辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终8419号上诉人（原审原告）：刘福义，男，1979年5月3日生，蒙古族，现住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡和平村。组织机构代码证代码：71570580-5。法定代表人：孙经龙，系该公司经理。委托代理人：李铮，女，1978年3月21日生，汉族，系该公司员工。上诉人刘福义与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初3574号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘福义诉称，刘福义于2009年9月30日与宏发公司签订商品房买卖合同，购买宏发公司开发的位于于洪区吉力湖街商品房一套。商品房买卖合同约定，宏发公司应于商品房交付使用之日起720日内按约定办理房屋所有权证。但宏发公司违反第15条的约定，以各种理由推脱不予办理，拖延至2016年3月15日方办理完结权属证书，时间长达4年有余，且权属证书面积与合同约定面积相差1.69平方米，宏发公司前述违约行为不但违反了合同的约定，更是违反了法律规定，请求法院依法判令：1、宏发公司给付房屋面积差价款7,315元及利息2,853.8元、支付逾期办证的违约金5,256元；2、宏发公司承担本案诉讼费用。宏发公司宏发公司辩称，刘福义所购买房屋未能如期办理产权证，不是宏发公司的过错，我方不应承担违约责任，三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。宏发公司在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续。宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故宏发公司在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。可见，该项目商品房难以办理权属证书不是我方的责任。刘福义与宏发公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，根据此条款，非因我方的责任导致的逾期办证，我方不应承担违约责任。刘福义、宏发公司双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”根据此条，我方已向刘福义尽到告知义务，刘福义对于因环境因素的影响导致的迟延办证房屋权属证书，应予以理解和认可，不应追究我方的违约责任。根据民法通则关于诉讼时效的规定，刘福义应在知道或应当知道宏发公司违约之日起两年内向宏发公司主张权利，刘福义在起诉前从未向宏发公司主张过权利，其诉讼已超过法定诉讼时效。关于房屋面积差价款，刘福义主张的金额属实，但该差价款只有在初始登记批复办理完毕之后，才能够计算出来，且双方未约定给付该款的时间，因此，宏发公司不应当向刘福义支付利息。原审法院经审理查明：刘福义与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定刘福义购买宏发公司开发的位于于洪区吉力湖街198号141号房，建筑面积为82.78平方米，该商品房单价为每平方米4,328.42元，总房款为358,307元。该合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定：（1）多退少补。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。2009年12月25日，宏发公司向刘福义交付房屋。2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”另查明，宏发公司宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。2015年11月24日，宏发公司完成案涉房屋所有权的初始登记备案。2016年3月15日，刘福义取得了案涉房屋权属证书。权属证书登记的房屋建筑面积为81.09平方米。该院所确认的上述事实，有刘福义、宏发公司的当庭陈述笔录及商品房买卖合同、补充协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明、房屋权属证书等相关证据材料在卷佐证，经庭审质证及该院审查，予以采信。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘福义与宏发公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于刘福义主张的房屋面积差价款7,315元，因《商品房买卖合同》约定的该商品房单价为每平方米4,328.42元，且合同第五条约定：“产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按第1种方式进行处理，1、双方自行约定：（1）多退少补。”现合同约定的房屋面积与权属证书登记的建筑面积相差1.69平方米，刘福义的该项主张符合法律规定，予以支持。关于刘福义主张的房屋面积差价款的利息，因双方并未约定利息，故对于刘福义的该项主张，该院不予支持。关于宏发公司是否违约办理房屋权属证书的问题，宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。刘福义所购的房屋未能如期取得权属证书不是宏发公司原因造成的，刘福义、宏发公司签订的补充协议中明确写明，刘福义在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，刘福义同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与刘福义签订补充协议时，尽到了告知义务，宏发公司的行为不构成违约，不承担违约责任。故关于刘福义主张的逾期办理违约金，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：沈阳宏发房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付刘福义刘福义房屋面积差价款7,315元。案件受理费185.6元，减半收取92.8元，由沈阳宏发房屋开发有限公司承担25元，刘福义承担67.8元。宣判后，刘福义不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审判决,依法判令被告给付逾期办证违约金5,256元，房屋面积差价款利息2,853.8元。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.仙女河污水处理厂一直存在，若真因污水处理厂无法办理房证，2016年上诉人仍不能取得房证。即使假定3年内不能办理房证可以免责，上诉人2009年入住，三年后还不能办理是不能免责的；2.协议条款的意思是污水处理厂发出异味对业主的影响开发商可以免责，而不是免责延期办理房证。该条款免除被上诉人责任、排除被上诉人权利，且被上诉人未尽到说明、告知义务，应为无效条款；3.开发单位为恶意占有多收购房款，即使未约定利息，被上诉人也应支付利息。另外，面积增加导致上诉人贷款数额与利息的增加。被上诉人宏发公司辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：关于被上诉人宏发公司应否给付上诉人刘福义逾期办证违约金问题，因案争项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。刘福义所购的房屋未能如期取得权属证书不是宏发公司原因造成的，刘福义、宏发公司签订的补充协议中明确写明，刘福义在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，刘福义同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与刘福义签订补充协议时，尽到了告知义务，宏发公司的行为不构成违约，不承担违约责任。故关于刘福义主张的逾期办理违约金，原审不予支持并无不当。关于宏发公司应否支付面积差价款利息问题，因双方未约定利息，故原审未予支持并无不当。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘福义负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年八月八日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。