重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0103民初2612号原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。负责人许华，分行行长。委托代理人华成权，公司员工。被告陈兴榆，男，1992年3月18日出生，汉族，住福建省罗源县。被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。法定代表人廖嘉宁。委托代理人冯小红，公司员工。原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚银行重庆分行）诉被告陈兴榆、被告恒大地产集团重庆有限公司(以下简称恒大地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚铸担任审判长，与人民陪审员费兴智、曾静依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，阳文敏担任法官助理，书记员郭海玲担任法庭记录。原告东亚银行重庆分行的委托代理人华成权，被告恒大地产公司委托代理人冯小红到庭参加了诉讼，被告陈兴榆经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东亚银行重庆分行诉称，东亚银行重庆分行基于与陈兴榆签订的《房地产抵押贷款合同》，与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》起诉，请求判令：1、陈兴榆立即偿还东亚银行重庆分行贷款本金415094.09元及截至2015年11月18日的利息7440.78元、罚息73.84元、复利126.25元；2、陈兴榆偿还自2015年11月19日起至本息付清之日止，以未偿还的贷款本金415094.09元为基数在贷款执行利率的基础上上浮50%计算的逾期利息，以未偿还的利息7440.78元为基数在贷款执行利率的基础上上浮50%计算的复利；3、东亚银行重庆分行对陈兴榆提供抵押的房屋（105渝预告〔2013〕字第***94号）享有优先受偿；4、恒大地产公司对陈兴榆的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费，由陈兴榆、恒大地产公司承担。被告陈兴榆未作答辩。被告恒大地产公司辩称，恒大地产公司并未为陈兴榆向东亚银行重庆分行申请贷款提供任何担保，且东亚银行重庆分行未向恒大地产公司送达要求承担保证责任的函件，恒大地产公司不应承担保证责任。抵押权预告登记不等同于合同登记，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》未经重庆市国土房屋管理局登记未生效，对恒大地产公司无法律约束力。东亚银行重庆分行要求恒大地产公司承担连带责任没有事实和法律依据，应当依法驳回东亚银行重庆分行对恒大地产公司的诉讼请求。经审理查明的贷款事实如下：贷款人：东亚银行重庆分行。借款人：陈兴榆。保证人：恒大地产公司。贷款本金：434000元。贷款期限：2013年9月18日起至2033年9月18日止。贷款执行利率：浮动利率，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率执行，合同签订时贷款利率执行年利率6.55%，遇贷款基准利率调整，调整后的第一个还款日起按新的贷款基准利率进行调整。逾期利息标准：贷款执行利率基础上上浮50%。复利标准：逾期利息标准。约定还款方式：等额本息。抵押担保情况：陈兴榆以其位于重庆市九龙坡区房屋（105渝预告〔2013〕字第***94号）为本案所涉借款提供抵押担保，并办理了预告登记。欠款情况：截至2015年11月18日，陈兴榆尚欠东亚银行重庆分行借款本金415094.09元、利息7440.78元、罚息73.84元、复利126.25元。提前收贷情况：2015年11月18日，东亚银行重庆分行以陈兴榆未按《房地产抵押贷款合同》约定偿还借款本息为由宣布提前收贷。保证担保情况：东亚银行重庆分行（甲方）与陈兴榆（乙方）、恒大地产公司（丙方）签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”。送达约定：因履行本贷款合同发生纠纷诉讼至法院，则以本贷款合同中确认的地址作为诉讼文书的送达地址；借款人地址发生变更时，应书面告知贷款人，未书面告知的，视为诉讼文书送达地址未作变更，借款人应承担因此而产生的一切相关后果及法律责任。另查明，东亚银行重庆分行与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市九龙坡区房屋尚未办理房屋所有权证。本院认为，东亚银行重庆分行与陈兴榆签订的《房地产抵押贷款合同》，与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。各方应当按照合同的约定履行各自的义务。东亚银行重庆分行在按约发放了贷款后，陈兴榆没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，东亚银行重庆分行有权按照合同约定要求陈兴榆立即偿还全部借款本息。关于东亚银行重庆分行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，陈兴榆以其所购商品房为东亚银行重庆分行设定抵押，东亚银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于陈兴榆对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，东亚银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对陈兴榆抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对陈兴榆抵押房屋的处分，但并非对陈兴榆抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案中抵押权并未设立。原告东亚银行重庆分行要求对陈兴榆办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对东亚银行重庆分行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。关于恒大地产公司是否应对陈兴榆的上述债务承担连带清偿责任的问题。东亚银行重庆分行与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”，“合同经三方签章，并经房地产管理机关登记后生效”。东亚银行重庆分行与恒大地产公司争议的焦点为《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否已生效、上述保证条款是否有效。首先，从合同的目的来看，签订预购商品房抵押贷款合同的目的是为了以预售商品房抵押、担保购房人能够按照合同约定支付购房贷款，东亚银行重庆分行所举示的《重庆市土地房屋预告登记证明》所载明的内容足以证明登记机构已对《重庆市预购商品房抵押贷款合同》进行了登记，签订抵押合同的目的已经实现，因此东亚银行重庆分行与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》已经生效。其次，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，东亚银行重庆分行与陈兴榆、恒大地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”。由于该合同没有约定保证方式，根据《担保法》的规定，对保证方式没有约定的，按照连带责任保证承担保证责任。又涉案房屋至今尚未办理房屋所有权证。因此，保证人恒大地产公司应对陈兴榆的债务承担连带保证责任。至于恒大地产公司辩称东亚银行重庆分行并未向其送达要求承担保证责任的函件。本院认为，东亚银行重庆分行起诉来院要求恒大地产公司承担连带保证责任，符合担保法的规定和合同的约定，东亚银行重庆分行起诉前是否向恒大地产公司送达要求承担保证责任的函件并不影响恒大地产公司保证责任的承担。因此恒大地产公司的辩称的意见，本院不予采纳。被告陈兴榆经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈兴榆自本判决生效之日起十日内偿还原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行借款本金415094.09元，截至2015年11月18日的利息7440.78元、罚息73.84元、复利126.25元，并自2015年11月19日起至付清时止，以本金415094.09元为基数，在贷款执行利率水平上上浮50%计收逾期利息，以未偿还的利息7440.78元为基数在贷款执行利率水平上上浮50%计算的复利;二、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告陈兴榆的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告东亚银行（中国）有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7641元，保全费3020元，由被告陈兴榆承担，被告恒大地产集团重庆有限公司对此承担连带给付责任。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  姚 铸人民陪审员  费兴智人民陪审员  曾 静二〇一六年八月一日法官 助理  阳文敏书 记 员  郭海玲