湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2015)天民初字第05003号原告王歧平，男，1978年10月30日出生，汉族。原告郭美红，女，1979年5月7日出生，汉族。委托代理人王歧平，男，1978年10月30日出生，汉族。被告湖南力拓房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路822号湖南涉外经济学院花园外教楼二楼。法定代表人苏科。原告王歧平、郭美红诉被告湖南力拓房地产开发有限公司（以下简称力拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法组成由审判员张澜担任审判长，人民陪审员张均、孙明娜参加的合议庭，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告王歧平、原告郭美红的委托代理人王歧平到庭参加了诉讼，被告力拓公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王歧平、郭美红共同诉称，王歧平与郭美红系夫妻关系。2012年10月12日,两原告与力拓公司签订房屋买卖合同(合同编号为201203883047),按照合同约定,两原告购买被告位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦的某商铺,建筑面积为11.6平方米,单价为每平方米41631.55元,总价为482926元,并约定两原告首付款242926元,贷款240000元。同时,根据合同第十条和第十八条的约定,被告保证其所销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷,最迟于2013年5月1日交付房屋。同时注明了办妥该栋房屋的初始登记和办妥两原告购买房屋的产权证书的时间：即被告应当在合同生效之日起90个工作日内办理预告登记，商品房交付后365个工作日内办理该栋商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办理房屋所有权证。以及被告未办妥上述手续的违约责任为：合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，向两原告按日支付已付房款万分之零点一的违约金。同时根据补充协议第三条规定被告代收两原告应缴的税费和房屋维修基金。合同签订后，两原告依法完全履行了自己的应尽义务，被告虽履行了交房义务，但迟迟未履行办妥该栋房屋的初始登记和办妥两原告购买房屋的产权证书的义务，虽经两原告多次交涉，但被告在挪用了代收两原告应缴的税费和房屋维修基金后，拒不履行其应尽义务。因被告挪用了代收两原告应缴的税费和房屋维修基金后产生了巨大的经济利益，且违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低，使被告有了不履行办妥产权证义务的动机。因此，根据诚实信用和公平合理原则，两原告要求违约金按照万分之二每日进行计算。为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1.判令被告立即办理好两原告购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦的某商铺的产权证书；2.判令被告按照已购房款万分之零点一的标准支付两原告延期办理产权证的违约金821元（从合同约定办理日期计算到2015年11月19日共计170天）；3.判令被告更改合同第十八条内容，即被告未办妥产权证的违约责任为：“2、买受人不解除合同，自2015年11月20日起至产权办理完成日止按日向买受人支付已付房款万分之二的标准支付违约金。”；4.本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，两原告明确诉讼请求第三项的真实意思为判令被告自2015年11月19日之后至产权办理完成日止按日万分之二的标准支付违约金。被告力拓公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。两原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、委托经营管理协议，证明两原告和女人世界购物中心管理（湖南）有限公司（以下简称女人世界公司）的委托管理关系；证据二、商品房买卖合同，证明两原告已经购买该争议房屋的事实；证据三、发票及收据，证明两原告已经支付了首付款、契税和维修基金的事实；证据四、宣传单页，证明被告宣传的时候是以租养贷的事实；证据五、银行流水，证明两原告每月的还款以及证明女人世界公司支付了两原告一部分租金的事实；证据六、贷款合同，证明房款已经付清；证据七、公证书，证明被告和女人世界公司同属于猎鹰集团的事实；证据八、结婚证，证明两原告系夫妻关系。被告力拓公司未到庭，未对两原告提交的上述证据提出质证意见。本院经审查认为，两原告提供的全部证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上采信的证据及庭审笔录，本院确定如下案件事实:王歧平与郭美红为夫妻关系。2012年10月12日，王歧平、郭美红（作为买受人）与力拓公司(作为出卖人)签订编号为201203883047的《长沙市商品房买卖合同》，约定由两原告向被告购买位于长沙市解放西路与太平街交汇处涵相大厦的某商铺，建筑面积为11.6平方米，房款总价为482926元。该合同约定，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款242926元，余款240000元以贷款方式支付；出卖人应当在2013年5月1日前，将经验收合格、符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人；因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%。该合同并对其他相关事项进行了约定。同日，两原告向力拓公司支付购房款计242926元及契税、维修基金、抵押费等项计25810元。此后，两原告（作为借款人）与招商银行股份有限公司长沙分行（作为贷款人）签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额240000元整，贷款期限为120个月，即从2013年2月1日起到2023年2月1日止。2013年2月5日，招商银行股份有限公司长沙分行通过信贷系统发放了全部贷款240000元给两原告，并于同日转入力拓公司账户。2012年10月12日，两原告与女人世界公司签订《委托经营管理协议书》，约定两原告将上述商铺委托女人世界公司经营管理，并由女人世界公司代为办理该商铺的验收、交付等手续。2013年5月1日，被告向女人世界公司交付了该商铺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。两原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。两原告按约履行了房款及相关税费的支付义务。根据该合同的约定，被告应当在2013年5月1日前将符合标准和合同约定的商品房交付买受人，应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥两原告的房屋所有权证。被告在2013年5月1日，交付了房屋，应在2015年7月10日前办妥两原告的房屋所有权证。但被告至今未能按照合同约定办妥两原告的房屋所有权证，已构成违约。对于两原告请求判令被告办理好两原告购买的位于解放西路与太平街交汇处的涵相大厦的某商铺的产权证书和按照已购房款万分之零点一的标准支付两原告延期办理产权证的违约金的请求，本院予以支持。根据合同约定，如被告未能在规定期限内为两原告办理有关登记手续，被告应自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，按日向两原告支付已付购房款万分之零点一的违约金，但最多不超过已付房价款的1%，故力拓公司应自2015年7月11日起每日按两原告已付购房款万分之零点一但总额不超过已付购房款的1%（即4829.26元）的标准，向两原告支付违约金至上述房屋所有权证登记手续实际办理完毕之日止。对于两原告以违约金条款为格式合同及规定的违约金明显偏低为由，要求根据诚实信用和公平合理原则，判令被告对2015年11月19日之后按万分之二的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为，原被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》第十八条对出卖人的相关违约责任的约定与对买受人的相关违约责任的约定是双方真实意思的表示，未违反法律与行政法规的规定，应属有效，对双方均具有约束力，而两原告也未能举证证明约定的违约金低于造成的损失；且合同所附《特别提示》中已载明“签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。故两原告此项诉讼请求无事实基础和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告王歧平、郭美红办妥长沙市天心区解放西路与太平街交汇处涵相大厦的某房屋的所有权证；二、被告湖南力拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王歧平、郭美红自2015年7月11日起至办妥上述房屋所有权证之日止的违约金（以482926元为基数，按每日万分之零点一的标准计付，但以总额不超过4829.26元为限）；三、驳回原告王歧平、郭美红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元，以及公告费560元，由被告湖南力拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张 澜人民陪审员 张 均人民陪审员 孙明娜二〇一六年八月十九日书 记 员 扶 琎