河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙卧民初字第170号原告南阳市华云房地产开发有限公司。法定代表人段振华，任公司董事长。委托代理人苗公玉，男，汉族，1962年4月15日出生，现住南阳市宛城区。代理权限为特别授权。委托代理人龚光晓，河南华都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告罗继德，男，汉族，1948年9月24日出生，户籍地南阳市南召县，现住南召县。委托代理人薛从海，南召县法律服所法律工作者。被告罗飞（又名罗斐），男，汉族，1980年3月16生，户籍地南阳市南召县，现住卧龙区。委托代理人王健，河南豫宛律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告南阳市华云房地产开发有限公司与被告罗继德、罗飞（罗斐）确认合同效力纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南阳市华云房地产开发有限公司委托代理人龚光晓、苗公玉，被告罗继德及其委托代理人薛从海，被告罗飞（斐）及其委托代理人王健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南阳市华云房地产开发有限公司诉称，2003年原告在南阳市车站××路××号开发建设了“华龙小区”，共建设了住宅82套，门面房6间，在开发过程中，原告公司原法定代表人李贞鹤因病去世，之后，被告罗继德等人以债权人身份将“华龙小区”的全部房屋强行占有并擅自出售，针对这种情况，原告也多次要求卧龙区法院、南阳市中级人民法院、河南省高级人民法院予以处理，后原告被告知可以另行起诉。为此原告于2013年3月份向卧龙区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，法庭应原告的申请从卧龙区人民法院执行局调取了被告罗继德等人以原告名义将房屋出售的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，后因原告证据不足，于2014年11月13日撤诉，在这些合同中，其中就有罗继德、尹世中等人与被告罗斐于2003年6月12日签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，从这份合同上看，被告盗用了原告已声明作废的印章，串通一气将法院依法查封的房产以罗继德债权私自抵偿的方式，将房屋卖给自己所有。其行为不能代表原告公司行为，完全是其个人的意思表示，其抵偿行为并没有得到原告的认可。故诉至法院，请求1、依法确认被告罗继德以原告名义与被告罗斐于2003年6月12日签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》无效;诉讼过程中原告追加要求确认罗继德以原告名义与被告罗斐于2005年5月10日签订的《商品房屋买卖合同》无效;2、判令被告罗斐停止侵害，返还原告卧龙区车站南路228号华龙小区2号楼2单元3楼301室的房屋;3、被告承担本案的诉讼费用。被告罗继德辩称，原告所诉不实，首先“华龙小区”的开发建设，不是原告开发建设了“华龙小区”，而是以尹世中等16户为一方，罗继德等5户为一方的债权方和使用本案原告南阳市华云房地产开发有限公司（债务方）的名义为一方的三方，通过一定程序，达成了协议书和执行和解协议。二份协议经河南省高级人民法院（2011）豫法执复字第32号执行裁定书裁定，二份协议是有效的，除协议履行中利润的分配有异议，可通过诉讼解决，其它并不支持主张权利。涉及李贞鹤去世后，罗继德、尹世中等人以债权人身份出售“华龙小区”的房产是有三方协议书和执行和解协议明确过的，是罗、尹等人正当的履行职权，并非强行占有和擅自出售。原告早在卖房开始就知道出售房产的事情，签订售房合同，收取钱款入账，原告都是缺一不可的，财务人员都是原告单位财务人员，说不知道更是无稽之谈。合同上加盖的公章是经三方协议约定的，原告作为债务方使用其名字进行开发也是自己认可的，协议书第六条“开发建设售房款，由甲、乙、丙代表选定的人员负责收支，支出由甲方法人代表李贞鹤、乙方代表尹世中、丙方代表罗继德，共同负责签字，有关票据入甲方财务，周报一次。”开发过程中，原告未经债权人同意，单方私自违背协议将公章声明作废，没有三方共同授权是无效的，是违法不能被认可的。法院查封房产是三方的意思，是用以保护三方开发利益不被其它人查封而采取的措施。法院在执行过程中，也采取了建设一处，解封一处，让其出售，整个出售过程，原告一直并未反对，法院也一直未予以过问。买房人取得，占有房产十余年后，原告状告卖房无效，已超过了主张权利的时效，法院不应支持。罗继德是该开发单位的负责人之一，更是社会普通公民，他的亲属同样有购买房产的权利，只要不违背该单位的规定，都是合法的。被告以自己的债权，用私自抵偿的方式出售房产，这有原告提供的财务收据为凭，不存在私自抵偿的方式出售。总之，原告空口无凭、凭主观想象。请求法院驳回原告的起诉。被告罗飞（斐）辩称，其与原告南阳市华云房地产开发有限公司签订的商住房购销合同合法有效，其余同被告罗继德的答辩意见。经审理查明，原告南阳市华云房地产开发有限公司在经营过程中，通过其本单位职工尹士中陆续借尹士中、尹士明等16人多笔借款，因原告无法按时归还，尹士中、尹士明等16人诉至南阳市中级人民法院，在审理过程中经南阳市中级人民法院主持调解，双方达成协议，南阳市中级法院作出以（2001）南民初字第52号调解书予以确认。因南阳市华云房地产开发有限公司未履行调解书确定的义务，尹士中、尹士明等16人向南阳市中级人民法院申请强制执行。南阳市中级人民法院作出（2002）南中执字第0902号民事裁定书，裁定“查封华云房地产开发有限公司所有的自安装公司买受的位于车站南路安装公司办公楼北边西侧长约62米（东西），南北长约65米的土地”。2002年12月赵天祥、苗公玉分别依据（2002）宛市证经字第47号公证书和（2002）宛市证经字第367号公证书向南阳市卧龙区法院申请执行，卧龙区人民法院作出（2003）宛龙执字第167-1号和（2003）宛龙执字第169-1号执行裁定书，将尹士中等16人查封华云公司的“国用（2002）字第01171号”土地的剩余部分予以查封。罗继德、王建亭、王新宇、秦辉等四人于2003年2月21日依据（2002）南市证经字第608号公证书和（2002）南市证经字第24号公证书向南阳市中级法院申请执行。在上述案件执行过程中，经几方协商，2003年3月13日南阳市华云房地产开发公司作为甲方，尹士明、尹士中等16人作为乙方，王建亭、罗继德、王新宇、秦辉、赵天祥作为丙方，三方签订协议一份，协议内容为：“甲方：南阳市华云房地产开发公司法人代表李贞鹤任经理，乙方：尹士明、尹士中等16户代表人：尹士明、尹士中，丙方王建亭、罗继德、王新宇、秦辉、赵天祥代表人：王新宇甲、乙、丙三方为多年经营伙伴，为了缓解甲方债务困境，向甲方提供发展机遇，本着精诚合作、共同谋利的精神，经丙方协调，达成甲、乙、丙三方协议如下：一、乙、丙已申请法院查封的甲方位于南阳市车站南路的开发用地不予拍卖，三方同意以230万元抵偿乙、丙方部分债权230万元，乙、丙方对该抵偿数额以此协议确定的债权本金大小按份共有。该土地开发以甲方名义对外开发经营，房价有三方参照市场价格商定。二、有关开发经营事宜，委托甲方开发，由乙、丙方负责享有，甲方协助、配合并支持和以其名义办理建筑工程的相关手续。三、至本协议签订之日，甲方共欠乙、丙债务本金尹士明等16户2050000元（含案件费利息262915.8元，本金为1787084.2元），王建亭403000元，王新宇620000元（公正文书金额600000元，罗继德条据20000元），秦辉111262元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，共计4047958.34元，（依调解书、公正文书协商确定额）四、本次开发建设利润（扣除工程用款费用）首先清偿王新宇办土地证款320000元及约定的利息，然后按比例清偿尹士明等16户2050000元（此款工程竣工前清结，此款含工程竣工前的本息，其它利息乙方放弃），王建亭403000元，王新宇300000元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，秦辉111262元。其次按顺序清偿秦辉25256.88元，赵天祥案件代理费12000元及垫支的公正、执行费14000元，王建亭垫支的公正、执行费28000元，苗功玉455144元（此款支付第一笔时应交付甲方土地证及尹士中担保的两件房产证），张胜超200000元，李玉敏30000元，最后从利润中支付按分配比例乙丙方与甲方协商后确定的利息。五、上述债务清偿完毕后，利润余额支配权由甲方享有，乙丙方不予干预。六、开发建设售房款由甲、乙、丙代表选定的人员负责收支，支出由甲方法人代表李贞鹤、乙方代表尹士中、丙方代表罗继德共同负责签字，有关票据入甲方财务，周报一次。如有任意一方对合乎分配方案的支出无故不予签字，则不影响实际支出，如有不合分配方案的支出，则由签字支出者按次支付未签字方违约金10000元/次，并按支出额承担由此造成的经济损失。七、甲、乙、丙三方共同同意有法律顾问赵天祥选出一名人员，参加售房部负责现金的收支工作，执行甲、乙、丙三方的共同决定和执行分配方案，除有权审查所收支的现金符合分配方案和三方决定外，无任何权限，但有义务积极办理存入款、支取款，按规定执行三方交付的权限内的任务，月工资800元，选出的人员须有财务能力，法律顾问应严格选择，不得有故意违法违规行为，三方同意由选定的人员开立账户，以执行决定和方案使用。（财务制度制定后按制度办），由尹士中对账户加密，尹士中应配合存、取款不得无故不办理。八、土地证由乙方代表保管，该证只做本次开发经营使用，如有保管不当造成损失或乙方擅自挪用，则由保管方负责赔偿损失并向甲、丙方支付损失违约金100000元，并有义务将证收回。九、工程领导小组由李贞鹤、罗继德、尹士中、周海相、张洪军组成，李贞鹤任组长，施工用料及设施由周海相按照有关职能部门及施工合同的要求办理，有关工程问题和按比例分配的方案实行由领导小组依据和本协议研究决定，采取少数服从多数原则，以此原则决定后，他人无条件执行和听从，研究问题应如实记录并签名。十、本工程特聘请赵天祥担任法律顾问，负责有关法律事宜，法律顾问依法办事，其它任何人不应干涉，顾问费每年6000元，发生案件按律师业务收费标准支付代理费。十一、管理人员李贞鹤、罗继德、尹士中、张洪军、李贞奇月工资800元，管理人员应应职尽责、统力合作。十二、开发过程中，工程资金短缺，甲、乙、丙三方人员按管理小组确定的金额按分配比例三日内支结，不得影响工程进度。十三、华龙小区刻制一枚售房部公章，由罗继德保管，该章只做售房合同和售房部收款用，持章人罗继德不得以此章收取款，否则赔偿一切损失。十四、甲、乙、丙三方于2003年4月14日到南阳市中级人民法院办理执行事宜之后，甲方到卧龙区法院办理苗功玉等执行案件事宜。十五、本协议一式肆份，复印件甲、乙、丙三方各持1份，原件壹份存法律顾问处。共计柒页。十六、本协议未尽事宜，由三方协商一致订立补充协议，与本协议具有同等法律效力。十七、本协议甲、乙、丙三方代表签字或盖章后生效。甲方代表:华云公司李贞鹤乙方代表尹士明尹士中丙方代表：王新宇罗继德二○○三年三月十三日赵天祥”。2003年4月14日在上述三方协议的基础上，尹士中等16人作为申请人，罗继德、王建亭、王新宇、秦辉、赵天祥5人作为申请人，南阳市华云房地产开发有限公司作为被执行人，三方达成执行和解协议，该协议内容为，“执行和解协议申请人尹士中等16人申请人罗继德、王建亭、王新宇、秦辉、赵天祥，被执行人南阳市华云房地产开发有限公司法人代表：李贞鹤任经理委托代理人：赵天祥河南震世律师事务所律师申请人与被执行人拖欠借款纠纷一案，贵院依法执行，执行中，经双方当事人协商达成如下协议：一、双方同意将被执行人所有的位于南阳市车站安装公司的土地，土地证号为：宛市土国用（2002）字第011**。以价值230万元抵偿给申请人，冲抵申请人的部分债权本金。二、依中院调解书和公证文书计标的，尹士中等16户1787084.2元，王建亭403000元，王新宇620000元，赵天祥215921.34元，罗继德647775元，秦辉111262元，以上申请人对抵偿额按比例对作价的土地价款享有按份共有权。三、对该土地折价230万元抵偿额的下余部分本息，申请人有权申请法院强制执行并以委托和借用被执行人名义开发的售房利润中支付，利润余额归被执行人享有。四、该宗土地抵偿给申请人后，申请人同意由被执行人开发，土地不办理过户和更名手续，在委托被执行人开发过程中若因该宗土地未更名和过户原因导致开发不能进行、申请人随时办理更名和过户手续，被执行人必须协助。五、对开发和分配事宜，按申请人与被执行人于2003年3月13日的协议办理。六、对开发的房屋门面房陆间，住宅单元房捌拾贰套，申请人与被执行人同意由南阳市中级人民法院予以查封，用以抵偿申请人的债权本息、被执行人必须协助并不得许诺任何单位和个人予以查封、扣押，至申请人款付清之日止（余额除外）。七、此协议一式捌份，法院两份，其它陆份申请人各持三份。签字生效。申请人：王新宇尹士中尹士明罗继德王建亭赵天祥被执行人：华云公司李贞鹤二○○三年四月十四日”。南阳中院依据上述和解协议于2003年4月14日作出二份414号裁定，一份裁定“将被执行人所有的位于南阳市车站安装公司的土地，土土地证号为：宛市土国用（2002）字第011**以价值230万元抵偿给申请人，冲抵申请人的部分债权本金”，一份裁定“查封申请人委托被执行人开发位于车站南路的全部房产门面房六间，住宅单元房**”。随后，三方按照上述协议书和执行和解协议的约定，对南阳市华云房地产开发有限公司所有的位于南阳市车站安装公司的土地进行开发，冠以南阳市华云公司华龙小区，并按协议约定进行销售。期间原告华云公司时任法定代表人的李贞鹤生病，原告于2003年9月20日出具《委托书》一份，内容为：“委托书因南阳市华云房地产开发有限公司经理（法人）患病需住院治疗。特委托罗继德、杨长皋二同志，按照2003年3月13日甲、乙、丙三方协议书约定。（2003）南中执字第414号民事裁定书裁定，负责完成车站南路华龙小区工程开发建设等事宜。南阳市华云房地产开发有限公司法人李贞鹤。”李贞鹤签名并加盖“南阳市华云房地产开发有限公司”字样印章。2004年4月26日的原告又出具《授权委托书》一份，其中“委托罗继德主管财务工作，掌管华龙小区售房专用章（该章只做售房合同和售房部收款使用）”。在李贞鹤郑州住院期间，罗继德会同河南震世律师事务所律师孙小帅、秦辉等人在南阳市公证处公证员的见证下，就华云公司的公章适用情况对李贞鹤做了询问笔录，并对《关于2003年5月9日所启用的南阳市华云房地产开发有限公司公章适用的情况意见》予以核实，由南阳市公证处制作了（2004）南市证经字1588号公证书予以确认。因华云公司不同意罗继德持有华云公司公章，华云公司用以前停用的公章作出声明，声明作废罗继德持有的华云公司的公章，并重新启用以前停用的公章。2003年6月12日被告罗斐与原告原告南阳市华云房地产开发有限公司签订了《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，该合同内容为“华云房地产华龙小区商住房屋购销合同甲方（出售方）南阳市华云房地产开发公司华龙小区地址车站南路228号联系电话631××******营业执照号4113001000080资质证书号4129024售房证宛房（2005）01号单位小区负责人罗继德乙方（购买方）罗斐……1、位置车站南路华龙小区，2、房号2号楼2单元3楼301户，3、户型3室2厅，4、建筑面积130.12㎡（最后以实测面积为准），5、单价1200元/㎡，6、应交金额156144元……5、乙方应交房款156144元，实交房款金额156144元，不包括其它费用如契税等）人民币（大写）壹拾伍万陆仟壹佰肆拾肆元零角。（该处加盖了“南阳市华云房地产开发有限公司”字样的印章）以收据为准。……甲方（签章）南阳市华云房地产开发公司并加盖“南阳市华云房地产开发有限公司”字样的印章法定代表人李贞鹤加盖“李贞鹤”字样的印章委托代理人罗继德加盖“罗继德”字样的印章尹世中加盖“尹世中”字样的印章乙方（签章）罗斐加盖“罗斐”字样的印章2003年6月12日”。2003年6月10日、2004年6月19日南阳市华云公司华龙小区出具二份收款收据给被告罗斐，内容分别为“今收到罗斐人民币壹拾贰万零玖佰厮肆拾肆元整￥120944元系付2-2-301号房款经手人杨秋月”、“今收到罗斐人民币叁万伍仟贰佰元整￥35200系付2-中-301号房款经手人杨秋月”上述两份收据上均加盖“南阳市华云公司华龙小区财务专用章”字样的印章。2005年4月14日，南阳市华云房地产开发有限公司作为出卖人与被告罗斐签订了由河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的商品房买卖合同。南阳市华云房地产开发有限公司加盖印章、罗斐签名。合同主要内容与2003年6月12日的内容一致。2005年12月16日，（2002）南市证经字608号公证书和（2003）南市证经字24号执行证书被撤销并经卧龙区法院（2008）宛龙行初字第67号行政判决确认。后南阳市中级法院作出（2003）南中执字第19-0601号民事裁定书，对罗继德、王建亭、王新宇、秦辉申请执行华云公司的案件终结执行。2008年8月28日，华云公司申请执行回转。南阳中院作出（2008）南中执字第69-2号民事裁定书，裁定部分执行回转。华云公司不服向南阳市中院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-3号民事裁定书驳回华云公司的异议，华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-3号民事裁定书，向河南省高级法院申请复议，河南高院作出（2008）豫法执复字第36号民事裁定书，驳回华云公司的复议申请。在申请执行人南阳市华云房地产开发有限公司申请执行罗继德、王建亭、王新宇、秦辉执行回转一案执行过程中，因四被执行人无财产可供执行，申请执行人又提供不出被执行人可供执行的财产及相关证据，且向法院出具终结执行程序的申请，南阳市中级法院作出（2008）南中执字第69-4号民事裁定书，“裁定河南省南阳市中级人民法院（2008）南中执字第69号执行案，本次执行程序终结。在南阳市中院就申请执行人南阳市华云房地产开发有限公司申请执行罗继德、王建亭、王新宇、秦辉执行回转一案执行过程中，罗继德、王新宇向南阳市中级法院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-5号民事裁定书，裁定“撤销本院做出的（2008）南中执字第69-2号民事裁定书，驳回华云公司执行回转的申请。”华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-5号民事裁定书向南阳市中院提出异议，南阳中院作出（2008）南中执字第69-6号民事裁定书驳回华云公司的异议，华云公司不服南阳中院作出的（2008）南中执字第69-6号民事裁定书，向河南省高级法院申请复议，河南高院作出（2011）豫法执复字第00032号民事裁定书，驳回华云公司的复议申请。该裁定书认为2003年3月13日及2003年4月14日签订的协议书及执行和解协议书是形成新的法律关系，应当通过诉讼解决。原告华云公司于2013年向卧龙区人民法院提起诉讼，请求确认2003年3月13日及2003年4月14日签订的协议书及执行和解协议书涉及尹士中、尹士明等16人及赵天祥的部分有效，涉及罗继德、王建亭、王新宇、秦辉的部分无效，后因证据不足，于2014年11月13日撤回起诉。在华云公司起诉确认涉及罗继德、王建亭、王新宇、秦辉的部分无效的过程中，原告华云公司发现了罗斐2003年6月12日与原告签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》，后原告华云公司于2015年5月28日诉至法院。上述事实，有原、被告双方陈述，华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》、（2001）南民初字第52号调解书、（2002）南中执字第0902号民事裁定书、（2002）宛市证经字第47号公证书、（2002）宛市证经字第367号公证书，（2003）宛龙执字第167-1号执行裁定书协议书、（2003）宛龙执字第169-1号执行裁定书、（2002）南市证经字第608号公证书、（2002）南市证经字第24号公证书、2003年3月13日协议书、2003年4月14日执行和解协议书、（2008）宛龙行初字第67号行政判决、（2003）南中执字第19-0601号民事裁定书，（2003）南中执字第414号民事裁定书二份、（2008）南中执字第69-2、3、4、5、6号民事裁定书、（2008）豫法执复字第36号民事裁定书、（2011）豫法执复字第00032号民事裁定书、（2004）南市证经字1588号公证书、《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》及制式商品房买卖合同、南阳市华云公司华龙小区收款收据二份、声明等证据予以证实，庭审中均向双方当事人进行了出示或宣读，并经双方当事人进行了质证，已记录在卷。本院认为，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定”。合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定'，是指效力性强制性规定”。所谓管理性规范是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且违反此类规范后也并不损害国家或者社会公共利益。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范将损害国家利益和社会公共利益的规范。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定”，只有合同的内容违反效力性强制规定时才可能导致合同无效。而《城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”的规定是管理性强制性规定，违反该规定并不导致合同无效，只是房屋登记机关从行政管理角度不给予登记，是对物权变动行为的禁止，而并非是对房屋买卖合同的效力的否定。故原告以涉讼房屋被查封依照该规定不得出售、合同因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。据此，构成合同法第五十二条第二项合同无效的要件有二，一是主观上合同当事人有恶意串通的故意；二是客观上合同当事人的行为损害了国家、集体或者第三人利益。必须同时具备主观恶意和客观实际损害利益两个方面。主观上，必须有充分的理由和足够的证据能够证明相关方确实存在恶意串通的故意，属于事实认定问题。本案中虽然二被告罗继德、罗斐系父子关系，但不能据此就认为二被告恶意串通，原告仅以其公章管理人的说法欲证实被告罗斐的购房合同系事后补签，实属举证不能，原告也无其他证据证实罗斐购房价格损害了其利益。即使被告罗斐购房款系冲抵罗继德的债权，该行为也符合执行和解协议的精神，并且原告提供的财务收据也证明原告对此是明知和认可的，所以该行为未对原告利益造成损害。故原告以涉讼房屋系二被告罗继德、罗斐恶意串通、罗斐的购销合同和制式商品房买卖合同因此为无效合同的意见不成立，不予采纳。罗继德等人的公正书被撤销的原因是属于程序上的问题，罗继德与原告之间实体问题并未解决，并且原告与罗继德等人通过2003年3月13日的协议书对双方的债权债务予以重新确认，并于2003年4月14日达成《执行和解协议》，用华云公司一块土地使用权以协商价格抵偿部分债务，该土地委托华云公司继续开发，多方共同监管，售房偿还剩余债务，利润余额归华云公司所有。《执行和解协议》是各方当事人的真实意思表示，各方均应按照该协议履行。按照该协议“开发建设售房款，由甲、乙、丙代表选定的人员负责收支，支出由甲方法人代表李贞鹤、乙方代表尹世中、丙方代表罗继德，共同负责签字，有关票据入甲方财务，周报一次”的约定，被告罗继德以原告名义开发的华龙小区项目的负责人之一，其有权按照协议约定行使权力履行职务。至于原告公司公章的使用问题，按照《执行和解协议》的约定，虽然华龙小区项目是以原告名义开发的，但实际上是三方合作开发，故该项目所有事宜应严格按照协议约定处理，原告虽然通过公告途径来声明公章的启用和停用，但该行为仅适用于原告自身的事务，不能约束以原告名义开发的华龙小区项目。并且按照“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的法律规定，出卖人在签订合同时对标的物是否有所有权或者处分权并不是合同有效与否的必要条件，故被告罗继德对涉案房产没有处分权，原告对其出售房屋的行为不予追认，因此售房合同无效的意见不成立，不予采纳。本案原告与被告罗斐所签订的《华云房地产华龙小区商住房屋购销合同》及制式商品房买卖合同是在自愿、平等的基础上签订的合同，该合同没有无效的情形，故原告关于合同无效的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第九十三条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)第十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告南阳市华云房地产开发有限公司的诉讼请求。诉讼费100元，由原告南阳市华云房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  肖 楠审 判 员  魏妍冰人民陪审员  王拥军二〇一六年八月二十五日书 记 员  宋治国