福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2011）丰民初字第3459号原告：林茵，女，1980年11月23日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人蔡辉煌，男，1980年1月25日出生，汉族，住址同上。被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人：郭献德，该公司董事长。委托代理人：吴国兴，男，1952年5月23日出生，汉族，系该公司员工。委托代理人：庄伟忠，男，1977年12月7日出生，汉族，系该公司员工。原告林茵与被告泉州市建德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年10月17日公开开庭进行了审理。原告与被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年，原告向被告交付购房定金2万元，约定向被告购买诉争商品房一套。2007年，被告却背信弃义单方起诉起诉解除合同，经丰泽区人民法院及市房管局开会协调，形成会议纪要，被告应与原告签订正式的商品房合同。2008年6月7日，原、被告正式签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买诉争商品房一套，建筑面积108.09平方米，房屋总价款人民415066元。原告首付225066元，余款190000元双方约定办理银行按揭，委托银行予以支付，原告已依约交清了全部房款。根据合同约定，被告应于2009年9月30日前向原告交付“经验收合格的商品房”。若逾期交付应按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。至2010年8月20日，被告逾期为319天交房，违约金为415066X319天X0.01%＝13238元。虽然被告逾期交房造成原告的损失远远超过双方在合同中约定的违约金。但原告同意按照双方合同约定的日万分之一来计算违约金。原告虽然于2010年8月20日与被告办理房屋交接手续，但被告至今未能获得相关部门的验收许可文件，而且被告私自将门窗更改为铝合金门窗，不符合合同约定的条件，请求判令1、被告赔偿原告自2009年10月1日起至2010年8月20日止的逾期交房损失13238元（该损失按原告已交购房款的日万分之一计算）；2、被告赔偿原告更换门窗的损失5000元。被告辩称：原告的交房时间为2010年8月20日没有异议，但逾期交房天数应扣除因天气原因造成的可延期交房的天数97天；逾期交房违约金按双方合同约定的标准即已付房价款的日万分之一计付。诉争房屋的门窗已安装完毕并可正常使用，铝合金门窗与塑钢推拉门窗在使用时并无差别，原告请求被告支付更换门窗的损失5000元，没有证据证明，且该损失尚未实际发生，请求驳回原告该诉请。经审理查明：被告泉州市建德房地产开发有限公司于2008年3月4日取得诉争商品房所在楼盘的商品房预售许可证。2008年6月7日，原、被告正式签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买建德花园二期第10号楼第502号商品房一套，建筑面积108.09平方米，房屋总价款人民415066元。合同附件六《合同补充协议》第八条约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、中、大雨、暴雨及六级以上大风（以泉州气象局提供资料为准）……本约定从工程开工之日起算”；第九条约定，被告如逾期将诉争商品房交付原告使用超过30日后，应当自合同约定的交房期限届满次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第7条约定，“门窗：白色塑钢推拉门窗……”；合同附件六《合同补充协议》第十三条约定，被告向原告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；“达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人在60日内对达不到约定的装饰设备进行施工或更换，直到达到约定的标准；若无法施工或更换，应补偿不足部分的差价”。泉州市城乡规划局2004年6月30日审批通过《建德花园6-11号楼建筑设计说明》第九条载明：“外门外窗采用白色铝合金框料……铝合金推拉门窗……等性能指标，必须符合国家已发布实施铝合金门窗的有关标准”。合同签订后，原告依约付清全部购房款；2010年5月28日，诉争房屋经消防部门抽查合格，同年7月27日，诉争房屋通过规划部门的验收，8月2日，诉争房屋通过了建设、设计、施工、监理、勘察等单位的竣工验收，2010年8月8日，被告发邮政快递给原告通知其在15天内到被告处接收诉争商品房。原告于同年8月20日与被告办理房屋交接手续。另查明，据被告与福建省高德工程建设有限公司于2007年8月31日签订的《建设工程施工合同》第三条的约定，“开工日期：桩基验收合格之日”；而福建省第五地质工程公司出具的《施工质量竣工报告（合格证明书）表》载明诉争商品房所在楼盘“桩基验收合格”的时间为2007年10月30日。另据泉州市气象局提供的气象资料所示，自诉争商品房开工之日（2007年10月30日）起至合同约定的交房之日（2009年9月30日）止，泉州市区出现双方合同约定的可延期交房的风雨天气共计62天。争议焦点：1、诉争商品房逾期交房违约金如何确定？2、被告应否赔偿原告更换门窗损失5000元？原告认为：1、被告逾期交房给原告造成的损失，应按合同的约定支付逾期交房违约；对于被告逾期交房天数应扣除因天气原因造成的可延期交房的天数不同意扣除97天，具体天数由法院来认定。2、被告未按合同约定安装白色塑钢推拉门窗，应予更换。但经原告多次催促，被告仍拒不将铝合金门窗更换为白色塑钢推拉门窗。故请求被告赔偿原告更换门窗的损失5000元。原告向本院提供了商品房买卖合同、购房发票、房产验收确认单、个人住房贷款合同等证据。被告认为：1、对于逾期交房违约金的计算，逾期交房天数应扣除因天气原因造成的可延期交房的天数97天。2、诉争商品房的门窗已安装完毕并可正常使用，如拆除将造成很大损失。且该门窗原告尚未更换，其损失也尚未实际发生，原告该请求应予以驳回。被告向本院提供了建筑施工合同、施工质量竣工报告、竣工验收报告、泉州市城乡规划局建设工程竣工规划核实意见书、消防验收单及泉州市气象台的天气证明等证据。结合查明的事实和双方提供的证据，本院对原、被告的争议焦点分析认证如下：关于焦点一，本院认为，根据合同的约定，被告应于2009年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告直至2010年8月8日才通知原告交房，已构成逾期交房。被告发出通知时，房屋已通过设计、建设、施工、监理、勘察、规划、消防部门的验收，可以认定房屋已经验收合格，符合交房条件，原告在通知期限内办理房屋交接手续，故原告请求逾期交房违约金计算至2010年8月20日，予以照准。由于诉争商品房自开工之日即2007年10月30日起至合同约定的交房之日2009年9月30日止这一期间，泉州市区共出现合同约定的可延期交房的风雨天气62天，属双方约定可延期交房的免责事由，可从被告逾期交房的天数中予以扣除，故被告交房间应顺延至2009年12月2日，截止2010年8月20日交房通知期限届满时共逾期257天。因双方在合同中就逾期交房违约金标准为已付房价款的日万分之一的约定系原、被告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。原告现请求按双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的标准约定即按已付购房款的日万分之一计算逾期交房违约金计算至2010年8月20日，于法有据，予以支持。关于焦点二，本院认为，据被告于2004年6月30日报经规划部门审批的“建施图”建筑设计说明所载，诉争商品房的门窗材质为“铝合金”；而原、被告在合同中约定安装塑钢推拉门窗的时间为2008年4月16日，违反经规划部门审批而另行约定门窗材质的过错在于被告。现客观上被告已为诉争商品房安装了铝合金门窗，原告请求被告赔偿其更换门窗的损失5000元，但原告至今未将诉争房屋的门窗更换为合同中约定的塑钢推拉门窗，该费用并未实际发生，原告没有证据证明其实际发生的损失，故原告该项请求不予支持。综上所述，本院认为：被告具有商品房预售资质，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。被告未能在合同约定的期限内将诉争商品房交付给原告，亦未能按照合同约定对诉争商品房的门窗按白色塑钢材质进行制作，均已构成违约，依法应承担相应的民事责任。根据以上对争议焦点的认定，被告应支付给原告逾期交房违约金为10667.2元。对原告关于违约金的请求予以部份支持。因被告已为诉争商品房安装了铝合金门窗，原告请求被告赔偿其更换门窗的损失5000元，但原告没有证据证明其实际发生的损失，故原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泉州市建德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付给原告林茵逾期交房违约金10667.2元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费256元，由原告负担106元，被告负担150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  郑海东代理审判员  李丽琼人民陪审员  张 婧二〇一一年十二月七日书 记 员  郭锡锋附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。