重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第05684号原告姚素英，女，1944年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人胡建波，重庆春意律师事务所律师。被告易良敏，女，1975年4月18日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人肖琼，女，1988年2月16日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告姚素英与被告易良敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序，于2015年12月22日公开开庭进行了第一次审理，原告姚素英及其委托代理人胡建波、被告易良敏到到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加肖琼为第三人参加诉讼，于2016年1月6日公开开庭进行了第二次审理，原告姚素英及其委托代理人胡建波、被告易良敏到到庭参加诉讼，第三人肖琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚素英诉称，被告的前位承租人张文霞因身居重庆不便对原告出租给她的南川区XXXXX号门面和XX号住宅房屋进行使用管理，便多次电话联系原告，要求将上述房屋转租给他人。原告同意后，2013年10月26日下午，张文霞和被告在XX号门面将她们事先打印好的《房屋租赁协议》交给原告签字，原告便根据她们的要求直接在合同上签署了自己的姓名。协议签订后，从2014年10月26日起至2015年10月25日止的租金，被告按每月5200元的标准分两次支付给了原告。2015年10月26日起至2016年4月25日期间的租金，按照合同约定被告应当在2015年9月26日交给原告，租金标准原告只要求按每月6000元支付（按合同约定应为6240元），但被告经多次协商后均拒绝支付。原告于2015年9月18日向被告发出书面通知，要求被告在2015年9月26日前按每月6000元标准将半年的租金36000元支付给原告。被告接到通知后于2015年9月22日短信回复原告，不仅不同意按此标准支付租金，还明确告知原告不再履行合同，将在10月26日已交房租到期后自动搬出租赁房屋。但时至今日，被告既不缴纳租金，也不从租赁房屋搬出，另外被告还在未经原告同意的情况下将住宅部分房屋转租他人经营茶楼。综上所述，原告认为被告拒绝按照合同约定的租金增涨方式交纳租金，以短信方式明确告知原告不再履行《房屋租赁协议》，并改变房屋使用用途擅自将住宅部分转租他人的行为，已经构成违约，原告依法有权解除合同，并要求被告返还租赁房屋并赔偿租金损失。为此，特依法起诉请求，判令：1、解除原、被告于2013年10月26日签订的《房屋租赁协议》，由被告将位于南川区XXXXX号、XX号承租房屋返还给原告；2、被告从2015年10月26日起按每月6000元赔偿原告租金损失至租赁房屋返还原告之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。被告易良敏辩称，1、原告称我与张文霞一起签的合同不属实，我根本不认识张文霞，合同是原告打印好后给我签的字；2、我没有不履行合同的意思，也没有迟延履行主要债务，短信内容只是表明由于原告不维修租赁物，给我造成了损失，原告赔偿了，我才会在已交纳租金期满后自动搬离，并且我在短信里还表示希望按合同约定合作，不会少原告一分钱；3、我没有交纳租金是因为双方对租金标准没有协商好，而且原告没有维修好租赁物，导致我无法使用，按照法律规定，我有权减少租金或不支付租金；4、我在承租前，原告的房屋就已改变成了商用，我并没有改变租赁房屋的性质；5、合同中约定的家电、家俱费实际是转让费，租房时家电、家俱并不存在；6、租赁协议写明只要我履行合同，就可将房屋转租他人，况且我与二楼承租人一起协商租赁事宜时原告也在现场，原告对转租是知道并同意的。综上，我没有违约行为，租赁协议不应该解除。第三人肖琼未作答辩意见。经审理查明，2013年10月26日，原告姚素英（甲方）与被告易良敏（乙方）签订《房屋租赁协议》。协议主要约定：一、甲方将XXXXX号XX号门面和XX号住房租给乙方使用。租期为5年，即：2013年10月26日起2018年10月25日止。二、2013年10月26日起至2014年10月25日租金为每月4500元，房租每半年支付一次，每次27000元，房租已缴于2014年4月26日，以后每次应提前一个月交给甲方。2013年10月26日起至2018年10月25日，每年甲乙双方协商一次租金，租金增幅不能超过原价的20%……六、乙方在租赁期间，不得擅自改变房屋主体结构，如需改变原样，必须经甲乙双方协商认可。七、甲方将室内价格叁万捌仟元的家电、家俱等物品一律处理给乙方，附清单一张，合同期满后，乙方将根据清单自行搬走。八、乙方在租用期间如需转让他人，乙方必须如数履行合同，按时缴纳租金给甲方。九、房租已缴于2014年4月26日。协议签订后，被告易良敏占用使用租赁房屋，并按照合同约定支付了第一年（2013年10月26日至2014年10月25日）的租金共计54000元（4500元/月）。第二年（2014年10月26日至2015年10月25日）的租金，经原、被告双方协商，被告易良敏按照5200元/月的标准支付，共计支付62400元。之后的租金，由于双方对租金标准未能协商一致，同时被告易良敏认为原告没有维修好租赁房屋的下水管道，影响其对房屋的使用，因此一直未予支付。2015年9月18日，原告姚素英向被告易良敏发出通知，通知内容为“易良敏同志：你租赁我的房屋，按照《房屋租赁协议》第二条之规定，2015年10月26日至2016年4月26日，6个月的租金叁万陆仟元，请于2015年9月26日前支付给我。房主姚素英”。该通知中载明了原告姚素英在中国建设银行的帐号。被告易良敏接到通知后仍拒绝支付租金，为此，原告姚素英起诉至本院。另查明，原告姚素英出租给被告易良敏的XXXXX号XX号门面和XX号住房的门牌号均为开发商自编号，XX号门面的产权证号为渝房权证XX字第**号，证载座落地：XX镇XX街XX号；XX号住房的产权证号为南房权字第**号，证载座落地：XX镇XX号XX号。2015年4月，被告易良敏将XX号住房转租给第三人肖琼，双方没有签订书面的转租协议，据被告易良敏陈述，第三人肖琼已支付了一年的租金，租赁期限至2016年4月26日止。审理中，被告易良敏另提供了一份与原告姚素英签订的《房屋租赁协议》，该协议与原告姚素英提供的协议相比，第二条是这样约定的，“2013年10月26日起至2014年10月25日租金为每月4500元，2013年10月26日起至2018年10月25日，每年甲乙双方协商一次租金，租金增幅不能超过原价的20%。房租每半年支付一次，每次27000元，并每次应提前一个月交给甲方”。此外，协议中没有了“房租已缴于2014年4月26日”的条款。其余内容则完全相同。原、被告对两份协议均系双方签订无异议，但对哪份协议作为本案证据使用，双方各执己见。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及《房屋租赁协议》、帐户明细、交付房租的通知、特快专递回执、短信、现场照片、渝房权证XXX字第**号房屋所有权证、南房权字第**号房屋所有权证等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原、被告提供的《房屋租赁协议》针对的是同一标的，虽然协议第二条中有部分语句的位置有所不同，但整个条款的意思表示完全一致。而“房租已缴于2014年4月26日”的内容，仅是表明被告易良敏缴纳租金的情况，该事实在协议中是否载明对于协议效力没有实质影响。可以确定，两份《房屋租赁协议》证明的是同一租赁关系，属于同一租赁协议。该租赁协议系原、被告双方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。租赁关系成立后，被告易良敏已向原告姚素英支付了第一年和第二年的房屋租金，从第二年的租金比第一年租金增加的事实看，双方对租赁协议约定的租金支付标准和支付方式是认可的。对于第三年（即从2015年10月26日至2016年10月25日止）的租金，由于双方对租金标准未能协商一致，被告易良敏至今未予支付，但租金条款为租赁协议的主要条款，即使双方存在分歧，被告易良敏如有继续履行协议的意愿，也应当在收到原告姚素英的催收通知后，按照上一年度的租金标准先行支付。被告易良敏迟迟不支付租金，导致原告姚素英出租房屋收取租金的合同目的不能实现。而且审理中，双方对第三年度的租金标准仍未能达成协议，被告易良敏亦表示不愿意按照上一年度双方实际履行的租金标准支付租金。被告易良敏以自己的行为表明不履行主要债务，根据合同法的相关规定，原告姚素英可以解除租赁协议。租赁协议解除后，被告易良敏依法应当将租赁房屋返还给原告姚素英，并支付拖欠的房屋租金以及解除协议后的房屋占有使用费，房屋租金和房屋占有使用费可参照双方实际履行的上一年度租金标准（5200元/月）进行计算。由于被告易良敏将XX号住房转租给了第三人肖琼，因此第三人肖琼在被告易良敏返还房屋时负有协助交房的义务。关于被告易良敏提到的下水道问题。原告姚素英对下水道进行了维修，本院现场查看后，也未发现漏水现象。加之下水道属于公用设施，位于租赁房屋的过道，不影响租赁房屋的整体功能和正常使用。故被告易良敏以此作为拒付租金的理由，依法不能成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十七条、第二百二十七条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告姚素英与被告易良敏于2013年10月26日签订的《房屋租赁协议》。二、由被告易良敏于本院判决生后10日内将位于重庆市南川区XX街XX号XX号、XX号房屋返还给原告姚素英，由第三人肖琼协助被告易良敏返还XX号房屋。三、由被告易良敏于本判决生效后10日内按每月5200元的标准付给原告姚素英从2015年10月26日起至返还房屋时止的房屋租金及房屋占有使用费。四、驳回原告姚素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交）,由被告易良敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  韦云华二〇一六年一月十五日书记员  王 娟