九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)浔民一初字第1057号原告九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场负责人毛再昌，经理。委托代理人林春秀，江西惟民律师事务所律师被告陶文振委托代理人罗江奇，江西顺合律师事务所律师委托代理人李玉，江西顺合律师事务所律师原告九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场（以下简称甬九大市场）诉被告陶文振房屋租赁一案，本院于2015年5月21日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告甬九大市场的委托代理人林春秀、被告陶文振及其委托代理人罗江奇、李玉、出庭参加诉讼，现已审理终结。原告甬九大市场诉称：2013年7月18日，原告与被告签订《九江现代综合大市场租赁合同》（以下简称：“本合同”），本合同约定原告将其位于九江市城西港区现代综合大市场内B8区121-126号营业性场地面积308.43M2，租赁给被告经营门业，租期：自2013年7月18日至2016年7月17日；租赁服务费71214元/年，租赁服务费三年不变，且原告优惠被告6个月免租期；支付方式为：第一次于签订合同之日缴纳，第一次交一年使用一年半；第二次于2015年1月18日交，交一年使用一年；第三次于2016年1月18日交，交6个月使用6个月，并约定被告应于合同签订之日向原告交6000元保证金，若逾期支付租赁服务费，则应按累计欠缴总额每日1%比例支付违约金。签订合同后，被告向原告支付第一年租赁服务费及保证金后，原告将场地交付给被告使用，按约定被告应于2015年1月18日缴纳第二期的租赁服务费，在原告多次书面通知后，至今仍未向原告缴纳。按合同约定，被告除应向原告支付租赁服务费外，还应支付违约金，现原告考虑到合同约定的违约金比例较高，故自动将预期支付的违约金调整为累计欠费总额的日1‰。故诉至法院，请求判令被告支付原告租赁服务费71214元及自2015年1月19日起按71元/日的标准支付违约金至租赁服务费付清之日止。被告陶文振辩称：被告是B8区121-126号门面的产权人，对该屋行使的行为是合法行使产权的行为不需要对自己的房屋交纳租金；从证据链条来看，原告现代综合大市不拥有B8区121-126商铺所有权及其相关授权，从事签订房屋租赁合同主体不适格，属无权处分，该租赁合同无效；即使原告现代综合大市场取得九江置业《委托经营管理合同》权利义务的话，就必须受《委托经营管理合同》权利义务的制约，也不能向房屋所有权人陶文振主张租金。请法院依法驳回原告诉请。原告甬九大市场为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、原告的营业执照（复印件）、法人证明（复印件）、总公司组织机构代码证（复印件），以证明原告诉讼主体资格；2、租赁合同（复印件），以证明原被告之间租赁合同关系；3、钥匙领条（复印件），以证明原告已将该门面交付给被告；4、委托经营管理合同（复印件），以证明该门面处于托管期限内且在前三年2013年12月18日-2016年12月17日原告无需向被告方支付该房屋的收益租金；5、房屋销售合同（复印件）以及价格审核单，以证明被告在购买该门面时享受了原告给予的价格优惠；6、2015年8月3日九江甬九置业发展有限公司出具的情况说明一份。以上证据经庭审质证，被告陶文振认为：对第一组证据合法性、关联性有异议，原告主体不适格。对第二组证据合法性、关联性有异议，该合同不能证明原告拥有该门面产权，也就无权出租该房屋，该合同无效。对第三组证据的三性均有异议。对第四组证据合法性、关联性有异议，该合同主体和租赁合同主体不同，根据合同相对性，原告不是该合同当事人不应享有该合同的权利，因此该证据不能支持原告诉请；该合同为格式合同，合同中的免交三年租金的条款是格式条款，应当无效。对第五组证据中的房屋销售合同的关联性有异议，该合同第六条第一款并未约定被告享受了价格优惠，所以原告享受了价格优惠无证据证实；对价格审核单三性均有异议，从形式上说审核单的出具方是原告不是房屋销售合同中的开发商，且原告是行政许可的凭许可证经营咨询的单位，无权对房屋销售价格进行审核，所以原告主体不适合。该审核单没有被告或被告父亲的签字认可，只是原告单方面的意思表示，对被告没有约束力。从内容上说该审核单仅是121号门面的审核单，不是本案诉讼标的121-126号门面的审核单，而且其中没有价格优惠的内容。说明已经过了举证期，也不是新证据；对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，该说明与本案无关，原告诉请是租赁合同，被告是与九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场签订的租赁合同，所以九江甬九置业发展有限公司与本案无关，而且九江甬九置业发展有限公司没有材料来证实其与大市场的关系。被告与九江甬九置业发展有限公司签订委托经营合同有约定应当由新公司承担相关义务，现代大市场并不是新公司。被告陶文振为支持其抗辩，向本院提交以下证据：1、身份证复印件，以证明被告主体适格；2、房屋购买合同6份及付款凭证等其它费用凭证（原件核实，提交复印件），以证明被告是B8区121-126号门面的产权人，依法享有该门面的物权。以上证据经庭审质证，原告甬九大市场认为：对第一组证据无异议。对第二组证据三性无异议但对证明目的有异议，虽然被告是B8区121-126号门面的产权人，但经过委托管理合同将该房屋的经营管理权委托给原告行使，所以被告应按合同约定向我方交纳租赁服务费。经审理查明：2013年7月18日，被告陶文振、案外人陶木林与九江甬九置业有限公司签订商品房预（销）售合同，购买了位于九江市城西港区现代综合大市场内B8区121-126号门面；同日被告陶文振、案外人陶木林与九江甬九置业有限公司签订委托经营管理合同，约定将上述6间门面的经营管理权委托给九江甬九置业有限公司行使。合同约定委托经营管理期限为10年，自2013年12月18日至2023年12月17日。委托经营期间内，陶文振、陶木林拥有房屋的所有权，九江甬九置业有限公司拥有托管房屋的经营管理权，包括但不限于对托管房屋进行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理等权限。合同约定委托经营管理期内的前3年，因购房时买方享受了价格优惠，且前3年大市场处于培育发展期，故买方同意前3年托管房屋免收租金并交予卖方自主经营，风险及亏损由卖方承担，相关收益归卖方所有；合同约定在大市场正式开业后九江甬九置业有限公司将成立相关经营管理公司，该公司成立后有关本合同权利义务由该新公司承担。2013年7月18日被告陶文振与原告甬九大市场签订租赁合同，将上述6间门面租赁给被告经营门业，租期自2013年7月18日至2016年7月17日；租赁服务费71214元/年，租赁服务费三年不变，且原告优惠被告6个月免租期；支付方式为：第一次于签订合同之日缴纳，第一次交一年使用一年半；第二次于2015年1月18日交，交一年使用一年；第三次于2016年1月18日交，交6个月使用6个月，并约定被告应于合同签订之日向原告交6000元保证金，若逾期支付租赁服务费，则应按累计欠缴总额每日1%比例支付违约金。签订合同后，被告向原告支付第一年租赁服务费及保证金后，原告将场地交付给被告使用，按约定被告应于2015年1月18日缴纳第二期的租赁服务费，在原告多次书面通知后，至今仍未向原告缴纳。故原告诉来法院。本院认为：九江甬九置业有限公司依约取得了涉案6间门面的经营权，在合同有效期内有权使用并收益。九江甬九置业有限公司在未成立新公司的情况下将涉案6间门面的经营权授权给其分支机构，即原告甬九大市场，有其出具的说明予以证实，原告依授权取得涉案6间门面的经营权，故原告与被告签订《租赁合同》具有适格的主体资格。被告陶文振及案外人陶木林与原告的母公司九江甬九置业有限公司签订的《委托经营合同》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属合法有效。被告关于原告不是委托经营合同签订主体，主体不适格及其与九江甬九置业发展有限公司签订委托经营合同有约定应当由新公司承担相关义务，原告并不是新公司，故不是适格主体的抗辩意见，本院不予采纳；被告陶文振提出的其是房屋所有权人，原告不能向其主张租金的抗辩意见于法无据，本院不予采纳；被告陶文振提出的委托经营合同中的免交三年租金的条款是格式条款，应当无效的答辩理由亦不能成立，故本院对被告陶文振此抗辩意见不予采纳。综上，原告甬九大市场与被告陶文振之间的房屋租赁合同关系合法有效，在原告甬九大市场履行交付经营门面的义务后，被告陶文振未按约定履行支付租赁服务费的义务，故应承担继续履行给付拖欠的租赁服务费的义务，并还应承担逾期履行的违约责任。因此原告甬九大市场要求被告陶文振支付租赁服务费71214元的诉请符合法律规定，本院予以支持；原告诉请的违约金的计算方式明显过分高于被告违约给其造成的损失，本院依法认定以71214元本金按中国人民银行同期一年期贷款利率的130%计算给付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告陶文振于本判决生效之日起五日内支付原告九江甬九置业发展有限公司现代综合大市场租赁服务费71214元，并自2015年1月18日起至上述租赁服务费付清之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率的130%计算给付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1783元，由被告陶文振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  侯 宁审 判 员  周 培人民陪审员  张珍秀二〇一六年一月二十二日书 记 员  王佳明