广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2016）江鹤法民二初字第粤07**民初60号原告：伦培南，男，汉族，住广东省鹤山市，公民身份号码：×××5114。委托代理人：伦灿崇，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省鹤山市。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：梁家杰。委托代理人：刘剑辉。原告伦培南诉被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员何建通适用简易程序于2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伦灿崇及被告碧桂园公司的委托代理人梁家杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年3月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买鹤山市沙坪碧桂园·公园1号柏丽湾一街9号302房商品房，购房总金额为445638元，并约定被告应于2012年11月30日前将上述商品房交付原告使用，同时还约定被告应在商品房交付使用后360日内，将商品房权属登记资料报产权登记机关进行权属登记备案。如因被告的责任，原告所购买的商品房不能在约定期限内完成权属登记备案的，如违反此约定，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款，被告于2012年11月30日交付房屋给原告，原告接受商品房当天已履行全部约定的款项与事项。在商品房交付使用的360天后，即2013年11月25日前，原告未取得所购买的商品房登记后由鹤山市住房和城乡建设局发的鹤山市房地产权属说明书，因被告逾期向鹤山市房地产管理部门递交原告所购买商品房权属登记所需资料，导致原告取得所购买的商品房权属说明书时间为2014年10月25日。即因被告原因延误取得权属说明书332天（2013年11月26日至2014年10月24日），以一天支付人民币50元的违约金计算，被告应付违约金16600元给原告。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期递交商品房权属登记资料违约金16600元；二、本案诉讼费由被告承担。被告碧桂园公司辩称：被告认为在合同约定的时间内已经将相关商品房权属资料递交到鹤山市住建局，因此被告不存在违约的行为，也不需要承担违约金。经审理查明：2012年3月27日，原告与被告碧桂园公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件四《补充协议书》，约定原告以445638元的价格购买位于鹤山市沙坪鹤山大道623号的碧桂园·公园1号柏丽湾一街9号302房的预售商品房（以下简称“诉争房屋”）。《商品房买卖合同》的部分有关条款节录如下：第六条“付款方式及期限”约定：“买受人按下列第2种方式付款：……2、分期付款详见本合同附件四《补充协议书》第二条的约定”；第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为”；第十一条“交接”约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第十二条的约定”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.详见本合同附件四《补充协议书》第十九条的约定”。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》的部分有关条款节录如下：第二条约定：“买受人同意按下列C种方式付款，并以人民币为计算货币：A）、……C）银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为肆拾肆万伍仟陆佰叁拾捌元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的×%给出卖人，即壹拾捌万伍仟陆佰叁拾捌元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2012年4月27日前，付该商品房总房价款的×%给出卖人，即贰拾陆万元整”；第十九条约定：“买卖双方一致同意，关于产权登记的约定不按《商品房买卖合同》第十五条的约定履行，双方一致同意按照本条的约定履行双方权利义务：该商品房的《房地产权证》的办理，按下述的第2款约定处理：1、……。2、买受人为银行按揭分期付款方式支付房价款的，买受人自愿同意委托出卖人代为办理。该委托的具体事宜由买受人与出卖人另行签订《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金。”双方当事人签订《商品房买卖合同》及附件后，原告按约支付房价款445638元给被告，其中于2012年3月27日支付185638元，于2012年12月10日支付了260000元。2013年8月4日，被告碧桂园公司将诉争房屋交付给原告。2013年9月25日，诉争房屋经被告、监理、设计等单位组织竣工验收被评定为合格。2013年11月8日，诉争房屋经鹤山市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。2014年9月3日，被告碧桂园公司向鹤山市住房和城乡建设局递交企业营业执照（副本）影印件、企业资质证书影印件、预售商品房许可证（办证联）、建设工程审批表、建设工程规划许可证、规划验收合格证、建筑图纸、国有土地使用权证、门牌编码通知书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、证明文件、房屋平面图测绘报告等十三项办理诉争房屋《房地产权证》所需的由被告碧桂园公司提供的资料，该局于是日发给《鹤山市房屋所有权初始登记申请收件收据》。上述事实，原告提供的证据和本院调查收集的证据以及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于被告碧桂园公司何时交付房屋的问题。（一）依《商品房买卖合同》第八条的约定，除原告有违约行为等可予据实延期的原因外，被告碧桂园公司应于2012年11月30日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付给原告使用。在本案中，原、被告双方确认碧桂园公司是于2013年8月4日将诉争房屋交付给原告，但据本院从鹤山市住房和城乡建设局调取的证据显示诉争房屋竣工验收备案日期为2013年11月8日，换言之，碧桂园公司交付房屋给原告时诉争房屋是尚未竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，可知房屋竣工经验收合格后才能交付使用是法律的强制性规定，当事人不能通过约定排除该条法律强制性规定的适用，易言之，即使原告已接收诉争房屋，但若该房屋未经验收合格，仍不能认定被告碧桂园公司已履行合同约定的交付房屋的义务，故本院认定被告碧桂园公司是于2013年11月8日将诉争房屋交付给原告。二、关于两原告请求被告支付逾期向房地产登记机关递交办理房屋权属登记所需资料违约金应否支持的问题。本案中，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房竣工验收合格备案并交付使用之日2013年11月8日后360天内即2014年11月3日前向房地产登记机关递交办理权属登记所需资料，而本案被告是在2014年9月3日递交上述资料，尚未逾期，不属违约。故原告请求被告支付逾期递交商品房权属登记所需资料违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告伦培南的全部诉讼请求。本案受理费107.50元（已减半收取），由原告伦培南负担（原告已预交受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》向广东省江门市中级人民法院预交第二审案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员    何建通二〇一六年一月二十日书记员    吕美珊