浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3547号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴辉燕，女，1981年10月20日出生，汉族，无业，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：钱宏伟，浙江煜华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波杭州湾新区洪兆丰业置业有限公司，住所地：宁波杭州湾新区。 法定代表人：罗才治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林小映，浙江余慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗启杭，浙江余慈律师事务所律师。 上诉人吴辉燕因与被上诉人宁波杭州湾新区洪兆丰业置业有限公司（以下简称洪兆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服慈溪市人民法院（2018）浙0282民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴辉燕上诉请求：撤销原判，发回重审，改判驳回洪兆公司的本诉请求，支持吴辉燕的反诉请求。事实和理由：本案应当发回重审。一审法院未追加罗才信、胡曙明、雷洪为第三人参加诉讼，审理程序违法。一审法院未查明洪兆公司通过雷洪向雷明峰借款1275万元是否真实。 洪兆公司辩称，涉案14份《商品房买卖合同》均依法成立且合法有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。根据合同约定，吴辉燕已经逾期付款超过90日，洪兆公司有权解除合同，故一审法院判决解除14份《商品房买卖合同》有事实和法律依据。合同解除后，依照约定吴辉燕负有协助办理解除备案登记的义务，故洪兆公司要求吴辉燕协助办理撤销备案登记手续也是符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 洪兆公司向一审法院起诉请求判令：1.判决解除原、被告所签订的14份《商品房买卖合同》；2.判决被告支付原告违约金144020.8元（违约金按被告累计应付总额7201040元的2%计）；3.判令被告配合原告办理合同备案登记撤销手续；4.案件受理费由被告承担。 吴辉燕向一审法院反诉请求判令：1.原告立即交付14份商品房买卖合同项下房号为3-1-11、3-1-12、3-1-13、3-1-14、3-1-16、3-1-21、3-1-23、3-1-24、3-1-25、3-1-26、3-1-27，3-1-28、3-1-29、3-1-30的房屋；2.原告协助被告办理上述14套房屋的不动产登记手续；3.案件诉讼费由原告承担。 一审法院审理认定事实：本案无争议的事实在于： 2016年8月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》14份，合同约定的主要内容如下： 序号 合同编号 房号 单价 价款 合同签订日期 3幢1-30、2-30 8000元/平方米 515360元 二〇一六年八月八日 3幢1-31、2-31 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-32、2-32 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-33、2-33 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-35、2-35 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-2、2-2 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-4、2-4 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-5、2-5 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-6、2-6 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-7、2-7 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-8、2-8 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-9、2-9 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-10、2-10 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 3幢1-11、2-11 8000元/平方米 515360元 2016年8月8日 以上合同约定的付款方式均为买受人于签订合同当日支付定金1000元，余款均应于合同签订起一年内现金付清（即被告最迟应在2017年8月8日前付清其余价款）。同时，合同约定买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同中约定的交房日期为2017年5月1日。原、被告之间的14份商品房买卖合同均已在宁波杭州湾新区房地产管理中心登记备案。被告已依约按照每套1000元的标准支付了购房定金，总价14000元。 另查明，被告吴辉燕确认法院向其送达了起诉状副本等材料的时间为2018年6月15日。被告吴辉燕与证人雷明锋原系夫妻，于2006年4月4日登记结婚，于2014年11月28日登记离婚；庭审中双方确认两人虽未复婚，实际于2015年5月左右和好至今。案外人雷洪系原告的股东。另查明，同时期同批次商品预售房交易中，原告与案外人周利华、徐宏亮、宁波莱奇贸易有限公司等签订的《商品房买卖合同》中无论约定付款方式为一次性付款或分期付款，购房者均已按约将购房款给付给原告。 本案争议的事实在于：被告吴辉燕的购房款是否已经履行？ 原告洪兆置业公司主张被告吴辉燕支付定金后，未依照合同约定支付剩余购房款；被告辩称其已经用原告欠付雷明锋的借款本息抵消了案涉14份合同项下的购房款，故其已经履行支付购房款的合同义务。就此，法院经审查认为，涉案14份商品房销售合同的出卖人和买受人分别为原、被告，涉案合同均明确约定了购房款的付款时间和金额，在无相反证据足以推翻合同约定的情况下，被告应当按照合同约定的时间、金额支付购房款给原告。被告支付购房定金的事实，也可以推知被告是根据合同约定在履行购房款的支付义务。被告辩称，原告与证人雷明锋（即被告方）、案外人雷洪三方协商同意涉案合同项下的购房款付款义务与原告欠付雷明锋的借款本息抵销，应当由其提供证据证明原告同意以涉案房屋抵偿债务的事实。本案中，关于“以房抵债”合意仅有证人雷明锋的陈述，其与本案的处理结果具有重大的利害关系，且其陈述缺乏相应证据佐证，对其证明力不予确认。被告提供的证据B4（临时股东会决议、股东会补充决议各一份），从其内容看，系原告股东就包括涉案房屋在内的项目财产处置方式的决议，明确载明各股东最终以项目全部竣工决算后的公司盈亏按股份比例分配或承担公司的盈利或亏损，并未涉及以原告所欠借款抵偿购房款的相关内容，也不能证明被告所称的原告同意以房屋清偿原告在雷明锋处借款的事实。涉案房屋所涉的房款巨大，根据被告陈述，其主张的以房抵债关系中涉及人员除原、被告外还包括证人雷明锋、案外人雷洪，且各方关系较为复杂，涉及民间借贷、商品房买卖、以房抵债及委托持有等情形，在此情况下，原、被告及证人雷明锋、案外人雷洪未就债务抵偿签订相关协议、“以房抵债”后原告也未向被告收回借款借条，均有悖常理。综上，被告提供的证据不足以证明各方就其以原告欠其的借款本息支付涉案房屋购房款达成过一致意见，涉案购房款已支付完毕的事实。综上，法院认定被告尚未履行涉案14套房屋除已经支付每套房屋购房定金1000元外的购房款，总计7201040元。被告的辩称意见与法院查明的事实不符，不予采信。 一审法院认为：案涉14份《商品房买卖合同》均依法成立且合法有效，双方当事人均应当全面履行各自的合同义务。根据合同约定，被告已经逾期付款超过90日，原告有权解除合同。解除合同应当通知对方。原告未举证证明其在本案起诉前已通知过被告要求解除合同。本案中，被告认可其于2018年6月15日收到具有解除合同意思表示的起诉状副本，该日可视为解除合同的通知到达被告之日，即案涉《商品房买卖合同》于2018年6月15日解除。故原告诉请判令解除案涉14份《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，予以支持；对被告要求继续履行案涉14份《商品房买卖合同》，交付房屋，办理不动产登记手续的主张，予以驳回。合同解除后，依照约定被告负有协助办理解除备案登记的义务，故对原告要求被告协助办理撤销备案登记手续的诉请，亦予以支持。合同解除后，原告有权依照合同约定向被告计取违约金。经审查，原告现诉请的违约金144020.8元（7201040元×2%）符合合同约定，法院亦予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、原告（反诉被告）宁波杭州湾新区洪兆丰业置业有限公司与被告（反诉原告）吴辉燕于2016年8月8日签订的14份《商品房买卖合同》（编号分别为20160800639、20160800641、20160800643、20160800645、20160800646、20160800648、20160800650、20160800651、20160800652、20160800653、20160800654、20160800655、20160800656、20160800657）于2018年6月15日解除；二、被告（反诉原告）吴辉燕于判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）宁波杭州湾新区洪兆丰业置业有限公司办理14份《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；三、被告（反诉原告）吴辉燕于判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）宁波杭州湾新区洪兆丰业置业有限公司违约金144020.8元；四、驳回被告（反诉原告）吴辉燕的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件本诉受理费3180元，反诉受理费40元，由被告（反诉原告）吴辉燕负担，交纳法院。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为吴辉燕是否支付了涉案房屋的除定金外的其他购房款。吴辉燕主张1275万元借款真实存在，其已经用洪兆公司欠付雷明峰的借款本息抵消了涉案14份合同项下的购房款，故其已经履行支付购房款的合同义务。洪兆公司主张本案不存在上述情形，吴辉燕在支付了1000元/套房屋的定金后，未支付剩余购房款，根据合同约定，其有权主张解除合同。经查，吴辉燕主张本案存在“以房抵债”情形，仅有雷明峰的陈述，没有证据证明洪兆公司同意上述方案，各利益相关方未就债务抵偿签订相关协议，“以房抵债”后洪兆公司也未向吴辉燕主张收回借款借条，均有悖常理。故一审法院对吴辉燕该主张不予支持，判决正确，本院亦不予支持。一审法院审理程序也无不当。 综上所述，吴辉燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3220元，由上诉人吴辉燕负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长赵保法 审判员黄永森 审判员朱亚君 二○一九年十一月十四日 书记员杨丽丽