中华人民共和国四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4558号上诉人（原审原告）李黎。委托代理人崔小乐，四川得邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）刘国权（KWOKKUENLAU）。委托代理人崔小乐，四川得邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都澳南实业有限公司。住所地：成都市龙泉驿区同安镇圣景路**。法定代表人刘陶陶，总经理。委托代理人王欣，四川君合律师事务所律师。上诉人李黎、刘国权因与被上诉人成都澳南实业有限公司（以下简称成都澳南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，李黎与刘国权于2006年9月12日在英国登记结婚。刘国权系英籍华人。2007年4月2日，李黎与澳南实业公司签订商品房买卖合同，合同约定：李黎购买澳南实业公司开发的仟福•阳光商业世界三期10栋1层1单元150号商铺，总价款332734元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得《房屋所有权证》，则买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日退还买受人全部已付房款，并按照银行同期定期存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。同日双方签订补充协议约定：若一方要求解除合同及协议，经双方协商同意后，合同及协议方可终止履行；如不能协商一致，因单方违约解除合同及协议，则由违约方向守约方支付实际购房总款10%的违约金。合同签订后，李黎一次性支付购房款332734元，之后又交纳了税费及维修资金。2008年5月22日，双方办理了房屋交接手续。同日，李黎、刘国权向澳南实业公司出具了授权委托书，委托澳南实业公司办理房屋产权登记手续、代缴有关税费、领取房屋分户产权证，并出具了共有产权约定书，载明李黎、刘国权系夫妻关系，案涉房屋由李黎作为持证人，拥有50%份额，刘国权拥有50%的份额。此后，由于李黎、刘国权未提供经有权机构认证的结婚证和护照的中文译本，未提供刘国权作为境外个人在境内购房须提供的相关证明、承诺，以及澳南实业公司未提请国家安全机关对案涉房屋涉外销售进行国家安全事项审查，致使案涉房屋至今未能办理所有权转移登记。原判认定上述事实，采信了双方当事人的陈述、商品房买卖合同及补充协议、收款凭证、房屋交接资料等证据。原判认为，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋至今未能办理所有权转移登记，是由于双方共同的原因所致。只要李黎、刘国权按规定提交相关证明和承诺，澳南实业公司通过国家安全事项审查即可完成所有权转移登记。现无证据证明，本案所涉房屋的所有权转移登记不可能办理。因此，李黎、刘国权以此为由，主张其合同目的不能实现，要求解除合同，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决：驳回原告李黎、刘国权的诉讼请求。案件受理费减半收取1850.5元，由李黎、刘国权负担。宣判后，李黎、刘国权不服，向本院提起上诉称，国家实行商品房外销许可证制度，规定房地产开发企业，向境外人员销售商品房的，必须申请办理商品房外销许可证，未办理外销许可证的不得向境外销售。澳南实业公司在没有取得外销许可证的情况下与境外人员签订的商品房买卖合同是无效的。李黎、刘国权至今未取得房产证的真正原因不是因为二人未提供相关资料的中文译本，而是澳南实业公司不具备外销资格，根本办理不了产权登记。原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，支持李黎、刘国权一审的诉讼请求。澳南实业公司辩称，刘国权并非商品房买卖合同的主体。李黎与澳南实业公司签订的商品房买卖合同合法有效。李黎、刘国权在合同履行过程中，才提出来将购买的商品房办理成二人的共有产权。但李黎、刘国权没有提交办证需要的护照、结婚证明等证件的中文译本。澳南实业公司到房管部门去咨询过，只要补齐相关证件和手续，是可以办到产权登记的。李黎希望退房的真实原因是房市低迷，其投资不能达到期望值。李黎和刘国权的上诉理由不成立。请求驳回李黎、刘国权的上诉请求，维持原判。本院对原判查明的事实予以确认。本院二审另查明：一、2008年5月22日，李黎、刘国权在向澳南实业公司出具办理房屋产权登记的委托手续时，向澳南实业公司提交了李黎的身份证复印件、刘国权的护照复印件、结婚证书复印件，但后二者均未提供中文译本。二、2008年9月17日，澳南实业公司以邮政挂号信的方式，向李黎发出通知，主要内容为，澳南实业公司已于2008年5月前向成都市龙泉驿区房管局申报办理商品房权属登记，但因为以下原因，房管局退回资料，无法办理：其一是5.12地震后需要对房屋损害作出技术鉴定报告，并且需在业主填写的询问笔录中增加相关内容；其二是申请登记人以前提供的资料不符合要求或不齐全，需要补交，请购房人在接到通知后15个工作日内到澳南实业公司补交相关资料。四川省成都市蜀都公证处对澳南实业公司邮寄通知的过程进行了公证。以上事实，有澳南实业公司提交的李黎的身份证复印件、刘国权的护照复印件、结婚证书复印件，四川省成都市蜀都公证处（2008）川成蜀证内经字第120687号公证书等证据在案为证。本院认为：一、关于合同的效力。合同是否有效，应根据合同订立时的情形判断。案涉的商品房买卖合同及补充协议，是2007年4月2日李黎作为买受人与澳南实业公司签订的，刘国权不是该合同的当事人。李黎、刘国权于2008年5月22日要求将房屋登记为共有的事实，不能成为影响合同效力的因素。国家住房和城乡建设部规范境外个人购房的规定，是为防止某些境外个人违规炒作房地产，维护房地产市场的稳定。李黎作为中华人民共和国大陆地区居民，其购买房屋的权利不因其配偶为境外人士而受到限制。案涉商品房买卖合同是合法有效的。二、关于李黎、刘国权是否有权以澳南实业公司迟延办理产权登记为由解除合同的问题。2008年5月李黎、刘国权委托澳南实业公司将房屋办理成共有产权时，未提交办证需要的护照、结婚证明等证件的中文译本。澳南实业公司于2008年9月向李黎发出通知，要求补交相关资料，李黎至今未补交。双方商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得《房屋所有权证》，则买受人有权退房。现案涉房屋未办理所有权变更登记，既有澳南实业公司未完成该套房屋涉外销售的国家安全事项审查的原因，也有李黎一方提供资料不齐的原因。故李黎、刘国权以澳南实业公司迟延办理产权登记为由，要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。此外，双方补充协议中关于“违约方向守约方支付实际购房总款10%的违约金”的约定，是指未与对方协商一致、又无合法依据而单方解除合同时应承担的违约责任，本案中澳南实业公司并无此违约行为，李黎要求澳南实业公司按此约定支付违约金的主张不应得到支持。三、关于合同目的能否实现的问题。澳南实业公司接受了李黎、刘国权要求将房屋办理成共有产权的委托，即应按此办理所有权变更登记。因刘国权是境外人士，办理房屋共有产权，需双方当事人向登记机关补交相关手续。现澳南实业公司表示，愿意与李黎共同到相关部门咨询需补交的手续，在李黎一方补齐资料后，由澳南实业公司在一定期限内办理完产权登记手续。而李黎在未补交相关资料的情况下，称无法办理产权登记，不能实现合同目的，理由不充分。退一步讲，因李黎、刘国权关于办理共有产权的要求是在合同订立后才提出的，没有证据表明澳南实业公司在签订合同时知晓李黎、刘国权关于房屋办理成共有产权的约定，即使房屋不能办理成李黎、刘国权二人的共有产权，为鼓励交易、维护社会经济秩序稳定，应按合同约定将房屋登记到李黎名下，李黎的合同目的可以实现。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按原判确定的执行。二审案件受理费7391元，由李黎、刘国权负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 俊代理审判员 王 晓代理审判员 黄金迪二〇一一年十二月二日书记 员代 小 晞