杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民二初字第575号原告浙江中泰房地产开发有限公司。法定代表人杨宗鑫。委托代理人（特别授权代理）谢春林。被告陶晓东。被告吴慧凤。二被告共同委托代理人（特别授权代理）邹永闯。原告浙江中泰房地产开发有限公司（下简称中泰公司）为与被告陶晓东、吴慧凤保证合同追偿纠纷一案，于2007年7月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年9月24日公开开庭进行了审理。原告中泰公司委托代理人谢春林、被告陶晓东、吴慧凤的委托代理人邹永闯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中泰公司诉称：2006年8月8日，原被告签订《商品房买卖合同》（编号：2006预000429），约定被告购买原告开发的晨光·绿苑17幢1单元602室房产。2007年1月9日，被告以违约为由，向杭州市仲裁委员会提出仲裁。2007年5月31日，杭州市仲裁委员会以（2007）杭仲裁字第5号作出解除双方签订的商品房买卖合同等项裁决。被告的上述房产系按揭房。原被告与杭州联合农村合作银行九堡支行于2006年9月8日签订杭联银行房贷第20060089700《个人房产抵押借款合同》，被告的按揭由原告全程保证担保。杭州联合农村合作银行九堡支行根据《个人房产抵押借款合同》第三十五条第一款之规定，通知被告清偿房款，被告未予偿还，现该行已通知原告履行保证责任并扣划原告账户资金1071743.85元。现请求判令：1、被告立即解除与杭州市联合农村合作银行九堡支行的房产抵押，并办理与原告房屋买卖合同解除手续。2、被告立即支付原告代偿担保款人民币1071743.85元，赔偿损失20万元，合计1271743.85元。3、本案诉讼费用由被告承担。原告中泰公司为证明其事实主张，向本院提供如下证据：1、杭州市仲裁委员会裁定书，欲证明房产买卖合同解除事实。2、个人房产抵押借款合同，欲证明原告被告间保证事实。3、贷款催讨函，欲证明抵押权人主张担保责任。4、扣划凭证，欲证明保证人（原告）担保履行责任。被告陶晓东、吴慧凤辩称：就原告的第一项诉讼请求认为1、原告出售给被告的晨光绿苑17幢1单元602室房屋在事实上并未交付给被告使用，于法律上也并未过户给被告，同时，该商品房买卖合同已被杭州市仲裁委员会裁定解除，既然被告不是该房屋事实上和法律意义上的使用权人或所有权人，就无权也不可能将该房屋抵押给任何人，包括杭州联合农村合作银行九堡支行，即使抵押了被告进行了无权处分，也不是如原告所诉请的“解除该抵押合同”，而是应该提出“确认该抵押合同无效”的诉请。2、退一步讲，即使被告与九堡支行签订了抵押合同，现原告主张被告与案外第三人解除该抵押合同，至少应该将该案外第三人作为被告诉之法庭，否则根据不告不理原则，法庭有何权利判决不是本案的当事人承担本案中的权利义务。3、原被告与九堡支行所签订的借款担保合同是从合同，原被告签订的商品房买卖合同是主合同，因主合同已被解除，从合同自然解除。另外，九堡支行作为债权人其债权已实现完毕，按合同第15条约定及法律规定该担保合同自然终止。4、原告诉状中多次陈述其提供的只是保证责任，同时，被告未与九堡支行办理任何房产抵押，何来解除房产抵押之说。5、因原被告双方的商品房买卖合同已被杭州市仲裁委员会裁定解除，原告再次提请与解除商品房买卖解除的相关事项，一则违反一诉不二审的法定原则；二则该请求未能明示需要被告提供什么解除文件材料，不够具体明确，不符合民事诉讼法108条对诉讼请求应该具体明确的规定；三则解除商品房买卖备案手续的办理，按杭州市房管部门仅需已生效的法律文书即可，不再需要被告提供其它任何材料；四则原被告双方的商品房买卖合同已解除，剩余的只有商品房买卖合同的备案手续，但原告诉请的仅商品房买卖合同的手续，这应该不是同一概念。就原告所提及的第2项诉讼请求，认为原告所诉请让被告承担20万元损失无理无据，即使有损失存在，该损失也是因为原告自已的过错行为所造成，理应由原告自己承担。就原告的第3项诉讼请求，因为在本案中，原告存在恶意诉讼，请求法庭根据诉讼费用交纳办法29条规定根据案件的具体情况判决本案中的诉讼费用由原告全额承担。被告陶晓东、吴慧凤为证明其事实主张，向本院提供如下证据：1、杭州仲裁委员会送达回证，欲证明（2007）杭仲字第5号仲裁裁决书送达生效时间为2007年6月12日，被告于2007年6月23日方有权申请强制执行。2、杭州市江干区人民法院民事裁定书和诉讼保全事项通知，欲证明于（2007）杭仲字第5号案中，江干法院设定的财产保全期满日为2007年11月，及保全裁定案号为（2007）江民保初字第7－1号。3、杭州市中级人民法院有关执行事项通知书，欲证明被告就（2007）杭仲字第5号申请人民法院强制执行的时间为2007年7月3日，距最后财产保全冻解期限仅五个工作日。4、国内特快专递邮件详情单以及邮件跟踪查询单，欲证明被告于2007年7月17日11时（即本案立案前），即已向江干法院申请解除（2007）江民保初字第7－1号项下的财产保全措施。5、存折，欲证明被告按借款合同，均如期足额支付每一期借款，未曾逾期，从未违反相关约定事项。6、贷款催讨函以及邮件详情、收件说明以及投递清单，欲证明出借方联合农村银行九堡支行于2007年7月13日邮寄（星期五14点36分）通知被告于7月15日（星期天）还清贷款，邮寄通知地址是被告的单位，被告收到已是7月16日，被告在事实上无法在该期限内履行通知内还款义务。7、提前还款申请书以及收贷收息凭证，欲证明被告按借款合同约定，于2007年7月19日，即提前七日向出借方申请提前还清余款。原告所举证据经当庭举证，被告质证意见如下：证据1三性无异议，该仲裁书已经就商品房买卖作出相关裁决；证据2三性无异议，恰恰证明原告提供的是保证责任，并非存在抵押合同关系；证据3、4无异议。被告所举证据经当庭举证，原告质证意见如下：证据1－4真实性无异议，关联性有异议，本案是原告履行担保合同的追偿，被告申请事项与本案没有关联；证据5－6真实性无异议，关联性有异议，被告与九堡支行的借款是另外的法律关系，九堡支行的扣款时间在2007年7月17日，被告有时间履行义务，其要求的事项与本案没有关联；证据7真实性无异议，证明对象有异议，7月19日已经是原告被扣除款起诉之后，被告说已经解除合同，与仲裁裁决书有矛盾，解除合同是被告的义务。本院对原告提供的证据认证如下：证据1-4被告均无异议，本院予以确认。本院对被告提供的证据认证如下：对证据1-7原告对真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认。综上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：（一）2006年8月8日，中泰公司与陶晓东签订《商品房买卖合同》（编号：2006预000429），约定“出卖人（中泰公司）须于2006年9月30日之前将符合合同约定的商品房交付买受人（陶晓东）使用”，并约定“如出卖人不能按合同约定的日期将商品房交付买受人，预期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。陶晓东于2006年8月8日前首付购房款人民币541823元后，于2006年9月8日与杭州联合农村合作银行九堡支行签订《个人房产抵押借款合同》借得人民币110万元，并以《商品房买卖合同》所列房产向银行提供抵押作为贷款的担保，此外，中泰公司作为保证人对陶晓东应付款项承担连带保证责任。2006年9月8日，杭州联合农村合作银行九堡支行放贷后，陶晓东足额支付购房款共计人民币1641823元。（二）中泰公司因接受杭州市规划局江干规划分局《建设工程竣工规划验收整改意见》对“晨光·绿苑”小区进行整改，至2007年1月9日才通过规划验收，无法于合同约定期间内向陶晓东交付符合合同约定的房屋。陶晓东于2006年12月1日通知中泰公司解除合同并要求按合同第九条第1款第2项办理，中泰公司不同意。陶晓东遂于2007年1月9日向杭州市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1.解除双方于2006年8月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为2006预000429）；2.中泰公司立即返还陶晓东购房款1641823元，支付违约金16418元，赔偿实际损失44958元。2007年5月31日，杭州市仲裁委员会（2007）杭仲字第5号裁决书裁决：解除陶晓东、中泰公司于2006年8月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为2006预000429）；中泰公司返还陶晓东已付购房款1641823元，支付违约金16418元，赔偿损失34545.4元。陶晓东、中泰公司分别于2007年6月11日、12日签收裁决书。此后，陶晓东于7月3日就（2007）杭仲字第5号裁决书向杭州市中级人民法院申请强制执行。（三）2007年7月13日，杭州联合农村合作银行九堡支行以邮件方式向陶晓东发出贷款催讨函，贷款催讨函言明根据杭州市仲裁委员会（2007）杭仲字第5号裁决书及杭州联合农村合作银行九堡支行与陶晓东签订的《个人房产抵押借款合同》第三十五条规定，要求陶晓东于2007年7月15日15时前提前偿还尚欠贷款本金1066997.97元及相应利息。该贷款催讨函系以邮件方式寄送，邮寄地址为浙江省农业科学院，收件人为陶晓东。浙江省农业科学院收发室7月14日（星期六）收到邮件后于7月16日（星期一）通知陶晓东取件。7月19日，陶晓东向杭州联合农村合作银行九堡支行提交提前还款申请书，告知其办理的住房按揭贷款，因与中泰公司已解除合同，中泰公司执行款已划入杭州市中级人民法院账户，预约于7月26日还清全部住房贷款余额。（四）2007年7月13日，杭州联合农村合作银行九堡支行向中泰公司发出贷款催讨函，贷款催讨函言明根据杭州市仲裁委员会（2007）杭仲字第5号裁决书及杭州联合农村合作银行九堡支行与陶晓东签订的《个人房产抵押借款合同》第三十五条规定，要求陶晓东于2007年7月15日15时前提前偿还尚欠贷款本金1066997.97元及相应利息，若陶晓东未能及时清偿款项，将要求中泰公司履行保证责任。2007年7月17日，杭州联合农村合作银行九堡支行以陶晓东按揭贷款归还名义扣划中泰公司1071743.85元。（五）陶晓东、吴慧凤系夫妻关系。本院认为，陶晓东、中泰公司签订的《商品房买卖合同》（编号为2006预000429）系通过仲裁程序为杭州市仲裁委员会生效裁决而解除，因该《商品房买卖合同》解除而产生相关手续办理属于履行解除合同的义务，当事人应自觉履行或在执行程序中一并予以解决，现中泰公司就该《商品房买卖合同》的解除手续向人民法院提起诉讼于法无据，本院对中泰公司的该项请求不予支持。杭州联合农村合作银行九堡支行于杭州市仲裁委员会的（2007）杭仲字第5号裁决书生效后，依据《个人房产抵押借款合同》向陶晓东、中泰公司发出贷款催讨函，但未给予陶晓东以合理的还款期限，而直接向担保人中泰公司扣划陶晓东贷款的全部本息，中泰公司在承担合同的保证责任后，有权向债务人陶晓东进行追偿。吴慧凤系陶晓东配偶，对夫妻关系存续期间的债务应共同承担清偿责任。故中泰公司主张陶晓东、吴慧凤支付代偿担保款1071743.85元的诉讼请求本院予以支持，中泰公司请求赔偿损失20万元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。此外，就《个人房产抵押借款合同》而言，中泰公司仅为合同的担保人，其履行保证责任的行为表明《个人房产抵押借款合同》履行的终止。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故陶晓东与杭州联合农村合作银行九堡支行之间的抵押合同应当由合同当事人自行依法办理，中泰公司提请解除抵押的诉讼请求于法无据，本院不予支持。纵观本案，陶晓东、中泰公司、杭州联合农村合作银行九堡支行三者之间因陶晓东的购房而产生买卖关系、借贷关系、抵押关系、担保关系，上述法律关系在三者之间环环相扣，而中泰公司、陶晓东在《商品房买卖合同》被生效裁决解除后，未及时与银行沟通以妥善处理善后事宜酿成本案诉讼，双方当事人均负有一定责任，本案受理费应由当事人共同分担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、被告陶晓东、吴慧凤于判决生效后十日内支付原告浙江中泰房地产开发有限公司1071743.85元。二、驳回原告浙江中泰房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16746元，财产保全费5000元，合计21246元，由原告浙江中泰房地产开发有限公司负担11246元，被告陶晓东、吴慧凤负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交不服一审判决部分的受理费。审 判 长  王 斌审 判 员  叶盛华人民陪审员  张 弋二〇〇七年十二月十日书 记 员  胡 珊