北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终8623号上诉人（原审原告）李廷山，男，1949年10月21日出生。被上诉人（原审被告）北京圣运通达房地产开发有限公司。法定代表人尹显付，董事长。委托代理人于兆河，男，1963年6月30日出生。上诉人李廷山因与被上诉人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第07644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成由法官林存义担任审判长，法官杨夏、法官陈亢睿参加的合议庭，公开开庭进行了审理。李廷山、圣运通达公司之委托代理人于兆河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李廷山于2015年11月诉至原审法院称：2007年7月27日、8月6日，我与圣运通达公司分别签订了房屋拆迁（回迁）协议和补充协议。双方在协议中约定，圣运通达公司拆除我位于密云×1号的8间房屋和院落一座，为此圣运通达公司补偿鼓楼东区住宅商品楼回迁房三套，分别是12号楼（原7号楼）4单元202室63.78平方米，4单元601室82.98平方米，11号楼（原10号楼���1单元401室115.86平方米。在补充协议中，圣运通达公司按宅基地实际面积又追加补偿我22平方米回迁安置面积，圣运通达公司共需补偿我回迁安置面积284.62平方米。同时协议约定安置面积最后以测绘面积为准，按市场价多退少补。协议约定的交房时间是合同签订后2年内，但圣运通达公司延期至2012年7月7日才将涉案三套房屋交付给我，超面积（20.35平方米）房价款我已跟圣运通达公司结清。我接收三套房屋后及时装修，并向圣运通达公司索要房产登记手续，但圣运通达公司一拖再拖。圣运通达公司在商品房交付使用之日起60日内未向房地产行政主管部门报送房屋权属的登记手续，也未在90日内履行房地产所有权登记义务。事后我得知根本原因是圣运通达公司擅自将未经竣工验收的住宅楼交付业主使用，为此我多次向县政府和有关部门反映。2015年10月，密云县��建委答复，鼓楼东区住宅工程未经验收备案的责任在于开发商，建议我通过法律程序起诉解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及第八条的规定，拆迁补偿协议和商品房买卖合同具有同样的性质，被拆迁人应视同为买受人。根据该解释第十七条规定，圣运通达公司逾期交房，应当赔偿我逾期交房的损失。根据该解释第十八条规定，圣运通达公司未及时办理房屋产权登记，应赔偿逾期办证的损失。2016年3月10日，圣运通达公司向我发出办理产权登记的通知，并要求我交纳物业费、公共维修基金、印花税，但我向相关部门了解，圣运通达公司还未通过规划验收，不具备办理产权登记的条件，且印花税按照规定不应当由我缴纳，因圣运通达公司将不符合交付条件的住宅楼交付给我且未及时为我办���产权登记，故其不能收取产权登记前的物业费及供暖费，对于在房屋闲置期间产生的物业费及供暖费损失，圣运通达公司应当承担赔偿责任。综上，现起诉至法院，要求：1、圣运通达公司赔偿我三套房屋（共304.97平方米）已交纳的供暖费、已交纳的物业费及供暖债务共计27144.72元。2、要求圣运通达公司支付逾期办证违约金30万元。3、要求圣运通达公司支付逾期交房经济损失174187.44元。4、要求圣运通达公司在完成×1区房屋的规划验收、竣工验收手续后，按国家规定及时为我办理房屋产权登记手续，并不得收取产权登记前的物业费、印花税等费用。5、要求圣运通达公司承担本案诉讼费。圣运通达公司辩称：1、李廷山无权要求圣运通达公司支付三套回迁房的供暖费及已交物业费。李廷山自2012年7月已经办理入住手续，并实际使用了三套回迁房，接���了供暖及物业服务，就应该自行承担相应的供暖费及物业费，且供暖费由供暖公司收取，与圣运通达公司无关。2、双方签订的拆迁安置补偿协议并未约定办理房产证的具体时间，且李廷山的三套楼房系回迁房屋，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证的规定，故圣运通达公司未构成逾期办证违约。3、拆迁安置补偿协议未约定逾期办理房产证的违约责任，在近年房价上涨的情况下，事实上圣运通达公司也不存在因逾期办证而造成损失。4、李廷山于2012年7月收取了涉案三套回迁房，现李廷山主张2009年7月至2012年7月的逾期交房违约金，已超过法定的2年诉讼时效。5、物业费不是我公司收取，而是由物业公司收取，故李廷山不应该向我公司提出不交纳物业费的要求。李廷山不缴纳办证费用，造成不能及时办理房产证的，由李廷山承担相应的法律后果。原审法院经审理查明：2007年7月27日，李廷山（乙方）与圣运通达公司（甲方）签订《拆迁安置协议书（回迁）》（以下简称拆迁协议），内容如下：为了加快密云县旧城改造，完善市政设施，改善人民居住水平，根据密云县人民政府“密政发（2002）15号”密云县房屋拆迁实施细则精神，并结合×1区实际情况，甲方对×1区进行拆迁改造，建设×1区。乙方为该地区的被拆迁户，按照有关规定，就乙方拆迁安置问题，双方签订如下协议：（一）甲方拆除乙方坐落在×1区（有房照或正式永久批示）房屋8间，实际居住人口3人。根据“密政发（2002）15号”密云县房屋拆迁实施细则的规定，按照“拆一平米还一平米”的原则，双方同意做如下安置：1、回迁安置在×1区内。2、安置标准、楼层及有关费用：回迁安置在10号楼1单元401室，建筑面积115.86平方米、7号楼4单元601室，建筑面积82.98平方米、7号楼4单元202室，建筑面积63.78平方米。（二）乙方搬入楼房后，按国家规定缴纳供电、供水、供暖等自付费用。（三）乙方与他人有房屋纠纷者，搬迁后以纠纷双方达成的协议或司法部门的裁决为安置和补偿的依据。（四）本协议所涉及的各项标准，均以“密政发（2002）15号”密云县房屋拆迁实施细则为准。（五）乙方保证在2007年8月6日之前搬出，并具备甲方拆除平房条件。在该回迁协议最后，双方另约定三项内容：1、甲方拆除乙方平房156平方米（含一切附属物）为乙方安置楼房三套（壹套115.86平方米，壹套82.98平方米，壹套63.78平方米）。2、安置面积最后以测绘面积为准，按市场价多退少补。3、甲方向乙方交房时间为2年。2007年8月6日，双方签订《拆迁安置补充协议书（回迁）》（以���简称补充协议），内容为：甲乙双方于2007年7月27日签订了甲方拆除乙方坐落在×1号李廷山的房屋8间，宅院一座，甲方对乙方回迁安置在×1区10号楼1单元401室，7号楼4单元601室，7号楼4单元202室，共计262.62平方米。当时对乙方西门外跨院走道地段未列入安置面积。现根据乙方向甲方提供的土地所有证和有关权属材料可以认定跨院走道22平方米归属乙方李廷山所有。甲乙双方特签订如下补充协议：一、甲方向乙方再追加22平方米的楼房回迁安置面积，连同原甲方对乙方的回迁安置面积262.62平方米，总计安置面积为284.62平方米。二、回迁安置面积以测绘面积为准，超出减少部分按市场价每平方米3500元多退少补，超出面积补交款总额不得超过7万元。圣运通达公司的法定代表人尹显付在该补充协议上手写签字注明“安置回迁房时不收取任何费用，只交柒万元为交付房”。2012年7月7日，圣运通达公司将三套安置回迁房即10号楼（现11号楼）1单元401室（129.27平方米）、7号楼（现12号楼）4单元601室（106.37平方米）、202室（69.33平方米）交付给李廷山，回迁安置面积共计304.97平方米，超出原定回迁安置面积20.35平方米。接收房屋后，李廷山交纳了三套房屋的2012年11月15日至2013年3月15日的供暖费共计5794.43元及11号楼1单元401室2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费2792元。2016年3月10日，圣运通达公司向李廷山发出通知，内容为：我公司于2015年底已发出通知，因您住在北京未看到，现通知您于2016年3月底前交齐×1区三套房屋的公共维修基金、印花税、所欠物业费，并提交原房本及相关材料，办理房屋产权登记，公司统一办理，望予以配合。李廷山称收到该通知后，经向密云住建委及地税局信访，得到答复为圣运通达公司不具有��取印花税的资格，故未向圣运通达公司交纳印花税。李廷山称因×1区11#、12#号楼未通过规划验收手续，故未向圣运通达公司交纳公共维修基金。另查，因圣运通达公司存在地下车库超出建设规划许可证审批的建筑面积，已构成违法建设，故×1区住宅楼不符合规划验收标准，规划部门对×1区住宅楼不予验收，现李廷山回迁的上述三套房屋仍未办理房屋所有权证。本案在审理过程中，圣运通达公司称李廷山要求赔偿逾期交房的违约金已超过两年诉讼时效，对此李廷山称2012年6月12日向密云县县长的写信中曾要求过逾期交房违约金，且圣运通达公司未办理房产证，其侵权出于连续状态，故诉讼时效应当中断。原审法院认为：李廷山于2012年7月7日从圣运通达公司处接收了三套回迁楼房，根据李廷山、圣运通达公司双方签订的拆迁协议约定，李��山搬入楼房后，按国家规定缴纳供电、供水、供暖等自付费用，且按照一般交易习惯，房屋交付使用后，业主理应自行承担居住使用期间的相关费用，故李廷山要求圣运通达公司赔偿三套房屋（共304.97平方米）已交纳的供暖费、已交纳的物业费及供暖债务之诉讼请求，法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该司法解释适用主体应为市场上不特定的商品房购房者，而本案李廷山属于特定的拆迁（回迁）安置人，现李廷山、圣运通达公司之间仅签订了《拆迁安置协议书（回迁）》，没有签订商品房买卖合同，所以，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，且《拆迁安置协议书（回迁）》中并未明确约定具体办证期限、逾期办证违约金等条款，故对于李廷山要求圣运通达公司赔偿逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，法院不予支持。本案中，李廷山、圣运通达公司所签订的《拆迁安置协议书（回迁）》约定交房时间为两年，按照该约定，圣运通达公司应在2009年7月27日之前向李廷山交付回迁楼房，但圣运通达公司直到2012年7月7日才向李廷山交付房屋，此属圣运通达公司明显违约。但根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。李廷山在接收回迁楼房时已经知道圣运通达公司逾期交房侵犯了其合法权益，但直到2015年11月才提起诉讼，且未提供充分有效的证据证明在此期间发生诉讼时效中断的情形，故圣运通达公司关于李廷山要求逾期交房经济损失已超过诉讼时效的答辩意见法院予以采信。李廷山主张逾期交房经济损失的诉讼请求，法院不予支持。对于李廷山的第四项诉讼请求，根据本案实际情况，目前何时能够办理房产证仍面临很大行政手续上的不确定性，故李廷山要求圣运通达公司及时为其办理房产证，法院难以支持。至于以后办理房产证时所需交纳的费用，不属于本案所审理范围，本案不予涉及。据此，原审法院于2016年6月23日判决如下：驳回李廷山的诉讼请求。判决后，李廷山不服原审判决，上诉至本院称：圣运通达公司延期三年交房，并又延期四年未办理房产证，从2009年7月至今对我方的利益侵害没有中断过，且我方向政府主张维权行为从未停止过，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求判令撤销原判，依法改判。圣运通达公司认可原审判决。二审中，李廷山提交中国共产党北京市密云区委员会北京市密云区人民政府信访办（以下简称密云信访办）于2016年6月29日出具的证明，欲证明其一直在反映情况，并未超过诉讼时效。该证明的内容为“×1区居民李廷山等人于2012年5月23日、6月20日、7月6日到密云县信访办上访反映×1区回迁房问题，6月25日来县信访办交信访材料，转李光辉县长。2014年6月2日来信访办信访并交信访材料，反映×1区回迁房问题。2015年12月，密云县撤县设区，我单位名称变更为中国共产党北京市密云区委员会北京市密云区人民政府信访办。”上述事实，有双方当事人陈述、拆迁安置协议书（回迁）、拆迁安置补充协议书（回迁）、北京市规划委员会密云分局信访事项答复意见书、北京市密云区住房和城乡建设委员会信访事项答复意��书、北京市密云区地方税务局信访答复意见书、物业费收据、供暖费发票、密云信访办证明等证据材料，在案佐证。本院认为：综合双方诉辩主张及证据情况，本案二审争议焦点有两个，一是逾期办证违约金问题，二是逾期交房经济损失。关于逾期办证违约金。李廷山主张圣运通达公司应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向其支付逾期办证违约金，但结合本案事实来看，李廷山与圣运通达公司所签合同系拆迁安置协议，并非商品房买卖合同，双方并未形成商品房买卖合同关系，由于上述司法解释针对的是商品房买卖合同，而拆迁安置房具有特殊的身份属性和政策倾斜，故本案不宜适用上述司法解释的相关规定进行处理。且根据双方所签协议，并未对办理产权证的期限进行约定，亦未涉及逾��办证的违约责任，故原审法院据此对李廷山该项请求未予支持，并无不当。关于李廷山主张圣运通达公司支付物业费、供暖费等请求，于法无据，本院不予支持。关于李廷山主张办理房屋产权登记手续等问题，原审法院根据本案实际情况，未予以支持，处理适当。关于逾期交房损失。根据李廷山与圣运通达公司于2007年7月27日所签拆迁协议约定，圣运通达公司向李廷山交房时间为两年，而圣运通达公司直到2012年7月7日才将涉案三套房屋交付李廷山，逾期交房近三年。此后，李廷山于2015年11月诉至原审法院，主张逾期交房经济损失。原审法院认为李廷山的该项主张已经超过诉讼时效，据此驳回其诉讼请求。但二审中，根据李廷山提交的密云信访办出具的证明，其确实存在多次到密云区政府信访部门上访反映×1区回迁房问题的事实，其中2014年6月2日的信访行为距其收房时间仍未超出两年。就该行为能否认定具有诉讼时效中断的效力问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民生纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”考虑我国长期以来存在着较为发达的诉讼外纠纷解决机制，一些国家机关、事业单位乃至社会团体等社会组织在制度设计上即具有调处纠纷，解决民事争议及保护民事权利的职能，因此，在起诉及与起诉具有相同效力的有关事项之外，运用诉讼外纠纷解决机制、向相关社会组织请求保护民事权利，也是当事人请求的一种方式，不管相关部门是否采取了相应的行为，时效均可认为中断。本案中，虽然李廷山没有证���证明其在诉讼时效期间一直向对方当事人圣运通达公司主张权利，但密云区信访办的证明可以佐证其在向对方主张权利无果的情况下一直在积极向政府部门进行反映，该信访行为应具有诉讼时效中断的效力，因此，原审判决以已经超过诉讼时效为由驳回李廷山的该项诉讼请求，显属不当，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，圣运通达公司未按照合同约定时间交付回迁安置房屋，已构成违约，故李廷山可针对圣运通达公司的延迟履行行为要求赔偿损失，赔偿数额应以实际发生的经济损失为限，本院根据涉案回迁楼当时周边房屋出租市场价格以及本案的具体情况等因素综合酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三���五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市密云区人民法院（2015）密民初字第07644号民事判决；二、北京圣运通达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李廷山逾期交房损失七万五千元；三、驳回李廷山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理8812元，由李廷山负担7494元（已交纳），由北京圣运通��房地产开发有限公司负担1318元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费8812元，由李廷山负担7494元（已交纳），由北京圣运通达房地产开发有限公司负担1318元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  杨 夏代理审判员  陈亢睿二〇一六年八月九日书 记 员  陆九阳