上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第612号原告上海龙鑫物业有限公司，住所地上海市。法定代表人王民华，总经理。委托代理人赵金廷。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会，住所地徐汇区。法定代表人金应勇、倪国仕，主任、副主任。委托代理人杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。原告上海龙鑫物业有限公司与被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，于2015年3月4日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序，由审判员晏莹独任审判。2015年3月20日，原、被告协议共同委托审计公司对原告公司自2012年1月起至2013年6月期间内在被告小区内实施物业管理的财务亏损部分进行审计；本院遂委托上海求是会计师事务所有限公司进行审计；2015年10月27日，上海求是会计师事务所有限公司出具报告书；原、被告提出复议，2016年5月10日，上海求是会计师事务所有限公司出具复议报告。2016年4月29日，本院公开开庭进行了审理。原告上海龙鑫物业有限公司的委托代理人赵金廷、张骥，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会的委托代理人倪国仕、杨绍刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙鑫物业有限公司诉称，原告自1996年为鑫隆花园小区提供前期物业服务至2013年6月撤离小区，十几年来历经总计17次国家上调最低工资，收支已经不能平衡，经营相当困难。2011年7月25日，鑫隆花园业主大会、业主委员会贴出公告，经过全体业主对上调物业费的征询意见，通过了物业费调整为每月每平方米1.33元实际收费为每月每平方米1.25元,不足部分从20%的地面收益中支付。由于当时适逢业委会换届等诸多因素，服务合同无法正式签约。在房办、街道、居委等多部门的协调下，要求原告暂缓收取物业费涨价部分。为此，原、被告双方与2012年10月15日签订了一份补充协议(情况说明)明确：由于国家政策人工成本上涨而导致的费用不足部分是由我司暂时垫资，待新合同签订时一并解决。原告多次与被告沟通提出就上述费用问题进行协商，但被告一味催要原告支付地面收益，对原告垫资的费用置之不理，原告遂起诉本院，要求依法判令：1、被告支付原告因人工成本上涨，物业费上调后未收部分由原告垫资的经营亏损269,680.18元；(原物业费1.06元/平方米/月调至1.25元/平方米/月,差额0.19元/平方米/月*64,516.83平方米=12,258.19*22个月,从2011年9月通过至2013年6月,=269,680.18元)；2、被告支付原告在物业费上调至1.33元/平方米/月后调整到1.25元/平方米/月的不足部分由被告从20%地面收益支付的65,120元。(地面收益全年177,600元除以12个月=14,800元/月*22个月(2011.9-2013.6)=325,600元*20%=65,120元)；3、被告支付由业委会付主任签字同意从维修基金账户中分摊的修理费用为12947元。被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会辩称，不同意原告诉请。根据双方合同约定，原告是承包制，不管盈亏，都由原告自行承担，没有约定扩大收费标准。经审理查明，1996年起，原告为鑫隆花园小区提供前期物业服务至2013年6月撤离小区。2011年7月25日，鑫隆花园业主大会、业主委员会贴出公告，经过全体业主对上调物业费的征询意见，通过了物业费调整为每月每平方米1.33元实际收费为每月每平方米1.25元,不足部分从20%的地面收益中支付。本公告自2011年9月1日实行。公告附有鑫隆花园物业分等收费表，注明了收费的明细。2012年10月15日，鑫隆花园业主大会(甲方)与原告上海龙鑫物业有限公司(乙方)签订情况说明，内容是：由于当时适逢业委会换届等诸多因素，客观上造成鑫隆花园小区自2010年5月份至今的物业服务合同无法正式签订。在房办、街道、居委等多部门的协调下，要求原告暂缓收取物业费涨价部分。为此，原、被告双方与2012年10月15日签订了一份补充条款(情况说明)明确：一、自2010年5月1日至新的物业服务合同签订生效之日起，作为事实上提供物业服务的上海龙鑫物业有限公司视为合法的接受小区业委会委托物业管理的企业，享有相应的责任义务与权利(参照原合同相应条款)；二、新的物业服务合同将在综合参考国家政策变化、人工成本上涨等因素后制定，在新旧物业合同交替阶段，相关物业服务的内容与收费暂按原合同标准执行，费用不足部分暂由乙方上海龙鑫物业有限公司垫资，签订新合同时将一并协商考虑解决以上费用问题；三、小区对外协作事宜以及签订相关合同时，在经甲方确认后委托乙方签订的书面协议合同等均视为有效内容；四、本协议内容作为原物业服务合同的临时补充条款直至新的物业服务合同签订等条款。另查明，2006年3月，鑫隆花园业主大会(甲方)与原告上海龙鑫物业有限公司(乙方)签订《车辆委托管理协议》，约定甲方委托乙方管理鑫隆花园小区内的机动车辆和非机动车、助动车、电动车等车辆的行驶和停放管理(非机动车、助动车、电动车等车辆管理办法另议)；收费标准及方式，由乙方按下列标准向车位的使用人收取泊车费1、露天车位：95只，按120元/月收取,部分停放不便的车位按折扣价60元/月或90元/月收取;2、车库车位：8只,按500元/月收取等条款。在本案审理过程中，被告确认，原告诉请的修理费12,947元中除最后一项480元不予以确认,因为漏水问题根本没有修缮;原告确认该项费用已经发生,且修理的业主已经确认，6月7日修理后，6月30日原告已经撤出小区的物业管理，被告辩称没有修缮没有证据支持，故坚持该项诉讼请求，不同意扣减480元。经原告申请，本院委托上海求是会计师事务所对鑫隆小区2012年1月至2013年6月收入及支出进行鉴定，确定在该期间物业管理费收入662,458.14元,停车费收入66,207.81元,上海光启动拆迁安置有限公司使用权房房屋租金收入11,629.44元，补贴收入6,592.58元，中国移动机站、显示屏电费收入16,418.29元;在该期间支出1,117,220.09元,其中：业务成本898,168.30元、管理费用185,426.11元、税金及附加41,826.69元、财务费用—8,201.01元;综上,上海龙鑫物业管理有限公司自2012年1月至2013年6月在上海市徐汇区鑫隆花园小区实施物业管理的亏损金额为-353,913.83元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《物业管理分等收费调整征询工作公告及分等收费表》、情况说明、车辆委托管理协议、小修任务表、《物业服务合同》、函件及居委会证明等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《关于鑫隆花园物业分等收费征询工作公告》及情况说明公告及约定，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会及小区业主大会已经公告确定鑫隆花园小区物业管理费由每月每平方米1.33元实际收费为每月每平方米1.25元,不足部分从20%的地面收益中支付。但由于当时适逢业委会换届等诸多因素，客观上造成鑫隆花园小区自2010年5月份至今的物业服务合同无法正式签约。原、被告协议原告暂缓收取物业费涨价部分。为此，原、被告双方与2012年10月15日签订了一份补充条款(情况说明)，明确自2010年5月1日起至新的物业服务合同签订生效之日起，原告继续对小区实施物业管理并承担原物业服务合同所明确的权利义务；新的物业服务合同将在综合参考国家政策变化、人工成本上涨等因素后制定，在新旧物业合同交替阶段，相关物业服务的内容与收费暂按原合同标准执行，费用不足部分暂由上海龙鑫物业有限公司垫资，签订新合同时将一并协商考虑解决以上费用问题，但由于鑫隆小区业主大会及业主委员会并未继续委托原告对小区实施物业管理，致使由原告垫资的费用不足部分是否应该由被告补偿及补偿的数额不明。诚然，根据2012年10月15日双方签订的《情况说明》已经对于被告补偿原告垫资部分予以承诺，故本院判定被告对于原告予以补偿，关于补偿额本院综合财务审计金额，参照业委会、业主大会公告以及当事人的过错酌情判处。关于原告要求被告支付地面收益部分的诉讼请求，因地面收益部分已经包括在财务收支审计报告中，原告再要求另行计取，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会于本判决生效后十日内支付原告上海龙鑫物业有限公司经营亏损损失246,565.88元；二、被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会于本判决生效后十日内支付原告上海龙鑫物业有限公司修理费用12,947元；三、驳回原告上海龙鑫物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,516.20元，由原告上海龙鑫物业有限公司负担2,607元，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担3,909.20元;审价费40,000元,由原告上海龙鑫物业有限公司负担16,000元，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担24,000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一六年八月三日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。