南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2011）青民一初字第1768号原告丘XX，男，汉族，土建工程师，住南宁市西乡塘区。委托代理人朱华，广西南国雄鹰律师事务所律师。委托代理人韦婉妮，广西南国雄鹰律师事务所律师。被告广西XX商贸有限公司，住所地：南宁市。法定代表人高XX，董事长。委托代理人胡岸，广西纵华律师事务所律师。委托代理人伍桂安，广西纵华律师事务所实习律师。原告丘XX诉被告广西XX商贸有限公司（以下简称XX公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2011年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月6日公开开庭进行了审理。原告丘XX及其委托代理人朱华、韦婉妮，被告XX公司的委托代理人胡岸、伍桂安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月25日，被告向原告发出要约，请求原告购买被告开发建设的南宁市XX路XX小区XX号楼25XX号房的商品房一套，房屋面积为131.3平方米，总房价为546208元，并要求原告支付首期房款219208元。原告收到要约后，即于当日予以承诺，在规定的时间内，按照被告要约所列的账号将219208元购房款以现金存入的方式支付给了被告。被告收到购房款后，于2009年9月26日以财务做账为由将原告所执的中国建设银行《现金存款单》收回，并于2009年9月30日向原告出具了购房款收据。依双方协议和操作惯例，在被告办理了《商品房预售许可证》后，进行开盘销售时，即与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2011年4月29日，被告取得了南房预字（20XX）第XX号《商品房预售许可证》，随即在《南国早报》上刊登广告，公示自己已经取得了预售许可证，并公开开盘销售。此后，被告与部分客户签订了商品房买卖合同，原告为此多次要求与被告签订正式的商品房买卖合同，被告均以各种理由拖延，直至拒绝按原有的条件签订正式的商品房买卖合同。为此，为维护原告自身的合法权益，请求法院：1、依法确认原、被告间的《商品房买卖合同》已经成立；2、依法判令被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并将合同报南宁市房地产管理局备案；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告认为《商品房买卖合同》已经成立，是错误的。原告曾是被告方的员工，原告购房的单价低于市场价格，享受的是作为被告方职工的福利，因此，原告购房必须遵守单位相关规定的约束。二、被告早在2009年9月18日团购开始前就针对内部职工福利团购房事宜作出了规定即《员工福利购房方案》，该方案规定员工在参与福利团购房后，签订《商品房买卖合同》前离职的，公司有权收回员工福利购房。而原告在被告单位就职一年后就离职了，应视为放弃团购房，被告有权收回该团购房。三、原告依据被告收到首付款就认定合同成立，是错误的。原告即便交纳了首付款，也不等于合同成立，能否签订正式的《商品房买卖合同》是附条件的。另外，原告交款时，被告尚未取得《商品房预售许可证》，根据法律规定，在取得预售证之前，禁止商品房的任何买卖行为。四、原告离职后，没有再与被告提起过签订合同的事宜，原告要求退款倒是事实，且被告已经于2011年6月27日将原告所交纳的款项退回给了原告，而原告在收到该款项后才提起本诉讼，缺乏诚信。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2009年8月24日到XX公司工作，并于2010年8月24日离职。原告在职期间，参加了XX公司的福利团购房活动。2009年9月25日，XX公司向原告发出一份《通知》，载明：“丘XX同志，你参加了公司团购房：南宁市XX路XX小区XX号楼25XX号房131.30平方米（暂定，实际面积最终以政府有关部门实测为准），单价4160元／平方米，总房价546208元，首次付款为房屋总价款的40%共219208元。另外车位80000元／个，需购买车位首次付款总价的40%，即32000元。以上款项请在2009年9月25日前缴纳，逾期如不能缴纳以上款项，公司视为自动放弃”。同日，原告按照《通知》的规定向被告支付了签约保证金219208元。XX公司于2009年9月30日向原告出具了一份《收据》，载明：今收到丘XX交来签约保证金219208元。因原告在与XX公司签订正式的《商品房买卖合同》前离职，XX公司于2011年6月27日以原告已自动离职，视为其放弃了团购房为由，将原告原交纳的购房保证金219208元退还给了原告。双方因此发生纠纷，原告认为被告发出的《通知》及出具的《收据》应视为双方已达成了书面购房合同，在原告未主动提出退款的情况下，被告应履行与原告签订正式《商品房买卖合同》的义务，被告则认为原告所交纳的购房款属购房保证金，《通知》和《收据》并不能认定双方《商品房买卖合同》已经成立。后因双方协商无果，原告遂于2011年7月13日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。另查明：2009年4月29日，XX公司取得南房预字（20XX）XX号《商品房预售许可证》，预售范围为XX小区XX号楼（不包含地上一层架空绿化层）。本院认为：首先，关于原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。为购买XX公司开发建设的南宁市XX路XX小区XX号楼25XX号房，原告按照XX公司发出的《通知》要求向XX公司支付了签约保证金219208元，XX公司向原告出具了《收据》。因当时XX公司尚未取得该商品房的预售许可证，不具备对外销售该商品房的资格，双方约定在XX公司取得《商品房预售许可证》后再签订正式的商品房买卖合同。由此看出，XX公司向原告发出的《通知》及出具的《收据》，仅具有商品房预约合同的性质，其宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等”的规定，商品房的认购、定购、预订等协议要认定为商品房买卖合同，应具备二个条件，一是要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款。上述两个条件缺一不可，才能认定商品房买卖合同。本案中，被告向原告发出的《通知》仅对商品房的面积、购房单价、总房价、首次付款的比例及数额进行了约定，而对于商品房剩余房款的支付方式、支付时间、延迟支付余款的违约责任、商品房交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的主要条款均未进行约定。因此，被告发出的《通知》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具有可操作性，原、被告无法仅凭《通知》完成商品房买卖行为，故原、被告之间的商品房买卖合同不能成立。原、被告双方如果要继续履行上述商品房买卖行为，必须签订正式的商品房买卖合同。其次，关于原告要求被告与其签订正式的《商品房买卖合同》是否应当支持的问题。XX公司与原告订立《商品房买卖合同》的前提是双方需对欠缺的商品房买卖合同的主要条款达成一致意见，而合同条款的订立遵循自愿原则，任何单位和个人不得非法干预，因此，原告要与XX公司签订正式的《商品房买卖合同》，需自行与XX公司对合同的主要条款进行充分协商并达成一致意见，法院不能强制干涉。因此，原告要求法院判令被告与其签订正式的《商品房买卖合同》，并将合同报南宁市房地产管理局备案的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告丘XX的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告丘XX负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院（同时在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉受理费。逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘柳恩代理审判员  谢 倩人民陪审员  钟 翔二〇一一年十一月五日书 记 员  潘云瑶