重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2015)合法民初字第05648号原告重庆泽天物业有限公司,住所地重庆市合川区文峰古街10栋2-1、2-2号，组织机构代码69390085-2。法定代表人卢晔经，该公司董事长。委托代理人陈钇霖，重庆广贤律师事务所律师。被告张宏伟，男，汉族，居民，户籍所在地重庆市合川区。本院于2015年7月15日受理原告重庆泽天物业有限公司与被告张宏伟房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员张兴军担任审判长，代理审判员蔡鹏飞、人民陪审员王琼组成合议庭，共同负责对案件的审理，于2015年12月2日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆泽天物业有限公司委托代理人陈钇霖到庭参加了诉讼，被告张宏伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆泽天物业有限公司诉称，2013年11月25日，原被告签订重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同。合同约定原告将位于重庆市合川区文峰古街项目12号楼12-1-2、12-1-4、12-2-1、12-2-2的房屋出租给被告、租期6年、若被告租金延迟支付超过五日或被告未书面告知原告连续停业超过三日的原告有权解除合同并要求被告支付合同保证金三倍的违约金。合同签订后，原告全面履行了包括交房在内的义务，被告接收房屋后，履行了交纳保证金及部分租金等义务。但自2014年10月起被告就再未交纳租金，而且擅自停业至今。故起诉要求判令被告：1.解除原被告于2013年11月25日签订的重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同；2.向原告交还位于重庆市合川区文峰古街项目12号楼12-1-2、12-1-4、12-2-1、12-2-2的房屋；3.向原告支付拖欠的租金130342.59元(已计算2015年5月31日止，以后按合同约定租金标准计算至实际交还房屋日止)，并承担从2014年10月1日至2015年5月31日止的违约金54418.03元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告张宏伟未到庭也未答辩。经审理查明，2013年11月25日，原告重庆泽天物业有限公司与被告张宏伟签订《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于重庆市合川区文峰古街项目12号楼12-1-2、12-1-4、12-2-1、12-2-2房屋出租给被告；租赁面积为948.36㎡。该合同第二条约定租赁期限为6年，起租日从2014年1月1日起租、免租期为12个月。该合同第四条约定：“租金价格：房屋以建筑面积计算租金；租赁期第1、2年度租赁单价为17.18元/平方米/月，第3年度租赁单价为19.04元/平方米/月，第4年度租赁单价为21.04元/平方米/月，第5年度租赁单价为23.21元/平方米/月，第6年度租赁单价为25.54元/平方米/月。租金支付方式：乙方按季度支付租金。乙方在本合同签订之日向甲方缴纳第一个季度的租金，共计48878.47元(此季度租金是第一年度免租期享受完后的第一季度租金)，在季末前15日乙方向甲方缴纳该房屋下一个季度租金”。该合同第五条约定：“履约保证金金额：本合同的履约保证金为l00000元，乙方须于签署本合同之月一次性支付给甲方”。该合同第十二条约定：“有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付本合同保证余的三倍作为违约金，或赔偿甲方遭受的一切损失，包括但不限于所有投资的损失、预期利益及处理纠纷的合理律师费用：……。未经甲方书面同意，乙方租金延迟支付超过五日的；……。”该合同第十四条约定：“乙方若不能按本合同约定按时支付租金及履约保证金，每延期1日按当期应收租金总额及履约保证金总额的千分之五收取滞纳金”。该合同第十九条补充约定：“……。免租期使用方式：免租期采用分年度享受，既第一个年度享受6个月免租期，第二年度享受2个月免租期，第三年度享受2个月免租期，第四年度享受2个月免租期。除第一年度外，所有免租期予当年最后一个季度享受。……。”合同签订后，原告将出租房屋交付给了被告，被告接收房屋后，交纳保证金100000元及2014年7月1日至9月30日的租金，2014年10月1日起被告未再交纳租金。此后，经原告催收无效，便起诉来院，诉请同前。本院受理后，因被告下落不明，本院依法公告传唤，被告无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对此案进行了缺席审理。上述事实，有原告的陈述，《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告于2013年11月25日签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反公平、等价有偿原则，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，也无导致合同无效的其他情形，应属有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告交付了房屋履行了合同约定的义务，而被告接收房屋至今，仅交纳保证金100000元及2014年7月1日至9月30日的租金，2014年10月1日起被告未再交纳租金，属违约行为，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期5日未交租金原告有权提出解除合同，故原告请求解除合同的理由正当，本院予以支持。依合同约定，被告从2014年10月1日起未交纳租金，其2014年10月1日至2014年12月31日止的月租金为17.18/元/㎡，本案中租赁面积是948.36㎡，该本季度的总租金是48878.47元（948.36㎡×3月×17.18/元/月/㎡），该季度的租金应于2014年9月15日前缴纳；2015年1月1日至2015年3月31日止的月租金为17.18/元/㎡，该本季度的总租金是48878.47元（948.36㎡×3月×17.18/元/月/㎡），该季度的租金应于2014年12月16日前缴纳；2015年4月1日至2015年5月31日止的月租金应为17.18/元/㎡，总租金是32585.65元（948.36㎡×2月×17.18/元/月/㎡），该租金应于2015年3月16日前缴纳。以上租金合计130342.59元。关于合同中约定的滞纳金，实为违约金。原告要求从2014年10月1日计算至2015年5月31日止的的违约金，符合法律规定，本院予以支持。本案在审理过程中原告并未对因被告违约造成原告的损失提供相关证据予以证明，根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，本院认为原、被告协议约定的日千分之五的违约金标准过高，应予适当调整，按年利率24%的标准计算为宜。被告交纳了保证金100000元，可冲抵被告应支付的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告重庆泽天物业有限公司与被告张宏伟于2013年11月25日签订的《重庆市合川区文峰古街房屋租赁合同》。二、限被告张宏伟于本判决生效后十五日内腾退位于重庆市合川区文峰古街项目12号楼12-1-2、12-1-4、12-2-1、12-2-2的房屋并返还给原告重庆泽天物业有限公司。三、由被告张宏伟支付原告重庆泽天物业有限公司2014年10月1日至2015年5月31日止的租金130342.59元（扣除被告张宏伟已交纳的保证金100000元，尚欠租金30342.59元）及违约金（其中48878.47元从2014年9月15日起，48878.47元从2014年12月16日起，32585.65元从2015年3月16日起按年率24%计算违约金至2015年5月31日时止）。四、由被告张宏伟支付原告重庆泽天物业有限公司从2015年6月1日起至返还原告重庆泽天物业有限公司上述房屋之日止按17.18/元/月/㎡的标准向原告支付房屋的资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3994元，公告费500元，合计4494元，由被告张宏伟负担，现原告重庆泽天物业有限公司已垫付公告费500元，限被告张宏伟在本判决生效后十五日内向本院缴纳受理费3994元，向原告重庆泽天物业有限公司支付公告费500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3994元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张兴军代理审判员  蔡鹏飞人民陪审员  王 琼二〇一六年一月十八日书 记 员  王郁文