南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第01349号原告南通晨光物业管理有限公司(组织机构代码25188087-4)，住所地南通市南园路17号二层。法定代表人刘宾，总经理。委托代理人谢庆斌，江苏洲际英杰律师事务所律师。委托代理人张峰（特别授权），南通晨光物业管理有限公司职员。被告赵汉林，男，1969年6月1日生，汉族，住南通市。原告南通晨光物业管理有限公司与被告赵汉林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日、12月1日公开开庭进行了审理。原告南通晨光物业管理有限公司的委托代理人谢庆斌、张峰及被告赵汉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通晨光物业管理有限公司诉称，2010年3月26日，南通宏丰物业管理有限公司经工商部门变更登记改名为南通晨光物业管理有限公司，系南通兆丰嘉园小区的物业服务企业，被告赵汉林是兆丰嘉园72幢302室房屋的业主。原、被告于2007年11月2日签订物业管理合同，对双方权利义务作了明确约定。被告入住小区后拖欠原告2011年1月至2014年12月期间的物业管理费计11581.46元。原告多次向被告催缴均未果。为维护原告及广大缴费业主的合法权益，原告诉至法院。请求依法判令：被告立即支付2011年1月至2014年12月间的物业管理费计11581.46元，并按年利率6%支付违约金（以各年应缴物业费为基数，自次年的1月1日起计算至被告实际给付之日止）。被告赵汉林辩称，对原告诉称的欠缴物业费的事实及金额不持异议，但未缴纳物业管理费事出有因。第一，原告擅自将业主信息泄露给商业机构，致使业主的生活受到骚扰。第二，原告未妥善解决小区内饭店经营给业主带来的环境污染问题，相反，原告所属的母公司还为饭店出具不实证明，为相关饭店的营运提供便利。第三，原告物业服务存在诸多瑕疵。原告在小区绿化维护、卫生环境、公共设施维修及车辆管理等方面服务不到位，对于其他业主违反小区管理规约的行为特别是私拆乱建未能有效制止。第四，小区业主普遍对原告的物业管理服务满意度低，小区业委会已向原告发出不再与原告续聘的通知。基于上述原因，原告拒绝缴纳物业管理服务费及滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、公司准予变更登记通知书，用以证明原告诉讼主体适格；2、物业管理资质证书，用以证明原告具备物业管理资质；3、《物业管理合同》及业主临时公约，用以证明原告与被告的物业服务合同关系及双方的权利义务；4、催缴物业费照片一张，用以证明原告向被告催收物业管理费的事实；被告为证明其抗辩主张提供了以下证据：1、张毅、陆丹、邓晓晴三人出具的书面证明一份，用以证明原告将业主的电话和工作单位泄露给他人，致使业主遭到骚扰；2、照片16张，用以证明兆丰嘉园小区内大门进出管理秩序混乱、绿化疏于维护、卫生清洁不到位，原告未能有效制止其他业主违规搭建、圈地等违反业主公约的行为，原告疏于对破损公用设施进行修缮等情况。3、证明复印件一份，用以证明原告所属母公司“南通宏丰发展有限责任公司”为开饭店的业主出具不实证明，为其饭店经营提供便利；4、物业整改意见书及原告的书面回复，用以证明原告收到业委会的整改意见，原告承诺整顿，但直至2014年底整改仍未达到要求；5、关于业委会解聘原告的系列报告，用以证明兆丰嘉园业主对原告提供的物业服务满意度低。经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性、合法性、相关性不持异议。原告对被告的证据提出如下质证意见：对于第1组证据张毅等三人提供的证明真实性、合法性、相关性均不予认可。对于第2组证据照片的真实性认可，但不能反映物业管理总体、真实的状况。原告另提供照片一组，从中能看出小区档次高、环境优美、秩序井然；对于被告在照片中意欲证明的部分业主违建的问题，原告曾进行过劝阻，并下发过《限期停工整改通知书》，已采取一定的措施来阻止违建。物业公司在处理违建的问题上已经尽到职责，但因职权所限，无法彻底解决违建问题。对于第3组证据“宏丰公司”的证明文件，不认可关联性，开具证明的主体并非原告，此外，物业公司无权同意开办饭店，饭店营运是经过行政机关审批后许可的。对于第4组证据整改意见相关文件不认可其关联性。原告的函复文件主要针对的是电梯维保及检测费由谁承担的问题，不能证明原告未履行物业服务合同或履行合同过程中存在瑕疵；对于第5组证据中对原告服务满意度签名表格的真实性、合法性关联性均不予认可，表格所列业主仅为小区一小部分的业主，且还存在代签名的现象，表格内容无法反映小区业主整体对物业服务的评价。原告同时提供一份针对兆丰嘉园全体业主所做的满意度调查，调查结果显示，在全体972户业主中，去除空关户及未入住户116户，有668户业主对原告的物业服务质量表示满意。对于业委会解除与原告聘用关系的系列文件合法性、关联性不予认可。业委会做出的选聘、解聘物业服务公司的决议，未满足“双过半”的要求，故2014年9月27日业主大会相关决议并不合法。经审理查明：坐落于南通市兆丰嘉园72幢302室的房屋（建筑面积163.58㎡）为被告赵汉林所有。2007年11月2日，被告与原告南通晨光物业管理有限公司（原名南通宏丰物业管理有限公司，后于2009年经工商变更登记改为现在的名称）签订《物业管理合同》，约定由原告为被告上述房屋提供物业管理服务。合同载明被告上述房产属“小高层、高层”，物业费单价为1.5元/㎡/月，被告有义务于每年的3月30日前缴纳该年度上半年的物业管理费，9月30日前缴纳该年度下半年的物业管理费。若未依约缴纳物业管理费，则原告有权就其拖欠的物业费按每日千分之五收取滞纳金。2014年1月1日起，物业收费标准由1.5元/㎡/月调整为1.4元/㎡/月。自2011年1月1日起至2014年12月31日止，被告一直拖欠原告物业管理费。按照原告主张的物业费单价，被告欠费总额为人民币11581.46元（1.5*163.58*36+1.5*163.58*12）。原告曾向被告催收该款，但被告至今未付。原告于2015年7月20日诉至本院，提出前述诉请。以上事实，有原告提供的物业管理合同及业主临时公约、公司变更登记信息、催缴通知，及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本案争议焦点在于：原告提供的物业服务是否符合合同约定，被告抗辩原告物业服务不到位的主张是否成立。本院认为，物业管理服务内容庞杂，空间上具有全局性、时间上具有连续性，且业主对服务质量的评判带有一定的个体主观性。因此，以一时、一地出现的状况来否定物业服务的整体水准有失偏颇。兆丰嘉园小区整体环境较好、停车秩序比较有序；被告提供的照片上确能看出部分车辆未按要求停放，但无法得出该现象已成为常态的结论；小区内某些地点有生活及建筑垃圾堆放，但垃圾的形成和清运有一个过程，无法得出原告在卫生管理方面不作为的结论。对于被告提出的小区内存在违章搭建的问题，原告向相关业主发出了限期整改通知，履行了劝阻义务，物业服务企业本身没有执法权，在履行管理义务后不应再对违规装修的后果承担责任。被告提交的2014年度物业管理服务满意度调查表体现了部分业主对原告所提供的物业服务质量的看法，但该调查表取样数量较小，40余户居民的意见不能全然代表兆丰嘉园900余户全体业主。反观原告提交的针对兆丰嘉园全体业主所做的服务满意度调查，总计668户业主对原告的服务质量评价为满意。综合上述分析，本院认为，原告已按照《物业管理合同》的约定履行物业服务的主要职责，且提供服务的质量符合合同约定，被告应当依照物业合同的约定向原告交纳所欠物业管理费。关于被告反映的原告出售业主私人信息致使业主生活受到滋扰的问题，与物业服务并非同一法律关系，被告可在充分调查、取证后，就被告主张的侵权行为另行向原告提起诉讼。综上，被告应按照1.5元/㎡/月支付自2011年1月1日起至2013年12月31日、按照1.4元/㎡/月支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止兆丰嘉园72幢302室（建筑面积163.58㎡）的物业管理费共计人民币11581.46元。被告未能及时支付原告物业管理费，按照合同法有关规定及《物业管理合同》，其应当向原告支付违约金，合同约定的违约金标准每日千分之五畸高，原告按年利率6%主张违约金合法有据，本院予以支持。被告应当以2011-2014年度各年应缴物业费为基数（2011-2013年度，每年应缴物业费为2944.44元；2014年度，当年应缴物业费为2748.14元），按年利率6%，向原告支付违约金（自各应缴费年度的次年1月1日起计算至被告实际给付之日止）。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，判决如下：一、被告赵汉林于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通晨光物业管理有限公司南通市兆丰嘉园70幢302室2011年1月1日至2014年12月30日期间的物业管理费人民币11581.46元。二、被告赵汉林于本判决生效之日起十日内按年利率6%向原告南通晨光物业管理有限公司支付违约金（以人民币2944.44元为基数，分别自2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日起计算至本判决确定的被告给付之日止；以人民币2748.14元为基数，自2015年1月1日起计算至被告实际给付之日止）。案件受理费人民币126，由被告赵汉林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向南通市中级人民法院预交上诉案件受理费126元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  沈忠华审 判 员  陈青艳人民陪审员  沈晓林二〇一六年一月十八日书 记 员  陈明华