广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第5425号上诉人（原审原告）：王晓武，住广东省普宁市。委托代理人：王瀛杰，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李德俊，该公司总经理。委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所实习律师。上诉人王晓武因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月27日，广州市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司、甲方、出售方、地址：广州市海珠区新港西路德华街1号、2号）与王晓武（乙方、认购方、地址：海珠区新港西路顺景雅苑D座902）签订《【江南美景二期·睿品】认购书》，约定：在签订本认购书前，乙方确认已知悉广州市政府颁布的现时《限购令》相关内容，并确认其具有购房资格；认购单位：广州市海珠区新港西路德华街2号（江南美景二期·睿品）E-1601单位（下称该物业），该物业性质为住宅，建筑面积100.39平方米，套内建筑面积80.58平方米，共有分摊面积为19.81平方米，该物业面积最终以产权登记部门实测面积为准；定价3176103元，付款方式为银行商业性贷款，认购价为2891494元，该物业属毛坯房；乙方应严格按照下列付款期限付清该物业认购价款和综合税费（以有关部门开具的缴费通知书为准）：3.12013年1月27日支付定金100000元，同时签署本《认购书》；乙方支付定金且在甲方办理完毕该物业抵押登记涂销手续后，乙方应自接甲方通知之日起2日内前往甲方指定的地点签署该房屋《广州市商品房买卖合同》及相应附件并支付首期房款，同时支付相应的服务费；3.6按揭付款：支付首期房款1641494元，同时乙方需支付住宅专项维修资金10540.95元，余款1150000元，即总价款的40%，由乙方向银行申请办理＿年的按揭贷款手续，同时缴付办理按揭相关费用4278元；3.7在签订本认购书后3天内乙方应向按揭代理机构提供《按揭须知》上列明的按揭所需的资料，并由按揭银行进行初审；如乙方逾期办理或迟延提交按揭资料的，则视为乙方放弃本次购买该物业的权利，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业；若银行审批贷款不足的，乙方应根据银行审批结果调整其首期款的支付金额，向甲方一次性付清全部或差额部份的房价款；若乙方未能通过银行初审的应变更付款方式；若乙方不愿或不按时补交首期款或不愿意变更付款方式的，视乙方放弃本次购买该物业的权利，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业；抵押登记涂销及签约时间4.1乙方确认在签署本《认购书》时甲方已告知该物业已办理抵押登记手续；甲方应在乙方签署本《认购书》及交付定金后之次日起40个工作日内，办理该物业的抵押登记涂销手续；若甲方未按时办理抵押登记涂销手续的，则乙方可选择以下方式（）：（1）要求甲方退回已经支付的首期房款（含定金）；甲方应收到乙方书面提出退房款申请后的五个工作日内将乙方已付房款（含定金）无息退还给乙方，本《认购书》即时终止履行，双方互不承担其他法律责任；（2）继续履行该合同，乙方同意待甲方办理完毕抵押登记涂销手续后，再按甲方通知继续履行本《认购书》；4.2当甲方办理完毕该物业抵押登记涂销（按揭客户需通过银行初审）后，乙方应自接甲方通知之日起2日内前往甲方指定的地点与甲方签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件和交付首期款；如乙方未按本条约定与甲方签署该物业的《广州市商品房买卖合同》及相应附件或者未按约定支付任何款项的，则视乙方放弃本次购买该物业的权利，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业；认购条款5.2乙方保证按本《认购书》约定时间履行约定义务，甲方不再另行通知乙方；在签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件时，乙方必须按广州市政府颁布的《限购令》相关内容及要求提供资料和证件，保证该资料及证件的真实性，并承担由此引起的相关法律责任；乙方按《认购须知》上的要求，带齐首期房款到广东宏安信律师事务所签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件等文件；5.3如因乙方自身原因，乙方未按本《认购书》约定与甲方签署《广州市商品房买卖合同》及相应附件或者未按本《认购书》约定支付首期款及其他相应款项的，乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须经乙方同意另行出售该物业；5.4若乙方是选择向银行申请按揭方式支付购房款的，乙方应于签署《广州市商品房买卖合同》及相应附件之同时，按申请的按揭贷款银行要求签署办理按揭贷款所需要的全部文件、资料和提供办理按揭贷款所需要的全部证明文件，并按《按揭须知》缴纳相应费用，乙方逾期履行本条约定义务的，则乙方原已支付给甲方的定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且本《认购书》即时终止，甲方有权无须乙方同意另行出售该物业；5.6乙方保证其在本《认购书》中所留通讯地址及联系电话正确无误，乙方如需变更通讯方式及地址，均须以特快专递或挂号信的方式送达给甲方或亲自到甲方售楼部重新登记；如因乙方原因导致甲方不能联系上乙方而产生任何损失和责任，一概由乙方负责；乙方特别声明和确认本《认购书》约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本《认购书》约定内容已完全清晰及理解，甲方在本《认购书》中作出免除、限制或者加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效；等。王晓武分别于2013年1月27日和2013年3月23日向某公司交纳了100000元的购房定金和房款1641494元。2014年4月3日，德信公司曾以王晓武违约为由向原审法院提起诉讼，要求解除王晓武德信公司签订的《认购书》。原审法院于2014年7月24日作出（2014）穗海法民三初字第543号判决书，该案认为：王晓武、德信公司签订的《认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据王晓武德信公司签订《认购书》时的限购政策规定，王晓武作为非广州市籍人员只需缴纳一年的社会保险就具备购房条件，根据德信公司自述双方签订《认购书》时其知道补缴社保是可以的，同时王晓武提交的证据也证明王晓武在不允许补缴社保的规定出台之前已经补缴了一年的社会保险，符合当时的限购条件，故德信公司主张王晓武隐瞒其不能提供合法有效的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明导致未能办理按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》的意见，原审法院不予采纳。根据《认购书》3.7条的约定，王晓武应在签订《认购书》3日内提供按揭所需的资料由按揭银行进行初审，逾期办理或迟延提交的视为王晓武放弃本次购买物业的权利。德信公司认为王晓武逾期提交资料造成违约，但德信公司在诉讼中自述涉案楼盘的按揭贷款均由其指定广发银行天河支行办理，且德信公司提交的证据1中也有关于“阁下尚不符合有关广州市限购政策规定（且未通过银行按揭初审）”的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。故德信公司主张王晓武逾期提交资料的意见，原审法院不予采纳。根据《认购书》4.2条及5.4条的约定，德信公司应在办理完涉案房屋的涂销抵押后通知王晓武签订《广州市商品房买卖合同》，同时王晓武按申请的按揭贷款银行的要求提供全部证明文件，现德信公司明确其在涉案房屋涂销抵押后并没有通知王晓武签订商品房买卖合同，故德信公司依此主张王晓武违约的意见，原审法院也不予采纳。由于现在的限购政策发生变化，王晓武承认其现不符合购房条件，故德信公司要求解除双方签订的《【江南美景二期·睿品】认购书》的意见，原审法院予以支持。该案判决：解除德信公司与王晓武签订的关于广州市海珠区新港西路德华街2号E-1601单元的《【江南美景二期·睿品】认购书》。该案于2014年8月9日生效。2014年8月18日，王晓武委托广东正大联合律师事务所向某公司发出《律师函》，要求德信公司退还王晓武已经支付的款项（包括定金100000元，首期房款1641494元，社保费35000元），并支付上述款项的利息、迟延交房违约金等等款项；等。该函于2014年8月19日妥投。2014年9月18日，德信公司向王晓武发出《通知书》，通知其将履行生效的543号判决书，解除与王晓武签订的《认购书》，王晓武支付的购房款1741494元将于发出本通知书之日起五日内全额退还；等。该通知于2014年9月19日妥投。2014年9月28日，德信公司退回涉案房屋房款共1741494元给王晓武。2015年6月25日，王晓武向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、德信公司返还（支付）广州市海珠区新港西路德华街2号（江南美景二期·睿品，又名：美景花园）E-1601房一倍定金100000元；2、德信公司支付2013年1月27日至2013年3月23日利息926.71元（按照本金100000元，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3、德信公司支付2013年3月23日至2014年9月28日利息162560.12元（按照本金1741494元，中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；4、德信公司支付2014年9月28日起利息，按照本金163486.83元（即诉请2、3之和），中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，计某信公司付清全部款项本金及利息之日止；5、德信公司承担本案全部受理费。原审庭审中，王晓武德信公司均确认双方履行至认购书第4.1条，即应当是德信公司办理涉案房屋的涂销抵押手续。德信公司表示其于2014年5月26日办理完毕涉案房屋的涂销抵押手续，王晓武表示德信公司应当是在该日期之后才办理完毕。原审法院认为：王晓武与德信公司签订的《【江南美景二期·睿品】认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方当事人均确认该认购书已履行至第4.1条，故原审法院对此予以认定。认购书第4.1条约定，王晓武确认在签署本《认购书》时德信公司已告知该物业已办理抵押登记手续；德信公司应在王晓武签署本《认购书》及交付定金后之次日起40个工作日内，办理该物业的抵押登记涂销手续；若德信公司未按时办理抵押登记涂销手续的，则王晓武可选择以下方式（）。双方未就德信公司未按时办理抵押登记涂销手续的后果作出选择，故视为未作选择约定。德信公司表示其于2014年5月26日办理完毕涉案房屋的涂销抵押手续，王晓武表示德信公司应当是在该日期之后才办理完毕。即使德信公司所述真实，亦已超过合同约定的涂销抵押期限。依据认购书约定，在签订本认购书前，王晓武确认已知悉广州市政府颁布的现时《限购令》相关内容，并确认其具有购房资格；第4.2条约定，当德信公司办理完毕该物业抵押登记涂销（按揭客户需通过银行初审）后，王晓武应自接德信公司通知之日起2日内前往德信公司指定的地点与德信公司签署该物业《广州市商品房买卖合同》及相应附件和交付首期款。王晓武在明知德信公司尚未办理涂销抵押手续的情况下，于2013年3月23日支付了首期款给德信公司，且未提出异议，故王晓武的行为已表明对德信公司逾期办理涂销抵押手续的行为无异议。且王晓武在（2014）穗海法民三初字第543号案判决时尚不符合购房条件。故王晓武、德信公司双方在履行认购书过程中均有过错，致使交易不成的原因不能归责于某公司一方，现德信公司已退回购房款给王晓武，生效判决已履行完毕。故王晓武要求德信公司支付一倍定金及房款利息的诉讼请求无理，原审法院依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月20日作出判决：驳回王晓武全部诉讼请求。案件受理费5357元，由王晓武负担。判后，上诉人王晓武不服原审判决，向本院提起上诉称：一、权利放弃必须明示。王晓武从来没有放弃追究德信公司迟延涂销抵押手续的违约责任。王晓武合法合约的履约行为，不能作为免除德信公司违约的理由。二、王晓武没有任何过错。在(2014)穗海法民三初字第543号案中，德信公司以王晓武违约为由，主张王晓武诸多违约事由，而不是不符合2013年3月31日广州市政府出台的房地产新政策为由，提出解除《认购书》诉讼请求，但是，其主张王晓武诸多违约事由均被驳回或者不予采信、不予认可，故王晓武没有任何过错。三、德信公司没有按照《认购书》约定时间办理完毕抵押登记涂销手续，没有及时与王晓武签署合同，是王晓武主张的诉讼请求的主要理由，跟2013年3月31日广州市政府出台的房地产新政策没有关系，应按照不同时间段区分开来分析。按照《认购书》4.2条款，德信公司办理完毕抵押登记涂销手续后通知王晓武，王晓武在2天内前往甲方指定地点签署《广州市商品房买卖合同》，由于某公司没有按照约定办理完毕抵押登记涂销手续，亦没有通知王晓武签署《广州市商品房买卖合同》，故德信公司违约事实很明显很确凿。且正是其违约行为，导致时间拖延，导致新政策的出台。如果德信公司依约在2013年3月22日(周某)前办理完毕，且及时与王晓武签署《广州市商品房买卖合同》和办理网签，则王晓武是可以取得本案房产的，《认购书》亦不会解除。四、德信公司一直主张解除《认购书》，且(2014)穗海法民三初字第543号判决亦判决解除，则王晓武主张德信公司应支付相应款项的孳息即利息，是合情合理的。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1187号民事判决；2、支持王晓武在原审的全部诉讼请求；3、本案一、二审受理费由德信公司承担。被上诉人德信公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。双方对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：王晓武与德信公司于2013年1月27日签订的认购书系双方自愿签订，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。后德信公司起诉王晓武要求解除该认购书,原审法院以（2014）穗海法民三初字第543号案判决解除双方签订的该认购书。该判决基于王晓武当时已不符合购房条件而支持德信公司解除认购书的诉讼请求，至于双方在履行认购书中的责任问题，德信公司确实存在逾期涂销抵押的行为，但该逾期行为并非原审法院（2014）穗海法民三初字第543号案判决解除双方签订认购书的理由，且针对该逾期行为，双方并没有约定具体的违约责任，故王晓武要求德信公司承担违约责任依据不足，本院不予支持。另外，从解除认购书到退还款项的时间上来看，上述判决2014年8月9日生效，王晓武并未在该案中请求退还相关款项，其2014年8月18日致函德信公司要求退还款项，2014年9月28日，德信公司将已收取的全部款项退还给了王晓武，德信公司已履行其退款义务。综上所述，王晓武的上诉请求理由依据不足，本院不予支持。审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5357元，由王晓武负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  谭碧婷二〇一六年一月十九日书 记 员  王 健