内蒙古乌拉特后旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0825民初390号原告内蒙古家和房地产开发有限公司，住所内蒙古巴彦淖尔市乌拉特后旗。法定代表人刘文兵，系该公司董事长。委托代理李发卫，内蒙古磐石律师事务所律师。被告李军香，女，汉族，1966年7月5日出生，住址内蒙古巴彦淖尔市磴口县。委托代理人李世东，男，汉族，1967年10月10日出生，住址同上，系被告李军香丈夫。原告内蒙古家和房地产开发有限公司诉被告李军香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后。依法由审判员沙其日图独任审判，于2016年8月4日第一次开庭、于2016年8月23日第二次开庭，原告委托代理人李发卫、被告李军香及委托代理人李世东经本院传票传唤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年5月16日和2010年8月16日，被告与原告分别签订了两份《房屋租赁合同》，将原告的家和房地产开发有限公司宾馆，东升百货租赁给被告，开设了现在的酒店和宴会城。当时合同约定，被告租赁宾馆期限为15年，租赁费每年45万元，租赁期间不再调整，租金前三年抵顶装修费，第四年从2013年5月16日开始交付，租金按年结算先交房租后使用，如逾期未见租赁费，每逾期1日原告按年租金千分之五向乙方加收违约金。被告租赁东升百货租期也为15年，租赁费每年为20万元，租赁费和逾期违约金同前合同。结果合同签订后被告每年租赁费都拖欠，原告考虑到长期租赁关系，所以作出让步没有追究违约金。现被告未向原告支付2015年剩余的租赁费34.6353万元，经原告多次以各种方式催要未果。为此向人民法院提起诉讼，并要求被告尽快给付拖欠原告租赁费34.6353万元，并按合同约定承担违约金（其中45万元从2015年5月16日起计算违约金，20万元从2015年8月16日起计算违约金），同时被告承担本的诉讼费。被告辩称，第一、因2014年开始乌拉特后旗市场不景气、房屋租赁费过高等原因，我已经无力继续租赁经营该酒店，我多次与原告方协商变更和解除租赁合同一事，都因双方分歧大未达成协议，为此本人经营的酒店一直处于停业、亏损状态，实在无法支付剩余的租赁费，请求解除双方的租赁合同，延期支付剩余租金。第二、原告请求按照65万元（其中45万元从2015年5月16日起，20万元从2015年8月16日起）按照每逾期一日按年租金千分之五计算违约金过高，请求予以减少，再者承租人征得原告同意也在陆续给付，且原告从2010年至今在我的酒店累计消费4.7614万元抵顶了部分租金，又向原告现金支付25.6万元，合计支付30.3614万元，目前还欠2015年房屋租赁费34.6386万元，对于原告主张按照年租金65万元基数计算违约金没有任何事实依据，也未给原告造成额外的财产损失，因此请求人民法依法予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2010年5月16日和2010年8月16日签订《房屋租赁合同》两份，该协议约定，原告将其所有的“东升百货”坐落于乌拉特后旗巴音宝力格镇乌力吉街家和福地小区西侧二层连体1600㎡（已装修）和“家和房地产开发公司宾馆”家和福地小区西侧四层3030㎡、停车场2440㎡、附属楼2层470㎡出租给被告，租赁期限为十五年。对“东升百货”双方合同中约定，租赁期限自2010年8月16日起至2025年8月16日止，年租金为20万元，被告应于本合同生效之日向原告支付一年的租金，租金按年结算以此类推，先交房租后使用从2011年8月16日起租金直接向刘文勇交纳。被告逾期未交租金的，每逾期1日原告有权按年租金千分之五向被告加收违约金，该房屋租赁后从事经营餐饮业（宴会城）。对“家和房地产开发公司宾馆”双方合同中约定，租赁期限自2010年5月16日起至2025年5月16日止，年租金为45万元，租金交付方式被告承租的前三年，以其对该房屋进行装修的费用抵顶前三年的租金，原告不在另行收取。从第四年2013年5月16日开始交付租金，租金按年结算，先交房租后使用。被告逾期未交租金的，每逾期1日原告有权按年租金千分之五向被告加收违约金，该房屋租赁后从事经营住宿、餐饮服务业（酒店）。另查明，原、被告双方上述两份合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告没有将酒店的2015年5月16日至2016年5月16日的租赁费足额缴纳，现被告已付租金25.7467万元（于2015年8月14日给付5万元、于2015年9月5日给付5万元、于2015年9月20日给付4万元、于2016年2月6日给付2万元、于2016年3月2日给付6.6万元、于2016年4月5日给付3.1467万元）。宴会城的2015年8月16日至2016年8月16日的租赁费也未足额缴纳，但被告已付4.6147万元（于2015年11月17日给付2万元、2015年12月4日给付1万元、2016年4月5日给付1.6147万元）。综上被告已付租金30.3614万元，未付租金34.6386万元，原告催讨无着，以致纠纷成讼。以上事实有原、被告双方的当庭陈述及房屋租赁合同、收条、结算单等在卷予以佐证。本院认为，原告内蒙古家和房地产开发有限公司与被告李军香签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已经按约履行了出租房屋的义务，被告未能按约足额支付酒店和宴会城2015年房屋租金，因此原告依法请求被告支付剩余租金事实合法、合理本院予以支持。关于违约金的计算以及是否应予以支付的问题，本案系因被告逾期交付租金的行为致使原告造成损失，且双方在合同中亦有约定，本院予以认可，但是综合本案事实及原告的预期利益损失大小等因素，本院认为双方约定的违约金过高，通过庭审中的释明，酌情予以调低，本院认为应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十九第一款条规定，违约金按年利率24%计算，具体计算如下：宴会城的违约金计算，2015年5月16日应付租金20万元，2015年11月17日实际支付租金2万元，违约金为2.4万元，2015年12月4日实际支付1万元，违约金为2040元，2016年4月5日实际支付1.6147万元，违约金为1.36万元，因被告将剩余款一直未付所以将违约金暂结算至2016年6月1日（起诉之日）5717元，合计违约金4.5357万元；酒店的违约金计算，2015年8月16日应付租金45万元（减去2015年8月15日实际支付租金5万元），2015年9月5日实际支付5万元，违约金为5066元，2015年9月20日实际支付4万元，违约金为3500元，2016年2月6日实际支付2万元，违约金为2.8106万元，2016年3月2日实际支付6.6万元，违约金为5026元，2016年4月5日实际支付3.1467万元，违约金为4480元，因被告将剩余款一直未付所以将违约金暂结算至2016年6月1日（起诉之日）7187元，合计违约金5.3365万元。以上两项合计被告应付违约金9.8722万元（计算至2016年6月1日起诉至日）。综上，为维护正常的社会主义市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》一百一十一、一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十六条之规定，判决如下：一、被告李军香于本判决生效后十五日内向原告内蒙古家和房地产开发有限公司支付所欠租金34.6353万元。二、被告李军香本判决生效后十五日内向原告内蒙古家和房地产开发有限公司支付违约金9.8722万元。（此违约金算至2016年6月1日起诉之日，此后的违约金以确定的欠付酒店租金19.2533万元、宴会城租金15.3853万元为基数分别按年利率24%的标准计算至租金付清之日）如到期不能按本判决数指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6495元，减半收取后3247.5元，由被告李军香承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 沙其日图二〇一六年八月二十三日书记员 尹 俊 峰