成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初6493号原告：成都玉屏物业有限公司。住所地：成都高新区中和朝阳路。法定代表人：刘雪锋。委托代理人：何春莉，四川卓安律师事务所律师，特别授权代理人。被告：钟会兰，女，汉族，1969年9月4日出生，住成都市高新区中和朝阳路222号16栋5单元3号。原告成都玉屏物业有限公司（以下简称“玉屏物业公司”）诉被告钟会兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理，依法由本院代理审判员熊秋艳适用简易程序独任审理，并于2016年7月4日、2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何春莉、被告钟会兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉屏物业公司诉称，被告购买了高新区中和朝阳路222号丹桂苑房屋一套，该小区一直由原告进行物业管理服务。自2014年1月以来，被告一直拖欠物业费、电费、垃圾费等各项费用拒不交纳，经原告催收仍置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务公证，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区建设，故原告起诉至法院，请求：1、判令被告缴纳物业服务费、电费、垃圾费等各项费用6448.10元（暂计算至2016年3月底）及由上述费用产生的滞纳金；2、由被告承担诉讼费用。被告钟会兰辩称，原告是被告所在小区的前期物业服务公司，原、被告之间没有签订任何合同；小区业主委员会已选聘出新的物业公司并签订了新的物业服务合同，与原告的前期物业服务合同自动终止，原告未退场，管理也不到位；原告未交的物业费用是选聘出新的物业公司之后的费用，不应向原告交纳。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并由原告自行承担诉讼费。经审理查明，丹桂苑小区的开发商成都永慧房地产开发有限公司（原名成都玉屏房地产开发有限公司）在小区建设完成后即将小区的物业管理服务工作交给原告玉屏物业公司负责。原告玉屏物业公司接手丹桂苑小区物业服务后至今一直为该小区提供物业服务，该小区也未有任何其他物业公司入场提供物业服务。被告系成都市高新区中和镇朝阳路222号丹桂苑16栋5单元3号业主，从开发商成都永慧房地产开发有限公司处购买该房屋，并从2007年初入住该小区后，与原告建立物业服务关系，正常交纳物业服务相关各项费用，具体标准为：物业管理费按建筑面积每月0.7元/平方米交纳、汽车停放费按每月50元/辆交纳、城市生活垃圾处理费按每月8元/户交纳、电费按0.58元/度交纳，其中城市生活垃圾处理费和电费是由玉屏物业公司代收代缴，且该费用玉屏物业公司并未分户缴纳而是按小区整体缴纳至相关机构。从2014年1月开始，被告未再向原告交纳上述物业管理费、停车费、代缴的电费及垃圾清运费。原告于2015年12月对被告进行催收，要求被告在2015年12月31日前将所欠费用缴清，但被告仍未缴纳。截止2016年6月，原告累计欠物业管理费2496.90元及停车费1500元，被告已累计为原告代缴电费3066.30元、垃圾清运费240元，共计7303.20元。另查明，被告所在丹桂苑小区于2013年底成立第二届业主委员会，要求原告退场并移交相关设施和资料，但是因第二届业主委员会与原告在物业服务上未达成一致意见，原告并未退场，成都金房物业服务有限公司也未实际向被告所在丹桂苑小区提供物业服务。高新区丹桂苑第二届业主委员会于2014年12月12日向成都高新区人民法院提起民事诉讼，要求法院判令成都玉屏物业有限公司退出小区物业服务区域，并将物业用房、电梯、变电站、泵站设施等返还高新区丹桂苑第二届业主委员会；成都玉屏物业有限公司向高新区丹桂苑第二届业主委员会移交小区竣工验收资料、技术资料、物业保修文件等相关资料。成都高新区人民法院审理后以“高新区丹桂苑第二届业主委员会提起诉讼不能证明已经得到高新区丹桂苑业主大会的授权，故原告高新区丹桂苑第二届业主委员会的主体资格不适格”为由驳回起诉，并由成都市中级人民法院二审维持原审裁定。还查明，被告对原告主张的尚欠的物业管理费、代缴电费、停车费以及垃圾清运费的收费标准及所欠金额均无异议，被告不愿意交纳上述费用的原因是被告并未与原告签订合同，且原告已被第二届业主委员会撤换，不应当再向原告交纳。以上事实，有双方主体身份信息、原、被告当庭陈述、《欠费清单》、《电费缴费发票》、《城市垃圾处理费缴费发票》、成都高新区人民法院（2015）高新民初字第102号民事裁定书、成都市中级人民法院(2016)川01民终4437号民事裁定书、成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中尽管原、被告之间并未签订物业服务合同，但通过丹桂苑小区开发商成都永慧房地产开发有限公司的《情况说明》可知原告玉屏物业公司自丹桂苑小区建设完成后就为该小区提供前期物业服务，被告自2007年入住开始就是原告在为其提供物业服务，被告也按照原告为被告所在小区提供服务的同一收费标准缴纳相应费用至2013年底，双方虽然未签订书面的前期物业服务合同，但形成了物业服务合同关系。双方在物业服务合同关系尚未解除前，均应按照原合同关系继续履行各自的义务。被告对于原告主张的费用金额及计算标准均无异议，双方争议的焦点在于是否应向原告缴纳。被告主张原告已经于2013年底被第二届业主委员会要求退场并移交相关设施和资料，但在另案中丹桂苑小区第二届业主委员会请求被告玉屏物业公司退场的起诉被法院生效裁定驳回起诉且丹桂苑小区从未有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，被告提交的证据材料并未充分证明丹桂苑小区第二届业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得丹桂苑小区业主相应授权与第三方物业公司签订新物业管理合同，从而证明丹桂苑小区与原告玉屏物业公司的物业服务合同关系已经终止。故对被告以第二届业主委员会要求原告退场的决议而对抗原告诉请的辩解不予采纳。原告一直为被告提供物业服务至今，故对原告主张的自2014年1月至2016年6月的物业费、停车费以及为被告代缴的电费和垃圾清运费予以支持；对于2016年6月以后的物业管理费，因未实际发生或已发生的部分原告并未举证证明发生的金额，故在本案中不予支持。关于原告主张的物业费滞纳金，因原告未举证证明原、被告之间签订有书面的物业服务合同，双方对未按期缴纳物业费有违约责任的约定，故对于原告要求被告支付物业费滞纳金的主张不予支持。关于原告主张为被告代缴的电费及垃圾清运费的滞纳金，其主张依据标准是行政法规的规定，但是行政法规中均是针对未向行政机关缴纳所应承担的滞纳金，本案中原告已代被告按期向行政机关缴纳了相应的电费及垃圾清运费，并未实际发生行政机关收取滞纳金的情形，原告的损失就是资金利息的损失，故对于原告主张为被告代缴的电费及垃圾清运费收取滞纳金的请求不予支持。但是被告违约拖欠原告物业管理费、停车费、代缴的电费及垃圾清运费，确会给原告造成一定的资金利息损失，原告催收期限届满后，被告仍未支付的费用应当按照中国人民银行同期贷利率支付资金占用利息；催收后新产生的费用应从原告起诉之日起按照中国人民银行同期贷利率计算原告资金利息的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告钟会兰应于本判决生效之日起十日内向原告成都玉屏物业有限公司支付2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费、停车费、电费及垃圾清运费共计7303.20元，并承担逾期支付上述款项的利息(利息按照中国人民银行同期贷利率分段计算：2015年12月31日前所欠的金额从2016年1月1日起计算至付清之日止，2016年1月1日起所欠的金额从起诉之日即2016年5月6日起计算至实际付清之日止)；二、驳回原告成都玉屏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告钟会兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取50元（此款原告已预交），由被告钟会兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  熊秋艳二〇一六年八月二十六日书 记 员  谢芳明