广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终9267号上诉人(原审被告)：甘世明。被上诉人(原审原告)：广州精益投资有限公司。法定代表人：欧阳卫民，该司董事长。委托代理人：李萍，广东红棉律师事务所律师。上诉人甘世明因与被上诉人广州精益投资有限公司（以下简称精益公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月29日，精益公司（甲方、出租方）与甘世明（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区梯面镇金梯大道商业中心商铺A6号铺��租给乙方用于从事餐饮活动；租期为36个月，即自2014年6月1日起至2017年5月31日止；每月租金为1300元，乙方采取按每月为一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期5个工作日前向甲方支付下一期租金。合同第九条约定：乙方无故拖欠租金1个月以上的，或者无故拖欠物业管理费等其他费用1个月以上，甲方可单方解除合同，收回房屋。第十条约定：乙方无故拖欠租金的，应每日按拖欠租金的5‰向甲方支付违约金。乙方无故拖欠租金及其他费用1个月以上的，则甲方还有权单方面解除合同，收回该商铺，没收乙方已付的履约保证金，并追收所欠费用。合同签订后，精益公司将涉案商铺交付给甘世明使用，甘世明向某公司交纳租金至2015年6月30日。另查明，涉案房屋由精益公司向广州市花都区梯面镇经济联社总社承租。精益公司确认该建筑物没有���理产权登记，也没有办理规划报建手续。诉讼中，精益公司表示如涉案《租赁合同》无效，精益公司撤回第1项诉讼请求，并将租金变更为占用费，其他诉讼请求均不变更。因本案纠纷，精益公司于2016年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、解除精益公司与甘世明于2014年5月29日签订的《租赁合同》；二、甘世明立即返还广州市花都区梯面镇金梯大道商业中心商铺A6号铺；三、甘世明立即向某公司支付拖欠的租金暂计6500元（按1300元/月标准，自2015年7月1日起暂计至2015年10月31日，实际计算至甘世明返还租赁物之日止）；四、甘世明向某公司支付逾期支付租金的违约金暂计3575元（计算方法为：以1300元为计算基数，按每日5‰，分别自每月的第五个工作日的次日起，即2015年6月6日、2015年7月8日、2015年8月8日、2015年9月8日、2015年10月15日、2015年11月7日……��此类推，暂计至2015年11月16日，实际计算至甘世明付清款项之日止）；5、诉讼费由甘世明承担。甘世明原审辩称：一、甘世明是愿意交纳租金继续履行合同的，由于精益公司不同意收取租金且要求收回商铺，所以导致租金无法交纳。甘世明是愿意交纳租金，继续履行合同；二、若交还商铺，精益公司应赔偿甘世明损失。三、甘世明不同意精益公司第3、4项诉讼请求。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，根据上述规定，精益公司与甘世明签订的《租赁合同》依法应属无效。合同无效，但甘世明已实际使用了涉案商铺，应按租金标准向某公司支付占有使用费。精益公司要求甘世明返还涉案房屋及支付房屋占用费合理有据，予以支持。合同无效，精益公司要求甘世明支付违约金没有法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2016年4月12日作出如下判决：一、被告甘世明于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区梯面镇金梯大道商业中心商铺A6号铺的房屋腾空交还给原告广州精益投资有限公司；二、被告甘世明于本判决发生法律效力之日起十五日内，按每月1300元的标���，支付2015年7月1日起至腾空交还广州市花都区梯面镇金梯大道商业中心商铺A6号铺的房屋之日止的房屋占用费给原告广州精益投资有限公司；三、驳回原告广州精益投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，由原告广州精益投资有限公司负担242.5元，由被告甘世明负担242.5元。判后，上诉人甘世明不服原审判决，向本院提起上诉。甘世明上诉事实及理由如下：一、原判决适用法律不当。应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条（一）和《中华人民共和国合同法》第四、第十二条；二、原判决认定事实不清，证据不足。故甘世明上诉请求：1、维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项；2、本案一二审诉讼费用由精益公司承担。被上诉人精益公司二审答辩称：1、关于甘世明应向某公司支付房屋占有使用费的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。2、甘世明关于要求赔偿损失的问题，其没有证据证明存在损失，其在一审也没有提起反诉，对于合同无效，精益公司并没有过错，应驳回其该项上诉请求。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，甘世明申请本院调取花都区梯面派出所所作2015年9月7日发生事实的笔录及封锁店面现场照片及断水断电的证据。本院向梯面派出所调取2015年9月7日对甘世明、欧某、周某的笔录，三份笔录中均未提及封锁店面及断水断电的情况。另，经本院询问，派出所答复称该所档案中并无封锁店面的现场照片。甘世明自认有关断水断电的照片，其在一审诉讼中并未提交法院。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对甘世明的上诉请求及精益公司的答辩意见，分析如下：根据本案证据及当事人的陈述可知，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定双方所签订的《租赁合同》应属无效并无不妥。根据该司法解释第三条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，甘世明已实���占有使用了涉案商铺但未按时支付2015年7月1日之后的使用费，精益公司要求甘世明返还涉案房屋及支付房屋占有使用费于法有据，原审法院予以支持并无不当。甘世明二审提出精益公司对其采取封铺及断水断电的行为。对甘世明提出要求本院调取花都区梯面派出所档案中有关精益公司封铺及断水断电行为证据的请求，本院依法调取花都区梯面派出所于2015年9月7日对甘世明、欧某、周某等三人所作的笔录，三份笔录中均未提及精益公司存在封锁店面及断水断电的情况，该派出所档案中亦无封锁店面的现场照片。而对于断水断电的照片，甘世明自认其一审诉讼中并未提交法院，其二审提出该证据已超过举证期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者���驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案甘世明主张精益公司存在对其封锁店铺及断水断电行为的缺乏依据，其以精益公司对其存在封锁铺面及断水断电行为要求不支付2015年7月1日之后的占有使用费不成立，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人甘世明的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由上诉人甘世明负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年八月十八日书记员  杨仁义林嘉丽