安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终742号上诉人（原审被告）：泾县申鑫置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇山口社区红星美凯龙。法定代表人：沈建程，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡国华，安徽胡国华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马萍，女，1973年2月15日出生，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。上诉人泾县申鑫置业有限公司（以下简称申鑫置业公司）因与被上诉人马萍商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2015）泾民一初字第01492号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人申鑫置业公司的委托诉讼代理人胡国华、被上诉人马萍及其委托诉讼代理人浦强勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申鑫置业公司上诉请求：撤销原判，驳回马萍的一审诉讼请求。事实和理由：1.原判认定事实错误，案涉商品房买卖合同虽约定申鑫置业公司应当在2015年6月30日前交房。如逾期交房超过60日，马萍有权解除合同。但因马萍与泾县申鑫商贸有限公司（现名泾县申鑫实业有限公司）签订了《泾川名都委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定从商品房买卖合同约定的交付时间开始即计算房屋的租金。故《委托经营管理合同》已经对原《商品房买卖合同》的交付条件进行了变更，马萍的权益不因逾期交房受损，马萍不再享有合同解除权。2.马萍一审提交的邮寄《退房通知书》特快专递上记载的收件人是“沈建程”，并非申鑫置业公司。收件人地址是“泾县泾川镇桃花镇谭东路106号”，也并非申鑫置业公司住所地泾县泾川镇山口社区红星美凯龙。且该特快专递收件人签名亦非沈建程本人签名。该《退房通知书》并未送达申鑫置业公司，原判认定通知书已申鑫置业公司于2015年9月21日前签收，与事实不符。马萍辩称，1.原判认定事实清楚，适用法律正确。申鑫置业公司在合同约定的交付时间内其开发的房屋并未达到交付标准和交付条件。马萍虽签订了《委托经营管理合同》，但至今未收到申鑫商贸公司支付的租金，且《委托经营管理合同》明确约定，申鑫置业公司应当首先履行按期交房的义务，法律规定未竣工验收的房屋不允许进行售后返租，故《委托经营管理合同》违法无效。2.马萍在邮寄退房通知之前曾亲自前往申鑫置业公司送达退房通知，在申鑫置业公司工作人员拒收后，按照案涉商品房买卖合同上载明的地址以特快专递寄送退房通知，并有已签收的邮件回执为证，故原判认定申鑫置业公司已经收到《退房通知书》系属正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马萍向一审法院起诉请求：1.判令解除与申鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.申鑫置业公司返还购房款372339元，支付违约金7446.78元及逾期付款利息（自2015年10月20日起每日按照银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；3.申鑫置业公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月24日，马萍（买受人）与申鑫置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：买受人购买的商品房为建材市场A幢1040号房，房屋用途为商业用房，房屋总价款为372339元。买受人于2014年5月24日一次性付清全部购房款。出卖人应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的情况下，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示商品房经分期综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人的原因，未能按期交付的，买受人需在出卖人发出交房通知书规定交房之日起15个工作日内完成房屋交接手续，如因买受人逾期办理房屋交接手续而造成的一切经济损失均由买受人承担。合同签订后，马萍向申鑫置业公司支付了购房款372339元。2014年7月15日，马萍（甲方）与泾县申鑫商贸有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定：甲方将所购的建材市场A幢1040号房委托给乙方统一招商、经营管理。甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权和唯一特别授权委托给乙方，并同意出具该商铺的《授权委托书》等相关文件协助乙方和承租人（包括甲方和任何第三方）办理商铺的租赁、经营手续及工商营业执照等相关证件。由乙方全权负责收取该商铺的租金收益和按本协议约定与甲方进行分配。委托期限共10年，甲方同意在该商铺于2015年6月30日交付后，鉴于市场统一开业和商户进场及房屋装修的需要，甲方同意委托和协助乙方办理该商铺的交接手续，并应于出卖人通知交付该商铺之日后第二日起即将该商铺交付乙方，甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺，并将该商铺交给其招商的商家用于装修和经营；但该商铺的产权登记等相关手续甲方仍需及时办理；若甲方未在出卖人指定的商铺交接时间内签署完毕产权登记的相关手续，并付清剩余房款、维修基金、税费的，则乙方对支付甲方租金的起算日期也相应顺延。2015年9月16日，马萍向申鑫置业公司发出《退房通知书》，内容载明：因申鑫置业公司逾期交付商品房超过60日，其有权解除合同，并要求申鑫置业公司在收到通知书之日起30日内退还购房款372339元及支付违约金7446.78元，并办理相关退房事宜。马萍于2015年9月16日将《退房通知书》通过邮政特快专递寄至申鑫置业公司。该快递已被署名为“沈建程”的签收。2014年9月3日，泾县工商行政管理局核准泾县申鑫商贸有限公司企业名称变更为泾县申鑫实业有限公司。2014年12月9日，泾县申鑫实业有限公司将马萍所购商品房出租泾县祥佳装饰材料经营部用于瓷砖销售并签订租赁合同。在租赁合同中约定：租期1年，自泾县申鑫实业有限公司向泾县祥佳装饰材料经营部发出的进场通知书上确认的进场日起算。租金3年不涨，正式计租日期以市场一期正式开业之日计算。一审法院认为，马萍与申鑫置业公司在合同中约定，申鑫置业公司应当在2015年6月30日前将具备经分期综合验收合格的商品房交付马萍使用。逾期超过60日（即2015年8月30日）后，马萍有权解除合同。申鑫置业公司未在2015年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付马萍使用，故双方约定的解除合同条款已成就。申鑫置业公司辩称，其公司已经依据马萍与泾县申鑫商贸有限公司签订的《委托经营管理合同》将房屋交付泾县申鑫商贸有限公司，其公司已经履行了交付案涉房屋的义务。但是2015年8月30日前，泾县申鑫置业有限公司并没有通知马萍交付房屋，且案涉房屋到2015年12月31日才竣工验收，尚未竣工验收合格的商品房不能交付使用，故对申鑫置业公司的此节辩称意见不予采信。2015年9月16日，马萍向申鑫置业公司发出《退房通知书》，该通知书已被申鑫置业公司于2015年9月21日前签收，故马萍关于解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。申鑫置业公司应当按照《商品房买卖合同》约定的自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款372339元，并支付约定的违约金7446.78元（372339元×2%）。马萍与泾县申鑫置业有限公司在合同中已经约定了违约金条款，且约定的违约金也没有明显低于马萍实际受到的损失，故对马萍主张逾期付款利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二款、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决：一、解除原告马萍与被告泾县申鑫置业有限公司于2014年5月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告泾县申鑫置业有限公司返还马萍购房款372339元并支付违约金7446.78元，于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告马萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7014元（原告已预交），保全费2420元（原告已预交），合计9434元，由被告泾县申鑫置业有限公司承担（于判决生效后10日内支付）。二审中，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对原审法院认定的证据和事实予以确认。二审中，申鑫置业公司当庭陈述案涉商品房的竣工验收合格时间为2015年12月31日。另经本院于2016年8月18日向邮政部门核实，马萍于2015年9月16日向申鑫置业公司邮寄退房通知书的特快专递（1039398180517）于2015年9月17日送达申鑫置业公司，系本人签收。本院认为，本案二审争议焦点为：1.申鑫置业公司是否构成逾期交房；2.原审判决解除双方的商品房买卖合同是否正确。关于争议焦点1。申鑫置业公司上诉称马萍与泾县申鑫商贸有限公司签订的《委托经营管理合同》对案涉商品房的交付条件进行了变更。经审查，《委托经营管理合同》约定的交付时间为2015年6月30日，与《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间相同。因《委托经营管理合同》的签订主体系泾县申鑫商贸有限公司，并非本案上诉人申鑫置业公司，且申鑫置业公司亦未能提供证据证明其有权承继《委托经营管理合同》的相关权利义务，故申鑫置业公司以泾县申鑫商贸有限公司与马萍签订的《委托经营管理合同》作为依据主张房屋交付条件已经进行变更没有事实依据，该节上诉理由不能成立，本院不予采信。马萍与申鑫置业公司签订的商品房买卖合同约定交付时间是2015年6月30日前，交付条件是案涉商品房已经分期综合验收合格。根据申鑫置业公司当庭陈述案涉商品房验收合格时间为2015年12月31日的事实可知，在马萍向申鑫置业公司寄送退房通知之际，案涉商品房仍不符合交付条件。故原判认定申鑫置业公司未在2015年8月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付马萍使用，双方约定的解除合同条件已成就，系属正确。关于争议焦点2。经审查，马萍寄送的地址与合同上载明的申鑫置业公司收件地址相一致，马萍一审提交寄送退房通知的快递单据以及快递回执，经二审核实，能够证明其寄送的退房通知已经送达申鑫置业公司。申鑫置业公司上诉称马萍邮寄的地址与其公司实际地址不符，马萍寄送的退房通知未送达至申鑫置业公司，与本院查明的事实不符，故本院不予采信。综上，申鑫置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7014元，由上诉人泾县申鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈月银审 判 员  包 娟代理审判员  冯忠山二〇一六年八月二十五日书 记 员  肖 忞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……