中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉24民初229号原告：舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜（英文名：SHEMIAKINANATALIA）,女，俄罗斯联邦公民，住俄罗斯联邦符拉迪沃斯托克市。委托诉讼代理人：关廷广，黑龙江正泰律师事务所律师。被告：王超，汉族，无职业，住中华人民共和国黑龙江省肇州县，现住中华人民共和国吉林省珲春市。委托诉讼代理人：孙学军，吉林何晓明律师事务所律师。被告：刘洪伟，男，1980年2月13日出生，汉族，延边中国旅行社珲春分社经理，住中华人民共和国吉林省珲春市英安镇机关村*组。委托诉讼代理人：张传义，吉林张传义律师事务所律师。被告：马永华，男，1973年2月24日出生，汉族，住中华人民共和国吉林省珲春市沿河东街***号东方绿洲**栋6门。原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜诉被告王超、刘洪伟、马永华房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月19日向本院起诉。本院受理后，因本案须以被告王超涉嫌犯合同诈骗罪一案的结果为依据，于2016年6月17日裁定中止诉讼，2016年8月2日恢复诉讼。于2016年8月8日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜委托代理人关廷广、被告王超委托代理人孙学军、被告刘洪伟及其委托代理人张传义、被告马永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜向本院提出诉讼请求：1.判决三被告连带偿还原告购房款人民币2029400元、违约金130885.68元，共计2160285.68元，并继续按照同期银行贷款利率的两倍支付违约金直至本金及违约金全部还清为止。2.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告第1项诉讼请求变更为要求三被告连带偿还原告购房款人民币1637940元、利息135993.18元，共计1773933.18元，并继续按照同期银行贷款利率的两倍支付违约金直至本金及违约金全部还清为止。原告诉称，2015年11月3日，原告与被告王超、被告刘洪伟签订了房屋买卖合同，约定王超、刘洪伟以2629400元人民币购买原告的珲方权证珲字第092XXX号、第092XXX号、第092XXX号三个门市房。王超、刘洪伟先支付人民币60万元，剩余2029400元于合同签订后25日内支付，如不支付，以房屋总价款人民币2629400元按照同期银行贷款利率的二倍计算违约金，被告马永华作为担保人。房屋过户后，王超和刘洪伟未支付剩余2029400元购房款，三被告分别于2015年11月27日、2015年12月8日和2015年12月12日向原告出具了承诺书（保证书）承诺还款，但经原告多次索要，被告王超仅于2016年6月29日支付39.15万元，剩余房款及违约金尚未支付。被告王超辩称，原告所述房屋买卖合同事实存在，但被告王超已经向原告支付了购房款共计1101500元，剩余1527900元未支付。房屋买卖合同签订后涉案房屋现一直由原告占有、使用，因此三被告不存在违约，不应向原告支付违约金。签订房屋买卖合同时，被告马永华未提供担保。被告刘洪伟辩称，被告刘洪伟没有购买原告的房屋，原告的损失是因为原告与被告王超签订房屋买卖合同，进而过户给了王超而导致的，与被告刘洪伟无关，刘洪伟不应承担支付房款的义务。被告马永华辩称，被告马永华只是见证人，并未为被告王超、刘洪伟提供担保，当时是应于敏律师的要求在合同上签的字。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜为证明其主张，庭审提供如下证据：商业门市房买卖合同一份、承诺书和保证书三份、收条一份、房屋产权证复印件三份。证明：原告与被告王超、刘洪伟于2015年11月3日签订了商品房买卖合同，被告王超、刘洪伟支付了购房款60万元，还剩2029400元没有支付，在合同中约定如被告不支付购房款，按照同期银行贷款利率的二倍支付违约金，之后被告王超、刘洪伟、马永华于2015年11月27日，12月8日，12月12日分别向原告做出了承诺，约定还款期限和违约金的承担方式，在房屋买卖合同中被告马永华明确约定为担保人，并且在承诺书中也作为担保人，在这次买卖合同中被告王超、刘洪伟只向原告支付了购房款991500元，并且支付了2015年11月28日之前的二倍违约金，被告王超在2016年6月29日支付了部分剩余购房款391500元，还欠原告购房款1637940元，另应承担的违约金135993.18元共计1773937.18元。被告王超、刘洪伟没有支付剩余购房款，被告马永华作为担保人应承担连带担保责任。原告已经履行了合同义务将房屋过户给了被告王超，但三被告没有按照合同履行支付房屋价款的义务。经庭审质证，被告王超对上述证据真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为买卖合同中担保人马永华签字是后补的。买卖合同第一页明确注明买卖合同双方及于敏。原告、王超、于敏手里各持有有一份合同，王超手中的合同中没有马永华签字。合同第三页约定按照中国银行同期贷款利率的二倍支付“罚金”，属国家公权力内容，被告不应支付。关于房屋产权证，虽然将涉案三个房屋过户到王超名下，但是房屋一直由原告占有使用，所以被告不存在违约的问题。经过多次交涉，原告也没有交付房屋。被告刘洪伟质证称，被告刘洪伟持有的房屋买卖合同中没有担保人马永华签字。收条是被告王超支付的，与被告刘洪伟无关。三份承诺书中刘洪伟的签字是伪造的。刘洪伟虽然在合同上签字，但并未实际履行，刘洪伟的身份是中间人，原告未收取房款并不是因为此份合同。被告马永华质证称，合同与承诺书中马永华签字是于敏让签的，于敏说不会有什么后果，其余证据不清楚，不发表质证意见。本院对上述证据真实性予以采信，但对其中三份承诺书中刘洪伟的签字，因刘洪伟提出异议，且原告未申请对刘洪伟签字的真伪申请鉴定，故本院对承诺书中刘洪伟签字的真实性不予采信；对上述证据证明内容，综合予以认定。被告王超为证明其主张，庭审提供如下证据：1.收条五份，证明被告王超已支付了1101500元购房款。2.房屋买卖合同一份，证明房屋买卖合同当时参与人有原告、被告王超、被告刘洪伟及律师于敏。经庭审质证，原告对上述证据真实性均无异议，但对其中5万元和6万元收条的证明目的有异议，这5万元和6万元系购房定金，之后已经计算在了房屋首付款60万元中，从购房合同及之后的承诺书中可以看出，被告尚欠2029400元房款。对房屋买卖合同证明目的有异议担保人在任何时间都可以签字，因此用该份证据证明马永华不承担担保责任于法无据。在原告手中的合同中有被告马永华的签字，这就证明了担保人马永华对买卖合同认同并自愿承担担保责任。被告刘洪伟、被告马永华对证据1表示不清楚，不发表质证意见；对证据2无异议。本院对上述证据真实性予以采信，对证明内容综合予以认定。被告刘洪伟为证明其主张，庭审提供如下证据：证据1.房屋登记申请表、房产买卖契约、房屋产权证各三份。证明被告刘洪伟签字的房屋买卖合同并没有实际履行，原告与王超及其爱人到房产局过户的，原告的损失与刘洪伟无关。证据2.申请本调取的珲春市公安局对王超做的讯问笔录，证明被告刘洪伟只是房屋买卖的中间人，合同上是于敏让刘洪伟签字的。经庭审质证，原告、被告王超真实性均无异议。原告对证明目的提出异议，认为证据1是为了减少税而签的，不能排除房屋是被告王超与被告刘洪伟共同购买的，至于刘洪伟没有在房产证上签字，是王超和刘洪伟之间的约定问题，与原告无关。各方当事人签署的商品房购买合同均有中文、俄文两种文字，被告刘洪伟与马永华说不知道合同内容无依据，上述证据不能证明被告刘洪伟没有够买涉案三个门市房。被告王超对证明目的提出异议，认为房屋是被告王超与被告刘洪伟共同购买。被告马永华对上述证据表示不清楚，不发表质证意见。本院对上述证据真实性予以采信，对证明内容综合予以认定。被告马永华举证期限内未向本院提供证据。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜的授权委托人米哈伊洛夫亚历山大亚历山德罗维奇与被告王超、被告刘洪伟于2015年11月3日，在中华人民共和国吉林省珲春市签订了一份《商业门市房买卖合同》，该合同以原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜为合同甲方，以被告王超、刘洪伟为合同乙方，参加人为于敏律师，该合同约定：乙方购买甲方所有的门市房总面积为478.08平方米，每平方米售价为5500元，总价款为2629400元，房屋位于珲春市，房屋所有权证书号为珲房权证珲字第092X**号、第092XXX号、第092X**号；在办理甲方所有的房屋珲房权证字第092X**号前，乙方应向甲方支付房屋预付款人民币30万元。在办理甲方所有的房屋珲房权证字第092XXX号和珲房权证字第092X**号过户前，乙方共计应向甲方支付房屋预付款人民币30万元。乙方在取得贷款后应当在取得贷款的当日支付房屋余款2029440元，违反约定乙方应按未支付的金额计算违约金并按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算；办理过户的全部税和费均由乙方负责支付；甲乙双方应在签订合同之日后25日内乙方向甲方支付三个房屋的总价款2629400元；如果在签订本合同后25日内，乙方未能取得贷款并且未能向甲方支付房屋购买价款2629400元，则每逾期一天乙方应按中国法律规定并按照中国人民银行同期银行贷款利率的两倍支付罚金，如乙方未能按本协议约定支付购房款2629400元，则乙方应自行承担全部过户费用将所购买的三套房屋过户到甲方名下。并备注“甲乙双方均确认本合同的价款及条件的效力，为配合乙方办理过户签订在在税务及房产等部门所做出的房屋价格及条件的改变等对甲乙双方不具有法律效力。甲乙双方均以本合同约定的房屋售价和条件为准。”该合同书印有俄、中两种文字。合同签订之后，被告马永华在原告持有的《商业门市房买卖合同》上以王超、刘洪伟担保人的身份签字。合同签订当日，原告收到被告王超交付的购房款人民币30万元，并向被告王超出具了收条。原告与被告王超共同到房产部门办理了涉案房屋其中一面积为79.58平方米房屋的过户登记。2015年11月4日，王超取得了珲房权证珲字第001504**号房屋产权证书，所有权人记载为王超单独所有。之后原告又收到被告王超支付的30万元购房款，原告向被告王超出具了收条。2015年11月5日，原告与王超共同到房产部门办理了涉案房屋中另外二套，面积分别为80.13平方米、79.33平方米的房屋的产权过户登记，王超取得了珲房权证珲字第00150X**号、第00150X**号房屋产权证书，所有权人均记载为王超单独所有。2015年11月27日，被告王超向原告出具承诺书（保证书）一份，声明其不能在合同约定的2015年11月28日前支付剩余房款2029440元，并承诺在2015年12月8日前支付剩余房款，逾期支付则同意将房屋过户到原告名下，税费由王超、刘洪伟承担，并赔偿原告的实际损失（以房屋总价款2629400元为本金，并按照银行同期贷款利息两倍计算）。另同意支付因2015年11月28日前未能按期支付房款的违约金人民币2万元。2015年12月8日，被告王超、被告刘洪伟未能按照之前承诺书（保证书）约定支付剩余房款及违约金，被告王超又向原告出具了一份承诺书（保证书），承诺“2015年12月9日向原告支付违约金2万元，2015年12月10日向原告支付房款人民币50万元，2015年12月14日向原告支付房款人民币50万元，2015年12月17日向原告支付剩余1029400元。”并声明如不能按上述约定支付房款及违约金，则已支付的60万元房款视为赔偿原告的违约金及直接经济损失不要求返还。并承诺如因涉案三套房屋被设定其他权利导致不能将所有权人变更回原告，则承认自己的行为系故意诈骗行为，并承担刑事责任。2015年12月10日，被告王超以涉案三套房屋为抵押物取得了银行的贷款人民币200万元。同日，被告王超向原告支付了人民币6万元，原告向其出具了收条，并载明其中4万元为“不动产债务”，2万元为购房款。2015年12月11日，被告王超向原告支付了房款人民币5万元，原告向其出具了收条。2015年12月12日，被告王超又向原告出具了一份承诺书（保证书），承诺于2015年12月18日前支付房款人民币50万元，2015年12月24日前支付剩余房款1489440元，如未按承诺书约定的时间支付，愿意承担刑事责任。被告马永华在该份承诺书（保证书）上以担保人身份签字，并在该份承诺书注明了其姓名、出生年月日、家庭住址、联系电话等信息，并写明“金胜修配厂是我和王超合伙经营的，我自愿用我全部财产为王超和刘洪伟提供联（连）带担保至（直）到他俩付清还款”。但事后被告王超并未按照上述承诺书履行支付剩余房款及违约金的义务。2016年6月29日，原告收到被告王超支付的剩余部分购房款人民币39.15万元，并向王超出具了收条。另查明，本案房屋买卖合同中未约定房屋交付的时间及条件，三套房屋现仍被原告实际占有、使用。本院认为，本案为涉外民事关系纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同最密切联系的法律。本案为房屋买卖合同纠纷，原告同意以中华人民共和国法律为准据法，且三被告经常居住地、合同最密切联系地均为中华人民共和国，故本案适用中华人民共和国法律进行调整。根据各方当事人的诉讼请求及答辩情况，本案的争议焦点如下：1.原告与被告王超、被告刘洪伟之间是否成立有效的房屋买卖合同；2.被告马永华是否应对被告王超、被告刘洪伟的债务承担连带保证责任；3.三被告是否构成违约并应向原告支付违约金；4.本案剩余购房款及违约金的数额如何确定。关于合同是否成立并生效的问题。本案中原告与被告王超、被告刘洪伟之间订立的房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，该合同成立并有效。被告刘洪伟虽主张本案的房屋实际购买人为被告王超一人，购买涉案房屋并非其真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓其以房屋买卖合同一方当事人的身份签字之法律后果，且刘洪伟未提供证据证明其签订房屋买卖合同时存在受欺诈、受胁迫或者被乘人之危等情形，故对刘洪伟的答辩意见不予采纳。被告刘洪伟主张房屋买卖合同签订后，刘洪伟并未实际履行，交付房款、房屋过户等均为原告与被告王超完成，刘洪伟未参与，但这不能否认刘洪伟作为本案2015年11月3日房屋买卖合同的房屋买受人的身份，被告刘洪伟应当依约定履行合同中相应的义务。关于涉案房屋单独过户给被告王超，刘洪伟未实际取得涉案房屋所有权，刘洪伟可向原告和被告王超另行主张权利。关于被告马永华是否应对被告王超、被告刘洪伟的债务承担保证责任问题。本案中被告马永华在原告持有的房屋买卖合同中以保证人的身份签字，并且在被告王超向原告出具的承诺书中明确保证方式为连带责任保证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉担保法若干问题的解释》第二十二条第二款“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立”之规定，马永华系本案房屋买卖合同的保证人，其应对债务人王超、刘洪伟的债务承担连带保证责任。被告马永华辩称其不知道合同内容，因律师于敏让其在合同上签字就签字了，其仅是合同的见证人，且其实际没有代偿能力，本院认为被告马永华系完全民事行为能力人，能够辨认自己的行为所产生的法律后果，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉担保法若干问题的解释》第十四条“不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持”之规定，本院对马永华的主张不予支持。关于被告王超、被告刘洪伟是否应当支付剩余房屋价款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，买受人应当按照约定的数额和时间支付价款。本案房屋买卖合同的出卖人即原告已经依合同约定的条件为涉案三套房屋办理了过户登记，将房屋所有权转移给了被告王超，即已经履行了合同义务。而合同买受人王超、刘洪伟未依合同约定履行支付全部价款的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，关于原告请求被告王超、刘洪伟支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告王超支付的其中5万元和6万元为房屋订金，已计算在先行支付的60万元房款之内，但从被告王超提供的收条时间来看，该5万元及6万元在60万元房款支付之后，不符合订金一般交易习惯，故对原告的该主张不予支持。关于剩余房屋价款的数额，根据采信的证据，本案中房屋总价款为2629400元，被告王超先后共计已支付1101500元（30万元+30万元+5万元+6万元+391500元），剩余1527900元。关于被告王超、被告刘洪伟是否应承担违约责任并向原告支付违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定。被告王超、被告刘洪伟未在合同约定的期限内，即2015年11月28日前履行付清全部购房款的义务，其二人已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，本案中合同双方约定了违约金的计算方法，即“双方认同如果在签订本合同后25日内乙方未能取得贷款并且未能向甲方支付房屋购买价款2629400元，则每逾期一天乙方应按中国法律规定并按照中国人民银行同期银行贷款利率的两倍支付罚金”，故被告王超、被告刘洪伟应当按照此约定支付相应的违约金。关于被告王超主张原告未将涉案房屋实际交付，涉案房屋仍由原告占有、使用，被告方不构成违约，原告主张未交付房屋系同时履行抗辩权，在三被告履行交付全部房款义务后，原告立即将房屋腾迁并交付。本院认为，因房屋买卖合同对房屋交付的具体时间和条件未进行约定，被告王超对原告于买卖合同形成后继续占有、使用案涉房屋未提出异议，故被告王超的该项答辩意见，本院不予采纳。原告已经将房屋所有权转移给被告王超，且被告王超以涉案房屋进行抵押取得了贷款，故原告未将房屋交付不能免除被告王超、被告刘洪伟的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉担保法若干问题的解释》第二十二条第二款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条、第二十三条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王超、被告刘洪伟于本判决生效后立即支付原告购房款1527900元及违约金（违约金以2029400元为本金，自2015年11月29日起至2015年12月9日止，按中国人民银行同期同类贷款利息二倍计算；以1969400元为本金，自2015年12月10日起至2015年12月11日止，按中国人民银行同期同类贷款利息二倍计算；以1919400元为本金，自2015年12月12日至2016年6月29日止，按中国人民银行同期同类贷款利息二倍计算；以1527900元为本金，自2016年6月30日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息二倍计算）；二、被告马永华对被告王超、被告刘洪伟上述金钱给付义务负连带保证责任；三、驳回原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜的其他诉讼请求。案件受理费24082元，退还原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜3317元，剩余20765元，由被告王超、被告刘洪伟、被告马永华共同负担18480元，由原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜负担2285元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告舍米亚金娜纳塔利亚欧列格芙娜可在判决书送达之日起30日内，被告王超、被告刘洪伟、被告马永华可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国吉林省高级人民法院。审判长  母龙刚审判员  陈立晖审判员  叶明晶二〇一六年八月十七日书记员  申尚民