广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1437号原告：广州市番禺海某物业租赁经营部，经营场所广州市番禺区桥南街福景路1026号铺。经营者：梁凤桃。委托诉讼代理人：杨红超，广东成悦律师事务所律师。被告：广州市佑某鞋材有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：潘某某。被告：潘某某，住广东省新丰县。原告广州市番禺海某物业租赁经营部（以下简称海某经营部）与被告广州市佑某鞋材有限公司（以下简称佑某公司）、潘某某租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海某经营部的委托诉讼代理人杨红超到庭参加诉讼，被告佑某公司、潘某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海某经营部向本院提出诉讼请求：1.佑某公司和某某共同向海某经营部支付2015年5月1日开始至2015年11月19日租金及2015年5月1日起至2015年7月13日的水电费，共计129317元；2.佑某公司和潘某某立即向海某经营部交还位于番禺区桥南街��禺某厂房并支付自2015年11月20日起至实际交还厂房之日止期间的占有使用费（2015年11月20日至2016年8月26日按20000元／月标准计算、2016年8月27日以后按22000元/月标准计算）；3.佑某公司和某某向海某经营部支付违约金，分别按以下几段计算：2015年5月1日至2015年7月13日拖欠的租金及水电费的滞纳金，以53317元为基数，按照每日5%的标准自2015年7月14日计至实际清偿之日止（以53317元的30%为限）；2015年8月1日至2015年10月31日拖欠的租金的滞纳金，以20000元为基数，按照每日5%的标准自每月6日起计至实际清偿之日止（以20000元的30%为限）；2015年11月1日至2015年11月19日拖欠的租金及水电费的滞纳金，以160000元为基数，按照每日5%的标准自2015年11月6日起计至实际清偿之日止（以160000元的30%为限）；4.本案全部诉讼费用均由佑某公司和某某承担。事实和理由：海某经营部与佑某公司、潘某某于2013年8月27日签订了《厂房租赁合同》约定由佑某公司和潘某某共同承租海某经营部名下位于番禺区桥南街番禺某厂房，月租金20000元，佑某公司和某某应当于每月5日前向海某经营部支付当月租金；逾期按5%/天计收违约金，逾期达15天的海某经营部有权解除合同、没收定金并有权追讨相应欠款。合同签订后，海某经营部向某公司、潘某某交付了涉案厂房。2014年因合同需备案双方又签署了《广州市房屋租赁合同》。佑某公司和某某一直按合同交租，但至2015年6月，佑某公司和某某即开始拖延不缴纳租金。2015年7月13日佑某公司和某某向海某经营部出具《欠条》，写明佑某公司和某某截止2015年7月13日尚欠海某经营部租金、水电费、租金税金等共计53317元未付。后，因佑某公司和某某始终拖欠海某经营部租金，海某经营部于2015年11月12日向其��出《解除合同通知书》，解除双方签订的《厂房租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》。海某经营部认为，其与佑某公司、潘某某签订的《厂房租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》合法有效，佑某公司和某某应当按照合同约定向其支付租金、租金税金及水电费等费用。现佑某公司和某某拒不支付拖欠的租金等费用，已构成违约，应当承担违约责任。被告佑某公司和某某无答辩亦无提交证据。海某经营部围绕其诉讼请求依法提交了以下证据，均为原件，本院予以确认并在卷佐证：1.位于广州市番禺区桥南街番禺某厂房的《房地产权证》，载明房地产权属人为海某经营部，登记时间为2012年1月5日。2.海某经营部（甲方、出租方）和某乙雄公司、潘某某（乙方、承租方）于2013年8月27日签订的《厂房租赁合同》（编号：A201308027号���，约定甲方将位于广州市番禺区桥南街番禺某厂房的二层（以下简称涉讼厂房）出租给乙方使用；租金标准如下：2013年8月27日至2016年8月26日每月租金为20000元，2016年8月27日至2018年8月26日每月租金为22000元；租期为5年；乙方在签订本合同当天内向甲方支付定金60000元并预交一个月租金20000元；签订合同后60天内乙方交电费保证金30000元；每月5日前支付当月租金，租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的5%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权按本合同第八条处理；第八条约定租赁期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权单方解除本合同，收回厂房，没收定金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；依照本合同要求，任何一方发出的通知或其他以中文书写的文件、材料，可以专人送达，也可以挂号信件、快递邮件、��文传真等形式送达，专件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达，送达的地址及电话均按合同填写的为准，如有改动必须以书面形式通知对方。3.海某经营部（甲方、出租人）和佑某公司（乙方、承租人）于2014年10月28日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于番禺区桥南街番禺某107厂房出租给佑某公司作工业用途，租赁期限为2014年10月1日至2018年8月26日，租金为8000元/月；如有未尽事宜，以编号为A201308027号厂房租赁合同为准，本合同与上述合同有抵触的以上述租赁合同为准。4.佑某公司和某某于2015年7月13日出具的《欠条》一份，载明佑某公司和某某尚欠海某经营部厂房水电费、租金及发票租金税至2015年7月13日，共计53317元未付。5.海某经营部于2015年11月12日向某公司和某某出具的《解除租赁合同的通知》，载明由于��某公司和某某在2015年7月13日结算尚欠的租金、水电53317元后，并未在其给予的两个月的期限内偿还欠款，故通知佑某公司和某某于该通知发出后两日内视为其知悉并同意海某经营部单方解除合同并收回厂房、没收租赁保证金或定金。上述通知海某经营部分别通过顺丰速运和全球邮政特快递的方式向涉讼厂房的地址以及《厂房租赁合同》约定的佑某公司和某某的联系地址寄送。庭审过程中，海某经营部陈述涉讼厂房的实际承租人为佑某公司和某某，双方实际履行的是《厂房租赁合同》（编号：A201308027号），《广州市房屋租赁合同》是佑某公司办理地址变更时用于备案所需而签订的；涉讼厂房的水电费是由海某经营部先行垫付，再由佑某公司和某某向其支付；佑某公司和某某向其支付了60000元的定金和30000的电费保证金，电费保证金在2015年7月13日结算时已经���减，60000元的定金已由海某经营部没收；佑某公司和某某自签订合同至2015年4月均按时支付租金，自2015年5月开始拖欠租金及水电费；2015年11月12日，海某经营部向某公司和某某发出《解除租赁合同的通知》，要求解除《厂房租赁合同》，但邮件均因无人签收而被退回；根据《厂房租赁合同》的约定“专件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达，送达的地址及电话均按合同填写的为准”，佑某公司于2015年11月12日寄出《解除租赁合同的通知》，应视为2015年11月19日送达佑某公司和某某，故《厂房租赁合同》于2015年11月19日解除；由于佑某公司和某某拖欠工人工资，机械设备均被查封于涉讼厂房内。因本院以其它送达方式无法送达相关诉讼资料给佑某公司和某某，故本院依法向其发出应诉公告，公告期限届满后，佑某公司和某某均未与本院联系。本院认为，海某经营部和某乙雄公司、潘某某于2013年8月27日签订的《厂房租赁合同》（编号：A201308027号），是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。海某经营部已经将涉讼厂房交付佑某公司和某某使用，其理应按照合同的约定按时、足额地支付租金及水电费等费用。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。现海某经营部主张佑某公司和某某自2015年5月开始未支付涉讼厂房的租金及水电费，而佑某公司和某某并未举证证明其已履行了上述付款义务，且其于2015年7月13日亦出具了《欠条》确认其欠款的事实，故根据《厂房租赁合同》关于“逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权按本��同第八条处理；租赁期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权单方解除本合同，收回厂房，没收定金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金（第八条约定）”的约定，海某经营部解除《厂房租赁合同》及没收佑某公司和某某交纳的60000元定金的诉请，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。根据《厂房租赁合同》的约定，任何一方发出的通知或其他以中文书写的文件、材料以专件、快递邮件形式发出的，以发出后七日视为送达，送达的地址及电话均按合同填写的为准，海某经营部于2015年11月12日分别以顺丰速运和全球邮政特快递的方式向《厂房租赁合同》约定的佑某公司和某某的联系地址寄出《解除租赁合同的通知》，该通知应当到达佑某公司和某某却因无人签收而被退回，故根据上述约定，《解除租赁合同的通知》应视为已于2015年11月19日送达佑某公司和某某。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，海某经营部提出《厂房租赁合同》已于2015年11月19日解除的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现海某经营部主张佑某公司和某某自2015年5月1日开始拖欠涉讼厂房的租金及水电费，故佑某公司和某某应当向海某经营部支付2015年5月1日至《厂房租赁合同》解除之日拖欠的租金和水电费。根据《厂房租赁合同》的约定，2013年8月27日至2016年8月26日涉讼厂房每月租金为20000元，而截止2015年7月13日���佑某公司和某某共拖欠海某经营部的租金、税金及水电费为53317元；2015年7月14日至2015年11月19日涉讼厂房的租金为84280元[（20000元/月÷31天×18天）+20000元/月×3个月+（20000元/月÷30天×19天）]。因此，佑某公司和某某应当向海某经营部支付2015年5月1日至2015年7月13日的租金、税金及水电费和2015年7月14日至2015年11月19日的租金137597元（53317元+84280元）。现海某经营部仅要求佑某公司和某某支付129317元，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许，故佑某公司和某某应当向海某经营部支付2015年5月1日至2015年7月13日的租金、税金及水电费和2015年7月14日至2015年11月19日的租金129317元。《厂房租赁合同》解除后，佑某公司和某某并未将涉讼厂房交还海某经营部管业，故根据公平、等价有偿原则，对于海某经营部提出要求佑某公司和某某某按照《厂房租赁合同��约定的租金标准，向其支付《厂房租赁合同》解除后其占有、使用涉讼厂房的占有使用费至实际交还之日止的诉请，理据充分，本院予以支持。因此，佑某公司和某某应当按照20000元/月的标准向海某经营部支付2015年11月20日至2016年8月26日涉讼厂房的占有使用费；按照22000元/月的标准向海某经营部支付2016年8月27日至实际交还涉讼厂房之日止的占有使用费。关于海某经营部要求佑某公司和某某向其支付逾期付款违约金的问题。鉴于海某经营部确认其已没收了佑某公司和某某支付的60000元的定金，且其要求佑某公司和某某支付拖欠的租金、占有使用费的诉请已经得到全部的支持，而其并未提交相应的证据证明因佑某公司和某某逾期支付租金导致其存在除利息以外的其他损失，且该损失已超出了其没收的定金的范围，故对于其要求佑某公司和某某支付违约金的诉���，理据不足，本院不予支持。佑某公司和某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州市佑某鞋材有限公司和潘某某应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区桥南街番禺某厂房的二层厂房交回广州市番禺海某物业租赁经营部管业；二、广州市佑某鞋材有限公司和潘某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺海某物业租赁经营部支付2015年5月1日至2015年7月13日的租金、税金及水电费和2015年7月14日至2015年11月19日的租��129317元；三、广州市佑某鞋材有限公司和潘某某应当按照《厂房租赁合同》约定的租金标准（2015年11月20日至2016年8月26日为20000元/月、2016年8月27日之后为22000元/月）向广州市番禺海某物业租赁经营部支付2015年11月20日至实际交还上述厂房之日止的占有使用费（本判决发生法律效力之日以前的占有使用费自本判决发生法律效力之日起十日内支付，本判决发生法律效力后的占有使用费于每月月底前支付）；四、驳回广州市番禺海某物业租赁经营部的其余全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3756元，由原告广州市番禺海某物业租赁经营部负担843元，由被告广州市佑某鞋材有限公司和潘某某负担2913元；公告费260元由被告广州市佑某鞋材有限公司和潘某某负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  陈东冬人民陪审员  黄苑仪二○一六年八月九月一日书 记 员  马敏婷