湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）楼民康初字第15号原告向礼华，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXXX。委托代理人李超湘，岳阳市民权法律服务所法律工作者。被告龚钧辉，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXXX。原告向礼华与被告龚钧辉合伙协议纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。被告于2015年4月16日申请对共同房屋的内外装修及其改造进行价格评估。原告于2015年5月22日申请对共有房屋现有市场价值进行鉴定，后因双方于2015年7月1日同意按照湖南友朋房地产评估咨询有限公司的评估价格以及各楼层差价计算各层房屋价格，原告撤回该鉴定申请。原告在诉讼中申请对本案所涉房屋各层的电器、灯具、窗帘的现有市场价格进行评估，因被告没有提供相应票据等资料，岳阳楼区价格认证鉴定中心于2015年11月27日将鉴定资料退回本院。原告及其委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向礼华诉称，2013年11月27日，原告与被告龚钧辉合伙竞拍岳阳市健民食品厂位于岳阳市建设路房屋一栋并共同经营、管理，且于当日双方订立了房产合作经营协议，协议约定：由原、被告双方各按50%的比例共同出资投入合伙事业，由原、被告各按50%的比例共有合伙财产，由原、被告双方共同经营、管理合伙事务。2013年12月3日，原、被告竞得岳阳市健民食品厂位于岳阳市建设路房屋一栋。自原、被告双方合伙开始，原告一直依约履行应尽义务。至今，原告已陆续给付了被告771390元。后因双方在合伙事业的投入和支出结算上产生分歧，导致无法继续合伙，遂起诉至人民法院，要求判令终止原、被告之间的合伙关系，依法对双方的投入和支出进行结算，依法判决原、被告均等分割共有财产，本案诉讼费用由被告承担。被告龚钧辉辩称，1、对双方形成的合伙关系无异议，同意终止合伙关系，同意结算合伙投入和支出。2、原告未按照合同的约定投资，不同意均等分割共有财产。原告向礼华为证实其主张，向法庭提交了如下证据：1、房产合作协议，拟证明双方共有财产有位于岳阳市巴陵大桥下南侧建设路临街房屋一栋，双方共同经营管理，均等享有权利。2、岳阳市健民食品厂资产拍卖会文件、拍卖成交确认书，拟证明双方共同拍卖岳阳市健民食品厂位于岳阳市建设路房屋一栋，成交金额为635800元。3、收据、领条共8张，拟证明原告共计支付被告购房款333000元。4、岳阳市健民食品厂剩余资产处置工作组于2013年12月10日出具的收据和健民食品厂拍卖建设路房屋的说明，拟证明原告买地皮花费15000元，实际花费了18000元。5、湖南宏信房地产评估咨询有限公司作出的宏信评（了解）字（2014）第091901号房地产评估报告以及评估费用，拟证明共有房屋装饰装修及改扩建部分的现值评估为388333元，原告支付了评估费10000元。6、证人裴九斤的出庭证言，拟证明原告向姓彭的案外人借款530000元作为本案的投资款支付给了被告。被告龚钧辉质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，对其证明目的有异议，拍卖成交价格应以证据显示的835800元为准，其中200000元用于清场费用。对证据3的真实性无异议，对其证明目的不认可，该笔款项用于房屋装修和改造，房屋拍卖款由被告自行支付。对证据4无异议，认可原告支付15000元。对证据5的证明目的不认可，评估费用不认可，内容有异议，评估鉴定中的人工工资未按照2014年市场价格认定，而是按照2006年的标准计算，材料成本也未按照现行市场价格进行鉴定，而是按照原来的价格计算的，评估面积与实际面积有出入，并且未计算三次返工的情况，仅计算了一次返工的情况，该评估报告也未计算电器设备及灯具等。原告与被告共同委托他人对房屋装修、改造部分进行鉴定，但被告委托办理鉴定事宜的人与原告是很好的关系，跟原告串通一起，损害被告的合法利益，故对该鉴定结论的真实性、合法性、关联性均有异议，要求重新进行鉴定。对证据6的证明目的不认可，被告认可原告向他人借款395000元给被告作为购房款，并非是530000元。本院对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性予以认定，对其证明目的，本院将结合本案其他证据综合予以评定。被告龚钧辉向法庭提交了如下证据：1、拍卖成交确认书、拍卖会文件标的说明，拟证明涉案标的的成交金额为835800元，其中200000元用于支付清场费用。2、分部、分项工程量清单计价表（1-6楼）、证人易新强的出庭证言，拟证明本案房屋（1-6楼）房屋装修及改造花费为811974.47元。3、产权变更费用开支明细，拟证明办房屋过户手续花费257480元。4、房地产抵押估价报告备案表，拟证明涉案房屋办理产权证以及估价情况。原告质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其证明目的不认可，被告应当证明清场费200000元已经实际产生。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据3的真实性有异议，被告应当提供票据予以佐证。对证据4无异议。本院对被告提交的证据认定如下：对证据1、4的真实性、合法性予以认定，对其证明目的以及证据2、3的真实性、合法性、关联性，本院将结合全案证据综合予以评定。根据本院采信的证据及原、被告的陈述，确认如下事实：2013年11月27日，原告向礼华与被告龚钧辉签订一份《房产合作经营协议》。该协议约定内容为“甲（向礼华）乙（龚钧辉）双方就原岳阳市健民食品厂一处房产竞拍经营合作事宜协议如下：一、竞拍房产位置、面积。该房产系原岳阳市健民食品厂破产财产管理委员会所有，位于岳阳市巴陵大桥下南侧建设路临街房屋一栋，面积为427.52平方米，其中第一层临街门面2间，房产证图纸编号为102号、1**号，建筑面积约为53.4平方米，第二层至第五层（图纸编号为201-501号）每层建筑面积各约为93.5平方米。二、双方合作经营义务、责任、权利。双方必须精诚合作，共同努力竞得该处房产，其具体操作分工如下：1、甲方为主负责操作该处房产竞拍到双方名下，其产权归双方共有（各占50%），具体操作过程必须及时透明告知乙方。2、乙方负责该笔房产资金整体筹集，原则上是甲、乙双方各承担一半资金及其利息。3、该处房产竞得后归双方共有，其处置必须经双方共同同意方可行…”。在岳阳市昌廉拍卖有限公司拍卖中，原告与被告竞得涉案房屋。2013年12月3日，被告在岳阳市昌廉拍卖有限公司拍卖成交确认书上签字。该拍卖成交确认书显示：标的名称为岳阳市健民食品厂资产处置建设路房屋一栋、成交金额为796000元、佣金额39800元、合计金额835800元（其中包括委托拍卖人一次性包干补偿买受人清场腾退费200000元）。2013年12月8日，岳阳市昌廉拍卖有限公司向被告出具635800元的房产拍卖款收据。原、被告竞得该房屋后清理腾退了相应人员，处理了遗留问题并对房屋进行了装修和改造，在原有5层的基础上增加了一层。所有的装修及改造全由被告龚钧辉负责实施。被告及案外人易新强分别在2014年5月至11月期间共向原告出具8张收条，被告认可收到原告装修改造费共计333000元。原告在诉讼中出示岳阳市健民食品厂剩余资产处置工作组于2013年12月10日出具的地坪款15000元的收条一张，显示交款人为被告。2014年10月13日，双方共同委托湖南宏信房地产评估咨询有限公司对本案房屋（1-6楼）的装饰装修及改扩建（造价）部分的了解现值进行评估。湖南宏信房地产评估咨询有限公司于2014年10月13日作出宏信评（了解）字（2014）第091901号评估报告，认定委托评估对象市场价值共计388333.83元（不包含电器、灯具、窗帘部分）。原告支付鉴定费10000元。原告在诉讼中申请对电器、灯具、窗帘部分的价值进行鉴定，本院按照鉴定程序委托岳阳楼区价格认证鉴定中心进行鉴定。岳阳楼区价格认证鉴定中心于2015年11月27日因被告没有提供相应票据等资料为由将鉴定资料退回本院。原告在诉讼中主张其以本案第三、四层房屋作抵向案外人彭小燕借款530000元作为本案投入款支付给了被告。被告仅认可395000元，对超出部分不认可。另查明，双方整体资金的使用由被告龚钧辉支配。本案所涉房屋的一层2个门面及二层房屋的产权证登记在被告龚钧辉名下（一层产权证、国土证号为：X房权证X字第X号、X市国用（X）第X号、二层产权证、国土证号为：X房权证岳阳楼区字第X号、X市国用（X）第X号）；三层、四层登记在原告向礼华的名下（X房权证X字第X号）；五层登记在被告龚钧辉妹妹龚华辉的名下（X房权证X字第3465**号、X市国用（X）第X号）；六楼系加层建筑，并无证据显示其具备合法报建手续。湖南友朋房地产评估咨询有限公司出具的《房地产抵押估价报告备案表》显示本案合伙房屋第一层评估价值为9612000元、第二层评估价值为341400元、第五层评估价值为318000元。原告在诉讼中认可共同投入还有：1、门面契税1068元。2、住宅维修金22448元。3、住房登记费、档案费、房屋测量费、转让手续费、价格调节基金共计3506元。4、测量费、查档案费、土地证书工本费共计1260元。5、土地出让金、门面交易费、工本费，共计62770元。6、查档费、价格调节基金、非住房登记费、门面维修金，共计6262元。7、地税及各种税费（201室、301室、401室、501室）15780.75元。8、普通房契税（201室、301室、401室、501室）5238元。综上，合伙房屋共计投入款为1227366.58元。本院认为，原告向礼华与被告龚钧辉于2013年11月27日订立《房产合作经营协议》，对合作竞拍经营在原岳阳市健民食品厂一处房产中的权利义务进行了约定，该协议系双方在平等、自愿、相互协商的基础上签订，权利义务关系明确，内容合法有效，应受法律保护。双方对终止合伙关系并无异议，故对原告提出的终止原、被告之间的合伙关系的诉讼请求，本院予以支持。依据该协议，原、被告对本案竞拍所得的房屋产权各自占有一半的份额，各自承担一半的出资义务。本案争议的焦点在于以下三个方面：一、对原告在本案合伙事务中投入资金数额的认定。原告在诉讼中主张其投入的款项为:1、2014年5月27日-2014年11月1日期间，被告龚钧辉以及易新强向原告出具的共计八张收条显示金额为333000元。2、2014年4月1日-2014年6月23日，原告支付清偿补偿费、六层加层招待费、购买西头、南面地平款15000元，合计38390元。3、2014年7月原告向他人借款530000元作为投资款交付给被告。4、房屋装修评估费10000元。由于被告对原告出示的共计333000元的八张收据无异议，并认可该款项用于本案房屋的装修与改造，装修改造在本案中亦属于合伙财产的范围，故对原告主张的第1项投入款333000元，本院予以认定。原告主张其出资15000元购买本案房屋西头、南面地平，并提供了岳阳市健民食品厂剩余资产处置工作组出具的收据一张，被告对此收据无异议，但主张该笔款项已经包含在原告第一项投入款333000元之中，由于该收据系原告持有，被告并无证据证明该笔款项包含在原告第一项投入款中，根据日常生活经验和逻辑，应当认定该笔款项15000元的实际支付人为原告，故对原告第2项投入款中的15000元，本院予以认定。由于原告并无证据证明清偿补偿费、六层加层招待费的具体金额和支付的凭据，故对原告第2项投入款中的其他部分，本院不予认定。原告主张其向他人借款530000元作为投资款交付给被告，但被告仅认可395000元。在被告对原告用于合伙事务的借款金额有异议的情况下，原告应当就该笔借款的金额及用途承担举证责任，原告虽申请证人裴九斤出庭作证，但该证人证言并未达到其证明目的，故本院对原告主张的第3项投入款395000元的部分予以支持，对超出的部分，本院不予支持。综上，原告共计投入款为743000元。原告主张的第4项投入款房屋装修评估费10000元，并非本案合伙事务的投入款，但应作为清算合伙财产所产生的必要费用，理应由双方各自承担一半。二、对本案合伙财产价值的认定。1、双方共同拍卖的岳阳市健民食品厂资产处置建设路房屋一栋的拍卖款635800元。2、拍卖标的的清场费84900元。被告虽主张其已实际支付清场费200000元，但被告并未提供充足的证据证实清场费的具体金额，考虑到清偿的事实确实存在，根据被告提供的产权变更费开支明细显示被告共计支付清场费为84900元，本院酌情认定被告实际支付的清场费为84900元。3、双方对岳阳市健民食品厂资产处置建设路房屋一栋装修改造费388333.83元。被告虽主张涉案房屋X楼房屋改造装修的费用为861970元，并提供了《分部分项工程量清单计价表》以及实际施工人易新强的出庭作证以此证明其主张，但该《分部分项工程量清单计价表》上并无任何个人的签名和有关核算单位的盖章，并无证据证明该计价表已经双方确认，仅凭实际施工人易新强的出庭证言并不足以达到被告的证明目的，故对被告提出的改造装修的费用为861970元的主张，本院不予支持。湖南宏信房地产评估咨询有限公司作出的宏信评（了解）字（2014）第091901号《向礼华、龚钧辉位于岳阳楼区吕仙亭办事处观音阁居委会会友茶餐厅的装饰装修及改扩建（造价）部分的了解现值评估报告》系双方共同委托鉴定，鉴定主体适格、鉴定方法客观科学、项目内容明确、依据合法，且鉴定人员出庭就被告提出的鉴定方面存在的问题作出了明确合理的解答，故对湖南宏信房地产评估咨询有限公司作出的鉴定结论，本院予以认定。涉案房屋X楼房屋改造装修的费用应当认定为388333.83元（该鉴定结论并未包含电器、灯具、窗帘部分）。被告虽提出其在鉴定中的委托代理人与原告串通，损害被告的利益，鉴定中的人工工资、材料费应当按照2014年的标准计算而非06年的标准，未计算返工的情况，对该鉴定结论的真实性和关联性均有异议，要求重新鉴定的主张，但并未提供证据证明其主张，人工工资和材料费计算标准的异议缺乏合理性，申请重新鉴定理由不充分，故对被告的该主张，本院不予支持。原告在诉讼中申请对本案所涉房屋中的电器、灯具、窗帘的价值进行鉴定，由于被告并未提供相应票据和资料，导致鉴定机构以无法鉴定为由退回鉴定申请，双方亦未就电器、灯具、窗帘的价值协商一致，本院无法确定所涉房屋中的电器、灯具、窗帘的实际价值，故对此部分的投入款，本院不予认定。双方可通过另案处理。原告在诉讼中认可共同投入还有：1、门面契税1068元。2、住宅维修金22448元。3、住房登记费、档案费、房屋测量费、转让手续费、价格调节基金共计3506元。4、测量费、查档案费、土地证书工本费共计1260元。5、土地出让金、门面交易费、工本费，共计62770元。6、查档费、价格调节基金、非住房登记费、门面维修金，共计6262元。7、地税及各种税费（201室、301室、401室、501室）15780.75元。8、普通房契税（201室、301室、401室、501室）5238元。综上，合伙房屋共计投入款为1227366.58元。诉讼中被告提出其垫付资金的利息232738元以及其本人的工资车费35000元、产权变更费以及其他费用257480元、邱岳军退还给原告的信息费160000元也应当计算在内。原告与被告虽均存在借款还息的情形，但双方对外借款系履行《房产合作经营协议》中约定的筹资义务，因该借款而产生的利息，并非是对共同购房的投入，应由双方各自承担，不应计算到共同投入款中。被告并无证据证明产权变更费和其他费用为257480元。邱岳军退还给原告的信息费160000元与双方对本案合伙事务的投入与结算并无关联，若有争议，可通过另案处理，故对被告提出的上述主张，本院不予支持。三、对本案合伙财产分割以及双方合伙投入款项分配的认定。本案房屋共有六层，由于并无证据显示该房屋的第六层具备分割条件，故本院对本案房屋的第六层不作处理。考虑到原告已经实际占有本案房屋的第三、四层楼，被告已经实际占用本案房屋的第一、二层和第五层，并将第五层处置给被告的妹妹龚华辉，且均已办理了房屋产权证，从有利于生活的原则上，可以按照现有房屋使用状态进行分配，本案房屋第三、四层应分配给原告。第一、二、五层应分配给被告，但考虑到被告已将第五层处置给其妹妹龚华辉，并办理了房屋产权证，故第五层房屋的产权不宜再认定为被告所有，但在本案合伙清算时，应将第五层的分配份额计算到被告名下。被告应当将超出其应得的一半房产之外的份额补偿给原告。由于双方均同意按照《房地产抵押估价报告备案表》中湖南友朋房地产评估咨询有限公司对第一、二、五层的评估价格以及各层的差价来认定第三、四层房屋的价值，第三、四层房屋价值之和可酌情等同于第二、五层房屋价值之和，故本案房屋1-5层总价值应计算为2280000元，双方所占房屋的一半份额应为1140000元。被告所占第一、二、五层的房屋价值为1620600元，故被告还应当返还原告房屋分割款480600元。双方在本案房屋中共计投入1227366.58元，原告与被告应当各自承担613683.29元，原告投入款为743000元，故被告还应当返还原告投入款129316.71元。原告在诉讼中虽提出要求将本案房屋中“会友茶楼”的租金作为共同收益进行分配，但并未提供证据证实该租赁关系的存在和租金的具体数额，故对原告的该主张，本院不予支持。原告可另行起诉处理。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第55条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百条的规定，判决如下：一、终止原告向礼华与被告龚钧辉于2013年11月27日签订的《房产合作经营协议》；二、位于X市巴陵大桥下南侧建设路临街原X市健民食品厂破产财产管理委员会所有的六层房屋中第三、四层（X房权证X字第3465**号）归原告向礼华所有；第一、二层（产权证为：X房权证X字第3534**号、X房权证X字第3465**号）归被告龚钧辉所有；三、被告龚钧辉支付原告向礼华投入款129316.71元、房屋分割款480600元；四、被告龚钧辉支付原告向礼华鉴定费5000元；以上第三、四项，限被告龚钧辉在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费9160元，由原告向礼华与被告龚钧辉各承担4580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈军人民陪审员  周祥人民陪审员  刘璜二〇一六年一月十八日书 记 员  曹阳