上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2034号原告李忠，男，1978年8月27日出生，汉族，住江苏省江都市。委托代理人计春艳，上海祁长宇律师事务所律师。委托代理人朱宏剑，上海祁长宇律师事务所律师。被告高广明，男，1968年9月1日出生，汉族，住江苏省姜堰市。原告李忠与被告高广明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告高广明下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年1月26日公开开庭予以审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼。被告高广明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李忠诉称，原、被告通过第三方认识，2015年6月19日被告将其名下位于闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，租赁期限为2015年6月19日起至2018年6月19日止，租金为每月人民币(币种下同)2,000元，原告于签订租赁合同当日一次性支付给被告租金72,000元及押金8,000元，共计8万元。事后，被告独自到系争房屋内，却发现系争房屋已有他人实际居住，并被告知高广明已于2015年4月已经将系争房屋出租给案外人杨某某、朱某某等人。故此原告找到被告要求其归还已付款项，但被告以各种理由推拖。但截止至今，被告尚未将已付款项返还原告，原告也无法实际使用系争房屋。故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的关于闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同；2、被告返还原告已付的租金及押金8万元并支付原告违约金6,000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告高广明未答辩，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权认为被告高广明。2015年6月19日，被告高广明(出租方、签约甲方)与原告李忠(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，建筑面积为66.79平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为租赁使用；该房屋租赁期为三年，自2015年6月19日起至2018年6月19日止，租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前6个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同；该房屋的月租金为2,000元，租金以年方式支付，双方议定首期付36个月，另付8,000元押金；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，甲乙双方应按照月租金的35%各自向中介方支付佣金；甲方在租赁期内需按时将房屋及附属设施交付乙方使用，否则乙方可以追究甲方责任，租赁期内房屋附属设施如非乙方的过失或过错受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用；甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷；租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约则向对方支付违约金6,000元，若甲方违约除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金等。当日原告妻子王雅妹向被告转账支付4万元，被告高广明在转账凭证上签字表示收到，同日原告向被告转账支付4万元，被告高广明在转账凭证上签字表示收到。被告还在《租赁合同》上写明：该房屋租金八万元整已由本人高广明收到。另查明，系争房屋由被告与案外人杨某某、朱某某、杨佳楠办理了租赁登记备案，根据《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》记载，出租人为高广明，承租人为杨某某、朱某某、杨佳楠，租金为3,000元/月，租赁期限自2015年4月16日至2016年4月15日止。上述事实，由原告提交的《上海市房地产登记簿》、《租赁合同》及转账凭证、《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书(新增)》、《结婚证》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。被告作为出租方，应按照合同约定将符合使用用途的房屋交付原告，但被告于2015年4月已经将系争房屋出租给案外人，实际至今无法向原告交付房屋，双方租赁合同之目的已无法实现，被告已属违约，原告要求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。又原告主张解除合同，自通知到达对方时解除。原告起诉至本院后，因被告高广明下落不明，原告申请公告送达，于2015年10月14日刊登于《人民法院报》，至2015年12月13日视为送达，故本院认定该协议于2015年12月13日解除。合同解除后，被告应将收取的租金72,000元及押金8,000元返还原告。关于原告主张的违约金，根据双方合同约定，被告违约应向原告支付违约金6,000元，现本案系争之租赁合同因被告违约而导致解除，原告依据合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。被告高广明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李忠与被告高广明就上海市闵行区中华美路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2015年12月13日解除；二、被告高广明于本判决生效之日起十日内向原告李忠返还租金72,000元；三、被告高广明于本判决生效之日起十日内向原告李忠返还押金8,000元；四、被告高广明于本判决生效之日起十日内向原告李忠支付违约金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计1,950元，财产保全费820元，公告费560元，合计3,330元，由被告高广明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年一月二十八日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。