广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5183号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司,住所地广州市白云区。法定代表人：张存，该公司董事长。委托代理人：胡开欣，该公司职员。被上诉人（原审��告，反诉被告）：陈智东，住广州市海珠区。委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称:白云机场开发公司）因与被上诉人陈智东商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院(2014)穗花法民三初字第1520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：白云机场开发公司是位于广州市花都区xx镇珠高埔xx山庄的开发商，于2012年12月29日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20120487号-3的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售xx山庄颐林一街1、2、16、21、22、27号/18层商品房。2012年11月28日，陈智东、白云机场开发公司签订《花都颐和山庄（原名xx山庄）认购书》，约定，陈智东向白云机场开发公司认购花都颐和山庄揽峰区G17栋5座503号房产，建筑面积约91.95平方米。房地产价格为537581元，一次性付款方式付款，陈智东应于2012年12月4日前付清全部房款。……本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。签订认购书当天，陈智东与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：陈智东（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，乙方向甲方购买位于广州市花都区xx镇民安村xx山庄自编17栋503号房，房屋地址为花都区颐林一街27号（自编17栋）503房。该商品房用途为住宅，建筑面积共91.95平方米，其中套内建筑面积73.57平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计价，单价为每平方米5846.45元，总金额537581元，付款方式为一次性付款，在2012年11月29日前支付全部房价款537581元。第十条约定逾期付款的违约��任：一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向��方支付违约金。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条：乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修基金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修基金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，第二条约定：双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的10%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日期内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。签订认购书和合同当天，陈智东向白云机场开发公司支付定金20000元，2012年12月3日，陈智东支付剩余房款517581元。陈智东于2014年8月29日向原��法院提起本案诉讼，请求判令：1.白云机场开发公司向某东支付延迟交楼违约金（按每日0.05%的标准，以总房款537581元为本金，支付从2014年1月6日起至白云机场开发公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给陈智东之日止，违约金不以总房款的5%为限，暂计至起诉日为15835元）；2.白云机场开发公司承担本案的诉讼费用和鉴定费。白云机场开发公司反诉称：2012年11月28日，陈智东、白云机场开发公司签订《商品房买卖合同》,约定陈智东向白云机场开发公司购买花都颐和山庄颐林一街27号（自编17栋）503房，合同约定总房款为537581元，支付方式为一次性付款，在2012年11月29日前支付全部房价款。补充协议第二条约定：乙方（即陈智东）逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其��应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方（即白云机场开发公司）监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过30日的，如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直到乙方付款房款之日止。合同签订后，陈智东没有按照合同约定付款，逾期付款4天。请求判令：1.陈智东向白云机场开发公司支付逾期付款违约金1075元，以总房款537581元为基数，按每日万分之五为标准，逾期付款4天，即537581元×0.05%×4天=1075元；2.诉讼费用由陈智东承担。在本案原审审理过程中，原审至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，白云机场开发公司提交《工程��工验收报告（建筑工程）》、《申领门牌确认通知书》、《防空地下室建设意见书》、《广州市花都区房屋建筑工程环保验收申报表》、《检验标志》以及《电梯监督检验报告》，认为涉案房屋已符合合同约定的交楼条件。白云机场开发公司提交《收楼手续单》，证明陈智东已在2014年1月5日办理了收楼手续。陈智东认为《收楼手续单》上的业主签名是陈智东本人书写，但日期“2014年1月5日”不是陈智东书写，而是白云机场开发公司的工作人员事后加的。陈智东认为其收楼的时间是2014月3月4日。为此，陈智东提交白云机场开发公司向其寄发的《预约交楼情况说明》、《收楼流程》、陈智东于2014年3月4日交纳税费、维修基金、水电周转金的收款收据，以及陈智东于2014年1月17日向白云机场开发公司寄发的收楼异议函、快递单、妥投证明予以证明。白云机场开发公司对上��证据不予确认，认为收楼流程有的业主是先验房后缴费，不一定是同一天完成，白云机场开发公司确认物业维修基金必须在收楼之前缴付完毕。原审诉讼中，陈智东申请对《收楼手续单》的落款时间“2014年1月5日”是否由陈智东签署进行鉴定，原审法院依法委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定，根据鉴定机构出具的《鉴定意见书》，鉴定意见结论为：检材（JC）上落款日期处“201415”字迹不是陈智东书写。为此，陈智东支付鉴定费3600元。原审法院认为：陈智东与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行义务。合同的第十二条约定了交楼条件，而附件七补充协议第四条对合��第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故白云机场开发公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则陈智东有权拒绝接受交付。故陈智东在涉案房屋尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下通知陈智东收楼，陈智东有权拒绝收楼。关于陈智东收楼的时间，经依法鉴定，白云机场开发公司提交的《收楼手续单》上的收楼日期并非陈智东书写，而《收楼手续单》以及陈智东提交的《收楼流程》均显示应先交纳收楼相关的费用然后办理收楼手续。根据双方签订的合同第二十六条约定，陈智东未交物业专项维修基金的，白云机场开发公司不得将房屋交付陈智东使用，白云机场开发公司亦确认物业维修基金必须在收楼之前缴付完毕。而根据陈智东提交的收款收据，陈智东在2014年3月4日缴纳维修基金，故收楼时间应在2014年3月4日之后。另外，若陈智东已于2014年1月5日收楼，其在2014年1月17日又向白���机场开发公司寄发收楼异议函，表示因房屋未达到交楼条件拒绝收楼，亦不符合常理。白云机场开发公司虽对陈智东提交的上述证据不予确认，但未提交相关的证据予以反驳。综上，白云机场开发公司认为陈智东在2014年1月5日收楼依据不足，该院不予采纳。陈智东主张其是在2014年3月4日收楼，与陈智东提交的入住合约以及交纳维修基金、水电周转金等费用的日期一致，合理有据，该院予以采信。白云机场开发公司未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给陈智东，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。关于迟延交楼违约金的计算截止时间，根据合同第十四条约定，迟延交楼违约金应自合同约定的交房日期的次日起计至实际交付之日止。陈智东于2014年3月4日办理了收楼手续，迟延交楼违约金应计至其实际接收涉案房屋之日止。陈智东要求违约金计算至白云机场开发公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给陈智东之日止依据不足，该院不予采纳。本案中，白云机场开发公司迟延交楼的时间为2014年1月6日至2014年3月4日，共计58天，违约金计算为537581元×0.05%×58天=15589.8元。故对陈智东要求白云机场开发公司支付迟延交楼违约金15589.8元予以支持，陈智东超额请求的部分不予支持。陈智东逾期支付房款，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。《认购书》中虽约定在2012年12月4日前付清房款，但之后双方签订的《商品房买卖合同》中变更为2012年11月29日前支付全部房款，应视为双方对约定付款时间的变更，对双方具有法律约束力。陈智东认为以总房款的日万分之五为标准计算的违约金明显高于白云机场开发公司实际损失，补充协议第二条违反��平原则，应为无效，应当调整为按陈智东逾期应付款项的日万分之五计付。对此，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同补充协议第二条明确约定了逾期付款违约金的计算方式，是双方的真实意思表示，双方清楚并明知相应的法律后果，该标准与白云机场开发公司迟延交楼应承担的违约责任亦是对等的。陈智东认为约定的违约金明显高于白云机场开发公司的实际损失，但未提交证据证明，陈智东要求调整违约金的依据不足，该院不予采纳。白云机场开发公司要求以总房价款为本金，按逾期付款天数每日万分之五标准计付违约金即537581元×0.05%×4天=1075元合理有据，该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年8月26日作出如下判决：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向某东支付迟延交楼的违约金15589.8元；二、陈智东于本判决发生法律效力之日起十日内向广州白云国际机场集团综合开发有限公司支付逾期付款违约金1075元；三、驳回陈智东的其他诉讼请求。本诉案件受理费196元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，由陈智东负担；鉴定费3600元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。判后，上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《收楼手续单》是证明陈智东收楼日期的最直接的证据，陈智东无其他直接证据予以推翻，况且陈智东提交的《入住合约》也证明了收楼日期与《收楼手续单》上的日期一致，应当认定2014年1月5日为收楼日期。陈智东确认《收楼手续单》上的签名是其本人书写，虽然鉴定机构对《收楼手续单》上的日期鉴定为非陈智东书写，但白云机场开发公司并不认可该鉴定结论，因为陈智东在鉴定样本上未按照要求进行快、中、慢的要求进行书写，因此，鉴定样本具有片面性，不符合鉴定要求，在此基础上做出的鉴定结论显然不科学而不应被法院采信。即使假设该日期非陈智东亲笔书写，但陈智东也是确认了是该日期收楼��，况且在陈智东提交的《入住合约》上也有明确的收楼日期，该日期与《收楼手续单》上的日期是一致的，均为2O14年1月5日。二、一审法院以陈智东缴纳物业管理费、物业维修基金和水电周转金的日期推定为收楼日期，毫无事实和法律依据。缴纳物业管理费、物业维修基金和水电周转金的日期与收楼日期毫无关联，物业管理费和水电周转金是陈智东向物业公司缴纳的，物业维修基金是向政府部门指定的银行缴纳的，该费用的相关凭证只能够证明其缴纳物业管理费、水电周转金和物业维修基金的日期，不能以此日期来认定收楼日期。一审法院根据一份没有盖章的收楼流程复印件来认定所有业主必须统一先缴费后收楼的流程是极其错误的，根本没有事实依据。涉案楼盘的业主在收楼的流程中存在多种情形，在实际收楼过程中，有些业主是先缴费后收楼，有些业主是先收楼后缴费，存在各种情形，这是需要根据不同业主的不同要求来进行，而非全部按照同一种流程办理收楼手续。三、合同约定及法律规定不等于实际履行情况。虽然合同中约定了房屋买受方需在缴清所有费用后才能收楼，相关管理办法也规定需在缴纳住房维修基金后才能交楼，但是约定和规定不一定就是实际履行情况，白云机场开发公司根据陈智东的要求允许其稍微晚些时间缴纳住房维修基金是对陈智东的体谅，不能作为否认《收楼手续单》的证据，一审法院以陈智东缴纳住房维修基金的时间是2014年3月4日来推定收楼日期必定在2014年3月4日之后没有依据。四、鉴定费36O0元应当由陈智东承担。鉴定费是因陈智东主动提出的鉴定申请所产生的费用，鉴定的对象是陈智东书写的笔迹，鉴定机构是为陈智东提供的服务，产生的费用理应由提起申请的陈智东自行承担。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈智东的全部诉讼请求；2、陈智东承担本案全部诉讼费用。被上诉人陈智东答辩称：1、交楼是白云机场开发公司的义务，应该由白云机场开发公司证明交楼时间，现鉴定收楼手续单上的日期并非陈智东所写，则白云机场开发公司无法证明交楼日期，应承担举证不能的责任。2、鉴定结论合法正确。陈智东和同系列案中多人反映白云机场开发公司利用业主疏忽没有填写收楼时间，事后倒填日期，陈智东对此不予认可。3、《收楼流程》和《收楼手续单》表明白云机场开发公司的交楼程序是先交纳收楼费用后交付钥匙，这符合业界的惯例。现陈智东于2014年3月4日签署《入住合约》、《业主签署文件确认书》，确认签署《前期物业服务协议》以及其他相关文件，同日交纳维修基金、税费、水电周转金，足以证明陈智东收楼日期是在2014年3月4日之后，此外，白云机场开发公司预约陈智东在2014年1月11日收楼，陈智东于同月17日向白云机场开发公司发出收楼异议函，提出拒绝收楼，且之后提起要求支付迟延交楼违约金的诉讼，以上时间均在2014年1月5日之后，综合足以证明陈智东在2014年1月5日并无办理收楼手续。白云机场开发公司因陈智东提起诉讼，事后倒签收楼日期，以图逃避违约责任。4、白云机场开发公司陈述陈智东先收楼后缴纳上述收楼费用，陈智东对此不予确认，白云机场开发公司并无举证证明，应承担举证不能的责任。5、鉴定确认陈智东陈述为真，白云机场开发公司说谎且白云机场开发公司败诉，故鉴定费应由白云机场开发公司承担。陈智东已经在一审庭审中当庭提交过收楼异议函且已经过质证。陈智东在一审庭审期间提交的纳税证明、水电收据已经在一审期间的质证，是合法有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。另查明：涉案房屋所在花都区xx镇xx山庄自编17栋于2015年6月5日办理竣工验收备案。二审庭询后，白云机场开发公司提供了打印时间为2013年12月20日的收楼通知书以及载明交寄时间为2013年12月25日的特快专递详情单存根，拟证明该公司已于2013年12月通知陈智东于2014年1月5日收楼。白云机场开发公司无提供陈智东签收该邮件的相关证据。本院认为：白云机场开发公司在二审庭询后才提供打印时间为2013年12月20日的收楼通知以及载明交寄时间为2013年12月25日的特快专递详情单存根，上述证据形成于原审庭审之前，且白云机场开发公司无提供该收楼通知已有效送达给陈智东的证据，该公司提供的该项证据材料不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，故本院不予采纳。本案二审的争议焦点在于白云机场开发公司应否承担迟延交楼的违约责任。关于陈智东何时收楼的问题。本院分析如下：1、经过司法鉴定，白云机场开发公司提交的《收楼手续单》中的“201415”并非陈智东所书写，白云机场开发公司并无提供足以反驳该鉴定结论的相反证据，故该《收楼手续单》不足以证明白云机场开发公司关于陈智东于2014年1月5日收楼的主张。2、《涉案广州市商品房买卖合同（预售）》中约定，陈智东未交物业专项维修基金的，白云机场开发公司不得将房屋交付陈智东使用。白云机场开发公司无充分证据证明双方已经合意变更了上述合同约定，且在原审期间确认物业维修基金必须在收楼之前交付完毕，本院对该公司关于物业维修基金既可以在收楼之前缴交也可以在收楼之后补缴的主张不予采信。在白云机场开发公司未能提供充分证据证明陈智东收楼时间的情况下，原审法院根据陈智东缴交物业维修基金的时间以及陈智东的自认，确认2014年3月4日为陈智东收楼时间并无不当。白云机场开发公司直至2014年3月4日才向某东交楼，故原审法院认定白云机场开发公司迟延交楼、承担2014年1月6日至2014年3月4日的迟延交楼违约金并无不当，本院予以维持。关于鉴定费由谁负担的问题。《收楼手续单》是白云机场开发公司提交的证据，陈智东认为该证据中的日期并非其书写并申请鉴定，鉴定结论也确认了该《收楼手续单》中书写的日期并非陈智东所书，原审法院判令白云机场开发公司承担鉴定费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人白云机场开发公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；审查原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费196元，由上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年一月六日书 记 员  邹凌青黄咏欣