广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8016号上诉人（原审原告）：陈昌建，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：陈昌阁，住址同上。两上诉人的共同委托代理人：欧阳强、余健鹰，分别系广东金羊律师事务所律师、职员。被上诉人（原审被告）：广州市白云区永平街东平经济联合社，住所地广州市白云区。负责人：叶沛球，该社社长。委托代理人：韩苑，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：杨润培，住广州市白云区。委托代理人：何雪琼、郑敏，均系广东格林律师事务所律师。上诉人陈昌建、陈昌阁与被上诉人广州市白云区永平街东平经济联合社（以下简称东平联社）、杨润培因合同权利义务概括转移合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为：陈昌建、陈昌阁与东平联社、杨润培签订的《房地产项目转让协议书》属于合作开发房地产合同权利义务的概括转移合同纠纷。因陈昌建、陈昌阁不要求杨润培承担责任，故杨润培的诉讼地位应为有独立请求权的第三人。对于《房地产项目转让协议书》的效力问题，原审法院认为，东平联社与“华茂公司”均无房地产开发资质，因此双方签订的《集资建房协议书》系无效合同；陈昌建、陈昌阁与东平联社、杨润培签订的《房地产项目转让协议书》系《集资建房协议书》权利义务的概括转移合同，现合同标的被认定无效，故该协议亦为无效合同。经原审法院对《房地产项目转让协议书》的效力释明后，陈昌建、陈昌阁仍坚持原诉讼请求，故原审法院予以全部驳回。对于杨润培提出确认合同无效及返还700万元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。对于杨润培提出支付利息的诉讼请求，因其在合同无效中存在过错，应对由此导致的利息损失自行承担，故原审法院对该诉讼请求不予支持。对于东平联社及杨润培主张在陈昌建、陈昌阁欺诈、胁迫下违背真实意思签订合同的事实，因证据不充分，原审法院不能认定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，于2016年4月8日作出如下判决：一、确认陈昌建、陈昌阁与广州市白云区永平街东平经济联合社、杨润培于2010年1月17日签订的《房地产项目转让协议书》无效；二、陈昌建、陈昌阁于本判决生效之日起5日内向杨润培返还合同款700万元；三、驳回陈昌建、陈昌阁的全部诉讼请求及杨润培的其他诉讼请求。本案受理费119148元，由陈昌建、陈昌阁负担，其中37348元须于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。判后，上诉人陈昌建、陈昌阁不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违反民事诉讼程序规定，具体如下：1、原审将本案案由定义为合同权利义务概括转移合同纠纷，既不符事实也有违法理。依据1993年8月18日《集资建房协议书》，陈昌建、陈昌阁投资东平联社开发的“广州花园”集资建房项目，占有该项目51%股份。2010年1月8日东平联社与广东鹏诚实业有限公司签订《协议书》，将“广州花园”项目转让，事前并未征得陈昌建、陈昌阁同意。2011年1月17日陈昌建、陈昌阁与东平联社、杨润培签订《房地产项目转让协议书》。原审将该《房地产项目转让协议书》认定为合作开发房地产合同权利义务的概括转移合同纠纷，无论从转让主体、转让标的、转让时间、转让权利等均完全错位，完全混淆了合同权利义务概括转移的“原合同当事人一方”和“对方当事人”的位置和关系。2、原审将杨润培追加为第三人，赋予其独立请求权和反诉权，不符合民事诉讼法的规定。（1）本案是陈昌建、陈昌阁因东平联社未完全履行《房地产项目转让协议书》而提起的要求继续履行的给付之诉，杨润培既不是本案“广州花园”集资建房项目的受让人，也不是本案《房地产项目转让协议书》的当事人，杨润培与本案没有利害关系，不具备成为本案第三人的条件。（2）杨润培提起的反诉仅将陈昌建、陈昌阁作为被告，而未将东平联社作为反诉的共同被告，且其反诉请求与东平联社一致，因此杨润培不应成为有独立请求权的第三人。二、原审查明事实错误，具体如下：1、原审在查明事实中称：“在未按规定办理报建手续的情况下建设了11栋7层楼房，并对外公开出售。……，并以广州荔湾区宏建房地产服务公司的名义对外出售部分服务”，我方认为不符合事实。（1）“广州花园”集资建房项目是以东平联社之前的村民委员会名义并由其主导进行的，东平联社是开发建设人，陈昌建、陈昌阁仅是该项目的投资人、建筑人。（2）“广州花园”集资建房项目经过土地规划行政管理部门广州市白云区同和镇国土规划管理所的批准，持有《郊区村镇建房（用地）申请表》、《（用地）四置红线图》、《东平村镇（广州花园）规划报建总平面图》、《郊区村镇建房许可证》等政府部门核准文件。（3）“广州花园”已建成的11栋7层集资房，均为已报规划行政主管部门备案的集资房，“广州花园”建成或未建集资房，已按穗府（1997）48号《关于处理我市农村集资房问题的决定》的规定进行了处理，已建成的11栋7层楼房均为符合当时法律和政策的集资房。（4）“广州花园”已出售的集资房，全部是以东平村民委员会的名义出售，并经白云区或天河区公证处公证，确认“房屋交付使用后两个月内，甲方为乙方办理宅基地房屋使用证”。由此证明，已建成的集资房已获规划行政主管部门许可，并保留使用至今。（5）原审指11栋7层集资房“未按规定办理报建手续”，完全没有事实依据。2、原审认定东平联社与华茂公司均无房地产开发资质，因此双方签订的《集资建房协议书》系无效合同；陈昌建、陈昌阁与东平联社、杨润培签订的《房地产项目转让协议书》系《集资建房协议书》权利义务的概括转移合同，现合同标的被认定无效，故该协议亦为无效合同，我方认为原审认定错误。（1）根据《集资建房协议书》，“广州花园”集资建房项目均是以东平联社名义进行，包括用地申请、规划报建、出售方式、领取宅基地证等，陈昌建、陈昌阁合伙参与的华茂公司仅作为投资人、建筑人的身份参与建设。《集资建房协议书》第六条“凡售房发票及合建房合同均由甲方白云区城镇开发总公司同和分公司第九集资建房办公室协助办理”，可以证明东平联社的集资建房项目是取得房地产开发公司的认可的，已出售房屋均开具售房发票。（2）本案集资建房项目，如前述持有《郊区村镇建房（用地）申请表》、《（用地）四置红线图》、《东平村镇（广州花园）规划报建总平面图》、《郊区村镇建房许可证》等政府部门核准文件。其集资建房写明在相关许可证文件之上，足见集资建房的建设方式已获政府行政主管部门许可，因此不存在违反当时法律规定。（3）本集资建房用地，明确为解决本村村民、社会人士及海外侨胞居住问题，可见该集资房可以出售给村民以外的社会人士和海外侨胞。（4）《房地产项目转让协议书》实质是将陈昌建、陈昌阁投资于东平联社建成的未出售的集资房移交返还与东平联社，而不是转让给其他第三人，东平联社作为土地合法持有人按建筑造价补偿陈昌建、陈昌阁投资和利润，并不违反法律规定。因此原审所述违法转让土地和集资房的事实不能成立。（5）2010年1月8日东平联社与广东鹏诚实业有限公司签署《协议书》违反现行法律规定，因为该《协议书》是在广州市政府1997年明令禁止集资建房之后，在国家1998年颁布《土地管理法》之后，仍强行进行的转让和建设，原审对此未作认定，明显不妥。三、原审适用法律不当，具体如下：1、原审引用的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释【2005】5号）》是2005年8月1日颁布施行的司法解释，违背了法不溯及既往的原则。且该司法解释规范的是国有土地使用权，而本案集资建房用地是农村集体土地中的宅基地，原审适用该司法解释显然错误。2、《集资建房协议书》签订于1993年8月18日，当时政府对农村集资建房还没有明确规定，更没有禁止性的强制规定。1997年5月5日，广州市人民政府穗府（1997）48号《关于处理我市农村集资房问题的决定》颁布时，陈昌建、陈昌阁已停止投资建设，陈昌建、陈昌阁投资的11栋7层楼房均在该48号文颁布实施之前建成。之后，剩余土地一直空置达14年，2010年1月8日，东平联社与广东鹏诚实业有限公司签订《协议书》，建成2栋建基面积共2299.20平方米11层框架结构建筑楼房，违反法律规定的是东平联社、广东鹏诚实业有限公司和杨润培，而非陈昌建、陈昌阁。原审适用《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，不应溯及陈昌建、陈昌阁。综上，陈昌建、陈昌阁上诉请求：1、撤销原审第一、二、三项判决；2、驳回杨润培的反诉，依法支持陈昌建、陈昌阁原审全部诉请。被上诉人东平联社辩称同意原审判决。一、原审将本案案由定性为“合同权利义务概括转移”纠纷正确，上诉人称该定性不符合事实又违法理的说法是错误的。二、被上诉人杨润培列为本案第三人符合法律规定。三、陈昌建、陈昌阁称其是广州花园项目的投资人没有任何证据证明。四、陈昌建、陈昌阁持有的《房地产项目转让协议》，非东平联社的真实意思表示，东平联社是受陈昌建、陈昌阁多次协迫的情况下签署。五、《房地产项目转让协议》是无效合同。1、《房地产项目转让协议书》是一份以合法形式掩盖非法目的的合同。陈昌建、陈昌阁并非广州花园项目的投资人或华茂公司的股东，无权签署转让协议，无权收取项目转让价款，该协议是为了掩盖其以欺诈、胁迫的手段非法获取的1200万元的非法目的。2、该协议违反法律、行政法规强制性规定。该协议第一条约定了转让标的的概况，广州花园未出售建筑面积约16000平方米，余下未建设土地约16亩。第二条约定转让未出售面积和未建土地份额及转让广州花园的全部权利和义务。从上述条款可以看出，转让标的涉及集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，因此，该转让协议违反上述法律禁止性规定。3、涉案广州花园项目至今未办理《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》。根据《中华人民共和国合同法》第52条第三款、第五款之规定，《房地产项目转让协议》无效。原审第三人杨润培答辩同意原审判决，上诉人的上诉意见不成立。一、上诉人陈昌建、陈昌阁并非涉案地块的所有权人，也非原“广州花园”项目投资人或开发商，其对涉案地块、涉案项目不享有任何权利，其无权与任何人签订合同对涉案地块使用权及涉案项目进行任何处分。2010年1月，杨润培从东平联社及原开发商华茂公司接收涉案项目，随后投资近数千万元进行开发建设，在杨润培建设过程中，上诉人阻挠施工，杨润培最后被迫无奈签署了所谓《房地产项目转让协议书》，上诉人以签订合同形式掩盖上诉人胁迫杨润培非法获利的行为违反法律规定，所谓《房地产项目转让协议书》依法应认定无效。二、原“广州花园”项目，是一个投资几亿甚至更多的项目，上诉人称其为开发商投资人，但连一分钱投资证明都无法提交，其所谓投资人说法明显无任何事实依据。首先，所谓《房地产项目转让协议书》，甲方为东平联社、杨润培两个主体；乙方为“原广州花园项目投资开发商”、及“陈昌建”、“陈昌阁”三个主体，也就是说上诉人“陈昌建”、“陈昌阁”是独立于“原广州花园项目投资开发商”之外的主体，虽然该协议书内容并非当事人真实意思表示，但上诉人在出具该协议书时，上述细节恰恰证明上诉人本身已明确自己与“原广州花园项目投资开发商”并非为同一主体，其并非其自称的“开发商、投资人”，也非“原广州花园项目投资开发商”授权委托人。“原广州花园项目投资开发商”华茂公司在2010年3月已结清全部债权债务关系，无论杨润培还是东平联社均无需向其他任何人支付任何补偿或款项，上诉人主张无任何道理。其次，所谓《房地产项目转让协议书》第十一条设定保密义务，该条款的设定明显不符合常理，如上诉人确为开发商或投资人，不存在刻意隐藏的必要，反而会为主张自身权利的排他性而积极主动公开，以保证自身权利的实现（如本案涉及其他所有合同、协议，包括东平联社与原开发商之间的合同、协议；东平联社与杨润培之间的合同、协议等，均无保密设置。）但该所谓协议书却专门设定一条保密义务，并要求对协议内容“绝对保密”，上诉人是要求东平联社及杨润培对其“以合法形式掩盖其胁迫被告达到获利的非法目的事实”绝对保密。进一步证明该协议书的签订是无合法基础的。再次，所谓《房地产项目转让协议书》关于涉案地块的内容与事实不符，该协议书：“第一条：余下未建设土地约16亩，第二条：乙方以前述未出售房屋和未建土地份额作价”，但事实上，未建土地只有约5亩，约11亩已被马市岭经济社收回，如未建土地为作价依据，5亩与16亩土地差距巨大，作价金额理应也存在巨大差别，任何人均不可能对只有5亩却按16亩进行作价无任何异议，但所谓《房地产项目转让协议书》各方签订人恰恰就对上述事实毫不关注毫无异议，如此明显违反常理的表现充分证明所谓《房地产项目转让协议书》的签订不能代表各方当事人真实意思表示，属虚假无效合同。所谓《房地产项目转让协议书》还约定：余下200万元在二期建设房屋封顶后10天内付清。但前文已述涉案地块未建土地只有约5亩，即只有建设一期房屋（也即是杨润培投资建设但已被拆除的两栋联排楼房）的土地，根本不存在建设二期的土地，且杨润培建设的一期房屋被确认为违法建筑被拆除后，杨润培未再进行任何建设，不存在建设二期房屋事实。由此可见，所谓《房地产项目转让协议书》无任何事实基础，充分证明所谓协议书仅作为掩盖上诉人非法目的形式用途，而非事实的反映。另外，陈昌建、陈昌阁开始要求450万元费用，并于2010年7月签订了所谓《协议书》，后又变卦，费用要求从450万变成1200万，上述事实证明所谓转让是虚假的。如若是合法真实的转让，2010年7月《协议书》一旦签订，任何一方均不可能随意对协议进行更改，尤其是付款方，不可能无故自愿将自己的支付义务由450万元提高至1200万元。唯一解释就是上诉人欺诈胁迫索要钱款目的达成后，再次胁迫提高价码，杨润培为保投资被迫接受上诉人勒索，并向其付款。三、《房地产项目转让协议书》是对涉案地块和房屋的“有偿转让”，不存在任何明示、暗示“非转让”意思表示。在原审庭审中，经法庭反复询问及释明，上诉人坚持其自称的“转让事实”及主张。根据《土地管理法》六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”因此，且不追究上诉人对涉案地块享有权利与否，涉案土地为农村集体土地，任何人均不得转让或变相转让，所谓《房地产项目转让协议书》明显违反土地管理法上述规定，依法应认定无效。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。”因此，不论任何人在涉案地块开发建设并建成房屋用于出售，均违反法律规定，因此，上诉人不可能取得对涉案地块的合法权利，更不能对涉案地块再次转让，其转让出售行为必然是无效的。涉案地块为农村集体土地，在涉案地块上原所建全部房屋均无任何报建审批手续，依法属违法建筑，而杨润培接收涉案项目后，在涉案地块上建设的房屋也已被政府部门认定为违法建筑且已被拆除，因此，所谓《房地产项目转让协议书》是对违法建筑及农村集体土地的转让，依法应认定无效。华茂公司与东平联社均无房地产开发资质，其双方签订的《集资建房协议书》依法为无效合同，任何人对《集资建房协议书》项下权利义务转移依法均为无效。四、上诉人依法应将所收取款项返还杨润培，同时向东平联社补偿。从原审至今，上诉人反复确认，杨润培不属于所谓《房地产项目转让协议书》的合同当事方，对其无给付义务，其不确认杨润培属适格被告，且不要求杨润培承担任何责任。即是说上诉人明确其收取杨润培款项是无依据，因此，上诉人应将已收取的杨润培支付的700万元本金及利息返还杨润培。3、上诉人起诉要求支付转让款，上诉变称为按建筑造价补偿投资和利润无任何依据。首先，即便所谓《房地产项目转让协议书》为上诉人胁迫所签，但已明确其内容为“转让”，是对涉案土地和房屋的“有偿转让”，作价标的既含已建未售房屋，还包含未建土地，没有任何明示、暗示补偿的陈述和意思表示，其所谓对建筑造价补偿既无合同依据更无事实依据。其次，上诉人根本不是投资建设主体，其连一分钱投资证明都无法提交，无任何证据证明其存在投资建设事实，无任何证据证明其存在建设成本，其所谓对建筑造价补偿完全是无稽之谈。4、根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条：“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿……受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担。”因此，如若上诉人确为原开发商投资人，上诉人不仅无权要求补偿，反而应对已实际占用（建房）的土地、及一直未建土地（闲置）向东平联社作出补偿。经审理查明：1993年8月18日，广州市白云区同和镇东平村民委员会（甲方，系东平联社前身）与“华茂（港澳远东）发展公司”（乙方，下简称“华茂公司”）签订《集资建房协议书》，约定：1、双方合作集资建房；2、甲方提供东平乡约40亩集体土地（以同和国土所划定红线为准），由乙方负责投资（集资）支付兴建住宅楼房。广州市白云区同和镇国土规划管理所在上述协议书上加盖公章。1993年8月29日，广州市白云区同和镇国土规划管理所发出《郊区村镇建房许可证》，批准“东平村广州花园集资建房”在马市岭北万角地建设用地面积为26270.1平方米、建筑结构为框架、层数为7层、建筑面积为8万平方米的房屋。上述许可证第6项手写载明“按规定办理报建手续”。东平联社称上述广州花园项目土地至今未办理《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》，原因是该项目占用了城市规划路故不可能取得报建手续；陈昌建、陈昌阁则在原审中提交了以东平联社为申请人名义办理的《用地申请表》、《郊区村镇建房许可证》、用地四至红某、规划报建总平面图，故陈昌建、陈昌阁认为上述文件就是经国土规划部门批准的报建手续。上述地块在签订协议后建成了11幢7层楼房，并对外公开出售。11栋7层楼房的出售均是与东平联社以及白云城建开发总公司同和分公司的名义出售。2010年1月8日，东平联社（甲方）与华茂公司（乙方）签订《协议书》，约定有如下内容：……2、鉴于乙方因经济困难及其它原因，已无能力，无办法继续对原继续对原“广州花园”的烂尾楼和剩下的土地也进行改造、开发，同意甲方全权接收原“广州花园”的己建11幢楼宇和剩下的全部土地。并转为甲方权属所有，由甲方全权自行改造和开发。4、甲方全面接收原“广州花园”，一次性向乙方补偿共480万元。包括【补偿给乙方（原开发商）叁佰伍拾万元，补偿原开发商施工队工程款壹佰叁拾万元】。以上补偿在协议签订后7天内付清，乙方须按协议约定使用和分配。施工队工程款补偿必须专款专用。5、乙方收到以上补偿款后，不再另向甲方提出其它的任何经济补偿以及其它有关费用，如发生其它经济纠纷，由乙方自行解决和承担。6、甲方向乙方全部付清以上补偿款后，原“广州花园”的所有楼宇（11幢）及全部土地权属归甲方所有并永久使用。7、甲方同意乙方要求，在原楼房中无偿退回叁套（每套面积约90方）给原开发商，并由原开发商自行安排居住。11、本协议签订后，原甲、乙双方于一九九三年八月十八日签订的《集资建房协议书》宣布终止作废，并作无效声明”。该《协议书》落款乙方代表为冼桥华、黎某。2010年1月8日，东平联社（甲方）与广东鹏诚实业有限公司（以下简称鹏诚公司）杨润培（乙方）签订了《协议书》，约定东平经济联合社转让原广州花园，乙方全权接收原“广州花园”后，一次性向甲方补偿990万元，将补偿款交齐后则原“广州花园”的全部土地及11幢楼房的权属归乙方所有。2010年1月19日，就支付原“广州花园”开发商华茂公司（原开发商）补偿款事宜，东平联社（甲方）与鹏诚公司杨润培（乙方）签订了《补充协议》，约定：l、东平经济联合社（甲方）全权接收原“广州花园”后，转让给鹏诚公司（乙方）进行改造、开发。2、甲、乙双方一致同意，由乙方支付给甲方后转付给华茂公司（原开发原开发商）的补偿款480万元，直接由乙方支付给华茂公司，并由华茂公司开具收款收据。3、乙方直接支付给甲方的补偿款共为510万元。4、本协议是甲乙双方于2010年1月8日签字的《协议书》的补充，具有同等法律效力。华茂公司在该协议上签注意见：同意按以上甲、乙双方签定的“补充协议”办理。原由“广州市白云区永平街东平经济联合社”转付给原“广州花园”开发商华茂公司补偿款480万元，由“广东鹏诚实业有限公司”直接对华茂公司负责支付。以上480万元补偿收取后，有关原开发商补偿款与“广州市白云区永平街东平经济联合社”无关，不予追究。东平联社称前述2010年1月8日签订的《协议书》约定的补偿款已经结算，即华茂公司退出并引进杨润培进行开发。2010年3月，东平联社、杨润培未经城市规划主管部门批准，在广州市白云区永平街东平村东平中路原“广州花园”地块建设2幢建基面积共2299.2平方米的框架结构建筑物。2010年6月15日，广州市城市管理综合执法局白云分局对东平联社未经城市规划主管部门批准擅自在广州市白云区永平街东平村东平中路原“广州花园”地块兴建2幢建基面积共2299.2平方米的框架结构建筑物的行为进行立案查处。2011年1月4日，广州市城市管理综合执法局白云分局向东平联社发出《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综云永处字〔2010〕2-027号），责令东平联社限期拆除位于广州市白云区永平街东平村东平中路原“广州花园”地块2幢11层框架结构、建基面积2299.2平方米的违法建筑物，如逾期不履行，将报区政府批准后组织强制拆除。2011年1月17日，东平联社、鹏诚公司杨润培（甲方）与原（广州花园）项目投资开发商、陈昌建占股权26%、陈昌阁占股权25%（乙方）签订《房地产项目转让协议书》，约定：1、位于广州市白云区东平村马市岭北万角地的“广州花园”，为甲方名义申报集资建房，乙方投资建设的房地产开发项目；“广州花园”获准用地面积为40亩，按规划已建成7层住宅11幢，出售建设面积为约45000平方米，已出售建筑面积约29000平方米，未出售建筑面积约16000平方米，余下未建设土地约为16亩；2、甲乙双方同意，乙方以前述未出售房屋和未建土地份额作价，以1200万元转让“广州花园”的全部权利和义务给甲方，由甲方全权自行改造和开发；3、甲乙双方于本协议书签订之日起10天内付给乙方400万元；于签订本协议起3个月内付给乙方300万元；于签订本协议之日起6个月内付给乙方300万元；余下200万元，在二期建设房屋封顶后10天内付清；4、甲方承诺按期给付转让款并负责乙方转让款的所有税费；如甲方不按期给付转让款，逾期按应付款每日5%计付利息；乙方收齐甲方给付的转让款后，不再享有“广州花园”包括不限于土地、房屋的一切权益，并保证不再向甲方提出任何经济补偿及其它有关费用；5、甲方给付乙方转让款后，有权独立改造、开发、使用或处置“广州花园”的房屋和土地，其一切与乙方无关；6、协议签订后，与该标的物有关的一切债权、债务及其它经济纠纷与甲乙双方无关；7、为保证“广州花园”的改造、开发和整治的顺利进行，甲乙双方有责任、义务做好上级政府和有关部门的理顺和协助工作，保证“广州花园”改造建设的顺利进行；8、协议签订后，乙方将“广州花园”有关的用地协议、集资建房协议书、报建手续、售楼合同和有关公章等一切原始资料全部转交甲方；9、本协议签订后，原广州市白云区同和镇东平村民委员会、广州市白云山农场东平马市岭经济合作社与华茂（港澳远东）发展公司于1993年8月18日签订的《集资建房协议书》宣布终止作废，并作无效声明；10、本协议签订后，原广州市白云区永平街东平经济联合社与乙方于2010年7月29日签订的《协议书》宣布终止作废，并作无效声明，双方互不追究对方任何责任；11、双方同意对本转让协议内容绝对保密，凡是涉及双方内部情况的资料人员，未经相关方许可不得向外透露本协议内容的任何一点信息，只有在签约方一致同意前提示方可对外公布本协议的存在及内容情况；12、本协议一式三份，甲存二份，乙存一份，并从甲、乙双方签字之日给付首期款后即时生效。其中该协议书中乙方“原（广州花园）项目投资开发商”、“陈昌建占股权26%”以及“陈昌阁占股权25%”为依次上下排列，而对于协议中乙方主体的含义，东平联社与杨润培主张是单独包括原广州花园项目开发商即华茂公司；陈昌建、陈昌阁则认为是指两上诉人，“原广州花园项目投资开发商”并不是合同主体而是对两上诉人身份的定义。陈昌建、陈昌阁以及冼桥华、黎某四人以华茂公司的名义参与集资房投资，而华茂（港澳远东）发展公司并未经工商注册登记，所以原广州花园项目开发商就是上述四自然人。杨润培另主张因其想和鹏程公司合作接手涉案项目，但鹏程公司只是在协议书中挂名而已，并不是协议书的主体。2011年2月24日，杨润培向陈昌阁的银行帐户转帐支付了400万元。当日，陈昌建、陈昌阁与东平联社签订了《移交（广州花园）原件目录清单》，其中文件为：1、郊区建房（用地）申请表；2、（用地）四置红某；3、郊区村镇建房许可证；4、东平村镇（广州花园）规划报建总平面图；5、集资建房协议书；6、协议书；7、东平村“广州花园”地块示意图。4月28日，杨润培向陈昌阁的银行帐户内转帐支付了300万元。2011年6月，上述违法建筑物被政府部门强制拆除。2015年6月9日，因本案纠纷，陈昌建、陈昌阁向原审法院起诉，请求判令：1、东平联社向陈昌建、陈昌阁给付房屋和土地转让款500万元；2、东平联社向陈昌建、陈昌阁支付上述转让款的利息约500万元；3、本案全部诉讼费由东平联社负担。立案后，原审法院追加合同当事人之一杨润培参加诉讼，在原审庭审中，陈昌建、陈昌阁确认仅要求东平联社承担责任，不要求杨润培承担责任。后杨润培作为第三人向原审法院提出独立诉讼请求，请求判令：1、确认陈昌建、陈昌阁和东平联社签订的《房地产项目转让协议书》无效；2、陈昌建、陈昌阁向杨润培返还700万元及利息1970884元（按中国人民银行一年期贷款利率计算，暂计至2015年7月16日）；3、本案诉讼费由陈昌建、陈昌阁负担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、《房地产项目转让协议书》的性质与效力。二、杨润培以无独立请求权第三人的身份主张陈昌建、陈昌阁返还700万元转让款是否成立？评析如下。首先，关于《房地产项目转让协议书》缔约主体的问题。该协议中甲方之一为鹏诚公司杨润培，杨润培在落款处鹏诚公司代表处签名，但鹏诚公司并未盖章且事后亦未作出追认该协议的意思表示，且从该协议书由杨润培实际履行，因此，杨润培主张其为缔约主体合理有据，本院予以采信。至于该协议书的乙方是否包括“原（广州花园）项目投资开发商”的问题，从协议书关于乙方的表述以及协议中“9、本协议签订后，原广州市白云区同和镇东平村民委员会、广州市白云山农场东平马市岭经济合作社与华茂（港澳远东）发展公司于1993年8月18日签订的《集资建房协议书》宣布终止作废，并作无效声明；10、本协议签订后，原广州市白云区永平街东平经济联合社与乙方于2010年7月29日签订的《协议书》宣布终止作废，并作无效声明，双方互不追究对方任何责任”的内容来看，陈昌建、陈昌阁主张乙方只是指陈昌建、陈昌阁缺乏事实依据，本院不予采信。其次，关于《房地产项目转让协议书》的性质问题，从该协议书中“乙方以前述未出售房屋和未建土地份额作价，以1200万元转让“广州花园”的全部权利和义务给甲方，由甲方全权自行改造和开发”、“乙方收齐甲方给付的转让款后，不再享有“广州花园”包括不限于土地、房屋的一切权益，并保证不再向甲方提出任何经济补偿及其它有关费用；甲方给付乙方转让款后，有权独立改造、开发、使用或处置“广州花园”的房屋和土地，其一切与乙方无关”以及前述协议第9、10条的内容来看，原审法院认定《房地产项目转让协议书》属于合作开发房地产合同权利义务的概括转移合同并无不妥，陈昌建、陈昌阁对此提出的异议不成立，本院不予采信。如前所述，杨润培为《房地产项目转让协议书》的甲方，原审在陈昌建、陈昌阁坚持不要求杨润培承担责任的情况下，将杨润培作为有独立请求权的第三人追加为案件当事人，并无不妥，陈昌建、陈昌阁对此提出的上诉理由亦不成立，本院亦不予采信。最后，从《房地产项目转让协议书》约定的内容来看，该协议是由协议的乙方将原“广州花园”项目中的权利义务予以概括转让，而原“广州花园”项目开发的基础是东平联社与华茂公司于1993年8月18日签订的《集资建房协议书》，在东平联社与“华茂公司”均无房地产开发资质，且现无证据证明原“广州花园”项目办理了报建手续以及规划验收的情况下，原审法院认定《集资建房协议书》无效并无不当，本院亦予以维持；因此《房地产项目转让协议书》所涉的合同标的被认定无效，故原审法院认定该协议亦为无效并判令陈昌建、陈昌阁返还杨润培已支付的转让款并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈昌建、陈昌阁的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费119148元，由上诉人陈昌建、陈昌阁负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年八月十六日书 记 员  张 辉