浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0327民初6425号原告：李甫畅，男，1984年10月17日出生，汉族，住苍南县。委托代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。被告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地：苍南县灵溪镇浙南大厦1701室，组织机构代码79336888-3。法定代表人：李守辉，董事长。委托代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。原告李甫畅诉被告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王玲栗适用简易程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告李甫畅及原告委托代理人何友国，被告盛都公司的委托代理人池淑冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李甫畅起诉称：2013年2月20日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第一、三、五条约定：原告以952247元的价格向被告购买其开发的坐落于苍南县灵溪镇建新东路以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第5幢1单元204号商品房。第九条约定：被告应于2013年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十条约定：交房逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行。第十六条约定：被告承诺于2013年12月31日前取得合同约定的土地、房屋权属证书，并交给原告；被告不能在前款约定期限内交付权属证书的，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列（1）、（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告于2016年4月12日才交付原告土地、房屋权证书，构成了违约。为此，原告诉请判令：一、确认原、被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交付房屋、土地权属证书违约金79322.18元（自2013年12月31日起至2016年4月12日止，按已支付房款952247元的每日万分之一计算，累计833天）；三、被告支付原告预交的房屋契税、维修基金等差额16200元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告李甫畅在举证期限内，提供了下列证据材料：1．身份证，用以证明原告诉讼主体资格；2．组织机构代码证、企业信息查询表，用以证明被告诉讼主体资格；3．商品房买卖合同，用以证明原、被告签订涉案商品房买卖合同及相关约定情况；4．押金收据、购房发票、契税发票等，用以证明原告交付购房款、契税、登记费等情况；5.新世纪花园办证费用明细，用以证明被告应退还原告预交的房屋契税、维修基金等差额16200元。6.苍国用（2016）第04183号土地证、温房权证苍南县字第××号房产证，用以证明被告办理土地、房屋权属证书时间。被告盛都公司答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》约定的产权登记是指初始登记，被告只需在约定时间内向原告交付产权初始登记凭证；至于转移登记，原告可自行办理，也可委托被告无偿代办。本案原告委托被告无偿办理转移登记手续，办理时间双方并无约定，亦不受涉案合同第十六条的约束。被告于2015年1月21日已办妥房屋产权初始登记。故逾期办证违约金应计算至商品房产权初始登记办结之日止；二、对原告主张的违约金计算基数及利率均无异议；三、被告确实有房屋契税、维修基金等差额16200元未结算给原告。我方同意将该款项退回给原告。被告盛都公司在举证期限内，提供了下列证据材料：1.公证书，用以证明原告委托被告代为办理房屋权属转移登记的事实。2.房屋权属证书登记信息查询证明，用以证明被告已于2015年1月21日完成合同约定的办证义务。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：证据1-2、4-5，三性均无异议。证据3、6，真实性均无异议，根据合同第16条的约定，被告盛都公司交付相关权证的义务应为交付初始登记证，转移登记系盛都公司无偿代为办理。对被告盛都公司提供的证据，原告质证意见如下：对证据的真实性均无异议，仅能证明涉案商品房办理初始登记，无法证明已办理土地登记手续。针对原、被告的举证及质证情况，本院认为：对原、被告提供的一系列证据，因相对方当事人对对方证据的真实性均无异议，上述证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。本院根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：盛都公司以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。被告经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2013年2月20日，李甫畅与盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：李甫畅向盛都公司购买新世纪花园第5幢1单元204号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米11001.01元，总金额为952247元。第七条约定了付款方式和期限。第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李甫畅按约支付了全部购房款。盛都公司于2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月21日办理涉案商品房所有权初始登记手续。另查明，涉案合同签订后，被告于2013年2月21日接受原告委托，无偿代为办理涉案商品房权属转移登记手续。被告收取原告预缴办证相关费用34714元，在办理涉案商品房预告登记、抵押权预告登记、房屋权属证书转移登记等事宜过程中支付契税、预告登记费、预告抵押费、预告抵押转正式抵押登记费、地产交易费、平方差价、产权登记费、交易费、物业维修基金等18514元，剩余办证费用16200元。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、承担义务。任何一方在没有法定或约定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。关于逾期办证违约金问题。本院认为，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月21日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告已完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。而事实上，被告已于2015年1月21日履行了涉案合同第十六条规定的办证义务。至于被告是否应承担2015年1月21日后逾期办证违约责任问题，本院认为，2015年1月21日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，故被告不必对2015年1月21日后的办证期限负责。现原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错，因此被告无需承担2015年1月21日后逾期办证等违约责任，结合合同约定，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2014年1月1日起到2015年1月21日止。因原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，本院予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为36757元（952247元×日利率万分之一×386日）。至于原告要求被告盛都公司返还16200元办证相关费用的诉请，因被告盛都公司同意返还剩余办证费用16200元，并未损害他人权益，对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告第二、三项诉讼请求中与上述相符部分，本院予以支持，其他部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认李甫畅与温州盛都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李甫畅逾期办证违约金36757元；三、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李甫畅办证相关费用16200元；四、驳回李甫畅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2188元，减半收取1094元，由李甫畅负担532元，温州盛都房地产开发有限公司负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2188元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）]。代理审判员  王玲栗二〇一六年八月十六日书 记 员  郑丽娜相关法律条文链接：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。