广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2653号上诉人（原审原告）：黎顺彩，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：韩结鍪，住广州市番禺区。委托代理人：李镜开，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：韩然，澳门特别行政区居民，现住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：廖燮玲，住广东省佛山市顺德区。两被上诉人共同委托代理人：陈志宏，广东奔犇律师事务所律师。上诉人黎顺彩、韩结鍪因确认合同无效纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2013年2月25日出具的《房地产权情况证明》，位于广州市番禺区沙湾镇新洲村新洲大道4号的房屋（以下简称涉讼房屋）为韩然与韩某甲共同共有，产权证号为2765041，共有证号为0334106，权属来源为1994年10月新建，发证日期为2000年6月26日，房屋建筑面积为352.8平方米。2008年1月16日，广州市番禺区公证处出具（2007）番证内字第15040号《公证书》，其中载明，韩某甲于1998年12月27日死亡，其死亡时遗有座落在原番禺市沙湾镇新洲村新洲大道4号的房屋一间二分之一产权及土地使用权[房地产权证：粤房地证字第××号，房地产权共有（用）证：粤房地共证字第0334106号]，该财产依法属于韩某甲和其妻子黎顺彩的夫妻共有财产，二分之一为韩某甲的配偶黎顺彩所有，另二分之一为韩某甲的遗产；韩某甲和黎顺彩婚后生有韩结鍪、韩某乙等二个子女，其中韩某乙于二OO一年死亡，韩某乙无遗嘱、无结婚、无生育及收养子女，韩某甲的父母均已先于韩某甲死亡；现韩结鍪表示要求继承韩某甲的上述遗产，黎顺彩表示自愿放弃对韩某甲上述遗产的继承权，该遗产应由其女儿韩结鍪一人继承，继承后，韩结鍪占有上述房产的四分之一份额，黎顺彩占有上述房产的四分之一份额。2011年3月24日，韩然作为出租人（甲方）与廖燮玲作为承租人（乙方）共同签订《广州市番禺区房屋租赁合同》，其中约定，甲方同意将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积223平方米，租赁期限为2011年3月24日至2021年3月23日，月租金为800元。但租金结算方式、租金支付时间、租金保证金的数额、支付方式、双方的权利、义务、违约责任均为空白。该合同经广州市工商行政管理局番禺分局登记备案。根据广州市工商行政管理局番禺分局于2013年9月23日出具的《企业注册基本资料》，广州市番禺区沙湾啊陆饮食店为个体工商户，经营者为廖燮玲，业户地址为广州市番禺区沙湾镇新洲村口4号，成立日期为2008年6月11日，最近验照年度为2012年度，核准日期为2011年4月27日，营业期限为2008年6月11日至2013年9月27日。黎顺彩、韩结鍪于2013年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认韩然与廖燮玲于2011年3月24日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》无效；2、韩然、廖燮玲向黎顺彩、韩结鍪支付自2011年3月24日起至2013年12月24日止的使用费（按每月5000元的标准计算）；3、案件诉讼费由韩然、廖燮玲承担。原审诉讼中，黎顺彩、韩结鍪与韩然、廖燮玲均确认，韩然与韩某甲为亲兄妹，黎顺彩为韩某甲的配偶，韩结鍪为韩某甲的女儿，廖燮玲为韩然的外甥女；涉讼房屋建好后由韩某甲用于经营茶楼，韩某甲于1998年底去世，此后涉讼房屋由韩然使用。黎顺彩、韩结鍪认为，2011年3月24日，韩然在未告知黎顺彩、韩结鍪的情况下，将涉讼房屋以明显低于市场标准的租金出租给廖燮玲使用，损害了黎顺彩、韩结鍪的利益，故韩然与廖燮玲签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》应为无效，但廖燮玲实际使用了涉讼房屋，故其应向黎顺彩、韩结鍪支付房屋使用费。韩然、廖燮玲则主张，韩然实际并未将涉讼房屋出租给廖燮玲，而是自2006年起聘请廖燮玲协助其在涉讼房屋内经营饮食，并每月向廖燮玲支付劳务费；涉讼房屋最初用于经营饮食生意，店名叫德兴饮食店，当时未领取营业执照，2008年，工商部门要求韩然办理饮食店营业执照，但由于房屋登记为住宅用途，如需领取营业执照必须先办理变更房屋用途的手续，且当时韩然年事已高，无法领取营业执照，其后韩然、廖燮玲向工商部门咨询，双方签订了用于办理执照的备案租赁合同，并以廖燮玲的名义申领了营业执照，2011年因需要换领营业执照，韩然与廖燮玲再次签订了租赁合同；廖燮玲并未向韩然支付过租金，而两人自韩某甲去世后一直向黎顺彩、韩结鍪支付涉讼房屋的租金至2013年9月，起初为每月600元，后逐渐增加为每月2500元；2013年9月后，由于黎顺彩、韩结鍪要求加租，双方产生纠纷，故韩然、廖燮玲未再向黎顺彩、韩结鍪缴纳过租金。为证明其向黎顺彩、韩结鍪交租的情况，韩然、廖燮玲申请了证人黄某乙、韩某丙、苏某乙出庭作证。证人黄某乙陈述称：证人在村里经营猪肉生意，韩然有时向证人购买猪肉，两人比较熟悉，证人曾某甲的店铺内见到韩然向黎顺彩支付租金。证人苏某乙陈述称：韩然是证人的姨妈，据证人了解，黎顺彩每年清明节向韩然收取租金，2013年8月证人曾某乙过韩然、廖燮玲向黎顺彩支付租金，至于租金金额以及黎顺彩从何时开始收租，证人不清楚。证人韩某丙陈述称：韩然是证人的姑姑，黎顺彩是证人的婶婶，据证人了解，涉讼房屋是韩然出资建设的，韩某甲去世后，韩然每月向黎顺彩支付约600元租金作为生活费，2013年8、9月份时，证人听到黎顺彩与韩然发生口角，黎顺彩称若解决该问题就不再向韩然收租。黎顺彩、韩结鍪称，韩某甲去世后，韩然每月向黎顺彩支付600元生活费直至2008年，之后就没有再支付，上述证人均为韩然的亲戚或朋友，其证言不能证明韩然、廖燮玲向黎顺彩、韩结鍪缴纳租金的事实。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”关于韩然与廖燮玲于2011年3月24日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》效力的问题，首先，《房地产权情况证明》记载涉讼房屋为建筑面积352.8平方米的三层房屋，韩然与廖燮玲称涉讼房屋用于饮食经营，2011年3月24日双方签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》记载，房屋租赁期从2011年3月24日至2021年3月23日，期限为10年，每月的租金都固定为800元，房屋的租赁期限、建筑面积与租金标准相比较，租金单价明显大大低于同时期、同地段房屋市场租赁租金的标准，不符合租赁房屋的客观经济规律。而且合同中对房屋租金的结算方式、租金支付的时间，租赁保证金支付的数额、支付方式、当事人租赁权利、义务、合同违约责任等没有约定，不具备租赁合同必备的条款内容。其次，韩然、廖燮玲称韩然只是聘请廖燮玲协助其经营饮食店，双方签订《广州市番禺区房屋租赁合同》是为了配合韩然办理营业执照，韩然并不是实际将涉讼房屋出租给廖燮玲使用，廖燮玲亦没有向韩然支付过房屋租金。而根据黎顺彩、韩结鍪提交的证据，涉讼房屋以廖燮玲的名义办理的工商营业执照最近验照核准日期为2011年4月27日，该时间略迟于《广州市番禺区房屋租赁合同》的签订时间，韩然、廖燮玲陈述的意见与客观证据反映的情况相符。再者，黎顺彩、韩结鍪提交的《广州市番禺区房地产租赁合同》、《房地产权情况证明》不能证明韩然、廖燮玲一直按《广州市番禺区房屋租赁合同》的约定履行，廖燮玲每月支付租金给韩然，以及拖欠韩然租金的事实，因此韩然、廖燮玲在《广州市番禺区房地产租赁合同》中关于租赁涉讼房屋、租赁期限，每月租金的约定是旨在合同备案、办理营业执照的目的。由于韩然、廖燮玲签订《广州市番禺区房屋租赁合同》双方的真实意思表示并非租赁涉讼房屋，故《广州市番禺区房屋租赁合同》因双方意思表示不真实而为无效合同。关于黎顺彩、韩结鍪要求韩然、廖燮玲支付涉讼房屋使用费的请求，如前所述，黎顺彩、韩结鍪提交的证据不足以证明韩然将涉讼房屋出租给廖燮玲使用，而韩然作为涉讼房屋的共有人，对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其使用涉讼房屋进行经营无需向黎顺彩、韩结鍪支付使用费。因此，对于黎顺彩、韩结鍪的该项诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定于2014年10月21日作出判决：一、韩然与廖燮玲于2011年3月24日签订的《广州市番禺区房屋租赁合同》无效；二、驳回黎顺彩、韩结鍪其余的诉讼请求。案件受理费3600元，由黎顺彩、韩结鍪负担。判后，上诉人黎顺彩、韩结鍪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，黎顺彩、韩结鍪出示的工商部门所提供的合同已经明确了韩然、廖燮玲之间确有合同，不能仅凭韩然、廖燮玲的陈述就认定双方所表达的意思不真实。二、原审适用法律错误。原审判决认为韩然作为房屋的共有人，对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，其使用涉案房屋进行经营无需向黎顺彩、韩结鍪支付使用费，违反了《物权法》97条、《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见》第89条、物权法有关司法解释第7条、第10条的规定。请求判令：1、撤销原审判决，韩然、廖燮玲向黎顺彩、韩结鍪支付自2011年12月24日起至2013年12月24日止的房屋使用费共12万元（每月按照5000元的标准）；2、一、二审案件诉讼费由韩然、廖燮玲承担。被上诉人韩然、廖燮玲辩称：一、廖燮玲不是饭店的实际经营人，没有证据支撑黎顺彩、韩结鍪的观点。二、黎顺彩、韩结鍪认为本案侵权损害赔偿，但是没有提出任何证据证明韩然、廖燮玲有侵权行为。所以请求二审法院驳回黎顺彩、韩结鍪的上诉请求，韩然是涉案房屋的共有人，韩然有权使用涉案房屋。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明，韩然二审中确认之前向黎顺彩、韩结鍪支付的费用是基于使用涉案房屋而给黎顺彩、韩结鍪的补偿二审中，黎顺彩、韩结鍪向本院提交了两份证明，拟证明韩然、廖燮玲擅自处分涉案房屋，侵害黎顺彩、韩结鍪的利益。韩然、廖燮玲认为上述两份证明与租赁合同是相辅相某的，均是为了办理工商营业执照，对原审关于租赁合同无效的认定没有异议。本院认为：本案上诉双方争议的焦点是韩然、廖燮玲应否向黎顺彩、韩结鍪支付涉案房屋的使用费（租金）。从已查明的事实来看，廖燮玲实际上并非向韩然承租涉案房屋，而仅仅是协助韩然经营饮食店，韩然亦予以确认，故廖燮玲无须向黎顺彩、韩结鍪支付涉案房屋的使用费（租金）。韩然作为涉案房屋的共有人，对房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，但黎顺彩、韩结鍪也是涉案房屋的共有人，亦应对房屋享有同等的权利，事实上，韩然也确认之前向黎顺彩、韩结鍪支付的费用是基于使用涉案房屋而给黎顺彩、韩结鍪的补偿，现涉案房屋由韩然使用，其应向黎顺彩、韩结鍪支付相应的使用费（租金）。关于支付使用费（租金）的期限及金额问题。韩然主张有向黎顺彩支付涉案房屋的相关费用,直至2013年9月由于黎顺彩、韩结鍪要求加租而未再支付，黎顺彩、韩结鍪则称支付相关费用至2008年，结合相关证人的证言，本院采信韩然的陈述，即韩然向黎顺彩支付涉案房屋的相关费用至2013年8月，虽然黎顺彩、韩结鍪认为上述证人均为韩然的亲戚或朋友，其证言不能证明韩然、廖燮玲向黎顺彩、韩结鍪缴纳租金的事实，但并未提供相反证据支持自己的主张，且相关证人亦为双方共同的亲属，故黎顺彩、韩结鍪向韩然主张2011年3月24日至2013年8月的使用费，本院不予支持。2013年9月后，因双方对支付费用的标准产生争议，韩然未再向黎顺彩、韩结鍪支付涉案房屋的相关费用，鉴于双方之间并未就涉案房屋的继续使用达成一致，黎顺彩、韩结鍪向韩然主张该期间涉案房屋的使用费，本院予以支持，现黎顺彩、韩结鍪明确要求韩然支付涉案房屋使用费至2013年12月24日，因此，韩然应向黎顺彩、韩结鍪支付2013年9月1日至2013年12月24日期间涉案房屋的使用费，具体标准按有资质的评估机构评估的该房屋租金标准的二分之一计算，每月使用费应以黎顺彩、韩结鍪主张的5000元为限，评估费用由双方共同负担。综上所述，黎顺彩、韩结鍪的上诉请求有理部分，本院予以采纳。审查原审判决查明事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1135号民事判决第一项、第二项；二、自本判决送达之日起30天内，韩然向黎顺彩、韩结鍪支付2013年9月1日至2013年12月24日期间广州市番禺区沙湾镇新洲村新洲大道4号房屋的使用费（具体标准按有资质的评估机构评估的该房屋租金标准的二分之一计算,每月以5000元为限，评估费用由双方共同负担）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3600元，由黎顺彩、韩结鍪负担3164元、由韩然负担436元。二审案件受理费2700元，由黎顺彩、韩结鍪负担2250元，由韩然负担450元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  梁淑敏代理审判员  曹佑平二〇一六年一月二十八日书 记 员  刘 纯