陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕1024民初311号原告山阳县丰华物业有限公司住所:山阳县城关街道办事处东城路法定代表人张建华，系该公司经理委托代理人谢晓东，山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。被告刘霞，女，汉族，居民。被告刘锋，男，汉族，居民。系刘霞之夫。被告尤小青，女，汉族，居民。被告南晓峰，男，汉族，居民。第三人张科，男，汉族，居民。原告山阳县丰华物业有限公司与被告刘霞、刘锋、尤小青、南晓峰及第三人张科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理。在审理中，经原告申请，本院依法追加被告尤小青、南晓峰及第三人张科参加诉讼。本案本院依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢晓东，被告刘霞、刘锋、尤小青及第三人张科到庭参加了诉讼，被告南晓峰经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告双方于2014年7月9日签订房屋租赁合同，将原告综合商城二号楼1-2层八套房屋出租给被告，租赁期限自2013年1月1日到2016年12月30日，租金每年25万元。合同约定：“乙方逾期未交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的百分之五，以天数计算向甲方支付违约金”。合同签订后，原告依照合同约定交付了承租房屋，被告从2015年1月至今拖欠原告房屋租金未缴纳，故起诉，请求：1、请求解除原告与被告刘霞、刘锋签订的房屋租赁合同及四被告转租给第三人张科的房屋租赁合同；2、判令四被告及第三人张科限期腾出房屋交付原告；3、判令被告给付拖欠原告房屋租金395831元（到2016年7月31日前）并承担违约金12500元，以上合计408331元；4、判令四被告承担2016年8月1日至四被告及第三人张科腾房之日止的房租。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同。以证明原、被告之间签订有合法有效的房屋租赁合同且已实际履行，合同约定了期限4年，从2013年1月1日至2016年12月30日止，年租金25万元，违约金条款等事实。2、房屋租金收据两张，以证明被告支付原告两年房租50万元（2013年1月1日至2014年12月31日），从2015年1月1日至2016年7月31日计19个月租金一直未付的事实；3、张科的调查笔录及5张汇款凭证，以证明四被告系合伙关系，以刘霞、刘锋名义与原告签的租赁合同，租赁原告商城二号楼1-2楼八套房，四被告又将该八套房部分给转租给第三人张科，张科将租金通过银行汇款至尤小青、南晓峰账户上的事实。被告刘霞辩称：我同意原告解除房屋租赁合同的诉讼请求，交回房屋；我只欠原告2015年12月以前的房屋租金，同意承担，2016年至今的租金我不承担，因为双方都存在过错，在合同有效期内我们已经和人谈好了转租，因原告阻扰而未能成功转租，且我方投入了装修、空调等设备希望给予适当处理，被告存在很多过错，不是我方故意拖欠房租的。被告刘锋辩称：第一次签合同后我就是在店里帮忙给修水电的，第二次延展合同时我是代我妻子刘霞签的；在租赁房屋期间，被告存在管理不善等诸多问题；期间我方多次想转租房屋，原告不停阻扰致使我方不能达成通过转租房屋以清偿原告房租的目的；我们的合伙人尤小青和第三人张科到原告处缴纳房要求租继续租赁，但原告法人拒收；原告要求我承担连带责任不成立，不应该让我承担责任。被告尤小青答辩：我同意被告刘霞、刘锋的意见，因为原告管理不善，乱停车造成我们合伙经营的鸭掌门火锅店的门都开不了，为此发生了很多纠纷，但是我从未想过不给原告支付房租，只是想通过转租把欠原告的房租给清偿了，但是因为原告的过错至今不能转租。我们跟张科之间没有任何纠纷，张科把房租交给我们，我们把房租交给原告了。2015年6、7月份交的2014年的房租，张科把2015年12月31日之前的房租全部交清了，我们和原告的租赁合同2015年就到期了，现在已经这样了，我同意解除租赁合同。第三人张科辩称：我以前和他人合伙从被告处转租房屋经营“盛唐足道”，没有书面合同，到2013年时房费是我一个人承担的，以后是我一个承租。2013年至2016年6月底的房费我已经给南晓峰和尤小青了，有银行回执；鸭掌门不开时我的房费已经交清了，2016年3月份我又重新翻新、装修了，至今还未装修完；经营时因为车位的问题经常发生纠纷属实，我现仍希望继续签订合同。被告及第三人未提供证据。被告南晓峰经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经当庭举证、质证和本院审核，对原告方提供证据1、2，被告及第三人均无异议，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信；对原告出示的证据3，被告方质证认为：对张科陈述已支付房租到2016年6月30日与事实不符，张科已支付房租到2015年12月31日，其余部分陈述及5张汇款凭证无异议，本院认为，对张科陈述房租交纳期限时间不予采信，对其余部分陈述及5张汇款凭证予以采信。根据对上述证据的分析、认定以及原、被告的陈述，可以确认以下事实：2014年7月9日，原告山阳县丰华物业有限公司（甲方）与刘霞（乙方）签订房屋租赁合同，将原告所有的综合商城二号楼1-2层八套房屋继续出租给刘霞。合同约定租赁期限四年，从2013年1月1日起至2016年12月30日止；合同约定租金及交纳办法为：合同签订之日起，乙方一次交清当年约定租金贰拾伍万整，先付后用，以后每年租金依次类推。合同在双方的权利义务第2项约定：“乙方逾期未交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的百分之五，以天数计算向甲方支付违约金”，合同还约定了其它事项。在合同上，承租方为刘霞，刘锋作为承租方的代表人在合同上签字。合同签订后，被告方于2014年8月27日交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的房租25万元，2015年7月13日交纳了2014年1月1日至2015年12月31日（笔误,应为2014年12月31日）的房租25万元。被告从2015年7月后所经营的火锅店就一直关门停业，2015年度及以后的房租未交纳，原告诉至本院。另查明，被告所经营的“山阳县鸭掌门火锅店”营业执照上登记的经营者为刘霞，组织形式为个人经营，实际是由刘霞、尤小青、南晓峰三人合伙经营，合伙人之间未进行清算。还查明，被告所承租的房屋，将其中西边1-2层两套房屋转租他人经营，现在的实际经营者为第三人张科。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告刘霞2014年7月9日所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约定将租赁物交付被告使用，被告应按合同约定使用租赁物并按约定交纳租金，被告未按约定交纳2015年后的租金，属违约行为，应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告支付租金的诉讼请求应予以支持，因租赁物一直由被告实际占用，按合同约定，被告应支付的租金为2015年1月起到实际返还租赁物之日止按年租金25万计算；原告起诉要求解除与被告的租赁合同，在本案审理中，被告方同意解除与原告签订的房屋租赁合同，故对原、被告的房屋租赁合同依法予以解除。被告方将承租的部分房屋转租给第三人，因原告与第三人无合同关系，现原、被告同意解除房屋租赁合同，故被告及第三人应向原告履行返还租赁物的义务。原告要求被告按合同约定给付迟延履行租金的违约金，因原、被告在合同履行中已实际变更了房屋租金的支付时间，故原告该项的诉讼请求本院不予支持。原告起诉要求刘霞丈夫刘锋承担民事责任，因刘锋在合同上是作为刘霞的代表人签字，刘锋非本案合同当事人，故应驳回原告对刘锋的诉讼请求。被告刘霞、尤小青、南晓峰三人之间虽无书面合伙协议，“山阳县鸭掌门火锅店”营业执照上登记的经营者为刘霞（个人经营），但到庭的刘霞、尤小青均承认三被告属合伙关系，第三人张科转租房屋的租金由尤小青、南晓峰收取，故三被告合伙关系成立，应共同对外承担民事责任。被告辩称其合伙人曾向原告提出交纳房租继续租赁房屋原告拒绝及原告阻扰致使被告方不能转租房屋，所以只负担2015年度以前的房租的意见，因被告并向本院提供支持其辩解理由的证据，依照法律规定，对被告的辩解意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除2014年7月9日原告山阳县丰华物业有限公司与刘霞签订的房屋租赁合同；由被告及第三人返还租赁物交付原告；二、被告刘霞、尤小青、南晓峰给付原告从2015年1月起到实际返还租赁物之日止按年租金25万计算的房屋租金；三、驳回原告对被告刘锋的诉讼请求；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费6200元，由原告负担1200元，被告负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。审 判 长  李传宏审 判 员  王 鹏人民陪审员  耿信社二〇一六年八月三日书 记 员  姚 莉