浙江省遂昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙1123民初1145号原告汪根芽，女，1961年3月4日出生，汉族，居民，住遂昌县。委托代理人（特别授权）季宸昕，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。被告郑法林，男，1954年9月21日出生，汉族，农民，住遂昌县。被告谢关爱，女，1960年1月27日出生，汉族，农民，住遂昌县。以上两被告共同委托代理人（特别授权）郑关贵，男，1983年10月20日出生，汉族，农民，住遂昌县，系两被告儿子。以上两被告共同委托代理人（一般代理）朱建崇，浙江开弘律师事务所律师。原告汪根芽诉被告郑法林、谢关爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员吴丁文适用简易程序进行在本院公开开庭进行了审理。原告汪根芽及其委托代理人季宸昕、被告郑法林、谢关爱及两被告共同委托代理人朱建崇、郑关贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪根芽诉称：2009年8月21日，原告向两被告购买了其拆迁安置房一套并签订了《房地产转让合同》，合同约定房屋面积为100平方米，总计价款人民币160000元整，购房款在2009年8月21日前一次性付清。另《房地产转让合同》第六条约定“甲方（即被告）保证对本合同下待转让之房地产不存在任何权属争议、被查封、被扣押等情况；保证该房地产没有产权纠纷和经济纠纷；保证上述房地产没有甲方设定的抵押权；保证在上述房产交付给乙方（即原告）前负责协助乙方办理一切相关手续，以确认乙方顺利过户”；第八条约定“乙方付清所有房款后，甲方应在开发商交房之日积极协助乙方完成交房（把所有房屋钥匙交给乙方为准），如不按时交付，按甲方违约处理，违约金按每日200元整”；第九条约定“该合同项下房地产建成交付后，在政策允许可办理房屋过户手续时，甲方应积极协助乙方完成过户手续”。合同签订当日原告按约付清了购房款，被告谢关爱出具了记载着“今收到2009年8月21日汪根芽交来的购房款人民币壹拾陆万元整（￥160000元）”的收条一张。2015年4月29日，原告与两被告一同前往遂昌县体育馆进行房屋的选取，最终选定了坐落于妙高街道牡丹亭苑2幢1单元202室房屋（以下简称“案涉房屋”）。在案涉房屋可交房之后，两被告于2015年5月29日领取了案涉房屋的钥匙，但却没有按照合同第八条的约定将案涉房屋交付给原告，且在原告再三要求下，两被告仍一直拒绝将案涉房屋交付给原告，构成了逾期交房违约，依照合同第八条的约定两被告应承担逾期交房违约责任，同时两被告更未按照合同第九条约定积极协助原告完成案涉房屋的过户手续。另按照合同第四条的约定，政府所给付给被告的原告购置房屋平方内的政府补贴应由原告领取。但经原告了解，被告已将该笔临时安置补助从遂昌县国土资源局领走，且从未交付给原告。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、两被告继续履行《房地产转让合同》，并将妙高街道牡丹亭苑2幢1单元202室房屋及杂物间钥匙交付给原告；二、两被告协助原告将坐落于妙高街道牡丹亭苑2幢1单元202室房屋过户至原告名下（含房屋所有权证和土地证）；三、两被告向原告支付暂计算的逾期交房违约金68800元（暂从2015年5月29日起算至2016年5月6日共计344天，之后按200元/天的标准计算至房屋实际交付之日止）；四、两被告将已领取的原告所购房屋平方米内的临时安置补助共计46800元返还给原告；五、本案诉讼费用由被告承担。被告郑法林、谢关爱共同辩称：首先，该房产转让合同严重侵犯了被告儿子郑关贵的合法权利。案件中转让的房屋安置户头是答辩人和其儿子郑关贵共有的户头，2008年4月二都街区块房屋征迁补偿安置协议书，甲方遂昌县土地收储中心就是和乙方郑法林、郑关贵（当时已经独立户籍）二人签订的协议书。但该房产共有人郑关贵至今没有在这份房地产转让合同上签字同意，故该合同没有法律效力。其次，该合同转让的标的并非实际存在的房产，只是二被告和儿子响应配合政府拆迁，由政府按产权调换协议，提供的房屋安置户头，不属于国家政策规定的房地产转让合同范围。故该合同的主要条款名称和实际标的不符。再次，该合同显失公平。二被告和儿子才是二都街区块房屋被拆迁人，但该房地产转让合同第四条规定，该合同项下的政府补贴必须由原告领取，有点莫名其妙。虽然被告自愿转让其与儿子共同所有的一个房屋安置户头金额为16万元人民币，一个户头已经包括了正在筹建的100平米的房屋所有权，该补贴是政府根据拆迁政策发放给被告和儿子所有的，不可能和房屋户头一起转让给原告。如果按照合同第四条的约定，被告应返还原告临时安置补助款46800元人民币。而被告为了拿到这个户头必须向政府交纳12.5万元的购房款的话。那么等于原告只须用113200元就可以买到被告因拆迁取得的房屋安置户头100平米的房屋。该合同条款内容显失公平，依法应予撤销。第四，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即使双方约定的合同转让标的是100平米的拆迁安置房屋，那么根据法律规定，该不动产的转让必须依法登记，才能发生法律效力。综上，双方于2009年8月21日签订的房地产转让合同无效。考虑到原告确实支付了被告因拿政府安置户头应上交给政府的安置房款16万元，被告同意补偿原告一定的经济损失。该合同第八条关于违约责任的规定，甲方反悔按购房款的双倍偿还乙方。答辩人认为该违约金过高，请求法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定依法适当减少。答辩人同意16万元购房款从2009年8月21日起按银行同期贷款利率（月利率千分之4.35）计算补偿原告。案经审理查明：2008年4月，遂昌县土地收储中心与郑法林、郑关贵签订《二都街区块房屋征迁补偿安置协议书》，遂昌县土地收储中心以货币安置的方式对被告方的房屋进行征迁。2009年8月24日，遂昌县土地收储中心与被告郑法林、谢关爱签订《房屋拆迁产权调换协议》，被告方将货币安置变更为产权调换，遂昌县土地收储中心将坐落于遂昌县妙高街道凯恩牡丹亭苑2#楼202室、203室的房屋，建筑面积均为99.29平方米安置给被告郑法林和被告谢关爱。2009年8月21日，原告汪根芽与被告郑法林、谢关爱签订《房地产转让合同》，该合同约定：依照有关法律、法规，甲、乙双方在自愿、公平、诚实信用的基础上，根据甲方与政府部门签订的房屋征用拆迁补偿协议的有关规定，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。一、甲方（被告）自愿将座落在遂昌县二都街地块土地征用和旧房拆迁安置的2至5层楼房中的其他一套（正在筹建）的房屋所有权（即应归甲方所有的房屋安置户头一个）转让给乙方（原告）。按壹佰平方米（含柴间等配套附属设施）计算，实际面积以建好后房产证为准。二、甲、乙双方议定上述房地产成交金额为人民币16万元整。若建好后产权面积不足壹佰平方米，不足部分甲方按每平方米1560元整退还给乙方。若产权证面积超过壹佰平方米，乙方负责补齐超出部分房款……四、甲方收到乙方所付房款后，向乙方出具收据。该合同项下的政府补贴，由乙方领取，甲方取得补贴存折后，三日内交给乙方……八、如乙方反悔，购房款不得向甲方索还，甲方反悔，按购房款的双倍偿还给乙方；乙方不能按时向甲方付购房款的，按乙方违约处理，一次性支付甲方违约金2万元整；乙方付清所有房款后，甲方应在开发商交房之日积极协助乙方完成交房（把所有房屋钥匙交给乙方为准），如不按时交付，按甲方违约处理，违约金按每日200元整……同日，被告谢关爱向原告汪根芽出具《收条》确认收到160000元购房款。2015年4月29日，经选房确认，被告分得二套安置房屋，本案诉争房屋和另外一套房屋的建筑面积均为99.29㎡。诉争房屋的产权现登记在遂昌县土地收储中心名下，拆建部门已将诉争房产的钥匙及办理产权登记权证的材料交给被告，诉争房产现已可以办理产权登记。经原告申请，本院于2016年5月11日对该房屋予以查封。政府补偿给被告的临时安置过渡费合计93600元。上述事实有原告提供的《产权调换协议》（复印件）、《房地产转让合同》、《收条》、二都街区块房屋拆迁产权调换安置房交付结算单、安置用房选房确认书、清单，遂昌县不动产登记服务中心向本院出具的《协助司法查封受理告知书》及原、被告庭审陈述在卷佐证，上述证据经庭审质证和本院审查，予以采信。本院认为：原告汪根芽与被告郑法林、谢关爱于2009年8月21日签订的《房地产转让合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同的相对方均应按照合同约定履行各自的义务。原告汪根芽已按协议约定履行了支付购房款的义务，故被告应当履行合同义务。遂昌县土地收储中心与被告郑法林、汪根芽签订的《产权调换协议》明确诉争房产安置给被告郑法林、汪根芽，故被告关于原、被告双方签订的《房地产转让合同》损害了被告儿子郑关贵的利益而无效的抗辩意见，本院不予采纳。现该房屋已具备权属登记条件，出卖人有义务协助买受人办理房屋所有权证、土地使用权证登记及过户手续。合同内容是否显失公平并非合同无效的必要条件，被告据此主张合同无效的抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，原告汪根芽要求被告郑法林、谢关爱继续履行合同的诉请，符合合同约定，本院予以支持。杂物间系诉争房屋的附属配套设施，使用权应当随主物归原告使用，被告应当将房屋以及配套杂物间的钥匙交付给原告。根据《房地产转让合同》的约定，遂昌县土地收储中心的安置补助款，由原告汪根芽享有，被告从遂昌县土地收储中心共取得93600元安置补助费，被告得到二套安置房屋建筑面积均为99.29平米，原告主ＸＸ均分配临时安置补助费，本院予以支持。被告郑法林、谢关爱在可以办理诉争房屋产权的情况下，怠于行使自身权利，且至今仍未依约协助原告办理过户手续，显属违约，故原告诉请被告支付违约金，符合法律规定，被告抗辩违约金金额过高，请求调整，本院予以采纳，确定违约金为5000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告郑法林、谢关爱于本判决生效之日起三十日内协助原告汪根芽办理遂昌县妙高街道牡丹亭苑2幢1单元202室房产的房屋所有权证及土地使用权证的登记及过户手续。二、被告郑法林、谢关爱于本判决生效后十日内将遂昌县妙高街道牡丹亭苑2幢1单元202室房产及配套杂物间的钥匙交付给原告汪根芽。三、被告郑法林、谢关爱于本判决生效之日起十日内支付原告汪根芽临时安置补助费46800元及违约金5000元。四、驳回原告汪根芽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2717元，由原告汪根芽负担617元，被告郑法林和被告谢关爱负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审判员  吴丁文二〇一六年八月八日书记员  谢雪丹