上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2443号原告上海嘉宏投资咨询有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人蔡明地，董事长。委托代理人孙佩学，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海天誉合投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张恒,董事长。委托代理人杨华，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海嘉宏投资咨询有限公司与被告上海天誉合投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人金赟、被告委托代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定，被告向原告承租上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号房屋，租赁期限为2013年10月1日至2027年2月28日，第一年的月租金为905,750元(人民币，下同)，自第三年起每两年租金递增6%2525；租金每两月为一个支付周期，于上一周期的最后一个月的20日支付；逾期支付超过30日的，原告有权单方解除合同，没收被告的租赁保证金，被告对房屋的装修及设施均归原告所有。合同签订后，原告按约将房屋交付给了被告，然被告自2015年2月起开始拖欠租金。原告多次催讨，被告仅支付了245,000元。原告遂于2015年8月27日向被告发函，通知被告于2015年8月31日解除合同。截止至2015年9月，被告应支付原告租金及房屋使用费共计7,246,000元，扣除被告已付的245,000元及租赁保证金2,717,250元，被告尚欠4,283,750元。现要求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年8月31日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金共计3,378,000元；3、被告向原告支付拖欠的房屋使用费暂计905,750元(按月租金标准计算，从2015年9月1日起暂计至9月30日，要求实际计算至被告返还房屋之日止)；4、被告向原告支付拖欠的2015年2月至4月房屋租金的违约金2,913,545元(以2,717,250元为基数，按每日0.5%2525计算，2月、3月的租金违约金起算日期为2015年1月21日，4月租金的违约金起算日期为2015年3月21日，其中拖欠的租金245，000元违约金计算至2015年8月14日，拖欠的租金2，472，250元违约金计算至2015年9月15日)；5、被告向原告支付拖欠2015年5月的房屋租金的违约金806,117.5元(以905,750元为基数，按每日0.5%计算，起算日期2015年3月21日，其中拖欠的租金245,000元违约金计算至2015年9月15日，拖欠的租金660,750元的违约金暂计算至2015年9月15日，实际计算至判决生效之日止)；6、被告向原告支付拖欠2015年6月至8月房屋租金的违约金1,313,337.5元(以2,717,250元为基数，按每日0.5%计算，6月、7月租金违约金起算日期2015年5月21日，8月租金的违约金起算日期为2015年7月21日，暂算至2015年9月15日，要求计算至判决生效之日止)；7、被告向原告支付拖欠的房屋使用费的利息暂计6,593.86元(按银行同期贷款利率，暂以拖欠的房屋使用费905,750元为基数，起算日期为2015年7月21日，暂计算至2015年9月15日，要求计算至判决生效之日止)；8、被告将房屋按现状交付原告。被告辩称，原、被告签订租赁合同后，由于被告的付款能力有限，确实未能按时、足额的支付租金，构成违约。被告接受房屋后投资了1,500余万元进行了固定装修，又投资500余万元采购了电视机、家具等设备设施，准备经营酒店，被告在善意的履行合同。按合同约定，如双方发生争议，应当先行协商，而不应直接向法院提起诉讼。被告在装修完毕并对外经营，但自2015年9月1日起，原告实际控制了酒店。原告主张的违约金计算方式不当，明显过高，应当按银行同期贷款利率计算。被告支付了租赁保证金，在被告欠租的情况下，原告可以用保证金冲抵租金，而不应计算违约金。不同意解除合同，希望继续履行，对于已结欠的租金，被告可以在与原告达成一致意见的情况下十日内付清。经审理查明，2013年8月29日，原告上海嘉宏投资咨询有限公司作为出租方(合同甲方)，被告法定代表人张恒代表上海天誉合投资管理有限公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号凯虹大厦转租给乙方开设宾馆等相关业务。房屋全栋产权登记的面积为12,134.8平方米。甲方合法享有房屋转租权，并向乙方提供《产权人同意函》(合同附件)；租赁期限为十三年五个月，自2013年10月1日起至2027年2月28日止，其中2013年10月1日至2014年3月31日为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金，但应当承担规定的公共事业费；2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金为905,750元，第三年开始递增，递增比例为每年在前一租赁周期的基础上递增6%2525；2016年4月1日至2018年3月31日期间的月租金为960,095元……；租金支付方式为押三付二，每二个月支付一次，先付后用。首次缴纳的款项为五个月的房屋租金，其中包括相当于三个租金的租赁保证金2,717,250元，以及首期两个月的租金1,811,500元；乙方违约行为包括：未经甲方书面同意，擅自拆改房屋结构或者损坏房屋，并在甲方书面通知后30日内仍未纠正并修复的；乙方无故拖欠甲方租金超过30日的；在整个租赁周期内，乙方超过五次未按约定时间支付租金的；未经甲方书面同意，乙方擅自将上述房屋转租或中途擅自退租的。如发生乙方违约事件，则在该事件发生之后的任何时间，甲方有权书面通知乙方终止本合同，并有权即时收回房屋。乙方违约责任：若乙方发生违约事件，乙方赔偿甲方当年租金的100%2525,并承担甲方直接经济损失1,500万元。若因乙方自身原因逾期支付租金超过10天的，每逾期一天，乙方应向甲方支付逾期支付租金金额的0.5%2525作为违约金。若拖欠租金超过30天，除甲方有权通知乙方解除本合同外，乙方的装修(改建)后的所有增建、增设装潢设施归甲方所有。同时，乙方除应向甲方支付逾期支付的款项和违约金外，还应承担由此给甲方带来的损失。甲方有权没收乙方支付的租赁保证金，并同时要求乙方支付拖欠的有关费用，包括但不限于租金、损失、违约金在内的款项。凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，若未找到解除争议的方案，均应提交具有管辖权的人民法院裁决。同日，双方签订一份《补充条款》，约定，甲方将关联企业“A旅馆有限公司”以股权转让方式转让给乙方，用于经营该项目；甲方承诺上述公司于股权及名称变更前所产生的债权及债务均由甲方承担；乙方承诺接受上述关联公司后，乙方同时承接现有运营团队的劳动关系；甲方将关联企业“上海得丽屋旅馆有限公司”所经营部位的设施设备按现有状态无偿提供给乙方，此后产生的所有相关费用均由乙方承担。因在签署本协议和租赁合同时，乙方公司营业执照还未办理，甲乙双方约定：待乙方营业执照办好一周内补盖公章。此后，被告办妥了工商登记手续。原、被告签订一份《房屋租赁合同承租人名称说明》，约定：因自然人郑A、张恒、蒋A在签订租赁合同时还未注册公司，所以用个人名字签订租赁合同，张恒作为代表签订合同。现自然人郑A、张恒、蒋A等公司已完成注册，公司名称为“上海天誉合投资管理有限公司”，所以在原合同加盖公章即可。被告在上述租赁合同、补充条款补盖了公章。租赁合同签订后，被告向原告支付租赁保证金2,717,250元，并投资对房屋进行了装修，购置了宾馆用品。装修结束后，被告曾对外营业。在合同履行过程中，被告开始拖欠租金。2015年5月19日，原告(甲方)、被告(乙方)签订一份《租赁合同补充协议》，主要内容为：自XX大厦房屋交付后，乙方在履行过程中多次拖欠房租，已构成违约，甲方从尊重乙方利益目的出发，经双方协商，签订本补充协议：1、乙方拖欠甲方租金达5个月，具体时间为2014年12月1日至2015年4月30日止，累积金额4,528,750元；2、考虑到双方友好合作基础及乙方利益，特让乙方根据实际资金状况提出还款计划，在后续合作过程中，按计划进行前期欠款的归还，并在后续合作过程中需严格按约定履行；3、乙方于2015年4月9日给出一份还款计划，承诺按期兑现，希望甲方暂时不作违约处理。并保证严格按约定计划支付费用，若再出现拖延情况，甲方随时可提出终止合同；4、还款计划：2015年4月，当月应付905,750元，累计未付4,528,750元，当月支付905,750元，剩余租金4,528,750元；5月，当月应付905,750元，累计未付4,528,750元，当月支付1,300,000元，剩余租金4,134,500元；6月，当月应付905,750元，累计未付4,134,500元，当月支付1,300,000元，剩余租金3,740,250元……；乙方应于2015年4月30日前支付首次租金及还款，此后，自2015年5月起，乙方必须在每月20日前支付约定租金及还款，乙方如有一次未按时支付租金，视为乙方违约，甲方将根据原合同约定，不需再征得乙方同意，可自动解除合同，并追计自2014年12月1日至2015年4月30日止的拖欠租金违约金，合计1,816,028.75元；在还款期内乙方如发生违约将同意无条件按现状的设施设备将房屋归还甲方，同时根据原合同条款承担相应的违约责任。2015年7月17日，原告向被告发出一份《租金催缴通知单》，主要内容为，自2015年2月起至2015年7月，被告累计欠租5,434,500元。双方于2015年5月19日达成了付款协议，但事过一个月，被告又未能履行。现要求被告务必在2015年7月20日前将2015年6月应付的150万元租金及7月应付的130万元租金支付给原告。2015年8月4日，被告及其股东向原告出具一份承诺，主要内容为：被告结欠原告租金累计6,340,250元，原答应于2015年8月5日还款150万元，于8月12日还款130万元，现因公司资金未到位，故确认2015年8月12日支付280万元，最晚不迟于2015年8月14日。另承诺，如2015年8月14日无法兑现上述承诺，原告将无条件收回房屋，且被告将房屋按现状还给原告，到时所产生的经济损失及法律后果由被告一并承担。2015年8月14日,被告又向原告出具一份承诺书,主要内容为：被告于2015年8月20日一定将拖欠原告的部分租金280万元支付给原告,若到时不能支付,承诺将公司(被告)和酒店移交给原告,并承担2015年8月20日前的债权债务相关事宜.在今天先支付5万元现金,并同意8月14日至8月20日的营业款全部支付给原告。8月21日，原告向被告发出公函，表示被告承租涉案房屋，累积拖欠7个月租金，共计6,340,250元，再次申明，2015年8月26日下午3时为被告最晚付款时间。同日，原告向被告发出公告，表示若在2015年8月26日下午3时前未能收到租金，将采取相应措施。8月27日，原告委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向被告发出律师函，通知被告：租赁合同于2015年8月31日解除；要求被告于2015年8月31日前将拖欠的租金6,340,250元及相应违约金支付给原告；要求被告于2015年8月31日前无条件搬离租赁场所，租赁场地按现状的装饰装修、设施设备返还原告；原告将于2015年9月1日对租赁场地行使断水、断电等权利；若被告未能按要求搬离租赁场地，原告将于2015年9月6日采取措施收回租赁场地，由此给原告造成的费用、损失以及被告可能出现的损失等责任均由被告承担。被告于8月31日前收到了原告的上述律师函。另查，在原告向被告多次催款期间，被告于2015年8月14日起分次向原告支付了245,000元的租金，原告将此笔租金计入2015年2月的租金。原告在庭审中表示，在合同解除后，原告并未占有房屋。2015年11月10日，原告工作人员发现被告工作人员将房屋内的电路剪断，遂报警。警方将被告的数名工作人员带到了派出所并责令被告工作人员离开涉案房屋。目前原告不知道是否有被告工作人员在涉案房屋内，但有案外人占用了涉案房屋内的部分房间用于经营棋牌室，声称是从被告处租用了部分房屋。被告代理人表示，不知道是否有被告工作人员剪断电路的事件发生，但据被告称确有工作人员被带到虹桥派出所。原告向公安机关报警也证明了原告实际已占有涉案房屋。另据被告称，原告雇佣了案外人以阻止被告进入房屋。本案庭审后，原告表示，为尽快解决纠纷以减少损失，自愿补偿被告装修费用200万元。上述事实，原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》、《房屋租赁合同承租人名称说明》、《租赁合同补充协议》、原告于2015年7月17日发出的租金催缴通知单、被告于2015年8月4日、14日出具的承诺书、原告于2015年8月21日发出的公函及公告、原告于2015年8月27日发出的律师函，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行。然在合同履行过程中，被告拖欠原告巨额租金，且经原告多次催讨，被告亦多次承诺付款的情况下，仍未能结清租金，已构成严重违约。由于被告拖欠租金，损害了原告的合法利益，致使原告无法实现合同目的，原告依据合同约定享有合同解除权。原告于2015年8月27日发函通知被告解除合同，明确告知被告租赁合同于2015年8月31日解除，被告于8月31日前收到了原告解除合同通知函，故双方签订的租赁合同于2015年8月31日解除。合同解除后，被告应当将房屋返还原告，结清原告的租金及使用费。返还房屋系被告的义务，应当与原告办理返还房屋的交接手续。虽然被告表示原告雇佣他人阻止被告使用涉案房屋，但未能提供相关证据证明，本院难以采信，被告应及时将房屋退还原告。至于涉案房屋内有案外人使用部分房间，被告应当对此负责清退。按合同约定及被告的多次承诺，由于被告违约导致合同解除，房屋内的装修设施归原告所有，被告无权要求原告予以补偿。故在被告将房屋退还原告时，将房屋内可移动的家具家电等设施搬出房屋，但不得破坏装饰装修。原告为解决纠纷、防止损失扩大而自愿补偿被告装修费200万元，不违反法律规定，本院予以准许。被告自2015年2月起结欠原告租金。自2015年2月至8月的租金共计6,340,250元，在扣除被告已支付的保证金2,717,250元，以及被告在此期间支付的245,000元租金，被告尚应支付租金3,378,000元。租赁合同于2015年8月31日解除后至被告实际返还房屋期间，被告尚需支付房屋使用费，使用费标准可参照租金标准计算。被告拖欠原告租金不付，应当按合同约定支付逾期付款违约金。合同约定逾期付款违约金计算方式为每日0.5%2525，该计算方式确实过高，被告对此表示要求调整的意见，本院予以采纳，本院酌情按每日0.1%2525计算。鉴于本案诉讼系由被告违约所致，故本案的诉讼费用由被告负担。合同解除后，被告应当支付房屋使得费，但原告现仍要求按原合同约定主张房屋使用费的利息，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海嘉宏投资咨询有限公司与被告上海天誉合投资管理有限公司就上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号房屋而签订的《房屋租赁合同》、《补充条款》、《租赁合同补充协议》于2015年8月31日解除；二、被告上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号房屋内可移动的家具、家电搬离，将房屋返还原告上海嘉宏投资咨询有限公司；三、被告上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年2月起至2015年8月的租金人民币3,378,000元；四、被告上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉宏投资咨询有限公司自2015年9月1日起至实际搬离上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号房屋之日为止，按每月人民币905,750元为标准计算的房屋使用费；五、被告上海天誉合投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉宏投资咨询有限公司截止至2015年9月15日的逾期付款违约金人民币1,006,600元；并支付原告自2015年9月16日起至本判决生效之日为止，按3,378,000元为本金，按每日0.1%2525计算的逾期付款违约金；六、原告上海嘉宏投资咨询有限公司于被告上海天誉合投资管理有限公司返还上海市闵行区虹中路XXX弄XXX号房屋之日起十日内，支付被告上海天誉合投资管理有限公司装饰装修补偿款人民币200万元。七、驳回原告上海嘉宏投资咨询有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77,063.41元，减半收取计38,531.70元，由被告上海天誉合投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一六年一月十九日书记员  钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。