云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0702民初413号原告保磊，男，1978年11月1日生，汉族，中专文化，个体工商户，住云南省昆明市官渡区，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：李维镇，云南义合律师事务所律师。被告蔡昌明，男，1962年10月17日生，汉族，个体工商户，住云南省昆明市盘龙区。被告贾云春，女，1962年9月2日生，汉族，个体工商户，住址。二被告共同委托代理人（特别授权代理）：杨凤琪，云南康滇律师事务所律师。原告保磊诉被告蔡昌明、贾云春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理，原告保磊及其委托代理人、被告蔡昌明、贾云春共同委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告自2002年起在丽江从事个体经营，原告自2007年起向二被告租赁二人所有的位于束河古镇臧家楼D4-1-D1号商铺。2010年4月1日，原告与二被告签订租房合同，继续租用二被告所有的束河D4-1-D1号商铺，租期从2010年6月1日起至2013年5月31日止，并一次性付清3年的租金。2012年1月8日，原告又与被告蔡明昌续签了由原告进行租用束河D4-1-D1号商铺的租房合同，租期从2013年6月1日起至2016年5月31日止，且合同约定考虑到原告装修投入较大，原告可以在租期对铺面使用权转让或整体承包。后原告按合同约定将商铺使用权转让给丁忠美。2013年7月，寸金英持房产证到商铺内找到丁忠美说：这个商铺已由她买下，她不租给丁忠美，叫丁忠美走人，丁忠美找到原告交涉，原告于2013年8月2日退租金人民币35000元给丁忠美，后原告才知道二被告已将D4-1-D1商铺转卖给寸金英了，二被告的行为违反了《合同法》第二百三十条之规定，没有在合理期限内通知原告，剥夺了原告享有的同等条件优先购买权，因此二被告与寸金英的房屋买卖合同是违法的，无效的，请求人民法院依法确认原告对古城束河古镇臧家楼D4-1-D1号商铺的优先购买权，确认被告蔡昌明、贾云春与寸金英的D4-1-D1号商铺买卖合同无效，并依法判令二被告赔偿原告的经济损失35000元，诉讼费由二被告承担。被告蔡昌明、贾云春辩称：原告的诉讼请求缺乏基本事实及法律依据，应予以驳回。标的商铺已经完成过户手续，购买人寸金英支付了相应的对价，属于法律规定的第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续情形，故原告的主张不能得到支持，原告主张优先购买权已超过诉讼时效，根据原告主张，其于2013年7月知晓答辩人已将商铺转让给寸金英，根据法律规定，原告应当自知晓之日起两年内向被告或法院主张承租人的优先购买权。时至今日，原告早已超过主张标的商铺优先购买权的诉讼时效，其实体请求权早已怠于行使而消灭。法院应当驳回其诉讼请求。答辩人并未侵害原告优先购买权，首先，原告违约未按期支付租金在先。原告与被告于2012年1月8日签署《租房合同》，约定租房期限叁年，自2013年6月1日起至2016年5月31日止。租金三年一次性付清。若逾期甲方（即被告）每天按150元收取违约金，逾期超过30天未付清租金，乙方（即原告）为自动放弃后续租房需求，甲方（即答辩人）有权收回房屋，此合同解除。截至2016年6月初，原告未向被告或寸金英（标的商铺现产权人）支付任何租金。根据协议约定，视为原告自动放弃租房需求，《租房合同》自动解除。原告不享有优先购买权。其次《租房合同》中认可被告可以在租房期限内对外出售标的商铺。根据《租房合同》第四条第五款“若甲方（即被告）在租期内出售此房屋，购买人须书面同意合同履行至2016年5月31日到期”，该条款明示被告在租赁期内可以出售标的商铺，仅须保障租房合同的履行。被告与寸金英于2012年7月26日签署的《房屋购售协议》，约定将标的商铺出售给寸金英，同时约定前述《租房合同》的权利义务一并转让给寸金英，租赁期限为2013年6月1日至2016年5月31日，租金由寸金英收取。被告依法履行了《租房合同》中的相关合同义务，并不存在侵害原告权益的行为。原告主张的35000元经济损失的诉请不能得到支持，首先，原告并未证明其存在任何经济损失。原告在未向被告或寸金英（标的商铺现产权人）支付任何租金的情况下，一直占有使用标的商铺至今，原告的经济损失从何而谈。其次，原告所谓的经济损失并非被告原因造成。本案诉讼费用应由原告自行承担。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请人民法院予以驳回，以维护正常的社会秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。原告为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体情况；2、租房合同二份，拟证明原告分别于2010年4月1日、2012年1月8日与二被告签订了二份租房合同；3、房地产转让合同一份，拟证明二原告及王宏灿、寸金英签订了合同转让原告所租赁的房屋，但二被告未履行告知义务，剥夺了原告的优先购买权；4、所有权登记审批表一份，拟证明原告所租赁房产已由王宏灿、寸金英登记所有，转让已成事实，二被告行为违反了合同法二百三十条规定；5、租房合同一份，拟证明原告将商铺转租给丁忠美，后退还丁忠美租金35000元，造成原告的损失。二被告质证对原告提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均没有异议，但对证明内容有异议，不能证明原告有35000元的损失及本案被告与寸金英的房屋买卖合同无效；证据5的真实性、合法性不予认可，因为二被告将房子卖给寸金英以后就不再参与商铺的经营与管理，丁忠美是谁二被告也不清楚。二被告为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1、居民身份证复印件二份，拟证明被告蔡昌明、贾云春的身份情况；2、房屋购销协议一份，拟证明被告蔡昌明、寸金英关于房屋买卖权利义务的约定，双方已全面履行合同义务，双方协议明确约定寸金英同意履行被告蔡昌明签订的租房合同；3、丽江市古城区房产管理所档案摘抄表一份，拟证明丽江市古城区茶马驿栈D4-1-D1房屋产权已于2012年8月14日过户给了寸金英、王宏灿；4、租房合同一份，拟证明原、被告双方于2010年4月1日签订了第一份租房合同，双方已全面履行；5、租房合同一份，拟证明被告蔡昌明与原告于2012年1月8日签订了第二份租房合同，合同明确约定被告若在租期内出售此房屋，购买人必须书面同意履行合同至2016年5月31日止，双方并无优先购买权的约定。原告质证对被告提交的证据1的真实性、合法性及关联性均没有异议；对证据2不予认可，因为原告到房管所调取的房屋买卖合同与被告方提供的证据完全不一致，且寸金英也没有按照合同约定向原告出示产权证也没有向原告提供同意履行的书面通知，原告不清楚寸金英是否取得房屋所有权；对证据3真实性、合法性及关联性均没有异议，但说明一下，寸金英与王宏灿没有按照合同约定履行租赁合同至2016年5月31日，保磊将房屋租给丁忠美后，寸金英将丁忠美赶出，保磊退给丁忠美35000元的租金；对证据4。5真实性、合法性及关联性均没有异议。经双方质证及审查，本院对原告提交的证据1、2、4、被告提交的证据1、3、4、5予以采信，作为认定案件事实的依据，原告提交的证据3、5、被告提交的证据2均未能证明其待证内容，故不予采信。根据双方当事人陈述及经认证的证据，本院确认如下事实：2010年4月1日，被告蔡昌明、贾云春与原告保磊签订了一份租房合同，合同约定将二被告所有的位于丽江束河D4-1-D1商铺出租给原告使用，租赁期限自2010年6月1日起至2013年5月31日止，双方还对租金支付方式及违约处罚做了明确约定。2012年1月8日，被告蔡昌明与原告保磊就以上商铺又签订了一份租赁合同，租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，双方对租金及付款方式、双方责任及违约处罚做了明确约定。现原告以二被告在未通知其情况下将房屋出售给他人，侵犯了原告优先购买权为由诉至本院要求确认二被告与该商铺购买人所签订的买卖合同无效，并要求赔偿损失。另查明，古城区束河古镇茶马驿栈D4-1-D1房屋所有权人现登记为寸金英、王宏灿，经原告与二被告确认古城区束河古镇茶马驿栈D4-1-D1房屋已由二被告出售给寸金英、王宏灿。本院认为：二被告出卖其租赁给原告的房屋未在合理期限内通知作为承租人的原告，确已侵害了原告的优先购买权，原告有权要求被告承担赔偿责任，但原告未能就因二被告侵害其优先购买权所造成的损失提供证据加以证明，故对原告要求二被告赔偿其损失的主张不予支持。原告作为要求确认合同无效的一方，其对主张的合同无效情形负有举证责任，现其未能提供相应证据加以证明，故不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告保磊的诉讼请求。案件受理费675元，由原告保磊承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳审 判 员  刘智超人民陪审员  梁中华二〇一六年八月五日书 记 员  和春芳