重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初7351号原告王世忠，男，汉族，无固定职业，住重庆市合川区，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人向阳，重庆普缘律师事务所律师。原告周高玉，女，汉族，无固定职业，住重庆市合川区，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人向阳，重庆普缘律师事务所律师。被告重庆协信远浩房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道65号，组织机构代码56161873-2。法定代表人邹淑媛，重庆协信远浩房地产开发有限公司总经理。委托代理人冯惊雷，男，重庆协信远浩房地产开发有限公司员工，住重庆市渝北区。委托代理人欧超，女，重庆协信远浩房地产开发有限公司员工，住重庆市渝北区。原告王世忠、周高玉与被告重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品预售合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序并于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告王世忠及其委托代理人向阳，原告周高玉的委托代理人向阳，被告协信公司的委托代理人欧超。双方申请2个月的和解期限。本案现已审理终结。原告王世忠、周高玉诉称，2011年9月27日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告按揭购买被告开发的“城立方天骄名称”（该楼盘位于重庆市沙坪坝区精装修房屋一套，被告应于2013年11月30日交付房屋。2011年9月27日，原告向被告支付首付款123297元，2011年10月17日原告以银行按揭的方式支付剩余房款280000元。2013年11月30日，被告交付的房屋装修存在问题，原告没有接受该房屋，要求被告进行整改，但被告怠于履行整改义务，导致原告的房屋至今无法居住。原告在外租赁房屋长达31个月，产生房屋租赁费46500元。另该房屋50年的土地使用权期限中的31个月应归原告所有并使用，现因被告的原因造成原告不能使用，被告应当对此损失进行赔偿。请求法院判令被告赔偿2013年11月30日起至2016年6月30日期间的房屋租赁费损失46500元（31个月*1500元/月）；判令被告赔偿2013年11月30日起至2016年6月30日期间的房屋使用权损失20837元（403297元×31个月÷［50个月÷12个月］）;判令被告在一个月内对客厅的吊顶水平整改、厨房的灶台破裂的砖更换、阳台顶部漏水修复、卧室存在问题的木地板更换、厨房门口的木头墙面更换、阳台的天然气进出口墙面修复整改、房屋所有所问题地砖更换、房屋的电器开关、插座更换。被告协信公司辩称，涉案房屋符合合同约定和相关法律规定，原告是因自身原因未接房。涉案房屋不存在影响居住的使用问题，原告不会产生租赁费损失和房屋使用权损失，且该两部分损失实际上同一笔损失。涉案房屋不存在原告所述的需要整改的问题。综上，原告的请求没有任何依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告王世忠与原告周高玉系夫妻关系。2011年9月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区商品房一套，建筑面积67.76平方米，套内建筑面积51.88平方米。第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额403297元，建筑面积单价为5951.84元，套内建筑面积单价7773.65元/平方米。乙方于2011年9月27日向甲方支付房款123297元，余款280000元向银行办理按揭。第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第十六条约定，该商品房系装修房，装修标准还应符合双方约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理：乙方不退房，甲方无偿为乙方进行整改直至符合合同约定，整改内容及期限需甲、乙双方共同书面确认，整改完毕后，甲方无需再行通知乙方验收，乙方可以根据其时间安排自行前往本项目现场办理验房手续。同日，原、被告还签订《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》一份，约定：一、精装修标准按附件执行，乙方（原告）对此表示接受且无异议。二、精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。三、甲方（被告）应在《重庆市商品房买卖合同》约定交房日期之前完成全部精装修工程，乙方应在房屋交付之日对装修工程进行验收。装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形。五、精装修的保修期限以国家现行法律法规的规定为准。该协议附《住宅精装交房标准QB-XX-JFBZ-JG（某精装交房）》一份。2011年10月9日，被告向原告出具了销售不动产统一发票，发票金额123297元。2011年12月8日，被告再次向原告出具了销售不动产统一发票，发票金额280000元。2013年11月29日，被告取得某一期工程（2号楼、7号楼、商业1-1）《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（沙建竣备字【2013】130号）。2013年11月28日，被告通过邮政快递向原告发出《房屋交付通知书》一份，通知原告于2013年11月30日办理房屋交付手续。2013年11月30日，原告来接房时认为涉案房屋装修存在质量问题，故未办理接房手续。2013年11月30日，业主接房验收表上载明：洗脸盆上方镜面玻璃已坏、卫生间地砖已坏、门条有撞痕、厨房滑门边瓷砖没有勾缝、生活阳台墙面不平、进户门有撞伤痕迹、弱电箱无盖、电视墙踢脚边松动、主卧墙纸接缝不好、墙角边墙纸没贴好、飘窗大理石有缺口、次卧踢脚线松动、客厅滑门边大理石破裂两处、阳台左边瓷砖缺角、大理石条断裂、客厅地砖不平、厕所玻璃松动。业主要求一周内整改好。2014年1月1日，业主接房验收表上载明：厕所门被烧烂有个洞、进入门补得不好需更换、所有的顶不平、墙纸不平、均需要重做、客厅滑门顶不平、不直、所有的阴阳角不直、主卧室无空调洞。2015年6月7日，业主接房验收表上载明：主卧窗边阴角找平、次卧窗台两遍阳角找平、客厅阴阳角找平、客厅顶及两个卧室处理平、厨房厕所砖空需处理、生活阳台窗边阳角找平、墙面刷白、业主要求不要客厅石材装饰条换成地砖、业主自愿放弃浴室玻璃门让施工单位拆除、卫生间防水重做及恢复（卫生间防水于2016年6月7日已做完）、主卧室无空调洞、所有墙纸不平。以上问题系业主于2015年6月7日提出，除最后一项问题外，不存在其他问题，按业主要求于2015年8月30日完成整改。2015年12月6日，业主接房验收表上载明：室内天棚刷漆、客厅阳角修补、洗手台墙砖更换、主卧墙纸更换、油烟机未安装、主卧空调外机无法安装。业主要求上述问题于12月15日前处理完毕。审理中，原告称合同中约定所购房屋的土地使用权年限为50年，因被告装修瑕疵导致原告无法入住长达31个月，原告丧失31个月的使用权，因此要求被告赔偿房屋使用权损失。并表示房屋租赁费和房屋使用权损失是不同的概念，房屋租赁费是没有房屋的人需要住房，只能租赁房屋，原告已按约定接房，但精装修房屋存在瑕疵，无法入住，因此产生费用。以上两笔费用均是因为被告房屋装修瑕疵导致的，原告有权要求赔偿。原告举示房屋出租协议、5张收条，证明2013年11月30日起至2016年6月30日期间产生46500元（1500元/月×31个月）租金损失。被告认为房屋出租协议的真实性无法确认，5张收条从形式看均是一致，被告怀疑原告是为本次案件形成的，并非真实的。即使被告租房属实，租金应当参照涉案房屋的户型、地段进行参考，租金每月1500元过高。审理中，原告撤回对最后一项诉讼请求，即请求法院判令被告在一个月内对客厅的吊顶水平整改、厨房的灶台破裂的砖更换、阳台顶部漏水修复、卧室存在问题的木地板更换、厨房门口的木头墙面更换、阳台的天然气进出口墙面修复整改、房屋所有所问题地砖更换、房屋的电器开关、插座更换。上述事实，有原被告的陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《关于某一期精装修补充协议》、发票、《住宅精装交房标准QB-XX-JFBZ-JG（某一期精装交房）》、业主接房验收表，被告提交的《商品房买卖合同》、《关于某一期精装修补充协议》、沙建竣备字【2013】130号建设工程竣工验收备案登记证、《房屋交付通知书》、邮件快递详情单，《重庆市新建商品房屋使用说明书及新建商品房屋质量保证书》证据在案证明，这些证据经开庭质证和本院审查，证据效力可以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2013年11月28日，被告按约通知原告于合同约定的交房日期即2013年11月30日来接房，原告收到通知并按约来接房。虽然原告以房屋装修存在质量问题为由拒绝办理房屋的接房手续，但被告已经完成交房义务，原告实际上也完成法律意义上的接房。2013年11月30日、2014年1月1日、2015年6月7日，3张业主接房验收表上载明房屋装修存在较多的质量瑕疵，较为严重的系2015年6月7日业主接房验收表上载明的卫生间防水重做及恢复。2015年12月6日，原告来验房时房屋仍存在“室内天棚刷漆、客厅阳角修补、洗手台墙砖更换、主卧墙纸更换、油烟机未安装、主卧空调外机无法安装”的问题，依然影响原告正常居住。2015年12月6日的业主接房验收表上载明维修中心承诺2015年12月15日将原告反映的上述问题处理完毕。2015年12月15日之后，原告并未举示证据证明房屋装修存在影响正常居住使用的问题，故视为房屋已可以正常居住使用，原告无需再租赁房屋。因此，原告主张的房屋租赁费损失，应从2013年11月30日起计算至2015年12月15日。原告举示房屋出租协议及5张收条证明房屋租赁费损失的计算标准系每月1500元，其租赁的房屋位于重庆市沙坪坝区凤天路书香美舍*-**-*，而购买的房屋位于重庆市沙坪坝区东路*号*幢*-*号，位置不同，大学城位置相对较偏僻，同时本院综合原告所购买房屋的面积、附近的配套设施等因素考虑，认为房屋租赁费损失的计算标准每月1000元较为公平合理。故该房屋租赁费损失，应按照每月1000元的标准，从2013年11月30日起计算至2015年12月15日止。关于房屋使用权损失。原告所谓的房屋使用权损失是因丧失房屋的土地使用权产生的。虽然原告拥有房屋土地的使用权，但实际上原告并不能独立行使房屋的土地使用权，该土地使用权是依附于原告购买的房屋之上，该土地使用权的行使同样依赖于房屋的使用之上。原告主张的房屋租赁费损失足以弥补原告因房屋装修存在质量瑕疵无法入住所产生的相关损失。因此，原告主张的房屋使用权损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内支付原告王世忠、周高玉房屋租赁费损失，该损失按照每月1000元的标准，从2013年11月30日起计算至2015年12月15日止。二、驳回原告王世忠、周高玉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1484元，减半收取742元（原告已预交），由原告王世忠、周高玉负担342元，由被告重庆协信远浩房地产开发有限公司负担400元，此款限被告重庆协信远浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内给付原告王世忠、周高玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员  马晓敏二〇一六年八月二十五日书 记 员  卢 静