上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0230民初2182号原告陈玲玲，女，1982年7月8日出生，汉族，住上海市闵行区。原告张瑞端，男，1979年5月29日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人陈凌龙，男，1985年9月19日出生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人陈小明，男，1949年4月22日出生，汉族，住上海市崇明县。被告樊卫峰，男，1977年4月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。被告张志凤，女，1977年1月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告樊奕奕，女，2000年9月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人张志凤。原告陈玲玲、张瑞端与被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审判，分别于2016年4月28日、5月16日公开开庭进行了审理。原告陈玲玲、张瑞端及张瑞端的委托代理人陈凌龙、陈小明(第一次到庭)，被告樊卫峰的委托代理人陈渊、被告张志凤均到庭参加诉讼。后本案转适用普通程序组成合议庭，分别于同年7月15日、8月3日再次公开开庭进行了审理，原告陈玲玲、张瑞端及张瑞端的委托代理人陈凌龙，被告樊卫峰的委托代理人陈渊(第三次到庭)、王昊(第四次到庭)以及被告张志凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玲玲、张瑞端向本院提出诉讼请求：1、要求确认房屋买卖合同有效；2、要求被告继续履行房屋买卖合同，被告协助原告办理房屋产权过户登记手续，余款人民币(以下币种均为人民币)600,000元等被告办完过户手续后60天之内交付被告，款清之日被告将房屋交付原告。事实和理由：两原告购买三被告位于上海市崇明县城桥镇湄洲路XXX弄XXX号XXX室房屋，双方于2016年1月26日签订二手房定金合同，并于同年2月1日签订正式的《房地产买卖合同》，该合同约定第一期需支付的定金为50,000元、第二期房款为225,000元、第三期房款600,000元系以贷款形式支付，补充协议均以定金合同约定执行。后原告按约支付被告第一、二期房款，并已办妥贷款审批手续。现被告方不愿继续履行合同。被告樊卫峰辩称，其不同意原告的诉讼请求，认为其跟原告签的两份合同均为效力待定的合同，系争房屋的权利人有三个人，是其和被告张志凤以及被告樊奕奕共同共有的。本案中，两份合同上签字均是其一人所为，事前和事后均未获得被告张至凤、樊奕奕的授权和追认。因此本案的买卖合同是无效的，同时本案原告也不适用善意取得。此外，原告的诉请是不合适的，缺乏操作性，如果法院要判履行，原告应该在判决之前一次性将钱款打入法院账户上。被告张志凤、樊奕奕辩称，其不同意原告的诉讼请求。被告张志凤对被告樊卫峰擅自出卖系争房屋的行为是不知情的，直至2016年3月初知道，其不同意出卖系争房屋。原告对其诉称的事实，向本院提交如下证据：1、二手房定金合同1份、收条2份及银行汇款凭证，证明系争房屋买卖合同已成立，原告已经按照约定支付部分购房款。2、上海市房地产买卖合同复印件1份，证明系争房屋买卖合同合法有效。3、原告与被告张志凤的通话记录、短信内容复印件，证明原、被告之间就房屋买卖进行商议的过程，被告张志凤在整个交易过程中是知情的。4、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表及住房公积金个人住房抵押借款合同，证明原告已经办妥公积金贷款，被告樊卫峰也一起去协助办理的。被告樊卫峰向本院提交了系争房屋的产权证、结婚证、户口本、被告樊奕奕的出生证复印件，以证明三被告之间关系及系争房屋的权利人为三个人。审理中，本院依职权向上海绿家房地产经纪服务部工作人员范某、黄某作了调查，据证人反映，系争房屋由张志凤一个人于2016年1月17日至中介处挂牌出售，中介也一直是跟其本人联系买卖事宜，包括最终价格也均是与其商谈确定。后在双方签订定金合同及正式的房屋买卖合同时，张志凤均说她很忙，走不开，并告知其老公樊卫峰的联系电话，明确由樊代其签字。双方订立的房屋买卖合同除了明确房价、办理过户的时间及因政策原因导致过户不能的违约责任外，其他补充协议均以定金合同约定执行。后樊卫峰配合原告办理了银行贷款相关手续。经庭审质证，两原告对被告樊卫峰提交的证据材料的真实性没有异议，对证人范某、黄某的证言亦无异议。被告樊卫峰对原告提交的证据1、4的真实性没有异议，承认定金合同及住房公积金抵押借款申请表上其签名均系其本人所签，被告张志凤对此不知情，同时认可已收到房款275,000元；对于证据2真实性也没有异议，承认合同上三被告的签名均由其一人所签，被告张志凤不知情；对于证据3认为无法证明被告张志凤对系争房屋买卖事宜知情。对证人范某、黄某的证言不予认可，认为其与本案有利害关系，其所作证言不具有证明效力。被告张志凤承认由其去中介公司挂牌出售系争房屋。最终的合同价格中介亦曾对其说过，但其不同意这个价格。对于证人范某、黄某的证言不予认可。经审理查明，原告陈玲玲、张瑞端系夫妻关系。被告樊卫峰、张志凤亦系夫妻关系，被告樊奕奕系被告樊卫峰、张志凤的婚生女儿。2016年1月26日经上海绿家房地产经纪服务部居间介绍，两原告与被告樊卫峰签订《二手房定金合同》一份，合同约定由两原告购买三被告位于上海市崇明县城桥镇湄洲路XXX弄XXX号XXX室面积为101.78平方米的房屋一套，房屋总价为875,000元，原告应于2016年1月26日第一期支付定金50,000元，第二期于同年2月29日前支付225,000元，余款600,000元以贷款方式支付，贷款不足部分以现金补足。双方约定于2016年3月30日之前到房地产交易中心办理交易手续；对于交易税费约定方式为各自付税，产权证费用由买受方承担；交房前，出卖方应将该房屋的水电煤物业管理费和清洁费全部结清，并保证将落户于该房屋的所有户籍关系全部迁出。合同同时约定了违约责任等。同日，原告按约支付购房定金50,000元，被告樊卫峰出具收条一份。2016年2月1日，两原告与三被告就上述系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，原告陈玲玲、张瑞端及被告樊卫峰均在合同上签字，被告张志凤、樊奕奕的签名则由被告樊卫峰代签。2016年2月29日，原告按约支付房款225,000元，被告樊卫峰出具收条一份。后被告樊卫峰协助原告张瑞端办理了住房公积金个人贷款相关手续。现因被告方不愿继续履行上述房屋买卖合同，遂涉讼。本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案中，被告张志凤为系争房屋去房产中介处挂牌出售、留下联系电话、商榷价格等行为，均表明被告张志凤对于系争房屋买卖事宜是知情的；被告樊奕奕系未成年人，其共有权的行使应由其监护人，即为其父亲樊卫峰及母亲张志凤行使，故樊卫峰在合同上的签字行为，可视为其代樊奕奕行使共有权；被告樊卫峰、张志凤系夫妻关系，两原告作为房屋买卖合同的相对人，有理由相信被告樊卫峰享有代理被告张志凤与之订立房屋买卖合同的代理权，因此被告樊卫峰与两原告订立房屋买卖合同的行为，构成表见代理。综上，原、被告之间签订的《二手房定金合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守履行。原告陈玲玲、张瑞端已经按约支付部分购房款，剩余房款亦已依约办妥住房公积金个人贷款相关手续，被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕理应按约配合原告办理相关房屋产权过户手续等事宜，现三被告却不予配合办理，显属违约，应承担相应的法律责任。同时，为避免讼累，原告要求将其应支付的房屋余款600,000元一并作出处理，与法不悖。两原告之诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈玲玲、张瑞端与被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕就上海市崇明县城桥镇湄洲路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《二手房定金合同》、《上海市房地产买卖合同》合法有效；二、被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕于本判决生效之日起十日内协助原告陈玲玲、张瑞端将上述房屋过户至原告陈玲玲、张瑞端的名下(办理房屋过户所需相关费用由原、被告各自负担)；三、原告陈玲玲、张瑞端自上述房屋产权过户之日起六十日内给付被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕房屋余款人民币600,000元；四、被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕应于原告陈玲玲、张瑞端付清全部房款之日起五日内将上述房屋交付原告陈玲玲、张瑞端。本案案件受理费人民币12,550元，由被告樊卫峰、张志凤、樊奕奕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰审 判 员  陈 洁人民陪审员  宋轶梅二〇一六年八月十六日书 记 员  王 宇附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理应相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。