贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书(2015)天民初字第1137号原告曾庆金。原告曾庆友。委托代理人曾庆金。委托代理人侯曾育。被告曾庆明。被告刘玉娥。委托代理人龙婷。原告曾庆金、曾庆友诉被告曾庆明、刘玉娥确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾庆金及其委托代理人侯曾育、曾庆友委托代理人曾庆金、被告曾庆明、被告刘玉娥及其委托代理人龙婷到庭参加诉讼，被告曾庆友经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告曾庆金、曾庆友诉称：二原告与被告曾庆明系亲兄弟，父母过世后，原告三兄弟于1970年购买了位于瓮洞中街的房屋一栋。1990年三兄弟签订了《房屋分配协议书》，协议约定该房屋靠右边袁桂梅的一间属曾庆明所有；左边靠吴六英的一间属曾庆金所有；中间的一间属曾庆友所有。1992年4月10日，在办理土地使用证时因曾庆明是长兄，所以就只在土地使用证上写了曾庆明一个人的名字，但办理证件的钱是二原告与被告曾庆明共同出的。后因二原告长期在外，所以就将房屋租给龙家军榨油，从1992年至1998年的租金由曾庆明收取，2014年之后由曾庆金收取。2014年5月22日，因被告刘玉娥向瓮洞镇移民站申请把该宅基地的使用人变更为刘玉娥时，二原告才知道被告曾庆明私自将房屋出卖。被告曾庆明将三兄弟共有的房屋出卖给被告刘玉娥，其行为属于无权处分行为，侵犯了二原告的合法权益。且二被告隐瞒事实，恶意串通，损害二原告的合法权益，其签订的《房屋出卖》协议属于无效协议。因此根据《合同法》和《物权法》的相关规定，请求人民法院判决：一、确认二被告签订的《房屋出卖》协议无效。二、案件受理费由二被告共同负担。为证明其主张，原告提供的证据有：1、身份证，拟证明二原告的身份情况。2、房屋出卖协议书，拟证明二被告之间签订非法协议，没有与二原告协商。3、房屋更名申请，拟证明二原告于2014年5月22日才知道二被告已签订了房屋买卖协议，系两被告私下买卖的事实。4、房屋分配协议书，拟证明房屋的权属情况。5、土地使用证，拟证明宅基地的土地使用权属系曾庆明所享有及宅基地四抵情况。6、交费收据，拟证明办理土地证交费系二原告与被明共同交纳的事实。7、瓮洞移民站证明，拟证明刘玉娥所陈述的政府部门已安置了宅基地不属实。8、曾庆梅、刘尚元证实，拟证明由其二人作证给三兄弟平均分割房屋并签订房屋分配协议的事实。9、袁桂梅证明，拟证明房屋曾经租给刘玉娥住过。10、胡英钊证明，拟证明目的和出庭作证是一样的。11、杨成科证明，拟证明本案争议房屋来源及权属。12、龙家军证明，拟证明曾庆明收到龙家军租金。13、梁利昌证明，拟证明本案争议房屋权属及来源。14、胡朝忠证明，拟证明本案争议房屋权属及来源情况。15、吴录英证明，拟证明本案争议权属来源状况及曾经租给刘玉娥居住。16、罗炳义证明，拟证明土地及房屋权属。证人袁桂梅陈述：1996到98年是刘玉娥到租住，原来是曾庆金、曾庆友、曾庆明他们三兄弟的房子。买这房子时，他们妈还在。证人胡朝忠陈述：当时70年涨洪水后，这房屋是从我单位卖给曾庆明他们的，卖这个房子都是我经手的，其他的就不清楚了。证人胡英钊陈述：争议房原曾是我的住房卖综合社，后来他们又卖给曾家三兄弟。被告曾庆明对原告出示的书证及证人证言没有异议。被告刘玉娥对原告提交的证据1、9、10没异议。对原告提交的证据2、3、4、5、6、7有异议。对原告提交的证据8，后来补的证据，不清楚。对证据12，那个与我无关，他（龙家军）每年都付租金给我，他们之间的事情我不知道。对原告方提交的证据11、13、14不清楚。对原告提交的证据15，租房子是事实，其他的不清楚。对原告提交的证据16，这个证实是假的。被告刘玉娥的委托代理人龙婷，对证据7，原来收据曾庆明的那个字不一样，还有胡朝鑫的那个签字也不一样。对证据16，这个证明是他们出具的，不知是真假。被告刘玉娥辩称：一、答辩人与曾庆明签订的《房屋出卖》协议合法有效，没有侵犯二原告的合法权益。该房屋系曾庆明个人房屋，有土地使用证作证。2007年2月20日答辩人以34800元的市场价格取得了被告曾庆明房屋的所有权，任何个人和集体不得侵犯被告的合法权益。二、二原告提供的《房屋分配协议》等证据是假的。《房屋分配协议》上曾庆明的签字及捺印不是曾庆明本人的。1992年3月8日胡朝鑫的收款收据是伪造的，因上面的字不是胡朝鑫本人签的。曾庆明把房屋卖给答辩人后租金就一直由答辩人收取。因此，二原告所述不是事实。根据《合同法》等相关法律规定请求法院驳回原告的诉讼请求。被刘玉娥提交的证据有：1、土地证，拟证明当时我买房屋时，房屋是曾庆明一个人的。2、房屋出卖协议，拟证明我出了34800元与曾庆明购买房屋。3、胡朝鑫说明，拟证明胡朝鑫没有签名。4、房屋更名申请。5、陈文英证明。6、刘宝娥、刘金娥二人书面证实。7、收款收据。8、龙家军的证明，拟证明2008年－2014年，龙家军一直向被娥租住房屋，且租金已付清。证人刘保娥陈述：当时曾庆梅打我哥的电话叫刘玉娥来买房子。证人刘金娥陈述：曾庆梅打电话给刘玉娥买房子的事情。当时曾庆梅来和我找刘玉娥的电话。原告委托代理人侯曾育认为，对证据1虽然登记的是曾庆明，因为当时登记不规范，不能作为真正的权属证明。对胡朝鑫的证明，收据的认定不是以个人说不是就不是自己写的，该证明不合法。对陈文英的证明是不符合证人证言法律规范的，很多都是个人推断性的认为，不是事实。对刘宝娥、刘金娥的证言形式上是不合法的，不能作为法庭采信的证据。其他没什么了。被告曾庆明辩称：我认为《房屋出卖》协议是无效的，这房屋是我们三兄弟的，但我当时出让房屋时没有和我的两个兄弟说。同时因为被告刘玉娥的丈夫当时用我的房屋作抵押，但他们又不去还利息，所以我迫于无奈才将房屋卖给她的。被告曾庆明向法庭出示的证据有：1、身份证，拟证明被告身份。2、身份证及常住人口登记卡，拟证明曾庆明身份。3、天柱农商银行瓮洞支行证明，拟证明被明用房屋给刘玉娥作担保的事实。4、胡洪青证明，拟证明当时他出6万元购买本案争议的房屋。5、房屋买卖协议，拟证明房屋买卖情况。6、房屋贷款抵押协议，拟证明房屋抵押情况。原告委托代理人候曾育认为，对于最后两组证据，这个是二被告私下协议，损害了原告权益，其他没有意见。被告刘玉娥认为，胡洪清这个证言不清楚，其他都没有意见。经审理查明，原告曾庆金、曾庆友与被告曾庆明系兄弟关系。其母在世时，向综合社购买瓮洞中街的房屋一栋，当时曾氏三兄弟均未成年。后曾庆金、曾庆友赴外地工作。1992年4月30日该房屋用地办理了天瓮国用（92）A-48号土地使用证（四抵为：东至公路街、南至本户墙、西至石坎、北至本宗地板壁）。2007年2月20日被告曾庆明与被告刘玉娥签订《房屋出卖》协议，协议内容为：“瓮洞街中间曾庆明的四扇三间的木房，下至地基，上至瓦片，一幢木房卖给刘玉娥，人民币叁万肆仟捌佰元整（34800.00元），与任何人无关系。双方互不反悔。”协议签订后刘玉娥依照协议约定履行了合同义务，被告曾庆明已将房屋及土地使用证交付给被告刘玉娥。后刘玉娥于2008年至2014年将此房屋出租给龙家军榨油，并收取租金。2015年11月11日，二原告以二被告签订的协议侵犯了二原告的合法权益为由诉至本院，要求判决：一、确认二被告于2007年2月20日签订的《房屋出卖》协议无效。二、案件受理费由二被告负担。以上事实，有原、被告提交的证据、庭审中的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据原、被告提交的证据效力来判断，天瓮国用（92）A-48号土地使用证系国家行政部门颁发的证件，具有公示的效力，其效力高于一般证据。二原告及被告曾庆明签订的《房屋分配协议》系当事人间签订的协议，没有公示的效力，其证据效力低于天瓮国用（92）A-48号土地使用证，因此本院对天瓮国用（92）A-48号土地使用证予以认定，故争议地使用权及房屋所有权系被告曾庆明个人享有，被告曾庆明的处分行为系有权处分。原告提出与曾庆明共同交纳办理土地使用证费用，从而共同享有该土地使用权的主张，于法无据，本院不予支持。被告刘玉娥与被告曾庆明于2007年2月20日签订《房屋出卖》协议，并向曾庆明支付了合理价款，从其二人交易价款看，综合当时市场行情，没有显失公平。对于房屋来源，二原告及被告曾庆明前后所述矛盾，且颁证时二原告均知晓颁证情况。因此二原告不能以三兄弟签订的《房屋分配协议》为依据对抗被告曾庆明、刘玉娥所签订的《房屋出卖》协议。二被告签订的《房屋出卖》协议系二人真实意思表示，故该《房屋出卖》协议合法有效，依法应予保护。被告曾庆明辩称“刘玉娥的丈夫当时用我的房屋作抵押，但他们又不去还利息，所以我迫于无奈才将房屋卖给她的。”经查，被告曾庆明与刘玉娥系表亲关系，应对刘玉娥及家庭情况熟悉了解，为其贷款提供房屋作抵押，属于借贷中的财产抵押担保法律关系，是正常的民事法律行为。曾庆明作为有完全民事行为能力的成年人，应该知晓或应当预见建立这种借贷中的财产抵押担保民事法律关系所产生的法律后果。故被告曾庆明在签订《房屋出卖》协议时受被告刘玉娥胁迫的理由，本院不予支持。2014年后，被告曾庆明是否向龙家军收取租金，不影响《房屋出卖》协议的效力。综上所述，二被告签订的《房屋出卖》协议未违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对二原告要求确认二被告签订的《房屋出卖》协议无效的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾庆金、曾庆友的诉讼请求。案件受理费60元，由原告曾庆金、曾庆友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判长 刘    大    斌审判员 ＸＸ立人民陪审员钟雯雯二〇一六年一月十四日书记员 田         鹏