成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2011）武侯民初字第1118号原告周玲玲。委托代理人陈丽君，四川英冠律师事务所律师。被告中国民生银行成都分行股份有限公司成都分行。住所地：成都市武侯区人民南路三段**。负责人熊津成，行长。委托代理人王国君，四川缘一律师事务所律师。委托代理人朱汉坤，四川缘一律师事务所律师。第三人成都市泛林房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区茶店子安蓉路****。法定代表人潘琳，总经理。委托代理人凌静，四川央济律师事务所律师。委托代理人王文莉，四川央济律师事务所律师。原告周玲玲与被告中国民生银行成都分行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）、第三人成都市泛林房地产开发有限公司（以下简称泛林公司）借款合同纠纷一案，本院于2011年3月3日受理后，本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告周玲玲及其委托代理人陈丽君，被告民生银行成都分行委托代理人王国君、朱汉坤，第三人泛林公司委托代理人凌静、王文莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周玲玲诉称，原告因购买泛林公司开发的住宅，向被告民生银行成都分行贷款。为此，原告与被告民生银行成都分行、担保人泛林公司签订《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》。合同约定：原告向被告民生银行成都分行贷款370000元，原告用其购买的住宅作为贷款抵押物，借款期限120个月，每月本金等额偿还，利息逐月支付，泛林公司为贷款担保人，担保责任为抵押加阶段性担保，担保期限为自该合同生效之日至抵押物办妥抵押登记手续止，由原告委托被告民生银行成都分行凭《商品房买卖合同》去办理抵押物登记手续。合同签订并履行两年后，被告民生银行成都分行于2007年8月15日以原告存在逾期付款违约行为为由，要求原告提前归还全部贷款并扣划了泛林公司保证金。泛林公司又依据与原告签订的《商品房买卖补充协议》第1条第3款第4项规定，向成都仲裁委申请仲裁，要求解除商品房买卖合同。2009年3月18日，成都仲裁委（2007）成仲案字第410号裁决支持其仲裁请求。为此，原告损失了所购房屋，原计划让孩子到成都读书接受优质教育资源的打算也泡汤，原告更无法用当初的价格购买同样的房屋。而这一切都是由于被告民生银行成都分行未履行单方办理抵押物登记手续的义务，故被告民生银行成都分行理应赔偿其单方过错致抵押合同无效给原告造成的经济损失。被告民生银行成都分行应对给原告造成的经济损失承担赔偿责任。根据三方《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》第30条规定，泛林公司的保证担保为阶段性担保，即原告在抵押房产办妥抵押登记之后才到的债务，泛林公司不再承担责任。根据《城市房地产抵押管理办法》第30条规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产管理部门办理房地产抵押登记手续，1998年5月14日中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第17条规定，以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并于放款前向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记手续，换言之，被告民生银行成都分行应在放款前办妥房产抵押登记手续。故，泛林公司的保证期在被告民生银行成都分行放款之日就已结束，保证责任就已终止。根据《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》第13条规定，原告授权被告民生银行成都分行或被告民生银行成都分行指定的中介机构，机构凭本合同、购房合同、授权委托书和其他证明文件办理房产抵押登记手续，所需费用由原告承担。《城市房地产抵押管理办法》第27条规定，以预购商品房贷款抵押的需提交生效的预购房合同，由此可知，被告民生银行成都分行是办理预购房贷款抵押登记手续的主要义务人，在其能够办理登记手续而不去办理时，被告民生银行成都分行具有全部过错。原告与被告民生银行成都分行签订的《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》，因被告民生银行成都分行未到产权监理部门办理房屋抵押的登记手续（包括在该房建设过程中的预登记手续），因此青羊区法院以（2008）青羊民初字第311号判决认定未办理抵押登记手续导致抵押无效，但未对导致抵押无效的责任进行认定。《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》第27条第3款是抵押担保条款，按此条款在抵押担保条件成就时，应首先处理抵押财产，按合同约定的实现债权的顺序来实现债权。这不仅在合同条款中作了约定，还进行了公证，原告周玲玲为此还支付了合同的公证费和为抵押房产购买保险的保险金。由于上述情形，原告足以相信抵押合同已经成立并生效，泛林公司承担的阶段性担保责任已经终止，原告即使在借款合同中存在严重违约行为，也不存在由担保人来承担担保责任，而应由抵押财产来保证合同债务的履行。然而，由于被告民生银行成都分行未办理房屋抵押登记手续，导致抵押合同无效，且未将该情况告知原告，使原告不能预见假如违反借款合同应承担的违约后果，因而被告民生银行成都分行的上述行为违反了诚信原则，应承担缔约过失的赔偿责任，该赔偿责任相当于抵押合同有效履行原告可获得的合同利益。因为，无论原告在履行贷款合同中的行为如何，即便有违约行为，若被告民生银行成都分行办妥了抵押物登记，泛林公司承担的阶段性担保责任就终止，被告民生银行成都分行也只能要求原告还款或行使对抵押物的抵押权，原告就不会因仲裁裁决而丧失所购房屋和享有所购房屋的升值价值。由于现该房屋价值已升值到每平方米6500元左右，致使原告损失达803400元（最终以评估价值为准），故由此造成的损失应由被告民生银行成都分行赔偿。故，诉请法院判令被告赔偿因其行为导致原告的经济损失729235元，本案诉讼费用由被告民生银行成都分行承担。原告周玲玲为支持其诉请，向本院提交了《个人一手楼抵押借款合同》商品房买卖补充协议、仲裁裁决书、民事判决书、城市房地产抵押管理办法、个人住房贷款管理办法、个人抵押商品房住房综合保险单及保险发票等证据材料。被告民生银行成都分行辩称，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，请求依法驳回。一、根据一事不再理的原则，应驳回原告起诉。周玲玲与民生银行成都分行借款合同纠纷案件，已由人民法院作出了（2008）青羊民初字第311号民事判决书和（2009）成民终字第1026号民事判决书，上述判决认定：周玲玲与民生银行成都分行成都分行、泛林公司签订《个人一手楼抵押借款合同》”，系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方应履行各自的义务，周玲玲在民生银行成都分行成都分行已履行合同主要义务的情况下，其亦应按合同约定的还款方式及还款期限履行还款义务，本案中，周玲玲存在未按合同约定的还款期限履行还款义务的情形，已构成违约的前提下，理应承担相应的违约责任，民生银行成都分行成都分行将周玲玲每期未按时还款的天数累计达到合同约定的六个月，其要求周玲玲立即提前偿还部分或全部贷款的行为既符合双方合同约定也未违背法律规定。关于周玲玲提出其虽存在逾期还款的情形，但已通过事后的还款行为弥补其违约事实，并不构成累计六个月未还款的主张，因周玲玲事后还款并承担逾期利息是其应按约履行的义务，并不能改变其存在逾期还款累计六个月的事实。当周玲玲出现上述逾期还款的情形时，合同赋予了民生银行成都分行成都分行要求保证人承担保证责任的权利。上述人周玲玲违背诚实信用原则是导致本案纠纷发生的根本原因，故周玲玲要求民生银行成都分行成都分行继续履行合同的上诉请求无事实和法律根据，本院不予支持。周玲玲就上述生效判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出了（2010）川民申字第593号民事裁定，认定周玲玲与民生银行成都分行及泛林公司签订《个人一手楼抵押借款合同》的约定，泛林公司的责任为对本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、得利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及周玲玲应付方其他款项承担连带保证责任的，保证期间为周玲玲债务履行期届满（包括借款提前到期的情形）之日起两年。……民生银行成都分行按照三方所签订合同约定，要求泛林公司对周玲玲所欠全部贷款本息承担连带保证责任，并从泛林公司银行账号扣转相应的金额用于偿还周玲玲所欠的全部债务并无不当。且在原审中泛林公司从未对保证期限提出过异议，周玲玲在原审中也从未对担保人的保证期限提出过异议。综上，本案纠纷发生的根本原因，是周玲玲违背诚实信用原则不按合同约定的还款方式及还款期限履行还款义务，原审认定银行收取借款人逾期利息后，同样可以按合同约定要求借款人提前偿还全部贷款，或要求保证人履行保证责任正确。故周玲玲要求民生银行成都分行继续履行合同的再审理由无事实和法律依据。故周玲玲提出的该再审理由不能成立。因此，周玲玲现就同一当事人、同一法律事实、同一法律关系（借款合同关系），向人民法院提起诉讼，根据“一事不再理”的原则，应予驳回。二、周玲玲在2011年3月向民生银行成都分行提起民事诉讼主张赔偿损失，已超过了诉讼时效。成都仲裁委员会于2007年12月5日作出了（2007）成仲案字第409号裁决，裁决解除泛林公司与周玲玲于2005年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，根据民法通则“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，周玲玲在2011年3月向民生银行成都分行提起民事诉讼，以民生银行成都分行未办理房屋抵押登记手续，导致其与泛林公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》被解除为由，要求民生银行成都分行赔偿损失，已超过了诉讼时效，应当依法予以驳回。三、民生银行成都分行全面履行了合同义务，没有任何违约行为，民生银行成都分行有权依据合同约定要求泛林公司履行保证责任，相关生效法律文书进行了确认。《个人一手楼抵押借款合同》第二十一条约定：“抵押登记手续办妥后，《房屋他项权证》必须交乙方（民生银行成都分行）持有，在乙方对甲方（周玲玲）享有的全部债权获得清偿后，乙方应协助甲方办理抵押登记注销手续”，由此可见，该合同第三十条约定的：“若丙方（泛林公司）提供阶段性保证担保，则甲方在抵押房产办妥抵押登记之后才到期的债务（不包括抵押登记办妥之前已被宣布提前到期的债务），丙方不再承担保证责任”中的“抵押房产办妥抵押登记”是指抵押房产的《房屋他项权证》办理完毕。同时，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订在前，基于泛林公司与周玲玲的商品房买卖合同的约定才签订《个人一手楼抵押借款合同》，由民生银行成都分行贷款给周玲玲。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“出卖人（泛林公司）同意作为购买本协议约定商品房的买受人（周玲玲）办理个人住房按揭贷款的保证人。经甲乙双方协商，就有关保证事项达成如下条款一致A、出卖人保证期限：自买受人与按揭银行签订《个人住房按揭贷款合同》及《抵押担保合同》按揭贷款生效之日起至买受人与按揭银行办理完毕买卖合同项下的抵押担保他项权证登记、银行他项权证之日止。”第三条第三款约定：“他项权证办理：出卖人为买受人办理完毕房屋产权证后15日内，买受人应在通知的指定地点办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。”主合同约定的上述内容印证了《个人一手楼抵押借款合同》约定的“抵押房产办妥抵押登记”是指抵押房产的《房屋他项权证》办理完毕。《借款合同》约定：“甲方授权乙方或乙方指定的中介机构凭本合同……和其他证明文件办理房产的抵押登记手续……”，由此可见，周玲玲与民生银行成都分行是一种委托代理关系，周玲玲是委托人，民生银行成都分行是受托人，民生银行成都分行在周玲玲授权范围内，根据法律法规的规定办理抵押登记手续。根据民法通则“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，办理抵押登记手续产生的法律后果应当由委托人来承担。因此，办理抵押登记手续是周玲玲对民生银行成都分行的一个委托事项，民生银行成都分行只能在法律的框架的授权范围内办理相应事务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料：（七）登记机关认为必要的其他文件。”同时，《城市房屋权属登记管理办法》第十九条规定：“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利和合同书以及相关的证明文件。”根据上述法律法规的规定，只有提交完毕上述法律法规规定的要件的情况下，房屋登记机关才能办理房屋抵押登记手续。截止2007年8月民生银行成都分行扣收泛林公司保证金时，由于周玲玲没有向民生银行成都分行提交《房屋所有权证》等办证材料，没有履行完毕提交办理房屋抵押登记材料的义务，因此，在办理房屋抵押登记材料不齐备的前提下，根本就无法办理房屋他项权证，无法办理房屋抵押登记手续。由此可见，房屋抵押合同没有生效的原因是由于周玲玲没有提交齐备办证材料，责任在周玲玲，并非民生银行成都分行恶意促成抵押合同的不生效。由于抵押合同没有办理抵押登记而无效，民生银行成都分行要求泛林公司承担保证责任合法有效，相关生效法律文书对此进行了确认。周玲玲以民生银行成都分行未办理抵押登记为由，要求民生银行成都分行赔偿经济损失的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，请求依法予以驳回。被告民生银行成都分行为支持其反驳主张，向本院提交了民事判决书、民事裁定书、庭审笔录、商品房买卖合同及补充协议、《个人一手楼抵押借款合同》等证据材料。第三人泛林公司陈述称，本案相关事实已经被生效判决、仲裁所确认，原告周玲玲诉讼请求缺乏事实和法律根据，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人泛林公司为支持其陈述主张，向本院提交了民事判决书、仲裁裁决书、民事裁定书等证据材料。根据原告周玲玲的起诉，被告民生银行成都分行的答辩，第三人泛林公司的陈述意见，以及各方当事人在举证期限内提交的证据，结合各方当事人的陈述，本院查明如下事实：一、2005年4月27日，原告与泛林公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，合同备案号为368994，合同约定了以下内容：1.原告购买泛林公司开发的商品房住宅。2.原告采用按揭付款方式支付房价款，泛林公司同意作为原告办理个人住房按揭贷款的保证人，保证期限为自原告与银行签订《个人住房按揭贷款合同》及《抵押担保合同》，按揭贷款生效之日起至原告与银行办理完毕买卖合同项下的抵押担保他项权证登记、银行他项权证之日止。3、原告逾期付款超过90日后，泛林公司有权解除合同。4、泛林公司应当在2006年8月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。5、原告委托泛林公司办理本合同项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权利登记。交房后，泛林公司在收到原告办理房屋产权证所需的全部资料和缴清所需税费后180日内，协助原告办理房屋产权证手续。泛林公司为原告办理完毕房屋产权证后15日内，原告应在泛林公司通知的指定地点办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。二、2005年6月17日，原告与被告、泛林公司签订《个人一手楼抵押借款合同（抵押加保证）》1份，并于2005年7月1日办理合同公证，合同约定了以下内容：1.原告向被告民生银行成都分行贷款370000元，用于按照原告与泛林公司签订的《商品房买卖合同》购买房产，贷款期限为2005年6月17日至2015年6月17日，共计12个月。2.原告授权被告将或被告指定的中介机构凭本合同、购房合同、授权委托书和其他证明文件办理房产的抵押登记手续，所需费用由原告承担。3．原告以所购房产向被告提供抵押，作为合同贷款担保，抵押登记手续办妥后，房屋他项权证必须交由被告持有。4、原告须在本合同项下贷款发放之前，到被告认可的保险公司为该抵押房产办理以被告为第一受益人的保险手续。5、泛林公司为原告提供连带保证责任，该保证担保为阶段性保证担保，原告在抵押房产办妥抵押登记之后才到期的债务，泛林公司不再承担保证责任。2005年6月17日，原告向华泰财产保险股份有限公司四川省分公司为所购房产投保财产保险，房屋保险金额为370000元，被告为保险受益人。三、《个人一手楼抵押借款合同》签订后，原告自2005年7月起至2007年7月在共计25个月中累计19个月未按合同约定的还款日还款，逾期天数最长达51天，共计逾期天数305天。2007年8月2日，被告向原告送达通知，宣布贷款全部提前到期，到期日为2007年8月13日，要求原告在改日前清偿全部贷款本金及利息等。2007年8月7日，被告向泛林公司发出通知，要求其按约定对原告所欠全部贷款本息承担连带保证。2007年8月15日，被告扣划了泛林公司款项，用于偿还原告所欠全部债务。四、2007年9月27日，泛林公司向成都仲裁委员会申请仲裁，请求解除与原告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》。2007年12月5日，成都仲裁委员会作出（2007）成仲案字第410号裁决书，裁决解除原告与泛林公司于2005年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，原告支付泛林公司违约金23509.05元，并承担仲裁费18121元。五、原告就借款合同纠纷一案向成都市青羊区人民法院提起民事诉讼，诉讼请求被告继续履行《个人一手楼抵押借款合同》。2008年11月17日，成都市青羊区作出（2008）青羊民初字第311号民事判决，驳回原告的诉讼请求，成都市中级人民法院（2009）成民终字第1026号民事判决予以维持。2010年11月25日，四川省高级人民法院（2010）川民申字第593号民事裁定，驳回原告对上述生效判决提出的再审申请。上述生效民事判决认定《个人一手楼抵押借款合同》中，由于未办理抵押物登记导致抵押无效，被告有权依照合同约定要求泛林公司履行保证责任。六、2009年6月9日，泛林公司向成都仲裁委员会申请仲裁，请求原告协助泛林公司到成都市房管局办理注销买卖合同备案登记。2009年8月3日，成都仲裁委员会作出（2009）成仲案字第444号裁决书，裁决原告协助泛林公司办理注销商品房买卖合同备案登记，并承担仲裁费1080元。2009年11月3日，泛林公司依据仲裁裁决申请人民法院强制执行。2010年1月28日，成都市中级人民法院裁定注销原告商品房买卖合同备案登记。上述事实，有《最高额抵押合同》及抵押财产清单、《人民币借款合同（短期）》2份（2003年流贷字032、033号）、借款支取凭证、《债权转让协议》、《债权转让通知》、《担保权利转让通知》、进账单4份、电子汇划划款补充保单、《四川日报》3份、《土地他项权利证明书》、《国有土地使用证》3份、《承诺》、工商登记材料、银监复（2010）284号《中国银行业监督管理委员会批复》，以及庭审笔录附卷为据。本院认为，民生银行成都分行全面履行了合同义务，没有任何违约行为，民生银行成都分行有权依据合同约定要求泛林公司履行保证责任，相关生效法律文书进行了确认。由此可见，周玲玲与民生银行成都分行是一种委托代理关系，周玲玲是委托人，民生银行成都分行是受托人，民生银行成都分行在周玲玲授权范围内，根据法律法规的规定办理抵押登记手续。根据民法通则“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，办理抵押登记手续产生的法律后果应当由委托人来承担。因此，办理抵押登记手续是周玲玲对民生银行成都分行的一个委托事项，民生银行成都分行只能在法律的框架的授权范围内办理相应事务。根据法律法规的规定，只有提交完毕上述法律法规规定的要件的情况下，房屋登记机关才能办理房屋抵押登记手续。截止2007年8月民生银行成都分行扣收泛林公司保证金时，由于周玲玲没有向民生银行成都分行提交《房屋所有权证》等办证材料，没有履行完毕提交办理房屋抵押登记材料的义务，因此，在办理房屋抵押登记材料不齐备的前提下，根本就无法办理房屋他项权证，无法办理房屋抵押登记手续。由此可见，房屋抵押合同没有生效的原因是由于周玲玲没有提交齐备办证材料，责任在周玲玲，并非民生银行成都分行恶意促成抵押合同的不生效。由于抵押合同没有办理抵押登记而无效，民生银行成都分行要求泛林公司承担保证责任合法有效，相关生效法律文书对此进行了确认。故，周玲玲以民生银行成都分行未办理抵押登记为由，要求民生银行成都分行赔偿经济损失的诉讼请求既没有事实根据，也没有法律依据，其请求依法应予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第一百九十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条之规定，判决如下：驳回原告周玲玲的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11090元，由原告周玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李成春代理审判员  赖武梨人民陪审员  施 宇二〇一一年十一月三十日书 记 员  周小燕