上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第3600号原告上海中信泰富广场有限公司，住所地上海市。法定代表人刘勇，董事长。委托代理人倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被告北京康柏斯商业有限公司，住所地北京市。法定代表人刘霞，总经理。委托代理人汤晨，北京方谨律师事务所律师。原告上海中信泰富广场有限公司诉被告北京康柏斯商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告上海中信泰富广场有限公司的委托代理人倪晓强，被告北京康柏斯商业有限公司的法定代表人刘霞及委托代理人汤晨到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2016年6月21日再次公开开庭进行了审理。审理中，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告上海中信泰富广场有限公司诉称，2014年7月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，被告承租原告所有的上海市南京西路XXX号中信泰富广场第三层322单元(以下简称“系争房屋”)，被告应于每月首日或之前向原告支付月租金及管理、空调、推广宣传等费用；被告逾期支付的，按照每日千分之三标准计收逾期付款违约金。自2015年4月1日起，被告开始拖欠租金、管理、空调、推广宣传等费用，经原告多次催讨仍拒绝支付。同年5月29日，被告单方面向原告提出退租申请，并于6月份停止店铺运营。2015年7月8日，被告自行搬离系争房屋。被告擅自退租行为致使原告蒙受巨大经济损失，为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判令：1、被告按每月46,233.33元标准支付原告2015年4月1日至2015年7月8日欠付租金人民币(以下币种均为人民币)150,631元，并支付2015年4月1日至2015年7月8日欠付管理、空调、推广宣传费9,905元，2015年2月至6月欠付电费5,706.36元，2015年2月至6月欠付收银机租费1,108.33元，上述合计167,350.69元；2、被告以49,273元为本金，按照每日千分之三的标准支付原告自2015年4月1日起至判决生效之日为止的逾期付款违约金；3、被告以49,273元为本金，按照每日千分之三的标准支付原告自2015年5月1日起至判决生效之日为止的逾期付款违约金；4、被告以49,273元为本金，按照每日千分之三的标准支付原告自2015年6月1日起至判决生效之日为止的逾期付款违约金；5、被告已支付的保证金154,755元由原告予以没收；6、被告支付自2015年7月9日至2015年9月14日系争房屋的空置损失81,231.46元；7、被告注销或变更“北京康柏斯商业有限公司上海静安区分公司(现注册地址为上海市静安区南京西路XXX号第三层322单元)”的注册地址；8、被告承担律师费5,000元。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、被告按每月46,233.33元标准支付原告2015年4月1日至2015年7月8日欠付租金人民币150,860元，并支付2015年4月1日至2015年7月8日欠付管理、空调、推广宣传费9,920元，2015年2月至6月欠付电费3,584.16元，2015年4月1日月至7月8日欠付收银机租费1,108.33元；2、被告支付原告以截止至2015年6月1日所有欠款为本金，按照每日千分之三的标准自2015年6月1日起至判决生效之日为止的逾期付款违约金；3、被告已支付的保证金154,755元由原告予以没收；4、被告支付原告自2015年7月9日至2015年9月14日的系争房屋空置损失81,231.46元；5、被告承担律师费5,000元。被告北京康柏斯商业有限公司辩称，双方签订的合同系原告提供的格式合同，条款苛刻。被告承租系争房屋经营店铺开业后客流量少，每月营业额低于租金，被告与原告商量请求减租遭拒后，只得一直亏损经营。至2015年6月5日，被告暂时关闭店铺，要求与原告协商如何摆脱困境，但原告于当日即通知被告，如被告不开业，原告将行使合同约定的单方解除权并收回店铺。同年6月8日，原告将系争房屋设置围挡并上锁，同时发送邮件通知被告，导致被告实际上无法再使用房屋。此后双方就货物撤场及后续赔偿事宜几经协商，原告也未再要求被告开业。由于被告无法满足原告提出的赔偿条件，直至2015年7月8日，原告才同意被告将系争房屋内货物撤出。因此，被告认为合同解除的日期为2015年6月8日，原告主张的相关费用不应当计算到2015年7月8日。2015年4月1日之前的租金被告已付清，欠租、收银机租费应自2015年4月1日计算至2015年6月8日，根据原告发给被告的欠款单显示，欠付2015年4月至5月电费为3,584.16元，收银机租费用为700元，与原告主张金额不符，且收银机租费被告已交至3月份。合同约定，被告违约，原告可以先用租赁保证金抵扣欠款，故被告不同意支付滞纳金，原告主张的每日千分之三的标准过高。合同中约定的保证金是担保性质，不是违约性质，违约金应以实际损失为限。原告主张的房屋空置损失标准过高，要求法院予以调低，早在2015年6月8日系争房屋即处于原告实际控制之下，原告未采取适当措施导致损失扩大，扩大的损失应由原告承担。经审理查明，2014年7月14日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的系争房屋出租给被告作为经营品牌包袋及其他配饰类产品之用，承租面积约为38平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，装修期为自起租日开始起计30天；租金按月计算、按月缴付、按月结算，月租金的计算分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金；自起租日起计的第一年每月基本租金为46,233.33元，自起租日起计的第二年每月基本租金为47,389.17元，自起租日起计的第三年每月基本租金为48,545元；自起租日起月营业租金为月净营业额之18%，月净营业额指月营业额的95%；在整个租赁期内，被告须于每个历月的1日前向原告缴付当月的基本租金，若该月的营业租金经计算后高于基本租金，则被告须于下个历月的15日前向原告全额缴清该月基本租金与营业租金之差额部分的金额；被告还须每月缴付管理费、空调费、推广宣传费3,040元，以及与系争房屋有关的电话费、水费、电费、煤气费及其他费用；收银设备费用每月350元由被告于次月5日或之前支付，被告在规定时间内未及时缴付的，原告有权向被告收取日息0.3%的滞纳金；保证金154,755元，金额相当于三个月的基本租金、管理费、空调费、推广宣传费总和，被告应于签署本合同前缴清，在任何情况下，被告无权将保证金的任何部分的支付当做租金或管理费或其他费用的付款；被告未能按照本合同规定，拖欠支付租金、管理费、空调费、推广宣传费及其他费用中任一项或多项或全部各项超过14天，原告有权要求被告支付上述各项应付而未付款项自逾期首日起至付清之日的日息0.3%的滞纳金；被告满足上述约定或连续两日中断、停止或表示将中断停止其业务，原告有权合法提前收回系争房屋或其任何部分，本合同亦随即无效；在租赁期限内，被告未经原告同意擅自退租的，全额保证金没收，且预付租金不退，若预付租金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿原告在该房屋被空置期间所遭受的一切损失和损害及所引起的一切费用和开支(包括经已生效的法律文书确定的律师费)。合同还对其他租赁相关事项进行了约定。被告于2014年6月23日、7月30日分两次向原告支付了租赁保证金共计154,755元。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告实际按基本租金向原告支付租金及管理费、空调费、推广宣传费及收银机租费至2015年3月31日，支付电费至2015年1月底。自2015年3月10日起，被告三次发送邮件给被告提出因店铺长期亏损，希望原告给予租金及其他费用的减免以缓解亏损压力。2015年5月29日，被告因经营困难无以为继向原告发送邮件申请退租，并说明被告将于6月停止店铺运营。原告于2015年5月29日回函被告拒绝了被告的退租申请，并告知被告单方面提前退租的相应责任。2015年6月5日，原告两次函告被告店铺尽快恢复营业后，于该月8日对系争房屋安装封闭围板，并发送邮件通知了被告。被告收到通知后，通过邮件联系原告，要求清点、运输货品，以避免货品在店铺关闭期间丢失及损坏。之后，双方就搬离系争房屋内货品及退租善后事宜多次往来邮件，原告提出过提前终止合同的解决方案，但未能达成一致意见。期间被告委托员工进店对货品进行了清点，但因原告要求被告先行付清欠款并一次性搬离，被告未能将物品搬离系争房屋。直至2015年7月8日，被告将相关物品搬离系争房屋。由于被告至今未付清欠付租金等费用，原告诉讼来院要求判如所请。审理中，原告同意双方之间的租赁合同于2015年5月29日解除，确认租赁期间发生的电费为3,584.16元，收银机租费应从2015年4月1日起计算。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、双方往来电子邮件两份、《委托书》、《出门证》、《聘请律师合同》，被告提供的双方往来电子邮件、系争房屋照片、租赁保证金收据、客户欠款单，以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。但在合同履行过程中，被告逾期支付租金等费用已经构成根本违约。2015年5月29日，被告因经营困难向原告提出退租申请，原告于审理中同意租赁合同于该日解除，故本院确认双方的租赁合同于2015年5月29日解除。合同解除后，被告应当将房屋归还原告，被告继续占用原告房屋的，应支付原告占有房屋期间的房屋使用费。但是原告于2015年6月8日起对系争房屋进行封闭围挡，房屋已实际处于原告控制之下，原告要求被告先行付清欠款，致被告无法及时与其办理系争房屋交接，由此造成的扩大损失，应由原告自行承担，故被告应当向原告结清2015年4月1日至2015年6月8日的租金或使用费104,626.66元(46,233.33元×2%2B46,233.33元×12÷365×8)、管理费、空调费、推广宣传费6,879.56元(3,040元×2%2B3,040元×12÷365×8)、收银机租费792元(350元×2%2B350元×12÷365×8)。原告还要求被告支付以上述欠付金额112,298.22元(104,626.66元%2B6,879.56元%2B792元)为本金，按照每日千分之三的标准，自2015年6月1日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，明显过高，经被告申请，本院调整为每日万分之五计算违约金。原告主张没收被告已付的保证金154,755元，实质上系将租赁保证金作为违约金予以没收，由于在合同中双方对此已有明确约定，且被告违约导致合同提前解除，原告需另觅租客，在此期间必然会发生房屋空关的损失，以保证金154,755元抵作违约金的主张在合理范围之内，本院对此应予支持。关于原告主张的房屋空置费及律师费，由于原告以没收租赁保证金的形式主张了违约责任，故对于原告要求被告支付房屋空置费及律师费的诉讼请求，本院不予支持。租赁期间发生的电费3,584.16元应由被告承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海中信泰富广场有限公司与被告北京康柏斯商业有限公司就上海市南京西路XXX号中信泰富广场第三层322单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年5月29日解除；二、被告北京康柏斯商业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中信泰富广场有限公司租金(合同解除后为房屋使用费)人民币104,626.66元，管理费、空调费、推广宣传费人民币6,879.56元，收银机租费人民币792元；三、被告北京康柏斯商业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中信泰富广场有限公司租赁期间的电费人民币3,584.16元；四、被告北京康柏斯商业有限公司应于本判决生效之日起十日内，以人民币112,298.22为本金，按照每日万分之五的标准，支付原告上海中信泰富广场有限公司自2015年6月1日起至判决生效之日止的逾期付款滞纳金；五、原告上海中信泰富广场有限公司已收取被告北京康柏斯商业有限公司的租赁保证金人民币154,755元不予返还；六、原告上海中信泰富广场有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,425元，由原告上海中信泰富广场有限公司承担人民币2,065元，被告北京康柏斯商业有限公司承担人民币5,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  刘志宏人民陪审员  梁钟芳二〇一六年八月三日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。