陕西省富县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0628民初145号原告（反诉被告）曹延兵，又名曹延斌，男。被告（反诉原告）张孝南，男。被告（反诉原告）许延峰，男。委托代理人白雪峰，男，陕西北望律师事务所律师，一般代理。原告曹延兵与被告许延峰、张孝南建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹延兵、被告张孝南、许延峰及其委托代理人白雪峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹延兵向本院提出诉讼请求：1、依法确认2011年8月26日签订的土地转让协议合法有效；2、裁判由二被告支付拖欠原告土地转让费1600000元及过户费23000元；3、裁判被告承担违约给原告造成的损失；4、由被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2011年8月26日，原、被告双方协商一致签订土地转让协议书，原告将位于张家湾镇和尚塬正街北边土地以3100000元的价格转让给被告张孝南、许延峰。双方合同约定，原告在协议签字后，将土地证交付被告，被告先行支付原告转让费1500000元，原告协助被告把土地手续变更到被告名下，被告应于2012年1月1日前付清剩余转让费1600000元，余款最晚不能超过2012年古历年底。合同签订后，原告履行了自己的全部义务，且垫资23000元将土地使用权变更到被告张孝南名下，但被告仍拖欠原告土地转让费1600000元，且承诺按月支付原告月利息3分的利息损失。经原告多次索要，至今未付。原告为证明其主张，开庭向本法庭提供如下证据：第一组证据协议一份，证明原、被告签订的协议中的四至范围和土地使用证的四至范围一致，同时证明双方签订的协议是自愿合法的；第二组证据国有土地使用证一份，证明使用证合法有效，四址范围界线清楚，与双方签订的土地转让协议相符，同时证明2013年3月份申请过户，2014年3月3日过户到张孝南名下；第三组证据录音资料一份，证明2014年7月份原、被告之间协商剩余转让费1600000元及利息损失，共计2700000元，被告提出房子没有卖出，无法支付原告现金，提出用6套房产折抵转让费，当时约定一个月内交付，但至今未交付；同时证明被告当时同意支付原告转让费1600000元及利息损失。被告许延峰、张孝南辩称，1、原告所诉部分事实与客观事实不相符，二被告已向原告支付土地转让费1905000元，并不是原告所诉称的1500000元，况且被告没有承诺给原告支付欠款利息。原告未将土地使用权证变更到被告名下，而且原告在诉状中所诉求的转让土地四址界限与原告土地证中的四址界限不相符，原告转让的土地四址及面积超出其土地使用证的范围。2、原告违约在先，原告未按照约定及时将土地使用证变更到被告名下，给被告造成相应损失。被告张孝南、许延峰向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告承担违约责任，返还反诉原告转让费1195000元；2、依法判令反诉被告赔偿因违约致使反诉原告承担罚款损失144880元及贷款利息损失；3、依法判令反诉被告承担案件反诉费。原告（反诉被告）曹延兵辩称，二被告（反诉原告）未支付原告（反诉被告）土地转让费1905000元，实际支付原告土地转让费1500000元，另外405000元属于二被告给付原告土地转让费的利息损失，对于行政机关处罚不是原告的原因导致的，与原告没有关系。被告张孝南、许延峰为证明其主张，开庭向本院提供如下证据：第一组证据土地转让协议书，证明土地转让费金额3100000元，约定原告将土地使用证过户到被告名下，如乙方违约，承担相应的违约责任；第二组证据付出凭证，证明原告于2011年12月收到被告土地转让费1700000元；2012年6月25日付下欠转让费利息205000元；第三组证据借条一份、富土他项（2011）第2号土地使用证书复印件一份，证明原告转让给被告土地的四至范围超出了土地他项权证登记的四至范围，导致被告不能依法对土地进行建设利用；第四组证据行政处罚决定书，证明原告给被告转让土地超出其四至范围，导致被告建设施工时受到行政处罚，原告存在过错，应当由原告承担罚款损失；第五组证据被告借款、支付利息凭证及条据8张，证明由于原告违约导致被告不能够及时归还借款，利息损失共计1400000元，要求原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的第一组证据被告质证对其真实性无异议，对转让土地的四至范围有异议，转让协议中的四至及面积比土地使用证中登记的四至面积大，南边长了40米；经审查，该组证据具有真实性、合法性特征，能够证明原、被告双方所签订合同合法有效，予以采信；对第二组证据被告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议；经审查，该组证据来源合法、内容真实有效，予以采信；对第三组证据被告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，认为是双方在电话中交谈是双方协商的过程，并没有确定结果。经审查，该组证据属视听资料，来源合法，内容真实，能够证明被告口头承诺同意支付原告欠款的利息损失，予以采信。对被告张孝南、许延峰提供的第一组证据原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议；认为原告并未违约，理由是双方明确约定在变更土地使用证前，要求被告于2011年农历12月30日前付清剩余转让费1600000元，因被告到期未付清，因此原告无义务将土地使用证变更登记到被告名下；经审查，该组证据具有真实性特征，但双方对办理变更土地登记手续未约定具体时间，对其证明目的不予采信；对第二组证据原告质证对其真实性、证明目的无异议，对被告支付原告土地转让费1700000元，支付欠款利息205000元的事实予以认可；经审查核实，原告对该组证据中内容及签名不持异议，且认可收到原告土地转让费1700000元，利息205000元的事实，予以采信。对第三组证据原告质证对真实性无异议，对证明目的有异议，理由是该协议没有超出富土他项（2011）第2号土地使用证书范围；经审查，该组证据中富土他项（2011）第2号土地使用面积包含原告实际转让给被告的土地面积，转让部分土地面积未超出原告使用土地的总面积，不予采信；对第四组、第五组证据原告质证认为与本案无关联，不予认可；经审查，该组证据中被告在未办理建设规划许可证的前提下进行施工被行政机关处罚，属被告自己的行为导致的损失，与原告无关，对于借款利息损失，与本案无关联，不予采信。经审理查明，2011年8月26日，原告曹延兵与被告张孝南、许延峰协商一致，签订了土地转让协议书。原告将其公开购买的位于富县张家湾镇和尚塬村正街一宗商业综合用地中部分土地以3100000元的价格转让给被告张孝南、许延峰进行商业开发。转让土地的四至界限为：东至高玉兵界宅、西至巷道、南至巷道、北至道路护坡。合同约定，原告在协议签字后将土地使用证交给被告，由被告先行支付原告1500000元，由原告协助被告把土地使用手续转到被告名下，被告应于2012年1月1日付清余款1600000元，余款最晚不能超过农历年。另查明，被告张孝南、许延峰已支付原告土地转让费170000元及利息205000元，共计1905000元；原告曹延兵已于2014年3月3日将土地使用权证书进行变更登记，变更至被告张孝南名下，其费用23000元，二被告当庭表示自愿承担。本院认为，原告将其公开购买的商业综合用地以转让的形式，在与二被告协商一致的基础上，签订了书面土地转让协议。该协议是双方真实的意思表示，符合法律规定，应依法予以保护。原告请求确认双方所签订的土地转让协议合法有效的主张，予以支持。当事人双方应当按照协议约定的内容，履行各自义务；被告辩称原告所诉求的转让土地四址界限与原告土地证中的四址界限不相符，其面积超出土地使用证的登记面积，认为原告构成违约，未提供证据证明且与事实不符，经核实原告转让给二被告的土地四至范围清楚确定；因此被告张孝南、许延峰认为原告违约在先，未按照约定及时将土地使用证变更到其名下给其造成损失（如行政罚款）为由，请求原告承担违约责任无事实依据和法律依据，不予采纳。二被告作为该土地转让协议的受让方，未按照双方约定的内容履行给付土地转让费，应当承担继续给付剩余费用及因违约造成损失。故原告请求二被告履行合同义务支付拖欠土地转让款及因违约造成的损失的主张，予以支持。对于二被告反诉原告请求其承担违约而给付转让费及致使反诉人被罚款及利息损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十三条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、原告曹延兵与被告张孝南、许延峰签订的土地转让协议合法有效，应当继续履行；二、被告（反诉原告）张孝南、许延峰支付原告土地转让费1400000元及自2012年6月25日起至给付之日止期间的利息损失（按照中国人民银行贷款年利率24%计算）;三、被告张孝南、许延峰（反诉原告）支付原告办理土地使用权变更手续垫付费用23000元；以上二、三项给付内容于本判决生效之日起10日内付清；四、驳回反诉原告张孝南、许延峰（被告）对原告的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件（本诉）受理费14200元，反诉费16000元，合计30200元，由被告张孝南、许延峰负担。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  乔喜林人民陪审员  王新年人民陪审员  贺保定二〇一六年八月二十九日书 记 员  轩文强本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%的，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。