苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初8824号原告吴江市锦宏物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡苑沿街店面18-1号。法定代表人石磊，董事长。委托代理人石xx，系公司员工。委托代理人陆xx，系公司员工。被告袁雪琴。委托代理人王xx。原告吴江市锦宏物业管理有限公司（以下简称锦宏公司）与被告袁雪琴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由代理审判员范媛娟适用小额诉讼程序于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告锦宏公司的委托代理人石xx、陆xx，被告袁雪琴及其委托代理人王xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦宏公司诉称：2013年8月5日，原告锦宏公司与黎里xx小区业主委员会（以下简称xx业主委员会）签订物业管理服务合同，双方约定自2013年8月10日至2016年8月31日止，由原告向xxxx提供物业管理服务。被告袁雪琴系xx小区11幢303室房屋的所有权人。根据原告同xx业主委员会签订的物业服务合同，被告所拥有的上述房屋共结欠原告2013年度、2014年度、2015年度物业管理费合计4440元。后经原告多次催讨被告拒绝支付。为此原告提起诉讼，诉讼请求：判令被告支付物业费4440元及滞纳金（以1480元为基数，自2014年9月1日起至实际给付之日止，每天按照千分之三计算），且本案诉讼费用由被告承担。被告袁雪琴辩称：被告的资质等级为三级，但提供的物业服务达不到《江苏省住宅物业管理服务标准》的要求，违约在先。具体包括：1、不履行绿化养护与管理的义务，小区内部分业主圈地种菜、侵占公共绿化、违章搭建、建筑垃圾承兑、绿化区杂草丛生……2、不履行安全防范管理义务，小区主入口护栏常开，未对进出车辆、访客进行登记，保安没有24小时值守和夜间巡逻，小区车辆乱停在主干道上及草坪上。3、不履行房屋问题的巡检与维修义务，被告的房屋从购买之日起开始就屋顶漏水的问题找物业，但一直没修好，导致内墙大面积污化，至今还在漏水。4、不履行装修管理的义务。2016年5月30日，被告隔壁11幢203住户违章装修，私自改变房屋结构，导致被告屋内墙面瓷砖掉落、损坏一套红木桌椅。被告联系物业，但物业未及时劝阻，也未报告有关部门处理。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，2013年8月至2014年8月的物业服务费已经超过诉讼时效。经审理查明：xx小区11幢303室房屋（叠层别墅）建筑面积205.58平方米，袁雪琴系该房屋的所有权人。2013年8月5日，锦宏公司与xx业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为一年，自2013年8月10日至2014年8月9日，物业费用收费期限从2013年8月10日起，收费标准为叠层0.6元/月/平方米，不包括能源费。物业服务费按月计算，业主应在每年第一个月向锦宏公司交纳，业主逾期交纳物业服务费的，锦宏公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时约定物业服务按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/538-2002》的三级执行。合同签订后，锦宏公司为xx小区提供了物业服务，xx小区11幢303室应交纳的自2013年8月10日至2014年8月9日止的物业服务费为1480元[计算方式：0.6元/月/平方米×205.58平方米×12个月=1480元]。2014年8月28日，锦宏公司与xx业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定委托服务期限为二年，自2014年9月1日至2016年8月31日，收费标准为叠层0.6元/月/平方米，不包括能源费。物业服务费按月计算，业主应在每年第一个月向锦宏公司交纳，业主逾期交纳物业服务费的，锦宏公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。同时约定物业服务按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/538-2002》的三级执行。合同签订后，锦宏公司为xx小区提供了物业服务，xx小区11幢303室应交纳的自2014年9月1日至2016年8月31日止的物业服务费为2960元[计算方式：0.6元/月/平方米×205.58平方米×24个月=2960元]。另查明：袁雪琴未向锦宏公司交纳上述物业费。以上事实有原告提交的物业服务合同、物业费清单及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，xx业主委员会代表全体业主与原告锦宏公司签订的物业管理服务合同，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。该合同适用于xx小区的全体业主和物业使用人，双方均应按该合同之约定履行相关的义务。合同约定期间原告锦宏公司对xx小区提供了相应的物业管理服务，作为业主应按协议约定的标准支付物业服务费。物业服务费是针对整个小区进行的，业主及时、足额支付物业服务费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件，业主、物业使用人缴纳物业服务费的义务是物业服务合同约定的义务。如被告袁雪琴认为锦宏公司在物业管理过程中存在瑕疵，应通过业主委员会与锦宏公司进行协商或者诉讼等合法、合理的途径行使权利，而不应采用拒绝支付物业服务费的方式使矛盾进一步扩大。若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主的利益。当然，锦宏公司作为物业管理企业，对业主反映的问题亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。xx小区11幢303室房屋自2013年8月10日起至2014年8月9日止的物业服务费为1480元，根据合同约定，该1480元的履行期限为2013年8月31日之前，诉讼时效期间为2013年9月1日至2015年8月31日，由于被告提起诉讼时效抗辩，原告未能提供证据证明其已在诉讼时效期间内向被告催讨或存在其他中断或中止诉讼时效的事由，本院认为被告的诉讼时效抗辩成立，依法对该1480元不予支持。xx小区11幢303室房屋自2014年9月1日起至2016年8月31日止的物业服务费为2960元，其中1480元应于2014年9月30日之前交纳、1480元应于2015年9月30日之前交纳，但被告袁雪琴并未交纳。被告袁雪琴认为锦宏公司的服务不到位，因涉及全体业主利益，应由小区业主大会或业主委员会统一处理为宜。被告袁雪琴在物业服务合同约定交纳物业服务费时间内其未及时支付物业服务费，没有法律依据，对该抗辩主张，本院不予采纳。至于滞纳金，合同约定为每日千分之三，被告袁雪琴辩称合同约定的标准过高要求调低，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。由于原告主张的滞纳金计算标准为“以1480元为基数，自2014年9月1日起至实际给付之日止，每天按照千分之三计算”，本院结合当事人的违约程度及造成的损失情况，酌情调整滞纳金为：至法庭辩论终结之日即2016年8月4日为392元（按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算：以1480元为基数，自2014年10月1日起至2016年8月4日止；以1480元为基数，自2015年10月1日起至2016年8月4日止）；2016年8月5日之后的滞纳金，以2960元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至实际给付之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告袁雪琴应支付原告吴江市锦宏物业管理有限公司自2014年9月1日起至2016年8月31日止的物业服务费2960元及滞纳金（计算至2016年8月4日为392元；2016年8月5日之后的滞纳金，以2960元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706xxxx1793）。二、驳回原告吴江市锦宏物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告袁雪琴负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告。原告已预交的案件受理费本院不再退回。本判决为终审判决。代理审判员  范媛娟二〇一六年八月二十九日书 记 员  洪善伦