四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川19民终543号上诉人（原审被告）四川巴中宏德置业有限公司。法定代表人刘松，系该公司董事长。委托（特别授权）代理人袁成刚，男，生于1975年10月1日，汉族，住重庆市渝北区龙庆街，系公司职员。委托代理人彭贤美，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖盛平，男，生于1980年5月26日，汉族，初中文化，农民，户籍地：四川省巴中市巴州区梁永镇，现住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）杜琳琳（系肖盛平之妻），女，生于1981年2月22日，汉族，初中文化，农民，户籍地：陕西省铜川市耀州区石柱乡，现住四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人尹智明，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。上诉人四川巴中宏德置业有限公司与被上诉人肖盛平、杜琳琳房屋买卖合同纠纷一案，巴州区人民法院作出（2016）川1902民初798号民事判决，宣判后，四川巴中宏德置业有限公司提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2014年11月30日，原、被告签订了201411000360号、201411000361号、201411000362号、201411000363号《商品房买卖合同》4份，该合同对应的房屋分别为巴中经济开发区兴文镇“乐湾首府”A3幢F1单元1层5、6、7、8号门市4个。同时，该合同约定：2015年9月30日前交房，逾期在90日内的，自交房期满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金；逾期超过90日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人已付房款的2％向买受人支付违约金；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按下差购房款2％的比例支付违约金。当日，原告向被告交付了该购房款1450030元。次日，原告又向被告交付了该购房款20000元，前述两次合计已付购房款1470030元。按原、被告合同之约定，被告应当在2015年9月30日前向原告交房，但被告未在该约定的期间内向原告交房，原告于2016年1月1日委托巴中市巴州区江北法律服务所给被告邮寄送达了解除合同暨退还房款的函。被告于2016年1月3日收到该解除合同暨退还房款的函后，未向原告作任何回复。原告逐起诉来院，提出前述请求。庭审中，被告辩称原告没有按约定的时间足额支付购房款存在违约，但未提供相应的证据予以证实。原审认为，原、被告均同意解除合同，本院予以确认。原、被告合同明确约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付购房款，并按买受人已付房款的2％向买受人支付违约金。故被告应当按照约定如数返还原告已付购房款1470030元，并承担已付购房款1470030元2％的违约金。关于原告请求被告承担退房通知到达30日后至偿清之日止的资金利息问题。原、被告合同明确约定，买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付购房款。被告已于2016年1月3日收到原告要求解除合同和返还购房款的通知，按原、被告合同约定，被告应当于2016年2月3日返还原告的购房款，而被告至今未向原告返还该购房款。故被告应当按照中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计息，支付原告2016年2月3日后的资金占用利息。庭审中，被告口头称，原告没有按约定的时间足额支付购房款存在违约，应当按照合同的约定向被告支付下差购房款2％的违约金。但未提供相关证据予以证实，本院在本案中不予解决。据此，判决如下：一、解除原告肖盛平、杜琳琳与被告四川巴中宏德置业有限公司于2014年11月30日签订了201411000360号、201411000361号、201411000362号、201411000363号《商品房买卖合同》。二、被告四川巴中宏德置业有限公司在本判决生效之日返还原告肖盛平、杜琳琳已交购房款1470030元，并从2016年2月4日起按照中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率计息至偿清时止。三、被告四川巴中宏德置业有限公司支付原告约定之违约金29400.6元。宣判后，上诉人四川巴中宏德置业有限公司不服，提出上诉，上诉请求：撤销原判，依法改判。理由：1、一审判决事实不清。上诉人与被上诉人双方于2014年11月30日签订的四份《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效。被上诉人除首付外，至起诉时被上诉人未向上诉人支付首付外的购房款，故上诉人有权逾期交房并不承担逾期交房的违约责任。事实表明违约方在被上诉人，上诉人无过错更无违约行为。上诉人有权主张被上诉人承担违约金。在合同签订后，上诉人对交房通知进行了登报公示，且上诉人通过手机、微信多次通知被上诉人交清购房款，但被上诉人拒不交款，违约行为客观存在。2、因被上诉人解除合同的主张不符合合同的约定，故被上诉人依法不享有约定的解除权。3、上诉人在一审中对代理人的授权委托书是法定代表人刘松个人授权但是没有刘松的签字。受托人自己添加的“特别授权”不是刘松的意思表示，也不是公司的意志。上诉人的一般代理人当庭同意解除合同的意思表示是附条件的民事行为，即要求被上诉人承担合同违约责任后方可解除。被上诉人肖盛平、杜琳琳辩称：原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。上诉人四川巴中宏德置业有限公司二审中举出如下证据：1、巴中日报2015年9月29日交房公告;2、农业银行说明资料，中国农业银行巴州支行2016年6月1日向上诉人四川巴中宏德置业有限公司说明：兹有客户肖盛平（身份证号码：513701198005261618）系贵公司开发楼盘“乐湾首府”购房客户，其购买位于“乐湾首府”A3幢F1单元1层5、6、7、8号门市，于2015年向我行营业部提请商用房按揭贷款申请；客户经理在审核客户提交的资料时，发现其贷款申请金额核算不符合双方所签订《一手房按揭合作协议》有关限制性条件（贷款单位平方米按揭额度不超过5000元）。该客户按揭贷款申请被我行拒绝。证明是因被上诉人的原因按揭没有办理下来；3、办理入住通知书、办理须知、邮寄凭证等，用以证明公司针对符合交付条件的购房户已按期交房。4、关于被上诉人违约金计算清单。被上诉人肖盛平、杜琳琳发表质证意见如下：1、因为上诉人未举出证据证明不能向上诉人送达或下落不明的关联证据，所以对巴中日报的公告，我方不发表质证意见。另外也与合同约定的通知形式相悖。2、针对农行的说明资料，对其真实性无异议，但是2015年9月30日是双方约定的交房时间，之间之后金融机构均没有通知上诉人和被上诉人不能办理按揭的相应事实，同时被上诉人也没有收到上诉人出具的要求变更房屋购房款给付方式的通知，进一步证明上诉人主张被上诉人逾期付款的上诉理由和主张责任的理由不能成立。3、对办理入住通知书、办理须知、邮寄凭证等的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据均是复印件，也没有业主签字确认予以佐证。4、关于上诉人提交违约金计算清单，我方认为不是证据，不符合证据组成要件，且系上诉人单方计算。本院经审理认定：因被上诉人对巴中日报2015年9月29日交房公告及农业银行说明资料的真实性无异议，故对该二份证据，本院予以采信。因对办理入住通知书、办理须知、邮寄凭证等均是复印件，且没有业主签字确认，故对该证据不予采信。关于上诉人提交违约金计算清单，系上诉人单方计算，本院不予采信。二审审理查明的其它事实与一审认定的其它事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人四川巴中宏德置业有限公司与被上诉人肖盛平、杜琳琳签订的四份《商品房买卖合同》第五条均约定采取贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款50.85℅，其余向中国农业银行股份有限公司巴中巴州支行银行或住房公积金管理机构借款支付；合同中另约定：交付条件（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。被上诉人肖盛平、杜琳琳已按合同约定支付了购房款1470030元，且按合同附件五（付款方式及期限）的约定向中国中国农业银行股份有限公司巴中巴州支行提交了真实、合法、有效、齐全的申请个人住房抵押贷款相关文件、资料，并向银行提出相应的贷款申请，按照银行或其指定的代办机构的要求签署全部所需文件并交纳相关费用，办理完毕所有贷款申请手续。后中国农业银行股份有限公司巴中巴州支行银行以其与上诉人四川巴中宏德置业有限公司之间所签订《一手房按揭合作协议》有关限制性条件（贷款单位平方米按揭额度不超过5000元）拒绝了被上诉人肖盛平、杜琳琳的贷款申请。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。上诉人四川巴中宏德置业有限公司应当知道被上诉人肖盛平、杜琳琳的贷款申请不符合其与银行签订的《一手房按揭合作协议》有关限制性条件，仍与被上诉人签订《商品房买卖合同》，同意向银行申请按揭贷款，被上诉人肖盛平、杜琳琳有权解除前述四份《商品房买卖合同》，故上诉人四川巴中宏德置业有限公司主张被上诉人肖盛平、杜琳琳不享有解除权及原审判决解除合同不当的理由，本院不予支持。因上诉人四川巴中宏德置业有限公司的原因导致被上诉人肖盛平、杜琳琳的贷款申请未被批准，致不能支付房款，上诉人未按约定交付房屋，也未主动告知被上诉人变更合同履行方式或解除合同，故原审判决上诉人退还本金及其利息、支付违约金并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人四川巴中宏德置业有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费18000元，由上诉人四川巴中宏德置业有限公司负担负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一六年八月二十五日书 记 员 黄 涛