宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）宁01民终2277号上诉人（原审原告）王峰，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人赵臣斌、马晓红。被上诉人（原审被告）宁夏普迈特商品混凝土有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤工业园区。法定代表人孟学如，该公司董事长。委托代理人贾军，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。上诉人王峰因与被上诉人宁夏普迈特商品混凝土有限公司买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理，上诉人王峰的委托代理人赵臣斌、马晓红，被上诉人宁夏普迈特商品混凝土有限公司及其委托代理人贾军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定事实如下：原告曾向被告供应砂石及黄沙，因被告未向原告支付上述货款，双方于2014年7月8日签订《顶房协议》一份，协议约定：被告以宁夏蓝山投资置业有限公司开发的乐丛世家1-1-36A、1-1-36B、1-1-36C三套营业房共计作价1020971元用于抵顶欠付原告的货款，被告有义务协助原告办理房屋相关手续，办理过程中所发生的一切费用均由原告承担，房屋面积最终以房产证面积为准，并作相应账务调整。同日，原告王峰向被告出具收据一份，载明，收到被告顶账房三套，总价合计为1020971元用于抵顶沙子款。2014年8月25日，原告之子王嘉赫与宁夏蓝山投资置业有限公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》，并由宁夏蓝山投资置业有限公司于2015年11月6日向王嘉赫出具金额为1020971元的发票三份。此后，因上述三套房屋的实际交付面积偏大，原、被告双方就抵顶款项的账目进行了相应调整，最终双方一致同意，被告再行支付原告黄沙款56959元用于抵顶上述三套房屋的房屋尾款。双方于2015年4月14日就此签订了《顶房补充协议》一份，同时载明，截止到2015年4月14日，原、被告双方账目已全部结清，互不相欠。同日，原告向被告出具收据一份，载明收到黄沙款56959元。2015年11月6日，原告向宁夏蓝山投资置业有限公司交清剩余的56959元尾款后，宁夏蓝山投资置业有限公司仅向其开具了前期交付的金额为1020971元的发票三份，并收回了前期的收据，但并未向原告开具最后交付的56959元的发票。另查明，2015年11月24日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院受理了原告银川中油精诚燃气有限公司诉被告宁夏蓝山投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，该案原告申请财产保全，该院经审查后于2015年11月25日作出（2015）银民初字第273号民事裁定，将包括本案涉诉的三套房屋在内的共计13套商品房的房屋预售权予以冻结。2016年1月8日，案外人王嘉赫向该院提出保全异议申请，请求解除对该三套商品房的冻结。经审查，该院认为其做出保全时，上述财产均备案在宁夏蓝山投资置业有限公司名下，该房屋系营业房，而非唯一住房，故异议人的异议理由不能成立，裁定驳回异议人王嘉赫提出的保全异议申请。2016年6月12日，原告单方向被告出具《解除合同通知》一份，并以EMS的方式投递至被告公司，并由被告公司的员工陈国栋签收。2016年7月25日，经原告查询，永宁县住房和城乡建设局房产管理站出具《备案情况说明》一份，载明涉案的三套房屋无备案登记信息，并于2015年11月6日被银川市中级人民法院查封。现原告认为其与被告之间的《顶房协议》、《顶房补充协议》无法继续履行，原告故诉至法院，请求：1.解除原、被告双方签订的《顶房协议》、《顶房补充协议》;2.被告返还货款1077930元；3.被告支付货款利息115627.46元（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月9日计算至2016年6月23日），同时利息主张至货款还清之日；4.被告按约支付违约金323379元（以上共计1516936.46元）;6.被告承担本案诉讼费。原审法院认为，原告此前向被告供应砂石及黄沙，双方形成事实上的买卖合同关系，被告理应支付原告货款。2014年7月8日，原、被告双方签订的《顶房协议》中明确约定了被告以宁夏蓝山投资置业有限公司开发的乐丛世家1-1-36A、1-1-36B、1-l-36C三套营业房共计作价1020971元用于抵顶欠付原告的上述货款，《顶房协议》符合双方真实意思表示，且双方在该协议上均签字捺印，该《顶房协议》为有效协议，原、被告双方应本着诚实信用的原则，积极按照协议约定的内容履行各自的义务并办理相应手续，以便达成合同目的。原告王峰在签订协议的当天向被告出具收据一份，能够证实其已收到被告支付的1020971元，且其子王嘉赫在被告的协助下，已于2014年8月25日与宁夏蓝山投资置业有限公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》，至此，被告在《顶房协议》中约定的主要义务已经履行完毕。2015年，因涉案房屋的实际面积与前期《商品房买卖合同》中约定的面积有误差，依据原、被告双方在《顶房协议》中的约定，房屋面积最终以房产证面积为准，并做相应账务调整，双方尚有合同后续义务需继续履行，故被告仍应向原告支付房屋尾款共计56959元。2015年4月14日，原、被告双方签订《顶房补充协议》，约定被告再支付原告房屋尾款56959元，被告协助原告办理该房的相关手续（双方签订购房合同等相关手续）。被告于当日将56959元向原告支付完毕后，原告向被告出示收据一份。至此，原审法院认为，原、被告双方就《顶房协议》、《顶房补充协议》中约定的义务均已履行完毕，现原告主张因被告未能将上述两份协议履行完毕导致涉案房屋无法备案，原审法院对此说法不予采纳。涉案的三套房屋于2015年11月26日被银川市中级人民法院依法冻结，系宁夏蓝山投资置业有限公司与银川中油精诚燃气有限公司之间因建设工程施工合同法律关系而产生的债权债务纠纷，与本案被告无关。依据合同相对性原则，原告之子王嘉赫与宁夏蓝山投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，宁夏蓝山投资置业有限公司作为该合同的相对方，应积极向原告之子王嘉赫开具销售不动产统一发票，并为其办理房屋备案登记。自被告向原告支付房屋尾款96959元之日起至涉案房屋被法院依法冻结之日止，间隔数月，宁夏蓝山投资置业有限公司未能积极履行《商品房买卖合同》约定的内容时，原告之子王嘉赫应当积极督促其履行。现涉案房屋无法办理备案登记，系宁夏蓝山投资置业有限公司存在违约行为，并非本案被告导致。此外，原、被告双方在前述两份协议中并未约定合同解除的条件、双方亦未协商解除合同，现原告仅以该三套营业房房屋预售权已由法院冻结为由主张单方合同解除权，并不符合法律规定，属于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告王峰的诉讼请求。本案受理费18452元，减半收取9226元，由原告王峰负担。宣判后，王峰不服，上诉称，一审法院认定事实不清，判决错误。1、被上诉人的合同义务没有履行完毕，存在严重违约。2、上诉人在履行中没有怠于行使权利。3、上诉人、被上诉人之间的合同目的不能实现，顶房协议应当依法解除。4、一审法院审理本案不够认真。上诉请求：1.撤销一审法院（2016）宁0106民初2972号民事判决书，并发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人双方签订的顶房协议并没有约定解除条件，也没有约定办理产权证的时间。被上诉人的义务是协助上诉人与开发商办理房屋相关手续。二审庭审中，上诉人提交银川市中级人民法院（2016)宁01执异69号民事裁定书一份，证明上诉人与被上诉人之间的顶房协议合同目的不能实现。被上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，三套房屋截止目前还在宁夏蓝山投资置业有限公司名下并没有被执行，法院仅冻结预售权，该证据证明上诉人与被上诉人之间的债务已经转移由开发商宁夏蓝山投资置业有限公司向上诉人交付房屋，上诉人已经与宁夏蓝山投资置业有限公司签订了上述三套房屋的买卖合同，宁夏蓝山投资置业有限公司也全款收到了被上诉人的房款，没有办理备案登记的责任不在被上诉人，责任在上诉人和宁夏蓝山投资置业有限公司，被上诉人应该向宁夏蓝山投资置业有限公司主张权利，被上诉人不再承担付款责任。二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人对双方形成买卖合同关系及签订《顶房协议》、《顶房补充协议》不持异议，双方应按约定履行各自义务。二审双方争议焦点为《顶房协议》的合同目的能否实现。经查，《顶房协议》、《顶房补充协议》签订后，上诉人之子王嘉赫已与宁夏蓝山投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，宁夏蓝山投资置业有限公司按照《顶房协议》所确定的金额向上诉人出具了发票；被上诉人将房屋尾款56959元向上诉人支付完毕，上诉人出具收据的行为表明对此予以认可，故被上诉人已按照协议约定履行了义务，涉案三套营业房房屋预售权被法院冻结不能成为上诉人单方解除合同的依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18452元，由上诉人王峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  马少骏审 判 员  解 杰代理审判员  Ｘ Ｘ二〇一七年一月十二日书 记 员  尉欣妍