广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终1396号上诉人（原审原告）：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，住址：深圳市福田区。被上诉人（原审被告）：惠州名流实业投资有限公司。住所地：惠州市古塘坳宝安路*号名流印象会所*楼。法定代表人：吕卉。委托代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。上诉人黄晓栓因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第3514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人黄晓栓及被上诉人的代理人汤济民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2015年10月27日，原告黄晓栓一审诉称，惠州市惠城区古塘坳宝安路2号名流印象会所位于住宅区交叉路口，地面一层由被告擅自改建为商铺12间。我们在2009年原本想参观购买住宅楼宇的，后来听信售楼小姐热情推销说有商铺出租，可经营一些小本生意，于是原告于2009年9月10日在���知道该商铺没有合法产权手续的情况下与被告签订了《名流印象一期商铺租赁合同书》后来于2012年9月10日又续约叁年（证据1）。几年来原告起早摸黑，勤勤恳恳遵纪守法做好小本生意，从未发生拖欠租金和管理水电费等事情。原告于2015年6月12日在得到被告口头通知后马上按要求写一份《租赁合同续期申请书》并递交了被告（证据3），然后对店铺进行了装修改造，计划继续经营下去。然而，被告却于同年6月底以更换新领导为契机私下将商铺非法转让给他人，后来被告千方百计捏造事实，编造原告拖欠房租、水电等谎言强行驱赶原告搬出铺位，并采取加锁、破锁、恐吓威迫原告工作人员，停水、停电等卑陋手段企图达到他们私自变违章建筑给他人的险恶目的（详见证据3）。2015年6月底有位所谓的新业主（××）过来找原告，说商铺产权已转移到他个人名下了，他还��出租金从原来的2500元／月提出到4800元／月的要求。原告回答说，只要拿出合法的权属证明租金便可商量，结果他拿不出任何产权证明，甚至连被告与他签订的协议书也不敢出示给原告看。因此，原告对此房屋的合法性产生了怀疑。原告上访了国土局等政府有关部门，结果无法查到“名流印象会所设备用房”的任何登记资料，甚至还发现被告所称的“名流印象一期商铺十二间”（租赁合同被告改称为“名流印象花园会所的设备用房1F010号、1F0110号”）的实际建筑坐标并不在宗地编号为0130030367红线规划范围内。（参考证据4）。简言之，这些所谓的商铺全都是违章建筑。我方认为，被告将超出政府部门核准红线范围外的土地（实际该土地应用于将来扩建道路预留用地，因现有的马路土地为山水江南花园企业所有，名流印象3300户，上万人口的业主没有自己出入的道路）未经任何报建手续，擅自建成所谓商铺，然后又冠以“会所的设备用房”名目对社会出售、出租。就算国家法律监察部门认定这些商铺不属于违章建筑范畴，请问：“会所的设备用房”私自写进合同就可用于出售出租以谋取私利吗？这又适用于国家哪一条法律法规呢？事实证明，被告犯法在先，后来因非法将违章建筑转让他人，促使被告违反“同意续期三年”的口头承诺，从而产生了这宗经济纠纷案件，被告应对这场经济纠纷承担不可推卸的责任。综上所述，被告违反合同书第七条之第1款“保证对房屋有合法权属”，同时被告又违背2015年6月12日“同意续约三年”口头承诺，从而给原告造成了巨大的经济损失。请求：1、被告支付原告装修及增加设施费人民币五万捌仟零陆拾壹元整（￥58061.00元）。2、被告退还原告1自2009年9月10日至2015年9月9日期间非法所得租金人民币147804元。3、被告赔偿原告经营损失（自2015年9月10日起暂计至2016年3月9日）24000元，即4000元／月×6个月。4、被告承担本案诉讼费。被告惠州名流实业投资有限公司一审答辩称：涉案物业被告作为用地单位办有建设用地规划许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收备案表表明涉案物业系被告报建投资建设，拥有合法权利，被告将涉案物业出租给原告符合合同法的规定及双方在租赁合同中对合同约定的场地享有合法使用权的约定；双方签订的租赁合同书系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属于合法有效，双方应按���合同关于租期及租赁期满后无权就装修改造要求补偿等的规定履行合同义务，因此原告的诉请没有法律及合同依据，请求予以驳回。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，被告惠州名流实业投资有限公司系惠州市名流印象小区的开发商，涉案的商铺归属于建设规划许可证载明的建设名称会所（7号楼）一层的一个单位，原告称该会所产权应属于业主所有，被告称该会所在与名流印象全体业主签订《房屋买卖合同》时，已经将会所的权属明确约定归被告所有。并提交房屋买卖合同予以证实。2012年9月9日，原告与被告签订《租赁合同书》载明：出租人惠州名流实业投资有限公司自愿将位于惠州市惠城区古塘坳宝安路2号“名流印象花园”会所设备��房1F011号租赁给黄晓栓经营。租赁期限为三年，自2012年9月10日起至2015年9月9日止。租赁期满后，黄晓栓无权就装修改造等要求补偿，也不得实施拆割等有损租赁标的物使用安全的行为。被告交付房产给原告使用，原告也如约定按时足额支付房租水电。租赁期满后，原告申请续租，被告不同意，原告遂以被告不享有涉案商铺的所有权为由，诉请本院，请求判如所请。原审法院理由和结果原审法院审理认为：原被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告应当按照约定全面履行各自义务。现合同约定的租赁期限已经届满，被告没有续租意愿时，原告理应向被告返还租赁物。原告称该会所产权应属于业主所有，但未提交相应证据予以证实，被告作为惠州市名流印象小区的开发商，享有该小区的大产权，虽然涉案的会所尚未办理小产权，但并不影响本案租赁合同的正常履行。即使被告与惠州市名流印象小区全体业主关于涉案商铺有产权上的争议，全体业主可以向被告主张权利，要求被告返还原告交给被告的租金，原告亦无权要求被告返还租赁期间支付给被告的租金。合同约定：租赁期满后，原告黄晓栓无权就装修改造等要求补偿，也不得实施拆割等有损租赁标的物使用安全的行为，故原告诉请被告返还租金、装修及增加设施费，本院不予支持。因原被告的租赁合同已于2015年8月19日租赁期限届满，后双方没有续租，故原告诉请被告支付2015年9月10日至2016年3月9日的经营损失，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百四十二条��规定，判决如下：驳回原告黄晓栓的全部诉讼请求。案件受理费2374元（原告已预交），由原告黄晓栓负担。当事人二审的意见黄晓栓不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决上诉人依法享有“优先购买权”；3、判决被上诉人违约，依法免除上诉人租金并赔偿。上诉人经营不能的损失，上诉人依合同继续承租该“商铺”。2015年9月1日至生效判决期间，租金每月2538元，经营不能的损失每月4000元。暂定至2016年3月，合计39228元。事实和理由：一、原审判决认定的事实不清。1、争议标的物产权的事实认定不清。上诉人认为被上诉人没有涉案标的物“租赁商铺”的合法产权���违反租赁合同第七条第一款第（一）项“保证对该房屋享有合法权属”。在被上诉人没有提供合法有效的产权证明情况下，法院依据被上诉人“享有该小区的大产权”的法律模糊概念，模糊被上诉人没有产权的事实。该产权的事实，直接关乎本案的争议核心和本案的案件来由。该产权事实的不清，导致：（1）披上诉人进行所谓的转让行为是否合法。即被上诉人能不能依法进行转让。根据《房地产管理法》38条第一款第{五）项、第（六）项，39条第二款规定转让行为是否合法。（2）是否损害了被上诉人的“优先购买权”。如果可以合法的进行转让，就损害了上诉人法定的“优先购买权”。（3）租赁合同是谁违约。如果依法不能转让，就是被上诉人违约。上诉人依��租赁合同第十一条第一款第（五）项“届满前三个月前向甲方提出书面意向”，提前三个月提交了意向（一审已经确认），被上诉人口头同意了续租，新的租赁合同在被上诉人口头同意续租时已经成立。因被上诉人把该“商铺”转让给了第三人黄锦芬，黄锦芬在没有否定租赁合同已经成立的情况下，黄锦芬违反合同法229条和租赁合同第九条第一款第（四）项“转让后，本合同对该房屋新所有权人和乙方继续有效”，第三条第一款第（一）项租金约定“年递增10％”。在2015年9月9日老合同到期时，黄锦芬不顾租赁合同已经成立的事实，以“必须4500元起，每年递增10%”的条件签订“书面合同”，上诉人以“合同约定每年递增10％的基数不应该是4500元”而不同意签署“书面合同”，黄锦芬则违约解除合同，不承认合同已经成立，要求上诉人搬离。上诉人找被上诉人理论时，才知道被转让和没有产权的事实。被上诉人则按黄锦芬要求，诬陷上诉人“欠费违约，新合同没有成立，合同已经到期没有同意续约”等等，指示其下属（关联）物业服务公司，对上诉人正在经营的店铺停电、封堵。如果被上诉人依法不能进行转让，就不会有第三人黄锦芬的介入，就不会有该租赁纠纷；如果转让行为违法，被上诉人则应承担违约赔偿责任。2、租赁合同成立的事实不清。上诉人依据租赁合同第十一条第一款第（五）项，提前三个月提交了根据原合同同意续租的意向（一审已经确认）已经构成合同法要求的“要约”。被上诉人口头同意了续租，即构成了合同法要求的“承诺”：新的租赁合同在被上诉人口头同意续租时已经成立：在原租赁合同有效期，没有及时签订合同“书面合同”，是因为被上诉人和黄锦芬违约（提高租金）所导致。二被上诉人在“承诺”时，没有发出“租金基数为4500元”的“新要约”，即是依要约（原书面租赁合同条件）做出的有效承诺。3、争议标的物（商铺），被上诉人是否已经转让给了黄锦芬的事实不清。如果被上诉人已经在7月转让了该商铺所有权，被上诉人则不是适格的当事人，一审起诉和判决时被上诉人己不是租赁合同当事人。一审法院程序上则遗漏了必要的共同诉讼人。如果没有转让，被上��人则构成违约。一审上诉人起诉被上诉人，而没有起诉黄锦芬，是因为上诉人无法核实和知道是否已经真实转让，以及土诉人无法知道黄锦芬的信息资料。被上诉人和黄锦芬是否共同涉及本案新旧两个合同具体应该是谁承担合同的履行一审没有查明，法院应该依职权追加当事人。4、被上诉人反诉是否成立的事实不清。被上诉人一审没有进行答辩情况下，当庭提交了反诉状。该反诉是否成立，是否结案，判决没有提及。二、该一审判决程序错误。l、当事人不适格：被上诉人代理人“周志武”不符合民事诉讼法第五十八条规定的代理人资格。但周志武却参加了一审，并独立提交了反诉状。周志武不是被上诉人的员工，不是律师和基层法律工作者，没有资格作为被上诉人的代理人。2、遗漏诉讼请求。上诉人2015年12月15日提交了追加的诉讼请求，请求法院确认原告的优先购买权，一审法院没有针对上诉人的全部诉讼请求进行判决。遗漏了上诉人的诉讼请求。租赁合同第九条第一款第（‘四）项虽然有“乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权”，但优先购买权属于法律赋予的权利，租赁合同中被上诉人的“格式条款”约定不能改变法律规定，应属于无效条款。合同法230条没有规定，双方可以约定改变，因此只有上诉人在实际交易中明确或者默认放弃，才产生放弃“优先购买权”的效力。综上所述，请法院依据合同法第五条、第六条，第23条第二款，第228条，第230条，民事诉讼法170条，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，是依法作出和判决，请求驳回上诉人的全部诉求。上诉人向本院提交的新证据是：2016年4月21日惠州市房产管理局《关于名流印象小区一期会所（七号楼）不动产登记的有关问题的复函》。证明产权事实不清。被上诉人对上诉人提交的上述新证据质证认为，真实性无异议，恰恰证明该物业是由被上诉人作为用地单位依法报建，依法投资建设，拥有合法的权益，同时明确涉案物业的业主委员会要求涉案物业登记予以否定。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的案件基本事实属实，本院予以确认。另查明：（1）被上诉人已取得涉案房屋的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设��程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，于2008年12月18日涉案工程竣工验收备案。（2）2009年9月10日上诉人与被上诉人签订涉案商铺的《租赁合同书》，租赁期限三年，至2012年9月9日止。2015年7月24日，被上诉人委托的律师向陈刚发出《关于物业转让告知事宜》称：你与被上诉人签订《租赁合同》合同号：2012-1F010，现被上诉人已将该物业产权转让给黄锦芬告知你，合同期满后，有关合同续租事宜，请你与受让方另行协商等。2016年4月21日惠州市房产管理局《关于名流印象小区一期会所（七号楼）不动产登记的有关问题的复函》给该小区业主委员会称：经查，我局尚未收到该小区建设单位对该项目7号楼的初始登记申请，未完成初始登记，也无权应你会要求直接将特定的房屋产权登记到你会名下，我局无权冻结和撤销当事人依法办理的房屋产权闪易和登记，如你���认为合法权益受损，可通过法律途径解决。（3）原审中，被上诉人提交了《反诉状》并进行了开庭审理，但未交纳反诉费，原审未作审理也未作出说明。被上诉人原审提交的《授权委托书》其中的委托代理人周志武，是武汉名流幸福物业服务有限公司惠州分公司主管，原审开庭中经询问上诉人对出庭人员无异议。原审案卷中并未有上诉人的《增加请求》存卷，原审开庭时间是2015年12月9日，上诉人的《增加请求》落款时间是2015年12月15日。本院判决理由和结果本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。被上诉人是涉案商铺的建设单位，取得了涉案楼房的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》，虽未取得涉案商铺的房产证，也未完成产权初���登记，但依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法律辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，被上诉人作为建设单位，其与上诉人签订的《租赁合同》应确认为合法有效。至于涉案商铺产权是否应属于全体业主所有，则可另循法律途径解决，但并不影响该租赁合同的效力。被上诉人发给陈刚的《关于物业转让告知事宜》告知其将1F010商铺产权转让给黄锦芬，但该函的承租人陈刚与上诉人及商铺的位置均不相同，且无证据证明被上诉人已与黄锦芬签订了上述商铺的《��屋买卖合同》和办理了产权过户手续以及被上诉人也将涉案商铺的产权转让给黄锦芬的事实，该函与本案应是没有关联性，上诉人上诉主张应追加黄锦芬为本案当事人的理由不能成立，本院不予采纳。当事人增加诉讼请求依法应在案件受理后，法庭辩论结束前提出，上诉人在法庭辩论结束后几天才提出《增加请求》主张优先购买权，不符合法律规定，原审法院不予审理并无不当，上诉人上诉请求其依法享有优先购买权，属于新的请求，本院在本案中不予审理，其有证据证明具有优先购买权则可另行主张权利。本案中，双方的租赁合同已到期，上诉人虽提出了续租申请，但被上诉人不同意上诉人继续承租，因此，双方的租赁合同关系期限已期满，应按租赁合同的约定条款进行处理。被上诉人已按约将商铺交给上诉人使用，上诉人并未提供证据证明被上诉人存在违约的行为，其上诉主张被上诉人存在违约行为，请求应免除上诉人租金并赔偿经营不能损失，由其依合同继续承租该商铺的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。至于被上诉人提交了反诉状，原审法院也已开庭审理，因未交纳反诉费，原审法院对反诉未作审理，并无不当，但原审法院对此未作任何表述和处理，以及周志斌因不是被上诉人员工依法应不具代理人资格而列为代理人，做法上虽有不适法之处，但审理本案并不违反法定程序。上诉人上诉认为原审程序错误的理由不足，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，虽原审有些做法上存在有不当之处，但实体处理并无不当，本院可予以维���。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2374元，由上诉人黄晓栓承担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  赖锦荣审判员  郑 杰二〇一六年八月二十六日书记员  黄 美