海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）美民一初字第500号原告：李兴，男，汉族，1958年2月8日生，住海口市龙华区。委托代理人：施小卫，海南德赛利律师事务所律师。被告：李俊，男，汉族，1962年12月6日生，现住海口市。被告：李秀月，女，汉族，1954年8月15日生，现住海口市。被告：李秀兰，女，汉族，1959年7月5日生，住海口市。被告李俊、李秀兰共同委托代理人：李秀月，身份信息同上。被告：李林，男，汉族，1975年8月15日生，住广州市越秀区。被告：林爱玲，女，汉族，住广州市越秀区。原告李兴诉被告李俊、李秀月、李秀兰、李林、林爱玲共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何新担任审判长，与人民陪审员孙鸿彬、文彩娃组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人施小卫及被告李秀月（被告李俊、李秀兰共同委托代理人）、李秀兰到庭参加诉讼。被告李林、林爱玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴诉称，原告和被告李俊、李秀月、李秀兰、李民系兄弟姐妹关系。父亲李义隆于1994年去世，母亲林兰桂于1989年去世。父亲李义隆名下遗留有海口市博爱路君尧新村28号房屋一套及相应土地使用权，房产证号为海口市房权证海房字第18**号，建筑面积为252.31平米，土地使用权证号为海口国用(93)字第120XX号，土地面积为104.86平米。李民为长子，于2011年7月不幸病故。李林系李民之子，林爱玲系李民配偶。2012年，原告向贵院提起了确认遗产份额的诉讼，贵院依法作出了(2012)美民一初字第606号《民事判决书》，判决原告享有前述房地产的五分之一的份额。现该房地产在被告李俊的管控之下，原告和被告无法实际享有该房地产的利益。考虑到该房地产无法进行实物分割，为彻底解决各方之间的争议，维护各方当事人的合法权益，特依据《中华人民共和国物权法>第九十九条、第一百条之规定，诉请判令：1、对原告所享有的遗产，即海口市博爱路君尧新村28号房屋所有权及土地使用权的1/5份额以15万元的价格折价给被告，或被告以同等价格将其所享有的份额折价给原告。折价不成的，则对海口市博爱路君尧新村28号房屋所有权及土地使用权进行司法评估拍卖，按照原、被告各自的份额分割拍卖取得的价款。2、原告和被告分摊本案的案件受理费等费用。被告李俊、李秀月、李秀兰共同辩称，一、答辩人李俊是家庭成员共同推举并作出共同意见的基础上管理家庭共有财产，并无任何不当和违法。原告李兴和答辩人李俊、李秀月、李秀兰和李民（被告李林父亲、林爱玲丈夫，已过世）是同胞兄弟姐妹。父亲李义隆、林兰桂去世后留下海口市博爱路君尧新村28号土地及地上房屋一套。因该房是祖宅，自父母去世，我们兄弟姐妹不愿出售也不愿分割该房，希望能保有该房的完整以纪念父母和方便祭拜。父母的遗产包括该房和土地，原本一直由答辩人李秀月负责管理，因大哥李民和李秀月在2011年发生纠纷，我们遂于2011年3月22日举行家庭会议，并统一达成《家庭会议纪要》，改由李俊统一管理父母遗产，全体家庭成员均在《纪要》上签名盖章同意。李俊受家庭成员共同委托，管理家庭共同财产，对每个成员应享受的权利和应承担的义务均依照《纪要》的约定进行登记处理，原告、被告李林和三答辩人均已公平地领取了相应的财产收益。李俊管理账目清楚、透明、公开，并无任何不当和违法之处。家庭成员均支持李俊工作，对李俊的管理从未提出异议。原告声称在李俊的管控下，原告、被告和其他答辩人均无法实际享有房产的利益，是赤裸裸的挑拨家庭成员的关系和对李俊公然的污蔑！二、原告李兴无理的行为，已严重损害兄弟姐妹多年情谊，也严重侵害其他继承人的合法权益。自达成《家庭会议纪要》后，李兴为了达到多抢占遗产的目的，实施了各种卑鄙的行为：多次在龙华区法院、美兰区法院对其他家庭成员以各种借口提起无理诉讼，均以败诉告终；多次前往祖宅打砸吵闹，封锁门窗、驱赶租户，当地派出所也有记录。祖宅的土地和房产是属于全体家庭成员（继承人共有），三答辩人和原告一样对祖宅拥有同等份额的权利，原告为实现自己的权利就可以肆意侵犯其他共有人的权利吗？家庭成员曾有约定，祖宅和土地，除非国家征用或者自然灾害，统一管理不予分割。因此，房产和土地是否分割，应当依法经其他共有人共同协商决定，三答辩人均不愿意进行实物分割或者出售手中份额。在三答辩人等家庭成员心中，祖宅本是寄托对父母的感情和祭拜的地方，是不能用价格来衡量的。但该祖宅在父亲在世时建造，已三十余年，该土地所在位置道路拥挤，其实际市场价值是否达75万元，原告应有相应的价值鉴定，否则三答辩人对该价格绝不认可。仅凭原告个人口头说法，就要求法院判令三答辩人以15万价格购买其份额或出售手中份额，属于强买强卖的要求，恳请法院驳回其诉讼请求。同时，该祖宅实际是不规则的构造，因此祖宅和土地属于难以分割或分割后会严重减损价值的情形，如因原告的分割方式不当导致祖宅和土地的价值减损，三答辩人保留追究赔偿责任的权利。被告李林、林爱玲均未答辩。经审理查明，位于海口市博爱路君尧新村28号房地产登记在李义隆名下（其中房产证号为海口市房权证海房字第18**号，建筑面积为252.31平方米；土地使用权证号为海口国用(93)字第120XX号，土地面积为104.86平方米）。李义隆与林兰桂系夫妻关系，双方共生育五个子女，即长子李民，次女李秀月，三子李兴，四女李秀兰，五子李俊。李义隆于1994年去世，林兰桂于1989年去世。2011年3月间，李义隆的子女经多次协商，对其父母的股票、存款相关遗产进行了处理，并共同签署了《家庭会议纪要》、《关于家庭会议纪要未尽事宜的处理意见》等书面材料，但未对涉案房地产的具体分割处理问题进行明确约定。李民于2011年7月病故，李林系李民之子，林爱玲系李民配偶。2012年，因李兴向本院起诉，要求确认其对李义隆遗产即位于海口市博爱路君尧新村28号房地产享有的继承份额，本院于2012年5月28日作出(2012)美民一初字第606号《民事判决书》，认为上述涉案房地产为李义隆遗产，应由李民、李秀月、李兴、李秀兰及李俊共同继承，每人继承份额均等，遂判决李兴享有前述房地产的五分之一的份额，即享有50.462平方米房屋所有权及20.972平方米土地使用权。该案宣判后，李兴不服提起上诉，后又申请撤回上诉，海口市中级人民法院经审查，于2012年10月18日作出（2012）海中法民一终字第948号民事裁定书，准许李兴撤回上诉，本院作出的(2012)美民一初字第606号《民事判决书》已发生法律效力。因李兴在使用涉案房地产的过程中与其他共有人产生纠纷，李兴于2015年1月16日向本院起诉，要求对涉案房地产进行分割，遂成讼。在庭审中，李俊、李秀月、李秀兰共同确认涉案房地产目前正在出租，具体事项由李俊负责管理，租金按各方共有人共同达成的家庭会议纪要进行分配使用。在案件审理过程中，本院根据李兴的申请，委托鉴定机构对涉案房地产的价值进行评估。受委托人海南博信房地产评估有限公司经评估，作出琼博评字（2015）312号《司法技术鉴定报告》，鉴定意见为：海口市博爱路君尧新村28号104.86平方米住宅用地土地使用权及其地上252.31平方米混合建筑物在价值时点2015年8月20日的房地产市场总价值在扣除土地出让金之前为647680元，房地产平均单价4378元/㎡，在扣除土地出让金之后为464510元；其中土地总价在扣除土地出让金之前为457924元，扣除之后为274754元。在鉴定意见作出后，经征询各方当事人对涉案房地产的分割意见，虽然李兴与李俊、李秀月、李秀兰多次协商后达成初步的分割意向，由李兴以涉案房地产每五分之一份额作价11万元受让李俊、李秀月、李秀兰各自持有的份额，但因李林、林爱玲明确表示保留其二人共同继承的份额，不同意转让，各方当事人最终未能达成一致的分割方案。本院确认的上述事实，有(2012)美民一初字第606号《民事判决书》、（2012）海中法民一终字第948号民事裁定书、《家庭会议纪要》、《关于家庭会议纪要未尽事宜的处理意见》、移交说明、家庭财产情况说明、琼博评字（2015）312号《司法技术鉴定报告》、李林、林爱玲共同出具的《声明》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案原、被告争议的焦点在于原告主张对涉案房地产进行分割是否具有合法依据。涉案房地产位于海口市博爱路君尧新村28号，包括房屋所有权及相应的土地使用权。本院已发生法律效力的(2012)美民一初字第606号《民事判决书》确定上述涉案房地产为李义隆遗产，应由其子女李民、李秀月、李兴、李秀兰及李俊共同继承，每人继承份额均等，各享有前述房地产的五分之一的份额，即各享有50.462平方米房屋所有权及20.972平方米土地使用权。在李民病故后，其继承权由李林、林爱玲享有。上述继承人之间就涉案房地产形成按份共有关系。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的。按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当予以赔偿。由于本案各共有人对涉案房地产的分割问题未作明确约定，李兴作为按份共有人之一可以随时请求分割，故本院对李兴关于分割涉案房地产的主张予以支持。另《物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。由于涉案房地产无法进行实物分割，各共有人之间对涉案房地产的折价分割问题经本院多次协调始终未能协商一致，李兴请求在各方协商不成的情况下进行变价分割，即对拍卖、变卖涉案房地产所取得的价款进行分割，具有事实依据和法律根据，本院予以支持。由于本案已对涉案房地产的市场价值进行司法鉴定，各共有人可参照此鉴定意见对涉案房地产进行拍卖、变卖。被告李林、林爱玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为两被告放弃了依法享有的抗辩权，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内拍卖、变卖位于海口市博爱路君尧新村28号的104.86平方米土地使用权及地上建筑面积为252.31平方米的房产[土地使用权证号为海口国用(93)字第120XX号，房产证号为海口市房权证海房字第18**号]，对上述拍卖、变卖所得的价款，李兴、李俊、李秀月、李秀兰各分得五分之一，李林、林爱玲共同分得五分之一。案件受理费人民币3300元及鉴定费人民币4200元，合计7500元，由李兴、李俊、李秀月、李秀兰各负担1500元，李林、林爱玲共同负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。?n6nw4ljd49xsvmli6z案件唯一码审 判 长  何 新人民陪审员  孙鸿彬人民陪审员  文彩娃二〇一六年一月十二日书记员周然速录员王佩附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的。按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当予以赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。......《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。