广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第1111号上诉人（一审原告）凌莉，个体工商户。委托代理人傅伟，广西中名律师事务所律师。委托代理人杨海兰，广西中名律师事务所律师。被上诉人（一审被告）林位玲，个体工商户。被上诉人（一审被告）宁明贵，个体工商户。被上诉人共同委托代理人李志成，百色市右江法律服务所法律工作者。上诉人凌莉因相邻关系纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人凌莉的委托代理人傅伟、被上诉人林位玲、宁明贵及其委托代理人李志成到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原、被告位于百色市右江区城东火车站站前大道x号x小区x幢的楼房相毗邻。2014年9月间，被告将其楼房的一楼露台花园（面积30平方米）拆除，留出1.5米的空间距离后，在该地上搭建二层房屋。之后，原告向百色傲城物业服务有限公司广结良缘客服中心投诉，该物业公司于2014年9月30日向被告下达违章处理通知书，要求被告在7日内将天井违规处处理好。2015年2月4日，原告以被告搭建的二层房屋影响其采光和通风为由，将其楼房的二楼飘窗墙体拆除后架设铁架及模板伸延至被告搭建的二层房屋的天面欲作为阳台使用（另案处理）。该物业公司接到被告投诉后，向原告下达违章处理通知书，要求原告在7日内将其私自拆除的墙体处理好。另查明，原告的楼房一楼楼梯间与被告搭建的两层房屋相隔距离为1.5米，原告的楼房一楼楼梯间（架空层）仅有一扇玻璃窗户作为通风采光，被告搭建的两层房屋高度与原告的楼房二楼房间地板平行。再查明，被告与开发商广西和美房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件四第十一条第6款约定“该商品房所对应的地面私家花园，产权归出卖人所有，归属相应的住户使用。”一审法院审理认为，被告所购买的楼房一楼露台花园的产权归开发商所有，被告享有该露台花园的使用权。被告在行使用益物权时，即将其占有、使用的露台花园拆除后在该地上搭建二层房屋，且留出1.5米的空间距离并无不妥。从现场照片及实地查看，原告的楼房一楼楼梯间与被告搭建的两层房屋相隔距离为1.5米空间，鉴于目前国家尚无采光距离标准的规定，被告搭建的二层房屋并不妨碍原告一楼楼梯间（架空层）的通风采光。原告诉称被告搭建的两层房屋已严重侵害其房屋通风采光的理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回原告凌莉的诉讼请求。案件受理费50元，由原告凌莉负担。上诉人凌莉不服一审判决，上诉称一审法院错误认定被上诉人有权在其使用的露台花园上搭建二层的房屋。根据被上诉人与开发商签订《商品房买卖合同》附件四第十一条第6项以及第十二条的约定，被上诉人所使用的露台花园产权归开发商所有，被上诉人仅享有使用权，并约定被上诉人不得擅自改动楼房外观，不得在户外加装任何构筑物，被上诉人无权在该露台花园上建造房屋，被上诉人房屋权属证书中所附的平面图中，也显示了该露台花园并不在被上诉人的产权面积内。被上诉人违反《物权法》第一百二十条和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，被上诉人无权在其使用的露台花园上搭建房屋。一审法院认为目前国家尚无采光距离标准的规定，并认定被上诉人搭建二层房屋仅留1.5米不影响上诉人房屋的通风采光的理由明显错误。被上诉人所使用的露台花园正对着上诉人房屋窗户朝向，是上诉人房屋通风、采光及日常的唯一渠道，开发商在对房屋结构设计时，在上诉人与被上诉人相毗邻之处设计此露台花园，实为用于采光、通风的天井，根据2008年12月21日实施《百色市城市规划管理技术规定》第2.4.4条规定，建筑高度24米以下的，如开口天井仅用于厨、厕、梯间的通风、采光，开口宽度不少于2.5米；用于厅、卧室通风采光的，开口宽度不少于4米。被上诉人所建的房屋距离上诉人的房屋仅1.5米，显然不符合规定中的标准，给上诉人房屋的通风及采光造成侵害。依照《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，2008年12月21日实施的《百色市城市规划管理技术规定》应作为采光距离标准，适用于本案裁判依据。被上诉人搭建两层房屋的行为已严重侵害上诉人房屋的通风采光权。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求二审撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉请，上诉费由被上诉人承担。被上诉人林位玲、宁明贵未作书面答辩，在二审庭审中答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院维持原判。综合诉辨双方的意见，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。上诉人凌莉在二审期间提供新的证据：（1）信访答复意见，证明上诉人分别向百色市、右江区住房和城乡规划建设局、百色市房产局投诉被上诉人违章建筑的情况。2015年7月27日，百色市右江区住房和城乡规划建设局答复，建议上诉人向百色市住房和城乡规划建设委员会投诉或向百色市右江区人民法院提起民事诉讼进行维权；（2）百色市房产管理局答复及整改通知书，证明上诉人向百色市房产管理局投诉后，该局作出书面答复称，经实地调查属实，并依据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十六条规定进行处理。2015年12月4日百色市房产管理局下达整改通知书，责令被上诉人收到整改通知书之日起30日内对违法建筑物进行拆除。被上诉人林位玲、宁明贵对上诉人凌莉提供的新证据进行质证，提出百色市房产管理局整改通知与百色市建规委的回复内容相矛盾，百色市房产管理局无权认定被上诉人林位玲、宁明贵搭建的两层房屋为违章建筑，其所作出的整改通知无法律依据，且程序违法。本案属相邻关系的民事纠纷，并非行政纠纷，该整改通知书不能作为本案的定案依据。诉辩双方对新证据的争议，本院认为，上诉人向相关部门投诉，符合公民依法维权的范围，至于百色市房产管理局所作的整改处理通知是否合法的问题，不属于本案审查的范围。本院认为，上诉人凌莉与被上诉人林位玲、宁明贵所居住的房屋相毗邻，双方应兼顾相邻人的利益，遵守法律、法规及合同约定的条款正确处理好相邻间的关系。被上诉人林位玲、宁明贵作为买受人与出卖人广西和美房地产开发责任有限公司签订《商品房买卖合同》，合同附件四第十一条第6项约定“该商品房所对应的地面私家花园，产权归出卖人所有，归属相应的住户使用”和第十二条“买受人不得擅自改动楼房外观，不得在户外加装防盗网及任何构筑物，买受人进行内部装修时其装修方案必须先征得出卖人审批和同意”，被上诉人林位玲、宁明贵对涉案的露台花园享有用益物权，即对涉案的露台花园享有占有使用的权利，但被上诉人林位玲、宁明贵做为用益物权人必须根据法律规定及合同约定正确行使权利，并按照设定权利时约定的用途和使用方法，保护和合理利用所有权人的不动产。被上诉人林位玲、宁明贵擅自在该花园搭建二层砖混结构的房屋，被物业公司制止未果，其行为违反物业管理相关法规及合同的约定。涉案的花园属露天花园（约30平方米），且属经规划部门批准的商品住宅楼结构的特定规划，对通风、采光、绿化、配套等都有严格的技术规范和要求。上诉人凌莉的房屋一楼车库（朝向被上诉人搭建涉案的二层楼房）仅有一扇玻璃窗作为通风采光的唯一途径，而被上诉人林位玲、宁明贵搭建二层房屋的高度与上诉人凌莉一楼车库的天面相平，横向距离约有1.5米，遮挡了上诉人凌莉一楼车库的窗户，改变原规划的用途，大大减少了通风采光的面积，确实对上诉人凌莉一楼车库的通风采光造成影响，故上诉人凌莉要求被上诉人林位玲、宁明贵拆除其所搭建二层房屋，恢复原状的理由合理合法，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律和判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1183号民事判决；二、限令被上诉人林位玲、宁明贵在本判决书送达之日起三十日内拆除涉案的二层楼房屋，并恢复原状。一、二审诉讼费各50元，共计100元，由被上诉人林位玲、宁明贵负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞穗芳审 判 员  张 莉代理审判员  李宁宁二〇一六年一月二十八日书 记 员  劳伟平