四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6748号上诉人（原审被告）：殷俊凤，女，汉族，1963男10月21日出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：四川省嘉丽来物业管理有限责任公司，住所地：成都市太升北路56-58号江信大厦25楼1号。法定代表人：李进。委托诉讼代理人：张传禹，男，汉族，1957年9月19日出生，住四川省叙永县。系公司员工。上诉人殷俊凤因与被上诉人四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称“嘉丽来公司”）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人殷俊凤、被上诉人委托诉讼代理人张传禹到庭参加诉讼，现本案已审理终结。殷俊凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉丽来公司在一审中诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由嘉丽来公司承担。事实和理由：上诉人在所居住小区内多次丢失电瓶车，经与物管公司派驻小区的项目经理协商达成协议，免除上诉人的物业管理费至2015年12月，故上诉人不存在拒缴物业费的情况；二、一审法院未妥善履行通知义务，致使上诉人未能参加一审庭审。上诉人在一审开庭前曾两次接到法院电话，但以为是电信诈骗，均将电话挂断。一审法院审判程序违法。被上诉人嘉丽来公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。嘉丽来公司向一审法院起诉请求：一、判令殷俊凤向嘉丽来公司支付物业服务费及其他费用9648.1元；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年1月1日，锦鸿西苑业主大会业主委员会（即甲方）与嘉丽来公司（即乙方）签订《锦鸿西苑物业服务合同》，主要约定：1.甲方与乙方签订合同之日起继续向乙方提供物业服务；2.物业服务费为“1、多层住宅及商业物业服务费（执行原收费标准阶段）：本合同签订后，物业服务费维持原收费标准的合同执行期从2012年1月1日起至2012年9月30日止，乙方按多层住宅房屋建筑面积0.7元/平方米/月，……2、多层住宅及商业物业服务费（执行调整后收费标准阶段）：（1）本合同签订后第一年，物业服务费调整标准执行期从2012年10月1日起至2013年9月30日止，在此期间乙方按多层住宅房屋建筑面积0.8元/平方米/月，……（2）本合同签订后第二年，物业服务费调整标准执行期从2013年10月1日起至2014年9月30日止，在此期间乙方按多层住宅房屋建筑面积0.9元/平方米/月，……”；3.地面机动车车辆包月停放费100元/辆/月；4.业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向乙方支付违约金。对欠费超过2个月的业主或物业使用人，视为严重违约，乙方可立即对其停止服务（其中包括但不限于受水、电、光纤等主管部门的委托，采取停水、停电、停止光纤等措施）。此外，乙方可通过包括但不限于上门催缴、登报、律师函及诉讼等合法手段追究其欠费及违约责任，因追究行为所产生的包括但不限于登报费、律师费、诉讼费、执行费等均由欠费当事人承担；5.物业服务合同期限自2012年1月1日起至2014年9月30日。合同另就双方权利义务进行了约定，落款处经金牛区锦鸿西苑第三届业主委员会、嘉丽来公司盖章予以确认。合同签订后，嘉丽来公司一直在“锦鸿西苑”提供物业服务至今。2015年6月，小区内地面停车费用调整为每月130元。经成都市房产登记部门登记确认，成都市金牛区交大路219号1栋2单元2楼1号房屋，登记权利人“殷俊凤”，规划用途“住宅”，房屋结构“框架”，房屋面积“122.36平方米”，业务件号“权3172958”。因殷俊凤未缴纳2013年4月至2015年12月的物业服务费及车位费，嘉丽来公司于2016年1月25日起诉至一审法院。一审法院认为，嘉丽来公司与金牛区锦鸿西苑第三届业主委员会签订的《锦鸿西苑物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因殷俊凤为案涉物业业主，故应受《锦鸿西苑物业服务合同》约束。《锦鸿西苑物业服务合同》约定的服务期限为2012年1月1日起至2014年9月30日止，服务期限届满后，“锦鸿西苑”业主或业主委员会未聘请新的物业服务企业也没有与嘉丽来公司重新签订合同，但是嘉丽来公司仍按照已到期的合同内容提供了物业服务，因此案涉物业的业主与嘉丽来公司之间实际上仍延续原有的物业管理服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，嘉丽来公司与殷俊凤均应按合同约定履行其义务。依据《锦鸿西苑物业服务合同》，约定殷俊凤所购买使用的案涉物业，物业服务费收取标准为从2012年1月1日起至2012年9月30日止，每月每平方米0.7元；2012年10月1日起至2013年9月30日止，每月每平方米0.8元；2013年10月1日起至2014年9月30日止，每月每平方米0.9元。现嘉丽来公司主张殷俊凤支付从2013年4月至2015年12月的物业服务费，因殷俊凤未提供证据证明其缴纳了该部分费用，故殷俊凤应向嘉丽来公司支付相应费用，按上述合同约定的标准计算该期间内物业服务费金额为2013年4月至2013年9月物管费是587.33元（0.8元/月/平方米×6个月×122.36平方米），从2013年10月至2015年12月物管费是2973.35元（0.9元/月/平方米×27个月×122.36平方米），共计3560.68元。现嘉丽来公司自愿放弃部分物业服务费，主张殷俊凤支付2828.1元物业服务费，符合法律规定，未超过双方约定，一审法院予以支持。对于嘉丽来公司主张的殷俊凤应交纳川Ａ×××××及川Ａ×××××两辆车辆2013年4月至2015年12月的停放费，从2013年4月至2015年5月按每月100元收取，2015年6月至2015年12月按每月130元收取，并提供的2016年3月15日的《收据》及2011年12月13日的《收据》及2011年业主车位缴费明细证明，一审法院认为，嘉丽来公司提供的收据仅能证明2016年1月至2016年3月殷俊凤按130元每月的标准缴纳了780元的两台车辆的停车费，及2011年按100元每月的标准缴纳川Ａ×××××车辆停车费的事实，因殷俊凤未到庭答辩，根据嘉丽来公司所提供的上述证据，仅能够推定从2011年至2016年殷俊凤停放川Ａ×××××汽车的事实，并不能以此推断从2013年4月至2015年12月期间殷俊凤停放了川Ａ×××××车辆的事实，故对于嘉丽来公司主张殷俊凤缴纳两辆车辆停车费用，仅支持川Ａ×××××车辆的费用部分主张。对于费用标准，2013年4月至2015年5月，按每月100元标准进行计算，2015年6月至2015年12月，按每月130元标准计算，费用共计3410元。对于嘉丽来公司主张的违约金问题。一审法院认为，《锦鸿西苑物业服务合同》明确约定业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按逾期费用总额的5‰向嘉丽来公司支付违约金，现嘉丽来公司自愿调减违约金为按照欠费总额的30%计算，该计算方式未超出双方约定，一审法院予以支持，现殷俊凤所欠物业服务费为2828.1元、车位费为3410元，共计6238.1元，故违约金为1871.43元（6238.1元×30%），对该部分违约金，一审法院予以支持。对于嘉丽来公司主张的违约金超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定缺席判决：一、殷俊凤向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付2013年4月至2015年12月的物业服务费及车位费6238.1元；二、殷俊凤向四川省嘉丽来物业管理有限责任公司支付未缴物业服务费的违约金1871.43元；三、驳回四川省嘉丽来物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费114元，减半收取57元，由四川省嘉丽来物业管理有限责任公司负担20元，由被告殷俊凤负担37元。本院二审期间，殷俊凤围绕上诉请求提交了一份缴费单据，拟证明其一直在向嘉丽来公司支付水费和清洁费，而缴费单据上未载明物管费，说明嘉丽来公司认可其不用支付物管费。嘉丽来公司质证认为，对该证据的真实性认可，但与本案无关，不能证明对方的证明目的。本院认为，殷俊凤提交的该份证据与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于本案是否存在程序违法问题。殷俊凤上诉主张其在未接到开庭通知的情况下，一审法院违法缺席审理。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十一条之规定，“适用简易程序审理案件，人民法院可以采取捎口信、电话、短信、传真、电子邮件等简便方式传唤双方当事人、通知证人和送达裁判文书以外的诉讼文书”。殷俊凤对一审法院曾两次电话通知其案件相关事宜的事实予以认可，故一审法院依法缺席进行审理并无不当。殷俊凤的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于殷俊凤是否应当向嘉丽来公司缴纳物业服务费用、车位费及违约金的问题。《锦鸿西苑物业服务合同》签订后，嘉丽来公司已依约向小区业主提供物业服务，殷俊凤作为小区业主，亦接受了物业服务，故殷俊凤应当向嘉丽来公司支付相应物业服务费用。殷俊凤未按期缴纳物业服务费用的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。殷俊凤上诉主张因其在案涉小区多次丢失电瓶车，其已与嘉丽来公司达成协议，嘉丽来公司同意其免交物管费。但嘉丽来公司对此不予认可，殷俊凤亦未提供证据证明其已与嘉丽来公司达成免交物管费的合意。综上，殷俊凤的上诉主张依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼受理费114元，由殷俊凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 征代理审判员  谈光丽代理审判员  刘冠男二〇一六年八月二十八日书 记 员  李文里