陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）榆中法民一终字第00206号上诉人（原审被告）王秀英，女，1958年5月5日出生，汉族，榆林市榆阳区人，个体工商户。被上诉人（原审原告）王晓辉，男，1961年5月14日出生，汉族，陕西省绥德县人，个体工商户。委托代理人王杰，陕西东源律师事务所律师。上诉人王秀英因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2011）榆民二初字第517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明的事实，2003年1月26日，原告王晓辉（甲方）与被告王秀英（乙方）签订房屋租赁合同，约定，租赁范围：甲方将银湖大厦一至六楼及该大厦院内北楼一楼和住宅区门房的全部房铺产（包括楼内的全部设施及财产，具体财产以乙方财产登记表为准）出租给乙方经营使用，楼内的具体财产实际并未登记。租赁期限：为10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止。租赁费：每年20万元。在合同生效之日，甲方必须将房铺产所有设施及房内的一切财产全部交给乙方管理使用。从合同生效之日起，乙方在经营期间，工商税务、水电等一切费用由乙方负责，甲方概不负责，从该月起楼房漏水维修及电梯的启用和维修也由乙方负责。如有违约行为，由违约方付给对方违约金10万元。之后，2004年9月15日，甲、乙双方以调解协议的形式达成房屋租赁合同的补充协议，约定：乙方截至2004年4月30日前所欠租赁费，甲方不再向乙方追偿。从2004年5月1日起至2012年12月31日止，每年继续按20万元计算租金，2004年5月1日至2005年4月30日止第一年度租金本协议签字之日付12万元，下余8万元在2004年9月30日前付清。以后的租金在每年5月1日前向甲方付前半年租金10万元，每年11月1日前付后半年租金10万元。2012年5月1日前乙方一次性向甲方付清最后七个月租金116666元。租赁期内，乙方必须按本协议约定及时支付租赁费，如不能按时足额支付，逾期超过十日，甲方有权单方解除租赁合同，乙方在银湖大厦进行的装修和增建的门厅无偿移交甲方，甲方不负责乙方任何经济损失。本调解协议自乙方付清第一年20万元租金之日起生效，作为甲、乙双方2003年1月26日签订的房屋租赁合同的补充协议，原合同约定与本协议有冲突的，以本协议为准。在合同履行期间，原、被告因租赁费拖欠问题进行了几次诉讼。其中2008年12月4日，原告因2007年3月30日至起诉之日的租赁费被告不按时交纳，起诉至本院，本院作出（2009）榆民二初字第32号民事判决书，判决：1、原告王晓辉与被告王秀英于2002年10月24日、2003年1月26日签订的房屋租赁合同以及2004年5月15日签订的调解协议（补充协议）均有效；2、本判决生效后十日内，由被告王秀英支付拖欠原告王晓辉的房屋租赁费40万元及违约金10万元，共计人民币50万元；3、驳回原告王晓辉的其他诉讼请求。被告王秀英不服，向榆林市中级人民法院提出上诉，该院于2009年12月25日作出（2009）榆中法民一终字第60号民事判决，判决：1、维持榆阳区人民法院（2009）榆民二初字第32号民事判决书第一、三条；2、变更榆阳区人民法院（2009）榆民二初字第32号民事判决书第二条为：本判决生效后十日内，由上诉人王秀英支付拖欠被上诉人王晓辉的房屋租赁费计人民币40万元。原告王晓辉不服，向陕西省高级人民法院申请再审，该院于2010年12月1日作出（2010）陕赔民申字第00616号民事裁定，决定提审本案。经该院审理，查明承租人王秀英在承租租赁物后，未能按合同约定的期限及时向出租人王晓辉履行支付租金的义务，至此已构成对出租人王晓辉的违约，王秀英应按合同约定向王晓辉支付租金和违约金；被告王秀英2007年5月29日以“王晓辉”名义在工商银行存入116600元款项，该存单上的王晓辉并非本案之王晓辉，从而认定被告王秀英违约，将原告王晓辉请求的违约金10万元的诉讼请求予以支持，后于2011年7月26日，该院作出（2011）陕民提字第00009号民事判决，撤销了榆林市中级人民法院（2009）榆中法民一终字第60号民事判决，维持榆林市榆阳区人民法院（2009）榆民二初字第32号民事判决。2009年3月30日至今的房屋租赁费被告又未按时交清，遂原告王晓辉又提起诉讼，提出前述诉讼请求。在审理中，原告王晓辉表示放弃对楼内全部可动产的返还。关于被告的反诉请求：1、依法判令双方签订的租赁合同有效；2、依法判令反诉被告立即赔偿给反诉原告造成的经济损失3055361元；3、依法判令反诉被告支付违约金100000元。经审查，该诉讼请求被告已于2010年3月24日向本院提起诉讼，本院于2010年10月18日作出（2010）榆民二初字第241号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求，故对于被告的反诉请求，本院当庭予以答复，告知其按申诉处理。原审法院判决认为：原告王晓辉与被告王秀英于2003年1月26日签订的房屋租赁合同及于2004年9月15日以调解协议形式达成的补充协议，是双方当事人真实意思的表示，其主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。双方当事人均应依此合同和协议约定全面履行各自的义务。承租人王秀英在承租租赁物后，未能按照合同约定的期限及时向出租人王晓辉履行支付租金的义务，已经构成对出租人王晓辉的违约，王秀英应按照合同约定向王晓辉支付租金和违约金，故原告要求被告支付从2009年3月31日至腾房之日的租赁费（每年20万元）及违约金10万元的诉讼请求，依法应予支持。原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同并腾交租赁物之诉讼请求，因双方于2004年签订的调解协议第三条约定，如对方不能按时足额支付租赁费，逾期超过十日，出租人有权单方解除租赁合同，承租人王秀英现未按协议约定支付租赁费，又被告在未经原告同意转租的情况下，将租赁物转租他人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”和第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，出租人王晓辉可以解除合同，故原告王晓辉要求解除原、被告签订的房屋租赁合同并腾交租赁物之诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决一、原告王晓辉与被告王秀英于2003年1月26日签订的房屋租赁合同及2004年9月15日签订的调解协议有效，依法予以解除。二、本判决生效后十日内，由被告王秀英向原告王晓辉腾交位于银湖大厦一至六楼及该大厦院内北楼一楼和住宅区门房的全部房铺产及楼内的全部固定设施。三、本判决生效后十日内，由被告王秀英支付原告王晓辉从2009年3月31日至腾房之日的租赁费（租赁费每年为人民币20万元）。四、本判决生效后十日内，由被告王秀英支付原告王晓辉违约金人民币10万元。案件受理费人民币9510元，由被告王秀英承担。宣判后，王秀英上诉认为，1、原审判决以未按时支付租金达十天以上，且上诉人未经出租人同意转租为由判令解除合同，腾交租赁物及支付违约金10万元是完全违法、错误的，故应当依法撤销原判，并改判驳回。2、原审判决判上诉人承担从2009年3月31日至腾房之日止的租赁费（每年20万元）不能成立。本案中，并不是上诉人违约不按期支付租赁费，而是被上诉人拒不收取，被上诉人仅仅以此作为解除合同的理由和手段，根本不给上诉人任何支付租金的时间和条件。上诉人租赁房屋后，对房屋进行了大量的投入，共计投入16项3055361元，此部分损失，应由被上诉人依法赔偿。被上诉人不仅造成上诉人巨额经济损失，而且因长年诉讼，使上诉人精神受到折磨和伤害，致上诉人身体多病，经常住院。故应判决被上诉人赔偿上诉人精神损失费。综上，请求1、依法撤销榆阳区人民法院（2011）榆民二初字第517号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王晓辉答辩认为，原判事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。二审与审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王秀英与被上诉人王晓辉于2003年1月26日签订的房屋租赁合同及于2004年9月15日以调解协议形式达成的补充协议，属双方真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法有效。上诉人王秀英未按合同约定的期限向被上诉人王晓辉支付租金，已构成违约，被上诉人王晓辉主张租金和违约金的请求，应予支持。关于双方签订租赁合同是否解除问题，因2004年双方签订的调解协议第三条约定，“如对方不能按时足额支付租赁费，逾期超过十日，出租人有权单方解除租赁合同”，上诉人王秀英现未按协议约定支付租赁费，又未经被上诉人王晓辉的同意擅自将租赁物转租他人，原审根据《中华人民共和国合同法》第224条、227条之规定，判决解除房屋租赁合同、调解协议正确。至于上诉人王秀英认为其已对承租房屋进行投资3055361元，请求赔偿损失的理由，经查，榆阳区人民法院于2010年10月18日作出（2010）榆民二初字第241号民事判决，已驳回该项请求，且原审法院在庭审中，已向上诉人王秀英明确告知该项请求，应按申诉程序处理。故上诉人所持该请求与法无据，应予驳回。据此，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人王秀英所持上诉理由，因无相关证据印证，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王秀英承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮审 判 员  杜波云代理审判员  冯佑贤二〇一一年十一月二十一日书 记 员  李 珍