上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3107号上诉人（原审被告）赵平根，男，1961年12月10日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇听潮南路107号。委托代理人夏永清，北京市中银律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）上海嘉佑投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区宝安公路2889号2幢A1392室。法定代表人茅一萍，执行董事。委托代理人孔琴，上海市锦天城律师事务所律师。原审被告上海南汇英姿源浴场，住所地上海市浦东新区惠南镇听潮南路107号。投资人徐巧英，总经理。委托代理人夏永清，北京市中银律师事务所上海分所律师。原审被告徐巧英，女，1961年5月15日生，汉族，住上海市浦东新区惠南镇听潮南路107号。委托代理人夏永清，北京市中银律师事务所上海分所律师。上诉人赵平根因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人赵平根，原审被告暨原审被告上海南汇英姿源浴场（以下简称英姿源浴场）之法定代表人徐巧英、赵平根、英姿源浴场、徐巧英之共同委托代理人夏永清，被上诉人上海嘉佑投资管理有限公司（以下简称嘉佑公司）之委托代理人孔琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区惠南镇听潮南路107-109号一层至二屋房屋登记于嘉佑公司名下。2007年7月20日，嘉佑公司作为甲方、赵平根作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋共1，420平方米出租给乙方用于经营，租赁期限自2007年7月20日至2015年6月20日止，起租日为2007年10月20日。合同第四条“租金及支付方式”约定：1、租金：每平方米（建筑面积）人民币（下同）0.80元，在原有基础上第三年起每年递增百分之五。2、支付方式：每年提前一个月一次性支付。3、在租赁期内，乙方租赁使用房屋所产生的水、电、燃气及管理费等一切费用由乙方自行承担。4、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日首付15万元人民币。甲方支付第一年房租为414，640元人民币，于2008年3月20日前付清全年租金。第二年开始每年一次付清租金，并应提前一个月支付。合同第九条第2款约定，乙方如逾期支付租金，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2007年12月3日，为帮助英姿源浴场办理工商登记手续，嘉佑公司与英姿源浴场再次签订《房屋租赁合同》一份，内容与嘉佑公司和赵平根签订的《房屋租赁合同》相同。2008年1月4日，英姿源浴场经核准成立。期间，赵平根、徐巧英先后共支付嘉佑公司租金2，874，600元，其中最后几期租金支付情况为：2014年1月27日支付60，000元，2014年2月21日支付50，000元，2014年10月24日支付50，000元，2014年11月24日支付50，000元。2012年10月，赵平根一方将部分系争房屋转租给案外人经营轮胎店，截止至最后一次庭审时仍未收回。2015年4月10日，嘉佑公司诉至法院，要求判令：1、解除嘉佑公司与赵平根、英姿源浴场之间的房屋租赁合同关系；2、赵平根、英姿源浴场支付至2015年4月30日止的租金690，446.49元；3、赵平根、英姿源浴场按合同约定的第八年月租金标准46，304.77元支付嘉佑公司自2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、赵平根、英姿源浴场、徐巧英自系争房屋中迁出，赵平根、英姿源浴场将系争房屋返还嘉佑公司；5、赵平根、英姿源浴场给付嘉佑公司逾期支付租金的违约金194，562.73元（其中第七年租金529，197.39元按日万分之五计算从2014年1月25日计算到2015年4月30日共121，980元；第八年租金509，352.49元按日万分之五自2014年7月20日至2015年4月30日共72，582.73元）。原审审理中，1、嘉佑公司表示，赵平根因经营困难确曾要求帮嘉佑公司转租或转卖系争房屋，并曾找数人与嘉佑公司接触，其中确有林建国其人，并支付过10万元钱款。但后来林建国因嫌双方间合同尚未处理结束，且部分房屋还在他人经营之下，故拒绝签订租赁合同。2、嘉佑公司确认，租金应自2007年10月20日起算。3、嘉佑公司表示，从未收到赵平根一方关于房屋产生裂缝无法使用的反馈。4、双方确认赵平根一方未向嘉佑公司支付过押金。5、嘉佑公司表示因合同于审理期间已到期，故撤回要求解除合同的诉讼请求。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现嘉佑公司虽分别与赵平根、英姿源浴场签有《房屋租赁合同》，但依据双方陈述，嘉佑公司与英姿源浴场签订合同的真实意思在于为英姿源浴场办理工商登记手续提供方便而非建立新的租赁关系，且嘉佑公司与承租人在合同履行过程中确实只存在一次房屋交付，一笔租金支付，故双方实际履行的应是嘉佑公司与赵平根签署的合同，赵平根主张英姿源浴场承担支付租金、使用费、违约金及返还房屋的责任，缺乏依据，法院不予支持。嘉佑公司与赵平根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。赵平根承租系争房屋应按时支付租金。赵平根主张该合同已经双方口头协议终止履行，未提供证据证明，法院不予采信。赵平根主张租金自2007年10月20日起算，符合合同约定，法院予以采信；并且依据合同第三条中“本合同租赁期为自2007年7月20日至2015年6月20日止。起租日为2007年10月20日”和合同第四条第4款中“甲方支付第一年房租为414，640元人民币，于2008年3月20日前付清全年租金”的约定，可以认定每一年租金递增的起算日亦均为10月20日，而非7月20日。现合同于2015年6月20日到期，赵平根共应支付租金3，605，423.30元，扣除已支付的2，874，600元，还应支付租金730，823.30元。赵平根主张在拖欠租金中扣除已付物业管理费，与合同约定不符；主张扣除已付电费中的基本电费金额，缺乏法律依据，法院均不予采信。赵平根主张在拖欠租金中扣除嘉佑公司应向其支付的佣金，因嘉佑公司否认，且嘉佑公司是否应支付佣金系另一法律关系范畴，本案不能直接认定，故对赵平根该抗辩意见，法院亦不采信。赵平根还主张租金中扣除无法使用部分房屋期间的租金，因赵平根并未提供证据证明曾通知嘉佑公司的事实及客观上无法使用的期间，法院亦无法采信。赵平根租赁嘉佑公司房屋，合同到期后，理应将全部房屋完整地返还嘉佑公司。现其未将转租给他人的房屋收回，亦未将系争房屋的其他部分返还嘉佑公司，嘉佑公司主张按合同约定第八年的租金标准计算全部房屋至返还时止的房屋使用费，并无不当，法院予以支持。赵平根据以抗辩的合同“应在租赁期满后60天内撤离”的约定，并未直接免除房屋使用费，法院对赵平根抗辩亦不予采信。系争房屋原由赵平根、徐巧英、英姿源浴场使用，现其自称已从系争房屋中迁出，但未提供证据证明，亦未与嘉佑公司办理交接手续，嘉佑公司主张赵平根、英姿源浴场、徐巧英自系争房屋中迁出，要求赵平根返还房屋，法院予以支持。《房屋租赁合同》约定租金应每年提前一个月一次性支付，赵平根在履行过程中延期支付，嘉佑公司虽予接受，但并不构成对合同约定内容的变更，故嘉佑公司对第七年、第八年逾期支付的租金按合同约定主张违约金，并无不当，法院予以支持。嘉佑公司在计算租金时系从2007年7月20日起算，故其主张的违约金计算方式有误，故由法院依据客观情况按实计算。嘉佑公司撤回要求解除合同关系的诉讼请求，属其对诉讼权利的自行处分，符合法律规定，法院予以准许。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二○一五年八月十日作出判决：一、赵平根应于判决生效之日起十日内支付嘉佑公司截止至2015年6月20日的房屋租金人民币730，823.30元；二、赵平根应于判决生效之日起十日内支付嘉佑公司按每月46，304.77元计算自2015年6月21日起至赵平根返还房屋之日止的房屋使用费；三、赵平根、英姿源浴场、徐巧英应于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区惠南镇听潮南路107、109号一层至二层房屋中迁出，赵平根应将上述房屋返还嘉佑公司；四、赵平根应于判决生效之日起十日内支付嘉佑公司至2015年4月30日止的违约金172，680.04元；五、驳回嘉佑公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12，028元，减半收取计人民币6，014元，由赵平根负担。判决后，赵平根不服，上诉于本院，诉称：2014年底，经被上诉人同意，其居间介绍被上诉人与案外人林建国达成了涉讼房屋的租赁协议；本案双方达成协议，如上诉人介绍他人租赁房屋，则涉讼合同可提前解除；在居间过程中，被上诉人同意上诉人暂缓支付租金；电费中有一项基本电费，即使不使用房屋也会产生，该费用不应由上诉人承担；物业费系房屋本身产生的费用，不是经营中产生的费用，不应由上诉人承担；涉讼房屋中有40平方米房屋漏水导致其不能使用，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、四项，改判其仅需支付至2015年2月28日止的租金561，041.66元，并由被上诉人支付上诉人代付的电费172，250元、物业管理费172，800元及房屋租金损失43，496元。被上诉人嘉佑公司辩称：按时足额支付租金系上诉人最主要的义务，然上诉人拖欠租金达70多万元，显已构成严重违约，应承担合同违约责任；上诉人为逃避付款义务，主动向被上诉人表示其可帮助找到租客，但最终被上诉人并未与案外人签订租赁合同；合同约定租赁房屋产生的水电费、物业费由承租人自行承担；双方间的合同履行至2015年，上诉人从未向被上诉人提出过任何房屋质量问题，故不同意上诉请求。原审被告英姿源浴场、徐巧英同意上诉人的意见。二审中，上诉人出示快递单一份，旨在证明其向被上诉人的注册地邮寄了交房催告，但无人签收；被上诉人表示没有收到该信件。被上诉人则出示房屋交接书一份，旨在证明双方已于2015年9月16日办理房屋交接手续；上诉人对此予以确认。本院认为，上诉人出示的快递单具有真实性，该快递单显示邮寄时间为2015年9月9日，而本案双方一致确认的交接日为2015年9月16日，因此，从时间顺序间隔而言，上诉人曾邮寄交房催告并不能推导出被上诉人有故意迟延收房之事实。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年9月16日，被上诉人收到上诉人交还的涉讼房屋。本院认为，嘉佑公司与赵平根签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。赵平根主张双方达成协议，如其介绍他人租赁房屋，则涉讼合同可提前解除，然该主张为嘉佑公司否认，且赵平根未能出示有效证据予以证明，故本院不予采纳。赵平根主张2014年底，经其居间介绍，嘉佑公司已与案外人林建国达成了涉讼房屋的租赁协议，嘉佑公司对此不予认可，二审中，赵平根表示其所出示的嘉佑公司与案外人间的协议仅有林建国签字，未经嘉佑公司签署，本院认为，赵平根的前述主张，依据不足，显难成立。并且，二审中，赵平根与嘉佑公司一致认可双方于2015年9月16日办理房屋交接手续。假使嘉佑公司早已与案外人就涉讼房屋达成租赁协议，而房屋却始终处于赵平根控制之中，显有违常理。涉讼合同约定，在租赁期内，承租人租赁使用房屋所产生的水、电、燃气及管理费等一切费用由承租人自行承担。因此，赵平根关于基本电费、物业费应予抵扣的上诉理由，不符合合同约定，不予采纳。赵平根主张因漏水致部分房屋无法使用，然其未能出示有效证据予以证明，且其二审庭审中对于房屋损坏的时间、原因的陈述与其上诉状的内容出入较大，该项主张，本院依法难予采纳。综上而言，赵平根关于撤销原审判决主文第一、二、四项，改判其仅需支付至2015年2月28日止的租金561，041.66元，并由嘉佑公司支付其代付的电费172，250元、物业管理费172，800元及房屋租金损失43，496元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币12，028元，由上诉人赵平根负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  许 京二〇一六年一月四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；