广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2609号原告（反诉被告）陈茂钦，男，汉族，1968年4月16日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人韦汉平，广东深宝律师事务所律师。被告（反诉原告）田寄萍，男，汉族，1962年6月4日出生，身份证住址湖南省平江县。委托代理人刘义，广东联建律师事务所律师。委托代理人周泉，广东联建律师事务所实习律师。原告陈茂钦诉被告田寄萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈茂钦的委托代理人韦汉平，被告田寄萍及其委托代理人刘义、周泉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月7日，原告与被告田寄萍签订了《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区碧海富通城X栋X座XXXX房，房产证号码500××××0738，转让给原告。合同约定转让价为420万元，定金20万元，买方在签署合同时向卖方支付定金2万元，买方在签署合同之日起三日内再向卖方支付定金18万元；剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于签署合同之日起三十日内付清首期房款约总房价减去银行贷款数额，买方并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼，过户等手续，并于担保公司签署担保合同。合同十五条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后两日内，原告支付了定金20万元，被告出具了收据，但在合同约定的期限内，原告多次通过电话、手机短信等方式督促被告前往银行配合签署资金监管协议，但被告田寄萍却告知原告和被告中介公司要求加价否则就不再履行合同，对委托公证赎楼一事，更是置之不理。尽管如此，原告还是于合同约定期限内将足额首期款存入银行账户，等待被告予以配合即可支付。之后多次沟通无果，原告于2015年9月4日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同。被告至今仍未配合原告提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，更没有办理公证委托及赎楼，导致合同无法继续履行。其行为构成根本违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告田寄萍双倍返还原告已支付的定金400000元；2、被告承担本案诉讼费用。被告答辩并反诉称，2015年6月7日，被告与原告签订《二手房买卖合同》。合同约定，被告向原告出售涉案房产，成交价420万元，原告应于签署合同之日起三十日内付清购房首期款，并于付清首期款之日起三日内向银行申请购房贷款。2015年7月7日，被告协同原告一起前往招商银行深圳宝安支行办理资金监管手续，后原告不具有购房资格问题，致使资金监管手续及银行贷款手续未能办妥。被告认为，原告未能按合同约定时间支付购房首期款的行为已构成违约，按照《二手房买卖合同》第十四条之约定，被告有权请求解除合同，并有权要求原告支付成交价为20%的违约金，但被告仅要求原告支付600000元违约金。鉴于原告已支付了200000元定金，原告仅需向被告支付违约金400000元。为维护被告权益，请求法院判令：1、原告向被告支付违约金400000元；2、解除被告与原告签订的《二手房买卖合同》；3、本案诉讼费用由原告承担。经审理查明，2015年6月7日，原告陈茂钦（买方）与被告田寄萍（卖方）经案外人世华地产公司居间服务签订一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区碧海富通城X栋X座XXXX号房（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价4200000元；买方应于合同签订之日支付定金20000元，于签订合同之日起3日内支付180000万元；买方应于合同签署之日起30日内付清首期房款约总房价减去银行贷款额，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料，买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起二日内，出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续，赎楼费、短期利息、罚息的承担方式应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司，卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方须办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之起三日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到深圳市房地产权登记中心等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；房产转让所产生的过户税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）三日内将该物业交付于买方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按的每日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为，卖方要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付成交价的20%违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金。2015年6月7日，原告支付定金20000元。其中被告出具收据。2015年6月8日，原告支付定金180000元，被告出具收据，并注明以银行转账到账为准。2015年6月8日，被告田寄萍在公证处出具了授权委托公证书，委托深圳市万通融资担保有限公司等五人办理赎楼、过户等交易手续。2015年7月7日，原告与被告前往银行签署了资金托管协议并提交了按揭贷款申请，但原告没有获得银行出具的贷款承诺函。2015年9月1日，原告要求被告前往另一银行再次办理资金监管和按揭贷款申请手续，被告予以拒绝。2015年9月14日，原告委托律师向被告发送律师函，督促被告履行义务，被告已收讫。以上事实，有《二手房买卖合同》、定金收据、转账单、公证委托书、邮政回单等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告与被告田寄萍签订的《二手房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。有关合同的解除。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、并同被告共同签订了资金监管协议和银行按揭贷款申请手续。因合同约定须监管的首期款为房屋总价款减去银行按揭贷款发放额，而原告始终未获得按揭贷款承诺书，故双方一直没有完成资金监管。2015年9月1日，原告主张换一家银行申请按揭贷款，说明原告已经获知其不能获得银行按揭贷款。依照合同约定，卖方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约，故原告最晚应于2015年9月11日支付全部房款。原告没有按期支付购房款，构成违约。尽管原告以被告不予配合第二次贷款申请为抗辩理由，但由于原告提出的第二次申请贷款已经超出合同约定资金监管和申请贷款的最后期限，被告予以拒绝不构成违约，故原告的抗辩理由不成立。另原告主张被告没有按照合同约定赎楼构成违约，本院认为，被告在合同约定的期限内出具了用于赎楼、过户的公证授权委托书，且没有证据证明被告有交易过程中撤销委托的行为，且涉案合同并没有约定被告赎出房产证的最后期限，故被告不存在违约行为。因本案原告没有按期支付购房款构成违约，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。结合本案案情，本院确认涉案合同于本案反诉状副本送达原告之日起即2015年12月26日解除。关于违约责任，由于原告违约，应当承担相应的违约责任。被告有权主张原告按照合同约定要求原告承担违约责任，现被告主动将违约金调整为60万元，系其对自身权益的合法处分。鉴于涉案合同仅履行到支付定金阶段，且原告违约给被告造成的损失有限，被告亦没有举证证明其因原告违约受到的具体损失，故本院认为被告主张的违约金过高，酌情调整为原告支付被告违约金10万元。有关定金。由于涉案合同已合法解除，被告应当返还因合同获得的全部利益。故定金20万元应返还给原告。关于原告主张返还定金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈茂钦与被告田寄萍签订的《房地产买卖合同》于2015年12月26日解除；二、被告田寄萍于本判决生效之日起三日内向原告陈茂钦返还定金200000元；三、原告陈茂钦于本判决生效之日起三日内向被告田寄萍支付违约金100000元；四、驳回原告全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3650元，由原告负担，反诉费3650元，由原告负担913元，被告负担2737元。上述费用原告、被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 范    藜二〇一六年一月二十六日书记员 江  伟  娣书记员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第9页共10页