重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02529号原告任祝颖，女，1989年出生，汉族，城镇居民。委托代理人刘波（系原告之母），1965年出生，汉族，城镇居民。委托代理人冯伟常，重庆星空律师事务所律师。被告重庆尚廷房地产开发有限公司,住所地武隆县巷口镇建设中路172号3-1，组织机构代码：57895476-7。法定代表人罗应斌，该公司经理。原告任祝颖诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李林妍于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告任祝颖的委托代理人刘波、冯伟常及被告重庆尚廷房地产开发有限公司的法定代表人罗应斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任祝颖诉称，原告与被告在2013年12月2日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以249973元的价格向被告购买位于武隆县仙女山镇XX道XX号XXX的房屋一套。协议签订当天，原告向被告付款249973元，并缴纳了契税7499元，大修基金2727元，转移登记手续工本费等319元。2015年11月，原告接房后装修入住，使用至今，期间按时缴纳了物业管理费。由于被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权登记手续，原告诉至法院请求判决：1.被告将XX居X幢X-X房屋归还原告所有；2.被告向原告支付违约金30000元；3.被告协助原告办理过户登记手续；4.本案诉讼费由被告负担。在法庭审理中，原告自愿向本院撤回第1项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.被告向原告支付违约金12408元；2.继续履行合同，即由被告为原告办理房屋产权登记证书；3.诉讼费由被告负担。被告重庆尚廷房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，被告没有为原告办理产权登记。违约金按照合同约定计算没有异议。经审理查明，2013年12月2日，原告任祝颖（乙方）与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县仙女山镇XX道XX号XXX。……（四）本商品房建筑面积54.54平方米，其中套内建筑面积48.44平方米。……第四条、购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额为249973元整，建筑面积单价为4583.29元/平方米，套内建筑面积单价为5160.46元/平方米。……第五条、付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额249973元整。（1）乙方于本合同签订当日付清全部房款249973元整。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。……2、属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第九条、甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十二条、关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之0.1的违约金。……第十三条、关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……”。合同签订当日，原告任祝颖向被告重庆尚廷房地产开发有限公司支付了购房款249973元，同时支付了契税7499元、大修基金2727元以及手续费等费用319元，付款收据中均注明原告任祝颖所购房屋的楼号为“X-X-X”。2015年11月1日，原告任祝颖与重庆市钰航物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》和《装饰装修管理服务协议》，对讼争房屋的前期物业管理及房屋装修事宜进行约定，并向重庆市钰航物业管理有限公司支付了公摊水电费120元、除渣费545元、物业管理费1178元、出入证工本费60元及装修保证金4000元。被告至今没有办理讼争商品房合同登记备案。2015年11月26日，原告诉至法院请求判决：1.被告将XX居X幢X-X房屋归还原告所有；2.被告向原告支付违约金30000元；3.被告协助原告办理过户登记手续；4.本案诉讼费由被告负担。在法庭审理中，原告自愿向本院撤回第1项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.被告向原告支付违约金12408元；2.继续履行合同，即由被告为原告办理房屋产权登记证书；3.诉讼费由被告负担。另查明，讼争商品房直至2015年12月25日尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原、被告的当庭陈述与答辩，原告任祝颖提交的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、重庆市钰航物业管理有限公司专用收据等证据在案为凭，上述证据客观真实，且与本案具有关联性，足以认定。本院认为，原告任祝颖与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2013年12月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。审理已查明，原告任祝颖在签订合同时支付了全部购房款，并交纳了大修基金及房屋契税等费用，被告未按照合同约定办理讼争房屋的合同登记备案，未在约定期限向原告交付讼争房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，对于原告要求被告支付逾期办理合同登记备案及逾期交付房屋的违约金的主张，应当予以支持。关于违约金的具体计算，原告主张由被告支付从2013年12月3日至2015年12月16日期间逾期办理合同登记备案的违约金，根据双方签订的合同第十二条的约定，被告办理讼争房屋合同登记备案的期限为该合同签订之日起10日内，那么，逾期办理讼争房屋合同登记备案的违约金应当自2013年12月13日起按已付房款249973元的每日万分之零点一的标准计算，故原告主张被告支付逾期办理合同登记备案违约金1682元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告主张由被告支付从2014年6月30日至2015年11月1日期间逾期交付房屋的违约金，本院认为，根据双方合同约定，被告应当在2014年6月30日之前向原告交付讼争房屋，则逾期交付房屋的违约金应当从2014年7月1日起按已付房款249973元的每日万分之一的标准计算，故原告主张由被告支付2015年11月1日之前逾期交付房屋的违约金9874元，符合双方合同的约定，本院予以支持。原、被告在合同中约定了被告向土地房屋登记机构办理房屋产权登申请并取得登记受理单的期限为讼争商品房交付使用之日起60日之内，原告据此要求被告立即办理讼争商品房的产权登记手续并支付从2014年9月28日起至2015年12月16日期间逾期办理产权登记的违约金852元。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。审理查明，讼争商品房至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，也就是说，虽双方均确认讼争商品房已于2015年11月1日交付原告实际使用，但讼争商品房并不符合法律意义上的交付条件，因此原告要求被告办理讼争商品房的产权登记并支付逾期违约金的诉讼主张，条件尚不成就，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆尚廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告任祝颖支付逾期办理合同登记备案违约金1682元、逾期交付房屋违约金9874元，合计11556元；二、驳回原告任祝颖的其余诉讼请求。如果重庆尚廷房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取275元（原告已预交），由被告重庆尚廷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李林妍二〇一六年一月二十六日书记员  钱 伟