北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第12203号原告贾君，男，1957年3月27日出生。原告北京石金宾馆，经营场所北京市西城区月坛南街*号。营业执照登记经营者贾子鹏，男，1984年10月22日出生。委托代理人贾君（贾子鹏之父），同原告贾君。被告北京宾庄商务服务有限公司，住所地北京市西城区月坛南街7号。法定代表人孙正民，经理。委托代理人郝至文，女，联系地址北京市西城区月坛南街*号。委托代理人郁印正，河北张舰律师事务所律师。原告贾君、北京石金宾馆与被告北京宾庄商务服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾君即北京石金宾馆经营者贾子鹏之委托代理人，被告之委托代理人郝至文、郁印正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾君、北京石金宾馆（以下简称原告）诉称：2006年2月10日，原、被告签订租赁协议，约定被告将位于北京市西城区xx号的1300平方米房屋出租给原告使用，租期8年，从2006年2月10日至2014年3月9日，每年租金70万元。双方签署合同时，原告未查看涉诉房屋产权证，被告口头告知原告其可以取得产权证。2014年2月26日，原、被告签订租赁协议终止协议，约定原告停业时间为2014年3月9日，双方结清各种费用并完成交接手续后，被告支付原告经济补偿金10万元、退回原告预交保证金10万元。现原告已经将涉诉房屋交给被告，其他费用也已经结清，但被告未按约定支付原告补偿金及保证金。综上，原告请求法院判决被告：1、支付原告经济补偿金10万元；2、退回原告预交的保证金10万元；3、承担本案诉讼费。被告辩称：中国xx总公司系原告所述租赁房产的产权单位，产权单位同意被告为长期使用人，被告执照注册地即为涉诉房屋，每年年检需要产权单位盖章，产权单位允许被告对外出租涉诉房屋。2006年2月10日被告与贾君签署租赁合同，北京石金宾馆由贾君实际负责，因其陈述公务员无法经营，故由其子贾子鹏挂名。我方认为贾子鹏非合同当事人，无诉讼主体资格。租赁合同约定租赁地点与本案原告所述租赁房屋坐落一致，租期约定从2006年2月10日至2014年2月9日，年租金70万元。双方签署合同后按期履行。2010年贾君与其合伙人赵x产生纠纷，诉至法院，涉诉房屋空置。此后被告收回涉诉房屋的一层4间办公室，租金数额未变。后因上述租赁合同即将到期，由于贾君与合伙人的原因，导致租赁期限届满后仍未腾退涉诉房屋，故被告于2014年2月26日草拟了一份租赁合同终止协议，并将该终止协议签字盖章后交给贾君，但此后贾君未就该协议给被告回复意见，故被告认为该终止协议未成立。2014年4月5日被告与贾君的合伙人赵x通过派出所调解，赵x提出被告此前收回房屋时未经其同意，提出由被告赔偿赵x、贾君共计14万元经济补偿，4月9日二人腾空涉诉房屋，后双方达成调解。2014年4月6日被告支付赵x、贾君14万元，当时赵x在场，支票支付给赵x。2014年4月9日赵x、贾君将涉诉房屋腾空交给被告。当时派出所调解只约定了经济补偿、腾空房屋时间，但房租、欠电费、欠水费等未约定，现在贾君、赵x仍欠付电费、水费及2个月房租。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明：贾子鹏系贾君之子，北京石金宾馆系个体工商户，营业执照注册登记经营者为贾子鹏，组织形式为个人经营，执照有效期自2006年8月15日至2014年8月14日,贾君为北京石金宾馆实际经营者。2006年2月10日，贾君（乙方）与被告（甲方）签署《房屋租赁协议》，约定：甲方将北京市西城区xx号的53.5间（厨房）房屋（面积1300平方米）出租给乙方作为经营旅店使用；租赁期限为8年，自2006年2月10日至2014年2月9日；年租金为70万元；协议签订之日乙方支付甲方风险抵押金10万元，在双方协议执行终止时，甲方未发现乙方有违反本协议的行为，未给甲方造成物质及非物质损害的，甲方应在三十日内将风险抵押金10万元退还给乙方。同日，因贾君身份无法办理工商营业执照，贾君又以其子贾子鹏的名义与被告签订《房屋租赁协议》一份，协议内容与上述贾君签订协议内容基本相同，该协议上乙方贾子鹏签字系由贾君代签。根据上述协议约定，贾君于协议签订时向被告支付了押金10万元。庭审中，被告提交中国xx总公司行政管理局于2015年3月30日出具的“证明”及房屋所有权证复印件一份，证明内容为该单位同意将其所有的位于北京市西城区xx号的房产出租并用于开展宾馆业务。另查，根据已经生效民事调解书记载：2006年2月10日，贾君（甲方）与赵x（乙方）、李x（丙方）签订合资经营合同。约定，三方共同出资兴办石金宾馆，地址位于北京市西城区xx号，共同经营、共负盈亏，共担风险。合伙期限八年，自2006年2月10日至2014年2月10日止。合伙出资共计120万元，赵x出资40万、贾君及贾子鹏出资50万元，李x出资30万元。三方一致同意推举贾子鹏为石金宾馆的管理者，对外代表本合伙组织，在宾馆经营活动中行使日常支出的审批权；盈余按三方出资比例进行利润分配；……。合伙协议生效后，贾君同被告签署房屋租赁合同，用于经营旅店，旅店名称为北京石金宾馆。性质为个体工商户，经营者登记为贾子鹏，经营场所为北京市西城区xx号；2007年1月合伙人李x退伙，其股份由赵x、贾君父子平均分配。2007年5月，双方确定赵x出资比例0.4583、贾君父子出资比例0.5417，对宾馆盈余进行分配。2007年9月6日，被告（甲方）与贾君（乙方）签订《补充协议》，约定：依照甲乙双方于2006年2月10日签订的《房屋租赁协议》……乙方不得进行房屋结构调整或增加任何使用场地。双方就2007年9月1日至2008年2月28日时间段内的租金交付事宜作出特别约定。2010年10月29日，被告（甲方）与贾君（乙方）签订《补充协议二》，约定：甲乙双方就2006年2月10日签订的《房屋租赁协议》执行问题，达成如下协议：1、乙方同意向甲方提供一层北侧4间房作为办公用房。调整后，甲方实际出租给乙方的房屋总数为49.5间（含厨房），面积1180平方米，年租金仍为70万元；合同期内如甲方不再使用上述房屋办公，乙方有权收回。2、乙方于2010年10月31日前将上述4间房屋交甲方；甲方于2010年11月1日后正式进驻……自2010年11月1日后，甲方负担上述4间房屋的自来水、电、取暖费用……。庭审中，原告提交落款日期为2014年2月26日的《租赁合同终止协议》（以下简称终止协议）一份，甲方为被告、乙方为北京石金宾馆，该协议甲方签章处有被告签章、被告法定代表人孙x签字，乙方签章处有北京石金宾馆的签章。该协议约定：根据甲方与乙方2006年2月10日签订《房屋租赁协议》及相关补充协议，北京xx号的房屋租赁期限将于2014年3月9日到期，为顺利办理有关交接手续……约定如下：1、乙方不再坚持续租，自愿放弃优先租赁权，保证在2014年3月9日前停止营业，处理物品，腾退房屋。经双方验收后，乙方将所有房门钥匙及相关设施移交甲方，由双方负责人签字。2、按合同规定，乙方有权处置自己添置的各种物品，……。3、乙方需结清租赁期间发生的各种费用，并提供相关凭证。2月份及3月10日前发生的水电费按照前三个月的平均标准预交，待结算时多退少补。4、双方按照上述程序和规定完成交接手续后，鉴于乙方为甲方提供了办公便利条件并放弃优先租赁权，甲方一次性支付乙方经济补偿费十万元整，退还乙方预交的十万元保证金，乙方不得提出除此以外的任何要求。5、乙方负责内部事务的处理，不得影响甲方的后期租赁业务。6、本终止协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。庭审中，被告方申请的证人孙x即被告法定代表人到庭陈述，合同到期当日（2014年3月9日），贾君将钥匙交给了孙x，并将截至当天为止的水、电费交清，但是，因为赵x还在以石金宾馆名义实际经营，水电费还在继续发生，故当时双方没有签验收手续。原告认可孙x上述陈述，称其于合同到期当日将钥匙交给被告方，并结清了水电费，但是因赵x当时主张被告借用4间房屋补偿款，由赵x占用房屋，所以双方未办理交接手续。另查，原告出示收据复印件，证明其于2014年3月10日以石金宾馆名义向被告交纳了电费14300元，其已经将截止到2014年3月9日的电费缴清。被告承认收到贾君上述14300元水电费，但是认为仅为预交数额，双方并未实际结算。2014年4月5日被告与赵x签订《解决相关问题协议书》，约定被告（原出租方甲方）和北京石金宾馆贾君（原承租方乙方）之内部业务合作人赵x就甲乙双方终止协议后涉及赵x本人相关问题解决事宜与赵x达成如下协议，以资遵守。一、甲乙双方于2006年2月10日签订的房屋租赁协议及补充协议已经按协议约定到期。在甲乙双方办理清退房产过程中，赵x对甲乙双方于2010年10月29日签订的乙方向甲方提供办公用房事宜产生异议，为此赵x认为：自己作为乙方业务合作者不知情，提出补偿，否则不清退甲方房产。二、按照相关协议约定，乙方理应是清退甲方房屋的主体，双方约定未落实，甲方完全可以依法诉求自己的权益。但综合考虑各方面因素及实际情况，……甲方愿给予赵x14万元，以解决赵x提出的问题，对此赵x予以认可同意。此协议签订后，赵x承诺在2014年4月9日前清退现场，归还甲方房屋，并保证别无异议与纠纷，乙方任何业务合作人也无他求。三、……由西城公安分局月坛派出所作为第三人见证人监督见证此协议落实，即此协议签订后，甲方将14万元支票交存在月坛派出所压存，赵x在此协议约定时间内清退并交付甲方房产后，甲方和赵x共同到月坛派出所提取支票，赵x向甲方出具收据。……。2014年4月8日，赵x签署收据，载明赵x已于2014年4月8日腾清北京石金宾馆，并将房产交还给被告，被告已经支付赵x14万元。贾君称不清楚被告与赵x签署协议及履行情况。庭审中，被告称2014年3月10日至2014年4月8日期间北京石金宾馆经营用电费用为16622.45元，已经由被告向供电单位实际交纳，该费用应当由原告承担；参照双方租赁合同期间租金标准，2014年2月10日至2014年4月8日期间房屋使用费合计116000元应当由原告承担，故请求法院在本案中一并处理上述电费及房屋使用费。被告为此提供电费交纳凭证予以证明，其中“用电客户电费交费通知单”记载2014年3月电费结算截至3月11日，金额32347.28元；对应缴费号电费发票记载2014年3月电费32347.28元；对应缴费号电费发票记载2014年4月电费5166.58元（开票日期4月15日）。被告未提交2014年3月10日至4月8日期间具体电费结算数额明细及相关证据。根据被告出示的“大额支付入账通知书”记载，原告方财务人员于2013年3月13日向被告交纳租金70万元。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议》、《租赁合同终止协议》、《关于终止租房协议恢复办公用房的通知》、《补充协议》、《补充协议二》、电费结算明细单、《解决相关问题协议书》、报销凭证、录音光盘及文字整理资料、房屋使用情况说明、产权单位证明、产权证复印件、电费发票、（2010）西民初字第7190号民事案件卷宗材料等证据在案佐证。本院认为：根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告贾君与被告签订《房屋租赁协议》，由原告贾君承租被告方管理的涉诉房屋，协议签订后双方均实际履行了该协议，原告贾君利用涉诉房屋经营北京石金宾馆，该宾馆系以贾君之子贾子鹏为登记经营者的个体工商户。协议履行期间，经过与原告贾君协商，被告收回部分涉诉房屋。原告贾君以北京石金宾馆的名义与被告签订了《租赁合同终止协议》，约定原告放弃优先承租权，按约定时间腾退涉诉房屋结清相关费用后，被告将原告交纳的保证金退还原告并补偿原告10万元，该终止协议有双方签章，现无证据证明该终止协议存在违反法律规定的情形，故本院对该终止协议的真实性、合法性予以确认。现原告依据该终止协议向被告主张经济赔偿及退还保证金，被告认为原告没有按照该协议履行其腾退涉诉房屋的义务，原告作为履行腾退涉诉房屋义务的一方当事人，应对其已经按照双方终止协议全部履行了其腾退涉诉房屋、结清相关费用等义务这一事实负有举证责任，根据现有证据，原告虽将涉诉房屋钥匙交还给被告，但是原告之合伙人即案外人赵x仍然继续占据涉诉房屋，原告并未能负责将涉诉房屋腾空交还被告，后被告通过与案外人赵x协商，并支付其补偿款后才完整地收回涉诉房屋，故原告没有按照终止协议履行其主要义务即腾退并交还涉诉房屋，故原告要求被告按照终止协议支付其补偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方终止协议已经载明合同到期时间为2014年3月9日，应视为双方对原租赁合同期间进行了变更即延长1个月租赁期。该终止协议中未见对延长期间房屋租金的约定，结合终止协议全部内容、原告最后一次于2013年3月13日向被告交纳一年期租金70万元、原告对延期1个月事由的解释、被告法定代表人当庭陈述等案件情况，本院对被告称原告租金仅交至2014年2月9日的主张，不予采纳;本院确认原告已经向被告支付截止至2014年3月9日的房屋租金70万元。原告贾君交还涉诉房屋钥匙后，其合伙人赵x仍然占据涉诉房屋并以北京石金宾馆名义继续经营，原告作为房屋租赁协议承租人一方，应对租赁合同当事人以外的第三人即赵x占据涉诉房屋经营期间产生的相关费用承担赔偿责任。被告与案外人赵x就腾退涉诉房屋签订的相关协议中未记载赵x占据涉诉房屋期间房屋使用费及电费结算情况；根据被告法定代表人当庭陈述及原告出示的电费交纳收据，可以认定贾君已经将截至2014年3月9日的涉诉房屋电费支付给被告；现被告提交的电费支付凭证可以证明其已经交纳了涉诉房屋2014年3月、4月的水电费，但是被告未提交2014年3月10日至4月8日期间具体电费结算数额明细及相关证据，也未提交双方合同履行终止前三个月的电费数额的证据，根据被告现有证据本院无法查明上述3月10日至4月8日期间电费具体数额，故本院综合上述电费支付凭证记载的时间节点、电费数额、发票开具时间等因素，认定上述期间电费为5200元。结合双方租赁期间租金标准，按照被告相关主张数额，本院认定原告交还被告涉诉房屋钥匙至赵x实际腾退涉诉房屋期间涉诉房屋使用费为5.8万元。根据贾君与被告签订的房屋租赁协议及相关终止协议约定的保证金性质，被告应当在收回涉诉房屋后，在扣除贾君应当承担的房屋使用费、电费等相关费用后退还其保证金余额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告北京宾庄商务服务有限公司退还原告贾君、北京石金宾馆保证金三万六千八百元。二、驳回原告贾君、北京石金宾馆的其他诉讼请求。如果被告北京宾庄商务服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百元，由原告贾君、北京石金宾馆负担三千五百零九元（其中二千一百五十元已交纳，余款于本判决生效后十日内交纳），由被告负担七百九十一元（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按撤回上诉处理。审 判 长  马维洪人民陪审员  李智华人民陪审员  王小贤二〇一六年一月十九日书 记 员  杨丽萍