苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01263号原告：中国人民武装警察部队苏州市支队，住所地江苏省苏州高新区华山路58号。法定代表人：万勇，支队长。委托代理人：陈明媛，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托代理人：邹武，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告：苏州高新区先文烟杂店，住所地江苏省苏州高新区黄山村青石路*号。经营者：梁先文，男，1974年3月12日生，汉族。原告中国人民武装警察部队苏州市支队与被告苏州高新区先文烟杂店土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法由审判员朱海兰独任审判，于2015年7月22日、2016年8月8日公开开庭进行了审理，原告中国人民武装警察部队苏州市支队的委托代理人邹武，被告苏州高新区先文烟杂店的经营者梁先文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民武装警察部队苏州市支队诉称，1998年12月1日，根据江苏省政府办公厅【1995】50号文件，苏州市政府蔬副办公室将位于苏州市横山西侧蔬菜农场内17.8亩蔬菜地移交给原告使用。移交后，被告未经原告许可，擅自在该17.8亩蔬菜地搭建违章建筑（占地约100平方米），同时，被告的经营者梁先文通过不正当手段办理了个体户登记。被告非法占有原告土地后，未支付任何使用费，原告一直要求被告拆除非法建筑，被告置之不理。2014年，鉴于被告搭建的违章建筑已年久失修、电路老化，对附近居民的人身安全及森林防火造成了较大的安全隐患，原告多次会同当地主管部门要求被告搬离、拆除非法建筑，但被告经营者拒不搬离、拆除。现原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、被告立即停止侵权，拆除位于苏州高新区黄山村青石路5号的非法建筑，并返还占用的土地；2、被告支付原告土地占有使用费76711元（2008年12月1日至2011年12月31日，租金按照100元/平方米/年的标准计算，合计租金24708元；2012年至2014年，租金按照109元/平方米/年的标准计算，合计租金25942元；2015年至2016年6月30日，租金按照146元/平方米/年的标准计算，合计租金26061元；后续租金按照146元/平方米/年的标准计算至实际返还之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告苏州高新区先文烟杂店辩称：1、苏州高新区黄山村青石路5号为黄山村村民陈福宝的私有宅基地，房屋建于二十世纪八十年代初，由于历史原因，以及农民法律意识淡薄，在农村自建私房后，并未取得土地使用证和房屋所有权证。陈福宝的杂货店于1990年2月27日起取得合法经营执照，至1998年12月1日止，私宅已建成近20年，杂货店也已经合法经营9年。2、1997年1月，陈福宝将青石路5号房屋和店面一次性转让给梁先文，梁先文一直合法经营，并沿用原税务登记执照，且依法缴纳各种税费。3、2014年7月15日，原告对梁先文及其家人进行了骚扰，烟杂店营业额也受影响，给梁先文和家人造成巨大伤害。经审理查明，1990年2月27日，案外人陈福宝在苏州新区黄山村黄山铸件厂对门设立苏州新区黄山烟酒杂货店，并领取个体工商户营业执照，经营范围包括：零售：定型包装副食品、国产卷烟、酒、日用杂品。1998年12月1日，苏州市政府蔬副办与原告中国人民武装警察部队苏州市支队签订《关于苏州市武警支队建立蔬菜副食品生产基地的土地移交备忘录》一份，其内容如下：按照省政府办公厅苏政发【1996】50号《省政府办公厅关于帮助武警部队基层中队建立蔬菜基地的通知》精神，经市政府领导同意，苏州市人民政府蔬菜副食品办公室将横山西侧蔬菜农场内17.8亩蔬菜地移交给苏州市武警支队，用于建立武警支队蔬菜基地。有关事项如下：一、土地位置及四址界限。蔬菜地位于苏州市横山西侧蔬菜农场内。东、南至围墙，西至场内小路，北至场内二层楼房以北13米处，面积为17.8亩（附示意图）。二、上述土地是市政府蔬副办所有的国有农业用地，无偿提供给苏州市武警支队用于蔬菜副食品生产，不得改作它用。如需建设非生产性设施，应经市蔬副办同意并办理有关手续。三、市蔬副办应帮助武警支队协调解决在建设蔬菜基地过程中遇到的矛盾和困难，并提供蔬菜生产技术方面的指导服务。原告取得上述地块后，部分用于种植农作物，部分用于出租。苏州新区黄山烟酒杂货店所占用土地位于原告上述地块范围内。2004年5月25日，苏州新区黄山烟酒杂货店注销资格。2006年4月6日，苏州高新区小梁烟酒杂货店原址设立，经营者仍为陈福宝，经营场所为苏州高新区黄山村，经营范围包括：零售：卷酒、雪茄烟、各类预包装食品、冷饮、日用百货。2009年11月20日，被告苏州高新区先文烟杂店原址设立，经营者为梁先文，经营场所为苏州高新区黄山村青石路5号，经营范围包括：零售：预包装食品兼散装食品，乳制品（不含因幼儿配方乳粉）、卷烟（雪茄烟）、小百货、日用品。在设立个体工商户过程中，梁先文提交苏州市苏州新区黄山村村民委员会出具的《证明》一份，其内容如下：苏州新区黄山村梁先文在青石路5号开设烟酒杂货店，产权属梁先文所有。2010年12月3日，苏州高新区小梁烟酒杂货店被吊销资格。原告现以被告苏州高新区先文烟杂店非法占有其土地且未支付任何使用费为由诉至本院。另查明，2014年5月7日，原告在上述地块围墙外张贴告示一份，其内容如下：因部队工作需要，支队将对横山农场场地（新区青石路5号）进行平整，限非法占用的人员于2014年5月18日12:00前搬离。届时不搬出者，将依法强制搬离，并对场地内违法建筑物进行拆除，对非法阻挠者，将依法追偿经济损失并追究相应责任。特此告示。同年6月23日，原告向苏州高新区管委会发出《关于协助武警支队清理横山农场的请示》一份，其内容如下：我支队横山农场（高新区青石路5号）属军事管理区，自2007年以来，部分转租户（与我支队无租赁合同）一直非法占用我支队横山农场，已严重影响了我支队横山农场官兵的生产、生活。支队之前多次与非法转租户进行沟通，要求其搬出我方场地，但对方始终不肯搬离。由于其居住房屋年久失修、电路老化，对人身安全和山林防火造成了较大的安全隐患，今年5月7日，支队向场地内人员贴出告示，要求非法转租户于5月18日前必须搬出，但时至今日，对方仍拒不搬离，而且还自制了汽油瓶并有自残倾向。支队拟定于6月27日上午10:00对非法占用我支队横山农场的转租户进行强行清理，特申请高新区管委会相关职能部门协助我方清理。请批示。庭审中，原、被告一致确认部队于2014年曾派员至烟杂店与梁先文进行沟通并要求其搬离，但双方协商未果；原告称场地内的承租户已全部清理完毕，改造后又重新出租。又查明，诉讼中，被告向本院提交陈福宝出具的《证明》一份，其内容如下：我（陈福宝）于1997年1月将黄山烟酒杂货店五间转让给梁先文，其中货物现金9000元（玖仟元整），房屋现金42000元（肆万贰仟元整），执照包括烟草卫生许可证等4000元（肆仟元整）一次付清。庭审中，梁先文称双方当时签订了书面转让合同，后找不到了；陈福宝并未向其出具房屋及土地权属证书，也未向其出示建房资料；因为陈福宝是本地人，并在房屋内开店，所以其相信房子是他的。诉讼中，经原告申请，本院委托江苏正成测绘技术有限公司对被告苏州高新区先文烟杂店所占用土地的面积及是否包含在涉案17.8亩地块范围内进行鉴定，并委托苏州市价格认定局对苏州高新区先文烟杂店所占用土地的市场租赁价格进行认定。2015年12月9日，江苏正成测绘技术有限公司出具编号为ZC-2015-934S的《测绘成果报告》，结论为：先文烟杂店地块面积为120.21平方米，其中在苏州市蔬菜办公室宗地范围内的地块面积为119.09平方米。为此，原告垫付鉴定费15000元。2016年4月19日，苏州市价格认定局出具《关于土地租金价格的意见函》，其内容如下：认定标的为先文烟杂店所在土地，位于青石路5号，北近向阳路。该标的所在土地为划拨性质，未提供政府相关部门批准出租的有关资料，该划拨土地出租的合法性无法确认。现根据委托方的要求，对该标的附近的商业用地出让价格进行了调查，并测算相应出让土地价格的年平均租赁价格如下：2008年-2011年因未查询到该标的及附近商业用土地出让价格，因此暂无法确定该标的的平均租金价格；2012年-2014年经测算平均租赁价格为109元/平方米.年；2015年仅查询到一例，经测算其租金价格为146元/平方米.年。以上价格仅供你院参考。另：划拨土地合法出租时，还应按规定补交相关费用。为此，原告垫付鉴定费5500元。以上事实，有关于苏州市武警支队建立蔬菜副食品生产基地的土地移交备忘录及宗地图、告示、关于协助武警支队清理横山农场的请示、照片、证明两份、个体工商户登记资料查询三份、个体工商户营业执照两份、食品卫生许可证、食品流通许可证、税务登记证、测绘成果报告、关于土地租赁价格的意见函、鉴定费发票两份及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告中国人民武装警察部队苏州市支队自1998年12月1日起取得位于苏州市横山西侧蔬菜农场内17.8亩土地使用权，其对该地块依法享有占有、使用、收益等权能。被告苏州高新区先文烟杂店所占用的土地经测绘有119.09平方米位于上述原告享有土地使用权的地块范围内，但原、被告之间并未签订过土地租赁合同，且被告未能提供相应的土地及房屋权属证书或其他任何关于合法使用土地及经批准建造房屋的材料，故其没有合法理由占有原告的土地，构成无权占有行为，故原告要求其停止侵权、拆除房屋并返还土地的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。至于被告辩称其经营者梁先文系从案外人陈福宝手中购得房屋及店面的意见，本院认为，根据被告提供的现有证据，仅可认定陈福宝及梁先文先后在涉案地块上设立个体工商户，至于二者之间是否存在店面转让关系，本院认为，被告对此既未提供书面转让合同，也未提供其支付转让款的凭证，而仅提供陈福宝出具的《证明》一份，但该证明在性质上属证人证言，在证人并未出庭作证的情况下，本院对其真实性不予认可；退一步讲，即使被告陈述属实，其也未提供陈福宝对涉案房屋享有所有权的凭证或陈福宝经批准在涉案土地上建造房屋的材料，故其占有涉案土地的合法性依然欠缺。综上，被告的辩称意见并无相应事实及法律依据，本院对此不予采信。因被告使用涉案土地至今，从未向原告支付过使用费，故本院对原告主张的土地占有使用费的诉讼请求予以支持。至于土地使用费的具体金额，本院认为，根据苏州市价格认定局出具的《关于土地租赁价格的意见函》，2008年至2011年无法确定涉案地块的平均租赁价格，在原告并未提供其他证据证明涉案地块租赁价格的情况下，本院对其主张该期间土地使用费的诉请不予支持；2012年至2014年土地平均租赁价格为109元/平方米.年，虽该价格为商业用地租赁价格，但与商业用地相比，涉案地块的使用功能并无二致，故本院以该价格作为认定涉案地块在该期间土地使用费的基准；2015年仅查询到一例商业地块租赁价格，该价格不具有参考性，在原告并未提供其他证据证明涉案地块租赁价格的情况下，本院仍以2012年至2014年土地平均租赁价格作为确定2015年及之后涉案地块土地使用费的基准。因此，截止2016年6月30日，被告应支付原告土地使用费58413.65元（计算方式：109*119.09*4.5=58413.65），其后的土地使用费，被告应以109元/平方米.年之标准向原告支付，直至土地实际返还之日止。据此，按照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告苏州高新区先文烟杂店应于本判决生效之日起十五日内将位于苏州高新区黄山村青石路5号的房屋中占用原告中国人民武装警察部队苏州市支队土地的119.09平方米部分拆除，将相应物品搬离，并将土地返还原告中国人民武装警察部队苏州市支队。二、被告苏州高新区先文烟杂店应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民武装警察部队苏州市支队支付截至2016年6月30日的土地占有使用费58413.65元，2016年7月1日至实际返还之日的土地使用费按照109元/平方米.年计算。三、驳回原告中国人民武装警察部队苏州市支队其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告中国人民武装警察部队苏州市支队指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9730元，减半收取4865元，鉴定费20500元，合计25365元，由被告苏州高新区先文烟杂店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审判员  朱海兰二〇一六年八月十五日书记员  田德强