山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2010）荣崖民初字第347号原告于海英。委托代理人张永辉，荣成明天法律服务所工作人员。被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会。法定代表人张文范，村委主任。委托代理人殷建阳，山东华夏明德律师事务律师。原告于海英与被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于海英及其委托代理人张永辉，被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会法定代表人张文范及其委托代理人殷建阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年4月1日原被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告原办公室8间、原供销社6间、西厢房8间及整个院子用于经营使用。2009年被告要使用原告租赁的院子建文化大院，随以原告未缴纳2009年租金为由向荣成市人民法院主张终止2007年4月1日签订的租赁合同。此案最终经（2009）威民一终字第903号民事判决书判决，原、被告之间的租赁合同于2009年5月8日终止。原、被告签订租赁合同期限为10年，原告也准备长期经营使用，所以原告在租赁院内扩建四间正房，对原有的场地、屋顶进行了修缮，并增设了电力、监控系统等，投入费用约86735.82元。此外，原告要另行寻找场地经营，机器设备闲置无法使用，造成经济损失45760元，因原被告解除合同给原告造成的损失为132495.82元。请求判令被告赔偿原告损失。被告辩称，一、原、被告是依据情事变更原则解除合同，即使原告有损失，也应当由原被告合理分担，不应由被告全部承担。二、原告损失必须具备下列条件才属于合理损失：1、发生时经被告同意；2、构成民法上的附和；3、不属于扩大损失。三、被告履行合同也有损失，原告应当分担。经审理查明，2007年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将本村原办公室八间、供销社六间、西厢房八间及整个大院租赁给原告使用，租赁期限至2017年4月1日，每年租金5400元，被告在签订合同后一次性付当年租金及余下九年租金的20%，共计15120元，以后每年1月1日前付清当年租金的80%，即4320元。同时、双方约定被告违约需退还未履行年份租金的20%，原告违约被告不退租金，逾期不交租金，则视为自动放弃承租权，原告可重新出租房屋。2009年6月18日，被告以原告未交纳租金为由将原告诉至本院，要求确认原被告签订的租赁合同已终止，原告将租赁物返还给被告。案经本院及威海市中级人民法院二审终结，威海市中级人民法院作出（2009）威民一终字第903号判决书（以下简称903号判决），该判决书在本院认为部分有如下论述：从本院查明的事实看，上诉人（即本案原告）与被上诉人（即本案被告）在合同履行过程中因建设文化大院进行过多次协商，而建设文化大院是对村集体利益有益之事，有利于全体村民开展文化活动及建设社会主义新农村，在协商过程中上诉人迟延交付租金，主观上没有违约的故意，而被上诉人解除合同也是响应上级号召，为集体组织成员共同利益之所为，主观上亦不存在过错，双方的纠纷属于履行合同过程中客观情况发生了变化，合同的继续履行将会使村集体利益受损，在双方未能就原合同协商变更达成一致意见的情况下，原审法院判决解除双方的合同并无不妥。遂据此判决确认上诉人与被上诉人签订的合同于2009年5月8日终止。原告于判决生效后一个月内将租赁本村的原办公室八间、供销社六间、西厢房八间及整个大院返还给被告。同时判决书还认为如因解除合同造成损失，受损方可在损失确定后另行主张权利。2011年6月17日，原被告在本院主持下，将原告租赁的房屋和大院交接给被告。2010年4月15日，原告申请山东永鼎司法鉴定中心（以下简称永鼎）对原告租赁期间增加、改建、修缮的工程造价进行了鉴定，并出具了鉴定意见书。鉴定结果为，原告自建项目建设费用为86735.82元。荣成市公证处根据原告的申请对整个鉴定过程进行了公证，并出具了公证书。2010年5月25日，原告依据上述鉴定意见书和公证文书向本院提起诉讼（即本案），诉讼过程中原告变更了诉讼请求，即放弃要求被告赔偿45760元损失的诉讼请求，增加要求被告赔偿鉴定费5000元、公证费500元、搬迁费5960元的诉讼请求，诉讼标的额为98195.82元。经质证，被告对原告提交的鉴定意见书和公证书提出异议，认为系原告单方提交的证据，没有经过原被告双方确认实际费用，被告不认可该鉴定结论。本院根据被告申请，另行委托威海科真司法鉴定所（以下简称科真）对原告增建和改建部分进行了再次鉴定，后又作了补充鉴定。除租赁场所内已不存在的建设项目及漏项外，科真鉴定的造价为33153.29元，对租赁场所内已不存在的建设项目及漏项部分，永鼎鉴定的造价为48476.41元，合计81629.7元。原、被告均同意永鼎鉴定意见书记载的、但现已不存在的项目的造价以永鼎鉴定意见书为准，现尚存的项目以科真鉴定意见书为准。庭审过程中，被告对原告主张的部分建设项目有异议，原告为此提供两名证人当庭作证。证人许某证明，在2006年秋天时，原告租赁的村委大院地面并不是平坦的，而是高低不平。原告以此证明其拉土平整地面的事实。证人李某原系被告村党支部书记，其证明永鼎司法鉴定所所鉴定的项目均为原告自行建设，且建设时均得到了他的同意。被告对上述证人证言有异议，并提交由村里党员签字的证明，被告以此证实原告没有拉土平整地面。被告还以此证明原告建设西厢房及安装铁大门没有得到村委的同意。以上事实有当事人陈述、证人证言、民事判决书、鉴定意见书等在案为凭。本院认为，原、被告签订的合同已被终止履行，根据903号判决书的认定，原被告对合同的解除均没有过错，而是属于合同履行过程中客观情况发生了变化，合同继续履行将会使集体利益受损，可见判决终止租赁合同是基于情事变更的原则而作出的。合同终止后对被告是有益的，被告属于受益方，而原告则由于合同提前终止使其已经建设的工程没有充分发挥作用，由此造成了损失。被告作为受益方应当对原告的损失予以补偿。被告主张原告所建工程应由被告同意，其一，被告原党支部书记李某出庭作证，原告所建工程均经过其本人同意，故原告不属于擅自建设；其二，涉案工程系原告为履行租赁合同而进行的善意添附，如果合同履行完毕，原告所建工程即得到了充分利用，原告不存在利益损失；但合同没有履行完毕即终止，原告利益显然受到损失，被告作为受益人理应给予补偿。综上，原告的建设应认定为经过了被告的同意，现原告损失中有的已经形成附和，有的属改建、扩建项目，在双方均没有过错的情况下，依据公平原则，同时兼顾考虑被告系受益方，对原告的损失补偿应以总额的75%为宜。原告支付的鉴定费、公证费有合法单据为证，属合理支出，被告应予赔偿。鉴定结论有部分瑕疵，故原告自行委托鉴定的鉴定费原告应自行负担一部分，以500元为宜。原告的搬迁费与本案合同的解除没有直接因果关系，本院不予支持。对原告超过上述合理部分的诉讼请求，本院不予支持。至于被告称其履行合同也有损失，但没有提供相应证据，本院不予采信。故被告答辩理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会于本判决书生效后10日内给付原告于海英建设项目补偿款61222元（81629.7＊75%）。二、被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会于本判决书生效后10日内给付原告于海英鉴定费、公证费共计5000元。三、驳回原告于海英的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2255元，由原告负担800元，由被告负担1455元。鉴定费5000元，由原告负担1250元，被告负担3750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长 杨 夕 川代理审判员 师 明 磊代理审判员 梁 国 成二〇一一年十二月二日书 记 员 许双武存在