安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黄中法民一终字第00667号上诉人（原审原告）：李桂荣。被上诉人（原审被告）：北京华生行国际文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营村三队68号。法定代表人：黄永华，公司董事长。委托代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黟县宏村镇龙江村村民委员会，住所地安徽省黟县宏村镇龙江村。法定代表人：李忠良，村委会主任。委托代理人：卢旭晖，黟县龙江村大学生村官。上诉人李桂荣因与被上诉人北京华生行国际文化发展有限公司（以下简称北京华生行公司）、黟县宏村镇龙江村村民委员会（以下简称龙江村委会）物权保护纠纷一案，不服安徽省黟县人民法院于2015年9月21日作出的（2015）黟民一初字第00326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人李桂荣，被上诉人北京华生行公司的委托代理人干方林，被上诉人龙江村委会的委托代理人卢旭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1998年1月1日，李桂荣（乙方）与龙川村委会（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：一、甲方将坐落于龙川村祠堂后厅的房屋一幢（旧村址）租给乙方做粮食加工厂使用，租赁期限自1998年1月1日至2007年12月30日；二、每年租金为1800元，乙方于每年6月30日前支付当年租金1800元；三、房屋确需维修，甲方承担维修材料费，乙方承担维修人员工资；四、甲乙双方除不可抗力因素外不得单方终止合同。此后，原龙川村委会将龙川村祠堂后厅租赁给李桂荣使用。2001年1月13日，李桂荣（乙方）与龙川村委会（甲方）商议后签订《售房协议》一份，双方约定：1、甲方将坐落于龙川村祠堂后厅的房屋（老村址）一幢出售给乙方，房屋售价为16000元；2、因年终乙方难以筹资，经协商，乙方暂预付甲方购房款8000元，2001年2月1日前乙方一次性付清余款8000元后，甲方将房屋使用证交给乙方。《售房协议》签订后，李桂荣分别于2001年1月13日、14日支付购房款3000元、4000元，2001年4月29日、5月28日支付购房款1000元、1700元，共支付购房款9700元，双方未办理房屋产权变更登记手续。2002年10月14日，龙川村委会作出了内容为“李桂荣交给龙川村现金玖千柒佰元整，由于种种原因不能出卖，为此村做出拆算决定，该款转为房屋租金和水库承包金，通过拆算可顶至2003年底，租金还多贰佰元整”的决定说明，解除双方的《售房协议》，同月22日，李桂荣在该份决定说明上注明：“由于贵方原因不能出卖，本方原谅请贵方退出所收房款，本方搬出房子，其他无门”，同意龙川村委会解除双方的《售房协议》。此后，李桂荣继续租赁使用该房屋。2012年2月17日，李桂荣向龙江村委会出具内容为“本人因经营因素，经与龙江村协议，自2012年2月17日与龙江村解除老村址租赁合同，合同一切条款终止”的合同解除申请一份，龙江村委会对此未提出异议。至此，龙江村委会与李桂荣的租赁合同解除。2014年4月27日，宏村镇人民政府、龙江村委会与北京华生行公司签订《叶氏祠堂委托管理保护协议书》一份，将叶氏祠堂委托给北京华生行公司管理。2015年6月23日，李桂荣诉至法院，请求判令北京华生行公司、龙江村委会：1.返还坐落于黟县宏村镇龙川村民组龙川祠堂后厅，并将该房屋恢复原状；2.赔偿各项损失共计93500元（房屋维修费25000元，2014年7月开始无法占有使用龙川祠堂后厅的损失20000元，所存放谷糠灭失的损失38500元及交龙江村委会10000元）；3.承担本案诉讼费用。一审庭审中，李桂荣主张其于2001年购买谷糠存放在龙川祠堂后厅，龙江村委会自认2012年双方解除房屋租赁合同后，龙川祠堂后厅存放的为稻壳，后被其处置。原审另查明：2008年2月25日，黟县人民政府对宏村镇村级区划进行调整，撤销龙川村、江村村委会，合并成立龙江村委会；龙川村祠堂又名叶氏祠堂，该祠堂后厅范围内的土地使用权人为龙江村委会，该房屋未办理房屋产权登记。原审认为：依法成立的合同受法律保护，双方应全面按照合同约定履行各自义务，合同履行过程中，双方在不违反法律规定的前提下可以协商解除合同。本案中，李桂荣与龙江村委会在龙川祠堂后厅租赁合同履行过程中，双方就该房屋又签订了《售房协议》，李桂荣履行了部分合同义务，双方未办理房屋产权变更登记手续，2002年10月，龙江村委会作出将李桂荣支付的购房款转为水库承包款和房屋租金的决定说明，要求解除《售房协议》，李桂荣在决定说明上签字，同意解除双方的售房协议，此时双方《售房协议》解除。此后，李桂荣继续占有使用龙川祠堂后厅，应视为双方同意继续履行原租赁合同（即1998年1月1日签订的租赁合同），该租赁合同于2007年12月30日到期而终止，根据法律规定，租赁期限六个月以上且未采用书面形式的，视为不定期租赁，此后双方成立的系为不定期租赁合同关系，李桂荣依据该租赁关系继续占有使用龙川祠堂后厅，后该租赁关系因李桂荣于2012年2月17日的申请而解除，其无权再继续占有使用该房屋，故对李桂荣要求龙江村委会返还龙川祠堂后厅，将该房屋恢复原状及赔偿其自2014年7月开始无法占有使用房屋的损失20000元的诉讼请求，不予支持；关于李桂荣主张的房屋维修费25000元及谷糠灭失损失38500元的诉讼请求，因其未提供证据证明维修房屋实际支出25000元，也未提供证据证明其2001年购买的谷糠于2012年被龙江村委会处理时谷糠灭失明细及价值，故对该两项诉讼请求不予支持；关于李桂荣要求龙江村委会返还其10000元的诉讼请求，因支付租金系其应当履行的合同义务，李桂荣实际租赁龙川祠堂后厅经营使用了14年，其未提供证据证明实际支付的款项已超出其应给付的租金总额，故对该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李桂荣的诉讼请求。案件受理费2138元，减半收取1069元，由原告李桂荣负担。原审宣判后，李桂荣不服上述判决，向本院提起上诉称：一、《售房协议》未解除。李桂荣在龙江村委会的决定说明上写明的内容表明，在龙江村委会立即退还李桂荣所收房款的条件下，李桂荣同意解除《售房协议》，其他条件免谈，龙江村委会并未将所收房款退还李桂荣，双方在《售房协议》的解除上并未达成合意。二、《合同解除申请》不是李桂荣真实意思表示。李桂荣招商引资的单位征地，需获得龙江村委会配合，在李桂荣多次请求情况下，龙江村委会仍不配合。龙江村委会提出，如出具《合同解除申请》，将予以配合，在此情况下，李桂荣于2012年2月17日无奈出具《合同解除申请》。李桂荣对《合同解除申请》的真实性予以认可。但并不认可其合法性及证明目的。三、一审法院怠于释明，显失公正。李桂荣提供了《货物运单》等证据已载明被处置的谷糠基本情况，包括货物名称、件数、包装、重量。龙江村委会也确认其擅自处置掉谷糠。如原审法院不确定其价值。应依职权向李桂荣释明通过司法鉴定来确定，但原审法院并未向李桂荣释明，显然违背了司法为民、司法公正的宗旨。综上，原审判决认定事实及程序上存在错误，为此，李桂荣上诉至二审法院，请求：1.撤销原审判决，改判支持李桂荣一审诉讼请求。2.判决北京华生行公司、龙江村委会承担本案一、二审诉讼费用。北京华生行公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，李桂荣上诉的理由不能成立。二、本案是租赁关系转为房屋买卖关系，之后房屋买卖关系双方协商解除又恢复到租赁关系，租赁期满后，双方是不定期的租赁关系，之后在2012年解除了租赁关系。一审判决认定的事实正确，李桂荣的上诉理由不成立。请求驳回李桂荣的上诉请求。龙江村委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李桂荣的上诉理由不能成立。请求驳回李桂荣的上诉请求。二审中，李桂荣提交以下二组证据：证据一：李桂荣于2014年5月15日自行拍摄的关于烧毁谷糠的照片。证明：龙江村委会指示民工烧毁了55吨的谷糠。证据二：李桂荣于2014年6月5日、7月27日、8月11日分别自行拍摄的三张毁灭李桂荣对案涉租赁房屋维修的照片。证明：李桂荣于2001年花费2万余元对案涉租赁房屋进行了维修，但在破坏之后已无法证明该事实。北京华生行公司认为李桂荣提交的二组证据不属于二审中的新证据，如法庭对该证据进行审查，发表以下意见：一、证据一无法证实李桂荣损失的是谷糠且有55吨，也无法证明是谁实施了烧毁行为。该证据不具备证据的三性，不能达到李桂荣的证明目的。二、证据二不具备证据的三性，不能证明李桂荣对案涉租赁房屋曾进行过一次大的维修。龙江村委会对李桂荣提交的二组证据发表了与北京华生行公司相同的意见。本院认证意见：李桂荣提交的二份证据系自行拍摄的照片，没有其他证据予以佐证，其真实性、合法性、关联性无法认定，本院不予采信。当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见亦同于原审，本院认证意见同原审。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、北京华生行公司、龙江村委会是否应当将案涉的龙川祠堂后厅返还李桂荣并将该房屋恢复原状；二、北京华生行公司、龙江村委会是否应当赔偿李桂荣各项损失93500元。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保权。物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他支配方式。权利人以外的任何人都负有不得非法干涉和侵害的义务。本案是物权保护纠纷，李桂荣向北京华生行公司、龙江村委会主张返还案涉的龙川祠堂后厅并将该房屋恢复原状，其应提供有效的物权凭证，即李桂荣对案涉的龙川祠堂后厅享有物权。案涉的《房屋租赁合同》、《售房协议》、《合同解除申请》均可证明龙川祠堂后厅的使用权人为龙江村委会，李桂荣仅是该房屋的租赁者。李桂荣主张与龙江村委会于2001年1月13日签订的《售房协议》未解除，但其于2012年2月17日申请与龙江村委会解除租赁合同，可以证明《售房协议》已经解除；李桂荣主张《合同解除申请》不是其真实意思表示，但其未提供证据予以佐证。同时，宏村镇人民政府、龙江村委会已于2014年4月27日与北京华生行公司签订协议，将案涉的房屋委托给北京华生行公司管理。故，李桂荣要求返还案涉的龙川祠堂后厅并将该房屋恢复原状的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李桂荣提供的2001年7月11日的货物运输等单据，不能证明其于2014年5月15日拍摄的照片中被处置的物品是谷糠，亦不能证明该物品的数量和价值，以及处置该物品的主体。根据举证责任规则，李桂荣应承担举证不能的不利后果。李桂荣认为原审法院应依职权向其释明通过司法鉴定来确定谷糠损失，该主张没有法律依据。由于李桂荣未提供93500元损失构成的凭证，亦未提供该损害结果系北京华生行公司、龙江村委会过错造成的相关证据，故，李桂荣要求北京华生行公司、龙江村委会赔偿其各项损失93500元的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2138元，由上诉人李桂荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹有春审 判 员  郑卫东代理审判员  蒋 薇二〇一六年一月二十一日书 记 员  汪 浩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。