广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9159号上诉人（原审被告）：王雪，女，汉族，1974年11月3日出生。委托诉讼代理人：张新华，广东启仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗辉，广东启仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王聪颖，女，汉族，1983年5月20日出生。委托诉讼代理人：刘民，广东星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司欧景花园分公司。法定代表人：李耀智，常务董事。委托代理人：付代广，男，汉族，1992年5月22日出生，系公司员工。上诉人王雪因与被上诉人王聪颖及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司欧景花园分公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雪上诉请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法民三初字第1099号民事判决；2、改判王雪无须向王聪颖支付违约金150000元；3、本案诉讼费用全部由王聪颖承担。上诉的事实和理由：一、一审判决程序违法。本案一审适用简易程序审理，立案时间是2015年7月，开庭时间是2015年8月，直到2016年3月31日王雪才收到判决书，审理期限超过法定期限五个月。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定“被告突然将三方合同撕毁”是错误的，事实上，是三方协商一致将合同作废后，王雪才将合同撕毁。合同撕毁以后，中原地产公司及王聪颖还另外拿出一份合同出来重新协商不成三天后，王聪颖在根本没有报警事由的情况下报警。三、一审判决认定事实不清。一审判决查明“被告提出修改合同备注条款，原告予以拒绝”，却又认为“即便发现实际履行客观上无法达到合同约定的要求，原、被告仍可以通过签订补充协议的方式进行协商和约定”，一审判决的查明和认为部分自相矛盾。既然王雪提出修改合同备注条款，王聪颖予以拒绝，又怎么可能双方仍可以通过签订补充协议的方式进行协商和约定？事实上，王雪只是要求修改履行期限，其他条款尤其是关于房价的条款，王雪并未提出修改要求。王聪颖称王雪要求加价并非事实。一审庭审过程中，一审法官当庭通过代理人打电话给涉案房产交易经手的中原地产公司业务员章X询问过，章X答复，王雪只是对履行期限提出修改要求，其他条款尤其关于房价的条款，并未提出新的要求。当中原地产公司及王聪颖另外拿出一份合同出来重新协商的时候，关于履行期限，因王雪的房产尚未办出房地产证，而办出房地产证、办理赎楼、注销抵押登记的时间客观上会需要较长的时间，在这种情况下，王聪颖嫌履行期限太长，不同意给足时间，不同意再买王雪的涉案房产；而王雪从签订合同到一审开庭当庭表示，一直愿意出售涉案房产给王聪颖，也并不要求增加房价，只是要求变更履行期限；而王聪颖一直不同意再买涉案房产，其当庭也是如此表示。四、一审判决适用法律错误。一审判决认定“该合同亦不存在可撤销的法定情形”是错误的，对于本案合同，即使双方没有协商一致作废，王雪单方也应享有撤销权。王雪与王聪颖双方于2015年6月17日签订《二手房买卖合同》，合同第六条第三款约定：王雪须在15日内委托担保公司办理赎楼手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证交予委托办理赎楼的担保公司；合同第十四条备注条款：如卖方未按照合同期限内履行义务，卖方需支付成交金额百分之二十违约金额。合同签订后，王雪发现自己无法在约定的15日期限内完成办理赎楼及注销抵押登记后三日内将红本房地产证交予担保公司。王雪并非主观意愿不想按期限履行，而是客观上无法做到。双方买卖的房产尚未办理房地产证，王聪颖要买王雪的房产，王雪只能先将房地产证办出来，而办理房地产证的时间是由开发商、不动产登记中心等单位决定，王雪主观只能配合而不能控制；办理赎楼、注销抵押登记的时间是由银行、不动产登记中心等单位决定，王雪主观也只能是配合而不能控制。王雪客观上无法完成合同第六条第三款的约定。既然客观上无法完成，王聪颖却有权按照合同备注条款要求王雪支付成交金额百分之二十违约金明显不合理。王聪颖及中原地产公司熟知二手房买卖流程，而王雪缺乏卖房经验，王雪及中原地产公司在原合同上增加的手写条款使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则，根据合同法第五十四条第二款及最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第七十二条的规定，可以认定该合同对王雪显失公平，王雪对该合同依法享有撤销权。综上所述，一审判决确有错误，根据我国民事诉讼法有关规定，王雪特提出上诉，请求二审法院依法予以改判。王聪颖辩称：一、原审证据充分，适用法律正确，认定事实清楚。二、原审判决结果王聪颖基本满意，为了避免诉累王聪颖没有提起上诉。三、王雪认为原审认定事实错误，是对事实的狡辩。三方根本没有所谓的协商一致，如果协商一致三方应在原合同上签字作废，事实是2015年6月18日中原地产员工章X致电王聪颖说王雪在15日内无法办理房产证，让王聪颖重新修订首期款的支付时间并发短信要求王聪颖配合，王聪颖考虑诚意购房，于当晚从福田到龙岗区中原地产办公室，在场有章X、刘X明、王雪及其女儿，王雪在没有与任何人沟通的情况下将合同撕毁，并自行在合同上书写作废，撕毁后才告知要增加新条款，新合同不仅仅是修改首期款支付时间，而是增加对王聪颖不利的条款，要求三方重新签订并在备注注明如果王雪无法办理房产证则王雪不承担赔偿责任，这一条款王聪颖因此拒绝签订，中原地产经理也过来没有最终给出解决办法，一审曾当庭向中原地产致电询问细节证明王雪确实自行将合同撕毁，并非三方协商一致。四、导致双方交易不成功的根本原因是王雪自行加价出售房产，王雪与王聪颖的短信往来证明原协商的价款是150万元，王雪想170万元销售，王雪回复王聪颖短信内容是因为其现在也卖不了，正常找客源，170万元挂着，中原地产员工章X回复王聪颖短信同样也证明王雪想加价，短信内容是业主本来说昨天过来，今天回复说下个月过来，重新放卖，价格170万元。王雪上述行为是房价上涨时恶意抬高房价，违反了诚实信用原则，应承担违约责任，综上，请求二审驳回王雪的上诉请求，维持原判。中原地产称：与一审答辩意见一致。王聪颖向一审法院起诉请求：1、解除王聪颖、王雪所签的《二手房买卖合同》；2、王雪返还王聪颖所缴纳的定金50000元；3、王雪向王聪颖支付违约金300000元；4、本案诉讼费用由王雪承担。一审法院认定事实：2015年6月17日，王聪颖作为买方，王雪作为卖方，双方签订买卖《二手房买卖合同》，约定王雪将其所有位于深圳市龙岗区爱地花园二期X栋X单元XX房屋转让给王聪颖，成交价1500000元，买方同意在合同生效当日支付定金50000元，买方须于2015年7月6日前（含当日）办理首期款资金监管并申请银行贷款，买方应在将楼款一次性支付至双方指定的监管账户或取得贷款承诺函且卖方已赎出房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起十五个工作日内（含当日）与担保公司签订服务合同，办理赎楼的其他相关手续；卖方应于收到全部房款（除交楼押金外）三个工作日内将房屋交付予买方；关于违约责任，双方约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同在备注处约定：1、7月6日前，房产证产权不清晰，买方不付任何费用，2、卖方违约责任，如卖方未按合同期限内履行义务，需支付成交金额百分之二十的违约金。王聪颖提交上述合同原件，该合同上有撕毁痕迹，且标注“作废”字样。合同签订当日，王聪颖支付定金50000元。2015年6月17日，王雪将王聪颖交付的定金50000元交予中原地产公司，并委托中原地产公司将该款项返还予王聪颖。经查，涉案房屋备案登记在王雪名下，但至今未办出房产证，房屋因此无法在合同约定期限内办理资金监管手续。针对此问题，2015年6月18日，王聪颖、王雪双方及中原地产公司约见进行协商。王聪颖及中原地产公司均称，当天经中原地产公司主持，王聪颖、王雪双方出示了合同原件，王雪提出修改合同备注条款，王聪颖予以拒绝，此时王雪突然将三方合同撕毁，并在合同上书写“作废”字样。王雪对此予以否认，称该合同是三方协商作废的。王聪颖提交短信记录等证据，称王雪在撕毁合同后，提出增加房屋转让成交价的要求，王聪颖予以拒绝。王雪主张，涉案合同已于2015年6月18日协商合同履行期限时经双方同意撤销，王雪不构成违约。一审法院认为，王聪颖、王雪双方签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同基于平等自由，诚实有信的基础而订立，亦应依据此原则进行履行。本案中王雪有义务办理赎楼，房屋虽未办出房地产证，而合同签订后，王聪颖支付了定金，王雪应当依据合同履行配合资金监管及赎楼等义务，即便发现实际履行客观上无法达到合同约定的要求，王聪颖、王雪仍可以通过签订补充协议的方式进行协商和约定。从王聪颖提交的《二手房买卖合同》可见，合同有撕毁痕迹，且被注明“作废”，可见双方协商过程存在明显的争议和纠纷，况且，该合同亦不存在可撤销的法定情形，因此，一审法院对王雪关于合同系双方协商予以撤销的主张，不予采纳。王雪撕毁合同，并以房屋未取得房地产证，无法依约赎楼为由拒绝履行合同，已构成违约，应当返还定金并承担违约责任，其中，定金50000元已托管在第三人处，由第三人迳行返还予王聪颖；关于违约金，一审法院综合案件情况，依法酌定王雪向王聪颖支付违约金150000元。王聪颖主张解除合同合法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除王聪颖与王雪签订的《二手房买卖合同》；二、中原地产公司于本判决生效之日起十日内返还王聪颖购房定金50000元；三、王雪于本判决生效之日起十日内支付王聪颖违约金150000元；四、驳回王聪颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3275元，保全费2270元，共计5545元，由王聪颖负担2772元，由王雪负担2773元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王雪与王聪颖所签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。根据各方的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：涉案合同未能履行应归责于哪一方。王雪上诉主张买卖双方已协商一致解除合同，但并未举证加以证明。在王聪颖和中原地产公司均否认合同已协商解除的情况下，王雪单方撕毁合同的行为不仅情节恶劣，亦不影响涉案合同的法律效力。王雪作为卖方，根据合同约定，应当在合同签订之日起十五个工作日内办理赎楼手续，但其并未在约定时间内办理赎楼手续，而是以单方撕毁合同的行为表示拒绝履行合同义务，构成根本违约，应承担相应的违约责任。王聪颖诉请解除合同合法有据，本院予以支持，原审法院对此处理正确，本院予以维持。合同解除后，王聪颖有权选择要求王雪双倍返还定金或者支付房产转让成交价格百分之二十的违约金。王聪颖据此选择请求王雪支付违约金的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。原审法院综合考虑合同的履行阶段及王雪违约给王聪颖造成的实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，确定王雪支付王聪颖违约金150000元足以弥补王聪颖的损失，该违约金标准并不存在过高情形，原审判决对此处理正确，本院予以维持。合同解除后，王雪收取的定金50000元托管于中原地产处，应由中原地产返还王聪颖。综上，王雪的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人王雪负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 庄  齐  明二〇一六年八月十一日书记员 邹俊辉（兼）