重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02528号原告李国勤，男，1963年出生，汉族，城镇居民。��托代理人周静，重庆柯大律师事务所律师。被告重庆尚廷房地产开发有限公司,住所地武隆县巷口镇建设中路172号3-1，组织机构代码：57895476-7。法定代表人罗应斌，该公司经理。原告李国勤诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员李林妍于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告李国勤的委托代理人周静及被告重庆尚廷房地产开发有限公司的法定代表人罗应斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国勤诉称，原告与被告在2015年3月18日签订了《重庆市商品房买卖合��》，合同约定原告以17万元的价格向被告购买位于重庆市武隆县XX镇XX道XX号XXXXXX的房屋一套。协议签订当天，原告便向被告交清所有购房款、契税及大修基金等费用。2015年4月18日，被告将房屋交付给原告，原告于接房当日与重庆市钰航物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》和《装饰装修管理服务协议》，并向该物业管理公司交纳了物管费及装修保证金等费用。2015年6月30日，原告将该房屋装修完毕，并搬入居住至今。但被告一直未将《重庆市商品房买卖合同》送至房屋管理行政部门进行备案登记，也未在约定的期限内为原告办理房屋产权登记手续。原告起诉至法院请求判决：1.确认原、被告于2015年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.被告向原告支付违约金1000元；3.本案诉讼费由被告负担。被告重庆尚廷房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实，被告没有将商品房买卖合同办理备案登记，也没有为原告办理产权登记。被告所开发的XXXX商品房被法院查封十余套属实，但是查封的具体时间并不清楚。被告将在2016年6月前为原告办理讼争房屋的产权登记。经审理查明，2015年3月18日，原告李国勤（乙方）与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同载明：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县XX镇XX道XX���XXXX。……（四）本商品房建筑面积37.25平方米，其中套内建筑面积33.08平方米。……第四条、购房价款。（一）本商品房为清水房，总成交金额为170000元整，建筑面积单价为4563.76元/平方米，套内建筑面积单价为5139.06元/平方米。……第五条、付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额170000元整。（1）于2015年3月18日签合同付房款170000元整。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第十���条、关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲���实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之0.1的违约金。……第十三条、关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……”。合同签订当日，原告李国勤向被告重庆尚廷房地产开发有限公司支付了购房款170000元，同时支付了契税和大修基金合计6963元以及手续费等费用267元，付款收据中均注明原告李国勤所购房屋的楼号为“X-X-X”。2015年4月18日，原告李国勤与重庆市钰航物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》和《装饰装修管理服务协议》，对讼争房屋的前期物业管理及房屋装修事宜进行约定，并向重庆市钰航物业管理有限公司支付了公摊水电费120元、除渣费373元、物业管理费805元、出入证工本费60元及装修保证金4000元。被告至今没有办理讼争商品房合同登记备案。另查明，讼争商品房直至2015年12月25日尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原、被告的当庭陈述与答辩，原告李国勤提交的《重庆市商品房买卖合同》、重庆尚廷房地产开发有限公司出具的收据三张、《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、重庆市钰航物业管理有限公司专用收据五张以及本院依职权调取的武隆县XX旅游度假区管理委员会国土规划建设局出具的证明等证据在案为凭，上述证据客观真实，且与本案具有关联性，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告李国勤与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。虽然讼争房屋至今未办理产权登记手续，致使合同在履行过程中受到阻碍，但并不因此影响该合同的效力。因此，对原告李国勤主张确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。根据审理查明的事实，原告李国勤在签订合同时支付了全部购房款，并交纳了大修基金及房屋契税等费用，按照双方合同约定，被告应于合同签订后10日内为原告李国勤办理讼争房屋的合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告未在约定期限内办理合同登记备案，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此原告主张由被告按照其已付房款每日万分之零点一的标准支付从2015年3月29日起至2015年12月1日期间逾期办理合同登记备案的违约金，符合双方合同的约定，应予支持。逾期办理合同登记备案的违约金具体数额计算为170000元0.00001248天＝421.60元。对于原告主张被告支付逾期办理产权登记的违约金，双方在合同中已经约定被告于2015年12月30日前向原告交付房屋，并在交付房屋之日起60日内向土地房屋登记机构提出办理房屋产权登记。审理查明，讼争房屋至今未办理竣工验收备案登记，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，工程竣工验收合格是商品���交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。虽原告主张其在2015年4月18日已经实际接房并装修入住，但因讼争房屋并不具备法律意义上的交付条件，不应视为被告已经向原告履行了房屋交付义务。因此，原告主张由被告支付2015年6月19日至2015年12月1日期间逾期办理房屋产权登记的违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李国勤与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、被告重庆尚廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日���十日内向原告李国勤支付从2015年3月29日起至2015年12月1日期间逾期办理合同登记备案违约金421.60元；三、驳回原告李国勤的其余诉讼请求。如果重庆尚廷房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告重庆尚廷房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人���自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李林妍二〇一六年一月十五日书记员  钱 伟