上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1554号原告张海发，男，1952年10月16日生，汉族，住上海市普陀区。原告张富兴，男，1946年9月26日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人张伟(系张富兴之子)，住上海市普陀区。上列两原告的共同委托代理人李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。被告上海国兵纸品包装有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人陈国兵，总经理。委托代理人吴广亚，江苏兴时代律师事务所律师。原告张海发、张富兴与被告上海国兵纸品包装有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告张海发、原告张富兴的委托代理人张伟，及两原告的共同委托代理人李璐佳，被告上海国兵纸品包装有限公司的法定代表人陈国兵及其委托代理人吴广亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海发、张富兴诉称，2010年10月30日，原、被告签订了《仓库租赁协议》，租期从2011年1月1日至2014年12月31日，原告将宝山区祁春路XXX号内380平方米仓库及南边简棚土地出租给被告，每年租金人民币64,328元。2011年1月1日，原告又与被告签订了《仓库租赁协议》，原告将117平方米仓库出租给被告，租期从2011年1月1日至2011年12月31日止，每年租金21,138元。该协议到期后，双方未续签，但仓库一直由被告实际使用。《仓库租赁协议》于2014年年底到期终止，被告拒绝搬离，原告起诉要求确认原、被告的租赁关系于2014年12月31日终止，被告立即搬离祁春路XXX号，并支付至2014年12月31日止的租金65,466元，及按每年85,466元计算支付从2015年1月1日起的使用费。被告上海国兵纸品包装有限公司辩称，同意与原告终止租赁关系。原告与上海拓南实业发展有限公司(以下简称拓南公司)于2014年7月1日终止租赁关系，签订了补偿协议，被告在系争场地上增添了414.5平方米的建筑，原告在与拓南公司的协议中得到了相应赔偿，被告要求原告支付添附补偿290,150元(414.50平方米×700元/平方米)、停产停业损失32万元(三个月的营业损失加必要成本)、搬迁费27.3万元、电表开户费5万元。被告支付过2014年度的租金2万元，原、被告的租金按照惯例在年底进行结算，原告从租金中扣除被告垫付的电费，被告垫付了2014年度电费42,473元，但双方未进行结算，故被告对2014年度的欠租不予认可。原告按每年85,466元标准计算使用费标准过高，应按原告向拓南公司支付的租金标准计算。被告在2015年度也替原告垫付了电费，应当予以扣除。经审理查明，2005年11月29日，原告(乙方)与拓南公司(甲方)签订了场地租赁协议，约定，甲方将钱龙桥(河南浜南侧)场地4.7亩出租给乙方，租期从2006年1月1日至2020年12月31日；从2006年1月1日至2010年12月31日，每年每亩场地使用费21,000元，从2011年1月1日至2015年12月31日，每年每亩场地使用费24,000元，从2016年1月1日至2020年12月31日，每年每亩场地使用费26,000元。2010年10月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《仓库租赁协议》，约定，甲方将宝山区祁春路XXX号西门内380平方米仓库和南边简棚土地出租给乙方，租期从2011年1月1日起至2014年12月31日；租期届满，甲方有权收回该房屋；仓库租金从2011年1月1日起，每年64,328元，租金先付后用，每半年支付一次，每年一月支付3万元，至12月扣除水电费等(甲方代收部分)后结清当年全部余款。2011年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《仓库租赁协议》，约定，甲方将祁春路XXX号西门内117平方米仓库出租给被告，租期从2011年1月1日至2011年12月31日。到期后协议自动终止；仓库租金2011年起调整为全年21,138元，租金每半年支付一次，上半年3月份前支付1万元，下半年10月底前支付余款。2014年5月16日，拓南公司、宝山区大场镇南大村经济合作社(甲方)与原告签订协议书，约定，拓南公司于2005年11月29日与原告签订场地租赁协议，乙方租赁甲方土地4.7亩，租期从2006年1月1日至2020年12月31日，甲乙双方就协议终止后补偿事项达成一致；协议自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计2,449,319.10元；乙方与全部次承租人之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理及承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部次承租人于2015年3月31日前清腾搬迁完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方，并依据协议的约定将归属于甲方的包括但不限于建筑物、构筑物及添附等全部资产交归甲方。2014年12月29日，原告向被告发送短信，内容为，租借给被告的仓库至2014年12月31日为止合同到期，解除租赁关系，最晚在本月31日将欠租65,466元支付给原告，2015年1月1日原告将收回仓库。2014年12月31日，原告委托律师向被告发出律师函，主要内容为，祁春路XXX号西门内仓库租赁关系于2014年12月31日终止，涉及的380平方米仓库、南边简棚、117平方米仓库自2015年1月1日起不再出租给被告，被告收函后5日内，支付欠租65,466元，原告将于2015年1月1日收回仓库使用权。另查明，原告出租给被告的仓库、大棚均无房地产权证及建造的相关行政审批手续。审理中，被告提供：2015年的电费发票及电费收费清单，载明的2015年1月1日至2015年12月21日的电费收费应为19,289元。被告表示，祁春路XXX号的电表由被告开户，所有电费由被告先行交付，原告的承租人用电均由被告提供，这些承租人均有分表，被告抄好这些承租人的电费后与原告在年底结算，从被告应付原告的租金中扣除。原告表示，对被告所述无异议，对被告垫付了2014年度电费42,473元也无异议，同意在2014年度的欠租中扣除，2015年已经过了租期，被告垫付的该年度电费原告不同意从使用费中抵扣，对2015年度电费的真实性不愿意核实，真实性不予确认。审理过程中，被告表示，被告在简棚内搭建了一幢两层的宿舍，一幢两层的办公、宿舍楼，及木质结构的阁楼，117平方米的仓库内搭建了29平方米的阁楼，在场地上和原告共同搭建了一幢两层办公楼，其中一层属于被告，被告还在办公楼对面搭建了一间约92平方米的房屋。原告表示，117平方米仓库内的阁楼是被告之前的承租人留下的，92平方米的房屋是原告搭建的，被告仅将原石棉瓦屋顶更换为了彩钢瓦屋顶，对被告的其余搭建没有核实过面积。原、被告均表示，不申请对被告的添附进行审价。以上事实，有原告提供的场地租赁协议、仓库租赁协议、协议书、短信、律师函，被告提供的电费发票、电费收费清单，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的两份《仓库租赁协议》所涉场地系农村集体土地，相应的房屋未办理准建审批手续及房地产权证，故上述协议应为无效。原告要求被告搬离系争房屋及场地，符合法律规定，本院可以准许。原告于2014年12月29日通知被告在协议到期后收回系争房屋及场地，被告在租期届满后再要求停产停业损失、搬迁损失，缺乏法律依据，本院不予准许。被告主张用电开户费损失5万元，未提供相应证据，且原告也与拓南公司终止了租赁合同，该用电户对原告没有利用价值，被告要求原告赔偿该5万元，本院不予准许。鉴于拓南公司与原告签订的协议书中有装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等补偿项目，即考虑到了被告等次承租人的补偿问题，现原、被告均表示不申请审价，本院酌情确定原告支付被告补偿费共计15万元。被告在2014年及之后占用系争房屋及场地，原告要求被告按照租金标准支付2015年1月1日起的使用费，本院予以准许。原、被告均认可原告的承租人电费由被告垫付，再由原、被告双方于年底进行结算，从被告的租金中扣除垫付费用。现被告提供了电费发票及电费收费清单，原告拒绝结算，该不利后果应由原告承担。被告要求在使用费中扣除2015年1月1日至2015年12月21日的电费19,289元，本院予以准许。被告应支付原告2014年度的使用费为85,466元，被告已付2万元，再扣除被告垫付的电费61,762元(42,473元＋19,289元)，被告还需支付原告2014年度使用费3,704元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张海发、张富兴与被告上海国兵纸品包装有限公司就上海市宝山区祁春路XXX号西门内380平方米仓库和南边简棚土地，及117平方米仓库签订的《仓库租赁协议》无效；二、被告上海国兵纸品包装有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给原告张海发、张富兴；三、被告上海国兵纸品包装有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告张海发、张富兴2014年度使用费3,704元，并按每年85,466元计算，支付从2015年1月1日起至实际返还房屋及场地之日止的使用费；四、原告张海发、张富兴于本判决生效之日起十日内，支付被告上海国兵纸品包装有限公司补偿款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,660元，由原告张富兴、张海发负担660元，被告上海国兵纸品包装有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一六年一月十三日书记员  童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合工业利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。