广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第1218号上诉人(原审被告)：代先良，男，汉族，1977年2月26日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：朱启珍、吴志强，均为广东启鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国妹，女，汉族，1966年10月19日生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：吕粤信，广东广法律师事务所律师。原审被告：曹树立，男，汉族，1986年10月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：张俊、温清华，均为广东汇和律师事务所律师。原审被告：广东合创投资有限公司。住所地：惠州市麦地路**号幸福家园第*幢*层**号房。法定代表人：曹树立。上诉人代先良因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见朱国妹向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告代先良支付拖欠原告朱国妹的购房款50万元及利息（从2014年4月29日起至付清全部欠款之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率4倍计息，暂计为74666元）;2、被告曹树立、广东合创投资有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；3、由三被告承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：2014年3月间，被告代先良经人介绍认识原告后，提出购买原告所有的位于惠州市河南岸演达路20号二环商住楼2层04号商场的房产（建筑面积为418.77平方米，《房地产权证》号为粤房地权证惠州字第××号）。经协商双方同意交易总金额为2093850元，付清全款后办理过户手续。被告代先良通过转账方式支付了部分购房款，至2014年4月25日还剩117万元未付淸，被告代先良提出先办理过户手续，余款由被告曹树立、广东合创投资有限公司担保在3日内付清。2014年4月25日原告与被告代先良在惠州市房产局签订了编号为惠州（2014)20001778号的《房地产买卖合同》，同时被告曹树立以出具书面《借条》的形式表示同意为被告代先良购房款余款的支付承担担保责任并加盖了被告广东合创投资有限公司公章。之后被告曹树立分批支付了67万购房款，并在2014年8月27日出具了《承诺书》，承诺“在2014年9月25日前替代先良先生偿还给予朱国妹的房屋购房尾款人民币五十万元整”，愿意承担违约责任赔偿原告损失，并加盖了被告广东合创投资有限公司公章。之后二被告互相推诿拒绝支付剩余50万购房款及利息。代先良辩称：一、答辩人已经向被答辩人支付了房屋购房款，与被答辩人之间不存在拖欠的事实，被答辩人的诉请没有事实与法律依据。依据答辩人提供的证据一《广东省房地产买卖合同》以及其《补充协议》可以证明：1、2013年12月23日，被答辩人与本案标的房产实际购买人廖胜金签订了购房合同，合同中明确约定：房产交易总额为2931400元，购买人须于合同签订当天内支付定金22万元，赎楼时支付138万元，共计160万元；2、2014年4月17日，双方又签订《补充协议》，明确被答辩人已收到160万元款项，剩余款项中120万元由答辩人先行支付给双方共同认可的第三方曹树立，被答辩人在办理完过户手续后，再由第三方曹树立支付给被答辩人，被答辩人应承担手续费5万元；3、答辩人已于2014年4月24日向第三人名下公司财务“石燕辉”转账120万元，履行了合同义务，不存在拖欠该部分款项的事实。答辩人在与被答辩人签约、付款等房屋买卖法律行为中均依照合同约定履行义务，不存在被答辩人在诉状中所述的“至2014年4月25日还剩117万元未付清”的情形。本案所涉问题主要是第三方曹树立在收到答辩人支付的120万元款项后并未实际支付给被答辩人115万元，且又与其签订借期三天、借款金额117万元的借款合同。其后，曹树立作为借款人向被答辩人作出偿还50万元借款本金的承诺。答辩人认为，本案实际应为借款纠纷，只是发生在被答辩人与曹树立之间，被答辩人就购房款与曹树立达成的借款协议是其作为完全行为能力人的真实意思表示，曹树立到期未能还款后果应由其承担，还款的责任方在于曹树立，与答辩人无关。综上所述，答辩人已依约履行了相应的付款义务，被答辩人试图以实际的借款行为混淆为房屋买卖行为的做法，来要求答辩人承担连带还款责任的诉请没有事实与法律依据，不应予以支持，答辩人请求人民法院查清本案事实，作出公正判决。曹树立、第三被告广东合创投资有限公司辩称：被告二曹树立及被告三广东合创投资有限公司对涉案的房屋买卖合同的款项仅承担连带担保责任，故主合同义务人应为被告代先良。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，2013年12月23日，原告与廖胜金签订了《房地产买卖合同》，约定原告将惠州市演达一路20号三环商住楼二层04商场（以下简称“涉案房产”）的房地产转让给廖胜金，房屋建筑面积418.77平方米，房地产权证号：11××92；约定购房款为2931400元，廖胜金应于合同签订后当天支付定金220000元，廖胜金于赎楼时支付原告1380000元，最后一期付款1331400元，于办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。合同附件二《合同补充协议》约定廖胜金有权将该物业登记在其指定公司或个人名下。2014年4月17日，原告与廖胜金签订《补充协议》约定：1、廖胜金已经按合同支付了原告合同款1600000元，订金220000元，赎楼款1380000元；2、双方约定，原告将房产证办理过户在廖胜金指定的代先良名下后，原告凭04、06号过户回执单由第二被告代廖胜金再支付购房款1200000元，原告收到该款项后，原告承担手续费50000元；3、购房款131400元，在廖胜金办理招商银行贷款放款3日内支付原告。2014年4月25日，第二被告向原告出具《借条》及《收条》载明第二被告借到原告人民币1170000元，借款人为第二被告，担保人为第三被告。庭审中，原告称第二被告分批支付了670000元购房款。2014年8月27日，第二被告、第三被告向原告出具《承诺书》承诺在2014年9月25日前替第一被告偿还给原告的房屋购房尾款人民币500000元，如到期未归还，按每天千分之三罚款滞纳金。此后，三被告均未向原告支付剩余购房款，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查一，原、被告均认可实际购房者为第一被告，廖胜金仅是代替第一被告出名签订合同的人。原告与第一被告为办理过户手续另行签订《广东省房地产买卖合同》【惠州（2014）20001778】在惠州市房产局进行备案，涉案房产亦已经于2014年4月25日过户登记至第一被告名下。另查二，经原告申请并提供担保，本院于2015年3月12日作出（2015）惠城法民一初字第3931号《民事裁定书》裁定：一、查封被告代先良名下位于惠州市河南岸演达一路20号三环商住楼2层04商场的房地产权（查封期限为三年，查封价值为60万元）；二、查封案外人黄芬芬、杨政财提供担保的位于惠州市下角香子园路18号华轩局D栋9层03号房的房地产权（查封期限为三年）。另查三，第一被告称购房款1200000元已经于2014年4月24日由第一被告账户转账支付至案外人石燕辉账户，第二被告、第三被告辩称该款是第一被告与第二被告、第三被告之间的借贷关系，与本案无关，并提供2014年8月6日第二被告还款转账给1000000元给廖胜金的转账流水为据。第一被告亦向本院提交了廖胜金于2014年7月28日转账支付1000000元给第二被告的流水。原审判决理由和结果原审法院认为，原、被告均认可本案达成涉案房产买卖合同的双方当事人是原告及第一被告，对该事实本院予以确认。双方的《房地产买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，合同的内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已经将涉案房产办理过户登记至第一被告名下，第一被告亦应按照合同约定支付剩余购房款。庭审中，第一被告辩称剩余购房款1200000元已经转账支付给案外人石燕辉并提供转账流水予以证明，但本案双方的《房地产买卖合同》及其附件、《补充协议》等均未约定第一被告将购房款支付至案外人石燕辉，第一被告应按照约定将购房款直接支付给原告，第一被告将购房款支付至案外人石燕辉的行为对原告不发生法律效力。原告称购房款还剩余50万元至今未支付，第一被告应承担支付剩余购房款的合同义务。第二被告、第三被告自愿为第一被告应支付的购房款承但连带担保责任是其自身真实的意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。原告诉请三被告连带支付购房款50万元，有事实与法律依据，本院予以确认。按照合同约定，第一被告应于办理过户后支付剩余购房款，涉案房产于2014年4月25日登记过户在第一被告名下，第一被告应在该日支付剩余购房款，现第一被告未支付，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。原告诉请被告承担逾期付款的利息按照同期同类银行贷款利率的四倍计算过高，本院酌情确定按照中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期支付购房款的利息，原告主张自2014年4月29日起计算利息不违反法律规定，本院予以支持。第二被告、第三被告向原告出具承诺书承诺：“在2014年9月25日前替第一被告偿还购房款500000元，如到期未归还，按每天千分之三罚款滞纳金”；该承诺是第二、三被告与原告之间的约定，该约定对第一被告不发生法律效力。本案系房屋买卖合同纠纷，第一被告、第二被告、第三被告之间的经济往来是三被告之间的法律关系，对原告不具有约束力。三被告不能据此对原告进行抗辩。综上，依照《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、第一被告代先良应在本判决生效之日起十日内支付原告朱国妹购房款500000元及利息（以500000元购房款为基数，自2014年4月29日起至实际支付购房款之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。二、第二被告曹树立、第三被告广东合创投资有限公司应对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告朱国妹的其他诉讼请求。案件受理费9546元（原告已预交4773元），由第一被告代先良、第二被告曹树立、第三被告广东合创投资有限公司负担。当事人二审意见上诉人代先良不服原审判决,提出上诉，请求判令:一、撤销判决，对本案予以改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。上诉的事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决对本案房屋买卖应当适用的《房地产买卖合同》认定存在错误。本案中涉及两份《房地产买卖合同》，被上诉人朱国妹提交的《房地产买卖合同》（以下简称备案合同）仅仅是为房产局备案避税之用。而上诉人代先良提交的《房地产买卖合同》才是本案真正的交易合同。被上诉人朱国妹一审并未否认上诉人代先良提交的《房地产买卖合同》以及补充协议（以下简称实际合同）的真实性，本案涉案房产实际房款为2931400元。被上诉人提交有代先良签名的备案合同，无非就是想要求代先良来承担其所谓的未付购房款还款责任。但是如果依据该备案合同确认购房款数额为2093850元，被上诉人的诉请便无事实依据，因为根据补充协议，被上诉人确认已收到160万元，本案诉请50万元及其利息没有事实与法律依据。所以，上诉人提交的《房地产买卖合同》及其《补充协议》应当作为双方房产买卖行为中权利、义务的依据。二、上诉人代先良已总计支付280万元购房款，原审第二被告曹树立关于其收到的120万元系其它借款的辩解不能提供证据证明，不能成立。原审判决以《补充协议》未约定案外人“石燕辉”为收款人为由，认定上诉人的支付行为无效，先入为主地认定该120万元为其它借款，违反事实与交易惯例，应予纠正。撇开备案合同，上诉人为还原本案真实交易情形，提交了实际合同、补充协议和银行转账流水，证实双方交易实际房款数额、一期160万付款情况、过户付款方式以及上诉人于过户前一天（2014年4月24日）建行转账120万的情况。开庭审理过程中，被上诉人朱国妹认可了补充协议的真实性，也认可收到22万元定金以及138万房款，双方均按补充协议的约定在实际履行，但是否认收到上诉人的二期购房款120万。曹树立也认可了“石燕辉”系广东合创投资有限公司员工，收到上诉人代先良120万款项，但是否认该120万元为上诉人代先良支付给其代付被上诉人的购房款，主张系上诉人与曹树立之间的其它借款。对此，一审法院要求曹树立七天内补充相关证据材料。但曹树立未在法定时间内补充。超期后，曹树立也补充了一份其与案外人廖胜金100万元的转账凭证，用以证明其与上诉人代先良之间有其它债务往来，以否定上诉人已付120万元系购房款的事实。但经核实，该份证明根本与本案无关，转账发生时间是在2014年7月27日，其转账给案外人廖胜金的款项次日就由廖胜金转回，仅为过账之用。自此之后，曹树立方再未提交任何证据。根据《最高法关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，曹树立应提供证据证明其与上诉人代先良之间存在其它的债务往来的主张，该债务应为同一时间段且数额一致，若无法举证，其应承担举证不能的后果。所以，曹树立所作收到上诉人代先良120万元款项非购房款系其它借款的辩解无证据支持，无法成立，原审法院认定该款项为借款，对被上诉人无约束力，存在错误。三、原审判决未对被上诉人诉请50万元款项的来源进行查明，笼统地作出认定，应予纠正。原审判决认定备案合同为有效合同，双方应按该合同执行。但是如前所述若按该合同，被上诉人的诉请明显超过了本案房产交易总额。换个角度，若按实际合同，在否认收到120万元购房款的情况下，其诉请应为1331400元，而不应为50万元。庭审时，被上诉人自认仅收到曹树立67万元，其诉请50万元的算法也是依据曹树立借条金额117万元减去67万元得到50万元。所以上诉人认为，原审法院认定本案为房产买卖合同纠纷，根据被上诉人提交的证据情况，被上诉人诉请50万元始终绕不开曹树立向被上诉人朱国妹出具的117万元的借条，也始终绕不开曹树立还款数额。因此对于67万元的举证显得尤为重要。首先，被上诉人朱国妹对该说法负有举证责任，其应提交相关银行收款流水，但其至判决前仍未提供。其次，曹树立对于还款数额也负有举证责任，但其至判决前同样未提供。在被上诉人和曹树立均未尽到举证责任的情况下，上诉人作为在被上诉人与曹树立之间借贷关系中的第三人，对实际还款数额是否67万元根本不得而知，然而却要对仅仅只有被上诉人与曹树立自认的67万元产生的后果承担还款责任。如果被上诉人朱国妹与曹树立存在串通，势必对上诉人造成极大的损失。原审法院对此关键点根本未作查明，笼统下判，违反了法律的规定，严重地损害了上诉人的合法权益。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。被上诉人朱国妹答辩称，上诉人的上诉是没有事实和法律依据的。第一，本案中上诉人是涉案房的实际购买人，本案各方当事人对其作为买受人的事实及实际交易额为2931400元并无异议，已在一审时确认，并提交了相关证据佐证。第二，曹树立是房屋买卖合同当事人，代先良拖欠房款的担保人，应承担连带责任，朱国妹有权要求和选择债务人及担保人履行相关义务。第三，上诉人与曹树立存在大量的经济往来，但无论他们之间有任何债权债务纠纷，代先良也不能因此作为拒付或拖延支付朱国妹房款的抗辩理由。本案审理的房屋买卖纠纷与上诉人其他纠纷没有关联性。原审被告曹树立答辩称，上诉人认为一审判决对于《房地产买卖合同》没有存在错误，代先良与朱国妹当时签订第一份合同2931400元，后因双方协商为减免相应费用所以提交了另一份合同作为备案，所以实际购房款为2931400元。上诉人提出的第二点观点，本次房地产购买人，付款应是代先良。代先良已将120万元的款项支付给曹树立，或案外人廖胜金，这违反了交易习惯。在一审中曹树立提交了证据证明代先良与朱国妹存在借款关系，代先良辩称该120万元是购房款，而曹树立转给廖胜金仅为过账使用，上诉人未能就此提供证据，我方与上诉人之间所有银行流水用于佐证2014年双方长期具有资金往来关系。未支付购房款117万是根据三方核定后未支付的还款金额。朱国妹及曹树立认定曹树立替代先良共支付了77万元购房款，是经双方核定，所以应当认定该笔还款是曹树立为代先良支付的房款，曹树立在本案中仅作为未支付房款的担保人，而不是主债务人，其主要债务人应为上诉人。本院查明的事实经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。二审期间，被上诉人提供了两组新证据，证据一为《活期历史明细清单》，证据二为《个人活期一本通账户明细》，证明2014年4月26日至2014年7月18日期间，曹树立共向朱国妹转账77万元。另查，上诉人在原审时认为，其于2014年4月24日向曹树立公司员工案外人石燕辉账户转入的120万元是付给被上诉人的购房款。再查，原审时，曹树立提交了2014年的部分银行流水清单，证明其与代先良之间存在其他经济往来。本院裁判理由及结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本院认为处理本案的关键是确定：代先良支付给案外人石燕辉的120万元是否为涉案房产的购房款。本案中，代先良称其于2014年4月24日向曹树立员工石燕辉支付的120万元为涉案房产的购房款，为此提交了一份银行打印的客户交易明细。对此本院认为，因该120万元并非支付给朱国妹，且代先良并未提供朱国妹的收条或其它能证明朱国妹已实际收到该120万元的证据予以证明，也未提交任何委托石燕辉或者其他人收款的证据。而根据曹树立的本人的陈述以及其提供的银行流水清单，可以证明曹树立与代先良之间存在其他经济往来。因此，代先良认为其向曹树立员工石燕辉支付的120万元即系涉案房产的购房款，缺乏说服力，本院不予采信。如代先良认为曹树立或石燕辉没有根据取得120万元，其可另寻法律途径解决。至于代先良认为朱国妹诉请的50万元的依据问题。各方当事人对代先良应支付购房款为2931400元，以及在2014年4月17日前代先良已支付朱国妹160万元购房款的事实均无异议。根据朱国妹提供的证据及朱国妹庭审时的陈述可以认定，曹树立通过工行、建行账户在2014年4至7月间替代先良共支付朱国妹购房款77万元，另外，曹树立向朱国妹支付31400元现金。再加上已支付的160万元，代先良合计已支付购房款240万元。总房款2931400元扣减240万元后，代先良仍欠50万元购房款。此外，曹树立和原审被告广东合创投资有限公司共同出具的《承诺书》亦写明“购房尾款人民币伍拾万元整。”因此，朱国妹诉请50万元的依据充分。代先良认为朱国妹并未提交证据证明仍欠50万元购房款，理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人缺乏事实和法律依据。一审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9546元，由上诉人代先良负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一六年一月二十三日书 记 员  彭科梅附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。