广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初11805号原告曾玲梅，女，汉族，1968年8月18日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托代理人程庭刚，上海市建纬（深圳）律师事务所实习律师。被告深圳市龙华新区民治办事处，地址广东省深圳市龙华新区民治办事处办公大楼，组织机构代码788311436。法定代表人刘斌。委托代理人牟建，广东金地律师事务所律师。委托代理人洪梅，广东腾晟律师事务所律师。原告曾玲梅与被告深圳市龙华新区民治办事处房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾玲梅的委托代理人刘红艳，被告深圳市龙华新区民治办事处的委托代理人牟建、洪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾玲梅诉称，2014年6月20日，原告与被告下属部门土地整备中心签订了《向南华侨新村第155栋房屋租赁协议》(协议编号：深龙民治房屋租用协议第0l号)，约定被告承租原告所有的向南华侨新村155栋房屋，租赁期限为一年(自2014年6月20日至2015年6月19日)，房屋租赁1年费用总额为人民币36万元整，支付方式为协议生效之日起10个工作日内一次性支付。2015年6月20日，原告与被告针对租赁房屋签订了《房屋租赁协议补充协议》，约定租赁期限延期一年(自2015年6月20日至2016年6月19日)，租金按每月整栋3万元，租金按季度支付，每月l5日前支付当季度的租金。《向南华侨新村第155栋房屋租赁协议》及《房屋租赁协议补充协议》签订后，被告依约支付租金至2016年3月19日，根据《房屋租赁协议补充协议》约定，被告应于2016年4月15日前支付该季度的租金共计人民币9万元。然而，截至原告提交本起诉状之日，被告仍未支付该笔租金。并且，20l6年4月8日，即被告承租该房屋期间，该房屋6-9层被整体拆除，且房屋l-5层内部的水电、内部装饰装修、楼梯、门窗等设备设施均被破坏。被告租赁原告房屋期间未能妥善保管租赁房屋，致使租赁房屋遭受重大损害，原告有权要求被告恢复被破坏设施设备。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1、被告支付拖欠的租金9万元：2、被告恢复深圳市龙华新区民治办事处向南华侨新村155栋房屋内的水电、内部装饰装修、楼梯、门窗等设备设施，以及对房屋主体结构进行加固；3、诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求，请求判令被告继续履行租赁合同；原告同时变更第一项诉讼请求为：请求被告按约支付租金（暂计至2016年9月19日，拖欠租金为人民币18万元）。被告深圳市龙华新区民治办事处答辩称，一、本案的基本事实如下：因深圳市地铁四号线竣工验收涉及向南华侨新村第155栋房屋，考虑到四号线运营安全，深圳市政府要求155栋建筑拆迁工作完成前必须空置，在此情形下，被告与原告于2013年6月20日签订了租赁期为一年的房屋租赁合同，双方于2014年6月20日、2015年6月20日连续两次签订续租一年的租赁协议及补充协议，租赁期满日期为2016年6与19日。《房屋租赁协议》中双方明确约定：在租赁期内，该房屋只进行空置，不作任何使用，出租方应保证该房屋的结构安全，该房屋及所属设施的维修及日常管护，均由出租方负责并承担相应的费用。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，房屋虽租给承租方，但实质控制权仍在出租方。《房屋租赁协议补充协议》中约定，如双方在协议暂定期限内就该栋房屋签署征收拆迁协议，则本补充协议自动解除，实际租赁期限计算至双方签署征收拆迁协议之日止。租金按下个季度第一个月的15日之前支付本季度租金的方式支付。《房屋租赁补充协议》签订后，双方均依约履行协议。2016年3月16日，深圳市龙华新区规划土地监察局向原告发出了《强制拆除催告书》，要求原告期限拆除违法加建部分建筑，逾期将实施强制拆除，同日，深圳市龙华新区规划土地监察局对原告出租的房屋采取整体查封措施。2016年4月8日，深圳市龙华新区规划土地监察局实施了将向南华侨新村第155栋房屋6-9层整体拆除的强制措施。二、被告实际承租期截止于租赁房屋被整体查封之日（即2016年3月16日），故被告无义务支付2016年4月至6月期间的租金，自2016年3月1日向南华侨新村第155栋房屋被深圳市龙华新区规划土地监察局采取整体查封措施开始，双方之间签订的《房屋租赁协议》无法继续履行。且《房屋租赁协议》中明确约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任。换而言之，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，根据相关资料显示，本案所涉房屋即属于“未取得建设工程许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，因此本案原、被告双方之间签订的租赁合同依法应属无效。原告要求被告支付未实际占有使用期间租金的诉讼请求，依法不应得到支持。三、原告没有证据证明向南华侨新村155栋房屋现状是被告造成的，故原告无理由要求被告承担恢复原状的义务。被告提交的证据能够充分证明：因向南华侨新村155栋房屋6-9层属违法加建建筑，深圳市龙华新区规划土地监察局于2016年3月16日向原告发出了强制拆除催告书，并采取了整体查封措施。2016年4月8日，深圳市龙华新区规划土地监察局实施了将向南华侨新村第155栋房屋6-9层整体拆除的强制措施，因此向南华侨新村155栋房屋现状是行政机关对原告的违法行为进行处罚导致的结果，故其要求被告承担恢复原状义务的诉求属无理要求。综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：涉案的民治街道创业花园155号房屋是案外人黎祖福与原告曾玲梅于1995年开始兴建，1996年完工，共建5层，后于2006年至2008年加建6至9层，该房屋申报过两证一书，申报批的是四层。2013年6月20日，原告曾玲梅（乙方、出租人）与被告深圳市龙华新区民治办事处（甲方、承租人）签订《向南华侨新村第155栋房屋租赁协议》，因向南创业花园第155栋房屋影响轨道4号线环保验收，根据《关于地铁4号线国家竣工验收涉及向南华侨新村第155栋房屋拆迁问题的会议纪要》（市政府办公会议纪要186号）要求，由被告向原告租用该栋房屋并进行空置，相关约定如下：1、乙方确认向南创业花园第155栋房屋产权属乙方所有，并向甲方递交权属资料之原件核实，同时乙方需承诺该房屋权属完整、无争议，且未设置任何质押、抵押、留置及欠条形式的担保或财产权利，应保证自行清理房屋租赁关系腾空移交给甲方处置；2、租赁期限共1年，自2013年6月20日起至2014年6月19日止。租赁届满如甲方续租则享有优先权；3、房屋租赁费用总额为390000元，含1年租金360000元及一次性补助租户搬迁补偿费30000元；4、本协议自生效之日起10个工作日内，甲方将上述租赁费用总额的50%共计195000元支付给乙方，乙方必须提供收款账户以确定租金支付到位。乙方自收到上述50%租赁费用后5个工作日内，应将涉案房屋空置移交给甲方，并向甲方提供收款收据。甲方自接收乙方移交的房屋后10个工作日内，将租赁费用剩余的50%共计195000元支付给乙方；5、甲方不承担房屋租赁期间所产生的水费、管理费、水电费等一切费用，上述费用全部由乙方负责；6、在租赁期内，该房屋只进行空置，不作任何使用，乙方应保证该房屋的结构安全。该房屋及所属设施的维修责任，均由乙方负责。未经甲、乙双方同意，双方均不得将上述物业进行转租、转借、出售、抵押或搭建等事务；7、租赁期间出现房屋拆除或改造等情形导致协议无法继续履行的，甲方可以单方解除合同，乙方应退回剩余租金。该合同附件为《关于地铁4号线国家竣工验收涉及向南华侨新村第155栋房屋拆迁问题的会议纪要》（市政府办公会议纪要186号）及155号房屋“两证一书”等权属证明文件。2014年6月20日，原告与被告的下属部门土地整备中心签署了《向南华侨新村第155栋房屋租赁协议》，因原、被告于2013年6月20日签订的《向南华侨新村第155栋房屋租赁协议》期限届满，双方同意在租赁价款不变的前提下由被告向原告续租一年，自2014年6月20日起至2015年6月19日止。房屋租赁一年费用总额为人民币36万元。2015年6月20日，原告与被告签署《房屋租赁协议补充协议》，约定房屋租赁期限暂定为一年，自2015年6月20日起至2016年6月19日止，如双方在协议暂定期限内就该栋房屋签署征收拆迁协议，则本补充协议自动解除，实际租赁期限计算至双方签署征收拆迁协议之日止。租金按整栋每月人民币30000元计算。租金按季支付，自协议生效之日起十五日内，甲方预先支付给乙方一个季度的租金（即人民币9万元），其余租金按下个季度第一个月的15日之前支付本季度租金的方式支付；最终实际发生的租金以双方就该栋房屋签订房屋拆迁补偿协议之日结算，不满一个月的按一个月计算，多退少补。2011年5月13日，深圳市宝安区规划土地监察大队向原告丈夫黎祖福发出《行政处罚决定书》，因2006年1月至2008年3月期间当事人黎祖福在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自在民治向南华侨新村155号加建，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对黎祖福予以限期拆除违法加建部分建筑的行政处罚。2011年5月28日，深圳市宝安区规划土地监察大队向黎祖福作出《强制拆除通告》，告知其该大队决定于2011年6月6日对其在民治街道向南华侨新村155号违法加建的六至九层实施强制拆除，敷设于违法建筑的建筑物设备将一并拆除。2016年3月15日，深圳市龙华新区规划土地监察局向黎祖福发出《催告书》，催告其于2016年3月30日前拆除民治向南华侨新村（创业花园）155号违法加建部分建筑，逾期未履行，该局将依法强制执行。被告主张涉案房屋于2016年3月16日被查封，涉案房屋的六至九层于2016年4月8日被拆除。被告提交了其从龙华土地监察大队调取的照片以证实涉案房屋被查封的情况。原告对于涉案房屋被查封及拆除时间不清楚，但其于2016年4月8日被他人告知房屋被拆除，其前往租赁房屋发现6-9层被整体拆除，房屋1-5层楼梯、门窗均被损坏。另查，1、黎祖福因不服上述《行政处罚决定书》，于2016年3月29日申请行政复议，深圳市宝安区人民政府于2016年6月24日作出《行政复议决定书》（深宝府复决[2016]21号），因黎祖福申请行政复议已超过《中华人民共和国行政复议法》规定的六十日的行政复议申请期限，驳回黎祖福的行政复议申请。2、原告于庭审中确认被告已付清2016年4月之前的租金。上述事实，有向南华侨新村155栋房屋租赁协议、房屋租赁协议、补充协议、照片、行政处罚决定书、强制拆除通告、催告书、现场查封照片、强拆围挡照片、行政复议决定书等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。从查明的事实可知，涉案的民治街道创业花园155号房屋是案外人黎祖福与原告曾玲梅兴建，共建9层，而该房屋取得的两证一书批准建设层数为四层。由此可知，涉案房产并未取得合法的报建手续及权属证明，原、被告就涉案房屋签署的《向南华侨新村155栋房屋租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。对于原告诉请继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据无效合同的全面处理原则，因无效合同取得的财产应各自予以返还。被告自2013年6月20日起承租涉案房屋，应支付相应的占有使用费。由于被告提交的证据显示涉案房屋已于2016年3月16日被查封，六至九层房屋于2016年4月8日被拆除，原告主张不清楚查封及拆除时间，但亦未提出其他主张及相应证据，故本院确认涉案房产已于2016年3月被查封。房屋被查封后，已无法实际占有使用，则被告不应支付此后的房屋占有使用费。现原告确认被告已付清2016年4月之前的租金，其诉请被告支付2016年4月之后的房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告第二项诉讼请求。原告主张涉案房屋l-5层内部的水电、内部装饰装修、楼梯、门窗等设备设施均被破坏，系因被告在承租房屋期间未能妥善保管租赁房屋，故要求被告恢复被破坏设施设备。对此，本院认为，原、被告签署《向南华侨新村155栋房屋租赁协议》的目的，系为配合地铁四号线竣工验收而进行空置，被告作为承租人并未实际使用涉案房屋，且双方亦于上述房屋租赁协议中明确约定，涉案房屋及所属设施的维修及日常管护，均由原告负责。由此可知，原告虽向被告出租涉案房屋，但房屋仍由原告管理。原告亦无证据证明涉案房屋1-5层因被告行为而遭受损害，其以被告作为承租人未妥善保管房屋为由，要求被告对房屋1-5层的损害予以恢复，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告曾玲梅的诉讼请求。本案受理费人民币1,025元，由原告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一六年八月二十五日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附本案相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共12页