温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）温鹿执异初字第37号原告：阮立红。委托代理人：林永华，浙江玉海律师事务所律师。被告：蔡风华。委托代理人：柯展、朱显臣，浙江平宇律师事务所律师。被告：吴文娟。委托代理人：方君伟、沈志超，浙江越人律师事务所律师。第三人：瑞安水产城股份有限公司，住所地：温州市瑞安经济开发区滨江大道858号。法定代表人：郑安静，董事长。委托代理人：包建国，该公司员工。原告阮立红为与被告蔡风华、吴文娟、第三人瑞安水产城股份有限公司（以下简称瑞安水产城）案外人执行异议之诉一案于2015年7月9日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年9月28日、12月15日、12月29日公开开庭进行审理。原告阮立红及其委托代理人林永华，被告蔡风华的委托代理人柯展、朱显臣，被告吴文娟的委托代理人方君伟、沈志超，第三人瑞安水产城的委托代理人包建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮立红诉称：原告原系瑞安水产城1号、1号营业房的承租户。2013年3月25日，第三人瑞安水产城向各位承租户发布《公告》。《公告》称“各位承租户承租本公司位于瑞安水产城的房屋，租赁期限至2013年6月30日止。本公司经股东会讨论，决定本次租赁期届满后，将收回房屋进行出售，……此事本公司己经于2013年3月18日公告及直接送达通知各承租户”。为长久经营之计，原告遂于2013年4月9日向第三人瑞安水产城交纳了二房屋的购房定金共60万元。2013年4月11日，原告与第三人瑞安水产城分别签订了二份《瑞安水产城营业房买卖合同》，原告向第三人瑞安水产城购得水产城1号、1号二间营业房。原告按约共向其交纳了全部购房款202万元（1号房价款为100万元，1号房价款为102万元）。2013年6月，原告办理了水产城1号营业房的产权过户手续。2014年3月，原告开始要求第三人瑞安水产城协助办理1号营业房产权过户手续，由于瑞安水产城公司名称的变更以及公司拖欠税款等原因导致原告2014年8月25日己着手办理而未办成。被告蔡风华与第三人瑞安水产城等民间借贷纠纷一案，进入执行阶段，法院于2014年10月17日作出（2014）温鹿执民字第4244号执行裁定书，裁定查封涉案房产。同时，被告吴文娟与第三人瑞安水产城等民间借贷纠纷一案，被告吴文娟向法院申请执行。原告于2015年1月28日向法院提出案外人执行异议。法院于2015年6月23日，作出（2015）温鹿执异字第26号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。综上，现请求：1、请判令立即停止对坐落于瑞安市经济开发区水产城1号[瑞安市房权证瑞（房）字第号]房屋的进行强制执行，并解除查封；2、请判令本案的诉讼费用由被告方承担。为证明其诉讼主张，原告向本院提供了以下证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2、身份证、结婚证，证明林秀云与原告为夫妻关系。3、身份证、户籍证明、公司基本情况，证明被告、第三人诉讼主体资格。4、公告、买卖合同、银行汇款凭证、企业社会养老保险、收款回执单、房产证，证明原告向第三人瑞安水产城购买了水产城16、1号商铺，其中涉诉的1号商铺购房款102万元，原告己全额支付。5、水产城经营户缴费名册，证明2014年5月、9月、11月的水电费均系原告缴纳，证明原告已经占有涉案房屋的事实。6、预约卡、查询申请表、产权证明书、地方税务局限改通知书，证明原告于2014年8月25日申请办理过户手续，因水产城公司名称变更、拖欠税款等原因导致原告无法办理过户手续的事实。7、执行裁定书，证明原告己在法定期限内向鹿城区人民法院提起执行异议的申请，鹿城区人民法院裁定驳回原告的执行异议申请。8、瑞安水产城店面水、电、物业收费通知单，记载时间为2013年10月17日，证明2013年10月份原告已占有经营涉案房屋的事实。9、营业房买卖合同（15号商铺）、银行转账凭证、店面收款回单，证明原告与第三人瑞安水产城就15号商铺签订买卖合同、支付定金，瑞安水产城向原告出具收款回单的事实。10、营业房买卖合同（1号商铺）、收款回单、不动产统一发票、税款转账凭证、补充协议，证明原告与第三人瑞安水产城就1号商铺签订买卖合同、支付购房款及双方达成交付税款的约定的事实。11、证人林某的证言，证明林某系瑞安水产城的员工及己收到原告支付的购房款的事实。12、缴费通知单，证明原告就涉案1号商铺缴纳水、电费的事实。13、装修收据及广告公司名片，证明原告对涉案商铺进行装修，于2013年4月以来已经占有使用1号商铺的事实。14、证人叶某的证言，证明原告于2013年10月底至11月初对涉案商铺进行装修的事实。被告蔡风华辩称：一、原告阮立红要求解除查封涉案房产的诉讼请求超出执行异议之诉审理范围，属于对具体执行行为不服，依法应予以驳回。二、原告阮立红非涉案查封房产的权利人，该房屋所有权仍归属第三人所有，原告无权要求停止对涉案查封房产的执行。三、原告阮立红没有足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应承担举证不能的不利后果。1、营业房买卖合同未经公证、未备案，也未预告登记；相关证据显示，原告并未向第三人支付转让款，第三人也未将上述房产过户给原告；原告无法证实其与第三人存在真实的房屋买卖关系。2、《瑞安水产城营业房买卖合同》的落款时间为2013年4月11日，但无法确认该合同的真实签订时间是否在执行法院查封前；法院查封涉案房产时，涉案房屋产权人仍是第三人，法院的查封行为正确、合法。3、根据原告提供的银行凭证，原告所谓的购房款均未转入第三人的账户，且款项来源不明，亦未写明具体用途，转账金额与合同约定的金额也不相符，无法证实上述款项是原告向第三人支付的购房款。另，根据合同约定，原告应于2013年5月11日前付清余款51万元，但原告于2014年3月18日才支付该51万元，即使该款项系购房款，原告违约已长达近一年，与原告诉称不符。4、原告无足够证据证明在法院查封之前已合法占有涉案房产。5、据原告所述，其同时向第三人购买两套营业房，其中一套1号房屋己过户，而涉案房屋未能办理过户，与常理不符。原告于2013年5月12日起就可向房管部门申请办理涉案房产过户手续，但直至2014年10月17日，原告均未办理该房产过户手续；原告以第三人公司名称变更、欠税等为理由推脱自身过错，与事实不相符。在执行异议听证程序中，第三人承认于2013年、2014年期间办理了部分房屋过户手续，说明涉案房产未办理产权过户手续与第三人名称变更及欠税行为并无直接关联。原告未办理过户手续系自身存在严重过错，应承担相应责任。综上，原告提出的执行异议之诉，无事实和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告吴文娟辩称：与被告蔡风华答辩意见一致。涉案房屋系被执行人名下财产，执行裁定于法有据。第三人瑞安水产城称：原告所述属实，第三人已经收到购房款。第三人瑞安水产城向本院提供证据：承诺书，证明原告对涉案1号商铺进行装修时，向第三人瑞安水产城公司出具的自行处理装修垃圾的承诺书；原告对涉案1号商铺已实际占有使用的事实。被告蔡风华、吴文娟未向本院提供证据。审理过程中，被告蔡风华对原告阮立红提供的证据质证称：对证据1、2、3三性无异议。对证据2中的陈宝宣的户籍信息有异议，与本案无关。对证据4中的公告三性有异议，真实性无法核实，不能排除第三人为了逃避债务履行而出具；即便真实，与本案无关，仅是告知性公告，告知承租户不再续租、有优先购买权；且告知对象不明确，是否包含涉案房产无法核实，不能证明待证的事实。对营业房买卖合同三性有异议，一未经公证、二未经备案，真实性无法核实；根据合同记载，合同签订时间为2013年4月11日，约定签订当天支付定金30万元；于4月26日前支付购房款21万元；于5月11日前支付购房款51万元；原告称2013年4月9日支付的60万元系定金，无证据印证；结合银行凭证，被告对银行汇款凭证，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，据银行凭证显示，原告分别于2013年4月9日、2013年4月26日、2014年3月18日转账给林某60万元、41万元、51万元，款项支付时间与合同约定不一致，转账金额与合同约定金额亦不相符；且银行凭证上即无原告姓名也无第三人名字，更未注明系购房款，汇款金额与第三人出具的收款回单金额不符；无法证明该款就是购房款。另，合同上无第三人代表的签字，不符合形式要件。且原告在执行异议听证程序中提供了6份银行凭证涉及总金额达239万元，均转入林某的账户，不能排除原告与林某存在其它资金往来，故银行凭证不能证明原告支付全部购房款的事实。对企业社会保险，真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明林某在第三人处有参加保险，不能证明林某系第三人的职工，无法证明原告向第三人支付全部购房款。对三份店铺收款回单，三性有异议，不能排除是第三人为了逃避债务履行而出具的；三份收款回单落款处的第三人公章不一致；第一份收款回单店铺号有被修改过，总价款100万元也与营业房买卖合同所约定102万元不同；收款时间为2013年4月9日早于合同签订时间；第二份收款回单的公章与营业房买卖合同的公章不一致，有伪造公章嫌疑，且与原告提供的支付凭证金额不一致；第三份收款回单的落款时间早于银行凭证的收款时间，与常理不符；不能证明待证事实。另，收款回单以打印的方式出具，不符合财务规范。公司名称于2013年11月6日己变更，第三份收款回单上的印章与当时公司的印章不一致。对房产证、土地证，真实性、合法性无异议，关联性有异议，1号房产证与本案无关，1号房产证、土地证不能证明原告已合法占有了涉案房产；上述房产的登记时间分别在2013年7月、2014年1月、5月期间，说明涉案房产可以办理过户登记手续，不存在第三人名称变更及拖欠税款等原因而无法办理过户手续。对证据5经营户缴费名册，三性有异议，原告仅提供了2014年5月、9月、11月的名册，真实性无法核实，名册上虽有原告名字，不能证明原告实际占有涉案房产并使用。另，名单上有三处店铺写着原告的名字，原告所谓的购房款，是否就是涉案店铺的购房款，有待核实。对证据6预约卡，只是一个排队办事的号码，不能证明原告于当天有去过房管局；对查询申请表，三性有异议，落款时间虽为2014年8月25日，但这种申请表，去房管局随时都能拿到；且该表填写方式不符合房管局的要求，如原告当天确有去查询，房管局应会告知重填；故不能证明原告于2014年8月25日去办理过户手续。对申请表产权证明书，真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅系权属证明，不能证明原告于当天去办理过户手续；且能证明第三人瑞安水产城为涉案房产的产权人，法院的查封行为并无不当。对地方税务局限改通知，三性有异议，第三人欠税等原因不能成为原告未办理过户手续无过错的理由，第三人在2013年、2014年期间办理过部分房屋过户登记手续，说明办理房屋过户手续与第三人欠税等原因无直接关联。原告未办理过户手续其自身存在严重过错；该通知书与本案无关。对证据7执行裁定书的三性无异议，可以证明原告提出的执行异议无事实和法律依据，应予驳回。对证据8三性有异议，系由第三人单方出具，不能作为原告实际占有涉案房产的证据。对证据9三性有异议，营业房买卖合同（15号商铺）中约定的金额与付款凭证中的金额不相符合。对证据10营业房买卖合同（1号商铺）、收款回单，三性有异议，原告同时购买1号、1号商铺，但1号已经办理过户，1号商铺却未能办理过户，可推知原告与第三人水产城签订1号商铺的买卖合同是虚假的。对证据10中的补充协议、税款转账凭证三性有异议，补充协议中的金额约定与税款付款凭证不吻合。对不动产发票三性无异议。对证据11证人林某的证言有异议，林某不具备证人的资格，同类另案中，林某也是作为证人出庭，其证人证言不具备合法性，也无法证明原告打入的款项为购房款。对证据12三性有异议，该证据由第三人出具，故证明力较低，无法证明原告占有1号商铺的事实。对证据13三性有异议，非完整收据，中间有撕毁部分，形成时间不能确定，不能证明原告于2013年4月开始占有涉案1号商铺。对证据14证人叶某证言有异议，虽能证明证人对15-1号商铺进行过装修，但无法证明商铺1号为原告所有，也不能证明原告于2013年4月就占有使用涉案商铺。被告蔡风华对第三人瑞安水产城提供的证据质证称：承诺书内容与证人叶某证言不符，据证人所述，原告仅对涉案商铺门面广告牌进行制作，并未对商铺内部进行装修。结合原告提供的关于15号商铺买卖的证据，承诺书不能证明原告对15-1号商铺进行装修是以所有人的身份占有使用涉案商铺。被告吴文娟对原告阮立红提供的证据质证称：证据1-7的质证意见同被告蔡风华的意见。对证据8三性有异议，说明水产城实际控制商铺的缴费，不能证明原告的待证事实。对证据9营业房买卖合同（15号商铺），三性有异议，原告没有提供购房款支付凭证，20万元银行转账凭证不能证明是定金。合同是根据汇款凭证事后制作的，现申请对涉案1号营业房买卖合同进行鉴定。对证据10营业房买卖合同（1号商铺），真实性无法确定。另，该合同印证了15号、1号买卖合同的不真实性。根据相关规定第三人瑞安水产城改制需报有关机关批准，报税后才能进行资产转让，未经合法程序，擅自处分公司资产，损害国家及债权人的利益。另，营业房买卖合同（1号商铺）后附有股东会决议，15号、1号的买卖合同未附有股东会决议，亦可推知15号、1号买卖合同是虚假的。补充协议与汇款凭证不能一一对应；付款可能系原告与第三人之间的其它经济往来。1号商铺的不动产发票三性无异议，但不能证明原告的证明目的，可推知15号、1号商铺买卖的不真实性。对证据11证人林某的证言有异议，林某在另案中担任证人，全程听取庭审，不符合证人的条件。其证言不能证明原告打给林某账户的款项为购房款，印证15号、1号买卖合同均是事后形成。对证据12三性有异议，系第三人水产城单方出具，真实性存疑。结合原告提供的经营户缴费名册，不能证明原告以店铺所有人的身份占有涉案1号商铺。对证据13，关联性、真实性有异议，不能证明原告的待证事实与待证目的；即使证据属实，不能证明原告不间断持续占有涉案1号商铺直至法院查封之前。对证据14，真实性、关联性有异议，证人叶某所述存在矛盾，广告费收据存在补签的可能；不能证明原告对涉案商铺一直占有使用的事实。被告吴文娟对第三人瑞安水产城提供的证据质证称：对承诺书三性有异议，承诺书内容记载16-1号商铺为原告所有，但当时原告并未支付1号商铺的全款，记载商铺为原告所有，与事实不符。第三人瑞安水产城对原告阮立红提供的证据三性没有异议。经审理，本院依法对当事人提供的证据认定如下：一、原告提供的证据1、2、3，能够证明原、被告的诉讼主体资格，但其中的陈宝宣的身份材料与本案无关，本院不予认定。证据7能够证明涉案商铺被查封，原告提出执行异议被驳回的事实。证据9、10能够证明原告阮立红向第三人瑞安水产城购买15、1号商铺的事实。证据11能够证明林某系第三人瑞安水产城的员工的事实。二、原告提供的证据4，结合证据9、10及证人林某的证言，能够相印证证明第三人瑞安水产城于2013年3月25日发出公告，公告记载于2013年4月8日前原承租户享有优先购买权，2013年4月9日零时起，将开始向社会公开出售营业房。原告于2013年4月9日向第三人瑞安水产城支付60万款项用以购买16、1号商铺（各30万元）；2013年4月11日，原告与第三人就涉案1号商铺签订营业房买卖合同，合同记载第三人瑞安水产城将涉案1号商铺出售给原告，建筑面积53.38平方米，共计房款102万元；2013年4月26日，原告向第三人瑞安水产城支付41万元，其中21万为1号商铺购房款，20万元为1号商铺购房款；2014年3月17日，原告向第三人瑞安水产城支付1号商铺购房款51万元；第三人瑞安水产城就原告付款出具收款回单。另，房产证可以证明1号商铺的登记情况及涉案1号商铺房屋土地使用权、房屋产权的登记时间；原告为购买15号商铺己向第三人瑞安水产城支付了20万元。被告吴文娟主张根据原告购买1号商铺的相关证据推知原告购买涉案1号商铺的不真实性，但未提供相应证据佐证，本院不予采信。三、原告提供的证据5、8、12、13、14及第三人瑞安水产城提供的证据承诺书，能证明原告于2013年7月5日向第三人瑞安水产城出具承诺书，承诺书记载：装修营业房的一切费用由原告承担，在装修期间及以后所造成的一切后果由原告承担。2013年10月，原告通过宏威广告装饰公司制作涉案15-1号商铺广告牌，宏威广告装饰公司的叶某于2013年11月5日向原告出具收款收据。第三人瑞安水产城就涉案1号商铺向原告阮立红出具收款期限为2013年10月17日、2013年11月14日、2014年1月10日的电、水、物业收费通知单。第三人瑞安水产城2014年5月、9月、11月水产城经营户缴费名册中均显示涉案1号商铺的经营户为原告阮立红。四、原告提供的证据6，预约卡、查询申请表，不能证明原告的待证事实，本院不予认定；产权证明书可以证明瑞安市住房和城乡规划建设局于2014年8月25日向地税局出具产权证明书的事实。地方税务局限改通知书可以证明地税局于2014年7月21日向第三人瑞安水产城出具责令限期整改通知书，责令瑞安水产城缴纳税款的事实。五、对被告吴文娟于2015年12月15日第二次庭审中以1号商铺买卖合同与涉案1号商铺买卖合同存在不一致为由，申请对涉案1号商铺《瑞安水产城营业房买卖合同》进行鉴定。本院认为：1、被告吴文娟于2015年7月29日收到该证据和举证通知书，举证期限至2015年8月13日届满。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。被告吴文娟申请鉴定的时间己超过法定举证期限。同时，被告吴文娟在本院第一次庭审质证过程中亦未提出鉴定申请。2、1号商铺买卖与涉案1号商铺买卖系不同的买卖，二者不存在直接的、必然的关联。被告吴文娟以二合同存在不一致为由申请鉴定，理由不成立。3、结合本案其它证据，可以印证原告有向第三人瑞安水产城购买涉案1号商铺。综上，被告吴文娟的鉴定申请，本院不予采纳。经审理，本院查明事实如下：2013年3月25日，第三人瑞安水产城向水产城经营户发出公告。公告记载：于2013年4月8日前原承租户享有优先购买权；2013年4月9日零时起，将开始向社会公开出售营业房。2013年4月9日，原告阮立红向第三人瑞安水产城支付了60万元。其中30万元用于支付1号商铺的购房款。2013年4月11日，原告与第三人瑞安水产城就涉案1号商铺签订营业房买卖合同。合同约定第三人瑞安水产城将涉案1号商铺出售给原告，建筑面积53.38平方米，共计房款102万元。2013年4月26日，原告向第三人瑞安水产城支付41万元，其中21万为1号商铺购房款。2014年3月17日，原告向第三人瑞安水产城支付1号商铺购房款51万元。原告共计支付102万元。第三人瑞安水产城就原告付款出具收款回单。2013年7月5日，原告向第三人瑞安水产城出具承诺书，承诺书记载：装修营业房的一切费用由原告承担，在装修期间及以后所造成的一切后果由原告承担。2013年10月，原告通过宏威广告装饰公司制作15-1号商铺广告牌，宏威广告装饰公司叶某于2013年11月5日向原告出具收款收据。2013年至2014年间，第三人瑞安水产城向原告出具电、水、物业收费通知单。2014年1月10日、5月28日，第三人瑞安水产城分别办理了涉案1号商铺的产权登记及土地使用权登记。2014年7月21日，地税局向第三人瑞安水产城出具责令限期整改通知书，责令瑞安水产城缴纳所欠税款。另查明，蔡风华、吴文娟诉瑞安水产城、郑岳云民间借贷纠纷案件进入执行程序后，本院于2014年10月17日作出执行裁定书，查封了涉案1号商铺。原告向本院提出执行异议。本院于2015年6月23日作出（2015）温鹿执异字第26号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，遂起诉。本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。原告认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，本院具体评析如下：一、原告与第三人瑞安水产城就涉案1号商铺签订的《瑞安水产城营业房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方的房屋买卖关系应受法律保护。被告主张合同不真实，无证据证明，本院不予采信。二、原告阮立红提供的银行转账凭证、收款回单与证人证言能相互印证原告为购买涉案1号商铺己支付全部购房款的事实。三、原告于2013年10月对涉案商铺进行装修，第三人瑞安水产城就涉案1号商铺向原告阮立红出具电、水、物业收费通知单等事实可以证明原告在涉案1号商铺被查封之前己合法占有涉案1号商铺。四、涉案1号商铺产权证和土地使用权证载明的登记时间分别为2014年1月10日、2014年5月28日，且第三人瑞安水产城于2014年7月21日收到税务部门责令缴纳欠税的通知书，故现有证据不足以证明原告对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，原告主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。另，原告主张解除对涉案房屋的查封属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行坐落于温州市瑞安经济开发区水产城1号房产[所有权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第号]。二、驳回原告阮立红其它诉讼请求。案件受理费13980元，由被告蔡风华、吴文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判长  叶珺审判员夏晓峰人民陪审员郑黎萍二〇一六年一月四日李力