连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第02681号原告连云港房政物业管理有限公司，住所地连云港市海州区海昌北路28号房地产交易中心11楼。法定代表人梅忠，总经理。委托代理人邓丽华，公司职员。被告周井更。原告连云港房政物业管理有限公司（以下简称房政物业公司）与被告周井更物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由代理审判员周文贤适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告房政物业公司的委托代理人邓丽华到庭参加诉讼。被告周井更经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案已作缺席审理，现已审理终结。原告房政物业公司诉称，2006年11月15日，原告依法受托对海州区新孔南路茗馨花园小区进行物业管理。被告住该小区F5-3-101室，被告房屋面积为99.1平方米。截止2014年12月31日，被告周井更欠2013年、2014年度物业服务费合计595元，经催要未果。现请求法院判令被告给付物业费595元（2013年1月1日至2014年12月31日，0.25元／月／平方米×99.1平方米×12月×2年＝595元）及违约金暂计143.8元（其中297.5元从2013年12月31日起按日万分之五计算，另297.5元从2014年12月31日起按日万分之五计算，至实际支付完毕之日止，暂计143.8元），并承担本案诉讼费用。被告周井更辩称，当初房屋交付的时候，原告的房屋存在质量问题：房屋地面有开裂、太阳能的水管及回水管爆裂、单元门的门锁坏掉等问题，原告没有解决上述问题，才造成被告物业费用没有缴纳。另原告没有尽到物业服务的义务，小区存在脏乱差、经常被偷盗等问题，上述问题被连云港市电台曝光过。小区里有车被砸、中巴车常常放在小区的门口，挡住了业主的视线，常常导致发生事故。路灯不亮，绿化没有浇过水，违章建筑很多。经审理查明，2012年9月10日，连云港市住房保障中心（甲方）与原告房政物业公司（乙方）签订前期物业管理委托合同，甲方委托乙方对茗馨花园小区物业管理，约定的主要内容为：前期物业服务内容包括，物业共用部位的维护、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.25元／月／平方米，高层住宅0.35元／月／平方米，本合同期限自2012年9月12日至2014年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同中还对其他事项进行了约定。2012年12月24日、2014年7月31日，连云港市物价局备案通知二份，确定茗馨花园保障房的物业服务费收费标准为多层0.25元／平方米／月，高层为每月0.35元／平方米。被告周井更系茗馨花园小区业主，住该小区F5-3-101室室，房屋建筑面积为99.1平方米。从2013年1月1日至2014年12月31日期间未支付相应的物业服务费经原告房政物业公司书面催交后，被告周井更仍未缴纳。上述事实，有原告举证的物业服务合同、收费标准备案通知、房屋所有权证存根、催款通知及被告提供的照片等证据以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，连云港市住房保障中心与房政物业公司签订的物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告周井更作为茗馨花园小区业主，应当根据前期物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告房政物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告房政物业公司在本案中，主张被告周井更拖欠2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，周井更拖欠的物业服务费为0.25元／月／平方米×99.1平方米×12月×2年＝595元。关于被告的答辩意见，第一，被告称其房屋存在质量问题，本院认为，被告并未提供证据予以证实，即使存在质量问题，被告应当向房屋的出卖人主张权利，故对被告该意见，本院不予采纳。第二，对于被告称原告服务不到位的意见，本院认为，原告房政物业公司在管理小区期间，在公用设施维修方面存在一定问题，确有服务不到位情况，故酌情扣减10%的物业服务费，即被告周井更应向原告支付物业服务费595元×（1－10%）＝536元。由于原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务，亦存在违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周井更于本判决生效后十日内给付原告连云港房政物业管理有限公司物业服务费536元；二、驳回原告连云港房政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告周井更负担，于给付上述物业费时一并给付原告。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员  周文贤二〇一六年一月二十九日书 记 员  姚 佳法律条文附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。