广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2019号上诉人（原审被告）：郝铃铃，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：郝大雨，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：张春萍，住广州市。被上诉人（原审原告）：广州市君华物业管理有限公司，住址广州市白云区。法定代表人：苏齐,职务：总经理。委托代理人：苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：张帅，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人郝铃铃因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗云法太民初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市君华物业管理有限公司是具备三级物业管理资质的企业法人。2004年6月2日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江某世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为自2004年8月1日之日起至业主大会成立并接管本小区之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取；等等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江某世家清漪园提供物业管理服务。2003年10月10日，广州市物价局向广州市百世物业管理有限公司出具《关于江某世家物业管理服务费标准的批复》，内容为：江某世家小区物业管理服务费以每月每平方米建筑面积计收，别墅为3.4元，商场为4.0元；服务内容包括：清洁卫生、绿化物养护、24小时保安、公共设备设施（指电梯、供电、消防设备、供排水、监控、防盗门等）的维护保养、节日装饰，上门收运垃圾及代业主缴交水电费；此收费标准为最高限价，允许适当下浮；此收费标准试行一年，请向业主做好收费公示工作，执行中出现的情况应及时告知我局；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。郝铃铃是广州市白云区太和镇江南世家清漪园景湖南街10号R1单元（房产登记地址为：广州市白云区太和镇路清漪园景湖南街10号）的业主。该房屋的建筑面积为322.5375平方米。2002年12月1日，郝铃铃签收广州市百世物业管理有限公司出具的《江某世家物业交收表》，接受涉案房屋的钥匙及业主公约。原审另查明：2009年4月30日，广州市君华物业管理有限公司对另案业主茹某向原审法院提起诉讼，请求茹某向广州市君华物业管理有限公司支付2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元，郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付滞纳金8764.12元（暂计至2009年3月30日止）。原审法院作出（2009）云某四初字第719号民事判决。该案查明：“广州市君华物业管理有限公司是具备叁级物业管理资质的企业法人。2001年8月1日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江某世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2001年8月1日12时起至2004年7月31日12时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江某世家清漪园提供物业管理服务。另广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2595号判决书，查明法院于2009年3月3日对江某世家清漪园广州市君华物业管理有限公司提供的物业管理服务情况进行现场调查。经调查，江某世家清漪园存在安全监控设施废弃、某些共用设备设施缺乏维护、卫生状况欠佳等现象。另查，2005年3月16日，经广州市工商行政管理局核定，广州市百世物业管理有限公司更名为广州市君华物业管理有限公司，即本案原告。2006年9月22日，江某世家清漪园成立第一届业主委员会。2008年10月22日，江某世家清漪园成立第二届业主委员会。江南世家清漪园业主委员会经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案。江某世家清漪园业主委员会成立后，未选聘新的物业管理公司，也无与广州市君华物业管理有限公司重新商定物业管理费标准。”；判决：“一、于本判决生效之日起五日内，茹某向广州市君华物业管理有限公司交纳拖欠2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元。二、驳回广州市君华物业管理有限公司的其他诉讼请求”。广州市君华物业管理有限公司不服该判决提起上诉，2010年3月11日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第449号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，判决：“驳回上诉，维持原判”。广州市君华物业管理有限公司于2014年07月09日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2007年11月至2011年2月期间的水某共计人民币813.42元；2、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2007年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共计人民币791.98元；3、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共计人民币426元；4、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2007年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共计人民币400元；5、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2003年10月至2014年5月期间的物业管理服务费共计人民币118532.2元；6、判令郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付2003年10月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（暂计至2014年5月31日为人民币229936.85元）；以上合计人民币350900.45元；7、判令郝铃铃承担本案的全部诉讼费用。原审庭审中，广州市君华物业管理有限公司主张郝铃铃拖欠2007年11月至2011年2月期间的水某共813.42元，拖欠2007年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共791.98元，拖欠2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元，拖欠2007年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共400元，拖欠2003年10月至2014年5月期间的物业管理服务费共118532.2元，并提交广州供电局有限公司、广东电网公司广州供电局、广州市建设委员会、广州市自来水公司、广州市益源保洁有限公司出具的发票，交款通知书、费用明细表、律师函、快递单及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的EMS情况表予以证明。广州市君华物业管理有限公司对其主张的上述费用的计算办法当庭进行了说明。费用明细表显示2003年10月至2005年7月管理费共15965.54元；快递单及EMS情况表显示广州市君华物业管理有限公司于2007年8月、2008年7月、2009年9月、2011年8月、2013年7月、2014年1月分别向郝铃铃邮寄函件。郝铃铃对上述费用均不予确认，并称于2005年4月2日缴纳2005年1月至3月管理费2902.83元及预交三个月管理费2370元，于2005年10月7日缴纳2005年9月份的管理费967.5元，我方已于2005年10月7日缴纳2005年9月份的垃圾处理费5元，于2005年10月7日缴纳2005年7月8日至9月8日的电费623.05元、水某20.8元；主张广州市君华物业管理有限公司收取的管理费用过高，服务差，并提交民事判决书、收据、物业管理标准、情况反映、答复、照片等证据予以证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，本案对已经发生法律效力的上述民事判决书所查明的事实，予以确认。以上事实，有物业服务委托合同、资质证书、查册表、发票、交款通知书、费用明细表、律师函、快递单、EMS情况表、民事判决书、收据、物业管理标准、情况反映、答复、照片及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：广州市君华物业管理有限公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与开发商签订的《物业管理委托合同》，对江某世家清漪园提供物业管理服务，并且自2001年8月1日至今一直为清漪园提供相应物业管理服务，郝铃铃收楼后亦享受了相应的管理服务，并按上述委托合同约定支付了一段时间的物业管理费，由此可见，郝铃铃是认可广州市君华物业管理有限公司为涉案小区物业服务管理人。根据权利义务对等原则，郝铃铃享受广州市君华物业管理有限公司提供的物业管理服务，应当支付对价即物业管理费；同时，广州市君华物业管理有限公司根据与开发商签订《物业管理委托合同》的约定，主张每月每平方米3元的物业管理费收费标准，未超过物价部门制定的收费标准。因此，广州市君华物业管理有限公司主张郝铃铃于2003年10月至2014年5月期间，拖欠物业管理服务费共计人民币118532.2元，原审法院予以确认。广州市君华物业管理有限公司主张郝铃铃拖欠于2007年11月至2011年2月期间的水某共813.42元，拖欠于2007年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共791.98元，拖欠于2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元，拖欠于2007年10月至2014年5月期间的垃圾处理费共400元，能提交收费部门出具的发票予以证明，并能当庭合理解释具体的收费办法。涉案小区物业收费等问题涉及整个小区的利益，应当由全体业主依照法定程序处理解决，郝铃铃不能以广州市君华物业管理有限公司收费标准过高、服务质量差为由拒交物业管理费等费用。据此，广州市君华物业管理有限公司主张郝铃铃应支付上述费用，原审法院予以支持。郝铃铃是涉案房屋的业主，广州市君华物业管理有限公司已按涉案房屋地址于2007年8月起向广州市君华物业管理有限公司邮寄催收物业管理费、水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费等费用的函件，郝铃铃是否收到或不签收该函件的风险应自行承担。郝铃铃以广州市君华物业管理有限公司并未向其投放相关催款的信件和律师函，否认广州市君华物业管理有限公司曾向其主张权利，依据不充分，原审法院不予采纳。广州市君华物业管理有限公司主张2005年7月以前的上述物业管理费用已超过两年诉讼时效，原审法院不予支持。自2007年8月起，广州市君华物业管理有限公司主张的上述费用因向郝铃铃主张权利而中断，尚未过诉讼时效，郝铃铃应支付自2005年8月起产生的上述物业管理费等费用。上述物业管理费118532.2元，因于2007年7月前发生的15965.54元已过诉讼时效，扣除郝铃铃已支付2005年9月的管理费965.5元，尚应支付101601元（118532.2-15965.54-965.5）。根据（2009）云某四初字第719号案查明的事实及本案当事人的陈述，广州市君华物业管理有限公司提供的物业管理服务确存有一定瑕疵，故郝铃铃并非无故拖欠广州市君华物业管理有限公司物业管理费。而且，广州市君华物业管理有限公司主张的滞纳金计付标准并无相应合同依据。因此，广州市君华物业管理有限公司请求郝铃铃支付物业管理费滞纳金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。广州市君华物业管理有限公司应对提供的物业管理费服务不足之处予以整改。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司支付自2005年8月至2014年5月期间的物业管理费101601元；二、于本判决生效之日起五日内，郝铃铃向广州市君华物业管理有限公司交纳拖欠的水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费共计2431.4元；三、驳回广州市君华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果郝铃铃未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6564元，由郝铃铃承担1945元，广州市君华物业管理有限公司负担4619元。判后，上诉人郝铃铃不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，引用证据错误，适用法律不当。一、被上诉人诉求已全部超过了诉讼时效而不是部分时间超过了诉讼时效。1．时间问题：将判决书列举函件与被上诉人提供的证据对比，被上诉人并没有向上诉人提供判决书所述的那么多EMS邮件，上诉人也没有收到被上诉人寄出的函件，被上诉人也没有证明有关函件已经妥投。首先，判决书第6页所列“快递单及EMS情况”不对，其中2009年9月及2013年7月两份，被上诉人没有举证证据。在一审第一次开庭时被上诉人提供的证据第15项律师函共4页、第16项EMS详情单共4页及第17项妥投证明共1页；一审第二次开庭时被上诉人提供的证据补六关于费用催交的专函、律师函、EMS详情单及EMS情况表共11页中均没有2009年9月及2013年7月这两封函件。我不知道一审法庭从哪里得到这两封信更不知道这两封信的真实性，事实是上诉人根本没有收到过这两封信。为此，请求二审法庭重新核查有关证据。第二，从证据律师函的日期来看，被上诉人发出律师函最近的日期是2011年7月28日及2014年1月22日，明显可以看出不管上诉人是否收到律师函，这个时间段已经超过两年，根据(《中华人民共和国民法通则》第七章诉讼时效第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。)规定，被上诉人诉求已超过诉讼时效。从2010年5月6日没有妥投证明的函开始，直到2014年8月11日收到法院寄来的传票，被上诉人诉求已经远远超出诉讼时效。2．函件接收问题：被上诉人存在明显的邮寄地址不对的过错行为。作为物业管理公司，被上诉人不是找不到上诉人，既有地址又有电话，本来可以而且也应该直接联系上诉人从而可以当面递交律师函，或者当面将EMS函件转交给上诉人。放着这么行之有效的工作不做，反而故意将邮件寄到基本空置的物业，被上诉人的证据也证明律师函没有寄达上诉人，这本来就是被上诉人的责任。一审法院认定“是否收到或不签收函件的风险应由上诉人自行承担”是错误的。所有这些函件上诉人均未收到。为什么被上诉人寄出的函件上诉人收不到而法院寄来的函件上诉人可以收到呢?原因就在寄件人——被上诉人寄错了地址，导致上诉人收不到函件，这个责任应该由被上诉人自行承担。作为早期的业主，上诉人没有跟物业管理公司签过物管合同。根据“商品房买卖合同”(编号：穗房合字2001209735号)附件四：合同补充协议第六条，“乙方须于签署《买卖合同》时向甲方提供详细的联络资料(如地址和联络人姓名及电话、手机、传呼机、传真号码)，若发生联络资料变更，乙方须于发生变化之日起14天内通知甲方，否则，甲方不承担应通知延误或不能送达而发生的责任及不补偿因通知延误或不能送达而产生的损失。”“所有通知可用挂号邮件或特快专递方式发出，上述书面文件送达至对方的联络地址或指定的代收人处即为有效送达。……”上诉人在签订合同时就提供了有效的联系地址和电话而且至今没有改变。被上诉人的前身“百世物业管理有限公司”从2001年12月起直到2002年12月实际交楼的整个过程以及以后直到现在都是通过这个地址、电话跟上诉人保持联系。百世更名为君华不会改变业主资料，因此，被上诉人应该是继续持有上诉人的地址电话的。其实被上诉人在起诉状中也显示明确知道上诉人住址的，这个住址就是上诉人在签合同时提供给开发商的地址。被上诉人在起诉时将这些资料提交给法院，所以法院能够准确无误地寄出有关文件而上诉人也能够及时收到这些文件。这证明了上诉人提供的联系地址和电话都是正确的、有效的。相反，被上诉人即没有按照这个地址资料投递律师函，也没有通过电话跟上诉人联系，上诉人当然收不到被上诉人寄出的邮件。3．被上诉人诉求的水费、公摊路灯费、公摊水泵费以及垃圾处理费等跟管理费情况一样，均已超过诉讼时效，请法官核查并予以驳回。综上所述，被上诉人从2010年5月6日给上诉人发律师函到2014年7月2l日上诉人收到法院传票时的期间已超过诉讼时效，一审法院只认定2007年7月前发生的15965．54元管理费已过诉讼时效是错误的。二、虽然被上诉人说了其主张的公摊路灯费是怎么算的，但是被上诉人并没有提供如规划图、配置图、管路图等有效资料来证明其所述的电表、水泵等就是与一期各业主相关的电表、水泵，也没有说明用户数是如何统计出来的。比如按照广州市城市规划局2001穗规批字第133号、穗规批《2003》172号批准的规划图中计算一期、二期共510户，为什么计算分摊电费是按433户来计算分摊?又比如规划中的会所建筑，有两层是供业主使用的会所，有一层属私人的，但现在会所全部被私人封闭了，那会所的水、电等费用该谁承担?是如何计算的?如何分割的?是不是依旧分摊给了所有业主?因为计算数据是不清楚的，所以结果就是一笔错误的糊涂帐。从数字来说，比如路灯费，清单中的数字变化幅度从8．95元到35．71元，请问哪个小区的路灯费会有这么大的变动?被上诉人的清单明显是有问题的。比如拖欠水某明细表，被上诉人主张为813．42元，在这份清单中，2007年11月到2010年12月期间，最高的一个月份是55．38元，但2011年1—2月的费用就是227．91元，明显是被上诉人搞错了；还有，第二次开庭时，被上诉人提供的补充证据“补二”中，其相同的时间段(2007年11月到2011年2月)总计仅396元，与被上诉人主张的813．42相差甚远，明显是被上诉人搞错、了。比如水泵费，被上诉人主张426元，但是第二次开庭时，被上诉人提供的补充证据“补一”只是附上了两张什么描述都没有的电网公司发票，(一张68733．45元，另一张29404．28元)，你根本就不知道这两张发票是什么电费，被上诉人没有给予说明，也没有说明这个分摊是怎么计算的，为什么要上诉人交426元。综上所述，被上诉人主张的这些费用都是糊里糊涂的，根本说不清楚。对于分摊的水某电费之类的问题来说，说得出计算方法并不等于被上诉人说要多少，上诉人就应该给多少，面对一笔糊涂账，一审法庭怎么能判处上诉人去接受呢?一审法庭没有核实数据的准确性，做出错误判决，恳请上诉庭法官核查清楚，重新判决。三、一审时上诉人恳请法庭判处被上诉人将“契税完税证”正本退还给上诉人并退还预交契税的余额7668.00元，由于交楼的整个过程都是百世物业代表开发商清漪园行使各项收款工作，而一审判决并未处理此事，恳请法庭再次审查，判处广州市君华物业管理有限公司退证退款。综上所述，一审法院在没有证据的情况下，凭空增加了两封EMS函件，导致错误认定时效问题；一审法院并未重视事实与数据，导致判处上诉人支付不明不白的费用。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院对本案依法改判。为此上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人广州市君华物业管理有限公司答辩同意原审判决，不同意郝铃铃的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，基于被上诉人与开发商签订的《物业管理委托合同》，以及被上诉人对上诉人提供实际物业管理服务，双方当事人之间就此形成物业管理服务关系，并形成相应的权利义务。本案二审主要争议的焦点在于诉讼时效以及相关费用的合理性问题。首先，关于诉讼时效问题，应当指出，诉讼时效制度本身是为了促使当事人及时提出权益主张，以更利于当事人合法权益的保护。虽然上诉人对2009年及2013年的函件投妥及内容均提出质疑，并据此对诉讼时效提出上诉主张，但从双方就此互有来往函件等证据分析，双方当事人因管理服务质量等问题引起争议由来已久，且包括上诉人提供的函件资料中亦反映出其正是因此拒付物业管理费。相关证据足以证实欠付管理费争议具有延续性和连贯性，上诉人该部分质疑并不足以推翻该事实。原审结合本案证据进行判决既符合一般认知亦不违背诉讼时效制度立法精神，本院予以维持。其次，上诉人上诉还提出被上诉人主张的水某、公摊路灯费、公摊水泵费以及垃圾费计算不当问题，原审审理中，被上诉人向法院提供收费部门出具的发票予以证明，并当庭对于分摊方式予以说明，上诉人虽然提出合理性质疑但并无充分反证，原审对此予以确认并无不当。至于上诉人提出要求被上诉人将“契税完税证”正本退还上诉人并退还预交契税余额7668元的上诉请求，鉴于上诉人原审中并无就此明确提出反诉，不属二审审理范围，相关权益应另循法律途径解决，本院不予调处。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1945元，由上诉人郝铃铃负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年一月二十日书 记 员  党春婷