广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3072号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙威，男，1963年3月8日出生，汉族。委托代理人：郭雄生、李靖维，分别为广东威戈律师事务所律师和实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄敏聪，男，1982年12月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄庆然，女，1984年10月31日出生，汉族。上列被上诉人的共同委托代理人：卢国强，男，1979年5月2日出生，汉族。原审第三人：广州恒逸房地产代理有限公司。法定代表人：董敏华，职务：总经理。委托代理人：向爱芬，女，该公司职员。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州东山支行。负责人：林桂，职务：行长。委托代理人：张群，男，该行职员。委托代理人：徐莉，女，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部职员。上诉人孙威因与被上诉人黄敏聪、黄庆然、原审第三人广州恒逸房地产代理有限公司（以下简称恒逸公司）、中国农业银行股份有限公司广州东山支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙威一审诉称及反诉答辩，2010年10月12日，我与两被告签订《房地产买卖合同》，约定两被告将位于海珠区信雅路柏桦街5号804房物业卖与我，成交价为1900000元。合同附件第二项还约定，我于上述合同签订同时向被告支付定金50000元；被告在签订上述合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在第三人恒逸公司或银行通知还贷之日起5天内一次性还清贷款，被告承担还贷一切费用。合同签署后，我依约向两被告支付了定金50000元，但两被告却怠于履行合同义务，在2010年10月25日才向银行提出提前还贷申请，违反了双方合同的约定，对我的权益造成损害。虽经我多次催告，两被告却一直无动于衷，不予任何答复，我遂于2010年12月28日发函给两被告告知解除合同并要求被告承担违约责任。故起诉要求判令：1、解除我与两被告签订的房屋买卖合同（恒逸地产合同编号0001037）；2、两被告向我双倍返还定金100000元整；3、两被告赔偿我已支付的中介费23800元整；4、本案诉讼费由两被告承担。被告反诉没有事实和法律依据，我对被告提交的录音证据的真实性不予确认，而且录音证据也无法证明我口头或书面要求被告推迟办理申请还贷手续，也无法证明被告在2010年12月27日已向我方履行告知义务，故被告的反诉请求缺乏事实法律依据，请求法院依法驳回。黄敏聪、黄庆然一审共同辩称及反诉称，不同意原告的诉讼请求。我方延迟办理提前还贷手续是根据原告的要求推迟的，原告称其需要将旧房出卖后才有钱交首期楼款，原告的旧房还没出售，故希望我推迟交易。我根据原告的要求，于2010年10月25日才去办理提前还贷手续，应视为双方通过口头约定变更了原合同关于办理提前还贷时间的约定。现没有约定或法定解除合同的情形出现，原告无权单方提出解除合同的请求，也无权要求我承担违约责任。虽然办理提前还贷手续的时间比合同约定的时间推迟了8天，但不能认定我违约，也不能作为合同解除的法定或约定理由。合同约定单方解除合同的条件是违约逾期超过十天，守约方才有权解除合同。我办理提前还贷只逾期8天，并未达到约定解除合同的条件，故原告无权要求解除合同。2010年12月27日，第三人农业银行通知我提前还贷，我于当天即通知了第三人恒逸公司的缪奇，缪奇也于当天告知了原告。原告于2010年12月28日通过律师发函给我，明确表示要解除《房地产买卖合同》。此后，原告一直没按合同约定将部份首期楼款60万元付至我的贷款账号用于我清偿涉案房屋在银行的抵押贷款。故根据《房地产买卖合同》第六条第2款的约定，原告应向我支付总楼价5%的违约金。故反诉要求：1、判决原告向我支付违约金95000元。2、反诉费由原告承担。因为原告单方明确表示不履行合同，故我方反诉要求解除合同，解除合同后，收取原告的定金50000元在违约金中扣除。恒逸公司一审述称，原告的诉讼请求与我公司无关。农业银行一审述称，我方与两被告签订了《个人购房担保借款合同》并依约向原告放款，同时取得了诉争房产的他项权证，我方就涉案房屋享有抵押权。根据被告在反诉状中所陈述的，其于2010年10月25日向我方提出提前结清全部贷款本息的申请，我方于2010年12月27日通知被告提前还贷，但由于被告黄敏聪还款账户内资金不足而导致提前还款无法成功。我方已按照合同约定进行操作，造成无法提前还款的责任应该由被告承担。原审法院经审理查明，广州市海珠区信雅路柏桦街5号804房是两被告共有的房屋，第三人农业银行是上址房屋的抵押权人。原告（买方）、两被告（卖方）与第三人恒逸公司（经纪方）于2010年10月12日签订了《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买广州市海珠区信雅路柏桦街5号804房，房屋建筑面积100.3平方米；总楼价为1900000元；物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金；且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；守约方应向违约方发出解除合同通知书，己收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；等。合同附件约定：所售物业办理涂销抵押后付款，50000元须在2010年10月12日支付作为定金；卖方应在签订本合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起5天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用；买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的10天内签订《购房抵押贷款合同》；首期楼款（不含定金）600000元须于经纪方或银行通知还贷之日起5天内支付至卖方贷款帐号内，到帐即视为卖方己收取；但卖方须不可撤销地委托经纪方代为提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托；部分首期款300000元须于经纪方或银行通知还贷之日起／天内付至卖方贷款帐号内，到帐即视为卖方己收取；楼价余款为贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后5天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；买卖双方于签订本合同后10天内书面委托经纪方到银行按揭部门办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用；如由于买方或卖方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失；等。签合同当天，原告支付了购房定金50000元给被告。2010年10月13日，原告支付了咨询及中介服务费23800元给第三人恒逸公司，第三人恒逸公司开具按揭费的收款收据给原告。2010年10月25日，被告黄敏聪向第三人农业银行提交《个人购房担保借款合同要素变更申请表》，2010年12月22日通过第三人农业银行的审批。2010年12月27日，第三人农业银行通知被告准备相应的款项提前还贷，庭审中，被告表示同日通知第三人恒逸公司及原告提前还贷，第三人恒逸公司称同日电话通知原告本人存钱到被告的贷款帐户，原告回复原来房子还没有出售，要求第三人恒逸公司与被告沟通给予其一个月时间处理，也将该情况告知被告。原告表示第三人恒逸公司没有通知原告存钱到被告的贷款帐户。2010年12月28日，原告向两被告发出《律师函》称，基于被告怠于履行合同项下义务，构成根本违约，要求依法解除房屋买卖合同，被告退回全部定金并赔偿原告的损失；等。2011年1月2日原告向第三人恒逸公司的委托代理人缪奇发短信，内容为：缪生你好，签约后，至今没有给任何文件，办过任何手续，我们决定不再购买。被告收到原告的律师函后，向银行索取《个人购房担保借款合同要素变更审批表》，并于2011年1月8日向原告送达了《个人购房担保借款合同要素变更审批表》。2011年1月19日，原告经与被告协商未果提起了本案诉讼。2011年3月1日，第三人恒逸公司向原告发出《敦促履行通知书》，内容主要为，敦促原告于此通知发出之日起五日内按照合同约定支付相关费用。否则，由此引起的一切合同责任均由您自行承担。请详加考虑并予以配合。诉讼中，被告表示合同签订后，原告以其旧房还没有卖出，没有钱及时交首期款为理由，请求被告推迟办理提前还贷手续，被告应原告的请求推迟了提前还贷手续。第三人恒逸公司证实被告向银行推迟提前还贷申请，是基于原、被告有口头承诺，是原告要求被告推迟办理提前还贷手续。原告对此不予确认。被告为此出示了2010年12月25日原告发给被告黄敏聪的手机短信，内容为：黄生你好，通知还贷了吗，我方的房子还至今未卖出，看来柏涛的房子无力购买，你们明天有空吗？面谈一次孙生？第三人恒逸公司2010年12月14日发给被告黄庆然的短信，内容为，黄小姐你好，买家孙生琴日找我，找我倾过，话距间屋到目前为止都未卖出，距唔系有心拖延，如果距提出希望将交易顺延唔知你地意见如何？第三人恒逸公司对上述短信的内容真实性予以确认，并出示了原告在2010年12月11日向其代理人缪奇发出的短信。内容为：房子还没卖出，只能月底再定。原告对上述短信的真实性不予确认，认为短信不符合证据规则，已超过了举证期限，不予质证。被告为证明其主张，还提交了被告黄庆然与第三人恒逸公司的代理人的电话录音以及被告黄庆然与原告、第三人恒逸公司的代理人缪奇谈话的现场录音。原告对被告提交的上述证据真实性均不予确认。两第三人表示没有异议。原审法院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，被告应在签订本合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在第三人通知还贷之日起5天内一次性还清贷款。第三人恒逸公司证实被告向银行推迟提前还贷申请，是基于原、被告有口头承诺，是原告要求被告推迟办理提前还贷手续。基于第三人恒逸公司是中介服务公司，与原、被告没有利害关系，且被告逾期还贷对其不利，被告逾期8天申请还贷也符合常理，故原审法院对被告认为推迟办理提前还贷手续是应原告要求的抗辩，予以采信。原、被告口头承诺变更了提前还贷手续的时间，且没有超过合同约定解除合同的十天时间，原告要求被告双倍返还定金，不符合合同的约定，故原审法院不予支持。2010年12月27日，第三人农业银行通知被告准备相应的款项提前还贷，被告表示同日通知第三人恒逸公司及原告提前还贷，第三人恒逸公司也表示同日电话通知原告本人存钱到被告的贷款帐户。基于上述的理由，原审法院对第三人恒逸公司的陈述予以采信。原告没有在第三人恒逸公司通知还贷之日起5天内支付首期款至被告贷款帐号内，且在同月28日发函要求解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。按约定，应支付等额于总楼价5%的违约金，故被告反诉要求原告支付违约金95000元有理，原审法院予以支持。原告要求被告赔偿中介费，依据不足，原审法院不予支持。现原告要求解除合同，被告表示同意，原审法院予以准许。解除合同后，被告收取原告的定金50000元应予退回，被告要求在违约金中扣除，原审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（五）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十条第（一）、（二）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告孙威与被告黄敏聪、黄庆然及第三人广州恒逸房地产代理有限公司于2010年10月12日签订的《房地产买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系；二、原告在本判决生效之日起十日内向两被告支付违约金95000元（被告收取原告的定金50000元在该款中扣除）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2876元、反诉费1088元，由原告负担。判后，上诉人孙威不服，向本院提起上诉称，上诉人与两被上诉人于2010年10月12日签订《房地产买卖合同》，约定两被上诉人将位于海珠区信雅路柏桦街5号804房物业卖与我，成交价为1900000元。同时，该合同附件第二项明确约定，我于上述合同签订时向被告支付定金50000元；被告在签订上述合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在第三人恒逸公司或银行通知还贷之日起5天内一次性还清贷款，被告承担还贷一切费用。合同签署后，我依约向两被上诉人支付了定金50000元，但两被上诉人却一直以各种理由敷衍塞责，怠于履行合同义务。合同签订后在我方多次询问下，一直没有向我方披露过任何关于涂消抵押的资料，也没有提供任何书面资料给上诉人查阅，只是一味的连同中介要求我方准备600000元。后我方得知，两被上诉人在2010年10月25日才向银行提出提前还贷申请，严重违反了双方合同的约定，对我方权益造成严重侵害，我方于2010年12月28日向两被上诉人发函告知解除合同并要求两被上诉人承担违约责任。然而，原审法院在没有查清焦点事实及证据不足的情况下，驳回原告的诉讼请求。上诉人认为，原审法院的判决在认定事实及适用法律上均存在严重错误。故此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金100000元及赔偿已支付的中介费23800元；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人黄敏聪、黄庆然答辩称，我方同意一审判决，认为一审判决法律依据充分，事实清楚，请求二审维持原判，驳回上诉。原审第三人恒逸公司表示对一审判决没有意见。原审第三人农行东山支行述称，坚持一审的意见，我方的贷款已经办理了抵押登记，无论双方合同是否成立，都不影响我方抵押权的实现。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人孙威与被上诉人黄敏聪、黄庆然签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应按合同约定履行。根据合同约定，被上诉人应在签订合同后5天内向抵押银行办理提前还贷手续并在原审第三人恒逸公司通知还贷之日起5天内一次性还清贷款。被上诉人称是上诉人请求被上诉人推迟办理提前还贷手续，被上诉人是应上诉人的请求推迟了提前还贷手续。对此，上诉人不予确认。原审第三人恒逸公司证实被上诉人向银行推迟提前还贷申请，是基于上诉人与被上诉人有口头承诺，是上诉人要求被上诉人推迟办理提前还贷手续。基于原审第三人恒逸公司是本案房屋买卖的中介方，并非房屋买卖的相对方，其所作的陈述可以印证被上诉人的陈述属实。故原审法院采信被上诉人称推迟办理提前还贷手续是应上诉人的要求的说法并无不当。上诉人与被上诉人口头承诺变更了提前还贷手续的时间，且没有超过合同约定解除合同的十天时间，上诉人要求被上诉人双倍返还定金，不符合合同的约定，原审法院不予支持，处理正确，本院应予维持。2010年12月27日，原审第三人农业银行通知被上诉人准备相应的款项提前还贷，被上诉人表示同日通知原审第三人恒逸公司及上诉人提前还贷，原审第三人恒逸公司也表示同日电话通知上诉人本人存钱到被上诉人的贷款帐户。基于上述的理由，本院对被上诉人及原审第三人恒逸公司的陈述予以采信。上诉人没有在原审第三人恒逸公司通知还贷之日起5天内支付首期款至被上诉人贷款帐号内，且在同月28日发函要求解除合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。按上诉人与被上诉人双方的合同约定，应支付等额于总楼价5%的违约金，故被上诉人一审反诉要求上诉人支付违约金95000元有理，原审法院予以支持，并无不当。同理，上诉人要求被上诉人赔偿中介费，依据不足，原审法院不予支持，也无不当。在一审时上诉人要求解除合同，被上诉人表示同意，原审法院予以准许并处理在解除合同后，被上诉人收取上诉人的定金50000元予以退回并在违约金中扣除，是正确的，本院应予维持。上诉人上诉请求改判被上诉人向其双倍返还定金100000元及赔偿已支付的中介费23800元，理据不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2876元，由上诉人孙威负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  岳为群代理审判员  姚伟华二〇一一年十一月××日书 记 员  李 焕