北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6168号上诉人（原审被告、反诉原告）北京富源盛达房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区旧忠路10号院10号楼2层202。法定代表人杨培军，总经理。委托代理人商瑶，女，1989年10月6日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）常伟伟，男，1991年8月7日出生。委托代理人叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称富源盛达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2016年1月，常伟伟起诉至原审法院称：2014年3月21日，我与富源盛达公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买该公司开发的位于北京市大兴区××镇镇区改造3号地PGZ02-19、27地块D1公建楼2层2单元-206号房屋，总房款为2358996元，付款方式为分期付款。合同签订后，我按约履行，截至2015年7月31日，共向富源盛达公司支付房款1788996元（另支付了违约金7137元），尚有57万元未支付，后因种种原因，我未继续履行合同。2015年11月23日，我收到富源盛达公司出具的《催款、逾期则解除合同的通知》，富源盛达公司要求我在2015年12月10日前付清剩余房款，并称如在上述期限内仍未履行相关合同义务，则自上述期满之日起，双方签订的《预售合同》将自动解除，对此不再另行通知。根据《预售合同》第十一条第二款约定“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。2015年12月10日后我多次联系富源盛达公司要求按照前述款项处理返还房款，但该公司却拒绝退款。我认为富源盛达公司单方解除了《预售合同》，理应按照约定返还全部已付房款。现请求判令富源盛达公司返还购房款1788996元；承担诉讼费用。富源盛达公司辩称：合同解除是由于常伟伟长期未付款，在我公司催款后仍未付款，所以解除合同。因买受人的原因造成解除合同的，应根据《预售合同》第十一条的约定，买受人未按约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。根据附件八第三条的规定，买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。故常伟伟应向我公司支付合同解除违约金及逾期付款违约金，我公司确实收到常伟伟支付的购房款1788996元，我公司同意扣除反诉相应费用后返还常伟伟剩余的购房款。现我公司提出反诉请求，要求解除我公司与常伟伟签订的《预售合同》，常伟伟配合办理该房屋注销登记手续，否则支付逾期注销预售合同的资产占用费（合同解除之日起至预售合同实际注销之日止的按照银行同期贷款利率计算）；常伟伟支付合同解除违约金235900元；常伟伟支付逾期付款违约金17100元；常伟伟支付该房屋合同印花税费1180元及刷卡手续费480元；常伟伟支付物业费损失（以4元/139.71平方米/月标准计算自2016年1月1日至预售合同实际注销之日止的月份）；常伟伟承担反诉费用。常伟伟对反诉辩称：不同意富源盛达公司的反诉请求，其主张没有事实及法律依据。解除合同，我没有异议，我不同意给付资产占用费，该项主张没有事实及法律依据。富源盛达公司主张根据《预售合同》附件八第三条的规定即买受人因自身原因要求退房解除合同要求我承担违约责任，本案中，富源盛达公司向我发函确定的合同解除日期后双方的合同关系自动解除，故要求我给付解除合同违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。根据《预售合同》第十一条第二款的规定，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，自2014年截至2015年12月10日，我共向富源盛达公司支付1788996元，但自2015年12月10日之后，我多次联系富源盛达公司要求退还房款事宜，但富源盛达公司拒绝退还。另，富源盛达公司要求我支付逾期付款违约金的诉讼请求，3%的违约金明显过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定了违约金高于损失的，当事人可以请求法院调整，约定违约金过分高于损失的，当事人可以要求法院调整；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定违约金主要是补偿损失，自我们双方签订《预售合同》到富源盛达公司单方解除合同期间，北京市房价持续上涨，双方合同解除后，富源盛达公司仍可以将涉讼房屋出售给他人，不但没有损失还可获得更多利益，我向富源盛达公司已支付房款1788996元，相应的利息也非常可观，《预售合同》解除后，我只能获得退还房款，但并未从中获利；合同系富源盛达公司单方解除，我对此并无过错，我也支付了合同的印花税，富源盛达公司支付的印花税和手续费并无合同约定，我方不同意承担；我并未办理入住手续，该房屋的物业费系我购买房屋后抽奖时富源盛达公司无偿赠与的，其没有实际的物业费损失，我不同意承担。原审法院经审理认为：常伟伟与富源盛达公司签订的《预售合同》、《付款方式及期限的约定》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。常伟伟作为买受人按期交付房款是其主要合同义务，合同约定常伟伟应于2015年5月30日前交纳第三期房款1170000元，虽常伟伟表示因与富源盛达公司提出换房一直未得到回应才未按期交纳房款，但常伟伟未提交相关证据证明其未按照合同约定时间足额交纳第三期房款系富源盛达公司所致，且在接到富源盛达公司催款通知后，仍未交纳剩余房款570000元，常伟伟逾期付款的行为应构成违约，根据合同约定，富源盛达公司有权要求解除合同。常伟伟收到了富源盛达公司于2015年11月23日向其发送的《催款、逾期则解除合同的通知》，虽通知中将常伟伟误写为贷款方式支付房款，且富源盛达公司辩称该通知不具有合同解除的效力，但通知中清楚地载明了如常伟伟2015年12月10日前未付款，富源盛达公司与常伟伟合同关系自动解除的意思表示，且解除通知已送达常伟伟，另，富源盛达公司在向常伟伟发送《催款、逾期则解除合同的通知》后虽仍向常伟伟下发入住通知，但常伟伟并未办理入住登记手续，双方未就继续履行合同达成合意，故结合本案实际情况，富源盛达公司与常伟伟之间的房屋买卖合同于2015年12月11日已解除，法院依法予以确认。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，常伟伟应配合富源盛达公司共同或授权富源盛达公司办理解除网签备案手续事宜，富源盛达公司对已收房款1788996元负有返还义务。关于违约责任，常伟伟逾期付款构成违约导致合同解除应承担违约责任，根据合同约定，常伟伟需支付逾期付款违约金，故法院根据常伟伟的逾期付款时间，过错程度等综合考虑，常伟伟支付富源盛达公司延迟违约金17100元的诉讼请求，法院予以支持；关于富源盛达公司主张的解除合同违约金部分，无合同依据，法院不予支持；关于资产占用费，因富源盛达公司应于双方合同解除后积极主动与常伟伟协商办理解除网签备案手续，以防止损失扩大，但富源盛达公司未能举证证明其积极与常伟伟协商办理解除涉诉房屋网签备案手续，因此对于富源盛达公司主张合同解除后的资产占用费损失，依据不足，法院不予支持；关于物业费损失，因双方合同已经解除，且之后常伟伟并未办理实际入住手续并未实际使用涉案房屋，富源盛达公司的该项诉讼请求，无事实依据，法院不予支持；富源盛达公司主张的印花税及刷卡手续费的主张，无相关法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2016年5月判决：一、北京富源盛达房地产开发有限公司与常伟伟签订的编号为Y1583819的《北京市商品房预售合同》于二〇一五年十二月十一日已解除；二、于判决生效后十日内，常伟伟协助北京富源盛达房地产开发有限公司注销涉案房屋的网上签约备案手续；三、于判决生效后十日内，北京富源盛达房地产开发有限公司退还常伟伟购房款一百七十八万八千九百九十六元；四、于判决生效后十日内，常伟伟给付北京富源盛达房地产开发有限公司违约金一万七千一百元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还购房款中直接扣减）；五、驳回北京富源盛达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，富源盛达公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判支持其原审反诉请求。其主要上诉理由是：一审法院判决常伟伟承担违约责任的数额有误，系常伟伟自身原因拒绝支付剩余房款导致合同解除，故应同时适用合同及附件八的约定，二者并不重合；常伟伟的违约行为给我方造成巨大损失，法院对违约金不应予以酌减，应支持我方全部反诉请求。常伟伟同意原审判决。经审理查明：2014年3月21日，富源盛达公司（出卖人）与常伟伟（买受人）签订了编号为Y1583819的《预售合同》。约定：常伟伟购买坐落于北京市大兴区××镇镇区改造3号地PGZ02-19、27地块D1#公建楼2层2单元206室房屋一套，总价2358996元，采取分期付款方式付款。该合同第十一条约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该合同第二十三条约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为办公楼4.0元/平方米/月，在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”，买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。在该合同附件五《付款方式及期限的约定》中，双方约定：买受人于2014年2月19日交纳定金人民币2万元；首期房款：买受人于签署《预售合同》当日，即2014年3月21日交纳总房款的30%（含定金），合计人民币718996元。二期房款：买受人于2014年6月21日前，交纳总房款的20%，合计人民币47万元；三期房款：买受人于2015年5月30日前，交纳总房款的50%，合计人民币117万元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。在该合同附件八《补充协议》第三条中，双方约定：买受人因自身原因要求退房，或银行要求出卖人回购的，在征得出卖人同意后，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。其他已缴税费不予退还。第七条约定：自本合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期付款或办理按揭手续超过20日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人还应按合同第十一条的约定承担逾期付款违约责任。合同签订当日，常伟伟支付首期房款718996元。2014年6月20日，常伟伟支付二期房款47万元。2015年7月31日，常伟伟支付房款60万元及违约金7137元。截止目前，常伟伟仍未支付三期房款中剩余的57万元，亦未办理入住手续。因签订预售合同，富源盛达公司缴纳印花税1180元。2015年11月23日，富源盛达公司向常伟伟发送的《催款、逾期则解除合同的通知》，内容为：“2014年3月21日，常伟伟与富源盛达公司签订了《预售合同》，合同约定采取按揭贷款方式支付购房款，并于2014年3月26日前办理完毕贷款手续，然而截止本函件发送之日，我司仍未收到合同约定的按揭贷款，鉴于上述行为已经构成违约，并给公司造成严重的经济损失，根据合同约定，请于2015年12月10日前到其公司一次性付清全部剩余房款及截止交付房款当日已经产生的合同违约金（依据实际交款日进行计算），如常伟伟在上述期限内仍未履行相关合同义务，自上述期满之日起，富源盛达公司与常伟伟签订的商品房预售合同将自动解除，对此不再另行通知，并将根据合同的约定要求常伟伟承担全部法律责任，包括但不限于违约金及解除合同的所有费用”。对此，富源盛达公司称：该通知将常伟伟作为贷款客户通知有误，但亦为催告付款，没有解除合同的效力；后又向常伟伟发出交付使用通知书，通知其于2015年12月21日开始至相关地点办理入住手续，如常伟伟愿意继续履行合同，其没有意见。常伟伟称：确认收到解除通知及交付使用通知；根据解除通知，合同已自动解除，因此其并未办理收房手续。一审审理中，常伟伟称：因涉讼房屋无法满足正常使用，其在2014年底，即与富源盛达公司协商换房事宜，但该公司一直未予以回应，其未获得换房机会；后其又支付第三期购房款60万元及违约金，其累计付款已达合同总款的80%以上，其一直积极履行义务，并非自身原因要求退房；因富源盛达公司在2015年12月10日行使了合同解除权，其才要求退还购房款。对此，富源盛达公司称：因常伟伟拒绝支付剩余房款，才要求解除合同，故应支付逾期付款违约金及逾期付款导致合同解除的违约金，分别适用合同第十一条及补充协议第三条，二者并不冲突；在签订《预售合同》时，常伟伟抽奖获得一年的物业费，故要求赔偿2016年1月1日起至预售合同实际注销之日的物业费损失；因常伟伟刷卡支付房款，故应返还刷卡手续费480元及印花税1180元。上述事实，有《预售合同》、《补充协议》、快递单及详情单、房款发票、违约金发票、印花税票、解除合同通知及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实及双方诉辩意见，本案争议焦点为一审法院判决的违约金数额是否适当。适用于违约金条款的约定，为《预售合同》第十一条、《补充协议》第三条、第七条。《预售合同》第十一条的主要约定为：买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；解除合同的，买受人应当按累计逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。《补充协议》第三条约定：买受人因自身原因要求退房，在征得出卖人同意后，应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。第七条约定：自本合同签订之日起，由于买受人自身原因逾期付款超过20日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人还应按合同第十一条的约定承担逾期付款违约责任。本案中，合同约定常伟伟分期支付房款，并无申请贷款的约定。合同签订后，常伟伟依约支付了前两笔房款，共计1188996元。后于2015年7月31日支付第三期部分款项及违约金后，剩余57万元尾款未付。因常伟伟逾期支付剩余款项，2015年11月23日，富源盛达公司发函催款，并告知其如未按期付款则合同于同年12月10日解除。常伟伟并未按通知要求付款，亦未通知富源盛达公司不同意解除合同。因此可以认定，《预售合同》已于该日期解除，解除原因应系常伟伟逾期支付房款，导致富源盛达公司行使的单方解除权。虽常伟伟有逾期付款行为，但并非其因自身原因要求退房而导致合同解除。因此，本案应适用《补充协议》第七条及《预售合同》第十一条的约定，即买受人逾期付款导致出卖人主张解除合同的，买受人应按累计逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。一审法院综合考虑常伟伟的逾期付款时间、过错程度，确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。同时，对富源盛达公司上诉所提的物业费、印花税及刷卡手续费，一审法院所做认定亦无不当，本院不再赘述。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。富源盛达公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，因系常伟伟违约导致合同解除，而守约方富源盛达公司仅对违约金及其他费用提出反诉，对返还房款并无异议，故返还已付房款的诉讼费用应由常伟伟负担为宜。一审法院对本诉费用的负担及反诉费用的计算，处理均不当，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费10450元，由常伟伟负担（已交纳）；反诉案件受理费2600元，由北京富源盛达房地产开发有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费5000元，由北京富源盛达房地产开发有限公司负担（已交纳558元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  霍翠玲审判员  姚 颖二〇一六年八月三十一日书记员  张邵青