广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8895号上诉人（原审被告）:王玉琪，住吉林省长春市南关区。委托代理人:吴涛，广东纬韬律师事务所律师。委托代理人:吕健，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审原告）:广州市汇挚物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:方伟荣，职务:总经理。委托代理人:何吉永，该司职员。上诉人王玉琪因与被上诉人广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法楼民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：王玉琪购买了广州市番禺区金海岸花园二期四组团11幢2梯802室房屋（以下称涉案房屋），于2006年7月22日与汇挚公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下称协议）一份，约定由汇挚公司向王玉琪提供物业管理服务。涉案房屋位于建筑顶楼，为复式结构，建筑面积为308.48平方米。双方约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2元计收，并约定如果王玉琪逾期缴纳物业服务费用和其他费用超过十日，汇挚公司有权自逾期之日起每日按欠缴费用的千分之三收取滞纳金。王玉琪于2006年7月22日收楼入住后，其房屋的房顶渗水严重，影响房屋的正常使用，汇挚公司根据其要求进行过四次维修，但依然没有解决渗水问题，因而没有向汇挚公司交纳自2008年11月1日起至2015年12月31日的物业管理费53058.56元。汇挚公司于2015年6月17日向原审法院提起本案诉讼，以王玉琪未缴交物业管理费为由，请求：1.判令王玉琪向汇挚公司支付拖欠的物业管理费用53058.56元和滞纳金18690.80元；2.判令王玉琪承担案件全部诉讼费用。王玉琪在原审答辩称：（一）王玉琪之所以没有交物业费，因为汇挚公司没有履行物业管理服务对王玉琪所住的物业进行维修，造成王玉琪不能正当使用涉案物业。从交楼之日起，每逢大雨，涉案物业就漏水，王玉琪至2006年至今，多次维修，但是一直未能修复。（二）汇挚公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，汇挚公司起诉之前从未向王玉琪请求过2008年10月1日至今的物业费，因为根据我国《民事诉讼法》及《民法通则》的规定，汇挚公司催收王玉琪缴交物业费的权利，最长只能从起诉之日往前推两年，截止到2013年6月17日。在此之前的请求超过诉讼时效，不受法律保护。（三）汇挚公司滞纳金计算方法有误且偏高。每日千分之一，那么每年的滞纳金高达36%，远远高于我国同期贷款利率，该计算方法与标准显然显示公平，请求法院予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率计算。（四）诉讼费不应由王玉琪承担，因为汇挚公司没有履行物业合同约定的义务。原审法院认为：本案的争议焦点在于王玉琪是否有权拒绝缴纳汇挚公司诉请的管理费用及滞纳金。根据王玉琪及汇挚公司的陈述以及王玉琪提交的房屋照片，可以认定王玉琪居住的房屋由于顶楼墙裂漏水严重，影响其对渗水房屋的使用。涉案房屋位于顶楼，建筑物楼顶应当认定为建筑物业共用部分，根据汇挚公司与王玉琪签订的物业服务合同及法律规定，汇挚公司对于该楼顶负有维修义务。但渗水影响的仅为王玉琪的房间之一，其一直在该小区居住，享受了汇挚公司提供的整体性物业服务，不得拒绝缴纳物业管理费。因此，对于汇挚公司要求王玉琪支付欠缴物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。王玉琪与汇挚公司在管理和服务过程中就维修和物业费缴纳问题有多次交涉和协商，逾期缴纳物业管理费的主要过错不在王玉琪。因此，对于汇挚公司要求王玉琪支付滞纳金的诉讼请求原审法院不予支持，同时对于王玉琪关于汇挚公司的诉讼请求已过诉讼时效的主张不予采纳。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的定，于2016年2月6日作出如下判决：一、王玉琪应于判决发生法律效力之日起七日内支付自2008年11月1日起至2015年12月31日的物业管理费53058.56元；二、驳回汇挚公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费1771元，1126元由王玉琪负担，645元由汇挚公司负担。判后，上诉人王玉琪不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院未认定2013年6月17日前的物业管理费请求权已过诉讼时效，与事实不符。首先，汇挚公司在2015年6月17日提起本案诉讼，在此之前，其从未向王玉琪主张过物业管理费，因此，汇挚公司主张的2008年11月1日至2013年6月17日期间的物业管理费已超过两年的诉讼时效。故王玉琪向汇挚公司支付的物业管理费期间应为自2013年6月17日起至2015年6月17日止，而不是2008年11月1日起至2015年6月17日止。其次，本案现有证据未能证实2013年6月17日前的物业管理费诉讼时效发生过中断或中止，故该期间的物业管理费已超过两年诉讼时效期间。为证明2013年6月17日前的物业管理费诉讼时效发生中断，汇挚公司提交了两封挂号信，但两封挂号信邮寄状态均为退件，因此，该事实并不构成诉讼时效中断，2013年6月17日之前的物业管理费及利息均已超过诉讼时效。（二）一审法院未分清房屋维修和物业管理费缴纳问题，导致事实认定错误。因房屋漏雨维修问题，王玉琪与汇挚公司多次协商，但是双方没有就物业管理费缴纳问题进行过协商。一审法院认定双方就房屋维修与物业管理费缴纳进行多次交涉和协商与事实不符。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判王玉琪向汇挚公司支付自2013年6月17日起至2015年6月17日的物业管理费14807.04元；2.本案一、二审诉讼费由汇挚公司承担。被上诉人汇挚公司答辩称：（一）2009年6月30日，汇挚公司就委托广东任高扬律师事务所通过邮寄的方式向王玉琪发出律师函，但王玉琪要么不在家，要么拒绝签收，导致函件邮寄多次而被退回，在此期间，汇挚公司的工作人员上门去到王玉琪家里催收，而王玉琪第二天就会到公司大吵大闹。2013年6月1日，汇挚公司又通过广东任高扬律师事务所再次向王玉琪发出律师函，要求其尽快付清物业管理费，但王玉琪又不予签收，函件也是被多次邮寄未果而被退回，因此，王玉琪称2013年6月17日前的物业管理费已超过诉讼时效没有事实根据，其上诉目的就是为了故意延误缴纳管理费。（二）王玉琪的房屋发生屋顶漏水，要求汇挚公司前去维修，汇挚公司接到投诉后，第二天就派人前去维修，前后多达四次，而且均由汇挚公司支付维修费，王玉琪的房屋之所以漏水，是因为其在安装空调时，把防水的墙壁凿裂所致，因此，每逢大雨就会漏水，王玉琪以汇挚公司未能帮其维修房屋而拒付物业管理费，显然没有事实和法律依据。综上，汇挚公司同意原审判决，不同意王玉琪的上诉请求。上诉人王玉琪与被上诉人汇挚公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。在本案二审过程中，汇挚公司陈述其除了向王玉琪发出催收物业管理费的两份信函外，还曾多次打电话要求王玉琪缴纳物业管理费，每月都去王玉琪门口张贴缴费通知单，且四次对王玉琪房屋维修期间也有叫王玉琪缴纳物业管理费，双方并就此进行协商沟通。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合王玉琪的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：王玉琪抗辩汇挚公司主张2013年6月17日之前的物业管理费超过诉讼时效的理由能否成立问题。现评析如下：根据本案查明的事实可知，王玉琪自2008年11月1日起至2015年12月31日期间未向汇挚公司支付过物业管理费，上述期间由于王玉琪的房屋存在渗水问题，故王玉琪曾要求汇挚公司为该房屋进行过四次维修，而汇挚公司作为涉案房屋所在小区的物业管理单位，其为小区提供物业管理服务是他应尽的义务，同时，收取物业管理费也是他的权利，故在汇挚公司已多次为王玉琪提供了涉案房屋维修义务及其他物业管理服务后，显然其没有理由不要求王玉琪缴纳物业管理费，因此，综合本案案情，对于汇挚公司陈述其在为王玉琪维修房屋期间已通知王玉琪缴纳物业管理费的主张，本院予以采信。王玉琪上诉认为其仅与汇挚公司沟通房屋维修问题，而否认双方协商过缴纳物业管理费事宜的抗辩，显然不符合常理，本院不予采信。据此，王玉琪认为汇挚公司主张2013年6月17日之前的物业管理费超过诉讼时效，缺乏充分理据，本院不予支持。原审法院根据汇挚公司的诉请，作出的相应判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王玉琪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费756元，由上诉人王玉琪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一六年八月十二日书 记 员 邓安达