浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第3693号原告徐阿娟。委托代理人（特别授权代理）肖凌、郦珊珊。被告冯校锋。委托代理人（特别授权代理）蔡炎炯。被告余国明。第三人浙江庆盛集团景观房地产开发有限公司。法定代表人童水坤。委托代理人（特别授权代理）楼东平。原告徐阿娟与被告冯校锋、余国明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月1日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。在本案审理过程中，本院依法通知浙江庆盛集团景观房地产开发有限公司（以下简称庆盛公司）作为第三人参加诉讼，本案于2011年11月2日、12月19日公开开庭进行了审理。原告徐阿娟及其委托代理人肖凌、郦珊珊，被告冯校锋的委托代理人蔡炎炯、第三人庆盛公司的委托代理人楼东平到庭参加诉讼，被告余国明到庭参加本案第一次庭审，经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告徐阿娟诉称：原告与被告冯校锋于2010年12月签订关于绍兴市利济桥直街69号金元商务楼第四层、第五层的转让协议。协议约定：被告冯校锋应保证该转让房屋不涉及第三方权利，房屋转让总面积为734.65平方米，转让价格为每平方米6200元，除去减免部分的价款，总房价款共计4408944元；房款采用分期支付的方式，原告应在2010年12月29日支付首付款30万元，定金20万元，在签订《房屋买卖合同》时支付房屋转让款的70%，余款在房屋产权证办妥当天一次性付清；被告应在原告支付房屋转让款70%时将房屋交付给原告。原告在办理完毕诉争房屋第四层的过户手续后发现，该第五层无法办理过户手续。经原告向房管部门查询所得该第五层并非属被告冯校锋所有，而是登记在第三人庆盛公司名下，被告属无权处分。原告认为被告冯校锋无权处分他人房产的行为，严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，原告要求依法解除与被告之间关于绍兴市利济桥直街69号金元商务楼第五层的房屋转让协议，并退还原告多支付房款，被告余国明作为连带保证人应承担连带还款义务。现诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告冯校锋关于绍兴市利济桥直街69号金元商务楼第五层的房屋转让协议；二、被告冯校锋返还购房款737316元并支付利息（按银行同期贷款利率四倍从2011年4月11日起计至判决确定的履行之日止）；三、被告余国明对上述款项承担连带保证责任。被告冯校锋辩称：1、对与原告签订房屋转让协议无异议。原告诉称在办理完毕金元商务楼第四层过户手续后，才发现不能办理第五层阁楼的过户手续与事实不符，双方在转让协议第6条已明确约定第五层阁楼无相关产权证明，原告在签订该协议时就已明知第五层阁楼没有相关产权证明的，并非是事后得知。2、第三人庆盛公司已经将座落绍兴市利济桥直街69号金元商务楼第五层阁楼随同第四层房产一并转让给被告冯校锋，因此冯校锋对第五层阁楼有合法处分权。原告要求解除原告与被告签订的关于第五层房屋的转让协议，于法无据，依法应予驳回。被告余国明辩称：我全程参与了原告与冯校锋之间关于诉争房屋的转让过程，并承诺担保。原告在与被告冯校锋所签订的房屋转让协议中明确约定金元商务楼第四层和五层阁楼是一起转让给原告，同时约定第五层阁楼是没有独立产权的，现原告以第五层无法办理过户手续为由要求解除关于第五层的转让协议，缺乏依据。如果法院判决该协议应该依法解除，冯校锋应当返还原告房款及利息，我同意承担相应的担保责任。第三人庆盛公司述称：1、本案诉争房产系由第三人开发，根据第三人所取得的建设工程规划许可证，金元商务大楼总建筑面积为1917.46平方米，该面积并不包括地下室及阁楼面积，因此，阁楼及地下室是不能办理产权证的，实际也没有办理。2、第三人在2010年4月份将金元商务大楼四楼及面积为353.53平方米的阁楼一并出卖给了本案被告冯校锋，其中四楼共有三套房屋分别是401室、402室、403室，每套房屋第三人与被告冯校锋分别签订了商品房买卖合同，在关于401室的商品房买卖合同中，双方约定第三人将面积为323.53平方米的阁楼赠与给了冯校锋，但事实上该阁楼的价值已包含在双方约定的四楼三套房屋的总房款中。3、阁楼的产权原属于第三人所有，现已赠与给了冯校锋，所以冯校锋拥有该阁楼的全部处分权，完全有权利将阁楼转让给原告。经审理查明，座落于绍兴市利济桥直街**金元商务楼（地号中一2859）由第三人庆盛公司开发建设，绍兴市规划局于2006年8月21日颁发了建设工程规划许可证，在附件中记载的规划建筑面积为1917.46平方米，并备注“总建筑面积”一栏不包括阁楼、地下室面积。第三人于2008年1月11日领取了上述房屋的所有权证，其中记载房屋总层数为四层，第四层建筑面积为411.12平方米（总建筑面积为1911.45平方米），并在附记中记载阁楼323.53平方米。另查明，金元商务楼四层分为401室（建筑面积133.29平方米）、402室（建筑面积138.59平方米）、403室（建筑面积139.24平方米）。2010年4月，第三人与被告冯校锋签订商品房买卖合同三份，约定将金元商务楼401室、402室、403室出售给被告冯校锋，在双方关于401室的商品房买卖合同附件三中同时约定“赠送阁楼面积325.53平方米，价款包含在房款中”。此后，冯校锋领取了三套房屋的产权证，但阁楼323.53平方米未标注在产权证的附记栏中。诉讼中，第三人自述该公司已将金元商务楼全部房屋出售完毕，阁楼323.53平方米只出现在其与被告冯校锋之间签订的买卖合同中，没有将阁楼出售或赠与给其他人。2010年12月29日，原告（甲方）与被告冯校锋（乙方）签订房屋转让协议1份，约定甲方将于位于绍兴市利济桥直街69号金元商务楼第四层、第五层阁楼转让给乙方，其中第四层建筑面积为411.12平方米，第五层建筑面积为恶323.53平方米，合计734.65平方米；转让价格为每平方米6200元，合计4554830元整，减免第五层部分建筑面积金额145886元，实际支付4408944元；房款由乙方分期支付，于2010年12月29日支付首付款30万元、定金20万元，双方当天签订《房屋买卖合同》时，乙方支付房屋转让总价的70%（即3086260.80元），余款30%在房屋产权证办妥当天一次性付清；甲方应在乙方支付房屋转让总款的70%当日，将房屋交付给乙方；甲方保证该转让房屋不涉及第三方的权利，其中第四层建筑面积有相关产权证明，第五层（阁楼）无相关产权证明，甲方在2011年1月20日前清理完毕上述房产第四层产权抵押情况，乙方对上述房屋情况已进行查看，并对上述房屋的性能、结构、产权等情况无异议；协议同时对双方其他权利义务进行了约定。被告余国明作为担保人在该协议上签字。原告自认在与被告冯校锋签订转让协议时，曾看过上述产权证，当时看到所有产权证中的附记栏上均未记载阁楼。转让协议签订当日，原告向被告冯校锋支付首付款300000元、定金200000元。2011年3月18日，原告（乙方）与被告冯校锋（甲方）再次签订房屋转让补充协议，就诉争房屋转让相关事宜达成以下补充条款：乙方于2011年4月10日付清余款1322683元，甲方退还定金20万元，甲方于乙方付清余款当天将第五层（阁楼）房屋钥匙交付乙方；房屋第五层（阁楼）因国家法律、政策原因不能办理过户，甲方不承担任何责任，乙方也不得就此反悔或要求甲方承担赔偿责任。被告冯校锋之妻谭丹平同时在该补充协议上签字确认。补充协议签订当日，原告向被告冯校锋支付转让款共计人民币2786260元。原告于2011年3月21日领取了利济桥直街69号401室、402室、403室的三本房产证，但阁楼323.53平方米未标注在上述房产证中，现仍标注在第三人名下的产权证附记栏中。以上事实由原告提交的房屋转让协议及补充协议各1份，收条2张、利济桥直街69号的房产所有权证复印件1份、利济桥直街69号401室、402室、403室的房屋所有权证复印件各1份，被告冯校锋提供的关于利济桥直街69号401室商品房买卖合同复印件1份，第三人庆盛公司提供的建设工程规划许可证复印件1份及当事人在庭审中的一致陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案经审理查明在第三人庆盛公司与被告冯校锋之间所签订的关于金元商务楼401室的商品房买卖合同中已明确约定“赠送阁楼面积325.53平方米（即本案原告与被告冯校锋在房屋转让协议中约定的金元商务楼第五层），价款包含在房款中”。虽然该阁楼现仍标注第三人庆盛公司名下的房屋所有权证附记栏中，但在本案庭审中，第三人已明确认可被告冯校锋拥有该阁楼的全部处分权，完全有权利将该阁楼出卖给本案原告，同时原告在签订房屋转让协议时，对该阁楼无相关产权证明的状况是明知的，故原告以被告冯校锋出卖阁楼属无权处分为由，要求解除其与被告冯校锋之间关于该阁楼的房屋转让协议，进而要求被告冯校锋返还其相应购房款并支付利息，被告余国明承担相应连带保证责任之请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条之规定，判决如下：驳回原告徐阿娟的诉讼请求。案件受理费22847元，由原告徐阿娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  吕小丽代理审判员  张 剑代理审判员  周晓圆二〇一一年十二月二十日书 记 员  卢雅娟