浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第433号上诉人（原审原告）：曹巧宝。委托代理人：徐骏荣。被上诉人（原审被告）：周沛炉。委托代理人：许智添。原审被告：黎全林。上诉人曹巧宝为与被上诉人周沛炉、原审被告黎全林房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2010）嘉南民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月7日受理后，依法组成合议庭于2011年10月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹巧宝的委托代理人徐骏荣、被上诉人周沛炉及委托代理人许智添、原审被告黎全林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2003年3月28日，曹巧宝之子黎全林（甲方）与周沛炉（乙方）签订《购房协议书》一份，协议规定：一、甲方出让给乙方坐落在焦山门村杨柳浜的4楼4底的楼房一幢、猪舍等建筑设备，甲方的集体土地建设用地使用证号为嘉效集建（92）；二、另外由甲方提供其房子后的竹园一块和全部自留地0.49亩归乙方所有、使用；三、甲方出让价为32600元，由乙方在签订协议之日一次性付清；四、甲方出让给乙方的房屋过户手续，由甲乙双方同时到相关部门办理房屋过户手续。同时，双方约定本协议自签订之日起生效，如有违约，加十倍赔偿等。协议由黎全林及周沛炉签字。协议签订后，周沛炉将32600元交付黎全林，之后，该房一直由周沛炉全家入住至今。原审法院另查明，位于嘉兴市南湖区大桥镇焦山门村杨柳浜的**4底的楼房**，其集体土地建设用地使用证［嘉郊集建（92）字第20100286号］登记土地使用者为曹巧宝，发证日期为1992年9月19日。原审法院再查明，曹巧宝原一直居住焦山门村杨柳浜讼争房屋内，黎全林与周沛炉之间的购房协议也在该讼争房屋内签订。黎全林称，其与周沛炉签订购房协议时，其母亲曹巧宝并不知情，协议签订后，黎全林告知了曹巧宝卖房的事实，曹巧宝当时并不同意卖房，由于已收取了周沛炉支付的32600元，在黎全林的劝说下，其母亲同意搬离该讼争房屋。后曹巧宝诉至原审法院称，黎全林未征得其同意与周沛炉签订《购房协议》一份，将曹巧宝户名下的房屋及宅基地、自留地以32600元的价格卖给黎全林。现曹巧宝无房屋居住，也不能审批新的宅基地。曹巧宝数次要求黎全林归还房屋未果。故诉请判决确定黎全林购买曹巧宝的房屋无效，并立即腾退并返还。原审庭审中，曹巧宝明确诉讼请求为：一、确认曹巧宝的儿子黎全林与周沛炉签订的房屋买卖协议无效，曹巧宝返还黎全林32600元；二、周沛炉归还曹巧宝四楼四底房屋、宅基地、房屋后面的竹园一块、自留地（面积0.49亩）及猪舍。周沛炉在原审中答辩称，本案所涉房屋转让协议应属有效。首先，双方协议转让的是集体土地上的建筑物，这是双方协议当中最重要的一项内容。其次，在协议中，没有任何一个字句可以看出已转让了土地使用证和土地使用权。第三、购房款32600元是购买四楼四底的楼房和猪舍，对于竹园和自留地并不存在买卖的现象。第四、本协议没有违反国家法律的强制性规定，应为合法有效，协议应当履行。据此，请求驳回曹巧宝的诉讼请求。黎全林在原审中答辩称，当时卖房的时候由于急于用钱，没有征求母亲曹巧宝的意见，是黎全林作主卖掉的。32600元的价格包括了房屋、自留地、宅基地、猪舍，全都卖给了周沛炉。卖房子的时候，自留地、宅基地购房协议上都很明确了。这个协议是否有效，请法院认定。原审法院审理认为，本案系一起农村房屋买卖纠纷，双方争议的焦点在于：一、购房协议的效力问题；二、本案讼争房屋及其附属物是否应当返还。针对争议焦点一，曹巧宝主张购房协议无效，其理由为：1、黎全林未征得曹巧宝同意将曹巧宝名下的房屋转让，故协议无效；2、购房协议中将房屋及宅基地一并转让，违反了法律强制性规定，即宅基地不得转让。关于曹巧宝主张购房协议无效的理由1，曹巧宝原一直居住在讼争房屋内，在黎全林与周沛炉签订购房协议后，并在黎全林的劝说下，曹巧宝主动搬离了讼争房屋，曹巧宝称不知情一说不能成立，可以认定曹巧宝对出卖房屋一事既知情又履行了协议规定的义务。讼争房屋的权属应属曹巧宝家庭共有财产，黎全林系共有权人之一，共有权人处分共有财产，事后得到共有人曹巧宝追认，协议系当事人的真实意思表示。曹巧宝以未征得其同意转让房屋的主张购房协议无效的理由不能成立。关于曹巧宝主张购房协议无效的理由2，首先，本案讼争房屋为农村房屋，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，即非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，周沛炉非为该村集体经济组织成员，至今也未取得该村集体经济组织成员资格，周沛炉对讼争房屋的宅基地使用权因其非本村成员而未能取得。基于农村房屋及宅基地使用权不可分的前提下，因周沛炉的主体身份不符合购买本案讼争房屋的主体资格，故周沛炉与黎全林签订的购房协议因违反法律强制性规定应当认定无效。关于争议焦点二，取得宅基地使用权属于行政许可范畴，故宅基地使用权不能转让，只能抛弃。曹巧宝作为出卖人为原宅基地的使用人，其售房行为隐含抛弃宅基地使用权的意思表示。根据农村房屋与宅基地使用权不可分的原则，曹巧宝因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权，无权再向买受人提出返还房屋的请求。购房协议虽被确认为无效，在双方不能就房屋的返还问题达成一致意见时，曹巧宝要求周沛炉返还房屋的请求应不予支持。综上所述，曹巧宝要求确认购房协议无效的诉讼请求成立，但要求周沛炉返还房屋及附属物的请求缺乏依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，判决：一、确认黎全林与周沛炉于2003年3月28日签订的《购房协议》无效；二、驳回曹巧宝的其他诉讼请求。案件受理费1314元，由曹巧宝负担。判决宣告后，曹巧宝不服，向本院提起上诉称：一、曹巧宝从未与周沛炉达成房屋买卖协议，也未对房屋买卖协议进行过追认，因此原判认定事实错误。该协议据此应属无效。二、原判已经认定协议无效，就应根据合同法的规定，判决周沛炉返还房屋、宅基地、竹园、自留地和猪舍。原判认定曹巧宝抛弃了宅基地使用权，无法律依据。曹巧宝从未放弃农村集体组织成员的身份，且集体土地建设用地使用权证至今未被撤销，仍列明曹巧宝是土地使用权人。故原判驳回曹巧宝的请求，是错误的。请求二审撤销原判，改判确认黎全林与周沛炉签订的购房协议无效，由曹巧宝返还周沛炉购房款32600元，周沛炉返还曹巧宝四楼四底房屋、宅基地、房屋后面的竹园一块、自留地（面积0.49亩）及猪舍。周沛炉在在二审中口头答辩称：曹巧宝主张没有经过其同意房屋买卖协议无效的理由不能成立，原审不予支持正确。原判以房屋买卖协议涉及宅基地买卖故无效，该观点不能成立。法律没有规定外村农民不得购买本村的房屋。对于原判驳回曹巧宝的诉讼请求，是正确的。请求二审维持原判。黎全林在二审中口头答辩称：房屋买卖协议是黎全林签订的，曹巧宝是不知道的，请求法院公正判决。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点有二点，一是曹巧宝以黎全林未经其同意转让房屋为由主张房屋买卖协议无效能否成立；二是房屋买卖协议无效后如何处理。关于争议焦点一。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，黎全林未经曹巧宝同意将共有的房屋转让给周沛炉，其与周沛炉签订的房屋买卖协议属于效力待定的合同。该协议在履行过程中，黎全林将房屋转让的事实告知曹巧宝，曹巧宝主动搬离了房屋，该行为属于履行房屋买卖协议约定义务的行为，应视为曹巧宝对黎全林转让房屋进行了追认。因此，现曹巧宝以黎全林未经其同意转让共有房屋为由主张协议无效，不能成立。关于争议焦点二。农村宅基地使用权人必须是农村集体经济组织成员，这是由宅基地使用权具有福利性和人身依附性的特性决定，故宅基地使用权不能转让给外村人员，而只能抛弃。本案中，由于周沛炉并非该村集体经济组织成员，不具备取得该宅基地使用权的资格，故原判以房屋买卖协议违反法律强制性规定而属于无效的认定正确。对于合同无效后的处理，出卖人出售房屋的行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，任何法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无须他人的意思表示。随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。根据“房地一致”的原则，出卖人因放弃宅基地使用权而丧失了房屋所有权，其无权再向买受人提出返还房屋的要求，因此，原审法院对曹巧宝关于由周沛炉返还房屋、宅基地及附属设施的诉请未予支持，亦无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，二审予以维持。曹巧宝的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由上诉人曹巧宝负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭嘉雄审 判 员  褚 翔代理审判员  毛 彦二〇一一年十一月四日书 记 员  苏 轶