四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书(2015)大邑民初字第1523号原告许大勇。委托代理人闽绍清（特别授权）。被告四川聚隆置业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇滨江东路南一段**号。法定代表人范维坤。委托代理人范江（一般授权），四川盛豪律师事务所律师。被告四川省成都市大邑县酒厂。住所地：成都市大邑县晋原镇滨江东路南一段**号。法定代表人邓健。委托代理人王军（特别授权），四川颂法律师事务所律师。原告许大勇诉被告四川聚隆置业有限公司（以下简称“聚隆公司”）、四川省成都市大邑县酒厂（以下简称“大邑酒厂”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由代理审判员严睿劼适用简易程序于2015年7月16日、2015年11月22日、2016年5月22日、2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告许大勇及其委托代理人闽绍清，被告聚隆公司的委托代理人范江，被告大邑酒厂的委托代理人王军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许大勇诉称，2010年9月，原告与被告聚隆公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将原告所有的位于大邑县晋原镇滨江东路南一段X幢X楼X号96.28平方米楼房一套予以拆迁安置。协议中约定了安置方式、过渡费及其它费用。被告大邑酒厂向原告承诺作为担保人担保合同履行。协议生效后，原告积极配合聚隆公司按期退出了房屋，并交付了产权证、土地使用证及水、电、气、光纤等证件，被告聚隆公司也按约定进行了补偿。2014年12月31日，被告聚隆公司向原告发出《关于解除房屋拆迁安置补偿协议书及其附件具体方案函》，单方面解除了安置补偿协议。原告未同意解除理由，要求被告聚隆公司恢复房屋原状并支付过渡费至入住止，但被告至今未与原告协商。现原告起诉要求：1、判令被告聚隆公司将原告房屋恢复并赔偿装饰装修费、水、电、气、光纤、通讯等管道、线路疏通费及防护栏、门窗、灯具、厨灶具、卫生具等损毁损失共计约70,000.00元;2、判令聚隆公司从2015年1月1日起按协议约定的700.00元/月支付原告过渡费至返回住房时止；3、判令被告聚隆公司退还原告土地使用权证、产权证及水、电、气、光纤等所有证件；4、判令被告大邑酒厂承担连带责任。被告聚隆公司辩称，原告若同意解除双方安置补偿协议，则聚隆公司可以对房屋作恢复处理，恢复费用应扣除已补偿的装修折旧费用；过渡费暂停支付的事实存在，属于聚隆公司部分违约，但如果原告同意解除合同，从解除之日起不应再支付过渡费用；此外，聚隆公司另行补偿了原告新旧房屋转换的面积补差费用，现因新建房屋无法修建，该费用应在恢复费用中予以抵扣。被告大邑酒厂辩称，对原、被告之间的拆迁安置补偿事实无异议；大邑酒厂认可承诺为合同履行提供担保，如聚隆公司应承担赔偿责任，则大邑酒厂愿意承担担保责任。经审理查明，2010年12月29日，原告许大勇与被告聚隆公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》。主要约定：原告将其所有的位于大邑县晋原镇滨江东路南一段X幢X楼X号房屋（产权面积96.28平方米；产权证号：大房权证监证字第X**号；国有土地使用权证号：大邑国用2004第XXX号）提供给被告聚隆公司以产权调换的方式进行安置。被告聚隆公司一次性补偿原告50,000.00元，优惠原告新房三年物业费用，因被告聚隆公司的原因造成过渡期间18个月的，从逾期之日起按每月500.00元标准向原告支付过渡费。2010年12月30日，原告向被告交付了房屋产权证及国有土地使用权证原本。庭审中，原告及被告聚隆公司对已履行的实际补偿费用作出一致的陈述如下：被告聚隆公司补偿原告空调移机费、电话移机费1,000.00元（搬进、搬出两次）；搬家费2,400.00元（搬进、搬出两次）；住房装修折旧费26,640.00元；安置期间过渡费被告聚隆公司自愿按被征收房屋产权记载面积每平方米8.00元/每月计算，安置期24个月；超出24个月的按上述标准上浮50%计算过渡费，从2013年5月已支付至2014年11月；对拟搬迁新房面积小于被拆迁房屋的面积差额补偿7,500.00元。后原告向被告聚隆公司交付了水、电、气、光纤电视使用证书。2015年1月15日，被告聚隆公司向原告送达了《关于解除〈房屋拆迁安置补偿协议书〉及其附件具体方案函》，书面要求解除双方建立的拆迁安置关系。庭审中，原告同意与被告聚隆公司解除《房屋拆迁安置补偿协议书》，并要求被告聚隆公司承担因违约造成原告恢复被拆迁房屋原状的费用。经原告申请，本院委托了四川兴良信造价咨询招标代理有限责任公司（以下简称“兴良信造价公司”）对原告房屋的恢复工程造价进行了鉴定。兴良信造价公司通过鉴定及补充鉴定最终向本院出具的书面鉴定意见为：许大勇房屋恢复造价为34,113.55元。庭审中，原告对过渡费请求变更为从2014年12月起至2015年4月期间以每月770.24元（96.28平方米乘以8.00元每月）为标准向原告支付前24个月期间内的过渡费；从2015年5月起至本院确定的截止日止以每月1,155.36元（96.28平方米乘以8.00元每月后上浮50%）为标准，支付超过24个月后的过渡费。被告聚隆公司对此变更予以接受并认可。因被告聚隆公司已向原告返还了土地使用权证、房屋产权证及水、电、气、光纤等证件，原告向本院申请撤回了第三项诉讼请求。本院认为，原、被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告聚隆公司在原告腾退房屋且新房未修建完毕的情况下对房屋内部结构进行拆除，后又书面要求解除拆迁安置补偿关系，以其自己的行为直接导致了《房屋拆迁安置补偿协议书》目的无法实现，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告同意与被告解除《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方对合同解除达成的一致意见，本院对此予以确认。合同解除后，被告聚隆公司应将原告房屋恢复原状，并支付原告因拆迁安置目的不能实现需搬回原房屋居住产生的房屋修复费用。由于原告房屋的原装修折旧、空调移机及搬家费用已由被告进行了补偿，故恢复的范围及标准应当界定为对损坏的墙面、地面、屋内水、电、气、光纤等线路恢复到清水房交付使用标准。兴良信造价公司作出的鉴定意见符合法定程序，鉴定范围准确、鉴定依据充分，其鉴定意见本院予以采纳。被告聚隆公司在庭审中认可拆迁安置过渡期为24个月，超过24个月的按约定标准上浮50%计算过渡费。按照合同约定，在恢复原房屋居住条件前，被告应当在2014年12月1日起至2015年4月30日期间以每月770.24元（96.28平方米乘以8.00元每月）为标准向原告支付前24个月期间内的过渡费；从2015年5月1日起至本院确定的截止日止应以每月1,155.36元（96.28平方米乘以8.00元每月后上浮50%）为标准，支付超过24个月后的过渡费。原告在获得修复费用后即满足恢复房屋的条件，且应在合理的时间内完成房屋恢复。原、被告在庭审中对房屋恢复装修期间及晾晒期间共计算半年均无异议，故房屋恢复装修期间可确定为180日。原告在实际收到恢复费用之日起延后180日内可对房屋进行装修恢复。因原告收到恢复费用后在上述期间内未对房屋进行恢复的，视为已恢复；过渡费用的给付截止时间为从原告实际收到恢复费用之日起延后计算180日。本案中因被告聚隆公司的原因造成原告损失，被告聚隆公司对原告垫付的鉴定费5,000.00元应予承担。对被告提出的原告所领取的面积差额补偿7,500.00元应从确定的恢复费用中扣减的意见，本院认为，该费用系在双方完全履行完毕《房屋拆迁安置补偿协议书》及其补充协议的基础上方能实现的合同约定内容，系对未来房屋拆迁安置全部实现后被告聚隆公司应负的合同义务。现因双方解除了协议的履行，无法实现新房搬迁，被告聚隆公司不应再向原告负担此义务。故，原告所领取的面积差额补偿7,500.00元应当在本案所获得的费用中予以扣减。故，被告聚隆公司实际应支付原告的恢复费用为26,613.55元。被告大邑酒厂在庭审中认可并自愿以担保人身份为被告聚隆公司在履行拆迁安置过程中可能出现的违约责任提供担保。现因被告聚隆公司的原因导致合同无法履行，在双方当事人一致同意解除合同的情况下，原告已产生实际的损失并处于持续状态。被告大邑酒厂对被告聚隆公司的上述债务理应承担保证责任。因双方未约定担保范围，被告大邑酒厂依法应承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：一、被告四川聚隆置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告许大勇房屋修复费用26,613.55元及鉴定费5,000.00元；并从2014年12月1日起至2015年4月30日止以每月770.24元为标准支付原告许大勇过渡费；从2015年5月1起至原告许大勇实际领取上述修复费用之日再延长计算一百八十日止，以每月1,155.36元为标准支付原告许大勇过渡费；二、被告四川省成都市大邑县酒厂对被告四川聚隆置业有限公司的上述第一项义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费875.00元，保全费720.00元，共计1,595.00元，由被告四川聚隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  严睿劼二〇一六年八月十七日书 记 员  安 威