济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历商初字第2586号原告李金国，男，1957年出生，汉族，住济南市。委托代理人刘晓一，北京市隆安（济南��律师事务所律师。委托代理人梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王文学，总经理。委托代理人岳东，山东泉沣律师事务所律师。委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。原告李金国与被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李金国的委托代理人刘晓一、梁振东、被告济南鲍德公司的委托代理人高欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金国诉称，2009年7月16日，原、被告双方签订了《钢城新苑商品房买卖合同》，约定原告李金国购买被告济南鲍德公司开发的钢城新苑东*号房屋，总价款477500.20元。合同约定被告济南鲍德公司应于交房之日起360日内提供办理产权登记所需材料，使房屋具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金。被告济南鲍德公司的实际交房时间为2010年10月14日，但直至2013年12月29日才为原告李金国办理了房产证，其行为已构成违约。此外，原、被告于2010年10月9日签订了地下室买卖协议，约定原告李金国购买钢城新苑东*号地下室，价款29450元。因地下室系现房，被告鲍德公司应于合同签订之日起90日内为原告李金国办理房产证，但直至2013年12月29日才办理房产证。逾期两年357天，被告鲍德公司应向原告李金国支付违约金7898元。综上，请求法院依法判令被告济南鲍德公司向原告李金国支付逾期办理产权登记的违约金12673元。原告李金国为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1，原、被告双方签订的钢城新苑商品房买卖合同一份，证明双方存在有效的商品房买卖合同关系及约定的违约责任；证据2，发票一份，证明原告李金国已交清全部购房款548647.50元；证据3，业主手册一份，证明实际交房时间为2010年10月14日；证据4，钢城新苑东*号房屋所有权证一份，证明房屋办证时间为2013年12月29日；证据5，地下室买卖协议一份，证明原、被告之间存在地下室买卖合同关系，合同签订日期为2010年10月9日，合同约定系现房；证据6，地下室购房款发票一份，证明原告李金国履行了交款义务；证据7，地下室房产证一份，证明地下室的办证时间为2013年12月29日。被告济南鲍德公司辩称，原告李金国的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法驳回原告李金国的诉讼请求。2009年，原、被告就被告济南鲍德公司开发建设的钢城新苑东*号商品房的购买事宜签订商品房买卖合同。合同中约定的交付时间为2010年10月1日前（具体交房日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准）。被告济南鲍德公司于2010年9月20日在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，并将商品房交付原告李金国使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定：“在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理……买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向��受人支付违约金。”被告济南鲍德公司认为，合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，该违约金数额的请求给付是一时性债权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，被告济南鲍德公司交付商品房的时间为2010年10月14日，合同中约定的被告济南鲍德公司具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，若在该期限届满后，被告济南鲍德公司仍不具备办证条件，原告李金国就知道或应当知道自身的权利受到侵害，有权按照合同约定向被告济南鲍德公司主张逾期办证违约金，而原告李金国怠于行使自己的权利。现原告李金国于2015年9月27日提起该项诉讼请求的行为，已超过法律规定的两年诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断的情形。因此，根据民事诉讼法司法解释的相关规定，应当驳回原告李金国的诉讼请求。被告济南鲍德公司为支��其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1，在济钢OA网上下载的被告济南鲍德公司发布的钢城新苑交房公告，发布日期为2010年9月20日，证明被告济南鲍德公司以合同约定的方式告知原告李金国所购房屋在2010年10月14日下午办理交付；证据2，房屋设施交接验收单，证明原告李金国于2010年10月14日接收了房屋；证据3，在济钢OA网上下载的被告济南鲍德公司发布的钢城新苑分户产权证办理的通知，发布时间为2013年8月2日，证明被告济南鲍德公司通知原告李金国办理涉案房屋的分户产权证；证据4，济房权证历城字第15**53号房产证一份，证明被告在通知办证前已经具备了房产大证，具备分户条件；证据5，光盘一张。经审理查明，2009年7月17日，被告济南鲍德公司（出卖人）与原告李金国（买受人）签订了商品房买卖合同及补充协议，约定由李金国购买济南鲍德公司开发的位于钢城新苑东*号商品房一套，总价款为476820元；合同第十五条约定：在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。2010年9月20日，被告济南鲍德公司在济钢OA网上发布《钢城新苑交房公告》，通知原告李金国于2010年10月14日开始进行交房。2010年10月14日，原、被告双方签订了业主手册。2013年7月26日，被告济南鲍德公司��得了钢城新苑东*号楼的房产大证。2013年8月2日，被告济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于钢城新苑分户产权证办理的通知，通知钢城新苑东*号楼业主于2013年8月12日办理房产证手续。2013年12月29日，原告李金国取得了钢城新苑东*号房产的房产证。另查明，2010年10月9日，原告李金国与被告鲍德公司签订《钢城新苑地下室买卖协议》一份，约定原告李金国购买钢城新苑东*号地下室，总价款29450元。合同第五条约定，该地下室已具备交付使用条件，房款交付完毕后即可办理交付手续。原告李金国于2013年12月29日取得了该地下室的房产证。本院认为，原告李金国与被告济南鲍德公司签订的商品房买卖合同及地下室买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法、有效，本院对此予以认定。本案的争议焦点是原告李金国��求被告济南鲍德公司支付逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据原、被告双方签订的业主手册，可以证实被告济南鲍德公司于2010年10月14日向原告李金国办理了钢城新苑东*号房屋交房手续。按照合同约定，自此日起算360日至2011年10月9日，被告济南鲍德公司应当具备办理涉案房产的产权登记条件，逾期未办理，被告济南鲍德公司自2011年10月10日起便构成逾期办证的违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时开始计算。因此，原告李金国主张逾期办证违约金的诉讼时效应当自2011年10月10日起计算二年，至2013年10月9日止。本案中，原告李金国于2015���9月29日向本院提起诉讼，该起诉已超过二年的诉讼时效。对于原告李金国主张的地下室的逾期办证违约金，因原、被告双方在地下室买卖协议中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。根据地下室买卖协议第五条的约定，该协议签订时地下室为竣工房屋，故被告济南鲍德公司应自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因该违约行为属于持续性违约，因此原告李金国的该项诉讼请求没有超过诉讼时效。即应当自办理涉案地下室房产证之日2013年12月29日，向前计算两年的违约天数。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金国支付逾期办证违约金（以地下室总金额29450元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年12月28日计算至2013年12月29日止）；二、驳回原告李金国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由原告李金国负担80元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决���送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  张 忠人民陪审员  修 芳二〇一六年一月四日书 记 员  高理力