浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第242号原告范永中。原告方悦。委托代理人朱洪鹤、欧阳昆泼。被告杭州中兴景江房地产开发有限公司。法定代表人尹建文。委托代理人董黎君。委托代理人伊兵。原告范永中、方悦为与被告杭州中兴景江房地产开发有限公司（以下简称中兴房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月23日受理后，依法由审判员宋伟锋适用简易程序独任审判，于2011年10月12日公开开庭进行了审理。原告范永中、方悦的委托代理人朱洪鹤，被告中兴房产公司的委托代理人董黎君、伊兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范永中、方悦起诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买位于九洲芳园4幢2单元404室的商品房，总价款为684491元；被告应于2011年6月30日前交付商品房；逾期交付且未超过90日的，每逾期一日按总价款万分之一支付违约金。合同签署后，原告按期支付价款，但被告未按期交付商品房，已构成逾期交付，应承担违约责任。经现场勘查，原告所购商品房主要存在以下质量问题和设计缺陷：1、实际交付房屋与合同户型图不一致，多出一根承重柱，占用业主套内使用面积；2、入户花园外横梁设计存在严重安全隐患，公用上人屋面未做防护措施；3、入户花园的地漏、空调排水管和楼顶屋面雨水管道，占用业主套内使用面积；4、消防栓中无水，报警器、烟感系统均不能正常使用，存在重大安全隐患；5、空中走廊防雨和排雨措施不到位，地面施工不符合图纸设计的排水坡度，导致雨水倒灌进电梯；6、电梯不能直达地下室；7、房内未设置紧急呼叫系统；8、直饮水系统未建成，而是采用家用过滤器；9、小区照明是电灯而非太阳能灯；10、小区无法实现无线上网；11、门窗玻璃及公共部位均未使用3C安全玻璃。此外，免费安装新风系统却收取1200元，且不是原装进口产品。鉴于此，为维护原告的合法权益，特提出起诉，请求判令：1、被告支付逾期交付违约金2053元；2、被告赔偿原告因商品房质量问题和设计缺陷产生的损失80000元，并对商品房存在的质量问题和设计缺陷进行整改；3、被告承担本案诉讼费。被告中兴房产公司答辩称：一、被告已按约定时间将符合交付条件的商品房交付原告，不存在逾期，也无需支付违约金。2011年6月30日前被告已按约取得了竣工验收备案表，及由规划、消防、环保等部门出具的认可文件后，通知原告收房。二、诉争房屋并不存在因质量问题严重影响正常居住使用的情形，原告的证据也不能证明房屋有设计缺陷。具体内容为：合同未约定阳台须使用玻璃与甲级防火玻璃，目前状态符合设计规范；入户花园横梁、消防栓箱设计符合规范；报警器、烟感系统能正常使用，如因管理问题，则非被告责任；排水坡度现场实测满足0.5%的设计要求，地下室渗水已修缮；在阳台设置雨水管既符合规范，也为杭州通用方法；电梯能直达地下室；房内已设置紧急呼叫系统；公共直饮水系统已设置；因太阳能灯有可能蓄电量不够，故改用电灯；小区无线上网设施已安装；新风系统确属原装进口，且未收取费用。三、原告没有损失，也未提供证据予以佐证。原告范永中、方悦为证明其事实，提供的证据材料为：1．律师函及EMS详情单各1份，拟证明原告致函要求被告交付商品房；2、小区照片及录像，拟证明涉案商品房存在的设计缺陷和质量问题；3、楼书1份，拟证明被告未实现楼书载明的各项承诺；4、公证书1份，拟证明2011年6月30日涉案房屋未通燃气；5、调整消防箱位置的批复1份，拟证明消防存在设计缺陷；6、竣工、施工图纸及情况说明各1份，拟证明被告未按图施工，擅自进行设计变更；7、实验照片1组，拟证明原告经实验证明，楼道走廊排水不畅8、定金合同2份，拟证明被告的楼书规划内容为合同的附件。对原告提交的证据，经被告中兴房产公司质证表示：证据1的陈述与事实不符，被告也未曾收悉，投寄时间晚于房屋交付时间，故与本案无关联；证据2中第1-3张照片三性有异议，其拍摄时间与地点不能确认，也无关联性，而第4-12张照片及录像真实性虽没有异议，但认为房屋设计均符合规范，且不能证明其待证事实与证明目的；证据3真实性无异议，但不构成合同内容，且不能证明其证明目的；证据4公证书中所载陈述存在不实之处；证据5真实性无异议，但无关联性，也不能证明其证明目的；证据6真实、合法性无异议，但非合同的组成部分，合同意义上的设计变更与施工中的变更不是同一概念；证据7的三性均有异议，且不足以证明坡度不符设计要求；证据8已过举证期限，且双方约定了仲裁条款，当双方签订正式买卖合同时，定金合同已终止，故不能证明其待证事实。被告中兴房产公司为证明其事实，提供的证据材料为：商品房买卖合同1份，拟证明房屋的交付条件；竣工验收备案表、规划验收确认意见书各1份，拟证明诉争房屋符合交付条件；建设工程竣工验收消防备案情况登记表1份、检测报告2份，拟证明消防验收合格，消防栓箱设置符合国家规范；消防栓位置调整方案公告1份，拟证明为增加业主满意度，被告拟磋商调整消防栓位置；配套设施确认分项意见书、燃气管道预埋合同、建筑业统一发票各1份，拟证明被告履行了合同义务，2011年6月29日燃气已具备接通条件；房屋交付通知书、邮件详情单、查询单、商品房交房确认书、交付流程表各1份，拟证明被告在约定时间内交付房屋；声明1份，拟证明所交付的消防栓能正常使用，因管理问题不属被告责任；图片18张，拟证明经现场实测，3、4、5号楼地面放坡符合设计要求；交付物品清单、（2011）浙杭西证民字第1585号公证书各1份，拟证明屋内已设置紧急呼叫系统；照片1组、（2011）浙杭西证民字第1581号公证书1份，拟证明小区内设置了公共直饮水系统；照片1组、（2011）浙杭西证民字第1586号公证书1份，拟证明小区内可无线上网；函件1份、（2011）浙杭西证民字第1582号公证书1份，拟证明使用的3C玻璃符合规范；设备移交明细表1份，拟证明消防设施已移交物业公司；（2011）浙杭西证民字第1583号公证书1份，拟证明上人屋面符合实际设计规范；（2011）浙杭西证民字第1584号公证书1份，拟证明房屋电梯可直达地下室；（2011）浙杭西证民字第1624号公证书、证明、报关单各1份，拟证明被安装了ALDES牌原装进口新风系统。对被告提交的证据，经原告范永中、方悦质证表示：证据1真实、合法性无异议，但证明对象有异议，管道煤气在2011年6月30日并不具备开通条件；证据2、5三性无异议，但对待证事实有异议；证据3消防备案情况登记表无异议，对检测报告的待证事实有异议，应由政府相关部门出具；证据4真实性无异议，但消防栓实际上有设计缺陷；证据6真实性无异议，但当时并不具备交付条件；证据7真实性无异议，但合法性有异议，该公司无权对消防系统予以确认，而应由消防部门确认；证据8真实性、合法性有异议，诉争房屋是否符合标准，应由施工、设计单位进行确认和实地检验；证据9真实性无异议，但对待证事实有异议，紧急呼叫系统至今未安装，且无关联性；证据10、11的真实性无异议，但对待证事实与关联性有异议，仅能证明安装了直饮水系统，但与楼书承诺不一致；证据12三性均有异议，应由国家相关部门检测；证据13的三性有异议，交接双方无签章确认，其主体无法确定，且该明细未注明系九洲芳园小区，故关联性亦有异议；证据14与本案无关联性，且仅为上人屋面防护栏高度；证据15真实性有异议，与本案无关联；证据16无法证明货物已用于涉案小区，待证事实不能成立。根据原、被告的质证意见，本院对双方所举证据认证如下：原告所举证据1虽可证明其已按被告注册地址邮寄了律师函，但投寄时间晚于房屋交付时间，缺乏必要的关联性；证据2中第1-3张照片，因无具体拍摄时间与地点，无法确定其真实性及关联性，故不予认定，而第4-12张照片及录像，因被告对其真实性无异议，可作为认定相关事实的依据，但其证明目的，被告已提供了反驳证据，故对其证明目的不予确认；证据3、8系客观证据，且能相互印证，可证明拟证事实，故予以认定；证据4虽为公证文书，但其仅对通话双方表述内容予以公证，而对该内容是否与客观事实相一致并未确认，不能证明通气条件不成就；证据5真实性因被告无异议，可予认定，但其证明目的，因被告已提供反驳证据，故不予认定；证据6真实、合法性无异议，但其证明目的不能成立；证据7无法确定拍摄地址，及有无人为施加外力，且被告亦提供了反驳证据，故不予认定。被告所举证据1、2、3、5真实、合法，可证明其待证事实，予以认定；证据4真实性无异议，能与证据3相互佐证，具有证明力，予以认定；证据6真实性无异议，能相互印证，可证明被告已履行了合同上的通知义务，可予认定；证据7可对证据3起到补充证明的作用，可予认定；证据8所做测试直观、精确，可反驳原告的待证事实，予以认定；证据9-16客观、真实、合法，可证明被告待证事实，证据间具有关联，能相互印证，可予认定。本院依据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：2009年4月28日原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及附件，合同约定的主要内容有：原告购买位于杭州市江干区九洲芳园4幢2单元404室房屋；建筑面积为87.39平方米；总价款为684491元。合同第八条约定房屋交付时间为2011年6月30日前；交付条件为：该商品房经规划验收合格。合同第十条关于规划设计变更的约定如下：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。这种情形是指该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；第十四条在出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：1、小区内道路、水、电于房屋交付之日起接通；2、电视、宽带、电话线入户、管煤等管线于房屋交付之日具备接通条件，开通使用由由买受人自行申请办理并承担费用。此外，双方对装饰与设备标准、违约责任、保修责任等亦作了明确约定。被告在楼书中对所售楼盘规划了公共直饮水、法国原装进口新风、紧急呼叫与彩色可视对讲系统、无线上网、太阳能路灯及电梯直达地下车库等内容。中兴房产公司与其他业主所订立的定金合同中约定，售楼书所标明的附属、配套设施作为商品房预售合同的附件。2011年6月30日前，被告中兴房产公司就案涉房屋先后取得了竣工验收合格证、规划验收确认意见书、消防备案登记表。2010年5月4日被告与杭州市燃气（集团）有限公司（以下简称市燃气公司）签订新建住宅小区燃气管道预埋合同，并支付了1072464.40元的配套费，并于2011年6月29日取得配套设施确认分项意见书，确认该小区燃气工程已经全部完成，符合交付使用条件。2011年6月24日中兴房产公司以邮政特快专递的方式，向原告送达了房屋交付通知书。2011年6月27日双方办理了房屋交付手续。案涉房屋及小区消防设施经验收合格、上人屋面已做防护措施、地面施工符合设计排水坡度、门窗已使用3C玻璃、具有公共直饮水、法国原装进口新风、紧急呼叫与彩色可视对讲系统、无线上网及电梯直达地下车库，但室外公共使用电灯照明。2011年7月20日因部分业主对消防栓位置设置不满意，被告拟对所售3、4、5号楼的消防栓位置调整方式进行了公告，但因未获多数业主同意，至今未能就该调整方案予以施工。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，对缔约各方均具有约束力。因此，应以合同约定与法律、法规强制性规范，作为判定被告是否承担违约责任的依据。一、房屋是否逾期交付。双方合同约定房屋交付时间为2011年6月30日前，实际交接时间为2011年6月27日。被告是否违约，则应视出卖人在约定交付期限内房屋是否已具备交付条件并履行了通知义务。被告中兴房产公司于2011年6月30日前已先后取得了各行政主管部门出具的竣工验收合格证、规划验收确认意见书、消防备案登记表，故已具备了合同约定交付要件，并于2011年6月24日书面向原告送达了房屋交付通知书。关于双方在逾期交付的争议焦点，燃气是否已具备交付条件问题。本院认为，合同第十四条约定建筑区划内燃气管线于房屋交付之日具备开通条件，且燃气开通使用由买受人自行申请办理并承担费用。依合同文义的合理解释，被告所应承担的合同义务为与市燃气公司签订燃气合同，支付相应的配套建设费用，交付前使业主房屋具备燃气开通条件。对此，被告所举证市燃气公司出具的配套设施确认分项意见书，已确认了小区燃气工程已经全部完成，符合交付使用条件。在小区燃气具备交付使用条件的前提下，只有业主接收房屋后，以其个人名义向市燃气公司提出书面申请，并交纳相应费用后，即可实现通气使用。综上所述，案涉房屋在合同约定交付时间前交付条件均已成就，被告亦履行了合同上的通知义务。买受人也于2011年6月27日实际接收了房屋。中兴房产公司不构成逾期交付，故原告诉请被告支付逾期交付违约金的诉请，本院不予支持。二、房屋是否存在设计缺陷及质量瑕疵。首先，被告已证明诉争房产业经相关建设主管部门验收合格，由于建筑设计与施工具有极强的专业性，所涉法律规范也较庞杂，原告在未提供权威、专业机构认证推翻该验收报告的情形下，应判定案涉房屋是符合总体质量要求的。若其存在设计缺陷及重大质量瑕疵，或不符合国家强制标准的，则被告将无法取得竣工验收合格证、规划验收确认意见书。其次，合同第十条约定，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化时，经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准可变更规划设计。此外合同附件三对装饰、设备标准双方也做了明确约定。买受人在订立商品房买卖合同时，其所预期购买的房屋应以合同上述约定及附图为参照标准。被告中兴房产公司初始设计图在施工中，依实际需要进行变更，最终与竣工图有所相异，实属房产开发中的常态，当然该改动不得违反合同第十条约定，即擅自对设计规范的重大或实质性内容予以更改。由于原告未有确实证据证明被告存在重大改动，并导致严重损害其合法权益，故原告以竣工图与设计图不一致，存在规划设计缺陷的主张，本院不予采信。关于在消防设施是否存在质量瑕疵的问题，本院认为，杭州市公安消防局对九洲芳园小区的消防予以验收备案，其从行政主管的专业视角，并经科学测量与试验后判定小区消防工程是合格的。被告亦举证证明该消防工程包括了消防栓、报警器、烟感系统等诸方面经检测均为合格。虽然中兴房产公司曾对3、4、5号楼消防栓位置调整予以公告，但主要原因系从更人性化与符合业主满意的角度出发，并不能据此得出小区消防工程是不合格或有违国家相关强制性规范的结论。原告对消防的测试，由于原告并不具备相应的专业技能和知识，受测试方式和条件的影响，其测试结果并不一定能全面、客观地反映九洲芳园小区的消防系统质量，故其主张消防栓无水，报警器、烟感系统均不能正常使用，本院不予认定。此外，针对原告提出的交付房屋存在诸多质量瑕疵问题，如地面施工不符合排水坡度、入户花园外横梁设计存在严重安全隐患、空中走廊防雨和排雨措施不到位、屋面雨水管安装在室内、门窗玻璃及公共部位均未使用3C安全玻璃。对此，原告没有充分证据证明，上述质量瑕疵客观存在，且不符合法律法规或合同上的明确约定。其次，该住宅小区已经勘察、设计、施工、监理等各单位验收确认，并由行政管理部门予以竣工验收，故可推定案涉房产质量是合格的，不存在违反强制性规范的瑕疵。此外，被告对原告所持上述异议提供了相应的反驳证据和必要说明，故原告诉请被告赔偿因房屋质量问题和设计缺陷产生损失80000元，并无充分事实与法律依据，故本院不予支持。三、楼书承诺的履行义务。因被告与案外其他买受人所立定金合同已明确约定，同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件。因此，被告所发楼书中载明的电梯直达地下车库、安装独立法国原装进口新风系统、建立公共直饮水系统、室内紧急呼叫与彩色可视对讲系统、小区布置无线上网系统、太阳能路灯等内容，均应视为商品房预售合同的附件，其有义务为买受人提供上述设施。被告中兴房产公司所举证的公证文书及其它证据已证明，九洲芳园小区内的电梯可直达地下车库，室内已安装独立法国原装进口新风系统及紧急呼叫与彩色可视对讲系统，公共区域已建立直饮水系统，小区内可实现无线上网功能，其已履行了合同相关义务。经审理查明，九洲芳园小区内未使用太阳能路灯，此与楼书承诺有所相异。被告认为太阳能路灯有可能蓄电量不够，故改用电灯的抗辩，因其未提供可信服的证据证明改用电灯存在合理性与必要性，或已经买受人同意改动，故不能免除中兴房产公司该项合同义务。因被告此项交付不符合约定，而双方对此亦未明确约定相应的违约责任，故买受人依法可以要求对方承担更换、重作的违约责任，出卖人亦应负担按约继续履行的合同义务。综上，原告要求支付逾期交付违约金及赔偿因房屋质量和设计缺陷损失80000元的诉请，本院不予支持；但对要求予以整改的诉请，本院部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告杭州中兴景江房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对九洲芳园小区室外公共区域安装太阳能路灯；二、驳回原告范永中、方悦的其他诉讼请求。案件受理费人民币1851元，减半收取人民币925.50元，由原告范永中、方悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1851元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 宋伟锋二〇一一年十一月三十日代书记员 王 洁