深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第1567号原告和X物业服务（深圳）有限公司。法定代表人周某淦，董事长。委托代理人陈某伦，北京市经X（深圳）律师事务所律师。被告刘某芳。委托代理人刘某华，男，系被告的丈夫。上述当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审理，于2011年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某伦，被告刘某芳及其委托代理人刘某华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系深圳市宝安区观澜街道四黎公路东侧观X园小区B74栋20X号房的业主，原告系承接该小区物业服务的物业公司。2009年6月7日，被告与该小区开发商深圳和X黄埔观澜地产有限公司（以下简称和黄观澜公司）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，购买了诉争房产。对于物业服务主体及收费标准，预售合同第24条“前期物业管理”约定：“卖方（即和黄观澜公司）应依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有一级资质的物业管理企业和和物业服务（深圳）有限公司对本项目进行前期物业管理服务（见第一款）……预售合同附件五《买卖双方补充约定》第30条约定：“物业服务费用由买方（即被告）按以下标准预交给物业公司……山湖叠墅（叠加）户型：4.9元／平方米（按建筑面积计算）……物业专项维修资金应按照政府有关规定、《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的规定缴纳、管理及使用”。另外，对于诉争房产的交付问题，预售合同附件五《买卖双方补充约定》第12条约定：“……买方未能按《交付使用通知书》的规定期限及要求验收本房地产，或以其他理由拒绝验收本房地产、拒绝签收钥匙的，视为买方无正当理由拒绝接收本房地产并构成买方违约，本房地产的交付时间为卖方《交付使用通知书》中规定的入伙期限届满之日（见第一款）……自本房地产交付之日起，本房地产的风险责任移转给买方，卖方不承担逾期交付和任何保管责任，与本房地产有关的税费、水电费及与物业管理有关的任何费用等由买方承担。买方应按《交付使用通知书》的规定以及《前期物业服务合同》的规定交纳物业服务费（见第二款）”。2010年6月8日，和黄观澜公司正式向被告发出《观X园交付使用通知书》，要求被告于2010年6月25日办理入伙手续，并告知其“物业管理费等费用从2010年7月1日开始计收（按该单元的竣工面积计算）”。遗憾的是，被告并未前来办理入伙手续。2010年12月2日，原告又向被告发出《关于贵单元尽早办理入伙事宜的通知函》，被告仍然没有前来办理相关手续，直到2011年2月27日才领取钥匙，并填写观《观X园住宅单位钥匙交接书》。虽然被告没有及时办理入伙手续，但原告却已依照物业服务合同及有关法律法规规定，全面履行了对委托物业的服务义务，因而，被告应该自《观X园交付使用通知书》确定的2010年7月1日起向原告履行缴费义务。截止2011年9月30日，被告共拖欠物业管理费、专项维修资金及其滞纳金合计人民币13442.06元。基于上述的事实及理由，原告认为，被告拒不交纳物业服务费用，已构成严重违约，除应支付所拖欠费用外，还应依据《观湖言临时管理规约》第13条“催讨欠款费用”第（5）项“按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日”的约定，承担日万分之五的违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付所欠之物业管理费人民币12237.42元、专项维修资金86.46元及其滞纳金1118.18元（滞纳金以所欠管理费和维修基金的总额作为基数，自2010年9月暂计至2011年9月30日），合计人民币13442.06元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，被告于2009年6月7日向深圳和X黄埔观澜地产有限公司购买了位于观澜街道四黎公路东侧的观X园小区B74栋10X房和20X房（当时发展商要求74栋10X房和20X房必须一起购买，不可分开出售），因被告特别喜欢房前有湖水的感觉，所以被告特别选择了湖景房，支付了高出无湖景房的30%的单价购买了湖边的B74栋10X房和20X房。被告于2010年7月25日持发展商的入伙通知函回执第一次到现场办理验房入伙手续，现场原告派了一位物业管理代表，发展商派了一个代表，三方同时验收，但验收过程中，发现房屋有很多缺陷，首先入户大门严重破损，露出一大个白色的破口，10X房和20X房西面多处窗户关不上，楼梯栏杆破损严重，内墙也有很多裂缝，门前墙砖十几处破损严重X主房厕所地面建筑工人拉了很多大便未做处理，导致整套房臭气熏天，人无法停留，且湖中未见有水，因上述原因，发展商代表、物业管理代表均同意暂停办理入伙手续，并答应整改以后再通知被告办理入伙手续。被告一直等到12月份才接到原告寄来的入伙通知书，便安排再次到现场办理入伙手续，同样是发展商代表一人，物业管理处代表一人、被告三方同时验收。但遗憾的是这次被告连大门都进不去。无论如何用钥匙都打不开大门。发展商代表及管理处代表同意修好大门房锁被告再行办理入伙手续。被告一直都未接到通知，只好于2011年2月27日前往现场，要求原告办理了入伙手续，被告当时再次向原告的工作人员提出湖中一直未见有水，请原告负起应有的管理责任。湖中无水同时又臭气熏天，业主无法入住。尽管这样被告当时也准备交纳管理费，但管理处非得要被告从2011年9月起交纳。被告认为，房屋入伙手续拖至现在办理，原因在于发展商及原告，是因为他们的房屋经验收不具备交房条件，才拖至2011年2月27日办理入伙手续，同时门前的湖中一点水都没有，作为负责物业管理的原告没有尽到起码的管理职责，他们凭什么要求被告9月起交纳管理费，当时现场物业管理人员也同意被告的说法。但他们说他们没有权力处理这事，他们会把被告的意见向上级领导反映，并与发展商协商后，再通知被告协商结果，这就造成了被告想交而未交上管理费的原因。从此每个月被告跟管物业管理处都保持沟通交费的问题，但管理处都说把被告的意见往上反映了，就是领导没有回复怎么处理。这就是僵持到现在的未交上管理费的原因。被告还得重申，被告购置的湖边74栋20X房至今湖中未见注入湖水，湖泊简直就是一条无水的臭泥沟，湖中无水是不符合入伙条件的。物业管理处没有尽到维护业主的责任，因为湖水是被告所购房的重要景观，因它的存在，它的商业价值非同小可。为此被告为了湖景支付了比无湖景同类型房屋多30%的单价。因为湖中一直无水导致被告所购物业价值大大降低，同时也根本不能满足起码的入住条件。作为负责物业管理的原告，根本没有尽到最基本的管理责任。由此造成被告的房屋市场价值下降，被告将保留向原告和发展商追索的权利。经审理查明，2009年6月7日，被告（买方）与案外人深圳和X黄埔观澜地产有限公司（卖方，以下简称和X黄埔观澜地产公司）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告向和X黄埔观澜地产公司购买其开发的观X园第B74栋2-4层20X号房，用途为住宅，建筑面积为192.21平方米。卖方应当于2010年6月30日前将本房地产交付给买方，卖方书面通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同还约定，该物业的前期物业服务由原告负责，收费标准为山湖叠墅（叠加）户型4.9元／月·平方米。被告于同一天签署的《观X园临时管理规约》第十三条规定，任何业主如果逾期支付本规约、物业服务合同规定的物业服务费的，则物业服务企业有权按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。案外人和X黄埔观澜地产公司向被告邮寄一份《观X园交付使用通知书》，通知被告于2010年6月25日至观X园办理入伙手续，该单元的物业服务费等费用从2010年7月1日起开始计收（按单元的竣工建筑面积计算），房产竣工建筑面积为192.11平方米。被告于2010年6月11日签收上述文件。2010年7月25日填具的《办理入伙手续进程确认书》显示，就涉案房产的入伙，总共十项手续中，被告仅办理了前五项查验身份、补签协议等手续，其中钥匙移交、验房、整修申报等需由物业公司办理的手续均未办理。2011年2月27日，被告正式签署《观X园住宅单位钥匙交接书，并领取了涉案房产的钥匙。另查，原被告均确认涉案房产建筑面积为192.11平方米，管理费收费标准为4.9元／月·平方米，本体维修基金收费标准为28.82元／月。被告至今未缴纳任何物业管理费，并从2011年7月开始拖欠本体维修基金。再查，原告具备法定的物业服务企业资格，其于2009年5月8日与和X黄埔观澜地产公司（甲方）就观X园小区签订《观X园前期物业服务合同》，并曾约定，“本物业管理区域内甲方已出售但业主尚未办理入伙手续的单元，由该业主按其与甲方签署的《深圳市房地产买卖合同》、甲方发出的《房地产交付使用通知书》规定的房地产交付时间开始缴纳物业服务费等费用。如该业主无正当理由拒不接收房地产或者与甲方就房地产交付时间有争议的，乙方（即原告）应向该业主催缴物业服务费等费用，直至该业主缴清欠费或者与甲方协商一致或者法院就房地产交付时间作出生效裁判。”上述事实，有经举证、质证的《资质证书》、《观X园前期物业服务合同》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《观X园交付使用通知书》、《观X园临时管理规约》、深圳同城速递业务详情单、《观X园交付使用通知书》、《关于贵单元尽早办理入伙事宜的通知函》、《观X园住宅单位钥匙交接书》、《办理入伙手续进程确认书》等证据以及当事人庭审陈述笔录互相印证，本院予以确认。本院认为，原告和X物业服务（深圳）有限公司作为观X园小区的前期物业服务公司，已经与房地产开发商和X黄埔观澜地产公司、房屋业主在签订房屋买卖合同时进行了约定，原告与被告虽然没有直接签订物业服务的书面合同，但双方已经形成了实质的物业服务关系，该关系亦无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，被告应当遵照履行。被告已经办理了涉案房产的入伙手续，理应按约向原告支付物业管理费、本体维修基金等。有关各项费用的起算时间，原告主张应从2010年7月1日起算，被告则主张应从实际交房时间即2011年2月27日起算。对此争议，本院认为，被告在接到《观X园交付使用通知书》后确有到原告处办理入伙手续，这在《办理入伙手续进程确认书》中已经得到确认，但开发商在为被告办理好入伙的前期手续后，原告却并未给被告办理验房、钥匙移交等后续手续。基于这一事实，本院更倾向于认可被告关于涉案房产当时不具备交付条件的主张，因此，被告未在《观X园交付使用通知书》确定时间入伙的过错并不在被告，原告要求被告从2010年7月1日起算缴费时间的理由不成立，本院不予采纳，被告关于缴费起算时间应从实际交房时间即2011年2月27日起算的主张合法有据，但按便捷计算的惯例，本院将起算时间调整为2011年3月1日。据此计算，被告拖欠2011年3月起至2011年9月的物业管理费为人民币6589.38元（941.34元／月×7个月），拖欠2011年7月至2011年9月的本体维修基金人民币86.46元，拖欠截至2011年9月30日止的滞纳金人民币303元，被告理应将上述欠款如数清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告应于本判决发生法律效力之日向原告支付拖欠的物业管理费人民币6589.38元，本体维修基金人民币86.46元，以及截至2011年9月30日止的滞纳金人民币303元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币68元，由被告负担，该费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  杨继周二〇一一年十二月九日书记员  武 琼书记员  莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。