云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）蒙民初字第2105号 原告富滇银行股份有限公司红河分行（以下简称富滇银行）。 住所地：蒙自市银河路同德商业文化中心A栋13号。 代表人郑利洪，职务行长。 委托代理人吴强，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）。 住所地：蒙自市护国路红建佳苑商网2号。 法定代表人许海宇，职务董事长。 委托代理人梁文彪，云南萃峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人余艳，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告杨凡，男，1983年11月11日生，汉族，居民，住蒙自市。 第三人云南春和盛典当有限公司（以下简称春和盛公司）。 住所地：昆明市盘龙区北市区春怡雅苑翠羽苑2号。 法定代表人曾禹翔，职务总经理。 委托代理人滕永祥，云南迪恒律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告富滇银行与被告恒鑫公司、杨凡，第三人春和盛公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由审判员许艳飞适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告富滇银行的委托代理人吴强，被告恒鑫公司的委托代理人梁文彪、余艳，被告杨凡，第三人春和盛公司的委托代理人滕永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富滇银行诉称，恒鑫公司为确保蒙自市红福苑小区的开工建设，在依法取得土地开发手续后向原告提出贷款申请，经原告审核，恒鑫公司同意用其开发过程中的土地使用权进行抵押，双方就此到蒙自市国土资源局办理了土地抵押登记手续，明确所抵押的42358.26平方米土地以未销售的建筑面积所分摊的土地面积为准，抵押担保贷款金额5140万元。抵押的范围为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用，抵押期限自抵押合同生效之日起至所有费用全部清偿之日止，并明确了房源销售款是偿还贷款的唯一来源。 贷款发放后，被告恒鑫公司未按合同约定按期还款，欠原告贷款本金6678万元及相应的利息未偿还。在原告依法起诉恒鑫公司并查封相应的抵押资产后，第三人春和盛公司提出异议，认为被告恒鑫公司与其存在借款关系，于2015年3月31日签订《协议书》一份，双方约定用恒鑫公司在建红福苑小区商品房16套担保恒鑫公司向其所借款项1500万元的履行，并将该16套房屋以签订商品房购销合同的形式备案登记到杨凡名下。 原告认为，根据恒鑫公司与春和盛公司签订的《协议书》，明确恒鑫公司提供在建房屋担保，但是该担保物已经抵押给原告。春和盛公司与恒鑫公司签订的合同及备案不是购买房屋居住，而是担保借款的履行，根据相关法律规定，不能视为该房屋的所有权已经转移，且原告取得被告恒鑫公司的土地抵押权实质上取得该土地项上投入资产的抵押权。恒鑫公司未经原告同意，擅自处置抵押物，该行为违反国家法律法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。综上，原告依法提起诉讼，请求：1、依法判决确认恒鑫公司与杨凡签订的蒙自市红福苑小区第40幢-1-3层2号商品房购销合同无效。2、本案所产生的诉讼费用，律师费等一切费用由被告负担。 被告恒鑫公司辩称，1、原告不能作为本案的诉讼主体提起诉讼，根据民事诉讼法第119条的规定，原告与本案没有直接利害关系，故原告的主体资格不适格。2、原告诉讼请求要求确认合同无效，必须根据合同法第52条中规定，原告不是合同的相对人，所以在程序上原告主体不适格。而且被告没有违反法律法规的强制性规定，原告也无证据证实被告及第三人恶意串通损害其利益，所以本案所涉的合同不是无效合同。3、本案的合同是通过行政部门备案的合同，若本案法院认定合同无效，是司法权对行政权的干预，司法权不应过多的干预行政权。4、原告的第二项诉讼请求不明确，被告无从答辩。综上，原告主体资格不适格，被告签订的合同有效，故请求依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。 被告杨凡辩称，1、杨凡不是本案适格的被告，因为杨凡从未与原告发生过民事法律关系，之所以牵连诉讼，是因为杨凡与恒鑫公司签订《商品房购销合同》，作为买受人，将杨凡作为被告与恒鑫公司并列缺乏法律支持，但因案件的处理与杨凡存在实体利害关系，故杨凡应该列为有独立请求权的第三人。2、本案的基本事实是恒鑫公司在“红福苑”项目开发中，以资金短缺，向外筹措资金，碍于各种关系，第三人春和盛公司向恒鑫公司借款人民币15000000元整。2013年12月20日，春和盛公司委派其工作人员将借款汇入恒鑫公司指定账户，恒鑫公司出具借条为凭，借期二个月。借款期满后，恒鑫公司未如期还款，春和盛公司经多次催收无果，2015年3月31日，经春和盛公司与恒鑫公司协商一致，就借款未还问题签订《协议书》，由恒鑫公司提供其16套房源作为还款担保，因该房源系在建商品房，为确保法律效力，需进行备案登记，春和盛公司指定将备案登记到公司员工杨凡名下，由杨凡作为买受人与恒鑫公司分别签订《商品房购销合同》，并顺利进行了备案登记。16套房源归杨凡所有，杨凡享有准物权权益。2015年4月20日，恒鑫公司与春和盛公司又签订一份《补充协议》，进一步明确关于备案登记后房源处理的工作方式，此后，双方积极推销房源，意向性谈判即将成功，正准备销售房源时，却被原告申请查封，交易无法进行。3、被告恒鑫公司与杨凡签订的协议系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的禁止性规定，系有效协议，因协议而衍生出杨凡与恒鑫公司签订的《商品房购销合同》仍然是合法的民事法律行为。对于原告所述的杨凡购买的商品房所占用的土地已经办理了土地抵押登记手续，杨凡及春和盛公司无从知悉，但在签订协议及合同时，春和盛公司及杨凡知道恒鑫公司已依法取得《商品房预售许可证明》，同时恒鑫公司也保证用于还款的房源无权利瑕疵，并且双方到房地产管理部门查询得知可以销售，鉴于此才签订协议书，并明确指定杨凡签订合同并顺利进行备案登记。4、房地产管理部门的合同备案登记是具体行政行为，其行为是合法的。再者，房地产管理部门在颁发《商品房预售许可证明》时，申请方必须提交土地使用权、在建工程抵押等相关材料，《商品房预售许可证明》已经颁发，相对于春和盛公司及杨凡来说，抵押权已经解除。综上，请依法驳回原告的诉讼请求，及时解除查封，同时杨凡及春和盛公司保留向原告追偿其滥用诉权侵害其权益的权利。 第三人春和盛公司述称，同意被告杨凡的答辩意见。 综合原、被告的诉辩主张及第三人的述称，本案争议的焦点问题是：1、原告的诉讼主体资格是否适格？2、被告杨凡的诉讼主体资格是否适格？3、本案所涉的蒙自市红福苑小区第40幢-1-3层2号房屋是否属于原告的抵押物？4、被告恒鑫公司与被告杨凡签订的《商品房购销合同》的法律效力问题？ 原告富滇银行针对其诉讼主张，提交了以下证据： 第一组：1、《营业执照》复印件一份、2、《组织机构代码证》复印件一份、3、《金融许可证》复印件一份、4、《单位负责人身份证明》复印件一份，欲证明原告的主体资格。 第二组：1、《担保抵押合同》复印件一份、2、蒙他项（2013）第44号《他项权利证》复印件一份，欲证明原告与被告恒鑫公司于2013年12月27日签订《担保抵押合同》一份，明确双方之间在8000万贷款中恒鑫公司用其在建项目红福苑42358.26平方米的土地作抵押担保，并办理抵押登记。 第三组：1、《还款承诺》一份、2、《富滇银行授信业务提示通知书》四份，欲证明被告恒鑫公司逾期还款的基本事实。 第四组：1、《案外异议申请书》复印件一份、2、《协议书》复印件一份、3、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明被告恒鑫公司在拖欠原告巨额贷款的情况下，将原告享有的抵押资产再次对春和盛公司的借款1500万元进行担保，并以杨凡的名义签订《商品房购销合同》的事实。 第五组：申请法院调取的《商品房预售许可证》一份、《工程施工进度证明》一份，欲证明本案所涉的房产在原告与恒鑫公司办理土地使用权抵押登记时已经建成。 经质证，被告恒鑫公司对原告富滇银行提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该组证据不能证实原告主体资格适格；第二组证据真实性无异议，关联性有异议，认为抵押清单明细表很明确，抵押物的名称是土地，抵押金额是5140万元，只包含42358.26平方米，证据2中抵押权已于2015年2月28日自动终止，与证据1中的抵押权到2015年12月30日终止不符，具体原因被告不清楚，在建工程抵押是具体到房号，不包含本案所涉房屋，该组证据不能证明本案所涉房屋是原告的抵押物；对第三组证据及第四组证据中的证据1、2认为与本案无关，不能证实恒鑫公司不能还款；第四组证据中的证据3证据来源系通过红河州中级人民法院，来源不合法，不予认可，第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告的证明目的，只是证明本案所涉房屋是明确具体的，是有行政许可的，也就是可以销售的，并说明了原告在与恒鑫公司办理抵押时已经清楚房屋是可以销售的。 被告杨凡、第三人春和盛公司对原告富滇银行提交的第一、第二、第五组证据中的《商品房预售许可证明》的真实性、合法性、关联性无异议，第二组证据中的证据1认为原告没有提供相应的抵押登记记录，故不清楚抵押物清单中的物品是否是原告的抵押物；第三组、第五组证据中的《工程施工进度证明》认为与本案无关；第四组证据认为来源不合法，不予认可。 被告恒鑫公司对其辩解未向本院提交证据。 被告杨凡对其辩解未向本院提交证据。 第三人春和盛公司针对其主张，提交了以下证据： 第一组：杨凡的《身份证》、春和盛公司的《营业执照副本》、《组织机构代码证》、《昆明市特种行业治安许可证》、《税务登记证副本》、《法定代表人身份证》复印件各一份，《法定代表人身份证明书》一份；欲证明被告杨凡及第三人春和盛公司的诉讼主体资格。 第二组：《协议书》、《补充协议》、《情况说明》复印件各一份，欲证明：1、春和盛公司与恒鑫公司对借款后的还款事项进行约定，恒鑫公司提供16套房源进行担保，并办理了备案登记后，对房源销售事项进行了约定；2、恒鑫公司与春和盛公司的债权债务产生的经过情况。 第三组：《中国农业银行记账凭证》、《中国农业银行进账单》复印件各一份，欲证明春和盛公司出借给恒鑫公司的借款1500万元已经实际给付。 经质证，原告富滇银行对第三人春和盛公司提交的第一组证据的真实性、合法性及关联性无异议；对第二组证据中的《协议书》、《补充协议》的真实性无异议，合法性有异议，认为该协议书擅自处分了原告的抵押物；对第二组证据的中的《情况说明》不予认可；第三组证据真实性无异议，但认为不能证实春和盛公司已向恒鑫公司交款，只能证实是孙菊收到了1455万元，而不是恒鑫公司收到，且金额不是1500万元。 被告恒鑫公司、被告杨凡对第三人春和盛公司提交的证据均无异议。 审理过程中，本院依职权向蒙自市国土资源局调取了《股东会决议》、《承诺书》、《情况说明》各一份，以上证据证明原告与被告恒鑫房地产办理本案抵押登记时，红福苑小区已售出432套住宅、20套商铺，被告恒鑫公司在办理本案的土地抵押登记手续时承诺对该地上的房屋不分割、不转让、不销售。 经质证，原告富滇银行对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议；被告恒鑫公司对《股东会决议》、《承诺书》的真实性无异议，认为《股东会决议》加盖的印章确实是恒鑫公司的印章，但是股东孙娜、潘红波的签名按印不是其本人的签名按印，《承诺书》内容上存在瑕疵和违法，因向国土资源局承诺不分割不转让不销售房屋不是国土资源局的管辖范围；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议。被告杨凡对以上证据的真实性、合法性均无异议，但认为被告杨凡名下的16套房屋是通过公司之间抵债得到的，与本案的土地抵押无关。第三人春和盛公司对《股东会决议》、《承诺书》的真实性无异议，合法性、关联性不予认可；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认为，（一）原告提交的第一组证据被告及第三人均无异议，予以采信；第二组证据被告及第三人对真实性无异议，该组证据能够证实原告与被告恒鑫公司签订担保抵押合同并对蒙国用（2013）第3132号土地中面积为42358.26平方米的部分办理抵押登记的事实，予以采信；第三组证据系原告及被告恒鑫公司出具，客观真实，来源合法，与本案有关联性，能够证实被告逾期未偿还借款的事实，予以采信；第四组证据来源不合法，不予采信；第五组证据系相关职能部门出具，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。（二）第三人春和盛公司提交的第一组证据原、被告均无异议，予以采信，第二、三组证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，予以采信。（三）本院依职权调取的证据，系相关职能部门出具，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月29日，被告恒鑫公司取得位于蒙自市红河大道南侧工业园区L8号路蒙自“红福苑”项目的《商品房预售许可证明》。2013年12月18日，红河州工程建设监理公司向恒鑫公司出具《工程施工进度证明》，载明：“现红福苑项目工程进度情况为1、2、6、7、8、9、12、13、14、15、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、32、33、34、37、38、39、40、41、42、45、46、47、48、51、52、53、54、57、58、59、60幢、商铺1-15幢主体施工已完成，3、4、5、10、11、16、17、30、31幢主体施工至一层楼板，35、36、43、44、49、50、55、56幢主体施工至四层楼板。” 2013年12月23日，蒙自市房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：“兹有蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的红福苑项目，现已在我处备案的《商品房购销合同》住宅432套，建筑面积70085.58㎡，商铺20套，建筑面积694.4㎡，合计建筑面积70779.98㎡”。同月27日，被告恒鑫公司向蒙自市国土资源局出具《承诺书》一份，载明：“由蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的‘红福苑’项目，总用地面积87196.084平方米，总建筑面积151139.51平方米；因项目建设的需要，我公司用该项目的国有土地作为抵押物，我公司保证该用地上的房屋不分割、不转让、不销售，如需销售必须向抵押权的银行申请经批准销售后方可销售，如有违反本公司承担相应的法律责任。” 2013年12月27日，原告（乙方）与被告恒鑫公司（甲方）签订一份《担保抵押合同》，合同中载明：“第一条抵押物，（一）、甲方以本合同第十七条‘抵押物清单’所列之财产设定抵押。1、抵押物详见《抵押物清单》。2、《抵押物清单》对抵押物价值的约定，并不作为乙方对该抵押物进行处分的估价依据，也不构成乙方行使抵押权的任何限制……第二条抵押担保的范围，本合同担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款，金额为人民币（币种）债权本金（大写）捌仟万元整及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）……第三条抵押权的存续期间，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼失效届满之日起后两年止。主合同借款人履行期限自2013年12月27日至2015年12月26日，如有变更，依主合同之约定。”其中，原告与被告恒鑫公司在《担保抵押合同》中的《抵押物清单》中明确列明的抵押物为：1、个旧市金湖西路351号03幢二单元1503号房屋〔房权证号：个旧市房权证（私）共字第××号〕，评估价值为1821598元，本次抵押金额为1000000元；2、蒙自市红河大道南侧的国有土地使用权〔地号：蒙国用（2013）第3132号〕，评估价值为73450754元，本次抵押金额为51400000元；3、蒙自市红河大道南侧红福苑商住楼在建工程，评估价值为46046548元，本次抵押金额为27600000元，抵押金额共计人民币80000000元。同日，原告与被告恒鑫公司在蒙自市国土资源局办理了地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的抵押登记手续，原告取得国有土地使用权他项权证〔产权证号：蒙他项（2013）第44号〕，抵押面积为42358.26平方米。 审理过程中，经本院核实，原告与被告恒鑫公司均认可被告恒鑫公司用于抵押的面积为42358.26平方米的土地使用权的范围系扣除了在2013年12月23日前已在蒙自市房地产管理处备案的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后剩余的部分。 2015年3月31日，春和盛公司与恒鑫公司签订《协议书》一份，约定恒鑫公司为向春和盛公司的借款15000000元提供在建的蒙自市进行担保，并到房地产管理部门进行备案到春和盛公司指定人名下。2015年4月6日，恒鑫公司与杨凡签订《商品房购销合同》一份，约定杨凡购买位于蒙自市房屋一套。2015年4月20日，春和盛公司（甲方）与恒鑫公司（乙方）又签订《补充协议》一份，《补充协议》中载明：“一、甲乙双方共同确认，依据《协议书》配合协助办理房产备案登记事项，已于2015年4月17日办理完毕。二、甲乙双方共同认可，办理备案登记主要目的是乙方偿还债务的担保方式。三、在备案登记办理后，甲乙双方均可对16套（栋）房源对外进行销售，销售回款满足偿还乙方差欠甲方的债务。需要办理相关手续，甲乙双方及房产备案登记人积极配合协助办理。四、因备案登记所签订合同价格偏高，在处理房产时，甲乙双方一致认可成交价为抵消债务的依据。五、若已备案登记的房产经处置变现后，仍不能清偿债务，乙方仍有补足的义务；若处置变现后，抵扣甲方债务及相关费用仍有溢价，溢价部分归乙方享有。六、若该房源难以变现，均交由甲方或备案登记人全权处置，备案登记人享有物权权益，甲方及备案登记人之间形成新的债权债务关系，乙方不予干预。七、本补充协议自甲乙双方盖章生效。” 另查明，2013年12月20日，龙翔宇通过中国农业银行股份有限公司蒙自桂林街分理处向孙菊打款14550000元。2015年10月10日，恒鑫公司向春和盛公司出具《情况说明》一份，载明，2013年12月20日，恒鑫公司指派其公司员工孙菊提供个人账户收取春和盛公司借款14550000元，随后，恒鑫公司出具《借条》一份，载明借款金额为15000000元，孙菊收款后，该款已经全部转入恒鑫公司使用。恒鑫公司认可向春和盛公司借款15000000元未偿还。 原告持有的地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的《土地他项权利登记证书》〔产权证号：蒙他项（2013）第44号〕“记事”一栏中载明抵押权于2015年2月28日自动终止，从2015年2月28日至今，原告及被告恒鑫公司未再续办该宗土地的抵押登记手续。被告恒鑫公司所欠原告的贷款至今尚未还清。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案原告以被告签订的《商品房购销合同》所涉房屋系其抵押物，损害了其合法利益为由，向本院提起确认合同无效之诉，其虽不是合同一方当事人，但合同的有效与否与原告有直接的利害关系，故原告的诉讼主体资格适格。 二、关于被告杨凡的诉讼主体资格是否适格的问题。本案原告以被告签订的《商品房购销合同》所涉及房屋系其抵押物为由，向本院提起确认合同无效之诉，而被告杨凡作为签订合同的一方当事人，案件的处理与杨凡有直接的利害关系，故被告杨凡是本案适格的诉讼主体。 三、关于本案所涉的蒙自市红福苑小区第40幢-1-3层2号房屋是否属于原告抵押物的问题。1、本案已查明，被告恒鑫公司用于向原告提供抵押的42358.26平方米的土地使用权，系扣除了办理本案土地抵押时已经出售的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后的剩余部分，故在原、被告办理了本案土地抵押登记后销售的房屋属于42358.26平方米范围内的房屋。本案两被告签订《商品房销售合同》是在原告与被告恒鑫公司办理土地抵押登记之后，故本案所涉的第40幢-1-3层2号房屋属于原告与被告恒鑫公司已办理抵押登记的42358.26平方米的土地范围之内，且在办理土地抵押登记时，该地上的第40幢房屋主体施工已完成，原告与被告恒鑫公司在办理国有土地使用权抵押时虽未将该地上的建筑物一并抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，故本案所涉的蒙自市红福苑小区第40幢-1-3层2号房屋应视为与蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权一并抵押的财产。2、对于被告及第三人主张的原告对于该宗土地的抵押权已于2015年2月28日自动失效，原告不再享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，本案的主债权的期限到2015年12月26日，主债权仍处于诉讼时效内，故原告享有的抵押权仍然有效。 四、关于被告恒鑫公司与被告杨凡签订的《商品房购销合同》的法律效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定精神，被告恒鑫公司在办理土地抵押登记时已作出承诺不销售房屋，该承诺对被告恒鑫公司对抵押物的处置作了限制，后恒鑫公司又将房屋以签订《商品房购销合同》的形式抵押给被告杨凡及第三人春和盛公司，违背了抵押时的承诺。且被告杨凡及第三人春和盛公司亦未实际支付购房款，双方签订的购房合同仅为返还借款提供担保，双方的真实意思并非是买卖房屋，而是为了规避原告与恒鑫公司设置的抵押担保，故恒鑫公司与春和盛公司、杨凡之间存在恶意串通的情形，且损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应认定两被告签订的《商品房购销合同》无效。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条第二款、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司与被告杨凡于2015年4月6日签订的《商品房购销合同》（合同编号：HFY615）无效。 案件受理费100元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计50元，保全费5000元，由被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  许艳飞 二〇一六年一月二十五日 书记员  杨滨铱