山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民再53号再审申请人（原审被告）：济宁市华运贸易有限公司。法定代表人：张广利，总经理。委托代理人（特别授权）：梁奉文，山东××律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：田根祥，男，1972年1月21日出生，汉族，住济宁市任城区。被申请人（原审原告）：马玉玲，女，1958年3月18日出生，汉族。被申请人（原审被告）：谢新民，男，1966年11月26日出生，汉族。再审申请人济宁市华运贸易有限公司（以下简称华运公司）与被申请人马玉玲、谢新民房屋买卖合同纠纷一案，济宁市任城区人民法院于2014年6月11日作出（2013）济任（中）民初字第1268号民事判决，已经发生效力。华某公司不服，向本院申请再审。本院于2015年8月16日作出（2015）济民申某第133号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭审理了本案。华某公司的委托代理人梁奉文、田根祥到庭参加诉讼。被申请人马玉玲、谢新民经本院传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2008年5月16日，被申请人马玉玲（乙方）与申请人华某公司（甲方）签订了“房屋买卖合同”，约定“甲方所售房屋位于市中区太白中路北、建设路西。房屋建筑结构为框架钢混结构，房屋所在楼层16室16-2号建筑面积98.8平方米”，合同第二条约定，“甲、乙双方约定房屋按每平方米5600.00元，合计金额为（人民币）553280.00元”。合同第三条约定，“在本合同生效后一日内，乙方应当将房屋价款553280.00元全部付清，其他附属设施费用按有关规定收取后。甲方在2009年12月底将该房屋及附属设施移交给乙方，由乙方完全占有该房屋和附属设施。”合同第九条约定“甲方应当保证上述房屋权属清楚，无任何纠纷。如该房设定抵押或被查封等限制产权转移的情况应及时告知乙方，并负责于过户前解决完毕：如甲方不能及时解决上述问题，致使房产不能过户或出现纠纷，乙方有权解除合同并要求甲方退还房款，赔偿损失。”合同第十一条约定“甲方的违约责任：甲方未按照本合同规定交付房屋及其他设施或者由于甲方原因未能办理过户手续，三十天内未能办理完毕的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，要求甲方退还全部房款并赔偿损失。”该合同还约定了其他条款。被申请人马玉玲在该合同上签字并按捺了手印，申请人华某公司则加盖了公章并签字。被申请人谢新民签署了“担保人：谢新民”字样。次日，申请人华某公司收取了被申请人马玉玲缴纳的房款125000元，并开具了收据，收据载明，“收款事由：购房款（98.8平方米*3600=355680）欠230680.00元。”并注明“欠款主体完工后一次付清。”该收据并加盖了华某公司的“财务专用章”。另查，申请人华某公司还收取了购房人李某的购房款20万元。申请人华某公司收取上述款项后，并未进行相关房屋的建设。2012年4月17日，被申请人马玉玲、李某与上述合同的担保人被申请人谢新民签订了“以房抵债协议书”，约定谢新民以其自有房屋两套，清偿“乙方（谢新民）所欠甲方（马玉玲、李某）559000元的债务”。该559000元债务由马玉玲、李某所交购房款本金（12.5万元+20万元）及利息（结算至2012年5月17日止，按月息1.5分计，李某利息为14.4万元，马玉玲为9万元）计算所得。协议书第六条约定，“产权人为甲方指定人的房屋产权证书办理完毕之日起，甲方与济宁市华运贸易有限公司及乙方于2008年5月16日签订的《房屋买卖合同》项下的债权债务即告清结，乙方作为本合同的担保人依法可以向出卖人追偿该债权。”第七条约定，“本协议签署之日起12个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方指定人名下，甲方有权向乙方继续追索55900元债务。”到期后，被申请人谢新民未履行上述协议书。现被申请人马玉玲诉至原审法院，请求法院判令解除房屋买卖合同；判令申请人华某公司退还购房款12.5万元并赔偿损失，被申请人谢新民承担连带责任。根据原告的申请，原审法院依法委托济宁中兴资产评估不动产评估有限公司对涉案房屋进行了评估，该公司出具了咨询报告书，认定该房屋的价值为866102.54元。原审法院认为，原、被告签订的“房屋买卖合同”系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行应尽的义务。合同签订后，双方在收据中对房屋价格重新进行了约定，因此，应按照该价格确定房屋价款。申请人华某公司在收取被申请人马玉玲交纳的房款后，却未进行相关房屋的建设，其行为严重违约，致使原告无法实现其合同目的，因此，被申请人马玉玲依法取得了合同解除权，申请人华某公司并应返还被申请人马玉玲购房款12.5万元并赔偿损失。关于赔偿数额，依据评估机构评估的房屋现值与双方约定的价格，申请人华某公司应向被申请人马玉玲赔偿损失510422.54元（866102.54元-355680元）。根据2012年4月17日被申请人马玉玲与被申请人谢新民签订的“以房抵债协议书”，应认定购房人马玉玲与担保人谢新民达成了新的担保协议，作为担保人的谢新民应在21.5万元（12.5万元+9万元）及利息（自2013年4月17日起至判决生效付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计，以12.5万元为基准）的范围内对上述债务承担连带责任。综上，原审法院认为，被申请人马玉玲请求法院判令解除2008年5月16日签订的房屋买卖合同，申请人华某公司退还购房款12.5万元并赔偿损失，被申请人谢新民承担连带责任，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除马玉玲与济宁市华运贸易有限公司、谢新民签订的“房屋买卖合同”；二、济宁市华运贸易有限公司于本判决书生效后七日内返还马玉玲购房款12.5万元；三、济宁市华某贸易有限公司于本判决书生效后七日内赔偿马玉玲损失510422.54元；四、被申请人谢新民在21.5万元及利息（自2013年4月17日起至判决生效付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计，以12.5万元为基准）的范围内对上述第二、三项债务承担连带责任。案件受理费8574元，财产保全费3370元，评估费3300元，由济宁市华某贸易有限公司、谢新民负担。再审申请人华某公司再审申请称：一、被申请人马玉玲、案外人李某共同与谢新民于2012年4月17日签订的《以房抵债协议书》约定:1、关于乙方所欠甲方559000元的债务，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务;2、乙方提供位于鱼台县书香园小区11号楼405房间和16号楼105房屋共两套房屋，清偿乙方所欠甲方债务;2、产权人为甲方指定人的房屋产权证书办理完毕之日起，甲方与济宁市华运贸易有限公司及乙方2008年5月16日签订的《房屋买卖合同》项下的债权债务即告清结，乙方作为本合同的担保人依法可以向出售人追偿债权。3、本协议签署之日起12个月内，因任何原因导致房屋产权证无法办理到甲方指定人名下，甲方有权向乙方继续追偿559000元债务。4、本协议双方签字或盖章之日起生效。以上条款内容可以证实:1、申请人与被申请人马玉玲于2008年5月16日所签《房屋买卖合同》中的购房款已经转变为谢新民对马玉玲的欠款，即款项的性质已经发生变化，被申请人马玉玲即无权要求申请人及谢新民赔偿房屋的增值损失;2、被申请人谢新民已经承接了该欠款，马玉玲也签字予以确认，因此，马玉玲已经无权再向申请人主张该购房款;3、被申请人谢新民与被申请人马玉玲《以房抵债协议书》，证明该欠款已经变为了鱼台县书香园小区11号楼405房间和16号楼l05房屋共两套房屋的购房款。因此，马玉玲起诉，只应与李楠共同起诉谢新民交付鱼台县书香园小区11号楼405房间和16号楼105房间共两套房屋，或要求被申请人谢新民支付559000元的债务;而不应起诉申请人。二、申请人济宁市华某贸易有限公司为有限责任公司，公司住所地位于济宁市太白中路3号，而且被申请人马玉玲向法院起诉时一并提交了申请人公司的工商登记变更信息，里面记载了法定代表人由翟兴银变更为了王某，并记载了王某的电话。但一审法院却进行了公告送达，程序明显错误。三、被申请人原审提交的《收据》不能作为收到款项的证明，亦不能作为更改合同内容的补充协议使用。1、该收据上仅加盖了公司财务章，却没有财务经办人签字，被申请人也没有提交银行转款凭证，不能作为公司收到款项的证据。被申请人李某、马玉玲共同与谢新民于20l2年4月l7日签订《以房抵债协议书》也可以显示出:关于乙方所欠甲方559000元债务，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。也就是说，该协议书再次确认了收到款项的人是谢新民，而不是申请人。2、收据上的收款事由内容不能作为更改合同内容的补充协议。被申请人不能证明该收款事由中的内容系何人所写，是申请人的人员所写，还是被申请人所写，而且该收款事由中也存在两种字体，一种圆珠笔书写，一种复印纸书写，收据中也是加盖的象征收款收据的财务章，没有加盖行政章或合同章。在签订合同第二天就以这种收款收据的方式变更合同内容，并且是变更的合同主要内容，即价款由5600元变更到3600元，明显不符合常理。3、被申请人马玉玲存在合同违约情形。被申请人马玉玲与申请人所签《房屋买卖合同》约定购房款为553280元，并于合同生效后一日内交齐，即使被申请人提交的收据能证明交纳12.5万元购房款，也不足购房款的五分之一，其已经构成违约。而原审法院不仅不考虑被申请人的违约责任，却按照房屋全部价值的升值部分计算损失，这明显显失公平。12.5万元购房款，根据《房屋买卖合同》约定5600元每平方，那么12.5万元所购买的房屋面积即为22.3平方米。所以，即便应该计算房屋损失，也只应该计算22.3平方米的增值损失。4、济宁中兴资产评估不动产评估有限公司出具的(2013)第063－1号房屋咨询报告书不能作为定案的依据。该报告书记载所评估的内容为济宁市市中区太白中路北、建设路西、楼层l6楼，室号16－2（面积98.8平方米)，框架钢混结构。但截止今日，该处位置并不存在16层高的楼房，更不存在16-2的房号，那么该评估公司如何进行的估计，参照的什么系数，什么样的房屋结构进行的评估？显然评估报告的出具所依据的基础数据不存在，不能作为定案的依据。再审申请人华某公司请求撤销原审判决，改判驳回被申请人对申请人的诉讼请求。被申请人马玉玲、谢新民没有向本院提交书面答辩。本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审另查明：1、2008年5月16日，被申请人马玉玲（乙方）与再审申请人华某公司（甲方）签订的“房屋买卖合同”第十五条约定：买卖双方约定的其他事项，如乙方有其它原因提出不购此房，甲方应付3%的月利息并在6月内付清。2、被申请人马玉玲与再审申请人华运公司约定拟买卖的房屋为在华运公司所有的位于济宁市市中区太白中路北3号楼房的基础上接建的楼房。协议签订后，由于华某公司未取得相关行政许可，该楼房并未实际接建。本院认为：被申请人马玉玲2008年5月16日与华某公司、谢新民签订的《房屋买卖合同》及2012年4月17日与谢新民签订的《以房抵债协议书》，均系各方当事人真实意思的表示，各方当事人均未提供证据证明上述协议违背法律、法规的强制性规定，本院应依法确认其效力。但本案约定买卖的房屋由于再审申请人华某公司未取得相关行政许可而没有建设，双方当事人签订的合同无法继续履行，故依法应当解除。合同解除后，再审申请人华某公司应及时退还马玉玲交纳的购房款12.5万元并依约定支付利息。利息的支付数额应当依2008年5月16日，被申请人马玉玲与再审申请人华某公司签订的《房屋买卖合同》第十五条约定的月利息3%为宜。被申请人马玉玲与被申请人谢新民签订的以房抵债协议，再审申请人华某公司不是合同的一方当事人，该协议对华某公司没有效力，该协议虽未履行，但该协议对于谢新民承担担保责任的数额已经变更，本院应尊重当事人的约定，仍判决谢新民在约定的21.5万元本息范围内承担连带责任。原审判决适用法律错误，再审申请人的部分申请理由成立，本院应予支持。本案诉争系因再审申请人华某公司未及时退还马玉玲交纳的购房款本息引起，诉讼费用应由华某公司承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持济宁市任城区人民法院（2013）济任（中）民初字第1268号民事判决第一、二、四项；二、撤销济宁市任城区人民法院（2013）济任（中）民初字第1268号民事判决第三项；三、再审申请人济宁市华运贸易有限公司于判决书生效后七日内向被申请人马玉玲支付利息（利息的计算方式为：以12.5万元为基数，自2008年5月17日起按3%的月利息支付至付清之日止）。一审案件受理费8574元，财产保全费3370元，评估费3300元，二审案件受理费8547元，均由济宁市华运贸易有限公司、谢新民负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦绪启审 判 员  韩圣秋代理审判员  尹冀鲁二〇一六年八月八日书 记 员  孙衍慧