重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0234民初2800号原告重庆市开县中学（开县初级中学），住所地重庆市开州区云枫街道开州大道（西）138号，组织机构代码45178225-9。法定代表人许少宛，校长。委托代理人唐宋，重庆唐颂律师事务所律师，系特别授权。委托代理人雷林，重庆唐颂律师事务所实习律师，系特别授权。被告黄开琴，女，1987年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开县中学与被告黄开琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法由审判员向红担任审判长，与人民陪审员徐心华、成进组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告重庆市开县中学的委托代理人唐宋、雷林到庭参加了诉讼，被告黄开琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市开县中学诉称：原告委托开县开中勤工俭学有限责任公司与被告于2014年签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于开县XX号商铺用于经营超市，租期为一年，还约定租金为12000元/年，截止2015年9月19日该合同已到期。原告通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所公开出售该商铺，但被告没有报名参与竞买，案外人肖六坤通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司渝东分所开县支所竞买了该门市，并于2016年3月22日付清了房款，原告与案外人肖六坤约定的交房时间为全部价款付清后九十日内。被告怠于返还所租赁的商铺，导致原告违违约，因此被告应当承担逾期返还商铺的占用费及损失。综上，根据《合同法》及相关司法解释规定，为保护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、被告返还开县XX街道XX号商铺给原告；2、被告从2015年9月20日起至还房之日止按20000元/年支付原告逾期还房占用费，并按3元/天/平方米支付赔偿金给原告。被告黄开琴未作答辩。经审理查明：2014年11月10日，原告重庆市开县中学委托开县开中勤工俭学有限责任公司（甲方）与被告黄开琴（乙方）签订了《商铺出租合同》，内容为：“第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：开州XX号。第二条租赁期限、用途。1、租期1年，自2014年9月19日起至2015年9月19日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营或居住、办公使用，不得从事任何非法活动。3、如实填写经营项目：超市。……5、合同期满。（1）合同期满后，甲方有权收回出租房，乙方应于租赁期满将租赁房屋交还甲方。甲方不负责乙方在租赁期间的装修以及自己安装的附属设施。（2）合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但必须在租赁期满壹个月前通知甲方，经甲方同意后，续签租赁合同。租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。第三条租金和押金交纳期限：1、该房屋每年租金为12000元。……。第六条违约金和违约责任。1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。第七条免责条件。若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。因此造成合同终止的，租金按照实际使用时间计算，不足月的按天数计算。第八条争议的解决方式。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决；协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。……。”2014年11月11日，被告黄开琴支付了从2014年9月19日起至2015年9月19日止的租金12000元给原告重庆市开县中学。从2015年11月7日起至2015年11月30日止，开县广播电视台每天播放了《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》，内容为：“经县国资局批准，我校所有出租门市租赁到期后一律收回，对外公开出售，现将2015年9月30日前租赁到期的门市处置有关事项告示如下：一、本轮到期门市将于2015年11月17日至11月30日在重庆市联合产权交易所挂牌公开出售。二、凡参与竞买的租赁户，在挂牌交易期间可使用门市至2015年11月30日，门市使用费按原租金标准收取。竞买未成功的，2015年12月31日前将门市交还学校。三、不参与竞买的租赁户，于2015年11月30日前结清租金，将门市交还学校。四、逾期不交还门市的，门市按占用天数在原租金标准基础上加收每天每平方米3元的门市占用费且权利人将通过司法程序依法处置，一切经济及法律责任概由原承租人承担。五、原承租人在同等条件下享有优先购买权。”。从2015年11月7日起至2015年12月31日止，开县广播电视台每天播放了《开县中学商业门市转让预告》，预告了9月30日租赁到期的门市挂牌报名时间为2015年11月17日至2015年11月30日，还预告了报名地址及联系方式。开州日报刑登了上述《开县中学校关于所属门市公开处置的告示》和《开县中学商业门市转让预告》。被告黄开琴没有参加开县XX街道XX号门市的挂牌报名，于2016年6月14日将门市返还给原告重庆市开县中学。案外人肖六坤购买了位于开县XX街道XX号门市，与原告重庆市开县中学于2015年12月7日签订了《房产转让合同》，合同约定了门市总价款为106万元，还约定了原告重庆市开县中学收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告重庆市开县中学按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2015年12月8日，肖六坤支付了首付款53万元，2016年3月22日，肖六坤贷款53万元支付了余下房款。另查明：位于开县XX街道XX号门市建筑面积为91.46平方米。上述事实，有原告的陈述以及《商铺出租合同》、房屋租赁费发票、开县广播电视台播出证明、开州日报、渝（2016）开县不动产权第00007XXXX产权证、《房产转让合同》、重庆联合产权交易所价款专用收据、个人贷款支付凭证、开县开中勤工俭学有限责任公司出具的情况说明等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，本案的《商铺出租合同》虽系开县开中勤工俭学有限责任公司与被告黄开琴签订，但开县开中勤工俭学有限责任公司和原告均认可是开县开中勤工俭学有限责任公司受原告的委托与被告签订的合同，且租金也是原告重庆市开县中学收取，故本院认为重庆市开县中学是本案的出租人。关于原告要求被告返还开县XX街道XX号门市的诉讼请求问题：开县开中勤工俭学有限责任公司受原告委托与被告签订的《商铺出租合同》约定的租赁期限自2014年9月19日起至2015年9月19日止，被告已于2016年6月14日将门市返还给原告，原告不能再要求被告返还门市，故本院对原告要求被告返还开县XX街道XX号门市的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告从2015年9月20日起至还房之日止按20000元/年支付原告逾期还房占用费的诉讼请求问题：原告的该项诉讼请求实际上是对被告违约造成的损失的主张，开县开中勤工俭学有限责任公司受原告委托与被告签订的《商铺出租合同》约定了被告应于租赁期满将租赁房屋交还，且还约定了租赁期限自2014年9月19日起至2015年9月19日止，其租赁期限早已于2015年9月19日届满，被告理应在租赁期限届满后及时将门市返还给原告，但被告于2016年6月14日才将门市返还给原告，被告逾期返还门市的行为实属违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当赔偿因其拒不交还门市给原告造成的损失，再根据《合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被告应当从2015年9月20日起至2016年6月14日止支付逾期还房占用费给原告，但原告主张的标准稍高，本院根据原告提交的证据，并结合市场行情，酌情认定逾期还房占用费按18000元/年计算，故本院支持由被告支付原告逾期还房占用费13265.75元。关于原告要求被告从2015年9月20日起至还房之日止按3元/平方米/天赔偿损失的诉讼请求问题：原告与案外人肖六坤签订的《房产转让合同》约定原告重庆市开县中学收到全部价款后九十日内交付房屋，如未按合同规定的期限交付房屋，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，原告重庆市开县中学按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。本院认为案外人肖六坤于2016年3月22日贷款付清了房款，原告只要在2016年6月20日前交付房屋给买受人就不存在逾期交房违约，而本案被告已于2016年6月14日将房屋返还给原告，被告逾期还房并未给原告造成违约损失，加之原告并未提供证据证明其还存在其它损失，原告在处置告示中称逾期交房按3元/天/平方米支付占用费系原告的单方行为，不能对被告产生法律效力，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄开琴在本判决生效后五日内支付原告重庆市开县中学逾期还房占用费13265.75元。二、驳回原告重庆市开县中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，由被告黄开琴负担（直付原告92元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  向 红人民陪审员  徐心华人民陪审员  成 进二〇一六年八月二十九日书 记 员  王 黎