北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第27580号原告（反诉被告）沈国权，男，1973年3月3日出生。委托代理人王惠萍，北京市瑾瑞律师事务所律师。委托代理人唐信，北京市瑾瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）麻淑媛，女，1979年6月2日出生。委托代理人王惠萍，北京市瑾瑞律师事务所律师。委托代理人唐信，北京市瑾瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）程山，女，1973年1月3日出生。委托代理人李春杰，北京市华沛德权律师事务所律师。沈国权、麻淑媛诉程山及程山反诉沈国权、麻淑媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐澜涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈国权及其委托代理人王惠萍、唐信，原告麻淑媛（反诉被告）的委托代理人王惠萍、唐信，被告程山（反诉原告）的委托代理人李春杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈国权、麻淑媛诉称，2015年5月9日，原告与被告通过北京xx科技发展有限公司（中介公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（简称“合同”），合同约定被告将位于北京市西城区xx大街xx号院xx层xx单元xx号房屋出售给原告，合同价款总计700万元。在合同的第四条第（二）款第2项中约定，乙方（原告）选择申办商业贷款，拟贷款金额为245万元，甲乙双方一致同意，乙方分2次于商贷面签乙方向甲方支付人民币320万元。第二次办理房屋所有权转移登记当天支付105万元。同时合同第九条第（一）款约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面协议。合同第十条第（五）款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方为履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。后双方签订存量房屋买卖合同（合同编号：C1048310号）将拟贷款金额改为250万元，并且双方商定第一次原告向被告应付款人民币320万元减少8万元，其中贷款由245万元增加为250万元，剩余3万元改为第二次付款时通过资金监管方式划转。签约后，原告按照与被告约定向其支付完定金及第一次应付合同款项，根据合同约定双方最晚应于合同签订之日（2015年5月9日）起90日内，也就是2015年8月7日之前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。然而，在原、被告双方银行贷款面签后至今，虽经贷款银行、中介、原告多次催促，被告一直拒绝按银行要求提供其配偶相关证件材料。反而向原告两次发送《房屋买卖解除通知》，要求解除房屋买卖合同，拒绝协助原告办理涉案房屋权属转移登记手续的义务。原告诉至法院，请求：1、判令被告履行与原告签订的北京市存量房屋买卖合同，将坐落于北京市西城区xx大街xx号院xx层xx单元xx号房屋过户给二原告，并协助原告办理房屋权属转移登记的相关手续；2、判令被告向二原告支付违约金70万元。本案诉讼费由被告承担。被告程山辩称，认可原告所述双方变更支付钱款的事实，不同意二原告的诉讼请求，理由如下：一、被告依据合同约定行使单方解除权，基于原告违约解除合同，分别于2015年7月24日、2015年7月29日向原告发送了书面解除合同通知，故双方之间的房屋买卖合同于2015年7月24日解除。二、基于原告违约行为解除合同，所以我方不存在违约行为，不需要继续履行合同，原告更无依据要求我方支付违约金。三、原告称被告在其多次催促下拒绝提供银行需要的材料不是事实，由于原告申请贷款的手续迟迟拖延不办。面签后原告没有按照约定把300多万元的房款付给我方，在催促后才陆续交付。反诉原告程山诉称，2015年5月9日程山与沈国权签订合同约定：北京市西城区xx大街xx号院xx层xx单元xx号房屋成交价700万元；签约后付定金30万元，银行面签当日付320万元，2015年8月7日前（90日内）的产权过户当天付105万元（通过资金监管划转），银行贷款245万元。因沈国权自身原因未能及时获得贷款机构批贷，沈国权自行筹齐剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给程山。第十条第二项的约定，除不可抗力外，沈国权未按本合同及补充协议约定付款时间的违约责任：沈国权逾期超过10日的，程山有权单方面解除合同。程山选择解除合同的，适用本合同第十一条第一项约定（如程山依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面形式进行。本合同自程山向沈国权发出的书面通知到达沈国权之日起自动解除。解除合同后，沈国权另须配合程山办理注销网上签约等手续，如未办理程山可单独追究沈国权违约责任）。签约时沈国权口头承诺2015年6月30日前支付所有款项，包括银行贷款部分。2015年7月3日双方又通过微信约定：2015年7月6日付200万元，2015年7月10日付42万元，2015年7月14日过户资金监管108万元，其余250万元贷款由银行发放。沈国权实际支付房款的情况是2015年5月9日支付定金5万元，2015年5月11日转账支付定金25万元；2015年6月26日银行面签后的2015年7月1日转账支付70万元，2015年7月6日转账支付200万元，2015年7月10日转账支付42万元。但是2015年7月14日前及当天沈国权没有获得银行批贷，没有将房款108万元存入北京市西城区房屋管理局存量房房屋自有交易资金监管账户。现反诉原告诉至法院，请求：1、确认沈国权与程山之间的《北京市存量房屋买卖合同》于2015年7月24日解除；2、判令两反诉被告配合反诉原告撤销存量房屋买卖合同（合同编号：C1048310号）；3、判令反诉原告已收取的定金30万元不予返还。本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告沈国权、麻淑媛辩称，不同意反诉原告反诉请求。双方在2015年5月9日签订的房屋买卖合同明确约定90天内办理过户，双方办理过户截止时间应当为2015年8月7日。经交定金以及购房资格预审，所售房屋核查后在2015年6月26日双方去银行办理面签，在面签当天双方都有文件没有提交全。程山在2015年7月13日才提交签字的声明，在程山没有先提交配偶公证的情况下，批贷不能完成，但原告把资金监管金额准备齐了。2015年7月24日，程山可能基于房屋价格上涨，程山向沈国权发出解除合同的通知，后来发了第二个解除合同的通知。沈国权及麻淑媛贷款手续没有问题，反诉被告不存在违约行为，不同意解除合同，否则沈国权及麻淑媛没有任何居住条件了，且反诉被告不应当承担定金的违约责任。经审理查明：2015年5月9日，程山作为甲方，沈国权作为乙方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所出售房屋坐落在北京市西城区xx大街xx号楼xx层xx单元xx号，建筑面积97.06平方米。经双方协商一致，房屋成交总价为7000000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付300000元，定金通过交接方式划转。乙方选择申办贷款，拟贷款金额为2450000元，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于商贷面签，乙方向甲方支付3200000元，未约定划转方式；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付1050000元，资金通过资金监管方式划转。双方约定乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给甲方。双方在该合同第六条第三款约定“本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该份房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按照要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”。双方约定甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。上述合同第十条违约条款约定：“……（二）除不可抗力，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：……2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择单方解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。……（五）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”。第十一条合同解除条款：“（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价价款的20%向甲方承担违约的责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方的违约责任。”2015年5月9日，程山向沈国权出具收条，写明：“今收到沈国权（身份证号：×××）支付中信城xx购房订金50000元（大写：伍万圆整）”。2015年5月11日，沈国权向程山转款250000元。2015年6月26日，双方约定办理银行面签手续，贷款合同及附件已全部签字，但因双方提供批贷材料不完备，尚需完善批贷手续。2015年7月1日，沈国权向程山转款700000元。2015年7月3日晚22点11分，程山向沈国权发送微信：“小沈，按合同约定，您本应于银行面签之后打给我320万元，但目前只收到70万元。请尽快按合同支付相应款项。按照您的提议，我与搜房小贾沟通后，按照提出的可行的手续办理时间，希望按以下时间支付款项：7月6日200万元，7月10日42万元，7月14日过户当天资金监管108万，其余250万为银行放贷。如果未按以上时间约定付款，则按合同约定按应付款的每日万分之五支付违约金。中信城6-1-1602业主程山2015年7月3日”；沈国权于2015年7月3日晚22点30分回复程山“可以”。2015年7月6日，沈国权向程山转款2000000元；同日，麻淑媛在中介公司补签面签手续。2015年7月10日，沈国权向程山转款420000元；同日，作为贷款银行的中国农业银行（以下简称贷款银行）收到中介公司提交的网签合同。2015年7月18日，经贷款银行测算买方收入，沈国权个人收入不足，通知沈国权提交麻淑媛的收入证明。2015年7月24日，贷款银行收到麻淑媛的收入证明;同日,程山向沈国权发出《房屋买卖合同解除通知》，要求解除合同，沈国权于2015年7月25日收到上述通知。2015年7月29日，贷款银行通知中介公司，要求程山提供其配偶的译本公证;同日,程山再次向沈国权发出《房屋买卖合同解除通知》，沈国权于2015年7月30日收到上述通知。现沈国权、麻淑媛诉至法院，请求：1、判令被告履行与原告签订的北京市存量房屋买卖合同，将坐落于北京市西城区xx大街xx号院xx层xx单元xx号房屋过户给二原告，并协助二原告办理房屋权属转移登记的相关手续；2、判令被告向二原告支付违约金70万元。本案诉讼费由被告承担。程山以其答辩意见不同意沈国权、麻淑媛的诉讼请求，并提起反诉，反诉请求：1、确认沈国权与程山之间的《北京市存量房屋买卖合同》于2015年7月24日解除；2、判令两反诉被告配合反诉原告撤销存量房屋买卖合同（合同编号：C1048310号）；3、判令反诉原告已收取的定金30万元不予返还。本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告以其答辩意见不同意反诉原告的反诉请求。另查，一、庭审中，二原告提交沈国权的中国工商银行借记卡账户历史明细单，证明原告有能力继续履行合同向被告支付房屋过户的监管资金108万元；程山认可上述明细单的真实性，但不认可证明目的。另，二原告提交2015年11月9日，汇丰银行出具的《楼宇按揭贷款批准通知书》，证明沈国权与麻淑媛具有继续履行购房合同义务的能力；程山认为该通知并不具有批贷的法律效力。后原告表示同意一次性支付剩余购房款3580000元，并于2016年1月18日向法院提存上述剩余购房款；被告认可原告尚未支付的房款数额，但认为合同已解除，不同意继续履行。庭审中，沈国权、麻淑媛提交《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1048310号），证明双方补充约定拟将贷款金额变更为250万元以及资金监管金额变更为108万元；程山认可签字页为其签字，但对于合同总价变更以及购房人添加了麻淑媛并不知情。另，沈国权、麻淑媛提交程山出具的《声明》，证明涉案房屋为程山单独所有；程山认可该《声明》由其签名，但落款处日期并非程山本人签写。同时，沈国权、麻淑媛提交《商业贷款面签确认单》，证明2015年6月26日面签后，程山需要提交的材料包括其配偶的译本公证，但程山至今拒绝提交，致使贷款银行未出具批贷函、发放贷款；程山认可见过该确认单，但该确认单在程山签字时，要求程山所提交的材料并不包括配偶的译本公证。庭审中，程山提交中介公司的工作人员2015年7月29日、2015年8月5日的短信记录以及沈国权2015年7月30日的短信记录，证明中介公司及沈国权通知程山办理其配偶译本公证的时间；沈国权、麻淑媛认可上述证据的真实性。另，程山提交其与中介公司周黎黎的两份电话录音，证明麻淑媛在网签合同上签字，程山并不知情，网签合同是替换过的及程山没有将房屋出售给麻淑媛的意思，也没有通过网签合同形式解除程山与沈国权之前的房屋买卖合同的意思表示；沈国权、麻淑媛对以上两份电话录音的真实性不能确定，不认可上述录音的证明目的。庭审中，程山提交其与中介公司工作人员之间的短信记录，证明因中介公司工作人员告知，程山于2015年6月23日办理资金监管账户；沈国权、麻淑媛称并不知晓程山办理了监管账户，且双方未按照正常手续到银行签订资金监管协议。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1048310号）、《收条》、中国工商银行汇款凭证、《商业贷款面签确认单》、《房屋买卖合同解除通知书》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系沈国权个人与程山签订，但在网签合同上的买受人系沈国权与麻淑媛二人，故本案房屋买卖合同的买受人实际应为沈国权与麻淑媛二人。沈国权、麻淑媛与程山之间的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。双方于上述合同中约定在办理房屋所有权转移登记当天沈国权、麻淑媛向程山通过资金监管方式支付1050000元；如沈国权、麻淑媛自身原因无法获得贷款机构批准贷款，需自行筹集剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给程山。2015年7月3日，双方均认可通过微信形式对合同的支付房屋款项的金额进行了变更，并确定于“7月14日过户当天资金监管108万元，其余250万元为银行放贷”，但双方并未在2015年7月14日办理涉案房屋过户。因双方一直未就资金监管签订相关协议，房屋中介机构亦未组织双方对资金监管账号进行确定，故沈国权未能履行支付资金监管款项并非其单方违约所致；另，沈国权未能在2015年7月14日办理下银行贷款，因贷款申请尚正处于审批中，故系不可归责于双方当事人主观的原因所致，故双方之间就涉案房屋的买卖合同应当继续履行。程山主张沈国权在面签后至2015年7月3日双方通过微信协商变更合同前，沈国权存在未按照约定支付房款的情况，已经构成违约，但双方于2015年7月3日已达成对合同内容变更并继续履行的意思合致，故程山以沈国权逾期交付房款构成违约，要求解除合同的反诉请求，本院不予支持；对于程山要求沈国权、麻淑媛配合撤销网签合同的诉讼请求，本院亦不予支持。程山主张因沈国权违约在先不予退还定金的反诉请求，本院对于沈国权违约在先的意见不予采纳，但因双方合同尚需继续履行，故本院对程山要求不予退还定金的反诉请求不持异议。对沈国权、麻淑媛要求程山协助办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持，但沈国权、麻淑媛亦应当履行支付剩余合同款项的义务。另，原告明确表示同意一次性支付被告剩余购房款3580000元，故本院对此一并处理。对于沈国权、麻淑媛要求程山支付违约金的诉讼请求，二原告主张双方未能按照约定在合同签订之日90内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，系因程山违约所致，但该约定为双方的义务，且双方未能按照上述约定办理房屋权属转移登记手续，系因双方就房屋买卖合同的履行已产生纠纷，而该纠纷系不可归责于合同双方的原因所导致，故本院对于二原告要求程山支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，沈国权、麻淑媛支付程山剩余购房款三百五十八万元。二、自本判决生效之日起七日内，程山配合沈国权、麻淑媛办理北京市西城区菜市口大街6号楼13层1单元1602号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记至沈国权、麻淑媛名下。三、驳回沈国权、麻淑媛的其他诉讼请求。四、驳回程山的全部诉讼请求。如果沈国权、麻淑媛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万五千七百五十元，其中案件本诉受理费三万二千八百五十元，由沈国权负担一万九千一百二十五元，已交纳；由程山负担一万三千七百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉受理费二千九百元，由程山负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  徐澜涛二〇一六年一月二十六日书 记 员  郭莹莹