广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0502民初2550号 原告：北海市公有住房管理中心，住所地北海市海城区富贵路**。 法定代表人：伍卓强，主任。 委托代理人：李萍，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 被告：黄玉强，男，汉族，1952年7月2日出生，住北海市海城区。 委托代理人：黄维，男，汉族，1979年12月13日出生，住北海市海城区，系被告儿子。 原告北海市公有住房管理中心与被告黄玉强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日受理后，依法由代理审判员钟新友适用简易程序，分别于2016年10月26日公开开庭审理了本案。书记员冯伟兰担任法庭记录。原告的委托代理人吴裕成、被告黄玉强及其委托代理人黄维到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告北海市公有住房管理中心诉称：2011年1月26日，被告黄玉强与北海市房产管理局西区房管所（以下简称西区房管所）签订《房屋租赁合同》一份，约定西区房管所将其管辖的坐落于北海市文明路94号东103号直管公房出租给被告作为住宅使用，租赁期限自2011年2月1日起至2011年12月30日；租金为每月220元整，租金按月（季）结算，由被告在每月（季）的前十日内交付给原告；被告逾期交付房租，每逾期一日，由西区房管所按月租金额的千分之八向被告加收滞纳金等。合同签订后，西区房管所按约定将租赁房屋交付给被告使用，而被告却未按约定支付租金。《房屋租赁合同》租赁期届满后，双方也并未未续签新的租赁合同，《房屋租赁合同》的租赁期限转为不定期。从房屋租赁期开始日起，被告从未支付过租金，截止至2016年7月31日，被告共拖欠租金14520元未付。原告经多次催缴，但被告仍置之不理，其行为已严重违约，原告有权按月租金的8‰向被告收取违约金。现北海市房产管理局新区、西区、东区房管所三个单位已撤并整合为北海市公有住房管理中心。原告为此诉请法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告搬出北海市海城区房屋，并将房屋交还给原告；3、被告支付给原告自2011年2月1日起至2016年7月31日止的租金人民币14520元及违约金人民币3520元，以后另计至被告实际搬离之日止；4、被告承担本案诉讼费用。 被告黄玉强辩称：不同意原告的诉讼请求，至今被告虽然还在海城区房屋居住，但这是风机厂让被告居住的。涉案房屋是属于危楼，属于搬迁房，不存在房租的事实。1、诉讼材料已经过了有效期，合同日期距离起诉日期已经超过1年，已经过了诉讼时效；2、被告不是合同的实际签订人。原告在2008年9月2日与被告的母亲符兰英签定《退房协议》。因此原告知道房屋的实际租赁人是符兰英及其丈夫，而不是被告。符兰英去世后，实际入住人是符兰英的丈夫黄振新，因其无法自由行动，且不识字，委托被告跟原告签订租赁合同。合同的实际签订人和实际居住人均是黄振新，不是被告；3、合同租赁期间并没有产生欠款，并且合同已经失效。在签订合同时，黄振新已经缴纳了2000元的押金，虽然其在租赁期内未按时缴费，但原告在其去世后也没有退还2000元押金，所以可以认定原告已经把2000元押金抵扣了房租。黄振新于2011年12月7日去世后，合同的有效性也因此失效；4、原告所认定的欠款数额无合同依据。合同到期后，原被告没有重新签订合同，原告也并没有跟被告提出过重新签订合同的事宜。责任在于原告，而不是被告；5、被告目前的住房情况属于“搬迁过渡型用房”，而不是“租赁房”。 经审理查明：2011年1月26日，北海市房产管理局西区房管所（甲方、出租方）与黄玉强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落在北海市海城区的房屋（使用面积50平方米），出租给乙方作为住宅使用，租赁期限自2011年2月1日起至2011年12月30日止租金为每月200元整，租金按月（季）结算，由被告在每月（季）的前十日内交付给原告，被告逾期交付房租，每逾期一日，由西区房管所按月租金额的千分之八向被告加收滞纳金等。合同期满后，双方未续签合同，但被告黄玉强仍居住在北海市海城区的房屋。但被告黄玉强自2012年2月1日起未支付过租金，至2016年7月31日共拖欠租金14520元。北海市房产管理局西区房管所分别于2013年8月23日、2013年10月21日向被告出具《再次催缴房租通知》。2014年6月11日，原告委托广西海鑫律师事务所李萍律师向被告黄玉强邮寄（2014）海鑫律函字第052号《律师催告函》一份，要求被告在收到该律师函之日起15日内，自行到西区房管所付清所有拖欠的房租及滞纳金。被告邻居于6月12日签收。原告北海市公有住房管理中心于2016年7月26日再次向被告黄玉强邮寄《解除房屋租赁关系通知书》一份，要求解除与被告的房屋租赁关系，并在被告收到该通知书之日起15日内，将自2011年2月起拖欠的租金及滞纳金支付给原告。邮件于2016年8月3日妥投。2016年10月25日，北海市海城区文明路社区居民委员会出具证明一份，证明黄振新、符兰英夫妇俩生前一直居住在本辖区文明路94号。符兰英、黄振新分别于2009年11月11日、2011年12月7日去世。 另查明，2015年12月31日北海市住房和城乡建设局（行政执法委托方）与北海市公有住房管理中心（行政执法受委托方）签订《住房城乡建设行政执法委托书》，约定委托执法范围是北海市市区行政管辖区域内（不含铁山港区）；委托行政执法的内容：负责本市市区直管公房管理工作；负责本市市区公共租赁住房租赁管理工作。委托期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。建字第450501200800079号《建设工程规划许可证》中载明，坐落于北海市海城区土地使用权人是北海市房产管理局。中山东路35号、37号、39号的房屋所有权人是北海市房产管理局。经北海市机构编制委员会批准，北海市房产管理局新区房管所已更名为北海市公有住房管理中心，并已将北海市房产管理局东区房管所、北海市房产管理局西区房管所的机构、人员编制及退休人员整体并入。 上述事实有北海市住房和城乡建设局文件（北建人[2015]1号）、北海市机构编制委员会办公室文件（北遍办[2015]9号）、事业单位法人证书、组织机构代码证、常住人口登记卡、房屋租赁合同、再次催缴房租通知、律师催告函、EMS邮寄单及签收回执、解除房屋租赁关系通知书、EMS邮寄单及邮件跟踪单、住房城乡建设行政执法委托书、建设工程规划许可证、房屋所有权证、退房协议、户口本、火化证、证明、照片、庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：由于北海市房产管理局西区房管所、东区房管所已并入北海市公有住房管理中心，原西区房管所、东区房管所享有的权利和义务由变更后的北海市公有住房管理中心享有和承担。根据北海市住房和城乡建设局与北海市公有住房管理中心于2015年12月31日签订的《住房城乡建设行政执法委托书》，原告负责本市市区公共租赁住房租赁管理工作。北海市房产管理局西区房管所与黄玉强于2011年1月26日签订《房屋租赁合同》一份，被告主张该合同是黄振新委托其签订的，实际签订人不是被告，但被告没有提供相应的授权委托书等证据予以证实，本院不予采信；该《房屋租赁合同》为合法有效的合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同期满后没有再订立书面合同，被告仍使用该房屋，原告对此亦不提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方之间形成不定期租赁合同关系。西区房管所已将合同约定的房屋交付给被告使用，已履行了合同义务，被告黄玉强作为合同的相对人应当履行交付房租的义务。因被告自2011年2月起拖欠租金至今，原告分别于2014年6月11日、2016年7月26日向其出具律师催告函及解除房屋租赁关系通知书，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告已履行在解除合同的合理期限之前通知被告的义务，有权终止租约，收回房屋，故原告请求解除原、被告的不定期租赁合同关系及要求被告腾退案涉房屋，合理有据，本院予以支持；关于租金问题，被告自2011年2月1日起至今未支付过房屋租金，被告并予以认可，本院予以确认；被告主张黄振新生前交付的2000元押金应用于抵扣租金，因此2011年期间未拖欠租金。但根据《房屋租赁合同》第二款“合同终止时，如乙方无违约情况，甲方应全额退还给乙方”的规定，该合同并未终止，押金不予退还，不可用于抵扣2011年的租金。故原告请求被告支付2011年2月1日起至2016年7月31日止的租金14520元，符合法律规定，本院予以支持；原告请求每日按月租金的8‰向被告收取违约金，本院认为违约金的计算比例过高，应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2011年2月1日起算至本判决确定的还款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除北海市房产管理局西区房管所与黄玉强于2011年1月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告黄玉强将北海市海城区房屋腾退给原告北海市公有住房管理中心； 三、被告黄玉强向原告北海市公有住房管理中心支付2011年2月1日至2016年7月31日期间的租金14520元及违约金（2016年8月1日以后的租金按每月220元另计至被告黄玉强搬离房屋之日止；违约金以220元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2011年2月1日起算至本判决确定的还款之日止）。 本案案件受理费250元，减半收取计125元，由被告黄玉强负担。（该费用原告北海市公有住房管理中心已向本院预交，被告黄玉强在支付上述款项时一并付还给原告） 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费250元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  钟新友 二〇一六年八月二十三日 书 记 员  冯伟兰 附：本裁判文书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。