北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5915号上诉人（原审原告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区东直门内大街10号楼4层。法定代表人王文，董事长。委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生。被上诉人（原审被告）李杰，男，1960年1月14日出生。上诉人北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称东旭佳业物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年3月，东旭佳业物业公司起诉至原审法院称：李杰系北京市东城区×××601室房屋的产权人。李杰于2003年7月10日与我公司签订了《物业管理公约》及《前期物业管理服务协议》，约定我公司向李杰房屋所在小区提供物业管理服务，李杰有按时向我公司交纳物业服务费的义务。我公司如约履行了物业管理服务义务，但李杰自2004年7月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费等各项费用。故我公司诉至法院,请求判令李杰支付2004年7月1日至2015年12月31日的物业服务费等各项费用共计7037.64元及违约金704元，诉讼费由李杰承担。李杰辩称：1、东旭佳业物业公司起诉超过两年诉讼时效。2、东旭佳业物业公司提供的物业服务不达标，小区内消防通道堵塞，消防设施丢失，东旭佳业物业公司未及时解决，给居民生活造成安全隐患；监控设施及路灯损坏，东旭佳业物业公司未及时修理，致使居民财产受损；部分业主私搭乱建，占用公共绿地，外来人员随意出入张贴小广告，东旭佳业物业公司对此未尽职管理；小区环境脏乱差，商贩在便道摆摊设点，卫生管理不到位。综上，我不同意东旭佳业物业公司的诉讼请求。原审法院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，东旭佳业物业公司、李杰签订的《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效，对双方均具有拘束力。现东旭佳业物业公司依约履行了物业管理服务义务，李杰在接受服务后，应当按照约定如期交纳各项费用。虽然在合同履行过程中，东旭佳业物业公司提供的物业服务存在尚待提高、改进之处，但不足以据此认定东旭佳业物业公司违约，而李杰以拒交物业服务费的行为对抗东旭佳业物业公司的履约瑕疵，显系不当。因此，李杰理应将拖欠的物业服务费如数交清。关于李杰所持东旭佳业物业公司起诉超过法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因东旭佳业物业公司未提供证据证明其向李杰催交过物业服务费，且《物业管理公约》约定物业服务费按年交纳，李杰入住之日起交纳一年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳，因该合同明确约定履行期限，故诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。东旭佳业物业公司现起诉要求李杰交纳自2004年7月1日至2012年6月30日期间的物业服务费，因已超过诉讼时效期间，故法院不予支持。但东旭佳业物业公司起诉要求李杰交纳自2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，因未超出诉讼时效期间，故李杰应如数交清。关于东旭佳业物业公司要求李杰支付违约金一节，因东旭佳业物业公司在物业管理服务方面确有需要改进之处，故东旭佳业物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。应指出，东旭佳业物业公司需在今后物业管理服务过程中加强服务意识，提高服务质量，为居民提供更好的居住环境。据此，原审法院于2016年5月判决：一、李杰于判决生效后十日内向北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付自二Ｏ一二年七月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业服务费等各项费用共计人民币二千二百零六元一角三分。二、驳回北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，东旭佳业物业公司不服，以其公司主张的物业费均未超过诉讼时效为由提出上诉，要求本院依法改判。李杰同意原判。本院经审理查明：北京市东城区×××601室系李杰之私有房产，建筑面积为76.6平方米。2003年7月10日，东旭佳业物业公司、李杰及北京市东城区住宅发展中心三方签订了《北京市海运仓小区物业管理公约》，约定：物业管理服务费为每月每平方米0.5元，按年交纳，生活垃圾清运费每年每户30元，于每年6月30日前将当年费用交清。配用电梯、水泵的高层住宅，其运行维护费由产权单位按建筑面积分摊，具体费用按照京价（房）字［2000］第163号文件按年交纳。李杰入住之日起交纳一年费用，第二年费用应在当年12月20日前交纳。上述收费标准依北京市新的规定进行调整。公约同时约定，产权人、使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可按每日应交纳费用的千分之三比例加收滞纳金。李杰在上述公约尾页的《承诺书》上签署了姓名，该承诺书载明“我已详细阅读经北京市居住小区管理办公室核准的《北京市海运仓小区物业管理公约》，……同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。”同日，东旭佳业物业公司（甲方）与李杰（乙方）签订了《海运仓小区前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方的权利义务，并约定了物业管理服务内容、服务质量、环境卫生、交通秩序等，同时约定了乙方交纳费用时间（第一次交费日期当日为本年度应当交费时间，向后15日内），物业管理服务费用标准按北京市届时政策调整。该协议约定，任何一方违约按照日千分之一标准交纳违约金，李杰在该协议上签字。同日，北京市东城区住宅发展中心向东旭佳业物业公司开具入住通知单，载明李杰房屋已具备入住条件，尽快办理入住手续。现李杰拖欠自2004年7月1日至2015年12月31日的物业服务费等各项费用共计7037.64元，以致成讼。庭审中，李杰提交照片证明东旭佳业物业公司提供的物业服务不达标。对此，东旭佳业物业公司表示无法确定照片的拍摄地点为涉诉房屋所在小区，但对于李杰陈述的物业服务瑕疵，东旭佳业物业公司称小区内确有业主私设地锁的情形，东旭佳业物业公司已与建委、城管等单位一起配合展开拆卸行动；因东旭佳业物业公司不具有执法权，故对于业主私搭乱建的行为，东旭佳业物业公司只能协助城管部门进行清理；东旭佳业物业公司一直在积极制止乱贴小广告以及堵塞消防通道的行为，亦对损坏的监控设备及路灯进行了更换。关于李杰所持东旭佳业物业公司的起诉超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，东旭佳业物业公司称其提供的物业服务具有分期性与持续性的特点，故不存在超过诉讼时效的问题，且东旭佳业物业公司每年都会在公示栏张贴催费通知，但对此东旭佳业物业公司未举证证明，李杰亦称从未见到该通知。另查，东旭佳业物业公司于2015年11月26日向法院提交起诉状及证据材料。上述事实，有《北京市海运仓小区物业管理公约》，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，入住通知单，照片及双方的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。东旭佳业物业公司上诉称其公司主张的物业费均未超过诉讼时效，但对此并未提交充分有效的证据证明其向李杰催交过物业服务费，故原审法院据此认定东旭佳业物业公司主张的部分物业费超过诉讼时效。经查，原审法院的认定符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。东旭佳业物业公司的上诉主张缺乏充分事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担15元（已交纳），李杰负担10元（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费50元，由北京市东旭佳业物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊审 判 员  王军华代理审判员  胡珊珊二〇一六年八月二十四日书 记 员  张 雯