江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终1185号上诉人(原审原告):李力波。被上诉人(原审被告):苏州万亚商业管理发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路。法定代表人:滕荷雪，执行董事。委托诉讼代理人:吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人李力波与被上诉人苏州万亚商业管理发展有限公司（下称万亚公司）因委托经营合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江民初字第2025号民事判决,向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李力波不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：1、双方于2010年6月11日签订的《委托经营合同》第五条第六款应认定无效。该款中关于续约采取全体业主投票方式的约定，应理解为采取公开竞标方式，如不竞标而由被告与业主一对一签订合同会损害业主利益，也会造成信息不对称而侵犯业主同等知情权，现被告以51%的业主同意续签合同而不考虑剩余49%的业主意愿，对不同意续签的业主不公平，因此，上述续约条款应为无效。2、上诉人房��证中明确标识了铺位的物理分割位置和面积，属于可以分割独立经营，也可以被管理公司统一经营，即使大比分野猪要求续约统一经营，也不能伤害小业主的权益。请求二审法院依法认定合同第五条第六款无效；由业主大会或者合法选举的业委会收回万亚商厦，自行竞标经营方，或者自营，万亚公司可以参与竞标；责令万亚公司在新的经营方式产生前代为管理，不得恶意经营损害业主方利益；万亚公司应当给付自2014年1月1日至移交新经营公司为止的铺位使用费用，按照新产生的中标方的委托经营合同约定的费率计算；诉讼费由被上诉人负担。被上诉人万亚公司一审中辩称：1、万亚广场系由上千户没有进行物理分割的商铺整体构成，在商铺销售后，再由商铺业主交由被告统一对外招租、经营、管理，业主按照支付房款数额及约定的固定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式，即所有权与经营权相分离，在法律关系上，不仅存在业主与被告之间的委托、租赁、经营等法律关系，而且存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题，各业主在行使物权时尚需顾及其他业主的权益，因此，包括原告在内的业主与被告签订合同时，设定了合同第五条第6款之约定，即在合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由被告继续经营的，被告继续受托经营，同时，授权业主委员会与被告具体执行操作。由于万亚广场是一个整体经营的商场，业主达千户以上，为保证全体业主权益，维持商场的整体有序运营，因此，事先作出续约约定，符合全体业主的共同利益。2013年下半年，被告即与万亚广场业主委员会（下称万亚业委会）磋商续约事宜，最终达成初步意见。2013��11月1日，万亚业委会向全体业主发出“致万亚广场业主函”，明确告知全体业主续约条件；2013年12月7日召开业主大会；2013年12月10日，万亚业委会再次向业主发出函告，明确被告是符合要求的续约方，并提出相关的签约时间。政府基于对万亚广场经营的关心和维护广大业主的利益，多次参与万亚广场续约事宜，并在2013年12月25日由苏州太湖城吴江管理委员会（下称太湖新城管委会）发出“致万亚广场高铺业主公开信”，指出截止2013年12月23日，已超过700个铺位与被告续约，比例超过50%。根据在此前同类案件中被告提供的全部签约合同，无论从业主数量、面积、金额等方面，均超过60%，符合《委托经营合同》约定的续约比例条件。截止目前，万亚广场业主续约比例已超过90%，因此，根据《委托经营合同》中有关续约约定，原、被告双方的委托经营合同于2014���1月1日起续约，现原告主张要求返还商铺缺乏事实依据。2、《委托经营合同》第五条第6款并不违反法律、法规有关效力性的禁止性规定，属合法有效。合同签订后，原告从未对该条款提出过异议，也从未主张要求变更或撤销该条款，因此，即使该条款可撤销，也已超过法律规定的1年期限。3、原告主张赔偿相当于租金的占用商铺损失缺乏依据。根据吴江区人民院对同类案件的判决，对于被告与万亚业委会就续约期间的收益回报提出的方案，万亚广场1057户业主以签约形式表明了其同意意愿，应视为已表决通过，该方案对万亚广场1-5层1152户业主均具有约束力，原告的收益应参照其他商铺租赁合同中约定的方式计算。4、原、被告所签原《委托经营合同》期限为2010年12月31日至2013年12月31日，而2010年6月11日至2010年12月31日这段期间为招租准备期，不存在租金的问题。5、原告的误工损失与被告无关，且无相应证据证实，其真实性不予认可。综上，要求驳回原告的诉讼请求。二审中万亚公司表示服从一审法院判决。一审原告李力波的诉讼请求为：1、原、被告所签《委托经营合同》中第五条第6款有关续约条款无效；2、被告返还位于苏州市吴江区松陵镇永康路香港万亚广场（下称万亚广场）4层4100号商铺，并赔偿2013年12月31日至原告起诉之日相当于租金损失27376.59元；3、被告支付2010年6月11日至2010年12月31日期间的租金8645.24元；4、被告赔偿误工损失2000元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：万亚广场4层4100号商铺系李力波向万亚集团有限公司购买，购房金额为216131元，建筑面积为13.8平方米。2010年6月11日，李力波（甲方）与万亚公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，主要约定甲方将所购万亚广场4层4100号商铺委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺经营管理的一切事务活动；乙方自行确定、调整该商铺的经营范围、经营模式，在保证甲方约定收益的前提下，独立处理一切与该商铺经营有关的内外事务；委托经营期限为2010年12月31日至2013年12月31日；鉴于新建商场经营需要较长期限市场培育的特点，为平衡甲、乙双方的利益，亦为通过一定时期商场良性运营而最终使甲方所购商铺增值，甲方同意乙方的市场培育方案，并对租金一事约定如下：乙方租赁甲方铺位三年租金免交，但乙方经营盈亏及经营所产生的费用和责任均由乙方独立享有并承担；因该商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担，甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费按法律规定由甲方自行办理；为维护广大业主的投资收益，���商场经营具有持续性，在本合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资金额比例进行投票，有51%以上业主投票通过由乙方继续经营的，乙方继续受托经营，经营以财务公开形式，收益由业主委员会与乙方协商分成比例，原则上不低于8∶2，甲方所得部分按甲方投资比例享受收益，定期结算，由业主委员会与乙方具体操作执行（即《委托经营合同》第五条第6款）；乙方逾期向甲方支付该商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方实际履行，乙方在收到甲方催款函5个工作日内未支付的，逾期每日甲方可按该商铺经营回报收益的0.3‰向乙方加收滞纳金；委托经营期间，除上述约定赔偿情形外，双方任何一方违反合同其他约定的，给对方造成损失的，须向对方支付相当于对方损失的违约赔偿金。2013年10月24日，万亚公司发出《致业主函》，函告所有���主续约条件，请所有业主考虑是否续约。《致业主函》中提到，万亚公司基于自身经济利益的考虑，曾于2013年9月30日登报告知业主不再续约受托经营万亚购物中心，后在太湖新城管委会、万亚业委会及部分业主的共同努力下，协商达成了续约条件。考虑到时间紧迫，业主人数众多，万亚公司先进行电话续约登记，如符合继续经营条件的，万亚公司将电话通知业主前来续约。2013年11月1日，万亚业委会发出《致万亚广场业主函》，函告业主于2013年11月15日前与万亚公司续约，续约时间为十年，租金以业主购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基础，乘以固定比例（固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%）的方式得出，租金半年一付，先付后租。2013年12月10日，万亚业委会再次发函业主，函中载明：2013年12月7日的万亚业主临时大会未完成预定任务，虽有其他两家公司提出合作意向，但均未前来参加2013年12月7日经营权的竞标，考虑到广大业主的利益，认为和万亚公司续约比较理智和可靠，请业主于2013年12月15日前与万亚公司续约。2013年12月25日，太湖新城管委会发出《致万亚广场商铺业主的公开信》，公开信中载明：截至2013年12月23日，已有超过700家铺位与万亚公司签订了下一轮租赁合同。太湖新城管委会认为：万亚广场应当整体出租；目前已有超过60%的铺位与万亚公司签订了继续经营管理商场的合同，按前一轮委托经营合同的约定，万亚公司已取得商场经营权；万亚广场的全体商铺业主是一个利益共同体，现在大部分业主已与万亚公司签订续租，如商场不能正常营业，必将影响广大业主的经济利益���太湖新城管委会呼吁尚未签订租赁合同的业主尽快与万亚公司签订合同。另查明：万亚广场1-5层商铺有1151户办理了房屋所有权证，购房发票金额合计为735767878.51元。李力波购买的万亚广场4层4100号商铺，购房金额为216131元。万亚广场1-5层商铺出售后，由万亚公司统一经营管理，各商铺间没有进行物理分割。截止2013年12月31日，有796户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，该796户业主的购房发票金额为473408483.30元。截止2014年12月12日，有1057户业主与万亚公司签订了商铺租赁合同，该1057户业主的购房发票金额为639132315.17元。商铺租赁合同约定业主将商铺租赁给万亚公司，万亚公司以自己名义从事该商铺经营管理的一切事务活动，自行确定、调整商铺的经营范围、经营模式。租赁期限为十年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金以业主与房产商签订的购房���同所载购房价（即原始商品房买卖合同发票价）为基数，具体每年度租金按购房价乘以固定比例的方式计算，固定比例为：2014年、2015年为5.5%，2016年、2017年为5.8%，2018年、2019年为6.1%，2020年、2021年为6.4%，2022年、2023年为6.7%。租金每半年一付，先付后租，首次付款于合同生效后15天内完成，以后每期付款提前15天完成。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《委托经营合同》，被告提供的《致业主函》、邮寄凭证、万亚业委会发出的《致万亚广场业主函》、函、太湖新城管委会发出的《致万亚广场商铺业主的公开信》、签约统计表及明细、商铺租赁合同格式文本、（2014）吴江民初字第2615号民事判决书及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为：原告李力波与被告万亚公司签订的《委托经营合同》第五条第6款合法有效，理由如下：第一，该条款并不违反法律、法规有关效力性的强制性规定。第二，该条款系对续约条件的约定，内容明确。第三，万亚广场系由上千户没有进行物理分割的商铺构成，万亚集团有限公司将上述商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由被告万亚公司进行统一对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权与经营权相分离，不仅存在各业主与万亚公司之间委托、租赁、经营等法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由被告万亚公司整体招租，故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主的合法权益。如在大部分业主要求续约的情况下，仍要求被告万亚公司将少数业主的房屋腾退，势必将影响万亚广场整体功能的发挥，这违背了大多数商铺业主的意愿，也会造成社会财物的极大浪费。原告李力波购买房屋时即与被告万亚公司约定了上述第五条第6款，该条款明确告知原告李力波对房屋享有的权利需要受到维护广大业主集体利益的限制，是对广大业主集体利益的保护，故该条款对业主行使权利的限制系业主购买商铺时已了解的权利限制，应认定为有效。虽然被告万亚公司曾提出过不再续约，但这并不影响被告万亚公司再次和业主协商续约事宜，并达成合意。截止2013年12月31日，被告万亚公司与796户业主签订了商铺租赁合同，表明已占投资金额64.34%的业主同意由被告万亚公司继续经营，因此，根据上述第五条第6款约定，应认定原、被告所签《委托经营合同》的续约条件已经就成，被告万亚公司有权继续统一经营、管理。产权式商铺采用统一对外出租、经营的管理模式，单个业主的收益应当与产权式商铺整体业主的收益相吻合。签约业主与被告万亚公司约定的按照购房发票上的购房金额乘以固定比例支付收益亦相对公平，购房款数额体现了不同业主投资金额的不同，约定的固定比例体现了投资的风险。由于被告万亚公司同意2014年1月1日起的收益按照购房发票上的购房金额乘以固定比例支付给原告李力波，因此，原告李力波可要求被告万亚公司予以支付。如被告万亚公司未支付的，原告李力波可另行主张权利。现原告李力波主张要求被告万亚公司返还位于万亚广场4层4100号商铺，并赔偿2013年12月31日至本案起诉之日相当于租金的损失，不予支持。对于原告李力波要求被告万亚公司支付2010年6月11日至2010年12月31日期间租金8645.24元和赔偿误工损失2000元的主张，因无事实���法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条的规定，判决如下：驳回原告李力波的诉讼请求。案件受理费减半收取375元，由原告李力波负担。二审查明事实与原审法院查明一致。二审中,双方未提供新的证据。本院认为，李力波与万亚公司签订的《委托经营合同》第五条第6款并不违反法律、法规有关效力性的强制性规定，应认定合法有效。根据上述合同约定的经营模式，万亚集团有限公司将涉案商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由万亚公司进行统一对外整体招租、经营管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报，这种经营模式��合产权式商铺经营管理模式的特征。因此，为保障包含涉案商铺在内的万亚广场的整体功能发挥，以及经营的可持续性，个体业主的意愿应服从整体业主的意愿，以保障整体业主收益的稳定。根据现有证据显示，截止2013年12月31日，万亚公司与商铺业主续签委托经营合同已占投资金额64%以上，根据双方签订的《委托经营合同》第五条第6款的规定，即在合同履行期限届满前三个月经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由万亚公司继续经营的，万亚公司继续受托经营，同时，授权业主委员会与万亚公司具体执行操作。根据上述约定，应认定委托续约条件成就。至于万亚公司应当支付自2014年1月1日起的商铺收益问题，因在一审诉讼期间万亚公司表示同意按约支付，同时，一审法院也明确告知李力波如万亚公司未能支付的，可另行主张��利。据此，上诉人李力波的上诉请求本院难以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人李力波负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年八月十八日书 记 员  柳璐