江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4397号上诉人（原审被告）：江苏新亚国贸集团公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇兴桥苏加公路旁。法定代表人祁雪林，总经理。委托诉讼代理人王惠，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人周晟，江苏合鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州嘉缘祥实业投资有限公司，住所地苏州市姑苏区南环西路65号。法定代表人杭一铭，总经理。委托诉讼代理人邵冰妍，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人江苏新亚国贸集团公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江苏新亚国贸集团公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：涉案房屋实际租赁面积存在争议，被上诉人亦认可部分房产未交付，原审法院未同意上诉人一审申请实地丈量，导致认定租金、使用费错误。对于税款按照合同约定租金计算错误。电费应按照民用电标准计算。被上诉人阻挠上诉人安装污水管，导致护理院无法通过环评而遭受床位费损失应予以抵扣。被上诉人违约在先，上诉人享有先履行抗辩权，有权拒付租金等费用，无需承担违约责任。被上诉人苏州嘉缘祥实业投资有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司向原审法院起诉请求判决：一、判令原审被告立即从租赁房产（苏州市南环西路65号的部分房产、合计建筑面积约4900平方米）中迁出，并将前述房产按合同约定返还原审原告；二、判令原审被告立即支付所欠租金1052328.77元（自2014年10月30日起计算至2015年9月29日止）、卫生费30000元（租期前两年卫生费）、税收425200元（租期前两年税收）、电费414696.50元（2014年8月之前支付了部分，之后没有支付，暂计算至2015年7月31日，主张至实际迁出之日）及房屋使用费（按照原租金标准，自2015年10月11日起计算至实际迁出之日）；三、判令原审被告立即支付逾期支付租金违约金（按逾期金额115万元，按每日千分之一自2014年10月21日计算至实际付清之日）；四、判令原审被告支付逾期搬迁违约金（按2500元/日，自2015年10月11日计算至实际迁出时止）；五、诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州市南环西路65号房屋（建筑面积6581.82平方米）所有权人为原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司。2013年10月28日，原审原告与原审被告签订房产租赁合同一份，约定原审原告将其苏州市南环西路65号的部分房产出租给原审被告，房屋建筑面积为主楼约3400平方米、辅楼约1500平方米，合计约为4900平方米，租赁用途为开设护理院，租赁期限为10年，自2013年10月30日起至2023年10月29日止。若原审原告未能按约将租赁房产交付给原审被告的，则租赁期的起始日相应顺延至实际交付日。第一年至第五年租金每年为130万元，第六年至第十年租金为每年143万元，租金支付方式为按年支付，于每年的10月20日前支付下一年度的租金。如原审被告逾期支付任何一期租金的，则每逾期一日，原审被告应就逾期支付金额按每日千分之一的标准向原审原告支付违约金。原审被告逾期支付超过30日的，原审原告有权解除合同。租期内，无需向原审原告支付物业管理费，但原审被告应每年向原审原告支付卫生费15000元，支付方式和时间与租金的支付方式和时间相同。租赁期内有关租赁房产的水、电等费用及其他涉及城市公用事业的费用均由原审被告承担，原审被告应于每月5日前将前述费用支付给原审原告或及时向有关部门缴纳。如原审被告逾期支付前述任何费用超过30日的，原审原告有权解除合同。关于租赁房产的交接及装修，合同约定原审原告在2013年10月30日前将租赁房产交付给原审被告使用。关于合同解除，合同约定原审被告逾期支付任何一期租金超过30日的或者逾期支付卫生费、水、电费等费用超过30日的，原审原告有权随时解除合同，收回租赁房产，并要求原审被告赔偿损失。关于租赁房产的交还，合同约定合同被解除，原审被告应在合同被解除之日起10日内清场并搬出租赁房产，同时将租赁房产及附属的配套设施、设备在适宜正常使用且清洁、正常无损的状况下一并交还原审原告，租赁房产的内部装修及一切不可移动物原审被告均不得拆除、搬离，该等装修及不可移动物全部归原审原告所有，原审原告无须为此向原审被告支付任何补偿或费用。如原审被告未能按约将租赁房产及相关附属的配套设施、设备交还原审原告的，每逾期一日，原审被告应向原审原告支付违约金2500元。租赁期内，原审被告应服从原审原告对租赁房产所在区域大环境的统一管理，并应遵守原审原告就租赁房产所在区域内租赁户管理所制定的各项规章制度。合同还约定在租赁期内，如原审被告对租赁房产的辅楼中的新增部分（面积约1200平方米）的装修未能通过消防部门的审核的，则原审原告同意租赁房产的租金按115万元确定。原审原告在收取本合同项下的租金而需缴纳的税收全部由原审被告承担，原审被告应在支付当期租金的同时将该等租金对应之税收支付给原审原告。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原审原告将租赁房产交付原审被告，原审被告向原审原告支付了第一年租金115万元。2015年9月11日、14日，原审原告通过EMS快递方式分别向原审被告指定的联系人黄琳及原审被告的法定代表人发送解除函，该函载明：由于原审被告拖欠租金、电费、卫生费等行为已构成违约，原审原告已有权解除合同，故通知原审被告：1、解除双方于2013年10月28日签订的房产租赁合同，且合同将于2015年9月30日解除；2、合同解除后，原审被告须及时（于2015年10月10日）前清场并搬出租赁房产，同时将租赁房产及附属的配套设施、设备在适宜正常使用且清洁、正常无损的状况下一并交还原审原告等等。上述函件分别于2015年9月12日、13日、15日到达原审被告处，原审被告亦确认收到该函。另查明：2014年4月至10月原审被告所租赁房屋用电总量为163948度。2014年11月至2016年1月期间，原审被告所租赁房屋主楼用电量为525909度，辅楼用电量为134155度。另外，原审原告已按照每年115万元的租金金额向税务部门交纳了租赁相关的税收。再查明：2012年1月1日，原审原告与案外人陶萍签订房屋租赁合同，约定原审原告将本案所涉的辅楼7号中的50平方米的厂房出租给陶萍用作茶叶仓库。审理中，原审原告陈述主楼对应的电费供电部门按民用电费每度0.53元的标准收取，辅楼对应的电费供电部门按工业用电每度0.87元的标准收取，双方口头约定电费统一按每度1.4元计收，自2013年11月30日起5个月的电费按照这个标准向原审被告收取的，之后原审被告未再支付电费。对此，原审被告陈述对于民用电费每度0.53元及工业用电每度0.87元以及已按照每度1.4元支付了前五个月的电费事实予以确认，但对于电费按每度1.4元计收不予认可，对原审原告按每度1.4元计收电费之前不知情，在知道后原审被告就拒绝继续按照该标准支付电费。关于原审被告与春晖护理院的关系原审被告陈述原审被告只是提供房屋供护理院使用，但原审被告与护理院没有租赁关系或其他合同关系。关于租赁范围原审被告陈述在承租时辅楼有一部分确实已由他人承租作为茶叶仓库，但当时原审原告答应补给原审被告相当于该茶叶仓库面积之房屋。上述事实，由原审原告提供的房屋所有权证、房产租赁合同、律师函及邮寄凭证、房屋租赁发票、电费发票、房屋租赁合同以及双方当事人在在庭审中的陈述等证据予以证实。原审法院认为，原审原、被告之间所签订的房产租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于合同解除及房屋返还的问题。根据合同约定，原审被告应于2014年10月20日前支付下一年度的租金，逾期支付超过30日的，原审原告有权解除合同。本案中，原审被告至今未支付第二年度的租金，故原审原告依约获得解除合同的权利。之后，原审原告于2015年9月份通知原审被告合同于2015年9月30日解除，符合合同约定及法律规定，故双方的合同于2015年9月30日解除。合同解除之后，原审被告丧失继续占有租赁房产的合法依据，应当从租赁房产中迁出并将房产返还原审原告，故原审原告要求原审被告从租赁房产（苏州市南环西路65号的部分房产、合计建筑面积约4900平方米）中迁出，并将房产返还原审原告的诉讼请求，原审法院予以支持。由于租赁房屋面积比较大，原审被告迁出客观上需要相对较长的时间，故原审法院给予60天的搬迁期。关于返还的房屋状态，双方合同约定合同解除的，租赁房产的内部装修及一切不可移动物原审被告均不得拆除、搬离，故原审被告在返还房屋时应将内部装修及不可移动物品保持原状，其它可移动物品由原审被告取走。关于原审被告抗辩称当时原审原告答应补给原审被告一个茶叶仓库，至今没有补，原审原告未按合同约定交付全部租赁房产，原审原告违约在先，无权要求原审被告迁出的意见。原审法院认为，原审被告认为原审原告应当补给原审被告一个相当于茶叶仓库面积的房屋，但并没有提供相应的证据予以证明，并且原审原告对此亦不予认可，故对于该抗辩意见，原审法院不予采信。关于2014年10月30日至2015年9月29日期间的租金问题。原审法院认为，如上所述，双方的合同于2015年9月30日解除，解除之前，原审被告拖欠的租金仍应当支付，故原审原告要求原审被告支付上述期间的租金1052328.77元的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。关于第一、二年度的卫生费的问题。根据合同约定，租期内，无需向原审原告支付物业管理费，原审被告应每年向原审原告支付卫生费15000元。本案中，原审被告至今未付，构成违约，应当继续履行，故原审原告要求原审被告支付第一、二年度的卫生费30000元的诉讼请求，于约有据，原审法院予以支持。关于税收的问题。根据合同约定，原审原告在收取本合同项下的租金而需缴纳的税收全部由原审被告承担，原审被告应在支付当期租金的同时将该等租金对应之税收支付给原审原告。本案中，原审原告主张原审被告支付两年租金所对应的税收425200元（房产税按两年租金总额230万元的12%计收，土地税按土地面积1700平方米乘以6元/平方米乘以2年计收，营业税按照两年租金230万元的5%计收，城建税按照营业税额的7%计收，教育费及地方教育费附加为营业税额乘以5%（2%+3%）计收），原审法院认为，原审原告已依法向税务机关缴纳了租赁该房产的税收，并且双方亦明确约定该税收由原审被告负担，同时上述主张亦符合法律规定，故原审原告要求原审被告支付第一、二年度租金相应之税收425200元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于电费的问题。本案中，原审被告对于电费由原审被告向原审原告支付无异议，但对于电费价格持有异议。原审法院认为，双方对于电费价格合同并无约定，虽然租赁开始的5个月原审原告是按照每度1.4元向原审被告计收，但是并不能据此认为该标准系双方约定的标准。本案中，原审被告所租赁的房屋分为主楼和辅楼，双方亦明确主楼用电供电部门是按民用电费每度0.53元的标准收取，辅楼用电供电部门按工业用电每度0.87元的标准收取，原审法院认为，在双方就电费价格无明确约定的情况下，宜按照供电部门向原审原告计收的电费价格计算电费。具体而言，2014年11月至2016年1月期间原审被告所租赁房屋主楼用电量为525909度，辅楼用电量为134155度，故原审被告应当向原审原告支付电费395446.62元（525909×0.53+134155×0.87）。至于2014年4月至10月的电费问题，因原审原告没有分别提供主楼与辅楼的用电量，而是提供了总的用电量，从公平合理的角度出发，原审法院酌定按照民用电费价格与工业用电价格的平均值计算电费，即按每度0.7元计算，因原审被告所租赁房屋用量总量为163948度，故原审被告应向原审原告支付该期间的电费114763.60元。综上，原审被告应当向原审原告支付2014年4月至2016年1月期间的电费合计510210.22元。关于2016年2月起至原审被告实际迁出之日止的电费问题，原审法院认为亦应当按照主楼与辅楼分别计算的标准予以按实结算。关于房屋使用费的问题。原审法院认为，合同解除之后，原审被告继续占有租赁房屋势必造成原审原告的相应租金损失，故原审被告应当支付原审原告房屋使用费。至于房屋使用费的计算标准，原审原告主张按照原租金标准计算，在合理范围之内，原审法院予以准许。至于计算的起点，原审原告已扣除了给予原审被告的合理搬迁期限，现主张从2015年10月11日起算，未超出约定的范围，原审法院亦予以准许。故原审原告要求原审被告支付房屋使用费（按照每年115万元从2015年10月11日起计算至实际迁出之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于逾期支付租金违约金的问题。根据双方合同约定，原审被告逾期支付租金的，则每逾期一日，原审被告应就逾期支付金额按每日千分之一的标准向原审原告支付违约金。现原审原告按照每日千分之一主张，原审被告认为过高，要求法院调整。原审法院认为，原审被告逾期支付租金确应支付违约金，但违约金的计算标准不能过分超出原审被告逾期支付租金给原审原告造成的实际损失金额，对于该实际损失，原审原告并未提供相应的证据。故原审法院根据公平及诚实信用原则对于原审原告主张的违约金计算标准依法予以调整，因原审被告逾期支付租金主要造成原审原告相应的利息损失，故原审法院酌定违约金的计算标准按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍予以计算。至于违约金的计算本金，因原审被告应当于2014年10月20日前支付第二年度的租金115万元，但至今未付，故原审原告以115万元为本金从2014年10月21日起计算违约金，符合合同约定。综上，原审被告应当支付逾期支付租金违约金（以115万元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍从2014年10月21日计算至实际付清之日止）。关于逾期搬迁违约金的问题。根据合同约定，合同解除后，原审被告未能按约将租赁房产及相关附属的配套设施、设备交还原审原告的，每逾期一日，原审被告应向原审原告支付违约金2500元。原审法院认为，原审被告逾期搬迁主要造成原审原告相应的租金损失，本案中原审原告已主张的房屋使用费即相当于租金损失，现原审原告又主张逾期搬迁违约金，属于重复主张，故原审法院对于该违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起六十日内迁出并将苏州市南环西路65号建筑面积约4900平方米的房屋返还原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司。二、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司2014年10月30日至2015年9月29日期间的租金1052328.77元。三、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司2013年10月30日至2015年10月29日期间的卫生费30000元。四、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司2013年10月30日至2015年10月29日期间因本案租赁所发生的税款425200元。五、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司2014年4月至2016年1月期间的电费合计510210.22元。2016年2月起至原审被告实际迁出之日止的电费，原审被告应于实际迁出之日按实支付原审原告（电费计算方式为主楼实际用电量乘以0.53元加上辅楼实际用电量乘以0.87元）。六、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司房屋使用费（按照每年115万元，从2015年10月11日起计算至实际迁出之日止）。七、原审被告江苏新亚国贸集团公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司逾期支付租金违约金（以115万元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍从2014年10月21日计算至实际付清之日止）。八、驳回原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费22884元，由原审被告江苏新亚国贸集团公司负担，于本判决生效之日起十日内直接支付给原审原告苏州嘉缘祥实业投资有限公司。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人江苏新亚国贸集团公司与被上诉人苏州嘉缘祥实业投资有限公司签订房屋租赁合同后，即按照双方约定支付租金，是对双方约定租金的认可。原审法院按照双方约定计算租金、使用费及税费正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人认为被上诉人应补给其相应面积的房屋无事实依据，本院不予采信。因涉案房屋涉及主楼和辅楼用电分别属于民用电和工业用电，原审法院对于能区分部分用电分别计算，对于双方当事人未能区分部分用电，原审法院酌定按照均值计算合理。上诉人亦无证据证实被上诉人阻挠其合理施工，本院难以认定被上诉人违约在前，上诉人主张先履行抗辩权无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人江苏新亚国贸集团公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22884元，由上诉人江苏新亚国贸集团公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年八月十八日书 记 员  毛莉莉