上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1301号原告(反诉被告)盛立谦，住上海市闵行区。委托代理人王琪玲，女。被告(反诉原告)刘雨，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)华城，住上海市闵行区。委托代理人刘雨，男。原告盛立谦与被告刘雨、华城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，刘雨、华城向本院提出反诉，本院予以合并审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2015年12月29日公开开庭审理了本案。盛立谦及其委托代理人王琪玲，刘雨(暨华城的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛立谦诉称，2015年1月24日，盛立谦通过中介公司居间介绍将上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给刘雨、华城。双方一致同意涉案房屋以盛立谦到手价人民币(币种下同)3,370,000元成交，交易中所产生的所有应当由双方承担的税费均由刘雨、华城自行缴纳支付。为此，买卖双方签订了房地产买卖合同及补充协议。签约前，盛立谦已明确告知中介公司和刘雨、华城，盛立谦名下除涉案房屋以外，还有位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，该套房屋也在挂牌待售中。中介公司工作人员和刘雨、华城曾一度要求盛立谦配合隐瞒拥有另一套住房的信息，但被盛立谦当场拒绝。之后刘雨、华城未再提起该要求。后买卖双方在中介公司工作人员陪同下于2015年1月底至税务机构提交相关材料、办理了涉案房屋的审税手续并于当年3月底完成了过户手续。办理手续期间，盛立谦除被要求在中介公司准备的资料上签名外未参与任何税费申报和缴纳的过程，税费申报、缴纳过程均是由中介公司工作人员直接陪同刘雨、华城完成。事后，经人提醒，盛立谦怀疑刘雨、华城可能未依法缴纳涉案房屋的所得税，若如此，势必直接损害盛立谦的合法权益、使盛立谦处于未尽应当履行的司法义务的不利局面。后盛立谦在与刘雨沟通商谈交房之日期时得到了刘雨的确认。盛立谦为此短信告知刘雨、华城必须尽快缴纳应缴的税费。刘雨在接到短信后于2015年5月3日和盛立谦在中介公司进行相关事宜的面谈，当时刘雨口头承诺由盛立谦先行向税务部门咨询补交税费事宜，应由刘雨、华城缴纳的税费，刘雨、华城会按合同约定全部缴纳。但当时中介公司工作人员却表示盛立谦曾向税务部门提交过无需缴纳所得税的承诺书。为此盛立谦感到不解。2015年5月4日，盛立谦向税务部门咨询并在书面说明情况后办理了涉案房屋所得税补缴手续。税务部门也调取并出示了涉案房屋交易时的相关材料，盛立谦意外发现本应由盛立谦本人如实申报的承诺书中的签名竟然是伪造的。2015年5月5日，盛立谦再次通过短信要求刘雨支付所得税，但未得到答复。联系中介公司，工作人员来盛立谦家中表示刘雨、华城现拒绝支付该项税款，并质问盛立谦为何要补交税费。2015年5月6日，盛立谦和刘雨、华城沟通无果，刘雨、华城还表示系盛立谦一直声称名下只有一套住房，刘雨、华城只承认并支付交易当天的税费，产生的其他税费一概不负责。盛立谦认为，盛立谦从未隐瞒另一套房屋的情况，并已向中介公司和刘雨、华城明确告知涉案房屋系满五年非唯一的房屋。然刘雨、华城却串通中介公司隐瞒并用假资料逃避国家税费，经盛立谦多次提醒，刘雨、华城仍拒绝缴纳相关税费。现盛立谦已补交了涉案房屋个人所得税27,000元，该费用根据合同约定，应由刘雨、华城支付。故盛立谦为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、刘雨、华城向盛立谦支付涉案房屋个人所得税27,000元及以27,000元为本金、按年利率5.50%25的标准计算的自2015年9月9日起至判决生效之日止的利息损失；2、刘雨、华城向盛立谦支付司法鉴定费3,000元、调档费2,000元及以前述5,000元为本金、按年利率5.50%25的标准计算的自2015年11月18日起至判决生效之日止的利息损失；3、刘雨、华城向盛立谦支付交通费10元。针对盛立谦本诉诉请，刘雨、华城共同辩称，不同意盛立谦主张的诉讼请求。签约前，盛立谦口头承诺涉案房屋系其名下满五唯一的房屋，对于该情况，作为不具备房产交易专业知识的刘雨、华城没有能力和途径去核实，故基于对盛立谦的信任，刘雨、华城考虑到除缴纳契税外，不需要缴纳其他税费，同意购买涉案房屋并与盛立谦签署买卖合同。若盛立谦当时就明确告知涉案房屋非其名下唯一一套房屋，则考虑到需要多缴纳税金，成交价格势必会发生变化，甚至买卖合同也可能无法达成。之后双方共同办理了审税手续，盛立谦系按照涉案房屋满五唯一的标准申报税款。办理过户手续时，刘雨、华城也是按照满五唯一的标准交税并完成过户。在整个交易过程中，刘雨、华城并不知道涉案房屋系盛立谦名下非唯一一套房屋。直至2015年5月，因盛立谦反复要求延长交房时间，在其要求最终未被刘雨、华城满足的情况下，盛立谦恼羞成怒，将其隐瞒税金之事作为筹码要挟刘雨、华城。现若因盛立谦未遵守诚实信用原则、未如实告知其名下房产数量，让不知情的刘雨、华城额外再承担所得税，对刘雨、华城来说，是极不公平的。此外，因盛立谦违反合同约定逾期迁离户口，故刘雨、华城提起反诉，要求盛立谦按每日100元的标准向刘雨、华城赔偿自2015年3月21日起至2015年4月27日止的逾期迁出户口违约金共计3,800元。针对刘雨、华城的反诉诉讼请求，盛立谦辩称，不同意刘雨、华城的反诉诉请。首先，二手房过户前买受方须付清除贷款外的全部钱款，而本案除贷款外，刘雨、华城于2015年4月27日方向盛立谦支付44万元尾款，故最早可能办理过户的日期应为2015年4月27日。且从合同条款来看，双方约定2015年4月30日前过户。现盛立谦提前协助刘雨、华城过户，该过户日期不能作为计算违约金的起点。其次，签约时，中介公司表示合同是国家规定的格式合同，无法进行更改，且中介公司也未向盛立谦提出户口迁离事宜，要求盛立谦过户就迁户口不太现实，且刘雨、华城也无户口困难。综上，盛立谦未逾期迁出户口，不构成违约。经审理查明，涉案房屋原登记于盛立谦一人名下。2015年1月24日，盛立谦(卖售人，签约甲方)与刘雨、华城(买受人，签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海A房屋租赁置换有限公司吴中路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款2,700,000元；甲乙双方确认在2015年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；若未按合同约定的期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权力转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定，甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交予居间方保存；甲乙双方应于本买卖合同签订后于2015年3月15日前至上海市相关房地产交易中心办理相关审税手续；待乙方办妥贷款手续后且甲乙双方税费审核完毕后7个工作日至上海市相关房地产交易中心办理过户手续；甲方于2015年6月30日前或当日将该房屋交付乙方，交付标准为双方签订物业交验单(房屋交接书)；甲方承诺于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，若甲方未按约将户口全部迁出，则甲方按日100元支付乙方违约金至户口全部迁出之日止；贷款产生的费用由乙方自行承担，若乙方的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日且于交易递件前直接支付予甲方。该合同附件三付款协议约定，乙方于签订本买卖合同后于2015年1月24日当日，将房款810,000元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭证；乙方于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款1,890,000元支付予甲方。同时，盛立谦(转让方，签约甲方)与刘雨、华城(受让方，签约乙方)签订《协议》，约定甲乙双方于2015年1月24日签订《上海市房地产买卖合同》，现经友好协商，乙方同意另行补偿甲方670,000元并签订协议，乙方同意于2015年1月24日签或当日支付甲方210,000元、于2015年5月1日前或当日支付甲方440,000元，待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方将20,000元直接支付甲方；甲乙双方协商一致由乙方承担交易过程中产生的所有税费，并于办理房屋交易中心过户当日由乙方自行向相关税务机构缴纳。签署上述合同及协议当日，刘雨分别向盛立谦转账支付210,000元、810,000元，共计1,020,000元的购房款。2015年1月31日，盛立谦及刘雨、华城均至税务机构各自办理了涉案房屋的审税手续。办理过程中，在税务机构处留有一份载有“盛立谦”签字字样的《回执》一份，该材料记载“我承诺转让房屋是自用五年以上，并且是家庭唯一生活住房。”2015年3月21日，刘雨、华城向税务机构缴纳了涉案房屋的契税81,000元。同日，盛立谦及刘雨、华城办理了涉案房屋的过户手续。2015年4月9日，涉案房屋的产权被核准登记至刘雨、华城名下。2015年4月27日，华城向盛立谦转账支付房款440,000元。同日，盛立谦将户口迁离了涉案房屋。2015年5月4日，盛立谦至税务机构说明其名下另有一套房屋。第二天，盛立谦通过短信形式要求刘雨尽快补交所得税。因刘雨、华城拒不缴纳涉案房屋个人所得税，遂成讼。后在本案审理过程中，盛立谦于2015年9月9日向税务机构补缴了涉案房屋的个人所得税27,000元。另查明，2015年6月29日，盛立谦与刘雨、华城办理了涉案房屋的交接手续。同日，刘雨、华城向盛立谦支付了购房尾款20,000元。庭审中，盛立谦表示因其欲早点拿到刘雨、华城的贷款，故其向刘雨、华城提出提前办理涉案房屋的过户手续。上述事实，由盛立谦提供的《上海市房地产买卖合同》及《协议》、个人所得税缴款书、短信，刘雨、华城共同提供的房款支付的银行凭证及收条、契税缴款书、上海市房地产登记簿、盛立谦户口簿照片、短信，本院调取的《回执》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本案审理过程中，应盛立谦的申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对留存在税务机构处的落款日期为“2015年1月31日”《回执》一张上“出售方签名”及“承诺人签名”两处留有的“盛立谦”签名笔迹是否是盛立谦本人所写进行鉴定。2015年12月3日，华东政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》表示，“2015年1月31日”《回执》“出售方签名”及“承诺人签名”两处留有的“盛立谦”签名笔迹均不是盛立谦所写。为此次鉴定，盛立谦预交了鉴定费3,000元及调档费2,000元，并花费10元交通费。对该份鉴定意见书，盛立谦与刘雨、华城均表示无异议。本院认为，该份鉴定书，程序合法，内容有效，本院予以采纳。本院认为，盛立谦与刘雨、华城就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格遵守。关于盛立谦主张的要求刘雨、华城支付个人所得税的本诉诉讼请求，刘雨、华城提出因盛立谦事先承诺涉案房屋系其名下唯一一套房屋、且盛立谦系按照涉案房屋满五唯一的标准申报税款、其对涉案房屋满五非唯一并不知情、故其不应承担该税费的抗辩意见，但对刘雨、华城的该些抗辩意见，本院认为，首先，从双方签署的书面材料来看，无证据证明盛立谦此前曾承诺“涉案房屋为满五唯一”；其次，税务机关处留存的《回执》上虽记载“我承诺转让房屋是自用五年以上，并且是家庭唯一生活住房”并载有“盛立谦”签字字样，但该材料上的“盛立谦”签字字样已经鉴定部门鉴定非盛立谦本人签字，故该材料也无法证明盛立谦曾作出涉案房屋系满五唯一的意思表示；再次，虽然刘雨、华城提供了中介公司工作人员出具的《情况说明》两份以证其意见，但这两份《情况说明》属证人证言，两位工作人员均未到庭接受法庭质证，且从现有证据来看，也无其他证据对该两份《情况说明》所载内容予以佐证，故对该两份《情况说明》，本院不予采信。综上，刘雨、华城的抗辩意见，本院不予采纳。现根据《协议》约定“由刘雨、华城承担交易过程中产生的所有税费，并于办理房屋交易中心过户当日由刘雨、华城自行向相关税务机构缴纳”，而就涉案房屋的实际情况及购房人、出售人的实际情况，涉案房屋所涉税费除作为购房人应缴的契税外，还包括出售人盛立谦应缴的个人所得税。故根据《协议》约定，该些税费均应由刘雨、华城支付。现盛立谦已缴纳了个人所得税27,000元，其要求该笔费用由刘雨、华城支付，符合双方约定，本院予以支持。关于盛立谦主张的要求刘雨、华城支付其代为垫付个人所得税的利息损失的本诉诉讼请求，本院认为，关于个人所得税利息，首先，刘雨、华城系根据税务机构审税结果缴纳税费，而审税结果又是根据涉案买卖双方到场提供的申报材料进行确定，故从双方提供的现有证据来看，无法看出刘雨、华城存在恶意避税、恶意不缴纳该笔税费的情形；其次，虽然盛立谦缴付了该笔税费，但该笔税费的负担主体是否为刘雨、华城，需待法院裁决方可知晓，故刘雨、华城暂不向盛立谦支付该笔税费，属情有可原，不构成违约。故盛立谦要求刘雨、华城支付个人所得税利息，本院不予支持。关于在本案审理过程中所发生的鉴定费3,000元、调档费2,000元的负担主体问题，本院认为，虽然涉案《回执》经鉴定确实非盛立谦本人所签署，但从双方陈述的审税过程及日常审税一般流程，涉案买卖双方均系到场、各自办理了审税手续，至于涉案《回执》如何形成，从现有证据来看，并无证据证明该《回执》系刘雨、华城出具或者刘雨、华城对该《回执》的形成系知情的，而刘雨、华城也是根据税务机构的审核结果按规定缴纳了相关税费，现因该《回执》系从税务机构处调取得来，从形式上看，刘雨、华城有理由相信税务机构处留存的《回执》系盛立谦本人出具，故因盛立谦为证明其从未承诺涉案房屋系满五唯一房屋而申请笔迹鉴定，所发生的鉴定费、调档费不应由刘雨、华城承担。鉴于此，盛立谦主张的该些费用的利息损失，亦不予支持。关于盛立谦主张的要求刘雨、华城支付交通费10元的本诉诉讼请求，本院认为，该项诉请并无法律根据、合同依据，本院不予支持。关于刘雨、华城主张的要求盛立谦支付逾期迁户违约金的反诉诉讼请求，本院认为，根据双方签署的《上海市房地产买卖合同》所附的补充条款(一)约定，“盛立谦承诺于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续”，现根据查明的事实，双方于2015年3月21日至上海市相关房地产交易中心办理了涉案房屋过户手续，故盛立谦应当于2015年3月21日前将户口迁离涉案房屋，然实际盛立谦于2015年4月27日方将户口迁离涉案房屋，故盛立谦存在逾期迁户的行为，构成违约，应按合同约定内容承担违约责任。而根据合同补充条款约定“若盛立谦未按约将户口全部迁出，则盛立谦按日100元支付刘雨、华城违约金至户口全部迁出之日止”，故现刘雨、华城据此约定要求盛立谦按每日100元的标准支付自2015年3月21日起至2015年4月27日止的逾期迁户违约金(合计3,800元)，符合双方约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘雨、华城于本判决生效之日起七日内向原告(反诉被告)盛立谦支付个人所得税27,000元；二、原告(反诉被告)盛立谦于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)刘雨、华城支付逾期迁出户口违约金3,800元；三、驳回原告(反诉被告)盛立谦的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费475元，由被告(反诉原告)刘雨、华城负担(该款由刘雨、华城于本判决生效之日起七日内直接向盛立谦支付)；反诉案件受理费减半收取计25元，由原告(反诉被告)盛立谦负担(该款由盛立谦于本判决生效之日起七日内直接向刘雨、华城支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 张 莉人民陪审员 邓红霞二〇一六年一月六日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。