海南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015)琼民抗字第18号抗诉机关：海南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：凌石龙，性别。委托代理人：王建波，儋州市雅星法律事务所法律工作者。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：儋州市农业技术推广服务中心。法定代表人：吴曼峰，该中心主任。委托代理人：王佐昌，该中心办公室主任。委托代理人：陈亮，海南林源律师事务所律师。申诉人凌石龙因与被申诉人儋州市农业技术推广服务中心（简称农业中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（简称海南二中院）（2014)海南二中民一终字第382号民事判决(简称原判），向检察机关申诉。海南省人民检察院于2015年9月2日作出琼检民（行）监（2015)46000000038号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年5月9日作出（2015)琼民抗字第18号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。海南省人民检察院指派代理检察员蔡丝维、曾民出庭。凌石龙及其委托代理人王建波，农业中心的法定代表人吴曼峰及其委托代理人王佐昌、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海南省儋州市人民法院（简称儋州法院）一审查明，儋州市那大镇解放路266号房屋共四层，原属于儋州市热作总公司房产，该房产的所有权证证号为“儋州市房权证那大房字第××号”，土地证证号为“儋国用（那大）2175号”，土地使用者为儋州市热作局。1999年9月10日，儋州市热作总公司更名儋州市热带作物技术服务中心（简称热作中心）。2009年7月17日，热作中心并入农业中心。2004年4月1日，热作中心与凌石龙签订《铺面租赁合同》。合同约定：热作中心将位于儋州市那大镇解放路266号房屋的前楼第一层面临解放路自北向南三间铺面（含铺面前空地），使用面积约108平方米及底层楼梯底下铺面后现有通道空间、附楼底层东起第一间租赁给凌石龙使用；每月租金为3900元，每年共46800元；合同签订后一年内，凌石龙要支付给热作中心六年租金，共280800元，同时热作中心同意凌石龙全部扣除原合同预付订金和热作中心所欠的款额；合同有效期为21年，即自2004年4月1日起，至2025年3月31日止，每年补10天给凌石龙作为自然因素影响时间，共计210天（即7个月）免收租金；凌石龙如不按合同约定交付租金，合同即自行终止；热作中心因人为因素违约则须赔偿总租期21年的租金总额的50%给凌石龙作为经济损失补偿（非因热作中心主观人为因素或者不可抗拒的客观原因造成凌石龙所租用场地改变除外）；合同期满，凌石龙在租赁期装修的房屋，不能移动的装修物不得损坏，要无偿交回给热作中心使用，否则按当时造价加倍赔偿。合同签订后，热作中心依约将租赁物交付给凌石龙使用，凌石龙也依约支付租金至2013年3月31日。2009年2月10日，热作中心与凌石龙又签订《铺面租赁合同》。合同约定：热作中心将儋州市那大镇解放路266号前楼第一层面临解放路自南向北第二间铺面，使用面积约36平方米，另外增加铺面至路边空地租赁给凌石龙使用；每月租金为900元，每年共10800元；合同签订后凌石龙要一次性支付给热作中心五年租金54000元（2009年7月31日至2014年6月31日），2014年6月凌石龙要支付热作中心当年租金10800元（2014年7月1日至2015年6月31日）,余下依此类推；租期为16年(即自2009年7月1日起至2025年6月31日止)；凌石龙如不按合同约定交付租金，合同即自行终止；热作中心违约则须赔偿总租期16年的租金总额的50%给凌石龙作为经济损失补偿。合同签订后，热作中心依约将租赁物交付给凌石龙，凌石龙也依约支付租金至2014年6月30日。凌石龙将所有承租的铺面整体打通用于经营服装店。之后，热作中心以租赁物属危房为由拒不接受凌石龙缴纳的租金。2012年8月29日，儋州市住房和城乡建设局作出儋建函[2012]244号《关于建设经济适用房的批复》，原则同意农业中心按分散建设的方式在自有建设用地上（那大镇解放路266号拆旧建新）自筹资金建设48套经济适用房，批复有效期为一年。农业中心于2013年4月18日向儋州法院提出申请，要求对凌石龙承租其位于儋州市那大镇解放路266号的楼房及铺面属于何种等级危房及按现状是否能出租进行鉴定。经该院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）进行鉴定，仲恒鉴定公司作出仲恒鉴字（2013）第SW0254号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：1．地基基础评定为a级；2．上部承重结构评定为c级；3．围护结构评定b级；房屋危险性等级综合评定为C级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）。处理建议：对该房屋进行加固维修处理。2013年7月15日，农业中心以鉴定结论属于C级危房能否出租未予明确为由要求仲恒鉴定公司作出答复。仲恒鉴定公司答复称，儋州市那大镇解放路266号属于C级危房与其能否出租我司不能答复，因我司受托对该房屋属于何种等级的危房进行鉴定，无法受理危房能否出租进行鉴定。农业中心对该复函提出异议。仲恒鉴定公司于2013年11月7日第二次答复称，儋州市那大镇解放路266号房屋危险性等级综合评定为C级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房），按现状不宜使用和出租；该房屋存在局部倒塌的危险。鉴定人张某于2014年1月16日出庭接受当事人质询，凌石龙以鉴定人张某、欧阳丹未到现场进行勘查为由提出异议。2014年2月25日，仲恒鉴定公司重新派鉴定人张某、欧阳丹到现场进行勘查，并于2014年3月14日第三次回函称，仲恒鉴字（2013）第SW0254号鉴定报告的鉴定结论公正、公平与客观事实相符。依据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定，儋州市那大镇解放路266号房屋采取适当技术措施后，可解除危险。农业中心明确表示，房屋需拆除重建，不同意对该房屋进行加固维修,以消除危险。凌石龙则表示，本案如判决解除合同，解除合同后造成的损失，将另案主张。一审时，农业中心最初的诉讼请求为：一、解除热作中心与凌石龙于2004年4月1日签订的《铺面租赁合同》和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》，凌石龙将铺面交回农业中心；二、诉讼费用由凌石龙负担。在一审过程中，农业中心于2013年9月22日将第一项诉讼请求变更为：解除双方于2004年4月1日签订的《铺面租赁合同》和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》，凌石龙将铺面及招待所底层楼梯底下铺面后现有通道空间及附楼底层东起第一间房屋和铺面至路边的空地交回农业中心。儋州法院一审认为，双方当事人于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》，系其真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同。因热作中心并入农业中心，依照法律规定，热作中心的权利和义务由农业中心享有和承担。本案争议焦点是，热作中心与凌石龙于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》应否解除。凌石龙承租的儋州市那大镇解放路266号房屋一楼铺面，经鉴定危险性等级综合评定为C级，采取适当技术措施后，可解除危险,而农业中心明确表示要拆除重建，不同意对该房屋进行加固维修，以消除危险。双方如继续履行合同，用一楼铺面经营服装店必然存在重大的安全隐患，可能危及公共安全。因此，该铺面租赁的目的已不能实现，农业中心要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，理由成立，予以支持。合同解除后，凌石龙就丧失了继续占有、使用租赁物的合同权利，凌石龙应当将租赁物返还农业中心。凌石龙明确表示，解除合同后造成的损失另行主张权利，另案处理，故法院对解除合同后的责任承担不一并处理。鉴于两份《铺面租赁合同》属于同一当事人，诉讼标的是同一种类且凌石龙已将租赁物整体打通使用，本案合并审理更利于解决当事人的纠纷，节省审判资源，故凌石龙主张两份合同不能合并审理的抗辩理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除热作中心与凌石龙于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》。二、凌石龙于判决生效之日起三十日内，将儋州市那大镇解放路266号房屋一楼铺面及招待所底层楼梯底下铺面后面现有通道空间及附楼底层东起第一间房屋和铺面至路边的空地返还给农业中心。案件受理费10712元由凌石龙负担，鉴定费27400元、鉴定人员出庭费用1500元，由农业中心负担。凌石龙不服一审判决，向海南二中院提起上诉称，一审判决既然认定双方签订的两份《铺面租赁合同》合法有效，一方不得擅自变更或者解除合同。根据鉴定结论，农业中心负有危房加固维修、消除危险的义务。解除本案合同的条件不成就，一审判决解除合同适用法律错误，应依法纠正。其上诉请求为：依法判决撤销（2013)儋民初字第555号民事判决，并驳回农业中心的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由农业中心承担。农业中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。二审审理期间，凌石龙提供八张《相片》，拟证明争议房屋四层楼房现在仍有人正常居住使用，不符合解除条件。农业中心质证认为，该证据没有载明拍照时间，对于真实性、合法性和关联性都有异议。因为有个别人没有地方居住而没有搬离，并不是该房不属于危房。海南二中院认为，认定是否危房应以鉴定机构作出的结论为主，房屋《相片》不能作为认定该房屋是否为危房的依据。海南二中院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。海南二中院二审认为，本案双方当事人争议的焦点是，双方签订的房屋租赁合同是否符合法定的解除条件。凌石龙与热作中心于2004年4月1日签订《铺面租赁合同》和2009年2月10日凌石龙与农业中心又签订一份《铺面租赁合同》，2009年7月17日，热作中心并入农业中心后,上述合同中热作中心的权利义务由农业中心承继，至本租赁合同纠纷发生前，双方都一直依合同约定行使权利和履行各自的义务。上述两份合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，依法受法律保护。在房屋租赁合同成立有效尚未到期的情况下，热作中心诉请解除两份《铺面租赁合同》，而凌石龙不同意，热作中心的主张能否得到支持，关键要看其主张是否具备合同的法定解除条件。法定解除是指在合同生效之后，当出现法律规定的解除合同的情形时，如因不可抗力致使不能实现合同目的等情形，当事人可以依法解除合同。农业中心出租给凌石龙的铺面是儋州市那大镇解放路266号四层房屋中的一部分，该房屋经仲恒鉴定公司鉴定，房屋危险性等级综合评定为C级。《城市危险房屋管理规定》（建设部1989年发布，2004年修正）第九条规定，对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。房屋危险性等级综合评定分为A、B、C、D四种危险等级。C级危险房屋应与《城市危险房屋管理规定》第九条第一款第三项的停止使用相对应，本案所涉房屋属于停止使用的情形。关于该房屋能否继续使用的问题，仲恒鉴定公司先后作出按现状不宜使用和出租及采取适当技术措施后，可解除危险的矛盾答复，应对其作出的按现状不宜使用和出租的答复予以采信。凌石龙从承租人利益出发，认为该楼可在维修后继续使用，但凌石龙只是租用该楼的一部分，且该楼处于临街位置。出租人农业中心认为继续租赁会危及不特定人群安全，从维护公共利益出发主张拆除重建，其主张更为合理。《城市危险房屋管理规定》第二十条规定，经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。现农业中心根据房屋的危险情况，需要拆除重建，属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，解除房屋租赁合同条件已经成就。至于提前解除合同后所产生的法律后果，凌石龙可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。凌石龙的上诉理由不能成立，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费10712元，由上诉人凌石龙负担。凌石龙不服原判，向检察机关提出申诉。2015年9月2日，海南省人民检察院作出琼检民（行）监（2015)46000000038号民事抗诉书，向本院提出抗诉。海南省人民检察院抗诉认为，原判存在适用法律和认定事实错误情形，其理由为：一、原判认定农业中心根据房屋的危险情况，需要拆除重建，属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，适用法律错误。根据仲恒鉴定公司《危险房屋鉴定报告》的鉴定结论，涉案房屋的险情尚可通过加固维修予以排除，属于人力能够克服和解决的客观情况，不符合合同法规定的不可抗力的法定情形。但农业中心作为房屋的所有权者，有权选择修或者拆，而且涉案房屋毕竟是C级危房，继续履行铺面租赁合同，维修成本可能大于农业中心获得的租金利益，另外，拆更有利于维护公共安全。因此，农业中心诉请解除铺面租赁合同有一定的正当理由，但本案也不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除合同情形。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案的情形适用因情势变更而解除合同更为适宜。二、原判适用《城市危险房屋管理规定》第九条规定“停止使用”的情形，属于适用法律错误。《危险房屋鉴定标准》虽将房屋的危险等级划分为A、B、C、D四个级别，但该四个级别与《城市危险房屋管理规定》第九条规定的四类处理方式并不对应，本案《危险房屋鉴定报告》的处理建议是“对该房屋进行加固危险处理”，属于《城市危险房屋管理规定》第九条规定的“处理使用”的情形，故原判认为C级危险房屋属于“停止使用”的情形，适用法律错误。三、仲恒鉴定公司的《危险房屋鉴定报告》与2013年11月7日的回复函虽然存在矛盾，但在《危险房屋鉴定报告》合法有效情况下，本案应以《危险房屋鉴定报告》的鉴定结论为准。原判采信仲恒鉴定公司2013年11月7日回复函，认为涉案房屋属于停止使用情形，认定事实错误。据此，特提出抗诉，请依法再审。申诉人凌石龙诉称：一、虽然原判认定双方当事人签订的《铺面租赁合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同。但在两份租赁合同尚有10年租期和申诉人未违约的情况下，原判却支持违约方农业中心解除合同的请求，处理结果不公正。二、仲恒鉴定公司的《危险房屋鉴定报告》结论为“房屋危险性等级综合评定为C级”，处理建议是对该房屋加固维修处理。该鉴定结论应予采信，但原判采信仲恒鉴定公司2013年11月7日《回复函》有关“按现状不宜适用和出租，该房屋存在局部倒塌的危险”的意见，属于认定事实错误。三、原判无视仲恒鉴定公司的《危险房屋鉴定报告》“建议该房屋进行维修加固处理和采取适当安全技术措施后，可解除危险”的科学鉴定结论，把农业中心人为故意不同意加固维修房屋和要拆除重建的主观因素，认定为属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，解除房屋租赁合同条件已经成就，属于适用法律错误。四、依法成立的房屋租赁合同受到法律的保护，农业中心对出租房屋出现C级危房情况在签订合同时是应当预见的，而且维修房屋是农业中心的法定责任和义务，农业中心以“维修加固费用高、得不偿失、要拆除重建”为由，请求解除合同，既不符合《合同法》规定的法定解除条件，也不存在因情势变更而解除合同的情形。据此，请求依法撤销原一、二审判决，驳回农业中心的诉讼请求。被申诉人农业中心辩称：一、原判依据《城市危险房屋管理规定》第二十条规定，认定经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需要拆除重建时，有关部门应酌情给予政策优惠。农业中心根据房屋的危险情况，需要拆除重建，属于不可抗力致使不能实现合同目的的情形，解除房屋租赁合同条件已经成就，适用法律正确。抗诉书认为原判适用法律错误，应适用情势变更法定情形解除合同的理由不当。二、原判适用《城市危险房屋管理规定》第九条规定，采信仲恒鉴定公司2013年11月7日作出的回复函，认定涉案房屋属于停止使用的情形，属于认定事实正确。三、本案《危险房屋鉴定报告》虽然建议对该房屋进行加固维修处理。但加固维修房屋可能要花费几十万元，甚至花费几百万元巨额资金，只为维持租赁房屋面积不到10％的合同没有价值。所以，原判解除本案的租赁合同是正确的。据此，抗诉书的抗诉理由不成立，原判应予维持。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相一致，本院予以认定。本院再审另查明，儋州市那大镇解放路266号房屋于1981年建成，是一栋四层楼房。该楼房包括前面四层和后面三层，建筑面积1798.3平方米。该楼房被鉴定为危房后，为了人身和财产的安全，原在楼房内居住、办公及经营的人已经陆续搬迁，现除凌石龙承租前面一层铺面（约144平方米）及后面一层楼梯底下外，楼房的其他部分已无人居住使用。以上事实有《房屋所有权证》、《铺面租赁合同》以及双方当事人的陈述等证据为凭，本院予以认定。本院再审认为，本案的争议焦点是：双方当事人签订的《铺面租赁合同》是否符合法定的解除条件。热作中心与凌石龙签订的上述两份《铺面租赁合同》，系双方的真实意思表示，符合法律规定，原判认定为有效合同是正确的。在热作中心并入农业中心后，上述两份《铺面租赁合同》的权利义务依法由农业中心承继。根据法律规定，依法成立的合同受到法律的保护，除经合同双方当事人同意或者出现法定事由外，任何一方不得擅自解除合同。在本案合同履行中，因客观情况致使租赁房屋成为危房，发生了双方当事人订立合同时无法预见的重大变化，农业中心认为无法继续履行合同，经与凌石龙协商不成后，遂向法院诉请解除合同。所以，农业中心的诉求能否得到支持，关键在于是否符合解除合同的法定情形。根据《合同法》规定，合同成立后，因出现不可抗力或者情势变更致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。根据本案《危险房屋鉴定报告》，租赁房屋的危险性等级综合评定为C级，其险情可以通过采取技术措施，加固维修予以消除，属于人力能够克服和解决的客观情况，不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的法定情形。原判认为本案属于不可抗力的法定情形，适用法律错误。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”据此，只要发生上述法定情形，当事人可以按情势变更的事由，请求法院依法解除合同。因客观情况致使本案租赁楼房成为危房后，为了保护人身和财产安全，原在该楼房居住的单位与个人已陆续搬迁。现除凌石龙仍坚持租用一楼铺面及后面一层楼梯底下经营服装生意外，该楼房其他部分已无人居住。如果双方继续履行合同，农业中心应当对整栋楼房进行维修加固，才能消除险情，但维修加固房屋的成本将大于农业中心获得的租金利益。所以，如按合同约定继续履行对农业中心明显不公平，最终不能实现合同目的。而且在该楼房成为危房后，儋州市住房和城乡建设局已书面批复同意农业中心拆除重建。根据法律规定和公平原则及结合案件的实际情况，本案《铺面租赁合同》符合因情势变更应解除合同的法定情形。农业中心诉求解除合同的理由正当，本院应予支持。至于因解除合同所产生的法律后果，因双方当事人在原一、二审中均未提出诉求，本院依法不予审理，如果双方当事人另有诉求，可另行诉讼解决。综上，原判虽适用法律错误，但处理结果恰当。检察机关的抗诉意见正确，本院予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持海南省第二中级人民法院（2014)海南二中民一终字第382号民事判决。本判决为终审判决。lwcuxukjh0ngxqi7on案件唯一码      审 判 长 邢 词      审 判 员 王显芳      审 判 员 夏 艳二○一六年一月十二日      书 记 员 王 凯附相关法律条文：最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件经过审理，按照下列情形分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。