河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终8682号上诉人（原审原告）陈子孺，女，汉族，1975年12月2日出生。被上诉人（原审被告）河南鑫苑置业有限公司。法定代表人梁裕民，董事长。委托代理人王辉、汪静（实习），河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）鑫苑物业服务有限公司。法定代表人梁裕民，董事长。委托代理人王忠祥，该公司员工。委托代理人陈浩东。该公司员工。上诉人陈子孺因与被上诉人河南鑫苑置业有限公司（以下简称“置业公司”）、鑫苑物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈子孺、被上诉人置业公司的委托代理人王辉、汪静，物业公司的委托代理人王忠祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年5月29日，陈子孺作为买受人、置业公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，陈子孺购买置业公司开发的位于郑州市二七区××、××西××单元××号房屋，建筑面积为127.65平方米，总价款为913108元；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的条件，将该商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意处理方式如下：若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365日的，承担全部房款的0.5%的违约金直至完成备案。逾期在365日以上的，买受人提出退房，出卖人须承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺是：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时，水、电、室外道路达到使用条件。2、天然气于房屋交付后六个月内由买受人申请点火验收。3、暖气于房屋交付后的第二个采暖季节提供供暖条件。如果在规定的期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费用由买受人承担，直至满足本合同约定的交付配套标准。合同还对其它事项进行了约定。后陈子孺向置业公司交纳了相应的购房款项。2012年12月30日，置业公司将房屋交付给陈子孺，因逾期交房，置业公司向陈子孺支付了逾期交房违约金。置业公司委托杨丽于2014年1月23日持办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案，并于2014年2月10日向产权登记机关递交陈子孺购买的商品房所在地二七区庆丰街17号院10号楼的房屋所有权初始、变更登记申请书。2013年4月16日，置业公司与中原环保公司签订集中供热入网协议，约定置业公司已向市财政缴纳城市基础设施配套费，中原环保公司在条件具备的情况下保证置业公司的热量供给（不可抗力或其它政府行为造成的不能提供热量除外）。2013年11月10日，中原环保公司西区供热分公司对置业公司的采暖工程进行检验，并出具工程验收证书，验收意见为：鑫苑现代城采暖工程（一次网、热力站），该工程严格按照工程设计要求施工，工程质量符合设计和施工质量验收的规定，质量等级合格。经验收达到城镇集中供热规范及要求，符合国家相关标准，验收合格。陈子孺所购买的郑州市二七区庆丰街17号院鑫苑现代城的房产的供热部门为中原环保公司，该公司向各用热单位发布《关于2014年冬—2015年春采暖期热费收缴事宜的公告》，公告载明，供热价格居民用热按面积收费0.19元／㎡·日。计费标准为居民用热按套内建筑面积计费（以房屋所有权证标注为准，无房屋所有权证或房屋所有权证中未标明套内建筑面积的，按房屋建筑面积的90%计费），其他用热按建筑面积计费；计量热价按用热量计费。物业（单位）代收热费的，于11月15日前缴清热费。2013年11月15日至2014年3月15日，陈子孺不能正常使用暖气。2014年9月28日，陈子孺向物业公司缴纳2014年11月15日至2015年3月15日期间的暖气费2619元；2014年10月8日，物业公司将代收的热费1300000元支付给中原环保公司，后又于2014年12月1日支付649780.53元，于2014年12月10日支付574732.47元。2014年11月15日至2014年12月15日，陈子孺不能正常使用暖气。2015年11月4日，陈子孺向物业公司缴纳2015年11月15日至2016年3月15日期间的暖气费2274元。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于陈子孺要求置业公司、物业公司支付因供暖设施的问题导致2013年11月15日至2014年3月15日及2014年11月15日至2014年12月15日期间暖气不热的违约金27393元及退还暖气费654.84元的诉讼请求，因2013年4月16日，置业公司与中原环保公司签订了集中供热入网协议，2013年11月10日，中原环保公司西区供热分公司已对置业公司的采暖工程进行检验，并出具工程验收合格证书，置业公司已按《商品房买卖合同》第十四条的约定，使暖气基础设施于房屋交付后的第二个采暖季具备供暖条件，并未违约，暖气不热的原因是中原环保公司提供的热源不足，且置业公司不是收取暖气费的主体，故陈子孺对于置业公司的该项诉讼请求，理由不能成立，原审法院不予支持；而物业公司已于2014年10月8日，将代收的暖气费1300000元支付给中原环保公司，后又陆续支付了剩余代收暖气费，陈子孺并未提供证据证明因物业公司未在2014年11月15日前缴纳全部热费导致中原环保公司未供暖，故陈子孺对于物业公司的该项诉讼请求，理由不能成立，原审法院不予支持。关于陈子孺要求置业公司支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用的诉讼请求，本案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2012年12月30日，置业公司将房屋交付陈子孺。2014年2月10日，置业公司将陈子孺所在的二七区庆丰街17号院10号楼办理权属登记需提交的资料提供到郑州市房屋交易和登记中心完成备案。置业公司未在约定的365日内履行协助办理房产证的义务，已构成违约，应赔偿因违约而给陈子孺造成的经济损失345元，本案陈子孺仅主张置业公司支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用267.1元，是对自己权利的合法处分，不违反法律规定，原审法院予以支持。关于陈子孺要求物业公司支付因产权证没有及时办好导致多交暖气费用的诉讼请求，因物业公司不是本案《商品房买卖合同》的当事人，并无协助办理房产证的义务，故陈子孺的此项诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南鑫苑置业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈子孺经济损失267.1元。二、驳回陈子孺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由陈子孺承担503元，河南鑫苑置业有限公司承担5元。上诉人陈子孺不服原审判决上诉称：1、上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》，合同是格式合同，是被上诉人提供的，双方应按合同履行。2、《商品房买卖合同》第3条规定暖气管网随房屋同时交付，暖气于房屋交付后的第二个采暖季向市政部门申请供暖，如果在规定的日期内，未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费用由买受人承担，直至满足本合同约定的配套标准。2013年11月15日至2014年3月15日和2014年11月15日至2014年12月15日，合同约定的第二个采暖季和第三个采暖季的第一个月，被上诉人未按合同约定达到使用条件，也未提供替代条件，应承担违约责任支付违约金。3、中原环保公司和置业公司存在合同交易和金钱利益关系，中原环保公司所提供的合同不能作为本案的依据。上诉人并未购买中原环保公司的房子，和中原环保公司不存在法律关系。4、置业公司提供的施工合同和鑫苑现代城的印章证据不真实。5、要求物业公司提供暖气费收支明细，退还多收的暖气费。6、热量表安装合同，是每家一户，没有和房子同时交付，热量表安装合同不真实。综上，请求法院依法判决被上诉人支付交付房屋时暖气无法按约定供暖的违约金，退还未供暖已缴纳的暖气费用。被上诉人置业公司答辩称：1、置业公司按照合同约定履行了义务，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。2、鑫苑现代城小区未能供暖原因系市政热源不足所致，置业公司并非供暖单位，也未收取采暖费用，上诉人要求置业公司退还交纳暖气费用没有依据。3、采暖费用交给热力公司了，无法退还。4、在第一年度热力达不到的情况下，第二年度减少收取了暖气费，已进行了处理。5、合同签订都有双方盖章，双方签订没有写日期，才显示合同真实性。6、热量表安装一审查明比较清楚，2014年开始是第一次供暖，经过调试增加了加压泵。应维持原判。被上诉人物业公司答辩称：1、物业公司并非鑫苑现代城小区的供热主体，亦非暖气费的实收主体，不应承担退还供暖费用的义务。2、置业公司已按照《商品房买卖合同》约定履行完毕交付义务，置业公司及物业公司均不应承担违约责任。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：2013年11月10日，中原环保公司西区供热分公司对置业公司的采暖工程进行检验，验收意见为：鑫苑现代城采暖工程（一次网、热力站），该工程严格按照工程设计要求施工，工程质量符合设计和施工质量验收的规定，质量等级合格。经验收达到城镇集中供热规范及要求，符合国家相关标准，验收合格。置业公司已按《商品房买卖合同》第十四条的约定，使暖气基础设施于房屋交付后的第二个采暖季具备供暖条件。2013年4月16日，置业公司与中原环保公司签订集中供热入网协议，因此置业公司并未违约。物业公司已将代收的暖气费支付给中原环保公司，陈子孺并未提供证据证明因物业公司未在2014年11月15日前缴纳全部暖气费导致中原环保公司未供暖，综上，陈子孺上诉要求置业公司、物业公司支付违约金及退还暖气费的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由陈子孺负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 陈启辉审判员 于岸峰二〇一六年八月二十五日书记员 周 晗