山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁13民终968号上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行。住所地：临沂市北城新区北京路**号。法定代表人：刘欣，行长。委托代理人：刘鑫，山东衡正源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄会涛，男，1974年9月1日出生，汉族，居民，住莒南县站前路21号2号楼2单元401室。委托代理人：贾志勇，山东法程律师事务所律师。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行��租赁合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2015）莒商初字第580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庄会涛一审诉称，我与被告于2011年9月30日签订房屋租赁合同，由被告租赁我的沿街楼房一处，租金为每年16.6万元，给付方式为年缴，合同签订之日缴清第一年的租金，以后每年9月1日前交付租金；合同签订后，我将房屋交付被告使用，自2015年9月1日至今，被告未按合同约定向我支付租金。要求：被告向我支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租赁费16.6万元。中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行一审辩称，我行与原告的租赁合同已于2015年9月1日前终止，我行无须向原告支付租金。故不同意原告的诉讼请求。原审法院查明，2011年9月30日，原告庄会涛与中国邮政储蓄银行临沂市分行签订���屋租赁合同，约定：中国邮政储蓄银行临沂市分行承租庄会涛与其妻薛俊霞共有的位于莒南县大店七村面积为1303.89平方米的房屋，租赁期限（合同第二条）为自2011年9月1日至2019年8月31日；房屋租金（合同第三条）为16.6万元，缴款方式为年交，合同签订之日起一次性缴清第一年租金16.6万元，以后每年9月1日前将当年租金存入原告在中国邮政储蓄银行临沂市分行开立的账户中，租期内租金保持不变；合同另约定了其它事项。在该份合同书上，原告签字捺印，中国邮政储蓄银行临沂市分行加盖“中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行合同专用章”。在合同签订前的2011年9月1日，原告已将房屋交由中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行占有使用。中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行向原告支付了截至2015年8月30日的租金。2014年，中国��政储蓄银行有限责任公司临沂市分行变更为被告，即中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行。2015年8月28日，被告向原告邮寄终止房屋租赁合同通知书，但该份通知书因原告外出被退回。被告并未将合同项下的房屋向原告转移占有。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，不存在合同无效的情形，为有效合同，双方均应严格履行；双方已在合同中明确约定租赁期限为自2011年9月1日至2019年8月31日，租金的交纳方式为“年交，合同签订之日起一次性缴清第一年租金16.6万元，以后每年9月1日前将当年租金存入原告在中国邮政储蓄银行临沂市分行开立的账户中，租期内租金保持不变”，故原告要求被告支付自2015年9月1日至2016年8月31日期间的的房屋租赁费，符合合同的约定，法院予以支持；被告辩称“租赁合同已于2015年9月1日前终止”，因被��所提供的录音资料不足以证明双方已经协商终止合同，且被告提供的终止房屋租赁合同通知书既未实际送达原告，也并非双方协商一致的结果，不产生合同解除的效力，故法院对被告的辩称意见不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定判决：被告中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行于判决生效后五日内向原告庄会涛支付2015年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租赁费16.6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，由被告负担。上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行不服原审判决上诉称，一、请求法院依法撤销（2015）莒商初字第580号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审法院事实认定错误，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除，无须继续支付租金。中国邮政储蓄银行莒南县新大店支行于2015年3月28日起进行网店合并，支行于2015年4月15日电话通知被上诉人终止租赁合同。之后支行开始进行物品的搬迁，大部分财务都已搬离租赁房屋，剩余财务在搬离时遭到原告阻挠未能成功搬离。支行将《终止房屋租赁合同通知书》张贴于租赁房屋的门口处，并于2015年8月向原告邮寄该通知书。尤其，上诉人在一审中向法院提交了一份录音文件，该录音材料中明确显示，上诉人就解除合同一事早已通知了被上诉人，履行了通知义务。因此，双方之间的租赁合同于2015年9月1日前已经因上诉人原因提前终止，根据《租赁合同》第9条“如因乙方原因提前终止��同，缴纳的一次性租金不再退还，同时，双方按本合同第四条第二款约定处置添置物”之规定。上诉人无需再向原告支付下一年的租金。一审法院认定合同继续有效，属事实认定错误，依法不能成立。二、上诉人租赁房屋的合同目的已不能实现，继续租赁没有意义。上诉人省行在2015年年初向上诉人下达了网点撤并政策，经研究，新大店支行就在撤销范围之内。既然如此，新大店支行若不存在，那么当初租赁房屋的合同目的将不能实现，失去了继续租赁的必要。因此，上诉人有权解除合同。三、一审法院适用法律错误，上诉人并没有不履行合同义务，而是依照合同约定行使权利，对合同进行了提前终止。《房屋租赁合同》第十二条，合同的解除中虽未约定因上诉人原因上诉人单方解除合同的权利，但该合同是第九条是关于提前终止合同的条款，且该条规定是双向的，甲乙双方均有权提前终止合同，是双方公平的自愿的意思表示，并非是单务的显失公平的。因此，上诉人是依据第九条约定行使了提前终止合同的权利，且愿意按照本条规定承担责任，上诉人并不存在不履行合同义务的情形。被上诉人庄会涛答辩称，一、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，且正在合同履行期内，双方合同并未存在解除的情形，上诉人应当依照合同的约定向被上诉人支付房屋租赁费。上诉人以将解除合同一事通知被上诉人来作为其解除双方合同的理由，这是违反法律规定的。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”上诉人与被上诉人在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，该合同合法有效，对双方均具有法���约束力。被上诉人按照合同约定将房屋交付上诉人租赁使用，上诉人即应当按照合同约定向被上诉人交付租赁费。且被上诉人在合同履行过程中并不存在违约行为，上诉人根本无权擅自解除合同。因此，上诉人无论声称邮寄解除通知还是所谓电话通知，均是没有法律效力的，更不是其单方解除合同的合法理由。二、上诉人完全曲解合同第九条的约定内容。该条款并不是双方解除合同的条款，按照上诉人的曲解，上诉人在双方履行合同过程中并未经对方同意或违约的情况下，可以随时提前解除合同。上诉人的曲解完全违反法律规定，该条款并不是约定双方可以随时提前解除合同。按照法律规定，如果变更或解除合同，应当经过双方协商一致，否则，在对方没有违约行为的情况下，任何一方均无权擅自提前解除合同。三、至于上诉人所声称的所谓租赁房屋的合同目的��能实现，与双方租赁合同的合法有效及履行没有任何关系，上诉人应当履行合同义务支付租赁费。综上所述，本案双方所签订的合同合法有效，上诉人应当履行支付租赁费义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。经审理查明，2011年9月30日，被上诉人庄会涛与其妻薛俊霞作为甲方，中国邮政储蓄银行临沂市分行作为乙方，双方签订房屋租赁合同，中国邮政储蓄银行临沂市分行承租庄会涛与其妻薛俊霞位于莒南县大店七村面积为1303.89平方米的商业用房。第二条，1、甲方自2011年9月1日（起租日）起将房屋交付于乙方使用至2019年8月31日；2、租赁期满，在与本合同同等条件下，乙方享有优先续租权。乙方行使续租权时，应提前三个月通知甲方，甲方应在一个月内给予乙方明确答复。第三条，房屋租金每��16.6万元（含房屋租赁费税金），缴款方式为年缴，合同签订之日起一次性缴清第一年租金16.6万元，以后每年9月1日前将当年租金存入甲方在乙方开立的帐户中，租期内租金保持不变。第四条，对场地的装修，1、乙方得到甲方签字认可后对租赁场地进行装修、改造或增设他物。2、乙方对租赁场地房屋的装修、改造、增设他物等添附费用由乙方承担，租赁期限届满后归乙方所有，由乙方自行拆除或由甲方折价补偿乙方，乙方保证拆除后租赁场所清洁。……第八条违约责任，2、除本合同另有规定外，乙方有下列情形之一的构成违约：（1）未经甲方同意，损坏场地及各类配套设施或擅自改变其建筑结构，造成甲方经济损失的；（2）未按照本合同规定按期交纳场地租金和水电费用。乙方应向甲方支付合同年租金0.5%的违约金，并赔偿由此造成的一切损失。第九条，如因甲方原因无法继续提供租赁场地，按乙方实际使用天数结算，双倍返还乙方缴纳的年租金。如因乙方原因提前终止合同，缴纳的一次性租金不再退还，同时，双方按本合同第四条第二款约定处理添置物。……在合同签订前的2011年9月1日，被上诉人已将房屋交由中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行占有使用。中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行向被上诉人交付租赁费至2015年8月30日。2014年，中国邮政储蓄银行有限责任公司临沂市分行变更为上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行。2015年8月28日，上诉人向被上诉人邮寄《终止房屋租赁合同通知书》，但该份通知书因原告外出被退回。又查明，一审庭审中，上诉人提交与被上诉人的录音资料一份，证明被上诉人在2015年3、4月份就已经通知上诉人终止合同，��且被上诉人予以认可。录音内容为：上诉人综合部主任宋伟：刘行长的意思是咱这个三月份不租了也通知你了，费用今年全部结完了，咱这边装修也花了不少钱，你要是有合适的户再租出去，再租出去你也好我们也好，ATM机市行催得很紧，除合同之外你有什么要求，我们可以和市行打个报告，你也知道县行说话不大算。庄会涛：嗯，我知道，你这个事你给我通知是不差了，通知之后这几个月，包括柜台什么的乱七八糟的，我也使不着，转出去了的话这个钱我赚了，没转出去啊，就一分钱也没转出去。咱还要讲点人情味，当时王行长谈的时候她还要谈十年，我打算租五年，到最后王行长硬是租了八年，签了八年合同。当初签合同咱还有个小差错，当时定了我拿十四万块钱，什么事不该我事的，当时开发票的时候让我去开，把税钱加里面，税钱加��里面，这是十四万块钱，税是两万六，就写了租金十六万六，但是这两万六的税就算落了，开完发票我明白过来，相当于这两万六的税是我担负的。宋伟：是是，咱不主要还是说ATM机的事啊。庄会涛：你们现在ATM机一总拆完了，回头不管了，我去找谁去啊？宋伟：我那天和你说了，沂南行急需配一台（ATM），那里的坏了。庄会涛：啊我知道，一是这个事，还一个什么事呢，我和你说，我这个房子啊，房产证啊，靠着大路的这个拐角那，那是两千零几年盖得，我的楼是分两次盖得，盖得那是四座楼，接近一千五（平方）吧，俺老婆两个房产证，我两个房产证，当时就是十米一间，十米一间，俺是做了四户，房产证上都有，包括图纸。因为你们租的时候装修，把我中间的楼梯给放到了，中间的墙也放到了，你说你这要是到期了���这事我连说也不说，你们现在说你们装修花了多少钱，咱们也不能说是不讲理，说对我一点用不中，那也不现实是吧，那现在我往外租，我要是算一户全租出去，借着你们的装修，我还该着你房租，就是租出去二十万，我还是要那十四万，转租出去多的那个钱还是你的。但是呢，你别给我低于我那个钱，我就要我那些钱。但是你现在没到期，我现在往外租，我要是算一户租不出去，我这楼梯我得再建上，中间隔断我得再隔开，这块费用我自己再出，我还得再花钱啊。咱个人算个人的帐，他公家算公家的帐，我就这个楼梯和隔断你最起码给我垒上。你要是到了八年以后了，我收了那些钱了，你们要咋的，那和我没关系，你能拆走就拆走，拆不走的我自己再收拾，再一个，毕竟这个是我没违约你们违约了。反正你得讲理，没到期之前我的损失你也得考虑考虑啊。宋伟：你出个书面的，我们和市行沟通一下看看。庄会涛：是这个事啊，到时候你们一总拆走了（ATM机），我再去给你们打官司去，我不会起诉你我也不会弄这些事的，打官司还不够费事的，我就是说能协商啊尽量的协商，我做出个预算看看。再一个你们王行长要是没离任的话，她搞这个建设的时候是她去看的，还有当时你们工会主席屈主席一起去看的现场，当时是不是有楼梯，是不是有隔断，是不是确实你们砸去了，这个你们得讲理。你们和市行反应反应，你们不得提提。以上事实，有房屋租赁合同、录音资料、照片及当事人陈述等予以证实，均已收集记录在一、二审卷宗中。本院认为，上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行与被上诉人庄会涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关���律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人依约向上诉人交付楼房，上诉人已向被上诉人交付租赁费至2015年8月30日。对于上诉人主张的合同是否解除的问题。本院认为，合同解除是指合同生效后，当合同具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。根据一审诉讼过程中上诉人提交的与被上诉人的通话录音，可以认定2015年3月份时上诉人已将解除合同的意思通知了被上诉人。根据双方签订的房屋租赁合同，约定如上诉人提前终止合同，缴纳的一次性租金不再退还，即2015年度的租赁费不予退还。因此，双方的合同已解除，上诉人所交纳的2015年度租赁费不予退还。对于上诉人请求判令被上诉人继续交纳2015年9月1日至2016年8月31日期间租赁费的理由不成立，本院不予支持。另外，上诉人租赁该房屋系办公经营所用，在上诉人要求长期租赁的情况下被上诉人才同意上诉人拆除中间楼梯和房屋隔断，现上诉人提前终止合同将使被上诉人的预期利益不能实现，必然给被上诉人造成一定的损失，被上诉人可依据双方签订的合同另行主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销莒南县人民法院（2015）莒商初字第580号民事判决；二、驳回被上诉人庄会涛要求上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司临沂市分行支付租赁费（2015年9月1日至2016年8月31日期间）的诉讼请求。一、二审案件受理费各3620元，均由被上诉人庄会涛负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一六年八月五日书记员 孙 壹