重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初6086号原告重庆邦和金坊实业发展有限公司，住所地重庆市江北区嘉陵一村41号1幢34-8号，统一社会信用代码91500105559046616D。法定代表人范有才，执行董事。委托代理人齐越，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。委托代理人陈娟，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。被告汪世清，男，1964年12月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市。委托代理人姚荣朝，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告重庆邦和金坊实业发展有限公司（以下简称邦和金坊公司）与被告汪世清租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判。于2016年7月21日公开开庭进行了审理，原告邦和金坊公司委托代理人齐越和陈娟、被告汪世清委托代理人姚荣朝到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告邦和金坊公司诉称，其名下在重庆市巴南区新市街有商服用房三套，房屋建筑面积分别为83.01平方米、69.66平方米、56.7平方米，共计209.37平方米。原、被告于2015年5月22日签订了《房屋租赁合同》，约定被告汪世清承租原告邦和金坊公司名下的上述三套商服用房，租赁期限自2015年5月31日至2025年5月30日。合同履行过程中，原告邦和金坊公司按约定交付了三套租赁房屋。被告汪世清现尚未支付自2016年2月15日之后的租金。经协商未果，原告邦和金坊公司遂起诉要求解除原、被告于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》，要求被告汪世清腾空并返还租赁房屋，要求被告汪世清按合同约定标准支付自2016年2月15日至合同解除之日的租金，并支付以欠付租金为基数按每天0.3%的标准计算的自2015年2月15日至付清之日的违约金，支付首年3个月租金金额的解约违约金97880.48元，要求被告汪世清按2016年5月30日以前1265.42元/天、2016年5月31日至2017年5月30日期间1535.38元/天、2017年5月31日至2018年5月30日期间1658.21元/天、以后逐年递增8%的标准支付自合同解除之日至返还房屋之日的房屋占用违约金。被告汪世清辩称，原、被告签订租赁合同并履行属实，但双方已经于2015年5月15日解除了租赁合同，被告汪世清已经将房屋钥匙交还了原告邦和金坊公司。被告汪世清现未支付自2016年3月1日至2016年5月15日期间的租金。原告邦和金坊公司主张多重违约金过高，同意按每天0.3%的标准支付自2016年3月1日至2016年5月15日期间的逾期租金的违约金。经审理查明，原告邦和金坊公司名下在重庆市巴南区新市街有商服用房三套，房屋建筑面积分别为83.01平方米、69.66平方米、56.7平方米，合计209.37平方米。原、被告于2015年5月22日签订了《房屋租赁合同》，约定被告汪世清承租原告邦和金坊公司名下的上述三套合计面积为209.37平方米的商服用房，租赁期限为十年，自2015年5月31日至2025年5月30日，用途为设立海尔电器专卖店；约定租金标准自2015年5月31日至2016年5月30日期间为391521.9元，自2016年5月31日至2017年5月30日期间为每月220元/平方米，以后每年递增8%；约定于2015年5月31日支付自2015年5月31日至2015年8月31日期间的房屋租金92122.8元，于2015年10月15日前支付自2015年9月1日至2015年11月30日期间的租金92122.8元，于2015年12月15日前支付自2015年12月1日至2016年2月28日期间的租金92122.8元，于2016年2月15日前支付自2016年3月1日至2016年5月30日期间的租金115153.5元，之后，每两月支付一次租金，提前30天支付下两个月的租金；约定被告汪世清支付履约保证金138184.2元；约定被告汪世清逾期1月未支付租金的，原告邦和金坊公司有权解除合同，被告汪世清应当支付首年3个月租金额的违约金，每逾期一天按0.3%的标准支付违约金，并约定租赁期满后逾期归还租赁房屋的，应当按照原日租金2倍的标准支付违约金，并赔偿损失。合同履行过程中，原告邦和金坊公司按约定交付了三套租赁房屋，被告汪世清支付了履约保证金138184.2元，其现仍占有租赁房屋，并尚未支付自2016年3月1日之后的租金。经协商未果，原告邦和金坊公司遂起诉要求解除原、被告于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》，要求被告汪世清腾空并返还租赁房屋，要求被告汪世清按合同约定标准支付自2016年2月15日至合同解除之日的租金，并支付以欠付租金为基数按每天0.3%的标准计算的自2015年2月15日至付清之日的违约金，支付首年3个月租金金额的解约违约金97880.48元，要求被告汪世清按2016年5月30日以前1265.42元/天、2016年5月31日至2017年5月30日期间1535.38元/天、2017年5月31日至2018年5月30日期间1658.21元/天、以后逐年递增8%的标准支付自合同解除之日至返还房屋之日的房屋占用违约金。审理中，原告邦和金坊公司坚持其诉讼请求，并陈述租赁合同现未解除，亦未收到被告汪世清交还的房屋钥匙；被告汪世清认为租赁合同已经在2016年5月15日解除，同意自保证金中扣除租金，并认为原告邦和金坊公司主张的多重违约金过高，但愿意对自2016年3月1日至2016年5月15日期间的逾期租金按每天0.3%的标准支付违约金。双方各持已见，调解未果。上述事实，有原、被告的陈述，原告邦和金坊公司举示的《房屋租赁合同》、房地产权证、装修申请表、消防安全责任书、装修许可证、都汇里装修承诺书、都汇里西区A塔二次装修审图意见，被告汪世清举示的保证金收据等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告邦和金坊公司按约定交付了租赁房屋，被告汪世清使用了租赁房屋，应当按约定支付租金，其拒不支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告汪世清主张合同已经于2016年5月15日解除，对此，原告邦和金坊公司予以否认，被告汪世清未举示充分证据证明租赁合同已经解除，应当承担举证不能的法律后果。被告汪世清应当在2016年2月15日前支付2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金，其已经逾期1月以上未支付租金，原告邦和金坊公司有权请求解除合同，合同解除后，承租人应当返还租赁房屋。故，对于原告邦和金坊公司起诉要求解除原、被告于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告邦和金坊公司起诉要求被告汪世清腾空并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告邦和金坊公司起诉要求被告汪世清支付自2016年2月15日到合同解除之日的租金的诉讼请求，本院予以主张2016年3月1日至2016年5月30日期间的租金115153.5元、自2016年5月31日至合同解除之日的租金。对于原告邦和金坊公司起诉要求被告汪世清支付的违约金，包含了针对逾期未支付租金行为本身约定的违约金、因逾期未支付租金行为致使合同解除的违约金97880.48元以及自合同解除之日至返还租赁房屋之日的房屋占用违约金，其中，所谓房屋占用违约金，系针对将来可能发生的行为约定的违约金，并非主张的该期间的占有使用费，亦非损失，该违约金产生的条件是被告汪世清将来可能不返还租赁房屋的行为，不应当主张。但不论如何，原告邦和金坊公司主张的多笔违约金均是基于被告汪世清逾期未支付租金的行为而产生的违约责任，因此而产生的违约金仍应当以其实际损失来确定是否过高。原告邦和金坊公司并未举示证据证明其损失，其损失应当包含参照中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期租金的资金占用损失、合同履行后的可得利益损失以及因提前解除合同造成的收益减少和额外支出等，综合考虑租赁合同实际履行期限等履行情况、合同解除的过错原因、原告邦和金坊公司可能受到的预利益损失以及在解约后采取合理措施以减少损失的合理时间等因素，原告邦和金坊公司主张的违约金明显过高，应当予以适当调整，本院认为三个月租金金额的违约金较为适宜，故，本院酌情予以主张违约金97880.48元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告重庆邦和金坊实业发展有限公司与被告汪世清于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》在本判决生效之日起解除；二、被告汪世清在本判决生效后七日内返还原告重庆邦和金坊实业发展有限公司位于重庆市巴南区新市街的三套商服用房；三、被告汪世清在本判决生效后七日内支付原告重庆邦和金坊实业发展有限公司自2016年3月1日至2016年5月30日期间的租金115153.5元、按合同约定标准（以经审理查明为准）计算的自2016年5月31日至合同解除之日的租金，并支付违约金97880.48元；四、驳回原告重庆邦和金坊实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告汪世清负担（此款原告邦和金坊公司已经垫付，由被告汪世清在本判决生效后七日内支付原告邦和金坊公司1350元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费2700元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李庆祥二〇一六年八月一日书 记 员  杨小燕