浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2010）温永瓯民初字第228号原告（反诉被告）：孙甲。委托代理人（特别授权）：叶乙。被告（反诉第三人）：叶丙，男，1942年12月20日出生，公民身份号码3303241942********，汉族，农民，户籍所在地永嘉县三江街道行禅村，现住永嘉县乌牛街道孙宅村孙宅东路9号。被告（反诉原告）：叶甲。委托代理人（特别授权）：朱某某。委托代理人（特别授权）：张某某。原告孙甲为与被告叶丙、叶甲物权保护纠纷一案，于2010年6月25日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告叶丙、叶甲下落不明，遂依法转为普通程序并组成合议庭进行审理。2010年10月9日，被告叶甲以自己已提出行政复议为由，申请法院中止审理，经审查，其申请符合法律规定，本案遂中止审理。2011年8月29日，本案恢复法庭审理。同日被告叶甲提出反诉，要求确认坐落于乌牛镇××房屋（原××权号：永房权乙牛某第10490号，登记产权人叶甲）归反诉人叶甲所有。经审查，其反诉符合法定条件，遂于当日予以受理并与本案合并，分别于2011年10月10日、11月30日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告孙甲的委托代理人叶乙、被告叶丙、被告叶甲的委托代理人朱某某、张某某到庭参加诉讼；第二次开庭，原告孙甲的委托代理人叶乙、被告叶丙、被告叶甲的委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙甲诉称：原告在永嘉县××牛镇孙宅村有祖遗房产一处，于1992年6月4日经永嘉县房产管理机关确权甲并发证，产权证号为永房权证字第**，使用面积为60.14平方米。1986年间，原告移居乐清市北××镇××村，平常工作繁忙，很少回永嘉老家，老家的房产一直由父母保管。约于1994年间，原告之母来原告处，对原告说要将房产租给别人居住，租金作为二老生活费用，原告表示同意。2007年12月份，原告从父亲口中获悉，原告的母亲与被告叶丙私下将原告的房产进行买卖，被告叶丙在明知该房产所有权人为原告的情况下，为了达到占有原告的财产，伪造委托书和买契，将原告的房产在永嘉县房管局办理了房产变更登记，并于2008年将房产变更登记给了被告叶甲。2008年，原告依法向永嘉县人民法院提起诉讼，经二审终审，法院依法撤销了被告叶丙的违法登记，次年12月永嘉县房产管理局撤销了第二次的违法变更登记所有权人叶甲的权证。该文书送达后，现已超过法定的诉讼期限，在法定时限内被告叶甲未提起诉讼，现撤销文件已发生法律效力。故提起诉讼，请求判令：被告叶丙、叶甲停止侵害，恢复原状，返回财产，并责令其限时腾空。原告为证明诉称事实，在举证期限内向本院提供了下列证据：1、房屋所有权信息复印件一份，以证明房屋所有权人为孙甲的事实；2、鉴定文书一份，以证明卖契及委托书未经孙甲亲笔签字或按指印的事实；3、一审、二审行政判决书各一份，以证明房管局向叶丙办理房屋所有权证的具体行政行为违法的事实；4、永嘉县房管局文件一份，以证明叶甲的房产证被撤销的事实；5、叶丙房产登记信息一份，以证明诉争房产被叶丙登记过的事实；6、叶甲房产登记信息一份，以证明诉争房产被叶甲登记过的事实；7、集体土地建设使用证复印件、土地局信息查询复印件、房某某属登记信息查询复印件一份，以证明诉争房产的所有权属原告所有的事实；8、村委会证明一份，以证明“孙乙”与孙甲系同一人的事实；9、永嘉县房屋所有权甲收件收据及缴款书收件各一份，以证明原告向房管局申请恢复诉争房屋的产权甲为原告所有的事实。被告叶丙辩称：原告诉称均不属实，我与陈某某所签订的房屋买卖合同是有效的。当时买房一事是由叶星标牵线，经孙丙介绍的。当时原告的母亲陈某某说自己办厂亏损了，要把自己的房某卖给我，当时陈某某的一个兄弟也在场。我当时说过孙甲不在场是不行的，但是陈某某的兄弟说有他在场，能够证明这件事情，孙甲的妹妹也是在场的，所以我就相信了。我们谈好后由孙宅村的村支书孙丁起草了卖契，签订合同的时候孙甲确实不在场，所以我在签字后先是支付了陈某某2000元的定金，然后陈某某把卖契拿回家签字。在我支付了剩余的13000元后，陈某某就把卖契交给我了，这时卖契上已经有孙甲的签名，至于是不是孙甲本人所签我就不知道了。我认为双方的房屋买卖是有效的，原告的起诉毫无道理，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告叶丙未在本院指定的举证期限向本院提供证据。被告叶甲答辩并反诉称：原告称被告叶丙伪造委托书的诉称是不属实的，被告没有伪造任何委托手续及卖契。1993年2月份，被告叶丙经叶星标牵线，孙丙介绍向陈某某购买坐落于乌牛镇孙××村宅东路××号的祖屋，其中包括原登记产权人为被反诉人孙甲的一间房屋，被告叶丙是以15000元价格购买该些房屋的。当时叶丙先是支付了2000元定金，然后由陈某某拿走卖契，后来在叶丙支付了其余13000元后，陈某某才将签完字的卖契交给被告叶丙，卖契上孙甲的签字即使存在伪造也是陈某某伪造的。而后，陈某某将两本房产证，两本土地证，房屋钥匙等交给第三人叶丙。委托书也是孙甲的姨夫孙己拿过来办理房产过户手续的，还带着孙甲的身份证，这份委托书是否伪造被告根本不知情。虽然事后经鉴定表明卖契上的名字不是原告本人所签，但是从事后发生的一系列事情可以看出原告是明知或同意的。本案诉争的房屋系祖某，因此在签订卖契之时原告的母亲陈某某称该房屋是她自己的，叶丙相信她所说的话符合农村的实际情况与情理的。买房后，反诉人全家对该房屋进行了多次修缮，并一直居住至今。期间，被反诉人均未提出任何异义。1997年1月29日叶德某某请办理房产交易手续，2000年1月26日，永嘉县房产管理局向叶丙颁发了永房权乙牛某03121号房屋所有权证。2007年叶丙将房产以析产的方式分给三个儿子，其中反诉人叶甲所分得的权证号为“永房权乙牛某第10490号”的房屋即诉争房屋。而且从2007年开始，原告本人及陈某某从来没有在庭上出现过，虽然说律师可以代为出庭，但是本案房屋买卖时间长达18年之久，原告本人又不到庭，明显是刻意回避陈述事实。诉争房屋从1993年陈某某代为买卖后到2007年双方产生争议之前，该房屋均是由被告叶丙居住的，故该房屋并不属于原告，而是属被告叶丙所有。2008年原告提起的行政诉讼，其判决结果仅仅是认定颁发房产证的行为不合法的，并不是说房屋是原告所有。故请求驳回原告的诉讼请求，并判令：依法确认坐落于乌牛镇孙宅村××房屋（原××权号：永房权乙牛某第10490号，登记产权人叶甲）归反诉人叶甲所有；本案诉讼费用由被告承担。被告叶甲为证明答辩及反诉事实，在本院指定的举证期限向本院提供证据如下：1、身份证复印件三份，以证明反诉人、被反诉人及第三人的身份情况；2、卖契一份，以证明1993年2月14日孙戊、陈某某、孙甲将坐落于永嘉县××牛镇××号的正间一间、居头两间等房屋以15000元的价格卖给第三人叶丙的事实；3、契税完税证一份，以证明1997年7月8日办理房屋过户手续时的评估价格为17500元；4、永嘉县房屋所有权信息一份，以证明第三人叶丙已经取得过该处产权；5、公某某一份，以证明第三人叶丙于2007年6月22日将诉争房屋析产给反诉人所有的事实；6、房屋所有权证一份，以证明反诉人取得过诉争房屋产权的事实；7、庭审笔录复印件一份，以证明本案的房屋买卖经过等客观事实，其中证人的证言均能证明被告叶丙购买房屋属善意的事实；8、房屋土地使用权证一份，以证明在2007年4月17日原告方某称土地证遗失后，配合被告方补办土地使用权证的事实。对反诉原告叶甲的反诉，反诉被告孙甲辩称：首先，被答辩人的反诉已经超过法定的期间，本案答辩人于2010年6月25日向人民法院起诉，法院择定于同年7月26日开庭，后因送达问题，为此受诉讼法院进行公告，再次公告择定于10月14日开庭，在开庭前几天，被答辩人以本案永嘉县房管局的行政撤销需要复议为由向法院申请终止本案诉讼，同年10月13日贵院予以准许并裁定中止诉讼。2011年8月29日被答辩人才向法院提起反诉。此时与本案终止诉讼已经相隔长达9个多月，而且在被答辩人所提供的所有证据都不能反映法定复议过程与情形。其次，本案被答辩人将答辩人列为反诉被告没有任何事实和法律依据。因为答辩人与被答辩人及第三人叶丙之间不存在任何买卖关系，被答辩人提供的所谓卖契、委托书均系伪造，而与答辩人无任何有关系。再次，被答辩人提供的所谓买契不能证实其符合法定的善意占有应当具备的条件，其不符合物权法106条规定的法定情形。第三人在整个所谓的买卖过程中，明知该房屋产权人为答辩人却故意避开答辩人，而与案外人发生了所谓的买卖房屋行为，而且伪造了卖契、委托书等，这部分事实已被人民法院判决认定。所以说第三人在这一买卖合同中存在过错，该种违法买卖行为不能被认定为善意占有。同时，被答辩人与其父之间是一种分家析产的行为，而不是买卖行为，析产只能处分自有合法财产，而不能处分他人财产，故不存在善意占有之说。最后，本案答辩人的房地产权属并未发生变化，至今仍属答辩人所有。该房的土地证一直为答辩人所拥有，而永嘉县房产管理局于2000年1月26日颁发给叶丙房产证的具体行政行为经法院二审终审已被确认为违法，被答辩人的证件亦已被永嘉县房产管理局撤销，且答辩人的重新恢复登记已被永嘉房产管理局受理，因此叶丙的行为不符合物权法有关善意占有的规定。综上所述，被答辩人的反诉理由不管从程序上还是实体上均不符合法律规定，故请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的反诉。反诉被告对上述辩称事实，未在本院指定的举证期限提供相应的证据予以证实。为查明事实，本院依职权对证人陈某某进行了谈话，并制作了谈话笔录。证人陈述：证人确曾于1993年将孙甲名下的房产出卖给了叶丙，该房屋系祖上所留，后来由证人将该房某分给孙甲，并登记在孙甲名下，由孙甲一直居住到其出嫁之日，此后其一直居住在樟湾，很少回家，也没有看过其房某。房某出卖所得款15000元，均由证人用于抚养子女所需。卖房的事情孙甲并不知情，事后证人也没有告知孙甲。出卖房屋之时有孙丙、孙丁在场，出卖房屋系孙丙介绍，卖契由孙丁所写，卖契上陈某某的名字为证人本人所签，孙甲的名字是谁所签，因时日已久，无法回忆。叶丙卖得房某后一直居住其中，期间有修缮过房屋，但规模不大。原告提供的证据，经两被告质证后表示：对证据5、6、8、9无异议；对证据1的真实性无异议，但该证据并不能证明诉争房屋现仍归孙甲所有；对证据2的真实性与合法性均无异议，但该证据并不能证明原告对房屋买卖一事不知情。对证据3的真实性、合法性无异议，但该证据只能证实法院有对房管局的颁证行为确认为违法。对证据4的真实性无异议，但对其合法性有异议，即使撤销了叶甲的产权甲，也不意味着叶甲就不是房屋的合法所有人；对证据7的真实性无异议，1992年房屋是登记在原告名下，但是1993年原告母亲陈某某将两个房产证及土地证交付给被告时，称孙甲的土地使用证已经遗失了，后来原告配合被告去土地局补办了孙甲的土地使用权证，本来应该过户给被告的，后来双方发生纠纷，就未过户了；房产权属登记信息是因为叶甲的房产登记已被撤销，故打出来的只能是原始登记，但在查询信息一栏已经注明产权在1997年曾某某过变更。被告叶甲提供的证据经原告质证后表示：对证据1、3、7无异议；对证据2有异议，该卖契上“孙甲”签名并不是原告本人所签，仅仅是买卖双方发生的法律关系，不管是否有效，与原告都没有任何关系，从该份证据也可以看出被告叶甲作为反诉原告是没有主体资格的；对证据4、6的真实性无异议，但该些证据已经被有关部门撤销；对证据5有异议，该公某某与本案并无关联性，其中的内容已经被撤销了；对于证据8的真实性无异议，但对其关联性有异议，土地使用权人没有发生变化，一直是原告本人。经被告叶丙质证后表示无异议。对本院调取的证人陈某某的证言，经原告质证后表示：证人陈述内容与本案无关联性，对证人陈述是否真实不予认可。经被告叶丙质证后表示：对证人陈述的事实中有部分内容有异议，房某买过来之后，被告经多次修缮居住，房屋中的地面、窗户、部分墙壁、楼板、卫生间的抽水马桶都已经翻新或更换过。经被告叶甲质证后表示：对谈话内容的真实性有异议，行政判决认定1986年孙甲一直居住在北白象，而房产证登记为孙甲的时间是1992年，所以陈某某所陈述的孙甲在出嫁前一直居住在该房屋内与行政判决认定事实不一致。孙甲并非一直居住在这里，事实上房某在出卖之前一直是由陈某某居住的；另外陈某某所居住的房某与本案诉争房某相隔并不远，只有一千米左右；房某刚买过来的时候非常旧，经被告方多次修缮后才适合居住；原告对房某出卖给被告一事并非不知情，当时被告方办理土地证时就是原告提供的身份证，同时孙己办理委托手续的时候原告也提供过身份证。结合原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：原告提供的证据5、6、8、9两被告均无异议，本院予以认定；证据1只能证实原告曾经是本案诉争房屋的所有权人，并不能证实原告就是该房屋现在的所有权人；证据2只能证实孙甲没有在卖契及委托书上签字，并不能以此推定原告对房屋买卖一事就是不知情或是不同意的事实；证据3只能证实房管局发放权证时未审查清楚卖契及委托书的签字是否是原告所签就发放了房产权证的具体行政行为是违法的，并未认定被告叶丙不是房屋的所有权人，更未肯定原告是房屋所有权人；证据4只能证实房管局在其发放给叶丙房产权证的具体行政行为被法院认定为违法后对自己的具体行政行为进行了纠正，并不能以此推定房管局已经认定房屋的权属为原告所有；证据7只能证实原告曾经是本案诉争房屋的所有权人，并不能证实原告就是该房屋现在的所有权人，故本院对原告提供的证据1-4、证据7均不予认定。被告叶甲提供的证据，原告对证据1、3、7均无异议，本院予以认定；证据2系原告母亲陈某某以原告的名义将原告所有的房屋出卖给被告叶丙时所签订的卖契，该卖契上孙甲的签字虽然经鉴定后表明并非原告所签，但综合本案案情，签订卖契之时有原告所在村的村干部，具体负责操作的是原告的父亲孙沛沾、母亲陈某某，同时该卖契上孙甲的签字是陈某某带回家后补签的，做为外人的被告叶丙根本无法查明其上签字是否为原告本人所签，而且签订卖契时陈某某持有该房屋的产权证、原告的身份证，因此陈某某的行为完全可以构成表见代理，其行为结果应当由原告承担，故本院认为该份卖契合法有效；证据4可以证实被告叶丙在买房后已经办理过房屋某某手续；证据5、6可以证实叶甲曾依法定程序获得诉争房屋产权的事实；证据8可证实原告原有的土地证遗失之后，又补办过土地登记的事实，可证实原告对房屋买卖一事是知情的事实，上述证据可以形成比较完整的证据链条，能证实被告叶甲获得房屋的产权的过程是合法的，故均予以认定并作为本案的定案依据。经审理，本院认定以下事实：1993年2月份，陈某某因经济原因，欲将其坐落于乌牛镇孙××村宅东路××号的祖屋［一间正间，两间居头，两间后四尺路，其中包括原登记产权人为原告孙甲的一间房屋（权证号：005397，建筑面积60.14平方米］出卖。后经叶星标牵线，孙丙介绍，被告叶丙于1993年2月14日与陈嫦某某成协议，约定由被告叶丙以15000元的价格购买该些房屋，当场由孙丁制作一份买契，被告叶丙、孙甲的父亲孙沛沾、母亲陈某某均当场在买契上签字确认，在被告支付陈某某2000元定金后，陈某某将买契带回家中，后在被告叶丙交付了其余13000元后，陈某某将补签有“孙甲”的签名的卖契交给被告叶丙。此后叶丙对该房屋进行了多次修缮，并一直居住至今，期间原告均未提出任何异义。1997年1月29日，叶丙与孙己向房管局提供签有“孙甲”名字的卖契及委托书、孙戊的委托书、孙甲和孙戊的身份证复印件及房屋所有权证，申请办理房产交易手续。房管局经审查后，于2000年1月26日向叶丙颁发了永房权乙牛某第03121号房屋所有权证。2007年4月11日，被告叶丙凭孙甲的身份证复印件等手续，以孙甲的名义办理了土地使用权证。同年7月20日，被告叶丙将房产以析产的方式分给三个儿子，即叶丁、叶戊及被告叶甲，并办理房产过户登记手续（权证号分别是永房权乙牛某第10490、10489、10488号），其中被告叶甲所分得权证号为“永房权乙牛某第10490号”的房屋即诉争房屋。2008年1月，原告孙甲以房管局在办理房产交易登记手续时审查不严，错将其房产登记给叶丙所有为由，请求法院依法确认房管局颁发给叶丙房屋所有权证的行为违法。后经本院审理之后，认为本案中叶丙在申请房屋交易登记时，提交了不是孙甲本人亲自签名（卖契上及委托书上的“孙甲”三字经鉴定表明非原告孙甲本人所签）的卖契和委托书。而房管局在办理房产交易登记之时，在孙甲未到场的情况下，对房某某属的来源及孙甲的委托书的真实性未尽合理、谨慎的审查义务，导致错将孙甲的房屋所有权甲给叶丙所有，故其向叶丙颁发永房权乙牛某第03121号房屋所有权证的登记行为主要证据不足，应予撤销。鉴于叶丙已将房产转移给叶甲、叶丁、叶戊所有，房管局原颁发给叶丙的房屋所有权证已被注销，不具有可撤销内容，遂依法作出判决，确认永嘉县房产管理局于2000年1月26日颁发给叶丙的永房权乙牛某第03121号房屋所有权证的具体行政行为违法。判决后，被告叶丙不服提起上诉，经温州市中级人民法院二审判决，驳回其上诉，维持原判。2009年12月7日，永嘉县房产管理局撤销了叶甲永房权乙牛某第10490号房屋所有权证。2010年6月25日，原告又向本院提起民事诉讼，要求判令两被告停止侵害，恢复原状，返还财产，并责令其限时腾退。另查明，孙甲自1986年起一直居住在乐清市北××镇××村，在村卫生室从事医师工作。本院认为：本案的争执焦点有二：一是被告叶丙与陈某某以孙甲名义签订的买契是否有效？二是被告叶甲是否是诉争房产的所有权人，能否就原告的起诉提起反诉？对于争执焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合本案，被告叶丙与原告的父母亲签订卖契之时，陈某某手中持有原告所有房屋的所有权证以及原告的身份证，同时在被告支付了陈某某2000元定金后，陈某某将买契带回家中，在被告叶丙支付其余的13000元购房款后，其再将已经签有孙甲名字的买契交付给被告叶丙，基于陈某某与原告之间系母女关系的特殊情况，且该房屋又系祖屋，被告叶丙完全有理由相信该房屋的出卖系孙甲真实意思表示，且被告叶丙在整个买卖过程中既未与陈某某串通，亦不知买契上孙甲的签名系伪造，故其主观上并不存在恶意。其次，被告于1993年以15000元的价格购买了该房屋，而根据被告提供的契税完税证表明，1997年7月8日被告叶丙办理房屋过户手续时房屋的评估价格为17500元，因此该些房屋的出卖价格是合理的；最后，根据被告叶丙的申请，永嘉县房地产管理局于2000年1月26日向叶丙颁发了永房权乙牛某第03121号房屋所有权证，也就是说，转让的财产已经依法予以登记。虽然在原告提起行政诉讼之后，房管局发放证件的具体行政行为被确认为违法，但这只是对房管局发放证件过程中未严格审查办证手续的行为进行纠正，并非对叶丙取得房屋所有权的一种否认。因此陈某某以孙甲的名义与被告叶丙签定合同的行为完全可以构成表见代理，其所签定的合同应当为合法有效的合同，其行为结果应当由被代理人即原告承担。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：“民事活动应当遵循自愿、公平，等价有偿、诚实信用的原则。”被告叶丙与陈某某以其女儿即原告孙甲名义所签的合同属合法有效的合同，被告在支付合理对价之后，依法享有该房屋的所有权，原告不得以任何理由进行反悔。对于争执焦点二，本院认为：叶丙作为本案诉争房屋曾经的合法所有权人，其根据有关法律规定，完全有权利处分自己的财产，因此其于2007年将房产以析产的方式分给三个儿子的行为合法有效，受法律保护。被告叶甲根据析产的方式取得本案诉争房屋的所有权亦完全合法，现原告对其提起诉讼，被告叶甲做为房屋的现任所有权人，完全有权利提起反诉，要求本院确认诉争房屋的所有权。虽然本案诉争房屋的土地权证登记者仍为原告，但根据相关的法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋范围内的土地使用权同时转让，故该房屋的土地使用权亦应转让于被告叶甲。原告在审理过程中提出，被告叶甲提起反诉的时间已经超过法律规定期限，根据有关法律规定，反诉必须在本诉的法庭辩论终结结束前提出，现被告在本案开庭审理之前就巳提起反诉，完全符合法律的相关规定。综合上述分析，本院认为，原告的母亲陈某某以孙甲名义与被告叶某签定的卖契合法有效，其根据卖契取得房屋而享有的财产权利受法律保护，被告叶甲通过合法的途径取得的物权亦应受法律保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十五条之规定，判决如下：一、驳回原告孙甲的诉讼请求；二、坐落于乌牛街道孙宅村孙宅东路**的房屋（原产权证号：永房权乙牛某第**）归反诉原告叶甲所有。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费80元，减半收取40元。由原告孙甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（本诉案件上诉受理费80元，反诉案件上诉受理费80元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行分理处，账号：319-299901040006651，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  戴康强审 判 员  陈贤升代理审判员  徐晓微二〇一一年十二月十六日书 记 员  徐锵波