四川省宣汉县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1722民初891号原告汪贞群，女，汉族，生于1979年4月，住四川省宣汉县，农村居民。委托代理人（特别授权）王健，宣汉县黄金法律服务所法律工作者。被告蔡术仁，女，汉族，生于1953年3月，住四川省宣汉县，农村居民。系原告母亲。被告汪贞秀，女，汉族，生于1974年12月，住四川省宣汉县，农村居民。系原告姐姐。被告汪丽，女，汉族，生于1988年12月，住四川省宣汉县，农村居民。系原告妹妹。委托代理人（特别授权）汪贞秀，系被告汪丽大姐。第三人何恒耀，男，汉族，生于1955年9月，住四川省宣汉县，农村居民。原告汪贞群与被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽及第三人何恒耀确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法由审判员彭跃松担任审判长，与人民陪审员张显刚、钟丕洪组成合议庭于2016年4月26公开开庭进行了审理，原告汪贞群及其委托代理人王健、被告蔡术仁、汪贞秀及第三人何恒耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪贞群诉称，原、被告家庭于1992年修建了四间砖木结构房屋和猪牛圈，2009年7月12日被告蔡术仁丈夫汪荣贤病故，原、被告之间在安葬汪荣贤及赡养蔡术仁的问题上产生了矛盾。2010年8月9日，三被告与郎川（系被告汪贞秀丈夫）在原告不知情下将房屋四间和猪牛圈以43000元的价格卖给了第三人何恒耀。原告结婚后一直生活在重庆，直到2016年正月回家给亡父挂坟时才从邻居吴丕书口中得知老家房屋已卖给第三人何恒耀，原告遂找到村上干部要求对此事进行解决，并同时与三个被告进行了交涉，经多次协商均无结果。现请求人民法院依法判决：1、依法确认三被告与第三人签订的契约无效；2、案件诉讼费由三被告及第三人负担。为证明其主张，原告汪贞群提供了如下证据：1、原、被告及第三人的身份信息各一份，以证实原、被告及第三人主体适格；2、《契约》一份，以证实2010年8月9日签订该协议时原告不在场且不知情，该协议侵犯了原告合法权益，应认定为无效；3、集体土地建设用地使用证原件及集体土地建设用地使用权登记书复印件各一份，以证实三被告与第三人签订的《契约》中所涉房屋的土地使用者为汪荣贤及该土地使用情况；4、《契约》所涉房屋照片三张，以证实该房屋及猪牛圈的建设情况；5、接谈原告汪贞群笔录一份，以证实原告自其父亲汪荣贤于2009年7月12日逝世后几年中极少回家探亲，同时证实自己直到2016年春节回家才知道三被告与第三人于2010年8月9日签订《契约》将房屋买卖的情况；6、对蔡术仁的调查笔录一份，以证实原告与三被告系亲属关系，2010年8月9日将房屋卖给第三人何恒耀是经被告汪贞秀和汪丽之手办理的，卖房一事自己当时知道，同时证实因家庭闹矛盾被告汪贞秀和汪丽没有将卖房一事告知原告汪贞群以及本人自丈夫汪荣贤去世后便一直与被告汪贞秀一起生活的情况；7、对吴丕书的调查笔录一份，以证实三被告与第三人签订《契约》时吴丕书在场，同时在场的有蔡术仁、汪贞秀的丈夫郎川、汪丽，汪贞群没在场而且也不知道房屋被卖的情况，2016年春节原告汪贞群回老家才从吴丕书口中得知房屋被卖的情况；8、新华镇河坝村民委员会于2016年2月24日出具的证明一份，以证实原告汪贞群因多年在重庆居住直到2016年春节回家才得知房屋被卖的情况以及原告得知该情况后向村上反映要求处理的经过；9、《租房合同》四份，以证实原告汪贞群自2012年5月17日起至2016年5月16日止一直租房居住在重庆市北碚区梨园村75号6-4号。被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽均辩称，原告起诉内容属实。被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽均未向法庭提交任何证据。第三人何恒耀述称，1、第三人买下该房屋后邀请过三被告全家人及村社干部参加该房的乔迁之喜，原告汪贞群也于2011年春节回过老家给其亡父挂坟，并利用间隙时间到本人已从三被告处购买的房屋休息，在交谈中本人也说明了有关购买房屋的相关事宜，原告本人也没有提出反对意见，因此，原告对三被告与第三人之间买卖房屋一事是知情的，原告现在才起诉不符合法律规定的时限。2、原告以家庭纠纷为由称曾找村社干部进行调解也不属实，自本人购买原、被告的房屋后河坝街道居民、村社干部和村民均知道此事。3、三被告与本人签订的《契约》是经过双方协商后以合法合理公平的价格订立的合同和进行的房屋交易，本人按照约定将购房款支付给三被告，同时本人也在购买该房屋后一直居住至今，原告不能以家庭矛盾要求三被告与本人签订的房屋买卖无效。为证明其主张，第三人何恒耀提供了如下证据：1、《契约》一份，以证实被告蔡术仁在房屋买卖时在场并签字的情况；2、收据一张，以证实收款人郎川于2010年8月9日收到三被告与本人签订房屋买卖《契约》后本人给付的购房款43000.00元的情况。对原告提供的证据，被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽质证认为是事实，没有任何异议；第三人何恒耀质证认为，对原告提交的《契约》有异议，其与第三人手中的《契约》不一致，对原告提交的其他证据中除证实原告不知道卖房部分不实外其余部分均无异议。对第三人提供的证据，原告质证认为,证据1契约上蔡术仁的签名不是其本人所写，且该契约上没有原告汪贞群、被告汪贞秀、汪丽的签名；证据2中，该收据上无本案原、被告的签名，且收款人郎川并非该房屋所有权人。被告蔡术仁质证认为无异议；被告汪贞秀、汪丽质证认为证据1中契约上蔡术仁的签名非其本人所写，对证据2没有发表质证意见。对原告提供的证据，经本院审核认为，证据1系公民身份信息，被告无异议，本院予以采信；证据2、3、4中，对证实该房屋土地使用权属、建设情况及2010年8月9日签订《契约》买卖房屋的情况与庭审查明一致，且三被告及第三人对以上内容均无异议，本院对其真实性予以认定；证据5、6、7中，对三被告与第三人于2010年8月9日签订契约时原告不在场的情况以及被告蔡术仁自丈夫汪荣贤去世后一直与被告汪贞秀一起生活的情况与庭审查明一致，且三被告及第三人均无异议，本院予以认定；证据8、9中对证实原告汪贞群自2012年5月至2016年5月在重庆租房居住的部分，三被告及第三人均无异议，本院予以认定。对第三人提供的证据，经本院审核认为，证据1中第三人提供的契约与原告提供的契约内容除了在场人一栏缺少郎川的签名之外，其余内容均一致，且在第三人提供的契约中郎川作为卖房甲方已签名，即对证据1中该房屋于2010年8月9日被卖的情况，本院予以认定；证据2，对郎川代为收取第三人买房款43000.00元的情况，原、被告均无异议，本院予以采信。经审理查明，被告蔡术仁丈夫汪荣贤于1992年6月25日以土地使用者身份取得宣汉县原河坝乡一村二社（现新华镇河坝村7组）面积为248.2㎡住宅用地的集体土地建设用地使用权登记书，1992年8月1日取得该住宅用地的集体建设用地使用证，并在取得的土地上修建了住宅和圈舍。被告蔡术仁与汪荣贤共生育三个女儿：大女汪贞秀、二女汪贞群、幺女汪丽，郎川是大女汪贞秀丈夫。2009年7月12日汪荣贤病故。2010年8月9日，由被告汪丽起草房屋买卖《契约》，被告汪贞秀委托其丈夫郎川与被告蔡术仁共同作为卖方（甲方）与第三人何恒耀作为买方（乙方）签订了该房屋买卖《契约》，约定卖方将该住宅和圈舍以43000.00元的价格出售给买方，该契约有“甲方：蔡术仁亲笔郎川亲笔乙方：何恒耀在场人：何显耀李茂甲何光耀丕书郑廷安郎啟富”等人的签名。郎川于卖房当天出具了“今买郎川住房已付款43000.00元（肆万叁仟整）”的收据。签订契约后不久，第三人何恒耀便入住该房，此后，第三人何恒耀又举办乔迁宴，邀请被告蔡术仁部分家人、村社干部和部分村民参加。同时查明，原告汪贞群在处理完其父汪荣贤丧葬事宜后便回重庆生活，被告蔡术仁在其夫汪荣贤去世后便一直与被告汪贞秀及其女婿郎川一家共同生活。2010年8月9日，被告蔡术仁等卖房一方与第三人何恒耀签订房屋买卖《契约》和收取购房款时原告汪贞群不在现场。另查明，原告汪贞群与被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽现均系宣汉县新华镇河坝村村民，第三人何恒耀系宣汉县新华镇马田村村民。本院认为，农村土地系不可再生的自然资源，决定农村的长期稳定和发展，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，村民取得宅基地系依法无偿取得，因此，宅基地转让行为必然要求土地价值利益不得为本集体经济组织之外的成员享有，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”和第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村用地只能分配给本村村民……。”之规定，房屋的权利人只能为本集体经济组织的成员，本集体经济组织之外的成员购买房屋应认定无效。结合本案，原、被告系宣汉县新华镇河坝村村民，第三人何恒耀系宣汉县新华镇马田村村民，房屋买卖双方不是同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落在宣汉县新华镇河坝村所属的集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，而处分宅基地没有经政府主管部门审批准许，因此，被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽与第三人何恒耀买卖房屋损害了宣汉县新华镇河坝村集体经济组织的利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽与第三人何恒耀签订的房屋买卖《契约》无效，原告汪贞群请求确认被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽与第三人何恒耀签订的房屋买卖《契约》无效的请求，本院予以支持。关于诉讼费用的负担，被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽与第三人何恒耀就签订房屋买卖《契约》均有过错，应当根据过错平均负担。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》之规定，判决如下：被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽与第三人何恒耀签订的房屋买卖《契约》无效。案件受理费50.00元，由被告蔡术仁、汪贞秀、汪丽负担38.00元，第三人何恒耀负担12.00元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级法院。审 判 长  彭跃松人民陪审员  张显刚人民陪审员  钟丕洪二〇一六年八月四日书 记 员  刘 琪