浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第822号上诉人（原审被告）：胡某某。委托代理人：郑某。上诉人（原审第三人）：刘某某。委托代理人：王某某。被上诉人（原审原告）：贺甲。委托代理人：贺乙。上诉人胡某某、刘某某因与被上诉人贺甲房屋买卖合同纠纷一案，均不服宁某市北仑区人民法院于2011年10月17日作出的（2011）甬仑民初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年2月7日，被告胡某某向案外人宁某太平洋土地建设有限公司购买位于宁波市××碶××路××室共七套房屋。后因被告未按约支付购房款，案外人于2009年12月1日将被告诉至本院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同并要求被告支付违约金；该案于2010年3月4日经本院调解结案，调解协议约定：一、双方签订的编号为200600810146、200600810147、200600810148、200600810149、200600810150、200600810151、200600810152的商品房买卖合同继续履行。二、上述合同总价款为1670220元，扣除被告已支付的643411元，胡某某还应支付宁某太平洋土地建设有限公司购房款1026809元。三、胡某某赔偿宁某太平洋土地建设有限公司损失101463元。以上第二、三款项合计1128272元，胡徐甲于2010年5月4日之前一次性付清。被告履行付款义务的同时，宁某太平洋土地建设有限公司应将上述房屋交付给被告。如逾期未付清则全部合同解除，宁某太平洋土地建设有限公司返还被告已付购房款643411元，另被告赔偿损失101463元。四、待胡某某履行上述付款义务后90日内，宁某太平洋土地建设有限公司应协助胡某某办理房屋产权登记手续。协议约定的时间届满后，被告未按约定履行协议第二、三项的付款义务。2010年6月26日，原、被告签订一份《办公用房买卖协议》，约定被告将上述七套房屋转让给原告，原告先代被告将尚欠的购房余款726809元及赔偿款101463元共计828272元支付给案外人宁某太平洋土地建设有限公司，原告付清上述购房余款后被告应立即办理房产证并在取得后3天内过户给原告，在过户当天原告付清所有的剩余款项，所有的办证过户费用均由原告承担。2010年7月5日，原告向案外人宁某太平洋土地建设有限公司支付了被告尚欠的购房余款及赔偿款共计828272元。该七套房屋于2010年7月9日申请办理了被告名下的产权证。因被告不予配合办理房屋过户手续，遂起纠纷。原审原告贺甲于2011年2月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告胡某某立即将太平某某际大厦920至926房产过户至原审原告名下；2.要求原审被告胡某某赔偿原审原告利息损失81900元（2010年7月20日开始计算至2011年2月20日），利息损失应计算至原审被告过户完成之日止；3.要求原审被告胡某某赔偿原审原告租金损失合计7万元，要求按照1万元每月支付至原审被告实际过户之日止。后原审原告撤回第2、3项诉讼请求。原审法院经审理认为：本案主要的争议焦点在于甲、被告于2010年6月26日签订的《办公用房买卖协议》是否有效？虽然原、被告在2010年6月26日签订《办公用房买卖协议》时第三人未有签名，但协议上的办公用房已在2009年宁某太平洋土地建设有限公司因被告未付清购房款而诉至法院，要求解除与被告的购房合同并要求被告支付违约金，该案经调解结案；原、被告协议签订后原告代被告交纳了有关税费、办理了相关的产权证，无论办理产权证的过程是否存在瑕疵，原告均是为了双方的合同顺利履行，并未损害被告和第三人的利益。被告发给原告的2010年12月15日的手机短信亦反映第三人在此前是同意原、被告之间的办公用房买卖事宜的，原、被告自2010年6月26日签订协议以来至2010年12月15日表示反悔，及至第三人于2011年8月29日提出申请参加诉讼止，已有较长一段时间，该期间未有任何证据表明被告与第三人有夫妻感情不和问题，被告及第三人的反悔行为明显有悖于诚信原则，对被告签订协议的行为原告有理由相信其有代理权，被告的代理行为有效。另外，从本案的房屋买卖行为是否损害第三人利益的角度考量，原、被告的买卖协议不但未损害第三人的权益，而是保护了第三人的合法权益。因为原、被告签订买卖协议的一个重要原因是被告根据民事调解书即将丧失取得全部房产所有权的权某，且还需承担十多万元的违约金。而原、被告约定的买卖价款在被告原购入价以及调解书约定的被告应承担违约金的基础上又增加了8万元的价款，明显有利于保护被告家庭财产的利益。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订的《办公用房买卖协议》不违反法律、法规的禁止性规定，应依法认定有效。原告贺甲与被告胡某某签订房屋买卖协议后，原告按约履行了付款义务，原商品房买卖合同的债权人也同意被告办理了房屋产权证，原、被告买卖协议约定的房产过户条件已成就，被告理应按约履行房屋过户手续。现被告未按约办理过户，显属违约。原告要求被告办理过户的诉请，合理合法，依法应予支持。被告的答辩意见与事实和法律不符，不予采信。第三人认为房屋买卖协议无效的诉讼请求，与法不符，不予支持。据此，原审法院依据《中华某某共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，作出如下判决：一、被告胡徐甲于该判决生效之日起七天内将其名下的坐落于宁波市××碶××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋过户至原告贺甲名下；二、驳回第三人刘某某的诉讼请求。案件受理费3458元，财产保全费5000元，合计8458元，由被告胡某某负担8418元，第三人刘某某负担40元。宣判后，原审被告胡某某、原审第三人刘某某均不服，分别上诉至本院。胡某某上诉称：根据2010年6月26日其与被上诉人双方签订的《办公用房买卖协议》第八条“本协议在取得太平洋土地建设有限公司甲后生效”的约定，该协议生效是附条件的，即需取得宁某太平洋土地建设有限公司的同意才生效。对被上诉人所称其代上诉人胡某某履行支付剩余房款的行为可以推定宁某太平洋土地建设有限公司乙该买卖协议，并同意双方之间的房屋买卖行为的推理不能成立。相反，如宁某太平洋土地建设有限公司乙该买卖协议的话应该不会同意，而会选择自己回购讼争房屋，原因是双方之间就讼争房屋某某的价格与其当时的市场销售价存在较大的利润空间，即其回购成本较低。因此，上诉人胡某某请求二审法院查清事实，撤销一审判决，确认双方签订的买卖协议未生效，并依法驳回被上诉人贺甲的诉讼请求，案件诉讼费由被上诉人承担。刘某某上诉称：一、原审法院认定事实存在错误。根据2010年12月15日胡徐乙给被上诉人贺甲的代理律师的短信内容，只能认定上诉人刘某某不同意出卖讼争房屋，而不能认定其之前同意，事后又予反悔。胡某某与被上诉人签订《办公用房买卖协议》时，刘某某并不在场，也未通过电话或短信联系过，事后得知一直表示不同意。这也正是被上诉人方之后在办理申领房屋所有权某某等事宜时伪造上诉人胡某某的授权委托书的重要原因。二、原审法院适用法律亦属不当。原审以刘某某与胡某某两夫妻不存在感情不和为由认定胡某某的代理行为有效系错误，实际架空了《中华某某共和国物权法》第106条和《最高人民法院关于乙用〈中华某某共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条的相某某定，从本案相关情形看，胡某某的行为并不构成表见代理。且被上诉人贺甲的行为不属于某某取得，事实上其存在重大过错，讼争房屋的对价不合理且实际尚未全部支付，也未办理产权过户手续，故该行为不符合善意取得的法定构成要件。综上，上诉人刘某某请求二审法院撤销原判，并予改判，驳回被上诉人贺甲的诉讼请求，案件诉讼费由被上诉人承担。被上诉人贺甲对上述两上诉人的上诉请求发表答辩意见称：两上诉人的上诉请求均不成立。宁某太平洋土地建设有限公司已经以自己的行为表明其同意胡某某与被上诉人之间签订的买卖合同，因被上诉人为胡某某支付所欠付的剩余房款及办理后续的房屋交付和产权某某，宁某太平洋土地建设有限公司均知情，且在他们的协助下才予办理，故其对该协议明知且表示同意，协议内容也未侵害国家、集体或第三人的利益。事实上本案系由两上诉人的极端不诚信所造成，被上诉人已依约履行了相关某某，也最大限度地保护上诉人方的家庭财产权益，而上诉人方则违反诚信不协助办理过户手续。综上，被上诉人请求二审法院维持原判，驳回两上诉人的上诉请求。在二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人胡某某与被上诉人贺甲签订的《办公用房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规禁止性规定，依法应认定有效。根据各方当事人的陈述及被上诉人代上诉人胡某某缴纳了讼争房产的税费及办理了相关的产权证等事实，应视为宁某太平洋土地建设有限公司对该房产转让事宜明知且未表示反对，被上诉人贺甲也依约履行了付款义务，原审法院据此认定双方买卖协议约定的房产过户条件已成就，并判决上诉人胡徐甲按约履行房屋过户手续，并无不当。上诉人胡某某诉称双方签订的买卖协议未经宁某太平洋土地建设有限公司甲，要求确认该协议未生效，但其并未提交相关证据予以证实，故对该主张，本院难以采信。从涉案协议的相关内容及协议的签订过程看，作为被上诉人胡徐杰的妻子即刘某某在协议签订后近半年的时间里对该房产转让事宜并未提出异议，在该期间也未有任何证据表明胡某某与刘某某之间存在夫妻感情不和的问题，且被上诉人为此支付了合理对价，买卖协议亦不存在损害国家、集体或第三人合法权益等违法情形，故对上诉人刘某某所称其不同意出卖讼争房屋及被上诉人贺甲的行为不构成善意取得等主张，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3458元，由上诉人胡某某、刘某某各负担1729元。本判决为终审判决。审 判 长  俞灵波审 判 员  李夫民代理审判员  莫爱萍二〇一一年十二月十五日代书 记员  桂红艳