云南省大姚县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）云2326民初483号 原告大姚凯帝房地产开发有限公司，地址：大姚县金碧镇。 法定代表人邱韵辉，职务：董事长。 委托代理人王开锋，云南南坤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告徐娅楠，女，1992年12月13日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县，现住大姚县。 委托代理人席登洪，大姚县昙华乡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告周书全，男，1984年4月5日生，汉族，初中文化，农民，住大姚县。 原告大姚凯帝房地产开发有限公司诉被告徐娅楠、周书全商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大姚凯帝房地产开发有限公司的委托代理人王开锋、被告周书全、徐娅楠及其委托代理人席登洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告大姚凯帝房地产开发有限公司诉称：原告是房地产开发公司，被告是大姚县金碧镇李湾村委会徐家凹村二组村民，经自愿友好协商，被告于2012年9月1日向原告购买位于大姚县金碧镇核桃文化产业园4幢5单元209室的房屋一套，面积为70.33平方米，房款为209443元。该房屋于2014年6月25日经大姚县住房和城乡建设局登记备案。被告于2014年5月25日支付房屋首付款63443元后，经原告多次协商催要剩余房款，二被告于2015年10月13日写下剩余房款欠条，但至今未履行支付原告剩余房款的义务。被告已入住大姚县金碧镇核桃文化产业园4幢5单元209室，但却至今未支付剩余房款，请求法院判令被告支付原告房款146000元，违约金14200元（2016年2月1日至2016年6月21日共142天×100元/天），合计160200元，本案诉讼费由被告承担。 被告徐娅楠、周书全辩称：第一，被答辩人诉称的“被告于2012年9月1日向原告购买位于大姚县金碧镇核桃文化产业园4幢5单元209室的房屋一套，面积为70.33平方米，房款为209443元。该房屋于2014年6月25日经大姚县住房和城乡建设局登记备案”不是事实。真正的事实是：2012年9月1日，我向被答辩人支付了50000元的首付款，到了2012年9月3日，我向被答辩人支付12540元的《核桃文化产业园小区客户接房相关费用》合计数，2012年9月3日前支付房款13523元。第二，被答辩人诉称的“被告于2014年5月25日支付房屋首付款63443元后，经原告多次协商催要剩余房款，二被告于2015年10月13日写下剩余房款欠条，但至今未履行支付原告剩余房款的义务”不是事实。真正的事实是：2012年9月1日的《置业计划书》显示：当时约定的付款方式为“按揭”，并且办理按揭是被答辩人的义务，由我提供办理按揭的费用，由被答辩人在指定银行统一办理按揭贷款。现在，由于被答辩人不能办理按揭贷款而构成违约，应当依照合同约定向我支付合同总价款20%的违约金。第三，被答辩人与我签订的《商品房购销合同》应当依法予以解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据合同法第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”因为被答辩人已经以自己的行为表明不履行“办理按揭”的主要债务，而且我方在对方催告后在合理期限内也不能履行付款义务，因此主张解除合同，返还财产。原告诉称的事实并不具备《中华人民共和国合同法》规定的我应当承担违约责任的构成要件，请求依法解除我与被答辩人签订的《商品房购销合同》并且返还我购房款76063元。 原告针对自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件各一份。欲证明原告的主体资格。 2、被告徐娅楠身份证复印件一份。欲证明被告徐娅楠的身份情况。 3、《商品房购销合同》复印件一份（18页）。欲证明原、被告之间订立商品房购销合同的情况。 4、发票复印件一份。欲证明被告已支付购房首付款63443元。 5、《欠条》原件一份。欲证明二被告承诺按期付款的数额、方式和违约金计算方法。 经质证，被告徐娅楠、周书全对原告提交的证据1、2、4没有意见。对证据3有异议，此《商品房购销合同》有部分违法，内容为开发商在没有取得土地使用权和商品房预售许可的情况下就销售房子，是欺诈行为，合同部分无效。对证据5不认可，该证据是开发商以违法的方式取得的，被告是按照开发商的意思写的，不能作为定案依据。 被告徐娅楠、周书全对其辩解，向本院提交了下列证据材料： 1、二被告的身份证复印件各一份。证明二被告的自然身份情况。 2、《商品房购销合同》复印件一份。欲证明原告在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，是一种欺诈行为。 3、相关费用明细、发票、收款收据、置业计划书复印件各一份。欲证明被告已经支付房款76036元，办理按揭是原告的义务的事实。 4、通知复印件一份。欲证明原告向被告发过催交房款通知的事实。 经质证，原告对被告提交的证据1、4无意见；对证据2的证明对象不认可，这种事实不存在；对证据3的小票不认可，不属于房款范围，被告方支付过的房款只有63443元。置业计划书不能证明按揭是原告的义务，恰恰是被告的主要义务。 本院认为,原告提交的证据1、2、4，因被告无异议，证据来源合法，客观真实，本院予以采信。原告提交的证据3及被告提交的证据2，系同一证据，能证明双方签订商品房销售合同的相关情况，在起诉前原告已经取得商品房预售许可证且合同已实际履行，对该证据本院予以采信，对被告的证明对象本院不予采信。对原告提交的证据5，系二被告亲自向原告出具的，有二被告的签名及手印，本院予以采信。对被告提交的证据1、4，因原告无异议，证据来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提交的证据3，来源合法，但被告为接房所支付的公共维修基金等费用并不属于房款，对其证明对象本院不予采信。 根据庭审中查明的事实和对上述证据的质证、认证，本院确认本案法律事实如下： 被告徐娅楠、周书全系夫妻。2012年9月1日，二被告在未领结婚证时为购置结婚新房，由双方出资以被告徐娅楠名义向原告大姚凯帝房地产开发有限公司购买位于大姚县金碧镇核桃文化产业园4幢5单元209室的房屋一套，面积为70.33平方米，房款为209443元。该房屋于2014年6月25日经大姚县住房和城乡建设局登记备案。购房当日，被告向原告支付房屋首付款63443元，直到2014年6月25日因换票原告才向被告出具63443元的发票联。对剩余房款双方合同约定按揭支付，但一直未办理贷款手续。合同约定乙方逾期付款的违约责任:自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，逾期30天后，乙方应按未付款的0.005％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订后，二被告于2012年9月3日对大姚县金碧镇核桃文化产业园4幢5单元209室的房屋进行接房，后装修完毕二被告就一直居住在该房中。二被告对剩余的购房款146000元一直未支付，经原告催要，二被告于2015年10月13日写下欠条交原告收执，欠条载明：“兹有徐娅楠、周书全购买由大姚凯帝房地产开发有限公司开发的核桃文化产业园4幢5单元209室商品房一套，因本人原因不能向银行办理房屋按揭贷款，特与大姚凯帝房地产开发有限公司就余下房款14.6万元（大写：壹拾肆万陆仟元整），做出以下承诺：本人承诺在2016年1月31日前向大姚凯帝房地产开发有限公司付7万元房款（大写：柒万元整），余下7.6万元房款（大写：柒万陆千元整），在2016年7月15日前付清，如本人不能按以上承诺日期按时向大姚凯帝房地产开发有限公司付款，自愿向公司按每天100元支付违约金，直到付清房屋款为止，同时公司对我所购住房停水停电，由此所产生的损失和法律责任由本人徐娅楠、周书全负责。欠款人：徐娅楠、周书全。”但二被告至今未履行支付原告剩余房款的义务。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，该销售合同虽在签订时未取得商品房销售许可证，但2014年6月25日已经向大姚县住房和城乡建设局登记备案，该合同双方已经实际履行，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。合同约定以按揭方式支付剩余房款，但一直未办理贷款手续，二被告于2015年10月13日向原告出具欠条，承诺在2016年1月31日前向原告支付7万元，余下7.6万元房款在2016年7月15日前付清，该欠条系二被告对剩余房款支付方式的确认，现原告要求被告支付剩余房款146000元的请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付自2016年2月1日至2016年6月21日共142天违约金14200元的诉讼请求，证明原告认可购房余款的付款时间为2016年1月31日前，该违约金虽系被告在欠条中的承诺，但超出法律允许的范围，本院仅支持按双方购房合同中约定的违约条款来计算违约金，即10元×30天＋146000元×0.005%×112天合计1117.60元。关于被告辩解合同无效，应予以解除的请求，因合同已经实际履行，本院不予支持。被告关于原告未安装安防系统、太阳能等配套设施，应从未支付房款中扣减相应费用的请求，因原、被告双方至今未对具体未安装项目及价款进行确认，由双方自行协商解决，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院》第二条、第十六条之规定，判决如下： 一、由被告徐娅楠、周书全于本判决生效后三十日内给付原告大姚凯帝房地产开发有限公司购房款146000元及违约金1117.60元，合计147117.60元。 二、驳回原告大姚凯帝房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费3504元，由被告徐娅楠、周书全交纳。 被执行人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决指定的时间履行义务的，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在判决生效后二年内申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判长  罗如丽 审判员  白仲华 审判员  陈方明 二〇一六年八月三十日 书记员  杨建琴