广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书(2015)西民一初字第2513号原告:南宁市金福物业服务有限公司，住所地南宁市新阳北三路20号锦秀豪庭4号楼6号楼8号楼201号商铺。法定代表人:施云清，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。委托诉讼代理人:王竞，广西桂霖峰律师事务所律师。被告:谢振华，女，1973年1月30日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。原告南宁市金福物业服务有限公司（以下简称“金福物业公司”）与被告谢振华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行审理。原告金福物业公司的委托代理人吴长峰到庭参加诉讼。被告谢振华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金福物业公司诉称,被告谢振华系南宁市锦秀豪庭小区2号楼1单元401房业主，原告系该小区物业服务公司。原告为被告提供了物业服务，代被告支付了其他生活费用，被告应按规定给付原告，如不按规定付款，应承担违约责任。自2012年7月1日至2015年6月30日止，被告仍欠原告物业管理费、代收电梯维保费、代收生活垃圾费、代收水费、代收公摊水费、代收公摊电费及违约金共计12207.15元。为此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告支付原告物业管理费2555.85元、代收电梯维保费900元、代收生活垃圾费240元、代收水费38.28元、代收公摊水费288.53元、代收公摊电费917.59元及违约金7266.9元，合计12207.15元；二、本案诉讼费用由被告负担。被告谢振华未作答辩。经审理查明,位于南宁市的锦秀豪庭小区系万事达公司开发建设，被告谢振华为锦秀豪庭小区2号楼1单元401房业主，房屋建筑面积为121.7平方米。该小区的前期物业服务企业原为华清园公司，后华清园公司撤离小区，广西万事达房地产开发有限公司另选聘原告金福物业公司为前期物业服务企业,并于2011年12月15日签订《前期物业服务合同》。协议第六条第一项约定物业服务费用为0.7元/平方米/月。第六条第二项约定高层住宅电梯使用费：楼中楼、四房二厅或一厅住宅35元/月/户；三房两厅或一厅、二房二厅或一厅住宅30月/月/户。第二十四条约定广西万事达房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同第三章的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向金福物业公司支付违约金。另查明,原告金福物业公司于2011年12月29日取得物业服务企业三级（暂定）资质证书，有效期至2012年12月29日，但原告在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质相关手续。由于万事达公司未办理招投标手续也未获得相关部门批准擅自选聘原告进驻锦秀豪庭小区从事物业管理及原告在资质证书过期失效的情况下从事物业管理行为，南宁市住房保障和房产管理局于2014年3月20日分别对原告和万事达公司进行行政处罚，并于2014年8月20日注销原告三级（暂定）物业服务资质行政许可。原告自2015年11月4日起撤离锦秀豪庭小区。原告已代付小区水费至2015年8月份，代付水费至2015年4月份，代付生活垃圾处理费至2015年3月份。被告谢振华自2012年7月份起欠交代收公摊水费、公摊电费，自2013年1月份起欠交物业管理费、代收电梯维保费、代收垃圾处理费，自2013年12月16日起欠交代收水费。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢振华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此产生的不利法律后果。关于原告金福物业公司与万事达公司于2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》的效力问题。虽开发商万事达公司选聘原告作为锦秀豪庭小区前期物业服务企业之前,原选聘的前期物业服务企业为华清园公司,但华清园公司因故撤离小区，故万事达公司与华清园公司之间的前期物业服务合同因无法履行而解除，其后万事达公司在小区业主委员会成立前，为保证本案所涉小区前期物业管理的有序进行，其又与原告签订的前期物业服务合同符合法律规定，本院予以确认。万事达公司与原告2011年12月15日签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对业主具有约束力。关于原告金福物业公司的各项费用诉请的认定：1、物业管理费。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。由于原告的三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，到期后亦未按规定办理申报三级资质相关手续，故其物业服务费应按最低资质等级标准收取，现原告主张物业服务费按每平方米0.70元/月为标准计算，并未超出《关于印发》（南价格[2009]200号）中关于最低资质等级收取物业管理费的规定，本院予以支持。本案被告房屋建筑面积为121.7平方米，故每月的物业服务费为85.19元，从2013年1月1日计算至2015年6月30日计收30个月物业服务费2555.7元。2、代收电梯维保费。本案诉争小区均为带电梯住宅，故物业公司需对电梯的日常维护、专业维保商的维保费、电梯的年检费等费用支出，原告主张每户的电梯维保费30元并无不当，本院予以采信。从2013年1月1日计算至2015年6月30日（共计30个月），电梯维保费计为900元。3、代收生活垃圾处理费。由于原告仅举证证明其代付小区生活垃圾处理费至2015年3月份，故被告应支付拖欠2013年1月1日至2015年3月31日（共计27个月）的生活垃圾费，按每户每月8元计,为216元。4、代收水费。因双方均确认小区水费由物业公司统一结算后收取，现原告已代付小区水费至2015年8月份，原告主张被告已拖欠2013年12月16日至2014年12月15日的水费38.28元，被告并未举证予以反驳，故本院予以支持。5、代收公摊水费。原告已提交每月公摊水费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳。原告要求按照2.66元／立方计收公摊水费亦尚属合理范畴，本院予以确认。现原告主张被告拖欠2012年7月1日至2015年4月15日的公摊水费288.53元，于法有据，本院予以支持。6、代收公摊电费。原告已提交每月公摊电费的计算明细，被告虽不予认可，但并未举证予以反驳。结合原告提交的每月向供电部门支付的电费发票，与公摊电费明细计算金额基本一致，故原告的主张被告拖欠2012年7月1日至2015年4月5日公摊电费917.59元，于法有据，本院予以支持。7、违约金。由于原告在履行合同过程中,其三级物业服务资质已于2012年12月29日到期，原告在未按规定办理申报物业服务资质并获得核准的情况下继续进行小区物业管理服务,其本身存在违规行为,故原告请求被告支付所拖欠的物业管理费违约金，本院不予支持。对原告主张的被告拖欠代收的电梯维保费、生活垃圾费、水费、公摊水费、公摊电费的违约金，因合同中未有相应的约定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费2555.7元；二、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年1月1日至2015年6月30日的电梯维保费900元；三、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年1月1日至2015年3月31日的生活垃圾费216元；四、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2013年12月16日至2014年12月15日的水费38.28元；五、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2012年7月1日至2015年4月15日的公摊水费288.53元；六、被告谢振华支付原告南宁市金福物业服务有限公司2012年7月1日至2015年4月5日公摊电费917.59元；七、驳回原告南宁市金福物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费105元（原告南宁市金福物业服务有限公司已预交），由原告南宁市金福物业服务有限公司负担63元，被告谢振华负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长  陆汉林审判员  郑忠林审判员  梁永光二〇一六年八月七日书记员  陈壹仟