重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初6742号原告重庆新天域物业服务有限公司。住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖路四巷9号1幢1-1，统一社会信用代码915001126220974171。法定代表人田永彬，董事长。委托代理人秦泽均，女，1974年5月出生，汉族，重庆新天域物业服务有限公司员工，住重庆市九龙坡区。委托代理人朱建伟，男，1963年4月出生，汉族，重庆新天域物业服务有限公司员工，住河南省郑州市二七区。被告王福川，男，1978年10月出生，苗族，住重庆市南岸区。委托代理人何健，重庆安广律师事务所律师。原告重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）诉被告王福川物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法由代理审判员陈阔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新天域物业公司委托代理人秦泽均、朱建伟，被告王福川及其代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新天域物业公司诉称：原告系具备贰级资质的物业服务企业。2010年12月1日，原告与翠堤春晓小区业主委员会签订《物业服务合同》并备案。被告系翠堤春晓小区房屋业主，每月应缴纳的物业服务费为117元，公摊费为6元。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务。自2014年8月起至2016年4月底，被告拖欠原告21个月的物业服务费2457元、公摊费126元、水费1410.4元。原告经多次催收未果，故向法院起诉，请求判令被告支付上述费用并承担诉讼费。被告王福川辩称：一、原、被告之间没有合同关系。二、被告所在小区的物业合同已经法院判决无效。三、原告未向被告提供物业服务。四、原告提供的物业服务也未达合同的标准，如小区消防通道停放车辆、小区内存在违法乱搭建、小区内设施损坏未及时修复、小区环境脏乱差、小区监控几乎全部损坏，外来车辆通行小区内部收费、小区多次发生偷盗事件、火警、小区公告收益未公示等。五、小区公共设施基本损坏，不会产生公摊水电。六、水费不应向原告缴纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系具有贰级资质的物业服务企业。被告系翠堤春晓小区业主，房屋建筑面积117.12平方米。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与原告签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由原告对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以下（含二楼）0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今。被告于2014年8月起未缴纳物业服务费。为收取相关费用，原告诉来本院，请求如诉称。另查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、李显浩诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。再查明，目前被告的房屋用水已是一户一表，在实施一户一表前，共计有328立方米用水未缴纳水费，而该费用系原告垫支。按照重庆市物价局确定的主城区用水终端价格和二次供水设施运营费，水费应计算为每立方米4.3元。庭审中，被告提交了重庆市公证处公证书一份，公证书载明：“根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，受重庆市公证处的指派，公证员彭川及本处人员官媛与申请人张伟于二Ｏ一六年六月二十九日十时，共同来到重庆市南岸区白鹤路翠堤春晓小区，对小区公共环境、设备设施等进行了拍照。于十三时五十分结束。现场照片共计三百九十八张，由本处刻录成光盘。兹证明与本公证书相粘连的光盘所记载的内容为现场拍摄所得，光盘内所记载的内容与现场实际情况相符”。被告认为该公证书能够证明其所述的原告提供的物业服务未达合同标准的问题。原告认为其已按合同要求提供了物业服务，该光盘仅是三个多小时的记录，不能反映小区的真实形象和面貌，而且由于多数业主未缴纳大修基金，导致小区设施和监控等大面积的维修和更换无法进行，车辆停放系业主嫌进出车库麻烦所致，但物业管理尚能确保消防通道畅通。被告还提交了小区实时照片，拟证明小区公共设施基本处于损坏状态，保洁、绿化亦存在重大问题。原告认为设备老化是正常现象，原告的物业服务不存在问题。以上事实，有《翠堤春晓小区物业服务合同》及备案证明、资质证书、房屋登记信息查询证明、（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》、（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：虽然原告与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上原告从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，被告作为小区业主，享受了原告的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向原告支付等价服务费。本院酌定被告每月物业服务费为117元（117平方米×1元/月/平方米），则被告拖欠原告2014年8月至2016年4月期间共计21个月的物业服务费为2457元（117元/月×21个月）。对于原告请求的公摊费126元（6元/月×21个月），原告为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，则本院酌定参照每户6元/月的标准执行，故对原告请求的公摊费126元，本院予以支持。对于原告请求的水费1410.4元，被告在实行一户一表前尚有水费328立方米×4.3元/立方米=1410.4元由原告垫支，该费用被告应支付给原告。对被告提交的公证书、照片等证据，虽然能够证明原告的服务存在不足，但物业服务系长期、持续、全面的为小区提供服务，某些方面服务的不足难以避免，而公证书所载的内容仅是某一时间段内对小区物业服务的记录，而不能反映小区物业服务的常态，从小区整体的物业服务考虑，原告物业服务存在的不足之处尚未构成根本违约，故本院对被告因此不缴纳物业费等费用的抗辩理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王福川于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天域物业服务有限公司从2014年8月至2016年4月的物业服务费2457元、公摊费126元、水费1410.4元，共计3993.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由王福川负担（此款由重庆新天域物业服务有限公司垫付，王福川支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  陈阔二〇一六年八月二十五日书 记 员  肖瑶