四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4079号上诉人（原审原告）刘雯。被上诉人（原审被告）成都市城市建设开发有限责任公司。住所地：成都市青羊区白家塘街**。法定代表人董晓云，董事长。委托代理人曾宁，成都市武侯区四维法律服务所法律工作者。上诉人刘雯因与被上诉人成都市城市建设开发有限责任公司（以下简称建设开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2011）温江民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月23日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年1月25日，刘雯与建设开发公司签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定刘雯购买建设开发公司开发的位于成都市温江区公平街办龙凤村三、四组城建双城1幢2单元3号住房一套（房屋价款488792元）和1幢16号车库一个（车库价款42000元）。刘雯按合同约定给付了购房价款和车库价款，建设开发公司也按合同约定将房屋和车库交付刘雯。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项【详见《商品房买卖合同》补充协议】处理（车库合同该第3项载明：1－2－3《商品房买卖合同》补充协议相关条款第八条）。”《补充协议》第八条约定：“对《合同》第十五条产权登记的补充约定：1、出卖人应在合同约定的交房之日后180天内，将房屋权属登记资料报产权登记机关备案。办证发生的税费，依照政府相关规定由出卖人、买受人双方各自缴纳，出卖人不收取任何代办费。如因出卖人原因，所报资料经备案登记180天后，买受人尚未取得房屋产权证，则出卖人应根据逾期天数按日向买受人支付已付房款总额万分之二的违约金。如因买受人原因导致产权登记备案手续未在合同规定期限内办理的，由买受人自行承担责任。……5、出卖人应在办理房屋分户产权证后的360日内，协助买受人在土地使用权登记机关办理土地使用权分户申请登记。如因出卖人原因，造成买受人不能在本协议规定期限内办理土地使用权登记的，则出卖人应按日向买受人支付已付房价款总额万分之二的违约金。买受人应在办理交房手续的同时将办理分户土地使用证的各项资料及费用交给出卖人。否则，责任由买受人承担。”2006年12月30日，刘雯向建设开发公司出具《委托书》，刘雯委托建设开发公司的张春玲同志办理并领取上述房屋和车库产权证书及办理他项权利登记手续，刘雯同时提交了办理权属证书的相关资料。2007年12月12日，成都市蔬菜副食总店向温江区房管局出具刘雯的单身证明。同日，刘雯与建设开发公司针对上述房屋和车库分别在温江区房管局房屋登记信息询问笔录上签名或盖章。2007年7月6日，建设开发公司在温江区房管局就城建双城1幢（住宅、车库）进行了初始登记，并于2007年7月9日取得城建双城1幢（住宅、车库）的房屋所有权证（房权证监证字第0**8155号）。2008年1月23日温江区房管局就城建双城1幢2单元3号住房进行了转移登记，并于2008年1月25日对该房屋颁发房屋所有权证（房权证监证字第0**6715号），2008年1月31日建设开发公司公司张春玲从房管局领取该房屋所有权证。2008年1月24日温江区房管局就城建双城1幢16号车库进行了转移登记，并于2008年1月25日对该车库颁发房屋所有权证（房权证监证字第0**6792号），2008年2月2日建设开发公司张春玲从房管局领取该车库的房屋所有权证。原审法院另查明，温江区国土资源局证明，建设开发公司于2008年12月向该局提供了“城建双城”项目的相关办证资料，因该块土地存在历史遗留问题，需待相关问题得到妥善处理后按程序办证。经原审法院向温江区国土资源局调查核实，建设开发公司所开发的成都市温江区公平街办龙凤村三、四组城建双城项目的土地由五块土地组成，分别办有五个土地证。2009年6月和2010年8月，成都市温江区地籍事务所两次对该宗土地进行合证前置地籍调查，发现该宗土地总发证面积为59173.45平方米，经核实该地块围墙内的实际面积为59811.04平方米，比发证面积多出637.59平方米。经报批，温江区国土资源局于2010年4月16日制作议事纪要，该纪要第六条第三项“同意将成都市温江区公平街办龙凤村三、四社土地面积为637.59平方米以50万元／亩的价格整合给成都捷隆置业发展有限公司和建设开发公司。”建设开发接到国土局补款通知后，于2010年6月15日召开公司股东会，同意按50万元／亩的价格补缴多出土地面积637.59平方米土地款，并为成都捷隆置业发展有限公司代缴上述土地款。2010年7月28日，建设开发公司向国土局补缴土地款478200元。2010年11月25日，温江区国土资源局办理了刘雯房屋及车库的国土使用证（温国用2010第9992号和温国用2010第10043号）。上述事实，有刘雯和建设开发公司的身份证明及当庭陈述，商品房买卖合同及其补充协议，合同备案表，购房发票，交房通知，收条，委托书，房屋登记信息查询，初始登记和转移登记表，房屋所有权证，温江区国土局的情况说明，温江区地籍事务所的勘测定界图，温江区国土局的议事纪要，建设开发公司股东会纪要，补缴土地款票据，国土使用证等证据证明，经庭审调查核实，原审法院予以确认。原审法院审理认为，刘雯和建设开发公司按合同约定于2006年12月31日前办理了房屋和车库的交付，建设开发公司应在180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但根据产权登记机关的要求，刘雯于2007年12月12日在温江区房管局房屋登记信息询问笔录上签名，并提交成都市蔬菜副食总店向温江区房管局出具刘雯单身证明。至此，办理转移登记需由刘雯提供的资料才提供完毕。而从2007年12月13日至2008年1月25日温江区房管局对住房和车库颁发房屋所有权证，时间为49天，未超过《补充协议》第八条第1项约定的180日期限，故对刘雯要求建设开发公司支付逾期办理房产证违约金的请求不予支持。因温江区房管局是2008年1月25日对刘雯购买的住房和车库颁发房屋所有权证，故按约定建设开发公司应于2009年1月21日前协助买受人办理土地使用权登记，实际办理时间为2010年11月25日。但根据温江区国土资源局2010年3月8日出具的情况说明，建设开发公司已于2008年12月向国土局提供相关的办证资料，但因该地块存在历史遗留问题，正在调查核实中，待相关问题得到妥善处理后将按照相关程序尽快办证。本案在发回重审后，原审法院向温江区国土资源局调取温江区地籍事务所的勘测定界图和温江区国土局的议事纪要，查明刘雯未能及时取得国土证的原因，是因为建设开发公司开发城建双城项目的土地在土地初始测量时的数据，与办理土地证合证时重新测量的数据不一致。而多出的面积按规定经报国土部门批准，由建设开发公司补缴土地出让金后，温江区国土资源局才颁发刘雯房屋及车库的国土使用证。按照刘雯与建设开发公司签订的《商品房买卖合同》第十五条以及《补充协议》第八条第5项的约定，建设开发公司作为出卖人的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以及协助买受人在土地使用权登记机关办理土地使用权分户申请登记。根据温江区国土资源局2010年3月8日出具的情况说明，建设开发公司已于2008年12月向国土局提供相关的办证资料，证明建设开发公司已履行了相关配合刘雯办理产权证书的义务。而刘雯与建设开发公司约定的承担逾期办证违约金的前提是因出卖人原因，但本案建设开发公司是在合法取得国有土地使用权后开发的城建双城项目，因国土部门的土地测量误差问题导致刘雯未能及时取得国土证不属于出卖人原因。故建设开发公司在本案中不承担违约责任，对刘雯要求建设开发公司支付逾期办理土地使用权证的违约金及诉讼误工损失费的主张不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定判决：驳回刘雯的诉讼请求。案件受理费823元，由刘雯负担。宣判后，原审原告刘雯不服，向本院提起上诉称，1、刘雯于2006年12月30日按照建设开发公司的要求将办理产权证完整的资料和委托交给了建设开发公司，由于建设开发公司工作不力，2007年12月12日快到违约期限时，以《物权法》实施后办理产权证需要提交补充资料为由，要求刘雯将补充资料提交给建设开发公司，《物权法》的实施和刘雯补充资料并没有影响建设开发公司在约定期限内办理产权证，由于建设开发公司的原因导致刘雯在2008年1月31日取得产权证，应当承担违约责任。2、建设开发公司超出自己购买的土地面积进行商品房开发建设的事实是造成刘雯不能在约定时限内取得土地使用权证的根本原因，该“历史遗留问题”推脱不了建设开发公司的违约责任，建设开发公司未尽义务，失职、失责是造成“土地历史遗留问题”，因而违反《补充协议》条款而要对刘雯支付违约金的重要原因，刘雯并未因所在楼盘总土地面积增加而受益，土地使用证延期办理的根本受益者是建设开发公司，且导致了刘雯利益受损，故请求撤销原判，改判支持刘雯的一审全部诉讼请求。建设开发公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实及采信的证据与一审判决一致，本院对此予以确认。刘雯的一审诉讼请求是：1、建设开发公司向刘雯支付逾期办理房产证的违约金2882元；2、建设开发公司向刘雯支付逾期办理土地使用权证的违约金（截止2010年1月10日的违约金为37040元）；3、建设开发公司支付刘雯诉讼误工损失费1000元；4、建设开发公司承担本案全部诉讼费用。本院认为，本案二审争议的焦点是建设开发公司是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任。（一）办理房屋产权证方面，刘雯和建设开发公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2006年12月31日，根据双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条的约定，建设开发公司应在交房后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，所报资料经备案登记180日后，刘雯未取得取得房屋产权证的，则由建设开发公司承担违约责任。如因买受人的原因导致产权备案登记未在合同规定期限内办理的，由买受人自行承担责任。根据产权登记机关的要求，刘雯于2007年12月12日才向温江区房管局提交单身证明，并且接受温江区房管局的询问，应当认定刘雯此时才提供完毕相关的办证资料，至2008年1月25日取得房屋产权证，未超过约定的办证时间，故刘雯主张建设开发公司逾期办理房产证的理由不成立，本院不予支持。（二）办理国有土地使用权证方面，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条5款约定：“出卖人应当在办理房屋分户产权证后的360日内，协助买受人在土地使用权登记机关办理土地使用权分户申请登记。如因出卖人的原因，造成买受人不能在本协议规定期限内办理土地使用权登记的，则出卖人应按日向买受人支付已付房价款总额万分之二的违约金。买受人应在办理交房手续的同时将办理分户土地使用证的各项资料及费用交给出卖人。否则，责任买受人承担。”刘雯于2008年1月25日办理住房和车库房屋所有权证后，按合同约定建设开发公司应于2009年1月21日前协助买受人办理土地使用权登记，实际办理时间为2010年11月25日，从时间上超过了合同约定的期限。但根据温江区国土资源局出具的情况说明，证实建设开发公司已于2008年12月向国土局提供相关的办证资料。未及时办理国有土地使用权证的原因是该地块存在历史遗留问题，待相关问题得到妥善处理后再按照相关程序办证。关于办理权属证书的问题，开发商的义务是协助将完整的办证资料提交给办证机关，颁发权属证书则属于行政机关的职权范围。建设开发公司在约定期限内已经向温江区国土资源局提交了办证资料，履行了协助办证义务，由于土地整合后超面积导致刘雯未能及时取得国土使用证，该责任不能归责于建设开发公司，故建设开发公司不存在逾期办证行为，刘雯要求建设开发公司承担逾期办理国有土地使用权证违约金及赔偿相应误工损失的请求均不成立，本院不予支持。综上所述，刘雯的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费的负担方式按原判执行，二审案件受理费725元，由上诉人刘雯负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 黎代理审判员  何晓梅代理审判员  曾光勇二〇一一年十一月十一日书 记 员  牛玉洲