浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉南巡民初字255号原告:陈红英。委托代理人：潘林华、刘肖，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—5。法定代表人：ＸＸ兴。委托代理人：杨武，浙江万宝律师事务所律师。被告：嘉兴市旭升资产管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—4。法定代表人：徐卫萍。被告：浙江嘉洲控股集团有限公司，住所地:嘉兴市广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室—3。法定代表人：ＸＸ兴。被告：ＸＸ兴。原告陈红英因与被告嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）、嘉兴市旭升资产管理有限公司（以下简称旭升公司）、浙江嘉洲控股集团有限公司（以下简称嘉洲公司）、ＸＸ兴商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年10月29日受理后，依法由代理审判员丁善超独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘林华，被告广恒公司委托代理人杨武到庭参加诉讼，被告旭升公司、嘉洲公司、ＸＸ兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红英起诉称，2013年10月31日，原告与广恒公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买嘉兴世贸中心第2幢308号商品房一套，并于当日支付首期购房款人民币330099元，后又把剩余房款、契税、印花税、房屋维修基金及工本费、代办费全部按时缴清。2015年7月17日，原告与广恒公司、旭升公司签订了《有关嘉兴世贸中心已购房产业主的补充协议》，约定：广恒公司、旭升公司承诺于2015年10月18日前办理完成房产证并付清2015年上半年商铺经营管理合同约定的租金。若广恒公司、旭升公司未按上述约定履行，则原告有权要求退房，并要求全额退还购房款及已缴纳的契税、印花税等费用，并同意赔偿原告购房款百分之三十的违约金。嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保方在补充协议上盖章确认。然而时至今日，四被告均未按补充协议履行应尽的义务。综上，原告特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与广恒公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、广恒公司、旭升公司退还购房款645005元，并退还原告已缴纳的契税、印花税等款项26114元，并赔偿原告违约金193501.5元，总计人民币864620.5元；3、被告嘉洲公司、ＸＸ兴对被告广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由四被告承担。被告广恒公司答辩称，2013年10月31日双方签订商品房买卖合同是事实，合同签订后被告如约交付了房屋，广恒公司已经履行了合同主要义务，只是没有把相关的权属证书办理妥当，因此原告申请解除合同缺乏法律依据。2015年7月17日的补充协议内容对被告是显失公平的，被告之所以签订该协议，是因为面对众多业主维权，被告考虑到政府和社会压力，被动接受。被告需要继续履行的只是办理权属证书及支付租金，但约定违约金为购房款的30%过高，显失公平，请求法院对违约金予以调整。针对自己的主张，原告陈红英向本院提交了以下证据：1.浙江省商品房买卖合同原件一份，证明原告与广恒公司之间房屋买卖合同的关系及合同约定情况。2.有关嘉兴世贸中心已购房产业的补充协议原件一份，证明双方约定退房、退还购房款的条件。3.销售不动产统一发票原件三份，证明原告已付清购房款的事实。4.收据原件三份，证明原告支付契税、印花税等款项的事实。被告广恒公司质证后认为，证据1的真实性、合法性没有异议，但该合同第16条双方对产权登记有明确约定，如果广恒公司2014年12月30日起360天内未交付权属证书或登记证明，则每天按已付房款的0.01‰承担违约责任。证据2的真实性没有异议，该协议显失公平，请求调整违约金。证据3、4真实性没有异议。被告旭升公司、嘉洲公司、ＸＸ兴均未到庭质证。四被告均未向本院提交证据。本院认证如下：原告提供的证据，均系原件，且与本案有关联性，被告广恒公司对其真实性均无异议，被告旭升公司、嘉洲公司、ＸＸ兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭质证，视为放弃质证权，符合证据构成要件，故本院予以认定。经审理，本院认定案件事实如下：2013年10月31日，原告作为买受人，广恒公司作为出卖人，签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买坐落于南湖区广益路与云东路交叉口嘉洲世贸中心（暂定名）第2幢308号商品房一套，建筑面积50.16平方米，总金额650099元，买受人于2013年10月31日支付330099元，余款320000元于接到出卖人书面通知7日内办毕银行贷款手续。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起360天内的交付权属证书，则按已付房价款的0.01‰承担违约责任，自约定日期360日以后，仍未交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.001‰的违约金。后原告向广恒公司支付购房款645005元，向嘉兴智源房地产经纪有限公司（以下简称智源公司）支付代办费300元、工本费1133元，向嘉兴市嘉洲资产管理有限公司（现已变更为旭升公司）支付契税19740元、印花税329元、公共维修基金4062元。被告广恒公司未按期交付权属证书，2015年7月17日，原告作为甲方，广恒公司、旭升公司作为乙方，嘉洲公司、ＸＸ兴作为担保人，签订了《有关嘉兴世贸中心已购房产业主的补充协议》，补充协议约定：乙方承诺于2015年10月18日前全部完成办理房产证；如乙方未按约执行，承诺按原购房合同约定承担违约责任外，另加付购房款的百分之十违约金；甲方有权要求退房，乙方应全额退还购房款，并退回甲方已缴纳给乙方的契税、印花税之款项，并承诺支付甲方购房款的百分之三十违约金。后广恒公司未能办理房屋权属证书，原告故诉。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷引起的案件。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方诉辩主张，本案争议焦点有三：一是原告与广恒公司签订的《浙江省商品房买卖合同》是否符合解除条件；二、原告与四被告签订的补充协议中违约条款是否构成显失公平；三是、补充协议中约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整。关于焦点一，本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在补充协议中约定被告于2015年10月18日前完成办理房产证，逾期则原告有权退房，该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告尚未完成办理房屋权属证书，双方约定的解除合同条件成就，故原告要求解除《浙江省商品房买卖合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点二，本院认为，显失公平的构成要件有二：一是客观上当事人之间的利益不平衡；二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立合同。本案中，补充协议系四被告提供的统一格式文本，四被告作为专业商事主体，签订协议时应已预估到自己行为的法律后果，故补充协议中的违约条款不符合显失公平的主观要件，不构成显失公平。关于焦点三，本院认为，合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。结合原告因合同解除导致的已付款由被告占用期间的贷款利息损失等实际损失，本院认为补充协议中约定的违约金过分高于原告实际所受损失，应予调整。根据本案当事人履行程度和过错程度，本院酌定广恒公司、旭升公司向原告按照已付款670569元的12%即80468.28元支付违约金。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，基于焦点一及补充协议，原告要求被告广恒公司及旭升公司返还已付购房款及相关契税、印花税的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于公共维修基金，应由旭升公司予以退还。关于原告向智源公司支付的代办费300元、工本费1133元，因智源公司非本案当事人，原告可另行处理。关于原告要求嘉洲公司、ＸＸ兴对广恒公司、旭升公司的上述付款义务承担连带清偿责任的诉请，因嘉洲公司、ＸＸ兴在补充协议中以保证人身份签字确认，现广恒公司、旭升公司未履行约定义务，故对于该诉请，本院予以支持。但公共维修基金不属嘉洲公司、ＸＸ兴担保范围，故嘉洲公司、ＸＸ兴对旭升公司返还公共维修基金的义务不承担保证责任。被告旭升公司、嘉洲公司、ＸＸ兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩权，并承担由此带来的不利法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈红英与被告嘉兴市广恒置业有限公司签订的关于嘉洲世贸中心2幢308室的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈红英购房款645005元、契税19740元、印花税329元；三、被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告陈红英违约金80468.28元；四、被告浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴对被告嘉兴市广恒置业有限公司、嘉兴市旭升资产管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、嘉兴市旭升资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈红英公共维修基金4062元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6223元，由原告负担828元，四被告共同负担5395元，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  丁善超二〇一六年一月二十六日书 记 员  王 芸