浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第734号上诉人（原审被告）：吴甲。委托代理人：石甲。被上诉人（原审原告）：赵某某。委托代理人：许某某。上诉人吴甲因与被上诉人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2011年9月13日作出的（2011）甬象石民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：被告吴甲户系宁某市下辖象山县户籍居民家某，在2010年9月18日，经象山县石乙山房屋中介所介绍与原告签订《房屋买卖契约》之前，已有住房四套（登记在配偶吴乙名下，产权证号分别为2008-021390、2008-020917、2008-020920、2009-021644）。上份契约签订后，被告于当日支付购房定金10万元，次日委托象山县天源地价评估服务中心对该房所涉的划拨土地进行价值评估，为此支付土地评估费1540元。在上述地价评估期间及之后，宁某市人民政府办公厅于同年10月9日、2011年2月20日先后下发了二份房产限购令，二份房产限购令的内容与原告诉请涉及的二份限购令一致。同年10月25日，被告以原告的名义向石某国土资源管理所补交涉案房产土地出让金110208元。期间，因限购政策的出台，被告曾提出将涉案房屋分成四个户头转户。同年11月26日，原告致函房产中介及被告称，原告在一本房产证的前提下只与被告签订转让协议，并无义务为被告转成四户，原告不与被告除外的任何人发生买卖关系，并希望被告及早做好转户手续，否则作自动放弃论。之后，双方就过户问题一直未达成一致意见，直至2011年2月20日宁某市再次出台新的房产限购政策，原、被告之间房屋买卖无法办理过户手续。为此，原、被告双方曾于2011年2月21日、4月27日至28日申请石某镇人民调解委员会进行调解，但均因双方各持己见调解未果，涉案合同因此一直处于中止履行状态。原审原告赵某某于2011年6月3日诉至原审法院，请求判令：双方解除合同，合同解除后原审原告自愿退还原审被告购房定金10万元。原审法院审理认为：原、被告签订房屋买卖合同，在签约当时并不违反法律、法规和政策的禁止性规定，且合同内容系双方真实意思表示，故该房屋买卖合同依法有效。在嗣后的履约过程中，宁某市人民政府办公厅为进一步贯彻落实国务院有关房地产调控政策的通知精神，于2010年10月9日、2011年2月20日先后出台二份房产限购令。就第一份房产限购令的规定内容而言，该限购令对买方家某的原有住房（俗称存量房）的数量未作限制，仅对买方家某自限购令发布之日起新购买住房（俗称增量房）数量作出限制购买1套的规定。因此，被告辩称其与原告的房屋买卖行为并未违反该限购政策的规定，但原告所出售的房屋系一幢四层，且每层均可独立成套，故原、被告之间就该四套房屋整体签订房屋买卖合同，本身就有违限购令的政策规定，故对被告该辩解意见不予采纳。而在第二份房产限购令于2011年2月20日出台后，因被告家某在此之前已有4套存量房，按该限购令规定，买方家某有2套及以上存量房的，自限购令发布之日起的有效期内暂停购房，违反规定购房的不予过户。因此涉案合同受政策调控这一不可归责于当事人双方的事由无法继续履行，原告据此提出解除合同的诉讼请求，予以支持。被告辩称，该房屋买卖合同签订时并未出台相关房产限购政策，故该合同合法有效，应继续履行。对此，原审法院认为，双方签订合同的时间虽在限购政策出台之前，但根据甬政办发（2010）230号文件第二条的规定，二手住房的交易时间以交易过户受理时间为准，而原、被告的房屋买卖过户申请并未在限购政策出台之前经房产部门受理，故被告的该辩解意见与事实不符，不予采纳。本案中的房屋买卖合同系纯粹因受限购、禁购等调控政策的直接影响，导致合同确实无法继续履行，应认定为“不可归责于当事人双方的事由”，故原告应当将收受的定金返还被告。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，作出如下判决：一、解除原告赵某某与被告吴甲于2010年9月18日签订的《房屋（土地）转让买卖契约》；二、原告赵某某应于本判决生效之日起十日内返还被告吴甲购房定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由被告吴甲负担。宣判后，原审被告吴甲不服，向本院提起上诉，称：1.原审未查清案件事实。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同签订后，一直无法完成过户手续的原因是被上诉人违约要求提高房屋售价，而并非政策原因。上诉人与被上诉人于2010年9月18日经中介公司某某签订了《房屋（土地）买卖契约》，并于当日支付定金10万元，次日委托评估中心对房屋所涉划拨土地进行评估。2010年10月9日，宁某市人民政府办公厅出台第一份房产限购令，该限购令仅对买方家某自限购令发布之日起新购住房的数量限制为1套，根据该份限购令，上诉人完全有权某购买被上诉人的房屋。2010年10月21日，在上诉人与被上诉人办理过户过程中，象山县石某镇房管所认为，涉案的房屋为一幢四层，如办理过户，需将被上诉人原一套房产所有权证，按楼层分割成四份，将买受人由一户变成四户，后经确认，所谓一户变成四户仅是其工作人员对政策的误读，涉案房屋仍可以以一户方某某行过户。上诉人得知此情况后，立即与被上诉人以及中介公司联系，要求被上诉人来石某办理过户手续。但被上诉人仍以需提高售价为由，拒不配合办理过户手续。2011年2月20日，宁某市人民政府办公厅下发了第二份限购令，限制买方家某拥有两套及以上的房屋，暂停购房。综上，上诉人认为，办理过户需要将一户转为四户系房管所工作人员误读政策提出的，事后已经及时纠正。导致上诉人无法购买涉案房屋的原因并非为“不可归责于当事人双方的事由”，而是因为被上诉人违反双方之间签订的《房屋（土地）转让买卖契约》，擅自提高售价，致使在长达五个月时间内，未办理过户手续。2.原审适用法律错误。原审判决以“不可归责于当事人双方的事由”，判决解除双方签订的《房屋（土地）转让买卖契约》，上诉人认为，导致目前双方仍未完成某案房屋过户手续的原因，是被上诉人违约造成的，如要解除合同，应按照一方违约导致合同目的不能实现的情形予以解除。3.原审审判程序不当。原审判决在“原告诉称”中的内容与被上诉人在原审起诉状中所称事实不一致。另外，原审判决虽以“不可归责于当事人双方的事由”解除双方之间的《房屋（土地）转让买卖契约》，但是原审的诉讼费却全部让上诉人承担不合理。综上，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，发回重审。被上诉人赵某某答辩称：1.原审法院认定事实清楚，证据确实充分。2010年10月9日，宁某市人民政府办公厅下发了一份房产限购令，2011年2月20日，宁某市人民政府办公厅又下发了一份限（禁）购令。在2010年10月9日至2011年2月20日期间，上诉人曾向被上诉人提出将涉案房屋分成四个户头转户，2011年11月26日，被上诉人致函上诉人不同意为其转成四个户头，此后双方并未就此达成一致，直到2011年2月20日宁某市禁购令出台。2011年2月21日、4月27日至28日，石某镇人民调解委员会就双方的纠纷进行了调解，双方未能达成一致意见。2.原审判决实体得当，适用法律正确。自2010年9月18日签订房屋买卖合同之后，在还未办理过户之前，首先遇到的是2010年10月9日宁某市政府出台的限购令，限购令中有限新购一套的规定，而本案所涉的房屋为四层每层均独立成套，是上诉人去房管部门咨询，房管部门答复说要按照四套买卖，上诉人请求答辩人满足其分为四户签订合同的要求，以便达到政策规定的要求，但被上诉人未同意，双方由此产生争议，加之上诉人一直未交付应付的100万的首期房款，自然就不可能去办理过户手续。随后2011年2月20日，宁某市政府出台第二份限购令，禁止已有两套及以上住房的家某新购住房，上诉人显然属于禁购对象，这就是买卖合同履行遭遇政策的限制，合同无法履行。3.被上诉人并未以提高售价为条件拒不配合办理过户手续，只是不同意被答辩人所要求的分成四个户头办理相应的买卖合同及办理过户，这从被上诉人发送给上诉人的书面告知书中可得以证明，石某镇人民调解委员会出具的说明中也可以得到印证。被上诉人还没有过多地指责上诉人未及时交付首期应付款100万元的违约行为，只是强调双方在履行合同过程中遭遇政策的限制，合同无法继续履行，原因不在合同双方当事人，即“不可归责于双方当事人的事由”。4.原审审判程序正当，并不存在所谓的“不当”。原审判决中，“原告诉称”的内容与起诉状所称事实不完全一致很正常，“原告诉称”可以根据诉状的陈述，也可以结合原告在庭审中的陈述综合表述。原审法院按照诉讼费收费办法的规定，判决由上诉人承担本案一审案件受理费是合乎规定的。在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的《房屋（土地）转让买卖契约》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律、法规禁止性规定，故该契约合法有效。在双方履约过程中，宁某市人民政府办公厅为进一步贯彻落实国务院有关房地产调控政策的通知精神，于2010年10月9日、2011年2月20日先后出台二份房产限购令，导致涉案合同受政策调控这一不可归责于当事人双方的事由无法继续履行。原审法院据此判决解除双方签订的《房屋（土地）转让买卖契约》并返还定金，并无不当。至于上诉人提到导致目前双方仍未完成某案房屋过户手续的原因，是被上诉人违约造成的，如要解除合同，应按照一方违约导致合同目的不能实现的情形予以解除，并非本案处理范围。至于原审判决“原告诉称”的内容与被上诉人原审起诉状中所称事实不一致的问题，原审判决书所述并无不当。至于诉讼费用负担问题，原审法院根据诉讼费用交纳办法确定诉讼费用由败诉方负担，亦无不当。综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元，由上诉人吴甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞灵波审 判 员  李夫民代理审判员  赵保法二〇一一年十一月二十五日代书 记员  陆 琼