北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书2015年昌民(商)初字第06776号原告中财通达产业投资管理有限公司，住所地北京市海淀区万寿寺路乙15号。法定代表人冯丰，总经理。委托代理人乔守东，北京市奥援律师事务所律师。委托代理人冯庆苗，女，1988年11月16日出生，汉族，北京市奥援律师事务所实习律师，住北京市昌平区超前路*号。被告北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人许丽明，董事长。委托代理人徐怡，北京市大都律师事务所律师。原告中财通达产业投资管理有限公司（以下简称中财通达公司）与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官夏琳琳担任审判长，人民陪审员王清根、张玉霞参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告中财通达公司的委托代理人乔守东、冯庆苗，被告商建公司的委托代理人徐怡到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告中财通达公司起诉称：2011年1月16日，原告与被告签订了《合作协议》，约定：双方共同合作开发“冠雅苑住宅小区二期”项目，合同费用为人民币6.5亿元，合同签订后原告向被告支付首付款1亿元，其他费用根据项目进度逐步支付，被告承诺于2011年3月31日前取得项目二级开发权。2011年1月24日，原告向被告支付了人民币1亿元。2011年8月26日，双方签订《补充协议》，确定取得项目二级开发权的时间为2011年8月31日前。由于被告一直未取得项目二级开发权，双方于2012年6月签订《协议书》，约定：被告返还原告支付的首付款，并补偿原告损失3000万元，该笔补偿款于2012年12月30日前支付。但时至今日，被告至今未按照约定向原告支付补偿款。故起诉，请求：1、判令被告向原告支付补偿款人民币3000万元，违约金1410万元（2012年12月31日至2015年7月29日，按日万分之五的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告商建公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。3000万元欠款不是被告向原告支付，而是向第三人浙江长三角汽车产业科技投资有限公司（以下简称长三角公司）支付。最早被告和原告签订合作协议，合作开发。因为被告缺少资金，引入原告，原告投资1亿元，因为土地开发基础没做好，所以项目没能继续下去，双方协议被告退还给原告本金，并支付一定的利息。支付的过程中，被告没有支付全额本金。当时长三角公司报警说被告诈骗，被告法人被抓，之后被告才知道这一个亿的资金是长三角公司出的，原告只是中介，只是收取了一些好处费。后来被告和长三角公司和解了，被告同意返还长三角公司1亿元的本金，并支付3000万元的利息。经审理查明：2011年1月16日，商建公司（甲方）与中纪宣投资管理有限公司（2013年5月28日变更名称为中财通达产业投资管理有限公司、乙方）签订《合作协议》，约定：鉴于位于北京市昌平区北七家镇“冠雅苑一期”系由甲方开发建设的住宅小区，现“冠雅苑”住宅小区一期已建设完毕进住。甲、乙双方在平等互利自愿的原则基础上，经友好协商，对合作开发建设北京市昌平区北七家镇冠雅苑住宅小区（二期）住宅开发项目达成共识，并签订如下合作协议：一、项目概况：项目名称为“冠雅苑住宅小区二期”项目，住址位于北京市昌平区北七家镇，建设内容为住宅及附属配套设施。二、合作方式：1、甲方配合乙方取得本项目的建设用地，并承担地上物的拆迁、安置和补偿，做到本土地七通一平，负责申报该项目土地开发所需审批手续，乙方提供全部建设资金负责该项目的实际操作。2、由甲方协调法院主持召开有原土地方和市、区土地局等相关政府部门参加的协调会，并与原土地方协商确定土地补偿费用（该费用为原土地方退出项目开发的补偿，原土地方收到土地补偿费用后退出项目开发），由法院出具会议纪要、发出协执令、最终执行结案。3、按北京市现行的房地产开发政策规定，考虑到一期二期项目开发延续性及法院判决等因素，通过法院召开的由市、区土地局等政府主管部门参加的协调会，甲方协调各政府主管部门同意项目土地的二级开发权由新设立的项目公司负责。如二级开发权需按照定向方案标等邀标交易方式取得土地二级开发权，则由甲方做工作并采取必要措施，负责新设立的项目公司取得该项目二级开发权邀标交易环节成功。4、由乙方出资成立房地产开发项目公司，运作本项目的开发建设。甲、乙双方在该项目公司中以股权转让方式向甲方支付合作费用，最终乙方或乙方指定的第三方持有项目公司的100%股权。三、合作费用及支付方式：1、鉴于甲方在本项目建设用地上做了大量的七通一平前期工作，并已经投入前期各项资金约壹亿元人民币，所有经甲乙双方协商并达成共识，即乙方应支付给甲方总合作费用为陆亿伍仟万元人民币，该合作费用包括了甲方前期已做完的建设用地范围内的全部拆迁安置费、前期工程费、大市政工程费、甲方已完成的大市政费用和其他费用，也包括了根据本合同的约定向原土地方支付的土地补偿费用。（甲方负责提供大市政基础设施外管线的增容、扩改建、新建设施所需的土地，有关大市政基础设施外管线的增容、扩改建、新建设施所发生的费用和本项目建设用地应缴纳的土地出让金由乙方向有关部门缴纳）4、本合作协议签订后五个工作日内，乙方拨付壹亿元人民币给甲方作为首付款（其中叁仟万元资金用于甲乙双方注册项目公司）。5、甲、乙双方签订本协议后，乙方首付款拨到甲方账号后，甲乙双方立即申报成立本项目的项目公司，其中，甲方占30%股权，乙方占70%股权，项目公司乙方任法人、总经理，甲方任副总经理，双方各派相关专业人员进行开发建设，以项目公司申报本项目规划立项等规划报批手续。6、甲方应以已建成的冠雅苑住宅小区一期13600平方米的综合楼作为乙方首付款的抵押物，甲乙双方签订本抵押物的预售合同，冠雅园二期住宅项目经有关部门批准正式授权土地二级建设开发权后，本销售合同自行解除，失去法律效力。四、甲方责任与义务：2、甲方负责法院对本项目终审判决的继续执行，并加大执行力度。本协议约定的首付款拨付到甲方账号后，甲方应尽快协调法院主持召开政府各委、办、局的协调会。如2011年3月31日以前，各方（包括甲方、原土地方、法院、各政府主管部门）仍未同意由项目公司负责本项目的一级开发及二级开发，则甲方应当立即将乙方拨付的壹亿元人民币返还给乙方，并补充乙方的损失，包括注册项目公司所支出的费用、审计费、律师费等全部费用。《合作协议》还约定了其他内容。《合作协议》签订后，中财通达公司于2011年1月24日向商建公司支付了首付款1亿元。2011年8月26日，商建公司与中财通达公司签订《补充协议》，约定：鉴于：1、2011年1月16日，甲乙双方签订了《合作协议书》，约定双方合作开发冠雅园二期项目，双方共同设立项目公司，冠雅园二期项目最终由项目公司完成一级开发及二级开发。2、乙方已向甲方支付了首期合作费用为人民币壹亿元，但甲方没有按照合同约定向乙方交付项目财务资料。3、法院、各相关委办局、原土地方等同意由项目公司负责项目一级开发及二级开发的书面一致意见至今未取得。经甲乙双方协商一致，特签订如下补充协议：甲方承诺，于2011年8月31日前取得法院、各相关委办局、原土地方等同意由项目公司负责项目一级开发及二级开发的书面一致意见。如2011年8月31日前未取得，则甲方立即将乙方已支付的人民币壹亿元返还给乙方，并按照《合作协议书》第四条的约定承担责任。同时，甲方还应当赔偿乙方自2011年3月31日起的利息损失，利息损失按照人民银行同期逾期贷款利率计算。待取得法院、各相关委办局、原土地方等同意由项目公司负责项目一级开发及二级开发的书面一致意见之后，双方再继续履行原《合作协议书》及本补充协议约定的条款。《补充协议》还约定了其他内容……。之后，中财通达公司（甲方）与商建公司（乙方）又签订一份《协议书》，约定：一、甲乙双方协商一致同意，双方共同合作开发冠雅园二期住宅项目，甲方于2011年1月向乙方支付合作费用首付款人民币壹亿元。二、乙方承诺：于2011年3月31日前取得原土地方、政府各主管部门法院、各相关委办局、原土地方等同意由项目公司负责项目一级开发及二级开发的书面一致意见。此后，乙方又多次承诺，于2011年5月底前、6月底前、8月底前、10月底前、11月中旬取得上述一致意见。但上述一致意见至今未取得。因此，由于乙方原因，双方合作开发冠雅园二期住宅项目至今没有任何进展。三、乙方声明：经北京市高级人民法院协调，已取得原土地方北郊农场及其上级主管单位三元集团的口头同意，北郊农场同意退出冠雅园二期住宅项目的开发，并同意乙方向其支付补偿款，乙方已与北郊农场多次协商北郊农场退出项目的条件及合同条款，除补偿款数额外，其他合同条款与北郊农场达成一致。但由于补偿款的数额至今没有协商一致，北郊农场至今没有与乙方签订正式书面协议。四、鉴于以上原因，乙方同意返还甲方支付的首付款，并补偿甲方的损失人民币3000万元。乙方承诺，于2012年1月前返还甲方支付的首付款人民币壹亿元，于2012年8月30日前向甲方支付补偿款人民币3000万元。如乙方迟延支付以上约定的款项，则乙方应按照迟延支付部分款项数额的日万分之五向甲方支付违约金……。2012年6月28日，中财通达公司（甲方）与商建公司（乙方）签订《协议书》，与上述《协议书》的内容基本一致，其中第四条付款时间有变更：乙方同意返还甲方支付的首付款，并补偿甲方的损失人民币3000万元，乙方承诺，于2012年7月30日前返还甲方支付的首付款人民币壹亿元，于2012年12月30日前向甲方支付补偿款人民币3000万元。如乙方迟延支付以上约定的款项，则乙方应按照迟延支付部分款项数额的日万分之五向甲方支付违约金。本院审理过程中，商建公司提交一份证据《会议纪要》，参加人有长三角公司总经理沈邱建、商建公司总经理许丽明、中财通达公司董事长冯丰、项目协调人贺司长，会议参加人就商建公司还款一亿元的相关事宜进行了协商，许丽明作出如下承诺：一、2012年1月12日之前，向长三角公司沈总还款2000万元（这2000万元在共管账户里，今天已办完签约手续，周三商建公司即可取得该款项）；二、2012年1月20日之前，向长三角公司沈总还款6000万元；三、2012年2月20日之前，向长三角公司沈总还款2000万元。许丽明为证明上述承诺的可执行性，当场电话核实了资金来源，并介绍其已将其现有的资产抵押给中财通达公司。冯丰表示商建公司与中财通达公司的资产抵押协议已经签订，至于中财通达公司与沈总之间的事宜另行协商。商建公司还提交一份《承诺书》，载明：鉴于商建公司承诺长三角公司1亿元款项的补偿款叁仟万元，一直没有履行，经双方协商同意，商建公司郑重做出以下承诺：叁仟万元补偿款于2013年9月份至2014年2月份全部支付给长三角公司，其中9月20日前支付500万元，其余每月月底前支付500万元，如不履行承诺，商建公司愿意承担一切法律责任，并承担此款项月利15‰的利息。法人代表许丽明愿意个人承担一切连带责任。另查明，商建公司陆续向长三角公司返还1亿元欠款，并未向中财通达公司支付过补偿款。上述事实有当事人的当庭陈述及《合作协议》、《补充协议》、《协议书》两份、收据及存根、《会议纪要》、《承诺书》、银行汇款回单等证据在案佐证。本院认为：商建公司与中财通达公司于2011年1月16日签订的《合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效。合同签订后，当事人均应全面履行各自义务。商建公司与中财通达公司合作开发冠雅苑二期住宅项目工程，中财通达公司按约定向商建公司支付了首付款1亿元，商建公司承诺取得原土地方、政府各主管部门、各相关委办局等同意由项目公司负责项目一级开发及二级开发的书面一致意见，但一直未取得，致使双方的合作无法进行，未解决后续事宜，双方另行签订了一份《补充协议》及两份《协议书》，上述协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。上述协议签订后，商建公司未按约定向中财通达公司支付补偿款，应当承担违约责任。对于商建公司称只同意返还长三角公司1亿元及补偿款3000万元，不同意支付中财通达公司补偿款的抗辩意见，因商建公司、长三角公司与中财通达公司于2012年1月9日签署的《会议纪要》中明确商建公司向长三角公司返还1亿元，2013年8月29日商建公司出具的《承诺书》中亦承诺向长三角公司支付补偿款3000万元，均未涉及商建公司向中财通达公司支付补偿款的问题，而2012年6月28日，商建公司与中财通达公司签署的《协议书》中又约定了商建公司向中财通达公司支付补偿款3000万元，及不按期付款的违约金，故对商建公司的抗辩意见，本院不予采信。对于中财通达公司要求商建公司支付补偿款3000万元的诉讼请求，证据充分，故本院予以支持。对于中财通达公司要求商建公司支付违约金1410万元的诉讼请求，本院认为中财通达公司按日万分之五计算的标准过分高于其实际损失，可以适当减少，商建公司以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准向中财通达公司承担违约责任为宜，经核算，自2012年12月31日至2015年7月29日止的违约金应为6073208.22元，故对于6073208.22元的违约金本院予以支持，超出部分依法驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京商建房地产开发公司于本判决生效后十日内支付原告中财通达产业投资管理有限公司补偿款三千万元；二、被告北京商建房地产开发公司于本判决生效后十日内支付原告中财通达产业投资管理有限公司违约金六百零七万三千二百零八元二角二分；三、驳回原告中财通达产业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京商建房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十六万二千三百元，由原告中财通达产业投资管理有限公司负担四万七千二百一十四元（已交纳），由被告北京商建房地产开发公司负担二十一万五千零八十六元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏琳琳人民陪审员  王清根人民陪审员  张玉霞二〇一六年一月四日书 记 员  玄红莲