浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4057号上诉人（原审被告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。组织机构代码：68290476-X。法定代表人：陆斌斌，副总裁。委托代理人：王燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：丁永文，男，1936年9月18日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：丁莉萍，女，1964年4月2日出生，汉族，住杭州市上城区。系丁永文之女。上诉人杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业公司）因与被上诉人丁永文房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2016）浙0102民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：丁永文系杭州市上城区××村×幢×号×室房屋所有权人。2016年1月15日，丁永文（作为甲方，委托方）与爱家物业公司（作为乙方，受托方）签订房屋出租托管合同一份，约定了甲方将位于杭州市上城区××村×幢×号×室房屋交由乙方进行出租托管；托管期自2016年1月18日至2018年1月17日；托管期租金为3382元/月；甲方同意乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等。双方还就其他相关事项作出了约定。2016年2月27日，案外人冯某与案外人丁莉萍（受丁永文委托）经杭州市上城区望江街道莫邪塘社区人民调解委员会调解，签订人民调解协议书一份，载明就莫邪塘西村×幢×号×室因寒潮冰冻水管爆裂导致605室房屋渗水严重纠纷，双方自愿达成如下协议：605住户一次性赔偿505住户19000元；由于605住户由我爱我家中介公司管理租赁，此赔偿金额先由605住户先行支付；赔偿金额的比例由605住户与我爱我家中介公司另行协商。同日，案外人丁莉萍通过银行转账向案外人冯某支付了19000元款项。后丁永文与爱家物业公司就上述赔偿金额的分担发生争议，丁永文于2016年4月14日向法院提起诉讼，请求判令：1、爱家物业公司支付丁永文代其先行支付的赔偿款19000元；2、爱家物业公司赔偿丁永文直接损失5000元；3、爱家物业公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、丁永文与爱家物业公司订立的《房屋出租托管合同》是房屋租赁合同还是委托合同；二、丁永文所诉的损失被告方应否负担。对于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，丁永文与爱家物业公司于2016年1月15日订立的《房屋出租托管合同》约定“租金为3382元/月”、“甲方同意乙方可以其名义直接出租、确定租金、收取租金及相关费用”等内容更加符合房屋租赁合同的法律特征，双方成立房屋租赁合同法律关系。《房屋出租托管合同》中关于委托的内容，系对上述租赁关系中爱家物业公司收益权利实现所采取的一种形式，本质上为双方租赁合同法律关系所吸收。对于争议焦点二，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，丁永文与爱家物业公司对在案涉房屋租赁期间，因水管爆裂造成漏水的事实均予以认可，但双方对水管爆裂的原因发生争议。案涉房屋中水管爆裂的原因有水管自身老化、对水管使用不当，或上述两者相结合等多种可能性，因此，双方均应当对各自的主张承担相应的举证责任。在诉讼过程中，双方均未完成各自的举证责任，根据日常生活的常理，兼顾公平原则，酌定双方对丁永文赔付给案外人损失19000元予以均担。丁永文主张尚有其他损失，因其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州爱家物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向丁永文偿付9500元；二、驳回丁永文其他诉讼请求。如果杭州爱家物业服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由丁永文负担175元，杭州爱家物业服务有限公司负担25元。宣判后，爱家物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为“案涉房屋中水管爆裂的原因有水管自身老化、对水管使用不当，或上述两者相结合等多种可能性”是错误的，爱家物业公司与丁永文签订合同后至漏水事件发生时，爱家物业公司自始至终都未有入住的情形，故并不存在对水管使用不当等的情况。即使《房屋出租托管合同》为租赁合同，该合同对爱家物业公司与丁永文的权利与义务作出了明确的约定。一审法院却不予以采纳，却要作出偏袒丁永文的判决，实在让人不解。一审期间，针对丁永文提出的19000元的费用，爱家物业公司多次提出质疑，表示这仅仅是丁永文与案外人达成的和解协议，且人民调解协议书及案外人出具的说明中一直是强调该费用是由丁永文垫付，丁永文垫付后由爱家物业公司承担。该费用是否为垫付？未经审判人民调解员就认为该费用一定由爱家物业公司承担，人民调解员并未有客观公正的评判。因此，调解协议中确定的损失是否是真实的?爱家物业公司表示怀疑。一审庭审中，丁永文代理人也明确了丁永文与案外人是具有数十年的同事朋友关系，双方之间的调解却要经过人民调解出具调解书。这种行为爱家物业公司实在想不明白。一审法院认为“在诉讼过程中，双方均未完成各自的举证责任，根据日常生活的常理，兼顾公平原则，酌定双方对丁永文赔付给案外人损失19000元予以均担”实属荒谬。根据“谁主张，谁举证”的原则，丁永文应承担举证由爱家物业公司承担责任的义务。在丁永文无法举证的情况下，一审法院却和稀泥的判决爱家物业公司也需承担责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求撤销原判第一项；并由丁永文承担一、二审诉讼费。被上诉人丁永文辩称：一、爱家物业公司认为从房屋出租合同签订至漏水事件发生未有入住情形，故并不存在对水管漏水使用不当等情况。针对此说法，爱家物业公司尽管未入住，但从签订合同开始就有责任有义务维护保管好你接受托管的房屋。且爱家物业公司望江店店长小陈是在已经确认房屋设施安全完好的情况下，与丁永文在1月15日签订了此合同。去年年底寒潮来袭，电视、报纸等媒体纷纷报道，要求大家做好防寒抗冻措施。爱家物业公司作为一家品牌中介公司，却连最基本的职业常识和防范措施都没有。房屋无人居住，就应当把水、电阀门以及门窗关上，这是最基本的常识，更不用说寒潮这种恶劣气候。丁永文房子两处水管冻裂（阳台、厨房）当时窗户、自来水阀门未关是造成水管冻裂、漏水事件的直接原因。也就是爱家物业公司的不作为引发的灾害，是人为因素。根据合同第七条房屋维修第三点，在托管期内乙方需负责的维修项目：使用不当或人为因素产生的维修。故此产生费用本就应由爱家物业公司承担，爱家物业公司竟认为一审法院有意偏袒丁永文，这在法律证据上根本站不住脚。二、针对爱家物业公司提出人民调解协议书及案外人（指505室）出具说明中一直强调该费用是由丁永文垫付，丁永文垫付后由爱家物业公司承担，但人民调解协议书包括案外人（505室冯某）出具的说明上，均写明由于605住户由爱家物业公司管理租住，赔偿金先由605住户先行支付。赔偿比例由605与爱家物业公司另行协商。而非认为该费用一定由爱家物业公司承担之说。人民调解员是多名社区干部、法务工作者组成的，他们只是给双方做调解并没有评判。所以爱家物业公司提出的质疑不能成立。三、爱家物业公司对该费用是否垫付有异议。一审中丁永文已出具了中国工商银行的业务凭证，这是无可厚非的。四、爱家物业公司对调解协议中确定损失是否真实有怀疑，此怀疑不能成立。因为人民调解协议书是具有法律效力的，是在查明事实、分清责任基础上，在街道、社区、单位领导调解下，几经周折而达成的协议，且从调解到协议签署爱家物业公司望江店店长小陈及其同事等二人均在现场（社区有证明）。整个过程从505室要求赔偿最低不少于5万元再到调解后降至1.9万元，是多么地艰难和不易。具体情况可到莫邪塘社区进行调查了解。五、爱家物业公司认为丁永文与505室户主冯师傅是具有数十年同事朋友关系，双方之间调解却要经过人民调解出具调解书不明白。丁永文与505室户主冯师傅，都是原杭州铁路建筑段职工，是同事关系不假，但绝不是朋友。试想若是朋友，还需社区、单位领导出面大费周折地进行调解吗？爱家物业公司言下之意是认为两家串通在一起讹19000元。这种毫无凭据的揣测是对丁永文人格的侮辱。丁永文曾因拾金不昧而被多家媒体报道，足以说明丁永文的人品。因与案件无直接关系，不详细阐述了。五个多月前，因为爱家物业公司的不作为造成了楼下住户及丁永文家经济财产的损失，也严重影响了丁永文的日常生活与工作。一审的判决，丁永文已经吃亏甚多。不仅自家的损失分文未赔，还要额外承担9500元的赔偿款项。只因当时丁永文身心俱疲，想尽快了结此案，所以并未上诉。此后爱家物业却反而提出了上诉，这是丁永文万万没想到的，因为之前事故的主要责任就在于爱家物业公司本身，而一审已对他们从轻发落。综上，爱家物业公司起诉内容缺乏事实和法律依据，凭空猜测，所有的质疑均不存在合理性。并且在此次房屋突发漏水事故上具有不可推卸的责任，应担负起事件主要责任和与之对应的赔偿款项。请求驳回上诉，维持原判。上诉人爱家物业公司在二审期间未向本院提交新的证据；被上诉人丁永文向本院提交了1、社区调解委员会出具的证明，欲证明爱家物业公司的工作人员当时在调解现场。2、丁永文和爱家物业公司工作人员、505室住户的短信截图，欲证明漏水事件发生后赔偿事宜协商过程。3、人民调解协议书（2016年2月20日），该协议书上有爱家物业公司工作人员的签字，欲证明爱家物业公司对赔偿19000元的数额是明知的。经质证，上诉人爱家物业公司认为证据1、3，真实性无异议，但对证明对象有异议，当时明确赔偿的是605室住户，至于业务人员是谁，爱家物业公司看不清，爱家物业公司也没有派人去，可能是爱家物业公司单位有人在场，但是，爱家物业公司作为合作关系，是愿意进行一些补偿，但就补偿金额并未达成一致，当时的调解协议书只是证明爱家物业公司在场，大家是进行了调解，但对于调解的金额，爱家物业公司并不是主要参与者，而是作为一个委托人到场参与。证据2，与本案没有直接的关联性，爱家物业公司不清楚是谁，并且，业务员与房东之间的谈话也不能说明问题。本院认为对于丁永文提交的证据，可证明由于案涉房屋渗水导致与楼下505室房屋发生纠纷后，在调解时爱家物业公司知晓调解过程及结果。故本院对丁永文所提交的证据予以采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，丁永文与爱家物业公司签订的《房屋出租托管合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，原审法院对该合同认定为房屋租赁合同法律关系并无不当。水管爆裂造成漏水的事实客观存在，爱家物业公司上诉认为原审法院认定水管爆裂的原因存在多种可能性是错误的，但其并未例举水管爆裂的原因。而对于丁永文赔付给案外人损失19000元，是经杭州市上城区望江街道莫邪塘社区人民调解委员会调解，且根据丁永文在二审审理期间所提交的证据显示，在人民调解委员会调解时，爱家物业公司均有工作人员参加，并在《人民调解协议书》上签名，故爱家物业公司对于丁永文赔付给案外人损失19000元是知晓的。因此，原审法院根据日常生活的常理，兼顾公平原则，酌定丁永文与爱家物业公司均担并无不妥。综上，爱家物业公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杭州爱家物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年八月三十日书 记 员  项 琳