成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初2888号原告刘伟，男，1974年4月27日出生，汉族，住四川省珙县。委托代理人孙雷，四川昊通律师事务所律师，特别授权代理。被告成都浩佳物业服务有限公司，住所地成都市武侯区新城管委会武兴四路166号4栋2单元2层6号，统一社会信用代码91510107672187429A。法定代表人廖茂，该公司董事长。委托代理人杨建华,北京京师（成都）律师事务所律师，特别授权代理。原告刘伟诉被告成都浩佳物业服务有限公司（以下简称浩佳物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法由代理审判员蒋园园适用简易程序于2016年7月19日在第十法庭公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托代理人孙雷、被告浩佳物业的委托代理人杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟诉称，被告为位于成都市新都区物流大道666号“传化国际新城”项目的前期物业服务单位，原告购买了该项目10幢2单元204房屋。2013年9月25日，被告要求与原告签订了《前期物业服务协议》，签订协议时，被告并未告知原告关于被告与该项目开发商成都传化置业有限公司签订的已在新都区房管局备案的《前期物业服务合同》的相关内容和权利义务，导致原告在误认为两份协议是一样的情况下与被告签订了《前期物业服务协议》。后被告起诉原告要求支付物业管理费时，原告于2016年4月向新都区房管局调取证据过程中才得知前述事实。原告认为，其与被告签订的《前期物业服务协议》存在加重业主责任、排除业主主要权利、免除物业服务企业主要责任等情形，被告的行为违背了原告的真实意思表示，导致原告在签订协议时产生了重大误解。基于前述事实，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定诉至本院，请求依法撤销原告与被告签订的《前期物业服务协议》。被告浩佳物业辩称，1.《前期物业服务协议》是原告签字并摁手印，属于原告的真实意思表示，不存在重大误解的说法；2.《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，故原告在购买房屋时，开发商就会将《前期物业服务合同》约定的内容明示给业主，而不是被告物业企业应当告知的内容。加之被告为完全民事行为能力人，对《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》内容清楚明白，故不存在不是真实意思表示、重大误解的说法；3.因重大误解而订立的合同必须要对合同内容构成重大误解，而“重大误解”需对标的物本质或者性质的误解，误解需对当事人造成重大不利后果且误解能直接影响到当事人所应享有的权利和义务的承担，原告与被告签订的《前期物业服务协议》不存在前述情形，故《前期物业服务协议》不构成重大误解；4.《前期物业服务协议》是被告自愿签订的，原告不存在欺诈；5.本案已过诉讼时效。经审理查明，原告于2012年8月25日购买了位于成都市新都区物流大道666号“传化国际新城”项目10幢2单元2楼的204号房屋。作为前述项目建设单位的成都传化置业有限公司与被告于2012年9月1日签订《前期物业服务合同》，并于2012年9月14日将该合同备案至成都市新都区房地产管理局物业管理科。该合同第二十二条约定“本合同期限叁年，自2013年6月30日0时起至2016年6月29日0时止。合同期满若业委会尚未成立，本合同自然延续，合同效力不变，直至业主委员会成立后与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”2013年9月25日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，并约定该协议自签字之日起生效。截至本案开庭审理时，案涉项目“传化国际新城”的业主委员会尚未成立。另查明：一、就合同总体约定而言，开发商与被告签订的《前期物业服务合同》包含的主要内容有建筑区划基本情况、物业服务用房的提供、被告的服务标准、被告向业主收取物业服务费的标准、物业服务费的收取方式、停车场归属及收费方式、其他区域的经营、开发商的权利及义务、被告的权利及义务、合同期限、违约责任、争议解决方式等。原、被告签订的《前期物业服务协议》包含的主要内容有双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费、其他有偿服务、代收代缴收费服务、专项维修基金的管理与使用、其他约定事项、违约责任等。二、就两份合同对于涉及业主权利义务的约定而言，《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》均对物业服务事项、服务质量标准、物业服务费用的标准和收取方式等内容进行了约定，且约定的事项并未有实质性的差别。差别较为明显同时也为原告所特别提出的是：《前期物业服务合同》第十条规定“物业服务费用按半年交纳，业主应在费用到期前十五日内履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付方式约定如下：从逾期之日起业主按每天应交物业管理服务费的万分之伍交纳滞纳金”而《前期物业服务协议》第九条第三款规定“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五收取滞纳金”。以上事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、前期物业服务合同、前期物业服务协议等证据在卷予以佐证。本院认为，一、《前期物业服务协议》系对《前期物业服务合同》的补充，《前期物业服务协议》并未对《前期物业服务合同》进行实质性变更。成都传化置业有限公司与被告于2012年9月1日签订《前期物业服务合同》之时已约定，若本案案涉项目的业主委员会尚未成立，则该合同自然延续，合同效力不变，直至业主委员会成立后与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时自然终止。本案中，截至本案开庭审理时，案涉项目“传化国际新城”的业主委员会尚未成立。故应当认定成都传化置业有限公司与被告于2012年9月1日签订的《前期物业服务合同》现仍合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，前述《前期物业服务合同》对作为业主的原告具有拘束力。在《前期物业服务合同》对原、被告双方权利义务已经进行约定的前提下，被告与原告再次于2013年9月25日签订《前期物业服务协议》。从物业服务合同的性质来说，此类合同应当对物业服务企业与服务对象之间关于物业服务事项、服务质量标准、物业服务费用标准和收取方式等根本性权利义务进行约定。本案中，《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》均对前述涉及物业服务合同根本性的权利义务内容进行了约定。从内容上看，《前期物业服务协议》只是对《前期物业服务合同》进行补充，并将相关权利义务进行了更为详细具体的约定，但并未对《前期物业服务合同》进行实质性变更。为此，应当认定《前期物业服务协议》系对《前期物业服务合同》中关于物业服务权利义务的补充约定，且《前期物业服务协议》并未对《前期物业服务合同》进行实质性变更。二、《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》相较，并不存在加重业主责任、排除业主主要权利、免除物业服务企业主要责任等情形。首先，如前所述，《前期物业服务协议》并未对《前期物业服务合同》进行实质性变更。其次，即使从形式上看，《前期物业服务协议》单列了第三条“乙方（指业主）的责任”，但原告依据该条内容要求业主尽到包括树立安全意识、规范宠物豢养、保持环境清洁卫生等义务的同时，实质也是对物业在进行管理服务，因此该条内容不能认定为排除了业主的权利、加重了业主的负担。最后，对于原告提到的逾期交纳物业服务费滞纳金的交纳标准由《前期物业服务合同》第十条的万分之五变更《前期物业服务协议》第九条第三款中的千分之五的问题，该变更虽实际存在，但该两个约定滞纳金交纳标准的条款并非物业服务合同的主要条款，因此也不能据此认定《前期物业服务协议》整个合同排除了业主的权利、加重了业主的负担。综上，因《前期物业服务协议》系对《前期物业服务合同》的补充，在法律没有明确规定二者必须完全一致或者明确禁止进行补充约定的前提下，具有完全民事行为能力的原告亲笔签字与被告订立的《前期物业服务协议》应当认定为合法且并不要求必须与《前期物业服务合同》完全一致。加之前述已论证《前期物业服务协议》并未对《前期物业服务合同》进行实质性变更且并不存在加重业主责任、排除业主主要权利、免除物业服务企业主要责任等情形，故原告以《前期物业服务协议》应当与《前期物业服务合同》一致而实际上《前期物业服务协议》因存在加重业主责任、排除业主主要权利、免除物业服务企业主要责任等情形而与《前期物业服务合同》不一致，并认为因此构成重大误解为由请求法院撤销《前期物业服务协议》的主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告刘伟的诉讼请求。案件受理费100元（已因适用简易程序而减半收取），由原告刘伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  蒋园园二〇一六年八月二十五日书 记 员  邱逢怡