江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2015)门开民初字第00646号原告赵思恩。委托代理人赵天麟，1944年2月18日。被告聚融（海门）商务城有限公司，住所地江苏省海门市经济开发区海门港大港路988号。法定代表人吴积光，董事长。委托代理人朱锦燕、李育忠，江苏联佑律师事务所律师。原告赵思恩与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由审判员张丽丽适用简易程序，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于同年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告赵思恩的委托代理人赵天麟、被告聚融公司的委托代理人朱锦燕、李育忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵思恩诉称，2010年2月，其与被告聚融公司签订商品房买卖合同2份，并付购房款人民币56万元（以下均为人民币元），合同约定交房期限为2010年6月30日；同时，双方又签订委托经营管理协议书2份，协议约定被告每月应支付房屋的委托经营管理收益等。至期，被告未能如约交房，仅支付9个月收益后就不再给付，后双方达成协议，由被告分期退还购房款。之后，被告陆续归还了全部购房款。现要求被告一次性支付协议所约定的收益金119718元、协议第7条约定的50%的违约金59859元、协议第2条约定的万分之二的违约金18339.16元、银行贷款利息4227.08元、交通费1500元，合计203643.24元。被告聚融公司辩称，双方签订商品房买卖合同及委托经营管理协议书是事实，但并未交付相应的商铺，故双方签订的委托经营管理协议书实际上是借贷合同，应按照借贷合同来处理。现原告的主张已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年1月26日，原告赵思恩与被告聚融公司签订商品房买卖合同2份，向被告购买商铺2间，2份合同除所购商品房的基本情况中房号不同外其余内容均相同，合同中约定商品房单价为28万元，在2010年6月30日前将符合合同约定的商品房交付使用。原告于当日向被告全额交付了购房款56万元。同时，原告赵思恩（甲方）与被告聚融公司（乙方）又签订委托经营管理协议书2份，协议书约定：一、甲方自愿将其依法持有的房屋委托乙方经营管理。二、委托管理期限为3年，自2010年3月1日起至2013年2月28日止，乙方每月支付房屋委托经营管理收益2333.33元，在每月30日前打入甲方指定帐号，甲方收取的收益按国家规定承担税收，并由乙方在支付甲方每月收益时代扣；如乙方逾期向甲方支付收益，每逾期一天，向甲方支付该收益额万分之二的违约金，乙方连续逾期90天或在委托经营管理期限内累计逾期超过180天的，则甲方可无条件解除本协议，并有权无条件退房；如乙方逾期退还甲方已付房款，收益仍按规定支付。三、在委托经营管理期限内，房屋使用权属乙方所有，委托经营管理期限后乙方在同等条件下具有优先经营管理权，但应在委托经营管理期限届满前三个月通知甲方，并经甲方同意后，重新签订委托经营管理协议书。四、乙方在委托经营管理期限内的实际对外经营或收取费用与甲方无关，甲方不得以此为由向乙方提出任何附加条件，否则视为甲方违约并承担本协议规定的违约责任及因此带给乙方的经济损失。五、如甲方在委托经营管理期限内将房屋的产权进行转让，应提前三个月书面通知乙方，则本协议的权利和义务同时转移至受让方，且乙方在同等条件下有优先购买权。六、乙方有义务保证甲方物业不受损坏，如因不可抗力的原因而使物业受到损坏，双方素不承担责任。七、违约责任：如甲方未能履行本协议第二规定的委托经营管理年限，则视为甲方严重违约；如乙方中途中止本协议，则视为乙方严重违约；任何一方严重违约，须按甲方一年收益总额的50%向另一方支付违约金。……2份协议书一除房号外，其余内容均相同。被告就每间商铺向原告实际支付2217元/月（扣除税收后的价款）。至商品房买卖合同约定的交房之日，被告并未能交付房屋，且被告支付9个月收益后，即停止了给付。为此，原告向被告提出退房申请，双方达成协议，被告聚融公司于2011年4月19日向原告出具说明一份，内容如下：收到客户赵思恩的经营权退款申请，经友好协商，达成如下还款协议：1、退款金额56万元；2、退款时间：从2011年6-9月分四次等额支付；3、未付收益另行结算。之后，被告于2011年7月7日、9月16日各给付原告14万元，11月8日、11月25日、2012年1月21日、3月14日各给付7万元。房款本金全部退还后，未付收益至今仍未结算。现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告给付未付收益46999元、按收益额0.02%/日计算的逾期付款的违约金15070.27元（计算至2015年9月30日止）、按一年收益总额50%计算的严重违约的违约金26604元，合计88674.27元。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同复印件、委托经营管理协议书复印件各2份、收据复印件2份、银行明细对帐单、说明及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理协议书》名为委托经营，性质属租赁合同，被告聚融公司将商品房出售给原告赵思恩，但是原告赵思恩并未用于自住，而是交给被告聚融公司用于经营，并由被告定期向原告支付收益金，所谓的收益金实际就是商品房的租金回报。当事人协商一致，可以解除合同。原告提供的2011年4月19日的说明，从内容看可视为双方解除合同（包括商品房买卖合同和委托经营管理协议书）的协议，其内容仅约定了何时退付购房款，对于未付收益载明另行结算，而至今双方仍未结算过，故原告的主张并不超过诉讼时效，被告所述原告主张超过诉讼时效的说法，本院不予采纳。双方虽于2011年4月19日解除了合同，但《委托经营管理协议书》中约定如被告逾期退还已付房款，收益仍按规定支付，故收益可计算至2012年3月14日房款退清之时，原告主张的收益金并未超出应付金额，故本院予以支持。对于原告主张的逾期付款的违约金，被告仅给付了9个月的收益金，即自2010年12月份起被告不再支付收益金，按《委托经营管理书》第二条约定，被告每逾期支付一天，应向原告支付收益额的万分之二的违约金；经核实，原告主张的金额15070.27元不超过逾期付款违约的总金额，本院予以支持。对于原告主张的严重违约的违约金26604元，被告在协议履行期限内中途中止履行本协议达四个月，原告才按协议约定提出解除合同并退房，可视为被告严重违约，故该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵思恩支付收益金人民币46999元，并支付违约金人民币41674.27元，合计人民币88673.27元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2017元，由被告聚融（海门）商务城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2017元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）审 判 员  陈 伟审 判 员  张丽丽人民陪审员  赵秀芳二〇一六年一月二十五日书 记 员  顾军晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。