广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终125号上诉人(原审被告)：广州市粤锐恒星房地产有限公司,住广东省广州市南沙区。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：何巧、李超鹏，该司员工。被上诉人(原审原告)：金海忠，住广州市海珠区。委托代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因与被上诉人金海忠商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编9、10号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年11月23日，金海忠（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区璧珑自编9号住宅（自编9栋）702房（建筑面积95.34平方米），总金额为1225454元。（乙方于签约时不超过5日支付375454元，余款850000元于2012年11月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款）。按揭银行为中国工商银行股份有限公司广州南沙支行，委托代理人广东金本色律师事务所。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。如乙方逾期支付《商品房买卖合同》及本协议项下任何款项的，甲方可以此为抗辩顺延交房时间，但不承担延期交房的违约责任。办理按揭贷款手续的，乙方须于签订《商品房买卖合同》后当天内备齐贷款银行所要求提交之申请按揭贷款资料，乙方未按期备齐贷款资料的，视为乙方逾期支付房价款，甲方有权将乙方需申请的按揭贷款金额视为乙方逾期付款金额，本条约定乙方备齐贷款资料期限届满之日视为乙方逾期付款日，自该日起，乙方应按本补充协议第三条的约定向甲方承担逾期付款的违约责任等”。之后，因涉案房屋面积差异等问题，金海忠向粤锐恒星公司支付购房款1222868元。涉案楼宇于2014年3月7日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月13日通过消防验收、6月6日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐恒星公司曾于2014年3月7日向某忠发出《入伙通知书》，通知金海忠办理收楼手续，但金海忠以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。另粤锐恒星公司提供短信截图，以证明于2014年6月9日向某忠发出短信，通知金海忠办理收楼手续，但金海忠不确定收到该短信。粤锐恒星公司为证实金海忠逾期付款事实，向原审法院提供了《璧珑湾业主组合贷款放款情况统计表》，该表显示金海忠申请商业贷款350000元于2013年5月2日发放，申请公积金贷款500000元于2013年5月23日。金海忠质证认为上述证据不能证实金海忠存在逾期付款情形。为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐恒星公司在诉讼中提交了《高压供用电合同》。金海忠认为涉案楼宇具备永久用电的时间是2014年7月16日。广州供电局有限公司南沙供电局曾于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。但粤锐恒星公司认为涉案房屋具备永久用电的时间应为2014年6月20日。2015年8月31日，金海忠向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、粤锐恒星公司向某忠支付从2014年3月16日起至2014年7月16日以总房价款1222868元按每日万分之五的标准计算的延迟交楼违约金75206.38元；2、本案诉讼费用由粤锐恒星公司承担。原审法院认为：金海忠、粤锐恒星公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2014年3月15日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给金海忠使用，已构成违约，金海忠要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故金海忠要求延迟交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。粤锐恒星公司向某忠支付逾期交楼违约金为从2014年3月16日起至2014年7月16日止每日按已付房价款1222868元0.05%的标准计算共75206.38元。金海忠、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。双方当事人于合同中未约定明确的付款期限，且金海忠与银行签订借款合同后，银行何时发放贷款非金海忠所能控制的因素，故粤锐恒星公司提交的《璧珑湾业主组合贷款放款情况统计表》不能证实金海忠逾期付款的事实，对于其以上述理由要求无需承担本案延期交房的违约责任，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2015年11月27日作出如下判决：粤锐恒星公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向某忠支付延迟交楼违约金75206.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费840元，由粤锐恒星公司负担。上述受理费已经由金海忠预交，金海忠同意由粤锐恒星公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给金海忠。判后，粤锐恒星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，我司不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决我司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，一审法院将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。1、一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”没有法律依据，与实际用电情况不符，明显错误。2、从2014年3月15日以来，业主已陆续入住涉案楼盘，我司已按电力公司缴费通知足额支付电费，迄今为止供电正常。涉案楼盘业主用电有充分保障，临时用电能够满足业主的用电需求。综上，一审判决将作为基本居住要求的“用电”自行理解为“永久用电”，自行提高用电标准，是对现有用电制度中“临时用电”制度的否定，是对现实生活中“临时用电”普遍存在的客观事实的否定，是对国有供电企业、电力管理部门对“临时用电”管理的否定，是对国有供电企业、电力管理部门收取“临时用电”电费合法性的否定。该认定于法无据、于理不合，明显有误。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同意思自治原则。四、一审法院对于涉案楼盘具备永久用电的时间认定错误。五、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。六、我司与金海忠签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定的交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。1、《商品房买卖合同》之《补充协议》就涉案房屋的交付标准有明确、详细约定，并确定《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致时以《补充协议》为准。2、《商品房买卖合同》之《补充协议》中对交房条件的变更约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。七、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显错误。八、涉案房屋于2014年3月15日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，我司不存在逾期交楼的情形。九、我司已按照合同约定通知金海忠收楼，并以各种方式催促金海忠收楼，但金海忠并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在金海忠，我司无需承担迟延交付的责任。十、金海忠拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有在存在主体结构问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，金海忠才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但金海忠没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，我司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十一、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十二、涉案房屋在2014年3月15日已达到交付条件，同时在2014年6月6日取得竣工验收备案。但经我司多次催促，金海忠仍拒绝办理收楼手续，并在2015年向法院起诉。可见，金海忠根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，金海忠实际上是不可能有任何损失的。十三、金海忠存在逾期付款行为，假定涉案房屋出现迟交楼，我司可依约顺延交楼时间，且不承担逾期交楼的违约责任。一审判决金海忠无需承担逾期付款的责任，违反了合同约定及法律规定。综上，我司上诉请求撤销原审判决，驳回金海忠的全部诉讼请求。被上诉人金海忠答辩称：我不同意粤锐恒星公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我认为应按供电部门的复函来确定涉案房屋所在楼宇取得永久供电的时间。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行。针对粤锐恒星公司的上诉请求和金海忠的答辩意见，分析如下：关于案涉房屋何时符合交付条件的争议，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2014年3月15日前达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给金海忠使用，已构成违约，并无不当。粤锐恒星公司应按照合同约定向某忠计付延迟交楼违约金。关于违约金标准的争议，一方面，双方当事人在合同中约定“粤锐恒星公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐恒星公司应清楚其承担的违约责任。另一方面，粤锐恒星公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。关于粤锐恒星公司主张顺延交楼的理由是否成立的问题。粤锐恒星公司上诉认为因买受人存在逾期付款行为，其有权顺延交房时间。对此，从合同约定的内容审查来看，由于案涉合同对于逾期交房、逾期付款均分别约定了违约责任，逾期付款违约责任的承担与房屋交付的合同义务并非对等关系。从合同履行的事实状态来看，本案中，没有证据显示粤锐恒星公司在合同约定的交楼日期之前，曾以买受人逾期付款为由提出顺延交楼的主张，其仍依合同所约定的交房时间通知买受人收楼，因此，对粤锐恒星公司顺延交楼的主张，本院不予采纳。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确。粤锐恒星公司的上诉请求和理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年一月二十九日书 记 员  刘 纯