浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第534号原告丁士桢。原告陈树芳。上列两原告委托代理人杨长寿。被告王宝蓉。被告杭州假日房地产代理连锁有限公司。法定代表人卢伟平。委托代理人陈汝阳、唐正川。第三人周玉权。第三人任淑红。原告丁士桢、陈树芳为与被告王宝蓉、杭州假日房地产代理连锁有限公司（以下简称为假日公司）所有权纠纷一案，于2011年3月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，并依法追加周玉权、任淑红为本案第三人参加诉讼，于2011年5月9日、10月13日公开开庭进行了审理。原告丁士桢、陈树芳及其委托代理人杨长寿，被告王宝蓉以及被告假日公司的委托代理人陈汝阳、唐正川到庭参加诉讼；第三人周玉权、任淑红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丁士桢、陈树芳诉称，两原告系夫妻，系杭州市青荷苑****房屋的所有权人，因年龄和身体等原因，现住杭州市凤起都市花园**。两原告和被告王宝蓉系姻亲，近几年来，为住房的事情，双方关系开始恶化。前年开始，被告王宝蓉未经两原告同意，擅自换掉青荷苑2幢504室房屋的钥匙，丢弃两原告的家俱。更有甚者，2011年1月24日未经两原告同意，被告王宝蓉以营利为目的，擅自将案涉房屋出租给了第三人周玉权、任淑红夫妇。后经两原告多方了解，才知租期为半年，被告王宝蓉收取了租金12600元。被告假日公司在房屋中介时，未尽到应有的注意义务，审查把关不严，将不是被告王宝蓉的房屋又没有合法授权的情况下，就进行了房屋中介，致使被告王宝蓉的违法行为得以实现。事后，两原告多次向被告提出停止侵害，但被告一直未予理睬。两原告认为，两原告系案涉房屋的合法所有权人，被告王宝蓉盗用两原告名义将房屋出租并收取租金，被告假日公司未严格把关，给两原告造成了损害。为此，两原告诉至本院，要求判令：1、被告王宝蓉停止侵权，腾退杭州市青荷苑2幢504室房屋并返还两原告；2、被告王宝蓉返还已收取的租金12600元，并赔礼道歉；3、被告假日公司对被告王宝蓉应返还的租金承担连带责任。被告王宝蓉辩称，1、原告陈树芳并非两原告提供的房屋所有权证上的共有权人，其不具有诉讼主体资格。2、被告王宝蓉对于原告丁士桢享有案涉房屋的所有权无异议，但其未以营利为目的冒充原告丁士桢的名义对外出租房屋。原告丁士桢一直声称案涉房屋是给丁江鸿、韩茵夫妇居住使用，钥匙也在儿子和媳妇手上。2009年3月，被告王宝蓉受丁江鸿、韩茵夫妇委托，请来专业公司清理原告丁士桢留在案涉房屋内的杂物和垃圾。当时，两原告叫来了110，但警察看了被告王宝蓉提交的证据后，认为被告王宝蓉的行为是合法的，手续齐全，丁江鸿和韩茵夫妇有居住权，两原告夫妇不能进入该房屋，后来两原告就走开了。3、两原告、丁江群夫妇和丁江鸿之间因杭州市凤起都市花园13-2-304室房屋存在纠纷，杭州市中级人民法院作出的（2007）杭民一终字第97号终审判决书确认丁江鸿对于凤起都市花园13-2-304室房屋享有使用权，但两原告、丁江群夫妇一直未履行该生效判决，未让丁江鸿夫妇入住该房屋。当时，经过对相关事件的信访，杭州市房管局根据相关证据，于2008年11月认定原告丁士桢于1998年将诉争房屋给了丁江鸿夫妇居住使用。丁江鸿夫妇去美国留学后，委托了被告王宝蓉将该房屋出租。被告王宝蓉系受丁江鸿夫妇委托而代为出租的，从未得到任何好处。综上，被告王宝蓉认为其未构成侵权，要求驳回两原告的全部诉讼请求。被告假日公司辩称，被告王宝蓉当时到其公司来时说，案涉房屋系丁江鸿父母给丁江鸿夫妇的，有判决书，并出示了韩茵的代理委托书和房产证的复印件，当时说好判决书在以后再补，但实际上是起诉后给的。当时，就将该房屋出租给了第三人周玉权、任淑红夫妇，租期是半年，出租方是以韩茵的名义出租。因此，被告假日公司并无过错，要求驳回两原告要求其公司承担责任的诉讼请求。第三人周玉权、任淑红未提供书面述称意见。原告丁士桢、陈树芳为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、房产三证一组，拟证明案涉房屋系两原告所有；2、2008年1月7日出具的“关于丁江鸿信访问题备忘录”一份，拟证明当时相关部门协调时，虽然两原告将案涉房屋的使用权转移给丁江鸿和韩茵夫妇，但是被告王宝蓉（代丁江鸿和韩茵夫妇）并未签字，故案涉房屋的使用权尚未转移给丁江鸿和韩茵。经庭审质证，被告王宝蓉对于两原告提供的第1组证据的真实性无异议，但认为原告陈树芳非共有权人；被告假日公司无异议；本院认为，该组证据能够证明两原告系案涉房屋的所有权人，故本院予以确认。对于第2份证据，被告王宝蓉认为丁江鸿和韩茵夫妇并未委托拆迁办等相关部门来协调两原告、丁江群夫妇与丁江鸿夫妇之间的家庭矛盾，该备忘录并无丁江鸿夫妇的签名，也无拆迁办盖章，故对于其真实性存有异议，其同时认为，两原告的最终目的是要长久的侵占丁江鸿在杭州市凤起都市花园13-2-304室房屋的使用权；被告假日公司表示对相关情况不清楚；本院认为，该份证据能够证明两原告和丁江鸿夫妇之间就丁江鸿享有的杭州市凤起都市花园13-2-304室房屋的使用权和两原告享有的对案涉房屋的使用权的调换未达成一致意见的事实，故本院对于两原告欲证明的事实予以确认。被告王宝蓉为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、丁江鸿、韩茵夫妇出具的情况说明一份，拟证明被告王宝蓉出租案涉房屋经丁江鸿夫妇授权；2、杭州市房屋拆迁安置表一份，拟证明丁江鸿系磨盘井巷11号房屋的拆迁安置人员之一，两原告故意不把丁江鸿的妻儿作为安置人口的事实；3、杭州市城市房屋拆迁产权调换协议书一份，拟证明原告丁士桢故意不把丁江鸿的妻儿作为安置人口的事实；4、原告丁士桢于2006年3月15日出具的情况说明一份，拟证明两原告将案涉房屋给了丁江鸿夫妇居住，丁江鸿夫妇享有合法的使用权；5、青荷苑2幢504室房屋的所有权证一份，拟证明原告丁士桢系该房屋的所有权人，原告陈树芳并非该房屋的所有权人；6、2005年11月11日的委托书一份、公证书一份，拟证明丁江鸿委托被告王宝蓉和韩茵全权处理杭州市磨盘井巷11号房屋及青荷苑2幢504室房屋出租事宜；7、韩炳松的证人证言一份，拟证明出租案涉房屋的租金已由韩炳松带给在美国的丁江鸿夫妇；8、航空运输电子客票行程单一份，拟证明韩炳松于2011年3月11日去美国，2011年4月11日回国的事实。经庭审质证，两原告对于被告王宝蓉出具的第1份证据，对于丁江鸿和韩茵签名的真实性存有异议；被告假日公司无异议；本院认为，根据被告王宝蓉的陈述，该份证据中丁江鸿和韩茵的签名系在美国形成，属于域外形成的证据，根据相关法律规定，该份证据必须经所在国的公证机关进行公证，并由我国驻外使领馆进行认证，但是被告王宝蓉在本院向其释明后，未对该份证据进行认证，故本院认为，被告王宝蓉并未提供相关证据证明丁江鸿和韩茵的签名系由该两人本人所签，该份证据并不能证明丁江鸿和韩茵夫妇曾委托被告王宝蓉将诉争房屋出租的事实。对于第2、3份证据，两原告和被告假日公司均无异议；本院认为，该两份证据与本案不具有关联性，故本院不予确认。对于第4份证据，两原告认为若丁江鸿夫妇放弃杭州市凤起都市花园13-2-304室房屋的使用权，案涉房屋可以给丁江鸿夫妇居住使用，但丁江鸿夫妇不放弃杭州市凤起都市花园13-2-304室房屋的使用权，故案涉房屋还是要收回的；被告假日公司无异议；本院认为，该份证据能够证明两原告曾将案涉房屋给丁江鸿夫妇居住使用的事实，对于该事实本院予以确认。对于第5份证据，两原告和被告假日公司对于其真实性均无异议，本院对于该份证据的认证意见同于两原告提供的第1组证据。对于第6组证据，两原告和被告假日公司对于其真实性无异议；本院认为，该份证据并不能证明丁江鸿委托被告王宝蓉出租案涉房屋事宜的事实，故本院不予确认。对于第7份证据，两原告认为租金系由被告王宝蓉收取的；被告假日公司无异议；本院认为，该份证据不能证明丁江鸿夫妇收取了租金的事实，故本院不予确认。对于第8份证据，两原告和被告假日公司对于其真实性无异议，本院亦予以确认。被告假日公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：杭州市房屋租赁合同一份，拟证明房屋出租情况。经庭审质证，两原告对于被告假日公司提供的证据，认为被告王宝蓉盗用了原告丁士桢的名字进行房屋出租，系违法代理行为，被告假日公司未对出租人的资格严格进行审查，系严重不负责任；被告王宝蓉认为其出租案涉房屋有丁江鸿夫妇的授权委托书，至于丁江鸿夫妇有无权利出租，系两原告和丁江鸿夫妇之间的纠纷；本院认为，该份证据能够证明被告王宝蓉将案涉房屋出租的事实，对于该事实本院予以确认。第三人周玉权、任淑红未提供相关证据。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：丁士桢、陈树芳系丁江群和丁江鸿的父母亲，王宝蓉系韩茵的母亲，丁江鸿和韩茵系夫妻关系。丁士桢、陈、陈树芳系座落于杭州市江干区青荷苑****房屋的所有权人。98年，丁士桢和陈树芳将该房屋给丁江鸿夫妇居住使用。丁士桢夫妇居住在杭州市磨盘井巷11号。1999年丁江鸿夫妇出国后，丁士桢夫妇将青荷苑房屋的钥匙予以调换。2001年磨盘井巷房屋拆迁，房屋拆迁安置表上的安置人口为丁江群夫妇和丁江鸿三人，2003年回迁至杭州市凤起都市花园13-2-304室，由丁江群取得了该房屋的所有权。2006年，丁江鸿以其系磨盘井巷拆迁房屋的安置人口为由，向杭州市下城区人民法院起诉丁江群夫妇，要求确认其享有凤起都市花园房屋的使用权。后，该案经一审、二审，法院最终确认丁江鸿享有对凤起都市花园房屋的居住使用权。该诉讼事件发生后，两原告、丁江群和丁江鸿夫妇、王宝蓉之间就凤起都市花园房屋及青荷苑房屋的使用权产生了矛盾。2008年1月，下城区拆迁办、长庆街道王马社区及长庆派出所曾召集双方当事人协调，当时协调的主要意见为青荷苑房屋仍由丁江鸿夫妇居住使用，丁江鸿夫妇处置该房屋的使用权时，应征得丁士桢夫妇的同意；丁江鸿放弃对凤起都市花园房屋的使用权，丁江群夫妇承诺该房屋由丁士桢夫妇居住使用；双方在2008年1月20日前搬离各自物品，逾期未搬离的对方有权处置。后因王宝蓉（丁江鸿夫妇的委托代理人）未签字，双方未就两处房产的使用权问题达成一致意见。在磨盘井巷房屋拆迁、安置的2001年至2003年期间，丁士桢夫妇居住在青荷苑房屋，回迁后，又搬出居住至凤起都市花园的房屋。2009年，王宝蓉委托搬家公司调换青荷苑房屋的钥匙，并对房屋进行了清理和打扫。在王宝蓉调换钥匙时，丁士桢夫妇和王宝蓉之间发生了争执，后丁士桢夫妇向110报警，经派出所协调后平息了双方的冲突。2003年后，青荷苑房屋除了丁江鸿夫妇回国后偶尔居住外，一直无人居住。2011年，王宝蓉以丁江鸿夫妇的名义通过假日公司将青荷苑房屋出租给了周玉权、任淑红，当时约定租期为半年，自2011年1月10日至2011年7月9日。周玉权、任淑红支付了半年的租金计12600元。现该房屋实际仍由周玉权、任淑红租用。另查明，丁江鸿曾于2005年11月11日委托王宝蓉、韩茵全权处理磨盘井巷11号房屋在拆迁过程中的一切相关事务，该委托书并经过了中华人民共和国驻洛杉矶总领事馆的认证。再查明，在本案审理期间，丁江鸿、韩茵夫妇一直在美国。本院认为，本案的争议焦点为王宝蓉出租青荷苑房屋是否经丁江鸿、韩茵夫妇的授权，王宝蓉的行为是否构成侵权。本院认为，自然人代他人为意思表示或者受意思表示时，其代理行为应经被代理人事先授权或者其代理行为事后经被代理人追认，未经追认之行为，构成无权代理，不仅可能要向相对人承担民事责任，若无权代理人之行为侵犯第三人权利时，还应承担侵权的民事责任。本案中，青荷苑房屋的所有权人系两原告，虽然两原告曾将该房屋给丁江鸿夫妇居住使用，但是，从两原告与丁江鸿之间因磨盘井巷房屋拆迁安置等事宜而产生矛盾，以及事后两原告在下城区拆迁办等单位协调两原告、丁江群与丁江鸿夫妇之间纠纷所作的意思表示来看，两原告在丁江鸿未放弃凤起都市花园房屋的使用权前，不同意丁江鸿夫妇再行使用青荷苑的房屋。王宝蓉明知两原告与丁江鸿夫妇之间就青荷苑房屋的使用权问题存在纠纷，在未经两原告的同意下，亦未经丁江鸿夫妇的授权，擅自以丁江鸿夫妇的名义出租房屋并收取租金，显然侵害了两原告的房屋所有权，应承担侵权的民事责任。因此，对于两原告要求王宝蓉返还租金的诉讼请求，本院予以支持。王宝蓉辩称，其出租房屋经丁江鸿夫妇授权，但其提供的2011年4月9日的情况说明，系在域外形成的证据，在未经我国驻外使领馆认证，以及两原告对于丁江鸿夫妇签名真实性不予认可的情况下，不能证明该事实，本院对于其辩称不予采信；王宝蓉辩称其已将租金交付给了丁江鸿夫妇，但未提供证据予以证明，本院不予采信。假日公司在王宝蓉实际占有青荷苑房屋之下从事中介业务时，并无过错，两原告基于此要求其承担连带返还租金的责任，尚欠缺法律依据，故对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。青荷苑的房屋实际由周玉权、任淑红承租，其在承租房屋时，未尽认真审查所有权证的注意义务，虽然亦履行了支付相应租金的对价义务，但不得以之对抗两原告，周玉权、任淑红应承担腾退房屋的义务。周玉权、任淑红与王宝蓉之间可能产生的纠纷，可另行协商解决。对于两原告要求王宝蓉赔礼道歉的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、周玉权、任淑红应于本判决生效后三十日内将杭州市青荷苑2幢504室房屋腾空，并将该房屋返还给丁士桢、陈树芳。二、王宝蓉应返还丁士桢、陈树芳租金人民币12600元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告丁士桢、陈树芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币115元，由被告王宝蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币115元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  孙 斌审 判 员  张妍妍人民陪审员  赖雪珂二〇一一年十月二十六日代书 记员  娄移华