九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)浔民二初字第257号原告招商银行股份有限公司九江分行负责人王煊华委托代理人张先鸣，江西方正律师事务所律师委托代理人侯咏华被告何青泉被告黄洁玉被告九江中体置业有限公司法定代表人范睿委托代理人张秀琴原告招商银行股份有限公司九江分行（以下简称招行九江分行）诉被告何青泉、黄洁玉、九江中体置业有限公司（以下简称中体置业）借款合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张先鸣、梁燕、侯被告中体置业委托代理人张秀琴到庭参加诉讼，被告何青泉、黄洁玉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告何青泉、黄洁玉于2012年11月12日购买了被告中体置业开发的九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室房产并向原告提出住房按揭贷款申请。2013年10月22日被告中体置业与原告签订了编号：792571007521的《个人购房贷款及担保合同》。该合同规定：1、原告为被告何青泉、黄洁玉提供住房按揭贷款人民币720000元，借期从2013年10月22日至2033年10月22日，被告何青泉、黄洁玉以九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室作为抵押担保，并由被告中体置业承担自借款担保合同签订之日至该抵押房屋抵押登记办妥并交付银行保管之日止的连带责任担保；2、合同约定了借款利率，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准，及原告为实现债务发生的所有费用由被告承担；3、借款人发生连续三个月或累计6次未按合同约定足额归还贷款本息的；借款人违反合同约定，贷款人依期自主判断认为足以危及合同项上债权的实现的，贷款人有权宣布贷款提前到期，并可提前收回贷款本息及要求支付相关费用，同时可要求债务人、保证人在规定的期限内归还借款人本合同项上的全部欠款。原告于2013年10月22日足额发放了贷款720000元，但被告何青泉、黄洁玉自原告放款以来多次还贷逾期，且自行更改联系方式。后又在该抵押房屋的房产证办妥后，被告知该房屋因其与其他债务人纠纷已被九江市中级人民法院查封，导致原告无法办理房屋抵押登记手续，且自2014年10月2日至今被告何青泉、黄洁玉已连续多个月未按借款合同约定履行还本付息，经原告多次催促未果，根据借款担保合同约定，原告于2014年12月24日在被告中体置业的保证金帐户扣划了9504.32元。截止2015年10月12日，被告何青泉、黄洁玉仍欠原告本金683700.50元，利息2335.98元，其行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判令原告对九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室享有优先受偿权；原告与被告何青泉、黄洁玉的借款合同提前到期；被告何青泉、黄洁玉归还原告借款本金683700.50元及利息2335.98元（截止至2015年10月12日），并承担自2015年10月13日起按照中国人民银行同期贷款年利率计算本金的利息及对利息2335.98元按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计按日计收复利，并支付律师费10000元，被告中体置业对上述债务承担连带清偿责任。被告中体置业辩称：1、我公司对九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室享有优先受偿权；2、建议原告停止扣划保证金，待我公司以该房产依法受偿后，不能受偿部分我公司再履行担保责任；3、我公司依法对被告何青泉、黄洁玉享有追偿权。原告招行九江分行为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同复印件，证明2012年11月12日被告何青泉、黄洁玉在被告中体置业处购买了九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室，合同约定首付款为385759元，余款720000元通过按揭贷款的方式支付；2、个人购房借款/担保合同及借据复印件、放款证明，证明原告依约于2013年10月22日向被告何青泉、黄洁玉发放贷款72万元，被告何青泉、黄洁玉以购置的房屋作为抵押担保，并由被告中体置业承担连带担保责任，合同就借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算标准进行了约定及原告为实现债权发生的所有费用都由被告承担，借款人连续三个月或累计6次未按合同约定归还借款，贷款人有权宣布合同提前到期，并可以提前收取贷款本息及要求支付相关费用；3、借款人还款单据说明，证明自2014年10月至2014年12月底被告何青泉、黄洁玉已经连续2个多月未按合同约定履行还款义务，原告在被告中体置业的保证金账户划扣了56839.98元（自2014年12月24日至今），并证明截止2015年9月22被告何青泉、黄洁玉被告至今已经归还欠款122872.33元，加上扣划被告中体置业的保证金账户56839.98元，尚欠借款本金683700.50元；4、委托代理合同复印件及票据，证明原告为实现债权花费律师费10000元。以上证据经庭审质证，被告中体置业均无异议。被告中体置业为支持其抗辩，向本院提交以下证据：提交1、《九江市商品房买卖合同》及首付款支付凭证；证明何青泉、黄洁玉于2012年11月12日在被告中体置业购买了九江奥园26栋1单元201室，合同约定首付款385759元，余款720000元由通过住房按揭贷款支付。何青泉、黄洁玉于2012年11月12日支付了首付款385759元；2、《个人购房借款/担保合同》及银行扣款证明；证明合同约定何青泉、黄洁玉因购置被告中体置业开发的九江奥园26栋1单元201室，向原告申请按揭借款人民币72万元，并约定以新购置的该房为该借款作为抵押担保，而由被告中体置业承担阶段连带责任担保；由于何青泉、黄洁玉未按约归还按揭贷款，导致原告追究被告中体置业的担保责任，截止到2015年10月12日原告共在被告中体置业保证金账户扣划了56839.98元；3、2014年6月13日何青泉、黄洁玉以该房抵押贷款的资料，证明何青泉、黄洁玉买卖房屋用于抵押贷款的资料是齐备的，仅因房屋被法院抢先查封导致无法办理抵押登记手续，故此，原告依法对被告所购奥林匹克花园26栋1单元201室房产享有优先受偿权。以上证据经庭审质证，原告招行九江分行均无异议。被告何青泉、黄洁玉未提出答辩也未向本院提交证据。经审理查明：被告何青泉、被告黄洁玉为购买被告中体置业开发的九江市中体奥林匹克花园26栋1单元201室房产并向原告提出住房按揭贷款申请。2013年10月22日被告中体置业与原告签订了编号：792571007521的《个人购房贷款及担保合同》。该合同第3条约定借款金额为720000元；第4条约定借期为240个月，即从2013年10月22日至2033年10月22日；第5条约定贷款利率与利息约定，以国家公布的贷款基准年利率6.55%为准，利率调整方式为固定日调整，即每年1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率上回收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；合同第7条约定还款方式为按月等额还本付息。合同第8条约定保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交贷款人保管之日止。合同第22条约定担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；合同条第31条约定保证人承揽连带责任保证。合同条第32条约定保证范围均为包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）；合同第38.1.3条约定借款人发生连续三个月或累计6次未按合同约定足额归还贷款本息的；合同第38.1.11条约定借款人违反合同约定，贷款人依期自主判断认为足以危及合同项上债权的实现的，即视为发生违约事件；合同第39条约定一旦发生38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布贷款提前到期，并可提前收回贷款本息及要求支付相关费用，同时可要求债务人、保证人在规定的期限内归还借款人本合同项上的全部欠款。合同签订后，原告于2013年10月22日向被告何足额发放了贷款720000元，并依据何青泉、黄洁玉授权将该款转入被告中体置业帐户。自2014年10月2日至起诉之日被告何青泉、黄洁玉已连续多个月未按借款合同约定履行还本付息，经原告多次催促未果，根据借款担保合同约定，原告于2014年12月24日开始从被告中体置业的保证金帐户扣划保证金，截止到2015年10月12日原告共在被告中体置业保证金账户扣划了56839.98元。截止2015年10月12日，被告何青泉、黄洁玉仍欠原告本金683700.50元及利息2335.98元。故原告诉至法院，本院认为：原告招行九江分行与何青泉、被告黄洁玉、被告中体置业签订的《个人购房贷款及担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，招行九江分行依约向何青泉发放了贷款72万元，已经履行了其合同义务，何青泉自2014年10月2日开始起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。原告招行九江分行依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定及双方签订的《个人购房贷款及担保合同》，主张提前终止，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告招行九江分行诉请被告何青泉、被告黄洁玉偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；原告招行九江分行主张对何青泉的抵押房屋优先受偿，因该房屋尚未办理抵押权登记，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持；原告诉请被告何青泉、被告黄洁玉赔偿其律师代理费，符合合同约定且有票据予以证实，本院予以支持；被告中体置业作为阶段性连带责任担保保证人应对保证期间内债务人何青泉、黄洁玉的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告招商银行股份有限公司九江分行与被告何青泉、被告黄洁玉、被告九江中体置业有限公司签订的编号792571007521的《个人购房贷款及担保合同》自判决生效之日终止；二、被告何青泉、被告黄洁玉于本判决生效之日起十日内，偿还招商银行股份有限公司九江分行截至2015年10月12日的借款本金683700.50元，利息2335.98元及自2015年10月13日至本判决生效之日按中国人民银行同期贷款年利率上浮50%计收的复利；逾期未偿还借款的，按照中国人民银行同期贷款利率承担利息至付清之日止；三、被告何青泉、被告黄洁玉支付原告招商银行股份有限公司九江分行律师费10000元；四、被告九江中体置业有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。五、驳回招商银行股份有限公司九江分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10911元，由被告何青泉、黄洁玉、九江中体置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 侯 宁审判员 沈庆萍审判员 周 培二〇一六年一月二十二日书记员 王佳明