湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0104民初3476号原告（反诉被告）郑旭宝委托代理人王斌，湖南君安达律师事务所律师。被告（反诉原告）张厦被告（反诉原告）许蕾两被告委托代理人张弛，湖南君见律师事务所律师。两被告委托代理人唐磊，湖南君见律师事务所律师。原告（反诉被告）郑旭宝与被告（反诉原告）张厦、许蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序于2016年8月12日公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任法庭记录。原告（反诉被告）郑旭宝的委托代理人王斌，被告（反诉原告）张厦、许蕾的委托代理人张弛、唐磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2016年3月21日，原告与被告许蕾签订房屋买卖合同，约定原告将自有的位于长沙市岳麓区房出售给被告许蕾，成交总价78万元，并约定定金为12万元，剩余房款分两期支付（2016年3月25日前支付30万元，尾款在2016年4月14日前付清）。2016年4月16日，原、被告签订补充协议，约定：被告于2016年4月25日前向原告支付违约金15万元，且若因被告未按时支付剩余款项导致原告无能力付清自己所买房屋的各种款项，所产生的违约后果由被告承担，后被告未按约付款。原告认为，被告支付定金后无力支付剩余购房款已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约金和赔偿其他损失。两被告系夫妻关系，张厦对购房之事知悉，且购房也将用于双方共同生活，故为夫妻共同债务，张厦应承担连带责任，故请求判令：1、被告向原告支付违约金差额部分8万元；2、被告赔偿原告损失51625元（房屋租金7500、物业管理费4125元，间接损失4万元）；3、解除房屋买卖合同，被告立即搬出原告房屋；4、被告承担全部诉讼费用。两被告（反诉原告）辩称：第一、对本案房屋买卖事实没有异议。第二、原告主张的违约金过高，赔偿的损失没有相应的证据。第三、请求给予搬离房屋的充分合理期限。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，请求驳回原告的诉求。两被告（反诉原告）反诉称：原告向法院起诉，以两被告无力支付剩余购房款已构成根本违约为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求两被告承担违约责任并赔偿经济损失，两被告据此要求原告返还12万元定金及10380元车位租赁费及管理费。为维护两被告的合法权益，请求判令：原告（反诉被告）返还12万元定金；返还车位租金及管理费共计10380元；承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）郑旭宝辩称：2014年2月13日，原、被告签订房屋租赁合同，在新环境中介的主持下签订的，约定租赁时间一年，从2014年2月13日至2015年2月12日止。合同到期后双方又续签了一年，2016年2月12日前的租金被告已经全部支付，之后就没有再支付租金。2015年8月20日左右，原告买了涉案小区车位，以330元每月租给被告，被告认为其支付的10380元是车位租赁费，原告认为是一年的车位租赁费3300元，剩余的是房屋租金，房屋租金约定是2500元每月，2016年2月至5月12日的租金7500元。原、被告于2016年3月21日签订买卖合同，以及被告于2016年4月1日向原告出具的承诺书可知以下事实，自2016年3月25日被告未按约支付首期购房款30万元以后，原告已经根据合同第六条约定没收被告定金12万并且通知被告终止合同，该事实被告在承诺书中已经明确认可并且同意，故原告没收定金且被告书面承诺同意的情况下被告再要求返还定金12万元违反了诚实信用原则也没有法律依据，其次，被告要求原告返还10380元租金及管理费，原告认为被告在尚欠6个月租金、18个月物业管理费，并且违约金未支付的情况下，被告还倒欠原告十多万元，故原告不存在退回10380元。经审理查明：2016年3月21日，原告郑旭宝与被告许蕾签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告自愿以78万元成交总价将坐落于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号保利麓谷林语小区C区1栋1404房出售给被告；约定付款方式为：在签此合同前原告所收被告陆续支付的总计12万元作为此次交易的定金，2016年3月25日支付30万元，尾款在2016年4月15日前结清。合同还约定原告已告知被告目前此房屋产权证在湖南省公积金中心作贷款抵押，原告保证在收齐房款后产权过户前该房屋没有产权纠纷；如果被告出现任意一笔款项未按时支付，则视为对被告同意原告没收定金并终止合同，同时被告承担违约造成的其他相关责任；本合同未尽事宜，由双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2016年4月1日被告许蕾向原告出具承诺书：本人许蕾与郑旭宝（房主）在2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》所约定的2016年3月25日支付28万元、2016年3月28日支付32万元因自身原因均未能履行，但还想购买此房屋。只需宽限数日，故自愿承诺如下：一、同意房主没收本人已交定金12万元；二、2016年4月4日中午12点之前凑齐购房所需款项并转账支付给房主，以房主到账时间为准；三、根据2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》所约定的付款时间和实际房款到房主账上的时间，按相应延迟支付数额每天向房主支付万分之五违约金，即66万元未付款每天需支付330元违约金；四、若超过宽限期（2016年4月4日），则在一天内搬离此屋，房内所留物品视为弃物，房主可自行处理；若拒绝搬离，则房主可以报警并在警察的监督下强行开锁进入，并任意处置房内现有物品；五、承诺人未能购得此房屋，若会产生的其他事项（例如：家庭矛盾等等）均与房主无关；六、以上承诺每条独立有效。2016年4月16日，原告作为甲方与被告许蕾作为乙方签订了《房屋买卖合同之补充协议》，协议内容为：甲乙双方就房屋买卖事项在2016年2月16日签订的房屋买卖合同的付款时间已经过期，但是乙方由于自身原因未将款项付清（定金及房款共支付12万元，仍欠66万元），经协商一致，达成以下协议条款。一、乙方对于2016年2月16日签订的原购房合同约定的“2016年4月15日前付清房款”但未做到的事情自愿向甲方支付违约金壹拾伍万元整，于2016年4月25日前支付；二、乙方承诺在2016年4月25日前再支付房款66万元，违约金15万元，及累计支付房款及违约金93万元，任意一笔逾期未付，乙方每天按照未付清金额的千分之一向甲方支付违约金；若乙方无力再购买此房屋，甲方有权不退已付的定金及房款；三、因甲方用此卖房款支付新买房屋首付，已在2015年12月30日签订购房合同，该房屋首付及契税、维修基金也需在2016年1月31日前付清，若因许蕾未按时支付剩余款项导致甲方无能力付清自己所买房屋的各种款项，所产生的违约后果由乙方承担（包括但不限于违约金）。2016年4月15日，原告收到长沙恒图房地产开发有限公司的催告函，称：感谢您购买湘江时代项目D栋2406号商品房。请收到本函之日起七日内缴清各类税、费，并将相关缴纳凭证递交至本项目营销中心，逾期将影响登记手续、商品房交付、权证等事项办理；逾期超过60日的，我公司有权解除商品房买卖合同，并可按约定总房价的10%收取违约金。另查明，被告许蕾、张厦系夫妻关系。原告已没收被告12万元定金。此外，被告在与原告签订涉案房屋买卖合同前，就已经租赁该房屋及原告的车位，且尚欠房屋租金7500元。2015年9月11日，被告向原告转账3300元，9月14日，被告向原告转账第二年度的车位租金和管理费3360元，10月12日，被告向原告转账第三年度车位费3720元。2016年7月15日，被告向湖南保利物业管理有限公司缴纳物业服务费4125元。上述事实有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）提交并经庭审质证的房屋买卖合同、承诺书、房屋买卖合同补充协议、结婚证、长沙市商品房买卖合同及公积金贷款凭证、商品房买卖合同、催告函、信用卡账单、物业费发票等证据证实，被告（反诉原告）提交并经庭审质证的招商银行流水以及微信聊天记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，2016年3月21日，原告与被告许蕾签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。被告许蕾出具的承诺书同样为其真实意思表示，合法有效。现被告许蕾除了交纳了12万定金外，剩余66万元房款一直未按约定支付给原告，应承担相应的违约责任。原、被告所签订的《房屋买卖合同》、补充协议及被告许蕾承诺书中约定的违约金及其违约计算方法是对本合同的违约责任承担方式的补充，与本合同是一个整体而非是新的合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，故双方在补充协议中约定的违约金计算方法与定金约定是选择适用而非一并适用。被告2016年4月1日出具承诺书同意原告没收定金，且原告实际上也没收了被告的定金，说明双方都就违约责任承担方式选择了定金罚则，故原告主张被告支付违约金8万不予支持。关于原告主张被告赔偿损失的问题，原告主张被告赔偿损失51625元，包括房租7500元，物业管理费4125元，间接损失4万元。由于被告认可其尚欠房租7500元，故本院予以支持原告主张；原告未提供租赁合同及相关证据证明物业管理费由被告承担，故原告主张物业管理费4125元没有事实依据，不予支持。原告认为被告违约，造成其无法履行与长沙恒图房地产开发有限公司的商品买卖合同，从而承担违约责任。损失包括原告为支付新房首付款而使用信用卡套现产生的3万元手续费，以及将来需要支付的违约金1万元。但原告并未提供充分证据证明损失存在，且原告使用信用卡套现是违法行为，本院不予支持。关于合同解除，本案被告许蕾未按照合同约定的付款方式及付款期限履行付款义务，现被告迟延履行付款义务的行为已构成根本违约，且双方在合同中约定了合同解除的情形，即如出现任意一笔款项被告许蕾未按时支付，则视为许蕾同意原告没收定金并终止合同。现被告许蕾逾期未付款事实清楚且被告许蕾答辩亦只要求给予搬离房屋的充分合理期限，故对于原告要求解除房屋买卖合同、搬出房屋的诉讼请求，本院予以支持，但确应给予被告许蕾合理的准备时间，根据本案情况，本院酌定为三十日。关于被告许蕾的反诉请求。本案被告许蕾反诉要求原告返还定金12万元，返还车位租金及管理费10380元。被告许蕾（反诉原告）违反《房屋买卖合同》的付款义务，应当承担违约责任。根据被告的承诺书及与原告签订的补充协议，被告同意原告没收其定金，故被告主张返还定金本院不予支持。原告与被告许蕾之间存在事实上的车位租赁合同关系，被告许蕾支付了自2015年9月11日开始共计三个年度的车位租赁费，现原告诉请解除房屋买卖合同、被告搬出房屋，被告许蕾无继续租赁原告车位的需要，故对于被告许蕾反诉请求原告返还车位租赁费，本院部分予以支持。即支持第二年度的车位租赁3360元、第三年度车位费3720元。关于两被告的责任问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（二）第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。被告许蕾与被告张厦系夫妻关系，被告许蕾与原告郑旭宝的房屋租赁及房屋买卖行为都是在夫妻关系存续期间发生的，被告张厦未提供证据证明被告许蕾上述行为是个人行为，故被告许蕾与原告郑旭宝的债务是夫妻共同债务，被告许蕾、张厦应承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）许蕾、被告（反诉原告）张厦自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑旭宝房屋租金7500元；二、解除原告（反诉被告）郑旭宝与被告（反诉原告）许蕾之间于2016年3月21日签订的房屋买卖合同，被告（反诉原告）许蕾自本判决生效之日起三十日内将保利麓谷林语小区C区1栋1404房返还给原告（反诉被告）郑旭宝；三、原告（反诉被告）郑旭宝自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）许蕾车位租赁费7080元；四、驳回原告（反诉被告）郑旭宝其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）许蕾、张厦的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2970元，减半收取1485元，反诉案件受理费1454元，共计2939元，由原告（反诉被告）郑旭宝负担1439元，由被告（反诉原告）许蕾、张厦负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇一六年八月二十六日书记员  陈 倩