湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘31民终193号上诉人彭明海（原审原告）。上诉人杨波（原审被告）。委托代理人彭再明，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。被上诉人永顺县松柏镇西元村村民委员会。法定代表人范青菊。委托代理人符强。上诉人彭明海、上诉人杨波因与被上诉人永顺县松柏镇西元村村民委员会（以下简称“西元村委会”）合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2015）永民初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭明海、上诉人杨波及其委托代理人彭再明、被上诉人西元村委会法定代表人范青菊及其委托代理人符强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：被告杨波与时任西元村委会主任杨安就西元村小学校舍租赁事项达成协议并拟定协议书后，二人于2009年12月22日一同到时任西元村书记彭召友家里，由彭召友按杨安口述在协议书上填写了每年租金3000元的大小写数字。该协议书约定：杨波租赁西元村小学校舍，租赁期限10年，每年租金3000元，租赁范围为西元学校校舍及周边操场等（以西元村委会勾画的界址为准）。协议签订后，杨波在租赁场所开办了砖厂，但双方没有具体到现场划定租赁场所的四至界址。杨波承租后，给杨安交了3000元租金。杨波承租时，彭胡兰在西元村小学办有一幼儿园，杨波承租后，砖厂和幼儿园各自经营，互无意见。2012年12月5日，杨波将其在西元村小学开办的砖厂转让给原告，杨波给原告出具了一张便条，名为转让协议，但内容是：我自愿将西元学校砖厂转让给彭明海，转让价格肆万元（40000元），如有什么纠纷我可以作证人。审理中杨波与原告承认转让标的物包括场地和设备，二者未分别论价。杨波转让砖厂未给原告现场指明砖厂范围的四至界址。后原告与村民发生纠纷，要求村里解决，西元村委会知悉原告受让砖厂一事，但未表示反对。后村里欲在学校硬化部分地面便于村民跳舞，原告反对，并要幼儿园搬出，经松柏镇政府解决不成，西元村委会向原告发了通告，责令原告在2015年6月28日前从学校搬出，原告遂诉至该院。请求：一、判令两被告共同赔偿原告为准备履行合同而支出的费用、停工损失及可得利益共计人民币5万元；二、两被告共同承担本案的诉讼费用。在一审庭审中，原告彭明海增加一项诉讼请求：请求判令被告杨波返还转让费25650元。原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨波与西元村委会签订西元村小学校舍租赁协议书后，杨波在西元村小学开办了砖厂。杨波与西元村委会签订租赁协议时，西元村小学内就办有幼儿园。协议约定租赁范围以西元村委会勾画的界址为准，但双方未现场圈定砖厂使用的范围。杨波使用幼儿园以外的学校场地办砖厂，未就幼儿园所用学校场地提出异议，与幼儿园相安无事，应认定西元村委会作为出租方已适当履行提供场地的合同义务，杨波作为承租方亦应如约履行支付租金的合同义务。杨波与西元村委会的租赁协议明确约定年租金3000元，且有亲笔书写人彭召友证实，故应认定杨波承租西元村小学校舍年租金为3000元。审理中，杨波述其与村委会签订的租赁合同约定年租金为300元，村里的代表错写为年租金3000元，杨波的这一主张，该院不予采信。协议约定租期10年，杨波承租后自己经营了3年，但杨波仅支付一年的租金3000元，违反了按期支付租金的合同义务（至于原村主任杨安收款后是否交给村里，对本案无影响）。法律规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因此，杨波将承租的场地转租给原告后，合同期满前原告经营期间，杨波仍应继续履行对西元村委会负有的支付租金的义务。杨波未履行该义务，违反了合同约定。杨波将承租西元村小学所办砖厂转让给原告，二人承认转让标的物包括场地和设备。设备为杨波私有财产，杨波有权转让处分。场地系公有，杨波无权转让处分，因而场地的所谓“转让”，其法律性质只能是转租，转租场地的范围应以杨波实际使用的范围为限。杨波转租租赁的西元村小学给原告，未事先征得西元村委会同意，但村委会知道后未表示反对，原告至今已在西元村小学经营砖厂3年，应视为西元村委会对杨波将租赁场地转租给原告表示认可。西元村委会通告原告搬出西元村小学，意即收回出租的西元村小学，亦即解除与杨波的租赁合同。杨波承租及转租后，6年来，杨波只给西元村委会交一年的租金3000元。审理中，杨波认为本案已与其无关，没有给西元村委会补交租金的意愿，西元村委会解除合同符合法律规定，该院予以支持。本案存在西元村委会与杨波之间的租赁合同关系和杨波与原告之间的转租合同关系，后者依赖于前者而存在。西元村委会解除与杨波的租赁合同后，杨波与原告的转租合同即失去了存在的基础，转租合同目的已不能实现，该转租合同也应解除。本案两个合同的解除，责任在于杨波未依约支付租金，杨波应依法承担责任。杨波与原告均承认转让的标的物包括场地和设备，双方未对场地和设备分别论价。杨波承租后已交租金3000元，审理中，杨波述其与村委会签订的租赁合同年租金为300元，村里的代表错写为年租金3000元。杨波意即其已全部交清了10年的租金，原告也持相同主张。那么，原告给付杨波的4万元转让费即应理解为包括设备价款和转让时合同剩余年限的租金。法律性质上，设备为转让，场地为转租。转租合同解除后，设备部分属交易风险，应由原告自担。原告付给杨波的转让费中合同剩余年限的场地租金部分（2015年6月28日起至2019年12月22日止，按年租金3000元计算，为13450元），杨波持有此款属于不当得利，应由杨波给原告退还，而后，原告则应退出租赁场地。原告要求赔偿履行合同支出的费用、停工损失及可得利益共5万元的诉讼请求无证据支持，该院不予支持。本案经调解，原、被告就继续履行合同或解除合同的责任承担均达不成协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决如下：一、由被告杨波给原告彭明海退还2015年6月28日至2019年12月22日期间西元村小学校舍租金13450元，限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、原告彭明海要求赔偿履行合同支出的费用、停工损失及可得利益共5万元的诉讼请求，该院不予支持。案件受理费1050元，由被告杨波负担。宣判后，原告彭明海、被告杨波不服，向本院提出上诉。上诉人彭明海的主要上诉理由如下：一、原审判决认定新增砖厂设备的损失由上诉人自担是错误的；二、被上诉人西元村委会责令搬出场地客观上给上诉人造成了损失，上诉人已向一审法院提出评估砖厂损失的申请，一审法院不予支持违反法律规定。被上诉人杨波答辩称：一、是西元村委会责令彭明海搬出砖厂，其损失与杨波无关；二、彭明海没有提供相关损失的证据，一审法院不予支持是正确的。被上诉人西元村委会答辩称：彭明海和杨波是转租砖厂，合同签定的租金是3000元／年。这么多年杨波只交了3000元的租金，且没有入村委会的账，所以村委会要求解除合同。上诉人杨波的主要上诉理由如下：一、原审判决认定事实不清。合同约定的租金是300元／年，是村里的代表错写成3000元／年；二、原审判决违反了不告不理的原则，程序违法。被上诉人彭明海答辩称：一、合同上写明的租金是3000元／年，这是事实；二、答辩人的租期还有四年半，如果要解除合同，应退还租金及赔偿损失。被上诉人西元村委会答辩称：一、合同约定的租金是3000元／年，不是笔误，二上诉人只交了一年的租金，且没有入账，村委会有权解除合同；二、砖厂的面积有1000多平方米；三、解除合同收回场地，是政府清理村资，不是村里要作娱乐场所；四、程序没有违法。庭审中，上诉人彭明海提交了一份新证据，即四张现场照片，拟证明村委会拆除旧房损坏了上诉人砖厂场地上的设备。杨波质证称：对照片的真实性没有异议，但与本案无关。西元村委会质证称：现场照片是砖厂的位置，与拆屋元关。本院对上诉人彭明海提交的新证据分析认定如下：因相对方当事人对现场照片的真实性没有异议，本院对照片本身的真实性予以采信，但与本案没有关联性。本院经审理查明的案件事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人彭明海提出的因被上诉人西元村委会解除合同造成其损失要求赔偿的上诉理由。杨波承租期间及转租后的6年来，只给西元村委会交纳1年的租金3000元，杨波不履行交纳租金的合同主要义务，西元村委会根据《合同法》第九十六的规定通知彭明海搬出出租的场地，意即解除与杨波签订的租赁合同并无不当。彭明海经营期间，添置设备是为了满足自身生产的需要，其要求赔偿新添设备损失的诉请没有法律依据，本院不予支持。虽然彭明海申请法院委托鉴定机构对砖厂的停工损失及可得利益进行评估，彭明海的委托代理人也承认法院已与鉴定机构联系，因彭明海未能提供相关证据，鉴定机构无法确定损失数额而作罢。因此，彭明海要求赔偿停工损失及可得利益未能提供证据予以证明，原审判决不予支持是正确的。彭明海的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人杨波提出的合同约定的年租金是300元、而不是3000元的上诉理由，合同第2条明确约定年租金为3000元，大小写配套，无涂改痕迹，且有亲笔书写人彭召友证实，故杨波的该项上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。关于上诉人杨波提出的原审判决违反“不告不理”的上诉理由，彭明海在一审庭审中增加了一项诉讼请求，即“要求判令杨波返还转让费25650元”。经主审法官询问，彭明海进一步明确该转让费即是合同解除后剩余的四年半租金。彭明海在一审中已明确提出了退还租金的诉请，原审判决杨波退还合同解除后的租金，没有违反不告不理的原则，原审程序合法，杨波的该项上诉理由亦不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人彭明海和上诉人杨波均担。本判决为终审判决。审 判 长  陈春亮审 判 员  李华华代理审判员  吴俊杰二○一六年三年二十九日代理书记员  杜 娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......