江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟兴民初字第00648号原告常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地常熟市富春江路79号。负责人左勤贞，总经理。委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。被告李艳宁，女，汉族，1981年2月17日生，住常熟市。委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。原告常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称食品城）诉被告李艳宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由审判员邵宝华适用简易程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告食品城的委托代理人顾小红、被告李艳宁及其委托代理人ＸＸ敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告食品城诉称：案外人陈艳玲于2012年5月15日与原告签订了东南食品城商铺租赁管理合同，承租东南食品城A6-120商铺，租赁期限为2012年5月30日至2014年5月29日。租赁合同还约定了租金、商铺押金、物业管理费及其支付、双方的权利义务、违约责任等条款。在租赁期内被告从陈艳玲处转租了该商铺，原告应继受原承租人陈艳玲的权利与义务。但是原告并没有对案外人陈艳玲及被告作出租赁合同内容外的其他承诺，双方都有义务按租赁合同履行。租赁期限届满，原告向包括被告在内的租赁户发出了不再续租通知，采取了停电、锁门等措施要求被告腾空并交付商铺，但被告一直拒不交付。该商铺的业主金怡另案起诉了本案被告腾房，由本案原告赔偿金怡因房屋不能按期交付造成的使用费损失，该案已执行终结，被告于2015年11月12日才腾空房屋并交付给了金怡，原告赔偿了金怡损失24169元。被告租赁期限届满后一直使用该商铺，理应向原告缴纳房屋使用费，并将房屋恢复原状，但被告拒不履行。故向法院起诉，请求：1、判令被告立即支付原告东南食品城A6-120室房屋使用费24169元；2、判令被告立即支付东南食品城A6-120室的物业费675元；3判令被告立即将东南食品城A6-120室恢复原状；4、本案诉讼费由被告承担。被告李艳宁辩称：房屋使用费已经由（2014）熟兴民初字第00472号民事判决书作出认定，房屋使用费应当由原告承担，该案中被告作为第三人参与诉讼该案法院没有判决我方承担费用，该判决已经生效，原告在履行该判决后无权要求向被告支付房屋使用费，即使有权利主张，也应是业主；关于物业费，原告无权向被告收取，第00472号案件中判决李艳宁搬离，物业费应当向业主收取，原告起诉被告要求支付物业费主体存在错误；关于恢复原状在第00472号判决书中判决腾空返还房屋义务，被告已经履行了该义务，恢复原状没有明确约定，是没有依据的。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：金怡系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋的所有权人。2011年2月24日，金怡作为委托人（甲方）与原告食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，且明确了委托管理范围。合同还约定了双方的权利义务：1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费……。5、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺经营者发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保新租赁者接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……。2012年5月15日，食品城作为出租方（甲方）、陈艳玲作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城A6幢120商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品，商铺面积为41.46㎡。合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，其中2012年5月30日至2013年5月29日属于免租期，乙方无需向甲方支付租金。第二年的租赁费用为18806元。乙方应在2013年5月30日前向甲方支付人民币18806元，乙方应在2012年5月15日前向甲方缴纳预付商铺租金5000元，乙方应在2012年5月15日前向甲方缴纳商铺押金2000元。免租期结束后，预付商铺租金自动转为第二年的商铺租金。余款补齐后合同视为有效。在免租期内如提前单方面的终止租赁合同，视为违约。则预付商铺租金自动转为违约金，不予退还。本商铺物业费按3元/月/平方米收取，2012年5月30日至2014年5月29日免收。合同约定甲方的权利和义务为：1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。乙方的权利义务为：1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续租，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除（两间或两间以上商铺打通经营的，如不再续租需恢复原样，否则将扣除所属商铺押金）。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续租要求。合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后原告食品城将商铺交给陈艳玲进行经营，陈艳玲按约定交付了原告押金2000元。2013年6月2日，陈艳玲与李艳宁签订转让协议一份，内容为：本人陈艳玲将东南食品城A6-120商铺转给李艳宁，从2013年6月2日起生效，转让押金2000元归李艳宁所有。之后东南食品城A6-120商铺由被告李艳宁进行装修并经营，2014年5月29日前的租赁费，被告已交付原告。商铺租赁合同到期后，原、被告未再签订商铺租赁合同，但该商铺仍由被告在使用。另查明：金怡于2014年8月18日向本院起诉，要求原告食品城、好得家公司、第三人李艳宁迁让房屋，本院经审理后，判决食品城应于判决生效之日起十日内向金怡赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照18806元/年的标准计算）；好得家公司对食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任；李艳宁应于判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢120房屋（商铺）腾让给金怡。该案在执行过程中，被告于2015年11月12日将房屋腾空后交付给金怡，并为原告垫付房屋使用费3100元。上述事实，有商铺租赁管理合同、判决书及庭审笔录等证据证实。本院认为:原告食品城与陈艳玲签订的商铺租赁管理合同为有效合同，应受法律保护。陈艳玲将所租赁的商铺转租给被告李艳宁，并签订了转让协议，对此原告食品城未提出异议，转让协议有效。被告李艳宁在转让商铺后，未与原告食品城重新签订租赁合同，故陈艳玲与原告食品城签订的商铺租赁管理合同对被告李艳宁有约束力。按租赁合同约定租赁期限自2012年5月30日至2014年5月29日止，租赁合同到期后，原、被告双方未再签订商铺租赁合同，但该商铺仍由被告占有使用，双方之间形成不定期租赁关系，被告应支付原告房屋使用费，房屋使用费可参照租赁管理合同中约定的租金标准18806元/年计算，原告主张自2014年6月1日起计算至2015年11月12日止应予准许，故房屋使用费为27269元。原告主张要求被告支付2015年6月1日至2015年11月12日间的物业费635元，根据租赁管理合同的约定2012年5月30日至2014年5月29日间免收物业费，但对租赁合同期满后的物业费是否收取合同未进行约定，故原告要求被告支付物业费的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（2014）熟兴民初字第00472号民事判决书判决李艳宁将所承租的东南食品广场A6-120商铺腾让给金怡，该判决书已生效，李艳宁已将该商铺腾让给金怡，现原告主张恢复该商铺原状，本院不予支持。关于原告收取的押金，考虑到所租赁商铺已由被告直接腾让给金怡（房屋所有人），故原告收取的押金应退还给被告，可在被告给付原告商铺使用费中予以扣除。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李艳宁于本判决生效之日起十日内给付原告常熟好得家置业有限公司东南食品城房屋使用费27269元，扣除被告李艳宁垫付的3100元及押金2000元，还应给付22169元。（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79，并注明案号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告常熟好得家置业有限公司东南食品城的其他诉讼请求。案件受理费减半收取211元，由原告负担34元，被告负担177元（原告同意其预交案件受理费剩余部分177元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  邵宝华二〇一六年一月六日书记员  张立雯