广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8694号上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司,住所：广州市天河区。法定代表人：林昭远。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘锡康，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：黎燕青，住广州市越秀区。上述两被上诉人的共同委托代理人：嵇颖，广东正平天成律师事务所律师。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人刘锡康、黎燕青商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。城建公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回刘锡康、黎燕青全部诉讼请求；2、刘锡康、黎燕青承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案楼盘取得竣工验收备案表的时间早于合同约定的交楼时间，在收楼条件已经完备的情况下，刘锡康、黎燕青无权拒绝收楼。涉案房屋买卖合同约定的交楼时间是2013年12月31日。根据一审判决已查明的事实，城建公司在2013年12月24日即取得了楼盘竣工验收备案表。因此涉案房屋在交楼前已经符合交楼条件。刘锡康、黎燕青以质量问题为由拒绝收楼并无合同和法律依据。二、城建公司已对涉案房屋进行了修复，根据涉案商品房买卖合同第23条之约定对刘锡康、黎燕青不应再作任何补偿。根据涉案商品房第23条第3款约定，“城建公司交付房屋达不到约定标准的，则城建公司按照双方约定的标准进行修理、更换。修理、更换后，刘锡康、黎燕青不得以此为由拒绝办理收楼手续。刘锡康、黎燕青同意城建公司履行上述维修义务后，不再作任何补偿。”根据上述约定，在城建公司履行了维修义务的情况下，法院不应该再支持其要求支付违约金(补偿)的诉请。三、城建公司提出的维修方案刘锡康、黎燕青迟迟不同意，也相应耽误了维修，拖长了维修周期，因此逾期交楼的责任并不全在于城建公司。根据一审法院查明的事实，在2013年12月21日至2014年4月22日期间，刘锡康、黎燕青与城建公司就涉案房屋外墙渗漏等质量问题的维修方案进行了多次协商。事实上，正是由于刘锡康、黎燕青一直不同意城建公司提出的维修方案，才导致维修延迟。故有关责任刘锡康、黎燕青也应予以分担。四、刘锡康、黎燕青并无任何实际损失，一审法院判令城建公司支付违约金并不公平。根据涉案房屋买卖合同附件六的约定，涉案房屋为毛坯交楼标准。被上诉在收到房屋后必然需要装修后才能入住。而城建公司的维修与刘锡康、黎燕青的装修并不存在矛盾，两者可以同时进行。因此刘锡康、黎燕青在维修期间并无任何实际损失。而本案判决城建公司需向刘锡康、黎燕青支付12万余元的违约金，明显过分高于其实际损失，对城建公司并不公平，二审法院应予改判。刘锡康、黎燕青二审辩称：对原审判决无异议。不同意城建公司认为我方延迟收楼的说法。在发现质量问题后，我们通过短信、当面沟通等方式跟城建公司提出维修的情况，前前后后维修8次，整个过程我们一直是主动催促要求城建公司维修，但城建公司态度一直拖延，不积极配合，在几次维修后涉案房屋还是出现渗漏，所以整个过程是城建公司进行拖延才导致延迟收楼。本案情况不适用涉案合同第23条第3款。因为该条款是适用装饰设备标准违约责任，不适用当事人的房屋质量问题。刘锡康、黎燕青向一审法院起诉请求：一、城建公司向刘锡康、黎燕青支付自2014年1月1日起至2014年4月22日止逾期交房违约金129870.50元。二、城建公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月17日，刘锡康、黎燕青（乙方）与城建公司（甲方）签订商品房预售合同（合同编号为201301186335）一份，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市番禺区大学城中六路54号1栋1602房，成交金额为2319116元。其中合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的交房时间：甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。甲方在向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示被告城建公司出具的授权委托书。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房••••••（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行••••••合同第十五条约定房屋交付时的有关资料，甲方应当向两乙方提供有关商品房的下列资料：一、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；二、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；三、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；四、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料……上述文件中，一至五项应出示原件并向乙方提供加盖被告城建公司公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条关于交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在收到乙方异议后，应对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七补充协议第四条约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原审另查明：刘锡康、黎燕青已付清合同约定的购房款2319116元。2013年11月20日，城建公司向刘锡康、黎燕青发出《商品房交付使用通知书》，内容为：阁下购买的星汇文宇1栋1602单元商品房已具备了交付条件，请于2013年12月2日前去办理收楼手续。2013年12月2日，刘锡康、黎燕青前去办理收楼手续，经二人验收，认为涉案房屋存在外墙渗漏、地面空鼓、裂缝、起砂等多处质量问题，随后于2013年12月8日给城建公司邮寄了《拒绝收房通知书》并要求城建公司在三日内对存在的质量问题进行整改。2013年12月20日刘锡康、黎燕青再次给城建公司递交了《拒绝收房、彻底整改通知书》，再次要求城建公司对涉案房屋存在的质量问题进行整改。2013年12月21日刘锡康、黎燕青以书面的形式向广州市番禺区建设局信访反映涉案房屋存在的质量问题。2014年3月12日广州市番禺区建设局回复刘锡康、黎燕青称，经核查，刘锡康、黎燕青反映的渗漏质量问题确实存在。在上述信访期间，刘锡康、黎燕青与城建公司就涉案房屋外墙渗漏等质量问题的维修方案进行了多次协商，并确定最终维修修补方案。2014年4月18日，城建公司向刘锡康、黎燕青出具了修补情况说明，告知刘锡康、黎燕青涉案房屋修补完成情况。2014年4月22日，刘锡康、黎燕青与城建公司办理了涉案房屋的收楼手续。原审还查明：城建公司于2013年12月24日，广州市番禺区建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，编号为穗番禺建验备2013-096，建设单位点站名称为广州市城市建设开发有限公司，备案日期为2013年12月24日，在备案意见一栏中显示：广州市番禺区住宅楼工程7幢（自编01-07栋）及配套公建工程1、住宅楼工程7幢（自编08-14栋）工程的竣工验收备案文件已于2013年12月23日收讫，文件齐全。原审法院认为：刘锡康、黎燕青与城建公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约切实履行。根据合同的约定，城建公司应当在2013年12月31日前将符合约定交房条件的房屋交付给刘锡康、黎燕青使用，但从查明的事实来看，城建公司虽然于2013年12月24日已取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也于2013年11月20日向刘锡康、黎燕青发出《商品房交付使用通知书》，通知刘锡康、黎燕青于2013年12月2日前去收收楼。由于涉案房屋存在外墙渗漏等质量问题，刘锡康、黎燕青按约于验房之日起十日内向城建公司发出了书面异议，且从城建公司与刘锡康、黎燕青协商结果及番禺区建设局给刘锡康、黎燕青的信访回复中可以看出，刘锡康、黎燕青主张的涉案房屋外墙渗漏等质量问题真实存在，而城建公司直至2014年4月18日才对涉案房屋存在的质量问题维修完毕，于2014年4月22日将维修完毕的涉案房屋交付给刘锡康、黎燕青。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条的约定，2013年12月2日不能视为涉案房屋的交付日期，本案涉案房屋的交付日期应为2014年4月22日。因此，城建公司实际交楼时间比合同约定的交楼时间延迟了112天。原审法院认为，导致涉案房屋延迟交付的原因系城建公司没有在约定期限内向刘锡康、黎燕青交付符合约定交付条件的房屋所致，城建公司应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房预售合同》的约定，城建公司应当自约定交房日期的次日（2014年1月1日）起至实际交付之日（2014年4月22日）止，每日按总房价款2319116元的0.05%的标准向刘锡康、黎燕青支付违约金，总计129870.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：被告广州市城市建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘锡康、黎燕青支付逾期交楼违约金129870.50元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费1449元，由被告广州市城市建设开发有限公司承担。二审中，城建公司和刘锡康、黎燕青对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，城建公司提交了：1、《永久水表安装完毕证明书》，拟证实涉案小区于2013年12月2日即已经接通永久用水，在2013年12月12日开具证明；2、《工程竣工验收报告》，拟证明涉案小区永久用电工程在2013年10月30日即已竣工在2013年12月27日通过验收；3、《广州市燃气输配及应用工程开工报告》、《广州市燃气输配及应用工程竣工报告》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《广州市燃气输配及应用工程验收记录表》及《广州市燃气输配及应用工程保修书》，拟证明涉案小区燃气在2013年8月10日即已经竣工；4、《通邮申请表》，拟证明涉案小区在2013年10月17日已经通邮。刘锡康、黎燕青表示对上述证据的真实性没有异议，对证据拟证明的内容也没有异议，但对关联性有异议，上述证据只能证明涉案房屋达到合同第12条约定的交付条件，未满足合同第16条的交付条件。本院认为，根据城建公司的上诉请求、事实与理由，本案二审争议焦点为因涉案房屋的质量问题导致迟延刘锡康、黎燕青至2014年4月22日才收取涉案房屋，城建公司是否应当按照上述合同第十四条的约定承担延期交房的违约责任。鉴于刘锡康、黎燕青在原审提交的广州市番禺区建设局于2013年12月24日出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和城建公司在二审提交的《永久水表安装完毕证明书》，《工程竣工验收报告》、《广州市燃气输配及应用工程开工报告》、《广州市燃气输配及应用工程竣工报告》、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《广州市燃气输配及应用工程验收记录表》、《广州市燃气输配及应用工程保修书》，《通邮申请表》，刘锡康、黎燕青和城建公司均确认涉案房屋所在楼宇在双方所约定的交楼日期即2013年12月31日前已符合上述合同第十二条所约定的交房条件，而上述合同第十三、第十四条随之分别约定了房屋的交付时间及延期交房的违约责任，故第十四条的违约责任显然是仅适用于城建公司未履行第十二、三条时应承担的责任。虽然上述合同第十六条规定了房屋视为未交付的情形，事实上确实是因为质量问题导致刘锡康、黎燕青至2014年4月22日才收取涉案房屋，但由于上述合同未明确该情形发生时城建公司亦同样需按上述十四条承担违约责任，故刘锡康、黎燕青要求城建公司按该十四条的约定支付从2014年1月1日至同年4月22日的违约金不符合合同的约定，原审予以支持不当，本院予以纠正。综上所述，城建公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第515号民事判决；二、驳回刘锡康、黎燕青的诉讼请求。本案一审受理费1449元、二审案件受理费2898元，均由刘锡康、黎燕青负担本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年八月三十一日书 记 员  邹文芳冯镇辉