杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭上民初字第1097号原告：浙江飞虹通信集团有限公司。法定代表人：陆水木。委托代理人：徐麟。原告：杭州岳王企业管理有限公司。法定代表人：张辉。被告：杭州岳王艺术品商城有限公司。法定代表人：应绍华。委托代理人：章强。原告浙江飞虹通信集团有限公司（以下简称飞虹公司）、杭州岳王企业管理有限公司（以下简称岳王企业公司）为与被告杭州岳王艺术品商城有限公司（以下简称岳王艺术品公司）合同纠纷一案，于2011年4月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年9月14日公开开庭进行了审理。原告飞虹公司、岳王企业公司的共同委托代理人徐麟，被告岳王艺术品公司的委托代理人章强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞虹公司、岳王企业公司共同起诉称：原告飞虹公司于2009年1月14日取得位于杭州市上城区惠兴路16号101、204室房屋的所有权。两原告与被告于2010年1月27日达成协议书××份，约定由被告全力配合原告岳王企业公司与租户签署租赁合同，协助收取租金并在联合公告中盖章，约定市场的日常管理由被告继续管理至2010年12月31日止。同时对被告向原告飞虹公司支付2009年度300万元租金的付款条件等事项进行了约定。但协议书签署后，被告并没有全面履行自身的管理义务，也没有协助原告在2010年4月30日之前完成涉案房屋的转让。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。故原告起诉至法院，请求依法判令：1、确认两原告与被告之间的市场管理关系自2010年12月31日终止；2、被告向原告飞虹公司支付100万元违约金；3、被告向原告飞虹公司支付2009年度的房屋租金300万元；4、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，两原告向本院提供了如下证据：1、房屋产权证××份，证明涉案房屋杭州市惠兴路16号101、204室为原告飞虹公司合法拥有，且从未过户。2、协议书××份，证明两原告与被告就涉案房屋的权利义务进行了明确约定，约定了被告应将市场管理权进行移交，否则支付100万元违约金；约定2010年4月30日前未完成房屋过户的，被告将向原告飞虹公司支付2009年度租金300万元。3、岳王艺术城接收公告××份，证明原告飞虹公司在积极履行自身的义务。4、岳王艺术城租户签收表××份，证明涉案房屋的租户对岳王艺术城接收公告进行了签收。5、照片××组，证明两原告对公告予以张贴公示。6、工商内档××份（主要提交的是其中的房屋租赁合同），证明从2005年自2010年，被告向原产权方浙江中和房地产开发有限公司就涉案房屋进行租赁的事实。7、2009年度涉案房屋部分营业房及摊位租赁合同××组，证明在2009年度被告××直对涉案房屋进行经营管理、使用、收益的事实。8、2010年度涉案房屋营业房及摊位出租租赁合同××组，证明接收公告颁布后，被告仍在对涉案房屋收取租金的事实。被告岳王艺术品公司答辩称：1、因该市场产权存在纠纷，尚无法明确，同时纠纷的双方主体即原告和浙江普盛实业有限公司均委托被告对涉案房屋进行管理，存在双重委托管理关系，在产权尚未明确的前提下，请求驳回两原告对被告的第1项诉讼请求；2、被告在协议履行中并无违约，故请求驳回两原告的第2项诉讼请求；3、原协议中约定的支付2009年度租金的条件也无法成就，该房屋目前已经出售，未能在约定的时间内办理产权的原因不在被告，故被告无需支付300万元租金；4、正因为涉案房屋产权无法明确，存在双重委托，恳请法院在产权明确后，再判定被告向谁移交市场管理权。为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：房屋、股权转让协议××份及收款收据二份，证明本案的原告飞虹公司已经与被告指定的第三方浙江普盛实业有限公司签订了房屋、股权转让协议；收款收据金额共计2000万元，证明房屋转让协议已经开始履行，证明被告履行了与原告签订的协议书中关于涉案房屋转让的义务。2、2011年4月18日的通知××份，证明客观上涉案房屋产生了产权纠纷，存在双重委托关系，被告已经向原告飞虹公司陈述了相关事实，履行了告知义务。3、2010年8月25日的通知及快递信封各××份，证明经被告指定第三方浙江普胜实业有限公司向原告收购涉案房屋，该公司向被告制发了代为管理的通知，与证据1共同证明浙江普胜实业有限公司正在收购或已经收购了涉案房屋的事实，至于是否过户被告不清楚。4、杭州岳王艺术品商城（市场）营业房（摊位）租赁合同十二份，证明被告已经全力配合原告岳王企业公司与租户签订合同，也证明了被告在指定浙江普胜实业有限公司收购涉案房屋后，两原告退出市场管理进行交接的事实。5、领（付）款凭证三十九份，证明被告积极履行协议书中约定的协助原告岳王企业公司向租户收取租金及各项费用的义务。6、2010年1月29日的联合公告××份，证明被告已经履行了协议书中约定的在联合公告中盖章的义务。7、情况说明××份，证明被告配合原告岳王企业公司对涉案房屋进行市场管理，也证明了在2010年8月份以后，原告岳王企业公司就已经离场的客观事实。8、浙江普盛实业有限公司出具的说明××份，证明被告已经指定第三方与原告飞虹公司签订了涉案房屋的买卖合同。审理中，本院依法对双方当事人提供的证据进行当庭质证，认证如下：××、对两原告提供的证据1、被告对真实性无异议，对合法性、关联性和证明对象有异议，认为涉案房屋存在产权不明确的情况，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证据可以证明原告飞虹公司系涉案房屋所有权人的事实，对此证据，本院予以确认；两原告提交的证据2，被告对三性无异议，对证明对象有异议，认为被告已经履行了协议约定并未违约，本院认为，该证据可以证明2010年1月27日，两原告与被告就租金收取、市场管理等事项签订协议书的事实，对此证据，本院予以确认，至于被告是否违约将综合分析全案后进行认定；两原告提交的证据3、4、5，被告对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为不能证明被告违约，本院认为，上述证据可以证明两原告联合其他产权人于2009年12月向涉案市场承租户发出接收公告的事实，对此证据，本院予以确认；原告提交的证据6，被告对三性有异议，认为该房屋租赁合同系原始情况，后来被告向浙江中和房地产公司购买了涉案房屋，本院认为，该证据与本案无直接关联，对此证据，本院不予确认；两原告提交的证据7，被告对三性有异议，认为该证据部分为2007年和2008年所签订，均应剔除，2009年所签合同系原告委托被告管理而签订，本院认为，租赁协议上盖有被告合同专用章，2007年、2008年所签协议租赁期限均到2009年，结合证据3、4、5可以证明被告在2009年度对涉案房屋进行经营管理和收益的事实，对此证据，本院予以确认；两原告提交的证据8，被告对三性有异议，本院认为，该证据系复印件，不符合证据的形式要件，对此证据，本院不予确认。二、对被告提交的证据1，两原告对转让协议的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为被告并无证据证明浙江普盛实业有限公司系被告指定的购买方，对收据的真实性、关联性有异议，本院认为，转让协议可以证明原告飞虹公司与浙江普盛实业有限公司、浙江同人科林项目管理有限公司就涉案房屋签订转让协议的事实，对此证据，本院予以确认，收款收据因系复印件，对此证据，本院不予确认；被告提交的证据2，两原告对证据三性有异议，认为系事后补制，本院认为，两原告对该证据真实性有异议，被告又未提交证据证实原告飞虹公司收到该通知，对此证据，本院不予确认；被告提交的证据3，两原告对证据形式真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据可以证明浙江普盛实业有限公司于2010年8月25日向被告发出通知要求被告做好移交工作的事实，同时也证明了证据1转让协议的签订时间为2010年6月，对此证据，本院予以确认；被告提交的证据4，两原告对真实性、关联性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明原告岳王企业公司于2010年2月与部分经营户签订租赁协议的事实，而该证据的原件持有人为被告，可以认定被告协助原告岳王企业公司与经营户签订协议的事实，对此证据，本院予以确认；被告提交的证据5，两原告对部分凭证的真实性有异议，对证明对象有异议，本院认为，编号为36-39的收据无原告飞虹公司人员签字或公司盖章，编号为1的收据上签名的张辉无法证明与原告的关联性，对此5份收据，本院不予确认，其余收据的真实性，本院予以确认，该证据可以证明被告协助原告收取租金的事实，对此证据，本院予以确认；被告提交的证据6，两原告对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据盖有被告公章，可以证明被告履行了在联合公告中盖章的义务，对此证据，本院予以确认；被告提交的证据7，两原告对三性有异议，对证据形式提出异议，认为该证据形式为证人证言，证人应出庭作证，本院认为，两原告关于证据形式的异议成立，对此证据，本院不予确认；被告提交的证据8，两原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为根据房屋转让协议收购方为浙江同人科林项目管理有限公司，而非浙江普盛实业有限公司，本院认为，该证据可以证明浙江普盛实业有限公司受被告指定于2010年6月与原告飞虹公司签订过房屋转让协议的事实，对此证据，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告飞虹公司系杭州市惠兴路16号101、204室房屋所有权人，房屋建筑面积3881.47平方米，于2009年1月14日办理了产权登记。被告岳王艺术品公司系杭州岳王艺术品商城的开办人，从2005年开始至今××直管理岳王艺术品商城。2010年1月27日，原告飞虹公司、岳王企业公司与被告岳王艺术品公司签订三方协议书××份。协议第××条约定，原告同意被告或被告书面指定的第三方为优先购买者，在2010年4月30日前将涉案房屋以8000万元价格转让给被告或被告书面指定的第三方；协议第二条约定，被告在协议签订后，全力配合原告岳王企业公司与租户签订租赁合同，协助向租户收取租金及各项费用，并在联合公告中盖章，若被告不支持上述工作，必须支付违约金100万元给原告飞虹公司；协议第三条约定，为稳定市场，经三方商议并××致同意，市场的日常管理仍由被告继续管理，管理期限暂定于2010年12月31日止等；协议第四条约定，若原告飞虹公司与被告在2010年4月30日前完成涉案房屋转让后（以房产证完成过户之日为基准日）十日内，各自清理涉及岳王艺术商城的债权债务；协议第五条约定，若原告飞虹公司与被告在2010年4月30日前完成杭州市惠兴路16号101、204室房产的转让，则被告欠原告飞虹公司的2009年度的租金300万元也随之取消等；协议第六条约定，若原告飞虹公司、被告双方在2010年4月30日前未完成房产转让事宜，则被告欠原告飞虹公司2009年度的租金300万元应在2010年5月10日前支付，两原告可以随时通知被告办理物管移交手续给原告岳王企业公司。另查明，被告在2009年对涉案房屋进行了经营管理和收益。2010年1月29日，被告在联合公告上加盖了公章，2010年2月，被告协助原告与部分经营户签订了租赁协议，并将租金转交给原告飞虹公司。2010年6月，原告飞虹公司、案外人浙江普盛实业有限公司、浙江同人科林项目管理有限公司等四方签订了房屋、股权转让协议，双方在协议履行过程中发生纠纷，涉案房屋仍登记在原告飞虹公司名下。本院认为，两原告与被告签订的协议意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效。两原告要求确认原、被告之间的市场管理关系于2010年12月31日终止的诉讼请求，符合协议第三条被告对市场管理期限暂定于2010年12月31日止的约定，本院予以支持。被告提出市场产权存在纠纷，产权未明确的抗辩，本院认为，房屋所有权证是权利人享有房屋所有权的证明，原告飞虹公司提交了房屋所有权证证明了原告系杭州市惠兴路16号101、204室房屋所有权人，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。原告飞虹公司要求被告支付违约金100万元的诉讼请求，因被告提交的证据已经证明被告支持了协议第二条约定的工作，故该项诉讼请求，本院不予支持。被告提出被告在协议履行中并无违约，请求驳回两原告的第2项诉讼请求的抗辩意见，本院予以采信。原告飞虹公司要求被告支付2009年度房屋租金300万元的诉讼请求，因双方在2010年4月30日前并未完成涉案房产的转让事宜，原告的该项诉讼请求符合协议第六条的约定，本院予以支持。被告提出协议中约定的支付2009年度租金的条件也无法成就，该房屋目前已经出售，未能在约定的时间内办理产权的原因不在被告，故被告无需支付300万元租金的抗辩意见，与协议第六条的约定不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百××十二条、第二百二十六条、第三百九十六条的规定，判决如下：一、确认原告浙江飞虹通信集团有限公司、杭州岳王企业管理有限公司与被告杭州岳王艺术品商城有限公司之间的委托管理市场关系于2010年12月31日终止；二、被告杭州岳王艺术品商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江飞虹通信集团有限公司2009年度房屋租金300万元；三、驳回原告浙江飞虹通信集团有限公司、杭州岳王企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，财产保全申请费5000元，由原告浙江飞虹通信集团有限公司、杭州岳王企业管理有限公司负担9700元，由被告杭州岳王艺术品商城有限公司负担34100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费38800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。审 判 长  张 毅人民陪审员  赵惠健人民陪审员  徐新樵二〇一一年十一月十八日书 记 员  王 燕（另设附页）附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。