广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5319号上诉人（原审原告）：陈前，住江西省南昌市新建县。委托代理人：熊飞，广东明盛律师事务所律师。委托代理人：李成富，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：杨文杰，职务:总经理。委托代理人：何秀琼，该公司职员。委托代理人：余松蔚，该公司职员。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郑伟熙，职务：总经理。委托代理人：胡国利，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：郭晓颖，广东国鼎律师事务所律师。上诉人陈前因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司（以下简称雅骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年7月15日，陈前作为乙方（买方）、碧桂园公司作为甲方（卖方），共同签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北碧桂园山湖湾7号楼B幢102房，建筑面积共108.31平方米，其中套内面积91.31平方米，总房价845571元。合同约定房屋交付的时间为2015年3月15日前。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。除该商品房与《商品房买卖合同》附件六约定的交付标准不一致外，乙方在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。在上述商品房买卖合同签订当日，陈前作为甲方（委托方）、雅骏公司作为乙方（承接方）、碧桂园公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰，由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为303268元。甲方应于2015年3月15日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方，甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。乙方于房屋交付给其装修之日起的170天内完成房屋的装修装饰。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，甲方有权要求保修或修复，乙方应承担保修、修复责任。在保修期内，不管任何原因导致乙方应承担保修、修补责任，且乙方在履行保修、修补责任过程中，需要甲方配合、协助的，甲方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，乙方不承担。另外，在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。陈前在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款及装修费。涉案房屋于2014年12月19日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。陈前在碧桂园公司通知办理收楼手续后，陈前于2015年3月21日委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司出具了《房屋查验咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在墙面裂纹、刷漆粗糙、天花吊顶裂纹、窗台底部收口不严、石材色差、断裂、裂痕等质量问题。陈前在实地验房后以碧桂园公司不能提供合同约定和法定收楼所必须的文件，以及涉案房屋装修存在质量问题、装修价值大大“缩水”为由拒绝收楼，并于2015年3月22日以特快专递向碧桂园公司邮寄《收楼异议通知书》，该邮件因收件人拒收而被退回。陈前至今未办理涉案房屋的收楼手续。2015年5月5日，陈前向原审法院提起本案诉讼，请求：l.碧桂园公司、雅骏公司连带赔偿陈前自行维修碧桂园山湖湾7号楼B幢102房费用30300元（该金额为暂定数，以实际评估后变更的金额为准）；2.碧桂园公司、雅骏公司连带偿还陈前支付的碧桂园山湖湾7号楼B幢102房装修费与该房屋实际装修造价的差额101000元（该差额款为暂定数，以实际评估后变更的金额为准）；3.本案诉讼费由碧桂园公司、雅骏公司承担。碧桂园公司、雅骏公司原审辩称：（一）三方签订《委托装修合同》是合法有效的合同，合同中对各方权利义务做了明晰的约定，且该合同已经实际履行完毕。1.陈前在签订《委托装修合同》之前，通过售楼人员介绍和实地考察样板房，已经对房屋的装修状况有了全面的了解，合同反映的是各方的真实意思表示；2.《委托装修合同》本身对装修标准也做了明确的约定，各方对于装修标准均是明确知晓的；3.委托装修的对价在合同中也作出了明确的约定，陈前对此明知且不持异议；4.房屋的装修已经完成，陈前亦依约定支付了装修费用，合同已经实际履行完毕；5.商品的价值除了成本以外，还包括制作人的工艺、品牌信誉度等，因此对涉案房屋装修造价的评判，不能仅依据其成本造价进行估量。（二）涉案房屋的整体单价与涉案楼盘同批次的其他房屋的购买价格基本相当，陈前并没有因为签订委托装修合同而遭受实际损失。涉案楼盘前期销售的带装修的房屋，实行的是单一的商品房预售合同，并没有签订委托装修合同，后因政府限价，开发商才不得已选择将楼款分割为毛坯房楼款和装修款两个部分，即实行所谓的“双合同”，但无论是“单合同”还是“双合同”，不仅反映了买卖双方的真实意思表示，更反映了涉案房屋的客观价值。（三）涉案房屋的装修是否存在瑕疵，陈前并未告知承担保修责任的雅骏公司，即便是装修存在瑕疵，完全可以通过该公司进行修复解决，而没有必要直接对质量瑕疵的修复进行造价评估。综上，委托装修合同是陈前在充分了解装修效果及合同内容的基础上签订的，反映了各方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益或者第三人权益，是合法有效的合同，且该合同已实际履行完毕，陈前也并没有因此而遭受损失。陈前现试图推翻原有合同，重新确定装修价格，实际上是违约行为，请求法院秉承尊重契约精神，维护市场秩序稳定的原则，依法驳回陈前的全部诉讼请求。原审庭审中，碧桂园公司、雅骏公司表示，当时涉案楼盘是以精装房报建并准备以带精装修出售，但因在销售过程中遇到政府限价才将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同与陈前分别签约。就两所述及的有关房地产市场调控政策问题，原审法院曾在另案中就该此向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局发出《征询函》，该局以穗国房南〔2015〕67号复函回复表示，其严格按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策。该局将上述通知作为复函附件一并提供给原审法院。根据上述通知规定，从2013年4月24日起，本市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报，房地产开发企业预（销）售商品住宅前，应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。为了查明案件的事实，原审法院就涉案楼盘是否以精装房报建销售的问题，前往南沙区档案馆调取了涉案楼盘所属工程项目的城建档案，该工程项目名称为碧桂园山海湾二标段总承包工程，发包单位是碧桂园公司，总承包单位是四川省第六建筑有限公司，其中建筑装饰装修分部（子分部）工程的专业承包单位是深圳市纪德建筑安装工程有限公司，由该公司编制涉案楼宇的室内精装修工程装饰施工方案，经报审后组织施工。上述装饰装修工程竣工验收时间为2014年7月7日。原审法院经现场勘查发现，碧桂园公司已对涉案房屋采取了一定的修复措施，该公司亦表示愿意对陈前提出的房屋质量问题继续履行保修责任。陈前则不同意由碧桂园公司进行保修，坚持要求对涉案房屋的装修质量进行检测并评估返修造价，由碧桂园公司、雅骏公司按评估结果承担连带赔偿责任。原审法院认为，根据陈前与碧桂园公司、雅骏公司的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、陈前主张的装修差价款应否得到支持。二、陈前是否可以就涉案房屋存在质量问题而直接要求碧桂园公司、雅骏公司予以赔偿。关于争议焦点一的问题，陈前和碧桂园公司、雅骏公司虽然签订了《委托装修合同》，约定由陈前在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给雅骏公司装修，但碧桂园公司在向陈前交付涉案房屋时，涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实，可以认定陈前在购买涉案房屋时，虽然分别与碧桂园公司、雅骏公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。由于装修费用实际属于房价款的一部分，故自然不存在陈前所主张的装修造价差额问题。另外，涉案房屋的装修标准及配套设施，已在《委托装修合同》附件二中清楚列明，并将之作为合同约定的装修交付标准，碧桂园公司、雅骏公司只需按照该装修内容和设备标准完成对涉案房屋的装修装饰，即为已按照约定履行了合同义务。因此，即使陈前坚持认为装修费用不属于房价款，但其以合同约定的装修费用远高于涉案房屋的实际装修造价，而要求碧桂园公司、雅骏公司连带偿还装修造价差额的主张，亦缺乏合同和法律依据。关于争议焦点二的问题，根据《商品房买卖合同》保修条款的约定，涉案房屋在保修期内发生质量问题的，由碧桂园公司负责保修，陈前应予以配合、协助，陈前在碧桂园公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的情况下，可以自行或聘请他人进行维修，并由碧桂园公司承担合理的维修费用。碧桂园公司虽然在陈前寄出《收楼异议通知书》后，因其拒收邮件而未有在约定的期限内及时履行保修义务，但陈前之后亦未有自行或聘请他人进行维修，且在案件审理时，碧桂园公司已就陈前提出的问题着手进行修复，并表示如还存在质量问题同意按保修条款继续进行维修，故应由碧桂园公司先按合同约定的保修程序对涉案房屋履行保修义务。陈前申请检测涉案房屋装修质量、评估返修造价，并要求碧桂园公司、雅骏公司按评估结果连带赔偿陈前自行维修涉案房屋的主张，缺乏合同及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，原审法院作出如下判决：驳回陈前的诉讼请求。案件受理费1463元由陈前负担。上诉人陈前不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决书对本案审理查明的事实，有如下重要事实遗漏：1.被上诉人雅俊公司原审庭审陈述，其所收取的装修款，全部转付给了其关联企业，本案被上诉人碧桂园公司。2.原审法院前往南沙区档案馆涉案楼盘所属工程项目档案中的《南沙区碧桂园山湖湾货量区7#~10#楼室内精装修工程装饰施工方案》的编制日期是：2014年5月20日，《广州市房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》实施时间是：2013年4月23日。也就是房价调控政策一年后，涉案楼盘才开始编制装修方案，而非调控政策出台前，涉案房屋装修工程已经竣工。（二）二被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，及《委托装修合同》时，并没有向上诉人公示广州市房地产调控政策文件，上诉人是在本案诉讼过程中，才搞清楚被上诉人以签订双合同为手段，规避国家房价调控政策，欺诈购房业主的真相。1.两份合同对毛坯房的售价，装修造价都有明确的约定，但并没有约定装修款中包含房屋的造价。2.装修合同约定的装修费并非真实的装修成本，其与“毛坯房”买卖合同所约定的房价款，共同构成了涉案房屋的总价款。这完全违背了上诉人签订《委托装修合同》时支付巨额装修费用，理应得到货真价实的装修房屋的真实意愿。（三）本案是在商品房买卖合同过程中，因委托装修而产生的装修质量与造价纠纷，最终法律关系是装修合同纠纷，而非《商品房买卖合同纠纷》。（四）被上诉人与上诉人签订《委托装修合同》后，被上诉人雅俊公司实际上没有履行装修义务，将装修款如数支付给被上诉人碧桂园公司，由案外人深圳纪德建筑安装工程有限公司，按该公司编制的涉案楼宇室内精装修方案进行施工，二被上诉人隐瞒事实真相，恶意串通，欺诈购房人，上诉人按约定的支付的装修款中绝大部分并没有真正用于装修，以致房屋装修存在严重问题。（五）上诉人要求判决被上诉人支付自行维修费用，有充分的合同依据和事实依据。1.参照《商品房买卖合同》及补充协议第十七条的约定，乙方发出书面保修通知25天内，甲方既不履行保修义务，也不书面通知保修责任异议的，乙方可自行或聘请他人进行维修，合同的费用由甲方承担。2.被上诉人拒收上诉人的收楼异议通知，其行为的实质是拒绝保修。综上所述请求判令：撤销原审判决第一、第二项，裁定发回重审或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人碧桂园公司、雅骏公司二审答辩称：（一）因政府限价，故而将一个购房合同拆分为买卖和装修两个合同，二者共同构成房价款。上诉人在同一天签订两份合同时，对此情况明确知悉，不存在欺诈。首先，上诉人在同一天签订双合同时，就已经明确知悉装修费实际上属于房价款的一部分。其次，涉案房屋在由开发商碧桂园公司交付上诉人时，已经是带精装修状态。再次，涉案房屋的装修标准，配套设施以及装修对价已在委托装修合同及其附件中清楚列明，业主也早已知悉。最后，上诉人并没有因装修合同产生任何实际损失，也没有产生实际装修费用损失。（二）装修费属于房价款的一部分，且上诉人已经按照约定的装修标准完成对涉案房屋的装饰装修，上诉人提出对涉案房屋的装修造价进行评估，没有任何合同与法律依据，一审判决公平合理。（三）本案是因为政府限价而产生的房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是涉案房屋的实际价格问题，法律关系属于商品房买卖合同纠纷。（四）被上诉人已经按照合同约定着手进行维修，上诉人主张的“自行维修费用”没有实际发生，缺乏事实和法律依据。（五）上诉人并没有因签订装修合同二遭受任何实际损失，甚至从中获利，且合同已履行完毕，上诉人要求偿还装修造价差额的主张违背了公平原则和诚实守信原则，是一种恶意违约行为。请求法院依法驳回上诉人上诉请求。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审另查明：上诉人购房时只有被上诉人碧桂园公司的销售人员与上诉人一方联系，并没有接触被上诉人雅骏公司的人员，且被上诉人碧桂园公司的销售人员称其才有权利委托装修，上诉人一方无权委托。装修合同是不能变更的，价款也是不能变更的。另上诉人二审期间提出撤回第一项请求，请求法院支持上诉人第二项请求。本院认为，根据上诉人和两被上诉人的诉辩意见及法庭调查，本案争议焦点为：《委托装修合同》是否独立于《商品房买卖合同》，上诉人主张的装修差价款应否得到支持。陈前、碧桂园公司、雅骏公司是《委托装修合同》的签订主体。陈前作为委托方自认其在购房过程中只与碧桂园公司的销售人员联系，并没有接触雅骏公司的人员，更谈不上与雅骏公司的人员协商合同条款。陈前还表示其当时无权委托其他公司进行装修，也无法变更装修合同的款项金额。雅骏公司作为承接方表示其所收的装修款全部转账给碧桂园公司，其没有实际收取任何款项，也没有实际进行装修工程。碧桂园公司作为开发商，确认案涉房屋的装修工程是其作为发包单位发包给了案外人深圳市纪德建筑安装工程有限公司进行施工，装修合同的价款实际上是购房款的一部分。另，从《委托装修合同》内容上看，各方当事人缺乏对装修的条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。从以上事实可以得知，《委托装修合同》的签订主体、签订过程、合同条款均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。另陈前主张《委托装修合同》是独立于购房合同之外的单个合同，要求两被上诉人偿还装修造价差额主张，理据不足，本院不予支持。陈前提出的撤回碧桂园公司、雅骏公司连带赔偿陈前自行维修碧桂园山湖湾7号楼B幢102房费用30300元的请求，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由上诉人陈前负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年一月五日书 记 员  杨 旦邝伟贤