沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初3005号原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司，住所沈阳市东陵区沈营大街587号4楼4093-4100室。法定代表人黄晓辉，系该公司董事长。委托代理人万强、于南南，系辽宁齐泰律师事务所律师。被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司，住所北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号。法定代表人罗志伟，系该公司董事长。委托代理人刘建国，系泰和泰（北京）律师事务所律师。原告沈阳亿丰新城置业有限公司（以下简称亿丰公司）与被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理，依法由本院审判员朱波担任审判长，与代理审判员赵文新（主审），人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告华联公司于2016年6月6日提出反诉，本院依法合并进行了审理。原告委托代理人万强、于南南，被告委托代理人刘建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定被告承租原告开发建设的“新城亿丰时代广场”地上一层和地下一层，总面积约为11595平方米的商业用房，用于设立超市及相关业务，租赁期限为15年，自正式交付标的房屋次日起算；租赁合同约定：第一计租年度租金标准为每天每平方米1.1元（按建筑面积计），第二和第三计租年度租金标准为每天每平方米1.2元（按建筑面积计），从第四计租年度开始，租金标准每3年递增一次，每次在上期基础上递增5%，及第四至第六计租年度租金标准为每天每平方米1.26元，第七至第九计租年度租金标准为每天每平方米1.323元，以此类推，直至租期结束。原告在合同约定的交付日期前及此后多次向被告发函催告，要求其办理房屋交接手续，督促尽快进场装修施工，以保证能够按合同约定时间正常试营业，但被告一直未予回应。因被告的违约行为导致合同目的无法实现，双方解除了租赁合同。此后，原告为减少损失，积极组织人力、财力对该项目重新进行二次招商。综上，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判决被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失8968732.5元，判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称，其在履行与原告签订的房屋租赁合同期间，没有违约行为。原、被告间的房屋租赁合同不能继续履行，是原告没有取得标的房屋的消防验收合格手续并另行出租涉案标的房屋导致的。反诉原告诉称，涉案合同签订后，反诉被告没有满足交叉施工和交付标的房屋的条件，反诉被告已然违约，此后又将涉案房屋另租他人，致使合同不能履行而解除，作为解除合同的一方，反诉被告本诉主张的合同解除理由和赔偿的请求根本没有事实及法律依据，反诉被告应当根据合同的约定承担双倍返还定金的责任。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求，原告已依据合同多次向被告发出进场督促函，并按合同约定在交付房屋之日之前发出房屋交付通知书，被告对原告发出的督促函和通知书并没有理会也没有接受租赁房屋，使原告造成房屋租赁的损失应由被告承担。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、原、被告签订的租赁合同，证明双方对租赁房屋的面积、单价、期限、违约责任等相关条款及相应情况进行了约定。被告对此证据的真实性无异议，但合同中的图纸不是我被告提供的，是被告对于原告提出的图纸进行的确认。证据2、督促进场公函三份、房屋交付通知书一份，证明原告依据合同约定在房屋交叉期间及在房屋交付之前多次督促被告通知被告进场。被告对此证据的真实性无异议，但从收到第一份函后被告便开始对现场进行查看，发现现场消防没有报备、建设工程没有完工，被告不具备入场条件。接到6月27日的函和交付通知书后，原、被告双方对现场进行了勘验，认为标的房屋尚不具备交付条件。证据3、原告与白山市家得乐商贸有限公司签订的房屋租赁合同，证明与被告签订完第一份租赁合同后至2015年11月1日才有家得乐公司入住被告的租赁房屋，造成原告租赁房屋的空置为205天，依据原被告签订的租赁合同每天租金为12754.5元（11595平乘以每平每天1.1元为12754.5元），该空置共计造成损失3890122元，原告与家得乐公司签订的合同租金每天每平方米下降了0.4元，造成原告三年的租金差额损失5078610元（11595平乘以0.4元乘以365天乘以3年等于5078610元）。被告对此证据的真实性无异议，但原告所主张的损失没有事实依据。被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、房屋租赁合同及附件，证明原、被告存在租赁合同关系，该合同及附件均对标的房屋交叉施工与交房条件设定了专项约定，各方均应遵守。原告对此证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，依据合同约定在房屋交叉施工之前和房屋交付日期之前，被告都没有进场施工，所以原告认为被告早已有解除合同的想法。证据2、银行回单，证明原告于2013年8月向被告支付定金1000000元。原告对此证据的真实性无异议，但该定金不应返还，因被告在先违约造成双方合同解除。证据3、租赁房屋现状查验表及部分图片，证明原、被告共同对标的房屋进行了查验，原告在标的房屋不符合交付条件的情况下要求被告接收标的房屋，严重影响接收房屋的内容为消防工程未完工等，被告不能进场。原告对此证据的真实性和关联性均有异议，该份证据只是被告单方确认，提供的照片无法证明租赁房屋的位置和相应情况。证据4、消防工程验收公告，证明标的房屋各主体工程相关的消防工程分别在2014年10月23日、2015年1月19日、2015年1月29日通过消防验收合格，原告在2014年5、6、7、9月要求被告接收标的房屋确实没有完成消防工程的竣工验收。原告对此证据的真实性、关联性均有异议，该证据是被告方自行打印出来的，并依据交付条件条款约定被告方在开业之前，原告方取得消防合格证即符合合同约定。证据5、同意解除合同的回函，证明根据原告的解除合同函件，被告回函表示同意解除合同，同时要求返还定金1000000元，并没有追究被告的违约责任。原告对此证据的真实性无异议。证据6、标的房屋已经出租的证据，证明沈阳亿丰在标的房屋交付条件成就后并没有通知北京华联接收房屋，而是将房屋另行出租，没有与被告履行合同，原告亦无损失。原告对此证据的真实性无异议。经审理查明，2013年7月16日，原告亿丰公司与被告华联公司签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告开发的位于沈阳市浑南新区沈营大街587号的“新城亿丰时代广场”项目地上一层和地下一层部分商业用房，总租赁面积为11595平方米，租赁期限为15年，自正式交付标的房屋之日起算，自交付房屋之次日起，原告给予被告6个月的免租期，免租期期限届满之次日为起租日，原告购物中心项目及被告超市项目开业日暂定为2014年10月31日前，为尽早实现被告在标的房屋内开设的超市对外营业，双方同意一旦标的房屋具备进场施工（或交叉施工）条件（该时间暂定于2014年4月30日），原告即可安排被告进场施工，不必待标的房屋完全符合双方约定的交付标准后再安排被告进场，但原告应在被告进场后继续予以完善直至达到双方约定的正式交付标准；双方明确在原告为被告取得了装修工程的消防设计审核意见书，且合同约定的其他各项交付条件具备后，即视为标的房屋符合本合同约定的交房标准，双方应办理正式的交接验收手续，并签署《物业移交验收书》，作为双方正式办理交接的法律文件，并开始计算租赁期限和免租期；租金标准，第一计租年度租金标准为每天每平方米1.1元，第二和第三计租金年度租金标准为每天每平方米1.2元，从第四计租年度开始，租金标准每3年递增一次，每次在上期基础上递增5%，及第四至第六计租年度租金标准为每天每平方米1.26元，第七至第九计租年度租金标准为每天每平方米1.323元，以此类推，直至租期结束；合同签订后的30天内，被告向原告支付定金1000000元，作为被告按本合同约定条件接收标的房屋的担保，如因被告原因导致本合同解除或无法履行的，被告无权要求原告返还其已付定金，如因原告原因导致本合同解除或无法履行的，原告要双倍返还被告已付定金；原告暂定在2014年4月30日前符合交叉施工条件，2014年6月30日前将符合本合同约定交房条件的标的房屋交付给被告；双方商定，在合同签订生效后的120天内，被告应向原告提供标的房屋装修施工图，由原告代理被告办理装修工程的消防报批手续，并尽早取得当地消防部门颁发的允许装修施工的消防工程施工审核意见书。合同签订后，被告向原告支付定金1000000元，但至双方约定的被告进场施工日即2014年4月30日，被告并未进场施工，原告分别于2014年5月7日、2014年6月27日、2014年9月24日向被告发出催告函，要求被告进场施工，并于2014年6月27日向被告发出了房屋交付通知书，要求被告于2014年6月30日前办理承租标的房屋的交接手续，但被告一直未能办理收房手续，并于2015年6月9日向原告复函要求原告尽快返还定金1000000元，原告予以拒绝。至2015年6月25日，原告与案外人白山市家得乐商贸有限公司（以下简称家得乐公司）签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋另行出租给案外人，于2015年7月1日交付房屋，租赁期限自2015年11月1日起开始计算共计12个租约年，2015年7月1日至2015年10月31日为装修期。现原告诉至法院，请求被告赔偿自2013年7月至2015年11月1日的房屋租金损失，案件审理过程中，被告提出反诉，以原告未能如期取得涉案工程的消防验收违约在先为由，要求原告返还1000000元定金。另查明，2014年4月28日，新城亿丰时代广场负一层超市区域工程取得经施工单位、监理单位、建设单位三方验收合格的验收报告，写明新城亿丰时代广场负一层超市区域土建、水暖、电气、空调通风、消防、燃气等工程达到合格标准。2014年10月23日，新城亿丰时代广场取得消防验收意见书，消防验收合格。本院认为，原、被告于2013年7月签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。根据合同约定虽然2014年4月30日是暂定的进场施工日，但2014年5月7日、2014年6月27日、2014年9月24日原告曾多次函告被告进场施工，均遭被告拒绝，其行为已构成违约，故定金1000000元不应予以返还，对被告反诉要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。被告违反合同约定，拒不进场施工，导致双方租赁合同无法继续履行，原告遭受租金利益损失，对该损失被告应予赔偿。关于租金利益损失的起算时间，根据原告与被告签订的房屋租赁合同，原告应在2014年6月30日前向被告交付房屋，但2014年6月30日原告尚未取得涉案房屋的消防验收，而至2014年10月23日，原告才取得消防验收，房屋具备交付条件；虽然根据合同的约定，自交付之日起原告应给予被告6个月的免租期，但因该免租期是基于双方长期的合作关系而约定的，现因双方已无法继续履行合同，故免租期的租金损失，被告应当一并赔偿，综上，被告应自2014年10月24日开始赔偿原告租金损失；关于计算租金利益损失的截止时间，根据原告与家得乐公司的租赁合同，其至2015年11月1日起才获得租金利益，故租金利息损失应截止到2015年10月31日，自2014年10月24日至2015年10月31日共计373天，按原告与被告签订的租赁合同，租赁面积共计11595平方米，租金为每天每平方米1.1元，故租金利息损失共计4757428.5元。关于原告主张的租金差额损失，因原告与家得乐公司的租金是由其双方自愿协商确定的，该差额并非被告违约行为必然导致，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告辩称，因原告房屋未能于2014年4月30日取得消防验收，涉案房屋不具备交叉施工条件，故被告未进场施工的抗辩，本院认为，原被告双方签订的租赁合同并未约定被告进场交叉施工的条件为涉案房屋取得消防验收，从合同内容可知，取得消防验收是涉案房屋的交付条件，被告亦未向法庭提供证据证明其曾就涉案房屋的消防问题与原告进行交涉故对被告的该抗辩理由本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司房屋租金损失4757428.5元；二、驳回原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74581元，由原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司承担29722元，被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司承担44859元；反诉费11400元，由被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 波代理审判员  赵文新人民陪审员  金 丽二〇一六年八月二十九日书 记 员  顾芷齐附本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。