江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初80号原告：苏州科技学院，住所地江苏省苏州市滨河路***号。法定代表人：江涌，该单位校长。委托代理人：朱松华，该单位员工。委托代理人：鲍荣芹，江苏和合合律师事务所律师。被告：杨广峰。委托代理人：王春芳，江苏虎丘律师事务所律师。委托代理人：王艳，江苏虎丘律师事务所律师。原告苏州科技学院与被告杨广峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月18日、8月10日公开开庭进行了审理。原告苏州科技学院的委托代理人朱松华和鲍荣芹、被告杨广峰的委托代理人王春芳和王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州科技学院向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将租赁房屋腾空交付给原告。2、请求判令被告支付逾期交付房屋的使用费139500元（暂计算至2015年12月30日）。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告将租赁房屋即位于苏州市虎丘区邓尉路苏州科技学院的某号学生公寓底层2、3号门面房腾空交付给原告。2、判令被告支付逾期交付房屋的使用费（从2015年10月1日起计算至实际交付之日止，按年租金93000元计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，原、被告于2012年和2013年签订二份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于邓尉路上的某号学生公寓底层2号和3号门面房先后出租给被告用于经营。租赁期限终止于2015年9月30日，年租金为38000元和55000元，并约定被告须于合同终止之日起一周内交还原告，如逾期不交还房屋，应按年租金的六倍折算占用房屋期间的使用费。因合同到期，原告决定不再继续与被告签订房屋租赁合同，并在合同到期前及到期后多次要求被告立即腾出房屋交还原告，但被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告杨广峰辩称：被告于2012年起租用原告的某号学生公寓底层的2、3号门面房用于经营是事实，合同中明确了房屋属于经营用房，并保证了该房屋没有产权纠纷，但原告始终未向被告提供产权证，致使被告一直未能申请营业执照，这给被告造成了一定的损失。被告一直催要，但至今被告也未能见到合法审批手续，没有建设工程规划许可证，所以原、被告之间的租赁合同系无效合同，而导致合同无效的过错在于原告。被告承租后为经营必须，对房屋进行了装修，这些装修并不能拆除，故这些损失也应当由原告来承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于苏州市虎丘区邓尉路北某号学生公寓的建设单位为本案原告，建设工程规划许可证于2002年10月11日办理出来，房屋已经建造完毕并投入使用，但权属登记尚未办理出来。另查明，原告(甲方)与被告（乙方）曾签订《房屋租赁合同》两份，两份租赁合同的前言部分均写明：苏州科技学院（甲方）曾于2001年12月10日与苏州市健峰声讯系统科技有限公司（代表：杨健）（本合同中简称丙方）签订了邓尉路某号学生公寓联合建设协议，该协议中约定该房屋的产权归甲方所有，丙方使用该房屋底层街面房至2012年9月30日止。2012年10月1日起，苏州科技学院（甲方）收回邓尉路某号学生公寓底层街面房使用管理权。乙方曾与丙方签订了房屋租赁协议，2012年9月30日前乙方与丙方之间任何有关房屋租赁问题均由乙丙双方自行处理，与甲方无关。其中一份租赁合同约定：租赁标的为苏州高新区邓尉路苏州科技学院某号学生公寓底层二号街面房，租期二年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。该房屋租金为38000元/年，根据“先付款，后用房”的原则，本合同项下的租金采取一年一付的付款方式，乙方应于本合同生效之日起即向甲方支付第一年的租金，每年的9月15日前向甲方支付下一承租年度的租金。甲方保证该房屋没有产权纠纷，否则，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。乙方需向甲方交付水电等设施的维修保证金2500元。乙方退租时，如其承租的房屋及相关设施、设备发生改变或损坏，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方缴纳恢复工程所需费用。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须于终止之日起一周内交还租赁房屋于甲方，如逾期不交还房屋，应按本协议年租金的六倍折算占用房屋期间的使用费；乙方对房屋进行过装修，并产生添附物的，应于租赁期满后全部搬离、拆除，并恢复房屋原貌，租赁房屋的装修是基于乙方自身的经营需要，对乙方不能拆除的装修投入，甲方不予补偿。如甲方继续出租，则在同等条件下乙方享受优先承租权，但乙方须提前三个月书面向甲方提出续租申请；在乙方结清水电费等费用基础上，甲方应在7个工作日内将保证金（无息）退还乙方。双方在上述合同中对房屋交付、租赁期间的有关费用、合同的终止等内容均进行了约定。另一份租赁合同约定：租赁标的为苏州高新区邓尉路苏州科技学院某号学生公寓底层三号街面房，租赁期限三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，该房屋租金为55000元/年，该租赁合同的其他内容与上述关于苏州高新区邓尉路苏州科技学院某号学生公寓底层二号街面房的租赁合同基本一致。上述租赁合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告亦向原告交纳了租赁期间的所有租金，以及相应的保证金。上述租赁合同到期后，原告多次通知被告腾退上述房屋，并要求被告交纳自2015年10月1日起至实际归还房屋期间的租金（使用费），但被告未予搬离，自2015年10月1日起也未再向原告交纳房屋租金或者使用费。诉讼中，原、被告双方一致确认，涉案房屋位于某号学生公寓一层，自西往东数第2、3间房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、通知、宗地图、手机短信息、证明、建设工程规划许可证，以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，涉案房屋虽未办理出权属登记，但已经办理出了建设工程规划许可证，故属合法建造，原、被告之间就涉案房屋签订的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。现上述租赁合同中涉及被告承租的某号学生公寓底层二号、三号街面房租赁期限均已届满，且均未续签合同，原告也明确告知被告不再续租，被告在未支付任何费用的情况下继续占用、使用上述房屋至今，已经侵犯了原告作为所有权人的权利，应将占有、使用的房屋在腾空后及时归还原告，并应支付原告占有、使用期间的使用费。因上述两间房屋在合同到期前一年的租金计算标准合计为93000元/年，故本院对原告主张的使用费的计算标准予以支持。关于被告辩称的上述租赁合同的无效给被告造成了损失，且导致合同无效的过错在于原告，故原告应对其进行赔偿的意见，被告并未提供依据予以证明，故本院不予支持，双方对此如有争议，可另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，判决如下：一、被告杨广峰于本判决生效之日起十日内腾空位于苏州科技学院某号学生公寓底层二号、三号街面房（即某号学生公寓一层，自西往东数第2、3间房屋），并将腾空后的上述房屋交付原告苏州科技学院。二、被告杨广峰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科技学院上述房屋实际占有、使用期间的使用费（计算方式为：自2015年10月1日起计算至将上述房屋交付原告之日，使用费的计算标准为93000元/年）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元，减半收取959元，由被告杨广峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。审判员  游进国二〇一六年八月十五日书记员  周美芳