浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终1391号上诉人（原审被告）：许照林，男，汉族，1974年11月4日出生，住浙江省天台县。被上诉人（原审原告）：施建明，男，汉族，1960年9月6日出生，住杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：施建兴，男，汉族，1963年12月3日出生，住杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：施建华，男，汉族，1957年1月6日出生，住杭州市江干区。被上诉人（原审原告）：汤志海，男，汉族，1955年9月22日出生，住杭州市江干区。四被上诉人共同委托代理人:沈杰、张峰，浙江泰杭律师事务所律师。上诉人许照林因与被上诉人施建明、施建兴、施建华、汤志海房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年10月28日，施建明、施建兴、施建华、汤志海（甲方）与许照林（乙方）签订了租赁合同1份，约定，甲方出租给乙方的房屋位于杭州市××家苑×排1-5号其中的一至三层；出租房屋面积约1200平方米；该房屋租赁期十年，自2010年2月1日起至2020年1月30日止；租赁房屋仅作为开宾馆使用；租金第一年为50万元，五年内租金不变，五年后按每年租金的总价提增10%，第六年开始每年提增，每年年租金提前一个月支付；租金第一次分一次支付，于2009年10月28日支付，第二次于2011年1月1日支付，以后每年支付一次，于每年1月1日支付；甲方承担出租房屋的税金，乙方承担卫生费、安保费及其他一切费用；在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一日，按租金总额的每日万分之五乘以逾期的天数计算违约金；等等。合同签订后，施建明、施建兴、施建华、汤志海向许照林交付了房屋，许照林依约支付了2010年2月1日至2014年1月30日期间的租金；但未足额支付2015年2月1日起的租金，仅于2015年4月向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付了租金30万元。原审法院另查明，杭州市××家苑×排1-5号房屋的一至三层出租给许照林使用，四层以上由施建明、施建兴、施建华、汤志海自用。现施建明、施建兴、施建华、汤志海起诉至原审法院，请求判令：一、许照林向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付租金25万元。二、许照林向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付逾期付款违约金50250元（以55万元为基数，按日万分之五，自2015年1月1日暂计算至2015年9月15日，要求计算至许照林实际履行之日止）。原审法院认为：许照林、施建明、施建兴、施建华、汤志海签订的租赁合同合法有效，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方合同约定，许照林应于2015年1月1日向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付2015年2月1日至2016年1月30日期间的租金55万元。许照林仅支付30万元，施建明、施建兴、施建华、汤志海诉请许照林支付剩余租金25万元，具有事实和法律依据，该院予以支持。许照林辩称施建明、施建兴、施建华、汤志海在2014年时对房屋顶层进行改建装修造成其损失，施建明、施建兴、施建华、汤志海应当对租金予以减免。该院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。施建明、施建兴、施建华、汤志海对房屋顶层改建装修的时间为2014年，诉请许照林支付的租金为2015年；庭审中，许照林亦认可2015年起宾馆已正常经营；故许照林以此理由辩称其无需支付2015年度的租金，于法无据，该院不予采信。许照林认为施建明、施建兴、施建华、汤志海改建装修行为导致其损失应当退回已收取租金或赔偿损失的，应当另行诉讼予以主张。许照林辩称施建明、施建兴、施建华、汤志海不配合办理相关手续导致其无法转租房屋，不配合维修水箱导致其经营损失，但均未提供证据予以证明，且均非其可不支付2015年度租金的合理理由，该院对该辩称亦不予采信。许照林逾期支付租金事实清楚，施建明、施建兴、施建华、汤志海主张许照林支付逾期付款违约金，具有合同依据，该院予以支持。许照林辩称双方约定的日万分之五的违约金高于实际损失，要求法院予以调整。该院认为，综合考虑施建明、施建兴、施建华、汤志海确于2014年对房屋顶层进行过改建装修，双方在纠纷发生后也对租金支付问题进行过协商的实际情况，酌情调整为按日万分之二计算。施建明、施建兴、施建华、汤志海认可许照林于2015年4月支付了租金30万元，但双方均未能提供证据证明具体的支付时间，该院酌情确定逾期支付该30万元租金的违约金计算至2015年4月1日止。经分段计算，暂计算至2015年9月15日，逾期付款违约金共计为18200元，此后以25万元为基数计算至许照林实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、许照林向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付租金人民币25万元，于判决生效之日起十五日内付清；二、许照林向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付逾期付款违约金人民币18200元（暂计算至2015年9月15日，此后以人民币25万元为基数，按日万分之二计算至实际履行之日），于判决生效之日起十五日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回施建明、施建兴、施建华、汤志海的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币2902元，由施建明、施建兴、施建华、汤志海负担人民币322元，许照林负担人民币2580元。宣判后，许照林不服，向本院提起上诉称：一、施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付房屋租金25万元没有事实和法律依据，一审认定许照林需要支付租金并且存在违约，系认定事实错误。1、施建明、施建兴、施建华、汤志海私自违建第五层，导致许照林合同目的无法实现，是施建明、施建兴、施建华、汤志海违约在先。2009年10月28日，双方签订房屋租赁合同一份，施建明、施建兴、施建华、汤志海将位于杭州市九堡镇××家苑×排1-5号其中的一至三层面积约为1200平方米租给许照林开宾馆。合同签订后，许照林每年都按照约定支付房租。2014年4月27日开始，施建明、施建兴、施建华、汤志海在未得到城建规划部门许可的情况下，私自搭建第五层，施工周期达8个月之久。建筑垃圾倒放在宾馆门口，施工过程中也产生了严重的噪声，直接影响到客人休息，导致宾馆和一层店铺没办法正常营业。致使一层开化小吃2间店提前退租，目前还空着，租金损失4万元。东池便当2015年3月10日签订的是三年合同，7万一年，由于施建明、施建兴、施建华、汤志海不配合，致使不能办理营业执照，做了半年就退租了，损失七万。许照林的水箱放在四楼，三楼上面门的钥匙施建明、施建兴、施建华、汤志海也不给许照林，水箱坏了不配合维修有五六次，导致没有热水，客人直接退房，损失有八千左右。由于施建明、施建兴、施建华、汤志海的违法搭建行为给许照林造成了严重经济损失。上述事实均有许照林在一审中提交的相关证据予以证实，故施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付房屋租金25万元没有事实和法律依据，一审法院判决有误。二、施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付违约金5.025万元没有事实和法律依据，一审法院判令许照林需要承担违约金有误。前述事实，可以看出是施建明、施建兴、施建华、汤志海违约在先，许照林没有违约，许照林是在行使合法的抗辩权，因为施建明、施建兴、施建华、汤志海的违约在先行为给许照林造成了严重损失，故施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付违约金没有事实和法律依据。三、施建明、施建兴、施建华、汤志海应退还许照林租金116667元。由于施建明、施建兴、施建华、汤志海的违约行为给许照林造成了严重损失，后在九堡村书记、副书记的几次调解下，许照林要求施建明、施建兴、施建华、汤志海延迟两年开始涨房租，施建明、施建兴、施建华、汤志海当时答应后五年按55万、60万、65万、68万、70万支付房租，许照林认为造成的损失太大，没有同意这个调解方案。当时九堡村书记汤来法拍板后五年按55万、60万、60万、65万、65万支付，施建明、施建兴、施建华、汤志海没有同意，后又调解未果。许照林认为施建明、施建兴、施建华、汤志海违法建造第五层，时间达8个月，致使许照林无法正常营业，这个损失应当由施建明、施建兴、施建华、汤志海承担，应当免除这8个月的房租或者是延长租期8个月。现施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付租金，许照林认为除去这8个月只需支付4个月房租就可以了，如果按4个月房租来计算，许照林支付给施建明、施建兴、施建华、汤志海已经30万，多付了116667元，多付的部分应返还给许照林。四、一审法院对许照林提交的相关证据认定亦有错误，包括对证人证言的认定有误，造成对事实认定不清。综上，一审判决认定事实错误，判决有误。请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判驳回施建明、施建兴、施建华、汤志海的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由施建明、施建兴、施建华、汤志海承担。被上诉人施建明、施建兴、施建华、汤志海答辩称：1、许照林仅在2015年4月支付房租30万元，剩余25万元至今未支付，是确定的违约且迟延履行已有一年半时间，施建明、施建兴、施建华、汤志海完全有法律依据可以解除合同，一审法院对事实的认定是清楚的，许照林未足额支付2015年的房租，在一审中许照林对该事实并不否认，本案一审起诉时已经符合了解除合同的要求，但施建明、施建兴、施建华、汤志海还是考虑到各种因素，仅要求支付租金和违约金，但是这种善意的做法许照林不但没有履行不予支付2015年剩余房租，甚至2016年房租至今未支付，已经是确定的根本违约。2、施建明、施建兴、施建华、汤志海没有任何违约情形，许照林所称的违约事实没有事实依据和证据支撑。许照林所称的装修事项仅进行了两个多月，并不存在八个月之说，且许照林与施建明、施建兴、施建华、汤志海之间房屋行走的通道是分离的，不会影响到许照林的出行，施建明、施建兴、施建华、汤志海在这两个多月时间内均按规定进行装修，并无不当。许照林上诉状中提到的水箱修理问题、营业执照办理问题等，也无事实依据，如果许照林确无法使用水箱及无法正常经营，为何许照林旅馆至今仍正常开业。因此施建明、施建兴、施建华、汤志海认为许照林所称的违约情形纯属是为了拖延房租，并无事实和证据支持。3、许照林已确定违约，应按照合同约定支付违约金，合同违约金是双方约定的为每日万分之五，并不超过国家规定，一审法院考虑到各种情况已调低到每日万分之二，施建明、施建兴、施建华、汤志海因考虑到尽快执行并未对此提出上诉，而许照林却认为该违约金支付没有法律依据，甚至要求退还房租，一个用了房屋不付房租的人却要求退还已支付的房租，从法理和情理上都是说不通的。综上，施建明、施建兴、施建华、汤志海认为租赁合同关系是一方提供房屋一方支付房租才能正常履行，许照林用各种理由拖延支付房租，其对本身经营行为也是有害的，其行为本身是严重的违约行为，因此施建明、施建兴、施建华、汤志海认为一审法院认定事实清楚，请求二审依法维持一审判决。二审中，施建明、施建兴、施建华、汤志海未提交新证据，许照林当庭提交了案涉租赁房屋附近商户出具的证明，欲证明施建明、施建兴、施建华、汤志海的自家房屋装修给许照林造成损失的事实。经庭审质证，施建明、施建兴、施建华、汤志海对该证据的三性均有异议。从真实性讲，1、证据上盖章页与文字页是分离的，并不能证明该盖章是用于陈述文字内容；2、对于章的真实性，也无从考证认定。从关联性讲，1、该文字内容反映的是一个整体情况，并未具体到案涉纠纷，也并未涉及到具体损失金额，无法达到许照林的证明目的；2、该文字内容提到的问题与本案纠纷并没有直接关联关系，噪音问题、违章建筑问题都有相关政府部门进行管理，即使该事实存在，也应由相应政府部门进行处理，许照林作为承租人并不能以此拒付房租；3、关于其他商户的问题，首先其他商户存在问题并不及于本案纠纷，其次，鉴于其他商户也有以此种理由拖延支付房租的情况，其他商户对于证明本案存在利害关系，试图利用这种手段少付或不付房租，其目的和动机也存在问题，因此，该证据不能达到许照林的证明目的。本院经审查认为，该证据的提交已经超过举证期限，并且施建明、施建兴、施建华、汤志海所提异议成立，本院对该证据的证明力不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。针对许照林的上诉理由，本院作如下评述：房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中承租人许照林自2010年2月1日至今一直在占有、使用、收益出租人施建明、施建兴、施建华、汤志海交付的房屋，依据合同约定，许照林应该在2015年1月1日向施建明、施建兴、施建华、汤志海支付2015年2月1日至2016年1月30日的租金55万元，但事实上许照林仅支付了租金30万元，故许照林违反合同约定拖欠租金的事实清楚,施建明、施建兴、施建华、汤志海要求许照林支付拖欠的租金并承担违约责任有事实和法律依据。许照林辩称因施建明、施建兴、施建华、汤志海私建第五层导致其合同目的落空，无有效证据证明，并且与许照林自认的2015年已正常经营使用租赁房屋不符。同理，许照林辩称施建明、施建兴、施建华、汤志海不配合维修水箱亦无有效证据证明。许照林还辩称施建明、施建兴、施建华、汤志海至今未办理相关手续导致其无法转租给其造成一定损失，双方当事人在合同中明确约定许照林若要转租必须经施建明、施建兴、施建华、汤志海书面同意，合同中并未约定施建明、施建兴、施建华、汤志海有无条件配合许照林办理相关手续进行转租的义务，故许照林的该项辩称意见无合同依据。故对许照林的上述辩称意见，本院均不予采纳。至于许照林主张的施建明、施建兴、施建华、汤志海的改建装修行为给其造成了损失要求返还已经交纳的租金或者赔偿损失的问题，因在本案中许照林并未提出反诉，也未提供有效证据证明具体的损失数额，故无法在租金中进行扣减，原审法院指明许照林可以另行诉讼予以主张并无不当。另外，一审中许照林未提交辅助证据，仅凭与其有一定利害关系的证人证言证明待证事实，原审法院对证人证言的证明力未予采纳，亦无不当。综上，许照林的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5323元，由许照林负担（许照林已交纳5804元，余款481元于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年八月十八日书 记 员  吴梦姣