广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1558号广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民五终字第1558号上诉人（原审原告、反诉被告）龚某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码3XX6，住址江西省XX市XX镇XX村委会XX村**。委托代理人李祖科，广东品然律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）彭某某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码4XX6，住址江西省XX市XX县XX镇XX巷XX路XX号被上诉人（原审被告）许某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证号码3XX4，，住址广东省XX市**XX道**两被上诉人共同委托代理人郭广绍，广东今见律师事务所律师。上诉人龚某某因与被上诉人彭某某、许某某房屋买卖纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年9月11日，龚某某（卖方）与彭某某（买方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定龚某某将位于深圳市XX区XX镇XX大道X侧XX花园XX栋XX阁XX房转让给彭某某，建筑面积为90.1平方米，转让价为66万元，定金3万元，买方在签署该合同时向卖方支付定金2万元，该定金交由买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签订合同之日付清首期款数额为第二部分楼款63万元减去银行承诺贷款金额（不含已付定金）；该交易物业附有租赁合同，租赁期至2011年9月13日止，月租金1900元，押金1900元，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权，双方对租赁合同的处置为该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，买方自物业交付其使用之日起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务；卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方。该合同补充条款为：经买卖双方协商，第一个月租金由买方收取900元整，卖方收取1000元整。该合同还约定如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。彭某某分别于签订合同当日及2010年9月13日向龚某某支付定金1万元、2万元共计3万元。2010年9月13日，龚某某与许某某签订一份《资金监管协议》，约定许某某将首期款23万元存放于许某某在中国XX银行的账户，约定交易条件成就时，交易资金（不包括利息）划转至龚某某个人结算账户。当日，许某某将23万元存入龚某某与许某某约定的中国XX银行资金监管账户，中国XX银行XX支行于2010年11月23日将该托管账户21万元转入龚某某账户。2011年1月10日，许某某向中国XX银行贷款的40万元，该银行分别向龚某某的账户转入390975.13元、9024.87元共计40万元。另查明，龚某某与彭某某签订合同时涉案房屋确有租约，租金每月1900元，押金1900元，龚某某当庭陈述，因承租人的原因与承租人于2010年11月17日解除租赁合同，龚某某确认第一个月（2010年9月）租金900元应支付给彭某某、许某某，但因彭某某、许某某未催收故未支付，第二个月（即2010年10月）租金1900元由承租人与先前支付的押金予以抵扣，该款项龚某某未支付给彭某某、许某某。再查明，涉案房屋于2010年11月8日由龚某某转移登记至许某某名下。龚某某在原审诉讼时请求判令：1、彭某某支付购房余款8739．48元；2、彭某某向龚某某支付违约金31680元（自2010年11月9日起暂计至2011年3月9日，之后计至彭某某、许某某付清购房余款及违约金之日止）；3、许某某对彭某某拖欠的上述购房款及违约金承担连带支付责任；4、彭某某、许某某承担本案全部诉讼费用。龚某某当庭将第一项诉讼请求增加了9024．87元并要求支付该数额的违约金。彭某某在原审反诉时请求判令：1、龚某某支付房租费及房租损失5518元；2、龚某某支付违约金29568元（自2010年11月9日起暂计至2011年2月28日，之后计至付清违约金之日止）；3、诉讼费用由龚某某承担。原审法院认为，龚某某与彭某某于2010年9月11日签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行。对于房款是否支付完毕的问题，原审法院认为，彭某某、许某某为购买涉案房屋向龚某某支付定金3万元，监管首期款23万元，贷款40万元，定金已经由龚某某收取双方没有争议，对首期款及许某某申请的贷款是否支付给龚某某，从彭某某、许某某提交的证据可以看出，中国XX银行分两次将许某某申请的贷款40万元转入了龚某某的账户，监管的首期款中21万元转入了龚某某的账户，虽然从彭某某、许某某提交的银行转账凭据看出龚某某确实未足额收到房款66万元，但龚某某与许某某签订的资金托管协议明确约定23万元托管于中国XX银行，许某某也按该协议的约定将23万元转入该托管账户，已经履行了协议约定的义务，在交易条件成就时，该银行应将该交易资金足额划转至龚某某个人结算账户，现龚某某未提交相应的证据证明银行将该交易资金剩余款项退还给许某某，也没有提交相应的证据证明银行未将首期款足额划转至龚某某账户的原因系彭某某、许某某所造成，故对龚某某起诉要求彭某某、许某某支付房款及承担违约金的诉请，原审法院不予支持。关于龚某某应向彭某某、许某某支付的房租，原审法院认为，根据龚某某庭审陈述龚某某应向彭某某支付第一个月租金900元无异议，第二个月租金龚某某称与承租人交付的押金抵扣无需交纳，原审法院认为，双方签订的《房地产买卖合同》明确约定由彭某某享有卖方在原租赁合同项下的权利义务，故龚某某无权自行决定第二个月租金从承租人押金中抵扣，故龚某某应根据合同的约定将第二个租金1900元支付给彭某某。关于房租损失，原审法院认为，承租人向龚某某交纳了押金以保证承租人履行租赁合同的义务，按照租赁合同的惯例，承租人违约的情况下出租人可以没收押金的方式以保障出租方的损失得到赔偿，故龚某某应将押金1900元支付给彭某某作为弥补解除租赁合同给彭某某造成的损失。彭某某认为解除租赁合同后导致涉案房屋空置应按照租金的标准计算空置损失，原审法院认为许某某与案外人签订的租赁合同系许某某单方提供，其依据不足，原审法院不予支持。对于彭某某请求按照合同的约定按转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金，原审法院认为，涉案合同为房产买卖合同，而非租金收益合同。彭某某签订房屋买卖合同的目的是取得房产所有权，龚某某出卖的亦是房产所有权并非是租金收益的保证。涉案房产买卖合同签订后，彭某某取得了转让房产的所有权，合同目的已完全实现。虽然双方签订买卖合同时确实存在租约，龚某某对该租约的处理存在违约行为确实损害了彭某某、许某某的利益，应承担相应的赔偿责任，但该违约并不是买卖行为中的违约，故彭某某、许某某要求龚某某按转让成交价为基数按日万分之四的标准支付违约金无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、龚某某于本判决生效之日起三日内向彭某某支付租金及租金损失共计4700元；二、驳回龚某某的全部诉讼请求；三、驳回彭某某的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费405元，由龚某某负担。反诉费408元由彭某某负担353元，由龚某某负担55元。上诉人龚某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人彭某某、许某某向龚某某支付购房余款17764．35元及违约金31680元（自2010年11月9日起暂计至2011年3月9日，之后计至彭某某、许某某付清购房余款及违约金之日止）；3、判决龚某某无须向彭某某支付租金及租金损失4700元；4、判决彭某某、许某某承担本案的一、二审所有诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：一、一审法院未查清龚某某未足额收到房款的实际原因，就主观认定彭某某、许某某无责任，并错误分配举证责任，是对案件的草率处理。房屋交易的双方系龚某某与彭某某，银行在交易过程中为双方提供资金监管中介服务，其并不负有足额向售房者支付房款的义务。本案中，龚某某向一审法庭出示了收款账户银行流水清单，证明龚某某尚有17764．35元售房款未收到。许某某虽提供了其向XX银行监管账户转入23万元及其向银行贷款40万元的发放凭证，但根据合同相对性，是否付清房款，应以龚某某账户收到的资金为准。经开庭审理可知，彭某某、许某某的付款情况如下：①购房定金3万元；②许某某向银行贷款的40万元中，其中的390975．13元于2011年1月10日用于偿还龚某某尚欠银行的贷款，剩余9024．87元于2011年1月10日转账给龚某某；③2010年11月17日，XX银行转账2235．65元；④2010年11月Z3日，XX银行转账2l万元，以上合计642235．65元，尚余17764．35元未支付。龚某某的收款情况清晰明了，彭某某、许某某未足额支付房款的事实亦清楚无误，但一审法院却以龚某某未举证证明银行将余款退还给许某某、未举证证明银行未足额划款的原因系彭某某、许某某造成为由，判令许某某无须向龚某某支付购房余款，系严重歪曲事实，严重损害了龚某某的合法权益。因为，根据民事诉讼证据规则，"谁主张、谁举证"，彭某某、许某某负有证明其向龚某某付清房款的举证义务，彭某某、许某某一审阶段申请法院向银行调查资金流转情况也表明对该部分事实的举证责任应由其承担。许某某将首期款存入监管账户并不必然等同于龚某某收齐款项，龚某某未收到的款项部分，依法应由彭某某、许某某补足，并承担相应违约责任。二、合同签署后第一个月租金，归彭某某、许某某所有的900元部分已用于冲抵彭某某、许某某尚未付清的购房款，龚某某无义务再向彭某某、许某某支付900元租金。三、售房合同上所附租约，系承租人与彭某某、许某某协商一致解除的结果，与龚某某无关。因此，龚某某无须向许某某支付租赁押金1900元。涉案房产于2010年11月8日转移登记至许某某名下，即自该日起，许某某完全取得了涉案房产的所有权，包括收益权。根据许某某于一审阶段提供的管理费发票、收款收据及当庭陈述，许某某已于2010年11月17日以涉案房产业主的身份与承租人结清了承租期间的相关使用费用，此举表明彭某某、许某某对于承租人终止租赁是同意并自愿协商一致的。如果许某某不同意承租人提前解除租赁合同，则许某某完全可以以业主身份要求承租人承担相应违约责任后才予以放行。因此，许某某作为涉案房产的新业主，其对房产所附租约享有继续履行、协商解除、追究违约责任的选择性权利。许某某选择与承租人协商一致解除租赁合同，并放弃追究承租人提前解除合同的相关违约责任，应视为许某某对权利的处分。许某某一方面放行承租人，一方面又向龚某某主张租赁押金的行为明显违背了诚信原则。对其主张，依法应当予以驳回。四、涉案合同并未约定第二个月至交楼期间的租金归许某某所有，因此，龚某某无须向彭某某支付第二个月租金1900元。从备注条款可以清楚看到，所约定的仅是"第一个月租金1900元由买方收取900元，卖方收取1000元整"，但并未约定第二个月的租金的归属，而第二个月承租期，许某某尚未完成交易过户手续，其并不享有获取涉案房产收益的权利。因此，一审法院判令龚某某向彭某某支付第二个月租金1900元是错误的，依法应当予以纠正。五、彭某某、许某某之间为夫妻关系，对于彭某某根据合同未向龚某某付足的购房款余额部分及违约责任，许某某应当承担连带支付责任。综上所述，为维护龚某某的合法权益，龚某某特提起上诉，请求二审法院依法支持全部上诉请求。被上诉人彭某某、许某某答辩称，一、彭某某、许某某已履行了支付全部购房款的义务。购房款总价款的支付表现为以下三个部分：1、定金3万元。彭某某在2010年9月11日签订《房地产买卖合同》当日即已支付定金l万元，又于2010年9月13日支付定金2万元，共计3万元。这一事实在一审庭审中已确认，双方对此均无异议。2、首期款：共23万元。该款项已于2010年9月13日全额监管于XX银行XX支行，该银行亦为本案标的房产的按揭贷款银行。根据监管协议约定，双方即许某某与龚某某共同出具《房易安交易资金划转通知书》，由监管银行将交易资金划转至龚某某名下账户。根据许某某与XX银行XX支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第二十七条的约定，付清首期款是个人住房贷款发放的前提条件。根据以下事实可以证明彭某某、许某某已经履行了支付首期款的义务：（1）许某某与龚某某均在《房易安交易资金划转通知书》签署了同意将交易资金划转至龚某某名下账户的签字，一审中双方对此均无异议。（2）许某某如期得到了按揭银行核发的个人住房贷款，反证该首期款已付清。3、个人住房贷款：共40万元。根据合同第六条第二项约定，"如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行按照约定时间支付予卖方"。XX银行XX支行作为按揭贷款银行已于2011年1月10日将贷款全额分两笔390975．13元及9024．87元共40万元划转至龚某某名下账户。这从一审中彭某某、许某某提交的证据可以证明。由上可知，彭某某、许某某已完全履行了支付全部购房款的义务。龚某某未收到全部购房款并不意味着彭某某、许某某未付清房款。二、龚某某并不清楚其所诉求的款项数额是多少。1、彭某某、许某某在一审之前均未得到任何人（包括龚某某或许某某的按揭贷款银行）通知尚欠龚某某购房款8739．48元未付；2、从龚某某一审起诉时提交的证据来看，彭某某、许某某亦无从得知购房款如何计算而来。3、在一审庭审中，在没有任何新证据的情况下，龚某某又临时变更诉讼请求，称彭某某、许某某尚欠其购房款为17764．35元，由此说明龚某某在一审庭审前并不清楚其所诉求的款项数额是多少。4、本案截止至今，龚某某仍未提出新的证据，证明龚某某未收到全部房款是由彭某某、许某某造成，亦未证明为何从原来的8739．48元增加为17764．35元其增加的诉求数额是否缴纳相应的诉讼费用如未缴纳相应的诉讼费用，应视为其已放弃这一增加部分的诉讼请求。三、付款义务主体是按揭银行。本案付款义务人有两个主体，一个是彭某某、许某某，一个是按揭贷款银行。1、定金3万元系由彭某某履行支付义务，业已完成；2、许某某须履行的首期款监管、同意划转签字的义务，及个人住房贷款申请的义务，业已履行完毕；3、龚某某与彭某某、许某某签订的合同及首期款监管协议约定，其同意首期款及个人住房贷款，由按揭贷款银行划转与发放。因此，按揭银行须履行首期款划转义务及个人住房贷款的发放义务。现龚某某称的尚欠购房款的理由，是未足额收到按揭贷款银行划转、发放的购房款部分金额，因此，其理应先找该按揭银行查明具体原因，确认是否存在未足额支付的事实，而不是随便搬弄数据强加于彭某某、许某某。四、龚某某未履行带租约交付的义务，应承担相应的违约责任。（一）龚某某存在违约情形。合同第八条约定，"该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方（彭某某、许某某）仍然有效。买方自物业交付其使用之日起享有卖方（龚某某）在原租赁合同项下之权利义务。卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收到的原租赁合同项下之租赁押金交付买方。"但龚某某并未履行相应义务：1、未协助彭某某、许某某与承租方签订新的租赁合同；2、龚某某在其上诉状中承认"涉案房产于2010年11月8日转移登记至许某某名下，即自该日起，许某某完全取得了涉案房产的所有权，包括收益权。"但事实上，龚某某不但不应在产权转移登记后继续向承租人收取租金，反而将继续收取的租金占为己有，未转交彭某某、许某某；3、未将已收到的原租赁合同项下之租赁押金交付彭某某、许某某；4、龚某某不但不协助彭某某、许某某与承租方签订新的租赁合同，反而擅自解除了与承租人的租赁合同，在承租人与管理处的结算清单与放行条上都有龚某某的亲笔签名。5、在一审中，龚某某当庭陈述因承租人的原因与承租人于2010年11月17日解除租赁合同，龚某某确认第一个月（2010年9月）租金900元应支付给彭某某、许某某，第二个月（2010年10月）租金1900元由承租人与先前支付的押金予以抵扣，该款项龚某某未支付给彭某某、许某某。（二）龚某某应承担违约责任。基于龚某某的上述违约情形，其应承担相应违约责任，向彭某某、许某某支付房产租金及押金：1、第一个月租金中的900元；2、第二个月的租金1900元；3、租约押金1900元。以上三项合计4700元。综上所述，请求二审法院依法驳回龚某某的上诉请求，维护彭某某、许某某的合法权益。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，涉案买卖合同约定：赎楼担保费和手续费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用，由买方彭某某支付。二审法庭调查时，双方确认涉案房产的承租人于2010年11月17日左右搬走。龚某某认可承租人搬离前的房租由其收取，承租人交纳的押金1900元冲抵了2010年10月13日至11月13日期间的租金。二审审理期间，本院向直接经办涉案房产贷款业务的中国XX银行股份有限公司深圳XX支行调查取证，该支行向本院提供了2010年9月龚某某向中国XX银行股份有限公司深圳市分行出具《划款委托书》，主要内容为："买方许某某与我（卖方）龚某某已就位于深圳市XX区XX花园XX栋XX阁XX房产达成了买卖协议，并且我已向贵行申请了用于赎楼（一次性偿还按揭款）的贷款406000元，合同编号为20100105569，买方也已向贵行申请了个人再交易住房贷款40万元，合同编号为20100105570，或（且）与我已在贵行办理了二手楼交易资金监管（金额为23万元，协议编号为20100105570）。现为了降低贷款和交易中可能存在的风险，我在此不可撤销地委托贵行：1、对于二手楼交易资金监管中冻结的资金，在达到协议规定划款条件时，优先将监管资金用于归还我在贵行申请的赎楼贷款本息，如有剩余，再划至我在协议中指定的账户。2、对于买方向贵行申请的个人再交易住房贷款，在达到贷款发放条件时，优先将贷款资金归还我在贵行申请的赎楼贷款本息，如有剩余，再划至贷款合同中指定的账户。"该支行同时提供了《个人贷款对账单》一份，载明龚某某于2011年1月10日付清在该行的贷款本息，其中本金为406000元，利息4975．13元，罚息为0元，合计410975．13元；该支行还提供了《银行卡客户交易查询单》一份，载明该行于2010年11月23日向龚某某的账户存入21万元，于2011年1月10日存入9024．87元。龚某某二审时向本院新提交《个人贷款还款凭证》和《提前归还（结清）个人贷款申请审批表》复印件，用以证明其向XX银行提前还清涉案房产的贷款的本息数额。彭某某、许某某称该两份证据无原件供核对，且不属于二审程序中的新的证据，故不予认可。本院认为，龚某某与彭某某签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同履行中许某某履行买方义务，房产也过户登记至其名下，各方对此均予确认，故应视为彭某某与许某某共同为合同一方当事人。根据当事人的上诉和答辩，本案争议的焦点为：1、彭某某和许某某有无足额支付购房款；2、龚某某是否应向彭某某支付租金。关于第一个问题，双方买卖合同约定购房总价为66万元，现双方均认可彭某某、许某某已依约支付定金3万元、监管首期款23万元并成功贷款支付40万元，共计66万元。但龚某某主张上述款项其并未全部收到，彭某某、许某某还应向其支付购房余款。对此，本院认为，根据双方与银行共同签订的首期款监管协议的约定及龚某某向银行出具的划款委托书中的承诺，该监管首期款23万元和40万元贷款共计63万元由银行优先用于归还龚某某的贷款本息，余款付至龚某某账户。同时，双方合同约定赎楼时银行征收的罚息及相关费用由彭某某负担。由此可见，彭某某、许某某将首期款付至监管账户并成功申请到40万元贷款后，除非银行在该部分款项中扣除了赎楼罚息或其他费用，否则就应视为付款义务已履行完毕。而根据本院调查取证时银行提供的材料，银行在63万元款项中扣除了赎楼贷款本息410975．13元，并未发生罚息或其他赎楼费用，余款219024．87元已支付给龚某某。龚某某主张银行扣除了贷款正常本息以外的其他赎楼费用，但其未能提供充分证据予以证明，该主张又与本院调查取证的结果相悖，故本院不予采信。至于银行扣除的龚某某原贷款本息是否计算正确，是银行与龚某某之间的贷款合同关系及委托划款法律关系，与彭某某、许某某无涉。龚某某主张收款不足，其应向银行主张，而无权要求彭某某、许某某再承担付款责任。关于第二个问题，双方买卖合同约定涉案房产上所带的租约在有效期内对彭某某有效，彭某某自物业交付其使用之日起享有龚某某在原租赁合同项下之权利义务，龚某某须于物业交付彭某某之日或之前协助彭某某与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租金押金交付彭某某；又约定合同签订后的第一个月的租金（2010年9月13日至10月12日）由彭某某收取900元整，龚某某收取1000元。根据该约定，彭某某有权收取2010年10月初起的房屋租金900元，即表明龚某某同意彭某某自该时起享有龚某某在原租赁合同项下之权利。因此，此后的租金，也应由彭某某收取，且龚某某还应将已收取的原租赁合同项下的押金1900元交付给彭某某。承租人于2010年11月17日左右搬走，龚某某确认此前的租金由其收取，故应支付合同签订后第二个月（2010年10月中至11月中）的租金1900元给彭某某。根据买卖不破租赁的原则，龚某某将涉案房产转让给彭某某和许某某，并不影响租赁合同的履行，原承租人舻据此要求解除合同。龚某某一审时主张承租人因自身原因要求解除买卖合同，则出租人有权没收承租人已交纳的押金，且承租人还应交纳2010年10月中至11月中的租金1900元。如上所述，龚某某认可自2010年10月初起由彭某某享有租赁合同项下的权利，故龚某某未经彭某某认可，即同意承租人将押金冲抵最后一个月的租金，显然损害了彭某某的合同权利。因此，原审判令龚某某向彭某某支付合同签订后第一个月租金中的900元和第二个月的租金1900元，并赔偿彭某某损失1900元，并无不妥，本院予以维持。龚某某上诉主张涉案房产上所附租约系承租人与彭某某协商一致解除，缺乏证据支持，本院不予采信。综上所述，龚某某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1154元，由龚某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁审 判 员 龚 萍代理审判员 唐 毅二〇一一年十月十日书 记 员 叶金花