北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6813号上诉人（原审被告）刘志强，男，1974年8月19日出生。委托代理人王训军，北京市法鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨吉军，男，1975年7月15日出生。委托代理人孙士香（杨吉军之妻），1975年4月27日出生。委托代理人刘建新，北京志霖律师事务所律师。原审第三人北京市市政房屋管理公司，住所地北京市丰台区太平桥西里20号楼。法定代表人邱绍刚，总经理。委托代理人田挨成，北京市逢时律师事务所律师。上诉人刘志强因与被上诉人杨吉军、原审第三人北京市市政房屋管理公司（以下简称市政管理公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初4266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨吉军在一审诉称：2015年7月21日，我与刘志强签订转让协议，约定刘志强将位于北京市丰台区（地下室）的租赁经营权转让给我，我支付转让费380000元。2015年6月4日，我已支付刘志强转让费190000元，协议签订当日我和爱人孙士香从银行支取现金190000元后，同刘志强一起到中国工商银行北京太平桥支行，将该现金存入刘志强账户。至此，我共支付刘志强转让费380000元。上述协议签订当日，我向第三人市政管理公司缴纳承包费65000元，市政管理公司不认可我，将收据给了刘志强。我向刘志强提出质疑，刘志强遂将其与第三人签订的《房屋租赁合同》交给我，并称该合同到期后再按上述《转让协议》办理过户。根据刘志强与第三人签订的《房屋租赁合同》，刘志强无权作出上述租赁经营权转让行为，且在签订上述《转让协议》时，刘志强隐瞒了涉案房屋地下室的权属、用途、租期及状况。故我诉至法院，要求1、确认我与刘志强签订的转让协议无效；2、刘志强返还我转让费380000元；3、诉讼费由刘志强负担。刘志强辩称：我与杨吉军签订转让协议属实。协议约定将我承租的北京市丰台区地下室2015至2016年承租经营权转让给杨吉军，杨吉军支付了190000元转让费，尚欠190000元。但杨吉军以无法更名为由，拒绝支付剩余转让费用。我认为双方签订的转让协议已经履行，杨吉军至今一直在实际经营管理地下室，一年的承租经营权到案件诉讼结束时间基本到期，双方的转让行为应该得到法律保护。故我不同意杨吉军的诉讼请求。第三人市政管理公司述称：我公司对转让情况不知情，不认可转让协议，我公司要求解除与刘志强签订的房屋租赁合同，要求立即腾退房屋交还我公司，要求刘志强支付违约金。一审法院经审理查明：市政管理公司系位于北京市丰台区的所有权人。2015年6月29日，第三人市政管理公司（甲方、出租方）与刘志强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定市政管理公司将位于北京市丰台区地下室（负一层）（以下简称42号楼地下一层）出租给刘志强，出租房屋建筑面积667.95平方米，用途库房，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日；乙方不得以任何理由或方式（包括合作）将房屋转租或以其他形式改变房屋用途；未经甲方书面同意，乙方将本合同项下的任何权利或义务转让给第三人或设置抵押的，甲方有权立即解除合同并收回出租房屋，因此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿。当日，刘志强在《承诺书》签字。该承诺书载明：刘志强承诺如下，所承租普通地下室不再继续作居住、宾馆等住人使用，保证按房屋用途使用房屋，并立即变更作库房使用。2015年7月21日，杨吉军与刘志强签订《转让协议》，约定：今有刘志强将位于北京市丰台区太平桥西里小区的租赁经营权转由杨吉军负责经营管理。自2015年8月1日期，正式交接。自交接之日起，由经营所产生的一切后果皆由杨吉军负责。转让费380000元，一次性付清。刘志强负责帮助杨吉军办理过房户手续。协议签订当日，杨吉军向刘志强支付190000元转让费。2015年6月4日孙士香向刘志强支付转让金190000元，刘志强认可收到该笔转让金。2015年8月1日双方交接房屋。一审庭审中，双方均认可转让协议中的“过房户手续”指的是原租赁合同中的承租人变更手续。上述协议签订后，杨吉军称其以刘志强的名义向市政管理公司支付65000元，含半年的承包费和两个月的押金,并出示加盖市政管理公司财务专用章的收据一张，载明：今收到刘志强租赁保证金7110元。刘志强认可杨吉军缴费的事实，称承包费即租金。市政管理公司对缴费情况不认可，表示其只按照合同约定收费，只认可与刘志强之间的租赁关系。关于刘志强、杨吉军签订转让协议是否经过市政管理公司的同意，市政管理公司表示对于刘志强、杨吉军之间的转让协议其并不知情，亦不认可该转让协议。刘志强称签订转让协议前后均向市政管理公司告知转让的事，市政管理公司均表示不同意更名，并且不认可转租。杨吉军称其在签订协议前没有问过市政管理公司的意见，转让协议签订后也未将转让一事告知市政管理公司，未向市政管理公司出示过转让协议，且刘志强告知市政管理公司其替刘志强看店，其向市政管理公司缴费是以刘志强的名义交的。2015年11月18日，市政管理公司向刘志强发出《关于停止违规出租住人普通地下室的整改通知》，限刘志强于2015年11月30日前自行清理违规居住人员。经一审法院勘验，涉诉地下一层系房产平面图上的设备层，共有29间房屋，有少量租户尚未搬走。杨吉军表示如腾退返还房屋，屋内物品除17寸电视三台、插线板一个、值班室被子及其个人物品外，其他均返还刘志强，刘志强表示同意。一审法院判决认为：根据杨吉军与刘志强签订的转让协议的内容及庭审陈述，刘志强承租地下一层用于对外出租收益，杨吉军受让上述房屋后，由杨吉军对外出租房屋收益，并代刘志强向市政管理公司缴纳租金和租赁保证金，二人所签协议名为转让协议，实为租赁合同。未经出租人同意，承租人擅自转租租赁物的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘志强未经市政管理公司同意，将所承租的地下一层转租给杨吉军，且该转租行为之后未得到市政管理公司的同意，故其与杨吉军签订的转让协议无效。杨吉军应将房屋腾退返还给刘志强，刘志强将所收取的转让费返还给杨吉军。因刘志强未依照承诺书的内容变更房屋用途，且在市政管理公司表示不同意转租、不同意变更承租人的情况下，继续将房屋转租给杨吉军用于租赁经营，刘志强对于合同无效存在过错。杨吉军在签订协议时明知产权人为市政管理公司，未与产权人核实是否同意转租，且签订协议之后未将转让一事告知市政管理公司，杨吉军对于合同无效亦存在一定过错。故关于返还的转让费数额，该院根据双方的过错程度及杨吉军实际使用房屋的情况予以确定。关于第三人要求解除租赁合同、腾退房屋及支付违约金的主张，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、杨吉军和刘志强于二〇一五年七月二十一日签订的转让协议无效。二、杨吉军于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区地下室（负一层）腾退返还给刘志强。三、刘志强于判决生效之日起七日内返还杨吉军转让费三十六万元。四、驳回杨吉军的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘志强不服一审法院的上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判确认本案转让协议有效，驳回杨吉军的诉讼请求。理由为：在杨吉军的要求下，刘志强与其签订了本案转让协议，将涉案地下室的租赁经营权转让给杨吉军，转让的经营权中包括经营房屋的装修、水电改造、家具、电器等。自2015年8月1日双方实际交接后，由经营产生的一切后果由杨吉军承担。杨吉军自该日起一直管理经营涉案地下室，到其起诉时，转让协议已经履行过半，一审法院判决时，转让协议履行期限临近届满。一审法院不顾以上基本事实，裁决双方协议无效并判令刘志强返还杨吉军转让费是错误的。杨吉军在二审中辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回刘志强的上诉，维持原判。市政管理公司述称：不同意刘志强的上诉请求。本案转让协议应属无效。我方与刘志强的房屋租赁合同租赁期限已经届满，所以房屋不应该返还给刘志强，应该返还给我方。本院经审理查明：市政管理公司与刘志强签订的房屋租赁合同约定的租金为每年85330元。二审中，刘志强认可收到了转让协议项下的转让费38万元。市政管理公司在二审中陈述：市政管理公司已另行起诉刘志强和杨吉军，要求交还地下一层。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同，转让协议，收据，银行账户交易明细、房屋所有权证、勘验笔录等证据在案作证。本院认为：从本案转让协议的内容及刘志强、杨吉军的陈述意见可知，刘志强与杨吉军在《转让协议》中存在改变刘志强与市政管理公司签署的《房屋租赁合同》承租方的合意，对价款即为转让费380000元，杨吉军受让涉案地下室后代刘志强向市政管理公司缴纳了租金和租赁保证金，故从双方约定和实际履行情况可知，本案转让协议的性质为转租。刘志强未经市政管理公司同意，将涉案房屋转租给杨吉军，故本案转让协议无效。合同无效后，杨吉军应当将房屋返还给刘志强，因杨吉军表示如腾退返还房屋，屋内物品除17寸电视三台、插线板一个、值班室被子及其个人物品外，其他均返还刘志强，刘志强表示同意。本院对此亦不持异议。一审法院根据刘志强与杨吉军的过错程度以及杨吉军实际使用涉案房屋的情况酌定刘志强向杨吉军返还转让费36万元并无不当。市政管理公司要求返还房屋的主张应另案解决。综上，刘志强的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7000元，由杨吉军负担368元（已交纳），由刘志强负担6632元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。二审案件受理费6700元，由刘志强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 姚 颖审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一六年八月二十九日书记员 张 璐