广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初6196号原告：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：田振章。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被告：陈锡泉，身份证住址广东省清新县。原告广州品一投资管理有限公司与被告陈锡泉租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州品一投资管理有限公司的委托诉讼代理人陈辉、刘立健到庭参加了诉讼。被告陈锡泉经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月7日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：原告将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1006号物业（下称“涉案物业”）出租给被告使用，该租赁物建筑总面积为271.5平方米。租赁期限自2015年1月1日至2019年9月30日止，免租装修期至2014年12月31日。租赁合同第四条约定租金标准，其中2014年10月1日至2015年9月30日每月租金32000元，2015年10月1日至2016年9月30日每月租金34600元等等，被告须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水某、电费、燃气费、中央空调费、保险费及其他费用；租金按月支付，被告应于每月5日前缴纳当月租金。租赁合同第5.1条约定被告向甲方交纳保证金64000元，第6.1条约定租赁物的交付日期为2014年11月15日。同日，原被告签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：在免租装修期间，被告每月应向原告支付管理费4072元，免租装修期由2014年11月2日至2014年12月31日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水某收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水某为5.7元／立方米（含污水处理费、设备损耗费）：被告应于每月5号前向原告缴清当月物业管理费及上月水电、空调费等相关费用等。原告按约于2014年11月15日向被告交付涉案物业，2014年11月7日向原告支付装修管理费4072元（指装修期间物业管理费）、2015年1月1日至1月31日的租金32000元、2015年2月部分租金（场地使用费）20000元，被告于2014年11月2日向原告支付定金30000元转为2015年2月及3月部分租金。但被告此后一直未按约支付相关费用，原告多次催缴未果。参照贵院审理原告诉罗某房屋租赁合同纠纷【(2015)穗云法民四初字第1407号】，该案的租赁房屋与本案的租赁房屋均位于同—建筑物，贵院己向规划部门查询租赁建筑物无产权登记情况，未取得合法规划报建的材料，认定1407号案的租赁合同、物业管理协议无效。原告依据1407号案的判决原则，要求被告支付房屋占有使用费、物业管理费及拖欠水电费，故诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告返还位于广州市白云区鹤龙一路208号（广州YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1006号物业。二、被告向原告支付2014年11月15日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2016年5月31日的房屋占有使用费530800元（其中：2014年10月1日至2015年9月30日之前房屋占用费参照合同约定的租金标准32000元/月计算，2015年10月1日至2016年9月30日之前房屋占用费参照合同约定的租金标准34600元／月计算。2016年10月1日至2017年10月21日之前房屋占用费参照合同约定的租金标准37368元/月计算，以此类推至实际返还房屋之日止均参照合同约定的租金标准）。三、被告向原告支付2014年11月、12月的物业管理费2036元（参照物业管理协议约定的物业管理费标准4072元／月计算）。四、被告向原告支付2015年1月至2016年2月22日的水电费12681.62元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告未答辩。经审理查明：2014年11月7日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1006号物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为271.5平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2014年12月31日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用（以双方签订的《物业管理协议》中确的统一标准执行）；免租装修期届满后的次日为计租起始日。租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为32000元/月，2015年10月1日至2016年9月30日为34600元/月，2016年10月1日至2017年10月21日为37368元/月，2017年10月1日至2018年9月30日为40357元/月，2018年10月1日至2019年9月30日为43586元/月。上述租金不包括乙方需支付的物业管理费、推广费，因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应用由乙方支付的租金以外的费用。乙方还需向甲方支付的物业管理费、推广费及其他费用，具体的收费标准及支付方式见《物业管理协议》。乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水某、电费、燃气费、中央空调费、保险费及其他费用。乙方须按该租赁物独立记录表所示，或业主方委托的物业服务公司向乙方提供的公共事业单位账单，因使用该租赁物而产生的水、电、中央空调费及其他费用的具体收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方缴纳保证金64000元作为履行本合同的保证。该租赁物交付日期为2014年11月15日之前等。同日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：2015年1月1日至2019年9月30日的物业管理费按照0元/月收取；免租装修期管理费按4072元/月收取，免租装修期由2014年11月02日至2014年12月31日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水某收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水某为5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费用等。双方并约定，本协议依据物业所在租赁物的《广州海航YH城租赁合同》制定，并作为其附件。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案物业。2014年11月2日，被告向原告支付了定金30000元。2014年11月7日，被告向原告支付了装修管理费4072元、2015年1月1日至2015年1月31日的租金32000元，场地使用费20000元。本案审理过程中，为证明被告拖欠的水电费的金额，原告提交了《YH城品一商家缴费通知单》，显示，涉案物业2015年1月水电费金额为1250.11元，2015年7月水电费金额为983.41元，2015年8月水电费为1705.85元，2015年9月水电费为1869.35元，2015年10月水电费为1587.95元，2015年11月水电费为1200.05元，2015年12月水电费为1560.95元、2016年1月的水电费为1678.55元、2016年2月（截止日期为2016年2月22日）的水电费为845.45元。另查明，本院于2015年12月28日作出（2015）穗云法民四初字第1406号《民事判决书》，该案中查明，本院在该案中向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业所在建筑物的产权登记和规划报建情况。该局复函显示该建筑物经该局（92）建字第280号核发《建筑审核书》，为6幢4层厂房，总建筑面积42336平方米。查无该建筑物的产权登记记录。该局附《建筑审核书》中审核意见一栏显示：一、同意你公司（广州市白云区新市镇经济发展总公司）在（92）穗城规字第0186号文征地红线范围内兴建六幢四层厂房，建筑面积共42336平方米。二、需请市规划局勘测研究院按1/1000厂房总平面图红色所示位置尺寸放出建筑物界桩。三、有关消防、环保应取得各部门的意见并切实执行（如有不符，更改设计图纸后需到我局更换报建图纸）。四、涉及施工质量问题报区质监站监理。五、拟建建筑物放线后请通知我局派员验线，合格后领取《建设工程规划许可证》方可施工。以上事实，有广州海航YH城租赁合同、广州海航YH城物业管理协议、收款收据、民事判决书及原告陈述等证据证实。本院认为：被告经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应当视为放弃举证和答辩的权利。涉案物业所在建筑物无产权登记情况，且原、被告均未能在举证期限内提供该建筑物已取得规划报建手续的材料，故原、被告双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效，故上述租赁合同、物业管理协议应认定为无效。根据无效合同财产相互返还原则，原告要求被告将涉案物业返还给原告的诉请合理合法，本院予以支持。虽上述租赁合同、物业管理协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告仍应向原告支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费。房屋占有使用费应当参照双方租赁合同和物业管理协议中关于租金支付的约定确定，双方约定2014年11月2日至2014年12月31日为免租装修期，免租装修期间被告无需支付租金，免租装修期届满后的次日为计租起始日，故原告要求从2014年11月15日起算房屋占有使用费依据不足，房屋占有使用费应当从2015年1月1日起算，计算至房屋实际交还之日止。同时，根据原告提交的证据，被告已向原告支付了租金（场地使用费）合计52000元，另原告主张被告向其支付的定金30000元转为2015年2月及3月部分租金，即被告已向原告支付场地使用费82000元，被告向原告支付的场地使用费中应当扣除82000元。因被告使用涉案物业期间享受了相应的物业服务，被告应当参照双方约定的物业费标准支付物业管理费。双方约定免租期内被告应当按照4072元/月的标准支付物业管理费，原告主张2014年11月15日至2014年12月31日期间被告仅支付了4072元物业管理费，由于被告未能提供证据证明其已支付免租期全部物业管理费的证据，本院对原告的主张予以采信，故原告要求被告向其支付物业管理费2036元，本院予以支持。被告使用涉案物业期间实际使用了水电，被告应当参照双方约定的水电费的标准向原告支付水电费。原告主张被告截至2016年2月22日尚拖欠水电费合计12681.62元，被告未提供相反证据，本院对此予以采信，故原告要求被告向其支付水电费12681.62元，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、在本判决生效之日起十日内，被告陈锡泉向原告广州品一投资管理有限公司返还位于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1006号物业；二、被告陈锡泉向原告广州品一投资管理有限公司支付2015年1月1日起至实际返还上述物业之日止的房屋占有使用费（2015年1月1日至2015年9月30日按32000元/月的标准，2015年10月1日至2016年9月30日按34600元/月的标准，2016年10月1日至2017年10月21日按37368元/月的标准，根据返还物业的时间据实结算，结算总额中应扣除已支付的82000元；在本判决作出之日前的房屋占有使用费在本判决生效之日起十日内支付，在本判决作出之日起次日的房屋占有使用费在每月5日前逐月支付）；三、在本判决生效之日起十日内，被告陈锡泉向原告广州品一投资管理有限公司支付物业管理费2036元；四、在本判决生效之日起十日内，被告陈锡泉向原告广州品一投资管理有限公司支付水电费12681.62元；五、驳回原告广州品一投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4628元，由被告陈锡泉负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一六年八月十八日书记员  郑萍军