陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0825民初1947号原告（反诉被告）某市某某房地产开发有限责任公司。法定代表人高某某，系该公司董事长。委托代理人徐某某，系该公司业务经理。被告（反诉原告）王某某，男，汉族，现住定边县定边镇，农民。原告（反诉被告）某市某某房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）王某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日作出（2014）定民初字第01174号民事判决书，被告王某某不服，提出上诉。榆林市中级人民法院经审理认为，原审判决认定事实不清，证据不足，裁定将本案发回重审。本院于2016年3月10日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理，��告委托代理人徐某某、被告王某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系房地产开发公司。2009年5月9日，原、被告经协商一致订立《商品房买卖合同》（合同编号HF－2009－021），原告向被告出售位于定边县明丰苑小区1号楼某单元102室的在建住宅房一套。合同约定，该住宅房建筑面积为147.29平方米，每平方米价格为2180元，合同还约定，合同约定面积与产权登记面积不符的，以产权登记面积为准，双方按多退少补的原则据实结算，不再互相追究其他责任。2009年8月30日，原告按约如期向被告交付房屋并办理了房屋产权登记。原告向被告交付的房屋产权登记证书记载的面积为153.78平方米，比合同约定的面积多出6.49平方米。产权证书交付后，原告要求被告向原告支付多出的房屋面积价款14148元，被告一直推拖至今未付。根据合同附件四补充协���的约定，买受人即本案被告应当缴纳办理产权登记所产生的费用。原告为被告办证时垫付了办证费、评估费、他项权证登记费共计1373元，此款被告也未支付。综上，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同具有法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”据此规定，原、被告双方在买卖合同中已达成约定，应依照约定进行处理，被告拒绝承担付款义务属违约行为，故原告诉至法院，请求：1、依法判决确认原、被告订立的《商品房买卖合同》有效，判令被告向原告支付购房欠款14148元，支付办证费、评估费、他项权证登记费1373元。2、判令被告向��告自2014年1月8日起至判决生效之日，按照银行同期贷款利率承担逾期付款的利息。3、判令被告向原告自2014年1月8日起至判决生效之日，按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。原告就反诉答辩如下，反诉人提起反诉的时间超过了法定期限，反诉的第一项请求不够具体明确。反诉人买的是二手房，不是直接从原告处买的，而是从别的购房者手里买的，原告2009年10月就向业主交房了，不存在反诉人所称的迟延交付的问题。关于土地使用年限，原合同双方约定是70年，被反诉人的依据是与土地部门签订的土地使用权出让合同，该合同明确约定土地使用权出让年限是70年，但在办理土地使用权证时，用地用途是商住，使用年限是50年，该证没有区分商住用途的地与住宅用途的地，事实上该地的用途就是住宅用地，用地年限应该是70年。房产证办证时也完全参照土地证上的使用年限，所以成了50年。按照《物权法》的规定，住宅用地期限届满后，自动续期，榆林市中级人民法院也曾就反诉人相同的诉求作出过判决，该判决涉及的土地与反诉人反诉所涉及的土地是同一块土地，反诉人所称因土地使用年限减少房屋受到贬值的问题不存在。关于交付产权证的问题，产权证没有迟延办理，反诉人也见到过产权证原件，该原件一直在被反诉人处保管，在反诉人未交清房款的情况下，被反诉人不会向其交付该证件。原告向法庭提交以下证据：一、建设工程规划许可证、施工证、商品房预售许可证。证明原告销售给被告的商品房是合法的。二、商品房买卖合同。证明原告出售给被告的商品房面积为147.29平方米，双方约定发生面积差异时以产权登记面积为准，多退少补，据实结算��双方还约定，被告应当承担办理产权登记所产生的费用及按揭贷款所产生的费用。三、房屋所有权证（证号：定边县房权证东区字第6－0252**号）。证明原告交付给被告的房屋面积为153.77平方米，超出约定面积6.49平方米（该房产证根据被告要求办理在其子王某甲名下）。四、契税完税证。证明被告欠原告办证费、契税评估费、他项权证费共计1373元。五、定边县人民法院（2010）定民初字第1081号民事判决书、榆林市中级人民法院（2011）榆中法民一终字第00041号判决书。证明反诉人所反诉的土地使用年限问题，人民法院已经以生效判决的方式对与反诉人在同一块土地上案外第三人所提出的相同问题做出过判决，这个判决的效力应当及于反诉人，因为反诉人与该案当事人是在同一块土地上，所提出的诉求是相同的，该判决最终结果是驳回对���地年限的请求。六、国有土地使用权出让合同（编号为2007-153）、定国用（2007）第6-0348号国有土地使用权证。证明：1、原告与定边县国土资源局签订的原始土地使用权出让合同明确约定土地使用权出让年限是70年。2、在办理土地使用权证时，用地用途是商住，使用年限是50年，该证没有区分商住用途的地与住宅用途的地，实际上有纯住宅楼，用地年限也应该明确划分。七、榆政发（2015）12号文件榆林市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的意见，来源是互联网调取的，该意见的有效期2015年9月8日至2017年9月7日。证明办理土地使用权证的过程中，市县行政部门办理规范不统一，市政府出台的指导意见与原告原出售合同承诺的土地使用年限是一致的，都是70年。被告答辩反诉称，原告诉请被告支付购房欠款的理由不能成立，根据最高人民法院相关司法解释的规定，房屋买卖合同约定的房屋面积与实际面积差异在3%以内，由业主承担费用，如果面积差异超出3%，则超出部分无偿归业主所有。原、被告虽然在合同中约定了以产权登记面积为准，多退少补，但该条款属于格式条款，如因该条款发生争议，应做出有利于本案被告的裁决。关于办证费、评估费、他项权证登记费通过举证属于被告承担的，应该承担。关于增加诉讼请求部分，在法院确定被告应当承担给付之日不履行以后的利息承担，违约金双方未约定超出部分给付违约金，故不承担。现被告提出反诉，2009年5月9日反诉人和被反诉人签订《商品房买卖合同》，房屋面积147.29平方米，价款321092元，合同约定“该地块土地面积为11980.35平方米，规划用途为商住，土地使用年限至2077年7月31日”。合同还约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书”。房屋约定在“2009年8月30日前”交付。根据合同约定和法律规定，被反诉人在向反诉人卖房用地使用年限进行欺诈，将50年用地以70年用地向反诉人进行出售，反诉人购房用地70年成了50年，使房屋价值受到了损失。被反诉人未按合同约定期限给反诉人办理房屋权属登记，被反诉人应承担违约赔偿。故反诉人请求：1、依法申请评估并判决被反诉人承担给反诉人出售房屋147.29平方米，70年用地住宅权，现实际商住用地50年，即赔偿20年住宅用地房屋损失38000元（评估后按实际结算）。2、依法判决被反诉人给反诉人赔偿因迟延办理产权登记的违约金，金额为购房款321092元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，从2010年9���1日起到办证的2011年11月30日止。3、依法判决限期被反诉人给反诉人交付《房屋所有权证》。4、由被反诉人承担反诉费用。被告向法庭提交以下证据：一、商品房买卖合同。证明：1、反诉人购买房屋土地使用年限截止2077年7月31日。2、反诉人购买房屋交付期限是2009年8月30日。3、反诉人应当得到房产证的办证时间是被反诉人将房屋交给反诉人的360日内办理。二、国有土地使用证。证明被反诉人向反诉人出售的房屋的土地使用年限至2056年6月13日。三、房屋所有权证书。证明被反诉人给反诉人办理产权证书的登记时间是2011年11月30日。经庭审质证，被告对原告所举第一组证据无异议，但认为缺少建设用地许可证、建设工程使用证。对第二组证据真实性无异议，对合同内容中购买面积和办证费用无异议，但对评估费有异议，被告交的是现金，不是按揭贷款，故不存在评估费；对合同第五条有异议，即房屋面积确认及面积差异的处理，该条款是格式条款，应当有利于买房人的利益作出解释，故应适用最高人民法院关于商品房买卖的解释。对第三组证据真实性无异议，是被告同意将房产证办在被告儿子王某甲名下的，但是对房产证上的面积有异议，是原告单方办理的，没有通过被告的同意。对第四组证据无异议，但该费用被告已交纳。对第五组证据真实性无异议，对证明的问题有异议，这个判决书不是本案的事实证据材料，与本案没有关联性，该判决虽已生效，但适用法律错误，不能以错误的判决适用本案。对第六组证据真实性无异议，对证明目的有异议，因为原告办土地证时办的就是50年，目的是为了少出土地出让金。对第七组证据真实性无异议，对证明目的有异议，理由是商品��房可以办70年的土地使用年限，但要出相应的土地出让金，原告只出了50年的土地出让金，所以土地权属证上也只有50年使用年限。原告对被告所举第一组证据真实性无异议，但原告并非欺诈被告将土地使用年限承诺至2077年7月31日，这个年限是在合同的第一条项目建设依据里面，摘抄土地使用证期限时办证人员错误书写，在销售商品房时原告的所有材料都是公开的，可以查询的，不存在欺诈。对交房后360日就要向被告交付房产证之说，是被告的错误理解，合同约定只是在这个期限内备案，未约定交付房屋所有权证的期限。对第二、三组证据无异议。本院对原、被告所举证据作如下认定，对原告所举第一、四组证据，被告无异议，应予以确认；对原告所举第二、三、五、六、七组证据，被告对证据的真实性均无异议，应予以确认。对被告所举三组���据，原告对证据的真实性均无异，应予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2009年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为HF－2009－021号），原告向被告出售位于定边县长城南街明丰苑小区1号楼4单元102室的预售商品房住宅一套，该商品房建筑面积为147.29平方米，每平方米价格为2180元，总金额321092元。合同第五条约定，房屋交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，双方同意按多退少补的原则据实结算，结算价格以原约定价格计算。付款方式为分期付款，房屋交付期限为2009年8月30日前。合同第十三条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书。合同附件四补充��议约定，买受人根据有关规定缴纳契税、办理产权登记所产生的费用（包括测绘、交易、评估、公证工本费等），以上费用应在买受人接房时一次性付清。合同签订后，被告依约交付了购房款321092元，原告按期交付了所售房屋。2011年11月30日，原告按照被告要求将所售房屋产权证书办理在被告儿子王某甲名下（证号：定边县房权证东区字第6－0252**号），该房屋产权证登记面积为153.77平方米，与合同约定面积相差6.48平方米。另查明，原告开发的明丰苑小区用地由两块土地构成，一块是定国用（2007）第6－0348号《国有土地使用权证》登记的土地，土地用途为商住，土地使用年限至2056年6月13日；一块是合同编号为2007-153号《国有土地使用权出让合同》记载的土地，签订合同时间为2007年7月13日，土地用途为住宅，土地使用年限为70年。原告出售给被告的房屋土地证登记使��年限至2056年6月13日，双方签订的《商品房买卖合同》记载土地使用年限至2077年7月31日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。原告诉请被告按合同第五条约定支付房屋面积差价，依据《最高人民法院》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理”的规定，本案中，原、被告双方对房屋面积差异处理有约定，且该约定不违反法律法规，原告诉请的理由成立，本院予以支持。原告所诉办证费、评估费、他项权证登记费，因未提供相应的证据证明，不予支持。原告主张增加诉请的部分，在限定期限内未预交案件受理费，依据法律规定，不予支持。被告反诉主张原告赔偿土地使用权出让年限减少20年的损失，因国有土地使用权出让、规划、建设均由行政部门审批，不属于人民法院管辖范围，且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不影响被告的居住使用，故对被告的该项主张，不予支持。被告反诉主张原告赔偿迟延办理产权登记的违约金，依据双方合同第十三条约定，出卖人义务是“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付使用后360日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，且原告将房屋产权证办理后，与被告就房屋面积差价进行结算，被告未先履行其应承担的义务，是造成房屋产权证书未交接的主要原因，所以被告该项主张理由不能成立，不予支持。被告反诉主张由原告交付《房屋所有权证》的理由成立，应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：一、原告某市某某房地产开发有限责任公司与被告王某某签订的《商品房买卖合同》有效。二、由被告王某某于本判决生效之日起五日内给付原告某市某某房地产开发有限责任公司购房款14126.4元。三、驳回原告某市某某房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。四、由原告某市某某房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内将办理在被告王某某儿子王某甲名下的房屋���有权证（证号：定边县房权证东区字第6－0252**号）交付被告王某某。五、驳回反诉人王某某的其他反诉请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由原告负担25元，被告负担255元；反诉费375元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  高旭辉审 判 员  魏 琼人民陪审员  白 晓二〇一六年八月三十日书 记 员  宋霄楠