福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第2527号原告谭明海，男，1980年2月15日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。委托代理人陈海林，福建知圆律师事务所律师。被告厦门首开翔泰置业有限公司，住所地福建省厦门市翔安区春江里24号202室，组织机构代码69304825-X。法定代表人石守京，总经理。委托代理人王树人，北京市君致律师事务所律师。委托代理人徐蓉蓉，女，1969年10月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，系被告厦门首开翔泰置业有限公司员工。原告谭明海与被告厦门首开翔泰置业有限公司（以下简称为首开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月7日予以立案受理，依法由代理审判员李婧雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭明海及其委托代理人陈海林、被告首开公司的委托代理人王树人、徐蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭明海诉称，2013年3月3日，谭明海与被告首开公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：03048124），约定由谭明海向首开公司购买位于首开·领翔国际（A1-A）5#楼8层01单元，建筑面积共124.53平方米，每平方米9228元，总金额为1149163元（币种人民币，下同）。合同签订后，谭明海在2013年3月3日前付清了首付款399163元，当天首开公司开具了发票，余款750000元谭明海向银行申请按揭贷款，按揭款在2014年12月4日转账至首开公司账户，并由首开公司开具了发票。根据合同约定，首开公司应在2014年2月28日前将符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付给谭明海使用，但是首开公司直到2015年3月2日才叫谭明海去看房，并让谭明海签订了一份《交房确认书》，但是并没有把商品房钥匙及相关资料交付给谭明海，看房时还发现房屋出现卫生间水管漏水、厨房地面没低5公分、墙壁、阳台空鼓及地面渗水等问题。直到2015年8月3日，谭明海收到首开公司的交房。谭明海认为，根据《商品房买卖合同》第九条规定，若首开公司逾期交付商品房超过90天的，原告要求继续履行合同的被告应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起即2014年2月29日起开始算违约金，被告应按原告已付款的万分之1.5计算违约金，已付房款399163元从2014年2月29日起算至实际交付之日即2015年8月3日止，该部分违约金为399163元×520天×0.15%=31134.714元；已付房款750000元从2014年12月4日起算至实际交付之日即2015年8月3日止，该部分违约金为750000元×242天×0.15%=27225元。上述合计58359.714元。被告在交房时并未向原告提供被告应当提供的资料，也未告知是否可以委托办理产权证的相关事宜，也未安排人员接受委托。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。如因被告不作为等原因，致使原告不能在商品房交付使用后90日内即2015年10月31日取得房屋权属证书，为此，被告应从2015年11月1日起每日按原告已付款的0.05%向原告支付违约金，直至与原告取得房屋权属证明之日。综上，谭明海请求法院判令：1、首开公司立即向谭明海支付逾期交房违约金58359.714元（逾期交房违约金：首付款399163元部分从2014年2月29日至实际交付之日即2015年8月3日止，按每日万分之1.5支付；余款750000元从2014年12月4日起算至实际交付之日即2015年8月3日止，按每日万分之1.5支付）；2、首开公司立即向谭明海支付逾期办理权属登记的违约金（逾期办理权属登记违约金2015年11月1日起算至实际办完整为止，按每日0.005%支付违约金）；3、首开公司立即向谭明海返还2015年3月2日至2015年9月1日的物业费1634.6元；4、本案诉讼费用由首开公司承担。被告首开公司辩称，一、关于原告谭明海所诉迟延交房问题以及物业费问题，由于谭明海购房余款于2014年12月4日才到首开公司账户，按照双方所签合同和补充协议约定，“如在本补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款的，……房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，……物业管理费应自本协议约定的交房期限届满之日起，由买受人承担”。谭明海于2015年3月2日已办理入住手续。二、谭明海诉请支付违约金，理由不符合双方合同约定，谭明海所购房屋具备合同约定的交接条件，房屋已经有关部门验收，取得了竣工验收合格证；消防验收合格证。谭明海已经前往验房。其所诉的理由，不构成合同约定的拒收房屋理由。依据《买卖合同》附件六第二条第七款第三项的约定“买受人在接受房屋时，除房屋主体结构存在严重质量问题影响正常居住使用外，不以房屋的建筑、材料等存在细节处理不当、施工不符合规范等质量问题为由拒绝接受房屋”。三、关于迟延办理产权证问题。由于谭明海购房余款迟延，按合同约定，应予顺延。依据补充协议第四条第七款，双方约定：办证时间是365天。以谭明海2014年12月4日交清购房款起算，最后截止时间为2015年12月4日。现只要谭明海提供相关手续，即可办证。本院经审理查明，2013年11月7日，原告谭明海与被告首开公司签订商品房买卖合同一份，约定，谭明海向首开公司购买首开·领翔国际（A1-A）5#楼8层01单元房屋，总价款为1149163元。其中，第六条约定，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式，2013年3月3日前付清首付款399163元，余款买受人向银行申请按揭贷款。按揭付款方式及期限详见补充协议。第八条约定，交付条件与期限，出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人适用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5%的违约金。第十一条约定，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。第十四条约定，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议中，第一条约定，按揭付款方式及期限。1、若出卖人与买受人协商以商业贷款/公积金/商业贷款和公积金组合贷款方式支付商品房价款，则买受人于签订本合同时支付首期商品房价款人民币399163元，余款人民币750000元由买受人在合同签订后向银行申办按揭贷款支付。买受人委托按揭贷款银行将取得的按揭贷款全部一次性转付至出卖人指定的银行账户。……第二条，商品房的交付。1、出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如在本补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自本协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。在买受人付清应付款和/或违约金后出卖人交付房屋的，仍视为该房屋已在本协议约定的交房期限届满之日交付。第四条约定，费用及产权证书的办理事项。5、出卖人以电话形式或在该房屋所在小区内张贴公告发出办理产权通知，即视为出卖人履行合同规定的通知义务，买受人应自行跟踪了解办证进程。7、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按合同第十四条第2项处理。2013年3月3日，原告谭明海向被告首开公司支付购房款399163元。2013年12月，首开·领翔国际A1-A建设工程（翔安X2009G05地块）经消防验收合格，并于2013年12月6日通过建设工程竣工验收备案。2014年11月20日，原告谭明海与中国建设银行股份有限公司厦门市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定谭明海自2014年11月20日起至2034年11月20日止向中国建设银行股份有限公司厦门市分行贷款750000元整。2014年12月4日，原告谭明海向被告首开公司支付购房余款750000元。2015年8月3日，被告首开公司向谭明海交付讼争房屋，原告谭明海向北京宝景物业管理有限公司厦门分公司缴纳物业费、公维金、预售公摊水电费合计1634.6元。上述事实，有原告谭明海与被告首开公司陈述在案的庭审笔录及谭明海提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、厦门市地方税务局通用机打发票、被告首开公司提供的个人住房（商业用房）借款合同、厦门市翔安区公安消防大队建设工程消防验收意见书、厦门市建设工程竣工验收报告等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。本院认为，原告谭明海与被告首开公司签订的商品房买卖合同及补充协议的内容均不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。1、对于谭明海主张的逾期交房违约金问题。双方在《商品房买卖合同》中约定首开公司应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付谭明海使用，同时在合同附件六补充协议中第二条第一款约定，如在本补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自本协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。在买受人付清应付款和/或违约金后出卖人交付房屋的，仍视为该房屋已在本协议约定的交房期限届满之日交付。谭明海于2014年11月20日与中国建设银行股份有限公司厦门市分行签订个人住房（商业用房）借款合同，于2014年12月4日向首开公司支付购房余款，其未在合同约定的交房期限届满之日付清购房款，首开公司有权拒绝交付房屋，交房期限相应顺延。谭明海认为所购房屋不符合合同约定的交付条件，但未能提出充分、确实的证据证明其主张，且涉诉房屋所在的首开·领翔国际A1-A建设工程（翔安X2009G05地块）已于2013年12月经消防验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。综上，可以认定首开公司不存在逾期交房行为，故谭明海主张首开公司自2014年2月29日起承担逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。2、对于谭明海主张的逾期办理权属登记违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》第十四条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。同时，双方在合同附件六补充协议第四条第7款约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按合同第十四条第2项处理。首开公司于2015年8月3日向谭明海交付房屋，根据合同附件六补充协议第三条第7款约定，首开公司应于2016年8月3日前为谭明海办理妥房屋权属登记手续并使谭明海取得房屋权属证书，故谭明海主张自2015年11月1日起计算逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。3、对于谭明海主张的返还2015年3月2日至2015年9月1日物业费的问题。因《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条中约定，如在本补充协议约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款和应交的税费）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费应自本协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。双方约定的交房期限届满之日为2014年2月28日，故谭明海主张首开公司返还2015年3月2日至2015年9月1日物业费的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭明海的诉讼请求。本案案件受理费1300元，因适用简易程序，减半收取为650元，由原告谭明海负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  李婧雯二〇一六年一月四日代书 记员  黄绿洲附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。