安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第04491号上诉人（原审被告）：张玉柱。委托代理人：陈先超，安徽徽航律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，安徽徽航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，组织机构代码证78106065-4。法定代表人：黄焕明，董事长。委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。上诉人张玉柱因与被上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院于2015年7月10日作出的（2015）庐民一初字第01348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年12月13日，明发公司（甲方）与张玉柱（乙方）签订了一份《明发合肥项目租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的位于合肥市庐阳区四里河与北二环路交口的明发商业广场C2区一层184号商铺出租给乙方，租金按照建筑面积89.29平方米计算；2、租赁期限为3年，自2013年12月13日起至2016年12月12日止；店铺交付时间为2013年12月18日，进场日期为2013年12月20日，乙方开业时间为2014年1月20日；3、承租场地的免租装修期为1个月，自甲方将租赁场地交付乙方之日开始计算，免租装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付水电能源费用；4、为了培育市场，减少乙方租金，优惠租金经双方协商一致，确定在租赁期间第一年（2013年12月13日至2014年12月12日）优惠后平均租金为45元／平方米／月，第二年（2014年12月13日至2015年12月12日）优惠后平均租金为50元／平方米／月，第三年（2015年12月13日至2016年12月12日）优惠后平均租金为60元／平方米／月；5、租金按季度支付，先付后用，乙方应于签订本合同时需支付优惠后第一年三个月租金12054元，于交租期限届满前20日支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，需向甲方按每日2%支付违约金，如当期租金逾期达30日，甲方有权单方终止合同；6、商铺综合管理费按建筑面积核算，按季度支付，收费标准暂定为8元／平方米／月，自2014年1月20日起至2016年12月12日止，商铺由明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司统一管理，具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；7、履行保证金为1万元，合同履行期间乙方拖欠甲方承租费、水电费及滞纳金、违约金等，甲方有权从履约保证金扣除；8、甲方保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态；9、乙方未在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用等，每逾期一日，甲方有权收取拖欠租金及其他费用2%的滞纳金，累计达30天仍未缴纳时，甲方有权终止本合同；10、提前终止合同或合同期满时，将承租店铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态。合同签订当日，张玉柱向明发公司支付了3个月租金（2014年1月20日至2014年4月19日），并支付1万元履约保证金。2013年12月16日，明发公司向张玉柱交付商铺。2014年3月26日，明发公司对张玉柱装修审查合格。张玉柱将该商铺用于经营蒙粒精特产专卖。自2014年4月20日后，张玉柱一直未支付租金。2014年12月1日和12月8日，明发公司向张玉柱两次发出通知，要求其限期支付房屋租金。2014年12月18日，明发公司向张玉柱发出律师函，告知其未依约支付租金、综合管理费的行为已构成严重违约，在接到函后三日内缴清所欠租金及综合管理费用，同时赔偿因此给委托人造成的损失，逾期未办理则采取必要的法律措施。之后，张玉柱仍未支付房屋租金。明发公司遂诉至原审法院，请求判令：1、解除明发公司与张玉柱于2013年12月13日签订的《明发合肥项目租赁合同》，张玉柱立即向明发公司返还合格房屋；2、张玉柱立即支付明发公司租金40107元、综合管理费8572元、租金逾期利息1595元（按银行同期年贷款利率5.6%暂计算至2015年3月16日，之后顺延计算至合同解除之日止）；3、张玉柱向明发公司支付自解除日起至实际交还合格房屋之日止的房屋占有使用费（按每月每平方米50元的租金标准支付）。原审法院另查明：明发商业广场的设施设备等方面存在瑕疵。原审法院认为：明发公司与张玉柱之间签订的《明发合肥项目租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。张玉柱未按期支付租金，且在明发公司多次催告后仍未支付，构成违约。因此，明发公司依照合同约定行使合同解除权，予以支持。合同解除后，张玉柱应返还房屋，但明发公司要求张玉柱返还合格房屋与合同约定的“恢复至原始状态或甲方认可的状态”表述不一致，故只对返还房屋的请求予以支持。明发公司诉请张玉柱支付欠付的租金和房屋占有费，予以支持，租金自2014年4月20日起暂计算至2015年4月19日为50002.40元（89.29458＋89.29504），扣除1万元履约保证金后，应为40002.40元，之后按每月每平方米50元顺延计算至解除合同之日止；房屋占有费按每月每平方米50元标准自合同解除之日的次日起计算至返还房屋之日止。明发公司诉请的综合管理费，因本案系房屋租赁合同，且租赁合同约定商铺的具体管理事宜由张玉柱与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书并向物业公司交付综合管理费。故明发公司不是综合管理费的适格主体，对其该项诉请不予支持。明发公司诉请张玉柱支付逾期付款利息和违约金，因明发商业广场的设施设备等方面存在瑕疵，故对其该项诉请不予支持。张玉柱提供的租赁合同和证人证言等证据，证明明发公司曾承诺入租率达到70%才开业收取租金，明发公司对此否认。因案涉合同中未有条款直接证明该抗辩内容，且证人证言均为明发商业广场租户，与本案判决结果具有利害关系；相反，张玉柱曾按照合同约定支付了3个月租金，证明其在承租初期系按照合同约定履行支付租金义务，故对张玉柱的该项辩称不予采信。张玉柱要求明发公司在解除合同后赔偿其装修等损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故对张玉柱的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除明发公司与张玉柱于2013年12月13日签订的《明发合肥项目租赁合同》；二、张玉柱于判决生效之日起十五日内将位于合肥市庐阳区四里河与北二环路交口的合肥明发商业广场C2区一层184号商铺（建筑面积为89.29平方米）返还给明发公司；三、张玉柱于判决生效之日起十日内一次性支付明发公司租金40002.40元，之后租金自2015年4月20日起按每月每平方米50元顺延计算至解除合同之日止；四、张玉柱自合同解除之日的次日起按每月每平方米50元标准向明发公司支付房屋占用费至返还房屋之日止；五、驳回明发公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1196元，由张玉柱负担。张玉柱不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决在事实认定和审核证据方面均存在错误。1、案涉合同约定，上诉人的具体开业日期以明发公司通知为准，若由于明发公司原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延。但明发公司违反合同约定，至今无法达到开业条件，也未通知上诉人开业，其不但不应收取租金，反而致上诉人等商户经营惨淡，损失严重，还应赔偿上诉人的损失。原审法院完全忽视上述约定，片面地维护明发公司的违约行为。2、原审中，根据上诉人提交的明发公司与其他租赁户签订的《广场租赁合同》、商场状况的视频及照片、证人证言等证据能够相互印证，证明明发公司承诺入租率达到70%才开业收租。但商场整体环境和条件均不符合经营要求，地下停车场锁门，长期无法使用；消防设施损坏，甚至无法喷水，起不到消防作用；大门不能通行，根本达不到正常开业经营的必备条件。上诉人虽支付过部分租金，但不能否认明发公司承诺入租率达到70%才开业这一事实。原审法院对上述证据及证明目的视而不见，一概否定，明显偏袒明发公司。二、本案不是简单的房屋租赁合同，而是特定的商业广场项目租赁运营合同，主要区别是前者以不动产的通用物理属性为使用人利用的核心和全部要素，而后者除了以上前提外，更加强调了不动产基于地利、人和的商业属性，如合肥老火车站的白马服装城运营，生意一直兴隆，体现了商家操作成功的人和因素。明发公司承诺入租率达到70%才开业收租，符合商业运营惯例，合情合理。但商场目前的经营状况萧条，没有基本的物业保障，甚至连入租率20%也达不到，明发公司不但不反思改进自己的商业战略，甚至对商户违背最基本的诚信义务，如何能达到共利共赢。综上，原审判决不公，明发公司诉请无法无据，请求撤销原审判决，改判驳回明发公司的全部诉讼请求。明发公司答辩称：上诉人所称答辩人承诺入租率达到70%才开业及未通知上诉人开业，没有事实依据。答辩人出于对市场的前期培育，对于租金已经有较大的优惠，上诉人在签订合同前已经有了充分预见并考虑到相应的经营风险。但上诉人在开业后仅支付了3个月的租金，经答辩人多次催促仍未支付，上诉人拖欠租金的行为已经严重违约，答辩人根据合同约定有权解除合同。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，张玉柱提交了商场状况的视频和照片，证明明发公司提供的商场整体环境和条件不符合经营要求，地下停车场无法使用，消防设施、监控设备损坏，入租率达不到明发公司承诺的70%。明发公司质证认为，地下停车场是免费的，现在均是正常使用，停车场的暂停使用标志牌也是因为商场维修等原因而暂停使用，但上述情形均属于物业管理范围，与本案无关联性，并且物业的缺陷也是因为业主未交纳物业费等原因造成的。双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见也同一审。二审期间，本院向张玉柱释明是否同意解除合同，张玉柱明确表示不同意。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：张玉柱承租明发公司开发的明发商业广场C2区一层184号商铺用于经营，并与明发公司签订了书面合同，双方之间形成租赁合同关系，张玉柱负有支付租金的义务。明发公司向张玉柱交付了商铺，张玉柱对商铺进行了装修并实际开业经营，且支付了自2014年1月20日至4月20日期间的租金。张玉柱上诉称明发公司承诺入租率达到70%才开业收取租金，因双方的合同中对此并未作出约定，张玉柱原审中提交的其他商户与明发公司签订的合同以及证人证言，亦不足以证明明发公司曾向张玉柱作出过相关的承诺，故本院不予采信。张玉柱提交的视频及照片虽能反映出明发商业广场的设施设备存在一定的瑕疵，但张玉柱以此对抗履行租赁合同项下支付租金的主要义务，依据不足。张玉柱自2014年4月20日之后一直拒付租金，应当视为其以自己的行为表明不履行主要债务，明发公司诉请解除合同，有事实和法律依据。张玉柱的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2392元，由张玉柱负担。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一六年一月十五日书记员 徐文强附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。