山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)晋07民终1260号上诉人（原审被告）佘裕旺，男，汉族，1958年8月26日生，晋中市榆次区居民。委托代理人姚冬兰，山西正煋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）榆次区城镇集体工业联合社，住所地晋中市榆次区正太北街**号。法定代表人赵国梁，系该联合社主任。委托代理人韩建伟，山西鼎正律师事务所律师。委托代理人武丽斌，男，汉族，1972年9月27日生，该联合社纪检组长。被上诉人（原审被告）张莉敏，女，汉族，1971年9月18日生，晋中市榆次区居民。上诉人佘裕旺因与被上诉人榆次区城镇集体工业联合社、被上诉人张莉敏房屋租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2015）榆商民四初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明，2014年1月1日，榆次区城镇集体工业联合社与张莉敏签订房屋租赁协议，由张莉敏租赁榆次区城镇集体工业联合社位于晋中市榆次区菜园西街167号第六号商铺一套（国有资产，面积84.4平方米），开办宝乐棋牌馆，时间从2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每年33700元，押金5000元，合同中的第六条约定：“乙方在承租期间需向甲方提供承租人身份证复印件及商铺合法有效的工商、税务登记证明文件，且登记人应与本协议的签订人为同一人，否则视为转租，甲方将无条件收回本商铺的使用权，且要追究乙方的违约责任，因此造成的损失由乙方负责。”合同签订后，张莉敏交纳了2014.1.1---2014.12.31的租金33700元。后张莉敏于2014年10月13日，将其经营的宝乐棋牌馆转让给佘裕旺。为解决榆次区城镇集体工业联合社机关经费，经2014年12月1日榆次区政府专题会议研究决定，将上述商铺依法公开出售，所得收入上缴区财政。为此，榆次区城镇集体工业联合社分别于2014年12月16日和2015年1月5日通知佘裕旺，商铺到期后不再出租，要求佘裕旺于2015年1月8日前将商铺腾空交回，至今佘裕旺仍占有该房屋。庭审中，榆次区城镇集体工业联合社提供房屋租赁合同、土地证、政府会议纪要、通知、缴费单、区委文件等证据。张莉敏、佘裕旺对榆次区城镇集体工业联合社所举证据真实性无异议。张莉敏称，我不同意每天500元的占用费。佘裕旺称，没有赔偿就不可能腾房。佘裕旺坚持其答辩意见。另查明，佘裕旺在与张莉敏的棋牌馆协议中已包括5000元押金。双方各执己见，协商不成为本案事实。以上事实有双方当事人陈述、租赁协议、缴费单、通知、快递单、会议纪要、土地证、区委文件等证据在案为凭，经质证和本院审查，可以采信。原审认为，依照相关法律规定，租赁合同无效、履行期届满或者解除，出租人认为负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有、使用费的，依法应予支持。本案中，榆次区城镇集体工业联合社与张莉敏订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家相关法律强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的权利与义务自觉履行。但张莉敏在租赁期内将开设在榆次区城镇集体工业联合社房屋的棋牌馆整体转让的行为，实为转租行为，依照合同约定榆次区城镇集体工业联合社有权无条件向次承租人收回所租赁的商铺，并请求其支付房屋占用费。实际上，佘裕旺已从2014年10月至今实际使用本案所涉租赁房屋，双方又未再行续租，故佘裕旺应根据实际占用时间，比照上年度租金支付榆次区城镇集体工业联合社房屋占用费28991元（33700元/365天×314天，时间从2015年1月1日到2015年10月12日），但应减去其已支付的押金5000元，佘裕旺实际支付榆次区城镇集体工业联合社23991元。关于榆次区城镇集体工业联合社主张每日按500元计算房屋占用费一节，无证据佐证，本院不予支持。榆次区城镇集体工业联合社认为张莉敏承担相关责任的请求，于法无据，本院不予支持。关于佘裕旺要求榆次区城镇集体工业联合社赔偿其损失一节，可另行解决。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于管理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告佘裕旺于本判决生效后30日内腾出租赁原告榆次区城镇集体工业联合社的位于晋中市榆次区菜园西街167号第六号商铺房屋。二、被告佘裕旺于本判决生效后10日内支付原告榆次区城镇集体工业联合社位于晋中市榆次区菜园西街167号第六号商铺房屋的占用费23991元。三、驳回原告的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1587元，其他诉讼费180元，共计1767元，由原、被告各半负担。一审判决后，上诉人佘裕旺不服，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销榆次区人民法院（2015)榆商民四初字第100号判决并依法改判。二、全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人出卖承租房屋应在合理期限内通知上诉人。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被上诉人出卖前几天才通知上诉人，上诉人毫无准备，要知道租赁房屋要出卖不能续租，上诉人也不会再装修和添置设备了。二、被上诉人应赔偿上诉人合理损失。上诉人于2014年10月和被上诉人张莉敏签订了协议，开始接手经营宝乐棋牌馆。上诉人重新装修了房屋，又购买了一部分设备，投入了大量的资金，没想到仅仅经营了两个月就被告知租赁房屋要出卖不能继续经营，给上诉人造成了巨大的损失，所以被上诉人应赔偿上诉人合理损失。一审认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人榆次区城镇集体工业联合社的答辩意见是，佘欲旺并不是合同的直接签订者，租赁合同是张莉敏签订的，是张莉敏转租给佘欲旺的，上诉人与被上诉人张莉敏的合同到期时间是2014年12月31日，合同约定租赁期限为一年，被上诉人在2014年12月16日和2015年1月5号和8号向上诉人发了通知，合同到期不再租赁，并让其腾出房屋，上诉人认为被上诉人没有在合理期限内通知是对法律的错误理解，因为该条款是在合同期限内，并不是指已到期的合同，上诉人应该知道合同到期后有不再租赁的问题，所以这个风险责任应该上诉人自己承担，被上诉人不存在赔偿上诉人经济损失的问题。上诉人现在就是在拖延时间，从合同到期到现在已经一年零七个月，一直没交租金，被上诉人恳请法院尽快结案，并让上诉人支付租赁期满后占用房屋的租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经二审查明的事实与原审查明基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人在出售承租房屋之前是否在合理期限内通知上诉人，上诉人请求被上诉人赔偿其经济损失的上诉请求应否得到支持？针对焦点问题本院评判如下：被上诉人榆次区城镇集体工业联合社与被上诉人张莉敏双方之间签订的《租房协议》中有明确的约定，“乙方在承租期间需向甲方提供承租人身份证复印件及商铺合法有效的工商、税务登记证明文件，且登记人应予本协议的签订人为同一人，否则视为转租，甲方将无条件收回本商铺的使用权，且要追究乙方的违约责任，因此造成的损失由乙方负责”。张莉敏在租赁期内将开设在榆次区城镇集体工业联合社房屋的棋牌馆整体转让给上诉人佘裕旺的行为，实为转租行为，依照合同约定榆次区城镇集体工业联合社有权无条件向次承租人佘裕旺收回所租赁的商铺，并请求其支付房屋占用费。被上诉人在2014年12月16日及2015年1月5日通知上诉人，被上诉人所出租的商铺要公开拍卖，到期后不再出租，在二份通知上，均有被上诉人注明上诉人拒签的字样。出租人出售所租赁的房屋，在出售前合理期限内已经将通知到达承租人，履行了法律规定的通知义务。关于被上诉人是否应承担上诉人所称的经济损失，在本案中，上诉人在原审并未就其主张提起诉讼，其要求被上诉人赔偿其损失一节，双方可另行解决。综上，上诉人佘裕旺的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人佘裕旺负担。本判决为终审判决。审判长  张晓军审判员  王 雪审判员  杨姣瑞二〇一六年八月五日书记员  张亚红