福建省永安市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0481民初2987号原告：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3栋2层。统一社会信用代码：913504816966400648。法定代表人：曾齐文，总经理。委托诉讼代理人：李观明，男，1954年6月6日出生，汉族，住永安市。系永安天立物业管理有限公司员工。被告：苏建财，男，1983年1月3日出生，汉族，住。原告永安天立物业管理有限公司(以下简称“天立物业”)与被告苏建财物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告永安天立物业管理有限公司委托诉讼代理人李观明到庭参加诉讼，被告苏建财经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。天立物业向本院提出诉讼请求：1.判令苏建财支付物业服务费10701元、公摊费用193元及违约金261元，合计11155元；2.诉讼费用由苏建财承担。事实与理由：天立物业于2011年10月30日接管了锦绣明珠小区(物业名称)。双方在《前期物业服务合同》中约定：由天立物业按有关法规规定提供各项物业管理服务，业主按每月每平方米1.5元交纳物业管理服务费：如果业主拖欠物业服务费，天立物业按物业费拖欠总额的日3‰收取违约金。鉴于日3‰的标准过高，天立物业同意按日0.2‰的标准收取违约金。从签订合同至今，天立物业完全履行了该合同约定的管理服务事项和义务。苏建财房产在锦绣明珠小区19幢01室（即19幢78号），其建筑面积为792.72平方米，每月应缴物业费1189元，苏建财从2014年12月1日起开始未交物业费，却一直享受天立物业提供的各种管理服务，至2015年8月31日止，共欠物业服务费10701元、公摊费用193元及违约金261元，合计11155元。天立物业多次派管理员上门催收，继之以电话、催缴通知书催收未果故诉至法院。苏建财未作答辩。天立物业围绕诉讼请求依法提交了企业法人营业执照、《锦绣明珠前期物业服务合同》、《物业服务费催缴照片》、物业费、公共公摊、违约金一览表、物业服务费交费发票、房产登记情况查询结果证明表予以证实；苏建财未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，苏建财未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院经审理认定事实如下：永安市锦绣明珠小区楼盘系福建东尚银河房地产开发有限公司开发建设。2010年8月18日，天立物业（乙方）与福建东尚银河房地产开发有限公司（甲方）签订一份《锦绣明珠前期物业服务合同》，合同约定由天立物业为福建东尚银河房地产开发有限公司开发的锦绣明珠小区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放和房屋装饰装修管理六个方面。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含公共水电分摊费用，不含电梯维保、年检费用，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立。物业服务合同载明：第六条第一款第1点.本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按1.5元/月/平方米；4.物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交服务费的3‰的标准向乙方交纳违约金；第七条.物业管理费由乙方负责向业主直接收取，公共设施的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由乙方代为收取。合同中约定物业服务费的起收日为甲方通知业主交房之日，委托管理期限为商品房交付之日起至业委会成立，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业于2010年10月30日接管了锦绣明珠小区小区物业，依约开始提供物业服务。2015年8月，该小区的业主委员会尚未成立，双方的委托管理期限到期。另查明，苏建财系锦绣明珠小区19幢01号的业主，该房产于2012年6月交房。锦绣明珠小区19幢01号房产建筑面积为531.4平方米，每月应交物业服务费797.1元，按季度缴纳。苏建财交纳了2012年6月1日起至2014年11月30日止的物业服务费，尚欠天立物业从2014年12月1日起至2015年8月31日的物业费7173.9元，2014年12月1日起至2015年8月31日的公摊费193元。天立物业曾向苏建财书面催讨物业服务等费用未果，故诉至法院而引发本案讼争。本院认为，天立物业作为物业服务单位与福建东尚银河房地产开发有限公司签订的《锦绣明珠前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，天立物业依照该合同约定为苏建财所有的永安市××明珠小区××室房产提供了物业管理服务，苏建财作为该房产的业主应向天立物业支付相应的物业服务费，天立物业要求按1.5元/平方米计算物业服务费，合理合法，故苏建财应支付给天立物业尚欠的从2014年12月1日起至2015年8月31日止的物业服务费7173.9元(791.1平方米×1.5元/平方米×9个月)。苏建财还应承担从2014年12月1日起至2015年8月31日期间的公摊费193元。天立物业主张苏建财支付从2014年12月1日起至2015年8月31日止每日按应缴费用2‰计算违约金的主张，有《锦绣明珠前期物业服务合同》为凭，且不超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，符合法律规定，本院予以支持，故苏建财应支付天立物业违约金175元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、苏建财应于本判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司物业服务费7173.9元、公摊费用193元及违约金175元，合计7541.9元；二、驳回永安天立物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由永安天立物业管理有限公司负担27元，由苏建财负担52元。公告费300元，由苏建财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员  肖 懿代理审判员  苏少香人民陪审员  林燕珍二〇一六年一月九日书 记 员  曾婷婷附：本判决书适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。