西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)藏01民终317号上诉人（原审被告）藏汉缘茶行，经营场所拉萨市。经营者骆臣胜，男，汉族，1972年11月23日出生，安徽省芜湖市人，经商，现住拉萨市。委托代理人曹永彬，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）西藏自治区文化厅，住所地拉萨市。法定代表人尼玛次仁，系该厅厅长。委托代理人梁珂，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人连双雄，西藏雪域律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）骆臣胜，男，汉族，1972年11月23日出生，安徽省芜湖市人，经商，现住拉萨市。委托代理人曹永彬，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人藏汉缘茶行因与被上诉人西藏自治区文化厅（以下简称区文化厅）、被上诉人骆臣胜房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院的（2016）藏0102民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月4日公开开庭进行了审理。藏汉缘茶行、骆臣胜的委托代理人曹永彬，区文化厅的委托代理人梁珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。区文化厅在一审中起诉要求：一、藏汉缘茶行、骆臣胜返还租赁物；二、藏汉缘茶行、骆臣胜向区文化厅支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金20160元，藏汉缘茶行、骆臣胜向区文化厅支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费共计2709元；三、本案诉讼费用由藏汉缘茶行、骆臣胜承担。藏汉缘茶行在一审中辩称，藏汉缘茶行主体不适格，《房屋租赁合同》中的乙方为骆臣胜茶叶店，而本案区文化厅起诉的为藏汉缘茶行。虽然藏汉缘茶行的经营场所也是区文化厅的商品房，但合同的签订方为骆臣胜茶叶店，该茶叶店签订的合同不应由藏汉缘茶行来承担相应的责任。因此，请求法院驳回区文化厅的全部诉讼请求。骆臣胜在一审中的答辩意见与藏汉缘茶行的意见一致。骆臣胜在一审中反诉请求为：一、区文化厅向骆臣胜折价返还房屋装修款共计24000元；二、反诉部分的诉讼费用由区文化厅承担。区文化厅对骆臣胜在一审中反诉辩称，对于骆臣胜所称签订合同时曾口头承诺从2014年12月30日起再续签三年的说法，骆臣胜对此应提交相应的证据予以证实，况且，在签订合同时，区文化厅并没有向骆臣胜作出任何承诺。此外，骆臣胜针对其反诉请求，也没有提交任何证据予以证实其装修损失，所以，请求法院依法驳回骆臣胜的全部反诉请求。一审法院经审理查明，2013年1月27日，区文化厅作为甲方与作为乙方的骆臣胜签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方将商品房出租给乙方使用，租赁期为12个月，即2013年元月1日至2013年12月30日止，承租期满后，根据承租情况决定是否续租。乙方每月交房租1900元，按月预交，每月1-5号交清第一个月的租金，同时缴纳租房押金1700元。”该合同项下还就甲乙双方的权利义务、房屋使用要求、违约责任及其他条款进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有区文化厅后勤服务中心的印章，乙方附有骆臣胜的签字。2013年1月1日，双方还签订了《商品房承租户安全目标责任书》，承租户法人签章处附有骆臣胜的身份证号码及联系电话，业主签章处加盖有区文化厅后勤服务中心的印章。该合同租赁期限届满后，双方经商议将合同续签至2014年12月30日，并在上述《房屋租赁合同》落款处附有“合同续签至2014年12月30日”的说明，并加盖有区文化厅后勤服务中心的印章。该约定续签的租赁期限届满后，双方并未再次续签房屋租赁合同或延长租赁期限，也未签订任何新的房屋租赁合同。藏汉缘茶行、骆臣胜按照合同约定将房屋租金交付至2014年12月30日。2015年11月12日，区文化厅委托律师向藏汉缘茶行、骆臣胜发出律师催告函，告知双方的合同已于2014年12月30日到期，在收到该律师催告函五日内主动与其后勤服务中心联系办理返还房屋手续，并将房屋移交给区文化厅，若逾期不搬离返还房屋的，将采取进一步的法律手段。并于同日将该律师催告函送达给藏汉缘茶行、骆臣胜签收，且在签收记录单中载明的收件人为骆臣胜。现双方的租赁期限届满后，藏汉缘茶行至今仍占有使用该租赁房屋。另查明，2013年1月27日签订的《房屋租赁合同》中抬头处乙方载明的为骆臣胜茶叶店，但经工商行政管理局登记注册科查询后证明，骆臣胜茶叶店未在工商部门进行注册登记，也未查询到骆臣胜茶叶店的任何登记信息。另本案藏汉缘茶行的个体工商户基本信息上载明注册日期为2011年3月31日，经营场所为夺底路文化厅商品房。再查明，骆臣胜针对其所提起的反诉请求，于2016年3月28日提出要求对房屋装修的残余价值进行鉴定的申请，一审法院依法受理该鉴定申请后，在委托该鉴定事项期间，骆臣胜于2016年4月12日明确表示撤回该鉴定申请，并向一审法院提交了撤回对房屋装修残余价值进行鉴定的申请书。一审法院判决认为，依法成立的合同受法律保护。区文化厅与骆臣胜所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2013年12月30日止，租赁期限届满后，双方将合同续签至2014年12月30日，该期限届满后，双方未再续签租赁合同，案涉房屋租金骆臣胜交付至2014年12月30日，此后未向区文化厅交付房屋租金，区文化厅在租赁期限届满后亦未向藏汉缘茶行、骆臣胜收取过租金。自2014年12月30日租赁期限届满之后至区文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函通知藏汉缘茶行、骆臣胜搬离并返还租赁房屋之前，该期间藏汉缘茶行、骆臣胜一直继续使用案涉房屋，对此，区文化厅虽称该期间多次通知藏汉缘茶行、骆臣胜不再续签租赁合同，但其并未向法庭提交任何证据予以证实，且藏汉缘茶行、骆臣胜对此亦不予认可，故区文化厅无法证实在该期间对藏汉缘茶行、骆臣胜使用租赁房屋提出过异议。据此，房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。诉争双方续签的租赁合同于2014年12月30日届满，藏汉缘茶行、骆臣胜继续使用租赁房屋，区文化厅未提出异议，应当视为不定期租赁。区文化厅于2015年11月12日发出书面律师催告函通知藏汉缘茶行、骆臣胜终止租赁合同，并已给予藏汉缘茶行、骆臣胜合理的准备期间，且该催告函骆臣胜已收悉，应视为区文化厅已履行了作为出租人应在合理期限之前通知藏汉缘茶行、骆臣胜解除不定期租赁合同关系的义务，故在双方的租赁关系解除后，藏汉缘茶行、骆臣胜理应将承租的房屋返还给区文化厅，但藏汉缘茶行、骆臣胜一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故区文化厅主张藏汉缘茶行、骆臣胜返还租赁房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，理由正当，一审法院依法予以支持。对于藏汉缘茶行提出《房屋租赁合同》的签订方为骆臣胜茶叶店，其并不是藏汉缘茶行，本案主体不适格的辩解意见，一审法院认为，首先，经向工商部门查实，骆臣胜茶叶店未在工商部门办理过任何注册登记，也未查询到骆臣胜茶叶店的任何登记信息，而区文化厅提供的藏汉缘茶行基本信息中的经营者与合同落款处签名捺印的均为骆臣胜。其次，藏汉缘茶行、骆臣胜庭审中称骆臣胜茶叶店的经营所用房屋也为区文化厅商品房，且经一审法院庭后调解现场查实上述《房屋租赁合同》中的租赁房屋与本案诉争房屋为同一标的物。最后，藏汉缘茶行、骆臣胜对此辩解意见，并未向法庭提交任何证据予以证实，故对藏汉缘茶行、骆臣胜称藏汉缘茶行主体不适格的辩解意见，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院依法未予采信，本案诉争房屋的实际使用人为藏汉缘茶行，房屋租赁合同的相对方及承租人为骆臣胜。对于骆臣胜提出在签订合同时区文化厅曾口头承诺从2014年12月30日起租赁期限再续签三年，现合同期限未到的辩解意见，未向一审法院提交任何证据予以证实，且区文化厅对此也否认的情况下，一审法院对该辩解意见未予采信。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，对于区文化厅主张藏汉缘茶行、骆臣胜向其支付2015年1月1日至2015年11月17日的房屋租金20160元的诉讼请求，因在原租赁合同成为不定期租赁合同至双方合同关系解除前，藏汉缘茶行、骆臣胜于2015年11月17日之前一直在实际占有使用该房屋，故区文化厅要求藏汉缘茶行、骆臣胜按照原租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋租金的诉讼请求，一审法院予以支持（具体计算方式为：租金1900元/月÷30天×实际主张期间2015年1月1日至2015年11月17日共计320天=20160元）。对于区文化厅要求藏汉缘茶行、骆臣胜向其支付2015年11月18日至2015年12月31日的房屋占有使用费2709元的诉讼请求，因租赁期限届满后，藏汉缘茶行、骆臣胜对案涉商铺的占用使用，构成了侵犯区文化厅合法使用权的行为，故区文化厅要求藏汉缘茶行、骆臣胜按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持（具体计算方式为：租金1900元/月÷30天×实际主张期间2015年11月18日至2015年12月31日共计43天=2709元）。对于骆臣胜主张折价返还房屋装修款24000元的诉讼请求，依据双方合同中“乙方如需对房屋进行改造装修，必须征得甲方的同意并在符合消防安全的前提下方可进行”的约定，骆臣胜对所租赁房屋的装修行为，区文化厅知晓且未持任何异议，应视为其已同意骆臣胜对租赁房屋的装修。依据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持”，故对骆臣胜主张折价返还房屋装修款的诉讼请求，一审法院未予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、藏汉缘茶行、骆臣胜于一审判决生效之日起五日内向区文化厅返还位于夺底路2号区文化厅的租赁房屋。二、藏汉缘茶行、骆臣胜于一审判决生效之日起五日内向区文化厅支付房屋租金共计20160元。三、藏汉缘茶行、骆臣胜于一审判决生效之日起五日内向区文化厅支付房屋占有使用费共计2709元。四、驳回骆臣胜的全部反诉请求。藏汉缘茶行不服一审判决，向本院提出上诉，其提出的上诉请求为：一、撤销（2016）藏0102民初119号民事判决，发回重审。二、本案一、二审诉讼费由区文化厅承担。其理由为：一、区文化厅、藏汉缘茶行在本案中主体不适格。二、骆臣胜曾与区文化厅存在口头协议，约定从2014年12月30日起租赁期限再续签三年。作为群租，其他承租人可以证实，区文化厅违约在先。区文化厅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。骆臣胜辩解意见与藏汉缘茶行上诉意见一致，在二审举证期限内，藏汉缘茶行、骆臣胜、区文化厅均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。以上事实有《房屋租赁合同》、《商品房承租户安全目标责任书》、律师催告函、签收记录单、证明、鉴定申请、撤回司法鉴定申请书、个体工商户基本信息以及本案的庭审笔录在卷予以证实。本院认为，依据本案上诉请求及答辩意见。本案争议焦点为：一、本案中区文化厅、藏汉缘茶行的主体是否适格。二、骆臣胜与区文化厅间是否还在续租期。关于本案中区文化厅、藏汉缘茶行的主体是否适格的问题。本院认为，涉案房屋租赁合同上盖章的是区文化厅的后勤服务中心，落款的单位名称为区文化厅办公室，但是区文化厅后勤服务中心、区文化厅办公室均为区文化厅内设机构。故藏汉缘茶行上诉主张区文化厅不是适格的诉讼主体意见，本院不予采纳。虽然涉案房屋租赁合同的另一方为骆臣胜茶叶店，落款签字人为骆臣胜。一审法院已查明骆臣胜茶叶店未在工商部门办理过注册登记。且涉案房屋租赁合同中的租赁房屋与本案诉争房屋为同一标的物。故藏汉缘茶行上诉主张其不是本案适格主体的意见。本院不予采纳。关于骆臣胜与区文化厅间是否还在续租期的问题。本院认为，骆臣胜主张其与区文化厅从2014年12月30日起租赁期限再续签三年意见，只有其陈述，没有其他证据予以佐证，且区文化厅对此也否认的情况下，其应承担举证不能的后果。故一审法院对骆臣胜的上述意见未予采纳正确。一审法院依据涉案租赁合同、律师催告函及庭审中当事人的陈述，认定涉案房屋租赁合同于2015年11月17日解除。支持区文化厅要求藏汉缘茶行、骆臣胜支付2015年1月1日至2015年11月17日租金20160元的诉求；支持区文化厅要求藏汉缘茶行、骆臣胜支付房屋占有使用费2709元正确。本院予以维持。骆臣胜在一审中反诉主张装修款24000元，一审法院未予支持。骆臣胜对此未提上诉，本院对此不予审查。综上，上诉人藏汉缘茶行的上诉理由不充分，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费依据一审法院判决承担，二审案件受理费为971.73元（由藏汉缘茶行预交），由藏汉缘茶行承担。本判决为终审判决。审判长 苏 加 棠审判员 格  珠审判员 次仁桑布二〇一六年八月八日书记员 李  静