广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终736号上诉人（原审被告）：胡立元，男，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托代理人：黎明、许彬彬，广东余黎张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肇庆市时代广场经营管理有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区。法定代表人：许运军，该公司经理。委托代理人：罗曼丽，该公司员工。上诉人胡立元因与被上诉人肇庆市时代广场经营管理有限公司（以下简称时代广场公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民二初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，胡立元为肇庆市端州五路2号D区10幢504房（肇庆市端州五路2号时代广场CD区三层以上住宅D区3幢504房）业主，建筑面积101.8403平方米。2007年7月23日，肇庆市端州五路2号CD区业主委员会与肇庆市中鑫时代广场经营管理有限公司（以下简称中鑫公司）签订《物业管理委托合同》，将CD区住宅委托该公司实行物业管理。2008年7月，CD区业主成立了第二届业主委员会，该业主委员会在同年7月30日与中鑫公司签订了《物业服务合同》一份，期限至2010年6月30日合同第二十一条对物管费进行约定，业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米高层为0.7元、多层为0.3元交纳。而胡立元所在的住宅为高层建筑，因此胡立元须每月向中鑫公司交纳物业管理费71.29元；第二十三条约定，业主按每月4元／户的标准交纳防盗门、对讲系统维护费。而公共水电分摊费用及清洁水费，也由包括胡立元在内的各业主或物业使用人交纳。2009年8月11日，第二届业委会全体委员辞职，并函告时代广场公司原“所定的合同即时无效”。但在业委会解散前后，均没有从重新选择新的物业公司进场进行物业管理，而继续由时代广场公司按《物业服务合同》的约定为胡立元等CD区业主提供物业服务。由于胡立元等业主认为时代广场公司提供的物业服务存在不足，从而产生纠纷，胡立元从2010年5月至2014年8月，拖欠物业管理费3564.50元，防盗门、对讲系统维护费200元，公共水电分摊费用788.58元。时代广场公司催讨无果，遂于2015年4月17日向该院起诉，请求判令：1、胡立元支付物业管理费3564.50元；2、胡立元支付防盗门、对讲系统维护费200元；3、胡立元支付公共水电分摊费用758.58元；4、胡立元承担本案所有的诉讼费用。又查明，2009年5月27日，中鑫公司名称变更登记为时代广场公司，而为胡立元等CD区业主提供物业服务是基于CD区业主委员会与中鑫公司签订的《物业服务合同》而进行的。原审法院认为，本案为物业服务合同纠纷案。针对双方当事人的争议，评述如下：（一）《物业服务合同》的效力问题。时代广场公司由中鑫公司名称变更登记而来，其只是依法变更字号而已，原公司与时代广场公司的权利与义务是一脉相承的。CD区业主委员会与中鑫公司签订的《物业服务合同》没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人的各方应依合同的约定履行义务和承担责任。（二）虽然在履行《物业服务合同》期间，遇CD区业主委员会解散并表示终止《物业服务合同》，但并未重新选择新的物业公司，而继续由时代广场公司按《物业服务合同》的约定为胡立元等CD区业主提供物业服务，无论该合同是履行或解除，胡立元等CD区业主既然享受了时代广场公司的物业服务，视为《物业服务合同》继续履行，理应依约定向时代广场公司支付相应的物业服务费用等。在时代广场公司的一再追讨下，胡立元仍不交纳物业管理费、防盗门、对讲系统维护费、公共水电分摊费等，其行为已构成违约，应承担向时代广场公司支付物业管理费等的责任。时代广场公司关于要求胡立元支付物业管理费3564.50元，防盗门、对讲系统维护费200元，公共水电分摊费用788.58元的诉讼请求，因时代广场公司既提供了物业管理服务，收费标准及收费项目亦符合《物业服务合同》的约定，也符合法律规定，该院予以支持。（三）如上所述，胡立元关于不支付2009年8月11日之后物管费等的抗辩理由不成立，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决：被告胡立元应于该判决发生法律效力之日起十日内支付原告肇庆市时代广场经营管理有限公司2010年5月至2014年8月物业管理费3564.50元，防盗门、对讲系统维护费200元，公共水电分摊费用788.58元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费50元，由胡立元承担。上诉人胡立元不服原审判决，向本院提起上诉称：1、时代广场公司与业主委员会于2008年7月30日补签的《物业管理合同》的服务期限至2010年6月30日止，时代广场公司在服务期间未尽合同约定的管理义务，业主委员会于2009年8月11日提出解除合同并通知时代广场公司。此后，双方再无签订任何的《物业管理合同》，时代广场公司强行霸占管理小区的行为没有法律和合同依据。法律没有规定小区物业必须要有物业管理公司，对是否聘用物业管理公司是业主的权利，而不是业主的义务，即使小区没有管理者，亦是业主对自己权利的处分，并不违法。因此，是否聘用新物业管理公司并非原《物业管理合同》是否继续有效的认定标志，更不是时代广场公司继续强占管理的理由。2、时代广场公司在合同解除后仍强占CD区进行管理是导致业主无法更换新物业管理者的根本原因，但原判将此责任推到业主身上有失公允。另CD区业主曾多次要求时代广场公司退场，但其不予配合，还将公共区域和消防通道另作他用从中获利。原判以小区未更换新物业管理公司为由认定CD区业主同意继续履行《物业管理合同》完全是本末倒置，从而助长时代广场公司的不作为。3、双方在2007年、2008年签订的《物业管理委托合同》，关于双方的终止和续订合同是有约定的，在2007年7月23日签订的《物业管理委托合同》第三十七条约定，如需要继续管理小区需在三十天前提出书面意见。显然，时代广场公司没有就续订《物业管理委托合同》提出书面意见；从2008年7月30日签订的《物业管理合同》第三十七条对改选也有相应的约定，原审法院对该事实已查明，在第二届业委会解散前，已向时代广场公司声明双方不再续订物业管理合同。因此，双方自此的管理关系已经解除。综上，请求二审法院：一、撤销原判，改判胡立元无需向时代广场公司支付任何物业管理费、防盗门和对讲系统维护费、公摊水电费等费用；二、本案一、二审诉讼费用由时代广场公司负担。被上诉人时代广场公司辩称：2008年7月30日双方签订的《物业服务合同》合法有效，时代广场公司一直是对讼争小区进行管理，直至2009年8月11日第二届业委会全体辞职，但因之后没有重新选定新的物业公司进场进行物业管理，故时代广场公司继续对讼争小区管理至2015年9月30日。无论物业合同是履行或解除，作为该小区的业主已享受物业服务就应支付此期间的相关费用。胡立元的上诉理由是不成立的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原审法院定性准确，应予确认。2008年7月30日，CD区第二届业主委员会与中鑫公司签订了《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同的约定履行义务和享受权利。在合同履行中，中鑫公司变更企业名称为时代广场公司，该小区继续由时代广场公司提供物业服务。2009年8月11日，第二届业委会全体委员辞职，并函告时代广场公司原“所定的合同即时无效”，该通知内容并不符合合同的约定，不产生法律效力。合同到期后，因该小区没有重新成立业委会，也没有重新选聘其他物业公司对小区进行管理。时代广场公司无法移交该小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，时代广场公司在《物业服务合同》到期后仍自愿按照原合同约定继续对该小区进行物业管理，因此，《物业服务合同》自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。时代广场公司对CD区提供物业服务乃是对小区整体提供服务，是对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。时代广场公司对胡立元所购买的肇庆市端州五路2号时代广场CD区三层以上住宅D区3幢504房提供了日常物业服务，胡立元作为该房屋的产权人应承担缴纳物业服务费的民事责任。原审法院判决胡立元按照《物业服务合同》约定的物业服务收费标准向时代广场公司支付物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，胡立元上诉认为其不需要支付物业服务费给时代广场公司的事实依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡立元负担。本判决为终审判决。审 判 长  任喜跃审 判 员  唐 强代理审判员  梁达明二〇一六年八月十九日书 记 员  张艺斌第7页共7页