浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第57号原告：吴金。原告：褚爱学。两原告的委托代理人：徐宇峰，浙江浣纱律师事务所律师。被告：诸暨展诚置业有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道展诚大道**号*楼。法定代表人：楼国水，系公司总经理。委托代理人：周春芝，浙江永大律师事务所律师。委托代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。原告吴金、褚爱学为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文前简称展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提出起诉。本院受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序，并组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭进行了审理。原告吴金及两原告的委托代理人徐宇峰、被告展诚公司的委托代理人周春芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金、褚爱学起诉称：2011年12月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（7F9017887）、《车库（车位）使用权购买协议》各一份，约定原告向被告购买位于诸暨市环城西路以东城山路以北的的丹桂华庭小区第7幢1单元010901号商品房一套（建筑面积共156.40平方米），房价款为1190908元，第R010号地下停车位一个，价款130000元，合同总金额为1320908元。合同签订时首付商品房总房款的70%计人民币840908元，在签订商品房买卖合同后10天内办理公积金贷款总房款的30%计人民币350000元。同时约定被告应当在2013年10月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。上述合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告未按约定期限交房，直至2013年12月27日才通知原告前去办理交房手续。经原告对上述商品房实地察看，发现房屋实际层高与合同约定层高严重不符，合同约定层高为3.0m，实际层高仅为2.9m。原告于2014年1月6日以书面形式通知被告，要求其就逾期交付及层高不符等违约实现承担违约责任，然被告在收到通知后至今未予答复并解决。综上，原告认为，被告逾期交付房屋超过一个月，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，“买受人（即原告）要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（即被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，”根据《车库（车位）使用权购买协议》第四条第四款约定，“甲方（即被告）不能按时交付车库（车位），乙方（即原告）有权向甲方收取每日0.1%的滞纳金（按交款额计算）；”被告应当支付逾期交付的违约金。同时，被告交付的商品房实际层高低于合同约定层高10cm，根据《合同法》第一百零七条并参照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告已构成违约，理应承担违约责任，现起诉要求：被告履行合同交付商品房及地下停车位，并赔偿原告迟延交付及商品房实际层高与约定不符的违约损失共计90171元（层高不足的违约损失以房款为基数，按误差3%以内和以外分别计算，并另计利息损失）。被告展诚公司答辩称：一、关于逾期交房违约金。被告于2013年9月27日完成了单体竣工验收，因为政府规划部门临时变更设计导致验收迟延，属于合同约定的被告可以迟延的情况，故被告无须支付逾期交房违约金。二、关于层高的赔偿金问题。被告的设计备案与实际一致，原告计算层高损失赔偿金的方式没有事实和法律依据。三、原告主张的实际层高为2.90米，但该房屋的备案和实际层高均为2.95米。原告吴金、褚爱学为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（即附件八）各一份，拟证明双方之间存在商品房买卖的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，但合同中仅约定了面积误差的计算方式，并不是容积的计算方式，以容积来计算损失没有依据，房价应与建筑面积有关，与体积无关。2、《车库（车位）使用权购买协议》一份，拟证明原告购买停车位的事实。被告对该证据无异议。3、销售不动产专用发票二份，拟证明原告已经支付房款总计1320908元。被告对该证据无异议。4、《职工购房借款合同》一份，拟证明原告通过公积金贷款用于支付购房款35万元的事实。被告对该证据无异议。5、被告展诚公司于2013年10月31日出具的承诺书一份，拟证明被告因自身原因导致延期交房的事实。被告质证认为，对承诺书本身没有异议，但该承诺书产生是由于当时众多业主聚集在一起，事态比较严重，在市政府出面的情况下，被告被迫出具该承诺书，并不是被告的真实意思表示。被告展诚公司为证明其辩称的事实，提供了以下证据：6、单位（子单位）工程质量竣工验收记录及本院（2014）绍诸民初字第1847号民事判决书各一份，拟证明被告已于2013年9月27日完成涉案楼房的单体竣工验收，房屋已经可以正常使用，因政府规划部门临时变更电力管道设计，导致整体竣工验收延迟等事实。原告质证认为，对竣工验收记录的真实性没有异议，对其证明目的有异议，竣工验收记录实际上是一份五方验收，根据法律法规规定，商品房交付必须要符合综合验收的各项要求，并进行备案登记，这一点在合同中也有约定，因此被告提供该证据要证明涉案房屋已经具备交付条件的证明目的是不成立的；对民事判决书的真实性没有异议，但是原告认为该民事判决书涉及的是本案所涉小区其他业主与被告之间的诉讼情况，并不可以作为本案认定事实的依据。7、层高的设计备案表一份，拟证明被告的层高设计与实际施工、规划是一致的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但立面图在施工前就应当具备，在双方签订合同之前，被告是知道的，但没有向原告说明，依然在合同中约定3米的层高，主观上带有欺诈的故意，这恰恰可以证明在原、被告双方发生纠纷后，被告也没有将该情况告知原告。本院对上述证据分析、认证如下：双方当事人对上述证据的真实性均未持异议，本院依法予以确认，可以证明本案的基本事实，至于能否证明被告存在违约行为，本院在下文予以阐述。经审理，本院查明：被告展诚公司系诸暨丹桂华庭小区的开发商。2011年12月13日，出卖人展诚公司与买受人吴金、褚爱学签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、展诚公司将坐落于丹桂华庭小区第7幢1单元010901号房屋出卖给吴金、褚爱学；2、房屋层高3.0米，建筑面积156.4平方米，每平方米价格7614.5元，计价款1190908元；3、买受人在合同签订时首付总房款的70%计人民币840908元，余款由买受人在合同签订后10日内办理公积金贷款手续；4、出卖人应当在2013年10月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，具备商品房正常使用的基本条件；5、如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，出卖人应在发生之日起三十天内告知买受人……；6、出卖人逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五计算的违约金；7、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年5月31日前取得上述的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；若约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；若约定日期起180日以后，买受人不退房的，则出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”原告吴金、褚爱学已付清涉案商品房房款。涉案商品房至2013年10月底尚未通过竣工验收。因丹桂华庭小区房屋出现迟延交付情形，双方发生纠纷，为平息纠纷，被告于2013年10月31日出具“承诺书”一份，承诺减免买受人一年的物业管理费，并承诺在2013年12月31日前达到合同约定的交房条件。但原告并不接受该“承诺书”中由被告承诺的补偿方案。被告于2013年12月27日通知原告前去办理交房手续，但因实际层高不足3米等原因，原告未收取房屋。原、被告签订的商品房买卖合同中约定商品房层高为3.0米，但房屋实际层高为2.95米。被告于2014年5月底前取得了原告购买的涉案房屋所属的丹桂华庭7幢房屋的房屋所有权证和土地使用权证。原告至今未收取房屋。庭审中，被告表示同意交付房屋。本院（2014）绍诸民初字第1847号生效判决书中已确认“因诸暨经济开发区管理委员会调整丹桂华庭小区高压电缆管线工程规划的原因，导致该小区电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月，最终导致涉案商品房于2013年12月26日才通过综合验收”之事实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告于2011年12月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同的约定享有权利、履行义务。双方在合同中约定：由于政府及相关部门调整以及出卖人无法控制等特殊原因致使商品房推迟交付或无法交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。现本院已查明被告迟延交房是因为诸暨经济开发区管理委员会临时调整小区高压电缆管线工程规划，致该小区的电力开闭所高压电缆管道施工工程迟延竣工三个多月造成，并确认被告可以据实延期三个月交房。虽被告未及时将该情况告知原告方，在沟通联系上存在不足之处，但不能否定被告可以延期交房之客观事实的存在。被告已于2013年12月27日通知原告前去办理收房手续，但双方就房屋层高不足等赔偿事项未能磋商一致，原告未收房。现原告亦未提供证据证明被告对交房设置了障碍，且该小区部分业主亦已于2014年1月底收房，对照合同上约定的交房日期2013年10月31日，并未超出本院生效裁判文书所确认的可以顺延的三个月期间。可见，原告未在该期限内收取房屋，而拖延至今，一直未去收房，并不能归责于被告。故原告主张逾期交房违约金不当，本院不予支持。现原告要求被告履行合同交付房屋及地下停车位，被告无异议，可见双方之间就交房事项并无实质障碍，双方可自行办理相关手续，为便于处理，本院在本案中亦以判决形式予以确认。对原告主张的商品房层高不足问题，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中关于层高为3.0米的约定应属有效约定，当事人应当遵循诚实信用原则履行。现原告主张房屋的实际层高为2.9米，依据不足，本院不予采纳。被告认可房屋的实际层高为2.95米，系对其不利事实的承认，本院予以确认。虽房屋的实际层高为2.95米，符合商品房设计层高的最低标准要求，且通过规划验收，但与合同约定的层高3.0米不符，属于被告的违约行为，被告理应对原告承担因违约给其造成的损失。但原告要求参照合同中关于房屋面积误差的约定计算层高不足的赔偿金不当，本院依法调整以房款1190908元为基数，按房屋容积率六十分之一计算，为19848.47元，超出部分，予以驳回。双方在合同中约定按面积计算房款，虽原告可获得层高不足的赔偿金，但并非是对房屋价款的变更，故原告要求被告赔偿房款的利息损失，依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告诸暨展诚置业有限公司于本判决生效之日起三十日内就位于诸暨市丹桂华庭小区第7幢1单元010901号房屋及第R010号地下停车位与原告吴金、褚爱学办理交付手续；二、被告诸暨展诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴金、褚爱学因商品房层高不足给其造成的损失计人民币19848.47元；三、驳回原告吴金、褚爱学的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2054元，由原告吴金、褚爱学负担1300元、被告诸暨展诚置业有限公司负担754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费2054元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。审 判 长  韩 华人民陪审员  周苗来人民陪审员  杨科晔二〇一六年一月十八日书 记 员  杨 琼