.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区莎车县人民法院民事判决书（2014）莎民初字第3493号原告（反诉被告）：喀什市众鑫房地产开发实业有限公司。法定代表人：张钧，该公司董事长。委托代理人：张盛利，喀什垦区喀什法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈明亮，福建省人，现住喀什市。委托代理人：孙拥军，新疆驼铃律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：吴静，新疆驼铃律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司诉被告（反诉原告）陈明亮房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）不服莎车县人民法院（2012）莎民初字第1891号民事裁定书，向喀什地区中级人民法院提出上诉，喀什地区中级人民法院作出（2014）喀民终字第628号民事裁定书，发回莎车县人民法院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告喀什市众鑫房地产开发实业有限公司的委托代理人张盛利、刘辉，被告陈明亮的委托代理人孙拥军、吴静到庭参加诉讼。审理过程中，本案于2015年2月5日裁定中止诉讼，于2016年8月4日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称及反诉辩称：被告于2005年7月8日和原告（反诉被告）签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告（反诉被告）建造的商铺两套：合同编号0291855，面积为115.15平方米，商铺单价4500元每平方米，总价：518175元；合同编号0291888，面积为223.32平方米，商铺单价10000元每平方米，总价2233200元，房款合计总价款2751375元。依据合同约定，合同签订当日，被告向原告支付总房款的15%，在商铺交付使用前支付总房款的35%，剩余的50%房款向银行按揭贷款，交房日期是2006年1月30日之前，合同生效后，被告于商铺交付使用前陆续缴纳房款1345575元，2010年2月9日被告提出陆续缴纳房款1345575元，目前剩余105800元及有关为被告垫付的费用137568.75元经原告多次催要，被告至今未付，现原告提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付剩余房款405800元；2、被告向原告支付逾期付款违约金482181.08元；3、被告偿还原告垫付的房屋维修基金及契税151602.41元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉请求，原告认为与事实不符，原告作为手续齐全的房地产开发企业，由于被告未提交相关资料，导致按揭无法办理，被告要求赔偿损失的理由不成立；对于装修费用，应该由房屋购买人来承担，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。被告（反诉原告）辩称及反诉称：按照原、被告双方的约定，房款的付款方式是担保贷款，因为原告方没有依法办理正确登记的房屋所有权证，所以导致被告不能办理抵押贷款。故被告方没有支付剩余的购房款，并不是被告方故意违约；该责任是原告方自身的行为导致的。所以，被告认为原告方在双方没有协商变更付款方式的前提下，原告方无权要求被告支付剩余的购房款和违约金。契税和房屋维修基金，主要是被告方应该依法承担的税费，被告方愿意承担。根据原告方变更的契税数额，原告方在办理房产证时没有按照实际数额缴纳契税，原告方在房产证上登记的面积是不正确的，也没有权威部门对被告所购买的商铺的实际面积进行测量，双方约定要按照商铺的实际面积进行付款，在没有确定商铺实际面积的情况下，原告方要求被告按照合同来支付商铺的价款是不合理的。同时，提出反诉称，2005年7月8日反诉人陈明亮与被反诉人喀什市众鑫房地产开发实业有限公司签订两份《商品房买卖合同》(编号×××、×××)，购买了被反诉人的两套商铺，依合同约定：按套内面积每平米计价，先付50%购房款，剩余50%购房款由反诉人向被反诉人提供办理按揭贷款的相关资料，以银行按揭贷款方式支付，同时约定在2006年1月30日前交房，交付使用后180日内办妥房地产权属证书，而事实上是直到开庭之日，反诉人也未办齐房产证及土地使用证，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被反诉人应按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿反诉人全部损失，现提起反诉请求法院判令：1、被反诉人赔偿损失1119143.58元；2、返还应退的装修费44222.64元；3、本案的全部诉讼费由被反诉人承担。案件审理过程中，原告（反诉被告）就自己的诉讼请求向本院提供以下证据：1、一组证据：编号为0291888和0291855的商品房买卖合同两份（复印件留存），该证据与（2012）莎民初字第1891号卷宗第25页至42页、43页至68页内容一致，证实被告因购买原告的商铺签订了商品房买卖合同。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2、一组证据：付款凭据三张（原件质证，留存复印件）：2005年7月8日，被告支付定金445575元，2005年12月5日，被告支付90万元，2010年2月9日，双方协商，要办理产权证缴纳100万元，证明已付款项。经质证，被告对该组证据中的付款日期和金额无异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。3、一组证据：契税发票两张（复印件留存）：2013年2月6日缴纳契税28758.71元，2013年2月6日缴纳契税122843元，证明原告垫付的税款。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，但是办理契税的时间是2013年的2月6日，认为办理房屋产权证时原告方没有缴纳契税，这与办理房屋产权证的程序不符。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。案件审理过程中，被告（反诉原告）未向本院提交相关书面证据。经审理查明：2005年7月8日，原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司与被告（反诉原告）陈明亮签订两份《商品房买卖合同》，合同编号分别为0291888和0291855，两份合同约定的房屋套内总面积336.49平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，房屋总价款2731575元，房屋用途为商业用途。双方约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，应按以下方式处理：”因属施工要求，设计面积发生变更，双方协商解决，均无异议。单价不变，总价款多退少补，双方均无异议。如属商铺按其结构分布特点分割，此合同的约定面积为暂定面积，待竣工验收后以莎车县建设局核定为准，单价不变，总价多退少补，双方均无异议。”双方对付款方式约定为，在合同签订当天买受人须向出卖人支付总价款的15%，在商铺交付使用前再支付总房款的35%，剩余50%房款向银行按揭贷款。双方对买受人逾期付款的违约责任约定为：”向银行按揭贷款，买受人首付款应在规定期限内付清，并提供办理按揭贷款的相关资料，否则视为买受人违约，已付房款不予退还，出卖人有权将该房售予他人。注：出卖人如提前将该房交付买受人使用，应提前5天通知买受人，买受人接到通知后5天内应支付剩余首付款。”双方关于产权登记约定为：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，向银行按揭贷款的房权抵押银行，待买受人还清全部贷款，待解除抵押后，直接在银行领取产权证书。”合同签订后，原告将涉案房屋交付被告经营使用，被告共计向原告支付房款2345575元，其中，2005年7月8日付款445575元，2005年12月5日付款900000元，2010年2月9日付款1000000元，根据合同约定尚欠房款386000元至今未付。另被告于2013年2月6日分两次共向原告垫付契税及维修基金等税款151602.41元。另查明，莎车县住房和城乡建设局房地产管理所于2016年8月1日作出”莎房字第000253**号”房权证，登记房屋所有权人为陈明亮，房屋性质为商业，规划用途为商铺，房屋建筑面积666.468平方米，套内建筑面积338.47平方米，确权于2010年2月8日。本院认为：原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司与被告（反诉原告）陈明亮签订两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利并履行各自的义务。本案中，原、被告双方对被告已付房款2345575元的事实认可，被告对欠付原告购房款的事实认可，本院依法予以确认。关于涉案房屋的实际总价款，根据合同约定，房屋总价款以套内建筑面积计算，实际总房款以房产局核定面积为准，单价不变，实行多退少补。合同约定的套内建筑面积为336.49平方米，房屋产权证最终核定的实际套内建筑面积为338.47平方米，双方当事人对该核定的实际套内建筑面积无异议，本院依法确认涉案房屋的套内建筑面积为338.47平方米。因原、被告双方在两份商品房买卖合同中对单价约定不一，且根据双方提供的现有证据无法查明实际增加的1.98平方米套内建筑面积应以何种单价为准，本院认定涉案房屋实际总价款相应变更为2747648.34元（2731575元÷336.49平方米×338.47平方米）。故被告应向原告支付剩余房款402073.34元（2747648.34元-2345575元）。另原告向被告主张返还垫付的契税及维修基金等税款共计151602.41元，并提供两份发票予以证明，被告在庭审中亦认可该笔款项应由其承担，故本院确认被告应向原告返还垫付的税款151602.41元。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面而适当地履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，原告已将涉案房屋交付被告经营使用，被告理应按照约定在合理期限内向原告支付剩余房款。根据庭审可知，被告对拖欠原告购房款的事实予以认可，因此被告理应承担相应的违约责任。但因双方当事人对买受人逾期付款的违约责任的计算方式未进行具体明确约定，被告辩称原告未履行办理产权登记的相关义务，而原告亦未向本院提供证据证明其已履行了关于产权登记的约定义务，故应相应减少被告的违约责任，综合全案，本院认定被告应当承担相应的违约责任，但原告主张的违约金过高，且被告要求予以降低，因被告最后一次支付房款的时间为2010年2月10日，原告当时未提出异议，故应从此时开始计算违约金，计算至判决作出之日共计6.5年，又根据合同约定，被告尚欠原告房款386000元（约定总房款2731575元-2345575元）。综上，本院认定被告应承担的逾期付款违约金为149034.6元（386000元×5.94%×6.5年）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）承担损失1119143.58元并返还应退的装修费44222.64元，但因其未能提供相应证据予以证实，对于被告（反诉原告）的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈明亮向原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司支付剩余购房款402073.34元（肆拾万零贰仟零柒拾叁元叁角肆分）；二、被告（反诉原告）陈明亮向原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司支付逾期付款违约金149034.6元（壹拾肆万玖仟零叁拾肆圆陆角）；三、被告（反诉原告）陈明亮向原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司返还垫付的税费151602.41元（壹拾伍万壹仟陆佰零贰元肆角壹分）；以上合计702710.35元（柒拾万零贰仟柒佰壹拾圆叁角伍分），此款于本判决生效后三十日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）喀什市众鑫房地产开发实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈明亮的反诉请求。本案本诉案件受理费14029.95元（原告已预交），由原告喀什市众鑫房地产开发实业有限公司承担4416.58元，被告陈明亮承担9613.37元。本案反诉案件受理费15270.30元（被告已预交），由被告陈明亮自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审判长霍永福审判员李明人民陪审员于海鹏二○一六年八月十六日书记员苟双瑜