辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2748号上诉人（一审被告）：沈阳嘉凯置业有限公司，住所地：沈阳市浑南新区新隆街8号C327室。法定代表人：梁伟康，职务：董事长。委托代理人：刘利明，男，蒙古族，1980年5月16日出生，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：俞志强，男，满族，1949年11月24日出生，住址沈阳市于洪区。委托代理人：韩杰，辽宁开宇律师事务所律师。，不服沈阳市浑南区人民法院［2015］浑南民二初字第1337号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。俞志强一审起诉称：2013年10月，俞志强与嘉凯置业公司签订商品房买卖合同，俞志强购买嘉凯置业公司开发的位于沈阳市东陵区王家湾210-21号第23栋一单元46号，面积194.03平方米，用途为商业，总价款2,074,669元，分期支付，同时约定嘉凯置业公司于2014年12月31日前向俞志强交付房屋。俞志强按合同约定于2013年11月、11月将购房款分三次支付嘉凯置业公司，而嘉凯置业公司却迟迟不交付房屋，后经俞志强调查，嘉凯置业公司出售给俞志强的房屋是社区用房，没有商品房预售许可证，根本无法交付。俞志强认为嘉凯置业公司已构成欺诈，请求判令俞志强、嘉凯置业公司签订的商品房买卖合同无效，嘉凯置业公司返还俞志强已付房款2,074,669元及利息（从2013年11月14日起至2015年5月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；赔偿俞志强一倍房款2,074,669元；并承担诉讼费用。沈阳嘉凯置业有限公司一审答辩称：俞志强购买房屋时嘉凯置业公司具有预售许可，俞志强实际交付房款1,928,819元，而非2,074，669元。俞志强要求利息及一倍房款赔偿已经超过俞志强实际损失，在解除合同的情况下，嘉凯置业公司请求予以酌情调整。一审法院查明：2013年10月，俞志强、嘉凯置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：俞志强购买嘉凯置业公司开发的位于沈阳市东陵区王家湾210-21号第23幢46号商业房屋，建筑面积194.03平方米，房屋总价款为2,074,669元，付款方式为分期付款；嘉凯置业公司应于2014年12月31日向俞志强交付房屋。俞志强分别于2013年10月9日、2013年11月9日、2013年11月14日向嘉凯置业公司支付房款1,928,819元，嘉凯置业公司向俞志强出具的收款收据的总额为合同约定的2,074,669元，但俞志强分别于2013年11月9日、2013年11月14日给嘉凯置业公司出具《提前支付房款优惠确认函》，确认嘉凯置业公司给俞志强共优惠金额145,850元。俞志强于2013年10月9日为嘉凯置业公司出具承诺书，内容为：“俞志强购买的意向商铺：23#的局部。故开发商需要对该商铺进行分隔，本人应该商铺的购买作出如下承诺：1、意向购买的商铺门牌号为暂定门牌号，最终以民政部门确认的门牌号为准；2、本人接受因消防、审批等原因造成的设计变更，开发商无需另行通知；3、本人同意按双方签订的商品房买卖合同约定的预估面积购买商铺，待房产局相关部门出具商品房销售面积（预测）表后，双方据此确认成交价格，一个月内进行多退少补，本人承诺不因面积增减退铺；4、本人接受返租期开始之前的出租收益权归属开发商，在返租期满后交付时以商铺租赁使用后的现状交付。”另查明，嘉凯置业公司于2012年8月30日取得位于沈阳市东陵区王家湾210号23#楼的商品房预售许可证，其中显示46门具备预售许可，俞志强购买的房屋合同中约定为46号，系46门分割后的一部分，不单独具备预售许可证。一审法院认为：商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，至俞志强起诉之日，嘉凯置业公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证书，故俞志强与嘉凯置业公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故对俞志强要求嘉凯置业公司返还购房款2,074,669元的诉讼请求，因俞志强实际向嘉凯置业公司支付房款为1,928,819元，本院对其中1,928,819元予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因《商品房买卖合同》中写明商品房的预售许可证号12375，非本案案涉房屋的预售许可证，本案中嘉凯置业公司提供的预售许可证系整体46门的，因此可以认定嘉凯置业公司提供虚假商品房预售许可证明，俞志强要求嘉凯置业公司支付购房款利息及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持，但赔偿数额应酌情考虑为总房款1,928,819元的10%，即192,881.9元。一审法院判决：一、原告俞志强与被告沈阳嘉凯置业有限公司于2013年10月签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告俞志强购房款1,928,819元及支付利息（从2013年11月14日起至2015年5月13日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告沈阳嘉凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告俞志强损失192,881.90元；四、驳回原告俞志强的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,454元，其中16,221元由原告俞志强承担，25,233元由被告沈阳嘉凯置业有限公司承担。宣判后，上诉人嘉凯置业公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决第三项；被上诉人俞志强承担上诉费用。主要理由：1、一审判决认定我公司提供虚假商品房预售许可证明错误。我公司提供的商品房预售许可证明是真实的。根据俞志强出具的承诺书，其购房时已经知晓商铺需要重新分割的事实，我公司并未对此隐瞒，我公司一直在积极办理商铺分割后政府审批工作，根据沈阳市规划和国土资源局东陵分局《建设工程规划许可证内容变更通知书》（东陵建证附更字2014年0015号），房屋用途已经变更为商业用房，我公司也即将取得商铺分割后的预售许可证。二、一审判决我公司按照总房款10%赔偿俞志强损失错误。一审判决第二项已经判决我公司返还房款同时按照人民银行同期贷款利率向俞志强支付利息，该项判决已经足以补偿俞志强的经济损失。俞志强一审诉请提出双倍赔偿房款要求，但一审并未说明其在房款利息以外遭受了何种经济损失，经济损失如何计算等问题。同时，对于一倍房款赔偿诉请，俞志强也未提供任何证据证明。因此，一审判决没有事实根据。对于买卖合同，根据法律规定和司法实践，如果银行利息不足以弥补经济损失，法院判决违约责任时可以在贷款利息基础上予以增加，但一般不超过贷款利息的1.3倍。按照俞志强诉请，利息损失为182,357元，而一审判决要求我公司在银行利息之外再承担192,881.9元赔偿责任，已经达到了银行贷款利息的2倍还多，有失公允。被上诉人俞志强二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由：1、嘉凯置业公司向我方出售房屋时并没有取得商品房预售许可证。涉案房屋是物业和社区用房，不允许销售，也不能在房产局办理备案，更不能取得房产证。2、我方出具承诺书，只是同意重新分割房屋面积，并不知道房屋没有商品房预售许可证，也并不清楚不能办理房产证。3、嘉凯置业公司销售房屋时故意隐瞒事实，是一种欺诈行为。一审判决赔偿金正确，是一种惩罚性的赔偿，并非对我方填补损失。4、我方购买的房屋是价值400多万元商铺，区别于住宅。由于嘉凯置业公司给我方造成损失不能办理产权证，所以我方根本无法实现得到商铺，也就无法进行经营，无法获得利益。上诉人嘉凯置业公司二审提交证据：2014年7月25日沈阳市规划和国土资源局东陵分局出具的《建设工程规划许可证内容变更通知书》（东陵建证附更字2014年0015号），主张证明涉案房屋已经由物业和社区用房变更为商业用房，能够对外销售。被上诉人俞志强提出通知书内容并不能反映出涉案房屋已经不是物业和社区用房，不能证明与本案的关联性。本院二审到涉案房屋所在建设项目现行政管理部门沈阳市规划和国土资源局浑南分局调查了解，上诉人嘉凯置业公司二审提交的《建设工程规划许可证内容变更通知书》（东陵建证附更字2014年0015号）是真实的，涉案房屋原为物业和社区用房性质，现已经变更为商业用房。本院二审到涉案房屋所在建设项目商品房预售许可证审批主管部门调查了解，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证的变更手续。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同、购房款收据、商品房预售许可证、刷卡记录、承诺书、提前支付房款优惠确认函、《建设工程规划许可证内容变更通知书》（东陵建证附更字2014年0015号）等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。本院认为：本案争议焦点是嘉凯置业公司是否应当赔偿俞志强损失192,881.90元。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，嘉凯置业公司与俞志强签订商品房买卖合同之时，涉案房屋的性质为物业和社区用房，并非允许对外销售的商业房屋，嘉凯置业公司持有的商品房预售许可证，并非能够将涉案房屋作为商业房屋对外预售的许可证明。虽然嘉凯置业公司于本案起诉前办理了建设工程规划许可证内容变更手续，涉案房屋的性质变更为商业用房，但是尚未依法取得商品房预售许可证明的变更手续。因此，一审法院认定嘉凯置业公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，应当承担法律责任，本院予以认同。对于嘉凯置业公司提出俞志强出具承诺书，证明俞志强购房时已经知晓商铺需要重新分割的事实，本院认为，根据承诺书内容“嘉凯置业公司需要对涉案商铺进行分隔，俞志强同意按合同约定的预估建筑面积购买商铺，待房产局相关部门出具商品房销售面积（预测）表后，双方据此确认成交价格多退少补，俞志强承诺不因面积增减退铺”。据此，不能证明俞志强在购房时明知涉案房屋的性质以及商品房预售许可证明的取得情况，故不能免除嘉凯置业公司应当承担的法律责任。对于嘉凯置业公司提出一审判决其按照总房款10%赔偿俞志强损失错误的上诉主张，按照上述法律规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，一审法院判决嘉凯置业公司按照总房款的10%赔偿俞志强损失192,881.90元，并不以购房人举证证明实际损失数额为前提条件，也未超过法定已付购房款一倍的赔偿限额。一审判决赔偿损失数额并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,157元，由上诉人沈阳嘉凯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年一月十三日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。