湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0503民初389号原告伍某。委托代理人刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者。被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省邵阳市双清区龙须塘社区东风居委会71号。法定代表人唐某，该公司执行董事兼总经理。被告唐某，邵阳市鸿泰房地产开发有限公司法定代表人。原告伍某与被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）、唐某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日受理后，依法组成合议庭于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告伍某的委托代理人刘奇到庭参加诉讼。被告鸿泰公司、唐某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告伍某诉称，被告鸿泰公司始建于1999年5月31日，从事房地产开发经营，2006年4月30日更名为邵阳市云昊房地产开发有限公司（以下简称云昊公司），2012年3月21日公司又更名为鸿泰公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资），自然人股东为被告唐某一人。2011年7月28日，原告与被告鸿泰公司签订《房屋预购协议书》，约定：被告将邵阳市大祥区祭旗坡社区金都花苑项目部B栋三单元住房一套出售给原告，面积为103平方米，交易价格为2030元/㎡，总价款为209000元。当日原告支付了50000元购房款。但因被告至今未能办理好商品房预售许可证，也未动工修建房屋,导致不能按约交房。被告鸿泰公司是一人有限公司，自然人独资，自然人股东为被告唐某。原告的购房款也是支付给唐某的，被告唐某应与被告鸿泰公司承担连带责任。故请求人民法院确认原告与被告鸿泰公司签订的《房屋预购协议书》无效，判决二被告返还原告已付购房款50000元及利息14246.58元（按银行同期贷款利率6.4%自2011年7月28日起计算至2016年1月12日止，顺延照计），并赔偿损失15000元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、伍某的身份证复印件一份共1页，拟证明原告的基本情况；2、组织机构代码证、企业注册登记资料、法定代表人信息及身份证复印件各一份共4页，拟证明被告的基本情况；3、2011年7月28日《房屋预购协议书》复印件一份共一页，拟证明原、被告签订了协议，双方对所购房屋的位置、面积、价格、交款及交房时间进行了约定；4、2011年7月28日《收款收据》复印件一份共1页，拟证明原告向被告支付了购房款50000元；5、（2014）邵中民三终字第36号民事判决书复印件一份共4页，拟证明对同类案件法院的处理情况。被告鸿泰公司、唐某未答辩，亦未向本院提交证据。经过开庭审理，本院认为原告的证据内容客观真实、形式及来源合法，且与本案具有关联性，均予以采信。根据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告鸿泰公司成立于1999年5月31日，注册资金人民币四百万元，经营范围为房地产开发经营。2006年4月30日鸿泰公司更名为云昊公司，2012年3月21日又更名为鸿泰公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资），自然人股东为被告唐某。2011年7月28日，原告伍某（乙方）与被告唐某及云昊公司金都花苑项目部（甲方）签订了一份《房屋预购协议书》，约定：乙方购买甲方的邵阳市大祥区祭旗坡社区金都花苑项目部B栋三单元住房一套（第八层702房），面积约103平方米，价格为2030元/㎡，总价款为209000元；付款方式为签订本合同时支付50000元，打基础时再交50000元等；交房时间为2011年7月28日至2012年9月3日。原告伍某、被告唐某均在上述协议上签名，并加盖了云昊公司金都花苑项目部印章。同日，原告伍某按协议约定向被告唐某支付购房款50000元，唐某出具了《收款收据》，并加盖了云昊公司金都花苑项目部印章。另查明，金都花苑项目从签订合同起至今未动工建设，也未取得商品房预售许可证。本院认为，本案是一起商品房预售合同纠纷。被告鸿泰公司（原云昊公司）、被告唐某与原告伍某签订《房屋预购协议书》时未取得商品房预售许可证，协议签订之后至今仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”之规定，《房屋预购协议书》为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”被告鸿泰公司作为专业房地产开发公司，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，与原告签订《房屋预购协议书》，协议签订后未采取补救措施，至今仍未取得商品房预售许可证，且对已预售的商品房并未进行开发建设，致使原告不能实现合同目的，故原告诉请被告鸿泰公司应返还已付购房款及利息有理，本院予以支持。利息应按同期银行贷款利率，即年利率6%予以计算，对原告请求过高的利息，本院不予支持。被告鸿泰公司并应在原告已付购房款一倍以内承担相应的赔偿责任，原告对被告鸿泰公司是否取得商品房预售许可证明亦未尽到谨慎审查义务，负有一定过错，故本院酌定由被告鸿泰公司承担原告已付购房款30%的赔偿责任。被告鸿泰公司为一人有限责任公司，只有一个自然人股东，即被告唐某，而被告方没有举证证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定的，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告唐某应与被告鸿泰公司承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告伍某与被告唐某及邵阳市云昊房地产开发有限公司公司金都花苑项目部于2011年7月28日签订的《房屋预购协议书》无效；二、被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司在于判决生效后十日内归还原告伍某购房款本金人民币50000元及利息人民币15000元（按年利率6%计算自2011年7月28日至2016年7月27日止，顺延照计）；三、被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告伍某经济损失人民币15000元；四、被告唐某对被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司应付原告伍某的购房款、利息及经济赔偿款承担连带清偿责任。如未按期履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费人民币1781元，由被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  贺宏斌人民陪审员  王志平人民陪审员  邹 辉二〇一六年八月十日代理书记员  马喜艳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。第九条出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。