北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6783号上诉人（原审原告）康明，男，1949年8月18日出生。被上诉人（原审被告）张伟臣，男，1964年8月30日出生。上诉人康明因与被上诉人张伟臣租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康明上诉请求：1.张伟臣退回我2015年1月1日至2015年3月31日租金54000元以及押金；2.一、二审诉讼费由张伟臣承担。事实和理由：一审判决书第4页钥匙按“康明”姐姐的要求交给物业公司，应是按“张伟臣”姐姐的要求交给物业公司；我是2014年12月1日签订的合同，应当从该日起算租金；我没有违约。张伟臣辩称：同意一审判决，不同意康明的上诉请求。康明向一审法院起诉请求：1.张伟臣偿还2015年2月15日至3月31日的租金27000元及押金18000元；2.诉讼费由张伟臣承担。一审法院认定事实：北京市×××601号房屋（下称诉争房屋）系张伟臣名下的产权房屋。张伟臣（出租人、甲方）与康明（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（张伟臣的签署日期为2014年10月22日，康明的签署日期为2014年12月1日），约定：张伟臣将诉争房屋出租给康明办公使用，房屋租赁期限自2014年11月1日至2016年10月30日，张伟臣应于2014年11月1日前将房屋按约定条件交付给康明。租金标准为18000元/月，支付方式为押一付半年，各期租金支付日期：2015年4月1日，2015年10月1日，2016年4月1日。押金18000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由康明承担的费用、租金，以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给康明。康明不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达2000元的，张伟臣有权单方解除合同，收回房屋，康明应按月租金的100%向张伟臣支付违约金。租赁期内，张伟臣需提前收回房屋或康明需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金的/%向对方支付违约金，张伟臣还应退还相应的押金。张伟臣未按约定时间交付房屋或者康明不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及康明未按约定时间返还房屋的，应按每月租金2倍标准支付违约金。上述合同签订后，康明分别于2014年10月29日、11月11日、12月2日向张伟臣汇款18000元、32000元、40000元。一审庭审中，康明主张租赁合同履行过程中，其按照合同约定于2015年1月11日通知张伟臣提前退租，并于1月15日将房屋腾空且按照张伟臣的指示将房屋钥匙交给了物业公司，张伟臣应按合同约定退还押金及2015年2月15日至3月31日的租金。张伟臣对康明的主张不予认可。审理中，康明为证明其上述主张，向法院提交了其子与张伟臣的QQ聊天记录予以证明，康明当庭用当时的聊天设备登录了其子QQ，经核对，康明向法院提交的打印版QQ聊天记录与设备上的内容一致。张伟臣认可QQ聊天记录中的一方确系其本人，但其认为该聊天记录有修改，且系与康明之子的聊天记录，与本案无关。审理中，张伟臣就其关于QQ聊天记录存在修改的主张，未向法院提供证据予以证明。该聊天记录显示：“康明之子于2015年1月10日以康明的名义表示想要提前退租，张伟臣于2015年1月11日表示“你那天搬家，告诉我，把我的身份证，房本复印件，租房合同给我。钥匙给我。水，电，气结清。”2015年1月14日，康明之子表示在搬家，张伟臣表示将钥匙给其姐姐并告知了其姐姐电话。2015年1月15日，康明之子表示2015年1月14日下午五点房屋已经清空，钥匙按康明姐姐的要求交给了物业公司。2015年1月16日，张伟臣表示知道了。康明之子询问如何交接。张伟臣表示须找到新的租户才能交接。之后康明之子要求张伟臣退还押金及剩余租金。张伟臣以康明违约为由，不同意退还。”审理中，张伟臣主张其于2015年3月27日才从物业处拿回房屋钥匙收回了房屋。康明主张其系海南明德能源投资有限公司的法定代表人，该公司之前以公司员工苏丹的名义与张伟臣签订了租赁合同，该公司已支付租金至2014年11月30日，本案合同系承接上份合同，故本案合同的租金起付日期是2014年12月1日。张伟臣对康明的主张不予认可，张伟臣主张之前的租赁合同与康明无关，本案的合同的租金起付日期系合同约定的2014年11月1日。审理中，康明为证明其主张，向法院提交了苏丹与张伟臣之间的汇款记录用以证明苏丹已代表公司向张伟臣支付了2013年11月1日至2014年10月31日的租金及1个月的押金。张伟臣认为该证据与本案无关。关于第一笔租金的支付时间。张伟臣主张合同约定的租金支付方式是押一付六，按交易惯例第一笔租金也应当是合同签订当日支付。合同上列明的2015年4月1日、2015年10月1日，2016年4月1日系后三笔租金的支付日期。康明主张合同约定的是第一、二、三笔租金的支付日期，第一笔租金支付日期是2015年4月1日，最后一笔租金的支付日期没有列明。审理中，法院从康明提交的聊天记录中发现自2014年12月11日起，张伟臣有多次要求支付钱款的记录。张伟臣主张康明应于合同签订当日支付半年的房屋租金及一个月的押金共计126000元，但康明实际只支付了90000元，康明构成根本违约，应支付违约金。康明对张伟臣的主张不予认可，康明主张合同约定第一笔租金的支付日期是2015年4月1日，其已在约定的时间内支付张伟臣2014年12月1日至2015年3月31日的租金及一个月的押金共计90000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，康明与张伟臣签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，租赁期限应从2014年11月1日开始，康明主张租赁期限应从2014年12月1日开始的理由不能成立，法院不予采纳。按照康明的主张，其交纳的90000元钱款中包含18000元押金，故康明的租金应交纳至2015年2月28日。根据租赁合同约定，康明需提前退租，应提前30日通知张伟臣，康明就其提前退租的主张向法院提交了其子与张伟臣的QQ聊天记录予以证明，康明当庭用当时的聊天设备登录了其子QQ，张伟臣认可聊天的其中一方系其本人，但认为该聊天记录存在修改，但张伟臣就聊天记录存在修改的主张并未向法院提供相关证据予以证明，故法院对QQ聊天记录的真实性予以采信。虽然该聊天记录系康明之子与张伟臣之间的谈话，但双方的谈话内容反映康明之子有代表康明处理该房屋租赁事宜的权利，张伟臣也未予以反对。根据QQ聊天记录显示，张伟臣于2015年1月10日接到了康明要求提前退租的通知，且康明于2015年1月15日前腾空了房屋，由于张伟臣不同意办理交接手续，责任不应由康明承担。故康明在履行了提前30日通知并在合理期限内腾空房屋义务的情况下，按照合同约定，双方的租赁合同应于30日后即2015年2月9日解除。合同解除后，张伟臣应将剩余租金退还康明，现康明要求张伟臣返还2015年2月15日至2015年2月28日租金的诉讼请求，法院予以支持。康明要求张伟臣返还2015年3月1日至2015年3月31日租金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。关于第一笔租金的支付时间。法院认为，按照租赁期限计算，康明须支付四次租金，但双方合同中只列明了三次租金的支付时间，对此，双方虽然说法不一，但根据合同约定的押一付六的租金支付方式及交易习惯，并结合张伟臣自2014年12月11日起多次催款的情形，第一笔租金108000元的支付时间不应迟于交房之日。根据在案证据，康明一共只向张伟臣汇款90000元，其中还含有康明主张的18000元押金。故康明未按照合同约定支付租金的行为已构成违约，应按照合同约定向张伟臣支付一个月的租金作为违约金。由于双方租赁合同中明确约定康明交纳的押金可以用于折抵违约金，故张伟臣不同意退还房屋押金具有合同依据，法院予以采纳。对康明要求张伟臣返还房屋押金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起七日内，张伟臣返还康明二○一五年二月十五日至二○一五年二月二十八日的房屋租金九千元；二、驳回康明的其他诉讼请求。如果张伟臣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明：2015年1月15日，康明之子表示2015年1月14日下午五点房屋已经清空，钥匙按张伟臣姐姐的要求交给了物业公司。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：本案二审中双方就租金起算日期、张伟臣应否退还康明租金、押金存在争议，本院分述如下：关于租金起算日期，康明上诉主张从2014年12月1日起算，虽然康明在合同上签字的日期是2014年12月1日，但是双方租赁合同约定房屋租赁期限自2014年11月1日开始，故一审认定从2014年11月1日起算租金，符合合同约定，康明上诉要求从2014年12月1日起算租金，与合同约定不符，本院不予支持。按照康明的主张，其向张伟臣支付的90000元中包括押金18000元，故康明的租金仅支付至2015年2月28日，康明上诉要求张伟臣返还2015年3月1日至2015年3月31日租金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。康明上诉要求张伟臣退还2015年1月1日至2015年2月14日租金的请求，超出了一审诉讼请求的范围，属于康明增加独立的诉讼请求，本院审理中当事人就此未能达成调解，张伟臣亦不同意由本院一并审理，故本院对此不予处理。关于康明上诉要求张伟臣返还押金一节，康明主张其向张伟臣支付的90000元中包括押金18000元，且康明不存在违约行为，故不同意用押金折抵违约金。本院认为，根据合同租期2年以及支付方式为押一付六的约定，康明应当分期向张伟臣支付租金，虽然合同只列明了3期租金的支付日期（2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日），且双方对于此外的另一期租金支付日期主张不一致，但是，根据“押一付六”的约定以及房屋租赁市场的交易习惯，本案中的租金及押金应当上付，且每期支付6个月租金，本案租期从2014年11月1日至2016年10月30日，合同约定的交房日期是2014年11月1日前，张伟臣签约日期为2014年10月22日，康明签约日期为2014年12月1日，故康明支付押金以及第一期租金的时间不应迟于其签约之日即2014年12月1日，但是客观上截至2015年12月2日康明仅支付90000元，康明未按约定支付租金，构成违约，按照合同约定，康明应当支付相当于一个月租金的违约金，且合同约定押金可以用于抵扣乙方应当承担的违约金，故张伟臣抗辩押金应用于折抵违约金，于法有据，康明上诉要求返还押金，本院不予支持。综上，康明的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由康明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林审 判 员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一六年八月二十九日书 记 员  祝 石