云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初1938号原告严玉梅，女，汉族，云南省德宏傣族景颇族自治州人。（未到庭）委托代理人李祖宝、段琪鹏，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告腾冲越州文化发展有限公司。法定代表人陈兴法，任该公司董事长。（未到庭）委托代理人郑治凯，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人温建祥，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。原告严玉梅与被告腾冲越州文化发展有限公司（以下简称越州文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月15日公开开庭审理了本案。原告严玉梅的委托代理人李祖宝、段琪鹏，被告腾冲越州文化发展有限公司的委托代理人郑治凯、温建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严玉梅诉称，2015年1月1日，原、被告双方签订了合同编号为：YZ-358的《商品房购销合同》，该购房合同约定：原告购买被告开发位于腾冲县腾越镇天成社区腾冲天成商业街项目的第3幢第X层xxx号商铺一套，按参考建筑面积29.6平方米，总价款为人民币648960元，交房时间为2015年11月30日前。如被告不按时交房超过60天，原告有权决定要求被告承担约定商品房总价款的3%的违约金，同时合同对购房的其他相关事宜进行了约定。签订合同后原告按照合同的约定支付了首付房款，但被告却未能按照合同约定于2015年11月30日前交房。为此，特提起诉讼，要求1、请依法判决被告承担逾期交房的违约责任并向原告支付违约金19468.8元；2、请依法判令被告履行不附任何免责条款的交房义务；3、本案诉讼费用由被告承担。被告越州文化公司辩称，建设天成商业街项目是腾冲市人民政府根据老城区改造的社会公共利益作出的政府规划，该项目中的“原腾冲县看守所及武警内卫中队的迁建工作”是腾冲市人民政府负责的，是政府行为。被告天成商业街项目一期房屋延期交付属于政府行为导致的，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条规定，不视为逾期交房，可以据实顺延交房时间。被告与腾冲市国土资源局分别于2011年5月28日、2011年6月3日签订了关于出让原腾冲县看守所、原武警内卫中队土地的《国有土地使用权出让合同》，约定交地时间是2011年5月28日、2011年6月3日，但腾冲市人民政府的迁建工作一直没有完成，经多次协调，定于2014年5月31日前搬迁结束，但因新看守所及武警内卫中队的房屋未交付使用，故最终交地给被告的时间是2014年12月1日，迟延了三年多才交付；天成商业街项目中的配电室根据项目的总体规划，是建在原腾冲县看守所及武警内卫总队的土地范围内，只有该土地交付被告使用后，才具备建设配电室及相应设施的条件，所以，天成商业街项目二期的建设、电力公司电力工程及正式送电的时间也应当相应顺延。特别指出的是，电力公司在腾冲农行外施工时由于腾冲创卫检查工作的原因，被迫推迟15天开工，这是由于政府的行政命令及市政工程导致的，也应当要顺延交房。被告在2016年5月16日电力公司通电后，积极组织电力公司人员对一期的电器设备进行调试，经调试合格后，又申请相关单位对一期房屋进行验收，直到2016年6月初，工作才结束，遂于2016年6月6日通知业主接房。综上，迟延交房是由于腾冲市人民政府将原腾冲县看守所及武警内卫中队的土地整整迟延了三年才交付导致的，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条规定，交房时间应当顺延，原告接房是在顺延的期间，被告不应当承担延期交房的违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告越州文化公司是否应当向原告严玉梅承担逾期交房的违约责任？针对以上争议，原告严玉梅向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》一份，欲证明原、被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定了双方的权利义务及违约责任。2、收款收据、交款单各一份，欲证明原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务。3、《腾冲越州文化发展有限公司公告》照片一张，欲证明被告逾期交房的事实。4、《关于房屋质量保证书及其房屋使用说明书暂时无法提供的说明》照片一张，欲证明被告向原告告知，被告开发的天成商业街二期工程需于2016年8月份完工，到时候才能进行项目的整体验收，故现在暂时无法提供质量保证书及其房屋使用说明书。5、《收楼通知书》照片一份，欲证明被告出具《收楼通知书》是在2016年5月25日开始办理收楼入住手续，被告未按照合同约定履行交房义务。经质证，被告越州文化公司对原告严玉梅提交证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性认可，但对证据1的证明观点不认可，认为原告用合同第九条证明被告已经违约不认可，在商品房补充合同第七条有顺延交房及免责的约定，按补充协议中的免责条款被告不应当承担违约责任；证据3能说明被告延期交房的原因。被告越州文化公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、合作协议一份，欲证明建设天成社区商业街项目是政府针对老城区改造作出的招商项目，符合腾冲县城整体规划，为确保项目建设的整体性，政府同时将看守所、武警内卫中队地块挂牌出让，该地块拆建工作由政府负责，是政府行为，且政府负责协助被告处理好水、电、通讯等事项。2、国有土地建设使用权出让合同二份、腾冲县国土资源局文件二份、成交确认书二份、云南省往来款项统一收据及附件一份、腾冲市公安局证明一份、总平面设计图一份、C区地下室夹层平面图一份，欲证明（1）约定的交地时间为2011年5月28日、2011年6月3日；（2）土地来源合法，土地依法进行拍卖，被告付清了全部土地出让金；（3）看守所及武警内卫中队实际交地时间是2014年12月1日；（4）该项目整体设计并获得批准，看守所、武警内卫中队地块也同时规划设计，该地块延迟交付影响了工程进程；（5）该项目总配电室在看守所、武警内卫中队地块下，因该地块延迟交付，影响整体进度，导致延期交付。3、新建住宅供配电设施工程建设和运行维护协议及交款附件一份、短信往来一份、调度所新设备启动送电管理标准卡二份，欲证明（1）被告方按协议交清各种款项，相关部门不能按时供电责任不在被告方；（2）因市政建设延迟供电，影响被告方交房；（3）实际供电时间。4、《商品房购销合同》一份，欲证明按照补充协议约定，意外事件、市政建设工程影响项目建设，被告方可以据实顺延交房时间，本案被告方于2016年7月19日交房并没有违约。5、短信打印件一份，欲证明被告在2015年11月20日通过手机短信群发方式告知过原告延期交房。经质证，原告严玉梅对被告越州文化公司提交的证据1、2、3真实性、合法性、关联性、证明观点均不认可，认为原告没有参合同的签订，不知道是否是真实的；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点不认可，认为被告所述情况不符合合同约定的不可抗力、意外事件、市政建设工程影响项目建设。对证据5不认可，认为根据证据规则，该证据是复印件，不符合证据形式，原告也没有收到过该短信，从短信可以看出被告并没有在合同约定时间内通知原告。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。原告对被告提交证据4的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；对证据5不认可，因本院无法核实其真实性，本院不予采信；被告提交的证据1、2、3客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年1月1日，原、被告双方签订《商品房购销合同》一份，原告向被告购买位于腾冲市腾越镇天成社区的腾冲天成商业街第3幢第x层xxx号的商铺一套，房屋总价款为人民币648960元，双方约定：被告应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；被告未按合同约定的时间交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告向原告支付合同第四条中约定的总房价款的3%的违约金，但不再承担逾期60天之内的违约责任，合同继续履行。同时《合同补充协议》第七条约定：若出现因不可抗力或意外事件，因政府进行市政工程影响项目建设的，被告执行政府的有关行政命令、指示或要求之一而导致被告延期交房的，被告不承担《商品房购销合同》约定的逾期交房的违约责任，发生以上情形致使被告不能按约定期限交付房屋时，不视为逾期交房，被告可以据实顺延交房时间，但被告应在上述情形发生后10天内以信函的形式通知原告。交房期逾期后，被告未按《合同补充协议》的约定在10日内以信函的形式通知原告。2016年7月19日被告将房屋交付原告。另查明，2011年5月28日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-2（即原腾冲县看守所）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年5月28日。2011年6月3日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-1（即原武警内卫中队）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年6月3日。2016年1月19日，腾冲市公安局出具证明一份，证明原腾冲县看守所及武警内卫中队的土地预计交付给被告的时间是2014年5月31日，后因新建腾冲县看守所及武警内卫中队工程无法按期交付，原腾冲县看守所及武警内卫中队无法按时搬迁，实际交付土地给被告的时间为2014年12月1日。本院认为，原告严玉梅与被告越州文化公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。本案中，被告开发的天成商业街项目涵盖了原腾冲县看守所及武警内卫中队地块，而该项目是统一报批规划的，因原腾冲县看守所及武警内卫中队不能如期完成迁建，导致原定交付给被告地块的时间延迟，被告未能按合同约定的时间交房，该原因不以被告意志决定，故对原告主张支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告于2016年5月25日发出接房通知，原告已于2016年7月19日接收房屋，被告已按合同的约定履行了交房义务，故对原告主张履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告严玉梅的诉讼请求。案件受理费人民币290元，减半收取145元，由原告严玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  李云侠二〇一六年八月三十一日书记员  舒子桁