上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第552号原告郑佩云，女，1951年1月21日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人任金生，上海市申中律师事务所律师。委托代理人孔德明，上海市申中律师事务所律师。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人姚毅诚，职务不详。第三人上海隽羿酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人张陈燕，职务不详。原告郑佩云诉被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本案依法追加上海隽羿酒店管理有限公司为本案第三人参加诉讼，并将本案转为普通程序组成合议庭，于2015年8月14日、11月16日公开开庭进行了审理，原告郑佩云的委托代理人任金生、孔德明到庭参加诉讼。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司、第三人上海隽羿酒店管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郑佩云诉称，原告为本市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)的产权人之一。2013年9月29日，原告与被告就涉讼房屋签订《委托经营管理合同》，约定原告将房屋委托被告进行统一经营管理，用于出租，期限为2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。委托管理期限内，该物业的物业管理费、水、电、燃气等相关费用由被告承担。该房的租金为每月人民币8,000元，每三个月支付一次，即自2013年10月1日起每届首月的7日内将租金支付至原告帐户内。违约金为10万元，若违约金不足以弥补损失的，则违约方应当承担赔偿责任。发生争议由物业所在地的长宁区人民法院管辖等。合同签订当日，双方签订《房屋委托管理交接书》，原告即将该房按约交付给被告。然而，被告租金仅支付至2014年12月31日，其后的租金被告至今未付。此后，原告再也无法联系被告，实际承租人也拒绝原告进入该房。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《委托经营管理合同》，被告立即向原告交还涉讼房屋；2、被告支付原告2015年1月1日起至合同解除之日止的租金，以及从解除之日起至实际交房之日止的房屋使用费，按月租金8,000元计；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告结清涉讼房屋截止至实际退房之日的物业管理费、水、电、燃气等相关费用；5、第三人对上述2、3、4项诉请承担连带责任，并协助被告交还房屋；6、本案诉讼费由被告承担。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司未到庭应诉，无答辩意见。第三人上海隽羿酒店管理有限公司(以下简称“隽羿酒店”)未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，原告为涉讼房屋的房屋产权人之一。2013年9月29日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉讼房屋签订了《委托经营管理合同》一份，约定由被告受托管理涉讼房屋(物业)。委托管理期限自2013年10月1日至2015年9月30日止。在委托管理期限内，甲方全权委托乙方负责对该物业进行管理服务，具体权限包括但不限于：1)、以乙方名义代理甲方进行该物业的对外招租并与承租人签订租赁期限不超过本合同委托期限的租赁意向书或租赁合同；2)、以乙方名义代为解除租赁合同；3)、以乙方名义收取租金及其他费用、开具租金发票并代缴相关税费；4)、以乙方名义代为行使、决定其他涉及该物业使用、管理的事项。乙方亦可根据需要自行委托第三方负责以上条款所述的使用及经营管理事项。委托管理期限内，该物业的物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担。该物业的月租金收入为8,000元。委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每三个月为一届。乙方应当自该物业起租日起每届首月的7日内将收到的该物业租金收益支付至甲方帐户。甲、乙双方承诺放弃《合同法》第410条赋予的任意解除权。乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期一个月未向甲方支付租金，则甲方有权单方面解除本合同，且乙方需向甲方支付违约金100,000元。合同签订当日，原、被告另签订了房屋委托管理交接书。嗣后原告按约将涉讼房屋交付给被告经营管理。被告亦按约向原告交付租金等费用。然被告租金付至2014年12月31日后，2015年起再未支付任何费用。原告多次催讨，但已无法联系被告。审理中，本院为送达传票赴涉讼房屋实地勘察。经查，本市长宁区宋园路XXX号对外招牌为“领尚酒店公寓”，但实际全幢房屋由隽羿酒店管理使用。隽羿酒店工作人员向本院表明，涉讼房屋现由隽羿酒店管理使用，隽羿酒店与被告有合同关系，是被告委托隽羿酒店管理使用涉讼房屋。审理中，原告表示鉴于合同已到期，希望终止与被告的合同。上述事实，有房地产权证、委托经营管理合同、房屋委托交接书、付款明细等证据以及原告的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告与原告签订委托管理合同签订后，自2015年1月1日起开始拖欠租金，此后再未支付任何费用，并已无法联系被告。被告拖欠租金已是事实，该行为已经构成违约，且拖欠租金等费用的时间长达数月，原告可以按照合同约定单方面解除合同。鉴于双方合同的期限实际已于2015年9月30日到期，双方未续签合同，原告亦表态希望终止合同，故本院确认原、被告签订的《委托经营管理合同》于2015年9月30日终止。合同终止后，被告应向原告返还涉讼房屋。鉴于涉讼房屋实际由第三人使用，第三人应配合被告将涉讼房屋返还给原告。同时，由于涉讼房屋一直未交还原告，被告应当按照合同约定向原告支付合同终止前的全部租金。合同终止后，被告依旧未交还房屋，被告仍需向原告承担房屋使用费。综上，被告应自2015年1月1日起按月租金8,000元的标准向原告承担租金或房屋使用费，直至房屋交还于原告。关于原告主张的违约金100,000元。依据合同约定，如被告逾期一个月未向原告支付租金，则原告有权单方面解除本合同，且被告需向原告支付违约金100,000元。本案被告欠付租金违约已是事实，原告的诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于物业管理费、水、电、燃气等相关费用，合同约定上述费用均由被告承担，被告理应按实结清退房日前的上述相关费用。原告的诉请合法有据，本院同样予以支持。关于原告要求第三人对租金、使用费、违约金等承担连带责任。本院认为，由于原告与第三人之间没有合同关系，原告要求第三人承担连带责任没有法律依据，对于原告的此诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郑佩云与被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司就上海市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋订立的《委托经营管理合同》于2015年9月30日终止，被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上址房屋交还给原告郑佩云，第三人上海隽羿酒店管理有限公司应予以协助配合；二、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按月租金人民币8,000元的标准向原告郑佩云支付租金或房屋使用费，自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止；三、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑佩云支付违约金人民币100,000元；四、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑佩云按实结清截至实际退房之日的物业管理费、水、电、燃气费；五、驳回原告郑佩云的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,780元，由被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞代理审判员  朱佳伟人民陪审员  杨耀丰二〇一六年一月四日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。