云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初226号原告倪洪全，男，重庆市人，现住文山市。委托代理人詹正勇，云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所律师。被告周志武，男，江西省吉安市人，现住文山市。委托代理人戴钊、陆朝平，文山市马塘法律服务所法律工作者（特别授权）。被告周智敏，男，江西省吉安市人。原告倪洪全与被告周志武、周智敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，依法组成合议庭于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告倪洪全及其委托代理人詹正勇、被告周志武的委托代理人戴钊、陆朝平到庭参加了诉讼，被告周智敏经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪洪全诉称，2014年11月4日，原、被告双方经协商一致签订《恩爱思酒店租赁合同》，约定由原告将坐落在文山市泰康小区14组团52号的“恩爱思酒店”出租给被告经营使用，租期从2014年11月1日到2019年11月1日共5年。房租一年一付，先交房租后租房，租金于租期届满前30天内一次性交清。租金采用递增方式，具体约定如下：(1)2014年11月1日到2016年11月1日每年租金90万元；(2)2016年11月1日到2017年11月1日每年租金95万元；(3)2017年11月1日到2019年11月1日每年租金100万元。该《“恩爱思酒店”租赁合同》第五条第2项约定：“在租期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退余期租金，并且乙方还要按总租金的5%向甲方支付违约金。”2015年10月中旬，原告向被告催交2015年11月1日到2016年11月的租金，被告告诉原告，其正在筹措租金，并明确表示会按时向原告交纳租金。后被告一直未向原告交纳租金，拖到2015年11月4日，被告突然通知原告，称不再租用原告酒店，并在未办理任何交接手续的情况下，退出酒店。被告退出酒店时，原清点交接的部分酒店用品（即：1、恒温水床（3张）；2、发电机（1台）；3、电脑（5台）；4、吸尘器(1台)；5、被套、床单（91套）；6、厨房用品（电磁炉等）被被告带走，价值在61210元；酒店的部分设施被损坏，维修费初估42100元。而且被告带走2015年11月1日上午5:00时到11月12日上午5:00时期间的35971元住宿收入；拖欠2015年6月至2015年11月11日电费25637.10元；2015年1月至11月垃圾清运费5197.50元。被告退出酒店后，原告多次找被告协商处理酒店停租事宜，但被告均拒绝与原告协商处理。因周智敏为合同当事人之一，诉讼中，原告申请追加被告周智敏为本案共同被告。综上，被告擅自违约，严重侵犯了原告的合法权益，请法院判决1、解除原、被告2014年11月4日签订的“恩爱思酒店”租赁合同；2、被告退还原告2015年11月1日上午5:00时至11月12日上午5:00时期间的住宿收入35971元，向原告支付237500元违约金，合计273471元；3、被告拖欠的电费、垃圾清运费、酒店遗失物品赔偿费及酒店毁损维修费，用被告交纳的保证金冲抵，超出部分，原、被告对接后由被告据实补付；4、本案诉讼费由被告承担。原告倪洪全针对其主张，提供以下证据：1、倪洪全身份证复印件，证明原告倪洪全个人身份情况；2、恩爱思酒店”租赁合同复印件一份，证明①原、被告2014年11月4日签订“恩爱思酒店”租赁合同，租期共5年，时间从2014年11月1日至2019年11月1日；②租金交纳方式为1年一付，先付租金后用房；③被告违反了合同第四大项第1、2小项及第五大项第2、5小项合同约定的事实；3、恩爱思酒店物资交接清单复印件一份，证明①被告2014年11月1日接收原告酒店的事实；②被告接收原告酒店物品种类及其数量，并清点交接的事实；4、恩爱思酒店遗失物品及其价格清单复印件一份，证明恩受思酒店遗失物品种类、数量及其价格；5、恩爱思酒店损坏设施及其维修费评估清单复印件一份，证明恩爱思酒店损坏设施及其维修评估；6、电费收据及电费拖欠时间证明复印件一份，证明①被告在使用酒店期从2015年6月至2015年11月11日期间拖欠电费；②拖欠电费金额为25637.1元，并由原告垫付的事实；7、垃圾清运费追缴通知复印件一份，证明被告使用酒店期间，拖欠2015年1月至11月垃圾清运费共计5197.5元，并由原告垫交的事实；8、住宿结账汇总报表复印件一份，证明被告使用酒店的2015年11月1日上午5时至11月12日上午5时期间，有住宿收入35971元，并被其带走的事实；9、房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份，证明原告是本案房屋的所有权人；10、情况说明原件一份，证明原告租赁的该房屋属文山州大景房地产开发有限公司开发范围，电费由该公司代收。经庭审质证，被告周志武对原告倪洪全提交第1组证据的真实性及证明观点无意见；对第2组证据的真实性无意见，不同意原告的证明观点；对第3组证据的真实性无意见；对第4、5组证据的真实性、合法性及证明观点不予认可，是原告单方制作，没有经过被告的确认，被告不予认可；对第6组证据的真实性不予认可，所欠电费应以电力公司出具的收据为准，不认可其他公司出具的电费收据；对第7组证据的真实性不予认可，所欠的垃圾清运费应以洁城公司出具的收据为准；对第8组证据的真实性不予认可，是原告单方制作，没有经过被告的参与，被告不认可。对第9、10组证据的真实性及证明观点无意见。本院认为，原告提交的第1、2、3、6、7、9、10组证据客观真实，能证明其主张的事实，本院予以采信。原告提交的第4、5证据系原告单方制作，无其他证据予以印证，本院不予采信。原告提交的第8组证据虽系单方制作，但被告认可此期间的经营收入为22932元，本院予以确认经营收入为22932元。被告周志武辩称，一、原告所诉的主体不符。根据合同的主体甲方和乙方都是两个，及甲方有原告和魏远梅，但是原告方只有原告一个。合同的乙方是周智敏和答辩人，而原告仅仅将答辩人诉至法院，显然主体不适格。二、不继续租赁是存在原因的。由于市场不景气而导致的，答辩人从承租原告的宾馆以来没有挣到90万的租金，把工人的工钱除外答辩人亏损了近50万元。按理市场不景气本就是一种不可抗拒的，也是一种灾害。答辩人在亏损而又无法继续经营的情况下是不敢继续承租的。作为原告应该原谅答辩人。换一句话说，在不景气的市场环境中原告处于答辩人的角度，原告也不可能承租经营。三、原告诉请的违约金不应该有237500元。原告的事实依据为合同第五款第二项“并且乙方还要按总租金的5%向甲方支付违约金”，合同里的总租金有两个，一是一年的总租金、二是5年的总租金。答辩人认为只能是一年的总租金，不能理解为5年的总租金。从合同第三款第二项保证金每年10万元，就可以得出结论，也就是一年的保证金和一年的租金相吻合，所以要承担也只能承担一年租金的5%。所以237500元的违约金是不应该得到支持的。四、原告所诉的住宿费收入35971元，答辩人认为不符合实际的，有收入凭证。2015年11月5日到2015年11月11日的营业款仅仅有22932元，支出5596元，剩余17336元。五、原告诉称被答辩人带走实物价值61210元，酒店部分设施损坏，维修初估42100元。答辩人带走的是答辩人自己增添的，不是原告的，因为没有达到合同届满。原告说酒店部分设施损坏，是没有的事，当然一点不变是不可能的。比如将一辆车租给别人，不可能没有一点磨损，也不可能一层不变。所谓的维修费答辩人是不可能承担的。综上，答辩人认为，从主体不适格，就应当驳回原告的诉讼请求。被告周志武针对其主张，提供以下证据：经营记录复印件一份，证明超过2015年11月1日租期至2015年11月12日期间被告所作的经营记录，这段时间内被告收取的经营收入为22932元。经庭审质证，原告倪洪全对被告周志武提交经营记录的真实性不予认可，因系复印件，无法核实其真实性，被告经营收入应以原告提交的电脑记录为准。本院认为，被告周志武提交的经营记录虽系复印件，但该证据的内容不利于证据持有人被告，原告提出的相反证据不足以反驳被告的主张，根据被告的陈述，本院确认2015年11月1日至2015年11月12日期间被告收取的经营收入为22932元。被告周志敏未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩状及证据。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2014年11月4日，原、被告经协商签订《恩爱思酒店租赁合同》，约定：“原告将位于文山市开化南路泰康小区14组团52号“恩爱思酒店”整栋房屋（除七楼一间公办室由原告自用外）及房屋内所有设施、设备和地下停车库（详见租赁物清单）租给被告用于酒店经营。租赁期限自2014年11月1日至2019年11月1日，租期5年。租金每年90万元，保证金每年10万元，付款方式先交租金及保证金后租房，即一年交一次，于租期前三十天内一次性交清。房租递增方式，⑴2014年11月1日至2016年11月1日每年租金90万元，⑵2016年11月1日至2017年11月1日每年租金95万元，⑶2017年11月1日至2019年11月1日每年租金100万元。租赁期间双方的权利义务：第2条被告承租该酒店后的所有税、费以及承租期间的房、水、电及房内电器家具等设备的维修等费用，由被告自行承担。违约责任：第2条在租期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，原告不退余期租金，并且被告还要按总租金的5%向原告支付违约金；第5条租赁期满，被告交完相关税、费后，经原告按《租赁物清单》清点，被告必须按《租赁物清单》将原物返还给原告，如设备损坏由被告修复正常交给原告。否则，从被告交的10万元保证金中扣减，不够扣减部分由被告按《租赁物清单》价格在租赁期满后七天内一次性全额赔偿原告，否则，被告除全额赔偿外还要支付10万元的违约金给原告……。”被告自2014年11月1日接手经营“恩爱思酒店”，与原告签订了恩爱思酒店物资清单，并向原告支付了2014年11月1日至2015年11月1日期间的房屋租金90万元及保证金10万元。被告经营该酒店至2015年11月10日止，被告向原告提出不再继续租赁该酒店，并将房屋钥匙及酒店资料交由原告。2015年11月11日在原、被告双方未对房屋租赁物资进行交接的情况下，原告接手经营该酒店至今。原告接手经营酒店后，经清理，被告在租赁期间未支付的电费25637.10元、垃圾清运费5197.50元。被告周志武庭审中认可自2015年11月1日至2015年11月12日期间的酒店经营收入22932元未交付原告。因原、被告对《恩爱思酒店租赁合同》的租赁事宜未结清，为此原告起诉至法院，被告同意解除租赁合同，其未交纳的水电费等在保证金中扣除，其余保证金也不要求原告退还。本院认为：被告周智敏未到庭参加诉讼，视为放弃质证权。原告与两被告签订的《恩爱思酒店租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。被告未按约定提前通知原告要求解除租赁合同，已构成违约，原告要求解除《恩爱思酒店租赁合同》，被告支付电费25637.10元、垃圾清运费5197.50元的诉讼请求，本院予以支持。原告认为被告应支付违约金237500元（按五年的总租金475万元×5%），因原、被告约定的违约责任即按总租金的5%向原告支付违约金，系约定不明，本院支持以按当年的总租金90万元的5%计算违约金合45000元。因被告已自行退租该酒店，原告主张被告收取2015年11月1日至2015年11月12日期间的经营收入35971元，原告提交的证据不能证明其主张，但被告周志武庭审中自认此期间酒店经营收入22932元未交付原告，故该款项应退还原告。原告主张被告经营期间酒店遗失物品的价格计61210元、酒店设施损坏费用42100元，原告提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。因被告同意用其支付的保证金10万元抵清上述款项，是被告对其权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。对原告主张的超出本院认定部分的款项，无证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告倪洪全与被告周志武、周智敏于2014年11月4日签订的《恩爱思酒店租赁合同》；二、被告周志武、周智敏支付原告倪洪全违约金45000元、电费25637.10元、垃圾清运费5197.50元、退还酒店经营收入22932元，合计98766.6元（该款项从原告倪洪全收取被告周志武、周智敏支付的保证金10万元中予以扣减）；三、驳回原告倪洪全的其他诉讼请求。案件受理费5400元，由原告倪洪全负担2700元，被告周志武、周智敏负担2700元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判长  温录波审判员  刘光辉审判员  朱应洪二〇一六年八月八日书记员  何秋杰