宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）银民终字第1526号上诉人（原审被告）宁夏海亮房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人周迪永，该公司董事长。委托代理人吴忠帅，男，该公司职员，住陕西省西安市未央区。委托代理人张毅，男，该公司职员，住陕西省西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）赵金田，男，1969年11月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人苏广君，宁夏正义达律师事务所律师。上诉人宁夏海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第1214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人海亮公司的委托代理人吴忠帅、张毅，被上诉人赵金田的委托代理人苏广君参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告海亮公司系塞上名居续建工程一期开发商，原告欲购买被告开发建设的塞上名居续建工程一期1-16-4号商品房（别墅）。2010年12月31日，案外人周冰代原告向被告支付现金20万元，被告收到20万元后，向原告出具收据一张，载明“今收到赵金田交来现金（1-16-4）20万元”，并加盖被告公司的财务专用章。2011年1月12日，涉案房屋办理了房屋预售许可证。2011年5月11日，案外人韩永旺代原告向被告支付房款63万元，被告收到63万元后，向原告出具收据一张，载明“今收到赵金田交来房款（现金缴款单）（1-16-4）63万元”，并加盖被告公司的财务专用章。后原、被告因房屋销售问题发生争议，未签订书面商品房买卖合同，2012年底，被告将塞上名居续建工程一期1-16-4号商品房出售给他人，原告诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、被告向原告返还购房款83万元，并按照同期人民银行贷款利率向原告支付利息直至购房款还清之日为止（截止2015年5月4日的利息为218432元，合计1048432元）；3、被告赔偿原告已付购房款一倍的损失83万元；4、诉讼费由被告承担。原审法院认为，本案中，双方争议的焦点是原、被告之间形成的是商品房买卖合同关系还是预约合同关系。第一、关于原、被告之间是否形成商品房买卖合同关系。双方虽未订立书面预约合同，但通过原告向被告支付的现金83万元，能够反映双方存在认购涉案房屋的口头预约合同。原、被告之间达成的口头预约合同系诺成性合同，而非实践性合同，即双方意思表示一致即可成立的合同。原、被告之间达成的口头预约合同是对未来事项的预先规划，双方并未形成房屋买卖合同法律关系。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，房屋买卖合同关系的成立需要具备房屋买卖的主要条件，即约定商品房的地点、名称、购买房屋基本情况、销售方式、价格、付款方式、房屋交付条件及日期、违约责任等，但本案原告持有的收据只能显示被告分两次收到房款83万元，虽然标记“1-16-4”，因被告开发项目一期、二期均有1-16-4号房屋，被告出具的收据不能反映房屋的地点、名称、基本情况，收据中也没有房屋的面积、单价、总价及付款方式、房屋交付条件、违约责任等，原告提交的证据不能证明双方形成了具备房屋买卖的主要条件的房屋买卖合同关系，应当认定双方口头订立的合同系预约合同。故双方未形成房屋买卖合同关系，对原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同关系的诉讼请求，不予支持。第二、关于原告要求被告返还房款83万元的诉讼请求。因原、被告双方订立的预约合同，不具备交付房屋或支付房款的强制性，所承担的民事责任属于违约责任范畴。原、被告形成关于“1-16-4”房屋的预约合同后，被告收取原告支付的房款，被告应当与原告订立关于1-16-4号房屋的商品房买卖合同，但无论一期还是二期，1-16-4号房屋均已出售给他人，致使双方的预约合同无法履行而至解除，该预约合同解除后，被告应当向原告返还已付房款83万元，故对原告要求被告返还房款83万元的诉讼请求，予以支持。第三、关于原告要求被告支付利息及赔偿损失的诉讼请求。被告在未与原告解除预约合同的情形下将涉案房屋出售给他人的行为构成违约，而被告也存在未取得商品房预售许可证的情况下收取房款的不当行为，综上被告对于涉案预约合同的解除存在过错，应当向原告赔偿损失。原告的损失范围应当包括既得的利息损失及预期的违约损失。关于利息损失，即被告占用房款期间的孳息损失，被告应当以已付房款（2010年12月31日20万元；2011年5月11日63万元）为基础，按照银行同期贷款利率（6.22%／年；6.65%／年）为标准，向原告支付自收取房款之日至原告要求的利息截止日期（2015年5月4日）期间的利息损失220911元（200000元×（6.22%／年÷365天）×1585天＋630000元×（6.65%／年×÷365天）×1454天］，故对原告要求被告支付截止至2015年5月4日的利息损失218432元的诉讼请求，予以支持。同时被告还应当按照银行同期贷款利率标准（6.00%／年）以83万元为基础，向原告支付自2015年5月5日至本判决确定的付款之日期间的利息损失。关于违约损失，原告要求被告赔偿其已付房款一倍的损失83万元的诉讼请求，因原、被告未签订商品房买卖合同，不能依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥》第八条之规定，予以全额支持，但《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题﹥》第八条规定的适用情形系违约责任范畴，因双方并未约定违约责任及违约金，法院酌情认定被告以83万元为基础，参照中国人民银行规定的金融机构贷款利率标准（6.65%／年）向原告支付自最后一次收取房款之日（2011年5月11日）至立案之日（2015年5月6日）期间的违约损失220175元（830000元×6.65%／年÷365天×1456天）。原告要求被告赔偿原告已付房款一倍的损失83万元的诉讼请求，法院酌情支持被告向原告支付违约损失220175元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第八条之规定，判决：一、被告宁夏海亮房地产有限公司向原告赵金田返还房款83万元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏海亮房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向原告赵金田支付截止至2015年5月4日的利息损失218432元，并向原告赵金田支付自2015年5月5日至本判决确定的付款之日的逾期付款利息（以83万元为基础，按照人民银行同期贷款利率标准6.00%／年计算）；三、被告宁夏海亮房地产有限公司向原告赵金田赔偿违约损失220175元，于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告赵金田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21706元，由原告赵金田负担7047元，由被告宁夏海亮房地产有限公司负担14659元。宣判后，海亮公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间是口头预约合同关系而非房屋买卖合同关系，但在认定违约赔偿责任时，却适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条规定进行处理，明显适用法律错误。且导致商品房买卖合同未能签订系双方对合同内容未能达成一致意见，被上诉人对合同价款存在争议导致合同磋商发生分歧，上诉人在给予被上诉人合理的磋商时间内无法达成签约意向而将房屋另行出售并无不当。二、一审法院针对上诉人提出的诉讼时效抗辩未予以审理，致使本案部分事实未能查清，被上诉人购买的房屋交付时间是2012年12月31日，实际交付是2012年10月，实际交付至今已超过两年诉讼时效，被上诉人无权要求上诉人承担违约责任。综上，一审判决违反法定程序，部分事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人不支付被上诉人违约金或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。被上诉人赵金田辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，被上诉人持有的收据仅显示上诉人分两次收到购房款83万元，该收据并未记载双方买卖标的物即涉案商品房的面积、单价、付款方式、房屋交付时间、违约责任等基本情况，可认定双方就商品房买卖合同并未形成合意，一审判决认定双方系预约合同法律关系，并无不当。上诉人在收取被上诉人购房款后将房屋另行出售，但未履行对被上诉人解除预约协议的通知义务，违背诚实信用原则，应承担缔约过失责任。一审法院适用《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条规定判决上诉人承担赔偿责任，适用法律存在瑕疵，应予纠正。上诉人在一、二审中均提出时效抗辩，经查，被上诉人于2010年、2011年向上诉人支付购房款后，双方一直未签订商品房买卖合同，上诉人于2012年底将涉案房屋另行出售他人，诉讼时效应从权利人知道或应当知道权利受到侵害时起计算，上诉人未告知被上诉人将房屋另行出售，故依法应当给予被上诉人合理的期限以知晓其权利被侵害，被上诉人称至2013年7月才知晓该房屋被另行出售，被上诉人于2015年5月起诉，本院确认被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。综上，一审判决虽适用法律有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7879元，由上诉人宁夏海亮房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高凤梅审判员  苗自治审判员  彭 云二〇一六年一月二十一日书记员  哈 越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条??当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。