浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金商终字第1275号上诉人（原审原告）：冯碧莹。委托代理人：何国通。被上诉人（原审被告）：袁聚财。原审第三人：叶丁。原审第三人：向莉。上诉人冯碧莹为与被上诉人袁聚财、原审第三人叶丁、向莉租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺商初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员方梅担任审判长，审判员金莉、柳维元参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年2月10日，姜双林与袁聚财、叶喜有签订《旅馆转租协议》，约定姜双林将坐落于金华市李渔路661号的房屋出租给被告袁聚财、叶喜有（后叶喜有退出租赁），租赁期限自2007年2月11日至2014年2月10日，第一年转让费22.8万元（包括旅馆设备和第一年的房租费），第二年租金6万元，提前一个月一次性付清。2007年2月18日，姜双林与被告袁聚财签订《补充协议》，约定租期延长至2028年2月10日。2008年9月11日，姜双林与原告签订《转让协议》，次日签订《补充协议》，约定姜双林将上述租赁协议及补充协议项下收取租金的权利（自2009年2月11日起的租金）转让给原告，若袁聚财、叶喜有提前终止与姜双林的租赁协议，则从终止之日起到2028年2月10日止房屋出租的权利归原告。转让事宜已通知被告袁聚财。依据转让协议，原告已从被告处收取了2年租金。被告袁聚财从2011年2月10日起的租金尚未支付。另查明，2009年6年18日，姜双林、严雪芬（系姜双林之妻）与吕振东签订《抵押借款合同》，借款500万元，借期1个月，并将本案诉争房屋作抵押，且办理了公证。该案进入执行程序后，原告将姜双林与袁聚财和叶喜有签订《旅馆转租协议》及姜双林与被告袁聚财签订《补充协议》、还有姜双林与原告签订《转让协议》和《补充协议》等交给原审法院执行局。2010年8月24日，原审法院执行局将（2009）浙金正证经字第196号赋予强制执行效力的债权文书公证书、（2010）浙金正证执字第1号执行证书、评估报告、《旅馆转租协议》及姜双林与被告袁聚财签订《补充协议》提供给浙江鼎盛拍卖有限公司（以下简称鼎盛拍卖公司）。2010年9月14日，鼎盛拍卖公司发出《鼎盛房产拍卖公告》和《浙江鼎盛拍卖有限公司拍卖告特别声明》，告知按买卖不破租赁的法律规定，原租赁合同继续有效，若买受人要解除租赁合同，自行与承租人协商。因第一次拍卖未成交，法院执行局于2010年10月18日第二次委托拍卖。2010年10月20日，鼎盛拍卖公司再次刊登《鼎盛拍卖公告》和发出《浙江鼎盛拍卖有限公司拍卖告特别声明》，再次告知原房东姜双林与袁聚财签有《旅馆转租协议》和《补充协议》，原租赁合同继续有效。两次委托拍卖中，执行局未将原告提交的《转让协议》和《补充协议》提交鼎盛拍卖公司。该房屋于2010年11月5日经拍卖得拍卖款5600000，先支付评估费、执行费、诉讼费等合计76894元后，余款为5523106元。吕振东申请的执行标的为5536167元，因可分配余额不足，吕振东收到5523106元后，该案执结。2011年2月24日，冯碧莹诉至原审法院，请求判令：一、被告袁聚财支付原告冯碧莹2011年度租金6万元；二、本案诉讼费用由被告袁聚财承担。袁聚财在原审中答辩称：2011年的6万元的房租未付事实，但原房东的房屋所有权已经变更为本案第三人，被告不知道现在该给原告还是第三人。第三人叶丁、向莉在原审中答辩称：第三人已于2011年1月17日取得了诉争房屋所有权，根据物权法规定，原告从该日起对房屋租金就不再享有收取的权利。收取租金是建立在租赁合同基础上的，租金权利是一种债权。原告不存在用益物权之说，也不存在拥有所有权之上的权益。根据物权法定原则，用益物权在物权法里只涉及到四项权利，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。本案第三人叶丁、向莉通过法院拍卖取得诉争房产后，姜双林原有的房屋所有权即被国家强制措施剥夺，第三人成了房屋的所有权人。况且，从拍卖公司所提供的公告和特别申明中，也未提到存在租金由原告收取之说，第三人对租金转让并不知晓。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：本案争议焦点是：关于拍卖后原告是否有权继续按债权转让协议向被告收取房租（含房屋出租权）的问题。在解决这个问题前，应先弄清如下几个问题：一、债权转让协议中所转让的“收租权”的问题。债权转让协议中所转让的收租权其实是一种附条件的债权。债权转让的生效要件是：1.需存在有效的债权；2.被转让的债权具有可让与性；3.转让人与受让人达到债权转让协议，并通知债务人。其中，债的有效存在，是债权转让的基础。本案中的租赁合同，已超过20年，根据有关法律规定，对超过部分法律不予保护。本案中的收租债权转让的时间跨度20年，在这20年租赁时间内，姜双林应确保：该出租房不灭失、不转让（包括抵押后被拍卖等）。如果灭失或转让（包括抵押后拍卖等），姜双林就丧失所有权，继而丧失出租权和收取租金权，自然不存在该部分“债权转让”问题。因此，姜双林转让给原告的20年收租权（含房屋出租权），具有不确定因素，是附条件的债权，在条件成就的时段，姜双林有权将该时段的收租债权（含房屋出租权）转让给他人；条件从某时起不能成就，则从某时起丧失收租权（含出租房屋权），姜双林也就无收租债权（含房屋出租权）可转让。可见，原告受让的债权，并非是必然全部有效存在的债权，而是附条件的债权。本案中，姜双林将收租权转让原告一年后，又将该出租房抵押给吕振东后，就存在该出租房用于清偿吕振东债务，从而失去收租权（含房屋出租权）的风险。二、关于原告受让的收取租金权（含房屋出租权）与抵押担保谁更优先的问题。姜双林把20年的房屋收租权（含房屋出租权）转让原告后，次年又在该出租房上设定担保物权，即将该出租房抵押给债权人吕振东，并进行了抵押公证。因姜双林与原告之间转让的是债权，抵押权属于担保物权。根据物权的优先性，也就是在同一物之上存在数个互相冲突的权利时，效力较强的权利排斥效力较弱的权利而率先获得实现。吕振东申请法院执行后，法院将该抵押物（出租房）进行拍卖后优先清偿吕振东的债务，并无不当。三、关于原告称其已取得讼争房屋用益物权问题。用益物权是指他人之物上得以使用收益而设立的他物权，其有四个特性：用益物权是在他人之物上设立的物权，是以物的使用收益而设立的他物权，是具有独立性的物权，用益物权的享有和行使须以占有标的物为前提。本案原告与姜双林签订的是债权转让，属于债权范畴，用益物权是物权范畴，原告不可能通过债权转让取得用益物权。其实，我国物权法是实行严格的物权法定原则，排除了通过解释将法律没有明确规定为物权的权利认定为物权。我国物权法规定的用益物权类型有五类：即自然资源使用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，其中自然资源使用权包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞权。原告称其通过债权转让取得讼争房屋的用益物权，是对《物权法》第三十九条的误读。四、关于执行局未将原告的债权转让协议提交给鼎盛拍卖公司是否失当的问题。房屋租金是出租房孳息，如前所述，出租房经拍卖成交后，姜双林即丧失对出租房屋的所有权，从而丧失收租权（含出租房屋权）。因此，执行局无需将原告的债权转让协议提交给鼎盛拍卖公司。假如执行局将原告的债权转让协议提交给鼎盛拍卖公司，鼎盛拍卖公司也告知了参拍人，是否意味着原告仍可以向被告主张收租权？答案是否定的。因道理仍然是经拍卖后的出租房所有人已经不是姜双林了，买卖不破租赁规定，原承租人继续按原合同约定的期限和价格履行，但租金不是交给老房主，而是应当交给新房主。其实，姜双林转让给原告的收取租金债权本身存在不确定性，致使在同一出租房上存在收租权和担保物权的冲突，该责任应由原告和姜双林自行处理。综上，在拍卖前，姜双林有权向被告收取该出租房的租金，也有权将该出租房在该时段的租金债权转让给原告。但该出租房拍卖后，姜双林对该出租房已不具有所有权，从而丧失向被告收取租金的债权，原告受让连姜双林自己都已不具有的“债权”，向被告主张该出租房经拍卖后的租金，于法无据，故原告要求被告支付从2011年2月10日起的2011年度租金之请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告冯碧莹的诉讼请求。案件受理费1300元（原告已预交），由原告冯碧莹负担。上诉人冯碧莹不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。也就是说，所有权包括占有、使用、收益和处分四个权能，所有权人在对不动产和动产在依法享有所有权的情况下，可以行使其中的一个权能，也可以行使多个权能，并且通过行使占有、使用和收益这三个权能依法在其所有的不动产或者动产上设立用益物权。结合本案，上诉人认为：1、本案诉争的房屋原所有权人姜双林在对该房屋依法享有所有权的情况下，通过与被上诉人签订《旅馆转租协议》和《补充协议》，约定将诉争房屋出租给被上诉人经营宾馆，租赁期限为20年。之后，姜双林与上诉人签订《转让协议》和《补充协议》，约定该房屋在20年的租期内将收取租金的权利和被上诉人提前终止租赁协议之后的房屋的出租权转让给上诉人，并将转让事宜通知了被上诉人，上诉人已从被上诉人处收取了2年的租金。从表面上看，姜双林与上诉人通过签订《转让协议》和《补充协议》的形式，上诉人获得了对诉争房屋收取租金的权利（含房屋出租权），符合债权的相关的特征，其实不然。事实上，姜双林通过与上诉人签订《转让协议》和《补充协议》在其所有的房屋上设立了用益物权，用益物权人是上诉人，姜双林在签订《转让协议》和《补充协议》之初享有对该房屋的所有权，有权在其所有的房屋上设立用益物权，姜双林将所有权中占有、使用和收益这三个权能转让给了上诉人，由上诉人收取租金行使收益权，如被上诉人提前终止租赁协议的，则由上诉人使用该房屋或出租该房屋即行使占有权和使用权。故姜双林与上诉人签订《转让协议》和《补充协议》是对本案诉争房屋设立了用益物权，上诉人对该房屋享有用益物权，并非原审法院认定的是一种附条件的债权。2、原审法院依据物权法的规定认为我国是严格实行物权法定原则，用益物权类型只有五类：即自然资源使用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。按照原审法院的理解，用益物权只有这五大类，但这五大类用益物权很明显只体现了不动产的用益物权，这样的理解显然与物权法的立法本意相违背。根据物权法第四十条规定，所有权人有权在自己的动产或者不动产上设立用益物权和担保物权。从该条规定中明确显示动产也可以设立用益物权，动产的用益物权法律没有明确的规定，但不能因为法律没有规定就可以排除该部分用益物权的存在。根据物权法第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。也就是说，只要是对他人所有的不动产和动产通过合法的形式取得占有、使用和收益的权利，就对该不动产和动产依法享有用益物权。本案中，上诉人对诉争房屋所享有的用益物权就是法律没有具体规定的用益物权，但上诉人取得对诉争房屋享有收取租金的权利（含房屋出租权）完全符合物权法第一百一十七条之规定，属用益物权。故原审法院以用益物权法定原则排除上诉人对诉争房屋所享有的用益物权是错的。综上，请求：1、撤销金华市婺城区人民法院（2011）金婺商初字第246号民事判决，依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人袁聚财答辩称：没有什么意见，由法院判决。原审第三人叶丁称：要求维持原判。原审第三人向莉未到庭参加诉讼，也未发表意见。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间各方当事人未举出新的证据。本院认为，本案所涉的房屋于2010年10月拍卖时，鼎盛拍卖公司已将该房屋租赁的事实进行披露，并在拍卖特别声明中明确按买卖不破租赁的法律规定，拍卖成交后原租赁合同继续有效。本案争议的焦点是：房屋拍卖成交后，租金是否仍应由冯碧莹继续收取。本案所涉的原房产所有人姜双林于2007年2月10日将房屋出租给了袁聚财，2008年9月11日姜双林将收取租金的权利转让给了冯碧莹，2009年姜双林又将该房屋设置了抵押，在房屋拍卖前冯碧莹也已收取了两年的租金，该房屋于2010年10月被金华市婺城区人民法院拍卖并已成交。抵押人姜双林将已出租的财产抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人即叶丁、向莉继续有效。由于本案房屋的所有权人发生了变更，原所有权人姜双林对该房屋不再享有处分、收益等权利，故姜双林亦不再享有收取租金的权利。虽姜双林虽将收租权转让给了冯碧莹，但姜双林、冯碧莹已无法按照转让协议履行合同，故原审法院判决驳回冯碧莹在原审的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人冯碧莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 梅审 判 员  柳维元审 判 员  金 莉二〇一一年十一月二十一日代书记员  张 榕