云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民初字第2091号原告富滇银行股份有限公司红河分行（以下简称富滇银行）。住所地：蒙自市银河路同德商业文化中心A栋13号。代表人郑利洪，职务行长。委托代理人吴强，云南李凌律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司（以下简称恒鑫公司）。住所地：蒙自市护国路红建佳苑商网2号。法定代表人许海宇，职务董事长。委托代理人梁文彪，云南萃峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人余艳，云南明泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告弥勒鑫辰驾驶技术培训学校（以下简称鑫辰驾校）。住所地：弥勒市弥阳镇锦屏路北侧（俊峰花园对面）。法定代表人张立荣，职务主任。委托代理人李春雷，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人弥勒鑫源小额贷款有限责任公司（以下简称鑫源公司）。住所地：弥勒市弥阳镇锦屏路北侧（鑫辰驾校内）。法定代表人白万强，职务董事长。委托代理人李春雷，云南湖泉律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告富滇银行与被告恒鑫公司、鑫辰驾校，第三人鑫源公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由审判员许艳飞适用简易程序于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告富滇银行的委托代理人吴强，被告恒鑫公司的委托代理人梁文彪、余艳，被告鑫辰驾校及第三人鑫源公司的委托代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滇银行诉称，恒鑫公司为确保蒙自市红福苑小区的开工建设，在依法取得土地开发手续后向原告提出贷款申请，经原告审核，恒鑫公司同意用其开发过程中的土地使用权进行抵押，双方就此到蒙自市国土资源局办理了土地抵押登记手续，明确所抵押的42358.26平方米土地以未销售的建筑面积所分摊的土地面积为准，抵押担保贷款金额5140万元。抵押的范围为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金以及实现债权的费用，抵押期限自抵押合同生效之日起至所有费用全部清偿之日止，并明确了房源销售款是偿还贷款的唯一来源。贷款发放后，被告恒鑫公司未按合同约定按期还款，欠原告贷款本金6678万元及相应的利息未偿还。在原告依法起诉恒鑫公司并查封相应的抵押资产后，鑫源公司提出异议，认为其分别向周方、何斌、侬基昌等三人发放贷款300万元、300万元、100万元，并用被告恒鑫公司在建的红福苑小区房产作为担保物，该担保物以鑫辰驾校的形式与恒鑫公司签订《商品房购销合同》，并办理了备案登记。原告认为，根据恒鑫公司与鑫源公司签订的《协议书》，可知恒鑫公司用在建房屋提供担保，但是该担保物已经抵押给原告。鑫源公司、鑫辰驾校与恒鑫公司签订的合同及备案不是购买房屋居住，而是担保借款的履行，根据相关法律规定，不能视为该房屋的所有权已经转移，且原告取得被告恒鑫公司的土地抵押权实质上取得该土地项上投入资产的抵押权。恒鑫公司未经原告同意，擅自处置抵押物，该行为违反国家法律法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。综上，原告依法提起诉讼，请求：1、依法判决确认恒鑫公司与鑫辰驾校签订的蒙自市红福苑小区第45幢-1-3层5号商品房购销合同无效。2、本案所产生的诉讼费用，律师费等一切费用由被告负担。被告恒鑫公司辩称，1、原告不能作为本案的诉讼主体提起诉讼，根据民事诉讼法第119条的规定，原告与本案没有直接利害关系，故原告的主体资格不适格。2、原告诉讼请求要求确认合同无效，必须根据合同法第52条中规定，原告不是合同的相对人，所以在程序上原告主体不适格。而且被告没有违反法律法规的强制性规定，原告也无证据证实被告及第三人恶意串通损害其利益，所以本案所涉的合同不是无效合同。3、本案的合同是通过行政部门备案的合同，若本案法院认定合同无效，是司法权对行政权的干预，司法权不应过多的干预行政权。4、原告的第二项诉讼请求不明确，被告无从答辩。综上，原告主体资格不适格，被告签订的合同有效，故请求依法驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告鑫辰驾校辩称，1、原告的主体资格不适格，无权主张被告签订的商品房购销合同无效。2、两被告是在平等自愿的基础上签订的商品房购销合同，且合同已经在房产部门备案，不属于合同法第52条规定的无效合同情形。3、原告对本案所涉的房屋不享有抵押权，原告与恒鑫公司仅对42358.26平方米办理了抵押，建设用地抵押后，新增的房屋不属于抵押范围，恒鑫公司享有的面积是84577.01平方米，而原告享有的抵押土地面积仅42358.26平方米，无法区分哪些属于原告可以抵押的。再者抵押期限至2015年2月28日，现已经自动失效。本案所涉的房屋不在在建工程抵押物的范围内。4、鑫源公司是经合法审批的小额贷款公司，其向恒鑫公司发放贷款的行为，并用签订商品房购销合同的形式作为担保的行为合法。5、原告的第二项诉讼请求不明确，根据法律规定原告的诉讼请求应该具体、明确，故对原告的第二项诉讼请求不作答辩。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人鑫源公司述称，同意被告鑫辰驾校的答辩意见。综合原、被告的诉辩主张及第三人的述称，本案争议的焦点问题是：1、原告的诉讼主体资格是否适格？2、本案所涉的蒙自市红福苑小区第45幢-1-3层5号房屋是否属于原告的抵押物？3、被告恒鑫公司与被告鑫辰驾校签订的《商品房购销合同》的法律效力问题？原告富滇银行针对其诉讼主张，提交了以下证据：第一组：1、《营业执照》复印件一份、2、《组织机构代码证》复印件一份、3、《金融许可证》复印件一份、4、《单位负责人身份证明》复印件一份，欲证明原告的主体资格。第二组：1、《担保抵押合同》复印件一份、2、蒙他项（2013）第44号《他项权利证》复印件一份，欲证明原告与被告恒鑫公司于2013年12月27日签订《担保抵押合同》一份，明确双方之间在8000万贷款中恒鑫公司用其在建项目红福苑42358.26平方米的土地作抵押担保，并办理抵押登记。第三组：1、《还款承诺》一份、2、《富滇银行授信业务提示通知书》四份，欲证明被告恒鑫公司逾期还款的基本事实。第四组：1、《异议书》复印件一份、2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明被告恒鑫公司在拖欠原告巨额贷款的情况下，将原告享有的抵押资产再次对周方等三名自然人向鑫源公司借款700万元进行担保，并以鑫辰驾校的名义签订《商品房购销合同》的事实。第五组：申请法院调取的《商品房预售许可证》一份、《工程施工进度证明》一份，欲证明本案所涉的房产在原告与恒鑫公司办理土地使用权抵押登记时已经建成。经质证，被告恒鑫公司对原告富滇银行提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该组证据不能证实原告主体资格适格；第二组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为抵押物清单明细表很明确，抵押物的名称是土地，抵押金额是5140万元，只包含42358.26平方米，证据2中的抵押权已于2015年2月28日自动终止，与证据1中的抵押权到2015年12月30日终止不符，具体原因被告不清楚，在建工程抵押是具体到房号，不包含本案所涉房屋，该组证据不能证明本案所涉房屋是原告的抵押物；第三组证据及第四组证据中的证据1认为与本案无关，不能证实恒鑫公司不能还款；第四组证据中的证据2证据来源系通过红河州中级人民法院，来源不合法，不予认可；第五组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可原告的证明目的，只是证明本案所涉房屋是明确具体的，是有行政许可的，也就是可以销售的，并说明了原告在与恒鑫公司办理抵押时已经清楚房屋是可以销售的。被告鑫辰驾校、第三人鑫源公司对原告富滇银行提交的第一组、二组、五组证据的质证意见与被告恒鑫公司的质证意见一致，第三组证据认为是原告单方出具，其对事实不清楚，不予质证；第四组证据的真实性、合法性无异议，但认为该组证据只能证明被告恒鑫公司用本案所涉房屋进行担保的事实，而不是将抵押财产再次抵押。被告恒鑫公司针对其辩解未向本院提交证据。被告鑫辰驾校针对其辩解，提交了以下证据：1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》复印件各一份，欲证明被告鑫辰驾校的诉讼主体资格。2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证明两被告签订商品房购销合同的事实，该合同已在房产部门进行备案。经质证，原告富滇银行对被告鑫辰驾校提交的证据1的真实性、合法性及关联性无异议；证据2的真实性无异议，对合法性有异议，认为被告恒鑫公司是擅自处分抵押财产，该合同真实目的不是购房居住而是抵押担保。被告恒鑫公司、第三人鑫源公司对被告鑫辰驾校提交的证据无异议。第三人鑫源公司针对其主张，提交了以下证据：第一组：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证》、《云南省金融办关于弥勒鑫源小额贷款有限责任公司开业的函》（云金办函[2014]389号）复印件各一份，欲证明第三人鑫源公司的诉讼主体资格。第二组：《借款合同》、《沪农商村镇银行进账单》、《弥勒鑫源小额贷款有限责任公司借款凭证》、《弥勒沪农商村镇银行转账支票存根》复印件各三份，欲证明：1、周方、何斌、侬基昌与鑫源公司签订借款合同的事实；2、鑫源公司依约向周方、何斌、侬基昌发放贷款共计700万元的事实。第三组：《协议》复印件一份，欲证明恒鑫公司出售给鑫辰驾校的房产为周方、何斌、侬基昌三人借款提供抵押担保的事实。经质证，原告富滇银行对第三人鑫源公司提交的第一组证据的真实性、合法性及关联性无异议；第二组证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明恒鑫公司向鑫源公司借款的事实；第三组证据的真实性无异议，合法性有异议，认为恒鑫公司以在建房屋为周方等三人提供抵押担保已经侵害了原告的合法权益。被告恒鑫公司、被告鑫辰驾校对第三人鑫源公司提交的证据无异议。审理过程中，本院依职权向蒙自市国土资源局调取了《股东会决议》、《承诺书》、《情况说明》各一份，以上证据证明原告与被告恒鑫房地产办理本案抵押登记时，红福苑小区已售出432套住宅、20套商铺，被告恒鑫公司在办理本案的土地抵押登记手续时承诺对该地上的房屋不分割、不转让、不销售。经质证，原告富滇银行对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议；被告恒鑫公司对《股东会决议》、《承诺书》的真实性无异议，认为《股东会决议》加盖的印章确实是恒鑫公司的印章，但是股东孙娜、潘红波的签名按印不是其本人的签名按印，《承诺书》内容上存在瑕疵和违法，因向国土资源局承诺不分割不转让不销售房屋不是国土资源局的管辖范围；对《情况说明》的真实性、合法性、关联性无异议。被告鑫辰驾校、第三人鑫源公司对《股东会决议》的真实性、合法性、关联性不予认可，对《承诺书》、《情况说明》认为真实性、合法性由法院认定，因其不清楚被告恒鑫公司何时交到蒙自市国土资源局，也不能对抗善意的鑫辰驾校及鑫源公司，且房屋的转让、销售等不是国土资源局的管辖范围，两被告之间的《商品房购销合同》备案登记是合法有效的。本院认为，（一）原告提交的第一、五组证据，被告及第三人对真实性、合法性及关联性均无异议，予以采信；第二组证据被告及第三人对真实性无异议，该组证据能够证实原告与被告恒鑫公司签订担保抵押合同并对蒙国用（2013）第3132号土地中面积为42358.26平方米的部分办理抵押登记的事实，予以采信；第三组证据系原告及被告恒鑫公司出具，客观真实，来源合法，与本案有关联性，能够证实被告逾期未偿还借款的事实，予以采信；第四组证据来源不合法，不予采信。（二）被告鑫辰驾校提交的证据，原告、被告恒鑫公司及第三人对真实性均无异议，该两组证据来源合法，与本案有关联性，予以采信。（三）第三人鑫源公司提交的证据，原、被告对真实性均无异议，该三组证据来源合法，与本案有关联性，予以采信。（四）本院依职权调取的证据，系相关职能部门出具，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月29日，被告恒鑫公司取得位于蒙自市红河大道南侧工业园区L8号路蒙自“红福苑”项目的《商品房预售许可证明》。2013年12月18日，红河州工程建设监理公司向恒鑫公司出具《工程施工进度证明》，载明：“现红福苑项目工程进度情况为1、2、6、7、8、9、12、13、14、15、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、32、33、34、37、38、39、40、41、42、45、46、47、48、51、52、53、54、57、58、59、60幢、商铺1-15幢主体施工已完成，3、4、5、10、11、16、17、30、31幢主体施工至一层楼板，35、36、43、44、49、50、55、56幢主体施工至四层楼板。”2013年12月23日，蒙自市房地产管理处出具《情况说明》一份，载明：“兹有蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的红福苑项目，现已在我处备案的《商品房购销合同》住宅432套，建筑面积70085.58㎡，商铺20套，建筑面积694.4㎡，合计建筑面积70779.98㎡”。同月27日，被告恒鑫公司向蒙自市国土资源局出具《承诺书》一份，载明：“由蒙自市恒鑫房地产开发有限公司开发建设的‘红福苑’项目，总用地面积87196.084平方米，总建筑面积151139.51平方米；因项目建设的需要，我公司用该项目的国有土地作为抵押物，我公司保证该用地上的房屋不分割、不转让、不销售，如需销售必须向抵押权的银行申请经批准销售后方可销售，如有违反本公司承担相应的法律责任。”2013年12月27日，原告（乙方）与被告恒鑫公司（甲方）签订一份《担保抵押合同》，合同中载明：“第一条抵押物，（一）、甲方以本合同第十七条‘抵押物清单’所列之财产设定抵押。1、抵押物详见《抵押物清单》。2、《抵押物清单》对抵押物价值的约定，并不作为乙方对该抵押物进行处分的估价依据，也不构成乙方行使抵押权的任何限制……第二条抵押担保的范围，本合同担保的主债权为乙方依据主合同发放的贷款，金额为人民币（币种）债权本金（大写）捌仟万元整及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼法、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）……第三条抵押权的存续期间，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼失效届满之日起后两年止。主合同借款人履行期限自2013年12月27日至2015年12月26日，如有变更，依主合同之约定。”其中，原告与被告恒鑫公司在《担保抵押合同》中的《抵押物清单》中明确列明的抵押物为：1、个旧市金湖西路351号03幢二单元1503号房屋〔房权证号：个旧市房权证（私）共字第××号〕，评估价值为1821598元，本次抵押金额为1000000元；2、蒙自市红河大道南侧的国有土地使用权〔地号：蒙国用（2013）第3132号〕，评估价值为73450754元，本次抵押金额为51400000元；3、蒙自市红河大道南侧红福苑商住楼在建工程，评估价值为46046548元，本次抵押金额为27600000元，抵押金额共计人民币80000000元。同日，原告与被告恒鑫公司在蒙自市国土资源局办理了地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的抵押登记手续，原告取得国有土地使用权他项权证〔产权证号：蒙他项（2013）第44号〕，抵押面积为42358.26平方米。审理过程中，经本院核实，原告与被告恒鑫公司均认可被告恒鑫公司用于抵押的面积为42358.26平方米的土地使用权的范围系扣除了在2013年12月23日前已在蒙自市房地产管理处备案的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后剩余的部分。2015年2月9日，恒鑫公司与鑫辰驾校签订《商品房购销合同》一份，约定鑫辰驾校购买位于蒙自市房屋一套。2015年2月12日，第三人鑫源公司与周方、何斌、侬基昌分别签订《借款合同》，约定周方、何斌、侬基昌分别向鑫源公司借款3000000元、3000000元、1000000元，共计人民币7000000元。同日，周方、何斌、侬基昌三人各收到鑫源公司发放的借款3000000元、3000000元、1000000元，共计人民币7000000元。同日，周方、何斌、侬基昌与鑫源公司签订《协议》一份，约定借款人周方、何斌、侬基昌向鑫源公司共借款人民币7000000元，主要用于恒鑫公司支付工程款及工资，其抵押物为恒鑫公司出售给鑫辰驾校的14套房产（已办理备案登记）。另查明，原告持有的地号为蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权的《土地他项权利登记证书》〔证号为：蒙他项（2013）第44号〕“记事”一栏中载明抵押权于2015年2月28日自动终止，2015年2月28日至今，原告及被告恒鑫公司未再续办该宗土地的抵押登记手续。被告恒鑫公司所欠原告的贷款至今尚未还清。本院认为，一、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案原告以被告签订的《商品房购销合同》所涉房屋系其抵押物，损害了其合法利益为由，向本院提起确认合同无效之诉，其虽不是合同一方当事人，但合同的有效与否与原告有直接的利害关系，故原告的诉讼主体资格适格。二、关于本案所涉的蒙自市红福苑小区第45幢-1-3层5号房屋是否属于原告抵押物的问题。1、本案已查明，被告恒鑫公司用于向原告提供抵押的42358.26平方米的土地使用权，系扣除了办理本案土地抵押时已经出售的432套住宅、20套商铺所占用的土地面积后的剩余部分，故在原、被告办理了本案土地抵押登记后销售的房屋属于42358.26平方米范围内的房屋。本案两被告签订《商品房销售合同》是在原告与被告恒鑫公司办理土地抵押登记之后，故本案所涉的第45幢-1-3层3号房屋属于原告与被告恒鑫公司已办理抵押登记的42358.26平方米的土地范围之内，且在办理土地抵押登记时，该地上的第45幢房屋主体施工已完成，原告与被告恒鑫公司在办理国有土地使用权抵押时虽未将该地上的建筑物一并抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，故本案所涉的蒙自市红福苑小区第45幢-1-3层3号房屋应视为与蒙国用（2013）第3132号的国有土地使用权一并抵押的财产。2、对于被告及第三人主张的原告对于该宗土地的抵押权已于2015年2月28日自动失效，原告不再享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”之规定，本案的主债权的期限到2015年12月26日，主债权仍处于诉讼时效内，故原告享有的抵押权仍然有效。三、关于被告恒鑫公司与被告鑫辰驾校签订的《商品房购销合同》的法律效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定精神，被告恒鑫公司在办理土地抵押登记时已作出承诺不销售房屋，该承诺对被告恒鑫公司对抵押物的处置作了限制，后恒鑫公司又将房屋以签订《商品房购销合同》的形式抵押给被告鑫辰驾校及第三人鑫源公司，违背了抵押时的承诺。且被告鑫辰驾校及第三人鑫源公司亦未实际支付购房款，双方签订的购房合同仅为返还借款提供担保，双方的真实意思并非是买卖房屋，而是为了规避原告与恒鑫公司设置的抵押担保，故恒鑫公司与鑫源公司、鑫辰驾校之间存在恶意串通的情形，且损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，应认定两被告签订的《商品房购销合同》无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条第二款、第二百零二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司与被告弥勒鑫辰驾驶技术培训学校于2015年2月9日签订的《商品房购销合同》（合同编号：HFY597）无效。案件受理费100元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计50元，保全费5000元，由被告蒙自市恒鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  许艳飞二〇一六年一月二十五日书记员  杨滨铱