上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3175号上诉人（原审被告、反诉原告）朱政先。委托代理人颜青，北京长安（上海）律师事务所律师。委托代理人王觊，北京长安（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海建玮物业管理有限公司。法定代表人葛克申，总经理。委托代理人马志樑。委托代理人曹聪。上诉人朱政先因物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）再重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海建玮物业管理有限公司（以下简称建玮物业公司）是朱政先所住XX小区的物业管理服务者，朱政先是该住宅小区上海市浦东新区宣桥镇南六公路***弄***号房屋的业主。自2011年7月1日始至2013年12月31日止，朱政先未支付其所住的上述房屋的物业服务费。该套房屋建筑面积为366.20平方米，合同约定物业服务费为每月人民币（下同）4.50元/平方米。2012年1月14日，朱政先向建玮物业公司支付了6个月的物业服务费计9,887.40元，建玮物业公司工作人员当日出具了收条一张，收条中未载明系何阶段的物业服务费。次日，建玮物业公司将物业服务费发票交给了朱政先，发票中载明所收的款项9,887.40元，系2011年1月至6月的物业服务费。朱政先欠付建玮物业公司2011年7月1日至2013年12月31日期间计30个月的物业服务费，合计49,437元。故建玮物业公司向法院提起诉讼，要求朱政先支付物业服务费49,437元、滞纳金3,448元。原审另查明，2012年3月27日14时59分许，朱政先拨打“110”报警称，自己位于宣桥镇南六公路***弄***号的家中财产失窃。失窃物品为：钻石项链（1克拉钻石，彩金项链）、澳大利亚宝石4颗（购买于澳大利亚，时价1,000美金一颗），苏烟4条，熊猫牌香烟2条，普洱茶饼6块，海参2斤，并称其从2012年3月21日13时许离开，当月27日14时35分许发现家中被窃。对此报案，接报的上海市公安局浦东分局宣桥派出所至今未查实破案。在2011年至2013年期间，XX住宅小区包括朱政先在内，共有5户业主向当地公安部门报案，均称家中财产被盗。原审审理中，建玮物业公司起诉要求判令朱政先支付物业服务费49,437元，支付滞纳金3,448元。朱政先反诉要求建玮物业公司赔偿其经济损失10万元。原审认为，建玮物业公司系朱政先所住XX小区的物业管理服务者。虽然在建玮物业公司主张的物业服务费时间段里，有部分阶段其未签订物业管理服务合同，但建玮物业公司实际在该时间段里未停止本案所涉小区的物业管理服务。朱政先既否认建玮物业公司是XX小区的物业服务者，又于2012年1月14日向建玮物业公司支付物业服务费，自相矛盾。朱政先并无证据证明该期间系其他物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，其应当向建玮物业公司支付物业服务费。朱政先所述其已经付清了2011年全年的物业服务费，法院不予采信。根据朱政先提交的付款金额同为9,887.40元的收条及发票来看，原审认定该两张凭证同属一笔付款凭证，即发票上记载的2011年1至6月的物业服务费收款凭证。很难相信朱政先于2012年1月14日支付了2011年下半年的物业服务费，收到的是对方工作人员书写一张收条，第二天再付2011年上半年的物业服务费，收到的却是对方出具的正式发票。朱政先对此事实的陈述为不实之词。相反，朱政先提交的上述收条却能印证建玮物业公司主张的其一直在向朱政先催讨物业服务费的事实。建玮物业公司主张物业服务费，未过诉讼时效。评价住宅小区物业管理服务者是否尽责，不以个别业主的评价为准。朱政先认为建玮物业公司物业服务不尽责，可以向业主委员会或业主大会提出，由后者督促其整改，不能作为业主拒付物业服务费的理由。建玮物业公司要求朱政先支付物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。但是，本案所涉拖欠的物业服务费，系因朱政先对建玮物业公司物业服务质量有异议以及朱政先发现家中财产失窃所致。事后，建玮物业公司与朱政先沟通、协调也不够，故建玮物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。至于朱政先主张的财产赔偿问题，暂且不论建玮物业公司物业服务是否尽责，即便其确实象朱政先所述的物业服务存在问题，也与朱政先家中财产失窃无直接的因果关系。建玮物业公司的物业管理服务，是按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其对朱政先住宅内的私人财产安全，无合同或法律上的保障义务。况且，朱政先报案称的财产失窃，公安部门至今尚未查证、破案。朱政先的损害后果也不明确。朱政先所述在其财产被盗事件发生后，建玮物业公司曾经承诺免除朱政先两年的物业服务费及赔偿其2万元损失，证据不足，法院不予采信。朱政先要求建玮物业公司赔偿经济损失，无事实及法律依据，法院难以支持。综上，原审法院于二○一五年八月二十七日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项的规定，作出判决：一、朱政先应于判决生效之日起十日内，支付上海建玮物业管理有限公司2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费计49,437元；二、驳回上海建玮物业管理有限公司要求朱政先支付滞纳金3,448元的诉讼请求；三、驳回朱政先要求上海建玮物业管理有限公司赔偿经济损失10万元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,122元，由上海建玮物业管理有限公司负担86元，朱政先负担1,036元；反诉案件受理费1,150元，由朱政先负担。原审判决后，朱政先不服，向本院提起上诉，诉称，被上诉人从未向上诉人催缴过物业服务费用，原审认定上诉人提交的收条能印证被上诉人主张的其一直向上诉人催讨物业服务费的事实，缺乏依据。根据物业管理服务合同约定，被上诉人应当尽到安保义务，保持监控设备及远红外报警设备完好、运行正常，对来往人员应进行核查登记。但被上诉人未尽到合同约定义务，导致小区多户业主被盗。上诉人在原审庭审中已提供证人证言及相应图片，证实小区环境脏乱情况。被上诉人未尽到物业管理服务职责，无权收取全部物业服务费用，故请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉请，支持上诉人原审反诉请求。被上诉人建玮物业公司辩称，其公司在本案原审时已提供了一系列相关证据证明其已向上诉人进行了物业费催讨，上诉人称时效已过是为了逃避其作为产权人应尽的缴费义务。其公司自该小区住户入住以来一直是该小区的物业管理单位，为该小区全体业主服务十余年来，始终恪尽职守，故不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，上海市公安局浦东分局宣桥派出所于原审中出具一份情况说明，证明XX小区在2011年11月至2012年3月期间共发生刑事案件五起，均是小区业主报案称家中被盗。原审查明“2011年至2013年期间，XX住宅小区包括朱政先在内，共有5户业主向当地公安部门报案”时间有误，本院予以更正。原审判决查明其余事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2013年6月5日，建玮物业公司向朱政先邮寄通知一份，向其催缴2011年7月起的物业管理费。本院认为，关于本案的诉讼时效问题，鉴于被上诉人已于2013年6月向上诉人催缴自2011年7月起的物业管理费，故上诉人关于涉案部分物业管理费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。关于被上诉人是否已尽到物业管理服务之责的问题，被上诉人作为上诉人所住XX小区的物业管理服务企业，应当按照物业管理服务合同的约定，全面履行物业管理服务义务。根据被上诉人与XX小区业主委员会所签订的物业管理服务合同约定，被上诉人负有对小区共用设施、设备包括小区监控设施等的维修、养护、运行、管理和维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、人员进出核查、登记等物业管理服务义务。根据本案查明的事实，XX小区在2011年11月至2012年3月短短的五个月期间内接连发生五起盗窃案件，而被上诉人在本案诉讼中并未能就其已按照物业服务合同约定严格履行上述合同约定义务提供任何证据予以证明，故被上诉人称其作为物业管理公司已恪尽职守，本院难以认定。在被上诉人并无相应证据证明其已全面履行物业服务合同约定义务的情况下，其要求上诉人按照物业服务合同约定的标准全额支付涉案期间的物业管理费，依据不足。对于上诉人应缴纳的涉案期间的物业管理费，由本院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，酌情予以调整。关于上诉人反诉主张的被盗财物损失问题，鉴于上诉人未能就其财产损失提供相应的证据予以证明，故上诉人要求被上诉人赔偿其该部分经济损失，依据不足，本院难以支持。综上，原审对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉请和上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的反诉诉请均未予支持，并无不当，本院予以维持，但原审未考查涉案物业管理服务合同的实际履行情况，而判令上诉人全额支付涉案期间的物业管理费，有失公允，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）再重字第3号民事判决主文第二项、第三项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）再重字第3号民事判决主文第一项为：朱政先应于本判决生效之日起十日内支付上海建玮物业管理有限公司2011年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费计人民币39,549元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币1,122元，由上海建玮物业管理有限公司负担人民币280元，朱政先负担人民币842元；反诉案件受理费人民币1,150元，由朱政先负担。二审案件受理费人民币1,035元，由上海建玮物业管理有限公司负担人民币207元，朱政先负担人民币828元。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年一月七日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……