广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6128号上诉人（原审被告）广州市港龙实业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人杨松波，该公司经理。委托代理人黄静仪、赵树容，均为广东周航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵子翔，住广东省广州市白云区。委托代理人朱凯，广东广之洲律师事务所律师。上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2014)穗增法民三初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城区xx街xx七路313号xx城御园居住小区的开发商，该居住小区位于增城区xx公路旁东侧。2012年7月1日，赵子翔（乙方、买方）与港龙公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为第二条约定项目中的xx城御园B8第xx七路313号15幢17层1701号房(下称该商品房)……该商品房合同约定建筑面积共84.61平方米，其中套内建设面积69.51平方米，共有分摊面积约15.1平方米。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内面积计算房价，单价为每平方米（人民币）8411.09元，总金额（人民币）584655元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的21.32%，金额（人民币）124655元（大写：壹拾贰万肆仟陆佰伍拾伍元整）。除首期款外，剩余房款金额（人民币）460000元（大写肆拾陆万元）。须于2012年7月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州新塘支行……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金；……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建设面积差异绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“第一条，原合同第八条付款方式补充如下：1、乙方应在签署本合同当日签订借款合同，并按银行要求提供贷款所需的全部有效资料；如乙方未按期签署借款合同，未提供真实有效的全部贷款资料或乙方提供的贷款资料不符合银行要求的，应在三日内完善相关手续，否则自本合同签订之次日起视为逾期付款，乙方应自逾期之日起至实际办妥按揭申请手续（即签署借款合同，且所提供的贷款资料均符合银行要求）之日止按日向甲方支付按揭款金额万分之五的违约金；乙方在签署本合同之日起十日内仍未办妥按揭申请手续的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方的定金及已付款项视作违约金，归甲方。……第三、原合同第十二条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。……第五条、原合同第十八条调整如下：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。面积有差异的处理方式：按合同约定的套内面积单价乘以面实测面积套内面积结算房价款，按多退少补的原则双方互补差额。第九条、其他……2、甲方承诺在2013年6月30日前可安排乙方提前入住，乙方在收楼前，就按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭方式付款的，还需要按揭银行实际已将按揭款付给甲方；如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，甲方有权相应顺延期交楼时间。……4、除合同约定的特殊原因外，如遇下列特殊情况之一，甲方亦可据实予以延期交楼：……第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。”之后，赵子翔（借款人、抵押人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州新塘支行（受托贷款人、抵押权人）、港龙公司（保证人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定赵子翔向港龙公司购买涉案房屋借款46万元。该合同最后一页记载赵子翔作为借款人、抵押人的签署的日期为2012年6月27日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行作为受托贷款人的签署日期为2012年12月24日，广州住房公积金管理中心及港龙公司处的落款日期空白。2012年7月1日和2013年3月5日，港龙公司分别出具了两张发票给赵子翔收执，确认收到购房款584655元。2013年6月，港龙公司向赵子翔发出《xx城御园收楼通知书》，通知书记载的落款日期为2013年6月25日，内容为赵子翔未结清房屋的房款或违约金等事项因而不具备收楼资格，现请赵子翔于2013年6月30日前到xx城御园销售中心财务室缴清违约金54050元后方可收楼，如逾期办理的，根据合同约定，需要继续向其公司每天支付未付房款的万分之五作违约金直到缴清所有款项之日为止；同时其公司有权顺延房屋的交房时间等。2014年2月，港龙公司向赵子翔发出《xx城御园收楼通知书》，通知赵子翔在收到本通知后3日内办理收楼手续，收楼时间为2014年2月21日至2014年2月23日。2014年6月4日，赵子翔向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、港龙公司立即将广州市增城新塘镇xx城御园B8第xx七路313号15幢17层1701房交付给赵子翔；二、港龙公司按购房总价款每日万分之五的标准向赵子翔支付逾期交房违约金，计算至实际交房之日止（以购房总价款584655元为基数，按每日万分之五的标准，从2013年7月1日起暂计至起诉日2014年3月18日，暂计76297.48元）；三、港龙公司承担本案全部诉讼费用。港龙公司原审辩称：港龙公司同意交付房屋给赵子翔，但赵子翔要补齐面积差异款和逾期付款违约金，港龙公司方同意与赵子翔办理涉案房屋交接手续。根据补充协议第九条第4款第4项约定，赵子翔违约未支付违约金，港龙公司可顺延交房，故港龙公司不存在延期交房。2014年7月，港龙公司向赵子翔发出《补差通知》、《xx城御园收楼再次通知》。《xx城御园收楼再次通知》的内容为赵子翔购买的增城区新塘镇xx七路313号15幢1701房商品房已具备合同约定的交房条件，赵子翔在收到本通知后5日内办理收楼手续，收楼时间为2014年7月2日至2014年7月6日。《补差通知》的内容为赵子翔购买的增城区新塘镇xx七路313号15幢1701房预测套内面积为69.51平方米，经原增城市国土资源和房屋管理局最终测量后，实测套内面积为72.82平方米，根据合同附件七补充协议第五条约定，赵子翔应向其公司补交房款27841元。本案原审审理过程中，一、赵子翔与港龙公司均确认赵子翔在合同约定的交房日前办妥涉案房屋的贷款手续，且港龙公司在交房日前已收到银行发放的贷款。二、赵子翔陈述，涉案房屋已竣工验收，并具备永久供电、供水、供气的交房条件，即使涉案房屋不具备合同约定的交房条件，其也同意收楼；2013年6月30日前，其曾多次去港龙公司收楼，但港龙公司都拒绝交房。三、港龙公司称赵子翔确实有来收楼，但由于某子翔的原因导致银行发放贷款延迟，存在逾期付款的情形，其公司要求赵子翔支付逾期付款违约金，但赵子翔不同意，所以其公司没有交房给赵子翔；面积差异款属于购房款，合同已约定赵子翔需交清所有房价款，其公司才交房。四、赵子翔主张其不存在逾期付款情形，其是否存在逾期付款不应由港龙公司单方认定，应由法院认定。赵子翔称其已在2012年6月27日向港龙公司提交全部按揭贷款资料，并签署了《住房公积金抵押借款合同》，该合同是港龙公司给赵子翔签名的，且港龙公司也在合同中盖章确认，因此，赵子翔不存在延期办理按揭贷款或逾期付款的情形，至于银行延期放款，并非赵子能够控制；对于面积差异款的问题，与本案没有关联，港龙公司对此可另案主张权利。原审诉讼过程中，港龙公司虽然在第一次庭审中同意赵子翔随时收楼，为此双方还约定2014年7月31日前办理涉案房屋的收楼手续，但因赵子翔是否应承担逾期付款违约责任等问题，港龙公司仍不同意交付商品房。至2014年12月12日，赵子翔和港龙公司仍未办理涉案房屋的交接手续。原审另查明，本案诉讼期间，港龙公司向原审法院提起诉讼，主张赵子翔未如期按要求提交贷款所需材料导致银行延期发放贷款存在逾期付款违约行为等，要求判令赵子翔支付逾期付款违约金54050元等。原审法院受理后，于2015年1月27日作出（2014）穗增法民三初字第344号民事判决，判决驳回港龙公司要求判令赵子翔支付逾期付款违约金的诉讼请求。港龙公司不服，提起上诉，本审法院于2015年10月9日作出（2015）穗中法民五终字第2523号民事判决，认定港龙公司主张赵子翔“未如期按要求提交贷款所需材料，导致银行延期发放贷款”的依据不足，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为：赵子翔与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双立应依约履行。关于港龙公司主张顺延交房的抗辩是否成立的问题。港龙公司主张赵子翔存在逾期付款的违约行为，根据补充协议约定，在赵子翔未付清违约金及面积差异款的情况下其公司可顺延交房。原审法院认为，赵子翔与港龙公司均确认赵子翔在合同约定的交房日前已办妥按揭贷款以及港龙公司已收到了银行放贷的事实，并且港龙公司还出具了购房发票给赵子翔收执，根据补充协议第九条第2款“甲方承诺在2013年6月30日前可安排乙方提前入住，乙方在收楼前，就按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭方式付款的，还需要按揭银行实际已将按揭款付给甲方；如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，甲方有权相应顺延期交房时间。”的约定，赵子翔在合同约定的交房日前已履行完支付房款义务，故港龙公司理应按约定交付房屋给赵子翔。同时，根据（2014）穗增法民三初字经344号民事判决书以及（2015）穗中法民五终字第2523号民事判决书的认定，赵子翔并不存在“未如期按要求提交贷款所需材料，导致银行延期发放贷款”的逾期付款违约情形。综上，港龙公司以赵子翔存在逾期付款为由主张可顺延交房的抗辩，理据不足，原审法院不予采纳。对于港龙公司主张赵子翔未支付面积差异房款的问题，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定赵子翔须付清面积差异款方能收楼，且涉案房屋是否存在面积差异的问题应待房管部门测量并出具产权证书后方能确定，本案中，港龙公司在涉案房屋未出具产权证书确定是否存在面积差异的情况下，要求赵子翔在付清面积差异款的情况下方同意交付涉案房屋给赵子翔，显属无理，也不符合合同约定，故港龙公司以此为由主张顺延交房的抗辩，原审法院亦不予采纳。综上所述，港龙公司未能按照合同约定向赵子翔履行交付房屋的义务，已构成违约，理应承担延期交房的违约责任。现赵子翔要求判令港龙公司交付涉案房屋以及支付2013年7月1日起至实际交房之日的延期交房违约金（每日按房价款584655元的万分之五计算），合理合法，原审法院予以支持。但从公平原则考虑，延期交房违约金应以总房价款的本金为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市港龙实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市增城区新塘镇xx七路313号15幢1701房交付给赵子翔；二、被告广州市港龙实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵子翔支付延期交房违约金（自2013年7月1日至实际交付涉案房屋之日止，每日按房价款584655元的万分之五计算，延期交房违约金应以房价款584655元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告广州市港龙实业有限公司负担。原告赵子翔已预交受理费1810元，原审法院不予退回，由被告广州市港龙实业有限公司在履行上述判决义务时一并迳付给原告赵子翔。判后，上诉人港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定错误。根据合同约定，港龙公司于2013年6月30日前将符合交房标准的房屋交付给赵子翔使用，但由于某子翔未按照合同约定期限补齐面积差异款27841元以及存在逾期付款需支付违约金，因此当时港龙公司依照合同约定有权延期交房。2013年6月、2014年2月、2014年7月份、2015年4月8日港龙公司均多次书面发函通知被上诉人赵子翔办理收楼手续，但赵子翔均未按时办理收楼手续。港龙公司已多次主动书面通知赵子翔收楼，已经主动履行了合同义务。原审判决判令港龙公司支付延期交房违约金，时间计算存在严重的事实认定错误。二、原审法院审理程序上存在严重错误。本案于2014年6月4日已立案，且于2014年7月10日已开庭审理，并于2014年9月19日在法院的组织下协商解决涉案房屋的交收手续，但未能协商一致，一审法院理应及时作出合理判决。依据《民事诉讼法》第一百四十九条规定，本案应当在2014年12月4日之前审结，但一审法院在2015年10月30日才作出民事判决书。一审法院在该案审理过程中严重超过审理期限，导致港龙公司产生额外的经济损失。故上诉请求：1、改判原审判决；2、赵子翔承担本案所有诉讼费用。被上诉人赵子翔答辩称同意原审判决。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，本院在上述（2015）穗中法民五终字第2523号民事判决中还认定港龙公司在涉案房屋房产证发出前向赵子翔收取面积差异款理据不足。二审中，港龙公司向本院提交以下证据：1、2015年4月份的EMS快递单；2、2015年4月8日《xx城御园收楼再次通知》；3、应诉通知书；4、传票；5、通知。港龙公司表示证据1-2拟证明港龙公司已多次主动履行合同义务，通知赵子翔办理收楼手续，但其未将该通知提交给原审法院；证据3-5拟证明该案一审在审理程序上存在严重超过审限的错误。赵子翔质证后认为：对证据1-2的真实性无异议，我方按港龙公司通知的时间去收楼了，但其要求我方交完违约金才同意交楼；对证据3-5的三性均无异议，我方认为是港龙公司在无故拖延时间。赵子翔向本院提交光盘两张，光盘记录的是赵子翔两次去涉案房屋办理收楼的情况。赵子翔表示：第一个光盘是赵子翔于收到另案一审判决后去港龙公司交补差款，第二个光盘是2015年11月赵子翔去收楼，经过交涉港龙公司坚持要其支付完违约金之后才肯交楼；在2015年4月港龙公司发出收楼通知后，赵子翔于5月份去涉案房屋收楼，但港龙公司要求我方支付违约金，没有其他证据予以证明。港龙公司表示由于无法听到视频的声音，庭后核实后提交书面质证意见给法院。之后，港龙公司庭后向本院提交了书面质证意见，表示由于其不是该视频中的相关当事人，对该组证据的真实性不发表意见，对该组证据的合法性不予确认，该组证据与本案无关。关于是否需要本院主持交接涉案房屋的问题。赵子翔表示其可以随时收楼，同意由法院主持交接。港龙公司表示是否需要法院主持交接庭后以书面方式回复法院。此后，港龙公司未就该问题回复本院。本院认为，原审法院对于某子翔与港龙公司之间的合同性质及各方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对港龙公司的上诉主张，本院认定如下：关于逾期交楼的违约责任问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第九条第二款约定:甲方承诺在2013年6月30日前可安排乙方提前入住，乙方在收楼前，就按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用；以按揭方式付款的，还需要按揭银行实际已将按揭款付给甲方；如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，甲方有权相应顺延期交房时间。另，附件七补充协议第九条第四款约定：如遇下列特殊情况之一，港龙公司可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况；第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。因已发生法律效力的判决已确定赵子翔无需向港龙公司支付逾期付款违约金及港龙公司在涉案房屋房产证发出前向赵子翔收取面积差异款理据不足，故港龙公司主张在赵子翔付清上述违约金和面积差异款之前其公司可顺延交房的理由显然不成立，本院不予支持。原审认定港龙公司应承担相应的违约责任并判令其承担自2013年7月1日起至实际交房之日止的延期交房违约金，并无不当，本院予以维持。关于港龙公司和赵子翔二审提交的证据的问题。虽港龙公司确实于2015年4月向赵子翔再次发出了收楼通知书，但赵子翔表示其按该通知前往收楼，但港龙公司仍要求其支付违约金才同意交楼，鉴于：1、港龙公司在赵子翔提起诉讼前、原审诉讼过程中亦存在类似的情形，即虽然通知或同意赵子翔收楼，但实际上又以赵子翔未支付违约金等为由拒不交付房屋；2、2015年4月期间，原审法院仍在审理本案，如双方不能就涉案房屋的交接问题达成一致意见的话，港龙公司应将该通知提交给原审法院，由原审法院再次主持房屋交接，但港龙公司并未将该通知提交给原审法院；3、在二审期间，本院亦对是否交接房屋的问题再次询问双方的意见，港龙公司亦未明确地表示同意将涉案房屋交付给赵子翔。据此本院合理采信赵子翔的主张，认定港龙公司提交的证据不足以证实其的主张，故港龙公司和赵子翔就涉案房屋未能实际交接的责任应由港龙公司承担。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人港龙公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费905元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  余 盾二〇一六年一月十八日书 记 员  郝 烨