河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2011）运民二初字第2049号原告沧州康泰物业服务有限公司。法定代表人张玉英，该公司董事长。企业代码77443743-3。企业住所地沧州市运河区菜市口**号。委托代理人李爱林，该公司职工。被告李瑞，男，38岁，现住沧州市新华区。原告沧州康泰物业服务有限公司（以下简称沧州康泰物业服务公司）诉被告李瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘志新独任审判，公开开庭进行了审理，原告沧州康泰物业服务有限公司委托代理人李爱林到庭参加了诉讼，被告李瑞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但在应诉期间向本院提交了答辩意见，本案现已审理终结。原告沧州康泰物业服务公司诉称，被告李瑞系原告所服务的欣欣家园住宅小区2号楼3单元501室的业主，该室建筑面积为115.89平米。依据《欣欣家园业主规约》及《欣欣家园物业服务合同》之规定，被告应遵守《规约》及《合同》的一切约定，并依沧州市物价局沧价经费字[2005]2号批复的规定，被告应按每月每平方米0.50元的价格向原告缴纳物业服务费。但被告已欠缴2009年9月1日至2011年8月31日24个月的物业服务费共计1390.68元。经原告多次催要，被告至今未能交付。为维护原告及全体业主的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告立即交纳2009年9月1日至2011年8月31日的物业服务费1390.68元以及违约滞纳金1168.17元，共计2558.85元，诉讼费用由被告承担。被告李瑞未到庭参加诉讼，在应诉期间向本院提交答辩意见称，根据国务院《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务于合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。物业公司的诉讼程序违法，法院应当驳回原告的诉讼请求。每年收物业费的时候我们都向物业公司反映我们的实际情况，而始终没给解决问题，我们也再三表示不是不交物业费，而是我们交多少比较合理，他们也承认我们的情况属实，但却没有得到合理解决。根据我的了解，物业管理分为四大项：公共环境卫生、绿化维护、公共设施维护、公共秩序安全。一、被答辩人未尽到其所需承担的物业管理服务义务和责任。1、公共设施维护问题：（1）幼儿园在2号楼北面占用绿地和停车位，违法建房及圈院，违反了小区绿化率所承诺的比例，而按正常标准比例收取物业费，现在我们没有绿化带，被答辩人未尽到管理责任，这是我要求减少物业服务收费的依据（有照片）。（2）幼儿园在东配楼二楼上私自搭建简易房，和我家的窗口几米之远，影响了我家的采光，影响个人私密性，物业未能起到管理责任，这是我要求减少物业服务收费的依据（有私自搭建简易房照片）。（3）我们楼前没有停车位，因为幼儿园侵占只剩下几米车道，有时中间一停车，别的车就出不来，还造成吵架，大家现在造成邻里不和。我家的车只能放在别处，几次被其他车辆刮蹭，都未能找到肇事者，不能得到赔偿，要是能和其他楼房一样有停车位就不会这样了，可见我的利益受到了损害。2、公共秩序安全问题。（1）幼儿园已经影响到我们的正常生活，物业公司没有真正阻止，再者幼儿园的噪声太大，早上7点多孩子们一入学就放音乐，然后做广播体操，10点半后孩子们又出来做游戏，下午还要喧闹好长时间，声音太大了，严重影响了我们的生活。虽一直不断向物业公司反映，但一直没得到解决。（2）封闭小区有名无实，外来人员、汽车随便出入，随便停放，造成多次失盗现象，我们楼就几次丢失自行车、电动车等物品。而且失主在监控上查到偷车人来往四五次观察情况，最后才把自行车搬到三马车上开走的，小区监控重新花钱安装上的，还管什么用。3、绿化维护问题：我们门前有绿化带被幼儿园占据是不可争的事实，物业公司没有绿化带的一切投入，我们也没有享受到其他楼业主所享受的待遇，被答辩人没有尽到管理和义务。综合以上问题，物业公司违反了《物业管理条例》第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益；第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。二、我们买楼时开发商承诺楼距28米多，也没有幼儿园圈院、盖房一说，而且小区绿地被占以前也有赔偿的实例，可是我们也给物业公司、业委会状告开发公司（其中有占绿地一项）文件上签了字，为什么一直没公布结果，按以前的赔偿案例，应赔偿我们不止几十万，我要求被答辩人给我明确答复。三、答辩人依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。作为个人局限与小区业主的处境，加上答辩人一直寄托能够通过双方沟通解决问题，以上仅为能够拿出有效证据的答辩，而更多被答辩人违规行为证据还在收集中。基于被答辩人以上严重的违约行为和不作为，答辩人有理由认为被答辩人有丧失履行债务能力的情形存在，并依据《合同法》第六十八条，向被答辩人提出主张不交或降低物业费，行使不安抗辩权。在被答辩人未能就其履约债务的能力提供适当保证时，答辩人不再向原告交纳物业费。综上所述，被答辩人有诸多的严重违约及违约在先，故我认为原告所诉求的违约金和诉讼费于法于理均不成立，对于物业费，我有充分理由少交或经双方协商后依照新的合理的收费标准交纳物业费。经审理查明，2009年8月31日欣欣家园小区业主委员会与原告沧州康泰物业服务公司签订物业服务合同，由原告对欣欣家园住宅小区实施物业服务，合同对物业服务内容和标准，以及物业服务费的收取进行了约定。同时欣欣家园小区业主委员会经业主大会审议通过了业主规约，规约确定了业主的权利义务，也对业主缴纳物业服务费的义务进行了规定。业主应在每合同年度的第一个月和第七个月交纳一次物业服务费，逾期未交纳的，按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。原告并按约定对该小区合同签订后提供了物业服务。被告李瑞系欣欣家园住宅小区2号楼3单元501室业主，房屋建筑面积为115.89平方米，依据《业主规约》及《物业服务合同》的约定，被告应按每月每平方米0.5元的价格向原告缴纳物业服务费。现被告未向原告支付2009年9月1日至2011年8月31日的物业服务费1390.68元。经原告多次催要未果，特诉至法院，请求判令被告交纳2009年9月1日至2011年8月31日的物业服务费1390.68元，并支付违约滞纳金1168.17元；诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼主张向本院提交以下证据，一、原告康泰物业服务有限公司与被告所住小区物业业主委员会签订的沧州市欣欣家园住宅小区物业服务合同一份，合同约定物业服务费每平方米每月0.5元。二、收费许可证一份，根据沧州市物价局颁发的欣欣家园住宅小区物业服务费收费许可证规定，收费标准为0.5元每月每平方米。三、业主规约，证明了业主的权利和义务。四、催缴物业服务费的通知，证明物业公司于2010年7月23号和2010年8月14号向本小区欠缴物业费的业主发布通知。要求业主按照欣欣家园业主规约及欣欣家园物业服务合同的约定缴纳物业费。五、业主委员会的证明，证明康泰物业公司欣欣家园物业服务中心自09年9月1号入驻欣欣家园至今，按照物业合同的要求和规定履行了合同的义务。六、营业执照一份，证明康泰物业公司是具有独立法人资格同时具有从事物业管理资质的物业管理企业。本院认为，业主委员会系业主所选举的代表业主执行事务的机构，其所实施的法律行为代表业主，由业主承担法律后果。因此欣欣家园住宅小区业主委员会与原告签订物业服务合同，合法有效，其确定的权利义务明确，对业主个人即被告具有约束力，本院依法予以认定。原告沧州康泰物业服务公司履行了应尽的服务义务，被告李瑞应按合同约定交纳物业服务费用。被告李瑞拒不交纳服务费，违反了双方的约定，属于违约行为，对此应承担相应的民事责任。对于原告主张的滞纳金，由于双方约定的每日千分之二计算标准过高，本院酌定被告应在原告所主张的金额基础上减半承担违约责任。需要说明的是，交纳物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他已交费业主的合法权益，所以业主应当积极履行交费义务。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第二百二十九条之规定，判决如下：被告李瑞给付原告沧州康泰物业服务有限公司物业费1390.68元，并支付违约滞纳金584.08元。限判决生效之日起十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  刘志新二〇一一年十月十七日书记员  王 娟