新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民二初字第764号原告：魏永昌，男，汉族，退休职工。原告：魏胜昌，男，汉族，驾驶员。委托代理人：魏永昌（系魏胜昌的大哥），系第一原告。二原告共同委托代理人：朱春燕，系新疆明强律师事务所律师。被告：曹连兰，女，汉族，农民。委托代理人：孙伟，系新疆天正律师事务所律师。被告：魏前昌，男，汉族，退休医师。原告魏永昌、原告魏胜昌诉被告曹连兰、被告魏前昌确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月19日受理后，适用简易程序审理，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告魏永昌、原告魏胜昌的委托代理人魏永昌及二原告��同委托代理人朱春燕，被告曹连兰及委托代理人孙伟，被告魏前昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏永昌、原告魏胜昌诉称：2004年二原告、第二被告的母亲去世后；由于二原告在外地，遗留的房屋院落由第二被告魏前昌拿着院落钥匙，对房屋院落管理。父母在世时没有向第二被告授权全权管理，父母去世后其他兄弟姊妹也没有向第二被告授权全权管理。2014年4月村上要按县上要求对村民房屋进行确权发证，二原告问第二被告我家老房子时，才得知房子被卖了；后二原告向二被告协商要回房子未果的情况下，向法院提起诉讼。请求确认二被告房屋买卖无效。被告曹连兰辩称：1、原告的起诉构成重复起诉；2、被告已善意取得房屋所有权；3、合同是否有效不影响善意取得的效力；4、原审中原告的姐姐去年作证称：缝年过节大家都一块聚，���原告对第二被告处理房子是知情的；原告今年陈述2014年父母去世十周年问第二被告说大姨子姐居住，去年开庭说原告的姐姐打电话说房子被卖掉了，案件陈述事实有异议；5、两原告的诉讼行为违反诚实信用原则。我当时买房子时，问过第二被告对该房屋是否可以作主，第二被告说可以作主我才买的。被告魏前昌辩称：对房子来源没有异议，原告说的是事实。当时卖房子时房子没有人管理，是我在管理；我卖房子也没有给其他家庭成员讲过。去年原告来村上问我房子的事，原告说要回村上住，我才给他讲卖给了曹连兰；原告让我与曹连兰协商一下把房子退回，曹连兰不退。我父母健在的时候，没有分家。我结婚时盖的房子材料是我自己买的，帮工是大家帮的工。经本院审理查明，1968年原新疆沙湾县红旗公社大泉大队二小队住宅规划统一居民点���给社员盖房子；1969年年初队上定价格将队上盖的房子卖给社员；原告一家有父母及姊妹7人；其中弟兄三人；原告一家购得现大泉乡烧坊庄子村一巷22号房屋三间，价格730元，还款期三年；每年生产队年终决算时，扣购房的欠款，直到1971年年底扣完。当时有五个劳动力在挣工分，有父母、魏本昌及媳妇邱菊花、魏前昌，当时没有分家。三间房屋父母住两间，魏本昌及媳妇邱菊花住一间；1974年魏前昌要结婚，父母及全家张罗在东面盖了一间给大弟魏前昌结婚住；过几年小弟魏胜昌要结婚，魏家院内魏前昌住过的房子给了小弟魏胜昌，在村上另申请了一块宅基地给魏前昌。原告一家在位于现烧坊庄子村一巷10号给魏前昌盖了房，魏前昌陈述：现烧坊庄子一巷10号盖房时自己出的料，大家帮忙出的工。证人卢振邦证实：“我在村上担任过会计记账员，我从1970年���始到1981年离开，原、被告弟兄和父母在一块住，没有单另立户，具体分没分家不清楚；当时魏永昌搬到乌鲁木齐去，他媳妇在；魏前昌也在，都是劳动力。我记的1976年左右的时间魏前昌搬到别的房子去了”。邱全玉证实：“魏永昌母亲房屋是村上统一盖的，有3间。大约1970年盖了两间平房，是家里共同出资盖的；盖好后魏前昌结婚占了一间，之后又单另给魏前昌盖了一栋三间房屋；1974年魏本昌不在家，他媳妇在村上住；后来分户了，具体哪一年分户不清楚”。原告及被告魏前昌对证人证言没有异议。魏本昌1971年底招工，邱菊花1985年搬走；魏胜昌1987年出去工作；1998年父亲病逝，房子由母亲住；2004年母亲去世，房子空闲；二原告在外地，遗留的房屋院落由第二被告魏前昌拿着院落钥匙，对房屋院落管理。2005年4月18日魏前昌以5000元价格卖给其大姨子姐曹连兰。魏前昌陈述卖房子也没有给其他家庭成员讲过。被告魏前昌在沙湾县县城防疫站就近居住，对房屋进行管理。原告的姐姐在2014年的案件开庭时询问陈述：姊妹在每年过年时相聚。原告陈述：因曹连兰是魏前昌的大姨子姐，是亲戚居住房屋，原告没有过多在意过问此事；2014年3月29日母亲去世十周年弟兄相聚时，正值全国农村宅基地普查确权；原告魏永昌问起宅基地的事确权怎么办的，被告魏前昌庭审自述明确说明房子已出卖。魏本昌以自己年老打算回乡居住为由，要求魏前昌与曹连兰协商返还房屋未果后，起诉来院，请求确认合同无效。被告曹连兰庭审辩称：本人是本村村民，原房子因儿子离婚，判给儿媳妇了；买的房子是唯一住宅；买房符合村民一户一宅《土管法》规定，买卖合法有效，且是善意取得。被告申请村主任再努拉出庭作证，证明：买房子给村上打过招呼，5000元房价是比较高的，现在房屋列入城区规划区域范围房屋升值。原告对证人再努拉的证言不予认可，原告认为向村委员会打招呼没有底子记载此事，对5000元房价也有异议，认为当时房价应在1万元-1.2万元，被告曹连兰户籍上的住宅是一巷10号，不是争议的1巷22号。以上事实，有当事人陈述、及原、被告举证证据证实。本院认为，2014年原告起诉后，一审法院实体驳回原告的诉讼请求；原告上诉后，二审法院以原告房屋共有证据不足、主体不适格为由，裁定撤销原判，程序驳回原告的起诉。二审法院对案件未作出实体处理。原告再次起诉具有诉权，不是重复起诉，不是一事两理。被告曹连兰关于原告系重复起诉的辩解，本院不予采纳。请求确认买卖合同无效之请求，形式上是请求权，实质上是形成权之诉；合同无效的审查并不以当事人请求为前提，人民法院或仲裁机构可以主动审查；因合同效力涉及国家法律强制性及社会公共利益；债的请求权存在诉讼时效，形成权涉及除斥期间。我国法律对无效合同并没有除斥期间的规定，即不因对物的占有时间长短而取得而具有取得时效。买卖合同的订立不仅要符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，而且要符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定；根据证人证言和房屋取得来源的事实，涉案房屋原系原告与被告魏前昌姊妹及父母的家庭共有财产；原告与本案有直接利害关系，原告主体资格适格。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的，该合同有效。所有权有四项基本权能，被告魏前昌对房屋进行管理，不等于对房屋有权处分。被告魏前昌答辩自述卖房子事前没有给其他家庭成员讲过，至于魏前昌处分房屋事后是否取得其他家庭成员的口头表示明示追认认可，本案没有充分证据支持。合同的其它形式包括行为表明的形式，推定形式和默认形式。表见代理是形式上的有权代理，实质上的无权代理，法律后果拟制有效，有理由相信其有代理权即有证据证明其有代理权，不能因为原告第十年起诉就推定是表见代理。夫妻之间的房屋处分行为因生活紧密度较高可以推定为表见代理，兄弟之间处分家庭共有房屋不能推定为表见代理。默认形式必须有法律规定才能产生默认的法律效果。故本案该买卖合同确认为无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，物权效力与合同效力相区分。买卖合同是取得房屋所有权的基础性法律关系和原因性法律关系。原告诉讼请求确认合同无效，原告没��物权请求权，即没有要求被告曹连兰返还房屋的请求权。被告曹连兰辩解善意取得房屋所有权不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认被告曹连兰与被告魏前昌于2005年4月18日的房屋买卖合同无效。本案诉讼争议标的0元，案件受理费70元，因本案适用简易程序审理减半收取35元，由被告曹连兰负担17.5元，被告魏前昌负担17.5元（本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院���审判员  冯进红二〇一六年一月十二日书记员  王建勇