辽宁省昌图县人民法院行 政 判 决 书（2015）昌行初字第00079号原告刘宝权，男，1951年1月18日出生，汉族。委托代理人王某，辽宁某律师事务所律师。被告铁岭市住房和城乡建设委员会，住所地为铁岭市新城区金沙江路28号。法定代表人王英伟，该委员会主任。委托代理人金某某，铁岭市房地产交易中心工作人员。委托代理人楚某某，辽宁某律师事务所律师第三人铁岭市丰海农机经销处，住所地为铁岭市银州区龙山乡八里村。法定代表人李亚敏，该公司总经理。委托代理人李某某，该公司股东。原告刘宝权不服被告铁岭市住房和城乡建设委员会于2004年1月5日为第三人铁岭市丰海农机经销处房屋登记行政行为，于2015年9月10日向本院提起行政诉讼，本院于2015年9月14日受理后，于2015年9月15、18日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案。原告刘宝权及委托代理人王某、被告委托代理人金某某、楚某某、第三人委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告铁岭市住房和城乡建设委员会于2000年8月16日根据第三人铁岭市丰海农机经销处提交的房产使用证和伟业房屋开发公司商品房销售专用发票为第三人办理了铁房字第某号房屋所有权证，于2004年经过换证变更为铁岭市房权证银州区字第某号房屋所有权证。原告刘宝权诉称，一、请求人民法院判决撤销被告为第三人铁岭市丰海农机经销处颁发的铁岭市房权证银州区字第某号房屋所有权证书；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于1999年12月30日与中国农业银行铁岭县支行（以下简称县农行）签订《以资抵债资产出售协议》，协议约定原告从县农行处购得以资抵债资产约7406平方米土地[包括铁岭市伟业房屋开发有限公司—后变更为铁岭伟业（集团）有限公司（以下简称伟业公司）建设的锅炉房占地]。另查明，原铁岭县农业机械供应公司（下简称农机公司）与伟业公司协议约定，锅炉房占地归农机公司，如锅炉有搬迁或解体时土地使用权即交回农机公司。后因农机公司拖欠县农行贷款无力偿还，经协议以土地、房屋等资产向县农行抵偿了贷款。2014年9月，原告发现在自已购得的土地使用权地块上有人擅自施工，经询问刘雪莲称是从第三人铁岭市丰海农机经销处购买的锅炉房，并已经办理过户手续。后原告得知，2000年被告明知第三人铁岭市丰海农机经销处未取得土地使用权的情况下向其颁发房屋所有权证书，原告找到被告要求撤销违法颁发的房屋所有权证书，遭到被告拒绝。原告认为被告的行为侵犯原告的合法权益，故请求法院公正判决。原告为此向本院提交如下证据：1、铁岭县农业机械供应公司与伟业房屋开发有限公司建设供暖锅炉协议书、铁岭县农机公司与铁岭伟业集团供热有限公司关于开通锅炉房进煤通道协议书。欲证明锅炉房土地产权约定的情况。2、查询“工商登记注册”证明、铁岭县农行与农机公司以资抵债协议书、铁岭县农行与铁岭县开发公司（刘宝权）以资抵债资产出售协议书。欲证明铁岭县开发公司不存在的事实，刘宝权通过此份协议从县农行购得农机公司土地等资产。3、铁岭县农机公司企业改制申请报告、铁岭县企业改革领导小组会议纪要。欲证明农机公司以资抵债给农行经政府批准。4、原告收到农机公司房照五份、土地使用证一份、原告交款收条一份。欲证明原告收到农行交付的房照、土地使用证情况。5、原告的民事诉状。欲证明原告以伟业公司和本案第三人及刘雪莲为被告提起民事诉讼，要求确认买卖行为无效。被告对这个诉争的房屋发了房照，经法院查询原告才知道被告仅依据发票就给第三人发了房照，原告才提起行政诉讼。6、第三人领证手续：发票、地税证明、房产使用证。欲证明原告在民事诉讼中才知道被告给第三人发放的房屋权属证书。7、被告单位交易服务指南提示。欲证明被告办理转移登记需要的手续，第三人未提交土地权属证明就办理了转移登记。被告铁岭市住房和城乡建设委员会辩称，一、被告下属单位铁岭市房地产交易中心作为房地产交易与房屋权属登记部门在为第三人办理房屋转移登记过程中，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，依据铁岭市伟业房屋开发有限公司2000年8月出具的商品房销售专用发票及房产使用证等相关手续，为第三人铁岭市丰海农机经销处办理的房屋转移登记并无过错和不当。二、原告所诉房屋我委已于2014年9月根据《房屋登记办法》第三十三条规定，依据铁岭市银州区人民法院下达的（2014）铁银执字第00701号执行裁定书等法律文书为申请执行人刘雪莲依法办理了房屋转移登记手续，将铁岭市丰海农机经销处房屋所有权过户到了刘雪莲名下，被告无权也不可能再撤销铁岭市丰海农机经销处的房屋所有权证书。三、原告不具备行政诉讼主体资格，提起行政诉讼超过法定的起诉期限。请求人民法院驳回原告对铁岭市住房和城乡建设委员会的诉讼请求。被告为此向本院提交如下证据：证据1、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”证据2、第三人申请房屋登记的档案材料（包括铁岭市伟业房屋开发有限公司2000年8月出具的商品房销售专用发票及房产使用证）。欲证明被告为第三人办理的产权过户手续齐全、程序合法、事实清楚。第三人铁岭市丰海农机经销处述称，1996年由伟业公司和铁岭县农机公司约定场内建设锅炉房，协议中规定产权归伟业公司所有。2000年因伟业公司把这个锅炉房买给丰海公司，依据约定的相关条款，锅炉房的产权证及费用由伟业公司办理过户到企业名下。第三人向本院提交如下证据：铁岭市物业管理有限公司与铁岭市丰海农机经销处合同书。欲证明锅炉房产权是伟业公司的。经过庭审质证，原告对被告出示的证据有意见，对证据的真实性没有异议，认为被告应提供原件，被告违反了相关的法律规定。本案诉争的房屋没有进行过产权初始登记，不存在转移登记，按照《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定要提供施工许可证、土地使用权等证据。《城市房地产管理法》第五十九条也规定有土地权属才能办理转移登记，被告在没有初始登记的情况下以伟业公司自制的凭证和发票为第三人办理转移登记是错误的。第三人对被告出示的证据无异议。被告认为原告出示的证据1，协议书不能证明原告有行政诉讼主体资格，该证据没有原告刘宝权的字样，与本案没有关联性。证据2农机公司以资抵债协议书不能证明原告享有土地使用权，与本案没有关联性，以资抵债资产出售协议书中的县开发公司不存在。这两个证据不能证明原告有主体的资格，不能作为证据采信。被告认为证据3真实，但也不能证明原告有诉讼主体资格。证据4的收条不能证明原告所诉争议标的在购买范围，五份房照与本案没有关联性。土地使用证上名称不是原告刘宝权，平面图中没有确定土地是由原告享有。该争议的锅炉房没有在原告及原告开发的公司范围内。这组证据不能证明原告有行政诉讼主体资格。被告对证据5、6，原告提起民事诉讼真实性没有异议，但不能证明原告没有过起诉期限，原告在2000年就知道了这个事，不是在起诉时知道第三人有房照。被告认为证据7是个人之间的转移登记，丰海农机经销处购买商品房是转移登记。原来68191号经过换证取得第三人现在的房照。第三人认为原告2000年就知道第三人购买锅炉房的事，对原告出示的其他证据与被告意见一致。原告对第三人出示的证据真实性没有办法考查，这个主体是铁岭市物业公司，2003年提供的发票是铁岭市房产有限公司，是两个主体，这个合同中甲方1996年的合同义务应由伟业公司承担。被告对第三人出示的证据没有异议，认为开发公司有出售权。本院对上述证据认证如下：对于原告出示的证据1能够证明铁岭县农业机械供应公司与伟业房屋开发有限公司约定由伟业公司出资在农机公司院内建设锅炉房，产权归伟业公司所有、土地使用权归农机公司，如锅炉有搬迁或解体时土地使用权交还农机公司的事实；证据2能够证明铁岭县工商行政管理局没有“铁岭县开发公司”工商登记注册记录的事实，铁岭县农机公司于1999年12月30日与铁岭县农行签订以资抵贷协议书，包括锅炉房占地。农行铁岭县支行与原告刘宝权签订以资抵债出售资产协议书的事实；证据3能够证明铁岭县农机公司以资抵债给县农行经过政府批准的事实；证据4能够证明原告于2000年交付农机公司土地款220万元，收到农行交付的房照五份及土地使用证7406平方米（包括诉争锅炉房占地）的事实；证据5能够证明原告以伟业公司和第三人、刘雪莲为被告提起民事诉讼的事实，第三人向被告提交发票、伟业公司自制房产证领取房屋产权证的事实，本院均予以采信。对于被告提交的证据能够证明被告依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条二款，依据第三人丰海农机经销处提交的购买伟业公司商品房销售专用发票和伟业公司的房产使用证为第三人办理产权转移登记后进行换证的事实，本院予以采信。对于第三人提交的证据能够证明第三人从铁岭市物业管理有限公司购买锅炉房的事实，但该合同主体和价款与第三人向被告提交的申请登记发票不一致，本院不予采信。经审理查明，1996年8月25日，铁岭县农业机械供应公司与伟业房屋开发有限公司签订了《建设供暖锅炉房协议书》，该协议书第一条约定：“由伟业房屋开发有限公司出资在农业机械供应公司院内建设锅炉房，场地由农机公司提供，占地面积500平方米，锅炉房产权归伟业公司所有，土地使用权归农机公司，如锅炉有搬迁或解体时土地使用权交还农机公司。”之后铁岭县农机公司经过县政府同意进行企业改制，1999年12月30日铁岭县农机公司与县农行签订《农机公司以资抵贷协议书》，约定将农机公司厂区内国有土地约7000平方米及地上建筑、办公楼476平方米、正楼805.76平方米、三个门市房、锅炉等房屋和设施抵给县农行偿还贷款及本息，上述资产的使用权和所有权均转让给农行，农机公司得职工安置费160万元…农机公司与伟业公司达成的《建设供暖锅炉房协议书》相应权利转让给县农行，附件有《建设锅炉房协议书》。当日铁岭县农行与铁岭县开发公司（由刘宝权签字）签订《以资抵债资产出售协议》。农行将收购的原农机公司的部分资产出售给刘宝权：一、1、土地约7000平方米（包括院内地上建筑物）。2、有争议的南起第三、四个门市房。3、锅炉及租出的“龙回首浴池”。二、伟业需提供的锅炉安装外网费及相应的权力…刘宝权交付购买农机公司土地款220万元，收到农机公司房产执照5份、铁岭国有（2001）字第0418048-1号国有土地使用证，使用者为铁岭县农业机械供应公司，面积7406平方米（包括诉争锅炉房占地）。2000年8月15日，被告依据第三人提交的铁岭伟业（集团）有限公司自制的房产使用证（使用人姓名为铁岭市丰海农机经销处）、第三人购买204平锅炉房的铁岭市商品房销售专用发票为第三人办理了铁房字第某号房屋产权转移登记，后于2004年1月5日经过换证变更为铁岭市房权证银州区字第某号房屋所有权证。2014年5月15日第三人将该锅炉房以价款100万元出售给刘雪莲，买卖协议经银州区法院2014年7月11日（2014）铁银民一初字第00334号判决生效后，于2014年9月9日经（2014）铁银执字第00701号执行裁定由被告将该锅炉房所有权变更为刘雪莲名下。原告于2015年2月9日以伟业公司、铁岭市丰海农机经销处、刘雪莲为被告要求确认土地使用权提起民事诉讼，发现第三人、刘雪莲的房屋产权证后撤诉，于2015年9月8日向本院提起本案诉讼。本院认为，依据《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，被告铁岭市住房和城乡建设委员会具有对本行政区域内的房屋进行权属登记的法定职权。本案的争议焦点之一为原告是否具有行政诉讼主体资格及起诉期限是否符合法律规定，经庭审质证铁岭县农机公司与伟业房屋开发有限公司签订的《建设锅炉房协议书》、铁岭县农机公司与铁岭县农行签订以资抵债协议、铁岭县农行与原告签订以资抵债资产出售协议，能够证明原告购得包括本案锅炉房占用范围的土地使用权7406平方米。依据《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《行政诉讼法》第二十五条规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告刘宝权从银行购得包括第三人锅炉房占用范围的土地使用权，与被告铁岭市住房和城乡建设委员会为第三人房屋进行产权登记的行政行为具有行政法上利害关系，原告具有行政诉讼主体资格。依据《行政诉讼法》第四十六条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行为作出之日起超过二十年，人民法院不予受理。”本案被告对第三人的房屋登记行为发生在2000年8月16日、2004年1月5日，没有证据证明原告对该行为明知，原告因不动产提起诉讼未超过二十年的起诉期限。本案的另一争议焦点是被告依据第三人提交的伟业开发公司的商品房销售专用发票和房产使用证为第三人办理房屋产权转移登记是否合法，依据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”被告在为第三人办理房屋产权转移登记过程中，第三人提交的伟业公司自制的房产使用证使用人姓名是铁岭市丰海农机经销处，系第三人自身，此证不是经过房屋产权部门初始登记所取得的房屋权属证书，应当视为该登记行为的权利人没有提交房屋权属证书，第三人也没有提交相关的合同、协议等证明文件，因此被告为第三人办理房屋产权转移登记的主要证据不足。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”本案第三人购买的锅炉房没有权利人提交的土地使用权证及以上各项证明文件，未经初始登记程序，在原告购得该房屋占用范围的土地使用权、没有相关权利人的房屋权属证书、合同、协议的情况下被告直接办理转移登记，应当认定该行政行为的主要证据不足，违反法定程序，应予撤销。但因本案第三人取得的铁岭市房权证银州区字第某号房屋权属证书已经铁岭市银州区人民法院（2014）铁银执字第00701号执行裁定由被告所变更，原告请求撤销该房屋权属登记行为已不具备可撤销内容。依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条二款之规定，判决如下：确认被告铁岭市住房和城乡建设委员会为第三人铁岭市丰海农机经销处颁发的铁岭市房权证银州区字第某号房屋所有权证行为违法。案件诉讼费50元，由被告铁岭市住房和城乡建设委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于铁岭市中级人民法院。审 判 长  李 倩代理审判员  赵向阳人民陪审员  翟星月二〇一六年一月十八日书 记 员  佟 乐