北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第40960号原告（反诉被告）李×1，男，1947年6月29日出生。委托代理人李×4（李×1之女）。原告（反诉被告）朱×，女，1955年2月4日出生。被告（反诉原告）李×2，男，1963年4月16日出生。李×2委托代理人张晓龙，男。被告李×3，女，1969年9月4日出生。李×3委托代理人赵冬，北京市京师律师事务所律师。二被告共同委托代理人冷光强，北京市景春律师事务所律师。原告（反诉被告）李×1、朱×与被告（反诉原告）李×2、被告李×3物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李×1及委托代理人李×4、朱×与被告李×2、李×3之共同委托代理人冷光强、被告李×2之委托代理人张晓龙、被告李×3之委托代理人赵冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李×1、朱×诉称，1999年李×2和李×4在西安宴请宾客订了婚，2000年10月两人共同出资购买位于北京市海淀区×706室，当时李×4拿出2.8万元交予李×2凑齐18万元首付款购买该房屋。李×4父母李×1、朱×出钱装修此房屋，并搬来一起居住，2001年5月朱×办理该房屋所有入住装修登记手续。当时购房合同写了李×2一个人的名字，是因为李×4与李×2马上要领结婚证，成为一家人，而且李×4不是北京市户口，李×2说写他一个人的名字好办贷款，我们就同意了。但之后并未像李×2所说的他已经离婚，在李×1质问下，李×2于2003年1月写下保证书，在三个月之内领结婚证，否则就此房屋给李×1一个交代，之后李×2就消失了。2005年李×2被羁押，该房屋在2005年至2013年期间所有贷款和欠开发商违约金与利息均全由李×1、朱×支付，共计49万元。中海地产开发商给李×1出具欠款房产“回购”授权证明书，李×2涉刑案一旦查封此房屋，李×1自愿承担此房屋的所有法律风险。若不是李×1与朱×在危难时刻挺身而出，此房屋不可能保留至今，产生480万元的价值。2015年10月21日，李×2妹妹李×3带十几人强行闯入此房屋，打伤李×1，霸占此房屋，现诉至法院，依共同出资购买北京市海淀区×706号房屋，要求李×2、李×3共同支付我们240万元；诉讼费由李×2、李×3承担。李×2辩称，李×1、朱×与我不存在共有关系，双方没有共有物权的基础，涉案房屋是李×2夫妇共有。因此李×1、朱×没有与李×2分割物权的法律依据。李×1、朱×没有共同出资的行为，应为无因管理，故不同意二人的诉讼请求。我与李×1、朱×之女李×4系朋友关系，故将涉案房屋借给李×4居住，后来李×1、朱×也搬来借住。2004年李×4搬离涉案房屋，而李×1、朱×未一同搬离。2005年，我因涉及刑事案件被羁押，故无暇顾及处理李×1、朱×借住涉案房屋事宜。2014年5月12日，我委托妹妹李×3向李×1、朱×发函，要求李×1、朱×于2014年5月31日前搬离涉案房屋，否则支付租金，但李×1、朱×直到2015年10月11日才搬离。现我提出反诉，要求李×1、朱×支付2014年6月1日至2015年10月11日的房屋使用费137600元；反诉费由李×1、朱×承担。李×3辩称，我不享有物权，不应成为被告。李×1、朱×请求的共同出资没有事实和法律依据，其要求分割240万元也没有法律依据。我不同意李×1、朱×的诉讼请求，同意李×2的反诉请求。李×1、朱×针对李×2的反诉辩称，我们不同意支付房屋使用费，涉案房屋是我们与李×2共同出资购买，我们与李×2没有签署房屋使用和租赁的协议。我们是房屋共有人，行使居住的权利，不应该支付房屋使用费。2014年6月2日后朱×和李×3签署了协议书，2014年9月14日李×3将涉案房屋出售了，造成现在的后果应由李×3承担。协议书中也没有写租金的事情，李×2的请求也已经过了时效。2015年10月李×3不听警察劝告，占有了涉案房屋，李×3还打伤了李×1。2015年11月10日李×2代理人撤回物权保护一案的诉讼，亦是放弃了收取房租的权利。经审理查明，李×2与李×3系兄妹关系。朱×与李×1原系夫妻关系，二人于2012年9月12日离婚，二人之女李×4与李×2原系恋爱关系。李×2于2005年至今因刑事案件在监狱服刑。2000年11月7日，李×2自北京中海兴业房地产开发有限公司购买北京市海淀区×706号房屋（以下简称706号房屋），售价为882175元。2000年11月15日，李×2（借款人）、中国工商银行北京市石景山支行（贷款人）、北京中海兴业房地产开发有限公司（保证人，以下简称中海公司）签订《个人购房借款合同》，约定中国工商银行北京市石景山支行向李×2发放个人住房贷款700000元，用于李×2购买706号房屋。后因实测套内建筑面积与暂测套内面积存在差额，最终结算房价为877063元。2014年2月17日，李×2取得了706号房屋的所有权证。庭审中，李×1、朱×表示706号房屋首付款182175元中有28000元系李×4所出，其中20000元系由李×4交付售楼处，另8000元系李×4交付李×2。据此朱×、李×1提交证明人为“王×”的书面证人证言。李×2对证人证言不予认可，表示房屋首付款182175元由其所出。2001年5月31日，706号房屋交付使用，由朱×办理该房屋的入住手续，该房屋由李×2、李×4与朱×、李×1共同居住。后李×4搬出，李×2因刑事案件服刑，706号房屋由李×1、朱×居住使用至2015年10月21日。自2000年11月至2006年6月，706号房屋贷款由李×2偿还。2008年12月20日，中海公司向李×2发出《回购房产责任告示》，内容为：“李×2：因您于2006年9月30日至2008年12月15日未按时偿还中国工商银行北京市石景山支行的按揭贷款共七次逾期本金、利息合计人民币：156923.86元，且尚未办理房屋所有权证书，无法办理房屋抵押手续。导致贷款人向保证人发出《提前还款函》宣布本借款合同提前到期，并要求借款人在规定期限内清偿全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权力所引起的任何损失负责。保证人依据由贷款人、借款人三方签署的《个人购房借款合同》保证条款第三十四条：‘保证人承诺按贷款要求履行还款义务，或对借款人所购房进行回购’。现向您发出《回购房责任通知书》，要求您于10日前来我公司，协商解决签署有关‘回购房产协议’及其善后事宜。”2008年12月25日，李×1与中海公司签订《欠款人房产“回购”授权证明书》，约定：“应自愿承担连带责任人、李×1书面请求。自愿清偿中海地产售房人（保证人）于此前替借款人李×2偿还贷款银行的‘逾期还款’债务。同时，又自愿替借款人向约定贷款银行继续履行还款义务、并承担连带责任至本借款合同期满。……中海地产（售房人）认可：自愿承担连带责任人李×1的‘回购’书面请求，但必须满足《个人购房借款合同》第十三条（四）‘借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息’，之条件后，即为授权。即对欠款人产生法律效力、方可行使回购。今后：借款人李×2所购房产或因涉刑案遭查封，或房产严重贬值，灭失，均与中海地产售房人（保证人）无关，其风险由自愿人李×1自行承担。”2009年2月17日，李×1代李×2向中海公司交纳按揭逾期款40000元。2009年3月16日，李×1代李×2向中海公司交纳按揭逾期款10000元。2013年9月10日，李×1代李×2向中海公司交纳逾期款及利息168666.28元。李×2认可李×1代其交纳了上述款项，但认为上述款项系李×1的垫付行为，属于无因管理。朱×、李×1提交北京中海世纪物业管理有限公司中海雅园分公司出具的证明、物业费收据、采暖费收据，证明706号房屋自办理入住手续至今的业主均为朱×。李×2对证明、收据的真实性认可，但表示相关费用的收费人并不清楚产权人情况。审理中，朱×、李×1提交李×2在中国工商银行的还贷账户明细，表示自2009年5月13日至2013年9月17日的贷款均由李×1偿还，最后一次性的贷款偿还系李×2一方偿还。在本案第一次庭审中，李×2、李×3对账户明细的真实性认可，表示2009月5月13日至2011年9月1日的贷款系李×1垫付，但之后至2013年9月17日偿还的贷款系李×1出租706号房屋的收益，李×2为706号房屋共支付了首付款、2000年11月14日至2006年6月16日的贷款本息及最后一次性偿还贷款30余万元。李×1表示其未将房屋出租过，李×2、李×3就此亦未提交相应证据。在本案第二次庭审中，李×3表示2011年9月29日至2013年9月17日706号房屋的贷款本息系李×3的朋友偿还，但对此未能提交证据。在本案第三次庭审中，李×2提出还贷账户明细中体现的所有还款均系李×2交纳，但对此未提交相应证据。李×2提交中国工商银行凭证复印件，表示其于2013年10月10日提前一次性还款的本息为343098.91元。朱×、李×1对此不予认可，表示最后一次性还款本息应为25万左右。审理中，本院依职权向中国工商银行股份有限公司北京石景山支行调取了706号房屋的全部还款明细。朱×、李×1与李×2、李×3对还款明细的真实性均予以认可。关于房屋现值，双方均认可现值为485万元。李×2、李×3表示现其与案外人就买卖706号房屋已经进行网上签约。另查，2015年1月，李×2将李×1诉至本院，要求李×1腾退706号房屋并支付自2014年6月1日至腾退完毕之日的房屋使用费。在该案审理期间，李×3于2015年10月21日将李×1清出706号房屋，后李×2撤回起诉。现李×2在本案提出反诉，要求李×1、朱×支付2014年6月1日至2015年10月11日的房屋使用费137600元。据此李×2提交催告函、挂号信函收据，证明其于2014年5月12日要求二人搬离706号房屋。朱×、李×1表示其未收到催告函，且706号房屋系其与李×2共同购买，双方并未签署房屋使用或租赁协议，不同意支付房屋使用费。再查，2014年5月，李×2及其配偶张×签署《委托书》并予以公证，委托李×3代为出售706号房屋并收取售房款。2014年6月2日，李×3（甲方）与朱×（乙方）签订《协议书》，内容为：“由于乙方在2006年-2013年期间支付位于海淀区×706的房屋每月还贷并且支付给开发商一笔违约金。故此，甲、乙双方经协商共同出售此房产，甲方承诺一次性支付人民币壹佰壹拾万元整给予乙方，此款项从出售此房款中支出。甲、乙双方达成如下协议：（一）为了不影响房屋出售，乙方必须积极配合甲方代客户看房，交接物业等有关事宜。（二）甲方与任何第三方签订买卖合同起3日之内，将人民币贰拾万元整打入乙方指定账户。剩余金额，等到乙方收到买房人钱再支付或甲、乙双方协商分次给足乙方。（三）乙方收到人民币总额壹佰壹拾万元后，3日之内搬离此房屋，乙方不得再提出任何要求，甲、乙双方一次了结。（四）乙方收到该笔款项后三日内搬离此房屋，不得以任何借口滞留或阻挠、以及设置障碍影响该房屋买卖，并且保证该房屋的正常使用。（五）乙方保证在此房居住期间无抵押等行为，如有债权、债务与甲方无关，由乙方承担。乙方在搬离此房屋前结清物业费、水电费、燃气费等所有费用。（六）甲、乙双方应诚信遵守本协议，不得违约。如甲方违约，则除支付壹佰壹拾万元外，再支付乙方违约金人民币壹拾万元整。如乙方违约，除无条件退出此房屋及壹佰壹拾万元外，另行支付甲方违约金人民币壹拾万元整，并承担由乙方违约给甲方造成的一起损失。（七）若甲方不支付此款项给予乙方，乙方有权在此房屋免费居住30年。”2014年9月，李×3与第三人就706号房屋签订买卖合同，李×3于当月26日支付朱×15万元，之后未再支付其他款项。2015年5月，李×2将李×3、朱×诉至本院，要求确认朱×与李×3于2014年6月2日签订的协议书无效。在该案审理中，李×2、李×3亦认可2013年10月由李×2的家人代其结清贷款，李×2被羁押后的其余贷款及应付给开发商的款项均由朱×一家支付。同时本院认为：“依据李×2及其配偶张×出具的经过公证的委托书，李×2与张×仅委托李×3办理706号房屋出售、代收售房款等相关事宜，并未给予李×3分配、处分售房款之权利，其与朱×约定将售房款的一部分给付朱×亦未得到李×2的事后追认。加之朱×与李×1已于2012年9月12日离婚，朱×表示协议的主体不包括李×1，但从协议书的内容上分析，协议书所指对706号房屋的还贷及给付开发商违约金的主体系朱×及李×1，该房屋亦由二人长期居住，协议书中约定的履行腾退房屋及结清物业费等相关费用的义务主体亦应指向朱×及李×1。因此，李×3、朱×在此情况下签订的协议书应属无效。”2015年8月28日，本院对该案作出判决，确认李×3与朱×于2014年6月2日签订的《协议书》无效。朱×不服提出上诉，2015年11月17日，北京市第一中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。审理中,朱×、李×1提出李×3与朱×签订了《协议书》，应与李×2承担共同责任，且李×3存在违约，其亦不同意将李×3已付的15万元予以抵扣。经询问，李×1的委托代理人李×4表示其与李×2系1999年6月确认恋爱关系，二人准备结婚而购买了706号房屋，朱×办理入住后其、李×2及朱×、李×1共同居住该房屋，2001年其才发现李×2并未离婚，2005年李×2被刑事羁押，2007年其搬出706号房屋，706号房屋由李×1、朱×居住。李×4提出其与李×2系因结婚而购买房屋并同居，其亦对706号房屋享有权利，但其要求将其对706号房屋的权利转让给朱×、李×1。上述事实，有当事人陈述、个人购房借款合同、催款函、回购房产责任告示、欠款人房产回购授权证明书、收据、银行账户明细、证明、房屋所有权证、（2014）京仲裁字第0386号裁决书、（2015）海民初字第22259号民事判决书、（2015）一中民终字第08668号民事判决书、书面证人证言、民事诉状、催告函、国内挂号信函收据、贷款还款明细、询问笔录等证据材料在案佐证。本院认为，合法的民事权益受法律保护。根据本院作出的生效判决及双方当事人的自认，可以认定706号房屋由李×4之母朱×办理入住，李×4与李×2自706号房屋交付直至李×2被羁押期间形成了非法同居关系。虽然706号房屋系李×2购买并拥有产权，但基于李×2与李×4在当时的同居关系以及李×4之父母李×1、朱×代二人偿还706号房屋贷款、按揭逾期款的事实，706号房屋应为李×2与李×4共有。现经询问，李×4表示将其对706号房屋的权利转让给李×1、朱×，本院不持异议。李×1、朱×要求李×2按照双方确定的房屋价值给付相应折价款的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。但李×1、朱×主张数额过高，本院根据李×4与李×2的同居时间、对706号房屋的贡献酌情判定李×2给付李×1、朱×200万元。鉴于李×2之妹李×3给付朱×的15万元系基于朱×、李×1支付过706号房屋贷款及违约金，因此该笔15万元亦应在李×2给付朱×、李×1的折价款中予以扣除。李×1提出其与中海公司签署了《欠款人房产回购授权证明书》并实际偿还所欠中海公司的按揭逾期款及继续偿还银行贷款，其应对706号享有回购权利，但李×2系706号房屋的购买人，即便当时中海公司行使回购权利，中海公司亦应直接向房产权利人李×2行使，且根据李×1、朱×提交的贷款还款明细及中海公司出具的收据，李×1、朱×仅为房屋按揭逾期款及贷款的代交人，二人还款的行为并不意味着其对706号房屋享有物权，故李×1提出其对706号房屋享有回购权利的主张，于法无据，本院不予采信。朱×与李×3于2014年6月2日签署的《协议书》已经本院生效判决认定为无效，在本院已判定李×2应给予朱×、李×1折价款的情况下，李×3的行为并未对朱×造成实际损失，李×3亦无需承担责任。朱×与李×3签订的《协议书》无效，朱×、李×1要求李×3已付15万元作为违约金的主张亦缺乏法律依据。因此，朱×、李×1要求李×3承担共同责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据。朱×、李×1提出其女儿李×4支付了28000元首付款，未提交充分证据，本院不予采信。在李×2起诉朱×、李×3的前一诉讼及本院第一次庭审中，李×2、李×3对于李×1、朱×偿还706号房屋2009年5月至2013年9月贷款的事实均未提出异议，而在之后的庭审中李×3提出贷款系由李×3的朋友偿还，李×2提出贷款均由其偿还，对此二人应承担相应的举证责任，但二人就其主张未能提交相应证据，本院不予采信。李×2、李×3主张期间李×1将706号房屋出租，李×1使用出租房屋的收益偿还贷款，未提交相应证据，本院亦不予采信。关于李×2要求朱×、李×1支付房屋使用费的反诉请求，朱×、李×1居住使用系基于李×2与李×4之前的男女朋友关系，且在李×2与李×4同居期间，朱×、李×1亦在706号房屋内与二人共同居住，706号房屋的入住手续由朱×作为业主办理，双方并非租赁关系，李×2亦未提交充分证据证明其在2015年1月起诉李×1腾退706号房屋之前对朱×、李×1居住使用该房屋提出过异议，加之如前所述，李×4对于706号房屋享有权利并将权利转让给其父母。因此李×2要求朱×、李×1支付房屋使用费的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第十二条之规定，判决如下：一、李×2于本判决生效后七日内给付李×1、朱×房屋折价款一百八十五万元；二、驳回朱×、李×1的其他诉讼请求；三、驳回李×2的反诉请求。本诉案件受理费二万六千元（李×1、朱×已预交一万三千元），由李×1、朱×负担四千五百五十元，已交纳；由李×2负担二万一千四百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千四百三十元，由李×2负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 晶人民陪审员  初星华人民陪审员  瞿 岩二〇一六年八月二十三日书 记 员  孔德翰