上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1236号原告尹音，女，XXXX年X月X日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市。委托代理人尹青，女。被告钱子键，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告尹音与被告钱子键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，因被告钱子键下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告尹音之委托代理人尹青到庭参加诉讼。被告钱子键经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尹音诉称，原、被告于2013年10月23日签订关于被告承租原告位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为自2013年11月1日起至2014年10月30日止。合同第6-2条约定，返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应承担的费用。但被告完全违背了起码的底线，利用了原告的善良和信任，每次催讨都讲在国外、在开会等理由拖延支付租金，欺骗原告还会一直继续承租，双方失联原告感觉事情不对，才亲自上门发现人去楼空，问了物业才知道被告在前二天刚搬走。原告这才联系开锁破门而入，房屋内有多处损坏。原告事后多次与被告电话、微信、短信催讨和协商，均无果。原告遂诉诸法院要求判令：1、确认房屋租赁合同予以解除；2、被告支付2014年7月1日起至2014年8月31日期间的房屋租赁费人民币（下同）45，000元；3、被告支付违约金45，000元；4、被告支付2014年1月至3月期间少付的房屋租赁费1，200元；5、被告支付拖欠的水费1，312.30元、电费749.70元、燃气费375元。被告钱子键未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号房屋的权利人为原告尹音。2013年10月30日，原告尹音（签约甲方，作为出租方）与被告钱子键（签约乙方，作为承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由被告承租原告上述房屋作为居住使用，租赁期限自2013年11月1日起至2014年10月30日止。月租金为22，500元，乙方每次于当月23日前向甲方支付。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即22，500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、网络宽带费用由乙方承担。双方还约定，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。合同对双方的其他权利义务还作了相关约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付了租赁保证金22，500元。至2014年6月底，被告尚欠原告租金1，200元未付，且之后的租金亦一直未予支付。原告提供的上海A物业管理有限公司出具的《情况说明》记载，小区业主尹音将XX区XX路XXX弄XXX支弄XXX号房屋出租给租客钱子键，在2014年8月31日深夜，该租客自驾车将大件物品搬离外出，保安阻拦无效，时间上也不方便与业主取得联系，只能放行。另查明，原告自行收回房屋后，已于2014年9月3日通过与案外人张某某签订《房屋租赁合同》将系争房屋另行出租。还查明，由于被告自行搬离后剩余租金及相关水、电、燃气等费用至今支付，原告遂诉诸法院要求按上述诉称解决。以上事实，由原告提供的涉案房屋产权证、原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告已代被告缴付的水、电、燃气费发票、物业公司出具的《情况说明》、原告与案外人张某某签订的《房屋租赁合同》以及原告的当庭陈述等证据为证。被告钱子键经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。本案中，在原告按约向被告交付租赁房屋后，被告理应按约足额支付租金。但在合同履行中，被告先是拖欠原告租金不付，后又擅自搬离了租赁房屋，根据双方合同约定，被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告有权提前解除合同。因此，被告上述拖欠租金及擅自搬离的行为已构成违约，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方的约定，本院予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以本案公告期满日即2015年8月3日作为合同解除日。租赁合同解除后，被告仍应向原告付清使用房屋期间拖欠的各项费用，故对于原告要求被告支付拖欠的租金、房屋使用费及相关水、电以及燃气费的诉请均予以支持。但对于原告主张的被告搬离之后发生的水费239元及燃气费375元，本院不予支持。另根据租赁合同约定，原告根据本合同约定行使单方面解除本合同权利的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金，故原告要求被告按月租金的2倍计算的提前解除合同违约金之诉请，符合双方约定，本院予以支持。此外，考虑到双方的租赁关系已经解除，对被告先前向原告支付的租赁保证金，原告应在与被告结清相关费用后予以返还。被告钱子键经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告尹音与被告钱子键签订的《房屋租赁合同》于2015年8月3日已经解除；二、被告钱子键支付原告尹音至2015年8月3日止欠付的租金25，877.42元；三、被告钱子键支付原告尹音自2015年8月4日起至2015年8月31日止欠付的房屋使用费20，322.58元；四、被告钱子键支付原告尹音拖欠的水费1，073.30元、电费749.70元；五、被告钱子键支付原告尹音提前解除合同违约金45，000元；六、原告尹音退还被告钱子键租赁保证金22，500元；上述第二至第六条的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。七、驳回原告尹音其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，140.93元，由原告尹音负担14.93元，被告钱子键负担2，126元（此款被告钱子键于本判决生效之日起十日内向原告尹音直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  陈 洁人民陪审员  邓红霞二〇一六年一月十二日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。