上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民三(民)初字第1208号原告上海富玉商务咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张佩安，董事长。委托代理人唐人，上海华尊律师事务所律师。被告上海联鼎房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人周金波，董事长。委托代理人刁品勇。第三人上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人雷晶。原告上海富玉商务咨询有限公司与被告上海联鼎房地产有限公司、第三人上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司间委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐人，被告的委托代理人刁品勇到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月，原告向被告购买位于上海市嘉定区曹安公路的六间商铺，分别为XXXXX、XXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXX(以下简称讼争商铺)，并于2012年9月取得相关的房产证。2012年1月，原、被告签订一份《新世界生活广场商铺委托管理合同》，约定原告将讼争商铺委托被告经营管理，期限为20年。在委托经营管理期间，按照商铺每年实际收取的租金一九分成，原告拿九，被告拿一。2014年初，原告发现讼争商铺已被出租，其中曹安公路XXX号、XXX号、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXX(以下简称210室等五套商铺)出租给了上海麦当劳食品有限公司(以下简称麦当劳公司)，曹安公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称209室商铺)出租给了上海濡须港餐饮有限公司(以下简称濡须港公司)，但被告并未将租金收益按约支付予原告。后经查询得知，被告将讼争商铺的经营管理权委托给了第三人，由第三人与商铺使用人签订租赁协议并收取租金；且截止2014年9月9日，麦当劳公司已向第三人支付了租金人民币653,333.30元(以下币种均为人民币)。现起诉要求：被告及第三人共同向原告支付至2014年12月31日的租金收益462,354.34元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。讼争商铺系由第三人负责出租，租金、保证金等也均由第三人收取，故应由第三人支付相关费用，与被告无涉。第三人未作答辩。经审理查明，原告系讼争商铺的产权人(建筑面积分别为89.57平方米、46.95平方米、85.64平方米、47.75平方米、60.01平方米、113.77平方米)。2012年1月，原、被告签订一份《新世界生活广场商铺委托管理合同》，约定原告将讼争商铺委托被告统一经营和管理。委托经营期限自2012年1月1日至2031年1月1日。在委托经营管理期间，按照商铺每年实际收取的租金一九分成，原告拿九，被告拿一。被告根据市场实际情况，有权委托具有相关资质和经验的第三方代为招商经营管理。合同另对其他事项作了约定。后被告向第三人出具一份委托书，将讼争商铺委托第三人代为统一招商、经营管理、签订租赁合同并收取、支付租金等。委托期限为20年，自2012年1月1日至2031年12月31日。2012年3月2日，第三人与案外人麦当劳公司签订一份《租赁合同》，约定麦当劳公司向第三人承租包括讼争商铺在内的商铺(除209室商铺外)，用于经营麦当劳得来速餐厅。租赁场地总面积约为884平方米，建筑物建筑面积为574.44平方米，使用面积为485平方米。租期至2032年2月28日。至2014年12月31日，麦当劳公司共向第三人支付了租金653,333.33元及保证金58,333元。2014年8月12日，第三人向原告支付了租金21,777.88元。因原告认为被告及第三人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，2012年5月，原告与第三人签订一份《委托管理合同》，约定原告将讼争商铺(除209室商铺外)委托第三人经营管理。期限为10年，自2012年5月1日起算。自2012年5月1日起的前两年为培育业态环境需要较大资金投入，第三人收取前两年的租金后无需再支付予原告。自2014年5月1日起，第三人有权收取租金收益的10%作为管理报酬及日常管理费用。在委托管理期限内，原告向第三人收取租金收益的方式为每三个月收取，第三人应自2014年5月1日后每三个月支付至原告账户，先付后租。诉讼过程中，原告向本院提出申请，要求对被告提供的原告与第三人签订的《委托管理合同》、《房屋委托管理交接书》中原告的公章与样本材料上原告的公章是否为同一枚公章盖印形成进行司法鉴定。2015年8月17日，华东政法大学司法鉴定鉴定中心出具一份《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、《委托管理合同》和《房屋委托管理交接书》落款处“甲方”处的两枚“上海富玉商务咨询有限公司”印章印文与样本一至样本六(即《上海市商品房预售合同》)的“上海富玉商务咨询有限公司”印章印文均不是同一枚印章盖印形成；二、《委托管理合同》和《房屋委托管理交接书》落款处“甲方”处的两枚“上海富玉商务咨询有限公司”印章印文与样本七(即署期“2015.5.20”的“上海富玉商务咨询有限公司”印章印文样本)的“上海富玉商务咨询有限公司”印章印文均是同一枚印章盖印形成。原、被告对该鉴定意见均无异议。以上事实，有上海市房地产权证、新世界生活广场商铺委托管理合同、委托书、租赁合同、支付凭证、法庭审理笔录、委托管理合同、房屋委托管理交接书、司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《新世界生活广场商铺委托管理合同》及原告与第三人签订的《委托管理合同》均是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据鉴定意见，《委托管理合同》系由原告与第三人签订，而该合同的签订时间后于原、被告签订的《新世界生活广场商铺委托管理合同》，该两份合同中均涉及210室等五套商铺，且被告表示其对该五套商铺已无合同义务，原告亦表示就210室等五套商铺仅与第三人产生合同关系，故本院确认被告已将210室等五套商铺在合同中的权利和义务转让给第三人，被告仅就209室商铺与原告产生合同关系。庭审中，被告对原告就209室商铺要求其支付至2014年12月31日的租金收益32,596.44元不表异议，本院予以认可。关于210室等五套商铺的租金收益问题，根据《委托管理合同》的相关约定，第三人应自2014年5月1日起向原告支付租金收益，而麦当劳公司已向第三人支付了自2014年5月1日至2014年12月31日的租金总额经核算为233,333.33元。再根据210室等五套商铺的总建筑面积(即383.68平方米)与麦当劳公司承租总建筑面积(即574.44平方米)的比例(即66.79%)乘以麦当劳公司已付租金(即233,333.33元)得出第三人应收租金总额为155,843.33元。在扣除10%的管理费用后，第三人应向原告支付的租金收益数额为140,259元。委托经营管理期间，第三人已向原告支付了租金收益21,777.88元，故该款项应予以扣除，第三人实际应向原告支付租金收益的数额为118,481.12元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海联鼎房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海富玉商务咨询有限公司支付至2014年12月31日的租金收益人民币32,596.44元；二、第三人上海欧沪生活广场企业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海富玉商务咨询有限公司支付至2014年12月31日的租金收益人民币118,481.12元；三、原告上海富玉商务咨询有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6,865元，减半收取3,432.50元，由原告负担2,035元，被告负担302元，第三人负担1,095.50元。司法鉴定费6,600元，由原告负担。被告及第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 周 平二〇一六年一月二十九日书 记 员 俞佳悦附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条?当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》???第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》???第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。????????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。