太原市小店区人民法院   民事判决书   （2010）小民初字第1298号   原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司，住所地太原市小店区学府街华宇绿洲住宅小区M3-3-A。   负责人孙宗光，经理。   委托代理人高艳伟，男，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司职员，住北京市海淀区天桥恩济花园13号楼5层天鸿宝地宿舍。   委托代理人韩放，女，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司职员，住北京市海淀区天桥恩济花园13号楼5层天鸿宝地宿舍。   被告李桂金，女，出生日期不详，汉族，自由职业，住太原市。   委托代理人江跃，男，1981年2月8日出生，汉族，山西六建集团职工，住太原市。   原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司与被告李桂金服务合同纠纷一案，本院于2010年6月30日立案受理后，依法由代理审判员郑毅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司的委托代理人高艳伟与被告李桂金的委托代理人江跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司诉称，2006年5月7日，原被告签订《华宇绿洲前期物业服务合同》，合同约定原告为被告提供物业服务，被告按季度交纳物业服务费（1.2元/月/建筑平米，电梯运行维护费0.75元/月/建筑平米，加压水泵运行维护费0.1元/月/建筑平米），并应在每季度前10日交纳本季度的物业服务费用。另外，被告应于每年供暖开始前10日内交纳全供暖季（五个月）的供暖费用（3.5元/月/建筑平米）。被告未按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，应从逾期之日起按照应缴费用日千分之五的标准向原告支付违约金。根据物价管理部门的规定，原告从2008年起，将电梯运行维护费调整至0.2元/月/建筑平米，取消了加压水泵运行维护费、智能监控运行维护费。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告无故拖欠物业费及供暖费，故原告诉至法院请求判令被告向原告支付2008年1月至2009年12月15日的物业费7572.43元，逾期违约金3786元；被告向原告支付2006年11月至2007年3月、2007年11月至2008年3月的供暖费6506.59元，逾期违约金3253元，共计21118元。   被告李桂金辩称，首先，原告没有达到前期物业服务合同中规定的服务质量标准。小区的环境设施、设备，与其宣传和承诺的完全不一样，经常出现停水、停电现象，室内、楼顶以及楼房表面存在墙砖脱落，损坏等情况，小区内道路、大门、围墙及绿化均未完工。其次，根据合同约定，原告起诉已过诉讼时效，且违约金约定过高，故我不同意向原告支付物业费、取暖费。   经审理查明，2004年11月16日，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司与山西华吉房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定山西华吉房地产开发有限公司委托北京天鸿宝地物业管理经营有限公司对其开发的华宇绿洲小区实行物业管理服务，合同期限为三年，自2004年11月16日至2007年11月15日。之后，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司在太原设立分公司，即北京天鸿宝地物业管理经营公司太原物业服务中心，2007年经工商变更名称为北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司。原告按约进入小区提供物业服务。2006年5月7日，原被告签订一份《华宇·绿洲前期物业服务合同》，约定被告拥有华宇·绿洲住宅小区36号楼3单元1A住宅一套，该房屋总建筑面积247.87平方米，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为每平方米每月1.2元，别墅为每平方米每月1.5元，物业服务费按季度交纳，于每季度前10日交纳本季度的物业服务费用。冬季采暖费收费标准按太原市政府现行规定执行，为使用面积的每平方米每月3.5元，被告应在供暖开始前交纳全供暖季度（5个月）的供暖费用。电梯运行维护管理费按照建筑面积每平方米每月0.75元收费。加压水泵运行维护管理费按照建筑面积每平方米每月0.1元收费。智能监控运行维护管理费按照建筑面积每平方米每月0.2元收费。业主违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）及其他费用的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用千分之五的违约金。合同期限自2006年5月7日起至2007年11月15日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满后，业主大会尚未成立的，本合同自动顺延。合同还对服务内容及质量、物业的管理、物业的使用与维护等事项进行了约定。2006年7月8日，山西华吉房地产开发有限公司向原告出具一份费用减免通知单，通知原告减免被告2007年1月1日至2007年12月31日期间的物业费。2007年12月31日之后的物业费，被告未向原告交纳。2008年，原告取消加压水泵运行维护管理费、智能监控运行维护管理费。电梯运行维护管理费调整为按照建筑面积0.2元每平方米每月收取。合同中所提到的使用面积为建筑面积的75%。因被告欠缴物业费，原告向本院提起诉讼主张2008年1月至2009年12月15日的物业费7572.43元；2006年11月至2007年3月、2007年11月至2008年3月的供暖费6506.59元。   另查明，2009年，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司因物业管理委托合同纠纷将华宇绿洲住宅小区的开发商山西华吉房地产开发有限公司诉至太原市中级人民法院。经审理，太原市中级人民法院作出判决后，双方均上诉至山西省高级人民法院。在山西省高级人民法院的主持之下，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司与山西华吉房地产开发有限公司达成调解协议，在协议中双方确认原告结束物业管理工作的时间是2008年12月31日，原告于2008年12月31日前已经收取的小区物业服务费归原告所有，但同意山西华吉房地产开发有限公司及其委托的物业管理公司代原告收取小区业主2008年10月1日至2008年12月31日期间的物业服务费并归山西华吉房地产开发有限公司所有。为此，原告同意不再向欠费的华宇绿洲小区业主主张上述2008年10月1日至2008年12月31日期间的物业服务费用，并在本案审理过程中向本院撤回其主张的上述期间内而产生的物业服务费。至此，截止2008年9月30日，被告欠原告2008年1月至同年9月的物业费2900.08元及2006年11月至2007年3月、2007年11月至2008年3月的供暖费6506.59元。   上述事实有原告提交的物业管理委托合同、华宇绿洲前期物业合同、承诺书、太原市物价局备案登记表、与华吉房地产开发有限公司的往来函件四份、费用减免通知单、（2009）并民初字第191号民事判决书、（2011）晋民终字第64号民事调解书以及庭审笔录在案为凭，且已经当事人当庭质证，可以采信。   本院认为，原、被告签订的前期物业合同是双方真实意思表示，为有效合同，当事人双方应当按照该合同约定的内容享受自己的权利，履行自己的义务。原告作为被告所在小区的原物业管理单位，根据合同为被告提供了物业服务，有权获得相应对价即约定的物业管理费（供暖费），被告提出的小区中存在的诸如道路、围墙、水电等问题属于建设方基础设施尚未完善导致；对于设立服务电话、管理信箱等问题，原告虽存在一定缺失，但并未对物业服务构成实质影响；对于物业收费并未超过物价部门核定的相关标准；对于表示原告索要物业费已过诉讼时效的问题，因物业服务合同在持续履行中，故其相应的诉求应从物业服务终止后起算，并未超过诉讼时效。综合上述情况来看，被告所反映的问题只能说明原告在某一地点或某方面的物业服务状况，不能涵盖原告整体的物业服务质量，但也说明原告在日常服务中对被告提出和反映的个别问题未及时沟通、协调处理，导致被告等业主对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务的理解出现偏差，但被告仅以此理由拒付物业费不能成立，原告对被告反映的上述问题无合同义务，故被告的上述抗辩意见证据不足，本院不予采信。对原告主动放弃的2008年10月1日至2009年12月15日的物业费4672.35元，是原告对其自身权利所做的处分，本院予以确认。被告应当支付所欠的物业费、供暖费，被告未按照合同约定支付物业费、供暖费的行为违反了合同约定，被告应当支付原告逾期违约金，由于原告主张的逾期违约金过高，本院酌定被告按照所欠物业费和供暖费总额的30%支付违约金。据此，被告应支付原告2008年1月至同年9月的物业费2900.08元和2006年11月至2007年3月、2007年11月至2008年3月的供暖费6506.59元、违约金2822元，合计12228.67元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，判决如下：   一、被告李桂金于本判决生效之日起五日内支付原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司太原分公司物业费、供暖费、违约金共计12228.67元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费328元（原告已预交），减半收取164元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   代理审判员 郑 毅     二0一一年十月二十日   书 记 员 司玉峰