安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0291民初181号原告：徐桂云，女，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。委托代理人：王京龙，男，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。被告：芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：卢韬，总经理。委托代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。原告徐桂云与被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司（以下简称凤鸣湖房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，由审判员黄晶晶适用简易程序于2016年2月24日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告徐桂云及其委托代理人王京龙、被告凤鸣湖房地产公司的委托代理人王海燕、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐桂云诉称：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，但原告至今未在《房屋交接单》上签字收房，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署《房屋交接单》。《商品房买卖合同》第六条约定，被告应在2011年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告没有按期交房，系违约。2014年11月6日，原告起诉被告，芜湖经济技术开发区人民法院（2015）芜经开民一初字第00077号民事判决书已认定被告违约违法。《商品房买卖合同》第七条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向买受人支付违约金。2015年8月26日，原告再次向被告发出解除合同的通知，被告并不理会。现起诉请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由被告负担。被告凤鸣湖房地产公司辩称：1、被告已经按照合同约定通过挂号信、大江晚报、电话通知进行告知，要求原告在规定时间领取房屋。原告于2012年3月17日领取房屋时已经查验了房屋，被告也按照约定交付了正常使用的文书，原告领取了房屋钥匙，缴纳了2011年12月14日至2012年12月31日期间的物业费，但原告未在《房屋交接单》上签字；2、双方约定的交房时间是2011年12月20日，原告实际领房时间是2012年3月17日，只有87天，不足90日；3、（2015）芜经开民一初字第00077号民事判决书只是认定被告违约不是违法，且是认定被告丈量房屋时应通知原告在场，并没有认定被告交房存在违约。因此，原告无权要求解除合同。原告徐桂云为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组，《商品房买卖合同》，证明原、被告双方买房时达成协议，被告应在2011年12月20日前测量房屋并书面通知原告到场，被告违反合同第三条、第六条、第九条的约定，没有书面通知原告签署《房屋交接单》，存在违约行为。第二组，2012年3月10日与2013年5月22日的挂号信，证明原告积极主动找被告测量房屋。第三组，（2015）芜经开民一初字第00077号民事判决书，证明原、被告口头约定测量房屋时应通知原告到场。第四组，《房屋交接单》，证明原告没有与被告办理房屋交接手续，原告未签字，钥匙交接表原告已经取回。第五组，2015年8月26日顺丰快递寄单、解除合同通知书，证明（2015）芜经开民一初字第00077号案件判决后被告不测量房屋，原告向被告提出解除合同的要求。第六组，安徽伟星物业管理有限公司（以下简伟星物业公司）《空置、空关房月检查表》，证明原告拿钥匙后第二天将钥匙归还给物业公司，2013年7月份前后，物业公司一直在检查房屋内的设施，被告未将房屋交付给原告，而是交付给伟星物业公司。第七组，《商品房买卖合同》，证明购房时对相关条款进行变更，是双方真实意思表示，住建委存档合同与原告提交的合同一致。被告凤鸣湖房地产公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组，《商品房买卖合同》，证明合同没有约定测量时需要原告到场，被告并未违约。第二组，《房屋交付手续作业程序》，证明被告已经履行完交房手续，原告缴纳了物业费并领取了房屋相关材料、房屋钥匙、查验了房屋。第三组，《业主资料、钥匙交付确认表》，证明2012年3月17日双方办理房屋交接手续。第四组，物业费发票，证明原告于2012年3月17日缴纳自2011年12月14日起一年的物业费，此时房屋可以领取，原告已经收到了被告的交房通知。第五组，《业主基本情况登记表》，证明2012年3月17日办理交接手续时原告自己填写业主基本情况登记表。第六组，《房屋交接单》，证明2012年3月17日双方办理房屋交接手续，原告拒绝签字。第七组，大江晚报公告，证明被告公告交房时间，通知原告领房。庭审中，对于原告徐桂云所举证据，被告凤鸣湖房地产公司发表如下质证意见：1、第一组证据不能达到原告的证明目的，合同没有约定测量时需要原告到场，第九条约定签收《房屋交接单》是双方的义务，原告已对房屋进行验收但拒不签字，是原告违约。合同第七条不是解除合同的依据，且一年后原告的解除权就已丧失。2、第二组证据被告没有收到。3、第三组证据不能达到原告的证明目的，法院判决被告违约证据不足，且合同中没有约定原告不在场测量就可以解除合同。4、第四组证据可以证明被告已经为原告办理了房屋交接手续，是原告自行违约没有签字。5、对第五组证据的真实性有异议，被告没有收到此通知，信件签署名称不是我司工作人员，也没有写明寄送的物品名称。6、对第六组证据的真实性有异议，且物业公司有义务查看房屋。7、对第七组证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同意思表示应以合同记录为准。对于被告凤鸣湖房地产公司所举证据，原告徐桂云质证意见为：1、第一组证据质证意见同原告的举证目的。2、第二组证据是被告后补的，表上的三位经办人应出庭作证，物业费发票是伪造的，原告于2012年3月17日拿钥匙是想测量房屋，伟星物业公司将《房屋交接单》填好并通知被告来测量，但是被告没有来，所以房屋交接单上就没有签字。3、对第三组证据的真实性有异议。被告模仿原告签字，此表系伪造。4、第四组证据系伪造，有涂改痕迹，不能达到被告的证明目的。5、第五组证据系被告伪造，不是原告填写的。6、第六组证据载明是查验房屋。7、第七组证据与本案无关，合同上约定的是书面通知。本院认证意见为：（一）原告徐桂云所举证据证据：第一组与第七组证据均系《商品房买卖合同》，该合同真实合法，且与本案具有关联性，可作为本案证据使用。第二组证据系2012年3月10日及2013年5月22日的挂号信函收据及通知，挂号信函收据加盖邮局邮戳，本院对其真实性予以确认，可以证明原告向被告邮寄要求其履行合同特殊约定的通知，但该挂号信函收据无收件人签字，不能反映信件已被被告签收的事实。第三组证据系本院已生效判决，可作为本案证据使用。第四组证据系《房屋交接单》，原、被告均作为证据提交，本院对其真实性予以确认。第五组证据系2015年8月26日顺丰快递寄单、解除合同通知书，被告否认收到该信件，因该快递单上邮寄地址为“芜湖经济技术开发区凤凰城米兰苑0#楼”，该地址与被告住所地地址相同，亦有收件人签字，应视为该邮件到达被告处，本院对该组证据予以采信。第六组证据系伟星物业公司空置、空关房月检查表，该证据来源无法核实，真实性无法确认，本院不予采信。（二）被告凤鸣湖房地产公司所举证据：第一组证据系《商品房买卖合同》，因本院（2015）芜经开民一初字第00077号判决已生效，该判决已确认原被告签订合同时对第三条进行了更改，并口头约定测量房屋面积时通知徐桂云到场监督，故本院对被告的证明目的不予采信。第二组证据系《房屋交付手续作业程序》，该材料系被告方自行制作，真实性难以核实，亦无法达到被告已履行交房手续的证明目的，本院不予采信。第三组证据系《业主资料、钥匙交付确认表》，原告认为该表系被告伪造，因庭审中原告自认确实于2012年3月17日领取房屋钥匙想测量房屋面积并签署一份《业主资料、钥匙交付确认表》，且原告未提供证据证实其签名系被告伪造，故本院对被告提供的该份《业主资料、钥匙交付确认表》真实性予以确认。第四组证据系物业费发票，原告不予认可，且发票上缴纳人、缴纳时间、项目内容等均系手工填写，真实性无法确认，本院不予采信。第五组证据系《业主基本情况登记表》，原告不予认可，且该登记表上未有原告签字确认，不能证明该表格系原告填写，本院不予采信。第六组证据系《房屋交接单》，原、被告均作为证据提交，本院对其真实性予以确认。第七组系大江晚报公告，真实合法，且与本案具有关联性，可作为本案证据使用。根据当事人举证、质证及本院认证，本院查明法律事实如下：2010年9月13日，原告徐桂云与被告凤鸣湖房地产公司签订一份《商品房认购协议》，约定：原告徐桂云认购被告所开发的凤凰城玉竹轩5幢2单元502室房屋，建筑面积约143.98平方米，单价为4180元每平方米、总房价款为601836元；当日，认购人支付定金10000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，认购人支付的定金转为房价款，双方签署《商品房买卖合同》后，该协议自动解除。2010年9月25日，原告徐桂云与被告凤鸣湖房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定：原告徐桂云购买被告凤鸣湖房地产公司开发建设的位于芜湖经济技术开发区的凤凰城玉竹轩5幢2单元502室房屋一套，建筑面积为143.98平方米，套内建筑面积为114.23平方米，共用分摊建筑面积为29.75平方米。第二条约定：按建筑面积计算商品房价款，单价为4130元每平方米、总房价款为594637元。第三条约定：当事人按建筑面积或套内建筑面积计价的，面积计算以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方如有约定的按其约定，没有约定或约定不明确的按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第六条约定：出卖人应当在2011年12月20日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如果遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日，自本合同第六条规定的的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，应当签署《房屋交接单》。签订《商品房买卖合同》时，被告凤鸣湖房地产公司的经理焦安与原告徐桂云对合同第三条进行了更改，并口头约定被告凤鸣湖房地产公司测量房屋面积时通知原告徐桂云到场监督。2011年12月8日，被告凤鸣湖房地产公司通过大江晚报发布“房屋交付公告”，内容为：“我公司开发的凤鸣湖凤凰城北岛水云间7#、11#、15#、19#楼定于2011年12月9日至12日集中交房，南岛红枫轩7#楼、玉竹轩5#楼定于2011年12月13日集中交房，届时恭请业主本人携带身份证及购房所有相关资料和费用到北岛水云间6#楼架空层和南岛红枫轩7#楼一层大堂办理交付手续”。2011年12月间，原告徐桂云多次到被告凤鸣湖房地产公司处，要求被告在其到场的情况下测量房屋面积，此时，原告徐桂云知晓其所购房屋可以交付。2012年3月10日、5月22日，原告徐桂云两次向被告邮寄通知，要求被告凤鸣湖房地产公司测量房屋面积时通知其到场监督。在被告未理睬其要求后，原告徐桂云于2012年3月17日在伟星物业公司领取房屋钥匙查看房屋，并在《业主资料、钥匙交付确认表》上签字，同日的《房屋交接单》上原、被告均未签字，仅有伟星物业公司的工作人员张扬玲签字。2015年1月4日，原告徐桂云诉至本院，要求被告凤鸣湖房地产公司继续测量所购房屋的面积，通知其到场监督，并要求确认合同无效。本院于2015年4月1日作出（2015）芜经开民一初字第00077号民事判决书，驳回原告徐桂云的诉讼请求。判决后，原、被告均提起上诉，芜湖市中级人民法院于2015年8月20日作出（2015）芜中民四终字第00168号终审判决，驳回双方上诉，维持原判。2015年8月26日，原告徐桂云通过顺丰快递向被告凤鸣湖房地产公司发送解除合同通知书。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，依法属有效合同。本案争议焦点是案涉《商品房买卖合同》的解除条件是否成就，原告徐桂云主张解除合同是否符合约定解除或者法定解除的条件，其主张解除合同的依据是被告凤鸣湖房地产公司违反《商品房买卖合同》第三条、第六条、第九条的约定，对此，本院分析如下：（一）关于《商品房买卖合同》第三条的约定，双方当事人存在争议，因芜湖市中级人民法院维持本院（2015）芜经开民一初字第00077号判决，该判决已生效，因此，判决所认定的双方签订合同时对第三条进行了更改，并口头约定被告测量房屋面积时应通知原告徐桂云到场监督的事实应予确认。但是，原、被告并未约定被告不履行该义务时原告有权解除合同，且原告徐桂云购买房屋的目的是占用使用房屋，测量面积未通知其到场并未影响房屋的基本使用功能，未对原告使用房屋构成实质障碍，不妨碍其合同目的的实现，被告不构成根本违约，原告徐桂云以此解除合同，于法无据，本院不予支持。（二）《商品房买卖合同》第六条及第九条均系房屋交付的约定，第六条约定：出卖人应当在2011年12月20日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交付时，应当签署《房屋交接单》。首先，双方对于商品房是否已经交付存在争议。原告徐桂云认为其在伟星物业公司领取房屋钥匙目的是查看房屋，房屋至今未交付，被告凤鸣湖房地产公司则认为原告徐桂云已领取房屋钥匙，房屋已经交付。本院认为，根据合同第九条的约定，商品房交付使用时，双方应当签署《房屋交接单》，虽然原告徐桂云于2012年3月17日在伟星物业公司领取房屋钥匙查看房屋，但是双方并未签署《房屋交接单》，故应认定双方至今未对房屋进行交接。其次，关于房屋至今未交付的原因。原告徐桂云认为被告凤鸣湖房地产公司未书面通知其交房，违反了合同第九条约定。本院认为，原告徐桂云在庭审中陈述其自2011年12月起即多次到被告处，要求被告履行口头约定内容，在此过程中知晓房屋可以交付，因被告未履行该义务，故一直未办理房屋交接手续，并因此导致双方在本院的另一起诉讼。因此，虽然被告通过大江晚报发布“房屋交付公告”的方式与合同约定的书面通知方式有出入，但是，原告徐桂云于2011年12月已知晓房屋可以交付，故被告无需再另行书面通知其办理房屋交接手续。此外，根据合同第七条约定：出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，而本案原告徐桂云于2012年3月10日、5月22日两次向被告邮寄通知，内容均是要求被告履行口头约定内容，并非对交房进行催告。因此，案涉商品房在2011年12月份时已具备交付条件，被告不存在逾期交付房屋的行为。综上所述，本案原、被告的矛盾起因系双方签订合同时口头约定被告委托测绘单位实施测绘时通知原告到场监督，但被告并未履行此项义务，原告徐桂云至今未受领房屋。原告徐桂云作为买受人，签订购房合同的目的在于依法取得房屋所有权，对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，被告凤鸣湖房地产公司虽违反双方口头约定但并不妨碍原告合同目的的实现，不构成根本违约。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定以及案涉《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人延迟交付房屋，买受人应进行催告，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可请求解除合同，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，即使本案被告存在逾期交付房屋行为，原告徐桂云至本案起诉并未催告被告交付房屋，根据合同约定交房时间为2011年12月20日前，原告徐桂云自2011年12月21起即取得解除合同的权利，截止本案诉讼已经超过一年除斥期，现原告徐桂云主张解除《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告徐桂云的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐桂云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  黄晶晶人民陪审员  汤方明人民陪审员  陈世富二〇一六年八月十二日书 记 员  闫 杨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。