广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5389号上诉人(原审原告):郑梅平，住湖北省巴东县。委托代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人(原审被告):广州亮宇投资有限公司，住所地：广州市萝岗区。法定代表人：孔健涛，职务董事长。委托代理人：柯东明、张越，该公司职员。上诉人郑梅平因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2015）穗萝法民三初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年12月15日，郑梅平（乙方）与广州亮宇投资有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，第四条、第七条约定，乙方向甲方购买位于萝岗区科汇发展中心（自编D-2栋）1519房（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为办公，建筑面积共68.4287平方米，总房款为1016814元；第五条约定，甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市宁骏物业管理有限公司进行前期物业服务。物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；第八条约定，乙方按按揭贷款方式付款，首期房款自本预售合同网上签订之日起即日支付全部房款的50.83%即516814元，其余房款500000元须于2010年12月15日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；第十二条约定，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；第二十五条约定，工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（二）屋面防水工程3年；房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件六装饰、设备标准约定：按毛坯交楼。合同签订当天，郑梅平向广州亮宇投资有限公司提交《委托装修申请书》，郑梅平委托广州亮宇投资有限公司选聘装修公司在郑梅平办妥收楼手续后按申请书附件《科汇金谷【D2】栋B户型装修标准》的约定对该商品房进行装修改造。郑梅平同意于2012年4月30日对该商品房的装修改造工程进行验收。2011年3月30日，广州亮宇投资有限公司取得涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2012年4月28日，广州亮宇投资有限公司将涉案房屋交付给郑梅平使用，并提供了商品房使用说明书、商品房质量保证书。商品房质量保证书第三条载明“房屋建筑工程保修期：自房屋交付使用之日起计算。但因业主原因导致未能按期交付的，以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或我司《收楼通知书》通知的收楼之日起计算：屋面防水保修期限3年，保修责任：保修期内，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴水，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准。”2013年3月14日，郑梅平取得涉案房屋的产权。2015年1月28日、2月5日，郑梅平通过邮寄方式向广州亮宇投资有限公司的地址寄出律师函，但两封邮件以原址查无此人、迁移新址不明被退回。庭审时拆开两封邮件，内件为一份律师函。律师函载明“我方委托人（郑梅平）在收楼后不久就发现该物业的屋面防水工程存在严重质量问题，导致房屋内多处漏水，严重影响该房屋的正常使用。我方委托人多次、以多种方式向贵司及贵司委托的物业管理公司反映情况，要求修复。贵司虽曾派人进行过维修，但该物业存在的漏水问题一直未能得到实质性解决。我方委托人后继续向贵司要求修复，但贵司却一直推诿拖延，至今该物业存在的漏水问题仍未能解决。由于该物业存在的上述质量问题，严重影响了房屋的正常使用，从我方委托人收楼至今，该房屋都无法入住和出租，使我方委托人遭受经济损失。”郑梅平于2015年5月12日向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1.广州亮宇投资有限公司立即对科汇发展中心（自编D-2栋）1519号商品房存在的房顶漏水问题以及导致的室内装修损坏进行修复，并向某平提供具有相应资质的建设工程质量检测机构所出具的检测报告；2.广州亮宇投资有限公司赔偿郑梅平经济损失（包括租金损失和物业管理费损失）：其中租金损失按科汇发展中心同层同面积物业的租金标准3300元/月从2012年4月29日起计算至广州亮宇投资有限公司向某平提供第一项所述之检测报告之日止（暂计至起诉之日的赔偿金额为141900元）；物业管理费损失按科汇发展中心物业管理费标准3元/月/平从2012年4月29日起计算至广州亮宇投资有限公司向某平提供第一项所述之检测报告之日止（暂计至起诉之日的赔偿金额为7390元）；上述赔偿款项应在提供检测报告之日一并付清。3.本案全部诉讼费由广州亮宇投资有限公司承担。2015年7月23日，原审法院组织双方现场勘查，双方一致确认需要修复的部位是客厅及房间的飘窗两侧墙壁（每侧墙壁约2平方米）、客厅及房间的飘台与地面间的墙壁、距离客厅及房间的飘台边地角线0.5米范围内的木地板、客厅及房间的飘台两侧脱落的墙纸、房间的飘窗顶部。关于涉案房屋出现质量问题（漏水）的时间双方持不同意见。郑梅平主张收楼后即2012年4月就出现漏水，并提交广州市宁骏物业管理有限公司科汇发展服务有限公司的《回复函》为证。《回复函》主要内容为“尊敬的D2-1519单元业主：关于贵单元反映窗台上方存在严重的渗水事宜，服务中心已收悉。现回复如下：一、2012年4月至2014年10月25日期间服务中心多次协调施工单位在客厅及房间窗户漏水位置的天面开挖做防水，目前客厅渗水位置已修复；二、2014年11月13日服务中心协调施工单位对该单元的房间窗户外墙进行防水维修处理。”广州亮宇投资有限公司主张第一次对涉案房屋进行保修的时间是2014年10月29日，并提交《物业保修通知单》为证，通知单记载“报修时间：2014.10.29，施工单位：深圳卓宝，单元D2-1519，业主姓名：郑梅平，保修内容：客厅、窗台漏水导致墙纸脱落及天花发黄未修复。”关于租金标准，郑梅平提交广州科汇发展中心D2栋1518房的《租赁合同》，出租人为何华斌，其代理人为郑梅平，承租人为潘某。合同双方约定“房屋的建筑面积为68平方米，房屋用途：住宅，月租金为3300元”。广州亮宇投资有限公司则认为应按广州市房地产租赁管理所发布的租金参考价计算涉案房屋的租金。广州市房地产租赁管理所发布的《2012-2014年广州市萝岗区房屋租金参考价》显示涉案房屋所在的科汇金谷的办公用房租金为30元/建筑面积平方米?月。另，广州亮宇投资有限公司于某后向法院提交《补充意见》，称广州亮宇投资有限公司同意以广州市房管局发布的同地段同类房屋租金标准30元/平方米/月承担24个月的租金损失。原审法院认为，《最高人民法院》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”广州亮宇投资有限公司作为涉案房屋的出卖人，应在保修期限内对工程承担修复责任。双方一致确认客厅及房间的飘窗两侧墙壁（每侧墙壁约2平方米）、客厅及房间的飘台与地面间的墙壁、距离客厅及房间的飘台边地角线0.5米范围内的木地板、客厅及房间的飘台两侧脱落的墙纸、房间的飘窗顶部需要修复，广州亮宇投资有限公司也同意对上述部位进行修复，故原审法院对郑梅平要求修复房顶漏水及导致的室内装修损坏进行修复的请求予以支持。但郑梅平要求广州亮宇投资有限公司提供具有相应资质的建设工程质量检测机构所出具的检测报告缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。关于郑梅平因房屋质量问题导致的损失问题。（一）因涉案房屋出现质量问题，郑梅平无法入住或出租，其主张租金损失原审法院予以支持。广州市宁骏物业管理有限公司科汇发展服务有限公司的《回复函》可以证实涉案房屋自收楼后不久就出现了渗水问题，郑梅平称多次报修，但物业公司半年时间才安排人来维修，而且派人维修也未实质解决问题。依据《商品房买卖合同》第二十五条第五款约定，“在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担”，因此，如物业公司在郑梅平报修后一段时间未派人维修或维修未实质解决问题的情况下，郑梅平应当自行或聘请他人进行维修。结合郑梅平、广州亮宇投资有限公司双方的过错程度及双方意见，原审法院酌定郑梅平应及时采取措施自行或聘请他人进行维修完毕的时间为两年，故郑梅平因质量问题导致的租金损失可计算24个月。郑梅平没有及时采取措施自行或聘请他人进行维修，导致其扩大的损失应自行承担。对郑梅平该部分请求，原审法院不予支持。郑梅平主张参照广州科汇发展中心D2栋1518房的《租赁合同》约定的租金即3300元/月计算租金损失，但该租金仅是涉案房屋所在地段其中一套房屋的租金水平，而《2012年-2014年广州市房屋租金参考价》中确定的科汇金谷的办公用房租金水平是根据市场交易数据的统计分析结果得出的，对确定同地段的房屋的租赁价格水平更有参考价值。原审法院参照《2012年-2014年广州市房屋租金参考价》显示的涉案房屋所在的科汇金谷的办公用房租金为30元/建筑面积平方米?月确定涉案房屋的租金标准，涉案房屋的建筑面积为68.4287平方米，故租金损失合计为49268.66元（30元/建筑面积平方米?月×68.4287平方米×24个月）。（二）关于物业管理费。物业管理费是指物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据合同应当支付的费用。物业管理费主要用于公共物业及配套设施的维护、保养费用、公共水电的支出、清洁公共地方等支出。依据《商品房买卖合同》第五条的约定，郑梅平自收楼之日起就应交纳物业管理费，故物业管理费并非因房屋质量问题导致的损失，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，于2015年8月10日作出判决：一、广州亮宇投资有限公司于判决生效之日起十日内对广州市萝岗区科汇发展中心（自编D-2栋）1519号商品房的客厅及房间的飘窗两侧墙壁（每侧墙壁约2平方米）、客厅及房间的飘台与地面间的墙壁、距离客厅及房间的飘台边地角线0.5米范围内的木地板、客厅及房间的飘台两侧脱落的墙纸、房间的飘窗顶部进行修复；二、广州亮宇投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿郑梅平经济损失49268.66元；三、驳回郑梅平的其他诉讼请求。案件受理费3368元，由郑梅平承担2257元，由广州亮宇投资有限公司承担1111元。判后，上诉人郑梅平不服原审判决，向本院提起上诉称：1.广州亮宇投资有限公司提供具有相应资质的建设工程质量检测机构出具的检测报告以证明其已经完成修复，是广州亮宇投资有限公司承担修复责任的应有之义。出卖人所承担的修复责任，不仅包括修复的行为，更应包含修复完好的结果。房顶漏水属于一种隐形的质量瑕疵，除非天降大雨，业主无法通过肉眼进行检测。如果法院不能判令广州亮宇投资有限公司提供相应的检测报告，则广州亮宇投资有限公司是否已经履行了修复义务无从判断。2.一审判决对租金损失的计算错误。按合同约定，郑梅平是“可以”而不是“应当”自行或聘请他人进行维修。该条约定是为郑梅平设定权利而不是设置义务，郑梅平可以选择行使权利也可以选择不行使权利。一审判决所称的“扩大的损失”不是因郑梅平没有行使上述权利造成的，而是由于广州亮宇投资有限公司怠于履行保修义务造成的，不应由郑梅平承担。郑梅平是个人，亦非建筑行业的专业人士，案涉房屋位于整栋物业的顶层，漏水的房顶和外墙是整栋物业的屋面和外墙面，属于整栋建筑物的共有部分，对该部分进行维修势必会影响到其他业主的权益。此外，如果广州亮宇投资有限公司在法院指定的履行期限内没有履行修复的义务，那么超过履行期限所给郑梅平造成的租金损失理应由广州亮宇投资有限公司承担，但一审法院判决广州亮宇投资有限公司只需承担了判决之前24个月的租金损失，存在逻辑矛盾。3、《2012年-2014年广州市房屋租金参考价》是该地段房屋租金的平均水平，在本案中不足以客观地反映案涉房屋的真实租金水平。郑梅平提供了同一栋楼同一楼层与案涉房屋相邻并且户型相同的1518号房屋的《租赁合同》，上记载的租金标准更能准确客观地反映案涉房屋的真实租金水平。3.物业管理费属于郑梅平的损失，一审判决驳回无理。由于房屋存在的质量问题，业主不仅不能获得租金收入，反而要承担物业管理费。因此，一审法院认为物业管理费并非房屋质量问题导致的损失是错误的。被上诉人广州亮宇投资有限公司答辩称：1.具有相应资质的机构出具检测报告并非双方的合同以及《商品房质量保证书》约定，也并非是广州亮宇投资有限公司的法律义务。2.事实上广州亮宇投资有限公司对于涉案房屋有进行保修，双方已经确认，涉案房屋不是一直处于无法使用的状态。即使按照郑梅平的说法，自2012年4月29日起至郑梅平起诉之日，郑梅平没有采取有效措施避免损失扩大，郑梅平无权就扩大的损失要求赔偿。郑梅平从未向广州亮宇投资有限公司提出要求承担违约责任、房屋使用损失的主张，根据民事诉讼法的规定，超过诉讼时效部分，不应得到支持。3.关于租金的标准，一审法院采用租金计算的标准无问题，郑梅平的理由不成立。在整个期间，涉案房产并非无法使用，郑梅平要承担缴纳物业管理费的责任。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，郑梅平认为原审法院组织现场勘验双方一致确认需要修复的部位应包含客厅的飘窗顶部，广州亮宇投资有限公司予以否认。经查原审法院现场勘验的笔录对此并无记载。本院认为：郑梅平以涉案房屋存在质量问题为由提起本案诉讼，要求广州亮宇投资有限公司修复后出具检测报告及赔偿损失。广州亮宇投资有限公司对出具检测报告及赔偿损失的标准提出异议。本案二审的争议焦点为，广州亮宇投资有限公司是否应在修复房屋后提供检测报告以及广州亮宇投资有限公司赔偿经济损失的标准。本院分析如下：关于广州亮宇投资有限公司是否应在修复房屋后提供检测报告的问题。郑梅平主张广州亮宇投资有限公司具有在修复房屋后提供检测报告的义务，在广州亮宇投资有限公司否认的情况下，郑梅平对此负有举证责任。郑梅平与广州亮宇投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，未对广州亮宇投资有限公司在修复房屋后提供检测报告的义务作出明确约定；郑梅平提供的其它证据，不能直接证明双方对此存有约定；法律法规对修复房屋后须出具检测报告并无作出强制性规定。因此，郑梅平对其主张广州亮宇投资有限公司具有提供检测报告的义务应承担举证不能的法律后果。原审法院据此对郑梅平该诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以认可。关于广州亮宇投资有限公司赔偿经济损失标准的问题。首先根据郑梅平与广州亮宇投资有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，在保修期内，郑梅平发出书面保修通知书5日内，对方不履行义务的，其可以自行或聘请他人维修。根据我国合同法第一百一十九条的规定，当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。即在涉案房屋出现了渗水问题后一段合理时间内，广州亮宇投资有限公司未完成修复的，采取适当措施修补房屋防止损失扩大，不仅是郑梅平的合同权利，更是其法律义务。但涉案房屋至今尚未修复，则依据法律规定，郑梅平不得就扩大的损失部分要求赔偿。据此，原审法院酌情判定上述修复的合理时间为两年，判决广州亮宇投资有限公司赔偿24个月的经济损失，符合实际情况及法律规定，本院予以认可。其次，郑梅平主张参照其提供的租赁合同约定的租金标准计算损失，但该租赁合同只涉及一套房屋的租金水平，不足以客观全面地反映涉案房屋所在区域的平均租金值。相较之下，房管部门发布的房屋租金参考价更具有准确性。因此，原审法院采用房屋租金参考价作为裁判的依据，并无不妥，本院予以维持。最后，根据《商品房买卖合同》约定，郑梅平自收楼之日起应交纳物业管理费。即在收楼后无论郑梅平是否因故不能使用涉案房屋，物业管理费均须交纳。因此物业管理费并非郑梅平无法入住或出租房屋所产生的损失。对郑梅平物业管理费的主张，原审法院不予支持，处理正确。另关于郑梅平主张双方一致确认需要修复的部位应包含客厅的飘窗顶部，但对此广州亮宇投资有限公司不予确认，原审法院现场勘验的笔录对此也并无记载，故对郑梅平该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人郑梅平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2301元，由郑梅平负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  谭碧婷代理审判员  曹佑平二〇一六年一月十八日书 记 员  张 利