广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6082号上诉人（原审被告）：广州真功夫快餐连锁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：潘敏峰，职务：执行董事。上诉人（原审被告）：广州真功夫快餐连锁管理有限公司十甫分公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：蔡暖潮，职务：经理。上述两上诉人的共同委托代理人：马丹，快餐连锁管理有限公司职员。被上诉人（原审原告）：卢泽开，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：程梅花，广东谨然律师事务所律师。委托代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市欧徕斯物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：方秀丽，职务：经理。委托代理人：李跃，广东以泰律师事务所律师。原审第三人：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：伍志东，职务：总经理。委托代理人：何永强，系该司区域经理。上诉人广州真功夫快餐连锁管理有限公司（以下简称“真功夫公司”）、上诉人广州真功夫快餐连锁管理有限公司十甫分公司（以下简称“真功夫十甫分公司”）因与被上诉人卢泽开、广州市欧徕斯物业管理有限公司（以下简称“欧徕斯公司”）、原审第三人广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称“港联公司”）相邻关系纠纷一案,不服广东省广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区第十甫路186号十甫名都商厦是广州西关时代广场房地产发展有限公司开发建设的大厦。根据该大厦首层的《广州市房地产查丈原图》反映：首层分西区和东区两部分，西区的商铺大致呈“回”字形分布，商铺有独立的间隔；A1-A8商铺的南面和A55-A59的北面是商场主要通道（通道长约30.8米，西面宽约4.35米，东面宽4.23米），该通道的西面尽头是电梯梯间，该通道的东面是商场的出入口；A55-A59的南面、A48-A71的北面、A42-A46的东面、A60-A70的西面有一通往负一层的楼梯间（长约11米，宽约3.12米）。卢泽开于2010年年底通过购买取得广州市荔湾区第十甫路186号C1-C27，地下一层C34-C35等115间房产的产权，根据房地产权证的记载，上述房产规划用途为商业，建筑面积共为一千多平方米。广州市真功夫餐饮管理有限公司（乙方、承租方）与欧徕斯公司（甲方、出租方）签订《房产租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市第十甫路190号A42A43A44A46A48A49A51A52A53A55A56A57A58A59A60A61A62A63A66A70A71A72A73的房产出租给乙方使用，房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红某及附件二房产平面图红线圈定部分为准；甲方同时将房产公用通道、设施等（详见附件六）提供给乙方使用；本合同约定的租赁期限为八年，自2007年8月20日至2015年7月31日止等等。该合同签订后，欧某公司将上述房产交由广州市真功夫餐饮管理有限公司使用。广州市真功夫餐饮管理有限公司在上述房产设立了真功夫十甫分公司并开办了“真功夫餐厅”进行营业。卢泽开所购房产与真功夫十甫分公司的经营场所为上下相邻关系。原审庭审中，真功夫公司、真功夫十甫分公司确认真功夫十甫分公司的经营场所内包含了卢泽开起诉所述的两个电梯和一条公用通道，并认为公用通道在真功夫十甫分公司的承租范围内，另若真功夫十甫分公司经营的餐厅按商场统一的营业时间关门，则该两个电梯间无法从首层进入。卢泽开称购买负一层的商铺后，曾与其他业主共同将商铺出租作经营使用，整个负一层除了涉案两个梯间外，尚有其他走火通道。原审诉讼中，原审法院于2015年3月30日到现场进行勘验，真功夫十甫分公司经营的“真功夫餐厅”现状为：《广州市房地产查丈原图》中长约11米、宽约3.12米的楼梯间（可通往负一层）由3面卷闸门包围封闭。关于该卷闸门，真功夫公司、真功夫十甫分公司否认由其安装及控制，欧某公司及港联公司称由开发商安装，港联公司确认由其控制。《广州市房地产查丈原图》中的电梯间，电梯已停用，电梯门紧闭，门前两旁由真功夫十甫分公司堆放杂物。《广州市房地产查丈原图》中原有的商场主要通道依次建有煤气锅炉间、洗手台、厨房及前台，通道尽头设有餐厅大门，原有的A55-A59等独立商铺的间隔被打掉，其中一部分变为东西走向的通道。真功夫十甫分公司确认上述设施由其建设，并认为这些设施占用的是本来的公用通道及一部分商铺面积，剩余的商铺面积则变为现在的通道。卢泽开确认其诉讼请求要求真功夫公司、真功夫十甫分公司清理杂物、拆除煤气锅炉间、洗手台、厨房、前台及餐厅大门。原审法院认为：第十甫路186号十甫名都商厦首层原有公共通道、通往负一层的楼梯间、电梯间是属于商铺小业主享有的共有部位。根据法律规定，对于建筑物的共有部份，应由全体业主共同使用和管理。真功夫公司向欧某公司承租首层的商铺后，用于设立真功夫十甫分公司并开办“真功夫餐厅”进行经营。在经营过程中，对使用的场地进行了改造和建设：在原来的公共通道上建设有煤气锅炉间、洗手台、厨房及前台，在通道尽头设有大门，并在电梯间门前堆放了杂物。该行为影响了顾客和负一层小业主的通行，损害了负一层小业主的利益，对负一层的小业主构成侵权。因此，卢泽开作为负一层的小业主要求真功夫公司、真功夫十甫分公司停止侵权、排除妨碍，清理杂物、拆除煤气锅炉间、洗手台、厨房和前台，具有法律依据，原审法院予以支持。对于“真功夫餐厅”的大门，在正常的营业时间内和卢泽开需要通过首层进入负一层时，真功夫公司、真功夫十甫分公司应该打开大门让卢泽开通行。由于真功夫十甫分公司在原有的公共通道上进行了相关设施的建设，改变了原来商场的格局，一定程度对卢泽开出租商铺和获得收益造成影响，故卢泽开要求真功夫公司、真功夫十甫分公司赔偿损失合法合理，原审法院予以支持。对于赔偿金额问题，考虑到一个商铺能否成功出租，通行是否便利并非唯一决定因素，承租方通常还会考虑商场的地理位置、市场经营环境、租金价格等综合因素决定，通行是否便利仅是小部分因素。因此从公平原则考虑，原审法院酌情确定由真功夫公司、真功夫十甫分公司向卢泽开赔偿3万元。关于长约11米、宽约3.12米的楼梯间（可通往负一层）的3面卷闸门，港联公司确认由其控制。港联公司在正常的营业时间内和卢泽开需要通过首层进入负一层时，应该打开三面卷闸门让卢泽开通行。卢泽开要求取得控制权的诉讼请求没有法律依据，原审法院依法予以驳回。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，作出如下判决：一、自该判决发生法律效力之日起十天内真功夫公司及真功夫十甫分公司拆除广州市荔湾区第十甫路186号十甫名都商厦“真功夫餐厅”内原A1-A8商铺南面和A55-A59商铺北面的商场公共通道（通道长约30.8米，西面宽约4.35米，东面宽4.23米）上的煤气锅炉间、洗手台、厨房、前台，将公共通道恢复原状。二、自该判决发生法律效力之日起十天内，真功夫公司及真功夫十甫分公司清理广州市荔湾区第十甫路186号十甫名都商厦“真功夫餐厅”内原A1-A8商铺南面和A55-A59商铺北面的商场公共通道西面电梯间门前的杂物。三、卢泽开通过广州市荔湾区第十甫路186号十甫名都商厦“真功夫餐厅”大门进入负一层时，真功夫公司及真功夫十甫分公司应提供协助（如提供钥匙或开启大门等），令卢泽开可以正常通行。四、卢泽开通过广州市荔湾区第十甫路186号十甫名都商厦“真功夫餐厅”内长约11米、宽约3.12米的楼梯间进入负一层时，港联公司应提供协助（如提供钥匙或开启卷闸门等），令卢泽开可以正常通行。五、自该判决发生法律效力之日起十天内，真功夫公司及真功夫十甫分公司向卢泽开支付自2014年8月18日至恢复原状之日止的商铺收益损失3万元。四、驳回卢泽开的其它诉讼请求。本案一审案件受理费6190元，由卢泽开负担5340元，由真功夫公司及真功夫十甫分公司负担850元，本案诉讼保全费10000元，由卢泽开负担9450元，由真功夫公司及真功夫十甫分公司负担550元。上诉人真功夫公司、真功夫十甫分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院遗漏了承担责任的主体。欧某公司基于招商需要引进我方从事餐饮经营，双方对装修设计方案哪里建大堂，哪里建厨房等已进行深入沟通，非我方单方能够完成的。另根据我方与欧某公司签订的《房屋租赁合同》显示，不论从红某、面积约定还是租金金额都包含了欧某公司将公共通道租赁给我方使用的意思表示，因此我方使用公共通道是在欧某公司的授意下进行，且欧某公司也因使用公共通道而获利，因此欧某公司应对我方恢复公共通道承担连带责任。二、原审判决我方赔偿卢泽开经济损失无事实和法律依据。首先，我方虽在装修时占用了原规划的部分公共通道，但该公共通道位于一楼商铺的北端，在我方承租商铺内，通往负一楼商铺的唯一通道是长11米、宽3.12米的梯间，该梯间位于商铺南端，从东面商场入口到南端梯间并不必经我方所占用的北端公共通道，因此即便是我方存在占用公共通道的行为，但事实上没有对负一楼的顾客和业主造成通行不便。对于占用公共通道的装修，我方可以拆除，但因未实质影响负一楼业主的通行便利，所以不应承担赔偿责任。其次，我方承担侵权赔偿责任的前提是给被侵权人造成损害结果，且损害结果与我方占用公共通道的行为有直接因果关系。卢泽开所有的负一楼商铺在起诉前已经空置2年左右，且整个场地呈毛坯状，如要形成经营局面，需经过前期招商、客户签约、进场装修、整体开业等一系列环节。而如今负一楼商铺既未有商户进场装修，也未有开业经营，整个场地呈毛坯闲置状态，要较长时间才具备营商条件。这一状态直接导致卢泽开在招商开业期间无租金收入，因此不管我方是否占用公共通道，卢泽开的租金均会有损失，我方行为与卢泽开的损失无因果联系，完全由卢泽开自身经营原因所导致。故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判由欧涞斯公司对公共通道恢复原状与我方承担连带责任；2、撤销原审判决第五项，改判驳回卢泽开要求我方赔偿损失的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由卢泽开承担。被上诉人卢泽开、原审第三人欧涞斯公司、原审第三人港联公司答辩称：同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、欧某公司应否对真功夫公司、真功夫十甫分公司恢复公共通道承担连带责任？2、真功夫公司、真功夫十甫分公司应否赔偿卢泽开经济损失？关于第一个问题。本案中，因卢泽开提起本案诉讼时并未要求欧某公司承担侵权责任，真功夫公司、真功夫十甫分公司的该上诉请求已经超出了一审法院审查的范围，故本院认为该上诉请求不属于二审的审理范围。真功夫公司、真功夫十甫分公司如认为欧某公司应对恢复公共通道承担责任，其可另行向欧某公司主张权利。关于第二个问题。因真功夫公司、真功夫十甫分公司在原有的公共通道上进行了相关设施的建设，改变了原有商场的格局，一定程度上对卢泽开出租商铺和获益造成影响，故原审酌情判令真功夫公司、真功夫十甫分公司赔偿卢泽开30000元并无不妥，本院予以维持。综上所述，真功夫公司、真功夫十甫分公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费650元，由上诉人广州真功夫快餐连锁管理有限公司、广州真功夫快餐连锁管理有限公司十甫分公司共同承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 琦代理审判员 刘 欢代理审判员 石 佳二〇一六年一月二十日书 记 员 林冠扬