广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5426号上诉人（原审原告）：余陈小雯，香港居民，联系地址广州市番禺区。委托代理人：赵圣军，广东品智律师事务所律师。委托代理人：谷露苗，广东品智律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张伟煌，住广州市番禺区。委托代理人：杨金，广东金领律师事务所律师。上诉人余陈小雯、张伟煌因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第656民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：余陈小雯是海珠区庭园路3号2806房的权属人，该房屋的规划用途为办公。2013年10月15日余陈小雯（甲方）与张伟煌（乙方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在海珠区庭园路3号2806房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积82.21平方米；租赁期从2013年10月15日至2013年10月31日为免租期、从2013年11月1日起至2014年10月31日月租金为6988元、从2014年11月1日起至2015年10月31日月租金为7399元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳13976元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的；甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；（第七条第1款）乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；（第八条）其他约定：1、甲方向乙方提供15天免租装修期，租赁期及免租装修期内该承租单元所产生之管理费、电费、水某等应缴之费用由乙方支付；甲方每月收到租金后5天内向乙方提供相等金额的租金发票或有效收据；2、乙方承租范围内的管理费、电费及单元内维修费等应按管理公司规定时间内支付，除国家规定的其他法定节假日外，周六日均不顺延。逾期缴交的违约金处罚方式按合同第七条第1款执行；甲方有权提前7天向乙方作书面通知，指定某个人或公司代收有关费用或更改并取消原先的指定；3、乙方逾期缴交租金、管理费、电费及单元内维修费达5天的，甲方有权切断该出租单元的水、电、空调的供应，由此导致的损失由乙方自行承担；逾期10天，视乙方单方提前解除合同，除按日计罚乙方的违约金、滞纳金外，甲方还有权收回出租单元并按本条款第8点追究乙方的违约责任；……7、租赁期内任何一方需提前解除合同的，应事前征得另一方的同意；任何一方无约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失；若乙方未取得甲方同意而单方提前解除合同，甲方有权没收乙方所交保证金；若甲方未取得乙方同意而单方提前解除合同，须退回乙方保证金并赔偿乙方1倍保证金作为违约金；……13、房屋租赁期内，需要交纳的租赁税费，由承租方按规定承担；等。上述合同经房管部门租赁登记备案。合同签订后，余陈小雯将涉案房屋交付张伟煌使用。张伟煌从2015年1月起没有向余陈小雯支付租金。2015年1月28日余陈小雯以委托代理人名义向中洲中心管理处发出《停止单元用水、用电及禁止物品放行委托书》，要求在2015年1月30日开始停止涉案房屋室内水、电供应及对单元物业使用人的室内一切物品禁止放行，直至另行通知允许放行为止。并载明“与业主沟通后禁止放行即日生效”。2015年3月25日余陈小雯向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、解除余陈小雯、张伟煌于2013年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、张伟煌将租赁房屋腾空并退还给余陈小雯；3、张伟煌以每月7399元为标准向余陈小雯支付租金（自2015年1月起计算至张伟煌将租赁房屋交还给余陈小雯之日止）；4、张伟煌向余陈小雯支付拖欠的水电费、管理费、租赁税费共6219.73元；5、张伟煌向余陈小雯支付违约金（以当月租金为本金，自每月2日起，按照每日百分之一的标准，从2015年1月2日起计算至张伟煌付清租金之日止）；6、本案的诉讼费用由张伟煌承担。原审诉讼中，余陈小雯、张伟煌确认双方在2015年5月21日对涉案房屋办理了交接手续，张伟煌将涉案房屋交还给余陈小雯。另余陈小雯明确第4项诉请的具体构成是：2014年12月1日至2015年1月31日期间公摊水某共19.5元、2014年12月1日至2015年2月28日期间公摊电费共223.8元、2015年2月至2015年5月期间物业管理费共2959.6元、2014年12月有偿服务费15元、逾期支付物业管理费的2015年2月-5月滞纳金165.6元及租赁税费4444.63元。余陈小雯为证明其已支付第4项诉请相关费用事实，提交证据如下：1、广州一洲物业管理有限公司开具的发票2张；2、税收缴款书2张。对此，张伟煌的质证意见是：对证据1、2的真实性没有异议，确认产生过有偿服务费15元的事实，但由于是余陈小雯违约在先，故不同意支付上述票据所载全部费用，而且租赁登记税费依照规定由业主承担，双方约定也是由承租方按规定承担，则按照法律规定张伟煌不需要承担该租赁税费。张伟煌为证明其抗辩事实，还提交证据如下：l、企业名称预先核准通知书4份；2、手机短信记录清单及手机短信；3、录像资料光盘。对此，余陈小雯的质证意见是：对证据l真实性、合法性均确认，但不能证明张伟煌无法注册成功的原因，而且只有5月份的两张通知书的住所地与涉案房屋有关联，另外两张的住所地与涉案房屋无关；对证据2真实性无法确认，该证据提及的手机号不是余陈小雯的，是中介的电话号码，由于余陈小雯、张伟煌的租赁合同是通过中介促成签订，故合同上留的电话也是中介的电话；对证据3的真实性、关联性及合法性均不确认，即使真实，只能证明张伟煌2015年4月15日在某个工商局曾经要求办理过工商登记注册，但无法证明在这之前张伟煌有提出过工商登记注册，张伟煌试图通过证据证明余陈小雯不配合导致其公司设立不成功的观点不成立。原审法院认为：余陈小雯、张伟煌签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。现余陈小雯起诉要求解除上述合同及张伟煌将租赁房屋腾空并退还，对此张伟煌表示同意，双方并于2015年5月21日对涉案房屋办理了交接手续，张伟煌将房屋交还给余陈小雯。故对余陈小雯要求解除合同的诉请，予以支持。由于双方对涉案房屋交还问题已履行完毕，故对余陈小雯要求张伟煌将租赁房屋腾空并退还的诉请，本案不再作调处。关于张伟煌以余陈小雯不协助提供相关文件办理在涉案房屋注册设立公司，致使张伟煌注册设立公司进行合法经营的合同目的无法实现为由从2015年1月起拒绝向余陈小雯支付租金等费用的抗辩意见，原审法院意见是：其一，合同中双方没有对张伟煌在涉案房屋设立公司及余陈小雯须提供协助的内容作出约定；其二，张伟煌作为承租人，向出租人支付租金是其应承担合同的主要义务，张伟煌提交的证据不足以证明是余陈小雯原因导致其注册设立公司不成的事实，余陈小雯对此亦不确认，故张伟煌以此为由拒绝向余陈小雯支付租金依据不足，不予采纳。合同约定，张伟煌在每月的第1日前应缴付租金给余陈小雯；余陈小雯逾期缴交租金、管理费、电费及单元内维修费达5天的，余陈小雯有权切断该出租单元的水、电、空调的供应，由此导致的损失由张伟煌自行承担；张伟煌逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的1%向余陈小雯支付违约金。因此，张伟煌从2015年1月起没有向余陈小雯支付租金，余陈小雯在2015年1月底委托物管公司对张伟煌使用的涉案房屋停水停电行为符合合同约定，由此造成的后果应由张伟煌自行承担。故余陈小雯要求张伟煌按每月7399元标准支付从2015年1月起至交还房屋给余陈小雯之日即2015年5月21日止租金的诉请，予以支持。张伟煌逾期支付租金的行为，已构成违约，故对余陈小雯要求张伟煌按合同约定支付违约金的诉请，予以支持，但违约金总额应以张伟煌所欠租金本金为限。租赁期间，张伟煌使用涉案房屋发生的水电费、物管费以及滞纳金，理应据实结算，现上述费用已由余陈小雯垫付，故余陈小雯要求张伟煌支付2014年12月1日至2015年1月31日期间公摊水某共19.5元、2014年12月1日至2015年2月28日期间公摊电费共223.8元、2015年2月至2015年5月期间物业管理费共2959.6元、2014年12月有偿服务费15元、逾期支付物业管理费的2015年2月-5月滞纳金165.6元的诉请，予以支持。关于租赁税费问题，合同约定房屋租赁期内，需要交纳的租赁税费，由承租方按规定承担。张伟煌抗辩合同中的“按规定”应理解为“按法律规定”，而法律规定租赁税费应由出租方即余陈小雯承担，故张伟煌不需承担。原审法院意见是：其一，法律法规对租赁税费缴纳主体有明确规定，如租赁税费是由余陈小雯自行承担的，双方无需在合同中作出“由承租方按规定承担”的约定，也不合常理；其二，这里的“按规定”应理解为按有关部门收取金额标准，双方约定由张伟煌承担。故该租赁税费已由余陈小雯缴交，余陈小雯依合同约定要求张伟煌承担该租赁税费4444.63元，有理，予以支持。如前所述理由，对张伟煌抗辩不同意支付上述水电费等费用的抗辩意见，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于2015年7月27日作出判决：一、解除余陈小雯与张伟煌于2013年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、张伟煌在判决生效之日起10日内按每月7399元标准向余陈小雯支付从2015年1月1日起至2015年5月21日止的租金；三、张伟煌在判决生效之日起10日内余陈小雯支付判决主文第一项所确定的欠租的违约金（从2015年1月2日起计算至张伟煌付清租金之日止，按照每日百分之一的标准；以当月租金为本金，自每月2日起分段计算，违约金总额以张伟煌所欠租金本金为限）；四、张伟煌在判决生效之日起10日内余陈小雯支付2014年12月1日至2015年1月31日期间公摊水某共19.5元、2014年12月1日至2015年2月28日期间公摊电费共223.8元、2015年2月至2015年5月期间物业管理费共2959.6元、2014年12月有偿服务费15元、逾期支付物业管理费的2015年2月至2015年5月滞纳金165.6元。案件受理费1195元，由张伟煌负担。判后，上诉人余陈小雯不服原审判决，向本院提起上诉称：根据余陈小雯、张伟煌签订《广州市房屋租赁合同》，房屋租赁期内，需要缴纳的租赁税费由承租方承担。然而，截止至余陈小雯起诉之日，张伟煌共拖欠租赁税费及滞纳金4444.63元没有支付，该费用现已由余陈小雯缴付。余陈小雯向原审法院提出诉请，要求张伟煌向余陈小雯支付上述租赁费用，但原审法院没有对此作出任何处理。请求法院判令：1、张伟煌向余陈小雯支付租赁税费4444.63元；2、维持原审判决；3、本案诉讼费用由张伟煌承担。上诉人张伟煌亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对事实认定有误，租赁合同中虽没有明确约定余陈小雯须提供协助张伟煌设立公司，但不等于余陈小雯没有协助义务，理由如下：首先，租赁合同中约定的租赁房屋的用途是办公，按惯常理解，一个自然人租赁写字楼通常都会用于开设公司或用于已有公司办公使用，事实上张伟煌在与余陈小雯签署租赁合同的时候已明确告诉余陈小雯，张伟煌租赁的目的就是为了开设公司。其次，在租赁合同签订之后，因余陈小雯系香港居民，长期不在国内，张伟煌只能通过手机短信与余陈小雯联系，张伟煌在手机短信中明确要求余陈小雯配合办理租赁房屋备案登记及公司工商注册登记，余陈小雯对此也是明知的，张伟煌与余陈小雯就协助办理公司工商登记事宜从签订合同之时就存在合意。租赁登记备案是公司注册的前提条件，余陈小雯已经协助张伟煌办理完毕，而就在向工商局办理注册登记时，余陈小雯以种种借口百般拖延拒不提供身份证明等材料以致张伟煌无法注册公司，余陈小雯已违约在先，张伟煌有权行使抗辩权暂停支付租金。最后，余陈小雯协助张伟煌办理公司工商登记是合同附随义务，而且办理工商登记也是大量的租赁关系中的必备要素，余陈小雯知道也应当知道张伟煌的合同目的所在。二、原审法院认定事实有误以致法律适用错误，因余陈小雯的不诚信，无故拖延，导致张伟煌一直无法成功开设公司进行经营，导致张伟煌无法兑现向合作伙伴的承诺，丧失了商机，张伟煌为了避免扩大损失暂停支付租金是合理的，张伟煌不存在违约情形。请求法院判令：1、撤销原审判决第二、三、四项，驳回余陈小雯的诉请。2、本案全部诉讼费全部由余陈小雯承担。张伟煌针对余陈小雯的上诉答辩称：对于租赁税费合同有约定，按规定由承租方承担，但是这个是有歧义的，如果法律有规定就按照规定承担。余陈小雯针对张伟煌的上诉答辩称：原审判决合法合理，应当予以维持，但是漏了一个判项。双方对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：余陈小雯、张伟煌签订的《广州市房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依合同全面履行。关于协助设立公司的问题。首先，余陈小雯、张伟煌并未就张伟煌在涉案房屋设立公司须余陈小雯提供协助的内容作出约定；其次，张伟煌并未举出充分证据证实其设立公司存在其所称的需要余陈小雯协助的事项；再次，张伟煌没有证据证明是由于余陈小雯的不协助行为导致其公司不能注册；最后，张伟煌也没有证据证实其要求余陈小雯协助设立公司的意思有向余陈小雯表达。综上，张伟煌认为由于余陈小雯的不协助导致其设立公司进行合法经营的合同目的无法实现依据不足，其以此为由从2015年1月起拒绝向余陈小雯支付租金等费用，原审法院不予采纳并无不当。关于租赁税费的问题。双方约定由承租方按规定承担，内容并无歧义，原审法院认为应理解为按有关部门收取的金额标准由张伟煌承担符合常理，本院予以支持，但原审法院在原审判决主文中遗漏对租赁税费作出判决及原审判决主文第三项表述不当，本院予以纠正。至于余陈小雯原审的第4项诉讼请求的具体金额，其已在原审庭审中作了具体陈述，应以该陈述为准。综上所述，上诉人余陈小雯的上诉主张成立，本院予以采纳。上诉人张伟煌的上诉主张理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第656号民事判决第一项、第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第656号民事判决第三项为：张伟煌在本判决送达之日起10日内向余陈小雯支付判决主文第二项所确定的欠租的违约金（从2015年1月2日起计算至张伟煌付清租金之日止，按照每日百分之一的标准；以当月租金为本金，自每月2日起分段计算，违约金总额以张伟煌所欠租金本金为限）；三、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第656号民事判决第四项为：张伟煌在本判决送达之日起10日内向余陈小雯支付2014年12月1日至2015年1月31日期间公摊水费共19.5元、2014年12月1日至2015年2月28日期间公摊电费共223.8元、2015年2月至2015年5月期间物业管理费共2959.6元、2014年12月有偿服务费15元、逾期支付物业管理费的2015年2月至2015年5月滞纳金165.6元、租赁税费4444.63元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1195元，均由张伟煌负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  谭碧婷二〇一六年一月十九日书 记 员  王 健