江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)宜民初字第0599号原告王洪君。委托代理人徐志芳。委托代理人钱秀萍，宜兴市飞扬法律服务所法律工作者。被告宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人施洪飞，该公司董事长。委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。委托代理人施健，该公司经理。原告王洪君与被告宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月28日、2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告王洪君及其委托代理人钱秀萍、徐志芳，被告恒兴公司的委托代理人王龙杰、施健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪君诉称，经原宜兴市惠安置业有限公司(以下简称惠安公司)总经理叶志锋的介绍，多次劝其购买被告开发的海德名园三期的房屋，当时叶志锋给其看了被告授权惠安公司代销海德名园三期房屋的《授权委托书》，其于2011年底、2012年初多次到工地看房后决定购买海德名园三期的房屋，并于2012年2月至4月先后三次打款共计700万元给叶志锋，价款支付后叶志锋以各种理由推脱。经其多次催告，一直拒绝与其签订房屋买卖合同或退还已付购房定金。故诉至法院，要求判令被告：1、返还原告已经交付的购房定金700万元及利息或向原告交付同等价值的房屋；2、承担诉讼费。审理中变更诉讼请求1为判令被告返还原告已经交付的购房定金700万元及利息(自付款之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息)。被告恒兴公司辩称，其公司不同意原告的第一项诉请，原告在诉状中陈述的基本事实属于虚构。经审理查明，恒兴公司为宜兴市海德名园三期的开发商。叶志峰为惠安公司法定代表人。2010年9月28日，恒兴公司与惠安公司签订了一份《委托授权书》，该授权书载明：“宜兴市恒兴置业有限公司现委托宜兴市惠安置业有限公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中代理公司应严格按照国家相关法律、法规进行规范操作，如未按照国家相关法律、法规操作，由此产生的一切法律后果与宜兴市恒兴置业有限公司无关，一并由宜兴市惠安置业有限公司承担。代理公司无权转换代理权，特此委托”。2010年12月27日恒兴公司取得海德名园三期(27-29#)的预售许可证，载明：房屋使用性质为住宅、商业。惠安公司在销售前、后做了大量的广告工作，惠安公司销售房产后通知恒兴公司与客户签订正式的网上备案合同。2012年4月18日，叶志峰向王洪君出具的收条载明：“今收到王洪君购海德名园三期房款定金柒佰万元整(2月15日100万元，3月5日300万元，4月18日300万元)，特此立据”，收条下部叶志峰签名。2012年9月22日，惠安公司与恒兴公司签订了终止合作协议后，恒兴公司并没有收回授权委托书，也没有进行公告，惠安公司还于2012年9月28日在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期销售的广告。2013年6月9日，查询宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，惠安公司销售经理人为叶志峰。另查明，叶志峰因犯合同诈骗罪，于2014年10月被无锡市中级人民法院判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。上述事实，有收条、委托授权书、海德名园三期广告复印件及本院庭审笔录等证据在卷佐证。2015年6月12日，本院依法在江苏省镇江监狱对叶志峰进行调查，叶志峰述称：其在2012年2月15日、3月5日、4月18日收到王洪君合计700万元是房款，其与王洪君没有其他借贷往来。2012年初王洪君多次到其处看房，因王洪君老公与其是朋友，其推荐王洪君来买房，具体什么月份忘了，反正是2012年初，有好几个人一起到现场去的。2012年年初到其办公室办理付款，有银行汇款，其就在办公室打了收条，没有盖公章，具体付款经过其不记得了，反正分几次付的。其自己保留一份商品房订购单，但其没有交给王洪君，自己保留的。她订的房子就是27幢3001、2901、801，订购单其出事前放在新天地，之后其就不知道了。针对叶志峰的陈述，王洪君质证后没有异议；恒兴公司认为：笔录真实性认可，但是叶志峰笔录中的陈述不客观：因为他讲他与王洪君没有其他借贷往来，但是事实上他与王洪君有借贷往来。在之前的笔录中叶志峰多次提及与王洪君有借贷往来，并且在二审案件中徐志芳与王洪君也表述与叶志峰有借贷往来，并且借贷往来也是通过徐志芳个人的银行卡汇至叶志峰的卡上。审理中，王洪君申请本院向叶法南(叶志峰之父)进行调查。叶法南陈述：其与叶志峰系父子关系，其不认识王洪君。2013年一过春节叶志峰出事后就租房子躲在新天地，叶志峰被关进看守所后，其去整理房子。商品房订购单这些东西放在一个袋子里，其一起拿回去。因为一开始不知道王洪君是谁，所以东西一直放在那。后来王洪君的老公找到其，其就把材料给了他。对于叶法南的陈述，王洪君没有异议；恒兴公司认为：真实性有异议，叶法南与叶志峰是父子关系，能够帮助叶志峰减轻民事或者其他责任对叶法南来讲都是有利的，叶法南讲到的关于买房的过程也是传来的，并且具体细节他也表示不清楚，因此叶法南的说法也不可以作为客观的证据。审理中，王洪君提供了由叶法南交给其的商品房订购单。恒兴公司申请对该订购单上叶志峰签名是否为叶志峰所写、订购单上手写部分形成日期及王洪君提供的2012年4月18日收条上叶志峰的签名是否为叶志峰本人所写予以鉴定。后本院委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定。2015年12月15日，该所出具鉴定报告。结论：1、落款日期为2012年8月28日的《商品房订购单》中两处“叶志峰”签名字迹及落款日期为2012年4月18日的《收条》中“叶志峰”签名字迹与比对材料中“叶志峰”签名是同一人书写。2、根据现有技术无法确定落款日期为2012年8月28日的《商品房订购单》上手写字迹是否形成于2012年8月28日。对于该份鉴定报告，王洪君质证后无异议；恒兴公司认为：鉴定报告的客观性及科学性不够，虽然不能鉴定出确定的时间，但是可以形成一个大概的时间，因为3年以上的笔迹都可以鉴定，鉴定仅仅鉴定了签名是否一致，不能起到证明客观事实的作用。审理中，本院向毛露洁做出调查，其陈述其在惠安公司负责海德名园三期销售主管，王洪君是徐志芳的老婆，徐志芳买海德名园的房子是叶志峰亲自接待的。大约在2012年4、5月份，叶志峰对其说“徐大”(王洪君之夫)有二个女儿，定了几套房子，具体房号以后告诉我，其中有一套是27号楼的3001定。其听叶志峰说“徐大”给他700万元的房款，具体付款时间忘了，反正是2012年5月份之前。对此，王洪君无异议；恒兴公司质证后认为毛露洁所有的讲法都是听说来的，这是传来证据，不能作为客观的证据。审理中，本院向唐其君做出调查，其陈述其购买海德名园的房子。2011年底叶志峰通知其看房，当时施工还没有结束。其带着家属直到现场。当时在场的有叶志峰及其驾驶员，不觉有徐志芳。其几个人是乘施工电梯上去的。后来其听说徐志芳付给叶志峰700万元准备购买海德名园的房子，最后有没有买成其就不清楚了。对此，王洪君无异议；恒兴公司认为唐其君的证言不属于新的证据，因为一审中他已经作为证人提交，当时要求他到庭作证但是他没有来，而且证人在作证过程中是不能参与法庭旁听的，而他已经在之前参与了法庭旁听，所以唐其君在本案中是不能作为证人的。审理中，王洪君申请证人叶某出庭作证，叶某庭审中陈述：他以前是交警大队的协警，与王洪君的丈夫徐志芳以前是同事；后来在惠安公司工作，与恒兴公司有业务来往；他与惠安公司的老总叶志峰是堂兄弟关系，当时其帮忙做驾驶员，后来业务忙了，就负责接待看房、过户等工作；他是2010年4月底到惠安公司去工作的，到13年初出来的。他出庭作证的证明内容是：王洪君、徐志芳买房的情况；2011年底到2012年他和王洪君夫妇多次去海德名园看房，期间还有西渚的唐其君夫妇一起看房；王洪君夫妇对海德名园三期比较满意，2012年4月中旬某天下午4点钟左右徐志芳到惠安公司找叶志峰，他将徐志芳带到3楼叶志峰的办公室里，其帮忙倒茶，听徐志芳问叶志峰房款是否收到，叶志峰说收到了，徐志芳说要订一下房子，期间从包里拿出100万元及300万元的收条各一张，徐志芳要求叶志峰出具订房合同，叶志峰说现在还没有开盘，要到开盘之后才能定下房子，徐志芳就向叶志峰说27幢3001室看上了想要，叶志峰说这套房子要暂时停一下，有一位市政府的领导要，但是又没有交钱又没有办手续，其他房子要开盘之后看好跟叶志峰说，徐志芳说那要给一个收据，叶志峰就到办公台上写了一张收条给了徐志芳，当时徐志芳看到字迹潦草，说叶志峰写得字实在看不清楚，让叶志峰搞一个像模像样的东西给他，后来就只能去下面打印，他就到楼下帮他打印房款收条，当时办公室里的人员有事出去了，他就到外面的打印室去帮叶志峰打印了一张收条，叶志峰在上面签字之后给了徐志芳，徐志芳当时看了这个条子就问为何不盖公章，叶志峰说我一个法人代表签字总归比公章要好，因为当时公章也是被工作人员锁在抽屉里；2012年9月他到叶志峰办公室里，叶志峰跟他说徐志芳的房子定下来了，这是单子，订的是3001、2901、801，价格是9000元/平方米，叶志峰说不要往外说，因为价格差距有点大，这个事情公司原来负责海德三期的毛露洁也知道。上述证人证言，王洪君质证后无异议。恒兴公司认为叶某的讲法与原来二审作证的讲法有很大出入；二审中叶某讲到2012年4月18日是第二次陪同王洪君夫妇看房，而不是今天陈述的多次陪同王洪君夫妇看房；看房回来以后听到徐志芳与叶志峰谈要求房子的环境及价格要好一点，叶志峰讲到开发商给多少，他就给徐志芳多少钱，并没有讲到徐志芳看中了3001这套房；收条的形成也不是这种说法，并不是当场就写了，是将3张条子并成1张，在以前庭审中一直陈述的是3张借条，后来改口为3张收条，在原审笔录中有记载；以前二审法官问证人有什么补充，而证人当时并没有陈述8月28日及9月的订购单及收据，仅仅讲可能有口误等，所以证人今天的讲法是不客观的。本院认为，惠安公司与恒兴公司于2010年9月28日签订了委托授权书，约定由惠安公司代表恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作，在委托期内惠安公司有权代理恒兴公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。惠安公司作为恒兴公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取房款的行为属于有权代理，作为相对一方的王洪君也有理由相信惠安公司的行为代表了恒兴公司，因此应由恒兴公司承担相应的法律后果。从案件审理中，本院向各方所做的调查及证人出庭的证言等，均可以证明王洪君夫妇前往看房购房的事实。恒兴公司抗辩称本案诉争700万元款项不是房款系王洪君与叶志峰之间的借贷，但并未提供证据予以证明，故其主张本院不予支持。鉴于恒兴公司不同意交付协议中所约定的房屋，在此情况下王洪君选择退款并无不当，根据叶志峰在询问笔录中的陈述，其与王洪君之间存在房屋买卖的情形，且根据收条与收据可以确认已收取房款700万元，因此恒兴公司应当退回全部款项，并承担该款自2012年4月19日起至返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：恒兴公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还王洪君700万元并承担该款从2012年4月19日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。本案案件受理费6.688万元已由王洪君垫付，该款由恒兴公司负担并于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给王洪君。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  孙梦侠代理审判员  陈淑敏人民陪审员  许媛媛二〇一六年一月十五日书 记 员  谈雅婷