浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终1521号上诉人（原审原告）：朱凤海，男，1967年2月3日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市江干区。委托代理人：李卫国、王玲晓，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁利民，男，1973年9月16日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市江干区。上诉人朱凤海因与被上诉人丁利民房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年5月30日，朱凤海（甲方）与丁利民（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方提供位于九堡×村村×组边部队内厂房一处，由乙方办厂使用。协议期限自2013年5月30日至2014年5月29日止，共1年。付款方式：于每年4月底之前一次性付清全年租金陆万元，不按日期付款按每天3‰支付滞纳金。（租金二次付清）。电费1.1元一度，水费305元/吨，不开发票，水费及电费价格按自来水厂及电力局价格涨价或降价作相应调整。水费、电费于每月1日支付，逾期不付每天支付滞纳金3‰计算。2013年5月14日，丁利民从其银行卡中提取现金3万元。朱凤海出租给丁利民的厂房系其在承租场地上自行建造。2015年6月1日，朱凤海提起诉讼，请求判令：丁利民支付朱凤海房租6万元、水电费6169元（2014年2月10日至4月25日期间的水费70度，计245元，电费5924度，按1元/度计，计5924元）、违约金0.9万元（自2014年4月30日至2015年4月30日，按年息1分五计算）；逾期利息损失5000元（自2014年4月30日至2015年4月30日），并承担本案诉讼费。原审法院认为：丁利民按约定使用朱凤海出租的厂房，应支付房屋占有使用费。因丁利民不能提交直接证据证明其已付清全部房租，故对其已付清全部房租的答辩意见，不予采信。根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。根据双方的约定，丁利民应于2014年4月底之前分两次付清全部房租，在朱凤海未有证据证明其于2014年4月底前曾向丁利民主张权利的情形下，朱凤海于2014年5月29日向原审法院提交诉状向丁利民主张权利，已超过法律规定的诉讼时效，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条之规定，于2016年1月25日判决：驳回朱凤海的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费1014.50元，由朱凤海负担。宣判后，朱凤海不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方签订租赁合同约定的租赁期间是2013年5月30日至2014年5月30日，自合同签订后，丁利民一直使用房屋至期限届满，一年的租赁合同已经履行完毕，房租费一直未付。丁利民一审主张2013年5月14日从银行取款3万元用于支付朱凤海房租，但该款项朱凤海没有收到。合同手写部分对付款方式作了变更，即租金分两次付清，一次是2014年4月底，一次为租赁合同结束前即2014年5月30日。原审以房租费支付最后期限为2014年4月底，从而认定朱凤海的起诉已经超过诉讼时效不当。一审庭审结束后，朱凤海发现其手机中留存有2014年2月25日、2014年5月3日及2014年5月13日向丁利民催讨房租的短信。诉讼时效中断。原审适用法律错误，本案所涉房屋为朱凤海向部队租赁土地，自行搭建的房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，朱凤海与丁利民签订的租赁合同应为无效。本案租金实为房屋占有使用费，不受租金一年诉讼时效的限制。原审违反法定程序，超审限办案。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。上诉人朱凤海在二审中提交短信复印件一页，证明朱凤海分别于2014年2月25日、2014年5月3日及2014年5月13日向丁利民的手机发送催款短信。被上诉人丁利民在二审中辩称：丁利民在租赁房屋前的2013年5月14日已经向朱凤海支付了3万元租金，2014年4月又支付了3万元，2013年5月前付清了水电费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人丁利民在二审中未提交新证据。上诉人朱凤海在二审中提交的证据，经出示，被上诉人丁利民认为其没有收到上述短信。本院认为，上诉人朱凤海提交的证据系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。另查明，丁利民于2014年5月底搬离涉案租赁房屋。本院认为，本案所涉租赁房屋系朱凤海向案外人租赁场地后自行搭建，现无证据证明该房屋系合法建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故朱凤海与丁利民签订的《厂房租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，但丁利民应参照合同约定的租金标准向朱凤海支付房屋占有使用费。丁利民在2013年5月30日至2014年5月29日租赁期限内占有使用了房屋，故应向朱凤海支付该期间的房屋占有使用费6万元。丁利民称其在2013年5月14日支付了租金3万元，2014年4月底又支付了租金3万元。但根据目前有效证据看，丁利民并未能提交其支付租金的凭证或收据。丁利民在一审中提交的银行卡交易明细中，虽有发生在2013年5月14日的3万元取款记录，但凭此并不能证实该3万元款项的去向，即不能证明该3万元已经支付给了朱凤海。而丁利民所称在双方签订的《厂房租赁合同》的右上角处有朱凤海书写的丁利民已于2013年5月14日支付3万元的字样，但朱凤海一审提交的合同中并未有上述字样，丁利民就此申请进行司法鉴定，因技术力量问题，无法鉴定。该合同系一式两份，双方应各执一份，丁利民在本案中无法提供其所持有的合同文本，故丁利民应对其所主张的上述支付租金的事实承担举证不能的不利后果。对于第二次所支付的3万元，丁利民在一审2015年8月24日开庭中陈述是2013年12月底之前支付的，在二审中明确其是2014年4月支付的，存在不一致之处，且对该3万元的支付也无相应收据凭证予以证实，本院亦不予采信。关于本案诉讼时效，本案所涉系无效合同产生的房屋占有使用费，不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定的一年诉讼时效。原审以朱凤海主张房租超过一年诉讼时效为由驳回其诉讼请求不当，应予纠正。朱凤海提供的水电费用收款收据，是其自行书写的，不具有证明效力，对朱凤海主张的水电费不予支持。合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任，朱凤海诉请要求丁利民支付违约金、逾期利息损失缺乏依据，本院亦不予支持。经查，原审程序不存在严重违反法定程序的情形。朱凤海上诉理由成立部分，本院予以采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市江干区人民法院（2015）杭江九民初字第208号民事判决；二、丁利民于本判决生效之日起十日内支付朱凤海房屋占有使用费60000元；三、驳回朱凤海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1804元，减半收取902元，由朱凤海负担252元，由丁利民负担650元；二审案件受理费1804元，由朱凤海负担504元，由丁利民负担1300元。（朱凤海已向本院预缴上诉案件受理费2029元，朱凤海应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1525元，丁利民应于本判决生效之日起十日内将应负担的1300元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年八月二十四日书 记 员 袁其伟