广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1205号上诉人（原审原告）：叶x，男，汉族，1975年6月19日出生。被上诉人（原审被告）：深圳市xx投资发展有限公司。法定代表人：刘xx，董事长。被上诉人（原审被告）：钟x，女，汉族，1986年5月18日出生。上诉人叶x因房屋租赁合同纠纷案件，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第2070号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年9月23日，叶x与钟x签订《xx地下阳光街房产租赁合同》，钟x将位于深圳市福田区车公庙深南大道南侧xx地下阳光街第B区-2层C2-052号房产出租给叶x用于商业用途，店铺经营范围为饮食行业，经营项目类别为服饰。租赁房屋套内建筑面积为10.31平方米，房屋租金按套内建筑面积每平方米每月1551.89元计算，月租金总额为16000元。叶x应于每月5日前向钟x支付当月租金。叶x于合同签订之日起3日内向钟x交纳装修免租期届满后第1个月的租金16000元。叶x应于签订合同3日内向钟x支付租赁保证金48000元，如叶x拖欠租金及其他各项费用、违约金、赔偿费等，被告有权从租赁保证金径行扣除，剩余部分不计利息退还叶x。若由于叶x提前终止合同或由于叶x的违约导致合同解除的，叶x所交租赁保证金不予退还，由此造成的被告的一切租金及可得利益和其他一切损失，叶x还应予以赔偿。租赁期限为24个月，自2009年11月1日到2011年10月31日。免租期自2009年11月1日起至2009年12月31日止，在免租期内，叶x无须支付租金，但不免除叶x物业管理费、水电费用及叶x应承担的其他各项费用。装修期为2009年11月1日至2010年1月19日止，叶x须在2010年1月19日前完成全部装修工程。叶x须确保于2009年12月23日之前开业（正式营业）。如叶x不能在前述约定的正式营业日或之前开始营业，每逾期一天，叶x须按每日基本租金3倍的标准向钟x支付违约金。如逾期超过3日，钟x有权解除合同，叶x须承担全部违约及赔偿责任。叶x须承担租赁房屋全部物业服务费、xx地下阳光街宣传推广费和其他费用，包括但不限于物业管理费、宣传推广费、电费、水费、燃气费用、污水处理费、垃圾处理费等物业管理公司相关费用。物业管理费收费标准为每平方米每月65元。叶x应在钟x发出物业交付使用通知书之日起1日内，向钟x交付物业管理保证金1340.30元。物业管理保证金在叶x与钟x的租赁合同届满后，在叶x无违约、违规和侵权行为并结清全部费用和款项的前提下如数（不计利息）退还叶x。叶x同意并承诺：无论是否事前经钟x同意，叶x均须自行承担全部装饰装修、加建改建费用。本合同租赁期届满终止或因任何原因提前解除，或者本合同无效时，叶x均不得以任何理由要求被告钟x承担或分担任何装饰装修、加建改建费用，不得要求钟x予以赔偿或补偿。叶x放弃相关要求钟x承担或分担任何装饰装修、加建改建费用的权利（包括实体及程序权利），放弃要求钟x予以赔偿或补偿的权利（包括实体及程序权利）。叶x同意并确认：xx地下阳光街开发商或物业管理公司有权对xx地下阳光街及其租赁房屋和经营的商品和服务进行宣传和推广。叶x同意按租赁房屋套内建筑面积每平方米每月10元的标准承担及支付宣传推广费。宣传推广费按月结算，叶x须于每月15日前向物业管理公司缴交当月的宣传推广费。叶x在进场装修前，应向物业管理公司缴付首月宣传推广费103.10元。为保证xx地下阳光街整体形象，叶x同意叶x经营的店铺招牌以及橱窗灯光采用自动开关装置，保证常年每天6：30至23：30期间均有照明效果。叶x未能按照本合同约定按时开业，或者未经许可擅自中止、停止营业且在8小时内未能采取有效补救措施并恢复营业；或未经钟x书面同意，擅自撤场、逃场的，钟x有权解除合同立即收回房屋，没收租赁保证金。叶x需交清拖欠的租金及其他费用，并承担违约及赔偿责任。2009年12月15日，叶x与xx地下阳光街项目的开发商深圳市xx投资发展有限公司（以下称xx投资公司）签订了一份《协议书》，协议书约定，叶x承诺于2009年12月23日前完成装修，并于2009年12月23日试营业；每天6：30至23：30，确保店铺的店铺招牌及橱窗的灯光处于开启状态；在2009年12月23日至2010年3月26日试营业期间不得无故歇业；不得以任何形式妨碍xx地下阳光街的经营秩序、妨碍其他商户的经营、诋毁损害xx地下阳光街的商誉。若叶x履行了前述义务，xx投资公司承诺代为承担叶x与钟x于2009年9月23日签订的租赁合同中约定的免租期截止日至2010年3月26日期间的租金金额和2009年12月至2010年7月期间的物业管理费。在叶x、xx投资公司共同努力下，至2010年3月26日xx地下阳光街AC区的开业率仍未达到70％的，双方对租赁优惠再进行协商，以确保丰盛町良好的商业环境。2010年2月5日，xx投资公司向叶x发出《关于代为承担租金、管理费通知书》，同意代叶x支付2010年1月1日至2010年1月31日期间的租金16000元及管理费1340.30元。叶x出具了上述款项的收款收据。2010年4月15日，钟x向叶x发出《关于尽快支付租金的函》，称"除2010年1月的租金我已确认收到以外，从2010年2月1日至今，您未按合同所约定的时间再向我支付该铺位2月份及3月份的租金，现累计拖欠租金时间已超过30日，按照合同中违约责任12.2条中所约定，您已违约，现特致此函请您于2010年4月23日前将所欠租金支付于我所指定的账户"。2010年5月1日，叶x与钟x及案外人兰贵英签订了一份《物业转租三方确认书》，约定经钟x同意，叶x于2010年5月1日与钟x解除原租赁合同并协助钟x将位于深圳市福田区车公庙xx地下阳光街B区C2-052号商铺转租给案外人兰贵英。叶x就该店铺所欠物业管理公司的一切费用（如物管费、水电费等），由案外人兰贵英负责全部结清。钟x已将叶x原合同所付的3个月押金（共计48000元）用于该物业2010年2月、3月两个月租金的租金冲减，所剩押金（共计16000元）直接转为案外人兰贵英的承租该物业的押金。本确认书签订后，叶x与钟x因该物业原所签订的一切合同、补充协议等全部解除；一切收款收据、收条等全部作废。另查，2009年12月16日，叶x向丰盛町物业服务有限公司提交了一份施工申请表，写明施工时间为2009年12月16日至2010年1月15日，工程部及商业管理中心经理均审批同意。2010年1月4日，叶x向xx地下阳光街商业管理中心提交了一份超时装修工程申请，申请超时装修时间为2009年12月31日至2010年1月8日。xx地下阳光街商业管理中心批复"可安排"。2010年2月20日，叶x向丰盛町物业管理公司提交了一份停业装修申请，称"计划自本月20日至下个月9日停业装修，根据工程情况为此亦有可能将停业装修验收等时间延长到下个月底"。xx投资公司主张，叶x商铺在2010年2月至3月期间，存在多次未开业、无灯光现象。xx投资公司就其主张向原审法院提交了《丰盛町日常巡查记录表》为证，叶x对该证据的真实性不予认可。xx投资公司主张，叶x违反《协议书》中的承诺，不当阻碍物业管理公司对丰盛町经营情况进行拍摄取证，妨碍了xx地下阳光街的经营秩序和其他商户的经营、诋毁损害了xx地下阳光街的商誉。xx投资公司就此主张向原审法院提交了《人民调解协议书》为证，叶x对该证据的真实性予以认可，但认为拍摄行为是非法行为。一审庭审时，叶x及xx投资公司均认可xx投资公司代叶x支付了2010年1月的租金及2009年12月至2010年1月的物业管理费，对当事人无异议的事实，原审法院予以确认。叶x当庭表示第二项诉讼请求减少为要求xx投资公司偿还2010年2月至4月的物业管理费，按合同约定金额计算。对叶x自行处分其诉讼权利的行为，原审法院予以确认。叶x诉讼请求：一、xx投资公司偿还2010年2至3月份租金金额32000元；二、xx投资公司偿还2010年2月至2010年4月物业管理费；三、xx投资公司、钟x赔偿租赁房产的装修费用44000元；四、xx投资公司、钟x承担本案诉讼费用。原审法院认为：叶x与钟x签订的《xx地下阳光街房产租赁合同》、叶x与xx投资公司签订的《协议书》是当事人真实的意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。租赁合同签订后，钟x将涉案房产交给叶x使用，叶x亦履行了部分合同义务。xx投资公司按照《协议书》的约定，代叶x支付了2010年1月的租金及2009年12月至2010年1月的管理费，但此后未再代叶x向钟x支付2010年2月至2010年3月26日期间的租金及管理费，叶x亦未按期向钟x支付2月及3月的租金。经协商，叶x与钟x及案外人兰贵英签订了一份《物业转租三方确认书》，对租赁合同解除事项予以约定，因此，叶x与钟x之间的租赁合同关系已实际解除。现叶x要求钟x赔偿租赁房产的装修费用，原审法院认为，解除租赁合同是叶x与钟x协商一致的结果，钟x并无违约事项，同时，租赁合同中明确约定合同因任何原因提前解除，叶x均不得以任何理由要求钟x承担或分担任何装修费用，不得要求钟x予以赔偿或补偿。因此，叶x要求钟x赔偿租赁房产的装修费用，没有法律依据和合同依据，原审法院不予支持。叶x以xx投资公司未代其交纳2010年2月至3月26日期间的租金及2010年2-4月份的管理费和未履行租赁优惠磋商义务为由要求xx投资公司偿还2010年2-3月份的租金及2010年2-4月份的物业管理费，并要求xx投资公司承担租赁房产的装修损失。对此，原审法院从以下两个方面进行分析：一、xx投资公司未代叶x交纳2010年2月至3月26日期间的租金及2010年2-4月份的管理费的行为是否违约，叶x能否以此为由要求xx投资公司承担违约责任；二、xx投资公司是否违反磋商义务，叶x能否以此为由要求xx投资公司偿还租金、物业管理费及赔偿装修费用。关于第一个问题。xx投资公司认为其与叶x签订的《协议书》的性质是附条件的赠与合同，其有权在条件不符合时撤销赠与。对此，原审法院认为，赠与合同是一方当事人将自己的财产或权益无偿给予他方，他方受领该赠与财产（权益）的合同。但该份《协议书》并未约定xx投资公司将自己的财产或权益无偿赠予叶x，其约定的是xx投资公司代为履行叶x的义务。故，该份《协议书》的性质并非附条件的赠与合同，而是附条件的代为履行合同。本条问题的焦点在于xx投资公司承诺代为履行所附条件是否已经成就，原审法院认为，xx投资公司承诺代为履行的条件未成就，理由如下：1、xx投资公司提供的《丰盛町日常巡查记录表》证明在试营业期间叶x存在多次不按约定开业和开灯的行为。叶x以上述巡查表未经叶x确认，且管理处与xx投资公司存在利害关系为由对xx投资公司提交的该证据的证明力提出异议，但是涉案房产所在的管理处在巡查记录上加盖了公章，其真实性应无疑义，况且对物业服务区域进行日常巡查乃是物业服务企业正常的服务行为，其巡查结果具有一定的客观性，故原审法院予以采信；2、xx投资公司提供的《人民调解协议书》证明叶x存在妨碍xx地下阳光街的经营秩序的行为。物业管理公司对物业服务区域经营情况进行拍摄取证并无不当，亦未妨碍叶x店铺的正常经营，叶x阻挡拍摄没有合法依据；3、叶x未按合同约定的期限开始试营业，在营业期间未经xx投资公司同意停业装修。叶x主张其延长装修期间及营业期间停业装修已向物业管理公司提出申请并得到了批复，应视为xx投资公司已同意变更协议约定的营业时间。对此，原审法院认为，更改协议书中的条款须得合同当事人协商一致，物业管理公司与xx投资公司是不同主体，叶x未能举证证明就延长装修期及停业装修的事宜与xx投资公司达成一致意见，故物业管理公司同意叶x延长装修时间及停业装修不能视为叶x与xx投资公司已协商一致变更了协议约定的营业时间。综上，叶x未按照《协议书》的约定按时营业、开启灯光，在经营期间未经xx投资公司同意停业装修，且存在妨碍xx地下阳光街经营管理秩序的行为，故xx投资公司承诺代为履行的条件未成就，xx投资公司停止代叶x缴纳租金及管理费的行为并未违反合同约定，叶x无权要求xx投资公司对此行为承担违约责任。关于xx投资公司是否违反磋商义务，叶x能否以此要求xx投资公司偿还租金、物业管理费及赔偿装修费用的问题。原审法院认为，xx投资公司是否违反约定与叶x进行优惠磋商，该行为与叶x解除与钟x之间的租赁合同没有直接关联，叶x交纳的租金、管理费以及装修花费的费用并非xx投资公司违反优惠磋商义务造成的损失，叶x无权以xx投资公司违反优惠磋商的义务为由要求xx投资公司偿还租金、物业管理费及赔偿装修费用。因此，对于叶x要求xx投资公司偿还2010年2-3月份租金、2010年2-4月份物业管理费及赔偿装修费用的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十五条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决驳回叶x的诉讼请求。案件受理费1784元（已由叶x预交），由叶x负担。叶x不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、改判xx投资公司支付2010年2至3月份租金32000元；三、改判xx投资公司偿还2009年2月至2010年4月份物业管理费2010.5元；四、改判xx投资公司、钟x赔偿装修费用36000元；五、由xx投资公司、钟x承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、原判决认定xx投资公司承诺代为履行的条件未成立错误。1、原判决以xx投资公司提交的《丰盛町日常巡查记录表》认定叶x存在多次不按约定开业和开灯行为的事实错误。从该巡查记录表表面形式看，该表系孤散且不连续的单页记录，并非完整的台帐式巡查记录；其次，从内容看该表填写随意，没有叶x当场或事后的确认记录，且显示的巡查人是否真有其人均不明确；再者，从xx投资公司提交的《人民调解书》可证明物业公司的"巡查"存在侵犯叶x等商户正当权益的行为；其四、xx投资公司系该物业公司的控股股东，与物业公司存在非常严重的利害关系。综上，该巡查记录的客观性极低，原判决忽略上述关键因素，在没有其他证据印证的情况下简单地认定叶x有多次不按约定开业和开灯行为存在明显的错误。2、原判决以《人民调解书》认定叶x存在妨碍丰盛町商业街经营秩序的行为严重错误。发生纠纷的背景系xx投资公司为掩饰其拒绝代商户履行2010年3月26日前租金、物业管理费等缴交义务的违约行为，而指令其控股公司即本案物业公司工作人员于事后即2010年4月9日趁叶x雇请员工临时离开店面（上洗手间）的时机偷补拍所谓"未按约定开业的证据"，而叶x与其他商户发现后即时予以制止，并在相关物业公司拒绝纠正其不法行为的情况下依法报警处理，同时，在处理过程中发现该物业公司事发前也存在相同的违法拍摄行为故此要求一并处理。综上，叶x无论从诉求，还是寻求诉求解决途径上均合理、合法，况且该物业公司也已承认其拍摄的违法性，同意对违法拍摄资料进行删除，叶x根本不存在妨碍商业街经营秩序的行为。3、原判决以物业公司同意叶x延长装修时间及停业装修不能视为叶x与xx投资公司己协商变更约定的营业时间，从而认定叶x未按约定的限期试营业及在营业期间未经xx投资公司同意停业装修的事实错误。实际上，xx投资公司作为商业街开发商并不参与商业街日常事务的管理，包括商铺装修在内的一切日常管理事务均由xx投资公司下的控股公司即物业公司及该物业公司所设分公司即商业管理中心负责，从叶x原审提交的证据均可证明自叶x接手本案租赁房产后所发生的一切装修审批手续均由物业公司及商业管理中心办理；其次，叶x延长装修时间发生于2010年1月份，从原审证据可知该装修时间的延长系经上述管理公司审批，而xx投资公司并不认为叶x违约且相应代交了2010年1月份租金及物业管理费。综上，xx投资公司承诺代为叶x履行的条件确已成立，xx投资公司拒绝履行已构成违约，应承担相应违约责任。二、原判决以xx投资公司是否违反约定未与叶x进行优惠磋商的行为，与叶x解除和钟x间的租赁合同没有直接关联，认定叶x无权以xx投资公司违反磋商义务为由要求支付租金等事实错误。1、《协议书》约定免租期延长至2010年3月26日并为叶x承担2009年12月至2010年7月份物业管理费，以及至2010年3月26日商业街AC区开业率未达70％时将对"租赁优惠"另行磋商，如上所述，xx投资公司拒绝优惠磋商仅是其中一项违约行为。2、从叶x原审证据可知，叶x与钟x解除合同前曾就xx投资公司的违约行为发函进行督促，叶x在督促未果的情形下为避免损失扩大才不得不与钟x解除租赁合同。三、原判决以钟x无违约事项，且租赁合同约定叶x不得要求钟x赔偿或补偿装修费用为由，认定叶x没有依据要求钟x赔偿装修费用错误。1、钟x要求叶x在租赁期间向xx投资公司指定的部门缴交服务推广费并将服务推广工作外判予xx投资公司，实际上是指定叶x向第三人履行的行为，而xx投资公司基于其招商管理职责向叶x明确承诺在具体时间内的招商责任，对该招商承诺钟x也从未表示反对，叶x有理由相信该招商承诺系xx投资公司、钟x的一致承诺，即xx投资公司、钟x对商业街招商环境负有统一的合同义务，xx投资公司、钟x在招商开业率未能达成70％时拒绝依约履行租赁优惠导致叶x无法维持实现合同目的的基础，不得不解除合同并造成损失，故xx投资公司、钟x对因此造成的损失依法应承担连带赔偿责任。2、从《物业转租三方确认书》中可知，叶x仅与钟x就合同解除并由钟x将涉案房屋另租给第三人的事实进行确认，该确认书并未对因钟x违约导致叶x无法继续经营而造成的损失赔偿问题达成一致意见，叶x更未放弃对有关损失的要求赔偿权，根据《合同法》规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。故此，叶x在与钟x解除租赁合同后要求xx投资公司、钟x承担相应的违约责任并赔偿损失符合法律规定。3、合同中约定钟x不予承担装修费用损失的条款是格式条款。首先，《xx地下阳光街房产租赁合同》完全是xx投资公司事先单方提供的格式合同，xx投资公司、钟x也是当庭确认了该合同事实；其次，该合同中第12条12．3项约定钟x违约并造成叶x损失的，应承担赔偿责任，这是钟x的责任也是叶x的主要权利、重要权利；再者，钟x采用格式条款免除自身责任，并排除叶x的主要权利、重要权利，且叶x装修费用的损失是因为xx投资公司、钟x的故意违约行为造成的，因此该免责条款依法应无效。综上，为维护叶x的合同权益，特提起上诉，请二审法院支持叶x请求，依法予以改判。xx投资公司答辩称：我方坚持一审的答辩意见。一审判决驳回叶x的诉讼请求正确、合法。我方与叶x之间并没有什么合同关系，所谓的代付租金实质为不要求对价的赠与行为，我们实际向叶x支付了租金，只是支付方式向第三方支付，是无偿的，叶x也没有支付对价，属于赠与关系。在赠与实际发生之前我方有权终止，不予赠与，根据合同法有关规定，在对方作出损害赠与人权利和声誉的时候，赠与人有权不予赠与。我方与叶x之间的无偿支付关系是一种无对价的赠与关系，对方没有按照协议的约定履行合同义务，履行自己的承诺，我方也有权不予支付。请求法庭驳回叶x的上诉。钟x答辩称：叶x属于违约方，叶x拖欠租金达3个月以上，按照规定，钟x可以无条件收回物业。涉案商铺是现状交付，叶x的经营与钟x无关。合同约定叶x的装修无论何种原因钟x均不予赔偿。综上，请求维持原判。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。原审关于叶x与钟x签订的《xx地下阳光街房产租赁合同》以及叶x与xx投资公司签订的《协议书》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。根据《物业转租三方确认书》的约定，叶x与钟x之间的租赁合同解除。根据《xx地下阳光街房产租赁合同》的约定，合同因任何原因提前解除，叶x均不得以任何理由要求钟x承担或分担任何装修费用，不得要求钟x予以赔偿或补偿。同时，解除租赁合同是叶x与钟x协商一致的结果，钟x并无违约事项，因此，叶x要求钟x赔偿租赁房产的装修费用，没有法律依据和合同依据，应予以驳回。原审对此处理正确，本院予以维持。根据物业公司出具的《丰盛町日常巡查记录表》显示，涉案房产在试营业期间有多次未按约定开业和开灯的情形。由于对物业服务区域进行日常巡查乃是物业服务企业正常的服务行为，其巡查结果具有一定的客观性，因此，该巡查记录的真实性本院予以采信。根据叶x与xx投资公司签订的《协议书》的内容判断，该《协议书》为附条件的代为履行合同。如果约定的代为履行的条件成就，则xx投资公司应代为支付有关款项。根据原审查明的事实，在试营业期间，叶x存在未按照《协议书》的约定按时营业、开启灯光，在经营期间未经xx投资公司同意停业装修，且存在妨碍xx地下阳光街经营管理秩序的行为，故xx投资公司承诺代为履行的条件未成就，原审认定xx投资公司停止代叶x缴纳租金及管理费的行为并未违反合同约定正确，本院对此予以维持。叶x无权要求xx投资公司对此行为承担违约责任。关于xx投资公司是否违反磋商义务的问题，本院认为，xx投资公司是否违反约定与叶x进行优惠磋商，该行为与叶x解除与钟x之间的租赁合同没有直接关联，叶x交纳的租金、管理费以及装修花费的费用并非xx投资公司违反优惠磋商义务造成的损失，叶x无权以xx投资公司违反优惠磋商的义务为由要求xx投资公司偿还租金、物业管理费及赔偿装修费用。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，叶x的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费共计720元，由叶x负担。本判决为终审判决。审  判  长 许保疆代理 审 判员 吴思罕代理 审 判员 陈明亮二〇一一年十一月七日书记员（兼） 严军军