广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第2508号原告彭芳，女，汉族，1979年1月29日出生，住湖南省长沙市雨花区，委托代理人张振永，系湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告张晴，女，汉族，1980年9月26日出生，住广东省东莞市东城区，原告彭芳诉被告张晴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张振永及被告张晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2015年9月26日签订租赁合同，约定被告出租东莞市东城区金月湾花园12座9D房给原告居住，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，租金为每月6000元。原告已经向被告缴纳一个月租金6000元、两个月押金12000元及物业管理费461元。但原告搬入租赁房屋第二天，被告以原告家刚出生孩子可能弄脏房屋为由，要求原告搬离租赁房屋，提前收回租赁房屋。原告不得已另外租赁房屋，并于2015年11月7日搬离案涉租赁房屋。被告违反了双方签订的合同的约定，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告退还原告租金4600元和押金12000元，赔偿原告两个月租金12000元，物业管理费353元。2、被告支付原告上述款项利息（自本案起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告付清上述款项之日止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告提出使用案涉房屋一个月后搬走，被告对此予以同意，在双方达成一致的情况下，原告自行提前办理，故原告的诉讼请求没有依据。二、被告并没有因为小孩可能弄脏房屋而要求原告搬走，事实上是原告及其家人在房屋内大吵大闹，导致双方无法正常和平相处而协商一致退房。三、原告向被告提出住一个月后搬走，被告同意并设期两个月，被告并没有要求原告在2015年11月7日当天搬走，是因为原告在11月1日称已经看好其他的房屋，所以自行决定11月7日搬走，案涉合同是原告违约在先。四、案涉合同是经双方同意解除的，从原告主动提前搬离并交还钥匙的事实可以说明这一点。因此，原告诉请的保证金应在赔偿洗衣机和中介费损失后支付。五、原告提供的收条与事实不符。原告自行搬走后通知被告到物业管理处交接，并强迫被告签署收条。原告拒绝被告开具的收条，并拿出预先准备的收条在物业管理处要挟被告签名，该收条并非被告书写，被告签字时原告并未交还房屋钥匙。经审理查明，2015年9月26日，原、被告及案外人东莞市世大房地产代理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，出租方为被告，承租方为原告，中介方为东莞市世大房地产代理有限公司，约定如下：出租方同意将坐落在东莞市东城区金月湾花园12座9D号房屋出租给承租方作住宅用途，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，租金为每月6000元；签订合同时，承租方向出租方支付保证金12000元，合同期满终止时，出租方在查明承租方无拖欠租金、管理费、水电费、煤气费等应付款项，及没有其他违约行为后，须在当日内将保证金无息退还给承租方。另外，合同的第五条第三项约定，除非协议另有规定或双方协商一致外，租赁期内，任何一方不得单方提前终止合同，如承租方提前退租，出租方有权不退还其保证金；如出租方提前收回物业，须赔偿两个月的租金及退回保证金。合同签订后，原告于2015年9月26日向被告支付了首月租金6000元，并于2015年10月31日交纳押金12000元。同时，原告在2015年11月7日向案涉房屋的物业管理处交纳了一个月的物业管理费461元。庭审中，双方均确认原告于2015年11月7日搬离案涉房屋，双方的租赁合同已经解除，但双方对合同解除的原因存有争议，对何方违约各执一词。原告认为，被告以原告家刚出生的孩子可能弄脏房屋为由，要求原告办理案涉房屋，提前收回租赁物，故违约方在于被告。对此，原告提交了收条予以证明。经审查，收条内容为“本人曾出租房屋给彭芳及其家人居住，现在本人要求下，彭芳及其家人已搬出了上述出租房屋，且本人已收到彭芳交还的上述出租房屋钥匙。（钥匙损坏一把，已赔五十块）”，经手人处为被告签名。被告确认收条签名为其本人签署，但主张该收条是在原告强迫被告签署的。同时，被告主张合同解除的原因是原告及其家人在房屋内吵闹，双方无法正常和平相处，协商一致退房。对此，被告提交了微信聊天记录截图、房屋验收及交接家私清单、证人证言予以证明。原告仅确认房屋验收及交接家私清单的真实性，但对其关联性不予确认，认为其没有搬走被告的洗衣机，对此提交了物品放行申请表予以证明。对微信聊天记录及证人证言不予确认，认为证人未出庭作证，该些证据不能证明被告所主张的事实。经审查，聊天记录为原、被告双方部分聊天记录，从该聊天记录中可以看出双方存在争议及发生口角，但并不能证明被告所主张的双方协商一致解除合同。例如，原告曾称“不退两个月押金，我也不会走钥匙我也不会给你”。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、收条、收据、物品放行申请表；被告提交的微信聊天记录截图、房屋验收及交接家私清单、证人证言以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案中，双方均确认原告已在2015年11月7日搬离案涉房屋，双方的租赁合同已经解除的事实，本院对此予以认定。本案的争议焦点是何方存在违约行为导致合同解除，原告的诉请请求是否合理。本院分析认定如下：首先，虽然被告主张是原告主动搬离，双方是协商一致解除合同，但从其提交的证据并不能证明该项主张。从微信聊天记录记载的部分内容，可以看出双方存在矛盾，双方虽曾就解除合同协商，但最终因是否全额退还押金等问题并未能达成一致。因此，本院对被告的该项主张不予采信。其次，从原告提交的收条记载的“现在本人要求下，彭芳及其家人已搬出了上述出租房屋”内容，可见是被告提出解除合同，要求原告搬走。在租赁期限内，被告提前收回租赁物违反了双方的合同约定，故本院认定导致合同解除的违约方在于被告。综上，由于原告已经入住了7天，原告诉请退还的租金为已经相应扣除了已住的天数，故原告诉请要求被告退还租金4600元、押金12000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费353元，由于被告违约造成原告已经缴纳的物业管理费损失353元，故本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。另外，对于原告诉请的赔偿两个月租金12000元，符合双方合同第五条第三项的约定，故本院亦予以支持。对于原告诉请的上述款项的利息，由于本院已经支持了赔偿违约金，故不再支持利息损失，对该项诉讼请求予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。二、被告张晴应于本判决生效之日起七日内向原告彭芳退还租金4600元、押金12000元，并赔偿原告彭芳两个月租金12000元及物业管理费353元。三、驳回原告彭芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费261.91元，由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页内无正文）代理审判员  黄淑娇二〇一六年一月十二日书 记 员  黄健敏莫颖金附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。