新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2015）新40民终1269号上诉人（原审被告）：罗节勇委托代理人：沈传武，新疆任远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：依明江·吐尔干。被上诉人（原审原告）：买合皮热提·阿不里克木，系依明江·吐尔干妻子。上诉人罗节勇与被上诉人依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木因房屋租赁合同纠纷一案，不服巩留县人民法院于2016年1月12日作出的（2015）巩民初字第1806号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员黄明担任审判长、审判员彭红梅、审判员马晓梅组成的合议庭对本案进行了审理，书记员孙杰担任法庭记录，翻译刘学平担任法庭翻译。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年10月1日，依明江吐尔干与罗节勇签订房屋租赁合同，依明江吐尔干将位于巩留县团结市场门面房A栋0号商铺出租给罗节勇，租期为2011年11月1日至2014年11月1日，租金为每年61500元。2014年10月13日，在租期即将届满时依明江吐尔干与案外人张文梅签订合同，将房屋租赁给张文梅，租期从2014年11月1日至2019年11月1日，前3年租金为每年9万元，后两年租金为每年95000元，罗节勇知晓后于2014年10月14日给依明江吐尔干出具保证书表示愿意将租金提高至每年9万元继续租赁该商铺3年，同时承诺依明江吐尔干赔偿给张文梅的违约金由其承担。因依明江吐尔干在与张文梅的租赁关系中违约，双方诉至法院，经该院判决依明江吐尔干赔偿张文梅违约金，张文梅收取3925元违约金后向依明江吐尔干出具收条。依明江吐尔干称罗节勇仅支付了7万元的租金，并在收取租金后向罗节勇出具了收条，但罗节勇辩称已经将9万元租金全部付清，而并未向其出具收条，双方对此存在争议。依明江吐尔干称因罗节勇没有按照保证书的承诺租赁店铺三年，不再续租又没有提前通知，造成其向外出租店铺的时间仓促，又担心店铺闲置每天都产生租金损失，且电话咨询的人都不愿意以9万元的价格承租，无奈只能于2015年11月13日以前两年租金8万元、最后一年8.7万元的价格出租给常义涛三年，因此其在本案中向罗节勇主张店铺头两年共2万元的租金差额，并向法庭出示了与常义涛签订的房屋租赁合同。2015年11月9日，依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木提起诉讼，请求判令：罗节勇支付拖欠房屋租金2万元、赔偿给张文梅的违约金3900元、财产损失2100元、租金差额2万元，合计46000元，并由罗节勇承担本案诉讼费用。原审法院认为：根据谁主张谁举证的原则，罗节勇抗辩称其已经将9万元租金全部付清，就应当向法庭提供付款完毕的相关证据，该举证责任在罗节勇，因罗节勇未能向法庭提供证据证明其反驳意见，应当向依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木支付剩余2万元租金。罗节勇是以继续承租店铺为目的向依明江吐尔干出具的保证书，表示愿意承担依明江吐尔干赔付给张文梅的违约金，该保证书是双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，罗节勇应当按照约定支付该笔违约金。虽然罗节勇辩称是因为依明江吐尔干在其租赁期未满时将房屋租给张文梅才导致赔偿的违约金，但依明江吐尔干将店铺租赁给张文梅的日期是在与罗节勇的租赁合同期满后，此时双方的租赁合同已经因期满自然解除，双方的租赁关系终止，依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木有权利处置房屋而不需要征得罗节勇同意，故对罗节勇的抗辩理由不予支持。对于依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木以8万元价格出租房屋造成2万元差价损失的问题，双方主要争议即该差价是否是罗节勇造成的，该院认为，罗节勇出具保证书的行为是对依明江吐尔干出租房屋邀约的一种承诺，保证书即是双方达成的合意，可以视为双方租赁房屋的合同，并且保证书中对租赁物名称、租赁期限及租金等主要内容均有约定，合同的主要构成要件已经满足，即使保证书中对其余租赁细节约定不明确，但双方可以通过后续协议对合同予以补充完整，所以对罗节勇认为双方是不定期租赁关系、其可以随时解除合同的抗辩理由不予支持，罗节勇若要解除合同，应当在合理期限内通知依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木，而罗节勇并未提供证据证明其已经履行了提前告知的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。而本案中依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的损失就是履行与张文梅签订的房屋租赁合同后可以获得的租金利益，故罗节勇对其违约行为造成的2万元租金差价应当承担赔偿责任。另依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木要求罗节勇赔偿店铺门的损失2100元，因其提供的证据仅能证明其曾要求社区对该纠纷进行过调解，无法证实房门是否确实被损坏、损坏程度、原因及损失的具体数额，故对依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、罗节勇支付欠付依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的店铺租金20000元，在保证书中承诺承担的违约金3900元，租金差价损失20000元，合计43900元。二、驳回依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费950元，减半收取475元，由罗节勇承担。上诉人罗节勇提起上诉称：2014年10月13日依明江吐尔干与案外人张文梅签订的租赁合同，侵犯了其对已租赁房屋的用益物权、优先租赁权，2014年10月14日所出具保证书是依明江吐尔干逼迫情况下形成的，故不应作为承担保证义务的依据，保证书的内容也不能作为双方房屋租赁合同的条款。2014年11月1日之后双方关于该房屋租赁合同为不定期租赁合同，双方均有随时解除权，故依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木要求其承担租金差价损失诉求，没有事实依据和法律依据。综上，原审认定事实及适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木承担。被上诉人依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木答辩称：本案租赁合同到期之前，其已问过罗节勇房子还租不租，罗节勇说的不租了，其才与张文梅签订房屋租赁合同，并收取了定金。后罗节勇又提出要继续租赁3年，并自愿出具了承担其给张文梅的违约金的保证书，其又将房屋交付给罗节勇继续租赁，为此张文梅提起了诉讼，法院判决其支付张文梅押金及违约金23925元。罗节勇仅租赁一年就不再继续租赁，租金仅支付70000元，剩余20000元没有支付，因罗节勇违约行为已给其造成了损失，故原审判决罗节勇支付租金20000元、违约金3900元及赔偿差价损失20000元，事实认定清楚，判决公正，罗节勇的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。根据上诉人罗节勇的上诉请求和被上诉人依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、罗节勇出具保证书时是否存在受胁迫并违背真实意愿的情形；2、罗节勇出具保证书的行为是否是对订立新的租赁合同的承诺。关于受胁迫并违背真实意愿的焦点问题。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：”当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，罗节勇主张其是在受到依明江吐尔干胁迫的情况下被迫于2014年10月14日出具了保证书，该保证书的内容违背其真实意愿。但罗节勇对其主张的受胁迫事实，并没有提供任何相关证据予以证明，依明江吐尔干对罗节勇主张的受胁迫事实又不予认可，同时罗节勇在出具保证书后一年内并没有以保证书违背其真实意愿为由提出撤销之诉，因此本院对罗节勇提出的出具保证书时受到胁迫事实主张不予采信。本案保证书为罗节勇的真实意思表示，应当作为认定本案事实的依据予以确认。关于保证书为订立租赁合同承诺的焦点问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，承诺是受要约人同意要约的意思思表示，承诺应当以通知的方式作出，承诺通知到达要约人时生效。本案中，依明江吐尔干就所出租房屋在原租赁期限即将届满的情况下，发出了出租房屋在新的租赁期限内租金为每年9万元的要约后，罗节勇于2014年10月14日以出具保证书的通知方式向依明江吐尔干作出确定租赁门面、房租为每年9万元、租期为三年的承诺，据此罗节勇出具保证书的行为应当属于是对依明江吐尔干出租房屋要约的承诺。由于保证书中对租赁物名称、租赁期限及租金等主要内均予以了载明，已经满足租赁合同的主要构成要件，故对保证书应当认定为双方租赁房屋的书面合同。依明江吐尔干依约向罗节勇交付了租赁物，而罗节勇未按合同约定履行支付租金义务，单方面终止租赁合同的履行，明显构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木的损失就是履行与张文梅签订的房屋租赁合同后可以获得的租金利益，故罗节勇对其违约行为给依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木造成的2万元租金差价应当承担赔偿责任。据此，依明江吐尔干、买合皮热提阿不里克木要求罗节勇支付拖欠租金及承担租金差价损失，于法有据，本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，罗节勇提出的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费475元由上诉人罗节勇负担，二审案件受理费897.5元由上诉人罗节勇负担。本判决为终审判决。审判长黄明审判员  彭红梅审判员  马晓梅二〇一六年八月五日书记员  孙 杰