西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）莲民初字第02531号原告刘汉周，男，1960年9月17日出生。委托代理人李宏武，陕西润海律师事务所律师。委托代理人柳星，陕西润海律师事务所律师。被告陕西福源置业有限公司。法定代表人卢怡寰，该公司总经理。委托代理人常小俊，陕西仁和万国律师事务所律师。原告刘汉周与被告陕西福源置业有限公司（以下简称福源公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘汉周的委托代理人李宏武、柳星，被告福源公司的委托代理人常小俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉周诉称，被告系位于西安市莲湖区XX路XX号“XX”项目的开发商。因前期该项目商铺销售不畅，被告急需回笼资金，鉴于原告良好的人脉资源及销售经验，被告遂委托原告代理销售其商铺，开始是口头委托，因原告销售业绩良好，被告遂于2011年3月20日和原告签订书面销售代理合同，委托期限两年。从2011年1月1日至2012年12月31日止。合同约定，原告每增加销售一套房产，被告同意在原告购买的商铺合同总价中下浮1%作为佣金。若客户非因被告原因退房，佣金扣回，除非扣除的违约金大于应付佣金。当时口头约定原告购买三套商铺，后被告具备条件后和原告签订了三套商铺的房源确认协议书。后原告经多方努力，累计销售商铺40套（不含原告的三套商铺）。因中途有人退房，被告认为最终销售套数未定，故一直不给原告进行决定，原告所购买的上述三套房产被告要求先分别按照19223.59元/平方米、21877元/平方米、20930元/平方米的价格确定，在最终购房客户稳定后决算，原告只能同意，并缴清了全部购房款。此后被告一直拖延核算，经原告多次找被告核对，被告遂向原告出具了一份原告代理销售的最终客户清单，累计销售32套商铺。按照被告与原告的协议，原告购买被告的三套商铺应给予32%的价格下浮，用以冲抵其应付原告的佣金。原告购买被告房产市场价合计为16191718元，下浮32%后实际金额为11010368元，但因被告担心退房迟迟不予最终决算，原告实际已经支付被告的价款为12762162元，超付款项为1751794元，上述款项本应是被告应支付原告的佣金，原告多次向被告催要，但被告以最终客户还未稳定为由继续拖延付款，故原告诉至法院，请求判令：1、被告福源公司支付原告代理销售佣金1751794元；2、本案诉讼费由被告承担。被告福源公司辩称，原告与福源公司签订《房地产销售代理合同》属实，其中双方约定原告每增加销售一套房屋，其公司同意在原告购买商铺合同总价中下浮1%作为奖励。原告所购买的三套商铺对外销售的市场价总计应为16191718元，原告向福源公司缴纳该三套商铺的购房款总计12762162元。然而，原告在2011年8月5日曾向福源公司出具过一份承诺书，该承诺书中载明：截止2011年8月5日原告代理销售的商铺共计37套。双方对于截止2011年8月5日销售商铺应付的代理费用重新进行了约定。这个承诺书上载明的截止到2011年8月5日原告代理销售的商铺为37套，其代理费用总计为人民币3236493元。因原告出具承诺书的时间在双方签订《房地产销售代理合同》之后，其对于代理费用的约定，可以视为对原销售代理合同佣金的变更，故应根据2011年8月5日原告出具承诺书中的数额来计算代理费的佣金，而不是依据销售代理合同的1%计算。另外，承诺书上写明销售商铺是37套，但是有5套退房，原告实际代理销售的商铺一共是32套。故至今为止，原告的代理费用还达不到承诺书上的约定数额，按照承诺书上的约定，原告还应该向福源公司补交部分房款，而不是福源公司向原告支付代理销售佣金。经审理查明，2011年3月20日，原告刘汉周作为乙方，被告福源公司作为甲方，共同签订《房地产销售代理合同》一份，双方约定：一、甲方委托乙方代理销售XX项目商业未销售部分商铺，具体销售房源待本合同签订后由甲方提供，并由甲方销控，在甲方统一体系内安排调控；二、本合同代理期限为12个月，自2011年1月1日至2012年12月30日。在本合同到期前的10天内，如甲方双方均未提供反对意见，本合同代理期自动延长2个月。合同到期后，如甲方或一方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理；三、本项目的必要推广费用由甲方负责支付，其具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付；四、销售基价由甲方确定，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，在许可范围内灵活浮动，甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件；五、经双方协商同意，乙方每增加销售一套甲方同意在乙方购买商铺合同总价中下浮1%作为奖励，待客户实际交款确认计提。若客户成交后非因甲方原因选择退房，甲方有权扣回已付乙方的销售佣金。若因客户方违约，甲方扣除的违约金大于已付乙方销售佣金，则甲方可考虑不追回已付销售佣金。甲方承诺每月8日前支付乙方上月佣金，若甲方逾期支付每逾期1日向乙方支付万分之三的违约金；在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再相互承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。2011年5月30日，原告刘汉周与西安西粮实业有限公司签订了《商铺房源确认协议书》三份，约定原告购买位于西安市莲湖区XX路XX号“XX”三套房屋，分别为：第XX幢XX层XX号房，房屋建筑面积约284.21平方米，房屋单价每平方米25728元；第XX幢XX层XX号房，房屋建筑面积约124.72平方米，房屋单价每平方米25728元；第XX幢XX层XX号房，房屋建筑面积约200.62平方米，房屋单价每平方米26688元。之后，该“XX”项目继续由被告福源公司开发建设。2011年8月5日，原告刘汉周向被告福源公司出具《承诺书》一份，其内容为：本人刘汉周在陕西福源置业有限公司开发销售的XX项目，共计销售北地块商业街商铺35个，南地块商铺2个，本次共结代理费用3236493元。根据公司统一安排配合催缴已成交客户款项，如出现未按期交款、退房、按揭不能如期配合办理等情况，公司将按规定进行处理，之前所结代理费部分将在自购商铺中补回。2011年8月24日，原告刘汉周与西安西粮实业有限公司就其所购买的三套房屋重新签订了《商铺房源确认协议书》各一份，约定第XX幢XX层XX号房的房屋单价变更为每平方米20930元，第XX幢XX层XX号房的房屋单价变更为21877元，第XX幢XX层XX号房的房屋单价变更为每平方米21703元。2013年1月24日，原告的妻子郝桂梅与被告签订《商品房买卖合同》（编号XX）一份，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号“XX”第XX幢XX单元XX层XX号建筑面积124.05平方米房屋一套售予买受人，房屋单价为每平方米21877元，房屋总价为2713842元，其中总房款的50.26%即1363842元直接支付被告，剩余购房款1350000元由买受人办理银行按揭贷款。同一日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号XX）一份，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号“XX”第XX幢XX单元XX层XX号建筑面积212.05平方米房屋一套售予原告，房屋单价为每平方米19223.59元，房屋总价为4076363元，其中总房款的50.20%即2046363元直接支付被告，剩余购房款2030000元由原告办理银行按揭贷款。2014年4月21日，原告的妻子郝桂梅与被告签订《合同预签单》一份，约定被告将位于西安市莲湖区XX路XX号“XX”第XX幢XX层XX号房屋一套售予郝桂梅，房屋建筑面积285.33平方米，合同单价为每平方米20930元，合同总价为5971957元。2014年4月22日，被告向郝桂梅出具收到购房款5971957元的《收据》一张。庭审中，被告承认上述三套房屋对外销售的市场价格总计应为16191718元，该三套房屋系原告及其妻子郝桂梅购买，扣除此三套房屋，原告代理销售“XX”的房屋共计32套，原告为此三套房屋向被告缴纳购房款总计12762162元。经核算，原告及其妻子郝桂梅在购买上述三套房屋过程中，被告实际减免购房款3429556元。以上事实，有原、被告提供的《房地产销售代理合同》、《商铺房源确认协议书》、《合同预签单》、《商品房买卖合同》、《收据》、《承诺书》等证据及庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，原告每增加销售一套房屋，被告同意在原告购买商铺总价中下浮1%作为奖励。庭审中，经双方共同确认，扣除原告及其妻子郝桂梅自购的三套房屋，原告共计代理销售“XX”房屋32套，原告及其妻子自购的三套房屋对外销售总价款为16191718元，故被告应以上述三套房屋对外销售总价的32%即5181349.76元作为原告完成委托事务的报酬。原告及其妻子在购买上述三套房屋时，被告实际减免购房款3429556元，此金额应视为被告已向原告支付的报酬，故被告还应向原告支付报酬1751793.76元。关于被告辩称原告于2011年8月5日出具的《承诺书》中已经对代理销售佣金作出变更，故不应按照原告自购房屋合同总价下浮1%标准计算销售佣金的抗辩意见，庭审中被告提供的证据不足以证明双方曾协商变更了原告代理销售房屋的报酬支付标准，原告在《承诺书》中也并未承诺其上记载的代理费金额为双方最终的结算金额，被告在与刘汉周、郝桂梅签订《商品房买卖合同》及《合同预签单》时也并未参照《承诺书》中的金额进行结算，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：被告陕西福源置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘汉周完成委托事务的报酬1751793.76元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20566元（原告已预交），由被告陕西福源置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王晓萤审 判 员  赵兴华人民陪审员  谢翔天二〇一六年一月二十五日书 记 员  张 菡