湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书(2015)永冷民初字第3402号原告:谢小鹏，男，1974年4月7日出生，汉族，永州市零陵区人。原告:吕致慧，男，1971年11月24日出生，汉族，永州市零陵区人。二原告共同委托诉讼代理人邓立新，湖南杰联律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：蒋汉凡，女，1963年3月7日出生，汉族，永州市冷水滩区人。被告：唐可平，女，1963年11月10日出生，汉族，永州市冷水滩区人。被告：王婷，女，1971年8月15日出生，汉族，永州市冷水滩区人。王婷委托诉讼代理人刘建国，男，1964年10月28日出生，汉族，永州市冷水滩区人，代理权限为特别授权。三被告共同委托诉讼代理人王志坚，湖南九子龙律师事务所律师，代理权限为特别代理。三被告共同委托诉讼代理人周毅，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告谢小鹏、原告吕致慧诉被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢小鹏，及原告谢小鹏、原告吕致慧的共同委托诉讼代理人邓立新、被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷，王婷委托诉讼代理人刘建国及三被告共同委托诉讼代理人王志坚，周毅到庭参与诉讼，本案现已审理完毕。原告谢小鹏、原告吕致慧向本院提出诉讼请求:一、判决被告赔偿原告装修损失4000000元（暂定），实际以物价评估为准:二、被告赔偿原告经营损失1000000元；三、被告向原告返还押金350000元；四、被告向原告支付违约金500000元；五、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2010年11月10日，原告与被告签订了《商住楼租赁合同》，由原告承租被告的商住楼经营酒店宾馆。由于被告出租的商住楼属违规建筑，主体消防验收不合格，原告所投资装修经营的酒店宾馆消防验收也不能通过，特种业务许可证也不能办理，造成原告的酒店宾馆无法正常经营。2015年2月9日，双方因房屋租金纠纷被冷水滩区人民法院判决解除房屋租赁合同，给原告造成了巨大的经济损失。被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷辩称：原告所述的与事实不符，一、酒店从开始营业，到2015年12月被冷水滩区人民法院强制执行关门，在此期间一直在正常营业，一天也没有停止营业；二、租赁合同被法院判决解除，根本原因是原告拖欠被告租金1540000元，擅自转租承租的房屋；三、原告向被告主张5500000元装修损失、经营损失、违约金没有任何法律依据和证据支持，因原告到目前为止欠租金300多万元，欠损失赔偿金300000元，被告不可能退还原告押金350000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事进行了无异议的证据，本院予以确认并在倦证，对有争议的事实，本院认定如下：1，三被告所出租的房屋，系被告方各自于2008年因土地置换和安置取得土地使用权，2009年6月市安置准予规划建设6层，2010年5月房屋建成14层，其超层、超面积建设，于2010年7月被行政处罚，永州市人民政府于2014年10月31日作出专题会议纪要，在处罚后，准予被告方办理超面积建筑的产权证。对于双方在履行《商住楼租赁合同》违约问题，本院作出的(2014)永冷民初字第1854号民事判决书对此已确认二原告违约，且已经产生法律产力。关于对装修资产的评估结论，双方虽然对结论没有大的意见，但被告方提出了地毯，霓虹灯报废不能使用的异议，对此异议，在考虑缺失管理，自然损耗等原因的基础上确认。本院认为，被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷出租给原告的房屋是私人商住楼，是为解决自己的生活问题而修建，不是为租赁给原告开酒店而设计。虽然在建设过程超过了永州市人民政府所批准的规划，超过行政许可，但被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷超过行政许可的行为在被处罚后，永州市人民政府已准予被告方办理超面积建筑的产权证。说明其行为已被许可。原告租房开酒店，应该首先考虑的是其房屋的面积，使用功能，是否能满足开酒店、宾馆的要求，其设计，布局是符合消防要求。对于租赁房屋的选择的主动性，是原告自己所掌控，在租赁房屋的装修过过程中，其图纸应在通过消防审核后，再进行装修。因此，原告以被告出租的商住楼属违规建筑，主体消防验收不合格，导致原告所投资装修经营的酒店宾馆消防验收也不能通过的理由不予采信，由于原告方的违约，造成了合同的解除，对此，责任方是原告。现要求被告赔偿原告装修损失4000000元，赔经营损失1000000元的意见不采纳。综上所述,本案是由于原告方未能履行给付租金而违约，造成了合同的解除，主体消防验收是否合格，不是被告方原因所致，而是被告对房屋的设计，布局是否符合开酒店、宾馆消防要求，考察不细造成的，因此，所造成的损失，由原告自己承担，故要求被告赔偿原告经营损失1000000元，本院不予支持。被告对评估报告中的不可移动的资产4507200元中的地毯（142598元）因缺少管理而霉烂，霓虹灯(114023元)因风刮、雨淋、日晒等自然原因而报废不能使用的意见，应予以采纳，对其价值应在不可移动的资产中扣除，故不可移动的资产减少为4250579元，根据补充说明的第二、三项，因未维修，时隔半年，原评估资产在数量和质量上都有一定改变，不可移动资产，专业判断为贬值10%，不可移动资产现价值为3825521元，加上低值易耗品465936元，电子设备341789元，共计4633246元。原告应付给三被告2014年10月30日至2016年9月30日租金1791666元，对所评估的不可移动资产、低值易耗品、电子设备，虽然被告方表示接收，但只愿意按评估值的50%接收，或互不补偿。在充分兼顾公平，惩罚过错，适当补偿原则后，为了减少损失，发挥物尽其用，不可移动的资产折除后已完全报废，并且被告方接收后还有使用价值，故在资产评估报告和补充说明计算的基础上再减5%，既按3634245元，由被告方接收。低值易耗品、电子设备是酒店、宾馆的附属设施，属可移动资产，被告可接收也可不接收，因此，在考虑评估和审理周期给资产带来的质量上的下降和因保管不善以及自然损耗等因素，对价值798725元低值易耗品、电子设备按价值的50%，即399363元，总计4033608元，由被告方接收，在抵扣原告应付租金1791666元后，三被告应补款2241942元。在双方签订的合同解除后，因合同所得财产应返还，故合同押金应该返还。因此、原告要求返还押金350000元的请求，符合法律规定,应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》第四条，第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、自本判决书生效后一年内被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷付给原告谢小鹏、原告吕致慧抵扣后的不可移动资产、低值易耗品、电子设备款2241942元（按平均数每季度付一次）。二、自本判决书生效后三十日内被告蒋汉凡、被告唐可平、被告王婷付给原告谢小鹏、原告吕致慧的合同押金350000元。三、驳回原告谢小鹏、原告吕致慧的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费52750元，由原告谢小鹏、原告吕致慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期间为二年。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  邓海云人民陪审员  蒋正洁人民陪审员  熊六翠二〇一六年八月十一日代理书记员  冯伶佼