四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2015)屏山民初字第1139号原告：屏山县双兴建材有限责任公司，住所地：四川省屏山县屏山镇丁发村。法定代表人：刘汝江，总经理。被告:彭华英，女，1976年2月7日出生，汉族，住四川省屏山县。委托诉讼代理人：吕万冬，四川静江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琼，四川静江律师事务所实习律师。原告屏山县双兴建材有限责任公司（以下简称“双兴公司”）与被告彭华英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由审判员张荣彬适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告双兴公司的法定代表人刘汝江，被告彭华英及其诉讼代理人吕万冬、李琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双兴公司诉称：2015年3月18日，原告与被告彭华英签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、被告租赁原告C2×-×号共计11间商铺，租赁期限为2015年3月15日至2016年3月14日计12个月;2、租金标准及缴纳方式：被告签订合同时一次性交清3个月占有使用费及物管费，下次交纳期限为上期使用费到期之日前15日一次性交清3个月占有使用费及物管费，逾期原告有权解除合同，收回商铺。被告从2015年8月15日至2015年10月20日欠原告门市占有使用费8580元,物管服务费3519.78元,滞纳金1142.67元,共计欠13242.45元，经原告多次催收未果。请求法院判决：1、被告支付原告至2015年10月20日止欠交的门市占有使用费、物管服务费、滞纳金13242.45元;2、被告支付原告起诉次日至被告实际交清费用期间的滞纳金（按0.7‰/天计算）;3、本案诉讼费由被告承担。被告彭华英辩称：根据2014年5月22日屏国土资发【2014】25号和2014年5月30日屏住建发【2014】41号文件，原告双兴公司所经营的屏山县双兴建材城的临时用地使用权已于当年到期，应予收回并拆除建筑，但原告隐瞒事实，继续对外进行租赁。被告在不知情的情况下于2015年3月18日与原告签订了为期一年的《商铺租赁合同》，并按照合同约定支付了相应的租金和物管费。2015年6月，被告得知向原告租赁的门面要被政府强制拆除，故没有继续向原告支付租赁费用。在原告向被告保证门面不会被拆除，且政府也未采取措施的情况下，被告遂于2015年7月24日将2015年8月14日前所欠的租金和物管费付给了原告。2015年8月6日，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局在原告经营场所贴出屏住管强拆【2015】第001号强制拆除违法建设决定书，将于2015年8月12日强制拆除双兴建材城，被告才知道被原告欺骗，所租赁的房屋属于违法建筑。2015年9月，政府对双兴建材城进行了第一期强制拆除，补发了物业管理、保安、保洁人员8月份的工资、补贴和奖金等费用，被告才没有继续向原告支付租金和物管费，并于2015年10月20日搬离。被告认为，原告采取欺诈手段，隐瞒租赁物属于违法建筑的事实，与被告签订租赁合同，现租赁物已被强制拆除，不能实现被告的租赁目的，且双兴建材城的物业管理人员的费用已由政府支付，根据相关法律规定，被告不应当履行约定的义务。原告请求给付租金和物管费，无法律依据，其请求不应被支持。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。根据原、被告所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下事实：原告双兴公司成立前于2011年取得了屏山县新县城石盘工业集中区PSX2011—11、12号地块国有建设用地使用权的承租权，并在前述承租土地上修建临时市场，该临时市场命名为“屏山县双兴建材装饰城”，土地租赁期限至2014年5月6日届满。原告双兴公司的土地租赁期限届满后，所属屏山县双兴建材装饰城没有被拆除，原告继续用于出租。2015年3月18日，原告双兴公司作为甲方同被告彭华英作为乙方签订了《屏山县双兴建材有限责任公司合同》。该合同主要约定：1、乙方使用甲方位于屏山县双兴建材有限责任公司C2×-×号共计11间门市，计费面积为809.93㎡,使用期限为2015年3月15日至2016年3月14日。2、费用标准及缴纳方式：使用费标准为3900元/月,按季度交纳,乙方签订合同时首期交清3个月使用费11700元(3个月×3900元/月)，每期下次交纳期限为上次费用到期之日前15日。3、物管服务费由甲方代物管收取,标准为2元/月/㎡,交纳方式为按季度交纳，每期下次交纳期限为上次租金到期之日前15日，签订合同首期交纳4800元。4、如乙方迟延缴纳各项费用（履约保证金、物管服务费、电费等），甲方有权断电并按应付款的万分之7每日加收利息（滞纳金），如因此而引起诉讼的，由乙方承担甲方催收该款而产生的诉讼费、律师费、保全费、交通费等。在合同期内，如因政府拆迁等原因，由政府按相应补偿标准赔偿乙方相应装修损失并由甲方退还乙方已经交纳的未到期占用费。5、违约金，甲、乙双方如单方面违约，则由违约方付给对方违约金3000元。6、免责条件：合同期满后因政府拆迁等不可抗力原因导致双方或单方无法继续履行合同续租协议的，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告双兴公司向被告彭华英提供了相应的门面用于经营，被告也向原告交纳了租金、物管服务费至2015年8月14日。因当地有关部门对原告的屏山县双兴建材装饰城实施拆迁，被告于2015年10月20日搬离所租赁商铺，但对自2015年8月15日至2015年10月20日的房屋占有使用费、物管服务费，至今未交纳。本院认为，本案原告双兴公司同被告彭华英于2015年3月18日签订的《屏山县双兴建材有限责任公司合同》所涉租赁物占地的土地使用权期限于2014年5月6日已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”之规定，该租赁合同无效。该租赁合同虽无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告有权依照相应法律规定请求被告支付房屋占有使用费。被告还辩称，所涉物业管理费用已由政府支付，原告再行请求支付，请求不当。本院认为，所涉物业管理人员的相关费用资金来源不属本案审理范围，更不能当然免除被告应向原告支付实际产生的费用的义务。故对被告的该辩解主张，本院依法不予支持。被告占有原告房屋2个月零6天，其应支付的房屋占有使用费为8580元[(3900元/月×2个月)＋(3900元/月÷30天×6天)]、物管服务费3520元[(1600元/月×2个月)＋(1600元/月÷30天×6天]，原告主张物管服务费为3519.78元，系其对权利的处分，本院予以认可。两项费用相加后，被告应付原告的金额共为12099.78元。原告请求被告支付滞纳金，该请求前提为合同有效，这与其在庭审中承认此节合同无效的事实自相矛盾，故本院对原告该诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告彭华英在本判决生效之日起十日内给付原告屏山县双兴建材有限责任公司自2015年8月15日至2015年10月20日的商铺占有使用费、物管服务费共计12099.78元；二、驳回原告屏山县双兴建材有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，减半收取计65.50元，由原告屏山县双兴建材有限责任公司负担5.50元，被告彭华英负担60元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  张荣彬二〇一六年一月二十六日书记员  王 雪