山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初417号原告：王兆海，男，1981年5月15日出生，汉族，居民，住吉林省江源县。委托代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。委托代理人：曲春道，任公司职工。被告：威海鑫辰房地产开发有限公司。委托代理人：周锋，任公司职工。原告王兆海与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、威海鑫辰房地产开发有限公司（威海鑫辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告王兆海及其委托代理人魏加财，被告海基置业公司的委托代理人曲春道，被告威海鑫辰公司的委托代理人周锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王兆海诉称，2010年9月1日，原告与被告签订商品房预售合同，购买龙口东海黄金海岸海韵苑第8幢8号2单元11层1101室。合同签订后，原告依约交付首付款150160元及各项费用，因被告原因导致原告按揭贷款至今仍无法办理，合同目的无法实现，给原告造成巨大损失，原告诉至法院，请求依法判令：１、解除原告与被告的购房合同；２、被告返还原告购房款150160元；３、被告承担原告已付房款的利息（原告交款之日2010年9月1至被告返还之日的利息，按照同期银行贷款利率计）；４、被告返还担保费、评审费、契税、中介服务费、纳税证明等各种费用合计8155元。5、被告承担装修损失约41000元；6、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第5项装修损失诉讼请求。原告请求解除合同的依据为：１、购房合同第六条的约定及《最高人民法院》第二十三条的规定，因被告的原因导致原告无法办出贷款，无法订立贷款合同，无法实现原告的合同目的。２、购房合同第十五条的约定及《最高人民法院》第十九条的规定，因被告的原因无法为原告办出产权证，导致原告的合同目的不能实现。３、购房合同第十四条的约定，被告所提供的房屋至今没提供供暖设备，也无法实现原告的合同目的。被告海基置业公司辩称，１、原告所述与事实不符，涉案房屋一直可以办理银行贷款。商品房办理银行贷款有两种类型，一种是预售状态下办理的预抵押贷款，另一种为预售到期后房产大证办理后的正式抵押，二者区别是抵押物的不同，有效的时间从预售期开始到房产证办理完毕均可通过上述两种方式之一取得银行贷款。涉案房屋目前处于正式抵押贷款办理阶段，可以办理银行贷款。２、双方签订的商品房合同第六条关于付款方式的约定第三项明确约定办理按揭手续是买受人（原告）的义务，被告作为开发商是以提供帮助为目的而并非为原告办理银行贷款承担任何义务。３、双方的商品房预售合同补充协议第二条也明确约定了如果原告无法按照约定取得银行贷款，原告有义务将剩余房款一次性交齐。４、原告交房入住将近六年，涉案房屋原告早已装修完毕且入住或出租，原告的合同目的已经实现并且原告迟迟未交齐全款，侵犯的是被告的合同既定利益，被告当庭要求原告马上履行合同，取得银行贷款，同时被告保留另案起诉追究原告逾期付款的违约责任的权利。５、关于原告所称涉案房屋不能办理房产证与事实不符，实际上涉案房屋早已取得房产大证并且根据合同法第九十四条的约定原告在2010年10月1日办理完房屋交接，在60天之后2010年12月2日开始原告有权解除合同。原告解除权的行使时间为一年，自2011年12月2日开始原告的解除权已经消灭，原告无权解除合同。６、被告已经按照合同约定的条件交付了房屋，至于供不供暖并不是开发商的义务而是由物业管理，原告就供暖问题应向物业部门反映，开发商没有义务保证楼房的供暖。被告威海鑫辰公司答辩意见同海基置业公司，另补充一点，涉案房屋的产权大证于2013年已办理完毕。经审理查明，2010年9月1日，原告与被告签订商品房预售合同，购买龙口东海黄金海岸海韵苑第8幢8号2单元11层1101室。合同第四条约定，房屋总价款为300160元；第六条“付款方式及期限”约定，买受人应于2010年9月1日付清首付款人民币150160元整，余款150000元应于甲方通知之日起一周内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2……；3……。2010年9月31日，原告与被告就该预售合同签订补充协议，协议第一条约定，“……《商品房买卖合同》中第六条第三款约定：买受人应于接到出卖人通知之日起7日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关材料交付出卖人确认；现经双方协商同意：《合同》签订之日即视为出卖人通知买受人办理按揭贷款之日，出卖人不再另行通知”；协议第二条约定，“买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项，否则出卖人不予交房且不承担逾期交房违约责任……”；协议第三条约定，“买受人采用银行贷款方式付款的，如因买受人原因银行拒绝向买受人提供按揭贷款的，买受人应在接到银行或出卖人告知之日起10日内将购房款余额一次性支付给出卖人，逾期出卖人有权解除合同。如银行因政策调整或其他事项不能按买受人所申请的贷款金额或贷款年限发放按揭贷款，买受人应在收到告知或通知之日起10日内按照银行能够批准的贷款金额或贷款年限办理完毕贷款手续，并向出卖人补交差额款。如买受人未在规定时间内办理完毕贷款手续并补交差额款，每逾期一日，买受人按合同价款的0.5%向出卖人支付违约金，逾期达10日，违约金按双倍支付，出卖人并有权解除合同，并将该商品房另行出售……”。原告于2010年8月20日、2010年9月1日分两次交纳首付款共计150160元，海基置业公司向原告出具收款收据；原告另交纳担保费1500元、评审费750元，龙口市南山担保有限公司向原告出具收款收据执存；原告交纳纳税证明325元，威海鑫辰房地产开发有限公司向原告出具收款收据；原告交纳契税、中介服务费5580元，龙口鑫辰地产企划营销有限公司向原告出具收款收据执存。庭审中，原告提交录音资料一份，证明因被告方原因导致原告无法办理银行贷款，合同目的无法实现。被告对该录音资料证明的内容不予认可，主张一直可以办理贷款，是因原告的原因导致未能办理银行贷款，不同意解除合同。原告以海基置业公司、威海鑫辰公司、大庆市隆桥房地产经纪有限公司、龙口鑫辰地产企划营销有限公司为被告提起诉讼，请求解除商品房预售合同。开庭庭审前，原告申请撤回对大庆市隆桥房地产经纪有限公司、龙口鑫辰地产企划营销有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。另查明，涉案房屋系二被告合作开发，于2010年9月1日签订合同当日交付原告，原告将涉诉房屋进行了装修。涉案房屋所在楼盘于2013年8月13日取得龙房权证东海字第2013129**号房屋产权大证。上述事实，有开庭笔录、商品房预售合同及补充协议、收款收据、录音资料、龙房权证东海字第2013129**号房屋产权大证等证据在卷佐证。本案的焦点问题有二，一是原告能否以因出卖人的原因无法办理银行按揭贷款为由主张解除合同。二是原告能否以无法办理产权登记为由主张解除合同。一、原告能否以因出卖人的原因无法办理银行按揭贷款为由主张解除合同。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同及协议合法有效，双方均应守约履行。合同第六条约定了原告采用按揭贷款方式向被告支付剩余房款，并未约定被告方代原告办理按揭贷款的义务。同时，补充协议第三条约定，如因买受人原因银行拒绝向买受人提供按揭贷款的，买受人应将购房款一次性支付给出卖人；如因银行政策调整或其它事由不能按买受人所申请的贷款金额或贷款年限发放按揭贷款，买受人应当按照银行能够批准的贷款金额或贷款年限办理完毕贷款手续，并向出卖人补交差额款。原告提交2016年1月8日与被告公司员工的通话录音，证明系被告方的原因无法办理银行按揭贷款。但从录音内容来看，无法证明原告在2010年未办理按揭贷款的原因在被告，原告亦未提交证据证明其按合同约定履行了持有关材料到银行办理按揭贷款手续的义务；且根据双方补充协议第三条的约定，如银行不能发放贷款或不能按原告申请金额发放贷款，由原告负责补交差额款。故原告以系被告原因无法办理银行贷款为由，主张解除合同，证据不足，且与补充协议的约定不符，本院不予支持。另，原告于2010年9月1日签订合同当日即办理房屋交付手续并进行了装修，按照补充协议第一条“合同签订之日即视为出卖人通知买受人办理按揭贷款之日，出卖人不再另行通知”的约定，签订合同后原告即应办理银行按揭贷款，即便如原告所言因被告原因无法办理银行按揭贷款，现已时隔近六年的时间，原告以该理由主张解除合同，亦早已超过法律规定的解除权行使的除斥期间。二、原告能否以无法办理产权登记为由主张解除合同。涉诉房产于2010年9月1日交付，根据合同第十五条的约定，原告应于交付使用后90日内办理房屋产权登记，逾期原告可以退房。即原告自2010年12月2日享有合同解除权。根据《最高人民法院》第十五条第二款之规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使，解除权消灭”。原告在解除权发生之日起一年内未行使该权利，其解除权归于消灭；且涉诉房产的产权大证亦已取得，原告现完全可以按照合同约定持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续，从而实现商品房买卖合同的目的。故原告在其合同解除权已经归于消灭，且商品房买卖合同的目的完全可以实现的情形下，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告另依据《商品房预售合同》第十四条的约定，主张房屋至今没有提供供暖设备，致使原告合同目的无法实现，请求解除合同。因供暖问题属于物业服务合同范畴，其是否达到使用条件不影响合同目的的实现。故原告据此主张解除合同于法无据，本院不予支持。综上，无论依约定解除还是法定解除权，原告均不具备请求解除《商品房预售合同》的条件，故对其主张本院不予支持。另外，原告基于合同解除请求被告返还购房款150160元及利息、各项费用8155元的主张，因其基础依据不存在，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告王兆海的全部诉讼请求。案件受理费4386元，减半收取2193元，由原告王兆海承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年八月二十六日书记员 李军成