陕西省子长县人民法院民 事 判 决 书（2015）子长民初字第00524号原告张定定（又名张小定），男，汉族。委托代理人张安定，男，汉族。代理权限：一般代理，即参与诉讼、调解、代领法律文书等。委托代理��高均杰，陕西捷声律师事务所律师。代理权限：一般代理，即代为起诉、应诉、参加庭审；调查、收集、提交证据等。被告高奋才，男，汉族。被告高奋山，男，汉族。委托代理人冯顺平，陕西常鸣律师事务所律师。代理权限：一般代理，即参与诉讼、提出代理意见、代领法律文书等。原告张定定诉被告高奋才、高奋山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张定定及其委托代理人张安定、高均杰，被告高奋才、高奋山及其委托代理人冯顺平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张定定诉称：2011年12月3日，二被告高奋才、高奋山租赁了原告所有的位于子长县张家沟小区一号楼四单元102室、202室，双方签订了《房屋租赁合同》，约定房屋的用途为饭店。二被告又租赁���赫树森的三单元102室、202室，租赁了张彤的2单元202室，租赁了冯张连的2单元201室及高奋山自己所有的四单元101室、201室、301室开办了新城大酒店。后又租赁了原告的302室，没有签订书面合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间，乙方如转租给第三人使用，必须征得甲方书面同意。2015年5月1日，在未经原告同意的情况下，二被告把新城大酒店转让给了高维伟，把原告所有的四单元102室转租给刘金玉开老码头早餐店。原告认为被告不按合同约定履行，在未经原告同意的情况下，私自把原告的房屋转租给别人，导致从2015年2月起至今房租费无法收回。根据《房屋租赁合同》第十三条约定的合同解除条件，第3条约定，未经出租人书面同意，承租人转租第三人，现二被告违反了合同约定。现原告请求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；庭审中，原告增加了一项诉讼请求，要求被告支付原告每月房租费8450元（从2015年2月1日起至本案审结之日止）；由被告承担本案诉讼费用。原告张定定为支持其主张向法庭提交了下列证据：第一组，房屋租赁合同书一份，证明原、被告于2011年12月3日签订了房屋租赁合同，原告将位于子长县张家沟小区的四单元102室、202室租赁给二被告，该房屋为原告合法所有，双方签订的房屋租赁合同真实有效。第二组，赫树森与高维伟签订的房屋租赁合同一份，证明二被告未经原告书面同意擅自将原告所有的房屋转让给高维伟，构成了原告解除租赁合同的违约条件。第三组，张彤的证人证言一份，证明目的同第二组证据。被告高奋才、高奋山辩称：一、二被告并没有把新城大酒店转让给高维伟。事实是二被告将该酒店承包给了高维伟经营。二、张家沟小区1号���4单元102室房屋租赁人一直是刘金玉。原告诉称被告将四单元102室转租给刘金玉开老码头早餐店与事实不符，刘金玉从一开始就是房屋的实际租赁人，并且原告一直和刘金玉结算房租。三、原告起诉的真实原因是二被告不按《房屋租赁合同》约定调整房费。2015年2月1日，到了调整房费的时间，被告按约定给原告调整房费，原告不同意，并提出无理要求，拒绝接收房费至今，现原告增加的诉讼请求，被告愿意按照以后调整好的房租支付从2015年2月1日起至执行完毕之日止的房租费。被告高奋才、高奋山向法庭提交了下列证据：第一组，原被告签订的房屋租赁合同一份，证明该合同合法有效，不能解除。第二组，高奋山与高维伟签订的承包协议一份，证明被告将新城大酒店承包给高维伟经营，不是转让给高维伟，在合同期限内，原告不能解除双方之间签订的房屋租赁合同。第三组，新城大酒店的营业执照副本一份，证明新城大酒店为被告高奋山所有。第四组，石陶瓷门市营业执照副本一份，证明刘金玉在2012年起就在张家沟小区1号楼4单元102室开办了石陶瓷门市，刘金玉按时给原告支付房租费，原告2012年就知道刘金玉租赁该房屋并同意刘金玉经营并按时从刘金玉处收取了房租费，原告不能解除合同。第五组，老码头餐点营业执照副本一份，证明刘金玉在2015年把102室改办为老码头餐点，在合同期限内，原告不能解除合同。第六组，原告父亲张宗亮给刘金玉出具的借条一支，证明原告父亲于2015年2月16日从刘金玉处预借房费10000元，刘金玉经营原告是同意的，并且直接向其收取房租。第七组，高维伟与赫树森签订的房屋租赁合同书一份，证明该合同是双方在赫树森与高奋才、高奋山签订的合同书复印件上修改而成的��该合同是赫树森手里的合同复印件，不是二被告手里的租赁合同复印而来的。庭审中二被告申请证人高维伟、刘金玉出庭作证。证人高维伟证明，高奋山是将新城大酒店承包给了自己，不是转让，并且从承包之日起所有饭店的一切开支都由其支付，并且还与高奋山签订了承包酒店的协议。在其向赫树森结算房租时，赫树森称，既然是你经营饭店就要和其签订合同，于是其用高奋山、高奋才与赫树森签订的租赁合同复印件又与赫树森自己与高奋山、高奋才签订的合同原件，双方只将高奋山、高奋才改成了高维伟，其余内容均未改变。其在赫树森签订的租赁合同后面注明的内容是为了增加自己的知名度。证人刘金玉证明，一号楼4单元102是在租赁合同签订后其就开办了瓷砖门市，房租费一直由原告之哥张安定和其父张宗亮结算。并且在2014年9月起和原告及家人签订了一份协议，内容为，“其不开饭馆，不能将地暖、彩钢房、地板毁坏，应全部留给原告所有”。被告高奋才、高奋山对原告张定定提供的证据经质证称：对第一组证据的真实性和证明目的均无异议。对第二组证据的真实性和证明目的均有异议，认为二被告没有在合同后面转让意思上签字按印，转让意思是高维伟按的手印，二被告根本不知情；高维伟与赫树森写的转让意思，对二被告没有约束力，而且侵犯了二被告的权利，二被告与赫树森签订了房屋租赁合同，赫树森又和高维伟签订合同，赫树森违背诚实信用原则，该合同属无效合同；该合同与本案没有关系，本案是张定定与二被告的房屋租赁合同纠纷。对第三组证据的真实性有异议，张彤没有出庭，无法核实该组证据的真实性，该证明内容与事实不符，且张彤也是房东，房租的涨价与其有利害关系，不予认��。原告张定定对被告高奋才、高奋山提供的证据经质证称：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该案出现了解除合同的法定事由；对第二组证据的真实性与证明目的均有异议，认为其提供的证据是转让，二被告提供的证据是承包，相互矛盾，承包合同里约定不能解除合同对原告没有约束力；对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告未将房屋租赁给次承租人；对第四组证据的真实性和证明目的均有异议，不能证明被告将房屋租赁给次承租人；对第五组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告将房屋租赁给次承租人；对第六组证据的真实性有异议，该借条不是原告父亲所写，借钱是事实。对第七组证据的真实性与证明目的均有异议，原告提供的证据和被告提供的证据孰真孰假难以分辨。原���张定定对高维伟、刘金玉的证人证言经质证称，书证的效力应高于证人证言，高维伟与赫树森签订的房屋租赁合同上注明的内容否定了其说的为了提供知名度在租赁合同上注明内容。对刘金玉的证人证言，确有此事，双方确实签订过协议。本院对原告张定定提供证据的认证：对原告提供的第一组证据，被告对其真实性和证明目的均无异议，故依法予以确认。对原告提供的第二组证据，二被告认为其没有在合同后面转让意思上签字按印，转让意思是高维伟按的手印，二被告根本不知情；高维伟与赫树森写的转让协议，对二被告没有约束力，而且侵犯了二被告的权利，二被告与赫树森签订了房屋租赁合同，赫树森又与高维伟签订合同，赫树森违背诚实信用原则，该合同属无效合同，另该合同与本案没有关系，本案是张定定与二被告的房屋租赁合同纠纷，与赫树森的合同没有关系，不予认可。因二被告未与赫树森解除房屋租赁合同，赫树森又与高维伟签订房屋租赁合同，未经二被告同意，且该组证据中只将承租人高奋才、高奋山改成了高维伟，对其余内容均未改变，故对该房屋租赁合同不予确认。对原告提供的第三组证据，二被告对其真实性和证明目的均有异议。认为张彤没有出庭，无法核实该组证据的真实性，该证明内容与事实不符，且张彤也是其开办的新城大酒店房东，房租的涨价与其有利害关系，不予认可。因证人张彤没有到庭，且又是原告开办的酒店的房东，该案的判决结果与其有利害关系，故对该证人证言依法不予采信。本院对被告高奋才、高奋山提供证据的认证：对被告提供的第一组证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为该案出现了解除合同的法定事由。因原、被告签订的房屋租赁合同，解除条件第十三条第3款约定“未经出租人的书面同意，承租人不得转租给第三人”。但原告未提供确实充分的证据证明二被告将涉案房屋转租给第三人，故对该证据依法予以确认。对被告提供的第二组证据，原告对其真实性和证明目的均有异议，认为原告提供的证据是转让，二被告提供的证据是承包，相互矛盾，承包合同里约定不能解除合同对原告没有约束力。因原告提供的转让合同是赫树森与高维伟用高奋才、高奋山与原告签订的合同复印件与赫树森签订了租赁合同，并在后面注明高奋才、高奋山已将饭店转让给了高维伟，该份合同与本案没有关联性，原告亦未提供确实充分的证据证明，二被告将原告的房屋转租于第三人，且高维伟与赫树森在签订合同时并未征得二被告的同意，二被告向法庭提供了与高维伟的承包合同，未违反合同约定的解除合同事项，故对二被告提供的该组证据依法予以确认。对二被告提供的第三组证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告将房屋租赁给次承租人。因二被告租赁原告房屋开办的新城大酒店的经营者仍为高奋才，并没有将经营者变更，且原告未提供确实有效的证据证明二被告将租赁原告的房屋转让给第三人经营，故对该组证据依法予以确认。对被告提供的第四组证据，原告对其真实性和证明目的均有异议，认为不能证明被告将房屋租赁给次承租人。因刘金玉从2012年开始就在原告所有的1号楼102室开办了石陶瓷门市，后又开办了子长县老码头餐点至今，原告一直未向二被告主张违约，应视为对二被告的转租行为予以认可，故对该组证据依法予以确认。对二被告提供的第五组证据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告将房��租赁给次承租人。因刘金玉从2012年开始就在原告所有的1号楼102室开办了石陶瓷门市，2015年变成开办了子长县老码头餐点至今，原告一直未向二被告主张违约，应视为对二被告的转租行为以予认可，故对该组证据依法予以确认。对二被告提供的第六组证据，原告对其真实性有异议，认为该借条不是原告父亲所写，但其父借刘金玉10000元属实。因该借条未注明借的10000元是收取的租赁费，与本案判决结果没有关联性，故对该组证据依法不予确认。对二被告提供的第七组证据，原告对其真实性和证明目的均有异议，认为原告提供的证据和被告提供的证据孰真孰假难以分辨。因原告未提供确实有效的证据证明二被告将租赁原告的房屋转让给高维伟，二被告提供的证据为承包协议，且该证据符合合同的形式要件，故对该组证据依法予以确认。对高维伟、刘金玉的证人证言，��告对高维伟的证言有异议，认为高维伟与赫树森签订的合同与高维伟与高奋山签订的合同相互矛盾，否定了其要证明为了提告知名度，对刘金玉的证言原告认可确实与刘金玉签订过协议。因高奋山提供的与高维伟的承包协议的效力大于高维伟与赫树森签订的房屋租赁合同的效力，故对高维伟的证人证言依法予以确认。对刘金玉的证人证言，因原告认可其与刘金玉签订过协议，故依法予以确认。根据本案有效证据及当事人相一致的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月3日，原告张定定与被告高奋才、高奋山签订了房屋租赁合同，合同约定：一、租赁房屋坐落张家沟小区一号楼4单元102、202室。二、租赁期限2011年12月3日至2023年12月3日为止。三、租金及交纳方式，现在每月伍仟伍佰元。每年租金实行预付制，每年均按四次交纳，第一次预付从2012年2月1日起付，以后按每季度的1日付，依次类推，甲方接到租金给乙方出具收据。四、租金的调整，甲乙双方按每三年调整一次租赁价格，调整标准价格为张家沟小区二号楼的一、二层涨与降最高与最低的平均数为准。现二号楼0单元0室为标准。一层为3千元整，二层为1千元整。五、承租人负责各项费用，如取暖费、水、电、物业管理费等。（注：各项户的开户费用由甲方承担，如村上整体安装开户时，甲方必须开户）。六、房屋用途为饭店。七、出租房屋的维修：在租赁期间乙方如有损坏房屋内德管道、线路、电表，乙方自行维修。八、甲方允许乙方打通张定定和高奋山隔墙，费用由乙方自负在合同期满或解除合同时由张定定和高奋山负责隔墙造价。任何乙方无条件干涉。租赁房屋恢复原隔墙的费用乙方不承担。九、在解除合同时，乙方对房屋内的装潢不动产归甲方所有。十��房屋转租赁，在租赁期间，乙方如欲转租给第三人使用，必须征的甲方书面同意，取得使用权的第三人既成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。十一、甲、乙双方在签订合同之日起，甲方给乙方让两个月房费为装潢期。十二、签订合同之日起，甲方给乙方定金伍仟元。十三、合同解除条件：1、承租人不按时交纳租金，累计10天，或各项费用的。2、未经出租人的同意及有关部门同意，承租人善自改变房屋或非法活动。3、未经出租人的书面同意，承租人转租第三人。4、下列情形承租人解除合同：承租人在交定金后，出租人迟延交付房屋的。十四、房屋租赁合同期满，承租人返还的时间为2023年12月3日。十五、违约责任：承租人在逾期三天交纳租金的，除及时如数补交，还应支付每日按年租金10%的滞纳金到第四天。房屋内的物品视为放弃，出租人有权开门另作处理，承租人违反本合同，善自转租第三人的，因此造成的毁坏应付损坏赔偿责任。出租人接到定金后，迟延交付三天内的，每天按定金交付10%的滞纳金。第四天双倍退还。十六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。签字后生效。合同签订后，二被告将租赁原告的4单元102室、202室和赫树森三单元102室、202室，张彤的2单元202室、冯张连的2单元201室和高奋山自己所有的四单元101室、201室、301室房屋进行了装修，并开办了新城大酒店，按合同约定向原告支付房租，从2015年2月1日开始，原、被告因房租发生争议，二被告未向原告支付房租。后被告高奋才将该新城大酒店折给高奋山经营，因高奋山有病，就将该酒店承包给其同胞兄弟高维伟经营。租赁原告一楼的102室，从开始就由高奋山的女婿刘金玉经营，原告一直未提出异议，在2015年刘金玉重���装修该房屋时，原告也未提出异议，并且原告与刘金玉签订了协议，内容为，刘金玉不开饭馆时不能将地暖、彩钢房、地板毁坏，全部留给原告。另查明原告在经营酒店期间又租赁了原告的302室，双方未签订书面租赁合同。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护。双方均应受其约束，按约履行各自的义务。本案中，原告依二被告将租赁其所有的4单元102室转租给刘金玉，202室转让给高维伟为由提起诉讼，要求按合同约定解除原、被告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人转租的应经过出租人同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。通过庭审，二被告租赁原告所有的房屋及其他人的房屋开办了新城大酒店，在租赁合同签订后，原告的102室房屋就由高奋山的女婿刘金玉经营，原告一直未提出异议，且在2015年重新装修时还与原告签订了书面协议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故对原告要求解除4单元102室房屋租赁合同的诉讼请求本院依法不予支持。对原告所有的4单元202室，原告向法庭提供了赫树森与高维伟的房屋租赁合同，并且该合同是高维伟用了二被告与赫树森签订的房屋租赁合同的复印件又与赫树森的合同原件在修改二被告的名字后签订的，未经过二被告的同意，并且二被告也未与赫树森解除合同，该酒店的负责人仍然是本案被告高奋才，被告高奋才向法庭���供的承包合同，足以认定被告高奋才与原告高维伟系承包关系，未违反合同约定的解除合同事项，原告亦未提供确实充分的证据证明被告高奋才与高维伟系转让关系，故对原告要求解除4单元202室房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。原告请求二被告支付原告每月房租从2015年2月1日起至本案审结之日止，每月8450元，通过与另一租赁户赫树森谈话证实，被告租赁其一号楼三单元102室的的房租每间为2750元（两间为5500元），二楼每套为1550元。通过质证，原、被告对赫树森的证人证言均无异议，故本院依法认定房屋的租赁费为7050元。对原告诉请被告支付其三楼一套住房的房费每月1200元，二被告在庭审中也愿意向原告支付从2015年2月1日起每月按1200元计算房租费，故对该项诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告高奋才、高奋山于本判决生效后十日内向原告张定定支付一号楼四单元102室、202室、302室从2015年2月1日起至本案审结之日止的房租费，每月按8250元计算。二、驳回原告张定定的其他诉讼请求案件受理费500元，由被告高奋才、高奋山共同承担。如果逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  常 鹏代理审判员  李卫鹏人民陪审员  强小莉二〇一六年一月四日书 记 员  刘 芳附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支��期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。