上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第19162号原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼，住所地上海市浦东新区。投资人陆庆。委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所律师。委托代理人刘祎，北京市惠诚律师事务所律师。被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高巍，董事长。委托代理人姜志明，上海市中和律师事务所律师。委托代理人张文飞，上海市中和律师事务所律师。第三人邹文华，男，1979年2月3日生，汉族，住江苏省邳州市。委托代理人陈镞锋，上海市亚太长城律师事务所律师。委托代理人陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。原告上海粤月乐酒楼(以下简称粤月乐酒楼)诉被告上海农产品中心批发市场经营管理有限公司(以下简称农产品公司)以及反诉原告农产品公司诉反诉被告粤月乐酒楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，并通知第三人邹文华参加诉讼，于2015年7月27日、9月2日、12月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)粤月乐酒楼的委托代理人刘祎，被告(反诉原告)农产品公司的委托代理人姜志明、张文飞，第三人邹文华的委托代理人陈镞锋、陈磊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤月乐酒楼诉称，2014年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号西大厅南二楼房屋，租期自2014年8月15日至2017年10月15日。合同签订后，原告为经营中式快餐，对房屋进行了装修。在办理食品卫生相关证照过程中，因被告无法提供房产证，导致原告无法办理证照。2015年3月12日，市场监督管理局出具《行政处罚听证告知书》，认为系争房屋存在未取得餐饮服务许可证而擅自经营的情况，并处以罚款人民币(以下币种同)10,000元。原告认为，被告无法提供房产证，导致系争房屋无法继续经营，给原告造成巨大经济损失，故起诉要求：1、确认双方之间的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告保证金45,000元；3、被告赔偿原告各项损失1,992,360元。审理中，原告明确其主张的损失1,992,360元包括：半年租金90,000元、物业管理费6,000元、装修费1,230,000元、餐具采购费用79,560元、员工工资损失273,000元、罚款10,000元、经营损失300,000元(包括上海农晟餐饮服务有限公司马某某与农产品公司、上海康悦餐饮管理有限公司签署转让协议的74,500元员工就餐费)。被告农产品公司辩称，被告出租的房屋有产权证，同类房屋内可以进行工商注册，因此双方合同有效，不同意原告全部诉讼请求。原告未经被告同意进行装修，不同意承担装修费用。74,500元就餐费已经转让给上海康悦餐饮管理有限公司，需要核实是否已经支付，但原告不能作为损失主张。反诉原告农产品公司诉称，双方签订的《房屋租赁合同》约定反诉被告应于每六个月首月的前五日内支付当期租金，先付后用。但反诉被告拒不支付租金，经反诉原告催告仍不履行，还擅自将餐饮活动交第三人承包经营，未向反诉原告按市场价提供工作餐。为此，反诉要求：1、判决双方《房屋租赁合同》于反诉被告收到反诉状之日解除；2、反诉被告支付反诉原告2015年4月16日至合同解除之日的租金35,000元(暂按2015年6月26日为合同解除日计)；3、反诉被告支付反诉原告违约金75,000元；4、反诉被告将系争房屋腾空后返还反诉原告，第三人予以协助；5、反诉被告按月租金15,000元的标准支付反诉原告自合同解除日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。反诉被告粤月乐酒楼辩称，系争房屋没有产权证，租赁合同应属无效，反诉被告有理由拒付租金。2015年3月12日，反诉被告收到市场监督局的行政处罚，自次日起已经停止经营。因此，不同意反诉原告的全部诉讼请求。第三人邹文华述称，原、被告的租赁纠纷与第三人无关。粤月乐酒楼以上海农晟餐饮服务有限公司的名义将餐厅承包给第三人经营，但后来发现未办理营业执照，无法继续经营，为此第三人已经提起诉讼。现农产品公司要求第三人协助退房，第三人尊重法院判决。经审理查明，2001年10月，农产品公司取得上海市沪南路XXX号交易大厅、商务中心等工程建设工程规划许可证，建设规模为53267平方米，其中交易大厅为46576平方米。2002年7月3日，上海市浦东新区房地产交易中心测绘部出具房屋土地测绘技术报告书，核定沪南路XXX号房屋总建筑面积47572.13平方米，其中1幢为24070.33平方米，2幢为242.36平方米，3幢为23259.44平方米；3幢中包括底层19621.65平方米、一夹层1540.24平方米、二夹层935.51平方米、三夹层662.03平方米、四夹层462.51平方米。2006年10月，农产品公司取得沪房地浦字(2006)第074779号上海市房地产权证，房屋建筑面积合计为47329.77平方米，其中1幢为24070.33平方米，3幢为23259.44平方米。2014年8月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方(农产品公司)出租给乙方(粤月乐酒楼)的房屋坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号西大厅南二楼，建筑面积442平方米，包括卫生间。甲方作为房屋合法权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，乙方已对房屋的各方面作了充分了解，愿意按现状予以承租。乙方承诺将承租房屋作为经营餐饮使用。房屋租赁期自2014年8月15日起至2017年10月15日止，其中2014年8月15日至2014年10月15日为免租装修期。第一年的年租金为18万元，第二年为18.90万元，第三年为20.42万元。租金每六个月为一期，乙方应于每六个月首月的前5日内向甲方付清当期租金，先付后用。乙方应在本合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金45,000元。租赁期间，乙方需对承租房屋进行装修或增设附属设施的，应经甲方书面同意，若按规定须经有关部门审批的，则应由甲方委托乙方报请批准后，方可进行。租赁期限届满或本合同终止，乙方归还的房屋及其设施、设备应当符合正常使用后的状态；房屋中由乙方添置的动产，乙方可自行处置，但属于附着于房屋的装饰物及不可移动物则无偿归甲方所有。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将房屋部分或全部转租他人，或将房屋承租权转让他人。有下列情形之一的，视为违约，一方可书面通知另一方解除合同：……(六)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋的承租权或与他人交换使用各自承租的房屋的；(七)乙方擅自将餐饮活动交他人承包经营的；(八)乙方逾期不支付租金或不缴纳其他各项费用超过30天的；(九)乙方未全面、适当履行本合同附件二的。合同生效后，双方应全面、正确的履行各自义务，若一方违反本合同约定，违约方除应按本合同其他条款承担责任外，还应向对方支付相当于月租金5倍数额的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金如果不足以弥补的，还应予以赔偿。乙方在房屋内进行餐饮活动所需的各种证照，均由乙方自行办理，甲方应予协助，提供房屋权证等能够提供的各种材料；乙方因经营场地等原因无法办理办出各种证照的，由乙方自行承担，不得追究甲方责任。合同附件二为“上农批”公司员工就餐服务条款，主要内容为乙方向甲方提供员工就餐服务。合同签订后，农产品公司向粤月乐酒楼交付了房屋。2014年8月21日粤月乐酒楼委托案外人闵某某向农产品公司转账141,000元。次日，农产品公司向粤月乐酒楼开具了房屋租赁保证金45,000元的收据、2014年10月16日至2015年4月15日的租金90,000元的发票、代收服务管理费(物业费)6,000元的发票。房屋交付后，案外人马某某对房屋进行了装修并经营餐饮。2014年10月16日，农产品公司向粤月乐酒楼提供了房地产权证全套复印件等材料，由闵某某签收。2015年3月12日，上海市浦东新区市场监督管理局向马某某发出行政处罚听证告知书，认为马某某在未取得餐饮服务许可证的情况下，在沪南路XXX号西大厅南二楼经营餐饮，拟责令改正并罚款1万元。2015年4月1日，马某某以“上海农晟餐饮服务有限公司(欣伟快餐店)”名义(甲方)与第三人邹文华(乙方)签订承包协议，主要内容为甲方将沪南路XXX号西大厅南二楼欣伟快餐店承包给乙方经营，期限为2015年4月1日至2017年3月30日。承包协议签订后，粤月乐酒楼、马某某将系争房屋交邹文华。2015年4月23日，上海市浦东新区市场监督管理局对马某某作出行政处罚决定书，认定马某某自2014年10月21日起，在未取得餐饮服务许可证的情况下，擅自在沪南路XXX号西大厅南二楼经营各类中式快餐，决定责令整改并处罚款10,000元。2015年5月26日，粤月乐酒楼起诉来院。农产品公司提起反诉，本院于2015年7月7日向粤月乐酒楼送达反诉状。审理中，粤月乐酒楼称马某某欲向粤月乐酒楼投资，以粤月乐酒楼名义承租系争房屋并经营餐饮，后因与粤月乐酒楼投资人陆庆未协商一致(指投资事宜)，故马某某准备注册上海农晟餐饮服务有限公司，但未完成注册；系争房屋内装修等均是马某某投资；因房屋租赁合同系粤月乐酒楼签署，粤月乐酒楼与马某某系内部关系，故经马某某同意由粤月乐酒楼提起本案诉讼。案外人马某某向本院书面说明，同意由粤月乐酒楼提起本案诉讼。农产品公司表示粤月乐酒楼与马某某的关系与农产品公司无关，认可粤月乐酒楼的原告主体资格。庭审中，农产品公司表示系争的租赁房屋位于沪南路XXX号3幢一夹层西侧靠南的部位，西大厅南二楼是农产品公司自己的编号。粤月乐酒楼先认可农产品公司陈述的租赁位置；后又表示，不认可租赁房屋位于一夹层，租赁合同上写的是二楼，房地产权证和测绘技术报告书上均记载房屋是一层，坚持认为租赁房屋没有合法产权，属违法建筑。审理中，经粤月乐酒楼申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对其投入的固定装修及不可移动设施设备价值进行鉴定。2015年11月18日，鉴定单位出具鉴定意见书，鉴定结论为：1、粤月乐酒楼投入的固定装修造价为866,235元；2、不可移动的设施双方无争议的价值为28,870元；3、双方对是否计入不可移动设施存在争议的单眼蒸灶等12项内容价值为145,680元。粤月乐酒楼垫付鉴定费33,000元。粤月乐酒楼表示认可鉴定结论，争议部分应计入不可移动设施。农产品公司认为：1、结论第3项双方争议的项目，应为可移动设备，不应计入不可移动设施。2、鉴定意见书装修部分第190-193项、税后补差第1、2项，现场勘查时未通知农产品公司参加，且均属隐蔽工程，粤月乐酒楼未提供图纸，鉴定单位按预算书计价，不客观。3、所有装修和设备的价格也是按照预算书计价，不客观。4、鉴定结论第2项计入不可移动设施也不合法。针对双方的异议，鉴定人员出庭发表了意见：1、鉴定结论第3项的设备虽然不是定制，但有管子固定连接，较难判断是否属于不可移动设施，故由法院裁决是否属于不可移动设施。2、现场勘测先后3次，第2次系对厨房设备进行清点，农产品公司未参加，此后鉴定单位向双方发出了鉴定初稿，农产品公司要求再次现场复核，故鉴定人员第3次至现场复核，双方均到场参与。农产品公司提出的装修部分第190-193项、税后补差第1、2项，鉴定单位系结合现场面积实测，并根据常规经验进行的判断估算。3、装修及设施的价格系参照市场价格取定，粤月乐酒楼提供的预算书价格符合市场价格的可以采用，并非是完全按照预算书计价。4、鉴定结论第2项是双方鉴定过程中确认计入不可移动设施的。经查，鉴定结论第3项双方争议的项目为：单眼蒸灶、双眼灶、单眼灶、四眼灶、蒸箱灶、单眼汤灶、吸顶空调、大3匹空调、挂式空调、空调铜管配件、风机。另查，农产品公司、上海康悦餐饮管理有限公司、上海农晟餐饮服务有限公司马某某曾签署转让合同，约定因粤月乐酒楼合伙人撤资，马某某筹办上海农晟餐饮服务有限公司，农产品公司对上海农晟餐饮服务有限公司(筹)产生餐饮服务费74,500元，上海农晟餐饮服务有限公司(筹)同意将上述餐饮服务费转让给上海康悦餐饮管理有限公司，由农产品公司直接支付给上海康悦餐饮管理有限公司，由上海康悦餐饮管理有限公司开具发票。本院认为，粤月乐酒楼承租房屋后，由马某某实际投入并经营。粤月乐酒楼与马某某之间属内部关系，与粤月乐酒楼和农产公司之间的租赁合同关系无涉。现农产品公司、粤月乐酒楼、马某某均认可本案原、被告的诉讼主体资格，本院亦予以认同。本案争议焦点之一是农产品公司出租的房屋是否合法建筑，双方房屋租赁合同是否有效？根据双方庭审中的陈述，可以确认双方租赁合同中载明的沪南路XXX号西大厅南二楼建筑面积442平方米房屋位于房屋土地测绘技术报告书中记载的沪南路XXX号3幢一夹层西南位置。原告并不认可该处房屋是合法建筑，但是本院审查认为，虽然农产品公司取得的房地产权证上未对3幢一夹层明确详细记载，但是房屋土地测绘技术报告书明确记载了沪南路XXX号3幢的总面积为23259.44平方米，其中包括一夹层1540.24平方米，房地产权证也记载沪南路XXX号3幢的总面积为23259.44平方米。因此，可以认定本案出租房屋所处的一夹层包括在房地产权证记载的合法面积之内。据此，原告认为系争房屋属违法建筑，双方租赁合同无效的主张，本院不予采纳；其以合同无效为由要求被告赔偿损失的诉请，本院亦难以支持。鉴于双方合同有效，双方应当遵照合同约定履行。一、支付租金是承租人的主要义务，粤月乐酒楼承租并使用房屋后，未按约定支付2015年4月16日起的半年租金，构成违约。根据合同约定，承租人逾期不支付租金或不缴纳其他各项费用超过30天的，出租人有权解除合同，因此农产品公司依法享有合同解除权。二、合同又约定，承租人擅自将餐饮活动交他人承包经营的，出租人也可以解除合同，现粤月乐酒楼将房屋交马某某使用后，又由马某某将餐厅交第三人邹文华承包经营，也违反了租赁合同的约定，农产品公司也享有解除权。三、租赁合同约定乙方在房屋内进行餐饮活动所需的各种证照，均由乙方自行办理，甲方应予协助，提供房屋权证等能够提供的各种材料。农产品公司出租的房屋位于3幢一夹层，该一夹层在房地产权证上未作明确记载，其自行将该房屋编号为西大厅南二楼。农产品公司虽未将上述情况告知粤月乐酒楼，但是粤月乐酒楼或马某某在农产品公司提供了全套房地产权证复印件后，并未要求农产品公司进一步提供资料证明或解释出租房屋的具体情况，况且，目前也没有证据证明粤月乐酒楼或马某某未能及时办理经营证照的唯一原因是房屋权属证明问题，因此粤月乐酒楼相关抗辩不能成立。综上，本院认定双方之间的租赁合同于反诉状送达粤月乐酒楼之日(2015年7月7日)解除。租赁合同解除后，双方应结清各项费用。农产品公司要求粤月乐酒楼支付2015年4月16日起至合同解除之日的租金，本院予以支持。租赁合同因粤月乐酒楼违约导致解除，农产品公司要求粤月乐酒楼支付违约金75,000元，符合双方合同约定，本院予以支持。租赁合同解除后，粤月乐酒楼负有返还租赁物的义务，农产品公司要求粤月乐酒楼腾空、返还房屋，符合法律规定，应予支持。鉴于目前房屋由第三人邹文华占有，故邹文华应协助配合，一并迁出。粤月乐酒楼在合同解除后未及时返还房屋，造成农产品公司损失，应当承担合同解除后至实际返还之日期间的房屋使用费，农产品公司要求按照双方约定的租金标准计算使用费，符合相关司法解释的规定，本院予以支持。租赁合同解除后，农产品公司再占有粤月乐酒楼交付的租赁保证金已无依据，应将租赁保证金返还粤月乐酒楼。关于粤月乐酒楼提及的74,500元员工就餐费用，首先该笔费用系因粤月乐酒楼、马某某根据租赁合同中相关约定向农产品公司提供员工就餐服务而产生，并非所谓的损失，其次该笔费用已由马某某与农产品公司、上海康悦餐饮管理有限公司三方签署转让合同，确认转让给上海康悦餐饮管理有限公司，由农产品公司直接支付给上海康悦餐饮管理有限公司。故该笔款项，应由相关当事人依据债权转让的相关规定进行主张，不属于本案租赁合同的处理范围。关于粤月乐酒楼投入的装修问题：一、农产品公司主张粤月乐酒楼装修未经其同意。本院注意到，双方租赁合同中明确约定了装修免租期，且粤月乐酒楼装修时、装修后，农产品公司从未提出异议，故本院认定农产品公司默示同意粤月乐酒楼进行装修。二、双方合同约定，租赁期限届满或本合同终止，房屋中由乙方添置的动产，乙方可自行处置，但属于附着于房屋的装饰物及不可移动物则无偿归甲方所有。现租赁合同因粤月乐酒楼违约而导致解除，粤月乐酒楼要求农产品公司赔偿装修损失并不符合双方约定。但本院考虑到农产品公司未将房屋实际位置、自行编号等问题向粤月乐酒楼作出充分说明，存在一定不足，故判决由农产品公司对粤月乐酒楼酌情补偿装修费用。三、就有关装修及不可移动设施的价值，已经由鉴定单位作出鉴定，该鉴定程序合法、结论客观，双方有关异议也由鉴定人员当庭作出说明，本院认可鉴定结论。其中双方存有争议的第3项的相关设备，虽有管道连接，但拆除移动后并不影响使用功效，也不会造成价值的重大贬损，本院根据相关审判实践，认定为可移动的设施，应由粤月乐酒楼自行拆除搬离，不作补偿。四、关于补偿的具体数额，本院根据双方的租赁期限、违约程度，并结合粤月乐酒楼已经实际使用装修及设施一段时间而应扣除相应折旧，相关装修、设施的再利用价值等因素，酌情确定按照鉴定结论第1、2项的40%计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼与被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司签订的房屋租赁合同解除；二、原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼、第三人邹文华应于本判决生效之日起三十日自上海市浦东新区沪南路XXX号3幢一夹层西南侧(西大厅南二楼)房屋内迁出，并将房屋返还被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司；三、原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼应于本判决生效之日起三十日内给付被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司自2015年4月16日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按月租金15,000元的标准计算)；四、原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼应于本判决生效之日起三十日内给付被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司违约金75,000元；五、被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼租赁保证金45,000元；六、被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼装修补偿款358,042元；七、驳回原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,098元，减半收取11,549元，反诉案件受理费2,800元，减半收取1,400元，鉴定费33,000元，合计45,949元，由原告(反诉被告)上海粤月乐酒楼负担35,949元，被告(反诉原告)上海农产品中心批发市场经营管理有限公司负担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年一月十九日书记员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。