浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2011）金义民初字第1845号原告：刘美娜。委托代理人：骆向阳。被告：何超军。被告：万欣欣。被告：何小建。被告：金艳艳。上述四被告共同委托代理人：朱德威。被告：丁守峰。委托代理人：郑小峰。原告刘美娜为与被告何超军、万欣欣、何小建、金艳艳、丁守峰房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理，后因案件复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2011年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘美娜的委托代理人骆向阳、被告何超军、万欣欣、何小建、金艳艳的共同委托代理人朱德威、被告丁守峰的委托代理人郑小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘美娜诉称，2011年2月23日，原、被告和浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同（居间），协议约定卖方将其所有的坐落于义乌市鹏城工业村10幢2号第一层和第二层的房屋以300万元的价格出卖给原告，合同约定了过户期限、定金、房款支付期限及违约责任等条款。嗣后，原告按约支付了定金，但合同约定过户期限届满后，被告仍未将上述房屋过户至原告名下。为此，经原告多次交涉无果，诉至法院，请求：一、依法确认原、被告于2011年2月23日签订的房屋买卖合同合法有效；二、判令被告立即协助原告办理义乌市鹏城工业村10幢2号第一层和第二层房屋的过户手续；三、判令被告支付违约金80万元。被告何超军、万欣欣、何小建、金艳艳辩称：第一、对原告的第一项诉讼请求没有异议；第二、对原告的第二项诉讼请求，四被告提出先履行抗辩权或同时履行抗辩权，即：四被告要求原告先按合同约定支付被告300万元购房款后，四被告可以立即协助原告办理过户手续，被告保留向原告主张逾期付款违约金的权利；第三、对原告第三项诉讼请求，四被告认为在本案中目前尚不存在违约行为，无需支付违约金，四被告自与原告签订合同后，一直在办理房屋过户审批手续，至2011年5月11日已办理好涉讼房屋的分户转让审批手续，房屋所有权证已于2011年5月15日具备过户条件，且被告已经在着手办理土地证分割转让手续，双方之所以未在2011年5月15日前到义乌市行政服务中心办理过户手续，是因为原告担心被告无法办妥土地证分割转让审批手续，且原告拒付购房款，责任不在被告方。退一步讲即使被告存在逾期办理过户手续的情形，原告的80万元违约金的诉请过高于实际损失，请求法庭适当减少。被告丁守峰辩称：第一，同意上述四被告的答辩意见；第二，本案中被告丁守峰的主体不适格，因为根据合同，丁守峰只是代理人，代理人的行为只是根据委托人的指示办事，其行为的法律后果不应由被告丁守峰承担，丁守峰履行因代理行为产生的法律后果应由委托方承担，无论如何丁守峰作为代理人是称职的。原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：证据一、原、被告以及案外人坐标房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同一份。证明原、被告签订房屋买卖合同的相应事实。五被告质证意见，对该证据的真实性无异议，对原告据以证明双方存在房屋买卖合同关系的证明目的无异议。证据二、2011年2月23日由本案被告丁守峰出具的定金收条一份。证明被告方收取原告支付的定金40万元的事实。第一至第四被告质证意见，对该证据的真实性，需由被告丁守峰进行确认，被告何小建、何超军、万欣欣、金艳艳并没有收到过上述定金。第五被告丁守峰质证意见：对收条的真实性无异议，原告提供的证据一中的第五条中明确，定金40万元由丙方留存，收条确实是收丁守峰签字的，但是这笔钱还在中介公司。证据三、2011年6月21日义乌市房地产管理处出具的房产档案证明一份。证明讼争房产权属登记情况。五被告质证意见，对该证据真实性和关联性无异议。第一至四被告就其辩解主张共同举证及原告、被告丁守峰质证如下：证据一、房屋建筑测浍成果书一份。证明被告在2011年3月11日委托义乌市益民房地产测浍有限公司办理好房屋测浍手续。原告质证意见，如果被告方能够提供原件的话，对其真实性无异议。被告丁守峰对该证据没有异议。证据二、申请报告、房产分割转让申请审核表、包括原告在内的所有购房户的义乌市新理念土地登记代理有限公司分户宗地图、分割状况情况说明等。证明被告在2011年5月11日已办理好涉案房屋的分户转让审批手续，房屋所有权证已在2011年5月11日具备过户条件。且被告已经着手办理土地证分割转让报批手续，被告自签约后一直在协助原告办理房屋过户审批手续。原告质证意见，对该证据本身的真实性无异议，对被告方的证明对象有异议，被告方称2011年5月11日已办理好分户审批手续，且已经具备审批条件，对此原告不认可，该组证据也无法证明本案所涉房屋所有权证已经在2011年5月15日具备过户条件，该组证据中只有义乌市建设局作为审批单位的审核和审批意见，该组证据也无法证明被告与原告签约后一直在协助原告办理过户审批手续的事实；该组证据中的申请报告、房产分割转让申请审核表均体现了本案涉房屋被分割为八户，并非原告一户，即产生了包括本案原告在内的八户人家应进行土地使用权分割的问题；该组证据中没有相应的国土资源局等相关土地管理部门进行审批等材料，无法证明被告方已经着手办理土地证转让分割手续的事实。被告丁守峰对该证据没有异议。证据三、补充协议一份。证明原告须在365行政服务中心过户当日签字之前付清购房款。但原告至今未付购房款，已构成违约。被告有权行使先履行抗辩权，拒绝房屋过户。原告质证意见：对该证据的真实性无异议，但原告认为这份补充协议是本案的五位被告之间签订的补充协议，原告方并非该补充协议的当事人，因此该补充协议与本案无关，也无法证明被告方的证明目的。被告丁守峰对该证据的真实性无异议，并认为，所涉520万元投资款是由业主共同出资集体交给何超军等四被告的，但到目前为止原告仍未支付。被告丁守峰未向法庭提供证据。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。经审理查明，2011年2月23日，原、被告及浙江义乌坐标房地产营销策划有限公司（中介方）签订了《房屋买卖合同（居间）》一份，协议约定卖方将其所有的坐落于义乌市鹏城工业村10幢2号第一层和第二层的房屋以300万元的价格出卖给原告，被告何超军、万欣欣、何小建、金艳艳房屋实际所有权人，合同约定了过户期限、定金、房款支付期限及违约责任等条款。其中合同第四条过户事项载明：过户事项：1、甲、乙双方同意于2011年5月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，尽快将房屋所有权证办理至乙方名下。2、乙方取得房产证十××日之内，甲、乙双方到相关房产部门办理土地证过户手续。3、由于甲方原因导致乙方逾期取得房屋所有权证的，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应按总房价的万分之三向乙方支付违约金，逾期超过三十日，乙方有权解除合同并按合同第八条追究违约责任或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。若由于乙方原因导致甲方不能按期取得房款的，甲方有权追究乙方的违约责任，每逾期一日，乙方应按总房价的万分之三向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方有权解除合同并按合同第八条追究违约责任或依据本合同请求义乌市人民法院进行司法裁决。第五条定金及付款方式的约定载明：1、乙方应在签订本合同后在2011年2月24日支付人民币肆拾万元整（￥400000元）作为定金，该定金由丙方代甲方保管，并保证不挪着它用。丙方向甲方出具定金代管凭条，甲方向乙方出具定金收条。如乙方未向甲方履行交款义务的，丙方将定金转交甲方。此定金在甲、乙双方办理房产证过户当日冲抵购房款，由丙方支付给甲方，丙方向甲方收回定金代管凭条。2、甲、乙双方办理房产证过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币贰佰陆拾万元整（￥2600000元），甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项承担见证责任。第六条甲方责任载明：1、上述房屋应属于甲方所有或者甲方有权处分，并保证上述房屋权属无争议，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷或债务债权等，均由甲方负责清理，并承担相应的法律责任。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。2、甲方在转让上述房屋时，若该房屋处于出租状态，甲方应将房屋已出租的情况告之乙方，并保证承租方已放弃优先购买权。若由此发生纠纷，均由甲方负责清理，并承担相应的法律责任。因此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。3、甲方承诺于过房产证当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲方协助乙方办理该房屋所发生的水、电及户口转移等过户手续及相关费用的交接事宜。甲方承担该房屋交钥匙前的水、电等费用。4、甲方对所售房屋现状有如实告知乙方的义务，不得隐瞒重大瑕疵，甲方对交易房屋现状承担完全责任。第八条违约责任约定载明：1、因不可抗力致使不能实现合同目的的，买卖双方可解除本合同。2、甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方承担。3、甲、乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任。丙方有义务协助守约方向违约方追究违约责任。4、甲乙任何一方不履行合同义务或者履行本合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或一方擅自中途解除合同的均属违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付方法：1）若甲方违约：双倍返还乙方购房定金，由丙方将代收定金交付给乙方，赔偿部分由甲方支付给乙方，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息率支付），并向乙方支付总房款20%的违约金，且仍需向丙方支付服务费。2）若乙方违约：甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金，且仍需向丙方支付服务费。另查明，本院依据（2011）金义民初字第1846号民事案件原告叶田香的申请，于2011年6月22日作出（2011）金义民初字第1846-1号《民事裁定书》，于同日查封了包括本案讼争房屋在内的义乌市鹏城工业村10幢2号整幢房产。依据本案原告的申请，本院于2011年7月22日查封了义乌市鹏城工业村10幢2号整幢房产，为第一轮候查封。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不损害国家集体的利益或者他人的合法权益，不违反法律、法规的规定，应认定合法有效。现讼争房屋已被查封，原告要求被告协助办理过户转移登记的诉讼请求本院不予支持。原、被告在合同中约定的过户登记时间不明确，且办理过户登记是原、被告共同的义务，原告主张被告违约并要支付违约金的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原、被告于2011年2月23日签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费18600元，诉讼保全费5000元，两项共计23600元；由原告刘美娜负担5200元，由被告何超军、万欣欣、何小建、金艳艳、丁守峰负担18400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币18，600.00元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审 判 长  季文超代理审判员  黄晓青人民陪审员  吴旭璐二〇一一年十二月二十日代书 记员  楼 晖