镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2015)京民初字第2331号原告严惠俊。委托代理人姚玉，江苏大唐人律师事务所律师。被告袁大珠。被告镇江市尚品置业经纪有限公司，住所地镇江市桃花坞新村六区2号105室法定代表人徐立新，该公司总经理。原告严惠俊与被告袁大珠、镇江市尚品置业经纪有限公司（以下简称尚品公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由审判员周伟独任审理，分别于2015年12月8日、2015年12月22日公开开庭进行了审理，原告严惠俊及其委托代理人姚玉，被告袁大珠，被告尚品公司的法定代表人徐立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严惠俊诉称，2015年8月24日，原告通过被告尚品公司介绍与被告袁大珠签订《房产买卖合同》一份，约定将被告袁大珠所有的位于镇江市绿竹巷某室的房屋出售给原告，转让价格450000元，签订合时原告应付定金100000元，2015年9月2日前原告应付房款300000元，被告袁大珠同时应交付房屋。合同签订后，原告依约支付100000元定金、300000元房款，还向被告尚品公司支付6000元佣金，后原告听说所购房屋被法院查封，原告即与两被告联系核实并得以证实。被告尚品公司明知推荐房屋存在权利瑕疵，应承担相应法律责任。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告袁大珠签订的《房屋买卖合同》；2、被告袁大珠返还原告购房款300000元、双倍定金200000元、中介佣金6000元，合计506000元，并按银行同期贷款利率从2015年8月27日至给付之日止承担利息，被告尚品公司对被告袁大珠的债务承担连带责任。被告袁大珠辩称，原告房屋通过中介出卖时确实未办理产权证，但在买卖时已向原告说明，并以低价将房屋出卖给原告，现原告房款未付清而提出解除合同，无法律依据，不同意原告的诉讼请求。被告尚品公司辩称，在签订合同前，原告明知房屋情况，对房屋的现状有充分了解，被告袁大珠急需用钱，才低价出卖房屋。被告袁大珠未违约，被告尚品公司已尽到告知义务。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月24日，被告袁大珠作为售房人（甲方）、原告作为购房人（乙方）、被告尚品公司作为中介方（丙方）三方签订《房产买卖合同》一份，合同约定被告袁大珠将其位于坐落于绿竹巷某室的房屋及车库（房屋建筑面积82.3平方米，车库约6平方米）出卖给原告，转让价格450000元。合同第三条约定内容有，乙方于签订合同时支付甲方购房定金人民币100000元，甲方出具收据给乙方，定金由丙方保管，丙方出具收据给甲方。第五条约定内容有，乙方于2015年9月2日将首付款300000元给付甲方，甲方同时交房，保管在丙方的定金在甲乙双方办理产权证时冲抵房款，甲方领取产权证后十日内过户给乙方。第七条约定内容有，甲乙双方应在交房时各自向丙方支付中介佣金4500元。第十条约定内容有，如若乙方不能按期付款或甲方不能按期交房，或甲乙其中一方不能按期办理产权转移手续，每逾期一日，由延期方向被延期方支付相当于购房款0.3%的滞纳金，如逾期十五日仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除本合同。如乙方违约，所付定金不予退还，还应向丙方交纳双方佣金；如甲方违约，甲方也须向丙方交纳双方的佣金，另向乙方支付相当于购房定金两倍的违约金。代理方有权在定金中优先收取佣金。第十一条约定内容有，合同一经签订，甲、乙双方均应对自己的买卖行为承担责任，丙方仅为双方提供居间服务，对任何一方不承担任何担保义务。第十三条约定内容有，1、任何一方不得违约，如一方违约赔偿另一方人民币叁拾万元；2、如甲方违约退还房款后，还需赔偿乙方装潢款壹拾伍万元；3、如遇国家拆迁，甲方无权提出对该房的任何要求，由乙方全权处理该房事宜。合同签订当日，原告付定金100000元，该定金由被告尚品公司保管，被告袁大珠向原告出具收款收据。2015年8月27日，原告向被告尚品公司交纳房屋介绍服务费6000元，向被告袁大珠交付房款300000元，被告袁大珠将房屋交付原告。原告接受房屋后，发现涉案房屋所在楼房被法院查封，此外有被告袁大珠的债权人上门要求原告让出房屋，为此，原告与两被告及被告袁大珠的债权人曾共同协商，但未果。还查明，2012年9月20日，被告袁大珠与案外人镇江盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告袁大珠购买盛达公司开发建设的位于绿竹苑二某房屋（该房两层）。合同签订后，被告袁大珠接受房屋但未办理产权过户手续，并在该房为进行分户的情况下，将房屋的第二层部分（本案所涉房屋）出卖给原告。至今，涉案房屋未办理产权证，为此，原告诉至法院。以上事实，有房产买卖合同、商品房买卖合同、收据、收条、发票、手机录音、证据交换笔录、当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，原告与被告袁大珠签订的房产买卖合同系当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损害的，人民法院予以支持。”买卖合同系出卖人转移标物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，买受人的目的在于取得买卖标的所有权。本案中，基于涉案房屋现状，被告袁大珠未能将出售房屋的所有权转移给原告，致原告的合同目的不能实现，现原告要求解除与被告袁大珠签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于上述分析，原告与被告之间的买卖合同已解除，被告袁大珠作为出卖人收取原告房款无事实和法律依据，故对原告要求被告袁大珠返还300000元房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额百分之二十。”本案被告袁大珠收取了原告购房定金，却未能履行合同义务，为此，应当双倍返还原告所付的定金，结合本案合同标的额，原告所交纳定金已超过合同标的额的百分之二十，故对返还金额应于调整，本院酌定双倍返还定金数额为190000元。被告尚品公司为原告购房提供居间服务，结合合同约定，原告与被告尚品公司之间形成居间合同关系。佣金系由被告商品公司向原告收取，而原告要求被告袁大珠返还佣金6000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。合同当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以适用违约金或者定金条款。本案原告主张双倍返还定金，同时考虑400000元从2015年8月27日至今的贷款利息未超过被告袁大珠双倍支付的定金数额，为此，对原告要求被告袁大珠按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同具有相对性，本案买卖合同双方当事人为原告与被告袁大珠，而不包括被告尚品公司，同时结合合同约定，被告尚品公司对原告与被告袁大珠任何一方均无担保义务，为此，原告要求被告尚品公司对被告袁大珠的债务承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告严惠俊与被告袁大珠于2015年8月24日签订的《房产买卖合同》。二、被告袁大珠于本判决生效之日起十日内返还原告严惠俊购房款300000元。三、被告袁大珠于本判决生效之日起十日内双倍返还原告严惠俊定金190000元。四、驳回原告严惠俊的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8910元，减半收取4455元，由原告严惠俊负担105元，被告袁大珠负担4350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  周伟二〇一六年一月二十日书记员  乐娟（上诉须知）《中华人民共和国合同法》第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。