浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1792号原告杭州屋宇物业管理有限公司。法定代表人任传伟。委托代理人（特别授权代理）沈肖容、王亚超。被告陈元德。原告杭州屋宇物业管理有限公司（以下简称屋宇物业）诉被告陈元德物业服务合同纠纷一案，原告屋宇物业于2011年11月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员许新霞独任审判，于2011年12月2日公开开庭进行了审理，原告屋宇物业的委托代理人沈肖容、王亚超、被告陈元德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屋宇物业诉称：被告系江干区景华苑景芳六区12幢3单元402室的业主。原告与被告所在的景华苑景芳六区的业主委员会分别于2003年7月1日和2006年6月30日签订了《景华苑小区物业管理服务合同》和《景华苑物业服务合同》。上述合同约定，物业管理服务收费标准住宅按每月每平方米建筑面积0.35元计算，原告对景华苑景芳六区提供物业服务的期限为2003年7月1日至2009年6月30日。本案被告的房屋建筑面积为73.4平方米。截止2009年6月30日，被告应付物业管理费人民币1849.68元（2003年7月-2009年6月），经原告多次催讨，被告拒不支付。根据有关规定，自逾期之日按应缴费用的每日千分之一的标准支付违约金人民币1577.78元，上述共计人民币3427.46元。为此特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费人民币1849.68元，违约金人民币1577.78元（自2009年7月1日起算暂计至2011年10月31日，按每日千分之一计算，以实际支付日为准），合计人民币3427.46元。2、本案诉讼费由被告承担。被告陈元德辩称：1、被告没有支付物业管理费是因为原告没有尽到物业管理的职责。家里遭到小偷，偷窃的物品损失，物业没有赔偿；社区违法的广告牌没有拆除。2、没有支付物业管理费的期限是2004年1月到2009年6月份，在此期间及起诉之前，原告没有向被告追讨过物业费，根据行业管理惯例，物管费是提前支付的，2003年合同物业费支付是半年一次，2006年合同物业费支付是1年一次，故原告的诉请已经超过了诉讼时效。3、违约金应当以实际未支持的费用为准，且违约金约定过高。综上，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告屋宇物业向本院提供了下列证据：1、物业管理服务合同2份，拟证明原被告的权利义务和原告对被告所在小区的服务期限、收费标准。2、房产信息1份，拟证明被告系涉案房产产权人。3、照片1份，拟证明原告对被告所欠物业费已进行书面催讨，是2011年4月份。4、催缴函及快递详单各1份，拟证明原告对被告所欠物业费已进行书面催讨，是2011年5月份。上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告认为03年物业服务合同和06年物业服务合同，被告没有拿到过，对合同内容不清楚，是否有效要法院确认；对证据2，三性无异议；对证据3、4，被告认为真实性有异议，被告没看见过也未收到过。这两份催讨函是2011年4月、5月份做出的，即使两份催缴通知被告收到，诉讼时效也已经超过了，最多也只涉及2009年的物业服务费及相关的违约金。本院认为，对证据1，是原告收费的依据，来源合法，能证明本案相关事实，本院予以确认。对证据2，被告无异议，本院予以确认。对证据3和证据4，因被告并未否认地址的真实性，故能证明原告于2011年4、5月进行催告的事实，故本院予以确认。被告陈元德未向本院举证。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2003年7月1日，原告屋宇物业与杭州市景华苑业主委员会签订《景华苑小区物业管理服务合同》，约定业主委员会将江干区景华苑小区委托屋宇物业实行物业管理，物业类型为多层住宅（含底层商铺、幼儿园、学校），占地面积66667平方米，建筑面积150391.43平方米；委托管理期限为叁年，自2003年7月1日0时至2006年6月30日24时。合同第二十条第1款约定物业服务费收取标准为（按建筑面积计算）住宅**0.50元／月·平方米，7、10幢0.70元／月·平方米，其他幢0.35元／月·平方米，每6个月向业主收取一次。第二十条第4款规定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，屋宇物业可以逾期之日起按应按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。2006年6月30日，原告屋宇物业与杭州市景华苑业主委员会又签订《景华苑物业服务合同》，约定：物业名称景华苑（景芳六区），占地面积66666.7平方米，建筑面积15万平方米；合同期限为3年，自2006年7月1日起至2009年6月30日止；双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取标准为（按建筑面积计算）住宅一）住宅**0／月·平方米，七、十幢0.70元／月·平方米，其他幢0.35元／月·平方米；汽车库0.50元／月·平方米；业主应于每年度内缴清交纳物业服务费用；物业服务费用至少按每半年交纳，业主或非业主使用人应在每半年前30日内履行交纳义务；业主或非业主使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；等等。另查明，2009年1月1日，陈元德已为景芳六区12幢3单元402室的业主，该房屋面积73.4平方米。本院认为，原被告双方主要有四个争议焦点。第一个是业主委员会签订的物业服务合同是否对业主有约束力。第二个是业主是否能以屋宇物业在履行物业服务合同中构成违约或过错为由拒交物业费。第三个是原告的诉请是否已过诉讼时效。第四个是违约金是否过高。对第一个物业服务合同效力问题。本院认为业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同对全体业主和物业使用人具有约束力。本案原告屋宇物业与杭州景华苑业主委员会分别于2003年7月1日和2006年6月30日签订景华苑小区物业服务合同，约定屋宇物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行物业服务合同，承担相应责任。杭州景华苑业主委员会签订上述物业服务合同系代表全体业主履行业委会职责的行为，对全体业主和物业使用人具有约束力，故对被告认为合同非其本人签订，主张合同非法无效，业委会不能代表被告，业委会与原告签订的物业服务合同与被告无关的主张本院不予采纳。对第二个关于被告辩称原告未按合同要求提供实际的物业管理服务故无需支付物业管理费用问题；本院认为，原告屋宇物业为景华苑小区提供了物业服务，被告作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业服务费。被告未能提供充分证据证明被告存在未按合同提供实际物业服务的事实，不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段，对于被告认为需要原告赔偿等问题，可通过另行诉讼解决，不能据此拒绝支付物业服务费，对被告该项辩称意见不予采纳。对第三个诉讼时效问题。原告认为根据《最高人民法院关于民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案中的物业服务合同的诉讼时效应该从最后一期履行期限届满之日起计算；本院认为，对于业主拖欠的物业服务费实质是债务纠纷，原被告双方在合同中明确约定半年缴或年度缴清的支付方式，虽然在同一合同项下，但属定期给付债务而非分期给付债务，即是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故不适用《最高人民法院关于民事案件诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，而应审查物业公司起诉时是否已超过诉讼时效两年，除非物业公司能提供连续主张收取物业服务费或者向业主发出催缴通知的相关证据。本案中原告仅能提交2011年4、5月的催缴证据，理应承担举证不能的责任，故对于2003年合同中2003年7月1日至2006年6月30日的物业费，及2006年合同中2006年7月1日至2008年12月31日的房屋物业服务费，因已过诉讼时效，故本院对上述诉请不予支持；对于2006年的合同中关于2009年1月1日至2009年6月30日未交纳房屋的物业服务费，因未过诉讼时效，原告理应支付，本院予以支持。经计算，2009年1月1日至2009年6月30日被告房屋的物业服务费计人民币154.1元。对于第四个违约金问题。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费，逾期支付的，应按合同约定承担违约责任。本案中被告辩称约定违约金过高，本院认为每日1‰的违约金显著高于原告的实际损失，故酌情予以调整至每日0.5‰。至于计算基数，则应按法院支持的实际未付数额计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决如下：一、被告陈元德应向原告杭州屋宇物业管理有限公司支付2009年1月1日至2009年6月30日的物业服务费人民币154.1元；二、被告陈元德应向原告杭州屋宇物业管理有限公司支付2009年1月1日至2009年6月30日逾期交纳物业服务费的违约金人民币65.7元（至2011年10月31日止，此后另算）；三、上述一、二项合计，被告陈元德应向原告杭州屋宇物业管理有限公司支付款项人民币219.8元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杭州屋宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州屋宇物业管理有限公司负担人民币23元，由被告陈元德负担人民币2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  许新霞二〇一一年十二月二十三日书记员  晁 敏