江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0891民初1865号原告（反诉被告）：淮安中茵置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区天津路33号。法定代表人：高建荣，该公司董事长。委托代理人：缪红星，江苏传正律师事务所律师。被告（反诉原告）：张勇洪，男，汉族，1973年4月28日生，住淮安市淮阴区。委托代理人：于开东、谷珍芹，淮安市淮阴区兴淮法律服务所法律工作者。原告淮安中茵置业有限公司（以下简称中茵公司）诉被告张勇洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月26日受理后，依法由代理审判员包小琴独任审判，公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，张勇洪向本院提出反诉，经本院审查符合法律规定，本院决定予以受理，本诉和反诉合并审理。原告的委托代理人缪红星、被告张勇洪及其委托代理人于开东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：判决被告支付拖欠的租金5万元及违约金（按照合同约定计算至起诉之日），并承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同，原告将淮安市高教园区天津路33号418商铺房屋出租给被告经营“分外鲜酒楼”，合同约定了租金及支付期限、违约责任。被告拖欠原告租金累计5万元，截止至原告起诉之日，被告依然拖欠房租，侵害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼，列明上述诉请。被告张勇洪辩称：因原告严重违约，造成被告无法经营或不能正常经营，故原告要求支付房租5万元没有依据；且原告主张的违约金过高，如判决被告承担，请求予以调整。反诉原告张勇洪提出反诉请求：中茵公司应赔偿反诉原告张勇洪的损失6万元。事实和理由：原、被告签订房屋租赁合同后，在合同履行过程中，中茵公司在没有相关批准手续情况下擅自将商业街改造成美食街，严重影响张勇洪饭店的经营，生意减少，造成张勇洪的直接经济损失29000元。中茵公司未能及时维修出租房屋渗水问题，影响客人进餐，造成张勇洪经济损失37752元。中茵公司违法断电2次、在张勇洪店门前倾倒垃圾，致使张勇洪无法正常经营11天，造成张勇洪经济损失2860元及垃圾清运费1000元；中茵公司无故阻扰张勇洪更换门店造成张勇洪的损失4800元，张勇洪遂提出上述反诉诉请。反诉被告中茵公司辩称：张勇洪主张我方赔偿其损失无事实及法律依据，请求驳回张勇洪的反诉请求。经审理查明，2013年9月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将其位于淮安市高教园区天津路33号418室面积156.7平方米的商铺租赁给被告，计租日为2013年10月1日起，至2016年11月30日租赁期结束，总租赁期限为38个月。约定支付租金细则为：2013年10月1日至2014年8月31日，租金22195元，租金支付日期为签约日；2014年9月1日至2015年8月31日，租金20000元，租金支付日期2014年8月1日；2015年9月1日至2016年11月30日，租金30000元，租金支付日期2015年8月1日，被告尚欠租金5万元。合同4.3条约定，逾期支付租金，每逾期一日，按被告应付日租金的五倍计收罚金，按日累计。合同6.1条约定，租赁期间，被告发现原告提供的用房及附属设施有损坏或故障时，应及时通知中茵翰林花园区域内的物管公司进行维修。6.3条规定，中茵公司保证该用房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。涉案租赁房屋屋顶出现渗水现象致使屋顶出现霉斑现象。2015年9月23日，枚乘路派出所接处警处理张勇洪与翰林花园新苏皇冠物业管理公司因分外鲜二楼屋顶出现渗水、做广告牌纠纷，民警现场协调由双方与中茵公司于2015年10月15日前确定房屋漏水维修事宜，维修费可以由张勇洪垫付，日后从房租费及物业费用扣除，关于广告牌一事双方协商处理。后张勇洪未先行进行维修，中茵公司也未进行维修。2015年10月3日，租赁房屋门口被倾倒一车建筑垃圾，后由张勇洪自行清理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告作为出租方按照约定已将租赁房屋交付被告使用，被告应当按照合同的约定按期支付租金。本案中，根据合同约定，被告承租原告所有的房屋，但被告未能按期支付租金，违反合同约定，构成违约。对于原告主张租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金标准，本院认为过高，应酌情予以调整，按照年利率24%的标准计算。因租赁房屋出现漏水情况时，承租人可以要求出租人在合理期限内进行维修，也可以自行维修,维修费用由出租人负担，因维修而影响其使用的，还可以要求出租方减少租金或者延长租期。而从本案现有情况看，虽然房屋出现了渗水情况，致使屋顶出现霉斑，对租赁房屋的美观造成一定的影响，但被告张勇洪仍一直继续使用该房屋从事经营活动，亦未通过合理方式限期要求中茵公司进行维修或者自行维修，但考虑房屋渗水的实际情况，酌情减少租金3000元。对于被告主张因房屋渗水而导致营业损失37752元，被告并未提供证据证明房屋出现渗水的时间，也并未提供证据证明因渗水而导致利润减少，因渗水问题本院已经酌情减少租金3000元，间接的弥补了被告损失的情况，被告再要求给予经济赔偿无事实和法律依据，故对被告的该反诉主张，本院不予采纳。被告主张原告将商业街改造成美食街产生的经营损失29000元，原被告签订的租赁合同并未约定租赁房屋所在地区的性质，被告的该主张没有法律依据，本院不予采纳。对于被告主张因非电力部门导致的停电、倾倒垃圾而产生的损失2860元及垃圾清运费1000元；本院认为，原告作为出租人应当保证租赁房屋在租赁期间符合约定的用途，因非不可抗力导致的停电及垃圾问题，原告作为出租人应及时协助解决，原告未能保证租赁房屋保持约定的用途，应当承担被告的损失，结合停电的时间、垃圾问题参考餐饮行业的收入标准，确定被告的损失为2000元。对于被告主张的更换门店招牌的损失4800元，被告对此并未提供证据予以证明，故对被告的该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条判决如下：一、被告张勇洪于本判决生效后十日内给付原告淮安中茵置业有限公司租金4.7万元及违约金（按照年利率24%为标准，以20000元为基数，自2014年8月1日至2016年5月26日；以30000元为基数，自2015年8月1日至2016年5月26日）。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入淮安经济技术开发区人民法院，开户行：中国建设银行淮安深圳路支行，银行帐号：32×××47。）二、驳回原告淮安中茵置业有限公司的其他诉讼请求。三、反诉被告淮安中茵置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿反诉原告张勇洪的损失2000元。四、驳回反诉原告张勇洪的其他反诉请求。本案案件受理费1050元，减半收取525元（淮安中茵置业有限公司已经预交525元），反诉案件受理费1300元，减半收取650元（张勇洪已经预交650元），由被告张勇洪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（市中级人民法院开户行，淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。代理审判员  包小琴二〇一六年八月二十六日书 记 员  邱 敏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。