海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2016）琼0105民初315号原告：熊琰，女，1975年8月18日出生，汉族，住海南省海口市。委托代理人：周亚敏、盛铭，海南广哲律师事务所律师。被告：海南天泓基业实业有限公司，住所地：海口市滨海大道**。法定代表人：陈军，总经理。委托代理人：郑杨、朱德凤，北京德和衡（海口）律师事务所律师。原告熊琰诉被告海南天泓基业实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理周亚敏、盛铭，被告委托代理人郑杨、朱德凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊琰诉称：2013年1月7日，原告与被告就“海长流一期x号楼（幢）x层（层）x（房号）”商品房达成房屋买卖合同。依据合同第八条交付期限的约定，被告应于2014年9月30日前将房屋交付于原告使用。但至今被告仍未履行交房义务。被告应于2014年9月30日前将房屋交付于原告使用。但被告逾期至2015年5月14日才取得海南省建筑工程竣工验收备案证，违反合同约定的最迟2014年9月30日的约定，属于违约。二、涉案房屋不符合法定交付标准，被告应承担逾期交房违约责任。三、被告房屋约定的“海口工程质量鉴定站”作为验收单位，但是该单位根本不存在，属于约定无效或约定不明，而且约定的标准低于法定标准，依法应按照法定标准确定交房标准及条件。被告应承担逾期交房违约责任。综上所述，由于被告逾期履行交房义务，已经给原告造成损失，依据相关法律规定，为维护原告的合法权益，请求判决：一、被告向原告赔偿逾期交房违约金共95235元；二、本案的诉讼费由被告负担。被告辩称：一、被告不存在逾期交房的违约责任，原告要求被告赔偿逾期交房违约金的主张，与事实不符，无法律依据。1、依买卖合同第八条约定，被告应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。2014年6月20日，被告取得了海口市建设工程质量安全监督站出具的文件，确认该工程的施工质量合格，同意验收。据此，被告于2014年6月20日就达到买卖合同第八条关于交付标准、交付期限的规定。至本案起诉前，被告已取得其他专项验收备案手续及海口市住房和城乡建设局颁发《海南省建筑工程竣工验收备案证》。2、被告已尽到通知交房的义务。根据双方签订的买卖合同第二十六条关于通知的约定，若以挂号或特快专递邮寄的方式寄送的，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将视为己送达对方，若以直接送达的方式送达，则以对方签收时视为已送达。被告已于2014年9月15日向原告寄出了《交房通知书》，通知原告于2014年9月30日9时办理该房屋的交付手续，并告知原告需携带资料及款项，故被告就涉案房屋交付标准符合买卖合同第八条规定，且向原告履行了通知义务。原告未按通知规定的时间前来办理交房手续。之后，被告于2015年1月15日再次通知原告，原告仍未来办理房屋交付手续。在被告多次催促下，原告于2015年8月29日办理收房手续。因此，被告已尽到通知交房的义务。二、买卖合同中约定的商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格的交付标准符合国家规定，各种专项验收是否完成不影响合同效力，且该观点经海口市中级人民法院的支持认可。三、恳请贵院尊重民事自治原则和上级法院的审判旨要，维护海南房地产行业的秩序稳定。综上所述，被告不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告赔偿逾期交房违约金的主张，与事实不符，无法律依据。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。经审理查明：2013年1月8日，原告作为买受人与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定：1、被告将位于海口市××区（层）x（房号）出售给原告，总价款为726171元；2、双方对商品房交付条件提供了三个选项:“（1）、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程骏工验收备案证明文件;（2）、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记;（3）、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件。”双方一致同意选择以“（3）、商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件”为商品房交付条件,被告应于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件（即该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合同，并取得验收文件）的商品房交付原告使用；3、如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；4、双方确认任何一方均可按合同首页的通讯地址，以书面方式向原方送达任何文件、回复及其它任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达，若以挂号或特快专递邮寄的方式寄送的，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将视为已送达对方，若以直接送达的方式送达，则以对方签收时视为已送达。合同签订后，原告依约向被告支付了651847元。被告于2014年9月15日、2015年1月15日按照合同约定的地址向原告邮寄了交房通知书。原告于2016年1月19日向本院提起诉讼，遂成本案讼争。另查明，2014年6月20日，海口市建设工程质量安全监督站出具《关于海长流一期工程施工质量监督的意见》，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。2014年9月10日，海口市水务局出具《关于印发海长流一期项目水土保持设施验收鉴定的函》，认定：该工程水土保持设施建设基本达到了水土保持法律法规及技术规范、标准的要求，工程质量总体合格，运行期管理责任落实，同意通过竣工验收。2014年9月12日，海口市环境保护局出具《关于海长流一期项目试运行初审意见的函》。2014年9月13日，海口市水务局出具《关于海长流一期项目排水竣工验收意见的函》，意见为：检查合格，同意验收。2014年9月15日，海口市水务局出具《关于海长流一期节水设施竣工预验收意见的函》，同意该项目通过节水设施竣工预验收。同日，海口市市政市容管理委员会出具《关于对海长流一期项目绿地规划验收的审核意见》，同意办理该项目绿地规划验收手续。2014年9月16日，海长流一期项目通过建设工程抗震设防要求竣工备案验收，并取得《建设工程抗震设防要求竣工验收备案表》。2014年9月30日，海口市气象局出具《防雷装置竣工验收核准书》，认定海长流一期1号楼-8号楼防直击雷装置符合国家《建设物防雷设计规范》GB50057规范要求。2014年10月14日，海口市公安消防支队出具《关于海长流一期建设工程消防验收合格的意见》，综合评定该工程消防验收合格。2014年10月26日，海口市规划局出具《建设工程规划核实意见书》，核实海长流一期工程符合规划审批要求。2015年1月30日，海口市人民防空办公室出具《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》，认定海长流一期人防工程质量基本符合人防验收规范合格标准，同意核发该项目人防竣工验收（备案）手续。2015年5月14日，海长流一期工程取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。以上事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《关于海长流一期工程施工质量监督的意见》、《关于海长流一期项目试运行初审意见的函》、《关于海长流一期节水设施竣工预验收意见的函》、《关于对海长流一期项目绿地规划验收的审核意见》、《建设工程抗震设防要求竣工验收备案表》、《防雷装置竣工验收核准书》、《建设物防雷设计规范》、《关于海长流一期建设工程消防验收合格的意见》、《建设工程规划核实意见书》、《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、业主入住签约册、房屋验收交接表、《交房通知书》、《邮寄单》及庭审笔录在卷为凭，足资认定。本院认为：本案双方争议的主要焦点问题是,被告是否应当承担逾期交房违约责任。双方的商品房买卖合同中对商品房交付条件提供了三个选项:“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程骏工验收备案证明文件;2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记;3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件。”双方一致同意选择以“3、商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件”为商品房交付条件,该合同文本为海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局监制的示范文本,文本内容经过了行政主管部门的审核,双方在合同示范文本明确提供了“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收各案证明文件”和“3、该商品房经海口市工程质量安全监督站验收合格,并取得验收文件”不同选项的情况下,一致同意选择“3、该商品房经海口市工穰驳蠹安全监督站验收合格,并取得验收文件”的选项作为双方合同的约定,该约定为双方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,为有效约定。至于原告提出的合同约定的验收单位“海口市工程质量安全监督站”并不存在、该约定无效的意见,经查，“海口市工程质量安全监督站”实为“海口市建设工程质量安全监督站”,名称中漏写“建设”二字,表述虽不规范,但并不影响识别效果,也不会导致误认,且当地负责工程质量验收的职能部门并无其他部门,可以判断出合同约定的验收单位就是“海口市建设工程质量安全监督站”,故原告的意见本院依法不予采信。被告于2014年6月20日经海口市建设工程质量安全监督站的验收合格,并取得海建质监综字【2014】136号验收文件一《海口市建设工程质量安全监督站关于海长流一期工程施工质量监督的意见》,符合合同约定交付条件,被告于2014年9月15日通知原告交房,已履行了合同约定的义务,基予上述理由,原告以天泓公司逾期交房为由要求天泓公司承担逾期交房违约金的请求,依据不足,本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:驳回原告熊琰的诉讼请求。案件受理费1090元，由原告熊琰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 王敏 二〇一六年八月十六日书记员 王玉附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。