黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书(2015)林民初字第715号原告王建，女，汉族，公司职员。委托代理人司荣涛，黑龙江国盛律师事务所。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ，男，宁安市江南新城房地产开发有限公司经理。第三人牡丹江市住房公积金管理中心。法定代表人王长东，男，牡丹江市住房公积金管理中心主任。委托代理人王厚海，男，汉族。原告王建与被告宁安市江南新城房地产开发有限公司、第三人牡丹江市住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员高宇独任审理，本案分别于2015年12月1日、2015年12月24日公开开庭进行了审理，其中原告王建及其委托代理人司荣涛、被告宁安市江南新城房地产开发有限公司的法定代表人ＸＸ、第三人牡丹江市住房公积金管理中心的委托代理人王厚海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王建诉称：2013年9月20日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013-002434，以下简称合同），约定原告购买被告开发的鑫城国际住宅小区第6号楼1单元9层010902号房，同时第八条还约定，出卖人即被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房最迟交付日期不应超过2015年9月30日，截止到2015年10月8日，该商品房仍未达到交房条件，商品房未经验收合格，被告未能向原告按期交付具备验收合格条件的商品房。原告依据本合同附件四合同补充协议第五条第三项之约定，出卖人延期交房超过2015年9月30日后，买受人有权解除合同，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。现被告未能在合同约定时间内按照合同要求交房，满足合同退房约定。原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，与牡丹江市住房公积金管理中心签订了住房公积金个人借贷（担保）合同。2015年10月8日，原告向被告依法提出了退房申请，被告在规定期限内未给予任何答复，无奈，原告只能诉至法院，请求如下：一、依法解除原、被告双方于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》；二、要求被告向原告返还已付购房款152377元（包括首付款122268元和原告偿还的从2014年9月至2015年11月份的贷款30109元。）、违约金12068.04元，共计164445.04元；三、依法解除原告与第三人牡丹江市住房公积金管理中心签订的《住房公积金个人借贷（担保）合同》。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司辩称：希望能和原告庭后协商处理。第三人牡丹江市住房公积金管理中心述称：一、原告与被告签订的合同是房屋买卖合同关系。被告违约，原告主张权利第三人无异议。二、原告与第三人是借贷关系，房屋买卖与借贷关系是两个不同的法律关系，原告与第三人的借贷合同是合法的，且已履行，无论法院裁判原、被告是否解除合同，承担什么责任，都无法改变借款合同依法存在的事实，并且第三人不同意由被告代替原告偿还贷款。综合当事的人陈述，本院确定本案争议焦点为：一、是否存在解除合同的情形；二、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。围绕本案争议焦点，双方举证情况如下：原告提供如下证据：证据一，商品房买卖合同复印件一份（与原件核对无异），意在证明：2013年9月20日原、被告之间签订商品房买卖合同，购买的房屋位于鑫城国际第6栋1单元9层010902号，给付方式为贷款，贷款金额280000元，现因被告不能按时交付房屋，原告根据合同约定现要求解除合同。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司对该证据没有异议。第三人牡丹江市住房公积金管理中心对该证据没有异议。本院认为，被告与第三人对该证据均没有异议，所以本院对该证据予以采信。证据二，银行卡客户交易查询复印件四张（与原件核对无异），意在证明：原告从2014年9月至2015年11月共偿还贷款30109元，该款项应属于购房款，被告依法应返还。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司对该证据没有异议。第三人牡丹江市住房公积金管理中心对该证据没有异议。本院认为，被告与第三人对该证据均没有异议，所以本院对该证据予以采信。证据三，住房公积金个人借贷（担保）合同复印件一份（与原件核对无异），意在证明：2014年7月18日原告同第三人签订住房个人借贷担保合同，借款全额一次性划入被告帐户，现原告申请退房，借款担保合同的合同目的无法实现，因此原告申请解除此合同是符合法律规定的。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司对该证据没有异议。第三人牡丹江市住房公积金管理中心对该证据没有异议。本院认为，被告与第三人对该证据均没有异议，所以本院对该证据予以采信。被告宁安市江南新城房地产开发有限公司没有提供证据。第三人牡丹江市住房公积金管理中心没有提供证据。根据当事人举证，质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案事实如下：2013年9月20日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于鑫城国际住宅小区六号楼1单元9层010902号楼房出卖给原告，价款金额为402268元，付款方式为首付款122268元，贷款280000元，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在补充协议中约定“出卖人延期交房超过2015年9月30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在交房通知书确定的交房日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起60日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。”，2014年7月18日，原告与第三人牡丹江市住房公积金管理中心签订了住房公积金个人借贷（担保）合同，保证人为牡丹江星元房产有限公司，贷款金额为280000元，贷款期限为20年（2014年7月15日至2034年7月14日止）。另查明，第三人牡丹江市住房公积金管理中心已经将购房贷款全部金额280000元一次性划入被告账户，原告王建从2014年9月15日开始至2015年12月13日共偿还第三人牡丹江市住房公积金管理中心贷款34305.87元并支付被告首付款122268元。被告开发的商品房至今未验收，亦未取得商品房验收合格的备案登记表。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其合法有效，原告已经按照合同的约定履行支付价款的义务，虽然被告已经电话通知原告交房，但是被告所交付的房屋至今未进行验收，亦未取得商品房验收合格的备案登记表，故不符合商品房买卖合同约定的交付标准即验收合格，并且根据原、被告签订的合同补充协议第五条第三款的约定，出卖人延期交房超过2015年9月30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在交房通知书确定的交房日前向出卖人书面提出，而本案的被告所开发的商品房至今未验收，在约定的延期交房的时间也未能交房，并且被告也未向原告下达书面的交房通知书，所以原告有权解除合同，故本院对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉求予以支持，因原告支付被告的首付款122268元和已偿还第三人的贷款34305.87元，共计156573.87元故原告请求被告返还已付购房款152377元（包括首付款122268元和原告已第三人偿还的贷款30109元）在其合理范围之内，本院予以支持。因为原告与第三人签订的借款担保合同系从合同，所以主合同解除，从合同亦解除，故本院对原告要求解除与第三人签订的借款担保合同的诉求予以支持。因为第三人已经将280000购房贷款划入被告账户，扣除原告已经偿还第三人贷款34305.87元，剩余245694.13元由被告偿还给第三人。关于原告要求被告支付违约金12068.04元的诉讼请求，因为原告已经支付被告全款即402268元，根据原、被告签订的补充协议的约定，买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，所以被告应向原告支付违约金12068.04元，故本院对于原告要求被告支付违约金12068.04元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王建与被告宁安市江南新城房地产开发有限公司于2013年9月20日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告宁安市江南新城房地产开发有限公司支付原告王建购房款和违约金共计164445.04元，此款于判决生效后六十日内给付；三、原告王建与第三人牡丹江市住房公积金管理中心签订的住房公积金个人借贷（担保）合同予以解除；四、被告宁安市江南新城房地产开发有限公司偿还第三人牡丹江市住房公积金管理中心购房贷款245694.13元，此款于判决生效后六十日内给付。案件受理费3588.90元，减半收取1794.45元，由被告宁安市江南新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员 高 宇二〇一六年一月四日书 记 员 杨国君