上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终938号上诉人（原审被告）上海悦昌置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区XX大道XX幢XX号。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李江，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX栋XX室。被上诉人（原审原告）李薇，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX栋XX室。两被上诉人之共同委托代理人谭振平，上海浩锦律师事务所律师。上诉人上海悦昌置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海悦昌置业有限公司之委托代理人谢孟林，被上诉人李江、李薇及其共同委托代理人谭振平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年6月28日，李江、李薇（乙方）与上海悦昌置业有限公司（甲方,以下简称悦昌公司）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室。建筑面积为89.11平方米，总房价款为人民币750,000元。合同约定，甲方于2015年5月31日前将房屋交付给乙方。如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当在甲方书面通知乙方办理交房手续的最后期限日之前书面向甲方提出，否则视为放弃该项权利，合同继续履行。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退回乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。嗣后，2014年6月30日、8月8日悦昌公司分别向李江、李薇出具150,000元、600,000元发票。李江、李薇签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，2014年8月4日，以贷款方式向悦昌公司支付600,000元。届合同约定交付期限，悦昌公司未按约将房屋交付李江、李薇，至原审法庭辩论结束前，悦昌公司仍未交付房屋。2014年9月至2015年10月间，李江、李薇共支付贷款利息31,190.78元，并支付公积金贷款担保费9,258元、代办费400元、预告登记费80元。李江、李薇遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》；2、悦昌公司返还李江、李薇全部房款780,000元；3、悦昌公司支付以780,000元为本金自2014年9月4日起至实际返还之日止，按银行存款利率支付利息；4、悦昌公司支付李江、李薇未按期交房违约金，以780,000元为本金，按日万分之零点五计算两个月；5、悦昌公司支付李江、李薇赔偿金23,400元；6、悦昌公司支付李江、李薇贷款利息损失（以贷款银行实际出具金额为准）；7、悦昌公司支付李江、李薇担保费等9,738元。原审还查明，李江、李薇收悉分别由北京XX网络技术有限公司上海分公司、上海宝原物业顾问有限公司出具20,000元、10,000元的服务费发票。原审认为，李江、李薇与悦昌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。悦昌公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，悦昌公司应当在2015年5月31日前向李江、李薇交付房屋，逾期超过60天，李江、李薇有权单方面解除合同。现悦昌公司逾期交房已超过60天，至今亦未能履行交房义务，显已违约，李江、李薇据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点在于李江、李薇实际损失与违约金等是否应当一并获得支持。第一，关于逾期交房违约金，李江、李薇主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行。若选择解除合同，违约方应承担的是解除合同的赔偿金，现李江、李薇主张解除合同并要求悦昌公司承担解除合同赔偿金的情况下，同时承担逾期交付违约金于法无据，对此不予支持。第二，关于李江、李薇实际损失。合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，兼具惩罚性。现李江、李薇已经主张解除合同的实际损失，且李江、李薇实际产生的损失高于合同解除违约金，为填补李江、李薇实际损失，以李江、李薇实际产生损失调整，但该贷款利息损失不包括因李江、李薇自身逾期还款等所扩大产生罚息利息等。第三，关于搜房网等收取的30,000元，因发票由其出具，与本案系另一法律关系，且实际损失也没有产生，如果产生实际损失，李江、李薇可另行主张，故对李江、李薇要求悦昌公司返还30,000元的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，于2015年11月23日作出判决：一、解除李江、李薇与上海悦昌置业有限公司于2014年6月28日签订的《上海市商品房预售合同》；二、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李江、李薇购房款人民币750,000元；三、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李江、李薇利息损失（以本金人民币150,000元，自2014年8月4日始，至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；四、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内偿付李江、李薇贷款利息损失（自2014年9月始至归还全部贷款当月止，以贷款银行出具的全部利息明细清单为准）；五、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李江、李薇公积金贷款担保费等损失人民币9,738元；六、驳回李江、李薇其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,600元，减半收取计人民币5,800元，由上海悦昌置业有限公司负担。原审法院判决后，上诉人悦昌公司不服，向本院提起上诉称：上诉人迟延交房系因为自身重组带来的情势变更所致，而被上诉人亦未提供证据证明迟延交房给其造成了损失，且损失金额超过了合同约定的违约金。此外，原审法院判决上诉人将包括按揭贷款在内的全部房款退还给被上诉人，如若被上诉人拒绝配合注销预购房屋抵押登记，则上诉人无法再次销售系争房屋。综上，请求二审法院依法改判追加系争房屋的抵押权人作为第三人参加诉讼，并按照合同约定计算违约金。被上诉人李江、李薇辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，被上诉人明确表示收到上诉人返还的房款后，在执行阶段配合上诉人注销系争房屋的抵押登记和预购登记。本院认为，关于是否追加系争房屋的抵押权人作为第三人以注销系争房屋抵押登记和预购登记的问题。原审法院已明确，上诉人不应支付被上诉人自身逾期还款等所扩大产生的罚息等损失，从而对被上诉人及时偿还贷款已有所制约。同时，被上诉人亦确认收到上诉人退款后在执行阶段配合上诉人注销设定在系争房屋上的预购登记和抵押登记。因此，鉴于上诉人原审中亦未提出该项请求，故上诉人以此为由提起上诉，本院不予采纳。至于原审法院确定的违约金计算标准是否恰当的问题。因上诉人迟延交房，导致被上诉人至今无法入住系争房屋，客观上被上诉人确实存在损失，且被上诉人在未取得系争房屋的情况下，仍需要按照同期银行贷款利率偿还银行贷款，而双方合同约定的违约金计算标准低于被上诉人在此期间偿还贷款的利息损失，故原审法院综合案件的具体情况，酌情对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费811.50元，由上诉人上海悦昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年一月二十六日书 记 员  倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……