广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1175号原告尚浩，男，汉族，1980年12月7日出生，身份证住址河南省临颍县。委托代理人庄毓添，广东深天正律师事务所律师。被告吴芳，女，汉族，1980年7月16日出生，身份证住址安徽省涡阳县。委托代理人王国芳，广东国晖律师事务所律师。委托代理人温远龙，广东国晖律师事务所实习律师。被告俞良瑞，男，汉族，1975年3月29日出生，身份证住址湖北省武汉市江岸区。原告尚浩诉被告吴芳、俞良瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚浩及其委托代理人庄毓添，被告吴芳的委托代理人王国芳庭参加了诉讼，被告俞良瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月6日，在未经地产中介指引的情况下，原告根据被告吴芳指引与被告吴芳签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区幸福海岸花园XX栋XX-X单元以649万元的价格卖给原告，签约当天原告向被告交付了15万元定金。2015年双方又重新签订一份《二手房买卖合同》，合同价665万元。2015年3月5日，原告依合同又支付了10万元定金。3月31日又按被告俞良瑞要求向其支付了15万元的信息咨询费。合同签订后，受“330新政”影响，深圳普遍房价暴涨，被告吴芳不肯将房产卖给原告，屡次爽约并故意误导原告，导致原告无法依合同办理资金监管手续，无法继续进行交易。其后，双方虽多次协商，但被告吴芳提出的将涉案房产按市场价格加价至七八百万左右卖给原告或另作他售，已明显背离双方合同约定及原告所能承受的能力范围，双方无法达成一致。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、判令被告继续履行《二手房买卖合同》双方继续办理资金监管等手续，被告将本案涉案房产过户到原告名下；2、判令被告已转让成交价即665万元为基数按每日万分之五向原告支付违约金20.615万元（62天×665万×0.0005，从2015年4月15日起算，暂计至原告起诉之日，按次计算标准一直计算至双方办理资金监管之日）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原告与被告吴芳之间的二手房买卖合同关系；2、判令被告吴芳向原告支付房屋转让价20%的违约金160万元（本案房产成交价暂定为800万，被申请人支付的违约金计算以该房产实际转让价为准）；3、判令被告吴芳向原告返还已交付的定金25万元、信息咨询费15万元；4、判令被告俞良瑞为第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5、判令被告吴芳、俞良瑞承担本案全部诉讼费。被告吴芳答辩称，原告诉求事实与客观事实严重不符，自始至终被告吴芳一直按合同约定履行自己的义务，相反，原告多次违约。合同并非在被告吴芳指引下签订的，合同内容恰恰是由原告妻子李娜填写。不存在被告吴芳误导原告，被告吴芳已依约配合办理了资金监管手续，恰恰是原告未将监管资金打入监管账户，导致最终监管未能办成。双方的协商是在被告吴芳依约已解除双方合同之后进行的，该协商内容是双方能否达成新的协议，并非被告吴芳要求加价。被告吴芳已于2015年4月22日通知原告解除双方合同，原告也已收到该通知书，综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。被告俞良瑞未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年2月6日，原告尚浩（买方）与被告吴芳（卖方）签订二手房买卖合同，约定卖方将位于深圳市宝安区幸福海岸花园XX栋XX-X单元（房地产证号为50××97），转让成交价为649万元。合同签订后，原告尚浩支付了定金15万元。2015年2月7日，原告尚浩（买方）与被告吴芳（卖方）就同一房产的同一交易再次签订二手房买卖合同，约定转让成交价为665万元；买卖双方于2015年2月6日签订的买卖合同作废；卖方同意在合同签订当日支付定金15万元，合同生效后22日内再向卖方支付定金10万元；买方须于2015年4月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行实际贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年4月15日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件，签署按揭银行要求的法律文件，按揭贷款金额以银行出具承诺书为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款、或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起，以资金监管到帐后30日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记完成之日起5日内，买卖双方需办理交纳税费手续，该房产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房产证当天办理抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方以支付的定金。2015年3月4日，被告吴芳向深圳市融安融资担保有限公司等出具了赎楼的公证委托书。被告称2015年3月25日，原告与被告俞良瑞、被告吴芳委托的担保公司工作人员依据2015年2月6日签订的房屋买卖合同前往中国银行签署资金监管协议。但经法院调查取证，中国银行宝安支行复函称2015年3月25日并没有原被告办理签署资金监管协议的系统记录。2015年4月22日，被告吴芳向原告发出解约通知书，称因原告尚浩没有在合同约定期限内将首期款监管至指定的银行账户，构成违约，且逾期超过五日，已构成根本违约，故被告吴芳通知原告有关深圳宝安区幸福海岸花园10栋D座3AC单元房产的《二手房买卖合同》解除，没收定金，保留追偿违约责任的权利。上述通知书原告已收讫。以上事实，有二手房买卖合同两份、定金收据、补制客户回单、房地产权抵押登记查询表、《公证书》、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告与被告吴芳签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系原告与被告吴芳双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告履行了支付定金25万元的义务，支付了两份合同的差价15万元。被告吴芳履行了办理赎楼公证委托的义务。依照合同约定，原告应当于2015年4月15日之前办理资金监管及按揭手续。庭审中原告主张被告吴芳没有配合原告办理资金监管手续构成违约。被告吴芳向法院提交的经双方确认的微信聊天记录显示，原告与被告吴芳的受托人及被告俞良瑞曾约定去中国银行办理资金监管手续，且在约定的2015年3月25日当天，原告与被告俞良瑞及担保公司人员确实到过中国银行办理过手续。原告主张其2015年3月25日到银行仅办理了开户手续，没有签订资金监管协议。经本院调查取证，中国银行深圳宝安支行向本院复函称2015年3月25日，尚浩、吴芳并没有在该行办理资金监管的系统记录。同时，中国银行深圳宝安支行随函提供了一份吴芳与案外人欧智就涉案房产于2015年3月24日办理资金监管手续的不完整协议，并表示该份协议已录入银行系统，但最终没有完成签署。上述复函及协议经原被告双方质证，本院予以采信。因此，被告吴芳在2015年3月24日已有与案外人就涉案房产签订资金监管协议的意思表示，存在一房二卖的嫌疑，而2015年3月25日，原被告双方在中国银行并没有办理资金监管手续，被告在庭审中做虚假陈述，本院对其主张不予采信，故本院依照原告的陈述认定事实。被告吴芳没有履行办理资金监管的配合义务，逾期超过五日，构成根本违约，原告有权解除涉案合同。依据法律规定，有权解除合同的一方当事人主张解除合同的，自解除合同通知到达对方当事人之日起，合同解除。结合本案起诉状副本的送达情况，本院认定涉案合同于2015年11月3日解除。关于定金，因涉案合同已经解除，被告基于涉案合同收取的定金及房款应当返还。故对于原告主张被告返还定金25万元的诉讼请求予以支持。原告主张返还信息咨询费15万元的诉讼请求，经本院查明，该15万元系房款差价，应当返还。关于违约责任，因被告没有履行办理资金监管手续的配合义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据合同约定，卖方逾期履行超过五日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金。合同约定的转让成交价为665元，故原告请求以涉案房产市场估价800万元作为转让成交价计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于，涉案合同仅履行到支付定金阶段，给原告造成的损失有限，且原告并没有提交证据证实其实际损失，故本院认定合同约定的违约金过高，结合被告的恶意情况，本院酌定被告应当支付原告违约金100万元。关于原告要求被告俞良瑞承担连带责任。原告主张被告俞良瑞系被告吴芳的丈夫，应当对被告吴芳的债务承担连带责任，但没有提交任何证据支持其主张。本着谁主张谁举证的原则，原告应当就其主张承担举证责任。现原告没有证据证明被告俞良瑞与被告吴芳系夫妻，应当承担举证不能的不利后果。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告尚浩与被告吴芳签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年11月3日解除；二、被告吴芳于本判决生效之日起三日内向原告尚浩支付违约金1000000元；三、被告吴芳向原告尚浩退回购房定金250000元及房款差价150000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59793元、保全费5000元，由原告负担19438元，由被告吴芳负担45355元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年一月十三日书 记 员 林  斯  瑜书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第10页共10页