广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第2522号原告叶会英，男，汉族，1984年10月2日出生，住广东省东莞市东城区，委托代理人尹正仪，何才斌，分别系广东百勤律师事务所律师、实习律师。被告吴志建，男，汉族，1982年12月21日出生，住湖南省道县，原告叶会英诉被告吴志建租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹正仪及被告吴志建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月7日，原房东张枝与被告签订《楼房租赁合同书》，双方约定由张枝将位于东莞市东城区主山上三杞新村后街四巷xx号壹幢楼的3-7楼和壹楼楼梯间一个铺位出租给被告经营使用，期限为2011年11月11日至2014年10月31日，租金为每月6300元。2012年6月12日，原房东张枝与原告签订《房屋买卖合同》将案涉房屋卖给原告，并办理了转让登记手续。房屋继续由被告承租（包括1-7楼），房屋租金由被告直接向原告支付。2014年10月31日，租赁合同到期，双方并未续签有关案涉楼房的租赁合同。合同到期后，原告要求解除与被告之间的租赁合同，并向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求被告迁出该房屋并恢复房屋原样，但被告至今一直占用房屋，其行为侵犯了原告的合法权益，导致原告巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的就案涉房屋的不定期租赁合同关系已经解除。2、被告立即将案涉房屋腾空退还给原告，并恢复原状。3、被告按每月7100元的标准支付房屋占有使用费，自起诉之日起计至被告腾退租赁物业之日止；及支付逾期付款利息，自起诉之日起按应付未付的占有使用费以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计至清偿完毕之日止。4、被告向原告赔偿经济损失60000元。5、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告在不造成房屋损毁的情况下腾空房屋并返还房屋；第三项诉讼请求变更为要求被告向原告支付使用费以每月7100元从2015年12月1日起计算至返还房屋之日止，及支付逾期付款利息，利息以拖欠的占用使用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从拖欠的当月的6日起计至付清之日止。被告辩称，1、不同意解除租赁合同，因为被告对案涉房屋已经装修，配有电器、监控等。2、不同意赔偿经济损失，也不同意支付占有使用费以及利息。经审理查明，案涉租赁物位于东莞市××山社区××号，现登记权属人为原告。2011年10月7日，案外人张枝与被告签订一份《楼房租赁合同书》，甲方为案外人张枝，乙方为被告，约定甲方将位于东莞市东城区主山上三杞新村后街四巷xx号壹幢楼的3-7楼和一楼楼梯间一个铺位出租给乙方经营使用。主要条款约定如下：一、甲方将楼房交付乙方使用时，有32间套房，铺位一个，每间房间内配有电风扇一台，抽气扇一台，若干个插座及电源开关。交楼时每个房间的设施都是完好可使用的。到期时，乙方也要完好可使用交还给甲方。如有损坏、遗失的，乙方要负责修好或购买，完好还给甲方。二、合同期限自2011年11月1日至2014年10月31日。三、每月租金为6300元，乙方须在当月5号前交清租金，如逾期未交费，甲方有权按迟延的天数收取每日5%的滞纳金，如超过半个月未交租，甲方可终止合同并不退回押金。四、双方签订合同，在交付押金后，如甲方违约，不将房屋租给乙方使用，则按押金双倍赔偿给乙方；如乙方违约，中途退出或不交租金，甲方可将房屋收回租给别人，并不退回押金……。2012年6月12日，案外人张枝与原告签订一份《房地产买卖合同》，约定张枝将位于东莞市东城区主山社区上三杞新村前街四巷xx号的房产转让给原告。双方办理了产权登记转移手续，现原告取得房地产权证编号为粤房地权证莞字第××号。原告主张东莞市××山社区××号即为案外人张枝与被告签订的《楼房租赁合同书》中约定的东莞市东城区主山上三杞新村后街四巷xx号。对此，提交了东莞市东城区主山上三杞股份经济合作社出具的证明予以证明。该份证明记载了张枝与被告签订的楼房租赁合同书的经营地址东莞市××山社区××号与房地产买卖合同的地址东莞市东城区主山上三杞新村后街四巷xx号是同一地址。庭审中，原告主张其从张枝处购买案涉房屋后，由于原租赁合同未到期，继续由被告承租，原合同到期后，原告与被告并未重新签订合同，但案涉房屋继续由被告使用至今，双方存在不定期租赁合同关系。同时，原告曾两次向被告邮寄解除租赁合同通知书，对此提交了解除租赁合同通知书、快递单等予以证明。经审查，解除租赁合同通知书内容为“吴志建先生，我与你订立的有关东莞市东城区主山上三杞新村后街四巷xx号壹幢楼于2014年10月31日起成立不定期租赁合同关系，现我方依据《合同法》第二百三十二条之规定，特依法通知与你解除租赁合同。望你收函后15日内，迁出该房屋……”。其中一份为顺丰速运的快递单，但没有显示签收记录，另外一份为EMS快递单，对应的打印的详情单显示邮件在2015年9月25日妥投。被告确认收到原告邮寄的一份解除租赁合同通知书，但不记得何时收到以及收到哪一份通知书。被告主张其已经付清2015年11月份的房租7100元。同时，被告主张案涉的房屋的权属人并非原告，案涉房屋的权属人变化情况如下：第一手为张枝，后变更为谢小姐，再变更为杨清，原合同到期后一直由被告使用案涉房屋，但其现在交租是交给杨清的。同时，被告主张其已经为案涉房屋支付装修、监控以及床铺等费用，原告应当赔偿该部分费用后，被告才同意解除合同。对此被告提交了收款收据予以证明。原告对被告主张的赔偿不予确认，认为被告的要求没有法律依据。原告确认使用费已经收取至2015年11月，且杨清为其指定的收租人。另，原告主张因被告不如期返还租赁物导致其无法交付给另外的承租人邓春莲，导致其赔偿邓春莲违约金60000元，对此提交了其与邓春莲签订的《房屋租赁合同书》、取款回单、收据予以证明。经审查，该《房屋租赁合同书》为原告与邓春莲于2015年10月21日签订，约定原告将案涉房屋出租给邓春莲，租赁期限自2015年10月21日起至2018年10月31日止，原告须于2015年10月31日将租赁物交付给邓春莲。后因原告无法交付租赁物，向邓春莲赔偿60000元。被告对原告的该组证据的真实性不予确认，认为是原告伪造的，被告主张杨清大概在2013年的时候就要求被告搬离案涉房屋，但因赔偿问题没有谈妥所以被告不同意搬离。原告明确原合同到期之后，被告即向原告表示不会搬离。以上事实，有原告提供的楼房租赁合同书、房地产买卖合同、房地产权证、解除租赁合同通知书、快递单、房屋租赁合同书、取款回单、收据、证明；被告提交的收款收据以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，虽然被告否认案涉租赁物的权属人为原告，但从原告提交的房地产买卖合同、房地产权证等证据可以证明，案涉租赁物的权属人为原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告双方之间成立不定期的租赁合同关系。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告确认收到原告邮寄的解除租赁合同通知书，结合原告提交的快递单，可以证明通过EMS邮寄的解除租赁合同通知书于2015年9月25日邮寄到被告处。因此，双方的租赁合同关系于2015年9月25日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，因此，原告诉请要求被告返还案涉房屋合法有据，本院予以支持。由于被告仍继续占有使用案涉房屋，应当向原告支付房屋占有使用费。由于被告已经付清了2015年11月的使用费，故原告诉请的占有使用费应当按每月7100元的标准，从2015年12月1日起付至返还租赁物之日止。对原告诉请的逾期付款利息，本院不予支持。关于原告主张的经济损失60000元的问题。由于原告明确被告在原合同到期之后即向其表示不会搬离，且双方亦就赔偿问题一直存在争议，可见原告已经可以预见其不可能交付房屋给另外的租客。因此，原告在明知有可能暂时收不回物业的情况下即与其他租客签订租赁合同，并约定交付物业时间，导致损失扩大，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原、被告之间的不定期租赁合同关系已经解除。二、被告吴志建应于本判决生效之日起十日内向原告叶会英返还案涉租赁物。三、被告吴志建应于本判决生效之日起十日内向原告叶会英支付物业占有使用费（占用费以每月7100元的标准从2015年12月1日起计至返还物业之日止）。四、驳回原告叶会英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费650元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员  黄淑娇二〇一六年一月二十二日书 记 员  黄健敏莫颖金附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。