广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第1387号原告：邵某，住广州市越秀区。委托代理人：郭雳，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：冼某，住广东省广州市海珠区。原告邵某诉被告冼某房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵某的委托代理人郭雳到庭参加了诉讼，被告冼某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵某诉称：2011年2月13日，被告冼某与原告邵某签订了《商铺买卖合同》，按该《商铺买卖合同》的约定，原告邵某支付了首期购房款104508元，另外还支付了契税、律师费等合计11194元。根据《商铺买卖合同》第十五条约定“本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，并出示房产价格核定回执。出卖人如未按本合同规定的时间申报该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同……，若买方要求继续履行的，本合同继续履行，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申报之日止，出卖人每日按已支付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金”。现被告冼某在《商铺买卖合同》生效之日起210个工作日内并没有办理房产证。2013年8月7日，被告冼某向原告邵某发出《付款通知书》，2013年8月18日，原告邵某向被告冼某发出了《解除合同通知书》。经协商，2013年12月20日，原、被告签订了《解除协议书》，该协议书第2条约定，出卖人分三期退还首期款，在2014年3月20日前将所有首期款退还。根据《解除协议书》第3条约定，原告邵某自收到全部首期退款之日起，解除双方签署的《商铺买卖合同》。现被告冼某仍未将全部首期款项退还给原告邵某，《商铺买卖合同》仍未解除。原告邵某多次催告被告冼某履行《解除协议书》，但被告冼某置之不理，原告邵某遂向被告冼某发出解约通知书，要求与被告冼某解除《解除协议书》。被告冼某与原告邵某所签订的《商铺买卖合同》、《解除协议书》是双方真实意思表示，合同成立并有效，合同双方应严格按照合同的约定履行义务。被告冼某在收到首付款后拒不履行合同义务的行为已违反了合同的约定。根据我国《合同法》的相关规定，被告冼某行为已构成违约。原告邵某为维护合法权益，向法院起诉，请求判令：1、解除原告邵某与被告冼某签订的《解除协议书》；2、被告冼某继续履行《商铺买卖合同》约定的办理房产证义务，即被告冼某应向广州市房地产交易登记中心申报涉案商铺的交易过户手续并出示房产价格核定回执；3、被告冼某支付原告邵某违约金共84462元（自2012年9月19日暂计至2014年9月18日）；4、本案诉讼费、保全费、执行费等费用由被告冼某承担。诉讼中，原告邵某变更诉讼请求为：1、请求判令被告冼某继续履行《解除协议书》，返还原告邵某86766.76元；2、本案诉讼费、保全费、执行费等费用由被告冼某承担。被告冼某无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：2010年12月27日，邵某向广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火某公司）支付了购鸿城大街A铺定金50000元，火某公司向其开具了编号为5012241的《收据》予以确认。2011年1月15日，邵某向火某公司支付了购鸿城大街A铺首期款54508元，火某公司向其开具了编号为6021946的《收据》予以确认。2011年2月13日，冼某作为出卖人，火某公司作为冼某的授权代理人，邵某作为买受人，签订《商铺买卖合同》，约定：买受人认购广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街A铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积为17.25平方米，套内建筑面积为7.74平方米，该商铺属现房，按套内面积计算总房价为204508元；买受人以按揭付款方式付款，即于2011年1月15日前付清全部房价款的51%（104508元），余下房价款100000由买受人向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年9月30日止，该商铺的使用权及收益权归出卖人所有，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；出卖人负责对商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2013年10月1日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人应于本合同生效后的210个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，并出示房产价格核定回执；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60日内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。2011年3月6日，邵某向火某公司支付了涉讼商铺税费7094元，火某公司向其开具编号为5008890的《收据》予以确认。2011年10月11日，邵某向火某公司支付了涉讼商铺律师费1300元，火某公司向其开具编号为5012157的《收据》予以确认。2011年10月15日，邵某向广州亿达按揭服务有限公司支付了涉讼商铺贷款费用2800元，该公司向其开具编号为0055422的《收款收据》予以确认。2011年10月15日，邵某与广州华某物业管理有限公司（以下简称华某公司）、冼某签订《商铺使用权交接书》，确认冼某已按照《商铺买卖合同》的约定交付涉讼商铺，邵某自即日起接收该商铺；从2011年10月1日起，邵某同意将该商铺转交华某公司进行装修及经营；约定的租赁期满前3个月，邵某与华某需协商租赁期满后续租还是恢复原状。2013年8月7日，冼某向邵某发出《付款通知书》，称邵某申请按揭贷款的银行告知冼某，因银行政策原因该银行停止受理银苑大厦商场商铺买家的按揭申请，尚未实际发放贷款的不再放贷，通知邵某在收到通知书之日起15天内付清余款100000元或5天内与其联系协商处理相关事宜。2013年8月18日，邵某向冼某发出《解除合同通知书》，称其已于2013年8月13日将解除合同的决定函告冼某，冼某在《付款通知书》中称因银行政策原因导致按揭贷款未发放，故要求邵某付清余款或协商处理办法，该要求与《商铺买卖合同》的约定不符；现并非因邵某原因导致无法办理按揭贷款，而是由于涉讼商铺不符合银行按揭贷款要求或是银行自身原因，因此，邵某要求解除《商铺买卖合同》，并要求冼某返还其已付的款项共计115702元。2013年12月20日，冼某（甲方）与邵某（乙方）签订《解除协议书》，协议约定：双方同意解除涉讼商铺的《商铺买卖合同》，甲方只需退还乙方购房款104508元、税费958.76元、律师费1300元，共计106766.76元，无需承担其他责任；甲方于2013年12月20日前退还20000元、2014年1月20日前退还30000元、2014年2月20日前退还20000元、2014年3月20日前退还36766.76元至乙方指定账户；乙方确认自收到全部款项之日起，解除双方签署的《商铺买卖合同》。《解除协议书》签订后，冼某未依约退还全部款项，邵某于2014年9月10日委托律师向冼某邮寄《督促履行协议通知书》，要求冼某在接到通知之日起六日内将余款86766.76元汇入邵某指定账户；后又于2014年9月16日委托律师向冼某邮寄《解除协议通知书》，要求解除双方于2013年12月20日签订的《解除协议书》，邮寄地址为广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷城市女人，收件人为黄某转冼某。邵某提交了上述两份函件对应的EMS全球邮政特快专递寄件单据，但并未提供相应的签收回执。2014年11月21日，邵某以冼某逾期办理涉讼商铺的交易过户手续且未按双方签订的《解除协议书》的约定履行退款义务为由向本院提起本案诉讼，要求解除《解除协议书》、冼某继续履行《商铺买卖合同》并承担违约责任。诉讼中，邵某以涉讼商铺被法院查封，《商铺买卖合同》无法继续履行为由，变更诉讼请求为要求冼某继续履行《解除协议书》，退还购房款项86766.76元。诉讼中，邵某确认，《解除协议书》签订后，冼某向其退还了20000元购房款项；并主张，2011年10月15日其与华某公司签订《商铺使用权交接书》后，涉讼商铺已由华某公司实际接收经营，邵某至今仍未实际接收涉讼商铺，据邵某了解，如今涉讼商铺空置。另查明，涉讼商铺的登记权属人为冼某，发证日期为2011年9月30日；该商铺于2012年4月26日办理抵押登记，于2014年12月22日因另案被本院查封，于2015年1月6日被黄埔区人民法院轮后查封，于2015年7月30日被广州市中级人民法院轮后查封，截至2015年9月25日仍处于抵押及查封状态。本院认为：冼某与邵某于2011年2月13日签订的《商铺买卖合同》以及于2013年12月20日签订的《解除协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。虽邵某曾于2014年9月14日向冼某发出《解除协议通知书》，要求解除《解除协议书》，但该通知书的邮寄地址并非冼某或火某公司的住所地，且并无证据证实该通知书已送达冼某，故上述协议并未解除。按照上述协议，冼某应分期向邵某退还购房款、税费、律师费等共计106766.76元，现邵某仅确认冼某向其退还了20000元，而冼某未举证证明其已向邵某退还全部购房款项，故邵某要求冼某继续履行《解除协议书》，向其退还余款86766.76元，本院予以支持。冼某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告冼某应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邵某返还广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街A铺的购房款项86766.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2930元，由原告邵某负担1195元，由被告冼某负担1735元；公告费260元，由被告冼某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张 祎人民陪审员  李润好人民陪审员  吴健周二〇一六年一月二十日书 记 员  何玉婵