中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1162号上诉人（原审原告）杨云姬，女，1976年12月11日出生，汉族。委托代理人何金穗，开物律师事务所广州分所律师。委托代理人沈赓，男，汉族，1980年11月10日出生。被上诉人（原审被告）杜顺有，女，1970年9月30日出生，汉族。委托代理人张瑛，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张泽浓，男，1956年6月2日出生，香港居民。委托代理人罗裕聪，广东公尚律师事务所律师。上诉人杨云姬因与被上诉人杜顺有、张泽浓房屋所有权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第445号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年9月26日，杨某与杜顺有签订《房屋临时买卖合同书》，约定杨某购买杜顺有位于白云区西槎路186号1402房，房屋房价为165000元，建筑面积68平方米。合同签订后，杨某依约给付杜顺有首期房款60000元，杜顺有亦依约将房屋交付杨某使用。双方未办理房屋产权交易过户手续。2008年12月17日，杨某向原审法院起诉，要求杜顺有继续履行合同，协助办理房屋过户及产权登记手续。杜顺有提出反诉，要求确认双方签订的《房屋临时买卖合同书》效力已经终止，并要求返还各自占有物，即杨某返还房屋，杜顺有返还已经支付的首期房款60000元。原审法院于2009年5月26日作出（2009）云法民四初字第37号民事判决书，判决：1、确认杨某与杜顺有签订的《房屋临时买卖合同书》于2007年11月20日解除，合同权利义务终止；2、在本判决生效之日起30日内，杨某将位于白云区西槎路186号1402房腾空，交还给杜顺有管业；3、在本判决生效之日起30日内，杜顺有将首期购房款60000元返还给杨某；4、驳回杨某的诉讼请求。杨某不服提出上诉。2010年1月14日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2981号民事判决书，判决：1、撤销（2009）云法民四初字第37号民事判决；2、杜顺有协助杨某自本判决送达之日起30日内办理广州市白云区西槎路186号1402房的交易过户手续。该终审判决书于2010年1月14日发生法律效力。杨某在申请原审法院强制执行生效判决的过程中，于2010年3月16日查册得知，杜顺有已于2009年7月20日将涉案房屋过户至张泽浓名下。2010年4月1日，杨某提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认杜顺有、张泽浓于2009年7月23日办理的广州市白云区西槎路186号1402房的房产交易无效；2、要求被告承担房产档案查询费100元；3、要求被告杜顺有承担杨某因本案诉讼支付的律师代理费8000元；4、要求被告杜顺有承担本案全部诉讼费用；5、要求被告张泽浓对上述给付请求承担连带责任。原审查明，2009年7月13日，杜顺有与张泽浓签订《广州市房地产买卖合同》，其中约定杜顺有将位于广州市白云区西槎路186号1402房（即涉案房屋）出售给张泽浓；房地产交易价格为250000元；双方经协商一致，递件首付100000元，交税过户再付尾期150000元；买方交付的房价款，卖方应开具收款凭证；卖方应于2009年8月30日前，将符合本合同约定的房地产交付给买方占有使用。合同签订后，杜顺有分别于2009年7月2日、2009年7月30日出具收据，确认收到张泽浓支付的全部购房款250000元。后张泽浓交纳了房屋契税2660元。2009年7月20日，涉案房屋过户登记到张泽浓名下。原审庭审中，杨某申请了证人刘某、周某、钟某出庭作证。证人刘某的证言拟证实：2008年11月，杜顺有、张泽浓曾到涉案房屋所在小区要求对涉案房屋换锁；2009年夏天杜顺有、张泽浓到涉案小区管理处出示（2009）云法民四初字第37号民事判决书，并要求办理IC卡。证人周某、钟某的证言拟证实：2008年11月，杜顺有、张泽浓在涉案小区管理处与杨某就涉案房屋发生争执。对于证人的证言，杜顺有及张泽浓的质证意见为：证人周某、钟某与杨某为朋友关系，与杜顺有不认识，所以两证人的证言不可信；证人刘某称杨某曾将2008年的判决书交来，称涉案房屋为杨某所有，但该判决书只是认定合同有效，并不是房屋归杨某所有，故杜顺有是有权出售涉案房屋的，张泽浓取得房屋在程序上也是合法的；另证人刘某在小区管理多年，与杨某及其他两证人非常熟悉，故其证人证言的真实性存在异议。杨某向广州市国土资源和房屋管理局申请查询档案，支付档案查询费用100元。杨某与开物律师事务所广州分所签订《民事委托代理合同》，支付本案一审律师费8000元。以上事实，有《房屋临时买卖合同书》、生效判决书、广州市房地产买卖合同》、房地产登记薄查册表、《民事委托代理合同》、收据、房地产权证、契税完税证、发票、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。诉讼中，杨某虽申请了证人刘某、周某、钟某出庭作证，但某证人周某、钟某与杨某为朋友关系，其证言的证明力较弱，而证人刘某的证言内容仅能证明杜顺有、张泽浓在2008年11月及2009年夏天到涉案房屋要求更换门锁、办理IC卡，并与杨某发生争执，故上述证人证言均不足以证实张泽浓在购买涉案房屋时知悉涉案房屋仍处于二审诉讼过程中。由于原审法院于2009年5月26日作出（2009）云法民四初字第37号民事判决书判决杨某与杜顺有签订的《房屋临时买卖合同书》解除，且张泽浓在2009年7月13日购买涉案房屋时房屋仍登记在杜顺有名下，故并不能仅因张泽浓在购买涉案房时知道涉案房屋曾经处于诉讼过程中而认定杜顺有、张泽浓之间就买卖涉案房屋存在恶意串通的情形。现杜顺有与张泽浓签订了《广州市房地产买卖合同》，张泽浓亦已支付房屋的合理的对价，并取得了涉案房屋的《房地产权证》，杨某以杜顺有、张泽浓之间存在恶意串通，损害其权利为由要求确认杜顺有、张泽浓之间对涉案房屋的交易行为无效于法无据，原审法院不予支持，予以驳回。因此，杨某支付的房产档案查询费100元及律师代理费8000元应自行承担，对其该部分诉讼请求原审法院亦不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回杨某的诉讼请求。一审案件受理费150元、财产保全费1770元，由杨某负担。上诉人杨某不服原审判决，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，支持我方的一审诉讼请求。理由：本案的焦点在于被上诉人之间的房屋买卖行为是否恶意串通。从被上诉人之间的行为可以判断存在恶意串通。1、张泽浓没有在买房前实地考察过房屋现状。2、张泽浓在买房后没有向上诉人主张权利，不符合一般交易习惯。3、杜顺有与张泽浓一起到涉案小区，要求办IC卡和换锁，属于积极行为，可以证明张泽浓知道房屋处于诉讼阶段，且张泽浓一直作为杜顺有的亲戚参加房屋买卖纠纷的诉讼程序。以上三点事实形成完整的证据链，证明两被上诉人存在恶意串通。其次，我方已经提供了充足的证据。（1）证人刘某系涉讼房屋所在小区管理处的职工，其证言是其根据履行职务过程中的事实而形成的，且刘某与上诉人无直接关系，其证言应当是中肯的，符合事实的。（2）证人刘某的证言证明，两被申请人两次前往涉讼房屋所在小区的管理处实施积极行为：第一次，以积极行为方式要求换锁。第二次，以积极行为方式，并且持有（2009）云法民四初字第37号民事判决书，要求办理IC卡。两被申请人的两次积极行为均遭到拒绝。根据证言证实的两被申请人的行为，可以直接证明：①被上诉人张泽浓在当时，即两被上诉人办理涉讼房屋过户前，知道另一被上诉人杜顺有虽然持有涉讼房屋的房产证，但是已经丧失涉讼房屋的占有。②从两被上诉人持判决书事实行为并遭到拒绝的事实可以确定，被上诉人张泽浓知道，也应当知道涉讼房屋正处于诉讼阶段，而且两被上诉人持有的判决书尚未发生法律效力，故而遭到管理处的拒绝。（3）两被上诉人的房屋买卖交易不符合一般交易习惯。被上诉人杜顺有声称被上诉人张泽浓不知道房屋正处于诉讼阶段，但被上诉人杜顺有却持判决书与被上诉人张泽浓一同前往管理处实施积极行为，并无任何隐瞒纠纷存在的行为。另，被上诉人张泽浓在购买房屋前，从未也不可能亲自前往涉讼房屋看房，且亦知道被上诉人杜顺有与上诉人因涉讼房屋发生纠纷，仍然决定购买。而且，更加在签订《广州市房地产买卖合同》前，与被上诉人杜顺有一同实施积极行为主张占有。两被申请人所实施的积极行为均证明他们声称不知道涉讼房屋处于诉讼阶段互相矛盾。（4）原审判决认为，两被申请人签订的《广州市房地产买卖合同》，被申请人支付了合理的对价不符合客观事实。被上诉人支付的250000元的价款仅应认定为约定的对价，而非合理的对价。而该交易价格明显过低。此外，上诉人要非常强调的是：1、在本案之前，杨某与杜顺有所有一审二审诉讼中，张泽浓都以杜顺有的亲戚的名义参加了庭审旁听并直接参与了庭中调解活动，对此，当时曾担任过杨杜诉案书记员的本案主审法官白小云对此是十分清楚的。白小云法官无视这般事实，依然判定杜张之间的房屋买卖有效，是令人愤然、不能接受的。2、本案的实际主审法官白小云在本案判决中没有在判决书中署名，二没有参加过本案庭审的法官续磊却在判决书中署了名。因此本案存在明显的程序违法和瑕疵。综上所述，申请人各项证据及客观事实能够形成有机的证据链，两被上诉人的陈述互相矛盾。足以证明两被上诉人知道及应当知道涉讼房屋正处于诉讼阶段，但仍然以完全不符合交易习惯的方式进行交易，且交易的价格明显过低。两被上诉人交易涉讼房屋的行为是恶意串通，为损害上诉人的合法权益，企图不履行生效判决的违法行为。原审判决孤立地分析证据，认定事实错误，适用法律不当，且存在程序违法。请人民法院依法撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杜顺有辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉请求。1、我方与张泽浓签订房屋买卖合同是在2009年7月形成的，是合法转让自己财产的行为。退一步说，广州中院在2010年1月份作出的判决，该判决作出之前，我方在2009年7月已经将房屋转让给张泽浓，是合法转让行为。在一审法院审理过程中，我方一直强调，没有将房屋处于诉争状态告知予张泽浓，是我方隐瞒真实情况，不是张泽浓明知产权争议情况。所以我方转让房屋行为是合法的，不是无效的。2、根据上诉人的上诉事实理由，其在一审提供证人出庭，其中有两个证人是对方的好友，其证言不可信。第三个证人是小区管理员，但我方与第三个证人完全不认识，但上诉人与该第三个证人是相识的，所以其证言也是不可信的。3、本案程序看，是合法的。不管一审法官开庭传票上的法官与判决书上的法官是谁，但在开庭时都会提示法官是谁，是否申请回避的告知义务。上诉人一直都没有申请回避。所以综合上述三个方面，原审法院查明事实清楚，程序合法，我方请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原审判决。被上诉人张泽浓辩称：我方认为一审判决合法公正，维护了房屋买受人的合法权利。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。我方依法取得房屋所有权，我方向杜顺有购买房屋时，房屋登记在杜顺有名下，且当时的二审判决没有下来，根据物权法规定，房屋买受人有理由相信争议房屋是杜顺有的，杜顺有有权处理其名下的房产。我方按合同约定向杜顺有支付房屋的购房款，同时双方到房管部门办理房屋登记手续，现住房屋已经登记在我方名下，所以房屋应该归我方。我方在买本案争议房屋时，没有与他人恶意串通，而是依法取得涉案房屋所有权。关于价格的问题，我方给了25万，且负责全部税费，是合理对价。我在一审时也提过，杜顺有当时也以该价格在另案调解时将房屋卖予上诉人，但上诉人不同意。我方认为我方支付的价格是合理的对价。就算是二审下判后，杜顺有将房屋买给我方，没有告知我方房屋状况，我方也是善意取得房屋，房屋所有权应归我方。恳请二审法院查明本案事实，依法判决维持原判。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。本院二审另查明：根据上诉人的申请，本院委托司法鉴定机构对涉案房屋在杜顺有与张泽浓交易时间的市场价格进行评估，广州中誉房地产及土地评估有限公司于2011年10月24日作出评估意见：估价对象房地产于2009年7月13日的市场价总额为416930元。杨某确认上述评估意见。杜顺有和张泽浓认为：评估机构未了解评估时点房屋状况，且评估价格为交吉价，房屋交易为不交吉，故该评估意见不具备证据效力。评估机构答复：房屋状况的差别应由当事人提出，评估时双方当事人到达现场，但没有提出房屋状况的差异；评估价格为交吉价，根据当事人陈述房屋预计于2009年9月交付，与评估时点相差两个月，评估价格的交吉价和不交吉价区别不大。本院认为，首先审查一审审理程序，原审法院召集双方当事人参加公开开庭2次，原审合议庭续磊、陈碧溪和谭伟强主持了第二次庭审，当庭宣布了当事人诉讼权利义务，上诉人并未表示异议，二审上诉认为原审合议庭成员没有参加庭审，明显与事实不符，本院不予采纳。被上诉人杜顺有、张泽浓之间的房屋买卖关系是否恶意串通损害上诉人的利益，是本案的争议焦点。杜顺有作为房屋出卖方，在与上诉人之间的房屋买卖关系未终止前，将房屋出卖给被上诉人张泽浓，属于一房二卖，其明显是违约行为。被上诉人张泽浓否认其与杜顺有串通，但其与杜顺有之间的房屋买卖关系，交易价格远远低于市场价格，且其购买房屋的过程一不看房二不收房，与正常房屋交易行为不同，且有证人证言证明张泽浓知道涉案房屋处于诉讼阶段，可推定张泽浓有主观恶意。综上所述，张泽浓与杜顺有之间的房屋买卖合同，因恶意串通损害杨某的合法权益，本院依法认定无效。杨某要求张泽浓与杜顺有共同赔偿经济损失，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第445号民事判决；二、张泽浓与杜顺有于2009年7月23日办理的广州市白云区西槎路186号1402房的房产交易无效；三、杜顺有赔偿杨云姬诉讼开支房产档案查询费100元给杨云姬；四、杜顺有赔偿杨云姬诉讼开支律师费8000元给杨云姬；五、张泽浓对本判决第三、四项债务清偿承担连带责任。一审案件受理费150元、财产保全费1770元；二审案件受理费150元，均由杜顺有负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  郭东升代理审判员  柳玮玮二〇一一年十一月十七日书 记 员  钟小坚