广东省惠州市惠城区人民法院行 政 判 决 书(2015)惠城法行初字第116号原告：彭捷，男，1968年9月30日出生，汉族，住址：湖南省衡阳市石鼓区。原告：罗超文，男，汉族，1972年9月26日出生，住址：惠州市惠城区。原告：香战远，男，汉族，1973年12月21日出生，住址：惠州市惠城区。原告：段莜红，女，汉族，1959年5月27日出生，住址：惠州市惠城区。四原告的共同委托代理人：胡治国，广东东舟律师事务所律师。被告：惠州市房产管理局，住所地：惠州市江北校园东路房产大厦。法定代表人：陈力强，局长。委托代理人：廖慧禹，该局副所长。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。第三人：惠州市泰基房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸演达一路泰安居装饰家居广场6楼。法定代表人：唐太记。委托代理人：叶正夏、黄熙华，广东卓凡律师事务所律师。原告彭捷、罗超文、香战远、段莜红不服被告惠州市房产管理局于2013年7月9日颁发给第三人惠州市泰基房地产开发有限公司（下称泰基公司）的粤房地权证惠州字第××号、11××10号《房地产权证》，于2015年9月1日向本院提起行政诉讼。本院于2015年9月6日立案后，于2015年10月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。四原告的委托代理人胡治国，被告惠州市房产管理局的委托代理人李乾、廖慧禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告惠州市房产管理局根据第三人泰基公司及案外人惠州东鑫物业（惠州）开发有限公司（下称东鑫物业公司）的申请，于2013年7月9日颁发权属人为第三人泰基公司的惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室2层车库[粤房地权证惠州字第××号]、1层车库[粤房地权证惠州字第××号]《房地产权证》。原告彭捷、罗超文、香战远、段莜红诉称，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房屋原为惠州东鑫物业有限公司开发建设所有，该两房地产证实际所涉房屋为惠州市惠城区东鑫大厦地下所有一、二层停车位。2013年7月9日，在没有告知原告地下车位将买卖、原告没有参与购买的情况下，惠州东鑫物业有限公司将东鑫大厦地下所有的一、二层停车位通过被告过户登记到第三人惠州市泰基房地产开发有限公司名下，现房地产权证号登记为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号。2015年7月第三人向业主出租东鑫大厦地下停车位，我才知道第三人成为了东鑫大厦地下所有停车位的业主。原告认为，被告在惠州东鑫物业有限公司将东鑫大厦地下所有一、二层停车位即现粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号所涉房屋交易过户给第三人惠州市泰基房地产开发有限公司过程中，没有尽到相应的审查义务，违背了物权法第七十四条，没有保障东鑫大厦广大业主的停车需要。被告和第三人违法行为直接导致原告权利受损。根据物权法第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。建设单位应当按照配置比例处分车位。故原告认为被告为第三人颁发粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房地产权证，将东鑫大厦地下所有停车位过户登记到第三人名下，侵害了原告的权利。因此原告特具此状，请求人民法院判令撤销被告颁发给第三人惠州市泰基房地产开发有限公司的编号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房地产权证。原告在起诉时向法庭提交了如下证据：1、原告身份证及房产证，证明原告主体及原告为东鑫大厦泰雅居小区业主；2、惠州市房产管理局组织机构代码证，证明被告惠州市房产管理局的主体；3、惠州市泰基房地产开发有限公司工商登记信息和机构代码证，证明第三人惠州市泰基房地产开发有限公司的主体；4、房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号的房屋登记信息，证明涉案地下车位（负一楼、负二楼全部车位），以购买方式由原开发企业名下登记到了第三人惠州市泰基房地产开发有限公司，被告对此房屋权属人变更予以了登记。被告惠州市房产管理局辩称，涉案行政行为合法有效，应该维持。涉案的车库登记过程：2007年3月4日，案外人惠州东鑫物业有限公司与第三人惠州市泰基房地产开发有限公司向被告提交了申请，请求将涉案车库办理转移登记，并于2007年4月4日提交了营业执照、法人身份证、商品房质量保证书使用说明书、房地产权登记申请书、商品房买卖合同书、商品房产权确认书。但是，由于后来双方考虑到税费过高，要求被告停办退件，被告于2007年12月10日退件。2013年5月20日，双方再次提交了《惠州市房地产权交易登记申请书》（地下二层车库，证据一，第3-4页；地下一层车库，证据二，第11-12页），再次要求办理产权转移登记，并提交了《广东省商品房买卖合同》、完税证、营业执照、法人代表证明书、核准变更登记通知书、情况知晓书、申请报告等相应材料。考虑到泰基公司现是该楼盘的实际管理人，相关车库也多年没有出售。被告于2013年4月28日，在小区张贴了《公告》，告知了小区业主涉案的车库拟将办理转移登记。在公告期满后，仍无人主张异议情况下，被告按历史遗留问题，于2013年7月9日核准了转移登记，办出了涉案的粤房地产权证惠州字第××号（地下二层车库）、粤房地产权证惠州字第××号（地下一层车库）。被告认为，上述登记有其特殊性：2007年，双方已签订了买卖合同，并曾申请登记；被告曾就转移登记公告且无人异议，虽然《物权法》第七十四条有对车位、车库有所规定，但是就本案这种登记申请，并没有具体条款、其他法律法规也无具体条款规定属于行政主管部门不予登记的情形，因此在申请人按照按照建设部《房屋登记办法》第三十三条的规定提交了齐全、真实的材料后，依该办法第二十条的规定，被告无权不作为。被告在法定期限内提交了如下证据：1、粤房地产权证惠州字第××号房地产登记档案（地下二层），包括惠州市房地产权登记审批书、惠州市房地产权交易登记申请书、泰基公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，证明2013年5月20日惠州东鑫物业有限公司与惠州市泰基房地产开发有限公司共同向被告申请涉案房屋转移登记，以及提交了真实、齐全的材料，涉案行政行为合法；2、粤房地产权证惠州字第××号房地产登记档案（地下一层），包括惠州市房地产权登记审批书、惠州市房地产权交易登记申请书、泰基公司营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、商品房买卖合同、税收发票、情况知晓书、公告、申请报告，证明内容同上；3、东鑫公司与泰基公司第一次向被告申请涉案房屋转移登记的档案，包括房地产权申请登记收件收据证明涉案车库的第一次申请时间是2007年3月4日，当时没有法律对车库出售有相应法律限制性规定。第三人泰基公司答辩称，第三人合法购买涉案东鑫大厦地下一、二层车库并已付清全部购房款以及相应税款、住宅专项维修资金等，办理房产登记的行为合法有效，涉案车库面向包括原告方在内的全体小区业主出租使用，依法满足小区业主的停车需求，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。一、第三人购买东鑫大厦地下一、二层车库的房屋买卖行为合法正当。2001年9月15日，第三人与东鑫物业(惠州)开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，向其购买了东鑫大厦地下一、二层车库，并已付清全部购房款、相应税款及专项住宅维修资金。由此可知，第三人购买东鑫大厦地下一、二层车库的房屋买卖行为合法正当并己支付合理价款，第三人的合法权益应得到法律保护。二、东鑫大厦地下一、二层车库的房地产权登记手续合法有效。2013年，第三人向惠州市房产管理局申请核发房地产权证，并提交了营业执照、法人身份证明、商品房质量保证书使用说明书、房地产权属登记申请书、《广东省商品房买卖合同》、《商品房屋产权权属书》等相应法定的申请材料，申请手续合法完备。业经惠州市房产管理局进行审批核查后，于2013年7月9日向第三人核发了东鑫大厦地下一、二层的房地产权证。依据我国《房屋登记办法》第二十条及第三十三条的有关规定，第三人所持有的涉案车库的房地产权证经有权机关依法审批核发，房地产权证合法有效，第三人对涉案车库享有合法的所有权。三、惠州市房产管理局已于2013年4月28日就第三人申请办理东鑫大厦地下一、二层车库房产证的事宜发布公告，告知了小区业主涉案车库拟将办理转移登记的事宜，公告期满后，无人主张异议。由此可知，第三人申请办理涉案车库的房地产权登记事宜，原告方是知晓以及同意的，并且原告方购买东鑫大厦小区房产后从未提出过要求购买东鑫大厦地下一、二层车库相关车位。四、东鑫大厦地下一、二层车库至今一直作为小区业主停车使用，充分保障小区业主的停车需要。第三人购买涉案车库后，对其进行合法有效的管理，面向包括原告方在内的全体小区业主进行出租使用，满足了小区业主的停车需要。依据我国《物权法》第七十四条第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”由此可知，涉案车库可依法通过出租的方式保障小区业主的停车需要，并且第三人购买了涉案车库至今并未改变其作为车库使用的用途和功能，而是依法面向包括原告方在内的全体小区业主出租涉案车库的车位，因此，并未妨碍原告方的停车需求。综上所述，原告方的诉讼请求无事实和法律依据，并损害了第三人合法正当的权益，请法庭依法予以驳回。第三人泰基公司提交如下证据：1、广东省商品房买卖合同；2、购房款发票，证据1-2证明第三人购买东鑫大厦地下一、二层车库的房屋买卖行为和程序合法正当，已付清全部购房款，第三人对东鑫大厦地下一、二层车库的合法权益依法应得法律保护；3、税收转账专用完税证；4、住宅专项维修资金缴款证明，证据3-4证明第三人购买东鑫大厦地下一、二层车库已缴清住宅专项维修资金及各项税款，物权登记手续完备；5、房地产权证（证号：粤房地权证惠州字第1100196809第11××10号），证明第三人是东鑫大厦地下一、二层车库合法所有权人，该车库的房地产权证合法有效。经庭审质证，本院对以下证据做如下确认：原告提交的证据、被告提交的证据、第三人提交的证据内容真实，符合证据客观性、合法性、关联性的要求，可以作为本案定案的依据。经审理查明，原告彭捷、罗超文、香战远、段莜红系东鑫大厦业主。原告彭捷、罗超文、段筱红、香占远的《房地产权证》登记时间分别为2006年10月9日、2007年3月30日、2010年3月31日、2013年2月28日。位于惠州市河南岸××大厦地下室××、××层车库（商品房屋权属登记证明书1351号，下称涉案车库）由案外人东鑫物业公司开发建设。2001年9月15日，东鑫物业公司与第三人泰基公司签订《商品房买卖合同》（合同号：2001NO.0117988），由泰基公司以96万元的价格向东鑫物业公司购买涉案车库。此后，涉案车库由泰基公司占有、管理至今。泰基公司于2007年2月14日将涉案车库的款项全部支付完毕，并于2013年5月、6月分别缴交了税款及住宅专项维修基金。2007年4月4日，泰基公司向被告申请办理涉案车库的房地产权证，因“房价值低”于同年12月10日退回办证材料。2013年5月20日，泰基公司向被告递交《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》、《商品房买卖合同》、发票、营业执照等材料，再次申请办证。其中，《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》加盖有东鑫物业公司的公章。被告审核相关材料后，于2013年7月9日颁发了权属人为泰基公司的惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室2层车库[粤房地权证惠州字第××号]、1层车库[粤房地权证惠州字第××号]《房地产权证》。因东鑫大厦业主在租赁停车位过程中与泰基公司产生纠纷，原告于2015年7月27日查询涉案车库的权属后，向法院起诉，请求判如上述所请。另查一，东鑫物业公司成立于1992年12月1日，系港资合作经营企业。因合作经营目的已达到，东鑫物业公司于2006年8月28日成立清算组对公司进行了清算。2007年4月18日，惠州市工商行政管理局核准了东鑫物业公司的注销登记。另查二，本院于2015年12月28日对泰基公司的员工戴春花进行询问具体的办证经过。戴春花称，泰基公司对东鑫大厦进行前期物业管理，东鑫物业公司在2004年开始就委托我办理东鑫大厦整栋楼的房产证，委托书已经交给房管局；办证流程是，我提供办证资料、送去东鑫物业公司去审核再盖章，我再把资料送去房管局办证；办地下车库的房产证时，我准备好房管局要求的材料，拿给东鑫物业公司的张新江经理，他盖好章后我就拿去房管局申请办证；我不清楚东鑫物业公司注销的事情，我只负责办证；我们是一手房买卖，办证都是由开发商去办理的，所以才由东鑫物业公司委托我去办理。泰基公司称，东鑫大厦共有业主322户，已经办出房产证的业主有292户、其中在东鑫物业公司注销以后办出房产证的有154户。本院认为，关于被告颁发涉案车库《房地产权证》的行政行为是否合法的问题。建设部《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”涉案车库的产权转移登记，依法应由东鑫物业公司和泰基公司共同申请并提交法定的材料。2013年5月20日，东鑫物业公司和泰基公司虽提交了上述办理所有权转移登记所要求的材料，但其中《惠州市房地产权交易登记申请书》、《申请报告》、《情况知晓书》加盖有东鑫物业公司的公章，而东鑫物业公司已于2007年4月18日被惠州市工商局核准注销，申请办证主体不合法，可见被告未尽到申请人身份证明的审查义务。关于被告颁发涉案车库《房地产权证》应否撤销的问题。本院认为，不宜撤销涉案车库的《房地产权证》，理由如下：一、涉案车库的产权初始登记在东鑫物业公司名下，泰基公司与东鑫物业公司于2001年9月15日签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记。涉案车库的买卖发生在《物权法》实施之前，当时并没有法律法规规定地下车库应优先满足业主的需要、不能出售给小区业主以外的第三人。另，涉案车库自2001年开始一直由泰基公司占有、管理至今，且东鑫大厦小区业主一直都是通过租赁的方式使用涉案车库，原告的权益未受发证行为的影响。二、泰基公司向东鑫物业公司购买涉案车库，属一手房买卖，按照房地产交易市场的惯常做法，一手房买卖多由开发商代办房地产权证。根据戴春花的陈述，自2004年开始东鑫大厦的房地产权证，均由其代开发商东鑫物业公司办理。因此，办理涉案车库的房地产权证，符合东鑫物业公司的真实意思表示。三、包括原告段筱红、香占远在内、东鑫大厦有相当一部分业主的《房地产权证》系在东鑫物业公司注销后办理，如撤销涉案车库的《房地产权证》，涉案车库将回到初始登记状态即东鑫物业公司名下，而东鑫物业公司已清算、注销，有可能引发东鑫大厦的商品房、地下车库的权属以及清算前的债权债务等一系列的民事法律纠纷，不利于维护交易安全，不利于社会稳定。综上，本院认为不宜撤销被告颁发涉案车库《房地产权证》，本院确认被告颁发权属人为泰基公司的惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室1层车库、2层车库《房地产权证》的行政行为违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项以及上述所引用的法律、规章的规定，判决如下：确认被告惠州市房地产管理局于2013年7月9日颁发权属人为惠州市泰基房地产开发有限公司的惠州市河南岸斑樟湖东鑫大厦地下室2层车库[粤房地权证惠州字第××号]、1层车库[粤房地权证惠州字第××号]《房地产权证》的行政行为违法。本案免收受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  杨兆强审判员  黄 艳审判员  贺晔晖二〇一六年一月六日书记员  陈淑花