广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民��初字第490号原告梁佩珊，女，1980年5月1日出生，香港居民，住广东省佛山市顺德区，委托代理人李双成，广东天道勤律师事务所律师。委托代理人周志健，广东天道勤律师事务所实习律师。被告黄子珊，女，1997年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告佛山市顺德区超赢电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容里居委会昌宝西路19号101之七。法定代表人黄小萍。原告梁佩珊与被告黄子珊、佛山市顺德区超赢电器有限公司（以下简称顺德超赢电器）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员何瑾担任审判长，与人民陪审员刘虹、张静组成合议庭，适用普通程序，于2015年12月16日、2016年7月7日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告梁佩珊的委托代��人李双成、周志健到庭参加诉讼。被告黄子珊、顺德超赢电器经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告梁佩珊诉称，原告是佛山市顺德区东辉制衣有限公司（以下简称东辉制衣公司）的股东。原告与被告黄子珊于2015年2月1日签订《租赁费及管理费、折旧费合同》。合同约定：原告将东辉制衣公司所有的位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区兴南路一号（宗地号：088106013）靠南大车间9格及二楼1格中间小车间靠西3格、天井空地靠南一半、大门通道共用的厂房出租给被告黄子珊使用，租赁期由2015年2月1日起至2017年1月31日止，租金为25000元/月，每月2号前向原告支付当月租金，并向原告支付保证金50000元。如逾期缴纳租金超过十五天的视为被告黄子珊违约，原告有权解除合同、没收保证金及责令被告黄子珊搬离出租物。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告黄子珊使用，起始被告黄子珊尚能按时交纳租金，自2015年6月起，被告黄子珊开始拖欠租金。至今，被告黄子珊已拖欠原告2015年6月、7月的租金各25000元，共计50000元。原告曾多次要求被告黄子珊按期支付租金，但被告黄子珊却无视并拒付。经了解，被告顺德超赢电器是涉案厂房的实际使用人，被告黄子珊是被告顺德超赢电器法定代表人的女儿。原告认为，原告与被告黄子珊的厂房租赁合同合法有效，双方应依约履行义务，至今被告已拖欠原告租金长达2个月，严重损害了原告的合法权益。被告顺德超赢电器是租赁物的实际使用人，应对上述债务承担连带清偿责任，并在合同解除之日搬离租赁物。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告黄子珊签订的《租赁费及管理费、折旧费合同》；2.被告黄子珊、佛山市顺德区超赢电器有限公司向原告支付其所的2015年6月、7月的租金合共人民币50000元整，往后租金计至被告黄子珊、佛山市顺德区超赢电器有限公司实际交付租赁物之日止；3.被告黄子珊、佛山市顺德区超赢电器有限公司于合同解除之日搬迁出位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区兴南路一号（宗地号：088106013）靠南大车间9格及二楼1格中间小车间靠西3格、天井空地靠南一般、大门通道共用的厂房；4.保证金50000元归原告所有；5.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告提供的证据及证明意见如下：1.原告香港永久性居民身份证、港澳居民往来内地通行证复印件各一份，被告一身份证复印件一份、被告二企业机读档案登记资料、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格。2.租赁费及管理费、折旧费合同原件一份，证明被告一为��被告二经营需要与原告签订了该合同，该合同合法有效。该组证据还证实租赁期限为2015年2月1日起至2017年1月31日止，每月租金为25000元人民币。同时，被告逾期支付租金的超过15天视为被告一违约，甲方有权单方解除该合同。3.（2013）佛顺法容民初字第1216号民事调解书原件一份、（2013）佛顺法容民初字第621号执行裁定书复印件一份，证明原告对出租的地块享有使用权。4.东辉制衣厂的情况说明原件一份，证明原告梁佩珊有权以其名义与被告签订东辉公司所有的土地和厂房的相关租赁合同。诉讼中，被告黄子珊、顺德超赢电器经本院公告合法传唤，无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见和证据，视为放弃举证和抗辩的权利。经过庭审辩证、质证，本院对证据材料作如下认证：对原告提供的全部证据��经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性予以确认。经审理查明，原告梁佩珊作为甲方（××），与被告黄子珊作为乙方（××），于2015年签订《租赁费及管理费、折旧费合同》，约定：甲方同意将位于佛山市顺德区容桂街道办事处南区兴南路一号（宗地号：088106013）靠南大车间9格及二楼1格中间小车间靠西3格、天井空地靠南一半、大门通道共用的厂房转租给乙方使用，每月租赁费、管理费、折旧费实收人民币贰万伍仟元整（25000元/月），租期自2015年2月1日至2017年1月有31日止；双方同意租赁期内第一年（即2015年2月1日到2016年1月31日）按十一个月计租，第二年即2016年2月1日起租金按月正常收取。甲方暂收取乙方伍万元作保证金（包括用水、电按金），乙方每逾期一天缴纳租金的同意甲方按每天伍佰元正收取滞纳��并同意甲方在本合同缴纳的保证金中扣除，乙方逾期缴纳租金超过十五天的视为乙方违约，乙方在本合同所缴纳的保证金全数作为甲方的违约补偿，乙方必须于甲方书面通知后的五天内结清所有费用并搬离租赁范围内所有物品。于甲方通知乙方搬离的第十天起，甲方有权清理租赁范围内的一切遗留物品并视为无主物品处理。甲方收回租赁场地，本合同终止。2013年7月12日，佛山市顺德区人民法院就原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司（以下简称东辉公司）诉被告佛山市顺德区容桂街南区社区资产管理办公室、佛山市顺德区容桂街南区社区居民委员会因建设用地使用权转让合同纠纷一案，出具（2013）佛顺法容民初字第1216号民事调解书，调解内容为：一、原、被告双方一致确认，原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司与被告佛山市顺德区容桂街南区社区资产管���办公室于2008年3月16日签订《办厂及用地合同之补充协议书》真实合法有效，原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司已将该协议书的土地出让款1500000元向被告佛山市顺德区容桂街南区社区资产管理办公室支付完毕；二、原、被告双方一致同意履行如下义务，被告佛山市顺德区容桂街南区社区资产管理办公室、佛山市顺德区容桂街南区社区居民委员会在本协议生效之日起五日内将位于佛山市顺德区容桂街南区兴南路一号，面积为4950.57平方米的工业用地过户给原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司，办理土地使用权过户所产生的全部税费由原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司自行承担；三、本案受理费9150元（已减半收取，由原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司预交），由原告佛山市顺德区东辉制衣有限公司自愿承担。因佛山市顺德区容桂街南区社区资产管理办公室、佛山���顺德区容桂街南区社区居民委员会未履行调解协议，东辉公司申请执行。后东辉公司申请延期执行，佛山市顺德区人民法院于2013年11月11日作出（2013）佛顺法容执字第621号执行裁定书，裁定终结本次执行。2015年12月16日，东辉公司出具《情况说明》，称涉案《租赁费及管理费、折旧费合同》是2015年1月在东辉公司以及其法定代表人梁炳辉同意的情况下以梁佩珊的名义与黄子珊签订的，东辉公司及其法定代表人梁炳辉清楚并同意以梁佩珊的名义与被告签订该合同。庭审中，原告表示，被告支付过5万元保证金及2015年2月至5月份的租金，其后未再缴纳租金。原告与被告签订《租赁费及管理费、折旧费合同》所涉的场地即属于（2013）佛顺法容民初字第1216号民事调解书中所涉场地。被告黄子珊在承租案涉场地后即提供给顺德超赢电器使用，并一直由顺德超赢电器使用至今。另查，原告提起本案诉讼，诉讼材料已于2015年11月18日公告送达给被告黄子珊、顺德超赢电器。以上事实还有本案的开庭笔录在案佐证。本院认为，关于合同是否应予解除。据（2013）佛顺法容民初字第1216号民事调解书确认，涉案场地土地使用权归东辉公司所有。东辉公司出具情况说明，对以原告个人名义代为出租涉案场地无异议，故《租赁费及管理费、折旧费合同》合法有效。根据原被告签订的《租赁费及管理费、折旧费合同》约定，被告黄子珊逾期缴纳租金超过十五天的视为被告违约，原告有权收回租赁场地，合同终止。庭审中原告确认被告仅缴纳了2015年2月至5月的租金，无证据证明被告黄子珊缴纳了2015年6月之后的租金，至本案庭审之日，被告黄子珊拖欠租金已超过十五天，合同约定的解除条件已成就，原告���权解除合同。现原告行使解除权，要求解除合同，其诉讼请求材料已于2015年11月18日送达给两被告，故原告与被告黄子珊于2015年1月签订的《租赁费及管理费、折旧费合同》应于2015年11月19日解除。关于被告黄子珊是否应向原告支付自2015年6月起的租金的问题。由于合同约定，每月租金25000元，租赁期内第一年（即2015年2月1日到2016年1月31日）按十一个月计租，第二年按月正常收取，即双方已约定减免被告一个月的租金，故被告应自2015年7月起至合同解除之日止，按每月25000元的标准支付租金。在合同解除之后，由于被告黄子珊仍未向原告返还案涉场地，故黄子珊应按租金标准向原告支付场地占用费，直至返还案涉场地时止。关于被告黄子珊是否应交还涉案场地及原告可否没收保证金的问题。由于被告方违约，导致双方合同解除，被告应按合同约定搬离租赁场地，将所占用的涉案场地交还给原告，同时原告有权收取被告所缴纳的保证金50000元作为违约补偿。原告要求被告搬离租赁场地及没收保证金50000元的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告顺德超赢电器是否应承担责任的问题。由于租赁合同是由原告与被告黄子珊签订，根据合同的相对性，租赁合同的相对方应为原告与黄子珊。原告主张顺德超赢电器为租赁合同的实际相对方，但未提供证据证明黄子珊是代表顺德超赢电器与原告签订租赁合同，且即使涉案场地实际由顺德超赢电器使用，顺德超赢电器使用涉案场地是基于转租或其他何种法律关系亦无法确定，故不能依据顺德超赢电器是否实际使用涉案场地即推定顺德超赢电器是否即为租赁合同的当事人。再者，根据公司人格独立的原则，黄子珊与顺德超赢电器为相互独立的主体，无论���子珊是否是顺德超赢电器法定代表人的女儿，均不必然表示黄子珊签订租赁协议即是代表顺德超赢电器。故现有证据无法证明顺德超赢电器与本案的关联性，对原告要求被告顺德超赢电器承担租赁合同解除之前的租金责任的诉请，本院不予支持。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉租赁合同已于2015年11月19日解除，被告顺德超赢电器仍一直占据案涉场地未予归还，故被告顺德超赢电器应对自2015年11月19日起至案涉场地实际返还原告之日止期间的租金承担连带支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百二十六条、第二��二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告梁佩珊与被告黄子珊于2015年1月签订的《租赁费及管理费、折旧费合同》；二、被告黄子珊应于本判决生效之日起三日内，按每月25000元的标准，向原告支付自2015年7月起至租赁场地实际返还给原告梁佩珊之日止的租金；三、被告黄子珊应于本判决生效之日起三日内将佛山市顺德区容桂街道办事处南区兴南路一号（宗地号：088106013）靠南大车间9格及二楼1格中间小车间靠西3格、天井空地靠南一半、大门通道共用的厂房交还给原告梁佩珊；四、保证金50000元归原告梁佩珊所有；五、被告佛山市顺德区超赢电器有限公司应在自2015��11月19起至租赁场地实际返还给原告梁佩珊之日止，按每月25000元的标准计算的租金范围内，对被告黄子珊上述第二项债务承担连带支付责任；六、驳回原告梁佩珊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，财产保全费1020元，合计3320元（原告已预交），由被告黄子珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何瑾人民陪审员  刘虹人民陪审员  张静二〇一六年八月十七日书 记 员  杨翀