湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2011）湖吴民初字第118号原告（反诉被告）：朱丽娟，无业。委托代理人：单连宝，男，1954年11月10日出生，汉族。系原告朱丽娟丈夫。委托代理人：宋世红，浙江东唐人律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖州长运汽车运输有限公司客运出租分公司。住所地：湖州市环城南路**。代表人：楼华。被告（反诉原告）：湖州长运汽车运输有限公司。。住所地：湖州市莲花庄路**法定代表人：陈志强，该公司董事长。两被告委托代理人：郁其成，浙江南太湖律师事务所律师。原告朱丽娟与被告湖州长运汽车运输有限公司客运出租分公司（以下简称长运出租分公司）、湖州长运汽车运输有限公司（以下简称长运汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告朱丽娟于2011年1月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员施同生适用简易程序于2011年2月28日公开开庭进行了审理。庭后两被告提出反诉，本院经审查后依法受理，并于2011年10月31日对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理（两次开庭期间为司法鉴定期）。原告朱丽娟的委托代理人单连宝、宋世红，被告长运出租分公司、长运汽车公司的委托代理人郁其成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽娟起诉称：2010年1月8日，原告为开设浴场，向被告长运出租分公司承租房屋，租赁合同约定：原告承租位于环城南路33号（原广达车站候车室大厅及二楼）的房屋，租赁期限自2010年2月1日起2015年1月31日止，共五年，年租金为房租20万元，场租6万元，年管理费15万元，履约保证金4万元，年租赁费用总计41万元。合同签订后，原告向被告长运出租分公司支付房租及费用计245000元（41万元的50%计205000元及4万元履约保证金）。2010年3月原告委托湖州市城市规划设计研究院对该房屋进行改建装修消防设计，进行了改建装修施工，同时向有关部门办理开设浴场的审批手续。2010年5月，原告在申报消防设计审核时，发现承租的房屋在建造竣工验收时未申报消防验收，故原告的申报不予受理。至此，原告已投入改建装修费用为1030688元。原告认为，被告长运出租分公司租赁给原告的房屋属未经消防验收而不能投入使用和出租的房屋。被告长运出租分公司将该房屋租给原告，致使原告造成损失1030688元，对此，被告长运出租分公司理应承担赔偿责任，已收取的款项理应退还给原告。因被告长运出租分公司系非独立法人，被告长运汽车公司对此应承担被告长运出租分公司的民事责任。故请求判令：1、原、被告签订的房屋租赁合同予以解除；2、被告退还原告支付的房屋租金等费用245000元；3、被告赔偿原告1030688元；4、被告承担本案诉讼费用。被告长运出租分公司、长运汽车公司共同答辩称：被告长运出租分公司与原告签订的房屋租赁合同及原告已支付245000元均没有异议。两被告认为：1、双方签订的租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，应认定合法有效，双方都应履行自己的义务。2、原告以开设浴场不能通过消防设计申报而主张解除合同，理由不能成立。合同签订时，被告对原告的承租的用途并不知晓。该租赁房竣工后因房屋使用性质发生变化，不存在未经消防验收就不能投入使用的说法。3、租赁合同第十三条明确约定：“甲方特别向乙方告知及申明，签订本合同前，乙方应自行向工商行政或其他行政主管部门咨询和查询拟租赁房屋的性质与用途，用于乙方生产经营是否能获准有关部门的行政许可及办理工商营业执照等。如乙方未向工商行政或其他行政主管部门咨询和查询前款甲方特别告知和申明事项，造成本合同签订和生效后，乙方无法取得行政许可及办理工商营业执照进行生产、经营，以及乙方已进行装修、实际投入等后果的，由乙方自行对其造成的上述后果承担责任，甲方对此不承担任何民事责任。由于上述乙方原因致使本合同无法实现合同目的时，乙方可以向甲方提出提前解除本合同，经甲方同意后，双方办理相关合同解除手续，但乙方的违约责任及合同约定的其他权利义务，仍应依照本合同的约定执行”。故消防设计审核不予受理的法律后果应由原告自负，请求驳回原告的诉讼请求。同时两被告反诉称：租赁合同签订后，被告按合同约定交付了出租房屋，但原告自2010年8月1日起就未支付租金和其他相关水电费用，并擅自扩建和装修。虽经被告多次交涉未果。故反诉请求判令：1、原告支付被告租金512500元（自2010年8月1日起计算至2010年10月31日止）和逾期付款违约金230625元（暂计算至2011年3月31止）；2、支付反诉被告水电费用1000元；3、赔偿房屋恢复原状的费用282588元；4、承担房屋恢复原告损失按三个月租金计算。5、承担本诉和反诉的诉讼费用。针对两被告的反诉，原告朱丽娟答辩称：被告的反诉，原告不予认可，被告出租的房屋存在着瑕疵，房屋竣工后没有进行消防验收，致使原告消防设计审核不予受理。被告反复强调租赁合同第十三条的约定，由于被告出租的房屋应该在竣工时进行消防验收，合同签订前被告应办的消防验收没办，所以合同第十三条本身不具有意义。被告的反诉请求依法应予驳回。经审理查明：坐落于湖州市区环城南路**房屋（原广达车站候车室大厅及**）及其土地，属被告长运汽车公司所有和使用。一直以来委托被告长运出租分公司管理、使用和出租。2010年1月8日，被告长运出租分公司与原告朱丽娟签订房屋租赁合同一份，双方约定将上述房屋租赁给原告朱丽娟。租赁期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，年租金26万元（房租20万元、场租6万元）、年管理费15万元。履约保证金4万元在原告租房时交予被告，合同期满或解除后扣除相应费用和违约赔偿款后，余额返还。双方约定租金先付后租，按季支付，逾期每日加收千分之五违约金，逾期一个月，被告有权解除合同；水电等其他费用由原告承担。双方对租赁房屋的用途和维修未作约定。双方在合同第八条约定：“乙方（原告）不得擅自对所租房屋进行改善或增设他物，如需改善或增设他物必须事先征得甲方（被告）同意，费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方可自行拆除，但应恢复房屋原状。不拆除的，无偿归甲方所有。”第十三条约定：“甲方特别向乙方告知及申明，签订本合同前，乙方应自行向工商行政或其他行政主管部门咨询和查询拟租赁房屋的性质与用途，用于乙方生产经营是否能获准有关部门的行政许可及办理工商营业执照等。如乙方未向工商行政或其他行政主管部门咨询和查询前款甲方特别告知和申明事项，造成本合同签订和生效后，乙方无法取得行政许可及办理工商营业执照进行生产、经营，以及乙方已进行装修、实际投入等后果的，由乙方自行对其造成的上述后果承担责任，甲方对此不承担任何民事责任。由于上述乙方原因致使本合同无法实现合同目的时，乙方可以向甲方提出提前解除本合同，经甲方同意后，双方办理相关合同解除手续，但乙方的违约责任及合同约定的其他权利义务，仍应依照本合同的约定执行”。双方还对其他事项进行了约定。合同签订之日，原告按约支付了4万元履约保证金。2010年1月20日、4月26日，原告分别向被告支付了房租10万元、场租3万元、管理费75000元，合计245000元。被告将出租的房屋交予原告使用。原告接手出租房后，为开设浴室，进行了“六小行业”职能部门现场勘查审批和个体工商户预先核准登记。2010年4月26日，被告湖州长运汽车公司书面证明同意原告进行浴场装修。原告即进行浴场改建装修消防设计，消防设计审核时发现被告出租的房屋，原系湖州广达实业总公司于1998年建造，该公司后与被告长运汽车公司合并，并由被告长运汽车公司管理使用。该房屋当初竣工验收时没有进行消防验收，且该房屋的土地性质为工业用地。1998年8月4日，湖州市公安局消防支队防火监督处曾在该房屋消防审核图纸上签署意见，表示“竣工后报消防验收后方可投入使用”。由于出租房屋竣工时未进行消防验收，致使原告朱丽娟的消防审核未能受理。但是原告在没有取得消防审批受理的情况下，已进行了浴场改建装修的施工，2010年6月7日，原告朱丽娟在征得被告长运汽车公司同意后向湖州市公安局消防支队申请未果。双方纠纷成讼。本案审理期间，应原告的申请，进行了租赁房屋的装修改建工程造价司法鉴定，湖州金业建设招标代理有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书，认定装修改建工程造价为582859元。因被告的申请，进行了出租房屋的复原工程造价司法鉴定，湖州金业建设招标代理有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书，认定复原工程造价为282588元（其中土建213493元、水卫5239元、电器63856元），复原工程工期为60天。本案所涉租赁房屋已于2011年11月7日移交给被告长运汽车公司。上述事实，由原告提交的房产证、房屋租赁合同、房租收条及付款凭证、六小行业审批表、个体工商户名称预先核准通知书、湖州大世界浴场改建装修消防设计书、建设工程消防设计审核申报表、竣工报告、总平面设计图、申请书、被告长运汽车公司出具的证明，被告提交的国有土地证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告朱丽娟与被告长运出租分公司签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，双方当事人理应按照合同的约定履行自己的义务，主张自己的权利。由于被告出租的房屋其土地用途为工业用地，且出租房屋竣工时没有进行消防验收，原告在使用租赁房屋时未能获得消防设计审核受理，致使原告订立房屋出租合同的目的未能实现。对此被告湖州长运出租分公司负有主要责任。虽然被告长运出租分公司在与原告订立房屋租赁合同时，合同第十三条履行了告知义务，仍不能免除其所应该承担的民事责任。鉴于被告长运出租分公司系被告长运汽车公司非独立的分支机构，被告长运出租分公司所承担的经济责任依法应由被告长运汽车公司承担。原告朱丽娟在未获得消防设计审核受理的情况下，进行出租房屋改建和装修，理应承担相应的民事责任。本案中本院仅处理原、被告已经发生的实际损失，对其他预期将要发生的损失由双方当事人各自承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条和《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告朱丽娟与被告湖州长运汽车运输有限公司客运出租分公司签订的本案所涉房屋的租赁合同。二、被告湖州长运汽车运输有限公司赔偿原告朱丽娟经济损失20万元，限于本判决生效之日起十日内支付。三、原、被告在本案中所造成的其他损失由各自承担。四、驳回原告朱丽娟的其他诉讼请求。五、驳回被告湖州长运汽车运输有限公司客运出租分公司、湖州长运汽车运输有限公司的其他反诉请求。如果被告湖州长运汽车运输有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16281元，减半收取8140元，本案反诉受理费13216元，减半收取6608元，司法鉴定费用32000元合计诉讼费用46748元，由原告朱丽娟负担23374元，被告湖州长运汽车运输有限公司负担23374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  施同生二〇一一年十二月一日书记员  蔡 燕