上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）��0115民初34739号原告上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然，男。委托代理人宋子文，男。被告严宇海，男，1978年12月8日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)与被告严宇海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告家营公司的委托代理人沙琛然、被告严宇海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家营公司诉称，2013年12月29日被告与原告签订了一份位于上海市浦东新区栖山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋承租合同》，承租期限为2013年12月31日至2015年9月15日，但承租期超过2015年6月15日的部分被法院认定为无效。由于被告一直占用系争房屋拒绝归还，故原告要求���告支付2015年6月16日至2015年9月15日的房屋使用费人民币(以下币种相同)18,600元，本案诉讼费由被告承担。被告严宇海辩称，该三个月原告没有出租权，并且系争房屋自2015年6月下旬开始漏水，原告置被告要求于不顾，一直没有进行维修，系争房屋不具备居住条件，被告未在内居住，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋权利人登记为案外人林某。原告与林某签订《房屋出租委托合同》，约定自愿将系争房屋全权委托原告，并以原告的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且原告有权以自己的名义与承租人订立房屋租赁合同；委托期自2013年5月16日起至原告与承租合同中承租人所约定的租赁期限终止时止，合同期限不少于20个月，且不超过25个月；房屋委托租金为每月2,600元。2013年12月29日，原、被告签订《房屋承租合同》，约定原告向被告出租系争房屋作为��住使用，租赁期限自2013年12月31日起至2015年9月15日止，每月2,600元。2015年9月12日，被告与林某就系争房屋签订《租房合同》，租赁期限自2015年9月16日起至2016年9月15日止，合同期满，如果双方没有异议，合同自动延续一年，租金每月3,100元。2016年1月6日本院立案受理了严宇海诉家营公司房屋租赁合同纠纷一案，严宇海起诉要求家营公司：一、退还14天(2015年6月16日至6月29日)房租1,213.33元、押金2,600元，赔偿5,200元；二、赔偿工资损失2,666.66元(包括另案林某要求其去作证的１天工资损失以及本案中参加第一次庭审产生的１天工资损失)。该案审理中严宇海表示，因客厅吊顶内的镀锌铁管破了，其于2015年6月24日左右通知被告维修客厅吊顶部位的漏水，同年７月又打过电话，但家营公司没有来维修。2015年9月18日，其自己安排人员进行了修理。故其认为不应当再支付2015年6月24��起至修复时的租金或房屋使用费。家营公司表示严宇海应当是在其所述时间通知维修的，但维修部位系管道老化形成，维修责任在房东，且当时已知道严宇海与林某达成的租赁关系，维修应当找林某。对于2015年6月30日至2015年９月15日期间的房屋使用费，家营公司同意待另案处理后再另行主张。本院审理后认为，家营公司与林某之间的出租委托合同至2015年６月15日届满。之后，家营公司已无出租权利，《房屋承租合同》中超过委托期限的部分无效。严宇海于2015年6月16日之后仍继续占有使用租赁房屋，按照合同相对性原则，应参照租金标准向家营公司支付使用对价，其预付的2015年6月16日之后的租金可抵作相应的房屋使用费。同时考虑到被告怠于维修的事实以及对严宇海正常使用房屋的影响，对2015年６月24日至2015年6月29日期间6天的房屋使用费，严宇海可适当减少支付���本院酌情判决家营公司返还上述期间20%的租金，即2,600×12÷365×6×20%＝102.58元。2016年5月3日，本院判决：“一、原告严宇海与被告上海家营物业管理有限公司签订的《房屋承租合同》中，租赁期限超过2015年6月15日的部分无效；二、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严宇海2015年6月24日至2015年6月29日的租金102.58元；三、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告严宇海押金2,600元；四、驳回原告严宇海的其余诉讼请求。”判决后，双方均未上诉。2016年2月2日，本院立案受理了林某诉家营公司委托合同纠纷一案，林某起诉要求家营公司给付2015年6月15日至9月15日的房屋使用费7,800元、违约金2,600元并赔偿误工费200元。本院审理后认为，家营公司因与严宇海的合同至2015年9月15日到期，致无法向林某交房，属违���，应当承担因逾期返还房屋给林某造成的损失。林某主张房屋使用费和违约金，即是主张逾期返还房屋的损失。在合同未约定逾期交房的违约责任的情况下，依据其他条款主张违约金，实系因法律知识受限所致，但其在审理中表达了要求被告按新出租房屋的租金标准向其支付三个月租金，其真实意思应当是要求家营公司承担其本可按每月3,100元出租但因家营公司逾期交房而致其未能及时出租房屋所造成的租金损失。林某与严宇海签订租赁合同确定严宇海自2015年9月16日起向林某租房，视为家营公司于2015年9月16日交房。本院结合严宇海的请求、诉求的真实意思，确定家营公司按每月3,100元给付林某因逾期返还房屋的房屋使用费和损失计9,300元。2016年4月29日，本院判决：“一、被告上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告林某因逾期返还房屋的使用费和损失计9,300元；二、驳回原告林某其余的诉讼请求。”判决后，双方均未上诉。2016年5月，原告提起本案诉讼。审理中，原告将要求被告支付的房屋使用费调整为9,300元。被告称2015年5月底中介公司来要求其搬家，6月2日左右其找到了房屋，即诉争房屋，但是合同没有签署只给了居间公司定金。被告还提供了张英与上海化学工业区升达废料处理有限公司就奉贤区南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁协议书》及该房屋2015年11月电费发票一张，以证明其自2015年7月起不居住在系争房屋内，202室水电费由其缴纳。原告认为该证据与本案无关，与被告欲证事实没有关联性。原告的质证意见本院予以采纳。以上事实，有(2016)沪0115民初3987号民事判决书、(2016)沪0115民初11459号民事判决书以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，被告虽称系争房屋因漏水无法居住，但却��漏水问题未得到解决之前，仍与房屋产权人林某就系争房屋签订了租期一年的租赁合同，且租金标准明显提高，直至2015年9月18日被告自行对房屋进行了维修。承租一套质量问题严重到无法居住使用的房屋明显颠覆生活常理，因为根本无法实现承租人承租房屋的目的，因此本院对系争房屋无法居住使用的抗辩意见不予采信。讼争《房屋承租合同》中租赁期限超过2015年6月15日的部分被认定为无效，无论被告于该期间有无实际居住使用系争房屋，被告未于2015年9月15日前向原告返还系争房屋是不争的事实，因此被告有义务向原告支付相应的房屋使用费。《房屋承租合同》约定的租赁期限超过林某委托期限，原告对超出的三个月租期无效具有过错，依法应对林某承担赔偿责任，但原告按其承担的赔偿责任向被告主张使用费，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。前案3987号��决中，本院已考虑到原告怠于维修的事实以及对被告正常使用房屋的影响，对漏水期间的房屋使用费按租金标准减少20%计取，本案予以沿用，被告按《房屋承租合同》租金标准的80%向原告支付2015年6月30日至2015年9月15日的房屋使用费。原告收取及赔偿的房屋使用费之间的差额损失，由原告自行承担。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：被告严宇海于本判决生效之日起十日内支付原告上海家营物业管理有限公司2015年6月30日至2015年9月15日的房屋使用费5,200元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债��利息。案件受理费265元，减半收取计132.50元，由原告上海家营物业管理有限公司负担107.50元，被告严宇海负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇一六年八月二日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人���担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……