云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第573号上诉人（原审被告）云南奥宸房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼**层。法定代表人邹建民，该公司董事长。委托代理人毕淼，男，彝族，1984年2月1日出生，系云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。委托代理人刘国艳，女，汉族，1991年12月4日出生，系云南奥宸房地产开发有限公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李杰，男，汉族，1984年9月29日出生。被上诉人（原审原告）张凌虹，女，汉族，1988年1月31日出生。二被上诉人共同委托代理人赵一飞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“奥宸公司”）因与被上诉人李杰、张凌虹房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：李杰、张凌虹与奥宸公司于2013年5月11日签订了编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》，约定李杰、张凌虹向奥宸公司购买奥宸滇池星城第G07二幢第3层309号房屋，房屋套内建筑面积为56.23平方米，每平方米6113.76元，总房款为343777元，交房时间为2014年12月25日。合同签订后，李杰、张凌虹按合同约定于2013年5月11日支付了首期购房款173777元，并与中国银行股份有限公司昆明市西坝支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，通过银行按揭的方式于2013年6月4日向奥宸公司支付购房尾款1700000元，完全履行了其付款义务。2014年12月25日，李杰、张凌虹到奥宸公司要求按照合同约定办理交房手续，奥宸公司告知李杰、张凌虹需要延期交房，李杰、张凌虹于当天分别以当面递交并录像及快递方式向奥宸公司发送了催告函，要求奥宸公司在合理期限内履行交房义务。李杰、张凌虹当场递交的催告函已经由奥宸公司分管奥宸营销中心的工作人员张雪昆签收，以快递方式寄送的催告函经邮件跟踪单显示已经于2014年12月27日已经妥投。2014年12月26日，奥宸公司向李杰、张凌虹送达了《通知函》，告知李杰、张凌虹交房时间暂定于2015年6月25日。现李杰、张凌虹以奥宸公司已构成违约为由，诉至一审法院，请求：1、解除双方签订的《商品房购销合同》；2、奥宸公司返还李杰、张凌虹已经支付的首期购房款173777元及自2013年5月15日起至款项付清之日止的同期银行贷款利息；3、奥宸公司返还李杰、张凌虹通过银行贷款方式支付的购房款170000元及自2013年8月1日起至款项付清之日止的同期银行贷款利息；4、诉讼费由奥宸公司承担。一审法院认为：一、被告是否存在根本性违约，双方签订的商品房购销合同是否应当解除的问题。本案中李杰、张凌虹于2014年12月25、26日分别以当面递交并录像及快递方式向奥宸公司发送了催告函，要求奥宸公司在合理期限内履行交房义务，虽然奥宸公司抗辩其并未收到李杰、张凌虹的催告函，但李杰、张凌虹提供的交房催告函邮件邮寄单一份、邮件跟踪查询单一份、催告函收据一份、视频资料一份均能证实已经向奥宸公司送达了催告函，且经一审庭审查明，李杰、张凌虹当场递交的催告函已经由奥宸公司分管奥宸营销中心的张雪昆签收，以快递方式寄送的催告函经邮件跟踪单显示已经于2014年12月26日妥投，虽然奥宸公司抗辩张雪昆并不是分管奥宸滇池星城的工作人员，但因其是奥宸公司的员工，李杰、张凌虹有理由相信其是代表奥宸公司，故应当认定奥宸公司已经收到李杰、张凌虹的催告函。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定第一款:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定:“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，虽然双方签定《商品房购销合同》第九条第二项中约定奥宸公司逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向李杰、张凌虹支付违约金，但并不能当然排除法律赋予当事人一方解除合同的权利，作为守约方可以选择解除权亦或是接受逾期违约金，而本案中，李杰、张凌虹选择行使解除权并在法律规定的催告后合理期限内提出解除合同，有事实及法律依据，应当予以支持。二、李杰、张凌虹支付的首付款以及通过贷款方式支付的购房款是否应当返还，利息是否应当得到支持？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案的实际情况，本案双方签订的《商品房购销合同》一经解除，李杰、张凌虹支付首付款173777元及通过贷款方式支付的购房款170000元，奥宸公司应当予以返还，因该款项在李杰、张凌虹支付给奥宸公司后是由奥宸公司占有使用，奥宸公司应当返还该购房款的利息，故李杰、张凌虹主张返还其支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期银行贷款利息，有事实及法律依据，应当予以支持。综上所述，李杰、张凌虹与奥宸公司之间形成了合法有效的商品房买卖合同关系，李杰、张凌虹按照合同约定支付了房款，奥宸公司应当按照合同约定如期交房。本案中，奥宸公司在合同约定的交房时间2014年12月25日没有如期交房，在李杰、张凌虹催告后至今已逾五个月仍然没有履行其交房义务，李杰、张凌虹请求解除合同于法有据，应依法予以支持。对李杰、张凌虹主张返还已经支付的首付款及通过贷款方式支付的购房款及相应的同期人民银行贷款利息于法有据，应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:“一、解除原告李杰、张凌虹与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为ZYGC字第1209号《商品房购销合同》；二、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹支付的173777元购房款，并支付自2013年5月12日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息；三、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹通过银行贷款支付的170000元购房款，并支付自2013年6月5日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息。”案件受理费减半收取3228元，由奥宸公司承担。一审判决宣判后，上诉人奥宸公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、一审判决解除本案双方所签订的《商品房购销合同》错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条判决解除合同错误。本案中根据双方的约定，上诉人逾期交房的，应按商品房总价款的0.1‰乘以逾期天数向被上诉人支付违约金，但并未约定逾期交房被上诉人可以行使解除权。二、一审法院判决上诉人返还被上诉人支付的首付款173777元及利息、被上诉人通过银行贷款支付的170000元购房款及利息错误。如前所述，因本案双方所签订的《商品房购销合同》不应解除，故双方均应按照合同履行各自的权利义务。至于被上诉人主张贷款支付房款的利息是由银行收取，与本案并非同一法律关系，故对该部分利息主张也不应予以支持。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李杰、张凌虹针对上诉人奥宸公司的上诉共同答辩称：一、双方所签订的《商品房购销合同》因上诉人不能按时交房已导致合同目的不能实现，被上诉人按照法律规定对上诉人进行了催告，并且给予了合理的期限，但上诉人仍未能交房，故被上诉人有权解除合同；二、虽然双方在合同中约定了违约金，但仅指上诉人逾期交房时，被上诉人选择继续履行合同的情况下，上诉人才支付违约金，这一约定并未排除被上诉人有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人于二审中向本院提交以下新证据：一、照片及录音资料，欲证实上诉人与被上诉人及多名业主于2015年12月16日在昆明市住房和城乡建设局会议室就退房一事进行协商，被上诉人等多名业主将上诉人的负责人围困，上诉人的负责人在受到人身胁迫的情况下与被上诉人签订了《关于奥宸中央广场（G07地块）延期交房的补充协议》（以下简称“补充协议”）；二、照片一份，欲证实上诉人现已对涉案楼盘恢复施工。经质证，上诉人对证据一有异议，照片仅能反映上诉人与被上诉人在协商退房事宜，并不能证实上诉人的负责人受胁迫签订补充协议，并且照片中也未有被上诉人，并且当时双方是在昆明市住建局的会议室开的协调会，不可能出现胁迫的情形，补充协议也并不是在当天签订，而是在2016年1月6日签订，该协议也是上诉人制作后提供给被上诉人的，录音资料因无法确认其真实性，故对证据一均不予认可；对证据二无法核对上诉人是否对涉案楼盘恢复施工，故对其真实性不予认可。针对上诉人提交的证据一，因照片及录音资料无法证实上诉人的主张，且无其他证据予以佐证，故本院对其关联性不予确认；证据二无法证实涉案楼盘是否恢复施工，故本院对其真实性及关联性均不予采信。被上诉人李杰、张凌虹向本院提交以下证据：一、《关于奥宸中央广场(G07地块)延期交房的补充协议》，欲证实上诉人于2016年1月6日向被上诉人出具了补充协议，约定若上诉人未能按时履行交房义务，被上诉人可以解除《商品房购销合同》并承担退款等责任；二、《关于召开奥宸中央广场项目上访问题协调会的通知》，欲证实昆明市住房和城乡建设局组织上诉人与被上诉人在内的多名业主召开了关于交房问题的协调会，并提出了若上诉人不能按时交房，上诉人应向业主退房并承担退款责任的要求。经质证，上诉人对补充协议真实性无异议，但该份协议是上诉人的负责人在受到胁迫的情况下所签订。针对被上诉人提交的证据一，因上诉人对补充协议的真实性无异议，本院对其予以采信；因上诉人对证据二无异议，本院予以确认。经询问双方当事人对一审判决认定事实部分的意见，上诉人认为其并未收到过被上诉人发出的催告函。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。针对上诉人提出的异议，上诉人于一审中认可张雪昆系其公司员工，且张雪昆向被上诉人出具了收到该份催告函的收据，故本院对上诉人提出其未收到催告函的异议不予确认。综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致。因本案被上诉人于二审中向本院提交了新证据，故本案另补充确认以下法律事实：上诉人与被上诉人于2015年12月16日在昆明市住房和城乡建设局的组织下召开了协调会，就上诉人交房、退款等事宜进行协商。2016年1月6日，上诉人与被上诉人签订了补充协议，约定上诉人将最终交房时间延迟至2015年12月25日，上诉人从原定交房时间2015年12月25日起至2015年6月25日止每日按购房总款的0.1‰向被上诉人支付逾期交房的违约金，若上诉人于2015年12月25日仍未交房，上诉人每天应按购房总款的0.2‰向被上诉人支付违约金。若上诉人于2015年12月25日交房，则上诉人应从2015年6月26日至2015年12月25日止每天按购房总款的0.2‰向被上诉人支付违约金，支付时间为2016年1月25日开始支付。若上诉人未能在2015年12月25日交房，被上诉人可以选择解除《商品房购销合同》，上诉人应在2015年12月25日后的15个工作日内向被上诉人无条件退还购房总款，并按协议约定于十五个工作日内向被上诉人全额支付违约金。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、被上诉人是否有权解除《商品房购销合同》？二、上诉人是否应向被上诉人退还购房款并支付相应利息损失？本院认为：一、被上诉人是否有权解除《商品房购销合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上诉人与被上诉人签订的补充协议，双方已经明确约定了上诉人应于2015年12月25日前交房，但上诉人仍未在此期限内交房，故根据该补充协议，被上诉人有权解除《商品房购销合同》。虽上诉人主张补充协议系其在受到胁迫的情况下签订，但上诉人未提交相应报警记录或其他证据予以证实，故本院对上诉人的该项主张不予支持。二、上诉人是否应向被上诉人退还购房款及相应利息。因《补充协议》中约定了上诉人未能于2015年12月25日交房，被上诉人在解除《商品房购销合同》后，上诉人应于2015年12月25日后的15个工作日内向被上诉人无条件退还购房总款。因上诉人未履行按期交房的义务且《商品房购销合同》已解除暨退还购房款的时间也已届满，故本院对于被上诉人提出要求上诉人退还购房首付款173777元及通过银行按揭贷款支付的房款170000元共计343777元的请求予以支持。对于上诉人请求的已付房款利息损失，在《商品房购销合同》解除后，上诉人仍占有被上诉人所支付的购房款，故应向被上诉人支付相应的利息损失。因补充协议中对逾期交房的违约金进行了约定，违约金系对损失的补偿，对被上诉人请求的利息损失应按该补充协议中违约金的计算标准予以确认，故被上诉人2014年12月25日至2015年6月25日的损失为6291.1元（343777元×0.1‰×183天），2015年6月26日至2015年12月25日的损失为12994.8元（343777元×0.2‰×189天），上述损失共计19286.7元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案二审中出现新的法律事实，本院依法对一审判决结果予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第395号民事判决第一项，即“一、解除原告李杰、张凌虹与被告云南奥宸房地产开发有限公司签订的编号为ZYGC字第1209号的《商品房购销合同》”；二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第395号民事判决第二、三项，即“二、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹支付的173777元购房款，并支付自2013年5月12日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息；三、由被告云南奥宸房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李杰、张凌虹通过银行贷款支付的170000元购房款，并支付自2013年6月5日起至款项付清之日止的同期中国人民银行贷款利息”；三、上诉人云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向被上诉人李杰、张凌虹退还购房首付款173777元、银行按揭贷款支付的房款170000元及损失19286.7元，共计363063.7元；四、驳回被上诉人李杰、张凌虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3228元，二审案件受理费3228元，共计6456元，由上诉人云南奥宸房地产开发有限公司承担6256元，由被上诉人李杰、张凌虹承担200元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年一月二十七日书 记 员  吴 帅