广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)中二法民一初字第1485号原告：中山市英伦物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：彭跃军，职务总经理。委托代理人：杨兴树，男，1966年2月5日出生，汉族，住四川省江油市，系原告的员工。被告：何佩甄，女，1985年4月1日出生，香港居民，（A）。第三人:中山市嘉宏房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇龙昌路28号嘉宏世纪豪庭117卡。法定代表人：刘炯耀，职务经理。委托代理人：张娜，女，1985年11月5日出生，汉族，住陕西省三原县，系第三人的员工。委托代理人：罗嘉娜，女，1989年5月13日出生，汉族，住广东省龙门县，系第三人的员工。原告中山市英伦物业管理有限公司（以下简称英伦物业公司）诉被告何佩甄物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行审理。庭审中，本院依职权追加了中山市嘉宏房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告中山市英伦物业管理有限公司的委托代理人杨兴树，第三人中山市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏房地产公司）的委托代理人张娜、罗嘉娜到庭参加诉讼，被告何佩甄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告英伦物业公司诉称：2012年6月15日，被告拥有东升镇龙昌路28号世纪豪庭小区1幢3102室(面积118.41平方米)。按照双方签订的商品房买卖合同和签订前期物业服务协议及相关的法律法规，原告依法对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的管理服务，履行了自己应尽的义务，根据世纪豪庭物业服务合同，被告自2012年6月15日至2015年5月31日共拖欠应缴的物业管理费为7963.36元，截止2015年5月31日应缴滞纳金12363.34元，累计欠费共20326.70元（按缴费通知单）。原告曾多次向被告催缴，但被告未予理睬。为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：被告支付原告物业管理费20326.70元。原告英伦物业公司对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.前期物业服务合同；2.照片；3.中山市前期物业服务协议；4.客户收费单；5.房屋买卖合同；6.营业执照、资质证书、组织机构代码证;7.公证书。被告何佩甄没有到庭应诉答辩，但其庭前提交了书面答辩状辩称：原告诉求的物业管理费及滞纳金没有依据。首先，被告直至2012年7月才办妥涉案商品房按揭贷款，被告与第三人的商品房买卖关系才正式确立。虽第三人曾于2012年5月15日给被告邮寄收楼通知书，但收楼通知书其通知业主的收楼时间是2012年5月31日至2012年6月11日。根据第三人与原告签订的前期物业服务合同，对于已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳。涉案的房屋尚未达到交付标准和第三人销售人员口头承诺尚未兑现，导致被告尚未收楼；其次，原告在提供的物业服务时存在欠缺及过错，未公开小区服务资金的收支情况，未将公用设施的收益支付给被告，未能做到前期物业服务合同的约定；再次，实际负责小区管理的是一间名为“天天向上”的机构而非原告。第三人嘉宏房地产公司述称：第三人于2012年5月31日前已统一以邮寄方式将收房通知书送达给业主，当中也包括邮寄给了被告。按照双方的买卖合同约定，应视为被告已经收楼，相关的物业费用应由被告承担。另外，2014年5月，第三人已再次邮寄收楼通知书给被告。第三人嘉宏房地产公司就其述称在举证期限内提交的证据有:邮单、工程竣工验收报告。经质证，第三人嘉宏房地产公司对原告提交的全部证据真实性予以确认；原告对第三人嘉宏房地产公司对原告提交的全部证据表示不清楚。本院经审理查明：2015年9月6日，原告英伦物业公司以其向被告提供了物业管理服务，而被告拖欠其物业服务费为由诉至本院，请求判令被告向其支付物业服务费20326.70元。经查，被告与第三人中嘉宏房地产公司于2011年10月9日就中山市东升镇龙昌路28号嘉宏世纪豪庭1幢3102室签订中山市商品房买卖合同，合同主要约定：涉案商品房为预售商品房，建筑面积118.41平方米，套内建筑面积94.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；出卖人应当在2012年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用；双方同意上述的交付条件，该商品房经验收合格交付，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收，且买受人须付清该商品房的全部房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款），若未付清，双方同意有关该商品房的交付事宜则按附件六补充协议第五条约定执行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，该商品房的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的耗损、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责。该商品房自出卖人交付日（含实际交付日）次日起算物业管理费及保修期；若买受人未付清该商品房的房价款（包括按揭款和面积增加应补房价款），出卖人有权不按第八条的时间交付该商品房给买受人使用而无须承担逾期交楼的责任；有关商品房交接的其他责任和事宜，则按附件六补充协议第五条约定执行。附件六合同补充协议第五条约定：买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，若买受人不接收的，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；若因买受人未按合同第六条约定付清应付房价款或银行按揭未获审批的，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人缴清全部房价款后30日或银行放款后30日，此情况出卖人无须履行交付的责任，双方同意按本条规定执行。若测绘部门在出卖人交付时已作实测，而买受人须补面积增加房价款，买受人应在出卖人通知收楼时付清，逾期除按约定支付违约金外，出卖人有权在此欠款期不交付该商品房而不承担任何逾期交付的责任直至买受人付清为止；交楼时，若买受人未付清专项维修资金的，按应付未付款每天万分之一计付滞纳金，出卖人并有权拒绝交付该商品房而不承担逾期交付的责任。买受人未预付物业管理费的，按应付未付款每天千分之一计付滞纳金。上述合同为格式合同，由第三人提供，没有注明落款时间，在有关“自房地产开发企业发出收楼通知书中的收楼截止之日开始向被告等业主计收全额物业管理费”等关键内容亦没有进行特别标注。原告与第三人嘉宏房地产公司于2010年12月15日签订了前期物业服务合同一份，约定由原告为第三人负责开发的嘉宏世纪豪庭物业实行前期物业服务；涉案物业未竣工交付使用前，物业服务费用由房地产开发企业交纳；涉案物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳；物业服务费按建筑面积每月每平方米1.80元收取，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前等等。另查：被告于2012年5月31日前尚未办妥涉案商品房的按揭贷款手续，其向中山农村信用合作社申请的444000元按揭贷款于2012年7月25日才出账。庭审中，原告称涉案房屋还没有办理交楼手续，房屋空置中，但被告与第三人签订买卖合同。第三人称虽然被告没有完全交付楼款，但第三人知道被告有能力，所以第三人放弃逾期交楼的权利，并当庭提交了邮单及工程竣工验收报告。邮单上仅反映了第三人曾于2014年5月17日向被告寄出《再次收楼通知函》，但无法反映是否有人签收该邮件。庭审过程中，原告确认涉案房屋仍在空置，房屋钥匙暂在原告处保管。再查:被告与第三人嘉宏房地产公司存在商品房买卖合同纠纷，要求中止本案审理，并就双方争议于2016年5月起诉至本院。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。现双方主要争议焦点在于被告是否收楼，应否交付物业管理服务费的问题。原告诉讼主张应按被告与第三人签订的商品房买卖合同约定涉案商品房应由第三人于2015年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将符合合同约定的商品房交付买卖人使用视为被告已于2012年5月31日前收楼，并由被告按约支付物业服务费。被告则认为其尚未收楼，尚不应向原告交纳物业管理服务费，且2012年5月31日前其尚未办妥涉案房屋的按揭贷款手续。据此，解决该争议焦点问题关键在于确定涉案房屋是否已经转移占有的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，对房屋的转移占有，应为达到买受人具有对房屋的实际控制与支配的状态，须以出卖人向买受人交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。本案中，涉案房屋的开发商即第三人嘉宏房地产公司虽曾通知被告收楼，但当时被告尚未办妥涉案房屋的按揭贷款手续，第三人并未有交付房屋钥匙给被告实际占有的意思，此外第三人与被告在商品房买卖合同中有关“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单”的约定反映，被告已办理了验收交楼应签署房屋交接单，但第三人并未提供相应的证据证明。庭审中，原告也确认涉案房屋的钥匙尚未交付给被告，截至辩论结束前仍由原告保管等。另外，被告与第三人存在商品房买卖合同纠纷。为此，上述事实足以证明被告尚未实际控制、占有、使用涉案房屋，故不能认定涉案房屋已实际交付给被告。因此，虽然原、被告双方约定自收楼通知书中的收楼截止之日开始计付物业管理服务费，但原告在被告尚未实际占有该房屋的情况下，以此要求被告支付物业管理服务显然有违公平原则，故原告诉求被告支付物业管理服务费等，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市英伦物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费308元，由原告中山市英伦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  张庆争代理审判员  高嘉敏二〇一六年八月三十日书 记 员  王 京