黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）黑02民终1354号上诉人（原审原告）王敏，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人王军，住黑龙江省齐齐哈尔市。被上诉人（原审被告）李伟泽，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人王东祥，1949年6月10日，住黑龙江省齐齐哈尔市。上诉人王敏为与被上诉人李伟泽房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院（2016）黑0208民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、审判员王红娜组成的合议庭对本案进行了审理，书记员栾晓彤担任记录。原审法院经审理查明，2012年7月6日，王敏与李伟泽签订借款合同，约定：李伟泽从王敏处借款110,000.00元，月利率2.5分。此借款由王东祥、李俊、王文佳、李伟泽、王江、王东民提供连带责任担保，并由证人于某某、陈某某证实。2012年12月6日，于某某、王敏与李伟泽签订“农村房屋买卖合同书”，约定：李伟泽将其所有的坐落于齐市梅里斯区共和镇新华村1组房屋（面积88.00平方米）出售给于某某、王敏，价款75，000.00元，此款于2012年12月6日前一次付清。该合同签订后，于某某、王敏未向李伟泽交付房款，李伟泽亦未向于某某、王敏交付房屋。2014年11月23日，王敏退还于某某购房款及违约金42,250.00元。2015年9月6日，王敏与李伟宏签订退还房款协议，约定：李伟宏替李伟泽退还购房款本金75,000.00元，诉讼费200.00元李伟宏已给付，当时李伟泽卖房款为其弟李伟宏在吉林省松原市开发楼房建设用款，现李伟泽反悔卖房款给其弟李伟宏用，在兴华村有土地经营，必须有住房。因此，其弟李伟宏主动承担将此卖房款退还给王敏。李伟宏暂时无能力退还房款，等工程款下来还清房款。经双方协商约定在2015年12月6日退还房款，到期如不履行退房款负法律责任，李伟宏每月按房款3％给付滞纳金及利息，并且由李伟宏为王敏出具借据：今有李伟宏借王敏人民币75,000.00元，在2015年12月6日退还此款，到期不能退款，李伟宏每月按房款3％给付滞纳金及利息，从2012年12月6日起计算滞纳金及利息。2014年10月，王敏以李伟泽为被告诉至原审法院，请求依法确认王敏、李伟泽签订的房屋买卖合同合法有效，确认坐落于齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区共和镇兴华的住房归王敏所有，判决李伟泽为王敏履行房屋更名过户的义务，并承担一切诉讼费用。原审法院经审理认为，本案争议的焦点问题是王敏、李伟泽之间是否成立了房屋买卖合同关系。从王敏提供的2015年9月6日“双方退还房款协议书”和“借据”内容判断李伟泽与王敏签订的“农村房屋买卖合同”并未真实发生，王敏既未向李伟泽交付房款，李伟泽也未向王敏交付房屋，该房屋买卖合同系为李伟宏在王敏处借款提供的担保，约定由李伟宏退还王敏房款，并为王敏出具借据。综上所述，王敏与李伟泽签订的“农村房屋买卖合同”不是双方当事人真实意思表示，依法应属无效合同。该合同被确认无效后，王敏可依李伟宏出的借据以民间借贷法律关系另行主张权利。故王敏要求确认房屋买卖合同有效，并要求李伟泽协助办理产权变更登记的诉讼请求，本院不予支持。李伟泽的抗辩理由成立，本院予以采信。为了保护交易安全和维护正常的市场交易秩序，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王敏与李伟泽签订的“农村房屋买卖合同书”无效。二、驳回王敏的其他诉讼请求。案件受理费100.00元由王敏负担。王敏不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定事实不清。原审认定《农村房屋买卖合同书》并未真实发生，王敏并未向李伟泽交付房款，该房屋买卖合同系李伟泽在王敏处借款提供担保等”事实没有法律依据，是错误的。本案的房屋买卖合同无论从形式要件和实质要件上都完全具备《合同法》关于买卖合同的内容，并非担保合同，根本不存在担保事实。王敏与李伟泽之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应依法确认合同有效。李伟泽在诉讼中仰仗双方是亲属这一特殊关系，在签订购房合同后没有履行交付房款的收据相关手续，在诉讼中故意歪曲事实矢口否认房屋买卖事实的行为，违反了我国民事诉讼诚信原则。为了戳穿李伟泽谎言还原事实真相，证实房屋买卖和交付房款75,000.00元的事实存在。在原审诉讼中李伟泽谎称退房并签订了退房款协议书（详见《双方退还房款协议书》）。该份证据充分证明王敏与李伟泽之间的房屋买卖合同事实存在，双方的基础法律关系事实系购房并非担保。李伟泽弟弟李伟宏替李伟泽退还房款75,000.00元的事实足以说明李伟泽只有在收到房款前提下才默认弟弟代替其退还房款。该份证据也证明李伟泽在诉讼中说谎。该份证据与李伟泽在诉讼中自认的2014年10月27日调查笔录相互佐证与房屋买卖合同形成一个完整的证据链条，足以认定《农村房屋买卖合同书》合法有效。2.原审法院在适用法律上存在错误。原审法院即使认定《农村房屋买卖合同书》无效也应对合同无效的法律后果一并作出处理。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原审法院仅对合同无效作判决对合同无效后果不加处理有损王敏合法权益。3.原审法院在诉讼程序上存在不妥之处，在诉讼中双方均没有提出回避等前提下原审私自改变审判组织更换法庭进行审判存在循私舞弊嫌疑。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判王敏、李伟泽签订的房屋买卖合同合法有效，判决李伟泽协助王敏办理房屋更名过户手续或判令李伟泽返还全部购房款75,000.00元并承担违约责任。一、二审诉讼费用由李伟泽承担。针对王敏的上诉请求与理由，李伟泽答辩称：1.买卖合同签订了，但是为空白的合同，是李伟泽弟弟李伟宏向王军有一笔10万元的借款，要六个人担保，李伟泽是六个担保人之一，10万元借款担保之后，李伟泽要走，王军让李伟泽在空白房屋买卖合同上签字，如果钱还上了，房屋买卖合同自动解除，就是这样在空白合同上签的字，这是2012年7月6日当天发生的担保和房屋买卖合同。但是房屋买卖合同没有日期只签字了，担保上也没有日期也是空白合同。关于退房款协议李伟泽不清楚，这是李伟宏被拘留回来之后签的，这个协议上没有李伟泽签名。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事主体在从事民事活动过程中，应当遵守诚实信用原则。王敏所持有的《农村房屋买卖合同书》上虽有李伟泽本人签名，李伟泽对此亦予以认可，但双方在签订房屋买卖合同后，卖方未交付房屋，买方亦无客观、确凿证据证实已实际交付房款，故该买卖行为不符合一般的交易习惯，原审法院结合李伟泽的弟弟李伟宏向王敏借款并由李伟泽予以担保的事实，结合客观证据综合认定双方签订的买卖合同并非双方真实的意思表示，故而导致合同无效，并无不当。王敏上诉认为李伟宏签写的《双方退还房款协议书》能够佐证房款交付的事实，对此，李伟泽作为当事人不予认可，本院对此抗辩亦不予采纳。因本案争议的房屋买卖行为并未真实发生，王敏亦无确凿证据已向李伟泽交付购房款，故其要求在合同确认无效后返还购房款的主张，没有事实根据，本院不予支持。另外，本案原审系发回重审案件，原审法院依法另行组成合议庭审理本案符合法律规定，王敏上诉认为原审法院另行组成合议庭违反法定程序的主张，于法无据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。王敏的上诉理由不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由王敏承担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 李颖莉审判员 王红娜二〇一六年八月二十四日书记员 栾晓彤