广东省清远市中级人民法院民事判决书广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第744号（2015）清中法民二终字第744号上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。上诉人（原审被告）：清远市清新区恒利房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。法定代表人：曾伟燕，该公司执行董事。委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。委托代理人：成惠雄、陈健莉，均系广东粤翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖镜钊，男，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：廖镜钊，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。委托代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）因与被上诉人廖镜钊商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2014）清新法民二初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年5月31日，廖镜钊与恒利公司签订《恒利地产认购书》，约定廖镜钊认购清远市清新区恒利阳光新城项目A×座×层04号物业，该物业之装修标准为毛坯，于2013年9月30日前交付使用。2012年8月3日，廖镜钊（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，廖镜钊购买的位于清远市清新区太和镇清新大道×号恒利阳光新城A×幢×号房屋为预售商品房；房屋总金额451551元。合同第八条约定，恒利公司应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付廖镜钊使用。合同第九条约定，逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖镜钊支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，廖镜钊要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖镜钊支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知廖镜钊办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖镜钊有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。2012年8月3日，廖镜钊（买受人）与恒利公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》。合同约定，廖镜钊购买的位于清远市清新区太和镇清新大道×号恒利阳光新城A×幢×号房屋为预售商品房；房屋总金额451551元。合同第八条约定，恒利公司应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付廖镜钊使用。合同第九条约定，逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖镜钊支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，廖镜钊要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖镜钊支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒利公司应当书面通知廖镜钊办理交付手续。双方进行验收交接时，恒利公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，恒利公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。恒利公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖镜钊有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒利公司承担。合同签订后，廖镜钊按约定共向恒利公司支付了购房款451551元。2013年10月8日，廖镜钊签署《业主收楼确认书》，办理收楼手续。2013年11月22日，清远市清新区太和镇清新大道×号恒利阳光新城A2幢通过消防验收。2014年3月17日，清远市清新区太和镇清新大道×号恒利阳光新城A2幢通过规划验收。恒利公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：竣工验收日期为2014年6月24日，竣工验收单位：勘察单位为广东有色工程勘察设计院、设计单位为佛山市顺德建筑设计院有限公司、施工单位为贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司、监理单位为清远市中诚建设监理有限公司、工程质量监督机构为清远市清新区建设工程质量监督站，竣工验收备案日期为2014年7月10日。原审法院认为：该案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。廖镜钊与恒利公司签订《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，除约定违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于涉案房屋的交楼日期。廖镜钊与恒利公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定恒利公司应在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付廖镜钊使用。恒利公司辩称《广东省商品房买卖合同》中关于交楼时间“2012年9月30日前”的约定属于笔误，涉案房屋交付日期应为2013年9月30日前。由于《广东省商品房买卖合同》的签订日期是2012年8月3日，而约定的交楼时间是2012年9月30日前，交楼条件是工程竣工验收合格并符合合同约定，结合案件的实际情况及房地产的交易习惯，对恒利公司关于交楼日期的抗辩，原审法院予以采信，涉案房屋的交楼日期应为2013年9月30日前。三、关于违约责任。恒利公司未能在2013年9月30日前将工程竣工验收合格的讼争房屋交付廖镜钊，是违约行为，应承担相应的违约责任。四、违约金的计算。1、违约金的计算期限。虽然讼争房屋2014年6月24日才通过竣工验收，鉴于廖镜钊已于2013年10月8日收楼，因此，违约金的计算期间应从2013年10月1日计至2013年10月8日共8天。2、关于违约金的计算标准。依照合同约定，逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒利公司按日向廖镜钊支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。恒利公司辩称廖镜钊要求支付的违约金过高，应参照同地段房屋的租金计算调整。恒利公司提出的参照同地段房屋租金标准计算损失，仅是廖镜钊损失的一部分，应不予采纳。为此，恒利公司应向廖镜钊支付违约金1084元（451551元×0.0003×8天）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：清远市清新区恒利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向廖镜钊支付违约金1084元。案件受理费3054元，由廖镜钊负担3030元，由清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担24元。宣判后，清远市清新区恒利房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、涉案房屋在合同约定交付时间前已具备交付使用条件，可以交付给被上诉人使用，上诉人不需要再向被上诉人支付违约金。涉案房屋于2013年11月22日通过了消防验收，于2014年3月17日通过了规划验收，于2014年7月10日通过竣工备案，涉案房屋事实上已具备交付使用的条件。二、退一步说，即使上诉人需要向被上诉人支付违约金，原审判决将违约金调整为按日万分之三的标准计算仍然高于被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，可参照有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的损失。经评估，涉案房屋地段的月租金为13元／平方米（不含税）。原审判决认定合同约定的违约金标准高于本地区经济发展水平，应予调整，但同时又认为上诉人提出的同地段房屋租金标准计算损失仅是被上诉人损失的一部分，显然缺乏依据。请求二审法院根据月租金标准对本案违约金予以调整。被上诉人廖镜钊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当支付违约金；二、违约金是否予以调整。关于上诉人是否应当支付违约金的问题。上诉人应当于2013年9月30日前，将经工程竣工验收合格的商品房交付被上诉人使用。被上诉人于2013年10月8日收楼，已超过合同约定的交楼期限，上诉人逾期交楼，应按合同约定执行，被上诉人要求上诉人支付逾期交楼的违约金，理由充分。上诉人并未按合同的约定如期如约履行交楼义务，应当向被上诉人支付逾期交楼的违约金。上诉人此节上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金是否予以调整的问题。上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，且该违约条款并不违反法律强制性规定，双方应按合同约定执行。因此，上诉人以违约金过分高于被上诉人的损失为由请求调整违约金，并不符合双方的合同约定，本院不予采纳。综上所述，上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司的上诉主张理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人清远市清新区恒利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏永术代理审判员  何 燕代理审判员  郑家驹二〇一六年一月十九日书 记 员  张丽萍书 记 员  张丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。