安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）六民一终字第01103号上诉人（原审被告）：江山，男，1980年12月2日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托代理人：王先胜，霍山县法律援助中心律师。委托代理人：杨敏，安徽戴文祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田双凤，女，1988年3月27日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托代理人：吴彦，霍山县衡山镇法律服务所法律工作者。上诉人江山因与被上诉人田双凤返还原物纠纷一案，不服霍山县人民法院于2015年11月16日作出（2015）霍民一初字第00462号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人江山及其委托代理人王先胜，被上诉人田双凤及其委托代理人吴彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月8日，被告江山与冯祥签订了房屋买卖协议，该协议约定冯祥将其位于霍山县经济开发区的天地佳苑2幢502室房屋卖给被告江山，并对房款以及给付方式一并作出了约定；后江山入住该房。截止2013年10月江山通过给付现金或代为支付房屋按揭款方式，总共交付房款16万元。2013年10月份，原告田双凤通过网上二手房信息，获知此房要卖，其与冯祥取得了联系，并由冯祥带其看房，被告及其家人当时均在家，在得知原告准备购买该房的想法后，被告并未明确表示反对，此后也口头表达过同意原告购买此房。2013年11月，江山不再给付按揭款，并于该月的4日，向原告出具了一份欠条，该欠条注明：“今欠田双凤房租款1000元。于2014年元月30日前付”。2013年11月6日，原告与冯祥达成了房屋买卖协议，约定将该房以235000元的价格卖给原告，并对付款方式以及时间作出了约定。冯祥则与江山解除了前期的购房合同，在退还给江山3万元房款后，于2014年1月29日向其出具了一份欠条，该欠条注明：“今欠江山退房款壹拾叁万元整，于2014年底付清。期间产生的房租费用由欠款人承担”。2014年3月17日，田双凤在霍山县房管局办理了房产过户登记手续，将该房产登记于自己名下，并领取了房地权证，次月又领取了该房的土地证，在办理完房屋转户手续后，田双凤将下欠房款全部付清。此后，经原告与冯祥商议，让被告居住到2014年12月，租赁费用5000元由冯祥负责给付。2015年1月，原告要求被告腾房，被告以冯祥欠其房款为由予以拒绝。原告诉诸本院，要求被告让出房屋，并给付房屋使用费。原审法院认为：公民的合法财产权利受法律保护。依照物权法的相关规定，房屋作为不动产，需经依法登记，才发生效力；本案的原告在法定机关对涉案房屋办理了过户和登记手续，并领取了房屋以及土地使用权证书，因此依法享有了对该房屋的所有权，任何公民、法人或其他组织，均不能阻碍其对该房行使占有、使用、收益和处分的权利，因此原告要求被告腾出房屋并给付房屋使用费的主张，依法予以支持。本案的被告尽管前期与冯祥签订了房屋买卖协议，后实际入住并交付了部分房款，但其明知冯祥将该房转卖原告，不仅没有制止，而且明确表示了同意，另外通过冯祥在后期退还给其买房款3万元，以及2014年1月29日冯祥给其出具的欠条可以看出，江山已经同意并解除了与冯祥之间的购房合同，其与冯祥之间形成的是债务关系，因此原告并非恶意串通购买该房，此房产为其善意取得；在原告依法享有了对该房产的所有权后，被告在未经原告准许的情况下，仍然继续占有该房，则侵害了原告对该房产享有的合法权利；原告作为该房的善意取得人，无法律义务帮其追要欠款，因此被告以冯祥欠其购房款为由继续占有该房，不符合法律规定，其认为自己是合法占有房屋，原告应当向冯祥要求交付该房的主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第三十四条、第三十七条的规定，原审判决：一、被告江山于本判决生效之日起十日内让出现占有的原告田双凤所有的位于霍山县经济开发区天地佳苑2幢502室住房。二、被告江山于本判决生效之日起十日内付清房屋使用费（该使用费自2015年1月起至实际退房之日止按每月420元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告江山负担。上诉人江山上诉称：1、上诉人占有该房产是合法、正当的，主观上没有过错，也不存在侵权。被上诉人购买该房屋之前，上诉人是该房产实际主人，是合法占有。上诉人与第三人冯祥解除购房合同后，双方互负债务，冯祥应返还购房款13万元，上诉人应返还该房屋，冯祥约定2014年底付清13万元，但没有言明何时返还房屋。冯祥未能退还上诉人的购房款，上诉人不予退还冯祥房屋，符合法律规定。2、原审法院适用法律错误。请求：1、依法撤销霍山县人民法院（2015）霍民一初字第00462号民事判决；2、驳回被上诉人田双凤要求腾退霍山县经济开发区天地佳苑2幢502室住房并给付房屋使用费的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人田双凤答辩称：涉案房屋归被上诉人所有，2015年1月份以后，上诉人占有房屋的行为系非法占有，在被上诉人不同意继续租赁的情况下，理应退还房屋。上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案系返还原物纠纷。上诉人江山与被上诉人田双凤争议的焦点为：上诉人江山对涉案房屋的占有是否是合法占有，是否应当将涉案房屋返还给被上诉人田双凤。从本案房屋买卖过程来看，上诉人江山前期虽与冯祥签订了房屋买卖合同，江山实际占有了涉案房屋并支付了部分购房款，但事后，冯祥又将涉案房屋出卖给田双凤，江山并未表示异议，且冯祥向江山出具了欠条，注明“今欠江山退房款壹拾叁万元整，于2014年底付清。期间产生的房租费用由欠款人承担”，可见冯祥与江山之间已解除房屋买卖合同关系。在冯祥与田双凤签订房屋买卖合同后，江山向田双凤出具了欠付租金的欠条并且实际收取了冯祥返还的3万元购房款，说明江山对田双凤购买涉案房屋的行为是明知且认可的，且涉案房屋已过户到田双凤名下，田双凤即为涉案房屋的合法所有权人，江山对涉案房屋并不享有所有权。此时，江山与田双凤之间便形成了房屋租赁关系，在租赁期限届满双方未能达成续租协议时，即应当将涉案房屋返还给田双凤。故江山上诉所持其对涉案房屋的占有属合法占有的上诉理由，无法律依据，不能成立，依法不予支持；关于其上诉所持冯祥未返还其购房款13万元，其有权不返还涉案房屋的理由，因江山与冯祥之间已解除房屋买卖合同，且冯祥向江山出具了13万元的欠条，两人之间因解除房屋买卖合同关系而形成了债权债务关系，其不能因冯祥未返还其购房款而拒绝返还现已为田双凤所有的涉案房屋，但其可向冯祥主张债权。综上，上诉人江山的上诉理由，均不能成立，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江山负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 武审 判 员  王世如代理审判员  魏晶晶二〇一六年一月十三日书 记 员  张 丽附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。