四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0502民初3329号 原告：杨晓兵，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路****，注册号510000000017475（1-1）。 法定代表人：罗平,董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李苑红，女，1987年4月2日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区，系被告公司员工。 第三人：渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市新石中路******，组织机构代码10432373-6。 法定代表人：郑宏，董事长。 委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。 原告杨晓兵与被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联房地产公司”）、第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨晓兵、被告嘉联房地产公司的委托代理人李苑红、第三人渤海信托公司的委托代理人魏寿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓兵向本院提出诉讼请求：1.判令原告基于所购买的房屋所享有的相关权利优于第三人的抵押权；2.被告在判决生效后五日内为原告办理网签备案手续，十五日内为原告办理不动产登记手续，第三人承担相应的义务和责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告嘉联房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定向被告购买山地名宅十二号楼一单元5层9号住房一套，已交清购房款。现被告违约，未能按约网签备案和过户并将房屋抵押给第三人。原告为维护其合法权益，依据相关法律规定，遂诉至本院请求判如所请。 被告嘉联房地产公司辩称，对原告诉请的事实无异议，我司同意在判决书生效后5日内办理网签手续，15日内办理相关过户手续，但不承担诉讼费。 第三人渤海信托公司述称，1.本案中我司的抵押权系依法抵押，原告是否系真实的购房人请法院予以查实；2.即使原告系真实的购房人，房屋未办理网签和过户，原告的购房行为属于债权状态，抵押权是物权状态，物权优于债权。原告需出示相关证据证明其系实际购房人。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：《商品房认购协议书》、收据、凭条，拟证明原告与被告间签订购房协议及原告系真实的购房人的事实。 被告嘉联房地产公司、第三人渤海信托公司未向本院提交证据。 以上证据，经本院组织庭审质证，原、被告及第三人对上述证据均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：2012年12月23日，原告杨晓兵（乙方）与被告嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方以竞价方式取得的510500-2010-B-020号出让土地，位于泸州市江阳区，净用地面积32987平方米，土地使用年限70年，容积率1.5，绿地率35％，建筑密度25％，甲方在该土地开发新建商品住房，由甲方销售。1.乙方自愿认购“嘉联·山地名宅”小区住房一套，面积约为107.52㎡，房号12号楼1单元5层9号。甲方必须按时保质保量向乙方交付房屋，如乙方在主体工程完工后自愿不要房屋的，经甲方同意后可退还购房款及另行支付利息叁万元。2.认购该商品房单价为3107元/㎡，此价包含水、气、光纤设施费。二、建筑面积按房屋产权登记面积为准。三、付款方式及期限。1.本协议签订时，付房款：150000元（大写：壹拾伍万元整）。2.工程基础完成时，乙方每套再付5万元（大写：伍万元），主体封顶时乙方补足每套购房款总额的95％给甲方，若乙方需要办理按揭付款，仍需将每套购房款交至总房款的95％，并提供真实有效的按揭办理手续，待按揭办理成功房款后甲方退还已多交部分房款。3.交房钥匙、交房屋权产权证、土地使用证时结算，多退少补，结算余款。以上条款的付款时间为从告知之日（以泸州晚报登报通知或电话通知为准）起7日内付清。四、房屋标准及配套设施要求：1.基础、主体、外墙装饰按照城市规划和设计要求实施。2.楼宇抗震裂度按6度设计。3.住宅房楼层高度为3米。4.水、电、天然气、电话、闭路、消防设施标准。（1）给水系统安装到户，每户设室外户表一只。排水系统按设计全部安装到位。（2）电：楼梯间暗线安装到户，每户设室外分户电表一只，以供电局安装为准，小区安装变压器。（3）通讯：宽带网络和电话终端线路预埋到户。（4）闭路：闭路光纤预埋到户。（5）消防设施：按消防部门规定，配备消防设施。（6）天然气预埋到位。5.甲方负责开通并硬化与小区相连的通道和车库、值班室、垃圾库等小区配套设施及其它特殊配套设施工程，按规划要求实施。五、装修标准：1.内装修：（初装）（1）楼地面为水泥砂浆找平；（2）墙体和天棚为水泥砂浆抹面；（3）楼梯间墙面及天棚为仿瓷涂料，地面为地砖，地面为地砖厕地面进行防水处理后用水泥砂浆找平，每户客卫设一中档平便器，主卫预留接口。（5）每户进户门为中档防盗门一樘（500.00），如需加宽入户或提高防盗门档次，所增加的费用由住户承担；外窗（铝塑窗）为节能窗。（6）小区各单元均安装楼宇对讲防盗门系统并联通入户。2.外装饰：外墙面的造型、标准、风格和色调按市规划要求实施。六、工程质量接受泸州市质量监督站监督，按国家现行施工及验收规范执行。 七、建设手续及房屋交付。甲方提前10天以书面通知乙方办理进房手续，领取钥匙，结清房款。交房时间为2013年8月30日前。八、房屋保修，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，甲方交付商品住宅使用之日起。九、产权办理及费用。1.甲方为乙方办理房屋所有权证及土地使用权证，其办理两证的各种税、费按国家规定由甲、乙双方各自承担。办理的两证归乙方所有。甲方应在房屋交付后720个工作日内为乙方办妥房屋所有证及土地使用权证。2.房屋交付后，户内维修护理（保修范围除外）由乙方负责。十、违约责任以及争议的解决方式。1.若乙方不按上述约定时间支付购房款，短缺金额和违约时间按月利率3％计算，支付甲方利息。2.若甲方不按期交房，按乙方已交款金额和违约时间月利率3％计算，支付乙方利息。3.除上述1、2项约定外，甲、乙双方任何一方违约，需赔偿对方相应经济损失并按损失金额的30％向对方支付违约金。4.协议生效后甲方终止履行，只按已缴购房款总额的30％向对方支付违约金。5.甲、乙双方因履行本协议发生争议，首先应通过协商解决，协商不成，任何一方都可依法向人民法院提起诉讼。十一、甲方应首先完成小区环境设计，其方案和效果经甲、乙双方一致同意后，甲方应严格按该设计方案施工，并在交房前完成小区环境建设，若交房时未完成小区环境施工或未达到原小区环境设计标准，甲方应该超出交房时间每日人民币10元标准支付违约金给乙方，直至甲方整改达到原设计方案标准为止。十二、其他约定：1.乙方住户在使用房屋期间，不得擅自更改主体结构和损坏防水层，如因乙方更改主体结构和损坏防水层，造成后果，由乙方自行负责一切损失及费用。2.乙方在进住小区楼宇后，应配合甲方的物业管理，遵守小区物管规定。3.未尽事宜，甲、乙双方签订补充协议，补充协议作为附件与本协议具有同等法律效力。4.甲方建设、销售商品房手续完善后15日内，甲乙双方签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同的内容必须依据本协议书的约定，未经双方协商一致不得变更。若双方未能在本协议约定时间内完善商品房买卖合同，甲方有权收回该套房屋，并退还乙方预购房款。5.在《商品房买卖合同》网签以前甲方无偿配合乙方对所需要更名过户的房屋更名过户，并不在收取更名过户费。十三、本协议经甲、乙双方签字后生效，本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。 2012年12月23日被告分两次以借款的名义向原告收取了购房款317000元、2014年9月6日被告向原告收取了购房款18432元、办证费及代办费12040元和维修基金5182元。 庭审中，原告杨晓兵自认被告嘉联房地产公司已于2015年4月将房屋交付其使用，被告对此无异议，本院依法予以确认。第三人渤海信托公司陈述被告已将其开发小区的房屋作为抵押向第三人借款80000000元，双方就抵押的房屋及车库于2014年5月7日办理了抵押登记手续，且原告所购房屋亦在抵押范围内。此后，原、被告因办理房屋转移登记手续产生纠纷。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，原告杨晓兵与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按约向被告支付了全部购房款，且被告亦具备办理房屋过户登记手续的条件，双方签订的《商品房认购协议书》应认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。同时，根据《商品房认购协议书》第十二条的约定，被告在取得该楼栋《商品房预售许可证》后15日内，双方应当签订正式的商品房买卖合同，但由于被告设置在该讼争房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。 关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优于第三人享有的抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同约定因购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了全部购房款，且被告亦自认具备办理网签及房屋过户的条件。结合上述规定，原告购买泸州市江阳区学院中路6号的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。 关于原告诉请被告办理房屋不动产登记手续，原、被告虽在《商品房认购协议书》约定办理房屋所有权证的期限，但庭审中被告嘉联房地产公司同意于本判决生效后15日内为原告办理房屋过户手续，结合被告代理人的权限，对其意见，本院依法予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、原告杨晓兵购买泸州市江阳区学院中路6号12号楼1单元5层9号房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权； 二、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内与原告杨晓兵办理泸州市江阳区学院中路6号12号楼1单元5层9号房屋买卖合同的网签备案手续； 三、被告四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告杨晓兵办理泸州市江阳区学院中路6号12号楼1单元5层9号房屋的不动产登记手续。 案件受理费本院适用简易程序审理减半收取100元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  向勇 二〇一六年八月七日 书记员  党樟