北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第20839号原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。注册号：320100000077326法定代表人王中宁，董事长。委托代理人熊南林，男。委托代理人王秀荣，女。被告冯慰，女。委托代理人王永进。原告南京新鸿运物业管理有限公司(以下简称南京新鸿运公司)与被告冯慰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞松独任审判，公开开庭进行了审理。原告南京新鸿运公司之委托代理人熊南林、王秀荣，被告冯慰及其委托代理人王永进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南京新鸿运公司诉称，我公司是国家一级资质的物业管理公司，我公司于2006年12月11日正式进驻×小区进行物业管理服务，签订了《×小区物业服务合同》。合同签订至今，我公司履行了物业管理服务义务，并定期向冯慰催收物业公共服务费，但冯慰自2006年12月11月至今，长期拒绝缴纳物业公共服务费，多次催缴无果。诉讼请求：1、冯慰交纳2006年12月11日至2012年8月10日拖欠我公司的物业公共服务费21130.4元（201.78元每平米*1.54元每平米/每月*68个月）；2、冯慰交纳从欠缴物业费之日起至实际支付之日止按每日万分之二点一的滞纳金；3、诉讼费由冯慰承担。被告冯慰辩称，诉争房屋有八处漏雨，2007年夏天南京新鸿运公司也派人去我家看了，说我家是×小区漏雨最严重的一户，看完之后说让我们等通知，但没有再联系过我们。后来我们又找南京新鸿运公司，南京新鸿运公司说不归他们管理，归开发商管。我们跟开发商联系，开发商说物业公司有大修基金。物业公司与开发商互相推诿，我们再去找南京新鸿运公司就没有人再管了。之前的物业公司鸿铭物业公司去给我们修了几次。我们后来重新装修过一次，下雨后又全泡了。南京新鸿运公司没有为我们解决漏雨的问题，没有给我们提供任何物业服务。南京新鸿运公司要求我们交纳的物业费我们确实没有交纳，现在也不同意交纳，不同意南京新鸿运公司的诉讼请求。经审理查明，冯慰系北京市海淀区×601室（以下简称601号房屋）的业主。2006年12月11日，南京新鸿运公司（乙方）与北京市海淀区×小区业主委员会（甲方，以下简称业委会）签订《×小区物业服务合同》，合同期限为2年，自2006年12月11日至2008年12月10日，物业服务费标准为：一层住宅物业1元/㎡/月、二层以上住宅物业1.54元/㎡/月、非住宅物业7元/㎡/月。合同签订后，南京新鸿运公司进驻×小区。2009年4月18日，南京新鸿运公司（乙方）与业委会签订《×小区物业服务合同》（合同编号：2009.04.18-1），合同期限为2年，自2009年4月10日至2011年4月9日，物业服务费标准为：一层住宅物业1元/㎡/月、二层以上住宅物业1.54元/㎡/月、非住宅物业7元/㎡/月。其中，该合同明确约定：“乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。甲、乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任。”第十六条约定：“除与乙方就缴费周期另有约定外，业主应每三个月向乙方缴纳一次物业服务费。……。”第四十三条约定：“本合同期满，甲方未达成续聘或解聘的决定，或没有选聘新的物业服务企业，乙方继续服务的，视为此合同自动延续，延续以每次延续三个月计算，直到甲方与乙方续签合同或选聘了新的物业服务企业接管小区物业服务工作时止。此种情况下，如果乙方希望不再继续服务，应提前90天予以书面通知业主委员会。”第五十一条约定：“业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之二点一加收违约金，逾期之日指本合同第十六条约定的最后一天缴费日加三十天。”《×小区物业服务合同》（合同编号：×）的期限届满后，南京新鸿运公司继续为×小区提供物业服务。2012年7月30日，南京新鸿运公司（甲方）、河北恒辉物业服务集团有限公司（乙方）、业委会（丙方）及北京市海淀区八里庄街道×社区居民委员会（监督方）签订《河北×小区物业交接协议》，约定南京新鸿运公司2012年8月10日12：00时正式将×的全部物业管理服务移交给河北恒辉物业服务集团有限公司接管，×小区2012年8月10日前业主欠缴的物业费、停车管理费及应支付的各项公共区域电费、水费等由南京新鸿运公司负责收取和支付。庭审中，冯慰认可其未交纳2006年12月11日至2012年8月10日的物业费，亦认可南京新鸿运公司主张上述费用的收费标准。601号房屋面积为199.64平方米。冯慰主张601号房屋从2001年开始漏雨，之前的物业公司为其进行过维修，2007年夏天南京新鸿运公司派人到该房屋查看，查看之后说让等通知，但并未与其联系，后南京新鸿运公司又称此事应由开发商管理。冯慰主张南京新鸿运公司没有为其解决漏雨的问题，没有为其提供任何物业服务。对此，南京新鸿运该公司不予认可，主张该公司负责常规物业管理，不负责前期物业管理，其提供的主要是公共区域的服务，即业主房屋之外的区域；国家对屋面防水和外墙渗漏有相关规定，开发商保修期是五年，过了保修期之后，公共维修服务仅限于小修范围，对中修和大修，国家规定有专项公共维修基金，动用专项维修基金要符合法律的要求，需要在小区进行公告，所有业主进行投票，业委会通过批准后才可以动用。南京新鸿运公司主张2011年该公司曾经动用过公共维修基金对小区内的大多数房屋屋顶做过防水工作，冯慰对此予以认可，但主张在此之后其房屋仍然漏水。冯慰主张601号房屋漏水的原因可能是防水做的不到位，该房屋主体承重墙通体裂开了。上述事实，有双方当事人陈述、《×小区物业服务合同》、《河北×小区物业交接协议》、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为，南京新鸿运公司与业委会签订的《×小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对南京新鸿运公司及×小区的业主均具有法律约束力。根据查明事实，自2006年12月11日至2012年8月10日，南京新鸿运公司按合同约定实际为×小区提供了物业管理服务，冯慰作为×小区的业主在享受物业管理服务后，应按合同约定向南京新鸿运公司支付物业服务费。冯慰主张601号房屋屋顶漏水，南京新鸿运公司未解决漏水问题，故不同意交纳物业服务费。南京新鸿运公司主张2011年该公司曾经动用过公共维修基金对小区内的大多数房屋屋顶做过防水工作，冯慰对此予以认可；且动用公共维修基金对房屋进行中修和大修并非南京新鸿运公司单方所能为，601号房屋漏雨亦并非南京新鸿运公司所致，故对冯慰所持上述抗辩，本院无法采信。故南京新鸿运公司要求冯慰支付2006年12月11日至2012年8月10日的物业服务费之请求，于法有据，本院均予以支持。但对冯慰应交纳的物业服务费的数额，南京新鸿运公司计算有误，本院将根据601号房屋的面积予以核算。南京新鸿运公司要求冯慰支付滞纳金之请求，本院考虑冯慰拖欠物业服务费系因房屋漏水问题未能及时解决所致，并非故意拖欠，故本院对南京新鸿运公司之上述请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、冯慰于本判决生效后七日内向南京新鸿运物业管理有限公司支付二ＯＯ六年十二月十一日至二Ｏ一二年八月十日的物业服务费二万零九百零六元三角；二、驳回南京新鸿运物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百六十四元（南京新鸿运物业管理有限公司已预交），由南京新鸿运物业管理有限公司负担二元；由冯慰负担一百六十二元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员 庞 松二〇一六年一月十一日书记员 董琳雪