上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第1971号原告颜连军，男，1980年3月17日生，汉族，住上海市松江区。被告余江河，男，1983年2月17日生，汉族，住重庆市。第三人顾益民，男，1976年11月10日生，汉族，住江苏省盐城市。原告颜连军与被告余江河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。诉讼中，因简易程序审限届满，原、被告同意继续适用简易程序，本案报院长批准延期3个月审理。另，审理中，为查明案件事实，被告申请追加案外人顾益民作为第三��参加诉讼，本院予以准许。后本院于2015年10月22日、12月30日再次公开开庭进行了审理。原告颜连军三次到庭参加诉讼。被告余江河、第三人顾益民到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告颜连军诉称：2012年10月8日，被告承租了原告所属的位于上海市松江区九亭镇同利路XXX号面积约85平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)，双方签订了相应的房屋租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等。该租赁合同期满后，双方未签订新的合同，但被告却未按时搬出房屋，至今仍侵占该房屋用于店铺经营。经原告多次电话和书面催告后，被告仍未理会。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即搬离并返还位于上海市松江区九亭镇同利路XXX号的房屋，并支付自2014年10月10日起至实际返还房屋之日止的使用费，金额按照每日180元计算(原合同年租金65,000元按天计算所得)，并按银行同期贷款利率的四倍支付由此产生的利息，时间从2014年10月10日至实际清偿日止；2、被告支付拖欠的房租及滞纳金28,500元(其中2013年10月10日至2014年10月9日尚欠付租金22,000元，滞纳金每天按照年租金的百分之一计收10天共计6,500元)，并按照银行同期贷款利率的4倍支付由此产生的利息，时间从2013年9月25日到实际清偿日为止；3、被告支付2013年10月10日至2014年10月9日延期支付房租且时间超过10天的违约金11,000元，该金额即为被告租房签约时支付的押金数额。被告余江河辩称：被告没有发过返还房屋的通知，但合同到期了，房屋可以返还原告；被告承租房屋开店后做了装修，前后共计装修费用25万元左右，要求原告赔偿45,000元的转让费和装修款，但被告的反诉请求不再主张，被告会另案主张；被告不同意支付使用费，被告一直没有在使用房屋，合同到期后被告就不在里面做了，对于房租22,000元，被告不清楚，涉案房屋是由第三人在实际使用，租金也是由第三人代付的，第三人说已经全部付清了。对于原告主张的租金或使用费的滞纳金，不同意支付，如果租金没付，同意支付滞纳金，但付清了就不再同意支付。关于原告主张的租金或使用费的4倍利息，被告不同意承担，由法庭裁决。对于11,000元的违约金，认为过高，不同意支付。第三人顾益民述称：同意搬离和返还房屋，但是原告应赔偿装修费和转让费，最后一年的租金已经付清了，不同意支付滞纳金和利息；同意支付使用费，但是需要赔偿转让费和装修费。不同意支付11,000元的违约金。经审理查明：2012年10月8日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期限二年，自2012年10月10日到2014年10月9日止(租赁期内提前退房房租和押金不退)；每年租金为人民币65,000元，乙方每一年提前15天缴纳下一期房租，逾期一天按年租金的1%25缴纳滞纳金给甲方，逾期超过10天的，属乙方违约，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的相关责任；本合同一经签署，乙方即交纳二个月房租11,000元作为押金，合同解除，乙方付清水电等相关费用并交还完整房屋后，甲方可退还乙方押金，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；合同到期前，若乙方需要继续承租房屋的，必须提前60天书面告知甲方，若甲方愿意继续出租该房屋的，双方可在之后10天内签订新一期的房屋租赁合同；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并诉之法律。合同还对其他相关��宜进行了约定。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付了原告11,000元的押金。对于该笔押金，原告主张押金属保证金，被告违约后应作为违约金支付给原告；被告则主张押金应折抵相关费用。庭审中，原、被告对于2012年10月10日起至2013年10月9日止的租金已经付清没有异议。诉讼中，原告向法庭提交了平面图一份，证明涉案房屋的具体位置，原、被告确认涉案房屋主要包括上海市松江区九亭镇同利路XXX号房屋中一楼靠东侧的门面一间、二楼靠北侧的房屋两间，而二楼的卫生间是共同使用的，在本案中可以一起处理。另查明，庭审中，原告提交了商业房出售协议书、九亭镇金吴居民委员会及上海市松江区房屋土地管理局九亭所出具的房屋产权证明，欲证明涉案房屋归原告所有，由上海仓盛实业公司(村委会所属的实业公司)出售给原告，涉案房屋属工���园区的公建配套用房，未办理产权证。因涉案房屋没有取得相应的规划许可证或房地产权证，本院依法向原、被告释明了双方签订的租赁合同无效以及合同无效的法律后果。原告在法庭限定的期限内没有变更其诉讼请求，被告也明确表示不在本案中提起反诉。庭审中，原告提交了落款时间为2014年12月4日的催告函和快递单一份，其中催告函载明双方在2012年10月8日签订的关于涉案房屋的租赁合同于2014年10月9日期满终止后，双方未再签订书面租赁合同，且被告也没有再向原告缴纳租金，故特发此函催告被告限期腾房并支付房屋侵占费。1、请在收到本催告通知后的10天内(即最迟于2014年12月20日前)将被告所属物品全部撤出涉案房屋，逾期产生的房屋侵占费将按原合同约定租金的200%25按日计收；2、2014年10月10日至2014年12月20日期间的房屋侵占费共计人民币13,000元须于2014��12月20日前汇入原告指定的银行账户。催告函还对其他相关事宜进行了说明。庭审中，第三人向法院提交了2013年10月11日金额为18,000元的存款凭条、2013年12月9日金额为10,000元的存款凭条、2014年1月2日金额为10,000元的存款凭条原件各一份，以及2013年9月26日金额为9,700元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为9,900元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为300元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为100元的自动柜员机客户凭证、2014年2月16日金额为2100元的自动柜员机客户凭证原件各一份，以上合计60,100元，此外，尚有4,900元的存款单据无法找到了，但2014年1月20日原告流水明细中的4,900元就是被告支付的，以上支付地点均为建设银行九亭支行，可以调取监控查看，第三人据此证明其已代被告向原告支付了2013年10月10日起至2014年10月9日止的全部租金65,000元。原告质��认为，认可柜台存款的三笔金额，即2013年10月11日的18,000元、2013年12月9日的10,000元、2014年1月2日的10,000元，但对所有的ATM存款凭条均不认可，因为不能体现转入账户的信息。被告对于第三人的证据及证明内容无异议。诉讼中，本院根据被告余江河的申请，向建设银行上海九亭支行调取了原告颜连军的银行流水明细账单，该账单中的现金存款或ATM存款信息与第三人提供的凭单原件或陈述能一一对应，且原告并无反驳证据证明该账单中的金额不是第三人支付。以上事实，有房屋租赁合同、商品房出售协议书、催告函及快递凭证、产权证明材料、柜台存款凭证、自动柜员机存款凭证、银行流水明细、平面图以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，原告出租给被告的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或者房地产权证，故双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求被告搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，本案适用无效合同价值返还原则，被告应比照租约标准支付至房屋返还之日止的欠付的房屋使用费。对于2013年10月10日至2014年10月9日的房屋使用费，原告虽主张被告仍欠付22,000元，但被告对此予以否认，本院认为，其一，第三人提供的大部分现金存款凭证及陈述意见与原告在建设银行上海九亭支行的银行流水明细能够一一对应，原告也并无反驳证据证明该账单中的对应金额不是第三人支付的；其二，原告提供的2014年12月4日的催款函中也仅向被告主张2014年10月10日之后的房屋侵占费，并没有主张过2014年10月9日之前的房屋使用费，应视为对收取上述使用费没有异议。故对于原告主张的被告欠付2013年10月10日至2014年10月9日的租金22,000元，本院不予支持。对于2014年10月10日至房屋返还之日止的房屋使用费，因合同到期后被告没有支付，故其应当按照合同约定的租金标准支付。对于原告主张的被告支付欠付租金的滞纳金、4倍利息，欠付使用费的4倍利息以及逾期支付租金的违约金等，因本案所涉租赁合同为无效合同，合同无效后原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，合同无效后，原告应当将收取的押金11,000元返还被告，被告同意该笔押金抵扣其欠付原告的款项，并无不当，本院予以准许。需要指出的是，即使合同有效，本案租约早已到期，被告依法应撤离并移交标的房屋并支付欠付之(租金标准)房屋使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的被告亦丧失继续占有房屋的法律依据，应迁离并向原告转移房屋的占有。合同履行期间，被告即便为自身使用需要支出了转让费和装修费，但合同到期后，被告的使用目的已经实现，原告也不同意予以补偿，故对被告据此要求原告赔偿的辩称意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条、第五条第一款、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告颜连军与被告余江河于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告余江河于本判决生效之日起十日内返还原告颜连军位于上海市松江区九亭镇同利路XXX号面积约85平方米的房屋；三、被告余江河于本判决生效之日起十日内支付原告颜连军自2014年10���10日起至实际返还房屋之日止的使用费(按照年租金65,000元的标准计算，其中应扣除余江河已付的押金11,000元)；四、驳回原告颜连军的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取387.50元，由被告余江河负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  洪飞二〇一六年一月八日书记员  李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效��当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。