广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7640号上诉人（原审被告）：顾风泠，住江西省赣州市章贡区。委托代理人：潘蔚怡、王涛，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：孔健涛，该公司董事长。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。上诉人顾风泠因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市宁某物业管理有限公司（以下简称宁某物业公司）是具有壹级资质的物业服务企业。2007年9月28日，顾风泠与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定顾风泠向中天盈公司购买广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库峰境园恒峰二街26号（自编号为峰境园D24栋），即涉案房屋。同日，顾风泠（乙方）与宁某物业公司（甲方）签订前期物业服务协议，约定由宁某物业公司为顾风泠购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月费用。乙方交纳物业管理服务费的时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前缴交当月物业管理费。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。别墅物业管理服务费标准为每月每平方米3元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。商品房买卖合同约定涉案房屋的建筑面积295.05平方米，根据前期物业服务协议的约定，每月应缴纳物业管理费885.15元。2008年1月10日中天盈公司向顾风泠发出收楼通知书，通知顾风泠于2008年1月14日收楼，顾风泠没有按时收楼，中天盈公司又于2008年1月19日向顾风泠发出催收楼通知书，催促顾风泠于2008年1月21日收楼。顾风泠收到该通知后办理了收楼手续，但对具体收楼的时间双方均不能确认。顾风泠收楼后至今未入住，也没有向宁某物业公司缴纳物业管理费。宁某物业公司称其每月均向顾风泠催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁某物业公司并称其于2014年5月21日以EMS快递方式向顾风泠寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。顾风泠称宁某物业公司并没有每月向其催收物管费，其没有接到宁某物业公司所称的每月催费单和电话催收，也没有收到律师函。宁某物业公司于2016年1月8日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、顾风泠于判决发生法律效力之日起三日内向宁某物业公司支付自2008年1月10日至2015年10月31日的物业管理费82412.1元及滞纳金115530.99元（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年10月31日），合计197943.09元；2、顾风泠承担本案诉讼费用。原审法院认为：宁某物业公司与顾风泠于2007年9月28日签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。宁某物业公司依约为顾风泠购买的涉案房屋提供了物业管理服务，顾风泠应按协议约定交纳物业管理费。顾风泠以其收楼后没有居住为由只同意支付一半的物业管理费，理由不能成立，原审法院不予支持。根据中天盈公司向顾风泠发出的收楼通知书，中天盈公司通知顾风泠于2008年1月14日收楼，因顾风泠个人原因没有在该指定时间办理收楼手续，根据商品房买卖合同的约定，应视为顾风泠于该日收楼，因此，顾风泠应向宁某物业公司支付自2008年1月14日起的管理费。本案中，顾风泠应向宁某物业公司支付2008年1月14日至2015年10月31日的物业管理费，按协议约定标准3元/月/平方米计算为82832.91元（885.15元/月÷31天×18天+885.15元/月×93个月）,宁某物业公司请求支付82412.1元，是其自行处分权利，原审法院予以准照。因顾风泠迟延向宁某物业公司支付物业管理费，根据前期物业服务协议的约定顾风泠应向宁某物业公司支付滞纳金，顾风泠以其没有入住房屋为由抗辩不同意支付滞纳金，理由不能成立，原审法院不予支持。因此，顾风泠应按前期物业服务协议的约定向宁某物业公司支付滞纳金，滞纳金以当月物业管理费为本金，从逾期之日起按每日1‰的标准计算至付清款之日止，滞纳金以本金为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2016年3月31日作出判决：一、顾风泠于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付2008年1月14日至2015年10月31日的物业管理费共82412.1元；二、顾风泠于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按每日1‰的标准计至付清之日止，滞纳金以本金为限。案件受理费2129元，由广州市宁某物业管理有限公司负担356元，顾风泠负担1773元。判后，上诉人顾风泠不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决在认定事实和适用法律上存在错误。一、2008年1月10日至2012年5月21日期间的物业管理费已过诉讼时效，依法不应得到支持。原审中，宁某物业公司仅在2014年5月21日向顾风泠寄发了催收物业管理费和滞纳金的律师函，虽然宁某物业公司辩称其之前也曾向顾风泠寄发相关的催收物管费和滞纳金的通知，但是宁某物业公司并没有提供相应的签收证明，顾风泠也从来没有收到任何催收通知，不能证明其于2008年至2012年间有向顾风泠进行有效催收管理费及滞纳金。二、应以顾风泠实际收楼时起算物业管理费，《前期物业服务协议》属于格式合同，以中天盈公司收楼通知发出的收楼日作为物业管理费起算日对顾风泠显失公平。三、本案的滞纳金计算标准过高，滞纳金金额明显高于宁某物业公司的损失，应予以调低。本案中的滞纳金属于违约金，违约金的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。而本案中，虽然顾风泠没有按时交付物业管理费，但并没有给宁某物业公司造成重大损失。按《前期物业服务协议》约定的每日千分之一计算滞纳金的标准是同期贷款利率的6倍多，截止至2015年10月31日，物业管理费的本金为82412.1元，滞纳金为115530.99元，滞纳金超过本金的40%，而且滞纳金金额仍在增长中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，原审法院认定的滞纳金过分偏高，请二审法院根据法律及公平原则予以调低。滞纳金偏高对顾风泠构成显失公平，请求二审法院予以下调。《前期物业服务协议》属于宁某物业公司提供的格式合同，顾风泠不知道滞纳金的计算标准如此高，宁某物业公司也没有向顾风泠提示过滞纳金的计算标准。虽然顾风泠已收楼，但是顾风泠并没有正式入住，没有享受过宁某物业公司提供的服务，而且也从未收到宁某物业公司催收物业管理费及滞纳金的任何通知。如果要求顾风泠支付物业管理费的同时，还要求顾风泠支付比物管费高出40%的滞纳金，这对于顾风泠来说是显失公平，也是不合理的。四、宁某物业公司提供的物业管理服务不符合要求。根据《峰境园前期物业服务协议》约定，宁某物业公司应保持周边道路环境的整洁，但是，涉案房屋周边的道路经常有垃圾堆放，卫生脏乱，不能达到协议约定的服务质量要求，因此，物业管理费也不能按照协议约定的标准收取，应予以减少。五、宁某物业公司没有采取合理措施防止损失扩大，应对其求偿权进行限制。据宁某物业公司所述，顾风泠是从2008年1月开始拖欠物业管理费，但是宁某物业公司一直没有向顾风泠发出任何的催缴通知，直到6年多后的2014年5月17日、21日才分别向顾风泠发出律师函催收物业管理费。而且律师函上宁某物业公司并未向顾风泠催收2008年1月14日至2011年9月30日期间的物业管理费，也就是说宁某物业公司在起诉前从未对上述期间的物业管理费进行催收，顾风泠不懂法以为自己没有入住就无须支付物业管理费，而作为收款方的宁某物业公司应尽快通知顾风泠欠费的情况，如果宁某物业公司能采取合理的通知方式，在顾风泠欠费的第一年或者更早就及时向顾风泠发出催缴费通知，就未必会造成现在的结果，可见导致顾风泠拖欠多年物业管理费及产生巨额的滞纳金，宁某物业公司是存在一定的责任的。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及公平合理的原则，宁某物业公司应对其巨额的滞纳金请求进行限制。故请二审法院予以改判，按照银行同期贷款利率计算滞纳金。请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，改判顾风泠仅支付2012年5月22日至2015年10月31日期间的的物业管理费；2、撤销原审判决第二项，改判按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金；3、本案一、二审的诉讼费由宁某物业公司承担。被上诉人宁某物业公司答辩称：一、本案原审时顾风泠是本人出庭的，在其整个原审时抗辩理由都是以没有入住所以没有缴纳物业管理费，在原审中没有提出诉讼时效的抗辩，在二审提出是不应支持的。二、在本案中无论房屋买卖合同或是前期物业服务合同中都约定了在收楼的时候都应缴纳物业管理费，这些约定是双方协商一致的，顾风泠作为缴纳物业管理费义务的一方也应如约缴纳，而宁某物业公司也一直有向顾风泠催缴上述费用，宁某物业公司在涉案楼盘有专门的办公地点，也有专门的办公人员每月跟进费用的问题，除了按照前期物业管理协议的内容向顾风泠提供物业服务以外还要为顾风泠拒绝缴纳物业管理费而花费更多的人力物力，宁某物业公司每月都会向涉案的单位派发缴费通知单，也会让员工电话通知顾风泠缴纳费用，在没有办法的情况下才会发出律师函。在此之后，顾风泠仍未支付任何物业管理费，宁某物业公司才委托律师进行起诉，在此过程造成的额外损失应由顾风泠承担，在本案原审期间顾风泠也未提出滞纳金应予调整的问题，所以在顾风泠拒付物业管理费的情况下应当按照原审判决来向宁某物业公司支付相应的费用。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：双方当事人签订的前期物业服务协议意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。该合同明确约定物业管理费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，该条款对顾风泠交付管理费的起算时点已有明确约定，至于实际收楼时间以及在此之前物业管理费用的承担，属于顾风泠与开发商之间的权利义务承担，应另案解决。顾风泠关于应从实际收楼时起计算物业管理费与上述合同约定不符。该上诉理由并无充分的合同及法律依据，本院不予采纳。原审期间，顾风泠没有提出诉讼时效的抗辩，其二审期间提出本院不予支持。原审法院对滞纳金的处理符合协议约定且设定了不超过欠费本金的上限，该处理并无不当，本院予以认可。顾风泠作为完全民事行为能力人，应对其签订合同的行为应自负其责，前期物业服务协议已经明确约定了交纳物业管理费的起算时间以及相应的违约责任等，顾风泠以认为自己未入住就无需交纳物业管理费、不知道滞纳金的标准为由提出上诉依据不足，本院不予采纳。顾风泠提出宁某物业公司提供的物业管理服务不符合要求、物业管理费应予减少的主张，对此无提交充分证据证明，本院不予采纳。顾风泠的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人顾风泠的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费712元，由上诉人顾风泠负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十五日书 记 员  游瑞娜