四川省通江县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第2157号原告李某，女，汉族，城镇居民，户籍地通江县沙溪镇。委托代理人吴某甲，四川竞一律师事务所律师。被告四川卓然房地产有限公司。法定代表人邵某某，董事长。委托代理人吴某乙，四川别致律师事务所律师。委托代理人姚某某，男，汉族，城镇居民，住通江县诺江镇。原告李某与被告四川卓然房地产有限公司“房屋买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人吴某甲，被告四川卓然房地产有限公司的委托代理人吴某乙、姚某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月28日，我与被告四川卓然房地产有限公司签订协议，购买其开发的位于通江县诺江镇春长坪街的东方艺都A栋XXX号门市房。在签订合同的当天，我向被告四川卓然房地产有限公司付清购房款1084160元。后我查询得知出售给我的房屋备案为高低压配电房，属禁止出售的房屋，致我买房目的不能实现。请求法院依法解除我们签订的商品房预订合同；被告四川卓然房地产有限公司立即返还我购房款1084160元，并根据合同约定赔偿损失100000元。被告辩称：我公司与原告李某之间不存在房屋买卖合同关系，是工程项目挂靠人姚某某以我公司名义与原告李某签订的协议；协议上的印章不是我公司的，而是有人冒用我公司的印章；我公司不应对原告李某与工程项目挂靠人姚某某签订的协议承担任何法律责任，应由协议签订的经手人姚某某承担相应的法律后果。经审理查明：四川卓然房地产有限公司取得东方艺都地块国有土地使用权、建设工程规划许可证。2009年10月17日，四川卓然房地产有限公司与姚某某、王某某签订东方艺都内部承包经营合同，约定姚某某、王某某以四川卓然房地产有限公司名义开发建设东方艺都工程（合同主要内容）：1、东方艺都工程系姚某某、王某某个人投资；2、该项目姚某某、王某某自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担民事责任，涉及该工程的一切税费由姚某某、王某某以四川卓然房地产有限公司名义申报缴纳；3、姚某某、王某某所开发的项目在对外销售中的民事责任，法律上由四川卓然房地产有限公司承担，实际上四川卓然房地产有限公司承担的责任由姚某某、王某某承担；4、姚某某、王某某在取得预售许可证后，将销售平面图报四川卓然房地产有限公司，销售一户，加盖合同章一份；5、姚某某、王某某向四川卓然房地产有限公司缴纳管理费1000000元。东方艺都在修建过程中成立了东方艺都项目部，设置了办公室，姚某某、王某某等负责东方艺都项目的工作。姚某某称取得商品房预售许可证后，2013年底前是委托销售公司以四川卓然房地产有限公司名义销售东方艺都的房屋，2013年底后东方艺都的房屋是东方艺都项目部以四川卓然房地产有限公司名义在销售。2014年11月28日，四川卓然房地产有限公司取得了东方艺都A栋商品房预售许可证。2014年11月28日，在东方艺都项目部办公室，姚某某代表四川卓然房地产有限公司与李某签订《商品房预定协议书》，协议书主要内容：1、李某自愿预定东方艺都A栋XXX号门市房，建筑面积197.12平方米，单价5500元/平方米（此单价包含水、电、燃气入户及门窗等费用），总房款1084160元，在2014年11月28日一次性付款；2、李某在签订本协议时向四川卓然房地产有限公司缴纳定金人民币1084160元作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。该定金不计息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金充抵房款；3、违约责任：本协议对双方当事人具有约束力，均应诚实守信。任何一方违约，根据《合同法》关于定金法则承担违约责任；4、争议处理：因履行本协议发生争议，由双方协商或协调解决，协商协调不成，任何一方有权向通江县人民法院起诉。李某在《商品房预定协议书》的买方签字，姚某某在《商品房预定协议书》的卖方四川卓然房地产有限公司的授权代理人处签字。在签订《商品房预定协议书》时，李某缴纳了购房款，姚某某出具了收购房款收据，东方艺都项目部办公室的工作人员当场在协议书的卖方和收条的立条人处加盖了四川卓然房地产有限公司印章。收条原文为：“今收到李某购A栋XXX号门市购房款壹佰零捌万肆仟壹佰陆拾元（1084160.00元），立条人：姚某某四川卓然房地产有限公司（印章）2014年11月28日”。东方艺都A栋负106房在通江县房产管理局备案的是高低压配电房，属公共设施，禁止出售，后李某与四川卓然房地产有限公司发生纠纷，协商解决无果，向本院提起诉讼，要求实现诉请。诉讼中，本院根据李某的诉讼保全申请，作出裁定对四川卓然房地产有限公司在通江县农村信用联社的存款冻结1200000元，庭审中姚某某称该款是东方艺都房屋销售款存入。审理中，四川卓然房地产有限公司与姚某某认可双方签订的东方艺都内部承包经营合同，是名为内部承包，实为挂靠。同时四川卓然房地产有限公司以《商品房预定协议书》加盖的“四川卓然房地产有限公司”印章不是公司印章为由，2015年9月23日申请对《商品房预定协议书》上的“四川卓然房地产有限公司”印章与公司现提供的印章进行真假鉴定，本院委托四川福森特司法鉴定所于2015年11月23日作出鉴定意见，结论为：送检的《商品房预定协议书》（时间：2014年11月28日）原件第三页上的“四川卓然房地产有限公司”印章印文与样本四川卓然房地产有限公司现提供的印章印文不是同一枚印章盖印形成。四川卓然房地产有限公司支出司法鉴定费10000元。李某质证认为：司法鉴定意见虽认为四川卓然房地产有限公司现提供的印章与《商品房预定协议书》上的印章不一致，但四川卓然房地产有限公司现提供的印章不能证明是该公司在公安机关原备案的印章，没有鉴定《商品房预定协议书》上的印章与该公司在公安机关原备案的印章是否一致，其仅根据司法鉴定意见辩称《商品房预定协议书》上印章不是公司印章，不应承担责任的主张应不予采纳。本院指定四川卓然房地产有限公司在15日内提供《商品房预定协议书》上的印章与该在公安机关备案的印章是否一致的证据，逾期后，该公司没有提供该证据。本院确认的上述事实，有原告及被告委托代理人姚某某的当庭陈述、《商品房预定协议书》、收条、内部承包经营合同、司法鉴定意见书、通江县房产管理局证明、裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为：原告购买被告开发的东方艺都A栋XXX号房，因该房已被设计备案为高低压配电房，属公共设施，无法单独出售给购房户，现原告购买目的已无法实现，合同事实上不能履行，被告将明知是不能出售的高低压配电房出售给原告，已构成违约，原告要求解除合同和被告返还购房款的主张符合法律规定，依法应予以支持。东方艺都是以被告名义开发，虽姚某某等与被告签订东方艺都内部承包经营合同，但双方认可是挂靠关系，依法被告应对姚某某等挂靠开发东方艺都的行为对外承担民事责任。根据东方艺都内部承包经营合同的约定，姚某某等作为出资方对东方艺都的房屋，有权以被告的名义对外出售。原告是在东方艺都项目部办公室与被告委托代理人姚某某签订的东方艺都《商品房预定协议书》、支付的购房款，东方艺都项目部办公室的工作人员在该协议书和购房款收据上均加盖了被告的印章。虽被告对《商品房预定协议书》和收据上的印章的真实性予以否认，司法鉴定意见也认为该印章与被告现提供的印章不一致，但被告没有提供现印章与其在公安机关原备案的印章是否同一印章的证据，就不能否认《商品房预定协议书上的印章不是被告的印章，被告辩称《商品房预定协议书》上的印章不是公司印章，不知情，不应承担民事责任的主张证据不足，不予支持；支出的司法鉴定费由被告承担。同时即使《商品房预定协议书》上的印章与被告在公安机关原备案的印章不一致，因东方艺都是被告名义取得的国土、规划手续和商品房预售许可证，原告是在被告的东方艺都项目部办公室签订的合同，是东方艺都项目部办公室的工作人员在合同和收据上加盖的被告名义印章，已构成表见代理，依法被告也应承担民事责任。合同约定原告缴纳的1084160元房款为定金，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，任何一方违约，根据《合同法》关于定金法则承担违约责任，现被告违约致合同不能履行，原告要求被告赔偿损失100000元，符合合同约定和法律规定，应予以支持。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第九十四条（四）项、第一百一十条第（一）项、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告四川卓然房地产有限公司签订的商品房预定协议。二、被告四川卓然房地产有限公司在本判决生效后十日内返还原告李某购房款1084160元。三、被告四川卓然房地产有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告李某损失100000元。四、司法鉴定费10000元由被告四川卓然房地产有限公司承担。判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7729元、诉讼保全费5000元，共计12729元，由被告四川卓然房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  裴茂森审 判 员  罗 云人民陪审员  苟小忆二〇一六年一月十一日书 记 员  常 琳