黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书(2015)富裕民初字第311号原告丁福。委托代理人郭庆德（原告岳父）。被告富裕县海华购物中心有限公司。法定代表人杨柳，该公司执行董事。委托代理人李雷。委托代理人鞠文英，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。原告丁福与被告富裕县海华购物中心有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁福及其委托代理人郭庆德，被告富裕县海华购物中心有限公司（以下简称海华公司）委托代理人李雷、鞠文英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁福诉称，原告在原江东大市场有有证商铺精品屋11.64㎡，拆迁协议按富裕县人民政府[2009]富政发13号文件规定，双方约定拆一米还一米，回迁位置为新建商场内部经营品种规划布局西区，抽签落位，经营数码耗材，商场建成后，被告单方违约，以好位置、好价格高价出卖给他人后，给原告最差的商场东区东南角旮旯，对此，原告坚决不同意，经过反复多次协商、上访，均未得到解决，由于被告的违约行为，导致原告没能取得房屋所有权，现已四年多无法回迁进行正常营业，给原告造成极其严重的经济损失，2011年3月21日双方签订的房屋拆迁补偿安置协议已经无法继续履行。故原告要求依据有关法律规定，解除双方签订的拆迁补偿安置协议；被告赔偿商铺11.64㎡，折合人民币及利息619,393.51元；被告依照法律规定承担违约民事赔偿责任，以回迁商铺11.64㎡按市场销售价给付一倍的赔偿448,140.00元。被告海华公司辩称，驳回原告的全部请求，理由如下：1、原被告双方均不具备签约的主体资格，原告不是被拆迁的合法产权人，被告不是拆迁人；2、原告未按协议约定进户，自行放弃权利，应按协议约定承担后果；3、原告起诉已超过诉讼时效；4、即便解除合同，也只能依法按照货币补偿进行给付，货币补偿的标准是原房屋所做的评估价，建委档案显示，原告只对柜台享有所有权，柜台评估价5,000.00元人民币，对房产原告无所有权；5、原告的其他诉讼请求不符合事实和法律规定，依法应予驳回。原告为证明其诉称理由，提供如下证据：1、商铺产权调换补充协议书复印件一份，证明回迁精品屋11.64㎡，回迁位置应该是一楼西区数码耗材。被告质证认为，对证据真实性无异议，但是不能证明是西区精品屋，相反协议第五条第一项约定的回迁位置是根据被动迁时所经营的品种和范围安置，并没有约定是西区。同时应执行第二项、第三项、第四项，也没有约定是西区。本院认为，因被告对真实性无异议，本院予以确认。2、新建商场内部经营品种规划布局海华购物中心一层经营平面图和公示栏复印件各一份，证明原告回迁位置应为西区数码耗材，被告实际安置东南角一层A-011号，公示栏当时公示，没按公布落实。被告质证认为，对规划布局、经营平面图真实性不认可，回迁位置对，不能证明其他主张，对公告栏真实性不认可，不是原件，内容看不清。本院认为，被告虽对上述证据真实性有异议，但被告对原告证明的回迁位置予以认可，故本院对原告用以证明的回迁位置予以确认。3、非住宅房拆迁货币安置补偿协议复印件一份，证明原告在原江东市场精品屋有产权证，产权证号为77号，面积11.64㎡。被告质证认为，对真实性无异议，但不能证明原告的主张，因为原告所谓的产权证实质是江东市场管理中心发放的摊位证，并非房产局发放的房屋所有权证，不是合法产权证照，依法不能确定原告是该房产的合法产权人，相反这份证据第六条说明乙方同意选择的位置是统一规划安置位置。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。4、原江东大市场业户回迁安置通知单（业户）、协议书复印件、中国人民银行历年贷款基准利率表复印件各一份，通知单证明2012年通知入住，协议书证明商铺的价格每平方38,500.00元，中国人民银行历年贷款基准利率表证明年利率。被告质证认为，对通知单的真实性无异议，不能证明原告的主张，相反该通知单原告已经签字，确认相关内容，但是原告没有按照其认可的通知单内容进户和办理手续，是原告违约行为。对于协议书要原件，没有原件被告对真实性不予确认，没有乙方的名字，回迁的楼层，增加到第一层，都没有体现。对于银行贷款利率表真实性不认可。本院认为，因被告对原江东大市场业户回迁安置通知单（业户）真实性无异议，本院予以确认。被告虽对协议书复印件真实性不予确认，但经本院到被告处调取的协议书与原告提供的该份协议书一致，故本院对真实性予以确认。因被告对银行贷款利率表真实性不认可，应以本院核实的为准，故本院不予采信。5、关于江东大市场《拆迁计划及补偿安置方案》及相关问题的说明、拆迁计划及补偿安置方案复印件各一份，证明第七条中回迁时采用抽签，原告商户没有参与抽签，直接给安置的。被告质证认为，对该证据真实性无异议，方案及说明是拆迁管理办公室发布的，与被告单位无关，同时也不能说明原告必然获得西区铺位，该规定是有先后的，2012年4月23日开发公司针对相关问题还有一份公示，对相应问题也进行了说明，并且抽签时由公证处对全部过程进行公正，证实抽签活动符合安置方案的规定，对于原告提供的拆迁计划及方案，这份材料第十条第三项对于具体的操作顺序及方法有详细的规定，原告没有按照规定的程序参与办理手续，后果应当自行承担。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。6、光盘一张，证明没有超诉讼时效，一直在找，参加人员吴县长、被告代理人李雷、原告丁福、被拆迁人吴丽娟。被告质证认为，对录音真实性无异议，不能证明原告的主张。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。7、照片11张，证明安置时有好房源，外买出去了。被告质证认为，对真实性无异议，对证据所证实的问题不认可，因为不等于有房源就给原告安置最好的位置，双方约定按商场整体规划布局进行安排，并有公证处证实，是按照公正方案处理。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。被告为证明其答辩理由，提供如下证据：1、拆迁安置通知单（存根）复印件一份，证明有丁福的签字和手印，丁福已经收到通知单。原告质证认为，对真实性无异议，通知到了，没有参与抽签。本院认为，因被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。2、第16号公证书原件一份，证明现场抽签活动符合规定，抽号结果真实有效。原告质证认为，公证书跟原告没有关系，没有通知原告参与抽签，原告到现场去了，没让上去抽签。本院认为，因原告对证据的真实性未提出异议，故本院对证据的真实性予以确认。3、齐齐哈尔北方工程造价咨询事务所有限公司出具的建设工程每平米造价说明表复印件一份，证明海华购物中心的建设成本2,451.52元/㎡，结合双方签订的补充协议第三条的规定，少的面积，甲方按照建设成本价向乙方进行货币补偿。原告质证认为，有异议，工程造价与销售价没有关系，应当按销售价。本院认为，因原告对证据有异议，且该份证据为复印件，对真实性无法认定，故本院不予采信。4、补偿协议和补充协议各一份，证实对于少的面积按照建设成本价向乙方货币补偿，只有业户主动要求增加面积才按市场价格购买，本案当中没有原告主动增加的面积，所以不按市场价格执行，原面积11.64㎡，如原告所说无效，应该抛开产权调换按照法律规定的只剩一种货币补偿，而货币补偿的方式在协议中第二条规定的补偿金额是经房屋估价机构估价的价值，也就是老房子的价格；补充协议里面对于回迁位置的确定方法，第五条第三项中也有明确规定，应当执行协议。原告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议，原告是产权置换，原11.64㎡，因安置位置不对，原告不要了。本院认为，因原告对上述证据真实性无异议，故本院予以确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年3月21日,原告与被告签订商铺产权调换补充协议书一份，双方经协商达成如下协议：丁福提供的产权及相关材料，以有效证件注明的使用面积为准。经双方核对，对丁福商铺面积、经营品种和范围确认如下：该商铺座落在原江东大市场内，商铺形式为一楼精品，面积11.64㎡，原一楼精品回迁一楼数码耗材精品。回迁方式和相关问题约定，按双方房屋产权面积进行产权调换（即回迁），丁福同意按海华公司新建整体规划统一经营品种布局的回迁方式进行回迁，海华公司同丁福调换的房屋产权面积出现差数时（或多或少），就近上靠标准户型，海华公司提供多出原房面积，按照建设成本价格出售给丁福。海华公司提供的回迁面积少于丁福原房面积，少的面积，海华公司按照建设成本价向丁福货币补偿。业户主动增加面积的，增加面积部分按照新建成商场的市场价格购买。同日，案外人黑河市昌辉房地产开发有限公司、被告海华公司与原告丁福签订非住宅房屋拆迁货币安置补偿协议一份，约定：丁福被拆迁房屋（商铺）坐落在江东市场，产权证为77号，使用面积为11.64㎡，注明用途为一楼精品，现经营品种数码耗材，拆迁时被拆迁房屋精品屋88号由丁福使用。丁福要求产权调换，同意选择提供的位置为海华富裕购物中心（统一规划安置位置），设计建筑面积11.64㎡等内容。2012年4月23日，黑河市昌辉房地产开发有限公司为丁福出具原江东大市场业户回迁安置通知单（业户），内容为：富裕县海华购物中心（原江东大市场）业户即将回迁落位，现将有关事宜通知如下：一、公示时间2012年4月23日-4月29日，公示地点富裕县海华购物中心回迁办公室，海华购物中心广场玻璃房。二、回迁安置时间安排。2012年5月上午，选择柜台或铺位地点是富裕县人寿保险公司五楼会议室。三、注意事项。1、各业户本人带产权调换协议书、安置补偿协议书、验收单、身份证原件和复印件。2、回迁安置时及选柜台或铺位时，必须按协议本人进行抽取。本人不能到场需办理公证有效的委托手续（必须原件委托书），否则不能抽签及选择柜台或铺位。死亡人员由其继承人提供有效的法律手续，委托书必须公证（原件）。3、通知业户参加回迁安置会议，通知不到业户本人，另行通知回迁安置时间。第一次进行回迁安置时，业户本人不到场，还没有有效的委托手续，回迁安置时间顺延，待第一轮回迁安置后，另行通知回迁安置时间。第二次回迁安置时，参加业户达到应参加总人数比例的80%，进行抽取顺序号及选择柜台或铺位。没有到场参加的业户，由黑河市昌辉房地产开发有限公司指定专人负责进行抽取顺序号及选择柜台或铺位。选择柜台或铺位原则，按抽取顺序号选择相对位置好的柜台或铺位等。2012年5月15日，黑河市昌辉房地产开发有限公司组织富裕县原江东大市场回迁安置选择经营手机数码柜台的业户（19户）进行抽号，并由富裕县公证处进行现场公证。原告未参加抽号,被告将原告的商铺指定安置在东南角A-011位置，位置确定后，原告拒绝接收，位置一直闲置。原告回迁的精品屋价值应为448,140.00元（11.64㎡×38,500.00元）。另查，2012年1月4日，被告与案外人李金奎签订协议书一份，约定：经双方协商后，达成协议，赵金奎自愿申请商铺增加面积，原回迁楼层一楼回迁面积11.53㎡，现增加到1FA-026层号商铺，增加面积12.77㎡，价格38,500.00元/㎡，共计补差价格491,645.00元，增加部分同意按市场销售价格补差价，赵金奎自愿放弃回迁选铺权利，并将原有回迁选铺权利委托给海华公司张译丹，在回迁选铺时抽取铺位号，抽取后商铺由海华公司自行出售。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”该解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，原告与被告签订的商铺产权调换补充协议书及原告作为被拆迁人与拆迁人被告及案外人黑河市昌辉房地产开发有限公司签订的非住宅房屋拆迁货币安置补偿协议，明确约定了拆迁人以回迁一楼数码耗材精品对被拆迁人予以安置，而被告在原告未参与抽签，亦未按约定指定专人负责进行抽取顺序号及选择柜台或铺位的情况下，将应补偿安置给原告的一楼数码耗材位置的商铺安置给第三人，导致不能实现合同目的。原告作为被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，同时要求返还回迁商铺价款并给付一倍的赔偿，符合上述法律规定，本院应予支持。被告称即便解除合同，只能按照货币补偿进行给付，货币补偿的标准是原房屋所做的评估价，建委档案显示原告只对柜台享有所有权，柜台评估价5,000.00元，应按柜台评估价5,000.00元或按海华购物中心的建设成本价2,451.52元/㎡进行货币补偿。因原告提供的被告与案外人李金奎签订的协议书，证实了被告认可回迁商铺市场销售价格为38,500.00元/㎡，被告在本院限定的期限内未提交原告申请法院调取的，位于海华购物中心一楼的6个精品屋每平方米的实际销售价格，故应按38,500.00元/㎡计算原告精品屋价值。原告要求被告给付利息，因双方未约定利息，且原告是用原精品屋进行回迁，原告并未支付现金，故本院对原告的此项请求不予支持。被告称原告起诉已超过诉讼时效，但对原告提供录音光盘的真实性无异议，且该证据能够证实原告的主张未超过诉讼时效期间，故被告的主张不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告丁福与被告富裕县海华购物中心有限公司之间签订的非住宅房屋拆迁货币安置补偿协议。二、被告富裕县海华购物中心有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告丁福回迁商铺价款448,140.00元。三、被告富裕县海华购物中心有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告丁福不超过回迁商铺价款一倍的赔偿款448,140.00元。四、驳回原告丁福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,508.00元，由原告负担1,745.00元，被告负担12,763.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  屈文祥审判员  马 丽审判员  夏保贵二〇一六年一月五日书记员  范明莉