安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2015)肥西民一初字第03233号原告（反诉被告）：王本君，男，1984年5月14日出生，现住安徽省肥西县禹州。被告（反诉原告）：欧元芬，女，1980年10月20日生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：肖亚峰，男，1979年6月6日生，系欧元芬丈夫，住安徽省蚌埠市五河县。原告（反诉被告）王本君与被告（反诉原告）欧元芬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杜倩倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王本君、被告（反诉原告）欧元芬及其委托代理人肖亚峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王本君诉称：2015年7月7日，原告与被告就房屋出租达成协议，合同约定租赁期限从2015年7月7日起至2019年8月27日止，月租金11592元，半年一交，押金10000元，共计79500元，合同约定，如有一方违约，则应向对方支付违约金30000元，签订合同后被告给予原告3天装修期，原告于2015年7月22日营业，2015年9月25日，原房东找至原告说被告违约，要求原告停业，3日内搬走，原告电告被告，被告承诺出面解决并给予原告补偿，但一直拖而未决，原告不得不于2015年9月1日搬走，后多次与被告协商相关事宜，一直无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告返还租金79500元；2、被告支付装修损失费124464元；3、被告支付违约金30000元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告欧元芬答辩并反诉称：1、返还租金事实和理由均不充分，也没有证据证明我方违约，不存在支付违约金的问题；2、涉案房屋系被告丈夫在2013年8月租来的毛坯房，装修花费35万元，用于开设饭店，后因没时间亲自经营，就于2015年7月7日将装修好的涉案房屋连同所有厨房用品、餐具、空调等设备设施一同租赁给了王本君，我方没有要求王本君装修，王本君要求我方赔偿装修损失没有依据；3、按照合同约定，王本君应于2015年11月7日前支付第二个半年的租金，王本君却以涉案房屋已由其转让给另一个合伙人为由拒绝支付租金，并声称该合伙人已将房租直接交付给原房屋业主。王本君在租赁期间擅自对涉案房屋原有装修进行了较大范围的更改，破坏了原有装修的风格和完整性，故诉请法院依法判令：1、王本君支付半年租金69552元（从2016年1月11日到2016年7月10日止）；2、王本君支付逾期缴纳租金的滞纳金，按合同规定每日以年租金2%计至反诉日为55641元；3、王本君支付违约金30000元；4、王本君支付装修费300000元；5、本案诉讼费用由王本君承担。原告王本君针对其本诉请求及反诉抗辩的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、装修清单，清单上注明的都是原告付钱装修的费用，欧元芬应按照此数额赔偿；2、物业缴费通知单，证明2015年的物业费系原告垫付，欧元芬对此要予以返还；3、租赁合同，证明原告营业时间只有几个月，欧元芬要赔偿其相应损失；4、营业执照，证明涉案房屋现在系原告原来的合伙人徐世林经营，已与原告无关。被告欧元芬针对其答辩及反诉的事实、理由提交以下证据予以佐证：1、租赁合同两份，证明欧元芬与王本君有租赁事实，合同约定了双方的权利义务及违约责任，明确了费用标准和支付时间；2、装修合同、装修清单、装修图纸、照片，证明房屋现有设备，系由被告出资装修，所有权应当属于被告，照片证明涉案房屋租给王本君之前的状态和具备的设施，作为王本君后期对涉案房屋原有装修破坏和赔偿的依据。结合原、被告双方的陈述、质证及辩论意见，对原、被告所举证据认证如下：原告所举证据1系原告单方制作，真实性无法核实，对其证明效力本院不予确认；证据2被告对其真实性不持异议，本院对予以确认；证据3不能反映王本君的具体营业时间，也不能证明欧元芬存在违约行为，对其证明目的本院不予采纳；证据4表明涉案房屋现由徐世林经营，徐世林为王本君租赁房屋用以经营饭店时的合伙人，该证据并不能证明王本君已退出合伙经营，对其证明目的本院不予采纳。对被告所举证据1，原告不持异议，本院对其证明效力确认；证据2能够证明涉案房屋租赁给原告使用时的状态，但不能证明王本君对涉案房屋原有装修进行了破坏，对其证明目的本院不予采纳。经审理查明，2013年7月26日，欧元芬丈夫肖亚峰与案外人刘新波签订《商铺租赁合同》一份，合同约定刘新波将其所有的位于合肥市经开区禹州天镜二期8#及E#号104室商铺出租给肖亚峰使用，租期6年，自2013年8月28日起至2019年8月27日止，刘新波于2013年8月6日前将商铺交予肖亚峰，商铺的装修及修缮均由肖亚峰负责，但不得破坏已装修部分及商铺架构。2015年7月7日，欧元芬就同一商铺与王本君签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（欧元芬）将商铺出租给乙方（王本君）开设饭店，租赁期限为4年2个月，从2015年7月7日起至2019年8月27日止；租金每半年一付，一次性付清半年，且需提前一个月预付，其中第一年（2015.7.7-2016.7.6）的租金为11592元/月，以后每年递增。合同签订之日起3日内乙方需一次性付清半年的租金及押金10000元，如乙方拖欠租金，则视为乙方违约，甲方每天按年租金的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期内发生的水、电、物业、电话网络及其他与经营有关的费用均由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋出租、出借或转让给第三方经营；相关条款甲、乙双方需认真执行、严格遵守，否则视为违约，违约金为3万元。后，经协商，欧元芬同意在租金不变的情况下自2015年7月11日开始计算房租，王本君于合同签订之日向欧元芬交付租房押金10000元，于2015年7月9日向肖亚峰支付第一个半年的房租69500元，其中30000元为银行转账，39500元为现金支付。王本君交纳了涉案房屋2015年的物业费用共计3674元。现涉案房屋仍处于经营状态，营业执照上注册的经营者为徐世林，徐世林为王本君租赁房屋经营饭店时的合伙人。本院认为，王本君与欧元芬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应当恪守。涉案房屋自2015年7月7日出租给原告后一直用作饭店经营，且现仍处于经营状态，营业执照上登记的经营者徐世林为王本君经营饭店的合伙人。王本君主张因欧元芬未按期向原房东交纳房租致使其在经营不到两个月的时间就因原房东要求而被迫搬离涉案房屋与事实不符，其亦未能提供相关证据对该主张予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对王本君要求欧元芬承担违约责任、返还先期交纳的租金及押金、赔偿装修损失的诉讼请求本院不予支持。王本君主张其已退出合伙经营，涉案房屋现由其原合伙人徐世林经营，且下半年的房租已由其原合伙人直接交付给原房东，但未能提供证据予以证明，其与合伙人之间的内部关系亦不能对抗外部第三人，故王本君仍应按照《租赁合同》的约定向欧元芬支付相应的租金。根据合同约定，王本君应当在2015年12月11日支付第二个半年（从2016年1月11日到2016年7月10日止）的租金，欧元芬2015年12月1日即向本院提起反诉，要求王本君支付该部分租金，并要求其承担因拖欠租金所产生的违约责任，鉴于欧元芬起诉之时，第二个半年租金的付款时间尚未达到，其要求王本君支付第二个半年租金同时支付因拖欠租金所产生的滞纳金、承担违约责任的诉请无事实依据，本院不予支持，欧元芬主张王本君对其原有装修进行了破坏，应予以赔偿，但未能提供有效证据予以证明，对该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告王本君的全部诉讼请求；二、驳回被告欧元芬的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1670元，减半收取835元，由原告王本君承担，反诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告欧元芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  杜倩倩二〇一六年一月十四日书 记 员  王 伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。