浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1256号原告郑斌。委托代理人梁冬辉。被告浙江龙生房地产开发集团有限公司。法定代表人孙建国。委托代理人陈月棋、吴方荣。原告郑斌为与被告浙江龙生房地产开发集团有限公司（以下简称龙生公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年7月25日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员许新霞适用简易程序独任审判，于2011年8月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转成合议庭，于2011年10月21日公开开庭进行了审理，原告郑斌的委托代理人梁冬辉，被告龙生公司的委托代理人陈月棋、吴方荣二次均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告郑斌诉称，2005年1月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告从被告处购买南肖埠.庆春苑的商品房一套：29幢501号。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之内起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方签订合同以后，原告依约向被告支付了购房款人民币1196237元。被告实际的交房日期为2008年1月17日。交房以后，被告一直未能协助原告办理产权登记。其间，原告委托南肖埠.庆春苑业主代表与被告就逾期办证等问题进行交涉，被告向业主做出承诺，承诺力争在2010年10月底，最迟在2010年12月底前办好“三证”，但被告却一拖再拖，承诺一直未兑现。至起诉之日，因被告原因，原告仍未能取得产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十八条的规定，被告的行为显然已经违约，侵犯了原告的合法权益，且双方约定的违约金明显过低，为此，原告依据我国《民事诉讼法》第118条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请判令：1、被告履行协助办理权属（包括契税证、房屋所有权证和国有土地使用证）登记的义务。2、被告因逾期办理权证登记而给原告造成的损失，共计人民币437096.03元（按已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息7.74%／365＊1.5标准计算，自2008年4月14日至2011年5月22日止，共1133天，即购房款总额＊天数＊0.0003225=损失额）。自2011年5月23日起至实际办理权属登记之日的损失按上述标准另行计算。3、本案诉讼费由被告承担。被告龙生公司辩称，1、首先对协助履行义务，出卖人正在国土部门办理土地复核验收，验收之后才能提交产权登记部门备案，因此需要等待该障碍消除后才能继续履行协助办理权属登记。2、逾期办证的违约责任。双方合同中已经明确约定按0.5%计算，因此应当适用合同约定。3、原告提出的损失金额的主张和计算缺乏依据，原告提出的按照相关司法解释作为计算依据是不成立的。双方实际有约定，应就约定。4、原告诉求已经超过诉讼时效，已丧失胜诉权，按照合同15条约定的，实际已超过两年。即使按照原告的计算依据，诉讼时效也应当从起诉之日往前推两年，只能算两年内的违约主张。而且本案原告曾经签署了承诺书，明确了相关纠纷由双方内部解决，放弃诉讼权利，是合法有效的。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。原告郑斌为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同1份（原件），拟证明原被告之间关于约定房屋买卖的事实。2、商品房交接书1份（原件），拟证明被告逾期将房屋交付给原告使用的事实。3、购房发票或收据5份（原件），拟证明原告依约按时履行了支付购房款的义务。4、与被告交涉往来函件2份（复印件），拟证明原告与被告就逾期办证等问题进行交涉，被告承认存在逾期办证的事实。经庭审质证，被告对证据1，三性无异议，但合同第十五条明确了逾期办证的违约责任，应按合同约定处理；对证据2，三性无异议，这进一步证明了办证期限的起算时间；对证据3，三性无异议；对证据4，业主的回复意见书真实性有异议，落款上没有原告签名，也没有被告的签收。对申诉函也是没有落款，被告没有签收，对真实性有异议。因被告对证据1、2、3的三性无异议，故本院对证据1、2、3予以确认。对证据4，本院认为虽被告对逾期办证事实无异议，二份证据主要是为了其它问题的交涉，与本案欠缺关联性，故本院不予确认。被告龙生公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告之间商品房买卖合同关系及逾期办证的违约责任约定。2、交房资料清单1份，拟证明房屋交付使用的时间。3、物业公司证明1份、费用清单1份、协议3份，拟证明被告已履行与原告所签协议书的约定义务、被告已为原告代付了物业费的事实，自交房至今一直由被告替业主代付物业费。4、致江干区发改委的报告、致业主的停车告示、物业公司证明各1份，拟证明被告已履行与原告所签协议书的约定义务及被告已解决原告停车困难的问题。5、审批单1份，拟证明原告已就商品房买卖合同纠纷的处理做出了相关承诺，放弃了诉讼权利。经庭审质证，原告对证据1的三性无异议，但认为违约责任中约定逾期办证按0.5%明显过低，显失公平，与第七条的约定明显不对等；对证据2，原告认为三性无异议；对证据3，原告认为物业证明真实性无法确认，与本案无关联性，物业费由被告缴纳，原因是由于安全隐患等情况，在原告要求下被告做出的补偿；对证据4，原告认为报告和告示真实性、合法性无异议，但关联性有异议。物业证明真实性无法确认，与本案无关联性；对证据5，原告认为真实性、关联性无异议，但承诺书的内容合法性有异议，诉权是公法权利，当事人之间不能约定放弃的，而且约定不明，约定的内容是被告单方打印制作的，应做出有利于原告的解释。本院认为，因原告对证据1、2的三性无异议，本院予以确认；对证据3、4中涉及的其它关于物业费停车等问题与本案无关联，本院不予确认；对证据5，原告未否认签订过此协议书，至于是否产生诉讼权力的丧失结果是法律认定问题，故对证据5本院予以确认。综上，本案事实认定如下：2005年1月15日，郑斌（买受人）与龙生公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为南肖埠庆春苑29幢501室，用途为一般住宅，建筑面积129.21平方米，按建筑面积计算，单价每平方米人民币9258.08元，总金额人民币1196237元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之内起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方签订合同以后，原告向被告按约支付了购房款；被告实际的交房日期为2008年1月14日，在商品房交接书中确认房屋的实际建筑面积为128.29平方米，房价为人民币1187719元。另查明，2005年1月14日，原告曾向被告承诺“作为贵公司给予本人优惠购房的对等条件，本人承诺：上述选定房源签订购房合同后，因买卖双方有可能产生的交房迟延等纠纷，由贵我双方内部协商解决，本人放弃诉讼权力。”再查明，2008年1月14日，原被告对逾期交房问题达成补充协议，协议中对2007年9月30日前的逾期交房按已交房款的日万分之0.5计付，对2007年10月1日至2008年1月13日则按已交房款的日万分之1计付，该协议已履行完毕。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。关于原告要求被告支付因逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求。原、被告双方对违约金的计算基数即为实际已付房款为基数没有异议，但对违约金计算标准有争议。本院认为，根据合同约定应从商品房交付使用后即2008年1月15日作为办理房地产权属证书的起算日期，故被告应于2008年4月13日前办妥涉案房地产的权属证书，但至今未办妥，理应承担违约责任，即支付从2008年4月14日起至被告龙生公司将需由其提供的办理权属登记资料报产权证登记机关备案的手续完成之日止的逾期办证违约金。原告要求按每日银行同期贷款利息的1.5倍标准支付违约金，实质是要求增加违约金，但原、被告签订的《商品房买卖合同》中关于违约金条款的约定是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定，双方在起诉之前均应遵守契约精神，依约履行，而且原告未能明确举证证明约定的违约金明显低于所造成的损失。为此，原告要求调高自违约之日至起诉之日的违约金的诉请，本院不予支持，对起诉之日前的违约金仍应按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算。因考虑到目前房屋权属三证尚未办出，为避免被告无限期拖延，从而造成原告的不必要的损失，故对原告自起诉之日起的违约金做出酌情调整。至于调整的标准，因南肖埠庆春苑28幢和29幢的部分业主与龙生公司曾对逾期交房做出过协商，最高的违约金计付标准为每日万分之一，且协议已履行完毕；本案原告在逾期交房违约金赔偿方面，未能提交出曾与被告龙生公司达成过高于每日万分之一的赔偿协议，即使有保留意见，但未能在法律规定时间内提出过高于每日万分之一的赔偿诉请；本院认为逾期办证的义务尽管是主合同义务，但并不等同于逾期交房的义务，其所导致的损失通常远小于逾期交房或逾期付款，故对原告自起诉之日起的逾期办证的违约金按已付房款的每日万分之一计付。综上，自违约之日（2008年4月14日）起至起诉前一日（2011年7月24日）止，按实际房价款总额的百分之零点五的标准计算违约金，从起诉之日（2011年7月25日）起至被告龙生公司将需由其提供的办理权属登记资料报产权证登记机关备案的手续完成之日止，按实际已付房价总额的日万分之一的标准计算违约金。由于尚不能确定办理房地产权证的时间，故违约金从2008年4月14日起计至本院判决之日（2011年11月21日）止，为人民币20072.46元（5938.60＋14133.86）。对于之后产生的违约金，郑斌可另行计算主张。关于原告的承诺是否应认定为放弃本案诉讼权利及原告的部分诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为本案原告于2005年1月14日向被告承诺放弃诉讼权力，由于承诺当时主要协商的是交房迟延问题，虽有“等”字，但该“等”字不能明确为办证迟延，对诉讼权利这一重要内容的放弃应明示，该约定属约定不明；而且被告实际延期办证的违约时间过长，这不是一般人在通常的房产交易行为中能明确预见的情况，故对“等”字是否包含逾期办证问题理应做出利于原告的解释。为此，对被告认为原告已丧失诉讼权利的辩称，本院不予采信。另外，由于被告逾期办证这一违约行为一直处在延续状态，而且原被告一直对逾期办证在商讨中且被告一直表示愿协助办理，诉讼时效从原告要求被告协助办证之日起中断，故被告认为已过诉讼时效的辩称，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告龙生公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告郑斌将需由龙生公司提供的办理南肖埠庆春苑29幢501室的权属登记资料（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）报产权证登记机关备案。二、被告龙生公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑斌支付逾期办理房地产权属证书的违约金人民币20072.46元（至2011年11月21日止）；三、被告龙生公司向原告郑斌支付迟延办理房地产权属证书的违约金，违约金从2011年11月22日起至被告龙生公司将需由其提供的办理权属登记资料（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）报产权证登记机关备案的手续完成之日止，以原告郑斌已付购房款人民币1187719元为基数、按每日万分之一的标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郑斌其他诉讼请求。案件受理费人民币7856元，诉讼保全费人民币2705元，合计人民币10561元，由原告郑斌负担人民币10076元，由被告龙生公司负担人民币485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7856元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许新霞人民陪审员  朱轩斐人民陪审员  杨耘文二〇一一年十一月二十一日书 记 员  晁 敏