内蒙古自治区乌审旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0626民初926号原告张存军，男，1973年7月2日出生，汉族，个体，现住陕西省榆林市榆阳区。委托代理人张旭，陕西格道律师事务所律师。被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司，公司所在地内蒙古自治区乌审旗嘎鲁图镇。法定代表人折飞荣，系董事长。委托代理人张世杰，内蒙古义盟律师事务所律师。原告张存军诉被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月25日受理后，依法适用普通程序，由审判员高健担任审判长、与审判员乌宁其、代理审判员张媛媛组成合议庭于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告张存军及委托代理人张旭、被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司委托代理人张世杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月，原告购买被告所开发建设的位于乌审旗嘎鲁图镇达布察克路北、查干淖尔街东8-3-04的商品房，建筑层数为12层，建筑面积542.77平方米，其中：套内建筑面积526.28平方米，公共部分分摊建筑面积16.49平方米。双方约定每平方米价格为4521.48元，总价款共计人民币为2454120元。由原告于2012年11月10日前，一次性给付被告全部价款2454120元，被告于2013年11月10日前将上述房产交付予原告使用。原告按照双方约定于2012年11月10日前将所有房款交付予被告，被告向原告出具交款凭证。但双方未签订正式《商品房买卖合同》，被告告知原告待实际交付房屋时签订正式《商品房买卖合同》。2013年11月10日，原告要求被告交付房屋并签订正式《商品房买卖合同》，而被告告知原告房屋无法交付，需公司相关负责人上会研究确定交房日期。在此期间，原告多次要求被告交付房屋及签订《商品房买卖合同》。直至2014年6月9日，原告才与被告签订了《商品房买卖合同》，可被告仍然无法交付房屋。经原、被告友好协商后，被告承诺从原告交付房款之日起至实际交付房屋之日止支付相应的利息及承诺尽快交付房屋，并且双方又签订了补充合同。可是，被告至今仍然未向原告交付房屋，给原告造成了严重的经济损失。根据《合同法》第一百一十二条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”因被告的违约行为未按时交付房屋，导致原告没有及时行使对其所购买房产的使用权、租赁权及转让权，而2013年正是乌审旗房地产市场高峰期，房屋价值极高，积极的对房屋进行租赁或者转让将会给原告带来巨大的经济利益。但被告迟迟未交付房屋的违约行为，造成原告严重的经济损失。为此，被告应当对自己的违约行为所造成的后果承担赔偿责任。原告与被告多次协商未果，只能通过法律手段解决此纠纷。现原告依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，诉至法院请求1、依法确认原告与被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0000903）有效，并由被告立即向原告交付其所购买的位于乌审旗嘎鲁图镇达布察克路北、查干淖尔街东8-3-04的商业房产（建筑面积542.77平方米，其中：套内建筑面积526.28平方米，公共部分分摊建筑面积16.49平方米。）房产价值：2454120元。2、依法判令被告支付从2012年11月11日起至实际交付房产之日止按照合同约定的年利率7.86%承担违约责任的利息。3、依法判令被告因违约行为给原告造成的经济损失30万元。4、本案的案件受理费由被告承担。被告辩称，对原告的第一项诉讼请求予以认可；对第二项诉讼请求被告方有异议，一是起算时间不符合合同和补充合同的约定，原告的起算时间不符合合同约定的起算时间；对于原告提到的第三项诉讼请求不符合商品房买卖合同司法解释17条的约定，补充合同中第十条约定，被告逾期交房，应支付原告已付款利息，所以按合同中违约的责任，应按利息支付违约金故不符合原告的起诉要求。2014年6月9日双方签订了《商品房买卖合同》，经过备案，合同约定被告应当在2013年10月11日前将房屋交给原告使用，2014年7月24日由于被告没有按约定时间交房，支付给原告利息补偿款60000元。2014年年底，商品房具备交付条件以后被告多次向原告方及亲属通过打电话及发短信的方式通知原告方接收房屋，原告方提出要一次性支付逾期交房的利息，才接受房屋，所以原告在房屋具备交付条件下拒绝接收房屋，应当由原告自行承担损失，另外，被告方已将和原告同时期购买被告方的其他购买者的房已于2014年交付使用至今，所以对于原告提出的逾期损失，被告方不予赔偿。原告提供的证据及被告质证情况：证据一、商品房买卖合同、补充合同各一份。1、证明原告与被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。2、证明被告未按照合同约定时间向原告履行交付商品房义务，被告的行为已构成合同违约，被告应当按照《补充合同》第十条约定，以年利率7.86%计算的利息承担违约责任。被告质证认为真实性无异议，对于第一个证明目的无异议。对于第二个证明目的有异议，被告已经履行了通知原告接收房屋的义务，应当按照被告通知时间计算违约利息。证据二、房地产估价报告及市场调研结果意见书各一份。证明被告逾期交付商品房的行为，造成原告严重的经济损失，被告应当向原告赔偿经济损失。被告质证认为对原告提供的评估公司的资质有异议，其评估机构是分支机构，不具备房地产价格评估的主体；房地产估价报告是由原告方单独委托，没有经过双方选定的由司法部备案房地产估价部门作出的，所以不具备评估资质；根据补充合同的第十条约定是仅限于利息的违约金，所以被告方承担的违约范围仅限于利息的损失，所以对该份评估报告不予认可。被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司提供的证据及原告张存军质证情况：证据一、商品房买卖合同、补充合同各一份。1、证明原被告签订的合同有效。2、证明补充合同第十条约定的违约金损失计算和原告计算方式不一致的事实。原告质证认为真实性无异议，对于证明目的第一项无异议，证明目的的第二项有异议，原告认为应该从实际交房款之日起承担相应的损失。证据二、工程竣工验收资料、乌审城投第26号文件、短信电子文档。证明原被告签订的标的物竣工验收后已通知原告方张存军接收房屋的事实。原告质证认为真实性无异议。证明目的均有异议，当时被告通知原告接收房屋，只是向原告提供一把钥匙，并未出示相关材料，故被告提供的第二组证据均不认可。证据三、借款单。证明被告于2015年7月27日已支付原告张存军违约利息60000元的事实。原告质证认为真实性无异议，证明目的有异议，该借款只能证明被告借原告方60000元，并不能证明是赔偿逾期交房违约金。对原告提供的证据一真实有效，被告无异议，本院予以采信，对原告提供的证据二，因该评估报告是原告单方自行委托，没有经过双方选定的房地产估价部门作出，故本院不予采信。对被告提供的证据一因与原告提供的一致，予以采信；对被告提供的证据二虽原告质证认为证明目的有异议，但对真实性予以认可，符合证据“三性”，本院予以采信。对被告提供的证据三，真实有效，故本院予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2012年10月，原告购买被告所开发建设的位于乌审旗嘎鲁图镇达布察克路北、查干淖尔街东8-3-04的商品房，建筑层数为12层，建筑面积542.77平方米，其中：套内建筑面积526.28平方米，公共部分分摊建筑面积16.49平方米。双方约定每平方米价格为4521.48元，总价款共计人民币为2454120元。由原告于2012年11月10日前，一次性给付被告全部价款2454120元，被告于2013年11月10日前将上述房产交付予原告使用。原告于2012年11月10日前分几次将房款2454120元支付于被告，双方未签订《商品房买卖合同》。后于2014年6月9日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定“第一条……；第二条、商品房价款：商品房销售建筑面积计算，每平米价格为4521.48元，价款为2454120元；第三条、商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。甲方于2013年11月10日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。房屋具备交付条件时，经业主验收合同同意接受的视为交付。如遇不可抗力原因及政府相关部门颁布的法律、法规政策等系列原因造成逾期，出卖人免除违约责任；第四条……；第五条、甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自本合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方付款利息，利息自本合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。2……3……第十一条、商品房交接：商品房交付时，甲方书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”之后，原、被告又签订《补充合同》，合同中约定“第十条：本商品房买卖合同第五条约定的甲方逾期交付商品房的处理，甲方应支付乙方已付利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，利息按年利率7.86%计算；……第十二条：本补充协议为商品房买卖合同不可分割的组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力。商品房买卖合同与本补充协议约定内容不一致的，以本补充协议的约定为准。”合同签订后，被告未能按约定期限向原告交付商品房。2015年4月10日被告公司常务副总万成章向原告用手机发短信，通知原告接收房屋，原告于2015年4月底前去被告处办理交接手续时，以被告只提供房屋钥匙没有提交房屋验收的相关证件拒绝接收房屋。庭审后，被告向法院提交了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另确认，争议的商品房实际已具备交付条件，竣工验收资料原告已向建设部门报备，现建设部门未出具验收备案表，房屋所有权证未办理。再确认，原告于2015年7月27日向被告公司借款60000元，并向被告公司出具了借款单。本院认为，原告张存军与被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司于2014年6月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告张存军依约支付了购房款，被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司也应按照约定交付商品房。本案中，合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付。合同第十一条约定，商品房交付时，甲方（被告）应书面通知乙方（原告）办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司于2015年4月10日用手机短信通知原告张存军接收房屋，应同时向原告张存军提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其未向原告张存军提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且该买卖房屋未经建设部门验收，现该房屋不符合法律规定的验收合格交付使用条件，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房的违约责任应当由被告承担。因此被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司应按合同约定于2013年11月11日起支付原告付款利息，利率按约定的年利率7.86%计算至实际交付商品房之日止。买卖房屋应于建设部门验收合格后交付于原告张存军。原告请求判令被告因违约行为给原告造成的可获得的利益即从2013年11月10日起至今的房屋租赁费及相应的房产价值贬值的经济损失30万元，应由原告举证证明因被告逾期交房所造成的直接损失，庭审中，原告未能向法庭提供证据证明其已造成了直接损失，故本院不予支持。被告抗辩“2014年7月24日由于未按约定的时间向原告交房，支付给原告利息补偿款60000元”的理由因其提供的是借据一张再没有其他证据与之形成证据链条，本院不予支持，但因原、被告的债权、债务均为货币之债，根据法律规定可以抵消原告的违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告张存军与被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司于商品房验收合格后十日内交付原告张存军位于乌审旗嘎鲁图镇达布察克路北、查干淖尔街东8-3-04商业房产（建筑面积542.77平方米，其中：套内建筑面积526.28平方米，公共部分分摊建筑面积16.49平方米）。三、被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司，于本判决生效之日起向原告张存军支付从2013年11月11日起至实际交付房产之日止的利息，以购房款2454120元为基数，按年利率7.86%计算；原告张存军欠被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司60000元，于本判决生效之日支付被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司。四、驳回原告张存军要求被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司赔偿经济损失300000元的诉讼请求。案件受理费28833元，由原告张存军负担3140.7元，由被告乌审旗国建房地产开发有限责任公司负担25692.3元。如不服本判决可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  高 健审 判 员  乌宁其代理审判员  张媛媛二〇一六年八月二十四日书 记 员  郃春鹤法条链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。