深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)深罗法民二初字第1530号原告罗剑平。原告深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号。法定代表人林波涛，该司总经理。两原告共同委托代理人黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200911885477。两原告共同委托代理人熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200811677464。被告梁前武。委托代理人吴学祥，广东开野律师事务所律师，执业证号14403201110071186。上列两原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。两原告的共同委托代理人黄晶、熊雅琳，被告的委托代理人吴学祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同起诉称：2014年3月16日，被告与二原告签订《商铺认购书》，2014年3月17日双方签订《商铺买卖合同》，约定：原告一向被告出售其名下的深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦1157号商铺（下称“涉案商铺”），原告二为原告一的委托代理人；房款总金额为人民币160万元；被告应于2014年3月17日前支付总房价款的44%即人民币70万元，2014年4月15日前支付总房价款的1.7%即人民币26666元，2014年4月17日前支付总房价款的4%即人民币6万元，2014年5月15日前支付总房价款的1.7%即人民币26666元，2014年6月15日前支付总房价款的1.7%即人民币26666元，2014年6月30日前支付总房价款的12%即人民币200016元，余款559986元，分21期，每期人民币26666元，自2014年7月起，于每月15日前支付。合同对逾期付款的违约责任、涉案商铺的交付、涉案商铺交易过户手续的办理等均有约定。2014年7月8日，原告如约向被告交付了涉案商铺，并已将涉案商铺过户至被告名下。但被告仅支付了购房款人民币1176682元，余款虽经原告多次催讨，被告一直拖欠支付。根据《商铺买卖合同》第五条约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告一次性支付全部购房余款人民币423318元，并按欠付金额日千分之一点五支付违约金。原告认为，双方签订的合同合法有效，原告已依约履行了合同项下的全部义务，被告的行为违反了合同约定并严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告继续履行《商铺买卖合同》；2、被告向原告罗剑平支付购房余款人民币423318元；3、被告向原告罗剑平支付逾期付款违约金人民币52304元（日违约金1.5‰，自2014年12月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年8月15日）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称：1、原告认为被告违约，不能享有法定的合同解除权，被告认为原告的这一观点缺乏事实基础和法律依据。被告未完全支付购房款的行为并不构成违约，被告中止支付后期少量购房款是行使法律赋予的不安抗辩权。不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。被告与原告签订《商铺买卖合同》之后，被告依约支付购房款；在支付大部分购房款后，原告并没有履行当时在南方都市报20140627期A04版上发布的“天玓项目”广告中关于“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）、品牌旗舰店全面装修”、“60大国际原创品牌鼎力支持（CHESS、CIRCLES等）”、“协会下品牌：玛丝菲尔、娜尔思……”等约定，甚至在其后被认定为虚假广告和遭遇刑事立案（有被告提供的证据予以证明）。原告的不作为行为和违约行为足以引起被告在法律上和事实上的“不安”，被告作为先履行一方，有权行使不安抗辩权，暂时中止履行。2、本案原告构成违约，且是根本性违约。原告通过虚假广告就物业招商环境、未来发展定位及回报率等向被告作出了明确的允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，原告虚假宣传的广告内容应视为《商铺买卖合同》的一部分，原告没有履行广告中承诺的内容已经构成根本违约，原告应当承担违约责任。原告通过网络、报纸、宣传单、销售现场展示资料等方式四处发布广告声称出售爵士大厦1-5层物业，物业出售的两年内由原告返租整体运营管理，年回报率达8%、16%。2013年以来原告通过展示店堂广告称，“60大国际原创品牌鼎力支持（CHESS、CIRCLES等）”、“协会下品牌：玛丝菲尔、娜尔思……”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）、品牌旗舰店全面装修”等；2014年4月11日，原告通过南方都市报A07版的广告称，携手深服协，打造南中国高端奢华服饰商场标杆，行业龙头支持；2014年6月27日，原告通过南方都市报A04版的广告称，“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、Dior、D&G）；2014年8月1日通过搜房网发布的广告称物业年回报率达16%等。2015年4月9日，深圳市市场监督管理局罗湖分局出具的答复书明确查证原告的上述广告均与事实不符，为虚假广告。深圳市市场监督管理局作出的答复书是对原告虚假宣传事实的认定，原告应承担的民事责任。3、与原告的“10月1日盛大开业”的约定不一致，是在2014年11月22日开业，应当认定为被告违约。再者，根据“谁主张谁举证”的证据规则，原告宣传四大品牌已进驻，但并未提交四大品牌的授权等书面材料来证明其主张，相应举证不力的后果应由其承担。4、至今爵士大厦四、五楼的房产完全处于空置状态，四楼以下的大部分物业也处于空置状态，整个商场一天没有几个客户，更不要说产生多少营业额，偶尔有的几个商家也是原告找来装装样子的，其目的不是为了营业获取利润，而是让人觉得这里是在开业，这与原告所说的全场满租完全不符。据了解一般的国际大品牌只会进驻KKMALL、KKPARK、益田假日广场等比较高端的场所，有这些大品牌入驻的房产一般都租金高，房价高。如果原告要引进这些大品牌就需要投入巨资，如果成功引进了国际60大品牌则租金和房价都会很高，但原告签署合同后并未花巨资引进60大国际品牌，连国内普通的商家都没有引入，导致房产无法获得当初承诺的回报。至于携手深服协打造服装城更是子虚乌有，16%、8%的年回报率也是水中月，镜中花。5、被告选择购买与原告的承诺之间具有因果联系。这些虚假的广告误导被告认为该物业前景好、升值空间大、价值高、租金高，对房产的价格确定具有重大影响，于是被告同意以160万元的价格购买原告一所有的位于爵士大厦1157号之物业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该司法解释的目的就是为了保护弱势的买方，开发商作为大业主极有可能利用自己的强势地位进行虚假宣传，只要作为大业主进行了广告宣传，并且该广告对房产的价格产生了重要影响，则无论该广告是否写入合同，都应当视为合同的一部分，大业主就应当将广告中所承诺的内容实现，否则就视为违约。本案中原告作为大业主具有强势地位，其利用虚假的广告让被告花了高价钱购买房产，因为广告中承诺的内容无法实现，导致被告购买的房产无法获得预定的回报，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，双方的合同应当解除，被告有权中止支付后期少量购房款，甚至有权要求原告退回被告已支付的购房款并赔偿被告的损失。6、原告的欺诈行为使被告在违背自己真实意思的情况下签署合同，被告有权撤销《商铺买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告的虚假广告对被告构成了欺诈，使被告误以为该房产的价值很高，导致被告在违背自己真实意思的情况下签署合同，因此，被告有权撤销《商铺买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告有权中止支付后期少量购房款，甚至有权要求原告退回被告已支付的购房款并赔偿被告的损失。7、《商铺买卖合同》事实上已经无法继续履行。被告投入了巨资来购买房产，至今没有任何回报，也看不出将来会有任何的前景，还要承担每月的管理费、水电等费用，被告的家庭因此而陷入了困境，被告事实上已经无力再继续履行《商铺买卖合同》，如果法院支持原告的请求，被告的生活只会雪上加霜。天玓商场的纠纷由来已久，在贵院起诉的案件很多，法院判决解除合同，被告不用支付后期少量购房款，可以有效息诉宁人、避免矛盾的深化。分割式产权物业招商不力的，容易导致烂尾，难以出租，乃至业主家破人亡或群体性事件的发生。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中被告事实上也没有能力继续履行合同，因此原告不能要求被告继续履行合同，双方应当解除合同，被告有权中止支付后期少量购房款。8、本案中原告虚假宣传事实已得到政府机构的查实和认定。再者，整个交易中，被告居于弱势地位，而原告处于强势地位，被告的命运掌握在原告手中；在审判中适当考虑原被告双方的地位，是公平正义的体现；适当增加本案原告的举证责任和判决其承担更多的法律责任，与审理房地产案件司法解释的立法本意是一致的，也更加能够规范房地产行业的权利和义务关系，有助于解决分割式产权目前的困境和矛盾。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年4月19日，原告罗剑平与原告深圳福达恒业企业管理有限公司签订委托书，委托书载明：罗剑平是深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦P3至P12、201、202、301、302、401、402等房产的合法业主，罗剑平委托深圳福达恒业企业管理有限公司办理上述房屋的出售、抵押、代缴税费和收取售房款等手续，该委托书经广东省广州市南方公证处公证。2014年3月16日，原告与被告签订《商铺认购书》。认购书约定：被告梁前武向原告罗剑平认购深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦首层157号物业，该商铺建筑面积17.1平方米，套内建筑面积为8.49平方米，用途为商业，于2014年8月1日前交付使用；商铺总价为人民币2415729元，认购方同意选择分期付款方式认购该商铺，特惠认购价为人民币1600000元，备注条款载明：本条所述价款均指出售方实收房价款，买卖双方因该商铺过户交易而产生的全部税、费由买受人承担；认购方应严格按照下列付款期限付清商铺认购款：2014年3月16日日支付定金人民币100000元，2014年3月17日前支付首期价款600000元（已扣除定金）即总价款的44%，同时签署《商铺买卖合同》，2014年4月17日前支付第二期价款60000元即总价款的4%，2014年6月30日前支付第三期价款200016元即总价款的12%，余款639984元即总价款的40%，共分为24期支付，由2014年4月至2016年3月止，于每月15日前支付人民币26666元。签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费，由出售方代收代缴，税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付律师费及其他相关费用人民币2200元，由签约律师收取；出售方已向认购方出示授权委托书、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；认购方须于2014年7月15日前带备首期价款及交易税费到销售现场签署《商铺买卖合同》；如认购方未按本《认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。2014年3月17日，两原告与被告签订《商铺买卖合同》，原告罗剑平为出卖人，被告梁前武为买受人，原告深圳福达恒业企业管理人限公司在保证人处加盖了公司公章。合同约定：梁前武向罗剑平购买位于深圳市嘉宾路20号爵士大厦1157号商铺，该商铺建筑面积共17.10平方米，其中套内建筑面积8.49平方米；该商铺按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币160万元（以套内面积单价计算人民币188457.01元/平方米），上述房价款为出卖人实收房价款，买卖双方因该商铺过户交易而产生的全部税、费由买受人承担；买受人按下列方式按期付款：2014年3月17日前支付全部房价款的44%，计人民币70万元，2014年4月15日前支付全部房价款的1.7%，计人民币26666元，2014年4月17日前支付全部房价款的4%，计人民币6万元，2014年5月15日前支付全部房价款的1.7%，计人民币26666元，2014年6月15日前支付总房价款的1.7%，计人民币26666元，2014年6月30日前支付总房价款的12%，计人民币200016元，从2014年7月15日至2016年3月15日，于每月15日前每期支付人民币26666元。买受人如未按合同规定的时间付款，则按逾期时间长短分别处理：逾期15日内，每逾期一日，买受人按应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同。若出卖人选择解除合同可将买受人已付房价款作为违约金没收，如出卖人选择继续履行合同，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金；买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过三期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人交纳余下未付全部房价款；出卖人应当于2014年8月1日前以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合的义务，不得以商铺的装修或间隔问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；合同还约定了双方的其他权利义务。2014年7月8日，被告梁前武与原告深圳福达恒业企业管理有限公司签署《商铺交付确认书》，确认被告梁前武于2014年7月8日已接收涉案商铺，双方正式完成商铺交付手续。同年10月30日，深圳市房地产权登记中心出具业务受理通知书，通知书载明：该中心已收到被告梁前武申请二手商品房转移登记事项的申请材料，现予受理。此后，涉案商铺爵士大厦1157号房产的产权转移登记至被告梁前武名下。被告梁前武累计向原告支付购房款项人民币1176682元，从2014年12月起，被告梁前武开始逾期还款，至本案起诉时被告已累计超过三期出现逾期付款的情况，仍有人民币423318元余款未支付。2015年4月9日，深圳市市场监督管理局罗湖分局出具《深圳市市场监督管理局罗湖分局对贺捷等反映深圳福达恒业企业管理有限公司涉嫌虚假宣传的答复书》，答复书载明：该局收到关于深圳福达恒业管理有限公司涉嫌虚假宣传的举报件，经组织执法人员对福达恒业发布广告行为进行调查查证：深圳福达恒业企业管理有限公司在南方都市报20140627期A04版上发布的“天玓项目”广告中，“携手深服协”、“过1000意向客户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购名牌折扣会员店携四大品牌率先进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D&G）”。深圳福达恒业企业管理有限公司2014年7月起在天玓商场售楼处发布的店堂广告中，“60大国际原创品牌定力支持（CHESS、CIRCLES等）”、“宝购携国际品牌进驻（PRADA、GUCCI、DIOR、D&G）、品牌旗舰店全面装修”、“协会下品牌：马斯菲尔、娜尔思……”等内容与事实不符，为虚假宣传，深圳福达恒业企业管理有限公司违反《中华人民共和国广告法》的相关规定，已将该案移交公安机关立案侦查。以上事实，有公证委托书、原告与被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、商铺交付确认书、2014年6月27日南方都市报刊载的“天玓项目”广告、深圳市市场监督管理局罗湖分局对贺捷等反映深圳福达恒业企业管理有限公司涉嫌虚假宣传的答复书及庭审笔录为证，本院依法予以确认。本院认为，两原告与被告梁前武分别于2014年3月16日、2014年3月17日签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的《商铺认购书》明确载明：“出售方已向认购方出示授权委托书、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”；同时，虽然原告深圳福达恒业企业管理有限公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“天玓项目”广告，以及从2014年7月起在天玓商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为内容与事实不符，为虚假宣传，但前述广告发布于原告与被告签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》之后，不能成为原告欺诈被告签订涉案合同的事实，且原、被告双方之间的合同并未涉及前述广告内容，而被告提供的现有证据也不足以证明原告曾向其做出过相应的承诺，因此，对被告梁前武的抗辩本院不予采纳。原告要求继续履行《商铺买卖合同》和被告梁前武支付购房余款人民币423318元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，本院依法予以支持。关于逾期付款违约金问题，被告逾期付款的行为给原告造成了损失，原告有权要求被告赔偿损失，但双方签订的《商铺买卖合同》约定的每日按欠付金额1.5‰计付逾期付款违约金的标准过高，本院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计付，因此违约金的计付标准应自2014年12月16日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司与被告梁前武应继续履行《商铺买卖合同》；二、被告梁前武应在本判决生效之日起十日内向原告罗剑平支付购房余款人民币423318元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2014年12月16日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币8434元，由原告罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担人民币434元，由被告梁前武负担人民币8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  戴少雄代理审判员  罗 云代理审判员  毛 娜二〇一六年一月二十六日书 记 员  卢嘉玲