青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2011）南民初字第10017号原告成玉莲，女，1954年11月21日生，汉族，系枣庄市国棉一厂退休职工。委托代理人李志平，山东永立律师事务所律师。被告辛悦飞，男，1948年4月8日生，汉族，无业。委托代理人孔庆刚，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人刘峰楠，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告辛桂香，女，1947年12月13日生，汉族，系青岛市燕儿岛路加工厂退休职工。委托代理人张潍川，山东润世律师事务所律师。委托代理人程瑶，山东润世律师事务所律师。被告崔景翠，女，1979年8月4日生，汉族，系青岛智达同悦房产信息咨询服务部负责人。委托代理人朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。原告成玉莲诉被告辛悦飞、被告辛桂香、被告崔景翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月17日公开开庭进行了审理。原告成玉莲及其委托代理人李志平、被告辛悦飞的委托代理人孔庆刚及刘峰楠、被告辛桂香的委托代理人程瑶、被告崔景翠的委托代理人朱绍显到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告成玉莲与被告辛悦飞经被告崔景翠介绍，于2010年4月25日签订房屋买卖合同，被告辛悦飞将其名下的位于青岛市徐州路128号3栋2单元XX户房屋出售给原告。合同签订后，原告先后向被告辛悦飞支付了定金50000元、购房款580000元、中介佣金15720元。在办理房屋过户手续时，原告得知该房屋因涉及经济纠纷已被法院查封，致使不能办理房屋产权过户手续。原告认为，被告辛悦飞在明知房屋被法院查封的情况下仍与原告签订房屋买卖合同，违反了我国法律法规相关规定及合同约定，构成违约并侵犯了原告的合法权益。为此，现起诉请求判令房屋买卖合同无效；双倍返还定金10万元；返还购房款58万元；支付违约金78600元；返还中介佣金9000元；诉讼费、保全费由被告承担。被告辛悦飞辩称，其与原告签订的房屋买卖合同本不是无效合同，该合同不符合法律规定的无效合同要件；原告应先履行付款义务，被告辛悦飞后履行过户、交房义务，在原告未付清房款的情况下，被告可以拒绝交付房产；原告所诉中介费与被告辛悦飞无关，且在履行期间原告与中介变更中介费数额未经被告辛悦飞同意；现同意返还给原告58万元购房款。被告辛桂香辩称，本案所涉房屋系被告辛桂香与被告辛悦飞的夫妻共同财产，原告与被告辛悦飞签订的房屋买卖合同未经被告辛桂香同意是无效合同，原告诉请双倍返还定金、支付违约金于法无据；原告诉请返还的定金、购房款系被告辛悦飞所负个人债务，应由辛悦飞个人承担；原告诉请返还的中介佣金与被告辛桂香无关。被告崔景翠辩称，原告诉中介一方退还所谓的中介佣金，没有事实和法律依据，要求中介对其他诉讼请求承担连带责任，亦无事实和法律依据。1、关于中介佣金，中介方已提供房屋信息给买卖双方，并且达成了买卖双方之间的协议，中介行为已经完成，并且程序、手续合法，应当按照合同的约定向中介方支付15720元佣金，但原告至今只支付了9000元，中介方保留追偿剩余中介款项的权利。2、关于事实与理由部分，原告称其不知情争议房屋被查封与事实不符，实质上原告清楚争议房屋已被市南法院查封，原告在合同签订后3日内到市南法院了解了争议房屋被查封的情况，故原告要求中介对其他诉讼请求承担连带责任无事实和法律依据。经审理查明，座落于青岛市市南区徐州路128号3号楼2单元XX户、被告辛悦飞名下房屋一处系被告辛悦飞与被告辛桂香的夫妻共同财产。2010年4月25日，原告成玉莲作为乙方购房人与作为甲方售房人的被告辛悦飞及作为丙方中介方的青岛智达同悦房产信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：第一条：房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落在青岛市市南区徐州路128号3栋2单元XX户的房屋（以下简称“该房屋”），出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅；所有权人：辛悦飞；建筑面积：73.07㎡（最终面积以产权证或相关权属证明为准）；房地产权证号：青地权市字第××号。第二条：成交价格。甲乙双方协商后实际成交价格为：￥786000元（大写柒拾捌万陆千元整），该价格包括房产的配套价格。该房屋产权过户的全部费用由乙方承担。第三条：信息服务费及支付：鉴于丙方为甲、乙双方签署本合同所提供的中介服务，甲方、乙方同意向丙方支付一笔佣金费用：佣金费为物业买卖总价款的2%，金额为￥15720元（大写壹万伍仟柒佰贰拾元整），并于甲方与乙方签订本认购合同之同时一次付清。延迟支付的，每日收取佣金额的3%作为给丙方的滞纳金。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）。乙方于2010年4月25日将定金￥50000元（大写伍万元整）交付甲方。甲乙双方商定于2010年4月30日前将尾款￥730000元（大写柒拾叁万元整）给了甲方且乙方预留物业交押金￥6000元（大写陆仟元整），此押金等房主交房时一次性支付给甲方。乙方按约定交清该房屋全款或首付款后，甲乙双方开始办理该房屋的过户或贷款手续。第五条：相关事宜：甲方承诺2010年5月10日交割房产且保证把该房屋内的所有户口全部迁出。同时付清过户前的所有物业管理、水电、煤气、暖气、有线等与房屋相关的费用。若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之五的违约金，任何一方逾期五日以上未履行的视为毁约，违约方应按本合同规定承担责任，但双方另有约定的除外。第六条：违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件。若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由甲方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）甲方须配合乙方办理贷款过户相关手续，如果甲方相关资料不全，造成乙方贷款手续不能进行或时间拖延，甲方承担相应责任及经济损失。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实有效。如因证明不属实或其资信度不够等个人原因造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4、甲乙双方任何一方若发生本条1.2.3违约责任，均由违约方向对方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第七条：赔偿条款：此合同签订之后，甲乙双方任何一方不得反悔，否则视为违约。违约的赔偿办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；中介费用由违约方全部承担。若是甲乙双方协商解除合同，中介费用应由甲乙双方共同承担。（本合同另有特殊规定之违约条款除外）。第八条：免责条款。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任，甲方退还定金给乙方，丙方退还房屋信息佣金给乙方。第九条：约定其他事宜：甲乙双方商定如果因为法院司法程序所造成房主违约，房主将定金不双倍返还，且甲方将房屋内太阳能热水器、厨房整体橱柜、衣橱、电脑桌、写字台、电视柜和双气设施给与乙方。第十条：其他：本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。原告成玉莲、被告辛悦飞及丙方青岛智达同悦房产信息咨询服务部均在合同上签名、捺印确认。庭审中，原告提交2010年4月25日被告辛悦飞出具的《收条》一份，载明：今收到成玉莲购买徐州路128号3栋2单元XX户房款定金20000元正，大写贰万元正；2010年4月26日被告辛悦飞出具的《收条》一份，载明：今收到成玉莲购房定金30000元正，大写叁万元整，注：徐州路128号3栋2单元XX户；2010年5月10日被告辛悦飞出具的《收条》一份，载明：今收到成玉莲购买徐州路128号3栋2单元XX户房款58万元整，大写伍拾捌万元正，证件号3702021948040854XX；原告成玉莲名下账号为×××1716的《中国农业银行银行卡取款业务回单》一张，记载原告成玉莲于2010年5月10日取款58万元，转入被告辛悦飞名下账号为×××4210的帐户中；对上述证据原告成玉莲及被告辛悦飞均当庭予以认可。庭审中，原告提交2010年4月26日青岛智达同悦房产信息咨询服务部出具的《收款收据》一份，载明今收到成玉莲（女士）人民币玖仟圆整，￥9000，附注房屋信息费，收款人王阁。原告成玉莲及被告辛悦飞均当庭予以认可。原告成玉莲及被告崔景翠当庭予以认可。庭审中，被告辛桂香提交2010年5月10日青岛市国土资源和房地产管理中心出具的《异议登记证明书》一份，载明：座落于青岛市市南区徐州路128号3号楼2单元XX户系辛悦飞单方出售房屋。庭审中，被告崔景翠提交2010年11月19日原告成玉莲出具的《收到条》一份，载明：今收到崔景翠网签合同原件1份，住徐州路128号3栋2单元701室。原告成玉莲及被告崔景翠当庭予以认可。上述事实，有《中华人民共和国房地产权证》、《房屋买卖合同》、《异议登记证明书》、《收条》、《收款收据》、《收到条》及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。本院认为，座落于青岛市市南区徐州路128号3号楼2单元XX户、被告辛悦飞名下房屋一处系被告辛悦飞与被告辛桂香的夫妻共同财产，被告辛桂香对于被告辛悦飞与原告成玉莲签订《房屋买卖合同》出售徐州路房屋一事不知情，原告成玉莲支付了购房款，构成善意取得，故原告成玉莲与被告辛悦飞及青岛智达同悦房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》属有效合同。被告辛悦飞隐瞒争议房屋的事实情况，且该房屋因司法程序被查封，现原告成玉莲要求被告辛悦飞返还购房款58万元，原告主张《房屋买卖合同》无效及要求被告辛悦飞返还购房款58万元的诉讼请求，本院可以支持解除合同。原告成玉莲与被告辛悦飞及青岛智达同悦房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》第七条载明，赔偿条款：此合同签订之后，甲乙双方任何一方不得反悔，否则视为违约。违约的赔偿办法：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；中介费用由违约方全部承担。若是甲乙双方协商解除合同，中介费用应由甲乙双方共同承担。（本合同另有特殊规定之违约条款除外）。故原告主张被告辛悦飞双倍返还定金10万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告辛悦飞支付违约金78600元的诉讼请求本院不予支持；原告主张被告崔景翠返还中介佣金9000元的诉讼请求，本院可以支持被告辛悦飞返还原告中介佣金9000元。座落于徐州路128号3号楼2单元XX户的房屋系被告辛悦飞与被告辛桂香的夫妻共同财产，被告辛桂香对于被告辛悦飞与原告成玉莲签订《房屋买卖合同》出售徐州路房屋一事不知情，且被告辛桂香于2010年5月10日向青岛市国土资源和房地产管理中心提出座落于青岛市市南区徐州路128号3号楼2单元XX户系辛悦飞单方出售房屋的异议登记，故原告主张被告辛悦飞的配偶即被告辛桂香也应向原告承担违约及还款义务的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告辛悦飞于本判决生效之日起十日内返还原告成玉莲购房款58万元。二、被告辛悦飞于本判决生效之日起十日内双倍返还原告成玉莲购房定金10万元。三、被告辛悦飞于本判决生效之日起十日内返还原告成玉莲中介佣金9000元。四、驳回原告成玉莲对被告辛桂香的诉讼请求。五、驳回原告成玉莲对被告崔景翠的诉讼请求。六、驳回原告成玉莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11543元及诉讼保全费4520元，由被告辛悦飞负担14456元，被告崔景翠负担1607元。因原告已预交，被告辛悦飞及被告崔景翠于本判决生效之日起十日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玉人民陪审员  徐丽华人民陪审员  韩丽华二〇一一年十月二十八日书 记 员  王 越