浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉平民初字第1306号原告：高忠良。委托代理人：沈忠明。被告：潘其观。被告：金秀华。二被告委托代理人：陆友生。原告高忠良与被告潘其观、金秀华房屋买卖合同纠纷一案，于2011年9月13日向本院起诉，本院于同日受理，依法由代理审判员白燕独任审判，于2011年10月12日、11月2日公开开庭进行了审理。原告高忠良的委托代理人沈忠明两次开庭均到庭参加诉讼，被告潘其观第一次开庭时到庭参加诉讼，被告金秀华第一次开庭时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，二被告的委托代理人陆友生第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2007年2月6日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于当湖街道池海新村期房一套以单价2250元每平方米的价格转让给原告，房屋的建筑面积约89平方米，合同签订当天，原告支付被告定金50000元，余款交钥匙时付清等，合同签订后，原告按照约定支付了被告定金50000元。之后，被告基于产权调换安置，取得位于池海新村的四套房屋，现该四套房屋中的三套已经被告转让给他人，剩余一套尚未办理权属登记手续，且被告亦明确表示不再履行原、被告之间订立的合同，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告赔偿原告损失422750元；2、本案诉讼费由二被告承担。开庭审理时，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2007年2月6日签订的房屋买卖合同，二被告返还原告定金50000元；2、二被告赔偿原告损失402991元；3、本案诉讼费由二被告承担。被告潘其观答辩称：被告并未将位于池海新村的四套房屋全部卖掉。原、被告之间就房屋买卖事宜进行过多次磋商，被告曾愿意将位于池海新村9-1幢2单元201室房屋以245000元出售给原告，原告表示不同意，后来被告将上述房屋装修并用于自己居住。现在被告仍同意将该房屋卖于原告，由于被告已经进行了装修，要求按照现在的市场价进行交易。被告金秀华在法定期间内未提交书面答辩意见。在庭审中，原告为证明其主张，提供证据如下：1、房屋买卖合同1份，证明原、被告之间签订房屋买卖合同的事实及双方对合同权利义务的约定；2、收条1份，证明被告已收取了原告购房定金50000元的事实；3、安置情况表1份，证明被告在池海新村取得了四套安置房的事实；4、民事判决书1份，证明经法院查明及判决，被告已将上述四套房屋中的三套转让给了他人的事实；5、房地产估价报告书1份，证明池海新村二手房在2011年9月27日的中心价系6476元／平方米的事实；6、池海新村建筑定位图1份、测绘报告2份，证明池海新村有面积约89平方米左右的房子的事实。被告潘其观经质证后认为，对原告提供的证据1、2、3、4均无异议；对于原告提供的证据5，被告认为该评估报告与其无关，至于评估报告作出的中心价，被告认为市场价格也有高于该评估价的；对于原告提供的证据6，被告对其真实性不清楚。经审核，对于原告提供的证据1、2、3、4、6，内容真实、形式符合法律规定，被告对其真实性亦未提出异议，予以认定；对于原告提供的证据5，被告主张该份证据与其无关，对于原告单方委托评估作出的评估报告既未表示同意，亦未提出异议，且经法院释明后亦未申请重新评估，该份证据内容真实、形式合法，且与本案有关联性，可以作为本案的定案依据，故对于该份证据，本院予以认定。经审理查明，2007年2月6日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，约定二被告将位于当湖街道池海新村期房一套以每平方米2250元的价格转让给原告，房屋的建筑面积约89平方米，车库折半价计算，房屋的层次由原告抓阄决定，原告于合同签订当天支付被告定金50000元，房款中的100000元由原告办理按揭贷款支付被告，余款交钥匙时付清，原告购房定金交付后，被告如有违约情况，应赔偿原告经济损失，即已付定金金额的贰倍并承担已付中介费，购房公证前合同约定应付的全款原告付清后，被告如不履行合同应赔偿总房款30%的金额给原告等，双方还对过户时间、过户费用的承担等作了约定。合同签订以后，原告即支付了被告50000元。另查明，2010年6月，被告经过拆迁安置取得位于池海新村四套房屋，即9-1幢2单元501室（住宅面积67.45平方米，车库面积12.80平方米）、9-1幢2单元502室（住宅面积68.50平方米，车库面积12.80平方米），9-2幢1单元502室（住宅面积68.89平方米，车库面积12.89平方米）、9-1幢2单元201室房屋（住宅面积67.45平方米，车库面积10.56平方米），其中9-1幢2单元501室、502室房屋被告已经转让他人并已办理好过户手续，9-2幢1单元502室房屋经本院判决由被告转让给案外人张忠丽。现被告明确表示，不同意按照合同约定的价格将9-1幢2单元201室房屋转让给原告。2011年9月27日，经平湖市众诚房地产评估事务所评估，池海新村二手房的中心价系6476元／平方米。本案争议的焦点是：原、被告之间订立的合同是否成立，被告是否应该赔偿原告的损失。原告认为，原、被告之间的合同合法有效，现被告明确表示不履行合同，并同意解除合同，故应该按照差价赔偿原告损失。二被告认为，由于订立合同时双方对具体履行哪一套房屋并未作出约定，并且被告也无法确定实际会取得哪套房屋，故原、被告之间只具备了买卖房屋的意向，虽签订了合同，但尚不能履行，即使要履行也是需要双方重新协商订立补充协议的，故该份合同尚未成立，原告要求被告承担违约责任缺乏法律依据，被告愿意将定金返还原告，对于原告要求赔偿损失的诉讼请求，应予以驳回。本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中原、被告之间具备买卖房屋的真实意思表示，并据此订立合同，约定将被告所有的位于池海新村的期房一套转让给原告，并约定了房屋的转让价格等，当事人双方、标的及数量均相对明确，且合同双方意思表示真实，合同内容亦未违反法律的强制性规定，合同应视为成立并生效。在法庭调查时，被告潘其观亦表示其曾愿意将安置取得的位于池海新村9-1幢2单元201室房屋以245000元的价格转让给原告，表明原、被告自订立合同及被告取得安置房后，在合同履行过程中曾就转让事宜进行过磋商，被告愿意将其安置所得的位于池海新村的房屋一套转让给原告，但由于价格原因，双方未能继续进行交易。现被告明确表示不愿意按照合同约定的价款将房屋转让给原告，根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要合同义务的，对方可以要求解除合同，故对于原告要求解除原、被告之间订立的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于原告要求被告返还已付定金50000元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告的违约行为导致原告订立合同的目的无法实现，故合同解除后被告应赔偿原告损失，原告要求按照2011年9月27日的市场中心价6476元与合同约定的转让价格2250元的差价，即4226元来计算其损失，未违反相关规定，予以支持。由于被告实际取得的位于池海新村的房屋中，没有符合合同约定面积的房屋，且原告也表示，愿意按照合同约定的价格购买被告安置取得的位于池海新村9-1幢2单元201室房屋，故在算定原告的损失时，按照该套房屋的面积确定较为合理，车库折半价计算，该笔损失本院确定为307356.98元（4226元／平方米＊72.73平方米）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告高忠良与被告潘其观、金秀华于2007年2月6日签订的房屋买卖合同解除；二、被告潘其观、金秀华返还原告高忠良50000元；三、被告潘其观、金秀华赔偿原告高忠良损失307356.98元；上述第二、三项付款义务，于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告高忠良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7642元，减半收取3821元、财产保全费2770元，合计诉讼费6591元，由原告负担956元，二被告负担5635元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。代理审判员  白燕二〇一一年十二月二十一日书 记 员  金娜