广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2484号原告许彩云，女，瑶族，1982年9月20日出生，身份证住址湖南省辰溪县。委托代理人董正流，广东广深律师事务所律师。被告黎明罡，男，汉族，1969年12月27日出生，身份证地址深圳市龙岗区。原告许彩云诉被告黎明罡房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许彩云的委托代理人董正流到庭参加了诉讼。被告黎明罡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年6月4日在深圳市世凡房产交易有限公司提供中介服务的情况下，签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定如下：1、被告转让给原告房地产位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园17栋二单元XX（房产证号50××00），用途为住宅，登记建筑面积为218.56平方米；2、房产转让总价款为830万元；3、原告于合同签订时支付定金40万元；4、原告向被告支付除定金外的房款790万元，买方须于2015年9月1日之前支付除定金之外的首期款209万元至双方约定的银行监管账户，原告于办理资金监管手续当日向银行提交按揭抵押贷款申请的相关资料等等；5、经纪方已告知买卖双方该房产处于查封状态，卖方承诺在90日内解除查封；6、如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。《合同》签订当日，原告将定金40万元转至被告账户，而被告在90日内并未依约将涉案房产解除查封，造成原告对被告的履约能力以及能否成功购买涉案房产产生重大怀疑。为此原告为交易安全起见，停止支付首期款。2015年8月25日，原告与被告达成《补充协议》，约定：卖方承诺在签署合同之日起90日内解除查封，由于卖方原因未能在约定时间内解除查封，经双方友好协商，买方同意卖方于2015年10月15日之内解除查封。由于卖方的原因房产处于查封状态无法进行资金监管，经双方协议，买方将作资金监管的时间约定为卖方解除物业查封状态后，15日内作资金监管并办理银行按揭手续。被告同意将已支付的定金40万元及经纪方佣金1.8万元于2015年9月4日之前先行退还给原告。至2015年9月21日，被告又违约未将约定的40万定金及1.8万元佣金退还原告，原告再通过经纪方向被告发出《催告函》，如在发函之日5日内，被告再未依约向买方退还定金及佣金，买方将会将被告诉至法院按照合同约定及相关法律法规的规定，追究被告的法律责任。至今，被告仍未退回上述定金及佣金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的二手房预约买卖合同及补充协议；2、被告向原告返还购房定金40万元；3、被告向原告支付佣金1.8万元；4、被告向原告支付违约金166万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告黎明罡未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年6月4日，原告许彩云（买方）与被告黎明罡（卖方）经签订了一份《深圳市二手房预约买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东侧春华四季园17栋二单元XX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价8300000元；定金400000元于合同签订时支付，买卖双方一致同意将上述定金交由第三方账户监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫。卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方应于2015年9月1日前支付除定金之外的首期款209万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请及相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放的贷款金额不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；买卖双方同意在本合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留20000元作为交房保证金交由第三方托管，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算；在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并且注销抵押登记之日）起三日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由买卖双方指定的第三方或第三方指定的人员代为托管，在递件过户回执载明的答复日期之日起三日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续，如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或者拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应向对方承担违约责任；该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起100日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；卖方应于收到楼款后七日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理、有线电视、水、电、天然气等所有相关费用并办理过户手续；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款的20%的违约金或承担定金罚则。合同备注条款约定：经纪方已告知买卖双方该房处于查封状态，卖方承诺在90日内解除查封。合同签订后，原告许彩云依照合同约定支付了定金40万元，前述定金均直接转入被告黎明罡账户。被告黎明罡出具了收据。同日原告许彩云还支付了佣金18000元，经纪方深圳市世凡房产交易有限公司出具了收据。2015年8月25日，原被告签订《补充协议》约定：1、在签署《深圳市二手房预约买卖合同》时，买卖双方知悉该房产处于查封状态，卖方承诺在签署合同之日起90日内解除查封，由于卖方原因未能在约定的时间内解除查封，经双方友好协商，买方同意卖方2015年10月15日之内解除查封，买方愿意继续以合同约定的价格购买该物业；2、按照合同第四条的第2条约定，买方须于2015年9月1日之前支付除定金之外的首期款买卖双方约定的银行监管账户，但由于卖方的原因房产处于查封状态无法进行资金监管，经双方友好协商，若买方继续购买该物业，买方将做资金监管时间约定为卖方解除该物业查封状态后15日内做资金监管并办理银行按揭贷款手续；3、卖方将买方已经支付的定金40万元及经纪方佣金1.8万元于2015年9月4日之前退还至买方账户，否则卖方双倍支付买方定金80万元；4、本协议一式三份，买卖双方各执一份，买卖双方指定的第三方保存一份，该补充协议与《深圳市二手房买卖合同》具有同等法律效力，其他约定以合同为准。2015年9月21日，原告通过经纪方向被告发送《催告函》，催促被告于收到该《催告函》之日起五日内返还定金40万元，并支付佣金1.8万元。另查，涉案房产登记在被告名下，并于2015年4月25日被深圳市宝安区人民法院查封。原告许彩云具有深圳市限购范围内的购房资格，家庭可购房产一套。以上事实，有《深圳市二手房预约买卖合同》、定金收据、佣金收据、银行回单、补充协议、催告函、购房资格证明、房产证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告许彩云与被告黎明罡签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金，被告没有在合同约定的期限内解除法院对涉案房产的查封，构成根本违约。在双方达成补充协议后，在补充协议约定的期限内，被告仍然没有解除法院对涉案房产的查封，故本案被告违约事实清楚，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告许彩云构成根本违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本的送达时间，本院确认原告与被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及其补充协议于2016年8月1日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金400000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金400000元的诉讼请求，本院予以支持。关于佣金1.8万元。由于原被告在涉案合同的补充协议中约定被告应当退回原告佣金1.8万元，本着尊重当事人意思表示的原则，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于违约责任，由于被告构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告主张依照合同约定要求被告承担转让成交价20%的违约责任。经审查，涉案合同仅履行到支付定金阶段，且合同签订时，原被告均对涉案房产处于查封状态知情，原告应当预见到涉案合同有无法履行的可能。在实际履行过程中，因被告没有在约定时间解除涉案房产的查封，原告也及时进行了减损，没有继续履行支付首期款和办理银行贷款等手续。故被告虽构成违约，但对原告造成的损失有限。且原告亦未能举证证明其受到的实际损失，本着谁主张谁举证的原则，原告应当对其举证不能承担不利后果。涉案合同约定的违约金过高，本院依法酌情调整为40万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告许彩云与被告黎明罡签订的《深圳市二手房预约买卖合同》及补充协议于2016年8月1日解除；二、被告黎明罡于本判决生效之日起五日内向原告许彩云返还定金400000元；三、被告黎明罡于本判决生效之日起五日内向原告许彩云支付佣金18000元；四、被告黎明罡于本判决生效之日起五日内向原告许彩云支付违约金400000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23424元，保全费5000元，由原告许彩云负担17054元，由被告黎明罡负担11370元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 朱  纯  禄人民陪审员 陈  远  霞二〇一六年八月二十二日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第10页共10页