昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第19号原告陈社，男，1952年11月25日出生，汉族。委托代理人王蔚、邓金荣，云南乾太律师事务所律师，一般授权代理。被告重庆西亚物业发展有限公司。委托代理人张冬硕，北京莫少平律师事务所律师，特别授权代理。被告呈贡欧陆房地产开发有限公司。委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。本院于2014年12月23日受理原告陈社诉被告重庆西亚物业发展有限公司（以下简称：西亚公司）、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司（以下简称：欧陆公司）房屋买卖合同纠纷一案后，依法组成合议庭于2015年6月16日在本院第九法庭公开开庭进行审理，原告陈社的委托代理人王蔚、邓金荣，被告重庆西亚物业发展有限公司的委托代理人张东硕，被告呈贡欧陆房地产开发有限公司的委托代理人张德刚到庭参加诉讼。后本院于2015年6月16日作出（2015）呈民初字第19号民事裁定书裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。原告陈社诉称：原告于2000年8月25日与被告西亚公司签订商品房购销合同一份，约定原告以430120元的价格向被告购买位于昆明西亚园林小区第30XX号房屋，房屋面积为181平方米。原告向被告交付了全部购房款及相应维修基金、契税等费用共计450120元。后原告多次催促被告办理房屋产权证，但被告一直拖延，现被告将房屋私自办理至被告名下，已经严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告欧陆公司立即为原告办理并交付昆明西亚园林小区第30XX号房屋的《房屋所有权证》。二、被告欧陆公司立即向原告赔偿逾期办理《房屋所有权证》的违约金44830.59元。三、本案案件受理费由被告欧陆公司全部承担。被告西亚公司答辩称：西亚公司仅为商品房购销合同名义上的签约人，而非实际履约人，涉案房屋现在也未登记在西亚公司名下，西亚公司没有实际履行能力。欧陆公司已于2007年变更股东及法定代表人，与西亚公司为完全独立的两个主体。至今未能办理过户登记，原告也存在过错，其尚未缴纳契税等相关费用，虽然原告称房款之外多缴纳的款项就是契税等相关费用，但是西亚公司已经将相关材料全部移交给欧陆公司，无法对此情况进行核实。被告欧陆公司答辩称：一、假设原告提交的购房合同是真实的，根据该合同，售房者为本案被告西亚公司，被告欧陆公司没有义务为原告办理产权证。二、本案基本事实不清，被告原法定代表人郭君稳因涉嫌经济犯罪，已被司法机关依法逮捕，而被告公司的相关材料也被公安机关依法查封，被告对本案的相关事实无法进行核实，且涉案房屋也已经被昆明市公安经侦支队查封，不得登记、变更、转移。三、经到呈贡新区房产登记中心查询，本案涉案房屋并未登记在被告名下，也没有该套房屋的任何登记信息。四、被告没有为原告办理产权证的权力、职能，被告仅是在原告办证条件成就时把相关材料报房地产管理部门。由于原告至今尚未提供相关资料并交清税费，故原告要求被告办证的条件并未成就。五、涉案房屋在销售给业主前登记在被告名下，是合法合规的行为，是一种初始登记，在房屋出售给购房者后，房屋才变更登记在购房者名下。而至今原告未能取得产权证，其责任不在于被告，被告不应承担原告所主张的逾期办证的违约金。六、根据司法鉴定结果，西亚园林小区有115套房屋属于违法建盖，根本无法办理房产证。综上，请人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。原告陈社向本院提交以下证据：一、身份证复印件一份，欲证明原告身份情况。二、工商信息登记卡片两份，欲证明被告主体适格。三、商品房购销合同一份，欲证明原被告之间建立了真实合法有效的房屋买卖合同关系。四、购房发票两份，欲证明原告支付购房款的情况，其中超过购房款多支付的20000元即为契税、维修基金等费用。五、个人住房按揭（抵押）借款合同、借款凭证各一份，欲证明原告通过银行贷款支付了部分购房款，购房款已经全部付清。六、房屋登记簿查阅摘抄表、房屋所有权登记申请书复印件、建筑工程验收证明书复印件各一份，欲证明原被告合同约定买卖的昆明西亚园林小区第30XX号房屋，就是房管机关办理产权登记的第X幢1XX号房屋。七、物管费缴纳证明一份，欲证明原告已经入住所购房屋及其物管费缴纳情况。被告西亚公司质证认为：对原告提交的所有证据均无异议。被告欧陆公司质证认为：对原告提交的第一、二组证据无异议。第三、四、五组证据的真实性无法核实，被告的材料均被查封，即使合同真实，也证明房屋的出售方为被告西亚公司，而非欧陆公司。对第六组证据中房屋登记簿查阅摘抄表的关联性有异议，不能证明涉案房屋归原告所有；对房屋所有权登记申请书复印件不予认可，真实性无法核实；对建筑工程验收证明书复印件无异议，但是不认可证明目的。第七组证据与本案无关，不予认可。被告西亚公司向本院提交以下证据：一、建设工程规划许可证复印件，建设用地规划许可证复印件各两份，欲证明涉案房屋所在小区的开发建设主体为被告欧陆公司。二、商品房预售许可证复印件一份，欲证明涉案房屋的预售主体为被告欧陆公司。三、工商信息登记卡片一份，欲证明欧陆公司已于2007年7月24日将公司股东及法定代表人进行了变更，现欧陆公司由郑宣明实际控制并担任法定代表人。原告陈社质证认为：对被告西亚公司提交的所有证据均无异议，应当由欧陆公司来承担法律责任。被告欧陆公司质证认为：对被告西亚公司提交的所有证据均无异议。被告欧陆公司向本院提交市长邮箱回复复印件一份，欲证明目前西亚山庄小区情况复杂，市政府和区政府都未明确答复业主办理产权证事宜。原告陈社质证认为：对市长邮箱回复复印件的真实性认可，但不认可关联性及证明目的，该份答复不属于正规的行政公文，仅仅只是从政府行政治理的角度，对西亚山庄的业主进行的口头答复，且答复内容也并不明确。被告西亚公司质证认为：对市长邮箱回复复印件的关联性不予认可。针对原被告提交的证据材料，本院认证认为：原告提交的所有证据客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。被告西亚公司提交的证据客观真实，原告及被告欧陆公司均无异议，本院予以采信。被告欧陆公司提交的市长邮箱回复复印件与本案无关，本院不予采信。本院根据庭审中原、被告双方当事人的自认及本院的认证情况，依法确认如下法律事实：被告欧陆公司系涉案房屋所在的西亚园林小区的建设单位，同时被告欧陆公司已经取得相应的预售许可证。2000年8月25日，原告与被告西亚公司签订商品房购销合同一份，约定原告以430120元的价格向被告西亚公司购买位于呈贡县洛羊镇水海子村蛤蟆山昆明西亚园林小区第3060号房，房屋的建筑面积为168平方米。合同第十五条对产权登记进行了约定：“甲方须在商品房验收合格之日起60天内，依照《云南省城市房屋产权产籍管理实施细则》第十二条第一项规定向房屋所在地的县级以上房地产产权登记机关申报房屋产权来源，填报《新建房屋申报登记表》、；提交分幅图、分丘图、分户图。经产权登记机关审查验证准予产权登记后由甲方以书面形式通知乙方办理权属登记手续。时间以送达签字日期或邮戳日期为准。乙方在接到甲方通知之日起，30天内持购房经济决算凭证及生效后的本合同向房屋所在地的县级以上房地产产权登记机关办理权属登记。如因甲方逾期申报验证造成乙方逾期办理权属登记的，逾期登记费用由甲方承担。”同日，被告欧陆公司向原告陈社出具发票一份，载明收到房款140120元。2000年12月26日，原告陈社作为借款人，被告欧陆公司作为担保人，与中国农业银行呈贡县支行签订个人住房按揭（抵押）借款合同一份，约定原告向中国农业银行呈贡县支行贷款310000元用于购买位于呈贡县房屋，中国农业银行呈贡县支行于当天出具借款凭证一份，载明上述贷款已入借款人账户。2000年12月29日，被告欧陆公司向原告陈社出具发票一份，载明收到西亚山庄别墅房款310000元。原告陈社于2008年入住所购房屋并居住至今。另查明，在本院向昆明市呈贡区房产档案馆中调取的“呈贡县单位房屋所有权登记申请书”中载明，由被告欧陆公司作为申请单位进行所有权登记申请的位于“呈贡县洛羊镇水海子村蛤蟆山”的幢号为“X”，房号为“167”的房屋建筑面积为187平方米，与该房屋对应的建筑工程验收证明书中载明“工程名称”为“西亚山庄3060别墅”。经向昆明市呈贡区房产档案馆查询，位于“呈贡县洛羊镇黄土坡村民委员会水海子蛤蟆山”的幢号为“I”，房号为“167”，建筑面积为187平方米的房屋所有权人为被告欧陆公司，房产证号为“（2001）02059”。本院认为：原告陈社与被告西亚公司签订商品房购销合同系双方真实意思表示，但是根据本院确认的事实，被告西亚公司并非涉案房屋的开发商，也没有预售涉案房屋的相应资格，涉案房屋的开发商系被告欧陆公司。虽然与原告签订合同的是被告西亚公司，但是相应的购房款又是由被告欧陆公司收取，且被告欧陆公司还作为担保人协助原告进行贷款。在被告欧陆公司的法定代表人尚未变更为郑宣明之前，被告欧陆公司的法定代表人即为被告西亚公司的现任法定代表人郭君稳，足见被告西亚公司与被告欧陆公司曾经有着相当程度的联系。综合上述情况并结合本院审理该案过程中了解到的相关情况，由于实际与原告签订商品房购销合同的被告西亚公司并无履行合同的能力，合同所指向的标的实际上是由被告欧陆公司所有，但是在签订合同后，被告欧陆公司又收取了原告所支付的购房款，该行为实际上是对原告与被告西亚公司所签订的商品房购销合同的认可，故本院认为被告西亚公司与原告陈社签订商品房购销合同的行为应当视为隐名代理，即被告欧陆公司作为委托人，被告西亚公司作为受托人，由欧陆公司委托西亚公司以西亚公司的名义与原告订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”由于原告和被告西亚公司签订合同后，原告已经得知合同的实际履行方为被告欧陆公司，且被告欧陆公司也已经通过收取原告支付的购房款对合同进行了认可，故原告和被告欧陆公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告有权选择被告欧陆公司作为相对人主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从签订房屋买卖合同的目的来看，房屋的出售方不仅需要依约向买受方交付买卖标的，即相应的房产，同时还需要将房屋所有权转移至房屋的买受人名下。根据本院确认的事实，原告共计向被告欧陆公司支付了450120元的款项，原告已经依约付清了全部购房款，故被告欧陆公司有义务协助原告办理房屋所有权证。虽然被告欧陆公司抗辩称，由于原告至今尚未提供相关资料并交清税费，根据合同约定，原告要求其代为办理房屋所有权证的条件并未成就，对此本院认为，从双方合同中的约定来看，经产权登记机关审查验证准予产权登记后欧陆公司应当以书面形式通知原告办理权属登记手续，但是被告欧陆公司至今尚未履行该义务，即使原告并未依约提供相关资料并交清税费，也并非原告的过错，对于协助原告办理房屋所有权证，进行房屋过户的义务，被告依然需要履行。虽然被告抗辩称并未到房产管理部门进行过登记，但是根据本院查明的事实可知，涉案的3060号房屋及被告欧陆公司进行所有权登记申请的幢号为“I”，房号为“167”的房屋与房产证号为“（2001）02059”房屋的相应信息能够一一对应，故对于被告的观点，本院不予采纳。同时被告抗辩称涉案房屋属于违法建盖，根本无法办理房产证，但是被告并无相应证据予以证明，且如果涉案房屋属于违建，就不可能在房产管理部门得到认可并进行登记，故本院对被告的该观点不予采纳。综上，本院认为涉案房屋由被告欧陆公司向房产管理部门进行房屋所有权初始登记申请，并取得了证号为“（2001）02059”的房产证，已经具备了房屋过户的条件，而原告已经付清了全部购房款，原告的相应义务已经履行完毕，被告应当协助原告办理房屋所有权证，故对于原告要求被告立即为原告办理昆明西亚园林小区第3060号房屋的房屋所有权证的诉请，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院认为，由于原被告双方已经在合同中约定经产权登记机关审查验证准予产权登记后欧陆公司应当以书面形式通知原告办理权属登记手续，但是被告欧陆公司至今尚未履行该义务，已经构成违约，应当承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋由被告欧陆公司向房产管理部门进行房屋所有权初始登记申请，并取得了证号为“（2001）02059”的房产证，即该房屋已经于2001年经产权登记机关审查验证准予产权登记，故被告欧陆公司应当于此后及时通知原告并协助原告办理房屋所有权证，由于原被告双方对相应期限并未作出明确约定，本院依法将协助办证的合理期限确定为2002年1月1日之前，故被告欧陆公司应当于2002年1月1日之前协助原告办理房屋所有权证。因被告欧陆公司至今尚未履行该义务，故应当承担违约责任，支付相应违约金，按照已付购房款总额430120元以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2002年1月1日开始计算，直至被告欧陆公司协助原告办理房屋所有权证的义务履行完毕为止，原告要求被告支付逾期办证违约金44830.59元的诉请在法律规定的范围以内，故本院依法予以支持。综上，原告与被告欧陆公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告已经依约履行了支付全部购房款的义务，根据合同约定，被告欧陆公司应当协助原告办理房屋所有权证，由于被告至今尚未履行该义务，已经构成违约，应当承担相应违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈社将被告呈贡欧陆房地产开发有限公司名下的位于昆明市“呈贡县洛羊镇黄土坡村民委员会水海子蛤蟆山”，幢号为“I”，房号为“167”，房屋建筑面积为187.00平方米的房屋更名过户至原告陈社名下。二、被告呈贡欧陆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈社支付违约金44830.59元。案件受理费收取人民币11538元，由被告呈贡欧陆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长 林 莉代理审判员 曾 璺人民陪审员 顾崇元二〇一六年一月二十日书 记 员 李秋蓉