上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1902号原告(反诉被告)夏秀娣，女，1963年3月19日生，汉族，住上海市宝山区。原告(反诉被告)夏晨，女，1991年7月21日生，汉族，住上海市。上列两原告共同委托代理人夏海斌，1965年8月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人夏征宇，上海申房律师事务所律师。被告(反诉原告)杨家龄，男，1962年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人沈建山，上海市捷华律师事务所律师。第三人陈军，女，1969年7月19日生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨与被告(反诉原告)杨家龄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法追加陈军作为第三人参加诉讼，由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。夏秀娣及其与夏晨的共同委托代理人夏海斌、夏征宇，杨家龄及其委托代理人沈建山到庭参加诉讼。第三人陈军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。夏秀娣、夏晨共同诉称，2012年6月28日与陈军签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏秀娣、夏晨以64万元的价格向陈军出售上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。合同签订后，陈军向夏秀娣、夏晨支付了房款59万元。2012年5月，夏秀娣、夏晨将系争房屋交给陈军。2013年4月，陈军急需用钱，说要把房子转卖，差价的利润归陈军所有，夏秀娣、夏晨对此同意。之后，陈军通过中介找到杨家龄，因为系争房屋是动迁安置房，当时的产权人仍为夏秀娣、夏晨，在陈军的安排下，夏秀娣、夏晨与杨家龄于2013年5月19日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为815,000元。为了保障该买卖合同，双方还签订了《房地产借款抵押合同》、《个人房地产贷款抵押合同补充条款》。合同签订后，杨家龄向夏秀娣、夏晨支付755,000元，夏秀娣、夏晨将该款全部转给了陈军。经查询，系争房屋自2015年1月1日起可以办理过户手续。2015年1月起，夏秀娣、夏晨多次通过中介催促杨家龄支付尾款及办理过户手续，但杨家龄一直以其没钱为由，拒绝支付尾款，并迟迟不办理过户手续。夏秀娣、夏晨认为，杨家龄逾期履行合同义务，已构成违约，故起诉要求解除夏秀娣、夏晨与杨家龄签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产借款抵押合同》、《个人房地产贷款抵押合同补充条款》，杨家龄将系争房屋返还给夏秀娣、夏晨，并以5万元为本金，按日千分之五的标准支付2015年1月1日至判决生效之日的违约金。杨家龄辩称并反诉称，对夏秀娣、夏晨陈述的交易事实没有异议，杨家龄除了向夏秀娣、夏晨支付755,000元之外，还向陈军支付了1万元定金。2013年7月，陈军交房，杨家龄对系争房屋进行装修后，入住至今。因此，除了尾款5万元，杨家龄已履行了买卖合同的主要义务，而支付尾款的时间是在过户的同时，现在还没过户，所以杨家龄不存在逾期支付尾款的问题，也不存在反悔不购买房屋，不同意夏秀娣、夏晨的全部诉讼请求。系争房屋现已符合上市过户的条件，2015年7、8月，杨家龄催促夏秀娣、夏晨办理过户手续，但遭到拒绝。据此，反诉要求夏秀娣、夏晨办理系争房屋的过户手续，并以765,000元为本金，按日万分之五的标准支付2015年9月1日至判决生效之日的违约金。夏秀娣、夏晨针对反诉辩称，杨家龄所述不是事实，是夏秀娣、夏晨从2015年1月起不断催促杨家龄，因为杨家龄一直无力支付尾款，拒绝办理过户手续，到2015年7月底，夏秀娣、夏晨向杨家龄提出解除合同。杨家龄构成违约，夏秀娣、夏晨没有违约，不同意杨家龄的全部反诉请求。第三人陈军未作陈述。经审理查明，2012年4月25日，夏秀娣、夏晨经核准登记为系争房屋的权利人。系争房屋为动迁安置房。2012年6月28日，夏秀娣、夏晨与陈军签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏秀娣、夏晨以64万元的价格，将系争房屋转让给陈军；过户期限为2015年5月30日前；交易税费由乙方承担。合同补充条款约定，甲方承诺根据国家规定的动迁协议上或产证三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续。合同签订后，陈军向夏秀娣、夏晨支付购房款59万元，夏秀娣、夏晨将系争房屋交付给陈军。2013年5月22日，夏秀娣、夏晨与杨家龄签订《上海市房地产买卖合同》，约定夏秀娣、夏晨以815,000元的价格，将系争房屋转让给杨家龄；过户期限为2015年4月30日前；尾款5万元的支付期限为2015年4月30日前(此日期为大概时间，准确日期应按照国家规定的产权证三年能够上市过户的日期为准)。合同补充条款约定，甲方承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续30日之内与乙方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续；甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方；若因乙方原因，包括但不限于反悔不购买该房屋或拒绝办理产权证过户手续，导致甲方无法将房屋产权过户给乙方，则乙方已支付的购房款不予退还，装修全部归甲方所有。同日，双方签订《房地产借款抵押合同》、《个人房地产贷款抵押合同补充条款》，约定以系争房屋为抵押，对借款765,000元作担保。审理中，夏秀娣、夏晨与杨家龄均表示，双方之间没有真实抵押借款关系，仅仅作为房屋买卖合同的保障。2013年5月22日，杨家龄向夏秀娣转账30万元。同日，夏秀娣向陈军转账30万元。2013年7月27日，杨家龄向夏晨转账455,000元。同日，夏晨向陈军转账455,000元。审理中，夏秀娣、夏晨向本院提供以下证据：1、2009年8月22日上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心与夏秀娣、夏晨等人签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》以及核准日期为2011年12月31日的系争房屋大产证信息，证明系争房屋自2015年1月1日起可以办理过户手续；2、2015年7月17日夏海斌与徐某某、2015年8月1日夏海斌与徐某某、2015年8月4日夏海斌与杨家龄的对话录音，证明夏秀娣、夏晨通过中介催促杨家龄、2015年8月1日夏秀娣、夏晨口头提出解除合同、杨家龄没有付款能力、杨家龄承认延迟履行合同等事实。杨家龄对上述证据的真实性表示无法确认，并表示杨家龄一直认为系争房屋到2015年4月才可以过户。审理中，杨家龄向本院提供证人徐某某的证言，徐某某陈述，其系上海蓝臣房地产经纪有限公司的业务员，陈军挂牌出售系争房产，通过徐某某找到下家杨家龄，因为房屋产权人还是夏秀娣、夏晨，所以由夏秀娣、夏晨与杨家龄签订合同；徐某某到交易中心查询大产证的时间，2015年初可以过户；2015年3、4月，徐某某电话通知双方可以办理过户，下家提出要办理公积金贷款，徐某某就一直在与上家沟通是否同意配合办理公积金贷款手续的事情，经过一两个月后，上家不同意办理公积金，下家表示借高利贷支付尾款；2015年7月29日，徐某某陪杨家龄审税；2015年8月7日，拿到审税结果，徐某某就通知双方过户，上家表示下家已经违约；曾为双方进行过两次调解，但调解不成，夏秀娣、夏晨认为过户时间过了，坚持要解除合同，而杨家龄要求继续履行合同。杨家龄对证人证言真实性无异议。夏秀娣、夏晨对证人证言真实性基本无异议，但是在2015年1月份夏秀娣、夏晨通过中介要求杨家龄过户的事情证人忘记了，还有证人说的是以夏秀娣、夏晨名义办理抵押贷款而不是公积金贷款，所以夏秀娣、夏晨没有同意。以上事实，有上海市房地产登记簿、夏秀娣、夏晨与陈军签订的《上海市房地产买卖合同》、夏秀娣、夏晨与杨家龄签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产借款抵押合同》、《个人房地产贷款抵押合同补充条款》、中国邮政储蓄银行账户交易明细、中国邮政储蓄银行转账凭单及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，根据当事人签订的房屋买卖合同、转账凭证等证据，以及当事人及证人的陈述，可以证明夏秀娣、夏晨将系争房屋出售给陈军，陈军再将房屋转卖给杨家龄的事实。因此，关于系争房屋，本院认定夏秀娣、夏晨与陈军成立买卖关系，陈军与杨家龄成立买卖关系。夏秀娣、夏晨与杨家龄签订《上海市房地产买卖合同》的目的只是为了办理过户手续，双方并没有直接的合同关系，现在夏秀娣、夏晨提出解除该合同的主张，双方还根据该合同互相追究对方的违约责任，本院对此均不予支持。系争房屋是动迁安置房，根据相关规定，系争房屋已符合权利转移登记的条件，两份《上海市房地产买卖合同》约定的过户条件均已具备，陈军有权要求夏秀娣、夏晨办理过户手续，陈军取得房地产权利后，杨家龄也有权要求陈军办理过户手续。虽然夏秀娣、夏晨与杨家龄之间没有直接的合同关系，但双方在签订的《上海市房地产买卖合同》中，已经认可夏秀娣、夏晨将系争房屋直接过户给杨家龄以及杨家龄支付向夏秀娣、夏晨支付尾款5万元的履行方式，为避免讼累，本院支持杨家龄要求夏秀娣、夏晨办理过户手续的反诉请求，杨家龄也应在过户时将尾款5万元支付给夏秀娣、夏晨。另外，虽然过户手续一次完成，但实质上是两笔交易；第一笔交易税费，根据合同约定应由陈军承担；第二笔交易税费没有约定由谁承担，应由陈军与杨家龄各自承担自己应承担的部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至被告(反诉原告)杨家龄名下；二、被告(反诉原告)杨家龄于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨支付购房款5万元；三、原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨要求解除《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持；四、被告(反诉原告)杨家龄要求原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨支付违约金的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取5,975元，由原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨负担；反诉案件受理费减半收取5,975元，由原告(反诉被告)夏秀娣、夏晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一六年一月二十日书记员  朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。