山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终2866号上诉人（原审被告）寻艳红，女，1978年6月1日出生，汉族，城镇居民，住金乡县，现住金乡县。被上诉人（原审原告）金乡县麦哲物业服务有限公司，住所地：金乡县九星花园公寓楼405室。法定代表人：程珂，经理。委托代理人（特别授权）高坤英，山东缗城律师事务所律师。上诉人寻艳红因物业服务合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2016）鲁0828民初392民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，原告金乡县麦哲物业服务有限公司是依法成立的物业管理公司，资质等级为三级。2012年9月29日，山东省九星房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定原告金乡县麦哲物业服务有限公司为金乡县星花园提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅：0.35元/月/平方米；高层住宅：1元/月/平方米；商业物业：0.50元/月/平方米；其他费用：公摊电费90元/年，电梯运行电费420元/年。被告寻艳红居住的金乡县星花园，在原告的物业服务管理区域内。被告系金乡县九星花园17号楼3单元1102室的业主，该房屋系高层住宅，建筑面积为114.12平方米。2015年8月8日，原告向被告下发了物业费催缴通知书，但被告至今未履行给付义务。另查明，金乡县星花园至今未成立业主委员会。2016年1月15日，原告提起诉讼，要求依法判令被告寻艳红向原告交纳2923元。庭审中原告表示：要求被告支付2014年8月份至2015年11月份物业费2296元（1元/月/平方米×114.12平方米×12月＋公摊电费90元＋电梯运行电费460元＋1.1元/月/平方米×114.12平方米×3月）。原审法院认为，原告金乡县麦哲物业服务有限公司与山东省九星房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，依法成立有效。原告系三级资质的物业服务企业，被告寻艳红系原告物业服务区域内的高层住宅业主，房屋建筑面积为114.12平方米。被告有义务按照约定，依据其住房面积和物业服务收费标准，向原告缴纳物业服务费。2015年8月份至2015年11月份，原告按1.1元/月/平方米收取物业费，超出了合同约定，对其超出部分，本院不予支持。被告应按约定向原告缴纳2014年8月份至2015年11月份物业服务费2222元（1元/月/平方米×114.12平方米×15月＋90元＋420元）。被告辩称原、被告没有签订书面的物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，原告收取被告的物业费没有事实和法律依据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，对其该辩称，本院不予采纳。被告辩称原告服务不到位，未完全履行物业服务义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被告可另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：被告寻艳红于本判决生效之日起十日内支付原告金乡县麦哲物业服务有限公司自2014年8月份至2015年11月份期间的物业服务费2222元；驳回原告金乡县麦哲物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告寻艳红负担。上诉人寻艳红不服一审判决，上诉要求撤销金乡县人民法院作出的（2016）鲁0828民初392号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下:一审判决认定事实错误，被上诉人收取上诉人物业管理费没有任何依据。被上诉人违反《合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应遵循全面履行原则，因双方就具体服务项目没有合同约定，被上诉人以自己是具有三星级的服务资质为由收取上诉人的物业管理费，其就应按三星级服务标准和项目全面履行自己应尽的服务义务，一审中上诉人举交证据证实被上诉人没有提供的物业服务和提供的不合格的物业服务、公共卫生不及时收集打扫和清运、公共秩序混乱、公共设施没有维护和修理更换、没有尽到人身、财产安全保卫义务、不经被告在内的广大业主同意，随意处置公共设施等，被上诉人没有完成相关的物业服务，构成合同违约。物业服务合同是双务合同，被上诉人只有在全面履行了自己应尽的物业服务义务的情况下，上诉人才有支付全额服务费的义务，现在被上诉人违约在先，上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠正错误履行服务前，上诉人有权拒绝交物业费，被上诉人的一审诉请不成立。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请二审法院依法驳回被上诉人的诉请。被上诉人金乡县麦哲物业服务有限公司未提交书面答辩意见。在二审调查中答辩称，上诉人与被上诉人之间存在合法物业服务合同，并且在2014年、2015年较好的履行了合同义务。上诉人所陈述的上诉理由不符合事实，不能成立。原审法院认定事实清楚，证据确凿，二审法院应依法维持，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人在二审调查中提交2013年、2014年、2015年物业考评成绩表复印件三份，上诉人居住的九星花园于2013年12月被山东省住房和城乡建设厅授予“山东省级物业管理优秀住宅小区”荣誉证书复印件一份。用以证明被上诉人已提供了优质服务。上诉人对上述证据质证认为，业主未参与物业评定，对考评成绩表不认可；荣誉证书是2013年的，大多数业主是2014年才居住进去，不能说明2014年以后的管理情况，对该证据不予认可。本院认为被上诉人提交的证据均系证据复印件，且未与原件核对，对上述证据不予采信。二审查明的事实与一审查明的相一致。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被上诉人金乡县麦哲物业服务有限公司与山东省九星房地产开发有限公司针对九星花园小区签订的系前期物业服务合同，上诉人寻艳红作为九星花园小区的业主，应当按照该合同约定，依据其住房面积和物业服务收费标准，缴纳物业服务费。一审法院根据查明的事实及相关法律规定判决上诉人向被上诉人支付2014年8月份至2015年11月份期间的物业服务费2222元2014年8月份至2015年11月份期间的物业服务费2222元并无不当。上诉人上诉主张被上诉人没有完成相关的物业服务，构成合同违约，在被上诉人纠正错误履行服务前，上诉人有权拒绝交物业费。针对其上诉观点，上诉人在一审中仅以此观点提出抗辩，并未针对被上诉人的诉讼请求提起反诉。一审判决根据其抗辩已明确告知可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利，对其上诉意见本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人寻艳红负担。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年八月十二日书 记 员  黄 灿