广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2364号原告（反诉被告）汪德元，男，汉族，1981年11月15日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人刘金，上海旭灿（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）郭莹莹，女，汉族，1985年7月18日出生，住址黑龙江省七台河市茄子河区。委托代理人叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师。委托代理人黄玲，上海段和段（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人刘洪铭，男，汉族，1988年5月28日出生，住址湖南省祁东县，该公司职员。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依原告申请追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司为第三人，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪德元及其代理人刘金，被告代理人叶梦蕾、黄玲，第三人代理人刘洪铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告通过第三人与被告在2015年5月17日签订了《二手房买卖合同》，双方约定：买卖双方出售及购入位于深圳市和黄懿花园C12栋1单元1C房屋；转让成交价170万元；支付定金5万元；支付首期款和银行按揭支付；卖方需于签署本合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼；违约责任为，逾期不履行合同的，双方均可按转让成交价日万分之四要求违约方支付违约金，解除合同的，双方均可按转让成交价的20％要求违约方支付违约金。同时与第三人签订了佣金及必要费用确认及支付承诺书。合同签订后，原告依约向被告支付定金5万元，但被告拒绝履行合同。原告多次致电致函被告要求履行双方签订的二手房买卖合同，被告置之不理，其后原告同被告在第三人处协商履行合同之事宜，被告明确表示不再履行合同，愿支付5万元的违约金。涉案房屋现市场价值已达到230万元之多。综上所述，原告认为，双方签订二手房买卖合同合法有效，原告已履行交付定金的义务，被告同样应当履行合同义务，现被告没有法定理由，见利忘义，不守诚信，拒绝履行合同义务，是严重的违约行为，依法依约应当承担违约责任、赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求法院依法判令被告返还定金，支付违约金并赔偿损失，以此对违约者予以惩戒，给守约者予以褒奖，彰显法律的公正、社会的公正。原告诉请法院判令：1、被告返还原告签订二手房买卖合同支付的定金人民币5万元；2、被告向原告支付违约金人民币34万元；3、被告向原告支付赔偿金人民币26万元；4、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：一、依据双方签订的二手房买卖合同备注条款及房产现状，其后的相关手续的期限尚未起算，被告不存在违约行为，原告依据合同第十五条要求被告返还定金、承担违约责任，没有事实依据。二、原告屡次强调被告违约，但自始至终没有提出实质的证据予以证明，原告应为其举证不能承担不利的后果。三、在原告提供的录音中，其主张已另行购买房产，又还催促被告履行合同，不符合事实。四、根据深圳市的相关政策，第二套住房的首期款达到7成，原告在购买另一房产后已无力继续履行合同。综上，从原告的诉讼请求可以看出，原告有明确解除合同的意思，原告在不想履行合同的情况下反而起诉被告违约，还要求被告承担相应的责任，以此获得高额的违约金或赔偿金，没有任何事实及法律依据，请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告同时反诉称，双方就位于深圳市懿花园C12栋1单元1C房产于2015年5月17日签订《二手房买卖合同》。因双方知悉涉案房产还不具备办理房产证的条件，双方在合同备注中约定，“其他手续以卖方办理该物业房产证时间为准”。至提交反诉状之日，涉案房产仍处于待办理房产证的状态。因此，涉案合同尚未进入实质履行阶段。原告在签订合同时就明确知悉涉案房产尚未取得产权证书，却在明知房屋买卖交易条件不成就的情况下，多次催促被告履行合同义务，给被告带来了无限的困扰。根据原告提供的证据材料，以及被告交易过程中获得的信息，被告认为原告无心无力继续履行合同。理由有三：1、合同尚未实际履行，被告不存在违约行为，原告无权单方提出解除合同，但在原告的起诉中，从其诉讼请求可看出原告已经明确表示不愿意继续履行合同。其二，被告从第三人处得知，原告已经另行购买了房屋，若继续履行合同，本案房产属第二套房，首付至少七成，该金额庞大，恐原告无力支付，合同目的难以实现。其三，原告与被告签订合同时多次强调购房系刚需，双方签订合同后，原告又与他人签订房屋买卖合同，原告的刚需之急已解决，继续履行合同已无意义。综上，被告提起反诉，请求法院判令：1、解除双方于2015年5月17日签订的《二手房买卖合同》（合同标的170万元）；2、原告承担反诉诉讼费。原告对被告的反诉答辩称：一、原告与被告签订了二手房买卖合同，是原、被告真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方应当履行，如违约，应当承担违约责任，赔偿守约方的损失。二、在双方签订二手房买卖合同后，房价快速上涨，被告见利忘义，违约提出加价，其真实目的是不再履行出卖房产的合同义务，违约解除合同。现在被告提出反诉请求解除合同，是其对违约行为的不打自招。三、被告反诉所述事实和理由是主观认识错误，涉案房屋是市场流通的商品房，签订合同时被告明确表示涉案房产所有权没有问题，办理房产证事宜正在协调中。合同签订后，被告不是依据合同约定积极主动办理房产证，而是违约提出加价。原告期间多次联系被告，被告不予理睬，被告主观猜测原告无心无力继续履行合同，没有事实根据。客观上，原告在签订合同后多次联系被告找开发商、银行咨询房产证的办理情况，银行在第一时间通知被告7月2日以前可以办理房产证，但被告置之不理。被告所述双方签订的二手房买卖合同尚未实际履行，那么被告收取原告购房定金是什么行为，显然是双方在履行合同义务。被告在签订合同后违约提出加价，显然是不履行合同的表现，是被告的违约行为。综上所述，被告提出的反诉没有事实根据和法律依据，应当驳回，支持原告的诉讼请求。第三人对本诉与反诉答辩称：我方履行了居间义务，应当收取相应的佣金。本案是原、被告之间的纠纷，我方不承担相应责任。定金5万元中的4.7万元已由被告收取，剩余3000元作为交房保证金托管于我方，由法院依法处理。经审理查明，2015年5月17日，通过第三人的居间服务，原告作为买方，被告作为卖方，就买卖深圳市懿花园C12栋1单元1C房产签订了《二手房买卖合同》，约定转让成交价170万元；定金5万元，买方于签订合同时支付；买方应于签订合同之日起15日内付清首期房款，首期款以银行贷款承诺函为准，并于前述日期届满3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合；买方无法取得银行贷款承诺函或贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足房款；卖方须于签署本合同后5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证交予居间方；双方应在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续；房产买卖产生的税费均由买方承担；任何一方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求对方承担转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则；合同备注条款载明，定金即时交付，其他手续以卖方办理房产证时间为准。合同签订当天，原告如约支付了定金5万元。2015年7月2日，和记黄埔地产（深圳）有限公司向懿花园C7-C12栋业主发出办理房地产证的温馨提示，告知房地产证正在办理中，业主应填写相关资料自行办证，并按照国土部门的规定缴纳税费，同时告知了银行、律师事务所工作人员的具体联系方式。2015年8月17日、10月12日，原告两次向被告发出履约催告函，要求被告及时办理房产证，继续履行合同义务。10月18日，原、被告及第三人工作人员当面沟通，被告明确表示不再履行合同。以上事实，有二手房买卖合同、定金收据、履约催告函及快递查询单、懿花园办理房地产证温馨提示、会谈录音及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的二手房买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。开发商已经在2015年7月2日通知C12栋的业主办理房产证，而被告没有及时办证，又明确表示拒绝履行合同，构成违约。被告答辩称合同尚未进入实质履行阶段，与事实不符，不予采纳。原告诉请解除合同、返还定金，予以支持。原告提交的2015年10月18日录音显示，其承认已另行购房。涉案房产现值与合同转让成交价的差额不代表原告的损失，原告主张违约金之外另有26万元损失，不予认定。综合考虑原告的实际损失、预期利益，以及合同的履行程度，本院认为房价20%的违约金过高，予以调整，酌情支持16万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：解除原告汪德元与被告郭莹莹于2015年5月17日签订的关于深圳市懿花园C12栋1单元1C房产的《二手房买卖合同》；二、被告郭莹莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪德元返还定金人民币4.7万元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪德元返还监管的定金人民币3000元；四、被告郭莹莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汪德元支付违约金人民币16万元；五、驳回原告汪德元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5150元，反诉受理费10050元，均由被告郭莹莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  龙倩虹二〇一六年一月十一日书记员  林斯瑜书记员  张晶晶附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第1页共119页