四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2016)川07执复21号复议申请人（被执行人）：四川旭城房地产开发有限责任公司，住所地江油市工业开发区会昌路。法定代表人：李成旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢兴中，四川鼎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建，四川鼎天律师事务所律师。申请执行人：蒲娟，女，汉族，生于1969年11月29日，四川省江油市人，住四川省江油市。被执行人：李成旭，男，汉族，生于1965年1月22日，四川省江油市人，住四川省江油市。被执行人：程国萍，女，汉族，生于1963年5月3日，四川省江油市人，住四川省江油市。被执行人：江油市旭日发展有限公司，住所地江油市工业开发区会昌北路。法定代表人：李成旭，该公司董事长。复议申请人四川旭城房地产开发有限责任公司（以下简称旭城公司）不服四川省江油市人民法院（以下简称江油法院）（2016）川0781执异47号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。江油法院在执行蒲娟申请财产保全执行李成旭、程国萍、旭城公司、江油市旭日发展有限公司（旭日公司）民间借贷纠纷一案过程中，查封了旭城公司名下不动产，旭城公司提出书面异议，要求解除超标的部分不动产。江油法院查明：2016年2月，该院在执行蒲娟与旭城公司等民间借贷纠纷一案财产保全过程中，查封旭城公司在梓潼县开发的旭城金柏林小区2栋1楼16号、18号门面两间，负一楼车库1-6号（6个）、9-21号（13个）、23-38号（16个）、41-43号（3个）、46号、50-52号（3个）、57-60号（4个）、62-66号（5个）、69-70号（2个）、72-76号（5个）、78-84号（7个）、86-88号（3个）、90-101号（12个）、103-117号（15个）、119-144号（26个）、146-174号（29个）、176-195号（20个）、197-203号（7个）、205号、207-233号（27个）、235-238号（4个）、241-242号（2个）、244-270号（27个）、272号、276-301号（26个）、303-314号（13个）、316-370号（55个），共计333个。重复登记322-323号（2个）、325-326号（2个）、328-330号（3个）、333号，共计8个。另查明：2013年11月15日至2014年9月24日，旭城公司与案外人签订商品房（门面）买卖（备案）合同五份，售卖旭城金柏林小区1栋一楼3间、2栋一楼2间门面房，平均单价约为（按建筑面积算）14596.25元㎡，其中一间门面证据证实按合同全额付款，其余四份合同证据证实部分付款。2015年2月23日，旭城公司与案外人签订商品房（车库）买卖（备案）合同一份，合同价款51000元，未举证履行情况。2015年11月9日至同月13日，旭城公司与案外人签订商品房（车库）买卖（备案）合同四份，合同价款36399元，均支付现金10920元，其中一份的购买者用旭城公司与车库购买者另外的商品房（住宿）购房合同旭城公司应支付购房者的违约金21155元及退所收水管改造费3000元抵顶应付的车库款。江油法院认为，被执行人提供商品房买卖合同，仅能证明当事人曾经达成过该协议，仅一份商品房买卖合同有证据证明按合同履行了付款义务，其余商品房买卖合同是否按约定全额履行付款，情况不明；车库买卖合同也仅有一份履行了合同约定的付款义务，且大部分金额是抵顶另一份合同的违约金等；房地产市场行情波动较大，在国家目前去库存的大环境下，以距今至少1年零8个月前的签约价来证明商品房价格，不具有科学性和合理性，旭城公司主张的房屋门面价，无法采信；车库买卖的五份合同，一份价位51000元的，没有证据证实付款情况，另四份合同签约价的大部分支付方式是用旭城公司应支付购买人违约金等来抵账，这与给付现款的买卖存在一定差距，且该价格距今也已相距7月余，旭城公司未提交近期所签相同（近似）位置的销售合同及履行情况的证据，旭城公司主张的车库价无法采信。综上，旭城公司主张的明显超标的采取保全措施，依据不充分，请求对两个门面解除查封不予支持。另执行中还查封了目前登记使用权人为旭城公司的3700㎡[江国用（2009）第02000094号]国有土地使用权及其上的地上建筑物、构筑物所有权，因另案旭城公司主张该部分财产已合法转移使用权及所有权物权，在本案中也坚持该主张，故该部分财产不在本案争议范围内。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定驳回旭城公司的异议。旭城公司申请复议的理由为：其提供了在梓潼县住建局备案的商品房屋买卖合同与车位买卖合同，并且提供了支付凭证，能够证明所查封的财产的价值明显超标的。请求撤销异议裁定，解除明显超标的财产的保全措施。本院复议期间，旭城公司提交了，其自行委托的江油多金河房产地产估价事务所有限公司出具的《土地估价报告》[江多地价评（2016）字第1234号]和《房地产估价报告》（以下简称估价报告）[江多房产价（2016）房评8292号]，以证明其主张。蒲娟答辩意见与执行异议审查阶段意见一致。另针对旭城公司提交的两份报告，其质证意见为：一、旭城公司提交的估价报告中评估得出的梓潼县文昌镇崇文东街旭城·金柏林地下290个车位和2幢16、18号门面，市场价值1423.57万元和变现价值996.499万元，不能作为价值认定依据。1、该估价报告是旭城公司单方面委托的估价报告，估价结果显失公正。以车位为例：旭城公司以抵债方式销售的标准车位价格仅为36399.00元，而该报告评估价格竟为45000元，高出25%，完全与抵债价格高于正常交易价格的现实相悖。而门面属已出租房屋，但委托方并未向估价机构提供租赁合同，估价机构也没按照带租约房地产进行评估，所以其结果显失公正。房地产司法鉴定估价应由人民法院依照《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖和变卖工作的若干规定》，由人民法院司法技术管理部门委托，评估机构应公开、随机的方式选定，并且审判、执行人员和双方当事人到场，有关人员监督抽取。单方面委托的估价结果不能作为价值认定依据。2、旭城公司提交的估价报告不是房地产司法鉴定估价报告，其估价目的只是为“委托方了解估价对象的市场价值提供参考依据”，并且报告第13页第二项估价报告使用的限制条件，第2条特别说明：“本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新估价”，也就是说该估价报告的结果不得作为司法鉴定使用。3、该估价报告提供的仅是一个参考价值，并不是价值依据，报告第13页，报告使用的限制条件第4条也提醒，报告使用人应充分考虑产权性质，未来市场波动风险，房地产变现的不确定性和变现费用，房地产转让时应支付的税费等因素对价值的影响。4、估价报告无注册房地产估价师签名。根据《房地产司法鉴定评估指导意见》第79条“估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并至少有两名以上符合条件的注册房地产估价师签名”，并且报告中所列的估价师也未到现场进行查勘。二、本案另查封的旭城公司3700㎡土地使用权，现正处于案外人执行异议的诉讼阶段，权属待定。综上，请求本院驳回旭城公司复议请求。本院对江油法院查明的事实予以确认。本院认为，人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条也对查封财产的价额作出了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。一、本案系诉讼财产保全，保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。因旭城公司提交的估价报告，既非经申请执行人蒲娟同意共同选定评估机构作出，也非经司法程序随机选定评估机构作出，系单方委托，不能作为保全标的物的价值依据。二、财产保全阶段，在欠缺客观合法的评估报告的情况下，执行法院仅能根据已成交房地产的价格情况，结合周边同类房地产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房地产的价值。因此，对于司法解释规定的“明显超标的额”的限制，应当从宽掌握。旭城公司提供的商品房买卖合同、车库买卖合同仅有部分履行了合同约定的付款义务，且有以另一份合同违约金抵顶购房款的情形，其余合同则未附购房发票、未附全部付款凭证等相关证据予以佐证，不能充分证明相关房地产已实际出售。即便能够证实房地产已实际成交，也仅能说明交易时点的价格，不能仅以此确定查封房地产目前的实际价值，难以据此证明本案存在超标的额查封的情形。三、执行法院查封的目前登记使用权人为旭城公司的国有土地使用权及其上的地上建筑物、构筑物所有权，因案外人和旭城公司均主张该部分财产已合法转移使用权及所有权，已另案通过执行异议之诉主张。旭城公司在本案异议、复议审查中也坚持该意见，故该部分财产不纳入保全财产价值审查范围。综上所述，旭城公司的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持，应予驳回。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回四川旭城房地产开发有限责任公司复议申请，维持四川省江油市人民法院（2016）川0781执异47号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  高 峰审 判 员  唐剑苹代理审判员  刘云锋二〇一六年八月二十五日书 记 员  吴 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；