连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第01085号原告江苏蓝天国际投资有限公司，住所地连云港市海州区海昌北路101号。法定代表人陆官洋，董事长。委托代理人张贵，该公司法律顾问。被告孙某。原告江苏蓝天国际投资有限公司（以下简称蓝天公司）诉被告孙某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨路适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝天公司的委托代理人张贵、被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝天公司诉称，2012年2月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告承租原告某地C区1楼、2楼商铺（建筑面积共计2338.1平方米），租金为每月84741元，租金每六个月支付一次，每次支付租金需提前两个月付清。2013年2月28日，双方签订《房屋租赁合同》，被告另承租原告某地西大门BC商铺链接走廊（105平方米）使用，租金为每年28000元。双方在《房屋租赁合同》中约定，承租房屋的物业费用由被告负担，并且拖欠租金的，按每日千分之十承担违约金，并约定合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物归出租人所有。合同生效后，被告均只支付了第一年租金，其他租金均拖欠未付。2014年6月3日，经原告诉讼，新浦区人民法院判决解除了双方2012年2月26日签订的房屋租赁合同，但房屋租金、物业费等，被告至今未予支付。被告的行为违反了合同的约定，依法应当承担相应的违约责任。现请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠租金1256744元；2、被告按约定承担租赁房屋产生的物业费91185元；3、被告承担迟延支付租金违约金347013元（按银行贷款利率4倍计算）；4、确认租赁商铺的装修、改善增设他物归原告所有；5、诉讼费用由被告承担。被告孙某辩称，现在拖欠房租、物业费费用，我有刑事案件在身，我无法正常支付，场所现在所剩的物品看看如何处理。经审理查明，2012年2月16日，原告蓝天公司（出租人）和被告孙某（承租人）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：一、蓝天公司将新浦区解放东路某地C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺（建筑面积2338.1平方米）出租给孙某使用，租赁期限从2012年3月16日至2017年5月15日（含两个月的临时交付装修期），月租金84741元，从第三年开始，在第二年的基础上按8%递增，第四年在第三年的基础上按8%递增，第五年在第四年的基础上按8%递增；二、孙某的付款方式为付陆押贰，总计捌个月租金，先付后租，在签订合同的同时先付6个月的租金计508446元及17万元合同履约保证金共计678446元（其中107门面房的租金固定为18万元／年），租金付款为每陆个月支付一次，贰个月租金即17万元作为合同履约保证金，合同开始后给予孙某贰个月装修免租期，从2012年3月16日至2012年5月15日，每次支付租金需提前二个月付清；三、蓝天公司允许孙某对租赁房屋进行装修或改善增设他物，但不得影响房屋主体结构和安全，如因孙某装修、改善增设他物影响房屋主体结构和安全，孙某应当负责赔偿由此造成的损失，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物归蓝天公司所有；四、合同履约保证金17万元，孙某在接收房屋之前交给蓝天公司，在租赁期满返还房屋、承租人无违约时不计息退还；五、孙某逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期付款天数每日按千分之十向出租人支付违约金，该违约金是承租人逾期交还房屋对甲方造成利用房屋经营损失的补偿，承租人不申请调整，不申请撤销；五、如孙某不交付或者不按约定交付租金达一个月以上、或者因孙某原因造成房屋主体结构损坏的，蓝天公司有权单方面解除本合同等内容。合同签订后，原告蓝天公司按照约定将上述商铺交付被告孙某使用，被告已向原告缴纳了17万元履约保证金以及2013年5月15日之前的一年租金。2013年2月28日，案外人连云港蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）与被告孙某签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、孙某租赁坐落在新浦区解放东路某地西大门B、C段商铺的连接走廊（以下简称涉案走廊），建筑面积约105平方米；2、租赁期限从2013年4月1日至2017年5月15日（3月1日起为一个月的装修期），年租金28000元，每年一付，每次支付租金需提前两个月付清；3、孙某逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按逾期付款天数每日按千分之十向出租人支付违约金，该违约金是承租人逾期交还房屋对甲方造成利用房屋经营损失的补偿，孙某不申请调整，不申请撤销等内容。2013年12月24日，原告蓝天公司诉至原连云港市新浦区人民法院，请求人民法院依法判令：1、解除原告蓝天公司和被告孙某于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告孙某在合同解除后限期搬离租赁房屋；3、由被告承担本案诉讼费用。2014年6月3日，该院作出（2014）新民初字第43号民事判决书，判决如下：一、解除蓝天公司和孙某于2012年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙某于本判决生效后三十日内搬离新浦区解放东路某地C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺（以下简称涉案商铺）。判决后，原、被告均未上诉，该判决已生效。2014年7月30日，涉案商铺被原告蓝天公司收回，原、被告双方一致认可收回时房屋内有如下不可拆除的物品：大理石墙壁、地砖、吊顶、卫生间洁具、软包、墙纸、管线、吧台、墙上的射灯、壁画等。原告蓝天公司未将租赁涉案商铺的履约保证金17万元退还给被告孙某。原告蓝天公司主张的诉求明细如下：1、租金1256744元，其中涉案商铺2013年5月15日-2014年7月30日租金1228744元（84741元／月×14.5个月），涉案走廊2014年4月1日至2015年度租金28000元；2、垫付2012年5月15日-2014年7月15日期间的物业费91185元（1.5元／平方米／月×2338.1平方米×26个月）；3、涉案商铺逾期违约金347013元，其中2013年3月15日应付508446元，逾期16.5个月，即508446元×26%×16.5个月÷12个月=181769元，2013年9月15日应付508446元，逾期10.5个月，即508446元×26%×10.5个月÷12个月=115671元，2014年3月15日应付508446元，逾期4.5个月，即508446元×26%×4.5个月÷12个月=49573元。诉讼中，被告孙某对于原告蓝天公司主张的租金和物业费无异议，但认为违约金过高，申请法院予以调整，且双方一致同意履约保证金17万元予以冲抵租金，另外，原告蓝天公司要求确认涉案商铺内的不可移动的装饰装修，包括地砖、墙砖、大理石、软包、墙纸、吊顶、管线、卫生间洁具等不可移动的装饰装修物归原告所有。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的民事判决书、房屋租赁合同在案予以证实。本院认为，原、被告于2012年2月16日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告蓝天公司将涉案商铺交付被告孙某使用，被告孙某应当按照双方约定及时缴纳租金并缴纳物业费，对于原告蓝天公司向被告孙某主张的涉案商铺2013年5月15日-2014年7月30日租金1228744元和原告垫付的2012年5月15日-2014年7月15日期间的物业费91185元，被告对此予以认可，其应当将该费用给付原告，被告孙某尚有17万元保证金在原告蓝天公司处，且双方一致同意冲抵租金，故冲抵后，被告还应给付原告租金1058744元和物业费91185元。关于违约金，原告蓝天公司主张过高，结合原告的诉讼请求等因素，本院酌情确定违约金为105000元。原、被告于2012年2月16日所签订的《房屋租赁合同》因被告孙某违约导致合同解除，原告蓝天公司于2014年7月30日收回涉案商铺，收回时房屋内尚有被告添附的与涉案商铺已形成附合的大理石墙壁、地砖、吊顶、卫生间洁具、软包、墙纸、管线、吧台、墙上的射灯、壁画等装饰装修，因涉案商铺已由原告收回且该装饰装修与涉案商铺已形成附合，在目前情况下，被告难以将该装饰装修予以拆除，故该装饰装修应归出租人即原告蓝天公司所有。关于原告蓝天公司要求被告孙某给付涉案走廊2014年4月1日至2015年度租金28000元的诉讼请求，因涉案走廊的《房屋租赁合同》系案外人蓝天置业公司与被告孙某所签订，原告蓝天公司并非该合同的当事人，其依据该合同向被告孙某主张租金，缺乏事实和法律依据，本院对该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孙某于本判决生效后十日内给付原告江苏蓝天国际投资有限公司租金1058744元和物业费91185元，合计1149929元。二、被告孙某于本判决生效后十日内给付原告江苏蓝天国际投资有限公司违约金105000元。三、位于新浦区解放东路某地C区1楼107、C区2楼201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212号商铺内的被告孙某所添附的与商铺已形成附合的大理石墙壁、地砖、吊顶、卫生间洁具、软包、墙纸、管线、吧台、墙上的射灯、壁画等装饰装修归原告江苏蓝天国际投资有限公司所有。四、驳回原告江苏蓝天国际投资有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20050元（原告已预交），由原告江苏蓝天国际投资有限公司负担4000元，由被告孙某负担16050元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费20050元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。代理审判员 杨 路二〇一六年一月十八日书 记 员 江向晖法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。