江苏省建湖县人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏0925执异14号异议人（案外人）滕万友，1945年11月16日生，居民，住盐城盐都区。异议人（被执行人）盐城煌玉砖建材实业有限公司,住所地建湖县。法定代表人李妍，该××董事长。申请执行人朱巨红，1973年10月25日生，居民，住建湖县近湖街道。委托代理人杜江，居民。本院在执行申请执行人朱巨红与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司公证债权文书一案中，异议人滕万友、盐城煌玉砖建材实业有限公司向本院提出书面异议，请求对盐城煌玉砖建材实业有限公司所有位于建湖县上冈镇草堰口社区沙墩村三组的厂房土地重新评估。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人滕万友称，案外人滕万友与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司存在买卖、借款及劳务纠纷，经盐城市盐都区人民法院立案审理后，分别作出（2015）都商初字第00272号民事判决书，标的24504元；（2015）都民初字第00840号民事判决书，标的883350元；（2015）都民初字第00841号民事调解书，标的64477元。在诉讼阶段查封了被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司所有位于建湖县上冈镇草堰口社区沙墩村三组的厂房土地。建湖法院在执行申请执行人朱巨红与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司公证债权文书一案中，对该厂房土地进行评估，但评估报告仅对厂区内土地及地上登记建筑物进行评估，且重新测绘建筑物面积为3015.87㎡与房屋所有权登记的3636㎡不符，该评估报告缩减了被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司可执行资产，影响异议人滕万友的债权受偿，请求对该厂房土地重新评估。异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司称，评估报告中对建筑物面积重新测绘为3015.87㎡与经产权登记的建筑物面积不符，对土地上未登记的建筑物及设施也应一并评估。案外人滕万友与异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司因民事纠纷诉至盐城市盐都区人民法院，该厂房土地在诉讼阶段已被盐都区人民法院首轮查封，现案件已进入执行阶段。该评估报告没有对土地上所有建筑物及附属设施进行整体评估，降低了该厂房土地的估值。为维护异议人自身权益及债权人合法利益，请求重新评估。申请执行人朱巨红辩称，异议人滕万友与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司的案件是2015年起诉至法院，涉案房产虽被盐都区人民法院首轮查封，但该房产已于2015年2月10日抵押给申请执行人朱巨红。关于测绘面积是由评估公司委托有测绘资质的第三方测绘的，且未经登记的建筑物及附属设施的价格也不能以被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司提出的报价为准。本案中的评估报告是由有评估资质的公司作出，且评估程序符合法律规定，请求驳回两异议人的异议。本院查明，2015年2月6日，申请执行人朱巨红与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司签订《房产抵押（还）款合同》，合同条款第三条约定为：债务人自愿以座落在建湖县上冈镇（原草堰口镇沙墩村叁组）的房产[建筑面积3636平方米，村镇房屋所有权证编号：建草房证字第07000232号，土地证号：建国用（2005）第5110**号]作抵押（该房产抵押值为人民币叁佰捌拾万元整）担保该债务的履行。债务人保证该抵押物未被抵押、扣押、查封或诉讼保全，抵押期间，抵押人不得擅自将抵押物变卖、赠与、拆产、典当、出租。同日经建湖县公证处公证并出具（2015）盐建证经内字第157号公证书。2015年2月10日，双方办理他项权登记，他项权证号：建房他证建湖字第502**号。后异议人滕万友因民事纠纷与被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司诉至盐城市盐都区人民法院。2015年4月17日盐都区人民法院立案受理原告滕万友与被告盐城煌玉砖建材实业有限公司、沈建国、李妍买卖纠纷一案，于2015年6月1日作出（2015）都商初字第00272号民事判决书，判决：一、被告盐城煌玉砖建材实业有限公司于本判决生效后十日内向原告滕万友支付货款24300元。二、被告沈建国、李妍对被告盐城煌玉砖建材实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元，减半收取204元，由被告盐城煌玉砖建材实业有限公司负担。2015年4月13日盐都区人民法院立案受理原告滕万友与被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司、李洪斌、姚文娟民间借贷纠纷一案，2015年5月7日查封被告盐城煌玉砖建材实业有限公司坐落在建湖县草堰口镇沙墩村叁组的房产，查封金额为80万元。于2015年10月8日作出（2015）都民初字第00840号民事判决书，判决：一、被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司归还原告滕万友借款本金人民币70万元以及利息（自2015年2月13日起至实际给付之日止按月利率1.285%计算）。二、被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司支付原告滕万友利息6.75万元（2015年2月12日前的利息）。三、被告沈建国、李妍支付原告滕万友律师代理费1万元。上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告滕万友其他诉讼请求。案件受理费11675元，财产保全费4520元，合计16195元，由原告滕万友负担195元，被告沈建国、李妍、盐城煌玉砖建材实业有限公司负担16000元。2015年4月13日盐都区人民法院立案受理原告滕万友与被告盐城煌玉砖建材实业有限公司、沈建国、李妍劳务关系纠纷一案，于2015年11月4日作出（2015）都民初字第00841号民事调解书，调解：一、被告盐城煌玉砖建材实业有限公司欠原告滕万友劳务费50000元（其余款项原告滕万友表示放弃），于2016年6月30日前付清。被告沈建国、李妍承担连带清偿责任。二、原、被告再无纠葛。三、双方当事人一致同意，本调解协议经双方当事人在调解协议上签名、捺印起生效。案件受理费5114元，减半收取2557元，财产保全费1920元，合计4477元，由被告盐城煌玉砖建材实业有限公司、沈建国、李妍负担。2015年10月15日因被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司未按期履行还款义务，申请执行人朱巨红持（2015）盐建证执字第27号执行证书向本院申请执行。本院于2015年10月28日立案执行。同日本院作出（2015）建执字第01986号执行裁定书，裁定：查封被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司坐落在建湖县上冈镇（原草堰口镇）沙墩村三组的房产（配电房、制砖车间、职工食堂、制板车间、制瓦车间、传达室、办公楼合计建筑面积3636㎡）建筑面积3636平方米，【村镇房屋所有权证编号：建草房证字第07000232号、土地证号：建国用（2005）第5110**号】。责令七日内履行，逾期评估拍卖。后因盐都区人民法院首轮查封该房产，2015年12月29日本院去函，说明该房产已被抵押给本案申请执行人朱巨红，盐都区人民法院于2016年元月22日复函将该房产处置权移交本院。2016年1月21日，本院作出（2015）建法鉴委字第594-1号司法鉴定委托书，委托第三方对涉案房产进行测绘。2016年3月9日江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司向本院出具《测绘鉴定报告书》。2016年3月31日江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司根据该《测绘鉴定报告书》作出《估价报告书》，其中第十四项特别说明载明：2、估计对象证载建筑面积为3636.0平方米，依据建湖县人民法院提供的江苏万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司于2016年3月9日出具的《测绘鉴定报告书》（[JD]Wfy2016-03-30），其有证部分对应的建筑面积为3015.87平方米，本次评估暂按《测绘鉴定报告书》上相对应的有证建筑物建筑面积为依据进行评估。3、估价对象宗地内另有多幢未登记建筑物，根据相关方的要求，暂不纳入本次评估范围，提请报告使用者注意。4、本次评估总价中不包含水泥地秤、水池、电动伸缩门等附属物价值，提请报告使用者注意。2016年4月12日本院将该《估价报告书》向被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司依法送达。后异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司、滕万友认为该《估价报告书》没有对土地上所有建筑物及附属设施进行整体评估，降低了该厂房土地的估值。为维护被执行人自身权益及债权人合法利益，向本院提出书面异议，请求对涉案房产土地重新评估。另查明，2016年6月15日江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司向本院提交《关于对“盐城煌玉砖建材实业有限公司被执行资产评估报告异议的申请”的答复》，载明：一、估价对象范围之答复。我司评估的范围以贵院要求进行评估，无不妥之处。二、现状面积与产权登记面积、评估面积之答复。于价值时点，我司与双方当事人、贵院执行人员进行现场查勘，在查勘过程中，发现其现状面积与产权登记面积有较大误差，而后，贵院重现委托第三方具有测绘资质的机构重新测绘并要求我司按照测绘面积进行评估，亦无不妥之处。综上，我公司出具的“（江苏）东诚亿（房）估鉴（2016）字第027号”《价格咨询性评估结论书》的估价结果是独立、客观、公正、准确的。本院认为，人民法院收到评估机构作出的评估报告后,应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应当准许。本案中，本院依据生效法律文书对被执行人盐城煌玉砖建材实业有限公司抵押的涉案房产启动评估拍卖程序，并依法定程序选定有资质的测绘公司、评估公司对该房产进行测绘评估，符合法律规定，并无不当。而价格评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。执行程序中评估拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，没有法定事由，不应启动重新评估。异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司、滕万友没有提交证据证明评估机构、人员没有评估资质，也未能证明评估程序违法，故对其要求重新评估的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，裁定如下：驳回异议人盐城煌玉砖建材实业有限公司、滕万友的申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长  王军审 判 员  王磊代理审判员  周洵二〇一六年八月二十九日书 记 员  刘惠