上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1224号原告宣卫东，男，住上海市闵行区。委托代理人解瑞强，上海申浩律师事务所律师。被告陈甜甜，女，住湖北省广水市。原告宣卫东与被告陈甜甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告陈甜甜下落不明，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2016年1月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人解瑞强到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宣卫东诉称，2009年起，原告即将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用，双方为此签订租房合同。后合同期满，原、被告于2013年3月24日续签租房合同，约定租期自2013年3月26日起至2015年3月25日止；租金每月人民币（币种下同）2，550元，每3个月为一支付期、先付后用；租期内的物业管理费、水电费等由被告承担；被告未经原告同意不得将涉案房屋全部或部分转租给他人；若任何一方未按合同约定履行，经告知后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。然被告在租赁期内多次违反约定以群租的方式将涉案房屋转租他人，且拖欠租金、水电费等费用不付。2015年3月25日合同期满当日，原告至涉案房屋发现涉案房屋仍有多人居住，经电话联系被告，被告表示会尽快清空房屋。2015年3月26日上午，原告又至派出所要求被告清空，派出所工作人员电联被告，被告亦表示会清空。当日下午房屋内的使用人搬离了涉案房屋，原告立即通过短信形式要求被告将各种费用结清，被告回电表示不管了。因涉案房屋内尚有被告的家具、物品，原先被被告隔断的房屋也未恢复原状，而原、被告之间就涉案房屋租赁事宜又调解无望，故为了避免原告的损失扩大，原告于2015年5月11日将隔断拆除、并将被告的物品清空。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付2015年1月25日起至2015年3月25日止房租5，100元；2、被告向原告支付因被告未将物品搬离、未将房屋恢复原状导致原告无法出租涉案房屋的租金损失5，100元（自2015年3月26日起至2015年5月25日止，按原、被告之间的月租金标准2，550元计算）；3、被告向原告支付2015年1月起至2015年3月止的物业管理费611.10元、2014年9月起至2015年4月止的水费758.30元、2015年1月起至2015年4月止的电费1，007.10元；4、被告向原告支付违约金7，650元；5、被告向原告支付5，000元作为原告自行恢复和清空物品的费用。庭审中，原告调整全部诉讼请求为：1、被告向原告支付自2015年1月26日起至2015年3月25日止房租5，100元；2、被告向原告支付因被告未将物品搬离涉案房屋而产生的占有使用费3，910元（自2015年3月26日起至2015年5月11日止，按原、被告之间的月租金标准2，550元计算）；3、被告向原告支付2015年1月起至2015年3月止的物业管理费611.10元、2014年9月起至2015年3月止的水费758.30元、2014年12月起至2015年3月止的电费1，007.10元；4、被告向原告支付逾期付款损失（以5，100元为本金，自2015年1月26日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；5、被告向原告支付1，500元作为原告自行恢复和清空物品的费用。被告陈甜甜未到庭答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，涉案房屋登记于原告宣卫东、案外人王a及宣a三人名下。2013年3月24日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告居住，建筑面积135.08平方米；租赁期限自2013年3月26日起至2015年3月25日止；月租金2，550元，租金按每3个月为一支付期预先支付，第一期租金被告应于2013年3月25日前给付完毕，以后每期租金的支付时间为该期首月的25日前；被告需预先支付给原告一个月租金的租赁保证金共计2，550元，并于2013年3月25日前给付完毕；租赁期限内，涉案房屋的小区物业管理费及使用过程中发生的水费、电费、电话（视）费等费用由被告承担，被告按单如期缴纳；被告在租赁期内应合理使用涉案房屋及装修和附属设施、设备，若由于被告的不当或不合理使用，致使涉案房屋或其附属设施、设备损坏的，被告应负责维修或赔偿损失；被告未经原告书面同意，不得对涉案房屋进行装修、添附等改变涉案房屋结构；被告未经原告书面同意，不得将涉案房屋全部或部分转租给他人，也不得将其对涉案房屋享有的承租权转让给他人；租赁期限到期合同终止；若任何一方未按合同的约定履行，经告知后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。在租赁期内，被告向原告支付了2，550元的保证金、至2015年1月25日止的房屋租金及部分物业管理费、水费、电费等公共事业费用，被告并将涉案房屋部分隔断进行使用。2015年3月25日，双方约定的租期届满，但被告未向原告返还涉案房屋。2015年5月11日，原告自行收回涉案房屋，并将涉案房屋的隔断拆除，为此花费1，500元拆除费。同时，原告亦将被告的物品搬离了涉案房屋。另查明，原告为被告代为垫付了2015年1月至2015年3月的物业管理费611.10元、2014年9月至2015年3月止的水费758.30元、2014年12月起至2015年3月止的电费1，007.17元。上述事实，由原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、银行账户明细、原告代为缴纳的水电费发票及银行签购单、原告代为缴纳的物业管理费收据、隔断拆除前后的照片及拆除费收据等证据及当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格遵守。原告作为出租方交付房屋给被告使用系其主要合同义务，被告作为承租方按约缴纳租金系其主要义务。然被告在租赁期内仅支付了部分租金，尚欠原告2015年1月26日起至2015年3月25日止的租金5，100元未支付，原告有权要求被告支付该笔租金，因此，原告提出的要求被告支付自2015年1月26日起至2015年3月25日止的租金5，100元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于被告已向原告支付的保证金2，550元，因双方租赁合同已到期，原告亦以收回涉案房屋，该费用应当返还给被告。庭审中原告表示因被告拖欠其租金等费用，希望能在租金中予以抵扣，本院为避免讼累，对原告的该点意见予以准许。综上，扣除保证金后，经计算，被告需向原告支付的自2015年1月26日起至2015年3月25日止的租金金额为2，550元。租赁合同期满后，原、被告未再签订租赁合同，而被告却依然占有使用涉案房屋直至原告于2015年5月11日自行收回涉案房屋，对该期间的占有使用费，被告仍应参照原租赁合同约定的租金标准向原告支付。因此，原告要求被告按每月2，550元的标准支付自2015年3月26日起至2015年5月11日止的房屋使用费（共计3，910元），于法有据，本院予以支持。对于被告占有使用涉案房屋期间所产生的物业管理费、水费、电费，被告作为实际使用人应当向原告支付。根据原告提供的证据材料，原告为被告垫付了2015年1月起至2015年3月止的物业管理费611.10元、2014年9月起至2015年3月止的水费758.30元、2014年12月起至2015年3月止的电费1，007.10元，现原告要求被告支付该些费用，于法有据，亦符合双方约定，本院予以支持。对于原告主张的逾期付款损失，本院认为，根据合同约定，“租金按每3个月为一支付期预先支付，第一期租金被告应于2013年3月25日前给付完毕，以后每期租金的支付时间为该期首月的25日前”，然被告未按约定支付租金，其行为显然构成违约，由此给原告造成的经济损失，被告理应赔偿。现原告要求被告以拖欠的租金5，100元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率的标准向原告支付自2015年1月26日起至判决生效之日止的逾期付款损失，该计算标准，尚属合理，本院予以支持。关于原告要求被告支付1，500元作为原告自行恢复涉案房屋原状和清空被告物品的费用的诉讼请求，本院认为，被告在使用涉案房屋时未经原告准许将涉案房屋进行了隔断，租期届满后，被告又未将涉案房屋恢复原状，现根据原告提供的凭证显示，原告为拆除该些隔断花费了1，500元，被告应对该费用予以承担。被告陈甜甜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内向原告宣卫东支付自2015年1月26日起至2015年3月25日止的租金2，550元（该款已扣除被告陈甜甜向原告宣卫东支付的保证金2，550元）；二、被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内向原告宣卫东支付自2015年3月26日起至2015年5月11日止的占有使用费3，910元；三、被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内向原告宣卫东支付2015年1月起至2015年3月止的物业管理费611.10元、2014年9月起至2015年3月止的水费758.30元、2014年12月起至2015年3月止的电费1，007.10元；四、被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内以5，100元为本金、按中国人民银行同期贷款基准利率的标准向原告宣卫东赔偿自2015年1月26日起至判决生效之日止的逾期付款损失；五、被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内向原告宣卫东赔偿1，500元作为原告宣卫东自行恢复上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋原状和清空被告陈甜甜物品的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413.78元，由原告宣卫东负担196.59元，由被告陈甜甜负担217.19元。公告费560元，由被告陈甜甜负担。被告陈甜甜所负担的案件受理费及公告费合计金额为777.19元（该款由被告陈甜甜于本判决生效之日起七日内直接向原告宣卫东支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 张 莉人民陪审员 邓红霞二〇一六年一月十二日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。