安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第02135号原告（反诉被告）：杨义勇，1968年11月15日出生，汉族，个体户，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：陈乐，安徽皖江律师事务所律师。委托代理人：张宏兵，安徽皖江律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市。法定代表人：贺家水，该公司总经理。委托代理人：汪水林，安徽协利律师事务所律师。委托代理人：李佩伍，安徽协利律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨义勇与被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称滁州瑶海物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨义勇及其委托代理人张宏兵，被告（反诉原告）滁州瑶海物业公司的委托代理人汪水林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨义勇诉称：原、被告双方于2011年12月20日以不同的价格分别签署了两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁标的是财富瑶海A区6号楼一层、二层，第二份房屋租赁标的为财富瑶海A区6号楼三层，租赁期限为六年，自2012年1月1日至2017年12月31日止。合同签订后，由于被告存在违法经营、不提供物业等行为导致原告现已无法经营。现原告诉请判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。滁州瑶海物业公司辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》已明确约定原告承租房屋的当前规划业态为志邦橱柜、琥珀地板。该合同同时约定，被告可依据市场的经营现状和发展预期，对市场业态定位进行必要、合理的调整，被告不存在欺诈的行为。同时，被告受产权人委托对房屋出租和经营，其出租的房屋符合商业使用性质，未违反法律法规的强制性规定，不存在涉嫌违法经营的事实。从本项目立项内容来看，瑶海农机大市场并非仅限于农机业务，未排除用于其他商业经营；2、滁州瑶海农机大市场内物业保安、保洁、维修等管理服务正常，原告无法经营属市场风险及原告投资决策错误，与被告物业管理无关。因此，原告诉称因农机大市场现无物业管理服务导致其无法经营的理由不能成立。综上，原告诉状所述被告违法经营、不提供物业服务，无事实依据，解除房屋租赁合同的理由不能成立，请求法院驳回原告的诉请。滁州瑶海物业公司反诉称：2011年12月20日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，租赁标的为财富瑶海A区6号楼一、二、三层房屋，建筑面积共计4230.77平方米，规划业态为志邦橱柜、琥珀地板，租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日，共计六年。合同另对房屋租金、租金减免、租金支付、物业管理费用等作为详细约定。合同签订过后，反诉原告按照合同给予前三年租金及物业费的减免，但反诉被告未按约支付租金、公摊水电费。反诉原告数次催要，反诉被告至今仍未履行该合同义务。现反诉原告诉请判令：1、反诉被告向反诉原告支付租金1044498元；2、反诉被告向反诉原告支付水电费31566元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金208899.6元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。杨义勇对滁州瑶海物业公司的反诉请求辩称：1、反诉原告主张的租金1044498元，反诉被告不予认可。双方所签订的合同中，明确约定反诉原告给予反诉被告三年的租金免除。2014年9月始，反诉原告已经不能提供正常的物业服务，故其要求反诉被告支付租金，无事实及法律依据；2、对于反诉原告主张的水电费31566元亦不予认可。2012年6月份，瑶海市场施工过程中导致经营店面渗水受损，相关情况已向反诉原告反映，其公司相关负责人已承诺给反诉被告补偿。但一直未兑现，故才拒付水电费。2014年年底，滁州瑶海物业公司工作人员口头向反诉被告许诺水电费和店面所受损失相互冲抵；3、反诉原告主张的违约金及诉讼费用无事实及法律依据，均不予认可。经审理查明：2011年12月20日，杨义勇与滁州瑶海物业公司签订二份《房屋租赁合同》，滁州瑶海物业公司将位于财富瑶海商铺A区6号楼一、二、三层房屋（建筑面积共计4230.77平方米）租赁给杨义勇经营使用，规划业态为志邦橱柜、琥珀地板。合同约定：“1、租期6年，自2012年1月1日至2017年12月31日；2、一、二层前三年月租金12元／平方米，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第四年的月租金为13.8元／平方米，第5年的月租金为15.87元／平方米，第6年的月租金为18.25元／平方米；三层前三年月租金为10元／平方米，自第四年开始，上述月租金标准每年环比增长15%，即第四年的月租金为11.5元／平方米，第5年的月租金为13.22元／平方米，第6年的月租金为15.2元／平方米；3、租金优惠，一、二层前三年租金全免，第四年至第六年按半年作为一个租金支付周期，在该期间内每年每个支付周期应支付的租金分别为238059元、273768元、314824.5元；三层前三年租金全免，第四年至第六年按半年作为一个租金支付周期，在该期间内每年每个支付周期应租金分别为93540.5元、107531元、123636元；4、免除租赁期间的物业管理费用；5、公摊水电费标准为：从预收公共能耗费用中按照实际月度产生分摊费用予以扣除，能耗分摊费用由物业中心每月公示告知经营户，年末能耗预售费用结存部分延续下年使用，如出现差额现象在预收下年能耗费时由经营户予以补齐；6、滁州瑶海物业公司有以下行为之一的，杨义勇有权解除本合同：1、被政府相关部门吊销相关资质，不再具备出租主体资格的；2、无法提供正常物业服务，严重影响承租人经营的；3、有违法经营行为，严重影响承租人经营的；7、违约金为本合同约定的租赁期限内应付租金总额的20%……”。合同签订后，滁州瑶海物业公司按约将涉案房屋交付杨义勇经营使用至今，但租赁期间的租金及水电费，杨义勇分文未付。2015年期间，因向市场经营户催收租金未果，滁州瑶海物业公司曾暂停部分物业服务项目数月，但是目前已全面恢复。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。杨义勇与滁州瑶海物业公司签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨义勇虽诉称滁州瑶海物业公司存在违法经营行为，但现有证据难以佐证，滁州瑶海物业公司亦不认可，本院不予采信。杨义勇另诉称滁州瑶海物业公司现已无法提供物业服务，但滁州瑶海物业公司不予认可，且已提供相应证据予以反驳，故对杨义勇的此项诉称，本院亦不予采信。综上，杨义勇以滁州瑶海物业公司存在违法经营行为、无法提供物业服务为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。滁州瑶海物业公司将租赁房屋交付给杨义勇使用，其已经履行了合同义务，作为承租方杨义勇应当按照合同约定向出租方支付租金和水电费。现滁州瑶海物业公司要求杨义勇支付2015年1月1日至2016年6月30日的租金1044498元（238059元×2＋273768元＋93540.5元×2＋107531元）、公摊水电费31566元的诉请，合法有据，本院予以支持。杨义勇虽主张滁州瑶海物业公司自愿将该期间的水电费用冲抵其应获得的经济赔偿，但未能提供任何有效证据佐证，滁州瑶海物业公司亦不认可，故对杨义勇的此项辩称，本院不予采纳。鉴于滁州瑶海物业公司2015年期间确存在短暂停止部分物业服务项目的事实，未能按约履行其合同项下的职责，故对滁州瑶海物业公司要求杨义勇支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨义勇于本判决生效后十五日内支付给被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司租金人民币1044498元、水电费人民币31566元；二、驳回原告（反诉被告）杨义勇的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，反诉受理费16360元，减半收取计8180元，由原告（反诉被告）杨义勇承担7340元，被告（反诉原告）滁州瑶海物业服务有限公司承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  龙云宏审 判 员  唐 伟人民陪审员  张 龙二〇一六年一月十八日书 记 员  凌振华附本案适用的法律及条款：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。