安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终558号上诉人（原审被告）：安徽省通和房地产集团有限公司宣城分公司，住所地安徽省宣城市敬亭山茶场绿雪山庄。负责人：夏繁，该公司总经理。委托诉讼代理人：璩金来，安徽今昔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌云，男，1982年11月30日出生，汉族，住安徽省宣城市。被上诉人（原审原告）：梅莉莉，女，1982年10月14日出生，汉族，住安徽省宣城市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈九美，安徽敬亭山律师事务所律师。原审被告：安徽省通和房地产集团有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号。法定代表人：储诚胜，该公司董事长。上诉人安徽省通和房地产集团有限公司宣城分公司（以下简称通和房地产宣城分公司）因与被上诉人凌云、梅莉莉及原审被告安徽省通和房地产集团有限公司（以下简称通和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2015）宣民一初字第03969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年6月14日、2016年6月21日两次公开开庭进行了审理。上诉人通和房地产宣城分公司的委托诉讼代理人璩金来、被上诉人凌云及其与梅莉莉共同委托的诉讼代理人陈九美到庭参加诉讼。原审被告通和房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，双方当事人分别向本院申请给予庭外和解期限一个月，本院予以准许。因双方分歧较大未能达成调解协议，本院依法继续进行审理。本案现已审理终结。通和房地产宣城分公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回凌云、梅莉莉的一审诉讼请求。事实和理由：1.原审法院判决解除案涉合同不当。通和房地产宣城分公司虽逾期交房，但凌云、梅莉莉已实际领取逾期交房违约金以及房屋面积差价款共计20732元，证明二人选择继续履行合同，其依法不再享有合同解除权。2.凌云、梅莉莉在一审中同时主张违约金和损害赔偿金，不符合法律规定，原审法院未予释明迳行按其中一种方式计算赔偿数额，显属程序违法。3.本案中，即使解除案涉合同，凌云、梅莉莉的购房首付款实际损失，亦仅为存款利息损失，原审按照贷款利率标准计算有失公允。凌云、梅莉莉辩称，1.凌云、梅莉莉依法享有解除合同的权利。本案中，通和房地产宣城分公司逾期交房超过合同约定的期限，买受人凌云、梅莉莉享有绝对解除权。且凌云、梅莉莉在接到通和通和房地产宣城分公司通知后，虽领取了20732元款项，但其时通和房地产宣城分公司未告知凌云、梅莉莉领取款项的性质，亦未明示其领取该笔款项即表明买受人选择继续履行合同，放弃解除合同的权利，故凌云、梅莉莉领取上述款项的行为与要求解除合同之间不相冲突。2.因出卖人已构成违约，凌云、梅莉莉基于通和房地产宣城分公司违约的事实，同时要求其支付违约金及赔偿损失符合法律规定，原审法院依法据实对违约金和损失赔偿的数额综合进行调整，符合相关法律规定；3.凌云、梅莉莉主张的购房首付款损失，系因出卖人违约所致损失，依法应按中国人民银行同期贷款利率标准计算。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。通和房地产公司未到庭作答辩。凌云、梅莉莉向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的合同编号为201300013941、201300013949的两份《商品房买卖合同》；2.判令两原审被告共同退还其购房款1266068元，并给付违约金12660.68元；3.判令两原审被告共同赔偿其自2013年11月15日按银行同期贷款利率至实际给付之日贷款51万元的利息损失（其中截止2015年10月15日的利息为36545.63元）；4.判令两原审被告共同赔偿其购房首付款756068元的利息损失（自2013年7月3日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2013年7月2日，凌云、梅莉莉夫妻与通和房地产宣城分公司签订了合同编号分别为201300013941、201300013949的《商品房买卖合同》各一份，主要内容为：凌云、梅莉莉购买该公司开发的位于宣城市区水阳江大道通和紫金城B36幢1号、2号商铺；出卖人应于2014年12月31日前将经验收合格并取得《竣工验收报告》的房屋交付买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，买受人可退房。双方还就购房价款、违约责任等事项作出明确约定。合同签订后，凌云、梅莉莉于2013年7月3日交付购房款756068元，于2013年11月15日以银行按揭贷款方式交付剩余购房款51万元。2015年6月12日，凌云、梅莉莉在通和房地产宣城分公司提供的领款表签名领取退款合计20732元。2015年6月23日、8月12日，凌云、梅莉莉向该分公司分别递交书面退房申请和律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款。2015年10月13日，凌云、梅莉莉诉至原审法院。一审另查明，安徽省通和房地产开发有限公司于2013年10月8日经安徽省工商行政管理局核准，企业名称变更为安徽省通和房地产集团有限公司。诉讼中，凌云、梅莉莉于2015年10月30日还清全部贷款本息，共计支付546544.87元。一审法院认为，凌云、梅莉莉与通和房地产宣城分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。根据合同约定，通和房地产公司应于2014年12月31日前交付通过竣工验收的房屋，逾期交房超过60日，凌云、梅莉莉即有权解除合同。本案主要的争议焦点是凌云、梅莉莉于2015年6月12日在通和房地产宣城分公司提供的领款表上签名领取退款20732元，能否表明凌云、梅莉莉同意继续履行合同。经审查，上述领款表系通和房地产宣城分公司单方制作的格式表格，其上并未注明买受人领取退款的性质系同意不退房的违约金，买受人领取退款后即表示同意继续履行合同且不得主张退房。凌云、梅莉莉其后要求解除合同，表明买受人的退房意愿明确，故对通和房地产宣城分公司关于凌云、梅莉莉已经选择继续履行合同，不同意解除合同的辩解意见不予采信。凌云、梅莉莉要求解除案涉《商品房买卖合同》，符合双方约定解除合同的条件，予以支持。合同解除后，通和房地产宣城分公司应向凌云、梅莉莉承担返还购房款及违约损失的民事责任。依据相关法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因被告逾期交房构成违约，导致合同解除，涉案合同虽然约定了违约金条款，但约定的违约金仅为购房款的1%，明显过低，不足以弥补凌云、梅莉莉的利息损失。凌云、梅莉莉主张以通和房地产宣城分公司占用其所付购房款1266068元期间的利息损失作为其实际损失，符合法律规定，予以支持。其中，对凌云、梅莉莉于2013年7月3日交纳的购房款756068元所产生的利息，通和房地产宣城分公司应自当日起至还清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；凌云、梅莉莉已于诉讼中还清51万元银行按揭贷款及利息36544.87元，该利息36544.87元应认定为买受人的实际损失，通和宣城分公司应予承担。凌云、梅莉莉主张51万元贷款自2015年11月1日起至实际还清之日止所产生的利息损失，通和房地产宣城分公司亦应按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。由于对凌云、梅莉莉主张的利息损失已支持，故对其要求按合同约定支付1%的违约金12660.68元的诉讼请求，不再予以支持。鉴于凌云、梅莉莉主张的利息损失已得到填补，其所领取的退款20732元，应当予以返还。通和房地产公司对案涉给付之债依法应承担补充清偿责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，判决：一、解除原告凌云、梅莉莉与被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为201300013941、201300013949）；二、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于判决生效之日起十日内返还原告凌云、梅莉莉购房款1266068元；三、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告凌云、梅莉莉利息损失36544.87元；四、被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告凌云、梅莉莉利息损失（以本金756068元、51万元为基数，分别自2013年7月3日、2015年11月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止，扣除已领取的退款20732元）；五、被告安徽省通和房地产集团有限公司对前述二、三、四项购房款及利息损失承担补充清偿责任；六、驳回原告凌云、梅莉莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17405元，财产保全费5000元，合计22405元，由被告安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司负担。二审中，当事人没有提举新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对原审法院认定的证据及案件事实予以确认。二审另查明：涉案房屋于2015年6月4日通过竣工验收。2015年12月11日，安徽省通和房地产开发有限公司宣城分公司的企业名称变更为安徽省通和房地产集团有限公司宣城分公司。案涉两份《商品房买卖合同》约定，因面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，出卖人按银行同期存款利率支付利息；出卖人逾期交房超过60日，买受人要求解除合同的，出卖人应按买受人累计已付款的1%支付违约金。通和房地产宣城分公司制作的案涉领款表上未写明表格的名称，其表格栏包括“序号、按揭合计、价格、预测面积、实测面积、面积差、应补面积差、应补违约金、合计应退、房号、合同业主名、实际退款、领款人、领款日期”内容。凌云、梅莉莉与通和房地产宣城分公司未办理交房等手续。二审庭审中，通和房地产宣城分公司陈述称，2015年6月20日为交房时间。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉两份《商品房买卖合同》应否解除；2.原判决对案涉违约损失的认定是否适当，审理程序是否合法。关于焦点1。通和房地产宣城分公司上诉称凌云、梅莉莉领取违约金、房屋面积差价款后，即已选定了继续履行合同，其不再享有合同解除权。经审查，其一，通和房地产宣城分公司作为案涉两套商铺的出卖人逾期交房确已超过60日，买受人凌云、梅莉莉依约享有解除合同或继续履行合同的选择权。其二，案涉通和房地产宣城分公司制作的领款表上仅载有“应付违约金”列项及数额，而未明确违约金的性质和具体计算方式，且通和房地产宣城分公司亦未提交补强证据证明其事先已明确告知凌云、梅莉莉领取该笔违约金的法律后果为放弃解除合同的权利，视为已选定继续履行合同。其三，根据通和房地产宣城分公司的陈述，凌云、梅莉莉领款之日即为交房时间，但事实上凌云、梅莉莉并未与通和房地产宣城分公司办理任何交房手续。故凌云、梅莉莉未作出放弃解除合同权利的真实意思。其仅领取性质不明违约金而未接收房屋的行为，亦不具有默示继续履行合同的法律效力。其四，凌云、梅莉莉先后于2015年6月23日、2015年8月12日寄送书面退房申请及律师函，主张解除合同的意思表示明确，通和房地产宣城分公司接到解除合同通知后，未在法定期限内向法院提出确认解除合同通知无效的诉讼主张，通和房地产宣城分公司此节上诉理由不能成立，本院不予采信。关于焦点2。其一，案涉合同约定逾期交房超过60日，买受人主张解除合同的，出卖人按已付房款1%支付违约金。而凌云、梅莉莉向一审法院提交的还贷记录及通和房地产宣城分公司实际占用购房款的事实表明，案涉合同约定违约金标准明显低于凌云、梅莉莉的实际损失。该损失为通和房地产宣城分公司在签订该协议前应当预见的范围之内。故凌云、梅莉莉一审诉请违约金及资金占用利息损失，总数额应确定在预期利益与可得利益范围内，原判决未支持凌云、梅莉莉的违约金诉讼主张，以其实际损失作为裁判依据，不违反我国合同法有关违约赔偿损失的立法精神，且未损害通和房地产宣城分公司的合法权益，并无不当。通和房地产宣城分公司有关原审法院未予释明，迳行就违约金和损害赔偿金予以处理，程序不当的上诉理由，于法无据，二审不予支持。其二，凌云、梅莉莉提出解除案涉合同，系因通和房地产宣城分公司逾期交房所致，案涉合同有关面积误差致解除合同，出卖人按银行同期存款利率给付利息的约定，与案争情形不相吻和，依法不能作为本案裁决的合同依据。结合我国合同法的相关规定及司法实践，原审法院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算案涉购房首付款的利息损失，亦无不妥。通和房地产宣城分公司有关应按存款利率标准计付利息损失的上诉理由，缺乏事实根据，不予支持。综上，一审法院审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17405元，由上诉人安徽省通和房地产集团有限公司宣城分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年八月二十六日书 记 员  肖 忞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。