广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第2040号原告吴天华，男,1983年12月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区,委托代理人刘照煌、沈瑜琳，均系广东伟伦律师事务所律师。被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区鹅岭北路12号。法定代表人倪凯生。委托代理人程学军，系广东直信律师事务所律师。委托代理人张水英，系广东直信律师事务所实习律师。原告吴天华诉被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年8月25日公开开庭进行了审理。原告吴天华的委托代理人刘照煌、沈瑜琳，被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司的委托代理人程学军、张水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天华诉称，原告于2011年1月1日与被告签订《鹏达御景花园认购协议书》(编号：PDl680921)，购买被告开发建设的位于惠州市××下××中路××花园××商品房××套，同时向被告支付购房定金人民币20000元。原、被告双方在认购协议书中约定付款方式为：银行按揭付款，首期购房款于2011年1月8日前付清(已含定金)。此后由于银行房贷政策变化，导致原告所要支付的购房首期款较多，但原告资金一时周转困难，经与被告协商，被告同意原告延期付款。2011年6月1日，原告向被告交付购房款人民币40700元，被告向原告出具编号为0002806的收款收据一份，双方约定近期把首期购房款结清。但原告筹齐款项并于2011年6月11日再次到被告处付款时，却被告知涉案房屋已出售给第三方冯丽华，被告工作人员还向原告出示冯丽华2011年6月10日的定金收款收据(编号为0002861)。原告多次与被告交涉无果，并在惠州市房产管理局网站交易公示版上查询到涉案房屋销售状态为“已签预售合同”(据了解，被告应当是在2011年6月21日与第三方冯丽华签订了《商品房买卖合同》，并在房产局的网上交易系统中生成了“已签预售合同”的状态)。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第66条规定：“一方当事人向对方当事人提出民事权利要求，对方未用语言文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。”原告认为，被告2011年6月1日收受原告购房款的行为，实际上被告是以默示方式表明其同意继续履行PDl680921号《鹏达御景花园认购协议书》，但相隔不到十天，被告却将涉案房屋转卖第三方，导致原告已无法实际取得涉案房屋，严重损害了原告的合法权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条、《担保法》第八十九条及《合同法》第九十七条的规定，被告应当返还原告已付购房款及利息、双倍返还定金，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任。鉴于被告至今仍拒不退还定金及购房款并予以赔偿，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、依法解除原告与被告签订的《鹏达御景花园认购协议书》；二、依法判令被告向原告返还原告已支付的购房款人民币40700元及相应利息(自2011年6月1日起按同期银行贷款利率计算至上述款项付清之日止，至起诉之日利息约为171元)；三、依法判令被告向原告双倍返还定金共人民币40000元；四、依法判令被告按原告已付购房款的一倍向原告支付赔偿金人民币60700元；五、本案诉讼费由被告承担。被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司辩称，一、被答辩人要求答辩人双倍返还定金，没有事实根据和法律依据。答辩人与被答辩人于2011年1月1日签订《鹏达御景花园认购协议书》(以下简称《认购协议书》)，确认被答辩人购买答辩人开发建设的位于惠州市××下××中路××花园××商品房××套，同日被答辩人向答辩人支付定金20000元人民币。根据双方所签订的《认购协议书》约定付款方式：被答辩人选择银行按揭付款，首期购房款于2011年1月8日前付清(己包含定金)，余款办理银行按揭贷款：乙方(被答辩人)须在签署此认购书之日起7日内到甲方(答辩人)指定指点签订《商品房买卖合同》。同时《认购协议书》第五条第一款约定：甲乙双方必须严格遵守本认购书的约定，如乙方未能在本认购书约定的期限内向甲方支付楼款或签署正式《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，本认购协议书自行解除(终止)，定金不予退还，同时甲方有权将该物业另行出售，无须知会乙方。被答辩人未按照《认购协议书》约定在2011年1月8日前付清首期楼款，根据合同约定，该《认购协议书》终止，定金不予退还，同时答辩人有权将该物业出售给第三者。被答辩人以《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第66条之规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示，认定答辩人于2011年6月1日收取被答辩人购房款40700元的行为是一种默示表明继续履行《认购协议书》的行为。很显然，被答辩人适用该法律是错误的，且这种推理也是错误的。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第66条第二款之规定，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。在本案中，答辩人收取被答辩人部分首期楼款的行为，没有法律规定，也没有双方当事人的约定，故不构成不作为的默示。被答辩人没有在双方签订《认购协议书》约定的付款期限内付清首期楼款，这是事实，其行为已构成违约。被答辩人要求答辩人返还定金没有事实根据，依法不予退还。二、被答辩人要求答辩人支付相当于已付房款一倍的赔偿金没有事实根据和法律依据。被答辩人以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，认定答辩人要向被答辩人支付相当于已付购房款一倍的赔偿金是错误的。首先，答辩人与被答辩人之间未签订《商品房买卖合同》，该前提条件不成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。很明显，满足支付一倍已付购房款赔偿金的前提条件是商品房买卖合同订立后，但本案中，因被答辩人无法按期缴清首期购房款才导致双方无法签订《商品房买卖合同》的，故该前提条件不成立。其次，答辩人与被答辩人所签订的《认购协议书》不构成可以认定为已签订《商品房买卖合同》的条件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。即双方签订的《认购协议书》可以视为已签订《商品房买卖合同》的条件有二：一是符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是购买人已按照约定付清购房款。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。然而，本案中双方所签订的《认购协议书》仅有(一)～(四)及(十一)项，不符合商品房买卖合同所规定的必备条件，不符合可以认定为签订《商品房买卖合同》的第一个条件。再者，被答辩人也没有按照约定付清首期款项，不符合可以认定为签订《商品房买卖合同》的第二个条件。因此，被答辩人要求答辩人支付已付购房款一倍的赔偿金，条件不成就，且没有事实根据和法律依据，应当不予支持。综上所述，被答辩人要求答辩人返还双倍定金及要求支付相当于已付购房款一倍的赔偿金，予法无据，应当不予支持；对于被答辩人己付购房款40700元，答辩人同意向被答辩人返还但不支付利息。经审理查明，2011年1月1日，原告与被告签订《鹏达御景花园认购协议书》，认购被告开发的位于惠城区下××中路××花园××房（以下简称“涉案房产”），支付认购定金20000元。双方约定认购的涉案房产成交价581658元，付款方式为银行按揭付款，首期款须于2011年1月8日前付清（已含定金），余款办理银行按揭;原告须在签署认购书之日起7天内到被告指定地点签订《商品房买卖合同》，且向贷款银行提交相关资料办理贷款手续;如因原告自身原因不为银行接受，则差额部分原告须于接出售方(被告)通知七天内付清，否则视为原告违约，被告有权不退回已支付的楼款并将认购房产另行出售，无须知会原告，本认购协议书自行解除。原告于2011年6月1日交部分房款40700元，被告接收此款并出具收据，此后被告又于2011年6月10日接收案外人冯丽华的购房款，将涉案房产卖给案外人冯丽华并办理预售登记。原告遂向本院起诉，请求判如所请。庭审中，被告提出在2011年6月1日原告交付40700元购房款时，原、被告双方约定在2011年6月2日前原告付清购房首期款，原告不予认可。经本院多次组织调解，双方未能达成一致协议。以上事实有身份证、企业机读档案登记资料、《鹏达御景花园认购协议书》、收款收据（三份）、预售登记查询记录以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，原告吴天华与被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《鹏达御景花园认购协议书》是双方经平等、自愿协商一致而成立的，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护；双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告签订合同后不能在合同约定的时间内付清购房首期款是原告违约，但原告在2011年6月1日交纳部分购房首期款40700元时，被告接受此款并出具收据，应认定被告同意与原告继续履行合同。被告庭审中提出双方约定的最后交购房首期款的时间为2011年6月2日，原告不予认可，被告也无任何证据证明，本院不予采信。被告在未通知原告的情况下将涉案房产转售案外人导致原、被告双方合同目的不可能实现，被告存在违约。由于双方均存在一定过错，现原告要求解除合同、返还购房款40700元及其利息，被告亦予以同意，本院予以确认。至于原告诉求被告双倍返还定金，但鉴于本案原被告双方均存在一定过错，被告将定金返还原告为宜。原告已支付的购房款未达到双方合同约定的首期款，且原、被告双方也未正式签订《商品房买卖合同》，原告要求被告按已付购房款的一倍支付赔偿金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告吴天华与被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司于2011年1月1日签订的《鹏达御景花园认购协议书》。二、被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告吴天华返还购房款40700元以及相应利息（计算公式：以40700元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2011年6月1日日起计至实际清偿之日止）。三、被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还定金20000元。四、驳回原告吴天华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3231元，由原告吴天华负担1931元，由被告惠州市鹏达实业发展集团有限公司负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹玉娟审 判 员  朱 雄代理审判员  石 磊二〇一一年十二月五日书 记 员  梁红玉