呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01186号上诉人（原审被告、反诉原告）王梅玲，女，1984年2月19日出生，蒙古族，医生，现住呼和浩特市赛罕区。委托代理人梁银锁，男，1981年8月21日出生，职员，现住呼和浩特市赛罕区，系王梅玲配偶。委托代理人刘利军，内蒙古典雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）阿如汗，男，1981年12月19日出生，蒙古族，教师，现住呼和浩特市新城区。上诉人王梅玲因与被上诉人阿如汗屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕人民法院（2014）赛民初字第03272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人王梅玲的委托代理人梁银锁、田建全，被上诉人阿如汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年8月7日，阿如汗与王梅玲签订了《房屋买卖居间合同》，居间方为内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特分公司。合同签字处为：“甲方：王梅玲乙方：阿如汗。”2014年8月7日，阿如汗与王梅玲签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同约定由阿如汗购买王梅玲所有位于呼和浩特市赛罕区金宇文苑小区23号楼6至7层3-602号商品房，建筑面积共150.45平方米，房屋产权证号为呼房权证赛罕区字第20131069**号，该商品房已设定抵押，抵押权人为内蒙古公积金管理中心，王梅玲应于买受人贷款批复3日之内办理抵押注销手续。阿如汗向中国银行办理按揭贷款。房产的成交价格为110万元，在签订合同时阿如汗向王梅玲支付购房款定金10万元，王梅玲应在房屋全款交付3日内将该房屋交付给阿如汗。关于违约责任约定，阿如汗未按照约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，阿如汗按日计算向王梅玲支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向王梅玲支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，王梅玲有权解除合同。王梅玲解除合同的，阿如汗应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的万分之三向王梅玲支付违约金，并由王梅玲退还阿如汗全部已付款。合同签订后，2014年8月7日，王梅玲向阿如汗出具了定金收条，载明为：“今收到购房人阿如汗支付的购买位于赛罕区富裕路金宇文苑小区23号楼6至7层3-602房屋，定金共计人民币（大写）壹拾万元整，（小写）￥100000.00。本收条一式三份，购房人、出售人、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司各执一联。收款人（签字或盖章）：王梅玲收款日期：2014年08月07日”另查明，2014年8月30日，阿如汗从邻居处获悉诉争房屋内曾发生意外事件，原房主在房屋内上吊自杀。之后，阿如汗与王梅玲多次交涉退房，王梅玲均予以拒绝。又查明，2011年4月12日，原房主杨瑞霞在房屋内上吊自杀。还查明，2011年4月17日，呼和浩特市公安局赛罕区分局对杨瑞霞的非正常死亡出具了非正常死亡登记表。本诉原告阿如汗请求：一、撤销双方之间的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；二、王梅玲退还阿如汗定金10万元。反诉原告王梅玲请求：阿如汗支付违约金12万元，并自2014年9月16日起按合同总价每日万分之三支付违约金。原审法院认为，根据法律规定，当事人在订立合同时存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情形，致使意思表示不真实的，受损一方有权请求撤销该合同。本案中，涉案房屋曾发生过非正常死亡事件，虽然并无法律规定房屋出卖方对房屋内曾发生的相关事件负有披露的义务，但双方买卖具有特殊背景，阿如汗购买房屋的用途是用作婚房。根据公序良俗和社会普遍认知基于购买婚房为目的的情况下，房屋内曾发生过非正常死亡事件对买受方是否购买房屋会产生决定性的影响，现基于王梅玲未向阿如汗告知该事实，致使阿如汗在不知情的情况下，购买了房屋，使阿如汗购买房屋的使用目的无法实现，现阿如汗要求撤销双方买卖合同是有正当理由的，不违反相关法律规定，亦符合公序良俗，予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到得损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，阿如汗虽未按照合同约定履行支付房款的义务，但是阿如汗系基于得知该房屋内曾发生过非正常死亡事件之后，该事件对阿如汗是否购买该房屋会产生重大影响，故阿如汗的行为不构成违约，因此反诉王梅玲要求反诉阿如汗支付违约金12万元，并自2014年9月16日起按合同总价每日万分之三支付违约金的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销阿如汗与王梅玲于2014年8月7日签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；二、王梅玲于本判决生效后十日内退还给阿如汗所付定金100000元；三驳回反诉王梅玲的反诉请求。案件受理费1250元（阿如汗已预交），由王梅玲承担；反诉费2700元（反诉王美玲已预交），由反诉王梅玲承担。王梅玲不服一审判决，向本院提出上诉称，一审法院认定事实错误。1、2014年8月7日王梅玲与阿如汗以及京城广厦公司签订了《房屋买卖居间合同》及附件合同《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，为保证合同履行，王梅玲根据阿如汗要求将房屋产权证交于京城广厦公司，同时根据《房屋买卖居间合同》第七条约定，王梅玲收取阿如汗定金10万元，合同第八条约定，若违约应按总房款的20%支付违约金。王梅玲认为，依法签订的合同应诚实履行，拒不履行应承担相应法律后果，阿如汗依法应按约定承担违约金责任。2、《房屋买卖居间台同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》是王梅玲与阿如汗之间的买卖合同，王梅玲在售房时对房屋情况没有任何隐瞒，无任何可造成误解或欺骗的事实，一审法院以案外人谣传强加于王梅玲，有要求王梅玲告知阿如汗自己也不知道的事实，该事实或许根本不存在，以此认定事实有违公允，也是法律所不允许的。其次，阿如汗对房屋用途解释为婚房，该房屋没有任何缺陷，达不到使用目的的认知，显然没有说服力。再次，一审法院乱用且曲解公序良俗的概念，王梅玲对于整个买卖过程也不存在过错。二、一审法院适用法律错误。1、本案的合同当事人与一审法院认定的事实之间没有关系，以案外人的事由适用本案属于适用法律错误，买卖不存在误解或显失公平情形；2、双方买卖不存在欺诈或胁迫情形，也不会导致阿如汗意思表示不真实。综上，请求：撤销一审判决，驳回阿如汗的诉讼请求，改判由阿如汗支付违约金12万元，并自2014年9月16日起按合同总价每日万分之三承担违约金责任。阿如汗答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。1、一审法院经查明，2011年4月12日，原房主杨瑞霞在房屋内上吊自杀。2、王梅玲故意隐瞒凶宅的事实，构成欺诈，合同无效。二、一审判决适用法律正确。综上，驳回上诉维持原判。二审中，王梅玲提交新一组新的证据。证据一、《房屋买卖契约》，拟证明王梅玲买的也是二手房，其被告知原房主是因脑淤血死亡。证据二、《死亡证明》，拟证明原房主是因脑淤血死亡。阿如汗对王梅玲提交新一组新证据所要证明原房主是因脑淤血死亡的事实不认可。经二审审理，本院对王梅玲提交的一组新证据所要证明原房主是因脑淤血死亡的事实不予采信，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、阿如汗与王美玲签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》是否应予撤销；二、王美玲是否应该退还阿如汗所付的定金10万元；三、王美玲的反诉请求是否有依据。针对第一个焦点问题,《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……。”本案中，涉案房屋内曾发生过非正常死亡事件，该事件对买受方是否购买房屋会产生决定性的影响。阿如汗结婚是人生喜事，该宅内发生的历史悲剧事件，已对其的选择和以后的使用产生巨大的影响，故本院认为该事件的获悉已对本案当事人在签约时的决定构成重大误解，现阿如汗要求撤销双方买卖合同的理由符合重大误解的情形和人之常情，一审此项判决并无不妥，本院予以支持。针对第二个焦点问题,《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，阿如汗虽未按照合同约定履行支付房款的义务，但是阿如汗系基于得知该房屋内曾发生过非正常死亡事件之后，该事件对阿如汗是否购买该房屋会产生重大影响，故阿如汗的行为不构成违约，王美玲应该退还阿如汗所付的定金10万元，一审此项判决符合合同撤销的法律后果，本院予以支持。针对第三个焦点问题,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因该房屋内曾发生过非正常死亡事件，导致阿如汗购买房屋的合同被撤销，阿如汗的行为不构成违约，因此反诉王梅玲要求反诉阿如汗支付违约金12万元，并自2014年9月16日起按合同总价每日万分之三支付违约金的反诉请求不予支持。一审此项判决并无不妥，本院予以支持。综上，王梅玲的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由王梅玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨福金审 判 员  杨蔚堃代理审判员  殷玉凤二〇一六年一月二十七日书 记 员  于文硕