上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1607号原告上海汉基房地产发展有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人林建岳，职务董事长。委托代理人朱倩云。被告上海金晗艺术品投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人宋来军。被告宋来军，男，1986年7月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。原告上海汉基房地产发展有限公司与被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告上海汉基房地产发展有限公司委托代理人朱倩云到庭参加诉讼。被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汉基房地产发展有限公司诉称，原告与两被告于2013年8月27日签订了《上海市房屋租赁合同》。原告将其合法拥有的本市天目西路XXX号闸北广场12楼ABCDEFGH室房屋(以下简称系争房屋)租予被告使用，房屋建筑面积813.65平方米，租期2年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。双方约定租金人民币2.5元/平方米/天(以下币种均为人民币)，即每月61871元；物业管理费20元/平方米/月，即每月16273元；公用事业费按实际使用量支付；装修期一个月，自2013年9月1日起至2013年9月30日止，被告须于每月1日前向原告付款。2015年1月起，被告开始陆续拖欠原告租金、物业管理费及公用事业费。原告经多次催缴无果后，于2015年2月4日向被告发出《解约通知》，并要求被告在2015年2月6日之前将房屋交还，但被告未有任何回应。至原告起诉时，被告尚未返还房屋，亦未支付上述应付款项。为此，原告诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年2月4日解除；2、依法判令两被告立即迁出系争房屋并将房屋恢复原状后返还给原告；3、依法判令两被告支付2015年1月1日至2015年2月4日之租金70709.71元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以61871元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以8838.71元为本金，均按日0.05%的标准计算)；4、依法判令两被告支付2015年1月1日至2015年2月4日之物业管理费18597.72元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以16273元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以2324.72元为本金，均按日0.05%的标准计算)；5、依法判令两被告支付2015年1月15日之前拖欠的公用事业费4743.5元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以3044.5元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以1699元为本金，均按日0.2%的标准计算)；6、依法判令两被告支付装修期租金61871元；7、依法判令两被告支付房屋空置期租金及物业管理费损失234432元(按三个月计算)；8、依法判令两被告赔偿原告为出租系争房屋支付的中介佣金61871元。被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军未应诉答辩。经审理查明，原告是系争房屋权利人。2013年8月27日，原告(甲方)与被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军(乙方)经案外人上海广汇房产经纪事务所居间介绍签订一份《上海市房屋租赁合同》，合同编号为ZBP办13_011。该合同约定，甲方出租系争房屋给乙方，实测建筑面积813.65平方米，房屋用途为办公。甲方应于2013年9月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，房屋每日每平方米建筑面积租金为2.5元，月租金为61871元，乙方应于每月1日前向甲方支付租金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，相当于两个月租金及物业管理费，即156288元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同7-2条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。合同补充条款第二条约定，物业管理费每月16273元，租金及物业管理费按先付后用、每一个月为一期支付一次的原则，租期开始后乙方须于每月1日前支付当月的租金和物业管理费。第五条第1款约定，租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限按甲方对交还状况的要求将房屋交还给甲方，由此发生的费用由乙方支付。甲方亦有权以该房屋租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房屋而无须另作补偿。第七条第3款约定，“出现下列情形之一，在不影响甲方依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，甲方有权终止合同并要求乙方交还该房屋，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即行终止：1)乙方逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项(无论是否正式追索)；……”第4款约定，当发生本条第3款的情况时，本合同自甲方将终止合同通知书送达乙方之日起即行终止。甲方也可在该送达之通知书中规定另一确定日期为本合同终止日。本合同依照本条第3款提前终止时，乙方应按照甲方规定的时间交还该房屋，如乙方不按照甲方规定的时间交还该房屋，甲方有权按本条款第五条规定自行收回该房屋，并要求乙方承担违约责任。第八条第1款约定，“如乙方逾期向甲方支付本协议下的任何款项，甲方除可依据本条款第七条规定提前终止合同外，还可采取下列一项或多项措施：1)要求乙方就其延迟支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2%计收。……”第2款约定，“未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金。此外，甲方的下列损失，甲方仍有权向乙方予以追偿：1)在本合同约定的租期内，因乙方的违约行为造成甲方提前解除合同形成该房屋空置期的租金、物业管理费损失；……3)甲方基于承租方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的装修期及免租期的租金损失(该租金损失按合同约定的租金标准计算)；……5)因乙方提前退租和出现本合同所述的违约事件给甲方造成的其他损失，包括但不限于诉讼费用、保全费用、律师费用、中介佣金等，而不论诉讼程序是否已经开始”。合同签订后，原告于2013年9月1日将系争房屋交付给被告，被告向原告支付了保证金156288元。后被告从2015年1月1日起不再支付租金及物业管理费，2014年11月16日之后的公用事业费也未予缴付。2015年1月12日，原告向被告发函要求其支付2015年1月之租金、物业管理费及水电费等。1月20日，原告向被告寄送催款通知，要求其支付1月应缴费用，并需缴付因逾期付款产生的违约金及滞纳金。否则，原告保留采取停止供应水电等服务及其他措施之权利。1月28日，原告再次寄送催款通知，要求被告在2015年2月2日17点前缴清2015年1月所有欠款。否则，原告将停止向被告供应水、电及其它服务直至被告付清欠款。2月4日，原告向被告出具解约通知言明经原告多次催讨，被告至今未付清拖欠的费用。根据合同有关约定，原告通知被告自即日起解除双方之间的租赁合同，被告已缴纳的租赁保证金不予退还。被告应于2015年2月6日之前将原承租的房屋交还给原告并与原告办理相关收楼手续。原告以快递形式分别向被告注册地及系争房屋寄送了解约通知，其中寄往被告注册地址的邮件因拒收被退回，寄至系争房屋的通知因无人签收而退回。另查明，原告就出租系争房屋向上海广汇房产经纪事务所支付佣金61871元。审理中，原告表示其交付给被告的房屋是经过简单装修的，被告进场后又重新进行了装修。从2015年1月底开始，被告公司员工就已撤离系争房屋，但被告一直未将房屋返还给原告。2015年11月，因公共管道维修，原告将系争房屋的门打开，发现屋内还留有被告的办公用品。维修后，原告换了一把锁，目前系争房屋仍处于空置状态。根据合同约定，因被告的违约行为造成合同提前解除时，原告有权不予退还被告已付的保证金，故原告认为本案保证金156288元应予没收。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、催款通知、解约通知、快递寄送回执、佣金确认书、发票、付款凭证、验收表、照片、营业执照以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人均应恪守履行。根据合同约定，被告逾期支付合同项下的任何应付款项，在原告方发出书面通知后七天内仍未交付的，租赁合同自终止合同通知书送达被告之日起即行终止，原告也可在该送达通知书中规定另一确定日期作为合同终止日。本案被告逾期付租，在原告多次催讨后仍未履行，构成合同解除的事由，故原告要求确认解约通知书载明的日期作为合同解除日，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告。关于原告要求被告将系争房屋恢复原状的诉讼请求，本院认为，仅凭原告提供的一组照片，不能确切反映房屋交付时的装修情况，即原告没有准确的证据证明房屋是何原状，故原告的该项诉请，本院难以支持。原告要求被告支付租期内拖欠的租金、物业管理费、公用事业费以及租金、物业管理费和公用事业费的滞纳金，符合合同约定，本院可予支持。鉴于本案合同提前解除的责任在被告，故被告应当承当相应的违约责任，现原告依据合同主张被告装修期租金、三个月空置损失以及中介佣金，并无不妥，本院予以支持。本案被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海汉基房地产发展有限公司与被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军就上海市天目西路XXX号闸北广场12楼ABCDEFGH室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年2月4日解除；二、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内迁出上址房屋，将房屋返还给原告；三、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付2015年1月1日至2015年2月4日之租金70709.71元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以61871元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以8838.71元为本金，均按日0.05%的标准计算)；四、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付2015年1月1日至2015年2月4日之物业管理费18597.72元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以16273元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以2324.72元为本金，均按日0.05%的标准计算)；五、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付2015年1月15日前拖欠的公用事业费4743.5元及滞纳金(其中2015年1月2日起至实际付款之日，以3044.5元为本金；2015年2月2日起至实际付款之日，以1699元为本金，均按日0.2%的标准计算)；六、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付装修期租金61871元；七、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付空置期租金及物业管理费损失234432元；八、被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军应于本判决生效之日起十日内向原告上海汉基房地产发展有限公司支付中介佣金损失61871元；九、驳回原告上海汉基房地产发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8151.5元、公告费560元(原告均已预缴)，均由被告上海金晗艺术品投资有限公司、宋来军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  龚 平人民陪审员  陈名玲二〇一六年一月十八日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。