苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01022号原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区嘉元路2号。法定代表人王寿妹，董事长。委托代理人孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。被告费建国。被告计爱莉。原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司诉被告费建国、计爱莉商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理。因被告费建国、计爱莉下落不明，本院依法转为普通程序进行审理，由审判员丁亦辛担任审判长、代理审判员王玲主审、人民陪审员邱玉芳参加评议，本院向被告费建国、计爱莉公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司的委托代理人孙坚到庭参加诉讼，被告费建国、计爱莉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司诉称，原、被告于2013年2月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定两被告购买原告开发的位于苏州市相城经济开发区嘉元路2号909室房屋，总价为500000元。合同签订后，两被告支付首付款250000元，并以按揭贷款形式支付原告剩余房款。后因两被告未能按时还款，苏州银行股份有限公司干将支行（下简称苏州银行干将支行）多次向原告催讨下，原告无奈替两被告归还了每月的贷款，并于2015年5月22日将贷款付清。因两被告一直未出面处理，原告现诉至法院，请求判决：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》解除有效；二、两被告赔偿原告损失251539元、违约金75000元、律师费16326元；三、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，并由两被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记。被告费建国、计爱莉均未作答辩。经审理查明，2013年2月26日，以原告为出卖方、两被告为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201302260102），由买受方向出卖人购买公安门牌号为苏州市相城经济开发区嘉元路2号西909室房屋，房价为500000元，支付方式为签订合同之日支付房款250000元，剩余房款250000元由买受方向银行办理按揭贷款支付，交房时间为2013年12月31日前。合同附件五“合同补充协议”中第三条第六款约定，鉴于出卖方已为买受方与贷款银行签订的担保贷款合同提供了保证担保，在办妥商品房抵押登记手续之前，买受方未按担保贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖方作为担保人承担担保责任的，则出卖方有权拒绝交房，且出卖方有权向买受方追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。自出卖方向买受方主张上述权利或者按照买受方提供的联系方式无法与买受方取得联系之日起满三十天，买受方未向出卖方付清上述款项的，出卖方有权解除本合同。出卖方解除本合同的，买受方除赔偿出卖方损失外，还应承担本合同总价款15%的违约金。合同中还就其他内容进行了约定，双方并均在合同上签名、盖章确认。再查明，2013年8月14日，以苏州银行干将支行为贷款人与本案原、被告签订《个人购房借款合同》（合同编号为：苏州银行字2013320501005第000090号）1份，借款人（抵押人、质押人）为被告费建国、计爱莉，保证人为本案原告，合同约定根据借款人的申请，苏州银行干将支行同意向其发放个人购置住房贷款250000元，贷款用于借款人购买坐落于苏州市相城经济开发区嘉元路2号西909室的住房；担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围为合同项下的贷款本金、利息（复利）、罚息以及实现债权的费用；保证人自愿为借款人提供连带责任保证。合同中还就其他内容进行了约定，各方并均在合同上签名、盖章确认。2014年8月20日，苏州银行干将支行向本案原告发出催收通知书，载明本案被告费建国该月还款期已于2014年8月15日到期，已逾期5天，当月欠息2784.21元，该笔授信由本案原告提供担保，故请本案原告履行保证责任，积极协助催收或筹集资金代为偿还，否则其将采取必要措施。2015年4月27日，该行再次向本案原告发出催收通知书，载明本案被告费建国从2014年8月开始未按借款合同按期还款，该行宣布该信贷业务提前到期，故请本案原告收到此通知后，履行保证责任，积极协助催收或筹集资金代为偿还，尽快落实还款资金，按期归还。另，江苏五洲信友律师事务所律师施秋荣代表苏州银行干将支行向原告发出律师公函一份，要求原告在收函后5日内承担担保责任或前往苏州银行商定具体处理办法，逾期将采取包括诉讼在内法律途径予以解决。2014年8月21日、2014年9月23日、2014年10月17日、2014年11月17日、2014年12月22日、2015年1月19日、2015年2月16日、2015年3月18日、2015年4月21日、2015年5月22日，原告分别转账2784.21元、2980.45元、2980.59元、2980.59元、2980.59元、3020.67元、2929.63元、2929.63元、2929.63元、225023.01元至被告费建国的帐号。2015年5月22日，苏州银行干将支行出具《结清证明》一份，证明被告费建国借款250000元的住房按揭贷款，已于当天由原告代为偿还，此次代为偿还金额本息人民币225023.01元。另查明，原告于2015年5月25日向两被告在《商品房买卖合同》上所写联系地址，即苏州市相城区庆元小区7幢602室邮寄《解除合同通知》，要求与两被告解除《商品房买卖合同》，并要求两被告根据合同承担违约责任。该解除通知于2015年5月30日因“查无此人”被退回。2015年6月23日，原告作为甲方，江苏吴中益律师事务所作为乙方，双方签订《委托代理合同》一份，约定乙方接受甲方委托，指派律师孙坚作为甲方与本案两被告纠纷一案的诉讼代理人，根据苏价费[2002]378号《江苏省律师服务计件收费标准》，甲方向乙方支付代理费用为16326元。2015年12月4日，本案原告向江苏吴中益律师事务所账户汇入16326元；同日，该律师事务所向原告开具金额为16326元的增值税发票一张。上述事实，由原告的营业执照、两被告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、预告登记证明、催款通知书、律师公函、进账单、转账支票、个人贷款柜面正常还款通知书复印件、转账支票复印件、银行取款凭条复印件、提前还款通知书复印件、《结清证明》、《法务通知函》、《解除合同通知》、EMS邮寄回单、委托代理人合同、交通银行电子回单凭证复印件、律师费发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中原告自认，涉案房屋房款500000元，已由两被告自付250000元、另通过贷款支付250000元，房款全部付清；愿意在已收的购房款扣除两被告应支付的各项损失251539元、违约金75000元、律师费16326元后，剩余部分向两被告进行返还；涉案房屋已具备交付条件，也通知两被告收房，但因两被告无法联系上，故房屋尚未交付两被告。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同房价500000元，其中250000元由两被告向苏州银行干将支行贷款后支付，因两被告未按约向银行还款，苏州银行干将支行向原告发出催款通知书，由原告自2014年8月21日起至2015年2015年4月21日止，每月通过汇款至被告费建国账户中代为偿还贷款；2015年5月22日，原告向被告费建国账户中汇入225023.01元，合计共代两被告向苏州银行干将支行偿还251539元。根据《商品房买卖合同》约定，买受方未按担保贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖方作为担保人承担担保责任的，则出卖方有权向买受方追偿损失（包括承担担保责任的本金、银行贷款利息、律师代理费等实现债权的所有费用）。自出卖方向买受方主张上述权利或者按照买受方提供的联系方式无法与买受方取得联系之日起满三十天，买受方未向出卖方付清出卖方上述款项的，出卖方有权解除本合同。出卖方解除本合同的，买受方除赔偿出卖方损失外，还应承担本合同总价款15%的违约金。现原告已向苏州银行干将支行承担了保证责任，按合同约定可向买受人即本案两被告追偿，两被告应返还原告251539元。原告虽举证其于2015年5月25日向被告发出解除合同通知，要求被告返还代偿款并解除合同，但无证据证实该解除合同通知已有效送达两被告。本案审理中向两被告公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为原告解除合同通知的送达之日。因给予了两被告30日的举证期，故至本案开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，原告要求与两被告解除《商品房买卖合同》的请求可予支持，因合同解除，两被告还应配合原告至房产管理部门申办合同网上备案注销手续，撤销登记费用由两被告承担。因两被告未按约向银行支付贷款本息，导致原告承担了保证责任，《商品房买卖合同》亦因此解除，合同解除的原因应归责于两被告，两被告还应按合同约定支付原告房款15%的违约金计75000元及原告因本次诉讼发生的律师代理费16326元。两被告已付原告500000元，与应返还原告的代付款251539元和应支付原告的违约金75000元、律师代理费16326元相抵，原告应返还两被告157135元。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司与被告费建国、计爱莉所签的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201302260102）解除。二、被告费建国、计爱莉于本判决生效之日起十日内协助原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告费建国、计爱莉负担。三、被告费建国、计爱莉返还原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司代付款人民币251539元。四、被告费建国、计爱莉支付原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司违约金人民币75000元、律师代理费16326元，合计91326元。五、原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司返还被告费建国、计爱莉购房款500000元。综合上述第三、四、五项，原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司支付被告费建国、计爱莉人民币157135元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6443元，公告费600元，合计7043元，由被告费建国、计爱莉负担（此款原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司已自愿垫付，不再退还，被告费建国、计爱莉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区福鑫商品房开发公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  王 玲人民陪审员  邱玉芳二〇一六年一月七日书 记 员  顾 月