广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终第8334号上诉人（原审被告）:黄群芳，住广州市海珠区。委托代理人:徐柏坚，广东公尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广州市宏力物业管理发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人:徐月娜，职务:总经理。委托代理人:阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。委托代理人:游小玲，广东金粤律师事务所律师助理。上诉人黄群芳因与被上诉人广州市宏力物业管理发展有限公司（以下简称宏力公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月30日，宏力公司（甲方）、黄群芳（乙方）签订《内部承包协议书》约定：甲方将坐落于广州市荔湾区金光大街7号；金光大街9号之1、4金光大街17号；金光大街19号；金光大街21号；甲方拥有分租权的证照齐全的农贸市场给乙方经营。该市场总建筑面积2109平方米，其中45平方米为金光大街19号原规划用作单车保管站，若金某小区须设置单车保管站，乙方须配合和支持。乙方承包该市场的期限为96个月，从2012年10月1日至2020年9月30日止。甲方提供3个月的免费租装修期（从实际交接时间起计），供乙方进行物业内装修，免费期含在第一年。在此期间乙方免交租金，但须缴交水电费用及其他应缴纳的费用。免租期只属于一次性的优惠，不适用于任何续约、延长租期或乙方的再次装修等情况。免费期届满，乙方开始向甲方缴交租金。承包费、年递增率：乙方承包该市场第一年月承包费按物业建筑面积每平方米22元计算，从第三、四年起承包费在上年度月承包费的基础上递增10%，第五、六年起承包费在上年度月承包费的基础上递增15%等。水电费根据广州市统一的商业用电、用水收费标准，按物业实际耗用量及线路损耗计收。承包费、水电费等，均按月确认、每个月结算，乙方须于每月十日前，向甲方缴交当月承包费、水电费。乙方以转账或双方协商的其他方式向甲方缴交费用，向甲方提供银行凭证，甲方确认收到款后，向乙方开出票据。甲方负责市场的一切经营证照手续（不含分租户的工商执照等证照）但甲方应协助分租户办理证照手续，费用由乙方分租户负责。按约定为乙方提供物业及相关配套设施和经营条件，保证乙方正常经营。由乙方承包人作为该物业的安全生产、防火安全、社会治安综合治理直接责任人，与甲方签订《出租物业消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》。同日，双方签署了《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》、《农贸市场物业施工安全管理责任书》作为补充协议书附件，其中《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》约定：甲方任命乙方负责人为所承包的甲方市场的消防、生产安全、综合治理的责任人，乙方接受任命，同时要指定属下各级消防、生产安全、综合治理的责任人并落实承担主体责任，包括安全培训、演练和检查等；乙方必须接受相关管理部门和甲方的消防、生产安全、综合治理的监督、指导、检查，如有整改要求，必须认真执行，如不落实整改意见，甲方有权终止承包协议。同年11月3日，黄群芳向某力公司交纳承包保证金和水电周转金合共169194元。之后，黄群芳从2013年3月6日至2014年9月23日通过ATM转账方式向某力公司支付了二十一笔款项合共806683元；广州荟鼎人力资源顾问有限公司（以下简称荟鼎公司）于2013年7、8月期间代黄群芳向某力公司转账支付三笔款项合共139194元；荟鼎公司财务人员于2014年8月至10月期间代黄群芳向某力公司转账支付两笔款项合共92796元。荟鼎公司于2013年8月14日至2014年11月3日期间通过汇划发报的方式向某力公司及其财务人员支付了十三笔款项合共117500元，电子回单记载用途为“往来”；于2014年11月17日通过转账方式向某力公司支付50000元，回单记载附言为“金某市场水电”。宏力公司于2013年8月31日至2014年12月31日期间通过金道市场在中国工商银行工业大道支行沙园支行的银行账号支付了社保费，根据宏力公司提供的十七张《中国工商银行企业存款对账单》显示，在此期间“贷方发生额”项下有十三笔款项与上述荟鼎公司支付的十三笔款项的数额一致，且交易时间均在同一月份，并在荟鼎公司支付后发生。2014年12月16日，宏力公司向黄群芳发出《关于终止内部承包协议的函》，称：经双方协商一致，黄群芳愿意无条件于2014年12月22日前将市场按现状交还宏力公司经营管理，将市场公章、执照和分租户的合同等于2014年12月18日前移交予以宏力公司，并自行协调处理承包期间与第三方的关系……如黄群芳积极配合宏力公司的工作，宏力公司将考虑免去其造成某公司的一切经济损失和法律责任。2014年12月24日，宏力公司再次向黄群芳发出《通知函》，称：因黄群芳累计欠缴3个月租金及水电费，合计170588.34元，宏力公司因此主张立即解除《内部承包协议》；黄群芳应在接函后5个工作日内按协议约定向某力公司交还农贸市场以及黄群芳保管的市场合同章、执照和分租户合同，同时协助、配合宏力公司将分租户平稳过渡等。黄群芳确认当日收到该《通知函》。2014年12月31日黄群芳与宏力公司工作人员麦三刚共同出具《说明》内容为：2014年12月31日，宏力公司工作人员麦三刚、黄某、黄群芳共同前往金某市场派发关于通知各租户办理合同、保证金或押金等单据改签、更换工作，现交接工作未完成，租赁合同保证金等资料未移交。2015年1月19日，黄群芳向某力公司工作人员麦三刚移交金某市场财务专用章、广州市金某市场经营管理有限公司合同专用章、广州市金某市场经营管理有限公司公章以及七户分租户合同等。经查，2013年6月27日，广州市金某市场经营管理有限公司（以下简称金某市场）经工商部门核准成立并颁发《企业法人营业执照》，法定代表人为徐月娜，经营范围为开办荔湾区金光大街7号、9号之1、4房、19号、21号广州市荔湾区宏力肉菜市场；市场经营管理、摊位出租管理。宏力公司为金某市场的股东之一。另查，2015年12月24日广州市荔湾区白鹤洞街环境卫生管理站出具《证明》确认，宏力公司的法定代表人徐月娜于2015年1月23日交纳了金某市场2014年11月、12月的卫生清洁费12000元。宏力公司分别于2014年8月12日、2015年3月12日向广州市地下铁道总公司支付了2013年4月至2014年2月的电费296854.58元和2014年1月6日至11月6日的电费65910.38元；于2016年3月7日向广州地铁物业管理有限责任公司支付了2013年1月至2014年12月的公厕水费11938.41元。2013年3月14日，金道市场与广州市大安消防实业有限公司就芳村金某花园市场消防改造工程签订《协议书》，该协议书中金某市场的签约代表为徐月娜，金某市场依据该合同支付了消防工程款108000元。宏力公司于2016年1月15日向原审法院提起本案诉讼，以黄群芳至今没有支付承包费等为由，请求判令：1.黄群芳向某力公司支付2014年9月至12月以及2015年1月1日至1月18日的承包费（按24.2元/平方米*2109平方米计算），合共227421元；2.黄群芳支付宏力公司已垫付的2013年4月至12月份、2014年1月6日至11月6日的电费共计83384.69元；3.黄群芳支付宏力公司已垫付的2014年11月、12月份的卫生费12000元；4.黄群芳向某力公司支付2013年1月19日至2015年1月18日的公厕水费11938.41元；5.黄群芳向某力公司支付宏力公司代其向分租户陈某退还的保证金17100元；6.本案诉讼费由黄群芳承担。黄群芳辩称：一、黄群芳不存在拖欠租金的情况，案涉市场于2013年6月27日才具备开业条件，黄群芳已实际向某力公司支付租金共1038673元，超付租金为197323元。双方签订《协议书》后，由于宏力公司迟迟未取得合格证照，导致黄群芳一直无法正常经营和招租，直到2013年6月27日才取得《企业法人营业执照》，故租金的起算日期应为2013年6月27日。又由于黄群芳承租期间，案涉市场的天花一直存在渗水情况，经黄群芳向某力公司反映，宏力公司并未及时处理。另由于宏力公司拖欠业主广州市地下铁道总公司管理费等原因，导致地铁公司于2014年11月21日强制封闭市场经营货运通道，造成分租户无法正常经营一个多月。宏力公司与黄群芳于2014年12月下旬协商一致同意终止《协议书》，不再追究对方责任。二、黄群芳不存在拖欠宏力公司水电费的情况，黄群芳向某力公司已预付水电杂费167500元。双方从未进行抄表确认，黄群芳也从未收到宏力公司的缴费通知，因此不存在黄群芳欠交水电费的情况。三、宏力公司不存在欠付卫生费的情况，宏力公司提供的证据《广州市荔湾区鹤洞街金某市场清扫保洁和收运垃圾合同书》，黄群芳不是该合同书的合同相对方。且双方的《协议书》并未约定案涉市场的卫生费应由黄群芳支付。四、宏力公司要求黄群芳支付公厕水费11938.41元不合理，没有依据。宏力公司所称的公厕是案涉市场和金某小区共同使用的公厕，《协议书》并未约定公厕是案涉市场独立使用的，且日常支付的水电费已包含公用物业的水电费分摊。宏力公司并未提供任何发票证明已支付了公厕水费。五、宏力公司要求黄群芳向其支付退还给陈某退还的保证金17100元没有依据。宏力公司未证明陈某是否案涉市场的分租户，另双方于2015年1月19日已完成全部交接手续，宏力公司提供的《支付证明单》日期为2015年9月10日相距大半年之久。综上，请法庭依法驳回宏力公司的诉讼请求。原审庭审中，宏力公司对于黄群芳于2013年3月18日及6月5日支付的两笔款项合共108000元认为是黄群芳承担的办理消防的费用，其余款项（930673元）确认为黄群芳支付案涉场地的租金。宏力公司还陈述黄群芳于2012年10月1日接收场地，合同于当日生效，于2015年1月19日撤离案涉市场。黄群芳认为其于2012年10月30日签订合同后接收场地，于2014年12月31日已正式退出，2015年1月19日只是与全部分租户办理完改签手续等。宏力公司为证明黄群芳需每月支付卫生费6000元以及黄群芳曾交纳2014年2月至11月的垃圾清运费、垃圾处理费、环卫工人工资的事实，提供了金道公司于广州市荔湾区白鹤洞街环境卫生管理站于2014年3月31日签订的《市场保洁清运承包合同》复印件，该合同约定：金某公司于每月5日前支付上月保洁费2850元、垃圾处理费1935元、垃圾清运费1215元，合计为6000元。协议有效期为1年，从2014年4月1日至2015年3月31日，以及广州市荔湾区白鹤洞街环境卫生管理站出具的《证明》。为证明黄群芳拖欠电费83384.69元的事实以及金某市场电费读数记录，提供了广州市地铁集团有限公司运营事业总部资源经营中心商业发展部出具的《黄群芳应交费用表》两张以及宏力公司制作的《商业铺电费记录》。为证明黄群芳拖欠公厕水费11938.41元的事实，提供了广州市地铁集团有限公司运营事业总部资源经营中心商业发展部出具的《金某市场水费明细表》。为证明宏力公司代黄群芳向分租户陈某退还保证金17100元的事实，提供了金某市场于2014年7月21日向陈某出具的《收据》以及2015年9月10日由陈某签名的金额为17100元的《支付证明单》。宏力公司为证明黄群芳交纳的117500元实际用于支付金某市场员工的社会保险费用，提供了宏力公司从网上打印的《社会保险费申报个人明细表》16份。黄群芳对于《市场保洁清运承包合同》复印件不予确认，并认为黄群芳并非该合同的当事人，由于宏力公司未提供黄群芳支付卫生费的依据，故认为黄群芳不是2014年2月至11月期间卫生费的支付主体；对于《黄群芳应交费用表》不予确认，认为缺乏计算标准和依据，是单方作出，且并非地铁公司的合法公章，《商业铺电费记录》是宏力公司单方编造，且数据计算方式不合常理；对于《金某市场水费明细表》不予确认，且公厕是与旁边的金某小区通用，宏力公司从未与黄群芳进行抄表确认及核数，该费用不应由黄群芳承担；对于《收据》和《支付证明单》不予确认，认为时间间隔一年多，且陈某的身份信息不明确；对于《社会保险费申报个人明细表》不予确认，认为名单上的人员并非黄群芳雇佣，且黄群芳并不认识，宏力公司应提供相关的劳动合同。黄群芳为证明租金的起算日期应为2013年6月27日的事实，提供（2013）穗仲案字第4347、4348、4349号《裁决书》，认为生效裁决认定租金市场符合开业要求日期为2013年6月27日，租金的起算日期应为2013年6月27日。为证明案涉市场一直存在渗水情况，导致黄群芳及分租户无法正常经营，且宏力公司并未及时进行处理的事实，提供了2014年4月21日的电子邮件发送证明、2014年4月4日的报告、相片12张以及广州市地铁集团有限公司运营事业总部资源经营中心于2014年9月24日向某力公司发出的《关于金某农贸市场渗漏水事宜的复函》。宏力公司认为黄群芳与分租户之间的约定不能作为原黄群芳双方内部承包期起算的类推。对电子邮件发送证明、报告、相片12张不予确认，对复函予以确认，确认市场存在漏水现象，但认为不影响市场的正常经营。原审法院认为：从宏力公司与黄群芳签订的《内部承包协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从合同的内容以及双方实际履行情况可以认定，该协议书名为承包合同，实为租赁合同。本案争议的焦点是：1.黄群芳是否存在拖欠承包费、电费的情形；2.黄群芳是否需要承担卫生费、公厕水费的支付义务。关于第一个争议焦点中的承包费的问题，首先，关于租金的起止时间，双方合同约定，租赁期限从2012年10月1日至2020年9月30日，宏力公司提供3个月免租装修期（从实际交接时间起计），免费期含在第一年，免费期届满，黄群芳开始缴纳租金。因合同约定的起租日期为2012年10月1日，而黄群芳未能举证证明其是在2012年10月30日签订合同后才接收场地，为此原审法院认定免租期应为2012年10月1日至2012年12月31日，即黄群芳应从2013年1月1日起应根据合同约定的标准支付租金。黄群芳抗辩认为租金的起算日期应为案涉市场取得《企业法人营业执照》之日即2013年6月27日，缺乏合同和法律依据，不予采纳。另根据宏力公司与黄群芳于2015年1月19日共同签署的交接清单可以认定，双方于当日办理完交接手续，因此租金的截止日期应计算至2015年1月18日。黄群芳认为其实际于2014年12月31日已退出，但未能提供相应证据予以证明，原审法院对此亦不予采纳。其次，关于租金的数额，根据合同约定，黄群芳在2013年1月1日至2014年9月30日期间的租金标准为每月46398元，在2014年10月1日至2016年9月30日期间的租金标准为每月51037.8元。从双方签订的协议书以及附件《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》的内容来看，黄群芳作为案涉市场的承租人，同时也是该市场的安全生产、防火安全、社会治安综合治理直接责任人，有关案涉市场内的消防改造工程费用理应由黄群芳承担。因此，对于宏力公司关于黄群芳于2013年3月18日及6月5日支付的两笔款项合共108000元实际为办理消防工程费用的陈述，原审法院予以采纳，该108000元应从黄群芳支付的1038673元中予以扣除，余款930673元为黄群芳所支付的案涉场地的租金。据此，黄群芳从2014年9月开始未足额支付租金，现宏力公司诉请要求黄群芳补缴从2014年9月至2015年1月18日的租金合法有理，原审法院予以支持。黄群芳抗辩认为案涉场地天花一直存在渗水情况，但未能举证证明渗水情况导致黄群芳无法正常经营，合同目的无法实现的事实，故该抗辩理由不成立。关于水电费的问题，黄群芳认为荟鼎公司于2013年8月14日至2014年11月3日期间划账支付的十三笔款项合共117500元为预付水电费，对此，原审法院作如下分析：首先，该十三笔款项的网上银行电子回单并未记载用途为“金某市场水电费”；其次，根据宏力公司提供的十七张《中国工商银行企业存款对账单》显示，宏力公司在2013年8月31日至2014年12月31日期间用于支付社保费用的十三笔款项与荟鼎公司支付的十三笔款项数额完全一致，且交易时间均在同一月份内，并在荟鼎公司支付后发生。结合宏力公司提供的十六份《社会保险费申报个人明细表》所形成的证据链，原审法院认定宏力公司为证明荟鼎公司支付的117500元实际用于缴纳金某市场员工的社保费用这一事实所提供的证据的证明力明显大于黄群芳所提供的证据的证明力，为此原审法院采纳宏力公司的主张，对于黄群芳抗辩其已预付水电费117500元的主张不予采纳。黄群芳租赁期间案涉市场内的电费应由黄群芳承担，宏力公司已代黄群芳垫付了2013年4月至12月份和2014年1月6日至11月6日的电费共计83384.69元（已扣减黄群芳支付的50000元），现宏力公司要求黄群芳支付上述费用合法有理，原审法院予以支持。关于诉讼时效问题，宏力公司在2014年12月16日、12月24日向黄群芳发出的函件中，均明确表述黄群芳存在拖欠租金和水电费的行为，并以此作为主张解除合同的依据，据此诉讼时效依法存在中止、中断的情形。黄群芳认为宏力公司部分水电费已过诉讼时效理由不成立，原审法院不予采纳。关于第二个争议焦点，本案的租赁标的物为农贸市场，虽然双方签订的《内部承包协议书》并未明确约定卫生费和公厕水费的承担责任，但黄群芳作为承租人，租赁农贸市场这一特定的场所，理应承担市场内的清洁、卫生以及公共设施支出等义务，因此市场经营过程中发生的卫生费（包括保洁费、垃圾处理费以及垃圾清运费）以及公厕水费均应由黄群芳承担。宏力公司要求黄群芳支付2014年11月、12月份的卫生费12000元以及从2013年1月至2014年12月的公厕水费11938.41元合法有理，原审法院予以支持。关于宏力公司主张黄群芳返还其向分租户陈某退还的保证金17100元，首先，宏力公司未能提供该“陈某”的具体身份信息及其承租案涉市场商铺的相关协议，该“陈某”是否为分租户无法核实；其次，关于该“陈某”支付按金17100以及宏力公司退还17100元的事实，宏力公司仅提供了2014年7月21日的《收据》以及2015年9月10日的《支付证明单》，该“陈某”是否实际支付了17100元以及宏力公司是否实际退还17100元均无法核实，综上，宏力公司要求黄群芳退还分租户陈某的保证金17100元理据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，于2016年4月26日作出如下判决：一、黄群芳在判决生效之日起十日内，一次性向某力公司支付2014年9月至12月以及2015年1月1日至1月18日的租金（其中，2014年9月为43685元，从2014年10月起每月按51037.8元计算）；二、黄群芳在判决生效之日起十日内，一次性向某力公司支付从2013年4月至12月、从2014年1月6日至11月6日的电费合共83384.69元（已扣减黄群芳支付的50000元）；三、黄群芳在判决生效之日起十日内，一次性向某力公司支付2014年11月、12月的卫生费合共12000元。四、黄群芳在判决生效之日起十日内，一次性向某力公司支付2013年1月至2014年12月的公厕水费11938.41元；五、驳回宏力公司其他诉讼请求。一审案件受理费3289元，由宏力公司负担128元，黄群芳负担3161元。判后，上诉人黄群芳不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）黄群芳分别于2013年3月18日、2013年6月5日向某力公司支付的50000元及58000元的款项是租金及水电费，原审判决将上述款项当作案涉市场消防工程改造款项错误。黄群芳与宏力公司签订《内部承包协议书》时，该场地并没有领取营业执照，直到2013年6月27日才领取牌照，名称为金某市场，为了领取牌照，宏力公司必须办理消防验收合格证才行，而宏力公司提供的案涉市场消防改造工程《协议书》中的甲方是金某市场，乙方是广州市大安消防实业有限公司，签署时间为2013年3月14日，但金某市场是2013年6月27日领取营业执照，故该协议书为伪造或倒签，是宏力公司单方面与广州市大安消防实业有限公司签订，其事后没有告知黄群芳，也没有让黄群芳追认此事，该消防改造工程是宏力公司为了领取营业执照而进行的，与黄群芳无关，且工程价100000元，结算为108000元，原审法院以《内部承包协议书》的附件一中第三点约定为依据，判决黄群芳对消防改造工程承担责任错误。（二）租金应计算至2014年12月16日，因当天宏力公司发出《关于终止内部承包协议》的函，以及2014年12月24日的《通知函》中要求解除承包协议，之后双方一直办理交接手续，直到2015年1月19日全部交接完毕，故租金应计算到2014年12月16日，而原审判决计算至2015年1月18日。况且2014年12月31日宏力公司的工作人员黄某已被任命为金某市场的负责人，黄某其实在2014年12月16日已完全接收该工作了，故案涉市场租金应计算到2014年12月16日才合理。为此上诉请求：1.改判黄群芳无需支付108000元的消防工程改造费给宏力公司；2.改判退还一个月的租金46398元；3.一、二审诉讼费由宏力公司承担。被上诉人宏力公司答辩称：1.双方签订的《内部承包协议书》约定承包期内消防需要整改由黄群芳负责，正因为黄群芳是案涉市场消防责任人，黄群芳支付108000元是履行双方协议，其缴纳办理消防的费用中的100000元是合同约定的工程款，8000元是合同约定的需要甲方另外支付的消防培训费用。而从黄群芳支付款项的时间也可看出该两笔款项为办理消防的费用，且黄群芳是知情并同意承担消防改造费用的，因黄群芳向某力公司支付的费用与消防公司开具的收据是相符合的。2.根据合同和开具的收据，黄群芳每月支付的租金，都是按照当月租金额打入宏力公司指定的账号，若其某月支付的费用超过了当月应付的租金数额，在支付下一月租金时，黄群芳会扣除上月多支付的费用，根据上述支付租金的习惯，该108000元费用不可能是支付租金及水电费；2.不存在黄群芳第2项请求即退还其一个月的租金的事实。综上，宏力公司同意原审判决，不同意黄群芳的上诉请求，一审判决查明事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人黄群芳与被上诉人宏力公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，在原审审理过程中，黄群芳对宏力公司提供的金某市场与广州市大安消防实业有限公司于2013年3月14日签订的《协议书》以及广州市大安消防实业有限公司向某力公司出具的两份收款收据的真实性、合法性予以确认。本院认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为:1.双方争议款项的性质认定；2.租金计付截止日期的认定。评析如下。关于双方争议款项的性质认定问题。宏力公司认为黄群芳分别于2013年3月18日、2013年6月5日向某力公司支付的50000元及58000元是办理案涉市场消防工程费用，为此提供了《协议书》、《收款收据》予以证实，黄群芳对上述证据的真实性、合法性予以确认，而对于该协议书约定的工程款数额与收款收据款项不一致问题，宏力公司也已就此作出了说明，现黄群芳抗辩上述款项为租金及水电费，但却未能就该款项具体是支付何时的租金及水电费进行合理解释。在黄群芳无法提供其他证据证明其支付上述款项为租金及水电费的情况下，原审法院采纳宏力公司有关上述款项实际为办理消防工程款费用，并无不当，本院予以维持。根据双方签订的《内部承包协议书》及附件《承包市场消防安全、生产安全、社会综合治理管理责任书》的约定，黄群芳作为案涉市场的承租人，同时也是该市场的安全生产、防火安全、社会治安综合治理直接责任人，故有关案涉市场内的消防改造工程费用理应由黄群芳承担，黄群芳上诉认为无需支付108000元消防工程改造费，理据不充分，本院不予支持。关于案涉场地租金计付截止日期的认定问题。由于黄群芳欠付宏力公司租金等问题，宏力公司分别在2014年12月16日、2014年12月24日向黄群芳发出了《关于终止内部承包协议的函》和《通知函》，主张解除双方合同并交还场地，但双方当事人至2015年1月19日才共同签署交接清单，本案中，并无证据证明是宏力公司的原因导致上述期间才办理交接手续，故原审法院认定双方租金截止日期为2015年1月18日正确，本院予以认可。黄群芳上诉认为宏力公司的员工已在2014年12月16日完全接收案涉市场负责工作，但并无举证证明上述期间已将案涉市场交还给宏力公司，因此，其以宏力公司在2014年12月16日发函终止合同为由，主张租金应计算至该日以及要求退还该日前一个月租金,缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄群芳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3388元，由上诉人黄群芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年八月三日书 记 员 邓安达