重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4712号上诉人(原审被告）:重庆百歌装饰工程有限公司,住所地重庆市渝北区龙山街道龙山一路100号圣地阳光综合楼。法定代表人：黎怀明，执行董事。委托诉讼代理人:蒋炯然,男，汉族，1984年6月10日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人:章友贵,男，汉族，1982年5月27日出生，公司工作人员。被上诉人（原审原告）:张义,女,汉族,1963年5月24日出生。委托诉讼代理人:贾治勇,重庆宏创律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱万华,重庆宏创律师事务所律师。原审被告:重庆百歌装饰工程有限公司南岸分公司,住所地重庆市南岸区亚太路9号9幢5-1号。负责人：黎怀明。上诉人重庆百歌装饰工程有限公司（以下简称百歌公司）与被上诉人张义、原审被告重庆百歌装饰工程有限公司南岸分公司（以下简称百歌南岸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，百歌公司不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年6月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。百歌公司��诉请求：撤销原判，改判驳回张义的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定百歌公司在与张义签订了《写字楼租赁合同解除协议》之后对房屋进行破坏性拆除系先入为主，没有相应证据。所谓破坏性拆除是张义在双方签订以上解除协议前提出的，解除协议对此已作处理，百歌公司按解除协议的约定向张义支付了全部费用，已对其作补偿。按解除协议约定，张义已放弃向百歌公司追究其他责任的权利，不应当基于同一事实再向百歌公司主张损害赔偿责任。双方《写字楼租赁合同》约定“该承租单元以清水状态下租给乙方（即上诉人）”，说明该房屋的原状为清水房，如果恢复也应当是恢复至清水房状态。张义委托重庆上品居装饰工程有限公司对所谓修复的费用所作报价表根本未搞清楚房屋原状及用何种材料恢复的关键事实，不具备证据三性，不能作为定案依据。张义没有实际支付该所谓612000元，不是其实际损失。即使百歌公司违反了解除协议的约定，也是承担违约责任，而不是承担侵权损害赔偿责任。一审中没有证据证明百歌公司违约行为及导致张义实际损失发生，一审判决认为百歌公司不能提供图纸应承担举证不能的责任，明显违反证据规则关于谁主张谁举证的原则，张义所举示的证据不能证明其主张，应当驳回其诉讼请求。双方解除协议约定的违约金明显过高，应当依法予以调减。即使张义认为百歌公司违约，也应当适当措施防止损失扩大，因其未积极采取适当措施造成扩大的损失不得要求百歌公司赔偿。一审判决时，错误地将违约金和损失赔偿责任叠加，也明显超出了百歌公司在签订合同时所能预估的损失。张义辩称：一审判决两个判项均为损失赔偿，第一项是百歌公司破坏性搬离导致的地砖、墙面、灯具照明损失，第二项是基于恢复需要时间导致房屋无法出租产生的租金损失。本案中的恢复原状不是将房屋恢复至张义出租给百歌公司时的状况，而是指恢复至双方签订解除协议时约定的情况，即保持地砖、墙面、灯具照明的完好。因恢复产生的租金损失也是双方解除协议的后合同义务，双方对违约可能导致的损失赔偿进行了约定，没有违反禁止性规定，合法有效。百歌公司掌握了装修的设计和施工图纸，能充分证明房屋的状态及材料的使用、人工费支出等具体情况，对鉴定具有决定性作为，百歌公司拒绝提供上述材料导致鉴定不能进行，应当承担不利后果。在此情况下，张义委托重庆上品居装饰有限公司对恢复进行报价，应属合法有效。百歌公司的破坏性拆除导致张义不能重新出租，必然产生租金损失，就算其支付了赔偿金，恢复也需要时间，一审判决的损失���偿金额并不高，没有违反法律规定。要求驳回百歌公司的上诉请求。张义向一审法院起诉请求：百歌公司赔偿张义修复房屋产生的费用和现场卫生清理费用60万元；百歌公司从2015年10月14日起按日租金2668元的2倍赔偿张义租金损失至前述60万元付清时；百歌南岸分公司对上述损失承担连带责任。一审法院认定事实：百歌公司因经营需要委托刘涛于2014年7月1日与原告签订《写字楼租赁合同》，约定将南岸区某小区1幢6-1、6-2号房屋（共计1206.66平方米）租赁给被告百歌南岸分公司，租期为2014年7月1日至2019年6月30日，2014年7月1日至2015年6月30日月租金为74813元，以后每年递增7%，如2015年7月1日至2016年6月30月租金为80049元。被告百歌南岸分公司拖欠租金，并进行破坏性拆除搬离，原告于2015年9月21日向被告百歌公司寄发《催缴租金的通知》，百���公司委托代理人罗云理于2015年9月22日签收；后原告（甲方）、被告百歌公司（乙方）于2015年9月26日签订《写字楼租赁合同解除协议》，协议第一条约定“将甲乙双方协商一致，自2015年9月30日起，解除双方于2014年7月1日签订的前述租赁合同。由于乙方已向甲方支付到2015年9月30日的租赁费，因此乙方已不欠甲方房屋租赁费。”第三条约定“租赁合同解除后，乙方将于2015年10月13日前完成所有的搬迁及卫生清理工作，搬迁期间乙方不再向甲方支付房租租金。属于乙方的资产、物品归乙方所有，但地砖装修、墙面装修不得损坏，顶面的现有灯具不得拆除，保证照明完好，保持室内门的开启状态。”同时第六条约定“以上条款甲、乙双方共同遵守，任何一方违反本协议约定给对方造成损失的，由此给对方造成的一切损失由违约一方负责双倍赔偿。”原告向一审法院申请对涉案房屋的修复费用进行评估鉴定（地面、墙面、顶面、灯具、照明线路修复），鉴定机构需要双方确定具体房屋原状以及用何种材料恢复，但原、被告双方意见不统一，被告陈述装修图纸已经找不到，故未能进行鉴定。后原告委托重庆上品居装饰工程有限公司对被告百歌公司破坏性搬离需要修复的费用进行报价，总修复费为612000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《写字楼租赁合同》、《写字楼租赁合同解除协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。关于原告请求被告支付修复房屋费用的问题。涉案房屋在被告百歌公司搬离时遭受到了破坏，恢复原状必然产生费用。原告申请对涉案房屋的修复费用进行评估鉴定（地面、墙面、顶面、灯具、照明线路修复），鉴定机构需要双方确定具体房屋原状以及用何种材料恢复，但原、被告双方意见不统一，无法评估。对于房屋原状被告应当提交证据证明，但被告陈述房屋装修图纸已经找不到，故房屋原状无法确定。原告委托重庆上品居装饰工程有限公司对被告百歌公司破坏性搬离需要修复的费用进行报价，总修复费为612000元。《写字楼租赁合同解除协议》第三条约定“租赁合同解除后，乙方将于2015年10月13日前完成所有的搬迁及卫生清理工作，搬迁期间乙方不再向甲方支付房租租金。属于乙方的资产、物品归乙方所有，但地砖装修、墙面装修不得损坏，顶面的现有灯具不得拆除，保证照明完好，保持室内门的开启状态。”同时第六条约定“以上条款甲、乙双方共同遵守，任何一方违反本协议约定给对方造成损失的，由此给对方造成的一切损失由违约一方负责双倍赔偿��”原审法院认为，被告不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定，被告应当对该事实承担举证不能的法律后果。原告提交的证据具有高度盖然性，在被告无证据提交的前提下，该份证据具有优势，该院予以采信。原告主张双倍赔偿60万元，不超过修复费用报价，该院予以支持。关于租金损失，原告主张按照日租金2668元的双倍标准计算租金损失。被告百歌公司将涉案房屋损坏后，导致原告房屋无法出租，造成租金损失，应当向原告支付相应赔偿金。原告主张按照双方在解除协议中约定的双倍赔偿，被告提出过高。原审法院认为，解除协议属于当事人租赁合同的事后约定，由当事人合意以定其范围，既由当事人合意以定，则其内容如何，除有悖于公序良俗者外，自应从其所定。当事人在自愿基础上达成的损失赔偿条款，只要不存在���效或可撤销的情形下，即应当作为确认当事人权利义务的依据。双倍赔偿系原告与被告百歌公司双方自行约定，系双方真实意思表示，故该院对原告请求按照日租金2668元的双倍计算租金损失予以支持。双方约定合同解除后，乙方将于2015年10月13日前完成所有的搬迁及卫生清理工作，搬迁期间乙方不再向甲方支付房屋租金。故原告主张的租金损失从2015年10月14日起计算至被告履行完房屋修复费用时止。每天的租金损失为2668元/天×2=5336元。关于责任承担问题，被告陈述愿意承担连带责任，对被告的意见予以尊重。综上，一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：”一、由被告重庆百歌装饰工程有限公司、被告重庆百歌装饰工程有限公司南岸分公司���本判决生效之日起十日内赔偿原告张义因南岸区亚某小区1幢6-1、6-2号房屋受损产生的损失60万元；二、由被告重庆百歌装饰工程有限公司、被告重庆百歌装饰工程有限公司南岸分公司于本判决生效之日起十日内按照每日5336元赔偿原告租金损失（从2015年10月14日起计算至第一项义务履行完毕时止）。案件受理费13081元，由被告重庆百歌装饰工程有限公司、被告重庆百歌装饰工程有限公司南岸分公司承担（原告已垫付，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。”二审中，百歌公司出示了照片8张，分别为装修许可证2张、装修签到表1张、现场实景5张，称均拍摄于2016年6月8日，拟证明张义已将本案所涉房屋另行出租。张义质证后，对照片来源和真实性有异议，认为不能证明是本案所涉房屋的情况，与本案争议内容无关，不影响本案判决结果。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，百歌公司与张义签订的《写字楼租赁合同解除协议》明确约定百歌公司在搬迁过程中“地砖装修、墙面装修不得损坏，顶面的现有灯具不得拆除，保证照明完好”，而百歌公司搬离后租赁房屋内的实际情况是地砖装修、墙面装修均被破坏，顶面灯具被部分拆除。百歌公司辩称拆除系发生在双方签订解除协议之前的意见也与解除协议中对此进行约定的记载存在矛盾，故本院不予采信，本案中认定百歌公司在签订解除协议后对租赁房屋进行了破坏性拆除具有高度盖然性。百歌公司的破坏性拆除行为违反双方解除协议的约定，给张义造成了恢复装修及房屋不能出租收取租金的损失，根据双方约定应由百歌公司双倍赔偿。关于恢复装修费用的确定，因百歌公司不提供其原始装修相关资料以供鉴定，一审参考张义委托第三方装饰工程公司对此作出的报价支持张义提出的恢复装修费用60万元并无不当，本院予以采纳。百歌公司认为装修恢复前房屋不能出租导致的损失按双方原合同约定租金的2倍计算过高，但没有提供充分证据证明，一审关于该项损失的判决有充分的事实和法律依据，本院予以确认。百歌公司提供的关于房屋现状的照片，不能证明张义已将房屋另行出租而不再产生租金损失，故不能因此减轻百歌公司应当承担的违约赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13081元由上诉人重庆百歌装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  陈 莹代理审判员  周 舟二〇一六年八月十九日书 记 员  刘德宝