上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初17243号原告上海市堤防(泵闸)设施管理处，注册地上海市。法定代表人胡欣。委托代理人王永平，上海市申华律师事务所律师。被告李国宝，男，1970年8月21日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市，现住上海市闵行区。原告上海市堤防(泵闸)设施管理处与被告李国宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王永平、被告李国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市堤防(泵闸)设施管理处诉称，2014年1月1日，原、被告签订《房屋物业管理协议》(实为房屋租赁合同)和《房屋物业管理安全协议书》各一份，约定由原告向被告提供位于上海市闵行区浦江镇金闸公路XXX号桥北西侧一楼房屋(以下简称涉案房屋)使用，租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为人民币(币种下同)7,200元。租赁期满后，按照上海市水务局有关本市水闸安全运行管理的要求，原告不再将涉案房屋继续出租给被告使用，为此原告多次书面通知和通过协商方式要求被告归还涉案房屋。但被告至今仍拒不搬离。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1、解除双方之间房屋租赁合同；2、被告搬离涉案房屋并按年租金7,200元的标准向原告支付自2015年1月1日起至2016年4月30日止的租金9,600元。本案审理过程中，原告撤回第1项诉请，并调整第2项诉请中的“租金”为“房屋使用费”。被告李国宝辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告自租赁涉案房屋以来一直按约付款，从未拖欠，租金付至2014年12月31日。租期届满前，被告主动询问原告工作人员何时收租金，未得到答复。2015年8月31日，被告又再次询问何时收房租，亦未得到答复。2016年4月，被告要交房租，原告又拒收。故并非被告拒缴房租。其次，根据协议约定因发生不可抗力因素及国家市政水利设施建设等需要而阻碍协议继续履行的，被告同意原告仅负责退还剩余物业管理费，不另提出其他补偿要求，现并未发生不可抗力因素及国家市政水利设施建设，故原告无理由要求被告搬离。再次，原告要将涉案房屋出租给他人，被告享有优先承租权。最后，原告曾表示给予搬迁补偿费，但是补偿标准不合理，他人承租面积16平方米、获得搬迁补偿费20,000元，而被告承租50平方米，原告也只给20,000元。当时被告对补偿标准不同意。但到了2016年5月，被告想按原告标准签掉算了，但原告又不同意签了。经审理查明，被告自2006年租赁使用涉案房屋。2014年1月1日，被告(签约乙方)与上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所(签约甲方)签订《房屋物业管理协议》，约定甲方向乙方提供涉案房屋供使用，物业管理期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，全年物业管理费为7,200元，签订本协议后，乙方全额交纳全年物业管理费；乙方按季交纳水电等相关费用，逾期十天未交，甲方有权采取停水、停电措施；乙方对涉案房屋进行内部装修，必须征得甲方同意，合同期满，乙方装修物一律不得破坏拆除，不得以装修无抵充其他费用；如有乙方需提前终止本协议的，需提前3个月书面通知对方，并由提出方向对方支付3个月为物业管理费解除协议赔偿款，并将涉案房屋归还甲方；如乙方物业管理协议到期需要续签的，应在到期前三个月通知甲方，根据甲乙双方协商，另行办理手续等内容。同日，双方还签署《房屋物业管理安全协议书》一份。前述协议签订后，被告按约支付全年物业管理费并使用涉案房屋。合同期满，双方未能续约，上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所要求被告搬离，但遭被告拒绝。上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所于2015年9月24日向被告邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，表示双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，根据本市水闸安全运行管理和水利设施建设需要，以及本市事业单位改革的实际情况，涉案房屋将不再出租，故通知被告：1、原签订的房屋租赁合同即日解除；2、被告于2015年10月31日前将涉案房屋归还本所；3、逾期被告仍拒不归还，本所将采取停电停水的措施，并依法追究法律责任。被告收到该函后，拒不搬离。2015年12月24日，上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所再次向被告邮寄《通知书》，要求被告于2016年2月底前搬离，并归还涉案房屋，逾期则依法追究法律责任。然被告收函后仍拒不搬离并占用涉案房屋至今，遂成讼。另查明，上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所系本案原告的内设机构，不具有法人资格。再查明，涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。上述事实，由原告提供的《房屋物业管理协议》、《房屋物业管理安全协议书》、《房屋租赁合同解除通知书》、《通知书》等证据及双方当事人的陈述所证实。本院认为，上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所系本案原告的内设机构，不具有法人资格，其民事责任应由本案原告承担。因此，被告与上海市堤防(泵闸)设施管理处大治河泵闸运行管理所签订的《房屋物业管理协议》的合同相对方为本案原、被告。涉案合同名为“房屋物业管理协议”，但从合同约定的内容来看，被告依约支付固定的费用，原告提供指定的经营场所，双方并无合作经营、共负盈亏之意思表示，可见双方当事人实则具有房屋租赁之真实意思表示，因此涉案合同实为房屋租赁合同。但因涉案房屋无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑，故涉案合同依法属无效合同。无效合同自始无效，依据无效合同取得的财产应予返还。故被告应当搬离涉案房屋。因此，原告诉请要求被告搬离涉案房屋的意见于法有据，本院予以支持。原告要求被告参照合同约定的租金标准(即7,200元/年)支付自2015年1月1日起至2016年4月30日非法占用期间的房屋使用费(共计9,600元)，亦于法有据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告李国宝于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区浦江镇金闸公路XXX号桥北西侧一楼房屋；二、被告李国宝于本判决生效之日起十五日内向原告上海市堤防(泵闸)设施管理处支付房屋使用费9,600元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李国宝负担(该款由被告于本判决生效之日起十五日内直接向原告支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一六年八月十六日书 记 员  钱洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。