四川省南充市嘉陵区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1304民初1431号原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司,住南充市顺庆区。法定代表人：贾开军。委托诉讼代理人：杨建国（特别授权），系该公司法务助理。委托诉讼代理人：杨昌发，系该公司副总经理。被告：刘凯，男，1985年10月28日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：余桂花，系被告刘凯之妻。四川省南充市茂林物业管理有限公司（以下简称“茂林物业公司”）诉刘凯物业服务合同纠纷一案，本院于2016年06月15日立案受理。依法由审判员刘春莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省南充市茂林物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨建国、杨昌发，被告刘凯的委托诉讼代理人余桂花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1、支付物业管理费及相关费用共计4,394.8元；2、支付拖欠物业管理费滞纳金38,656.73元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年10月1日对南充市嘉陵区xxx路xx号xxx小区进行物业管理服务。被告系xxx小区x幢x单元xx号房业主。在原告为小区物业提供管理服务期间，原告与被告都应切实履行服务与被服务的义务。但被告从2008年12月1日起至2015年10月31日止,拖延交纳物业管理费及相关费用。该小区住宅物业服务管理费标准为按建筑面积每月0.56元/m2，被告住房建筑面积为85.04m2，共拖欠82个月物业管理费。拖欠垃圾处置费（每月每户5元），82个月共计415元。以上费用合计4,394.8元。被告在原告多次催收的情况下，以种种理由拖欠不交，应交滞纳金38656.73元。按《物业管理条例》第七条、物权法第72条、83条之规定，起诉至法院，提出上述请求。原告茂林物业公司为支持其诉讼请求，在举证期内提交了如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码、资质证书、及税务登记证等，被告的人口信息；拟证明原被告主体适格。2、2009年10月1日签订的《物业管理委托合同》，2012年9月8日签订的《物业管理委托合同》以及2015年9月29日签订的《物业管理委托合同》；拟证明原告系受南充市嘉陵区xxx小区业主委员会委托从2009年10月1日至今管理小区物业。3、催款通知单（存根联）及邮政小包邮件详情单一份；拟证明原告茂林物业公司于2015年12月7日向被告催收过物业费。4、律师函一份；拟证明原告茂林物业公司于2015年11月19日向被告寄发了律师函催缴物业服务费及滞纳金。5、xxx业主欠费大户、欠费及滞纳金明细表，拟证明被告刘凯欠物管费及滞纳金的情况。被告刘凯辩称，我家墙体渗水三年未修过，房后杂草过多，屋内进蛇，电瓶车被盗，小区树木被砍修成停车位，小区路灯、路砖、楼道门铃损坏未及时维修。小区其他业主也经常被偷。物业公司收取的广告费用没有给业主享受。小区靠近高速公路一边无木栏，后因南门一号占用了小区土地才给修建。小区乱收临时停车费。小区门口幼儿园占用大门通道无人管理。二号楼下喷泉池被改修为三个停车位。业主占用绿化带改成停车位。公用绿化被部分业主占用改为私人绿化带。被告刘凯为支持其诉讼请求，在举证期内提交了其所有住房墙壁渗水、楼房外墙涂料脱落，屋内进蛇，幼儿园占用公共通道，小区存在垃圾死角，公共设施、绿地没有及时维护，小区公共绿化带被改为停车位等照片24张。经审理查明,被告刘凯是南充市嘉陵区xxx小区x栋x单元xx号房屋业主，住宅面积为85.04m2。2009年10月1日，原告四川省南充市茂林物业管理有限公司（乙方）与南充市嘉陵区xxx小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托合同》。该合同中，双方就房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理；共用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生；防火、防盗、防抢劫等委托管理事项进行了约定。“第十条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维修、养护以及各类家政服务，当事人提出委托时，乙方可接受委托并合理收费。第十一条对业主和物业使用人违反业主公约、业主手册和物业管理规章的行为，物业公司有权针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止并责令恢复原状、赔偿损失等措施。第十二条管理期限南充市茂林物业管理有限公司管理期限从2009年10月1日至2012年9月31（30）日。”该合同还对双方的权利、义务以及乙方服务需要达到的标准进行了约定。其中物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.56元/平方米向业主或物业使用人收取，门面按建筑面积每月1.00元/平方米收取。生活垃圾处置费，按政府相关部门核定的收费标准执行。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务管理费用的，自逾期之日起按每天应交纳费用的3‰收取滞纳金。4、甲方空置住房每平方米按有关规定收取物业管理费，此费由乙方向开发商和空置房屋业主收取。……”合同尾部有甲方南充市嘉陵区xxx小区业主委员会代表签字，加盖了业主委员会公章；有原告茂林物业公司法定代表人贾开军的签字，并加盖公司印章。合同到期后，原告茂林物业公司（乙方）与南充市嘉陵区xxx小区业主委员会（甲方）于2012年9月8日续签了《物业管理委托合同》，管理期限从2012年10月1日至2015年9月30，对合同部分内容作了修订。2015年9月29日，原告茂林物业公司（乙方）与南充市嘉陵区xxx小区业主委员会（甲方）再次续签了《物业服务管理合同》，管理期限从2015年10月1日至2020年9月30，对合同部分内容作了修订。被告刘凯以物管公司服务不到位为由未交纳物业费用。从2008年12月1日至2015年10月31日，被告刘凯欠付物业管理费、垃圾处理费共计4,394.75元。原告方多次向被告催交，但被告一直拒绝交纳。上述事实，有经庭审举证、质证的证据及原、被告方的陈述等证据证实。本院认为，原告茂林物业公司从2009年10月1日起至今对南充市嘉陵区xxx小区进行了物业服务。其持有的与南充市嘉陵区xxx小区业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》，合同上有原告茂林物业公司法定代表人签名及南充市嘉陵区xxx小区业主委员会委员签名并加盖了签章，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对该三份协议的真实性予以采信。本案的争议焦点为：一、业主委员会签订的《物业管理委托合同》是否对小区业主具有约束力；二、原、被告双方是否按合同约定履行了义务；三、物业费滞纳金是否应得到支持。一、关于业主委员会签订的《物业管理委托合同》是否对小区业主具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案原告茂林物业公司与南充市嘉陵区xxx小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的相关约定对业主具有约束力。二、原、被告双方是否按合同约定履行了义务。被告是小区业主，是房屋的所有权人，应当按合同约定支付物业费。庭审中，被告刘凯对其拖欠2009年10月至2015年10月31日物业费的事实予以了认可，故其存在违约行为。另依据合并审理的同类型案件的审理情况，原告茂林物业公司在服务期间存在小区业主私自圈地，公共区域被占用，园区内设施维修不及时，车辆被刮，车辆乱停乱放，小区摄像不能及时提取，保安服务不到位，园区卫生打扫不及时，存在部分的卫生死角等服务问题，影响到业主的居住及生活，物业公司服务管理不到位比较明显，也存在违约行为。但由于物业公司并没有行政强制权，其只能配合有关行政部门进行治理，并积极劝阻业主及住户的不当行为，以切实维护小区的居住及生活环境，故完全将上述责任归于物业公司也属不当，故可适当减免物业公司服务不到位的责任。基于本案情况，本院酌定减免物业管理费的5%。被告认为原告无权收取2008年12月1日至2009年9月31日期间的物业费的主张，因原告茂林物业公司系2009年10月31日进驻小区，其未能向法院提交与前期物业结算的相关证据，故本院对被告的主张予以支持。故原告茂林物业公司请求的被告欠交的物业费用中3667.6元（0.56×85.04×73×95%+5×73=3667.6）部分，本院予以支持。三、物业费滞纳金是否应得到支持。原告主张的物业费滞纳金实质应为违约金。因原告茂林物业公司未能严格按照合同约定的物业服务标准履行物业服务，且被告拖欠物业服务费主要原因系原告物业服务不到位，双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告刘凯于本判决发生法律效力后五日内给付原告四川省南充市茂林物业管理有限公司物业服务费及垃圾处置费3667.6元（2009年10月1日至2015年10月31日）；二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取438元，由被告刘凯承担416元，由原告四川省南充市茂林物业管理有限公司承担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  刘春莲二〇一六年八月十四日书记员  谭 谈