广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9888号上诉人（原审被告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曹平强，职务：经理。委托代理人：陈秋人，广东博浩律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东博浩律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：林圣强，住浙江省临海市。委托代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。上诉人广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称金濠城公司）因与被上诉人林圣强租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人金濠城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林圣强的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由林圣强承担。事实和理由：（一）一审判决认定金濠城公司将通道出租给林圣强使用，构成根本性违约，是事实不清和认定错误。1.双方签订的合同名称为《商铺租赁合同》，该合同内容也约定出租的使用场地为商铺，不可能包括商铺以外的其他场地；2.众所周知，消防通道不能占用，即便在合同的附件中，误将消防通道画入了斜线，林圣强在明知的情况下，也应自觉不占用使用，其对涉案场地进行装修必须到有关消防部门进行消防和装修报建，但其在未取得装修和消防报建批准许可的情况下，擅自占用消防通道进行装修，违反装修管理和消防安全管理的规定，过错明显；3.林圣强在2015年4、5月份间未经金濠城公司同意，擅自对租赁商铺重新进行全面装修时，且使用了消防通道，故林圣强非法占用消防通道构成根本性违约，原审判决明显事实不清，对金濠城公司不公。（二）原审判决认定金濠城公司在与林圣强签订合同时，未取得涉案商铺到2018年9月30日的出租权构成违约，属事实认定错误。金濠城公司与龙汇公司签订的合同及补充协议约定租赁期限至2016年1月19日，后来又与该公司签订《意向书》约定延长租期至2018年10月31日，此时，金濠城公司与林圣强并未签订合同，最重要的是，金濠城公司于2015年8月28日就与龙汇公司法定代表人另行成立的灏龙公司签订《租赁合同》，约定涉案商铺租期至2018年10月31日，据此，非常明确金濠城公司有权将涉案商铺出租给林圣强至2018年9月30日，且林圣强使用涉案商铺至今也未有任何影响和障碍，因此，原审认定金濠城公司存在无权出租事实构成违约错误。（三）原审判决认定林圣强在2014年4月对商铺进行装修时，除了使用涉案商铺，还使用1012号商铺和通道，金濠城公司对此并未提出异议，据此认定金濠城公司同意林圣强使用上述场地，属事实不清。林圣强分别于2014年4月和2015年4、5月进行了两次全面的装修和改造，第一次装修只是对涉案商铺进行装修，但第二次装修时却占有和使用了1012号商铺和通道，原审在没有任何证据的情况下偏信林圣强所称仅在2014年进行过唯一一次装修，现在的装修就是2014年的装修而不是2015年重新装修的说法，明显证据不足。由于林圣强不纠正上述违约行为，迫使金濠城公司提出解除合同诉讼。（四）林圣强提供的营业执照显示经营场地为1001号商铺而非涉案商铺，根据工商管理的规定，个体工商户的经营场地是严格限制在工商登记规定的经营场所内，故其经营场地只限于1001号商铺，不能在涉案商铺经营，原审认定林圣强已办理营业执照，不存在违法经营的违约行为错误。（五）双方签订的《商铺租赁合同》及附件显示不包括1012号商铺，林圣强也无证据推翻双方合同约定，涉案商铺面积与1012号几乎相同，涉案商铺租金5000元，金濠城公司将1012号商铺交付给林圣强使用，而不增加租金，显然有悖常理和交易习惯，也违背日常生活经验，因此，原审认定金濠城公司同意将1012号商铺给林圣强使用，缺乏合同和法律依据。林圣强答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，林圣强同意一审判决，不同意金濠城公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回其上诉，维持原审判决。林圣强于2015年7月8日向一审法院起诉请求法院判令：1.确认林圣强与金濠城公司双方于2014年2月20日签订的《商铺租赁合同》第二条“租赁期限”的约定条款部分无效（即确认自2015年10月1日起至2018年9月30日止的租赁期限的约定无效）；2.金濠城公司赔偿林圣强损失共计人民币521384元；3.金濠城公司返还履约保证金5000元；4.案件诉讼费用由金濠城公司承担。一审法院认定事实：2014年2月20日，金濠城公司（甲方，出租方）与林圣强（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，甲乙双方约定：甲方将位于广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场首层以附件相同号的商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方使用，甲方向乙方交付商铺为现状收铺，经营范围为百货。租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，租金自2014年4月1日起算。租金以建筑面积计算，第一年为5000元/月……。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付履约保证金，即应支付按一个月租金额5000元给甲方，并预缴第一个月的租金和管理费5000元。乙方必须在工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，依法持证自主经营，不得擅自改变经营范围，如需改变须经甲方书面同意。乙方承租后，自己或由甲方代办营业执照、自负盈亏，一切债权均自行负责，与甲方及物业管理机构无关。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：C、不按合同约定爱护原有设施。附注：若甲方提前违约，将赔偿乙方一切经济损失及装修。1001B号正面对上二楼的广告位由乙方免费使用等等。合同附件显示涉案商铺的租赁面积除附件显示的1013号商铺外，还包括过道等其他部分，以阴影面积为准。上述合同签订后，金濠城公司依约将涉案商铺交付林圣强使用，林圣强对涉案商铺进行装修并经营“中国黄金”店。2015年4月，林圣强改为经营“广东黄金”并更换了广告牌。林圣强向本院提交《委托设计合同》、《达美装饰销售合同》、报价单、收据等，拟证明其实际对涉案商铺进行装修的事实。林圣强还向原审法院提交顺丰快递单、催收租金函等证据，拟证明林圣强按时交租，但金濠城公司拒收租金的事实。金濠城公司对林圣强提交的快递单及催收租金函均不予确认，并主张林圣强迟延交纳2015年5、6月租金，林圣强所欲证明其催促金濠城公司收租的情况并不属实。另查：2005年9月20日，金濠城公司与广州市龙汇企业经营管理有限公司（以下简称“龙汇公司”）签订《租赁经营协议》，双方约定由金濠城公司承租广源中路松柏东街17号景泰名苑首二层商场约8800平方米（具体面积以实际计算为准）出租给金濠城公司经营管理，租赁期限自2005年10月1日至2015年9月30日止。2014年2月16日，金濠城公司与龙汇市场签订《补充协议》，约定将金濠城公司所承租的1012、1013号商铺的租赁期限延长至2016年1月18日止，其余仍按原租赁合同执行。2015年8月27日，广州灏龙投资管理有限公司（以下简称“灏龙公司”）取得了1012、1013号商铺的租赁权。2015年8月28日，金濠城公司与灏龙公司签订《租赁合同》，约定由灏龙公司将1012、1013号商铺出租给金濠城公司，租赁期限自2016年1月19日至2018年9月30日止。一审审理中，金濠城公司表示其司现取得景泰名苑首层商场部分商铺的出租权。林圣强对于上述《补充协议》、《租赁合同》等文书的签署时间提出质疑，并向原审法院提交时间鉴定申请，要求对《补充协议》、《租赁合同》等文书的签署时间进行司法鉴定。2015年10月23日，原审法院至涉案商铺现场进行勘察，经查，涉案商铺现经营“广东黄金”，除1013号铺外仍包含“其他建筑面积”，金濠城公司与金濠城公司对于“其他建筑面积”是否为租赁合同约定的面积有争议，金濠城公司主张“其他建筑面积”为1012号铺，并非租赁合同约定的金濠城公司承租范围；林圣强则认为虽租赁合同面积不包括1012号铺，但金濠城公司将涉案商铺交付给其使用时与现状一致，林圣强并非擅自占用。当日，林圣强表示金濠城公司拒收2015年10月的租金，金濠城公司则主张林圣强逾期交租，原审法院引导双方当天交接了2015年10月的租金，并要求金濠城公司提交金濠城公司收取租金的公司账号，金濠城公司在举证期限内无向原审法院提交上述账号。再查：金濠城公司于2015年7月7日向原审法院提起诉讼，要求：1.解除与林圣强签订的《商铺租赁合同》；2.林圣强将广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场内其承租的场地返还金濠城公司并支付场地占用费。3.案件诉讼费由林圣强承担。原审法院依林圣强申请委托评估机构对涉案商铺内的装修残值进行评估，评估机构于2016年3月18日作出《评估报告》，评得涉案房屋的装修于2015年12月28日时点的价值为272559元，林圣强为本次评估预付评估费10000元。根据评估明细表载明：格力挂式空调现值1870元；格力天花机空调现值12024元；康佳液晶平板电视价值1870元。一审法院认为：林圣强与金濠城公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。林圣强与金濠城公司之间约定的租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，金濠城公司作为涉案商铺的出租人，应保证在其司与林圣强约定的租赁期限内，其对涉案商铺享有合法的出租权。但根据本案查明事实，金濠城公司在2015年8月28日才取得1012、1013号铺自2016年1月19日至2018年9月30日止的出租权，即与林圣强签订《商铺租赁合同》时并未取得涉案商铺2016年1月19日之后的出租权，其行为已构成违约。另涉案商铺不仅包括商铺产权内面积，尚包括过道在内的其他公共分摊建筑面积，金濠城公司至今没有取得首层商铺整体出租权，即没有取得包括公共分摊建筑面积的管理使用权，金濠城公司无法为林圣强提供符合租赁合同约定的租赁物，从该角度考量，金濠城公司也已构成根本违约。林圣强要求金濠城公司返还履行保证金5000元并赔偿装修损失的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。原审法院委托评估机构评定的装修价值具有中立性和专业性，该院予以确认，但空调与电视均属于可由林圣强搬离的未形成附合的装修，应某圣强自行搬离，不属于金濠城公司赔偿范畴，相应价值应予以扣除，故金濠城公司应赔偿林圣强的装修损失为256795元，林圣强其余诉讼请求，原审法院不予支持。关于林圣强要求确认租赁合同中关于“租赁期限”条款无效的诉讼请求，原审法院认为，上述条款应为合法有效，只是事实上无法履行，林圣强要求确认上述条款无效并无事实与法律依据，原审法院不予支持。因金濠城公司的违约事实已可通过现有证据予以查明，林圣强提出的时间鉴定申请已无必要，原审法院予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，于2016年5月17日作出如下判决：一、判决生效之日起十日内，金濠城公司赔偿林圣强装修损失256795元；二、判决生效之日起十日内，金濠城公司返还林圣强履约保证金5000元；三、驳回林圣强其他的诉讼请求。一审案件受理费9064元、评估费10000元，由林圣强负担受理费3837元、评估费9422元，由金濠城公司负担受理费5227元、评估费578元。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。上诉人金濠城公司与被上诉人林圣强对原审查明事实部分没有异议，本院予以确认。二审诉讼过程中，金濠城公司称原审法院在委托鉴定过程中，没有组织双方对鉴定报告所约定的图纸进行质证，到现场时没有通知金濠城公司，因此，原审鉴定程序不符合规定。同时，双方当事人均确认涉案商铺现仍由林圣强使用，并正常交租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合金濠城公司的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：1.《商铺租赁合同》解除的责任认定；2.合同解除后的法律后果认定。现评析如下：关于《商铺租赁合同》解除的责任认定问题。首先，金濠城公司认为林圣强在2015年4、5月进行装修时，拆除1012号和1013号铺的隔墙，占有和使用了1012号商铺和通道，但未能提供充分证据予以证实，而林圣强抗辩称只是在2015年4月左右更换了广告牌，否认2015年4月进行过全面装修，为此提供了2014年和2015年涉案商铺的照片予以证实，从上述照片对比，2014年和2015年涉案商铺除了广告牌不同外，其他的装修情况基本一致，室内环境与其之前经营的室内状况也无明显差异，可见，金濠城公司主张林圣强在于2015年4、5月份未经其同意擅自进行全面装修依据不充分，本院不予采信。其次，在双方签订的《商铺租赁合同》中已明确约定金濠城公司交付商铺为现状收铺，金濠城公司作为涉案商铺以及1012号铺的有权出租人，其对上述商铺的面积和位置应是清晰明知的，但从涉案商铺交付给林圣强使用至本案起诉前，金濠城公司并无举证证明其就承租范围向林圣强提出过书面异议，而双方合同附件约定承租面积的阴影部分不包括1012号商铺，但经原审法院勘察的事实可知，林圣强承租使用的商铺应是包含了上述商铺等面积，即双方在实际履约中的承租范围却包含了1012铺面积，本案中，并无证据林圣强在2014年承租涉案商铺装修后，又进行过拆除1012号铺的其他装修，即金濠城公司交付给林圣强时的商铺已包含了上述商铺面积，故原审法院认为双方以实际履约中对租赁范围的大小达成新的协议，并无不妥，本院予以确认。据此，金濠城公司上诉认为林圣强擅自装修使用1012号铺及通道构成违约，主张解除合同，欠缺理据，本院不予支持。再次，金濠城公司提出林圣强违法经营的问题，因林圣强在原审已提供了营业执照，证实其是持证在涉案商铺经营，虽然该营业执照显示地址为1001号铺，但该营业执照能否在涉案商铺使用属于行政管理范畴，该行为不足以构成金濠城公司有权解除合同的充分依据。因此，金濠城公司主张是林圣强违约导致其有权主张解除合同理由不成立，本院亦不予支持。最后，鉴于金濠城公司未能举证证明其已取得首层包括通道在内的公共分摊建筑面积的整体出租权，而林圣强承租使用涉案商铺是整体装修并进行使用，难以进行分割，故原审法院认为金濠城公司与林圣强之间的租赁合同事实上已无法履行，应予解除，并无不当，本院予以维持。此外，虽然双方签约时金濠城公司未实际取得涉案商铺自2016年1月19日之后的出租权，但在2015年8月28日已取得上述期间的出租权，故原审法院认为金濠城公司的出租行为构成违约不妥，但该认定并不影响本案的处理，金濠城公司其他的上诉理由也不足以支持其诉请，因此，结合上述查明的事实，本院认定导致双方合同解除的责任在于金濠城公司。关于合同解除后的法律后果认定问题。承上所述，双方合同解除的责任在于金濠城公司，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予以支持”之规定，林圣强有权主张金濠城公司退还履约保证金及装修损失，因此，原审法院根据林圣强的主张判决金濠城公司退还林圣强履约保证金5000元及赔偿装修损失256785元正确，本院予以维持。本案中，并无证据证明林圣强在履约过程中存在违约行为，且双方当事人提供的相关证据已在一审庭审中出示并质证，金濠城公司并无举证证明装修评估报告所依据的证据未经双方质证，也无证据证明涉案商铺存在非林圣强装修的事实，故其上诉认为林圣强违约以及原审鉴定程序不当，主张撤销林圣强上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金濠城公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5227元，由上诉人广州市金濠城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 余 盾审 判 长 张 怡代理审判员 姚伟华二〇一六年八月三十一日书 记 员 邓安达