中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3147号上诉人（原审原告）PAULVANDODKARVANDI（柯俊杰）。委托代理人贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人包宇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李强。被上诉人（原审被告）李中天。两被上诉人共同委托代理人王根武，浙江康济律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人陆康，浙江康济律师事务所律师。上诉人PAULVANDODKARVANDI（柯俊杰）因与被上诉人李强、李中天房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第44971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭，于同年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人PAULVANDODKARVANDI之委托代理人贺雷、包宇，被上诉人李中天、李强之共同委托代理人陆康到庭，本案现已审理终结。原审查明，2011年7月16日，PAULVANDODKARVANDI作为承租方（乙方），李强、李中天作为出租方（甲方），双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将本市浦东新区浦明路***弄仁恒滨江园11号902室出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为住宅使用，房屋租赁期限为5年，自2011年7月15日起至2016年8月31日止。合同第四条约定，租赁期内的月租金为人民币（下同）24,000元，在租赁期满前保持不变，乙方应于每三个月的1日前向甲方支付三个月的租金，逾期支付的，每逾期1日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金。第五条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金24,000元。租赁关系于本合同期满时终止的，甲乙双方应当于交接房屋，乙方结清水电煤等费用后，甲方应全额退还保证金，租赁期间，物业管理费、有线电视费及使用该房屋所发生的水电煤气等费用由乙方承担。6-1条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施（包含空调、房屋管道等）有损坏或故障时，应及时通知甲方修复和保养，甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修和保养；乙方无法通过本合同约定的联系方式联系到甲方的，或者甲方逾期不维修的，乙方可代为维修和保养，费用由甲方承担，乙方有权在下次支付租金时扣除相应费用。6-2条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，应当由乙方负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6-3条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前3日通知乙方。8-1条约定，甲方同意乙方转租。9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按1年的租金，即288,000元支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（二）甲方交付的房屋不符合本合同的约定或严重违反6-1条的维修责任，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……（五）乙方无故逾期不支付租金，经甲方书面催告1个月内仍未支付的。10-3条约定，非本合同规定的情况，本合同租赁期不可撤销。在租赁期内，如甲方未经乙方事先书面同意，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按1年的租金向乙方支付违约金，并向乙方返还全额保证金以及提前收取的租金；如乙方有其他因此造成的直接或间接经济损失，甲方也应完全赔偿乙方使其免于伤害。10-4条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按1年的租金向甲方支付违约金，如甲方有其他因此造成的直接或间接经济损失，乙方也应完全赔偿甲方使其免于伤害。合同《补充条款》第1条约定，乙方每三个月支付一次租金，支付日以乙方汇款之日为准。合同《附件一》第1条约定，甲方将提供不带有家具的房屋供乙方租赁，但该房屋初始装配以及厨房固定设备除外。除非另有书面约定，否则甲方留在该房屋内的其他设施设备视为甲方的弃置物，租赁结束后乙方无须归还。第2条约定，甲方同意并且接受乙方自行支付费用，对该房屋进行装修与增设附属设施。合同签订后，李强、李中天按约向PAULVANDODKARVANDI交付了房屋，PAULVANDODKARVANDI则支付了租赁保证金24,000元至2014年2月28日止的租金。另查明，2013年12月30日，PAULVANDODKARVANDI向李强、李中天发送《维修通知函》，称：2013年12月27日，系争房屋的厨房以及餐厅地面上发现有积水，其及时联系物业进行检查后，发现该积水是从地漏管道中返出，地面上的积水现已清除，但地板下的积水需拆除地板进行清理。事发当天，其代理人已立即与李强、李中天代理人及本人进行沟通，告知此事。现要求李强、李中天于收到函件的三日内对房屋内管道进行维修，并对地板下的积水进行清除。逾期不清除维护的，其将代为进行清除维护以及修复，由此而产生的费用，其将于下期租金中扣除。2014年2月2日，李强、李中天回函称，其于2013年12月27日下午接到PAULVANDODKARVANDI方工作人员通知，室内进水已无法使用，其当即与中介方（哈考特置业）取得联系，并及时与物业沟通了解情况。由于该房屋较长时间内无人员居住，承租方也未能及时管理和发现厨房内下水通道堵塞积水并从地漏管道中返出，而是楼道卫生员发现902室进户门内有大量污水向户外流出才得以发现，因此造成了餐厅等大面积水的严重后果。李强、李中天认为，由于PAULVANDODKARVANDI对该房屋使用和管理不当，而造成如此严重的后果，因此造成的全部损失将由PAULVANDODKARVANDI承担，如PAULVANDODKARVANDI拒不维修，李强、李中天将向法院起诉来维护自身利益。2014年2月21日，PAULVANDODKARVANDI又致函给李强、李中天，称，2013年12月27日系争房屋所在大楼8层至9层间下水总管堵塞，导致大量生活用水从该房屋地漏处反渗，并造成房屋严重积水，严重影响了PAULVANDODKARVANDI对房屋的正常居住和使用。事发后PAULVANDODKARVANDI立即与李强、李中天联系尽快维修，并就此事进行了函件往来，PAULVANDODKARVANDI方与李强、李中天方代理人及物业先后进行了三次会议，且于2014年1月8日与李强、李中天本人也进行了协商。经协商，李强、李中天本人同意签署就此事解决方案的《谅解函》，PAULVANDODKARVANDI方于当天下午将《谅解函》发至李强、李中天指定的邮箱，但至今未收到李强、李中天签署的《谅解函》。现正式函告李强、李中天方，要求李强、李中天方尽快确认并签署《谅解函》，并明确对该房屋进行维修的态度、落实维修方案，否则在房屋恢复可使用的状态之前，PAULVANDODKARVANDI方将暂停支付租金，同时，就此事件给PAULVANDODKARVANDI造成的损失，PAULVANDODKARVANDI方将保留追究李强、李中天方责任的权利。2014年2月26日，李强、李中天又复函给PAULVANDODKARVANDI，称PAULVANDODKARVANDI于2014年2月21日来函与事实不符，李强、李中天于2014年1月8日来沪与PAULVANDODKARVANDI公司的吴小姐等2人协商处理该事件，双方同意参照如下处理方案：一、房屋内地板等受损项目由PAULVANDODKARVANDI方承担所有费用，并负责安装地暖设施。二、李强、李中天方同意减免五个月的租金。三、楼下802室房屋的维修费由物业负责，并由PAULVANDODKARVANDI方与物业沟通解决。以上三条李强、李中天方当即同意并请PAULVANDODKARVANDI方抓紧实施。现PAULVANDODKARVANDI所发谅解函内容与1月8日协商内容不符，未明确802室房屋维修条款。李强、李中天方曾多次电话与PAULVANDODKARVANDI方沟通明确802室解决方案，可至今未果。2014年3月8日，PAULVANDODKARVANDI向李强、李中天发送《租赁合同终止通知》，表示系争房屋发生严重积水事件、不具备居住状态非PAULVANDODKARVANDI方因素，李强、李中天拒不履行合同约定的维修义务，致使有关问题无端拖延，造成PAULVANDODKARVANDI方严重损失，鉴于李强、李中天严重违反合同约定的维修责任，致使PAULVANDODKARVANDI不能实现租赁目的，现正式通知李强、李中天：双方的租赁关系于2013年12月27日解除。同年3月19日，PAULVANDODKARVANDI委托律师向李强、李中天发送律师函，表明因李强、李中天方的违约造成合同解除，李强、李中天方应当承担相应的违约责任，李强、李中天方应当于收到本函之日起3日内将租赁保证金退还至委托人，已付未用的租金合计51,485元退还（2013年12月28日至2014年2月28日），并支付违约金288,000元。另外，该房屋的钥匙与本函一起寄送至PAULVANDODKARVANDI代理人许建恒女士处，请及时查收。中介收到系争房屋钥匙后通知了李强、李中天。又查明，双方签订租赁合同同时签署了交接清单，其中记载了李强、李中天交付房屋给PAULVANDODKARVANDI同时移交的家具清单,其中包括客厅沙发、电视柜、边柜等。2014年10月1日，李强、李中天发函给PAULVANDODKARVANDI，称其在收到PAULVANDODKARVANDI方的律师函后立即回函要求双方对解除合同的事宜进行协商确定，但双方至今未就合同解除的相关事宜达成一致，PAULVANDODKARVANDI方未按照家具清单向李强、李中天方交还任何经李强、李中天方确认的家具，也未与李强、李中天方办理房屋移交手续、结清费用，要求PAULVANDODKARVANDI方在收函之后三日内与李强、李中天方联系，协商合同解除事宜，并对费用进行结算，办理房屋、家具等交接验收手续，否则，李强、李中天方将通过法律途径解决。2014年11月20日，李强、李中天又发函给PAULVANDODKARVANDI，表明2014年3月11日，李强、李中天代理人前往查看的是房屋受损情况，对于家具交接的情况并不清楚，也不在该次委托其办理的范围之内；李强、李中天事后曾亲自至系争房屋内查看房屋受损情况，发现陈放在房屋内家具并非签订合同时李强、李中天交付给PAULVANDODKARVANDI的家具。因此，希望PAULVANDODKARVANDI方按照家具清单归还李强、李中天方当时交付给PAULVANDODKARVANDI方的家具，并搬离不属于李强、李中天方的家具，以便双方解除租赁合同。综上，希望协商解除租赁合同事宜，并对费用进行结算，办理房屋、家具等交接验收手续。再查明，系争房屋自2014年4月4日起的电费、2014年4月28日起的水费、2014年3月1日起的天然气费用及2014年1月起的物业管理费已由李强、李中天支付。其中，2014年3月至4月期间的天然气费用为545元，2014年1月至2014年6月期间的物业管理费为7,251元，每月为1,208.50元。原审审理中，PAULVANDODKARVANDI称其承租涉案房屋后即将房屋转租给了案外人，房屋漏水期间案外人父子在境外，并未居住使用系争房屋，而漏水事件发生于案外人父子外出期间，故漏水原因的唯一可能是主下水道堵塞，PAULVANDODKARVANDI方对此并无过错，因房屋漏水问题造成案外人无法居住，实际承租人已于事故发生后搬离，并于2014年1月25日与PAULVANDODKARVANDI办理了房屋交接手续，其已于2014年3月通知李强、李中天解除合同并邮寄了钥匙，李强、李中天自己放弃了行使房屋的权利，鉴于漏水造成无法使用房屋，故要求确认合同于2013年12月27日解除；因PAULVANDODKARVANDI承租涉案房屋后对房屋重新进行了装修，另外，其将房屋转租给案外人的租赁价格与涉案合同约定的价格之间存在差价，因李强、李中天违约未行使维修义务，给PAULVANDODKARVANDI造成损失，故要求李强、李中天按约承担违约责任，但不主张装修损失。李强、李中天则认为，虽然实际承租人父子在发生漏水时不在国内，但不能证明其余家庭成员没有居住使用系争房屋，发生漏水情况后，物业公司一直与PAULVANDODKARVANDI联系，且PAULVANDODKARVANDI发函明确由其自己承担维修责任，故李强、李中天并未违约，PAULVANDODKARVANDI无权解除合同，如PAULVANDODKARVANDI坚持要求解除合同，其同意解除合同，但应当在结算水电煤等费用后解除。因PAULVANDODKARVANDI并未通知并与其办理房屋交接手续，房屋钥匙也是通过中介转交给李强、李中天的，故不同意退还PAULVANDODKARVANDI租金，同时保留向PAULVANDODKARVANDI追索2014年3月1日起的租金的权利；另外，房屋漏水情况发生在PAULVANDODKARVANDI租赁期间，可能是PAULVANDODKARVANDI使用不当所致，因漏水造成楼下802室邻居财产损失，其于2014年6月收到中介寄送的钥匙后于2014年12月起对房屋进行了维修，产生了大量维修费用，故保留向PAULVANDODKARVANDI主张损失赔偿的权利；因相关的水电费、天然气费用是由李强、李中天代为交纳，双方间对此并未进行结算，故暂时不同意返还租赁保证金。关于物业管理费，PAULVANDODKARVANDI确认其只支付至2013年12月，之后的物业管理费未予缴纳，但李强、李中天提供的仅是复印件，也没有提供付款记录证明付款方是李强、李中天，且涉案合同已于2013年12月27日解除，在此之后的物业管理费用不应由PAULVANDODKARVANDI承担，故对李强、李中天提供的物业管理费发票不予认可。为此，本院与系争房屋所在地物业公司上海xx物业管理有限公司进行核实，该公司确认李强、李中天已支付了系争房屋2014年1月至12月期间的物业管理费。原审审理中，李强、李中天提出，PAULVANDODKARVANDI并没有按照双方签署的家具清单向李强、李中天返还家具，清单上的部分家具缺失，部分家具已被PAULVANDODKARVANDI更换。PAULVANDODKARVANDI对此不予认可，并表示即便发生缺失或更换的情况，根据合同约定视为李强、李中天的遗弃物，不应由PAULVANDODKARVANDI承担责任。PAULVANDODKARVANDI（柯俊杰）于2014年12月25日起诉诸原审法院，请求判令李强、李中天：1、退还其租赁保证金24,000元，2、退还其租金51,485元，3、支付其迟延退还租赁保证金及租金利息3,233元（自2014年3月8日起算，暂算至2014年11月20日，实际要求计算至判决生效之日），4、支付其违约金288,000元。原审认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，当事人均应全面切实履行。根据合同约定，租赁期间，PAULVANDODKARVANDI发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知李强、李中天修复和保养，李强、李中天应在接到PAULVANDODKARVANDI通知后3日内进行维修和保养；PAULVANDODKARVANDI无法通过本合同约定的联系方式联系到李强、李中天的，或者李强、李中天逾期不维修的，PAULVANDODKARVANDI可代为维修和保养，费用由李强、李中天承担，PAULVANDODKARVANDI有权在下次支付租金时扣除相应费用。李强、李中天交付的房屋不符合合同约定或严重违反前述条款约定的维修责任，致使不能实现租赁目的的或李强、李中天交付的房屋存在缺陷，危及PAULVANDODKARVANDI安全的，PAULVANDODKARVANDI可书面通知李强、李中天解除合同。根据前述条款，PAULVANDODKARVANDI承租系争房屋后，对于居住期间发现的房屋问题应当通知李强、李中天进行处理，3天内仍未解决的，可按合同约定自行处理。本案中，涉案房屋发生漏水情况并不必然导致租赁目的无法实现，且发生漏水之后，PAULVANDODKARVANDI发函要求李强、李中天履行维修义务，并表示如李强、李中天逾期不清除维护的，其将代为进行清除维护以及维修，之后，双方就维修问题又进行了多次协商，在此情况下，PAULVANDODKARVANDI以李强、李中天拒不履行维修义务为由解除合同与合同约定不符，但在审理中，李强、李中天同意解除合同，法院可予准许。本案中，PAULVANDODKARVANDI仅向李强、李中天支付了至2014年2月28日的租金，而PAULVANDODKARVANDI直至2014年3月才以邮寄方式将系争房屋钥匙寄给李强、李中天，可见在此之前系争房屋仍在PAULVANDODKARVANDI控制之下，故PAULVANDODKARVANDI要求李强、李中天退还至2014年2月28日止的租金并承担利息损失没有合同和法律依据，法院不予支持。同理，PAULVANDODKARVANDI并无单方解除权，其要求李强、李中天承担解除合同违约金与合同约定不符，法院亦不予支持。关于租赁保证金，李强、李中天辩称房屋内家具有缺失、更换情况，且双方尚未就水电等费用进行结算，故暂时不同意返还保证金，对此，法院认为，李强、李中天未能提供证据证实系PAULVANDODKARVANDI搬走了房屋内家具或进行了更换，至于费用结算问题，PAULVANDODKARVANDI已于2014年3月将系争房屋钥匙邮寄给了中介要求中介转交给李强、李中天，在此之后系争房屋产生的相关水电费用不应由PAULVANDODKARVANDI承担，而PAULVANDODKARVANDI实际已支付了至2014年4月3日的电费、2014年4月27日起的水费及2014年3月1日前的天然气费用，故李强、李中天仍以双方未就水电煤费用进行结算为由拒绝返还保证金法院难以支持，PAULVANDODKARVANDI仅支付了至2013年12月的物业管理费，对于2014年3月1日至PAULVANDODKARVANDI返还钥匙期间的天然气费用及2014年1月至PAULVANDODKARVANDI返还房屋钥匙期间的物业管理费，PAULVANDODKARVANDI仍应按照合同约定承担，承担的数额由法院根据现有证据进行酌定。审理中，李强、李中天表示对于2014年3月1日起的租金及因漏水造成的财产损失等问题保留诉权，不需要在本案中处理，法院可予准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一五年七月二十八日判决：一、解除PAULVANDODKARVANDI与李强、李中天之间的《上海市房屋租赁合同》；二、李强、李中天返还PAULVANDODKARVANDI租赁保证金24,000元；三、PAULVANDODKARVANDI支付李强、李中天天然气费189元、物业管理费3,257元，共计3,446元；四、驳回PAULVANDODKARVANDI的其余诉讼请求；上述第二、三项相折抵，李强、李中天于判决生效之日起十日内返还PAULVANDODKARVANDI租赁保证金20,554元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6,800元，由PAULVANDODKARVANDI负担6,400元，李强、李中天负担400元。判决后，PAULVANDODKARVANDI不服，上诉称，原审查明不实，其未查明房屋漏水原因及漏水造成的严重后果，标的房屋漏水期间其实际居住人并不在国内，不可能实际居住并造成漏水；而漏水造成地板浸泡，维修需数月时间，基于房屋无法居住，其租赁目的无法实现。原审认定其有维修义务无视法律及合同约定。故上诉请求撤销原判第三、四项，改判李强、李中天退还其2013年12月27日至2014年2月28日期间租金51,485元，向其支付延迟退还租赁保证金、租金的利息3,233元，被上诉人向其支付违约金28.8万元及承担上诉费。李强、李中天辩称，一审双方证据可以证明原审法院认定事实清楚。实际上诉人在漏水后仍然继续使用房屋，2014年3月19日，上诉人向被上诉人发律师函要求解约时才向被上诉人返还系争房屋的门禁、钥匙。即使系争房屋维修，需以使用者搬离房屋为前提，但上诉人并没妥善安置次承租人，以致房屋漏水两个月之久仍在使用，造成维修一再拖延，责任应由上诉人自行承担。同时，次承租人搬离系争房屋之后，如上诉人不想自己维修，应及时通知被上诉人，被上诉人不存在违约行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人PAULVANDODKARVANDI与被上诉人李强、李中天2011年7月16日签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法当属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案原审期间，双方同意解约，原审据之裁断租约解除符合法律规定，本院应予确认。本案上诉争议为漏水期间租金及违约金承担，该部实为租约项下维修义务履行及相关责任判断问题。经审查，双方原审举证证据的载明内容已充分提炼并形成案件查明事实，本案并无其它法定法庭调查而未及之事实，上诉人所谓查明事实不清并无合法依据。必须指出，上诉人本案上诉主张涉及（现有证据、事实基础上）履约行为的法律责任判断而非其它。根据查明事实，本案标的房屋发生漏水之后，上诉人即函告被上诉人要求履行维修义务，并表示如其逾期未履行，将按约代为履行并由被上诉人承担费用，后双方对何者责任导致漏水等产生龃龉。根据租约，被上诉人对房屋有维修责任，其实际未履行，上诉人可代为履行并由前者承担费用。根据上述函告，上诉人显然充分意识其自行维修之权利、义务。就被上诉人维修责任而言，其未实际维修按约应承担维修费用。根据现有事实，不能认为被上诉人未实际维修即行为履行瑕疵或承担实质性违约责任。应该指出，原审法院驳回上诉人原审之被上诉人违约导致解约之主张亦基于该等事实。后双方实际多次就维修进行协商，但未达成一致，房屋既未及时交还被上诉人维修，上诉人亦未自行维修。应该认为，在本案标的房屋系上诉人长期占有使用的情况下，标的房屋漏水等使用问题系出租人标的瑕疵形成之举证责任应由承租人负担，显然上诉人未能完成该部主张事实之举证，故出租人不承担维修导致之履行瑕疵责任。上诉人继续占有房屋情况下，上诉人并无合法理由拒不履行支付房租之对价利益。故上诉人要求被上诉人退还2013年12月27日漏水后房租及承担违约金等缺乏合同及法律依据，本院难予采纳。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,440.77元，由上诉人PAULVANDODKARVANDI（柯俊杰）负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  吴 丹审 判 员  许 京二〇一六年一月十五日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……