四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)绵高新民初字第1623号原告绵阳市宇发房地产开发有限公司。住所地；绵阳高新区绵兴中路273号。法定代表人孙邡萍，系公司董事长。委托代理人方定文，四川蜀兴律师事务所律师。委托代理人何治平，系公司员工。被告任家金，男，汉族。委托代理人王涛，四川众城律师事务所律师。委托代理人任春鑫，男，汉族。原告绵阳市宇发房地产开发有限公司（以下简称“宇发公司”）诉被告任家金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由代理审判员杜国选适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宇发公司的委托代理人方定文、何治平、被告任家金及其委托代理人王涛、任春鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宇发公司诉称，原、被告经友好协商于2007年7月16日达成《房屋买卖契约》，约定：原告将高新区普明寺前街83号1幢2单元301号的二手房卖与被告任家金，每平米1584.23元，房屋总价18万元。被告先后支付了9万元（包含定金1万元），其余9万元在银行做按揭，以银行审核为准。同时，原告还按照双方签订的《装饰装修工程施工合同》为被告房屋进行了装修，并交付被告使用。后在原告向银行办理按揭手续时，银行审核后明确以二手房不属于按揭范围，无法办理按揭房款。经原告多次通知被告并与之协商，被告总以各种理由借故搪塞，或根本不理不睬。原告认为被告的行为违反了法律规定及契约约定，在该房屋内居住长达七年之久，仍拖欠房款不予支付，侵害了原告的合法权益。故向法院起诉请求判令：1、被告任家金及时支付拖欠房款9万元；2、被告承担违约金1.8万元；3、被告向原告支付2008年10月31日至2015年10月31日期间的资金占用利息4.68万元；4、被告承担本案诉讼费。被告任家金辩称，1、原告的诉请已超过了法定起诉时效；2、原告并没有按照合同交付合格的房屋，原告至今没有给被告交付证照；3、原告自有的2楼房屋对被告的房屋造成了损害，被告有法定的依据要求原告办理完双证及将房屋修整到安全可以居住的情况下再交付房款；4、双方签订的合同中并没有约定付款时间，不存在违约责任及资金占用利息。经审理查明，2007年，原、被告双方签订《房地产买卖契约》，但原、被告双方各自所持有的书面《房地产买卖契约》中的内容不完全相同，原告所持有的已经房产管理部门登记备案，被告所持有的未经房产管理部门登记备案。两份契约约定的主要内容相同：1、原告宇发公司自愿将其所有的位于绵阳高新区普明寺前街83号1幢2单元3层301号房屋（建筑面积113.62㎡）卖与被告任家金，双方约定成交价为18万元；2、契约经双方签章并经房地产交易管理部门审查登记后生效；3、原告方承诺该房屋产权证于2008年10月31日前办理给被告方；4、首期房款9万元，余款9万元整在银行做银行按揭，以银行审核为准；5、房屋的交验及质量标准，均以房屋现状为交房条件和验收的质量标准。除此以外，被告所持有的《房地产买卖契约》中还约定有其他事项，但与本案讼争的事实无关。同时，原、被告另签订了《装饰装修工程施工合同》，约定合同价款为5.3万元，房屋两项款项共计23.3万元，被告任家金实际已向原告宇发公司支付了14.3万元，目前尚欠原告尾款9万元未支付。原告在得知无法办理银行按揭贷款后与被告就购房尾款的处理问题进行过协商，但一直未达成一致意见，被告任家金也未要求解除合同。绵阳市房管局高新区分局于2007年9月2日为该房屋办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为任家金，产权证号：绵房权证高字第2007022**号。因绵阳市城乡规划局不同意对该房产所处的地块进行新建建筑与保留建筑的用地红线分割，导致原告宇发公司未能在2008年10月31日前办理完该房屋的土地使用权证。另查明，原告于2007年8月左右将房屋交付于被告使用，2014年原告将其所有的位于被告楼下的房屋出租给第三人，第三人对所租房屋进行了装修。被告认为第三人装修房屋时对其房屋结构造成了损害，给其房屋带来安全隐患，遂要求原告给予赔偿。原告对此不予认可。上述事实，有原、被告当事人的陈述、《房地产买卖契约》、《装饰装修工程施工合同》、收据、房产证、绵阳市城乡规划局文件等证据载卷佐证。本院认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订了《房地产买卖契约》，虽然原、被告双方各自所持的合同内容有一定差异，但两份合同的主要内容一致，且均有双方的签字确认，该合同系双方真实意思的表示，且其中一份经过房产管理部门登记备案，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。被告任家金在2007年7月4日之前向原告支付了购房首付款9万元及房屋装修款5.3万元，共计14.3万元，原告于2007年8月左右将房屋交付给被告使用，并于2007年9月2日将该房屋的所有权办理到被告任家金的名下。剩下的9万元购房尾款被告至今未能支付给原告，原告至今未办理房屋土地使用权证，故双方均未完全履行完合同义务，这是客观存在的事实。被告自买房以来一直居住使用该房屋至今，亦未提出解除房屋买卖合同等诉求，可见其愿意继续履行合同。故依照合同法诚实信用原则，被告应当继续向原告支付购房尾款。故原告的诉求不存在超过诉讼时效的问题，被告提出原告请求已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告承担违约金18000元的问题。根据本案的事实，原、被告双方均存在违约行为。故，对于原告的该项请求本院不予支持。关于原告主张被告向其支付2008年10月31日至2015年10月31日期间的资金占用利息4.68万元的问题。因双方在合同中未明确约定付款的时间，只是约定了“余款9万元整在银行做银行按揭，以银行审核为准”，而至今并未办理按揭贷款，故原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告以购买房屋受损的理由抗辩原告要求支付尾款请求的问题，《房地产买卖契约》中约定：“房屋的交验及质量标准，均以房屋现状为交房条件和验收的质量标准。”原告于2007年8月左右将被告所购房屋交付于被告使用，被告此时已实际占有该房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”被告在接收房屋验收时并未提出任何质量问题，表明被告认可接收时的房屋质量的现状。被告现在所提出的房屋质量问题系2014年因被告房屋楼下装修而导致的，装修的房屋系本案原告租赁给案外第三人的，装修行为系案外第三人所为，被告房屋受损属第三人侵权，与本案房屋买卖合同纠纷无关联性，被告可以另行起诉，本案中不予处理，故被告不得以该理由抗辩原告要求支付房款的请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任家金于本判决书生效之日起十五日内向原告绵阳市宇发房地产开发有限公司支付购房尾款人民币9万元；二、驳回原告绵阳市宇发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1230元，由被告任家金负担1025元，原告绵阳市宇发房地产开发有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  杜国选二〇一六年一月十九日书 记 员  宋 婷