陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第03524号原告李敏，女，汉族，1981年10月8日出生，大专文化，陕西延安市人，延安市宝塔区南大街**号院*单元***室居民，现住延安市宝塔区二十里铺桃源新村**号*单元***室，公民身份号码：6106021981********。被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司法定代表人张学军，系该公司总经理。住所地：陕西省延安市宝塔区大桥街中心，组织机构代码：73039859-1委托代理人侯保义，男，汉族，1972年4月3日出生，高中文化，陕西延安市人，延安市宝塔区南桥社区花石砭居民，现住该居委会30号院2屋1号，系该公司员工。公民身份号码：6106021972********。原告李敏诉被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告李敏及被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月17日，原告与陕西延安新世纪房地产开发有限公司红化四期项目部签订了翠微花园（红化四期）定购协议，购买了翠微花园3号楼5层3-20502号房屋1套，房屋总价款为411340元。合同签订后，原告支付了首付款171330元。因合同签订时，被告故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，诱使原告作出错误意思表示与其订立商品房买卖合同。为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定，向法院提起诉讼。诉讼请求：1、确认原告与陕西延安新世纪房地产开发有限公司红化四期项目部于2014年5月17日签订的《翠微��园（红化四期）认购协议》无效；2请求被告返还已付购房款171330元及利息18868元、并承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：翠微花园（红化四期）定购协议，证明1、原、被告双方签订了协议，并且被告已收受了购房款，双方签订的房屋订购协议应当认定为商品房买卖合同；2、合同签订时，被告未取得商品房预售许可证，依据法律规定该协议无效；3、被告在没有取得预售许可证的情形下出售房屋给原告，存在欺骗和隐瞒。证据二：陕西传媒网宣传报告，证明被告隐瞒事实真相，存在欺诈。被告辩称，对原告的诉讼请求，我公司均不予认可。我公司修建的该项目属保障性住房，根据延安市人民政府的会议精神我公司承建的红化四期翠微花园项目可以先开工后办理相关手续，可以以项目审批绿色通道推进。2011年我公司当时是以陕西延安新世纪房地产开发有限公司的名义承建了延安市市本级保障性住房建设项目，2013年6月5日又接到了延安市人民政府会议纪要指示由延安市房产管理办公室负责解除限价商品房项目委托，变更为商品房项目，至此我公司将该项目的所有手续变更为商品房手续，红化四期翠微花园项目承建单位变更为延安青河房地产开发公司，截止目前楼房主体已全部峻工。红化四期翠微花园项目开始承建时的企业是陕西延安新世纪房地产开发有限公司，变更为商品房时，又以延安青河房地产开发公司通过招拍挂承建的。陕西延安新世纪房地产开发有限公司在红化四期翠微花园的权利义务正在变更中，延安青河房地产开发公司已向延安市人民政府承诺2016年房屋可以交付使用，商品房预售许��证正在办理之中。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一：延安市人民政府的会议纪要三份，证明商品房预售许可证未及时办理的原因。经庭审质证，对原告提供的证据一翠微花园（红化四期）定购协议，被告对真实性无异议，但认为被告已经承诺商品房预售许可证取得以后可以在银行办理按揭贷款，现银行按揭贷款已经可以办理，且被告已承诺了楼房的交付期限，对证据一的合法性和证明目的不予认可，但该证据能够证明被告在未取得商品房预售许可证的情况下，向原告出售商品房的事实，对该证据的真实性、合法性和证明目的，本院予以采信；对原告提供的证据二陕西传媒网的宣传报道，并不能证明被告向原告销售商品房时存在欺骗和隐瞒事实的行为，对该证据的真实性、合法性本院予以采信，对证明目的本院不予采信；对被告提供的延安市人民政府会议纪要的证据，以证明被告未办理商品房预售许可证就对外预售商品房行为是有原因的，原告对该证据的真实性没有异议，对合法性和证明目的均有异议，地方政府的行为不得违反法律法规的规定，被告也不能以地方政府的会议纪要作为其未按照法律规定办理商品房预售许可证就对外预售商品房的行为是合法行为，对被告提供证据的真实性，本院予以采信，对合法性和证明目的本院不予采信。经审理查明，2011年延安市人民政府决定在红化四期修建翠微花园限价商品房项目，由延安市房产管理办公室委托陕西延安新世纪房地产开发有限公司承建，2014年5月17日，原告在未查看被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司有无相关商品房销售许可手续的情况下，与被告所属的陕西延安新世纪房地产开发有限公司红化四期项目部签订了翠微花园（红化四期）定购协议，购买了翠微花园3号楼5层3-20502号房屋一套，建筑面积96.13平方米，每平方米单价4279元，房屋总价款为411340元，合同签订当日，原告向陕西延安新世纪房地产开发有限公司红化四期项目部支付了定金10000元，2014年6月5日，原告又向陕西延安新世纪房地产开发有限公司红化四期项目部支付了购房首付款161340元。后该项目由延安市房产管理办公室负责解除限价商品房项目委托，变更为商品房项目，该地块由延安青河房地产开发公司通过招拍挂取得了土地使用权，庭审时延安青河房地产开发公司已取得了四证一书，2016年1月8日延安青河房地产开发公司取得了商品房预售许可证。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德、不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，当事人违反法律、行政法规的强制性规定，订立的合同，为无效合同。本案中，被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下，违反法律规定，与原告订立的定购协议，具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告收取了定金和购房首付款，该定购协议应当认定为商品房买卖合同，截至原告起诉前，被告仍未取得商品房预售许可证，原告与被告签订的商品房买卖合同，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，因被告的过错，导致商品房买卖合同无效，被告应当返还原告依据定购协议取得的定金和购房首付款，原告请求返还定金10000元和购房首付款和支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时，未尽到合同当事人的审查义务，其自身也存在过错的，原告要求被告承担已付购房款一倍的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对原告支付的定金10000元，被告应当双倍予以返还；被告以其未取得商品房预售许可证即对外预售商品房的原因在于地方人民政府，定购协议为有效合同，应当驳回原告诉讼请求的辩解理由，于法无据，本院不予采信，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告李敏与被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司2014年5月17日签订的定购协议无效；二、由被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司于本判决生效十日内一次性返还原告171330元，并按银行同期贷款利率支付利息（其中10000元从2014年5月18日起至实际支付之日止，161330元从2014年6月6日起至实际支付之日止）；三、由被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司于本判决生效十日内双倍返还原告定金10000元；四、驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6823元，原告已预交，现减半收取，实际由原告承担911.5元，由被告陕西延安新世纪房地产开发有限公司承担2500元，被告承担部分由被告在执行时一并交付原告。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审判员 张 虎二��一六年一月二十二日书记员 马亚妮