广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第433号原告：周保江，男，汉族，1972年9月26日出生，住湖南省涟源市。委托代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。被告：东莞市骏盟精密塑胶五金有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：莫建华。被告：陈家燚，男，汉族，1973年6月5日出生，住广西贵港市。原告周保江诉被告东莞市骏盟精密塑胶五金有限公司（以下简称“骏盟公司”）、陈家燚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，由审判员罗练珍依法适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员胡植彬担任审判长，与审判员罗练珍、审判员黄琪组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告周保江的委托代理人徐憬到庭参加诉讼。被告骏盟公司、陈家燚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周保江诉称：2012年5月，陈家燚与周保江签订了一份《租赁合同》，约定周保江将其位于东莞市长安镇振安路上角路段咸西工业园名桥电子第B栋厂房、B栋宿舍第4层401、402房租给陈家燚使用，租赁期限从2012年4月1日起至2017年3月31日止，共5年；厂房租金一楼为每月每平方米16元，二楼每月每平方米11元，宿舍租金为401房每月450元，402房每月350元。合同还约定，水电费由周保江统一代收，陈家燚必须每��1号前缴清，若逾期缴交，一切费用则按每日10%缴交滞纳金。2014年4月以前，陈家燚、骏盟公司尚能按时交纳租金、水电费及其他应摊销的费用。然而由于骏盟公司效益不好，资金周转困难，自2014年4月起就一直拖欠租金、水电费及相关应予摊销的相关费用。截止至2014年12月31日，陈家燚、骏盟公司拖欠相关费用共计86936元。周保江多次催讨，骏盟公司一直拖而未付。周保江为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1.确认周保江与陈家燚签订的《房屋租赁合同》无效；2.陈家燚、骏盟公司立即支付周保江厂房及宿舍租金、水电费等86936元；3.本案诉讼费由陈家燚、骏盟公司承担。被告骏盟公司、陈家燚没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2012年5月16日，周保江与陈家燚签订一份《租赁合同》，约定周保江将位于东莞市长安镇振安路上角路段咸西工业园明桥电子第B栋厂房、B栋宿舍第四层401-402房租赁给陈家燚使用，租赁期间从2012年4月1日起至2017年3月31日止，厂房租金按一楼每月每平方米16元计、二楼每月每平方米11元计，401号宿舍租金为450元/月，402号宿舍租金为350元/月。《租赁合同》中未约定租赁面积，周保江称租赁面积是根据当月实际使用的面积确定。周保江主张骏盟公司从2014年4月开始拖欠租金、水电费及其他相关费用共计86936元。其中2014年4月租金5630元；2014年5月租金8203元、电费4790.34元、水费236.81元、食堂费用4915.11元，杂费192元，分摊费用275元，滞纳金1369.72元，合计19981.98元；2014年6月份租金8203元、电费4670.87元、水费266.94元、食堂费用5313.84元，杂费192元，分摊费用180元，滞纳金1621.54元，合计20448.19元；2014年7月份租金6508元、电费4141.03元、水费188.4元、食���费用618.84元，杂费192元，分摊费用180元，滞纳金1801.36元，合计13629.63元；2014年8月份租金6096元、电费2510.02元、水费318.54元、食堂费用1786.64元，杂费192元，分摊费用180元，合计11083.2元；2014年租金6096元、电费2291.98元、水费202.81元、食堂费用2400元，杂费192元，分摊费用180元，合计11362.79元。对比，周保江向本院提供了一份2014年7月份的费用明细，显示欠款总额为5630+19981.97+20448.19+1801.36=47861.52元，陈家燚在该数字旁边签名确认。周保江称5630表示的是2014年4月份的租金，19981.97表示的是2014年5月份租金、水电费及其他费用，20448.19表示的是2014年6月份租金、水电费及其他费用，1801.36表示的是2014年7月份的滞纳金。庭后，周保江明确选择陈家燚承担合同责任。另查，案涉房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有陈家燚提供的《租赁合同》、费用明细表、2014年7月份的费用明细表、说明以及本案的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为：骏盟公司、陈家燚未到庭，亦未向本院提交答辩意见或证据材料，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉《租赁合同》所涉租赁房屋未经产权登记，亦未办理建设工程规划许可证，周保江与陈家燚于2012年5月16日签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方��有过错的，应当各自承担相应的责任。周保江选择陈家燚承担合同责任并主张参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。针对周保江主张的各项费用，本院分析如下：1.2014年4月至6月的费用及2014年7月的滞纳金。陈家燚已签名确认上述费用为47861.52元，本院予以确认。但上述费用中包含了2014年5月份滞纳金1369.72元、2014年6月份滞纳金1621.54元和2014年7月份滞纳金1801.54元，因租赁合同无效，周保江收取滞纳金没有合法依据，故陈家燚应向周保江支付2014年4月至2014年6月的房屋占有使用费、水电费及其他费用为43068.9元。2.2014年7月至9月的房屋占有使用费。周保江主张2014年7月的房屋占有使用费为6508元、8月份为6096元、9月份为6096元，陈家燚对此没有提出异议，且上述每月的数额比其之前签名确认的5月至6月份的房屋占有使用费少，陈家燚亦��能举证证明其使用的租赁面积比周保江主张的面积少，故本院对于周保江的上述主张予以确认。因陈家燚未能举证证明已支付上述费用，故陈家燚应向周保江支付2014年7月至9月的房屋占有使用费18700元。3.2014年7月至11月的水电费及其他费用。因周保江未能举证证明其代陈家燚支付上述费用，故周保江主张陈家燚支付上述费用，依据不足，本院不予支持。综上，陈家燚需向周保江支付2014年4月至9月的占有使用费、2014年5月至6月水电费及其他费用合计61768.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确��原告周保江与被告陈家燚签订的《租赁合同》无效。二、限被告陈家燚于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周保江支付2014年4月至9月的占有使用费、2014年5月至6月水电费及其他费用合计61768.9元。三、驳回原告周保江的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1974元，由原告周保江负担571元，被告陈家燚负担1403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  胡植彬审判员  罗练珍审判员  黄 琪二〇一六年一月二十日书记员  欧凯桦钟家明第1页共5页