陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕09民终356号上诉人（原审被告)：陕西祥和置业发展有限公司。住所：西安市雁塔区高新路**号。法定代表人：张良，该公司董事长。委托代理人：王新萍，陕西宁康律师事务所律师。上诉人（原审被告)：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司。住所：安康市大桥路**号。负责人：陈银海，该公司总经理。委托代理人：张勇，该公司副总经理。委托代理人：王新萍，陕西宁康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文梅芳，女，1962年10月10日出生，汉族，住紫阳县城关镇。上诉人陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、上诉人陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）因与被上诉人文梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥和公司的委托代理人王新萍，上诉人祥和安康分公司的委托代理人张勇、王新萍，被上诉人文梅芳到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议、审判委员会讨论决定，现已审理终结。祥和公司、祥和安康分公司上诉请求：维持原判，纠正一审法院的错误认定。事实和理由：一审判决认定涉案房屋尚不具备办理房产证的条件错误，在民事诉讼中行使了行政职能，祥和安康分公司已将办证资料报房产部门，房产部门正在审核中；祥和安康分公司持有的商品房预售许可证包含有本案争议的地下负一楼商铺，祥和安康分公司上报规划部门的图纸、规划部门的批复及预售许可证上载明的面积是一致的，一审判决认定商品房预售许可证未显示允许销售的房屋包括地下负一楼房屋错误。文梅芳辩称，安康市城乡建设局作出的安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复、安康市房地产业管理局颁发的安房预（销）售字（2008）第13号安康市商品房预（销）售许可证、安康市城乡建设规划局颁发的安建规验字（2011）3号验收合格证中均未涉及地下商场,本案所涉地下商铺不具备合法的办证条件，一审判决正确，请求维持原判。文梅芳向一审法院起诉请求：1、判令祥和公司、祥和安康分公司立即为文梅芳办理房屋所有权证，并判令祥和公司、祥和安康分公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失17000元；2、诉讼费用由祥和公司、祥和安康分公司负担。一审法院认定事实：2010年11月30日，文梅芳与祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：文梅芳购买祥和安康分公司开发的位于汉滨区大桥路10号南城国际第一幢楼负一层的54号房屋，建筑面积35.42平方米，用途为商用，单价为每平方米8500元，总金额为301070元；付款方式为合同签订之日一次性付清购房款301070元；南城国际的建设工程规划许可证号为2008004号，施工许可证号为2008-27号，商品房预售许可证号为2008房预售字第13号，用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了祥和分公司的合同专用章及祥和公司法定代表人张良的个人印章，文梅芳签名并捺印。合同签订后，文梅芳向祥和安康分公司付清了购房款，并交纳了办证费、维修基金及契税，祥和安康分公司亦向文梅芳交付了房屋。因该房屋至今未办理所有权证，文梅芳遂诉至法院，请求判令祥和公司、祥和安康分公司立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失17000元，承担本案诉讼费用。另查明，南城国际系祥和公司与安康市影剧院联合开发，项目名称为安康文化大厦（影剧院）。2007年12月29日，安康市城乡建设局向安康市影剧院及祥和公司做出安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复，载明：批准工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场三项工程，其中商场（办公）及高层住宅工程，主体层数24层，而地下停车场工程的停车泊位42辆，建筑面积为3991平方米。2008年3月3日及4月17日，安康市建设局颁发的建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，同意将项目名称更名为安康文化大厦（南城国际）。2008年12月30日，安康市房地产业管理局为祥和安康分公司颁发了安房预（销）售字（2008）第13号安康市商品房预（销）售许可证，载明：楼号为1号楼2号楼，层数为24层12层，房屋用途为商品房，建筑面积为37100㎡，房屋套数260套，含商业用房总面积37100㎡。2011年4月17日，安康市城乡建设规划局为文化大厦（影剧院）工程颁发了建设工程竣工规划验收合格证，载明：商场及住宅建筑面积31196平方米，地下停车场建筑面积3991平方米。一审法院认为，虽然祥和安康分公司与文梅芳签订商品房买卖合同时具有房地产开发资质，且已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证，文梅芳按合同约定向祥和安康分公司全额交付了购房款，祥和安康分公司也向文梅芳交付了商铺，祥和安康分公司应按合同约定协助文梅芳办理房地产权属证书，但安康市城乡建设局于2007年12月29日做出的安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复中未涉及地下商场,安康市房地产业管理局于2008年12月30日颁发的安房预（销）售字（2008）第13号安康市商品房预（销）售许可证上载明层数仅为24层和12层，而安康文化大厦（南城国际）工程第一幢楼即文梅芳所购买处的楼盘为地上24层、地下1层，共计应为25层，故商品房预（销）售许可证仍未显示允许销售的房屋涉及地下负一楼。至今，规划部门并未做出新的规划变更，将原批准的地下停车场变更为商铺，房屋产权管理部门亦未将预售许可范围由24层变更为25层，总之安康文化大厦（南城国际）工程地下负一楼目前尚不具备办理房产证的条件，故文梅芳要求判令祥和公司、祥和安康分公司立即为其办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失17000元的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。判决：驳回文梅芳的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据本院认定如下：1、安康市精正房地产测绘有限公司测绘报告，对测绘报告的真实性予以认定，虽然南城国际包含负一楼的总面积小于预售许可证载明的面积，但不能以此证明预售许可证包含负一楼商铺，对祥和公司、祥和安康分公司提交该证据的证明目的不予认定；2、专项维修基金进账单，对进账单的真实性予以认定，但不能证明负一楼商铺已缴纳了维修基金，对祥和公司、祥和安康分公司提交该证据的证明目的不予认定；3、安康市房产管理局证明，对证明的真实性予以认定，但不能证明预售许可证中包含了负一楼商铺，对祥和公司、祥和安康分公司提交该证据的证明目的不予认定；4、安康市城乡建设规划局关于南城国际项目有关问题的复函，该证据能够证明规划批复的是地下停车场工程，未包含负一层商铺，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。二审另查明，2015年12月24日，安康市城乡建设规划局做出安规函[2015]257号《安康市城乡建设规划局关于南城国际项目有关问题的复函》，载明：2007年12月29日，我局在安建规发[2007]60号准建批复中明确安康文化大厦（南城国际项目）地下停车场工程建筑面积3991平方米。文梅芳与祥和安康分公司签订《商品房买卖合同》已在安康市房产管理局备案登记。本院认为，本案系当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷，故案由应定为商品房预售合同纠纷。原审法院确定案由为商品房买卖合同有误，本院予以纠正。祥和公司、祥和安康分公司上诉认为预售许可证中包含了涉案负一层商铺。本案中，安康市房地产业管理局为祥和安康分公司颁发安房预（销）售字（2008）第13号安康市商品房预（销）售许可证载明：楼号为1号楼2号楼，层数为24层12层，房屋用途为商品房，建筑面积为37100㎡，房屋套数260套，含商业用房总面积37100㎡。该预售许可证载明的预售许可范围不清楚，是否包含涉案负一层商铺不明确。祥和公司、祥和安康分公司上诉认为一审判决认定涉案房屋尚不具备办理房产证的条件错误，在民事诉讼中行使了行政职能。现已查明，祥和安康分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为，一审认为涉案房屋目前不具备办理房屋所有权证的条件不当。依据查明的事实，造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明。文梅芳起诉认为祥和公司、祥和安康分公司违约，但其提供的证据不足以证明是祥和公司、祥和安康分公司的原因造成房屋所有权证无法办理，故文梅芳要求祥和公司、祥和安康分公司承担违约责任诉讼请求缺乏事实依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人陕西祥和置业发展有限公司、上诉人陕西祥和置业发展有限公司安康分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周红梅审判员  帅文婷审判员  张 燕二〇一六年八月十二日书记员  杨锦龙