广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初13091号原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地：东莞市寮步镇鸿图广场E栋五层。法定代表人尹庆聪。委托代理人杨鸿璋、何均秀，系广东遥力律师事务所律师。被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部（反诉原告，以下统称被告），住所地：东莞市寮步镇鸿图广场。经营者王秀智。被告王秀智（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，1965年6月16日出生，住黑龙江省肇东市。两被告的共同委托代理人赵乾坤，系广东华商律师事务所律师。原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（以下简称鸿图公司）诉被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部（以下简称鸿泰灯饰部）、王秀智，及被告鸿泰灯饰部、王秀智反诉原告鸿图公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨鸿璋，被告鸿泰灯饰部、王秀智的共同委托代理人赵乾坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿图公司诉称，原被告签订《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定原告将其位于东莞市寮步镇新城市中心Ax-xx、xxx、x、xx、xx、xx、xx、xx、xx、x（xxx）号一、二、三楼的商铺（建筑面积一楼为488.89平方米，二楼为551.41平方米，三楼为499.42平方米，共1539.72平方米）出租给被告使用。计租期限为2014年10月1日起至2016年9月30日止，租金标准为32260元每月，物业管理费2028.6元每月。被告向原告支付合同保证金。同时约定，被告拖欠租金等费用累计达15天以上的，原告有权解除合同。截止至2016年5月20日，被告拖欠租金96780元及物业管理费6085.8元，共102865.8元，拖欠时间已超15天。原告已通知被告解除合同并要求被告搬离租赁商铺，但被告予以拒绝，其行为严重影响原告的经营管理，给原告造成严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》已解除；二、被告即时将位于东莞市寮步镇新城市中心xxx、x、x、x、x、xx、xx、xx)号一、二、三楼的商铺返还给原告；三、被告支付原告租金96780元（暂计至2016年5月20日，实际计至被告返还商铺之日）；四、被告支付原告物业管理费6085.8元（物业管理费暂计至2016年5月20日，实际物业管理费计至被告返还商铺之日）；五、原告没收被告合同保证金40000元；六、本案诉讼费由被告承担。被告鸿泰灯饰部、王秀智辩称，一、原告2016年1月13日向被告鸿泰灯饰部、王秀智送达的《关于鸿图广场外立面装修的通知》并无权解除双方签订的《租赁合同》。二、2016年1月底，原告开始让其聘用的拆迁队伍暴力拆迁被告鸿泰灯饰部、王秀智租赁的房屋，导致房屋部分漏水。拆迁队伍还对整栋房屋搭建脚手架，单方面封闭原告用于进出货物的后门等其他出入口，直接导致被告鸿泰灯饰部、王秀智无法继续正常经营。被告鸿泰灯饰部、王秀智已多次报警，在警察出警劝说的情况下，原告仍不予改正，私下施工，导致房屋严重漏水，并浸坏被告鸿泰灯饰部、王秀智的灯饰等物质财产。原告与被告鸿泰灯饰部、王秀智签订的租赁合同明确约定“用于经营灯饰”，原告该行为已严重侵害被告鸿泰灯饰部、王秀智的合法权益，直接导致被告鸿泰灯饰部、王秀智无法正常经营，已构成根本违约。三、被告鸿泰灯饰部、王秀智每月按原告出具的《缴费通知单》缴纳费用，并无任何违约行为。2016年2月底，原告与被告鸿泰灯饰部、王秀智在寮步镇维稳办公室参加调解后，原告出具的《缴费通知单》并没有房屋租金一项，这说明原告明白，涉案房屋已被强行拆除部分外墙已不适宜出租。另一方面，即便被告鸿泰灯饰部、王秀智未缴纳5月份之后的房屋租金，也是因为原告私自改变租赁物外墙导致租赁物漏水并强行搭建整栋脚手架导致租赁物无法经营，被告鸿泰灯饰部、王秀智有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行抗辩权要求原告恢复租赁物原样，解除影响后再支付房屋租金。综上所述，原告无权解除《房屋租赁合同》，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告鸿泰灯饰部、王秀智请求法院予以驳回。被告鸿泰灯饰部、王秀智反诉称，2014年7月24日，原被告双方签订《东莞鸿图广场物业租赁合同》，合同明确约定：1、合同到期承租人未告知出租人是否续租，则合同自动续租一年，出租人保留调整租金的权利；2、出租人因房地产开发需要而终止合同，须提前两个月通知承租人，并以两个月的租金作为违约金赔偿给承租人。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条明确规定“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”被告鸿泰灯饰部、王秀智认为，原告《关于鸿图广场外立面装修的通知》并非取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，也即并非房地产开发行为，故此原告没有权利通知解除《东莞鸿图广场物业租赁合同》。原告《关于鸿图广场外立面装修的通知》已构成预期违约。即便原告有权提前两个月通知，原告也未按合同的约定向被告鸿泰灯饰部、王秀智支付违约金，更拒绝退还被告鸿泰灯饰部、王秀智的租赁押金。2016年1月8日，原告聘请施工队开始在被告鸿泰灯饰部、王秀智承租的租赁物外墙搭建脚手架，并在被告鸿泰灯饰部、王秀智未搬离之前授权施工队开展拆除外墙的施工工作。鸿图广场因原告的行为已于2016年2月无法正常经营，该情况在公安及信访部门均能查询，该行为已严重侵害被告权益，已构成根本违约。被告鸿泰灯饰部、王秀智为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、双方签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》因原告违约而解除。二、原告向被告支付违约金64520元。三、原告向被告返还保证金40000元。四、原告向被告赔偿经营损失54000元（按每月9000元计算，计至2016年8月1日）。五、本案诉讼费全由原告承担。原告对被告鸿泰灯饰部、王秀智的反诉辩称，一、原告要求解除租赁合同是依据租赁合同第十二条的约定，被告鸿泰灯饰部、王秀智拖欠租金已达三个月以上，已构成违约，本案租赁合同的解除根本原因在于被告鸿泰灯饰部、王秀智不履行合同义务。二、被告鸿泰灯饰部、王秀智要求原告支付违约金无任何法律和合同依据，也与事实不符。原告并不构成被告鸿泰灯饰部、王秀智所称的逾期违约，原告从未表示不履行双方的租赁合同，直至今日，被告鸿泰灯饰部、王秀智仍使用案涉商铺，因此原告不构成逾期违约，无任何违约责任。三、被告鸿泰灯饰部、王秀智要求原告赔偿经济损失，无任何事实与法律依据。经审理查明，原告系位于东莞市寮步镇鸿图广场A2栋商铺x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号及x栋x层的所有权人，被告王秀智系个体工商户鸿泰灯饰部的经营者。2014年7月24日，原告与被告鸿泰灯饰部就案涉商铺签订了租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日止的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定：原告将位于东莞市寮步镇鸿图广场x、xx、x、x、x、x、x、xx、xx、xx)号一、二、三楼的商铺出租给被告鸿泰灯饰部，租金为32260元/月，物业管理费为2028.6元/月；租金按月支付，在每月8日前，被告鸿泰灯饰部将当月租金、管理费付给原告，被告鸿泰灯饰部向原告以汇款或现金付款，如汇款，则支付至东莞银行寮步支行的账号52×××23；被告鸿泰灯饰部同意向原告交纳40000元作为合同保证金，合同期满，原告在被告鸿泰灯饰部交清所有租金、水电费及相关费用后退还给被告鸿泰灯饰部；如被告鸿泰灯饰部拖欠租金或本合同约定的各项被告鸿泰灯饰部应向原告支付或应由原告代收的费用累计达15天，则原告有权单方面终止合同，回收承租物业而无须给予被告鸿泰灯饰部任何补偿，同时没收押金；如原告因开发需要而终止合同，需提前两个月通知对方，并以两个月的租金作为违约金赔偿给被告鸿泰灯饰部。合同另就其它事项进行了约定。2016年1月13日，原告向鸿图广场所有租户出具《关于鸿图广场外立面装修的通知》，称“鸿图广场将于2016年元月开始外立面全面装修施工，特通知贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。如贵司需要在我司装修期间继续经营，需要做好自我商品的保护措施。如我司装修对贵司有影响的，希望贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。”2016年3月份，被告及鸿图广场的其他部分租户前往寮步镇综治信访维稳中心信访，称原告在广场进行外墙外立面装修，强迫租客搬迁，要求原告赔偿相关损失，被告要求原告返还押金、给予8个月免租搬迁期及补偿12个月的租金，其他租户亦要求原告返还押金，给予3-8个月不等的免租搬迁期及补偿7-12个月不等的租金。原告曾于2016年4月25日寄出律师函，以被告严重违约为由通知被告解除租赁合同，并要求被告支付相关款项、交还租赁物，该律师函邮件因被告拒收而退回。庭审中，双方均同意解除案涉租赁合同，并确认：被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费，原告于2016年1月开始对被告所在的楼进行装修，并在外墙搭建了脚手架，2016年5月28日，原告将脚手架拆除。被告主张，因原告擅自对案涉商铺所在的广场进行装修，导致被告无法的正常经营，系原告违约在先，故被告有权行使先履行抗辩权，拒交2016年3月后的租金。原告则主张，原告装修的行为并不影响被告对案涉租赁物的使用及经营，系被告拖欠租金而违约。以上事实，有原告提交的租赁合同、律师函、快递单、房地产权证、录音光盘、录音笔录，被告鸿泰灯饰部、王秀智提交的租赁合同、通知、缴款发票、缴款通知单、律师函、押金单、照片，本院向寮步镇综治信访维稳中心调取的相关资料，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应该按照合同约定享有权利履行义务。双方对被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费的事实没有异议，本院予以确认。原告要求解除案涉租赁合同，被告亦表示同意，故对原、被告要求解除案涉租赁合同的诉请，本院予以支持，合同解除后，被告应当将案涉商铺返还给原告，对原告要求被告将案涉商铺返还给原告的诉讼请求，本院亦予以支持。本案的争议焦点为被告是否应支付2016年3月1日之后的租金、物业管理费，对此，本院分析如下：从本案查明的事实可知，双方均确认原告从2016年1月开始对案涉商铺所在的楼房进行装修，在外墙搭建了脚手架，直至2016年5月28日原告才将脚手架拆除。被告因此主张原告装修的行为导致其无法正常使用案涉租赁物，符合常理，本院予以采信，被告主张有权行使先履行抗辩权的意见，符合法律规定，本院予以采纳。因此，对原告要求被告支付2016年3月1日至2016年5月28日期间的租金、物业管理费，本院不予支持。但自2016年5月29日起，案涉商铺所在楼房的外墙的脚手架已被拆除，案涉租赁物已恢复至原状，在被告未将案涉商铺返还给原告的情况下，被告已无正当理由不支付原告租金，故被告仍应按案涉合同的约定向原告支付租金及物业管理费，因此，原告要求被告按合同约定的标准支付从2016年5月29日起至返还案涉商铺之日止的租金、物业管理费，本院予以支持，对原告超出上述部份的诉讼请求，本院予以驳回。至于保证金40000元的问题，考虑到双方因租金是否应支付存在合理争议，现双方均同意解除租赁合同关系，故原告应将其收取被告的保证金返还给被告，被告反诉请求原告返还保证金40000元，本院予以支持。关于被告反诉请求的违约金64520元，从原告出具的《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》的内容看，原告并未作出提前终止合同的意思表示，被告要求依据合同约定要求原告赔偿两个月租金没有依据，本院不予以支持。关于被告反诉请求的经营损失54000元，被告就此未提交证据证明，本院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞鸿图广场商住建造有限公司与被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部于2014年7月24日签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》；二、被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市寮步镇鸿图广场A2栋商铺x号、x号、x号、x号、x号、x号、x号、xx号、xx号、xx栋二层xx返还给原告东莞鸿图广场商住建造有限公司；三、被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鸿图广场商住建造有限公司按32260元/月的标准支付从2016年5月29日起至返还案涉商铺之日止的租金；四、被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鸿图广场商住建造有限公司按2028.6元/月的标准支付从2016年5月29日起至返还案涉商铺之日止的物业管理费；五、原告东莞鸿图广场商住建造有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智返还保证金40000元；六、驳回原告东莞鸿图广场商住建造有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1578.66元，原告已预交，由原告负担442元，两被告负担1136.66元；反诉受理费1735.2元，已由两被告预交，由原告负担433.8元，两被告负担1301.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 成 瑶二〇一六年八月三十日书 记 员 尹彩华