四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终1520号上诉人（原审被告、反诉原告）:姚晓斌，男，汉族，生于1977年2月11日,住四川省三台县。委托代理人谢文军，四川擎剑律师事务所律师。委托代理人马斌，四川擎剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:四川省三台汉维实业有限公司,住所地:四川省三台县。法定代表人何春琳，该公司执行董事。委托代理人廖熠，该公司部门经理。委托代理人赵学华，该公司法律顾问。上诉人姚晓斌因与被上诉人四川省三台汉维实业有限公司（以下简称汉维公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2016）川0722民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚晓斌及其委托代理人谢文军，被上诉人汉维公司的委托代理人廖熠、赵学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年4月29日，汉维公司与姚晓斌签订《商铺租赁预定协议书》一份，约定由姚晓斌承租汉维公司开发建设的大成建材装饰城2号楼D幢2层第16、17号商铺，租赁期限为3年，租赁面积为149.97平方米，租金标准为15元/月/平方米。租赁用途为定制沙发、定制衣柜，该《协议》同时约定，乙方（即姚晓斌）缴纳甲方（即汉维公司）商铺预定金2万元。2012年11月29日，汉维公司与姚晓斌签订《商铺租赁合同书》，该《合同书》对于姚晓斌租赁的商铺位置、面积的约定与4月29日的《协议》一致，关于租赁期限约定为2013年1月1日（大成建材市场2号楼统一开业期）至2015年12月31日，其中2012年10月15日至2012年12月31日为乙方（姚晓斌）装修期，期间不计算租赁期限。关于租赁费用问题，该《合同书》约定为租金按照5元/月/平方米计算，同时约定乙方向甲方（汉维公司）缴纳市场推广费10元/月/平方米。两项合计为每月15元。《合同书》约定由乙方向甲方缴纳履约保证金2250元，该保证金在合同签订之前一次性给付，本合同期满后30日，若乙方无违约行为并结清所有账目后，由甲方无息退还。《合同书》对违约责任约定如下，1、在租赁期内，如果甲、乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约。违约方应当承担以下违约责任：如甲方违约，应退还乙方尚未使用期间的房屋租金，并双倍退还乙方的履约保证金，同时承担赔偿乙方未使用租赁房屋期间的装修费用（装修费用由权威部门定损为准）；如乙方违约，甲方所收乙方租金与履约保证金不予退还，乙方还需要承担由此给甲方带来的直接和间接经济损失。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额千分之三向乙方加收违约金；如乙方逾期累计达到10天的（含10天）未交租金，甲方可单方面解除本合同，收回租赁房屋，乙方所交履约保证金不予退还。同日，汉维公司又与姚晓斌签订《租赁合同补充协议》一份，约定将租赁期限延长两年，共计租期为五年。延长租期的租金计算方式为第一年在原合同约定的租金基础上增长10%，第二年的租金在原合同约定的租金基础上增长15%。上述协议和合同签订后，姚晓斌按约缴纳了保证金以及2013年1月1日至2015年4月28日的租金和推广费（其中2013年1月1日至2013年4月28日的租金因未按期开业，汉维公司将第二、三年度的缴费期起算至2014年4月28日和2015年4月28日），2015年4月28日至2016年4月27日缴纳了3518元。缴费日期为2015年9月20日。汉维公司于2016年3月1日向姚晓斌发出书面通知，要求姚晓斌于3月10日前交纳费用10000元，截止2016年2月29日的滞纳金1757.34元。一审法院还查明：姚晓斌于2016年2月从其承租的大成建材装饰城2号楼D幢2层第16、17号商铺撤柜，并当庭表示不再承租该商铺，但是截止一审审理结束尚未与四川省三台汉维实业有限公司办理移交手续。原审法院认为：汉维公司与姚晓斌之间的房屋租赁合同关系依法成立，双方均应按照合同约定全面履行相应的权利和义务。本案争议焦点是姚晓斌和汉维公司是否构成违约，以及相应责任的承担。关于大成市场未如期开业损失的问题。姚晓斌与汉维公司之间的租赁合同关系，成立于2012年4月29日双方签订《商铺租赁预定协议书》时，双方的权利和义务分别由《商铺租赁预定协议书》、《商铺租赁合同书》以及《租赁合同补充协议》进行了约定。姚晓斌承租汉维公司商铺合同约定的起算时间为2013年1月1日，但是因大成建材装饰城2号楼统一开业的时间为2013年4月28日，姚晓斌在此之前接受商铺未如期开业，汉维公司在第二年度的收取租金和推广费的时间顺延至4月28日，所以姚晓斌并未因大成市场延期开业而导致租赁期限的缩减，同时双方签订的《合同》和《协议》中也未对上述情况作为违约赔偿的情形约定，所以姚晓斌要求汉维公司赔偿其因延期开业而致损失的请求于法无据，原审法院依法不予支持。关于汉维公司收取推广费的问题，姚晓斌与汉维公司在2012年4月29日签订的《预定协议书》中约定的商铺租赁价格为15元/平方米/月。该约定系双方当事人的真实意思表示。该金额与2012年11月29日双方签订的《商铺租赁合同书》中租金和推广费合计金额一致，《合同》仅对金额的项目进行了调整，未在约定金额之外加收其他费用，同时按照市场实际情况，姚晓斌承租的商铺系商业用房，如果所谓“推广费”系租金之外的另收费用的话，租金仅为每月每平方米5元，该金额与客观实际情况不符，《合同》中约定的“推广”系汉维公司为大成市场进行的统一宣传和策划，所以汉维公司按照每月每平米房收取15元系商铺实际租赁的价格，并不存在汉维公司向姚晓斌提供商铺租赁之后还需要履行为姚晓斌进行推广的义务。所以姚晓斌下欠2015年4月28日至2016年4月27日租金、推广费10000元应视为姚晓斌承租大成市场2号楼D幢2层第16、17号的应缴纳的租赁费用，姚晓斌迟延履行交付租金义务，违反双方合同的约定，应视为违约，按照合同约定，姚晓斌承担相应的违约责任。至于姚晓斌称大成市场开业后不具备相应的周边环境条件，双方未在合同中对周边环境的条件作出相应约定，所以姚晓斌以此来作为汉维公司违约的理由依法不能成立。汉维公司在履行合同过程中不存在违约行为，所以对姚晓斌的反诉请求，原审法院依法不予支持。关于姚晓斌与汉维公司的承租合同关系，汉维公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同书》，姚晓斌也表示不再承租该商铺，所以对汉维公司要求解除《房屋租赁合同》的请求，原审法院依法予以支持。遂判决如下：一、解除四川省三台汉维实业有限公司与姚晓斌的房屋租赁合同。并由姚晓斌向四川省三台汉维实业有限公司返还承租大成建材装饰城2号楼D幢2层第16、17号商铺。二、由姚晓斌给付下欠的租赁费用10000元，并支付迟延履行滞纳金1757.34元。三、姚晓斌已付的履约保证金2250元四川省三台汉维实业有限公司不予退还。四、驳回四川省三台汉维实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回姚晓斌的反诉请求。以上（一）、（二）项限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。姚晓斌的上诉理由为一审认定上诉人违约属认定事实错误，上诉人没有迟延交付租金，被上诉人几次延期开业，是导致合同无法履行的主要原因，汉维公司收取推广费没有进行推广，且推广效果不好，上诉人的反诉理由成立，请求本院撤销原判，依法改判。汉维公司答辩称对商城未能按时统一开业，汉维公司已经按合同约定对租金进行了抵扣，没有违约。姚晓斌未按照合同约定按期支付租金属违约行为。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉人的上诉请求。二审中，上诉人姚晓斌提供商铺照片四张，以证明商铺面临经营困难，每平方米5元的租金符合实际情况。被上诉人汉维公司提供汉维公司对大成商业中心进行推广的部分合同和凭证及2012-2015年汉维公司支付推广费用的明细表以证明汉维公司对大成商业中心进行了统一推广。该证据均系复印件，原件保存于汉维公司。2016年8月10日，姚晓斌与汉维公司办理了租赁房屋移交手续，将本案争议商铺返还给汉维公司。双方制作并签署了《租赁房屋移交确认书》。因双方在二审中提交的证据与一审查明的事实并无出入，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，姚晓斌与汉维公司订立商铺租赁合同属双方真实意思表示且未违反法律法规的禁止性规定，属有效协议，各方当事人均应按照约定履行各自义务。大成商业中心虽未在合同约定的2013年1月1日开业，但双方在合同第四条中约定“如因大成商业中心未能在2013年1月1日统一开业，2013年1月1日至统一开业期间的租金和推广费，在乙方交付第二合同年度租金和推广费时予以抵扣”。汉维公司在姚晓斌交纳第二年度的租金和推广费时，对2013年1月1日至4月28日的租金进行了顺延，姚晓斌也接受了该抵扣，应视为双方合意对合同约定的租赁期限进行了变更，故姚晓斌认为大成商业中心延期开业构成违约的上诉理由不能成立。双方订立的租赁合同中虽将商铺预定协议中的每平方米15元的租金分解为租金和推广费，但该两项费用均是双方约定姚晓斌使用案涉商铺应当支付的对价，故一审法院认定汉维公司按照每月每平方米收取15元系商铺实际租赁的价格并无不当。姚晓斌未足额缴纳租赁费用，违反合同约定，应当承担违约责任。汉维公司提供了其对大成商业中心统一进行推广的相关证据，且合同中并无对推广效果的约定，姚晓斌所持汉维公司没有履行推广义务，推广效果未达预期的上诉理由与事实不符，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由上诉人姚晓斌负担。本判决为终审判决。审判长  李又平审判员  陈 幽审判员  赵才明二〇一六年八月二十六日书记员  陈 莹张薇