重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石法民初字第5018号原告重庆石柱房产物业管理公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道**号。组织机构代码：70933564-1。法定代表人蒋静华，该公司经理。委托代理人曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道关门岩公园安置房内。组织机构代码：70930233-X。法定代表人夏川东，该公司经理。被告石柱土家族自治县人民医院。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇玉带南街*号。组织机构代码：45295236-0。法定代表人云斌，该院院长。二被告的共同委托代理人王义勇，重庆经冠律师事务所律师。二被告的共同委托代理人母真民，重庆经冠律师事务所实习律师。原告重庆石柱房产物业管理公司诉被告石���土家族自治县城市建设综合开发有限公司、被告石柱土家族自治县人民医院物业服务合同纠纷一案和原告重庆石柱房产物业管理公司诉被告马某某、冉某某物业服务合同纠纷二案，本院于2015年11月13日立案受理后，经征得当事人同意，于2015年12月24日公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人曾启洪、二被告的委托代理人王义勇、母真民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆石柱房产物业管理公司诉称：2011年12月14日，二被告与原告签订《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》，合同约定原告为该商住楼提供物业服务，被告按建筑面积计算住宅每月1.20元/平方米，商业物业3.00元/平方米。同时约定：业主应于接房之日起交纳物业服务费用，尚未出售或因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳。合同签订后��原告于2013年10月1日起正式履行物业服务义务。原告多次向被告口头和书面催要物业服务费用，但被告均置若罔闻。故现起诉请求判决：1、二被告向原告支付（2013年10月起至2015年9月止）物业服务费262438.84元；2、判决被告承担本案的诉讼费用。被告石柱土家族自治县人民医院辩称：该院仅是受被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司的委托对石柱县直属粮站商住楼工程建设相关事宜负责完善，不是本案的适格被告。请求判决驳回原告对该院的诉讼请求。被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司辩称：一、原告没有履行物业管理合同的义务，部分业主乱搭乱建、改变房屋结构，不仅导致物权保护纠纷，还导致部分业主退房，原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。二、原告没有多次催促被告交物业管理费，只仅仅给被告邮寄了一份材料。三、原告要求被告给付2013年10月至2015年9月的物业服务费262438.84元，并由被告承担案件受理费不符合案件事实和法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月11日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司取得石柱土家族自治县直属粮站片区的《建设工程规划许可证》。2011年12月7日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司出据《授权委托证明书》，授权石柱县人民医院负责完善石柱县直属粮站商住楼工程建设相关事宜。2011年12月14日，二被告与原告签订《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》，合同约定：石柱县直属粮站商住楼建筑面积28912.10平方米，套内面积18696.50平方米。由原告提供物业共用部位的维修、养护、管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等14项内容的物业服务。在合同第四章第五条约定物业服��费的收取标准：住宅1.20元/平方米，商业物业3.00元/平方米。第七条约定：业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因被告原因未能按时交纳给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由被告全额交纳。2012年1月5日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司取得涉案楼盘的《重庆市商品房预售许可证》[石国土房管（2012）预字第（1）号]。原告于2013年10月1日起正式履行对该商住楼的物业服务义务。2014年石柱土家族自治县规划局以渝规石柱核[2014]0032号《建设工程竣工规划核实确认书》核实涉案楼盘的建筑面积为28881.18平方米。后因被告拒交物业服务费，原告起诉来院，提出如上诉讼请求。以上事实，不仅有原、被告双方的陈词诉辩在卷佐证，更有涉案的《建设工程规划许可证》、《授权委托证明书》、《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》、《重庆市商品房预售许可证》、渝规石柱核[2014]0032号《建设工程竣工规划核实确认书》等证据，经庭审举示双方质证后收集在卷相互印证，可以认定。本案的争议焦点：一、石柱土家族自治县人民医院是否本案适格的被告；二、被告是否应当向原告支付262438.84元物业服务费用。本院认为，在民事诉讼活动中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当及时提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现结合原、被告双方举示的证据，针对本案的争议焦点评判如下：一、关于石柱土家族自治县人民医院是否本案适格的被告的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同是指建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同。这里很明显指明了前期物业服务合同的一方为建设单位，另一为物业服务企业。取得涉案楼盘《建设工程规划许可证》和涉案楼盘的《重庆市商品房预售许可证》的单位均是被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司。被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司领取的经工商注册的《营业执照》中的经营范围记明了：被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司可以从事建筑相关业务及房地产开发。所以石柱土家族自治县人民医院虽然在涉案的《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》中的甲方加盖了合同专用章，但因其不具备建设单位的资格，故本院依法认定石柱土家族��治县人民医院不是本案适格的被告。石柱土家族自治县人民医院经被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司书面授权负责完善石柱县直属粮站商住楼工程建设相关事宜，其民事后果（权利义务）依法应当由被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司享有和履行。二、关于被告是否应当向原告支付262438.84元物业服务费用的问题。本院认为，2011年12月14日，被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司与原告签订《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》系双方真实意思的合意，其内容并不违反国家法律和行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，其合同条款对原、被告双方均具有法律约束力。1、原告举示的《石柱县直属粮站商住楼前期物业服务合同》中，双方约定的建筑面积为28912.10平方米，被告辩称经规划局核实涉���楼盘的实际建筑面积只有28881.18平方米。原告诉称的建筑面积28912.10平方米只是原、被告在合同中的约定，没有相应的证据加以证明。而被告辩称的实际建筑面积只有28881.18平方米，并提供了渝规石柱核[2014]0032号《建设工程竣工规划核实确认书》加以印证，此确认书系石柱土家族自治县规划局所制作，作为证据，此确认书的证明力大于原、被告在合同中约定的建筑面积。故本院依法认定涉案楼盘的建筑面积为28881.18平方米。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业只要经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。此法条并没有规定物业服务企业要经多次书面催收方可起诉。原告在庭审中举示了2015年8月28日和9月7日分别邮给被告和石柱土家族自治县人民医院的《关于石柱县直属粮站商住楼前期物业服务费的函》。被告辩称本案原告没有多次催促被告交费，仅邮寄了一份材料，但却没有提供并当庭举示所收材料不是原告书面催收物业服务费的函。故对被告以此辩称不应当向原告支付物业服务费和承担诉讼费的理由，本院不予采信。3、被告在审理中举示了反映涉案小区内乱搭乱建的照片和何某某的退款申请以及支付撤除涉案商住楼天台上的违规建筑的费用，称因原告没有全面履行物业服务义务所致，给被告方造成了损失，以此抗辩不支付原告的物业服务费和不承担本案的诉讼费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”由此可见，如物业服务企业服务不到位，作为业主可以请求其继续履行、采取补救措施、赔偿损失。被告在本案中没有请求原告继续履行、采取补救措施、赔偿损失，而是仅以原告服务不到位（没有全面履行义务）为由抗辩理由，意在达到不交物业服务费和承担本案的诉讼费用，故对被告的此项抗辩理由本院不予支持。原告在本次诉讼中以涉案楼盘建筑面积28937.39平方米计算空置期间的物业服务费为262438.84元，由于原告所称涉案楼盘建筑面积28937.39平方米没有相应的证据加以证明，本院认为应当依照县规划局核实的涉案楼盘实际建筑面28881.18平方米为计算本案物业服务费的依据，由于双方均无��举证56.21平方米（28937.39平方米－28881.18平方米）中商业用房面积和住宅面积各有多少，以及此面积的空置时间，本院酌情判决被告支付原告物业服务费用260438.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条的规定，判决如下：一、限被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆石柱房产物业管理公司物业服务费260438.00元（贰拾陆万零肆佰叁拾捌元）。二、驳回原告重庆石柱房产物业管理公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理���5326.00元，减半2618.00元，由被告石柱土家族自治县城市建设开发有限公司负担2568.00元，由原告重庆石柱房产物业管理公司负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  戴晓东二〇一六年一月四日书记员  石章润