浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2011）金某某初字第1654号原告吴甲。委托代理人汪某。委托代理人骆某某。被告吴乙。委托代理人胡某某。原告吴甲与被告吴乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月1日立案受理，依法由审判员吕兴文独任审判。根据原告吴甲的申请，本院于2011年6月10日裁定对吴乙所有的坐落于义乌市金城高尔夫国际寓所11-901室房产及车某进行了查封。同日，根据原告吴甲的申请，本院对金城一期11幢一单元901室房屋及车某进行了委托评估鉴定。本院于2011年10月27日对本案进行了公开开庭审理。原告吴甲及委托代理人汪某、骆某某，被告吴乙及委托代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴甲诉称，2010年7月1日，原、被告达成房地产买卖合同，合同约定被告蒋坐落于义乌市金城一期11幢一单元901室的房屋及车某转让给原告，转让款为198万元，同时还约定了付款时间以及过户时间等。嗣后，原告按合同约定，支付定金20万元，购房款130万元。因原告多次通知被告办理房地产过户手续均遭拒绝，原告曾于2010年12月和2011年2月分别提出诉讼，第二次诉讼要求被告协助办理过户手续，双倍返还定金。对此，义乌市人民法院作出（2011）金某某初字第540号民事判决书。该判决认为，“原、被告于2010年7月1日签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。原告曾于2010年12月3日诉至本院，要求解除合同，被告在收到诉状副本后未提出异议，当庭明确表示同意解除合同，依据合同法相关规定，双方签订的合同已经解除。”同时认为：“由于涉案房屋目前暂时无法办理产权证书，因此，该房屋目前也无法办理过户手续”、“合同解除引起的购房款的返还及其他相关问题，原、被告均可另案主张解决。”为此，判决被告返还原告定金20万元，驳回了原告其他诉讼请求。现该判决已生效。基于上述事实，原告认为，既然合同已经解除，则被告应按合同法要求返还购房款并赔偿损失。现同类型房屋已涨至270万元左右，该涨价部分系原告可得利益，理应由被告付给原告。为此，请求判令：1、要求被告返还购房款130万元；2、要求被告赔偿损失70万元（以鉴定机构评估为准）。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告返还购房款130万元；2、要求被告赔偿损失45.45万元。被告吴乙在庭审中辩称，对原告的第一项请求认可，愿意返还原告购房款130万元。起诉状中原告陈述多次通知被告办理房地产过户手续均遭拒绝，这与客观实际不符。原告在2010年12月份起诉要求解除合同的原因是因为房价下跌，后来房价又开始上涨，原告又起诉要求继续履行合同，原告两次起诉理由并不是被告拒不配合办理过户手续。原、被告间的房屋买卖合同已经协商一致解除，原告所主张的可得利益只有在双方合同完全履行时才有可能产生，而当事人双方早在2010年12月起诉以及答辩时选择了解除合同，该合同是双方协商解除的，这说明了合同的当事人都选择了不继续履行合同，所以在合同未完全履行的情况下来主张可得利益是没有法律依据的。被告也已经将讼争的房产交付给原告，已经履行了合同义务，房产不能过户不是被告违约造成的，本案被告不存在任何违约行为。故请求判决驳回原告的第二项诉讼请求。原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：一、房地产买卖合同一份，以证明被告转让涉讼房产，转让价款为198万元，其中20万元是定金，合同还约定其他权利义务。被告质证意见，真实性没有异议，该合同已经双方当事人协议解除。二、收款收据二份、收据一份，中国银行本票一份，以证明原告支付定金20万元，支付购房款130万元。被告质证意见，真实性没有异议，确实收到过定金20万元及130万元购房款，关于定金20万元已经在另案中解决，现住剩下购房款130万元的问题。三、义乌市人民法院（2011）金某某初字第540号民事判决书，以证明法院认定原、被告房地产买卖合同已经解除，法院判决被告返还定金20万元，也就是说还欠购房款130万元。被告质证意见，真实性没有异议。该份判决确认被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任；该判决书也确认双方协商一致解除合同。四、房地产估价报告书一份，以证明涉讼房产现在的价格是258万元。被告质证意见，真实性，合法性及关联性均有异议。评估报告第二页最后一段显示，估价对象已设定抵押权，这点证明评估机构没有到房地产管理部门了解某某情况，估价时间是2011年9月15日，如果设定过抵押权的话，本案争议的房地产买卖合同不涉及协议解除的问题，而是涉及合同无效的问题。评估报告中第八页的他项权利状况的内容记载是设定抵押权的，第八页第四估价目的是为房地产司法处置提供参考，评估报告第十页估价方法中第二、三段的内容跟客观实际完全不相符，本案所涉的房地产还没有开发完全，根本没有人入住金城高尔夫商品房的项目，也没有出租现象，所以出租水平较为稳定的这一项是没有事实依据的。评估报告与本案处理也没有关联性的，虽然评估出来的价值是258万元，而本案交易价是198万元，升值部分属于可得利益，这个可得利益只在合同完全履行的情况下才会产生，而本案合同早在2010年12月份就已经解除，所以根本不存在可得利益项目要赔偿的问题。被告就其辩解主张举证及原告质证如下：原告在2010年12月起诉时的民事起诉状复印件和（2010）金某某初字第3857号民事裁定书复印件各一份，以证明本案原、被告间签订的房地产买卖合同协议已解除。原告质证意见，真实性没有异议，但民事起诉状及民事裁定书反映不出双方已经协议解除合同，原告起诉是基于合同解除要求返还购房款并赔偿损失。根据证据的审核认定规定，本院对上列证据认证如下：对原告提供的证据一、二、三，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对原告举证的证据四，被告未提供证据证明其不真实，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：2010年7月1日，原、被告签订房地产买卖合同一份，约定原告向被告购买坐落于义乌市金城一期11幢一单元901室房屋及B184号车某，总成交房价款为198万元人民币；付款分六期支付，签订合同时，原告支付被告定金20万元，2010年7月30日前支付40万元，2010年8月30日前支付50万元，2010年9月30日前支付40万元，2010年10月30日前过户同时支付28万元，2010年10月30日前办理交接同时支付尾款20万元，合同还约定其他权利义务、违约责任等。合同签订后，原告依约支付定金20万元，于2010年7月29日支付房款40万元，于2010年8月30日支付房款50万元，于2010年10月10日支付房款40万元，被告于2010年9月14日将商品房买卖合同、车某收款凭证、收款凭证、个人房屋担保借款合同、地下车某买卖合同、商品房买卖合同补充合同、预收房屋专项维修资金票据及房屋钥匙等通过中介机构交于原告。2010年12月3日，原告向本院提出诉讼，以被告拒绝办理房屋过户手续等为由要求解除房屋买卖合同，由被告返还购房款。本院于2011年1月4日进行公开开庭审理，庭审中，被告表示同意解除合同，后原告于2011年2月16日申请撤诉，本院于2011年2月16日作出（2010）金某某初字第3857号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2011年2月16日，原告再次提出诉讼，要求判令被告履行房屋买卖合同，协助原告将义乌市金城高尔夫国际寓所11-901室的房产及车某预售登记变更为原告，由被告双倍返还定金40万元。2011年4月25日，本院作出（2011）金某某初字第540号民事判决，该判决认定原、被告间的合同于2011年1月4日解除，原、被告双方均无证据证明对方违约。判令被告吴乙返还原告吴甲定金20万元，驳回原告吴甲的其他诉讼请求。本案在审理过程中，原告吴甲于2011年6月10日提出申请，要求对位于义乌市金城一期11幢一单元901室房屋及车某整体价值进行评估鉴定，鉴定机构由法院指定。2011年9月16日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具房地产估价报告，估价结果为：义乌市金城高尔夫国际寓所11-901室房地产在估价时点（2011年9月15日）的司法处置条件下市值参考价为258万元。其中套房价值240万元，地下室车某价值18万元。估价报告应用的有效期：自2011年9月16日起一年本院认为，原、被告间的房地产买卖合同已被本院生效的判决认定于2011年1月4日解除，根据合同的履行情况和合同的性质，被告应及时返还原告购房款130万元及定金20万元，原告应将涉讼房屋的钥匙、商品房买卖合同、地下车某买卖合同、商品房买卖合同的补充合同、预收房屋专项维修资金票据，套房及车某的收款凭证返还给被告。上述二项分属于原、被告的义务应同时履行。因被告至今未返还购房款，造成原告市场机会损失，根据公平原则，涉讼房屋升值的利益原告应当享有，享有的份额按被告未返还的购房款在总成交价中的比例确定，即（258万元-198万元）÷198万元×130万元=39.39万元（20万元定金的返还已另案处理，判决已确定不履行的后果）。考虑到原告未将涉讼房屋的钥匙等交还被告，被告也有房屋的租金损失，因此，酌减原告在升值部分中的收益1.39万元。依照《中华人民该合同合同法》第五条、第九十七条的规定，判决如下：被告吴乙返还原告吴甲购房款人民币130万元。被告吴乙支付原告吴甲房屋升值收益性经济损失计人民币38万元。三、原告吴甲返还被告吴乙义乌市金城高尔夫国际寓所1901室房产及车某的钥匙、商品房买卖合同、车某收款凭证、收款凭证、个人房屋担保借款合同、地下车某买卖合同、商品房买卖合同补充合同、预收房屋专项维修资金票据。四、驳回原告吴甲的其他诉讼请求。上列判决第一、二、三项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，原告吴甲负担1824元，被告吴乙负担9576元，保全费5000元，由被告吴乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币22800.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）审 判 员 吕兴文二〇一一年十二月七日代书记员 周 胜