上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2825号原告：龚华，女，1968年8月20日出生，汉族，住上海市黄浦区思南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：张皓，上海皓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：包更生，上海皓生律师事务所律师。被告：孙灯利，男，1981年1月26日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区和燕路XXX号XXX号户。原告龚华与被告孙灯利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月28日、7月21日公开开庭进行了审理。2016年3月28日，原告龚华及其委托诉讼代理人包更生、被告孙灯利到庭参加诉讼；2016年7月21日，原告龚华及其委托诉讼代理人包更生到庭参加诉讼，被告孙灯利无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚华起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月16日至9月16日的租金11,000元；2.判令被告支付原告逾期违约金11,000元。诉讼过程中，原告于2016年3月28日以被告已于2015年9月17日支付租金5,500元为由，变更其诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2015年9月16日至10月15日的租金5,500元；2.判令被告支付原告逾期违约金5,500元。后原告又于2016年7月21日以双方合同已于2015年9月17日解除为由明确其诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2015年9月18日起一个月的房屋使用费5,500元；2.判令被告向原告支付违约金5,500元。事实与理由：2013年7月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告所有的上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限为3年，租金为每月5,500元，支付方式为每三个月的首月16日支付该三个月的租金。合同还约定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的1倍向出租方支付逾期违约金；承租方逾期不支付租金累计超过两个月的，出租方有权单方面解除合同，承租方需支付月租金一倍数额的违约金。合同订立后，被告支付首期租金16,500元及押金5,500元。2015年7月16日，被告未向原告支付新一期租金，原告屡次催讨未果。同年9月16日，原告委托律师致函被告，通知解除前述《房屋租赁合同》，被告已于该月17日收到该函，但未答复。后被告支付2015年7月16日至8月15日的租金，但不予回复原告是否及时搬离，仍实际占有系争房屋。至2015年10月22日，原告才收回系争房屋钥匙，取得对系争房屋的实际控制权。故提起诉讼。孙灯利辩称，原、被告租赁合同约定租期为3年，但在2015年4月，原告与被告协商，要求被告搬离系争房屋。经多次协商，被告同意搬走，但要求原告给予时间另觅住房。之后原告要求被告于2015年7月15日交房，但被告届时未找到承租房屋。后原告要求被告支付房租，被告与原告协商8月份的房租从押金中扣，原告表示同意；被告还告知原告如果8月后还未找到承租房屋，就一个月支付原告一次房租。8月17日原告又让被告尽快找房搬走，后原告发来律师函以被告违约为由，要求被告搬离系争房屋。被告于10月13日搬离系争房屋。被告认为，合同尚未到期，原告要求提前解除合同并多次催促被告搬离，因被告不确定何时找到房屋，为此造成8月份之后房租的支付方式有所改变，被告不应承担任何违约责任，原告应赔偿被告相应损失。龚华提供以下证据：1.房屋租赁合同、房屋交接书，证明原、被告签署涉案《房屋租赁合同》，成立房屋租赁合同法律关系；2.房屋房地产权证，证明原告系系争房屋所有权人，有权以自身名义与被告签署合同；3.律师函、快递面单及签收记录，证明原告以书面形式向被告主张权利，要求解除租赁合同，被告予以签收，系争房屋租赁合同已经发生解除的法律后果；4.信函，证明被告于2015年10月20日致函原告代理人，表示其已迁出系争房屋，原告代理人于2015年10月21日收到该信函。孙灯利于2016年3月25日提供以下证据：1.微信对话截屏打印件，具体为原、被告双方关于支付租金及协商提前交接房屋的内容；离婚证、残疾证，证明因原告原因导致被告离婚；2.上海市房地产登记簿，证明系争房屋并未出售，而是装修后重新出租；3.租赁合同、收条，证明双方租赁合同关系。孙灯利于2016年4月5日提供以下补充证据：4.2015年9月29日被告发送原告的微信信息一则；5.原、被告微信聊天整理；6.银行转账记录。经质证，被告孙灯利对原告龚华提供的证据1、2真实性予以认可；对证据3认为确实收到律师函，但是否是原告提供的这份律师函难以确定；对证据4真实性予以认可。原告龚华对被告孙灯利提供的证据1认为微信内容的真实性予以认可，离婚证、残疾证与本案无关；对证据2真实性予以认可，现系争房屋仍在原告名下；对证据3真实性予以认可；对证据4真实性予以认可，但关联性不予认可；对证据5中的微信内容确认，8月17日的电话内容不确认，对该证据的关联性不认可；对证据6的真实性、关联性均予以认可。原告提供的证据1、2、4，被告提供的证据1中的微信内容，证据2、3、6，因当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据3，被告确认收到原告的律师函，应就原告提供的该份证据并非被告实际收到的律师函承担举证责任，被告未举证，故本院结合相关事实，确认该份证据的证明效力；对被告提供的证据1中的离婚证、残疾证，与本案无关联性，故对其证明效力本院不予认可；对被告提供的证据4、5，原告认可真实性，其中的内容与本案有关联性，本院对该两份证据的效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为3年，自2013年7月16日至2016年7月15日止；租金每月5,500元，每三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2013年7月16日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的16日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过5日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担月租金的一倍的违约金；乙方需支付甲方租赁押金22,000元，甲方应于租赁关系清除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得以租赁押金抵付租金等任何费用；乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担月租金一倍的违约金。上述合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告实际支付原告房屋押金金额为5,500元。2015年4月16日，被告支付原告自2015年4月16日至2015年7月15日的租金16,500元。同月，因原告欲出售系争房屋，故与被告沟通要求被告搬离系争房屋。同年5月8日，被告发送微信语音给原告，主要内容为：如果原告想涨房租，双方可以协商。原告回复被告表示系争房屋真的是要卖掉。被告回复“哦，好吧”。7月原告致电被告询问何时搬离，被告表示现找不到合适的房子；原告询问被告租金支付事宜，被告表示由押金抵扣一个月的租金。8月14日，原告发送微信信息给被告“明天啥时候可以和你交接呀”；被告回复“不好意思龚姐，房子还没有找到”；原告回复“你答应我的呀”；被告回复“我每天到处中介去”；原告回复“再给你白住一个星期，你无论如何都要搬走”；被告回复“我住一天会付一天钱的、我不会白住的”；原告回复“不要”；被告回复“我尽量找吧，实在找不到那就走程序吧。”2015年9月16日，原告委托律师向被告发送律师函，主要内容为：2015年7月16日，被告未向原告支付新一期租金，被告屡次催讨未果，被告逾期不支付租金累计已超过二个月，双方约定的解除合同条件已经解除，原告现通知被告解除房屋租赁合同，并依合同约定要求被告补交租金及逾期违约金。该函件于同年9月17日送达被告。2015年9月17日，被告通过网银转账支付原告5,500元，同日，被告发送微信给原告：“8月份房租按照押金抵扣了，刚刚已经支付9月份的房租了，请查收”。2015年9月18日，原告诉至法院，请求判如所请。2015年10月20日，被告向原告律师寄送信函一封，主要内容为：被告已于2015年10月14日搬离系争房屋，因原告违约导致被告从2015年7月15日后为了找房子至今未能上班，现将钥匙邮寄给原告。该信函(内含系争房屋钥匙)于同年10月21日送达原告代理律师处。另，在2016年3月28日庭审中，原告表示未曾同意过被告由押金抵扣租金，也没有同意被告住一天付一天；在同年7月21日庭审中，原告表示如果被告8月份搬走，原告认可押金抵扣7月份租金；原告律师表示，为了诉讼过程中结算金额方便，原告同意以押金抵扣2015年8月15日至9月15日的房租，但不能免除被告的违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人约定租赁合同期限为三年，租金支付方式为每期首月16日前支付该期三个月的租金。合同履行过程中，2015年4月在被告已按约支付2015年4月16日至2015年7月15日三个月租金的情况下，原告提出欲提前解除合同，根据当事人当庭陈述及微信记录等证据证明，经双方协商，被告同意在另行找到承租房屋后搬离系争房屋，但之后双方就何时交接房屋发生争议。鉴于双方已对合同提前解除进行了约定，被告在2015年7月16日前未按《房屋租赁合同》之约定支付该期三个月的租金当属有合理原因，且被告亦提出以押金抵扣8月份租金，综合本案事实应认定，原告于2015年9月17日以被告逾期支付两个月的租金为由单方解除合同的条件并不成就，本院难以确认该解除合同行为之效力。原、被告间租赁合同应于被告搬离系争房屋将系争房屋钥匙返还原告之日解除。被告欠付原告自2015年9月16日至2015年10月21日的租金，原告现仅主张被告支付相当于一个月的租金金额的使用费，不违反法律规定。关于违约金负担一节，被告确存在逾期支付2015年8月16日至2015年9月15日租金、未支付2015年9月16日至2015年10月21日租金的情形，但是综合考虑双方纠纷起因及经过、当事人过错程度、实际损失等综合因素，本院依法就原告主张的违约金数额进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙灯利应于本判决生效之日起十日内支付原告龚华租金5,500元；二、被告孙灯利应于本判决生效之日起十日内支付原告龚华违约金1,000元；三、驳回原告龚华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费75元，由原告龚华负担25元，被告孙灯利负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  程 珊代理审判员  焦明静人民陪审员  刘美琳二〇一六年八月三十一日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。