上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0110民初8408号原告：马鑫光，男，1941年9月12日出生，回族，住上海市杨浦区。被告：刘辉，男，1979年5月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李平(系刘辉妻子)，女，1985年12月9日出生，汉族，住上海市杨浦区龙江路XXX弄XXX号XXX室。原告马鑫光与被告刘辉房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马鑫光、被告刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马鑫光向本院提出诉讼请求：1.原、被告就上海市杨浦区双阳一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁协议》于2016年5月4日终止；2.被告支付2016年4月和5月的租金共计人民币7,000元(以下所涉金额币种均为人民币)；3.被告支付在租赁期间损坏物品费用17,819.17元；4.被告补偿房屋无法出租的损失费14,000元，即2016年6月至9月的租金；5.被告支付租赁期间的水、电、煤气费用967.97元。事实和理由：2010年8月31日经中介介绍，原告作为出租方、被告作为承租方就系争房屋签订《房屋租赁协议》，租期自2010年9月5日至2011年9月4日，租金每月2,800元。出租时阳台、厨房、卫生间等所有设施完好，水龙头为绿太阳品牌，排水良好，门锁完好，淋浴器新买。2011年8月14日双方同意延长租期两年，并新增条款四条，之后该租赁协议一直续签至2016年9月4日。2011年9月5日至2013年9月4日租赁协议履行期间，被告下属员工损坏房门，门锁脱落无法使用，卫生间吊顶损坏，卫生间内玻璃窗损坏，原告多次联系被告要求修复，被告置之不理。2013年9月4日，两年的的租赁合同到期，房屋租赁协议由书面协议改为口头约定，当时特别明确，在房屋租赁期间发生的损坏，被告承担全部责任，负责维修好。同时约定从2013年9月5日至2015年9月4日，租金每月3,000元，到期后又续签至2016年9月4日，租金每月3,500元。在此期间被告从未联系原告告知系争房屋存在损坏，需要维修。2016年3月3日被告提出终止房屋租赁，在被告员工搬离系争房屋后，2016年3月14日原、被告第一次验收房屋时发现厨房下水道不通封死，卫生间有地方漏水和不通，双方商定先修复厨房下水道及卫生间吊顶。被告修复好吊顶后，下水道仍未接通，被告就置之不管，拒绝与原告协商和验收，致使房屋无法使用。被告租赁系争房屋后造成严重损害后果，厕所间、洗衣机、浴室等都存在损坏，一台的新的净水机放在露台难以清洁。为修复房屋，原告无奈找了百安居提出装修预算报价，花了100元。被告租金交至2016年3月4日，被告于2016年3月13日搬走。原告于2016年3月14日验收房屋，但验收未完成，要求被告修复房屋，之后原告约被告继续验收房屋，被告置之不理。现在系争房屋未修好，导致无法出租，房屋空关的责任都在被告处，要求被告继续支付房租并赔偿损失。审理中原告变更诉请，撤回第5条诉请。被告刘辉辩称，被告在2016年3月8日或9日就将系争房屋交还原告，电话告知原告不再租赁，搬离的时候原告也在现场，原告夫妻验收过。搬离现场的时候被告与原告协商，如果被告存在违约，按照合同约定，押金不要求返还，被告搬走。系争房屋钥匙被告让其员工交给原告，具体是否交付不清楚。对于合同签订及租金交付的情况无异议。系争房屋不是新的，5年使用肯定会有正常损耗，旧洗衣机、旧空调等肯定会耗损，这些东西坏了本来应该原告维修，但被告从未联系原告修理，都是被告自己修的。搬离的时候原告要求被告维修损坏的部分，被告找了装修公司修理，原告反映的几个要求修复的部分，基本修复好了，之后原告说有些没修好的，被告让装修公司的人过去，无法进门，就没有再进行修理作业。被告认为租赁协议到2016年3月初就已经终止，不同意支付2016年4月至5月的租金，不同意支付修复费用，但被告愿意找人来修，不同意支付2016年6月至9月的租金损失。租赁期间产生的水、电、煤气费用愿意支付。经审理查明，系争房屋的所有权人是金同婵，系原告妻子。2010年8月31日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给被告。协议约定：租期一年，从2010年9月5日起至2011年9月4日止，月租金2,800元，租金每三个月支付一次，押金2,800元，租赁期满，甲方验收设备完好，乙方公用事业费用付清后，将押金退还乙方；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、保洁保安费由乙方支付，物业管理、房屋修缮等费用由甲方支付；租赁期内，甲方须保证乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租或出售给任何第三方，或在租赁期内房租加价；乙方不得擅自改变室内结构，若人为损坏的将给予甲方相应的赔偿或修理费用，如发生自燃损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复；租赁期满因乙方造成物业脏乱，甲方有权要求乙方保洁后交接房屋。协议第二条第5款约定：“租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。另甲方对承租房内乙方物品不负任何责任。(1)乙方擅自将房屋转租、转让的；(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；(3)乙方无故拖欠房屋租金达三天；(4)连续三个月不付所有费用的。”协议第三条第5款约定：“在租赁期内，甲、乙双方如有乙方由特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后同意解除本协议，违约方赔偿守约方壹个月的租金。”协议对双方的其他权利、义务做了约定。协议签订后，原告按期支付租金，并支付被告押金2,800元。2011年8月14日，原、被告协商一致续租两年，租期从2011年9月5日起至2013年9月4日止，租金每月3,000元。双方未重新签订新的书面租赁协议，而是在原《房屋租赁协议》上手书新增4条条款，就租期、租金等做了约定，并且在第③条明确：延长合同二年，期间发生损坏，由乙方负责修好。原、被告均于新增条款后签名确认。2013年租赁期满，原、被告协商一致，继续由被告租赁系争房屋两年，租期从2013年9月5日起至2015年9月4日止，租金每月3,000元。双方未签订新的书面租赁协议，而是口头约定续租。2015年9月5日，租赁期满，原、被告再次协商一致续租一年，租期从2015年9月5日起至2016年9月4日止，租金每月3,500元。双方未签订新的书面租赁协议，而是在原《房屋租赁协议》末尾手书：双方同意延长至2016年9月4日。承租人处由被告妻子李平签名，出租人处由原告马鑫光签名，落款日期为2015年9月5日。被告正常支付房租至2016年3月4日。2016年3月初，被告电话联系原告表示不再租赁系争房屋，要求与原告办理交接事宜。2016年3月13日被告搬离系争房屋。2016年3月14日原、被告至系争房屋办理房屋交接事宜时，原告认为系争房屋存在多处损坏，要求被告修理，被告表示愿意修理。嗣后，被告联系装修公司人员几次上门修理系争房屋损坏部分，卫生间吊顶修理后原告认可修复完毕，但其余部分原告认为仍需修理，此后双方就修理房屋事宜沟通未果。2016年6月1日，原告诉至法院，要求判如诉请。审理中，被告表示对租赁期间产生的水、电、煤气费用无异议，愿意按照实际产生数额支付，原告遂撤回该条诉讼请求。原告陈述房屋损坏情况主要包括：朝北的房间因卫生间渗水导致墙面发霉；房门和门锁都存在损坏，门上很多洞，门锁锁不上；阳台上瓷砖碎裂脱落；阳台的空调上的雨棚损坏，杆子坏掉东西掉落；厨房间下水道堵塞封闭，通水管被拿掉；卫生间的马桶损坏，马桶盖板丢失，马桶附件存在损坏；卫生间下水道漏水，排水不畅，淋浴漏水；卫生间窗户破损，无法从里面修复，从外面修复费用较高；一个新的饮水器原来放在暗室里，跟被告说好不要动，后被拆开封箱，搬至阳台弄脏；浴室的洗衣机损坏，下面铁板烂掉；空调在租赁期间从未清洗过，有一台不太好用了；方桌桌腿被截短；等。原告为修复房屋，自己花费100元找上海百安居装饰工程有限公司出具修复房屋的《预算报价书》，其中工程造价共计15,089.17元。被告认为房屋租赁多年，存在自然损耗和折旧，故电器等损耗不应由被告承担损失，对于房门、窗户、下水道等的损坏愿意找人修复，押金2,800元用于折抵原告租金损失，不再要求返还。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁协议》、现场照片、上海百安居装饰工程有限公司《预算报价书》及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方将该租赁协议续签至2016年9月4日，故在租赁期间内均应遵照履行。协议约定被告要解除租赁协议需提前一个月通知原告，协商解除并赔偿原告一个月的租金损失，而被告未经协商即提前搬离，原告对此知情却未作了房屋交付，应视为原、被告对合同解除达成一致意见，故合同解除日期应为被告搬离交接日，即2016年3月14日。原告坚持要求合同终止而非合同解除，系对法律规定的误读。被告仅支付房屋租金至2016年3月4日，理应承担2016年3月5日至实际搬离之日止的租金。被告表示愿意将押金2,800元用于折抵原告租金损失，不再要求返还，于法不悖，可予支持。被告使用系争房屋导致的门窗、墙壁、下水道、马桶等损坏，确非正常使用产生的损耗，被告在原告提出质疑后已经上门修理过一次，却未能完全修复，现原告拒绝被告的修复提议，坚持要求被告作出经济赔偿，本院可予支持。至于赔偿金额，本院将参考原告装修后使用年限、折旧情况及预算报价书价格酌情确定。至于原告要求被告补偿系争房屋无法出租产生的租金损失费，因修复房屋确需一定时间，本院将参考租赁协议约定的租金标准及装修时间，酌情确定。原告要求被告支付被告搬离后至2016年9月的租金，除被告自愿支付的2,800元，其余部分因无合同及法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告马鑫光和被告刘辉就上海市杨浦区双阳一村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁协议》于2016年3月14日解除；二、准被告刘辉自愿支付原告马鑫光2016年3月5日至2016年3月14日租金人民币2,800元，该款以被告刘辉支付给原告马鑫光的押金人民币2,800元折抵；三、被告刘辉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马鑫光经济损失人民币5,000元；四、原告马鑫光的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币420元，减半收取计人民币210元，由原告马鑫光负担人民币160元，被告刘辉负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王莹二〇一六年八月三十日书记员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。