南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2015)建南民初字第84号原告章明，男，1974年4月2日生，汉族。委托代理人王奇，南京益高化工有限公司职员。委托代理人李连华，江苏正大求实律师事务所律师。被告五矿地产南京有限公司（以下简称五矿地产）。法定代表人何剑波，该公司董事长。委托代理人徐培，北京市大成（南京）律师事务所律师。委托代理人陈华，北京市大成（南京）律师事务所律师。原告章明诉被告五矿地产南京有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告章明的委托代理人王奇、李连华，被告五矿地产南京有限公司的委托代理人徐培、陈华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章明诉称，原告购买被告五矿地产南京有限公司开发的御江金城商品房，双方签订了商品房买卖合同，被告在交付房屋时存在以下问题：原告购买被告开发的御江金城商品房，双方签订了商品房买卖合同。在被告交房过程中存在以下主要问题：关于面积赠送及高得房率问题，被告在对外销售时宣称“设备平台及前阳台凹室空间的超值赠送，高得房率见证豪宅大户品质”，然在被告交付房屋时，原告得知被告赠送部位由于存在安全及漏水问题导致原告不能正常使用。该赠送面积实为消防逃生通道，由于它的特性，不能安装防护设施，这样原告无法得到保障，赠送面积还由于被告设计问题存在漏雨现象。被告所谓的“赠送”和“高得房率”只是为了销售而玩的噱头而已。关于空调安装问题，在房屋销售时，被告并未告知原告只能安装中央空调，相反在其楼盘的沙盘中也明确有分体空调的模型。原告据此认为该购买的房屋可以安装分体空调，而在房屋交付时，被告只提供可以安装中央空调的位置，分体空调根本无法安装。关于车位，被告交付的车位过小、通道过窄，致车辆入库、出库及会车困难，存在安全隐患，原告无法正常使用。另外，在今年的梅雨季节发现车库存在渗漏问题，该车为不具备正常的使用功能。综上，原告正是由于相信被告以上宣传才购买房屋。而被告在交房时对以上宣传及承诺均不能兑现且存在欺诈行为。同时，被告交付的房屋不能安装分体空调，相关设施不能正常使用。被告未能兑现房屋销售时的承诺，为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判令：一、判令被告将原告所有的设备平台及前阳台凹室空间赠送原告所有并能独立使用。二、判令被告提供给原告安装分体空调室外机的位置。三、判令被告将车位按合同约定的标准交付原告并能正常使用。四、被告承担本案诉讼费用。被告五矿地产南京有限公司辩称，一、被告交付的房屋符合设计要求和合同约定，现原告要求被告提供安装分体空调室外机位的诉请无事实和法律依据，理由是南京市建筑工程施工图设计审查管理中心已对该栋房屋的建筑设计施工图进行了审查，并出具审查意见，确认该房屋空调位置设置符合相关规定，同时，双方在签订的商品房预售合同中约定：“乙方了解该房屋相关现状，对此表示认可且无异议”，因此，不存在原告诉称的销售过程中被告未告知或不是宣传的情况。后被告依法取得了建设工程规划验收合格证书和房屋建筑工程竣工验收备案材料，符合设计文件和合同约定的房屋交付条件，原告方目前已经收房，并且已经对房屋进行了装修，实际安装了中央空调，因此被告依照合同约定履行了合同义务，不应当承担任何违约责任。至于物业交付之后空调机位等使用问题，应当由业主依照《物业管理条例》等相关法律规定共同商定、与被告无涉。二、原告购买的房屋设备平台等部分属于公共区域，原告可以依照法律规定根据实际情况使用，依照法律规定和合同约定不能获得所有权利，原告诉称的设备平台及前阳台凹室空间，按照建筑设计图纸和规范文件属于公共区域，并不是由业主专有，同时，依照双方所签订的房屋预售合同，该部分不计入建筑面积，业主依法不享有产权，但可以根据实际情况使用。原告误解了被告宣传资料的相应表述，以此认为对该区域享有所有权不符合合同约定和法律规定。被告公司宣称资料中统一注明“宣传资料不作为销售依据，具体以合同约定和法律规定为准”，同时，在房屋预售合同中再次补充约定同样的内容。因此，原告主张对以上区域享有所有权无事实和法律依据。三、被告已按照合同约定和设计规范将车位交付原告，不存在违约行为。御江金城已经有部分业主办理所有权车位的权证，因此不管从测绘部门的实测图或者是权证资料看，被告交付的车位符合国家规定，不存在不符合规范的说法。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院查明事实、依法驳回其诉讼请求。经审理查明，原告章明与被告五矿地产南京有限公司于2010年6月24日签订《御江金城商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于建邺区梦都大街188号御江金城X幢X单元X室房屋，房屋建筑面积141.2平方米。被告在销售该商品房时，曾在其宣传彩页及宣传资料中宣传：“超值赠送设备平台及前阳台凹室空间高得房率见证豪宅大户品质”，但双方在商品房预售合同中约定：“双方关于该商品房的约定均以本合同为准，有关该房屋的样板房、沙盘、宣传资料、模型、展示板及广告等均不构成确定双方权利义务的依据”，并未对宣传资料中所涉“超值赠送”进行明确约定，也未对被告楼盘沙盘模型中房间内一白色长方体是否为分体空调室内机进行明确约定；后双方签订《停车位使用协议书》，约定原告购买建邺区梦都大街188号御江金城项目315号车位，车位规格长5.3米、宽2.4米。2012年6月，被告向原告实际交付的房屋建筑面积为141.2平方米，交付的车库规格为外廓长5.3米、外廓宽2.4米，符合双方合同的约定并超过《汽车库建筑设计规范》（中华人民共和国行业标准JGJ100-98）小型车外廓尺寸长4.8米、宽1.8米的设计标准；根据南京市规划局施工图审查意见，房屋的设备平台等部分属于公共区域，业主不享有所有权，南京市规划局亦对该房屋仅可安装中央空调的情况进行审核且通过了审核。以上事实有《御江金城商品房预售合同》、《南京市机动车位销售专用合同》、商品房销售宣传彩页、被告答复业主反映问题的回复、照片以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告章明与被告五矿地产南京有限公司签订的《御江金城商品房预售合同》、《南京市机动车位销售专用合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同的约定向原告交付房屋及车位。对于分体空调安装以及所谓超值赠送问题，均为原告方对于相关沙盘模型、宣传资料文字理解有偏差所致，被告所展示的沙盘模型，真实意思表示是描述其楼盘的套型，房间的坐落，客厅的位置等信息；该沙盘模型中出现的白色长方体即使就是空调室内机，也仅表明，该商品房可以安装空调，并不能够确定地传递是否可以安装何种空调这样精确的信息，其情形甚至不能构成要约邀请；原告方对于安装何种空调有特别要求的，应当在与被告签订商品房预售合同时详加约定，从而形成合意；而宣传资料中“超值赠送设备平台及前阳台凹室空间，高得房率见证豪宅大户品质”的描述，并没有明确得房率的具体指标，也没有允诺所谓“赠送”是否计入产权证面积，此类并不明确具体的表述可以构成要约邀请，需要双方在签订商品房预售合同中达成合意，而原被告双方在签订商品房预售合同时，并未对上述宣传资料中的描述专门约定，形成合意；因此被告并不存在未履行合同义务的行为，故对原告要求提供安装分体空调室外机位置，以及要求赠送设备平台及前阳台凹室面积所有权的的诉讼请求，本院不予支持；被告已经向原告交付的车位符合合同的约定甚至超过《汽车库建筑设计规范》规定的标准，故对原告仍然要求被告按合同约定的标准交付车位的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:驳回原告章明的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告章明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76）。审 判 长  宋毅刚人民陪审员  石素红人民陪审员  刘思杏二〇一六年一月十八日书 记 员  谢海婷