河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2015）虞民初字第1719号原告（反诉被告）陈峰，男，1965年4月18日出生，汉族，住河南省虞城县。原告（反诉被告）刘业颂，男，1941年10月4日出生，汉族，住河南省虞城县。户籍所在地青海省格尔木市。原告（反诉被告）张慧君，女，1971年8月15日出生，汉族，住河南省虞城县。原告（反诉被告）丁爱勉，男，1945年11月15日出生，汉族，住河南省虞城县。原告（反诉被告）刘永志，男，1976年12月7日出生，汉族，住址同上。五原告的委托代理人赵勇，河南木兰律师事务所律师。被告（反诉被告）崔景帮，男，1975年2月11日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人康联生，虞城县第二法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）卢爱花，女，1976年12月6日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人周献亭，虞城县第二法律服务所法律工作者。原告陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志诉被告崔景帮排除妨害纠纷一案。本院受理后，原告方申请追加卢爱花作为本案的被告参加诉讼。在本院通知卢爱花以被告身份参加诉讼后，被告卢爱花以陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志、崔景帮为反诉被告提起反诉。本案依法由审判员杨新建、张清泉、蔡威组成合议庭审理本案，由审判员杨新建担任审判长、由书记员冯谦担任庭审记录，于2015年9月15日9时在本院城郊人民法庭公开开庭审理本案。开庭时5原告（反诉被告）的委托代理人赵勇、被告（反诉原告）崔景帮的委托代理人康联生、被告（反诉原告）卢爱花的委托代理人周献亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志共同诉称：原告方所在项目办家属院（以下简称家属院）建于二十世纪九十年代，住户出资购买土地并自建房屋居住至今，家属院西墙是和路边门面房的分界线，几十年相安无事。去年被告崔景帮购买家属院外几间门面房拆旧房盖新房前，家属院代表和被告崔景帮就家属院道路、空间、双方的界限等相关问题进行了充分协商，达成一致意见并签订协议书，对双方的权利义务进行了约定，可被告背信弃义，在建二楼时往东侵占家属院二十公分的空间、东墙空调主机侵占家属院的空间且空调未安接水管道。被告竟然未经原告同意的情况下在原告家属院内焊接一个楼梯，直接侵占家属院的土地和空间。被告的多处下水道未经原告同意直接向原告家属院排污改道。被告的以上行为侵犯了原告的合法权益。故要求1、被告停止对原告家属院土地、空间的侵害、排除妨碍，拆除建在家属院土地上钢铁结构楼梯；2、折除侵占原告家属院空间所建的房屋和安装的空调；3、将通往原告下水道的下管道改道。被告（反诉被告）崔景帮辩称：一、本案被告崔景帮不是适格被告。本案涉案土地使用权人、房屋所有权人是被告卢爱花的，不是崔景帮的，崔景帮不存在也不可能构成侵权。本案涉案土地、房产的来源为某某公司，2002年某某公司将本案涉案房产、土地转让给郭某某并办理了过户登记手续。2005年11月24日郭某某又将本案涉案土地转让给卢爱花并办理了过户登记手续。现在本案涉案房屋的所有权人为卢爱花，土地使用权人为卢爱花。二，卢爱花所建房屋在其购买的土地范围内，不存在侵权问题。卢爱花购买的本案涉案土地在土地证上的记载内容为：北邻路、西邻东环路、南邻田某某、东邻路；东西长为16.5米，本案涉案房屋、楼梯均在卢爱花购买的土地证范围内，不存在侵权问题。三、崔景帮与原告等人签订的合同对卢爱花不具有法律约束力。根据合同法规定，合同具有相对性，原告与崔景帮签订的合同对卢爱花不具有法律上的约束力，卢爱花既没有授权、也没有委托答辩人与原告签订合同。原告以与崔景帮签订的合同为由主张权利是错误的。综上，原告诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。被告卢爱花口头辩称内容与被告崔景帮一致。反诉原告卢爱花反诉称：一、本案涉案土地、房产的来源是某某公司的，2002年某某公司将本案涉案房产、土地转让给郭某某并办理了过户登记手续。2005年11月24日郭某某又将本案涉案土地转让给卢爱花并办理了过户登记手续。现在本案涉案房屋的所有权、土地使用权人为卢爱花。卢爱花所建房屋在其购买的土地范围内，不存在侵权问题。卢爱花购买的本案涉案土地在土地证上的记载内容为：北邻路、西邻东环路、南邻田某某某、东邻路；东西长为16.5米，本案涉案房屋、楼梯均在卢爱花购买的土地证范围内，不存在侵权问题。二、根据法律规定结合上述事实，卢爱花认为崔景帮与刘永志等人签订的协议书是无效的，理由如下1、协议书损害了卢爱花的利益，属于无效协议。2、崔景帮以自己的名义签订的协议书在法律上对卢爱花不产生约束力。3、根据法律规定，表见代理是行为人是以被代理人的名义订立的合同，而本案是崔景帮以自己的名义订立的合同，因此本案不属于表见代理。4、根据法律规定，依法改变土地使用权的，应当进行变更登记，土地使用权的变更，自变更之日起生效，因崔景帮与刘永志等人签订的协议书没有进行变更登记，违反了法律、法规的强制性规定，没有生效，不具有法律效力。三、崔景帮与张某一、刘永志等人签订的协议中所有人应当为本案当事人，应当作为原告参加诉讼活动。而协议书中以外其它人作为原告是不适格的。综上崔景帮与张某一签订的协议书属于无效协议。故请求法院依法确认崔景帮与刘永志、张某一等人签订的协议是无效协议。反诉被告陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志共同辩称：1、崔景帮是本诉的被告，卢爱花将其列为反诉被告，主体不符。2、事实上不成立，虽然卢爱花签订了购买房屋土地的协议，但崔景帮和卢爱花是合法夫妻关系，土地和房屋是双方的共同财产。建房是夫妻双方的行为，卢爱花反诉协议无效，没有事实根据和法律依据，依法应驳回。反诉被告崔景帮辩称：1、同意卢爱花的反诉理由和请求；2、根据物权法106条，最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见89条，善意取得必须同时符合三个条件，原告不符合善意取得，没有取得本案涉案土地使用权，无权主张权利；3、本案中卢爱花对原告和崔景帮诉争的事项具有独立的请求权，在本案中应当是有独立请求权的第三人，但原告错将卢爱花列为被告，导致卢爱花只能以被告身份提起反诉，而无法以第三人身份主张权利，这是本案程序逻辑错误的原因。根据双（各）方当事人陈述，本庭归纳本案争议焦点如下：1、原告的诉请有无事实和法律依据，是否得到支持？2、被告的反诉请求有无事实和法律依据，是否应当得到支持？原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供的证据有：第一组证据有原告的身份证，证明原告的基本情况；第二组证据有1、购买土地协议书。证明家属院以项目办物资供应站名义从东小店村民组购买的土地。2、家属院位置状况图（买地时绘制）。证明家属院占地情况是梯形，和四邻界限清楚，拉有围墙，其中西邻和南邻是项目办物资供应站。3、现场勘验平面图（2006年）绘制。证明家属院和西侧门面房以南北向的围墙为界，被告崔景帮、卢爱花所买两间门面房和两间小房（仓库）位于家属院外，在家属院南北墙以西、大门东西墙以南。第三组证据有1、被告崔景帮和家属院代表签订的协议书。证明①崔景帮承认答应家属院西院墙以东的土地归家属院，家属院西院墙供崔景帮使用，作为拓宽路的补偿；证明②崔景帮同意将路在原来的位置拓宽至4米供家属院出入，此路所有权永远归家属院；证明③崔景帮的楼东阳台不得超过东墙80公分，且必须封闭；证明④崔景帮如果改道下水道须经家属院同意，证明⑤此房是崔景帮所盖，是适格被告。2、北邻李玉堂2006年盖房时和家属院签的保证书。证明北邻李玉堂认可家属院北围墙内的土地归家属院。第四组证据有原告土地证、房产证、房地产买卖协议。有1、陈峰的土地证、房产证、房地产买卖协议；2、张慧君的土地证；3、刘业颂的房产证、土地证；4、丁爱勉的土地证、房产证；5、刘永志房地产买卖契约、土地证。证明原告是家属院的业主，对家属院内的土地拥有使用权。第五组证据有1、户籍证明。证明崔景帮和卢爱花系夫妻关系并生育两个子女的情况；2、婚姻证明。证明崔景帮和卢爱花是1997年登记结婚，2011年补办结婚登记，系领取结婚证的合法夫妻；3、建设行政执法卷宗。证明①崔景帮未经规划违法建设此楼房被城建局发现罚款1万元，2014年5月4日崔景帮全额缴纳罚款；证明②此房是崔景帮所盖，是适格被告。第六组证据有1、来源于（2006）虞民初字第100号卷宗的现场照片6张；证明2006年的状况：①西墙原告和被告的分界墙，东边是原告的家属院及南北通道，西边是被告的两间门面房和小房，家属院的厕所在西墙东侧；②家属院的大门、通道紧挨大门南侧，东西墙是双方的分界墙，以南是被告的房子，以北是家属院的大门通道；③北墙是家属院和北邻的分界墙。2、现场照片12张。证明侵权的事实①被告所建楼梯在家属院大门北侧，占用家属院土地；②被告所建二层飘窗超出一楼东墙100公分，超出协议20公分，另外东墙外挂10台无接水管的空调；③被告的排污管道接入家属院排污管道。3、来源（2006）虞民初字第100号卷宗中调查笔录三份。证明家属院和西侧门面房以西墙即一条南北墙为界。4、（2006）虞民初字第100号民事判决书。证明法院确认了以下事实：①家属院与原某某公司南北走向门面楼东西相邻，以家属院的围墙为界；②某某公司在其门面楼后利用与项目办之间的围墙搭建了简易房，并在围墙上向东开了数个窗户，家属院居民在家属院内紧邻西侧院墙东边扒旧厕所建新厕所，徐某某指使祁金岭将厕所扒掉，家属院居民起诉侵权；③判决徐某某停止侵害、恢复原状。5、商民终字第416号民事判决书。证明二审判决驳回上诉、恢复原状，且判决早已履行完毕。6、证人孟某某、张某一、胡某某、张某二出庭作证。证明①家属院居民出资以项目办物资供应站名义出资买地，各家自己盖房，办有土地证、房产证；②家属院四周拉围墙作为与四邻为界，大门朝西通东环路；③三河公司卖给郭某某、郭某某又卖给卢爱花两间门面房和两间小屋位于家属院围墙以外；④崔景帮和卢爱花系夫妻关系，其家庭拆旧房盖新房时，崔景帮代表家庭与家属院代表签订协议；⑤被告违反双方约定，二层飘窗超约定80公分达到100公分，外挂10台空调且没有空调接水管，被告侵占家属院土地空间焊楼梯，被告的排污管道未经家属院同意擅自加入家属院排污管道，证明被告的行为侵权。反诉原告卢爱花为支持自己的反诉意见、被告（反诉被告）崔景帮为支持自己的答辩意见，二人共同向本院提供的证据有第一组申请法院调取的虞国用（2002）字第00079号土地证卷宗材料一份。第二组证据有房地产买卖契约一份、虞房权证（2005）字第0083**号房产证一份、现场照片13张。上述证据证明①在本案涉案土地建房的人是卢爱花，不是崔景帮，原告起诉崔景帮是错误的；②在本案涉案土地、房产原来是某某公司的，2002年某某公司将本案涉案房产、土地转让给郭某某并办理了过户登记手续。2005年11月24日郭某某又将本案涉案土地转让给卢爱花并办理了过户登记手续。现在本案涉案房屋所有权为卢爱花，土地使用权为卢爱花。③本案涉案土地北邻路、西邻东环路、南邻田某某某、东邻路；东西长16.5米，本案涉案房屋、楼梯均在卢爱花购买的土地证范围内，不存在侵权问题。④因合同具有相对性，崔景帮与原告签订的合同对卢爱花不具有法律约束力，是无效的。被告崔景帮对原告提供的证据提出如下质证意见：1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据中的购买土地协议书有异议，是复印件无法核实真实性，且无法证明本案涉案的南北通行道路土地使用权归原告；对该组的家属院位置状况图（买地时绘制）和现场勘验平面图（2006年）绘制有异议，是原告自行绘制的现场图，并不能客观真实反映现在的实际情况，也无法证明原告对南北通行道路拥有合法使用权。3、对原告提供的第三组证据崔景帮和家属院签订的协议书的真实性予以认可，但达不到原告的证明目的，因本案涉案土地使用权属于卢爱花，崔景帮无权处分卢爱花的土地，且协议签订后没有办理过户登记手续，原告仅凭此协议并未取得本案涉案土地使用权；对该组证据的保证书是复印件无法确认真实性，我方不再质证。4、对原告提供的第四组证据的真实性无异议，但不能证明原告方取得了南北路的土地使用权。5、对原告提供的第五组证据中第一份、第三份证据的真实性均无异议，但对证明对象有异议。对于第二份证据我方认为不属实，因为该证明没有法定代表人和证明制作人的签名，无法核实该证明的真实性。对行政执法案件卷宗真实性无异议，但达不到原告的证明目的，因为该卷宗显示崔景帮建设房屋是在大同路大同新村，并非本案涉案所在土地。6、对在原告提供的第六组证据中照片六张有异议，没有显示拍摄时间、拍摄人，且也无法证明本案涉案土地的使用权的归属；对该组证据中的十二张照片，也不能证明土地使用权的归属；对原告提供的该组证据中的第三份调查笔录无法核实真实性，且与本案无关，自然人也无权证明土地使用权的归属；对原告提供的该组证据中的两份判决书真实性无异议，但被告东边南北路土地使用权的归属应当以县级以上国土资源部门颁发的使用证为准，人民法院无权直接界定土地使用权的归属。被告对原告提交的四个证人证言有异议。理由：①该四人在本案中的地位应当是共同原告，其不参与诉讼，并不影响其共同原告的身份，既然是共同原告，就不能以证人身份出庭作证；②该四份调查笔录内容包括标点符号都一致，说明是先制作调查笔录后，由当事人签订，并不能完全反映当事人的真实意思。其中张欣全的调查笔录，前面显示的调查时间是2015年8月16日，而张欣全签名时间是2015年8月18日，这说明证人张欣全还没有到场，调查笔录调查人就已经替他回答完毕。③证人证言不能决定被告门面南北通行的道路土地使用权的归属，要取得土地使用权应当有县以上人民政府颁发的土地证为准，而被告卢爱花通过购买取得了涉案房屋的使用权，同时取得了所在房屋的土地使用权，卢爱花既有土地证又有房产证，对本案涉案土地拥有合法使用权，不存在被告侵权问题。被告卢爱花对原告的证据提出如下质证意见：1、对第五组第二份有异议，其证明内容不真实，因为该证据有瑕疵，系崔景帮单独找人办理，结婚证是无效的。2、对第五组第三份证据建设局的卷宗证明内容有异议，与涉案的土地无关。3、四个证人均是本案的利害关系人，都不应当出庭作证，所证事实均是不真实、不客观，是无效的。对原告提供的其他证据质证意见同崔景帮。原告方对崔景帮、卢爱花提供的证据质证意见如下：1、三河公司和郭某某之间的协议书有异议。①这份协议书侵犯了三方邻居的合法权益，协议中四至东、西、北都是到路中心与事实不符。②楼东墙到路中心2.8米侵犯了家属院的居民合法权益。③西面南北12米都到家属院路中心。家属院居民不认可，门面楼往西至东郊路中心21米侵犯了国家的合法权益。2、对房地产买卖契约有异议，买卖契约中房屋建筑面积190平方米与郭某某、卢爱花房权证150.88平方米不一致，土地使用面积537平方米与郭某某土地证上219.45平方米不一致。3、附件图有异议，房屋建筑面积，土地使用面积，四至东西均到路中心与实际土地使用不一致，与郭某某土地证附图也不一致。郭某某和卢爱花的房地产买卖契约，这个契约只写房屋建筑面积是150.88平方米，没有土地面积，不能证明被告对墙头以东的土地拥有使用权，买卖契约中所写东到路，西到虞单路，北到路，说明东西的路都属于家属院的居民。4、照片无异议，被告提交的照片恰好能证明原告的观点。说明被告侵权。本院经审查后认为，原告提供的第一组证据客观真实与本案的事实有关联，本院确认其真实性。对原告提供的第二组证据本院无法确认其真实性，在本案中不予采用。对原告提供的第三组证据中的证据1、第四组证据中的证据2、3、4第五组、第六组证据中的证据2、证据6。这些证据客观真实相互印证，可以证明崔景帮、卢爱花夫妻存续期间，卢爱花、崔景帮在建房前，由崔景帮以自己的名义与原告方代表签订合同。在该合同中虽然没有卢爱花签名，但在卢爱花的楼房建造过程中，卢爱花均没有提出异议，并且卢爱花的楼房建设又是按照合同约定占用了原告方所在家属院的原来通道、又按合同约定在楼房的下面留置了4米左右的通道供原告方所在家属院通行，即卢爱花、崔景帮按照崔景帮与家属院代表签定的协议履行了主要内容。崔景帮的签定协议的行为可以认定为夫妻间的代理行为。对原告提供的第三组证据中证据2、第六组证据中证据1、3、4、5与本案无关，在本案中不予采用。对原告提供的第四组证据中证据1、5因没有办理相关过户手续，不能证明原告刘峰、刘永志取得了在家属院合法的土地使用权。对被告崔景帮和反诉原告卢爱花提供的证据，客观真实与本案的事实有关联，本院可以认定其真实性，但达不到原告的证明目的。依据上述有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认如下案件事实：2001年12月30日某某公司将自己的两间门面楼及北小房两间连仓库转让给郭某某。但办理的土地使用证为南邻田某某某，东邻东环路，西邻路，北邻路。2005年郭某某又将上述房产买给被告卢爱花，并办理房产登记手续。2014年被告卢爱花在拆旧房盖新房前，由卢爱花的丈夫崔景帮依自己的名义与家属院代表就家属院道路、空间、双方的界限等相关问题进行了协商，达成一致意见并签订协议书，在协议签定后，卢爱花和崔景帮在建楼房时共同按照合同约定的部分内容占用了原告方所在家属院原来的通路，并在所建的一楼留有4米左右的通道供原告方所在家属院正常通行。楼房建成后崔景帮、卢爱花在所建一楼通道的北侧安装了一个楼梯（从现场看并未影响原告方家属院的正常通行）及所建的楼房的墙上安装了部分空调。本院认为：依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围……”的规定，反诉人卢爱花以本案其它当事人为反诉被告提起反诉，符合法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定，单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；……”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中原告方虽与崔景帮就本案争议的土地所有权达成协议，按照上述法律规定原告方并没有证据证明依法取得了本案争议土地的使用权，即原告未按照法律规定办理相关土地登记手续。并且原告方提供的证据不能证明被告所建楼梯、安装的空调影响了原告方所在家属院的正常通行。故原告请求排除妨碍的请求，因没有证据证明，本院不予支持。在本案开庭审理后反诉原告卢爱花撤回自己的反诉请求，卢爱花撤回反诉的请求，本案已另行制作民事裁定书。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定，判决如下：驳回原告陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志的诉讼请求；案件受理费100元由原告陈峰、刘业颂、张慧君、丁爱勉、刘永志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省商丘市中级人民法院，并于上诉期满之日起七日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费100元（户名：商丘市财政局账号：800001607911011，开户行：中原银行商丘慧商支行，打款用途：上诉费），并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  杨新建审判员  张清泉审判员  蔡 威二〇一六年一月五日书记员  冯 谦