苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2011)虎民初字第0059号原告苏州新凯汽车服务有限公司。法定代表人马琳，董事长。委托代理人周俊，江苏新开利律师事务所律师。被告朱锦海。原告苏州新凯汽车服务有限公司与被告朱锦海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月30日受理后，依法由审判员汤英姿独任审判。审理中，被告朱锦海因涉嫌容留卖淫罪，于2010年12月被苏州市公安局虎丘分局立案侦查，本案于2011年1月21日中止诉讼，后于2011年10月24日恢复审理，并于2011年11月14日、11月21日公开开庭进行审理。原告苏州新凯汽车服务有限公司的委托代理人周俊，被告朱锦海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新凯汽车服务有限公司诉称，原、被告于2008年7月20日签订一份房屋租赁合同，约定：原告将坐落马运路号的部分房屋出租给被告使用，期限自2008年7月21日至2014年7月20日止，共计6年。合同约定房屋租金：每月单价20元/平方米，第一租赁年度租金为人民币256800元，从第2租赁年度开始，租金在256800元的基础上，每年按5%递增。房屋租金先付后用，被告应在每3个月的第一个月的第十日前支付该租赁期内的租金。但是被告未按约定支付租金，原告于2010年4月向法院起诉，经法院调解双方继续履行合同。但被告又一次违约，从10月21日起又拖欠租金至今，且被告因波嫌犯罪被拘押。原告认为，被告拖欠租金已构成违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告在2008年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将承租房屋腾空后归还原告；3、被告支付房屋租金47186元（自2010年10月21日起暂计至2010年12月21日）；4、被告支付原告违约金89880元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中因被告已将2010年10月21日至2011年1月19日的租金基本付清（欠780元），故原告增加诉讼请求，要求被告支付自2011年1月20日起至实际腾房日止的租金（暂算至2011年10月20日的租金为176660元）。被告朱锦海辩称，要求原告对被告进行补偿，否则不同意解除合同。经审理查明，2008年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于苏州高新区马运路号的部分房屋（建筑面积为1070平方米）出租给被告，租赁用途：乙方开办温泉会所，租赁期限自2008年7月21日至2014年7月20日止，共计6年。房屋租金：每月租金单价20元/平方米，第一租赁年度租金为人民币256800元，从第2租赁年度开始，租金在256800元的基础上，每年按5%递增。租金支付方式为：房屋租金先付后用，被告应在每3个月的第一个月的第十日前支付该租赁期内的租金。合同明确，甲方已将出租房屋所占有范围内的土地使用权性质为工业出让土地明确告知乙方，甲方不负责为乙方向土地部门申请改变土地使用权性质，甲方也不承担任何因土地使用权性质变化所带来的风险。双方在合同的第十条约定，乙方逾期支付租金满30天，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并追究乙方的违约责任,并约定，凡因上述乙方违约而致甲方提前解除合同收回房屋的，乙方除应支付相应房租金外，其在房屋上的装修均无偿归甲方所有，并应承担违约金，违约金按合同约定的尚余租赁年度全部租金的10%计算。合同还对其他事项进行了约定。在合同履行过程中，因被告未按约支付租金，原告曾于2010年4月向本院提起诉讼，后经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告于2010年6月20日前支付原告自2010年1月21日起至2010年7月20日止的房屋租金134820元。若被告未按约履行，则原告有权申请强制执行，并且原、被告之间的房屋租赁合同自2010年6月20日解除，被告必须于2010年6月30日前将房屋腾空并搬离，且凡附着于该房屋之上的由被告投入的固定装饰均无偿归原告所有。二、自2010年7月21日起，原、被告之间的权利义务仍按照双方所签订的房屋租赁合同履行。本院据此作出了（2010）虎民初字第0711号民事调解书。调解书生效后，被告未自动履行，原告遂向本院申请执行，在执行中，因被告支付了原告2010年7月21日至2010年10月20日止的租金67410元，双方达成和解协议，原房屋租赁合同继续履行。但被告从2010年10月21日起又拖欠租金。原告催要未果，遂诉至法院。在本案审理过程中，被告分别于2011年4月21日给付原告租金70000元，于同年7月25日给付原告租金30000元，于同年8月1日给付原告租金10000元。原告于2011年11月21日在庭审中当庭通知被告朱锦海，因其自2011年1月20日起又未按约支付租金，拖欠租金至今，故原告根据合同约定提出解除合同。上述事实由《房屋租赁合同》、（2010）虎民初字第0711号民事调解书、（2010）虎执字第0684号和解协议、收条及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法、有效。根据合同约定，乙方逾期支付租金满30天，甲方有权解除合同。被告自2010年10月21日起又未按约支付租金，在案件审理过程中，被告虽于2011年4月至同年8月间分三次共给付原告租金11万元，但被告逾期支付租金超过30天的违约事实仍存在，故原告有权按《房屋租赁合同》的约定，单方提出解除合同；鉴于原告于2011年11月21日开庭时已通知被告解除合同，故原、被告间于2008年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2011年11月21日起解除，被告除应支付拖欠的2011年10月21日起至2011年11月21日止的租金201433元外，还应将承租房屋腾空后返还原告，如不返还，应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，（2011年7月21日至2012年7月20日止的年租金为297278.1元，折合每天814.4元〈297278.1元/年*365天〉）支付自2011年11月22日起至实际搬出日止的房屋使用费。关于违约金，因合同约定的违约金过高，原告也同意调整，本院认为以赔偿原告一个月租金损失为宜，调整为24773元。关于被告提出要求原告对其补偿，因无合同约定，且被告也未提起反诉，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告苏州新凯汽车服务有限公司与被告朱锦海于2008年7月21日签订的《房屋租赁合同》于2011年11月21日解除。二、被告朱锦海应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新凯汽车服务有限公司房屋租金201433元。三、被告朱锦海应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州新凯汽车服务有限公司违约金24773元。四、被告朱锦海应于本判决生效之日起十日内将承租房屋腾空后返还原告苏州新凯汽车服务有限公司。五、被告朱锦海应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州新凯汽车服务有限公司自2011年11月22日起至实际搬出日止的房屋使用费（参照《房屋租赁合同》的租金标准，每年297278.1元，折合每天814.4元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6861元，减半收取3430.5元，由被告承担，被告应于本判决生效后十日内直接给付原告，本院预收的案件受理费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；账号：321-550101040009599-207401021。审判员  汤英姿二〇一一年十一月二十一日书记员  周 静