上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一(民)初字第10638号原告上海玛颐思实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人黄永南，董事长。委托代理人金玲，上海合勤律师事务所律师。委托代理人蔡狄民，上海市海之纯律师事务所律师。被告上海尊马汽车座椅科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人谢海金，执行董事。委托代理人朱怡华，上海金经律师事务所律师。被告上海鸣青环保科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人邱伏明，董事长。委托代理人蔡修浒，上海陈海杰律师事务所律师。原告上海玛颐思实业有限公司(以下简称玛颐思公司)与被告上海尊马汽车座椅科技有限公司(以下简称尊马公司)排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2015年2月1日转为适用普通程序审理。经原告申请，本院于2016年5月26日依法追加上海鸣青环保科技有限公司(以下简称鸣青公司)为本案共同被告参加诉讼。2016年4月20日、7月7日，本案两次公开开庭进行了审理。原告玛颐思公司的委托代理人金玲、蔡狄民，被告尊马公司的委托代理人朱怡华，被告鸣青公司的法定代表人邱伏明及其委托代理人蔡修浒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玛颐思公司诉称：2015年2月11日，原告通过参与上海技术产权拍卖有限公司的司法拍卖，以人民币(以下币种同)4,668万元的最高价拍得了位于上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢房屋，并于2015年5月13日取得了上述房屋的产权证。2015年1月7日，被告尊马公司向上海市松江区人民法院出具了《承诺书》一份，承诺愿意配合法院，在系争房屋拍卖成交当日，自愿迁出系争房屋；其另承诺如系争房屋拍卖成交后仍不迁出的，则被告愿意承担一切责任。2015年3月18日，松江法院对被告尊马公司发出搬离公告，要求其于2015年3月25日之前搬离系争房屋，但被告仍强行霸占系争房屋，阻止原告合法进场接管。2015年4月29日，原告向被告尊马公司送达了《通知书》一份，要求被告搬离系争房屋并支付房屋使用费，但被告仍然置之不理，不肯配合搬离。2015年5月7日，原告与上海市松江区人民法院执行法官一同到达系争房屋要求被告尊马公司配合搬离，被告仍拒绝搬离系争房屋，拒绝配合办理交接手续。原告认为，根据法律规定，原告依法对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，被告尊马公司非法侵占系争房屋的事实严重损害了原告作为系争房屋所有权人的合法权益，被告应当立即搬离系争房屋、将其恢复原状，并赔偿原告相应损失，现被告尊马公司将系争房屋及其整个地块已出租与被告鸣青公司，故原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即搬离并向原告返还位于上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢房屋；2、两被告向原告支付系争房屋自2015年3月16日至实际搬离之日的占有使用费(按照512.46万元/年的标准计算)。被告尊马公司辩称：不同意原告的诉讼请求，根据被告尊马公司与原权利人签订的租赁合同，被告是有权租赁使用系争房屋的，该租赁合同是真实合法有效的，已经纳入评估公司的评估范围，属于事实的租赁合同，应当受到法律保护；在拍卖公告中已经明确带有20年租约，故原告应当自行承担责任；承诺书不是被告的真实意思表示，是在执行法官的威逼利诱下出具，法院承诺的相关情况没有兑现，故承诺书没有生效；不同意向原告支付占有使用费，被告曾支付给原告自2015年6月至12月的租金150万元，双方存在事实上的租赁关系，被告有权转租系争房屋，且不需要通知原告，基于实际情况，不同意向原告返还系争房屋。被告鸣青公司辩称：不同意原告的诉讼请求，两被告之间签订租赁合同的时候，被告尊马公司没有告知存在纠纷，只告知系争房屋的权利人发生了变更，而根据被告尊马公司与原权利人签订的合同的约定，被告尊马公司有权转租系争房屋，即使承诺书是真实有效的，也对被告鸣青公司没有约束力；现被告鸣青公司与被告尊马公司所签的租赁合同租金标准高于主合同，期限短于主合同，故被告鸣青公司是合法、善意的承租人；被告鸣青公司以高于市场价格承租系争房屋，现表示愿意继续租赁关系，按照约定支付租金，但具体租金交给谁由法院确定，要求保护被告鸣青公司的合法租赁权利。经审理查明：本院在执行申请人上海建浦进出口有限责任公司与被执行人上海朗尼家具沙发制造有限公司进出口代理合同纠纷一案中，因被执行人不履行生效法律文书确定的给付义务，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海技术产权拍卖有限公司拍卖被执行人上海朗尼家具沙发制造有限公司位于上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢房屋。在上海技术产权拍卖有限公司的房产拍卖特别说明中针对松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢房屋特别告知第4条载明：本次拍卖标的根据评估报告显示存有租赁，租赁期由2011年4月12日至2031年4月10日止，租金为25万元/月，买受人自行与承租人协商解决。2015年2月11日，买受人即本案原告玛颐思公司以4,668万元的最高价竞得系争房屋。2015年3月16日，本院作出(2014)松执字第3232号执行裁定书，裁定：一、位于上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢房屋的财产权自本裁定送达买受人上海玛颐思实业有限公司时起转移；二、买受人上海玛颐思实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2015年5月13日，原告取得了系争房屋的房地产权证。上述执行过程中，被告尊马公司于2015年1月7日向本院出具书面承诺书一份，该承诺书载明：“我司于2011年4月与上海朗尼家具沙发制造有限公司签订了关于租赁松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢的合同，并沿用至今。鉴于上海朗尼家具沙发制造有限公司因债务问题受到法院的查封，并且即将拍卖我司现向上海朗尼家具沙发制造有限公司租赁的场地。为了配合上海市松江区人民法院对上海朗尼家具沙发制造有限公司的债务执行，本公司承诺：1、愿意配合法院，在该租赁场地拍卖成交当日，我司自愿迁出该租赁场地；2、如我司在该租赁场地拍卖成交后，仍不迁出该租赁场地，则我司愿承担一切责任。”2015年3月18日，本院对被执行人上海朗尼家具沙发制造有限公司及被告尊马公司发出(2014)松执字第3232号公告，要求其于2015年3月25日之前搬离系争房屋。2015年4月29日，原告向被告尊马公司发出《通知书》一份，要求被告于2015年5月4日前搬离系争房屋，并按年租金300万元支付自拍卖成交之日起至今的房屋使用费。因被告尊马公司至今未搬离系争房屋，遂引起诉讼。在审理中，被告尊马公司向本院提供了租赁合同二份，其中一份租赁合同为上海朗尼家具沙发制造有限公司作为出租方(甲方)、被告尊马公司作为承租方(乙方)，双方于2011年4月1日所签订，该合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋座落在本市松江区九亭久富路XXX号XXX-XXX幢。……合同第三条约定：3-1、甲、乙双方约定，甲方于2011年4月12日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年4月12日起至2031年4月10日止，共20年。3-2、甲、乙双方约定，租金总计为人民币25万元/月，每三个月支付一次。3-3、租赁期满，甲方必须与乙方免费无条件续约。该合同第七条约定：7-1、乙方在租赁期内，无需征得甲方的书面同意，可将该房屋部分或全部转租他人。……该合同的补充条款第二条约定;承租人可按照下列第一种方式付款：1、一次性付款，合同签订之日一次性付清全部房款。合同还对其他事项作了相应的约定。在该合同的落款处乙方所加盖的公章为“上海尊马汽车座椅科技有限公司”。另一份租赁合同为被告尊马公司作为甲方(转租方)、被告鸣青公司作为乙方(承租方)所签订，该合同第一条约定：1、甲方目前出租的上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢及其整个地块是甲方2011年承租自上海朗尼家具沙发制造有限公司，甲方根据与上海朗尼家具沙发制造有限公司签署的《合同》可以转租的约定，得以转租该处物业的权利，《合同》作为本协议的附件。该房屋已于2015年2月11日经上海市松江区人民法院拍卖(该房屋带租赁拍卖)。房屋及地块所有人已经或将要变更，新的房屋所有权人将为上海玛颐思实业有限公司，该情况甲方已明确告知乙方，乙方已充分了解该情况，同意租赁该物业。……该合同第三条约定：1、甲、乙方约定，甲方于2015年7月1日前向乙方交付该物业。该物业出租时间自2015年7月1日起至2027年6月31日止，租期共12年；2、甲、乙方约定，该处物业的起始租金按照18,000平方米﹡0.78元﹡365天，为人民币5,124,600.00元壹年，租满三年后，上调租金5%。甲方给予乙方免租期2个月，租金起算按2015年9月1日起算。3、甲方、乙方约定租金支付方式为，乙方每季度支付甲方一次租金，先支付租金后使用。按每季度人民币1,281,150.00元支付租金，上调租金后，按上调后年租金的季度平均支付租金。乙方可要求甲方开具租金发票，租金支付到甲方指定的监管收款方：上海金经律师事务所;……合同还对其他事项作了相应的约定。另查明，被告尊马公司曾于2015年6月11日、9月15日分二次通过上海金经律师事务所向原告支付房屋使用费共计150万元。在庭审中，被告尊马公司陈述其曾于2013年8月28日、10月21日、11月1日、11月1日、11月7日分五次向上海朗尼家具沙发制造有限公司支付房屋租金共计170万元。再查明，被告尊马公司于2012年12月28日经工商行政管理部门登记变更企业名称，由原上海尊马汽车座椅有限公司变更为上海尊马汽车座椅科技有限公司。以上事实，由上海技术产权拍卖有限公司房地产拍卖专场2015年005期资料、拍卖成交确认书、(2014)松执字第3232号执行裁定书及公告、上海市房地产权证、承诺书、通知书、合同、租赁合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案争议的焦点为：一、被告尊马公司所出具承诺书的法律效力；二、原告是否有权要求两被告返还系争房屋并支付占有使用费。一、被告尊马公司所出具承诺书的法律效力：本院在执行申请人上海建浦进出口有限责任公司与被执行人上海朗尼家具沙发制造有限公司进出口代理合同纠纷一案中，被告尊马公司向本院出具书面承诺书，承诺愿意配合法院，在系争房屋拍卖成交当日，自愿迁出系争房屋，否则愿意承担一切责任。对此，本院于2015年3月18日和2015年4月29日两次发出执行公告和通知书，要求上海朗尼家具沙发制造有限公司和尊马公司限期搬离。本院认为，该承诺书系被告尊马公司在国家审判执行机关依法执行过程中向法院所作出的约定和保证，是其真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力，被告尊马公司应当按照该承诺书的约定切实履行自己承诺的义务。被告尊马公司关于承诺书不是其真实意思表示，而是在执行法官的威逼利诱下所出具，法院承诺的相关情况没有兑现，故承诺书没有生效等抗辩意见，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。二、原告是否有权要求两被告返还系争房屋并支付占有使用费：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。原告基于拍卖，由人民法院生效的执行裁定书将系争房屋转移至原告所有，且已由房地产管理部门登记取得了系争房屋的房地产权证，故系争房屋属原告所有，原告依法享有占有、使用、收益、处分等权利。被告尊马公司以其与原权利人签订了租赁合同为由，认为按照买卖不破租赁原则，其有权租赁使用并转租系争房屋。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告尊马公司确实向本院提供了其与原权利人所签订的租赁合同，根据上述买卖不破租赁原则，在系争房屋被司法拍卖后，被告尊马公司作为承租人仍可继续租赁使用系争房屋。但在司法拍卖前，被告尊马公司向本院承诺愿意配合法院在系争房屋拍卖成交当日迁出系争房屋。该承诺表明被告尊马公司已明确表示，当系争房屋发生所有权变动时，其自愿放弃继续租赁使用系争房屋的权利。因此，当原告通过拍卖取得系争房屋所有权时，被告尊马公司便不再继续享有承租权，其与原告不发生租赁关系，其也无权再行将系争房屋转租给被告鸣青公司。现原告要求两被告搬离并返还系争房屋，并无不当，本院予以支持。关于占有使用费，在系争房屋拍卖成交之日被告尊马公司便应搬离系争房屋，然被告尊马公司仍占有使用该房屋，其应当自法院裁定系争房屋的财产权转移之日即2015年3月16日起支付相应的占有使用费，标准参照被告尊马公司与上海朗尼家具沙发制造有限公司约定的每月租金25万元计算。2015年7月1日以后,系争房屋实际由被告鸣青公司占有使用,故其应当自2015年7月1日起至返还系争房屋之日止支付相应的占有使用费，标准参照被告鸣青公司与被告尊马公司约定的每年租金512.46万元计算。被告尊马公司在出具承诺书表示自愿放弃继续租赁使用系争房屋的权利之后又将该房屋转租给被告鸣青公司，造成原告损害，故应当由被告尊马公司对被告鸣青公司的付款义务承担连带清偿责任。如果两被告因此而遭受相应损失，可以另循正当途径进行解决。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，判决如下：一、被告上海尊马汽车座椅科技有限公司、上海鸣青环保科技有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离并向原告上海玛颐思实业有限公司返还位于上海市松江区九亭镇久富路XXX号XXX-XXX幢的房屋；二、被告上海尊马汽车座椅科技有限公司按照300万元/年的标准向原告上海玛颐思实业有限公司支付上述房屋自2015年3月16日至2015年6月30日的占有使用费87.5万元(已付)；三、被告上海鸣青环保科技有限公司按照512.46万元/年的标准向原告上海玛颐思实业有限公司支付系争房屋自2015年7月1日至实际搬离之日的占有使用费；四、被告上海尊马汽车座椅科技有限公司对被告上海鸣青环保科技有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,699元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费67,699元，由原告上海玛颐思实业有限公司负担12,922元(已付)，被告上海尊马汽车座椅科技有限公司、上海鸣青环保科技有限公司负担45,777元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谢 铭审 判 员  蔡 珺人民陪审员  丁世勤二〇一六年八月十五日书 记 员  张 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。