北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9560号上诉人（原审被告）周斯妤，女，1979年11月11日出生。委托代理人周春甲（周斯妤之父），1949年5月19日出生。被上诉人（原审原告）北京首华物业管理有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人李忠，董事长。委托代理人房迎雪，女，1988年10月16日出生。上诉人周斯妤因与被上诉人北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日受理后，依法组成由法官李坤担任审判长，法官李冉、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年8月26日召集双方当事人进行了询问，并公开开庭进行了审理。上诉人周斯妤之委托代理人周春甲以及被上诉人首华物业公司之委托代理人房迎雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首华物业公司在一审中起诉称：周斯妤居住于北京市顺义区李桥镇馨港庄园三区××室（以下简称涉案房屋）。该房屋建筑面积为138.8平方米，供暖费单价30元/平方米，每年度应缴纳供暖费金额为4164元。首华物业公司与周斯妤形成事实上的供用热力合同关系，经首华物业公司催缴，周斯妤未支付2010-2011、2013-2014、2014-2015、2015-2016共四个季度的供暖费合计16656元。故首华物业公司诉至一审法院，请求判令：1.周斯妤支付供暖费16656元；2.周斯妤支付供暖费逾期违约金；3.案件受理费由周斯妤负担。周斯妤在一审中答辩称：不同意支付，周斯妤跟首华物业公司没有关系。一审法院审理查明：周斯妤系涉案房屋所有权人，该房屋建筑面积为138.8平方米。周斯妤未缴纳诉争期间的供暖费。2007年11月15日，北京甄氏房地产开发集团有限公司作为委托单位（甲方）与受托单位（乙方）北京首华建设经营有限公司（以下简称首华建设公司）签订《供暖（供冷）委托合同》，合同第一条合同标的约定：1.甲方将其建设的顺义区李桥镇馨港庄园、英各庄新村供暖/冷管理、服务、收费工作委托给乙方。4.合同期间供暖费由乙方收取，归乙方所有。合同第二条合同时间约定：合约为十年，从2007年9月1日至2017年8月31日。合同第四条供暖费价格及费用收取约定：1.馨港庄园商品房住宅：30元/建筑平方米/采暖季·供冷两个月。2013年10月16日，北京甄氏房地产开发集团有限公司作为委托单位（甲方）与受托单位（乙方）首华物业公司签订《供暖（供冷）委托合同》，合同第一条合同标的约定：1.甲方将其建设的顺义区李桥镇馨港庄园、英各庄新村供暖/冷管理、服务、收费工作委托给乙方。5.合同期间供暖费由乙方收取，归乙方所有。合同第二条合同时间约定：合约为本合同在业主委员会成立时，由业主委员会选聘供暖服务单位，本合同自动终止。乙方无条件将设备运行资料交给供暖服务单位。合同第四条供暖费价格及费用收取约定：1.馨港庄园商品房住宅：供暖费30元/建筑平方米/采暖季，供冷费10元/建筑平方米/供冷季。2015年4月21日，首华建设公司出具《证明》一份，内容为：因2013年拆分、重组，馨港庄园小区自2007年11月的供暖制冷收费债权债务关系由首华物业公司承继。特此证明！首华物业公司提交北京市物价局京价（商）字（2001）372号《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》，拟证明首华物业公司供暖费的收取标准。周斯妤对该证据真实性认可。首华物业公司提交北京市顺义区发展和改革委员会顺发改（2004）81号《关于馨港庄园热泵供暖价格的批复》，拟证明该文件是针对馨港庄园的收费。周斯妤对该证据真实性认可。周斯妤提交照片6张，拟证明2006年供暖季涉案房屋中央空调漏水情况。首华物业公司表示不清楚具体情况，2006年供暖季不是首华物业公司提供供暖。一审庭审中，首华物业公司撤回要求周斯妤支付供暖费逾期违约金的诉讼请求。一审法院判决认定：首华建设公司、首华物业公司于诉争期间为周斯妤供热。据首华物业公司提交的《证明》，馨港庄园小区自2007年11月的供暖制冷收费债权债务关系由首华物业公司承继。就首华物业公司要求周斯妤支付供热费的诉讼请求，该院予以支持。就周斯妤主张的2006年供暖季中央空调漏水造成其损失，因此不应交纳供暖费的答辩意见，因其辩称的期间不是本案诉争期间，就其答辩意见，该院不予支持。对首华物业公司于一审庭审中撤回判令周斯妤支付供暖费逾期违约金的诉讼请求，该院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：周斯妤于判决生效之日起7日内给付首华物业公司供暖费16656元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周斯妤不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1.馨港庄园小区在未成立业主委员会之前，开发商有权指定物业服务公司提供服务，周斯妤对此没有异议。但变更物业服务公司且未与业主签订变更物业协议，业主无法判断变更后的物业服务公司的收费标准与服务质量。2.债权人转让权利应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。首华物业公司主张已公示变更，但周斯妤并不知道公示情况，即使公示也不能发生效力。3.首华物业公司自2013年就停止对欠费业主供暖，在业主不知情的情况下将供暖阀门改成必须有专用工具才能打开的供暖阀门。2014年至2015年，每次供暖试气，工作人员都告知欠款业主不提供供暖服务，通往欠款业主房屋的阀门处于关闭状态，故周斯妤没有享受2013年以后的供暖服务。2013年夏季起业主自行安装空调及排风扇，存在首华物业公司不提供服务，周斯妤拒绝物业服务的事实。2012年之前是其他公司提供供暖服务，与首华物业公司无关。周斯妤交纳2012年至2013年的供暖费是因为在该期间又发生二次中央空调漏水事件，不交费不给修理。周斯妤欠费是因为2005年、2006年中央空调漏水造成了4万余元损失，损失问题周斯妤将另行主张。综上，周斯妤上诉请求二审法院撤销一审判决并依法改判。周斯妤向本院提交以下新的证据予以证明：日期为2016年6月7日的《通知》1份，内容为“尊敬的业主：你好！夏季送凉6月8号试运行，由于您在物业有欠费记录，所以将对您暂停送凉服务，请尽快到物业补齐您所欠的费用，我们会恢复对您的供凉服务”，用以证明首华物业公司自2010年至今均未提供供暖服务，故周斯妤不应交纳供暖费。首华物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：首华物业公司受开发商的委托为业主提供供暖服务，收费标准一直按照北京市顺义区发改委规定的标准收取。周斯妤主张2013年以后就停止供暖无事实依据，小区是集中供暖的，不可能停止供暖。阀门是整个小区全体更换，对供暖没有影响。小区的供暖服务收费，送凉服务免费。关于周斯妤主张的中央空调漏水造成4万元的损失，是其入住后2005年和2006年发生的，那时中央空调还未过保修期，业主应与开发商协商解决。首华物业公司是2007年11月入驻小区，与漏水事件无关。故首华物业公司请求二审法院维持一审判决，驳回周斯妤的上诉请求。首华物业公司未向本院提交新的证据。经本院庭审质证，双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：首华物业公司对周斯妤提交的《通知》的真实性认可，但不认可证明目的，主张因为周斯妤存在欠费，故首华物业公司自2015年停止送凉服务，但送凉是免费的，与供暖费无关。本院认为，首华物业公司认可《通知》的真实性，本院不持异议。从该证据的内容看，仅能证明首华物业公司2016年暂停对周斯妤提供送凉服务，无法直接证明首华物业公司自2010年至今均未向周斯妤提供供暖服务，故对该证据的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《供暖（供冷）委托合同》、《证明》、《关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》、《关于馨港庄园热泵供暖价格的批复》、《通知》等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首华建设公司、首华物业公司在诉争期间为涉案房屋所在小区提供供暖服务，故与周斯妤在诉争期间形成事实上的供用热力合同关系，周斯妤应交纳该期间的供暖费。首华建设公司认可首华物业公司承继其馨港庄园小区2007年11月之后的供暖收费债权，现首华物业公司向周斯妤一并主张诉争期间的供暖费，并无不当。一审法院认定周斯妤应向首华物业公司交纳诉争期间的供暖费，具有事实及法律依据，本院予以维持。关于供暖费的标准，根据北京市顺义区发展和改革委员会顺发改（2004）81号《关于馨港庄园热泵供暖价格的批复》的规定，馨港庄园供暖价格为30元每建筑平方米每采暖季，结合北京甄氏房地产开发集团有限公司与首华物业公司签订的《供暖（供冷）委托合同》的约定，一审法院认定周斯妤应按此标准交纳供暖费，具有事实依据，本院予以维持。周斯妤上诉主张其未交纳2010年至2011年期间供暖费的原因系供暖温度不达标，未交纳2013年至2016年期间的供暖费的原因系首华物业公司未提供供暖服务，但对其主张均未提交证据证明，故本院不予采信。周斯妤提出的2006年供暖季中央空调漏水造成其损失，故不应交纳供暖费的抗辩意见，因该漏水事件与本案诉争期间无关，本院对周斯妤的该项意见不予采纳。一审法院判决周斯妤应向首华物业公司交纳诉争期间的供暖费16656元，于法有据，本院予以维持。综上，周斯妤的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费108元，由周斯妤负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费216元，由周斯妤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 坤代理审判员 李 冉代理审判员 常洪雷二〇一六年八月三十日书 记 员 汤和云书 记 员 郑海兴