江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第4246号原告：华润置地（赣州）有限公司，住所地：赣州市章贡区新赣州大道8号华润中心万象城B1层。组织机构代码证：58656831-3。法定代表人：唐勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赖华明，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗莉莎，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。被告修莉华，女，1976年12月20日出生，住赣州市章贡区。被告俞志明，男，1981年3月25日出生，住赣州市章贡区。原告华润置地（赣州）有限公司（以下简称华润公司）与被告修莉华、俞志明商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖华明到庭参加诉讼。被告修莉华、俞志明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告向原告支付违约金人民币284465.6元；3、被告向原告返还原告代为支付的按揭款项24943.42元及违约金5495.38元；被告向原告代为偿还的银行贷款979751.58元；4、被告向原告返还因销售该商品房所支付的销售佣金1951.66元；5、被告自商品房买卖合同确定解除之日起10日内将商品房清空、恢复原状并返还原告，原合同原件、购房发票原件退还原告，并协助原告到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，相关费用由被告承担；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月3日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同号：20xxxx97），约定被告购买原告开发的坐落于章贡华润中心x栋xx号房屋，房屋总价为人民币1422328元，付款方式及期限为：被告于签订合同时即向原告支付首期款，计人民币432328元，余款人民币990000元由被告向银行申请按揭贷款。2013年5月28日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行作为贷款人（抵押权人）、原告作为保证人、被告修莉华作为借款人、被告修莉华及被告俞志明作为抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号：36xxxx78），借款期限为360个月，按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证，保证期限为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2014年7月至10月，二被告连续断供四期，中国农业银行有限公司城南支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的相关约定，直接从原告账户中扣除四期的按揭款项24943.42元。2014年12月2日，中国农业银行有限公司赣州城南支行向原告寄发《履行连带保证责任通知书》，告知原告，截至2014年11月28日，二被告贷款已连续逾期五个月，依照银行与二被告及原告所签订的个人购房担保借款合同的相关约定，银行已直接扣除原告账户1010190.38元（其中违约金5495.38元）以抵偿债务。2014年12月18日，原告委托福建拓维律师事务所向被告寄送《关于解除“华润中心”x栋xx号房屋并承担违约责任的律师函》。根据《商品房买卖合同》附件三（补充协议）第四条第4项的约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用（包括不限于诉讼费、律师费、执行费等）。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”。据此，原告有权解除与其签署的《商品房买卖合同》并要求其按总购房款的20%支付违约金。同时，按照《商品房买卖合同》附件六（补充协议）第十五条第2项的约定，在商品房买卖合同确定解除之日起10日内，被告应迁出房屋，将商品房清空返还原告。并且，原、被告双方还应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记的相关手续，费用由合同解除的过错（即被告）承担。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及其附件，证明原、被告之间的合同关系、按揭保证责任及其违约责任的约定；证据2、《个人住房贷款合同》，证明原、被告之间的保证责任关系；证据3、《履行连带保证责任通知书》，证明中国农业银行股份有限公司赣州城南支行要求原告替被告代为偿还截止的银行贷款1010190.38元；证据4、《委托函》《关于解除“华润中心”x栋xx号房屋并承担违约责任的律师函》，证明原、被告解除商品房买卖合同关系；证据5、转账凭证，证明原告为被告代为偿还银行贷款。被告修莉华、俞志明未作答辩,也未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了五组证据，经庭审举证，因被告修莉华、俞志明未到庭质证，本院认为上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，故本院对其三性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月3日,原告华润公司与被告修莉华签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20xxxx97），约定：被告修莉华购买原告开发的章贡华润中心x栋xx里xx室，房屋总价为人民币1422328元，被告修莉华于签订合同时即向原告支付首期款，计人民币432328元，余款人民币990000元由被告修莉华向银行申请按揭贷款。同时原告华润公司与被告修莉华于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第四条第4项约定“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用（包括不限于诉讼费、律师费、执行费等）。如此违约金不足以赔偿出卖人损失的，买受人还应承担赔偿责任”，第十四条第二款第（三）项约定“如合同解除后需办理合同备案或预告登记的撤销手续，买卖人应当在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续，办理撤销手续需要支出的费用由买受人承担。买受人腾退并向出卖人交还该商品房”。2013年5月28日，中国农业银行股份有限公司赣州城南支行作为贷款人（抵押权人）、原告作为保证人、被告修莉华作为借款人、被告修莉华及被告俞志明作为抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号：36xxxx78），借款期限为360个月，按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证，保证期截止借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。2014年7月1日至10月30日，二被告连续4期未付贷款，中国农业银行有限公司城南支行依据《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》的相关约定，直接从原告账户中扣除4期的按揭款项共计人民币24943.42元。2014年12月2日，中国农业银行有限公司赣州城南支行向原告寄发《履行连带保证责任通知书》，告知原告，截至2014年11月28日，二被告贷款已连续逾期五个月，依照银行与二被告及原告所签订的个人购房担保借款合同的相关约定，银行已直接扣除原告账户1010190.38元（其中违约金5495.38元）以抵偿债务。同时原告华润置地（赣州）有限公司支付了销售佣金1951.66元给销售员。2014年12月18日原告向被告发出《律师函》，提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并要求其承担违约金、按揭款等。原告诉至本院，要求依法处理。另查明：被告修莉华所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。本院认为,原告华润公司与被告修莉华签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。被告修莉华、俞志明与中国农业银行股份有限公司赣州城南支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，以银行借款向原告支付购房款，原告为该笔借款提供了保证，原告华润公司与被告修莉华在签订《商品房买卖合同》及补充协议中对买受人即被告修莉华获得贷款后，出卖人即原告华润公司提供担保期间，买受人未按时履行贷款还款义务的责任也进行了约定，包括“如买受人未能按时偿还银行贷款、导致出卖人向银行承担保证责任，累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权解除原合同，并要求买受人承担相当于原合同总房价款20%的违约金，此外买受人还应支付出卖人解约支出的合理费用”这项内容实际上是原告华润公司与被告修莉华就《商品房买卖合同》解除约定的一项条件。现在被告修莉华未按时偿还银行借款，导致原告华润公司代其垫付贷款本息，被告修莉华的行为已经构成严重违约。在此情形下，原告华润公司要求解除《商品房买卖合同》已符合双方在合同中约定的合同解除条件，也符合法律规定的法定解除情形，同时原告华润公司据此要求被告腾退该商品房并协助原告办理注销合同备案登记的诉请，本院一并予以支持。在该《商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。现原告提出按总房价的20%向被告收取违约金，但是该比例过高，结合本案当事人的过错程度，酌定本案违约金收取比例以5%为宜，故被告修莉华应向原告支付的违约金数额为71116.4元。因被告修莉华、俞志明的违约行为，导致原告承担偿还贷款的保证责任，被告修莉华、俞志明应对原告的损失进行赔偿。因原告华润公司与被告修莉华签订的商品房买卖合同中对销售佣金的承担进行了约定，故本院对此请求予以支持。被告修莉华、俞志明经本院合法传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告华润置地（赣州）有限公司与被告修莉华于2012年8月3日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为20xxxx97）。二、由被告修莉华、俞志明于本判决生效之日起十日内将其购买的位于赣州市章贡区华润中心x栋xx里xx室退还给原告华润置地（赣州）有限公司，原合同原件、购房发票原件一并退还原告并协助原告华润置地（赣州）有限公司办理注销合同备案登记及预告登记手续，相关费用由被告修莉华承担。三、由原告华润置地（赣州）有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款1422328元给被告修莉华。四、由被告修莉华支付原告华润置地（赣州）有限公司违约金71116.4元。五、由被告修莉华、俞志明赔偿原告华润置地（赣州）有限公司的实际损失1010190.38元（即原告为被告垫付的贷款本息及违约金）。六、由被告修莉华支付原告华润置地（赣州）有限公司销售佣金1951.66元。上述第四、五、六项款由原告华润置地（赣州）有限公司在应退还给被告修莉华购房款中直接抵扣，剩余购房款由原告华润置地（赣州）有限公司在本判决生效之日起十日内退还给被告修莉华。六、驳回原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28551元，公告费560元，由被告修莉华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  黄烈涛人民陪审员  张 霞二〇一六年八月六日书 记 员  邹俊英