广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1653号原告（反诉被告）：罗庆华，男，汉族，1978年8月27日＊＊出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：罗碧莹，系广东定海针（佛山）律师事务所律师。原告（反诉被告）：梁应斌，男，汉族，1973年12月23日＊＊出生，住广东省佛山市禅城区。被告（反诉原告）：陈永威，男，汉族，1961年8月26日＊＊出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：朱祥宝，系广东天舜律师事务所律师。委托代理人：梁楚雯，系广东天舜律师事务所实习律师。上列原告罗庆华、被告陈永威租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法追加梁应斌为共同原告参加诉讼。被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2016年1月12日公开开庭进行了审理，原告罗庆华的委托代理人罗碧莹、原告梁应斌、被告的委托代理人朱祥宝均到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，该期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告罗庆华诉称，原、被告于2013年12月12日签订《租厂合同》，约定由被告将佛山市南海区西樵镇百东西第十村民小组＊＊的厂房租给原告使用，并约定租期、租金标准等。当日，原告向被告支付合同按金50000元。被告存在诸多违约情形。首先，被告本应于2014年4月1日交付厂房给原告使用，但由于被告原因迟延交付达半个月之久。其次，原告多次催促被告要为涉讼厂房加装门窗及地面硬底化，但被告无故推脱，最终只能由原告投入资金对厂房进行装修。最后，涉讼厂房屋顶漏水及墙壁渗漏，致使原告厂房内货物遭受浸润而损失严重，故原告要求被告减少租金却遭被告拒绝。原告经核查发现涉讼厂房未经规划、报建，属于违章建筑，且该厂房未经消防安全验收合格。2015年5月29日，消防安检等部门检查后发现涉讼厂房未经规划报建及消防验收，故勒令停业整改，当日相关部门查封该厂房电箱，停电处理，因此该日起原告无法正常用电。故诉讼请求：1、确认原、被告于2013年12月12日签订的《租厂合同》为无效合同；2、被告立即向原告罗庆华返还押金50000元；3、被告立即赔偿原告罗庆华损失80000元；4、本案诉讼费由被告承担。原告梁应斌诉称，其需陈述的事实、意见均与原告罗庆华起诉意见一致，但诉讼请求：1、确认原、被告于2013年12月12日签订的《租厂合同》为无效合同；2、被告立即向两原告返还押金50000元；3、被告立即赔偿两原告损失80000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告出租涉讼厂房给两原告的行为合法有效。被告于1990年向佛山市南海区西樵镇百西第十股份合作经济社＊＊租地建成涉讼厂房，并于2013年12月12日将该厂房出租予两原告，且两原告办理了个体营业执照，合法经营。两原告按双方合同交租，但其从2015年8月至12月均未交租及水电费，且涉讼厂房内电线在两原告经营期间被盗，价值约60000元。两原告违反双方租赁合同，违约在先，被告有权没收押金。被告并未造成两原告任何损失。厂房设施齐全，且建设于建筑法颁布之前，符合相关租赁条件。请求驳回两原告全部诉讼请求。被告反诉称，双方签订了合同，约定由两原告向被告承租涉讼厂房。后经被告多番催促，两原告仍拖欠2015年8月至12月的租金、水费、电费，不理会被告。故反诉请求：1、两原告向被告支付2015年8月至12月租金共50000元；2、两原告立即支付2015年8月至12月水费150.5元、电费11603.34元、电线损失60000元；3、本案诉讼费由两原告承担。原告罗庆华针对被告反诉辩称，涉讼厂房不符合使用条件，故涉讼合同因该租赁物未经规划部门批准建设而无效，被告要求罗庆华支付租金无理据。因2015年5月29日涉讼厂房电箱被行政部门查封，其后8-12月期间根本不能产生电费，且被告已于2015年10月将涉讼厂房上锁，阻止罗庆华使用，并扣押原告货物及设备，10月以后原告一直未使用上述厂房，故被告主张水电费不成立。涉讼厂房电线在承租前由罗庆华出资改造，即使存在电线损失，也不应由被告主张，且2015年10月后没有使用涉讼厂房，为被告控制占有，其主张损失均不应由罗庆华承担。原告梁应斌不同意被告全部反诉请求。庭审中，原告罗庆华举证如下：1．身份证复印件3份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2．租厂合同原件1份，用以证明原、被告的租赁合同关系。3．2013年12月12日收据原件1份，用以证明两原告于签约当日向被告支付押金50000元。4．收条原件6份。5．字条原件1份。6．收据120份（编号153223收据为复印件，其余均为原件）。证据4-6用以证明罗庆华因改善厂房使用条件而投资对涉讼厂房改造，被告未对该厂房进行规划报建，造成罗庆华投入损失。7．照片原件11份，用以证明2015年5月29日因涉讼厂房无规划报建，有关行政部门查封电箱，造成罗庆华无法正常使用涉讼厂房；2015年10月暴雨期间，涉讼厂房渗水，导致罗庆华货物浸湿，被告并未保证租赁物符合使用条件；被告从2015年10月起开始将涉讼厂房上锁，阻止罗庆华使用，故罗庆华自此未使用涉讼厂房。8．拆伙协议原件1份，用以证明2014年6月20日，两原告协商解除合伙关系，并确定就本案的权利与义务均由罗庆华享有与承担。经质证，原告梁应斌对原告罗庆华出示的证据1-8无异议。被告对原告罗庆华出示的证据1-3无异议。对证据4-6不予确认，认为其仅反映生产与生活用品，时间地点均不明确。对证据7不予确认，认为其拍摄对象并非涉讼厂房，对其中显示“西樵减排办”照片的查封情况不予确认。对证据8不予确认，认为被告并非该协议当事人，两原告拆伙行为不能对抗被告。庭审中，原告梁应斌没有举证。庭审中，被告举证如下：1．电费通知单原件1份，用以证明两原告拖欠2015年9-11月电费11603.34元。2．百西水管站水费收据原件4份，用以证明两原告拖欠2015年11月30日前的水费590.6元。3．发票原件2份，用以证明被告代两原告交纳了2015年9-11月电费11603.34元，另两原告已经交纳2015年7-9月电费26604.8元。4．声明书原件1份，用以证明涉讼厂房经权属人同意由被告转租。5．土地使用权承包合同原件1份，用以证明涉讼厂房由被告向权属人租地后于1990年建设形成。6．平面图复印件（加盖佛山市南海区西樵镇百西社区＊＊居民委员会、佛山市南海区西樵镇百西村第十股份合作＊＊经济社印章）1份，用以证明涉讼厂房经国土房管部门登记备案，为乡村自建厂房，不属城镇规划内。7．被盗物品证明原件1份，用以证明两原告租赁期间，被告的电线等设施被盗，损失约60000元，应由两原告赔偿。8．个体户机读档案登记资料原件1份，用以证明两原告租用厂房后合法领取营业执照并实际经营。经质证，两原告对被告出示的证据1、3的关联性不予确认，认为其记载地址与涉讼厂房不一致，且该厂房电箱已被查封，无法使用，上载电费并非在涉讼厂房产生。对证据2的关联性不予确认，认为其记载地址与涉讼厂房不一致，与原告无关。对证据4不予确认，认为其明显为近期制作，上载内容与本案无关；两原告主张合同无效是因租赁物报建不合法，并非未经权属人同意违法转租。对证据5，认为其上载签订时间、租期在双方签订租厂合同后，不能证明被告主张。对证据6的真实性无异议，但对其内容有异议，认为其所载陈永威厂房于1990年建设不属实，证明人与被告有利害关系，故其不足以证明被告主张。对证据7的真实性无异议，对其内容不予确认，认为证明人并非专业评估机构，故所作认定不应采信，上载地址亦非涉讼厂房地址，涉讼厂房电线由原告改造设置，即使遭受损失，应由原告主张，且即使存在损失，被告应向侵权人主张赔偿；该材料显示报案时原告已搬离涉讼厂房。对证据8的真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审查认为，原告罗庆华出示的证据1-3、被告出示的证据6、8来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告罗庆华出示的证据4-6反映的内容并不唯一指向涉讼租赁物，且无相对方签名确认，被告亦不予确认，故本院不予采信。原告罗庆华出示的证据7，被告不予确认，且其不能反映具体位置，原告罗庆华亦无其他证据足以印证该照片反映情况与被告存在因果关联，故本院不予采信。原告罗庆华出示的证据8为原件，且签约人均确认其真实性，故本院确认其真实性。被告出示的证据1-5为原件，且能相互印证，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。被告出示的证据7为原件，本院确认被告报警的事实，但无其他证据印证盗窃人、损失价值及处理结果，故本院对其证明内容不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年12月12日，两原告与被告签订《租厂合同》（下称涉讼合同），约定被告将佛山市南海区西樵镇百西第十村民小组＊＊的厂房（下称涉讼厂房）租给两原告使用；租期自2014年4月1日至2022年3月31日共8年；签约当日起两原告支付厂房按金50000元；任何一方强行终止合同需向对方赔偿违约金50000元；如两原告违约，被告没收厂房按金；如被告违约，应先退回厂房按金50000元，后再向两原告赔偿50000元；每月租金10000元，每月1日向被告支付当月租金；租金每4年递增10%；合同到期，如不再续租，被告退回原告按金50000元；两原告用水用电，并支付水电费；两原告如要改变原来结构需向被告提出申请，经被告同意后方可施工；如两原告拖欠工资达2个月或欠租金、水电费任一项达20日，被告终止供电，视为两原告违约，没收两原告按金，两原告还须向被告赔偿损失50000元。同日，被告收取两原告按金50000元。后两原告已向被告支付了2015年7月31日前的租金及2015年8月31日前的水电费。2014年4月1日，两原告向被告接收涉讼厂房使用，当时未办理书面交接或物品清点手续。被告确认其于2015年12月29日收回涉讼厂房，但此前双方没有办理交还厂房手续。2014年6月20日，两原告签订《拆伙协议》，约定双方同意梁应斌于该日退伙；自该日起涉讼厂房归罗庆华继续经营，以后该厂房所产生的债权债务、承租合同、责任事故及经营有关的一切事项均归罗庆华负责，与梁应斌无关；即日由罗庆华向被告负责承租，涉讼合同所产生的一切责任与梁应斌无关。另查明，就涉讼厂房，在2015年9月3日至同年11月4日期间产生电费11603.34元，在2015年9月至10月期间产生水费150.5元。针对涉讼厂房没有办理房产证，未办妥规划许可、报建、验收手续。2015年12月29日，佛山市公安局南海分局西樵派出所出具《被盗物品证明》，载明2015年12月18日，被告称其于2015年12月17日18时至次日9时在涉讼厂房被盗95平方电线3组，每组5条，每条约48米，75平方电线1组，每条长约23米和3个380伏电箱（75cm×60cm×30cm），合共损失价值约60000元，目前该案还在调查当中。本院认为，涉讼合同由两原告签订，亦由两原告接收涉讼厂房使用，被告主张其合同相对方为两原告，故本案本诉与反诉所涉债权债务均应由两原告与被告清算。虽然两原告签订《拆伙协议》，但其属两原告内部约定，未经被告确认，故基于合同相对性原则不可约束被告。至于两原告在与被告清算完后内部相互主张权利可另行进行清算。因针对涉讼厂房没有办理房产证，未办妥规划许可、报建、验收手续，故涉讼合同违反法律强制性规定而无效，本院对两原告第1项诉讼请求予以支持。无效的合同自始没有法律约束力。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应向两原告返还押金50000元。两原告该项请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。两原告主张损失80000元包括装修损失50000元及无法通电导致的经营损失30000元。对此，本院认为：第一，两原告接收涉讼厂房时并未办理书面交接或物品清点手续。被告主张现状中的装修为交付厂房时已有装修，而两原告不能提供足够证据证明现有装修由其添附，应承担举证不能的责任。且合同约定两原告如要改变原来结构需向被告申请并经同意方可施工，但两原告亦不能提供经被告同意实施添附行为的依据。因此，原告主张其存在装修损失50000元依据不足。第二，双方均主张电箱被查封因对方引起，两原告作为诉讼请求主张方应对无法通电原因、经营损失及其与被告的因果关联负举证责任。原告罗庆华庭审中提供的照片未显示具体位置，且其显示电箱所贴封条的作出单位为“西樵镇节能减排办”，按正常理解，节能减排管理与经营活动关联，故上述证据不足以证明无法通电原因、经营损失及其与被告的因果关联。因此，两原告承担举证不能的责任，其请求被告承担经营损失30000元依据不足。综上，本院对两原告第3项诉讼请求不予支持。被告第1项反诉请求实质上为主张两原告占有租赁物期间的使用费。房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告确认其于2015年12月29日收回涉讼厂房，但两原告无证据证明此前已办妥交还厂房手续，其主张被告于2015年10月将该厂房上锁、被告控制占有该厂房，未能提供足够、有效证据印证，故本院不采纳两原告主张，并认定2015年12月29日前两原告占用涉讼厂房。双方确认两原告已支付了2015年7月31日前的租金，本院亦予采信。两原告虽主张其还支付了2015年8月租金，但在本院指定期限内仍无法提供该款项支付依据，被告亦不确认，故本院不予采信。因此，两原告在本案中应参照涉讼合同约定租金标准向被告计付2015年8月1日起至同年12月29日止的占有使用费49354.84元（按10000×4＋10000÷31×29计算）。被告第1项反诉请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。如前所述，两原告2015年12月29日前占用涉讼厂房，应承担其占用期间的水电费。被告主张两原告支付的电费11603.34元、水费150.5元均在上述占用期间产生，故本院均予支持。对于被告主张的电线损失60000元，本院论析如下：一、被告交付两原告涉讼厂房时并未办理书面交接或物品清点手续，被告庭审中主张电线由其投入而非被告建设，则被告作为诉讼请求主张方应对其投入电线、电线损失及其与两原告关联负举证责任，但本案中被告并未能提供足够证据证明其投入电线的事实、该电线的数量及其价值。《被盗物品证明》中所涉电线归属、电线被盗、损失价值等内容均为报案人的陈述，未有其他证据印证，故本院不予采纳。二、针对电线损失，被告已报警，该案还在调查当中。截至一审辩论结束前尚未有处警结果确定电线被盗事实及具体侵权人。换言之，上述问题处理可能涉及案外人，在未确定具体侵权人身份及案外人未参与本案的情况下，本案不宜处理上述损失问题。且被告未能提供足够证据证明其交付涉讼电线予两原告及电线损失与两原告存在因果关联。综上，被告该请求理据不足，本院不予支持，但不影响被告另循合法途径主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，本案判决如下：一、确认原告罗庆华、梁应斌与被告陈永威于2013年12月12日签订的《租厂合同》无效；二、被告陈永威应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金50000元予原告罗庆华、梁应斌；三、原告罗庆华、梁应斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费49354.84元予被告陈永威；四、原告罗庆华、梁应斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费11603.34元予被告陈永威；五、原告罗庆华、梁应斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费150.5元予被告陈永威；六、驳回原告罗庆华的其他诉讼请求；七、驳回原告梁应斌的其他诉讼请求；八、驳回被告陈永威的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1450元（原告罗庆华已预交），由原告罗庆华负担462.5元，原告梁应斌负担462.5元，被告负担525元。反诉受理费1367.54元（被告已预交），由原告罗庆华负担331.93元，原告梁应斌负担331.93元，被告负担703.68元。经抵扣，原告罗庆华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付受理费69.43元予被告，原告梁应斌应于本判决发生法律效力之日起十日内分别支付受理费69.43元予被告及支付受理费725元予原告罗庆华，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨宇鹏二〇一六年一月二十五日书记员  叶芳晖