云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初1143号原告：云南撒鲁经贸有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路****号欣都龙城*幢*****室。组织机构代码：05699806-8。法定代表人：罗继媛，任该公司总经理。原告：邓超亮，男，1979年年9月30日生，汉族，住南宁市兴宁区。被告：腾冲县云生房地产开发有限公司。住所地：云南省腾冲市腾越镇秀峰社区盈凤小区**号。组织机构代码：78165699-2。法定代表人：韩剑勇，任该公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人：白平，男，1969年7月17日生，汉族，住云南省昆明市，系该公司员工，特别授权代理。被告：昆明仁维建设集团有限公司。住所地：昆明市西山区长坡对锅村。组织机构代码：75717079-X。法定代表人：韩剑勇，任该公司董事长。（未到庭）委托诉讼代理人张晋，女，1978年1月31日生，汉族，住云南省昆明市，系该公司员工，特别授权代理。原告云南撒鲁经贸有限公司（以下简称云南撒鲁公司）、邓超亮与被告腾冲县云生房地产开发有限公司（以下简称腾冲云生公司）、被告昆明仁维建设集团有限公司（以下简称昆明仁维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，依法适用简易程序，于同年6月2日公开开庭审理了本案。后因案情疑难复杂，转为普通程序，于2016年8月3日再次公开开庭审理了本案。原告云南撒鲁经贸有限公司、邓超亮，被告腾冲县云生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白平、被告昆明仁维建设集团有限公司的委托诉讼代理人张晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南撒鲁经贸有限公司、邓超亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令腾冲云生公司尽快交付房屋；2、判令被告腾冲云生公司、被告昆明仁维公司支付连带支付二原告因其违反合同约定应该承担的违约金（计算到被告腾冲县云生房地产开发有限公司交房之日到起诉之日共计人民币969600.00元）及房屋后期所需费用150000元；3、由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告昆明仁维公司因购买原告云南撒鲁公司砂石料没有现款支付，便与原告协商，用该公司持有的腾冲云生公司开发的“御景林墅”X幢X号房（面积：252.53平方米）转让给原告云南撒鲁公司，用于支付原告的砂石料款，并于2013年10月14日出具了函告。2013年10月15日，原告云南撒鲁公司与被告腾冲云生公司、被告昆明仁维公司签订了以房抵款的三方协议，将被告昆明仁维公司持有的腾冲云生公司开发的“御景林墅”X幢X号房（面积：252.53平方米）转让给原告，用于支付所欠砂石料款。协议约定由原告云南撒鲁公司法定代表人罗继媛或者公司指定的人与腾冲云生公司签订《购房合同》。当天，原告云南撒鲁公司指定原告邓超亮（与云南撒鲁公司法定代表人罗继媛系夫妻关系）签订了《购房合同》，被告腾冲云生公司向邓超亮出具了收款收据。合同约定，被告腾冲云生公司应于2014年5月1日前将以上商品房交付给邓超亮，逾期交付的，在30天内交付按每天100元向邓超亮支付违约金，逾期超过30天的，按已付款的0.1%乘以逾期天数向原告邓超亮支付违约金。合同签订后，被告腾冲云生公司未能按合同约定交付房子。经二原告多次催问，被告腾冲云生公司、昆明仁维公司与原告云南撒鲁经贸有限公司签订了担保协议，约定若被告腾冲县云生房地产开发有限公司在2015年12月30日之内不能正式交房，则由被告昆明仁维建设集团有限公司承担被告腾冲县云生房地产开发有限公司自始至终因延迟交房的违约责任及房屋所需的后期费用150000元整。但被告腾冲县云生房地产开发有限公司至今没有向二原告交付合同约定的商品房。为此，二原告依法提起诉讼。被告腾冲县云生房地产开发有限公司辩称，2013年10月15日，腾冲云生公司、昆明仁维公司与云南撒鲁公司签订《三方以房抵款协议》，协议约定由腾冲云生公司以其开发建设的位于腾冲市腾越镇的“御景林墅”项目X幢X号房作价202万元备案在云南撒鲁公司指定人邓超亮名下，云生公司与邓超亮签订了《商品房购销合同》，在邓超亮分文未付的情况下，云生公司开具了房款收据202万元及应缴纳的税费、配套费101852.90元（共计2121852.90元）给邓超亮，同日，邓超亮开具收据二张，（一是收到仁维公司支付前期所欠砂石料款235659元，二是收到仁维公司支付砂石料预付款1886193.90元）共计2121852.90元。至2014年5月23日，撒鲁公司向仁维公司供应砂石料共905412.23元（含前期所供235659元），尚应向仁维公司供应价值1216440.67元的砂石料。云生公司与仁维公司多次催促撒鲁公司继续执行《三方以房抵款协议》的约定，但撒鲁公司一直拒不履行其供货义务。2016年7月14日云生公司与仁维公司再次在《都市时报》上刊登公告，敦促撒鲁公司及邓超亮履行供货义务，但时至今日，撒鲁公司及邓超亮也未履行。云生公司之所以和邓超亮签订《商品房购销合同》，是基于仁维公司和撒鲁公司的供货协议，云生公司从未收到过邓超亮本人支付的任何款项。现经落实，撒鲁公司的石场已不存在，该公司目前根本不具备继续履行向仁维公司供应砂石料的可能，故云生公司的后续购房款不能得到根本保证。综上所述，二原告累计供货仅仅905412.23元，却在本案中又主张违约金969600元及房屋后期费用150000元，合计1119600元，且还要得到价值2121852.90元的房屋。二原告违约在先，却又提出各种无理的诉讼请求。如果法院支持二原告的诉讼请求，那么二原告将不当获利2336040.67元，这对云生公司及仁维公司是显示公平的，极大地损害了云生公司和仁维公司的合法权益。因此，云生公司请求法院驳回原告的诉讼请求，由云生公司收回房屋，仁维公司与撒鲁公司之间的债权债务由其双方自行解决。被告昆明仁维建设集团有限公司的答辩意见与腾冲县云生房地产开发有限公司一致。综合双方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议:1、被告腾冲县云生房地产开发有限公司是否应向二原告交付房屋？2、二被告是否违约？违约金如何计算，如何支付违约金及房屋后续费用？针对以上争议，原告云南撒鲁经贸有限公司向本院提交如下证据：1、商品房购销合同（复印件）一份，欲证明原告邓超亮与被告腾冲云生公司存在商品房购销行为，邓超亮是云南撒鲁公司指定的人员。2、三方协议（复印件）一份，欲证明云南撒鲁公司指定该公司员工邓超亮与腾冲云生公司签订商品房购销合同，实际上邓超亮的购房行为就是等于云南撒鲁公司行为。3、函（复印件）一份，欲证明昆明仁维公司欠云南撒鲁公司砂石料款，昆明仁维公司指定腾冲云生公司将“御景林墅“别墅一套抵给云南撒鲁公司的情况属实。4、担保协议（复印件）一份，欲证明云南撒鲁公司与腾冲云生公司签订购房合同之后，昆明仁维公司对此提供担保，约定：若腾冲云生公司在2015年12月30日之内不能正式交房，则由昆明仁维公司承担腾冲云生公司自始至终因迟延交房的违约责任及云南撒鲁公司房屋所需的后期费用。5、收据（复印件）三份，欲证明因昆明仁维公司欠云南撒鲁公司砂石料款，故腾冲云生公司向原告邓超亮出具2121852.9元的购房款及相关费用收据，腾冲云生公司应当以开具的收据金额为基础来支付违约金。6、《砂石料购销合同》复印件2份、西投石场对账单复印件2份，欲证明原告已履行了合同，连同西投石场已经足额向仁维公司供应了砂石料。经质证，被告腾冲云生公司与昆明仁维建设集团有限公司的质证意见一致，均对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性及证明观点认可，对证据4的真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为三方协议约定2015年12月30日之前腾冲云生公司不能交房，迟延交房的违约责任及云南撒鲁公司房屋所需的后期费用应当由昆明仁维公司承担。对证据5的真实性认可，合法性、关联性不认可，认为腾冲云生公司实际没有收到原告邓超亮所交的购房款及相关费用。对证据6不认可，认为有了对账单才产生了抵房协议，西投石场和撒鲁石场同属撒鲁公司。被告昆明仁维建设集团有限公司针对其答辩理由，提交证据如下：1、收款收据（复印件）二份，欲证明云南撒鲁公司收到昆明仁维公司的前期砂石料款235659元及预付砂石料款1886193.9元。2、撒鲁石场对账单（复印件）一份，欲证明昆明仁维公司与云南撒鲁石场从开始供货至2014年5月23日止，昆明仁维公司应付云南撒鲁公司石场的总货款为905412.23元。云南撒鲁公司尚欠昆明仁维公司1216440.67元的砂石料款。经质证，原告云南撒鲁公司对被告昆明仁维公司提交的证据1、2不认可，认为收款收据上面有改动，如果云南撒鲁公司尚欠昆明仁维公司砂石料款，昆明仁维公司应当另案起诉。被告腾冲县云生房地产开发有限公司未提交证据。通过原、被告对上述证据的质证，本院认定如下：二被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信；原告提交的证据5仅是原、被告为完善双方签订购房合同事宜而出具的单据，费用并未实际产生，本院不予采信。证据6中的《砂石料购销合同》能证明原告云南撒鲁公司与被告昆明仁维公司存在砂石料购销关系，本院予以采信；西投石场对账单仅为原告向仁维公司供应砂石料的部分单据，无法证明原告已经足额向仁维公司供应了砂石料，故本院不予采信。被告昆明仁维公司提交的证据1系原、被告为完善以房抵债事宜而出具的单据，真实性无法核实，本院不予采信，证据2真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告昆明仁维公司因欠原告云南撒鲁公司砂石料款人民币235659元，经与原告协商，自愿用该公司持有的腾冲云生公司开发的“御景林墅”X幢X号房（面积：252.53平方米）转让给原告云南撒鲁公司，用于冲抵支付所欠原告的砂石料款。2013年10月15日，原告云南撒鲁公司与被告腾冲云生公司、被告昆明仁维公司共同签订了《三方以房抵款协议》，约定由腾冲云生公司将其开发的项目“御景林墅”1套房屋，以不高于当期当地房产市场价2020000元替昆明仁维公司向云南撒鲁公司支付所欠砂石料款235659元，预付砂石料款1886193.9元。同时约定由原告云南撒鲁公司法定代表人或者公司指定的人与腾冲云生公司签订《购房合同》，购买“御景林墅”X栋X号房，面积252.53平方米，计价2020000元，涉及房屋相关税费及配套费等费用为101852.90元；抵款协议三方同意后，腾冲云生公司与云南撒鲁公司再签订《购房合同》，云南撒鲁公司开始给昆明仁维公司供石料。当日，原告云南撒鲁公司指定原告邓超亮（与云南撒鲁公司法定代表人罗继媛系夫妻关系）与被告腾冲云生公司签订了《购房合同》，合同约定，被告腾冲云生公司于2014年5月1日前将房屋交付原告，若逾期交房，被告自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，每天按100元向原告邓超亮支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款项的0.1%乘以逾期天数向原告邓超亮支付违约金，合同继续履行。同时，被告腾冲云生公司向邓超亮出具了购房收款收据三份，收到购房款及相关费用2121852.90元，原告邓超亮也向被告昆明仁维公司出具收款收据两份，收到前期砂石料款235659元及预付砂石料款1886193.90元。后被告腾冲云生公司未按合同约定期限交房。2015年3月26日，被告昆明仁维公司、腾冲云生公司与原告云南撒鲁经贸有限公司签订担保协议一份，约定若被告腾冲云生公司在2015年12月30日之内不能正式交房，则由被告昆明仁维公司承担被告腾冲云生公司自始至终因延迟交房的违约责任及原告房屋所需的后期费用150000元整。后原告云南撒鲁公司与被告昆明仁维公司对原告是否足额供应砂石料、拖欠砂石料款金额等结算问题发生争议，被告腾冲云生公司也未按约定向二原告交房。本院认为，原告云南撒鲁公司、邓超亮与被告昆明仁维公司因砂石料欠款问题与被告腾冲云生公司签订《三方以房抵款协议》、《商品房购销合同》、《担保协议》，法律关系实为当事人因购销砂石料欠款而产生的《房屋买卖合同》，该以房抵债行为成立的基础，是预付砂石料款已充足供货，因本案被告昆明仁维公司主张房屋价值2020000元，连同其他应缴纳的税费、配套费101852.90元共计2121852.90元，认可欠原告砂石料款905412.23元（包括前期所欠砂石料款235659元），而原告认为其已足额向被告供应砂石料，但未向本院提供相应的证据证明，故对原告要求被告交付房屋、支付违约金及房屋后期所需费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告云南撒鲁经贸有限公司、邓超亮的诉讼请求。案件受理费人民币14880元，由原告云南撒鲁经贸有限公司、邓超亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判长  段生菊审判员  李云侠审判员  何凤鸣二〇一六年八月三十日书记员  舒子桁