广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江���法民一终字第868号上诉人（原审原告）：邓广龙，住江门市新会区。委托代理人：郑家雄，广东法道行律师事务所律师。委托代理人：邓华燊，住江门市新会区。被上诉人（原审被告）：向贤军，住韶关市浈江区。被上诉人（原审第三人）：邹锦胜（江门市新会区会城明胜置业信息部经营者），江门市新会区双水镇南岸浦溪村16号。上诉人邓广龙因与被上诉人向贤军、邹锦胜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2015年1月5日，邓广龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、撤销邓广龙与向贤军双方于2014年6月14日签订《房屋、商铺买卖合约》；2、向贤军退还已经收取邓广龙的定金20000元；3、邹锦胜与向贤军承担连带责任；4、本案诉讼费由向贤军和邹锦胜承担。主要事实和理由是：邓广龙与向贤军于2014年6月14日签订《房屋、商铺买卖合同约》，从看房屋到签订合同前后不足5小时。邓广龙一直认真履行，但事后邓广龙发现本案所涉的房屋向贤军存在故意重大隐瞒在签订合同时没有如实告知，使邓广龙在签订合同时就存重大误解，并且如继续履行原合同也有显失公平。邹锦胜为本次交易的事实方，并收邓广龙的定金。因此邓广龙依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规向法院提起诉讼。向贤军没有答辩。邹锦胜陈述称：对于邓广龙诉讼事实与理由，邹锦胜认为与事实不符。邓广龙认为邹锦胜存在故意隐瞒的事实不存在，在本合同签订��程中，邹锦胜应当告知邓广龙的情况均已如实履行告知义务。对邓广龙提起的请求事项希望法院根据事实情况驳回邓广龙的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：江门市新会区会城明胜置业信息部（以下简称“明胜信息部”）为个体工商户，经营范围为提供房屋信息咨询服务，邹锦胜是该服务部的经营者。2014年4月30日，向贤军委托案外人侯某盛、陈某玲就其坐落于江门市新会区会城某某里25号601及25号17#夹层车房进行出售、签订买卖合同、代收房款、协助买方到银行办理按揭手续、办理房地产权过户等，且受托人有转委托权。2014年6月14日，案外人侯某盛、陈某玲就其受托事项转委托给邹锦胜。2014年6月14日，经明胜信息部介绍，邓广龙与向贤军（邹锦胜作为向贤军的委托人）、明胜信息部三方签订《房屋、商铺买卖合��》一份，约定由向贤军将位于江门市新会区会城某某里25号601及17#夹层车房以56万元的价格卖给邓广龙，并约定于2014年6月27日前办理过户手续。其中该合同中就土地使用权证作如下约定：“土地产权证买方如要办理，则买方负责国土局土地产权证过户全部税费。……买方已知该物业周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等真实信息”。同日，邓广龙向邹锦胜支付了购房定金20000元。现邓广龙以签订合同时向贤军没有告知涉讼房屋当时没有办理土地使用权证，办理土地使用权证需要补缴地价款30367元为由，认为向贤军对此存在故意隐瞒，导致邓广龙对合同有重大误解，遂诉请撤销合同，要求向贤军返还定金，由此成讼。另查明，邹锦胜（明胜信息部经营者）曾于2014年7月15日起诉邓广龙、陈某弟居间合同纠纷一案[（2014）江新法会民初字第709号案]，邓广龙、陈某弟在该案中提起反诉，经法院审理后，判决邓广龙、陈某弟应在判决发生法律效力之日起十日内向邹锦胜支付中介代理费及咨询费6000元及相应滞纳金，并驳回邓广龙、陈某弟的全部反诉请求。邓广龙、陈某弟对该判决结果不服提起上诉，经江门市中级人民法院作出（2014）江中法民一终字第675号民事判决，驳回上诉，维持原判。又查明，涉讼房屋在邓广龙与向贤军签订《房屋、商铺买卖合约》时没有办理土地使用权证。涉讼房屋于2014年7月已经转让给案外人翁超明。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是1.邓广龙与向贤军签订的《房屋、商铺买卖合约》是否合法有效？该合同是否具有法定撤销的事由？邓广龙主张退还定金应否支持？2、邹锦胜应否对返还定金负连带清偿责任？关于争议焦点1，邓广龙与向贤军在平等自愿的基础上所签订的《房屋、商铺买卖合约》，是双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护。双方应按《房屋、商铺买卖合约》的约定履行相应的权利与义务。邓广龙以向贤军故意隐瞒办理土地使用权证需要补缴地价款30367元，导致邓广龙对合同有重大误解，主张撤销房屋买卖合同，首先，对于邓广龙所称的故意隐瞒涉讼房屋有关土地证的事项，邹锦胜述称在签订合同时对上述事项已经如实告知并对合同条款作出了解释，而合同上载明的内容就有关土地权证已经作了明确的约定，邓广龙作为完全民事行为能力人，应在清楚房屋状况的基础上及明晰合同权利义务的情况下才签订涉讼《房屋、商铺买卖合约》，其现声称向贤军故意隐瞒有关事实，导致其产生误解，除其单方陈述外，没有其他证据予以佐证，根据��中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓广龙应承担举证不能的不利后果，对其陈述，原审法院无法确认。其次，对于合同的撤销事由，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款有明确的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，合同法上的重大误解是指合同双方对合同性质、标的物等产生重大误解且该误解对合同的履行造成重大不利后果，但在本案中，邓广龙与向贤军签订合同涉及的标的物是房屋及车房，且合同已经成立并生效，按合同原约定的履行期限卖方也能履行交付涉讼房屋的义务，有否办理土地使用权证不影响涉讼房屋的交易过户，故邓广龙诉请的事由不符合我国合同法关于重大误解的规定，对邓广龙请求撤销合同的主张，原审法院不予支持。对邓广龙以撤销合同为由主张返还定金20000元，没有事实和法律依据，原审法院亦不予支持。关于争议焦点2，涉讼房屋的权属人向贤军通过公证机构办理委托，授权侯某盛、陈某玲处分涉讼房屋，且侯某盛、陈某玲有转委托权，而侯某盛、陈某玲又经公证机构��委托给邹锦胜，该经公证的《委托书》内容明确，合法有效，依照该《委托书》载明的委托事项，邹锦胜有权在委托的有效期内以向贤军代理人身份转让涉讼房屋及收取购房定金，在本案《房屋、商铺买卖合约》中，邹锦胜在“卖方”处代签向贤军的名字，并在“卖方委托人”处签署自己的名字，属于法律上的显名代理，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，涉讼合同直接约束向贤军和邓广龙，邓广龙以邹锦胜实际收取20000元定金为由主张其承担连带清偿责任，依法无据，原审法院不予支持。因向贤军经原审法院合法传��没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一、二款、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年8月12日作出如下判决：驳回邓广龙的全部诉讼请求。案件受理费400元，由邓广龙负担。当事人二审的意见邓广龙不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、撤销邓广龙与向贤军双方于2014年6月14日签订的《房屋、商铺买卖合约》；3、向贤军退还已经收取邓广龙的定金2万元��4、邹锦胜与向贤军承担连带责任；5、本案诉讼费由向贤军承担。主要事实和理由是：一、向贤军存在故意重大隐瞒，在签订合同时没有如实告知，使邓广龙在签订合同时就存在重大误解。1、邓广龙与江门市新会区会城明胜置业信息部（以下简称明胜置业）从看房子到签订合同到支付定金全过程不足5小时，中途还包括邓广龙不够钱支付定金到银行提款，钱还不够。最后由明胜置业借款给邓广龙支付定金。2、在交易全过程中向贤军的委托人都没有出现，都是明胜置业向邓广龙陈述。3、涉案房屋到目前还是没有办理土地使用证，能否顺利办理和最后要支付多少费用都是没有确定。二、《土地使用证》的办理是与房屋一起办理过户的，并不是如一审法院认定《土地使用证》是否能办理，不影响涉案房屋的过户。不动产统一登记早已经确认，一审法院还作出这些的认定不妥，如此下去，涉及《土地使用证》问题一直不处理，将使问题更复杂。三、一审庭审中明胜置业陈述：涉案房屋是向贤军通过明胜置业放盘后，再以委托公证方式卖给候永盛等两人（不进行实际过户），然后又以公证方式委托给邹锦胜。这种以合法手段掩盖违法目的（偷税、漏税）的行为，应认定公证委托本来就无效。同时足以证明明胜置业不诚信经营。四、邹锦胜的公证书已经表明其已经取得了房屋的所有权，就差办理过户。其目的就是以合法手段掩盖违法目的（偷税、漏税）。邹锦胜实际收取邓广龙的定金，所以邹锦胜要承担连带责任。五、双方都确认邓广龙看房的时间太短，这可证明邓广龙没有清楚理解房屋与合同的内容，存在重大误解。六、一审法院适用法律严重错误。1、一审法院没有引用我国合同法第五十四条第二款规定。向贤军整个交易过程故意隐瞒涉案房屋没有办理《土地使用证》。同时本来由向贤军缴纳办理《土地使用证》的非正常税费，现在由邓广龙交纳这还不是显失公平吗？对邓广龙来说不要说3万多元，1万多元，都抵上几个月的收入。不能以楼价来衡量，邓广龙是集其父辈及夫妻所有积蓄购买的房子。2、向贤军、邹锦胜、明胜置业都违反了诚实信用的原则。邓广龙在二审期间提供如下证据：（2014）江新法会民初字第709号简易程序开庭笔录一份，以证明向贤军及邹锦胜交易前没有告知土地使用证过户需要支付额外的补地价。向贤军没有作答辩。邹锦胜答辩称：一、原审判决是合理的。二、因为房屋买卖合约是在三方都清楚明确的情况下签订的，合同是具有合理的法律效力。三、因为房屋买卖合约规定邓广龙按合同约定支付了2万元定金，现邓广龙提出不再购买房屋，��邓广龙违约，因此向贤军无须退还2万元定金。四、明胜置业并没有存在任何违约行为，所以无需连带承担任何责任。向贤军及邹锦胜在二审期间均没有提供新的证据。邹锦胜对邓广龙在二审期间提供的证据认为：该证据不足以证明邓广龙所主张的事实。当时代理人说不清楚是因为不在场，所以不清楚。经审查，邓广龙在二审期间提供的证据，原审法院在一审期间已调取，该证据属一审期间的证据，不属二审程序中的新的证据，因此，本院不作为二审新证据采纳。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、涉案合同是否具有法定撤销的事由及邓广龙的定金应否退还；二、邹锦胜应否对返还定金负连带责任。关于第一个争议焦点。邓广龙主张其没有看到，也没有听到向贤军告知涉案房屋有土地使用权证。但如果邓广龙对涉案房屋是否有土地使用证不清楚，可以在签订合同前要求出示土地使用权证或作出解释。根据双方签订的《房屋、商铺买卖合约》第一条第3项约定关于“买方（邓广龙）已知该物业周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等真实信息……”的约定，可看出邓广龙对涉案房屋的土地使用权证是知晓的。国家对办理涉案房屋的土地使用权所缴交的费用有具体规定，属公开的信息，不存在向贤军故意隐瞒的事实。因此邓广龙认为向贤军存在故意重大隐瞒，在签订合同时没有如实告知为由主张其签订合同时存在重大误解，并主张撤销合同，理据不足，本院不予支持。邓广龙请求返还定金以撤销合同为由，由于本院不予支持邓广龙撤销合同的请求，故不予支持邓广龙请求向贤军退还定金的主张。关于第二个争议焦点。邓广龙主张邹锦胜承担连带责任以向贤军退还定金为依据。由于本院对邓广龙请求向贤军退还定金的主张不予支持，故邓广龙主张邹锦胜对向贤军返还定金承担连带责任，本院不予支持。另外，在本案中，邓广龙明确起诉的是邹锦胜，而不是江门市新会区会城明胜置业信息部，因此邹锦胜是本案的当事人，而江门市新会区会城明胜置业信息部不是本案的当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条关于“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民”的规定，当事人可以委托其近亲属或者工作人员。叶剑雄只是江门市新会区会城明胜置业信息部员工，不是邹锦胜的近亲属，因此叶剑雄的情况不符合法律规定诉讼代理人的情形，因此对邹锦胜委托叶剑雄作为诉讼代理人，本院不予准许。原审法院准许叶剑雄作为邹锦胜的诉讼代理人不当，本院予以纠正。二审过程中，由于本院不准许叶剑雄作为其诉讼代理人，因此传唤邹锦胜到庭了解情况。邹锦胜明确认可叶剑雄的一审和二审诉讼活动，因此叶剑雄的行为应视为邹锦胜的行为，可作为本案认定事实的依据。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邓广龙上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由邓广龙负担。本判决为终审判决。审判长  黎景欣审判员  陈雪娟审判员  许世清二〇一六年八月三十一日书记员  梁闪云