浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第855号原告叶爱娟。委托代理人罗晶（特别授权代理），浙江光彩律师事务所律师。被告唐勇。原告叶爱娟为与被告唐勇房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月19日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，后组成合议庭进行审理。本案于2011年6月21日、7月15日、9月22日公开开庭进行了审理。原告叶爱娟及其委托代理人罗晶、被告唐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶爱娟诉称，叶爱娟与唐勇于2011年3月18日签订房屋租赁合同，约定由叶爱娟租用唐勇位于碑亭路6号012-1（部分）的1间店面经营广东小食，租期为2011年3月18日到2012年3月17日，租金每年10万元，半年一付，押金1万元。叶爱娟于2011年3月13日、3月18日分2次预交租金及空调押金24000元，余款38000元由叶爱娟向唐勇出具欠条1份。唐勇至今未交付涉案房屋的钥匙。其后，叶爱娟被涉案房屋的产权人（管理人）浙江九天创业投资有限公司（以下简称九天公司）告知，九天公司与承租方郑子慧的房屋租赁合同于2011年4月27日到期，并因郑子慧违反禁止转租的合同约定，九天公司不会与郑子慧续约，也不会将涉案房屋出租给唐勇。并且事后九天公司也已与案外人签订了租赁期从2011年4月28日起算的房屋租赁合同。原告叶爱娟诉请判决确认双方2011年3月18日签订的房屋租赁合同无效、判令被告唐勇返还已交付的租金及空调押金共计24000元（其中预交租金22000元、空调押金2000元）。被告唐勇辩称，一、碑亭路6号012-1店是属于九天公司的产业，是唐勇向出租人刘锋租赁而来的，刘锋是实际承租人郑子慧的受委托人，因此唐勇对该店铺的使用权是真实、有效的。二、九天公司并没有要求唐勇终止租赁，自2011年4月28日唐勇与刘锋的租赁合同终止至今，该租赁房屋仍为唐勇所用，而且刘锋已与唐勇延长了合同直到拆迁为止，并没有出现叶爱娟所说的九天公司将房屋收回的情况，且唐勇没有收到九天公司和郑子慧、刘锋的任何要求搬出的通知和说法。三、叶爱娟称事后九天公司也已与案外人签订了租赁期从2011年4月28日起算的房屋租赁合同；若叶爱娟无法举证，纯属无稽之谈。四、2011年5月29日，叶爱娟在下午经营结束后将店面中的所有物品搬空，包括属于唐勇的挂式空调，叶爱娟必须偿还属于唐勇的空调。五、唐勇在签约当天就把钥匙给了叶爱娟，涉案房屋与叶爱娟承租的另1间房屋是相通的，叶爱娟在签订合同开始时已经在使用2间房屋了。六、唐勇只能提供合同，无法提交涉案房屋的产权证明。预交的租金是22000元，空调押金2000元根本就不存在。原告叶爱娟提交了以下证据：（1）租赁协议1份，以证明双方间房屋租赁期限、租金及支付方式。（2）租赁合同1份，以证明九天公司与承租方郑子慧签订的涉案房屋租赁合同的期限到2011年4月27日及禁止转租的约定。（3）照片1张，以证明涉案房屋与九天公司出租给郑子慧的一致，店面未实际交付。（4）收据1份，以证明九天公司于2011年4月28日起将房屋转租给案外人，叶爱娟开的店没有使用到涉案房屋。（5）收据1份，以证明叶爱娟已支付过涉案房屋的定金。（6）录像资料1份，以证明九天公司于2011年4月28日已收回碑亭路6号012-1号房屋，叶爱娟实际使用唐勇房屋的期限截止于2011年4月27日，015号房屋是碑亭路6号012-1号房屋中的其中1间，即叶爱娟承租的房屋。被告唐勇提交了以下证据：（1）证明1份，以证明涉案店面是实际租赁人郑子慧委托刘锋出租的。（2）房屋租赁合同1份，以证明唐勇使用租赁的012号店面的真实性。（3）欠条1份，以证明叶爱娟还有38000元租金没有付清。（4）发票1张，以证明空调是存在的以及空调的价值。（5）电费的收款收据1份，以证明4月28日之后唐勇还是房屋的实际租用人。本院对上述证据审查后认为，原告叶爱娟提交的证据1、2、5，唐勇没有异议，本院予以确认。证据3照片，唐勇认可2间房屋是相同的，故证据3可以证明叶爱娟主张的前一节事实，但该证据不能证明房屋有无实际交付。证据4收据由九天公司出具，交款单位一栏内容为“叶爱琼（营业房015）”，本院认为，该收据记载的房屋地址与涉案房屋不一致，因此不能证明叶爱娟主张的事实，本院不予确认。证据6录像资料中谈话人身份不明，即使系九天公司员工亦应出庭作证，对证据6本院不予确认。被告唐勇提交的证据1、3、4，叶爱娟没有异议，本院予以确认。证据2房屋租赁合同，根据其内容系由唐勇与案外人签订，真实性难以确认，对证据2本院不予确认。证据5收款收据，收款人及收款内容不明，不能证明唐勇主张的事实，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2011年3月18日，叶爱娟与唐勇签订租赁协议，约定：唐勇将店面出租给叶爱娟经营使用，租期1年，从2011年3月18日至2012年3月17日止；租金每年10万元，半年1付，押金1万元，首次付款6万元，叶爱娟在签订合同当天一次性付清，其余租金在2011年8月18日前一次性付清；出租地点叶爱娟仅作广东小食快餐制作及售卖之用；等等。该房屋门牌号码为碑亭路6号012-1号，唐勇系从他人处租赁而来。2011年3月13日，叶爱娟向唐勇支付了定金2000元；此后，叶爱娟向唐勇支付了租金2万元、空调押金2000元。2011年3月15日，叶爱娟向唐勇出具欠条，言明尚欠38000元未付，于2011年3月20日前付清。唐勇一直未向叶爱娟交付涉案房屋的钥匙。但涉案房屋分隔为前后2个部分，与涉案房屋相邻的另1间房屋亦由叶爱娟租用，通过相邻房屋可以进入涉案房屋的后半部分，叶爱娟使用了涉案房屋的后半部分。2011年5月29日，叶爱娟搬离上述房屋，并将房屋内唐勇的1台格兰仕空调（KFR35GW）搬走；该空调唐勇于2010年6月购买，价格1919元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应由合同履行地或被告住所地人民法院管辖。本案的合同履行地即涉案房屋所在地为本市碑亭路6号，位于本院辖区，本院拥有对本案纠纷的管辖权。就涉案房屋唐勇未能提交房屋所有权证或批准建设的文件，叶爱娟与唐勇就涉案房屋签订的租赁协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然唐勇未向叶爱娟交付钥匙，但叶爱娟已实际使用了涉案房屋的后半部分，因此仍应酌情计算房屋占有使用费；考虑叶爱娟使用涉案房屋的面积、使用价值因素，本院确定房屋占有使用费按约定租金标准的五分之一计算。叶爱娟主张2011年4月28日起涉案房屋的产权人已经与案外人签订了房屋租赁合同；本院认为，就该事实叶爱娟并未能予以证明，即使存在该事实，在搬离前叶爱娟仍在使用从唐勇处取得的房屋，其仍应向唐勇支付房屋占有使用费，因此房屋占有使用费应计算至2011年5月29日。叶爱娟已支付了租金计22000元，扣除叶爱娟应承担的房屋占有使用费，其余部分18056元唐勇应当予以返还。关于空调押金2000元，现空调已被叶爱娟搬走，但庭审中叶爱娟表示愿意返还空调，因此叶爱娟应向唐勇返还空调，唐勇应向叶爱娟返还空调押金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告叶爱娟与被告唐勇于2011年3月18日签订的租赁协议无效。二、被告唐勇向原告叶爱娟返还租金人民币18056元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告叶爱娟向被告唐勇返还格兰仕空调（KFR35GW）1台，被告唐勇向原告叶爱娟返还空调押金人民币2000元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告叶爱娟其他诉讼请求。案件受理费人民币400元，由原告叶爱娟负担人民币99元，由被告唐勇负担人民币301元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币400元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶文军人民陪审员  陈 格人民陪审员  华海凤二〇一一年十月十一日代书 记员  娄移华