河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2011）肃民初字第677号原告魏大朋，男，1985年生，汉族，职工，住肃宁县，原籍陕西省咸阳市渭城区。委托代理人赵继英，男，1948年10月，汉族，法律工作者，住肃宁县。被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司法定代表人禹作尧，该公司董事长。公司地址：肃宁县尚村镇尚村。委托代理人孙九月，男，该公司经理。委托代理人陆艳群，男，该公司法律顾问。原告魏大朋诉被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵继英、被告委托代理人陆艳群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告向原告预售坐落于肃宁县东侧（原老一中）地块商品房，为此，双方于2010年订立了商品房买卖合同（实为预售合同）。依据该合同，购买人原告向被告出卖人预交271556元的全部房款，被告于2010年9月30日前向原告交付所购买的商品房。同时，合同中还约定了相关违约的责任承担方式等。合同订立后，原告依约定向被告支付了全部房款。而被告不仅在2010年9月30日之前（交房期限）未向原告交付房屋，并且至今仍不向原告交付。被告严重违约，是对原告权利的侵害。依据一方违约，应向对方支付违约金的约定，被告作为违约方应向原告支付违约金。其数额应为：1、2010年10月1日至2010年12月29日此部分90天，按双方确定的比例，每日按原告交款总额的万分之一计算。交房款总额271556元；90天；每天27.15元；被告应向原告支付2443元。2、2010年12月30日至2011年8月30日部分，公平之下，按合同中所约定的原告违约于被告时，应向其按所交房款万分之八支付违约金的比例来计算。共246天；每天217.2元；被告应向原告支付53431元。综上，被告共应支付给原告违约金55874元。请求法院1、判令被告向原告支付违约金55874元。2、责令被告在一定期限内向原告交付所购商品房。3、原告保留解除合同及相关违约的索赔请求权。4、立案费等相关诉讼支出由被告承担。被告辩称，一、原告诉请的违约金数额过高不应支持。二、现在原告所购商品房正在组织验收，本年度采暖季即2011年11月15日之前，能够将商品房交付原告。经审理查明，2010年4月26日，原告魏大朋与被告签订商品房买卖合同，合同编号为071号。原被告双方均认为合同有效。其中合同第八条约定出卖人即被告应在2010年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人即原告。合同第九条内容为：出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过/日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起/天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、/。合同签订后，原告向被告预交了271556元的全部房款。现被告尚未将合同约定的商品房交付原告。以上事实原被告均无异议。关于被告应支付违约金的数额，原告主张1、2010年10月1日至2010年12月29日此部分90天，按双方确定的比例，每日按原告交款总额的万分之一计算。交房款总额271556元，90天，每天27.15元，被告应向原告支付2443元。2、2010年12月30日至2011年8月30日部分，公平之下，按合同中所约定的原告违约于被告时，应向其按所交房款万分之八支付违约金的比例来计算。共246天，每天217元，被告应向原告支付53431元。被告共应支付给原告违约金55874元。理由为，合同第九条是专门对被告怎样承担逾期交房违约责任的约定，在这里把逾期时间短的违约责任和逾期时间长的用（1）、（2）两项区分开来，第（1）项是不超过九十天的违约金是日万分之一。第（2）项也是逾期时间较长，这一条一共有4个空格，在空格处没有字样填写，但是这一项仍然合法有效，并且根据逾期的时间和该比例应不小于第（1）项的比例违约金这一约定，应当不低于第（1）项，就是说要补充空格中的日期违约金比例应当不小于第（1）项，究竟是万分之多少的比例确定违约金呢，按第（2）项以违约的日期的长短作为标准来参照，90天是万分之一，那么11个月，就是已经将近4个90天，从这看，违约金不应低于日万分之五。另外，这个违约金的约定万分之五也远远低于实际的损害，原告的损害情况是利息支出和孳息损失这一部分共计22567元，且实际已经租了一段时间的房子，这也是一部分损失，租金损失8800元。另外，被告获得了原告所交的巨额购房款，或者是用于自己的房地产启动资金，或者是理财，这个利益也是巨大的。这是一个具有欺诈性的过错。就合同而言合同双方权利义务是对等的，在合同第七条中双方约定了当原告超过约定的交款期限60日就要向被告支付违约金日万分之八，现在原告在被告就对等条款违约长达11个月后，也要求按同样的比例计算，这是原告向公平的一种靠近。同时，被告在订立合同时已经预见到或者应当预见到因违反合同所造成的损失。证据有1、被告收取购房款19万元的发票一张。2、被告收购房款81556元发票一张。3、完税证一张，税额为4073.34元。4、被告收取5431元维修基金费单据一张。5、被告收取2500元天然气初装费收据一张。6、房产估价公司1080元发票一张。7、原告支付房产登记费80元收据一张。8、原告贷款19万元的借款凭证一张。除上述证据，原告未提交其它损失证据。被告质证认为，第一、关于逾期违约的违约金的计算方法在合同的第九条第一款针对逾期不超过90天的做了明确约定，违约金按照日万分之一计算，对于超过90天的没有约定，因为第二项已经被划掉，没有约定的情形应该按照“最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题解释”第17条之规定计算，根据该规定没有约定逾期交付房屋应当按照同地段同类房屋租金标准确定，标准我方认可的是一室一厅租金应该是每月300元，二室一厅每月为500元，三室一厅每月标准为700元。第二、原告无权就其付款的利息损失主张权利，因为原、被告所签订合同的目的为购买房屋居住，被告违约给原告所造成的损失应该是没有房屋居住，所以说原告的损失应该仅是租住房屋的损失，对此，最高人民法院司法解释17条也肯定了该理念。它将逾期付款和逾期交房的违约金计算方法是区别对待的。本案原告要求按照合同第七条，买受人逾期付款的违约金的计算方法来计算本案的违约金，是不符合法律规定的。第三、本案属于预售商品房，正因为是预售，房屋确定的价格比较低，原告所交付的购房款被告用于了商品房的建设，降低了成本，所以确定的价格低，如果原告现在付款交房，房价已经涨了很多，所以，被告并不存在利用原告的资金进行理财和赚取巨额利润。综上所述，被告对于逾期违约金的观点为2010年10月1日之后的90日按照日原告交付房款的万分之一，超过90日按照同类地段的房屋支付违约金。对原告提交的1号、2号证据没有意见，其它证据包括贷款凭证19万元、付税金4073.34元、维修基金5431元、登记费80元、评估费1080元、天然气初装费2500元不应属于购房款，与本案无关联性。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，原、被告对合同有效均无异议，因此本院认定该合同合法有效。合同约定，原告交清房款271556元后，被告应于2010年9月30日之前向原告交付合同约定的商品房，但被告至今未交付，被告应承担违约责任。现原告要求履行合同，符合法律规定，被告应及时向原告交付合同约定的商品房，并向原告支付违约金。被告质证所称的原告包括贷款凭证19万元、付税金4073.34元、维修基金5431元、登记费80元、评估费1080元、天然气初装费2500元不应属于购房款，符合合同约定，本院予以支持，故违约金应按合同约定的房款271556元为基数计算，原告自己亦是按上述基数计算90日内违约金。对逾期不超过90日的违约金，合同中已明确约定按原告已交付房款的日万分之一计算，原、被告对此也均无异议。因此，原告主张被告给付2010年10月1日至2010年12月29日的违约金2443元的主张，本院予以支持。对于逾期超过90日的违约金如何计算，合同中并未约定，而原告主张按已交房款的日万分之八计算，经本院开庭征求原告意见，原告未变更此项请求，因该请求没有事实和法律依据，本院不予支持；对于该部分损失，原告可另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定判决如下；1、被告在判决生效后十日内向原告交付合同约定的商品房。2、被告在判决生效后十日内给付原告违约金2443元。3、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元由原告承担230元，其余966元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  李孔山审 判 员  李红芳人民陪审员  周新苓二〇一一年十月二十八日书 记 员  蒋凤稳