浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1324号原告杭州三堡好美家装饰市场有限公司，住所地杭州市江干区航海路**。法定代表人胡征宇，该公司董事长。委托代理人史晓东，浙江裕丰律师事务所律师。被告王化成。委托代理人杨吉（特别授权代理），浙江六和律师事务所律师。原告杭州三堡好美家装饰市场有限公司（以下简称为好美家公司）为与被告王化成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月4日立案受理，依法由代理审判员许炯独任审判，于2011年8月29日公开开庭进行了审理。原告好美家公司的委托代理人史晓东，被告王化成的委托代理人杨吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好美家公司诉称：杭州钱江新型装饰市场（以下简称钱江装饰市场）与被告签订《商位租赁合同》一份，合同约定：钱江装饰市场将位于江干区航海路555号的钱江新型装饰市场A座三层编号为A315号的房屋提供给被告使用，被告支付相应的租金、广告费及综合管理费等，租赁期限自2010年7月17日起至2011年7月16日。合同终止后，乙方如不能及时将经营场所归还，从合同终止的次日起直至场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费。合同期内，双方均依约履行了自己的义务。租赁期届满后，被告与钱江装饰市场未续签租赁合同，原告多次要求被告腾空上述房屋并返还给原告，但被告均置之不理，在不支付任何费用的情况下，继续占用使用上述房屋。综上，被告在未与钱江装饰市场签订续租合同的情况下，继续使用市场商铺而未支付任何费用，原告作为杭州钱江新型装饰市场的举办者有权要求被告腾空房屋并返还，为维护自己的合法权益，特诉至法院，诉讼请求：一、请求判令被告王化成立即腾空位于航海路555号的钱江新型装饰市场A座三层编号为A315号的房屋，并将上述房屋返还给原告；二、请求判令被告王化成向原告支付自起诉日至实际腾退之日的场地占用费；三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更起诉理由与诉讼请求为基于合同无效，请求判令被告王化成立即腾空位于航海路555号的钱江新型装饰市场A座三层编号为A315号的房屋，并将上述房屋返还给原告；并请求判令被告承担全部诉讼费用。被告王化成辩称：一、答辩人并非恶意及非法占用原告的商铺，而是由于原告方面的重大过错，导致双方签订的《商位租赁合同》履行不能，双方尚在协商、解决过程中，答辩人行使的是一种抗辩权；二、从案发至今，答辩人并无实际使用商铺，反倒是原告对答辩人的合法私有财产进行了损害、转移，原告应当就其行为对答辩人造成的实际经济损失承担赔偿责任；三、原告提出的“判令答辩人向原告支付自起诉日至实际腾退之日的场地占用费”，收费标准缺乏理据。此外，针对原告的过错部分和对答辩人造成的权益侵害，被告提出如下主张：一、合同无效。理由为：1、答辩人与原告签订的《商位租赁合同》，鉴于当时原告《市场名称登记证》已失效过期，实则已不具备招商和签约的资质，其作为合同一方主体不适格；2、在该份《商位租赁合同》中，原告加盖的“杭州钱江新型装饰市场合同专用章”，因为过期失效理应被所辖地工商局收回或销毁，但原告却在非法使用。其签约行为违反了法律的强制性规定，应当认定为无效；3、原告还因存在消防验收不合格、违章建设等情况，无法续展《市场名称登记》和营业执照，属无证经营，且原告无法为被告申领营业执照提供所需的证明文件，致使被告商铺租赁、合法经营目的完全落空。二、原告应对被告进行赔偿及补偿。理由为：1、合同被宣告无效后，首先应实行财产返还，在本案中，即“房归原主，费用退还”。换言之，即返还合同约定的答辩人已支付的租金、物业费、广告费、保证金等各类费用；2、无效合同，如果因当事人过错造成一方损失的，还须予以赔偿。在本案中，该损失主要指--商户因相信市场有资质、合同有效（信赖利益），而积极投入的店面装修费用。原告好美家公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、《商铺租赁合同》一份，拟证明杭州钱江新型装饰市场与被告签订《商位租赁合同》一份，合同中对双方的权利和义务进行了约定。2、市场名称登记证复印件一份，拟证明杭州钱江新型装饰市场的市场举办者为杭州三堡好美家装饰市场有限公司。3、（2010）杭江民初字第559号判决书一份，拟证明原告仍具有经营资格，以及原告对钱江新型市场具有租赁权。4、消防整改通报、消防安全专项整治情况表、建筑物相关情况说明各一份，拟证明原告出租场地的合法性。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性无异议，但认为合同总共有16页，合同的6个附件原告未向法院提供，在该附件中双方就办理营业执照和纳税等都进行了约定；本院认为，该份证据能够证明原、被告关于商铺租赁的有关约定，故本院对其证明力予以确认。对原告提供的证据2，被告对其真实性、合法性均无异议，但认为双方签约时原告资质已过期，故原告没有的资质；本院认为，该份证据能够证明原告系市场举办者，故本院对其证明力予以确认。对原告提供的证据3，被告对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为（2010）杭江民初字第559号案件中原告提供的简复单的延期时间是指2009年的下半年至2010年3-4月，在本案签约时间之前，且简复单是内部文件，其效力并不能高于合同法的约定效力。本院认为，该证据客观真实，故对其真实性予以确认。对于原告提供的证据4，被告对其真实性无异议，但是对关联性有异议，认为消防验收合格的日期不在被告商铺经营范围时间内。本院认为，该证据尚不足以证明原告市场为合法建筑，故本院仅对其真实性予以确认。被告王化成为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、关于要求尽快办理《市场名称登记证》延期变更手续的通知一份，拟证明签约时，原告已不具备举办市场的资质，其对外招商和签约的行为当属无效。2、公告一份，拟证明原告存在违章建设导致原告无法续展的事实。上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告对其三性无异议，但对证明内容有异议，认为从该证据可以看出原告市场具备经营条件。本院认为，该证据能够证明2010年5月28日杭州钱江新型装饰市场《市场名称登记证》已到期，故本院对其予以确认。对被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为原告的违章建筑的区域并非被告商铺区域。本院认为，该证据客观真实，故对其证明力予以确认。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：被告王化成与杭州钱江新型装饰市场（以下简称钱江市场）曾签订商铺租赁合同一份，约定：钱江市场将A楼三层315号出租给王化成作商铺使用，建筑面积143.82平方米，用于从事地板经营；租赁期限自2010年7月17日起至2011年7月16日止；商铺年租金计138067.20元，广告费计17258.4元，综合管理费计3000元，上述费用按年结算，合同签订之日一次性付给钱江市场；本合同到期后自动终止，王化成在租赁期满时商铺使用权归属钱江市场等等。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，王化成占有上述315号商铺，并未再缴纳租金等费用。另查明，钱江市场A座并未取得建设工程规划许可证。又查明，钱江市场位于杭州市江干区航海路555号，举办者为原告好美家公司。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同属于无效合同。原告举办的钱江新型装饰市场A楼并无依法取得建设工程规划许可证，其与王化成就市场商铺签订的商铺租赁合同应认定无效。按照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告王化成应将315号商铺返还给原告。至于被告提出的由于无效合同而造成的损失，鉴于被告并无提出书面的反诉请求，且被告已另案主张，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告王化成应于本判决生效后三十日内腾退位于杭州市航海路555号钱江新型装饰市场A座三层编号为A315号商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告王化成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 许 炯二〇一一年十月三十一日书 记 员 吴玉琴