广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1840号上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司广州天河支行。法定代表人邓竞，职务行长。委托代理人马振涛，广东岭南律师事务所律师。委托代理人欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州天河贤成房地产开发有限公司。法定代表人冯锡勤，职务总经理。委托代理人王德轩，该公司职员。委托代理人杨瑞林，该公司职员。被上诉人（原审被告）广州市天河区人民政府办公室。法定代表人唐锡汉，职务主任。委托代理人黄振辉，广东大同律师事务所律师。委托代理人管炎新，男，汉族，1972年2月18日出生，系广州市天河投资管理有限公司房产部副经理。上诉人中国建设银行股份有限公司广州天河支行因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第1976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年12月22日，广州市天河区城市建设开发总公司（发展方／甲方）、广东省开平市三环建材集团公司（转让方／乙方）、广州贤成集团有限公司（受让方／丙方）签订《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》，约定：甲方同意乙方将甲、乙双方于1994年9月7日签订的《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”合同书》和《合作协议书》及乙方与天河区武装部于1994年8月23日签订的《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”合同书》和补充合同书（一）中属于乙方投资开发的权利与义务（除债务外）转让给丙方进行投资开发经营；但乙方与天河区府办签订的《关于合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”补充合同书（二）》的乙方责任继续由乙方负责；其余权利义务转让给丙方，并同意以甲方的名义进行开发；乙方转让给丙方的楼盘位于广州市天河区龙口西路、天河区政府以北，该楼盘规划设计为地下室两层，地面以上楼高20层，总建筑面积29421平方米（其中地下室4066平方米，地面以上25355平方米）；目前楼盘已施工到±0.00（地下室两层）；并已经政府有关部门批准转为商品住宅楼；楼盘原为乙方与广州市天河区武装部合作兴建项目；由于1996年4月武装部划归部队管理，该楼盘归属天河区政府，为此乙方又重新与天河区政府签订合作合同，并以5470万元全部收购原天河区武装部所属部分面积，该楼盘的开发投资全部产业均属乙方所有；现乙方同意将上述楼盘的投资开发经营权转让给丙方；（注：为便于该项目的开发管理，在本合同签订之前，乙方以天河区城市建设开发总公司第七开发部的名义编入广州天河区城市建设开发总公司的管理）；丙方以人民币9120.51万元收购乙方该楼盘全部的产业开发、经营权；楼盘投资转让后，丙方有权依照法律法规和本合同的规定，实行自主管理、自主经营，但须接受甲方的监督、管理；本合同附件：1、于1994年8月23日由广州市天河区人民武装部与广东省开平市三环建材集团公司签订的《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”合同书》；2、于1994年8月23日由广州市天河区人民武装部与广东省开平市三环建材集团公司签订的《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”补充合同书（一）》；3、于1994年9月7日由广州市天河区城市建设开发总公司与广东省开平市三环建材集团公司签订的《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”合同书》；4、于1994年9月7日由广州市天河区城市建设开发总公司与广州市天河区城市建设开发总公司第七开发部签订的《合作协议书》；5、于1996年4月5日由天河区府办与广东省开平市三环建材集团公司签订的《关于合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”补充合同书（二）》；6、天河区政府关于《同意转让该楼盘关系的证明书》；等条款。1998年3月27日，广州市天河区城市建设开发总公司［甲方；被告天河区府办称该司为天河区人民政府国有资产（全资）管理公司］与广州贤成集团有限公司（乙方）签订《补充合同》，约定：甲乙双方就双方合作兴办“贤人阁”项目公司（申报名称为“天河贤成房地产开发有限公司”，以工商局核准名称为准，以下简称项目公司）的有关事宜达成如下条款：乙方为项目公司及“贤人阁”项目的唯一投资者，甲方不参与项目公司及“贤人阁”项目的任何投资；按照项目公司章程规定，甲方在项目公司中所占30%的权益，体现在以下方面：根据甲方、乙方及开平市三环建材集团公司原签订的《合作兴建“广州天河国防教育”转让投资合作开发权合同书》，开平市三环建材集团公司应支付天河区政府5470万元补偿费；该笔费用现改为乙方直接向天河区政府支付，按甲方指定的账户，每月支付500万元，（自项目公司成立之日起计）直至付清该笔款项为止（乙方和开平已支付给天河区政府的款项，已在乙方应付天河区政府的费用中扣除）；本补充合同一式四份，甲乙双方及开平市三环建材集团公司、天河区政府各执一份，四份协议具有同等法律效力；等条款。1998年5月1日，广州贤成集团有限公司（甲方）和广州市天河贤成房地产开发有限公司（以下简称天河贤成公司）（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方确认甲方在“贤人阁”项目中根据有关协议应向天河区府办支付共计5470万元；现乙方已完成工商开业登记，乙方是“贤人阁”项目的土地使用及开发商，上述费用双方一致确认由乙方承担；在乙方成立前甲方已支付给天河区政府1100万元，该笔款由乙方在签约之日起5年内分批支付，每年支付220万元；余款4370万元由甲方与天河区政府协商以乙方资产直接抵付，以乙方开发的“贤人阁”房产抵款的，每平方米的价格不低于5000元，否则，差价部分由甲方负责补偿给乙方；以房抵债的，乙方应积极履行交房及办理权属证书的手续；区政府不同意以房抵款的，上述费用由乙方在5年内分期支付；乙方无法按期支付的，由甲方先行垫付，乙方须在甲方垫付每笔款项后2年内支付给甲方；等条款。1999年7月6日，广州市天河区人民政府办公室（以下简称天河区府办）（甲方）与广州贤成集团有限公司（乙方）签订《贤人阁楼盘项目转让费余额支付协议》，约定：贤人阁楼盘项目转让费余款4370万元按以下方式结清：甲方购买贤人阁住宅50套，面积共4325.45平方米，应付购房款共计23789975元，全部用于冲抵上述项目转让费，冲抵后剩余的19910025元欠款由乙方分期偿付；实际面积以房管局测定的为准；等条款。2001年8月6日，天河区府办、广州市天河区城市建设开发总公司（共同作为甲方）与广州贤成集团有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据1999年7月6日贤人阁楼盘项目转让费余额支付协议，乙方应付给甲方楼盘转让款4370万元，已付2367.7464万元，余款2002.2536万元；现甲方同意以房抵款方式处理，即以乙方开发建设的贤人阁楼盘住宅33套（具体单元楼层见附表），共3521.5509平方米，面积以房管局测绘为准；乙方同意甲方上述住宅按成本价付款，即每平方米5350元，总成交价为1884.0297万元；上述33套住宅乙方保证在2001年9月30日前全部交付甲方使用，并于2001年12月30日前交齐办理上述33套住宅和已交付使用的50套住宅房产证所需的有关资料；上述33套住宅和已交付的50套住宅办理合同监证和房产证的一切税费由乙方垫付，与房款一并从楼盘转让款余额中扣除；如乙方未能在2001年9月30日前将33套住宅交付给甲方使用及在2001年12月30日前交齐办理83套住宅房产证所需的有关资料，由此产生的一切后果由乙方承担；等条款。2001年9月13日，天河区府办与天河贤成公司签订《商品房买卖合同》，约定：天河区府办以479084元的价格向天河贤成公司购买天河区龙口西路贤人阁21层B号房（以下简称案涉房屋，两被告均确认案涉房屋包括于前述33套住宅的范围之中）；天河贤成公司应于2001年9月30日将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付使用，并承诺天河区府办于商品房交付使用后730日内取得房地产权属证书；等条款。但上述合同没有在房地产管理部门办理登记备案手续。2001年12月28日，天河区府办与天河贤成公司签署了《房屋移交表》，由天河贤成公司将广州市天河区龙口西路67号贤人阁305房、405房、505房、605房、705房、805房、808房、905、1205、1208、2102（即案涉房屋）、2105、2205、2208房共14套物业（含14套房屋的钥匙）移交给天河区府办使用和管业。接收上述14套房屋后，天河区府办将其交由广州市天河区国有资产管理委员会办公室统一进行经营管理，后交由广州市天河投资管理有限公司经营。2004年12月31日，天河贤成公司开具了《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，写明收到天河区府办支付案涉房屋的购房款479084元（天河区府办与天河贤成公司均确认该款项并未实际支付）。因原审法院在执行中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称建行天河支行）申请执行天河贤成公司抵押借款合同纠纷一案中，查封了天河贤成公司名下位于广州市天河区龙口西路贤人阁305、405、505、605、705、805、808、905、1205、1208、2102（即案涉房屋）、2105、2205、2208房，天河区府办对上述执行标的物提出书面异议，认为其向天河贤成公司购买了执行标的物，付清全部房款并实际占有了执行标的物，要求法院解除查封。原审法院执行局经审查后于2010年8月17日作出（2010）天法执字异第96号执行裁定书，裁定如下：“天河区府办的异议成立。解除位于广州市天河区龙口西路贤人阁305、405、505、605、705、805、808、905、1205、1208、2102、2105、2205、2208房的查封”。因不服上述裁定，建行天河支行于2010年9月6日向原审法院提起诉讼，请求：一、撤销（2010）天法执字异第96号执行裁定书；二、确认广州市天河区龙口西路贤人阁2102房属于天河贤成公司所有；三、确认广州市天河区龙口西路贤人阁2102房可强制执行。原审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条规定：“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告”。上述是关于申请执行人对裁定不服时的救济的规定。建行天河支行因对原审法院执行局作出的（2010）天法执字异第96号执行裁定不服，以天河区府办和天河贤成公司为共同被告提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定。本案应对案涉房屋的所有权归属进行审查认定。从本案查明的事实看，因贤人阁楼盘项目的转让及开发建设，案外人广州贤成集团有限公司根据有关协议应向天河区府办支付转让费共计5470万元。依据天河区府办、广州市天河区城市建设开发总公司与广州贤成集团有限公司于2001年8月6日签订的《协议书》的约定，天河区府办与广州贤成集团有限公司均同意以包括案涉房屋在内的贤人阁33套住宅作价抵偿上述5470万元债务中的一部分。同时，由于天河贤成公司是贤人阁楼盘的项目公司，广州贤成集团有限公司已于1998年5月1日与其签订《协议书》，约定上述债务5470万元由被告天河贤成公司承担。而从天河区府办与天河贤成公司就案涉房屋于2001年9月13日签订《商品房买卖合同》的行为也可知，天河区府办亦同意由天河贤成公司代广州贤成集团有限公司履行上述债务。天河区府办与天河贤成公司虽于2001年9月13日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，且天河贤成公司也于2004年12月31日向天河区府办开具了相应的《广东省广州市不动产销售（转让）发票》，但结合天河区府办与天河贤成公司关于上述发票中显示的金额并未实际支付的自认可知，天河区府办与天河贤成公司之间名为商品房买卖合同关系，实为以房抵债关系。即案涉房屋已被用于抵偿债务，且天河贤成公司在签订上述合同后也已及时将案涉房屋交付给天河区府办使用，因此，案涉房屋的所有权应归属于天河区府办。综上，原审法院执行局在（2010）天法执字异第96号执行裁定书中认定被告天河区府办的异议成立并无不妥，建行天河支行主张撤销（2010）天法执字异第96号执行裁定书、确认案涉房屋属于天河贤成公司所有且可强制执行的理由均不成立，不予支持。需指出的是，由于建行天河支行申请执行时，案涉房屋仍登记在天河贤成公司名下，原审法院采取查封案涉房屋的措施并不存在过错。如果天河贤成公司能及时协同天河区府办办理案涉房屋的产权登记和过户手续，完全可以避免本案纠纷的产生，因此，本案诉讼费应由天河贤成公司负担。天河贤成公司应尽快协同天河区府办到房地产管理部门办理案涉房屋的产权登记和过户手续，以避免类似纠纷的产生。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百零四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条的规定，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司广州天河支行的诉讼请求。案件受理费100元，由广州天河贤成房地产开发有限公司负担。上诉人建行天河支行不服原审判决，提起上诉，上诉理由如下：一、被上诉人天河区府办举证的部分证据没有经原件质证，原审判决认定的事实没有证据支持。本案中，天河区府办提交的“《合作兴建‘广州天河国防教育中心大楼’转让投资合作开发权合同书》及附件”，其中附件4、5、6没有提交原件，导致无法确认其真实性。原审判决书严重违反证据规则的有关规定，对上述证据证明的事实予以确认。严重损害上诉人的合法权益。二、原审判决认定债权债务事实不清。1、债务人主体混乱不清，在《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》附件6中，载明应付给天河区政府的补偿费仍由广东省开平三环建材集团公司继续负责，故该补偿费不应该由天河贤成公司负担。2、债权人主体混乱不清。本案中天河区武装部、天河区人民政府、天河区府办、广州市天河城市建设开发总公司都曾经作为债权人参与处分案涉债权，原审法院对债权人之间的关系没有做出认定和厘清，天河区府办作为案涉债权的最终承受人没有依据。三、原审判决法律关系定性和法律适用错误。本案属于以房抵债，以房抵债应当以实际过户为标志，天河区府办不是案涉房屋的所有权人，其的债权只是一般债权，应在诉讼后列入贤成集团拍卖财产分配。请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人天河区府办答辩称：上诉人的上诉理由不成立，理由如下：一、《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》及附件是一个整体，附件所列的文件是已经以复印件的形式与合同书形成了一份整体文件。附件并不是独立存在的，而是作为合同附件的形式存在，与原件无异。二、债务主体关系清晰。《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》及附件约定由开平市三环集团支付给天河区政府5470万元所形成的债权，1998年3月27日广州市天河区城市建设开发总公司与广州贤成集团有限公司签订了补充合同，约定该债务改由贤成集团承担。该合同天河政府虽然不是合同的当事人，但是合同送天河区政府办认可后，同意转由贤成集团承接。事后，天河区政府办与贤成集团在1999年7月6日签订了协议及2001年8月6日签订的协议均进一步证明了债务转由贤成集团承担，故不存在债务主体混乱之说。对于债权主体混乱的问题，其实与5470万元有关联的债权主体只是一个，即天河区政府办。根本不存在债权主体混乱的问题。三、关于法律关系定性及法律适用问题，天河区政府办通过债务转移、债的加入等方式与贤成集团及天河贤成公司形成了债权债务关系，并在此基础上达成了“以房抵债”的协议。双方为实现“以房抵债”又在此基础上签订了商品房买卖合同，故双方之间又形成了一层商品房买卖关系。2001年12月28日，贤成公司将涉案的14套房屋移交给天河区政府办管理使用至今，说明了天河区政府办对14套房屋是合法占有、使用。这种合法的占有、使用行为是在上诉人申请查封房屋前已存在，根据相关的法律和司法解释的规定，天河区政府办公室对14套房依法拥有所有权。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。被上诉人天河贤成公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明：1999年9月10日，天河贤成公司与建行天河支行签订《房地产贷款借款合同》，借款2500万元，该笔款项于2000年9月10日到期一次性归还。同日，双方签订《房地产贷款抵押合同》，约定由天河贤成公司提供其贤人阁首层、二层办公用房，3-9层单元住宅为上述借款的抵押物，抵押期限两年，自1999年9月10日至2001年9月10日止。2004年1月6日，天河贤成公司与建行天河支行签订《抵押合同》，约定为保证上述借款合同的履行，双方签订该合同，抵押物为贤人阁办公用房首、二层，抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。2008年3月20日，天河贤成公司与建行天河支行签订《还款协议》，确认天河贤成公司拖欠建行天河支行贷款本金1600万元。2008年6月11日，建行天河支行申请广州公证处作出（2008）粤穗广证内经字第51970号《执行证书》，申请执行其与天河贤成公司签订的《还款协议》及《抵押合同》。后原审法院执行局据此查封了涉案房产。本院认为：根据查明的事实，天河区府办与天河贤成公司之间实际存在土地使用权转让关系，相关协议中约定的天河贤成公司应支付5470万元给天河区府办，本质上是土地使用权转让的对价。随后天河区府办与天河贤成公司签订协议，约定将该5470万元冲抵包括案涉房屋在内的房款，并签订《商品房买卖合同》，最终双方形成了商品房买卖关系，且天河区府办于2001年12月28日实际占有使用了案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案涉房屋应予解封，原审法院驳回原告诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人认为天河区府办对案涉楼盘享有的只是一般债权，应在诉讼后列入贤成集团拍卖财产分配的问题，不能对抗执行的问题，与上述法律规定不符，本院不予支持。关于上诉人认为原审法院认定的事实没有证据支持的问题。经查，《合作兴建“广州天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》上有合同主体的签名盖章，合同的附件内容作为合同的一部分，已经由合同上各方主体对于附件内容一并确认，应确认其真实性。上诉人认为原审法院认定的事实没有证据支持，理据不足，本院不予采信。关于上诉人认为原审认定债权债务关系不清的问题。本院认为，尽管曾约定由广东省开平三环建材集团有限公司负责支付给天河区府办转让费5470万元，但之后广州市天河区城市建设开发总公司与广州贤成集团有限公司于1998年3月27日签订的《补充合同》，已经变更约定由广州贤成集团有限公司来支付该笔费用。此后，广州贤成集团有限公司又将该笔债务转移给天河贤成公司负担，且天河区府办通过与天河贤成公司签订《商品房买卖合同》的方式认可上述一系列的债务转移行为，故本案不存在债务关系不清的问题。至于债权关系的问题，从《合作兴建“广州市天河国防教育中心大楼”转让投资合作开发权合同书》的内容可知，案涉地块的土地使用权人为广州市天河区人民政府，故天河区府办作为广州市天河区人民政府的职能机构就案涉房屋主张权利，并不存在债权关系不清的问题。综上所述，上诉人建行天河支行的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州天河支行负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 柳玮玮二〇一一年十一月六日书记员 阮志雄