北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京01民终3500号上诉人（原审原告、反诉被告)王学峰，男，1968年9月10日出生。委托诉讼代理人高剑飞，北京市太平洋中证律师事务所律师。委托诉讼代理人于桂华，北京市太平洋中证律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京景藏健康文化创意产业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦。法定代表人王雁，董事长。委托诉讼代理人张祖峰，北京市德达律师事务所律师。委托诉讼代理人冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。上诉人王学峰因与被上诉人北京景藏健康文化创意产业有限公司（以下简称景藏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第05799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人王学峰及其委托诉讼代理人于桂华、被上诉人景藏公司之诉讼委托代理人张祖峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王学峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持王学峰一审的全部诉讼请求，驳回景藏公司一审的全部反诉请求，即判令景藏公司返还预付租金38万元和履约保证金19万元，景藏公司赔偿王学峰经济损失638500元，景藏公司支付王学峰违约金191550元。事实和理由：1、自2014年9月11日开始，案外人阻挠王学峰在租赁场地的施工，且直至起诉该问题都没有解决。依据合同法第121条及216条之规定，景藏公司未能提供符合使用条件的租赁物，导致王学峰无法实现合同目的，景藏公司从2014年9月11日开始构成根本违约，应当承担违约责任；2、依据法律规定以及《北京景藏健康大厦租赁合同》第7.2.4项约定，王学峰有权解除合同；3、由于案外人造成的障碍，致使租赁物不能使用，应当参照适用《北京景藏健康大厦租赁合同》3.2.2项和3.2.1项之约定，由景藏公司返还履约保证金19万元以及已交纳的租金38万元；4、景藏公司构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿因违约给王学峰造成的经济损失，并支付损失30%的违约金；5、在租赁房屋无法使用的情况下，王学峰未交纳房屋租金不构成违约，一审法院判令王学峰支付房屋租金及使用费错误；6、王学峰在装修过程中拆除的是空心墙体，并非承重墙，依据合同约定，王学峰不需要恢复。景藏公司辩称，1、涉案房屋出租权没有任何障碍，我公司与他人没有纠纷，我公司不存在违约，因此王学峰主张解除不能成立；2、王学峰主张返还保证金缺乏合同及法律依据；3、损失赔偿与违约金不能并列主张；4、王学峰未提交证据证明案外人是否构成侵权，以及侵权是否持续，是否达到合同无法履行的程度，亦未能证明侵权行为是否可以归责于我公司，故王学峰主张我公司违约缺乏依据；5、双方签订合同后，王学峰拒绝交纳应付租金，经催告后仍未交纳，故王学峰构成违约。同意一审判决，不同意王学峰的上诉请求及理由。王学峰向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《北京景藏健康大厦地下一层租赁合同》；2、景藏公司返还我预付款38万元及保证金19万元；3、景藏公司赔偿我经济损失638500元；4、景藏公司支付违约金191550元；5、本案诉讼费及鉴定费由景藏公司承担。景藏公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《北京景藏健康大厦租赁合同》;2、王学峰立即腾退北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦地下一层房屋;3、王学峰向我公司支付的预付租金38万元、履约保证金19万元不予返还;4、王学峰支付2014年8月24日至2014年9月7日免租期间的租金损失94999.95元;5、王学峰按每日租金6333.33元的标准支付自2014年11月9日起至返还承租房屋之日止的房屋租金；6、王学峰恢复装修时拆除的北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦地下一层通往公共区域约40平方米墙体。本案反诉费由王学峰承担。一审法院认定事实：2014年8月24日，王学峰(乙方，承租方)与景藏公司(甲方，承租方)正式签订《北京景藏健康大厦租赁合同》及《补充协议》，景藏公司将位于北京市海淀区83号景藏健康大厦（以下简称景藏大厦）地下一层2130平方米出租给王学峰用于经营超市，租赁期限自2014年8月24日起至2018年12月15日，正式起租日从2014年9月8日起计算。合同期满甲方大厦整体续租双方同意延长租赁期限5年，为此双方不再另行签订合同。2014年8月24日至2014年9月7日为装修免租期。年租金为2280000元(含物业费、空调使用费、不含水电费、网络费、供暖费、通讯费)，按年交纳。合同中，双方就承租区域与用途，租金、保证金、物业管理等费用及支付方式，改造、装修及维护，承租房屋交还、双方责任及保证条款，合同续约、终止等事项进行了具体约定。其中合同第3.1.2项约定：“本合同签订支付：乙方支付预付款38万元，军队的租赁许可证办好当日乙方支付租金190万元，支付周期为2014年9月8日至2015年9月7日……”；合同第3.1.3项约定：“若乙方未能在合同规定日期内向甲方支付租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日千分之一支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然天数计算至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止)”；合同第3.1.4项约定：“如乙方逾期超过应付租金日30天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权停水停电并收回承租房外，乙方还须支付应付租金至退回承租房屋日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之一的违约金”；合同第3.2.1项约定：“双方一致同意，在本协议签署后2014年8月24日支付相当于1个月房屋租金19万元，作为履约保证金，如果甲方在1个月内不能办理军队租赁许可证的，起租时间顺延，如果甲方在2个月内不能办理军队租赁许可证的甲方双倍返还乙方保证金，并退还已缴纳租金，并赔偿乙方装修损失，双方合同自动终止”；合同第3.2.3项约定：“除经甲乙双方书面同意，在租赁期内，甲方及乙方均不得要求将乙方支付甲方的履约保证金，作为乙方拖欠甲方租金、违约金、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用”；合同第3.2.4项约定（《补充协议》修订后）：“若乙方提前解除合同(或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时)，乙方所付保证金不退，并赔偿甲方100万元损失费；若甲方提前解除合同或不能保证2018年12月16日至2023年12月15日租期，甲方愿向乙方返还保证金，并承担装修、货架等损失费100万元”；合同第3.4.1项约定：“上述房屋租金、保证金、水电费、供暖费等相关费用乙方可以支票、现金直接支付甲方，甲方需在款到后三日内开具等额正式发票，否则乙方有权要求甲方返还未开具发票的费用”；合同第4.1款约定：“乙方在合同签订后，按约定向甲方缴纳房屋租金及房屋保证金后，经甲方同意，乙方有权对该租赁区域内进行装修及改造（承重结构除外），乙方对于消防、空调等设施的装修改造方案，必须取得军方和政府相关部门的正式书面批复及甲方认可后，方可实施装修改造。该批复手续的办理工作由乙方或乙方所委托的相关机构自行进行，甲方应协助办理相关甲方应尽义务的手续”。合同第4.2款约定：“乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担”。合同第五章第5.1款约定：“由于租赁房屋钥匙在本合同签订之前已交付乙方，并且乙方已经认可房屋现状，因此，本合同签订之日即视为甲方已完成租赁房屋的交付”。合同第5.2款约定：“在租赁期届满或由乙方提出的提前解除合同退房的，保留乙方在承租房屋内的内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿”;合同第5.3款约定：“在租赁届满或提前解除合同时，乙方应搬走除5.2条款外属于自己的物品，完成房屋清理工作。乙方在承租房屋内的内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿”;合同第7.2.4项约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达15日的。2、交房时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用。3、因甲方出租权障碍等归责于甲方原因引起纠纷的”;合同第7.2.5项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照合同约定支付租金逾期超过15日的……”。合同第8.1款约定：“本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿”。合同第8.4款约定：乙方若未按本合同约定时限支付应交费用，且已超出约定补足租金、滞纳金及应交的其他费用之限时，在甲方再次通知给予乙方交纳宽限期7日内仍未补齐时，属乙方已违约，甲方有权解除本合同，并有权采取必要的维权措施。以避免甲方损失不再继续扩大。由乙方违约引起的任何损失及连带责任，均由乙方自行承担”。合同第10.1款约定：“与本合同有关的通知或要求均须采取书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点;挂号寄出第7日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达”。合同第10.2款约定：“甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址”。合同签订后，王学峰按约定向景藏公司支付了2个月租金38万元及履约保证金19万元。在王学峰对承租房屋进行装修期间，原先承租景藏公司地下二层场地的人员带人阻挠王学峰对其承租场地进行外部装修施工，致使王学峰无法完成承租场地的装修工作。为此，王学峰于2014年9月16日向景藏公司提交《关于大厦负二层王某阻挠施工告知书》，王学峰在该函中提出租期自2014年9月11日起顺延，同时要求景藏公司依据合同条款赔偿其经济损失。景藏公司对王学峰提出的要求不予认可。2014年9月15日，中国人民解放军房地产管理局颁发军房租证（2014）京字第002066号军队房地产租赁许可证。2014年10月10日，王学峰收到租赁许可证。之后，景藏公司多次通知王学峰按合同约定交纳第一年剩余房屋租金190万元，但王学峰拒绝交纳。2014年12月18日，景藏公司通过邮寄及张贴公告方式向王学峰及其承租场地送达了解除房屋租赁合同通知书。诉讼期间，王学峰与景藏公司多次就诉争房屋的腾退问题进行协商，2015年11月12日，王学峰与景藏公司签署《交接协议书》，景藏公司从王学峰处收回出租房屋。该协议具体内容为：“双方关于北京市海淀区83号景藏健康大厦地下一层房屋租赁合同纠纷一案，达成交接协议如下：1、本协议签订之日乙方将涉案房屋钥匙交接给甲方，甲方可进入使用房屋。2、涉案房屋中乙方物品由甲方为乙方寻找场所存放。3、涉案房屋中物品以双方现场核对为准（附现场物品清单），以资产评估明细表第2-20页为准（北京科正资产评估有限责任公司）”。之后，景藏公司书面撤回反诉要求王学峰立即腾退景藏大厦地下一层房屋并变更了要求王学峰给付房屋租金的截止日期。另查，经王学峰申请，法院委托北京科正资产评估有限责任公司对王学峰承租房屋的装修与定制设备的现值进行评估鉴定。2015年6月8日，北京科正资产评估有限责任公司作出科评报字[2015]第071号评估报告书，报告结论为本案涉及的北京市海淀区83号景藏大厦地下一层装修与定制设备的现值的评估值为54.73万元（其中室内装修有争议部分价值286400元、无争议部分价值15900元;货架、玻璃盒子、蛋品架、存包柜、塑料垫盘、斜口笼、水果风幕柜等定制设备价值245000元）。景藏公司收到鉴定报告后，在规定的异议期内向法院提交异议申请。2015年9月28日，北京科正资产评估有限责任公司针对景藏公司提出的意见向法院书面进行了答复，景藏公司针对鉴定意见，未提供其他相关证据。庭审中，王学峰就诉讼请求及答辩意见提供《北京景藏健康大厦租赁合同》、预付款收据、履约保证金收据、转账凭条、短信记录及报警录像光盘、租赁区域照片、军队房地产租赁许可证、装修合同及附件、加工承揽合同及附件、施工承包合同、空调工程款收据、电脑设备款收据、加工定做合同及附件、货架款收据、工程款收据、五吉星超市员工工资表、收条、证人陈×、杨×证言、照片等材料予以证明。景藏公司对《北京景藏健康大厦租赁合同》、预付款收据、履约保证金收据、转账凭条、军队房地产租赁许可证等证据材料的真实性予以认可，对王学峰所要证明的内容提出异议，不予认可。对王学峰提供的其他证据材料的真实性及证明目的均提出异议，不予认可。景藏公司就答辩及反诉请求提交《北京景藏健康大厦租赁合同》及《补充协议》、军队房地产租赁许可证、律师函及快递单、解除合同通知函及快递单、原出租场地“养真堂”照片资料、大厦图纸、送达张贴通知照片等材料予以证明。王学峰对《北京景藏健康大厦租赁合同》及《补充协议》、军队房地产租赁许可证等材料的真实性没有异议，对景藏公司所要证明的内容提出异议，不予认可。对律师函及快递单，王学峰只认可收到2014年10月24日律师函，否认收到其他律师函件。对大厦图纸、照片等材料的真实性及证明效力不予认可。此外，王学峰当庭对承租场地的面积提出异议，王学峰提交地下一层平面布置图（示意图）证明景藏公司将部分地下通道作为出租场地的面积计算在租赁面积范围之内，景藏公司称出租给王学峰地下一层的场地面积不包括地下通道的面积，对王学峰提交的平面图的证明效力不予认可，王学峰未提供其他相关证据。王学峰提供鉴定材料及照片证明景藏公司在鉴定机关对其承租场地进行鉴定期间已在承租场地外安装了金属栅栏门并阻止其正常进入租赁场地，景藏公司对此予以否认。景藏公司称其于2015年6月底才在地下通道口处安装了金属栅栏门，但其未提供相关证明材料。经询问，景藏公司、王学峰均认可承租场地内只装过一个金属门，但双方针对鉴定报告中所注明争议装修项目钢制防火门均未提供相关证明材料。景藏公司依据本案评估报告书主张王学峰在装修承租房屋时自行拆除了景藏大厦地下一层通往公共区域两处共约40平方米的空心砖墙，为此，景藏公司在地下一层平面布置图中以红线标注了两处拆除墙体的位置及范围，经核实，王学峰对景藏公司所述拆除空心砖墙体的位置及拆除情况予以认可。上述事实，有双方当事人陈述、《北京景藏健康大厦租赁合同》及《补充协议》、军队房地产租赁许可证、律师函、解除合同通知书、快递单据等材料在案佐证。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。景藏公司与王学峰于2014年8月24日签订的《北京景藏健康大厦租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方均应遵守履行。王学峰主张在其装修承租房屋期间因景藏公司未能及时处理与第三方的矛盾，导致第三方干挠其正常装修，致使其无法履行房屋租赁合同，造成巨大经济损失，景藏公司应当承担合同违约及赔偿责任之请求，王学峰对此应当提供确实、充分证据予以证明。根据查明事实，虽然王学峰无法正常装修、使用承租房屋系因原先承租景藏公司地下二层场地的人员带人阻挠引起的，但王学峰提供的证据不能证明在其承租期内，第三方与景藏公司存在未予解决的民事法律纠纷，亦不能证明第三方干挠其装修的行为属于第三方合法维权的民事行为，且该行为应当由景藏公司承担相应的法律责任。据此，王学峰以景藏公司应对其无法正常履行合同承担违约、赔偿责任为由，主张解除与景藏公司签订的房屋租赁合同，并要求景藏公司赔偿装修、设备、经营等损失638500元、支付违约金191550元，均缺乏事实和法律依据，法院不予支持。此外，依据景藏公司与王学峰签订的合同内容，在王学峰签订租赁合同时，已视为王学峰实际接收到了承租场地，由此，可以证明王学峰在签订房屋租赁合同时，其对承租场地及面积等情况并无异议。在此情况下，王学峰在本案诉讼中又以合同中约定承租场地面积与实际不符，景藏公司存在欺诈为由，对合同效力提出异议，理由不能成立，法院不予采信。景藏公司在收取王学峰支付的履约保证金及预付房屋租金后，按合同约定为王学峰提供了房屋产权单位出具的租赁许可证，景藏公司的行为并无不当，王学峰在收到租赁许可证后理应按照约定及时给付景藏公司当年剩余的房屋租金190万元。王学峰未按约定支付剩余房屋租金，其行为违反了合同约定，应当承担相应的合同责任。根据景藏公司提交的相关证据，景藏公司已经按照双方约定的通知方式于2014年12月18日将解除合同通知通过邮寄、张贴等方式送达至王学峰承租场地，双方所签房屋租赁合同已于景藏公司送达通知时解除。据此，景藏公司反诉请求法院判决解除双方签订的房屋租赁合同，没有依据，法院不予支持。关于景藏公司反诉主张王学峰恢复装修时拆除景藏大厦地下一层通往公共区域约40平方米墙体之请求，虽然景藏公司在合同中同意王学峰对承租场地进行装修，但承租场地中的房屋墙体属于房屋主体结构部分，王学峰在拆除相关墙体时，并未经过景藏公司书面同意，在合同解除后，景藏公司要求王学峰恢复装修时拆除的墙体，理由正当，法院予以支持，具体恢复范围及标准，法院依据查明事实予以判处。王学峰当庭所持相关抗辩意见，没有依据，法院不予支持。关于王学峰主张景藏公司返还房屋租金38万元之请求，因景藏公司已按合同约定期限为王学峰办理房屋租赁许可证，王学峰应自2014年9月8日起交纳房屋租金，现王学峰仅交纳了2个月房屋租金，故其主张景藏公司返还房屋租金38万元，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，景藏公司反诉主张已收房屋租金38万元不予返还，请求合理，法院一并予以判决。关于王学峰主张景藏公司返还合同履约保证金19万元之请求，由于王学峰未按期交纳房屋租金，致使景藏公司通知解除双方签订的房屋租赁合同，依据合同约定，王学峰无权要求景藏公司返还履约保证金19万元。据此，景藏公司反诉主张已收取的履约保证金19万元不予返还，理由成立，法院一并予以判决。关于景藏公司反诉主张王学峰支付2014年8月24日至2014年9月7日免租期间的租金损失94999.95元之请求，因双方在合同中已明确约定王学峰在此期间免交房屋租金，且王学峰在本案中已按合同约定条款承担了相应的违约责任，故法院对景藏公司该项反诉请求，不予支持。关于景藏公司要求王学峰按每日租金6333.33元的标准支付自2014年11月9日起至返还承租房屋之日止的房屋租金之请求，由于双方已于2015年11月12日签署《交接协议书》，王学峰已将承租场地交还给景藏公司，且自景藏公司于2014年12月18日通知解除双方签订的房屋租赁合同后，王学峰并未将承租房屋用于实际经营，相关场地处于闲置状态，而且，根据查明事实，在王学峰占用承租场地期间，景藏公司已自行在王学峰占用场地外安装了金属栅栏门，该行为直接影响了王学峰对占用房屋的使用，故法院将依据本案审理情况酌情判处王学峰应向景藏公司支付相应期间的房屋租金及占用费用。王学峰所持相关抗辩意见，理由不充分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王学峰于本判决生效后十五日内给付北京景藏健康文化创意产业有限公司二〇一四年九月八日至二〇一四年十二月十八日期间未付房屋租金共计二十五万九千六百六十七元(已扣除王学峰预付房屋租金三十八万元)。二、王学峰于本判决生效后十五日内一次性给付北京景藏健康文化创意产业有限公司二〇一四年十二月十九日至二〇一五年十一月十二日期间占用房屋使用费共计七十三万元。三、王学峰预付的合同履约保证金十九万元归北京景藏健康文化创意产业有限公司所有。四、王学峰于本判决生效后十五日内将装修时拆除的北京市海淀区八十三号景藏健康大厦地下一层通往公共区域的两处空心砖墙体予以恢复。五、驳回王学峰全部诉讼请求。六、驳回北京景藏健康文化创意产业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王学峰提交了其与景藏公司负责人及案外人王承存的谈话录音，用以证明其要求景藏公司解决案外人妨碍施工的问题，并协商解决方案，景藏公司同意王学峰进行施工。景藏公司对于录音证据的真实性不予认可，并认为录音证据与本案无关。本院对于租赁标的物进行了现场勘验。经勘验，进入租赁场地有三条途径，一为景藏大厦内部的楼梯和相邻电梯，该楼梯的地面入口及电梯位于景藏大厦内部东侧，需通过景藏大厦的东门及门厅；二为景藏大厦中部楼梯，该楼梯的地面入口在景藏大厦北侧院落内，需通过景藏大厦内部或停车场进入该北侧院落；三为双方争议的坡道，该坡道的地面入口在景藏大厦外部西侧，可不通过景藏大厦内部直接到达负一层，现坡道入口处加装有铁栅栏门。王学峰主张租赁范围包括该争议坡道道，景藏公司持相反主张。本院经审理查明，一审法院组织双方交接房屋及物品后，王学峰未将所涉物品取走。王学峰所主张的经济损失63.85万元包含评估报告书中所载明的装修及定制物品现值评估值54.73万元，以及其发放的工人工资损失9.12万元。王学峰表示，评估报告书中所涉及的定制物品现仍放置于租赁房屋内，因系针对租赁房屋所定制，其无法另行加以利用，故要求景藏公司对上述财产损失进行赔偿，对于上述物品不再主张返还。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于如何确定《北京景藏健康大厦租赁合同》无法履行的原因及相应的责任承担问题。景藏公司与王学峰于2014年8月24日签订《北京景藏健康大厦租赁合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。现有证据可以证明，双方当事人产生争议的原因系由于案外人阻挠，导致王学峰无法完成对负一层通道的施工。景藏公司主张通往负一层的坡道并非租赁范围，故案外人对于坡道施工的妨碍，并不构成合同履行的障碍。但经本院现场勘察，坡道为从室外直接进入景藏大厦负一层的通道，其他两个通道的承载能力较小，且均需要通过景藏大厦内部或其院落进出，较为不便。其次，坡道以外的其他两个通道缺乏显著性和可标识性，不利于宣传和推广，故该坡道系王学峰实现开办超市的合同目的所必须的经营条件。此外，从现有证据可以看出，在合同签订后以及双方协商过程中，景藏公司对于王学峰使用坡道亦未表示反对，亦未就王学峰对坡道进行施工提出异议。因此，本院认为，《北京景藏健康大厦租赁合同》虽未就坡道作出明确约定，但依据合同目的及双方当事人的意思表示，王学峰有权使用通往负一层的坡道。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，景藏公司作为出租人，负有交付租赁物，并保证租赁物在租期内符合使用条件的合同义务。现王学峰无法正常使用坡道虽系由于案外人的阻挠行为，但就《北京景藏健康大厦租赁合同》而言，景藏公司未能确保租赁物完全符合使用条件，就此已构成违约，景藏公司应当承担相应的违约责任。景藏公司与案外人之间的纠纷及责任问题，可以另行解决。一审法院在认定由于案外人阻挠导致王学峰不能正常使用承租房屋的情况下，以景藏公司与案外人之间的法律关系性质作为确定《北京景藏健康大厦租赁合同》违约方的依据，违反了合同相对性原则，亦与法律规定不符，本院对此予以纠正。在景藏公司未能提供完全符合使用条件的租赁标的物的情况下，王学峰未支付剩余租金，属于行使抗辩权的行为，不构成违约。景藏公司作为违约方，于2014年12月18日向王学峰送达的通知书并不具有解除合同的法律效力，一审法院认定合同自通知到达时解除错误。现王学峰起诉要求解除《北京景藏健康大厦租赁合同》，因景藏公司在履行中构成违约，且本案中亦要求解除合同，该合同已不具备继续履行的基础，故本院依法解除《北京景藏健康大厦租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该条规定以及《北京景藏健康大厦租赁合同》第3.2.3项之约定，合同解除后，景藏公司应当将王学峰支付的履约保证金返还王学峰。一审法院因对于违约方的认定存在错误，导致对于履约保证金的处理不当，本院予以更正。王学峰就租赁房屋进行了装修并定制了设施设备，该项投入系王学峰因景藏公司违约而产生的实际损失，景藏公司应予赔偿，具体赔偿数额，本院依据评估报告结论予以确定。王学峰所主张的雇员工资损失，因缺乏充分证据加以证明，本院对此不予支持。王学峰所主张的191550元违约金，因双方在合同中并无约定，且其损失可以通过主张损失赔偿的方式得到弥补，故本院对于王学峰的该项诉讼请求不予支持。《北京景藏健康大厦租赁合同》的起租日为2014年9月8日，2014年9月16日王学峰即向景藏公司发出了《关于大厦负二层王某阻挠施工告知书》，故王学峰因案外人的妨碍，无法正常使用租赁标的物，其有权拒绝支付合理期限内的房屋租金。此后，王学峰应当及时采取措施，防止双方损失的扩大。现王学峰于2014年11月21日向法院提交了起诉状，主张解除合同及相关法律后果，本院认定自2014年9月8日至2014年11月21日期间，系王学峰基于无法使用诉争房屋，与景藏公司进行协商并解决问题的合理期限。此后，王学峰在认可合同无法继续履行的情况下，仍然未将自己的设施设备搬出租赁房屋，导致景藏公司事实上无法使用租赁房屋，故王学峰应当负担2014年11月21日至景藏公司实际控制租赁房屋期间的房屋租金。因双方当事人就景藏公司在坡道入口处安装铁门的时间均未提交证据，而景藏公司认可其于2015年6月底在坡道入口处设置铁门，此后景藏公司实际控制租赁房屋，王学峰无法自行将房屋腾退。故本院认定王学峰应当支付租金的期限应截止到2015年6月30日。关于租金标准问题，本院综合考虑租赁房屋的使用条件、使用情况、双方当事人过错等因素，酌情予以确定。王学峰已交纳的38万元租金，用于抵扣其应当交纳的租金。不足部分，由王学峰另行支付，故对于王学峰要求返还预付租金38万元的诉讼请求，本院不予支持。关于王学峰是否应当将其拆除的空心砖墙恢复原状的问题，依据《北京景藏健康大厦租赁合同》第4.1项之约定，王学峰有权对于租赁区域内除承重结构以外的区域进行装修及改造，现有证据证明景藏公司同意王学峰对租赁区域进行装修，且合同签订后直至景藏公司提起反诉时，景藏公司未就王学峰的装修行为提出异议，故王学峰拆除空心砖墙的行为并未违反合同约定，景藏公司主张恢复原状缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，王学峰的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销（2015）海民初字第05799号民事判决；二、解除王学峰与北京景藏健康文化创意产业有限公司于二〇一四年八月二十四日签订的《北京景藏健康大厦租赁合同》；三、北京景藏健康文化创意产业有限公司于本判决生效后十五日内返还王学峰履约保证金十九万元；四、北京景藏健康文化创意产业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿王学峰装修损失及物品损失五十四万七千三百元；五、王学峰于本判决生效后十五日内支付北京景藏健康文化创意产业有限公司二〇一四年十一月二十一日至二〇一五年六月三十日期间的房屋租金三十万六千七百元（已扣除王学峰预付租金三十八万元）；六、驳回王学峰其他诉讼请求；七、驳回北京景藏健康文化创意产业有限公司其他反诉请求。以上第三、四、五项相互抵扣后，北京景藏健康文化创意产业有限公司应于本判决生效后十五日内支付王学峰四十三万零六百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费二万五千元，由北京景藏健康文化创意产业有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。一审本诉案件受理费一万七千四百元，由北京景藏健康文化创意产业有限公司负担九千一百六十三元（本判决生效后七日内交纳），由王学峰负担八千二百三十七元（已交纳）；一审反诉案件受理费一万二千四百元，由北京景藏健康文化创意产业有限公司负担三千八百八十三元（已交纳），由王学峰负担八千五百一十七元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二万五千九百一十八元，由北京景藏健康文化创意产业有限公司负担一万三千四百九十五元（本判决生效后七日内交纳），由王学峰负担一万二千四百二十三元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  王 梦代理审判员  徐 冰二〇一六年八月二十六日书 记 员  罗娇杨