上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民(行)重字第1号原告吉国庆，男，1956年10月1日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区，住上海市奉贤区。被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区。法定代表人陈必华，该局局长。委托代理人赵鑫亮。委托代理人顾欣荣。第三人吉伟强，男，1958年11月21日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区，住上海市宝山区。委托代理人耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。原告吉国庆诉被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局(以下简称闸北房管局)房屋征收安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月3日受理后，经公开审理，于2015年5月21日作出了(2015)闸民(行)初字第57号民事判决。原告吉国庆不服该判决，提起上诉。2015年10月12日，上海市第二中级人民法院以原审判决违反法定程序为由，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2015年10月21日立案后，因吉伟强与本案审理具有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月16日进行公开开庭审理。原告吉国庆，被告闸北房管局的委托代理人赵鑫亮、顾欣荣，第三人吉伟强及其代理人耿宏鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉国庆诉称，2014年12月16日，其与被告签订了《上海市国有土地房屋征收补偿协议(适用居住房屋)》(以下简称居住协议)、《上海市国有土地房屋征收补偿协议(适用非居住房屋)》(以下简称非居住协议)、《黄山路地块房屋征收基地房屋搬迁奖励及90%签约奖协议》(以下简称奖励协议)，并于2014年12月18日前已搬离上海市闸北区西宝兴路XXX号房屋(以下简称被征收房屋)。协议生效后，因被告拒绝履行3份协议，对原告的生活造成重大影响。原告认为，被告未履行自身的义务，违反法律规定。因选购的8套产权调换房屋中，黄山路地块X号楼西单元1805室房屋尚未竣工，故原告请求法院判令被告履行上述三份协议，向其交付本市闸航路XXX弄XXX号西单元501室、闸航路XXX弄XXX号西单元601室、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1602室、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1603室、罗店B7地块x号楼东单元402室、罗店B5地块x号楼西单元1401室、罗店B5地块x号楼西单元401室等共计7套产权调换房屋，并支付原告补偿款余额人民币6,126,624.03元(以下币种均为人民币)、签约奖励费150,000元、婴儿居住困难补贴255,200元。被告闸北房管局辩称，根据基地政策，被征收人一户(以房屋产权证或公房租赁凭证计户)原则上只能选购一套黄山路地块的产权调换房屋。因被征收房屋性质上属于居非兼用房屋，如果被征收人放弃选购商铺，根据政策可增加一套黄山路地块产权调换房屋的选购权，但不能同时享受10,000元/平方米的全货币安置奖励费。根据法律规定，房屋征收补偿协议经双方当事人签名后方能生效。被征收房屋的产权人为原告及第三人，因原告与第三人存在纠纷，现3份补偿协议仅有原告签名，第三人尚未签字认可。被告认为，其无法履行尚未生效的协议，故不同意原告的诉讼请求。第三人吉伟强述称，在征收过程中，被告就被征收房屋的补偿事宜分别与原告、第三人协商。在协商过程中，原告表示放弃选购黄山路地块的产权调换房屋，第三人选购了协议中载明的黄山路地块产权调换房屋。第三人对原告选购的8套产权调换房屋及安置补偿款数额无异议，但因原、被告签订协议后，原告反悔，要求成为黄山路地块6号楼西单元1805室房屋的产权人，故第三人与原告产生纠纷。第三人认为，其尚未在协议上签字，协议尚未生效，其还可向被告申请选购1套黄山路地块的产权调换房屋，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：根据(89)闸证字第597号继承公证书确定，被征收房屋产权归原告吉国庆及其弟吉伟强共同所有。2001年9月5日，吉国庆在被征收房屋处注册了个人独资企业，企业名称为上海吉达理发店。经上海中房测绘有限公司勘丈，被征收房屋居住部分的建筑面积为56.55平方米，非居住部分的建筑面积为117.78平方米。被征收房屋处户籍登记为3户，在册人口为11人，分别为户主一吉国庆、妻子阚艳芳、女儿吉喆；户主二吉伟强、妻子竺海云、儿子吉琛、女儿吉纯；户主三吉桂英、女儿陈梅芳、侄女吉莉、(外)孙沈吉优。2013年5月27日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征[2013]002号房屋征收决定，对被征收房屋范围内的房屋予以征收，同时收回相应的国有土地使用权。在房屋征收过程中，就被征收房屋的补偿事宜，被告分别与原告、第三人进行了协商。2014年12月13日，原、被告签订了居住协议，双方约定：甲方为被告，乙方为吉国庆、吉伟强；乙方的房屋坐落于西宝兴路XXX号，房屋类型为旧里，房屋性质为私房，居住部位的建筑面积为56.55平方米；经上海房地产估价师事务所有限公司评估，被征收房屋居住部位的房地产市场评估单价为21,480元/平方米(建筑面积)，房屋征收决定范围内被征收居住房屋评估均价为21,380元/平方米(建筑面积)，被征收居住房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估总价；征收基地价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积15平方米，计算认定居住困难户货币补贴的折算单价为11,600元/平方米(建筑面积)；被征收房屋居住部位的价值补偿款合计为1,898,105.70元，其中评估价格为1,214,694元，套型补贴为320,700元，价格补贴为362,711.70元；经认定，乙方符合居住困难户的补偿条件，困难户人员为：吉国庆、阚艳芳、吉喆、吉伟强、竺海云、吉琛、吉纯、吉桂英、吉莉、陈梅芳(怀孕)、沈吉优，居住困难户增加货币补贴款1,164,294.30元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋为黄山路地块X号楼西单元1805室、闸航路XXX弄XXX号西单元501室、闸航路XXX弄XXX号西单元601室、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1602室、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1603室、罗店B7地块X号楼东单元402室、罗店B5地块X号楼西单元1401室、罗店B5地块X号楼西单元401室等共计8套，房屋总建筑面积预估为639.16平方米(含黄山路地块6号楼西单元1805室预估建筑面积83.77平方米)，总房款为6,785,131.77元(含黄山路地块X号楼西单元1805室预测价款1,467,194.44元)；其他各类补贴、奖励费用为搬家费补贴1357.20元、设施移装费补贴2500元、协议签约奖励费260,000元、早签多得益奖励费20,000元、被拆面积奖励费113,100元、装潢补贴16,965元、异地购房补贴400,000元、过渡费108,000元，合计为921,922.20元；未出生婴儿居住困难补助为255,200元；本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；乙方应当在本协议生效后15日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任；本协议补偿总金额合计为3,984,322.20元，因扣除未出生婴儿居住困难补助255,200元，待一年内出生后再领取，现补偿金额为3,729,122.20元。甲方同意乙方选购本基地提供的配套商品房，并在乙方上述货币款中扣除房款，不足部分购房差价款3,056,009.57元，在乙方非居住协议补偿款9,182,633.60元中扣除，扣除后非居协议补偿款为6,126,624.03元，本居住协议补偿价款为零；本协议经甲乙双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内，经征收部门认定后，房屋征收决定范围内签约率达到85%，本协议生效。另征收双方不再履行沪闸府房征补(2014)188号房屋征收补偿决定书，此协议视作补偿决定书终结并已告知当事人，乙方搬离原址并当日交出空房拆除后，本协议生效。同日，原、被告又签订了非居住协议，双方约定：甲方为被告，乙方为吉国庆、吉伟强，经营者为吉国庆；乙方的房屋坐落于西宝兴路XXX号，房屋性质为私房，房屋用途为营业，非居住部位的建筑面积为117.78平方米；经上海房地产估价师事务所有限公司评估，被征收房屋非居住部位的房地产市场评估单价49,200元/平方米(建筑面积)；被征收房屋非居住部位的价值补偿款合计为5,794,776元；乙方选择货币补偿，本协议生效后，乙方搬离原址的60个工作日内，甲方应按本协议支付乙方被征收房屋非居住部分的价值补偿款；其他各类补贴、奖励费用为设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备费用117,780元、非居住建筑面积综合补贴(已包括装潢所有补贴)1,177,800元、营业执照补贴335,000元、停工停业损失补偿579,477.60元、全货币安置奖励费1,177,800元，合计为3,381,857.60元；乙方应当在本协议生效后20日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任；本协议补偿总金额合计为9,182,633.60元，甲方同意乙方在居住协议中选购本基地提供的配套商品房，并在乙方上述货币款中扣除居住房款，不足部分购房差价款3,056,009.57元，在乙方非居住协议补偿款中扣除，扣除后非居协议补偿款为6,126,624.03元，居住协议补偿价款为零；本协议生效后，乙方搬离原址的60个工作日内，甲方按本协议支付乙方补偿款6,126,624.03元；本协议经甲乙双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内，经征收部门认定后，房屋征收决定范围内签约率达到85%，本协议生效。另征收双方不再履行沪闸府房征补(2014)188号房屋征收补偿决定书，此协议视作补偿决定书终结并已告知当事人，乙方搬离原址并当日交出空房拆除后，本协议生效。此外，被告与原告、第三人还签订了奖励协议，主要内容如下：本协议是在房屋征收补偿协议生效后，被征收人、公有房屋承租人填报空房单，搬出原住房，并交出空房钥匙后签订；乙方在征收居住房屋补偿协议生效后30天内搬出原址，每证奖励20,000元；在第一条基础上，乙方在签约期内第一个月内签约的，并在征收补偿协议生效后且15天内搬出原址，每证奖励40,000元；无未经登记建筑面积奖励，每证奖励20,000元；签约期内签约率达到90%，每证奖励20,000元；乙方在征收非居住房屋补偿协议生效后15天内搬出原址，每证奖励50,000元；本协议奖励金额合计为150,000元；甲方须在乙方签订本协议后60个工作日内一次性支付上述款项。另查明：被征收房屋由原告家庭和第三人家庭实际居住使用。上述协议签订后，原告家庭和第三人家庭搬离被征收房屋，被告将被征收房屋拆除。2015年4月25日，陈梅芳生下女儿戚陈萱。同年4月29日，戚陈萱的户籍登记在被征收房屋处。还查明：闸航路XXX弄XXX号西单元501室(正式门牌号码为闸航路XXX弄XXX号501室，建筑面积为75.13平方米，总价为722,755.54元)、闸航路XXX弄XXX号西单元601室(正式门牌号码为闸航路XXX弄XXX号601室，建筑面积为75.13平方米，总价为724,216.39元)、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1602室(正式门牌号码为永颂路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为75.76平方米，总价为732,529.56元)、永颂路XXX弄XXX号XXX号楼东单元1603室(正式门牌号码为永颂路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积为75.76平方米，总价为732,529.56元)、罗店B7地块X号楼东单元402室(正式门牌号码为天家路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为71.91平方米，总价为679,189.95元)、罗店B5地块X号楼西单元1401室(正式门牌号码为天家路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为88.59平方米，总价为847,363.35元)、罗店B5地块X号楼西单元401室房屋(正式门牌号码为天家路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为88.59平方米，总价为836,732.55元)已竣工，上述7套产权调换房屋的价格合计为5,275,316.90元。以上事实，有居住协议、非居住协议、奖励协议、公证书、国有土地上居住房屋征收补偿估价分户报告单、国有土地上非居住房屋征收补偿估价分户报告单、送达回证、拆迁房屋勘丈表、营业执照、户口簿、空房交接单、出生医学证明、吉国庆和吉伟强户安置房清单，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。诉讼中，第三人要求被告另行提供1套黄山路地块的产权调换房屋供其选购，被告表示同意，但要求原告和第三人户放弃非居住协议中载明的1,177,800元全货币安置奖励费。因原告拒绝变更协议，致调解不成。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在本案中，原告和第三人系被征收房屋的产权人，分别与被告协商被征收房屋的补偿事宜。原、被告签订的居住协议、非居住协议和奖励协议，确定的被征收人为原告和第三人，协议内容包含对整户的补偿，相关款项的金额符合法律及基地补偿方案的规定。第三人虽然仅在奖励协议上签字，但其知晓居住协议和非居住协议约定的补偿款金额及产权调换房屋，并在之后自愿搬离被征收房屋，将被征收房屋交由被告拆除。由此可知，原告和第三人已经履行了房屋征收补偿法律关系中本方的主要义务，被告予以接受，故居住协议、非居住协议已成立。因上述2份协议确定不再履行房屋征收补偿决定书，故协议自原告和第三人户搬离被征收房屋即已生效。原告提供的陈梅芳女儿戚陈萱的出生医学证明、户口簿，能够证明原告和第三人户符合向被告主张婴儿居住困难补贴的条件，故被告应当根据居住协议、非居住协议和奖励协议，向原告和第三人整户交付8套产权调换房屋及货币补偿余款6,126,624.03元、签约奖励费150,000元、婴儿居住困难补贴255,200元。因黄山路地块6号楼西单元1805室房屋尚不具备交付条件，原告要求被告交付其他7套产权调换房屋及相应的货币补偿余款，对此诉讼请求，本院予以支持。被告应当根据上海市配套商品房竣工交付使用的相关政策，协助原告和第三人户办理7套产权调换房屋的进户手续，即被告应当与原告和第三人户签订7套产权调换房屋的供应单，并将经被征收房屋所在居(村)民委员会、被告、征收实施单位、拆迁管理部门等审核签章的供应单交付7套产权调换房屋的建设方，以便建设方之后通知原告和第三人户签订7套产权调换房屋的商品房预(销)售合同，由建设方通知供应单上记载的权利人办理产权调换房屋的进户手续。鉴于原告主张交付的7套产权调换房屋的实际总价比签约时暂定的预测总价少42,620.43元，该差价款应由被告向原告和第三人户支付，故本院确定被告应向原告和第三人户支付的各类补偿款、奖励、补贴余款合计为6,574,444.46元。第三人与原告的纠纷，实质上是双方对包括黄山路地块6号楼西单元1805室房屋产权归属在内的被征收房屋补偿利益分配问题存在争议，双方如对此无法协商一致，可通过其他法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起三十日内协助原告吉国庆、第三人吉伟强(含房屋使用人)办理本市闸航路XXX弄XXX号501室、闸航路XXX弄XXX号601室、永颂路XXX弄XXX号XXX室、永颂路XXX弄XXX号XXX室、天家路XXX弄XXX号XXX室、天家路XXX弄XXX号XXX室、天家路XXX弄XXX号XXX室房屋的进户手续；二、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局应于本判决生效之日起三十日内向原告吉国庆、第三人吉伟强(含房屋使用人)支付各类补偿款、奖励、补贴余款合计人民币6,574,444.46元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪霄云审 判 员  叶 一人民陪审员  金秀芬二〇一六年一月十三日书 记 员  吴金怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。