河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2015）商民初字第2515号原告党德安，男，汉族，1942年7月12日出生，住周口市川汇区。委托代理人刘淑炎，河南天图律师事务所律师。被告翟洪奎，男，汉族，1933年4月3日出生，住商水县。委托代理人王啸，河南良承律师事务所律师。委托代理人杜金凯，河南良承律师事务所（实习）律师。第三人党东峰，男，汉族，1972年9月6日出生，住周口市川汇区。第三人樊孝翠，女，汉族，1972年1月2日出生，住周口市川汇区。委托代理人马良伟，河南江河源律师事务所律师。第三人刘秀朵，女，汉族，1946年5月11日出生，住周口市川汇区。委托代理人柴洪亮，河南睿东律师事务所律师。原告党德安诉被告翟洪奎、第三人党东峰、樊孝翠、刘秀朵合同纠纷一案，本院2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告党德安的委托代理人刘淑炎、被告翟洪奎及其委托代理人王啸和杜金凯、第三人樊孝翠的委托代理人马良伟、第三人刘秀朵的委托代理人柴洪亮、第三人党东峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党德安诉称，2005年8月10日，原告以儿媳樊孝翠的名义与被告签订房屋产权转让协议，将位于章华台路中段北侧的楼房转让给被告。由于原告在签订协议当时，未征得其他产权共有人同意。多年来产权共有人樊孝翠、党东峰、刘秀朵以信访、诉讼等多种方式主张权利，各方纠纷不断。产权共有人樊孝翠、党东峰、刘秀朵拒绝协助被告办理房屋过户登记手续，房屋物权不能转移，合同目的不能实现。故诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2005年8月10日签订的房屋产权转让协议；双方相互退还款房。2、由被告承担案件受理费。被告翟洪奎辩称，一是争议合同依法成立且确认有效，不得解除。二是原告所述理由不足以导致合同的法定解除。三是原告所述不真实，原告党德安受其家庭委托处分该房产，其家庭成员积极推动房产买卖，这些事实已经被生效法律文书确认，并进一步确认合同有效，因而原告诉状中所述情况并不真实。四是原告及第三人不履行合同也不能导致合同解除，答辩人可诉至法院要求其履行房产过户义务。五是根据合同法96条之规定，依照本法第93条第2款、94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告第一次起诉是行政诉讼，第二次起诉是确认合同的效力，经四次审理，这几次诉讼均不是以通知的形式。第三人樊孝翠辩称,一是2005年党德安卖房时登记房屋所有权人是樊孝翠一人，认为只有依法解除原、被告之间的买卖协议，才能依法保护樊孝翠的合法权益，二是党德安可以解除与翟洪奎的合同，根据合同法93条94条，其合同不能履行，如果履行了会侵害其他人的合法权益。第三人刘秀朵辩称,一是刘秀朵是房屋共有人，根据物权法规定处分共有的不动产应当经占有份额三分之二以上共有人同意。原告党德安没有经过第三人书面同意，擅自处分房屋，与翟洪奎签订转让协议。由于共有人不同意，而且翟洪奎不能善意取得物权，所以物权不能变动。从合同签订之日起，房屋所有权人一直没有变更，一直是樊孝翠。翟洪奎不符合善意取得的要件，翟洪奎要搬出房屋，实现所有人的所有权。二是根据物权法的规定不能转移变更房屋，被告翟洪奎不能取得房屋所有权。根据合同法94条规定，本案在法律和事实上均不能实现合同目的，房屋所有共有人不同意，合同不能实现，应当解除原告党德安与被告翟洪奎签订的房屋转让协议。综上，一份房屋不能进行变更登记的买卖合同相当于空头合同，不能实现合同目的，应当解除。第三人党东峰辩称,解除党德安与翟洪奎签订的买卖合同，归还我房屋。原告党德安质辨称，自2009年房屋的共有权人已经连续提起了五次诉讼，被告翟洪奎均已到庭，在诉讼中房屋共有权人明确表示双方返还财产，解除合同。所以，被告对于原告及房屋共有人解除合同的要求是明知的，该事实既有客观事实，又有法律事实为证，能够证明原告和第三人已经向被告履行了解除合同的通知义务。原告党德安向法庭提交如下证据材料：1、原告的身份证一份，证明原告党德安的诉讼主体资格。2、房屋产权转让证明和收款收据各一份，证明双方的房屋买卖是原告在共有人不知情、未参与的情况下签订的，签字人是党德安，签的是樊孝翠的名字。3、情况说明一份，证明党德安因年迈多病不能出庭，樊孝翠的身份证及身份证复印件不是党德安交给翟洪奎的。被告翟洪奎质证意见：对证据1、2的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为党德安受其家属委托进行的房产交易，刘秀朵在场并知情，其他参与人积极推动房屋买卖。认为证据3不能证明党德安是××。原告的质证观点还是合同的效力的问题，（2005）周民终字第2346号民事判决确认合同有效，并且在该案中也证实了被告主张，及党德安受其家庭委托进行房产交易买卖，其家属知情，并推动买卖。二是其举证目的并不能达到他们的诉讼主张，也就是解除合同。第三人樊孝翠质证意见：对原告证据无异议，同意原告的观点。房产转让协议是党德安在第三人樊孝翠不知情的情况下签订的，且翟洪奎知道，党德安签的是樊孝翠的名字，凭这一点可以看出，翟洪奎作为房屋协议的受让人，主观上并不是善意的，他没有尽到一个善良管理人的审查义务，即翟洪奎应当与房屋的真正所有权人，也即是在2005年8月10日，真实的所有权人也就是樊孝翠一人签订，因为当时该房产与党德安没有任何关系。第三人刘秀朵质证意见：对原告证据没有异议，支持原告观点。反驳被告说第三人积极参与的观点，因为几次起诉说明房屋共有人不但没有积极参与，而且持反对意见，不同意买卖房屋。第三人党东峰质证意见：没有异议，支持原告观点。原告党德安质证意见：被告认为，房屋交易是原告受共有权人的委托而进行的交易，明显不属实，不成立。被告已经明确认可证据2的真实性，所有樊孝翠的名字均不是第三人樊孝翠本人所签，原告也没有受共有权人的委托行使处分权，所以，被告的质证意见明显不成立。该房屋的交易价款6万元，明显低于其实际价值。产权转让证明签的卖方是樊孝翠，而房款的收款人是党德安，也能显示买卖交易原告其他共有人是不知情的。被告翟洪奎向法庭提交如下证据材料：1、（2013）周民终第530号民事卷宗第28页郭某的出庭证词，显示买卖房时，签合同、收款，刘秀朵均在场。在卷宗的54页至56页，邓某出庭证词，证实卖房时，搬家樊孝翠、党东峰也在场。第55-56页胡某的证词，证实了为了办理土地的过户手续，樊孝翠去翟洪奎家送身份证复印件，换新身份证。2、（2015）郸重民初字第1号和（2015）周民终第2346号民事判决书各一份。3、土地使用证及契税票（编号0684597一份及0684598第二、三联各一份），证明合同成立并生效，经判决确认合同效力，合同应当继续履行。同时证明党德安受其家属委托，签订房屋产权转让证明，第三人刘秀朵、樊孝翠、党东峰知情，并积极参与其中。原告党德安质证意见：1、三名证人没有在郸城法院和周口中院出庭作证，证言也没有得到生效判决认定其证明效力，所以在本次庭审中三名证人没有到庭作证的情况下更不具有证据的证明效力。被告举证的卷宗是复印件，不符合证据的客观性特征。根据证据规定，证据应当提交原件，或者与原件核对一致的复印件。周口中级法院若提供案卷的复印件，应该加盖复印属实的印章和页数，而被告的举证欠缺相关的要素，不具有真实性。2、证人郭某没有出庭，不符合证人证言应当由证人本人出庭的相关规定。同时，郭某证言也不能达到被告的举证目的。郭某证言中没有说樊孝翠或者党东峰在买卖房屋的现场，没有提交书面委托手续，那么，被告说党德安是受家庭成员的委托签的买卖协议，明显不能成立。3、证人邓某的证言明显虚假，是在做伪证。邓某说，卖房后搬家时，樊孝翠、党东峰均在场，与该案中其他庭审笔录所记述的事实相互矛盾。原告党德安曾经有过这样的表述，党东峰和樊孝翠夫妻在周口居住，二人经商，平常顾不了家，然后把他们的儿子托付给党德安夫妻两人照顾，后来在党德安卖房以后，为了照顾孙子方便，然后去和樊孝翠夫妻住到一起，这些事实在原审庭审中，均已查明，原告交付房屋，第三人樊孝翠、党东峰是完全不知情的，还有卖房后的家具，樊孝翠、党东峰他们就没有搬走，而是由被告翟洪奎占有使用，可以证明邓某所作的卖房后樊孝翠、党东峰在场的证言是完全虚假的。4、证人胡某证言明显虚假，作为一个案外人，从常理去分析，他不会知道，樊孝翠去干什么，他之前又不认识樊，也不会知道是樊孝翠给翟洪奎送身份证。买卖房屋是原、被告之间进行的一个交易，樊孝翠本不知情，不可能像胡某的证言所证实的，由房主本人去送身份证复印件。5、被告提交684597凭证可以看出，房产的位置是商水县舒庄乡，而684598凭证所记载的房产位置是商水县章华台路中段北侧。完税证的纳税时间是2009年9月2日、5日，国有土地使用证的颁证时间是2011年6月10日。这些说明被告在申请变更登记土地使用证的时候，是故意提供虚假的证据材料，骗取登记。根据相关文件规定，该证应当依法撤销。6、被告申请变更登记的时间，是在第三人提起诉讼之后，显示被告在此项合同交易中明显不具有善意。两份判决书解决的是第三人与被告之间的合同效力纠纷，不是解决的解除合同的法律纠纷。根据合同法规定有效的合同在存在解除的条件时，应当依法解除。第三人樊孝翠质证意见：1、三证人是（2013）周民终第530号民事裁定书所证明的，根据民诉法的相关规定，裁定所解决的仅仅是程序性问题，不可能解决实体性问题，因此三证人证言不可能在周口中院530裁定中加以认定。而发回重审后作为一个新案件，三名证人依法最起码在一审中应当出庭作证，而被告没有任何证据证明三名证人又重新出庭作证，因此三名证人证言不具有证明力。2、由于党德安与翟洪奎签订的是房产转让协议，依法应当在商水县房地产管理中心办理过户登记手续，翟洪奎的土地使用证不能证明翟洪奎已经尽到了《物权法》106条第三款所规定的不动产善意取得的条件，即不动产完成过户手续。3、两份判决中法院认定的事实都不包括被告列举的几个证人所要证明的事项，即原告的卖房是经过樊孝翠的委托，也没有被告在办土地使用证时樊孝翠为其送身份证复印件。其他同原告质证意见。第三人刘秀朵质证意见：同意原告及第三人樊孝翠的质证意见。第三人党东峰质证意见：支持原告及第三人质证意见。被告翟洪奎质证意见：三证人证言系（2013）周民终字第530号裁定书所认定的事实，因三证人证言属实导致案件发回重审，进而引起郸城法院及周口法院对合同效力的改判。所以原告用自己的陈述来论证证人证言虚假不符合证据规则。两判决解决的是合同的效力纠纷，但同本案有很大关联性，依法成立的合同受法律保护，被人民法院依法确认有效不得解除。土地证系经过合法登记办理的，符合《物权法》106条规定，翟洪奎的相应权利应得到保护，第三人的损失应由原告承担。第三人樊孝翠向法庭提交如下证据材料：1、（2009）商民初字1823号民事裁定书、（2015）郸重民初字第1号民事判决书、（2015）周民终第2346号民事判决书、（2011）商行初字第35号民事裁定书及行政起诉状各一份，证明一是樊孝翠在知道党德安卖房后一直诉讼要求解除原、被告之间的房屋买卖协议；二是樊孝翠已在上述诉讼中明确要求解除原、被告之间的买卖协议，事实上已经尽到了解除合同的通知义务；三是樊孝翠已提起行政诉讼，要求撤销被告的土地使用权证。2、1998年土地使用证和2009年的房产证各一份，证明一是1998年的房产证记载的所有权人只有樊孝翠一人，因此，在2005年8月10日原告卖房时，该房产与原告没有法律关系；二是2009年的房产证登记的所有权人是樊孝翠，共有人是党东峰、党德安、刘秀朵。物权法第9条规定未经登记的不动产不产生物权的效力，而直到现在房产部门登记的所有权人都不是本案的被告；三是原、被告双方至今没有办理房产过户手续，被告不能以物权法第106条规定善意取得该不动产。原告党德安质证意见：无异议。被告翟洪奎质证意见：对证据的真实性无异议，但该证据不能证明第三人的主张，也不能证明原告尽到了通知义务，其理由是说第三人一直诉讼致使合同目的不能实现，也没有相应法律依据。对两份房产证的真实性无异议，但也不能证明其主张。对98房产证无论法律和实务房产均系家庭共有，无论登记在谁名下。对2009房产证无异议，但不能过户不代表一直不能过户，下一步被告将向原告及第三人主张权利和诉讼，以达到被告实现合同目的。第三人刘秀朵质证意见：同意樊孝翠的举证目的。第三人党东峰质证意见：同意樊孝翠的举证目的。第三人樊孝翠质证意见：根据婚姻法的规定，98年的房产证记载的是樊孝翠一人，可以认定为是樊孝翠和党东峰夫妻共同所有，但不能认定为与党德安和刘秀朵有共有关系。第三人刘秀朵未向法庭提交证据材料。第三人党东峰未向法庭提交证据材料。经庭审质证，本院对原、被告及第三人樊孝翠提交的证据作如下分析认定：对当事人均无异议的证据及已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，依法确认其为有效证据，予以采信。对原告证据3，不能达到证明原告生病的目的，对其效力不予采信。对被告证据1，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第49条、第55条的相关规定，对其证明力不予采信。对被告证据3，采信原告及第三人的观点，对该证据的证明力不予支持。对第三人樊孝翠证据2，已为有效公务文书所证明的事实，对其证明力予以采信。依据以上有效证据，本院确认以下案件事实：2005年8月10日，原告党德安以第三人樊孝翠的名义与被告翟洪奎签订房屋产权转让证明，将位于商水县章华台路中段北侧的楼房（底上八间）以6万元的价格转让给被告翟洪奎。因原告党德安在与被告翟洪奎签订协议时未征得该房屋其他共有人的书面同意，自2009年以来，该房屋所有权人樊孝翠与共有人党东峰、刘秀朵以诉讼、信访等方式多次对本案争议的房屋主张权利，并拒绝为被告翟洪奎办理房屋过户登记手续。另查明，1998年10月26日商国用（98）字第00004号的国有土地使用证记载该土地使用者系樊孝翠。2003年元月4日商房第30××51号房权证记载该房屋使用权人系樊孝翠。2009年9月10日补证为商城第30××51号房权证记载房屋使用权人系樊孝翠，共有人党东峰、党德安、刘秀朵。商国用（2011）第03937号国有土地使用证记载该土地使用权人系翟洪奎。（2011）商行初字第35号行政裁定书，裁定中止原告樊孝翠诉被告商水县人民政府、第三人翟洪奎行政管理一案的诉讼。本院认为，关于本案涉案房屋的物权变动效力问题。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条确立了不动产物权登记生效的原则。规定不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本条是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。目前，在商水县房地产管理中心的不动产登记簿上登记的房屋使用权人系樊孝翠，共有人系党东峰、党德安、刘秀朵。故上述四人才是涉案房屋的所有权人。本案中原告党德安与被告翟洪奎签订房屋产权转让证明后，被告翟洪奎在一审法庭辩论终结前仍未在商水县房地产管理中心依法变更房屋产权登记手续，所以该房屋的所有权不能转移。关于本案涉案房屋所有权的善意取得问题。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本条是善意取得制度的规定。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。本案中，被告翟洪奎不能依照本条规定善意取得涉案房屋的所有权。（1）2005年8月10日党德安与翟洪奎所签订房屋产权转让证明时，房屋的所有权人系樊孝翠一人。从物权的公示和公信力上讲，在2005年8月10日第三人樊孝翠才是房屋的唯一所有权人。当然《婚姻法》有关夫妻共同财产规定第三人党东峰也是所有权人之一，但在2005年8月10日该涉案房屋与原告党德安无任何法律上的关系。（2）从原告党德安与被告翟洪奎所签订的房屋转让证明形式上讲，被告翟洪奎购买该房屋时主观上不是善意的。被告翟洪奎与原告党德安签订房屋转让证明时，证明上原告党德安在出卖人处签了第三人樊孝翠的名字，收款人实际是原告党德安本人，而第三人樊孝翠在该宗房屋交易中一直没有出现。被告翟洪奎未尽到普通人的注意义务，行为存在过失，主观上不是善意的。（3）第三人樊孝翠2009年以来通过诉讼主张追回房屋使用权，被告翟洪奎在明知的情况下，仍于2011年办理了国有土地使用权证书，该行为表明被告翟洪奎主观上是恶意的。因此，被告翟洪奎不符合本条不动产善意取得的条件。本案涉案房屋的所有权人樊孝翠、党东峰、刘秀朵则可依据本条规定追回房屋的所有权。关于本案涉案房屋共同共有物的处分问题。《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。本案中2005年8月10日原告党德安与被告翟洪奎签订房屋产权转让证明时，原告党德安对涉案房屋是没有所有权和处分权的，事后原告党德安也未征得其他共有人的一致追认，以致不能实现物权变动，无法完成该房屋的权属变更登记手续，该合同无法继续履行。关于买受人能否请求继续履行合同的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此在合同无法履行的情况下，受让人请求继续履行合同，办理房地产权属变更登记的，人民法院不予支持；受让人请求解除合同，并赔偿损失的，人民法院予以支持。综上，2005年8月10日原告党德安对涉案房屋没有所有权，处分共同共有物未征得其他共同共有人的一致同意和事后追认；被告翟洪奎的受让行为不符合《物权法》第106条不动产善意取得的条件。因此，原告党德安与被告翟洪奎签订的房屋产权转让证明应依法解除。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第五十五条之规定，判决如下：一、解除原告党德安与被告翟洪奎2005年8月10日签订的房屋产权转让证明；二、驳回原告党德安的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告翟洪奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 袁 茏审判员 朱自杰审判员 郭 伟二〇一六年一月二十五日书记员 訾连国