江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初870号原告郑运娟,女,1985年7月26日生,汉族。委托代理人卞凤华，江苏众贤律师事务所律师。委托代理人杨斌，江苏众贤律师事务所实习律师。被告高永华,男,1965年11月1日生，汉族。委托代理人唐国权，南京市浦口区永宁法律服务所法律工作者。原告郑运娟与被告高永华房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑运娟及其委托代理人卞凤华、杨斌，被告高永华及其委托代理人唐国权均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑运娟诉称，2015年11月18日，原告经南京鼎点置业顾问有限公司的居间介绍与被告签订了房地产买卖中介合同，双方约定：原告向被告购买位于南京市浦口区浦珠中路268号珍珠花苑5幢207室房屋，合同总价人民币1280000元整。原告于过户当日支付被告购房首付款人民币345000元，由被告自行负担银行抵押注销登记手续。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金人民币50000元整，但因等待房产过户的过程中，遇南京市浦口区房产市场价格普遍上涨的原因，被告拒绝协助原告至浦口区房产局办理变更过户登记手续，并以不能还贷解押为由要求原告一次性付清全部购房款，否则就将上述已出售的房产再出售给其他第三方。经原告多次协商，被告均表示不同意按原告合同约定的方式继���履行。原告认为原被告双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。现被告提出无理要求并用其实际行为表示不再继续履行合同，已构成根本违约，遂诉至法院，请求：1、判令被告继续履行《房地产买卖中介合同》，并将南京市浦口区浦珠中路268号珍珠花苑05幢207室的房屋所有权证及土地使用权证变更登记至原告名下；2、判令被告赔偿原告已支付的中介费人民币10000元并承担违约金人民币256000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告高永华辩称，原告没有按照合同约定给付全部定金，且本案合同约定不明，原告没有给付首付款且该房屋的成交价目前明显低于市场价格，因此认为该合同是显失公平合同，双方只是初步达成意向意见，请求法院依法撤销该合同。经审理查明，原告郑运娟与案外人邬金生系夫妻关系。2015年11月18日，案外人邬金生代原告郑运娟（合同乙方）在南京鼎点置业顾问有限公司的居间下与被告高永华（合同甲方）签订《房地产买卖中介合同》。合同约定，由原告郑运娟购买被告高永华所有的位于南京市浦口区浦珠中路268号珍珠花苑5幢207室的房屋，房屋总价款为1280000元。第十二条的付款方式及补充协议中约定2015年11月18日，乙方支付甲方定金20000元，2015年11月19日乙方追加支付购房定金30000元，定金待合同履行后直接冲抵房款。2015年12月30日前，甲方自行解决提前结清银行贷款事宜并于办理注销手续当（次）日双方进行过户手续，甲乙双方产权过户当日乙方支付甲方购房款345000元且当日乙方签订商业贷款手续，乙方贷款人民币880000元，由银行直接下达到甲方账户。贷款下达到甲方账户3日内，甲方迁��此房内的所有户口，并结清屋内所有相关费用交房给乙方，乙方支付尾款5000元给甲方。合同第八条违约责任约定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任，1、无正当理由不履行合同的…，约定存在上述违约行为的，按标的额的20%，计人民币256000元支付违约金。2015年11月18日签订合同当日，案外人邬金生向被告高永华支付20000元购房定金，2015年11月20日又向被告支付定金30000元。2015年11月30日，原告支付南京鼎点置业顾问有限公司中介费用10000元，并注明剩余中介费和贷款费用过户付清。还注明“今收到郑运娟购买珍珠花苑5幢207室中介费，非买方原因造成交易未完成，则无条件退还已交中介费。”2015年12月23日，原告向南京中轩投资管理有限公司支付贷款服务费5520元。后被告高永华称其无钱归还银行贷款，房屋不能按时解押，遂要求原告一次性支付购房款，原告则要求按照合同约定继续履行合同，导致原被告双方未能按时过户。上述事实有《存量房交易合同》，房产证复印件，收条、收据以及原、被告各方陈述等证据予以证实。本院认为,原告与被告在第三方中介公司的居间下签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，合同当事人均应按照合同的约定履行。本案中，争议的焦点在于：1、原告郑运娟是否是合同的主体？2、原告给付定金是否存在违约？3、原告要求被告继续履行合同是否应当支持？本院认为，对原告作为合同主体的问题，原告与签合同的邬金生系夫妻关系，邬金生亦认可将房屋过户至原告郑运娟一人名下。因此，邬金生代原告签订房地产买卖中介合同系家事代理，原告郑运娟应享有合同的相关权利，承担相应的合同义务。对于原告向被告支付定金的情况，双方合同中约定2015年11月18日支付定金20000元，2015年11月19日支付定金30000元。第二笔定金30000元原告虽然在2015年11月20日才支付，比约定的支付日期晚了一天，但对于合同的履行并不会造成影响，也没有给被告造成任何损失，被告亦在2015年11月20日接受了原告支付的定金。因此，原告迟延1天支付定金的行为仅构成瑕疵履行，而不能构成违约。对于原告要求被告继续履行合同的主张是否应当支持，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告之间的房地产买卖合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行相应的义务。因此，原告要求被告继续履行房地产买卖中介合同的的主张，本院予以支持。原告已经向被告支付50000元定金，按照合同约定还应向被告支付��房款1230000元。庭后原告表示愿意一次性付清剩余房款，系原告对自己的权利作出的让步，本院予以采纳。对于原告主张被告赔偿原告已支付的中介费人民币10000元并承担违约金人民币256000元的诉讼请求，本院认为，双方继续履行合同后，中介费并不属于原告的损失范围，因此，原告要求被告赔偿中介费的损失无事实和法律依据，本院不予支持。对原告主张的违约金，双方合同中约定了一方拒不履行合同的按照总价款的20%即256000元承担违约金。造成本案纠纷的原因在于被告拒绝按照合同的约定及时归还银行贷款进行解押，该行为有违诚信，应当承担合同约定的违约责任。由于被告不履行合同，原告付出较多的时间和精力与被告协商，在协商未果后，选择诉讼的方式维护其合法权利，为此增加了履约成本。此外，由于被告拒绝履行合同，导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现，原告为了履行合同只能全额支付房款，付款方式的改变给原告造成了巨大的履约负担。但对于损失的多少无法计算出具体的数额，被告在庭后也提出原告主张的违约金过高，要求法院予以调整，综合原被告的履约情况、原告方的损失等因素，本院酌定违约金数额为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告郑运娟与被告高永华继续履行2015年11月18日签订的《房地产买卖中介合同》。郑运娟于本判决生效之日起十日内支付高永华房款1230000元，高永华在郑运娟支付上述房款后五日内协助郑运娟办理房产过户及相关手续（包括但不限于解押手续）。二、被告高永华于本判决生效之日起十日内支付原告郑运娟违约金100000元。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18264元、财产保全费5000元合计23264元由被告高永华承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费18264元，江苏省南京市中级人民法院开户行：工行汉口路支行，帐号：4318。审 判 员  鄢志文人民陪审员  徐晓燕人民陪审员  赵 蓓二〇一六年八月二十六日书 记 员  李金凤