山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3467号原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张炳林，董事长。委托代理人李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人李姝婧，女，该公司法务部职员，住济南市。被告李林，男，1960年3月4日生，汉族，济南铁路局职工，住济南市原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人李姝婧到庭参加了诉讼，被告李林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）诉称：原告与被告于2009年6月9日签订《物业���理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业服务费用。原告按照协议约定为被告及小区业主提供了物业管理服务，但被告却未按照协议约定交纳物业服务费，至今被告仍拖欠物业服务费47个月，合计人民币5099.5元。按照合同约定，被告还应向原告支付相应的违约金。原告多次催交上述费用未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告张华东补交拖欠的物业服务费5099.5元，向原告支付违约金1147.6元，由被告方承担本案的诉讼费用。被告李林辩称：被告自2010年入住铁路南苑小区6区1号楼3-701室后确与原告签订了一份《物业管理服务协议书》，也按规定交纳了物业服务费。而入住后，被告发现家中北阳台和北居室每逢下雨天会出现渗水现象���致使墙皮大面积脱落，不堪入目。被告找到物业公司，物业公司的工作人员口头答复说知道了，从此便无下文。被告第二次找物业公司反映时，物业公司的工作人员只做了一个登记，没有回复，也没有解释应如何处理。因此，被告在无奈之下，才停交了物业费。原告的工作人员曾找被告说拖欠了物业费，我让原告的工作人员来家里看看房屋的情况，后来原告方也来了一个维修人员看了一下，说是建房质量问题，他们修不了。原告方第二次找被告催要物业服务费时，被告问原告房屋的维修怎么办，原告说是开发商的事，他们管不了。开发商就是中铁十局，原告后来答应说找领导反映一下，又再无下文。被告从未见过如此不负责任的物业公司，而且原告诉状中陈述按规定为被告提供了相关的物业服务，完全不属实。在这里，被告就无需一一解释了，铁路南苑小区6区1号楼3单元住宅的居民有目共睹。为维护原告方的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告中铁十局物业公司原名称为济南鲁铁物业管理有限责任公司，2009年6月3日，经工商行政管理机关核准，其名称变更为中铁十局物业管理有限公司。铁路南苑小区系由济南铁路局建设的住宅用房，分配出售给铁路内部职工居住和使用。被告李林系铁路南苑小区业主，2009年6月9日，被告李林与原济南鲁铁物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议书》一份，该协议书中约定被告李林在签订购买铁路南苑小区6区1号楼3-701室房屋的购房合同时，就前期物业管理问题与原告签订该份协议。协议书中约定由原告为铁路南苑小区提供前期物业服务，并对小区房屋的共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等。协议中约定的物业服务费收取标准为：小高层按建筑面积每月每平方米0.78元收取。另外，可受有关部门和单位的委托，提供水、电费等费用的代收代缴服务，收费标准按照政府规定的标准执行。协议中约定原告方可对业主提供房屋自用部分、自用设施设备提供有偿服务。协议第八条中双方约定：“……四、乙方（被告李林）违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告中铁十局物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。”协议书落款处，甲方加盖“济南鲁铁物业管理有限责任公司”的公章，乙方由被告李林签名捺印予以确认。被告李林所居住的房屋建筑面积为139.1平方米，其于2011年10月份以后，就未交纳过物业服务费，至2015年8月31日，被告李林累计拖欠47个月，计人民币5099.41元（0.78元×139.1平方米×47个月＝5099.41元）。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告李林补交拖欠的物业服务费5099.5元，并按照同期银行贷款利率的标准向原告支付违约金，由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告中铁十局物业公司于2015年9月1日撤离铁路南苑小区，不再为该小区提供前期物业服务。被告李林提交答辩状时一并提交了照片8张，欲证实其家中因漏水导致墙面墙皮大面积脱落的事实。以上事实，由前期物业服务合同、企业名称变更核准通知书、及原告方的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。国务院《物业管理条例》中规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉的铁路南苑小区尚未召开业主大会、成立业主委员会，故作为开发建设单位济南铁路局与其选聘的前期物业服务企业即本案原告达成的前期物业服务合同关系，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力，且被告李林在办理入住手续时，也与原告签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告李林在未举证证实���告中铁十局物业公司的服务质量不符合合同约定且给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对被告李林答辩中陈述的家中北阳台漏水造成墙皮大面积脱落的问题，本院认为，房屋墙体漏水，应属于建筑质量问题，保修期内应由开发建设单位负责维修，保修期外，可申请动用公共维修资金予以维修。被告李林称房屋漏水原告不给维修，故不应交纳物业费的主张，不能作为其拒交物业服务费的理由。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些��节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告李林未举证证实原告中铁十局物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到原告许可的情况下，其拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告中铁十局物业公司要求被告李林补交拖欠的2011年10月至2015年8月的物业服务费5099.41元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，虽然原告诉求中要求被告李林支付违约金的计算标准低于合同约定的标准，但对于被告家中因建筑质量引起的损失，原告未明确告知其应向相关单位或人员主张权利，未及时与被告和广大业主沟通，也有一定的过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：一、被告��林于本判决生效之日起十日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司补交2011年10月至2015年8月的物业服务费5099.41元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李江二〇一六年一月二十日代理书记员  孙靖