成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2582号原告新都区鑫和顺租赁站，住所地成都市新都区新都镇桂湖西路***号。经营者孟德华，女，汉族，1962年7月30日出生，住成都市新都区，委托代理人姚军民，四川法典律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告成都云峰建设（集团）有限公司，住所地成都高新区石羊场乡庆云村民航路，组织机构代码：20216905-8。法定代表人刘斌。委托代理人陈宇，四川国金律师事务所律师，代理权限：一般授权。原告新都区鑫和顺租赁站与被告成都云峰建设（集团）有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员冯文旭独任审理，于2016年7月29日公开开庭进行了审理。原告新都区鑫和顺租赁站经营者孟德华及其委托代理人姚军民到庭参加诉讼；被告成都云峰建设（集团）有限公司法定代表人刘斌未到庭，其委托代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新都区鑫和顺租赁站诉称，2011年被告位于成都市新都区国光揽悦的工地需要架管、扣件、丝杆、螺帽、盖板，经过询价，被告决定从原告处租赁上述物资。2011年9月27日，原告与被告签订《建设工程架管、扣件租赁合同》，合同约定：原告将架管、扣件、丝杆、螺帽、盖板出租给被告，交货地点为出租方库房，实际租用数量以发货单为准，并作为租金结算的有效依据。租赁期限：自2011年9月29日至实际交还甲方库房验收为止。租金的结算方式：承租方提货之日起出租方每月25日提出租金结算表，到承租方项目部办理租金结算手续交回公司，主体完工支付租金的50%，剩余租金工程完工3个月内付清。合同签订后，被告实际租赁期限为2011年10月20日至2014年5月28日，租赁费共计3598756.16元，被告负责的国光揽悦工程在其交还租赁物时已经完工。在工程完工将近两年的时间内，经原告多次催告，被告仅支付部分租金1515365.79元，剩余租金2073058.63元至今未付。为维护原告的合法权益，请求判令：一、被告支付原告租赁费2073058.63元，在案件审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付2073058.63元租金中属于孟德华、孟德建二人所占份额1464497.15元。二、本案诉讼费由被告承担。被告成都云峰建设（集团）有限公司辩称，双方的租赁合同债权债务已结清，对原告主张的原被告租赁合同关系无异议，但双方权利义务已结清，请求驳回原告的诉讼请求。被告通过银行转账方式向原告支付租金1515365.79元，剩余的租金2073058.63元因原告系四个合伙人，在2014年9月双方达成协议，被告以成都嘉盟置业开发的美高登A座4套房屋抵偿了剩余的租金2073058.63元，具体履行方式是：房地产开发商分别与原告的四个合伙人签订了购房合同，由被告代为原告的四位合伙人向开发商结清了购房款，其中合伙人姚俊和其母亲汤大秀应分得的份额为60余万元，抵偿的房屋价值约470000元，差额部分应由被告支付给姚俊、汤大秀，现在姚俊与被告已达成共识，在姚俊向被告出具差额部分的租金发票后再支付。原告为证明其主张向本院所举证据如下：1、2011年9月26日原告与被告签订的《建设工程架管、扣件租赁合同》1份。2、被告支付租金明细及转账凭证11份。3、原告自制的2011年至2014年被告公司支付原告租金明细3页。被告成都云峰建设（集团）有限公司对原告所举证据均无异议。原告所举上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告为证明其辩称主张向本院提交如下证据：1、被告支付原告租金统计表1份，转账凭证若干。证明被告通过银行转账支付原告租金1515365.79元。2、成都嘉盟置业美高登A座四套房屋收款收据4份，房屋买卖合同4份及补充合同、相关物业服务合同各1份，鑫和顺租赁站2014年国光揽悦现金分红明细表1份。证明被告系成都嘉盟置业有限公司开发的美高登A座建设项目的施工人，成都嘉盟置业有限公司应付被告工程款，而被告又欠原告的租金，因此，原被告达成口头协议，由原告的四位合伙人确认租金欠款中各自的份额，再据此由四位合伙人分别与成都嘉盟置业公司签订商品房买卖合同，购房款由被告代为原告的合伙人向成都嘉盟置业公司支付，四套房屋的购房款总额为1936367.15元，该款由被告直接向成都嘉盟置业公司支付（实际履行方式为成都嘉盟置业公司扣减应付被告的工程款），成都嘉盟置业公司就四套房屋的买卖合同向被告出具了4份购房款收据，至于总购房款1936367.15元与实际欠的租金金额存在136691.48元的差额是因为原告的合伙人汤大秀及其子姚俊的购房款471870元没有足额抵扣他所占的份额。汤大秀的份额为163595.11元，姚俊的份额为444966.73元。因此，该差额应当由被告支付给汤大秀及其子姚俊，被告已与汤大秀及其子姚俊达成共识。3、原告于2014年9月3日向被告出具的租金收据3份，总金额为1936367.15元。该金额正好与四套房屋的购房款总额一致。证明原被告租赁合同债权债务关系已结清，差额136691.48元由被告与汤大秀及其子姚俊另行协商解决。4、原告的合伙人之一姚俊出具的情况说明1份。证明姚俊所购的房屋是以其配偶胡雪柯与成都嘉盟置业有限公司签订的合同，其自愿继续履行购房合同，并决定不参加本案诉讼。由此可以证明本案租赁合同债权债务已结清，只剩下被告与姚俊就差额部分136691.48元另行协商，与本案无关。原告对被告所举上述证据的质证意见为：对证据1、2证据三性无异议，但原告认为开发商成都嘉盟置业公司存在严重资信问题，可能出现无法履行购房合同的情况，原告放弃继续履行购房合同，要求被告支付租金。对证据3证据三性无异议，但原告仍然要求被告支付原告及孟德建应得租金的份额，不再继续履行购房合同。对证据4证据三性无异议。经审理查明，原告因建设项目施工，于2011年9月26日与被告签订《建设工程架管、扣件租赁合同》，约定被告向原告租赁架管、扣件等建筑用具。建设项目完工后，原被告就租金进行了结算，双方确认：截至2014年5月，被告尚欠原告租金2073058.63元。因成都嘉盟置业有限公司欠被告工程款，被告向原告提出由原告向成都嘉盟置业有限公司购买商品房，购房款从被告应收的工程款中予以抵扣，从而抵偿被告所欠原告租金的结局方案。原告同意此方案。原告内部有孟德建、汤大秀、孟德华、姚俊等四位合伙人，四人将被告所欠租金2073058.99元分为4个份额：孟德建394421.36元、孟德华1070075.79元、汤大秀163595.11元、姚俊444966.73元。2014年9月，四人以本人或他人的名义分别与成都嘉盟置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，除汤大秀、姚俊外，其余二人的购房款金额与各自所占租金份额相等。汤大秀、姚俊所购房屋价款低于其所占租金份额，差额部分由被告与汤大秀、姚俊另行协商处理。合同签订后，成都嘉盟置业有限公司向四人分别出具了购房款收据，并注明资金来源为其所欠被告的工程款。同时，原告向被告出具了租金收据，总额为1936367.15元，差额136691.84元（2073058.99元-1936367.15元）实为汤大秀、姚俊购房款低于其所占租金份额的金额。现原告以成都嘉盟置业有限公司逾期未交房，无力继续履行购房合同为由提起本案诉讼，要求被告给付租金。在案件审理过程中，因被告所举姚俊出具的《情况说明》证明姚俊愿意继续履行购房合同，原告变更诉讼请求，要求被告支付孟德华、孟德建二人所占租金份额合计1464497.15元。本院认为，被告代为原告指定的购房人支付购房款，用以抵销其所欠原告租金，原告向被告出具了等额租金收据，双方虽未就此达成书面协议，但根据本案购房合同、购房款收据与购房款等额的租金收据等证据，足以证明双方已实际履行。该民事行为合法有效，对原被告具有法律约束力。该民事法律行为的法律后果：原告享有的2073058.99元租金债权，已转化为其作为购房合同相对人所享有的合同债权。原告主张的租金价款2073058.99元所对应的合同双方权利义务已因“债务已经按照约定的履行方式履行”而终止。虽然全部购房款与租金2073058.99元有差额136691.84元，但该部分权益已不属于原告享有，不影响原被告就2073058.99元租金已全额履行。因此，原告要求被告继续给付租金的诉讼请求因原事实基础已经丧失而不能成立，本院不予支持。原告指定的购房人已经与成都嘉盟置业有限公司签订购房合同，如有纠纷，可由购房人向出卖人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告新都区鑫和顺租赁站的诉讼请求。案件受理费12934元（已减半收取），全部由原告新都区鑫和顺租赁站承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉到四川省成都市中级人民法院。审判员  冯文旭二〇一六年八月九日书记员  杨 名