北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终180号上诉人（原审被告）张宗珩，男，1966年7月4日出生。委托代理人黄云中，北京市培文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苗源，男，1980年3月12日出生。委托代理人金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。上诉人张宗珩因与被上诉人苗源、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苗源在原审法院诉称：2015年1月27日，我通过链家公司与张宗珩签署了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定我以598万元购买张宗珩所有的位于海淀区5号4号楼17层2003号房屋，如一方违约则违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后我按约定支付了定金20万元，但张宗珩收取定金后电话告知我拒绝履行上述协议。现我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议；张宗珩向我支付违约金1196000元、迟延履行违约金59800元；返还居间服务费131560元、定金20万元、保障服务费7940元及上述费用的相应利息；张宗珩负担财产保全担保金1196000元的利息（自2015年4月23日起至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算；要求张宗珩支付担保费28704元。张宗珩还应承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。张宗珩在原审法院辩称：涉案房屋是我与徐文颖的夫妻共同财产，卖房时徐文颖并不知情，故本案的房屋买卖合同是一个无效合同。2015年5月27日张宗珩已与徐文颖离婚，根据离婚协议上述房屋归徐文颖所有，徐文颖应作为本案当事人参加诉讼。合同中约定的付款时间在过户前10日内，可见合同未约定具体的付款时间。我是在有重大误解的情况下签的合同，该合同显失公平。我认为合同约定的违约金数额过高，不合理。双方所签的合同应属于可撤销合同，我不同意苗源的各项诉讼请求。链家公司在原审法院述称，苗源所述的事情经过属实，我方同意苗源的诉讼请求。原审法院经审理查明：2015年1月27日，苗源与张宗珩通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定苗源以598万元购买张宗珩名下位于北京市海淀区5号4号楼17层2003号建筑面积为156.44平方米的房屋，其中贷款为250万元，合同签订之日苗源应向张宗珩支付定金20万元，张宗珩应于2015年6月30日将上述房屋交付给苗源。此合同中还约定双方应于网签后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后五日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，苗源应在过户前十日内向张宗珩支付首付款327万元。关于违约责任，该合同约定如张宗珩拒绝将该房屋出售给苗源或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，张宗珩应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向苗源支付违约金，链家公司收取苗源的所有费用不予退还，由张宗珩直接赔付苗源。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订当天，苗源向张宗珩支付了定金20万元，向链家公司支付了中介服务费131560元，为保障交易的履行向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费7940元。合同履行过程中，张宗珩在2015年3月底向苗源表示不卖房了。苗源在诉讼中向法院申请保全上述房屋，为此提交了担保金1196000元，向北京中关村科技融资担保有限公司支付了担保费及评审费35880元。另查，上述房屋所在区域因被划入中关村三小的学区，房价在2015年出现了大幅上涨，同等面积房屋在网上的销售价格上涨了二百余万元。上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同、电话录音、居间代理费交费凭证、担保费的缴纳凭证、网上销售价格等证据材料在案佐证。原审法院经审理后认为：根据我国相关法律，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，苗源与张宗珩就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同依法成立，合法有效，受法律保护。苗源已经按照合同约定履行了相应的定金支付义务，张宗珩理应按照合同约定履行办理网签等相应义务，否则，应当承担相应的违约责任。本案中，张宗珩以自己对合同有误解，该合同显失公平有欺诈为由不愿意继续履行原有合同，但其就此抗辩主张并无充足有效的证据予以证明，也缺乏相应法律依据，对于张宗珩的抗辩法院不予采信。张宗珩称自己已与妻协议离婚，上述涉案房屋归其妻所有，但该离婚协议系二人的内部约定，不能产生对抗第三人合法权益的效力，且苗源在本案中仅要求张宗珩承担违约责任，并未提出继续履行原房屋买卖合同的诉请，故本案诉争事项不涉及他人权益。现张宗珩已不同意继续履行合同，苗源也要求解除合同，法院不持异议。因张宗珩的行为构成违约，故其应按合同规定承担相应的违约金和因房屋中介买卖产生的居间服务费、保障服务费，并返还苗源已支付的购房定金。苗源因维护自己的合法权益所产生的保全担保金利息和向北京中关村科技融资担保有限公司支付的担保费，均属于因张宗珩违约致苗源产生的合理经济损失，故张宗珩对上述费用亦应承担赔偿责任。因双方在合同中未约定迟延履行违约金也适用违约金条款，故法院对苗源所要求的迟延履行违约金不予支持。关于苗源所主张的居间代理费、定金、保障服务费的利息，亦因合同中对此没有约定，故法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除苗源与张宗珩于二○一五年一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、张宗珩于本判决生效后七日内向苗源支付违约金一百一十九万六千元、居间服务费十三万一千五百六十元、保障服务费七千九百四十元、担保费二万八千七百零四元，返还定金二十万元；三、张宗珩于本判决生效后七日内赔偿苗源所付担保金一百一十九万六千元的利息（自二○一五年四月二十三日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；四、驳回苗源的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张宗珩不服，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15478号民事判决；2、改判确认张宗珩与苗源签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；3、改判驳回苗源一审的全部诉讼请求。上诉理由为：1、苗源与链家公司恶意串通，在合同及补充协议中虚构事实、做低成交价以逃避税收监管，故该合同及补充协议应为无效；2、一审法院判定的违约金数额超过苗源实际损失的7倍，违反了相关司法解释的规定，应当予以纠正；3、因合同无效，苗源的损失不应当由我承担。苗源对此答辩称：双方之间的合同及补充协议未违反法律的强制性规定，为有效合同。目前房屋价格大幅上涨，合同约定的违约金并未超过我的损失。张宗珩构成根本违约，应当承担全部的违约责任。我同意一审判决，不同意张宗珩的上诉请求及理由。链家公司同意原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：苗源与张宗珩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。在苗源已依约支付定金的情况下，张宗珩明确拒绝继续履行合同，已构成预期违约，苗源有权要求解除合同。一审法院对于苗源要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张宗珩应当将收取的20万元定金返还苗源，并赔偿因其违约行为给苗源造成的损失，该损失包括苗源因购买房屋实际支出的各项费用，以及房屋差价损失。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，如张宗珩拒绝将该房屋出售给苗源，构成根本违约，张宗珩应当支付房屋总价款20%的违约金，故苗源要求张宗珩支付违约金1196000元，具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，故该约定违约金的数额并未明显高于苗源的实际损失。张宗珩所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑苗源的房屋差价损失，故其上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。张宗珩上诉主张苗源与链家公司构成恶意串通，虚构合同价格以逃避税收监管，但就恶意串通以及规避税收征管的事实未能提供相应证据，故本院对其该项主张不予采信，对其要求确认合同无效的上诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五万三千六百六十元，由苗源负担一千六百六十元（已交纳）；由张宗珩负担五万二千元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五万三千六百六十元，由张宗珩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  朱文君代理审判员  徐 冰二〇一六年一月二十六日书 记 员  罗娇杨