广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初2762号原告：冯莉君，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：刘潮军，广东沁森律师事务所律师。被告：陈炳坤，身份证住址广州市白云区。第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：伦玉卿。委托诉讼代理人：汤泳钊，该单位工作人员。原告冯莉君与被告陈炳坤、第三人广州裕丰咨询顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯莉君及其委托诉讼代理人刘潮军，第三人广州裕丰咨询顾问有限公司委托诉讼代理人汤泳钊到庭参加了诉讼。被告陈炳坤经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯莉君诉称：2015年11月7日，原被告与第三人签订《存量房买卖合同》三方合同，由原告购买被告所有的白云区西槎路同景街112号501房（下称案涉房屋），房价440000元。合同约定第三第2约定，原被告应于合同签订7日内网签。但在约定时间内，第三人告诉原告，由于被告原因，案涉房屋因己设置抵押权且与他人网签，被告就案涉房屋不能与原告网签。经多次催告，被告不能履行合同亦不能与原告达成协议。原告至今不能实现2015年11月7日合同之目的，故请求判令解除双方签订的《存量房买卖合同》，依照合同第八条，按房价款的10%计付违约金44000元给原告；依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定，被告应返还原告房款10000元，支付利息暂计87元，并赔偿原告10000元；赔偿按揭费2500元，要支付的中介费10000元。现原告诉至法院。请求法院判决：一、解除原被告签订的存量房买卖合同；二、被告支付原告违约金44000元；三、被告返还原告房款10000元，支付利息（利息以10000元为本金，按照同期贷款利率标准，从2015年11月15日起算至付清之日止，暂计87元），并赔偿原告损失10000元；四、被告赔偿按揭费2500元；五、被告支付原告中介费10000元；六、本案受理费由被告负担。被告陈炳坤未答辩。第三人广州裕丰咨询顾问有限公司述称：本次交易是由我司促成，交易过程中确实是因为被告没有按合同的要求进行赎契，被告之前就涉案房屋已做了网签，导致本次交易的网签无法做到，被告一直以各种理由称可以在一定期限内解决这一事情，结果还是没有解决。现在涉案房屋已被查封，导致交易无法完成。其次，原告至今为止是没有支付过中介费，虽然是约定支付1万元但至今未实际支付。经审理查明：2015年11月7日，被告（甲方，卖方）、原告（乙方，买方），第三人（丙方，中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市白云区西槎路同景街112号501房（以下简称涉案房屋），建筑面积43.98平方米，该房地产存在抵押，甲乙双方同意由卖方出资赎契。甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为440000元。签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作购房定金，双方应于本合同签订后7日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于合同签订后7日内向银行提出按揭申请；双方应于本合同签订后7日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州存量房买卖合同》。因丙方促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费。若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介服务费数额按该确认书执行。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金。等等。上述合同签订当日，原告向被告支付定金10000元。此后，因涉案房屋在2015年1月5日已办理网签，原、被告无法按照合同约定办理网签手续。原告提交涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2015年11月16日被广州市越秀区人民法院以（2015）穗越法执字第10334号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封期限自2015年11月16日到2018年11月15日。原告提交案外人广州市良策房地产代理有限公司出具的《收款收据》，拟证明其为购买涉案房屋，向广州市良策房地产代理有限公司支付了按揭服务费2500元。本案审理过程中，本院询问原告，由于双方合同中既约定了定金，又约定违约金，在定金罚则和违约金条款中其选择的是定金罚则还是违约金，原告明确其选择适用违约金条款。以上事实，有存量房买卖合同、定金收据、收款收据、广州市不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告及第三人于2015年11月7日签订的《存量房买卖合同》中包含了买卖合同关系和居间合同关系，本案处理的是原、被告之间买卖合同关系的纠纷。上述合同中关于房屋买卖的约定是原、被告真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于涉案房屋在上述《存量房买卖合同》签订之前已经办理网签手续，导致被告未能按照合同约定的时间与原告办理进行网签手续，且涉案房屋因被告与他人的经济纠纷被法院查封，不能实现合同目的，被告已构成根本违约，故原告要求解除与被告之间的存量房买卖合同的诉讼请求合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《存量房买卖合同》中既约定了定金条款，同时约定原、被告双方任何一方逾期履行合同的，守约方若选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价10%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告表示其选择适用违约金条款，故其要求被告支付相当于成交价10%的违约金44000元，及要求被告退还定金10000元于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付已付房款的利息，赔偿10000元，及赔偿其按揭费2500元、中介费10000元，原告的上述诉讼请求实质上是要求被告赔偿其因合同解除而发生的损失。由于违约责任的承担方式包括支付违约金和赔偿损失，其中违约金已具有损失补偿的作用，现原告同时主张违约金和赔偿损失，但未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金，故上述违约金已足以弥补原告的上述损失，本院对原告的上述诉讼请求不予支持。被告经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应视为放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯莉君与被告陈炳坤之间签订的《存量房买卖合同》；二、在本判决生效之日起三日内，被告陈炳坤向原告冯莉君支付违约金44000元；三、在本判决生效之日起三日内，被告陈炳坤向原告冯莉君返还房款10000元；四、驳回原告冯莉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1715元，由原告冯莉君负担565元，被告陈炳坤负担1150元；财产保全费786元，由被告负担（被告负担的受理费和财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  吴 冠人民陪审员  蔡玉林二〇一六年八月十一日书 记 员  郑萍军