杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1279号原告：葛建祥。委托代理人：陈文明。委托代理人：王欢欣。被告：浙江永佳集团有限公司。法定代表人：段金富。委托代理人：李文莉。原告葛建祥为与被告浙江永佳集团有限公司（以下简称永佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年9月20日和10月25日公开开庭进行了审理。原告葛建祥的委托代理人陈文明、被告永佳公司的委托代理人李文莉两次到庭参加诉讼，原告葛建祥的委托代理人王欢欣于第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛建祥诉称：原、被告于2008年7月24日签订商位租赁合同，约定从2008年7月16日起原告租赁被告的杭州装饰城精品区32号商位，租期一年，至2009年7月15日期满。后因被告要对杭州装饰城精品区进行装修改造，需要整体拆迁，双方于2009年2月20日达成歇业协议，约定自2009年2月20日至2009年8月31日，原告暂时歇业，由被告给予原告每月1000元的补助，共六个月。自合同成立之日起，被告每个月只实际支付了600元的补助金，仍有2400元补助金尚未支付。被告由于工程进度不能按时完成，未征得原告同意，在2009年8月5日仅以通知的形式告知原告，工程将在下半年完工，商位不能按期交付，租期顺延。同时双方约定工程延期一个半月后，市场将一天补两天。截止到起诉之日，被告仍未按协议交付商位，只支付了原告生活补助金600元，因此尚有42400元补助金未支付。综上，被告共需支付原告44800元生活补助金。被告不按协议交付商位，使原告长期以来一直处于歇业状态，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按照合同约定履行合同，应当继续履行并赔偿原告由此造成的损失。故起诉至法院，请求：1.判决被告继续履行合同；2.判决被告依约支付补助金44800元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告永佳公司辩称：一、原告要求被告支付补助金的金额和实际金额不符。1.根据葛建祥和被告签订的商位租赁合同载明的商铺租赁面积，被告对原告的补助金额应该是600元每月，并且该金额也经过原、被告的确认，被告也是在此基础上对原告进行补助，原告也予以接受。2.从2009年2月20日起，被告对原告按照600元每月的标准进行补助，即便是按照原告所主张的补助标准应为1000元，该部分所谓的差额，原告的主张也已经超出诉讼时效。3.按照歇业协议的约定，被告对于原告补偿的期限是6个月，因此原告所主张的补偿金额与实际不相符。二、原告要求继续履行合同，本案合同实际已经丧失了继续履行的基础。而且，按照歇业协议约定，被告也有权对营业房进行统一安排和调整。被告实际已于2010年1月向原告提供了D区的营业房，原告收到后也没有异议。原告一方面在现在的营业房中正常营业，另一方面又要被告再安置营业房，这缺乏依据，被告已履行了交付营业房的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告葛建祥为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.商位租赁合同1份，欲证明原、被告之间的商位租赁关系，租赁商位情况、租金、租赁期限等事实；2.代收广告费、工商费收据、摊位费、综合服务费发票共4张，欲证明原告按合同约定交纳相关费用的事实；3.歇业协议1份，欲证明：①原、被告商位租赁期限已变更的事实；②原告自2009年2月20日起一直处于停业状态的事实；③原、被告已达成由被告在原告停业期间支付每月1000元生活补助的合意的事实；④按协议约定，商铺应当回迁；⑤原、被告已达成延期一个半月后，由被告支付原告两倍的生活补助的事实；4.通知1份，欲证明被告至今未落实原告的商位回迁工作等事实；5.照片1张，欲证明现在被告向原告提供的过渡性房是破烂的，无法经营，只能作仓库使用；6.证人章某的证言，欲证明证人也是同一批商户，到目前为止也没有得到被告的安置。被告也承诺在2011年初进行安置，实际上到现在都没安置，只是安排了一个过渡房，根本无法经营。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1-2，三性无异议。对证据3，公章的真实性无异议，待证目的有异议。协议第四点是原告单方手写的，并没有经过被告确认。对原告提出回迁同一个地方也有异议，被告对原告补偿的期限应该是在6个月，事实上根据原告承租摊位的面积，生活补助的标准应该是600元，并非是1000元，600元也是经过原、被告的确认，原告也实际接受了被告600元每月的补助。对证据4，无异议。对证据5，三性有异议，从照片上无法证明上面显示的相关铺面就是原告的铺面。事实上被告将相关商铺交付给了原告，至于原告如何使用完全是原告的个人权利。哪怕原告没有实际经营，也不能否认已经交付的事实。对证人证言，证人属于留在市场的商户之一，与原告有利害关系。且根据证人的陈述，证人也是未得到安置的，与原告的诉讼主张属相同的情况，证人与本案有利害关系。从证人陈述的内容看，原告与被告具体的协议证人没有看到过，具体怎样谈的也不清楚，证人的意见不能代表原告的意见。相关商铺被告确实向原告交付了，原告也在使用商铺，不存在原告陈述的被告不履行合同的问题。本院审核后认定如下：证据1、2、4，被告无异议，予以确认。证据3，第九条后面的手写内容已经划掉，而该证据系原告保存的复写联，故应认定该部分内容在签订协议时已划掉，不予确认。其余内容，被告认可协议系其加盖公章，故予以确认。证据5，无法确认照片中显示的房屋即被告提供给原告的房屋，故对照片不予确认，但被告认可向原告提供D21号房屋的事实，故对该事实予以确认。证据6，证人陈述的因市场提升改造而歇业、被告至今未对原告进行安置等事实，能与其他证据相印证，予以确认。证人陈述的被告通知其将回迁到市场三期房屋经营，无其他证据印证，且系证人的回迁情况，与本案缺乏关联，不予确认。被告永佳公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.水电费收据及发票13张，欲证明被告已为原告提供营业房，位于市场的****，原告在被告提供的营业房正常经营；2.《浙江永佳集团有限公司营业房租用协议》1份、《商位租赁合同》2份，欲证明被告交付给原告使用的营业房周边商户的租赁情况，周边商户均正常经营。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明目的有异议，D区21号实际上是没有经营，偶尔有去开门，没有正常营业，实际上是过渡性的房子，水电费确实有产生过，也在合理范围内。对证据2，真实性有异议。商铺租赁协议中租金特别低，每年6000元，如果是营业房不可能这么便宜，就算有租赁的事实，也应该是像原告陈述的只是用作仓库。从租金可以看出，作为营业性过渡房是说的过去，但作为营业房是说不过去的，原告所在的位置是精品区，现在这样的过渡房只能作为仓库使用，与之前相比不合理、也不合法。本院审核后认定如下：证据1，原告认可交纳水电费的事实，予以确认。证据2，仅能证明原告与其他商户订立协议的事实，与本案缺乏关联，不予确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2008年7月23日，原告葛建祥与被告永佳公司签订《商位租赁合同》，约定永佳公司将杭州装饰城精品区32号商位（（位于**出租给葛建祥，租期一年，自2008年7月15日至2009年7月14日，租金18511.20元。合同签订后，永佳公司将商位交付葛建祥，葛建祥向永佳公司支付了租金、广告费、综合服务费等。2009年2月21日，葛建祥与永佳公司签订《歇业协议》，称永佳公司需对市场进行整体提升改造，葛建祥愿意配合市场改造暂时歇业。永佳公司要求葛建祥歇业6个月，并将采取免租期6个月的方式作为补偿（合同期顺延），歇业期自2009年2月20日至8月31日。永佳公司保证6个月内完成总体建筑结构施工，并使经营户能在6个月后正常经营。在葛建祥歇业期间，永佳公司发放1000元／间／月的生活补助，发放6个月。永佳公司保证，在提升改造后，2年内不提升现有房价。提升改造工程结束后，葛建祥的营业房将由永佳公司负责统一安排及调整。如施工延期一个半月后，市场将一天补二天。2009年8月5日，永佳公司向葛建祥发通知，称杭州装饰城精品区因市场整体提升改造需要，整体拆迁，并拟定整体回迁至B区北侧新建部分。目前，整体施工工作因地质基础原因及季节气候影响，无法正常开展，造成无法于原拟定的8月31日交付，预计整体施工工程将在下半年完工。由此造成商户无法正常回迁，市场管理中心深表歉意，并将督促施工单位加紧工期，确保商户能早日回迁。2009年2月至9月，永佳公司按月向葛建祥发放生活补助600元，葛建祥亦予以接受。葛建祥现使用市场D区21号房屋，自2010年1月起至2011年3月，按月向永佳公司交纳电费，但未支付租金。根据永佳公司绘制的市场结构示意图，D区21号房屋属市场的一期房屋。庭审中双方均认可《歇业协议》中市场提升改造的总体结构施工是指市场的二期房屋，二期房屋一楼现已全部出租给他人，没有空余的营业房。市场三期工程已经建造完毕，尚未开始招租；葛建祥称也可以安置三期的营业房，永佳公司称三期工程尚未通过竣工验收，尚不具备交付使用条件。本院认为：葛建祥与永佳公司签订的《歇业协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。本案的主要争议在于：一、永佳公司是否已经履行给葛建祥回迁商位的义务，葛建祥要求永佳公司继续履行合同、在同等地段提供同条件的商位有无依据。葛建祥认为，自其因市场提升改造而歇业后，永佳公司至今未安排商位让其回迁，D区21号房屋仅是过渡房，并非可经营的商位，且歇业协议约定是原地回迁，故永佳公司还应履行提供商位的义务。永佳公司认为，歇业协议写明，葛建祥的营业房将由永佳公司负责统一安排及调整，D区21号房屋即为永佳公司提供给葛建祥的回迁商位。本院认为，双方是因市场提升改造、建造二期房屋而签订歇业协议，因此，永佳公司应将提升改造后的二期房屋中的商位交付葛建祥。虽然合同约定永佳公司有统一安排及调整营业房的权利，但也应理解为在歇业协议约定的二期房屋范围内。且2009年8月5日永佳公司向葛建祥发的通知也称是整体回迁至B区北侧新建部分，而永佳公司现提供的是D区营业房，属一期房屋范围，永佳公司也未能提供证据证明双方就回迁至该房屋达成协议，因此，永佳公司主张已完成回迁安置义务缺乏依据。葛建祥要求永佳公司继续履行合同即提供同等地段、同条件的商位。但庭审中双方均认可，二期房屋同等地段、同条件的房屋已由永佳公司全部出租给他人经营使用，永佳公司已不可能再提供相应的商位给葛建祥经营。葛建祥主张也可安置三期房屋的商位，但葛建祥无证据证明三期房屋已具备交付使用条件，且三期房屋在歇业协议约定的回迁范围之外。因此，双方歇业协议中的回迁至同地方的内容已经无法继续履行，葛建祥要求永佳公司继续履行的请求，本院不予支持。如其认为永佳公司应承担不能安置的违约责任，可另行主张。二、葛建祥要求永佳公司支付补助金有无依据。歇业协议明确约定，歇业期间永佳公司应向葛建祥支付生活补助，永佳公司至今未按协议约定提供商位让葛建祥回迁经营，应按照合同约定向葛建祥支付歇业期间的生活补助。歇业协议虽然约定永佳公司按每月每间1000元的标准发放生活补助，但实际发放时根据商位的面积等实际情况，永佳公司已调整为按每月600元的标准向葛建祥发放生活补助，葛建祥也予以认可，故葛建祥主张的生活补助应按该标准计算。歇业协议约定，如施工延期一个半月后，应一天补二天。葛建祥认为应理解为生活补助按双倍标准发放，永佳公司认为应理解为歇业期后葛建祥取得的营业房涉及的房租采取一天补二天的方式进行支付。本院认为，歇业协议中仅涉及对商户发放生活补助，并未涉及如何补房租，故根据协议上下文，应理解为生活补助一天补二天，即按双倍发放。永佳公司已向葛建祥发放至2009年9月的生活补助，现葛建祥主张自2009年10月16日至2011年6月30日的生活补助。2009年10月下半月开始已超过合同约定的回迁期限一个半月，应按双倍标准发放生活补助，按上述认定标准计算共计24600元，超出部分缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江永佳集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛建祥生活补助24600；二、驳回原告葛建祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，因适用简易程序审理，减半交纳460元，由原告葛建祥负担207元，被告浙江永佳集团有限公司负担253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费920元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一一年十一月十四日书 记 员  陈 伟