广东省高级人民法院行 政 判 决 书(2016)粤行终489号上诉人（原审原告）：深圳市元利资产管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路1054湖北宝丰大厦810号。法定代表人：郝敬丰，董事长。委托代理人：张朝晖，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市人民政府。住所地：惠州市云山西路*号。法定代表人：麦教猛，市长。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。委托代理人：叶华，惠州市房产管理局工作人员。被上诉人（原审被告）：惠州市房产管理局。住所地：惠州市江北校园东路房产交易大厦。法定代表人：陈力强，局长。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。委托代理人：刘卫星，惠州市房产管理局工作人员。上诉人深圳市元利资产管理有限公司因诉被上诉人惠州市房产管理局、惠州市人民政府房屋行政登记及行政赔偿纠纷一案，不服惠州市中级人民法院（2015）惠中法行初字第53号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1995年9月12日，惠州市房产管理局向惠州东乐实业（房产）开发有限公司颁发了《房屋所有权证》（粤房证字第4832416号），内容：“地址：惠州市桥东三吊龙B栋一至七层；房屋四至：东、西、北均为自墙（空地），南为空地A栋；建筑面积：7531.68平方米”。1995年6月30日，惠东县东乐实业（房产）开发有限公司向惠州市房产管理局具函《请求提前办理“房屋产权证”报告》，内容：“1992年公司将位于东平三吊龙原医药公司药品仓库(占地面积12800㎡)转让给我公司，用于兴建九龙花园商住楼。在建设中由于受国家宏观经济调控的影响，资金严重不足。为了更好地完善在建的二栋商住楼，现与银行筹集一笔贷款，但我公司无物可抵押，鉴于这种情况，我公司恳求贵局能大力支持，将我司在建的二栋商住楼其中一栋已建至八层的商住楼(首层商场建筑面积1118．09㎡，杂物间建筑面积577．29m2，第三层至第八层商住建筑面积5780．64㎡，合计筑面积7476．02平方米“房屋产权证”，方便我司办理押贷款，以取得资金加快工程建设”。1995年9月12日，惠州市房产管理局批复同意预先办理产权登记，并发给房屋所有权证。1995年11月1日，中国工商银行惠州分行（贷款方）与惠州市讯达通讯发展有限公司（借款方）和惠州市东乐实业（房产）开发有限公司（保证方）签订《抵押借款合同》，主要内容：抵押物名称、规格、型号为房产、房屋所有权证号码粤房字第46324**号；数量为一至七层总面积7531.68平方米；存放地或座落为惠州市桥东三吊龙B栋（见房产证地址）。1995年11月29日，惠州市房产管理局办理了抵押权人为中国工商银行惠州分行，抵押人为惠州市东乐实业（房产）开发有限公司，位于桥东三吊龙B栋一至七层，面积7531.68平方米，证号4832416的他项权登记。2003年2月27日，湖南省湘潭市中级人民法院作出（2001）潭中经初字第74-3号《民事裁定书》，将原惠州市惠城区医药总公司名下座落于惠州惠城区三吊龙的惠府国用（91）字第13020800257号、面积12816㎡土地使用权（扣除惠城区医药公司原建的宿舍楼一栋用地，详见规划红线图）过户到惠州市久丰贸易有限公司名下。2004年9月22日，深圳市诚信德拍卖行有限公司发布拍卖公告：受委托我公司于2004年10月8日上午在本公司公开拍卖惠州市三吊龙九龙花园项目，红线用地面积约9118平方米，在建面积12000平方米等内容。2005年7月20日，中国工商银行广东省分行与中国信达资产管理公司深圳办事处签订《债权转让协议》，将上述债权转让给中国信达资产管理公司深圳办事处，并经公告；中国信达资产管理公司深圳办事处此后经过《南方日报》多次催收。2010年8月16日，中国信达资产管理股份有限公司深圳分公司公告更名，从2010年7月14日起，中国信达资产管理公司深圳办事处更名为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。2013年10月9日，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与原告签订《债权转让合同》将上述债权和抵押权转让给原告，并于2013年12月26日在《南方日报》公告。2005年11月22日，《宗地图》显示桥东三吊龙A栋在建，B栋已完工。由于桥东三吊龙建设工程项目最终属于烂尾工程，而桥东三吊龙建设工程项目一直没有办理房屋竣工验收手续。2009年10月16日，湖南省湘潭市中级人民法院作出（2009）潭中再字第39号《民事裁定书》，认为根据本院2001年12月28日已发生法律效力的（2001）潭中经初字第74号调解书，本院决定原、被告组成了清算组，对该项目进行清算，其清算的结果为“九龙花园项目”即原惠城区医药总公司名下坐落于惠州市惠城区三吊龙的惠府国用（91）字第13020800257号土地，面积为12816㎡及土地上的附着物（不含惠城区医药总公司原建的宿舍一栋及其用地，详见规划红线图），通过公开拍卖形式，由惠州市恒丰城建发展有限公司以总价值1100万元竞买取得。拍卖成交后，惠州市恒丰城建发展有限公司没有履行拍卖成交确认书所确定的义务。2003年12月16日拍卖行书面通知惠州市恒丰城建发展有限公司解除其拍卖成交确认书。2004年10月8日，清算组和拍卖行重新组织对该项目进行拍卖，并由惠州市本源房地产开发有限公司（以下简称本源公司）拍卖竞得。另，桥东三吊龙B栋房屋并无经过竣工验收，用于抵押的房产现已灭失。原告向原审法院提起诉讼，主张其依法向讯达通讯公司与东乐实业公司主张债权，然两公司均已名存实亡，根本无力偿还上述债务，原告唯有向东乐实业公司主张抵押权，可就在原告准备实现抵押权时才发现东乐实业公司提供的抵押甲担保的房屋根本自始不存在，而两被告却以根本不存在的房屋违法颁发了《粤房字第48324**号房产证》，且又在后面让东乐实业公司办理了房屋抵押登记手续。现因两被告的违法行政行为让原告无法行使抵押权来实现其债权，从而给债权人造成巨额损失，被告应对原告的损失予以赔偿。为维护原告的合法权益，故诉讼请求：一、请求法院确认两被告于1995年9月12日颁发粤房字第48324**号房产证的行为违法。二、请求法院判令两被告赔偿原告损失本金600万元及相应利息(利息以人民币600万元为基数，自1995年11月23日起按合同约定月息12.06%计算至1996年6月22日，自1996年6月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至本息还清之日止。暂计至2013年9月20日所欠利息金额为18718966.39元)。原审法院认为：本案的争议焦点为被告颁发的房产证是否违法？本案用于抵押的房产一至七层已经完工，但未进行竣工验收，惠州市房产管理局同意预先办证登记，并于1995年9月12日办理了《房屋所有权证》，这一事实有中国工商银行惠州分行（贷款方）与惠州市讯达通讯发展有限公司（借款方）和惠州市东乐实业（房产）开发有限公司（保证方）于1995年11月1日签订的《抵押借款合同》中有“房屋所有权证号码为粤房字第46324**号，数量为一至七层总面积7531.68平方米及存放地或座落为惠州市桥东三吊龙B栋（见房产证地址）”等内容可以证实;且从湖南省湘潭市中级人民法院于2009年10月16日作出（2009）潭中再字第39号《民事裁定书》中，显示“……原惠城区医药总公司名下坐落于惠州市惠城区三吊龙的惠府国用（91）字第13020800257号土地，面积为12816㎡及土地上的附着物（不含惠城区医药总公司原建的宿舍一栋及其用地，详见规划红线图）。……并由惠州市本源房地产开发有限公司（以下简称本源公司）拍卖竞得”与本源公司竞拍所得的办证《宗地图》（2005年11月22日），显示惠州市桥东三吊龙建有宿舍一栋。原告认为涉案房产证并无实质存在，与事实不符。涉案抵押房产未办理竣工验收手续或证明的情况下，即预先办理房产证，办证程序违反了《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，故认定涉案用于抵押的房屋没有房屋已竣工的证明，即预先办理房产证，办证程序违法。桥东三吊龙建设工程项目属于烂尾工程，因项目欠款，最终被拍卖处理。而非被告惠州市房产管理局预先办理抵押登记而灭，因此，原告请求被告惠州市人民政府、惠州市房产管理局赔偿抵押贷款的损失，依法无据，本院应予驳回。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条第一款第（三）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十四条第一款、第二款第（一）项和《房屋登记办法》第三十条第（五）项的规定，判决：一、确认惠州市房产管理局于1995年9月12日向惠州东乐实业（房产）开发有限公司核发的《房屋所有权证》（粤房字第48324**号）违法；二、驳回原告深圳市元利资产管理有限公司的其它诉讼请求。深圳市元利资产管理有限公司不服一审判决提起上诉称：被上诉人的违法发证行为直接促使相关方产生信赖并进行了抵押贷款合同签订、发放贷款及本案所涉行为，应当确认被上诉人发证行为与上诉人诉请的损失之间有因果关系。桥东三吊龙建设工程项目被拍卖导致物权变更，但不影响已附随其上的抵押权，法律上没有因拍卖而消灭物上抵押权的规定。最高法院的相关案例也确认了政府部门违法出具他项权利证明的行为与借款方损失发生法律上利害关系和因果关系的原则。综上，请求二审法院撤销原判，判决两被上诉人赔偿上诉人本金损失600万元及利息。(利息以人民币600万元为基数，自1995年11月23日起按合同约定月息12.06%计算至1996年6月22日，自1996年6月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计算至本息还清之日止。)惠州市房产管理局、惠州市人民政府二审辩称：1、本案的抵押权人为工商银行，抵押权未经变更登记，上诉人并非涉案房屋的抵押权人；2、本案的最高额抵押权不具备转让前提，上诉人受让的债权最高额抵押权未经过决算程序。上诉人是否受让了债权，没有生效的裁判文书或工商银行、债务人的确认文书，上诉人与房屋登记行为没有法律上的利害关系；3、惠州市政府是基于当时的房地产政策颁发房屋权属证书的；4、本案的发证行为是发生于1995年9月13日，已经超过起诉期限；5、涉案房屋所在土地已经由案外公司购得，上诉人的债权即使真实合法，其相应权利也已经灭失。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院另查明：1995年11月23日，中国工商银行惠州分行（贷款方）与惠州市讯达通讯发展有限公司（借款方）和惠州市东乐实业（房产）开发有限公司（保证方）签订了《中国工商银行流动资金借款合同》，其中约定：贷款种类：流动资金临时贷款；借款金额：600万元；借款用途：资金周转；借款利率为千分之12.06，按月收息；借款期限为1995年11月23日至1996年6月22日止。在惠州市讯达通讯发展有限公司1995年11月21日填写的借款借据中，注明借款金额为600万元，偿还日期为1996年6月22日。本院二审经审理查明的事实与原审相同，对原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋登记及行政赔偿纠纷。二审争议焦点为：对深圳市元利资产管理有限公司提起的本案诉讼，人民法院是否应当受理。本案上诉人深圳市元利资产管理有限公司系于2013年通过与中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司签订《债权转让合同》的方式，取得涉案债权和抵押权的，而中国信达资产管理公司深圳分公司（原深圳办事处）同样是于2005年通过与中国工商银行广东省分行签订《债权转让协议》的方式取得涉案债权的。上诉人自愿受让中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司让与的债权，其应当对该债权是否能够通过诉讼途径实现作出清晰的判断。就本案而言，中国工商银行惠州分行与惠州市讯达通讯发展有限公司和惠州市东乐实业（房产）开发有限公司签订的《中国工商银行流动资金借款合同》中，明确约定借款期限为1995年11月23日至1996年6月22日止。那么，在1996年6月23日之后，惠州市讯达通讯发展有限公司未能偿还贷款的情况下，中国工商银行惠州分行就应当开始行使其债权，通过诉讼途径追索债务，包括向惠州市东乐实业（房产）开发有限公司主张抵押权。在此情况下，中国工商银行惠州分行如依法行使抵押权，就应当知道1995年9月惠州市房产管理局为惠州市东乐实业（房产）开发有限公司颁发粤房字第48324**号房屋所有权证，以及同年11月办理的抵押权人为中国工商银行惠州分行，抵押人为惠州市东乐实业（房产）开发有限公司，抵押物为位于桥东三吊龙B栋一至七层建设，面积7531.68平方米，证号为4832416的他项权登记行为侵犯了其合法权益，导致其无法通过行使抵押权来实现债权。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”据此，中国工商银行惠州分行提起本案诉讼的起诉期限，应当从其应当知道涉案抵押登记行为侵犯其合法权益之日，即1996年6月23日开始计算。但是，中国工商银行惠州分行只是将其涉案债权和抵押权作了让与，并未提起诉讼。经受让取得的法律权利，受让人享有的权利范围不应当超出让与方原享有的权利范围。涉案债权和抵押权的第一手受让人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，以及最终的受让人，即本案上诉人深圳市元利资产管理有限公司，如要对涉案房屋登记行为或是房屋抵押登记行为提起行政诉讼，其起诉期限亦应当自1996年6月23日开始计算，方属合理。上诉人于2015年5月才提起本案诉讼，已经超过了上述司法解释规定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项有关起诉超过法定期限且无正当理由，应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉的规定，对其起诉人民法院依法不应当受理。作为债权受让人，在受让债权时审慎考量被受让债权的可实现性，是其自身的责任。否则，如允许债权受让人超过债权让与人对行政行为的起诉期限提起诉讼，将造成法律关系的持续不稳定。基于上述事实和理由，原审法院受理上诉人提起的本案诉讼不妥，本院依法予以纠正。综上，上诉人深圳市元利资产管理有限公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项、第七十九条第(一)项之规定，裁定如下：一、撤销惠州市中级人民法院（2015）惠中法行初字第53号行政判决；二、驳回深圳市元利资产管理有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长  刘德敏审判员  罗 燕审判员  黄伟明二〇一六年八月二十九日书记员  朱璐明