昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初543号原告：昆明龙腾大酒店住所：昆明市北京路632号法定代表人：周凡，系公司总经理。委托代理人：何建，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明山茶旅行社有限责任公司住所：云南省昆明市盘龙区北京路612-614号银海国际公寓C座1402室法定代表人：杨洪敏原告昆明龙腾大酒店诉被告昆明山茶旅行社有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年8月1日公开开庭进行审理。原告昆明龙腾大酒店的委托代理人何建到庭参加诉讼，被告昆明山茶旅行社有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方签订期限为2015年1月15日起至2018年1月14日止的《写字楼租赁协议》，该协议对租金、水、电费、卫生保洁费、垃圾清运费进行了约定，且被告应于签订《写字楼租赁协议》时一次性向原告支付第一年的租金、水费、电费等相关费用。但被告并未按照约定履行付款义务，故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告双方签订的《写字楼租赁协议》；2、被告立即停止侵害，搬出原告具有处分权的昆明市盘龙区北京路xx大酒店；3、被告向原告支付2015年1月15日至2015年12月31日期间所欠的租金人民币337904元，以及支付自2016年1月1日起至被告实际搬出昆明市盘龙区北京路xx大酒店之日的租金；4、被告向原告支付自2015年1月15日至2015年12月31日的水费、电费、垃圾清运费人民币5274元，并判令被告向原告支付自2016年1月1日至被告实际搬出昆明盘龙区北京路xx大酒店之日的水费、电费、垃圾清运费；5、被告向原告支付未按时支付租金的违约金人民币145411.2元；6、判令本案的诉讼费由被告承担。被告未出庭进行答辩，亦未提供书面答辩意见。原告为了证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据：1、房屋所有权证、董事会会议决议，欲证明原告xx大酒店对昆明xx大酒店具有合法的处分权；2、写字楼租赁协议、房租迟缴说明、应收外包单位往来月报、水电费明细表，欲证明被告拖欠原告租金、水费、电费、垃圾清运费的事实，且存在违约事实，应承担责任。被告未向本院提交证据，也未发表质证意见。经本院对原告提交的证据进行审查，对证据1、2进行确认。经审理，本院确认如下法律事实：2015年6月4日，原告昆明龙腾大酒店与被告昆明山茶旅行社有限责任公司签订《写字楼租赁协议》，约定被告向原告承租云南省昆明市北京路xx大酒店共720平方米作为企业办公场地，租赁期为3年，即2015年1月15日至2018年1月14日，月租金40392元，年租金484704元，被告应当在本协议签订并生效当日一次性向原告支付第一年租金。协议约定了垃圾清运费每月30元，水费每吨5.8元按照被告人数20人估算每月174元，电费按计量表数据进行计算。如被告逾期15天未向原告支付租金及相关费用的，原告有权立即解除本租赁协议，如被告未按照约定的时限向原告支付租金及相关费用的，被告须按照本协议总额1‰的比例每天向原告支付违约金。原告自述，被告仅向原告支付了租金人民币146800元，其余的租金至今未向原告支付。本院认为：关于原告的第一项，第二项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告于2015年6月4日签订《写字楼租赁协议》，约定被告应当在本协议签订并生效当日一次性向原告支付第一年租金，根据协议的约定第一年的租金应当为484704元，但被告仅向原告支付146800元，未足额向原告支付租金，故本院认为，原告有权主张与被告解除《写字楼租赁协议》。本案中，原告于2016年1月27日向本院起诉请求解除与被告签订的《写字楼租赁协议》，本院依法向被告公告送达了涉及解除合同的起诉状，且于2016年6月28日送达，本院认为送达日期可以视为解除合同的通知到达被告之日，故本院认为原、被告双方签订的《写字楼租赁协议》于2016年6月28日解除。同时，合同解除后，被告应当向原告腾还位于云南省昆明市北京路xx大酒店的租赁房屋。关于原告的第三项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”1、本案中，自租赁期间的起始日2015年1月15日至合同解除之日2016年6月28日，被告仅向原告支付了租金146800元，故本院认为被告应向原告支付余下租金558714元（月租金40392元×17个月零14天-146800元=558714元）。2、因被告现在仍未搬离该租赁房屋，确实给原告造成占用损失，故本院认为被告应当参照月租金40392元的标准向原告支付自2016年6月29日至实际腾房之日止的房屋占用费。关于原告在第四项诉讼请求中主张的2015年1月15日至2015年12月31日的水费、电费和垃圾清运费5274元。本院认为原告已经提交《写字楼租赁协议》和《水电费明细表》予以证明，故本院予以确认。关于原告主张的2016年1月1日至被告实际腾房之日止的水费、电费和垃圾清运费。因原告在庭审后提交《情况说明》，说明被告在2016年1月以后就未在租赁房屋中办公，故本院认为原告主张按照协议约定的每月水费174元进行计算有悖被告的实际用水情况，故本院依法调整为水费的支付应当以被告实际的用水量进行计算。同时，电费也应按照被告实际的用电量进行计算。垃圾清运费因在租赁房屋被被告占用期间都会产生，所以被告应当按每月30元向原告支付垃圾清运费至实际腾房之日止。关于原告第五项诉讼请求主张的违约金145411.2元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。“本案中，《写字楼租赁协议》第十条第3项约定违约方须按照本协议总额10%的比例向守约方一次性支付违约赔偿金。本院认为，原告主张“本协议总额”为三年的租金484704元×3年=1454112元并未与合同意思相悖，本院予以采信。根据以上合同约定，被告应当向原告支付违约金1454112元×10%=145411.2元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告昆明龙腾大酒店与被告昆明山茶旅行社有限责任公司签订的《写字楼租赁协议》于2016年6月28日解除；二、被告昆明山茶旅行社有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向原告昆明龙腾大酒店腾还位于云南省昆明市北京路xx大酒店的房屋；三、被告昆明山茶旅行社有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告昆明龙腾大酒店支付自2015年1月15日至2016年6月28日的房屋租金558714元；四、被告昆明山茶旅行社有限责任公司于本判决书生效之日起十日内以月租金40392元的标准向原告昆明龙腾大酒店支付自2016年6月29日至实际腾房之日止的房屋占用费；五、被告昆明山茶旅行社有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告昆明龙腾大酒店支付自2015年1月15日起至2015年12月31日止的水费、电费、垃圾清运费5274元。并根据实际用电量、用水量及每月30元垃圾清运费的标准向原告支付电费、水费、垃圾清运费至实际腾房之日止；六、被告昆明山茶旅行社有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告昆明龙腾大酒店支付违约金人民币145411.2元；七、驳回原告昆明龙腾大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11753元，由原告负担2470元、被告负担9283元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起瑞遥人民陪审员  李 庆人民陪审员  袁琮清二〇一六年八月二十五日书 记 员  郑春媛