浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1870号原告（反诉被告）浙江杰美装饰工程有限公司。法定代表人杨光良。委托代理人方华恩。被告（反诉原告）浙江华成投资开发有限公司。法定代表人沈凤飞。委托代理人郑昕。原告浙江杰美装饰工程有限公司（以下简称杰美公司）为与被告浙江华成投资开发有限公司（以下简称华成公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年11月15日向本院起诉，反诉原告华成公司于2011年11月28日提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2011年12月5日公开开庭进行了审理。杰美公司委托代理人方华恩、华成公司委托代理人郑昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰美公司诉称，杰美公司于2008年7月8日与华成公司签订商品房买卖合同，合同约定：杰美公司向华成公司购买位于杭州市江干区富春江路308号的华成国际发展大厦1402室房屋，购房款合计6615610元；卖方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金；等等。合同签订后，杰美公司如约向华成公司支付了全部购房款，华成公司于2010年5月10日通知杰美公司于2010年5月28日交付房屋，双方亦及时办理了交房。依据合同的约定，华成公司应当在交房后60日内积极办理房屋权属登记等需要由华成公司提供的资料，但华成公司于房屋交付至今已达1年多时间的情况下，仍迟迟不予办理。期间，杰美公司曾多次与华成公司交涉，催促华成公司尽快办理，华成公司屡次答复其正在积极办理，但至今未有办理权属登记的明确回复。杰美公司认为，华成公司迟迟未将办理权属登记所需资料向登记机关备案，导致杰美公司至今无法办理权属登记，依据约定已构成违约。上述行为不仅浪费了杰美公司巨大的精力和时间，同时也严重损害了杰美公司的利益；由于未能及时办理权属登记，使杰美公司所购的房屋在使用、处分等权利方面严重受限：影响杰美公司将房屋出租后办理注册登记，影响杰美公司将所购房屋抵押或转让来缓解目前经营所需资金困难，使杰美公司所购房屋在市场调控下无法及时处分。另由于合同约定逾期办证按已购房款的0.05%支付违约金，使之可以不顾杰美公司的利益而无限期的怠慢于办证，故该约定违约金明显过低、且不合理，应予调整，故要求华成公司按同期贷款利率承担违约金。原告杰美公司诉请判令被告华成公司承担违约金507761元（以杰美公司所交房款6615610元为本金，按银行同期贷款利率从2010年7月29日暂计至2011年11月7日，此后至实际办妥所购房屋权属登记手续日止的违约金按银行同期贷款利率另行计算）。被告华成公司辩称，一、杰美公司不能在规定期限内取得房地产权属证书不是因为华成公司责任造成的，所以杰美公司是无权主张赔偿责任的。办理权属是一个依申请的具体行政行为，在办理土地权属过程中，华成公司已经向相关国土、房管等行政部门提出了申请，但是因为华成公司迁移总部的问题，被相关部门所拖延，以至于办理产权登记无法进行。因此，办理房产证延期的情况并非是华成公司本身造成的，是属于不可抗拒的因素。二、杰美公司提出赔偿请求是不符合合同约定的，也没有法律依据。根据双方合同约定，买受人如果说退房的话，按已付房款0.1%赔偿，如果是选择不退房则按已付房款的0.05%支付违约金。目前为止，杰美公司没有表态到底是否退房，也远远超过了合同约定的赔偿标准。反诉原告华成公司诉称，华成公司与杰美公司于2008年7月8日签订了商品房买卖合同，约定华成公司将位于杭州市江干区富春路308号的华成国际发展大厦1402室出售给杰美公司，房屋面积为348.19平方米，合同价款为6615610元。合同签订后，华成公司依照约定的日期于2010年5月28日履行了交房义务，但因实际交付的房屋测量面积得到的结果比原合同多出3.67平方米，杰美公司应当补足其中的差价69730元。华成公司早在2010年12月1日向杰美公司书面函告要求补交差价，但杰美公司拒不履行，反而以房产证未办理为借口先行起诉。华成公司认为，杰美公司拒不按照合同约定补交面积差价超过合理期限，已经构成了严重违约。因此，华成公司按照合同相应条款要求解除合同。反诉原告华成公司诉请判决解除华成公司、杰美公司双方签订的2008预965499号商品房买卖合同。反诉被告杰美公司辩称，一、华成公司提出的请求不合理，应予驳回。本案中，杰美公司不存在拒不按照合同约定补交面积差价超过合理期限，存在严重违约的情形。依据商品房买卖合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差在3%以内的，据实结算房价款。补交差价的时间是产权登记面积确定后，也就是在产权登记后才具备补交差价的义务，也不存在合同约定面积和产权登记面积差异的说法，补交的时间也未成就。二、华成公司向杰美公司确实发过1份通知书，但是只有1页通知书，并没有其在证据上提供的测绘依据，只有1页纸，仅仅凭单方发出的通知书，不能作为补交差价的有效依据。测绘结果是否合法有效，是否能够证明其差异面积的依据没有提供。根据该通知书也没有明确补交的明确时间，补交时间应该在产权登记明确后。三、杰美公司在多次前往华成公司要求办理权属登记，华成公司一直称其在积极办理，但事实上却没有见到其任何积极办理的情形，至今，未向产权登记机关提交任何一份资料，没有去过产权登记机关。2011年10月19日，杰美公司也向华成公司致函要求及时办理权属登记，并要求华成公司承担损失，华成公司于2011年10月24日回函，也没有提及补交差价的事实。事实上双方沟通过程中，也明确于产权登记明确后再补交差价。本案所涉房屋的房价款是6615610元，如果最终登记面积为通知中的面积，补交差价也仅6万多元，相对购房来说也不存在杰美公司故意不交差价的问题。杰美公司提交了以下证据：（1）商品房买卖合同1份，以证明双方于2008年7月8日签订商品房买卖合同及合同对权利义务的约定。（2）收据3份，以证明杰美公司已履行付款义务的事实。（3）入伙通知书1份，以证明华成公司于2010年5月10日通知杰美公司将于2010年5月28日交付房屋。（4）业主领房验收交接表1份，以证明杰美公司已接收房屋。（5）有关“华成国际发展大厦1401、1402、1403、1404室房屋办证”的函1份，以证明杰美公司对华成公司进行多次协商无果后，于2011年10月19日书面催告华成公司明确权证办理时间，承担违约责任。（6）复函1份，以证明华成公司书面答复仍未明确具体办证时间。（7）杭州市房产交易产权登记管理中心的回复1份，以证明至2011年10月28日，华成公司仍未办理房屋初始登记手续。华成公司提交了以下证据：（1）通知书1份，以证明2010年12月1日华成公司向杰美公司通知补交面积差价房款26万余元。（2）房地产测绘成果报告2页，以证明华成国际发展大厦最后实测面积的数据，1402室的实际面积比合同面积多。本院对上述证据审查后认为，杰美公司提交的证据1-4、7华成公司没有异议。证据5-6的真实性华成公司没有异议，该些证据可以证明双方函件往来的内容，本院予以确认。华成公司提交的证据1通知书的真实性杰美公司没有异议，该证据可以证明华成公司通知杰美公司补交差价款的事实，本院予以确认。证据2房地产测绘成果报告系复印件，证明力不足，华成公司欲证明的实测面积亦非商品房买卖合同约定的产权登记面积，对证据2本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2008年7月8日，杰美公司（买受人）与华成公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为华成国际发展大厦14层1402室，为预售商品房，用途办公楼，合同约定建筑面积348.19平方米，单价每平方米19000元，总金额6615610元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；杰美公司于2008年7月11日前付清首付款3307805元，余款办理银行按揭手续；杰美公司如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，杰美公司按日向华成公司支付逾期应付款0.02%的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，华成公司有权解除合同；华成公司应在2010年5月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付杰美公司使用；华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案；因华成公司的责任，杰美公司不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如杰美公司退房，华成公司在杰美公司提出退房要求之日起30日内将杰美公司已付房价款退还给杰美公司，并按已付房价款的0.1%赔偿杰美公司损失，如杰美公司不退房，华成公司按已付房价款的0.05%向杰美公司支付违约金；等等。杰美公司已支付了合同约定的购房款。2010年5月10日，华成公司向杰美公司发出入伙通知书，内容为杰美公司认购的华成国际发展大厦14层写字楼经各相关部门的验收现可以交付使用，邀请杰美公司至华成国际发展大厦现场参加新房交付，等等。2010年5月28日，华成公司向杰美公司交付了华成国际发展大厦14层1402室房屋。2010年12月1日，华成公司向杰美公司发出通知，表示华成国际发展大厦1402室预测面积为348.19平方米，实测面积为351.86平方米，面积差3.67平方米，需补交房款69730元，补交物业维修基金238.55元，等等。房屋交付后，华成公司一直未能按约将办理权属登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案，未向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理华成国际发展大厦的初始登记手续。2011年10月19日，杰美公司向华成公司发函，要求华成公司在2011年10月28日前书面回复，明确权证办理时间，并提出因违约给杰美公司造成影响的具体违约赔偿方案。2011年10月24日华成公司向杰美公司复函，表示华成公司一直在全力办理华成国际发展大厦各楼层产权证事宜，因办证涉及到杭州市政府各部门之间的诸多事项需要协调解决，并非华成公司原因所致；目前华成公司已经取得一定进展，办证事宜最终必然能得到解决；若杰美公司坚持不愿等待房产证办理完成的结果，华成公司也同意按照国家房产相关法律规定给予杰美公司办理退房；等待。本院认为，杰美公司与华成公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。合同约定，华成公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华成公司提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2010年5月28日交付，但华成公司至今未能将相关资料报产权登记机关备案，构成违约。华成公司主张其公司在办理土地权属过程中因为迁移总部的问题被相关部门所拖延，办理房产证延期的情况并非是华成公司本身造成的，是属于不可抗拒的因素；本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，华成公司所陈述的事由亦不足以认定构成不可抗力，华成公司仍需承担违约责任。杰美公司未提出要求退房，合同约定如杰美公司不退房则华成公司按已付房价款的0.05%向杰美公司支付违约金；按杰美公司已付购房款6615610元计算违约金为3000余元。华成公司逾期报送资料已1年多，在此期间杰美公司付款600余万元购买的房屋无法正常进行出租、出售等处分，杰美公司所遭受的损失虽难以具体计算，但必然高于3000余元的违约金，因此合同约定的违约金过低，杰美公司可以要求增加。对于由于出卖人原因买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；因此，可以按照此标准确定增加后的违约金。杰美公司要求以所交购房款6615610元为本金、按同期银行贷款利率计算违约金，低于上述标准，本院予以支持。华成公司以杰美公司未按合同约定补交房屋面积差价款为由，要求解除双方之间的商品房买卖合同。双方签订的商品房买卖合同约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。由于产权登记面积需在华成公司办理完毕涉案房屋的初始登记手续后才能最终确定，而华成公司至今未办理涉案房屋的初始登记手续，因此差价款金额尚不能确定，付款期限因此也未届至。并且华成公司主张的差价款不足7万元，在600余万元的总购房款中所占比例极小，即使杰美公司逾期支付差价款，亦不构成迟延履行主要债务，不致于导致不能实现合同目的，华成公司也不能要求解除合同。因此，对反诉原告华成公司的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告浙江华成投资开发有限公司向原告浙江杰美装饰工程有限公司支付违约金人民币542210元（暂计算至判决日，此后以6615610元为基数按同期银行贷款利率计算至浙江华成投资开发有限公司将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案之日止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告浙江华成投资开发有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币8878元，减半收取人民币4439元，由被告浙江华成投资开发有限公司负担，于本判决生效后三日内支付至本院；反诉案件受理费人民币40元，由反诉原告浙江华成投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8918元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一一年十二月七日代书记员 娄移华