广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2015)深南法民三初字第596号原告刘金勋（反诉被告，以下统称原告刘金勋），男，汉族。原告罗珊（反诉被告，以下统称原告罗珊），女，汉族。两原告共同委托代理人盛敏琥，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告戴炜明（反诉原告，以下统称被告），女，汉族。委托代理人申凯，广东星辰律师事务所律师。委托代理人刘玥，广东星辰律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司（反诉被告，以下统称第三人），住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。法定代表人李耀智。委托代理人夏梦璐，女，汉族，系公司员工。原告刘金勋、罗珊诉被告戴炜明、第三人中原地产代理（深圳）有限公司以及被告戴炜明反诉原告刘金勋、原告罗珊、被告中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘金勋、罗珊及其委托代理人盛敏琥，被告的委托代理人申凯、刘玥，第三人的委托代理人夏梦璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告（以下简称原告）诉称，原、被告在第三人的居间下于2015年3月22日签订《二手房买卖合同》，合同约定被告将位于深圳市南山区某房(房产证号：……，以下简称涉案房产)以人民币550万元(以下币种均为人民币)转让给原告，合同对双方权利、义务及违约责任均做了明确的约定。合同签订后，原告依约交付了27万元的定金作为履行该合同的保证金。原告在准备好首期款后，于2015年5月7日通知被告可以去办理资金监管手续，但是被告见涉案房产房价上涨，便单方面提出要解除《二手房买卖合同》，不再卖房子给原告。原告委托律师发函再三要求被告继续履行合同，但被告均置之不理。原告为积极履行双方签订的《二手房买卖合同》，按时交付了定金，准备了购房首期款，并错失同期购买其他房产机会，从2015年3月22日签订合同之日起至起诉之日止，涉案房产价格增涨也达到了40%。原告为履行本案的《二手房买卖合同》，将自己所有的带重点学位住房卖出，被告违约后原告只能被迫租房，孩子读书学位受影响。故原告诉至法院，请求判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金27万元、支付违约金110万元(按照房产转让成交价的百分之二十计算)，赔偿损失30万元(违约金不足以弥补原告损失的部分)；3、被告支付解除《二手房买卖合同》前的迟延履行合同违约金(从2015年6月1日起开始计算至判决生效之日止，以550万为基数，每迟延一日按照万分之五计算)，至起诉之日违约金暂计为13750元(550万*0.05%5天)；以上第2、3项合计168．375万元；4．被告承担本案的诉讼费及保全费。被告的答辩意见同反诉意见。被告反诉称，被告因资金周转困难，在第三人介绍下出售涉案房产，合同签订前，被告明确告知原告生意投资急需款项，因此首期款要得急。原告答应没问题，但要求将合同付款时间写得长一些，如果被告需要，肯定会配合被告提前付款。被告和原告于2015年3月22日签订了《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，合同约定买方须于2015年5月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号(约138万元)。2015年3月24日，被告将涉案房产房地产证原件交予第三人，原告分两笔向被告交付了定金共计24万元，另有3万元由第三人托管。2015年4月22日，被告因生意投资急需款项，曾向原告、第三人提出将首期款尽快支付，但一直未收到原告的回应。直至起诉日，被告也未见原告将138万元的首期款存至银行监管账户。原告未依约履行义务，已构成违约，被告有权解除二手房买卖合同，并没收原告已支付的定金，同时有权要求第三人返还占有的房产证及定金。故被告提起反诉，请求判令：1、解除被告与原告签订的《二手房买卖合同》；2、原告承担合同违约责任，被告没收原告的定金27万元(其中3万元由第三人占有)；3、解除被告与原告、第三人签订的《资金托管协议》；4、第三人返还占有的定金3万元；5、第三人返还某房屋的房产证原件；6、诉讼费用由原告及第三人承担。针对反诉，原告辩称，本案的二手房买卖合同不能履行的根本原因是被告单方违约造成的，根据原告所提供的证据，都证明了被告违约的事实，被告所提出的反诉，完全有悖于事实。被告的根本违约行为给原告造成了巨大的经济损失。针对本诉和反诉，第三人辩称，第三人作为房屋中介方，于2015年3月22日促成买卖双方签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，该项交易截止于卖方收取买方定金，双方尚未办理首期款监管。目前该项交易在第三人账上存留现金为3万元，根据合同约定，此款作为交楼押金，在卖方交楼完毕，由第三人放给业主方。在此单交易过程中，第三人作为居间方，积极履行通知协助义务，不存在任何过错。经审理查明，位于深圳市南山区某房，建筑面积为88.83平方米，于2011年7月20日核准登记至被告戴炜明名下。2015年3月22日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买方向卖方购买涉案的某房，转让价款为550万元，签约当日买方支付定金5万元，合同生效后3日内支付定金22万元，定金交由第三方监管；买方以按揭贷款的方式支付合同约定购房款，买方须于2015年5月31日（含当日）前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号，买方须于2015年5月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款的申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；涉案房产没有设定抵押，卖方在签约后3日内将房地产证原件交予第三方；双方同意在定金或首期款中预留3万元作为交楼押金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其他内容。同日，原告与被告、第三人签订《资金托管协议》，约定将定金3万元、交楼押金3万元托管在第三人处。被告分别于2015年3月22日、24日出具收据，载明收到原告支付的定金2万元、22万元。被告和第三人均认可被告收到定金24万元，剩余3万元托管在第三人处。关于首期款资金监管，庭审中，被告陈述，因被告急于用钱，曾要求原告4月30日前给付资金，原告也答应，但是实际上原告没有在4月30日前交付资金，被告提出解除合同，原告复函说不同意。原告则陈述双方并未口头约定支付首期款的时间，原告于5月7日准备好首期款后，通知被告做监管，被告推诿说不是房子的所有权人；5月11日，原告再次联系被告，被告于5月13日回复房子不卖了。第三人陈述5月底，原告和第三人通知被告去做资金监管，被告表示不去办理。原告提交了短信截屏、录音资料等拟证明原告通知被告作资金监管，被告及其姐姐明确表示不卖房。被告对上述证据不予认可。原告于2015年5月19日、5月27日委托律师向被告发出《履约催告律师函》，催告被告配合办理首期款资金监管。被告确认收到原告的第一份律师函，但未去做资金监管。原告提交了原告罗珊的招商银行账户历史交易明细，显示2015年5月26日至5月27日期间，该账户余额足以支付首期款，被告对上述证据不予认可。原告提交了评估报告，拟证明至被告违约之日，被告的逾期利益损失为170万元，被告对上述证据不予认可。庭审中，被告申请调低违约金。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、《资金托管协议》、函件、产权信息单、账户历史交易明细等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告与被告签订《二手房买卖合同》后，依约支付了购房定金，关于首期款的监管，被告并无证据证明双方曾口头约定原告可根据被告的要求提前监管首期款。原告于2015年5月初提出监管首期款，且原告也提交了账户历史交易明细等证据证明其准备好首期款监管资金，原告此举并不违反合同约定。而被告在原告通知和发出律师函后拒不配合原告办理首期款资金监管，并不愿出售涉案房产，被告的行为已构成违约。对于原告要求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，涉案合同应于原告的诉讼请求送达被告之日即2015年8月18日解除。因合同已解除，被告收取的定金27万元应向原告返还，其中3万元尚托管在第三人处，故该3万元由第三人迳行返还原告，被告应向原告支付剩余的款项24万元。对于被告请求解除《资金托管协议》，因被告系违约方，对于该请求本院不予支持，该协议作为《二手房买卖合同》的附属合同已于《二手房买卖合同》解除时一并解除。被告的涉案房产房地产证原告尚保管在第三人处，由第三人向被告返还。被告根本违约，应承担违约责任，结合定金的支付和合同的履行情况，本院酌定被告应向原告支付违约金55万元。至于原告主张的赔偿损失、迟延履行合同违约金，被告支付的违约金已足以弥补其损失，对于上述请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘金勋、罗珊与被告戴炜明签订的《二手房买卖合同》于2015年8月18日解除；二、被告戴炜明应于本判决生效之日起十日内向原告刘金勋、罗珊返还定金24万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘金勋、罗珊返还定金3万元；三、被告戴炜明应于本判决生效之日起十日内向原告刘金勋、罗珊支付违约金55万元；四、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告戴炜明返还涉案房产房地产证；五、驳回原告刘金勋、罗珊的其它诉讼请求六、驳回被告戴炜明的其它反诉请求。本诉案件受理费19953.8元、保全费5000元，24953.8元，由原告负担12800.8元，被告负担12153元；反诉案件受理费2900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  廖 艳人民陪审员  林映飞人民陪审员  蔡丽璇二〇一六年一月二十日书 记 员  金明敏