广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）汕尾中法民一终字第44号上诉人（原审被告）:广东永业集团股份有限公司（以下简称永业公司），住址陆丰市东海镇北堤路一号。法定代表人:郑旭民，总经理。委托代理人:陈家宏，男，1970年1月12日出生，汉族，住陆丰市。委托代理人:林栋，广东圳泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陆丰市四达高科技农业开发公司(以下简称四达公司)，住址陆丰市博美镇公路边综合商场。法定代表人:林红东，职务经理。委托代理人：林建坤，男，1957年12月23日出生，汉族，住陆丰市。委托代理人：陈尊场，广东众诚律师事务所律师。原审被告:陆丰市博美医药公司(以下简称医药公司)，住址陆丰市博美镇广汕公路边。法定代表人：林展密，职务经理。上诉人永业公司因不当得利纠纷一案，不服陆丰市人民法院(2010)陆法民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永业公司委托代理人陈家宏，被上诉人四达公司委托代理人林建坤、陈尊场，原审被告医药公司法定代表人林展密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明:1992年间，博美糖果厂经职工代表讨论，决定将厂所有的2050平方米土地进行集资改建，并向上级主管部门提出请示报告。1995年8月，博美糖果厂委托林红东以原陆丰县博美建筑队名义进行施工建设。但施工不久就因涉及“博美商贸市场”统一规划问题而停止施工。1996年5月15日，为实施博美镇总体规划，根据陆丰市人民政府陆府发(1993)24号文和博美镇人民政府通(1994)01号文规定，糖果厂与被告永业公司签订了一份《拆迁补偿协议》，该协议签订后，因被告永业公司无法履行协议约定的付款义务，违约而向博美糖果厂承担了10万元的违约金。为解决《拆迁补偿协议》善后工作及糖果厂建设问题，原告(乙方)与被告永业公司(甲方)于1997年4月20日签订了《合同书》，约定被告永业公司将博美糖果厂的土地转让给原告开发和销售，并就糖果厂改建所涉及到的项目转让、规划、市政配套设施摊负费用、占用土地使用权的转让价款等问题进行约定，其中《合同书》第二条约定：“应付还原糖果厂的拆迁补偿费和土地费等，概由乙方偿付”，第三条约定：“乙方应向甲方支付项目转让费五万元”，第四条约定：“乙方必须偿还甲方下列已支付项目费用共计人民币伍拾叁万玖仟贰佰肆元：1、甲方已征用原糖果厂范围内74平方米土地转让价款肆万元；2、市政配套设施摊负费肆拾捌万陆仟零肆拾元；3、乙方因建设需要所占用甲方部分的土地(叁拾叁平方米，每平方米价格肆佰元)转让价款计壹万叁仟贰佰元”，第五条约定：“因糖果厂用地，或该用地周围所引起的一切争议和纠纷，概由乙方自行理顺，与甲方无关”等条款。1997年8月13日，原告与博美糖果厂筹建组签订一份《协议书》，其中约定:一、该建设项目名称为“博美综合厂职工福利综合楼”，原五层设计更改为三层设计，由原告筹集资金并委托林红东以博美建筑队名义施工建设;二、糖果厂所有土地2050(包括建筑物)折款人民币82万元转让给原告进行投资建设，基建完成后建筑物归原告所有，原告建后商住楼应优先照顾糖果厂职工，每间集资价为8.4万元，余下商住楼由原告自行出售以及82万元如何支付等条款。《协议书》签订后，原告自行筹集资金，依约向博美糖果厂履行支付转让款义务并委托林红东以博美建筑队名义办理相关手续并进行施工建设。该建设工程于1998年间竣工交付使用。之后，原告将上述楼房出售给林克臣、林弟仔等人所有，被告永业公司则根据与原告签订的《合同书》的约定，由其工作人员林细昌代表公司向林克臣收取购房款11.5万元和向原告的法定代表人林红东收取现金5万元，作为抵扣《合同书》所约定的原告应向被告永业公司交纳的费用。而被告医药公司以其与被告永业公司口头约定楼房对换土地为由，强行冲入原告所建的“博美综合厂职工福利综合楼”中间栋座东向西的二层楼房一栋，占用至今。之后，原告认为被告永业公司并未依约完成建设市政设施配套义务，无权收取市政设施配套费用，从而引起纠纷，并于2010年11月29日向本院提起诉讼，要求处理。另查明:原告四达公司成立于1993年8月26日，属集体所有制企业法人，不具备房地产开发经营资格。原审认为：因原告四达公司是不具备房地产开发经营资格的企业，其与被告永业公司于1997年4月30日签订的房地产开发转让《合同书》，违反了我国法律关于从事房地产开发经营应当具备房地产开发经营资格的规定，依法应认定为无效合同。被告永业公司依据该无效《合同书》向林克臣和原告法定代表人林红东所收取的款项16.5万元应返还原告。被告永业公司不承认曾向林弟仔收取18万元的购房款，而原告又未能提供证据以予证明，故原告请求被告永业公司返还其向林弟仔收取的购房款18万元，缺乏事实依据，应予驳回。原告与被告永业公司签订《合同书》后，又独立与博美糖果厂签订《协议书》，自行筹集资金直接向博美糖果厂支付《协议书》约定的土地转让款，并对博美糖果厂的土地进行开发，原告实际上并未根据与被告永业公司签订的《合同书》从被告永业公司处取得任何财产，故原告在本案中不存在应返还被告永业公司因无效《合同书》取得财产的问题需要一并进行处理。至于原告与博美糖果厂签订《协议书》对该厂土地进行开发的协议效力问题，不属本案的审理范围，本院不予认定。被告医药公司称其现占用的“博美综合厂职工福利综合楼”中间栋座东向西的三层楼房是以其自有的土地与被告永业公司置换的，因庭审中被告永业公司未予认可，且被告医药公司又未提供证据证明原、被告三方曾约定将该楼房对换给被告医药公司所有，并作为抵扣原告应向被告永业公司承担义务的事实，因此，被告医药公司占用原告所建的“博美综合厂职工福利综合楼”中间栋座东向西的三层楼房缺乏合法依据，原告请求被告医药公司将占用的楼房归还原告，理由充分，应予支持。被告永业公司以原告起诉超过诉讼时效和已完成市政配套设施建设为由，请求驳回原告的诉讼请求，理由不足，不予采纳。被告医药公司请求被告永业公司办理“博美综合厂职工福利综合楼”中间栋座东向西的三层楼房的房产证及支付所欠5万元装修款或返还其原有土地，属另一法律关系，不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款和《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第1条、第2条、第45条之规定，判决如下:一、限被告广东永业集团股份有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陆丰市四达高科技农业开发公司人民币16.5万元。二、限被告陆丰市博美医药公司在本判决生效之日起三十日内将所占用的“博美综合厂职工福利综合楼”中间栋座东向西的三层楼房归还原告陆丰市四达高科技农业开发公司管业。三、驳回原告陆丰市四达高科技农业开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费5725元，由原告负担2509元，被告永业公司负担3216元，被告永业公司应负担的款项已由原告先行预交，本院不予退回，被告永业公司应在履行上述义务的同时一并迳付原告。上诉人永业公司不服原审判决，其上诉理由：一、原审对事实认定不清，适用法律不当，违背“不诉不审”的司法原则。上诉人提供了接手该项目工程时向原产权方支付的初期配套工程费用单据50万元，及其后委托他方进行配套工程建设合同及结算书等证据，证明其已对配套工程有充分的投入。同时，上诉人、被上诉人签订的合同的第四款约定：“乙方(被上诉人)必须偿还甲方(上诉人)下列原己支付项目费用共计人民币伍拾叁万玖仟贰佰肆拾元。”合同并未约定上诉人有新的施工义务，被上诉人有何异议应在接收项目后的合理期限内提出，至今才起诉已超过诉讼时效。但原审对此未作查明，而以被上诉人在签订合同时不具备房地产开发经营资格为由，将双方签订的合同认定为无效并依据无效合同的处理原则，判令上诉人单方面返还被上诉人补偿款16.5万元，判决原审被告医药公司返还给被上诉人博美商贸城中间栋三层楼房。其错误：其一，被上诉人签订合同时不具备房地产开发经营资格并不等同于被上诉人违规从事房地产开发经营。换言之，被上诉人签订合同时不具备房地产开发经营资格，但可事后向有关部门申办专项经营资格，况且，该项目上诉人具备房地产开发资格，被上诉人在开发项目建成后，也可委托上诉人经营。事实上，被上诉人已完成该项目的建设并作销售。原审判决确认合同无效，完全忽略了这一事实，判决显属片面。其二，本案即使作为无效合同处理，也应是遵循双方返还和过错赔偿原则，上诉人因该合同取得的补偿款16.5万元应予返还，但被上诉人承接该项目时所获得的属上诉人付款部分的107平方米土地及取得的收益的返还、过错责任、上诉人前期投入所受损失的责任等问题，原审判决均未处理，完全偏袒被上诉人。二、原审判决将“博美商贸城中间栋三层楼房判归被上诉人管业”，明显混淆了该楼房的权属关系。该楼房是上诉人于1997年4月30日委托被上诉人投建的，即是属于转让合同中第七条所指“原药材站土地”的基建工程。上诉人与被上诉人在该楼房建设上本是一种委托关系，楼房的所有权应归属上诉人所有。而且该楼房已实际建好并交付医药公司使用多年，即使是侵占也应判返还上诉人。综上，上诉人请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人四达公司辩称：一、原审认定本案房地产开发经营合同依法无效不违背“不诉不审”原则。一审时答辩人虽未明确主张合同无效，但人民法院在审理合同纠纷案件中须先审查合同法律效力，这一审理原则并不受案件当事人诉讼请求约束和限制，故原审根据法律认定诉争合同为无效并不违背“不诉不审”原则。二、原审确认双方签订的《合同书》无效，适用法律正确。答辩人至今仍未取得房地产开发经营资格，因此，原审根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条的规定，认定《合同书》属无效合同于法有据。三、原审认定事实清楚，证据充分。上诉人提供了博美管理区办事处收款凭证六份证明其支付了市政配套费，故原审根据收款凭证内容认定该款系履行《合作兴建博美商贸市场协议书》第七条第2项义务的投资款，而不是履行第七条第4项约定的填土平整、排水沟、道路、公厕等费用的义务。对上诉人提供的《施工合同》及建筑工程结算表，由于缺乏市政工程验收报告书和支付凭证印证，故原审不予认定。对上诉人主张107平方米土地事实，因缺乏证据，原审亦未认定。况且，上诉人与博美镇博美居民管区办事处于1993年3月20日签订的《合作兴建博美商贸市场协议书》的合作土地范围与本案双方争议的糖果厂土地范围，虽都属县政府陆府发(1993)24号文件批复统一规划范畴，但该协议书的合作土地范围并不包括糖果厂土地范围，合作土地范围中的市政配套费用与双方所签订的《合同书》中约定的市政配套费完全无关，答辩人无义务承担其合作土地范围中的市政配套费用。其实，《合同书》中所约定的市政配套，是指糖果厂土地开发范围内中道路、排水沟、路灯以及整个博美商贸市场设计图纸中设计的大门、天桥建筑设施。因上诉人至今未进行建设，故原审对其主张已完成市政配套设施建设的事实不予认定，完全符合本案事实。四、原审对本案处理符合法律规定。原审根据本案事实，作出上诉人返还答辩人16.5万元和医药公司归还占用的三层楼房判决。因答辩人并没有依据《合同书》取得上诉人的财产，故原审无作出返还判决，同时，本案并无证据证明双方因合同无效引起经济损失的事实。因此，原审并不存在漏判现象。五、答辩人与上诉人至今没有设立委托建设“原药材站土地基建工程”法律关系。《合同书》第七条约定“余款于甲方承包给乙方承建的‘原药材站土地’基建工程竣工验收后结算”，但双方至今没有设立委托答辩人建设该项目的法律关系，否则，应有工程竣工验收报告、结算表及相关支付凭证。答辩人也没有与医药公司达成任何协议关系。因此，上诉人主张博美商贸城中间栋三层楼房系委托答辩人建设，其所有权属上诉人所有毫无事实依据。综上。答辩人认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，并由上诉人承担上诉费。原审被告医药公司未提交书面答辩，但在庭审时辩称：公司有一块土地，于1990年12月30日办了国土证件，1993年2月间因博美管区建设菜市场需要，与永业公司对换土地并签订《协议书》，诉求永业公司履行诉争的三层楼房的办证义务或归还其原有的土地。庭审时上诉人永业公司提交三组证据：证据1《博美商贸城市配套工程结算确认书》一页、证据2《收据》三页，以证明其委托陆丰市第三建筑工程公司建设的市政配套工程已完成结算，上诉人共付款96万元。证据3博美管区的《收据》21页，以证明一审判决所指的《合作兴建博美商贸市场协议书》第七条第二项义务的投资款的收款，原审上诉人提交的50万元收据确为配套设施费。被上诉人四达公司认为上述证据不属新证据，不予质证。经查证，上述证据系永业公司对诉争的博美商贸市场配套设施费用的补充证明，其载明涉案的市场配套建设时间绝大多数发生在永业公司与博美糖果厂签订协议之前。经审理查明：原审认定的事实基本清楚，本院予以确认。另查明：1993年3月16日，原陆丰县人民政府以陆府发（1993）24号文批复同意博美镇府改造建设博美广场对面、广汕公路边占地面积一万八千平方米的旧城区为商贸市场和住宅区。同月20日，根据该文件批复，博美镇博美居民管区办事处与陆丰县城市建设综合开发公司（即永业公司）签订了《合作兴建博美商贸市场协议书》，双方合作兴建博美商贸市场，其中第七条第4款约定：“市场用地原甲方用于填土平整、排水沟、道路、公厕等费用，由乙方一次性补偿甲方人民币五十万元”。1994年7月21日，博美镇人民政府与永业公司就合作兴建博美商贸市场有关拆迁等事宜签订了《拆迁补偿协议书》。另永业公司提供的证据载明：其与陆丰市第三建筑工程公司于1995年10月16日签订《施工合同》，约定对商贸市场地平整、路面及排水等项目，工程总造价人民币100万元，工期为120天。双方于1996年6月10日进行结算。以上事实有原审案卷及庭审笔录为据。本院认为：本案诉争《合同书》所涉之土地使用权属博美镇糖果厂且其权利义务多次发生流转，最后糖果厂筹建组以永业公司弃权为由与四达公司另行设立权利义务，四达公司亦是诉争土地上房产的实际施工人及对该房产予以管业。同时，四达公司起诉时主张永业公司无依据而自行向购房户收取款项以及医药公司无依据而占用诉争的三层楼房。故本案当事人诉争焦点实质是永业公司收取的购房款及医药公司占用的三层楼房有无合法依据的问题。本案中，永业公司未能提供直接证据证实其有权收取购房款的事实依据；另医药公司虽主张其与四达公司、永业公司口头约定该楼房归其所有，但对方在庭审时均予以否认，且原审判决后其放弃了提起上诉之权利。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人的损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，故永业公司、医药公司所事行为已构成不当得利。永业公司虽以超过诉讼时效抗辩，但诉争款项人民币16.5万元中的11.5万元系案外人林细昌向购房户收取的，因庭审时永业公司方才承认林细昌之行为属公司行为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条的规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”据此，永业公司、医药公司应当返还属四达公司所得的财产。原审以房地产开发经营纠纷审查认定诉争《合同书》应属不当，应予纠正，但其实体处理大部分正确，本院予以确认，即永业公司应返还购房款人民币11.5万元给四达公司，及医药公司应返还占用诉争三层楼房给四达公司。最后，对于诉争《合同书》效力和责任区分等问题及医药公司诉求永业公司履行办证义务或返还土地的等问题系另一法律关系，本案不予合并审理。综上，上诉人永业公司的上诉主张部分成立，原审认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持陆丰市人民法院(2010)陆法民初字第511号民事判决第二、三项；二、变更陆丰市人民法院(2010)陆法民初字第511号民事判决第一项为：限上诉人广东永业集团股份有限公司在本判决生效之日起十五日内返还被上诉人陆丰市四达高科技农业开发公司人民币11.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各人民币5725元，上诉人广东永业集团股份有限公司负担一、二审案件受理费各人民币2232元，由被上诉人陆丰市四达高科技农业开发公司负担一、二审案件受理费各人民币3493元。本判决为终审判决。审 判 长  王春变审 判 员  麦莉美代理审判员  施伟强二〇一一年十月二十日书 记 员  黄彬斌