广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第1251号原告（反诉被告）武羽凤，女，1977年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，原告（反诉被告）许宇荣，男，1954年8月21日出生，台湾居民，住广东省东莞市，被告（反诉原告）李远强，男，1970年9月11日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托代理人朱启珍、卢伟强，均系广东启鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣诉被告（反诉原告）李远强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣及委托代理人刘天军，被告（反诉原告）李远强及其委托代理人朱启珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣诉称，武羽凤与李远强于2011年1月9日签订《房地产买卖合同》一份，约定由李远强将其所有的位于惠州市××小区（××号展销厅，建筑面积为85.58平方米，以下简称“涉案房产”)以总价人民币272万元整转让给武羽凤，之后买方增名为“武羽凤、许宇荣”二人；该合同同时约定，李远强作为卖方承诺交易的房产不带租约出售，并于2011年1月21日书面承诺并保证在交楼时与租户之间没有租约，否则，买受人武羽凤、许宇荣可拒付余款人民币100万元。上述合同签订后，武羽凤、许宇荣二人依约支付了定金人民币20万元及首期款人民币152万元(部分是武羽凤支付，部分是许宇荣支付)；同时，将余款人民币100万元的支付方式从按揭改为由买方在约定的条件成就时现金支付及买方增名为买受人二人，李远强对履行过程中的变化予以认可，并在此基础上配合买方到惠州房产交易中心递交了过户资料。而李远强在领取了《房地产权登记申请受理回执》后，在指定的期限内拒不缴纳房地产过户的相关税费；同时，武羽凤、许宇荣近期发现，李远强在订立合同时，隐瞒存在租约的重要事实，租户现明确表示有多年租约并不愿解约，李远强将无法兑现承诺如期交房，属典型的民事欺诈行为。综上所述，武羽凤、许宇荣已依约履行了各项合同义务，而被告李远强不依约缴纳过户登记的税款，且隐瞒重要事实，并经催告后仍然不履行相关义务和排除交房的障碍，致使武羽凤、许宇荣的合同目的不能实现。武羽凤、许宇荣现为维护自己的合法权益，特诉请人民法院依法判令：一、解除房屋买卖合同，被告李远强立即双倍返还原告武羽凤、许宇荣定金人民币40万元(20万元×2)；二、被告李远强立即返还原告武羽凤、许宇荣购房款人民币152万元；三、本案全部诉讼费用均由被告李远强负担。被告（反诉原告）李远强辩称，一、李远强已履行了移转房屋所有权转移登记的义务。按双方于2011年1月9日签订的《房地产买卖合同》的约定，李远强作为房屋出卖人负担办理所有权移转登记所涉及的相关费用。虽然合同并未明确约定办理所有权移转登记的期限，但李远强于合同签订后即积极履行该义务，将原已按揭抵押的房产证通过提前还贷解除抵押拿回原件，到惠州房产交易中心、税务部门、房产局、国土局等部门联系办理相关房产交易过户登记的手续，为此支付了个人所得税、印花税、土地增值税、测绘费、评估费等交易税费合计83565元，惠州房产交易中心于2011年2月23日向被告开出《房地产权登记申请受理回执》，并于2011年3月10日办结了过户登记手续，至此，本案买卖标的房产，实际上已完成了所有权的移转登记手续，所有权人已由李远强变更登记为武羽凤、许宇荣，剩下的手续就是领取新的房地产权证，只要按通知缴交房屋所有权登记费、房地产交易手续费合计1074元就可以领取新的房地产权证。可见，李远强已经履行了作为出卖人的办理所有权移转登记的义务。至于武羽凤、许宇荣所称，李远强没有按通知规定的时间去缴交房屋所有权登记费、房地产交易手续费并领取新的房地产权证，构成违约的问题，这一观点与事实及法律相违，是不能成立的。理由是，按合同的约定，武羽凤、许宇荣必须于2011年1月25日前，就未付购房款中的100万元向银行申请按揭贷款，取得相应的贷款承诺或按揭贷款受理通知，但直到李远强办结了所有权移转登记手续，武羽凤、许宇荣仍未履行申请银行按揭贷款的义务。经李远强催促，武羽凤、许宇荣既未提供其按揭贷款申请己获银行承诺或受理的文件资料，也未提供就该100万元购房款作出保证付款的承诺。在这种情况下，如果李远强去缴交房屋所有权登记费、房地产交易手续费并领取新的房地产权证，李远强的权利将无法得到保障；而且，由于领取了新的房地产权证，武羽凤、许宇荣已经是实际上、法律上的所有权人，如果武羽凤、许宇荣取消交易，须再次办理产权过户登记手续，将产生又一笔交易税费，给李远强造成更大的损失。因此，在上述情况下，基于合同法关于同时履行抗辩权、不安抗辩权的规定，李远强在武羽凤、许宇荣未按合同约定提供银行按揭贷款申请资料或对付款作出书面承诺，其权利未有足够保障的前提下，暂缓缴交房屋所有权登记费、房地产交易手续费并领取新的房地产权证，属于合法的行使抗辩权的行为，不构成违约。二、李远强并未隐瞒重要事实，不存在民事欺诈。武羽凤、许宇荣诉称，李远强隐瞒买卖标的房屋存在未到期租约的重要事实，将无法兑现无租约交房的承诺，属于民事欺诈行为。武羽凤、许宇荣的上述主张是没有事实依据的，根本不能成立。对于本案的买卖标的房屋的状况，李远强己经履行了如实告知的义务，没有任何隐瞒。而且，应武羽凤、许宇荣的要求，李远强已经承诺在交付房屋之时，未就该房屋与他人签订租约。事实确实如此，直到目前为止，李远强绝对没有就涉案房产与他人签订租约，完全可以履行不带租约交付房屋的义务。武羽凤、许宇荣对其主张没有提供任何确实、充分、合法的证据，是没有事实依据的，依法不能成立。三、本案房屋买卖合同不存在履行障碍，合同目的完全可以实现。依据本案房屋买卖合同的约定，李远强的主要义务就是办理所有权移转登记及交付房屋，而武羽凤、许宇荣的主要义务就是按约定支付购房款。如前所述，李远强在签订合同后即积极履行办理所有权移转登记的义务，且在2011年3月10日已办结了所有权移转登记手续，房屋所有权已经登记在武羽凤、许宇荣名下，只要缴交了一千来元的登记费用就即刻可以领取新的房地产权证；至于交付问题，只要武羽凤、许宇荣支付了购房款，李远强即时可以按合同约定交付房屋。显然，本案房屋买卖合同根本不存在任何障碍，合同目的完全可以实现。导致目前状态的根本原因，在于武羽凤、许宇荣未按合同约定履行购房款的按揭贷款申请手续或提出付款的担保，以及按合同约定支付购房款，完全是由于武羽凤、许宇荣的违约行为造成的。由此所造的法律后果，应由武羽凤、许宇荣承担。综上所述，李远强已经履行了移转所有权登记的义务，不存在隐瞒重要事实构成民事欺诈的行为，合同履行不存在任何障碍，合同目的完全可以实现。基于此，武羽凤、许宇荣要求双倍返还定金、返还己付购房款的诉讼请求是没有事实与法律依据的，请求法庭依法予以驳回。被告（反诉原告）李远强反诉称，2011年1月9日，双方签订《房地产买卖合同》。按合同约定，李远强将其所有的涉案房屋卖给武羽凤、许宇荣，总价272万元，签订合同时交付定金20万元，武羽凤、许宇荣须于2011年1月15日前向银行申请按揭贷款100万元用于支付部分购房款，李远强于收清购房款后交付房屋给武羽凤、许宇荣。合同还约定了其他具体的权利义务。合同签订后，李远强即积极履行办理房屋所有权移转登记手续的义务，将原已按揭抵押的房产证通过提前还贷解除抵押拿回原件，到相关部门联系办理相关房产交易过户登记的手续，为此支付了交易税费合计83565元，并于2011年3月10日办结了过户登记手续。至此，本案买卖标的房产，实际上已完成了所有权的移转登记手续，所有权人已由李远强变更登记为武羽凤、许宇荣，剩下的手续就是领取新的房地产权证，只要按通知缴交房屋所有权登记费、房地产交易手续费合计1074元就可以领取新的房地产权证。可见，李远强已经履行了约定的办理所有权移转登记的义务。但是，武羽凤、许宇荣却没有按合同的约定于2011年1月15日前，就未付购房款中的100万元向银行申请按揭贷款，取得相应的贷款承诺或按揭贷款受理通知，直到李远强办结了所有权移转登记手续，武羽凤、许宇荣仍未履行申请银行按揭贷款的义务。经李远强催促，武羽凤、许宇荣既未提供其按揭贷款申请已获银行承诺或受理的文件资料，也未提供就该100万元购房款作出保证付款的承诺。显然，武羽凤、许宇荣的行为己构成了违约。而且武羽凤、许宇荣已就本案房屋买卖合同向法院起诉，要求李远强双倍返定金及返还已付的购房款，足见其己不再履行合同，其行为已构成根本毁约。基于以上违约的事实，本案的房屋买卖合同已失去了继续履行的意义，为维护李远强的合法权益，根据合同法及相关法律法规的规定，特向法院提起反诉，请求：一、判决被告武羽凤、许宇荣赔偿原告李远强为履行合同办理所有权移转登记所缴交的税费合计83565元；并协助配合原告李远强将房屋所有权重新回转登记至李远强名下，由此所产生的税费全部由被告武羽凤、许宇荣承担；二、本案本诉及反诉的诉讼费用全部由被告武羽凤、许宇荣承担。原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣对反诉辩称，李远强的反诉缺乏基本的事实依据，一、本案交易不能完成是李远强造成的，因为其隐瞒房子已出租的重要事实，并且约定时间届满时李远强没有兑现之前的承诺，就是因为李远强的原因导致此次交易未能完成。二、反诉请求提及的8万多元税费也并不是过户登记引起的，与转让过程没有直接关系，因此，李远强反诉的此笔费用与原告无关。三、双方在涉案房产交易过程中已经以实际行为将按揭行为改变成为一次性支付行为，综上，请求法院依法驳回李远强的反诉请求。经审理查明，2011年1月9日，原告武羽凤、被告李远强与惠州润地房产代理有限公司三方签订《房地产买卖合同》，约定武羽凤购买李远强位于惠州市××小区（××号展销厅，建筑面积为85.58平方米），总价款为272万元，其中定金为20万元，152万元存入经纪方指定银行账户监管，银行按揭100万元。武羽凤分别于签约当日以及2011年1月10日交付定金5万元、15万元合计20万元给李远强。2011年1月21日，李远强出具收据收到首期购房款100万元，同日李远强出具承诺书，承诺“在交楼给武羽凤时，李远强与租户之间没有租约。如有租约，武羽凤有权拒付尾款壹佰万元。交楼后租赁权利由武羽凤自己决定”。2011年2月23日，原告许宇荣汇入被告李远强账户52万元，被告出具收据予以确认。同日，惠州房产交易中心受理原权属人李远强更名为武羽凤、许宇荣的房地产权登记申请并已办结业务。为此，李远强支付评估费、个人所得税、印花税、土地增值税、堤围费、房地产测绘费、利用档案服务费等共计83565元。武羽凤、许宇荣提出由于李远强要求，双方更改了剩余购房款的支付方式，由银行按揭改为在领取房产证时现金支付，李远强对此不予认可并认为是由于武羽凤、许宇荣未按合同规定进行按揭或将余款汇入监管账户才导致交易不成功。因房屋买卖合同纠纷双方发生争议，经多次协商未果，原告武羽凤、许宇荣遂于2011年4月27日诉至本院，被告李远强随之提起反诉，请求判如上述所请。另查，法庭调查时询问原告“你请求被告将款项返回给两原告，是否区分哪个原告”，原告表示“不区分”。经本院多次组织调解，双方未能达成一致协议。以上事实有房地产买卖合同、银行转账记录、收据（2份）、承诺书、房地产权登记申请受理回执、业务办理查询单、惠州房屋权属档案信息查询结果、证人证言以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，武羽凤、李远强与惠州润地房产代理有限公司三方签订《房地产买卖合同》是三方经平等、自愿协商一致而成立的，是三方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护；各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。现武羽凤、许宇荣要求解除合同，被告亦认为“本案的房屋买卖合同已失去了继续履行的意义”，双方合意解除，本院予以准许。武羽凤、许宇荣提出双方已经更改了购房余款100万元的支付方式，由银行按揭改为在领取房产证时一次性现金支付，被告李远强不予认可，故本院不予采信。在上述房地产交易过程中，双方均存在一定过错，合同解除后应由李远强将定金及购房款返还武羽凤、许宇荣为宜，武羽凤、许宇荣要求双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持，被告李远强反诉要求武羽凤、许宇荣承担为履行合同办理所有权移转登记所缴纳的税费合计83565元，本院亦不予支持。武羽凤、许宇荣应协助配合李远强将涉案房产重新回转登记至李远强名下。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条，《中华人民共和国合同法》九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣与被告（反诉原告）李远强于2011年1月9日签订的《房地产买卖合同》。二、被告（反诉原告）李远强应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣返还定金及购房款共计172万元以及相应利息（计算公式：以5万元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2011年1月9日起计至实际清偿之日止；以15万元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2011年1月10日起计至实际清偿之日止；以100万元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2011年1月21日起计至实际清偿之日止；以52万元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2011年2月23日起计至实际清偿之日止）。三、原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣应协助配合将位于惠州市河南岸14号小区（5号展销厅）的房地产重新回转登记至被告（反诉原告）李远强名下。四、驳回原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣的其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）李远强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22080元，由原告（反诉被告）武羽凤、许宇荣负担2080元，由被告（反诉原告）李远强负担20000元，反诉费945元，由被告（反诉原告）李远强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  曾宪章审判员  唐作培审判员  朱 雄二〇一一年十二月二十三日书记员  刘文娟