.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}鄂托克旗人民法院民事判决书(2015)鄂托商初字第00083号原告鄂尔多斯市名旺物业管理服务有限责任公司。法定代表人陈贵林。委托代理人贺成雄。委托代理人金柱，律师。被告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司。法定代表人曹小林。委托代理人苏月玲。原告鄂尔多斯市名旺物业管理服务有限责任公司（以下简称：名旺物业）与被告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司（以下简称：千牛物业）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了第二次审理。原告名旺物业的委托代理人贺成雄、金柱，被告千牛物业的委托代理人苏月玲到庭参加诉讼。原告方证人许某某、王某某出庭作证。本案现已审理终结。原告名旺物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告千牛物业退还超收的物业费28322元；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更请求判令被告千牛物业退还超收的物业费28322元的诉讼请求为：请求被告退还超收的物业费26908元。事实和理由：2014年11月，原告与鄂托克旗乌兰镇尚品居小区业主委员会签订物业管理服务合同，进入该小区进行物业服务和管理，当时在鄂托克旗房管局及尚品居业主委员会的见证下，与前期物业服务单位千牛物业进行交接时，发现千牛物业已收取贺升等37户业主的2015年度物业管理费，对此原告与被告于2014年11月29日达成协议，约定甲方千牛物业将超收的2015年的物业管理费退还给乙方名旺物业，现千牛物业拒绝退还超收的物业费。被告千牛物业辩称，千牛物业欠的是尚品居小区37户业主的钱，而不是名旺物业的钱，千牛物业应该是给37户业主退还超收的物业费，和原告没有关系。原告名旺物业提供证据及被告千牛物业质证情况：1、提供《物业移交协议》原件1份，要证明2014年11月29日，原告与被告就乌兰镇尚品居小区物业管理移交在该小区业主委员会的见证下达成书面协议，约定被告将超收的2015年的物业费退还给原告的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，应当将多收的物业费退还给尚品居小区的业主，而不应当退还给原告，协议上还约定被告要将人员工资清完之后再退还多收的物业费，但是现在还没有结清人员工资。2、提供鄂托克旗乌兰镇尚品居小区业主委员会通告复印件1份，要证明2014年12月1日后，尚品居小区物业费由原告收取，而不是由被告收取的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据无异议。3、提供尚品居小区物业费欠费情况汇总复印件1份，要证明被告超收尚品居小区37户业主28322元物业费的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可，具体数额不认可，且被告超收业主的物业费，已有部分退还业主，剩余的也应向业主退还，不应退还给名旺物业。4、提供鄂托克旗乌兰镇尚品居小区业主委员会出具的证明1份，要证明被告未按照合同约定退还原告超收的2015年物业费的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据的真实性认可，证明目的不认可，不应该向原告退还，应当向业主退还。5、证人许某某证实，原告与被告进行移交时候证人在场，当时口头约定，关于被告超收的物业费在2015年6月前退还给原告。被告千牛物业质证认为，对证人所说的退还时间不认可，当时没有约定时间，就说把工人工资清完之后退还了。原告名旺物业认可该证人证言。6、证人王世有证实，被告超收了尚品居小区业主将近3万元的物业费，当时移交的时候说2015年6月30日前被告将超收的物业费退还给原告，业主委员会给原、被告移交后，对之前欠费的业主通知过，要求业主将之前欠被告的物业费交清。被告千牛物业质证认为，对证人所说的退还时间不认可，当时没有约定时间，就说把工人工资清完之后退还了。原告名旺物业认可该证人证言。7、提供乌兰镇尚品居小区34户业主的证明34份，要证明经原告与尚品居34户业主进行核对，确认被告千牛物业超收业主2015年的物业费共计26908元，34户业主同意将超收的物业费退给原告的事实。被告千牛物业质证认为，对业主李清华（3-1-601）的物业费存在异议，其2013年5月3日至2014年5月4日期间的物业费未收取；对业主郝晓霞（3-3-401）的物业费存在异议，其2012年5月30至2013年5月30日期间的物业费未收取；对业主曹美玲（5-1-402）的物业费存在异议，其2013年5月7日至2014年5月7日期间的物业费未收取；业主王福祥（1-2-301）应退的物业费为1325元；业主高学文（2-2-402）应退的物业费为711元；业主阿腾阿古拉（3-1-702）应退的物业费540元；业主孙海龙（4-2-301）应退的物业费1036元。其余的全部认可，对认可的同意退给原告。8、提供业主高学文（2-2-402）交款的收款收据一支，要证明高学文还有1000元的装修保证金未退顶物业费，因此应退的金额为1710元的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据认可，无异议。9、提供业主阿腾阿古拉（3-1-702）交款的收款收据一支，要证明阿腾阿古拉有1000元的装修保证金未退顶物业费，因此应退金额为1609元的事实。被告千牛物业质证认为，对该证据认可，无异议。对原告名旺物业提供的证据1，被告对其真实性认可，本院认为该协议系双方真实意思表示，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以采信。对原告提供的证据3，被告对其真实性认可，但对证明的问题不认可，具体数额也不认可，本院认为该证据形式不具合法性，不予采信。对原告提供的证据4，被告对其真实性认可，本院认为该证据真实，且与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据5、6，两位证人的证言具有真实性，本院予以采信。对原告提供的证据7，被告提出李清华、郝晓霞、曹美玲因2014年之前有欠费情况，不应退2015年超收的物业费，但被告未收取之前的物业费与本案不具关联性，故被告的该主张不能成立，被告提出王福祥、高学文、阿腾阿古拉、孙海龙应退的物业费数额与原告提供的数额不一致，经庭审核对，被告认可王福祥、孙海龙应退物业费与原告提供的数额一致，对高学文与阿腾阿古拉应退物业费的数额，经原告提供证据8、9核对，被告对此亦认可，其余27户业主的情况被告均予以认可，综上，本院认为，原告提供的该组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据8、9，系证据7的补充证据，被告对该二组证据亦认可，无异议，故本院对该两组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月29日，原告名旺物业与被告千牛物业签订物业移交协议，双方就鄂托克旗乌兰镇尚品居小区物业管理移交后续工作及财产办公设备等进行了约定，其中第四条第二项约定”甲方（千牛物业）有权利进入尚品居小区收取小区业主之前所欠的物业费，直至收清。乙方（名旺物业）不得以任何理由阻挠，业主委员会有义务协助甲方收取所欠的物业费，人员工资清完之后，在收取物业费的过程中，甲方将超收的2015年的物业费退还给乙方”，2014年11月30日后产生的物业费由原告名旺物业收取。另查明，被告千牛物业超收业主2015年的物业费数额为26908元，涉及业主34户，且该34户业主均同意千牛物业将超收的物业费退给名旺物业抵顶其应向名旺物业交纳的物业费，第二次开庭审理时，被告亦同意退给原告超收的物业费。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是被告千牛物业超收尚品居小区业主2015年的物业费总额是多少？二是该笔超收的物业费是否应当退给原告？根据庭审及各方举证、质证的情况，上述争议的事实已查明。原、被告签订的《物业移交协议》，系双方真实意思表示，但其订立的合同中第四条第二项的约定，将第三方业主预交的物业费未通过业主的同意进行了处置，根据合同法第五十一条的规定”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中原、被告签订的合同第四条第二项征得了业主的追认同意，故该合同合法有效，双方当事人应依照合同约定履行义务。因此，被告千牛物业应当向原告名旺物业退还超收的尚品居小区业主2015年的物业费。对于原告要求退还超收物业费26908元的请求，其已向法庭提供证据证明，被告虽提出用超收的物业费抵顶2014年以前未收的物业费的主张，但原告不同意，且被告未收取业主2014年以前的物业费的事实与本案没有关联性，故被告的该主张，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司于本判决生效之日一次性给付原告鄂尔多斯市名旺物业管理服务有限责任公司物业管理费26908元（被告超收的乌兰镇尚品居小区34户业主的2015年的物业管理费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由原告名旺物业负担35元，由被告千牛物业负担473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判长刘君审判员李静人民陪审员赵翠英二○一六年八月十六日书记员韩静