山东省青岛市市北区人民法院行 政 判 决 书(2016)鲁0203行初38号原告黄建君，男，1973年10月11日生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人陈玉革，山东新和律师事务所律师。被告青岛市国土资源和房屋管理局，住所地青岛市市南区巫峡路6号。法定代表人陈立新，职务局长。委托代理人唐斯斯，该局工作人员。委托代理人任岩磊，该局工作人员。第三人青岛华筑置地有限公司，住所地青岛市市北区吴兴路139号青岛中央商务区办公楼101-6室。法定代表人韩旭生，职务总经理。委托代理人刘显中，山东兆鸿律师事务所律师。原告黄建君不服被告青岛市国土资源和房屋管理局2013年12月17日向第三人青岛华筑置地有限公司颁发《青岛市商品房预售许可证》（青房注字2013第120号）的行政行为，于2015年7月13日向青岛市市南区人民法院提起行政诉讼，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，青岛市市南区人民法院裁定移送本院审理。本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。原告黄建君及其委托代理人陈玉革，被告青岛市国土资源和房屋管理局的委托代理人任岩磊、唐斯斯，第三人青岛华筑置地有限公司的委托代理人刘显中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告青岛市国土资源和房屋管理局根据第三人青岛华筑置地有限公司的申请，于2013年12月17日为第三人颁发了《青岛市商品房预售许可证》，证号为：青房注字2013第120号。原告诉称：根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《行政许可法》等法律的规定，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人颁发《商品房预售许可证》应当依照法定条件和程序进行。但是，被告青岛市国土资源和房屋管理局在第三人不具备资质等级证书；未交纳全部土地使用权出让金；无投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合条件的有效证明材料；营业执照及组织机构代码证无效；无施工进度说明材料；商品房预售方案中未说明竣工交付日期等情况下，核发了青房注字2013第120号《商品房预售许可证》。被告青岛市国土资源和房屋管理局未按法定程序指派两名工作人员进行实地勘察；未对核发的预售许可进行公开公示；以青北政字【2013】466号为特权性备案材料，存在有法不依、滥用职权、玩忽职守作出决定的行为。由于被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人核发《商品房预售许可证》，让原告相信该第三人具备合法的预售条件，致使原告交付购房款项去向不明，无法追回，造成购房款损失。被告存在违法审批的事实，故诉至法院，请求撤销青房注字【2013】第120号《商品房预售许可证》。原告向法庭提交如下证据：1、《认购协议》一份、补充协议一份，收据两份，证明原告与第三人就涉案项目签订认购协议并支付房款290多万元。被告青岛市国土资源和房屋管理局辩称：本案争议的行政行为所涉及的不动产位于市北区连云港路58号，2011年10月24日，市北区连云港路58号土地使用权登记在青岛华筑置地有限公司名下，持有青房地权市字第××号房地产权证，2013年12月16日青岛华筑置地有限公司向被告申请涉案不动产商品房预售许可证，并提交登记申请书、营业执照、组织机构代码证、建设工程规划许可证、施工合同等材料，被告经审核，认为符合有关规定，于2013年12月17日为青岛华筑置地有限公司核发了青房注字2013第120号预售许可证。被告认为，原告不具有提起本案行政诉讼的主体资格，其并没有基于该预售许可证与第三人签订商品房屋买卖合同，该行政行为与原告无法律上利害关系。被告作出本案行政行为材料齐备、程序合法。原告与第三人之间的借贷行为系民事法律关系，应当通过民事途径解决，请求法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告青岛市国土资源和房屋管理局向法庭提交作出行政行为的证据为：1、商品房预售许可证复印件，证明争议的具体行政行为。2、房地产权证，证明青岛华筑置地有限公司取得了连云港路58号土地使用权证。3、申请书，证明青岛华筑置地有限公司向被告申请预售许可。4、营业执照及组织机构代码证，证明青岛华筑置地有限公司的身份情况。5、证明及资质证书，证明开发单位的资质。6、授权委托书及身份证，证明委托人、受托人的身份情况。7、规划许可证及变更材料，证明连云港路58号规划情况。8、施工许可证，证明连云港路58号符合施工的情况。9、开发经营许可证，证明连云港路58号项目取得开发经营权。10、施工合同，证明连云港路58号项目施工方及项目进度情况。11、预售资金监管协议，证明连云港路58号项目资金监管情况。12、物业管理区域账户开立证明，证明物业管理区域的基本信息。13、投资证明及普华永道会计师事务所做的投入资金汇总表的报告，证明办理预售许可时，项目的投资情况。14、门牌证明，证明连云港路58号项目的门牌情况。15、测绘报告，证明连云港路58号项目经过测绘，出具了测绘报告书。16、实地勘察报告单，证明被告进行了实地查看。17、预售方案，证明连云港路58号的预售方案。18、市北区人民政府函，证明市北区人民政府请求办理连云港路58号项目预售许可的情况。19、房地产信息查询表，证明连云港路58号房屋的登记情况。20、询问笔录，证明被告办理预售许可时，依法进行了询问。21、平面图、配置图，证明连云港路58号的物理情况。22、审核表，证明商品房预售许可可售部分通过审核。23、预售许可受理通知书，证明被告受理了第三人的预售许可。24、准予预售许可决定书，证明被告作出预售许可的决定。25、预售许可证录入信息表，证明该预售许可证录入的信息。26、税费缴清证明，证明连云港路58号预售许可已缴清相关税费。27、收条回执，证明青岛华筑置地有限公司向被告申请时提交了材料。28审核表及证明，证明连云港路58号已经办理了土地使用权登记，并且已经缴清相关的出让金及税费。被告青岛市国土资源和房屋管理局提交的法律依据为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条；《城市商品房预售管理办法》第3、4、5、6、7、8条；《城市房地产开发经营管理条例》第23、24、25条。第三人述称：同意被告答辩意见。第三人青岛华筑置地有限公司未向法庭提交证据。经庭审质证，原告对被告青岛市国土资源和房屋管理局提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，认为该证据违法，被告无权对地下设施作出预售许可，国家明文规定，道路属于国家所有，被告对第三人在道路下面空间作出预售，显然跟国家物权法相悖。对证据2有异议，认为该证据违法，不能作为证据使用。对证据3有异议，认为该证据违法，被告作出房地产权证就是违法的，因此登记也是违法的，另外涉案项目是重点项目，受到青岛市政府关注，第三人从来就没有开发过房地产项目，这样的项目交给一个没有资质的人来办，被告不负责任。对证据4有异议，认为第三人组织代码有效期从2012年12月19日开始，营业执照是在2012年12月6日，充分说明第三人就从来没有开发过房地产项目，是不具备相关资质的企业，无权开发项目。对证据5有异议，认为该证据恰恰说明被告违法的随意性。对证据6有异议，认为该证据程序违法。对证据7有异议，认为该组证据违反法律规定，按照法律规定，在没有建设用地规划许可证的前提下，出具该相关证据都是违反的，也没有法律依据。对证据8、9有异议，认为是复印件，不具备证据的效力。对证据10、11、12有异议，认为该组证据违法。对证据13有异议，认为该组证据为虚假证明，原告签合同时是在2013年12月27日，当时涉案项目只挖了一个坑，根本没有投入0.95亿元，另外普华永道会计事务所在最后报告结论中有如下表述：不得用在其他用途，或向其他第三方提供。并且该单位明确表示，不就本报告内容向其他第三方负有责任和义务，以此可以看出，账目问题比较混乱，资金根本没有到位，也没有实际支付。对证据14有异议，认为该证据派出所只是对所建商务区进行牌号的布局，并不能证明该涉案项目为合法建设，可以销售。对证据15有异议，认为该组证据为不合法证据，项目名称与项目坐落混为一谈，并且在预测建筑面积审核报告单里连容积率都没有标注，审核意见下标注为该地属于出让地下空间，这显然与我国物权法相矛盾。对证据16有异议，认为通过该证据可以看出项目名称现在改为青岛中央广场，并且勘察人没有实事求是，根本不具备商品房预售条件，该时间段就是挖了一个大坑，不具备预售条件。对证据17有异议，认为通过该证据可以看出第三人自己承认开工日期为2013年10月份，2013年12月1日要求办理商品房预售方案，显然是违法的。对证据18有异议，认为该函极不正常，这是政府插手并干预企业的一种不正当行为。对证据19有异议，认为该信息表本身就是有矛盾，该查询表无法证明被告的主张。对证据20有异议，认为该证据是违法证据，因为该区域就不具备预售条件。对证据21有异议，认为这是一个平面图，但是该项目所处位置为道路下方，因此在道路被物权法认定为是国家的前提下，再在道路下方设置他项特权，这与我国物权法是相违背的。对证据22、23、24、25有异议，认为该证据违法，不具备办理预售条件。对证据26异议，认为该证据只显示是缴费通知单，是否交纳第三人应该向法庭提交当时缴费凭证，在第三人没有缴纳的情况下，该通知单不能作为定案的证据。对证据27有异议，认为该证据为违法证据，在该项目不具备预售条件情况下，办理预售许可证均为违法。对证据28有异议，认为该证明是复印件，无法证明第三人已交纳1亿多元的土地出让金，另外也无法证明第三人交纳契税5764972.5元。原告对被告的法律依据有异议。第三人青岛华筑置地有限公司对被告的证据和法律依据均无异议。被告青岛市国土资源和房屋管理局对原告提交的证据有异议，认为该证据涉及原告与第三人之间的合同法律关系，因该合同履行所产生的纠纷应当通过民事途径解决。第三人青岛华筑置地有限公司对原告证据的真实性无异议，但认为协议是由第三人签订的，涉及款项是由青岛海牛中央广场商业管理有限公司收取的，因此不能证明第三人收取了原告款项。本院对上述证据认证如下：原告对被告所提交证据的异议不成立，被告提交的证据真实有效，本院予以采信。原告提交的证据能够证明其与第三人签订了房屋认购合同，原告与本案具有利害关系。经审理查明，2013年12月16日，第三人青岛华筑置地有限公司向被告青岛市国土资源和房屋管理局申请颁发《商品房预售许可证》，并提交了相关申请材料。被告青岛市国土资源和房屋管理局经审查，认为第三人提交了《城市商品房预售管理办法》第七条规定的相关证件及资料，且符合法律规定颁发《商品房预售许可证》的其他条件，遂于2013年12月17日为第三人颁发了青房注字2013第120号《青岛市商品房预售许可证》。另查明，原告黄建君于2013年12月27日与第三人青岛华筑置地有限公司签订房屋《认购协议》，购买青岛市连云港路58号地下商铺一间。该商铺坐落位置包含在青房注字2013第120号《青岛市商品房预售许可证》划定范围内。本院认为，被告青岛市国土资源和房屋管理局根据第三人的申请，对第三人是否符合颁发《商品房预售许可证》的条件进行了依法审核。经审核，第三人提交的申请材料齐备，且符合颁发《商品房预售许可证》的法定条件，遂于2013年12月17日为第三人颁发了青房注字2013第120号《青岛市商品房预售许可证》。被告青岛市国土资源和房屋管理局的颁证行为认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确。综上所述，被告青岛市国土资源和房屋管理局为第三人颁发了青房注字2013第120号《青岛市商品房预售许可证》的行政行为合法，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告请求撤销青房注字【2013】第120号《商品房预售许可证》的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田 麟人民陪审员  王洪亮人民陪审员  王翠玲二〇一六年八月十五日书 记 员  招立琛