吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书（2016）0582民初字第714号原告隋德娟，女，1964年1月3日生，汉族，集安市人，农民，住所地集安市。委托代理人隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。被告孙立廷，男，1950年11月11日生，汉族，集安市人，农民，住所地集安市。第三人侯玉娟，女，1968年1月19日生，汉族，通化市人，住所地通化市。委托代理人陈维国，吉林享和律师事务所律师。委托代理人曲晓宇，吉林享和律师事务所律师。原告隋德娟诉被告孙立廷及第三人侯玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日受理后，依法由审判员卞宁适用简易程序独任审判，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人隋云飞、被告孙立廷到庭参加诉讼。第三人侯玉娟于2016年7月4日提出申请，要求以第三人的身份参加诉讼，本院依法组成合议庭，于2016年8月5日第二次开庭进行了审理，原告委托代理人、被告孙立廷、第三人侯玉娟及委托代理人陈维国、曲晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年5月23日签订房屋买卖合同，约定将被告购买的座落于集安市禹山村四组的平房及附属建筑出售给原告，原告交付全部房款，被告书写了收据，但被告没有按照合同约定将房屋交付，故起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，要求第三人侯玉娟将诉争房屋交付原告。被告辩称：同意原告的全部诉讼请求。我与第三人达成房屋买卖合同后，第三人要求借住争议房屋，第三人现拒不倒房，对此我没有责任。对我与原告间房屋买卖合同没有异议，我已收到对方给付的房款。第三人侯玉娟述称：本案争议房产物权人应是金春善。金春善应参加本案诉讼。2001年7月19日，金春善将争议房屋出售给刘云清，刘云清2005年7月3日将房屋出售给侯凯斌，侯凯斌于2015年12月26日将房屋出售给第三人侯玉娟。上述购房行为均未办理产权登记，目前该房屋仍登记在金春善名下，故应追加相关产权人参加本案的诉讼。2015年12月，被告方在得知争议房产可能动迁，便找到第三人要求购买房屋，被告隐瞒该房产即将动迁的信息，于2015年12月22日交付第三人定金五万元，约定2015年12月29日交齐房款。2016年1月5日签订《房屋买卖合同》，侯玉娟发现孙立廷恶意购房，明确表示解除双方的买卖合同，被告拒绝接受。第三人未交付房屋。本案原、被告签订的房屋买卖合同虚假。原告诉状称2015年5月23日双方签订《房屋买卖合同》，且合同第三条约定与原告向法庭提交的收据日期相矛盾，证明双方签订的合同虚假，原、被告签订的房屋买卖合同无效。因为在2016年4月，孙立廷起诉侯玉娟，要求侯玉娟继续履行合同，协助办理过户手续，后撤回起诉。故本案属于虚假诉讼，争议的房屋属于集体所有的宅基地，孙立廷不是该集体经济组织成员，无权购买本案争议房产。经原告陈述及被告答辩及第三人述称，三方当事人争议的焦点为：原、被告所签订的房屋买卖合同是否合法有效？被告与第三人签订的房屋买卖合同是否合法有效？上述合同效力确认后争议房屋如何处理？结合双方提供的证据，本院分析、认证如下：原告方为证明自己的主张，提供如下证据：1、2001年7月19日，金春善将争议房屋出售给刘云清，双方签订的《房屋买卖协议书》；刘云清2005年7月3日将房屋出售给侯凯斌，双方签订的《房屋买卖协议书》；侯凯斌于2015年12月26日将房屋出售给第三人侯玉娟，双方签订的《房屋买卖合同》；2016年1月5日，第三人侯玉娟将房屋出售给被告，双方签订的《房屋买卖合同》。以上证据原、被告没有异议，第三人侯玉娟认为侯玉娟与被告签订的房屋买卖合同无效。本院认为，上述证据能够相互印证，证明争议房屋转售多次，四份房屋买卖合同是合同相对人的真实意思表示，没有相反证据证明合同虚假，故对四份房屋买卖合同真实性、客观性、相对性本院予以确认。2、原、被告签订的《房屋买卖合同书》、被告出具的收据一份。第三人对此证据提出异议，认为合同虚假。首先合同签订的时间为2015年5月23日，其次原告在诉状也称2015年5月23日签订的合同。而2015年5月23日被告方并未取得争议房屋的所有权，故签订的相应合同属于虚假合同。原告对证据没有异议，原告认为原、被告签订合同时间为2016年5月23日。合同落款2015年5月23日及诉状中称2015年5月23日为笔误，其中“2015年”应为“2016年”。被告方同意原告的观点。认可双方2016年5月23日签订的合同。本院认为，第三人的主张逻辑上不成立。在原、被告签订的合同第四条房屋交付中最后括号注明：房屋买卖合同四份金春善—刘云清—侯凯斌—侯玉娟—孙立廷。2016年1月5日侯玉娟与被告方签订房屋买卖合同并发生纠纷，对此事实三方均无异议。故原、被告签订的《房屋买卖合同书》时间应在2016年1月5日之后，故本院采纳原、被告主张的书写时间笔误的观点。故对此合同书落款时间2015年5月23日不予确认，合同其他内容具备真实性、客观性、关联性，本院予以确认。被告出具的收据原、被告没有异议，与《房屋买卖合同书》能够相互印证，故此证据的真实性本院予以确认。3、原告在集安市禹山村土地承包经营权证，证明原告系禹山村村民，系该集体经济组织成员。对此被告没有异议。本院认为，该证据具备真实性、客观性、关联性，本院予以确认。4、金春善房屋所有权证、土地使用证。被告对证据的真实性没有异议，本院认为上述证据为国家管理部门出具，真实、客观，本院予以确认。被告方为证明自己的主张，提供如下证据：1、提交倒房协议，略。证明与被告与侯玉娟签订房屋买卖合同后，侯玉娟要求借住争议房屋。对此原告方没有异议。本院认为，此证据真实，本院予以确认。2、2015年12月22日，第三人侯玉娟为被告方出示的收条。2016年1月5日，侯玉娟出具的收据。对此原告方没有异议。第三人对证据的真实性没有异议。本院认为，上述证据能够相互印证，本院予以确认。第三人为证明自己的主张，提供证据如下：1、集安市人民法院（2016）吉0582民初477号案件诉状、传票各一份。主张：被告方没有取得房屋所有权就和原告签订了房屋买卖合同，故本案原告属于虚假诉讼。原、被告对证据的真实性没有异议。本院认为，上述证据真实，本院予以确认。2、倒房协议（与被告提供的证据1一致）、孙立廷出具的2000元欠据。原、被告对证据的真实性没有异议。本院予以确认。3、原、被告签订的房屋买卖合同、收据（与原告提交的证据2一致）。认为是虚假合同。原、被告对证据的真实性没有异议，本院予以确认。综上，本院审理查明事实如下：金春善原为集安市禹山村村民，其所有的位于集安市禹山村四组平房一处(产权证号为：00013388，土地使用性质为集体土地)，2001年7月19日金春善与刘云清签订《房屋买卖协议书》，将该房屋以75000元出售给刘云清（非禹山村村民），2005年7月31日，刘云清与侯凯斌（非禹山村村民）签订《房屋买卖协议书》，将此房屋以98000元出售给侯凯斌。2015年12月26日，侯凯斌与侯玉娟（非禹山村村民）签订《房屋买卖合同》，将此房屋以20万元出售给侯玉娟。后侯玉娟在集安市“金点子”广告报上刊登出售争议房屋的广告。2015年12月22日，孙立廷儿子孙吉波与侯玉娟签订收条，载明侯玉娟收到孙吉波购房款定金50000元，如有返悔，双倍返还定金，并约定2015年12月29日前交齐房款。2016年1月5日，侯玉娟与孙立廷签订《房屋买卖合同》，将此房屋以342000元出售给孙立廷。2016年1月5日，侯玉娟收到房款342000元。同时出具《倒房协议》，约定侯玉娟在2016年4月1日前倒出争议房屋。孙立廷返还侯玉娟押金2000元。同日孙立廷出具2000元的欠据。2016年4月1日侯玉娟拒绝腾迁争议房屋，并要求解除与被告间的房屋买卖合同。2016年4月12日被告向本院提起诉讼，要求第三人侯玉娟继续履行合同。后被告与原告签订《房屋买卖合同》，将争议房屋以342000元的价格出售给原告隋德娟（禹山村村民）。2016年5月23日被告孙立廷撤回起诉。本院认为：一、侯玉娟与孙立廷2016年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。”而中华人民共和国国务院颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”、中华人民共和国国务院办公厅颁布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》也明确规定农村住宅用地只能用于本村村民。而侯玉娟、孙立廷均不属于禹山村村民，其买卖集体经济组织住宅用地上的建筑物违反行政法规强制性规定，故其签订的房屋买卖合同无效。通过对四份合同形式的审查，刘云清、侯凯斌、侯玉娟、孙立廷在履行合同过程中均支付了合理的对价，亦无相反的证据证明合同当事人不是真实意思表示，相应的民事行为已经完成，本案争议焦点是侯玉娟与孙立廷、孙立廷、隋德娟所签订的《房屋买卖合同》是否符合法律规定？故第三人要求追加金春善、刘云清、侯凯斌作为本案当事人的请求不成立。二、孙立廷与隋德娟签订的房屋买卖合同合法有效（合同最后一行2015年5月23日不予确认）。依据上文所述《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的相关规定，隋德娟为禹山村村民，在禹山村承包经营土地，系该集体经济组织成员，其购买本集体经济组织土地使用权上的房屋，并不损害该集体经济组织的利益。第三人主张依据合同法第五十二条，认为原、被告的合同恶意串通、损害国家、集体、第三人利益的规定，主张合同无效，其理由不能成立。本案第三人侯玉娟在报纸上刊登出售争议房屋的要约邀请，据此信息被告与第三人签订房屋买卖合同，第三人主张被告方恶意购买争议房屋证据不足，其主张不能成立。本案原、被告及第三人对侯玉娟、孙立廷签署的《房屋买卖合同》真实性没有异议。但第三人主张，该房屋实际所有人为侯凯斌，其代为侯凯斌出售房屋。故侯凯斌应为本案当事人。本院认为，争议房屋相关的房屋所有权证、土地使用证、相关的购房协议均为侯玉娟提供，且侯凯斌与侯玉娟间针对争议房屋签有《房屋买卖合同》，故依据合同相对性原则，侯玉娟应为该合同当事人，应承担相应的合同责任。如果侯玉娟处分房屋的民事行为侵犯了侯凯斌的权利，侯凯斌可另行向侯玉娟主张相关债权权利。综上本院认为第三人上述主张不能成立。由于第三人侯玉娟拒不履行与被告签订的《房屋买卖合同》、《倒房协议》，被告于2016年5月提起要求第三人继续履行合同之诉，在诉讼过程中，被告将此房以同等价格出售给原告，后撤回履行合同之诉。据此第三人认为此事实能够证明原、被告间签订的《房屋买卖合同》是双方恶意串通，损害侯玉娟的合法权益。本院认为，侯玉娟违背诚实、信用原则，在收取被告给付的房款后反悔，并只同意返还房款不承担其他合同责任的情况下，被告方提起继续履行合同之诉，后被告与原告签订《房屋买卖合同》，原告支付了同等的价款后原告申请撤回起诉，系正常的民事行为，第三人的上述主张缺乏证据支持，本院无法认定原、被告间恶意串通，故第三人主张不能成立。三、第三人占有争议房屋没有合法依据，应予腾迁。前文已述，原、被告间签订的《房屋买卖合同》合法有效。侯玉娟现占有争议房屋没有事实和法律上的依据，侯玉娟应遵照《倒房协议》履行约定的义务，孙立廷应在侯玉娟在争议房屋腾迁完毕后返还收取的侯玉娟2000元押金。原告隋德娟对争议房屋享有所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条之规定，本院依法判决如下：一、第三人侯玉娟与被告孙立廷2016年1月5日签订的《房屋买卖合同》无效。二、原告隋德娟与被告孙立廷签订的《房屋买卖合同》合法有效（合同最后一行2015年5月23日不予确认）。三、第三人侯玉娟从集安市禹山村四组平房(集安市太安北街四号，产权证号为：00013388)于判决生效后三十日内全部予以迁出，将该房屋交付原告隋德娟，孙立廷于判决生效后三十日内返给原告押金2000元。案件受理费6430元（原告预交），由被告负担。案件受理费3215元（第三人侯玉娟预交）由第三人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  卞 宁人民陪审员  潘桂波人民陪审员  申玉华二〇一六年八月九日书 记 员  崔 成