山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2011）平民一初字第2606号原告李刚，男，1983年10月14日生，汉族，住平度市。委托代理人李宛瑾，男，1960年10月5日生，汉族，住平度市李园李家市（李刚之父）。委托代理人郭鹏娟，山东天正平律师事务所律师。被告张杰，男，1985年10月6日生，汉族，住平度市经济开发区。被告张海飞，女，1986年7月10日生，汉族，住平度市经济开发区。委托代理人刘书涛，平度中义法律服务所法律工作者。第三人于耐先，男，1955年3月3日生，汉族，住潍坊市潍城区。原告李刚与被告张杰、被告张海飞、第三人于耐先房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚的委托代理人李宛瑾、郭鹏娟，被告张杰、被告张海飞的共同委托代理人刘书涛到庭参加诉讼。第三人于耐先经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告李刚诉称，2010年4月24日原被告签订《租店铺转让协议》，协议约定被告将第三人所有的位于平度市胜利东路160号店铺转让给原告使用，原告在2010年4月24日一次性向被告支付4万元。协议约定被告必须保证原告至少租赁该门头房2年，2年内房东收回房屋，被告必须全额退还收取的原告转让费30000元，并承担原告的装修损失10000元。协议签订后，原告按约定支付给被告30000元，并对店铺进行了装修。但是2011年4月22日第三人于耐先以要自己使用为由，将房屋收回。为此，根据协议约定，被告应返还原告30000元及赔偿原告损失10000元。原告多次向被告要求按约定返还转让款及赔偿损失，但是被告却迟迟不按照约定履行。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。请求法院依法判令被告立即返还原告30000元，赔偿原告损失10000元。被告张杰辩称，原被告签订的《租店铺转让协议》，已于2011年4月24日到期，原告与第三人未续订租赁合同的原因是嫌房租贵及与房主闹矛盾等原因造成的。在原被告和第三人共同协商续订合同的过程中，因原告生意不好，从2011年4月24日后自动搬离。原告与第三人续订合同未完成，是原告的原因造成的，与被告无关。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告张海飞辩称，我对租赁合同不知情，本案与我无关。请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人于耐先未作答辩。经审理查明，被告张杰与被告张海飞系夫妻关系。被告张杰租赁第三人于耐先位于平度市胜利东路160号店铺，2010年4月11日被告张海飞为原告李刚出具收据1张，载明收取房屋转让费定金20000元。事后，被告张杰在该收据上又写上15000元。合计两被告收取原告35000元。2010年4月24日原被告签订《租店铺转让协议》，协议约定：一、张杰将位于平度市胜利路160号店铺转让给李刚使用，并保证李刚同等享有张杰在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。二、店铺转让后，李刚代替张杰向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期缴纳租金及该合同约定的应由张杰缴纳的承包费及其它费用。三、李刚在2010年4月24日一次性向张杰支付转让费人民币4万元，上述费用已包括转让费及张杰剩余租赁合同的租金和相关费用，张杰不得向李刚索取任何其他费用。四、（略）。五、张杰必须保证李刚至少租赁该门头房2年。2年内房东收回房屋，张杰必须全额退还收取李刚的转让费30000元，并承担李刚的装修费损失10000元（此条款至李刚单独和房东签订租赁合同作废），张杰必须协助李刚早日和房东产生租赁关系。在此期间，因李刚和房东闹矛盾造成租赁终止，张杰不负任何责任。协议签订后，被告张杰将店铺交给原告，原告又付给被告张杰5000元，以上合计原告共计付给两被告40000元。原告对所租上述店铺进行了装修。原告主张花装修费20000元，并提交购买材料发票5张，计款9503元，紫荆花漆济南办事处财务出具的商店整改物料申请单，计款15150元，证明自己支付材料款5000元，向公司支付装修费15000元。被告不予认可，抗辩证据是虚假的，即时装修存在，也应该按合同约定。原告主张2011年4月22日第三人于耐先收回房屋，被告抗辩是2011年4月24日原告自动搬走。原告提交签名为于耐先的证明1份，载明：于耐先在平度市胜利街建材市场西段路南有门头房一处，因自用在2011年4月22日收回此房。被告不予认可，抗辩不能证明是于耐先所写。被告提交2011年4月3日、4日李刚发给的手机信息，其中载明：拿2万元我把房东摆平；你不想惹祸上身，就最好跟我统一口径，你只要也承认是房东让我们放心装修的，现在收房子就赔偿我们装修损失10万元，别的事我来办。被告据此证明，因原告与房东闹矛盾，导致租赁合同不能续签的原因在于原告。原告认可短信的内容是自己发的，但辩称是房东此前要收回房屋。审理中，被告称与第三人于耐先签订的《租店铺转让协议》已经丢失，自己租赁的期限是2009年4月24日至2010年4月24日，房租是每年大约2万元，原告抗辩是1万元。上述事实，有原告提交的《租店铺转让协议》，装修材料收据、紫荆花漆济南办事处财务出具的商店整改物料申请单，收款收据，手机短信记录以及当事人的陈述在案为凭，经开庭质证，足以认定。本院认为，被告张杰未经第三人于耐先同意，与原告李刚签订的《租店铺转让协议》无效。2010年4月24日被告张杰与第三人于耐先签订的房屋租赁合同到期后，被告张杰无权将租赁第三人的房屋出租，原告明知被告张杰不是租赁房屋的房主，但仍然与被告张杰签订《租店铺转让协议》，对于导致《租店铺转让协议》无效，原告李刚和被告张杰均有过错。原被告签订的《租店铺转让协议》无效，被告张杰、被告张海飞依据《租店铺转让协议》所取得的收益，应返还给原告李刚。被告张杰不能提交在原告租赁第三人于耐先店铺期间，与第三人签订的租赁合同所约定的年租赁费或者向第三人缴纳的具体房租，被告主张每年向第三人缴纳租金2万元，本院不予采信。结合原告李刚和被告张杰签订的《租店铺转让协议》中转让费30000元，原告主张被告张杰向第三人每年缴纳租金1万元，本院应予认定。扣除原告已经实际使用房屋租赁费1万元，本院认定被告张杰、被告张海飞因签订《租店铺转让协议》取得30000元收益。原告要求两被告返还30000元，本院应予支持。原告主张花装修费20000元，并提交9503元购买材料发票及紫荆花漆济南办事处财务出具的商店整改物料15150元申请单予以证实，证明了原告租赁店铺后，进行了装修的事实。原告要求两被告赔偿原告损失10000元，与双方签订的《租店铺转让协议》约定的赔偿原告损失10000元一致，符合《租店铺转让协议》无效原被告应承担的过错责任的划分，本院应予支持。被告张杰辩称，原告因生意不好，2011年4月24日自动搬离租赁房屋，原告与第三人续订合同未完成，是原告的原因造成的，与被告无关，请求依法驳回原告的诉讼请求的意见，不符合法律规定，本院不予支持。两被告之间系夫妻关系，2010年4月11日被告张海飞收取原告李刚房屋转让费定金20000元，被告张海飞辩称对租赁合同不知情，与事实不符，其请求依法驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。原告无证据证明，第三人于耐先参入了其与被告张杰签订的《租店铺转让协议》，其对第三人的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告张杰、被告张海飞返还给原告李刚人民币30000元，于判决生效后十日内付清；二、被告张杰、被告张海飞赔偿原告李刚装修费10000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告李刚对第三人于耐先的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，邮寄费120元，由被告张杰、被告张海飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  车延新审判员  代照和审判员  刘月纯二〇一一年十一月一日书记员  徐欣欣书记员  吴 奉