广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2592号原告黄雪苗，女，汉族，1980年6月29日出生，身份证住址深圳市宝安区。原告林建会，男，汉族，1963年1月11日出生，身份证住址广东省大埔县。两原告共同委托代理人李银绪，广东敏思律师事务所律师。被告熊时阳，男，汉族，1983年12月5日出生，身份证住址湖南省岳阳市岳阳楼区。委托代理人胡瑶，湖南道宽律师事务所律师。第三人深圳市万家诚房地产投资顾问有限公司锦云分公司，地址深圳市宝安区。法定代表人钟建桥。委托代理人李梦妮，系公司员工。原告黄雪苗、林建会诉被告熊时阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，追加深圳市万家诚房地产投资顾问有限公司（以下简称万家诚公司）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林建会及其与原告黄雪苗共同委托的代理人李银绪，被告熊时阳及其委托代理人胡瑶，第三人万家诚地产公司的委托代理人李梦妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月24日两原告与被告签订了关于购买被告所有的位于宝安区中熙香缤山花园4栋6××号房产（房产证号50××13）的房地产买卖合同，当天向被告缴纳了20万元的定金，该合同约定：该房以人民币282万元转让给原告，同时约定了定金，履行了相关的合同义务，但被告经原告多次催告拒不履行其合同主要义务，并要求以人民币350万元将涉案房产转让给原告，在被告明确表示不履行主要债务（义务）的情况下，原告电话通知被告解除双方的涉案房产买卖合同，同时要求被告赔偿损失等，但被告拒不对原告的损失进行赔偿，拒不返还定金和支付违约金等。原告无奈又借款购买了一套房产，但单价比购买被告涉案房屋的单价每平方米高出14000多元，原告的实际损失超过120多万元，被告的违约行为已经给原告造成了巨大的经济损失和家庭经济困难。为维护原告权益，诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告定金200000元；2、被告向原告支付违约金1000000元；3、被告承担本案诉讼费用及保全费用。被告熊时阳答辩称，被告与原告之间签订的房屋买卖合同无效。根据我国物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，在房地产交易过程中，买受人对出卖人是否有权处分房屋有审查义务。本案中涉案房产系被告与妻子婚后共同出资购买，但是由于被告妻子没有缴纳社保，将妻子列为共同所有权人的程序复杂，因此才登记了被告一人的名字。房屋买卖合同无效的法律后果应当参照合同法第58条处理。涉案合同没有最终履行并非被告过错造成，我方不应承担违约责任。2015年5月4日被告与原告签订房屋买卖合同，被告当时经济困难急需用钱，迫于无奈才将自己与妻子唯一共有的房产出售给原告，合同签订后被告积极履行合同义务，但由于双方共同选定的房屋中介公司在办理房屋买卖相关手续时进度迟缓，审批工作迟迟未通过，被告的第二笔购房款未取得。在多次沟通的情况下，被告主张解除与原告的房屋买卖合同。即使被告对合同最终没有履行存在一定的原因，但原告将合同违约的所有过错归责于被告明显不公。原告主张的违约金过高，应当予以减免。根据合同第15条约定，卖方如违反合同约定将承担房屋总价20%的违约金或者双倍返还定金。首先合同没有履行并非被告的过错造成，退一步讲即使被告存在违约行为，但是并没有给原告造成实质上的损失，原告主张的120万元损失于法无据。即使按照合同约定顶格赔偿最多也不超过56.4万元，而原告所主张的100万元违约金没有任何事实和法律依据，不予认可。原告主张的120万元经济损失没有事实和法律依据，不予认可。房屋买卖合同中约定了一方违约时的违约责任，原告没有提供有利的证据加以证明，即使原告已购买了其他商品房，但是由于时段不同、地理位置不同、小区环境不同，再加上卖房人自身的原因不致使房屋定价各异，原告不能因为购买的房屋比与被告签订的买卖合同的价款高就主张自己遭受了损失。事实上，涉案房屋所在小区由于信立泰制药厂的污染导致当地居民身心受到严重摧残，被告房屋离制药厂仅一百米左右，是污染的重灾区，被告深受其害，该起污染事件在9月14日通过深圳电视台进行了新闻报道，由此导致涉案房屋的市场价值收到了严重的影响。原告的主张没有客观的证据和事实加以证明，不予认可。综上请求法院依法判决，维护被告的合法权益。第三人万家诚公司陈述称，原告没有超出合同约定的期限履行合同，只是被告觉得出售的价格低于市场价，因此要求发夹，终止合同，导致我方无法收取佣金。经审理查明，2015年5月24日，原告黄雪苗（买方）与被告熊时阳（卖方）经第三人万家诚公司居间服务签订一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区中熙香缤山花园4栋6层04单元（深房地字第××号，登记所有权人熊时阳100%所有权）转让予原告，转让成交价2820000元；买方应于签订合同时向卖方支付定金200000元，定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于合同签署之日起65日内付清首期房款85万元（上述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起五日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提供签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管，在递减回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，（如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺款项，则买方应在十个工作日内补足银行未能贷到的款项）买方须与第三方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，买方应于签署申请按揭文件前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十日内补足全部应交款；买卖双方同意，上述一次性付款买方的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，该项按监管方之监管协议规定的程序操作；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证授权委托书给买卖双方指定的第三方及该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及担保公司及其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内自行筹资还清银行贷款的、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十内日自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处；涉案合同履行涉及的所有税费由买方承担；交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金，赎楼余额）当天或另约定为三天内，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线数字电视、上网、管理费等费用），买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索；卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方与其履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已付的定金。2015年5月24日，原告黄雪苗支付定金20万元，被告熊时阳出具了收款收据。2015年7月20日下午，被告熊时阳发短信给原告林建会称将涉案房产的成交价提高到350万元。2015年7月21日上午，原告发短信给被告催促被告继续履行合同。2015年7月23日，原告林建会向被告发短信称解除合同。2015年7月25日，原告黄雪苗与案外人巫小良签订了关于购买深圳市宝安区香格丽湾园1栋1单元702物业（房产证号为深房地字第××号）的买卖合同，约定转让成交价为3299000元。原告于2015年8月13日与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订了个人住房借款合同，并于2015年9月25日获得银行贷款224万元。另查原告黄雪苗、林建会为夫妻。两原告于2012年3月19日登记结婚。以上事实，有《房地产买卖合同》、收款收据、房产证、结婚证、手机短信打印件、房产买卖合同、借款合同等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告与被告先后签订了《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被告以涉案房产为夫妻共有财产，被告属于无权处分进行抗辩，经审查本院认为，涉案房产的登记所有权人为被告熊时阳，由于不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故原告黄雪苗在签订合同时对涉案房产所有权的审查义务仅限于对不动产权属证书的审查，不应当包括对不动产权属证书以外的事实进行审查，且被告没有提交任何证据证明涉案房产为夫妻共有财产，故被告的抗辩不能成立，本院依法认定涉案合同合法有效。有关合同的解除。涉案合同签订后，原告黄雪苗依照合同约定支付了定金20万元。在合同约定的资金监管期限届满前，被告以短信方式明确表示提高合同成交价，已构成明示不予履行原合同，构成根本违约。原告黄雪苗有权解除合同。由于原告林建会于2015年7月23日通过手机短信通知被告熊时阳解除合同，且林建会与原告黄雪苗系夫妻，有权处分夫妻共同事务，故涉案合同依法于2015年7月23日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金20万元，事实清楚，被告应当返还。由于上述定金有1万元托管于第三人万家诚公司处，且第三人当庭表示可以按照法院判决处理上述定金。故被告应当返还原告黄雪苗定金19万元，第三人万家诚公司退回原告黄雪苗定金1万元。对于原告主张被告退回定金20万元的诉讼请求，本院予以支持。有关违约责任。由于被告熊时阳构成根本违约，原告有权依照合同约定要求被告承担违约责任。原告为证明自身的损失，提交了其在与被告解除合同后，重新签订的购房合同及借款合同,上述合同已经履行。经查原告因被告违约另购房产的合同成交价为人民币3299000元，与原合同差价共计479000元。加上银行贷款利率及利息损失，涉案合同约定的违约金较为适当，本院予以支持。两原告提出的其损失高达100万元，请求法院酌情提高违约金的主张，因缺乏充分的证据支持，本院不予确认。被告应当依照合同约定赔偿原告损失共计564000元。对于原告主张被告赔偿违约金100万元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告熊时阳于本判决生效之日起五日内向原告黄雪苗、林建会返还定金190000元；二、第三人深圳市万家诚房地产投资顾问有限公司锦云分公司于本判决生效之日起五日内向原告黄雪苗、林建会退回定金10000元；三、被告熊时阳于本判决生效之日起五日内向原告黄雪苗、林建会支付违约金564000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15600元，保全费5000元，由原告黄雪苗、林建会负担7416元，由被告负担13184元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 陈  远  霞二〇一六年一月二十七日书 记 员 江  伟  娣书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共12页