南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2015)鼓民初字第4426号原告（反诉被告）江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司，住所地在南京市汉中路180号23楼。法定代表人唐杰晖，董事长。委托代理人姜涛，江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司法务。被告（反诉原告）江苏新东南建设有限公司，住所地在南京市鼓楼区锦江路6号。法定代表人陆军，执行董事。委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。委托代理人席凉冰，江苏衡鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司（以下简称锦华公司）与被告（反诉原告）江苏新东南建设有限公司（以下简称新东南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦华公司委托代理人姜涛，被告（反诉原告）新东南公司委托代理人李杰、席凉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）锦华公司诉称：2014年9月1日，锦华公司与新东南公司签订《房屋出租合同》一份，合同约定新东南公司将其自有房屋出租给锦华公司，还约定了租赁年限、租金计算方式、支付时间以及定金条款、装修条款、消防条款、违约条款等。合同签订后，锦华公司按约定支付了订金，后准备装修。锦华公司将装修设计方案及图纸交消防部门送检申报，被告知该房屋为工业厂房消防设置，而非写字楼（办公楼）消防设置，导致锦华公司无法装修和入住办公。新东南公司在签订合同时并未告知该房屋为工业厂房的消防设施设置，不能作写字楼办公使用，未善尽告知义务，有违诚实信用原则，致使合同无法履行。故现起诉要求判令解除双方签订的《房屋出租合同》，新东南公司返还订金30万元，并支付违约金30万元；新东南公司承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）新东南公司辩称、诉称：2008年8月，锦华公司经朋友介绍，其工作人员多次到涉案房屋现场进行查看和洽谈，2014年9月1日，双方签订《房屋出租合同》，锦华公司以1.45元/平方米/天的低价承租了涉案南京市鼓楼区锦江路6号锦江大厦综合楼3-8层共计6300平方米的房屋。合同明确约定了“消防工程未经反诉人同意和公安消防部门批准不得改动”，并约定了2014年11月1日至2015年2月28日四个月作为装修期免除房租，房租自2015年3月1日起计算。合同签订后，新东南公司将房屋交给锦华公司进行装修设计，因为锦华公司自身经营问题，拟放弃承租涉案房屋，但是因为涉案房屋闲置多月造成的损失补偿等原因没有谈妥。锦华公司以“取得房屋后，在进行装修设计时对现有的消防设施进行根本性的改动，改动设计后报消防部门未获批准”为由，要求解除合同与赔偿损失没有合同约定依据，也没有法定依据。因为房屋后期建设系由锦华公司总经理参与帮忙与房屋质检部门进行沟通，新东南公司在签订合同之前也已经将图纸发给了锦华公司。综上，新东南公司认为锦华公司单方毁约，导致房屋闲置，现新东南公司同意解除合同，因合同约定的违约金不足以赔偿新东南公司的损失，故反诉要求判令：1、解除与锦华公司签订的《房屋出租合同》；2、锦华公司赔偿新东南公司损失2956955元（包括自2014年9月1日开始计算11个月的房屋闲置损失2860255元；律师费96700元）；3、锦华公司承担案件全部诉讼费用。原告（反诉被告）锦华公司针对新东南公司的反诉辩称：首先，同意解除合同，在本诉中锦华公司在事实理由部分也明确提出要求解除合同，只是未在诉讼请求中予以明确；其次，对于新东南公司主张所谓房屋租金损失和律师费没有事实和法律依据，第一是新东南公司违约在先，没有办法将房屋出租给锦华公司，导致房屋至今未实际使用，所以损失应当由新东南公司自行承担；第二是律师费在合同中没有明确说明追讨费用包括内容，是约定不明的条款，所以新东南公司要求赔偿律师费没有事实和法律依据。综上，应驳回新东南公司的反诉请求，对于相应的诉讼费用应由新东南公司承担。经审理查明：2014年9月1日，新东南公司（甲方）与锦华公司（乙方）签订《房屋出租合同》一份，新东南公司将自有的位于南京市鼓楼区锦江路6号锦江大厦综合楼的部分楼层长期出租给锦华公司使用，双方约定“一、甲方将锦江大厦的第3-8层共6层房屋，现房现状，出租给乙方长期使用，经双方认可无异议。出租房屋以建筑面积为计算基数，建筑面积的计算方法为以下面积之和：3-8层房产证建筑面积、东消防楼梯建筑面积、分摊一楼大厅和公用面积；二、租房期限及租金计算时间：1、该房屋租期为十年，合同到期前3个月，乙方若续租，在平等条件下甲方应优先对乙方续租。若乙方不续租，则到期时乙方交还楼房，甲方另行处理。2、甲方从2014年下半年约定日期（预计10月底，不含外墙干挂施工）起将上述房屋交给乙方使用。从交房之日起，甲方免收3个月装潢期房租，从交房第4个月第1天起开始计租（预计2015年3月1日）。3、本期租金计算时间：从交房后第4个月第1天开始，顺延5年。三、总收费标准：第一年为优惠下浮价格：1.45元/天·建筑平方米，第二年、第三年为1.65元/天·建筑平方米，第四年、第五年为1.74元/天·建筑平方米。收费组成为：房租0.70元，其余为分摊建安工程费。开发票也以此为标准，0.70元/㎡开房租发票，余由施工维修单位开具维修建安工程发票……四、付款方式：1、签订本合同后10日内，乙方交纳30万元租房订金，此时，乙方可以做装修前准备，包括设计测量等。此款到达甲方公司账户后，该合同生效。2、在甲方将房屋交付给乙方时，租房订金转为租房保证金，此保证金不计利息……七、乙方不得擅自破坏房屋内原有结构，装修前应事先通知甲方并得到甲方的同意，凡乙方自己装修部分，其维修均由乙方自己负责。合同到期或中止合同时，乙方不得将装修拆除，应无条件送给甲方。可移动设备、空调、办公家具及用品等由乙方带走。八、甲方将现状房屋交给乙方使用，乙方装潢时不得拆除现有消防设备。如有移动或更改消防设施，需通知甲方，并保证公安消防部门审核同意。乙方装潢后涉及消防事项由乙方负责，否则，引起一切责任及损失（含罚款）由乙方承担……十一、违约责任：1、甲乙双方应严格按约定的条款执行。甲方未按合同条款规定出租房屋给乙方，应付违约金人民币30万元。乙方签约后如毁约不租或不按期交租金，订金视为违约金。双方以对方发出的书面承签字为依据……4、乙方若逾期交付租金等费用，除仍应如数补交外，还应支付追讨款费用和违约金，逾期额另按利息年息12%计算……十二、其它：1、未尽事宜，双方另行协商解决，签订补充协议，同本合同具有同等效应；2、本合同壹式肆份，双方各执贰份，本合同自签章之日起并乙方支付本合同订金到账时即时生效。期满款清自然失效。”另，诉讼中双方确认每天约定的租金为8548.707元（5895.66㎡×1.45元/㎡）。上述房屋出租合同签订后，锦华公司于2014年9月4日向新东南公司网银转账30万元，新东南公司于2014年9月25日向锦华公司出具《收据》一份，载明收到锦华公司30万元。2015年5月20日，锦华公司向新东南公司出具《关于双方房屋租赁合同无效的说明》，载明：“我公司于2014年9月1日与贵公司签订了位于南京市鼓楼区锦江路6号锦江大厦综合楼3-8层房屋租赁合同（详见合同）。我公司在装修图纸确定后至鼓楼区消防大队报验消防审批时得知，此办公楼的消防核验为仓库消防，不符合日常办公消防要求，不符合办公对外出租条件。由于贵公司在合同前并未与我公司说明，签订合同时也未注明相关条款（双方签订的租赁合同属于无效合同），事后贵方在很长时间内也并未就消防改造做出相关工作，直接导致我司工作无法正常开展。希望贵司在5月30日前尽快归还我司房租订金（金额30万）。”新东南公司收到上述说明后，于2015年5月21日向锦华公司出具《收到“关于双方房屋租赁合同无效的说明”的回复》，载明：5月21日收到你公司寄来的2015年5月20日签发的“关于双方房屋租赁合同无效的说明”，我公司回复如下：一、我公司租给你公司的是锦江大厦综合楼，谈不上什么“不符合办公对外出租条件”和“仓库消防”；二、你方提出：“由于贵公司在合同前并未与我公司说明，签订合同时也未注明相关条款……”，更是没有理由。房屋出租合同第一条非常明确“现房现状，出租给乙方长期使用，经双方认可无异议”；三、你方提出：“事后贵方在很长时间内也并未就消防改造做出相关工作”，这也根本没有理由。合同第八条明确：“乙方装潢后设计消防事项由乙方负责，否则引起一切责任及损失（含罚款）由乙方承担”；四、如你方经营原因需要退房，应诚实提出，搞名堂解决不了问题。双方都是老朋友，有事好商量。锦华公司在收到新东南公司上述回复后，于2015年5月22日出具《关于房租合同的再次说明》，载明：“1、锦江大厦何为综合楼？鼓楼消防大队告知我们该锦江大厦是以厂房（即生产用途）申报的消防验收，国家消防法明确规定，消防验收后不得随意更改用途，消防法规定厂房更改为办公用房必须建筑物重新申报消防，否则不予投入使用，我公司知道这个情况后立刻通知你方去鼓楼消防大队办理相关手续。如我公司对整个大厦进行装修将损失惨重；2、租赁合同中所说的现房现状指的是当时建筑物的现实状态，和大厦建筑质量审批、消防审批没有任何关系；3、我方一再强调，关于我方装修方面的消防事项我们自行向有关部门申报，而不是建筑物本身的消防性质，建筑物本身的消防性质我们也没有资格代理房主办理申报手续。鼓楼消防大队明确告知我方，如建筑消防性质不做更改便投入装修后果自负，在这种情况下我方几次催促你方去鼓楼消防大队办理更改手续，你方对此不闻不问还谎称已经去找相关人员（鼓楼消防大队没有收到任何申请）；4、我方要求退还当时支付的房租订金合情合理，我方人员多次打电话、发短信、上门约谈，期望尽快解决后续事宜，你方不接电话、不回短信、对我公司接洽人员避而不见，对此事不予回应，一拖再拖；5、既然说是老朋友，那即请给予回复订金退还一事，是全部退还还是大部分退还，还是另有打算。”新东南公司收到此再次说明后，未予回复。锦华公司称在上述说明、回复及再次说明之前，就房屋租赁订金退还一事已有沟通，对此提交短信往来记录，其中在2015年1月20日锦华公司曹建红向新东南公司发送短信称：“陆总好！上次租房订金30万可否在近期安排打给我们，麻烦了！户名：江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司，开户行：平安银行南京分行，帐号：11×××01”，2015年1月21日，新东南公司法定代表人回复称：“曹经理：收到，是否明确已退房？如是，请明天同我公司马总联系。（我生病在家）陆”，锦华公司回复称：“是的，麻烦了！陆总早日康复！”新东南公司称对此短信记录的真实性不予认可，称从证据形式上不可作为定案依据，即便为真实的，从短信内容上来看，锦华公司提出的时间是2015年1月20日，此时距租赁合同签订后已经长达5个月，已经产生了巨大的损失，而且新东南公司并没有同意退房，而是要求锦华公司和公司人员联系洽谈具体事项，而之后从证据分析锦华公司一直到2015年5月20日才真正提交正式书面要求说明，而房屋出租合同的解除时间应为本案第一次庭审时间即2015年9月7日。新东南公司称在合同签订之前已经将房屋的性质以及消防的防火等级发送给锦华公司，履行了告知的义务，对此提交了公证书、名片、建筑图纸、消防备案检查意见书等证据，其中施工图设计说明中明确载明建筑名称为北圩二村生产综合楼，建筑功能为厂房（工业建筑），锦华公司对上述证据的真实性均予以认可，但称公证书仅能证明新东南公司发送邮件的事实，无法证明锦华公司已经收到此邮件，也无法证明锦华公司是否打开，而且邮件系发送给马开茂的，而马开茂系锦华公司下属企业的总经理，并非锦华公司总经理，其并没有审核的义务。对此提交了马开茂的劳动合同书、社会保险缴费单，显示马开茂系江苏锦华建设发展有限责任公司人员，社会保险由该单位自2010年12月份起就已经缴纳。新东南公司对此劳动合同书不予认可，称锦华公司已经收到图纸，否则无法进行装修设计，更无从如锦华公司所述至消防部门办理备案手续，故向马开茂发送的电子邮件中的图纸锦华公司应已收到。新东南公司称因此次诉讼产生律师费96700元，对此提供了法律服务合同、现金交款单、增值税普通发票，锦华公司对上述证据的真实性不予确认，并称租赁合同中并没有明确说明追讨费用包括律师费。另查明，2014年9月9日，南京市公安消防支队鼓楼区大队向新东南公司作出《关于北圩二村新建综合楼工程竣工验收消防备案抽查合格的意见》，对新东南公司于2014年8月7日申报的新建北圩二村生产综合楼工程进行了竣工验收消防备案抽查[该工程位于南京市鼓楼区锦江路6号，使用性质为厂房（工业建筑），火灾危险性为戊类（电子软件生产）]。经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案合格，并称该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案，违者将依法查处。还查明，诉讼中，新东南公司于2015年7月27日提交民事反诉状，反诉要求判如所请。以上事实，由双方当事人陈述、锦华公司提交的房屋出租合同、收付款业务回单、收据、南京市劳动合同书、社会保险缴费证明、短信记录、涉案租赁房屋消防备案档案资料，新东南公司提交的公证书、名片、建设图纸、工商登记信息资料、资质等级信息、当事人之间书面说明及回复、租赁报价单、法律服务合同、发票及汇款记录等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。据双方当事人的诉辩意见，本案中双方所争议的问题在于谁为违约方，违约责任应如何确定，针对于此，本院具体评判如下：一、关于谁应为违约方的问题。本院认为，本案中锦华公司主张涉案租赁物消防设施为电子软件生产的工业厂房，不能作为写字楼办公出租，新东南公司故意隐瞒此信息，未尽到合同附随义务，构成根本违约，但据双方签订的房屋出租合同，第一，此租赁合同系属双方协商订立，并非合同法规定的格式条款合同；第二，在该租赁合同中明确约定“现房现状”出租，亦约定“甲方将现状房屋交给乙方使用，乙方装潢时不得拆除现有消防设备。如移动或更改消防设施，需通知甲方，并保证公安消防部门审核同意……”，可见本案的租赁物系按现状出租，锦华公司作为承租方应当知晓涉案租赁物的消防设施为何种情况；第三，双方在租赁合同中并未约定租赁的具体用途，亦未在合同中明确表示租赁物的具体性质，而只是表述为“综合楼”，故此无法从合同中判定新东南公司存在故意隐瞒之事实；第四，据新东南公司提交的公证书，虽能证明向马开茂发送了图纸，且凭锦华公司提交的社保缴费证明及劳动合同书，也可以印证马开茂确不属锦华公司人员，但是据锦华公司的陈述以及与新东南公司其后的往来书面函件，无法解释其所制作的装修图纸依何而作，故在综合马开茂所属单位与锦华公司之间的法律关系，应可认定锦华公司应收到了电子图纸，而在建施图纸中已对涉案租赁物的消防性质作出明确说明。综上，应认定锦华公司在签订合同时对涉案租赁物的具体消防性质已知晓，故对锦华公司此意见不予采信。锦华公司以此理由要求不再承租涉案房屋，应属违约；二、关于违约责任如何确定的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但是约定的违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，新东南公司反诉称合同中约定的违约金明显过低，不足以弥补产生的损失，反诉要求赔偿损失2956955元，针对于此，结合涉案租赁合同履行情况、违约过错程度以及新东南公司的实际损失等，本院对此具体评析如下：（一）对于涉案租赁合同履行情况。本案中，第一，新东南公司作为出租方，应当提交证据证明已将房屋交付于锦华公司使用，但是凭现有的证据无法证明此事实，且涉案租赁物为六层房屋，面积为5895.66㎡，双方却无任何交接手续，于常理不符；第二，虽可认定新东南公司将房屋图纸已交于锦华公司，但是交付图纸并非等同于交付房屋，不可凭此认定房屋已经交付锦华公司；第三，双方签订的房屋出租合同第二条第二款虽对房屋交付的时间有所约定，但无法凭此明确具体的期限，亦无法凭合同证实涉案租赁物已经交付，据该合同条款整体意思理解，该条款前半部分载明的“甲方从2014年下半年约定日期（预计10月底，不含外墙干挂施工）起将上述房屋交给乙方使用”该括号中的时间不能理解为交房的时间，而应为双方在此期间才约定日期，此点与该条款后半部分“从交房之日起，甲方免收3个月装潢期内房租，从交房第4个月第1天起开始计租（预计2015年3月1日）”即可印证，也即如据此条款双方约定的交付时间，应从约定的计租金日期向前推算，即预计2015年3月1日为计租日期，扣除三个月的免租期，约定的交房日期预计应为2014年12月1日。现锦华公司提交的手机照片与短信保存内容一致，且短信往来手机号一方为新东南公司持有，可认定短信记录为真实，据此可证实就此合同的履行问题双方已于2015年1月20日产生争议，凭此短信内容可以分析双方至少在此短信记录形成之前，已经就不再租赁及退回订金问题进行沟通，进而产生争议。综上，可以认定涉案租赁物在交付过程中双方对租与不租问题产生争议，而实际上涉案租赁物应未实际交付，但致使未交付系因锦华公司的根本违约行为所致。另，当事人一方明确表示不履行主要义务的，另一方可以解除合同，本案中，新东南公司首次明确解除合同的时间应为其提出反诉状的时间，故应认定双方签订的房屋出租合同于2015年7月27日解除；（二）对于违约过错程度的问题。本案中，第一，锦华公司在出具书面函件之前，凭上述短信内容可见，已经明确表示不再承租涉案房屋，此方式虽不应绝对等同于合同约定的书面承签字，但并不能否认新东南公司已经知晓锦华公司不再继续履行的事实，而此时新东南公司在明确知晓锦华公司不履行主要义务时，未要求继续履行合同，亦未要求解除合同，此时新东南公司显存过错；第二，锦华公司于2015年5月20日以书面方式明确提出不再承租此房屋，新东南公司此时更应当采取必要措施，而此时如按照双方合同约定的预计交付时间，已应开始起算租金，但新东南公司并无证据证明存有主张租金或是要求解除合同的事实，而只是回函作出说明，且在锦华公司再次书面回复直至提起诉讼要求解除合同期间，新东南公司再无其他行为；第三，如上所述，双方签订的房屋出租合同虽未明确约定交房时间，但据约定的预计时间，可推算新东南公司应预计于2014年12月1日前后交付涉案租赁房屋，虽新东南公司无证据证明房屋已经实际交付，但是在双方之后的短信及书面函件沟通之中均可见新东南公司应有交付房屋的意思，但未能完成交房的原因系在于锦华公司的根本违约行为；故据上述三点，本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而本案中，新东南公司在明确知晓锦华公司不再承租的情形下，应当及时行使自己权利，如要求继续履行合同交付房屋、支付租金或者解除合同等，但事实上，新东南公司并未行如此之措施，而致使损失扩大，但在锦华公司发送短信起至书面函件期间，应留于新东南公司合理的准备期间，本院酌以锦华公司发送短信后十日为合理期间，逾此期限后产生的损失视为扩大损失，不应予以支持；第四，新东南公司主张本案诉讼代理费为合同约定的追讨款费用，也应为实际损失，但其一合同中所约定的追讨款费用包含的内容并未明确，其二合同中所约定的追讨款费用系因逾期交付租金而产生，故不应当将本案诉讼代理费理解为合同中约定的追讨款费用，此部分费用不应计入违约损失。综上，锦华公司与新东南公司在房屋出租合同签订后，锦华公司无正当理由明确表示不再承租涉案房屋已构成违约，且此行为实际造成新东南公司的损失，综合双方合同约定的租金标准以及上述分析当事人的过错程度，原合同所约定的订金30万元违约金过低，应予调整，现结合合同的履行情况，本院以两个月租金作为参照酌定在上述违约金基础上增加20万元为宜。故此，锦华公司所支付的合同订金30万元视为违约金，新东南公司无需退还的同时，锦华公司需再行赔偿新东南公司20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司与江苏新东南建设有限公司签订的《房屋出租合同》于2015年7月27日解除；二、江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿江苏新东南建设有限公司20万元；三、驳回江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司的诉讼请求；四、驳回江苏新东南建设有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9800元，保全费3520元，合计13320元，由江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司负担；本案反诉案件受理费31251元，减半收取15625.5元，由江苏锦华建筑装饰设计工程股份有限公司负担4400元，江苏新东南建设有限公司负担11225.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱大亮人民陪审员  童德山人民陪审员  金兴有二〇一六年一月六日书 记 员  张婷婷