西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第03221号原告郑水娥，女，XXX出生，汉族，住陕西省蒲城县。委托代理人荆孟强，陕西云德律师事务所律师。委托代理人孙亚锋，陕西云德律师事务所律师。被告ＸＸ，男，XXX出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托代理人郑勇丽，陕西维恩律师事务所律师。委托代理人和瑗璧,陕西维恩律师事务所律师。第三人姚肖卫，男，1980年12月26日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。原告郑水娥与被告ＸＸ、第三人姚肖卫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑水娥及其委托代理人孙亚锋，被告ＸＸ及其委托代理人郑勇丽、和瑗璧、第三人姚肖卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑水娥诉称，其与于军友系夫妻关系，在二人婚姻关系存续期间共同拥有位于西安市雁塔区纬一街曲江六号小区5号楼XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积173.85平方米，房屋产权证的权属证号为西安市房权证雁塔区字第××号。2014年4月26日，于军友因病突然病逝，生前未留任何遗嘱，经原告与其子女商议，女儿于璐、儿子于凡自愿放弃对该套房屋的继承权，由原告一人对上述房产进行继承。2014年7月18日，原告向西安市房屋产权产籍管理中心申请将上述房产登记过户至其名下。2014年7月25日，上述房产依法过户登记至原告名下，房屋产权证的权属证号为西安市房权证雁塔区字第××号，原告享有该房产的完全所有权。2015年4月初，原告所在小区物业突然对原告所居住的涉案房屋停水、停电，经与物业交涉，并在西安市房屋管理局查询后得知涉案房屋被他人进行非法交易后登记在被告ＸＸ名下。原告认为，被告与第三人共同伪造原告委托书、伪造公证书，在原告不知情的情况下对原告所属房产进行不正当交易，非法买卖原告所属房产，严重的侵害了原告的合法财产权益。现请求法院依法确认原告与被告签订的《房地产买卖契约》无效，被告退还原告所属房产，为原告办理房屋过户登记，并承担本案诉讼费。被告ＸＸ辩称，第三人通过中间人找到被告，欲以1400000元出售涉案房屋，还向被告出具了两份公证文书以证明其为原告合法代理人。而第三人出具的公证书为陕西省西安市汉唐公证处作出，对第三人的代理人身份、委托人身份、代理事宜及权限进行了公证证明。因此，第三人属于有权的合法代理，第三人作为买卖房屋、办理房屋过户手续的有权代理人，与被告签订的合同符合合同有效的要件。原告虽称其对第三人出卖房屋不知情，却没有对第三人的代理身份、权限提出异议而直接认为合同无效，并无事实依据。同时，被告在签订合同后已经支付了房屋对价，第三人在作为原告的代理人与办理房屋产权过户手续时，向房屋产权登记机关提供了原告的身份证原件、房屋产权证书原件、公证书原件等有效证件，经房屋产权登记机关严格的审核程序，涉案房屋才过户登记在被告名下。由此可以看出，原告对房屋出售之事完全知情，被告已经善意取得该房屋所有权。综上，第三人有权代理原告签订房屋买卖合同，被告已按照约定履行了付款义务，且办理完毕房屋过户手续。被告应为涉案房屋的合法所有人。原告要求合同无效及返还房屋无事实和法律依据，应当予以驳回。第三人姚肖卫述称，首先，因其向被告ＸＸ借款，被告ＸＸ欺骗其称将房子过户于ＸＸ名下才能办理抵押贷款。并且在房地局办理房屋过户时，双方的合同为空白合同，事后第三人才知晓双方签订的为房屋买卖合同。第三人从未有出卖房屋的意愿。因此，其与被告ＸＸ之间不存在房屋买卖的事实。其次，虽合同约定的房屋交易价格是1400000元，但第三人与被告ＸＸ之间的借款实际只有650000元，并且现已经偿还完毕。第三人至今未收到被告ＸＸ支付的1400000元购房款。此外，其当时确实出具了两份公证书，一份是原告委托第三人到银行办理房屋抵押贷款的公证书，另一份委托第三人买卖房屋的公证书确系被告ＸＸ伪造，第三人签写了原告郑水娥的签名并捺印。综上，第三人同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房屋系原告郑水娥与其丈夫于军友生前夫妻共同财产。2014年4月26日，原告之夫于军友死亡。在原告子女均表示放弃继承的情况下，原告遂作为其夫的合法继承人继承涉案房屋。2014年7月25日，涉案房屋登记在原告郑水娥名下，房屋所有权证号为西安市房权证雁塔区字第××号。第三人姚肖卫系原告之夫的侄女女婿。原告郑水娥因急需贷款，欲委托第三人姚肖卫办理抵押贷款。2014年9月26日，陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证民字第009616号公证书（HT：0077910），对原告委托第三人姚肖卫代为办理涉案房屋的抵押贷款等事宜进行公证。该公证书载明，第三人的委托权限为：1、代为签订银行的借款合同、抵押合同、借款借据等相关文件；2、代为办理上述房产抵押登记等相关手续，签订相关文件；3、代为开设银行账户领取贷款；4、代为前往房地局签署相关文件；5、代为办理赋予债权文书强制执行效力的公证事宜，并领取公证书。委托期限为自委托书签署之日起至委托事项办完为止。该委托公证办理后，原告将其身份证及涉案房屋的房产证交第三人姚肖卫保管，但第三人姚肖卫一直未给原告办理以涉案房屋作抵押的银行贷款。2014年10月31日，依据双方认可的委托公证书，第三人姚肖卫以原告委托代理人身份代替原告与被告ＸＸ签订《房地产买卖契约》，约定原告郑水娥将涉案房屋以1400000元的价款出售给被告，原告于当日向被告交付涉案房屋。该公证书载明的出具单位为陕西省西安市汉唐公证处，出具日期为2014年10月13日，证号为（2014）陕证民字第009616号（HT：0077991）。该公证书载明第三人的委托权限为：1、在符合依法出售的前提下，代我办理涉案房屋的买卖交易手续；代为签署涉案房屋的买卖合同；2、代为到房地产交易管理部门办理涉案房屋产权转移、过户等相关事宜；3、代为办理与出售涉案房屋相关的物业管理、水电、燃气、暖气费、公共维修基金等交接手续；4、协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；5、相关售房款由姚肖卫代为领取。委托期限为自委托书签署之日起至委托事项办完为止。2014年10月31日，被告ＸＸ为支付购房款与案外人中国邮政储蓄银行有限公司西安市北关支行（以下简称“邮政储蓄北关支行”）签订《个人购房借款及担保合同》，向案外人邮政储蓄北关支行借款1250000元。同时，因案外人要求将贷款支付至原告郑水娥的银行账户，第三人姚肖卫遂将原告的身份证交给被告ＸＸ，被告ＸＸ用原告的身份证在案外人邮政储蓄北关支行处开立银行账户。案外人邮政储蓄北关支行在签订合同当日将1250000元贷款支付于原告郑水娥账户。同日，第三人姚肖卫继续以原告郑水娥代理人的身份代替原告与被告ＸＸ共同向西安市产权产籍管理中心申请涉案房屋所有权转移登记，并向西安市产权产籍管理中心提交公证书及房屋所有权证原件等。2014年11月12日，涉案房屋登记至被告ＸＸ名下。之后，第三人姚肖卫将原告的身份证、虚假的涉案房屋产权证退还原告。涉案房屋一直未向被告ＸＸ交付，但被告ＸＸ在涉案房屋所在物业公司将房屋所有人进行更名。2015年3月17日，原告从物业公司处得知涉案房屋业主更名为被告ＸＸ，原告遂携带第三人姚肖卫归还的房产证前往西安市房地局进行查询，得知自己名下房屋已被第三人姚肖卫过户至被告ＸＸ名下，而双方在买卖时向西安市房地局提交了虚假的委托公证书。此外，在查询中，原告因持有虚假房产证被西安市公安局莲湖分局庙后街派出所带走接受调查，第三人姚肖卫得知此事后前往该派出所，承认虚假的房产证系其在外购买。此后，原、被告及第三人就涉案房屋买卖一事多次协商未果。协商中，被告ＸＸ陈述因第三人姚肖卫向其借款，其为借出款项得到保障，要求第三人姚肖卫将涉案房屋过户至其名下。2015年4月13日，原告诉至本院，要求确认合同无效。2015年4月17日，原告以产权纠纷为由在西安市产权产籍管理中心提出涉案房屋的异议登记。另查，2014年10月31日，第三人姚肖卫以原告郑水娥的名义与ＸＸ另签订《借款合同》，借款总金额为750000元，借款期限为2014年10月31日至2015年1月31日。同日，第三人姚肖卫向被告ＸＸ出具收条，收条载明“收到现金40000元，转账710000元整”。2015年2月16日，第三人姚肖卫再次以原告郑水娥的名义与ＸＸ签订《借款合同》，借款总金额为200000元，借款期限为2015年2月16日至2015年3月15日。同日，第三人姚肖卫向被告ＸＸ出具收条，收条载明“收到现金180000元，转账20000元”。在审理过程中，本院前往陕西省西安市汉唐公证处调取（2014）陕证民字第009616号公证书。经查，该公证书于2014年9月26日作出，系原告委托第三人办理涉案房屋抵押贷款所进行的委托公证，并非第三人姚肖卫与被告ＸＸ签订《房屋买卖契约》时依据的委托公证书。同时，本院前往银行进行调查。经查询，案外人邮政储蓄北关支行于2014年10月31日将1250000元支付至原告名下的银行活期账户。同日，被告ＸＸ在中国邮政储蓄银行股份有限公司华县赤水镇营业所将1250000元转入其在该营业所的活期账户，又通过自己的账户向第三人姚肖卫的账户转入707800元，即第三人姚肖卫在2014年10月31日收条收到的部分款项。庭审中，被告ＸＸ陈述其对第三人提供的虚假委托公证书不知情，贷款银行对涉案房屋的评估价为1500000元至1600000元。在签订房屋买卖合同当天扣除税费后现金支付原告的购房款1250000万元。而第三人姚肖卫陈述委托公证书为被告ＸＸ伪造，其在签订房屋买卖合同当天只收到了向被告的借款并用于自用,未交给原告。原告陈述其并未收到任何款项。上述事实，有房屋所有权证、房地产买卖契约、公证书、个人购房借款担保合同、银行转账凭证、收据、西安市房屋登记薄、借款合同、录音、一本通/绿卡通交易明细等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点为第三人姚肖卫以原告郑水娥的名义与被告ＸＸ签订的《房屋买卖契约》是否合法有效及被告ＸＸ是否为善意第三人从而取得涉案房屋所有权。关于本案争议的第一个焦点问题即第三人以原告郑水娥的名义与被告ＸＸ签订的《房屋买卖契约》是否合法有效，本案中，第三人与被告依据委托公证书签订房屋买卖协议，将原告所有的涉案房屋向被告出售，但经本院的调查及第三人、被告的陈述，原告曾委托第三人以涉案房屋在银行办理抵押贷款事宜并进行公证，并未委托第三人出售涉案房屋并公证，双方签订买卖合同时依据的委托公证书为虚假公证书。因此，第三人以原告名义出售涉案房屋的行为系无权代理行为，且其代理的买卖行为在事后也未得到原告的追认，故第三人姚肖卫以原告名义与被告ＸＸ签订的房屋买卖契约依法为无效合同。关于本案争议的第二个焦点问题即被告ＸＸ是否为善意第三人从而取得涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，首先，从法庭调查可知，被告明知第三人并非该房屋的合法所有人。其次，房屋买卖契约中涉案房屋的售价为1400000元，明显低于被告当庭自行陈述的贷款银行的评估价。并且，被告ＸＸ当庭陈述在签订买卖合同当天其以现金的形式向第三人支付购房款，但经查，被告ＸＸ以原告郑水娥身份证办理银行卡取得银行贷款当日，并未将该款项直接交付给第三人姚肖卫，而是从其控制的原告银行账户中将该款项直接转入自己名下的银行账户，之后被告ＸＸ也仅向第三人姚肖卫支付了707800元，并未支付合同约定的1400000元。并且，在签订合同之后，第三人姚肖卫与原告均未向被告交付涉案房屋，被告也未积极主动实际控制涉案房屋，现涉案房屋仍由原告居住使用，此情形明显违背房屋交易的一般常理。此外，被告ＸＸ与第三人姚肖卫之间还存在借款合同，被告亦承认其向第三人姚肖卫支付的所谓购房款实为借款，第三人同时承认其未向原告支付任何款项。由此可见，被告作为受让人购买涉案房屋时并非善意第三人，且就买卖涉案房屋并未向原告支付合理的对价，依法不能取得涉案房屋的所有权。而原告作为涉案房屋的合法所有人，依法有权追回自己所有的房屋，故其请求被告协助原告将涉案房屋转移登记于其名下的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。而涉案房屋一直未向被告ＸＸ交付，被告ＸＸ并未实际占有故原告请求被告退还涉案房屋的诉请，没有事实依据，本院不予支持。至于被告ＸＸ称其向第三人姚肖卫支付的购房款，实为其出借于第三人姚肖卫的借款，与原告无关，亦与本案属不同法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条判决如下：第三人姚肖卫以原告郑水娥名义与被告ＸＸ于2014年10月31日签订的《房地产买卖契约》无效。被告ＸＸ于本判决生效之日起三十日内协助原告郑水娥将位于西安市雁塔区纬一街曲江XXX号房屋过户登记至原告郑水娥名下。驳回原告郑水娥其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元由被告ＸＸ承担，因原告已预交，被告应于履行上述义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  陈秋玲人民陪审员  冯 毅二〇一六年一月四日书 记 员  孙晶晶打印：扈艳红校对：孙晶晶2016年月日送达