上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2183号原告刘永新，男，1967年11月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人张何心，上海李东方律师事务所律师。委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。被告上海虹维房地产开发经营中心，住所地上海市。法定代表人王锦淮，总经理。委托代理人高拯，上海市申光律师事务所律师。委托代理人毛国平，上海市申光律师事务所律师。被告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代表人陆成，董事长。委托代理人朱伟毅，上海圆誉律师事务所律师。委托代理人惠翔，上海瀛东律师事务所律师。第三人上海绿培环保科技有限公司，住所地上海市。法定代表人苏勋，董事长。委托代理人刘超。原告刘永新与被告上海虹维房地产开发经营中心(以下简称虹维房产)、上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)居间合同纠纷一案，本院受理后，经被告中原物业及上海绿培环保科技有限公司(以下简称绿培公司)申请，本院依法通知绿培公司作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永新及其委托代理人张何心，被告虹维房产的委托代理人高拯、毛国平，被告中原物业的委托代理人朱伟毅、惠翔到庭参加诉讼，第三人绿培公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘永新诉称，2014年4月，原告经朋友介绍得知被告中原物业处有商铺待售，询问后中原物业告知原告，权利人虹维房产委托中原物业独家出售新同心路系列商铺，原告实地查看后决定购买上海市新同心路XXX号商铺(以下简称系争商铺)。当时原告与自称是虹维房产项目经理的蔡震凌在中原物业门店商讨了购买系争商铺的各种细节，最终确定系争商铺出售价格为人民币(以下币种均为人民币)3,983,455元。2014年5月8日，原告在中原物业门店签署了《房屋买卖合同》，中原物业的具体经办业务员张乐敏告知，将该合同拿至权利人虹维房产盖章后再交还原告。同月20日，原告收到由虹维房产加盖公章的《房屋买卖合同》，原告即按约向中原物业支付了房屋定金20万元，后因中原物业要求，原告又陆续追加定金40万元，前述60万元定金原告要求中原物业立即转交系争商铺权利人虹维房产。之后，系争商铺未能按约在2014年11月向原告交付，中原物业也表示不再向原告收取后续房款。原告屡次询问业务员张乐敏，才得知当时自称是虹维房产项目经理的蔡震凌实际为中原物业员工，现原告与虹维房产的《房屋买卖合同》已不能继续履行，但具体原因张乐敏并未说明。2014年11月底，原告自行寻找到虹维房产询问系争商铺买卖情况，虹维房产答复其从未与原告签订过《房屋买卖合同》出售系争商铺，包括系争商铺在内的7套商铺虹维房产亦由中原物业居间，已于2014年8月售予第三人绿培公司。虹维房产不知与原告签订买卖合同的事宜，拒绝将系争商铺交付原告。原告在2014年5月8日签订系争商铺买卖合同后，于2014年10月18日将系争商铺以585万元的价格转售案外人，系争商铺不能如期交付，原告因违约除返还定金外，另赔偿案外人20万元。原告认为，虹维房产与中原物业间存在委托关系，两被告具体的授权范围原告并不清楚。现两被告违约，无法与原告履行买卖合同、交付系争商铺，原告作为善意购房人，系争商铺价格上涨房屋差价属原告可得利益损失，两被告应予赔偿。故原告起诉要求：1、解除原告与虹维房产签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告购房款600,000元；3、两被告赔偿原告损失4,266,546元。被告虹维房产辩称，虹维房产从未与原告签订过《房屋买卖合同》。虹维房产分别在2013年9月20日至12月31日、2014年6月1日至12月31日，由其上级公司上海华谊集团化工实业有限公司(以下简称华谊集团)委托中原物业居间出售眉州路、平凉路、新同心路的相关房屋。对于新同心路系列商铺虹维房产要求中原物业打包销售，不能单独出售。虹维房产于2014年8月14日，经中原物业居间，与绿培公司签订《房屋出售协议》，将新同心路7套商铺(含系争商铺)出售给绿培公司，并经中原物业转交收取了绿培公司支付的购房定金100万元，在此之前虹维房产不可能再与原告就系争商铺签订2014年5月20日的《房屋买卖合同》。虹维房产与绿培公司的出售协议履行过程中，绿培公司未按约向虹维房产支付后续房款，故虹维公司向法院起诉绿培公司，法院判决支持了虹维房产解除出售协议并支付相应违约金的诉请。虹维房产认为，本案可以推定系中原物业员工为套取原告的房款，从而伪造了虹维房产的公章与原告签订买卖合同。虹维房产对中原物业居间与原告就系争商铺签订买卖合同的情况完全不知情，也从未收到过原告支付的任何款项。虹维房产在本案中亦属受骗方并无过错，原告的损失不应向虹维房产主张，故虹维房产不同意原告所有诉讼请求。被告中原物业辩称，虹维房产作为权利人委托中原物业独家居间出售相关商铺，就系争商铺进行居间，已促成虹维房产与原告签订《房屋买卖合同》，中原物业已经完成作为中介机构的主要居间义务。现《房屋买卖合同》上盖章非虹维房产的公章，中原物业亦通过鉴定才得知，不能由此推定是中原物业伪造了虹维房产的公章进行加盖。原告与虹维房产签订的《房屋买卖合同》不能履行并非中原物业造成，相关法律责任应由合同相对方虹维房产承担，而非中原物业负责。中原物业收取原告支付的60万元，是作为意向金而非定金。中原物业居间虹维房产与绿培公司签订出售协议时，各方均明知，绿培公司买受新同心路相关商铺后将转售不同业主，2014年8月26日中原物业代替绿培公司转账给虹维房产的100万元定金中实际包括了原告支付意向金中的40万元，但当时虹维房产只开具一张100万元的收据给绿培公司。故中原物业只同意返还原告代为保管的20万元，对其余款项不承担还款责任。中原物业认为，其与原告之间为居间合同关系，即使中原物业在居间活动中存在过失，只是不能收取相应的居间佣金。中原物业对系争商铺《房屋买卖合同》的无法履行不应承担法律责任。且本案鉴定机构对系争商铺作出的价格评估明显背离市场价值，中原物业作为从事房屋中介居间的专业机构，对评估价格不予认可，原告以系争商铺增值金额作为其损失并无法律依据。综上，中原物业不同意原告相关诉请。第三人绿培公司述称，绿培公司当时因资金紧张，与虹维房产协商确定由绿培公司与虹维房产签约、虹维房产与绿培公司指定人员进行过户的操作模式。虹维房产清楚由绿培公司进行整体购买，再与其他小业主签订转让协议的情况。为减少交易成本与时间，虹维房产当时同意与包括原告在内的其他小业主直接签订协议并办理过户。经审理查明，虹维房产原为系争商铺权利人，系争商铺建筑面积163.09平方米。2013年9月30日，华谊集团(甲方)作为虹维房产的上级单位与中原物业(乙方)签订《房地产独家出售居间协议》，约定乙方在委托期内，就眉州路、平凉路、新同心路等多处房屋为甲方报告订立合同的机会以及提供订立合同的媒介服务等事项，系争商铺每平方米单价31,000元，委托期限自2013年9月21日至2013年12月31日止。2014年8月13日，华谊集团与中原物业就前述事项再次签订《房地产出售居间协议》，相关条款内容与2013年9月30日协议相同，仅委托期限变更为2014年6月1日至2014年12月31日。由中原物业提供合同版本，虹维房产为甲方(出卖方)、原告为乙方(买受方)的《房屋买卖合同》记载，甲、乙双方通过中原物业(居间方)居间介绍，由乙方受让甲方自有系争房屋，房屋建筑面积162.59平方米，房屋类型为商铺；房地产转让价款为3,983,455元(单价24,500元/平方米)；签订本合同之前，乙方将购房意向金10万元支付至居间方，如甲乙双方在合同上签字，则乙方交付的意向金转为定金，待甲乙双方签订本合同后30日内，乙方应补足定金至20万元；甲乙双方于2014年11月30日前对该房屋进行验看、清点，确认无误后由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款3,887,455元；甲乙双方应于2014年12月10日之前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。该《房屋买卖合同》乙方落款处由原告签名，日期为2014年5月8日；甲方落款处盖有署名为“虹维房产”的印鉴，日期为2014年5月20日。经鉴定，该合同甲方落款处盖章非虹维房产之印章。2014年5月8日至8月28日期间，原告共计向中原物业支付款项60万元，中原物业向原告出具了栏目为意向金的收款收据。2014年11月26日，原告致函中原物业称：“我方经中原物业居间购买虹维房产名下的系争房屋，于2014年5月8日在中原物业签署《房屋买卖合同》，虹维房产于2014年5月20日加盖公章。我方支付定金60万元，我方多次催促中原物业尽快促成我方与虹维房产履行所签买卖合同，然贵方拒绝与我方到虹维房产，以至我方至今无法正常履行交易……”另查明，2014年8月13日，经中原物业居间，虹维房产为甲方(出售方)、绿培公司为乙方(买受方)签订《房屋出售协议》，约定，房屋坐落于上海市新同心路1层84、86、90、94(系争商铺)、98、100号及104号3、4层之房屋；甲乙双方经协商确定以上房屋整体出售，成交总价5,100万元；定金部分100万元，用于乙方收购该房屋总价款的定金，乙方应于甲乙双方签订本协议后3个工作日内向甲方支付；第一期房价款1,000万元，乙方或乙方指定签约人应于签订协议之日起20个工作日内支付至甲方。第二期房价款900万元，乙方或乙方指定签约人应于第一期房价款付清当日起20个工作日支付至甲方。第三期房价款2,700万元，乙方或乙方指定签约人应于第二期房价款付清当日起30个工作日支付至甲方。尾款部分(含已付定金100万元)500万元，乙方或乙方指定签约人应于甲、乙双方办理该房屋3、4层交易过户当日向甲方支付。协议签订后，绿培公司经中原物业转交，向虹维房产支付了定金100万元。因绿培公司未能按约付款，虹维房产起诉绿培公司，要求解除双方所签《房屋出售协议》并支付违约金510万元。【(2015)虹民三(民)初字第193号案】该案审理中，绿培公司自述通过中原物业转付虹维房产定金100万元。2015年5月22日，法院判决：1、确认虹维房产与绿培公司在2014年8月13日签订的《房屋出售协议》于2014年12月5日解除；2、绿培公司向虹维房产支付违约金155万元(已扣除100万元定金)。该案已生效。审理中，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对日期为2014年5月8日的《房屋买卖合同》(编号CGSZ-00087)上署名为“虹维房产”的印章印文是否与样本上的虹维房产印文由同一枚印章盖印所形成进行鉴定，鉴定意见为：2014年5月8日的《房屋买卖合同》(编号CGSZ-00087)上的“上海虹维房地产开发经营中心”印章印文与样本上的“上海虹维房地产开发经营中心”印文不是由同一枚印章盖印所形成。审理中，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司就系争商铺价格进行评估，估价结果为系争商铺于价值时点2014年11月1日的总价为744万元、于价值时点2016年3月10日的总价为825万元。审理中，原告表示，其认为本案主要责任在于中原物业在居间过程中对其隐瞒欺诈，故不再主张与虹维房产解除买卖合同，以及要求虹维房产共同返还购房款和承担赔偿损失的诉请。仅要求中原物业就其居间过错，承担返还及赔偿的法律责任。被告中原物业表示，蔡震凌、张乐敏原为中原物业员工，现均已离职。虹维房产出售新同心路系列商铺时即知晓绿培公司整体买受后会分别出售，当时虹维房产对与原告先行签订买卖合同的操作模式亦表示同意。被告虹维房产表示，通过中原物业居间，其仅与绿培公司发生过房屋买卖关系，虹维房产从未同意将系争商铺直接出售给原告。上述事实，由原、被告提供的《房屋买卖合同》、收款收据、催告函、录音资料、《房地产出售居间协议》、《房屋出售协议》、(2015)虹民三(民)初字第193号民事判决书等证据，司法鉴定意见书、房屋评估报告及当事人庭审陈述为证。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。中原物业作为居间方，应当在履行居间行为时遵守忠诚尽力义务，就订立合同的相关事项向原告如实报告。虹维房产委托中原物业整体出售新同心路系列商铺，委托期间分别为2013年9月21日至2013年12月31日、2014年6月1日至2014年12月31日。中原物业居间原告与虹维房产签订《房屋买卖合同》的行为发生在2014年5月，并不在虹维房产的授权期间内。该合同落款处盖章亦非虹维房产公司印章，且虹维房产经中原物业居间已将包括系争商铺在内的新同心路系列商铺整体出售于绿培公司，故本院不能认定虹维房产具有将系争商铺出售给原告的意思表示，虽经中原物业居间，原告与虹维房产之间的《房屋买卖合同》并未成立。中原物业分别居间了原告与虹维房产、绿培公司与虹维房产的买卖合同，可以认定中原物业明知系争商铺需与新同心路其他商铺整体出售，且相关商铺已出售给绿培公司的事实，但中原物业作为专业房产中介机构，并未向原告如实告知前述情况，致使原告丧失了选择购买其他房产之机会，中原物业违反了居间合同中应有的忠实和尽力义务，应就自己的过错对原告承担相应赔偿责任。关于原告以系争商铺上涨差价作为其利益损失的意见，本院认为，原告所签《房屋买卖合同》中确定系争商铺的价格，并非与权利人虹维房产真实的合意价格，原告以上涨差价主张损失赔偿，缺乏依据，难以支持。综合考虑中原物业本案中的过错程度、原告支出钱款数额、房地产市场现状等因素，本院酌情确定中原物业应赔偿原告的损失为80万元。中原物业就系争商铺向原告收取过意向金60万元，中原物业虽表示该笔款项包括在绿培公司支付虹维房产的100万元定金中，但生效判决已确认中原物业转付虹维房产的100万元定金系绿培公司为购买新同心路系列商铺而支付，该笔定金因绿培公司违约，已抵充需支付虹维房产的违约金。中原物业在为原告、绿培公司分别提供居间服务过程中收取的款项间并无必然关联，现中原物业未能促成原告购买系争商铺的交易，就此收取的款项应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条，《关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告上海中原物业顾问有限公司返还原告刘永新意向金600,000元；二、自本判决生效之日起十日内，被告上海中原物业顾问有限公司赔偿原告刘永新损失800,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45,732.36元，由原告刘永新负担32,470元，被告上海中原物业顾问有限公司负担13,262.36元；评估费32,000元,由原告刘永新负担22,720元，被告上海中原物业顾问有限公司负担9,280元；鉴定费24,000元,由被告上海中原物业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌代理审判员  周虹君人民陪审员  李爱珍二〇一六年八月二十五日书 记 员  薛 莉附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、《关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。