安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第04995号原告：于建，男，1978年10月2日出生，汉族，农民，住安徽省临泉县。被告：临泉县万嘉置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路西侧。法定代表人：王林，该公司董事长。委托代理人：骆东升，安徽文瑞律师事务所律师。委托代理人：庞亚洲，安徽文瑞律师事务所律师。原告于建与被告临泉县万嘉置业有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理，因案情复杂，于2015年12月16日转为普通程序审理后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告于建、被告万嘉公司的委托代理人庞亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于建诉称：原、被告于2011年8月22日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于临泉县华润苏果（临泉）购物中心2幢1单元1102号房出售给原告。原、被告合同中约定，房屋建筑面积96.35平方米，单价为每平方米4442.97元，房屋总价款为42.808万元。付款方式为：“首付款12.9080万元于合同签订当日付清，余款29.9000万元于合同签订后的7个工作日内以银行按揭贷款方式付清”。合同第八条约定：“房屋交付期限为2013年6月6日前”。合同第十五条约定：“出卖人应房屋交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权不退房并要求出卖人按已付购房款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约将房款全部支付给被告，但被告至今仍未交付房屋，也未支付违约金，导致原告无法使用房屋和取得房地产权属证书。原告无奈，特具状起诉，请求判令被告继续履行合同；由被告支付延迟交房违约金11.8146万元（按涉案房屋总价54.1473万元每天万分之三计算，从2013年6月7日起至2015年12月7日止，以后另计）；房屋产权为50年，合同约定交房日期为2013年6月6日，逾期交房两年半，被告赔偿原告产权使用年限减少费用2.1404万元。原告为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下：1、原告于建的身份证，表明原告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，表明原、被告签订了房屋买卖合同，约定双方的权利义务，被告应按时履约，被告没有交付房屋，应支付违约金。3、临泉县万嘉置业出具的收据，表明原告已按约履行合同，原告向被告支付了全部房款。4、抵押登记凭证、住房贷款合同、还款清单，表明原告履行了还款义务。被告万嘉公司辩称：原告的各项诉讼请求无事实依据，应当驳回，万嘉公司导致工期延误行为属于合同第八条条款行为，因为万嘉公司在执行政府的政策，导致不可抗力的因素，万嘉公司不存在违约行为，不应支付违约金。即便法院认定被告违约，但是违约金过高，请法院予以调整，应按同地段的房屋租赁费计算。被告万嘉公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：1、被告营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证，表明被告的诉讼主体资格。2、阜阳市中级人民法院（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定书1份，表明该涉案房屋延迟交房系受阜阳中级人民法院依法执行，工期延误的时间并非被告所致。根据商品房合同第八条，被告不存在违约行为。3、安徽富友房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告一份，表明原告主张的违约损失过高，应按评估书的评估确定原告的违约损失，且按照最高院的司法解释违约金超过标的额的30%的，应予以降低。经审理查明：2011年8月22日，原告于建与被告万嘉公司签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于临泉县华润苏果（临泉）购物中心2幢1单元1102号房预售给原告。合同中约定：“房屋建筑面积96.35平方米，单价为每平方米4442.97元，房屋总价款为42.8080万元”。付款方式为：“首付款12.9080万元于合同签订当日付清，余款29.9000万元于合同签订后的7个工作日内以银行按揭贷款方式付清”。合同第八条约定：“房屋交付期限为2013年6月6日前，如遇因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期，因遭遇不可抗力因素导致的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”原告于建已向被告支付了全部购房款，被告至今未向原告交付房屋，原告起诉来院。另查明，2013年1月24日，经中城建第六工程局集团有限公司申请，阜阳市中级人民法院作出（2013）阜民一初字第00008-1号民事裁定，裁定临泉县万嘉置业有限公司立即停止违法施工行为，将施工等有关人员撤离施工现场。本案的争议焦点为：被告是否存在违约、原告请求的违约金约定是否过高，应否予以调整；原告产权使用年限减少费用2.1404万元是否应予支持。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。本案原告已按约支付了全部购房款，被告应履行交付房屋义务（即2013年6月6日前）。但被告至今未交付房屋，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。原告主张继续履行合同，被告表示同意，双方应继续履行合同。对于原告要求被告赔偿产权使用年限减少费用2.1404万元，因缺乏证据，本院对其诉讼请求不予支持。被告辩称工期延误是因执行阜阳市中级人民法院的保全裁定，属于合同中约定的执行法律、法规、政策的事由，是不可抗力的因素所致，属于合同约定的免责事由。被告不存在违约行为，不应支付违约金。但因阜阳市中级人民法院裁定责令被告立即停止的是“违法施工行为”，而非合同中约定的免责事由亦非不可抗力。为此，被告的该辩解意见，本院不予采信。被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称违约金过高，原告的损失应以所购同地段房屋的租金标准计算违约金。本院认为，本案中，没有征得原告的同意对同一地段的房屋租金进行评估，来作为支付违约金的计算方式。而所谓租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致原告需另行租赁房屋，或者将原房屋出租或将所购房屋出租等产生的费用。而原告被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，被告评估的房屋租金不仅不能客观反映原告所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给原告的生活上带来不便和其他损失。且合同约定的违约金按日万分之三计算，仅相当于月利率为0.9%，不违反法律规定。而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案原告已按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。被告要求减少违约金按租金标准计算没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告按照合同约定的计算标准支付延迟交付房屋的违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告临泉县万嘉置业有限公司继续履行与原告于建签订的《商品房买卖合同》；二、被告临泉县万嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于建支付延迟交房违约金11.7251万元（按涉案房屋总价每日万分之三，从2013年6月7日起计算至2015年12月7日，以后另计）；三、驳回原告于建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3092元，由被告临泉县万嘉置业有限公司负担2645元，原告于建负担447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张振田审 判 员  黄炳峰人民陪审员  梁治超二〇一六年一月二十六日书 记 员  范 振附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。