北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6440号上诉人（原审被告）王兴宝，男，1966年4月2日出生，个体工商户。委托代理人薛永，北京市旗文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）靳福新，男，1976年8月1日出生，个体工商户。上诉人王兴宝因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，靳福新起诉至原审法院称：我与王兴宝于2015年8月17日电话约定，由我从2015年8月17日起，继续租赁王兴宝位于北京市西城区文兴街1号众合服装批发市场1北19号摊位（以下简称摊位），用于经营服装生意，单月租金为人民币贰万元整。由于王兴宝有事没来，电话约定当天没有签订合同。双方约定：租赁合同起始日前付清前半年的租金合计人民币壹拾贰万元整，租赁期内第六个月前付清后半年的租金合计人民币壹拾贰万元整。我于2015年8月17日通过银行转账的形式，向王兴宝指定工行账号（户名：王兴宝卡号：×××）转入人民币：壹拾贰万元整，有转账凭证为证。截至起诉日，我已按双方约定，足额支付全部租金费用。转账时间皆按合同规定完成，且王兴宝起诉前无任何争议。但是王兴宝一直隐瞒了其与北京市众合服装批发市场有限公司（以下简称众合市场）签订的《经营场地租赁协议》中，关于转租场地（即摊位）应先征得众合市场书面同意的约定，特别是王兴宝作为承租人未向众合市场缴纳后续租金，众合市场作为出租人主张权利要求解除与王兴宝的《经营场地租赁协议》。众合市场已于2015年11月8日对王兴宝1北19号摊位解除租赁合同并收回使用权。致使我作为次承租人目前无法正常经营（如按原计划年底备货销售，次年春夏设计、生产等）并已经造成我巨额经济损失。现诉至法院请求判令：1、判令解除我与王兴宝之间的租赁关系。2、判令王兴宝立即向我返还人民币66660元租金及利息（不清楚怎么计算）。3、判令王兴宝向我支付违约金人民币20000元（没有时间段）。4、判令王兴宝赔偿我直接经济损失人民币100000元。5、本案诉讼费由王兴宝承担。王兴宝辩称，一、靳福新继续租赁我服装摊位的时间是2015年7月13日，不是2015年8月17日。租期为一年，靳福新每月应向我支付租赁费25500元。一年租期届满前，靳福新提出继续租赁经营一年，我同意。因此，靳福新继续租赁经营摊位的起始日是2015年7月13日，不是靳福新所述的2015年8月17日。二、靳福新继续经营摊位的费用是每月30000元人民币，不是靳福新所述的每月20000元人民币。在人民币不断贬值的情况下，我不可能将合作费用降低。实际情况是我与靳福新一年合同到期前，靳福新提出继续经营一年，我同意，但提出合作费用提高到每月30000元人民币。后经双方多次协商，达成如下约定：1、每月合作费用30000元人民币；2、每三个月一付；3、第一次付120000元人民币，一个月的费用作为押金。约定达成后，靳福新于2015年7月19日给我汇款120000元人民币，并非靳福新所述的2015年8月17日。3、违约的是靳福新，不是我。按照双方的约定，靳福新应于2015年10月12日前支付后三个月的费用90000元人民币，但是靳福新未支付。2015年11月5日，众和市场给我发出缴纳2015年11月8日至2016年11月7日租金的通知。接到通知后，我赶紧催促靳福新支付2015年10月13日至2016年1月12日的费用90000元人民币。靳福新迟迟不予支付。鉴于众和市场众所周知的实际情况，我也就没有再支付众和市场租金，致使我的摊位于2015年11月13日被众和市场通告收回。截止到2015年11月13日，我与靳福新的合作期正好是四个月，二者四个月的费用正好是靳福新支付的120000元人民币。另外，直到2015年12月17日，靳福新仍然在摊位正常经营。综上，我不同意靳福新的诉讼请求。原审法院认为：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于双方继续租赁摊位的起始时间，因双方均未提交直接证据予以证明，故法院根据银行转账时间的连续性，认定原告自2014年7月13日起开始租赁摊位，并在一年租赁期限到期后继续租赁摊位。关于继续租赁摊位的租金以及期限问题，因双方对此可以进行协商，属于意思自治范畴，故在双方无法达成合意且双方均未提交直接证据予以证明的情况下，法院根据公平原则并综合本案具体情况，认定靳福新继续租赁摊位的租金金额仍以双方原租赁合同租金标准计算为宜，且该租赁合同无固定期限。关于合同解除问题，因王兴宝自述其未向众合市场交纳租金导致其与众合市场之间的租赁合同解除，且众合市场于2015年11月3日公告将摊位收回，故靳福新、王兴宝之间已无继续履行合同现实条件，靳福新要求解除租赁合同，理由正当，法院予以支持。租赁合同解除后，王兴宝应将已支付的2015年11月3日之后的租金予以返还。关于利息，因靳福新该项诉讼请求并不明确，法院不予支持。关于违约金以及经济损失一节，虽然王兴宝主张由于靳福新未及时缴纳租金导致其未能向产权人履行租金给付义务，依据合同的相对性，王兴宝与产权人之间的合同履行问题与靳福新无关，故法院认定王兴宝对于双方合同解除负有较大责任。因靳福新未提交证据证明双方对违约金有明确约定，靳福新要求王兴宝支付违约金20000元无事实及法律依据，应当依法予以驳回。关于经济损失，王兴宝应赔偿靳福新因违约造成的损失，但靳福新一直使用摊位至今是不争的事实，故在靳福新未提交证据证明其损失结果的情况下，法院对该项诉讼请求不予支持。本次诉讼结束后，如靳福新获得充分证据证明其损失结果，可另行向王兴宝主张权利。据此，原审法院于2016年5月判决：一、靳福新与王兴宝之间就北京市西城区文兴街1号北京众合服装批发市场1北19号摊位口头达成的租赁合同于二〇一五年十一月三日解除。二、王兴宝于判决生效之日起返还靳福新租金二万四千八百元。三、驳回靳福新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王兴宝不服，以原审法院判决解除合同及返还租金没有事实及法律依据为由提出上诉，要求本院依法改判驳回靳福新的诉讼请求。靳福新同意原判。本院经审理查明：北京市西城区文兴街1号众合服装批发市场1北19号摊位系王兴宝从北京众和动物园服装批发市场承租取得。2014年，靳福新、王兴宝双方于达成口头协议，约定王兴宝将上述摊位租给靳福新使用，租赁期为一年，租金为每月25500元，支付方式为半年付。靳福新分别于2014年7月12日、2015年1月14日向王兴宝名下银行账户内转入租金共计306000元。关于租期起止时间以及靳福新实际使用摊位的起始时间，双方存在争议，未提交其他证据。上述协议到期后，双方另行达成口头协议，约定由靳福新继续租赁摊位。2015年7月19日，靳福新向王兴宝名下银行账户转入12万元。关于继续租赁摊位的租期以及租金金额，双方未明确约定并存在争议。靳福新主张该笔12万元款项系2015年8月17日之后的半年租金，月租金为2万元。王兴宝主张继续租赁摊位的月租金为3万元，该笔12万元款包括2015年7月13日之后的三个月租金以及一个月押金。双方均未提交其他证据。2015年11月13日，因王兴宝未按期向摊位众合市场交纳租金，众合市场行使约定的单方解除权，通告解除与王兴宝之间签订的经营场地租赁协议并将摊位予以收回。目前，摊位仍然由靳福新使用。上述事实，有双方当事人陈述、银行转账清单、经营场地租赁协议通告以及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：王兴宝上诉主张原审法院判决解除合同及返还租金没有事实及法律依据。关于合同解除问题，原审法院系依据王兴宝自述其未向众合市场交纳租金及众合市场于2015年11月3日公告将摊位收回的事实，认定靳福新、王兴宝之间已无继续履行合同现实条件，并据此判令解除王兴宝与靳福新之间的租赁合同并判决王兴宝返还靳福新部分租金。经查，原审法院的上述认定及处理符合相关法律规定及本案的实际情况，并无不当。王兴宝的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2017元，由靳福新负担1600元（已交纳），由王兴宝负担417元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费834元，由王兴宝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李明磊审 判 员  王军华代理审判员  胡珊珊二〇一六年八月二十四日书 记 员  张 雯