重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3978号上诉人（原审被告）傅建涛，男，1970年10月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托代理人傅建波，重庆言实律师事务所律师。被上诉人（原审原告)母先君，男，1973年6月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托代理人庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。委托代理人任紫璇，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。原审第三人重庆綦福房地产经纪有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道代家岗，组织机构代码：67611439-0。法定代表人赵立忠，该公司董事长。上诉人傅建涛与被上诉人母先君房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第06243号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年5月30日，被告与案外人重庆华上置业发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买重庆华上置业发展有限公司开发建设的位于重庆市綦江区古南街道上升街XX号附XX（产权证号：207房地证2008字第1772号）商业门面，房屋成交价款为259985元，被告采取一次性付款方式，此外合同还对交房期限、办理产权登记、违约责任等进行了约定。之后，被告按约付清购房款，重庆华上置业发展有限公司亦将房屋交付被告。至今，房屋产权仍登记在重庆华上置业发展有限公司名下。2014年6月23日，原告母先君(买方)与被告傅建涛（卖方）、第三人綦福公司(中介方)签订《房屋买卖合同》，约定原、被告经第三人介绍买卖位于綦江区古南街道沱湾上升街7号（重庆市綦江区古南街道上升街XX号附XX，产权证号：207房地证2008字第1772号）门面，建筑面积约47平方米，成交价格670000元；原告采取银行贷款购买方式：1、2014年6月23日原告支付被告购房定金30000元；2、银行签字面签之日原告支付被告购房款330000元，原告所交定金自动转作购房首付款，原、被告到银行办理按揭手续、付首付款、到房地产交易所办理过户手续，房地产权证办好后由过户方在3日内取证交给第三人经房管局办理抵押登记；3、由原告委托第三人向银行申请个人住房按揭贷款再支付被告购房款30万元；4、银行放款5个工作日内原告支付被告购房尾款1万元，被告将此房交给原告；被告保证该宗房地产具有合法完善的权属手续，以及相关权属人的资料，无查封、没收、未作为抵押物（已作抵押的房屋应在30个工作日内由被告解押取出房地产权证）、权属清楚（已征得共有人同意），并保证原告能顺利过户，否则造成的损失由被告承担；原、被告双方签订本合同，应自觉遵守约定事项，若一方违约导致本合同不能履行，按违约时市场价20%的违约金支付守约方；此外，合同还对第三人承担的义务、争议解决方式等事项进行了约定。当日，原告向被告支付购房定金30000元。2014年6月30日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定双方为进一步明确相关事宜，在原合同基础上达成如下补充协议：被告所出让门面系从重庆华上置业发展有限公司处购买，目前产权仍登记在该公司名下，现由被告负责完善相关手续，将此门面产权从该公司名下直接过户至原告名下，办理产权过户的税费由原告承担；原告已向被告支付购房定金3万元，余款64万元付款时间如下：2014年7月3日前支付15万元，2014年8月1日前支付10万元，2014年8月15日前支付9万元，2014年10月1日前支付30万元（如被告未在2014年7月3日前将产权证过户给原告，则原告上列付款时间相应顺延），如原告未按约定时间支付房款，则自逾期之日按每月1.5%计算利息；在原告完清全部房款之日，被告即将此门面交付原告使用，被告应保证完清门面交付前的水电费、租金及相关费用，并办理水电移交手续；本协议自双方签字起生效。双方签订补充协议至今，原告曾几次要求被告办理产权过户，但被告一直未按约定将产权从重庆华上置业发展有限公司名下过户至原告名下，原告亦未向被告支付购房余款640000元。2015年8月4日，原告诉至法院，请求判决被告退还定金30000元并支付违约金134000元，诉讼费由被告承担。另查明，涉案房屋于2014年1月23日被重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行抵押登记，于同年8月13日被重庆市第五中级人民法院进行查封登记。再查明，截止2014年7月3日，原告在中国农业银行股份有限公司重庆綦江支行和重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行的存款共计207994.11元。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》，被告同意解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议书》。原告陈述，补充协议第二条中约定原告于被告办理产权过户后才开始付款，顺延前的付款时间即为隐含的办理产权过户时间，办理产权过户的时间没有约定就应依法定；被告陈述，补充协议第二条中没有约定办理产权过户的具体时间，只是约定付款时间随办理产权过户时间顺延。原审原告母先君诉称：原告于2014年6月23日经第三人重庆綦福房地产经纪有限公司介绍从被告傅建涛手中购买位于綦江区古南街道上升街XX号XX号门面。当日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，原告向被告缴纳购房定金30000元，被告向原告出具定金收条一张。合同签订后，被告以种种理由拖延履行《房屋买卖合同》，原告多次电话催促，被告明确表态拒绝履行合同及返还定金，双方多次协商无果。为维护合法利益，原告特向贵院起诉，请求判决被告立即返还原告定金30000元、支付违约金134000元，诉讼费由被告承担。原审被告傅建涛辩称：原、被告签订合同及补充协议是事实。被告同意解除双方签订的合同及补充协议，同意返还原告定金30000元，但被告没有违约，不应当支付违约金。即使被告要承担违约责任，原告的损失仅是定金30000元的资金利息，原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调减。原审第三人綦福公司述称：第三人已按合同约定履行了义务，原告要求解除合同和补充协议，我方无异议。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告请求解除原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议，被告同意解除，符合法律规定，法院予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对原告要求被告返还其支付的定金30000元的请求，法院予以支持。原、被告在补充协议中约定由被告将涉案房屋产权从重庆华上置业发展有限公司名下直接过户至原告名下，虽根据补充协议及原、被告当庭陈述来看，双方并未明确约定被告履行办理产权过户义务具体时间，但原告可以随时要求被告履行义务，只是应当给被告必要的准备时间，而在双方签订补充协议至今超过一年的时间内，原告几次要求被告履行办理产权过户义务，被告均未履行，且涉案房屋自2014年8月13日被重庆市第五中级人民法院司法查封后，被告事实上在合理的时间内已不能履行办理产权过户义务，该行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。虽合同对违约金标准有明确约定，但原告实际仅支付了定金30000元，原告主张按约定的成交价670000元的20%支付违约金明显过高，且原告未提供证据证明因被告的违约行为给其造成的实际损失，被告亦请求法院对违约金以交付定金的银行存款利息为标准进行调减，鉴于涉案房屋系商业门面，综合考虑合同有效履行后原告至少有门面租金收益等情况，依照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情将违约金数额调减为30000元为宜。庭审中，原告主张其损失有存于银行的资金因准备用于支付购房款，导致未能用作其他投资获得收益，但投资行为本身具有风险性，并非必然能获得收益，且原告未举证证明该损失的具体数额，故对原告的该主张，法院不予支持。综上所述，对原告之合理请求，法院予以支持；不当请求，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决：一、解除原告母先君与被告傅建涛于2014年6月23日签订的《房屋买卖合同》、于2014年6月30日签订的《房屋买卖合同补充协议书》；二、被告傅建涛于本判决生效之日起五日内返还原告母先君定金30000元；三、被告傅建涛于本判决生效之日起五日内支付原告母先君违约金30000元；四、驳回原告母先君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1790元，由母先君承担790元、傅建涛承担1000元。宣判后，傅建涛不服，向本院提起上诉，要求撤销原判第三项，改判驳回母先君关于支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费由母先君承担。其理由是：双方签订补充协议时确认涉案房屋在案外人重庆华上置业发展有限公司名下，办理过户手续需要时间和该公司配合，故只约定了办理手续过户及付款的先后顺序，现母先君不愿继续等待办理过户并要求解除合同，傅建涛也同意解除，并不存在违约。双方合同及补充协议约定，母先君需付清房款后傅建涛才交付房屋，因此即使房屋产权过户给了母先君，也未达到房屋交付的条件，母先君未占有涉案房屋，故不存在租金损失。即使有损失，也仅应为3万元定金的利息损失。被上诉人母先君答辩称：因傅建涛原因导致房屋被查款无法过户，补充协议约定傅建涛应在2014年10月1日前办理过户，故傅建涛违约应当支付违约金。根据合同约定，傅建涛应支付的违约金还应更多，一审判决酌情主张3万元是适当的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据傅建涛与母先君签订的《房屋买卖合同补充协议书》约定了母先君对房款余款的支付时间，同时注明若傅建涛未在2014年7月3日前将产权证过户给母先君，则母先君付款时间相应顺延。由于母先君在签订补充协议之后一年多时间里多次要求过户而傅建涛均未履行，现涉案房屋处于司法查封状态，傅建涛在合理时间内亦不能履行过户义务，因此傅建涛构成违约，应当承担违约责任。傅建涛认为即使房屋过户，也未达到交付条件，便不存在租金损失的问题，本院认为，因傅建涛违约导致房屋未能过户，原审法院在综合考虑合同有效履行后母先君至少有门面租金收益，遂将违约金酌情调减至30000元，并无不当。因此，傅建涛的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人傅建涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  肖 飞代理审判员  钱昳心二〇一六年八月一日书 记 员  曾 燕