昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新23民终360号上诉人（原审被告）：裴传军，男，汉族，生于1971年8月10日，无固定住址。委托代理人：蒋玉红，新疆新蓝天律师事务所律师。委托代理人：米风云，新疆鼎泽凯律师事务律师。被上诉人（原审原告）：王淑莲，女，汉族，生于1965年12月29日，奇台县人，现住乌鲁木齐市。委托代理人：黄连明，系新疆联明律师事务所律师。上诉人裴传军因房屋租赁合同纠纷一案,不服奇台县人民法院(2015)奇民二初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后依法组成合议庭,并于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人裴传军的委托代理人蒋玉红、米风云、被上诉人王淑莲及其委托代理人黄连明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月30日，原、被告签订了一份《宾馆承包合同》，合同约定，原告将位于奇台县东关街文化巷5区1丘9幢2号楼三至四层新装修好的宾馆租给被告，期限为2012年9月30日至2017年9月29日，共计5年。宾馆租金为每年90万元。第一年的租金在合同签订时一次付清，第二年租金在2013年6月28日一次付清，第三年的租金在2014年6月28日一次付清，第四年的租金在2015年6月28日一次付清，第五年的租金在2016年6月28日一次付清。2017年3月5日被告应向原告支付100000（拾万元）作为宾馆押金，待宾馆租期届满后，宾馆的财物等一切电器，装修完好无损的情况下，保证金退还给被告。因被告未按时支付租金的，按年租金的30%承担违约金。逾期15日未支付的，原告有权收回房屋并赔偿违约金，剩余租金不退。合同最后备注：原告提供被告合法经营手续（卫生许可证、税务登记证、特行证、营业执照），四证齐全后，此条作废。同日，原、被告又签订了一份《宾馆承包合同补充协议》，协议约定在宾馆租赁期间2013年至2017年，被告每年给原告给付20000元（贰万元），如不承担，责任自负。协议注明20000元是租赁税。在上述合同签订前，被告于2012年8月31日、9月3日，共计向原告支付订金780000元。2012年10月1日，被告给原告出具欠条一份，欠条内容为：“今欠豪都宾馆房租费壹拾贰万元整，手续办齐后在交付清欠款，裴传军，2012年10月1日。”合同签订后，原告将宾馆交给被告经营。2013年12月24日，因宾馆特行证已过期和宾馆法人变更未到公安机关进行备案而被奇台县公安局责令停业整改。停业时间为2013年12月24日至2014年1月10日。在此之前，因被告无法出示卫生许可证和消防行政许可手续，豪都宾馆也被有关行政机关下发责令改正通知书，但并未被要求停业。2013年12月30日，在自治区公证处工作人员的见证下，被告到原告家中给原告送达了一份解除合同的《通知》，但原告拒绝办理签收手续。《通知》的内容为“2012年9月30日，本人裴传军与你在奇台所签《宾馆承包合同》，因该宾馆没有相关经营许可证件，已被奇台县公安局查封，致使合同无法履行，现向你书面通知，解除2012年9月30日我与你所签的《宾馆承包合同》，特此通知。”双方因此发生纠纷，现原告以上述理由诉至法院请求处理。2012年8月23日至9月13日期间，自治区消防产品质量监督检验站对豪都宾馆工程的消防设施进行了检验，所有检验设备均为合格。2012年12月12日原告在中国人民财产保险股份有限公司奇台支公司为豪都宾馆投保了火灾公众责任保险。2012年8月17日，豪都宾馆取得了公共场所卫生许可证，2012年12月20日，豪都宾馆取得了营业执照、税务登记证以及特种行业许可证。上述所有手续及证件一直由原告保管。被告在2013年12月30日给原告送达了解除合同的通知，但一直未将宾馆钥匙交还原告。原审法院认为：一、原告与被告于2012年9月30日签订的《宾馆承包合同》的效力问题。被告辩称原、被告签订的《宾馆承包合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效合同。但被告所列举的法律规范中一部分并不是法律也不是行政法规，而是行政规章，并且这些规范都是针对宾馆经营的，并不是针对宾馆租赁的。法律和行政法规规定未办理合法经营手续的宾馆其经营是违法的，但并未规定没有合法经营手续的宾馆租赁是违法的。而且到2012年12月20日时，原告已经办齐了所有的经营手续，因此即使被告的理由成立，原、被告签订的合同从2012年12月20日起已经生效。故被告的辩解理由不能成立，因此原告与被告签订的《宾馆承包合同》合法有效。二、被告于2013年12月30日被告给原告发出的要求解除合同的《通知》的效力问题。解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段。行使法定解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。根据合同法九十四条的规定，除因不可抗力不能实现合同目的的情形外，行使法定解除权的情形基本都属于一方当事人严重违约的情形，由此可以看出法定解除权是法律赋予守约方的一种权利，一般情况下，违约方是不享有这一权利的。本案被告没有按照合同约定支付租赁费已经构成违约，故其不能依据合同法九十四条行使法定解除权的。三、原、被告签订的合同能否继续履行。原、被告签订的合同合法有效，而且不存在不能继续履行的情况，故原告要求继续履行合同的请求符合法律规定，予以支持。四、原告要求被告支付租金的问题。根据原、被告的约定，原告办齐经营手续后，被告付清第一年的租金，原告提供的证据表明其已办齐了相关手续，故对原告要求被告支付2012年度的租金14万元的请求，本院予以支持。原、被告在合同中约定第二年的租金应在2013年6月28日一次付清，2013年的租期是2013年9月30日至2014年9月30日。自2013年12月30日至今都处于非正常履行的状态下，此种状态的形成是由于被告自己造成，原告并无过错，该责任不能转嫁给原告，故对原告要求被告给付2013年的承包费92万元的诉讼请求予以支持。五、违约金。合同中约定“因被告未按时支付租金的，按年租金的30%承担违约金。逾期15日未支付的，原告有权收回房屋并赔偿违约金，剩余租金不退。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，当事人主张违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。因此本院酌定被告向原告支付逾期付款违约金8万元。综上经合议庭合议，并经审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告王淑莲与被告裴传军签订的《宾馆租赁合同》继续履行。二、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲2012年欠付的租金14万元。三、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲2013年度的租金92万元。四、被告裴传军于本判决生效后十日内给付原告王淑莲逾期付款违约金8万元。宣判后，上诉人裴传军不服上述判决，向本院提起上诉称：双方之间系承包经营关系,一审确认为房屋租赁关系错误,根据双方签订的《宾馆承包合同》特别约定，被上诉人应提供合法经营手续（卫生许可证、税务登记证、特行证、营业执照），被上诉人于2012年8月17日办理了卫生许可证，并于2012年12月21日办理了其他三证，在此之前因无合法经营手续，不应交纳此期间的承包费。被上诉人未将上述四证经营手续交于上诉人，在上诉人经营期间，因上述四证不全或到期未延期被停业整顿期间的承包费不应交纳。双方签订的《宾馆承包合同》应当认为为无效合同。2013年12月31日，上诉人通过公证送达解除通知，结合现实情况，该合同已无继续履行的条件，应予以解除，以减少损失。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人王淑莲答辩称：本案名为宾馆承包合同实为房屋租赁合同，只是被上诉人有一个提供宾馆经营手续的附随义务而已。双方并未在合同中约定提供经营手续的时间，约定了缴纳房租的时间，并未约定在四证办齐时缴纳房租。上诉人一方面认为合同无效又要求解除合同相矛盾。本案合同不构成无效，也不构成无法履行的情形。综上，上诉人的上诉理由既无事实依据也无法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人为支持其上诉请求，提交以下两份新证据：1、2014年9月20日王淑莲的上诉状一份；2、2012年11月5日的安全隐患整改通知书一份。拟证明：解除通知到达三个月后，异议人向法院要求解除合同通知无效，此理由不应得到法院支持。本案的被上诉人王淑莲没有尽到防止损失扩大的义务。整改通知证明宾馆无法正常经营。经质证，被上诉人对整改通知书的真实性认可，对证明目的有异议，该证据的产生是由于上诉人没有办理特行许可证引起的，并不是由于被上诉人的原因引起的。对上诉状的真实性认可，对证明目的不认可，因为上诉人发出解除合同通知书不符合合同法的规定，因为上诉人是违约方，无权发出解除合同通知书。本院对上述两份证据的真实性予以确认被上诉人为支持其答辩意见，提交一份新证据：(2014）奇民一初字583号判决书一份。拟证明：该判决书是生效的法律文书，本案上诉人在该案中要求解除合同的事实及理由被法院依法驳回。经质证，上诉人对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，我方认为本案的关键是双方是否全面履行了合同义务，且本案定性错误。本院对该证据的真实性予以确认。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于本案法律关系如何确定的问题,双方虽然签订的合同标题为“宾馆承包合同”，但从该合同的内容反映，双方签订的合同为房屋租赁合同，故一审认定本案案由为房屋租赁合同并无不当。2012年12月21日之前，虽然被上诉人未办理全部的宾馆经营证照，但是上诉人实际占有、使用经营房屋，上诉人称其不应支付2012年12月21日之前的房租于法无据，本院不予支持。关于双方签订的《宾馆承包合同》是否已经解除的问题。奇台县人民法院已生效的（2014）奇民一初字第583号民事判决确认《宾馆承包合同》合法有效，且认定裴传军于2013年12月30日向王淑莲发出的解除通知不具有法律效力，裴传军不享有解除权，合同不存在不能继续履行的情况，该判决驳回了裴传军要求确认该合同已于2013年12月30日解除的诉讼请求。（2014）奇民一初字第583号生效判决亦认定上诉人不享有合同解除权。上诉人应在合同期内向被上诉人支付房屋租金而未付，故一审判令双方继续履行合同，上诉人向被上诉人支付相关房屋租金及违约金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人裴传军的上诉理由不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15060元，由上诉人裴传军负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 明审 判 员  李岳朋代理审判员  高 俊二〇一六年八月十日书 记 员  蒲婷婷