云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）楚中民一终字第634号上诉人（原审被告）沈斌，女，1974年1月3日生，汉族，中专文化，个体工商户，住楚雄市。被上诉人（原审原告）马东，男，1981年8月18日生，彝族，初中文化，无业，住楚雄市。上诉人沈斌因与被上诉人马东合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2015）楚民初字第1790号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年11月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是，2015年1月24日，马东、沈斌双方签订《转让合同》一份，约定沈斌将其承租的位于楚雄市的店铺转租给马东使用，双方约定了相关的权利义务。同日，马东支付沈斌商铺转让费28000元、2015年2月1日至8月31日的房租9100元、押金3000元。另外，上述商铺系沈斌向商铺所有人张家英所租，双方书面约定租赁期限自2011年9月1日至2013年9月1日止，期限届满后，沈斌事实上续租商铺至2015年8月31日。上述《转让合同》签订后，马东自2015年2月1日起实际使用该商铺至今。原审法院认为，本案沈斌在未取得出租人同意的情况下将商铺转租给马东的行为违反了双方的合同约定，其转租行为属于无权处分，事后亦未得到出租人的追认，故其与马东签订的《转让合同》应属无效合同，沈斌基于该合同向马东收取的转让费理应予以返还，但鉴于马东在订立合同时已明知沈斌系商铺承租人及其承租期限，即其应当意识到此次承租导致的履约风险，但其仍与沈斌约定并已支付沈斌除租金之外的转让费28000元，认为在此过程中马东亦存在过错，其诉请的转让费应由沈斌予以部分退还，结合本案实际，认定沈斌应当返还马东转让费14000元，同时，马东要求沈斌返还押金3000元于法有据，予以支持。沈斌虽辩称其与出租人自2013年9月1日后就未再签订书面合同，双方对转租未作限制性约定，但根据此前双方签订的合同内容，结合交易习惯，应当认定该合同中对转租所作的相关约定一直沿用，故对此辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：由沈斌返还马东转让费14000元及押金3000元。案件受理费减半收取288元，由马东承担130元(已交)，由沈斌承担158元(未交)。以上应由沈斌承担的执行款项共计17158元，限于本判决生效后十日内付清，款交楚雄市人民法院。上诉人沈斌不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销(2015)楚民初字第1790号民事判决书，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院对本案事实认定错误，进而适用法律错误，最终导致本案判决错误，理由如下：一、一审法院对本案上诉人与被上诉人签订的《转让合同》无效的认定事实错误和法律适用错误。本案中，上诉人与本案涉诉房产出租人张家英签订的《租房合同》期限自2011年9月1日起至2013年9月1日止，在此租赁期间，上诉人对该房屋租赁使用较好且按时足额缴纳房租，出租人张家英虽长期不在楚雄，但每次查看该房屋均表示满意。期满后，上诉人要求与出租人张家英续签租赁合同，继续承租该房屋。但出租人张家英表示对上诉人非常放心，以前签合同是因为互相不熟悉才以书面形式进行约定性限制，以后希望上诉人期满时或打算转行不再租赁时可以帮其转租或寻找购买对象。故自2013年9月1日以后上诉人与出租人张家英就再也没有签订过书面《租房合同》。一审法院在审理本案的过程中，忽视了对上诉人与出租人张家英不签署书面租赁合同的实质性审查，仅仅以之前张家英与朱州龙签订的《租房合同》对转租的限制性约定来进行推断认定上诉人与张家英之间的租赁合同履行中对限制转租进行沿用，在无任何证据能够证明对限制转租进行约定或沿用的前提下，一审法院就主观意断的进行推断认定，明显违背了以事实为依据，以法律为准绳的基本原则，由此一审法院主观推断认定的行为明显违反法律规定，其错误的事实认定损害了上诉人的合法权益，二审法院依法应当撤销该错误的一审判决。本案中，上诉人向被上诉人转租前已将转租的事宜以电话通知的形式告知过张家英，张家英并没有提出异议，显然出租人张家英是同意上诉人进行转租的，故上诉人经出租人张家英同意其在承租的期限范围内进行转租的行为符合法律规定；上诉人向被上诉人转租的行为既没有损害国家、社会公共利益、集体或者第三人利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定；且自被上诉人2015年2月1日租赁使用该房屋至今，被上诉人一直承租使用了该房屋，事实上张家英已经对该房屋的转租行为进行了追认并将该房屋继续出租给被上诉人承租使用。由上，一审法院以上诉人无转租处分权和未得到出租人的追认将上诉人与被上诉人签订的《转让合同》认定无效显然错误，二审法院依法应当予以撤销。二、本案中，押金是租赁期限内房屋所有权人为防止承租人对该房屋进行损坏而收取的备用维修费，上诉人在其租赁期限内己经张家英缴纳了该笔费用，其在租期内，并未损坏该房屋，依法应由张家英向其返还。但由于现在出租人张家英已经将该房屋出租给被上诉人，被上诉人需向张家英缴纳该笔押金。由此，根据张家英收取押金的规定，上诉人向被上诉人收取的该笔押金与上诉人向张家英缴纳而未退还的押金进行互抵，如被上诉人认为押金收取违法，其应当向张家英主张返还。由此，一审判决错误，二审法院依法应予以撤销。综上，上诉人认为其与被上诉人签订的《转让合同》合法有效，应受法律保护。被上诉人诉请无事实依据和法律依据，一审判决错误，请求二审法院依法撤销(2015)楚民初字第1790号民事判决书，依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人马东口头答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人沈斌和张家英签订的租房协议没有可以转租的约定，上诉人沈斌上诉说张家英口头答应沈斌可以转租不是事实，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。在二审审理过程中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人沈斌和被上诉人马东对一审认定的事实均无异议。对于双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。在二审诉讼中，上诉人沈斌以及被上诉人马东未提交新证据。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人的上诉请求是否应该予以支持？针对上述争议焦点，上诉人沈斌认为，其上诉请求应予以支持，理由是，和马东的转租的合同期限只是其跟张家英签订的合同期限内，只是签订到2015年8月31日。现在房子是被上诉人使用着的，所以可以看出张家英是同意转租给马东的，如果不同意的话，房东不同意（怎么会）把购房合同传给我拿给马东去办理营业执照。被上诉人马东则认为，上诉人沈斌的上诉请求不应支持，理由是，房东不认可上诉人转租的事，至于房东传真购房合同给沈斌，是因为沈斌说她要开铺子，所以张家英把购房合同传给沈斌。沈斌交给张家英的租金是每月1100元，而收取我们的是每月1300元，她还收取我的转让费28000元。现在因为商铺的主人同情我们，所以暂时给我们继续营业着，官司打结束商铺他们就要收回去了。本院认为，根据规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，本案中，上诉人沈斌主张其转租得到房东张家英的允许和认可，但其没有提交房东张家英已经认可其进行转租的相关证据，故应承担举证不能的不利后果。基于此，本案沈斌在未取得出租人同意的情况下将商铺转租给马东的行为违反了双方的合同约定，其转租行为属于无权处分，事后亦未得到出租人的追认，故其与马东签订的《转让合同》应属无效合同，沈斌基于该合同向马东收取的转让费理应予以返还，一审根据本案实际判决沈斌返还马东转让费14000元，同时返还押金3000元适当。综上所述，本院认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费250元，由上诉人沈斌承担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  蒋文娟审判员  李佳岒审判员  杨光文二〇一六年一月十三日书记员  文起丽