湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民一终字第433号上诉人代必浓（原审被告），女，1980年11月5日出生，汉族，初中文化，居民。委托代理人杨万华，男，1973年4月9日出生，汉族，个体工商户。委托代理人杨建新，男，1966年10月24日出生，汉族，个体工商户。被上诉人张胜（原审原告），男，1993年12月14日出生，土家族，大学文化，学生。委托代理人李文华，湖南风云律师事务所律师。委托代理人田晓梅，女，1968年9月26日出生，土家族，系被上诉人张胜的母亲。上诉人代必浓因与被上诉人张胜房屋租赁合���纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二○一五年十一月二十日作出的（2015）慈民四初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月25日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，代理审判员盖景阳、陈劲兵参加的合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人代必浓的委托代理人杨万华、杨建新，被上诉人张胜的委托代理人李文华、田晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：原告张胜与被告代必浓于2011年6月23日签订商铺租赁合同一份，双方约定：原告将位于慈利县物贸商住楼19号门面出租给被告使用，租赁期限自2011年7月31日至2019年7月30日止，年租金前三年为4万元，从第四年起每年的租金随周边店面的租金幅度来提升，（在当年的租金上涨不超过10%）。在签订合同时被告应缴纳当年的租金4万元，以后按年度一次性支付租金，但必须提前十五天支付。其中合同第九条违约责任第2项规定乙方（承租方）必须在上述规定日期之前及时交付租金，逾期未交，甲方（出租方）有权按应付款千分之十按日计算收取滞纳金，逾期十五日以上，甲方有权单方面解除合同，装修费无偿归甲方所有，押金不退。合同签订后双方自2011年7月至2013年7月一直按4万元／年的租金执行，未发生争议。2014年度原告提出在上年基础上涨租金，经双方协商一致，同意租金为42800元，被告已履行完毕。2015年7月，原告提出要求涨下一年房租，租金按4.84万元计算，被告代必浓以周边租赁户均未涨租金为由拒绝支付遂酿成纠纷。原告张胜于2015年9月30日向被告代必浓邮寄送达了《要求代必浓履行＜租赁合同＞否则即解除该租赁合同的通知》，载明：请将2015-2016年度的租金4.84万元在3日内汇至指定的银行账户，如若未缴纳���即通知解除与你所签商铺租赁合同，对此若有异议，可向法院起诉。被告代必浓在收到通知后既未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，请求确认解除合同的效力。原告张胜于2015年10月21日向法院提起诉讼，要求依法解除原、被告的房屋租赁协议，被告支付拖欠的租金（自2015年8月1日至搬出租赁房屋时的租金，每月4033元），并支付违约金43560元。原判认为：原告张胜与被告代必浓签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，2014-2015年度对上调租金已达成协议，双方均予以认可，且已履行完毕，可见原、被告对双方在合同中的约定“在当年的租金上涨不超过10%”的约定不持异议，现原告张胜要求上调2015-2016年度租金既符合合同的约定，又符合交易习惯，被告代必浓��未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，请求确认解除合同的效力，故原告张胜要求被告代必浓支付拖欠的租金的诉讼请求，予以支持。租金的数额以上年度42800元为基数不超过10%计算为47080元即每月3923元，自2015年8月1日起至被告迁出所租门面时止。被告代必浓没有及时支付租金已构成违约，在收到原告邮寄的通知后既未缴纳2015-2016年度的门面租金，也未提出异议，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，故原告张胜要求解除合同，被告代必浓迁出所租门面的诉讼请求，予以支持。此外，原告张胜主张的违约金数额明显过高，超出了原告的实际损失，不予支持。被告代必浓以原告张胜擅自上涨租金属违约行为没有事实和法律依据，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一��二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告张胜与被告代必浓2011年6月23日签订的商铺租赁合同；二、被告代必浓迁出所租门面并支付自2015年8月1日至本判决书生效之日止期间的租金（按每月3923元计算），判决生效后十日内履行；三、驳回原告张胜的其他诉讼请求；案件受理费1100元，由原告张胜承担100元，被告代必浓承担1000元。上诉人代必浓不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人要求上诉人履行《租赁合同》，否则解除租赁合同的通知中载明2015-2016年的租金4.84万违反合同“当年租金上涨不超过（上一年度租金42800）10%”的约定，属被上诉人违约，原审判决认为上诉人未依约及时向被上诉人支付租金构成违约错误。请求二审法院：1、依法撤销湖南省慈利县人民法院作出的（2015）慈民四初字第44号民事判决；2、判决依��撤销租赁合同；3、被上诉人赔偿上诉人门面装修损失人民币7万元；4、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张胜辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审审理查明认定的事实与原审判决认定一致。本院认为：依法成立的合同，具有法律效力，受法律保护，当事人应当诚信遵守，依约履行。上诉人代必浓与被上诉人张胜签订的商铺租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行过程中，上诉人与被上诉人对2014年8月1日至2015年7月31日的租金协商确定为42800元均无异议，在协商2015年8月1日至2016年7月31日租金时，上诉人与被上诉人双方因租金上涨基数（以42800为基数还是以44000元为基数）和租金上涨幅度产生分歧，分歧是因双方当事人对合同“店面租金自第四年起随周边店面租金涨幅上涨，涨幅不得超过当年租金的10%”的约定理解认识不同导致，双方当事人对分歧应本着诚信履约的原则充分协商解决，上诉人与被上诉人事实上亦于2015年7月进行了协商，后协商不成，被上诉人向法院起诉。故上诉人因租金上涨协商不一致时未支付租金的行为以及被上诉人在上诉人未支付租金的情况下要求上诉人按照合同约定的最高涨幅支付租金的行为均不宜定性为违约，上诉人与被上诉人均无须对对方承担违约责任。原审判决认为上诉人代必浓因租金上涨协商不成未及时支付租金属违约不当，应予以纠正。庭审中，上诉人代必浓同意解除租赁合同的表示系其自愿真实意思表示，法院应当尊重当事人的意思自治，双方租赁合��予以解除。同时，上诉人提出要求被上诉人赔偿其剩余租期相应的店面装修损失的意见，因在原审中未提出，原审亦未处理，属二审提出的反诉，经本院调解，双方不能达成一致意见，本院不予审查，上诉人就租赁合同解除后要求被上诉人赔偿剩余租期相应的店面装修损失问题可另行起诉。关于上诉人自2015年8月1日起占用诉争店面的使用费的问题。原审判决根据合同约定，认定自2015年8月1日起租金的数额应以上年度42800元为基数，上涨幅度不超过10%，计算为年租金为47080元即每月3923元，上诉人自2015年8月1日起按每月3923元支付占用诉争店面的使用费至其迁出所租门面日止的判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判决理由虽部分不当，但不影响案件的裁判结果，故本院依法予以维持。据此，依据《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人代必浓承担。本判决为终审判决。审 判 长  田洪山代理审判员  盖景阳代理审判员  陈劲兵二〇一六年一月十五日书 记 员  向思丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁��撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。