江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初7403号原告江阴市富胜嘉和金属制品有限公司，统一社会信用代码91320281575362141C，住所地江阴市华士镇华东路2号。法定代表人赵惠庆，该公司执行董事。委托代理人陶鉴明，江阴市华士法律服务所法律工作者。被告江阴市华东织布有限公司，统一社会信用代码91320281741345460A，住所地江阴市华士镇华东路2号。法定代表人查进法，该公司总经理。委托代理人李惠芳，江阴市周庄法律服务所法律工作者。原告江阴市富胜嘉和金属制品有限公司（以下简称富胜公司）与被告江阴市华东织布有限公司（以下简称华东公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法由审判员陈教智适用简易程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理，原告富胜公司的法定代表人赵惠庆及其委托代理人陶鉴明，被告华东公司的法定代表人查进法及其委托代理人李惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富胜公司诉称：2014年3月18日，富胜公司与被告签订厂房租赁合同一份，约定被告出租给他公司坐落于被告厂区内东首车间及办公楼、食堂，租赁面积为3000平方米，租赁时间为2014年6月1日至2017年6月1日。后在租赁期间，被告主动与他公司协商，因缺乏资金，将他公司承租的厂房出卖给他公司。2014年8月5日，被告与他公司及江阴市华士镇华益村村民委员会（以下简称华益村委）形成了购房协议一份，约定被告转让出售给他公司厂房面积2848.85平方米，水泥道路面积460.5平方米，厂房单价为700元/平方米，水泥道路单价为140元/平方米，以上价格均包括该建筑物的水、电、消防等设施。还约定，被告无偿提供给他公司相应办公室面积使用权5年，原厂区内的公用部分（厕所等）他公司仍可无偿使用，同时，华益村委予以认可，约定土地使用权的年租金为15元/平方米，由他公司直接向村委缴纳。购房协议签订后，他公司按照被告要求，自2015年2月4日至2015年6月13日陆续交付了全部购房款2058665元，并向华益村委交付了土地使用权费。他公司根据有关法律规定认为，他公司已完全拥有原承租厂房的所有权，原厂房租赁合同自厂房购买协议生效后自动失效。被告的催款函及通知函要求他公司继续履行原厂房租赁合同已没有任何法律意义。此外，被告于2016年5月30日强行阻止他公司在自己厂内安装生产所用行车，严重影响他公司的生产，且造成了损失。他公司无奈向江阴市公安局报警，但未有结果。综上所述，他公司与被告签订的购房协议合法有效，被告的行为严重侵犯了他公司的合法权益。为此，根据有关法律规定具状起诉，请求法院判令：1、确认原被告于2014年8月5日签订的《购房协议》有效；2、被告承担本案诉讼费用。被告华东公司辩称：原告的诉讼请求缺乏相应的事实依据和法律依据，请求法院确认该双方之间签订的买卖房屋协议无效，具体理由是：从该份购房协议的形式上来讲，本案所涉房屋并未办理房屋产权的确认，而且原被告双方都知道该房屋是无法办理相关房屋产权证明，没有房产证就意味着没有所有权，本案中被告出卖没有所有权的房屋认为是无权处分，故应当认定该房屋买卖协议无效。从本案的事实上讲，该份购房协议签订的时间并非是2014年8月5日，而是2015年2月8日签订，而签订该份协议真实的目的是因为他公司的股东查正雷向原告借款，签订合同的时候已经借款350000元，2015年2月8日跟原告的法定代表人商谈，公司发工资的时候要借款1000000元，实际上双方是以借款为目的，签订该份买卖合同是作为担保，实际上是民间借贷关系，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月18日华东公司与富胜公司签订《厂房租赁合同》一份，约定华东公司将坐落于厂区内东首车间及办公楼、食堂建筑面积为3000平方米的场所租赁给富胜公司，租赁时间为2014年6月1日至2017年6月1日。2014年8月5日，华东公司又与富胜公司、华益村委签订《购房协议》一份，约定华东公司将坐落于华士镇华东路2号厂区的部分厂房、水泥路面的产权出售给富胜公司，其中厂房面积2848.85平方米，水泥道路面积460.50平方米，厂房单价为700元/平方米，水泥道路单价为140元/平方米，以上价格均包括该建筑物的水、电、消防等设施；华东公司保证出售的厂房及水泥道路的产权归其所有，没有任何抵押、扣押、查封等其他经济纠纷；华东公司无偿提供给富胜公司现有办公室面积使用权5年，原厂区内的公用部分（厕所等）富胜公司仍可无偿使用；华益村委租给富胜公司的土地面积为2848.85平方米，水泥道路面积460.50平方米，及厂房与东围墙的间隔面积64.26平方米，共计3373.61平方米，土地使用权的年租金为15元/平方米；本协议一式三份，三方各执一份，经三方签字盖章后生效。该购房协议附有华士镇华东路2号厂区的部分车间、道路示意图及地图附件各一份，购房协议的落款处和示意图及地图上均盖有华东公司、富胜公司与华益村委的印章，购房协议上还有华东公司的法定代表人查进法及代表查正雷、富胜公司的法定代表人赵惠庆、华益村委的主任吴玉章的签名。另查明：查正雷系查进法的儿子，在华东公司负责现金财务。再查明：2015年2月9日，查进法出具收条确认收到赵惠庆交付的厂房款1000000元；2015年2月17日查进法出具收条确认收到赵惠庆厂房款100000元；2015年2月28日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购厂房款50000元；2015年3月20日查正雷出具收条确认收到赵惠庆房款50000元；2015年3月28日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款100000元；2015年4月17日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款50000元；2015年4月27日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款100000元；2015年5月11日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款50000元；2015年5月29日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款80000元；2015年6月8日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款50000元；2015年6月13日查正雷出具收条确认收到赵惠庆购房款51665元，同日查正雷出具情况说明1份，确认收到赵惠庆总房款2058665元，其中有赵惠庆代还借款377000元在房款中扣除，所有房款已结清。又查明：本案所涉厂房的土地为华益村的集体土地，华益村委于2009年3月17日取得该厂房所在地块27156平方米的建设规划许可证。2009年12月28日华益村委与华东公司签订《土地租用协议书》，约定华东公司每年向华益村委交土地面积11974.68平方米及挖河面积1318.68平方米土地租金151760元。2016年1月15日，富胜公司向华益村委缴纳了土地租金50604.15元。还查明：2016年5月24日及2016年5月27日，华东公司分别向富胜公司发出催款函及通知函，要求富胜公司支付房租金及门卫费共计690000元。2016年3月1日及2016年6月14日，本院因执行需要，分别裁定查封被执行人华东公司的机器设备及位于江阴市华士镇华东路2号的办公楼1幢和大门内车间两幢。在本案审理中，查进法确认签订协议时未受到威胁，并确认其无证据证明购房协议是在2015年2月8日签订，加上借款富胜公司共付给华东公司2058665元；华益村委的土地租金华东公司已经3年没有缴纳。以上事实，由《购房协议》、《厂房租赁合同》、付款凭证、收条、土地费收据、建设用地规划许可证、《土地租赁协议书》、催款函、通知函、《民事裁定书》及当事人陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点是：本案所涉《购房协议》是否有效。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，华东公司与富胜公司签订《购房协议》，约定将已取得建设规划许可的厂房出售给富胜公司，合同中对出售的面积、价格等均进行了详细约定，合同上有双方法定代表人的签名和公司盖章，并有该厂房集体土地所有者华益村委的签字盖章，合同签订后，富胜公司按约履行了付款义务，并向华益村委缴纳了土地租金，故可确认该合同系双方真实意思表示。华东公司辩称该合同并非双方真实意思，实际是以借款为目的以该合同作为担保的借贷关系，因华东公司未提供相应证据予以证明，且与其出具给富胜公司的收条及情况说明中载明收到款项均系购房款的内容相矛盾，借款转为购房款系双方合意，并不违反法律规定，故本院对华东公司的辩称不予采信。其次，本案所涉房屋已取得建设用地规划许可证，系合法建筑，合法建筑的交易并不违反国家强制性规定。华东公司辩称其未取得房产证就意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋是无权处分，应当认定该房屋买卖协议无效。对此本院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该规定属于行政管理性规定，违反该规定并不必然导致合同无效，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。另外，即使出卖没有所有权的房屋属于无权处分，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”故没有取得房屋产权证书并不影响房屋买卖合同的效力，仅是合同标的物的所有权及其他物权不能转移。故本院对华东公司的辩称不予采信。本院因执行需要于2016年3月1日及2016年6月14日分别裁定查封了华东公司的机器设备及其位于江阴市华士镇华东路2号的办公楼1幢大门内车间两幢，买卖已经被法院查封的房屋属于法定不能履行的情形，这种不能履行最多导致合同目的不能实现，可以解除合同，但并不影响合同的效力，且上述查封系在本案所涉购房协议签订之后，不能溯及查封之前的合同，所查封机器设备也与本案没有关联性，所查封的房产亦不能确定为本案所涉房产，故本案中不予理涉。综上，华东公司没有证据证明其与富胜公司于2014年8月5日签订的《购房协议》存在法定无效情形，故该协议合法有效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：江阴市富胜嘉和金属制品有限公司与江阴市华东织布有限公司于2014年8月5日签订的《购房协议》有效。案件受理费减半收取计50元（江阴市富胜嘉和金属制品有限公司已预交），由江阴市华东织布有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市富胜嘉和金属制品有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审判员  陈教智二〇一六年八月八日书记员  王 洁