上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1840号原告张学英，女，1928年1月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告邹光财，男，1959年9月13日生，汉族，住址同上。委托代理人陆路，上海睿法律师事务所律师。被告上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人徐廉芳。第三人上海高境物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人路治华。原告张学英与被告邹光财、上海中虹(集团)有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，通知上海高境物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告张学英及其委托代理人江永茜，被告邹光财及其委托代理人陆路到庭参加诉讼。被告上海中虹(集团)有限公司及第三人上海高境物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张学英诉称，上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)是由天宝路房屋动迁所得，张学英及其丈夫邹道兴及张学英与前夫的孙女杨珏为被安置人。2000年4月，张学英之子邹光财的户口迁入系争房屋。2001年7月，邹光财擅自与上海中虹(集团)有限公司签订职工家庭购买公有住房协议书及上海市公有住房出售合同，将系争房屋的产权购买至邹光财一人名下，侵害了张学英的合法权益。张学英直至2014年才发现系争房屋的产权人为邹光财，故起诉要求确认邹光财与上海中虹(集团)有限公司就系争房屋签订的上海市公有住房出售合同无效，系争房屋恢复至原有公房状态。被告邹光财辩称，邹光财购买系争房屋产权的过程中，张学英全程参与并同意，并且在相关协议书上敲章确认。系争房屋购买过程中使用了邹道兴的工龄，办理相关手续过程中也体现了购房人为邹光财一人，张学英应当知晓并同意系争房屋的产权情况。系争房屋于2001年即已购买产权，且邹光财有证据可以证明张学英在2008年之前就已知晓系争房屋的产权为邹光财，现张学英起诉已超过诉讼时效，故不同意张学英的诉讼请求。被告上海中虹(集团)有限公司未作答辩。第三人上海高境物业管理有限公司未作陈述。经审理查明，1996年，虹口区住宅办对系争房屋出具住房调配单，其中载明，房屋受配人张学英，原住房人员情况，租赁户名张学英，家庭主要成员邹道兴等，原住房屋天宝路XXX弄XXX号乙。新配房人员情况，租赁户名张学英，家庭主要成员邹道兴、杨珏，新配房屋为系争房屋。2000年4月7日，“张学英”作为承租人，“邹道兴”、邹光财作为同住成年人在职工家庭购买公有住房协议书上签字并盖章，主要内容为，系争房屋承租人张学英，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，权利确定为邹光财。经约定的所有权人同意，委托邹光财代为办理购买公有住房一切手续。审理中，张学英表示，其从未在该协议书上签字或盖章。因张学英与邹道兴是一个工作单位，张学英为了让邹道兴代为到单位领取物品，故将其私章交给邹光财；邹道兴的退休工资一直由邹光财领取，故其私章也由邹光财保管。目前张学英的私章仍然在邹光财处，但张学英无法判断上述协议书上张学英及邹道兴的章是否就是其一贯使用的那个私章。邹光财表示，张学英及邹道兴当时均在场，因张学英及邹道兴均为文盲、无法签字，故张学英及邹道兴的签字系邹光财代为签字，但两枚印章均为张学英及邹道兴本人所加盖；且邹光财从来没有保管过张学英及邹道兴的私章。2001年2月，邹光财(乙方、购房人)与上海中虹(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，其中约定，乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，房屋建筑面积56.43平方米。合同第四条约定，系争房屋全部售价为人民币22,785元。第五条约定，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为18,228元。第七条约定，乙方应缴付的费用如下：(1)本合同第五条约定的房屋实际付款金额；(2)房屋首期维修基金1,016元；(3)本合同第四条约定的房屋全部售价0.5%的手续费228元；(4)合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费及地籍图费，合计81元。2001年8月1日，邹光财经核准登记为系争房屋的房地产权利人。另查明，1996年11月，张学英、邹道兴、杨珏的户口迁入系争房屋。1999年12月，杨珏的户口迁出系争房屋。2000年4月，邹光财的户口迁入系争房屋。2008年7月，邹道兴报死亡。审理中，张学英、邹光财一致确认，1996年获得系争房屋后，由张学英与邹道兴居住在系争房屋内。2000年，邹光财夫妇曾在系争房屋内居住过一段时间。2013年起，邹光财夫妇再次入住系争房屋，与张学英一起在系争房屋内居住至今。审理中，为证明己方主张，邹光财向本院提供下列证据：1、落款时间为2000年12月12日、落款处有“张学英”作为申请人签字及盖章的《购买公有住房(未确权发证)申请书》，主要内容为，经与本户同住成年人协商一致，要求购买系争公有住房。邹光财表示，该申请书系张学英与他人一起办理的，当时邹光财并不在场，张学英的签字应该非张学英本人所签，但邹光财不清楚是谁签的。2、2015年11月30日张学英与邹光财之子邹健青的谈话录音，其中，张学英提到：邹道兴知道系争房屋的产权是邹光财的；但张学英是前几年才知道，当时邹道兴还活着。张学英知道之后就和邹光财吵。邹光财说要帮张学英买产权，买了就可以不交房钱了，张学英说自己没有钱，邹光财说房屋动迁了，有经济能力买，用邹道兴的工龄去买，也就一万多块钱，要是张学英当时知道这个情况的话肯定不买的，而且房子也不要装修。3、2015年12月12日邹光财与其姐姐邹金女的谈话录音，证明张学英的印章一直由张学英自己保管。4、公有住房出售价格计算表、购房人缴付费用计算表，证明购买系争房屋产权时使用了邹道兴的工龄。邹光财表示，上述表格上都载明购房人是邹光财，办理手续时张学英是在场的。5、杨珏于1999年12月20日出具的收据，确认收到系争房屋拆迁补偿款5,000元。邹光财表示，因张学英夫妇明确将系争房屋给邹光财，故邹光财要求杨珏将户口迁出，杨珏要求邹光财支付了补偿款，该补偿款中500元系由张学英所出。6、送货单等，证明邹光财于1997年出资9,000元左右对系争房屋进行了装修。张学英对上述证据发表如下质证意见，对于证据1，真实性不予认可，签字及盖章均非张学英所为，手续也不是张学英办理的。对于证据2，真实性无异议，但合同无效不受诉讼时效的限制。且录音也能够证明张学英是事后才知道系争房屋产权购买至邹光财名下。对于证据3不予认可，邹金女是邹道兴与前妻的女儿，故与邹光财存在利害关系。对于证据4，真实性无异议，但邹道兴的章是在邹光财处，邹道兴生病时都是邹光财去邹道兴的单位办理手续的，故张学英并不清楚这个手续。对于证据5，不予认可，张学英曾给过杨珏5,000元，但杨珏没有向张学英出具过收据，张学英不清楚杨珏有无向其他人出具过收据。该5,000元中500元是张学英自己出的，另外4,500元是张学英向邹光财借的。2000年邹光财借住系争房屋内，租金抵扣了这4,500元。对证据6不予认可，系争房屋分配时内部就已经有基本装修；邹光财是在2000年借住时出资简单装修过一下，但很多装修材料是其他子女拿来的。审理中，张学英表示，邹光财系张学英与邹道兴的第二个儿子，平时双方关系就不好，邹光财在生活中对张学英不好，张学英不可能将系争房屋给邹光财一个人。邹光财的户口迁入系争房屋，是因为2000年邹光财位于海伦西路的房子动迁，户口没有地方迁。此前，邹光财的确提到过帮张学英购买系争房屋的产权，买成张学英与邹道兴的名字，但因为张学英没有钱，所以没有同意购买。邹道兴在世时，系争房屋的租金等费用都是由邹道兴支付的。邹道兴去世后，由张学英支付物业费、水电煤费用等，但张学英不清楚物业费的概念。至邹光财于2013年住进来后，相关费用由邹光财支付。直至2014年8月，张学英才知道系争房屋登记为邹光财；此前，邹光财在言语中曾透露过房子是其名字的了，故张学英有所怀疑，也曾向邹光财提出要看产权证，但邹光财没有拿出产权证；张学英没有确定产权的具体情况，故也没有向邹光财提出过异议。邹光财表示，由于邹光财的儿子是张学英与邹道兴唯一的孙子，故张学英与邹道兴将系争房屋给了邹光财，并由邹光财负责对张学英及邹道兴进行养老送终，邹道兴的医疗费均由邹光财负担，墓穴也由邹光财购买。邹光财户口迁入系争房屋，正是因为房子给了邹光财；邹光财的妻子及儿子的户口现仍在海伦西路的房屋内，故不存在房屋动迁、户口没有地方迁的情况。邹光财与张学英的关系还可以，不存在张学英说的关系不好的情况。且邹光财有证据可以证明，自2005年1月份起，系争房屋的物业费一直由邹光财支付。张学英自始就知晓产权购买情况；至2008年邹道兴去世后，张学英就不开心，并与邹光财闹矛盾，曾召开几次家庭会议，要求拿回房子，其他子女都来相劝，相劝好之后矛盾就化解了，也同意房子归邹光财了。现考虑到本案实际情况，如本院不支持张学英的诉讼请求，邹光财承诺永久保障张学英对系争房屋的居住权，并愿意补偿张学英20万元；如果张学英今后要求邹光财及家人搬离系争房屋，邹光财也愿意搬离。对此，张学英又表示，关于邹光财陈述的物业费的支付情况属实，因为张学英自己也搞不清楚。以上事实，有原告张学英提供的职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、住房调配单、上海市房地产登记簿、户口本等，被告邹光财提供的购买公有住房(未确权发证)申请书、录音、公有住房出售价格计算表、购房人交付费用计算表、收据、送货单等，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，张学英是系争房屋的动迁安置对象及同住人，对系争房屋享有权利。本案的争议焦点在于张学英是否知晓或同意职工家庭购买公有住房协议书及上海市公有住房买卖合同的签订事宜。首先，根据本案查明的事实，职工家庭购买公有住房协议书上张学英的签字系邹光财代为所签，但邹光财表示，协议书上张学英的盖章系本人所为，张学英明确知晓并同意系争房屋的产权购买情况，且此后并未提出异议。职工家庭购买公有住房协议书确有张学英及邹道兴的盖章，张学英没有明确否认该两枚印章是其及邹道兴平时所用的印章；虽然张学英表示其及邹道兴的印章由邹光财保管，但邹光财予以否认，张学英亦无法对此提供证据予以证明，结合张学英及邹道兴的文化水平，故不能排除由张学英及邹道兴在相关文件上盖章并由他人代为签字的可能性。其次，根据邹光财提供的张学英与邹健青间的谈话录音可以反映出，张学英自认，邹道兴生前就已知晓系争房屋产权人为邹光财的情况，张学英在邹道兴在世时也已知晓相关情况。张学英表示其直至2014年方才知晓产权情况，与谈话录音的内容不符，本院难以采信。系争房屋自2001年即已登记为邹光财所有，张学英在系争房屋内居住至今，却始终未以合理的方式就邹道兴代张学英在职工家庭购买公有住房协议书签字的行为及邹光财登记为系争房屋产权人的结果提出异议，至今才提起诉讼，有违常理。结合张学英审理中表示邹光财的确提及欲购买系争房屋的产权，由此可以推定，张学英系同意或默认了邹道兴的上述代理行为及产权的登记结果的可能性较大。再者，根据邹光财提供的杨珏出具的收据及装修系争房屋的送货单，结合邹光财的户口迁入情况、杨珏的户口迁出情况、购买系争房屋购买过程中使用了邹道兴的工龄等情况，邹光财关于系争房屋由张学英、邹道兴明确给予邹光财的主张，具有较高的合理性和可信度。反之，本案审理中，张学英关于物业费的支付等陈述存在前后不一致的情况，且张学英表示支付给杨珏的5,000元系由其所出、但却无法解释杨珏向邹光财出具了收据；此外，张学英对于何时知晓系争房屋权属的陈述，亦存在矛盾，故张学英的相关陈述，可信度较低。综上，结合本案实际情况，本院足以推断，张学英对于由邹光财购买系争房屋产权并登记为权利人的相关事宜是明知且同意的。现系争房屋的上海市公有住房出售合同已履行完毕，张学英要求确认上海市公有住房买卖合同无效等诉讼请求，缺乏依据，本院不予准许。邹光财自愿补偿张学英20万元，与法不悖，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条之规定，判决如下：一、原告张学英起诉要求确认被告邹光财与被告上海中虹(集团)有限公司就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市公有住房出售合同无效、上述房屋恢复至原有公房状态等所有诉讼请求，不予支持；二、被告邹光财于本判决生效之日起十五日内，支付原告张学英补偿款20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取184.50元，由原告张学英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  蒋梦娴二〇一六年一月二十五日书记员  黄 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。……第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。