湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1281民初542号原告张琰松。委托代理人田源，湖北聚力律师事务所律师。被告湖北正亿置业开发有限公司（简称正亿公司），地址：武汉市武昌区民主路786号华银大厦23号2层。法定代表人柳森旭，公司董事长。委托代理人鲍泽方，湖北文喆律师事务所律师委托代理人丁朝辉，公司职员。被告湖北正亿置业开发有限公司赤壁分公司（简称赤壁正亿公司），地址：赤壁市赤马港办事处大桥路19号。负责人柳森旭委托代理人鲍泽方，湖北文喆律师事务所律师。原告张琰松与被告正亿公司、赤壁正亿公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，���法由审判员刘伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琰松及其委托代理人田源、被告正亿公司的委托代理人鲍泽方、丁朝辉、被告赤壁正亿公司的委托代理人鲍泽方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张琰松诉称，2013年6月21日，原被告签订了一份《赤壁市沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》，约定被告将赤壁市沃尔玛购物广场项目一层B70，C28-29租赁给原告经营，租赁面积为67.49平方米，租赁期为三年，从2013年11月1日至2016年10月31日止，租金按照三个月为一期结算；2013年6月22日前向被告支付押金20247元，电表押金500元；合同未到期前双方当事人不得随意解除合同，否则需向对方支付相当于12个月租金的赔偿。合同签订后，原告依约定履行了自己的义务，并及时支付了一年的租金80988元及押金。2016年2月6日，原告按日常正常开业时，却发现沃尔玛购物广场一楼关闭，原告经多方联系未果，只得另行租赁门店进行装修，花费近十万元。综上，被告无故违约，导致原告无法经营，蒙受巨大经济损失，理应承担违约责任，赔偿原告的合法损失。请求依法判令解除原被告所签订的租赁合同，判令被告支付违约金80988元，返还押金20247元，电表押金500元，同时承担本案的诉讼费用。被告正亿公司、赤壁正亿公司辩称，按照双方签订的租赁合同，原告的月租金为4650元，先支付后使用的原则，租金按照三个月为一期结算，于每期第一个月5日前一次性付清下期租金；原告应当承担每月的物业管理及运营管理费2504元，物业管理及运营管理费用三个月为一个结算周期，每期第一个月的15日前一次性支付下期物业管理和运营管理费；原告应于2013年6月22日前支付保证金20247元，保证金由被告在整个租赁期保管。合同签订后，原告没有按照约定的时间向被告交费，2014年12月27日，被告就曾向原告催收2014年12月26日至2015年3月25日的管理费1215元。目前，原告尚欠被告2015年6月26日至2016年2月6日管理费2969.56元，另欠被告2015年12月26日至2016年2月6日租金6975元。综上，原告存在违约行为，应当驳回原告要求被告支付违约金并返还押金的诉讼请求。经审理查明，2013年6月21日，以被告正亿公司为出租方，湖北沁龙商业管理有限公司为出租方的委托代表人，张琰松为承租方，双方签订了一份编号为004号的《赤壁沃尔玛购物广场商业物业租赁租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同第一条约定：正亿公司将赤壁沃尔玛购物广场一层B70，C28-29号物业租赁给张琰松；租赁期限为三年，从2013年11月1日至2016年10月31日；免租期12个月，第二年免租。第四条约定：���月租金为4650元，租金采用先支付租金再交付使用的原则，租金按照3个月为一期结算，承租方应当在每一期5日前一次性支付下一期租金，逾期支付，每日承担千分之五的逾期付款违约金。承租方每月承担2504元的物业管理及运营管理费，按照三个月为一期结算，每期第一个月的15日前一次性支付下一期的费用，逾期支付，亦承担每日千分之五的违约金，承租方应缴纳水、电表押金500元，于2013年6月22日前支付保证金20247元。第六条约定：承租方支付装修押金2000元。第九条约定：合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，否则需向对方支付12个月租金的赔偿金。租赁合同签订后，正亿公司向张琰松移交了赤壁市沃尔玛购物广场项目一层B70，C28-29号物业号物业，张琰松于2013年6月22日向正亿公司缴纳了租金80988元，管理费40860元、保证金20247元，水电表押金500元，���时接受了该物业，进行了装修用于眼镜零售。在2016年2月6日，正亿公司在未经任何通知及协商的情况下，无故关闭了包括张琰松商铺的整个赤壁沃尔玛购物广场一层，并持续至今。为此引起纠纷，原告诉来本院。另查明，张琰松尚有2015年12月26日至2016年2月6日的租金6975元未付，2015年6月26日至2016年2月6日的物业管理及运营管理费2969.56元未付。本院认为，原告张琰松与被告正亿公司之间签订的租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利，履行义务。正亿公司在租赁期限届满之前，无正当理由关闭了整个赤壁沃尔玛购物广场一层，导致张琰松无法继续经营，正亿公司的行为违背了诚实信用原则，构成了严重违约，给原告张琰松造成了损失，应当按照合同的约定承担违约责任。租赁合同第九条约定：一方当事人未征得对方同意擅自��除合同，需向对方支付相当于当月12个月租金的赔偿金。正亿公司在双方合同尚未解除的情况下，擅自关闭包括出租给张琰松在内的整层物业，以自己的行为表明不履行合同义务，亦致使不能实现双方合同的目的，其违约行为与擅自解除合同的无异。因此正亿公司应当向张琰松支付相当月十二个月租金的违约金。张琰松诉请解除双方的租赁合同，正亿公司支付违约金，返还押金，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告正亿公司辩称张琰松尚欠部分租金及违约金，构成违约，因此不需要向原告承担违约金及返还押金，对于正亿公司的辩称，本院认为，正亿公司关闭的是包括原告物业在内的整个赤壁沃尔玛购物广场一层全部商铺，赤壁沃尔玛购物广场一层还有其他许多商铺，即使按照正亿公司的逻辑，其是因为张琰松欠费而关闭的商铺，也只应当只关闭张琰松一家的商铺，而不应该关闭整个赤壁沃尔玛购物广场一层全部商铺。同时按照正亿公司在庭审过程中的陈述，如有商户存在欠费，正亿公司首先是向其催讨，但是正亿公司没有任何有效证据证明其曾向张琰松催讨欠费，正亿公司在张琰松欠缴一个多月的租金及物业费的情形下，无权关闭整个赤壁沃尔玛购物广场一层全部商铺，综上理由，张琰松欠缴一个多月的租金及物业费与正亿公司关闭赤壁沃尔玛购物广场一层全部商铺的行为没有必然的联系，也不能成为其关闭赤壁沃尔玛购物广场一层全部商铺的正当理由。对于张琰松欠缴的费用，正亿公司可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决如下：解除原告张琰松与被告湖北��亿置业开发有限公司之间签订的《赤壁市沃尔玛购物广场商用物业租赁合同》。被告湖北正亿置业开发有限公司支付原告张琰松违约金55800元（4650元／月×12个月），同时返还保证金20247元及水电押金500元。被告湖北正亿置业开发有限公司赤壁分公司对上述上述第二项湖北正亿置业开发有限公司应支付的违约金及保证金、押金承担连带清偿之责。驳回原告张琰松的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后立即付清，逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费837元，由被告正亿置业开发有限公司、湖北正亿置业开发有限公司赤壁分公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 伟二〇一六年八月八日书记员 余日伟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十四条第（二）项、第（四）项、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗��致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届���之前要求其承担违约责任。第一百一十四条、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。