北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7479号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市东城区朝阳门北大街13号。负责人陈军，行长。委托代理人关真峰，北京市中理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京国大投资有限公司，住所地北京市房山区良乡西潞南大街14号。法定代表人黄爱菊，经理。委托代理人刘长庭，男，1958年10月13日出生。委托代理人陈玉光，男，1957年8月10日出生。上诉人中国农业银行股份有限公司北京市分行（以下简称北京分行）、北京国大投资有限公司（以下简称国大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第18231号，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2015年12月，北京分行诉至原审法院称：2003年国大公司取得京房权证房股字第03002**号房屋所有权证及房屋所占用土地的国有土地使用证（京房国用2003字第445号），房屋位于房山区×××9号楼，共3层，建筑面积1025.16平方米，土地使用权面积510.40平方米。2009年9月18日，我们双方签订房屋买卖合同，约定国大公司将上述房屋的第1层（341.72平方米）以5125800元出卖给我行，合同签订后5日内国大公司交付房屋，我行需提供正式发票，我行承担契税和印花税，国大公司承担其余相关税费，自合同签订10日内双方共同申请办理过户手续，我行未能在一个月内取得所有权证书且不退房的，国大公司应按已付款日万分之二支付违约金。合同签订后我行即入驻房屋进行装修并经营，并按约定支付国大公司4869510元房款。同年12月，经测绘机关测绘，发现我行房屋实际面积为321.35平方米，双方签订补充协议，约定国大公司应退还我行多收取的房款49260元。我行至今未取得房屋所有权证。国大公司曾于2015年未经我行允许将涉案房屋抵押他人，现抵押权已消灭。我行认为国大公司已违约，故诉请法院依法判令国大公司立即办理北京市房山区×××9号楼一层不动产抵押权注销登记手续，并协助我行办理该房屋所有权以及该房屋占用范围内的国有建设用地使用权转移登记至我行名下相关手续；国大公司承担办理上述手续当中的各项税费，并按约定支付违约金、返还购房款49620元。国大公司辩称：签订合同后，我公司一直积极配合。因手续不全，造成多年来无法办房产证。同意给北京分行过户，虽然合同中约定税费是我公司承担，但如果按合同签订的时间过户不可能有现在这么多税费，现我公司不同意承担全部税费，具体承担多少税费尊重法院判决。不同意支付违约金及返还购房款。原审法院经审理认为：北京分行、国大公司签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同履行。国大公司称其所出卖房屋手续不全，以此为由称不能过户，又称一直积极配合北京分行过户，国大公司对此均未提供相应证据，现涉案合同较长时间未能履行完毕，国大公司存在未积极配合北京分行过户的违约行为，国大公司应承担相应违约责任。现国大公司方同意过户对此法院不持异议。关于违约金问题，虽双方约定了违约金，但应以实际损失为基础。现北京分行未提供证据证明其损失的具体情况和数额且其早已正常使用涉案房屋。根据案情及国大公司违约程度，法院酌定国大公司给付北京分行违约金20万元。税费问题依双方约定和相关政策处理。国大公司多收取的房款应给付北京分行。据此，原审法院于2016年6月判决：一、北京国大投资有限公司于判决生效之日起立即办理位于北京市房山区×××9号楼房屋的抵押权注销登记手续；二、北京国大投资有限公司在上述第一项内容办理完毕之日起，立即协助中国农业银行股份有限公司北京市分行办理将位于北京市房山区良乡地区苏庄二里9号楼一层的房屋所有权及国有建设用地使用权（国有建设用地使用权（分摊）一百五十九点九九平方米，房屋建筑面积三百二十一点三五平方米，包括套内建筑面积三百零四点二五平方米以及分摊建筑面积十七点一零平方米）转移登记至中国农业银行股份有限公司北京市分行名下相关手续，并承担过户所需的所得税、营业税、教育附加费（如还需缴纳其他税费，除依约定应由中国农业银行股份有限公司北京市分行负责缴纳的契税、印花税外，按相关政策规定的缴纳方缴纳，未明确缴纳方的由北京国大投资有限公司缴纳）；三、北京国大投资有限公司于判决生效之日起十日内给付中国农业银行股份有限公司北京市分行房款四万九千二百六十元及违约金二十万元；四、驳回中国农业银行股份有限公司北京市分行其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，北京分行和国大公司均不服向本院提起上诉。北京分行的上诉请求为：变更、撤销原审判决第三、四项，依法改判支持其原审的全部诉讼请求。北京分行的主要上诉理由为：原审判定的逾期办证违约金数额远少于双方合同约定，也突破了法律规定的调整范围，请求法院依约支持我行有关违约金的全部诉求数额。国大公司的上诉请求为：撤销原审判决第三项，依法改判驳回北京分行关于违约金的诉求。国大公司的主要上诉理由为：涉案房屋逾期办证的责任不在我公司，涉案楼栋分割销售需要补充提供的手续我公司无法提供，这些手续是需要开发商提供的，我公司不应承担违约责任。北京分行和国大公司均表示不同意对方的上诉请求和理由。经审理查明：2003年国大公司取得位于房山区×××9号楼房屋所有权证（京房权证房股字第03002**号），该房屋共3层，建筑面积1025.16平方米。2009年9月18日，国大公司、北京分行签订房屋买卖合同，约定：国大公司将上述房屋的第1层（建筑面积341.72平方米）以5125800元出卖给北京分行；合同签订后5日内国大公司交付房屋；国大公司需提供正式发票，北京分行承担契税和印花税，国大公司承担所得税、营业税、教育费附加，因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，未明确的由出卖方缴纳；自合同签订10日内双方共同申请办理过户手续，北京分行未能在一个月内取得所有权证书且不退房的，国大公司应按已付款日万分之二支付违约金。合同签订后北京分行即进驻房屋进行装修并经营，并按约定支付国大公司4869510元房款。同年12月，经测绘机关测绘，发现北京分行所购房屋实际面积为321.35平方米（包括套内建筑面积304.25平方米，分摊建筑面积17.10平方米），涉案楼房土地使用权面积为510.40平方米，按建筑面积比例分摊土地使用权面积方法，一层应分摊土地使用权面积为159.99平方米。后北京分行、国大公司签订补充协议，约定国大公司应退还北京分行多收取的房款49260元。国大公司曾于2015年未经北京分行允许将涉案房屋抵押他人，抵押权人为中国农业发展银行范县支行，现主债权已消灭，尚未办理注销抵押登记手续。北京分行至今未取得涉案房屋的所有权证。原审诉讼中，北京分行申请对涉案房屋予以保全，法院裁定将涉案房屋予以查封。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、分摊说明、所有权证书，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京分行、国大公司于2009年9月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述合同约定北京分行未能在一个月内取得所有权证书且不退房的，国大公司应按已付款日万分之二支付违约金。目前国大公司尚未协助北京分行将涉案房屋转移登记至该行名下，远已超过合同约定期间。此外，国大公司曾于2015年未经北京分行允许将涉案房屋抵押他人，抵押权人为中国农业发展银行范县支行，现主债权已消灭，尚未办理注销抵押登记手续。国大公司的上述行为，已违反了《北京市存量房屋买卖合同》中关于办理房屋权属转移登记手续之相关约定。国大公司上诉主张该公司一直积极配合北京分行办理房屋转移登记，是因房屋手续不全而不能过户，但该公司未对此主张提供充分有效证据予以证明。故国大公司之上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，关于违约金问题，虽在案双方于合同中约定了逾期办证违约金的计算标准，但处理此项违约金时，仍应以实际损失为考量基础。北京分行未能说明该行的具体损失情况，且涉案房屋早已交付北京分行正常使用。故考虑到北京分行的实际损失及国大公司之违约程度，原审判决酌情确定国大公司给付北京分行该项违约金20万元，并无不当，本院对此予以维持。综上所述，国大公司及北京分行之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26851.78元，由中国农业银行股份有限公司北京市分行负担22551.78元（已交纳）；由中国农业银行股份有限公司北京市分行负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 赵文军审判员 周梦峰二〇一六年八月三十一日书记员 林晓天