江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)洪民四初字第2号原告：江西金冠眼镜有限公司，住所地：江西省鹰潭市百佳城眼镜市场西一区，组织机构代码：61240640-7。法定代表人：蔡天禄，该公司董事长。委托代理人：朱金龙，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：张妍，江西华邦律师事务所律师。被告：南昌市卓尔珠宝有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路1号，社会信用代码913601007872791205。法定代表人：黄波，该公司总经理。委托代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。被告：香港汇城珠宝有限公司，住所地：香港特别行政区西环域多利道64号广基大厦14楼E座，公司编号：1010997。法定代表人：张贤贤，该公司总经理。被告：张贤贤，男，1965年10月20日生，住香港特别行政区。原告江西金冠眼镜有限公司（以下简称江西金冠公司）诉被告南昌市卓尔珠宝有限责任公司（以下简称南昌卓尔公司）、香港汇城珠宝有限公司（以下简称香港汇城公司）、张贤贤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西金冠公司的委托代理人朱金龙、张妍、被告南昌卓尔公司的委托代理人黄锋到庭参加了诉讼。被告香港汇城公司和张贤贤经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江西金冠公司诉称：香港汇城公司向原告承租位于南昌市××号两个开间店面，建筑面积约为280平方米，并与原告签订了《租赁经营合同》一份。租赁合同约定，合同期自2006年5月1日起至2015年2月10日止；第九年每月租金为207200元整；租金按月支付，应提前十天交付下月的租金，逾期每天按万分之五交付违约金；租赁期间，任何一方未履行合同条款或擅自解除合同，应按保证金的双倍支付违约金；如给对方造成过大的损失，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分或按实际损失赔偿。后，香港汇城公司将其《租赁经营合同》项下的权利义务转归至被告南昌卓尔公司实际承受，南昌卓尔公司成为实际履行人，据此，南昌卓尔公司实际享有合同权利并承担义务。南昌卓尔公司作为实际履行人，本该根据《租赁经营合同》约定第九年未付租金，即在2014年9月20日前付清2014年10月的租金计207200元，在2014年10月20日前付清2014年11月的租金207200月，在2014年11月20日前付清214年12月的租金207200元，在2014年12月20日前付清2015年1月的租金207200元，在2015年元月20日前付清2015年2月1日至2015年2月10日的租金69067元。但是，南昌卓尔公司至今仍未支付上述租金。南昌卓尔公司的行为已然构成违约，应按合同约定承担支付租金并承担相应的违约责任。香港汇城公司作为实际签约主体，应当就南昌卓尔公司的上述义务承担共同或连带的责任，同时，张贤贤作为涉案《租赁经营合同》签署人及利益相关人，与本案有直接的利害关系，也应当就南昌卓尔公司的上述义务承担共同或连带的责任。基于上述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令南昌卓尔公司立即向原告支付租金897867元，并判令每逾期一日，按逾期未付金额的万分之五向原告支付逾期违约金（违约金暂计算至2015年元月21日为32150.50元），直至被告南昌卓尔公司付清上述租金时止；请求判令被告南昌卓尔公司立即向原告支付违约金592000元；请求判令被告香港汇城公司、张贤贤对被告南昌卓尔公司上述债务承担连带责任；请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告南昌卓尔公司辩称：一、南昌卓尔公司与案涉《租赁经营合同》无关，原告是将房屋租赁给香港汇城公司，香港汇城公司再将该房屋转租给南昌卓尔公司，为了方便，南昌卓尔公司直接将租金交付给原告，本案欠付租金应由香港汇城公司支付；二、南昌卓尔公司已代香港汇城公司缴纳了2014年10月的租金、税费和水电费；三、签订案涉合同时，被告支付了296000元押金，在合同解除时，该押金应当冲抵租金；四、退一步而言，即使本案南昌卓尔公司与原告租赁关系成立，原告尚欠南昌卓尔公司至少705607元，该欠款应当抵销本案租金；五、本案与张贤贤没有任何关联性，不应由其承担本案责任；六、原告的诉讼请求中存在重叠，即其诉请本案逾期违约金按日万分之五计算与其诉请违约金592000元存在重叠。被告香港汇城公司和张贤贤既未提交书面答辩状，亦未参加本院庭审。原告为支持其诉讼请求，向本院提交一组证据：证据1、《租赁合同书》一份；证据2、《租赁经营合同》一份；证据3、催告函两份；证据4、《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》和复函各一份；证据5、场地交接清单一份；证据6、关于《债权转让通知书》的复函一份。上述该组证据证明：1、香港汇城公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任；2、香港汇城公司应当按逾期未付租金数额的日万分之五支付违约金；3、香港汇城公司应按保证金的两倍支付违约金592000元；4、南昌卓尔公司作为合同实际履行人与受益人，应当就香港汇城公司的上述义务承担共同或连带责任；五、南昌卓尔公司于2015年3月22日搬离案涉租赁房屋，从2015年2月11日至2015年3月22日的租金以及占用费原告将另案起诉；6、原告不认可南昌卓尔公司的债权转让通知书。被告南昌卓尔公司对原告提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性没有异议，该份证据表明原告是案涉房屋的第二房东；二、对证据2的真实性没有异议，合同自签订起并没有发生变更，涉案合同是原告与香港汇城公司签订的，与南昌卓尔公司无关，房屋租赁合同截止于2015年2月，且押金是南昌卓尔公司代香港汇城公司缴纳的；三、对证据3的真实性没有异议，该份证据恰恰证明本案房屋租赁的主体是原告与香港汇城公司，南昌卓尔公司不是本案合同主体；四、对证据4中通知书和复函的真实性均无异议，该证据证明原告尚欠南昌卓尔公司款项705607元，至今已超过该数额，假设原告与南昌卓尔公司租赁关系成立，该部分欠款应当抵销本案租金，对复函中的内容不予确认；五、对证据5的真实性不予确认；六、对证据6的真实性无法确认，假设有原件，该份文件也是发送给广东卓尔珠宝有限公司，南昌卓尔公司是否收到不清楚，其中的内容也与本案无关，而且是单方通知，广州卓尔珠宝有限公司并未确认。另，从原告提供的证据的证明目的可以看出，原告认为香港汇城公司才是本案合同主体，这与其诉请相矛盾。被告南昌卓尔公司向本院提交以下证据：证据1、2014年10月的租金收据三份及发票一份，证明南昌卓尔公司已代香港汇城公司向原告按时足额缴纳了2014年10月的租金、税费以及水电费；证据2、押金收据两份，证明南昌卓尔公司代香港汇城公司缴纳了押金296000元，该笔款项应当冲抵部分租金；证据3、《债务抵销通知书》一份，证明原告与香港汇城公司之间存在案涉房屋的租赁关系，香港汇城公司与南昌卓尔公司存在案涉房屋的转租赁关系，及南昌卓尔公司欠付香港汇城公司关于案涉房屋的租金已经实际支付完毕；证据4、《补充协议》一份，证明原告拖欠广州市卓尔珠宝有限公司货款超过705607元；证据5、《债权转让通知书》一份，证明通过广州市卓尔珠宝有限公司的债权转让，南昌卓尔公司已经受让了对原告的超过705607元的债权，但原告至今未还。原告对被告南昌卓尔公司提交的证据发表以下质证意见：一、对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议；二、对证据2的真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议，收据的原件上看不清交款单位，也看不清交款金额，不能证明交款单位是香港汇城公司，且本案系被告违约，故押金不能冲抵租金，相反，原告有权没收押金，并要求被告按押金数额支付违约金，如果南昌卓尔公司否认其为本案合同实际履行人，其也没有权利主张押金冲抵租金；三、证据3的真实性、合法性和关联性均有异议，据原告了解，香港汇城公司在收到该通知书时已经解散，故该份证据存在伪造嫌疑，该份证据也不能证明南昌卓尔公司与香港汇城公司存在转租赁关系，也不能证明其抵销的是房屋租金；四、对证据4的真实性没有异议，对其关联性和合法性均有异议，南昌卓尔公司主张原告拖欠的货款与本案无关，补充协议中的金额亦未经双方确认，不能证明原告拖欠广州市卓尔珠宝有限公司的货款金额；五、对证据5的真实性没有异议，对其关联性和合法性均有异议，该份证据不能证明原告是否收到，亦不能证明原告是否拖欠广州市卓尔珠宝有限公司货款705607元，且与本案无关。本院对原告江西金冠公司和被告南昌卓尔公司提交的证据评议如下：因被告南昌卓尔公司对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，本院予以确认；对原告提供的证据5、6，因其当庭未提供原件，且被告南昌卓尔公司不予认可，故对该两份证据不予确认；因原告对被告提供的证据1、2、4、5的真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2009年10月22日，江西龙基业实业发展有限公司作为出租房即甲方与原告作为承租方即乙方于签订的《租赁合同书》一份，约定：“为明确双方的权利义务，在2004年9月30日双方签订的原租赁合同基础上，租赁面积作了相应调整，重新订立本合同，以资共同遵守；甲方将其拥有合法权利的座落在江西省南昌市胜利路新龙基广场的物业出租给乙方使用，出租物业的建筑面积一楼487.28平方米，二楼1484.80平方米，三楼1926.56平方米，合计3898.64平方米；双方确定租赁期限自2005年4月23日至2015年4月22日止”。2006年4月4日，原告作为出租房即甲方与被告香港汇城公司作为承租方即乙方签订《租赁经营合同》一份，约定：“甲方出租给乙方的店面座落在南昌市××号两个开间店面，该房屋实测建筑面积为约280平方米，实测实用面积为240平方米；甲方于2006年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2006年5月1日起至2015年2月10日止；该房屋第九年每月租金为贰拾万零柒仟贰佰元整；该房屋租金为不含税金额，乙方交付租金时，甲方开具收款收据；租金按月交付，乙方应提前十天交付下月的房屋租金，逾期每天按万分之五交付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，人民币296000元，乙方分两次平均向甲方支付，第一次为2006年4月4日，第二次为2006年11月1日；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金可用于抵充合同约定由乙方承担的费用，剩余部分无息返还乙方（在乙方退出租赁场所叁天内）；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、设备、物业管理费等相关费用由乙方承担；租赁期间，任何一方未履行合同条款或擅自解除本合同，应按合同保证金的双倍支付违约金，如给对方造成过大损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分或按实际损失赔偿”，原告与香港汇城公司在该合同上盖章，蔡天禄作为原告法定代表人和张贤贤作为香港汇城公司法定代表人在该合同上签字。另查明：自案涉《租赁经营合同》签订起，该租赁房屋即实际由南昌卓尔公司占有并使用，且南昌卓尔公司依照该合同约定支付了保证金296000元及2006年5月至2014年10月的租金。2014年10月26日，原告向香港汇城公司和南昌卓尔公司各发送催告函一份，催告函内容一致，即要求香港汇城公司和南昌卓尔公司依照《租赁经营合同》的约定支付2014年10月的租金207200元整及违约金。南昌卓尔公司现已搬离案涉租赁房屋。再查明：2014年10月27日，广州市卓尔珠宝有限公司向原告发送《债权转让通知书》一份，内容为：“贵司于2013年前向我广州市卓尔珠宝有限公司分批次购买货物，经双方结算，贵司尚欠我公司货款705607元，现我公司将对贵司的上述债权705607元全部转让给南昌卓尔贵司，请贵司在接到本通知之日，向南昌卓尔公司履行上述付款义务。”2014年10月28日，南昌卓尔公司向原告发送《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》一份，内容为：“南昌卓尔公司已受让了广州市卓尔珠宝有限公司对贵公司的债权705607元（即你公司拖欠广州市卓尔珠宝有限公司的货款），故特通知贵公司如下：一、请原告在接到本通知之日向我公司支付该拖欠的货款705607元；二、如贵公司逾期付款的，我公司作为贵司与香港汇城公司于2006年4月4日签订的《租赁经营合同》中的实际承租人（即该合同的实际履行方），我公司要求将我公司应付贵司2014年10月份的租金207200元、水电费14971元在我公司对贵公司上述705607元的债权中等额抵销……”。2014年10月30日，原告向南昌卓尔公司发送上述通知书的复函一份，内容为：“1、贵公司在通知书中声称的已从广州市卓尔珠宝有限公司受让其对我公司债权705607院整并据此要求我公司尽快支付，或相应抵销贵公司所欠我公司的租金和水电费。但是，根据我公司与广州卓尔的约定，我公司与广州卓尔的债权债务数额应依双方财务核准。至今贵公司未提供任何双方签字认可的对账凭据，不能说明我公司欠贵公司以上债务，以上债务属于广州卓尔单方财务数据当然我公司不认同，无双方确认债权依据，事实结算后我公司根本不欠广州卓尔货款，所以以上债权不能作为确认债权的依据。……3、贵公司要求等额抵销租金事宜我司不予认可。4、贵公司2014年10月份尚欠房屋租金207200元整、水电费14971元整，请尽快付清以上款项和违约金、滞纳金。”本院认为：本案被告香港汇成公司系香港法人、张贤贤系香港居民，本案属于涉港民事纠纷。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有协议选择合同适用的法律，根据最密切联系原则，本案房屋租赁合同的履行地在中华人民共和国内地，因此本案应适用内地法律。本案原告江西金冠公司与被告香港汇城公司签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对已支付保证金296000元及2006年5月至2014年10月的租金均无异议，本院予以确认，但自2014年11月起的租金至今未支付，对此，被告香港汇城公司作为本案房屋租赁合同的相对方，其应按合同约定向原告支付欠付的租金及承担相应的违约责任。本案主要的争议焦点有：一、关于原告与被告南昌卓尔公司之间是否存在房屋租赁法律关系。虽然本案房屋租赁合同系原告与被告香港汇城公司签订，但本案房屋租赁的保证金及租金均是由被告南昌卓尔公司实际支付，且该房屋自交付起即由被告南昌卓尔公司实际占有并使用；另，依据2014年10月28日被告南昌卓尔公司发给原告的《关于要求支付拖欠货款否则将等额抵销租金的通知书》，被告南昌卓尔公司自认其系本案房屋租赁合同的实际承租人和实际履行方，其亦认可本案房屋租金及水电费应由其承担，故其应对本案债务承担共同清偿责任。被告南昌卓尔公司辩称其与被告香港汇城公司存在转租赁合同关系，但其未能提供证据证明，对其该抗辩意见，本院不予采纳。二、关于本案欠付租金金额。虽然本案原告诉请的是从2014年10月至2015年2月10日的租金共计897867元，但原告对被告南昌卓尔公司提供的2014年10月房屋租金的收据不持异议，对2014年10月租金207200元应予以扣减，故本案实际欠付租金金额为690667元。被告南昌卓尔公司抗辩称其支付的296000元应充抵本案租金，经查，本案房屋租赁合同约定承租方应向出租方支付房屋租赁保证金296000元，被告南昌卓尔公司提供的296000元款项的收据上亦载明收款事由为保证金，故该笔款项性质应为保证金，虽然合同第5-1条中约定租赁关系终止时，该保证金可用于充抵由承租方承担的费用，但合同第8-4条又约定租赁期间任何一方未履行合同条款的应按合同保证金的双倍支付违约金，被告香港汇城公司和南昌卓尔公司未按合同约定支付租金，该保证金不应充抵租金，故对被告南昌卓尔公司的该抗辩意见，本院不予采纳。另，被告南昌卓尔公司主张在本案中抵销原告欠付广州市卓尔珠宝有限公司的货款705607元，经查，原告与广州市卓尔珠宝有限公司于2012年12月签订的补充协议上明确载明双方债权债务金额依双方财务核准并依对账单为准，且原告并不认可其尚欠广州市卓尔珠宝有限公司货款705607元，对该债务本院无法确认，被告南昌卓尔公司可以另行主张，故对被告南昌卓尔公司的该主张，本院亦不予采纳。三、关于本案违约金的认定。如前所述，被告香港汇城公司和南昌卓尔公司未按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，但本案房屋租赁合同同时约定了每日万分之五的逾期付款违约金和按保证金的双倍支付违约金，该违约金约定依法属于过高，故对被告南昌卓尔公司称原告关于违约金的诉请存在重叠的抗辩意见，本院予以采纳，本院依法调整本案违约金的计算应以欠付租金690667元为本金，从2014年10月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至欠款实际付清之日止；截止至欠款实际付清之日止，如违约金金额未超过保证金金额296000元，则应在保证金296000元基础上扣减违约金，剩余部分由原告返还，如果违约金金额超过保证金金额，则应在违约金基础上扣减保证金296000元，剩余部分由被告香港汇城公司和南昌卓尔公司向原告继续支付。四、关于张贤贤是否应在本案中承担连带责任。张贤贤在涉案《租赁经营合同》上签字的行为系履行其法定代表人的职责，原告主张被告张贤贤对本案债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告香港汇城珠宝有限公司与南昌市卓尔珠宝有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付租金690667元；二、被告香港汇城珠宝有限公司与南昌市卓尔珠宝有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告江西金冠眼镜有限公司支付违约金（以690667元为本金，从2014年10月21日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至欠款实际付清之日止；截止至欠款实际付清之日止，如违约金金额未超过保证金金额296000元，则应在保证金296000元基础上扣减违约金，剩余部分由原告返还，如果违约金金额超过保证金金额，则应在违约金基础上扣减保证金296000元，剩余部分由被告香港汇城公司和南昌卓尔公司向原告继续支付）；三、驳回原告江西金冠眼镜有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18498元，由原告江西金冠眼镜有限公司负担6198元，由被告香港汇城珠宝有限公司和南昌市卓尔珠宝有限责任公司负担12300元。如不服本判决，原告江西金冠眼镜有限公司和被告南昌市卓尔珠宝有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，被告香港汇城珠宝有限公司、张贤贤可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国江西省高级人民法院。审 判 长 朱 勇代理审判员 李 扬代理审判员 张美燕二〇一六年一月二十九日书 记 员 罗 彪