北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终3679号上诉人（原审被告）：北京万方白金酒店有限公司，住所地北京市东城区×××号。法定代表人：高学柱，经理。委托代理人：王浩，北京市海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京红都集团公司红都广安商业发展中心，住所地北京市东城区×××号。法定代表人：朱辉国，经理。委托代理人：王冬梅，北京公元博景泓律师事务所律师。委托代理人：吴曦，北京公元博景泓律师事务所律师。原审被告：高学柱，男，1959年1月19日出生。上诉人北京万方白金酒店有限公司（以下简称万方白金公司）因与被上诉人北京红都集团公司红都广安商业发展中心（以下简称红都广安发展中心）及原审被告高学柱房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第01377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万方白金公司委托代理人王浩，红都广安发展中心法定代表人朱辉国、委托代理人王冬梅、吴曦到庭参加诉讼。原审被告高学柱经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万方白金公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判扣除《复函》涉及的23个月免租期租金、吉野家公司所欠租金及超过诉讼时效的电费共7058521.32元；2、一、二审诉讼费用由红都广安发展中心承担。事实与理由：一、关于我公司与红都广安发展中心之间争议的《复函》涉及23个月免租期对应的租金是否扣除问题。西南政法大学司法鉴定中心已出具《司法鉴定意见书》，认定《复函》中“北京红都广安商业发展中心”印文的真实性，也即可以证明《复函》涉及的23个月免租期是红都广安发展中心真实意思表示。根据我公司实际装修期间及对应的租金标准，红都广安发展中心应扣除我公司5278800元租金（2003年至2004年装修期为15个月，年租金标准2623000元，计为3278800元；2007年至2008年装修期为8个月，年租金标准为3000000元，计为2000000元）。然而一审法院以《复函》上手写字迹老化程度低，应是在其标注的日期（2012年5月23日）之后形成为由，对红都广安发展中心在《复函》中已做出免除23个月租金的事实不予认可，属于事实认定错误。二、关于红都广安发展中心向第三人北京吉野家快餐有限公司（以下简称吉野家公司）出租的210平方米房屋面积是否应从我公司计租面积中扣除，及我公司是否应支付红都广安发展中心重复计租面积的房屋租金问题。红都广安发展中心提交的《债权专项审计报告》第3页显示，红都广安发展中心仍按（租赁面积3460平方米）年租金3090000元的标准主张我公司2010年、2011年度房屋租金；红都广安发展中心仍按（租赁面积3460平方米）年租金3213600元的标准主张我公司2012年度至今的房屋租金。2010年6月1日我公司和红都广安发展中心双方作为出租人、第三人吉野家公司作为承租人之间签订的《租赁合同》约定：红都广安发展中心在我公司计租面积内划出210平方米房屋租赁给第三人吉野家公司，并由红都广安发展中心收取吉野家公司租赁房屋的租金（租赁面积210平方米，租期为8年，自2010年7月24日至2018年7月23日，第1-3年年租金标准为588325元，第4-6年年租金标准为623625元）。根据《租赁合同》，吉野家公司自2010年7月24日至2015年6月23日期间的应交租金共计2336631.25元，除抵扣吉野家公司已交给红都广安发展中心租金100万元外，剩余1336631.25元租金应从我公司租金中扣除（从2010年7月24日至2013年7月23日租金计为1764975元、2013年7月24日至2015年6月23日租金计为571656.25元，扣除吉野家公司已交租金100万元，剩余未抵扣租金1336631.25元）。三、关于电费诉讼时效问题。红都广安发展中心根据《债权专项审计报告》诉求电费共计561823.3元，具体分为4个部分：2009年1-12月合计为298535.98元；2011年1、2、3、8月合计为164553.49元；2012年1、2、4-12月合计为65353.37元；2013年1-3、5-7、9-10月合计为33380.46元。对此我公司并不认可。且我公司在后续缴纳电费时，红都广安发展中心从未向我公司主张所谓的前述电费。红都广安发展中心仅于2013年6月3日才首次起诉，向我公司主张所谓欠付电费，且红都广安发展中心未能提供证据证明其曾向我公司主张电费及引起诉讼时效中断的事实。根据我国诉讼时效规定，红都广安发展中心主张2011年6月4日（2009年1月至2011年3月）之前的电费443090.07元已过诉讼时效。然一审法院仍认定前述电费未过诉讼时效，属于事实认定错误。红都广安发展中心辩称：同意一审判决，不同意万方白金公司的上诉请求。一、一审法院并不存在认定本案事实错误的情况。万方白金公司在上诉状中提及的23个月免租期、吉野家公司计算房屋租金以及电费诉讼时效的情况均与本案事实不符，其也提不出相应的证据予以佐证其所述事实的真实性，依法不应得到支持。二、万方白金公司自本案原一、二审及发回后的一审至今一直都在通过各种手段、途径拖延案件审理进度，以达到其长期无偿霸占国有资产的非法目的，我中心恳请法院在查明事实的基础上尽快做出判决，让万方白金公司尽早腾退承租房屋，以最大可能避免国有资产的流失。高学柱未作陈述。红都广安发展中心向一审法院起诉请求：1、解除我中心与万方白金公司之间的《房屋租赁合同》及系列补充协议；2、万方白金公司向我中心支付拖欠的租金17559240.75元（截至2014年12月24日）及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算），并按每日8804.38元的标准向我中心支付2014年12月24日之后的租金；万方白金公司向我中心支付拖欠的电费561823.3元（截至2013年12月24日）；万方白金公司向我中心支付违约金10000000元；3、高学柱对万方白金公司的上述全部债务承担连带清偿责任。诉讼费由万方白金公司、高学柱承担。事实与理由：我中心原名称为北京市红都广安纺织品采购供应站，后更名为北京红都广安商业发展中心，后又更名为现名称。我中心系北京红都集团公司下属企业。北京市东城区×××号房屋产权人系北京红都集团公司。2001年8月，北京红都集团公司将上述房屋交我中心全权管理。万方白金公司原名称为北京中环休闲健身俱乐部有限公司，后经更名，于2009年变更为现名称。原北京启明星环保工程中心系万方白金公司的开办单位。2002年10月11日，北京市红都广安纺织品采购供应站与北京启明星环保工程中心签订了《房屋租赁合同》，约定由北京启明星环保工程中心承租北京市东城区×××号房屋，期限自2002年12月25日至2017年12月24日，合同中同时约定了双方的权利义务、合同的终止、解除及违约责任等。同日，双方又签署了一份《要约》，约定北京启明星环保工程中心在承租区域内临时扩建的房屋向北京市红都广安纺织品采购供应站支付租金，自2005年12月25日起每年支付40000元，直至合同终止之日。后双方又签订了补充协议及变更协议等，对租金进行调整，原北京启明星环保工程中心作为承租人的权利义务由万方白金公司承继。万方白金公司在多年履行合同的过程中，多次出现不按时、不足额支付租金的情况，截至2014年12月24日，万方白金公司共计拖欠房屋租金17559240.75元、违约金73084047.75元，电费561823.3元，已构成违约。此外，因万方白金公司违反用电规定，于2009年5月31日及2012年11月8日发生火灾，给我中心租赁房屋造成严重损害和威胁。高学柱作为万方白金公司的法定代表人、大股东及实际控制人，我中心与万方白金公司的业务往来全部由高学柱直接联络、洽商，同时高学柱直接收取了万方白金公司与其他转租户之间的租金。高学柱的个人财产与万方白金公司的财产高度混同，高学柱利用万方白金公司的独立法人地位逃避巨额债务，给我中心造成极大损失，侵犯了我中心合法权益。高学柱应对万方白金公司拖欠巨额租金的违约行为承担连带责任。一审法院认定事实：红都广安发展中心原名称为北京市红都广安纺织品采购供应站，2005年5月更名为北京红都广安商业发展中心，2012年8月更名为现名称。红都广安发展中心系北京红都集团公司下属企业。北京市东城区×××房屋产权人系北京红都集团公司。2001年8月，北京红都集团公司将上述房屋交红都广安发展中心全权管理。万方白金公司原名称为北京中环休闲健身俱乐部有限公司，经数次更名，于2009年变更为现名称。原北京启明星环保工程中心系万方白金公司的开办单位。2002年10月11日，北京市红都广安纺织品采购供应站（出租方）与北京启明星环保工程中心（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定由承租方承租本市东城区×××号房屋(楼房中的一、二层，计建筑面积3560平方米及其该层所配套的附属设施)用于开办健身俱乐部，期限自2002年12月25日至2017年12月24日，合同同时约定：租金每半年支付一次，各期租金由承租方于上期租金到期日前的3日内一次性支付给出租方；如出现承租方不能按合同规定的日期如数向出租方交付租金及水、电等费用，逾期30天的、承租方对重大安全隐患不予及时排除或进行有损出租方资产完整和安全活动等情形之一的，出租方可以书面通知承租方解除本合同，并有权收回房屋，所收房租不予退回并由承租方自行承担由此造成的一切经济损失（包括承租方对所租赁房屋进行装修改造的费用）；本合同终止后，承租方对承租房屋进行的装修、装潢及增加的附属设施，出租方不予补偿；承租方逾期支付租金，除如数补交外，每逾期一日，支付房屋月租金的3‰作为违约金。同日，双方又签署了一份《要约》，约定：由出租方根据供电部门所收取的电费总额除以当期总耗电量，计算单位电价，并根据承租方电表显示该期实际消耗量，计算承租方用电费用；承租方自愿在承租区域一楼的东西耳房上扩建临时房屋一层，计建筑面积144平方米，承租方就临时扩建的房屋向北京市红都广安纺织品采购供应站支付租金，自2005年12月25日起每年支付4万元直至合同终止之日，扩建房屋产权归出租方所有，租赁终止后扩建房屋不得拆除。后双方又签订了补充协议及变更协议，对租金进行调整。现万方白金公司认可原北京启明星环保工程中心作为承租人的权利义务由万方白金公司承继。在双方于2007年11月27日签订的《房屋租赁合同变更协议》中约定：自2012年12月25日至2017年12月24日，执行年租金3213600元。2006年12月18日，红都广安发展中心与万方白金公司签订《还款协议书》，确认承租方仍欠出租方2005年租金804400元，并约定出租方在未来三年全额支付当年租金情况下的还款方案。2009年4月，红都广安发展中心与万方白金公司又签订《还款协议》，一致认可截止2008年12月20日，万方白金公司共欠红都广安发展中心租金3677400元。除此之外，红都广安发展中心同时提交2012年5月16日、2013年4月9日、2013年4月10日、2013年4月16日、2013年4月19日双方的往来函件，证明自2008年12月25日至2012年12月24日每年房租为3090000元，2012年12月25日至今，每年房租为3213600元，但万方白金公司迄今为止，每年均有欠租情况。受北京红都集团公司委托，北京中京会计师事务所有限公司于2014年1月27日出具《债权专项审计报告》，审计结果为：截止2013年12月24日，依据双方签订的《房屋租赁合同》及其变更协议，红都广安发展中心应收万方白金公司欠付房屋租金金额为14345640.75元；依据双方签订的《要约》，红都广安发展中心应收万方白金公司欠付电费金额为561823.3元；依据双方签订的《房屋租赁合同》及其变更协议中对违约金的约定，应收违约金金额为55543971.75元。诉讼中，万方白金公司提交《复函》一份，内容为：“北京万方白金酒店有限公司：2012年5月16日来函已收悉，贵公司提出的2004年开业前和2007年改为开办万方白金酒店，前后两次装修共花费23个月，我公司认为与实际情况相符。考虑23个月的装修期主要由于‘非典’和转变经营方式进行再装修，情况特殊，为利于贵我双方的长期友好合作，本着双方共渡难关、互利共赢的原则，经请示上级集团公司，我公司同意贵公司提出的免除23个月装修期租金的要求，关于装修免租期问题以本函为准。2012.5.23”。《复函》内容均为黑色墨水笔书写形成，在落款日期右下方盖有“北京红都广安商业发展中心”印章，落款日期与印章不存在重叠。诉讼中，红都广安发展中心申请对《复函》中笔迹及印章形成时间进行鉴定，万方白金公司申请对印章真伪进行鉴定。经一审法院委托，西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检《复函》原件上的“北京红都广安商业发展中心”印文与企业名称为“北京红都广安商业发展中心”的《内资企业法人年检报告书（2011年度）》原件中同名印文是同一枚印章盖印形成。2、送检《复函》原件上的“北京红都广安商业发展中心”印文与供检的《买卖合同》原件上的同名印文老化程度接近。3、送检《复函》原件上的手写字迹老化程度低，应是其标称落款时间之后形成，但不能确定其具体形成时间。红都广安发展中心认可上述鉴定意见；万方白金公司认可第1、2项鉴定意见，不认可第3项鉴定意见，并申请鉴定人出庭。西南政法大学司法鉴定中心鉴定人出庭接受质询，认为鉴定程序及结论符合相关规范，坚持上述鉴定意见。因进行上述鉴定，鉴定费共计29740元，其中形成时间鉴定鉴定费为15470元（已由红都广安发展中心支付），印章真伪鉴定鉴定费14270元（已由万方白金公司支付）；另因进行上述鉴定，鉴定人员外出调取材料产生费用8446元（已由红都广安发展中心支付）；因万方白金公司申请鉴定人出庭，产生鉴定人出庭费4216元（已由万方白金公司支付）。诉讼中，万方白金公司提供收条两张，分别为：“收条今有红都广安中心经理朱辉国委派张海峰取走人民币40万元整、肆拾万元整。收款人：张海峰北京万方白金酒店2010年1月13日”；“收条今有北京红都广安商业发展中心经理朱辉国委派张海峰取走人民币28万元整。收款人：张海峰北京万方白金酒店2010年2月9日”。张海峰称其于2009年11月至2012年4月在红都广安发展中心处担任副经理，负责保卫、工程部、日常物业服务，配合经理完成日常工作，不主管收钱，但可以协助，如果经理让去收房租就去收。张海峰认可收到万方白金公司上述两笔租金即一笔280000元、一笔400000元，均为现金，并称均已交给红都广安发展中心财务；红都广安发展中心称，张海峰曾系其公司副经理，负责物业工作，不负责财务工作，但其工作内容包括向租户催收租金，实际工作中，有时租户会将支票或小额现金交给张海峰，张海峰交给财务，财务开发票后由张海峰交给租户，但大额现金均由租户自行拿到财务处交纳，红都广安发展中心不认可收到张海峰所述的680000元；万方白金公司称，张海峰除收取万方白金公司上述680000元租金外，未收取万方白金公司其他款项。红都广安发展中心已就张海峰的行为向公安机关报案，现尚未有处理结果。红都广安发展中心称，张海峰已被集团停职。2010年6月1日，万方白金公司（出租方，甲方）、红都广安发展中心（出租方，丙方）及次承租人之一的吉野家公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：出租方将在本合同中所述的其所承担的义务和责任均统一委托出租方之一甲方承担，丙方不再重复承担相关出租方的义务和责任，即在出现出租方违约行为时统一由出租方之一甲方承担，丙方不承担出租方的相关违约责任；出租方所应收取的全部租金和费用均统一委托由出租方之一丙方收取并向乙方开具收款正式发票，即乙方向出租方之一丙方履行完毕支付租金及相关费用等义务后，即视为乙方已履行完毕全部合同约定的租金及相关费用支付义务，无须再向甲方重复履行，就乙方所支付的租金及相关费用在甲丙方之间的分配结算问题均由甲丙方自行处理，与乙方无关。万方白金公司称，其对涉案楼宇进行扩建装修，并修建配电室、安装配电设备、直燃机、消防中控、电梯等共花费88510000元，但表示因火灾导致相关材料灭失，无法提供证据，故申请对相关设备设施价值进行鉴定；红都广安发展中心认可临建房屋为万方白金公司所建，认可万方白金公司因实际使用需要安装配电柜，认可万方白金公司更换电梯厢但否认更换电梯，认可万方白金公司对消防系统进行过改造但否认进行过新增，同时红都广安发展中心主张电力增容改造等实为红都广安发展中心出资。红都广安发展中心认为，依据合同约定，因万方白金公司违约导致合同解除，万方白金公司增加的装修及附属设施等归红都广安发展中心所有，并不给万方白金公司补偿，不同意万方白金公司的鉴定申请。2009年6月3日，北京市崇文区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，火灾事故基本情况为：2009年5月31日9时26分，万方白金公司楼顶发生火灾，过火面积200平方米，火灾烧毁楼顶3间彩钢板库房、18间彩钢板宿舍及宿舍内床铺、被褥等物品，无人员伤亡，起火原因为未熄灭的烟头引燃床上可燃物所致。红都广安发展中心及万方白金公司均认可除上述火灾事故外，涉案租赁场地在租赁期内还曾发生其他火灾，但不能提供相关《火灾事故认定书》。另查，经红都广安发展中心同意，万方白金公司将涉案房屋转租给多个次承租人并收取租金。经询，本案红都广安发展中心仅要求解除与万方白金公司之间的租赁关系，不要求收回租赁房屋。高学柱系万方白金公司股东。红都广安发展中心称高学柱利用法人独立地位，逃避债务，个人收取次承租人租金，并提供了银行转账记录。银行记录显示，高学柱个人账户于2013年7月分别收取504497.53元及500000元，于2014年收取529722.4元。红都广安发展中心就其高学柱个人收取次承租人租金的主张，除上述几笔款项记录外，未能提供其他证据。诉讼中,红都广安发展中心申请财产保全，保全范围为万方白金公司2014年下半年对次承租人的应收租金。经一审法院审查，次承租人之一的北京西部马华餐饮有限公司广渠门分店于2014年7月1日将应付万方白金公司的租金529722.4元汇入高学柱个人账户；次承租人之一的北京瑞得在线吉利上网服务有限公司称，其公司2014年8-12月的应付租金为458333.3元尚未向万方白金公司支付。就上述情况，一审法院出具民事裁定书，对高学柱账户内的529722.4元予以冻结，并要求北京瑞得在线吉利上网服务有限公司停止向万方白金公司支付2014年8-12月的租金458333.3元。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案高学柱经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，仅提交了书面答辩意见，应视为其放弃了相应答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，红都广安发展中心与万方白金公司之间的《房屋租赁合同》及系列补充协议系双方真实意思表示，相关约定对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据已经查明的事实，万方白金公司确实存在欠租行为，并已经达到合同约定的解除条件；另外，合同期间租赁场地发生火灾，应属于合同约定的“承租方对重大安全隐患不予及时排除或进行有损出租方资产完整和安全活动的情形”，亦构成违约。故，红都广安发展中心要求解除与万方白金公司之间的房屋租赁合同及系列补充协议的请求，法院应予支持。同时，万方白金公司应向红都广安发展中心支付合同约定的租金。关于万方白金公司拖欠红都广安发展中心租金的具体数额，红都广安发展中心方向法院提交了《债权专项审计报告》，该《债权专项审计报告》是依据双方合同约定的应付租金情况及已付租金的票据进行审计得出的结论，万方白金公司虽称除此之外还有过其他付款，对《债权专项审计报告》不认可，但并不能提供相反证据，故法院对红都广安发展中心提供的《债权专项审计报告》予以确认。关于双方争议的《复函》中涉及23个月免租期对应的租金是否应予扣除的问题。根据鉴定结论，《复函》中手写字迹老化程度低，应是其标称落款时间之后形成，且在原一审诉讼中万方白金公司亦一直未提交该《复函》，直至上诉在二审审理中才出示该证据，亦有违常理。故法院对该《复函》不予认定，万方白金公司要求扣除《复函》中相应免租期租金的抗辩意见，法院不予采纳。关于红都广安发展中心原副经理张海峰出具的两张收条共计680000元租金是否应在万方白金公司应付拖欠租金中扣除的问题。因张海峰出具收条时系红都广安发展中心副经理，且张海峰认可收到了该680000元，故应视为红都广安发展中心收到该680000元，该680000元应在计算应付租金时扣除。就该680000元，红都广安发展中心与张海峰之间应另行解决。关于万方白金公司主张装修、改造花费8851000元，要求在应付租金中扣除，并申请进行鉴定的问题。根据租赁合同约定，因万方白金公司违约导致合同解除，“由承租方自行承担由此造成的一切经济损失（包括承租方对所租赁房屋进行装修改造的费用）；本合同终止后，承租方对承租房屋进行的装修、装潢及增加的附属设施，出租方不予补偿”，故万方白金公司主张以装修改造费用抵扣租金的抗辩意见，法院不予采纳。另外，红都广安发展中心、万方白金公司双方对于万方白金公司装修、改造的范围有争议，万方白金公司亦无法提供其进行装修、改造的原始材料，因万方白金公司不能举证，其鉴定申请难以进行，且即使鉴定亦缺乏实际意义，故法院对万方白金公司的鉴定申请不予批准。关于红都广安发展中心、万方白金公司及次承租人之一的吉野家公司所签订三方《租赁合同》是否影响红都广安发展中心向万方白金公司索要对应租金问题。根据该三方《租赁合同》的约定，“乙方向出租方之一丙方履行完毕支付租金及相关费用等义务后，即视为乙方已履行完毕全部合同约定的租金及相关费用支付义务，无须再向甲方重复履行，就乙方所支付的租金及相关费用在甲丙方之间的分配结算问题均由甲丙方自行处理，与乙方无关”，故吉野家公司向红都广安发展中心支付费用应视为代万方白金公司向红都广安发展中心履行相关合同义务，而在吉野家公司未向红都广安发展中心支付相关费用的情况下，万方白金公司对红都广安发展中心的合同义务并不能免除。故涉及吉野家公司租赁区域的租金不应扣除。综上，根据《债权专项审计报告》，截止2013年12月24日，万方白金公司欠付红都广安发展中心房屋租金14345640.75元，扣除张海峰收取的680000元，万方白金公司仍欠付红都广安发展中心租金13665640.75元。另根据合同约定，自2013年12月25日起，万方白金公司应按每日8804.38元标准继续向红都广安发展中心交纳租金。应当指出，因万方白金公司在租赁房屋增加临建并计租，故上述欠付租金的总额实为租金与房屋占用费之和。红都广安发展中心同时向万方白金公司主张违约金及利息损失，依据不足，且红都广安发展中心主张的违约金标准过高，万方白金公司亦对此提出异议并要求降低。另外，双方还多次签订还款协议，并有多次往来函件，对合同约定的付款方式进行了变更，故不宜依据《债权专项审计报告》的结论确定违约金。故，法院将依据双方合同约定及相关法律规定酌情确定万方白金公司应向红都广安发展中心支付的违约金的数额。关于红都广安发展中心主张的电费问题。根据《债权专项审计报告》的结果，现红都广安发展中心所主张的拖欠电费共计561823.3元，万方白金公司虽对此数额不予认可，但未提供相反证据，故法院对该561823.3元予以认定。万方白金公司辩称红都广安发展中心该项主张超过诉讼时效，因万方白金公司存在欠费情况是事实，且双方合同履行是一个持续过程，红都广安发展中心亦未表示过免除相应电费，故不应认定超过诉讼时效。关于高学柱是否应对本案中万方白金公司的全部债务承担连带责任的问题。现仅有证据证明三笔租金打入高学柱个人账户，即2013年7月分别打入504497.53元及500000元，于2014年打入529722.4元，上述共计1534219.93元。根据合同相对性原则及已经查明的情况，高学柱应在上述1534219.93元范围内对万方白金公司的债务承担连带责任。红都广安发展中心要求高学柱对万方白金公司的全部债务承担连带责任，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、于本判决生效之日解除北京红都集团公司红都广安商业发展中心与北京万方白金酒店有限公司之间的《房屋租赁合同》及系列补充协议；二、北京万方白金酒店有限公司向北京红都集团公司红都广安商业发展中心支付截至二Ｏ一三年十二月二十四日的房屋租金及房屋占用费一千三百六十六万五千六百四十元七角五分，并按每日八千八百零四元三角八分的标准支付自二Ｏ一三年十二月二十五日起至双方《房屋租赁合同》及系列补充协议解除之日止的房屋租金及房屋占用费（均于本判决生效后七日内履行）；三、北京万方白金酒店有限公司按本判决第二项确定的房屋租金及房屋占用费总金额的百分之三十向北京红都集团公司红都广安商业发展中心支付违约金（于本判决生效后七日内履行）；四、北京万方白金酒店有限公司向北京红都集团公司红都广安商业发展中心支付电费五十六万一千八百二十三元三角（于本判决生效后七日内履行）；五、高学柱在一百五十三万四千二百一十九元九角三分范围内对本判决第二、三、四项确定的北京万方白金酒店有限公司的债务承担连带责任（于本判决生效后七日内履行）；六、驳回北京红都集团公司红都广安商业发展中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提出新的争议事实和证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，红都广安发展中心与万方白金公司所签《房屋租赁合同》及相关补充、变更协议合法有效。因万方白金公司存在拖欠租金、电费等严重违约行为，红都广安发展中心有权要求解除合同，并由万方白金公司支付拖欠的租金、电费及相应违约金。现根据万方白金公司与红都广安发展中心的上诉和答辩意见，二审的争议焦点有三：第一，万方白金公司提交的《复函》是否真实，以及是否应据此扣减万方白金公司拖欠租金数额？第二，吉野家公司所欠租金是否应当由万方白金公司支付？第三，万方白金公司欠付多少电费，以及其中2011年6月4日之前的电费是否超过诉讼时效期间？关于第一个争议焦点，鉴定意见虽然认为《复函》原件上的“北京红都广安商业发展中心”印文是真实的，但同时认为《复函》中手写字迹应是在其标称落款时间之后形成，并且万方白金公司直至原二审才提交该证据有违常理，《复函》的内容亦与双方确认的其他往来函件等证据不相吻合，故一审法院综合考虑相关证据对《复函》的真实性不予认定，于法有据，万方白金公司上诉主张《复函》真实，并应据此扣减其所欠租金，缺乏依据。关于第二个争议焦点，红都广安发展中心、万方白金公司及吉野家公司所签《租赁合同》关于出租方将在本合同中所承担的义务和责任均统一委托万方白金公司承担，出租方所应收取的全部租金和费用均统一委托由红都广安发展中心收取，吉野家公司向红都广安发展中心履行完毕支付租金及相关费用等义务后即视为万方白金公司已履行完毕相应义务的约定，属于对合同义务履行方式的约定，而非合同权利义务的转让。因此，一审法院认为吉野家公司向红都广安发展中心支付费用应视为代万方白金公司履行相关合同义务，而在吉野家公司未支付相关费用的情况下万方白金公司对红都广安发展中心的合同义务并不能免除，具有事实和法律依据。万方白金公司关于吉野家公司所欠租金不应由其支付的上诉理由，依据不足。关于第三个争议焦点，首先，红都广安发展中心主张的电费数额系依据《债权专项审计报告》确定，其中有电费发生的详细清单及证据，万方白金公司虽对数额不予认可，但未提出合理的理由或相反证据，故一审法院认定红都广安发展中心主张的电费数额并无不当。其次，电费的发生是一个持续的过程，万方白金公司断断续续所支付的部分电费，并未明确记载分别对应的是哪一期电费，因此万方白金公司上诉主张部分电费超过诉讼时效期间，缺乏事实及法律依据。综上所述，万方白金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61209.65元，由北京万方白金酒店有限公司负担（已交纳）。二审公告费500元，由北京万方白金酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  肖荣远审 判 员  曹 雪代理审判员  赵胤晨二〇一六年八月二十五日书 记 员  康 飞