广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2273号原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区城门头西路1号908房。负责人喻勇，总经理。委托代理人陈海，广东源浩律师事务所律师。委托代理人陶豪生，广东源浩律师事务所实习律师。被告何钊声，男，汉族。委托代理人方程，广东泽康律师事务所律师。委托代理人马颖仪，广东泽康律师事务所律师。原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司诉被告何钊声物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法由代理审判员陆桂秀适用简易程序独任审判，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈海、陶豪生和被告的委托代理人方程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告何钊声购买了禅城区城门头西路x号xx室作为办公用房，建筑面积为88.34平方米。2007年8月15日，原告与被告签订了一份《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二款约定写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收物业管理服务费用，根据协议第六条，受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。2015年1月至2015年7月被告何钊声无故拖欠环球国际广场写字楼管理费7350元、能耗费6125元、电费0.23元，合计13475.23元。根据原告与被告签订的管理服务协议第八条第四款，被告违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金。据此被告应向原告支付违约金，违约金自逾期日计算至2015年9月8日为止共计4625.91元。为维护权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告物业管理费人民币13475.23元及违约金人民币4625.91元（违约金暂计算至2015年9月8日），合计人民币18101.14元；二、被告承担本案诉讼费。被告辩称：1.原告擅自锁闭案涉物业，造成案涉物业长时间空置，严重损害了被告的合法权益，被告有权拒绝缴纳物业管理服务费用。2.根据双方的物业服务协议约定，在案涉物业空置期间，仅需缴纳每月12元的管理费，而无需承担每月10元的公共能耗费。综上所述，原告作为案涉物业的物业管理服务提供方，有义务提供符合约定的物业管理服务。但原告却在没有任何法律依据的情况下，擅自锁闭案涉物业，严重损害了被告的合法权益，被告有权拒绝缴纳物业管理服务费用，不应承担违约责任。被告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院在查明事实的基础上，判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体适格。2、资质证书及证明（原件）。证明原告的总公司广州珠江物业酒店管理有限公司具有物业管理一级资质，由原告对佛山市禅城区城门头西路1号佛山环球国际广场提供物业服务。3、房地产登记信息查询结果（原件）。证明禅城区城门头西路x号xx房的产权人是被告。4、《佛山市环球国际广场前期物业管理服务协议》（原件）、《佛山市环球国际广场业主临时公约》（原件）。证明广州珠江物业酒店管理有限公司与被告签订物业管理服务协议，对被告位于城门头西路1708房提供物业管理服务，并约定双方的权利义务。5、付款通知书（原件）、电子发票记账清单（原件）、银联pos签购单（原件）。证明被告向原告缴纳被告涉案物业相关费用，原、被告具有事实上的物业服务合同关系。6、电费发票。证明原告代为缴纳被告涉案物业所在的佛山环球国际广场所有业主的室内电费，再由原告向各业主收取。诉讼中，被告提供以下证据：1、照片（打印件）。证明截至2016年1月12日，原告仍然对案涉物业采取锁闭措施。2、录音光盘（原件）、录音内容（打印件）。证明原告工作人员承认锁闭案涉物业。本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、3、4，被告对其证据三性均没有异议，本院予以采信；对证据2、5、6，原告已于庭后提供了原件予以核实，本院对其真实性予以确认。对于被告提供的证据1、2，原告对其真实性予以确认，本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：广州珠江物业酒店管理有限公司具有一级物业服务资质，原告系其于佛山市禅城区依法注册成立的分公司，经营范围为物业管理等，实际负责涉案物业所在的佛山环球国际广场物业管理服务，每月的管理费收支均由原告独立经营管理。被告是涉案物业佛山市禅城区城门头西路x号xx房（面积87.5m2）的所有权人，属于原告提供物业管理服务的范围。2007年8月15日，广州珠江物业酒店管理有限公司（甲方）与被告何钊声（乙方）签订《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》，由甲方对被告何钊声位于佛山市禅城区城门头西路x号xx房（办公用房）进行物业管理，服务内容为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议主要内容有：“第四条物业管理服务费用。一、乙方从房屋出售单位发出《收楼通知书》中约定的收楼时间开始缴交物业管理服务费用。二、写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收。……四、因乙方原因，空置房屋按正常管理费标准计收管理费。五、乙方出租物业，并由物业使用人缴交管理费的，乙方应督促使用人按本协议约定缴交管理费，并承担管理费缴交的连带责任。……七、交纳费用时间及方式：当月的5号-15号缴交上月的物业管理服务费用，乙方可选择银行账户划账交费（手续费由乙方负责）和现金缴纳两种方式”。协议第八条违约责任第四点约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%的标准交纳违约金”。上诉协议签订后至2014年12月，被告均按协议约定向原告缴纳了物业管理服务费用。2015年1月开始，被告未继续缴纳物业管理服务费用，截至2015年7月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费用13475元（其中管理费7350元、公共能耗费6125元）。诉讼中，被告陈述涉案物业2014年6月至12月均处于空置状态，该空置期间被告已经向原告全额缴纳了物业管理服务费用，而空置期间被告不需要缴纳公共能耗费，该公共能耗费应冲抵2015年的部分管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，广州珠江物业酒店管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约全面善意地履行各自的合同义务。原告作为广州珠江物业酒店管理有限公司的分公司，对涉案物业进行物业管理服务，被告接受原告的物业管理服务，双方形成物业服务合同关系，被告应当依约向原告支付物业管理服务费。故原告请求被告支付2015年1月1日至2015年7月31日的物业管理服务费用13475元（其中管理费7350元、公共能耗费6125元）合理，本院予以支持。被告抗辩认为涉案物业处于空置期间不需要缴纳物业管理服务费用中的公共能耗费部分，虽《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》第四条第四点约定“因乙方原因，空置房屋按正常管理费标准计收管理费”，但该条约定并未明确空置房屋不需要缴纳公共能耗费，且公共能耗费用产生于公共部位所需的水电、视频监控、绿化等费用，该费用系用于整个佛山环球国际广场的公共服务，具有公共性，理应由全体业主共同承担，同时，上述协议第四条第二点明确物业管理服务费为“写字楼按建筑面积每月每平方米22元（管理费12元，公共能耗费10元）的标准计收”，故本院对于被告的上述抗辩不予采纳。关于原告诉请被告支付涉案物业的电费0.23元问题。被告庭审中陈述涉案物业当时处于空置状态没有产生电费，原告亦未提供证据证明其为被告垫付了该电费0.23元，原告应承担举证不能的不利后果，故对于原告主张的电费0.23元，本院不予支持。关于原告诉请的违约金的问题。《佛山环球国际广场前期物业管理服务协议》载明被告应在每月5日至15日间缴交上月的物业管理服务费用，不按约定交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每日0.3%的标准交纳违约金。如前所述，被告无正当理由拒付物业管理费用，违反合同约定，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有事实和合同依据，并符合法律规定，本院予以支持。但原告主张的违约金计算标准明显过高，应予以调整，本院酌定按照年利率24%的标准，以每月拖欠的物业管理服务费（含管理费及公共能耗费）为本金，从下月16日起分段累计计算违约金。被告抗辩认为因原告擅自锁闭案涉物业，其有权拒绝缴纳物业管理服务费用且不应承担违约责任，该抗辩理由不成立，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何钊声于本判决生效之日起十日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司支付2015年1月1日至2015年7月31日期间佛山市禅城区城门头西路x号xx房物业管理服务费13475元以及违约金（违约金计算：以每月1925元为本金，自下月16日起按年利率24%的标准分段计付至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取126元，由被告何钊声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  陆桂秀二〇一六年一月二十六日书 记 员  梁钰萍附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；第八条（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。