江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1515号上诉人（原审被告）：淮安华都置业有限公司，住所地淮安市清浦区东大街北侧银都商城1号楼B座17-2室。法定代表人：洪清平，该公司总经理。委托代理人：隋秀娟，江苏天哲(淮安)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘玉元，退休工人。委托代理人：宗爱娟，江苏润淮律师事务所律师。委托代理人：陆瑞，江苏润淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司，住所地淮安市清浦区人民南路清晏小区2区8幢3楼。法定代表人：陈宝风，该公司总经理。委托代理人：杜强，该公司员工。上诉人淮安华都置业有限公司（以下除判决主文外简称华都公司）与被上诉人刘玉元、淮安市青浦房屋拆迁安置有限公司（以下除判决主文外简称拆迁公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2016年4月20日作出(2015)浦民初字第03828号民事判决。上诉人华都公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华都公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘玉元的诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。理由：1、原审法院认定事实错误，上诉人与淮安市国土局签订的《国有土地使用权出让合同》约定的是净地交付，上诉人无需进行拆迁，故上诉人不是拆迁主体。后因淮安市国土局和清浦区政府的原因，未能按期拆迁，为了加快推进拆迁项目进度，淮安市国土局和清浦区政府要求上诉人作为形式上的拆迁主体，清浦区政府仍为实质拆迁主体，拆迁款的收取与补偿等费用是由清浦区政府及其设立的拆迁指挥部进行操作的。因此上诉人与被上诉人之间并未真正形成拆迁安置补偿合同关系。庭审中，被上诉人刘玉元举证证明其将房屋差价交给了文庙二期拆迁指挥部，而不是上诉人，但上诉人从未委托文庙二期拆迁指挥部代为收取房屋差价，故依据合同法的相关规定上诉人有权行使合同的抗辩权。另外，被上诉人刘玉元与拆迁公司及清浦区政府于2012年9月19日订立的安置房有关问题的协议第四条明确约定房屋维修基金由刘玉元按照同时期同地段多层安置房屋的标准缴纳，超出部分由被上诉人拆迁公司承担，根据该约定，一审法院要求上诉人支付公共维修基金也属于事实认定错误；2、原审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人并未形成拆迁安置关系，故不应该适用关于拆迁补偿合同的法律法规，且原审法院适用合同法第六十条的规定亦是错误的。刘玉元辩称：上诉人陈述的事由于与本案无关联性，被上诉人是与上诉人签订的拆迁协议且涉案房屋的权利人均为上诉人华都公司，其就是拆迁主体应承担相应的责任和义务。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。拆迁公司辩称：上诉人就是拆迁主体，上诉人提出的未收到房屋差价款与本案无关联性，因为收取差价款的单位为代表上诉人做收取工作，可以视为被上诉人已履行完合同，因此上诉人应该协助被上诉人办理房屋产权登记手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。刘玉元向一审法院起诉请求：要求被告华都公司协助原告办理华都名邸小区16号楼608室房屋、23号楼504室房屋的产权证及土地使用权证，并承担公共维修基金13236元。理由：原告原是清浦区桥南街13号居民。因华都名邸项目建设需要，2007年11月，原告和两被告签订了《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。协议签订后，原告依约将自己所有的房屋交由被告拆除。2012年10月，原告迁入被告安置的华都名邸小区居住至今。被告拒绝提供办理房产证的相关材料，也未交纳公共维修基金，致原告至今无法办理房屋产权证。一审法院认定事实：2007年12月6日，原告刘玉元（乙方）与被告华都公司（甲方）、拆迁公司（丙方）签订《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》1份，主要内容为：“乙方将其所有的桥南街13号房屋（173.6㎡）交由甲方进行拆迁，补偿安置方式为产权调换，甲方为乙方提供安置房屋一套，乙方自行过渡，过渡期限初步约定为18个月。乙方必须在2008年4月3日前搬迁完毕。乙方已付甲方的安置房屋差价款应在结算时一次性付清。甲方提供的安置房为商住楼的，除住宅部分的楼梯、围护结构和地下室的公共通道外，其余公有建筑面积可以参加公共面积的分摊，但不参与产权调换的价格结算。安置房与被拆迁房屋面积相等部分的公共维修基金由甲方承担，超过面积部分由乙方承担。”2012年9月19日，被告拆迁公司（甲方）与原告刘玉元（乙方）第三方淮安市清浦区人民政府就华都名邸小区回迁安置房有关问题达成如下协议：“1、物管费用问题：因华都名邸小区部分回迁安置房由多层变成小高层，存在物管费用差价，乙方按华都名邸小区同期多层收费标准缴纳物管费用。多层与小高层同期物管费用的差额部分（包括电梯运行、维保费、二次供水费），由甲方负责按年度补贴给物管公司。乙方若将房屋出售给他人，买受人将不再享受本条权利。2、公摊面积问题：根据法定专业测绘部门提供的房屋面积测绘结果，计算出多层公摊与小高层公摊之间的差额面积，由甲方按该地块拆迁时靠档单价的最高价标准（3360/㎡）对乙方进行一次性补贴。3、套型改变问题：因套型由三室一厅变更为两室两厅，经三方协商，由甲方一次性补贴乙方1万元。4、房屋维修基金问题：乙方按照同时期同地段多层安置房屋的规定标准缴纳，超出部分由甲方承担。5、楼层系数优惠问题：因华都名邸小区部分回迁安置房由多层变更成小高层，存在楼层系数计算方式改变，……。”2012年10月，被告华都公司为原告提供了安置房屋2套，即淮安市清浦区华都名邸小区16号楼608室（下称608房屋）、23号楼504室（下称504房屋）。原告搬入后居住至今。原告要求被告华都公司办理房屋产权证及土地使用权证未果，故诉至法院。原审另查明，被告华都公司已为涉案两套房屋办理了初始登记，登记权利人均为被告华都公司。608房屋系高层住宅，建筑面积为91.12㎡，应缴纳专项维修资金9112元，即每平方米100元。504房屋系多层住宅，建筑面积为107.71㎡，应缴纳专项维修资金5385.5元，即每平方米50元。同地段多层住宅专项维修资金为50元/㎡。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，内容合法有效，对双方具有约束力，双方当事人应当依据上述合同约定全面履行自己的义务。原告通过产权调换的方式取得了涉案房屋的所有权，华都公司作为拆迁人，负有协助原告办理房屋产权证和土地使用权证的义务。原告要求被告华都公司协助办理涉案房屋的产权证及土地使用权证，符合法律规定，予以支持。关于专项维修资金问题。原告被拆迁房屋面积为173.6㎡，涉案房屋面积分别为91.12㎡（高层）、107.71㎡（多层），根据拆迁补偿安置协议，被告华都公司应承担的维修资金为13236元【91.12㎡×100元/㎡+（173.6㎡-91.12㎡)×50元/㎡】。上述维修资金由原告自行前往相关部门进行缴纳。被告华都公司辩称其不是拆迁的实际主体且原告未付清差价款，无事实依据，不予采信。被告华都公司还辩称，根据合同约定，被告应提供2万平方米的安置房屋，而清浦区政府实际取走了3万平方米，被告该辩称与本案系不同法律关系，华都公司可另寻合法途径解决。被告华都公司申请追加清浦区政府为被告，同时申请追加淮安市国土局为第三人，因清浦区政府与淮安市国土局均非本案拆迁合同相对方，不予追加。一审法院判决：一、被告淮安华都置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘玉元办理淮安市清浦区华都名邸小区16号楼608室、23号楼504室房屋的房屋产权证及土地使用权证；二、被告淮安华都置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘玉元房屋专项维修资金13236元；案件受理费80元，由被告淮安华都置业有限公司负担。经查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：一、关于上诉人是否应协助被上诉人刘玉元办理房屋产权证及土地使用权证的问题。本案拆迁补偿安置协议书上明确载明：拆迁人（甲方）淮安市华都置业有限公司、被拆迁人（乙方）刘玉元、拆迁实施单位（丙方）淮安市清浦房屋拆迁安置有限公司，三方均在相应位置签名或者盖章，故三方应按照该拆迁协议书履行各自权利义务。上诉人主张其不是拆迁人，但对该协议书上其公司印章的真实性并不持异议，且拆迁宣传资料、房屋拆迁通告、房屋拆迁许可证、委托拆迁协议书均显示上诉人为拆迁人，故上诉人的该主张无事实与法律依据，本院不予采纳。上诉人作为拆迁人，负有协助被上诉人刘玉元办理房屋产权证及土地使用权证的义务。上诉人主张被上诉人未按照协议向其付清房屋差价款，其应享有同时履行抗辩权，但是其提供的收据足以证明被上诉人刘玉元已付清了房屋差价款，虽然该收据上加盖的印章系淮安市文庙二期拆迁指挥部的财务专用章，但结合被上诉人刘玉元持有的安置凭证收据上也是加盖的该枚印章，且刘玉元已于2012年10月领取拆迁安置房屋并已实际入住，而该房屋现在的产权人为上诉人的事实，可以认定文庙二期拆迁指挥部系代上诉人行使相应的权利，被上诉人刘玉元向文庙二期拆迁指挥部付清差价款，即为依约向上诉人支付了差价款。二、关于专项维修基金的承担问题，在上诉人与两被上诉人共同签订的拆迁补偿安置协议书第八条第六项中明确约定安置房与被拆除房屋面积相等部分的公共维修基金由甲方（华都公司）承担，超过面积部分由乙方（刘玉元）承担。虽然在2012年9月14日拆迁公司与刘玉元签订的协议书中约定了房屋维修基金由刘玉元按照同时期同地段多层安置房屋的标准缴纳，超出部分由被上诉人拆迁公司承担，但上诉人并未作为该协议一方签订协议，该协议属于两被上诉人之间的约定，并不能作为推翻上诉人与被上诉人刘玉元之间签订的拆迁补偿安置协议书第八条第六项约定的依据，故本院认为上诉人华都公司作为拆迁主体应该按照拆迁安置协议的约定承担与被拆除房屋面积相等部分的安置房屋的公共维修基金。对于超出面积部分的维修基金，一审中刘玉元对此并未提出主张要求华都公司及拆迁公司承担，一审亦未判决超出面积部分的维修基金由华都公司承担，故对上诉人华都公司提出超出面积部分应有拆迁公司承担的上诉主张本院不予理涉。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人淮安华都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 洁代理审判员  丁 然二〇一六年八月十六日书 记 员  陈玲玲