四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终274号上诉人（原审原告）四川宜辉实业有限公司法定代表人李默，系该公司董事长。委托代理人陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王新民，男，生于1954年11月5日，汉族，高中文化，退休职工，住四川省巴中市巴州区。委托代理人李丹，四川雅逸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）魏明珍（系王新民之妻），女，生于1954年3月10日，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区。委托代理人任正明，四川雅逸律师事务所律师。上诉人四川宜辉实业有限公司（以下简称宜辉公司）与被上诉人王新民、魏明珍“占有排除妨害纠纷”一案，因四川宜辉实业有限公司不服巴中市巴州区人民法院(2015)巴州民初字第2585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四川宜辉实业有限公司法定代表人李默的委托代理人陈宗元，被上诉人王新民、魏明珍及其委托代理人王丹、任正明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定：广建房产公司在巴中市巴州区商业街开发建设的住宿和商业一体的“江南帝都”项目于2013年11月竣工后相继投入使用。2014年2月10日，以广建房产公司为甲方、宜辉实业公司筹备组为乙方签订《营业房租赁合同》约定：甲方将坐落在巴中市巴州区张思训街“江南帝都”第一层至第四层商用营业房屋，使用面积约7000平方米，出租给乙方使用；该房屋租赁期自2014年2月1日至2023年1月31日止，年租金为4000000元；乙方必须按时向甲方缴纳租金，付款方式为按年缴付，每年2月为交付租金时间，首次缴付两年的租金，不得拖欠……2014年2月13日，广建房产公司向原告出具了收取800万元租金的收据，并加盖了广建房产公司的行政章（但未提供缴纳房屋租金的税收依据）。次日，广建房产公司与宜辉实业公司筹备组签订了《租赁房屋移交协议》，其内容为:依据2014年2月10日广建房产公司与宜辉实业公司筹备组签订的房屋租赁协议，房屋已竣工具备交付使用条件，现正式将“江南帝都”一、二、三、四层按现状移交给承租人使用，由承租方负责管理和使用，并承担相应责任。移交方加盖了广建房产公司的行政公章，接收方有李默签字。2014年8月16日，以广建房产公司为甲方、宜辉实业公司为乙方签订《补充协议》，其内容为一、乙方承租的甲方位于巴中市巴州区张思训街“江南帝都”第一层至第四层商用营业房屋，建筑面积约6000平方米，年租金为肆佰万元。二、第一层约1200平方米，年租金为180万元；第二层为约1600平方米，年租金为110万元；第三层为1600平方米，年租金为60万元；第四层为1600平方米，年租金为50万元。前述租金的租赁税费由乙方承担。三、其余按《营业房租赁合同》约定执行。原告在装修房屋过程中，受到被告王新民、魏明珍夫妇的阻扰。2014年4月，二被告占用临大街30多个平方米的房屋，并日夜派人守护，原告遂起诉来院并提出前述请求。本案审理中，被告称原告提供的《营业房租赁合同》、《补充协议》、租金收据、《租赁房屋移交协议》均是假的。庭审后，本院在调查广建房产公司的法定代表人陈政冈时，陈政冈称：“江南帝都”项目的债权债务、资产处置由李默全权处理，独立承担经济、法律责任；同时称《营业房租赁合同》、《补充协议》、租金收据、《租赁房屋移交协议》上加盖的公司行政章均是公司办公室加盖的，具体时间不清楚。同时查明：2001年，被告王新民、魏明珍夫妇在位于巴中市巴州区原巴州镇商业街19号临街处（现江南帝都一楼临大街位置）为其子王帅购买了门市一个，房地产管理部门给王帅办理了产权登记（房产证编号为房权证巴房南字第104**号，建筑面积34.415㎡）；国土部门给王帅办理了《国有土地使用证》（编号为巴州国用2001字第3315号）。在“江南帝都”项目修建中涉及王帅名下的房屋存在安全隐患，2011年被广建房产公司拆除，但未与王帅及被告王新民、魏明珍达成拆迁协议。“江南帝都”项目于2013年11月竣工，王帅名下的原门市的位置位于现江南帝都一楼临大街门市。2014年3月拆除原围墙及该项目售楼门市后，二被告强行占领原口面门市的位置，随后搬到左侧的一个口面门市。另查明：因广建房产公司在未与王帅达成协议的情况下拆除了王帅名下的门市房致被告王新民到相关部门信访。2012年12月11日上午，原市住建局党组成员、代局长彭清江主持召开专题协调王新民信访问题的会议，会议听取信访人的诉求及广建公司项目负责人李默的意见，于2013年1月4日作出《王新民信访问题专题会议纪要》，作出如下协调意见：一、信访人原有合法门市被拆除后，要求实行产权调换的诉求是合法的，相关职能部门和广建房产公司应予承认。二、由于规划的因素，信访人要求在原址按间墙式办法实行产权调换已不现实，可实行货币补偿或异地产权调换，由于信访人不同意货币补偿方案，故广建房产公司应主动与信访人协商，争取在其他地段寻找房源进行调换，双方都要尊重现实，针对不同地段的地价，互为找补。三、信访人反映“应支付两年过渡费”的诉求，应予支持，由广建房产公司按有关规定及时支付。2014年9月25日的《市信访联席会议个案研究专题会会议纪要》决定：1．涉案事由：信访人位于巴州区巴州镇综合楼底层的门市纳入市广建房产公司实施的灾后重建“江南帝都”项目统一规划改造。协商拆迁期间，因信访人坚持就地还门市而不同意拆迁，没有达成拆迁安置协议。2012年2月21日，市广建房产公司对信访人门市进行了排危拆除，现该项目改造结束，因其拆迁门市未安置落实，信访人王新民长期上访。2.明确责任：市住建局为该信访事项处理的责任单位，巴州区及相关部门为协办单位。3.办理时限：该信访事项在10月底前化解。4.办理要求：责任单位市住建局会同巴州区及相关部门，对该信访事项进行认真调查核实，研究解决办法，给信访人一个准确的答复和处理。2015年2月9日，巴中市公安消防支队作出巴公消验字【2015】第0006号建设工程消防验收意见书，对广建房产公司申报的宜璠小区江南帝都商住楼建设工程，综合评定该工程消防验收不合格，并要求对相关问题进行整改，整改完毕后重新申报验收。该工程未经消防验收合格不得投入使用。2015年5月13日，巴中市公安消防支队又作出《关于巴中市广建房地产开发公司的回复》为：你公司申请的关于《江南帝都底层商场出入口间隔为独立门市使用的请示》已于5月13日收悉，经我单位查阅规范，不符合消防疏散强制要求，禁止改为他用。2015年4月3日，巴中市巴州区住房和城乡建设局作出巴州住建发（2015）76号文件《关于王新民、魏明珍信访事项处理意见》，其意见：一、信访人要求按产权调换的方式原面积就地原址安置独立门市的问题，由于该项目规划设计组复核规划和消防的规范要求，信访人提出实行产权调换在就地原址安置独立门市（按间墙式安置）已不现实。根据市住建局2013年1月4日《专题会议纪要》精神，由广建公司对信访人的门市采取异地购买门市安置和货币补偿的安置方式解决，两种方式由信访人自主确定。二、实行货币补偿标准和异地产权调换房屋的价值以及临时安置补偿标准由双方协商选定评估机构，若协商无果，由本机关组织双方抽签选定，评估机构收取的评估费用由市广建公司承担；若实行货币补偿，其费用由市广建公司一次性支付给产权人王帅;若实行异地产权调换，则由市广建公司在城区其它地段为其购买建筑面积34㎡左右的门市，双方互相结清房屋评估价值的差价。三、过渡费用问题，由市广建公司按该片区拆迁时段的租金标准并参照相邻拆迁项目的过渡租金标准协商结算或按评估机构评估的租金价格标准结算。四、为了不扩大损失和有利于问题得到解决，建议信访人在收到本处理意见的10日内自行搬出“江南帝都”底层商场。五、市广建公司主张信访人自占商场后应承担所造成的经济损失问题，可由双方协商解决，也可依法诉讼解决。六、信访人若不服本处理意见，可以自收到本处理意见之日起30日内向巴中市巴州区人民政府或巴中市住房和城乡建设局书面申请复查。2015年7月6日，巴中市住房和城乡建设局作出巴住建函【2015】147号《关于王帅信访事项的复查意见》其复查意见为：一、对巴中市巴州区住房和城乡建设局《关于王新民、魏明珍信访事项处理意见》（巴州住建发【2015】76号）予以维持。二、如申请人对本信访复查意见不服，可在自收到本复查意见之日起30日内向巴中市人民政府或四川省住房和城乡建设厅申请复核，也可向有管辖权的人民法院提起诉讼。在本案诉讼中，巴中市住房和城乡建设局仍在组织协调落实被告王新民信访的事项。原审认为：占有排除妨害纠纷是指占有人请求排除他人妨害其占有之行为或者事实的纠纷。本案原告宜辉实业公司享有的占有权利是基于与广建房产公司签订的《营业房租赁合同》而产生的。被告王新民、魏明珍夫妇在原位于巴中市巴州区原巴州镇商业街19号临街处为其子王帅购买的门市房，广建房产公司在开发江南帝都商住楼建设工程中导致王帅名下的门市房屋变成了危房而被广建公司排险强制拆除。而王帅名下原来门市的位置就位于现在的江南帝都一楼临街门市位置，其被拆除后至“江南帝都”项目竣工乃至目前都未得到妥善安置补偿，被告王新民、魏明珍为此多次通过信访的方式要求安置补偿，但至今未得到处理。王帅名下的原门市虽被拆除，但仍持有房屋产权“两证”，其合法权益应依法得到保护。现二被告认为自己所占居的门市就是广建房产公司应当还给自己的门市位置，而原告宜辉实业公司认为二被告所占居的门市系广建房产公司所有并出租给了自己。争议之门市房地产管理部门至今亦未确权，双方对房屋权属引发了争议。作为广建房产公司来讲，在未履行拆迁安置补偿义务的情况下就将争议标的物进行对外出租，不仅不利于问题的解决，还有可能导致问题的复杂化和矛盾的升级；作为李默来讲，之前是广建房产公司开发江南帝都工程项目的负责人，现又是原告宜辉实业公司的法定代表人，不仅参与了强制拆除王帅名下的门市房屋及整个工程的建修，而且还参与了二被告要求安置补偿的信访化解工作。原告明知二被告现占居的营业用房产权存在争议而仍然承租导致租赁物不能正常使用，合同目的不能实现，依据合同的相对性原则，原告应当向出租人广建房产公司主张权利。故原告要求被告搬出占有的房屋、赔偿损失的请求，本院不予支持。据此，判决：驳回原告四川宜辉实业有限公司的诉讼请求。上诉人四川宜辉实业有限公司的上诉要求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人立即停止侵害，归还非法侵占的门市房屋并承担赔偿损失。或者发回重审。三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其主要的事实和理由是：1、一审认定法律关系错误，上诉人基于租赁合同合法占有房屋，对妨碍占有的行为占有人当然有权请求排除妨害。而一审法院确认为争议之门市房地产管理部门至今未确认，是原、被告之间权属争议，是不符合客观事实的。2、对方的原门市是广建公司依法排险强拆的，应当依法主张拆迁安置补偿的权利，但其并不享有“江南帝都”第一层商业用房的权利。3、上诉人基于用益物权被侵害而提起的诉讼请求，应当依据物权法作出判决，而一审法院却认为上诉人应当基于合同相对性向广建公司主张权利，显然错误。被上诉人王新民、魏明珍以原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持作了答辩。二审审理查明的基本事实和原审认定的基本事实一致，本院予以确认。同时查明，2015年2月13日李强通过银行转账向广建房产公司汇款800万元。另查明，李强系上诉人四川宜辉公司法定代表人李默胞弟，并任该公司出纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年2月10日广建房产公司与上诉人宜辉实业公司签订《营业房租赁合同》，同月14日双方签订《租赁房屋移交协议》，2014年8月16日签订的《补充协议》，2015年2月13日上诉人通过银行转账向广建房产公司汇款800万元。《营业房租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。因上诉人宜辉公司2015年2月13日实际履行合同约定的交付租金义务，上诉人宜辉公司依法应从即日起成为租赁房屋的用益物权人。依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利”及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，上诉人宜辉实业公司作为诉争房屋的用益物权人依法对“江南帝都”第一、二、三、四层房屋享有占有、使用和收益的权利。被上诉人王新民在原营业用房被拆迁后与广建房产公司因房屋拆迁安置补偿发生纠纷，将“江南帝都”第一层一间门市占用，因被上诉人王新民、魏明珍的占有行为无相关法律和事实根据，并已妨害上诉人宜辉公司作为诉争房屋用益物权人权利的行使。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，上诉人请求被上诉人停止妨害危险的理由依法成立，应予支持；对被上诉人王新民、魏明珍的拆迁安置补偿纠纷，权利人可另案依法主张权利；对上诉人宜辉公司要求赔偿延期经营和租金损失的问题，因上诉人宜辉公司未提出相应充分主张证据予以证实，本院不予支持。综上，原审认定部分事实及适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定判决如下：一、撤销巴中市巴州区人民法院（2015）巴州民初字第2585号民事判决；二、被上诉人王新民、魏明珍于本判决送达后10日内搬出所占用的“江南帝都”一楼临街的一个口面门市；三、驳回上诉人四川宜辉实业有限公司原审其他诉讼请求。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费500元，由上诉人四川宜辉实业有限公司负担。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一六年八月二十日书 记 员 黄 涛