广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2011）佛南法民三初字第1724号原告佛山市南海区罗村街道乐信豪庭小区第三届业主委员会，住所地佛山市南海区罗村街道乐安社区联星大道。负责人聂金亮。委托代理人郭缙，广东常道律师事务所律师。被告佛山市新居业物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区港口路1号东建世纪康城2座首层。法定代表人李捷。委托代理人夏汉芝，广东商融律师事务所律师。委托代理人谭彩兰，女，1962年8月12日出生，汉族，住佛山市禅城区，系被告公司职员。原告佛山市南海区罗村街道乐信豪庭小区第三届业主委员会（以下简称乐信豪庭业委会）诉被告佛山市新居业物业管理有限公司（以下简称新居业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周晖独任审判，于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭缙，被告的委托代理人夏汉芝、谭彩兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐信豪庭业委会诉称，原被告于2008年5月1日签订物业管理委托合同，约定合同期限为2008年5月1日起至2010年4月30日止；并约定合同期满，本合同自然终止。合同期满后，原告多次通知被告，不再与其续签合同，要求被告撤离小区并移交相关物业管理资料，但是被告一直不走。2011年11月1日，原告再次书面通知被告，限被告于2011年11月15日前办理佛山市南海区罗村乐信豪庭小区，空出物业管理用房并将物业管理有关资料移交给原告，至今被告仍不愿搬离小区，坚持单方面履行合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业委会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务必需的相关资料和其代管的专项维修资金。故起诉，请求判令：1、确定原被告签订的物业管理服务合同已终止；2、被告立即退出佛山市南海区罗村乐信豪庭小区的管理并向原告移交物业管理用房及相关资料：（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料，（2）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料，（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件，（4）门禁系统图纸，（5）业主联系资料和物业管理所必需的其他资料管理；3、本案诉讼费用由被告承担。被告新居业公司辩称，一、原告作为业委会诉请终止物业服务合同关系，未得到法定人数业主的合法授权，主体不适格。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项规定：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业；第十二条第三款规定：决定本条例第十一条规定的其他事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案没有证据显示原告的诉请经过了过半数业主的同意，原告只是业主大会的执行机构，只有依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能视为得到业主的合法授权。二、原告适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，认为有权直接起诉，属于适用法律错误。适用该条的前提条件是“物业服务合同的权利义务终止后”，而本案所涉及的物业服务合同是否终止尚未解决。根据双方签订的《物业管理服务合同》第三十七条规定：“合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，应优先续合同”。据此，在合同期满前，原告有义务就物业管理服务质量及是否续聘问题提交业主大会表决或书面征求意见，但原告却于2010年12月打着“合同期满，业委会拟对服务质量进行测评”之名，搞“重新招投标选聘新物业公司”之实，并且利用瞒骗、误导手段骗取部分业主表决同意选聘物业服务企业。小区广大业主采用联名抗议的方式分别于2011年1月、3月、5月、11月四次向南海区罗村街道办事处乐安居委会、房管所反映原告作为第三届业主委员会的选聘程序不合法，要求罢免其资格，同时对重新选聘新物业公司提出强烈反对和质疑。对此，相关主管部门高度重视，南海区城建和水务局、市住建局、罗村房管所、乐安居委会派代表组织部分业主及被告、业委会代表于2011年4月19日召开协调会，建议公开、依法、依规妥善解决物业公司的选聘问题，从稳定物业服务关系出发，尊重广大业主的意愿，就续聘或选聘问题召开业主大会，敦请第三届业委会进行业主意见征询。2011年6月14日，佛山市南海区国土城建和水务局针对被告的信访就罗村乐信豪庭小区第三届业委会成立不符合要求，选聘物业公司的程序不合法等问题作出《关于新居业物业公司信访问题的答复》，明确：1、经房管所调查，发现有87张选票为无效票（签名与业主不符），导致同意选聘新物业服务企业的票数不够法定要求；2、业主可要求业委会重新召开业主大会会议决定续聘或者选聘物业服务企业。同时业主可要求开业主大会会议决定续聘或者选聘物业服务企业。从答复至今，原告并未就此再召开过业主大会，已失信于业主。原告无视广大业主的意愿及上级主管部门的建议，于今年11月突然书面通知被告搬离小区，是极其不负责任的做法，严重破坏了小区的和谐与稳定。被告自2003年11月对小区进行物业服务工作以来，至今已八年，多次续聘服务合同，得到了广大业主的信任和支持，与小区业主建立了互信和深厚感情。这一点从被告对广大业主进行的满意度调查结果可以得到充分证明：2010年度，共发出意见征询表481张，收回473张，对物业服务综合评价满意率达97.3%；对继续支持被告进行物业管理服务的支持率达97.5%。2011年度（至目前为止），共发出意见征询表522张，收回507张，对物业服务综合评价满意率达94.7%；对继续支持被告进行物业管理服务的支持率达95.5%。所有这些调查全部采取公开、公正方式，全部调查表完好备案，其签名可以一一核实，调查结果也已向全体业主公示。被告认为，原告不但无权单方面要求解除合同，相反，应当尊重广大业主的意愿，与被告尽快续签合同，以维护小区日常公共生活的稳定。在广大业主明确表达了续聘意愿后，原告仍诉请被告终止合同、退出物管小区，错误地适用最高院的司法解释第十条的规定，不应得到法院的支持。三、被告自对乐信豪庭小区进行物业服务以来，一直严格履行服务合同约定的义务，不存在任何违约。尽管原物业合同于2010年4月到期，但被告的物业管理工作没有丝毫松懈，仍按原合同继续履行服务工作，向原告按时交纳第三届业委会经费，而广大业主也已经向被告交纳了2011年度应收的物业管理费包括预交了2011年12月的物业管理费，全年收费率达96%。由此证明，被告与乐信豪庭小区业主已经形成延续物业管理合同关系的事实，广大业主不想改变这一事实。正是由于被告积极诚恳地付出，乐信豪庭小区被南海区罗村街道评为“和谐文明小区”。综上，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、机构代码证、企业资料查询结果各1份。用于证明原、被告主体资格。2、物业管理服务委托合同1份。用于证明被告与乐信豪庭小区的物业管理合同已经到期。3、通知1份。用于证明原告在2011年11月1日发通知要求被告搬离原告小区并移交相关资料。被告举证如下：4、营业执照及机构代码证各1份。用于证明被告主体资格。5、乐信豪庭2010年度、2011年度业主满意度调查结果及公告照片各1份。用于证明2010年度，被告向乐信豪庭业主发出意见征询表481张，收回473张，业主对物业管理服务综合评价满意率达97.3%，对继续支持新居业物业公司对小区进行物业管理，支持率达97.5%；该调查结果于2011年1月25日张贴公示，并抄报居委会、房管所。2011年度，满意率达94.7%，支持续聘率达95.5%。证明过半业主对被告的服务质量满意，同意续聘，符合原物业服务合同第三十七条约定的续聘条件。6、就罢免乐信豪庭业委会一事致居委会函复印件1份。用于证明2011年1月，314名业主联名致函乐安居委会，要求罢免第三届业委会即原告，并对原告资格的产生程序提出质疑，强烈反对重新选聘新物业公司并对选聘程序提出质疑。7、关于乐信豪庭小区重新召开业主大会的报告复印件1份。用于证明2011年3月1日，127名业主再次联名致函乐安居委会、房管所，要求召开业主大会，重新选举业主委员会。8、乐信豪庭召开临时业主大会登记表1份。用于证明2011年11月19日，乐信豪庭小区140名业主签名要求召开临时业主大会，决议罢免第三届业主委员会。9、关于南海区乐信豪庭物业情况现状汇报复印件1份。用于证明2011年4月1日，被告致函乐安居委会、房管所，反映小区第三届业主委员会选举的程序存在违法，第三届业委会成立以后，违反相关规定重新招标选聘新物业公司。10、乐信豪庭物管协调会签到表复印件1份。用于证明2011年4月19日，在市住建局、区国土城建水务局、罗村房管所、乐安居委会等上级主管部门的参与下，就选聘物业公司问题进行协调，会议建议业委会从稳定物业服务合同关系出发，尊重业主意愿，敦请召开业主大会或征询意见。11、关于新居业物业公司信访问题答复1份。用于证明2011年6月14日，佛山市南海区国土城建和水务局对“乐信豪庭小区第三届业委会成立不符合要求，选聘物业公司的程序不合法等问题”作出书面答复，明确：2011年5月13日因70户业主反映业委会利用瞒骗、误导手段骗取部分业主表决同意选聘物业服务企业。经房管所调查，发现有87张无效票导致同意选聘新物业服务企业的票权数不够法定要求。业主有权要求业委会重新召开业主大会表决决定续聘或选聘物业服务企业。12、确认书、收据、函件、回复函、发票、支付凭证、声明各1份。用于证明被告已经履行合同义务，包括支付小区大门的智能化信息工程款，至今还一直支付维修更换款及质量问题引起的赔偿款。13、收据1份。用于证明一直按合同履行支付业委会经费义务，形成事实合同关系。14、乐信豪庭住宅物业管理收费情况汇总1份。用于证明小区业主十分支持被告的物业管理工作，2011年度物业管理费的收费率达96%，已预交12月的物业管理费。反映广大业主希望维持现有的物业管理关系。15、荣誉证牌匾1份。用于证明2010年3月，乐信豪庭小区被罗村街道评为“和谐文明小区”，被告对小区的服务质量和效果得到了肯定。16、乐信豪庭业主大会和业主委员会议事规则1份。用于证明对物业服务企业的选聘、续聘、解聘须经过半数业主人数及过半数使用面积的业主大会决定；超过20%业主提议应召开临时业主大会，但业主委员会不履行其职责；业委会的决定应有会议记录，原告并未提供。经质证，被告对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但是认为根据该合同，被告具有优先续聘权，合同期满前，业委会有义务就物业公司的服务质量、续聘的问题召开业主大会征询业主意见，而不是直接终止合同；对证据3的真实性无异议，但是对合法性、关联性有异议，认为该通知作出的程序违反议事规则、合同约定、法律规定。原告对证据4无异议；对证据5有异议，认为业主委员会成员都没有接受到征询，并且满意与否与合同到期没有关系；对证据6、7有异议，认为原告是经合法选举产生的，至今没有被罢免；对证据8有异议，认为被告不应该由被告来召集业主罢免业委会，被告没有该权利；对证据9真实性、合法性、关联性有异议；对证据10真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为合同到期后，被告赖着不走，致原告无法选聘新的物业公司；对证据11的真实性无异议，但是对关联性有异议，认为该证据证明业主委员会产生是合法的，续聘的问题不是由建设部门管理，应由业主大会决议，且本案不涉及续聘、选聘；对证据12无异议，认为是被告依据物业管理合同履行义务；对证据13真实性无异议，但认为不能证明原告同意被告继续管理小区，不能以此认定双方存在事实的合同关系；对证据14真实性无异议，但是对证明内容有异议；对证据15真实性无异议，但认为该证据不能反应被告的服务质量；对证据16的真实性无异议，但认为本案不涉及选聘、续聘，议事规则第3条是指决定业主大会诉讼事宜，本案不是业主大会诉讼，而是业委会诉讼。经审查，原被告对证据1-4、10-16的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定；证据5与本案没有关联性，本院对其不予认定；证据6、7没有原件核对，本院对其真实性不予认定；证据8为原件，本院对其真实性予以认定；证据9为原件，且与证据11相印证，本院对其真实性予以认定。综上，本院确认以下事实：原被告于2008年5月1日签订物业管理委托合同，约定合同期限为2008年5月1日起至2010年4月30日止；合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，应优先续合同；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三十天前续订合同。合同到期后，2010年11月25日，原告发出投标邀函，通过公开招标方式选聘物业公司。2011年5月13日，乐信豪庭小区70户业主向罗村房管所反映，原告利用瞒骗、误导吴丹手段骗取部分业主表决同意选聘物业服务企业。2011年6月14日，佛山市南海区国土城建和水务局在《关于新居业物业公司信访问题的回复》称，经房管所调查，有87张选票为无效票（签名与业主不符），致同意选聘新物业服务企业的票数不够法定要求。业主可以要求业委会重新召开业主大会决议决定续聘或者选聘物业服务企业，同时业主可以要求开业主大会会议决定续聘或者选聘物业服务企业，同时业主可以要求属地居委会和房管所予以协助、指导和监督。至起诉日，乐信豪庭小区并未召开业主大会。另查明，2010年4月，乐信豪庭第二届业委会任期届满，乐安居委会按规定知道乐信豪庭业主成立换届筹备组，并于2010年9月6日至9月13日以书面征求意见的形式召开业主大会，选举产生第三届业委会，于同年10月29日在罗村房管所备案。经2010年9月6日业主大会会议讨论制定《乐信豪庭业主大会合同业主委员会议事规则》，该规则定第三条规定“业主大会的议事内容：……（二）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业……决定前款第十项和第十一项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总是人过半数的业主同意”，第十二条规定“业主委员会应当依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况：（二）组织业主委员会的换届选举;(三)代表业主大会签订物业管理服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）配合街道办事处或居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同；（七）法律法规规定及业主大会赋予的其他职责”。本院认为，根据《乐信豪庭业主大会合同业主委员会议事规则》第三条规定的业主大会的议事内容，决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，应由业主大会会议决定；且佛山市南海区国土城建和水务局在《关于新居业物业公司信访问题的回复》中已明确，同意选聘新物业服务企业的票数不够法定要求，业主可以要求业委会重新召开业主大会决议决定续聘或者选聘物业服务企业，同时业主可以要求开业主大会会议决定续聘或者选聘物业服务企业；故原告应召开业主大会协商选聘、续聘和解聘物业服务企业事宜，根据业主大会的决议再做决定。而至庭审，被告未召开业主大会协商物业服务企业的选聘、续聘和解聘事宜，故原告向法院起诉程序不合法。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条的规定，判决如下：驳回原告佛山市南海区罗村街道乐信豪庭小区第三届业主委员会的诉讼请求。本案为简易程序，受理费减半收取50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  周晖二〇一一年十二月二十日书 记 员  尹素