河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）川民初字第04237号原告张某某，男，汉族，住河南省郸城县。委托代理人杨某某、王某某（实习），河南某某律师事务所律师。被告朱某某，男，汉族，住河南省周口市川汇区。委托代理人王某某，河南某某律师事务所律师。原告张某某与被告朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨某某、王某某，被告朱某某及委托代理人王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，王某某（王某某）承建被告的父亲朱某某（已故）的房屋一幢，位于周口市川汇区交通路与工农路交叉口东200米。2011年10月24日，经王某某介绍原告购买了朱某某位于该处西单元五楼东户的房屋一套，面积110平方米，房屋价款235000元，签订合同时原告一次性付朱某某210000元的购房款后，朱某某把该套房屋及钥匙交付给了原告。由于原告及家人均在郸城工作和生活，购买了该套房屋后没有在此居住，对该套房屋疏于管理，导致房屋被被告与他人合伙侵占。原告得知情况后于2014年1月21日起诉被告，请求依法确认原告与朱某某签订的《购房合同》有效；被告协助履行过户手续；拆除在原告房屋里的装饰物品，并赔偿我的经济损失。此案经川汇区人民法院审理与2015年5月20日作出（2014）川民初字第0XX号民事判决，该判决查明原告与朱某某签订的合同系双方真实意思表示，受法律保护，应认定该合同有效。因该合同涉及房屋同时被出卖人朱某某在此之前出售给第三人所有，本案涉及一房多卖，原告所签订的合同只能以出卖人无法交付标的房屋而确认出卖人违约，追究出卖人违约责任。原告不服一审判决，遂提出上诉，后周口市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）周民终字第1XX号民事判决：驳回上诉，维持原判。综上，原告认为朱某某出卖房屋时存在欺诈，被告朱某某在二审中认可朱某某的财产由其全部继承。因此原告再次将被告朱某某诉至法院，请求判令被告返还购房款210000元及利息，并赔偿违约金210000元。被告辩称：1、原告没有收款收据等确凿证据证明签订合同时原告已经向被告支付购房款210000元。如果原告真的支付了购房款也就无需在210000元后添加“已付清”三个字。真��情况应该是原告违约在先，未能按照《购房合同书》约定履行支付房款的义务，使得该合同无法实际履行。2、原告称被告在其未居住时，伙同他人侵占涉案房屋是错误的。原告张某某没有充分证据证明其已经购买了涉案房屋，其与朱某某签订《购房合同书》只能证明原告对涉案房屋享有的是合同债权而非物权，因此不存在被告与他人合伙侵占的问题。另涉案房屋已经被陈某某、崔某某实际占有居住。综上，请求法院驳回其诉讼请求。原告向本院提交的证据有：证据一、购房合同书、该套房屋的原钥匙，证明2011年10月24日，原告张某某与被告的亲属朱某某签订了房屋买卖合同，并一次性支付房款210000元，朱某某依约向原告支付了该套房屋及钥匙。证据二、周口市中级法院对朱某某做的调查笔录，证明被告朱某某在2015年8月18日的调查笔录中朱某某认可他有兄弟三人，朱某某的财产全部由朱某某继承，朱某某的债务也应由其承担。朱某某是本案的适格被告。证据三、朱某某与王某某的建房协议书，朱某某与陈某某、崔某某的房屋买卖合同。证明朱某某对原告购买的房屋享有所有权，工程交工之后，朱某某有权对外出售，朱某某以外的其他人员无权处分该处房产。被告朱某某与案外人陈某某、崔某某签订的合同日期为2011年3月18日，可是按照朱某某与王某某签订的协议约定，未交工之前，朱某某无权单独对外出售房屋，朱某某更没有权利对外出售。并且朱某某与案外人签订的房屋买卖合同中，朱某某的签名不是朱某某本人签字。证据四、证人王某某证言，证明原告张某某购买朱某某的房屋时该房屋已经竣工，原告购买朱某某房屋真实、合法、有效，且房屋已经付价款210000元。证据五、司法鉴定意见书，证明朱某某、朱某某与案外人陈某某、崔某某签订的《房屋买卖合同》中“五东”黑色手写字迹的形成时间要晚于该《房屋买卖合同》中其他条款内容黑色手写字迹的形成时间；《房屋买卖合同》中落款甲方委托代理人处“朱某某”签名字迹与提供的朱某某字迹样本不是同一人书写。另朱某某与张某某签订的《购房合同书》中甲方“朱某某”签名字迹与提供的朱某某字迹样本为同一人书写。证据六、周口市沙南法庭2014年3月17日张某某诉被告朱某某、张秀芝，第三人陈某某、崔某某合同纠纷一案的庭审笔录。证人王某某出庭作证，证明了原告张某某买房时，将210000元的购房款交付给了朱某某，经手人是王某某。“已付清”是指210000元已经付清，是张某某索要收条时由王某某补上的，购房合同中的内容都是由王某某填写的。证据七、（2014）川民初字第00208号民事判决书、（2015）周民终字��1339号民事判决书。这两份判决书认定了朱某某与张某某签订的《购房合同书》真实有效，且张某某已一次性付给朱某某210000元，朱某某也实际履行了该合同，把房屋钥匙交给了张某某。朱某某的行为侵犯了张某某的合法权益，朱某某应依法返还张某某的购房款，承担违约责任。证据八证人刘飞、方振龙出庭作证，证人刘飞证明：原告张某某为购买该套房屋从证人处借款80000元。证人方振龙证明：原告张某某交付了210000元给朱某某，朱某某将该套房屋的钥匙交给了张某某。被告质证意见为：证据一真实性没有异议，证明目的有异议，原告根本没有提供210000元，详见我方提供的两份判决书，钥匙根本不是该房屋的。证据二没有异议。证据三有异议，证据三没有落款时间，对其真实性我方不予认可，且不是同一个版本，合同中没有记录建筑面积，证明原告与朱���某签订的合同在交工之后，朱某某有权对外出售房屋签订合同，被告与第三人签订合同依法被法院认可，故本案协议应不予认可。证据四证明目的错误，王某某已经证明210000元没有给付。证据五我方申请法院做了补充鉴定，被二级法院推翻了，此份证据没有意义。证据六证明目的有异议，原告没有付给被告已被二级法院查明认定。证据七此份证据证明目的有异议，已经被二级法院判决书证明没有给付210000元。被告没有侵犯原告任何权利，不应承担任何义务。证据八，证人一与原告有亲戚关系，与本案有利害关系，其证言只是证明原告借款80000元，没有证据证明其用途。对证人二，1、证言不属实；2、证人在中院所说的证言不属实；3、证人说交钱时有四人在场，此说法不符实际，自相矛盾；4、他说签订合同在前，交钥匙在后，明显与实际不符。被告向本院提交的证据有：证据一、鉴定意见书，证明目的合同中的“已付清”是后来写的。证据二、（2014）川民初第00208号民事判决书、（201）5年周民终字1339号民事判决书，证明原告没有给付210000元。证据三、庭审笔录，证明证人方正龙的证言不属实。原告质证意见为：对证据一真实性没有异议，证明目的有异议。鉴定意见书证明“已付清”是本案的介绍人王某某后来写的，符合当时的情况，原告与被告签订了购房合同后，因被告没有为原告出具收款合同，原告找到王某某、朱某某补写收据，朱某某让王某某填写的“已付清”，“已付清”并不是原告自己填写，证明原告确实将购房款交给了王某某，证明房款已付清。鉴定书确认2011年合同中朱某某的签字不是本人所签。证据二证明目的有异议，生效的民事判决书（2014）川民初第00208号，原告支付朱某某的购房合同是有效的，查明张某某一次性支付朱某某21万元已付清，是王某某填写是合同部分，判决书只是说明价款已经付清。判决书证明朱某某一房二卖，要求被告承担责任。证据三没有矛盾，证人方正龙和二审的庭审笔录是相符合的，看房、买房都是经方某某带领的。被告询问证人方某某与实际相符。根据上述有效证据及庭审综合认证，本院可以确认以下案件事实，被告朱某某之父朱某某（张某某之夫）名下有位于川汇区蔬菜乡XX集体土地面积305.90平方米宅基地一处，该处宅基地于1991年10月由原周口市人民政府（现川汇区人民政府）及土地管理局联合颁发集体建设用地使用证，1997年6月19日朱某某在该处宅基地上建上下两层砖混结构建筑面积263.50平房米十间住房，原周口市房产局以周房字第2**号颁发了房屋所有权证书。2001年4月11日原周口地区方圆土地开发有限��司向土地部门交纳了土地出让金，将该片土地性质由集体土地变更为国有土地。2009年8月26日朱某某、朱某某和朱某某签订了合作开发协议书，双方合作开发南北宽28米，东西长16.5米的该份土地，双方约定朱某某办理规划国土相关手续并负责项目的全部开发建设资金，朱某某获取六套住房，即两套三楼、两套四楼、一套五楼，一套六楼，每套面积为111.80平方米，其中一套三楼100平方米，一套四楼100平方米，朱某某按市场价补偿24平方米的钱款，朱某某获得一楼及二楼商用房和一套五楼、一套六楼住房。之后朱某某与王某某签订了建房协议书，双方约定工程名称为交通路东段路北康华园小区商住楼，工程内容：商住楼的建造、安装，工程范围即康华园小区商住楼土建、安装，整体工程总面积3266平方米。协议约定，因由王某某暂付买某大酒店陈某某总经理的部分土地款��开工，该工程由王某某先暂垫付部分工程款开工，工程未交工之前，此楼房归王某某所有，王某某有权出售、抵押，朱某某不得干涉王某某出售、预收房屋预售款。合同价款包工包料，每平方米880元，总合计2972200元。付款办法：由王某某暂垫付部分工程款开工，朱某某东边向西四间门面房每平米5000元卖给王某某，王某某有权抵押贷款，朱某某不得以任何理由干涉。朱某某下欠工程款由双方共同卖房后的房款提前支付给王某某。双方在该协议上签名并由朱某某在甲方签字处加盖周口康华园小区工程指挥部专用章。2011年10月6日朱某某又与王某某签订房产抵价协议书，双方约定朱某某愿意将地下室418平方米以每平方米1000元抵债给王某某，共计420000元，此款从建筑款中扣除。2011年3月18日朱某某和其子被告朱某某与案外人陈某某、崔某某签订房屋买卖合同，双方约定交易���单元六楼西户住房一套，双方商定成交价格为人民币210000元，协议签订时支付100000元，下余房款案外人向朱某某和被告朱某某签订了欠条。后在晚于该合同签订的时间将合同中“六楼西户”修改为“五东”。2011年10月24日，朱某某与原告张某某签订了购房合同书，双方约定西单元五楼东户住房一套卖给原告张某某，合同书约定朱某某于2011年10月1日交工，付款方式房屋总款共235000元，原告张某某先付给朱某某210000元，后在该合同中该内容处，王某某另外添加了“已付清”三个字。合同书还约定原告张某某承担4000元的房产过户手续费用，并在朱某某办理房产证手续并过户到张某某名下、并将房产证交付给张某某时，张某某一次性支付下余房款24000元。双方在该合同书甲乙双方签字处签名并由经办人王某某将合同内容打印并在空格处填写。2012年3月29日，朱某��因病去世。2014年原告张某某以2011年10月24日所签的购房合同，起诉被告朱某某、张某某及第三人陈某某、崔某某，请求依法确认原告与朱某某所签的购房合同书有效，判令二被告朱某某、张某某依法履行协助过户手续，拆除房屋装饰物并赔偿损失。经两级法院审理认为，出卖人就同一房屋签订两个房屋买卖合同，没有充分证据证明有法定的合同无效情形，均系有权处分，两买卖合同均为有效。两买受人均未办理房屋产权过户登记或预告登记，各买受人享有的均为合同债权而非物权。陈某某、崔某某已实际合法占有房屋，其权利对外有公示性，应当优先得到保护。张某某所签的房屋买卖合同只能以出卖人无法交付标的房屋追究出卖人的违约责任。经法庭释明，张某某坚持诉请履行合同，经法院判决驳回原告张某某的诉讼请求。在本案审理过程中，朱某某的���定继承人张某某、朱某某、朱某某、朱某某均到庭提交（2015）周平证民字第0X号公证书及书面声明，张某某、朱某某、朱某某放弃本案中涉及的继承权及相关实体权利并不参加诉讼，涉及本案的一切权利义务有朱某某一人享有或承担。本院认为，原告与朱某某签订的购房合同因履行不能被两审法院判决驳回诉讼请求，原告变更诉请后有权以购房合同履行不能请求出卖方承担违约责任返还购房款及赔偿损失。对2011年10月24日所签的购房合同书的效力已经生效判决认定，本案争议的焦点就是朱某某是否收取了原告张某某的购房款。根据庭审中的证据及查明的事实，该购房合同书成立于2011年10月1日王某某交房之后，朱某某有权出卖并收取该购房款，为什么朱某某没有出具收取购房款的收据，而是签订合同后由王某某在该合同添加了“已付清”三个字。明显违背一般交易习惯，不能证明王某某有权代理朱某某本人出具收款手续，也没有证据证明朱某某收到了该购房款。另原告所举刘某某证言不能证明借款用途，方某某的证言与原中院当庭证言多处不符。原告以上所举证据无法形成有效证据链，均不能达到其将购房款已交付给朱某某这一事实，故本院对原告的诉讼请求因证据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  禄东峰审判员  晋京豫陪审员  王玉海二〇一六年一月二十五日书记员  刘 佳