浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1601号原告（反诉被告）石建军。委托代理人叶红（特别授权代理），浙江苏杭律师事务所律师。被告（反诉原告）浙江中纺腾龙投资有限公司，住所地杭州市杭海路**。法定代表人吴文宏，董事长。委托代理人（特别授权代理）邱坤，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。原告石建军为与被告浙江中纺腾龙投资有限公司（以下简称中纺公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年9月30日向本院起诉，被告中纺公司于2011年10月24日向本院提起反诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石建军的委托代理人叶红，被告（反诉原告）中纺公司的委托代理人邱坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石建军诉称：2009年8月，原告欲承租被告位于杭州市杭海路116号的中国纺织服务信息商务中心11层52-55号的营业房，双方口头约定租期为二年。为此，原告向被告预付了二年租金及押金、定金、停车费等共计人民币243060元，并在空白租赁合同上签字。原告委托他人对承租房屋进行装修设计，并根据双方约定将装修设计方案上报被告，要求对租赁房屋进行装修，未获回音。原告多次催促，但被告拒不理睬。后原告才发现原来随着营业房租金的上涨，被告竟将原告所承租的房屋另租他人。被告收取原告租金后，却一房二租，严重损害原告合法权益。为了维护自身合法权益，现诉请判令被告向原告立即返还租金、押金、停车费等合计人民币243060元，并赔偿原告损失人民币20万元。庭审中，原告明确其20万元损失，包括违约金20254元、利息损失29491元，同地段营业房租金差的损失150255元。被告中纺公司辩称：1、原告有双方的租赁合同，2009年8月30日签订租赁合同后，被告就交付了房屋。2、被告收回案涉房屋是因为商场需要整体的开业率，被告多次要求原告开业，原告均置之不理，依据合同约定，扣除的违约金已经超过了原告支付的租金，故被告于2010年10月10日收回了案涉房屋。3、根据租赁合同第四条约定，合同终止，结清费用后，押金予以返还。因原告未来结清费用，故被告不予返还。经过计算，原告应承担的物业费已超过押金。4、若定金转为租金，被告认可原告缴纳的租金数额，因房屋已按约交付，一直由原告占用，使用期间内的租金原告无权返还。5、停车费用已经使用，被告无权要求返还。被告收回的房屋并未上涨租金。6、原告违约在先，造成合同终止，被告作为守约方无需支付违约金。7、租金利息计算不准确，与银行贷款利率不相符，原告也无权主张。原告没有提供任何证据证实租金差价的损失，故被告对此不予认可。综上，除了租金双方可以结算，其他原告诉讼请求均不应当获得支持。反诉原告中纺公司诉称：2009年8月31日，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同一份，将位于航海路116号中国纺织服装信息大厦11层52-55号，建筑面积为123.5平方米的营业房出租给反诉被告从事服装批发及零售使用，合同约定物业管理费为45元／平米／月，反诉被告应在每月10日前向反诉原告一次性预交下月的物业管理费，同时约定，未经反诉原告书面同意，反诉被告擅自关门停业的，每停业一天向反诉人支付违约金200元。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告交付了营业房，并提供了相应的物业服务，但直至反诉原告收回租赁物业，反诉被告无任何正当理由一直处于停业状态，且从未向反诉原告支付任何物业管理费。故请求判令反诉被告向反诉原告支付2009年10月20日至2010年10月10日止所欠付的物业管理费65076.53元、逾期利息5547.42元（暂计算至2011年10月15日，请求判决至实际支付日）；请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金91454元。反诉被告石建军辩称：反诉原告未在租赁合同签字，该份合同也从未实际履行。反诉被告从来没有实际掌控案涉房屋，更谈不上擅自关门停业。反诉原告不履行合同，反诉被告不应承担违约责任。故请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）石建军为支持其诉请和辩称，向本院提交以下证据：1、收据3份、停车费发票1份，以证明原告向被告承租1152-1155号营业房，并支付了租金、押金和停车费等相关费用的事实。2、催告函、邮寄凭证和名片各2份，以证明原告多次要求被告向原告交付合同及办理装修许可事宜的事实。3、租赁合同1份，以证明因被告毁约造成原告的损失的事实。4、装修设计图1套，服装商标设计图和收据各1份、电子邮件3份，以证明原告在付清租金后分别委托绍兴乾景和浙江银建设计服装商标和营业房装修，积极履行合同的事实。5、今日早报报道1份，以证明被告一直未在合同上盖章，更未将合同交付原告；原告将设计方案上报给被告，但被告一直未予回复；原告发现被告将房屋另租他人后，一直与被告协商未成，气愤之下向媒体求助要求协调处理此事，但遭到被告拒绝的事实。6、《关于中国纺织服装信息商务中心大楼地下室消防验收的情况说明》1份、《杭州市公安局建筑工程消防设计验收意见书》2份，以证明原告签约前，被告承诺可以打通墙面设计展厅，但打通墙面的设计方案上报给被告后，被告一直未准许，现原告发现被告向原告出租的11层营业房的使用功能为办公室，而非营业房的事实。7、邮件全程跟踪查询结果2份，以证明原告的两份函件已送达被告的事实。以上证据经质证，证据1，被告无异议，本院予以确认；证据7系邮政所出具的，能证明被告收到了证据2的两份函件，且被告承认证据2中名片上两个人是其员工，故对证据2、7本院予以确认；证据3、证据4中的设计图是复印件和打印件，没有有关单位盖章，真实性无法确认，证据4中的收据无其他证据佐证，关联性难以确认，故对证据3、4本院不予确认；证据5能证明今日早报对原、被告间的租房纠纷进行了报告的事实；证据6系来源于房产档案馆的复印件，真实性可以确认，能证明案涉房屋消防验收基本合格，其9-16层使用功能为办公室的事实。被告（反诉原告）中纺公司为支持其辩称和诉称，向本院提交以下证据。1、租赁合同1份，以证明双方约定的权利、义务及租金、违约金、物业费等计算标准。2、电梯维保合同、聘用保安员合同、杭州市广告承揽合同和环境保洁合同各1份，以证明被告按照租赁合同约定履行物业管理职责的事实。3、广告费、保安服务费、保洁费、电梯保养费发票共13页，以证明其已履行了物业管理职责的事实。4、租赁合同1份，以证明被告将营业房收回后另租他人的租金和租期等。以上证据经质证，本院认为，因原告对证据1的形式真实性无异议，本院予以确认；证据2、3系原件，真实性可以确认，可以证明被告委托杭州杭汇清洁服务中心为案涉房屋所在的大厦提供保洁服务，服务期限为2010年3月11日起至2011年3月10日止；于2009年8月24日委托杭州瑞阳广告有限公司提供广告服务，于2010年3月15日委托杭州西湖保安服务公司为案涉大楼提供保安服务，期限为2010年3月22日至2011年3月21日，委托西子奥的斯电梯有限公司杭州分公司为其提供电梯维修保养服务，期限为2010年7月27日至2012年9月26日；对证据4，原告不予认可，本院认为，该证据系被告提供，缺乏其他证据佐证，真实性不能确定，故对该证据不予确认，但该证据可以说明被告主张的另租他人的租金和租期。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2009年7月30日，石建军向中纺公司支付了承租中国纺织服装信息商务中心11层52-55营业房的定金40000元。该笔费用已在租赁合同签订后已转为了租金。2009年8月31日，中纺公司（甲方）与石建军（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭海路116号中国纺织服装信息商务中心11层52-55营业房四间出租给乙方使用，建筑面积为123.5平方米；租赁用途为服装批发及零售；租赁期限为两年，自2009年10月20日起至2011年10月19日止；年租赁为101270元，租金总计为202540元；合同签订当日，乙方应向甲方交纳租赁押金每间10000元，合同终止，乙方结清租金及物业管理费等所有费用后，甲方接受物业并确认合格之日起90日内无客户投诉，赔偿等问题、乙方履行所售商品“三包”责任后无息退还乙方；若乙方在承租期间给甲方物业或相关设备造成损害的，或者需要承担其他违约责任的，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用及违约金；物业管理费为45元／平方米／月，该费用系甲方为乙方提供公共区域的保安服务、保洁服务、中央空调、新风、水、照明、电梯及广告宣传所收取的费用，乙方应在每月10日前向甲方一次性预交下月的物业管理费用，物业管理费从物业起租日开始计取；乙方签订合同后如需装修租赁物业的，装修方案需经甲方书面认可，乙方不得擅自变动和改变租赁物业结构及水、电、消防管线，装修费用乙方自理。该合同第十二条约定：在合同期内，双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10％的违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金：有下列情况之一，甲方应承担违约责任，支付违约金、赔偿金：（1）未按合同约定的面积提供物业；（2）未按合同约定的期限提供物业；（3）未按合同约定的要求提供服务。有下列情况之一，乙方应承担违约责任，支付违约金、赔偿金，同时甲方有权收回出租物业，其中第（2）项为未征得甲方书面同意，一年内擅自连续停业三天以上或累计停业三十天以上的。合同第十四条约定：本合同在履行中若发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提交杭州仲裁委员会仲裁。同时，该合同第十七条第（4）项规定：未经甲方书面同意，乙方擅自关门停业的，每停业一天必须向甲方支付违约金200元。同日，石建军向中纺公司预交了上述房屋的租金162540元、押金40000元。2009年9月27日，石建军向中纺公司办理临时停车证，并支付了20元费用，2009年12月17日，石建军向中纺公司支付了停车费500元。在合同签订后，中纺公司按约交付了房屋；后来，石建军对承租的房屋加了锁。2010年9月1日，石建军向中纺公司邮寄函件一份，要求中纺公司立即向其交付盖好章的租赁合同，并配合其办理进场装修事宜。后，中纺公司将上述营业房另承租给其他人，并更换了营业房的锁具。对于另租给他人的合同内容，中纺公司主张年租金为130494元，期限自2010年10月10日起至2012年10月9日止。2010年12月14日，石建军又向中纺公司邮寄催告函一份，表示其承租的商品被他人占用开设店铺，要求中纺公司将商铺交付给他，且办好进场装修的相关事宜。2011年9月30日，石建军向本院起诉；2011年10月24日，中纺公司向本院提起反诉。本院认为，石建军与中纺公司签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。中纺公司应在合同约定的租期起算日2009年10月20日前交付营业房。本案的争议焦点之一为中纺公司有无按约交付营业房。对此，中纺公司主张，营业房是新建成的，交房方式为承租人交清租金，中纺公司把房间指给承租人看，由承租人自己加锁。本院认为，虽然石建军认为中纺公司没有明确将营业房交付给他，但考虑到石建军也承认合同签订后，中纺公司带他看了营业房，且营业房是空的、没有加锁，其可以自由进出该营业房，加上按照其所述，在合同签订后，其马上对营业房进行了装修设计，并多次对设计进行了修改，后来又对营业房进行加锁，这说明在合同签订后石建军就可以使用营业房，因此，应认定中纺公司已按约交付了营业房。在营业房交付后，石建军自称于2010年8月31日前三、四天给营业房加了锁，于2010年国庆后发现锁被撬，营业房内已有人装修，而中纺公司称2010年10月10日为其收回营业房的时间。本院认为，鉴于石建军未举证证明其控制下的营业房被收回的时间，本院以中纺公司自认的时间为准。从2009年10月20日起至2010年10月9日止，石建军尚能使用租赁的营业房，故该段租期内的租金355÷365×101270≈98495.48元，石建军应予支付。石建军对营业房进行装修，需依约经中纺公司书面认可，其主张中纺公司工作人员曾向其口头承诺可打通四间营业房装修方案，无证据加以证明，本院不予采信。在中纺公司无事先同意石建军装修的情况下，对于石建军提出的装修方案，即使中纺公司不同意，石建军以中纺公司未批准装修使其不能开业为由，要求中纺公司返还租金，亦无合同和法律根据，本院不予支持。因中纺公司提前收回了营业房，从2010年10月10日起至2011年10月19日双方租赁期满止的租金，应予以返还，对石建军该部分诉讼请求，本院予以支持。经计算，该期间的租金为40000＋162540-98495.48＝104044.52元。有关物业管理费，双方合同约定物业管理费为45元／平方米／月，该约定系双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规强制性规定，石建军主张该物业管理费过高，亦无证据加以证明，故其以物业管理费过高为由拒付，没有事实和法律依据。石建军对自己签订的合同内容应该知悉，其以自己从未收到合同为由拒绝承担物业费，亦无事实和法律依据。因中纺公司已初步证明其委托其他单位提供了营业房所在大楼的保安、保洁、电梯保养及广告宣传等服务，而石建军未举证证明中纺公司未履行物业管理职责或提供的物业服务有瑕疵，加上双方合同约定物业管理费从物业起租日计取，故虽然石建军承租的营业房空着，没有开始营业，但对其占用营业房期间的物业管理费，仍应依约支付，故中纺公司请求石建军支付其使用营业房期间的物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。经计算，从2009年10月20日起至2010年10月9日止，石建军应支付的物业管理费为355÷365×12×45×123.5≈64862.88元。有关延期支付物业管理费的利息，根据双方合同约定，石建军应于2009年10月10日前支付2009年10月20日至2009年10月19日的物业管理费45×123.5＝5557.5元，应于2009年11月10日前支付2009年11月20日至2009年12月19日的物业管理费5557.5元，依此类推，其应于2010年9月10日前预交2010年9月20日至2010年10月9日的物业管理费20÷30×5557.5≈3705.00。石建军并未按期交纳物业管理费，故中纺公司请求其按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付每个月的物业管理费逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。结合中纺公司主张的计算方式，经计算，石建军应支付的共计64862.88元的物业管理费，从2009年11月11日起至2011年10月15日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算的逾期利息共计5467.13元，此后至本判决确定的支付之日的利息，以本金64862.88元为计算基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。有关返还押金诉讼请求，本院认为，虽然石建军并未结清物业管理费，但因中纺公司请求石建军支付物业管理费及逾期利息的诉讼请求已得到本院支持，物业管理费应视为已结清，故石建军请求中纺公司退还押金40000元，本院予以支持。本案的另一争议焦点为中纺公司能否以石建军擅自停业或未开业为由收回租赁营业房。本院认为，虽然双方合同约定未征得中纺公司书面同意，石建军一年内擅自连续停业三天以上或累计停业十天以上，中纺公司有权收回出租物业，但因石建军没有开业，不存在开业后的擅自停业问题，且双方对石建军开业的时间并没有约定，中纺公司亦未举据证明其曾催促石建军在合理时间内开业，故无法确定石建军应开业的时间，因此，中纺公司以石建军擅自停业或未开业为由收回营业房缺乏依据，其以此为由要求石建军承担违约责任，亦无事实和法律依据，本院不予支持。中纺公司无法定或约定事由擅自收回营业房已构成违约，应向石建军承担违约责任。根据《租赁合同》第十二条约定，若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10％的违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。因此，（1）石建军请求中纺公司支付违约金20254元（202540×10％），符合合同约定，本院予以支持。（2）对租金差价的损失，虽然石建军未提供足够证据加以证明，但中纺公司承认其将营业房另租给他人的租金为130494元／年，故从2010年10月10日起至2011年10月19日止，中纺公司将营业房另租他人的额外收益为375÷365×（130494-101270）≈30024.66元，该收益可认定为石建军租金差价的损失。（3）至于租金利息损失，石建军请求中纺公司支付其应承担的租金98495.48元和押金40000元的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持；应返还的租金104044.52元，从2009年8月31日至2010年10月9日的利息系石建军获取合同履行利益的代价，在其主张合同履行利益的情况下再主张该利息损失，本院不予支持；应返还的租金104044.52元从2010年10月10日起至2011年10月31日止的利息损失，属于中纺公司违约造成的损失，且按年利率5.6％计算的利息金额并未高于按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算的金额，故石建军请求中纺公司按年利率5.6％支付该时间段的利息，本院予以支持。经计算，该时间段应返还租金104044.52元按年利率5.6％计算的利息为6177.68元。因石建军的损失已超过违约金，其请求中纺公司赔偿超出违约金部分的损失，符合合同约定，本院予以支持。经计算，超过部分损失为30024.66＋6177.68－20254元＝15948.34元。关于退还停车费和办理临时证费用的诉讼请求，因停车卡由石建军在使用，对于已经花费的停车费，石建军请求中纺公司返还，无事实和法律依据，而石建军未举证证明其停车卡上尚有停车费剩余，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江中纺腾龙投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告石建军租金人民币104044.52元。二、被告浙江中纺腾龙投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告石建军违约金人民币20254元。三、被告浙江中纺腾龙投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告石建军损失人民币15948.34元。四、反诉被告石建军于本判决生效后十日内支付反诉原告浙江中纺腾龙投资有限公司从2009年10月20日起至2010年10月9日止的物业管理费人民币64862.88元，及从2009年11月11日起至2011年10月15日止延期支付每月物业管理费的逾期利息共计人民币5467.13元，此后至本判决确定支付之日的逾期利息，以本金64862.88元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；被告浙江中纺腾龙投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告石建军押金人民币40000元。五、驳回原告石建军的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告浙江中纺腾龙投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7946元，减半收取人民币3973元，由原告石建军负担人民币2357元，由被告浙江中纺腾龙投资有限公司负担人民币1616元；反诉案件受理费人民币1771元，由反诉原告浙江中纺腾龙投资有限公司负担人民币1002.5元，由反诉被告石建军负担人民币768.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，对本诉部分不服的，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7946元，对反诉部分不服的，预交上诉受理费人民币1771元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  金长义二〇一一年十一月二十一日代书 记员  卢方舟