四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2015)成郫民初字第4449号原告周在均，男，汉族，1967年5月7日出生，住四川省平昌县。原告刘吉红，女，汉族，1970年1月8号出生，住四川省平昌县。以上二原告委托代理人陈远，系四川君合律师事务所。被告成都鑫熠生态园林开发有限公司，住所：成都市金牛区。法定代表人易德君，系该公司董事长。委托代理人王国荣，系四川矩衡律师事务所律师。原告周在均、刘吉红与被告成都鑫熠生态园林开发有限公司（以下简称鑫熠公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后,于2016年1月25日由审判员何红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周在均,原告周在均、刘吉红委托的特别授权代理人陈远,被告鑫熠公司委托的一般代理人王国荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周在均、刘吉红诉称，四川矗江建筑有限责任公司（以下简称矗江公司）系被告鑫熠公司开发建设的【鑫熠·小城故事】项目5#商住楼工程的承包商，后因被告鑫熠公司未按时足额支付工程进度款，矗江公司与被告鑫熠公司于2012年6月25日签订《房屋抵偿协议》，约定被告鑫熠公司以【鑫熠·小城故事】项目的七套房屋抵偿欠付矗江公司的工程款1,503,172元，其中包括位于安德镇的【鑫熠·小城故事】项目3幢1单元5层504号涉案房屋。同时《房屋抵偿协议》约定，协议签订当日即视为矗江公司已向被告鑫熠公司支付完七套商品房的全部购房款，被告鑫熠公司应在2012年10月30日前与矗江公司指定购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记，购房合同以商品房备案合同以及出卖商品房签订的合同条款为准。2013年2月27日，被告鑫熠公司履行《房屋抵偿协议》，与原告周在均、刘吉红（矗江公司指定的购房人）签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》载明涉案房屋的测绘面积101.96平方米，套内建筑面积87.32平方米，房款总价为人民币350,090元。《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付时间为2013年5月30日以前，若逾期交付时间超过30日，买受人要求继续履行的，《商品房买卖合同》应继续履行，并自约定的交付的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。但事实上，被告鑫熠公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内向原告周在均、刘吉红交付，直到2015年9月17日才将涉案房屋实际交付给原告。现由原被告双方无法就争议事宜达成调解协议，原告周在均、刘吉红诉至本院,请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金共计146,862.75元（自2013年5月30日起至2015年9月17日止）。2、从涉案房屋实际交付后第31日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告支付拖欠的逾期交房违约金利息损失，至被告完全履行支付义务时止（自2015年10月17日起至2015年11月4日止，已发生利息金额为301.68元）。3、本案诉讼费用由被告承担。被告鑫熠公司辩称，合同约定了原告具有付款义务，而原告没有按照约定履行付款义务，故被告不应按合同的约定承担违约责任。原告主张的违约金部分已超过两年的诉讼时效。违约金利息的计算没有法律依据。合同约定的违约金过高，现请求按法律规定予以适当减少，应以同地段房租10,000元/年左右计算违约金。经审理查明，被告鑫熠公司为甲方与矗江公司为乙方根据2012年5月8日所达成的《会议纪要》内容于2012年6月25日签订《房屋抵偿协议》，约定被告鑫熠公司以【鑫熠·小城故事】项目的含诉争位于该项目3栋1单元5层504号,建筑面积为101.96平方米房屋在内的七套房屋抵偿欠付矗江公司的工程款1,503,172元。同时该协议第二条计价方式与价款中约定:2、甲乙双方同意本合同签订当日即视为乙方已向甲方支付完该商品房的全部购房款，……。该协议第三条关于合同签订、产权登记的约定：甲方应在2012年10月30日前与乙方指定购房人签订购房合同并办理相关权属备案登记，购房合同以商品房备案合同以及出卖商品房签订的合同条款为准。2013年2月27日，原告周在均与被告鑫熠公司签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：0092）。该合同约定买受人为原告周在均、刘吉红，出卖人为被告鑫熠公司。购买的房屋为位于安德镇【鑫熠·小城故事】项目的3栋1单元5层504号,建筑面积为101.96平方米的房屋一套，房款总价为人民币350,090元。付款方式为一次性付款。该合同第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2013年5月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2015年9月17日被告将诉争房屋交付于二原告。同时查明，2015年9月17日四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第1441号判决书中判决被告鑫熠公司于本判决生效之日起十日内向有关部门申请将其于2013年2月27日与周在均签订的1份《商品房买卖合同》（合同自编号：0092）在内的6份合同进行备案登记。该案判决后双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。被告鑫熠公司与四川矗江建筑有限责任公司因工程款问题发生纠纷，现由四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第1442号案审理中。上述事实，有原、被告一致的陈述，有原告提交的当事人身份信息、《房屋抵偿协议》、《商品房买卖合同》、成都中级人民法院（2014）成民初字第1441号判决书、物业管理发票、被告提交的成都市中级人民法院（2014）成民初字第1442号案件的起诉状、反诉状、受理案件通知书举证通知书等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告周在均与被告鑫熠公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定该合同买受人为原告周在均、刘吉红，出卖人为被告鑫熠公司，且原告刘吉红也不持异议，故该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。其该房屋的购房款已由被告鑫熠公司于矗江公司签订的《房屋抵偿协议》中进行约定,且该诉争房屋所涉合同已被四川省成都市中级人民法院判决确认由被告向有关部门进行备案，被告鑫熠公司关于原告没有按约定付款的抗辩与事实不符，本院不予支持。关于被告鑫熠公司是否向原告周在均、刘吉红支付逾期交房的违约金的问题。本院认为，诉争的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房应承担的民事责任，且《房屋抵偿协议》中也约定购房合同以商品房备案合同以及出卖商品房签订的合同条款为准，再加之被告鑫熠公司存在逾期交房的客观事实，根据我国《合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，被告鑫熠公司应当向原告周在均、刘吉红支付逾期交房的违约金，虽双方在合同中约定了违约金的计算方式，但该违约金的约定明显过高，故本院酌情确定违约金为24,000元为宜。对于被告鑫熠公司所辩称原告诉请中的部分违约金已过诉讼时效问题,因双方在合同中约定的房屋交付时间为2013年5月30日前,而被告方在2015年9月17日交房,其在此期间内被告持续违约,其诉讼时效应从实际交付房屋起计算，故对被告鑫熠公司对部分违约金已过诉讼时效的意见不予采纳。关于原告周在均、刘吉红诉称的逾期交房违约金利息损失问题，于法无据，本院不予支持。综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都鑫熠生态园林开发有限公司在判决生效后十日内向原告周在均、刘吉红支付违约金24,000元。二、驳回原告周在均、刘吉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取案件受理费1,622元，由被告成都鑫熠生态园林开发有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  何红梅  二〇一六年一月二十五日书记员  刘 婷