上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民四(商)终字第2569号上诉人（原审原告）上海锦沪酒店管理有限公司。法定代表人邵某某，执行董事。委托代理��钱亮，上海百悦律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海太平洋房屋服务有限公司。法定代表人章某某，董事长。委托代理人汪婷。上诉人上海锦沪酒店管理有限公司（以下简称“锦沪公司”）、上诉人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“太平洋公司”）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民二(商)初字第3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人锦沪公司的委托代理人钱亮、上诉人太平洋公司的委托代理人汪婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年4月13日，经太平洋公司居间介绍，锦沪公司法定代表人邵某某（作为买受方）与案外人姚某某等（作为出卖方）就坐落于上海市浦东新区上南路***弄***号402室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。该合同中“特别告知二”一栏载明：“购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式”。同日，锦沪公司法定代表人邵某某（作为乙方）与太平洋公司（作为甲方）签订《佣金确认单》，内容为乙方经甲方居间介绍就上海市浦东新区上南路***弄***号402室房屋签订房地产买卖合同，乙方应于2015年4月14日支付甲方人民币（以下币种同）30,000元，过户当天支付31,000元，合计61,000元。2015年4月14日，锦沪公司与案外人姚某某等签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号为2237745），太平洋公司作为中介公司。该合同尾部注明网上合同签订时间为2015年4月14日。2015年4月16日，锦沪公司法定代表人邵某某向太平洋公司支付佣金30,000元，太平洋公司出具《佣金收据》确认收款。2015年6月16日，���沪公司委托律师发函给太平洋公司，内容涉及太平洋公司对以公司名义购房的税率作出错误回答，误导锦沪公司作出购房决定，太平洋公司行为严重失职，锦沪公司要求太平洋公司立即返还已收佣金30,000元及支付相应利息损失。锦沪公司诉至原审法院，要求判令：1、撤销双方之间的居间合同关系；2、太平洋公司返还佣金30,000元；3、太平洋公司支付利息损失（以30,000元为本金，自2015年4月17日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）。原审另查明，经锦沪公司及出卖方姚某某等共同申请，上海市房地产交易中心于2015年7月17日撤销了锦沪公司与出卖方签订的买卖合同的备案信息。原审中，锦沪公司陈述，2015年4月13日的《上海市房地产买卖合同》是锦沪公司法定代表人邵某某代表锦沪公司签订的，不存在太平洋公司答辩中所称的一开始是以邵某某个人名义购房。锦沪公司另提供微信往来及录音光盘、谈话整理材料一组。根据锦沪公司提供的微信往来及录音材料，王某某在2015年4月18日与锦沪公司的微信及谈话往来中，对锦沪公司质问其为何不告知以公司名义买房是3%的税率时，表示其也是不知道的，以为按照正常个人买卖一样交税，若知道，肯定会说。太平洋公司确认，王某某系太平洋公司上南二店二组主任，在涉案居间业务中为太平洋公司方经办人员，但表示王某某已经离职，对微信往来无法确认是否为其所发，对录音材料中人员的身份不能确认，且认为录音系在当事人不知情且反对的情况下录制，谈话中锦沪公司一直预设情景，诱使他人说出锦沪公司所希望的答案。因太平洋公司确认王某某为其工作人员，太平洋公司负有向王某某核实微信及录音真实性的义务，太平洋公司在审理中虽称王某某已经离职，但对��未提供证据证实，故原审法院对其离职之说不予采信，太平洋公司怠于核实，应承担相应不利后果。锦沪公司提供的录音光盘音质清晰，太平洋公司称无法确认人员身份，原审法院不予采信。锦沪公司提供的其与太平洋公司之间的对话录音证据并未采用胁迫或窃听等法律禁止性规定的方法取得，其内容也未涉及个人名誉、侵害太平洋公司合法权益，锦沪公司提交的微信往来与录音材料可相互印证，太平洋公司未提出反驳证据，故原审法院对锦沪公司提供的微信往来及录音中涉及王某某的部分予以确认。原审法院认为，双方之间的居间合同关系成立，依法予以确认。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。锦沪公司经太平洋公司居间介绍与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，太平洋公司已履行相关居间义务，本案争议焦点在于锦沪公司是否在居间关系中存在重大误解，导致居间合同关系应予以撤销。对此，原审法院认为，重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的。由此可见，重大误解系当事人对合同主要内容的误解，该误解在交易中须至关重要，而非一般的误解，且因该误解给当事人造成较大损失。就本案来说，首先，双方之间并未签订书面居间合同，双方系通过《佣金确认书》确认了双方之间的居间合同关系，而《佣金确认书》中并未将锦沪公司缴纳契税税率应为1%约定为居间合同的内容，也未将其作为锦沪公司支付居间报酬的前提条件。契税系因房屋买卖合同而产生，系锦沪公司作为购房者应当承担的税费。其次，国家相关部门对于契税税率已作出明确规定且对外公开，公众可以通过多种渠道查询。在锦沪公司签订的《上海市房地产买卖合同》中也对此进行了特别提示，提示锦沪公司在签订买卖合同之前向财税部门咨询相关税收政策。房地产交易税种及税率，是由税务部门按国家规定征收，而不是根据房地产居间人的计算方式征收。无论太平洋公司按何种比例计算，均不影响税务机关征税的税率，锦沪公司对契税税率存在的误解，并不构成对合同实质性内容的重大误解。再次，根据房屋买卖合同，系争房屋总价款为3,050,000元，契税税率为1%或3%，锦沪公司所应承担的契税差额为61,000元，从合同整体来考量，不致产生较大损失的后果。故此，锦沪公司所称对契税税率的误解并不构成对居间合同的重大误解，锦沪公司以此为由要求撤销居间合同，难以支持。但就本案居间合同的履行情况而言，太平洋公司作为专业提供房地产中介服务的公司，��当就有关契税事项向锦沪公司作出准确陈述，根据锦沪公司提供的微信、录音材料等，太平洋公司确实在居间过程中对契税的陈述有不当之处，存在过失，故原审法院酌定由太平洋公司向锦沪公司返还居间报酬15,000元。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海太平洋房屋服务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海锦沪酒店管理有限公司居间报酬15,000元；二、驳回上海锦沪酒店管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费556元，减半收取计278元，由上海锦沪酒店管理有限公司负担190元，上海太平洋房屋服务有限公司负担88元。判决后，锦沪公司、太平���公司均不服原判，分别向本院提起上诉。锦沪公司上诉请求撤销原判主文第二项，改判：1、撤销双方之间的居间合同关系；2、太平洋公司返还佣金15,000元；3、太平洋公司支付利息损失（以30,000元为本金，自2015年4月17日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）。理由是，太平洋公司的经营范围包括房地产咨询服务，太平洋公司的错误解答直接导致了其做出购房决定，并进而成立本案居间合同。根据合同法的相关规定，本案系因重大误解成立的合同，依法应予撤销。而且，涉案房屋买卖合同已解除，太平洋公司的过错行为给其造成了金钱、时间、精力等方面的重大损失。太平洋公司上诉请求撤销原判主文第一项，改判其公司不返还锦沪公司居间报酬15,000元。理由是，第一份买卖合同、佣金确认单、购房人家庭成员及名下住房情况申报表等均是邵某某签订的���其公司与锦沪公司不存在居间关系，原审对此却未予查明。而且，原判对买卖合同解除的原因亦未予查明，其公司在居间过程中不存在过失，买卖合同的解除与其公司不存在关联。太平洋公司、锦沪公司均不接受对方的上诉主张，要求二审法院驳回对方的上诉请求。二审中，太平洋公司补充提供购房人家庭成员及名下住房情况申报表、缴税过户流程告知书及补充协议各一份，欲证明太平洋公司与锦沪公司之间不存在居间关系。锦沪公司认为邵某某是锦沪公司的法定代表人，相关行为是邵某某代表锦沪公司所为，本案其他证据可以证明购房人是锦沪公司，因此对其证明内容不予认可，而且，太平洋公司补充提供的证据并非新证据。本院将结合判决理由对上述证据予以认证。本院经审理查明，原判认定的上述事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的��点有三：一是锦沪公司与太平洋公司之间是否存在居间合同关系；二是锦沪公司对契税税率的误解是否构成重大误解从而导致本案居间合同可予撤销；三是太平洋公司在居间过程中是否存在过失，应否部分返还居间报酬。关于争议焦点一，太平洋公司二审中主张，居间合同关系存在于其公司与邵某某之间，其公司与锦沪公司之间不存在居间关系，并补充提供购房人家庭成员及名下住房情况申报表、缴税过户流程告知书及补充协议等证据予以证明。对此，即便上述证据的真实性可予确认，首先邵某某本身即锦沪公司法定代表人，而且上述材料的落款日期均为2015年4月13日，而网上备案的买卖合同的签订日期为2015年4月14日，该买卖合同买方即锦沪公司，太平洋公司作为经纪机构亦予以确认。现太平洋公司主张与锦沪公司之间不存在居间合同关系，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，导致合同予以撤销的重大误解，应当是对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，从而遭受较大损失，以至于根本达不到缔约目的。居间合同是一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。本案如原判所述，锦沪公司对契税税率的误解并不构成对居间合同内容的重大误解。关于争议焦点三，在居间合同关系中，报告订约机会或媒介订约是居间人的主要义务，而且居间人应当忠实尽力地履行此项义务。本案中，太平洋公司作为专业提供房地产中介服务的机构，应当知晓房地产交易税费并向委托人准确陈述。本案根据锦沪公司提供的证据，太平洋公司在履行居间义务时确有不当。原判考虑太平洋公司的过失程度，酌定返还锦沪公司居间报酬15,000元，并无不当。综上，锦沪公司、太平洋公司的上诉请求���理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人上海锦沪酒店管理有限公司提起上诉的二审案件受理费人民币50元，由上海锦沪酒店管理有限公司负担；上诉人上海太平洋房屋服务有限公司提起上诉的二审案件受理费人民币175元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 婕代理审判员 王 涛审 判 员 沈竹莺二〇一六年一月四日书 记 员 瞿 峥附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确���，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。