杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第1639号原告：汤圣荣。委托代理人：徐介红，系原告汤圣荣的配偶。被告：杭州云恒置业有限公司，住所地：杭州余杭区五常街道丰岭路25号。法定代表人：杨正龙，总经理。委托代理人：刘中秋、蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。原告汤圣荣（以下简称原告）诉被告杭州云恒置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由代理审判员靳涛独任审判，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐介红、被告委托代理人蔡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年11月16日，原告与被告签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定原告向被告购买位于余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢3单元201室的商品房，该商品房建筑面积87.09平方米，其中套内建筑面积74.11平方米，共有面积12.98平方米。原告依约支付了全部房款。但原告领房产证时发现实际交付的建筑面积为86.53平方米，套内建筑面积为69.08平方米，应分摊的共有建筑面积为17.45平方米。实际使用面积大幅减少，得房率明显偏低，与合同约定的面积明显不符。原告认为该违约行为严重侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告合同违约费55572元；2、请求判令本案诉讼费用由被告负担。为证明以上主张，原告向本院提供如下证据材料：1、商品房购房合同一份，2、购房发票一份，3、房产证一份，用以证明原、被告存在合同关系，且原告已付清房款并取得产权的事实。2、房屋面积测绘表一份，用以证明原告买受的房屋面积与合同约定不一致，“得房率”明显偏低，被告违约的事实。被告答辩称：本案原告提起的关于面积差异所产生的赔偿损失的诉讼，没有合同和法律依据。一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据；二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化该如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据；三、被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕；四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失；五、原告的起诉已经超过诉讼时效。无论从被告书面通知原告领房之日算起，还是原告实际领房时间之日算起，亦或是原告取得初始登记证之日起或办理转移登记之日起算起，原告本次起诉都已超过了2年的诉讼时效。综上，答辩人请求法庭查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。为证明其辩称事由，被告向本院提供的如下证据：1、交付通知书寄送凭证各一份，用以证明被告已通知原告领房，原告的起诉已经超过诉讼时效的事实。2、商品房交接书各一份，用以证明双方对讼争房屋的实测面积和房价款都做了书面确认，并开具了发票；房屋面积差异已经按照合同约定进行了处理，商品房买卖合同的权利义务已履行完毕，且原告的起诉已超过了诉讼时效的事实。3、补充协议书各一份，用以证明双方进一步约定不对套内建筑面积单项差异进行处理的事实。对双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的各项证据，被告对真实性均没有异议，仅对其中部分证据的证明对象有异议，其认为合同第六条明确约定选择建筑面积而非套内建筑面积作为计价方式，且双方已对面积差异进行了处理，合同已经履行完毕；另外证据材料2可以证明原告在2013年9月已经拿到房屋初始登记证，了解了套内建筑面积等信息，故原告的起诉超过了诉讼时效。原告对被告提交的证据真实性无异议，但对证据材料2和3的待证事实有异议，其认为证据材料2并未显示套内面积的变化，不能证明被告全部履行了义务；对证据材料3，原告对待证事实不予认可，其认为应该以套内建筑面积的变化来计算房款。本院审核后认为，原、被告提交的证据材料均具有一定证明力，本院将据此结合双方的当庭陈述来认定案件事实。根据以上有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2010年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》一份，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓11幢3单元201室商品房一套，建筑面积共87.09平方米，其中套内建筑面积74.11平方米，应分摊共有建筑面积12.98平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12422元，房屋总价1081832元。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》第十八条关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。案涉商品房竣工后，经测绘，由于将该商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为86.53平方米，套内面积为69.08平方米，分摊面积为17.45平方米。2013年4月23日，原告与被告办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积86.53平方米及房屋总价款原告支付完毕予以确认。本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共87.09平方米，其中套内面积74.11平方米，应分摊共有面积12.98平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现处的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效，双方在2013年4月23日商品房交接时，商品房交接书中并无记载套内、公摊等面积，当时也没有告知前述套内面积信息，故不应从交接书开始计算诉讼时效；另外，业主通常不可能在收房后去查询房屋的套内面积公开信息，且被告未能举证证明原告就本案起诉之日始二年前已知道或应当知道房屋的实际套内面积，故对被告主张本案诉讼已过法定诉讼时效的抗辩事由，本院不予采纳。对于违约损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及云恒公司的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为16900元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州云恒置业有限公司赔偿原告汤圣荣损失16900元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告汤圣荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1189元，减半收取594.50元，由被告杭州云恒置业有限公司负担111.5元，于本判决生效后十日内交纳到本院，由原告汤圣荣负担483元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1189元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  靳涛二〇一六年一月二十九日书 记 员  郑超