广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1841号原告梁利华，女，汉族，1971年2月26日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人黄武添，广东鑫涌律师事务所律师。被告黄贞涌，男，汉族，1979年1月5日出生，身份证住址广东省普宁市。委托代理人吴学明，广东宏安信律师事务所律师。第三人渤海银行股份有限公司深圳龙岗支行，深圳市龙岗区。法定代表人蔡俊锐。原告梁利华诉被告黄贞涌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告申请依法追加渤海银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称渤海银行）为本案第三人，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁利华的委托代理人李水泉、鲁晓娟，被告黄贞涌的委托代理人吴学明到庭参加了诉讼。第三人渤海银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月11日原告与被告签订《二手房买卖合同》合同号为：0000154号，约定原告购买被告位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产（房产证号：深房地字第××号），购房价格为5200000元。合同第六条第二款约定，被告于合同生效之日起50日内自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续，原被告同意将房产证原件托管于替原被告监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，被告于还清贷款并办理注销抵押登记后两个工作日将房产交于上述第三方或第三方指定担保公司。被告未在合同生效之日起50日内办理银行贷款并办理注销抵押登记手续，故未将房产证交予上述第三方或第三方指定担保公司，被告的行为构成违约。合同第十五条约定“买方须在2015年7月3日之前支付楼款1995000元给卖方赎楼，卖方须在2015年7月31日之前负责自己还清银行贷款将房产证原件赎出，如因卖方逾期视为卖方违约，卖方需将该物业递件过户给买方，不能出售给第三方。卖方交楼给买方之日起由买方负责该物业的每月供楼款。”原告依约于2015年6月11日，将购房定金1000000元支付至被告委托的收款人黄邓珊的账户，被告确认收到款项。原告于2015年6月20日将购房款人民币50万元支付至被告委托的收款人黄邓珊的账户，被告确认收到款项。原告于2015年6月30日分别支付购房款人民币100万元，购房款人民币48万元，购房款人民币15000元至被告委托的收款人黄邓珊的账户，被告确认收到款项。上述款项合计299.5万元。被告于2015年6月11日将涉案房产交付给原告。原告依约，于2015年6月15日，2015年7月14日，2015年8月13日支付了被告3期的供房款共计48000元。现原告依约支付上述购房款，但是被告未在2015年7月31日之前赎楼，被告的行为，严重侵害原告的合法权益。原告名下无房产，具备购房资格。原告请求法院判令：1、被告继续履行签订的二手房买卖合同，被告协助原告将深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产过户至原告个人名下；2被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩称，原告向被告购买位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房用于炒楼，双方于2015年6月11日签订《二手房买卖合同》，约定该房屋的成交价为520万元。被告作全权委托给原告后，原告把被告成交价减去银行欠款（以银行清单为准）的差额部分金额在2015年7月3日前转账给被告，被告同意将该物业转卖给原告指定的人选，该物业每月供楼由原告承担。该份合同签订后，被告于2015年6月11日将房屋交付给原告，并办好全权委托公证给原告，被告于2015年6月11日收到原告100万元、6月20日收到原告50万元和6月30日收到原告1495000元。但由于原告寻找下一个买家购买过程中耽误了时间，在被告协助原告办理递件到房管部门过户的过程中，被告才被告知该房屋已被其他人查封而无法过户。经被告向法院查询得知是案外人李瑞丰于2015年8月31日向法院申请了诉前财产保全申请，查封了申请人四套房屋（含本案诉争房屋），案外人李瑞丰于2015年9月13日向法院起诉被告拖欠其借款本金7939000元和利息1790665.07元。此后，由于无法过户，原告找被告商量，说要重新签订《二手房屋买卖合同》，由其起诉被告。由于之前的《二手房屋买卖合同》原件因被告没有保管好一时没有找到而没有交给原告收回。由于双方关系还不错，被告配合原告重新签订房屋买卖合同。被告愿意尽自己最大的能力去与原告协商来优先解决该房屋的退款问题，但需要给被告一定的时间去筹借款项处理。第三人渤海银行未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年6月11日，原被告签订了《二手房买卖合同》合同号为：0000151号，约定被告将位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产（房产证号：深房地字第××号）转让给原告。同日，原被告出具解除（二手房买卖合同）协议书，约定解除上述0000151号协议书，买卖双方就同一房产重新签订0000154号协议书，双方确认关于涉案房产买卖的权利义务依据双方所签订的编号为0000154号的合同执行。经法庭补充调查，原告主张两份合同系同一天签订，被告主张第二份合同系在涉案房产被查封后，经原告要求重新签订的，但的确系双方真实意思表示，被告同意按照第二份合同确定权利义务关系。该合同约定被告黄贞涌（卖方）将位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产（房产证号：深房地字第××号）转让给原告梁利华（买方），转让成交价为520万元；买方同意在合同生效之日向卖方支付定金100万元，于2015年9月3日前一次性支付全部剩余楼款420万元；在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账号之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且买方已按一次性付款的条款约定将楼款全部打入买卖双方指定机构监管账号之日）起三日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起三日内，买卖双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起50日内自行筹款还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；涉案交易产生的全部税费由买方承担；卖方应当于收到买房定金的二日内将该物业交付于买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买房可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。在合同备注中约定：买方须在2015年7月3日之前支付楼款1995000元给卖方赎楼，卖方须在2015年7月31日之前负责自己还清银行贷款，将房产证原件赎出，如因卖方逾期视为卖方违约，卖方须将该物业递件过户给买方，不能出售给第三方；卖方交楼给买方之日起由买方负责该物业的每月供楼款；卖方收到买方定金当日需到深圳公证处出具公证委托书给买方指定人员。同日，被告黄贞涌出具委托收款书，委托其妻子黄邓珊收取定金共计100万元，并出具两份各50万元的定金收据。原告梁利华向案外人黄邓珊分两次汇款共计100万元。被告黄贞涌收取定金后，向原告交付了房产，双方签署了交楼确认书。同日，被告黄贞涌出具了授权委托公证书，委托深圳市万通融资担保有限公司和原告在内的5人代为办理赎楼、过户等相关手续。但在正文中，将委托人误写为“黄贞勇”。2015年6月20日，被告黄贞涌签署账号确认书，确认由案外人黄邓珊收取楼款50万元。同日，原告梁利华向黄邓珊账户汇款50万元。2015年6月30日，被告黄贞涌签署账号确认书，确认由案外人黄邓珊收取楼款1495000元。同日，原告梁利华向黄邓珊账户汇款1495000万元。自2015年6月15日起，原告梁利华按月向被告黄贞涌支付供楼款每月16000元，连续支付了三个月，被告黄贞涌出具了收据。2015年8月13日，涉案房产因案外人李瑞丰诉黄贞涌、黄邓珊一案被深圳市宝安区人民法院查封，查封期限为三年。另查，原告梁利华家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。再查，涉案房产因案外人李瑞丰诉黄贞涌、黄邓珊一案的查封于2015年12月9日解除。以上事实，有二手房买卖合同2份、解除合同协议书、交楼确认书、公证书、委托收款书、账户确认书、结婚证、房产证、收款收据、银行转款单、购房资格证明、不动产查封（备案）表等证据及庭审笔录、补充调查笔录等在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告梁利华与被告黄贞涌签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于违约责任。合同签订后，原告梁利华及时履行了支付定金100万元及预付赎楼款1995000元的先履行义务，并支付了合同备注中约定的自2015年6月至2015年8月的按揭款共计48000元。因涉案房产2015年8月13日被案外人李瑞丰诉黄贞涌、黄邓珊一案查封，导致合同无法继续履行。被告作为卖方，有保证涉案房产所有权完整（无抵押、无查封）的义务，且依照合同约定，被告黄贞涌应当于2015年7月30日前将涉案房产赎出并注销抵押登记。被告没有履行上述义务，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。鉴于被告违反合同约定，原告有权按照合同约定要求被告继续履行合同。鉴于深圳市宝安区人民法院2015年8月13日对涉案房产做出的查封已经解除，故涉案合同以及具备了继续履行的条件。原被告双方应当履行合同义务。被告应当向第三人渤海银行清偿贷款以注销涉案房产的抵押登记，第三人渤海银行应予协助配合，相关赎楼费用按照双方合同约定予以负担；原被告双方还应按照约定办理涉案房屋产权过户手续并交付房产，原告应当支付被告剩余房款2157000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄贞涌于本判决发生法律效力之日起三十日内清偿深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产（房产证号：深房地字第××号）贷款债务、注销房产抵押登记，第三人渤海银行股份有限公司深圳龙岗支行予以协助配合；二、原告梁利华于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（二期）XX座X单元XXXX房产（房产证号：深房地字第××号）注销抵押登记之日起十日内支付被告黄贞涌房屋转让余款2157000元；三、被告黄贞涌于原告梁利华付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告梁利华名下（过户登记税费由原告梁利华负担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费48200元、保全费5000元由被告黄贞涌负担，上述款项原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 朱  纯  禄二〇一六年一月二十二日书 记 员 江  伟  娣书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共119页