沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第03008号原告：杨哲，男，1971年2月22日，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：刘镜，系辽宁丰源律师事务所律师。被告：沈阳恒逸房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西街46-1号（7门），组织机构代码05718759-0。法定代表人：温介邦，系总经理。委托代理人：石家麒，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告杨哲与被告沈阳恒逸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长并主审，人民陪审员刘建兴、陈爱平参加评议的合议庭，于2015年12月1日、12月15日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘镜与被告委托代理人石家麒均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年3月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告出售的位于和平区兴岛路100-6号2-29-1住宅（龙湖·唐宁O**小区6号楼2-29-1），房屋总价款751134元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2015年6月，被告在房屋交付前夕开放园区，原告发现，被告建成的园区设施、景观与其销售广告宣传资料中的记载有显著不同，其宣传资料中记载的9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等景观设施均未实际建设，儿童活动场地变换了位置。经原告与被告服务人员交涉，其承认园区环境设计发生了重大变更，但其明确表示公司不会就此向业主提供任何补偿。原告认为，住宅小区的环境、景观设施对于住宅的品质、功能、价值均有重大影响，是开发商进行房屋销售的宣传重点和影响消费者购买选择的重要因素。本案被告在房屋预售期间，为吸引消费者购买其房屋，以各种宣传资料对其园区环境、景观设施做出了具体明确的说明和允诺，依法应作为商品房买卖合同的内容，被告违反该说明和允诺，应承担相应的违约责任。现原告依据合同法第107条、第113条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付违约赔偿金人民币75113.40元、律师费5000元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、答辩人所作广告为要约邀请，不为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，原告主张景观、儿童活动场地位置与广告不符的问题，答辩人已在广告中以粗体字明确提示：“以上图片仅为风格示意，具体以实际效果为准”，且答辩人在售楼沙盘上也制作《温馨提示》表述相同意思。因此，对于原告主张的景观、儿童活动场地位置问题并未作具体、确定的说明或允诺；其次，本案涉及的景观、儿童活动场地位置等问题均不对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。景观及儿童活动场地位置发生部分调整，也是为了提高小区的整体形象，方便业主使用，并未降低小区品质或导致房屋价值下降。因此，上述变更对原告订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定没有重大影响。综上，原告提供的“景观园区规划图”并不构成要约，对于答辩人及原告不构成合同组成内容，答辩人不应承担违约责任。二、根据双方《补充协议》，海报、宣传品等材料对答辩人不构成约束力。原告与答辩人于2014年3月28日是签订《补充协议》，该协议第一条第4款明确：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。”该《补充协议》第一条第1款以字体加黑方式明确：“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。”说明双方对于合同内容并无异议。综上，原告举证的景观园区规划图对答辩人不构成约束力。三、原告诉求赔偿金75113.40元、律师费5000元没有事实及法律依据。原告主张赔偿金75113.40元，应当对上述损失负有举证责任，原告并未因景观、儿童活动场地变更受到任何损失，不能证明75113.40元损失确实存在。此外，我国法律没有明确规定律师代理费的承担原则，律师费并非原告必要损失，原告主张律师费损失缺乏法律依据，不应得到支持。经审理查明，2014年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告出售的位于和平区兴岛路100-6号2-29-1住宅（龙湖•唐宁O**小区6号楼2-29-1），房屋总价款751134元，合同约定被告应于2015年6月30日前交付房屋。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款。2015年6月，被告在房屋交付前夕开放园区，原告认为被告建成的园区设施、景观与其在销售广告宣传资料中的记载及沙盘模型的展示不符。首先，被告宣传资料中记载的水晶广场、廊架、雕塑等景观设施未实际建设，法式门楼改为中式，儿童活动场地也变换了位置（被告对此无异议，承认其将儿童活动场地从园区的正北侧调换至东南角）；另外，根据沙盘模型，原告所购房屋所在的6号楼的楼前是带中央圆亭的园林广场，楼后是带中央雕塑园林广场，但实际交付的园区没有上述景观（对此，被告称为提高园区整体形象，对部分景观、设施的位置进行了调整，有的尚在建设中，但未降低园区的品质或导致房屋贬值）。且小区现容积率为4，住宅绿化率为25%，而被告在前期宣传时承诺小区容积率为3，住宅绿化率为40%。原告认为，被告以各种宣传资料对其园区环境、景观设施做出了具体明确的说明和允诺，依法应作为商品房买卖合同的内容，现被告违反该说明和允诺，应承担相应的违约责任，并以此为由诉至法院。诉讼中，经现场勘察，龙湖•唐宁O**小区6号楼的楼前景观为草坪、树木和甬道，其中有1/3为儿童活动场地；6号楼的西侧为休闲广场；6号楼的后面为草坪、树木和甬道（详见照片）。据小区负责人介绍，在该小区已售出的房源中，有90%的业主已办理入住手续，实际入住的业主现有100户左右。另，6号楼已具备入住条件，被告已通知原告办理入住，原告未办理。另查，根据沙盘展示，6号楼前的景观是带中央圆亭的绿化园林广场，楼后是是带中央雕塑的绿化园林广场。该沙盘模型展示在售楼处，原告在售楼处与被告签订涉案《商品房买卖合同》时已看到沙盘模型，原告未有证据证明其在签订合同前要求被告对宣传资料中的景观及6号楼前、后园林广场事项作出具体明确的承诺，并在合同或其他文件中体现。再查，园区环境、设施发生变更，对原告所购买房屋的通风、采光、噪音等方面均未有影响。上述事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、销售不动产统一发票、景观园区规划图、沙盘照片、龙湖•唐宁O**小区实际景观照片等证据，以及双方的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被告的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型是否构成要约？被告的行为是否构成违约，应否承担违约责任？本案中，被告的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型，均是一种宣传资料，一般情况下它是要约邀请，但在同时满足三个条件时，被告的行为应当视为要约。这三个条件是：所作的说明和允诺具体确定；对商品房买卖合同的订立有重大影响；对房屋的确定有重大影响。一、被告的景观园区规划图、效果图对园区景观、设施进行了标注，其中载有9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等，但园区实际景观、设施与规划图、效果图不完全相符，被告对此未予否认。根据沙盘模型的显示，6号楼前地块是带中央圆亭的绿化园林广场，楼后是带中央雕塑的绿化园林广场，经现场勘察，现6号楼的楼前景观为草坪、树木和甬道，其中有1/3为儿童活动场地，西侧为休闲广场，楼后面为草坪、树木和甬道，确与沙盘模型的显示不相符；二、原告称被告宣传资料中记载的9万方欧洲宫廷园林、水晶广场、法式圆亭、廊架、雕塑等景观设施均未实际建设，儿童活动场地变换了位置，并认为这对于住宅的品质、功能、价值均有重大影响。关于此说法，原告并没有提供十分确凿的证据。根据常理分析，通常情况下，影响商品房买卖合同的因素主要包括购买能力、房屋坐落、结构及价格等。原告并未在签订合同前要求被告对宣传资料中的景观、设施及6号楼前园林广场等事项作出具体明确的承诺，并在合同或其他文件中体现，以避免自己主要意图的落空。作为有着正常认知能力的原告，认为其购买决定完全受到宣传资料的影响明显牵强；三、6号楼前、后的景观虽与沙盘模型的显示不相符，但对涉案房屋价格并没有重大影响。首先，房屋受影响的因素主要有通风、采光、噪音等因素；其次，原告未有证据证明其所购买的房屋因园区景观、设施发生变动而贬值。且经现场勘察，6号楼的西侧为休闲广场，6号楼的后面为草坪、树木和甬道，在该小区已售出的房源中，有90%的业主已办理入住手续，实际入住的业主现有100户左右。综上，被告的景观园区规划图、效果图及陈列的沙盘模型不构成要约，原告主张被告违约的事实和理由不充分，故对原告的主张，本院不予支持。建议被告在以后销售房屋过程中，对宣传资料的内容应更加注重细节，对房屋及周边设施的描述更加贴近客观事实，若有变更应及时与业主协调并达成共识，以避免误解和争端，体现企业诚信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告杨哲的诉讼请求。诉讼费1803元，由原告杨哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  刘建兴人民陪审员  陈爱平二〇一六年一月十九日书 记 员  商雨萌本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违约的，应当承担违约责任。