成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初454号原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区航空路*号*栋*楼*号。实际经营地：成都市高新区吉泰路33号。法定代表人杨绍伟，成都朗基房地产项目投资管理有限公司总经理。委托代理人李佳，泰和泰律师事务所律师。委托代理人赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。被告李衡，女，1984年1月6日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司（以下简称朗基房地产公司）与被告李衡物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，由于被告李衡下落不明，本案依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告朗基房地产公司的委托代理人赵潇巍到庭参加诉讼。因被告李衡下落不明，本院依法于2016年4月16日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、转换程序裁定书及开庭传票等法律文书，公告期届满，被告李衡未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告朗基公司诉称，2010年10月14日,成都市朗基望锦地产有限公司(以下简称朗基望锦公司)依法选聘原告为位于成都市锦江区龙舟路2号的朗基望锦(朗基.望今缘)的前期物业管理公司,双方签订《前期物业管理合同》，服务期限为2010年10月14日12时起至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止。被告于2014年1月4日从朗基望锦公司购买朗基望锦(朗基.望今缘)2幢第1单元29层1号房屋(建筑面积264.83平方米),并与其签订《商品房买卖合同》及补充协议时约定,被告应承担物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用,并于每年6月15日前和12月15日前向原告预交半年物业服务费用，物业服务费按7.2元/月.平方米计收。原告一直为朗基望锦(朗基.望今缘)提供物业服务至今,但是被告未按合同约定支付原告2015年2月1日至2015年5月26日期间的物业服务费用共计7372.88元,并因此导致原告受到损失。原告多次催收未果,故起诉来院。请求判令：被告立即支付原告物业服务费7372.88元(自2015年2月1日至2015年5月26日，每月物业服务费按264.83平方米×7.2元/月.平方米计算)及违约金1093.22元(每日按应缴未缴费用的万分之五计算,从2015年2月1日暂计算至2016年1月5日,最终计算至实际付清之日)；本案的诉讼费由被告承担。原告朗基房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料予以证明：1、原告营业执照、被告的身份查询信息,用以证明原、被告主体资格。2、前期物业服务合同，用以证明原告为望今缘小区提供前期物业服务以及违约金的标准。3、商品房买卖合同、补充协议、成都朗基房地产项目投资管理有限公司专用收据（编号：00000085），用以证明被告购买的房屋已经向其交付，被告系原告提供物业服务小区的业主，以及前期物业收取的单价、涉案房屋的面积。4、房屋信息摘要，用以证明案涉房屋的基本情况，被告于2015年5月7日将该房屋转让给他人，但被告一直没有到原告处办理变更手续，是在2015年5月26日新的业主到物管办理手续，原告才知晓房屋已经过户。5、情况说明，用以证明案涉房屋在原告处办理交接的事实。被告李衡未作答辩，也未提交证据材料。以上证据经庭审审查，原告朗基房地产公司提交的第1-4项证据材料程序符合法律规定，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联；而李衡经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对朗基房地产公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故朗基房地产公司提交的上述证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。原告朗基房地产公司提交的第5项证据系单方面制作，不能单独证明李衡出售案涉房屋后买受人到物管处办理交接的时间，也不能单独证明物管费应当截止的时间，本院不予采信，不作为本案认定事实的依据。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2010年10月14日，原告与朗基望锦公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为朗基望锦公司开发的位于成都市锦江区龙舟路2号朗基.望今缘提供前期物业服务；物业公共服务费的收费标准为：住宅用房12元/月.平方米；物业买受人自物业首次交付使用之日起缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由朗基望锦公司缴纳；物业服务费用按半年预交纳，业主应在每年的12月15日前、6月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，每日按应缴未缴费用的万分之五支付；本合同期限自2010年10月14日12时起至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止。2014年1月4日，被告与朗基望锦公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买朗基望锦公司开发的位于成都市锦江区龙舟路2号规划红线范围内的朗基.望今缘2幢1单元29层01号房屋，测绘建筑面积264.83平方米，其中套内建筑面积215.23平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积49.6平方米；朗基望锦公司应在2014年1月30日前向被告交付房屋；朗基望锦公司依法选聘原告进行前期物业服务，前期物业管理期间，物业服务收费价格7.2元/月.平方米；物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的6月15日前和12月15日前预缴费。2014年1月10日，朗基望锦公司向被告交付案涉房屋。2015年5月7日，成都市锦江区龙舟路2号2栋1单元2901号房屋（权2964556、建筑面积264.83平方米）所有权自李衡名下转移登记至李召平、陈中秀名下。另查明，原告朗基房地产公司营业执照中显示的经营范围包括物业管理等。以上事实的认定,有原告提交的原告《营业执照》、被告的常住人口基本信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、成都朗基房地产项目投资管理有限公司专用收据（编号：00000085）、《房屋信息摘要》等证据材料以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告作为朗基.望今缘小区的业主，原告与建设单位朗基望锦公司签订的《前期物业服务合同》，对本案被告具有约束力。关于原告请求被告支付自2015年2月1日起至2015年5月26日的物业服务费，因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，对原告主张被告支付自2015年2月1日起的物业服务费，本院予以确认。因2015年5月7日案涉房屋所有权已经转移登记，被告已非案涉房屋的所有权人，原告也未举证证明所有权转移登记后被告具有应支付物业费的情形，故对原告主张的2015年5月8日后的物业服务费，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，虽然本案现有证据不能证明原告起诉前对被告进行了书面催收，但原告于2016年1月25日提起诉讼向被告主张权利应视为原告的书面催收行为，而截至开庭之日，被告仍未支付物业费，现原告请求被告支付自2015年2月1日起至2015年5月26日的物业服务费7372.88元，本院予以部分支持，即被告向原告支付尚欠的自2015年2月1日至2015年5月7日的物业服务费共计6165.25元。关于违约金。根据《前期物业服务合同》约定，被告应在每年的12月15日前、6月15日前预交半年的物业服务费，若被告未按时足额交纳，原告有权自逾期之次日起按应付未付部分的日万分之五向被告收取违约金。2015年2月1日至2015年5月7日的物业服务费6165.25元，被告应于2014年12月15日前交纳。被告未按期缴纳已经违约，应当承担违约责任。自2014年12月16日至2016年1月5日止的违约金，根据协议约定应自2014年12月17日开始以6165.25元为基数计算。原告主张自2015年2月1日起每月1日按每月应付物业服务费为基数按日万分之五计算违约金至2016年1月5日，自2016年1月6日起的违约金以尚欠物业服务费为基数按日万分之五计算。原告主张的计算方式计算的金额小于按协议约定计算的金额，应视为对其权利的自由处分，本院予以确认。2015年2月1日至2015年4月30日被告每月应支付物业服务费1906.78元，2015年5月1日至2015年5月7日被告应支付物业服务费430.56元，故被告应自2015年2月1日、3月1日、4月1日起，均以1906.78元为基数，自2015年5月1日起，以430.56元为基数，均按日万分之五计算至2016年1月5日止,以成都朗基房地产项目投资管理有限公司主张的1093.22元为限。自2016年1月6日起至实际付清之日止的违约金，应以尚欠物业服务费6165.25元为基数，按日万分之五计算。原告多主张的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告李衡应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司支付自2015年2月1日至2015年5月7日的物业服务费6165.25元，并支付违约金（自2015年2月1日、3月1日、4月1日起，分别以1906.78元为基数，自2015年5月1日起，以430.56元为基数，均按日万分之五计算至2016年1月5日止,以原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司主张的1093.22元为限；自2016年1月6日起至实际付清之日止，以6165.25元为基数，按每日万分之五计算）。二、驳回原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，均由被告李衡承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  赖婷婷人民陪审员  刘淑蓉人民陪审员  蹇孟媛二〇一六年八月八日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。