浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2011）杭淳民初字第212号原告（反诉被告）：施国华。原告（反诉被告）：杨三花。两原告共同委托代理人：甘志伟。被告（反诉原告）：杭州千岛湖蔚蓝海岸大酒店有限公司。法定代表人：方丽平。委托代理人：余炳成。委托代理人：章献彪。原告施国华、杨三花诉被告杭州千岛湖蔚蓝海岸大酒店有限公司（以下简称蔚蓝海岸大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月4日立案受理。依法由审判员詹鹏飞适用简易程序于2011年5月26日公开进行了审理，审理中蔚蓝海岸大酒店提出反诉。本院依法组成合议庭，于2011年7月19日公开进行了审理。施国华、杨三花及其共同委托代理人甘志伟、蔚蓝海岸大酒店的委托代理人余炳成、章献彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施国华、杨三花起诉称：2011年1月3日，原、被告就拟租赁千岛湖镇环湖北路1号酒店用房用于酒店及配套服务经营签订《租赁意向协议书》，协议就拟租赁的房屋面积、时间、租赁价格、租金交纳方式、酒店通道要求等内容作了约定，其中：第七条约定“甲方确认在酒店大门口开通主进口车道”、第八条约定“甲方确认酒店装修完毕只与办公区域（二至九层非经营部分）通道门畅通，如二至九层有营业性质存在，乙方有权将该该层经营性楼层通道封闭”。双方签订的上述协议书是意向书，不是正式的合同，只是双方对今后的内容固定下来，双方约定在1月底前，被告提出正式的房屋租赁合同文本给原告。意向协议书签订后，被告于2011年1月5日下午将该酒店用房大门钥匙交给原告用于查看酒店用房。2011年1月6日，原告依照意向协议书第四条的约定，向被告支付了立约定金50万元，该定金是立约定金，不是履约定金，1月底前签订正式合同时定金转为押金。之后，原告到上述房屋中进行查看，发现房屋卫生间及顶层12楼内存在大范围漏水，且该大楼设计为综合楼，大楼内2栋大楼共三部楼梯，其中中间楼梯按建筑设计为公用楼梯，按照消防要求是不得封闭的，为此第八条约定根本无法实施。就此，原告于2011年1月13日向被告递交了《关于淳安环湖北路1号大楼接受工作中存在的问题的反映》的书面材料，但被告就此没有任何回复。2011年3月11日，被告才向原告递交一份空白的《房屋租赁合同》（合同号为WLHA-2011-3-11）。原告经审查发现该租赁合同与意向协议书内容存在重大差异，如：意向协议书第八条改为“乙方承诺酒店装修完毕后与办公区域（二至九层费公共经营部分）通道畅通。未经乙方同意，如二至九层有对外公共营业性质存在（餐馆、娱乐、休闲等），乙方有权将该层经营性楼层通道封闭，由此产生直接经济损失由甲方承担。”且酒店大门口开通主进口车道的承诺也无法实现。经过了解，在签订意向书的时候，被告的房屋并没有通过消防验收，到了2011年1月底，才通过消防验收，消防部门明确指出，与办公区域的通道是不能封闭的，被告也向消防部门作出书面承诺，被告明知意向书中第八条内容是无法实现的。原告为此向被告交涉，要求被告就此进行补充完善相应的违约责任条款，就消防通道的有关事项在协议书上进行修改，但是被告方不同意修改，消防通道只有两个口子，被告在意向书中的承诺，“对非经营区域通道的封闭”是不可行的，违反消防法的规定，影响到合同目的能否实现。由于原告的要求遭到了被告的拒绝，且被告迟迟没有提出正式书面合同，所以原告也无法进行装修，被告也从未要求原告进行装修，原告其实也作了相应的准备工作，对装修图纸进行了设计，也有一定的经济损失。在上述情况下，原告于2011年3月23日将该酒店用房大门钥匙交还给被告。2011年4月28日，原告收到被告于4月26日寄出的《工作联系函》，无端地对原告进行指责，推卸其自身责任，并提出解除该协议。基于被告的行为与态度，原告认为，原、被告在签订意向书后，原、被告已经无法就签订正式房屋租赁合同达成一致意见，当初签订意向书的目的已经不能实现，而不能实现的责任在于被告，原告不存在违约的行为，原告遂于2011年4月29日书面通知被告解除双方签订的《租赁意向协议书》，要求被告将50万元立约定金返还给原告。并且被告收到了原告要求解除意向书的通知，也没有异议，根据合同法的规定，原、被告之间的协议书已经解除，就此，原告在已经交还租赁物的情况下，被告有义务将50万立约定金返还原告，但被告却拒不同意归还该50万元立约定金。为此原告起诉请求：1、要求被告返还原告定金50万元；2、诉讼费由被告承担。被告蔚蓝海岸大酒店辩称：两原告的诉讼所依据的事实不是本案发生的事实。本案中的协议虽名为意向书，其实就是正式合同，是具备合同主要条款的约定，是可以履行的，后面要签订的租赁合同其实就是补充合同，对条款再细化。本案中，立约定金其实就是履约定金。原告说在交付房屋后曾提出异议，但事实上被告没有收到所谓的异议。至于房屋大面积漏水导致合同合同不能履行是不可能的，微量的水渗透是有可能的，但不影响合同履行。对于消防通道，对产权、专有使用权是没有争议的。本案需要审查的是，原告是否存在不安抗辩的客观事实，如果没有，原告的主张就不能成立。由于原告未履行协议书在先，原告属于根本性违约，被告按协议书约定交付了租赁物，被告已经履行了原、被告签订协议书约定的义务。原告的根本性违约给被告造成四个月的租金损失，租金的损失超出原告支付给被告的定金。对于4月底原告书面通知原、被告双方解除协议书，被告是认可的，被告也同意解除合同，4月底，原告也把标的物返还给了被告，被告也接收了，但原告以自己的行为表示不履行合同，原告的违约责任被告是要追究的。反诉原告蔚蓝海岸大酒店诉称：2011年1月3日，反诉原告与反诉被告签订租赁意向协议书，约定反诉被告租赁反诉人位于千岛湖环湖北路1号酒店用房，并对租赁房屋的面积、用途、期限、租金缴纳方式等作了约定，2011年1月5日，反诉原告向反诉被告移交了租赁物，实际是把房屋的使用权移交给了原告，并不是仅仅交钥匙。2011年1月6日，反诉被告支付反诉原告定金50万元，2011年4月25日，反诉原告要求反诉被告按协议进行装修施工，2011年4月底，反诉被告发函要求解除合同，并于2011年4月29日才返还租赁物。双方不能签订租赁合同，并不是两个主要条款不能达成一致意见，而是反诉被告不想履行合同，租赁的主要原则在意向协议书中就已经确定了。该租赁意向协议书符合合同法第12条规定，其实就是正式的合同。在租赁意向协议书的履行过程中，无论是否存在起草另外一份租赁合同，实际上是双方的磋商过程，只要双方均没有确认另外起草的租赁合同，则对双方都没有约束力。反诉被告说据了解酒店大门口主进口的通道问题无法兑现，根据事实，该主进口是可以开通的，所以该说法没有依据。对方认为本案租赁合同的目的不能实现，可以说明对方已经承认意向书就是租赁合同。双方的合同关系依据是双方于2011年1月3日签订的意向书内容，而不是其他事实。对于合同内容是否修改，均不影响本案租赁物的适合使用、收益状态，而且第八条条款也非合同的主要条款。从目前来说，已经由其它企业进场装修，也不存在反诉被告所说的状况，本案反诉原告不存在过错责任，反诉被告存在违约责任，反诉原告不同意返还定金，并有理由追究反诉被告的违约责任。由于反诉被告未履行协议，造成反诉原告四个月的房租损失，共计1141304.35元，扣除定金50万元，还应赔偿反诉原告损失641304.35元。因此反诉原告提出反诉，请求为：1、请求反诉被告赔偿反诉原告租金损失641304.35元（按协议约定的租金最低的标准是350万元／年，15年的租赁期限，故总租金是350万元／年＊15年=5250万元，因有四个月的免租装修期，为此按照15年4个月计算每月的租金是5250万元／184月=285326.08元／月，原告使用了被告4个月房屋，故租金损失为285326.08元／月＊4=1141304.35元，扣除定金50万元，原告还应赔偿被告损失为641304.35元）；2、诉讼费由反诉被告承担。反诉被告施国华、杨三花辩称：2011年1月3日，双方签订租赁意向协议书，需要强调的是，这是意向书，不是正式的租赁合同，意向书写明在本月底（即1月底）前签订正式租赁合同，说明意向书仅仅是签订合同的意向和基础。从被告在3月提交了其起草的正式房屋租赁合同的行为也可以推断，双方在2011年1月3日签订的是意向书，而不是正式合同，租赁的具体内容应反映在正式的租赁合同，意向书只是为签订正式的租赁合同奠定基础。签订协议书后，被告将该房屋的钥匙交给原告，原告出具收条，由原告查看该房屋。而被告交付钥匙属于履行先合同义务的行为，为了让原告查看租赁房屋，了解租赁房屋的结构，为正式签订合同进行必要的准备工作，如进行预算、设计等；这里被告是基于诚实信用原则而提供的签订合同前的协作义务，尽管原告在收条上写明“该房于2011年1月6日正式交付使用”字样，但这种钥匙的交付不是我们通常合同意义上的交付使用；作为合同意义上的交付使用，应当是双方合同成立后为履行合同义务而将房屋予以交付的行为。收条上的“交付使用”与合同意义上的交付使用存在差异，显然不能作为认定《租赁意向协议书》属于合同的依据。原告查看房屋现状后，发现很多漏水问题，以及存在消防通道和大门口主进出口通道问题，这些问题被告都以书面的形式反馈给了被告的经理余利富。2011年3月中旬，被告向原告递交了一份由被告起草的正式房屋租赁合同，递交的形式是被告的经理余利富在2011年3月14日将该合同发送到原告的代理人的QQ邮箱里的形式，收到租赁合同后，原告发现该合同部分有关主进口通道、消防通道部分约定和意向书的内容不相一致，表述上存在不同，原意向书“第七条约定“甲方确认在酒店大门口开通主进口车道”、第八条约定“甲方确认酒店装修完毕只与办公区域（二至九层非经营部分）通道门畅通，如二至九层有营业性质存在，乙方有权将该该层经营性楼层通道封闭”，但被告方提供的文本中，第八条改为“乙方承诺酒店装修完毕后与办公区域的（二至九层非公共经营部分）通道门畅通。未经乙方同意，如二至九层有对外公共营业性质存在（餐饮、娱乐、休闲等），乙方有权将该层经营性楼层通道门封闭，由此产生的直接经济损失由甲方承担。”承诺方变成了原告方，原告对这项条款有异议，要求如果二至九层存在经营性质，对该楼层的封闭会涉及到行政和刑事责任，应产生所有责任应由被告承担，而被告方对原告提出的异议不同意修改。该意向书中，被告方在承诺在酒店大门口可以开主进口通道，这会对酒店的经营带来方便，原告正是看中这一便利才签订意向书，虽然被告提供了3月14日租赁合同中，第九条第四项中有类似规定，但据原告了解，该位置无法兑现承诺，故要求约定被告承诺开启主进口通道并规定被告承诺不了的违约责任，但被告却不同意。有关消防通道和主进出口通道在意向书中是作为特别的约定条款，关系到原告今后的经营利益，也应是今后签订的租赁合同的主要条款。至于现在有别的企业进场装修，那是合同的相对性问题，和本案的原告没有关联。被告方说进出口车道是可以开通的，对此被告有举证义务，而原告方没有看到该证据。基于原告有很多异议，要求修改被告提供的正式合同，但被告不同意，为了减少损失，所以原告不敢装修。到2011年4月28日，原告收到了被告的工作联系函，该函中，被告无视有关承诺及双方没有达成正式租赁合同这一事实，指责原告没有进场施工，基于这一情况，原告认为双方的分歧很大致使不能达成一致意见，双方签订意向书的目的不能实现，故在2011年4月29日，原告书面告知被告，解除双方的意向书，并要求返还50万立约定金。被告认为造成未能签订正式的房屋租赁合同，没有履行意向协议书的原因是被告存在欺诈行为，违背承诺，导致双方无法履行意向协议书的目的，过错在被告，被告要求原告赔偿其租金损失与事实不符，与法无据，请求法庭驳回被告的反诉请求。施国华、杨三花就本诉及反诉向本院提交以下证据材料：1、租赁意向协议书1份（原件），证明原、被告就租赁酒店达成意向协议书的事实及内容。2、被告的经理余利富出具的收条1份（原件），证明被告收到原告50万元定金的事实。3、关于淳安环湖北路1号大楼接收工作中存在的问题的反映1份（复印件），证明原告曾经在2011年1月13日向被告反映存在的问题。4、双方未签名的被告提交给原告的房屋租赁合同1份（打印件），QQ邮箱收件箱清单1份（打印件），证明原告方于2011年3月14日收到了被告方起草的欲作为正式租赁合同的文本，且该文本系被告方的经理余利富以QQ名为“人到中年”通过向原告的代理人的QQ邮箱发送信件的形式发送给原告方的事实。5、工作联系函1份（原件），证明被告于2011年4月25日向原告寄送联系函并进行指责的事实。6、解除租赁意向协议书通知书1份（复印件）及邮件详情单2份（原件），证明原告通知被告解除双方签订的意向协议书及被告于2011年4月29日收到该通知书的事实。7、光盘1份（录制件），证明2011年6月23日，浙江电视台经视频道有请陪审团节目报道的涉及的本案的房屋消防通道不得封闭、公摊面积的争议、2-9层的业主进行经营的事实。8、淳安县建设局出具的信访事项答复意向书1份（原件，申请法院调取），证明涉案房屋的消防通道是不得封闭的事实。9、照片1组（打印件），证明房屋的具体位置及租赁物大门口是无法开辟主进口通道、租赁物与相邻的2-9层房屋之间的通道属于消防通道、与租赁物相邻的2-9层房屋中的第二层是有经营性质的酒楼存在。蔚蓝海岸大酒店就本诉及反诉提交以下证据材料：收条1份（原件），证明在2011年1月5日被告已经将房屋正式交付给原告使用。2、商品房交接书1份（复印件，与原件核对一致），证明被告享有房屋所有权。3、商品房买卖合同1份（复印件，与原件核对一致）证明房屋所有权、通道使用权，证明本案中所涉及的通道被告享有专有权，如果消防通道被告不能享有专有权，被告也不会与原告约定可以封闭消防通道。如果意向书中第八条的约定无效，被告也不存在过错。4、由酒店现在的承租方淳安县千岛湖花园饭店业主唐剑飞出具给被告的公函1份（原件），证明在因高压电杆没有移开，故要求暂缓开通大门口主进口通道。5、照片2份（原件），证明大门口电线杆未搬迁。6、建筑工程消防设计备案情况登记表1份（原件），证明酒店通过了消防验收的事实。7、照片5张（原件），证明消防通道已经在7月15日已经开通，相邻1-9楼开设消防通道和消防室，被告和其他业主均可以使用。经庭审质证，双方当事人的质证意见为：一、针对施国华、杨三花提交的证据。蔚蓝海岸大酒店对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，其认为一般的意向书，是合同的预备阶段，是不涉及到具体的内容的，而本案中的意向书，具备合同法中合同的要件，有可以履行的具体的权利义务，所以本案该意向书就是正式的合同。该意向书第7、8条是否能履行不会影响合同其他条款的履行。只要高压线电杆搬走，大门口主进口通道是可以开设的。租赁物与相邻的2-9层房屋之间的消防通道不能封闭，是开发商的错误，该消防通道当时是卖给被告的，但后来因为消防通道不能封闭，经协商消防通道作为公共部分，但不影响原告的经营，虽然该意向书的第8条，因为开发商的原因涉及到行政强制性规定，是无效的，但根据合同法第56条规定，部分条款无效，不影响合同履行的其他条款是有效的，目前该问题已解决，原告不能以该原因就认为被告违约。该证据可以证明原告未履行意向书的约定，不具备解除合同的条件。对证据2无异议。对证据3真实性、合法性有异议，被告没有收到2011年1月13日的问题反映材料。但通过对该材料的分析，该材料中原告也明确了第八条是无效的，只是要求妥善处理该问题，并没有要求解除合同。对证据4，余利富确实于2011年3月14日以QQ名为人到中年的名义给原告指定的邮箱发送了蔚蓝海岸租赁合同文本，当时的情况是余利富和杨三花、施国华、方丽平四人经过协商后确定了合同的内容，余利富再将整理后的合同文本发送给原告指定的QQ邮箱。对证据5真实性无异议，对原告的证明对象有异议，该证据恰证明该房屋已经交付给原告，原告未履行协议义务，原告以自己的行为答复解除合同，解除合同的原因是原告不履行合同。对证据6真实性无异议，对原告的证明对象有异议，对解除协议书效力认可，被告也同意解除，被告认可解除的理由是，原告没有履行合同义务才导致合同解除。对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，只是反映房地产公司问题，没有反映被告不履行义务，且媒体的报道缺乏客观性，和本案没有关联。对证据8真实性无异议，对证明力有异议，原告认为消防通道是由被告的过错造成，其实这是法律规定的，作为原告租赁酒店可以合法使用，对租赁合同的履行没有影响。对证据9真实性无异议，但不能证明原告所有的证明对象，没有开设主进口通道的原因是电线杆没有移走，该证据可以证明现在已经改进了消防通道并新增了消防通道出口和消防室，对酒店方及其他业主的共同消防通道不造成影响，并可以共同使用。二、针对蔚蓝海岸大酒店提交的证据。原告对证据1无异议，但证明对象有异议，当时是被告只交付了钥匙，就此并不能证明双方签订的是正式合同。对证据2真实性无异议，开发商与隔壁的业主已经发生争议，就此内容应当以登记为主，发生争议后应以法院裁判为主。对证据3三性无异议，从买卖合同中，消防通道的楼梯都归为被告所买卖的面积，对此2-9层的业主已经提出异议，问题的关键不是享有所有权问题，关键是消防通道是否可以封闭问题，在双方洽谈房屋租赁合同意向书时，被告承诺2-9层作为非经营用途，若有经营的，原告可以封闭，但事实上不能封闭。被告方说是由于开发商的问题使得消防通道不能封闭的说法是不能成立的。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，被告和千岛湖花园饭店目前是租赁关系，有重大利害关系，所以该函的内容真实性有异议，对于开设主进口通道，权力在杭州市交警支队，其合法性是值得怀疑的，不能以此证明进出口通道是能开通的事实。对证据5真实性无异议，对其证明的对象有异议，被告认为是由于电线杆没有搬走导致主进口车辆不能开通是没有证据，且电线杆在房屋的东侧，和酒店的正门有三、四十米的距离，应没有关系。对证据6真实性无异议，但与本案没有关联，该证据不能证明原、被告争议的焦点，主进口车辆和消防通道是可以封闭的事实。对证据7真实性无异议，与原告方陈述的事实是矛盾的，意向书约定如果相邻存在经营性用途的话，该消防通道可以封闭，而后面新增的通道，是发生争执后开发商临时开设的，在租赁合同签订的时候是无法预料到的。经比照证据的真实性、合法性及关联性，本院对当事人提交的证据认证如下：一、对施国华、杨三花提交证据的认证。对证据1租赁意向协议书的真实性，被告无异议，但将该协议书理解为仅是意向书还是可以视为正式的合同，双方有争议，也是本案争议的焦点之一，本院认为，从该协议书的文意来看，该协议是原、被告达成的租赁房屋的意向协议，虽然该协议书约定的权利义务内容比较详尽，但设定的权利义务应理解为均为今后双方签订正式合同的限制性内容，且双方在第四条约定，原告交纳定金50万元，本月底前签订正式合同时定金转为押金，可见双方应签订正式合同在该协议书中也有约定，结合原告提交的证据4，被告也曾经起草了正式合同文本交原告，可见双方在签订该协议书时均有该协议系意向协议的意思表示，因此本院认定该租赁意向协议书为意向书，故对原告所主张的证据1的证明力予以确认。被告对证据2无异议，故本院予以采信。被告否认收到证据3，原告亦未能证明被告确实收到了证据3，为此本院对证据3不予采信。对证据4，被告认可余利富确实于2011年3月14日以QQ名为人到中年的名义给原告指定的邮箱发送了蔚蓝海岸租赁合同文本，当时的情况是余利富和杨三花、施国华、方丽平四人经过协商后确定了合同的内容，余利富再将整理后的合同文本发送给原告指定的QQ邮箱，经过余利富的核对，该证据4的内容与其发送给原告的合同内容一致，为此本院对证据4予以采信。被告对证据5的真实性无异议，故本院予以采信。被告对证据6的真实性无异议，本院认为该证据可以证明原告通知被告解除双方签订的意向协议书及被告于2011年4月29日收到该通知书的事实，被告亦表示同意解除协议，为此本院对证据6予以采信，并对该解除协议的效力予以确认。因证据7反映的是房产公司与其他业主之间的纠纷，与本案无关联，故本院对证据7不予认定。证据8涉及的是消防通道不得封闭和占用的事实，与本案租赁意向书的第八条约定有关联，故本院对证据8予以采信。被告对证据9的真实性无异议，故本院予以采信。二、对蔚蓝海岸大酒店提交证据的认证。原告对证据1、2、3、5、6无异议，故本院予以采信。由于证据4系被告与唐剑飞之间对主进出口通道开通的约定，本院认为，原告认为不能以证据4证明主进出口通道是能开通的异议成立，故对证据4本院不予采信。证据7所证明发生的事实是在原、被告解除协议书之后，且系对房屋结构进行了改变，确系原告无法预见的，被告不能以后发生的事实证明通道可以封闭，故对证据7，本院不予采信。根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述及举证责任，本院认定本案事实如下：2011年1月3日，原、被告就拟租赁千岛湖镇环湖北路1号酒店用房用于酒店及配套服务经营签订了《租赁意向协议书》，达成了租赁意向。协议就拟租赁的房屋面积、时间、租赁价格、租金交纳方式、酒店通道要求等内容作了约定，其中：第七条约定“甲方确认在酒店大门口开通主进口车道”、第八条约定“甲方确认酒店装修完毕只与办公区域（二至九层非经营部分）通道门畅通，如二至九层有营业性质存在，乙方有权将该该层经营性楼层通道封闭”。并约定三天内原告交纳定金50万元，本月底前签订正式合同时定金转为押金。意向协议书签订后，被告于2011年1月5日将该酒店用房大门钥匙交给原告。2011年1月6日，原告依照约定，向被告支付了定金50万元。之后，原告为进行必要的准备工作而到上述房屋中进行查看，发现房屋存在漏水情况，并向被告进行了反映。经协商，2011年3月14日，被告方向原告提交了一份《房屋租赁合同》（合同号为WLHA-2011-3-11），该合同第十条第6项作出了与租赁意向协议书》第八条约定不一致的约定，即“乙方承诺酒店装修完毕后与办公区域（二至九层费公共经营部分）通道畅通。未经乙方同意，如二至九层有对外公共营业性质存在（餐馆、娱乐、休闲等），乙方有权将该层经营性楼层通道封闭，由此产生直接经济损失由甲方承担。”。因双方对正式合同的内容不能达成一致意见，故未能签订正式租赁合同。2011年4月28日，原告收到被告于4月26日寄出的《工作联系函》，要求原告妥善解决房屋租赁问题。原告遂于2011年4月29日书面通知被告解除双方签订的《租赁意向协议书》，要求被告将50万元立约定金返还给原告，被告于同日收到该通知书，并同意解除《租赁意向协议书》。后被告未归还原告50万元定金。另查明，与蔚蓝海岸大酒店相邻的2-9层房屋属于商业性质，蔚蓝海岸大酒店与相邻二至九层房屋之间的通道是消防通道，蔚蓝海岸大酒店大门口的主进口车道未开通。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担相应的民事责任。本案原、被告双方签订了《租赁意向协议书》，达成租赁意向，该《租赁意向协议书》合法有效，是正式租赁行为实施前的预约，意向书条款对双方均有约束力。本案争议的焦点是哪方违反意向书的约定，致使双方解除意向书并导致最终未能签订正式租赁合同。原告认为，《租赁意向协议书》第七条、第八条中约定的内容是原、被告签订房屋租赁合同的前提和基础；被告不能兑现《租赁意向协议书》第七条、第八条的内容，是原、被告无法签订正式租赁合同的直接原因，从而导致原告签订意向协议书的目的不能实现；被告对此过错明显，理应承担民事责任。本院认为，《租赁意向协议书》第七条、第八条的约定，是双方当事人之间的特别约定条款，涉及酒店的交通是否便捷及相邻2-9层是否存在竞争性经营，为此上述条款今后能否得以实现，足以影响原告租赁房屋的预期目的，从被告提供给原告的合同文本来看，确对《租赁意向协议书》第八条的内容作了改变，并且内容涉及依相关规定不得封闭的消防通道的封闭问题，加上被告至今未能证明酒店大门口主进口车道确能开通，产生上述分歧后，当事人双方又未能达成新的协议，因此原告的上述意见成立。故本院认为本案系被告违反意向书约定造成双方未能签订正式租赁合同，被告应承担相应责任。为此原告要求被告返还定金50万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。如前所述，双方达成的系意向书，而非正式租赁合同，双方的租赁事实并未实际发生，因一方行为而无法达成本约的责任仅能是该预约合同项下的责任及担保责任，即实际损失应限定在为准备达成本约而支出的费用范围，而租金损失不在此范围。被告认为，双方签订的《租赁意向协议书》其实就是正式租赁合同，原告所述的两个条款不影响合同目的的实现，本案被告不存在过错，而原告是以自己的行为表明不再履行合同，原告应承担违约责任的观点，无事实及法律依据，本院不予采纳，故被告要求原告赔偿租金损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州千岛湖蔚蓝海岸大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还原告施国华、杨三花定金50万元。二、驳回反诉原告杭州千岛湖蔚蓝海岸大酒店有限公司要求反诉被告施国华、杨三花赔偿租金损失的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，反诉案件受理费5106元，共计13906元，由杭州千岛湖蔚蓝海岸大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费13906元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审 判 长  詹鹏飞人民陪审员  章真忠人民陪审员  胡水平二〇一一年十月二十一日书 记 员  余秀玲