黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书（2015）前民初字第178号原告高某，女，1966年出生。委托代理人彭xx、陶xx，佳木斯市龙江法律服务所法律工作者。被告耿某，男，1982年出生。被告鹤岗市某建筑安装公司，住所地黑龙江省鹤岗市。法定代表人耿某某，经理。被告佳木斯某开发公司，住黑龙江省佳木斯市。法定代表人张某，经理。委托代理人沈xx、程xx，黑龙江沈xx律师事务所律师。委托代理人周某，该公司职员原告高某与被告耿某、鹤岗市某建筑安装公司（以下简称宏顺安装公司）、佳木斯某开发公司司（以下简称融和开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托代理人彭xx、陶xx，被告融和开发公司的委托代理人程xx到庭参加诉讼，被告耿某、宏顺安装公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高某诉称：2012年12月24日，原告在被告宏顺安装公司办公处以25万元的价格，认购杏林湾小区A栋5-23-3号住宅。后从案外人于xx手里拿到钥匙。2014年6月下旬，原告回家时，发现门锁被换。杏林物业告知，被告融合公司不承认此房已经顶账给被告宏顺公司，故不准许入住。现原告诉至法院，要求判令1、被告鹤岗市某建筑安装公司、佳木斯融和房地产开发公司履行购房协议，交付所购房屋；2、如果不能交付房屋，判令被告鹤岗市某建筑安装公司退还所交房款25万元，被告耿某、佳木斯融和房地产开发公司承担连带责任；3、被告承担诉讼费用。被告融和公司辩称：被告于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可。2014年6月，被告发现原告未在原告处办理任何交款及进户手续的情况下，私自占用原告所有的杏林湾小区A栋5-23-3室住宅楼房。后被告融和公司就换锁，将房屋收回。原告与宏顺公司没有购房协议，只是交付了25万元，对造成的损失应由宏顺公司承担；原告与融和公司没有任何购买商品房约定及款项往来，双方不存在合同关系；原告作为完全民事行为能力人，应明确清晰购买商品房应履行的手续即到开发商处办理认购协议、商品房买卖协议并交付房款，办理入户手续，而原告完全违背了商品房买卖相关程序，擅自入住已构成对融和公司的侵权，该诉争房屋市场价格在35万元以上，而其以低价25万元购买房屋，主观是为了贪图便宜，作为正常的购房人主观上具有恶意性，其与宏顺公司的合同约定应为无效合同。原告认为此房为抵账房，确没有任何证据支持其观点，原告与耿xx的买卖侵害了被告利益。被告耿某、被告宏顺安装公司未出庭、未答辩。原告为支持其诉讼主张，提供证据如下：证据一、耿某居住证明一份、企业注册信息查询单一份、耿xx居住证明一份。欲证明第一、二被告诉讼主体适格。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对上述证据均无异议。本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据二、工程安装合同复印件一份。欲证明被告宏顺公司与被告融和公司签订了工程安装合同，约定融和公司以抹账房方式进行工程结算，宏顺公司可以对抵账房屋自行销售。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对真实性没有异议，但认为合同明确约定抹账房的价款为开盘价降200元每平方米，此期间宏顺公司对抵账房屋销售房款应存入融和公司账户；所谓的自行销售是指宏顺公司可以联系购房人，但购房合同及入户手续、销售房款必须与房屋所有人融和公司进行签订及交易，只有存在融和公司、宏顺公司、购房人三方签订的房屋买卖协议，融和公司才认可系抵账销售的房屋，此种自行销售就如同售楼处的售楼员可以自行销售商品房，但是销售款及相关买卖合同、入户手续必须与融和公司签订，而不能售楼员个人与购房人签订。本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据三、抵顶工程款房屋明细表两份复印件。欲证明原告购买的房屋A栋5-23-3室是抹账房中的房屋，此证据有融和公司的张xx签字；诉争房屋原系2单元，现改为5单元。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告融和公司对真实性有异议，认为该证据系复印件且不是融和公司出具的，没有加盖公司公章，也不是公司出具的房源，不具有证明效力；原告所认为的房号变动没有证据证实，原告现在从耿xx手中买售的房屋不是融和公司抵账给耿xx的房源。本院经审查认为：虽该证据系复印件，但结合双方当事人陈述，被告融和公司对其用“杏林湾”小区房屋抵顶拖欠被告宏顺公司工程款的事实并未予否认，故对此予以确认。证据四、收条一份、收据一份、中国农业银行佳木斯和平支行取款凭条两份复印件。欲证明原告已经交付了涉案房屋购房款。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告对银行的凭条真实性有异议，因为系复印件；收据及收条系宏顺公司及其工作人员耿xx、于xx出具，只能证实已交付25万元的转账金额，但不能证明他们双方之间签订了房屋买卖协议，更不能证明融和公司需要承担返还购房款的责任，此证据系原告与宏顺公司单方给付25万元的行为。本院经审查认为：该组证据与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据五、委托书及承诺书各一份。欲证明被告宏顺公司承诺原告最晚于2013年6月30日前为原告办理入户手续。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告对上述证据有异议，认为该组证据系宏顺公司出具，是宏顺公司的单方买卖行为，如造成违约，应由承诺人耿xx及宏顺公司承担违约责任，委托书上明确房屋价款358084.8元，而原告与宏顺公司房屋交易价款仅为25万元，原告与宏顺公司单方以低价格进行交易，未经融和公司审核通过，严重侵害了融和公司的合法利益，造成的损失应由原告、耿xx、耿某及宏顺公司承担。本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据六、通告一份。欲证明原告已经取得该房屋使用权，被杏林湾物业强行换锁。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告对真实性无异议，2014年被告清查房源，发现原告房屋没有任何手续及入户证明，故认为其系非法的，原告称此房为抵账房，原告需到公司办理手续，现原告与宏顺系单方买卖，故被告不认可该房屋系抵账房。本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。证据七、房屋装修票据47张。欲证明原告入住涉案房屋后装修花费57800元。经庭审质证，被告耿某、宏顺安装公司未出庭，视为放弃质证权利；被告对真实性有异议，认为不是正规发票。本院经审查认为：上述证据形式合法，与认定本案相关事实存在关联，故予以确认。根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，本案基本事实如下：被告融和公司于2010年取得佳木斯市前进区“杏林湾”小区的开发许可，同年12月融和公司与被告宏顺公司签订《工程安装合同》，约定原告将其开发的杏林湾小区A、B、C栋楼水暖、电照，A、B、C、D、E栋消防工程及安装以包工包料的形式发包给第三人。其中水暖单价为73元／㎡、电72元／㎡、消防87元／㎡，工程总价款以全部实际发生土建建筑工程量结算。后双方以抹帐房形式（立体砍块）进行工程结算，房价以开盘价降200元／㎡抵给宏顺公司，此期间宏顺公司可对顶帐房屋自行销售，售房款存入原告帐户。合同签订后至2011年10月26日，被告融和公司向被告宏顺公司出具抵工程款房屋明细（A栋共48户），抵顶工程款22321279.2元，上述抵帐房屋中包括本案诉争房屋即A栋5-23-3号。后被告依该明细开始对外销售房屋。2013年1月房屋竣工后，被告宏顺安装公司单位法人代表耿xx将本案争议房屋出售给原告，原告支付被告宏顺安装公司购房款25万元。后原告取得房屋钥匙后装修入住。2014年6月，被告融和公司杏林湾物业将涉案房屋门锁更换。另查，涉案房屋现仍在被告融和公司控制下，没有销售。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据本案查明的事实，本案被告融合公司作为诉争房屋的开发单位，于2011年1月23日以书面合同的形式约定，将本案争议房产在内的48户房屋抵顶给本案被告宏顺安装公司（房屋施工单位），用于支付其工程款。同时，合同约定，宏顺安装公司可在抵帐房屋明细内自行对外销售房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在此情况下，房屋事实上已不属于被告融合公司的财产，被告宏顺安装公司享有一定的处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，签订合同的当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定的，应为有效。在缔约时被告宏顺公司并不存在对原告的隐瞒欺诈等情形，双方都明知该标的物属于被告融合公司所有，且自愿接受合同拘束。该合同性质上属自担风险的合同，其买卖的为未来之标的物，应当有效。本案中，因涉案房屋已由被告融和公司收回，故对原告要求返还购房款的诉请本院予以支持。因被告融和公司并未参与原告与被告宏顺安装公司的房屋买卖行为，故对原告要求被告融和公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鹤岗市某建筑安装公司于本判决生效之日起十日内，向原告高某返还购房款250000元；二、驳回原告高某的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由被告佳木斯某开发公司司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  郭玺良审 判 员  隋德鸣人民陪审员  张迎新二〇一六年一月七日书 记 员  丛欣欣