陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0303民初1846号原告宝鸡市蒸发器厂，住所地宝鸡市渭滨区新建路西段11号，统一社会信用代码91610302221306425Q。法定代表人韦华，任厂长。被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司，住所地宝鸡市金台区宝十路8号，组织机构代码73535397-4。法定代表人阎宝军，任执行董事。委托代理人黄侃祥，陕西西虢律师事务所律师，特别授权。原告宝鸡市蒸发器厂诉被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法由审判员赵晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韦华，被告的委托代理人黄侃祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宝鸡市蒸发器厂诉称，2015年1月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号459.67㎡的房屋出租给被告，租期5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，租金每年198500元，每半年交一次，先付后用。并约定合同签订后5日内被告向原告交付第一次租金，若被告逾期交纳租金超过三个月，原告有权解除合同，且被告须承担相应的违约责任。合同签订后，被告仅于2015年4月13日和2015年5月18日共支付原告7万元租金。被告的行为已严重违约，致原告诉至法院，请求判决：1、判令自2016年7月16日起解除原、被告于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》，由被告支付原告房屋租金227750元；2、判令被告向原告支付违约金39700元（198500元×20%）、自2015年5月18日起至2016年6月30日止的逾期滞纳金243559.5元（198500元×3‰×485天）；3、判令被告将位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号459.67㎡的房屋按房产证平面图恢复原状（房屋北、西墙），并返还原告；4、本案诉讼费用由被告承担。原告宝鸡市蒸发器厂为支持其上述诉讼请求及事实，向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证，用以证明原告系位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号房屋（459.67㎡）的所有权人。2、《房屋租赁合同》，用以证明原、被告之间的租赁关系及合同约定内容。3、原告致被告的函2份（2016年1月18日、2016年5月3日）、邮政快递单及查询单，用以证明被告未按约定支付原告房租，原告催收欠款的事实。庭审中应原告请求，本院责令原告限期补充提交证据如下：4、《房屋租赁合同》，用以证明2004年12月原告将涉案房屋出租给宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，租期自2004年12月15日至2014年12月15日止。5、原告致宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的函，用以证明2014年11月原告发现其房屋被他人擅自改变结构并装修，致函承租方宝鸡市陈仓房地产开发有限公司要求予以制止。6、宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的回函，用以证明2014年12月3日宝鸡市陈仓房地产开发有限公司回函称，2012年其已将中山东路72号天鹅湖整体（除部分自有产权外）出售给闫宝军，原告的房屋已由闫宝军租用，且2014年的租金系闫宝军交付原告，对原告房屋被改变结构并装修的事应由原告与闫宝军交涉。被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司辩称，1、原、被告签订《房屋租赁合同》属实，但原告未向被告实际交付房屋，合同没有实际履行，故对原告主张解除合同的请求，被告同意；2、被告向原告已支付7万元租金，在原、被告签订合同时，涉案房屋已被他人占有，原告未向被告实际交付房屋，故请求原告向被告返还已支付的7万元租金；3、被告没有违约行为，不应承担原告主张的违约责任；4、因涉案房屋并未实际交付，被告不应向原告支付租金，更不应该承担滞纳金；5、滞纳金的约定违反法律规定，且与违约金属同一性质，两项约定过高，如法院判决被告违约请求予以调整；6、由于原告未向被告实际交付房屋，所以被告没有义务在解除合同时对涉案房屋恢复原状。被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司未向本院提交证据。被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司对原告宝鸡市蒸发器厂提交的上述证据质证如下：对证1，没有异议；对证2的真实性及合法性没有异议，但原告不能依此证明其主张；对证3，2份函是原告单方制作，且被告没有收到，不予认可。对本院责令原告补充提交的证4-6，被告在领取质证传票后，无正当理由未到庭质证。本院对原告宝鸡市蒸发器厂提交的证据认证如下：经查，证1、证2，内容真实，形式合法，与本案具备关联性，均予以认定。证3，2016年1月18日的函原告未能证明已送达被告，本院不予认定；2016年5月3日的函有邮政快递单及查询单，能反映原告于2016年5月5日向被告邮寄催款函，催要欠款的事实，本院对该函、邮政快递单及查询单予以认定。对原告补充提交的证4-6，经查，内容真实，形式合法，与本案具备关联性，本院予以认定。根据上述认定的证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：原告宝鸡市蒸发器厂系位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号房屋（459.67㎡）的所有权人，其于2004年将该房屋出租给宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，租期10年，自2004年12月15日至2014年12月15日止。2014年11月，原告得知其房屋被他人改变结构并装修，遂致函宝鸡市陈仓房地产开发有限公司请求其予以制止，宝鸡市陈仓房地产开发有限公司回函称，其已于2012年就将中山东路72号其享有所有权的天鹅湖房屋出售给了闫宝军，其中原告的房屋也一并由闫宝军实际租用了，2014年的租金也是闫宝军交付给原告，原告房屋被改变结构并装修的事应由原告和闫宝军交涉。2015年1月30日，原告宝鸡市蒸发器厂与闫宝军任法定代表人的被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司，经协商签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号的房屋（459.67㎡）出租给被告，租期5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止，每年租金198500元，每半年交付一次，先付后用，合同签订后5日内交付第一次租金，以后每年6月30日和12月31日前被告向原告交付下一个半年的租金。合同第五条约定，双方租赁关系终止或解除时，被告应向原告交还该房屋，并应将该房屋按原告房产证平面图恢复原状，即将该房屋墙体、楼梯、门、窗及水电、消防设施等的修复。合同第八条关于违约责任中约定，被告逾期交纳租金超过三个月的，原告有权解除合同，被告应按年租金的20%向原告承担违约责任，还需对拖延期间每天按年租金的3‰向原告承担滞纳金。被告在租用原告房屋期间，对该房屋北、西墙体进行了拆除，致原告房屋与被告所有的房屋连成一体经营使用。被告仅于2015年4月、5月两次向原告共支付租金7万元，剩余租金至今拖欠。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。双方在签订书面合同时，被告已实际租用了原告的房屋，即原告完成了交付出租房屋的义务，被告辩称原告未向其实际交付租赁房屋的辩解意见，无证据支持，也与本院查明事实不符，对被告的该辩解意见本院不予采信。对原告主张自2016年7月16日起解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有合同依据，被告也表示同意解除合同，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。对原告主张由被告支付其拖欠租金227750元的诉讼请求，经查，依据双方约定的年租金198500元的标准，计算租赁期限自2015年1月15日至2016年7月15日止，租金为297750元，被告已向原告支付了7万元，故还拖欠原告227750元，因此对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。对原告主张由被告支付其违约金39700元、逾期滞纳金243559.5元的诉讼请求，经查，双方在合同中约定的滞纳金，实为和违约金属同一范畴的违约责任，双方对违约责任约定过高，被告当庭请求法院判决时予以调整减少，对违约责任，本院根据双方在合同中约定的“按年租金的20%承担违约责任”，认定被告应支付原告违约金39700元（198500元×20%）。对原告主张由被告将租赁房屋按房产证平面图恢复原状（房屋北、西墙）并返还的诉讼请求，经查，双方在合同中约定合同终止或解除时，被告应当将租赁房屋按房产证平面图恢复原状并返还原告，恢复原状包括对房屋墙体、楼梯、门窗、水电及消防设施等的恢复，而被告在租用原告房屋期间，对该房屋北、西墙体进行了拆除，致原告房屋与被告所有的房屋连成一体，没有界址，故对原告主张由被告恢复改变的墙体并返还房屋的诉讼请求，符合法律规定亦有合同约定，本院予以支持。被告在租用原告房屋期间，将钢筋混凝土浇筑的楼梯改变成了木制楼梯、将不锈钢结构全框门窗改变成了木质框套金属门窗，原告表示不主张由被告对此恢复原状，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。对被告关于原告未向其实际交付出租房屋的辩解意见，因无证据支持，本院不予采信；对其关于合同约定违约责任过高请求法院减少等辩解意见，本院在判决时已予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告宝鸡市蒸发器厂与被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月16日起解除。二、被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宝鸡市蒸发器厂租金227750元。三、被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宝鸡市蒸发器厂违约金39700元。四、被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告宝鸡市蒸发器厂返还位于宝鸡市金台区中山东路72号楼（1-2层）3号的房屋（房屋北、西墙体应按房产证平面图恢复原状）。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4450元，由原告宝鸡市蒸发器厂承担1450元，由被告宝鸡光达石油钻采机械有限公司承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员  赵晓云二〇一六年八月二十四日书记员  王 正