山西省屯留县人民法院   民事判决书   2015年屯民初字第00444号   原告张建清，男，1972年10月29日出生，汉族，户籍登记地址山西省长治市郊区故县，王庄煤矿工人。   委托代理人杨洪，山西盛一律师事务所律师，一般代理。   委托代理人刘伟，山西盛一律师事务所律师，一般代理。   被告河南城建建设集团有限公司(以下简称河南城建公司)。   住所地河南安阳市北关区人民大道东段路北18号。   法定代表人高金良，职务经理。   委托代理人李娜，女，1990年5月6日出生，汉族，屯留县余吾镇武家沟村人，住长治市英雄北路149号，被告河南城建公司法律顾问，特别代理。   委托代理人韩向红，男，1965年10月12日出生，汉族，户籍登记地址山西省黎城县黎侯镇广邯街68号，住长治市英雄北路139号，被告河南城建公司法律顾问，特别代理。   被告屯留县麟绛镇堰漕村村民委员会（以下简称堰漕村委）。   法定代表人孙先根，职务村委主任。   原告张建清与被告河南城建公司、堰漕村委房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月16日提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日、2016年1月7日公开开庭进行了审理，原告张建清及其委托代理人张洪、刘伟、被告河南城建公司委托代理人李娜、韩向红到庭参加了诉讼。被告堰漕村委经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。   原告张建清诉称,原告和两被告于2013年5月11日签订了《房屋买卖协议》，协议约定两被告将共同开发的的位××屯（面积240.43㎡，半框架结构，层高3米）和东区5号车库出售给原告，房屋价款587266元，车库价款6万元，总价款647266元。原告于2012年10月26日至2013年5月11日先后四次支付购房款给两被告共计647266元。并且，该协议约定三方签订协议后720日内办理正式的房屋所有权证等相关证件。可是自原告和两被告三方签订合同至今，已超过两被告承诺的办理相关产权证件的期限，原告才得知，两被告所开发的该房产属小产权房，事实上根本不可能办理房屋所有权证等相关证件，原告无法真正从法律意义上取得该房屋的所有权。根据相关法律规定，两被告的欺诈行为致使合同的目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，并且，该协议违反了“小产权房不得作为商品房买卖”的强制性规定，所以该买卖协议应属无效合同。两被告应当返还原告购房款，并支付原告违约利息。事后，原告多次找两被告沟通，两被告置之不理，无奈之下，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认原、被告双方于2013年5月11日签订的房屋买卖协议无效，判令两被告连带返还原告购房及车库款647266元，并按照银行同期贷款利率支付利息损失81676.97元，诉讼费由被告承担。   被告河南城建公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同有效，该协议不是商品房买卖而是房屋买卖，不存在欺诈行为，原告是独立行为能力人，在签订协议时清楚该房屋是小产权房屋，被告承诺在720个工作日以内办理相关手续，我们正在办理，且没有超过720个工作日，按照约定我们应当在2016年4月14日以前给原告办理相关手续，而原告在2015年6月提起诉讼，违背了合同约定，应当依法驳回其诉求。按照协议被告没有违约，原告如果不想要该房，按照房屋买卖协议，原告承担20%的违约金我们就退房。   被告堰漕村委未提供答辩意见。   原告提交的证据有：   1、房屋买卖协议，欲证明双方签订的协议书违法，应属无效。   2、殴风世家的名片，欲证明被告方的销售有欺诈行为。   3、收据四支，欲证明原告支付给被告购房款647266元。   4、户口本，欲证明原告属于城镇户口。   被告河南城建公司对上述证据质证认为：对房屋买卖协议真实性无异议，对其证明目的不认可，协议约定在签订协议后720个工作日内办理正式宅基地相关证件，而被告到现在为止仍然没有超出720个工作日，故原告以违约起诉是没有法律依据的。双方签订房屋买卖协议有效，不适用土地法第63条。名片，不能证明是被告公司印制的。交款单据认可，交款钱数以单据为准，如果原告退房应承担房价20%的违约金。户口本认可。   被告河南城建公司提交的证据有：   1、房屋买卖协议，欲证明原告1972年7月29日出生,在签订该协议时具有完全行为能力。   3、被告堰漕村委的请示、屯留县发展和改革局企业投资项目备案证、屯留县建设工程项目审批表（复印件），欲证明被告河南城建公司在被告堰漕村委盖房是合法的。   4、被告堰漕村委与河南城建公司签订的委托建房合同，欲证明办理宅基地相关手续的义务是第二被告堰漕村委，如果第二被告堰漕村委不及时回购房屋该方有权处理该建设房，同时欲证明河南城建公司与原告签订的房屋合同是合法有效的。   原告对上述证据质证认为：房屋买卖协议无异议，但被告所说的原告违约没有依据。该协议约定720个工作日，并不是单纯指工作日，格式合同只能以老百姓的理解来认定，不能对抗原告的意见。被告提供的请示，该请示是对15名农民的请示，备案只是意向，并不是审批项目，屯留建设工程审批表，不是针对对外可以出售的房屋。委托建房合同，是村委会委托河南公司建筑而不是出售。   经审理查明，2008年3月17日被告河南城建公司与被告堰漕村委签订了《委托建房合同》，约定受托方（被告河南城建公司）接受委托方（被告堰漕村委）委托建设40套农民新居，委托方应及时回购，否则，受托方有权处置其所建设的农民新居，委托方应积极配合受托方办理房屋相关产权手续。2013年5月11日原告张建清（系城镇居民）与被告河南城建公司签订了《房屋买卖协议》，被告堰漕村委在该协议上加盖了公章，协议约定被告河南××村房（建筑面积240.43平方米）出卖给原告，出卖人（被告河南城建公司）应在协议签订720个工作日内给买受人办理正式的宅基地产权相关证件，如出卖人未能按时给买受人办理，出卖人即将买受人房款全额退还并赔偿银行同期存款利率（利息）。协议签订后，原告已分四次向被告河南城建公司支付房款645566元，被告河南城建公司已向原告交付房屋，该房屋仍为交付时状态未予装修。   本院认为，《中华人民共和国物权保护法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。中发[2008]1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》也规定“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”原告作为城镇居民与被告签订房屋买卖协议，在堰漕村购买房屋，违反了相关规定，同时违反了《中华人民共和国物权保护法》第一百五十三条的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，原告与被告河南城建公司签订的《房屋买卖协议》属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告均违反了法律的强制性规定，均存在过错，故各自损失应各自承担。综上，依据《中华人民共和国物权保护法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、确认原告张建清与被告河南城建建设集团有限公司签订的《房屋买卖协议》无效。   二、被告河南城建建设集团有限公司在判决生效后30日内退还原告张建清购房款645566元。   二、驳回原告张建清的其他诉讼请求。   如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   诉讼费11089元，由原告张建清承担1268元，被告河南城建建设集团有限公司与被告屯留县麟绛镇堰漕村村民委员会共同承担9821元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。   审判长 梁 慧   审判员 冯莉莉   人民陪审员 李 丹      二〇一六年一月二十日   书记员 吴邢燕