云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云33民终75号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈思鸿，男。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张敬琴，女。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邬兴洪，男。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗玲英，女。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邬银秋，男。 上诉人陈思鸿、张敬琴与被上诉人邬兴洪、罗玲英、邬银秋房屋买卖合同纠纷一案，不服泸水县人民法院(2015)泸民二初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因本案基本事实清楚，当事人也没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈思鸿、张敬琴上诉请求：1.撤销泸水县人民法院(2015)泸民二初字第252号民事判决，并依法改判；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。原判决认为“虽然在签订协议时，有面积约定的内容，但未约定每平方米价格，协议约定以总价140万元（实际应为146万元）成交。双方之间的房屋买卖是按整体计价”。上诉人认为，原审对双方签订的“房屋及土地转让协议”约定内容的这样理解完全违背了合同法的规定且曲解了双方的意思表示。事实上，本案对交易价款双方并无异议，双方的争议是“被上诉人未按合同约定面积将产权全部过户至上诉人名下”。上诉人认为，因被上诉人原来的产权登记瑕疵导致产权不能完全过户，说明被上诉人未能完全履行合同，根据合同法的规定应承担违约责任并赔偿上诉人（守约方）的损失，本案上诉人的损失体现在未能完全取得房屋合法产权要求扣减相应的价款。上诉人的这一主张是基于被上诉人的违约行为而提出，并不是基于双方对价款约定不明而产生的。即便一审法院认定双方价款是打包约定，但应当向当事人释明对未交付的房屋按交易时的市场价值进行价值评估以确定上诉人的损失。2、原审判决认为“二被告（反诉原告）以实际面积与产权登记面积不符为由，未按约定履行其合同义务于法无据”。上诉人认为，原审法院的这种说法完全不顾本案事实与合同法、物权法的相关规定，属于适用法律错误。根据物权法和合同法的规定，在不动产交易过程中，卖方支付的义务包含了产权的过户登记。如果不动产交易的卖方义务仅仅是实际交付的话将严重影响交易安全。上诉人不清楚原审法院是如何得出上述结论的。二、一审法院未认可上诉人的先履行抗辩权属于适用法律错误。双方当事人在“房屋及土地转让协议”中明确约定，在产权过户手续办理完毕后支付余款。该约定充分说明在被上诉人未能将140.41平方米的房屋产权过户至上诉人名下之前，上诉人可以基于该约定享有拒绝支付余款的合同权利。对该约定一审法院除在证据认证时提及外未作出解释说明。综上所述，上诉人认为，原审判决适用法律错误，上诉人为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提出上诉，请求二审依法公正裁决。 邬兴洪、罗玲英、邬银秋辩称，一、上诉人与被上诉人在2012年8月25日签订了《房屋及土地转让协议》，此协议是在双方平等、自愿的前提下签订的，是双方的真实意思表示，协议为有效协议，这是双方均认可的事实。二、上诉人与被上诉人签订协议后，被上诉人已按协议将自己所有合法的手续、房屋和土地于2013年6月交给了上诉人，上诉人也于2013年4月12日前支付了房屋及土地款122350元人民币，下欠236500元人民币。根据协议约定，上诉人应当自房地产过户交房后按协议将房款、土地款一次性付清给被上诉人。而上诉人以各种理由，拒不支付给被上诉人的尾款236500元人民币，拖欠长达三年之久。此间，上诉人未做任何申诉、申辩，而对被上诉人多次付要尾款却不理不睬。三、上诉人在接收了被上诉人的房产、地产后，并用此房地产作为抵押物向泸水县农村信用合作社贷了150万元人民币，并对房产、地产进行了使用和改造。被上诉人已严格按协议进行履行而上诉人未按协议将房款及土地款付清，实属自行违约，上诉人应承担违约责任，并按协议应支付给被上诉人违约金或按规定支付利息。在本案中，协议标的物是房地产实物，是民间交易行为，不存在谁欺骗谁的问题。而本案是上诉人单方违反协议，未支付给被上诉人房地产尾款而发生的。因此，上诉人的上诉理由不能成立。四、一审法院对被上诉人的诉请只支持了未付清的尾款236500元人民币，未支持被上诉人违约金或利息是不妥的。综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉请，并支持被上诉人的答辩请求为谢。 邬兴洪、罗玲英、邬银秋向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告支付房地产尾款236500元人民币；2.诉讼费由二被告承担。 陈思鸿、张敬琴反诉请求：1.依法判令反诉被告返还多支付的购房款人民币61957.62元；2.依法判令反诉被告支付违约金人民币23230.85元；3.诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年8月25日签订了《房屋及土地转让协议》。合同约定，原告（反诉被告）将座落在鲁掌镇麻布河北侧洪兴山庄的房产和土地出售给被告（反诉原告），房产和地产总价人民币1460000.00元，并约定过户手续办完后，二被告（反诉原告）付完全部房地款。原告（反诉被告）于2013年6月将房产和地产过户给二被告（反诉原告），同时将该山庄的钥匙交给了二被告（反诉原告）。二被告（反诉原告）开始使用山庄。但房、地产过户后，二被告（反诉原告）至今未支付房地款余款人民币236500.00元。二被告（反诉原告）未按合同支付，经原告（反诉被告）多次催要，未果，故原告（反诉被告）遂起诉来院，提出前述诉请。 另查明，反诉原告购房后，在办理产权过户中，应房管所要求，反诉原告委托怒江雅居测绘有限公司（以下简称“雅居公司”）对反诉被告出让的房屋建筑面积进行测算。经雅居公司测算房屋的建筑面积仅有546.45平方米，与反诉被告转让协议约定的房屋建筑面积686.86平方米相差140.41平方米。后房管所根据测绘情况仅给反诉原告办理了546.45平方米的房屋产权过户手续。根据实际交易的房屋面积，按平均合同单价计算反诉原告实际应付购房款应仅为1161542.38元，反诉原告多支付了61957.62元购房款。反诉原告认为，反诉被告实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，双方应当按实际交易的面积结算，且反诉被告应承担违约责任。故反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告向反诉原告返还多支付的购房款人民币61957.62元；2.请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币23230.85元；（按反诉原告应实际支付房款总额1161542.38元计）；3.请求判令本案的诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认为，我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护。本案属买卖合同纠纷。本案中原告（反诉被告）邬兴洪、罗玲英、邬银秋（出卖人）与被告（反诉原告）陈思鸿、张敬琴（买受人）于2012年8月25日签订的《房屋及土地转让协议》是在平等自愿、协商一致原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，虽然在签订协议时，有面积约定的内容，但未约定每平方米价格，协议约定以总价140万元成交。双方之间的房屋买卖是按整体计价。且在起诉前被告（买受人）已经对房屋所有权作变更登记，并已经办理完房屋产权转让过户手续等。而且于2014年6月19日用该房产所有权和土地使用权作为抵押向泸水县农村信用合作联社营业部借款人民币150万元。因此，买受人与出卖人之间转让房屋及土地的行为，并没有违反法律、法规禁止性和强制性规定，双方签订的《房屋及土地转让协议》依法成立，受法律保护。对双方当事人具有法律约束力。现二被告（反诉原告）已经入住经营，而二被告（反诉原告）以实际面积与产权登记面积不符为由，未按约履行其合同义务与法无据。故三原告（反诉被告）要求二被告（反诉原告）支付房款地款的尾款人民币236500.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于本诉原告要求本诉二被告按合同约定支付滞纳金，原告（反诉被告）在调解阶段已经自愿放弃。被告（反诉原告）主张，实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积不符，双方应当按实际交易的面积结算，且原告（反诉被告）应承担违约责任，并返还多支付的购房款人民币61957.62元及违约金23230.85元的反诉请求，于法于理无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百零八条之规定，判决：一、本诉被告陈思鸿、张敬琴自本判决生效后十日内支付给本诉原告邬兴洪、罗玲英、邬银秋房款地款的尾款人民币236500.00元；二、驳回本诉原告邬兴洪、罗玲英、邬银秋的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈思鸿、张敬琴的反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审基本一致，本院对原审查明的事实予以确认。 根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1.上诉人是否应当支付被上诉人房屋和土地余款236500元人民币；2.上诉人是否存在多支付被上诉人购房款61957.62元。 本院认为，根据我国相关法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买卖合同成立并生效后，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务，买受人应当履行按照约定的数额支付价款的义务。本案中，被上诉人作为出卖人已将约定的房地产交付给了作为买受人的上诉人，在办理产权变更登记中，因现行政策原因，原产权证上的部分面积不能再上证，但不影响上诉人对不能上证房产所有权的行使，上诉人房产变更登记后，已完全享有受让房产的所有权，应视为被上诉人已履行了交付标的物并转移标的物所有权的义务，上诉人就应当履行按照约定的数额支付房地产余款的义务，即上诉人应当支付被上诉人房屋和土地余款236500元人民币。另外，上诉人与被上诉人《房屋及土地转让协议》约定转让的是包括有房屋、国有土地使用权、附属设施引用水管所有权和使用权等组成的洪兴山庄，上诉人仅以过户前与过户后的房屋建筑面积差主张存在多支付被上诉人购房款61957.62元缺乏事实和法律依据。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5578元，由上诉人陈思鸿、张敬琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亮宽 审判员  覃 华 审判员  李丽玲 二〇一六年八月二十五日 书记员  高文皛