广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2302号原告周永华，男，汉族，住所：广东省佛山市顺德区。身份证号码：×××0318。委托代理人欧阳湘琴，广东至高律师事务所律师。委托代理人梁秋霞，女，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省佛山市禅城区。被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。注册号：440602000126812。法定代表人杨文杰。委托代理人江雪，女，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省连州市连州。委托代理人赵宇轩，男，汉族，××年××月××日出生，住所：广东省广州市天河区。原告周永华诉被告佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年1月6日公开开庭进行审理。原告的委托代理人欧阳湘琴、被告的委托代理人赵宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月8日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十层的房屋，建筑面积1115.09平方米，其中套内面积946.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积168.22平方米，按套内面积计价，单价为每平方米12826.81元，总金额12145321元。合同约定，涉案房屋交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同签订后，原告已按合同约定付清所有购房款，并于2014年2月26日取得房产证，涉案房屋房产证上的建筑面积为1077.50平方米（其中套内建筑面积为954.01平方米）比合同约定的建筑面积减少了37.59平方米（其中套内建筑面积增加了7.14平方米），原告认为，被告交付的涉案房屋建筑面积减少，已构成违约，严重损害了原告的合法利益，被告应向原告退还因商品房建筑面积差异所产生的房款454235.01元（1115.09平方米×3%×（12145321元÷1115.09平方米）＋1115.09平方米×0.37%×（12145321元÷1115.09平方米）×2］及利息43933.29元（利息以364359.63元为本金，从2013年10月8日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2015年12月9日）。综上，请求法院判令：1、被告支付因商品房面积差异所产生的房款人民币454235.01元及利息43933.29元（利息以364359.63元为本金，从2013年10月8日起至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2015年12月9日）；2、本案的诉讼费全部由被告承担。被告辩称，1、原告的起诉与事实不符。涉案房屋的最终结算价格是以套内面积为标准计算，并非以建筑面积为标准计算。涉案房屋的总价仅包括套内面积并不包括公摊面积，双方在《商品房买卖合同》中明确约定：暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。原告确认产权证上的套内面积是增加的，总建筑面积的减少是因为公摊面积的减少，而公摊面积并没有计入房屋价款，因此原告要求被告因公摊面积减少而支付楼款没有事实及合同基础。2、原告的计算方法也是错误的，房屋的总价以套内面积为单位计算，即总价为12145321元（12826.81元／平方米×946.87平方米）；但如果按照原告的计算方式，房屋的总价以建筑面积为单位计算，总价应为14303047元（12826.81元／平方米×1115.09平方米），原告应在向被告支付因建筑面积增加而产生的面积差异款后，被告才退还因公摊面积减少而产生的面积差异款。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格。2.被告企业信息。拟证明被告诉讼主体资格。3.《商品房买卖合同》一份、发票15张。拟证明原告与被告签订合同约定的内容，合同签订后，原告依约付清所有购房款。4.房地产权证。拟证明原告购买的涉案房屋的产权建筑面积为1077.50平方米，比《商品房买卖合同》约定的建筑面积减少了37.59平方米，面积误差比为3.37%，严重损害了原告的合法利益，被告应依法向原告返还因商品房建筑面积差异所产生的房款及利息，且超过3%的部分应双倍返还。5.房屋测绘报告书复印件。拟证明涉案商品房在原告购买时已经是现房，而且已经进入由房地产测绘部门进行测量的阶段，测量的时间是2013年3月及2013年9月，被告作为成熟的开发商，而且是涉案房屋的开发商，对涉案房屋的面积差异已经知晓，其改变禅城区一贯以来以建筑面积计价的习惯，存在着故意。诉讼中，被告提交碧桂园城市花园收楼应缴其它款项明细、补充协议书、发票复印件各一张。拟证明原告的诉求与事实不符，涉案房屋实测的套内面积比合同约定的套内面积增加7.14平方米，原告确认该事实并与被告签订补充协议，并于当天支付超标楼款，因此，并不应由被告支付超标楼款及利息。本院认证：原告的证据1-4，被告均无异议，本院予以采信；证据5，虽无原件核对，但被告作为开发商和委托测绘单位并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告证据中的补充协议书、发票，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；款项明细，被告对其中载明的项目及应交金额并未提出异议，故本院对记载的项目及应交金额予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年10月8日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，约定原告向被告购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十层，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共1115.09平方米，其中，套内建筑面积946.87平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积168.22平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12826.81元，总金额（人民币）壹仟贰佰壹拾肆万伍仟叁佰贰拾壹元。……第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√1、该商品房经验收合格。……附件二、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明。……暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿……。同日，被告向原告出具购房款发票十五张，确认收取原告支付的购房款合计12145321元。2013年12月16日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具佛禅房测（2013）155号《岭南大道北129号一、二座测绘报告》，内容为：委托测绘单位为佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司，委托测绘房屋座落于岭南大道北129号一、二座，测量结果为总建筑面积69482.32平方米，其中包括商铺建筑面积567.62平方米、物业管理用房建筑面积516.23平方米、停车场总建筑面积19158.92平方米、商业和酒店用房合计建筑面积24781.67平方米、公寓式酒店建筑面积19845.13平方米，另附有单元建筑面积表及房屋分层平面图、房屋分户平面图。2014年2月18日，被告（甲方）与原告（乙方）就上述商品房买卖合同签订《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议书》，主要约定：“甲乙双方于2013年10月8日签订编号为1301017642《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定乙方向甲方购买位于佛山市禅城区岭南大道北129号一座二十层商品房。合同约定该商品房建筑面积为1115.09平方米（其中套内建筑面积为946.87平方米），并约定该商品房房价款为12145321元。现该商品房的实测面积与合同约定面积有差异，经甲乙双方协商一致，签订本补充协议。一、经市房地产测量部门测量：乙方购买的该商品房面积实测为1077.50平方米（其中套内建筑面积为954.01平方米），与合同约定的建筑面积减少37.59平方米［其中套内建筑面积增加7.14平方米］。故双方约定：（乙方应向甲方补交）房价款91583元，经上述多退少补后乙方实际应支付的该商品房的房价款总额为12236904元。二、付款方式与期限。（一）乙方应向甲方补交房价款的，乙方应于2014年2月18日前将本协议第一条约定的补交款一次性支付给甲方。……四、不管任何原因，甲乙双方同意该商品房的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准。如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，甲乙双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补。本补充协议生效后，甲乙双方不得以面积差异为由解除合同，乙方并不得以面积差异为由拒绝收楼。”同日，被告再向原告出具购房款发票一张，确认收取原告补交因套内面积增加而产生的房款91583元。另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北129号一座共二十层，已于2014年2月26日核发产权证书，登记的建筑面积为1077.50平方米，套内建筑面积为954.01平方米，由原告单独所有。原、被告一致确认：双方除补充协议外，没有签订其它协议；原告已缴纳相关的税费及物业维修基金。原告陈述，关于涉案《商品房买卖合同》的附件二，应仅是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，不应包括关于双方就公摊面积互不补偿的条款，且被告亦未就该条款提示购房者，原告也没有签名确认，被告作为格式合同的制作方，该条款应视为无效，且按照禅城区一贯习惯，开发商均采用按建筑面积计价，而开发商销售时，涉案房屋已建成，而且已经进入测绘阶段，其按照套内面积计价，而不按照建筑面积计价违反了一般习惯。诉请利息的依据是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应返还房屋面积误差在百分之三以内的购房款及利息。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议书》，均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告诉请被告退还购房款及支付利息。根据涉案合同第四条的约定，涉案房屋的价款按照套内建筑面积计算。原、被告签订的补充协议已对套内建筑面积出现的实际差异进行了处理，即由原告对套内面积增加的部分补交购房款，原告亦已如约履行完毕。同时，在《商品房买卖合同》的附件二中，原、被告双方已对公共部分与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定产生差异的处理方式进行了约定，即暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产管理部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。原告主张的房屋建筑面积减少实际上就是公共部位与公用房屋分摊面积减少所导致，依据上述合同附件二的约定，被告无需就公共部位与公用房屋分摊面积减少向原告退还购房款。至于原告主张附件二的条款并未向原告作出提示、属无效格式合同条款的意见，本院不予采纳，理由如下：1、附件二系涉案《商品房买卖合同》的组成部分，其载明的内容亦属原、被告达成的合意，且《商品房买卖合同》背面封口处均有原、被告的签字盖章，即原告已签名确认合同及其附件的法律效力；2、佛山市禅城区房屋测绘和交易中心是在2013年12月16日对包含涉案房屋在内的岭南大道北129号一、二座出具测绘报告，故被告无法预测实际测绘结果，且该条款所涉“买卖双方不退不补，且互不承担违约责任”的合同后果亦指向公共部位与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定存在减少或增加的两种情形，故该条款并不产生单方免除被告责任、加重原告责任的效果。综上分析，合同附件二并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的格式条款。原告诉请被告退还购房款及支付利息无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周永华的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4386元，由原告周永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  罗婉文二〇一六年一月十四日书 记 员  吕玲玲附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。