剩余房租。合同签订后，原、被告双方又作出补充说明，明确约定房屋租赁期自2015年1月1日至2017年1月1日，共2年，若续租2年不涨房租。已收押金贰仟元整。后被告依约定将房屋交付原告使用，原告亦按约定交纳了2015年1月1日至2015年12月31日房租70000元、押金2000元。原告于2016年1月15日又向被告交纳了房租20000元，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到张利军40号院7号楼五、六楼画室房租20000元。考试结束后补交壹万伍仟元整。2015年10月13日，被告曹玉生与郑州市二七饮食公司签订《提前终止用房合同协议》一份，双方协商对2014年1月6日签订《协议书》提前终止，原订用房协议于2015年10月26日终止不再履行，并于终止当日由曹玉生将现用房屋全部交回郑州市二七饮食公司验收。郑州市二七饮食公司于2016年3月4日将原告承租的房屋锁门，原告不能正常使用房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元；3、本案诉讼费由被告承担。另查明：房屋租金70000元/年，5833.33元/月，194.44元/天。20000元÷194.44元/天=103天，即原告于2016年1月15日交纳的20000元房租，系2016年1月1日起至2016年4月13日。原告于2016年3月4日不能继续使用房屋。自2016年3月4日至2017年1月1日，共计九个月零29天，该九个月零29天的房租为58138.73元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，被告单方解除合同，违反合同约定，对形成本案纠纷应承担违约责任。被告辩称原告并非系擅自解除合同，因房屋所有权人郑州市二七饮食公司于2015年10月13日与被告解除了用房合同，被告在2016年1月15日收取原告租金20000元也交付郑州市二七饮食公司，被告已提前半年做到告知义务，故原告主张违约金，不符合法律规定。依据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告与郑州市二七饮食公司解除用房合同，并不能约束原告，原告与被告签订的房屋租赁协议有效。被告辩称已提前半年告知原告，但未提供相应证据，且被告在2016年1月15日又收取原告房租20000元，故对被告辩称，本院不予采信。原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，因该房屋已被郑州市二七饮食公司收回，上述《房屋租赁合同》已经无法继续履行，故对原告的诉请，本院予以支持。经审理查明，原、被告双方约定，原告向被告按半年交纳租金，2016年1月15日，原告向被告交纳租金20000元，系2016年1月1日起至2016年4月13日的房租。原告自2016年3月4日未使用该房屋，故自2016年3月4至2016年4月13日的房租，被告应当双倍返还原告租金共计15555.46元。根据《房屋租赁合同》第三条、第九条约定，被告解除合同应提前两个月通知原告，但被告未尽到相应的告知义务，故应赔偿原告两个月租金共计11666.66元。对原告要求被告赔偿违约金116666元，退还押金2000元，共计118666元的主张，本院对其中27222.12元及押金2000元，共计29222.22元予以支持，高出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：一、解除原告张利军与被告曹玉生于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告曹玉生于判决生效之日起十日内退还原告张利军剩余双倍房租15555.46元、押金2000元、违约金11666.66元，共计29222.22元；三、驳回原告张利军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2673元，由被告曹玉生负担673元，原告张利军负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵惠红代理审判员  成 旭人民陪审员  李 红二〇一六年八月二十九日书 记 员  王斐斐