广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2011）佛南法民三初字第1416号原告吴冬梅，女，1976年8月20日出生，汉族，住广西藤县。委托代理人吴亚平，广东汇联律师事务所律师。被告佛山市南海汇璟豪苑房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区罗村街道罗湖北区金湖三街豪景花园601号首层4号商铺。法定代表人李庆辉。委托代理人徐秋文、黄慧湾，广东岭南律师事务所律师、实习律师。原告吴冬梅与被告佛山市南海汇璟豪苑房地产开发有限公司（以下简称汇璟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年9月15日立案受理后，由审判员黄婉君适用简易程序于2011年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴亚平与被告委托代理人徐秋文、黄慧湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴冬梅诉称：原、被告于2009年12月6日签订了商品房买卖合同，约定被告应于2010年8月30日前交付符合合同约定标准的商品房予原告使用。但是，到目前该商品房尚不具备交付条件，而且整个小区的公共设施及绿化等存在诸多问题。因为被告的迟延交付行为，导致原告目前仍在租房居住，每月支出租金2000元，远高于合同约定的违约金标准。故起诉，请求法院判令：1、被告赔偿因迟延交房导致的损失到实际交付房屋日止（以每月租金2000元计算，暂计到至起诉日为24000元）；2、本案的诉讼费用被告承担。被告答辩称：第一，原告主张答辩人未依约交付房屋的违约行为缺乏依据。理由是：1、房屋买卖合同中第八条约定了合理顺延房屋交付的情形。涉案房屋的煤气管道因燃气公司的原因没有及时安装，属于约定的因政府原因导致交楼时间向后顺延。2、涉案房屋已经在2011年1月20日符合交付条件。3、房屋符合交付条件后，被告通过约定的方式多次通知原告收楼，但原告无故拒绝，显然存在恶意。第二，原告向被告主张的损失缺乏依据。理由是：1、被告不存在违约。2、原告主张的数额没有依据。即使被告存在违约，也应当按照合同约定的方式承担违约责任。涉案房屋在2010年9月13日已办理好竣工验收，因为燃气公司的原因导致的迟延时间属于合同约定可以顺延的时间，即使被告违约，违约时间亦仅为14天。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供以下证据：1、原告身份证、企业法人营业执照复印件各1份。用于证明原、被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同1份。用于证明原、被告签订房屋买卖合同，合同约定2010年8月30日交房。3、证明1份。用于证明被告向原告出具证明未按期交楼。4、租房合同1份，物管费发票3份、租金收据7份。用于证明因被告未按期交楼，原告租房居住，租金每月2000元；该损失与合同约定的违约责任高出80%以上。被告在诉讼中提供以下证据：5、营业执照、组织机构代码证、预售许可证、房地产开发企业资质证书各1份。用于证明被告主体适格，与原告签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方均应诚实信用履行。6、南海区建设工程竣工规划验收合格证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、佛山南海供电局客户受电设施送电申请表、市政基础设施工程分部（子分部）工程质量验收记录、温馨提示（居民用户管道燃气报装指引）、物业管理公司证明各1份，照片6张。用于证明于2010年8月31日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程（土木建筑工程）竣工验收；至2011年1月20日，房屋的土木建筑、装饰装修、水、电、气等公共配套设备均已全面完成施工并经验收合格，已具备合同约定的交付条件；至今没有收到任何关于房屋质量的投诉。7、签收《证明》的业主签名表1份。用于证明业主领受《证明》时，未提出任何异议，显然原告对因电、煤气等设施的原因导致迟延交付房屋的客观情形，是知悉的；对答辩人在2010年8月31日组织房屋竣工验收，对电、煤气等市政设施将延期完工也是有足够的心理预期的。8、固话拨出接入清单、邮件详情单、收楼通知书各1份。用于证明被告通知原告收楼；因电信公司技术原因，只能查询到最近5个月的通话记录，其中2011年7月30日有对原告通知的电话记录；根据日常经验及常识（《民诉证据规定》第九条第三项），在房屋符合交付条件的初期，开发商会更频繁地通知业主收楼。被告履行了通知收楼的义务的可能性更大。9、物业管理费收费收据、业主（住户）手册签收单1组。用于证明同层（6楼）、同户型（X07户型）的业主均收楼；其中有的业主在《签收的业主签名表》上签名，即同样收到开发商通知的业主都以安居乐业的良好目的收楼，原告故意不收楼有明显恶意；没有业主投诉房屋质量问题。经质证、辩证，被告对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但合同也约定了延期交楼的条件；对证据3无异议；对证据4不予认可。原告对证据5无异议；对证据6中的温馨提示有异议，原告没有收到那份《温馨提示》，对照片有异议，是被告单方制作的；其他证据的真实性无异议，但只能证明具体验收的时间，不能证明被告曾经发出收楼通知；对证据7有异议，原告无法确认签名的是什么人，不知道签名的是不是业主；对证据8的真实性有异议，没有相关单位的盖章；对邮件详情单不予确认，也未能证明我方收到了相应的邮件；原告确认7月30日收到那个电话，但电话内容是物业公司打来询问原告是否购买车位；对证据9的收据真实性不予确认，与本案没有关系。签收单也不予确认，不知道是不是业主签名。经审查，本院对证据1－4、证据5、6的真实性予以认定。虽然被告对证据4不予认可，但该证据是原件，被告亦未提供足够的理由对其真实性予以否定，故本院确认其真实性。对于证据8的真实性予以认定。对于证据7、9因没有反映与本案争议事实有关的基本内容，故本院不将其作为定案依据。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：2009年12月6日，原、被告签订一份《广东省商品房买卖合同》（房屋唯一码为8187685620505）。该合同约定：被告应于2010年8月30日前将符合上述合同及相应附件约定标准的房屋交付予原告，原告亦应当在2009年12月6日支付购房款391233元。合同第九条约定，如出卖人逾期超过30天交付而买受人选择继续履行合同的，自第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，由出卖人支付买受人已付房款万分之一的违约金。2010年8月30日，被告向原告出具证明一份，该证明的内容为“兹有佛山市南海汇璟豪苑房地产开发有限公司因电及煤气设施等各种原因未能按照合同要求在2010年8月30日交付楼房于业主”。2011年7月30日，被告以其办公电话联络原告。同年10月9日，被告以特快专递方式向原告发出“收楼通知书”。原告至今未接收合同约定买卖的房屋。根据以上认定事实，本院认为：关于被告是否存在违约的问题。被告于约定交付房屋的当天，向原告发出书面证明，证实被告无法按约定的时间将符合约定标准的房屋交付原告，实属违约。被告就该问题提出两点抗辩事由，一是合同第八条同时约定了“因供水、供电及其他配套设施的报批安装导致未能如期投入使用，则从交付日期满后顺延”，二是涉案房屋已于2010年9月13日完成竣工验收手续，其违约期间仅为2010年8月31日起到9月13日止。针对上述第一点抗辩理由，参照买卖合同第八条规定的原文“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期”，即在被告援引该条款行使“据实予以延期”的权利之前，应当给予作为买方的原告“协商同意解除合同或变更合同”的权利，但被告未能举证其已在尽诚实信用义务的基础上与原告进行了协商，其单方面直接决定“据实予以延期”，明显侵害了原告的权益。再者，该条款为被告提供的格式条款，买卖合同中并未有显示、被告亦未能举证证实其已履行提示义务，则该条款不能作为被告实际并未违约的依据。针对第二点抗辩理由，由于合同已明确约定交楼标准，完成竣工验收仅为交楼标准之一，被告的这一抗辩意见无异于要求原告接受降低交楼标准的房屋，明显无理无据。关于被告在答辩意见中的其他主张，认为“因电及煤气设施等各种原因未能按照合同要求在2010年8月30日交付楼房于业主”是属于政府原因，但其在庭审过程中已承认，燃气设备的交付，是先由被完成一定的工程，再向燃气公司进行申报安装，其中迟延安装的责任在谁，被告根本未能明确反映。况且，所谓的“燃气公司”与“政府原因”根本毫无联系，被告这一抗辩理由无理无据。因此，被告关于其未构成违约的抗辩理由无理无据，本院全部不予采纳。关于原告是否存在恶意拒绝接收房屋的问题。被告一再主张，房屋已于2011年1月20日符合交付条件，则被告应当按约定尽早通知原告到场接收。被告在庭审中主张其已通过电话方式多次通知原告，但其所提供的通话记录中，其最早一次与原告通话的时间为2011年7月30日，而且由于被告无法反映通话的内容，原告因此提出反驳，认为该通话内容并非通知其接收房屋。根据法律的规定，有履行义务一方主张义务已履行完毕的，应当由有履行义务一方进行举证，故本院对被告上述主张不予采信。被告还提供了案外人的签名表及签收业主手册的依据，均不能证明房屋是否已经达到交付标准，更无法证实被告已履行了通知义务。而且，原告的起诉日是本年的9月15日，被告于同年10月9日才寄发了一份“收楼通知”，不足反映原告存在恶意。关于原告主张的违约损失是否适当的问题。被告于2011年10月9日向原告寄送了“收楼通知”，则原告应当按通知办理接收手续，现原告无故不到场，亦未提供证据证明房屋仍未达收楼标准，故本院认定原告所主张的租金损失计至2011年10月10日止。按双方合同约定，被告所应支付的违约金计至起诉日止约为14866元。现距离约定房屋交付日期已超过一年零一个月，原告在此期间支付的租金，属于原告因被告违约行为而遭受的损失，被告应依法予以赔偿。对于被告认为原告支付的租金与本案无关的辩解，本院不予采纳。本院结合目前房屋租赁市场的相关行情，酌定原告所主张的月租金标准合理，本院予以全额支持。综上所述，被告应当赔偿原告违约损失26000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市南海汇璟豪苑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告赔偿26000元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取为200元（原告已预交），由被告负担。被告所负担的诉讼费应与上述判项的款项一并迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉君二〇一一年十月二十四日书记员  尹 素