云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云31民初10号原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组。住所地：瑞丽市勐卯镇团结村委会芒沙村。负责人岩润，该村民小组组长。委托代理人王波，云南虹源律师事务所。委托代理人张春城，云南虹源律师事务所。被告瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市金滇路南侧。法定代表人胡德青，系公司董事长。委托代理人胡益文，男，1988年9月26日生，系瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司员工，住址云南省德宏州瑞丽市。原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组（以下简称：瑞丽芒沙村民小组）与被告瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）建设用地使用权合同纠纷一案,本院于2016年4月13日受理后。2016年7月6日组成合议庭依法第一次公开开庭审理本案。2016年8月23日依法第二次公开开庭审理本案。原告的负责人岩润及委托代理人王波、张春城到庭参加诉讼。被告瑞丽旺民公司委托代理人胡益文到庭。本案现已审理终结。原告瑞丽芒沙村民小组诉称，原告在市政府统征集体土地后，在瑞丽市按比例预留了两块地，一块地面积为19.26亩，另一块地面积为24.3亩。为更好开发预留地，筹集建设资金，经2010年12月14日村民大会决议，决定将上述预留地使用权转让给被告，并向瑞丽市国土局申请补办了预留地出让手续。2010年12月16日原、被告分别签订了两份《土地使用权转让协议书》，约定以总价人民币74322000.00元，将上述两块预留地使用权转让给被告，并办理了相关手续。《协议》第三条第四项约定：被告应于2011年5月31日前付清土地转让款，但被告一直未付清转让款。2014年5月19日原、被告签订《余款支付补充协议》，确认尚未支付余款为人民币18288000.00元，约定：余款支付时间为2016年1月31日前，支付方式为一次性支付，自2014年1月开始计息，利息按每月20万计算，一年一付，如被告未按约定支付余款，用旺民综合农贸市场二期第8幢（占地面积1700㎡，总建筑面积6750㎡）优先偿还上述债务。被告未按约定履行支付余款和利息义务，经多次催要，至今仍未支付，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，依法提出诉讼，请求：一、判令被告支付土地使用权转让款人民币18288000.00元；二、判令被告按每月20万元的标准支付上述转让余款自2015年1月1日起至清偿之日止的利息；三、判令原告根据合同约定享有旺民综合农贸市场二期第8幢房产优先受偿权；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告瑞丽旺民公司答辩称，1、土地款没有一千八百多万元，被告尚欠原告的土地款为600万元左右；2、原告对二期第八栋没有优先受偿权。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一、本案所涉的2010年12月16日分别签订的两份《土地转让协议书》、2011年8月18日两份《土地转让补充协议》、2014年5月19日《余款支付补充协议》是否合法有效？二、被告应否向原告支付尚欠的土地使用权转让款18288000.00元及相应利息？三、原告是否享有旺民综合农贸市场二期第8幢房产的优先受偿权？针对以上争议，原告瑞丽芒沙村民小组向本院提交如下证据：第一组2016年4月2日《证明》、2016年3月25日《身份证明》、2016年7月5日《证明》、岩润身份证复印件共四份，欲证明原告诉讼主体合格。第二组企业注册信息报告复印件一份，欲证明被告相关信息。第三组2010年12月16日《土地转让协议书》、《宗地图》、约喊依身份证、胡德青身份证、2010年12月14日《芒沙村民小组关于转让预留地的表决书》复印件共五份；2010年12月16日《土地转让协议书》、《宗地图》、约喊依身份证、胡德青身份证、2010年12月14日《芒沙村民小组关于转让预留地的表决书》、2011年8月18日《土地转让补充协议》复印件共六份，欲共同证明2010年12月16日协议约定：原告将金滇路南侧两宗地合计44.26亩土地使用权转让给被告，总价79668000.00元，被告应于2011年5月31日前付清转让款。第四组2010年12月17日《芒沙村民小组关于补办预留地出让的申请》复印件共二份、欲证明2010年12月17日原告向瑞丽市国土局申请办理出让手续。第五组2014年5月19日《余款支付补充协议》复印件一份，欲证明2014年5月19日补充协议约定：确认余款18288000.00元，支付时间为2016年1月，利息为每月20万元，若被告违约，将旺民市场二期第八幢房产交由原告处置。第六组2011年10月24日瑞政复[2011]173号《瑞丽市人民政府关于勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组补办土地出让转让手续的批复》复印件一份，欲证明2011年10月24日瑞丽市政府同意补办土地出让手续。第七组2011年8月18日《土地转让补充协议》复印件一份，欲证明2011年8月18日原、被告签订《补充协议》将东侧24.3亩土地价格调整为每亩180万元，合计43740000.00元。经质证，被告瑞丽旺民公司对原告提交的第一、二、三、四、六组证据的真实性、合法性、关联性均认可。对第五组证据的真实性认可，但不认可证明内容。对第七组证据认可。针对以上争议，被告瑞丽旺民公司向本院提交如下证据：第一组土地款支付凭证及汇总支付记录复印件共八页，欲证明余款支付补充协议中所确认的欠款金额是错误的。经质证，原告瑞丽芒沙村民小组对被告提交的第一组证据中的押金1万元和土地租金521120.00元的真实性认可，但不认可关联性，理由是此两笔款项是2009年原、被告签订土地租赁合同支付的押金和租金，与本案无关；对2010年12月15日土地款1000000.00元、2011年8月10日土地款15680000.00元、2011年1月20日土地款3000000.00元、2011年3月2日土地款5000000.00元、2011年4月15日土地款4000000.00元、2012年1月29日土地款20000000.00元、2012年7月5日土地款8500000.00元均认可；对2013年2月5日土地款6000000.00元的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容，理由是600万元里包含180万元的利息，该180万元利息是根据合同约定被告支付原告2012年7月1日至2012年12月31日的利息，按每月30万元支付利息，所依据的本金是22488000.00元；对2014年1月15日支付的2400000.00元的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容，理由是该款项是被告支付给原告2013年的利息，即按合同约定每个月20万元；对2015年1月29日支付的2400000.00元的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明内容，理由是该款项是被告支付给原告2014年1月1日至2014年12月31日的利息，即按合同约定每个月20万元，本金基数为18288000.00元。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，对于原告提交的第一、二、三、四、五、六、七组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联，本院予以采信。对于被告提交的第一组证据中的押金1万元和土地租金521120.00元被告仅认可其真实性，因系双方当事人前期土地租赁产生的租金，与本案所涉土地款缺乏关联，故本院仅采信其真实性。对于第一组证据中的2010年12月15日土地款1000000.00元、2011年8月10日土地款15680000.00元、2011年1月20日土地款3000000.00元、2011年3月2日土地款5000000.00元、2011年4月15日土地款4000000.00元、2012年1月29日土地款20000000.00元、2012年7月5日土地款8500000.00元、2013年2月5日土地款6000000.00元、2014年1月15日支付的2400000.00元、2015年1月29日支付的2400000.00元来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年12月14日原告瑞丽芒沙村民小组经召开村民大会，同意将将位于瑞丽市的两宗预留地转让给被告方。2010年12月16日原告瑞丽芒沙村民小组与被告瑞丽旺民公司签订了一份《土地转让协议书》，协议约定“甲方（原告）召开村民大会一致通过，决定将金滇路（勐卯大道）南侧、兴安路东侧24.30亩预留地【土地四至界限见附图】一次性转让给乙方（被告）。一、甲方转让的土地总面积为24.30亩，每亩的转让价为壹佰伍拾捌万元整（1580000元）合计转让金额为叁仟捌佰叁拾玖万肆仟元整（38394000元）。二、所有相关手续由乙方办理，甲方积极配合。办理相关手续所产生的税费全部由乙方承担。土地证办在‘瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司’名下。三、付款方式：（一）2010年12月15日，乙方付给甲方定金伍拾万元整（500000元）。（二）2010年12月31日前，乙方付给甲方第一笔土地转让金壹佰伍拾万元整（1500000元）。（三）2011年2月1日前，乙方付给甲方第二笔土地转让金壹仟肆佰叁拾玖万肆仟元整（14394000元）。（四）2011年5月31日前，乙方付给甲方第三笔（最后一笔）土地转让金贰仟贰佰万元整（22000000元）。（五）乙方必须按时足额付清各段土地转让金，宽限期为二十天。如乙方不能按时足额支付该段转让金，则视为违约，甲方有权终止转让协议，并保留追究乙方违约责任的权利。……本协议甲乙双方签字（按手印）后生效。”。同日，原告瑞丽芒沙村民小组与被告瑞丽旺民公司又签订了一份《土地转让协议书》，协议约定“甲方（原告）召开村民大会一致通过，决定将金滇路（勐卯大道）南侧、兴安路西侧19.96亩预留地【土地四至界限见附图】一次性转让给乙方（被告）。一、甲方转让的土地总面积为19.96亩，每亩的转让价为壹佰伍拾捌万元整（1580000元）合计转让金额为叁仟壹佰伍拾叁万陆仟捌佰元整（31536800元）。二、所有相关手续由乙方办理，甲方积极配合。办理相关手续所产生的税费全部由乙方承担。土地证办在‘瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司’名下。三、付款方式：（一）2010年12月15日，乙方付给甲方定金伍拾万元整（500000元）。（二）2010年12月31日前，乙方付给甲方第一笔土地转让金壹佰伍拾万元整（1500000元）。（三）2011年2月1日前，乙方付给甲方第二笔土地转让金壹仟壹佰伍拾叁万陆仟捌佰元整（11536800元）。（四）2011年5月31日前，乙方付给甲方第三笔（最后一笔）土地转让金壹仟捌佰万元整（18000000元）。（五）乙方必须按时足额付清各段土地转让金，宽限期为二十天。如乙方不能按时足额支付该段转让金，则视为违约，甲方有权终止转让协议，并保留追究乙方违约责任的权利。……本协议甲乙双方签字（按手印）后生效。”2010年12月17日原告分别就上述两宗预留地向瑞丽市国土局提出《芒沙村民小组关于补办预留地出让的申请》。2011年8月18日原告瑞丽芒沙村民小组与被告瑞丽旺民公司又签订了一份《土地转让补充协议》，协议约定：“一、甲方转让的土地总面积为19.96亩，每亩转让价为壹佰捌拾万元整（1800000.00元），合计转让金额为叁仟伍佰玖拾贰万捌仟元整。二、所有相关手续由乙方办理，甲方积极配合。办理相关手续所产生的税费全部由乙方承担。土地证办在‘瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司’名下。三、乙方必须按时足额付清土地转让金，期限为2011年12月31日前，如乙方不能按时足额支付土地转让金，做为违约，甲方有权收回该宗土地，并保留追究乙方违约责任的权利，以前已付转让土地金贰仟捌佰陆拾捌万元整不退回。……本协议甲乙双方签字（按手印）后生效。”同日，原告瑞丽芒沙村民小组与被告瑞丽旺民公司又签订了一份《土地转让补充协议》，协议约定：“一、甲方转让的土地总面积为24.30亩，每亩转让价为壹佰捌拾万元整（1800000.00元），合计转让金额为肆仟叁佰柒拾肆万元整（43740000.00）。二、所有相关手续由乙方办理，甲方积极配合。办理相关手续所产生的税费全部由乙方承担。土地证办在‘瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司’名下。三、乙方必须按时足额付清土地转让金，期限为2011年12月31日前，如乙方不能按时足额支付土地转让金，做为违约，甲方有权收回该宗土地，并保留追究乙方违约责任的权利，以前已付转让土地金贰仟捌佰陆拾捌万元整不退回。……本协议甲乙双方签字（按手印）后生效。”2011年10月24日瑞丽市人民政府作出瑞政复[2011]173号《瑞丽市人民政府关于勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组补办土地出让转让手续的批复》，批复：一、同意勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组位于西侧和东侧两宗土地补办出让手续。二、两宗地总面积29502.6平方米（44.25亩）（庭审时，原、被告均认可此面积），严格按照城市规划要求进行建设，土地用途为其他商服用地，土地使用权出让年限为50年。三、土地评估价为720元/平方米（48万元/亩），土地出让金按土地评估价的25%收取，应收人民币531万元。土地出让金不再给予其他优惠。四、严格按《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》的有关规定办理土地初始登记和变更登记。2014年5月19日原、被告双方再次签订一份《余款支付补充协议》，协议约定：“就乙方应支付甲方位于东西两侧的两宗土地，出让相关余款的支付事宜达成以下协议：一、支付金额：壹仟捌佰贰拾捌万捌仟元整（18288000元）；二、支付时间：乙方将余款于2016年1月31日之前一次性支付给甲方；三、利息支付约定：贰拾万元/月（20万元/月），一年一付，从2014年1月份开始计息，2014年12月1日前支付该年度利息，未按时支付利息，则第二年利息按30万元/年计息。2015年12月1号前支付该年度利息，以余款支付完为止；四、其他约定：2.乙方没有按协议约定支付土地款余款，则一个月内甲、乙双方共同协商，如未达成一致，则甲方将农贸市场二期第8幢产权收回，（第8幢占地面积约1700㎡，总建筑面积6750㎡）由甲方自行处置后优先支付上述条款。”两宗土地的土地使用权转让款为人民币79668000.00元（43740000.00元+35928000.00元）从2010年12月15日至2015年1月29日被告先后向原告支付款项人民币67980000.00元（2010年12月15日土地款1000000.00元、2011年8月10日土地款15680000.00元、2011年1月20日土地款3000000.00元、2011年3月2日土地款5000000.00元、2011年4月15日土地款4000000.00元、2012年1月29日土地款20000000.00元、2012年7月5日土地款8500000.00元、2013年2月5日土地款6000000.00元、2014年1月15日土地款2400000.00元、2015年1月29日支付2400000.00元）。2016年4月13日原告为保护其合法权益，起诉到法院要求解决。本院认为，本案系建设用地使用权合同纠纷。一、本案所涉的2010年12月16日分别签订的两份《土地转让协议书》、2011年8月18日两份《土地转让补充协议》、2014年5月19日《余款支付补充协议》是否合法有效的问题。本院认为，2010年12月16日两份《土地转让协议书》、2011年8月18日两份《土地转让补充协议》、2014年5月19日《余款支付补充协议》，系原、被告双方真实意思表示，且经过瑞丽市人民政府的批复，不违反法律的效力性禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，应认定合法有效。二、被告应否向原告支付尚欠的土地使用权转让款18288000.00元及相应利息的问题。本院认为，从现有证据材料及查明的法律事实看，原告虽提出已支付的2013年2月5日土地款6000000.00元包含180万元的利息、2014年1月15日土地款2400000.00元是支付2013年度的利息、2015年1月29日支付2400000.00元是2014年1月1日至2014年12月31日利息的主张，但2013年2月5日土地款6000000.00元、2014年1月15日土地款2400000.00元的收据和转账凭证上均写明是土地转让费和土地款，此两笔款项应认定为被告对土地使用权转让款本金的支付。对于2015年1月29日支付的2400000.00元因没有写明用途，且产生于2014年5月19日《余款支付补充协议》之后，应视为被告支付2014年1月1日至2014年12月31日的利息。截止2016年4月13日起诉前被告实际尚欠原告土地使用权转让款应为人民币14088000.00元｛79668000.00元-（67980000.00元-2400000.00元）｝。鉴于双方当事人在《余款支付补充协议》中约定了利息从2014年1月份开始计息，且约定的20万元/月固定利息也不违反法律的规定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条和第二百零七条的规定，被告未依约全面履行支付土地转让款的义务，已构成违约，应承担偿还尚欠的土地使用权转让款及符合法律规定的相应利息，即被告实际应向原告支付尚欠土地使用权转让款人民币14088000.00元及从2015年1月1日至款项付清之日止按照20万元/月计算的利息。对于被告提出的531120.00元土地押金和土地租金应在土地款中抵扣，2015年1月29日支付的2400000.00元应认定为土地款本金的抗辩，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。三、原告是否享有旺民综合农贸市场二期第8幢房产的优先受偿权的问题。本院认为，原、被告虽在《余款支付补充协议》第四条第二项中针对旺民综合农贸市场二期第8幢房产处置进行了约定，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，原、被告双方并未办理相关登记手续，不符合法律规定，故原告提出的享有旺民综合农贸市场二期第8幢房产优先受偿权的主张，本院不予支持。四、关于原告提出的第四项诉请应否支持问题。对于本案诉讼费用的承担，将根据《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定，进行合理分担。综上所述，原告的诉讼请求，理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《诉讼费交纳办法》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司于本判决书生效之日起三十日内向原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组支付尚欠土地使用权转让款人民币14088000.00元及从2015年1月1日至款项付清之日止按照20万元/月计算的利息；二、驳回原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币148240元，由被告瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司承担103768元，由原告瑞丽市勐卯镇团结村民委员会芒沙村民小组承担44472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一六年八月二十五日书记员  毛松清