上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民一(民)终字第3135号上诉人（原审被告）王杰。委托代理人王军芳，上海大吉律师事务所律师。委托代理人刘军，上海大吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海蔚铭投资咨询有限公司。法定代表人康勇，总经理。委托代理人谢成伟，上海申之春律师事务所律师。上诉人王杰因服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第4184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人王杰及其委托代理人刘军、被上诉人上海蔚铭投资咨询有限公司（以下简称：蔚铭公司）委托代理人谢成伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年8月，蔚铭公司、王杰及案外人上海xx房地产经纪事务所（以下简称：xx房产）签订《委托拍卖三方协议书》，三方约定，王杰委托案外人xx房产居间介绍买卖房屋，经xx房产介绍，王杰委托蔚铭公司通过拍卖购买上海市梅家浜路***弄***号601室房屋，并具体协议如下：鉴于王杰需要买受的房屋为拍卖房屋，王杰自身不熟悉相关流程，故委托蔚铭公司代为办理拍卖该房屋的相关事宜，并授权蔚铭公司为代理人直接将拍卖成交确认书签写为王杰指定并经王杰授权的名字（见委托书）。并愿意支付蔚铭公司一定的代理咨询服务费（咨询服务费用如下所述）。王杰委托蔚铭公司拍卖上述房产的代理总价为人民币2,100,000元整。王杰可视现场情况通知蔚铭公司调高代理总价。代理总价的支付范围界定如下：1、拍卖成交价；2、拍卖公司的拍卖佣金；3、产权登记方房产过户中应支付的税款（若有）；4、蔚铭公司支付案外人xx房产的雇佣费（见佣金确认书）；5、蔚铭公司的代理咨询服务费（代理总价扣除拍卖成交价，拍卖公司的拍卖佣金，蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费以及房产过户中产权登记方应支付的税款（若有）后的结余款项为王杰支付蔚铭公司的咨询服务费）。王杰按国家规定承担房产交易过程中买受方所产生的所有费用，及房产入户时需要支付蔚铭公司的相关费用：维修基金（若有）、有线（若有）宽带（若有）煤气等。如需贷款所产生费用由王杰承担（担保、评估费等）。贷款不足部分王杰自筹现金补足。若拍卖成交总价高于代理总价本协议自动解除。若王杰有加价意向以拍卖成交确认书上签字为准(王杰仅需支付甲、丙双方该房拍卖成交价的1.5%服务费)。王杰于2014年8月18日前支付履约委托拍卖保证金人民币叁拾万圆整（暂由案外人xx房产保管，拍卖成交后两日内案外人xx房产须无条件转付蔚铭公司），拍卖保证金人民币叁拾万圆整由蔚铭公司通知王杰按拍卖行的规定支付。拍卖成交确认书出具后如王杰违约须双倍赔偿蔚铭公司全额拍卖保证金。待蔚铭公司出具以王杰署名的拍卖成交确认书后王杰须于七日内支付该成交房产的全部款项（含咨询服务费），除贷款部分。王杰承诺2010年10月7日出台“楼市新政”至今未有购房记录，且符合2011年1月28日国家颁布的新国八条（即沪九条）。如王杰违背上海市住房保障和房屋管理局《关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房的通知》的规定或与新国八条购房条例有相抵触而产生无法过户的，由此产生的一切违约责任与经济后果均由王杰承担。案外人xx房产需配合做好相关的中介服务工作：房屋过户及房产交接事宜。王杰可随时终止合同，需提前三天通知。合同签订后，王杰于2014年8月18日向案外人上海xx拍卖有限公司缴纳了300,000元保证金。2014年8月20日，王杰的亲属在蔚铭公司、案外人xx房产的工作人员陪同下以1,861,500元的价格拍得上海市松江区梅家浜路***弄***号601室房屋，并取得拍卖成交确认书。之后，因蔚铭公司、王杰对服务费支付产生争议，王杰遂于2014年9月在亲属、xx房产工作人员刘xx的陪同下向蔚铭公司送达了解除合同通知书。之后xx房产为王杰办理了银行贷款等手续，王杰于2014年11月3日取得了上海市松江区梅家浜路***弄***号601室房屋的产权。2015年5月，原审法院立案受理了蔚铭公司提起的本案诉讼。蔚铭公司要求判令王杰支付代理咨询服务费145,425元，并支付上述款项的逾期付款利息（计算方式：自2014年11月3日起至判决生效之日止按照同期银行贷款利率计算）。原审另查明，王杰购得上海市松江区梅家浜路***弄***号601室房屋，房款为1,861,500元、拍卖佣金93,075元、契税55,845元、资料查阅费40元、交易手续费286元。王杰另支付xx房产63,000元，诉讼中王杰与xx房产工作人员刘xx确认63,000元中44,000元由xx房产代王杰缴纳了贷款产生的相关费用，xx房产收取的居间费为19,000元。诉讼中，蔚铭公司对xx房产收取的居间费19,000予以认可，同意在服务费用予以扣除，并表示不要求追加xx房产作为第三人参加诉讼。原审认为，本案争议焦点为：一、王杰行使的单方解除权是否有效；二、若合同未解除，则服务费如何计算。关于解除权，原审认为，合同的解除权是指合同成立后，尚未履行或尚未履行完毕时一方行使约定或法定解除权而使合同归于消灭的行为。本案中，蔚铭公司、王杰及案外人xx房产签订的《委托拍卖三方协议书》包含两项法律关系，即蔚铭公司与王杰之间的服务合同关系、王杰与案外人xx房产之间的居间合同关系。根据该合同约定，蔚铭公司将拍卖成交确认书签写为王杰指定并经王杰授权的名字，蔚铭公司的合同义务即已履行完毕，案外人xx房产为王杰办理房产过户、交接等事宜后，案外人xx房产的居间合同义务亦履行完毕。本案中，蔚铭公司提供的拍卖成交确认书，可以证明王杰于2014年8月20日成功竞拍得到系争房屋，蔚铭公司的合同义务已经履行完毕。王杰于2014年9月向蔚铭公司单方送达解除合同通知的行为已无效。王杰辩称，蔚铭公司未协助王杰办理银行贷款手续，未履行合同义务。由于合同未约定协助办理贷款系蔚铭公司的义务，故王杰以该项抗辩缺乏依据，不予支持。同时，王杰于2014年11月3日取得了房屋的产权，案外人xx房产的居间义务亦已完成，王杰应当按照合同约定，向蔚铭公司支付服务费用，向案外人xx房产支付居间费用。关于服务费的计算。根据合同约定，王杰委托蔚铭公司通过拍卖方式购得系争房屋的代理总价为2,100,000元，该价款包括：拍卖成交价、拍卖公司的拍卖佣金、产权登记方房产过户中应支付的税款（若有）、蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费（见佣金确认书）、蔚铭公司的代理咨询服务费。即代理咨询费为代理总价扣除拍卖成交价、拍卖公司佣金、产权登记方房产过户中应支付的税款（若有）、蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费后结余款项。合同同时还约定，若王杰有加价意向以拍卖成交确认书上签字为准(王杰仅需支付甲、丙双方该房拍卖成交价的1.5%服务费)。上述约定应当理解为蔚铭公司收取服务费的计算方式有两种可能：其一，若房屋总价（房款及拍卖佣金之和）低于2,100,000元，则蔚铭公司的服务费应为2,100,000元扣除拍卖成交价、拍卖公司佣金、产权登记方房产过户中应支付的税款（若有）、蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费的结余；其二，若房屋总价（房款及拍卖佣金之和）高于2,100,000元，则蔚铭公司的服务费、案外人xx房产的居间费用均按房屋成交价1.5%计算。本案中，系争房屋的成交价为1,861,500元、拍卖佣金93,075元，两项合计低于2,100,000元，则蔚铭公司收取服务费的计算方式应适用第一种情况，即蔚铭公司的代理咨询费为代理总价扣除拍卖成交价、拍卖公司佣金、产权登记方房产过户中应支付的税款（若有）、蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费后结余款项。而王杰需另行承担房产交易过程中买受方所产生的所有费用及房产入户时需支付的相关费用：维修基金、有线宽带煤气等，如需贷款所产生的费用（担保费、评估费）由王杰承担。本案中，现可以明确的为拍卖成交价房款为1,861,500元、拍卖佣金93,075元，双方有争议的为产权登记方房产过户中应支付的税款、蔚铭公司支付案外人xx房产的居间费。其中产权登记方房产过户中应支付的税款，因合同中约定“产权登记方”并未明确系房屋买卖合同中卖方还是系买方，故认定为应系买卖双方在房产过户中产生的税收，即应当包含买受人的契税55,845元。另外，关于居间费用，蔚铭公司、王杰及案外人xx房产并未在合同中对系争房屋以代理总价2,100,000元及以下价格成交时案外人居间费及蔚铭公司的代理咨询费之间如何计算作出约定，蔚铭公司、案外人xx房产对此亦未另行作出约定，蔚铭公司虽主张合同约定应由蔚铭公司与案外人xx房产结算居间费用，但由于居间费用实际亦系由王杰支付，而三方对支付金额未明确，现王杰实际支付的居间费19,000元与该行业的收费习惯相符，蔚铭公司在诉讼中亦对此予以认可，故应当在蔚铭公司与王杰结算服务费中予以扣除。综上，蔚铭公司的服务费应为70,580元。此外，关于逾期付款利息。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现蔚铭公司履行了服务合同义务，王杰未履行付款义务，蔚铭公司要求王杰支付上述服务费的逾期付款利息，并无不当。因双方当事人在三方协议书中约定：蔚铭公司出具以王杰署名的拍卖成交确认书后，王杰须于七日内支付该成交该房产的全额款项（含咨询服务费），除贷款部分。王杰于2014年8月20日取得拍卖成交确认书，蔚铭公司现主张从2014年11月3日起计算逾期付款利息，在合同约定的起算日之后，并无不当，予以确认。原审法院审理后依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定于二○一五年七月二十四日作出判决：一、王杰于判决生效之日起十日内偿付上海蔚铭投资咨询有限公司服务费70,580元；二、王杰于判决生效之日起十日内支付上海蔚铭投资咨询有限公司上述服务费的逾期付款利息，自2014年11月3日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,288元，减半收取1,644元，由上海蔚铭投资咨询有限公司负担1,644元，王杰负担782元。王杰不服原判，上诉至本院，上诉请求：撤销原判，发回重审或改判王杰支付蔚铭公司服务费31,000元，并驳回蔚铭公司其余诉讼请求。王杰上诉称，首先，本案所涉的《委托拍卖三方协议书》签约主体实系李xx、刘xx和王杰，而非蔚铭公司、xx房产和王杰，本案至少应当追加李xx、xx房产参加本案诉讼。其次，在案的三方协议书是典型的格式合同，如有歧义，应当作出不利于蔚铭公司的解释。再有，王杰与李xx、刘xx口头约定服务费及佣金比例为1.5%。还有，王杰既然要支付服务费、佣金，则相应所有的房屋拍卖过户等手续都应当由蔚铭公司李xx、xx房产办妥，但事实上王杰本人参加了拍卖，无论蔚铭公司或李xx，也都未为王杰办理贷款手续，反而因蔚铭公司擅自把别人的房产做到王杰名下，增加了王杰缴纳的税金，造成王杰的损失。因此，从质价相符的角度出发，蔚铭公司也无理由再主张服务费。被上诉人蔚铭公司辩称，三方协议书中李xx是代表蔚铭公司进行签约，是职务行为，相关的服务费收取应以协议约定为准，王杰主张存有口头约定，但其提供的证人证言因与当事人有利害关系而缺乏证明力。贷款事宜非蔚铭公司的合同义务，蔚铭公司已履行了合同义务，原审判决正确，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，在案的《委托拍卖三方协议书》合法有效。王杰主张其中签约的甲方是李xx个人而非蔚铭公司，但王杰与蔚铭公司均认可李xx是蔚铭公司的职工，考虑到蔚铭公司主张李xx该签约行为是履行职务的行为，且该协议书上有蔚铭公司的印章，故原审不追加李xx为当事人也属可以。该《委托拍卖三方协议书》虽为格式合同，但相关条款约定并无歧义，原审法院根据条款的上下文所作的解读，是属恰当。根据举证规则，王杰主张双方存有服务费计费标准的口头约定，其应当充分举证，举证不力的，则应承担相应不利的后果。诉讼中王杰就存有口头约定的主张，举证并不充分确凿，因此原审依据协议约定计算服务费并无不当。原审对相关服务的核算，理由与依据均充分。原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决予以维持。王杰的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,288元，由上诉人王杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  单 珏审 判 员  潘春霞代理审判员  潘静波二〇一六年一月二十五日书 记 员  张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……