四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第8653号上诉人（原审被告）赵百权，男，1981年4月4日出生，汉族，住四川省宣汉县。委托代理人王连鑫，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）四川省立泰房地产开发有限公司。住所地：成都市大邑县。法定代表人周水清，董事长。委托代理人张朝建，四川英特信联合律师事务所律师。委托代理人范超，四川英特信联合律师事务所律师上诉人赵百权因与被上诉人四川省立泰房地产开发有限公司（以下简称“立泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赵百权的委托代理人王连鑫到庭参加诉讼，被上诉人立泰公司经本庭传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，立泰公司、赵百权于2011年5月9日签订《商铺租赁合同》，约定“一、甲方（立泰公司）将位于阳光地中海小区6栋2楼商铺（建筑面积665.84平方米）租赁给乙方（赵百权）经营；二、乙方所承租的商铺仅能做商业用途，用于经营茶楼、浴足，乙方不得擅自改变经营内容，否则将视为乙方单方面违约，甲方有权终止本合同，并收回相关物业；三、租期：由2011年5月18日起承租至2019年5月17日止，共计8年；四、租金：1、租金40元/月/㎡,每月租金为26632元；2、租金采用预交结算法，租金按三个月结算，共计79896元；3、甲方向乙方收取租金，乙方应当在上一结算点租金期满前十五天内向甲方预交下一结算点租金；4、乙方租金支付到甲方后，由甲方办理相关手续并向乙方出具收据。支付方式：现金支付。5、首次签约后，为了支持乙方经营活动的有效开展，甲方提供三月的免租政策，时间从签约之日起计算（免租共计90天，租金从2011年8月18日起计算）；五、履约保证金：1、乙方自签约当日须向甲方交付相当于三个月的租金的款项79896元作为履约保证金。……八、物业管理及物业管理费：商业物业服务费为5元/平方米/月，生活垃圾清运费未600元/户/月，物业服务费、生活垃圾费采用预交结算方法，支付时间与租金支付时间相一致，乙方须遵守甲方签订的《前期物业管理协议》及《业主临时公约》条款之约定；九、关于违约责任的约定：……乙方的违约责任：……2、乙方在承租期间未按照本合同约定的时间交付租金的，每逾期一天按年租金的0.4‰交纳违约金，逾期15日不交纳租金的，甲方可以单方解除本合同，乙方的履约保证金作为对甲方损失的赔偿，同时仍须向甲方支付逾期租金和违约金；……十一、商铺次年租金按上年租金的8%持续递增;……”。合同签订后，赵百权即以“阳光地中海双流县同道茶坊”名义在承租房屋内经营。赵百权已向立泰公司支付了履约保证金79896元并支付了至2014年8月17日的房租和至2014年1月1日止的物业服务费、垃圾清运费。原审法院另查明，成都房信测绘有限公司于2011年8月16日出具《房产测绘技术报告》载明赵百权所承租房屋面积为823.68平方米。立泰公司、赵百权双方因房租金额问题发生纠纷后，2014年8月8日，立泰公司召集100人左右至“同道茶坊”处影响赵百权经营。“同道茶坊”从2014年8月9日后至今未继续经营。原审法院认定上述事实，有立泰公司、赵百权当庭陈述，立泰公司与赵百权双方的身份信息、商铺租赁合同、房产测绘技术报告、情况说明、接（报）处警登记表、询问笔录等证据予以证明。原审法院认为，立泰公司、赵百权签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同并不违反法律法规，合法有效。关于立泰公司提出要求解除立泰公司、赵百权签订的《商铺租赁合同》的主张，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条的规定，赵百权未按照合同约定支付租金，已构成违约，双方约定合同解除的条件已成就，故原审法院对立泰公司提出的该项主张予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，立泰公司、赵百权签订的《商铺租赁合同》解除后，立泰公司应当将赵百权缴纳的履约保证金79896元退还赵百权。关于立泰公司提出要求赵百权支付租金373084.8元的主张，原审法院认为，根据立泰公司、赵百权签订的《商铺租赁合同》已就房屋面积为665.84平方米，月租金为26632元进行了明确的约定，立泰公司作为该房屋所有人应当清楚其所有的房屋的状况，现立泰公司以赵百权承租房屋实际面积为823.68平方米，超出合同约定面积，要求其补缴差额部分房租于法无据，原审法院不予支持。关于立泰公司要求赵百权支付至2014年10月17日的房租的主张，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，立泰公司在赵百权承租期间不能因房租问题发生纠纷而采取非法方式影响赵百权经营，其具有过错，但立泰公司的行为并不必然发生合同解除的法律后果，故赵百权应当按照合同约定支付租金，但应根据公平、合理的原则适当予以减少。而根据《商铺租赁合同》第三条第五款、第十一条的约定计算，赵百权在2014年8月18日至2015年8月17日期间的月房租标准应为33548.64元（26632元×1.08×1.08×1.08），原审法院结合案件实际情况，酌情确定月租金为27000元为宜。综上，赵百权应当向立泰公司支付至2014年10月17日的租金为54000元，超出部分不予支持。关于立泰公司要求赵百权支付从2014年1月至2014年10月物业费、垃圾清运费的主张，原审法院认为，立泰公司、赵百权签订的《商铺租赁合同》第八条已就物业服务费和垃圾清运费进行了明确的约定，根据该约定，赵百权应当向立泰公司支付物业服务费33292元（5元/平方米/月×665.84平方米×10个月）、垃圾清运费6000元（600元/月/户×10个月）。关于立泰公司要求赵百权支付违约金19302.33元的主张，原审法院认为赵百权未按照合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，原审法院结合本案立泰公司、赵百权的过错程度，酌情认定违约金金额为2000元。赵百权抗辩称违约金过高请求予以调整的理由成立，原审法院予以采纳。综上，赵百权共计需向立泰公司支付租金、违约金、物业服务费、垃圾清运费共计81292元，与立泰公司应退还给赵百权的履约保证金品迭后，赵百权还应向立泰公司支付15396元。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、解除立泰公司与赵百权于2011年5月9日签订的《商铺租赁合同》；二、赵百权于判决生效之日起十五日内向立泰公司支付租金、违约金、物业服务费、垃圾清运费共计15396元；三、驳回立泰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3888元，由立泰公司负担3000元，赵百权负担888元。宣判后，原审被告赵百权不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回立泰公司全部诉讼请求。案件一、二审诉讼费由立泰公司承担。其主要上诉理由为：立泰公司在租赁合同单方解除权未成就的2014年8月8日派人强行影响赵百权经营茶坊的正常经营，至今无法经营。因租赁合同无法履行，赵百权未支付租金的行为是行使不安抗辩权，不应视为赵百权有违约行为。故赵百权不应支付立泰公司自2014年8月8日起的房屋租金及违约金2000元，一审酌定赵百权按照每月租金27000元的标准支付至2014年10月17日无法律依据。被上诉人立泰公司向本院提交书面答辩状，认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。本院认为，赵百权是否应当向立泰公司支付2014年8月17日至2014年10月17日房屋租金及违约金是本案争议焦点。根据一、二审审理查明：2014年8月8日，立泰公司召集100人左右至赵百权在案涉租赁房屋开设的“同道茶坊”处影响赵百权经营。虽然立泰公司在合同履行期间因房租问题采取不当方式影响赵百权的经营，但立泰公司的上述行为并不当然导致合同解除的法律后果，同时，在上述情况发生后，赵百权也未向立泰公司作出解除租赁合同的意思表示且在一审中并未提起反诉。原审法院通过考量双方的过错程度酌情确认月租金调减为27000元，由赵百权自2014年8月18日支付至2014年10月17日并由赵百权向立泰公司支付违约金2000元并无不当，故赵百权关于立泰公司违约在先导致其无法营业而有权拒付租金及违约金的上诉理由不成立，本院对此不予支持。综上，赵百权的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费184.9元，由赵百权负担。本判决为终审判决。审 判 长  苟学恩代理审判员  姚 兰代理审判员  王 婷二〇一六年一月二十六日书 记 员  廖颖异