上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1097号原告上海澳升实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人郭莉敏。委托代理人王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。被告林榕，男，1967年12月30日出生，汉族，住上海市。委托代理人贾庆，上海市朝华律师事务所律师。被告林文光，男，1982年9月27日出生，汉族，住上海市。被告薛茂樑，男，1971年7月13日出生，汉族，户籍地福建省。原告上海澳升实业发展有限公司与被告林榕、林文光、薛茂樑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海澳升实业发展有限公司的委托代理人王汝安，被告林榕的委托代理人贾庆到庭参加诉讼。被告林文光、薛茂樑经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海澳升实业发展有限公司诉称，原告曾于2005年6月15日与上海来客副食品有限公司(以下简称来客公司)签订《房屋承包经营协议》。该协议约定将系争场地上海市曹杨路XXX号-XXX号底层商铺出租给来客公司。2012年6月，原告因来客公司拖欠租金而向法院提起诉讼，请求解除《房屋承包经营协议》及支付2012年5月底前的租金。该案经法院判决支持了原告诉请并确认因来客公司已注销，民事责任由股东林榕、林文光承担。判决生效后，被告林榕、林文光仅交还部分场地，原告只能对未能收回的并由案外人张某某及被告薛茂樑占有使用的场地进行交涉或诉讼，其中原告起诉案外人张某某后，法院依法作出判决，原告承担了评估费人民币(以下币种均为人民币)6000元并支付了律师费15000元。在与被告薛茂樑协商中，原告代被告林榕、林文光履行协议约定，向薛茂樑垫付补偿费18万元，但租赁房屋、场地中另有水电物业费拖欠未付。由于林榕、林文光在协议解除后未全部履行生效确定的返还之义务，致原告在另行诉讼或与实际占有使用人交涉时，产生不必要的支出，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2012年6月1日至2013年10月15日止的上海市曹杨路XXX号-XXX号房屋租金561160元；2、被告向原告支付2012年6月1日至2013年10月15日止的上海市曹杨路XXX号-XXX号房屋水、电、物业管理费21698元；3、被告林榕、林文光向原告支付垫付费18万元，其他经济损失21000元(律师费15000元和评估费6000元)；4、本案诉讼费由被告承担。被告林榕辩称，与原告的租赁协议经法院判决解除后，本人就不再占有使用系争房屋，不应支付房租及水、电、物业管理费用。原告确定1100平方米场地未收回并由薛茂樑占有使用，故相关费用应由薛茂樑承担。2013年9月26日，根据原告要求，本人与薛茂樑签订了《协议书》，目的是为帮助原告解决清场补偿的问题。2013年10月15日，薛茂樑与案外人蒋某某签订《场地交接协议》，该协议约定场地清场费人民币18万元已全部付清给薛茂樑，场地验收交接后双方再无关系，但事实上清场费用由案外人上海杰军贸易有限公司出资。本人与原告的租赁协议解除后，原告未退还押金50800元，要求在本案中一并处理，故不同意原告的诉讼请求。被告林文光未作答辩。被告薛茂樑未作答辩。经审理查明，上海市曹杨路1971、1973号底层房屋建筑面积1,669.51平方米，房屋类型与用途为店铺，权利人为上海市政实业有限责任公司(以下简称“市政实业”)。2004年12月28日，市政实业(甲方)与原告上海澳升实业发展有限公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将系争商铺出租给乙方作商业、办公使用，出租面积1,669.5平方米，租期自2005年1月1日起至2017年12月31日止。合同附件一第1条约定：甲方同意乙方在租赁期内对第三方进行转租。2005年6月15日，原告与被告林榕签订《房屋承包经营协议》，协议约定，原告将本市普陀区曹杨路XXX-XXX号底层商铺(建筑面积1670平方米)出借给来客公司使用。原告于2005年7月1日前交付该房屋，房屋承包经营期自2005年7月1日至2014年6月30日止。2005年8月2日，来客公司经核准更名为上海闽申副食品市场经营管理有限公司(以下简称闽申公司)，同时法定代表人变更为林榕，股东为林榕、林文光。2011年12月29日，闽申公司申请注销登记并经股东大会决议同意成立清算组，根据清算报告，公司已清算完毕，若有未了事宜，由股东林榕、林文光愿意在法律规定的范围内继续承担责任。自2010年起，闽申公司未在约定期限内向原告支付租金，经原告多次催讨未果，原告遂诉至法院，本院于2012年9月18日作出(2012)普民四(民)初字第1454号民事判决，判决：1、原告与林榕于2005年6月15日签订的上海市曹杨路XXX号-XXX号《房屋承包经营协议》于2011年12月29日解除；2、林榕、林文光应支付原告2012年5月底之前结欠的房屋租金、使用费计118105元。该判决生效后，原告仅收回部分场地。另查，2010年7月12日，闵申公司与案外人张某某补签《租赁合同书》，约定闵申公司将上海市曹杨路XXX号场地(45平方米)出租给案外人张某某使用，租期自2008年7月30日至2013年7月30日止，合同约定年租金为36000元，租赁期间除租金外，水电费、物业管理费按实际发生额支付，不得逾期。因案外人张某某在租赁期满后仍然占有使用部分场地，原告交涉未果后，遂诉至法院，本院于2013年10月25日作出(2013)普民四(民)初字第792号民事判决，判决：1、案外人张某某应携其物品搬离其占用的上海市曹杨路XXX号面积为45平方米的商铺，并结清其实际使用期间产生的水、电等费用；2、案外人张某某应支付原告房屋使用费(自2012年6月起至被告实际搬出之日止，按每月人民币3000元计算)；3、案外人张某某应支付原告2012年6月至2012年12月的物业管理费346.50元。评估费6000元由原告承担。另，2013年5月10日，原告(甲方、出租人)与案外人上海杰军贸易有限公司(乙方、承租人)及蒋某某(上海杰军贸易有限公司法定代表人、丙方、担保人)签订《房屋租赁协议(1)》，约定乙方向甲方租赁系争商铺，面积共计1,670平方米左右，甲方分两次交付乙方，首次交付820平方米房屋，剩余850平方米房屋于2013年12月30日前交付。租赁期限从2013年6月30日起至2017年6月30日止，为期四年。之后，双方就租金的结算引发诉讼，本院于2014年11月18日判决，判决：案外人上海杰军贸易有限公司向原告支付2013年6月30日至2014年6月29日的租金，……。二审法院于2015年7月29日作出维持原判的终审判决。2013年9月26日，林榕与薛茂樑签订《协议书》一份，该协议内容：曹杨路XXX号-XXX号场地由于多种原因发生纠纷，造成无法继续履行林榕与(案外人)宋某某2009年7月7日到2014年7月8日的合同，现经双方协商达成搬迁补助协议：1、场地由薛茂樑经营管理。现有业主13户，薛茂樑同意放弃经营，并在协议时间内退场，并解除林榕和宋先生签订的协议；2、由于薛茂樑进驻后投入大额资金装修造成亏损，林榕同意补助给薛茂樑18万余，含原宋某某交林榕场地租赁押金6万元，补助金在2013年9月30日前由林榕交给房东姚建成(系原告法定代表人郭莉敏之夫)处，由姚建成交付给薛茂樑(补偿费含装修费)；3、林榕付清薛茂樑场地搬迁补助费18万元后(费用交到姚建成后为准)，薛茂樑应做好业主工作，在限定时间内(2013年10月15日止)全部搬清并清场，按时交还林榕场地，如薛茂樑未按上述协议时间搬迁，愿意赔偿林榕损失18万元，林榕未按时交付清补偿费责任不在薛茂樑；4、本协议经双方签字生效，双方不得再提任何理由，不得延误场地搬迁。2013年9月29日，案外人蒋某某以上海润畅商贸有限公司名义出具一份书面《承诺》，内容为：曹杨路XXX号-XXX号建材商场的清场事宜完毕后，原告承诺支付的补偿费18万元，待薛茂樑负责清场由上海润畅商贸有限公司验收后，直接支付该笔补偿款。见证人：林榕。2013年10月15日，薛茂樑与案外人蒋某某签署了《曹杨路场地交接协议》，按协议约定，将场地交付给案外人上海杰军贸易有限公司，薛茂樑已收到全部场地清场补偿费18万元(注：该费用由上海杰军贸易有限公司代原告支付)，场地经双方验收交接后双方即互不牵涉。因部分场地由薛茂樑占有并使用，经原告与薛茂樑协商，由原告代林榕、林文光履行协议约定，向薛茂樑垫付补偿费18万元。另，原告曾于2013年12月20日，以同诉求向法院提起诉讼该案被告即本案三被告，该(2013)普民四(民)初字第3033号案经审理后，原告于2015年4月16日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。该案审理中，被告薛茂樑辩称，2009年6月17日，林榕与案外人宋某某签订了协议，约定由案外人宋某某承租场地920平方米，租金和物业费每月29600元，租赁期为2009年6月18日至2014年6月17日。之后，本人向案外人宋某某转承租了其中的83平方米场地，房租直接交与案外人宋某某。因案外人宋某某中途离场，租金费用交由林榕收取，后林榕又离场，本人的租金费用直接向原告交付。后林榕与本人协议，约定本人负责收取13户承租场地业主的租金后归集交给原告，并协助原告清户，若不能清户，本人也要归还原告10万元。本人所承租83平方米，在撤场时一次性支付了5000元，其余920平方米场地由13户业主使用，而180平方米的宿舍原由林榕使用，不同意原告的诉讼请求。本案庭审中，原告认为，2005年6月15日的《房屋承包经营协议》经法院判决解除后，双方结清了应付费用，被告林榕、林文光未完全履行清场责任。仅向原告交还部分场地。本案中，原告与被告薛茂樑虽不存在合同关系，但薛茂樑作为场地实际占有使用者应承担相应的法律责任。由于众被告自2012年6月1日至场地实际交还日2013年10月15日止未向原告付清的房租及水、电、物业管理费，故上述费用应由众被告承担。涉讼的场地除案外人张某某占用45平方米外，由被告薛茂樑占用1100平方米(其中180平方米用于宿舍)，现原告以此为基数主张租金及水电物业费。另，原告为收回场地与占有使用人进行交涉或诉讼所产生的垫付费用应由被告承担。对收取的押金50800元愿在结清相关费用后予以返还。被告林榕认为，与原告的合同解除后，未再占用使用房屋，应由实际使用人支付相关费用。因有押金在原告处，迫于无奈，只能依原告要求，本人与薛茂樑签订相关协议，代替原告解决清场的问题，补偿费应由原告支付，事实上该费用也由原告通过案外人上海杰军贸易有限公司支付，原告是受益者，况且本人并未委托原告支付费用，与本人无关，原告主张该费用无法律依据。以上事实，由当事人提供的证据及陈述，并有生效的(2012)普民四(民)初字第1454号、(2013)普民四(民)初字第792号、(2014)普民四(民)初字第1608号民事判决书所认定之事实予以佐证。本院认为，原告与被告林榕于2005年6月15日签订的《房屋承包经营协议》已于2011年12月29日经法院判决解除，林榕作为合同相对方负有归还占用场地之义务，同时，闽申公司作为场地实际占用人同样负有上述清场退房之义务，在公司注销后，作为债权债务承接人林榕、林文光，依然继续负有上述义务。原告与被告薛茂樑虽无合同关系，但被告薛茂樑基于与林榕的协议占用涉讼的场地并承诺负责清退场地，因上述众被告均未能就法定或约定的内容履行清场还房的义务，导致原告自行承担了清场工作，并由此产生相应费用，原告并以此提起相关主张，合理的部分可获得本院支持，另外，由于被告薛茂樑在退还房屋期间仍占用场地，故原告主张此期间的租金等费用可予支持。现原告要求被告支付2012年6月1日至2013年10月15日止的房租及水、电、物业管理费，因原告与案外人上海杰军贸易有限公司约定的租赁期限为2013年6月30日起至2017年6月30日止，原告与案外人上海杰军贸易有限公司发生纷争后，法院已判决案外人上海杰军贸易有限公司向原告支付2013年6月30日至2014年6月29日止的租金，故原告在本案中再要求众被告支付房租及水、电、物业管理费结算至2013年10月15日，与事实不符，本院不予准许。对于其他经济损失费，因原告主张的律师费，无法律依据，本院难以支持。两被告林文光、薛茂樑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告薛茂樑应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司2012年6月1日至2013年6月29日止的上海市曹杨路XXX号-XXX号部分房屋租金人民币434446元；二、被告薛茂樑应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司2012年6月1日至2013年6月29日止的上海市曹杨路XXX号-XXX号部分房屋的水、电、物业管理费人民币16798元；三、被告林榕、林文光对被告薛茂樑承担的上述付款义务承担连带责任；四、被告林榕、林文光应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司垫付费人民币180000元；五、被告林榕、林文光应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司其他经济损失人民币6000元；六、原告上海澳升实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告林榕、林文光押金人民币50800元；七、对原告上海澳升实业发展有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案其他诉讼费人民币1080元，由被告林榕、林文光、薛茂樑负担。本案受理费人民币12043元，由被告林榕、林文光、薛茂樑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王飞1审 判 员  汤国荣人民陪审员  何永强二〇一六年八月二十五日书 记 员  沈 南附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。