上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第4160号原告闫俊，男，1973年3月26日出生，汉族。委托代理人钟楠，上海东申律师事务所律师。被告王海华，女，1971年5月23日出生，汉族。被告尚丰强，男，1964年2月7日出生，汉族。被告尚加宁，男，1992年5月2日出生，汉族。三被告共同委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。三被告共同委托代理人潘定国，上海耶林律师事务所律师。原告闫俊诉被告王海华、尚丰强、尚加宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2015年11月3日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟楠、被告王海华、尚丰强及三被告共同委托代理人赵凤英、潘定国到庭参加诉讼。本案于2015年12月16日第二次公开开庭进行了审理，原告闫俊及其委托代理人钟楠、被告王海华、尚丰强及三被告共同委托代理人赵凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫俊诉称：原告系上海美代口腔门诊部（上海市青浦区青湖路1001号）主任，因门诊部拟于2015年10月1日起进行装修，故原告拟以自己或门诊部的名义在周边小区购房，用以安置医院员工和办公器材。2015年9月1日，原告与被告达成购房意向，购买被告名下位于上海市青浦区青湖路999弄21号101室房屋。鉴于被告尚有银行贷款未还清，原告亦需将其名下房屋处理方符合购房条件，而原告又必须于2015年10月1日前入住该房屋以安排员工和配合装修进程，双方约定以先租后买的方式办理房屋转让，即原告先行向被告缴纳定金人民币10万元，并支付2015年9月15日至12月14日的租金10,500元，被告在此期间办理银行还款和撤销抵押手续，待被告还清银行贷款和撤销抵押后，原告再另行向被告支付购房款60万元并办理房屋转让手续。为此双方先后签订了房屋转让协议一份，附属房屋租赁合同一份、房地产买卖补充协议二份，并约定房屋租赁合同、房地产买卖补充协议为房屋转让协议书的补充要件。此后，原告依约向被告支付了相关款项，而被告却拒不履行交房义务，至2015年9月30日，被告仍采取阻挠、堵门等手段阻止原告进入涉案房屋，为此原告只得报警，被告则明确向出警人员表态其已决意毁约。原告认为，根据签订的各项协议，房屋转让协议系主合同，其余各项协议为附合同，其所规范的是原、被告间对涉案房屋的房屋买卖合同关系，系以被告先行于2015年9月15日交房并由原告缴纳等额租金的形式直至交易条件成就即被告归还银行贷款后进行房地产买卖手续。被告拒绝交房，导致原告签订合同的根本目的无法实现，被告的行为已构成了根本违约，原告解除合同于法有据，鉴于被告违约，其理应向原告双倍返还定金，同时原告另行交纳的租金亦应予以退还。故原告向法院起诉要求:1、判令解除原告与被告签订的房屋转让协议书及附属的房屋租赁合同、房地产买卖补充协议；2、判令三被告互负连带责任，共同向原告双倍返还定金20万元；3、判令三被告互负连带责任，共同向原告返还租金10,500元。4、诉讼费由三被告负担。被告王海华、尚丰强、尚加宁辩称：本案所涉的《房屋转让协议书》和《房屋租赁合同》系两个独立的合同，且为两个不同的法律关系。由于原告目前不具备购买被告房屋的条件，双方约定在房屋买卖条件成就前采用先由原告租赁使用被告房屋的方式，即先租后买。原告采用先租赁被告房屋的目的，主要是由于其开设的门诊部要进行装修，需要房屋安置员工和办公器材。同时双方在《房屋转让协议书》中补充内容中的约定说明《房屋租赁合同》是独立于《房屋转让协议书》的，是不同的法律关系。原、被告之间的房屋买卖关系成立，但双方约定合同有效期为2015年9月1日至2016年8月31日。《房地产买卖补充协议》中约定2015年12月31日双方共同到青浦区房地产交易中心签订系争房屋的购房合同，当天原告支付60万元。从中看出双方办理房屋买卖相关手续时间未到，条件并未成就。《房地产买卖补充协议》中约定租赁合同为房屋转让协议书的补充要件，具有同等效力，并不说明租赁合同是从合同或附合同，只能说明在长达一年的房屋买卖过程中，原告为了急于安置员工和办公器材而向被告租赁房屋。对于双方房屋买卖的约定，被告是严格按约履行的，不存在违约行为，愿意继续履行房屋买卖合同。被告未按租赁合同交房是由于原告违约，原告擅自修改《房屋租赁合同》，将家具中的床2个、席梦思1个修改为床3个、席梦思3个，因此产生争议并报警，造成此后果的责任在原告。况且这一争议不是《房屋转让协议书》来调整，原告应另行诉讼。故请求驳回原告诉请。经开庭审理查明，位于本区青湖路999弄21号101室房屋自2003年11月20日登记在被告王海华、尚丰强、尚加宁名下，建筑面积为132.71平方米，建筑类型为公寓。2015年9月1日，原、被告双方经上海迎新房产经纪事务所居间介绍，签订了《房屋转让协议书》，约定三被告将位于上海市青浦区青湖路999弄21号101室房屋出售给原告，建筑面积132.71平方米，产证号码沪房地青字（2003）第010783号，房屋转让价款共计229万元。除另有约定外，该房地产内附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付时一并转让给原告。付款方法：协议生效后付定金于2015年9月2日付10万元。如被告购买新房，原告付60万元，并到房地局签订房屋购买合同。待蓬莱山庄20号204室全部交易手续完成，全款到位后，操作晨兴公寓21号101室交易手续，并现金付清余下房款。协议由原、被告双方签字后生效，如因一方违反协议，致交易无法继续履行，则视作违约处理，违约金为10万元。该房屋产权转让过户过程中产生的税费、评估费及中介费等其他费用，由原、被告双方各自承担。双方确认在完成过户手续后，过户当天被告将该房屋腾出并通知原告进行验收交接。被告同意赠送原告的家具和电器等包括2个挂机空调，1个立式空调，洗衣机1个，1个液晶电视机，沙发一套，茶几1个，餐桌1个（6把椅子），热水器1个，床2个，席梦思1个，橱卫一套，另车位1个（续租）。补充内容：签订合同有效期为2015年9月1日至2016年8月31日，租赁合同从2015年10月1日至2016年9月30日，如原告完成晨兴公寓21号101室全部交易手续，并已结清全部房款，租赁合同终止，不产生违约金。租金多退少补。另双方约定了其他权利义务。同日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落青浦区晨兴公寓21号101室约132.71平方米的房屋出租给原告；租赁期限1年，自2015年10月1日至2016年9月30日；租金3,500元/月，租金按3个月支付，10,500元/每期，提前10天付给被告；租赁期间的水、电、煤、有线电视、保安保洁费等费用由原告负担，被告房屋内的主要设施：冰箱1台，洗衣机1台，电视机2台（液晶），空调3台（2个挂机，1个立式），热水器1台，煤气灶1台，油烟机1台，餐桌一套（带椅子6个）等。补充内容：2015年9月15日被告提供原告入住晨兴公寓21号101室。该合同对双方其他权利义务也作了约定。2015年9月3日，原、被告双方签订《房地产买卖补充协议》，约定因被告还有未结清的银行债务40万元，双方协商一致同意：至原告付房款60万元前，被告需结清所有银行债务。如被告未结清，原告可拒绝付款，并不视作违约。同月13日，原、被告双方再次签订《房地产买卖补充协议》，补充约定2015年12月31日双方共同到青浦区房地产交易中心签订青浦区青浦镇青湖路999弄21号101室购房合同，当天原告支付60万元，如原告未准时支付，则视作违约处理。房屋转让协议书、租赁合同一并解除。原告如不能以个人名义购买该房，买受方变更为上海美代口腔门诊部；双方签订的租房合同为房屋转让协议书的补充要件，具有同等效力。双方还约定了其他内容。房屋转让协议等签订后，原告向被告支付了定金10万元及租金10,500元。2015年9月15日，被告将该房屋钥匙交于原告，原告陆续将部分东西搬入该房内，同年9月30日，原告方欲搬入该房屋，被告则认为原告擅自改动房屋租赁合同中家具数量致变多了，双方产生纠纷，原告方报警后，被告仍未同意原告搬入。2015年10月4日，被告更换了该房屋门锁。以上事实，有原、被告的陈述、《房屋转让协议书》、《房屋租赁合同》、《房地产买卖补充协议》、《收据》等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：原、被告及中介处的房屋租赁合同家具数修改了数量，说明双方是协商好的。如果被告不同意按修改的数量履行，原告也无所谓的。原告先要处理自己名下蓬莱山庄20号204室的房产后再买被告的房屋，并发现被告房屋有银行贷款，故签订了补充协议。原告未收到被告的告知书。为此，原告申请上海迎新房产经纪事务所实际经营人陈士华出庭作证，证人表示：2015年9月1日，原、被告同时签订租赁合同和转让合同，原告表示先租后买，待房屋过户后租金不付了。原告支付了定金和租金，同年9月底，原告要求入住，在清点家具时发现有出入，双方产生争议，原告说可以退步的，说无所谓有没有的，但被告表示合同无效，原告报警了，本人在场劝双方继续履行合同，被告并要求原告提前支付60万元，我说合同约定了付款时间，如需提前支付要与原告协商。被告对证人身份无异议，对证人陈述的认为应有两人以上作证，效力有问题。被告表示：被告为履行合同，在外租借房屋。并曾预约了房屋还贷。2015年9月12日，因原告拒收告知书，被告即将告知书给中介，要求中介协调，要求原告在2015年10月30日前支付60万元。在交接房屋时，房屋租赁合同家具数量改动被告是不知情的，被告无法提供改动的家具数量，所以无法继续履行租赁合同。对于房屋贷款若不继续履行合同，就不准备归还贷款，若继续履行合同可以及时归还贷款。原、被告双方均确认未于2015年12月31日至上海市青浦区房地产交易中心签订购房合同。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方签订的房屋转让协议书、房屋租赁合同及房地产补充协议是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。转让协议、租赁合同等签订后，原告按照约定支付了定金和租金，在交付房屋过程中，被告认为原告对房屋租赁合同中的家具数量擅自进行了改动，拒绝原告入住，并更换门锁，双方又无法协商一致，被告并表示无法继续履行房屋租赁合同；原、被告签订房屋转让协议时，因涉及被告房屋银行贷款及原告需出售其名下房产后才能进行双方间的房地产买卖交易手续，故双方又签订了房屋租赁合同及补充协议，约定了房屋贷款结清及至房地产交易中心签订购房合同的日期等。被告未按补充协议约定结清银行贷款，又未按约定的日期至房地产交易中心签订购房合同；原告也未按约定的日期至房地产交易中心签订购房合同。原、被告双方均未按约至房地产交易中心签订房地产买卖合同，故双方互不承担违约责任。原告要求解除双方间的房屋转让协议及补充协议、房屋租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（七）项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告闫俊与被告王海华、尚丰强、尚加宁于2015年9月1日就上海市青浦区青湖路999弄21号101室房屋签订的《房屋转让协议书》及于2015年9月3日、2015年9月13日签订的《房地产买卖补充协议》予以解除；二、原告闫俊与被告王海华、尚丰强、尚加宁于2015年9月1日就上海市青浦区青湖路999弄21号101室房屋签订的《房屋租赁合同》予以解除；三、被告王海华、尚丰强、尚加宁应于本判决生效之日起十日内返还原告闫俊定金人民币10万元；四、被告王海华、尚丰强、尚加宁应于本判决生效之日起十日内返还原告闫俊租金人民币10,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4,457.50元，减半收取计人民币2,228.75元，原告负担人民币973.75元，三被告负担人民币1,255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一六年一月十一日书记员  钟晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……。（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。