烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2010）福民门初字第256号原告：吴金华，女，1954年4月9日出生，汉族，居民，住烟台市福山区崇文街****楼****。原告：王文胜，男，1978年5月19日出生，汉族，居民，住烟台市，住烟台市福山区永安街****楼****v>二原告委托代理人：庞殊华，山东永禄律师事务所律师。被告：曲海军，男，1955年2月24日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼，住烟台市福山区门楼镇门楼村v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托代理人：姜禾田，男，1955年2月18日出生，汉族，居民，住烟台市福山区建材，住烟台市福山区建材家属楼****v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：王振家，男，1963年7月15日出生，汉族，居民，住烟台市福山区三里店供，住烟台市福山区三里店供销社家属楼id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告吴金华、王文胜诉被告曲海军、王振家确认门市房转让合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告吴金华及二原告委托代理人庞殊华、被告曲海军及委托代理人姜禾田、被告王振家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金华、王文胜诉称：1999年1月8日，原告吴金华之夫王崇仁承包的福山区食品公司门楼食品站（以下简称门楼食品站）由被告王振家购买，王振家又将其卖给了被告曲海军。因为王崇仁在其承包期间在门楼食品站原大铁门以西、大道以北临街建了约120平方米的五间门市房，被告曲海军买了食品站后，王崇仁口头委托被告曲海军为其出租。现该门市房已被政府征用，而被告曲海军未通知原告就在拆迁协议上签名，将原告的财产据为已有。请求法院确认二被告于2006年3月4日签订的门市房转让合同无效，本案的诉讼费由二被告承担。被告曲海军辩称：福山区国资局将门楼食品站的全部资产转让给王振家，王振家有权将原告主张的房产转让给我。该诉争房产系我以32800元的价格从王振家处购得，故原告没有理由起诉我要求返还房屋。被告王振家辩称：原告起诉不成立。1999年1月8日福山区国有资产管理局与我签订产权转让合同，将包括门楼食品站原大铁门以西，大道以北的五间门市房在内的门楼食品站的全部资产以10000元的价格转让给我，故我有权转让原告所主张的房产。经审理查明：原告吴金华系王崇仁之妻，原告王文胜系王崇仁之子。王崇仁于2006年7月13日因病去世。1999年1月8日，烟台市福山区国有资产管理局（合同甲方）与被告王振家（合同乙方）签订产权转让合同，合同约定“甲方将福山区食品公司门楼食品站的产权通过内部竞标形式转让给乙方，为明确甲乙双方的权利和责任，特签订本合同，以兹共同遵守……第二条产权转让内容：甲方将福山区食品公司门楼食品站的全部资产转让给乙方（不含土地），乙方按政策接收和安置甲方转让单位在册的全部职工（含离退休人员）及遗属人员。第三条产权转让的价格及付款期限：1、根据区政府批准的企业改制方案，通过内部竞标方式，产权转让价格为10000元人民币。2、本合同签订生效后，乙方于签订合同之日一次性交清全部转让金，逾期按5‰交纳滞纳金。第四条甲乙双方的权利义务：……乙方的权利义务1、乙方在交清全部资产转让金后，对福山区食品公司门楼食品站的资产拥有占有、使用、受益和处置权……。”1999年1月22日，烟台市福山区公证处出具了（99）烟福证字第163号公证书对该产权转让合同的真实性予以公证。1999年3月12日，被告王振家（合同甲方）与被告曲海军（合同乙方）签订产权转让合同（协议书），合同约定“甲方将福山区食品公司门楼食品站（不包括大铁门以西、公路北面的五间门市房）的产权，参照福山区国有资产管理局与王振家所签订的转让合同内容实则，转让给乙方，为明确甲乙双方的权利和责任，特签订本合同，共同遵守。第一条、产权转让内容：甲方将福山区食品公司门楼食品站的资产转让给乙方，（不含土地）不包括大铁门以西，公路以北的五间门市房，乙方按政策接受和安置门楼食品站在册的职工（含离退休人员）及遗属。第二条、产权转让价格及付款期限：产权转让价格为人民币叁万捌仟元整。本合同签订生效后，乙方一次性交清全部转让金。第三条、甲方的权利和义务：1、乙方未按本合同之规定，未履行其负担的义务时，甲方有权收回门楼食品站，并对门楼食品站拥有所有权。2、协商做好产权的交接工作。第四条、乙方的权利与义务：1、乙方在交清全部转让金后，对门楼食品站的资产（不包括大铁门以西，公路以北的五间门市房）拥有占有、使用、受益和处置权……。”2006年3月4日，被告王振家与被告曲海军签订门市房转让合同，合同约定“我自愿无偿将门楼食品店原大铁门以西，大道以北五间门市房转让给曲海军，原曲海军与王振家一九九九年三月十二日签定的转让合同继续有效”。同日，被告王振家收到被告曲海军的五间门市房的购房款和房租32800元，并向被告曲海军出具收条。原告主张二被告转让的门楼食品站大铁门以西公路以北的五间门市房的房产所有权归王崇仁所有。为证明其主张成立，原告提供了烟台市福山区食品公司于2006年11月22日出具的证明“关于门楼食品站产权转让合同中的内容不包括门楼食品站大门西边临街门市房（因为在王崇仁承租期间由王崇仁自己出资自建，当时经领导同意，该门市房归王崇仁所有）。详细情况见当时企业改制资产评估报告附表《房屋建筑物清查评估明细表》第32-39行”及烟台市福山区食品公司于1998年5月31日出具的房屋建筑物清查评估明细表“……序号32：资产名称门楼站、数量256㎡、建造或购置年月69；序号33：资产名称其中门市及办公房、数量103㎡、建造或购置年月69；序号34：资产名称屠宰车间、数量132㎡、建造或购置年月69；序号35：资产名称猪棚、数量21㎡、建造或购置年月69；序号36：资产名称围墙、数量50M、建造或购置年月69；序号37：资产名称缷猪平台、数量1座、建造或购置年月69；序号38：资产名称门垛及铁门、数量1套、建造或购置年月69；序号39：资产名称厕所、数量1处、建造或购置年月69；”为证。经庭审质证，被告王振家对证明和房屋建筑物清查评估明细表均不予认可，主张食品公司与食品站是上下级关系，双方关系都不错，该证明存在造假的可能；1999年1月经改制后，食品公司与食品站脱离关系，所以食品公司于2006年出具的证明没有证明力；该明细表遗漏了原告诉争的五间门市在内的其他资产；1999年5月份改制，我与国资局签订产权转让合同，我买的是食品站的资产，在此之前食品站的资产都是国有资产，任何人无权修建违法建筑，也无权赠与他人，我只认可我与国资局签订的合同。被告曲海军对房屋建筑物清查评估明细表的真实性没有异议；对证明提出异议，认为该证明是2010年11月原告通过交警杨炳章找到食品公司一名姓范的工作人员出具的，而原告提供的证明上注明的时间是2006年11月22日，该证明虚假无效；国资局的改制正文可证明该五间门市房是王振家的，二被告之间的买卖是有效的。原告主张系本案诉争五间门市房是王崇仁在承包经营门楼食品站期间于1995年修建的。为证明其主张成立，原告提供了以下5名证人出庭作证：1、证人吴金兰（女，1966年7月26日出生，汉族，农民，现住烟台市芝罘区珠玑村，系原告吴金华的妹妹，系原告王文胜的姨妈）于2011年9月7日到庭为原告作证。吴金兰作证称：我自1996年农历8月20日至2000年租用门楼食品站临街铁门西五间门市中的一间经营理发店，租金每年800元，租金交给了王崇仁，我从未将租金交给王振家，后来王崇仁要涨租金，所以我就不再经营理发店了。五间门市是王崇仁盖的，被告曲海军也曾租赁其中一间，门楼食品站负责人是王崇仁。我开业时门市刚盖好，墙已抹好，尚未干透。我只知道王振家当时是门楼食品站的职工，负责往食品站拉猪，不清楚曲海军的情况。据我了解1999年、2000左右，王振家承包租赁过门楼食品站。我不知道王振家是否买了食品站，只知道曲海军买了食品站，但具体什么时候不清楚。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人经营理发店的时间提出异议，认为证人是从1997年秋到1999年春天经营理发店，对证人的其他陈述没有异议。被告王振家对证人的陈述提出异议，认为证人与原告是亲属关系，对证人所说不予认可。2、证人杨淑芬（女，1962年6月30日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇岚柳墅村）于2011年9月7日到庭为原告作证。杨淑芬作证称：我以前在村里杀猪。大约1995年、1996年左右，我到门楼食品站杀猪，大约干了一年左右。我租门楼食品站铁门西边5间门市中的一间，每月房租50元，租金交给王崇仁。我不清楚王崇仁从什么时间开始在门楼食品站干，也不清楚干到什么时间。门楼食品站的门市房是王崇仁盖的，我不清楚具体何时盖的。我在门楼食品站杀猪时与曲海军一起干，王振家是食品站会计并负责出去拉猪。我租赁门市房时还有吴金兰租赁门市房经营理发店，曲海军没有租赁过。1997年我就不干了，我与曲海军一起杀猪，我住在食品站，曲海军不在那里住，我没有向王振家交过租金。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人的陈述没有异议，但认为被告与证人从1997年7月开始在一起杀猪，至12月份就不在一起了。被告王振家对证人的陈述没有异议，但认为证人于1997年在门市居住，居住时间不超过5、6个月。3、证人王从光（男，1953年9月4日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇蓬，住烟台市福山区门楼镇蓬莱庄村011年9月7日到庭为原告作证。王从光作证称：我是瓦匠，1994年、1995年左右，王崇仁承包门楼食品站，王崇仁找我盖房。门楼食品站铁门以西5间门市房是我和门楼一个姓肖的人共同盖了两三天，王崇仁付的工钱，每天大约7、8元。门楼食品站西北角的平房、北面的平房、还有临街的平房我都参与盖了。我不清楚王崇仁是从何时经营门楼食品站。我干活时王振家给我干过小工，而且后来跟我到集贤村干过小工。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人的陈述没有异议。被告王振家对证人的陈述提出异议，认为是门楼食品站会计张坤基、权永明给证人发的工资，而且证人盖的是东边伙房，没有盖其他房屋。4、证人王天美（女，1949年5月30日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇石井村）于2011年9月7日到庭为原告作证。王天美作证称：我从1996年初租用门楼食品站铁门西的一间门市卖包子，每年租金800元，我将租金直接交给王崇仁了，没有交给会计，我们之间没有签合同。我租门市时吴金兰也租的门市。我认识二被告，但二被告在门楼食品站干什么工作我就不清楚了，当时门楼食品站的负责人是王崇仁。我不清楚门市房是何时盖的，我记得门市房是5间，我租中间一间。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人的陈述提出异议，认为证人是1997年租的门市，租金是会计张坤基收的。被告王振家对证人的陈述提出异议，认为证人是1997年租的门市，租金是会计张坤基收的，当时王崇仁已经不在那里上班了。5、证人王汝寿（男，1956年4月19日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇蓬莱庄村）于2011年9月7日到庭为原告作证。王汝寿作证称：我从1994年秋到门楼食品站拉猪，一直干到1998年秋。在此期间，门楼食品站一直是由王崇仁承包经营的，我跟着王崇仁干。王振家是门楼食品站的正式职工，曲海军在食品站承包杀猪。门楼食品站铁门西五间门市是1995年盖的，当时是王崇仁在门楼食品站工作，我认为是王崇仁出资盖的。从1994年到1998年期间，我不清楚王振家有没有承包门楼食品站。1994年时我38岁，我是39岁离婚的，因此我记的1995年王崇仁盖的门市。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人的陈述没有异议。被告王振家对证人的陈述提出异议，认为证人的工作时间对，但证人是食品站临时工，内部的事不清楚，谁承包租赁也不清楚，盖房的事也不清楚。被告曲海军认可本案诉争五间门市房大约于1995年修建的。被告王振家提出异议，主张本案诉争五间门市房是于1997年春在其承包经营期间在原有一排门市及卸猪平台的基础上修建的，且不论谁承包后盖的房，这五间房是在原先的卸猪平台和门市房的基础上重新翻新的，按照其与食品公司承包合同的约定翻新后的资产承包结束后仍属于食品站的资产。为证明其主张成立，被告王振家提供了以下3个证人出庭作证：1、证人王元波（男，1970年9月23日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇门楼村）于2011年9月7日到庭为被告作证。王元波作证称：我18岁跟着我哥在门楼食品站旁边补轮胎，我补轮胎的地方是门楼食品站地皮上的小房，我父亲说是他盖的小房。我1994年结婚，到1995年底1996年初不干了。我一直干到1995年左右，我补轮胎的小房被推倒了，具体被谁推倒的我不清楚，在我补轮胎旁边有一间不大的门市，我不清楚是谁的，不知用于卖什么油。门楼食品站先是由杨凯承包经营的，后来由王崇仁干的，我离开时不清楚门楼食品站由何人经营的。我补轮胎的小房和旁边的门市在1996年、1997年被推倒后即建了5间门市，大概是曲海军承包经营的，是谁花钱盖的我不清楚。我从未在门楼食品站工作过，仅在旁边补过轮胎。经庭审质证，原告提出异议，认为证人与食品站无关系，证人不能证实5间门市房是何时修建的，证人的陈述有问题。被告曲海军对证人的陈述提出异议，认为证人干到1996年秋，证人补轮胎旁边不是一间房，而是有两间房用于卖油。被告王振家对证人的陈述没有异议。2、证人赵永福（男，1963年2月16日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇南庄村）于2011年9月7日到庭为被告作证。赵永福作证称：我不清楚门楼食品站的承包经营情况及门市情况。我知道曲海军曾承包经营过门楼食品站，但不清楚他是何时承包经营的，我也不清楚王崇仁何时承包经营食品站。我不清楚王振家是否承包过门楼食品站。我也不清楚门楼食品站的门市情况，我仅是路过时看到该门市。经庭审质证，原告对证人的陈述没有异议。被告曲海军对证人的陈述没有异议。被告王振家对证人的陈述提出异议，认为证人应该知道门市的情况。3、证人王君波（男，1965年8月20日出生，汉族，农民，住烟台市福山区门楼镇门楼村）于2011年9月7日到庭为被告作证。王君波作证称：王振家在1997年、1998年承包经营门楼食品站，后来转给曲海军了，何时转的我不清楚。1997年之前是王崇仁承包的门楼食品站。门楼食品站南铁门西有一排门市是1997年盖的，是谁盖的我不清楚。盖门市之前的情况我记得是平房，平房以西有卸猪平台。我在以前在大集上卖蔬菜。我从未租过门楼食品站的门市。我看见门市是1997年盖的，但不清楚1997年是如何盖的。门楼食品店承包经营情况是我以后听别人说的。经庭审质证，原告对证人的陈述提出异议，认为证人证言是假的，证人未在食品站工作。被告曲海军对证人的陈述没有异议。被告王振家对证人的陈述没有异议。原告主张门楼食品站在1999年1月8日之前的承包经营者是王崇仁，自1999改制后变为被告王振家。被告曲海军对此予以认可。被告王振家提出异议，认为1997年1月1日至1997年12月31日由其承包经营门楼食品站。为证明其主张成立，被告王振家提供了福山区食品公司与被告王振家于1997年1月1日签订的小型企业租赁合同书复印件为证。经庭审质证，原告提出异议，认为被告王振家提交的租赁合同书系复印件不予质证；被告王振家仅是王崇仁的一名职工；原告曾找过食品公司办公室范主任，范主任讲1997年其曾找王崇仁续合同，因当时王崇仁生病，而王振家跟着王崇仁干，所以王崇仁让王振家签名。被告王振家主张烟台市福山区食品公司于1998年5月31日出具的房屋建筑物清查评估明细表遗漏了本案诉争的五间门市在内的其他资产，门楼食品站的土地面积为1.82亩其中就包括本案诉争的五间门市房。为证明其主张成立，被告王振家提供了1968年10月3日福山县革命委员会生产指挥部的（68）福生指字第128号文件复印件“最高指示，要进一步节约闹革命，福山食品公司革命委员会：经研究同意门楼食品站征用门楼生产大队耕地一亩八分二厘作为新建仓棚用。希按规定作好补偿工作。”经庭审质证，原告主张该文件与本案无关，本案诉争房产是在1995年之后修建的，该文件仅能证明门楼食品站的土地面积，并不能证明房产情况，且该文件系复印件不能作为证据使用。被告曲海军对该文件没有异议。被告王振家主张其购买门楼食品站后与王崇仁之间的经济帐目全部结清，门楼食品站的资产属于其个人。为证明其主张成立，被告王振家提供了原告吴金华于2007年9月5日出具的收条“今收到王振家欠款3000元，王崇仁与王振家经济账结清”为证。经庭审质证，原告认可该收条是原告吴金华出具的，但主张因王振家欠王崇仁2万元未还，经原告吴金华多次索要后，王振家才给原告吴金华3000元，余款原告吴金华自愿放弃。被告王振家认为原告所述不属实，因为被告王振家将所盖食品站的房产转给曲海军后赚了钱，所以原告吴金华向被告要钱，被告才给了原告3000元。上述事实，有原告提供的证明、房屋建筑物清查评估明细表、证人证言、小型企业租赁合同书、拆迁房屋实物补偿协议，被告提供的产权转让合同、公证书、产权转让合同（协议书）、产权转让协议、收条、小型企业租赁合同书、福山县革命委员会生产指挥部文件、证人证言，本院庭审笔录在案为凭。本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二被告主张根据1999年1月8日烟台市福山区国有资产管理局与被告王振家签订的产权转让合同，被告王振家获得了福山区食品公司门楼食品站的全部资产（不含土地），因此福山区食品公司门楼食品站大铁门以西公路北面的五间门市房的产权也归王振家所有，所以王振家有权转让该五间门市房，故二被告于2006年3月4日签订的门市房转让合同有效。因该产权转让合同仅载明将门楼食品站的全部资产转让给被告王振家，并未明确全部资产的具体内容，且烟台市福山区食品公司1998年5月31日的房屋建筑物清查评估明细表可证明门楼食品站的全部资产不包括本案诉争的门楼食品站大铁门以西公路北面的五间门市房，结合二被告于1999年3月12日签订的产权转让合同（协议书）“王振家将福山区食品公司门楼食品站的资产转让给曲海军，（不含土地）不包括大铁门以西、公路北面的五间门市房”的约定及2006年3月4日二被告签订门市房转让合同将门楼食品店大铁门以西大道以北五间门市房以32800元转让给曲海军的事实，二被告提供的产权转让合同不能证明五间门市房的所有权情况，故本院对被告的主张不予支持。被告主张门楼食品站的土地面积为1.82亩其中就包括本案诉争的五间门市房，提供了1968年10月3日福山县革命委员会生产指挥部的（68）福生指字第128号文件为证，因该文件是1968年文革期间出具的仅能说明门楼食品站征用地情况，不能证明1998年门楼食品站改制时的房产情况，故本院对该文件不予认定，对被告的主张不予支持。被告王振家主张该五间门市房是其在承包租赁门楼食品站期间于1997年修建的，因被告提供的证人证言不能证明其主张且被告证人王元波的证言与原告提供的证人证言在门市房修建时间上相一致，故本院对被告王振家的主张不予支持。原告主张门楼食品站大铁门以西公路北面的五间门市房的产权归王崇仁所有，原告提供的烟台市福山区食品公司1998年5月31日的房屋建筑物清查评估明细表及2006年11月22日的证明可证明原告的主张，被告虽对原告提供的证据提出异议并认为该证明不真实且该房屋建筑物清查评估明细表遗漏了本案诉争的五间门市房，因被告对其异议及主张无证据证明，故本院对被告的主张不予支持，对原告的主张予以支持。综上，烟台市福山区食品公司门楼食品站大铁门以西公路北面的五间门市房的所有权属王崇仁所有，二被告无权私自处分他人财产，故二被告于2006年3月4日签订的门市房转让合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告王振家、曲海军于2006年3月4日签订的门市房转让合同无效。案件受理费50元，由被告负担。因原告已全额预交，故限被告于本判决生效后十日内给付原告50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张小勇审 判 员  赵志强人民陪审员  杨 庆二〇一一年十一月四日书 记 员  李 玮