杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1709号原告：夏国强。委托代理人：周水英。原告：周水英。被告：杭州东河建设开发公司。法定代表人：诸葛锦华。委托代理人：程文凯、卢晓俊。原告周水英、夏国强为与被告杭州东河建设开发公司（以下简称东河公司）商品房销售合同纠纷一案，于2011年11月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张炜独任审判，于2011年11月20日公开开庭进行了审理。原告周水英并作为夏国强的委托代理人，被告东河公司的委托代理人程文凯、卢晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周水英、夏国强诉称：原、被告于2008年12月27日签订《杭州商品房买卖合同》（经济适用房）。原告购买被告开发的北景园枫丹苑经济适用房一套。房屋套约建筑面积88.24平方米，享受面积44平方米单价人民币3347元，超出面积44.24平方米单价人民币5735元；买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。预售合同签订后，原告依约履行交付房款的合同义务。2010年12月25日被告向原告交付房屋。2011年6月24日，被告取得房地产权属证书，迟于预售合同约定的期限，以上均因被告的责任所致。鉴于此，原告依据合法有效的预售合同及相关法律规定，特提起诉讼，请求法院判令：被告支付延迟取得契税证、房屋所有权证和土地使用权证的违约金4172.88元。在庭审过程中，原告当庭增加诉讼请求：要求判令被告赔偿误工费200元以及实际延误日期92天，滞纳金4099.8元，合计4299.8元。被告东河公司对于原告当庭增加的诉讼请求同意放弃答辩期，并当庭辩称：1、被告于2011年5月11日将所有文件报房管局备案，从交房之日1月1日起是87个工作日，符合合同约定。2.造成原告被告所持合同不同的原因是因被告未及时发现有两个模块，造成差错，为此被告到工商局、房管部门分别调取了涉案小区的文件，及房产透明网的资料，明确说明备案合同约定是“90工作日”而不是“90日”，故被告主张涉案房屋纠纷应以工商局及房管局的备案合同资料为准。至于原告主张的误工费，被告认为不存在误工费，原告也没有提供任何证据，不予认可。3.关于滞纳金，合同第十五条第二款明确约定，如果是被告违约，只需要按房款的1%赔偿原告损失，并没有约定支付滞纳金。4.即使存在逾期办理相关所有权证，亦未对原告造成损失，本案所涉房屋系经济适用房与商品房不同，经济适用房按相关规定不能出租、买卖，产权证延期办理不会造成原告的损失。5.经济适用房不同于商品房，商品房的利润在20%以上，而经济适用房的利润政府只允许在3%以内，被告于2007年至2011年开发北景园经济适用房为期4年，政府要求短时间交工，基本没有利润，若按1%违约金处罚，违约金将占去被告三分之一的利润，由于被告实际没有造成原告的损失，根据相关规定，本案约定的违约金过高，可以适当调低违约金。6.被告主观上并未故意拖延办证时间，而是因政府部门工作原因造成办证时间拖延，在交房后被告耗费了大量时间准备验收工作，验收期间又遇元旦、春节等国定假日，实际上“90日”是不可能完全备案工作。故请求驳回原告的诉讼请求。原告周水英、夏国强为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.商品房买卖合同，欲证明合同约定是交房后90日内办理产权证，违约金按房款的1%计算。2.房屋交付通知书，欲证明被告于2010年12月25日将房屋交给原告。3.杭州市房管局受理清单，欲证明房管局于2011年5月11日受理被告提交的备案资料。4.销售不动产发票，欲证明原告已支付的全部购房款。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但其中合同第十五条约定的是“90日”，被告持有的合同约定为“90个工作日”。对证据2的真实性无异议，但对具体交房日期有异议，双方约定是12月31日交房。对证据3-4，无异议。被告东河公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市下城区工商管理局备案合同，欲证明从合同审核备案开始就经过政府认可，不是被告自行制作的合同。2.商品房买卖合同，欲证明合同第十五条约定的是交房后“90个工作日”办理产权证，不是“90日”。3.杭州市房地产管理局房产交易产权申请受理单，欲证明被告于2011年5月11日报房管局备案。4.杭州市区经济适用房价格管理办法，欲证明明确杭州市区经济适用房的利润不能超过3%。5.房产信息中心的证明，欲证明备案时间是交房后“90个工作日”，不是“90日”。6.房屋交付工作流程表，欲证明被告实际于2010年12月25日交房。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1认为该备案合同原告没有签字，对证据来源没有异议。对证据2、3、5、6，没有异议。对证据4，真实性无异议，与本案无关。上述原被告所举证据经本院审核后认定如下：被告对原告所举证据1、2的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认，原告所举证据3、4被告未提出异议，本院予以确认。被告所举证据1能够证明本案合同经过房产管理部门备案登记，且其内容与被告所举证据2相一致，故对证据1本院予以确认。原告对被告所举证据2、3、5、6，没有异议，本院予以确认。对证据4的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2008年12月27日，周水英、夏国强与东河公司签订《商品房买卖合同（经济适用房）》，约定周水英、夏国强向被告购买北景园枫丹苑1幢5单元1601室房屋，该房屋建筑面积88.25平方米，其中享受经济适用房建筑面积44平方米，超出建筑面积44.25平方米，房屋总价401130元。2010年12月17日，周水英、夏国强一次性实际支付全部房款401072.88元。2010年12月25日，东河公司与周水英、夏国强办理了房屋交付手续。2011年5月11日，东河公司向杭州市房产管理局产权交易登记管理中心提交北景枫丹苑1幢的产权登记资料。另查明：周水英、夏国强持有的商品房买卖合同与东河公司持有的商品房买卖合同均系双方当事人签字确认，但合同第十五条关于产权登记的约定，两份合同存在差异，即周水英、夏国强持有的合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。”而东河公司持有的合同中第十五条对于办理备案登记的时间约定为“90工作日”。而在杭州市房产部门条案登记的合同与东河公司持有的合同内容相一致。同时查明，《杭州市区经济适用住房价格管理办法》第六条规定，经济适用住房的利润按照不超过征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费总和的3%计算。本院认为：本案的争议焦点是，双方约定的办理权属登记时间应为“90日”还是“90工作日”。对此本院认为，周水英、夏国强与东河公司所持有的合同均系原件，且均有双方签字确认，两份合同仅在第十五条对于办理权属登记时间的约定存在差异，其余内容相一致。而根据查明的事实，本案所涉商品房买卖合同已在房地产管理部门进行备案登记，该备案的合同与东河公司所持有的相一致，因此在本案双方当事人持有的合同内容不一致的情况下，东河公司的持有的合同效力更高，故本院对东河公司所持有的合同予以确认。东河公司所持有的与周水英、夏国强签订的《商品房买卖合同（经济适用房）》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。该合同中双方约定办理权属备案登记的时间为“90工作日”，周水英、夏国强主张根据相关司法解释，办理权属登记手续应当为“90日”而非“90工作日”，东河公司约定“90工作日”违反法律规定。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中并未禁止双方当事人对于办理权属登记做出特殊的约定，因此本案约定的“90工作日”并不违反相关规定，故对于周水英、夏国强的该项主张本院不予采纳。本案实际交房时间为2010年12月25日，东河公司向相关部门办理权属登记备案时间为2011年5月11日，扣除相应的法定假期及国定假期，东河公司于房屋交付使用后92个工作日办理报备手续，已经超过合同约定的“90工作日”，应认定东河公司违约，其应承担相应违约责任。但本案中，东河公司已按约交付房屋，未影响周水英、夏国强对房屋的使用，东河公司仅迟延2天提交备案材料，且双方买卖的房屋部分面积系经济适用住房，按照规定，上市未满5年不得交易，东河公司迟延提交办证材料对周水英、夏国强造成的损失较小。另外，按照杭州市的相关规定，经济适用住房的利润也较低。因此，综合本案情况，合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院酌情予以调整，确定由被告按照已支付价款的0.5%支付违约金，超出部分不予支持。对于周水英、夏国强提出的误工损失无事实依据，本院不予支持。对于滞纳金，因东河公司仅迟延2天办理备案登记手续，且双方并未对滞纳金做出约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州东河建设开发公司于本判决生效之日起十日内支付原告周水英、夏国强违约金2005.36元。二、驳回原告周水英、夏国强的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半交纳25元，由原告周水英、夏国强负担12.50元，由被告杭州东河建设开发公司负担12.50元；余款退还原告周水英、夏国强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。审判员  张炜二〇一一年十一月二十一日书记员  陈伟