安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0191民初987号原告：范雪妍，女，1990年5月27日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：孙顺理，上海段和段（合肥）律师事务所律师。委托代理人：车保睿，上海段和段（合肥）律师事务所律师。被告：安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司，住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：林秋田，总经理。委托代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托代理人：张帅，安徽徽都律师事务所实习律师。被告:安徽浙商投资集团有限公司,住所地安徽省合肥市高新区。法定代表人：林秋田，总经理。委托代理人：宋尚辉，该公司员工。原告范雪妍与被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司（以下简称浙商瑞雅酒店）、安徽浙商投资集团有限公司（以下简称浙商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告范雪妍的委托代理人孙顺理、车保睿，被告浙商瑞雅酒店的委托代理人高从武及被告浙商公司的委托代理人宋尚辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范雪妍诉称：2010年6月25日，我方与两被告签订了《物业租赁经营合同》，约定：浙商瑞雅酒店承租我方位于科学大道103号浙商大厦B座房屋一套（面积38.69平方米），用于酒店经营。合同中约定了租赁经营期限、租金标准及支付方式、双方权利义务、违约责任，浙商公司对浙商瑞雅酒店合同的履行自愿提供担保。自2014年7月起，浙商瑞雅酒店开始拖欠租金，我方多次催要无果。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与浙商瑞雅酒店签订的《物业租赁经营合同》；2、浙商瑞雅酒店向原告支付欠付的租金21209.8元（暂计算至2015年12月31日，实际计算至生效判决确定的给付之日）；3、浙商瑞雅酒店向原告支付违约金26565.4元；4、被告承担本案律师费2000元；5、浙商公司对诉讼请求2、3、4项承担连带责任；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告浙商瑞雅酒店、浙商公司共同答辩称：1、原告要求解除合同，不能成立。我方没有构成根本违约，原告主张解除条件未成就;2、原告主张租金有误，原告提交租金支付清单未将我方已经支付原告的2015年11月、12月的租金计算在内;3、原告主张违约金，没有事实及法律依据，我方未构成违约，一直按照最后的约定每平方米35元支付租金；4、原告主张律师代理费，未实际发生，缺少事实依据；5、原告自身存在违约，双方签订委托经营合同，原告未向我方交付精装修房，房屋都是经营期间，我方自行装修。按照委托经营合同约定，原告在我方支付租金前，应向我方交付税务发票，至今原告未履行，我方停付租金是先履行抗辩权，根据后期三方约定，我方承担的租金每平米35元，我方按约履行，未违约。经审理查明：2010年6月25日，范雪妍购买了安徽浙商置业投资有限公司开发的合肥市高新区科学大道103号浙商大厦B座房屋，建筑面积38.69平方米，总房款为265654元，并于2011年8月26日办理了房地产权证。2010年6月25日，范雪妍（甲方）与合肥瑞雅酒店管理有限公司（乙方，2010年6月23日变更为浙商瑞雅酒店）、浙商公司（担保方、丙方）签订了《物业租赁经营合同》，浙商公司作为担保人在合同上盖章。合同中约定：甲方将其所有的浙商大厦B座房屋出租给乙方使用；租赁期限6年，从乙方向甲方支付首期租赁收益的当日开始计算。本着先付后用的原则，乙方应按约定定期、足额向甲方支付租赁收益，每季度支付一次。每季度首日即1月1日、4月1日、7月1日、10月1日时支付，甲方在此之前需提供税务发票给乙方，乙方将甲方租赁经营收益直接汇至甲方指定银行账户；第1-3年每季度租赁经营收益1元。第4-6年每季度租赁经营收益8739元。乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金。一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。因任何一方的违约行为给对方造成损失的，除了承担违约金外还应赔偿无过错方的一切相关损失（包括律师费、交通费）。合同中双方还约定了其他权利义务。合同签订后，范雪妍按约将房屋交付浙商瑞雅酒店使用。浙商瑞雅酒店自2010年7月1日起向范雪妍支付租赁经营收益。在审理期间，经原、被告双方确认，自2013年7月1日至2016年7月1日止，浙商瑞雅酒店应支付范雪妍租赁经营收益104868元，浙商瑞雅酒店实际已支付72950.95元，浙商瑞雅酒店尚欠范雪妍租赁经营收益31917.05元。2015年、2016年（在起诉前），被告多次向业主承诺未兑现，原、被告双方亦多次就欠付租金问题进行协商未果，原告诉至法院。涉案的《物业租赁经营合同》已于2016年7月1日到期。以上事实，有《商品房买卖合同》、《物业租赁经营合同》、证明、房产证、承诺书、协调方案、对账单等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：原告范雪妍是涉案房屋的合法所有权人，其与被告浙商瑞雅酒店于2010年6月25日签订的《物业租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。鉴于涉案租赁合同已于诉讼期间即2016年7月1日到期，并产生合同终止的法律后果，合同双方当事人的权利、义务自然终止。现原告诉请解除合同，已无必要。但浙商瑞雅酒店在租赁期间拖欠的租金31917.05元，应当向范雪妍支付。合同终止后，浙商瑞雅酒店应当返还涉案租赁房屋，其未返还，应当支付未返还涉案租赁房屋的房屋实际占有使用费。原告诉请的租金要求计算至生效判决确定的给付之日，实际包含了该房屋占有使用费，标准应按原合同约定的租金标准97元/天（8739÷3÷30=97）计算至判决确定的履行期限届满之日。涉案租赁合同中约定两种承担违约金的方式，即一、乙方逾期支付租赁收益的，应按未付款数额的日万分之三向甲方支付违约金。二、一方违约应以《商品房买卖合同》总房款的10%作为违约金赔偿给对方。鉴于第二种方式约定违约金过高，原告范雪妍据此要求被告浙商瑞雅酒店承担违约金26838.8元，本院参考第一种方式约定违约金标准，将原告诉请的违约金标准，调整为按总房款的2%计，违约金为5368（268388×2%=5368）元。对原告范雪妍诉请两被告承担本案律师费2000元，因其未举证已经实际发生，本院依法不予支持。被告浙商公司作为担保人在合同上签字盖章，依法应当承担担保责任，对浙商瑞雅酒店应当支付的款项，浙商公司承担连带支付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决书生效后十日内支付原告范雪妍租金31917.05元及房屋实际占有使用费（按97元/天的标准，自2016年7月2日计算至判决确定的履行期限届满之日）；二、被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范雪妍支付违约金5368元；三、被告安徽浙商投资集团有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告安徽浙商投资集团有限公司承担保证责任后，有权向安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司追偿；五、驳回原告范雪妍的其他诉讼请求。如果被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，由被告安徽浙商投资集团瑞雅国际酒店有限公司、安徽浙商投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  倪花人民陪审员  薛彦人民陪审员  崇椿二〇一六年八月二十二日书 记 员  马静附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。