广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初9757号原告黄志力，男，汉族，1985年1月7日出生，住广东省韶关市浈江区，。委托代理人李冬洋，系广东毅隽达律师事务所律师。被告梁洪华，男，汉族，1985年4月1日出生，住广东省廉江市，。委托代理人吴家宝，系广东可园律师事务所律师。被告东莞市龙汇房地产经纪有限公司，住所地：东莞市黄江镇玉堂围村莞樟路君悦蓝庭4栋商铺111号，统一社会信用代码：914419003455111054。法定代表人崔拢拢。委托代理人金朝阳，系广东说文律师事务所律师。被告东莞泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼12单元，统一社会信用代码：91441900304068055A。法定代表人王文斌。委托代理人刘付聪，系广东南天星律师事务所律师。原告黄志力诉被告梁洪华、东莞市龙汇房地产经纪有限公司（以下简称“龙汇公司”）、东莞泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称“泛联公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月4日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告黄志力的委托代理人李冬洋，被告梁洪华的委托代理人吴家宝，被告龙汇公司的委托代理人金朝阳，被告泛联公司的委托代理人刘付聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志力诉称，2015年11月5日，原告与三被告签订《房地产买卖及居间合同》，约定：物业位于东莞市黄江镇中××花园××房，物业转让价格为460000元；卖方同意在签订本协议之日起五个月内办出房地产权证，并配合办理按揭贷款手续，逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应支付守约方该笔费用；合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终诉讼的，可向东莞市第一人民法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的律师费由违约定方承担。合同签订后，原告于合同签订当日向被告梁洪华支付定金30000元；向被告龙汇公司支付部分居间服务费5000元。直至2016年4月20日约定的履行期限届满，因被告梁洪华的原因不能为原告办理房地产权证。原告多次要求被告梁洪华办理，其给予的答复遥遥无期。经原告向房屋中介了解，至原告起诉之日，目前，黄江中惠金士柏山的房价已涨至9500元/平方米。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告于2015年11月05日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告梁洪华向原告双倍返还定金60000元；3、被告梁洪华向原告赔偿居间费5000元；4、被告梁洪华向原告赔偿违约金92000元；5、被告梁洪华向原告赔偿原告房地产买卖可得利益损失250000元（以实际评估值为准）；6、被告梁洪华向原告赔偿因诉讼产生的律师费30000元；7、诉讼费用由三被告负担。原告当庭变更第二项诉讼请求为返还定金30000元。被告梁洪华辩称，未办理房产证的原因不在于被告梁洪华，是由于拍卖法院、案涉房屋的抵押权人不配合导致房产证无法办理。被告梁洪华多次向拍卖法院反映，但一直未得到解决。被告梁洪华同意解除合同，但不存在主动恶意违约，只是对过户流程及时间的风险认识不够，被告梁洪华愿意双倍返还定金60000元，承担居间费用5000元及原告合理的律师费3000元。被告龙汇公司辩称，被告龙汇公司是居间合同的主体，不是案涉房屋买卖合同的主体，不是适格被告。被告龙汇公司在居间过程中已告知原告案涉房屋的真实状态，居间合同义务已经履行完毕，不存在合同解除。被告泛联公司辩称，被告泛联公司作为见证方在案涉合同上盖章，不是合同具体权利义务的履行方，不是适格被告。诉讼费应由败诉方承担。即使作为中介，买卖双方的合同已经达成，已经促成交易。被告泛联公司不同意解除居间合同，并保留向原告追讨7000元居间费用的权利。经审理查明，2015年11月5日，原告（买方、乙方）、被告梁洪华（卖方、甲方）、被告龙汇公司（居间方、丙方）、被告泛联公司（见证方、丁方）签订《房地产买卖及居间合同》，约定：1、物业位于东莞市黄江镇中××花园××房，建筑面积约75平方米，物业所有权来源是拍卖，尚未办出房产证；2、转让价格460000元，定金30000元在签署本合同当日支付甲方，首期楼款108000元由乙方在去房管所签正式买卖合同当天直接支付甲方，楼价余款322000元按揭付款；3、基于丙方提供的居间服务，甲乙双方同意在本合同签订当日向丙方支付居间服务费，乙方应向丙方支付居间服务费12000元；4、甲方或乙方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：（1）每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金；（2）逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；（3）因一方违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；5、卖方（甲方）同意在签订本协议之日起五个月内办出房地产权证，并配合办理按揭贷款手续；6、四方约定，合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向东莞市第一人民法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订当天，原告向被告梁洪华支付购买案涉房屋的定金30000元。2015年10月5日，被告龙汇公司收取原告认购案涉房屋的部分居间费用5000元。被告梁洪华未在案涉合同签订之日起五个月内办出房地产权证。原告于2016年4月21日委托律师向三被告分别发出《律师函》，注明从收到《律师函》时解除合同，三被告均签收了《律师函》。庭审中，被告梁洪华主张其通过拍卖取得案涉房屋的所有权且付清购房款，但因法院及房管部门的原因，时隔7个月仍未过户到其名下，目前办证手续仍在办理中，为此提交执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书、房产登记信息查询结果、广东省东莞市房地产办证证明、税收缴款书、委托拍卖函、购房发票、公告、东莞市房屋登记申请受理单及录音为证。原告则称即使因为第三方原因造成案涉房屋不能过户，该后果应由被告梁洪华承担，被告梁洪华应对原告承担合同违约责任。原告提交《民事委托代理合同》和律师费发票证明因案涉纠纷委托律师处理支出律师费30000元，其中《民事委托代理合同》注明涉及标的44万元，按标的额比例收费为30000元，代理服务范围包括一审、二审、再审及申请执行。被告梁洪华确认证据的真实性，但认为原告有多项诉请没有法律和事实依据，导致律师费计算过高，其愿意承担合理的律师费，具体数额由法院根据最终判决结果按比例认定。原告主张案涉房屋附近地段目前价格为9500元/平方米，原告因被告违约导致损失250000元，为此提交《家家顺看楼书》为证。《家家顺看楼书》由原告和东莞市家家顺房产经纪有限公司于2016年4月8日签订，注明：①黄江中惠金士柏山14栋401、77㎡、65万、均价8500元，②75㎡70万精装高层、均价9400元，③108㎡、120万精装高层均价12000元，④86平80万楼梯房均价9500元。原告在诉讼请求中注明该损失以实际评估价值为准，经本院释明，原告明确表示不申请评估鉴定。三被告对《家家顺看楼书》不予确认，认为原告该项主张没有事实和法律依据。以上事实，有房地产买卖及居间合同、定金收款收据、招商银行跨行实时转账业务回单、居间服务费收据、家家顺看楼书、委托代理合同、律师费发票、律师函、EMS邮寄单、妥投证明、执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书、房产登记信息查询结果、广东省东莞市房地产办证证明、税收缴款书、委托拍卖函、购房发票、公告、东莞市房屋登记申请受理单及录音以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖及居间合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定全面履行权利义务。原告和被告梁洪华对解除《房地产买卖及居间合同》中房屋买卖合同的权利义务不存在异议，本院对此予以确认。本案被告梁洪华未按合同的约定在签订合同之日起五个月内办出房地产权证，构成违约，应按合同约定承担违约责任。1、定金。房屋买卖合同解除，被告梁洪华应将收取的定金返还原告，原告诉请被告返还定金30000元于法有据，本院予以支持。2、违约金。被告梁洪华违约，逾期十五日仍未履行，根据合同的约定，原告有权要求被告承担相当于该物业转让价格20%的违约金。原告诉请被告支付违约金460000元×20%=92000元，于法有据，本院予以支持。3、居间费。原告已向被告龙汇公司支付居间费5000元，根据合同的约定违约方应赔偿守约方居间服务费，故原告诉请被告支付居间费5000元，于法有据，本院予以支持。4、律师费。合同约定守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担，原告主张支出律师费30000元有《民事委托代理合同》和律师费发票予以佐证，原告诉请被告支付律师费30000元于法有据，本院予以支持。被告主张律师费收费过高没有事实和法律依据，本院不予采纳。5、原告可得利益损失。房屋的价格受位置、层高、装修、市场行情等多种因素的影响，《家家顺看楼书》显示的多套房屋无法反映坐向、装修情况，注明多套房屋的均价相差较大，且房屋价格属于报价而非最终确定的价格，与案涉房屋不具有客观的必然的可比性。原告尚未实际另行购买房屋，因被告违约导致的购买房屋的差价尚未实际确定，且原告明确表示不进行评估鉴定，应自行承担由此产生的不利法律后果。原告已就被告梁洪华的违约行为要求其支付违约金、承担居间费和律师费等违约责任，原告诉请被告赔偿房地产买卖可得利益损失250000元没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告黄志力和被告梁洪华签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同解除；二、被告梁洪华应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告黄志力定金30000元；三、被告梁洪华应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄志力违约金92000元；四、被告梁洪华应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄志力居间费5000元；五、被告梁洪华应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄志力因本案支出的律师费30000元；六、驳回原告黄志力的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3927.50元（原告已预交），由原告黄志力负担2516.50元，被告梁洪华负担1411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年八月三日书 记 员  简凤娇程大鹏（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。