安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初2522号原告：舒先陆。原告：姚琳琳。委托代理人：邹廷锐，安徽皋陶律师事务所律师。被告：六安市众一置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区腾逸水岸名城8#601室，组织机构代码55632687-4.法定代表人：许德杰，该公司总经理。原告舒先陆、姚琳琳与被告六安市众一置业有限公司（以下简称众一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及其特别授权委托代理人邹廷锐、被告众一公司的法定代表人许德杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒先陆、姚琳琳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告立即返还原告已付购房款45万元；3、判令被告支付原告购房款的利息（利息按已付购房款45万参照中国人民银行同期贷款利率自2013年12月30日起计算至返还之日止）；4、判令被告支付原告已付购房款一倍的赔偿款45万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告众一公司辩称：1、原告提供的三份购房合同和二份票据是虚假的。2、原告交的购房款如果是转账的，需提供银行转账回单。如提供的是现金，该45万元系大额现金，应有取款依据。3、该合同的形成时间、民事诉讼内容、当事人陈述和收款收据时间严重不符,且姚琳琳本人也到过裕安区公安局治安大队黄健做过笔录，也说此款项是一个叫王维到她家收取的，时间也是2014年2月份（正月初八）。综上，我公司没有收到过此款项、是虚假诉讼。两原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、两原告身份证复印件。2、被告企业信息查询单、组织机构代码。3、《商品房买卖合同》、缴费凭据，证明（1）2013年12月30日，两原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于六安市裕安区独山红色旅游特色商品街（财富广场）第2幢228、229、230号三套房屋的事实；（2）原告于合同签订当日即2013年12月30日向被告支付了购房款45万元，且被告向原告出具了收款收据的事实。4、商品房预售许可证查询单，证明被告向原告销售的三套房屋所在楼号至今未取得商品房预售许可证。补充证据：1、被告六安市众一置业有限公司变更信息，证明（1）被告法定代表人由徐吉永变更为许德杰的登记变更时间为2014年2月13日；（2）徐吉永在登记变更前所实施职务行为均代表公司实施。2、（2014）六裕民二初字第00909号民事判决书及商品房买卖合同、收款收据、（2014）六民二初字第00684号民事判决书、（2014）六民二初字第00685号民事判决书。证明（1）被告在销售房屋过程中收取买房人的购房款时均系通过出具收款收据的方式收取；（2）被告在收取购房款时出具的收款收据形式不统一，在收款收据上有加盖公司财务印章，也有加盖公司行政公章的，甚至有未加盖印章的并收取买房人的购房款。3、原告与被告售楼部保安的通话录音、陆先余房屋认购书及收款收据和情况说明，证明（1）王维系被告公司开发的位于六安市裕安区独山红色旅游特色商品街（财富广场）售楼部工作人员；（2）陆先余在被告处购买房屋一套，其中34万元的购房款以现金方式交付给被告售楼部王维，后被告向陆先余出具了加盖众一公司公章的收款收据。4、营业执照、银行账目流水，证明原告从事商贸公司经营，具有履行支付购房款的实力。5、已经生效的（2014）六民二初字第00319号民事判决书、（2015）六裕刑初字第00201号刑事判决书，证明（1）2014年1月被告因资金不足导致欠付大量农民工工资未支付的事实；（2）2014年1月24日经政府协调被告以其销售的房屋款筹资支付欠付的农民工工资；（3）被告因欠付农民工工资的资金缺口，向原告销售未取得预售许可证的房屋，被告销售行为故意隐瞒房屋真实情况具有欺骗性。被告质证意见：对证据1、2、4无异议。对证据3有异议，228、229、230系再建工程，不具备销售资格，我们公司至今账号余额显示为零，没有一分钱进帐。对补充证据：证据1的第二个证据目有异议，徐吉永不能代表公司。对证据2有异议，三份判决书我们现在都申请再审，我们认为这三份判决收认定的事实不清楚。对买卖合同及收款收据均有异议。对证据3有异议，通话的人不是我公司的人员，是我们公司原来法定代表人徐吉永个人聘用的，王维也是徐吉永个人聘用的，与我们公司没有关系。对证据4与本案无关。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，本公司是开发企业，不存在拖欠农民工工资。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《拒转付劳动报酬案》刑事侦查卷宗证据、询问笔录，证明姚琳琳诉请的事实与客观不符。2、六安市独山镇项目全程代理销售合同一份，证明（1）众一公司与奥凯房地产公司2013年4月1日解除合同，2014年1月31日奥凯房地产公司的工作人员王辉安排王维去原告处收购房款的行为与众一公司无关。（2）王辉是合肥奥凯房地产营销策划公司工作人员，与我们公司无关。3、中国农业银行对活期账户信息三份，证明众一公司所有的账户存款为0元，众一公司未收到任何购房款。4、《皖西日报》第8493期报纸一份，证明众一公司2013年10月22日登报发出公告，2013年10月12日会议决定免去众一公司原执行董事，法定代表人徐吉永职务，2013年10月12日起，徐吉永一切以公司名义对外进行的行为均悉个人行为，与公司无关。5、《协调处置2014年众一公司农民工资协议》一份，证明2014年1月24日以后所有售房资金必须打入监督方指定账户，任何其他收取售房资金的行为与众一公司无关。6、房屋认购书，证明2013年12月20日原告于同一天签订的房屋销售合同二份和收款收据，房屋认购书都不是事实。按常理签了房屋购房合同，就不需要签订房屋认购书了，我们认为这是虚假诉讼。原告质证意见：证据1的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。该笔录系被告公司股东王琪告知原告可能无法交付房屋，原告方才主动向公安机关反映其支付的购房款所作的陈述，也证实了原告在本案中所主张的诉请与其陈述完全一致。对证据2三性均有异议。该份代理销售合同的签订或解除与否均与本案没有关联性，被告开发的房屋由被告直接销售或者由被告委托的奥凯房产公司销售，该销售行为均系代表被告所为的销售房屋行为。另外，该份销售合同看不出王维或王辉是奥凯房地产公司的工作人员。对证据3的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议。1、该份账户销户时间为2016年5月23日，账户信息打印时间为2016年5月24日，在账户销户后余额当然为零。2、在账户销户后余额为零，在该账户有效期间自2011年11月7日至2014年6月2日期间内同样为零或者没有账目往来情况。3、即使该账户在有效期间没有任何账目往来，也不能证实原告未支付购房款，只能说明在被告收取购房款后未将款项入其账户。对证据4的三性均有异议。1、该份报纸公告不完整且为复印件，应当提供该份报纸的全部原件及办理公告支付费用的票据。2、该公告的内容不能发生法律效力，被告公司法定代表人于2014年2月13日在工商行政部门变更登记，在变更登记之前的法定代表人履行职务行为均系代表被告。对证据5的真实性没有异议，但对其关联性及证明目的有异议。1、该份协议系独山镇人民政府对被告欠付农民工工资问题作的协调解决的方案进行确定的内部协议，对非协议方的原告无约束力。2、该协议中对被告售房资金确定必须打入监督方指定账户的约定，被告在收取买房人的购房款后，是否实际履行将收取的购房款打入指定账户全凭被告决定。3、从该份协议内容中可以确定以下两个事实，第一个是被告在2014年1月24日欠付巨额农民工工资的事实，第二个是被告对外销售房屋价格分别为2698元/平方米和2798元/平方米的事实。对证据6的真实性无异议，但证明目的有异议，该份认购书不能否认先签订房屋认购书后签订购房合同。经庭审当事人陈述，举证、质证，本院认证如下：一、对原告所举证据1、2、4被告无异议，予以认定；证据3中《商品房买卖合同》、收款收据上有被告公司公章，对其真实性予以认定。根据被告的质证意见，能够确认被告出售给原告的三套房屋未取得预售许可证。对补充证据1、2、4其三性均予以认定；证据3中购房户陆先余房屋认购书、收款收据和情况说明的真实性予以认定。证据5真实性予以认定。二、对被告所举证据1其真实性予以认定，证据2不能证明王维或王辉是奥凯房地产公司的工作人员。证据3真实性予以认定，对其证明目的不予认定，不能证明未收到任何购房款。证据4对其证明目的不予认定，法定代表人履行职务行为，依法应以工商行政部门变更登记为依据。证据5、6真实性予以认定，对其证明目的不予认定。本院经庭审认定事实如下：原告舒先陆与姚琳琳系夫妻。2014年1月24日原告舒先陆手机收到被告众一公司开发的“独山红色旅游特色商品街（财富广场）”售楼部发来的信息称：为解决农民工工资，财富广场现房一口价2698米一平方，特价热销，仅限10套，截止日期24日到29日，24小时接待，抢购电话292×××9。看到信息后，两原告商议决定购买三间门面房，就打电话给售楼部，电话里双方谈妥一间门面房要预交15万元，三间45万元。因正赶上要过年，两原告没有时间到独山去，售楼部的人员就提议到原告家办理手续。2014年1月31日下午售楼部的人员王维等二人到原告家，两原告交付20万元现金，收款人出具一张加盖“六安市众一置业有限公司”财务专用章收据，注明：客户名称为舒先陆，款项名称为购房款。一星期后两原告到被告售楼部要求签订合同，售楼部人员要求交付剩下的预付款，王维带人与原告一起到原告家，两原告又交付了25万元现金，收款人出具一张加盖“六安市众一置业有限公司”财务专用章收据，注明：客户名称为舒先陆，款项名称为2#楼228、229、230购房款。同时双方签订三份《商品房买卖合同》,约定：原告购买被告开发的“独山红色旅游特色商品街（财富广场）”2号楼228#、229#、230#房屋，单价每平方米2758元，交付房屋期限为2014年8月30日。2014年7月份原告收到被告众一公司股东王琪的电话，告知不能按时交房，叫原告到公安机关报案，原告姚琳琳于同年7月28日到六安市公安局裕安分局治安大队报案并做了询问笔录。另查明，被告公司于2010年6月注册成立，法定代表人为季锦坤。2011年4月29日，法定代表人变更为徐吉永。2014年2月13日，法定代表人变更为许德杰。被告开发的红色旅游特色商品街（财富广场）项目2#楼，目前尚未竣工验收，且未取得房屋预售许可证。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案原、被告签订的三份《商品房买卖合同》中，被告将开发的红色旅游特色商品街（财富广场）项目2#楼228#、229#、230#房屋出售给两原告，该房屋被告至今未取得商品房预售许可证明，根据法律规定该三份买卖合同应认定无效。该解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，因隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。其利息计算时间，考虑第二次交款时间为2月份，故以2014年3月1日起计算为宜。原告提供的三份《商品房买卖合同》及收款收据二张，均系被告众一公司出具，应认定被告已收取两原告45万元购房款。关于合同及收款收据的日期，在填写时因均系被告公司售楼部的人员所为，为了参加年底的优惠活动，日期向前填写，这符合客观实际，两原告对此并没有决定权。被告以《商品房买卖合同》及收款收据是该公司原法定代表人徐吉永的个人行为，且该款项没有入公司账户为由认为系虚假诉讼，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款第一项之规定，判决如下：一、原告舒先陆、姚琳琳与被告六安市众一置业有限公司签订的三份《商品房买卖合同》无效；二、被告六安市众一置业有限公司返还原告舒先陆、姚琳琳已付购房款45万元；三、被告六安市众一置业有限公司支付原告舒先陆、姚琳琳已付45万元购房款的利息（按中国人民银行同期贷款利率自2014年3月1日起计算至购房款返还之日止）；四、被告六安市众一置业有限公司支付原告舒先陆、姚琳琳已付购房款一倍的赔偿款45万元。上述款项被告应于判决生效之日起十日内付清。如果末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取6400元，由被告六安市众一置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 钱 静二〇一六年八月三十日书记员 鲍伟伟