上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2603号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人邹某，该公司工作人员。?委托代理人潘某，该公司工作人员。被告孔庆和。被告��繁骏。两被告共同委托代理人曹侃，上海市申中律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇公司”）与被告孔庆和、孔繁骏居间合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理。依法由审判员罗漪明适用简易程序于2015年11月19日、12月30日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司委托代理人邹某及被告孔庆和的委托代理人曹侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司诉称，2015年5月，被告至原告金汇分处，对上海市闵行区黄桦路xxx弄xx号xxx室的房地产表示了购买意向，同月，在原告的促成下，被告孔庆和代孔繁骏与原告及案外人（出售方）签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认了本次交易完毕应付的佣金为人民币35,000元（以下币种相同）。2015年5月10日，原告居间促成被告与案外人就上述房屋签署《房地产��卖协议》。现原告居间已完成，但被告拒绝按协议约定向原告支付佣金35,000元，故诉诸法院要求判令被告支付原告佣金35000元。被告孔庆和辩称，因三方在2015年5月10日签订《房地产买卖协议》时无法确认被告孔繁骏是否限购对象，原告为促成这单生意，约好三方第二天到交易中心咨询能否办理，若属于限购对象的，则协议不生效。第二天原、被告去了交易中心，得到属于限购的答复。被告孔庆和将该情况反馈给出售方，出售方也将5万元返还给了被告，原告也将产证返还给了出售方。因此原告未促成居间完成，故不同意向原告支付佣金及本案诉讼费。被告孔繁骏认同被告孔庆和的辩称意见。?原告为证明其诉请事实，提供了买卖双方与居间方签订的《房地产买卖居间协议》、被告孔庆和代孔繁骏与案外人签订的《房地产买卖协议》及《佣金确认书》（以此证明该房屋���权属案外人吴亮、窦某某所有及原、被告、案外人之间存在的房屋居间关系。证明被告在原告居间下成功与案外人达成买卖协议，此外还证明居间佣金是35,000元）。被告孔庆和、孔繁骏为证明其辩称事实，提供了案外人窦某某和原汉宇公司的工作人员吴小某的“情况说明”各一份（以此证明三方约定若在签约的第二天了解到被告孔繁骏属于限购的，则协议不生效）。经庭审质证，被告对原告提供证据的真实性表示均无异议，对证据1、2的证明内容也无异议，但对证据3的证明内容不认可，认为完成居间应该是订立网签合同，而不是中介公司提供的协议。原告对被告提供的两份“情况说明”的真实性有异议，认为证人必须到庭作证。经本院对被告提供的两份“情况说明”中的事实作了核实，认为该证据具有真实性，并与本案有关联性，故对原、被告提供的证据均予以��纳。经审理查明，根据《房地产买卖居间协议》显示，房地产权证编号为：沪房地闵字（2010）第010705号的上海市闵行区黄桦路xxx弄xx号xxx室房屋的产权人为案外人吴亮、窦某某。2015年5月，被告孔庆和委托原告汉宇公司居间为其儿子孔繁骏购买上述房屋。原告在带领被告多次看房后于2015年5月10日，由孔繁骏（被告孔庆和代理，作为买受方，签约乙方）与案外人吴亮、窦某某（作为卖售方，签约甲方）以及居间方汉宇公司（签约丙方）共同签订了《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，并由孔繁骏（孔庆和代签）作为甲方、原告作为乙方共同签订了《佣金确认书》。上述《房地产买卖居间协议》中约定：乙方对经看的房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金5万元；买卖房地产坐落于上海市闵行区黄��路xxx弄xx号xxx室；房地产权证编号为沪房地闵字（2010）第010705号，权利人吴亮、窦某某；建筑面积为132.75平方米，成交总价款为377万元；丙方应在收到意向金后次日起一个工作日内转付该意向金，并随时依乙方之查询告知乙方业务处理情况。在此期间内，乙方不得收回该意向金。在此期间后，如甲方无法接受《房地产买卖协议》所述买卖条件，致使乙方与甲方无法达成交易，除甲、乙双方另行达成一致外，丙方将在二个工作日内或乙方认可的二个工作日之外的某个时间，将意向金无息返还乙方；在甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意：如甲、乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能归终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违约方应向丙方支付居间服务补偿费37,000元（数额可以参照本次交易完成后丙方应收取甲、乙双方的佣金之和），甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付；甲、乙双方在签订本协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定。该《房地产买卖协议》还约定了其他条款。上述《房地产买卖协议》还约定了房价款的支付方式；约定于2015年6月28日之前去闵行交易中心申请过户，三方必须配合；甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2015年5月30日前（含当日）共赴汉宇地产签署该房地产的买卖合同（网签版）；甲、乙双方任何一方未能履行本协议，或因其原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。协议还约定了其他条款。上述《佣金确认书》约定佣金金额为35,000元。上述协议签订后，三方另约定签约第二天去交易中心查询，如查实被告孔繁骏属限购对象，则上述所有协议不生效。2015年5月11日，被告孔庆和与原告原门店主管吴小某一起去交易中心查询，查询结果为孔繁骏确属限购对象。嗣后，被告与案外人吴亮、窦某某即合意取消了上述所有协议，并通过原告将被告所支付的意向金5万元返还了被告。现原告认为，其已按约向被告提供了居间服务，居间合同已经成立，被告有义务按照约定支付居间佣金。但被告未按协议约定支付居间佣金，遂成论。?庭审中，被告则表示原告的居间服务未完成，而不同意支付佣金，只愿意支付相应的劳务费用2,000元，并已将该款付至本院。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原��。本案的争议焦点是：本案中原告的居间服务是否完成。根据案外人窦某某和原告当时的门店主管吴小某的证实，三方曾约定在签约的第二天去交易中心查询孔繁骏是否属于限购对象？若属于限购对象，则所有协议均不生效。后经查询，孔繁骏确属限购对象，原告也将意向金5万元返还被告，买卖双方也未再签订网签版的《上海市房地产买卖合同》。因此导致被告与案外人最终没有再签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，属不可归责于被告的原因所致。现原告未促成被告与案外人签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，居间未完成，原告无权要求被告支付佣金。因此，根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现原告未能促成被告与案外人订立示范文本的《上海市房地产��卖合同》仍要求被告支付全额居间佣金之诉请，缺乏依据，也有失公允，本院难以支持。现被告考虑到原告在涉案房屋居间过程中毕竟付出了一定的劳务，表示自愿补偿原告居间劳务费2,000元，并已将该款付至法院，本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告孔庆和、孔繁骏支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司居间必要费用2,000元，该款由被告孔庆和、孔繁骏于本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取计337.5元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担308.57元，被告孔庆和、孔繁骏负担28.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  罗漪明二〇一六年一月二十五日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执��人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。