福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第4753号上诉人（原审被告）福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇内厝村，组织机构代码78452199-7。法定代表人曾水獭，系该公司董事长。委托代理人潘伟安、江涛，福建协力人律师事务所律师。上诉人（原审原告）泉州佳泽食品有限公司，住所地福建省南安市官桥镇泉南高新科技园11幢，组织机构代码77066895-5。法定代表人许月朗，系该公司经理。委托代理人洪碧文，福建竞得律师事务所律师。上诉人福建省泉南投资开发有限公司（下称泉南公司）因与被上诉人泉州佳泽食品有限公司（下称佳泽公司）买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第5676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明：2010年6月1日，佳泽公司（买受人）与泉南公司（出卖人）签订一份《厂房买卖合同》，合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖厂房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南安市官桥镇内厝村、编号为041300的地块的土地使用权。【国有土地使用权证号】为南国用（籍）第00070217号。该地块土地面积为9690平方米，规划用途为综合用地，土地使用年限自2006年5月12日至2056年5月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设厂房，【暂定名】泉南家居生产基地。建设工程规划许可证号为村规审2006036，施工许可证号为350583200708100101。第二条厂房交易范围。出卖人以厂房现状出卖给买受人，未完善设施、设备由买受方自行完善，土地使用权为外墙以外为公共用地及道路，内埕由入驻或购买企业公共用地。第三条买受人所购厂房的基本情况。买受人购买的厂房第11幢南侧。该厂房的用途为工业，属框架结构，层高为一层为5.1米，二、三层为4.2米，位于所在建筑设计标高±0.000第零层。建筑层数地上最高三层，地下零层。该厂房建筑面积共4042.14平方米，其中套内建筑面积3811.25平方米，公共部位共有分摊建筑面积230.89平方米，土地面积1354.14平方米。该厂房所在建筑采用的节能措施。第四条计价方式与价款及付款方式。1、按建筑面积计算，该厂房单价为每平方米1350元，总金额545.6889万，大写：伍佰肆拾伍万陆仟捌佰捌拾玖元整。2、付款方式：合同签订之日首付总价款100万元整（包括合同签订之前已支付的50万元整），剩余总价款445.6889万，大写：肆佰肆拾伍万陆仟捌佰捌拾玖元整，买受人在2010年9月15号前付甲方所剩余款20万元整，2010年10月15号前付剩余款25.6889万元整，所剩总余款400万元整从2010年6月1日起按银行利率5.84％算起，小企业上浮20％（实际7.011％）标准收取。由出卖人向银行办理贷款，出卖人在办理贷款所需买受人提供的一切相关资料要齐全，如因买受人无法提供相关资料，致使卖受人无法办理贷款，买受人要在三个月以内归还卖受人的所剩余总货款400万元整，大写：肆佰万元整。除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：其他费用：1、在办理产权证过程中甲乙双方需缴纳的各种税费用所产生的契税、如营业税、印花税、工本费、登记费、交易手续费等一切税收和费用，由买受人负责，并按产权登记机关的要求及时交纳。2、土地使用税费及房产使用税费按国家有关规定由买受人及时支付给有关部门。3、买受人入驻后在出卖人园区内的物业管理费，参照泉州地区工业园区物业管理费收费行情予以确定。4、买受人因供电、供水增容所交纳的费用，由买受人承担。5、买受人申请办理贷款银行要求缴纳的一切手续费用，由买受人自行承担。6、水、电、电视、电信、燃气等开户费，如有发生，由买受人自行承担。7、厂房园区内公共用水、用电等费用按照实际发生数，由各业主按实际厂房使用面积分摊。如由出卖人统一办理代收代交项目，买受人须按通知在规定期限内缴纳，因缺交相关费用致使有关手续无法办理的责任由买受人承担。第五条面积确认及面积差异处理……第六条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条……第十一条买受人购买的该厂房仅作工业用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该厂房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该厂房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。买受人不得擅自改变与该厂房有关联的公共部位和设施的使用性质。如违反本条款，出卖人有权给予制止，并要求买受人恢复厂房原貌，其造成的一切损失及费用均由买受人承担。……第十四条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。……第十九条本合同自双方签订之日起生效。”合同签订后，佳泽公司支付了泉南公司145.6889万元的购房款及尚欠400万元购房款12个月的利息，至今尚欠泉南公司购房款400万元及2011年6月30日以后的利息。2013年7月25日，泉南公司向佳泽公司发出一份《律师函》及一份《解除合同通知书》，《律师函》及《解除合同通知书》的主要内容为：泉南公司认为，根据合同约定，佳泽公司应自2010年6月1日起按7.011％的贷款利率支付剩余款项人民币400万元的利息给泉南公司（且佳泽公司必须为泉南公司办理贷款手续提供完整的相关资料，协助办理贷款，如因佳泽公司无法提供相关资料致使被告无法办理贷款的，佳泽公司应于3个月内偿还剩余的购房款人民币400万元）。截至2013年7月25日，佳泽公司仍拖欠泉南公司购房款人民币400万元，应支付的银行贷款利息自2011年6月30日至今一直没有支付。期间，泉南公司曾多次以电话和通知单的形式向佳泽公司催缴欠款。2012年10月22日，泉南公司又向佳泽公司发出《催收款项通知书》，要求佳泽公司在收到通知书后7日内立即缴清全部拖欠的款项，但至今佳泽公司仍拒不缴清，已构成严重违约。根据合同的约定，佳泽公司拒不提交相关资料协助泉南公司办理贷款手续，同时拒不支付剩余购房款的贷款利息长达24个月，泉南公司有权解除合同。故泉南公司告知解除与佳泽公司2010年6月1日签订的《厂房买卖合同》，请佳泽公司自收到律师函及通知书后10日内与泉南公司协商交接事宜，将厂房腾空交付泉南公司。2013年9月23日，佳泽公司向法院起诉，请求判令：1、确认佳泽公司与泉南公司签订的《厂房买卖合同》有效；2、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同行为无效。原审判决认为：佳泽公司与泉南公司于2010年6月1日签订《厂房买卖合同》，约定泉南公司将泉南家居生产居地第11幢厂房南侧卖给佳泽公司，虽然泉南公司在出卖该厂房时，已将该厂房抵押给中国工商银行股份有限公司南安市支行进行贷款，但是，该厂房已设定抵押并不影响厂房买卖合同的效力，理由如下：第一，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案《厂房买卖合同》与前述法律规定保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。第二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案《厂房买卖合同》作为诉争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因此，该厂房的抵押并不影响买卖合同的效力。至于工业厂房分割买卖是否影响到买卖合同的效力，因为并没有相关法律、行政性法规规定工业厂房分割买卖无效，因此，本案的厂房买卖虽然是工业厂房的分割买卖，也不影响到本案厂房买卖合同的效力。据此，本案的《厂房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故佳泽公司请求确认双方签订的《厂房买卖合同》有效，符合法律规定，依法予以支持。至于泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为效力问题，第一，根据双方签订的《厂房买卖合同》约定，对于所剩总余款400万元整从2010年6月1日起按银行利率5.84％算起，小企业上浮20％标准收取，该约定并没有约定利息的付款期限。第二，根据双方签订的《厂房买卖合同》约定，对于剩余款项400万元，由泉南公司向银行办理贷款，泉南公司在办理贷款所需佳泽公司提供的一切相关资料要齐全，如因佳泽公司无法提供相关资料，致使泉南公司无法办理贷款，佳泽公司要在三个月内归还泉南公司所剩余总货款400万元。但是双方签订该买卖合同时，该厂房已抵押给银行进行贷款，所以双方不可能再就该厂房进行抵押贷款；而且泉南公司也无法证明未办理贷款是由于佳泽公司没有提供相关资料造成的，所以泉南公司无权要求佳泽公司按照该约定，如无法办理贷款，三个月以内要归还剩余款项400万元。第三，根据该合同，泉南公司同时负有将本案讼争厂房的产权转移到佳泽公司名下的合同义务，但是泉南公司至今未能履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，故在泉南公司未将本案讼争厂房的产权过户到佳泽公司名下之前，佳泽公司有权拒绝支付剩余购房款。故泉南公司以佳泽公司未支付剩余购房款400万元及利息为由向泉南公司发出解除合同通知书和律师函，要求解除合同，理由不能成立，该解除合同的行为无效。为此，佳泽公司请求确认泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为无效，具有法律依据，依法予以支持。泉南公司辩称该厂房买卖合同无效以及解除合同的行为有效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、确认佳泽公司与泉南公司于2010年6月1日签订的《厂房买卖合同》有效；二、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同行为无效。本案受理费人民币100元，由泉南公司负担。原审判决宣判后，上诉人泉南公司不服提起上诉称：一、双方签订《厂房买卖合同》应属于无效合同。1、因合同标的物不属于法律上意义上的物，而导致合同无效我国对工业用地上的厂房没有规定其享有建筑物区分所有权，根据物权法定原则，我国的工业用地上厂房不享有建筑物区分所有权。所以工业厂房的转让应该以整幢厂房作为一个整体一起转让，不能以厂房部分分割转让。而本案的《厂房买卖合同》转让的标的物是整幢厂房一部分，厂房的一部分不属于的法律认可的所有权的客体，不属于法律意义上的物，不具有可交易性。由于《厂房买卖合同》缺少标的物，不符合合同成立要求的必备条款，因此，双方签订的合同应该属于无效合同。2、因诉争厂房未取得原始产权证，而导致合同无效。在签订《厂房买卖合同》时，诉争厂房并未竣工验收也并未取得原始的所有权证，所以厂房尚未成为法律上的物，厂房的所有权还未设立。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案在签订《厂房买卖合同》时，泉南公司并未取得预售许可证明，因此《厂房买卖合同》应该属于无效合同。3、《厂房买卖合同》违反强制性规定而无效。签订《厂房买卖合同》的厂房当时是抵押登记在工商银行南安支行的名下，在双方签订《厂房买卖合同》时，并没有告知及取得过该银行的同意。而依据《物权法》第191条、《担保法》第49条规定，都要求抵押期间，对抵押房产转让必须取得抵押权人的同意，不然转让行为无效。因此《厂房买卖合同》属于违反强制性规定而无效。4、《厂房买卖合同》因转让行为未经行政机关对土地出让条件及厂房规划性质进行重新审批而无效。泉南家居生产基地属于工业用地，申请用地的条件及厂房的规划审批都是以泉南公司单独使用整幢厂房为基础而申请的，而《厂房买卖合同》将厂房的一部分进行转让，未经审批而转让，转让行为无效。二、假定《厂房买卖合同》有效，也因佳泽公司不付购房款违约行为而解除。1、佳泽公司未在2010年9月1日之前支付余下400万元购房款，已构成严重违约。本案中，佳泽公司作为厂房的买受人负有向泉南公司支付购房款的义务，佳泽公司是通过向银行办理贷款的方式来支付购房款，因此向银行申请贷款的义务主体是佳泽公司，泉南公司在申请贷款过程中只是协助办理。关于佳泽公司申请贷款是否能够获得审批通过，取决于申请贷款的主体即佳泽公司能否能够按照银行的要求提供相关资料。2、佳泽公司也未按时支付利息给上诉人。对于《厂房买卖合同》中的利息，上诉人双方之间口头约定是按月支付，并不存在原审法院认定的对于利息支付时间没有约定情况，并且根据商事交易习惯对于利息的支付一般也是按月支付。另外在2012年10月24日还向佳泽公司寄送《催收款项通知书》，佳泽公司仍未向泉南公司支付利息。因此佳泽公司存在不支付利息的违约行为。3、佳泽公司不享有同时履行抗辩权。根据《厂房买卖合同》可以确定，在签订合同之后，佳泽公司就要通过向银行办理贷款的方式来向上诉人支付400万元的购房款，如果无法办理贷款，要在3个月内支付购房款。因此，佳泽公司支付购房款履行顺序要先于泉南公司协助办理产权过户。另外，协助办理产权过户属于《厂房买卖合同》的附随义务，并非支付购房款的对价义务。因此，佳泽公司不享有同时履行抗辩权。4、《厂房买卖合同》已经依法解除。佳泽公司未按合同约定支付购房款及利息的行为，已构成严重违约。泉南公司根据法律规定及合同约定，依法向佳泽公司寄送《解除﹤厂房买卖合同﹥通知书》，根据《合同法》96条规定，合同自通知送达对方时解除。因此，上述买卖合同已经与2013年7月29日解除。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人佳泽公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、泉南公司与佳泽公司签订的合同真实有效，并未违反法律规定，泉南公司已办理国有土地使用权证，泉南公司的厂房是可以分割的，不存在泉南公司所述的不可分割的情况；泉南公司的土地已办理国有土地使用权证，虽然房子还尚未办理产权证，但并非不可办理；泉南公司向银行还款后所抵押的土地就可以转让，且泉南公司之后还私自将土地转让给爱乐公司；二、佳泽公司不存在违约情况，根据合同规定，六个月内没有给佳泽公司办理土地使用权证，佳泽公司可不支付利息。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人泉南公司与被上诉人佳泽公司对原审查明的事实均不持异议，对原审查明的事实本院予以确认。本案争议焦点在于：泉南公司与佳泽公司签订的厂房买卖合同是否有效；若有效，上述合同是否已经解除？上诉人泉南公司与被上诉人佳泽公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。关于焦点一、泉南公司与佳泽公司签订的厂房买卖合同是否有效。本院认为，双方签订《厂房买卖合同》应属有效合同，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。泉南公司无法提供证据证明本案双方签订的《厂房买卖合同》存在上述合同无效的情形，应对此承担举证不能的法律后果。故《厂房买卖合同》未办理物权登记并不影响该合同的效力。二、虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，但是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定“未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。”上述法律可以体现若转让标的物上的抵押权负担已消除的前提下，当事人的转让行为依法有效。本案诉争的厂房的抵押权已消除，故《厂房买卖合同》合法有效。三、法律、行政性法规对于工业厂房分割买卖行为、厂房买卖未取得产权证行为及《厂房买卖合同》是否需经行政机关对土地出让条件等进行重新审批均并没有相关的禁止性规定，诉争的厂房均有国有土地使用权证且目前已部分取得产权证，并由佳泽公司实际使用，故工业厂房分割买卖行为、买卖时厂房未取得产权证及厂房买卖未经行政机关重新审批土地出让条件并不影响《厂房买卖合同》的效力。综上，本案的《厂房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故泉南公司关于请求确认双方签订的《厂房买卖合同》无效的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。关于焦点二、若《厂房买卖合同》有效，上述合同是否已经解除。本院认为，泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为无效，理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。该规定确立同时履行抗辩权，即双务合同中应当同时履行的一方当事人有证据证明另一方当事人在同时履行的时间不能履行或者不能适当履行，到履行期限时其享有不履行或者部分履行的权利。本案《厂房买卖合同》约定：对于剩余款项400万元，由泉南公司向银行办理贷款，泉南公司在办理贷款所需佳泽公司提供的一切相关资料要齐全，如因佳泽公司无法提供相关资料，致使泉南公司无法办理贷款，佳泽公司要在三个月内归还泉南公司所剩余总货款400万元。但是双方签订该买卖合同时，该厂房已抵押给银行进行贷款，所以双方不可能再就该厂房进行抵押贷款；而且泉南公司无法提供证据证明佳泽公司故意不提供贷款所需材料导致无法办理贷款，所以泉南公司无权要求佳泽公司在无法办理贷款的三个月以内要归还剩余款项400万元。根据《厂房买卖合同》的约定，泉南公司同时负有将本案讼争厂房的产权转移到佳泽公司名下的合同义务，但是泉南公司至今未能履行，甚至将产权转至案外人名下。故佳泽公司在泉南公司未能履行产权过户义务的同时享有拒绝支付剩余款项的抗辩权。另外，双方签订的《厂房买卖合同》并没有约定利息的付款期限。综上，佳泽公司并不存在违约行为，泉南公司向佳泽公司发出解除合同通知书和律师函要求解除《厂房买卖合同》的理由依法不能成立。综上，泉南公司关于即使《厂房买卖合同》有效也因佳泽公司不付购房款违约行为而解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，本院认为，上诉人泉南公司的上诉理由不能成立，不予采纳，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。本案二审案件受理费100元，由上诉人泉南公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑丽阳代理审判员  李 芳代理审判员  付莉苹二〇一六年一月十一日书 记 员  林秋韵附注：本案适用的主要法条及执行申请提示一、主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。