内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民 事 判 决 书(2016)内2201民初2891号原告（反诉被告）：毛艳芳，女，1974年3月11日出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。原告（反诉被告）：毛敬瑞，男，1976年1月7日出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：赵莹，内蒙古圣泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：兴安盟龙达房地产开发有限责任公司，住乌兰浩特市和平街5-57丘88幢6号。法定代表人：卢海波，总经理。委托诉讼代理人：孔祥玲，女，兴安盟龙达房地产开发有限责任公司法律顾问。原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞与被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司（以下简称龙达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞向本院提出财产保全申请，本院作出(2016)内2201民初2891号、(2016)内2201民初2891-1号民事裁定书，裁定对被告（反诉原告）龙达公司所有的商业用房及办公用房予以查封。2017年1月9日,本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞的委托诉讼代理人赵莹、被告（反诉原告）龙达公司的委托诉讼代理人孔祥玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛艳芳、毛敬瑞向本院提出诉讼请求：1、要求龙达公司返还购房款2433758.00元，同时支付赔偿款2433758.00元；2、要求龙达公司返还住宅专项维修资金11256.28元；3、要求龙达公司赔偿房屋增值损失2890000.00元；4、要求龙达公司赔偿装修损失680000.00元；5要求龙达公司承担诉讼费用。以上合计金额为8448772.28元。后毛艳芳、毛敬瑞于举证期限届满前向本院申请增加诉讼请求，要求龙达公司自购房之日起，按照银行同期贷款利率的四倍给付原告购房款利息至被告返还全部购房款之日止（计算至起诉之日为3326735.00元）。庭审中，毛艳芳、毛敬瑞自愿放弃部分诉讼请求，并最终将诉讼请求明确为:1、要求解除毛艳芳与龙达公司之间签订的商品房买卖合同；2、要求龙达公司返还购房款2387749.00元；3、要求龙达公司给付赔偿款2387749.00元；4、要求龙达公司返还购房契税60816.00元、产权变更费550.00元、房产税1838.00元、住宅专项维修资金11256.28元，小计74460.28元；5、要求龙达公司赔偿房屋增值损失1298129.00元；6、要求龙达公司赔偿房屋装修损失181336.00元；7、要求龙达公司给付鉴定费77300.00元。以上合计金额：6406723.28元。事实与理由：2012年5月14日，毛艳芳与龙达公司签订商品房买卖合同，约定龙达公司将位于乌兰浩特市二中南侧梧桐花园2期1号楼1-1-2号商业楼出售给毛艳芳。合同签订后，毛艳芳、毛敬瑞依约支付了全部购房款2433758.00元。毛艳芳、毛敬瑞领取房屋钥匙后开始装修，装修完成后开始正常营业。2012年6月，龙达公司与案外人辛长胜因房屋拆迁合同产生纠纷并诉至法院。案外人辛长胜诉请要求龙达公司向其交付毛艳芳、毛敬瑞所有的商业房屋，该起案件中毛艳芳、毛敬瑞作为第三人参加了诉讼。该案经一审、二审，最终由兴安盟中级人民法院作出（2015）兴民终字第449号民事判决书，判令乌兰浩特市二中南侧1号楼1-1-2号商业楼归辛长胜所有。因毛艳芳、毛敬瑞与龙达公司之间的商品房买卖合同合法有效，且已向龙达公司支付全部购房款并装修使用五年。兴安盟中级人民法院判令房屋归辛长胜所有侵害了毛艳芳、毛敬瑞的合法权益，毛艳芳、毛敬瑞故诉至法院。龙达公司辩称，不同意毛艳芳、毛敬瑞的诉讼请求。双方签订合同是在2012年5月14日，毛艳芳、毛敬瑞交付了购房款，龙达公司交付了房屋，毛艳芳、毛敬瑞也经营至今，期间双方不存在任何争议，也不存在欺骗。兴安盟中级人民法院（2015）兴民终字第449号民事判决书认定双方房屋买卖合同合法有效，不存在违法行为，双方合同不具备解除的条件及法律依据，也没有解除的事实。另（2015）兴民终字第449号二审民事判决书也没有实际履行，该案还在再审期间，毛艳芳、毛敬瑞依然占有和使用该房屋，因此不同意原告的诉请。龙达公司向本院提出反诉请求，要求毛敬瑞、毛艳芳自（2015）兴民终字第449号二审民事判决书生效之日起，按每年100000.00元的标准给付反诉原告占用房屋期间的损失至交房之日止。事实与理由：龙达公司与毛艳芳、毛敬瑞自2012年5月14日签订房屋买卖合同之后，房屋已交付给毛艳芳、毛敬瑞，并从事汽车装饰已达五年。若其本诉提出要求赔偿损失的请求，也应该给付龙达公司占用房屋的损失费用。如该房出租，每年租金至少100000.00元。兴安盟中级人民法院判决该房屋归辛长胜所有，龙达公司没有任何过错，不存在一房二卖，与毛艳芳、毛敬瑞签订的商品房买卖合同也合法有效，不应将过错强加于龙达公司。为此，特提起反诉，要求毛艳芳、毛敬瑞给付占用房屋期间的损失。毛艳芳、毛敬瑞对龙达公司的反诉辩称，一、毛艳芳、毛敬瑞作为涉案房屋的买受人，支付购房款后有权占有使用涉案房屋，无需支付房屋租赁费。毛艳芳、毛敬瑞于2012年5月14日与龙达公司签订购买涉案房屋的商品房买卖合同，并依约支付了全部购房款。该合同是买卖双方的真实意思表示，合法有效且已实际履行。龙达公司已将涉案房屋交付给毛艳芳、毛敬瑞并由其实际占有。毛艳芳、毛敬瑞作为买受人对房屋的占有属于有权占有、合法占有，无需另行支付房屋租赁费。二、龙达公司将涉案房屋出售后，无权再主张任何关于涉案房屋的费用。龙达公司将涉案房屋出售给毛艳芳、毛敬瑞，双方签订了书面买卖合同，并经过房管部门网签，也就是说，龙达公司已经丧失了对涉案房屋出售、出租以及占有使用等全部权利。本案中，龙达公司并非主张涉案房屋租赁费的适格主体。同时，毛艳芳、毛敬瑞已经向龙达公司支付了购买房屋的对价，龙达公司不存在任何经济损失。在此需要强调的是，龙达公司已收取的涉案购房款高达238余万元，龙达公司在占有该笔款项的六年期间，该笔款项产生的利息已相当于租赁涉案房屋的费用，也就是说龙达公司在这六年期间不但没有任何经济损失，还额外赚取了购房款的高额利息。三、毛艳芳、毛敬瑞丧失涉案房屋所有权系因龙达公司过错。兴安盟中级人民法院（2015）兴民终字第449号民事判决书认定，龙达公司在将涉案房屋出售给毛艳芳前，已将该房屋回迁给辛长胜，并最终判决涉案房屋归辛长胜所有。因此，在上述判决生效后，毛艳芳、毛敬瑞即丧失了涉案房屋所有权，导致最终无法继续使用涉案房屋。该结果全部归责于龙达公司隐瞒事实的行为，毛艳芳、毛敬瑞无任何过错。因此，龙达公司应对其上述行为向答辩人承担全部赔偿责任，并无权向答辩人主张任何费用。四、关于龙达公司申请鉴定涉案房屋租赁费的问题。鉴于毛艳芳、毛敬瑞上述答辩意见，对涉案房屋年租金进行鉴定根本没有任何意义。按照民诉法解释的规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义的，人民法院不予准许。综上，龙达公司要求毛艳芳、毛敬瑞支付占用房屋期间的租金损失没有任何法律依据，人民法院应驳回龙达公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：毛艳芳与毛敬瑞系夫妻关系。2010年12月3日，龙达公司向毛艳芳出具销售单，据该销售单载明的面积及单价计算，2号门市面积60.40平方米（地下室74.4平方米）、3号门市面积67.74平方米（地下室67.74平方米）、4号门市面积104.35平方米（地下室104.35平方米），地上面积共计232.49平方米。按照单价8680.00元/平方米计算，地上部分购房款为2018013.20元。地下室面积共计246.49平方米，按照单价1500.00元/平方米计算，购房款为369735.00元。总购房款（地上、地下）合计为2387749.00元。销售单另载明：2010年12月2日，交款1200000.00元，差款1187749.00元。2010年12月2日至2012年12月3日期间，毛敬瑞、毛艳芳分多次向案外人孙枭（与龙达公司时任法定代表人芦海忠系亲属关系）账户打款合计2433758.00元，并由龙达公司出具收付款凭证。收付款明细如下：（1）2010年12月3日，龙达公司向毛艳芳出具了二期2、3、4号门市房款1200000.00元的收据（该据载明：房屋销售单价为8680.00元/平方米，总房款为2387749.00元）。2010年12月2日、2010年12月3日，毛敬瑞、毛艳芳连续两天分八次以向案外人孙枭账户汇款的方式支付购房款共计1200000.00元。（2）2011年5月10日，龙达公司向毛艳芳出具了二期2、3、4号门市抵顶工程款300000.00元的收据。同日，毛艳芳以向案外人孙枭账户汇款的方式支付购房款300000.00元。（3）2011年6月23日，龙达公司向毛艳芳出具了二期2、3、4号门市抵顶工程款187749.00元的收据。同日，毛艳芳以向案外人孙枭账户汇款的方式支付购房款187749.00元。（4）2011年9月9日，龙达公司向毛艳芳出具了二期现2号门市抵顶工程款300000.00元的收据。同日，毛艳芳以向案外人孙枭账户汇款的方式支付购房款300000.00元。（5）2012年1月3日，因涉案房屋实际面积比销售单中约定的面积减少2.77平方米，龙达公司向毛艳芳出具了二期现2号门市差平款24044.00元的付款凭证，该凭证载明：今付毛艳芳二期现2号门市差平款2.77平方米×8680.00元，计24044.00元；同日，龙达公司向毛艳芳出具了二期现2号门市协议欠款400000.00元的收据、契税60816.00元的收据、产权变更费550.00元的收据、房产税费1838.00元的收据、水卡500.00元的收据、电卡500.00元的收据、预存电费200.00元的收据、有线电视初装费300.00元的收据、取暖费5349.00元的收据。以上收款凭证载明毛艳芳应向龙达公司付款金额累计为470053.00元，冲减龙达公司应付给毛艳芳的差平款24044.00元，毛艳芳应付款金额为446009.00元。同日，毛敬瑞以向案外人孙枭账户汇款的方式支付购房款及其他款项446009.00元。2012年5月14日，毛艳芳与龙达公司签订商品房买卖合同，约定被告将位于乌兰浩特市二中南侧梧桐花园2期1号楼1-1-2号商业楼（建筑面积229.72平方米）出售给毛艳芳。合同约定，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为5180.00元，购房价款为1189949.60元。上述合同约定的乌兰浩特市二中南侧梧桐花园2期1号楼1-1-2号商业楼在最初双方达成买卖意向时出具的销售单中标记为乌兰浩特市龙达家园二期2、3、4号门市。涉案房屋买卖合同签订后，龙达公司向毛艳芳、毛敬瑞交付了房屋，毛艳芳、毛敬瑞对该房屋装修后投入经营使用至今。另查明，2012年11月29日，毛艳芳向乌兰浩特地区住宅小区物业管理委员会办公室交纳住宅专项维修资金11256.28元。再查明，本案诉讼中，毛艳芳、毛敬瑞向本院提出鉴定申请，要求对涉案乌兰浩特市梧桐花园二期1号楼1-1-2号商业楼当前市场价值及室内装修价值进行评估。内蒙古衡正通价格评估有限责任公司出具价格评估报告书，评估结论认定涉案房屋地上部分价格为14416.00元/每平方米；地下室价格为1500.00元/每平方米；房屋装修价值为181336.00元。还查明，2009年11月11日，龙达公司与案外人辛长胜签订城市房屋拆迁产权调换协议书。约定由龙达公司拆迁辛长胜所有的房屋，并予以回迁安置。后因回迁房屋交付问题发生争议，龙达公司将辛长胜诉至本院，要求确认房屋拆迁产权调换协议书合法有效，确认辛长胜回迁房屋位置为龙达二期西侧1号，面积为50平方米，多退少补。诉讼中，辛长胜提起反诉，要求龙达公司履行房屋拆迁产权调换协议书，交付面积为80平方米，含地下室的门市房、面积为60平方米的住宅。毛艳芳、毛敬瑞作为第三人参加了该案诉讼。本院于2012年12月25日作出（2012）乌民初字第782号民事判决书，判决”一、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）辛长胜签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效；二、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内在乌兰浩特市和平街二中南侧龙达二期或相近地段交付被告（反诉原告）辛长胜80平方米同等条件的南向商业门市楼房（附带地下室）一户；三、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内交付被告（反诉原告）辛长胜乌兰浩特市和平街二中南侧龙达二期六单元502室60平方米住宅楼一户；四、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司自2012年1月4日起，赔偿被告（反诉原告）辛长胜商业门市楼房延期交房经济损失每日137.00元，至按本判决第二项履行完毕时止；五、驳回原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）辛长胜其他诉讼请求。”后辛长胜提起上诉，兴安盟中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）兴民终字第117号民事判决书，判决”维持原判，驳回上诉”。辛长胜向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2014年5月19日作出（2014）内民申字第231号民事裁定，指令兴安盟中级人民法院再审本案。兴安盟中级人民法院作出（2014）兴中法民再字第9号民事裁定书，裁定”一、撤销兴安盟中级人民法院（2013）兴民终字第117号民事判决和乌兰浩特市人民法院（2012）乌民初字第782号民事判决；二、发回乌兰浩特市人民法院重审”。本院经重审，于2015年4月2日作出(2014)乌民初字第2619号民事判决，判决”一、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）辛长胜签订的房屋拆迁产权调换协议书合法有效；二、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内将位于乌兰浩特市和平街二中南侧开发的梧桐花园二期1号楼3号（西侧南向第2户即1-1-3）、4号（西侧南向第3户即1-1-4）商业楼（附带地下室）交付给被告（反诉原告）辛长胜；辛长胜同时给付兴安盟龙达房地产开发有限责任公司商业楼超出面积价款67970.00元，（该款计算面积以产权登记面积为准）；三、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）辛长胜交付乌兰浩特市和平街二中南侧龙达二期梧桐花园1号楼六单元502室住宅楼房一户（面积以产权登记面积为准）；四、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496.00元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80.00平方米房屋、每月每平米104.00元计算赔偿辛长胜商业停业损失，至交付回迁商业楼之日止；五、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜交通费、住宿费损失5745.00元；六、原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）辛长胜支付产权调换结算差价款2208.00元，并按同期中国人民银行规定的贷款利率计算支付利息，自2010年11月10日起至该款付清日时止；七、驳回原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）辛长胜其他诉讼请求。”后辛长胜、龙达公司提起上诉，兴安盟中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）兴民终字第449号民事判决书，判决”一、维持乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第一、三、五、六、七、八项；二、撤销乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第二项；三、位于乌兰浩特市和平街二中南侧龙达公司开发的梧桐花园二期1号楼西侧南向第一户（现梧桐花园二期1号楼2号商业楼）229.72㎡的商业楼及附带地下室归辛长胜所有；四、毛敬瑞、毛艳芳夫妇于本判决生效后30日内将该房屋返还给兴安盟龙达房地产开发有限责任公司；五、兴安盟龙达房地产开发有限责任公司在接收该房屋后立即交付给辛长胜，辛长胜接收该房屋后立即给付龙达公司商业楼面积差价格款147720.00元；六、变更乌兰浩特市人民法院（2014）乌民初字第2619号民事判决第四项，即将''原告（反诉被告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496.00元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80.00平方米房屋、每月每平米104.00元计算赔偿辛长胜商业停业损失，至交付回迁商业楼之日止''。变更为''兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿辛长胜2010年11月10日至2012年1月4日期间的逾期交付住宅损失14136.64元、商业停业损失13554.80元，共计27691.44元，已付24496.00元，再付3195.44元；并自2012年1月4日起，按80㎡商业楼每日104.00元计算赔偿辛长胜商业停业损失、按60㎡住宅楼每日35.00元计算赔偿辛长胜住宅损失至交付回迁商业楼及住宅楼之日止''”。现该判决已生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:毛艳芳、毛敬瑞向本院提供龙达家园二期销售单（复印件）1份、房款收据（复印件）5枚、契税收据（复印件）1枚、银行汇款凭证（复印件）12枚，以证明购买乌兰浩特市梧桐花园二期1号楼1-1-2号商业楼时所签订的商品房买卖合同中显示的房屋单价为5180.00元/平方米，房款总价为1189949.60元。但合同中约定的单价及总价款并不真实，购买该房屋的真实价格为地上8680.00元/平方米、地下1500.00元/平方米，房款总价为2387749.00元。龙达公司认为毛艳芳、毛敬瑞提供龙达家园二期销售单、房款收据、契税收据、银行汇款凭证等证据系复印件，表示不予质证。经本院审查认为，虽上述证据系无法与原件核对的复印件，依法不能单独作为证据使用，但龙达公司对毛艳芳、毛敬瑞提供的退差平款收据等原件收据均表示认可，而差平款收据中已明确载明了出售房屋的单价为8680.00元/平方米，这一细节与龙达二期销售清单中载明的售房单价相一致。而在本院依申请调取的毛艳芳、毛敬瑞及案外人孙枭的银行流水明细中，亦能够反映出毛艳芳、毛敬瑞向孙枭付款2433758.00元的事实，该付款数额按付款日期与龙达公司出具给毛艳芳的收据对比，金额能够互相对应一致。以8680.00元/平方米为单价计算涉案房屋地上部分购房款（面积229.72平方米）为1993969.60元，以1500元/平方米计算销售清单中载明的地下室（面积为246.49平方米）购房款为369735.00元，整体购房款合计为2363704.60元，再加上因房屋减少面积2.77平方米而产生的差价款24044.00元，最终得出的总金额（取整数）为2387749.00元，与双方前期购房时龙达公司开具的销售清单中载明的购房款金额一致。另外，孙枭与龙达公司时任法定代表人芦海忠系亲属关系，孙枭的银行流水明细显示其与芦海忠以及另一公司高管韩艳有资金往来，不能排除龙达公司以孙枭账户代收购房款的可能。龙达公司作为出售涉案房屋的房地产开发企业，理应对所售房屋价款及收款方式持有相关凭证，但其对双方购房款金额及款项交付过程均未能明确作出合理说明。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，”有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。综上所述，结合当事人对交易过程的陈述，加之其他证据原件及法院调取证据对上述复印证据的佐证，本院认为，毛艳芳、毛敬瑞提供的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，对其证明效力，本院予以确认。毛艳芳、毛敬瑞向本院提供的价格评估报告系法院委托相关鉴定机构作出，其程序符合法律规定，对于评估报告认定的涉案房屋装修损失金额、房屋地上及地下部分单价金额的证明效力，本院予以确认，但该报告在依据单价核算地下室价款时，发生了计算错误，故本院仅对房屋装修损失、房屋地上及地下部分单价的证明效力予以确认，对其计算错误的部分数据，不予以确认其证明效力。本院认为，毛艳芳与龙达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且已经被（2015）兴民终字第449号民事判决书确认为有效合同，当事人双方对此均不持异议，本院不再重复评价。由于龙达公司在签订本案商品房买卖合同之前，已将涉案房屋作为回迁房与案外人辛长胜签订城市房屋拆迁产权调换协议书，并引发另案纠纷。另案生效民事判决已确认案外人辛长胜取得涉案房屋所有权，直接导致龙达公司与毛艳芳签订的商品房买卖合同目的无法实现。因此，毛艳芳、毛敬瑞请求解除本案商品房买卖合同的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，本院予以支持。龙达公司将回迁给他人的房屋出售给毛艳芳、毛敬瑞，该事实以为另案生效判决所确认。没有证据证实龙达公司在签订涉案商品房买卖合同时已向毛艳芳、毛敬瑞披露了涉案商品房系他人回迁房屋的事实，龙达公司全额收取毛艳芳、毛敬瑞所支付的价款，并将涉案房屋交付给毛艳芳、毛敬瑞使用。毛艳芳、毛敬瑞有理由相信龙达公司的售房行为系其真实意思表示，从而依约履行了买受人的全部义务。而龙达公司借用他人账户收取购房款，以工程款、欠款等其他名义开具购房款收据，变更房屋标记号码的行为，应当认定龙达公司在签订本案商品房买卖合同时，存在故意隐瞒涉案商品房系他人回迁房的重大违约行为，并导致双方签订的商品房买卖合同目的已无法实现，过错在于龙达公司，其依法应承担因违约而给买受人造成的全部损失赔偿责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，”出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。此项法律规定系房地产开发领域中的惩罚性赔偿条款，其立法目的是为了有效制裁和遏制商品房销售欺诈等违背诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，确立诚实守信的正常交易秩序。故毛艳芳、毛敬瑞作为房屋买受人，在解除本案合同的同时，可以请求龙达公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。毛艳芳、毛敬瑞主张的购房款金额（取整数）为2387749.00元（原地上面积232.49平方米×8680.00元/平方米+地下面积246.49平方米×1500.00元/平方米），但因实际交房时地上部分面积为229.72平方米，减少了2.77平方米，龙达公司已将减少面积部分的购房款（取整数）24044.00元（2.77平方米×8680.00元/平方米）向毛艳芳、毛敬瑞退回，故实际购房款应为2363705.00元。毛艳芳、毛敬瑞要求龙达公司返还购房款的主张，本院按照2363705.00元予以支持。毛艳芳、毛敬瑞支付全额价款并将涉案房屋装修投入使用已近五年之久，因合同目的无法实现而遭受的损失程度较为严重，综合龙达公司的过错程度，本院认为毛艳芳、毛敬瑞要求龙达公司按照购房款一倍（2363705.00元）赔偿损失的主张应予全额支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，当事人主张惩罚性赔偿的同时仍有权主张其他损失。同时，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，”损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。本案是商品房买卖合同关系，毛艳芳、毛敬瑞在签订合同、付清购房款、并将房屋装修后投入日常生产经营使用之后，本应取得该房屋的所有权，但由于龙达公司的违约行为，毛艳芳、毛敬瑞取得房屋的合同目的已经无法实现，且因信赖合同有效成立而丧失了另订其他有利合同的机会。涉案房屋增值部分应属毛艳芳、毛敬瑞信赖利益，可以认定为因龙达公司违约所造成的损失,龙达公司对此部分损失应予赔付。毛艳芳、毛敬瑞所主张的房屋增值损失1298129.00元，装修损失181336.00元，系由法院委托鉴定机构出具的鉴定意见所确认。龙达公司虽然认为鉴定程序违法并向本院申请补充鉴定，但经本院核实，鉴定过程并不存在违法情形，鉴定结论认定涉案房屋装修价值181336.00元，地上部分价格为14416.00元/平方米，地下室价格为1500.00元/平方米，该结论并无不当。但在依据价格计算总体价值时，鉴定机构将地下室价值计算为246.49平方米×1500.00元/平方米=374235.00元，该计算结果所依据的单价及面积均无不当，但计算结果有误，实际应为246.49平方米×1500.00元/平方米=369735.00元，房屋总价（取整数）应为14416.00元/平方米×229.72平方米+369735.00=3681379.00元。该项错误属于计算错误，无需鉴定机构依据其专业资质进行补充鉴定，可依日常经验予以修正，故本院按照所采信鉴定结论中的单价重新核算房屋总价为3681379.00元。与双方履约时交付的购房款2363705.00元相比较，房屋增值部分金额为1317674.00元。毛艳芳、毛敬瑞所主张的房屋增值损失1298129.00元，不超过依鉴定结论核算的实际增值损失，故本院对其此项诉请予以支持。毛艳芳、毛敬瑞所主张的购房契税60816.00元、产权变更费550.00元、房产税1838.00元、住宅专项维修资金11256.28元，合计74460.28元，以及装修损失181336.00元，均属于买受人因无法实际取得房屋而发生的直接损失，毛艳芳、毛敬瑞要求龙达公司对此部分损失进行赔偿的主张符合法律规定，本院予以支持。关于龙达公司反诉要求毛敬瑞、毛艳芳自（2015）兴民终字第449号二审民事判决书生效之日起，按每年100000.00元的标准给付反诉原告占用房屋期间的损失至交房之日止。因涉案房屋已经生效判决确认为案外人辛长胜所有。龙达公司对涉案房屋不享有物权，其要求毛艳芳、毛敬瑞赔偿占用房屋期间损失的主张不具备法律规定的请求权基础。但鉴于（2015）兴民终字第449号民事判决书已判决毛敬瑞、毛艳芳于判决生效后30日内将该房屋返还给龙达公司，并由龙达公司在接收该房屋后立即交付给辛长胜;同时判决龙达公司自2012年1月4日起，按80平方米商业楼每日104.00元标准赔偿辛长胜商业停业损失至交付回迁商业楼之日止。毛敬瑞、毛艳芳亦应依法履行生效判决所确定的义务，其迟延交付房屋行为间接加重了龙达公司对辛长胜的赔偿责任，龙达公司如果有实际损失，应由毛艳芳、毛敬瑞自（2015）兴民终字第449号生效民事判决确定的履行期限届满之日起按照104.00元/日的标准予以填补。但该项损失的发生尚不确定，在龙达公司未能提供证据证明其已向辛长胜进行赔付的情况下，本院对其反诉主张难以支持，龙达公司可在向辛长胜实际赔付后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）毛艳芳与被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司之间签订的商品房买卖合同；二、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还给原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞购房款2363705.00元；三、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞赔偿款2363705.00元;四、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞购房契税60816.00元、产权变更费550.00元、房产税1838.00元、住宅专项维修资金11256.28元，合计74460.28元；五、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞房屋增值损失1298129.00元；六、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞装修损失181336.00元；七、被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞鉴定费77300.00元；八、驳回原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）兴安盟龙达房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70949.00元，由原告（反诉被告）毛艳芳、毛敬瑞负担17552.00元；剩余53397.00元及反诉案件受理费2300.00元、财产保全费5000.00元，由被告兴安盟龙达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长  黄耀坤审判员  杜 斌审判员  曹学丽二〇一七年一月十九日书记员  杨红娜