广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1288号上诉人（本诉被告、反诉原告）：王利华，男，汉族，住广东省深圳市福田区，公民身份号码×××1012。委托代理人：朱敏，广东东舟律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：杨堂友，女，汉族，住惠东县，公民身份号码×××3723。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：杨糖胜，男，汉族，住惠东县，公民身份号码×××3731。上述两被上诉人的共同委托代理人：杨伟光，广东翔伟律师事务所律师。上诉人王利华因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见杨堂友、杨糖胜向原审法院提起诉讼，请求判令：收回被告王利华侵权的房屋，并依法承担占用期间使用责任主要事实和理由：被告王利华于2010年4月15日租赁原告杨堂友、杨糖胜姐弟共有位于巽寮镇黄竹洋村的一栋四间两层的房屋来自住，并交了88000元租金，由原告杨糖胜写了收据，但当时没有立租赁合同，租赁双方只是口头约定租赁期是10年。到了2011年4月15日，被告王利华的第一年租金已到期，第二年的租金经原告姐弟多次催讨，均不交纳。因此，原告两姐弟经商量之后，决定不再将房子租赁给被告王利华。王利华辩称：一、原告的诉讼主体不适格。被告与原告杨糖胜签订合同时，杨堂友一直没有出现，杨糖胜一直也强调房屋是他的。二、被告向原告支付88000元是2010年4月28日至2011年4月28日的一年租金27000元，加上相当于两年的租金54000元，以及7000元的电费预付款。这是双方约定的88000元的组成。三、原告口头承诺租给被告10年时间，所以被告在约定期间有继续租用房屋的权利，不构成侵权。而被告基于信任，对周边土地及道路进行了修整，支付了约100000元，并且购买了将近100000元的家具。原告违约解除合同，则应对被告作出赔偿。四、原告说一年租期满以后到现在的房屋租金，但原告从2011年5月7日以后就换了门锁，致被告无法使用房屋，因此，这以后的租金不应计算在内，而原告换锁对被告造成侵权。五、原告的诉讼请求不成立，没有事实依据。在2011年5月7日，原告在合同正常履行期间在没有征得被告任何同意的情况下就换了门锁。我方在派出所报警，因为涉及其他几个报案人，故以诈骗立案。六、诉讼费用应由原告承担，原告属于侵权人，对方违约，提前占领房屋，切断水电，一切后果理所应当由原告承担。为此，请求判令：一、确认反诉人与被反诉人的租赁合同自2011年5月7日终止；二、被反诉人返还多收租金61000元；三、本案本诉、反诉费用由被告承担。王利华反诉称：反诉原告王利华与反诉被告杨糖胜约定自2010年4月28日起至2020年4月28日租赁其位于惠东县平海镇黄竹洋村宅基地北侧的一栋面积约414平方米的二层半小楼作商业使用，约定计租时间为2010年4月28日起，年租金为27000元，自第三年后租金每年递增5%。反诉原告起草租赁合同后，反诉被告杨糖胜作出了修改，由于双方出于信任关系，没有签订正式的租赁合同。在反诉原告租赁房屋前，反诉被告杨糖胜多次向原告借款，并在2010年4月18日又收了原告房屋租金20000元，至2010年5月1日反诉被告杨糖胜给反诉原告出具了一份总的收条：“截止到二零一零年伍月三日止，共收到王利华先生房屋租金捌万捌仟元整，此前所有收据、借条、收条作废，已还清。立据人：杨糖胜2010.5.1。”2011年5月因被告难以启齿、不可告人的原因，要求反诉原告交还房屋给反诉被告杨糖胜，双方发生争议。随后，反诉被告杨糖胜于2011年5月7日更换门锁，强行将房屋收回，并把反诉原告添置的物品锁在房中至今，对于该事件原告已于当日报警处理了，派出所当时合并了其他因杨糖胜涉嫌诈骗情况与原告及其他报警人梁某按照诈骗性质做了笔录口供，后当地派出所也未能达成一致。原告认为双方因未签订书面的房屋租赁合同，应视为无固定期限的租赁合同，且反诉被告在出租房屋时隐瞒了房屋另有一人的事实，在反诉被告将房屋换锁强行收回时（派出所一开始收缴了更换门锁后的钥匙，后又返还给反诉被告杨糖胜），应确认双方租赁合同已解除。虽然反诉原告已向反诉被告杨糖胜交付租金88000元，但双方在租赁合同洽谈时确定的租金为前三年每年27000元，而且该价格也符合当时当地的出租行情（在一审时反诉原告王利华出示几份当地知名房地产开发商金融街公司在同一村庄黄竹洋租赁的几栋位置更好、可比性参照性强、价格也较合理的民宿），一审原告杨糖胜所主张的88000元与客观事实不符，也不符合当时的行情，且明显大大超出了当时双方洽谈的价格，原告的主张也没有证据证实，请人民法院不予采信。为此，向法院提起反诉，请求判令：一、确认反诉人与被反诉人的租赁合同自2011年5月7日终止；二、被反诉人返还多收租金61000元；三、本案本诉、反诉费用由被告承担。杨堂友、杨糖胜对被告王利华的反诉共同辩称：反诉理由不成立。1、反诉原告承租反诉被告的房屋期满后未交租金，属侵权行为，依法得不到支持。2、反诉被告直至今天为止仍占用原告一个房间，占用时间从2011年4月16日起至2014年7月14日止由法院到现场交接房屋给原告使用，期间反诉原告必须支付占使费用，现仍一个房间在占用中。请法院依法驳回反诉原告的反诉请求，判令反诉原告承担侵权责任及承担侵权期间占使费用251560元给反诉被告。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，位于惠东县平海镇黄竹洋村帝公桥后面第三栋两层房屋，是原告杨堂友和杨糖胜姐弟的共有财产，占地面积165平方米，建筑面积370平方米。2010年4月15日，原告杨糖胜与被告王利华口头约定，将上述房屋租给被告，租期10年。为此，被告支付了租金88000元给原告杨糖胜，并对该房屋进行管理使用，添置了一批家具。2011年5月，原告杨堂友与杨糖胜向被告主张一年租期已到，要求被告支付第二年租金。被告则认为一年的租金是27000元，不用再交租金。双方为此发生矛盾。2011年5月23日，惠东县公安局巽寮派出所对此进行了调解，但因双方各执己见，无法达成协议。因此，原告向本院提起诉讼，提出上述诉请。原告杨糖胜主张其与被告王利华于2010年4月15日口头约定将上述房屋租给被告。被告主张其于2010年4月28日搬入房屋居住。本案在审理过程中，双方对一年租金是88000元还是27000元有重大分歧。原告主张租金是一年88000元，提交了胡×妹与金融街××公司的《房屋租赁合同》作为参考，该合同约定黄竹洋村玄帝宫后面房屋建筑面积230平方米租给金融街××公司，一年租金63000元。被告对此不予认可，认为该房屋与本案房屋没有可比性。被告王利华主张租金是一年27000元，提交了一份《租赁合同》草稿和一份《房屋租赁合同》草稿，证明其与原告杨糖胜曾经以该草稿作为租屋的约定，写明租金一年27000元；提交了郑×添、姚×勇与金融街××公司的两份《房屋租赁合同》作为参考，该合同分别约定位于巽寮中心小学斜对面房屋1100平方米、位于黄竹洋村14号房屋660平方米租给金融街××公司，一年租金分别为140000元、101000元；提交李某、梁某的证明各一份，证明被告租屋租金是一年20000多元或27000元。原告对两份合同草稿不予认可，对一份《房屋租赁合同》复印件不予质证，对另一份《房屋租赁合同》表示房屋的价格受多种因素影响，对该两名证人的证词表示真实性无法确认。因原一审由惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2012年5月25日对涉案房屋在2010年4月的租金作出的惠正资评报字（2012）第06005号评估报告有效期为一年，为此，原告杨堂友、杨糖胜申请重新鉴定。惠东县物价局价格认证中心经本院委托，于2014年8月15日作出惠东价认字（2014）第181号房屋租赁价格认证结论书，价格认证结论：杨堂友、杨糖胜位于惠东县平海镇巽寮黄竹洋村帝公桥后面第三栋房屋的月租金价格为人民币陆仟陆佰陆拾元整（小写：6660元）。原告对结论书无异议，被告有异议，本院将被告提出的异议去函惠东县物价局价格认证中心。该中心于2014年11月23日作出复函：1、报告书中价格认证基准日写成2014年7月10日是笔误，价格认证基准日为2010年4月份。2、报告书的价格认证结论是按2010年4月份的房屋租赁价格相关信息作出的价格认证，因涉及提供个人信息资料不便在结论书中反映。原告杨堂友、杨糖胜主张双方发生矛盾后，被告王利华换了锁和上了锁链，钥匙在被告手上。被告王利华确认自己上了锁链，但主张原告于2011年5月7日更换了门锁，铁链已被原告剪断，原告不予承认。为了防止原、被告损失的扩大，本院组织双方于2014年7月15日对涉案房屋先进行交接。在进行交接房屋时，涉案房屋的锁链系着铁丝，铁丝剪断后就可以推门进入屋内。另查，2010年4月11日，原告杨糖胜出具一张欠条：“今借到王利华人民币贰万元整￥20000元。”2010年4月18日，原告杨糖胜出具一张收据：“今收到王立华房屋租金贰万元整￥20000元。”2010年5月1日，原告杨糖胜出具一张收条：“截止到二零一零年伍月三日止，共收到王利华先生房屋租金捌万捌仟元整。此前所有收据、借条、收条作废，已还清。”被告王利华主张原告杨糖胜欠其70000元左右，该欠款已全部抵扣在房屋租金88000元里。2010年5月1日的收条中88000元包含2010年4月18日的收据中20000元。原审判决理由和结果原审法院认为，位于惠东县平海镇黄竹洋村帝公桥后面第三栋两层房屋，是原告杨堂友和杨糖胜姐弟的共有财产，有惠东县平海镇巽寮村民委员会出具的证明。在原告杨糖胜将该房屋出租给被告王利华后，原告杨堂友并未反对，且与原告杨糖胜共同向被告要求支付租金，是对原告杨糖胜出租共有房屋行为的认可，因此，两原告是本案适格的诉讼主体。被告主张杨堂友诉讼主体不适格，理由不充分，不予采纳。原告杨糖胜主张其与被告王利华于2010年4月15日口头约定将上述房屋租给被告。被告主张其于2010年4月28日搬入房屋居住。被告对其主张无相关的证据予以证实，且结合原告杨糖胜于2010年4月18日收到被告王立华房屋租金20000元的事实，本院对原告的主张予以采信。原告杨堂友、杨糖胜与被告王利华在租赁房屋时，未签订书面合同，致使双方对被告支付的88000元是一年租金还是几年的租金有分歧，双方分别提交案外人之间签订的房屋租赁合同作参考，由于这些租赁合同是案外人之间商定的，与原、被告之间的租赁合同无关联性，本院均不予采信。被告还提交两份证人证词主张一年租金是27000元，因该证人未到庭，其证词的真实性无法确认，本院不予采信。原告申请对该房屋的租金进行评估，本院依法委托惠东县物价局价格认证中心对涉案房屋在2010年4月的租金进行评估，该鉴定中心评定月租金价格为6660元。被告对此有异议，但未提交相关证据予以佐证。本院认为，被告没有足以反驳的相反证据和理由，且鉴定机构及鉴定人具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定依据充足，本院予以采信。根据该报告书认证结论计算，原告的房屋一年租金为79920元。因此，原告主张一年租金为79920元，理由充分，予以确认。被告支付租金88000元，租期约为一年一个月，原告在2011年5月要求被告支付第二年租金，是合法行为，但被告为此与原告发生争执，且在诉讼过程中拒绝与原告调解，表明双方已失去合作基础，原告可以随时解除合同。原告诉请判令被告王利华立即搬出承租原告的房屋，也就是要求解除合同，被告王利华也同意解除租赁合同，该请求理由充分，予以支持。被告在承租后购置的家具，应自行搬迁。被告王利华于2011年5月离开上述房屋，并承认在门锁上锁链。被告离开房屋时未与原告杨堂友、杨糖胜进行房屋交接，被告添置的家具仍放在房屋内。2011年5月23日，惠东县公安局巽寮派出所对此调解无果后，原告于2011年9月8日向法院提起诉讼，可以认定原告为了防止损失的扩大，积极采取了措施解决此问题，故房屋空置期间的租金损失应由被告王利华承担。按照一年的租金79920元／年计算，被告王利华应支付的租金从2010年4月15日至本院对房屋进行交接前一日即2014年7月14日止，即79920元／年×4年＋6660元／月×3个月-88000元=251660元。原告诉请251560元，本院予以照准。综上，原告杨堂友、杨糖胜的诉请及被告王利华的辩解，有理部分，予以支持，无理部分，予以反驳。经本院审判委员会讨论决定，依照《民法通则》第七十五条、第一百一十七条，《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告杨堂友、杨糖胜和被告王利华于2010年4月15日口头约定的房屋租赁合同。二、被告王利华于本判决生效之日起5日内搬迁自行购置的家具。三、被告王利华于本判决生效之日起5日内支付原告杨堂友、杨糖胜的房屋租金251560元。四、驳回反诉原告王利华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5070元（原告杨堂友、杨糖胜已预交），由被告王利华负担。反诉费660元（被告王利华已预交），由被告王利华负担。评估费4000元（两次），由被告王利华负担。当事人二审意见上诉人王利华不服原审判决上诉称，一、原审认定上诉人与被上诉人的租赁起始日期为2010年4月15日与客观事实不符，租赁起始日期应为2010年4月28日。本案中被上诉人陈述租赁起始日期为2010年4月15日，由于上诉人与被上诉人没有签订正式的书面的租赁合同，在租赁房屋交接时也没有书面的交接文书，但自本案诉讼原一审、二审至发回再审的本次一审期间，上诉人没有提供任何证据证实双方的租赁起始日期为2010年4月15日，而在本案中上诉人主张双方的租赁起始日期为2010年4月28日，对此上诉人提供了上诉人与被上诉人杨糖胜在磋商租赁事宜时经双方手写修改过的租赁合同原稿证据，该原稿上明确显示“租赁期限又10年，即从2010年4月28日起……”原审法院在本案的审理查明的表述中偷换概念，表述为：“原告杨糖胜主张其与被告王利华于2010年4月15日口头约定将上述房屋租赁给被告。被告主张其与2010年4月28日搬入房屋住居。”从而在判决中认定上诉人与被上诉人的租赁合同起始日期（口头约定日期）为2010年4月15日。原审法院的上述查明事实明显与客观事实不符，未依照法定程序，全面、客观地审核证据，运用偷换概念的表述，故意歪曲当事人的表达意思，也违反了法官的职业道德，请二审法院依据双方当事人的陈述与举证，依法查明该事实，确定上诉人与被上诉人杨糖胜的口头租赁合同起始日期为2010年4月28日。二、原审法院判决确定上诉人与被上诉人租赁合同终止日期为2014年7月15日认定事实不清，属徇私枉法，任意裁判，判决上诉人支付租金至2014年7月14日没有事实和法律依据，请二审法院确认上诉人与被上诉人租赁合同终止日期为2011年5月7日，上诉人的租金只应付至该日。原审法院确认双方租赁合同终止日期为2014年7月15日，上诉人继续支付租金至2014年7月14日的理由是：“为了防止原、被告损失的扩大，本院组织双方于2014年7月15日对涉案房屋先进行交接”，“被告王利华于2011年5月离开上述房屋，并承认在门锁上锁链。被告离开房屋时未与原告杨堂友、杨糖胜进行房屋交接，被告添置的家具仍放在房屋内。2011年5月23日，惠东县公安局巽寮派出所对此调解无果后，原告于2011年9月8日向法院提起诉讼，可以认定原告为了防止损失的扩大，积极采取了措施解决此问题，故房屋空置期间的租金损失应由被告王利华承担”。上诉人认为原审定事实不清，属徇私枉法、任意裁判的理由如下：1、上诉人于2011年5月对租赁房屋上了锁链，上诉人予以认可，但双方发生争议后被上诉人于2011年5月7日更换了门锁，并切断了水电供应，所以涉案房屋从该日起已实际处于被上诉人的控制之中，本案在原审法院审理查明中，仅仅就以“被告王利华确认自己上了锁链，但主张原告于2011年5月7日更换了门锁，铁链已被原告剪断，原告不予承认”，就这样一笔带过，对上诉人的该主张的事实就不再继续查明，本案在原一审与本次再审一审中，上诉人均向法庭陈述了，2011年5月7日发现被上诉人更换门锁，并搬出上诉人部分东西后，就向惠东县公安局巽寮派出所报警处理了（巽寮派出所当时是以被上诉人杨糖胜涉嫌诈骗录去了双方口供），而原审法院向惠东县公安局巽寮派出所调取证据时为何只调取2011年5月23日的调解笔录，却对双方发生纠纷的原始报案记录、调查笔录等不进行调取这属于典型的断章取义，故意偏袒被上诉人，何故将可能支持上诉人主张的证据不进行调取2、原审法院依据“为了防止原、被告损失的扩大，本院组织双方于2014年7月15日对涉案房屋先进行交接”，从而判决上诉人的租金支付至2014年7月14日的说法与做法，没有事实和法律依据，本案的事实是被上诉人自2011年5月7日就已实际占有涉案房屋，将涉案房屋更换门锁，切断水电供应，不让上诉人搬迁物品，即使涉案房屋空置，亦属于被上诉人自己的原因与、致，上诉人亦不应支付租金，上诉人亦没有参与2014年7月15日对涉案房屋先进行的交接!涉案房屋自2011年5月7日就已经被被上诉人实际占有和控制；法院：“本院组织双方于2014年7月15日对涉案房屋先进行交接”的结论明显与事实不符，这种断章取义、移花接木让上诉人承但2014年7月15日为房屋交接日期的做法和手段很卑劣!严重违背了人民法院法官所应当遵从的职业操守!且本案被上诉人于2011年9月8日就已向原审法院提起诉讼，重审立案时间为2014年1月2日，为何原审法院为了防止损失扩大，到2014年7月15日才组织所谓的交接，其最终目的又是什么综上，请二审法院在审理本案中完整的调取惠东县公安局巽寮派出所就本案的处警记录，请二审法院依法查明被上诉人已于2011年工月7日实际占有、控制涉案房屋的事实，依法确认双方租赁合同终止日期为2011年5月7日，上诉人的租金只应付至该日。三、原审法院按惠东县物价局价格认证中心出具的报告书中的涉案房屋租金参考价值判定租金标准，缺乏事实和法律依据，请二审法院按双方约定的年租金27000元确定涉案房屋的租金标准。上诉人与被上诉人就涉案房屋的租赁事宜，双方已就租赁事宜磋商过书面合同，上诉人提供的租赁合同原稿上均有双方手写修改的笔迹，原稿中约定的年租金为27000元，由于出于双方的信任关系，尽管被上诉人在拿到上诉人的钱后以种种理由没有签署，但至少确认其对双方租赁价格和租赁日期等要素是知晓的，是双方原始意愿的实际表达。上诉人在2010年4月28日租赁涉案房屋时未签订正式的书面的租赁合同，导致在双方发生争议后，被上诉人在诉讼中主张口头约定的年租金为88000元，对于被上诉人的主张，被上诉人在本案的三次诉讼中均未提供任何证据予以证实。本案的事实是截止2010年5月1日被上诉人杨糖胜共收到上诉人租金88000元，按照正常的交易习惯，房屋租赁一般都是二押一租和缴部分水电押金，本案中如双方口头约定年租金为88000元，被上诉人不可能一分钱的押金（保证金）都不收吧，所以被上诉人的主张不符合交易习惯，也不符合正常的逻辑，这是常识。而上诉人针对自己的主张提供了双方手写修改后租赁合同原稿，该原稿亦能客观真实的反映当时双方磋商时的真实意志，虽然没有正式签订，但租金也不至于离谱到像被上诉人的主张那样，也不可能达到评估的月租金6660元（年租金79920元），三倍多的价格差距!只要花点时间去调查，谁真谁假并不难认定!上诉人在诉讼中提供证词二份及同地段类似房屋的租赁合同，补强证实双方约定年租金为27000元，因证人未出庭（证人梁某、李某均到了稔山法庭但未被允许出庭作证），原审法院未予采信证人证词，所以原审法院法官在认定这一事实方面，未依照正常的逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。一审惠东法院稔山法庭未让上诉人两名证人出庭作证，明显不当，而惠东法院在没有查明真实情况的情形下，以一句“证人证词的真实性无法确认，本院不予采信”而妄下结论。上诉人认为，评估鉴定报告在法院案件的审理过程中，只是在不能定案时的作为参考，而不能在双方有争议时就进行鉴定，从而作为判决案件的唯一依据，本案中双方均主张了年租金的金额，非8.8万元即是2.7万万元年租金，一定是一个价格是真实的，另一个是不符合客观的，是虚假的主张。被上诉人对其主张没有提供证据，上诉人对其主张已提供了相应的证据，法院应依据双方的举证来确定事实，而不能因对方不认可而过分依赖评估，应本着诚实信用原则、合同意思自治的原则，审慎处理。原审判决中所依据的惠东县物价局价格认证中心出具的房屋租赁价格认证结论书不具有合法性和客观真实性，首先本案中置双方的主张和举证不顾，原审法院就依被上诉人的申请，委托进行鉴定，程序不当；其次，该报告书中关键的认证基准日出现严重“笔误”，后已补正，缺乏严肃性；再次，该鉴定的依据明显不足，该鉴定评估中没有列明出示其所参照的依据，而在原审法院发函质询时，鉴定机构对鉴定依据以因涉及提供人个人信息资料不便在结论书中反映为由进行敷衍，并未额外提供给法院参考，该评估书第十条第三款已明确声明：“未经我单位同意，不得向委托人和有关当事人之外的任何单位和个人提供”，所以鉴定单位应向法院提供，且提供给法院与保护隐私等并不矛盾。另外该价格认证作业日期为2014年7月31日至2014年8月15日，报告中所附的认证人员在该评估中实地勘查的资料不能客观真实的反映涉案房屋在2010年4月的真实情况，报告中并未调取和提供证据证实当时的交通状况，同等地段房屋租赁价格与涉案房屋的当时交通出行条件状况等。所以本案所依据的评估鉴定报告不能作为本案的定案依据。在年2.7万元的租金中杨糖胜不仅承诺提供一块水田和66棵山上的果树给上诉人，为解决出行难问题还承诺在涉案房屋北侧的小河二。修建一座简易桥，这在在双方草拟的租赁合同原稿中曾有约定，被上诉人在拿到钱后就将上诉人的合法权益和关切置之不理。被上诉人还曾诱骗上诉人可以买66棵果树所在的山地并答应其哥哥是惠东县林业局的局长，可以搞定林地购买手续。并告知上诉人其嫂子原在惠东县坪山中学当老师后调到惠东县教育局做副局长。而实际情况是在双方矛盾出现后，经上诉人了解压根就不存在其哥哥是林业局长一说，被上诉人的目的只有一个就是通过欺诈的方式骗取上诉人的信任并从上诉人的身上套取更多的钱供其赌博!所以，该案的形成有其必然的一面，首先，被诉人在认识上诉人后就利用上诉人对他的信任（上诉人认为：农民一般都淳朴老实），不断向上诉人借钱，并以没钱归还以房屋租赁使用的方式，不断编造谎言，以卖农村集体用地（且一地多卖，涉及多个案子）、以卖山林给上诉人为诱饵，骗取上诉人的钱财，希望法院依法查明还原事实真相，充分认清被上诉人的不法企图和诈骗伎俩。一审和再审的判决书上，一再强调上诉人不愿意、不配合调解。实际情况恰恰相反，上诉人从没有排斥过无论派出所，还是巽寮镇司法所，还是稔山法庭的调解，包括再审的法官，本人都曾经，当面表达过愿意调解的意愿，而到了判决书怎么就变成了上诉人不同意调解。2011年5月7日，派出所调解的时候，被上诉人杨堂友以杨糖胜未将房屋水电押金给她为由，只愿意承诺退回押金61000元中的40000元，因距离上诉人的合理诉求差距太大而未达成。依据谁主张谁举证的原则，被上诉人迄今为止没有提供出任何一份有说服力的证据证明其关于租金为8．8万元的主张!关于两家机构出具的评估报告，不管是8.8万的认定还是7.992万元的认定，均未提供可信的评估依据和事实证据。不管是8.8万还是7.992万，如果说这是2010年4月、5月份相应现在当时巽寮湾还很冷清的租赁价格，那么，试问：2011年、2012年、2013年、2014年同期又分别是什么价格评估机构何不做个模型出来进行推理。巽寮湾当今的现代时尚感、当今的商业氛围和人气，恐怕是2010年4月、5月所无法比拟的。现在的租金至少是当年3-5倍，如果2010年4月、5月份，当时偏僻在农村一角落没有路的房子可以租赁到20元一个平方的话，现在该涉案房屋的价格至少也应该在80-100元／每平方，而这个价格就是今天深圳市罗湖区国贸大厦这一深圳曾经的标志性建筑物—写字楼的租赁价格!无论是惠州市慧正资产评估与房地产土地估价有限公司还是惠东县物价局仆格认证中，心出具的统统是没有经过实地认真调查和科学论证而臆造出来的没有附带任何证据的评估报告，这样不负责任的评估报告具有参考的价值吗这样的评估报告如若成了判断该案价格和结论的唯一判决依据太牵强、太草率，也难以让人信服!综上，原审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法判令：一、撤销原审判决；二、驳回被上诉人的本诉诉讼请求；三、确认上诉人与被上诉人的租赁合同自2011年5月7日终止；四、被上诉人返还上诉人多收租金61000元；五、由被上诉人承担本案一、二审的所有诉讼费用。被上诉人杨堂友、杨糖胜答辩称，一审法院的判决无误，上诉人上诉的理由不成立，故意拖延时间，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。维持一审法院的判决。另外，请求二审法院查清上诉人的上诉是否过已过期。本院查明的事实、判决理由和结果经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查，二审中上诉人提交了从原审法院（2011）惠东法民一初字第738号卷宗复印的报警回执存根、调解笔录、租赁合同、证明及开庭笔录等，证明双方对租金数额发生争议后，被上诉人将租赁的房屋加锁，上诉人报警，双方在巽寮派出所进行调解，被上诉人同意退回上诉人一部分钱。假设上诉人欠其租金，被上诉人是不可能退钱的。被上诉人对上诉人提交的证据的关联性、合法性均有异议。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点是：1、确定上诉人租赁房屋的起止日期；2、确定年租金数额；3、被上诉人是否应返还多收取的租金61000元。关于确定上诉人租赁房屋的起止日期问题，首先，对于上诉人租赁房屋的起始时间的认定，上诉人主张其于2010年4月28日租用房屋，被上诉人则认为上诉人于2010年4月15日租用房屋。因双方当事人对其各自主张均未提交证据证实，原审判决根据杨糖胜于2010年4月18日收到上诉人房屋租金20000元的事实，推定上诉人于2010年4月15日租用涉案房屋，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张其于2010年4月28日租用涉案房屋，缺乏依据，本院不予采信。其次，对于上诉人租赁房屋的终止时间的认定，上诉人与被上诉人对上诉人租赁房屋的终止时间持不同意见，上诉人认为其在2011年5月7日后就再未租用涉案房屋，而被上诉人则认为直至原审法院在2014年7月15日将上诉人安装的锁链剪断前，上诉人一直未将涉案房屋交还。对此，本院认为，根据上诉人在原审法院询问时自认的其在涉案房屋加锁连的事实以及上诉人并未提交证据证明其所安装的锁链在原审法院剪断前已被撬损的证据，再结合原审法院在2014年7月15日组织双方对房屋进行交接时涉案房屋锁链仍在并系着铁丝的现状，本院确定，涉案房屋在原审法院于2014年7月15日组织双方对房屋进行交接时，仍处在上诉人设置的上锁状态，上诉人认为在2014年7月15日前已由被上诉人撬损，缺乏依据，本院不予采信。因涉案房屋在2014年7月15日前一直被上诉人加锁掌控，故，原审判决认定上诉人租赁房屋的终止时间为2014年7月14日，并无不当，本院予以支持。上诉人认为其租赁涉案房屋的终止日期为2011年5月7日，理由不成立，本院不予采纳。关于确定年租金数额的问题，上诉人主张双方约定每年租金27000元，为证明其主张上诉人提交了一份未写明租赁方及出租方名称亦无租赁方及出租方签字盖章的《租赁合同》、巽寮派出所调解笔录、三份《房屋租赁合同》以及梁某、李某出具的证明等证据。被上诉人则认为每年租金为88000元，因为上诉人已支付第一年的租金88000元。对于双方的争议，本院分析认为，首先，针对上诉人的主张：第一，上诉人提交的《租赁合同》中虽有租期10年、一年租金7000元等文字，但该等文字系上诉人单方填写，且该合同未写明租赁方及出租方名称亦无租赁方及出租方签字盖章，故上诉人以此作为认定涉案房屋年租金为27000元的说法缺乏说服力。第二，巽寮派出所调解笔录虽有被上诉人杨堂友补偿上诉人4万元的表述，但以此认定涉案房屋年租金为27000元理由亦不充分。第三，三份《房屋租赁合同》仅能证明该三份合同涉及的租赁房屋的租金，并不能以此必然推定涉案房屋年租金即为27000元。而梁某、李某作为证人并未出庭作证，其出具的证明亦不足以证明涉案房屋年租金为27000元。其次，对于被上诉人以上诉人已支付88000元租金为由，而认定双方约定的年租金即为88000元的主张，本院亦认为缺乏依据，不应支持。在双方均不能提交证据证明各自主张成立的情况下，原审法院委托惠东县物价局价格认证中心对涉案房屋的租赁价格进行评估，并以惠东县物价局价格认证中心的评估结论作为认定涉案房屋年租金的依据，并无不当，本院予以支持。上诉人认为惠东县物价局价格认证中心的认证结论不能作为定案依据，理由不成立，本院不予采信。根据惠东县物价局价格认证中心的评估结论，涉案房屋月租金为6660元，即年租金79920元。因上诉人租用房屋期间为2010年4月15日起至2014年7月14日，租金合计251660元。上诉人本应将该251660元租金支付给被上诉人，但在被上诉人认为上诉人未能依约支付租金，而已于2011年9月8日向原审法院起诉，要求判令上诉人支付仍欠租金的的情况下和在原审法院对该案进行审理及作出判决后上诉人不服向本院提起上诉，而由本院审理期间以及原审法院于2013年12月24日再次受理本案后至2014年7月14日的长达二年多的时间里，双方当事人均未采取有效措施防止租金数额的扩大。上诉人没有提交其提出向被上诉人交付涉案房屋而被其拒绝的证据，被上诉人也未提交其向上诉人提出收回涉案的房屋而被其拒绝的证据。因此，对扩大产生的损失即租金，双方均有责任。根据公平合理原则，由此产生的2011年9月8日至2014年7月14日租金227772元（1026天×（6660元／月÷30天）】，应由双方各自承担一半，即各承担113886元。而在2010年4月15日至2011年9月8日产生的租金111666元【503天×（6660元／月÷30天）】，则应由上诉人负担。扣除上诉人已支付的88000元外，上诉人还应支付被上诉人137552元（113886元＋111666元-88000元）。原审判决认定上诉人拖欠被上诉人251560元错误，本院依法纠正。上诉人认为被上诉人应退回多收取的租金61000元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉部分有理，原审判决认定事实和实体处理均有错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第65号民事判决第一、二判项及受理费、评估费的处理；二、撤销惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第65号民事判决第四判项；三、变更惠东县人民法院（2014）惠东法民一初字第65号民事判决第三判项为：上诉人王利华于本判决生效之日起5日内支付被上诉人杨堂友、杨糖胜房屋租金137552元；四、驳回上诉人王利华的其他上诉请求。二审受理费5070元，由上诉人王利华负担3680元，其余1390元，由被上诉人杨堂友、杨糖胜共同负担，限在收到本判决后五天内缴交，逾期未交，在执行本生效判决时一并执行。上诉人王利华多缴交的1390元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一六年八月八日书 记 员  彭科梅附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第（二）项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；