新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2015)奇民二初字第875号原告：张进基，男，汉族，生于1959年1月18日，奇台县人，现住奇台县，个体。原告：李文琴，女，汉族，生于1960年4月17日，奇台县人，现住奇台县，无固定职业。二原告共同委托代理人：谢斌，系新疆新天律师事务所律师。被告：吴长新，男，汉族，生于1981年10月5日，木垒县人，初中文化，现住奇台县，个体。被告：陈明，男，汉族，生于1978年8月21日，奇台县人，大学文化，现住奇台县，个体。原告张进基、李文琴与被告吴长新、陈明房屋租赁合同纠纷一案，原告张进基、李文琴于2015年7月29日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告张进基、李文琴的委托代理人谢斌，被告吴长新、陈明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张进基、李文琴诉称：2007年，奇台县华泰房地产开发有限公司开发了位于奇台县健康路的“帝乙公寓楼”项目。2010年5月，“帝乙公寓楼”负一层由开发商奇台县华泰房地产开发有限公司的法定代表人包某某出租给了两被告用于开设娱乐KTV只用。2011年1月，原告张进基、李文琴从奇台县华泰房地产开发有限公司获得由其开发的负一层建筑面积1018.46平米商铺的所有权。随后，在奇台县华泰房地产开发有限公司法定代表人包某某的办公室，包某某与原告共同告知被告：“帝乙公寓”负一层因所有权变动，租赁物的租金，今后应按时向所有权人原告张进基、李文琴交纳。后被告吴长新陆续以银行转账的方式向原告支付了部分租金，但每一租赁年度均未按期足额支付。2013年3月，因二被告长期拖欠租金的行为严重违反合同约定，原告提出终止合同时，被告吴长新（系百度KTV经营业主）于2013年3月7日向原告出具欠条一份，欠条载明“今欠到张进基现金20万元，将在2013年3月20日之前全部付清，如有违约将承担以下责任：1、把奇台县健康路帝乙公寓地下室百度KTV全部财产交给张进基本人经营与本人无任何关系。2、欠款人不在享有KTV任何经营权和管理权。3、其余欠款按照租房协议规定于2013年5月20日前付清，否则KTV上锁后移交给张进基本人经营”。被告吴长新出具欠条后，仅支付部分租金，仍未能按欠条承诺的期限和数额付清拖欠的租金，被告多次拖欠租金不付，已违约在先，应当承担违约责任，支付违约金，其违约行为直接导致租赁合同的目的无法实现，无法继续履行，原告多次催要无果的情况下，要求被告限期搬离并腾空租赁物，在被告拒绝的情况下，依据被告吴长新欠条上约定条件，终止了租赁合同。原告认为，被告遗留大量物品在租赁屋内不搬离，占用了租赁物长达一年多，给原告造成损失，除支付拖欠租金和违约金外，还应当依法赔偿占用租赁物期间的损失。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告支付拖欠租金412430元。2、二被告支付违约金236229元。3、本案诉讼费及邮寄费由被告承担。被告吴长新辩称：应当驳回原告的诉讼请求；从2011年至2014年6月5日期间，被告吴长新向原告张进基及包某某给付房租共计60万元，剩余11万元房租未付，被告多次向原告张进基支付剩余房租，但原告张进基一直要求被告将之前支付给包某某的房租要回来转付给原告，否则就要求被告重新向原告支付之前支付给包某某的那部分房租。被告认为现在只欠原告11万元房租，被告向原告支付，原告不收。被告陈明辩称：一、本案诉讼主体不当。1、原告主体不适格。房屋租赁合同系二被告与包某某三人签订。因该房屋租赁合同产生的权利义务，应有合同的双方当事人享有和承担，被告与原告之间没有租赁关系，原告无权主张房租和其他费用。2、被告不是租赁房屋的实际使用人，原告起诉要求被告承担房租、违约金及损失系诉讼主体错误。二、被告已经从房屋租赁合同中退出，不是合同相对方，不应当承担合同的权利义务。被告和吴长新于2011年3月2日签订了《协议书》，就双方合作成立的百度KTV经营一事达成协议，被告吴长新享有经营自主权，被告不参与经营管理，经营收入归被告吴长新所有，亏损自行承担，与被告无关。在另案中被告吴长新起诉原告要求赔偿损失时，被告吴长新就是作为独立原告向本案原告主张权利的。三、原告未向答辩人告知过租赁房屋的所有权变动，出具房租欠条时也未通知被告到场，原告的行为表明已经默认被告与房屋租赁合同无关。四、原告在诉状中明确了被告吴长新是百度KTV业主，欠条也是被告吴长新一人出具，房租应该由租赁房屋的实际经营者和出具欠条的人承担。被告没有参与经营，不应该承担违约金。原告的损失请求不能成立，被告吴长新与原告在欠条中约定，如欠款不能按期付清，将把百度KTV全部财产移交给张进基本人经营与本人无任何关系，后原告也确实将KTV的门上锁，故按照约定，KTV的物品都归原告占有、使用，与被告吴长新无关，这就不存在占有租赁物期间的损失。原告张进基、李文琴向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证实租赁合同中约定了明确的租金数额，租金支付时间、租金计算依据、出租人因此所受的损失包括律师代理费，赔偿损失计算依据、违约金计算依据的事实。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。房租不切合实际，房屋租赁合同是张进基、包某某签的，2010年—2012年期间给包某某已经交了20万，维修费花了10万元，维修费是可以顶房租的，给包某某、张进基共付了60万元房租。按照合同协议，现还欠11万，被告给张进基说了好多次要付剩余房租，但是张进基不同意，让被告把付给包某某的20万房租和维修费10万元要回来重新向原告支付。违约金不成立，被告一直在履行合同，如果没有及时付租金，锁门不应该是2013年12月29日，被告吴长新给原告张进基又付了15万以后原告锁门，原告让被告偿还违约金及房租。原告应该没有损失，对被告来说有损失；2014年6月5日原告锁门后，KTV由原告照管，跟被告没有关系，损失不应该被告承担。被告陈明对该组证据的真实性无异议，第一次是被告给包某某付的4万元，后面的事情被告不清楚，没有参与。本院对该组证据的真实性予以确认。2、商品房买卖合同一份，拟证实商品房买卖合同签订时间在房屋租赁合同之后，二原告为帝乙公寓楼负一层房屋所有权人，为房屋租赁合同的出租人一方，有权利向承租人吴长新、陈明收取租金的事实。被告吴长新对该组证据不认可，认为如果是2011年1月1日签订的合同，原告应该告知被告房租应该交给原告，不能等到2013年的时候才告诉被告，造成2011年至2013年被告的房租应该交给谁造成的损失应该由原告张进基承担。被告陈明对该组证据不认可，被告从来不知情，没有人通知被告所有权变动。本院对该组证据的真实性予以确认。3、欠条一张，拟证实被告吴长新欠原告现金20万元，约定于2013年3月20日前付清，并约定了违约责任的事实。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。被告认为20万租金在2013年2月20日之前全部付清了，2013年12月29日前共向张进基付了30万元，欠条上的欠款在2013年12月30日前全部付清了。被告不承担违约责任。被告陈明称对此不知情，该欠条与被告无关。本院对该组证据的真实性予以确认。4、银行转账流水一组，拟证实被告支付租金的具体时间、数额，被告未依照合同约定的时间、金额支付租金的事实。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。被告认为5万元没有按期在2013年12月30日前按期付给原告，原告应该在2013年12月30日前让被告承担责任，而不是在2014年6月份锁门。被告陈明称不清楚此事。本院对该组证据的真实性予以确认。5、暖气费收据一组、律师代理费收据一张，拟证实原告张进基为被告吴长新、陈明垫付了帝乙公寓楼负一层2014年—2015年的暖气费14580元，该费用应该由被告承担；原告因被告违约及无理诉讼支出律师代理费102000元，按合同约定由被告承担的事实。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。2014年6月5日后，原告张进基将门锁掉导致被告无法正常经营，暖气费应该由原告张进基承担；对代理费不认可。被告陈明对该组证据不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。6、短信照片2张，拟证实被告吴长新未按期支付租金，构成违约的事实。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。短信是2013年7月2日发的，但是确实在2013年3月20日前付了15万，后面给原告发的短信，原告是同意的，到2013年12月29日被告吴长新又给原告张进基付了15万元，已经付清了。被告陈明称不清楚此事。本院对该组证据的真实性予以确认。被告吴长新向本院提供了以下证据：1、2010年4月4日收据1张，2011年10月9日收据一张，拟证实被告吴长新向原出租人包某某合计交纳租金20万元的事实。原告认为由于华泰房产公司已经认可收到20万元，原告也认可，2010年4月4日交给华泰的钱没有异议，但是付给包某某的16万中，有125000元应该是付给原告张进基的。被告陈明对4万元收据没有异议，称后面付的钱被告不知道。原本孙某某、吴长新与被告准备3个人一起干，后面孙某某退出了，被告把4万元还给孙某某了。被告是2011年3月2日退出的。本院对该组证据的真实性予以确认。2、收条4张、收据1张、光盘3张，拟证实被告吴长新花费维修费118600元，且华泰公司法人包某某同意用维修费顶租金的事实。原告对于有包某某签字的真实性认可，关联性不认可，2011年1月1日之前的与原告无关，上次被告吴长新起诉的案件中华泰房产公司和包某某对维修费顶房租的事情均不认可，根据合同约定维修义务是被告吴长新的，产生的费用应该由被告自己承担。如果确实是被告吴长新跟包某某的对话，并且录音是完整的情况下，应当是在锁门以后的事，从头到尾包某某都没有认可维修费顶房租，仅仅是说让被告走程序，上次出庭华泰房产与包某某也没有认可，所以原告也不认可。被告陈明称当时已经退出合伙了，不清楚此事。本院对该组证据的真实性予以确认。被告吴长新称给张进基付款15万元，当时打款没有凭证，2013年12月以前被告吴长新给原告张进基通过转账付款15万元房租。原告对收到15万元的事实认可，但是15万元交的是2013年—2014年的房租，且没有付完，总额是21万多。3、录音一份，拟证实被告吴长新给原告张进基打电话要求把剩余的11万元房租付清，原告张进基不同意的事实。原告对录音的真实性无异议，证明的问题有异议，从合同签订开始租金共是78万元，但是被告每年都没有足额交完，原告的意思是全部交完。被告之前给原告转过2次账，有原告的卡号，被告没有实际支付的行为，录音证明不了这个问题。被告陈明对此不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。被告陈明向本院提供以下一组证据：1、协议书一份、证明一份，拟证实被告陈明于2011年3月2日退出与被告吴长新的合伙，陈明不参与KTV经营；产生的一切纠纷都与陈明无关，由吴长新承担的事实。原告认为这是两被告之间的结算，效力不给予本案的原告，对本案原告无效。被告吴长新对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2010年5月29日被告吴长新、陈明与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订了帝乙公寓楼地下室房屋租赁合同，二被告租赁了奇台县华泰房地产开发有限公司开发的奇台县帝乙公寓楼地下室用于经营娱乐KTV，双方约定租赁期限为五年，自2010年7月29日起至2015年7月29日止，租金一次性按年度付清，租金自第二年起按照年度租金的6％递增，即第一年租金180000元，第二年租金190800元，第三年租金202248元，第四年租金214382元，第五年租金227244元；逾期15日内交纳租金的，按照日租金1％收取违约金，超过15日，视为承租人违约，出租人有权收回房屋，另租他人，并追究承租人的违约责任。承租人有义务维修维护水、电、暖及管网管线和配套设施设备，因使用不当造成房屋结构和室内外配套设施设备、管网管线损害的，由承租人承担责任或赔偿恢复。任何一方除合同针对性约定的违约责任外，还应按年租金的30％支付违约金。该合同签订后，被告向奇台县华泰房地产开发有限公司交纳了房租16万元，加上2010年4月4日交纳的房租定金40000元，被告向奇台县华泰房地产开发有限公司共交纳了200000元租金；被告陈明称已退出与被告吴长新的合伙，被告吴长新认可该事实。原告2011年1月1日与奇台县华泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，将本案涉及的租赁房屋全部购买，并称同时告知了被告吴长新；被告吴长新称实际知道房屋所有权变更是2013年3月，并得知2012年7月29日至2013年7月29日的房租应交给原告。2013年3月7日被告吴长新向原告张进基出具欠条一张，内容为：“今欠到张进基现金200000元，贰拾万元正，将在2013年3月20日之前全部付清，如有违约将承担以下责任：1、把奇台县健康路帝乙公寓地下室百度KTV全部财产移交给张进基本人经营与本人无任何关系。2、欠款人不在享有KTV任何经营权和管理权。3、其余欠款按照租房协议规定于2013年5月20日前付清，否则KTV上锁后移交给张进基本人经营。欠款人：吴长新，2013年3月7日。”被告吴长新于2013年3月20日向原告支付150000元；2013年12月11日又支付给原告100000元，后又支付50000元，共计向原告支付300000元，剩余房租至今未支付。原告张进基于2014年6月5日将被告吴长新经营的百度KTV上锁至今。原告2015年4月15日交纳了14580元的暖气费，并提供证据证实花费律师代理费102000元。原告现诉至法院，要求被告吴长新、陈明支付拖欠租金412430元，并支付违约金236229元，两被告限期将租赁物内遗留物品搬离，赔偿损失343824元，合计992483元。本院认为：被告吴长新、陈明与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容真实有效，本院对该合同的效力予以认定。原告张进基于2011年1月1日与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，将被告租赁的房屋全部购买，故原告应当自购买之日起告知被告；原告并没有重新与被告吴长新、陈明签订合同，原告称自购买之日起就已告知被告吴长新并没有提供证据证实，被告吴长新自认2013年3月由案外人包某某口中得知租赁房屋被原告购买，并被告知2012年7月29日起的房租向原告交纳，故本院对被告吴长新应当开始向原告交纳房租的时间认定为2012年7月29日起。原告与被告吴长新均认可已向原告交纳房租30万元，原告主张截止至2014年7月的房租，故2012年7月29日至2014年7月两年的房租合计为416630元，被告吴长新尚欠房租为116630元。被告吴长新于2013年3月7日向原告出具房租欠条一张，约定还款时间及逾期还款承担责任等事宜，欠条上并没有被告陈明的签字，故应当视为原告与被告吴长新对租赁房屋租赁重新达成协议。被告吴长新要求用维修费折抵租金，但是根据其提供的证据反应，维修费均发生在2010年，该期间是被告吴长新与案外人奇台县华泰房地产开发有限公司合同租赁期内，故其主张维修费折抵租金与本案原告无关，本院对该辩解理由不予采信。关于违约金，被告吴长新尚欠原告租金116630元未付，按照合同约定，也已超过付款时间，故本院对违约金酌定为20000元。关于原告要求被告搬离租赁物内遗留物品，赔偿损失343824元，根据被告吴长新在2013年3月7日向原告出具的欠条内容反映，被告吴长新在2013年3月20日前不能支付原告200000元，并在2013年5月20日前付清其余欠款，将KTV上锁后移交张进基本人经营，被告吴长新不享有经营权和管理权，原告于2014年6月5日将被告吴长新的KTV上锁，故按照欠条上约定该租赁房屋应当由原告接收并管理，原告对其主张的损失未向本院提供证据，故该损失本院不予支持。综上，经合议庭评议，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告吴长新于本判决生效之日起十五日内向原告张进基、李文琴支付房屋租金116630元。二、被告吴长新于本判决生效之日起十五日内向原告张进基、李文琴支付违约金20000元。二、被告陈明在本案中不承担民事责任。三、驳回原告张进基、李文琴的其他诉讼请求。本案一审受理费已减半收取13725元，由原告张进基、李文琴承担12078元，由被告吴长新承担1647元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期间提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维审 判 员  杨磊柯人民陪审员  许明辉二〇一六年一月二十一日书 记 员  唐晓芳