安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0803民初38号原告：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市集贤南路64号。法定代表人：李后飞，该公司总经理。委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。委托代理人：丁健，安徽恒物律师事务所律师。被告：熊小平，男，1968年6月2日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托代理人：张波，安徽明启律师事务所律师。原告安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰置业公司）诉被告熊小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日、6月15日公开开庭进行了审理。原告文峰置业公司的委托代理人丁健、丁凌，被告熊小平及委托代理人张波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文峰置业公司诉称：被告2014年8月26日与原告签订了两份《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，租赁原告的安庆市汇峰广场购物中心四层7号和8号商铺分别经营“潇湘馆”和“小城大爱”餐饮，《商铺租赁合同》约定：租赁商铺面积分别为502㎡和528㎡；租赁期限自2014年12月24日至2020年12月23日；前三个租赁年度的租金标准均为50元/月/㎡；自起租日起乙方应向甲方缴纳物业费，物业费按20元/月/㎡计算；自起租日起乙方应向甲方支付汇峰广场整体宣传推广费，按10元/月/㎡计算。《补充协议》约定：甲方给予乙方经营免租期三个月，但因乙方原因不能与项目同期开业，经营免租期自动取消。汇峰广场于2015年2月12日正式开业，被告因自身原因没有同期开业，根据合同和补充协议的约定，被告应当自2015年2月12日开始向原告缴纳租金、物业费和推广费，但被告拖延至今没有开业，已经拖欠租金543783.56元〔其中，湘潇馆租金（10个月×502㎡×50元）+（17天×502㎡×50元×12个月÷365天）=265028.49元，小城大爱租金（10个月×528㎡×50元）+（17天×528㎡×50元×12个月÷365天）=278755.07元〕、物业费217513.43元〔其中，湘潇馆物业费（10个月×502㎡×20元）+（17天×502㎡×20元×12个月÷365天）=106011.4元，小城大爱物业费（10个月×528㎡×20元）+（17天×528㎡×20元×12个月÷365天）=111502.03元〕、推广费107756.71元〔其中，湘潇馆推广费（10个月×502㎡×10元）+（17天×502㎡×10元×12个月÷365天）=53005.7元，小城大爱推广费（10个月×528㎡×10元）+（17天×528㎡×10元×12个月÷365天）=54751.01元〕，经多方催告无果，特诉请法院依法判令被告立即支付原告租金、物业费、推广费合计869053.7元（计算至2015年12月31日），并按照日千分之三的标准支付自起诉之日起至实际清偿之日止的滞纳金。熊小平在庭审中辩称：原告的物业安庆汇峰广场原定于2014年12月24日正式开业，但由于存在消防等各方面的安全隐患，在多次整改后于2015年2月12日才得到允许开业，此时《安徽省大气污染防治条例》已于2015年1月31日颁布，明确禁止在商住综合楼内与居住层相邻的楼层兴建餐饮项目，由于原、被告签订的合同约定租赁的商铺经营中式餐饮，被告也依据双方约定对租赁的商铺进行了装修，在申请环评时被告知上层为居住层，致使餐饮开业存在法律上的障碍，原告出租的商铺不符合《合同法》第216条的规定，根本无法实现原先双方约定的餐饮用途，原告要求被告缴纳租金、物业费、推广费、滞纳金等没有法律依据，依法应当驳回原告的诉求。原告诉称由于被告违约，造成免租期三个月取消，被告认为不成立，被告自始至终没有违约，被告将依据自己受损害的情况依法维权，保留自己的相应权利。经审理查明:2014年8月26日,文峰置业公司(甲方)与熊小平(乙方)签订了两份《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，双方约定:乙方租赁甲方的安庆市汇峰广场购物中心四层07、08号商铺分别经营“潇湘馆”、“小城大爱”餐饮；租赁商铺面积分别为502㎡和528㎡，租赁期限均自2014年12月24日至2020年12月23日；前两个租赁年度的租金标准均为50元/月/㎡；自起租日起乙方应向甲方缴纳物业费和推广费，物业费按20元/月/㎡计算，推广费按10元/月/㎡计算；甲方预计于2014年12月12日试营业，不晚于2014年12月24日正式营业；乙方根据本合同单方解除合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有），乙方应在3日内交还该商铺；如因此给乙方造成损失的，甲方应在乙方交还商铺后予以赔偿；如乙方逾期支付租金或物业费或…，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金;甲方给予乙方经营免租期三个月，具体从2014年12月24日至2015年3月23日，如项目推迟开业时间，则经营免租期相应顺延，经营免租期内物管费正常缴纳，如因乙方原因不能与项目同期开业，则经营免租期自动取消。合同及补充协议签订后，文峰置业公司将租赁房屋交付熊小平，熊小平对租赁房屋进行装潢。此后，汇峰广场未能按双方约定的2014年12月24日开业，实际正式开业时间为2015年2月12日。由于安庆市汇峰广场购物中心五层为居住层，“潇湘馆”、“小城大爱”两家餐饮店未通过环评因而未能同期开业，熊小平亦未交纳租金、物业费、推广费。另查明：《安徽省大气污染防治条例》于2015年1月31日经安徽省第十二届人民代表大会第四次会议通过，自2015年3月1日起施行。上述事实，有房地产权证、商铺租赁合同、汇峰广场商铺租赁合同补充协议及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭查证属实，予以认定。本院认为：文峰置业公司与熊小平签订的《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在按约定履行了交付出租房的义务后，汇峰广场未按双方约定的2014年12月24日开业，文峰置业公司已属违约，待延至2015年2月12日正式开业时，《安徽省大气污染防治条例》已于2015年1月31日经安徽省第十二届人民代表大会第四次会议通过，自2015年3月1日起施行。因《安徽省大气污染防治条例》第七十三条第三款规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的饮食服务项目”，熊小平经营的“潇湘馆”、“小城大爱”两家餐饮店未能通过环评而无法开业，致使合同目的不能实现。虽然延期开业文峰置业公司存在违约，但熊小平在合同目的不能实现时，应按合同约定书面通知文峰置业公司解除合同并在3日内交还该商铺。而熊小平未能举证证实其已书面解除合同，且一直占用房屋至今，故对文峰置业公司要求熊小平给付2015年12月31日前的租金、物业费的诉讼请求予以支持。对文峰置业公司主张熊小平违约故应取消经营免租期三个月，因与事实不符，不予采信。因熊小平尚未经营，未享受推广利益，故对文峰置业公司主张推广费的诉讼请求不予支持。文峰置业公司主张2015年12月31日前的各项费用中，租金认定为389283.56元〔其中，湘潇馆租金（7个月×502㎡×50元）+（17天×502㎡×50元×12个月÷365天）=189728.49元，小城大爱租金（7个月×528㎡×50元）+（17天×528㎡×50元×12个月÷365天）=199555.07元〕,物业费认定为217513.43元〔其中，湘潇馆物业费（10个月×502㎡×20元）+（17天×502㎡×20元×12个月÷365天）=106011.4元，小城大爱物业费（10个月×528㎡×20元）+（17天×528㎡×20元×12个月÷365天）=111502.03元〕,合计606796.99元。文峰置业公司主张按照日千分之三的标准支付自起诉之日起至实际清偿之日止的滞纳金，因双方均有违约行为，对该诉讼请求不予支持。熊小平提出文峰置业公司违约给其造成损失，因熊小平未提出反诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告熊小平于本判决生效后十日内支付原告安庆市文峰置业有限公司2015年12月31日前的租金、物业管理费共计606796.99元；二、驳回原告安庆市文峰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12490元（已预交6245元），由原告安庆市文峰置业有限公司负担3770元，被告熊小平负担8720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  戴 明审 判 员  刘 萍人民陪审员  严春梅二〇一六年八月二十六日书 记 员  方 馨附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。