广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书(2015)韶浈法民一初字第906号原告：叶子琪，女，汉族，1991年8月28日出生，广东省韶关市人，住清远市清城区，委托代理人：叶鹏程，广东韶大律师事务所律师。委托代理人：王剑涛，广东韶大律师事务所律师。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰，经理。委托代理人：娄晶亮，该公司职员。原告叶子琪诉被告韶关市顺宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托代理人叶鹏程、王剑涛、被告的委托代理人娄晶亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶子琪诉称：原告(买受人)与被告(出卖人)于2013年5月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋的交付期限为2014年8月30日前；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约通过银行按揭的方式全部付清购房款给被告。但是当原告按照合同约定去接收房屋时，却发现被告根本就没有依约将房屋建好。经过原告多次向被告催促，被告至今仍然没有依照合同约定将房屋建好交付给原告。被告的行为已严重违约，为此，原告提起诉讼，请求判令1、被告支付违约金146336.03元(暂计至2015年6月30日，共303天，之后的违约金续计至被告交房之日止)；2、被告按照合同约定继续将房屋建设好，并尽快将房屋交付给原告。被告韶关市顺宏房地产开发有限公司辩称：一、原告购买的商品房在2014年6月27日前已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。被告和原告就买卖广东省韶关市十里亭五里亭镇良村公路2号“韶关碧桂园”高山流水3街8号商品房（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同第八条约定“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验��合格”，买卖合同附件四补充协议书第十二条约定“出卖人《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”该商品房于2014年8月27日通过了竣工验收，并取得了竣工验收备案表，且被告以快递形式书面催促通知原告前来办理收楼手续，但是原告拒绝收楼。综上，被告已按照买卖合同约定将涉案商品房在2014年8月30日交付给原告，被告不存在逾期交房行为，也不存在被告因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、原告提出该商品房存在的质量问题属于房屋保修范围内的质量问题，即使此类问题存在，根据合同约定原告���不能因此拒绝收楼。买卖合同附件四补充协议书第十三条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，买卖合同附录一《住宅质量保证书》约定：墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限是5年。买卖合同附件四补充协议书第十三条约定条文的后半段采用了加粗字体，提醒了原告注意可能对其权利产生的影响，而原告未对此提出异议，签订了合同及补充协议，这说明了就该条被告与原告意思表示达成一致。该条约定体现了双方的意愿，也没有违反其他法律、法规的禁止性、强制性规定，基于合同自由的基本原则，该条合同约定���效，双方应遵守。合同签订后原告以该房屋的存在质量问题为由拒绝收楼，违背买卖合同附件四补充协议书第十三条约定。因此，原告主张被告逾期交楼，不应得到支持。综上所述，被告已经按照合约约定的时间向原告交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明：2013年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议书》等，约定由原告购买被告位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园高山流水3街8号商品房；买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后��买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等条款内容。双方在合同附件四《补充协议书》中约定：该商品房总房价款为2414786元，买受人必须在签订合同时支付724786元，必须在2013年6月18日前支付1690000元；该商品房由出卖人统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置；除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致外，买受��在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决；交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担等条款内容。双方在签订上述合同之前，由原告先行认购上述商品房，并签订了《韶关碧桂园认购书》，约定原告认购时支付定金30000元，在签订合同并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分，被告在双方签订合同前不得将原告认购的物业另行出售，违反该约定的，应双倍返还原告已付的定金。2013年4月21日，原告支付了定金30000元给被告。上述合同签订后，原告于2013年5月18日支付房款694786元给被告，连同已付定金30000元，依约履行了支付第一期房款724786元的义务；原告虽未在2013年6月18日前支付第二期房款，但已于2014年8月4日付清第二期房款1690000元。原告主张其与被告工程部工作人员曾一起到现场看房，并提供了视频及日期为2015年5月23日的一组照片，原告认为照片显示涉案商品房存在电源管线外露，三楼瓷砖缺失、地下层泡水(地下层管线没有完工)、外墙存在色差、马桶破损等多项质量问题，该房屋未实际建好，不能满足原告使用目的，房屋不具备交付条件。对此，被告认为不存在房屋未建好的问题，原告反映的问题属于装修设备标准问题，不属于交付问题，即使存在少量装修质量瑕疵，也只属售后保修范围，可按保修条款进行修复，不影响收楼。为此，被告提供了《竣工验收备案表》，显示涉案房屋在2014年8月27日前竣工验收，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位均在竣工验收意见栏确认“验收合格，同意交付使用”，并分别签字盖章，备案机关韶关市住建局也在备案意见栏上盖章同意“工程竣工验收备案”。被告依约通知原告收楼，原告认为房屋存在装修质量问题，要求被告维修，而没有办理收楼手续。诉讼过程中，双方到现场查看房屋，被告表示已对原告反映的装修质量瑕疵进行修复，原告认为虽然被告对相关问题进行了整改，但在此之前是不符合交楼条件的，坚持要求被告承担逾期交房的违约责任。经本院主持调解，双方未能达成一致协议。上述事实有《商品房买卖合同》及《补充协议书》、发票、《竣工验收备案表》、照片、勘验笔录及庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是基于商品房买卖过程中房屋交付引发的纠纷，属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议书》，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于原告购买的房屋在2014年8月30日前是否符合《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议书》约定的交楼条件。根据合同约定，被告应当在2014年8月30日前将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告提供《竣工验收备案表》等证据证明涉案房屋在2014年8月30日前达到了合同约定的交付条件。对于装修质量及交付问题，双方也在《补充协议书》中明确约定，买受人应按时自行到出卖人处办理交接房手续，逾期视为出卖人按期交房，对保修范围的质量问题，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得拒绝收楼。因此，应视为被告在2014年8月30日已交付房屋给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，才能得到支持；而本案原告主张的上述装修质量问题属于一般质量瑕疵，不属于房屋存在安全隐患、严重影响正常居住使用的质量问题，对原告收楼并不造成严重影响。由于诉讼期间被告对原告提出的房屋保修范围内的质量问题进行了修复，原告对此没有异议，且原告没有证据证明涉案房屋现在仍存在需要修复的质量问题。因此，对原告主张被告继续将房屋建设好并尽快交付韶关碧桂园高山流水3街8号商品房的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，从原告提交的2015年5月23日照片显示内容，并不足以说明2014年8月30日交楼时存在不符合交楼条件的严重的质量问题，而有关瑕疵属于保修范围内的质量瑕疵问题，对原告履行收楼义务并不造成严重影响，原告应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，要求被告修复，但原告却采取拒绝收楼的形式，由此引起的法律后果应由原告自行承担。原告因保修范围内的质量问题拒绝收楼，而向房屋出卖人主张逾期交楼的违约金，对出卖人而言是不公平的，也没有充分的依据。因此，对原告主张被告从2014年6月19日起至实际交付商品房日止，每日按已付房款2414786元的万分之二支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干��题的解释》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告叶子琪的诉讼请求。案件受理费3227元，由原告叶子琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  王新科审判员  马文英审判员  严桥洋二〇一六年一月十一日书记员  王 洁