南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2015)溧民初字第1357号原告王善辉,男,1969年1月16日出生，汉族，公务员。被告南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人王殿春，该公司副董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。原告王善辉与被告南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2015年4月17日立案受理后,依法由审判员任天保适用简易程序，于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告王善辉、被告康利公司的委托代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。后依法组成合议庭,于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告王善辉到庭参加诉讼，被告康利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王善辉诉称，原、被告于2012年6月19日签订了《溧水县商品房预售合同》，原告购买了被告预售的房屋康利华府3幢105室，总价为1408856元，原告依约支付了购房款。合同约定交房时间为2013年8月31日，并约定交房时应符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料等，同时约定房屋延期交付的违约金按已收价款的万分之二点五/天计算。被告于2013年8月28日向原告寄送了交付通知书，称该房屋已具备合同约定的交付条件，要求原告于2013年9月29日办理交房手续，并称如原告不在约定时间办理手续，被告将视原告已收楼，原告在不知情的情况下与被告办理了交房手续。现原告为维护自身的权益，特向法院起诉要求：1、判令被告提供《建设规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；2、判令被告交房行为无效，以取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的次日为交房日期；3、判令被告支付延期交房违约金84883元，支付违约金利息5517元，共计90400元；4、判令被告支付违约期间原告多缴的物业费1276元；5、本案诉讼费由被告承担。被告康利公司辩称，一、涉案房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位于2013年8月28日联合签署了《单位工程竣工验收证明书》，一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用。根据《建筑法》第六十一条:建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，建筑工程经验收合格后即可交付使用。本案中，涉案房屋所在的3#楼工程已经通过相关单位一致同意验收合格，可交付使用，故被告依法可以与业主办理交接手续，涉案房屋完全能够满足业主的居住需求，双方的房屋交接行为并不违反法律、行政法规的效力性、禁止性规定，应属有效；二、根据康利公司的核实以及原告的自认，原告已于2013年9月28日领取了房屋钥匙，办理了房屋的交接手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定以及双方签订的合同第十条的约定，康利公司未满足合同约定的交付条件，原告仍予收房，视为对交付条件的变更，交接钥匙即为交付。涉案房屋已经发生转移占有，依法应认定为房屋已经交付。双方约定的交付证明文件不是房屋交付的必要条件，而是原告选择是否交付的条件，只要原告实际接受了房屋，则不论被告是否交付了证明文件均不能影响被告交付房屋事实的认定。因此原告诉称康利未按约交付房屋并诉求至备案表取得之日的违约金没有事实依据且有违诚实信用原则，法院应予以驳回；三、如法院认为被告须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于原告的实际损失，请求法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法进行调整，支持被告的抗辩主张；四、涉案房屋已经交付，发生转移占有，原告也已经实际装修及居住，依法应当从实际收房之日起按约缴纳物业服务费用，原告诉求被告承担物业费用没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告第四项诉请，对于第一、二、三、五项诉请，请求法庭考虑被告的抗辩意见，依法裁判。经审理查明，原、被告于2012年6月19日签订了《溧水县商品房预售合同》，原告购买了被告预售的房屋康利华府3幢105室，总价为1408856元，约定由被告将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府3幢105室的房屋预售给原告；该房屋为商业用房，建设面积106.3平方米，总价为1408856元；被告应于2013年8月31日交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；逾期交房，按已收价款的万分之二点五/天计算支付违约金；交付房屋时，被告明确告知交付的商品房尚未符合交付条件，原告仍愿接受的，视为对交付条件的变更等。上述合同签订后，原告按约支付了房款。2013年8月20日，经设计、施工、监理、建设单位共同验收，上述房屋所在的康利华府一期3幢楼工程通过了单位工程竣工验收，各方同意该工程可以交付使用。2013年9月28日，原、被告办理了交房手续。2014年4月26日前，上述房屋取得测绘成果图。2014年4月26日，上述房屋通过竣工验收备案。本案审理中，被告提交了从南京赶集网下载的溧水区永阳镇几处门面房出租价格：大东门步行街门面房，约1.3元/㎡/日；广成商业门面房，约1.54元/㎡/日；康利华府门面房，约1.36元/㎡/日，水岸康城住宅底商出租0.52元/㎡/天。对该证据原告不认可，原告认为应按合同约定执行。本案审理中，本院到康利华府所在小区，对一期底层商铺中已经出租的房屋租金进行调查，对调查取得的租金价格进行统计，计算出平均租金价格为1.828元/平方米.天。另查明，本院于2014年11月28日对（2014）溧民初字第1661号案件作出判决，认定并判决如下：在建设行政主管部门核发房屋竣工验收备案表前，康利公司虽然将房屋交付了购买人茅冬梅，但其交房不符合交付条件，应承担违约责任；茅冬梅在宽展期前接受房屋，自接受之日到房屋竣工验收备案之日，茅冬梅正常占有、使用房屋，如仍按合同约定支付违约金，有失公平，故酌定损失为1500元；判令康利公司支付1500元。该案现已生效。以上事实，有商品房预售合同、收据、单位工程竣工验收表、交付通知、业主收房资料、房屋租金信息表、（2014）溧民初字第1661号案件民事判决书、双方陈述等证实。本院认为，上述商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，是有效合同。合同中约定交房时应取得房屋竣工验收备案表等，而被告直至2014年4月26日才取得竣工验收备案表，故该房屋直至该时间点才符合交付条件。被告逾期交房，应支付违约金，但根据原告对案涉房屋的占有、使用情况不同，应分为两段进行计算，第一段的期间自2013年9月1日起，算至2013年9月27日；第二段应自2013年9月28日起，算至2014年4月26日。第一段期间内，原告未实际占用房屋，被告应支付违约金，但约定违约金标准明显高于同地段同期房屋租金，应参照同地段同期房屋租金的1.3倍进行计算，按本院调查取得的平均房屋租金价格，该时间段内租金为6820.5元（106.3平方米*1.828元/平方米/天*1.3倍*27天）。后段期间，被告虽未取得房屋竣工验收备案表，但原告已实际占有、使用房屋，原告并无实质性损失，故该部分违约金也应予调整，参照已生效的（2014）溧民初字第1661号案件的标准，酌定为2627.35元。以上违约金合计9447.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京康利置业有限公司应给付原告王善辉违约金9447.85元，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告王善辉的其他诉讼请求。本案受理费2292元，减半收取1146元，由原告王善辉与被告南京康利置业有限公司各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2292元。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任天保人民陪审员  李传金人民陪审员  桂祈琴二〇一六年一月十二日见习书记员  吕 娟