广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8524号上诉人（原审被告）：陈敏胜，住江西省九江市庐山区。委托代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。委托代理人：张东荣，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李思华，住广东省广州市越秀区。委托代理人：侯伟雄，住广东省广州市越秀区，系李思华配偶。上诉人陈敏胜因与被上诉人李思华返还原物纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：案外人刘少川于2012年8月2日向广东省广州市中级人民法院申请执行（2011）穗仲案字第1842号仲裁裁决。广州市中级人民法院于2012年10月8日，作出（2012）穗中法执字第1541号《执行裁定书》，裁定冻结被执行人吴某等的银行存款7956299元或查封、扣押其他等值的财产。后广州市中级人民法院依法查封了吴某所有的广州市天河区天源路挹翠北街11号501房（以下简称涉案房屋）。广州市中级人民法院于2014年3月28日到涉案房屋现场张贴公告，公告拟处理涉案房屋，要求有异议者于五日内提供房产租赁合同等内容。2014年8月25日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第1541号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人吴某名下的涉案房屋等以清偿债务。2015年1月30日，李思华与广东中一拍卖有限公司广州分公司签订《拍卖成家确认书》，约定李思华通过公开竞价拍卖成交涉案房屋，成交价为1458880元，佣金72944元，总金额1531824元；委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明：1、拍卖标的按现状拍卖，法院不负责清场和交付场地；竞买人一旦竞得该标的物即表明竞买人接受该拍卖标的物的全部现状，竞得标的物后产生的全部风险由竞买人自行承担等。2015年2月15日，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法执字第1541号之二《执行裁定书》，裁定：一、涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人李思华所有；二、买受人李思华可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。2015年4月23日，涉案房屋转移登记至李思华名下。李思华提供的粤房地权证穗字第××号房产权证，载明涉案房屋产权人为李思华，登记时间为2015年7月14日。李思华称其在2015年4月23日已取得房产证，后将产权人变更为李思华与其丈夫侯伟雄共有，于2015年6月10日取得房产证，后又申请变更产权人为李思华，故房产证显示登记时间为2015年7月14日。陈敏胜称其没有留意到广州市中级人民法院张贴的公告，也没有向广州市中级人民法院申报权利。2015年8月6日,李思华向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈敏胜把广州市天河区天源路挹翠北街11号501房腾空并交还李思华；2、陈敏胜赔偿损失，按每月房租4200元计算，从2015年4月23日起计至陈敏胜腾退房屋给李思华使用之日止；3、本案诉讼费由陈敏胜承担。陈敏胜在原审答辩称：一、根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对李思华、陈敏胜继续有效。李思华在本案纠纷发生之前，甚至在涉案房屋拍卖之前，就已经知道该房屋由陈敏胜承租使用。二、李思华向陈敏胜要求赔偿损失没有事实根据。陈敏胜是依据合法有效的合同租赁使用房屋，不构成对李思华的侵权，无需赔偿其损失。请求驳回李思华的全部诉讼请求。李思华称其就陈敏胜侵占涉案房屋事宜两次报警，提交了广州市公安局天河分局分别于2016年6月4日、6月12日出具的《报警回执》两张。陈敏胜对上述《报警回执》的真实性无异议。陈敏胜主张其与涉案房屋原业主吴某存在租赁合同关系，且陈敏胜实际在涉案房屋内居住，提交了以下证据：1、陈敏胜（乙方）与吴某（甲方）于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年12月30日至2026年12月29日；月租金为4200元，按年结算，每年3月结算，因甲方在乙方有借贷关系，双方同意用借贷利息结算租金至还款之日，租金增长率为每年3%增长；甲乙双方同意用甲方向乙方的借贷作为保证金，至合同终止；甲方保证该房屋无产权纠纷，因甲方的产权纠纷给乙方造成损失，甲方应予以赔偿。2、《家具清单》。3、陈敏胜（甲方、贷款人）与吴某（乙方、借款人）于2011年12月30日签订的《借款合同》，约定乙方为经营需要，向甲方请求借款，借款金额为150万元，利息自借款转存到乙方指定账户之日起按月息2%计息；借款期限为叁年，自2011年12月30日至2014年12月29日止；乙方用自持物业即涉案房屋的租赁权提供担保，用利息结算租金，每月结算一次，利息高于租金时乙方向甲方支付现金；《房屋租赁合同》为本合同的必要附件。4、吴某于2011年12月30日出具的《收款收据》，载明吴某收取陈敏胜150万元。5、银行历史交易明细清单(复印件)。6、广州利海酒店物业管理有限公司世纪绿洲服务中心出具的《证明》，载明涉案房屋2013年1月至2015年8月的管理费、代收垃圾费、代收电公摊费已结清，2015年9月至2016年4月还有欠费未结清。7、广州供电局有限公司出具电费发票联两张、打印发票两张、好易通通知单两张。李思华对上述证据1-5真实性均有异议；对证据6、7真实性无异议。原审中双方另发表如下意见：1、李思华称其于2014年10月底与拍卖行的人员去涉案房屋的现场查看，当时敲门没人应；由于李思华也是在同一小区居住，李思华晚上会去涉案房屋看，涉案房屋没有灯光；李思华询问涉案房屋的邻居，邻居说没有人居住；拍卖时，法院告知李思华涉案房屋是没有租赁合同的，且拍卖公告也没有体现出租赁合同。2、陈敏胜称其不清楚涉案房屋被拍卖的事宜，但知道李思华有看过涉案房屋，李思华有购买意向；其于租赁合同签订后就入住涉案房屋并使用至今。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”李思华通过竞拍广州市中级人民法院委托拍卖的房屋的方式，并依据广州市中级人民法院作出的执行裁定书取得涉案房屋的所有权，依法享有所有权不受侵害的权利。陈敏胜主张其与案外人吴某成立租赁合同关系的时间早于李思华取得涉案房屋产权的时间，且其自签订合同后即入住涉案房屋至今，因此其与吴某签订的租赁合同对李思华产生法律效力。对此，因法院强制拍卖是对被执行人财产采取的强制性执行措施，在拍卖前已在涉案房屋张贴公告，要求权利人申报相应的权利，但陈敏胜并未向广州市中级人民法院提交证据申报权利；而李思华基于信赖强制拍卖而参与竞拍并取得涉案房屋的产权，其并无过错，因此陈敏胜主张的租赁关系对李思华不产生法律效力。陈敏胜主张李思华在参与拍卖前即已知道陈敏胜占用的情况，但未能提交证据证明，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，因陈敏胜主张的租赁关系对李思华不产生法律效力，故李思华主张陈敏胜腾空并返还涉案房屋，予以支持。陈敏胜占用涉案房屋造成李思华无法正常使用涉案房屋，陈敏胜应赔偿李思华损失。李思华主张陈敏胜自涉案房屋转移登记至李思华名下之日（2015年4月23日）起支付占用费并无不当，予以照准。至于占用费的标准，因陈敏胜自认其按4200元/月的标准承租涉案房屋，故李思华主张按此标准计算占用费并无不当，予以照准。故占用费的计算为按4200元/月的标准，自2015年4月23日起计至陈敏胜交还涉案房屋之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年4月26日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，陈敏胜腾空广州市天河区天源路挹翠北街11号501房并交还李思华；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，陈敏胜按4200元/月的标准向李思华支付自2015年4月23日起至陈敏胜交还上述房屋之日止的占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115元，由陈敏胜负担。判后，陈敏胜不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，无视陈敏胜合法占有涉案房屋的事实，认定陈敏胜非法占有房屋并向李思华支付房屋占用费，没有事实根据和法律依据。(一)陈敏胜占有使用案涉房屋有法律依据及合同约定，不构成侵权。陈敏胜与案外人吴某(原房屋所有人)早在案涉房屋拍卖之前的2011年12月30日即签订有《房屋出租合同》，约定由陈敏胜承租案外人吴某房屋给陈敏胜使用，租赁期限从2011年12月30日起至2026年12月29日止。双方签订合同后，该房屋一直由陈敏胜居住使用，原审法院也到过案涉房屋进行实地考察求证。该《房屋租赁合同》在一审质证程序中，虽然李思华对合同的真实性有异议，但未提出鉴定申请或者提供相反证据否认合同的真实性，同时原审法院也未认定《房屋租赁合同》无效或予以撤销。陈敏胜依据《房屋租赁合同》依法对案涉房屋取得占用、使用权，根本不存在违法行为，也不构成侵权。本案中，陈敏胜与李思华之间就涉案房屋所有权并无争议，李思华的房屋所有权未受到侵害，陈敏胜也有法律依据居住使用房屋，故不应将本案案由简单笼统地认定为“返还原物纠纷”。李思华认为陈敏胜构成侵权显然是对法律事实及法律关系的认识错误。(二)原审法院调取了广州市中级人民法院承办的(2012)穗中法执字第1541号执行案卷宗。其中，广东中一拍卖有限公司广州分公司于2014年12月5日致广州市中级人民法院的《第二次拍卖情况及降价申请报告》中明确记载：“房屋现状有人居住，不能入内查看，在一定程度上影响了意向者的购买意欲”。这完全可以断定涉案房屋有人居住的事实。陈敏胜也向原审法院提交了物业管理公司的《证明》、电费发票等证据原件，至少证实陈敏胜早在2013年1月至今居住在案涉房屋的事实。而李思华是在2015年1月30日在广州市新港西路82号广交所综合交易大楼参加竞拍的，但在原审中陈述参加拍卖前有去查看涉案房屋居住使用状况，却慌称该房屋是无人居住的。同时，拍卖公司与李思华签订《拍卖成交确认书》也明确告知了李思华：法院不负责清场和交付场地(即不交吉)，竞得标的物后产生的全部风险由竞买人自行承担，也至少是表明了涉案房屋存在他人占用的可能。故，李思华是应当明知涉案房屋有可能是他人正在占用居住的。对购买重大价值的房产物业，李思华不仔细进行核实财产状况，显然有违常理和生活经验。李思华明知或严重疏忽，未详细甄别拍卖通知及拍卖标的物状况，具有主观过错。(三)在涉案房产产权转移给李思华之前，陈敏胜是依法对该房屋享有占有、使用，李思华无权要求陈敏胜支付所谓的“非法占用期间”的占用费。李思华如果认为从2015年4月23日起计算至交还房屋之日的占用费损失，也应当以不当得利之由向案外人吴某主张债权。(四)涉案房屋的房产权证显示，李思华是于2015年7月14日取得房屋产权登记的。李思华并无提供证据证明其于2015年4月23日己经取得案涉房屋的所有权。因此原审法院所作的第二项判决从2015年4月23日起算房屋占用费，无事实根据和证据支持。二、原审判决曲解法律，适用法律错误，未保护陈敏胜的合法权益，致判决不公。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。据此，原租赁合同法律关系依法应受到法律保护，并且租赁合同的权利义务应由李思华概括承受。根据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上”，且《房屋租赁合同》并不存在合同无效或被撤销的情形，原审法院应当适用前述法律规定确认和保障陈敏胜的合法权益。从原审法院作出的判决内容来看，显然是否认《房屋租赁合同》的合法性，剥夺了陈敏胜依法享有的合同权利，所作出判决是不公平。综上，陈敏胜上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回李思华全部诉讼请求。被上诉人李思华答辩称：同意原审判决，不同意陈敏胜的全部上诉请求。经二审审查，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，李思华提交了以下证据材料：1、广州市涉诉资产交易公共频道网页打印资料八页，拟证明其他拍卖标的由于有租约而不能交吉在拍卖说明中均有明确的描述，涉案房屋的拍卖说明中没有提及有租赁合同；2、天河区供电局打印的涉案房屋2014年至2016年《电费年度查询》一页，拟证明在涉案房屋2015年拍卖前后的两个月电费仅为65.88元，而2014年同期涉案房屋的电费是724.58元，可证实李思华在拍卖前去查看涉案房屋当时是无人居住的，屋内也没有灯光。陈敏胜对涉诉资产交易公共频道网页打印资料的真实性、合法性、关联性均不予确认，且认为该资料与本案无关；对《电费年度查询》的真实性没有异议，对证明内容不予确认，认为查询单上显示涉案房屋每两个月都有电费产生，虽然金额有高有低，但可以证实是有人居住的。另经二审询问，陈敏胜表示无法提供2012年期间的水电费发票，因为一审期间其前往供电局要求补打发票，但由于时间太久供电局无法提供发票，而其原来缴费的2012年期间的单据没有保留。另，陈敏胜表示其没有向吴某缴纳租金的凭证，因为吴某本身就欠陈敏胜150万元，通过签订房屋租赁合同用租金抵扣借款，依照借款合同约定利息及租金需要每月结算，但因吴某已下落不明，所以双方至今没有结算。本院认为：根据陈敏胜与吴某之间的《借款合同》约定可见，吴某以涉案房屋的租赁权为陈敏胜的借款债权提供担保，并约定《房屋租赁合同》为《借款合同》的必要附件，双方据此签订《房屋租赁合同》，以借贷利息结算租金至还款之日止为合同终止，足以认定《房屋租赁合同》系双方实现租赁权担保的方式，并非建立合同法上的房屋租赁合同关系。在涉案房屋拍卖过程中，法院已现场张贴公告要求有异议者提供房产租赁合同等，而陈敏胜没有向法院申报权利，竞买条件中亦无披露及要求竞得人负担吴某原设定的租赁权担保。故在涉案房屋由李思华竞买取得房屋所有权，作为竞得人李思华并无义务负担前述租赁权担保。陈敏胜对涉案房屋享有的租赁权担保仅得向其合同相对方吴某主张，不足以对抗李思华的所有权。陈敏胜以其与吴某之间存在借贷债权债务及租赁权担保为由，拒不向现产权人李思华腾空交还涉案房屋，理据不足，不应支持。如前所述，陈敏胜与吴某之间并不成立合同法上的租赁合同关系，故其上诉主张适用买卖不破租赁的法律规定，理由不成立，本院不予采纳。李思华已提供证据证明其于2015年4月23日办理涉案房屋的产权登记手续，原审法院判令陈敏胜应自李思华主张的该日期起向李思华支付房屋占用费，合法有据，处理并无不当。综上，上诉人陈敏胜的上诉请求理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费115元,由上诉人陈敏胜负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年八月二十九日书记员  杨银桃