中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3181号原告东联国际投资有限公司，住所地上海市。法定代表人FrankMunoz。委托代理人侯伟忠，上海瀚元律师事务所律师。被告上海刚顺果蔬专业合作社，住所地上海市。法定代表人刘刚。原告东联国际投资有限公司与被告上海刚顺果蔬专业合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东联国际投资有限公司的委托代理人侯伟忠到庭参加诉讼。被告上海刚顺果蔬专业合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东联国际投资有限公司诉称，2013年2月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争上海市长寿路828、846号二、三层全部及一楼部分房屋建筑面积出租给被告，租赁期限6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止。合同另对租金、物业管理费、违约金等作出约定。合同签订后，原告按约将系争房屋交付被告。后被告欠付租金及物业费超过15天。2015年10月24日，原告依约向被告发出解除函，被告于2014年10月30日签收，故双方签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，被告未搬离系争房屋，原告依据合同约定进行清场。由于被告的违约行为导致系争房屋长时间空置，造成原告经济损失，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除；2、被告支付6个月租金的违约金，按人民币303538.11元/月计付(以下币种均为人民币)，计XXXXXXX.66元；3、被告支付自2014年5月起至2014年10月30日止的租金、自2014年10月31日起至2014年12月2日止的房屋使用费，均按303538.11元/月计付，并支付上述欠付款项的违约金，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付；4、被告支付自2014年7月起至2014年12月2日止的物业管理费，按39917.34元/月计付，并支付上述欠付物业管理费的违约金，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付；5、被告支付公证费10000元；6、被告支付自2014年4月起至2014年10月止的电费计209430.18元、自2014年5月起至2014年10月止的水费计68340.41元、自2014年5月起至2014年10月止的空调费计152818.3元、自2014年8月起至2014年10月止的煤气费及滞纳金58962.1元；7、本案诉讼费由被告负担。被告上海刚顺果蔬专业合作社未到庭答辩。经审理查明，2013年2月19日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，就系争上海市长寿路828、846号二、三层全部及一楼部分房屋建筑面积合计为3604.93平方米出租事宜签订《房屋租赁合同》，用途为商业。合同另约定：房屋租赁期限6年，自2013年4月1日起至2019年3月31日止。租金自2015年4月1日起每2年递增5%；第一年、第二年月租金为493424.79元，第三年、第四年月租金为518644.28元，先付后租，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。如逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方向乙方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金986849.58元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方应如数无息返还乙方；乙方承担电费、通讯、物业管理费等费用。租赁期满或合同解除后，乙方应将该房屋及其附属设施返还甲方。如房屋结构构件损坏或改变，则乙方在退租时应恢复原状；乙方不按照约定支付租金或物业费应该等应支付的费用达15日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；一方因对方违约而行使合同单方解除权的，合同自解除通知发出后第三日起解除，对方对解除通知有异议的，应当在收到解除通知之日起三十日内向人民法院起诉；乙方不按照约定支付租金或物业费应该等应支付的费用达15日的，违约方向守约方支付相当于6个月当年月租金的违约金。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则乙方另行交付；甲方单方解除合同通知发出后3日内，乙方应立即撤离租赁场地，并与甲方办理清算结算手续。乙方逾期不搬离场地的，视为乙方放弃在场地的一切装修、建筑物、添置物、办公用品及其他任何可能的财产、物品，甲方可自行清场，并要求乙方承担违约责任；甲乙双方约定，乙方向甲方支付房屋租金及物业管理费的指定账户为上海天泽房地产开发有限公司。当日，案外人上海天泽房地产开发有限公司作为甲方、被告作为乙方，签订《物业管理合同》，约定甲方作为系争房屋的物业管理公司，为乙方提供物业管理和房屋，乙方应按规定缴纳各项费用，其中物业管理费为18元/平方米/月，每月总计为64888.74元，首期款项支付方式为押贰付壹，即194666.22元。空调费用按实际耗电量核算，甲方提供水、电(150千瓦)、煤气(100立方米)和排烟管道，由乙方在每月25日之前支付下个月物业管理费及已发生的水、电、通讯等费用给甲方。乙方逾期支付的，每逾期一日则乙方需按未付金额的5%支付滞纳金。合同履行过程中，原、被告于2014年7月31日就系争房屋租赁事宜签订《补充协议》，约定：1、自2014年7月1日起，实际租赁面积为2217.63平方米；2、2014年7月1日至2019年3月31日期间，房屋租金单价4.5元/平方米/天，月租金303538.11元/月，物业管理费18元/平方米/月，月物业管理费为39917.34元/月；3、被告承诺，2014年8月31日前，将2014年7月前全部欠款合计855697.55元缴清；4、被告承诺，2014年7-8月之租金、物业管理费实际应缴纳586910.90元，期间产生水费、电费和空调费(以实际发生费用为准)在2014年9月30前全部缴清；5、本补充协议未涉及事宜，继续依照双方签署的《房屋租赁合同》、《物业管理合同》执行。之后，因被告拖欠上述各类款项，故原告向被告发出《催款函》及《律师函》催讨所欠款项，未果。2014年10月24日，原告向被告发出《解约函》，告知截至2014年10月23日，被告欠付租金、物业费、水电费，且逾期支付超过15日，故即日解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，要求被告于2014年10月26日前搬离租赁场地，并支付欠付款项及违约金等相关费用，否则原告将予以清场。2014年10月30日，被告签收上述《解约函》。2014年11月6日，由于被告未搬离系争房屋，经原告申请，上海市徐汇公证处指派公证员及工作人员至系争房屋，对该房内相关物品进行清点，并制作《上海刚顺果蔬专业合作社(2F、3F部分)物品清点清单明细》，并对上述场所内部分现状进行摄像。2014年12月2日，原告对系争房屋清场完毕。2015年6月5日，上海天泽房地产开发有限公司出具《证明》，明确自2013年12月起，将上述《物业管理合同》中甲方的全部权利义务转让给原告，原告有权向被告收取物业管理费、水、电、煤气费用、通讯费用及其他各类费用。当日，案外人仲量联行测量师事务所(上海)有限公司亦出具《证明》，明确受原告委托，自2013年12月起代为向被告收取上述各项费用，上述款项的所有权均为原告所有。2015年12月4日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告提供水费、电费、空调费、煤气费凭证，证明被告欠付自2014年5月起至2014年10月止的水费计68340.41元、自2014年4月起至2014年10月止的电费计209430.18元、自2014年5月起至2014年10月止的空调费计152818.3元、自2014年8月起至2014年10月止的煤气费及滞纳金58962.1元；原告提供公证费发票，证明原告为清场支出公证费10000元。本院认为，本案中，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。合同履行过程中，被告欠付租金、管理费、电费等费用，原告为此向被告书面催讨上述费用，未果，原告遂按约向被告发出《解约函》。根据原告提供的快递单回执，被告于2014年10月30日签收上述《解约函》。由于被告违反合同约定欠付各类款项超过15日，故原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年10月30日解除的诉请，符合合同约定，本院对此予以确认。据此，《补充协议》亦一并于该日解除。由于被告至今未支付所欠租金及合同解除后占用系争房屋的使用费，故原告要求被告按合同约定支付自2014年5月起至2014年10月30日止的租金、自2014年10月31日起至2014年12月2日止的房屋使用费(参照租金标准)的诉请，符合合同约定，本院予以支持。同理，对原告要求被告按合同约定支付自2014年7月起至2014年12月2日止的物业管理费的诉请，以及欠付的水费、电费、空调费、煤气费的诉请，本院亦予支持。原告自愿按中国人民银行同期贷款利率的标准诉请要求被告支付租金、使用费及物业管理费逾期付款违约金，本院予以支持。被告自应付之日的次日起计付至本判决生效之日止。租赁合同约定，被告不按照约定支付租金或物业费等应支付的费用达15日的，违约方向守约方支付相当于6个月当年月租金的违约金。原告据此要求被告支付违约金计XXXXXXX.66元，对此，本院认为，由于被告至今未支付欠付的各项费用，导致租赁合同提前解除，被告应承担违约责任，基于租赁合同提前解除后，系争房屋长期空置，确造成原告经济损失，故原告该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。由于被告在合同解除后未搬离系争房屋，故原告根据合同约定自行清场，为此支出了相关的公证费，对原告要求被告支付该项费用的诉请，本院予以支持。原告应于被告履行完毕上述全部付款义务之日返还被告房屋租赁保证金及物业管理保证金。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告东联国际投资有限公司与被告上海刚顺果蔬专业合作社就上海市长寿路828、846号二、三层全部及一楼部分房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2014年10月30日解除；二、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司自2014年5月起至2014年10月30日止的租金、自2014年10月31日起至2014年12月2日止的房屋使用费，均按人民币303538.11元/月计付；三、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司上述欠付款项(租金及使用费)逾期付款违约金，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计，自被告应付之日的次日起计算至本判决生效之日止；四、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司自2014年7月起至2014年12月2日止的物业管理费，按人民币39917.34元/月计付；五、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司上述欠付物业管理费的逾期付款违约金，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计付，自被告应付之日的次日起计算至本判决生效之日止；六、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司违约金人民币XXXXXXX.66元；七、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司自2014年4月起至2014年10月止的电费计人民币209430.18元、自2014年5月起至2014年10月止的水费计人民币68340.41元、自2014年5月起至2014年10月止的空调费计人民币152818.3元、自2014年8月起至2014年10月止的煤气费及滞纳金计人民币58962.1元；八、被告上海刚顺果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内支付原告东联国际投资有限公司公证费人民币10000元；九、原告东联国际投资有限公司应于被告上海刚顺果蔬专业合作社履行完毕上述判决全部付款义务之日返还被告房屋租赁保证金人民币986849.58元、物业管理保证金人民币129777.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币39113元，由被告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  浦 艳二〇一六年八月二十六日书 记 员  汉 静附：相关法律条文附：（2015）普民四（民）初字第3181号案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。