南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2011）青民一初字第1948号原告（反诉被告）梁X海，男，壮族，住南宁市西乡塘区XX路。委托代理人方仁卿，南宁市良庆区良庆镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）李XX，女，汉族，住南宁市青秀区XX路。委托代理人韦桂厚，南宁市江南法律服务所法律工作者。委托代理人卢道春，南宁市江南法律服务法所律工作者。被告梁X光，男，汉族，住广西南宁市兴宁区XX路。委托代理人陈敦建，南宁市伟信法律事务所法律工作者。原告（反诉被告）梁X海诉被告（反诉原告）李XX、被告梁X光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2011年10月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁X海及其委托代理人方仁卿，被告（反诉原告）李XX及其委托代理人韦桂厚、卢道春，被告梁X光及其委托代理人陈敦建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：经协商，两被告将其拥有的位于南宁市XX路XX公园XX区X栋X单元XX号房转让给原告。双方于2009年7月1日签订了房屋买卖协议，即《房屋转让协议书》。双方约定房屋转让价格为40万元。协议签订当天，原告即依约向被告李XX支付20万元，余下房款待房屋过户的全部手续办妥后支付。协议签订后，即办理过户的相关手续，但被告李XX收到房款还清其在银行的抵押贷款后，多次找借口不配合办理房屋过户手续。在原告多次催促下，两被告于2010年2月5日一同到房改办办理上市交易手续。经南宁市住房制度改革委员会办公室审核，2010年4月20日，首府南宁房改办作出“同意按南府发（2004）109号第37条规定执行”，允许上市交易。上市交易申请批准后，原告又多次催促两被告到相关部门办理房屋过户手续，但被告李XX又以种种理由故意推诿拒绝办理房屋过户手续。自2010年4月20日批准上市交易至今被告未协助办理过户手续，已逾期458天，两被告构成违约。为维护原告合法权益，特诉至法院请求判令：1、南宁市XX路X号X栋X单元XX号房归原告所有。两被告按约定履行合同办理房屋过户手续；2、两被告向原告支付未予办理房屋过户手续的违约金54960元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告（反诉原告）李XX答辩并反诉称：2009年7月1日我方与原告签订一份《房屋转让协议书》，但协议签订后原告就严重违约，导致协议无法履行：1、原告未按约定时间履行支付第一期购房款义务，根据协议第三条约定，原告应在签订协议三天内，即2009年7月4日前向我方支付第一期购房款20万元。但原告分别在2009年6月分三次支付5万元定金；2009年7月2日原告与我及梁X明共同到三塘信用社办理房屋借贷解押时，代我向信用社还贷款13万元，之后就以各种理由拖延不付第一期购房余款。在我多次反复要求原告付完第一期购房余款时，原告多次向我言明，由于他已有两套住房，再买第三套就不能贷款了，所以筹不到钱来给我方，直至2010年5月1日原告才向我支付第一期余款2万元，但已整整逾期了10个月，严重违反协议约定时间。2、我方于2009年7月17日把有关房产的所有证件都交给原告，原告当时声称认识XX局局长并承诺由他负责落实办理过户手续事宜。但原告自得到房屋所有权等证后，就认为房屋已交给他。我方多次向原告提出到房产管理局查档，并按照房管局的规定重新签订房屋买卖的格式合同，填写房屋买卖申请表，但原告却置之不理、拖而不办。3、原告名下已有两套房，根据南宁《限购令》的规定，在限购期限内，原告没有资格购买任何在南宁市区内的住房。由于原告严重违约，使我方在经济方面遭受较大损失，为维护我方权益特提出反诉，请求判令：1、解除我方与原告签订的《房屋转让协议书》，并返还土地使用证、房屋所有权证（含正、副本）；2、原告支付给我方违约金94560元；3、本案一切诉讼费用由原告承担。被告梁X光辩称：1、我与被告李XX经南宁市青秀区人民法院生效判决的（2007）青民一初字第1547号民事判决书已于2007年11月2日离婚，双方承担各自的义务，享有各自的民事权利，互不相干；2、我方一直配合原告办理房屋过户手续，随叫随到。3、原告向被告李XX支付了200000元的购房款，但是并没有向我方支付任何费用，因此预付200000元的购房款的违约纠纷与我方无关；4、根据合同约定，由于转让房屋产权证手续并未办齐，原告也未向我支付第二期购房款，约定的交房条件没有成就，我不存在违反协议约定，原告要求我支付违约金缺乏依据。原告对被告反诉辩称：1、我方已经按约定履行了支付第一期购房款义务，被告李XX反诉称我没有按协议约定的时间支付第一期购房款的义务是没有事实依据的。2、答辩人已积极协助办理房产过户手续；3、房屋的限购令不属本案审理范围。买卖双方签订购房协议是在《限购令》之前，限购令不具有溯及力。4、反诉人请求解除合同无依据。本人已按约定交付了首期房款20万元，已经按约定履行了合同义务，反诉人无权单方解除合同。5、我方不构成违约，反诉人请求我方支付违约金94560元没有依据。经审理查明：被告李XX、梁X光系南宁市XX路********房屋共有权人。2009年7月1日原告梁X海（乙方）与被告李XX、梁X光（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，协议约定：甲方将其拥有的南宁市青秀区XX路XX公园XX区X栋X单元XX号房转让给乙方，转让价格40万元。在协议签订三天内乙方向甲方李XX支付人民币20万元，甲方李XX负责办理该房屋银行解押及转让的各项事宜；剩余房款20万元在甲方将房屋产权及相关手续全部办理齐全后，三天内分别支付甲方梁X光8万元，支付李XX8万元，余款4万元在甲方交付房屋后，三天内支付甲方李XX。甲方在每期收款时应向乙方出具收据。房屋产权证及相关手续全部办理齐全，第二期付款后90天内，甲方将该房屋的全部钥匙交付乙方，并在甲方陪同下由乙方对房屋进行验收。第一期付款后，甲方应在15日内到相关部门办理该房屋银行解押及过户手续，将该房屋的产权过户到乙方名下，办理产权证过户的相关费用全部由乙方承担。甲方违反本协议约定，未能在约定时间内交付该房屋的，每逾期一日，甲方应按购房款总额的万分之三承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款30%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内交付该房屋的购房款的，每逾期一日，乙方应按购房款总额的万分之三滞纳金；逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款30%的违约金。合同由原被告三人签字。合同签订当日原告向被告李XX支付20万元，被告李XX出具收条一份，载明“今收到中信银行梁X海交来房款20万元正。产权人李XX2009年7月1日”。2009年9月17日原告收到被告交付的涉诉房屋土地使用权证，证号：南宁国用（2006）第4407XX号；2010年1月被告梁X光将涉诉房屋所有权证交给原告，证号：邕房权证字第**。2010年2月11日被告李XX、梁X光填写《南宁市全额集资建房上市交易申请表》申请办理XX路X号X栋X单元XX号房上市交易手续。首府南宁住房制度改革委员会办公室对被告的申请同意按南府发（2004）109号第三十七条规定执行。原告交付第一期购房款后，被告未能将该房屋产权过户到原告名下，双方遂起纠纷，原告于2011年7月25日向本院起诉，并提出上述诉讼请求，被告李XX则于2011年8月25日提出反诉，反诉请求如前。另查明，原告梁X海妻子吴X，双方于2006年5月16日登记结婚。梁X海于2007年3月27日购买XX路XX号XX岭·XX湾X号楼X单元1C03XX号房；吴X于2007年3月向南宁XX房地产开发有限公司购买XX区XX大道XX号XX·XX名都DXX栋X单元XX号房（邕房权证字第**9359XX号）。南宁市人民政府于2011年2月13日下发《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（南府办（2011）34号），该文件规定对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。该《通知》自2011年3月1日起实行，有效期至2012年2月29日止。本院认为：2009年7月1日原告梁X海（乙方）与被告李XX、梁X光（甲方）签订的《房屋转让协议书》当事人主体合格，意思表示真实，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据南宁市人民政府于2011年2月13日下发的《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（南府办（2011）34号）规定，对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。本案原告梁X海及其妻子吴X均已各有一套住房，属于限购范围，如原告再向被告购买涉诉房屋，依据南府办（2011）34号通知将不能办理相关房屋产权变更手续，无法实现合同目的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现被告主张要求解除《房屋转让协议》并返还房屋所有权证及土地证符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张被告支付未予办理房屋过户手续的违约金54960元及被告反诉要求原告支付违约金94560元的问题，因导致转让合同解除并非原被告原因，系国家政策变化，房地产市场宏观调控的需要，双方均无责任。故原被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告梁X海与被告李XX、被告梁X光于2009年7月1日签订的《房屋转让协议书》；被告李XX返还原告梁X海20万元购房款；二、原告梁X海返还被告李XX、被告梁X光证号为南宁国用（2006）第4407XX号土地使用权证，及证号为邕房权证字第**4173XX号房屋所有权证；四、驳回原告梁X海要求被告李XX、被告梁X光支付未予办理房屋过户手续的违约金54960元的诉讼请求；五、驳回被告李XX反诉要求原告梁X海支付违约金94560元的诉讼请求。本诉案件受理费1174元，由原告梁X海承担；反诉费1182元，由被告李XX承担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院；账号：0102010********）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 强人民陪审员 黄 萌人民陪审员 黄岚岚二〇一一年十二月二十八日书 记 员 韦萍益