上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第533号原告：徐嘉音，女，1972年6月23日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。原告：徐嘉风，男，1974年6月28日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：徐嘉音，系原告徐嘉风的姐姐，住上海市普陀区。被告：徐飚颿，男，1975年7月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：董丽莎，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文娟，上海汉盛律师事务所律师。第三人：上海银行股份有限公司白玉支行，住所地上海市肇嘉浜路XXX号。负责人：宋利群，行长。委托诉讼代理人：陶章华，上海银行股份有限公司白玉支行工作。委托诉讼代理人：李吉，上海银行股份有限公司白玉支行工作。原告徐嘉音、徐嘉风与被告徐飚颿确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月2日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告向本院申请追加上海银行股份有限公司白玉支行(原上海银行股份有限公司淮海支行，以下简称“上海银行白玉支行”)作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年8月4日、2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告徐嘉音(同时系徐嘉风的委托诉讼代理人)及其委托诉讼代理人杨晔、被告徐飚颿的委托诉讼代理人董丽莎到庭参加了三次庭审，被告徐飚颿到庭参加了第二次庭审，第三人上海银行白玉支行的委托代理人李吉到庭参加了第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告徐嘉音、徐嘉风向本院提出诉讼请求：1.判令原告徐嘉音、原告徐嘉风、徐绥迪与被告徐飚颿之间就本市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同无效；2.判令在涤除第三人上海银行股份有限公司白玉支行对本市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押之后，被告徐飚颿协助原告徐嘉音、徐嘉风将上述房屋恢复登记至原告徐嘉音名下。事实和理由：二原告系姐弟关系，被告系二原告的表弟。2002年，二原告的父亲徐绥迪出资购买了本市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)，登记的产权人为徐绥迪、徐嘉音、徐嘉风三人。因原告徐嘉风投资做生意缺少资金，就与被告协商以被告出面购买涉案房屋并向银行申请贷款的方式，为原告徐嘉风套取银行贷款，但被告只是涉案房屋名义上的产权人，实际产权人仍为徐绥迪、徐嘉音、徐嘉风。此外，每月的银行贷款也由原告徐嘉风偿还，等过一段时间徐嘉风解决了资金问题，再由被告返还涉案房屋，将涉案房屋恢复登记至原告徐嘉音、徐嘉风以及徐绥迪名下。2004年9月28日，原告徐嘉音、徐嘉风以及徐绥迪与被告就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价为715,000元。同日，系争房屋产权登记至被告名下。房屋买卖合同签订后，被告向银行申请了40万元的贷款，该贷款实际由原告徐嘉风取得。因为原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，其实质是以虚假买卖涉案房屋的方式为原告徐嘉风向银行贷款套现，故被告没有支付过任何房款，40万元的银行贷款也都是由两原告的父母以及原告徐嘉音负责偿还，而且涉案房屋也一直由二原告及其父母占有使用。2013年3月23日，二原告的母亲徐瑞华报死亡，2013年5月8日，二原告的父亲徐绥迪报死亡，徐瑞华与徐绥迪的子女只有原告徐嘉音与徐嘉风。现二原告要求被告返还涉案房屋并配合办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋恢复登记至原告徐嘉音、徐嘉风以及徐绥迪名下，被告却违反当初的约定拒绝返还涉案房屋。二原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。诉讼中，二原告表示愿意归还涉案房屋剩余的银行贷款(以实际剩余贷款数额为准)以涤除抵押登记，并由徐嘉音的丈夫张云林将22万元的款项交至本院。被告徐飚颿辩称，原告徐嘉音、原告徐嘉风、徐绥迪与被告徐飚颿签订的房屋买卖合同是真实意思表示，房屋已经在2004年过户至被告名下，房屋全部支付给了徐嘉风和徐绥迪，被告已经履行全部义务，因此该买卖合同是有效的。第三人上海银行白玉支行述称，2007年1月1日上海银行支行发生合并，第三人也提供了合并的相关文件，原来上海银行淮海支行的债权债务由白玉支行承担。涉案房屋办理了合法的抵押手续，第三人也履行了放款义务，如果原告需要涤除抵押登记，必须把贷款本息全部还清，无论谁还都可以。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2004年9月28日的上海市房地产买卖合同，二原告主张被告并未支付原告首付款，该合同附件三中载明的“今收到本房屋交易首付款315,000元”仅是为了办理贷款手续的需要，并非已收到款项的证明，且收款人“徐嘉音、徐绥迪”的签字并非其本人所签，二原告虽主张进行了笔迹鉴定，但因客观条件所限未能调取检材原件。被告则质证认为“徐嘉风、徐嘉音、徐绥迪”的签字均为其本人所签，被告已现金支付了315,000元的购房款，当时因徐嘉风在外欠债，故原告要求支付现金，上述钱款是被告自己凑的，其中10多万是被告自己的，从邮政或者中国银行里取出的，具体记不清了；其余的是从多位朋友处借的，都是有借条的，但收回的借条都没保存。本院认为，涉案房屋的首付款金额达315,000元，被告虽辩称其已全额支付，但却并未就款项的来源、支付凭据等提供充分的证据予以证实，且该金额与在第三人处保存的上海市房地产买卖合同附件三中载明的首付款金额215,000元不符，故对于被告辩称的已全额支付首付款的意见，本院难以采信。2、被告的上海银行的存折、存款凭证、还款对账单等，原告据此证明，2004年至今原告一直使用被告的账号进行还贷，故原件均在原告处，因为是以被告的名义申请贷款，所以以被告的名字还贷，如果被告购买房屋的话，不可能由原告来还款。被告则质证认为，2006年11月，徐绥迪把另处荣乐路的房产卖掉后，无地方居住，遂与被告商量后居住在涉案房屋内，并承担了水电煤气费，同时支付被告房租，每月2,600元左右，因为原告要交房租，被告就把存折放在了原告处，让其把房租打到卡上。双方没有签过租赁合同，租金也没有变化过，有时是现金，有时是徐绥迪把租金直接打到被告的银行账户里，在徐绥迪过世后，由徐嘉音支付，支付方式就是把钱打到被告的银行账户里，每次并不是准确的2,600元，因为是亲戚关系，没有太计较。本院认为，被告并未提供充分的证据证实双方存在租赁关系，且长期以来原告每次打入被告账户的金额也多有变化，此不符合一般租赁关系的特征和交易习惯，原告的陈述较为合理，故本院确认原告在使用被告的账户归还贷款，而非向被告支付租金。3、居住证明、物业管理费、水费、燃气费的单据，原告据此证明涉案房屋长期由原告实际占有使用，此不符合一般房屋买卖的特征。被告则认为，现在确实是由原告在居住，但不能证明原告长期居住在房屋内，被告是将房屋租给原告住的，原告也为此支付了租金。本院认为，原告的上述证据能够证明原告徐嘉音及其亲属长期在涉案房屋处居住，被告辩称的将涉案房屋出租给原告的意见，缺乏相应的证据证实，本院不予采信。4、原告徐嘉音的丈夫张云林和被告的电话录音，原告据此证明被告要求原告于2015年过年前支付15万，2015年3月底前再支付10万，才同意把房子还给原告。被告则认为是原告向被告回购房屋，经协商被告同意以200万元的价格出售涉案房屋给原告徐嘉音及张云林，原告徐嘉音先付15万元作为第一笔购房款，春节后再付50万元，余款135万元过户后通过贷款付清,原告提供的录音是设计利用语言技巧故意掩盖了事实的前因后果，断章取义，隐瞒真相而偷录。本院认为，该份录音材料中并没有回购房屋的相关意思表示，被告也并未提供相关证据予以佐证，反而从该录音资料中可以听出，被告称只要各方谈好，可以将涉案房屋返还原告，否则被告可能要自行处理，故本院对于原告提供的该份证据的证明内容予以采信。本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否为当事人的真实意思表示，双方是否实际履行。本案中，根据前述查明的事实，被告虽然与二原告及徐绥迪签订了房屋买卖合同，但其并未将首付款支付给二原告及徐绥迪，涉案房屋一直由原告及家人在居住使用，贷款也一直由原告及家人在归还，故二原告、徐绥迪以及被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向相关银行套取贷款。鉴于原、被告签订的买卖合同并不是当事人的真实意思表示，而是以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，该行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，该份房屋买卖合同应当认定无效。合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还，基于买卖合同被确认无效，原告因无效合同取得的被告名下尚未归还的贷款，应当返还给被告，而被告则应与上海银行白玉支行结清贷款，并涤除抵押权。同时，因无效买卖合同而变更的涉案房屋的权利登记人应当恢复原状。鉴于本案中徐绥迪已经去世，而其在世的第一顺位继承人仅为二原告，故为避免讼累，可将涉案房屋直接登记在二原告名下，对于恢复登记过程中产生的所有税费，二原告均同意承担，本院予以准许。关于二原告主张的将涉案房屋直接登记在徐嘉音名下的意见，此与合同无效后应当恢复原状的法律精神不符，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告徐嘉音、原告徐嘉风及“徐绥迪”与被告徐飚颿于2004年9月28日签署的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告徐嘉音、徐嘉风于本判决生效之日起十日内协助被告徐飚颿向第三人上海银行股份有限公司白玉支行清偿上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋项下的抵押借款本金、利息、罚息等债务(抵押权登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)；三、第三人上海银行股份有限公司白玉支行于上述第二项债务履行完毕后十日内协助被告徐飚颿办理上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续(抵押权登记证明号：松XXXXXXXXXXXX)；四、被告徐飚颿于上述第三项债务履行完毕后十日内协助原告徐嘉音、徐嘉风将位于上海市松江区滨湖路XXX弄XXX号XXX室的房屋登记至原告徐嘉音、徐嘉风名下；五、驳回原告徐嘉音、徐嘉风的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，财产保全申请费5,000元，司法鉴定费6,000元，合计诉讼费29,300元，由原告徐嘉音、徐嘉风负担15,150元(已付)，被告徐飚颿负担14,150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  范幼芳二〇一六年八月二十六日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。