上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2801号原告万隆(上海)投资控股有限公司，住所地上海市。法定代表人王韵，总经理。委托代理人杨洁、刘沁茹，上海市万隆律师事务所律师。被告上海长进置业有限公司，住所地上海市。法定代表人高鑫来，董事长。委托代理人陈育申。原告万隆(上海)投资控股有限公司与被告上海长进置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张端独任审判，公开开庭进行了审理。原告万隆(上海)投资控股有限公司的委托代理人杨洁���刘沁茹、被告上海长进置业有限公司的委托代理人陈育申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万隆(上海)投资控股有限公司诉称，2012年间，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市曹杨路XXX号XXX层XXX室至811室房屋(期房)共计11个单元。原告根据合同约定向被告支付全部购房款。2013年3月5日，被告向原告交付11个单元的房屋，并与前期物业公司办理验收入住手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，开发商应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋过户手续。故，被告应当在2013年6月3日前办理房屋产权过户手续。但被告一直怠于履行该义务。2015年8月21日，被告向原告交付801室至809室9个单元的实测面积补差款发票等相关办理产权��的材料，由原告负责办理房屋过户手续。期间，原告垫付了应由被告支付的交易手续费。但被告至今未向原告交付办理810室、811室两单元过户手续所需的实测面积补差款发票等材料，也不配合办理过户手续。另，2014年5月27日，原告已将11个单元实测面积与合同面积差价款支付给被告，并向被告支付产证代办费和11个单元的房屋过户契税、交易费用。被告于2015年8月21日将占用原告的上述资金归还。综上，被告违反合同约定，应当承担相应责任。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即开具并交付原告所购买的曹杨路XXX号XXX层XXX室、XXX室商品房实测面积补差款发票，并办理完成前述两处房屋的权利交付手续；2、被告支付原告资金占用费人民币82,236.92元(以下币种均为人民币)(以1,116,927.85元为基数，自2014年5月27日起算至2015年8月21日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)���3、被告偿还原告代垫的，依法应由被告承担的曹杨路XXX号XXX层XXX室至809室房屋的过户手续费11,937元；4、被告向原告支付因延迟交付房屋而产生的违约金7,355,869元；5、被告承担本案诉讼费。被告上海长进置业有限公司辩称，系争房屋小产证延迟办理属实，但因原告告知被告需要企业更名等手续，导致拖延，故延后的责任不全在被告。被告于2013年8月29日取得系争房屋大产证，根据合同约定，办理小产证应该在大产证取得后60日内，故即使存在违约金，该违约金的起算点应从2013年10月28日起算。被告同意原告第一、第三条诉讼请求。第二条诉讼请求合同并无约定，被告不同意。诉请四原告依据的违约金标准过高，被告请求法院予以下调。经审理查明，2012年间，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市曹杨路XXX号XXX层XXX-XXX室共计11个单元房屋。房价款共计36,000,001元。合同约定，甲方定于2013年3月31日交付系争房屋。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向普陀区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，被告按约向原告支付全部购房款。2013年3月5日，被告向原告交付11个单元的房屋，并与前期物业公司办理验收入住手续。2013年8月29日，被告取得系争房屋产权证(大产证)。2014年5月27日，为办理小产证，原告向被告垫付801室至809室9个单元房屋的交易手续费1,115,927.85元、产证代办费用1,000元及实测面积补差款24,280.15元。2015年8月21日，被告将交易手续费及产证代办费1,116,927.85元退还原告。同日，被告向原告交付801室至809室9个单元的实测面积补差款发票等相关办理产证的材料。2015年10月14日，原告取得801室至809室9个单元的房屋产权证。现原告诉讼来院，请求依法判决如其诉请。审理中，被告于2015年12月16日将过户手续费11,937元退还原告。同日，被告向原告交付810室、811室2个单元的实测面积补差款发票等相关办理产证的材料。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》真实有效，双方应当依约履行。审理中，被告已将810室、811室房屋的面积补差款发票交付原告，原告可以凭相关材料办理产权过户手续。801室至809室的过户交易手续费被告也已返还，关于上述两项诉请，本院不再处理。关于办理801室至809室房屋过户手续的资金占用费，因801室至809室9个单元交易手续费1,115,927.85元、产证代办费��1,000元应由被告支付，原告垫付后，被告除返还该费用后仍应支付占用该费用的利息损失。利息损失自2014年5月28日起算至2015年8月21日止，标准按中国人民银行同期贷款利率计算。关于迟延办理产权过户手续的违约金，因办理系争房屋产权证需要被告提供的面积补差发票，但801室至809室9个单元的面积补差发票被告于2015年8月21日交付原告，810室、811室2个单元的面积补差发票被告于2015年12月16日交付原告，故原告无法办理11套房屋的产权过户手续的原因是被告未能及时提供面积补差发票。被告辩称因原告企业名称更名导致其迟延办理产权过户手续，证据不足，本院对该辩称意见不予采纳。根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于逾期贷款利息的标准，根据相关规定，逾期贷款利息应根据中国人民银行贷款利率上浮30%-50%，故本院确定被告应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起始时间，根据合同约定，被告应在取得大产证后60日内签署《房屋交接书》，但系争房屋交接书已于2013年3月5日签署，因大产证于2013年8月29日取得，故被告应当在2013年10月28日前与原告前往交易中心办理产权过户手续。故违约金计算期间应自2013年10月29日起算至被告交付原告补差面积的发票之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，之规定，判决如下：一、被告上海长进置业有限公司应于本判决生效之日���十日内给付原告万隆(上海)投资控股有限公司利息损失(以人民币1,116,927.85元为基数，自2014年5月28日起算至2015年8月21日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；二、被告上海长进置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告万隆(上海)投资控股有限公司违约金(以人民币29,832,165元为基数，自2013年10月29日起至2015年8月21日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算;以人民币6,167,836元为基数，自2013年10月29日起至2015年12月16日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币63,950元，减半收取，计人民币31,975元，由被告上海长进置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交���诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 张 端二〇一六年一月二十九日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行��定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。