广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书2016粤13**民初1048号原告：惠州荣大五金制品有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区沥林镇泮沥村。法定代表人：王荣华，董事长。委托代理人：宋江南、叶静谊，分别为广东赋诚律师事务所律师及实习律师。被告：惠州市奥星科技有限公司，住所地：广东省惠州市沥林镇泮沥村荣大工业园。法定代表人：李民英。委托代理人：马怀德、李骏，广东瀛仁律师事务所律师。原告惠州荣大五金制品有限公司诉被告惠州市奥星科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州荣大五金制品有限公司诉称：2014年8月1日，原告与被告（惠州市荣大广隆科技有限公司）签订《厂房租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告承租原告位于惠州市仲恺高新区沥林镇泮沥村荣大工业区的厂房、宿舍及配套设施（以下简称“租赁厂房”），并于2014年8月7日原、被告双方签订了《房屋租赁补充协议书》（以下简称“补充协议”）。合同约定租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日。合同第四条约定：每月租金为人民币41848元，从2014年8月1日开始计租。被告应按公历每月25日前缴付下月租金及相关费用（需缴付到甲方指定的帐号里，否则，视为乙方未缴纳），逾期每日按应缴纳租金的千分之三承担违约金”。第八条第2款第一点约定“有下列情况之一，原告有权单方解除合同，没收被告押金，并有权要求被告赔偿原告所受的一切经济损失，同时原告有权扣留被告的机械设备等财物，直至被告支付完毕：（1）被告逾期交付租金达一个月（含一个月）以上的”，第4款约定“租赁合同被解除或租赁合同期满后被告不再续租的，被告返还原告厂房及场地的时间为租赁合同被解除之日或租赁合同期满之日起7日内，被告逾期不交还承租方的，原告有权按合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，并追究由此造成的其他经济损失。且在被告未完整交还租赁物和付清租金、水电费、税费、滞纳金、违约���、占用费等任何本合同款项之前，原告有权限制和扣留被告的所有机械设备及其它等物品搬离承租厂区”。截止原告起诉之日，被告仍拖欠原告2015年6月份租金人民币41848元、2015年7月份租金人民币41848元，合计人民币106510元、被告延迟缴纳租金的违约金人民币49589.88元。经原告多次催告，仍故意拖欠租金及违约金。现合同租赁期限已到，被告并未以书面的形式通知原告续租，视为被告放弃续租厂房，且自合同期满后被告并没有依合同约定在期满后7日内清场并将厂房交还给原告，经原告多次催告仍未搬迁，自合同规定清场期限届满后至被告机械设备搬离租赁厂房这段期间，即从2015年8月起至2015年10月止，原告有权向被告收取月租金的三倍的占用费人民币376632元。为不妨碍租赁厂房再次出租，原告将被告的机械设备在清点后搬离租赁厂房，另外安置。保管被告的机械设���的相关费用，以目前放置设备的房屋现时租赁月租金为标准计算保管费。即以室内每月每平方米13元，共占地182平方米，合计室内每月租金为人民币2366元；室外每月每平方米6元，共占地304平方米，合计室外每月租金为人民币1824元。从2015年11月暂计至2015年12月为人民币8380元。补充协议第一条约定，原告园区管理处每月统一向被告收取园区管理人工人民币4000元。被告至今仍拖欠2015年6月至10月的园区管理人工共计人民币20000元。同时补充协议第二、三条约定被告向原告支付其租赁厂房的水电费，被告至今拖欠2015年7月水电费合计人民币13032元。合同履行过程中，经过原告多次催促，被告仍拖欠交付租金、违约金、占用费及水电费。截至起诉之日，被告仍欠上述费用合计人民币574134.88元未付。综上，原告认为，原告在签订合同后已按约定履行完义务，但被告却未按照约定向原告缴交租金、水电费、园区管理费等，其行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法利益，特向贵院起诉，请求法院依法判决：1、被告向原告支付拖欠租金人民币106510元及违约金人民币49589.88元（暂计至2015年12月25日，5月份违约金：41848×3‰×213天=26740.87元；6月份违约金：41848×3‰×182天=22849.01元）；2、被告向原告2015年8月至2015年10月期间的厂房占用费人民币376632元；3、被告向原告支付保管机械设备费用至被告搬走设备之日止（以目前放置设备的房屋现时租赁月租金为标准计算保管费。即以室内每月每平方米13元，共占地182平方米，合计室内每月租金为人民币2366元；室外每月每平方米6元，共占地304平方米，合计室外每月租金为人民币1824元。从2015年11月暂计至2015年12月为人民币8380元）；4、被告向原告支付2015年6月至10月园区管理人工合计人民币20000元；5、���告支付原告2015年7月水电费人民币13023元；6、被告承担本案的诉讼费用。以上合计人民币574134.88元。原告当庭变更诉讼请求，诉讼请求第一项变更为：被告向原告支付拖欠租金人民币98510.2元及违约金人民币49589.88元（暂计至2015年12月25日；6月份违约金:41848×3‰×213天=26740.87；7月份违约金：41848×3‰×182天=22849.01元）。被告惠州市奥星科技有限公司在庭审中辩称：一、被答辩人主张的租金及违约金没有事实和法律依据。1、答辩人租赁期间租金均按约定支付，已经向被答辩人付清全部租金。被答辩人主张的每日千分之三的违约金比例过高，无法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条对违约金过高的情形作出了相关规定，本案中被答辩人并未举证证明其遭受的损失，即便真有损失，也只能按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。二、被答辩人主张的厂房占用费过高，应当减按合同履行期间的月租金标准计算厂房占用费。被答辩人在签订《厂房租赁合同》时收取答辩人租赁押金人民币125544元，该押金可折抵相应的厂房占用费，被答辩人主张我厂房占用费数额没有事实依据。三、被答辩人违法擅自拆卸、隐匿答辩人的机械设备，相关保管费应由其自行负担。1、答辩人设备为被法院查封物品，原告行为涉嫌非法处置法院查扣物品罪、故意损毁公私财物罪。2、答辩人在2015年10月23日发现机械及办公设备不见后曾报警，后沥林派出所通知答辩人的机械设备系被答辩人、隐匿。答辩人与被答辩人交涉要求取回上述财物，但被答辩人拒不告知设备隐匿地点、拒不归还，因此，相关的保管费应由被答辩人承担。3、被答辩人擅自拆卸、隐匿答辩人的精密机械设备以及包括保险柜、电脑机监控设备及大量合同及单据，且没有尽到妥善保管义务。被答辩人未按操作规程拆卸机器设备、将精密设备和原材料丢弃在露天日晒雨淋，几近变成废铁，给答辩人造成巨大的经济损失，答辩人正通过相关法律途径维权。四、答辩人不应向被答辩人支付园区管理人工。1、被答辩人于2015年8月1日已停产，园区管理人员未再为答辩人提供服务，不得向答辩人收取任何费用。2、园区管理人员未尽到管理义务致使答辩人遭受巨额财产损失，其雇佣人（即被答辩人）应当承担赔偿损失的责任。综上所述，被答辩人的相关主张没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回其不当诉求。查明的案件事实经审理查明，2014年8月1日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于惠州市仲恺高新区沥林镇泮沥村荣大工业区的自有厂房、宿舍及配套设施等租给被告使用（其中厂房面积为2692㎡，宿舍面积为1370㎡，饭堂及餐厅面积为496㎡），其中厂房面积为2692㎡，宿舍面积为1370㎡），租赁期限：自2014年8月1日起至2015年7月31日止；租金及支付方式：厂房每平方米人民币10元，宿舍及饭堂餐厅每平方米人民币8元，每月租金共计人民币41848元，从2014年8月1日开始计租；被告应按公历每月25日前缴付下月租金及相关费用，逾期每日按应缴纳租金的千分之三承担违约金；租赁押金：在签订本合同时，被告须向原告支付125544元作为租赁押金，押金用作保证被告履行本合同的所有条款。如被告违反合同任何条款，原告有权按约定没收押金，或从该押金中扣除其因此而受到一切损失及开支。若押金不足补偿甲方损失，原告有权继续向被告追偿。原告扣除押金后���被告接原告通知之日起三日内应及时补足，否则按逾期交纳租金的违约责任承担违约金。如因被告未能全面履行本合同而引致原告有所损失的，原告有权按上述规定扣除押金后之余款（若有）无息返还给被告；租赁合同的变更、解除和续租：有下列情形之一，原告有权单方解除合同，没收乙方租金，并有权要求被告赔偿甲方所有的一切经济损失，同时原告有权扣留被告的机械设备等财物，直至被告支付完毕：（1）被告逾期交付租金达1个月（含一个月）以上的……。租赁合同被解除或租赁合同期满后被告不再续租，被告返还原告厂房及场地的时间为租赁合同被解除之日或租赁合同期满之日起7日内，被告逾期不交还承租房的，原告有权按合同月租金标准的三倍收取房屋占用费，并追究由此造成的其他经济损失。且在被告未完整交还租赁物和付清租金、水电费、税费��滞纳金、违约金、占用费等任何本合同款项之前，原告有权限制和扣留被告的所有机械设备及其它等物品搬离承租厂区；双方还就其他事项进行了约定。2014年8月7日，原告与被告就租用厂房事宜签订了《房屋租赁补充协议书》，约定原告园区管理处每月统一向被告收取园区管理人工人民币4000元，包括园区公共区域的垃圾清理、绿化的维护、保安、路灯用电与维修、车辆的管理及公共设施的维修等，还有清洗厂房外墙。从2014年8月1日开始计收；被告每月10日之前必须向原告缴付上月电费，电费收费标准依据如下（1）＋（2）＋（3），（1）基本电费=23元/KVA×250KVA，（2）实用电量=总用电量＋电损（总用电量的5%），使用电费单价依照供电公司的收费标准，（3）保养、维修费=实用电量×0.06元/度：若当地政府部门或供电公司有调价，其幅度则按政府部门或供电公司的差价调整；自来水统一由甲方供应，水费按自来水公司收费标准收取，每立方人民币3.41元，若当地政府部门或自来水公司有调价，其幅度则按政府部门或自来水公司的差价调整；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁押金125544元。2016年2月29日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。另查一，原告称双方约定的租赁期限届满后，被告未按合同约定在期满后7日内清场并将厂房交还给原告，其多次通过电话、短信、邮寄律师函等方式通知被告搬迁，但被告不予理会，故其于2015年10月将被告放在案涉厂房的机器设备等财务搬离，并要求被告按合同约定的41848元/月的三倍支付2015年8月至10月的占用费，为此，向本院提交了《律师函》、快递单、短信截屏等证据；被告对上述证据均不予认可，其辩称未收到原告将搬离涉案厂房机器设备等财务的通知；被告还对原告所称的搬离时间不予认可，但未提交相反的证据予以反驳。另查二，原告称其搬离的被告放在案涉厂房的机器设备等财务部分安放至东莞荣××园区内，部分安放至惠州荣××园区内，并要求被告按上述地域现时月租金标准支付自机器设备等财务搬离案涉租赁物之日起至被告搬离机器设备等财物之日止的保管费，为此，向本院提交了《厂房租赁合同》。被告对上述《厂房租赁合同》不予认可，辩称原告违法处置其财务且处置不当，原告无权要求其支付保管费。另查三，原告为证明被告尚有2015年7月水电费未支付，向本院提交了《水电费通知单》予以证明。该《水电费通知单》并未任何盖章或签名确认，被告对该证据不予认可。庭审中，原、被告均表示双方未确认7月份水电表���止数额。被告还辩称其已向原告支付2015年6月、7月租金及园区管理费，但未对此举证予以证明。另查四，“惠州市荣大广隆科技有限公司”于2014年8月25日变更登记为“惠州市奥星科技有限公司”。裁决理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告承租原告上述厂房、宿舍楼及配套设施后，至今未支付2015年6月、7月租金及园区管理人工费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，原告要求被告支付2015年6月、7月租金及园区管理人工费，合法有理，本院予以支持。被告辩称其已支付2015年6月、7月租金及园区管理人工费，但未对此举证予以证明，本院对此不予采纳。按双方约定，被告应支付原告2015年6月、7月租金83696元（41848元×2个月）、园区管理人工费8000元（4000元×2个月）。此外，双方还约定，被告应于每月25日前支付下月租金，逾期每日按应缴纳租金的千分之三支付违约金，但双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以计算，故，被告还应支付原告上述租金各自逾期之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的违约金。原告称双方约定的租赁期限届满后，被告未按合同约定在期满后7日内清场并将厂房交还给原告，其多次通过电话、短信、邮寄律师函等方式通知被告搬迁，但被告不予理会，故其于2015年10月将被告放在案涉厂房的机器设备等财务搬离，并要求被告按合同约定的41848元/月的三倍支付2015年8月至10月的占���费，为此，向本院提交了《律师函》、快递单、短信截屏等证据；被告对上述证据均不予认可，其辩称未收到原告将搬离涉案厂房机器设备等财务的通知，对此，原告未能提交其他证据进一步予以证明；故，在原告未能举证证明被告存在拒不交还案涉租赁物的情况下，其要求被告按合同约定的41848元/月的三倍支付占用费，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。但该期间被告仍继续占用案涉租赁物，故，被告应按约支付原告该期间的占用费、园区管理人工费。被告对原告所称的搬离时间不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，本院对此不予采纳。因此，被告应支付原告2015年8月至10月期间的占用费125544元（41848元×3个月）、园区管理费12000元（4000元×3个月）。按双方约定，如被告违反合同任何条款，原告有权按约定没收押金，故，被告主张其已支付的租赁押��125544元折抵占用费，于法无据，本院不予采纳。原告要求被告按上述地域现时月租金标准支付自机器设备等财务搬离案涉租赁物之日起至被告搬离机器设备等财物之日止的保管费，并提交了《厂房租赁合同》予以证明，被告不予认可，原告对此亦未能提交其他证据进一步予以证明，故，原告仅凭上述证据主张该费用，依据不足，本院不予支持。原告还为证明被告尚有2015年7月水电费未支付提交了《水电费通知单》，但该《水电费通知单》并未任何盖章或签名确认，被告亦不予认可，且庭审中双方均表示未确认7月份水电表起止数额，故，原告要求被告支付2015年7月水电费，缺乏相应的事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、���二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市奥星科技有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告惠州荣大五金制品有限公司支付租金人民币83696元及违约金（计算方式：自2015年5月26日起计算至6月25日止以41848元为基数；自2015年6月26日起计算至实际偿还之日止以83696元为基数；以上均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）二、被告惠州市奥星科技有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告惠州荣大五金制品有限公司支付合同期满后2015年8月至10月期间的占用费人民币125544元、及2015年6月至10月期间的园区管理费20000元。三、驳回原告惠州荣大五金制品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为9541元，由原告惠州荣大五金制品有限公司负担2541元，被告惠州市奥星科技有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  丁金亮代理审判员  苏绿琴人民陪审员  杨 琛二〇一六年八月二日书 记 员  古杏蓓