上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2053号原告王涛，男，1945年9月13日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人马建刚，上海英恒律师事务所律师。被告王小民，男，1959年2月19日生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。被告杨俊，男，1977年12月25日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市长宁区。原告王涛诉被告王小民、杨俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2016年1月7日组织原、被告双方进行了证据交换，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告王涛及其委托代理人马建刚、被告王小民到庭参加诉讼。被告杨俊参加了证据交换，但经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王涛诉称，原告与被告王小民于2003年4月12日签订租期五年的租赁合同，约定原告将位于上海市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告王小民，租期自2003年5月1日起至2008年4月30日，租金每月人民币2,600元，并约定承租方(被告王小民)不得私改房屋结构，不得破坏屋内设施，不得转租分租，由承租方支付水电煤费等。2008年4月30日租赁合同到期后，被告王小民拒绝交房，强行要求继续租赁，遭到原告的坚决反对和抵制，之后双方没有续签任何书面的租赁合同，被告王小民突然失踪，并委托其姐王某某把涉案房屋擅自转租给被告杨俊经营菜饭生意。原告在2015年10月13日用挂号信方式通知被告杨俊必须解除非法无效的转租合同，要求被告在2015年10月27日必须腾空及搬离涉案房屋。被告交付租金至2015年10月27日，在此期间原告曾多次与被告杨俊交涉，坚决要求收回涉案房屋，要求被告杨俊付清租赁期间的水费、电费、煤气费等费用，均遭被告杨俊拒绝。原告数次报警，派出所民警多次参与调解无果。原告认为，原告与被告王小民的书面租赁合同到期后，被告王小民交付房租为不定期租赁，原告有权随时收回房屋。同时，被告王小民在未经原告许可的情况下，私自转租给被告杨俊，转租合同应该为无效合同，为无效租赁。原告为维护自身合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告王小民之间签订的房屋租赁合同；2、确认被告王小民与被告杨俊之间的转租合同无效；3、两被告腾空并搬离涉案房屋，按目前房屋的现状交还涉案房屋；4、被告王小民支付自2015年10月28日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，按照每月7,500元计算；5、被告杨俊支付在租赁期间所欠水费、电费、煤气费、保洁扫街费；6、两被告赔偿律师费5,000元。被告王小民辩称，2008年合同到期后原告不肯再签订合同了，并表示要将涉案房屋出售给其，故合同到期后没有续签合同，每个月按照4,000元支付的不是租金，是支付房屋的价款；涉案房屋租赁合同没有续签，应为永远有效，不存在解除；装修时，原告找其帮忙在涉案房屋内开店，因为涉案房屋本来是住宅不能开店，现在办出了相关证照；根据合同约定月租金应为2,600元，而原告长期多收租金等。故其不同意原告的全部诉讼请求。被告杨俊辩称，水电煤费目前没有拖欠，可能曾经拖欠过十天半个月，但后来都付清了；律师费不应由其支付；2014年原告到涉案房屋要求涨1,000元租金，从2014年至今原告不止一次地要求按照每月7,500元的租金与其直接签订合同，骚扰其经营等。故其不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，涉案房屋的产权人系原告，房屋建筑面积53.31平方米。2003年4月12日，甲方(原告、出租方)与乙方(被告王小民、承租方)签订《租赁合同》，约定甲方同意经中介方向乙方出租涉案房屋；租期从2003年5月1日起至2008年4月30日止，月租金商定为2,600元，每三个月结算一次；乙方承担租赁期内水、电、煤气、电话、有线电视、社区清洁、治安等一切因实际使用而产生的费用，按单如期缴纳并保留单据；乙方应向甲方支付租房押金(违约保证金)2,600元，至租赁期满时由甲方或中介方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给乙方；乙方责任：……不得将房屋转租或分租……；租赁期满后，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期归还，乙方如需续租，应提前十五天通知甲方，双方可在对租金、期限以及其他具体事项重新协商后，签订新的租赁协议。合同签订后，被告王小民开始使用涉案房屋。被告杨俊陈述，其于2010年至2012年三年时间在涉案房屋内给被告王小民打工；2012年9月6日开始由其在涉案房屋内经营，因被告王小民在国外，所以由王某某(系被告王小民之姐)代为签订合同，一直经营至今等。被告王小民出国后，一直由王某某代理被告王小民处理与原告的租赁事宜。对于租金支付情况，被告王小民认为，月租金的支付标准为：2003年至2006年的按照2,600元支付、2007年开始按照3,000元支付、2009年开始按照4,000元支付；而原告则认为，月租金标准直到2014年其发现被告王小民非法转租给被告杨俊之后，才开始按照4,000元支付等。对于最后一期租金支付至2015年10月底双方均无异议。被告王小民表述，其与被告杨俊的租赁合同租期自2015年10月28日至2018年10月27日止，月租金标准为7,000元。原告表述，其于2014年方得知两被告之间的转租关系。2015年10月13日，原告向被告杨俊发函，要求被告杨俊于2015年10月27日搬离涉案房屋等。2015年10月28日，原、被告发生纠纷并报警。庭审中，被告王小民提供了证人王某某的证言。证人表示，被告王小民出国后，一直由其代理被告王小民处理与原告的租赁事宜；2008年合同到期后原告不肯再签订合同了，并表示要将涉案房屋出售给被告王小民，故合同到期后没有续签合同，每个月按照4,000元支付的不是租金，是支付房屋的价款；房屋前面是空地，因为要破墙开店，所以被告王小民在空地上建造房屋花了十几万元，具体时间记不清楚；租金一直支付到2015年10月28日，后来因为与原告产生纠纷，所以没有支付租金等。对于证人表述的原告曾答应将涉案房屋作价出售给被告王小民、每月支付的不是租金而是房款等内容，原告明确表示否认，被告方也并未提供其他证据予以佐证。此外，原告与被告王小民之间如存在房屋买卖的真实意思表示，应当通过订立书面合同等行为方式，并赴房地产交易机关办理相关手续等，现并无证据证明双方存在买卖涉案房屋的真实意思表示，故本院对于证人证言不予采信。经本院就涉案房屋租金进行询价，上海中原物业顾问有限公司提供咨询意见书，认为涉案房屋在目前询价时点的客观合理的市场租赁价格为8,500元/月。上述事实，有产调信息、租赁合同、信函及挂号信函收据、户籍信息、房屋所有权证以及各方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于原告不愿调解，致本案调解不成。本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行履行通知、保密、协助等义务。本案中，原告与被告王小民之间的租赁合同到期后，双方并未签订续租合同，对续租期限也并未达成一致，故应认定双方的租赁合同变更为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。现原告以诉讼方式提出主张，明确要求解除双方租赁合同，应予支持。对于两被告之间的租赁合同，虽然并无证据证明转租行为得到过原告的同意，但至少自2014年间原告已知晓该转租行为，而直至2015年10月13日方才发函要求收房，其在六个月内并未明确提出异议；转租合同系两被告之间的法律关系，且对于两被告之间的转租合同，原告也并未以证据形式提供，对于合同具体内容亦语焉不详，故本院对于原告要求确认两被告之间租赁合同无效之诉请，不予支持。租赁合同解除后，被告王小民及杨俊均应搬离并按现状归还涉案房屋。对于解除之后直至交房之前的房屋使用费，应由被告王小民向原告支付，原告主张7,500元/月的租金标准，亦低于本院询价标准，并未过高，本院予以照准。对于使用费起算时间，结合原租赁合同起始租期进行判断，应从2015年11月1日起算为宜。至于原告主张的水、电、煤气、保洁扫街等费用，经本院多次释明，原告并未举证证明上述费用实际欠付情况及具体数额，诉请并不明确，本院不予支持；对于原告主张的律师费，并非必须发生的费用，现要求由两被告承担并无法律依据，本院难以支持。对于两被告的相应抗辩意见，均缺乏事实依据与法律依据，本院实难采信。关于押金2,600元，现原告主张予以没收，但在租期届满前原告并未以违约为由主张解约及没收押金，而是在租期届满后又以不定期租赁方式继续与被告王小民履行租约多年，现原告依据不定期租赁关系中任意解除权主张解除合同，没收押金并无法律依据。为避免当事人讼累，本院对于押金问题在本案中一并处理，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王涛与被告王小民关于上海市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋的租赁合同法律关系；二、被告王小民、杨俊应于本判决生效之日起十日内搬离并按现状将上海市长宁区昭化路XXX号XXX室房屋返还给原告王涛；三、被告王小民应于本判决生效之日起十日内向原告王涛按每月人民币7,500元的标准支付自2015年11月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费；四、原告王涛应于本判决生效之日起十日内向被告王小民返还押金人民币2,600元；五、驳回原告王涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因本案适用简易程序审理，案件受理费已减半收取计人民币425元，由原告王涛负担人民币197元，被告王小民负担人民币228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张艨二〇一六年一月二十九日书 记 员  杨芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。