北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5234号上诉人（原审原告）赵×，女，1958年7月21日出生。委托代理人赵弘（赵×之弟），1960年10月24日出生。委托代理人刘红宇，北京建卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马×2，男，1984年7月16日出生。委托代理��申利，北京市汉韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈延德，男，1960年1月26日出生。上诉人赵×因与马×2、陈延德确认合同效力纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵×的委托代理人赵弘、刘红宇，马×2的委托代理人申利到庭参加诉讼。陈延德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，赵×诉至原审法院称：我与马×1系夫妻关系，马×2系马×1之子，马×1于2010年11月11日病逝。2005年10月24日，我及马×1与陈延德签订《房屋买卖合同》，约定陈延德自愿将位于北京市丰台区7单元402号房屋（房产证号为京房权证丰私字第×××号）出售给我们夫妻；成交价为40万元；2006年11月11日陈延德帮助我们过户等。合��签订后，我们付清了陈延德的全部购房款，陈延德于合同签订当天就向我们交付了房屋。根据丰台区房屋管理局调取的档案显示：2009年6月24日网签的《存量房屋买卖合同》的出卖人为陈延德，买受人为马×2；所售的房屋为坐落于丰台区7单元402号房屋。马×2、陈延德的上述行为均是背着我进行的。2009年6月30日，马×2将涉案房屋过户到自己名下。为了维护自身的合法权益，现请求判令确认2009年6月24日马×2与陈延德签订的房屋买卖合同无效，要求确认2005年10月24日马×1与陈延德签订的房屋买卖合同有效，判令马×2、陈延德赔偿我经济损失暂计算为10万元。马×2辩称：赵×所述与事实不符，马×1与其前妻王×于1999年3月1日经北京市东城区人民法院调解离婚，调解协议显示：双方所生之子马×2由马×1自行抚养，家庭财产全部归马×1所有。1999年7月1日，位于本市东城���44号506号房屋拆迁，被拆迁人是马×1的母亲薛×，拆迁款项共计689749元，全部由马×1领取及掌管。2005年年底，马×1用其掌管的拆迁款项给马×2购买了位于于丰台区4层7-402号房屋，当时为了避税没有立即办理过户手续，在交清全部房款后，原房主陈延德将房产证和房屋钥匙交给马×1，随后马×1对房屋进行了装修并购买了家具电器。对于马×1给儿子马×2买房的事实情况，赵×作为继母是完全明知的。2009年6月24日，在马×1的安排下，马×2到丰台区房地产交易中心找陈延德的委托代理人孙×办理房屋过户手续，在房地产交易中心，买卖双方对于交易对象没有任何异议，《存量房屋买卖合同》（自行成交版）等房屋过户所需的全部手续都是在陈延德的委托代理人孙×的指导下完成，并顺利办理了房屋过户手续。涉案房屋不可能是马×1和赵×为自己购置的夫妻共同财产，根本不可能是他们的共同出资。赵×并不是涉案房屋买卖合同的当事人，其不能作为诉讼主体主张陈延德与马×2之间的房屋买卖合同无效。另赵×的诉讼请求已明显超过了诉讼时效。综上所述，赵×在其民事起诉状中所陈述的许多关键性内容与客观事实不符，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，应依法全部予以驳回。陈延德辩称：第一次买卖合同是我委托孙×和马×1签订的，没有异议。关于办理过户手续的问题，我当时写了一个委托书，委托孙×替我去办的，并出具了委托书和身份证。原审法院经审理确认：根据已查明的事实，马×1生前委托李林杰与陈延德就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。陈延德按合同约定向马×1交付房屋后，马×1父母及马×2一直在涉案房屋居住。对此，赵×作为马×2的继母就涉案房屋购买后的居住状况是明知的。虽然涉案房屋系于2005年赵×与马×1婚姻关系存续期间以马×1的名义与陈延德签订的《房屋买卖合同》，但2009年在马×1的安排下，该房又以马×2的名义办理了网签并直接过户其名下。结合该房屋长期由马×2居住使用的情形，法院认为，该行为应视为马×1、赵×将涉案房屋赠予给马×2。现赵×称上述行为是背其所为，但对房屋一直由马×2居住使用其是明知的，且从未提出过异议，2005年购房后一直不知产权证是否办理及办至何人名下均有悖于常理。故法院认为对此赠予行为应为赵×明知且认可。基于上述事实，故对赵×要求确认2005年10月24日马×1与陈延德签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求应予准许。对赵×要求确认2009年6月24日马×2与陈延德签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民���和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2016年4月判决：一、马×1与陈延德于二〇〇五年十月二十四日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回赵×其他诉讼请求。判决后，赵×不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判第二项，改判支持我原审全部诉讼请求。赵×的主要上诉理由为：我与马×1购得涉案房屋后即进行了装修，并购置红木家具等并实际居住；陈延德及其委托代理人均未在2009年6月签订的买卖合同上签字，合同系马×2一手操作的；原审法院认定我和马×1将房屋赠与马×2没有事实依据，陈延德与马×2之间的房屋买卖合同应无效，其二人应赔偿我经济损失；原审法院没有将陈延德的谈话笔录、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记询问笔录向我们出示，当庭宣读的孙×调查笔录不全，以上系严重违反法律规定。马×2同意原判。陈延德未提出上诉。经审理查明：马×1（2010年11月11日死亡）与王×于1982年登记结婚，1984年7月16日，双方生育一子马×2。1999年3月1日，马×1与王×经北京市东城区人民法院调解离婚，双方所生之子马×2由马×1自行抚养。2001年10月31日，赵×与马×1登记结婚（均系再婚）。2005年10月24日，李×代理马×1（乙方）与陈延德（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定陈延德将其位于北京市丰台区7单元402号房屋以价款40万元出售给马×1；甲方承诺协助买方办理原产权单位的各项手续，公共维修基金，同房产一并转移乙方；付款方式：双方协议解决；双方同时约定，2006年1月11日甲方帮助过户，过户费乙方负责。合同签订后，马×1按合同约定履行了向陈延德支付购房款的义务，陈延德履行了交付房屋的义务。后，马×1父母马×、薛×及马×2一直在涉案房屋居住。上述房屋的买房手续及相关材料均由赵×保存在其与马×1居住地。2009年6月，马×1要求陈延德履行涉案房屋的过户手续。当月24日，陈延德的委托代理人孙×持委托书及陈延德身份证原件与马×2前去办理过户事宜，双方向权属登记机关出示了陈延德作为卖方，马×2作为买方的房屋买卖合同并办理了涉案房屋的网签手续。2009年6月30日马×2作为所有权人取得了涉案房屋的《房屋所有权证》。2012年5月25日，马×2与陈裕萍就涉案房屋的买卖事宜签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给陈裕萍。2014年8月，马×、薛×及马×2作为原告向北京市朝阳区人民法院起诉赵×，要求继承马×1位于朝阳区芍药居的一处房屋及帕萨特牌轿车一辆，该案审理过程中赵×表示已经自行偿还了购车贷款，并提出本案涉案房���应属于遗产予以分割。该案已经审理完毕，处理结果没有涉及本案涉案房屋。原审法院审理期间，经询陈延德认可孙×系代理其去办理涉案房屋过户手续的委托代理人，但其表示没有在房屋买卖合同上签字，亦不认识马×2。陈延德曾表示对相关签字进行笔迹鉴定，后未出庭应诉。经原审法院询问孙×，其表示涉案房屋办理过户时，是其持陈延德的身份证前去配合办理，马×1的儿子马×2及另一亲属亦到场，手续都是他们办理的。孙×另表示，是马×1电话联系其表示要求办理过户手续，且马×1表示要将房屋过户给自己的儿子马×2。上述事实，有《结婚证》、（1998）东民初字第3212号民事调解书、马×1与陈延德签订的《房屋买卖合同》、陈延德与马×2签订的《房屋买卖合同》及房屋过户手续的相关证据、《房屋所有权证》、北京市死亡医学证明书、赵×的《居住证明》、原审法院与陈延德的谈话笔录及与孙×的调查笔录、（2014）朝民初字第33610号民事判决书、（2016）京03民终4012号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据已经查明的事实，马×1于2005年10月与陈延德签订买卖合同购买了涉案房屋，现虽马×2主张薛×名下的拆迁款项系支付涉案房屋购房款的来源，并提供了马×1购买其他房屋及车辆进行贷款等相关证据，以证明马×1的经济状况不足以全额支付涉案房屋的购买款项，但上述均非直接证据，均不足以证明其所述涉案房屋原系为其购买。另，虽购房时马×1与赵×婚龄不长，但现赵×与马×2对购买房屋的出资情况亦均没有提出充足的证据加以证实，故不能认定购房款全部系马×1婚前财产支付的情况下，应认定房屋系马×1与赵×共同财产。涉案房屋是否构成马×1、赵×夫妇��马×2的赠与，还应从以下几个方面来综合判断：首先，从涉案房屋的使用情况看，虽赵×表示其与马×1曾在房屋购买之初短暂居住，但该事实是否存在并不影响涉案房屋多年来由马×、薛×及马×2居住的事实认定；其次，从房屋的买卖手续及相关材料的保存情况看，赵×表示上述材料由其保存在与马×1共同的其他居住地，那么以上材料是其取得价值数十万元财产的凭证，应该得到妥善慎重的保管，而没有这些材料马×2不仅不能办理房屋的过户甚至无法与出卖人一方取得联系，现没有证据证明马×2采取了任何非法手段窃取相关材料，故马×2前去办理涉案房屋的过户手续应系受马×1指派，其将房屋过户至自己名下，马×1没有提出异议，应系同意，变更登记后的产权证由马×2持有亦能佐证上述判断，而作为以上材料的保管人，赵×表示对此多年来均不知悉没有做出合理解释，且其亦没有提出该行为系马×1故意隐瞒独自所为的相关依据；最后，从马×1死亡后遗产的清理情况看，作为马×1的配偶，赵×在马×1生前一直与其共同生活，对双方的财产情况应是最清楚的，从偿还购车贷款看其对遗产还是进行了管理的，而就涉案房屋却多年间没有处理，相反却表示在马×2等提起继承纠纷后方才发现涉案房屋已经办理转移登记至马×2名下，该陈述于情理不合，本院难以采信；综上，原审法院认定马×1、赵×将涉案房屋赠与马×2是正确的。综合本案的全部情况看，马×2与陈延德之间的房屋买卖合同仅系办理涉案房屋转移登记的手续，陈延德的代理人孙×到场，其本人为房屋经纪人，对相关手续的办理具有专业的经验，没有对合同的签订和内容提出异议，视为认可，故合同实际由何人签字及马×2是否真实支付了房屋价款，均非该房屋买卖合同效力的审���因素。另，赵×提出的陈延德谈话笔录等材料未向其出示的问题，因其在二审审理期间已经进行了阅卷并发表了相关意见，且上述情况并未对认定本案事实构成根本影响，不属于严重违反法定程序的情形。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各2300元，均由赵×负担（一审案件受理费已交纳70元，另2230元于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘丽杰审 判 员  李 淼代理审判员  马 潇二〇一六年八月二十九日书 记 员  程 飞