沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第03357号原告杨玉贤，女，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。委托代理人任焕宇，系辽宁宇嘉律师事务所律师。被告沈阳港丰巨宝房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇下深村1号楼1-1。法定代表人黄文仔，系该公司董事长。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。委托代理人王成，男，汉族，住沈阳市和平区。原告杨玉贤与被告沈阳港丰巨宝房产开发有限公司（以下简称港丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本案经沈阳市中级人民法院发回本院重审，于2015年11月13日立案受理后，依法另行组成由本院审判员王涛担任审判长并主审、代理审判员张嘉来、人民陪审员周洪伟参加评议的合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告杨玉贤委托代理人任焕宇，被告港丰公司委托代理人孙晓菊、王成到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论通过后，现已审理终结。原告诉称，2009年5月12日，原、被告签订一份房屋拆迁补偿协议（房屋产权调换），协议约定将原告所有的房屋即位于白塔镇下深村，房屋所有权证编号：沈东村871xx的房产动迁，并约定被告于2010年11朋30日前，给付原告位于白塔镇下深村二套回迁房面积分别为61.19平方米和66.41平方米，现被告没有履行交付调换房义务，故原告诉至法院，请求法院判令被告履行协议约定，将产权调换房交付给原告（面积为61.19平方米及66.41平方米各一套，共计350,900元）；由被告承担诉讼费用。被告辩称，被告与原告已完全履行了回迁安置,并办理了相关回迁手续,原告主张的《房屋拆迁补偿安置协议》应认定为无效。一、2007年5月28日沈阳市东陵区白塔堡镇人民政府颁布《白塔堡镇下深村住宅房屋拆迁补偿办法》，该办法第二条（二）款2项规定宅基地上有产权产籍的住宅房屋，面积不足宅基地50%的，用无证房屋面积补充至宅基地面积的50%视为有证房屋予以产权调换；超过50%的，按有证房屋实际面积予以100%产权调换。同日被告对下深村的拆迁安置，制定拆迁奖励办法，第二条规定按镇政府拆迁安置补偿办法，以宅基地面积（以宅基地面积为准）50%予以回迁安置补偿，在拆迁期限内积极配合镇政府动迁的动迁户，在上述补偿安置的基础上，被告再给予回迁安置面积20%的奖励，使动迁户回迁安置面积达到原宅基的70%。按照上述二种办法，由白塔镇政府组织拆迁并严格按上述标准实行。2009年5月12日由拆迁公司经办人、开发公司拆迁项目负责人、拆迁办负责人、被拆迁人四方签订《被拆迁房屋及地上附着物拆迁补偿审核表》确定了原告宅基地70%面积:431.4m1×70%=301.98m1,地上附着物补偿金额为75,050元，经原告签字确认的补偿面积为301.98平方米及地上附着物补偿金额合计为75,050元。依据四方确认的补偿审核表原告交付了房屋。2009年5月14日被告与原告及沈阳市顺河房屋拆迁有限公司第一分公司依据补偿审核表签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议》一份,合同编号为集体土地A－064号，该协议中明确注明了乙方房屋的基本情况及产籍人员，房屋座落在白塔堡镇下深村《房屋所有权证》编号：沈东农04169号、下深沟09-319；沈东村8715号120101386，建筑面积109m2、27.80，设计用途为住宅,《土地使用证》编号：宅121360，使用面积300平方米，实占面积200平方米，第二条产权调换房屋2、乙方房屋产权证记载建筑面积431.4平方米,第三条产权调换房屋3、乙方土地证实占面积431.4平方米（按拆迁补偿安置办法）70%产权调换期房建筑面积为127.4平方米、127.4平方米、71.48平方米，3套。4、乙方所要期房面积超出其宅基地实占面积70%的24.32平方米，此面积款甲方同意按1,850元/m2×24.32m2=44,992元支付。二、依据《被拆迁房屋及地上附着物拆迁补偿审核表》足以证明原告认可并同意的产权调换面积为301.98m2平方米，依据被告的提供的A064产权调换协议书证明被告已按约定向原告提供了回迁房屋，而原告提供的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议》无产权调换内容，原告并没有提供被拆迁的房屋，无被拆迁房屋如何进行调换，即被告与原告无补偿的基础，本案审查的重点应对产权调换协议的内容进行审查，即原告除了要提供产权调换协议外还应提供产权调换协议的组成要件，即被拆迁房屋及土地的产权证书、审核表、被拆迁房屋验收单等附件。原告除了有一份《房屋拆迁补偿安置协议》外并无其他证据能够证明房屋拆迁补偿协议的构成，双方并不存在产权调换的事实，并且协议中没有任何关于原告调换房屋的具体情况，原告对被动迁的房屋负有举证责任，也是法庭审查的重点，同时原告提供的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议》所主张的面积与被告提供的协议书约定的面积计算明显超出四方确认的补偿标准，该补偿面积无事实依据。本案从表面看原告提供的协议书形式合法，但通过被告提供的证据足以证明双方已完全履行了房屋及土地产权调换的义务，而本案争议的补偿协议实际是以合法形式掩盖了非法目的，即原告妄图违反回迁安置政策多获取回迁房屋而损害被告利益的非法目的，故依据《合同法》第五十二条三款的规定，本案合同应认定为无效。综上所述，原告主张既无事实基础也无法律依据，原告主张的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议》违反合同法的规定应认定无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据一，房屋拆迁安置协议，可以证明双方达成协议。被告质证意见：真实性合法性、关联性均有异议，该份合同签订的时间为2009年5月12日，双方实际并未按照该协议履行，同时该协议并不符合法律生效的要件，该协议仅有被告加盖的公章，并没有原告以及被委托拆迁单位签字确认。房屋拆迁安置补偿协议的内容是三方双务合同，而该合同仅有一方签字、一方当事人盖章，该协议并无法律效力。该合同约定的拆迁补偿安置办法按土地实际面积30%进行产权调换，并不符合被告的拆迁政策，同时在该协议签订两日后原、被告重新签订了具有法律效力的生效的补偿安置合同。即被告将依法向法庭举证证明的房屋补偿拆迁安置协议。原、被告以及拆迁部门并未按照原告主张该份协议，履行拆迁补偿安置合同。该合同不具有法律效力。证据二、房屋拆迁安置协议一份，证明双方达成协议，且落款处有杨玉贤本人的签字。被告质证意见：与上述证据质证意见一致。补充协议当中第13条写的非常清楚，双方各有一份，但是乙方拿出两份，且被告没有该份证据的原件。被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：证据一、白塔堡镇下深村住宅房屋拆迁补偿办法一份，证明本案拆迁房屋所在地区的住宅及房屋拆迁补偿中产权调换标准为宅基地上有产权产籍的住宅房屋，面积不足宅基地50%的，用无证房屋面积补充至宅基地面积的50%视为有证房屋予以产权调换；超过50%的，按有证房屋实际面积予以100%产权调换。原告质证意见：其并非专业人员、对该份证据不清楚。证据二、拆迁补偿奖励办法一份，证明按前述证据以宅基面积（以宅基地面积为准）50%予以回迁安置补偿，在拆迁期限内积极配合镇政府动迁的动迁户，在上述补偿安置的基础上，被告再给予回迁安置面积20%的奖励，使动迁户回迁安置面积达到原宅基的70%。原告质证意见：有异议，原告只要求被告按照协议给予补偿。证据三、被拆迁房屋及地上附着物拆迁补偿审核表一份，证明经原、被告及拆迁公司经办人、拆迁办负责人四方确认原告的宅基地70%面积:431.4m2×70%=301.98m2，地上附着物补偿金额为75,050元。原告质证意见：真实性没有异议，关联性、合法性均有异议，但是被告没有履行过本案提交的协议。证据四、房屋所有权证、集体土地使用权证各一份，证明原告被拆迁房屋面积为109、27.80平方米；集体土地使用权面积为300平方米，实占面积为431.4平方米。原告对该组证据无异议。证据五、《房屋拆迁补偿安置协议（房屋产权调换）》一份，证明按原、被告及拆迁部门确定的回迁面积原、被告及拆除公司签订了回迁安置，原告得到了应得的回迁面积。原告对该份证据无异议。证据六、《关于解决沈阳港丰巨宝房产开发有限公司历史遗留问题协议》、大信辽专审字[2013]138号审计报告各一份，证明被告所征用的土地被政府收回，被告所有债权债务交给政府，在对回迁房审计时，原告符合规定的回迁面积为301.98平方米，原告所主张的回迁房屋并不存在。原告对该组证据无异议。证据七、证实材料两份，由沈阳市顺和房屋拆迁有限公司协议组工作人员陈华美、赵海冬出具的房屋拆迁补偿安置协议签订流程，该证实材料证明协议的签订是由拆迁公司与被告、政府拆迁办被拆迁人，四方共同入户进行登记核实，填写被拆迁房屋及地上物拆迁补偿审核表，并由四方工作人员签字确认，由协议组的工作人员按审核表的内容签订补偿协议，填写后确认无误由被动迁户在协议上签字，由被告与顺河公司分别盖章后返给被告2份，被拆迁人1份，顺河拆迁公司2份，其中一份报政府拆迁办备案，并且在签定协议过程中存在被告先在多份空白的协议书上盖好印章那到协议组备份的情况。原告质证意见：有异议，因为是以证人身份出具证明，证人没有出庭作证，并且顺河公司并不是拆迁单位，所以与本案无关，具体的流程原告也不清楚，原告签订的协议是由被告提供的，所以此证实材料不能否定原告提交证据的有效性。证据八、证明两份，被告工作人员李坤、宁德权证明的签订流程同上一组证据；证明在签订协商时被告存在着大量盖公章在协议组备份，存在因填写错误或者作废未返还被告，也存在盖章未用的空白的协商书流失未退还被告的情况。原告质证意见：有异议，因为是以证人身份出具证明，证人没有出庭作证，并且顺河公司并不是拆迁单位，所以与本案无关，具体的流程原告也不清楚，原告签订的协议是由被告提供的，所以此证实材料不能否定原告提交证据的有效性，且被告方工作人员与被告有利害关系。经审理查明，原告系白塔街道下深村村民，在该村内其持有以其配偶张国斌名下的建筑面积为109平方米住宅一处、以本人名下的建筑面积27.8平方米住宅房屋一处及实占面积为431.4平方米的宅基地一块。2006年所在村土地经被告开发被征收动迁，在拆迁补偿奖励办法中规定，以宅基地面积的50%给予安置补偿，拆迁期限内配合动迁的户，再给予回迁安置面积20%的奖励。拆迁期间，原、被告分别于2009年5月12日和5月14日签订了两份《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，后一份具有合同编号为A-0614号。其中5月12日的协议约定，原告（乙方）土地证实占面积431.4平方米30%产权调换期房建筑面积为61.19平方米、66.41平方米两套，剩余土地证实占面积核算成房屋剩余建筑面积1.82平方米转给案外人张雅军；被告（甲方）保证在2010年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。该协议落款处仅有被告加盖的公章，无经手人签字，原告持有的同样内容的两份协议中有一份由原告签字。5月14日的协议（合同编号为A-0614号）约定，原告（乙方）土地证实占面积431.4平方米70%产权调换期房建筑面积为127.41平方米两套、71.48平方米一套；被告（甲方）保证在2010年11月30日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。两份协议内容中书写部分经比对相似，其中一份为陈华美书写，双方均不申请笔迹鉴定。现原、被告均确认5月14日的协议（合同编号为A-0614号）已履行完毕。现因5月12日的协议未予履行，原告诉至本院，请求法院判令被告履行协议约定，将产权调换房交付给原告（面积为61.19平方米及66.41平方米各一套，共计350,900元）；由被告承担诉讼费用。另查明，2013年11月21日被告与沈阳市浑南新城管理委员会签订了《关于解决沈阳港丰巨宝房产开发有限公司历史遗留问题协议书》一份，约定因沈阳市东陵区（浑南新区）整体规划调整，双方终止履行被告（乙方）在下深沟村全部地块的开发投资项目；双方共同接受大信会计师事务所有限公司辽宁分所对乙方在下深沟从2006年至2013年8月31日的全部资金投入等款项进行审计；协议签订后，乙方将全部的土地、一期、二期回迁安置房屋和一、二期工程所有的债权债务及相关地上物按现状交付给沈阳市浑南新城管理委员会（以双方签订的财产交接确认书为准）。该协议所涉审计报告中，附表中（327地块之内产权置换剩余面积差额补偿）登记有原、被告于5月14日签订的协议补偿301.98平方米的内容，但无5月12日所签协议的内容。本院认为，原、被告于2009年5月12日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，因加盖有被告公司公章，被告并认可该公章的真实性，且协议书手写部分与双方于5月14日签订的协议进行比对后可确认显系一人书写，而双方对后一份协议均无异议，故可认定此协议系双方当事人的真实意思表示，该协议系开发企业与被拆迁户就拆迁补偿自愿达成的协议，其与5月14日双方签订的协议均系针对原告被拆迁的位于下深村的房产及宅基地等财产为标的形成的超过拆迁政策给予财产补偿的合意，不存在重复补偿的情形，协议内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。结合另案原告邢国发诉本案被告的同案由纠纷已经沈阳市中级人民法院于2016年5月9日作出（2016）辽01民终4906号民事判决书。现本案5月14日的协议已履行完毕，双方在本案中另行约定的回迁安置房屋的交付期限业已界满，被告应按约定将坐落于沈阳市浑南区（东陵区）下深村的建筑面积为61.19平方米及66.41平方米回迁安置房屋各一套交付给原告（具体房产信息以房产局所需备案登记手续为准）。如被告无房可交付，原告诉求中主张的房产价值为350,900元，经计算回迁安置房屋价值为2,750元／平方米，符合本区域房产动迁补偿的相关标准，本院予以支持。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积与约定的建筑面积不符，其面积差额部分若发生争议，双方可另行解决。综上所述，对原告的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、被告沈阳港丰巨宝房产开发有限公司于本判决生效之日起六十内向原告杨玉贤交付位于沈阳市浑南区白塔街道下深村建筑面积为61.19平方米及66.41平方米回迁安置房屋各一套（房屋具体登记地址以房源所在地为准），并办理回迁安置房屋的入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）；二、如被告沈阳港丰巨宝房产开发有限公司未按上述判项履行房屋安置义务，则应在上述判项规定的期限届满后十五日内给付原告杨玉贤拆迁补偿款350,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,564元，由被告沈阳港丰巨宝房产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费6,564元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 涛代理审判员  张嘉来人民陪审员  周洪伟二〇一六年八月十二日书 记 员  张 莹附本案判决适用的相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。