广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5664号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一土地房屋管理所，住所地广州市。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托代理人：徐虹，系该所职员。被上诉人（原审被告）：广州市妇女儿童医疗中心（原称广州市儿童医院），住所地广州市。法定代表人：夏慧敏，该中心主任。委托代理人：卢坚、管修敬，广东法则明律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称越秀区第一房管所）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区人民路262号地下房屋原为广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）管理的房屋，后改由越秀区第一房管所管理，由广州市妇女儿童医疗中心（以下简称市妇儿中心）承租作商业使用。2006年6月30日，越秀区第二房管所（出租人、甲方）与市妇儿中心（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方，作商业用途使用，建筑面积65.41平方米；租赁期限从2006年6月1日至2008年6月30日，每月租金2036.70元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前按现金付款方式缴付甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方等。该合同约定的租赁期限届满后，市妇儿中心继续使用涉讼商铺，并按每月2036.70元的标准向越秀区第二房管所收取（原审法院笔误，应为支付，本院注）租金。2013年12月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出越国房字[2013]30号《关于调整房管所和物业公司管理区域的通知》称，北京街、光塔街和洪桥街辖内直管房管理工作从2014年1月1日起调整为由越秀区第一房管所办理房屋租赁手续、房屋修缮维修手续等管理等工作，物业公司自2014年3月1日起负责收缴租金、日常巡查等工作。越秀区第一房管所于2015年4月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：市妇儿中心补交2008年7月1日至2010年6月调整后租金4888.80元、2010年7月1日至2012年6月调整后的租金160300.38元、2012年7月1日至2014年6月调整后的租金234946.27元、2014年7月1日至2014年11月调整后租金48947.20元、2014年12月1日至2015年4月调整后租金97743元（上述租金是参照同期同地段同类房屋租金参考价计算并已扣减市妇儿中心已交纳租金2036.70元/月）。原审期间，越秀区第一房管所表示，市妇儿中心按每月2036.70元的标准向越秀区第一房管所交纳租金至2015年6月。现涉讼商铺由市妇儿中心转租给他人使用。越秀区第一房管所为证明其已通知市妇儿中心调整租金的情况，向原审法院提供如下证据：1、越秀区第一房管所于2015年4月24日发出的《调租通知》，其中记载：人民中路262号首层是越秀区第一房管所管辖的直管房，经租产，租金2036.70元/月，现房屋租金已于2008年6月30日到期，关于该房屋租金调升工作我所已多次发出通知催办，望你户尽快办理等。市妇儿中心表示没有收到该通知。2、上述《调租通知》的照片及涉讼商铺现场的照片。市妇儿中心对此质证认为，市妇儿中心没有收到该通知。原审法院认为，越秀区第二房管所与市妇儿中心于2006年6月30日就涉讼的广州市越秀区人民路262号地下房屋签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。涉讼房屋后改为由越秀区第一房管所管理，市妇儿中心亦向越秀区第一房管所交纳租金，故上述合同中越秀区第二房管所的权利义务应由越秀区第一房管所承受。上述合同约定，“执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方”。根据现已查明的事实，越秀区第一房管所自2014年1月1日才接手涉讼房屋的管理事宜，越秀区第一房管所主张市妇儿中心补付2014年1月1日前的租金缺乏依据；而越秀区第一房管所目前亦并未能提供确切证据证明越秀区第一房管所已通知市妇儿中心按新调整的租金标准向越秀区第一房管所计付租金的情况，亦未能证明越秀区第一房管所自2014年1月1日接管涉讼房屋管理事宜至本案诉讼前曾就市妇儿中心交纳租金的标准提出异议的情况，因此，在市妇儿中心并未知悉租金须作调整的情况下，越秀区第一房管所现要求市妇儿中心补付本案起诉前的租金缺乏事实依据，原审法院对此不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条之规定，于2015年8月4日作出判决：驳回广州市越秀区第一土地房屋管理所的诉讼请求。案件受理费8768元，由广州市越秀区第一土地房屋管理所负担。判后，上诉人越秀区第一房管所不服原审判决，向本院提起上诉称：租赁合同2008年6月30日到期后，双方无再续签书面的租赁合同，但仍保持租赁关系至2015年6月。因此，从2008年7月1日至双方租赁关系终止之日，双方的租赁关系为不定期租赁关系。在双方的不定期租赁关系存续期间，只要广州市房地产主管部门颁布的年度租金标准调整的，市妇儿中心就应当按照颁布调整后的当年租金向越秀区第一房管所支付。原租赁合同并未约定越秀区第一房管所有义务将调整后的租金标准告知市妇儿中心，仅约定了只要广州市房地产主管部门颁布了新的租金标准，市妇儿中心就应当按调整后的租金标准向越秀区第一房管所支付租金。广州市国土资源和房屋管理局每年都在其房地产租赁专栏信息网站公开公示直管房每年调租的租金标准，因此年度租金标准的调整属于行政机关已公开的政府信息，即使越秀区第一房管所没有书面通知市妇儿中心，市妇儿中心也应当知晓调整后的租金标准。越秀区第一房管所也曾多次通知市妇儿中心其承租的房屋的租金发生调整，并要求市妇儿中心按照调整后的租金支付，补缴所拖欠的租金差额。越秀区第一房管所于2015年4月24日在涉案房屋现场张贴调租通知并拍照留底，于2015年1月也向市妇儿中心发出调租通知并由其签收。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、市妇儿中心追补缴2008年7月1日至2010年6月调整后租金共4888.80元；2010年7月1日至2012年6月调整后租金共160300.38元；2012年7月1日至2014年6月调整租金后租金共234946.27元；2014年7月1日至2014年11月调整租金后租金共48947.2元；2014年12月1日至2015年4月调整后租金共97743元，暂计至2015年4月30日为497878.45元。被上诉人市妇儿中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人越秀区第一房管所提交以下证据：1、2015年1月5日《关于调整房屋租金的通知》，内容为：广州市儿童医院：您承租使用的人民中路262号房屋属我所管辖的直管房，计租面积65.41平方米。我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如您有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续。逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋，等。下方承租人处有某某（代）签名，无市妇儿中心公章。2、《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》网上打印资料。越秀区第一房管所提交证据1拟证明当时向市妇儿中心现场送达《关于调整房屋租金的通知》，但是由于市妇儿中心转租，所以由现场他人代签；证据2拟证明调整租金标准的依据。被上诉人市妇儿中心质证称，上述证据不属于二审新证据，其不清楚《关于调整房屋租金的通知》，也查不到该通知，即使真实，从内容也不能支持越秀区第一房管所追讨调租部分租金的主张，该通知第一段表示2014年6月30日期满，此前不存在加租的问题，第二段说明越秀区第一房管所发出通知之日起要调整租金，并没有说明之前的租金要调整，且之前的合同已经履行完毕，第三段说明越秀区第一房管所提出调租和续租要市妇儿中心办理，并未要求补交之前的租金，而且明确逾期办理按照弃租处理，市妇儿中心未同意调租，也同意越秀区第一房管所随时收回房屋，越秀区第一房管所在2015年4月已经将涉案房屋对外进行租赁招投标，已经实际收回房屋并与现在的承租人签订了新的租赁合同。二审期间，越秀区第一房管所述称，在市妇儿中心不同意调租的情况下，越秀区第一房管所已于2015年4月进行招投标，中标者即市妇儿中心转租的承租户，新的租赁合同租期从2015年7月开始。本院认为：原审法院对双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》为有效合同的认定正确，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，越秀区第一房管所作为出租人，在调整租金标准时应当向市妇儿中心履行通知义务，从而使市妇儿中心能够作出继续承租或弃租的选择。越秀区第一房管所提交的2015年4月的《调租通知》及现场照片不足以证明其已送达市妇儿中心；2015年1月的《关于调整房屋租金的通知》依法不属于二审新证据，亦无证据证明系市妇儿中心签收；《关于公布2014年广州市房屋租金参考价的通知》网上打印资料也不属于二审新证据，自行上网查询广州市国土部门公布的租金标准信息亦不属于市妇儿中心的法定或约定义务。此外，越秀区第一房管所一直按照2036.70元/月的标准收取涉案商铺租金，并无证据证明其向市妇儿中心提出过异议。现越秀区第一房管所确认市妇儿中心交租至2015年6月，并已收回涉案房屋另行出租，故双方之间的租赁关系已经结束，市妇儿中心交纳租金的义务已履行完毕。因此，越秀区第一房管所起诉请求市妇儿中心按照调整后的租金标准补交起诉前的租金缺乏依据，本院不予支持。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8768元，由上诉人广州市越秀区第一土地房屋管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年一月二十八日书 记 员  张 利