安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第01512号上诉人（原审被告）：谢恒奎，男，1971年5月4日出生，汉族，个体工商户，住江苏省盱眙县。上诉人（原审被告）：侯会，男，1970年10月20日出生，汉族，个体工商户，住江苏省盱眙县。上诉人（原审被告）：黄善波，男，1979年11月3日出生，汉族，个体工商户，住江苏省盱眙县。上述三上诉人的共同委托代理人：黄维蓉，安徽远泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区，组织机构代码78306689-X。法定代表人：柳效丰，该公司经理。委托代理人：刘京辉，该公司员工。委托代理人：张世强，安徽南宣律师事��所律师。上诉人谢恒奎、侯会、黄善波因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2015年7月21日作出的（2015）定民一初字第01738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人侯会及其与谢恒奎、黄善波共同的委托代理人黄维蓉，被上诉人安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称台客隆公司）的委托代理人刘京辉、张世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：台客隆公司（甲方）与谢恒奎、侯会、黄善波（乙方）签订《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将其所有的定远县定城人民路阳光商业广场二、三层，建筑面积7437.53平方米的房屋出租给乙方使用，本合同租赁物还包括附属的免费提供给乙方使用的外立面、店招位、广告位、门前场地，台客隆公司应在2014年5月1日前将本合同租赁物交付乙方，双方在交付时应签订租赁物交付确认书，注明本合同租赁物的详细状态；租赁期限为五年，自2014年5月1日到2019年4月30日，免租期为2014年5月1日到2014年10月31日；租赁费为：2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费不含税玖拾伍万元人民币，2015年5月1日至2016年4月30日的租赁费不含税壹佰玖拾万元人民币……，租赁费采取先付后租的方式按年支付，除第一笔租赁费用外，谢恒奎、侯会、黄善波在上一承租年度届满90个工作日前支付下一承租年度租赁费用。该合同第六条乙方的权利义务第1款约定：租赁物的用途为商业综合楼，甲方同意乙方将承租的租赁物用于开设百货业态，乙方不得将租赁物用于其他用途；第2款约定：乙方拖欠租赁费用，延期15天未缴，经甲方书面通知后7天内仍未缴纳的，甲方自逾期之日起按乙方所欠费用的万分之五每日加收滞纳金。2014年5月10日，台客隆公司的代表钱龙梅和侯会签订了《定远店资产租赁交接清单》和《定远店固定资产交接表》，台客隆公司将租赁物内及附属的保险柜、空调控制箱、照明控制箱、变压器、配电房、升降电梯（货梯，阳光公司给予台客隆公司使用）、分管式格力空调、防盗门等交付给谢恒奎、侯会、黄善波。谢恒奎、侯会、黄善波接受租赁物之后即装修对外招商，二层商铺已全部出租出去，三层部分商铺也出租出去。谢恒奎、侯会、黄善波未支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金。原审法院认为：合法有效的合同应受法律保护。台客隆公司与谢恒奎、侯会、黄善波签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定享有权利和履行义务。根据双方签订的《租赁合同》，2014年5月10日台客隆公司的代表钱龙梅和侯会签订了《定远店资产租赁交接清单》和《定远店固定资产交接表》，将租赁物内及附属的设施交付给谢恒奎、侯会、黄善波使用。按照双方签订的《租赁合同》的约定，谢恒奎、侯会、黄善波应在90个工作日前支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金190万元，谢恒奎、侯会、黄善波至今不付显然违反合同约定，故对台客隆公司要求依法判令谢恒奎、侯会、黄善波履行《租赁合同》，并立即向台客隆公司支付租金壹佰玖拾万元（1900000元）的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的《租赁合同》第六条第2款约定：谢恒奎、侯会、黄善波拖欠租赁费用，延期15天未缴，经台客隆公司书面通知后7天内仍未缴纳的，台客隆公司自逾期之日起按谢恒奎、侯会、黄善波所欠费用的万分之五每日加收滞纳金，台客隆公司并未提供证据证明���谢恒奎、侯会、黄善波拖欠租赁费的情况下，进行了书面通知，因此台客隆公司应承担举证不能的法律后果，故台客隆公司要求谢恒奎、侯会、黄善波支付2014年12月25日起至给付之日止按950元／天的标准向台客隆公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。关于谢恒奎、侯会、黄善波辩解台客隆公司违约行为在先，如消防通道迟延交付、门前场地未交付、电容柜谢恒奎、侯会、黄善波维修后台客隆公司未支付维修费等，致使谢恒奎、侯会、黄善波履行合同目的不能一节，结合双方签订的《租赁合同》，谢恒奎、侯会、黄善波承租租赁物的用途是用于开设百货业态，庭审中谢恒奎、侯会、黄善波陈述接受租赁物之后，谢恒奎、侯会、黄善波即装修，且二层商铺已经全部出租出去，三层部分商铺也出租出去，故关于谢恒奎、侯会、黄善波辩称台客隆公司违约在先致使合同履行不能的辩解意见不予采纳。对于谢恒奎、侯会、黄善波在履行合同中对租赁物及附属设施进行维修等产生的维修费及其他费用，谢恒奎、侯会、黄善波可另案诉讼，本案也未提起反诉，故不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、谢恒奎、侯会、黄善波于本判决生效之日起10日内一次性支付安徽省台客隆连锁超市有限责任公司租赁费190万元（2015年5月1日至2016年4月30日）；二、驳回安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费21900元，减半收取10950元，由谢恒奎、侯会、黄善波承担。谢恒奎、侯会、黄善波上诉称：台客隆公司严重违约在先，导致案涉合同不能履行。在合同���行过程中，租赁物出现多处交付瑕疵，导致谢恒奎、侯会、黄善波遭受重大损失。主要有：1、消防水泵无法供水、消防处于瘫痪状态，无法通过消防安检，消防通道直至2015年1月26日才交付，导致谢恒奎、侯会、黄善波不能办理营业执照；2、台客隆公司门前场地由定远县天宝物业管理有限公司（以下简称天宝物业）分割出租他人，导致消费者无法进入，为此谢恒奎、侯会、黄善波向门前场地承租人支付摊位补偿费5000元；3、一楼手机卖场台客隆公司承诺属于谢恒奎、侯会、黄善波承租范围，但在实际使用过程中，因天宝物业阻挠，谢恒奎、侯会、黄善波不得以向天宝物业支付一楼场地租赁费20000元；4、外墙广告依合同约定属于谢恒奎、侯会、黄善波使用范围，但在使用过程中因天宝物业无理阻挠，给经营带来巨大损失。请求撤销原判，驳回台客隆公司的一审诉讼请求或者发回重审。台客隆公司在庭审中答辩称：谢恒奎、侯会、黄善波与台客隆公司签订合同后，其公司已将案涉租赁房屋交付谢恒奎、侯会、黄善波使用，谢恒奎、侯会、黄善波在收到租赁物以后，亦对租赁物进行了装修招商，二楼已经全部招商完毕，三楼也正在进行招商，谢恒奎、侯会、黄善波在上诉状中称商户要求退还租金等事宜以及三楼没有全部出租原因系谢恒奎、侯会、黄善波经营管理不善所致，并非因为台客隆公司没有交付租赁物，所以谢恒奎、侯会、黄善波辩称的合同履行不能无事实依据。1、消防安全应由谢恒奎、侯会、黄善波自行办理。因在将租赁物付给谢恒奎、侯会、黄善波之前，台客隆公司在该租赁物内经营超市消防验收均合格，而谢恒奎、侯会、黄善波所称的消防通道在台客隆公司开设超市期间一直由天宝物业保管，正是应谢恒���、侯会、黄善波请求，台客隆公司和天宝物业沟通后，天宝物业愿意将消防通道的要求交付给谢恒奎、侯会、黄善波，但谢恒奎、侯会、黄善波一直拒绝接受。另外据台客隆公司了解，谢恒奎、侯会、黄善波所称的消防通道无法通过验收系因谢恒奎、侯会、黄善波将租赁物进行分割装修，但未经有关部门批准，存在很大的隐患，故才无法办理消防验收，且谢恒奎、侯会、黄善波也未举证证明案涉租赁房屋的消防无法验收的原因系消防通道未交付所致；2、超市门前场地属于公共场地，谢恒奎、侯会、黄善波作为承租人有权使用该场地，至于谢恒奎、侯会、黄善波如何使用台客隆公司无法进行管理；3、合同租赁物仅仅是二楼和三楼并不包括一楼，一楼属于整栋房屋公摊，产权不属于台客隆公司，台客隆公司也没有将一楼出租给谢恒奎、侯会、黄善波使用，但谢恒奎、侯会、黄善波擅自将一楼部分分割出租并收取了相应的租金，该行为已违反双方合同约定。至于因使用案涉房屋的一楼给天宝物业交付的费用亦与本案无关；4、外墙广告位已将交付给谢恒奎、侯会、黄善波，谢恒奎、侯会、黄善波也在广告位打出了相应的广告以及招牌。综上，请求驳回上诉，维持原判。谢恒奎、侯会、黄善波在二审中所举证据及台客隆公司质证意见如下：证据一、铂莱时尚街照片13张，证明：案涉租赁房屋二楼已被商户砸毁，商户均已经搬出，无人经营，合同无法继续履行；证据二、三楼照片3张，证明：三楼大多空置，商户寥寥，因消防通道未交付，导致招商失败；证据三、商户到县政府闹访照片一张；证明：商户集体上访要求谢恒奎、侯会、黄善波退还租金的事实。台客隆公司质证认为：证据一、证据二与本案无关联系，真实性无法确认，即使情况属实，也系谢恒奎、侯会、黄善波与其承租户之间的矛盾，与台客隆公司无关；证据三与本案无关联系，该组证据也恰恰证明台客隆公司已将租赁物交付给谢恒奎、侯会、黄善波。台客隆公司在二审中所举证据及谢恒奎、侯会、黄善波质证意见为：证据一、铂莱时尚街于2015年10月11日、10月21日张贴的两份公告照片，证明：台客隆公司已将案涉租赁物交付给谢恒奎、侯会、黄善波，谢恒奎、侯会、黄善波对租赁物进行了分割出租。谢恒奎、侯会、黄善波质证意见：对该证据的真实性无异议，谢恒奎、侯会、黄善波还是想挽留部分承租户，但无承租户愿意留下，谢恒奎、侯会、黄善波一直在尽心经营，导致现在经营不善的主要责任在台客隆公司。证据二、消防安全检查合格证复印件一份，证��：案涉房屋租赁给谢恒奎、侯会、黄善波使用前，案涉租赁房屋经消防验收合格。谢恒奎、侯会、黄善波质证意见：对该证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，该合格证仅能证明案涉租赁房屋当时的消防通道状态，消防安检是需要每年检查，在交付给谢恒奎、侯会、黄善波时，消防通道并未畅通，而是处于出租状态。本院对双方当事人所举证据的认证意见为：对于谢恒奎、侯会、黄善波所举证据一、二、三，因与本案纠纷并无关联性，故本院对以上证据的证明目的不予采信。对于台客隆公司所举证据一，因谢恒奎、侯会、黄善波对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，对该证据的证明目的予以确认。对于证据二、因谢恒奎、侯会、黄善波对该证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性予以��认。二审中双方所举其他证据同一审，质证意见同一审，本院认证意见亦同一审一致。本院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明，案涉租赁房屋在2010年1月21日经消防验收合格。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：台客隆公司主张谢恒奎、侯会、黄善波支付案涉房屋租金的诉讼请求能否成立。本院认为：台客隆公司与谢恒奎、侯会、黄善波签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。根据双方租赁合同约定，谢恒奎、侯会、黄善波应在上一承租届满90个工作日前支付下一承租年度租赁费用190万元，具体到本案即为2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金，但谢恒奎、侯会、黄善波未按期支付，显属违约，故台客隆公司请求谢恒奎、侯会、黄善波支付相应房屋租金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。对于谢恒奎、侯会、黄善波辩称台客隆公司未按时交付消防通道，消防水泵不能正常供水等问题导致谢恒奎、侯会、黄善波不能办理营业执照一节，经查，台客隆公司于2010年1月21日取得案涉租赁房屋的消防安全检查合格证，故案涉房屋交付给谢恒奎、侯会、黄善波之前应属于消防验收合格状态，在案涉房屋变更使用用途为百货业态后，应重新办理消防验收，且办理该消防验收的义务主体应为案涉房屋的实际使用人，即谢恒奎、侯会、黄善波，但谢恒奎、侯会、黄善波并未提供其经营的铂莱时尚街未通过消防验收系因台客隆公司所致的相应证据，故本院对谢恒奎、侯会、黄善波此项辩解理由不予采纳。对于案涉租赁房屋门前场地被天宝物业出租给他人，导致其谢恒奎、侯会、黄善波无法使用一节，因案涉房屋已于2014年5月10日移交给谢恒奎、侯会、黄善波，根据案涉租赁合同约定门前场地属于无偿给予谢恒奎、侯会、黄善波使用，且谢恒奎、侯会、黄善波已经实际对案涉租赁房屋使用并营业，故对谢恒奎、侯会、黄善波此节辩解理由不予采纳。对于案涉房屋一楼谢恒奎、侯会、黄善波支付天宝物业租金一节，经查，因案涉房屋的租赁范围为二楼、三楼，不含一楼，且谢恒奎、侯会、黄善波并未提供证据证明案涉租赁房屋的一楼为台客隆公司允诺由谢恒奎、侯会、黄善波使用，故谢恒奎、侯会、黄善波此节辩解理由亦不能成立，本院亦不予采纳。对于外墙广告依合同约定属于谢恒奎、侯会、黄善波使用，但在使用过程中遭到天宝物业阻挠，给其经营带来巨大损失一节，因案涉租赁房屋的外立面属于谢恒奎、侯会、黄善波三人使用范围，其与天宝物业的纠纷与本案纠纷不属于同一法律关系，故本院对此节辩解理由不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。上诉人谢恒奎、侯会、黄善波的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人谢恒奎、侯会、黄善波负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬代理审判员  付广永代理审判员  郭东武二〇一六年一月二十一日书记 员代  元 婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》��一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；