重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终4753号上诉人（原审原告）唐章富。被上诉人（原审被告）重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。法定代表人黄威林，公司总经理。委托代理人张化，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司职工。被上诉人（原审被告）重庆融汇物业管理有限公司，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人陈忠，公司执行董事。委托代理人张小莉，重庆融汇物业管理有限公司职工。上诉人唐章富与被上诉人重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司（以下简称融汇沙坪坝分公司）、重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2016年3月24日作出(2016)渝0106民初250号民事判决，唐章富对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，于2016年7月5日、2016年7月25日对本案进行了调查询问，上诉人唐章富，被上诉人重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司委托代理人张化、重庆融汇物业管理有限公司张晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐章富上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求依法改判；三、判决二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1、征求物业服务费上涨的程序错误，违反了重庆市物业管理条例第十二条以及第二十条。2、本案在一审所认定的《关于物业公司准备调价一事的情况说明》，以及居委会共同作出的物业费标准调整的结果不能代替业主的投票决议。3、该结果及其说明没有投票数据的支撑。被上诉人融汇沙坪坝分公司、融汇公司辩称，《关于物业公司准备调价一事的情况说明》结果本身是基于业主投票决议作用作出的总结性文件，有相关的投票数据作支撑。社区、街道仅仅是以监督人以及见证人的身份签章。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。唐章富一审诉称，2009年8月，唐章富与重庆融汇投资有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定唐章富购买其开发的重庆市沙坪坝区清溪路169号（融汇泉景A区）附5号4-10房屋一套。合同附件五补充协议中《融汇泉景A区前期物业服务合同》约定了住宅按1.30元/月/平方收取。小区露天停车场停车位属于全体业主所有，业主使用的露天停车场停车位按120元/月/个的标准支付租金。2015年9月，融汇沙坪坝分公司单方决定自11月起物业费上涨为1.50元/月/平方米进行收取。唐章富要求确认融汇公司沙坪坝分公司按1.50元/月/平方米收取物业服务费无法律依据，要求融汇沙坪坝分公司、融汇公司返还唐章富多收取的物业费26.23元，并要求融汇沙坪坝分公司、融汇公司履行合同义务，将融汇泉景A区延环道5栋往6栋方向露天停车场的第一个停车位交付给唐章富使用。一审经审理查明，2009年8月24日，重庆融汇投资有限公司（甲方）与唐章富（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定唐章富购买开发的重庆市沙坪坝区荔枝桥18号附5-4-10号（重庆市沙坪坝区清溪路169号附5号4-10）房屋一套，建筑面积131.17平方米。合同附件五《合同补充协议》第7条列明了甲方与融汇公司签订的《融汇泉景A区前期物业服务合同》的主要内容，该合同第十条约定：住宅的物业服务费按1.30元/月·平方米收取。《融汇泉景A区临时管理规约》亦约定住宅的物业服务费收费标准为1.30元/月·平方米。一审另查明，融汇泉景A区至今未成立业主委员会。融汇沙坪坝分公司系该小区的物业服务单位。2015年8月3日，融汇沙坪坝分公司向重庆市沙坪坝区泉景社区出具《关于申请调整融汇泉景A区物业服务费的报告》及《关于召开业主临时会议的申请》，申请召开业主临时会议，对泉景A区调整物业服务标准进行表决。同日，融汇沙坪坝区分公司向重庆市沙坪坝区天星桥街道书面报告，申请将融汇泉景A区的物业服务费标准调整为住宅1.50元/平方米/月。2015年8月28日，融汇沙坪坝分公司出具《致业主的一封信》，告知融汇泉景A区业主，确定将物业服务费标准调整为：住宅物业服务费从每月1.30元/m2调整为每月1.50元/m2；商业物业服务费从每月1.50元/m2调整为每月5.00元/m2。2015年9月18日，中国共产党重庆市沙坪坝区天星桥街道泉景社区委员会出具《关于物业公司准备调价一事的情况说明》，告知小区业主物管公司提出上涨物管费的理由、上调物管费用的程序及为什么社区党委要参与上门征求意见。2015年9月21日，融汇沙坪坝分公司出具《关于融汇泉景A区物业费收费标准调整表决的通知》，告知业主将以上门征求意见的方式召开业主大会，对物业服务收费标准调整方案进行表决。2015年10月9日，融汇沙坪坝分公司出具《通知》，告知业主可前往参与监督表决票统计工作。2015年10月14日，融汇沙坪坝分公司和重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》，载明：“尊敬的泉景A区业主：根据重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司2015年8月3日提出对物业费进行调整的申请，由于小区未成立业主委员会，物业公司在天星桥××××和泉景社区的监督下，于2015年9月23日至10月13日对泉景A区物业服务费收费标准调整事宜（从2015年11月1日起，住宅由1.3元/m2·月调整为1.5元/m2·月；商业由1.5元/m2·月调整为5元/m2·月；《前期物业服务合同》中关于物业服务标准条款及其他的条款内容不变），以上门征求意见的方式召开了业主大会，现将结果公布如下：一、基本情况：小区住宅总户数2408户，产权人总户数2407户（两户未售，产权属开发建设单位），专有部分建筑面积221303.64m2。二、同意泉景A区物业服务费收费标准调整事宜的投票结果：1、本次业主签字同意户数：1304户（通过比例54.18%）；2、本次业主签字同意专有面积：118372.74m2（通过比例53.49%）。户数、面积通过比例均达到1/2以上。同日，融汇公司沙坪坝分公司向小区业主出具《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》，告知业主投票过程及结果。重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会、重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处均在该说明上盖章，2015年10月26日，重庆市沙坪坝区房屋管理局在该说明上盖章。《致业主的一封信》、《关于物业公司准备调价一事的情况说明》、《关于融汇泉景A区物业费收费标准调整表决的通知》、《通知》、《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》均在讼争小区公告栏进行了公示。一审还查明，2015年11月，唐章富按照1.50元/月/平方米的标准缴纳了物业服务费196.76元。现唐章富起诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，因双方当事人分歧较大，调解未成。一审法院认为，《重庆市物业管理条例》第十一条规定：业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；……（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；……第十二条规定：不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，融汇沙坪坝分公司上调物业服务费标准的行为系对管理规约进行修改、确定物业服务合同内容，属于业主大会履行的职责，因讼争小区未成立业主委员会，融汇沙坪坝分公司在小区所在社区街道办事处及居民委员会的监督下，通过上门征求意见的方式召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，上调物业服务费标准，符合法律规定的程序，合法有效。故对唐章富要求确认融汇公司沙坪坝分公司按1.50元/月/平方米收取物业服务费无法律依据和要求融汇沙坪坝分公司、融汇公司返还唐章富多收取的物业费26.23元的请求，不予支持。对唐章富要求融汇沙坪坝分公司、融汇公司履行合同义务，将融汇泉景A区延环道5栋往6栋方向露天停车场的第一个停车位交付给唐章富使用的请求，没有合同约定及法律规定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《重庆市物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：驳回唐章富的诉讼请求。上诉人在二审期间向法庭举示：1、融汇全景A区的征求意见书；2、征求意见的现场照片；3、A区业主签名册；4、证人黄某证言。拟证明上诉人以及融汇全景A区的部分业主自发在小区中庭及各栋楼下公示公开公正的全面征求了业主的意见，该意见是小区业主真实的意思表示，对于反对物业费上涨充分表达了自己的意思，并在签名册上亲笔签名留下联系方式以供核查。被上诉人发表质证意见认为，该组证据不属于新证据。上诉人作为一审原告是有充分时间在一审期间搜集该组证据。同时，不排除部分业主在第一次投票时投赞成票，事后又反悔的情况，如果存在反悔的情形应该以第一次投票为准。本院认为，该组证据符合证据三性，应予以采信。被上诉人在二审期间向法庭举示：密封档案袋2包，档案袋封面载明“物业费涨费表决票共计两袋：同意总户数1304户（2407），同意总建筑面积118372.74平方米（221303.64平方米）”，在密封条处加盖由重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处泉景社区居委会公章。拟证明被上诉人在第一次征求业主意见的过程中形成了书面的征求意见结果，并且该结果是由街道、居委会以及业主代表共同见证，真实性毋庸置疑。被上诉人发表质证意见认为该组证据不属于新证据，且该档案袋并未拆封，如果是业主签字确认的材料，那么应属于公开公示的材料，可以交业主查阅。本院认为，两个档案袋符合证据形式的要件，在档案袋封面已经载明了档案袋所包含的内容，并由泉景社区居委会公章加盖公章密封。现上诉人要求拆开该档案袋，不予准许。该组证据真实、合法，且本案密切相关，应予以采信。同时，上诉人唐章富向本院提出中止审理申请，理由是其已经向沙坪坝区人民法院提起行政诉讼，要求沙坪坝区天星桥街道办事处和泉景社区局委托撤销其作出的《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整业主表决意见的结果》、《关于融汇泉景A区物业服务费标准调整的说明》。被上诉人对此认为，上诉人的中止申请无正当理由。街道办事处和泉景社区仅是被上诉人上涨物业费的监督人。本院认为，被上诉人上涨物业费是根据相关规定程序进行，系对物业服务合同的内容的调整，并不涉及行政行为，故，对该中止审理申请不予同意。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，融汇沙坪坝分公司上调物业服务费标准的行为在小区所在社区街道办事处及居民委员会的监督下，通过上门征求意见的方式召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，上调物业服务费标准，符合法律规定的程序，合法有效。且泉景社区已对相关的征求意见结果的材料已经进行封存，有理有据。上诉人虽然在二审期间举示了小区业主重新进行表决的结果，但街道办事处和社区监督下，新的物业服务费标准已经生效，在未经得相对方同意的情况下，不能变更物业服务合同内容。故，上诉人唐章富上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院对上诉人唐章富的上诉请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人唐章富负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗登文代理审判员  张晋鹏代理审判员  彭松涛二〇一六年八月十八日书 记 员  唐 欢