广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初739号原告：广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区人民北路25号五层至九层，统一社会信用代码为91441900669805863P。负责人：蒋祥发。委托代理人：吴海涌，广东宝杰律师事务所律师。被告：蒋文明，男，汉族，1977年11月16日出生，住广西恭城瑶族自治县。被告：胡超梅，女，汉族，1968年4月2日出生，住湖北省黄冈市。原告广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司（以下简称美高美虎门分公司）诉被告蒋文明、胡超梅租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员伍秩华、卢耀芳组成合议庭，适用普通程序进行审判，于2016年7月12日公开开庭进行了审理。原告美高美虎门分公司的委托代理人吴海涌到庭参加诉讼，被告蒋文明、胡超梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美高美虎门分公司诉称：2015年3月21日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于东莞市虎门镇博美路美高美酒店客房5至8楼及前台接待处租赁给被告使用，租期从2015年3月20日至2020年4月30日止，租金为48000元/月。合同还约定，被告应于每月5日前交租，每延期一日，应按拖欠租金的0.3%缴纳违约金，延期交租超过两个月的，原告有权单方面终止合同，没收保证金，并追回欠款。2015年7月，被告开始部分拖欠租金，自2015年10月开始未支付租金，2015年12月21日前后被告逃逸。截止至起诉之日，被告累计拖欠租金、水电费、卫生费、代记账费用、社保费、电话费、营业税及公摊费用292886.99元，违约金30240元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.两被告连带向原告支付从2015年7月至法院判决解除租赁合同之日止的租金、水电费、卫生费、代记账费用、社保费、电话费、营业税及公摊费用292886.99元（暂计算至起诉之日）及利息（拖欠租金利息从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；3.两被告连带支付违约金30240元；4.本案诉讼费由两被告承担。被告蒋文明、胡超梅未向本院提供书面答辩意见，亦未提供任何证据及对原告提供的证据提出质证意见。经审理查明：2015年3月21日，原告美高美虎门分公司作为甲方，被告蒋文明、胡超梅作为乙方，签订一份《租赁合同》，约定：原告美高美虎门分公司将位于东莞市虎门镇博美路美高美酒店客房5至8楼及前台接待处租赁给被告经营，租期为五年，从2015年3月20日至2020年4月30日止：租金为48000元/月，第三年起租金以10%逐年递增；乙方经营期间所产生的水电费由乙方负责，水费按4.4元/立方，电费为1.2元/度，水电费与上月租金一起付清；租赁期间，甲方收取乙方2500元/月作为物业保安工资费用，350元/月作为大堂分摊电费，1500元/月作为公共水泵分摊费用，200元/月作为停车场招牌灯箱费用，350元/月作为电梯保养与年审分摊费用，200元/月作为有线电视费用，300元/月作为消防保养分摊费用，以上费用同水电费、租金一并缴纳；乙方每月5号前向甲方缴交每月租金，乙方不得以任何理由延期交租，每延期一日按拖欠租金的0.3%缴纳违约金，延期交租超过2个月的，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方保证金，并追回所有欠款；乙方承包经营期间所产生有关的费用，如税收、卫生、工商、劳动等一切费用，经营所产生的水费、电费、电话、网络等费用乙方负责缴交，因乙方拖欠缴交而造成的损失由乙方负责；任何一方不履行或不完全履行上述约定义务的，均视为违约，守约方有权利选择责令违约方按时纠正或直接单方面解除合同。2015年4月2日，原告美高美虎门分公司作为甲方，被告蒋文明、胡超梅作为乙方，又签订一份《补充协议》，约定：原合同中所写200元/月作为停车场招牌灯箱费用改为1500元/月；原合同中未写，现添加300元/月，代公安局收取公安系统维护费；原合同中未写，现添加360元/月，代市政水务局收取市政卫生费。另查明，原告美高美虎门分公司主张被告蒋文明、胡超梅自2015年10月份起未再缴纳任何费用。对于原告美高美虎门分公司诉请的各项费用共计292886.99元，其提交书面意见明确各项费用如下：1.租金共计192870.48元，包括2015年7月份的租金10084.63元，2015年8月份的租金15738.52元，2015年9月份的租金2918.33元，2015年10月份的租金48000元，2015年11月份的租金48000元，2015年12月份的租金48000元，2016年1月份的租金20129元（暂计至起诉之日）；2.电费共计26241元，包括2015年9月份的电费10417元，2015年10月份的电费7223元，2015年11月份的电费6583元，2015年12月份的电费2018元，原告美高美虎门分公司提交存款账户回单及发票若干，证明其已垫付上述费用；3.水费共计22685元，包括2015年9月份的水费6504元，2015年10月份的水费5780元，2015年11月份的水费4483元，2015年12月份的水费5918元，原告美高美虎门分公司提交存款账户回单及发票若干，证明其已垫付上述费用；4.合同分摊费用共计29440元，从2015年10月份开始计算至2016年1月份，每月7360元；5.代理记账费共计3000元，从2015年10月份开始计算至2015年12月份，每月1000元，原告美高美虎门分公司提交收据三张，证明其代被告蒋文明、胡超梅缴纳2015年10月份至12月份的代理记账费3000元；6.社保费共计11351.03元，包括2015年10月份的社保费3761.27元，2015年11月份的社保费3761.27元，2015年12月份的社保费3828.49元，原告美高美虎门分公司提交存款账户回单及电子缴税付款凭证若干，证明其已垫付上述费用；7.电话费共计2635.5元，包括2015年9月份的电话费1313.64元，2015年10月份电话费1321.86元，原告美高美虎门分公司提交存款账户回单及电话费发票若干，证明其已垫付上述费用；8.营业税共计3358.98元，包括2015年9月份的营业税1687.33元，2015年11月份的营业税1671.65元，原告美高美虎门分公司提交存款账户回单及电子缴税付款凭证，证明其已垫付上述费用。庭审中，原告美高美虎门分公司明确放弃对卫生费及租金利息的诉请，并明确其诉请的违约金30240元系分别以2015年10月份至2015年12月份的租金48000元为本金，按照每日0.3%的标准计算至2016年1月16日。另查明，原告美高美虎门分公司确认被告蒋文明、胡超梅于2015年12月21日前后下落不明，案涉美高美酒店已停止经营，被告蒋文明、胡超梅未将案涉租赁物腾退给原告美高美虎门分公司，原告美高美虎门分公司于2016年4月将案涉租赁物收回并交回给所有人东莞市兴业贸易发展有限公司。另查明，案涉租赁物的所有权人为案外人东莞市兴业贸易发展有限公司，已取得《房地产权证》。本院于2016年6月11日通过公告的方式向被告蒋文明、胡超梅送达案涉起诉状及证据副本。上述事实有对账单、《租赁合同》、收据、人员名册、存款账户回单、电子缴税付款凭证、电话费发票、税费同意申报表、电费发票及存款账户回单、水费发票及存款账户回单、水电缴费通知单、房地产权证以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉租赁物已办理《房地产权证》，案涉《租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。案涉《租赁合同》约定被告蒋文明、胡超梅应在每月5号前向原告美高美虎门分公司缴交每月租金，并不得以任何理由延期交租，每延期一日按拖欠租金的0.3%缴纳违约金，延期交租超过两个月的，原告美高美虎门分公司有权单方面终止本合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告蒋文明、胡超梅自2015年10月份起未再缴纳租金，即解除合同的条件已经成就，故原告美高美虎门分公司有权要求解除案涉《租赁合同》。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定解除合同的通知到达被告蒋文明、胡超梅的时间为被告蒋文明、胡超梅收到本案的起诉状之日即2016年6月11日，故本院依法确认案涉《租赁合同》于2016年6月11日已经解除。对于原告美高美虎门分公司诉请的各项费用，原告美高美虎门分公司主张被告蒋文明、胡超梅自2015年10月份起未再缴纳任何费用，被告蒋文明、胡超梅对此未提出异议或提供证据予以反驳，对此本院依法予以采信。原告美高美虎门分公司主张被告蒋文明、胡超梅尚拖欠2015年7月份的租金10084.63元，2015年8月份的租金15738.52元，2015年9月份的租金2918.33元，2015年10月份的租金48000元，2015年11月份的租金48000元，2015年12月份的租金48000元，2016年1月份的租金20129元（暂计至起诉之日），并要求计算租金至案涉《租赁合同》解除之日。虽然被告蒋文明、胡超梅未将案涉租赁物交还给原告美高美虎门分公司，但由于原告美高美虎门分公司已于2016年4月将案涉租赁物收回并交还给所有人东莞市兴业贸易发展有限公司，故租金应按照每月48000元的标准计算至2015年3月31日止。经计算，原告美高美虎门分公司诉请的租金为316741.48元。对于原告美高美虎门分公司诉请的水费22685元，电费26241元，根据案涉《租赁合同》的约定，租期期间的水电费由被告蒋文明、胡超梅承担，原告美高美虎门分公司提交的证据足以证明其已垫付上述费用，故对于原告美高美虎门分公司关于水电费的诉请，本院依法予以支持。对于原告美高美虎门分公司诉请的分摊费用29440元，根据案涉《租赁合同》的约定，被告蒋文明、胡超梅在经营期间每月应向原告美高美虎门分公司支付各项分摊费用共计7360元，原告美高美虎门分公司确认被告蒋文明、胡超梅于2015年12月21日左右停止经营，故上述费用只应从2015年10月计算至2015年12月止，共计22080元。对于原告美高美虎门分公司诉请的代理记账费3000元和社保费11351.03元，由于案涉《租赁合同》并未明确约定该两项费用，故对于原告美高美虎门分公司的该项请求，本院依法不予支持。对于原告美高美虎门分公司诉请的电话费2635.5元和营业税3358.98元，有相应的存款账户回单及发票为证，本院依法予以支持，但同样只能计算至2015年12月份止。对于原告美高美虎门分公司诉请的违约金30240元，根据案涉《租赁合同》的约定，被告蒋文明、胡超梅应在每月5日前缴纳当月租金，每延期一日按照拖欠租金的0.3%缴纳违约金。被告蒋文明、胡超梅自2015年10月份起未缴纳租金，截止至2016年1月16日，2015年10月份的租金已逾期103天，违约金计算为48000元×0.3%×103天=14832元，2015年11月份的租金已逾期72天，违约金计算为48000元×0.3%×72天=10368元，2015年12月份的租金已逾期42天，违约金计算为48000元×0.3%×42天=6048元，上述违约金共计31248元，原告美高美虎门分公司仅诉请违约金30240元，系对其权利的自由处分，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司与被告蒋文明、胡超梅于2015年3月21日签订的《租赁合同》于2016年6月11日已经解除；二、限被告蒋文明、胡超梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司支付租金316741.48元、水费22685元、电费26241元、分摊费用22080元、电话费2635.5元、营业税3358.98元以及违约金30240元；三、驳回原告广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6146元（原告已预交），由原告广东美高美酒店投资有限公司虎门分公司负担438元，由被告蒋文明、胡超梅负担5708元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  伍秩华人民陪审员  卢耀芳二〇一六年八月二十九日书 记 员  丁紫茵谢鹏