江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民初字第01418号原告李兵，男，46岁。委托代理人王柳军，江苏海悦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告徐辉，男，44岁。被告蒋雪芹，女，44岁。被告王兴国，男，42岁。第三人中国银行股份有限公司滨海县支行，住所地滨海县东坎镇育才西路18号。负责人不详。原告李兵与被告徐辉、蒋雪芹、王兴国、中国银行股份有限公司滨海县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，于2014年12月9日以（2014）滨民初字第0912号民事判决书判决驳回原告李兵的诉讼请求。原告李兵不服判决上诉至盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院于2015年9月24日以（2015）盐民终字第XX号民事裁定书裁定撤销江苏省滨海县人民法院（2014）滨民初字第XX号民事判决，发回江苏省滨海县人民法院重审。本院依法重新组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告李兵的委托代理人王柳军、被告徐辉到庭参加诉讼，被告蒋雪芹、王兴国、第三人中国银行股份有限公司滨海县支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李兵诉称：2009年11月25日，原告与被告徐辉、蒋雪芹签订房屋买卖合同，约定：被告徐辉、蒋雪芹将自有的位于滨海县东坎镇纬西路北侧碧水绿都XX号楼201室房屋一套及15号车库一间以300000元价格出售给原告；房屋于2010年2月25日前交付；由被告王兴国对被告徐辉、蒋雪芹的义务担保。被告徐辉、蒋雪芹提供了滨海县公证处公证的售房、过户、收款等手续。合同签订后，原告依合同向被告徐辉、蒋雪芹二人支付了全额购房款，而被告徐辉、蒋雪芹、王兴国互相推诿，至今未把房屋交付给原告及配合办理相关手续。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求1、确认原告与被告徐辉、蒋雪芹签订的房屋买卖合同有效；2、第三人中国银行股份有限公司滨海支行应于本判决生效后10日内协助原告办理注销被告徐辉、蒋雪芹房屋抵押手续；3、被告徐辉、蒋雪芹协助原告办理诉争房屋滨海县东坎镇纬西北侧碧水绿都XX号楼201室房屋过户手续；4、被告徐辉、蒋雪芹交付房屋；5、被告王兴国对以上第2、3、4项诉讼请求承担连带责任，被告承担本案诉讼费用。被告徐辉辩称：手续确实是我本人当时办的，房屋买卖合同及收条上的字也是我本人签的。但这个钱是新城医院的韦军华向黄龙泉借的，要求我担保，必须要办这个买卖房屋手续，当时定的是三个月还钱，但是三个月后并没有还钱，所以事情就拖到现在。条子上的王兴国是黄龙泉的驾驶员，李兵和黄龙泉是连襟。这笔钱当时是黄龙泉开的中国建设银行276500元的现金支票，钱确实转到我的建行卡上了。我当天就提了一笔钱给韦军华，没过两天又提了剩余的，是以现金方式给他的，韦军华当时打了个条子给我。我买这个房是因为小孩要念书买的贷款房，没有卖房的理由也没有这种可能，如按合同来房子相当于半价卖给他。我愿意归还300000元的房款，但我目前没有这个能力。被告蒋雪芹没有答辩。被告王兴国没有答辩。第三人中国银行股份有限公司滨海县支行没有答辩。经审理查明：2009年11月25日，甲方（被告徐辉、蒋雪芹）乙方（原告李兵）就房屋买卖达成协议，约定甲方自愿将座落在滨海县东坎镇纬西路北侧碧水绿都36号楼201室，滨房权证私字第××号，面积112.9平方米，碧水绿都36号楼15号车库面积10.44平方米，土地证滨国用（籍2009字）第0128号，土地使用权面积48.12平方米，一同出卖给乙方；房屋总价款为人民币300000元；乙方在签订合同时向甲方一次性交纳购房款人民币300000元；本合同签订后，甲方在2010年2月25日前交付，如果甲方既不交付房屋又不归还房款则承担乙方违约金人民币30000元。如果甲方因特殊原因提出中止房屋买卖，返还乙方人民币300000元购房款，本协议终止；如甲方不能交付房屋或不归还购房款，由担保人王兴国负责履行甲方义务。被告徐辉、蒋雪芹是夫妻关系，2009年11月25日，签订购房协议的当天，二人出具了收到购房款300000元的收条。当日被告徐辉、蒋雪芹与被告王兴国到滨海县公证处办理了委托书公证，委托书载明：因委托人徐辉、蒋雪芹工作繁忙，特委托王兴国为代理人，代表二人办理本案诉争房屋的相关事宜，包括：签订房屋买卖合同；到房管、国土等部门办理过户手续；收取售房款；支付税款和费用；及其他相关手续。公证委托期限从2009年11月25日至2010年5月25日止。涉案房屋曾办理抵押登记，他项权人为中国银行股份有限公司滨海县支行，抵押期限从2007年9月20日至2015年9月20日止。庭审中原告陈述通过转账的方式向被告支付了购房款276500元，其余为现金支付。房屋买卖合同签订后，原告李兵多次要求被告徐辉夫妇交付房屋未果，故诉至本院。另查明，被告徐辉、蒋雪芹夫妇与案外人滨海县华信农业小额贷款有限公司有借款合同纠纷，因被告徐辉、蒋雪芹夫妇未依生效法律文书履行担保责任，涉案房屋于2014年9月20日被本院查封；被告徐辉、蒋雪芹夫妇与案外人管宾乔有民间借贷纠纷，因被告徐辉、蒋雪芹夫妇未依生效法律文书履行还款责任，涉案房屋于2015年12月14日被本院查封。以上事实有房屋买卖合同、售房款收条、结婚证、身份证、争议房屋房产证、土地使用证、公证书、房屋产权登记记录信息、韦军华调查笔录、从滨海县房管所调取的协助执行通知书复印件以及当事人陈述等证据证明。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告李兵与被告徐辉、蒋雪芹均在房屋买卖合同上签字，且被告徐辉、蒋雪芹在收到276500元现金支票后向原告李兵出具了房款收条，故签订房屋买卖合同应视为双方真实意思表示。被告徐辉辩称卖房实为韦军华向黄龙泉借款作担保，被告徐辉未能在庭审中提供足够证据证实，本院不予采信。故对于原告李兵要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告李兵要求第三人中国银行股份有限公司滨海县支行协助办理注销涉案房屋抵押手续，因该抵押关系已不再存续，该请求无须再通过诉讼主张，故本院不予支持。对于原告要求被告徐辉、蒋雪芹交付房屋并协助办理涉案房屋过户登记手续，因涉案房屋已被本院查封，且本院在查封时已要求房管所查封期间不予办理房屋产权过户、抵押等手续，因此该诉求在法律上已暂无实现的可能，故本院不予支持。原告李兵可待被告徐辉、蒋雪芹对涉案房屋恢复处分权后再行主张。对于原告李兵要求被告王兴国履行担保义务，因原告李兵坚持要求按合同履行过户登记手续，不同意被告徐辉终止合同返还30万元房款，而原告李兵要求被告王兴国履行所房屋过户并交付的事项无法替代履行，故本院不予支持。被告蒋雪芹、王兴国、第三人中国银行股份有限公司滨海县支行经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李兵与被告徐辉、蒋雪芹签订的房屋买卖合同为有效合同；二、驳回原告李兵的其他诉讼请求。案件受理费6580元，由被告徐辉、蒋雪芹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6580元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。审 判 长  王友东代理审判员  刘 通人民陪审员  孙昌本二〇一六年一月二十三日书 记 员  王明露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。