眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第3728号原告郑丽。被告眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人王锋，总经理。委托代理人郑莉，系被告公司员工。委托代理人姚远，系被告公司员工。原告郑丽诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法由审判员熊碧珍独任审判,公开开庭进行了审理。原告郑丽，被告鸿通公司的委托代理人郑莉、姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽诉称：2012年12月15日，原告与被告鸿通公司签订了关于购买东坡区文安东路89号10幢8楼5号的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》。根据合同约定，被告应于2014年12月30日前向原告交付该商品房。2015年2月3日，市建设局发出《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》中明确指出“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。2015年2月9日市消防支队发出《眉山市公安消防支队关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》中指出：责令被告按图施工。但被告到起诉之日也未完成整改，水电均未按标准到位，造成逾期交房。被告交付原告的商品房与《房屋改造协议》图纸不一致。根据本合同约定违约责任规定及相关法律规定被告应承担违约责任向原告支付违约金并交付合格的商品房。请求判令被告向原告支付违约金25608元；判令被告承担改造门责任赔偿人民币5000元。被告鸿通公司辩称：被告于2014年12月26日取得了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，于2014年12月8日取得了《眉山市房屋面积测绘报告》，于2014年12月29日取得了《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》，为住户办理了《房屋使用说明书》和《质量保证书》，房屋已经达到合同约定的交付条件。2014年12月20日向原告发出了《交房通知书》，并于2014年12月26日在眉山日报登载《交房通知》，被告已按合同约定，完全履行了合同义务，不构成违约；原告提交的《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》、《眉山市公安消防支队关于东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》不能对抗平等民事主体享有的合同自由和权利，不能做为证明被告不具备交房条件的判断依据；原告在诉状称户型号805和804开门相互会发生碰撞，住宅存在很大安全隐患。而实际中804为内开，两户开门完全不会发生碰撞，因此该碰撞设想纯属原告无根据揣测，所争议的10号楼已取得消防验收合格的意见，不存在安全隐患，原告请求被告承担改造门责任赔偿人民币5000元理由不成立，且原告无任何证据证明由此给原告造成了损失。综上，被告按合同的约定完全履行了合同义务，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年12月15日，原告（买受人）与被告鸿通公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：52298），约定，原告购买被告位于东坡区文安东路89号“东湖春天”10幢8楼5号住房一套，购房总价426800元。合同第十条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。合同第十二条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照合同第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。同日原告与眉山市鸿通春天装饰工程有限公司签订《房屋改造协议》，约定，在上述房屋交付后，由眉山市鸿通春天装饰工程有限公司对房屋进行改造，具体改造方案按附图所示。改造费15000元，此费用包工包料。2012年12月25日原告与被告又签订《补充协议》，主要对房屋的按揭办理、房款交付、赠送的面积、车位的预定等事项进行了约定。合同签订后，被告于2014年12月26日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，2014年12月8日取得《眉山市房屋面积测绘报告》，于2014年12月29日取得《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》，为住户办理了《房屋使用说明书》和《质量保证书》，并在2014年12月20日向原告发出了《交房通知书》，通知原告在2014年12月30日接收所购房屋，并于2014年12月26日在眉山日报登载了《交房公告》。原告以被告所开发的房屋未取得竣工验收备案书、整改没完，如房子墙缝开裂，水电气没有完全到位为由拒收房屋。另，东湖春天业主代表于2014年12月31日向眉山市住房和城乡建设局递交情况反映，眉山市住房和城乡建设局于2015年2月3日作出《眉山市住房和城乡建设局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》，以被告开发的该项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续和图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位为由认定“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。原告至今未接受所购房屋。东湖春天10号楼于2015年1月28日取得《眉山市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，于2015年2月3日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。庭审中，原告对其主张的违约金明确为从2014年12月31日起至2015年10月31日止，按合同约定日万分之二计算为25608元。对其第二项诉讼请求即被告承担改造门责任赔偿人民币5000元当庭表示放弃。以上事实，有《商品房买卖合同》、（《补充协议》、《改造协议》、发票、图纸、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《眉山市房屋面积测绘报告》、《眉山市城乡规划局建设工程规划核实合格证》、《房屋使用说明书》、《质量保证书》，《交房通知书》，《关于东湖春天业主代表信访事项的告知书》、《眉山市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告》、邮件详情单和当事人的当庭陈述予以证明。本院认为：原告郑丽与被告鸿通公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家相关法律规定，该合同合法有效，受法律保护，对双方当事人具有约束力。原、被告应严格按照合同的约定行使合同权利，履行合同义务。按照合同约定，被告鸿通公司只要取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，就具备了房屋的交付条件。被告在2014年12月30日前已办理了上述资料，被告的交房条件已具备，被告已按时将该项目的大部分房屋交付给了业主。被告按照合同的约定，完全履行了合同义务，不构成违约。关于原告认为被告在交房期限届满时未取得竣工验收备案书就不具备交房条件的问题。根据建筑法规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。被告在交房期限届满前该建筑工程已竣工验收并验收合格，符合法律规定的交房条件。对于被告在交房前是否取得竣工验收备案书，并不影响房屋自身的质量问题，也不是房屋交付的必备条件。除合同约定的交房条件之外的合格证的取得并不一定在交房时必须取得，可在交房后办理，属行政法规管理范围，如被告未依法取得合同规定之外的合格证，被告应接受行政处罚和整改，但不能作为限制被告按合同约定交房的条件。故原告的该主张理由不成立，本院不予以支持。关于墙缝开裂问题。原告在庭审中也认可仅是水泥开裂，不是墙体本身质量问题，因为双方约定交付的是清水房，墙缝水泥有开裂，并不影响房屋质量，原告以此为由拒收房屋理由不能成立。关于房屋整改问题。根据原告与眉山市鸿通春天装饰工程有限公司签订的《房屋改造协议》约定看，对房屋进行改造，是在房屋交付后才进行，原告至今未接收房屋，对房屋的整改条件并不成就。因此原告的诉请理由不成立，被告无违约行为，对原告的诉讼请求本院不支持。为保护当事人合法的民事权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《商品房销售管理办法》第三十条的规定，判决如下:驳回原告郑丽对被告眉山市鸿通房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费282元，由原告郑丽负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  熊碧珍二〇一六年一月二十八日书记员  徐丽娟