昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第5548号原告郑陶然，男，汉族，1994年3月14日出生，身份证登记住址：北京市海淀区。委托代理人陈洁，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明大润房地产开发有限公司。组织机构代码：79723210-7。住所：昆明市滇池路西贡码头第**A型**附**。法定代表人李慎。委托代理人蔡曦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告郑陶然诉被告昆明大润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告郑陶然的委托代理人陈洁，被告昆明大润房地产开发有限公司的委托代理人蔡曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑陶然诉称：2013年1月18日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定由原告向被告购买荷香莲怡苑住宅小区第11幢第1单元202号房屋，被告于2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款支付给被告，但被告未按照合同约定向原告交付合格的商品房。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房的违约金（暂计至2015年8月17日为288175元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告昆明大润房地产开发有限公司辩称：1、原、被告双方签订的《商品房购销合同》真实存在，原告是作为单位团购房购买的。2、在房屋具备交付条件的时候，被告就已经通知原告接房，原告不接房的责任不应该由被告承担。3、由于政府规划改变的原因，导致无法取得土地使用证；政府不可抗力的原因，导致涉案小区没有进行最终验收。4、违约金过高，希望酌情减少。原告郑陶然为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买荷香莲怡苑住宅小区第11幢第1单元102号房屋，被告应于2013年9月30日前交房。若被告未按合同约定的时间交房，则应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。截止2015年10月19日，被告应支付违约金317561.58元。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。二、《“荷香莲怡苑”住宅小区房屋销售认购协议》（复印件）、户口册、收费回单、收据2份，欲证实原告已分次向被告支付了918321元购房款，已按合同约定向被告支付了购买商品房的全部款项。经质证，被告对认购协议的真实性、关联性、合法性不予认可，认为系复印件没有与原件核对；对户口册、收据2份的真实性、关联性、合法性认可；对收费回单的真实性、关联性、合法性不予认可，认为没有显示收款方系被告。三、照片（打印件），欲证实被告至今仍未履行交付验收合格房屋的义务。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，没有相应的标示，无法证实是涉案小区。被告昆明大润房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》及补充协议、商品房买卖合同登记备案表，欲证实1、2013年1月18日，原、被告双方签署了商品房购销合同及补充协议。同日，被告如约办理了商品房买卖合同登记备案。2、被告出售的房屋位于滇池国家旅游度假区，项目名称为荷香莲怡住宅小区I。经质证，原告对真实性、关联性、合法性认可。二、五方工程验收记录、逾期交房公告（复印件），欲证实1、2013年12月16日，按照合同约定，被告及勘察、设计、监理、施工五方共同对涉案小区建设工程进行了验收。2、涉案房屋具备交付条件后，被告已通知原告接房。经质证，原告对五方工程验收记录的真实性、关联性、合法性认可，但不认可证明内容，被告提供的验收记录只是一个主体结构工程的验收，不能够证明涉案房屋具备了交付条件，实际还应该包括消防、绿化等，不能达到原告所称的证明目的；对逾期交房公告的真实性、关联性、合法性不予认可，原告是作为红十字会的团购房，没有原件，通知方式不符合合同约定方式，应当以登报方式进行通知。原告没有见过该份文件，被告也没有向原告送达。三、昆明市规划局昆规函（2010）33号文件（复印件）、昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于整合大润房地产开发有限公司周边零星用地的函》（复印件）、昆明市土地储备中心2010年3月26日发文（复印件）、昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目零星地块整合方案的函》（复印件）、昆明滇池国家旅游度假区管理委员会文件昆度管复（2011）46号（复印件）、昆明市土地矿产储备度假区分中心文件2013年11月14日、2013年12月5日发文（复印件）、云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书（复印件）、《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》，欲证实1、昆明滇池旅游度假区海埂片区（被告开发的小区地块所在）存在地块零碎情况。规划部门规划给被告开发小区的用地范围中，存在部分土地已由第三人取得国有土地使用权的情况，需要土地储备中心与第三人协商收购的情况。2、被告已经按照政府文件要求，以土地预申请方式缴纳了保证金。3、原、被告双方签署购销合同后，因为2013年10月度假区279号规划道路建设实施等实际情况存在，昆明市土地储备中心度假区分中心暂不对涉案小区中零星用地收储。综上所述，因政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，土地规划与实际使用不一致、零星土地暂不收储等不可抗力因素，导致被告无法进行竣工验收备案。在此过程中，被告不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。经质证，原告对真实性、合法性认可，但不认可关联性和证明目的，被告主张因政府原因导致不能交房的情况是在签订合同之前就已经存在，被告并没有在签订合同的时候就明确说明，不属于不可抗力的情形。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据二中，关于认购协议，系复印件且涉及案外人，故本院在本案中不予采信；关于户口册，因与本案审理无法律上关联性，本院不予采信；关于收费回单，因无法确认其与本案的关联性，本院在本案中不予采信；关于收据2份，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据三，被告有异议，且无法确认是否是涉案小区，故本院在本案中不予采信。被告提交的证据一，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据二中，关于五方工程验收记录，原告无异议，本院予以采信；关于逾期交房公告，原告有异议，因系被告单方制作，且没有提交其他证据予以作证，不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。被告提交的证据三，原告对真实性、合法性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年1月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于荷香莲怡苑住宅小区第11幢第2单元2层202号房屋，价款为918321元。房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担……”。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定：“《商品房购销合同》中‘建设单位组织验收合格’是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为具备交付条件。”2013年12月16日，西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南省设计院集团、云南元聚工程监理咨询有限公司、云南工程建设总承包公司、被告对荷香莲怡住宅小区1-17栋主体结构工程进行验收，验收意见为1、砼强度符合（GB／T50107-2010）检测评定标准规定和设计要求。2、现场观察，各分项工程质量符合建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2011）及混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）检验评定标准规定。同意进行下道工序施工。另，2010年3月20日昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于整合大润房地产公司周边零星用地的函》：“昆明市土地储备管理办公室：根据2010年3月21日下午市规划局召开2010年第2期昆明市城乡规划委员会预审会议审查要求，由于昆明大润房地产开发有限公司‘荷花莲怡’住宅小区用地在现行控详规路网围合范围内，存在一块约3亩成三角形状的零星地块。为使地块成街坊开发，建议大润房地产公司整合该三角地块后统一规划建设。”2010年3月26日昆明市土地储备中心《关于整合大润地产公司周边零星用地的回复》：“昆明市规划局度假分局：你局2010年3月24日《关于整合大润地产公司周边零星用地的函》已收悉，函中建议整合昆明大润房地产开发公司‘荷香莲怡’小区边约3亩的三角型地块。经调查，该三角型地块为政府储备用地。2009年5月11日昆明市规划局《国有建设用地使用权出让规划条件》（昆规条件[2009]0083号）中该三角型地块被规划道路分开，规划条件中三角型地块编号为A2，用地性质为居住用地，要求建盖A1地块配套的会所、娱乐休闲等配套设施。关于整合用地的相关事宜意见如下：一、为提高地块利用效率，我中心原则同意度假规划分局对地块成街坊开发的建议。二、鉴于2009年5月11日市规划局规划条件要求对该三角型地块建盖配套的会所、娱乐休闲等配套设施，如进行整合开发，请度假区规划分局将整合意见上报市政府审批，并对上述（昆规条件[2009]0083号）规划意见进行修改，以便我中心处置后续地块事宜……”。2010年8月12日昆明市规划局昆明滇池国家旅游度假区分局《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目零星地块整合方案的函》：“昆明市土地储备中心办公室：根据昆明市人民政府关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块整合方案的请示（昆规请【2010】46号）的批示意见，同意对该住宅小区零星用地进行整合……”。2011年8月22日昆明滇池国家旅游度假区管理委员会《关于“荷香莲怡苑”住宅用地小区项目零星地块用地的复函》：“昆明大润房地产开发有限公司：贵公司《关于‘荷香莲怡苑’住宅小区项目零星地块用地的请示》已收悉，就贵公司提出的零星地块用地问题经管委会研究，回复如下：一、附图A地块该地块属昆明市土地矿产储备中心已收储土地，昆明市人民政府已批准将该地块与‘荷香莲怡苑’住宅小区项目用地进行零星用地整合后统一开发建设。按照国家土地供应政策规范，凡零星整合用地涉及商业、、住宅等经营性质用地的一律由土地储备机构收储后按程序以招拍挂方式公开出让……二、附图B地块该地块属已获农地征转用国有建设用地，前期贵公司已与相关村集体经济组织签订了《征地协议》……三、附图C、附图D地块附图C地块为云南城投医疗产业开发有限公司持有国有土地使用证[昆国用（2006字第853号]的出让国有土地，用途为综合用地；附图D地块为云天化集团有限公司持有国有土地使用证[昆国有（2006）字第714号]的出让国有土地，用途为科研用地，鉴于上述两地块土地用途与贵公司‘荷香莲怡苑’住宅小区规划用途（二类居住用地）不一致，若通过土地二级市场转让将无法满足贵公司规划用途项目的实施。建议由土地储备中心分别与云南城投医疗产业开发有限公司、云天化集团有限公司协商先行收购C、D地块成为政府储备用地，规划局报批该地块零星土地整合方案，再由土地储备中心向规划局申请该地块的规划条件，按程序组织供地方案委托市土地交易中心招拍挂，贵公司参与竞买。”2013年12月5日昆明市土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心《关于荷香莲怡项目土地整合收储供应情况说明》：“度假区规划分局：根据市规委会审批通过的海埂片区控制性详细规划，按照市政府《关于印发昆明市中心城区零星土地整合实施办法的通知》（昆政发[2012]32号）规定要求，建设项目地块间无缝衔接、不留死角，成街区成街坊开发利用土地的原则。经调查核实，荷香莲怡项目共需整合收储供应六个零星地块，目前已完成了三个，仍有三个需整合收储供应，具体为：（1）省城投医药公司用地149.08平方米，（2）云天化集团13.08平方米，（3）周家社区土地385.34平方米。前两个地块由于279规划路建设实施情况，暂不整合收储供应，对于荷香莲怡项目地块东北侧周家社区土地585.34平方米，项目开发商已向我中心提出申请和承诺，并按政策规定以土地预申请的方式缴纳了保证金。目前土储分中心正在核实土地报批和土地征收情况，待核实完毕后，将按零星土地整合收储供应的相关规定，组织委托土地公开交易。”2015年4月16日昆明市土地矿产储备中心昆明滇池国家旅游度假区分中心出具的《关于“荷香莲怡苑”住宅小区项目地块零星用地整合手续办理中的情况说明》：“昆明大润房地产开发有限公司建设的‘荷香莲怡苑’住宅小区，位于昆明滇池国家旅游度假区海埂片区滇池六公里处，总用地63.23亩。项目用地东临云天化集团公司，西临昆明市土地矿产储备中心用地，南临云南城投医疗产业开发有限公司用地，北临云南堃驰房地产开发有限公司用地。根据度假区海埂片区控详规划方案，在项目部用地的东、西、南三侧均涉及有规划道路路网通过。昆明市规划部门按照‘成街坊、成街区’开发利用土地的原则，在现行控详规划路网围合范围内，形成六块三角形状的零星地块，共计6.924亩，要求此公司进行整合开发使用。上述六块零星地块，其中KCD2011-25号(3.39亩)，KCD2011-21-1(0.405亩)，KCD2011-27-2号(2.007亩)共计5.802亩，此公司已于2013年3月12日完成招拍挂手续，办理完毕土地证。余下三个地块共计747.5平方米（周家社区居委会585.34平方米；云南城投医疗产业开发有限公司149.08平方米；云天化集团13.08平方米），此公司已向我中心做出书面承诺并交纳现金壹百万元整，用做此三个地块收储后的竞买保证金。依照2013年10月度假区279号规划道路建设实施情况，暂不对云南城投及云天化此两个零星地块收储。周家社区居委会需要整合的零星地块，由度假区国土分局报批农转非手续完善后再办理相关后续手续。”原、被告一致陈述：原告已经按照合同约定向被告全额支付了房屋价款。原告陈述：原告没有接到任何被告书面或者电话、短信的通知，只是在2013年9月30日准备接房时，因涉案房屋不具备交付条件就没有进行交付，至今也不具备接房条件，原告没有接房。被告陈述：涉案小区已于2013年12月16日具备交付条件，依据是合同补充协议的约定以及被告提交的五方工程验收记录。被告于2013年12月3日以电话、短信和发逾期交房公告的形式通知原告2014年1月20日来接房，但是原告没有来办理交房手续。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，受法律保护，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。原告已按照约定向被告全额支付了房屋价款，被告亦应按照约定的时间即2013年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，但截至开庭当日（2015年10月19日），被告仍未将符合约定的房屋交付给原告，被告抗辩因为政府部门规划给被告的用地范围中存在零星土地整合情况，政府的不可抗力导致被告无法进行竣工验收备案，被告不应当承担责任。从被告提交的证据来看，涉案小区周边存在六块零星用地，被告需要进行整合开发利用的情况在2010年时就已经存在，而原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议的时间是2013年1月18日，上述情况在双方签订合同时就已经存在，不是在合同履行过程中出现的新情况，并不属于被告在合同履行过程中不能预见的情况。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的免责事由只有不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述情况并不属于不可抗力，故被告的抗辩意见本院不予采纳，其行为已经构成违约。根据双方的约定，被告应当自2013年10月1日起向原告支付逾期交付房屋的违约金。被告主张双方约定的违约金过高，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定，双方约定的违约金在法律允许的银行同期贷款利率的四倍以内，没有过分高于造成的损失，本院不予支持。庭审中，被告主张涉案房屋已于2013年12月16日具备交付条件并已经通知原告2014年1月20日办理交房手续，但是原告没有来办理交房手续。对此，原告陈述被告没有以任何方式通知过原告，原告于2013年9月30日准备接房，因涉案房屋不具备交付条件，所以原告没有办理接房手续。本院认为，从合同补充协议的约定来看，房屋具备交付条件是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章。而被告提交的五方工程验收记录是针对荷香莲怡小区1-17栋的主体结构的验收，并不是单体建筑，同时在该验收记录中明确记载“同意进行下道工序施工”，表示工程尚未完工。经本院询问，被告表示其主张涉案房屋具备交付条件的依据是合同补充协议的约定及其提交的五方工程验收记录，故被告并没有提交有效的证据证实涉案房屋已经具备交付条件，原告在涉案房屋不具备交付条件时有权拒绝办理交房手续，被告的上述主张本院不予采纳。按照双方合同的约定（甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行），截至开庭当日被告应向原告支付违约金317561.58华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告昆明大润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑陶然违约金317561.58元。二、驳回原告郑陶然其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费5623元（原告已预交），由被告昆明大润房地产开发有限公司承担（于本判决生效之日起十五日内支付原告郑陶然）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  姚 琳人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  吴锡莲二〇一六年一月四日书 记 员  杨 莎