广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第916号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳、麦镜波，该公司职员。被告：邓慧金，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）诉被告邓慧金物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托代理人何燕芳、麦镜波，被告邓慧金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司诉称：2013年5月由富都城二期、白沙堡物业业主与原告签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，约定管理期限从2013年6月1日至2016年5月30日止。该合同也约定物业服务费是由业主按房产证建筑面积交纳，标准为：物业住宅管理服务费1元/月/平方米，商铺管理服务费80元/月。被告自2013年6月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已拖欠物业管理费共1,762.8元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告已通过合法程序成为本小区物业服务企业，原告与富都城二期、白沙堡物业业主签订的《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律的约束力，双方均应严格履行合同的义务。原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业管理服务费的义务，被告拖欠物业服务费用的行为严重损害了原告的合法权益。因此，请求法院判令：一、被告支付拖欠的物业管理服务费1,762.8元（计自2013年6月1日至2015年7月31日）以及违约金929.51元（暂计至2015年7月31日，按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算），合计2,692.31元；二、被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，华勤公司变更其第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的物业管理服务费1,898.4元（计自2013年6月1日至2015年9月30日）以及违约金（以每月欠缴的物业管理费为本金，按每日1‰的标准从欠费的次月1日起计至实际清偿之日止）。被告邓慧金辩称：一、我方在收到法院的诉讼材料时才知晓有合同的存在，之前对合同的内容并不知情。二、涉讼小区未成立业主委员会，也从未召开业主大会，我方自2003年开始居住于涉讼小区，但至今不知小区已成立义务自管小组的事实，我方认为自管小组成员无权代表业主签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，该合同不能有效维护业主的合法权益。该合同显示有附件，但原告并未提供，且在我方要求下仍拒绝提供。合同约定的内容混乱，可见签约人员没有对合同内容进行认真审查。三、多处合同内容存在矛盾，如在合同落款处，乙方的落款日期为2013年7月29日，但合同却注明合同于2013年6月1日签订于广州市番禺区。四、原告所称对我方进行催收的陈述与事实不符。五、原告提供的物业服务质量并未达标。经审理查明：华勤公司是具有三级物业服务资质的企业；邓慧金为位于广州市番禺区市桥镇捷进中路20号2座之一503房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积67.8平方米，房地产权证发证日期为2005年10月26日。2013年7月29日，华勤公司（受托方、甲方）与富都城二期、白沙堡小区（以下简称涉讼小区）的业方代表：叶某、杨某、黎某、周某、邹某（委托方、乙方）以及广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会（见证单位）签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，载明2013年5月经涉讼小区业主选举（户数及建筑面积双过半同意）产生了义务自管小组成员：叶某、杨某、黎某、周某、邹某共五人，其五人代表涉讼小区业主行使业主委员会的职责。《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》约定乙方委托甲方对涉讼小区进行物业管理服务。委托管理的项目主要包括公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关工程图纸、住（用）档案与竣工资料；负责向业主和物业使用人收取包括物业管理费、商铺管理费、车辆停放费及临时停车费等费用。委托管理期限为36个月，自2013年6月1日至2016年5月31之日止。物业住宅管理费1元/月/㎡（按房产证建筑面积计收）。物业服务费用及代收代缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前向甲方交纳当月物业服务费用及代收代缴费用。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及代收代缴费用的，每逾期一日，应按应付未付费用千分之一的标准支付违约金，违约金支付至应付未付费用付清之日止等。2015年4月14日，广东金本色律师事务所受华勤公司委托，以涉讼房屋的业主为收件人，向涉讼房屋所在地邮寄《律师函》，催收自2013年6月起至2015年3月止的物业管理费。上述邮件因遭拒收并未成功投递。2015年8月3日，华勤公司以邓慧金欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。另查明：华勤公司曾因邓慧金欠缴物业管理费诉至本院，案号为（2014）穗番法民三初字第1109号，但华勤公司于2014年11月26日向本院提出撤诉申请，撤回了对邓慧金的起诉。诉讼过程中，华勤公司陈述涉讼小区并未成立业主委员会，而是由小区内户数及建筑面积双过半的业主同意，选举产生了义务自管小组，由该小组代表涉讼小区业主行使业主委员会的职责与其签订了《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，其按《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》的约定自2013年6月1日起为涉讼小区提供物业管理服务至今；邓慧金自2013年6月1日起拖欠物业管理费，至2015年9月30日止，已累计拖欠28个月物业管理费共计1,898.4元。邓慧金对涉讼小区尚未成立业主委员会以及涉讼小区由华勤公司进行管理的事实予以确认，亦确认其从未向华勤公司支付过物业管理费，但其称华勤公司最早应自2013年7月才开始管理涉讼小区，且华勤公司的物业管理费收费标准与其提供的服务质量并不对等，就此，其并未提供证据予以证实。另邓慧金主张自管小组成员无权代表涉讼小区业主签订《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》。本院认为:华勤公司是具有物业服务资质的企业，其在广州市番禺区市桥街富都社区居民委员会的见证下与涉讼小区的业主代表签订了《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》，为涉讼小区提供物业管理服务。邓慧金亦确认华勤公司对涉讼小区进行管理，只是就管理的起始时间有异议，但并未提供证据予以证实，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院确认华勤公司自2013年6月1日起为涉讼小区提供物业管理服务，与涉讼小区业主已存在事实上的物业服务合同法律关系。根据公平、等价有偿的原则，邓慧金作为涉讼小区的住户，在接受了华勤公司提供的物业管理服务的同时，亦应当向华勤公司支付相应的对价。邓慧金虽对华勤公司提供的物业服务质量存在异议，但并未举证予以证明，因此就其上述抗辨意见，本院不予采纳。现华勤公司主张依照上述《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》的约定，从2013年6月1日至2015年9月30日止，按1元/月/㎡的标准计收涉讼房屋的物业管理费，涉讼房屋每月的物业管理费为67.8元，本院依法予以支持。邓慧金应当向华勤公司支付涉讼房屋自2013年6月1日至2015年9月30日止拖欠的物业管理费1,898.4元（67.8元/月×28月）。就华勤公司所主张的违约金问题，因《富都城二期、白沙堡物业管理委托合同》并不是由邓慧金本人签订的，故华勤公司不能据此向邓慧金主张违约金。因此，对华勤公司要求邓慧金支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邓慧金应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市华勤物业管理有限公司支付自2013年6月1日至2015年9月30日的物业管理费1,898.4元；二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告邓慧金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。审 判 长  李杏仪人民陪审员  陈东冬人民陪审员  区洁芳二〇一六年一月二十四日书 记 员  马敏婷