广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8184号上诉人（原审被告、反诉原告）广东省番禺广地房地产开发有限公司，住广州市番禺区。法定代表人：林伟光，职务：董事长。委托代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：冯哲，广东正大联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨少锋，住广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）龙泉，住广州市天河区。两被上诉人共同委托代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：黄昕，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）因与被上诉人杨少锋、龙泉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广某公司是于1997年1月22日登记设立的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、土地使用权出让的前期开发等。2000年1月23日，杨少锋、龙泉作为乙方（买方）与广某公司作为甲方（卖方）共同签订了一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落于南村镇广地花园E区聚贤楼C栋五层C单元的房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给乙方，房屋建筑面积110.9平方米；房屋成交价319392元，乙方在2000年1月23日前支付10574元，在2000年1月23日以银行按揭方式或一次性付清213000元，在2002年1月23日前支付95818元；甲方已收取乙方预付的购房定金10000元；双方同意于2000年4月30日由甲方将涉讼房屋交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；乙方中途悔约的，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约的，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房产价款千分之零点伍的滞纳金；涉讼房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；涉讼房屋交付使用后，乙方凭此契约及购买房地产专用发票到市房地产管理部门办理产权登记领证；本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力；本契约经双方签章并经番禺市房地产交易所审查登记后生效。番禺市房地产交易所后于2000年2月1日对该合同进行审查登记。同日，杨少锋、龙泉作为甲方（借款人、抵押人）、中国工商银行番禺市支行作为乙方（贷款人、抵押权人）与广地公司作为丙方（担保人、发展商）共同签订了一份《购房抵押借款合同》（合同编号：工银穗房押字200024430013号），约定甲方因购买涉讼房屋资金不够，向乙方申请抵押贷款，并请丙方提供担保，贷款金额为213000元，贷款期限为10年，月利率为4.65‰，如遇国家调整利率则按有关规定作相应调整，贷款只能用于购买涉讼房屋，甲方授权乙方将该贷款转入丙方在乙方开设的监控账户上；甲方按月分120期偿还本息，供款日期为每月15日（遇国家规定的节假日顺延），每月供款2320元，供款随利率调整而作相应的调整，最后一期供款以实际欠款额为准，按实计收本息，合同项下的抵押物为涉讼房屋；丙方承担的担保数额为合同项下的贷款本金和利息及其他有关费用，在备案登记情况下贷款的担保期限从贷款之日起至乙方取得抵押物的《他项权利证》，丙方保证在涉讼房屋竣工验收合格之日起三十天内办理《房产证》，并协助甲、乙将原抵押登记备案转为抵押登记，并领取《他项权利证》交乙方执管。2000年5月16日，广某公司将涉讼房屋交付给杨少锋、龙泉使用，双方签署了《广某花园业主收楼书》等收楼资料。2001年6月13日，广某公司作为甲方与杨少锋、龙泉作为乙方共同签订了一份《终止合同》，约定：1、乙方原购买甲方的座位于番禺区南村镇广地花园E区聚贤楼C栋五层C单元的房屋，所签订的《番禺市房地产买卖契约》（编号为0075600），现因乙方特殊的原因向甲方申请退房，甲方同意收回以上房屋。2、甲方原收取乙方已付款26388元，甲方退回乙方已付款26388元给乙方后乙方不再拥有所购之上述房产的产权，上述房产的产权属甲方所有；3、甲方协助乙方办理上述房产的退房手续，所发生一切费用由乙方负责。4、本终止合同一式四份，甲方双方各一份，番禺区公证处一份，番禺市房管部门一份。5、本终止合同经番禺区公证处公证后生效。同日，广州市番禺区公证处出具了一份编号为（2001）番证经字第193号《公证书》，主要内容为兹证明广东省番禺广地房地产开发有限公司的代表杨某与龙泉、杨少锋于2001年6月13日签订了前述《终止协议》，上述双方当事人的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定。现，龙泉、杨少锋以广某公司逾期未办理涉讼房屋的产权证为由，于2014年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求原审审法院依法判令：1、广地公司立即为杨少锋、龙泉办理位于广州市番禺区南村镇广地花园E区聚贤楼C栋五层C单元房屋的房地产权证，将该房地产权证过户登记至杨少锋、龙泉名下；2、广某公司立即向杨少锋、龙泉支付逾期办证违约金（该违约金于2000年8月1日起计，计至房产证办妥之日为止，以购房款总金额319392元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息万分之二点一的标准计算，现暂计至2013年12月31日，违约金暂计为328319元；3、广某公司承担本案的所有诉讼费用。广某公司遂以其与龙泉、杨少锋所签订的《房地产买卖契约》已于2001年6月13日解除为由，提起反诉，请求原审法院依法判令：1、确认杨少锋、龙泉与广某公司之间签订的《房地产买卖契约》（编号：0075600）已于2001年6月13日解除；2、杨少锋、龙泉于判决生效之日起十日内配合广地公司前往房管局完成注销房屋买卖合同备案手续；3、杨少锋、龙泉承担全部诉讼费用。原审庭审中，龙泉、杨少锋及广某公司均确认涉讼房屋现仍由龙泉、杨少锋使用的事实，原审法院亦予认可。现双方对如下事实仍存在争议：第一，《房地产买卖契约》是否已解除的问题。龙泉、杨少锋认为，其依约向广某公司付清涉讼房屋的购房款及契税等费用，且自2000年5月16日之日起使用涉讼房屋至今，并不存在违反前述合同约定的情形。为证实其付清款项的主张，龙泉、杨少锋提交了以下证据予以证实：1、编号为41228的《收据》原件，显示出具时间为2000年1月23日，交款单位为龙泉、杨少锋，收款摘要涉讼房屋房款，金额为10574元；2、编号为41227的《收据》原件，显示出具时间为2000年1月23日，交款单位为龙泉、杨少锋，收款摘要涉讼房屋按揭费用，金额为3477元；3、编号为41230的《收据》原件，显示出具时间为2000年1月23日，交款单位为龙泉、杨少锋，收款摘要涉讼房屋管道煤气费，金额为3350元；4、编号为41231的《收据》原件，显示出具时间为2000年1月23日，交款单位为龙泉、杨少锋，收款摘要涉讼房屋市政费、税费、有线电视费，金额为8987元；5、编号为0014476的《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》第二联（客户报销凭证联）原件，显示出具时间为2000年1月24日，开票单位为广某公司，地址为涉讼房屋，客户为龙泉、杨少锋，金额为106392元；龙泉、杨少锋称其于2000年1月24日现金支付了第三期购房款95818元，广某公司遂向其开具了金额为第一、三期总购房款的发票；6、编号为0034059的《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》第二联（发票联）原件，显示出具时间为2000年1月31日，收款单位为广某公司，地址为涉讼房屋，客户为龙泉、杨少锋，金额为213000元；7、2011年2月28日中国工商银行股份有限公司广州番禺支行出具的《还清贷款证明》，显示龙泉、杨少锋已于2010年1月21日还清《购房抵押借款合同》（合同编号：工银穗房押字200024430013号）项下的全部贷款。龙泉、杨少锋还认为，虽双方曾于2001年6月13日签订《终止合同》并经广州市番禺区公证处予以公证，但其二人并非公证文书的申请人，公证处也没有按照公证程序严格进行审查，该公证程序应属违法，公证效力并未生效。据此，《终止合同》的生效条件没有成就，该合同对双方均无约束力。另外，广某公司没有按照《终止合同》的约定，向其二人支付款项，也没有要求二人交还涉讼房屋，甚至未曾对二人继续偿还购房贷款及使用涉讼房屋的行为提出异议，由此可见，双方实际上都没有履行《终止合同》的意愿，而是继续履行双方所签署的《房地产买卖契约》。另外，广某公司依据《终止合同》主张提起本案反诉请求，属于债权请求权的范畴，应受民法通则、民事诉讼法等法律对诉讼时效的约束。即使《终止合同》生效，也由于广某公司怠于行使其权利，至今才提出确认《房地产买卖契约》于2001年6月13日已解除的诉讼请求，早已超过2年的法定诉讼时效，不应获得支持。广某公司确认收到龙泉、杨少锋支付的涉讼房屋的第一期及契税等费用合共26388元，以及中国工商银行股份有限公司广州番禺支行发放的涉讼房屋购房贷款213000元，但不确认龙泉、杨少锋所称已付第三期购房款95818元的事实。广某公司称，由于原广某公司股东为尽快获得银行按揭贷款以解决资金短缺问题，才在龙泉、杨少锋未缴清第三期购房款95818元的情况下，违法违规操作将除按揭款以外的全部购房款106392元（即第一、三期的购房款之和）的发票向按揭银行出具，而龙泉、杨少锋至今并没有向其支付涉讼房屋的第三期购房款95818元。故，龙泉、杨少锋未履行《房地产买卖契约》所约定的付款义务。广某公司认为，双方已于2001年6月13日签订了涉讼房屋的《终止合同》，并由广州市番禺区公证处进行公证。现该公证文书未被撤销或认定无效，则该《终止合同》的生效条件业已成就，对双方均具有法律约束力。并且，广某公司在签署《终止合同》时，已向龙泉、杨少锋返还了购房贷款213000元，但现已无法提供相应的付款凭证予以证明。广某公司确认未返还给龙泉、杨少锋的款项为第一期、第二期购房款及契税等费用，合共26388元。综上，广某公司认为，双方所签订的《房地产买卖契约》已于2001年6月13日经合意解除。广某公司还认为，因龙泉、杨少锋一直不确认该契约已解除的事实，也未协助广某公司办理涂销原《房地产买卖契约》备案登记，广某公司遂提起本案反诉。《终止合同》中并没有约定双方具体履约期限，因此并不存在超过诉讼时效的情况，广某公司的反诉请求，也不适应诉讼时效的相关规定。为查明本案事实，原审法院向广东省广州市番禺公证处调取编号为（2001）番证经字第193号《公证书》的卷宗材料，具体为：1、公证书正文，包括《终止合同》（广某公司与杨少锋、龙泉于2001年6月13日签订）及编号为（2001）番证经字第193号《公证书》，主要内容不累述；2、当事人的身份证明，包括杨少锋、龙泉的身份证复印件；3、当事人提供的有关证明材料，包括《购房抵押借款合同》（合同编号：工银穗房押字200024430013号）及《房地产买卖契约》（杨少锋、龙泉与广某公司于2000年1月23日签订）；4、公证书送达回证，显示领件人为“黎小妹”、“领件日期”为2001年6月14日；5、公证费收据或减免收费的申请与领导审批意见，即为《统一收据》（号码：0213125），显示缴款单位为“龙泉”、开票时间为2001年6月13日、收费项目为“终止合同公证费”、数量为1件、金额为300元。龙泉、杨少锋及广某公司对上述卷宗材料的真实性、合法性和关联性均无异议。龙泉、杨少锋认为，上述卷宗材料均无其二人申请办理公证的资料，也没有公证过程的谈话笔录，故该《公证书》并非基于其二人的申请而作出，二人也曾向广州市番禺区公证处申请复查，但公证处已口头回复不会撤销该《公证书》。实际上，该《公证书》是由广某公司单方促成并由其司签收《公证书》原件，该《公证书》并不能体现其二人的真实意思表示，故致使《终止合同》所约定的终止条件未成就。据此，广某公司应继续履行《房地产买卖契约》。广某公司则认为，《公证书》及《终止合同》合法有效，对双方均有约束力，如龙泉、杨少锋对上述《公证书》的合法性存有异议，应另案对广东省广州市番禺公证处提起诉讼，而非在本案中提出异议。第二，办理涉讼房屋产权证的责任主体问题。龙泉、杨少锋认为，虽然《房地产买卖契约》未对办理涉讼房屋产权证进行明确约定，但根据《房地产管理法》及《最高人民法院关于审理预售商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》的规定，办理房产证属广某公司作为开发商的法定义务，并且，参照《房地产买卖契约》中规定的交付房屋期限，即广某公司应在2000年4月30日前交付房屋，且房屋交付时，该建筑物范围内的土地使用权一并移转给龙泉、杨少锋，因此，广某公司最迟应在2000年8月1日前将涉讼房屋的产权移转至杨少锋、龙泉名下。即使根据《最高人民法院关于审理预售商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》的规定，广某公司应在其实际交付房屋（即2000年5月16日）起算90天内办妥涉讼房屋的产权证。经龙泉、杨少锋多次催办，广某公司至今仍未依法履行其办证义务，应承担相应的违约责任，支付逾期办证违约金，即2000年8月1日起计至房产证办妥之日为止，以购房款总金额319392元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息万分之二点一的标准计算。广某公司则认为，《房地产买卖契约》已订明：涉讼房屋交付使用后，龙泉、杨少锋可凭此契约及购买房地产专用发票到市房地产管理部门办理产权登记领证。因此，办理涉讼房屋产权证的主要义务人为龙泉、杨少锋。广某公司已向龙泉、杨少锋提供了购买涉讼房屋的专用发票，履行了协助义务。上述合同中仅规定了交付房屋使用的期限，并没有规定办理房屋产权证的期限，而根据《商品房登记管理条例》，广某公司应在交付房屋后的720日内办妥房产证，因此，龙泉、杨少锋主张交付房屋90天内办证的要求，没有法律依据。广某公司还称，双方已签署《终止合同》，解除了涉讼房屋的买卖合同关系，广某公司也不再负有协助办理涉讼房屋产权证的义务。并且，龙泉、杨少锋至今未向广某公司支付第三期购房款，无权要求广某公司为其办理产权证。至于龙泉、杨少锋要求广某公司支付逾期办证违约金，已超过了法定的诉讼时效，不应获得支持。原审法院认为：龙泉、杨少锋与广某公司于2000年1月23日签订的《房地产买卖契约》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。现本案的争议焦点有二，一是《房地产买卖契约》是否已解除，二是广某公司是否应承担逾期办证的违约责任。关于第一个争议焦点。龙泉、杨少锋与广某公司均确认双方于2001年6月13日签署《终止合同》的事实，原审法院亦予认可。广州市番禺区公证处于2001年6月13日出具了一份编号为（2001）番证经字第193号《公证书》，证明龙泉、杨少锋与广某公司签署上述《终止合同》的行为。因此，《终止合同》所约定的生效条件，即“经番禺区公证处公证后生效”，业已成就。虽龙泉、杨少锋主张前述《公证书》形成的公证程序存在违法期限，公证效力并未生效，但未能提供有效证据予以证明，原审法院不予支持。现龙泉、杨少锋主张，即使《终止合同》已生效，但是根据行情况来看，双方并未按照上述合同的约定履行各自义务，因此《房地产买卖契约》才是双方继续履行的生效合同。对此，原审法院认为，《终止合同》中已明确约定了龙泉、杨少锋返还涉讼房屋的义务、广某公司返还购房款26388元的义务，但双方的实际履行情况则与上述合同约定不一致，具体为：第一，广某公司至今未向龙泉、杨少锋返还涉讼房屋购房款及其他杂费26388元，龙泉、杨少锋也没有提供有效证据证明其向广某公司索要该款项；第二，龙泉、杨少锋于2010年1月21日才向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行还清了涉讼房屋的购房贷款及利息，而广某公司称已于2001年6月13日将购房贷款213000元返还给龙泉、杨少锋，但未能提供有效证据予以证明；第三，龙泉、杨少锋至今仍占有使用涉讼房屋，广某公司亦未有举证证明曾向其二人主张返还房屋。并且，龙泉、杨少锋及广某公司均未能就其上述履约行为提供合理的解释。综上，原审法院认为，龙泉、杨少锋与广某公司签署的《终止合同》，已由双方而后的实际行为所推翻。故，龙泉、杨少锋主张《房地产买卖契约》才是双方继续履行的生效合同，原审法院予以采纳。至于广某公司主张确认《房地产买卖契约》已于2001年6月13日解除，原审法院认为，《终止合同》已由龙泉、杨少锋及广某公司以其实际履行行为所达成的新的合意所推翻，即双方又重新达成了继续履行《房地产买卖契约》的合意，因此，广某公司上述主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。关于第二个争议焦点。原审法院认为，《房地产买卖契约》已订明广某公司需协助将涉讼房屋所涉的土地使用权转移给龙泉、杨少锋，且广某公司也收取了龙泉、杨少锋所支付的涉讼房屋购房款及其他费用，至今并没有将该款项返还给龙泉、杨少锋。因此，原审法院认为，广某公司应负有协助龙泉、杨少锋办理涉讼房屋产权证照的义务。广地公司要求龙泉、杨少锋配合前往房管局完成注销房屋买卖合同备案手续的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。龙泉、杨少锋作为涉讼房屋的购买方，其二人应按照《房屋买卖契约》的要求，如约支付购房款。现龙泉、杨少锋与广某公司就第三期购房款95818元的支付情况存在争议。龙泉、杨少锋主张其以现金方式给付了前述第三期购房款，并提交了一张编号为0014476的《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》予以证明，该发票所载金额106392元即为第一、三期购房款之和。广某公司对龙泉、杨少锋前述主张不予确认，广某公司之所以开具前述发票，原因是当时广某公司的股东为尽快收到按揭款，在没有收到全部款项的情况下违规向按揭银行出具了房款发票。原审法院认为，龙泉、杨少锋与广某公司在2001年6月13日所签署的《终止合同》约定，广某公司应向龙泉、杨少锋返还的购房款项金额为26388元（第一期购房款10574元+其他杂费15814元），该款项中并没有包括第三期购房款95818元。现龙泉、杨少锋并没有就上述合同约定广某公司应返还购房款项中没有包含第三期购房款的情形进行合理解释，故原审法院合理采信广地公司关于在其未收齐款项的情况下出具编号为0014476的《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》的陈述，也即广地公司在出具前述金额为106392元的《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》时尚未实际收齐龙泉、杨少锋应付前述票据金额的款项，据此，《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》所载内容不能充分反映龙泉、杨少锋支付涉讼房屋购房款的实际情况。另外，从广地公司向龙泉、杨少锋出具前述《收据》及《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》的情况来看，广某公司在龙泉、杨少锋缴交每一笔款项时，广某公司均向其二人出具相应的《收据》，根据该交易习惯，若龙泉、杨少锋已向广某公司支付第三期购房款95818元，广某公司理应向其二人出具相应的《收据》，现龙泉、杨少锋称其向广某公司支付该购房款时，广某公司未向其出具该款项的《收据》，该陈述与双方在涉讼房屋交易中形成的付款习惯不一致。现龙泉、杨少锋就其主张，除了提供《广东省番禺市转让（销售）房地产收入发票》外，未能提供其他证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，龙泉、杨少锋主张其已向广某公司给付第三期购房款95818元，理据不足，原审法院不予采信。在龙泉、杨少锋尚未全面履行其付款义务的情形下，作为卖方的广某公司依法享有不安抗辩权，暂不履行其办证义务。因此，龙泉、杨少锋要求广某公司支付逾期办证违约金，没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持。由于《房地产买卖契约》中并没有约定涉讼房屋产权证的办理期限，龙泉、杨少锋及广某公司也未能举证证明双方就办证期限达成新的合意。另外，龙泉、杨少锋未能全面履行其付款义务，因此，原审法院认为，龙泉、杨少锋应向广某公司支付第三期购房款95818元，广某公司在收到该款项后90日内协助办理涉讼房屋的产权证，更为公平合理。为了减少诉累，本案对此一并处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，于2015年10月25日作出如下判决：一、龙泉、杨少锋于本判决生效之日起五日内向广东省番禺广地房地产开发有限公司支付购房款95818元；二、广东省番禺广地房地产开发有限公司在龙泉、杨少锋履行完毕第一项判决内容所要求的付款义务之日起90日内，协助龙泉、杨少锋办理广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园E区聚贤楼C栋5C房屋的产权登记在龙泉、杨少锋名下的手续；三、驳回龙泉、杨少锋其余的诉讼请求；四、驳回广东省番禺广地房地产开发有限公司的反诉请求。如龙泉、杨少锋不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费21254元，一审反诉受理费9150元，共计30404元，由龙泉、杨少锋负担15202元，由广东省番禺广地房地产开发有限公司负担15202元。判后，上诉人广某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院超出一审本诉与反诉的诉讼请求范围作出判决，明显违背了民事诉讼法中的“处分原则”以及“不告不理的原则”，侵害了上诉人合法诉讼权利。本案本诉诉请是：“1、上诉人立即为被上诉人办理位于广州市番禺区南村镇广地花园E区聚贤楼C栋五层C单元房屋的房地产权证，将该房地产权证过户登记至被上诉人名下；2、上诉人立即向被上诉人支付逾期办证违约金(该违约金于2000年8月1日起计，计算到房产证办妥之日止，已房款总金额319392元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息万分之二点一的标准计算，现暂时计算到2013年12月31日，违约金暂为328319元）3、上诉人承担本案的所有诉讼费用。”（判决书第2页倒数第3行至第3页第5行)本案的反诉请求是：“1、确认被上诉人、上诉人之间签订的《房地产买卖契约》（编号：0075600）已于2001年6月13日解除：2、被上诉人于判决生效之日起十日内配合上诉人前往房管局完成注销房屋买卖合同备案手续；3、被上诉人承担全部诉讼费用。”(判决书第4页第4行至第4页第7行)显而易见，上诉人从未提出要求被上诉人支付房价款的诉请，然而，原审法院竟然作出责令被上诉人向上诉人支付剩余房价款的判决(详见判决书第18页第5行)，明显违反了民事诉讼法中的“处分原则”以及“不告不理的原则”，诉讼请求的范围由当事人自行决定，当事人没有提出的事项法院不能对其做出裁判，原审法院在上诉人从未变更诉请的情况下，作出干预、侵犯上诉人处分权的判决，明显违法，依法应当撤销并改判。二、原审法院在不具有法定事由以及充分的证据证明的情况下。以“双方而后的实际行为”推翻被上诉人、上诉人双方签署且经公证《终止合同》，显然属于认定案件事实错误。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第6款规定，除非当事人有相反证据足以推翻，否则“已为有效公证文书所证明的事实”是无需证明的事实。原审法院以“双方而后的实际行为”作为反证实属荒谬，“双方而后的实际行为”不是反证，且根本不能产生足以推翻公证书的证据效力。其次，“双方而后的实际行为”这一表述并非事实。事实上该“行为”只是被上诉人单方实施的行为，被上诉人单方仍然向中国工商银行广州番禺支行清偿贷款、被上诉人单方占有使用涉讼房屋；相反，上诉人一直要求被上诉人履行《终止合同》遭到无理拒绝。原审法院以被上诉人的单方行为视为“双方而后的实际行为”并“重新达成了继续履行《房地产买卖契约》的合意”明显属于事实认定错误。最后，原审法院以“双方而后的实际行为”为由驳回上诉人的诉请属于本末倒置、扭曲逻辑、颠倒是非。正是因为被上诉人、上诉人双方签署《终止合同》后，被上诉人至今仍未按合同约定履行，上诉人为维护自身合法权益，才提起本案反诉，但原审法院竟以此为由推翻《终止合同》，驳回上诉人的诉请，是不合理的。三、上诉人有足以推翻原审法院认定事实的新证据，证明并不存在“双方而后的实际行为”推翻经公证的《终止合同》以及“重新达成了继续履行《房地产买卖契约》的合意”的推定。新证据是上诉人与案外第三人就涉讼房屋的买卖签订的一份《商品房买卖合同》(编号：20130550号)，该新证据证明以下内容：一、并不存在原审法院所认为的“双方而后的实际行为推翻经公证的《终止合同》”以及“重新达成了继续履行《房地产买卖契约》的合意”的推定。上诉人一直真诚并坚定地认为被上诉人、上诉人双方签订的《终止合同》是合法有效并已发生效力的，上诉人的事实行为证明了根本就没有再与被上诉人重新达成任何合意；二、上诉人并非怠于履行《终止合同》，而是一直积极履行，相反，是被上诉人一直拒绝履行，单方实施各种违约行为；三、涉讼房屋现在已经无法过户登记至被上诉人名下，即《房地产买卖契约》根本就不存在继续履行的可能性。四、原审法院作出原审判决已严重超出法定审理期限，违反民事诉讼法关于审理期限的规定，明显违法，依法应当撤销并改判。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条：“适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请上一级人民法院批准，可以再延长三个月。”本案自被上诉人申请立案时间为2013年12月31日，原审判决作出时间为2015年10月，邮寄送达至当事人的时间为2015年12月下旬。整个审理期限超过24个月，严重超出了相关法律法规的规定，上诉人认为原审法院严重超过审理期限作出判决明显违反，无故增加了上诉人诉讼时间成本，损害上诉人权益，坚决要求撤销原审判决并依法改判。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院1、请求依法撤销原(2014)穗番法民三初字95号《民事判决书》依法改判支持上诉人一审的全部诉请。2、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人杨少锋、龙泉答辩称：一、关于广某公司上诉称一审判决答辩人向广某公司支付购房款95818元超出了本案本诉与反诉的请求范围的问题。对此，答辩人认可广某公司的该等上诉意见，一审法院的该等判决是错误，应依法予以撤销。如广某公司上诉所称，在一审中，无论是被上诉人的诉讼请求，还是上诉人的反诉请求，均未涉及购房款95818元的处理问题，即被上诉人、上诉人均未就该购房款提出主张。在此情况下，一审法院超出被上诉人、上诉人的请求，径行对此购房款作为裁判，显然违反了民事诉讼法的规定。关于这一点，可以从《民事诉讼法》第二百条、《民诉法司法解释》第三百九十二条的相关规定得以证实。另外，有关购房款的支付问题，其性质属于债权。在一审中，答辩人针对广某公司的起诉，已主张其所有诉讼请求超过了诉讼时效。在此情况下，一审法院超出诉讼请求作出裁决，显然剥夺了答辩人的诉讼权利，是错误的。综上，答辩人认为一审判决就购房款判项违反了法律规定，超出了当事人的诉请，该判项应依法予以撤销。二、关于广某公司上诉称原审法院以“双方而后的实际行为”推翻被上诉人、上诉人签署且经公证的《终止合同》属于认定案件事实错误的问题。对此，答辩人认为广某公司的该等上诉意见是错误的，具体理由如下：第一，答辩人与广某公司签订的《终止合同》没有生效，答辩人与广某公司签订的《房地产买卖契约》自始有效存续，不发生解除的效果。从一审法院自番禺区公证处调取的公证档案可知，不存在答辩人向公证处申请对《终止合同》进行公证的意思表示和事实，案涉公证严重违反了答辩人的真实意愿，是广某公司单方面申请完成的，属于《合同法》第四十五条规定的“不正当地促成条件成就的”情形。根据《合同法》该条的规定，视为《终止合同》约定的有关“本终止合同经番禺区公证处公证后生效”的条件不成就，《终止合同》自始未生效。第二，广某公司和答辩人在签订《终止合同》后的行为再次证实双方均没有受《终止合同》约束的意思，双方自始至终是在履行双方此前签订的《房地产买卖契约》。关于这一点，答辩人认为一审法院对此的认定是符合客观事实的，广某公司为了谋取不当利益，对此客观事实不予认可，有违诚实信用原则。另外，广某公司在其上诉状中称其“一直要求被上诉人履行《终止合同》遭到无理拒绝”不是客观事实。本案的客观事实是在《终止合同》签订后长达十四五年的期间内，广某公司对答辩人就案涉房屋属于答辩人所有这一事实从未提出异议，从未主张要求履行《终止合同》。在本案中，广某公司没有提供任何其主张过要求履行《终止合同》的证据。作为一家专业的房地产开发公司，如其主张过要求履行《终止合同》的话，不可能不保存相关的证据材料，这显然与常理不符。第三，关于广某公司上诉称一审法院认定事实违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定的问题，答辩人认为这属于广某公司故意曲解法律的规定。本案一审根本不存在推翻“已为有效公证文书所证明的事实”的情形，案涉公证书所证明的事实是广某公司与答辩人签订过《终止合同》这一事实，对此事实，一审法院予以了确认，答辩人对此事实也无异议。所不同的是，一审法院认为该《终止合同》已由双方而后的实际行为所推翻；而答辩人认为该《终止合同》未生效。三、关于广某公司上诉称其有足以推翻原审法院认定事实的新证据的问题。对此，答辩人认为广某公司该等上诉理由不能成立，具体理由如下：1、广某公司上诉后提供的证据属于广某公司在一审程序中创造的“证据”。根据广某公司提交的证据可知，该证据形成时间为2014年9月3日。而答辩人提起本案诉讼的时间为2014年2月，本案一审判决作出的时间为2015年10月25日。由此可见，广某公司所谓的“新证据”形成于本案的一审审理期间，而在此之前，答辩人已向法院提起本案诉讼，双方已处于讼争的阶段；2、一审法院认定广某公司与答辩人存在继续履行《房地产买卖契约》的真正意思是根据双方签订《终止合同》后至发生争议前长达十四五年的相关事实，这种判断无疑是客观和公正的。广某公司在发生争议后，故意制造所谓新的事实，企图制造其不认可法院认定事实的假象，其主观上恶意极其明显。3、本案中不存在答辩人与广某公司之间的《房地产买卖契约》无法继续履行的情形。在本案二审中，广某公司故意制造其将案涉房屋另行出售给第三人的所谓事实，企图达到不履行其与答辩人《房地产买卖契约》的目的。对此，答辩人认为，答辩人与广某公司之间的《房地产买卖契约》完全具备继续履行的条件：第一，案涉《房地产买卖契约》在房地产管理部门进行了备案登记；第二，案涉房屋已实际交由答辩人占有和使用多年。综上，答辩人与广某公司之间的《房地产买卖契约》应当继续履行，鉴于此，请求二审法院驳回广某公司的上诉请求，维持一审法院有关判令广某公司协助答辩人办理案涉房屋的产权登记在答辩人名下的手续的判决。本院经审理，确认原审查明事实。二审审理期间，上诉人广某公司向本院提交以下证据，要求作为二审新证据：证据1，商品房买卖合同；证据2，发票和收款收据，拟共同证明涉案房屋不具备继续履行的条件，案涉房屋已经卖给第三方，与第三方签订了买卖合同，并收了房款。由于办理备案登记，所以还没有给第三方办理过户。被上诉人杨少锋、龙泉针对上述证据发表意见如下：1、上诉人提交的证据不属于新证据，从上诉人提交的证据可知，该证据形成于2014年9月3日，而原告于2014年2月已经提起本案诉讼，一审法院于2015年作出判决，该证据形成于一审审理期间，而非二审后发生的新事实。2、上诉人提供的证据存在与案外人相互串通故意制造证据的嫌疑。3、即使提供的合同真实合法有效，也不影响本案要求上诉人继续履行其与被上诉人之间的房地产买卖合同，理由是：这种情况属于开发商一房二卖的情形，根据最高人民法院有关商品房买卖的司法解释以及关于买卖合同的司法解释的规定，人民法院应当判决上诉人继续履行与被上诉人之间的房屋买卖合同，1、案涉合同已经在房地产管理部门办理了备案登记，即实际发生了预登记的效果；2、案涉房屋已实际交由被上诉人占有、使用长达15、16年的时间，因此法院应该判决双方继续履行，对于上诉人在本案发生争议起诉至法院，在案件审理期间，对外再次出售房屋的事实，上诉人在主观具有极大恶意，由此导致的法律后果，应根据相关法律规定，由上诉人向被上诉人承担相应的违约责任，乃至刑事责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人广某公司上诉坚持认为，双方当事人于2001年6月13日签署《终止合同》已生效，《房地产买卖契约》已经终止。但上诉人对于其已经返还购房贷款213000元，以及多次向被上诉人提出返还涉案房屋等陈述，均无法举证。对于未能履行《终止合同》约定的权利义务均未能提供合理的解释。原审法院结合当事人陈述以及相关证据呈现的双方实际行为，采信被上诉人主张《房地产买卖契约》才是双方继续履行的生效合同，并无不当。就此，上诉人二审中向本院提交2014年9月与案外人签订的涉案房屋买卖协议，拟证实其实际终止原合同另行出售。但经审核，该出售行为发生在原审诉讼期间，并不影响对争议事实的认定，该证据并不属于二审新证据。在上诉人主张并无充分证据支持的情况下，原审判决对该部分事实的认定应予维持。至于广某公司上诉认为判定被上诉人向其支付购房款95818元超出了本案本诉与反诉的请求范围的问题。经审核，双方当事人并无明确提出该款返还问题，但被上诉人原审诉请明确要求上诉人履行合同约定的过户义务，属于对涉案房屋买卖协议的继续履行，原审充分考虑合同双方当事人权利义务对等的原则，加判未付购房款继续履行，符合公平对等原则，以及继续履行涉案买卖协议的实际需要，并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人广东省番禺广地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年八月三十日书 记 员  李 杨