广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1803民初1014号原告：清远市清新区农村信用合作联社。地址：广东省清远市清新区太和信用路8号，组织机构代码：197684089。法定代表人：黄喜忠，理事长。委托代理人：邱志雄，清远市清新区农村信用合作联社员工。委托代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。被告：梁国森，男，1971年8月13日出生，汉族，清远市清城区人，户籍住址：清远市清城区。被告：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。地址：清远市清新区太和镇八片真园*幢，机构代码：69813735。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。原告清远市清新区农村信用合作联社（以下简称清新信用联社）诉被告梁国森、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员潘玉琪担任审判长，与审判员邝正兵、人民陪审员潘坚勇组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告清新信用联社的委托代理人邱志雄，被告乐雅居公司的委托代理人成惠雄到庭参加诉讼。被告梁国森经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清新信用联社起诉称，2013年2月21日，原告与被告梁国森、乐雅居公司签订《个人购房按揭借款合同》，约定被告梁国森向原告借款350000元，用途为付购房款，借款期限由2013年2月21日至2033年2月19日止，实行浮动利率，按人民银行公布的同档次贷款基准利率基础上上浮10%计息，如遇人民银行调整贷款基准利率，按相同比例调整。如逾期还款，在约定利率水平上加收50%按日计收利息，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，每月以等额本息还款法偿还借款本息。同时，合同约定由被告乐雅居公司对被告梁国森上述借款承担连带责任保证担保，并约定以被告梁国森名下座落于清新县太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼A梯903房为上述借款提供抵押担保，并于2013年1月30日依法到清远市住房和城乡建设局办理了房地产预告登记手续。2013年2月21日，原告依约发放贷款350000元给被告梁国森，年利率5.895%。但约定的分期还款期限届满后，被告梁国森从2015年6月2日起未依约还款，至2016年3月2日，其拖欠到期本金9287.6元，利息15014.04元。据此，原告有权依约解除合同，并要求被告梁国森提前偿还所欠全部借款本息。故起诉请求：1、判决解除原告与被告梁国森、乐雅居公司签订的《个人购房按揭借款合同》；2、判令被告梁国森立即偿还原告借款本金327850.9元及利息（暂计至2016年3月2日的利息为15014.04元，从2016年3月3日起至还清借款之日止按借款合同约定计算）；3、判决原告对被告梁国森名下座落于清新县太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼A梯903房屋以折价、拍卖或变卖所得价款在借款本息范围内享有优先受偿权；4、判决被告乐雅居公司对被告梁国森所欠原告上述借款本息承担连带清偿责任；5、本案诉讼法由被告承担。原告在诉讼中向本院提交如下证据材料：1、身份证及营业执照、组织机构代码，证明被告主体；2、个人购房按揭借款合同及抵押物清单，证明被告向原告借款事实，被告承诺以其名下所购房产为其借款提供抵押担保，清新县乐雅居房地产开发有限公司承诺对被告借款承担连带保证责任；3、房地产预告登记证，证明已依法办理抵押登记手续，原告对抵押物依法享有优先受偿权；4、借款借据，证明已依约发放贷款给被告；5、贷款本息余额明细，暂计至2016年3月2日被告共欠本息342864.94元；6、说明，证明原告诉讼主体资格。被告梁国森没有答辩，亦没有向本院提供证据。被告乐雅居公司答辩称，本公司承担的是保证责任，所以原告应先处理抵押物偿还债务，不足偿还再由本公司承担。被告乐雅居公司没有向本院提供证据。经审理查明，2013年2月21日，原清新县农村信用合作联社太和信用社与被告梁国森、原清新县乐雅居房地产开发有限公司签订编号为10020139900695079号的《个人购房按揭借款合同》，约定被告梁国森向原清新县农村信用合作联社太和信用社借款3500000元，借款用途为付购房款，借款期限为240个月，借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的基准利率基础上下浮10%计息。具体借款起始日期和到期日期、借款金额、借款利率（遇利率调整按借款合同约定执行）以借款凭证为准。被告梁国森选择按月等额本息偿还法偿还借款本息，并以所购座落于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼A梯903房屋作抵押，已办理抵押权预告登记手续。《个人购房按揭借款合同》第十四条第9点第（2）小点约定：“在借款人不按合同约定履行还款义务时，保证人在此不可撤销地授权贷款人在本人的任何账户中扣收相关款项以履行保证责任。”第十八条约定：“1、发生下列事项之一的，即构成借款人在本合同项下的违约：……（3）借款人未按本合同约定偿还或支付到期本息、费用及其他任何应付款项；……2、借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明或保证及其他任何违约行为，贷款人有权分别或同时采取下列一项或多项措施：……（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；……（7）解除与借款人的借贷关系；……”。第二十一条第4点约定：“保证人（开发商）的保证期限为：自本合同生效之日起至保证人为借款人办理《房地产权证》和《他项权证》移交给贷款人保管之日止，其余保证人的责任不变。”2013年2月21日，原清新县农村信用合作联社太和信用社依约向被告梁国森发放贷款350000元。梁国森借款后，从2015年6月2日起未能履行按月分期还款计划。经原告多次催收，被告梁国森至今尚欠借款本金327850.9元及利息（暂计至2016年3月2日的利息为15014.04元，从2016年3月3日起至还清借款之日止按借款合同约定计算）未能归还。故引起诉讼。另查明，中国银行业监督管理委员会清远监管分局于2013年3月7日以清银监复〔2013〕14号文批复原清新县农村信用合作联社太和信用社变更为清远市清新区农村信用合作联社太和信用社。2016年7月27日，清远市清新区农村信用合作联社太和信用社作出说明，其所有的债权债务全部由原告清新信用联社承担，并由清新信用联社统一作为诉讼主体起诉。被告乐雅居公司在庭审过程中确认，原清新县乐雅居房地产开发有限公司在原告起诉前已经变更名称为清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。以上事实，有原告提供的身份证、营业执照、组织机构代码证、《个人购房按揭借款合同》、借款借据、房地产预告登记、贷款本息余额明细、说明，及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原清新县农村信用合作联社太和信用社更名为清远市清新区农村信用合作联社太和信用社，原清新县农村信用合作联社太和信用社的权利义务由清远市清新区农村信用合作联社太和信用社享有和承担，而清远市清新区农村信用合作联社太和信用社已证实其所有债权债务全部由清新信用联社承担，故清新信用联社作为本案的原告提起诉讼主体适格。原清新县农村信用合作联社太和信用社与被告梁国森、乐雅居公司签订编号为10020139900695079的《个人购房按揭借款合同》，双方意思表示真实，也不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告梁国森发放了350000元贷款。但被告梁国森从2015年6月2日起未按约还款，至今尚欠原告借款本金327850.9元及利息，显属违约。故根据《个人购房按揭借款合同》第十八条“借款人未按本合同约定偿还或支付到期本息、费用及其他任何应付款项则构成违约，借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明或保证及其他任何违约行为，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系”的约定，原告要求解除与被告梁国森签订的《个人购房按揭借款合同》，并由被告偿还尚欠其借款本金327850.9元及利息的诉讼请求，据理充分，本院予以支持；被告梁国森以其所购座落于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼A梯903房屋作抵押，已办理抵押权预告登记手续，故其抵押合法有效，在被告梁国森不能履行债务时，原告有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故原告主张对上述抵押物享有优先受偿权应予支持。被告乐雅居公司对被告梁国森上述借款承担连带责任保证，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”规定，原告要求被告乐雅居公司对该笔借款承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。至于被告乐雅居公司提出原告应先处理抵押物，不足部分再由乐雅居公司偿还的问题，由于《个人购房按揭借款合同》第十四条第9点第（2）小点约定：“在借款人不按合同约定履行还款义务时，保证人在此不可撤销地授权贷款人在本人的任何账户中扣收相关款项以履行保证责任。”借款人梁国森不还款时，首先由被告乐雅居公司履行还款义务。因此，被告乐雅居提出的上述辩解理据不足，本院不予支持。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告乐雅居公司承担保证责任后有权向被告梁国森追偿。被告梁国森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原清新县农村信用合作联社太和信用社与被告梁国森、原清新县乐雅居房地产开发有限公司于2013年2月21日签订的编号为10020139900695079的《个人购房按揭借款合同》；二、被告梁国森应于本判决生效之日起十日内归还借款327850.9元及利息（暂计至2016年3月2日的利息为15014.04元，从2016年3月3日起至还清借款之日止按借款合同约定计算）给原告清远市清新区农村信用合作联社；三、原告清远市清新区农村信用合作联社对被告梁国森所购座落于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭2号楼A梯903的房屋在上述第二项债权范围内享有折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；四、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司对被告梁国森所欠原告清远市清新区农村信用合作联社的上述第二项借款本金及利息承担连带保证责任，其承担保证责任后有权向被告梁国森追偿。本案受理费6443元，由被告梁国森、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。此款原告清远市清新区农村信用合作联社已经预交，本院不作退回，由被告梁国森、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区农村信用合作联社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘玉琪审 判 员  邝正兵人民陪审员  潘坚勇二〇一六年八月二十五日书 记 员  黄婉瑶附件二：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。