江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜益民初字第0519号原告胡曙霞，市民。原告刘文如，市民。二原告共同委托代理人叶文左，阜宁县杨集法律服务所法律工作者。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司，住所地江苏省阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人徐鉴，该公司董事长。被告江苏吉祥如意置业有限公司，住所地江苏省阜宁县益林镇凯发大道1号。法定代表人马步生，该公司董事长。二被告共同委托代理人孙洁，上海仲悦律师事务所律师。被告上海双笑塑业有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇春归路619号202室。法定代表人马盛泽，该公司董事长。原告胡曙霞、刘文如与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司、上海双笑塑业有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡曙霞、刘文如的委托代理人叶文左，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司法定代表人徐鉴、江苏吉祥如意置业有限公司法定代表人马步生的共同委托代理人孙洁到庭参加诉讼，被告上海双笑塑业有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡曙霞、刘文如诉称，2009年12月16日，我们和被告盐城塞尚企业管理服务有限公司签订商铺委托经营及回购合同一份，约定将位于盐城市益林镇益林新中心市场项目内二层F1的商铺委托其经营，其给付租金，并约定委托合同行满五年后，我方有权向被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提出回购申请，并由被告江苏吉祥如意置业有限公司为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提供担保。合同履行中，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司长时间未支付租金，我方于2014年10月30日向二被告提出回购申请，但二被告未在规定时间内进行回购，故具状请求判令：被告立即支付原告商铺收购96460元，支付拖欠原告的商铺经营收益23556元以及房租违约金11112元，合计131128元，且三被告互负连带偿还责任；被告退还装修费6130元；诉讼费用由被告承担。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司、江苏吉祥如意置业有限公司共同辩称，1、根据购房合同约定，诉争F1号商铺购房人为原告胡曙霞与刘文如，但原告要求回购的商铺委托经营及回购合同是原告胡曙霞个人签署的，亦没有原告刘文如的委托书，故该商铺委托经营及回购合同不符合法律规定，属于无权代理的无效合同。2、即使商铺委托经营及回购合同有效，根据该合同约定，原告要求回购需要书面告知被告塞尚公司，但原告将回购函邮寄给原告的代理人而非被告。3、根据商铺委托经营及回购合同的约定如需回购商铺，需要抵扣被告已经支付的租金17637.49元。4、根据商铺委托经营及回购合同第7.1条约定，被告塞尚公司有权按照支付诉争F1商铺的实际付款总额30%承担违约责任，因此原告要求被告支付回购款96460元无法无据。4、对于原告要求被告支付经营收益23556元没有法律依据，原告要求被告回购房屋再要求被告支付房租违约金存在逻辑冲突，不符合合同约定。5、原告要求被告江苏吉祥如意置业有限公司承担连带责任，无法无据。原告出示的装修费票据，没有公司的盖章，亦无公司法人代表的签字，故我公司不予认可。6、双笑与塞尚公司无关联性，仅是与吉祥如意公司设立时一位股东相同，我方认为从法律上说，两公司没有关联性，且根据公司法的规定股东完成出资义务后，有限责任公司承担有限责任，原告要求双笑承担责任无法律依据。吉祥如意不是双笑公司设立而是四个自然人设立的，与吉祥如意没有人事、财务等方面的联系。被告上海双笑塑业有限公司未应诉答辩。经审理查明，2009年12月16日，原告胡曙霞（甲方）与被告盐城塞尚企业管理服务有限公司（乙方）签订商铺委托经营及回购合同一份，载明：一、委托经营标的栏中约定甲方将其所拥有的位于江苏省盐城市益林镇益林新中心菜场项目内二层房号为F1，总面积9.83平方米的商铺独家委托交由乙方经营。二、委托经营许可栏中约定委托经营的期限自公元2009年12月1日起的八年。三、委托经营收益标准栏中约定在签订本合同时，乙方一次性支付人民币12432元作为第一、第二年度的租金；双方共同约定，第三年度委托经营收益为人民币7198元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第四年度委托经营收益为人民币7852元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第五年度委托经营收益为人民币8506元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第六年度委托经营收益为人民币9160元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第七年度委托经营收益为人民币9815元，由乙方支付甲方；双方共同约定，第八年度委托经营收益为人民币10469元，由乙方支付甲方；乙方在八年委托经营期内，合计支付甲方委托收益人民币65432元。四、委托经营收益的支付方式栏约定委托经营收益在当年的7月1日至7月15日由乙方支付给甲方，自甲方签订正式合同起前两年的收益甲方在签订本合同时已确认收到。五、甲方的特别权利栏约定甲、乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝，如甲方在该物业正式交付日起的第六十一个月内未提出乙方收购要求，则视为甲方放弃要求乙方收购该物业的特别权利。乙方收购该物业价格按照甲方与该物业开发商签订《买卖契约》时实际成交额的182%计算，即甲方购买该物业的总房款为人民币伍万叁仟圆整（大写）（￥53000），乙方的收购价格为人民币玖万陆仟肆佰陆拾圆整（大写）（￥96460），因乙方收购所发生的相应税费由甲、乙方各半承担。乙方收购甲方该物业的总房款，需扣除乙方在委托期内所有已支付甲方的租金。若要行使该特别权利，则甲方必须提前书面通知乙方，乙方在收到书面通知之日起，须在60个工作日内办理相关手续。七、违约责任约定在委托经营期限内，若乙方拖欠房屋租金，则视为乙方违约，乙方应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付预期违约金。合同还就其他内容进行约定。另查明，2009年12月16日，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司向原告胡曙霞出具收据一份，载明收款事由为购F1装修费、契税等，金额为6130元。合同签订时，被告支付了前两年度的租金12432元。该商铺于2013年10月14日办理了房屋所有权证（房产证号：阜房权证益林字第号），2014年1月23日办理了国有土地使用证（土地使用证号：阜国用（2014）第000494号）。2014年10月30日，原告胡曙霞向二被告邮寄书面回购申请书，要求二被告对涉案商铺进行回购。现原告以二被告未能按期回购房屋及拖欠租金构成违约为由诉至本院要求处理。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同当事人各方均应予以遵守。本案所涉商铺委托经营及回购合同为被告盐城塞尚企业管理服务有限公司提供，合同的主要内容均为固定的打印文本格式，为重复使用而预先拟定，符合格式条款的性质。该合同条款中约定“甲乙双方签订的本委托经营合同行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月，甲方有权要求乙方无条件收购该物业，乙方不得拒绝”，该条款中关于“行满五年后，即该物业正式交付日起的第六十一个月”的约定存在矛盾之处，现双方对该条款的理解发生争议，依法对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且被告在诉讼中未能提供证据证明其对于该特别约定采取合理的方式提请原告注意，并按照原告的要求，对该条款予以说明，故原告要求被告回购商铺并支付回购房款的诉求符合合同约定，依法应予支持。对于原告胡曙霞、刘文如主张的装修费用，因原告提供证据予以证明，故本院予以支持。被告盐城塞尚企业管理服务有限公司虽已给付部分年度的租金，但并未按照合同约定的支付期间交付，且有部分房屋租金拖欠至今未付，依照回购合同中关于违约责任的条款约定，被告盐城塞尚企业管理服务有限公司应根据总房款额，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，故对原告关于违约金的诉求将依照合同约定予以适当调整。原告胡曙霞、刘文如主张被告上海双笑塑业有限公司承担责任，缺乏事实证据与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司对原告胡曙霞、刘文如所有的位于阜宁县益林镇益东社区海陵中路益林中心菜场F1室商铺[房产证号：阜房权证益林字第号，土地使用证号：阜国用（2014）第000494号]予以回购，并支付回购款96460元、装修费6130元，合计102590元，限于本判决生效后10日内履行完毕。二、被告盐城塞尚企业管理服务有限公司向原告胡曙霞、刘文如支付违约金，计算方法为：以53000元为基数，自2012年7月16日起算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计息，限于本判决生效后10日内履行完毕。三、驳回原告胡曙霞、刘文如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3044元，由被告盐城塞尚企业管理服务有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院(开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：4021)预交上诉案件受理费3044元。审 判 长  滕海军人民陪审员  范效菊人民陪审员  刘必挥二〇一六年一月二十日法官 助理  张 莉书 记 员  江洪鹏附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。