上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第16744号原告(反诉被告)李正，男，1984年7月19日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市黄浦区。委托代理人王曙东，上海国创律师事务所律师。委托代理人顾希希，上海国创律师事务所实习律师。被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人王一中，董事长。委托代理人杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。委托代理人庄建伟，上海博和律师事务所律师。原告李正与被告上海承望资产管理有限公司(以下简称承望公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。本案于2015年6月25日、8月18日、12月16日三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李正及其委托代理人王曙东、顾希希，被告(反诉原告)承望公司的委托代理人杨仲侃、庄建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正诉称：原、被告于2014年3月5日签订租赁合同，原告向被告承租上海市浦东新区浦东南路1068、1078号中四层4F-08、4F-09室场地用作餐饮。按照约定，被告应于2014年5月1日前交房，2014年6月30日前开业，计租日自2014年7月1日起算。原告在合同签署后足额支付了保证金和首期租金，并开始装修、招聘工人、购买设备，积极筹备开业，但被告因自身原因无法按期开业，导致原告损失。2014年12月20日，被告突然通知原告大楼将于12月26日开业，但未就计租日期、前期延期事项的处理与原告商议。原告为减少损失，于2015年1月26日试营业。2015年1月26日，原告收到被告的收租通知，要求自2015年1月1日起计算租金，物业费自2014年6月8日起算。2015年3月4日，原告又收到另一份收租通知，租金及物业费计算期限又发生变动。被告违约在先，又拒绝协商，并擅自断水断电，造成原告无法正常经营。原告诉讼请求：1、解除双方签订的租赁合同；2、被告返还租赁保证金、装修押金195,312元；3、被告赔偿原告损失1,106,220.60元；4、被告赔偿原告律师费32,000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)承望公司答辩并反诉称：双方租赁合同合法有效，李正经营的商铺于2014年12月15日开业，并以上海木槿花餐饮有限公司名义经营，但该商铺既无营业执照，又无卫生许可、环评等行政许可，员工没有健康证，提供餐饮服务后不开具正规发票，承望公司多次接到顾客投诉，并要求李正整改，但李正置若罔闻，还以其他商户开业影响其生意为由多次要求变更租金标准并拖欠租金物业费等。承望公司认为系李正违约，故只同意返还装修押金，不同意李正的其余诉讼请求。承望公司另提出反诉，请求：1、解除双方租赁合同；2、李正支付租金，按每日1,929元的标准自2015年2月26日起计算至2015年5月31日；3、李正支付物业费，按每日579元的标准自2014年12月26日计算至2015年5月31日；4、李正支付违约金228,828元，并没收押金；5、李正支付承望公司律师费65,750元；6、反诉诉讼费由李正承担。反诉被告李正辩称：租赁合同系因承望公司违约而解除，李正实际使用房屋期间即2015年1月26日至2015年3月5日的租金及物业费已经支付，不存在欠付租金物业费的问题，不同意承望公司的反诉诉讼请求。经审理查明：2014年3月5日，李正(乙方)与承望公司(甲方)签订《物业租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦东南路1068、1078号中融大厦四层4F-08、4F-09室场地(以下简称系争商铺)出租给乙方使用，租期为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止，计租起始日为2014年7月1日，甲方于2014年5月1日前向乙方交付租赁场地，管理费的交付起始日自2014年5月1日起计；租金逐年递增，其中2014年7月1日至2015年4月30日的月租金为58,674元，年租金为704,085元；每月物业管理费为17,602元；租金和管理费支付方式为先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；乙方另支付租赁押金176,022元。合同还约定，基本租金每月15日为制账单日期，25日为乙方最后付款日期，若乙方先付后租，则收取下期的基本租金、管理费及上期的水电费等，若乙方不能足额支付应付租金或管理费、水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费等公用事业费或其他应付费用在内的各种费用连续超过30天，视作乙方擅自终止合同，乙方因此应当承担违约责任；逾期支付租金及各项费用的，应按每日万分之五支付滞纳金，因逾期而解除合同的，乙方应承担的违约金相当于3个月的租金(含管理费)，同时乙方无权要求返还押金；乙方应于2014年6月30日前开业经营，如延期开业则支付违约金，新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起算日、物业费缴付日等作相应调整。合同签订后，李正向承望公司支付了租赁押金176,022元，装修押金19,290元以及首期两个月的租金物业费152,552元，承望公司亦将系争商铺交付给李正使用。2014年5月，李正进场对系争商铺进行装修，至2014年7月初主体装修基本完成，但由于承望公司未能取得中融大厦的环评及消防验收手续，系争商铺未能于2014年7月开业。2014年12月9日，承望公司向李正送交《开业确认书》，李正确认商铺最晚于2015年1月8日开业，试营业时间为2014年12月15日，该确认书由李正本人签名。审理中，因李正否认其签名真实性，本院委托司法鉴定机构进行了笔迹鉴定，鉴定意见为《开业确认书》中“李正”的签名确为李正本人所签。2014年10月28日，中融大厦通过环保设施竣工验收。2014年12月17日，中融大厦通过建设工程消防验收。2015年1月26日，承望公司向李正发出《收租通知》，要求李正于2015年1月31日前缴纳2015年3月1日至2015年4月30日的房租117,348元以及2014年6月8日至2015年2月28日的物业管理费，两项合计271,474元。因李正未缴纳上述费用，2015年3月4日，承望公司向李正发出《催告函》，要求李正于2015年3月5日之前缴纳2015年2月26日至2015年4月25日的租金117,348元以及2014年12月26日至2015年2月25日的物业管理费35,204元。因李正未缴纳上述费用，承望公司随即于2015年3月6日对系争商铺断水断电，李正遂停止经营。2015年3月24日，李正向承望公司递交《申请书》，称签订租赁合同时招商人员承诺商场只经营一家同类餐厅，但在李正的餐厅开业后，五楼又经营了一家同类餐厅，故申请将收租方式改为提成或保底方式。2015年4月，李正搬走了系争商铺内的部分物品，承望公司将其余物品另外存放，并将系争商铺另行出租，新的租户对系争商铺进行了重新装修。2015年6月25日，李正搬走了遗留在系争商铺内的其余可移动物品。审理中，应李正申请，本院委托司法鉴定机构就李正对系争房屋的固定装修价值进行评估。鉴定机构出具的鉴定意见为，系争商铺装修造价为252,587元。原、被告对该鉴定结论无异议，并一致同意在鉴定造价的基础上扣除水费50元。李正另提出，除鉴定结论外，李正还安装了中央空调风机管道，造价7万元；铺设煤气管道造价75,000元；消防设施安装及审批花费3万元，但除消防安全检查合格证外未提供证据证明。承望公司否认存在李正所述的上述鉴定结论之外的装修部分。鉴定人的意见为，李正提出的中央空调、煤气管道均未提供依据，故无法确定造价；消防设施也未提供依据，但根据系争商铺的建筑面积估算，若确实有该施工项目，造价3万元尚属合理。审理中，李正还递交了员工劳动合同、工资签收单等证据，证明因延期开业造成李正的工人工资损失37万余元，承望公司对上述证据均不予认可。以上事实，有经庭审质证的《物业租赁合同》、收据、消防安全检查合格证、《收租通知》、《催告函》、《申请书》、上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局《关于中融大厦1-5楼部分铺面装修验收的审批意见》、上海市浦东新区公安消防支队《建设工程消防验收意见书》等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，李正与承望公司签订的《物业租赁合同》系当事人真实合意，双方就系争商铺建立的租赁合同关系成立并生效。根据租赁合同约定，商场原定于2014年6月30日开业，租金自2014年7月1日起算，物业费自2014年5月1日起算，若因承望公司原因调整开业日期，则租赁期、租金起算日、物业费缴付日等作相应调整。本案租赁合同实际履行过程中，由于商场环评、消防验收等迟延的原因，至2014年12月才具备开业条件，系争商铺的租期应作相应调整。李正签署的《开业确认书》可以证实双方曾协商一致系争商铺于2014年12月15日开业，承望公司主张租金起算日调整至2014年12月26日符合双方约定，本院予以采纳，李正于签约时预交的两个月租金应对应于2014年12月26日至2015年2月25日的租期。李正主张系争商铺2015年1月26日才开业，与其签署的《开业确认书》不符，本院不予采纳。双方约定物业费自2014年5月1日房屋交付时起算，即装修免租期内李正仍应承担物业费，但未约定若因承望公司原因迟延开业，迟延期间的物业费李正是否需要承担。本院认为，根据合同约定以及双方合同本意，李正签约时预交的物业费应为2014年5月1日至6月30日的物业费，之后因承望公司原因迟延开业，迟延期间的物业费不应由李正承担，应自正式开业即2014年12月26日起再支付物业费，承望公司2015年3月4日发出的《催告函》中也认可此计算方式。李正提出的应自2015年1月26日开始计算物业费以及承望公司提出迟延开业期间的物业费也应由李正承担的意见本院均不予采纳。李正未按约支付2015年2月26日起的租金以及2014年12月26日起的物业费属于迟延履行，但是考虑到之前系由于承望公司原因导致商场开业迟延，以及2015年1月承望公司发出的《收租通知》中亦存在租金及物业费计算错误的情况，双方就租金及物业费事宜在交涉，因此至2015年3月6日，李正迟延付款的行为尚不构成根本违约，承望公司尚不具备单方解除合同的权利，承望公司此时对系争商铺采取断水断电的措施影响李正经营，不符合合同约定。嗣后，承望公司将系争房屋另行出租给了案外人，本案租赁合同事实上已经无法继续履行，双方均提出解除合同，本院予以准许。由于双方就合同解除均存在过错，因此对于承望公司要求李正支付违约金、没收押金、赔偿律师费以及李正要求承望公司赔偿律师费的诉讼请求本院均不予支持。李正实际经营至2015年3月5日，故租金及物业费均应结算至该日，李正还应支付承望公司2015年2月26日至2015年3月5日共八日的房屋租金(按每日1,929元的标准)计15,432元以及2014年12月26日至2015年3月5日的物业费(按每日579元的标准)计39,836元。根据法律规定，合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故承望公司应当将李正支付的租赁押金及装修押金返还给李正。李正为经营商铺投入资金进行了装修，遭受了实际损失，该损失由双方根据过错分担，承望公司应给予李正一定赔偿，金额由本院酌定。李正提出的其他物品损失及工人工资损失，缺乏充分证据证明，要求承望公司进行赔偿也缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)李正与被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司于2014年3月5日签订的《物业租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)李正租赁保证金176,022元以及装修押金19,290元；三、被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿原告(反诉被告)李正装修损失15万元；四、原告(反诉被告)李正应于本判决生效之日起七日内支付被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司租金15,432元以及物业费39,836元；五、驳回原告(反诉被告)李正的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,800元，减半收取计8,400元，由原告(反诉被告)李正负担5,160元，被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司负担3,240元；反诉案件受理费4,905.50元，由原告(反诉被告)李正负担590.50元，被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司负担4,315元；笔迹鉴定费3,500元，由原告(反诉被告)李正负担；审价费12,000元，由原告(反诉被告)李正负担6,000元，被告(反诉原告)上海承望资产管理有限公司负担6,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一六年一月七日书记员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。