重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初2807号原告：重庆平顶物业管理有限公司(统一社会信用代码915002256733518256)，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，总经理。委托诉讼代理人：罗加斌，19601年8月11日出生，男，住重庆市大足区，系公司职工。被告：李正强，男,1986年7月22日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）与被告李正强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托诉讼代理人罗加斌到庭参加了诉讼；被告李正强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业管理费、公摊费4731元（诉讼中原告变更为物管费4381元、公摊费195元，共计4576元），从应交物业管理费之季度末开始，按照每天万分之五支付违约金；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2008年11月、2010年4月与重庆富士达房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，到期后原告又于2011年8月、2012年9月与商贸中心业主委员会签订物业委托合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期，合同到期后，原告仍然为该小区提供服务至2014年10月30日，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，尚下欠原告物业管理费、公摊费3787元，从应交物业管理费之季度末开始，按每天万分之五支付违约金，原告多次催收未果。目前此户无人在家。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求支持其诉讼请求。被告李正强未作答辩。原告平顶物业限公司围绕其诉讼请求提交了证据，被告李正强未到庭参加诉讼、发表质证意见，本院对原告平顶物业限公司提交的证据予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：2008年11月21日，原告平顶物业公司与重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达开发公司）签订《大足商贸中心前期物业服务合同》，约定由平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县商贸中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅0.35元/月.平方米；对于物业服务费用的缴费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为1年，自2008年12月1日起至2009年12月31日止。2010年4月23日，原告平顶物业公司又与富士达开发公司签订《大足商贸中心前期物业服务合同》，约定由原告平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县商贸中心已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅/0.35元/月.平方米；对于物业服务费用的交费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为2009年元月1日起至2011年4月30日止。2011年8月10日，原告平顶物业公司与大足商贸中心业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为壹年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元（多层），公摊用能费暂定5元/月。……。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额应交管理费的3‰交纳滞纳金。2012年9月1日，原告平顶物业公司与大足商贸中心业主委员会签订《商贸中心物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止。对于物业服务费用,合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间。合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元（多层），公摊用能费每月每户暂定5元/月。……。4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额应交管理费的千分之三交纳违约金。被告李正强系大足区龙岗街道国梁路商贸中心某号楼某号房业主，该物业面积154.28平方米。从2008年12月1日起，原告平顶物业公司一直为被告李正强所在小区提供物业服务至2014年10月30日。被告李正强从2009年1月起至2014年10月止未交纳相关费用。经平顶物业公司催收未果，现起诉请求法院按照其诉讼请求依法判决。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告平顶物业公司与富士达开发公司签订的《大足商贸中心前期物业服务合同》二份，以及与大足商贸中心业主委员会签订的《物业管理委托合同》和《商贸中心物业管理合同》各一份，合同合法有效，其效力依法应及于物业管理区域内的所有业主或物业使用人。被告李正强作为大足商贸中心某号楼某号房业主，亦应遵守、履行上述物业服务合同约定的义务。原告平顶物业公司提供了其已履行了物业服务的基本职责的证据。因此，被告李正强拖欠物业服务费用不交纳，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告李正强在大足区商贸中心20号楼1-4-2号房物业面积为154.28平方米，原告平顶物业公司于2008年11月21日和2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足商贸中心前期物业服务合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2011年8月，共计32个月。因此，在这期间，被告李正强每月应当支付的物业服务费为154.28平方米×0.35元/平方米=54元，即被告李正强在此期间所欠物业服务费累计为54元/月×32月=1728元；根据2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元/平方米，合同实际履行期限为2011年9月至2012年8月，共计12个月。因此，在这期间，被告李正强每月应当支付的物业服务费为154.28平方米×0.35元/平方米=54元，即被告李正强在此期间所欠物业服务费累计为54元/月×12月=648元；原告平顶物业公司于2012年9月1日与大足商贸中心业主委员会签订的《商贸中心物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元/平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月。因此，在这期间，被告李正强每月应当支付的物业服务费为154.28平方米×0.50元/平方米=77.14元,即被告李正强在此期间所欠物业服务费累计为77.14元/月×26月=2005.64元。综上，被告李正强所欠物业服务费共计4381.64元，本院对原告平顶物业公司请求被告李正强支付物业服务费共计4381元的诉讼请求予以支持;原告平顶物业公司与富士达开发公司签订的物业服务合同中，未约定有业主或物业使用人应支付公摊费，原告平顶物业公司与大足商贸中心业主委员会签订的物业服务合同中，约定有业主或物业使用人应支付公摊费5元/月，遂被告李正强在此期间应支付的公摊费为5元/月×38月=190元；原告平顶物业公司所签订的四份物业服务合同中，均有业主或物业使用人逾期交纳物业服务费应支付违约金的约定。因此，依照合同约定、并结合原告平顶物业公司的诉讼请求，对其要求被告李正强从2009年9月1日起至2014年10月30日期间被告所欠的物业管理费，从应交物业管理费之季度末开始，按每天应交物业管理费的万分之五支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李正强在本判决生效后十日内支付其所欠原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费4381元、公摊费190元，共计4576元；对被告李正强在2009年9月1日至2014年10月30日期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费为基数，从应交物业服务费之季度末开始，按照每天万分之五支付违约金。二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告李正强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  彭黎明代理审判员  龚朝菊人民陪审员  覃 洪二〇一六年八月十日书 记 员  韦 凤