广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初4503号原告:广州市越秀区百货公司，住所地广州市越秀区。法定代表人:刘秀兵，经理。委托代理人:彭涛、孟令君，均为广州市越秀国有资产经营有限公司的员工，联系地址广州市越秀区先烈中路65号七楼被告:郝顺桥，住广州市天河区。委托代理人：周广民、陈海波，均为国信信扬律师事务所律师。原告广州市越秀区百货公司诉被告郝顺桥租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭涛、孟令君，被告的委托代理人周广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2013年10月15日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租原告的位于广州市海珠区宝岗大道242号102房物业（下称“涉案物业”）作商业用途使用。合同签订后，被告依照合同约定向原告缴纳履约保证金276300元，原告将涉案物业交付给被告使用。然而自2015年始，被告屡次出现拖欠租金的行为。经原告催缴，被告仍拖欠2015年12月1日至2016年3月11日期间的物业租金，至今未付。2016年3月9日，被告向原告提出因经营不善，要求解除租赁合同，并于2016年3月11日双方办理交接手续，将涉案物业交还原告。据此，被告上述行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益不受侵害，故请求法院判令：1、解除原、被告于2013年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》；2、被告向原告支付2015年12月1日至2016年3月11日期间的租金340654元及违约金（从2015年12月11日起至清偿之日止，每逾期一日按月租金额的2%计）；3、被告向原告支付补偿金355393.5元（按剩余租期租金总额50%的标准计）；4、原告有权没收被告所缴纳的全部保证金276300元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告应当向涉案物业的实际承租人广州市海珠区惠园酒楼或者其执行合伙人（酒楼实际经营者）侯某主张权利，或者向惠园酒楼的全体合伙人主张权利；2、原告要求支付的违约金明显过高，请依法予以减少；3、原告依据合同约定要求被告支付补偿金并没收全部履约保证金，没有法律依据，且显失公平，请依法驳回。因此，请人民法院查明事实，驳回原告的不合理请求，支持被告的请求。经本院审理查明:原告是海珠区宝岗大道242号102房的权属人，并持有房管部门核发的《房地产权证》。2013年10月15日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区宝岗大道242号102房出租给乙方作商业用途，房屋建筑面积约652.79平方米。租赁期限及租金：2013年10月1日至2014年9月30日月租金92100元；2014年10月1日至2015年9月30日月租金96705元；2015年10月1日至2016年9月30日月租金101541元。租金支付方式为按月结算，乙方将房屋的首月租金于本合同签订之日起3个工作日内向甲方一次性支付，此后，房屋的每月租金于当月的10日前向甲方一次性支付；租金以支票或银行转账的付款方式支付。乙方向甲方交纳276300元履约保证金，乙方于本合同签订之日起3个工作日内，向甲方交纳相当于房屋首年3个月月租金数额的履约保证金。……乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，收取的履约保证金不予退还，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。同日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《广州市房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方应于合同签署之日向甲方支付租赁押金（即履约保证金）和首月租金。合同期满后，如乙方结清所有费用，按约交还场地并经甲方检查租赁物业内原有设备设施无损，且乙方不存在违约情况，甲方将押金无息退还乙方。如乙方存在以下情形，甲方有权立即解除合同，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的；……乙方无法定或约定事由无故提前解除租赁合同的；……。被告已向原告支付保证金276300元。被告从2015年12月1日起没有向原告支付租金。2015年5月25日原告发出《缴纳欠费告知书》，向被告催缴欠租及违约金。“已收件，雷某，2015.6.3”。但被告表示没有收到该告知书。2016年3月10日原告发出《缴纳欠费告知书》，向被告催缴2015年12月至2016年3月期间（共4个月）的租金共406164元。“已收原件一份，雷某（代），2016.3.25”。2016年3月9日被告向原告出具《报告》及《委托书》，表示因整体环境经济不好，惠园酒楼无法再维持经营，惠园酒楼所属的事宜已经全部解决，被告愿意将涉案物业交回原告，并委托雷某办理涉案物业的交接手续。2016年3月11日原、被告对涉案物业办理了交接手续，双方签署了《房产物业移交登记表》。另查：据工商部门企业公示信息反映，广州市海珠区惠园酒楼是合伙企业，成立于2002年6月4日，经营场所是广州市海珠区宝岗大道242号102房，合伙人是侯某、郝顺桥。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告向原告租赁涉案物业用于经营酒楼，由于被告自身原因，在合同期限届满前即2016年3月11日将承租涉案物业交还给原告，并拖欠2015年12月1日至2016年3月11日期间租金至今未支付给原告，被告的行为已构成根本性违约，故原告要求解除本案《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，和要求被告支付拖欠租金340654元的诉请，理据充分，本院予以支持。同时，原告要求没收被告的保证金276300元请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的拖欠租金违约金及合同解除后补偿金的请求。合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。当事人在合同中对合同终止或解除的违约责任约定了没收保证金、支付合同未履行期间租金总额计收补偿金等方式，本案原告还主张了被告逾期支付租金的违约金，故依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，对被告抗辩约定的违约金过高并请求予以调整意见予以采纳，酌情由被告向原告赔偿违约损失70000元。被告是合同相对人，原告主张被告承担本案民事责任，依法有据，对被告抗辩的原告当向惠园酒楼或者合伙人主张权利意见，本院不予采纳。本案是被告违约引致诉讼，故案件受理费由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告广州市越秀区百货公司与被告郝顺桥于2013年10月15日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》。二、被告在本判决生效之日起10日内支付2015年12月1日至2016年3月11日期间的租金340654元给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内赔偿违约损失70000元给原告。四、被告没收原告的保证金276300元。五、驳回原告其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21808元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  邓志达人民陪审员  王穗仪二〇一六年八月二十六日本件与原本核对无异书 记 员  徐 石程淑玲