湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)浏民初字第05836号原告浏阳市百安物业管理有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处百宜社区湘鹏路77号。法定代表人叶新国，总经理。委托代理人王辉，法律顾问。被告易松前。原告浏阳市百安物业管理有限公司（以下简称百安物业公司）与被告易松前物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理。依法由代理审判员张如意适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百安物业公司的法定代表人叶新国及其委托代理人王辉，被告易松前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百安物业公司诉称，原告受浏阳市香槟现代城小区业主委员会的聘请，为该小区提供物业管理服务。被告易松前系该小区的业主，自2014年8月16日起被告拖欠原告物业服务费753元。经原告催讨，被告易松前一直未支付。为维护其合法权益，请求法院判决被告向原告支付物业服务费753元；本案诉讼费由被告承担。被告易松前辩称，原告为被告小区提供物业服务及欠款金额属实。但合同期内原告的服务存在以下问题：一、小区安全巡视未做到，未对进出小区的人员、物品进行管理，业主人身、财产等得不到任何保障；公共卫生脏、乱、差，绿化管理不到位；对公共设施不进行正常维护保养，造成公共设施大量损坏，动用维修基金60余万元；小区出警率在关口片区最高。小区业主及业委会多次要求原告整改，但原告并不理会。面对业主拒交物业费，原告上门威胁、强行关水，在合同期内擅自终止合同。二、被告因原告工作不到位蒙受损失：1､2013年9月间，因原告对小区电梯维护和巡逻不到位、处置不及时，致使原告怀孕近9个月的妻子被关在电梯中达一个小时之久，造成胎儿几近缺氧而在医院治疗，经济损失3000余元；2､2014年5月26日，被告新买的摩托车在小区被盗，经济损失3100元；3､2015年5-7月期间，被告家人遭受不明身份人索要物业费并强行停水达一个多月，致使被告家人受到惊吓，全家在外食宿，经济损失3000余元；上述情形被告均已向公安机关报案。综上，因原告没有按《物业管理委托合同》履行合同义务，被告不同意交物业费。经审理查明，原告百安物业公司是一家经营物业管理、家政服务的有限责任公司。自2013年8月15日至2014年8月15日止原告为被告所居住的浏阳市香槟现代城小区提供了一年的物业服务。合同到期后，原告于2014年10月26日与浏阳市香槟现代城业主委员会（以下简称业委会）再次签订《物业管理委托合同》。合同约定：业委会将小区物业委托原告实行物业管理，并就委托服务及约定事物、双方权利与义务、物业管理服务质量、物业管理费用、违约责任等进行了明确约定；合同期限为2年，自2014年8月16日起至2016年8月15日止。合同还约定，住宅的物业服务费按每月1.20元/㎡收取，商业部分面积按每月2.40元/㎡收取，同时委托原告代收每户环卫费96元/年。被告易松前系浏阳市香槟现代城小区Ａ栋1119号房屋的业主，该房屋系住宅，面积为45.6㎡。另查明：1、2013年8月16日至2015年8月19日，原告为被告所住小区提供了物业服务期间，因拖欠物业服务费业主人数较多，原告遂于2015年8月19日与业委会提前解除了《物业管理委托合同》。被告自2014年8月16日至2015年8月15日共计拖欠原告物业管理服务费及环卫费753元。因多次催收被告未予缴纳，2015年9月原告对被告家采取停水的催收办法。2、2013年9月，被告和其妻子因小区电梯故障被困，由于电梯内无通讯信号，被告只得向110报警求助，原告方发现后联系电梯专业维修人员，经过一个多小时处理，被困人员得以解救。3、2014年5月26日，被告停放在小区一楼大厅内的女式摩托车一辆被人撬锁盗走，被告向当地派出所报案，并由当地公安机关作为刑事案件立案受理，至今未告破。2015年11月16日原告向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告提交了以下证据：1、浏阳市香槟现代城业主委员会出具的《证明》1份，拟证明原告各项工作服务不到位。原告认为自己无权对外来人员进行安全检查；关于停车问题，认为并没有收取停车费用，且小区车位有限，原告也没有办法；每个门均有三人24小时轮流值班；小区绿化等均进行了养护和管理；对部分业主停水是事实，因太多业主不交物业费，原告向市有关部门反映，答复可以适当选择几户停水。2、《报警案件登记表》1份，拟证明被告摩托车曾经被盗，原告服务不到位。原告对该证据真实性没有异议，但认为被盗与其服务之间没有必然因果关系。以上事实，有当事人的陈述、工商登记资料、《物业管理委托合同》、环卫费缴纳凭证、欠费明细、《报警案件登记表》等证据证实，经庭审质证、核实，足以认定。本院认为，原告百安物业公司系经依法登记注册、取得执业资格的企业，由被告居住的小区业委会选聘并与之订立物业服务委托合同。原告依约为被告居住的小区提供了全面的物业服务，被告实际接受了原告提供的服务，应当向原告缴纳相应的物业管理服务费。故原告要求被告支付欠交物业服务费及代为缴纳的环卫费共计753元的诉讼请求，本院予以支持。被告提交的业委会出具的《证明》，因业委会与原告有利害关系，被告亦无其他证据佐证，仅凭该份证据不足以证明其内容的真实性，故对该证据本院不予采信。被告辩称电梯故障致其夫妻被困电梯，造成医疗费损失，因未提起反诉，本院不予处理。被告称停放在小区的摩托车被盗，不同意支付物业费，因该事件系他人的故意犯罪行为所致，已由公安机关作为刑事案件立案受理，故被告的该项损失应先通过公安机关追赃获得，或由被告另行提起民事诉讼，本案中亦不予处理。被告辩称原告没有按《物业管理委托合同》全面履行合同义务的意见，因证据不足，本院不予采纳；被告辩称原告曾采取停水方式催收欠款，原告做法欠妥，但不构成被告拒付物业服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：限易松前于本判决生效之日起五日内支付浏阳市百安物业管理有限公司关于浏阳市香槟现代城小区A栋1119号房屋2014年8月16日至2015年8月15日止的物业管理费及环卫费共计753元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由易松前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  张如意二〇一六年一月十五日书 记 员  吴 辉附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。5.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。6.《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。