四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4240号上诉人（原审原告）肖梅华。委托代理人李郭翔，四川联一律师事务所律师。委托代理人赵中义，四川联一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都山水置业有限公司。住所地：成都市双桥南路南二街**。法定代表人叶文斌，董事长。委托代理人曾章波，四川捷思律师事务所律师。委托代理人刘德军，四川捷思律师事务所律师。上诉人肖梅华因与被上诉人成都山水置业有限公司（以下简称山水公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月31日受案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，肖梅华与山水公司于2008年11月14日签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份。合同约定，肖梅华购买山水公司在成都市青羊区正府街150-l72号开发修建的“证大·正府”（原用名“山水·琨玉”）楼盘中1幢1单元负一层13号的商业房屋一间。合同约定房屋测绘建筑面积为20.48平方米，其中套内建筑面积10.01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.47平方米，层高4.8米。房屋总价款为371048元，付款方式为分期付款。合同第十条第一款约定“出卖人应当在2010年10月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“逾期交房责任”部分第一款第二项约定“逾期超过15日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”；补充协议第三条第二款约定“商品房通过验收后，出卖人将提前以登报公告的形式在合同约定的交房日期交房，出卖人无需一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应以合同约定的交房日届满前前往（出卖人指定地点）办理房屋交付手续并交接房屋钥匙，签署房屋验收交接单，即为商品房已交付”，该条第三款约定“交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，买受人应以书面形式提出。双方同意按照如下方式处理：由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，出卖人不再承担其他损失”；合同附件一“房屋平面图及在整个楼栋的位置图”中显示肖梅华购买的13号商业房屋所对应的数据为6000毫米×2100毫米；合同附件二“商业部分”第三款第三项载明“上下水通”。合同签订后，肖梅华于2008年11月14日交付房款251048元，2009年3月27日交付房款12万元。2010年12月29日山水公司在《华西都市报》上刊登公告，通知业主办理房屋交接手续。2011年2月24日肖梅华与山水公司签订《房屋交接单》，肖梅华在业主意见反馈一栏中载明“1、室内照明线路不通，灯不亮。2、合同约定上、下水通，现无上下水。3、合同约定平面图与实际施工位置错误。因以上原因，本人拒绝收房。”2011年4月19日四川正南房地产测绘有限公司（以下简称正南测绘公司）出具《房产测绘成果报告》，载明本案争议房屋的面积为21.46平方米，其中套内面积为10.01平方米，公摊面积为11.45平方米。以上案件事实有《商品房买卖合同》及其附件各1份、《商品房买卖合同补充协议》1份、《房产测绘成果报告》1份、《竣工验收备案表》1份、交房公告1份、房屋交接单1份、给排水设计图1份、平面设计图1份、竣工验收图1份、照片2张、开庭笔录等有效证据在案佐证，并经当事人公开开庭举证、质证，具有证明力，原审法院予以采信。原审法院认为，肖梅华与山水公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依据上述合同行使权利和履行义务。本案争议的焦点在于：（一）山水公司实际交付的房屋位置是否与合同约定不一致的问题。肖梅华、山水公司在合同中明确约定了本案争议房屋为楼盘负一层13号商业房屋，根据庭审查明的情况，山水公司实际交付的房屋确为负一层13号房屋。关于肖梅华主张依照合同附件的约定该房屋的长度应为6米、宽度应为2米，而山水公司交付的房屋长度为3.85米，宽度为2.5米的问题，原审法院认为，肖梅华、山水公司在合同条款中明确约定了争议房屋的面积为20.48平方米，其中套内建筑面积10.01平方米。山水公司实际交付的房屋测绘结果与其大致相符，且经过了工程验收合格，如按肖梅华主张的依照合同附件的房屋平面图来计算，则房屋面积远大于合同中约定的面积。故原审法院认为，山水公司交付房屋的位置和面积符合合同约定，对肖梅华关于交付房屋位置错误的主张不予支持。（二）山水公司交付房屋的使用条件是否符合合同约定。双方当事人在合同中明确约定了争议房屋应达到上、下水通的使用条件，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性条件，是合法有效的，山水公司关于其为无效条款的主张原审法院不予支持。但根据庭审查明的情况，该楼盘负一层确无给排水的规划设计，肖梅华要求山水公司限期整改的主张不能实现，原审法院依法向肖梅华进行释明，其坚持不变更诉讼请求，故肖梅华关于要求对房屋进行上、下水通整改并交付的主张原审法院不予支持。至于肖梅华诉请中的照明问题，在本案审理过程中，山水公司已进行了整改并经原审法院现场确认，故肖梅华关于要求对房屋照明问题进行整改的诉请已得到实现，对该主张原审法院不予支持。（三）山水公司迟延交房的时间确定。肖梅华、山水公司在《商品房买卖合同补充协议》中已明确约定，山水公司在商品房通过验收后，可以采取登报公告的方式通知买受人办理交付手续，在交房时发现有问题的处理方式为山水公司在约定期限内进行整改并承担整改费用。原审法院认为，山水公司通知交房后，肖梅华在房屋验收过程中发现的问题如确不符合合同约定，可通过要求解除合同或违约损失等方式进行主张，不能以拒绝收房主张山水公司逾期交房持续至今。故山水公司的交房时间应为2010年12月30日，逾期交房天数为59日。（四）关于违约金的问题。合同第十二条第二款系双方对逾期交房这一违约情形应支付违约金的计算方式作出的约定，违约方应按约承担给付违约金的责任。但逾期交房对购房者来说可能造成的损失主要是租金损失，本案中双方约定以已付房款每日万分之五计付违约金明显过分高于租金损失，且山水公司明确提出了调整违约金的意思表示，故原审法院依法予以适当调整。鉴于本案肖梅华未向法院提交证据证明其实际损失，参照同期同地段同类房屋租金的标准作为实际损失的参考，综合考虑山水公司逾期交房违约行为的情节、其存在较大过错以及山水公司按期交房肖梅华可能获得的预期利益等因素，衡量民法公平原则及诚实信用原则，原审法院调整双方违约金的计算标准为每日按购房款总价的万分之二计付，故山水公司应给付肖梅华逾期交房违约金额为371048元×0.2‰×59天=4378.37元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、山水公司在本判决生效后七日内向肖梅华支付延期交房违约金4378.37元；二、驳回肖梅华的其余诉讼请求。如果山水公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，减半收取317.5元，由山水公司负担。宣判后，原审原告肖梅华不服原审判决，向本院提起上诉称，1、肖梅华与山水公司签订的《商品房买卖合同》约定，以有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书为交房条件，一审查明，正南测绘公司出具《房产测绘成果报告》的时间为2011年4月19日，该日山水公司才满足交房条件。一审法院以山水公司2010年12月29日在《华西都市报》上刊登过“交房公告”即认定“山水公司的交房时间应为2010月12月30日”与事实不符，且一审庭审中山水公司并未提交和出示登报公告的证据。2、本案中，双方约定以已付房款每日万分之五计付违约金的标准与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准相一致，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期交房违约金计算标准的规定。山水公司认为违约金过高，应当承担举证责任，一审法院以“本案原告未向法院提交证据证明其实际损失”来断定违约金过高没有法律依据，其认为“逾期交房对购房者来说可能造成的损失主要是租金损失”的观点也不成立，没有证据证明肖梅华购买此房的目的在于租赁，一审法院也未向当事人出示作为判决依据的“同等区域租金标准”。3、肖梅华提供的合同附件一与山水公司提供的设计规划图一致，即商铺宽6米，纵深2.1米，而实际施工后，商铺宽3.85米，纵深2.5米，肖梅华有权要求按约定位置交付房屋，该商品房所在楼房的主体建筑结构为框剪结构，隔墙可以拆除，交房位置可以整改；“上下水通”是在建筑物设计、规划之后，山水公司给予肖梅华的特别承诺，应当予以满足，且经肖梅华实地勘验发现商铺附近上下水通道都存在，可以整改。故请求二审法院依法改判，支持肖梅华的诉讼请求。被上诉人山水公司答辩称，1、山水公司于2010年12月29日在《华西都市报》上刊登了交房公告，通知业主前来收房，且双方在合同中约定了交付房屋时若出现商品房的装饰、设备达不到约定标准时的处理方式，肖梅华不应以此为由拒收房屋，更不能主张山水公司持续逾期违约。山水公司实际逾期仅为59天，亦不存在房屋位置以及面积不符合合同约定的情况，肖梅华主张逾期交房至2011年4月30日的诉求因缺乏事实依据而不成立。2、肖梅华与山水公司在合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，山水公司认为该约定过高，请求法院适当裁决。3、肖梅华与山水公司在《商品房买卖合同附件》中约定“上下水通”不符合规划要求及建筑相关法律规定，属自始不能履行的无效约定，其要求山水公司整改至“上下水通”依法不能成立，请求法院驳回肖梅华的上诉请求。除一审审理查明的事实外，二审中，山水公司提交了以下证据：正南测绘公司2010年10月25日作出的《房产测绘成果报告》、正南测绘公司出具的《情况说明》，以证明山水公司在2010年10月份已经有了合法有效的测绘报告，2011年新的测绘报告只是变更了部分门牌号，实质内容没有变化。肖梅华质证认为，没有看到变更内容原件，对2010年测绘报告的真实性不予认可，2011年出具的是一个完整的测绘报告，之前的应无效。正南测绘公司的员工李国富出庭作证，以证明案涉商品房在2010年12月31日具备交房条件，面积符合合同约定，肖梅华认为证人得出的施工图和实测数据一致的说法不成立。本院认为，山水公司提交的证据及申请的出庭证人的证言能够证明其主张，对上列证据、证人证言本院予以采信。根据上述有效证据，本院另查明，因成都市房管局发现正南测绘公司对包括案涉房屋在内的“山水·琨玉”项目房产于2010年10月25日所做的测绘报告部分房号有误，正南测绘公司遂进行了一次变更测绘，对该房产部分房屋房号予以纠正，并于2011年4月29日依法出具了与2010年10月25日测绘报告同一编号（即20101027041）的《房产测绘成果报告实测变更1》，同时收回了2010年10月25日依法出具的测绘报告。前后两份测绘报告，建筑面积数据没有发生变化。本院认为，肖梅华与山水公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议的焦点有三个：一、是否应以刊登交房公告的时间来确定交房时间。二审中，山水公司提交了正南测绘公司于2010年10月25日出具的《房产测绘成果报告》、正南测绘公司的《情况说明》，证明了2011年4月19日的测绘报告较之前2010年10月25日的测绘报告只是纠正了部分房屋房号，建筑面积数据没有发生变化。肖梅华、山水公司在《商品房买卖合同补充协议》中已明确约定，山水公司在商品房通过验收后，采取登报公告的方式通知买受人办理交付手续，山水公司在一审中提交了其于2010年12月29日在《华西都市报》上刊登的交房公告，原审法院依据该公告确认交房时间，符合合同约定，也与查明事实相符，本院予以确认，肖梅华主张以正南测绘公司2011年4月19日出具测绘报告的时间确认交房时间的上诉理由不成立。二、违约金数额调整是否适当。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审中山水公司明确提出调整违约金的意思表示，而肖梅华未向法院提交证据证明其实际损失，一审法院在参照同期同地段同类房屋租金标准的基础上，综合考虑山水公司逾期交房的违约情节、过错行为以及肖梅华可能获得的预期利益等因素判决的违约金与租金损失基本相当，本院予以确认，肖梅华主张一审法院依据租金损失认定违约金过高没有法律依据的上诉理由不成立。三、能否整改“上下水通”、房屋位置。1、“上下水通”是当事人在合同中的明确约定，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，原审法院认定其合法有效符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原审法院在查明肖梅华要求整改的主张无法实现后，依法向其进行了释明，在其坚持不变更诉讼请求的情况下，原审法院对该项主张不予支持符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，本院予以确认，该项上诉理由不成立，肖梅华可另行主张。2、根据实际施工图及房产测绘成果报告可知，肖梅华主张的合同附件一与实际施工图上的差异部分是修建后的公共区域，该部分不能买卖，山水公司实际交付的房屋的测绘结果与双方在合同中约定的房屋测绘套内建筑面积相符，肖梅华的实际利益没有受到损害，其要求按合同约定位置交付房屋的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，肖梅华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费的负担方式不变；二审案件受理费635元，由肖梅华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 黎代理审判员  曾光勇代理审判员  何晓梅二〇一一年十一月十日书 记 员  杨大准