重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝二中法民终字第01779号上诉人（原审原告）张抚成，男，1977年5月7日出生，汉族，居民，住奉节县。被上诉人（原审被告）重庆巨洋房地产开发有限公司,住所地重庆市奉节县永安镇竹枝路655号（清河水岸6栋1楼1号2-1），组织机构代码79073666-0。法定代表人张成平，经理。委托代理人冉健，重庆环法律师事务所律师。上诉人张抚成与被上诉人重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称重庆巨洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服奉节县人民法院（2015）奉法民初字第03091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长柯言，审判员肖毅，代理审判员杜抗洪组成的合议庭对本案进行了审理，书记员欧阳星宇担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原、被告于2009年12月20日签订了商品房销售合同，合同约定被告预售位于奉节县永安镇竹枝路655号清河水岸x幢23-5房屋，房屋总价款为320645元，原告于购房当日向被告支付96645元购房款，余款通过银行按揭支付。合同第二条约定了房屋性质为预售商品房。合同第七条第2项约定“本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”合同第十三条第2款约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲（被告方）、乙（原告方）双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3款约定“甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。”第4款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房管部门提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房管部门出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”另查明，被告实际于2011年5月8日通知交房，原告实际于2011年6月12日入住该房屋，被告于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2015年3月6日在清河水岸小区张贴通知：“因办房屋产权证需核实购房人本人身份，在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上签字。请各位业主于2015年3月10日14时，由本人执身份证原件到奉节县行政审批大厅房管所1号窗口签字。”现原告诉至该院，认为被告违反合同约定，要求判决被告向原告支付迟延办理产权登记违约金43094元，诉讼费由被告承担。张抚成一审时诉称：原、被告于2009年12月20日签订了商品房销售合同，合同约定被告预售位于奉节县xx镇xx路xx号清河水岸x幢xx房屋，房屋总价款为320645元，原告于购房当日向被告支付96645元购房款，余款通过银行按揭支付。被告实际于2011年5月12日交房，依照合同约定，被告应于2011年7月12日向奉节县房管所提交办理本商品房《房地产权证》的申请，但被告实际于2015年3月20日才向奉节县房管所提交办证申请，超过合同约定的期限1344日，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院，要求判决被告向原告支付违约金43094元，诉讼费由被告承担。重庆巨洋公司一审时辩称：一、双方签订合同的时间、房屋价款、合同约定均是事实。交房时间是2011年6月12日，我方于2015年1月16日才取得备案登记证，按照法律规定，取得备案登记证才符合法定的交房条件，在取得备案登记证后被告于2015年3月6日向房管部门提交了办证资料并在清河水岸小区张贴公告，告知业主携带有效证件到房管部门申请办理房屋产权，我方在约定的时间内完成了提交资料的义务，没有违约行为。二、被告延迟办证是由于清河水岸的13户业主违法乱搭乱建导致奉节县规划局的验收一直无法通过，奉节县规划局的验收无法通过，房管部门就不接受产权办理，这也导致了被告无法按期将资料提交给房管部门，故即使被告存在违约行为，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。三、原告的诉讼请求超过两年的诉讼时效。认为被告的违约行为产生的违约之债属于一般债权，受两年时效的限制，时效起算点是交房后的第61日开始计算，到原告起诉时已超过两年。四、原告方2014年向法院起诉被告交房违约，经协商，双方达成了调解意见，被告承担了违约责任，支付了违约金，现原告再次就同一合同主张违约责任，是基于同一法律关系、同一事实及理由向法院起诉，属于重复诉讼的行为，故原告的请求不应得到支持。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，该院予以确认，合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。基于合同约定及本案原、被告诉辩的理由，该院综合评价如下：关于交房时间的确定，根据《建筑法》等相关法律规定，建筑工程只有验收合格才能交付使用，而商品房必须符合规划、消防、环保等方面的要求后才能进入市场销售，而这必须取得建设工程竣工验收备案登记证，即取得备案登记证是商品房交付的法定时间，也是必备条件，结合本案来看，被告于2015年1月16日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才是本案商品房交付的法定时间，计算办理产权登记违约时间的起算点应以此为基础。关于本案的诉讼时效，2015年1月16日才是本案商品房交付的法定时间，办理产权登记的违约时间起算点应以此为依据，这显然没有超过民事诉讼法规定的两年诉讼时效；关于重复诉讼问题，延迟交房违约责任与延迟办理产权登记违约责任虽属同一合同的法律关系，但不是基于同一事实，而是基于不同合同约定，故被告抗辩的时效问题及重复诉讼问题，该院不予采纳。另外，办理房屋产权登记是开发商与业主方的共同义务，需要双方相互配合，各自提供其应当提供的资料。从本案来看，被告于2015年1月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时符合法定交房条件，依合同约定，被告应当自2015年1月17日起,60日内向房管部门提供相关资料，申请办理房屋产权证，被告于2015年3月6日通知业主到房管部门签字，申请办理房屋产权登记，原告在接到该通知后，也应将其应该提供的资料提交到房管部门，共同办理房屋产权证。根据本案已查明的事实，被告已在法定交房条件成就后的60日内提交了办理房屋产权证的相关资料，履行了相应的合同义务，并向业主履行了告知义务，此时虽未取得登记受理单，但办理房屋产权登记是双方义务，而被告此时在办理房屋产权登记上的合同义务已告完成，且未超过合同约定的期间，被告没有违约行为，故对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决:驳回原告张抚成的诉讼请求。案件受理费439元，由原告张抚成承担。张抚成不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）奉法民初字第03091号民事判决，要求被告支付逾期办理房屋产权登记违约金43094元;2、本案一、二审诉讼费由被告承担。主要事实和理由：一、一审法院在已查明被告实际于2011年6月12日入住该商品房的客观事实下，仍然确定被告主张的2015年1月16日为合法的交房时间，并以此为办理产权登记违约时间的起算点是错误的；二、合同约定的办证时间是在本商品房实际交付之日起60日内，而一审法院却认定商品房交付应以法定交房时间，判决混淆法律概念，导致判决不公；三、一审法院认为建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未验收或验收不合格的不能交付使用，否定了开发商主动通知的2011年5月12日正式交房事实，系适用法律错误，导致判决不公。重庆巨洋公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为如何认定商品房的交付时间和逾期办理房产证的起算时间认定问题。本院认为，张抚成与重庆巨洋公司签订的《重庆市商品房销售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。一、关于如何认定商品房交付时间的认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房的交付除了当事人的约定条件外，必须满足法律规定的商品房经竣工验收合格、符合法律规定的建筑工程质量标准等法定条件。经审查，重庆巨洋公司与张抚成在合同中约定本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该约定符合法律规定，故一审法院认定涉案房屋的交付条件成就时间为重庆巨洋公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的2015年1月16日是正确的。二、关于商品房逾期办证的时间点是以合同约定的时间开始计算还是以实际交房时间开始计算的问题。本院认为，逾期办证的时间起算点应当是以实际交房的时间开始计算，但该实际交房应当理解为符合交房条件的交房，不应当包括不符合交房条件的交房。虽然涉案房屋已于2011年6月12日已实际交付给张抚成，但由于张抚成在重庆巨洋公司将未经竣工验收合格并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付使用时并没有拒接房屋而仍然接收使用，应视为双方以行为变更了房屋交付的约定条件，同意先行接收存在交付条件缺陷的房屋，其后该房屋于2015年1月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，满足了交付条件，故一审法院以此为计算办理房屋产权登记违约时间的起算时间节点是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人张抚成的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878.00元，由上诉人张抚成承担。本判决为终审判决。审 判 长 柯  言审 判 员 肖  毅代理审判员 杜 抗 洪二〇一六年一月二十日书 记 员 欧阳星宇