广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第108号原告深圳市鑫增实业有限公司。法定代表人于树军。委托代理人于树平，男，汉族。委托代理人李弘毅，广东广和律师事务所律师。被告黄健，男，汉族。委托代理人蒋昭丽，广东海埠律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭于2015年9月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人于树平、李弘毅，被告委托代理人蒋昭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告向房产权利人深圳市国展投资发展有限公司（下称国展公司）承租原国展中心展览厅，国展公司书面同意原告转租。原告与被告于2013年4月20日签订《彩虹居：家具、销售提点或（租赁）协议书》并于同日交付租赁房产。9月26日，双方签订《彩虹居展厅家具销售提点及租赁合同书》，原告将位于深圳市福田区上步北路1028号八卦岭7-1区原国际展览中心一层5号展厅出租给被告，双方约定按照被告销售总额的10%收取租金，但如被告月销售额无法达到80万元，则每月支付8万元保底租金，从2014年4月1日起，每月保底租金为10万元，二楼阁楼被告可临时使用至2013年末，从2014年起按照每平米每月40元向原告支付租金，租赁期自2013年9月1日至2015年4月20日止，被告于每月五日前向原告支付当月租金及相应的费用。被告自2014年3月起拖欠租金、电话费、网络使用费及水电费，原告依据合同约定，于5月17日向被告发出《催缴欠费、解除合同通知书》要求被告支付拖欠的租金及相应的费用，并解除合同。被告在原告解除合同之后陆续支付了366504.94元。9月13日，被告向原告出具《承诺书》，承诺将于9月15日前付清欠款并于9月30日之前清空房屋，否则将按实际占用房屋时间支付全部费用并承担全部违约责任。原告于12月19日再次向被告发出《催缴欠费通知书》，要求被告支付拖欠的包括租金、场地占用费、电费、电话使用费、网使用费、水费及相应的滞纳金。但至今为止，被告仍未支付过任何欠款。合同解除后，被告不向原告交还租赁房产而是使用至今，依据租赁合同第四十六条的明确约定，被告应按租金标准的两倍支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计算。被告至今拒不支付拖欠的租金、场地使用费、电费、电话使用费、网使用费、水费及相应的滞纳金，严重侵害了原告的合法权益。请求法院判令：1、确认原告与被告之间的《彩虹居展厅：家庭、销售提点或（租赁）协议书》及《彩虹居展厅家具销售提点及房屋租赁合同书（补充协议）》于2014年5月18日解除；2、被告于判决生效后三日内交还租赁房产；3、被告支付场地占用费2104000元（从5月18日起暂计至12月22日止，己付109438.27元，仍欠1994561.73元）；4、被告向原告支付电话费、网络使用费、电费、水费共计46059.72元（从2014年3月1日起暂计至12月22日止）及直至付清本金之日止相应的滞纳金32094.26元（自2014年7月5日起暂计至12月22日）；5、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第二项诉讼请求。被告答辩称，一、鑫增实业诉黄健违约要求再返还租赁房产是与事实不符的，鑫增实业违约导致黄健抗辩。1、鑫增实业在合同签订后，根据自己的利益多次变更合同，黄健作为弱势承租人亦均接受。但鑫增实业在合同签订时故意隐瞒本案租赁的涉案房产上尚有与第三人租赁合同未到期，租赁纠纷未处理完结的事实，导致黄健租赁的涉案房产多次被多名第三人侵扰无法经营。2、鑫增实业与黄健签订的协议书中明确约定了黄健有权免费使用户外广告位，在合同期内，黄健也再次与鑫增实业的委托代理人深圳市家天下房地产经纪有限公司签订了《广告位使用合同书》，鑫增实业的法定代表人亦在合同中签字确认，合同书约定期限自2013年12月1日至2014年12月1日。但鑫增实业违反协议书及合同书约定单方面将黄健的鑫皇家家具批发中心广告撤下，构成了违约。3、合同约定鑫增实业提供消防设施完备、可以正常使用的场地给黄健进行经营，但在黄健实际使用涉案房产后，福田区消防局消防大队八卦岭派出所负责的消防部门指出涉案房产存在消防安全隐患问题，要求黄健进行停业整改。黄健多次要求鑫增实业的代理人深圳市家天下房地产经纪有限公司对涉案房产消防进行改造，以便其经营不受影响，但未有任何回应。因此，基于鑫增实业的上述违约问题，黄健与鑫增实业及其代理人深圳市家天下房地产经纪有限公司多次协商，均未有明确改善。黄健只能以延期缴纳租金予以抗辩。二、鑫增实业起诉主张其与黄健签订的协议书及补充协议已解除与事实不符，前述协议已于2014年7月30日终止。鑫增实业在协议及补充协议履行过程中单方违约，导致黄健巨大的经济损失。黄健在此期间多次与之协商，并在5月份基本达成一致，黄健亦按照双方协商缴纳了约定租金。2014年5月份，鑫增实业在黄健根本不知情的情况下，单方解除合同没有事实依据，亦违反法律相关规定。2014年7月21日，深圳市国展投资发展有限公司张贴了《房屋拆迁通知书》及城市更新单元规划。2014年7月22日，黄健收到鑫增实业的代理人深圳市家天下房地产经纪有限公司发出的《房屋拆迁通知书》。通知书明确要求黄健于2014年7月30日终止合同。双方一致同意协议书及补充协议于2014年7月30日终止，黄健需要缴纳租金至2014年7月30日止，双方按照合同约定互不负任何赔偿责任。由于黄健的经营性质，搬迁需要时间，黄健也与鑫增实业的代理人深圳市家天下房地产经纪有限公司约定了需要时间找场地搬迁，这点也得到了认可。鑫增实业起诉要求双倍租金及2014年7月30日之后的租金没有事实与法律依据。三、本案鑫增实业罔顾其违约的事实，单方封闭涉案房产的大门，停电，导致黄健不但不能经营，也无法搬离。前述已经阐明，双方协商一致合同终止，黄健需向鑫增实业的代理人支付至7月30日的租金及水电费用。黄健在无法短时间找到新的搬迁地的情况下，在鑫增实业事先打印好的承诺书签字，但鑫增实业仍然将涉案房产大门封住，并且停电。鑫增实业的行为违反了双方的约定，使得黄健无法继续履行。综上所述，答辩人黄健希望法院根据双方签约时真实意思表示还原真正的案件事实，依法驳回被答辩人的相关诉讼请求。本院经审理查明，位于深圳市福田区上步北路八卦路7—1区的展览厅5厅的权利人为深圳市国展投资发展有限公司，该公司同意原告将该场地对外转租。2013年4月20日，原告与被告签订一份《彩虹居展厅：家具、销售提点或（租赁）协议书》，约定被告使用彩虹居的一楼的部分面积，双方合作的方式为销售提点或租赁。2013年9月26日，双方签订《彩虹居展厅家具销售提点及房屋租赁合同书（补充协议）》，约定被告使用原告5号展厅专区，经营建筑面积3000平方米，不包括阁楼，二楼阁楼被告可临时使用至2013年末，原告需要时被告应无条件让出，否则被告按建筑面积每平方米每月40元向原告支付租金；双方有两种合作方式选择，即保底租金加销售提点和房屋租赁方式，现被告选择第一种保底租金加销售提点方式支付租金：2013年10月1日开始，被告每月向原告交纳保底租金基数为前六个月每个月8万元，从第七个月开始每月交纳最低保底租金基数为10万元（计算方式：1、每月保底租金8万元是销售80万的保底部分，超过80万元销售部分在提取10%加保底8万元租金一起支付给原告；2、每月保底租金10万元是销售总额100万的保底部分，超过100万元销售部分再提取10%加保底10万元租金一起支付给甲方）；1年后如被告每月销售额不超过100万元以上时，双方可以另行协商租金，协商不成时，双方都有权解除合同，互不承担违约责任和赔偿对方损失（第二条）；双方每月结算一次，结算期为每月5日；租赁期限自2013年9月1日起至2015年4月20日止；被告每月5日前支付当月房租、管理费及电费，被告拖欠租金、管理费、电费及其他应交费用15天时视为违约，被告除应按合同规定缴纳每日1%违约金外，原告可对被告采取措施，由此造成的一切损失由被告承担，原告也可单方解除合同，原告解除合同以书面邮寄或登报的方式通知被告，邮寄地址以租赁合同地址为准，自邮件寄出之日止2日内（无论被告是否签收与否）或报纸公告刊登之日起视为送达，通知送达后原告有权收回租赁场地，有权处置清理室内外所有物品（第三十七条）；被告须于期满或解除/终止之日起迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，被告按本合同租金标准的两倍向原告支付场地占用费，占用时间不足一个月按一个月计，逾期超过十五日的，视为被告放弃租赁商铺内所有物品的所有权，原告有权采取强制措施进驻商铺，并有权处理商铺内的物品（第四十六条）；被告的联系电话、地址有变更时，应以书面形式通知原告，被告不及时通知的，原告按被告变更前的电话号码、地址送发的通知，视为已送达被告，其后果由被告自行承担（第五十条）；原告对被告的通知，原告可选择当面送达、按本合同所述通信地址邮寄送达、留置送达等方式之一，均视为有效送达。被告在该补充协议上所留的文件送达地址为被告使用的场地地址（第五十一条）。2013年4月20日，原告将上述合同约定的场地交付给了被告，被告用作开办鑫皇家办公家具批发中心。2014年1月之前，被告向原告付清了当月的租金、水电费。2014年4月23日，被告才向原告支付当年2月份的租金8万元、电话费600元、网络费200元及1月份的水电费，共计83051.48元。由于被告未支付3、4、5月租金水电费等，原告于2014年5月17日向被告发出《催缴欠费、解除合同通知书》，认为被告拖欠2014年3月费用82442.24元、4月费用104150.41元、5月费用104488.21元，共计291080.86元，违反了合同的约定，现通知解除双方所签订的全部合同，请被告在7日内付清拖欠的费用，并在2014年6月30日前清空房屋交还给原告；被告须按合同约定支付每日1%的违约金，按实际占用房屋天数支付房屋使用费；被告超过2014年7月30日没有清空房屋的，视为被告自动放弃全部物品所有权，按无主垃圾清理。原告于当日将该通知按上述合同上被告所留的文件送达地址通过EMS向被告寄送。邮政回单显示，该邮件于5月18日投递，未能妥投，原因为拒收退回。在2014年5月16日至8月25日期间，被告共向原告支付费用366504.94元，其中有2354.94元写明是3月电费，25000写明为往来款外，其余均写明为租金。2014年9月13日，被告向原告出具一份《承诺书》，主要内容为“我因经营困难一直拖欠租金，还拖欠6月7月租金没有付清，我承诺在2014年9月15日前付清2014年7月份之前所拖欠的全部租金水电费等应交费用，否则我按实际占用房屋时间支付全部费用并承担全部违约责任，我承诺在2014年9月30日之前将此房清空并交还给贵司，并付清所拖欠的全部租金、水电费及其他一切应交费用。”被告未能按承诺付清费用。原告在2014年12月29日制作的《催缴欠费通知书》列明，2014年3月至12月的电话使用费为6000元(每月600元×10个月)、网络使用费为2000元（每月200元×10个月）；3月租金8万元，4月租金10万元，5月租金77066.67元、场地使用费272000元，6月至11月每月场地使用费272000元，12月场地使用费200000元；3月电费1554.94元、4月电费3350.41元、5月电费3688.21元、6月电费4591.2元、7月电费5027.58元、8月电费4613.54元、9月电费5243.14元、10月电费5086.73元、11月电费3433.21元、12月电费1149.03元；3月水费87.3元，12月水费234.43元。该通知书未载明电费、水费抄表记录。被告对该通知书记载的2014年6月之前的电话、水电、网络费用予以认可，对2014年7月之后的费用不予认可，认为原告从2014年7月起已单方停止供电，导致被告无法正常经营而停业，电话、网络已停止使用。原告于2014年12月30日将该通知按上述合同上被告所留的文件送达地址通过EMS向被告寄送。邮政回单显示，该邮件未能妥投，原因为收件人拒收。2014年年底、2015年年初，被告搬离了涉案场地。另查，被告开办的深圳市鑫皇家家具批发中心（以下简称鑫皇家家具）于2013年12月3日与深圳市家天下房地产有限公司（以下简称家天下公司）签订《广告位使用合同书》，约定家天下公司提供国展中心大楼高层主楼东、北、南侧墙角的三块广告牌供双方合作使用，合作期一年。2014年7月21日，深圳市国展投资发展有限公司向深圳市家天下房地产经纪有限公司发出《房屋拆迁通知书》，因原国际展览中心展厅及洲际酒店物业拆除重建，请租户于2014年7月30日前终止合同。家天下公司因此于2014年7月22日向展厅的各租户发出《房屋拆迁通知书》，要求2014年7月30日终止合同，各租户于2014年8月15日前搬离该物业。本院认为，原告与被告签订的《彩虹居展厅：家具、销售提点或（租赁）协议书》、《彩虹居展厅家具销售提点及房屋租赁合同书（补充协议）》是双方的真实意思表示，内容合法有效。被告未能在2014年3月5日前、4月5日前、5月5日前支付当月租金，逾期交费超过了15日，达到了合同约定的解除合同的条件，原告据此于2014年5月17日向被告寄送解除合同的通知，符合合同约定。被告虽然没有实际收到该解除合同的通知，但双方在合同中约定原告按合同所述通信地址邮寄送达的，视为有效送达，故被告于2014年5月18日拒收邮件不影响该邮件已送达被告的效力，双方的租赁合同关系于2014年5月18日解除。合同解除后，被告直至2014年12月底、2015年初才搬离案涉场地，原告主张被告应按租金标准的一倍即每月20万元标准支付场地占用费直至2014年12月22日，符合合同约定，本院予以支持，被告应从2014年5月19日开始按每月20万元标准支付场地使用费。关于被告拖欠的费用，原告在2014年12月29日的《催缴欠费通知书》中详细列出了各项费用明细。合同解除前的租金，应按合同约定计算，即3月租金8万元，4月租金10万元，5月1日至5月18日租金为6万元（10万元÷30天×18天）；合同解除后的场地占用费为5月19日至5月31日为86666.67元（20万元÷30天×13天），6月至11月为120万元（20万元×6个月），12月为146666.67元（20万元÷30天×22天）。原告主张被告还应支付阁楼租金、场地占用费，因合同约定被告应支付阁楼租金的条件是原告需要被告让出阁楼而被告未让出的，被告才支付阁楼租金，原告未提供证据证明其在合同解除前有通知被告让出阁楼，合同也未约定因被告的原因导致合同解除的，被告承担的违约责任包括了阁楼的占用费，故原告主张的阁楼租金、场地占用费，依据不足，本院不予支持。关于水电费，被告认可3月至6月的金额，被告应将该部分的水费87.3元和电费13184.76元（1554.94元＋3350.41元＋3688.21元＋4591.2元）支付给原告。7月至12月的水电费，因原告未提供抄表记录，仅是自己单方记载的金额，而被告不予认可，该部分的水电费因证据不足，本院不予支持。电话使用费、网络使用费，每个月均是固定的，分别为600元、200元，被告直至2014年12月底2015年1月初才搬离案涉房产，被告应支付2014年3月至12月的电话使用费6000元、网络使用费2000元。被告辩称原告在2014年7月以后停电导致被告没有经营了，被告无需支付7月至12月的电话使用费、网络使用费，因被告未提供证据证明原告实施了停电行为及因此导致被告无法使用场地，本院对此不予采信。2014年5月16日至8月25日期间，被告共向原告支付了费用366504.94元，除了2354.94元写明是3月电费、25000元写明为往来款外，其余均写明为租金，故该部分366504.94元中的2354.94元应冲抵2014年3月电费1554.94元及4月部分电费800元（4月电费仍剩余2550.41元未付），其余364150元冲抵2014年3月至5月18日的租金24万元，剩余的124150元（364150元－240000元）冲抵2014年5月19日至6月6日的场地占用费126666.67元（20万元/月÷30日×19日）后，仍剩余2516.67元未付，该366504.94元抵扣完后，被告仍应支付2014年6月6日至12月22日的场地占用费1309213.34元（2546.67元+20万元/月÷30日×24天＋20万元×5个月＋20万元/月÷30日×22天）、3月至12月的电话使用费6000元、网络使用费2000元、电费10829.82元（4月2550.41元＋5月3688.21元＋6月4591.2元）、3月水费87.3元。原告主张被告应按照每日百分之一支付电话费、网络使用费、电费的滞纳金，实质为违约金，符合合同约定，但该约定明显过分高于原告的实际损失，被告对此也提出了抗辩，本院根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”酌定违约金为日万分之五。被告辩称，原告与第三人的纠纷未处理完毕，导致被告租赁的房产被第三人侵扰无法经营，以及原告提供的场地不符合消防安全导致被告被停止整改，被告对此未能举证证明，本院不予采信。被告是与家天下公司签订《广告位使用合同书》，该合同与本案租赁合同是两份不同的合同，原告也不是《广告位使用合同书》的当事人，被告以《广告位使用合同书》的履行对抗本案租赁合同，没有法律依据。家天下公司不是本案租赁合同的当事人，原告也没有授权家天下公司，家天下公司向被告发出的通知，效力不能及于原告，被告辩称本案租赁合同于2014年7月30日终止，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告深圳市鑫增实业有限公司与被告黄健签订的《彩虹居展厅：家具、销售提点或（租赁）协议书》、《彩虹居展厅家具销售提点及房屋租赁合同书（补充协议）》于2014年5月18日解除；二、被告黄健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鑫增实业有限公司支付2014年6月6日起至12月22日止的场地占用费1309213.34元；三、被告黄健应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市鑫增实业有限公司支付电费10829.82元、2014年3月水费87.3元、2014年3月至12月的电话使用费6000元、网络使用费2000元及违约金（2014年4月电费以2550.41元为基数，2014年5月电费以3688.21元为基数，2014年6月电费以4591.2元为基数，2014年3月水费以87.3元为基数，电话使用费每月以600元为基数，网络使用费每月以200元为基数，均从当月6日开始按日万分之五计算至实际付清之日止）；四、驳回原告深圳市鑫增实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23382元（已由原告预交），由原告负担6629元，被告负担16753元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 蒋  如  秋二〇一六年八月十九日书 记 员 刘智枫（代）