陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2011）咸秦民初字第01777号原告赵爱玲，女，1956年7月4日出生。委托代理人张巍宇，男，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托代理人张维，女，陕西宇斌诚律师事务所律师。被告陕西众联物业管理有限公司（以下简称物业公司）。住所地：西安市莲湖区丰禾路**。法定代表人张兵，总经理。委托代理人王晓琼，女1971年8月7日生，物业公司法律顾问。上列当事人物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员师晓黎独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张巍宇、张维，被告委托代理人王晓琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告在陕西亿成房地产开发有限公司开发的“沣桥艺墅家”小区内购买住房一套，开发商于2007年10月7日交房，并委托被告从事“沣桥艺墅家”小区的物业管理工作，原告于2007年10月7日与被告签定了前期物业管理协议，约定供暖费按市政热力公司规定标准收费，但在其后的暖气收费过程中，被告收取的供暖费明显高于咸阳市热力公司的标准，2008年、2009年、2010年的暖气收费标准为，使用暖气5.8元／㎡·月，未使用暖气2.6元／㎡·月，2011年的暖气收费标准6.15元／㎡·月，未使用暖气2.6元／㎡·月。上述标准明显高于政府公布的暖气收费标准，并且在原告提出异议后，被告不但置之不理，反而因原告未及时缴纳暖气费而停水停电，严重影响原告的正常生活，原告迫于无奈，最后缴纳了暖气费，现原告为维护自己的合法权益，请求1.法院判令被告2008年至2011年的暖气费收取执行咸阳市物价局核准的咸阳市热力公司规定标准使用暖气4.7元／㎡·月，未使用暖气1.3元／㎡·月，并退还2008年、2009年、2010年、2010年多收的暖气费3773元；2、本案诉讼费由被告承担。原告当庭出示以下证据：1、商品房买卖合同1份。证明1、原告是沣桥艺墅家的业主；2、其与被告签订前期物业服务协议，是适格的原告。被告质证认为，真实性无异议，对证明问题1，有异议，应出示物业合同；对证明问题2，有异议，根据合同不能证明是市政集中供热，只是供暖施工到位。2、①前期物业服务协议；②咸阳市政府、咸阳市热力公司公布的收费政策；③业主缴纳暖气费的收款收据。证明：1、被告违反合同约定：“供暖费按市政热力公司规定标准收取”；2、咸阳市政府、咸阳市热力公司的收费政策，从2008年-2011年，居民生活类为4.7元／㎡·月，基本热费为1.3元／㎡·月；3、沣桥艺墅家的暖气费2008年至2010年的收费标准为5.8元／㎡·月，基本热费为2.6元／㎡·月，2011年收费标准为6.15元／㎡·月，基本热费为2.6元／㎡·月，严重超过物价局核定的热力公司规定的标准；4、商品房买卖合同约定小区内集中供热特指市政集中供热。被告质证认为，对该证据①、③真实性无异议，对证明目的不认可，从前期物业服务协议来看，供热是代收代缴，现在不存在代收代缴，该条款不存在适用基础，对多收的暖气费不认可；对该证据②形式要件、效力要件和证明目的均不认可，该证据不能证明小区集中供热是市政供热，也不是有效的。3、①沣桥艺墅家小区2010年度供暖价格意见征求表；②全体业主意见；③2010年10月25日业主代表与物业公司代表陈经理的谈话记录。证明1、75户在住业主均表示不同意物业公司定价6.15元／㎡·月，同意按《前期物业服务协议》中双方的约定，按照市政公司的供热定价；2、业主代表与物业公司代表陈经理协商2010年冬季供暖事宜，业主要求执行前期物业服务协议的约定。被告质证认为，对该证据①、②的真实性、合法性、有效性均不认可，上面有原告的签字应视为当事人陈述，其他业主签字，应为证人证言，证人不出庭，未经质证，不能作为定案依据；对证据③，第一未经当事人许可对其录像的视听资料因取证程序不合法不能作为证据使用；第二谈话内容正好反映物业公司2010年10月16日就小区2010年度自备锅炉供暖方案征询业主意见，90%业主心理价为5.8元到6元左右，有些业主也积极交纳了暖气费。4、业主与物业公司协商买电事宜的录音。证明业主对暖气费有争议，物业公司对没有缴纳暖气费的业主实行限电政策，只有没电的时候才能购买，且只给购买10度，严重影响业主生活。被告质证认为，对该证据的形式要件和证明目的均有异议：1、未经当事人许可对其录音的视听资料，因取证程序不合法，不能作为证据使用；2、录音内容涉及的是未交暖气费的业主，不是已交暖气费的原告，与本案无关。5、证人柴别别的证言。证明被告因暖气费问题给业主停水、停电。被告质证认为：1、对证人证言的有效性不予认可，证人与被告本来存在争议，对证据内容必然存在个人主观情绪，不能准确表达客观事实；2、证人证言说明买300度电，可见被告不存在停水、停电问题。6、咸阳市物价局文件。证明集中供热的收费标准。被告质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议。1、该文件是针对市区供热企业；2、该价格针对的是市政供热企业的收费标准，本案被告是小区内，不属于市政集中供热，故该文件对被告无直接指导效力和定价效力；3、该文件是2009年11月6日发布的，与本案争议事件不完全相符。被告辩称：1、原告对商品房买卖合同供热条款理解为：沣桥艺墅家小区实行市政集中供热方式系单方意见，非合同双方当事人的合意。本案事实是小区自备供热系统供热；2、原告提供证据主张自己已交纳暖气费，应视为对小区自备供热系统供热方式及供热价格认可，其诉请不能成立；3、原告于2011年5月30日向人民法院起诉，依法其所述的2009年5月30日之前收取的暖气费的诉请已经超过二年诉讼时效，依法应予驳回；4、小区自备供热系统的供热主体是物业公司；5、2010年小区自备供热系统供热价格是物业公司和业主达成一致意见后收取并提供供热。综上所述原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告当庭出示以下证据：1、情况说明一份。证明陕西亿成房地产开发有限公司2006年开发建设“沣桥艺墅家”小区时得到沣河新区热力公司关于2007年市政集中供暖热力管道开通至世纪大道的利好消息，但多次申请，截止2008年市政热力管道仍未通至小区，无奈出资安装锅炉，解决小区住户的供暖问题；2、小区供暖属于自备锅炉供暖，不属于市政集中供暖，故无法享受政府补贴和政府定价。原告质证认为，真实性无异议，对证明问题有异议，1、2007年的商品房买卖合同与2008年物业合同中小区集中供热就是市政集中供热；2南区集中供热公司已成立，本区其它小区也已集中供热，未集中供热，开发商有责任。2、前期物业管理服务协议1份。证明1、协议约定供暖费按市政热力公司规定标准收取的内容，是在咸阳市市政热力企业集中供热情况下物业公司代热力公司收取暖气费，代业主缴纳暖气费；2、2008年在市政热力管道仍未通至小区的情况下，开发商出资安装锅炉解决小区住户供暖问题，本案是小区自备锅炉供暖，非咸阳市市政集中供暖，故代收代缴条件不成立；3、小区属自备锅炉供热，故物业公司不仅不存在代收代缴的义务，而且增加了履行小区自备锅炉供暖的义务，原告应按小区自备锅炉供热成本价格交纳暖气费。原告质证认为，真实性无异议，开发商建的锅炉，被告也是代收代缴，也应按市政供热公司的标准收取。3、①“沣桥艺墅家”小区自备锅炉2010年度供热方案征求表57份；②入户调查统计表1份。证明物业公司向业主公示了2008年、2009年供暖成本，并就2010年是否供暖，是否缴纳及缴纳标准征求住户意见；2、原告同意按自备锅炉供暖方式供暖；3、原告同意按合理价格及时预缴，未对7.96元／㎡·月的上年度实际成本提出异议，故7.96元成本价格应为合理价格；4、原告的心理预期供暖价格为6.00元左右元／㎡·月；5、原被告双方就自备锅炉及收费方式、收费标准达成合意。原告质证认为，真实性及证明目的均不认可。1、征求表上原告的签字，下来询问后再发表意见，根据证据内容并不代表原告同意按7.96元／㎡·月收取暖气费。2、询问业主心理预期不是实际价格，不存在同意与否的问题。4、收款收据4张。证明1、由于物业服务协议第四条第三款条件不成就，无实际履行基础，代收代缴条款不产生任何法律效力，本案原告供暖费的交纳行为视为其认可确定的供热价格及供热方式，双方行为变更了物业合同中供暖条款；2、小区自备锅炉供暖变更了物业公司在物业服务协议中约定的代收代缴暖气费义务，而成为直接供暖单位，形成了新的供暖关系和合同关系；3、原告使用了被告提供的暖气，并交纳了暖气费，应视为双方就暖气的供求关系达成一致意见，双方实际履行；4、暖气服务不能重复使用，不能回收，也不能返还，故原告在使用并付款后提出异议，不能使双方恢复原态，只能使物业公司在原本亏损的情况下亏损更加严重，故原告的行为属于严重违约。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。对证明1、责任在开发商不在业主，不能认为业主接受了，就变更供暖条款；2、物业公司依然是代收代缴；3、业主是被迫，不存在达成一致；4、那是被告和开发商的事，不能把责任转嫁给业主。5、照片3张。证明物业公司尊重大多数业主意愿，供暖价格按上年度价格（5.8元／㎡·月），考虑当年10月20日天然气涨价因素，定位6.15元／㎡·月，物业公司实际亏损严重；2、物业公司根据咸阳市物价局规定，对“沣桥艺墅家”小区自备锅炉2010年度的供热价格进行公示。原告质证认为，真实性及证明目的不认可，因为物业公司方的损失应由法定机关做出，照片不能确定形成时间。6、报纸1张。证明2008年10月自备锅炉小区供暖价格达7.19元，物业公司自供暖以来，每年运营亏损严重。原告质证认为，不认可，报纸只能代表一部分人的观点，随意性很大。经举证、质证，本院认为，原、被告当庭出示的证据，来源合法、内容真实，故本院对其真实性予以认可。经审理查明：2007年1月8日，原告与陕西亿成房地产开发有限公司（以下简称开发公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告在“沣桥艺墅家”小区购买住房1套，建筑面积211.37㎡，供暖为小区内集中供暖。2007年10月7日交房，同日，原告与被告物业公司签订《前期物业管理协议》，该协议第4条规定，代收代缴收费：供暖费按市政热力公司规定标准收取。对代收代缴项目，随政府价格调整，物业公司依据小区实际情况，按相应比例进行调整并予以公示。2009年1月1日至2009年3月15日原告未使用暖气，物业公司收取暖气费标准为2.6元／㎡·月，2009年11月15日至2010年3月15日原告使用暖气，物业公司收取暖气费标准为5.8元／㎡·月，2010年11月15日至2011年3月15日原告使用暖气，物业公司收供暖费的标准为6.15元／㎡·月。又查：2009年1月1日至2009年3月15日咸阳市供热公司对未使用暖气的住户，收取标准为1.3元／㎡·月，2009年11月15日至2010年3月15日、2010年11月15日至2011年3月15日咸阳市政热力公司供暖收费标准均为4.7元／㎡·月。以上事实，有以上证据及开庭笔录在卷佐证，可以采信。本院认为：原、被告双方在平等、自愿的基础上签订《前期物业管理协议》，故该协议合法有效，依法应予保护，协议约定，供暖费按咸阳市政热力公司规定的标准收取，但物业公司在合同签订后，未依约定按咸阳市政热力公司规定的标准收取暖气费，而以限制业主用电的方法，从2008年起收供暖费的标准均高于咸阳市政热力公司规定的标准，故原告要求被告退还2009年、2010年、2011年多收的供暖费之请求，应予支持。被告物业公司接受开发公司选聘，对“沣桥艺墅家”进行物业服务前，应了解该小区的供暖设施，故物业公司以自备供热系统供热抗辩其对原告签订的《前期物业管理协议》，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：一、被告陕西众联物业管理有限公司于判决生效后即退还原告赵爱玲2009年、2010年、2011年多收的供暖费共计2844元，其中2009年多收（物业收暖气标准2.6元／㎡·月-咸阳市政热力公司规定的供热标准1.3／㎡·月）×房屋面积211.37㎡×供暖时间2.5个月≈687元；2010年多收（5.8元／㎡·月-4.7元／㎡·月）×211.37㎡×4个月≈930元；2011年多收：（6.15元／㎡·月-4.7元／㎡·月）×211.37㎡×4个月≈1227元。二、驳回原告赵爱玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陕西众联物业管理有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审判员  师晓黎二〇一一年十月三十日书记员  刘 明