广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初811号原告中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市中山中路2号。负责人黎敦满，行长。委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。被告余俊达，男，汉族，1981年12月10日生，住广西桂林市。第三人桂林晋银房地产开发有限公司，住所地：灵川县八里街银庄小区。法定代表人黄铭秀，总经理。委托代理人邓君，广西鹏韵律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告余俊达、第三人桂林晋银房地产开发有限公司（以下简称晋银公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦毅担任审判长，与人民陪审员杨武奎、马黎娟三人组成合议庭，代书记员谢丽娟担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行诉讼代理人邹倩，第三人晋银公司诉讼代理人邓君到庭参加诉讼，被告余俊达经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中行桂林分行诉称，2011年6月16日，原告与被告余俊达、第三人晋银公司签订《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》，约定：被告余俊达向原告贷款人民币224000元，用于支付其购买的位于桂林市八里街开发区XX号房屋的购房款，贷款期限15年，按月等额本息还款，被告余俊达以上述贷款所购房屋向原告提供抵押担保。此后，原告依约向被告余俊达发放贷款，但被告余俊达未按期向原告归还贷款本息，截止2015年8月14日共拖欠贷款本金188721.79元、利息4091.94元、罚息189.91元未归还。根据《贷款抵押合同》及《个人住房贷款合同通用条款》的合同约定，被告余俊达未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告余俊达赔偿违约损失、承担律师代理费等相关费用，并对抵押房屋行使抵押权。故现诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告余俊达、第三人桂林晋银房地产开发有限公司于2011年6月16日签署的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》（编号：2011桂中银零个房贷字第0299号）；2、被告余俊达向原告偿还贷款本金188721.79元、利息4091.94元、罚息189.91元（利息及罚息暂计至2015年8月14日，此后计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费9185元，以上合计202188.64元；3、原告对位于桂林市八里街开发区XX号房屋依法处分所得享有优先受偿权；4、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用及相关费用。原告为证明其主张，在举证期间提交的证据有：一：1、身份证，2、户口簿，3、婚姻状况具结书、无婚姻登记记录证明，4、电脑咨询单；拟证明被告身份情况。二：1、借款申请表，2、声明，3、中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同；拟证明被告余俊达向原告贷款人民币224000元，用于支付其购买位于桂林市八里街开发区XX号房屋的购房款，贷款期限15年／180个月，按月等额本息还款，被告余俊达以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保。三：1、灵川县房屋期权抵押登记声明，2、房屋他项权证；拟证明被告以上述贷款所购房产向原告提供抵押担保，原告是该房屋的抵押权人。四：借款借据；拟证明原告已依约向被告发放贷款，完成了贷款支付义务。五：1、委托代理合同，2、律师收费计费说明，3、转账凭证、发票；拟证明原告为追索贷款支出的律师费用。六：贷款本息清单；拟证明被告所欠原告贷款本息的情况。第三人晋银公司对以上证据无异议。被告余俊达未答辩，亦未举证。第三人晋银公司辩称，购买的房屋和抵押贷款的事实确实存在；但第三人依约不需要承担保证义务和责任，因为被告已经取得了房产证，原告也取得了房屋他项权证；依照合同约定，第三人不再承担本案保证责任。第三人晋银公司为证明其主张，在举证期间提交的证据有：1、涉案房屋商品房买卖合同；2、涉案房屋房屋所有权证；3、涉案房屋土地证；4、涉案房屋灵川县房屋登记档册；5、涉案房屋灵川县房屋期权抵押登记证明；以上证据证明被告向第三人购买房屋，涉案房屋已经办理了房产证和土地证，办理按揭贷款和相应的抵押登记，依合同第三人不应承担本案担保责任。原告对以上证据无异议。经庭审质证及当事人当庭陈述，本案查明基本事实如下：2011年6月13日，被告余俊达向原告递交个人住房借款申请表，拟向原告贷款224000元购房。同日，被告余俊达向原告出具《声明》，表示愿意以所购房产为贷款作抵押担保。2011年6月16日，原告中行桂林分行与被告余俊达签订了编号为2011年桂中银零个房贷字0299号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》一份。合同约定：原告中行桂林分行向被告余俊达发放贷款224000元，用于支付其购买位于桂林市八里街开发区XX号房屋，贷款期限为15年，贷款利率为浮动利率方式；还款方式为按月等额本息还款。合同后附《个人住房贷款合同通用条款》，其内约定：借款人未按期归还贷款本息的构成合同项下违约，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，并要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用；对抵押房屋行使抵押权，并要求保证人承担保证责任。被告余俊达以其所购买的位于桂林市八里街开发区XX号房屋提供抵押担保，并办理了编号为灵川县房屋期权第2011XXXX号抵押权预告登记。合同签订后，余俊达以借款人身份签字，房产开发商即第三人晋银公司则以保证人身份在合同上签章，其保证方式为阶段性连带责任保证，即在原告取得房屋他项权证前应承担相应担保责任。2011年8月17日，中行桂林分行发放金额为224000元的贷款给被告余俊达。在贷款初期，被告余俊达尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息，但自2015年4月起，被告余俊达未按约定偿还贷款本息。截至2016年8月14日，被告余俊达拖欠原告中行桂林分行贷款本金188721.79元、利息4091.94元、罚息189.91元。此后，原告多次催促被告还款，但被告仍未归还，原告故诉至法院，提出前之诉请。另查明，被告余俊达所购买的坐落在桂林市八里街开发区XX号房屋系第三人晋银公司开发，该房屋现已实际交付，并在2014年6月18日取得房屋他项权证，该证已交付至原告。2015年9月23日，原告与广西君健律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案一审阶段事务，约定律师服务费为9185元。为此原告支出律师代理费4592.5元（发票金额），其余4592.5元双方约定在原告本案开庭后付清。本院认为：原告中行桂林分行与被告余俊达、第三人晋银公司之间的《个人住房贷款抵押合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告余俊达作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，终止或解除合同，并要求借款人归还借款本息、罚息及赔偿因其违约而给贷款人造成包括因实现债权而导致的律师费等相关费用的损失。故现原告要求解除双方合同，被告归还全部未到期贷款本金及利息、罚息的诉请符合双方合同约定，依法应予以支持。至2015年8月14日，被告余俊达尚欠原告中行桂林分行贷款本金188721.79元、利息4091.94元、罚息189.91元；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告余俊达应予以归还。原告为实现本案的债权已支出律师代理费4592.5元，根据双方的合同约定，该费用应由被告余俊达承担，其余4592.5元尚未实际发生，本案不予处理。本案中，因第三人晋银公司承担的是阶段性担保责任，而其担保责任在原告取得房屋他项权证后已完成，故不应承担本案保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百零八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告余俊达、桂林晋银房地产开发有限责任公司在2011年6月16日签订的编号为2011年桂中银零个房贷字0299号的《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》。二、被告余俊达偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金188721.79元、利息4091.94元、罚息189.91元（利息、罚息暂计至2015年8月14日，之后的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人住房贷款抵押合同》的约定继续计算至实际清偿完毕之日止）。三、被告余俊达支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师代理费4592.5元。四、原告中国银行股份有限公司桂林分行对被告余俊达名下位于桂林市八里街开发区XX号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权。五、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行其它诉讼请求。本案案件受理费4332元、邮寄费31元、公告费350元（原告已预交），该款由被告余俊达承担。以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4332元［户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审  判  长 李钦毅人民 陪 审员 杨武奎人民 陪 审员 马黎娟二〇一六年八月十八日（代）书记员 谢丽娟