上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3788号原告(反诉被告)王炳恒，男，1953年6月2日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。被告(反诉原告)顾友桃，男，1955年5月1日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。委托代理人殷敏，上海华公达律师事务所律师。被告彭红霞，女，1958年7月4日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)王炳恒诉被告(反诉原告)顾友桃、被告彭红霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因无法通过邮寄或直接送达方式向被告顾友桃、彭红霞送达诉讼文书，于2016年1月4日转为普通程序，并依法采用公告方式向被告顾友桃、彭红霞送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。审理中，被告顾友桃于2016年4月11日提起反诉，本院受理后于2016年7月15日合并对本诉及反诉公开开庭进行了审理。原告王炳恒及其委托代理人葛萍萍，被告顾友桃的委托代人施卫国、殷敏到庭参加诉讼。被告彭红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王炳恒诉称：2010年4月，原告通过房产中介公司居间向被告购买坐落于上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，经原、被告多次协商，最后以700,000元的价格成交。2010年4月5日，原告支付定金50,000元，两被告在中介公司将有关该房产动迁的所有相关资料交付给了原告，并签订《房产抵押借款协议》，约定了房屋价格、付款期限及其双方的权利义务。2011年5月15日，被告办理完房产证后将产证交付给了原告，当日原告按照协议约定支付了203,900元房款，另外100,000元房款经被告顾友桃同意，支付给了被告彭红霞，后尾款也按协议约定全部支付完毕。现系争房屋已符合办理过户条件，经原告多次督促，被告要求另外加付房款为由拒绝协助办理过户，故请求法院判令：一、两被告协助原告办理系争房屋产权过户手续；二、两被告支付逾期办理过户的违约金80,000元；三、两被告支付律师费20,000元。被告顾友桃辩称：不同意原告全部的诉请。１、系争房屋是被告顾友桃的拆迁房，两被告于1997年就已离婚，并不存在原告买房时和两被告共同协商而签订买房协议的情况；２、按照协议的约定，当被告顾友桃取得产证后交给原告时，原告应支付房款280,000元，但原告至今只支付了200,000元房款及3,900元过户费，还有80,000元未支付；3、被告顾友桃多次催讨剩余房款，但原告说其和被告彭红霞之间有借贷关系，被告彭红霞借了原告80,000元，从而原告拒绝支付剩余房款，由于原告延期支付房款，导致被告顾友桃在外做生意周转不灵；4、被告顾友桃并不存在违约行为，早在2015年就从洛阳回来配合原告办理过户手续，但原告一直拒绝支付剩余房款80,000元。另外，原告主张的律师费没有法律依据。由于原告拒绝支付剩余房款，已经构成了违约故被告反诉请求法院判令：解除原、被告双方签订的《房产抵押借款合同》，并将系争房屋返还给反诉原告。原告针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告已经向被告支付全部的购房款，履行了合同约定的付款义务。且解除权属于形成权，除斥期间为一年，被告已超过解除合同的期限。被告彭红霞未作答辩。经审理查明：2010年5月9日，原告与被告顾友桃签订《房产抵押借款协议》一份，写明：被告顾友桃将系争房屋抵押给原告，原告借给被告顾友桃700,000元。(因该房产一年后方可办出产证办理抵押登记手续)原告于2010年5月9日先付给被告顾友桃400,000元，同时被告顾友桃将系争房屋及系争房屋所有资料交给原告使用和保管，该系争房屋可办理抵押手续(被告顾友桃可办理产证并拿产证)时付给被告280,000元，于该系争房屋可办理过户手续(过户时所产生的所有费用皆由原告负责)，办理完过户手续当日付给被告顾友桃20,000元。系争房屋为配套商品房，自产证登记之日起五年内不得转让、出租……。该协议还对双方违约责任等事项作出了约定。另查明，2010年4月5日，原告向案外人顾鸣馨汇款50,000元；2010年5月9日，原告向被告顾友桃汇款350,000元，同日，被告顾友桃将系争房屋及系争房屋有关房屋资料交付给原告，原告居住在系争房屋至今；2011年5月15日，原告向被告顾友桃汇款203,900元。再查明，被告顾友桃于2011年4月28日取得系争房屋的上海市房地产权证(产证号为：沪房地松字(2011)第014818号)，该证附记有：“配套商品房，自登记之日起3年内不得出租、转让”。被告顾友桃于2011年5月15日将该产权证交付给原告。又查明，1997年7月，被告顾友桃、彭红霞经上海市虹口区人民法院调解离婚。案外人顾鸣馨是被告顾友桃、彭红霞的女儿。2010年9月20日，原告向被告彭红霞汇款50,000元；2010年10月11日，原告向被告彭红霞汇款100,000元；2011年8月11日，原告向被告彭红霞汇款20,000元。审理中，原告与被告顾友桃一致确认，双方所签订的《房产抵押借款协议》性质为房屋买卖协议，系争房屋的转让总价为700,000元，原告已支付被告顾友桃购房款600,000元，另原告自愿支付给被告顾友桃3,900元的相关税费。审理中，原告认为，被告彭红霞于2010年至2013年期间共向其借款230,000元，后被告彭红霞归还了150,000元，剩余借款冲抵系争房屋的房款。对此，被告顾友桃不予认可，认为原告与被告彭红霞之间的借贷关系与本案无关。被告顾友桃认为，其将系争房屋产权证交付原告后，一直通过电话向原告催讨剩余房款，对此，原告予以否认，认为被告顾友桃从未与其联系，直至2015年3、4月份，被告彭红霞联系原告后，被告顾友桃才出现，但也未提及剩余房款80,000元。原告要求继续履行合同，现在被告顾友桃不承认支付给被告彭红霞的款项为购房款，故原告同意再向被告顾友桃支付剩余房款100,000元，关于原告与被告彭红霞之间的债权关系，原告另行再处理。对此，被告顾友桃要求解除合同，如法院认定继续履行的情况下，要求在本案中一并处理剩余房款。以上事实，有《房产抵押借款协议》、银行个人业务凭证、发票、税收缴款书、房屋交接书、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告顾友桃签订的《房产抵押借款协议》未违反法律、行政法规的规定，应属有效。上述协议明确约定了房屋转让总价、交付房款时间、违约责任等房屋买卖合同的主要条款，故该协议实质为原告与被告顾友桃就系争房屋签订的房屋买卖合同，对此，原告与被告顾友桃均无异议，双方均应按照约定履行各自的义务。现系争房屋已于2010年5月9日交付给原告居住至今，系争房屋的产权证亦于2011年5月15日交付原告，按照约定，原告应于拿到产证时支付被告顾友桃房款280,000元，现原告仅支付被告顾友桃房款200,000元，故被告顾友桃最迟应于2012年5月14日之前行使其享有的解除权，而被告顾友桃于2016年4月才提起诉讼，已超过解除权的行使期间。因解除权属于形成权，直接发生法律关系的消灭，应受除斥期间的限制，故被告顾友桃反诉主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张其已将剩余房款交付被告彭红霞，而被告彭红霞与被告顾友桃已于1997年就办理离婚手续，被告彭红霞亦未在系争房屋买卖纠纷过程中取得相关收受钱款的委托书，且原告在审理中自述其与被告彭红霞存在民间借贷关系，故原告的上述主张，本院不予支持。关于原告与被告彭红霞之间的债权债务关系，原告可通过其他法律途径解决。因此，原告应按约定支付被告顾友桃剩余房款100,000元，被告顾友桃应协助原告办理系争房屋产权过户手续。关于原告主张的违约金，因原告没有证据证明被告顾友桃在履行合同过程中存在违约行为，故原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张的律师费，原、被告对律师费的承担没有约定，且该律师费非必须支付的费用，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王炳恒与被告(反诉原告)顾友桃于2010年5月9日签订的《房产抵押借款协议》继续履行；二、原告(反诉被告)王炳恒于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)顾友桃剩余房款100,000元；三、被告(反诉原告)顾友桃于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)王炳恒将坐落于上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记至原告(反诉被告)王炳恒名下[相关税费均由原告(反诉被告)王炳恒承担]；四、驳回原告(反诉被告)王炳恒的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)顾友桃的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,320元，反诉案件受理费40元，财产保全申请费4,020元，合计诉讼费10,380元,由原告(反诉被告)王炳恒负担5,190元(已付)，被告(反诉原告)顾友桃负担5,190元(已付40元，余款5,150元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪代理审判员  李 娜人民陪审员  陆为明二〇一六年八月二十五日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。