广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第992号原告：罗秉权，男，汉族，住广东省陆河县，公民身份号码×××6312。委托代理人：张秀洪、彭家平，系广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：胡经纬，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××6614。原告罗秉权诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同胡经纬有法律上的利害关系，本院据此通知胡经纬为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗秉权委托代理人彭家平到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人胡经纬经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2006年8月29日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房，购房总价为184800元。认购书签订当日，原告即向被告支付了5000元定金，之后又向吉雅公司支付了部分购房款及其他办证费用。2006年11月1日，被告将涉案房屋交付给原告装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。原告为此于2014年4月25日向法院起诉，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房地产权属证书；法院经审理后作出民事判决，被告吉雅公司协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房的房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在胡经纬名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，胡经纬参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在胡经纬名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人胡经纬与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.胡经纬、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房的销售合同备案登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.中山市商品房合同登记备案证明表；2.中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第411号民事判决书、中一法执字第7812号受理申请执行案件通知书。被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。因第三人胡经纬下落不明，本院依法于2015年9月7日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人未到庭应诉。经审理查明：2006年8月29日，原告罗秉权与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园16幢1楼101房，该物业建筑面积为115.5平方米，认购楼价为184800元。付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款50800元须于2006年9月9日或之前付清。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期定金5000元，2006年9月14日支付次期楼款50800元。2006年11月1日，原告向吉雅公司支付了其他办证契税后，吉雅公司与原告签订装修管理合约、前期物业管理服务协议、业主公约、吉雅花园物业交接书，将中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房交付给原告使用。原告认为，其已依约向被告吉雅公司支付了购房款，但被告一直未为原告办理房地产权属证书，遂于2014年4月25日诉至本院［案号（2014）中一法三民一初字第411号］，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房地产权属证书。本院审理期间向中山市国土资源局查询涉案的中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房登记备案情况，该局证明该房地产没有档案。审理后，本院于2014年6月30日作出（2014）中一法三民一初字第411号民事判决：1.被告吉雅公司协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房的房地产权属证书；2.原告向被告吉雅公司支付购房余款129000元。判决生效后，原告于2014年10月15日向本院申请执行。执行期间查明涉案房产登记备案在胡经纬名下，故原告于2015年8月26日再次向本院起诉，主张前述诉讼请求。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房，建筑面积为115.5平方米，购房总价为115500元，一次性付款；签约日期2007年8月5日，于2007年8月9日备案登记在第三人胡经纬名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告罗秉权，非法吸收公众存款明细表涉及第三人胡经纬，出借金额355万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人胡经纬名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人胡经纬谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1600元，而胡经纬所购房屋单价为每平方米1000元，胡经纬所购房屋单价不仅远低于原告的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的购买时间先后来看，原告已于2006年8月29日向吉雅公司认购房屋同时支付购房款，但胡经纬于2007年8月5日才与吉雅公司签约；三、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年11月1日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但胡经纬从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人胡经纬；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但胡经纬未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在胡经纬名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人胡经纬与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人胡经纬应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、第三人胡经纬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人胡经纬与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年8月5日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人胡经纬于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园X号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。案件受理费3996元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和人民陪审员  梁加成二〇一六年一月十二日书 记 员  余 伟林雷第7页共7页