广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2253号原告陶燕玲，女，汉族，1957年1月16日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人岳锦，广东深兴律师事务所律师。委托代理人朱嘉慧，广东深兴律师事务所实习律师。被告夏仕炜，男，汉族，1979年9月16日出生，户籍地址广东省揭东县。被告林凯凤，女，汉族，1979年10月22日出生，住址深圳市宝安区。第三人董军伟，男，汉族，1978年12月25日出生，住址河南省漯河市郾城区。第三人中国工商银行股份有限公司深圳星河支行，地址深圳市福田区。负责人文世斌。原告陶燕玲诉被告夏仕炜、林凯凤、第三人董军伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中国工商银行股份有限公司深圳星河支行（以下简称工商银行）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陶燕玲及其委托代理人岳锦到庭参加了诉讼。被告夏仕炜、林凯凤，第三人董军伟，第三人工商银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告系商品房买卖合同关系。2015年5月1日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市宝安西乡街道前进二路东侧桃源峰景园X栋X单元XXX号商品房一套（房产证号为深房字第××号，房产用途为住宅）。合同中对原告与两被告之间的权利义务进行了详细约定。因该房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司赎楼，被告应在合同签订后20个工作日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，在原告贷款银行出具贷款承诺书（函）及被告赎出房产证原件并注销抵押登记日起7个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。合同签订后，按照合同约定以及双方签订的《追加定金的补充协议》：房屋总价款为人民币140万元，原告于2015年5月13日交付了定金30万元，于2015年5月18日原告与第三人（被告的代理人）到中国工商银行股份有限公司星河支行办理了资金监管手续，同日，原告将购房余款110万元一次性转入资金监管账号。原告全部履行了合同约定的义务，并已实际占有、使用该房。只要被告赎出房地产证原件并注销抵押登记双方即可办理过户手续，但被告却怠于履行合同约定的义务，一直未去赎出房地产证原件并注销抵押登记，经原告多次催促，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理过户手续，被告构成违约。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、原告与被告签订的《房产买卖合同》合法有效，双方应继续履行，并强制将房屋产权变更登记在原告名下；2、被告支付延迟履行合同违约金28万元（房产转让价款的20%）；3、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭将第二项诉讼请求变更为判令被告按照每日万分之五支付延迟履行违约金（从2015年5月21日起计算）。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人董军伟未到庭，亦未提交书面陈述。第三人工商银行未到庭，亦未提交书面陈述。经审理查明，2015年5月1日，原告陶燕玲（买方）与被告夏仕炜（卖方）签订一份《房产买卖合同》，约定卖方将其位于深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园X栋X单元XXX号房产（深房地字第××号）转让予原告，转让成交价1400000元；卖方应在签订本合同后二十个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；购房定金共计50000元，买方在签订合同当日支付50000元，买方须于2015年5月20日之前支付首期款以银行为准，并到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；因买卖涉案房产产生的所有税费由买方承担；如房产没有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日起七个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起七个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内做好授权委托工作给第三方，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起七个工作日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后七个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失，房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行延期发放按揭款超过七日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到全款（交房保证金及担保公司结算尾款除外）后七日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。在合同备注栏，原被告双方约定购房定金买方在签订该合同二日内通过银行转账给卖方。2015年5月13日，原告陶燕玲与被告夏仕炜签订关于买卖桃源峰景园X栋X单元XXX号房追加定金的补充协议，约定就买卖桃源峰景园X栋X单元XXX房追加定金30万元整。2015年5月13日，原告陶燕玲、案外人刘梅娟与被告夏仕炜、林凯凤签订提前入住协议书，约定就宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园X栋X单元XXX、502双拼房达成如下协议：1、买方同意卖方追加501房30万定金的要求，并于次日转账支付于卖方；2、卖方同意买方于2015年6月20日提前入住501、502房的要求；3、待房产过户后，买方再办理501、502房水电、物业等其它非房产过户手续。2015年5月14日，原告陶燕玲通过银行转账向被告夏仕炜的银行账户转账300000元。2015年5月18日，原告陶燕玲、被告夏仕炜与第三人工商银行签订二手楼交易资金监管协议，约定原告陶燕玲与被告夏仕炜一致同意自愿将涉案房产交易资金110万元委托给第三人工商银行监管，监管期限自交易款项划入第三人工商银行指定监管账号之日起90天；在第三人保管期限内，原被告完成过户手续后，第三人工商银行有权决定在收取手续费后无需取得原告陶燕玲、被告夏仕炜双方任何形式的授权直接将监管资金划入夏仕炜在第三人工商银行处开立的账户；在第三人工商银行监管期限至90天时，原告仍未向第三人工商银行提供监管资金划转有关材料或为办好过户手续的，第三人工商银行在第91天起的5个工作日内将监管资金划入甲方的指定账户；在第三人工商银行监管期限90天内，原被告双方自愿提前终止协议，第三人工商银行凭出具的《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，将监管资金划入原告的指定账户；被告夏仕炜在第三人工商银行有赎楼贷款，被告夏仕炜选择本协议项下监管资金作为赎楼贷款还款来源等。上述资金监管协议签订当日，原告陶燕玲将110万元监管资金打入监管账户。2015年6月20日，原告陶燕玲、案外人刘梅娟与被告夏仕炜、林凯凤签署入住交接证明，确认涉案房产完成交房手续，且自2015年6月3日起，由刘梅娟负责交纳电费并办理过户。另查，涉案房产与案外人刘梅娟购买的桃源峰景园5栋一单元502房系双拼房。再查涉案房产于2015年6月26日，因苏剑康诉夏仕炜民间借贷纠纷一案被深圳市宝安区人民法院查封，查封期限为三年。以上事实，有《房产买卖合同》、补充协议、定金转账记录、银行流水、资金监管协议、银行交易凭证、提前入住协议书、入住交接证明、案件信息查询单、不动产电脑查询结果表等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告与被告夏仕炜签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于原告主张继续履行合同，并要求强制将涉案房屋产权变更登记在原告名下。经审理查明，涉案房产没有完成赎楼手续，未经注销抵押登记，且因案外人苏剑康诉夏仕炜民间借贷纠纷一案被深圳市宝安区人民法院查封，查封期限为三年，涉案合同无法继续履行。经本院释明，原告当庭表示不予修改诉讼请求，故对于合同不能履行给原告造成的其他损失，原告可另寻法律途径解决。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陶燕玲的全部诉讼请求。本案案件受理费19920元，保全费5000元由原告负担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 朱  纯  禄二〇一六年一月二十一日书 记 员 刘  佳  鹏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第9页共9页