山东省菏泽市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)鲁17民终1884号上诉人（原审原告）：刘松。上诉人（原审原告）：马建。二上诉人共同委托诉讼代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张天浩。被上诉人（原审被告）：杨公亮。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张新强，山东盛雅律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：单长浩，山东盛雅律师事务所实习律师。上诉人刘松、马建因与被上诉人张天浩、杨公亮确认合同无效纠纷一案，不服山东省单县人民法院（2016）鲁1722民初2123号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。二原审原告诉称：二原告与被告张天浩于2012年4月6日共同出资购买位于单县园艺办事处刘五楼村东北的地皮一处，并在其上建造门市房二间。被告张天浩在未告知二原告的情况下私自将其中一间卖与被告杨公亮，并签订《买卖房屋宅地协议》。上述行为侵犯了原告的合法权益，请求依法确认上述协议无效。原审被告杨公亮答辩称:1、原告主张的房屋在建设时并没有取得相关许可证件，该建筑物不能发生设立物权的法律效果。即使原告曾出资，也不享有物权权益，也无权由建筑物引起的归属及相关事宜提起诉讼，故其无诉权，不具有本案的诉讼主体资格。2、答辩人所购买的房屋是答辩人的近亲属高启洪承建，在建造时只有张天浩料理建筑事宜，工程款也是由张天浩支付；在购买涉案房产时，张天浩也向答辩人出示其个人购买土地的合同，涉案房产属张天浩所有，故张天浩有权将房产出售给答辩人。3、答辩人在购买此房时，完全是善意的，已付清全部购房款，也履行了对涉案房产所有权利的行使，故应依法保护答辩人的善意行为。4、原告和张天浩之间的纠纷，属合伙纠纷，应另案处理，与答辩人无关。综上，请求依法驳回原告的起诉。原审被告张天浩答辩称：涉案土地是其购买，房产是其建造，故该房产其有权出售。在建房时其曾向二原告借款，房产出售后其已归还，尚欠刘松60000元，该款应由其归还，与买受人无关。不同意原告的请求。原审法院经审理认定，本案涉案房屋占用的土地性质为集体土地，位于单县园艺办事处××、××与君子路交叉口西南角，南北长24米、东西宽8米，原使用权人为单县园艺办事处刘五楼村村民单长民，其于2012年2月8日转让于被告张天浩。2012年4月6日，二原告与被告张天浩订立协议，约定：刘五楼东北角沿街长20米宽8米的地块一宗由其三人出资购买，三人共同所有。同日被告张天浩向原告刘松出具收据，内容为“收条，今收到刘松地皮款陆万元整（60000.00），张天浩，2012年4月6日”。后张天浩委托高启洪在上述地块上建成两间二层楼房一幢。经高启洪协调，张天浩于2014年3月7日将上述楼房中的其中一间出售给杨公亮，购房款于同月5日交付，双方签订“买卖房屋宅地协议”，并由张天浩向杨公亮出具房款收据，其内容分别为：兹有张天浩东西4米南北20米的二层门市房，面积160平方，以35.50万元的价格出售于杨公亮；“今收到高启洪现金叁拾伍万伍（高启洪代杨公亮付款），张天浩，2014年3月5日”。另一间于2012年9月1日出售给高启洪的之子高强。2014年3月18日，高启洪代表杨公亮、高强与租房人时光签订租房协议，将上述二层楼房出租于时光。因时光租房期限逾期后未交付2015年度的房租，杨公亮、高强为此提起诉讼。在该案庭审中，张天浩以证人的身份出庭作证的证言为：其看中一块地皮，建房时其与二原告各投资10余万元，后其购买了上述房产，偿还了刘松的款，尚欠马建部分款，后因缺钱就将上述房产通过高启洪卖于杨公亮、高强。2016年4月22日，二原告以张天浩在未向其告知的情况下私自将其中一间买与杨公亮及签订买卖房屋宅地协议的行为侵犯了其合法权益为由，向原审法院提起诉讼。截至于庭审调查结束前原被告均未提交涉案房屋及房屋所附着土地的房屋所有权证、土地使用权证、建设用地规划许可证等相关产权手续。二原告称其分别两次向张天浩交付购地款和房款，仅刘松提交了一份张天浩向其出具的购地款收据。原告马建称其出资款已交付于张天浩，未提交张天浩出具的收据，张天浩称该款已退还。原审法院认为，从已经查明的上述事实可以看出，本案涉案房屋占用土地的使用权人原为单长民，土地性质为农村集体土地。单长民将涉案土地转让于张天浩后，张天浩与二原告签订协议，约定上述土地为其三人出资共有。三人出资建房后，张天浩归还了马建的出资，尚欠刘松购地出资款60000元。二原告称其分别两次向张天浩交付购地款和房款，根据刘松提交的由张天浩向其出具的购地款收据可以推定，张天浩应是向其分别出具了购地款和建房款收据。现除刘松提交了购地出资款收据外，二原告不能提交其他收据，又张天浩称其他款其已归还。故原告马建对涉案房屋及其所附着的地块均不享有任何权利，刘松对涉案房屋亦不享有任何权利。山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（鲁高法〔2011〕297号）第七条第一款“依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益，因此，因违法建筑的归属和内容发生争议的，人民法院不予受理，告知当事人向有关行政主管部门申请解决”及《最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要》第七条“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉”之规定，涉案房屋系在农村集体性质土地上进行建设的，未领得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，故涉案房屋并非合法建筑。因该建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对其不享有物权权益，因而建造人无法办理产权证书，故原审法院不宜确认其权属。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。因二原告的建房出资已收回，不享有涉案房屋的任何权益，且原告又非二被告所签订的《买卖房屋宅地协议》的任何一方当事人，故其并非本案的适格主体，依照上述规定，应驳回其起诉。综上，参照《山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第七条第一款，《最高人民法院2011年全国民事审判工作会议纪要》第七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百三十四条之规定，裁定如下：驳回原告刘松、马建的起诉。案件受理费100元，予以退还。上诉人刘松、马建不服一审裁定，共同向本院提出上诉称：1、一审裁定认定上诉人的建房出资已收回，不享有涉案房屋的任何权利不当。涉案房屋是二上诉人与被上诉人张天浩三人共同出资建造，故该房屋应属三人共同所有。二上诉人至今未收到张天浩的任何款项，一审认定张天浩将出资款退还给上诉人无事实根据。二上诉人虽然不是涉案买卖房屋宅地协议的当事人，但该协议侵害了二上诉人的合法权益，与二上诉人有直接利害关系，故上诉人是本案适格主体。2、《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定，办理建设用地规划许可证是针对在国有土地上建房，而涉案房屋占用的土地是上诉人通过有偿方式取得的集体土地，并且上诉人出资建设了涉案房屋，一审法院不能仅凭上诉人未领得土地使用证、建设用地规划许可证就片面否定了上诉人对涉案房屋享有的物权。3、既然一审法院认定涉案房屋并非合法建筑，则涉案买卖房屋宅地协议也是无效协议。4、一审法院已查明涉案房屋系上诉人与被上诉人张天浩共同出资建造，张天浩未经上诉人同意擅自将房屋以低价转让给被上诉人杨公亮，损害了上诉人的合法权益，就应确认涉案买卖房屋宅地协议为无效协议。一审法院直接驳回上诉人的起诉违反法律规定。请求二审法院撤销原裁定，发回重审或改判确认杨公亮与张天浩签订的买卖房屋宅地协议无效，上诉费用由被上诉人负担。被上诉人杨公亮答辩称：一审裁定认识事实清楚，适用法律正确。二上诉人上诉理由不成立。被上诉人张天浩答辩称：对一审裁定认定的事实无异议，请求维持原裁定。本院认为，上诉人刘松、马建在本案中的诉讼请求虽是要求确认杨公亮和张天浩之间签订的《买卖房屋宅地协议》因侵犯了其合法权益而系无效，但其提起本案诉讼的实质是主张对该合同所涉建筑物共同享有所有权。本案纠纷实属因该建筑物的权属发生争议而致。在本案中，各方当事人均未提交能够证明争议建筑物系合法建筑的相关证据，故本案不属人民法院民事案件受理范围，当事人应向有关行政主管部门申请解决。二上诉人与张天浩是否系合伙关系，其出资款是否已退还，本院对此不予审查。综上，一审裁定驳回二上诉人的起诉并无不当。二上诉人的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  路凤娟代理审判员  李 锋代理审判员  李 兴二〇一六年八月二十七日书 记 员  张伟威