广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2015)深福法民三初字第1609号原告深圳市麦维食品有限公司，住所地深圳市福田区莲花路万科金色家园三期裙楼A01铺-A，组织机构代码66853662-2。法定代表人汪惠勤，经理。委托代理人张青平，广东知明律师事务所律师。委托代理人郭奕璇，广东知明律师事务所实习律师。被告华润万家有限公司，住所地深圳市罗湖区水贝二路14栋5层（限办公使用），组织机构19220129-5。法定代表人洪杰，董事长。委托代理人李庆山，广东广和律师事务所律师。委托代理人孙依丰，广东广和律师事务所律师。原告深圳市麦维食品有限公司诉被告华润万家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员吴颂、人民陪审员夏文郁、唐琪组成合议庭适用普通程序，分别于2015年11月9日、2016年7月8日公开开庭进行了审理，原告法定代表人汪惠勤及原告委托代理人张青平、郭奕璇、被告委托代理人李庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005—2010年期间，原告法人汪惠勤与深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司一直进行友好业务合作。后被告收购深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司，接着原告公司应被告要求于2010年7月2日与被告签署租赁合同。合同约定的租赁期限为：2010年4月1日至2011年3月31日。合同到期后，原被告双方续约。之后，原告经被告同意在2012年花费巨资对经营场所进行装修并添置了新设备。在原告经营过程中，被告一直将原告的门店前的位置作为堆货场，阻碍原告的正常经营，有时甚至将进出原告门店的道路完全堵住，导致原告根本无法做生意，给原告造成重大损失。在2013年1月合同到期之前原告曾多次找被告方招商部经理洽谈续约问题，但被告方不是避而不见就是不愿告知租金具体涨多少。2013年3月31日合同到期后，原告方更是多次找被告协商续约事宜，但被告方直到2013年7月才告知原告租金涨到15000元，原告当即表明涨到15000也租，但被告方明确告知你来晚了，已经将门店租给别人了。在原告租赁期间，被告还让别的租户在2013年4、5月份来店里测量准备装修。2013年9月被告更是先采取停水停电等方式强行将原告驱离，接着又采取撬门砸锁等非法手段强行占用原告经营的场所。过了一段时间，被告竟将原告的货架等财物搬离场所不知去向，原告于2014年1月17日报警处理。在续约协商过程中，被告也一直态度恶劣并拒绝赔偿原告装修、购买设备及阻碍经营等任何损失。据此，请求法院判令：1、被告赔偿30万损失；2、被告退还押金、信息费等30400元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告确认诉讼请求第一项损失计算方式为装修费用和做货架35万元左右，其余设备15万元左右，折旧后估算为30万元。诉讼请求第二项包含租赁押金20200元、水电押金4200元、信息服务费5000元。被告答辩称：一、原告诉请被告赔偿30万损失没有事实依据和法律依据，依法应予驳回原告的该项诉讼请求。(一）2013年3月31日，原被告之间续约的租赁合同到期，到期后双方并未达成合意重新签订租赁合同。根据《合同法》第236条、第232条及第215条之规定，自2013年4月1日至2013年9月止，原被告之间属于无固定期限的租赁合同关系，任意一方可随时解除合同。因此，被告依法与原告解除该合同，并未违反法律及双方签订的《租赁合同》的约定，原告要求被告赔偿损失没有事实依据和法律依据。根据原、被告之间签订的租期为2012年4月1日至2013年3月31日的《租赁合同》第五条第二款第11项约定：“乙方应在租赁期满或本合同解除之日后的3日内迁出租赁场地。”被告于2013年9月5日向原告发出公函，正式提出解除与原告之间的租赁合同，并要求原告在9月15日前到被告处办理撤场手续。原告收到后并未理会。被告又于9月18日再次发出知会函，要求原告在9月25日前撤场，原告收到后也仍然没有撤场。其后，被告才不得己单方面采取停水停电的方式要求原告缴纳拖欠的租金（停水停电仅是半天，其后便恢复）。后原告将一部分生产经营用的设备及相关物品搬出，但一部分仍放置在涉案商铺并未搬出，并不再经营。此后一段时间，原告自行将大型设备搬离商铺，只留下货架等小物件，并表示可以由被告随意处置。被告更是由于原告未按时撤场并办理相关手续且其设备和物品仍放置在商铺，导致该商铺自2013年10月1日-2014年9月期间一直空置，无法对外出租。因原告严重违约给被告造成的巨大租金损失，被告将保留向原告追讨该损失的权利。从原告租赁的门店位置来看，确实是在被告景田金色店收货区的旁边，但门店与收货区之间有明显的分界线，被告在规定的收货区中卸货并没有影响原告正常经营,且原告的主张与其实际希望与被告续签合同的意愿自相矛盾。退一步来说，原告自与深圳市民润农产品配送连锁商业公司合作以来，就知道其租赁的门店旁边就是超市的收货区，如原告认为被告在收货区卸货的行为严重影响了其正常经营，为何还愿意在第一次合同到期即2011年3月31日后继续与被告续签租赁合同，并单方面声称于“2012年花费巨资”对涉案房产进行装修呢？这说明原告称被告将涉案房产前的位置作为堆货区根本没有影响原告的经营的，原告的该主张毫无依据且自相矛盾。原告诉请的30万元损失，即没有造成损失的法律事实依据，没有合同约定的关于损失赔偿的计算方法，也没有能够证明其实际损失金额的计算方法，同时亦没有造成损失时间的界定，纯粹是原告的杜撰，根本没有任何事实和法律依据予以支撑；原告应承担举证不能的法律后果。二、针对原告诉请的押金、信息费等30400元事宜。截至2013年9月27日，原告拖欠被告9月租金10600元、8月水电2803.3元、2012年4月1日-2013年3月31日期间信息服务费5000元，共计18403.3元。根据《租赁合同》第五条约定，被告有权扣除水电押金、租赁保证金、信息服务费充抵原告应付的上述款项。根据租赁合同的约定，乙方违约甲方将不予返还保证金。三、关于原告声称：别的租户来店测量装修、撬门砸锁等非法手段强行占用原告经营场所，纯属原告一家之言，原告未举出有效有力证据加以证明，应承担举证不能的法律后果；将原告货架等财物搬离场所不知去向，原告虽然单方面声称报警，但原告未能提交警方的处理结果加以佐证！综上，原告的全部诉讼请求均毫无事实、合同和法律依据，依法不应得到支持，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2008年4月1日起，原告向深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司承租深圳市福田区金色家园涉案店铺用作商业经营用途。2010年7月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为ZL0000109的《租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市福田区景田北路华润万家金色家园店建筑面积为34平方米的单元出租给乙方，租赁期自2010年4月1日起至2011年3月31日止，月租金为8650元，乙方每月5日前必须向甲方缴纳当月租金；乙方签署本合同时需向甲方缴纳保证金17300元以及水电能源使用保证金1730元；若乙方违反合同任何条款，甲方有权敦促其履约。若经敦促乙方仍不履行合同规定的义务，则甲方有权扣除保证金或乙方其他费用来抵偿乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失；在乙方全部履行合同各项条款的情况下，在乙方按照合同规定交还该单元后90天后，或乙方因其违反合同相应条款而向甲方清偿所有应付款项后90天内，甲方将保证金无息返还乙方；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或合同提前终止当日或按甲方规定的期限将该单元交还甲方；乙方逾期交还该单元的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回该单元。该单元内仍有乙方的任何可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，甲方可以其认为适当的方式在其认为适当的场所保管前述物品，且有权自该单元因交还而未交还之日起收取前述物品的保管费，并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用；当乙方发生逾期交还该单元的情况，甲方有权进入该单元，并有权决定挪动或不挪动该单元内的物品，或将该单元恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清楚、清理、挪动前述物品和将该单元恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用；乙方逾期支付合同项下任何应付款项，甲方有权终止合同并要求乙方交还该单元。2010年7月2日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订《华润万家供应商服务系统使用协议》，协议约定甲方将其开发的华润万家供应商服务系统授权给乙方使用，乙方使用该系统的有效期限跟《租赁合同》（原合同）一致，原合同期限届满后，除非双方续签合同或签订续期协议，否则，乙方的登录权限将于期满日当天的24:00自动取消。该协议并未约定信息服务费用的金额以及缴纳问题。2010年7月6日，原告向被告支付租赁保证金17300元以及水电押金1730元。2011年9月7日，原告向被告补交保证金2700元、补缴水电费押金2270元。2011年9月13日，原告向被告支付信息服务费5000元。对于该信息服务费，原告主张系续租时应被告要求支付，被告则主张是根据租赁合同附件供应商服务系统使用协议而收取的费用。上述租赁合同到期后，原告与被告续签了租赁合同，合同期限至2013年3月31日止，租金调整为10600元每月，但原被告均主张租赁合同已遗失。本院前往深圳市福田区出租屋综合管理办公室莲花所调取原被告主张的2011年4月之后签订的租赁合同，该所口头答复本院称：2011年4月-2014年11月期间没有租赁登记备案信息，也没有相关档案资料。原告主张2013年1月起，原告多次找到被告要求续签，但协商未果。被告则对于原告主张的上述事实不予确认。2013年9月5日，被告向原告发出公函。公函指出双方合同已经届满，被告不再续约。根据双方合同规定，原告应在租赁期限届满之后的3日内迁出租赁场地，原告逾期未返还属于严重违约，并要求原告在2013年9月15日前来被告处办理撤场手续，结清所有欠款，并将场地恢复原状后返还给被告。原告员工农美芳在该公函下签字。2013年9月18日，被告向原告发送知会函，再次要求原告在2013年9月25日前撤场。该知会函由农美芳签收。原告主张农美芳并非原告的工作人员，但原告的证人刘某，自称其于2010年至2013年9月份期间在原告店铺担任店长。刘某出庭作证称：农美芳是原告工作人员，每周会到店铺进行巡视，查看摆放、营业款等情况。被告称截止2013年9月27日，原告拖欠被告9月租金10600元、8月份水电费2803.3元，2012年4月1日-2013年3月31日期间信息服务费5000元，共计18403.3元。原告对于9月租金、8月水电费没有支付予以确认，但主张8月水电费应与9月租金同时在9月份向被告支付，而且9月份被告采取了停水停电的措施强行将原告驱离。被告则主张仅是在9月22日停电了半天。原告主张2013年9月25日搬离了涉案物业，被告则主张原告占用物业至2013年10月期间。原告于2014年10月20日开具遗失声明称：深圳市麦维食品有限公司不慎将2012年房屋递增押金收据一份为人民币1200元，水电押金收据一份为人民币200元遗失，交款时间为：2012年8月17日，交款地址：华润万家景田店财务部。因此造成的经济损失与华润万家无关。被告对于原告称2012年缴纳了押金1200元和水电押金200元不予确认。另查，被告提交原告搬离涉案铺面的照片，显示原告派人将涉案铺面内的空调、烤箱、冰箱等电器以及柜子等家私搬离涉案物业。再查，原告主张在原告经营过程中，被告一直将原告的门店前的位置作为堆货场，导致原告无法做生意，给原告造成重大损失。本院依法向深圳市福田区莲花街道办事处发函查询2010年4月至2013年9月期间被告是否存在乱堆放的情况。该办事处向本院出具情况说明称：2010年5月13日，被告因占用城市道路及其两侧、人行天桥、人行隧道及其他公共场所堆放物品、摆摊设点、销售商品被该街道执法队罚款1000元，该案已于2010年6月1日结案。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方确认2013年3月31日之后，并未签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁。被告作为出租人，有权随时解除合同，但并需在合理期限之前通知承租人。被告分别于2013年9月5日、2013年9月18日通知原告要求原告搬离，并于9月22日采取停电的措施要求原告搬离，其停电的时间已超过被告首次通知原告的日期15天，应视为已给予原告合理的期限。被告的上述通知原告解除合同并收回房产的行为，没有违反法律规定。原告主张因为被告的解除合同行为导致其装修损失应由被告承担。没有法律依据，本院予以驳回。原告主张设施设备和货架的折旧费用应由被告承担，但从被告提交的经原告确认的搬离照片可以显示，原告已搬走烤箱、冰箱、打蛋机等设备，且原告也未提交证据证明原告要求搬走其他物品遭到被告的拒绝。对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告诉请赔偿损失中包括装修费用，该损失应是主张对于被告已利用的已附合的装饰装修物的折价，但原告并未举证证明其装修所花费的费用以及装修前后图片证明现承租人使用的装修即是原告进行的装修。原告应承担举证不能的法律后果，对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。原告又主张在合同期限内，被告存在乱堆放的情形导致原告的损失。但从本院调取的证据看出，在双方主张的合同期限内，并无证据显示被告存在长期乱堆放影响原告经营的情形。对于原告的该项主张，本院不予确认。关于保证金的返还问题。被告主张原告存在逾期支付租金和水电费的情况，根据合同约定被告有权没收保证金。但首先，被告没有提交双方签订的合同证明合同中有约定被告有权没收保证金的情形；其次，根据双方2011年签订租赁合同，原告每月支付租金和上月水电费的时间为每月5日前，而被告于2013年9月5日向原告发函要求解除合同返还商铺，根据现有证据，原告并不存在逾期支付租金和水电费的情况。对于原告缴纳的保证金，在抵扣原告应付的租金和水电费后，被告理应向原告返还。合同虽约定保证金应在原告支付完毕所欠款项后予以退还。但时至今日，被告均未向原告主张要求原告支付拖欠的款项，仅在本案中主张抵扣拖欠的租金和水电费。原告自认9月底搬离涉案商铺，对于9月的租金10600元，8月水电费2803.3元，原告理应支付。原则上原告已缴纳的保证金24000元，抵扣2013年9月租金、2013年8月水电费后，剩余10596.7元被告理应向原告返还。关于原告诉请被告返还信息服务费5000元，该笔费用系原告已实际支付的费用，双方对于该笔费用的收取名目各执一词，虽然合同并未明确约定该笔费用的收取以及金额，但对于实际已付的费用，原告在支付之时不存异议，在合同解除后，再主张返还，本院不予支持。关于被告主张抵扣2012年4月1日至2013年3月31日的信息服务费，因该项费用的收取没有合同依据，原告对此也存有异议。被告主张抵扣，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告华润万家有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市麦维食品有限公司退还租赁保证金、水电押金余款10596.7元；二、驳回原告深圳市麦维食品有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给予金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元（已由原告预交），由原告负担6056元，被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一六年八月三十一日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅