上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第32742号原告(反诉被告)王海星，男，1988年10月22日生，汉族，住江苏省大丰市。原告(反诉被告)房海慧，女，1988年6月26日生，汉族，住江苏省大丰市。上列两原告共同委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)王晓霞，女，1979年1月24日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人王晶，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托代理人张莉，北京市中银(上海)律师事务所律师。原告王海星、房海慧诉被告王晓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告王晓霞提起反诉，本院进行了合并审理，并于2015年10月27日、1月14日两次公开开庭进行了审理。王海星、房海慧及其共同委托代理人徐佳，王晓霞的委托代理人王晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王海星、房海慧诉称，其俩与王晓霞于2015年5月24日签订房屋买卖合同，约定由王晓霞将上海市浦东新区张江镇益丰新村XXX号XXX室房屋出售给王海星、房海慧，总房款为168万元(人民币，以下币种相同)，首付款51万元，贷款116万元，尾款为1万元。其俩已按约全额支付了首付款，并于2015年8月4日办妥了贷款，但王晓霞不愿意配合办理房屋过户手续，经多次催促均遭无理拒绝，故起诉至法院，要求判令王晓霞：1、协助王海星、房海慧办理上海市浦东新区张江镇益丰新村XXX号XXX室房屋的交易过户手续。2、支付逾期交房违约金(以已支付的51万元作为本金，从2015年8月4日起计算80天，之后的暂不予主张)。被告王晓霞辩称，对于王海星、房海慧主张的违约金标准无异议，但其并未违约，是王海星、房海慧未按约在2015年7月5日之前办理过户手续，故不同意王海星、房海慧的诉讼请求。因王海星、房海慧违约，给其造成损失，故提起反诉，要求解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》，王海星、房海慧支付解除合同违约金336,000元、逾期付款违约金16,800元。针对王晓霞的反诉，王海星、房海慧答辩称，其俩已经积极履行了付款义务，也通过了贷款审批，是王晓霞一直拖延过户，故不同意解除合同，因其没有违约，也不同意支付违约金。经审理查明，王晓霞系上海市浦东新区张江镇益丰新村XXX号XXX室房屋的权利人。2015年5月24日，王海星、房海慧作为买受人(乙方)，王晓霞作为卖售人(甲方)，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区益丰新村XXX号XXX室房屋，房地产转让价款共计168万元。合同第六条约定，在2015年7月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止。合同附件三“付款协议”中第1条约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金2万元，签订本合同当日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款计49万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计51万元。第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请116万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方。第4条约定，待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由乙方收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。第5条约定，待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款1万元。为履行上述买卖合同，王海星、房海慧于2015年5月10日向王晓霞支付了定金2万元，合同签订后，于2015年5月27日又支付了房款49万元。2015年8月4日，王海星、房海慧与上海市公积金管理中心和中国建设银行股份有限公司上海浦东分行签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为50万元，并与中国建设银行股份有限公司上海市分行签订了《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，借款金额为66万元，共计借款116万元。2015年8月27日，王海星、房海慧提起诉讼，诉请如前。审理中，王晓霞认为，合同约定的过户日期是在2015年7月5日之前，买方应在贷款经银行审核通过后7日内去办理过户手续，即应在2015年6月29日之前办出银行贷款，最晚也须在2015年7月5日之前办好房屋贷款手续或在过户当日以现金方式补足，现买方逾期支付贷款，已经构成违约，故要求解除合同，已经收取的房款在扣除买方需承担的违约金后同意返还。王海星、房海慧则表示，其向王晓霞支付了首期房款后已及时委托中介公司办理贷款手续，至于贷款审批发放时间不受其控制，其在贷款审批通过后已及时告知了王晓霞并要求办理房屋过户手续，故不同意解除合同，要求继续履行。同时，王海星、房海慧表示，其与贷款银行签订的借款合同仍能继续履行，如不能继续履行或发放金额不足的话，愿意在办理房屋过户手续当天以现金方式予以补足剩余房款；另外，不再向王晓霞主张逾期交房违约金。又，审理中，本院与涉案的贷款银行中国建设银行股份有限公司上海浦东分行联系，该行表示与王海星、房海慧签订的借款合同有效期为半年，到期后需要重新走流程进行审批，但审批通过没有问题，在涉案房屋抵押给银行之后，所申请的贷款仍能正常发放。另外，该行回复本院，王海星、房海慧于2015年5月下旬向该行申请办理贷款事宜。上述事实，由当事人的陈述及《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记簿》、《收款收据》、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、《上海市房地产权证》等证据予以佐证。本院认为，涉案买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，王海星、房海慧应向王晓霞支付首付款51万元，其余款项则通过银行贷款的方式支付给王晓霞。贷款申请经贷款银行审核通过后，双方赴房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，待房地产交易中心出具以买方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后再通过贷款银行支付给出售方第二期房价款。鉴于银行贷款的审批期限由银行控制，非作为普通购房者的王海星、房海慧所能决定，但王海星、房海慧已及时申请了银行贷款并经审批通过且签署了借款合同，而银行贷款需在双方办理房屋过户手续并由房地产交易中心出具以王海星、房海慧为权利人的房地产权证及贷款银行为抵押权人的他项权证之后再支付给王晓霞，现系争房屋尚未过户，王海星、房海慧就履行合同而言也不存在违约行为，王晓霞以王海星、房海慧未支付贷款为由要求解除合同并支付违约金本院不予支持，其应根据合同约定办理房屋过户手续，故对王海星、王晓霞要求过户的诉请本院予以支持。审理中，王海星、房海慧愿意在双方办理房屋过户手续当天向王晓霞支付剩余房款，经查并无不当，本院可予准许。另，王海星、房海慧自愿撤回要求王晓霞支付逾期交房违约金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院亦予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王晓霞于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)王海星、房海慧办理将上海市浦东新区张江镇益丰新村XXX号XXX室房屋过户至王海星、房海慧名下的手续；二、原告(反诉被告)王海星、房海慧于办理上述房屋过户交易手续当天支付被告(反诉原告)王晓霞剩余房款117万元；三、驳回被告(反诉原告)王晓霞的反诉请求。本诉案件受理费19,920元，减半收取计9,960元，反诉案件受理费3,336元，共计13,296元，由被告(反诉原告)王晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  倪军燕二〇一六年一月二十七日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。