广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2015)佛顺法伦民初字第106号原告广东圣大电子有限公司，住所地广东省佛山市顺德区伦教街道办事处霞石村委会新熹四路北2号。法定代表人官国阳。委托代理人谢晓东、黄绮璇，广东顺迪律师事务所律师。被告广东的泰精密科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区高新技术产业开发区北园北园中路（车间五）之一。法定代表人张能富。原告广东圣大电子有限公司诉被告广东的泰精密科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员梁嘉莹适用简易程序独任审判，于2015年4月2日、11月17日公开开庭进行了审理。由于案情复杂本案转为普通程序，由审判员梁嘉莹、人民陪审员李缘昌、人民陪审员欧阳颖组成合议庭，适用普通程序审理，审判长由审判员梁嘉莹担任。本案于2016年1月6日再次开庭审理。三次庭审，原告的委托代理人谢晓东及被告的法定代表人张能富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告与原告于2013年12月17日签订了《厂房租赁合同》，合同已明确约定每月租金为人民币102720元，被告应当在每月5日前向原告缴纳当月租金，若逾期缴纳的，原告有权收取滞纳金。然至2014年7月份起，被告无按合同的约定于每月的5日前向原告支付租金、水电费等各项费用，故原告在2014年8月份反诉被告要求其支付2014年7月份和2014年8月的租金。该租赁纠纷已经过庭审，现至今已时过数月，被告仍占用着原告的厂房并且无向原告支付2014年9月份至2015年1月的租金。被告的行为已侵害了原告的合法权益，原告遂提起诉讼，现请求：一、判令被告向原告支付2014年9月租金102720元、2014年10月租金102720元、2014年11月租金102720元、2014年12月租金102720元、2015年1月租金102720元，共计513600元，以后顺延，并从立案之日起计算利息；二、判令被告向原告支付2014年9月租金的滞纳金10023.22元、2014年10月租金的滞纳金8132.05元、2014年11月租金的滞纳金6177.83元、2014年12月租金的滞纳金4286.66元、2015年1月租金的滞纳金2332.45元，以上合计30952.21元，以后顺延，并从立案之日起计算利息，上述两项共计544552.21元；三、判决本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告没有拖欠原告租金，2014年7月11日原告以被告拖欠租金为由已经不准被告进出货物。2014年7月16日至17日开始停掉被告的用电，导致被告全面停产，现已经无经济能力支付房租。此外原告将被告的机器设备扣留在原告的厂房里面，涉案的协议书是在原告非法控制被告的机器设备的情况下签订的，是不合法的。原告在诉讼中提供的证据及被告的质证意见如下：1.原告营业执照复印件及组织机构代码证复印件、被告组织机构代码证复印件及企业信息资料打印件各一份，证实原、被告的诉讼主体资格。2.（2014）佛顺法伦民初字第498号民事判决书原件一份，证实双方因租金合同纠纷已经进行过诉讼，该判决已明确租金为102720元，且在该案件中也明确了滞纳金。被告答辩所声称的并非事实，通过一审案件查明事实反映，原告并没存在违约行为，而被告存在多处违约行为，故应当向原告支付2014年9月至2015年1月的租金。3.厂房租赁合同复印件一份，证实双方存在租赁合同关系，合同中已明确租金与滞纳金的支付方式。4.2014年10月7日签订的协议书复印件一份，证实2014年10月7日双方签订协议一份，双方协商被告需于2014年11月30日前搬离，若未搬离的，视为被告放弃在厂房内的财物的权利，归为原告所有。5.2014年12月22日前未搬出物品清单原件一份，证实2014年12月22日，经双方再次协商，存留货物应在2015年1月前全部搬出，且应以原告的放行条为准。因此，被告所占原告厂房日期应至2015年1月止，故租金应计算至2015年1月。6.（2015）佛中法民三终字第554号民事判决书复印件一份，证实造成被告搬厂的原因是在于被告本身，也明确被告在本案中存在违约行为，原、被告双方在案件审理的过程中经平等协商签订补充协议，被告仍在占用该厂房，故被告应承担相关的租金及滞纳金等。双方租赁纠纷解除时间经过法院确认，租赁合同在2014年12月1日解除，但解除后被告仍然占用厂房，故租金应当支付到2015年2月。7.放行条复印件三份、放行条原件十一份，证实被告仍在占用厂房，放行条可反映原告没有阻碍被告使用厂房，已经超过双方约定的期限一个多月。8.2014年8月6日出具的关于履行厂房租赁合同约定的函复印件一份，证实2014年8月6日原告多次发函给被告，要求被告将遗留物资搬离。被告的质证意见：对证据1、3的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但被告不服上述判决已向佛山市中级人民法院提起上诉。对证据4，该协议的真实性无异议，但当时原告控制了被告的财物，被告为早日把东西搬出，迫于无奈与原告签这份协议的。对证据5的真实性无异议，但被告仅搬出了放行条上记载的物品，清单上列明的物品中仍有部分没搬出。对证据6的真实性无异议，对该判决部分认定事实有异议，例如，1.原告是从2014年7月11日开始阻碍被告使用涉案厂房；2.认定违约事实有异议，被告不存在违约责任；另外，中院查明了原告自2014年7月中旬开始不让被告使用涉案厂房，被告自8月开始无须向原告支付租金。2014年10月的搬货协议是被告在无奈下签订，且原告根本没有遵守，2014年10月17日原告不让被告进入货物。对证据7的真实性无异议，被告还有空调流水线一套、实验室设备一套和一部分设备在原告厂房内。对证据8的真实性无异议，但对证明内容有异议，报警记录可以证实原告一直非法控制被告货物，不让被告使用涉案厂房，这事实已经被中院判决认定。被告在诉讼中提供的证据及原告的质证意见如下：1.报警电话清单原件一份、关于处理租赁合同纠纷函（三）原件一份、关于圣大公司律师函的复函原件一份，证实协议签订后，原告在2014年10月17日再次阻止被告搬出设备。2.光盘一张，证实原、被告双方签订协议书后，原告又以被告拖欠房租、水电费为由阻碍被告搬运货物。录音中说话的是原告的杨姓主管，当时杨主管告诉被告方搬运人员因为拖欠房租及水电费不允许搬货。3.2014年8月15日出具的关于要求取出货物的复函复印件一份，证实原告一直不让被告进出货物，不让被告使用涉案厂房。原告的质证意见：证据1中，电话清单是被告单方制作，对其真实性、关联性、合法性不确认。对关于处理租赁合同纠纷函（三）真实性、关联性、合法性无异议，通过该函件可知，原告在十月份多次要求被告搬走剩余的设备，被告说该设备不要了，多次沟通无效，原告才发函再次要求被告按约定搬离，发函时间是2014年11月24日，其实在2014年8月6日原告已经发函被告要求搬离；对复函真实性无异议，但对证明内容有异议，复函内容不真实。2.对证据2，10月15日双方确有争执，具体原因不清楚，当时处理的杨姓主管已经离职，无法查实具体原因。录音证据的来源不合法，不予确认。对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，原告已在2014年8月6日明确让被告过来搬走设备及货物。被告法人没有依据函件履行相关搬离货物的行为，而且在8月6日至15日期间双方不存在任何纠纷。本院依法调取的证据及原、被告双方的质证意见如下：顺德区公安局伦教派出所复函一份、顺德区公安局110警情一份。原告的质证意见：对真实性无异议，公安机关证实纠纷是因为搬宿舍问题，与本案无关。被告的质证意见：对真实性无异议，对证明内容有异议。当时并非是搬宿舍产生纠纷，而是因为原告阻碍被告搬走货物所产生的纠纷。案经开庭审理，经庭审质证、认证，本院对上述证据作如下认定：1.原告提供的证据1、3，被告对其真实性无异议，本院予以确认。2.原告提供的证据2、4、5、6、7、8，被告仅对其证明内容有异议，对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。3.被告提供的证据1，原告对其中的关于处理租赁合同纠纷函（三）及关于圣大公司律师函的复函的真实性无异议，本院予以确认。对于报警电话清单，其中部分报警记录与（2015）佛中法民三终字第554号民事判决书确认的报警事实相符，本院予以确认。4.被告提供的证据2，由于原告确认原、被告确实在2014年10月15日存在纠纷，为此本院对该证据反映的报警情况予以确认。5.被告提供的证据3及本院依法调取的证据，双方对其真实性无异议，仅对证明内容有异议，本院予以确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）于2013年12月17日签订一份《厂房租赁合同》，合同中有如下约定：乙方租赁甲方所有的厂房位于佛山市顺德区××，其中租赁的工业厂房为圣大产业园4号楼第二层及三层共2层、办公楼为一号楼第1层的大堂南边（不含大堂，其中两间为德伟分租）、住宿楼为六号楼第七层。上述厂房、办公楼及宿舍租金合计为每月102720元（不含税）。另外，合同约定厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应付的一切费用。逾期不支付的，甲方有权按日收取乙方应缴纳费用的3‰的滞纳金。租赁期内，乙方需每月结清工人工资，不得拖欠。如发生劳资纠纷，甲方有权即时介入并监督乙方解决问题，并且乙方在此期间不得搬迁。双方签订上述协议书后，原告依约定将厂房、办公楼、宿舍、食堂交给被告使用。被告亦按照约定支付租金及各项费用。2014年7月起，原、被告双方因合同的履行发生纠纷，被告曾向本院提起起诉，要求法院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年7月11日解除、原告返还被告厂房保证金、赔偿工人工资、租金损失、搬运费损失以及厂房装修损失。被告起诉后，原告提起反诉，要求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2014年8月6日解除，保证金无需退回、被告支付2014年6月至8月的租金、租金滞纳金等。本院经审理后作出（2014）佛顺法伦民初字第498号民事判决书。被告对一审判决不服，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院经审理后，于2015年9月29日作出（2015）佛中法民三终字第554号民事判决书。二审法院认定，原告曾就租赁厂房内电梯的使用问题向被告发函；而被告自2014年7月起再没有向原告缴交租金和水、电费。在2014年7月份上旬，原告以被告发生劳资纠纷为由，对被告公司的物品有限度放行，机器设备不允许放行，而且凡是被告的物品搬出涉案的厂房需要凭原告签发的放行条，并由原告公司核对后予以放行。但经政府部门介入被告的劳资纠纷后，原告自2014年7月中旬开始，对被告公司的物品不再放行，也不允许外来人员送货或者进厂回收零件。被告为此多次报警，经民警到场调解后仅在7月16日运出部分压缩机。但原告并未能提供2014年8月、9月的放行条以及水电费单据。另外，二审判决认定，原、被告签订的《厂房租赁合同》于2014年12月1日（即2014年10月7日签订的协议书约定的搬迁期届满之次日）解除。此外，二审判决认定，原告在履行合同中存在过错，故被告无需向原告支付2014年7月下旬及8月份的租金及违约金。在上述案件审理过程中，原、被告在2014年10月7日签订《协议书》一份，约定：一、原告同意被告将涉案厂房内货物、设备全部搬出，被告搬离期间，原告承诺给予必要的配合，不以非法理由阻挠搬离；二、搬离期间：被告确认自2014年10月7日起至2014年11月30日前搬离；若2014年11月30日未搬离，被告同意放弃未搬离物的所有权，原告可单方任意处置；三、2014年12月1日起原告可自主收回所有已租赁给被告的厂房物业，被告无权干涉并自动退租；四、双方确认：2014年11月30日前的，所有一切双方不能协商解决的纠纷，都可以通过法律途径解决；五……。双方签订协议后，被告在10月8日、10月10日、10月13日搬走了部分物品。2014年10月15日，因搬货问题原、被告双方再次发生纠纷，被告遂报警求助，但被告还是未能将货物搬走。自2014年10月15日起，被告没有将物品搬出涉案的厂房。原告曾于2014年11月24日向被告发出《关于处理租赁合同纠纷函（三）》，要求被告尽早搬走遗留物资；被告于2014年12月2日出具复函，认为是原告违反《协议书》的约定阻挠其搬走物资。2014年12月22日，双方经协商再次签订了协议，约定截至2014年12月22日尚留在涉案厂房的物品被告需在大约1个月内搬清。协议签订后，被告分别于2014年12月25日、12月30日、12月31日、2015年1月16日、2月3日及2月4日搬走了部分物品。原告称2014年9月至12月，被告处于停产状态没有产生水电费。本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》经佛山市中级人民法院终审判决确认自2014年12月1日起解除，2014年12月1日前，双方的权利义务均仍需按照《厂房租赁合同》的约定履行。故本案中原告诉请的2014年9月至2015年1月的租金，应分开合同解除前（2014年9月至11月）及合同解除后（2014年12月至2015年1月）两个阶段处理。一、对于合同解除前即2014年9月至11月的租金及违约金问题。关于原告主张的2014年9月份的租金及滞纳金问题。由于被告出现了劳资纠纷，原告有权根据合同的约定禁止被告从厂房内搬走生产设备。但2014年7月中旬起，原告却禁止被告从厂房内搬出一切物品。由于原告并未能提供2014年8、9月的放行条及水电费收据，且直至2014年10月7日，原、被告将纠纷诉诸法院后，为避免矛盾进一步扩大签订了《协议书》，被告才得以自2014年10月8日起从涉案厂房内搬出物品。为此本院认为原告的违约行为是一直持续的。原告禁止被告搬迁一切物品的行为明显超过了合同约定的范围，缺乏必要性和合理性，损害了被告的合法权利，影响被告的生产经营，构成违约。为此原告在本案中主张被告支付2014年9月份的租金及滞纳金本院不予支持。至于2014年10月份、11月份的租金及滞纳金。虽然双方在2014年10月7日签订了协议书后，被告在2014年10月8日、10日及13日期间得以搬走部分机器设备，但到2014年10月15日双方因搬迁问题再次发生纠纷。原告确认2014年10月15日禁止被告搬出物品，但其未能说明不予放行的原因。直至协议约定的搬迁期限临近届满（即2014年11月24日），原告才向被告出具了《关于处理租赁合同纠纷函（三）》要求被告搬走遗留物资，故原告的违约行为导致被告无法在约定的期限内搬走涉案厂房内物资。为此，原告主张的2014年10月至11月的租金及滞纳金，本院亦不予支持。二、租赁合同解除后即2014年12月1日至2015年1月22日的租金及违约金的处理。本院认为，至2014年12月1日协议书约定的搬迁期限已经届满，根据协议的约定，遗留的物资原告可以单方任意处置。但由于双方对《协议书》的履行存在纠纷，而在搬迁期限届满后遗留物资如何处理未协商一致，被告在该期间亦无法搬走遗留物资亦无法使用涉案厂房。故在2014年12月1日至22日（即再次达成搬迁协议之日）期间的租金及滞纳金，本院不予支持。至于2014年12月23日至2015年1月的租金及滞纳金，由于原告的违约行为导致被告未能在《协议书》约定的时间（2014年11月30日前）搬离遗留在涉案厂房内的物资。为平衡双方利益，根据公平原则，双方在2014年12月22日对《协议书》约定的搬迁时间作展期后，该展期期间的租金及滞纳金本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广东圣大电子有限公司的诉讼请求。本案受理费9245.52元，财产保全费2564.61元，合共11810.13元，由原告广东圣大电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁嘉莹人民陪审员  李缘昌人民陪审员  欧阳颖二○二○一六年一月二十日书 记 员  李锶涛何嘉惠