西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2011）碑民二初字第00470号原告：西安弘仁物业管理有限责任公司。法定代表人：张俊勇，总经理。委托代理人：鹿瑞骍，男，陕西和平房地产开发有限责任公司员工。委托代理人：乔元谋，男，陕西和平房地产开发有限责任公司员工。被告：陕西苏宁电器有限责任公司。法定代表人：孙为民，总经理。委托代理人：刘斐，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人：焦和平，陕西博硕律师事务所律师。原告西安弘仁物业管理有限责任公司（以下简称弘仁物业）与被告陕西苏宁电器有限责任公司（以下简称苏宁电器）物业服务合同纠纷一案，本院��理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弘仁物业委托代理人鹿瑞骍、乔元谋，被告苏宁电器委托代理人刘斐、焦和平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年6月4日，原告弘仁物业与被告苏宁电器签订《物业服务合同》。该合同约定，原告将位于东关正街4366平方米的房屋及附属设施租给被告使用并提供物业服务，服务期限为10年2个月，自2005年6月20日至2015年8月19日。物业管理费为4元每平方米，每年八个月空调使用费7.8元每平米，四个月的新风费1元每平米，水费3.15元每吨，电费1.06元每度（若遇政府部门水电调价，水费也做相应调整）。合同履行过程中，2009年1月4日，被告在未通知原告亦未与原告协商的情况下，在夜间转移商品，单方面要求解除房屋租赁合同。原告多次要求被告履行合同，支付拖欠的相关费用，被告均予拒绝。根据双方的合同约定，被告应支付拖欠的2009年1月4日前租赁的水电、物业管理费等费用及相当于三个月物业管理费的违约金共计人民币545221.52元。故其诉至本院请求判令：1、被告支付2009年1月4日前拖欠原告的水电、物业管理费共计492829.52元；2、支付提前解除合同应当支付的相当于三个月物业管理费的违约金52392元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所要求的各项费用，涉及四年多的账务往来，其愿与原告进行会计核对。违约金没有合同以及法律依据，不同意支付。而且原告在合同中与之约定水电费应当开具增值税发票，但原告没有开具增值税发票，故水电费应当扣除总额的17%；而且原告主张的债务已经超过诉讼时效，故不予认可。经审理查明，2005年6月4日，被告苏宁电器与陕西和平房地产开发有限责任公司签订房屋租赁合同。同日与��告弘仁物业签订物业管理合同，合同甲方为原告弘仁物业，乙方为被告苏宁电器。该合同约定：2.1、物业服务的期限为2005年6月20日至2015年8月19日。2.2、从乙方进驻租赁房屋之日起，乙方按照合同约定缴纳各项费用。2.5、乙方接到各种发票后，10个工作日内缴纳下个月的物业管理费以及上月产生的水、电费。2.6、甲方为乙方租赁部分单独安装水电表，乙方按该水电表的计量数字向甲方缴纳水电费，收取水电费的同时应向乙方提供增值税发票，甲方若迟延提供发票。乙方有权相应迟延交纳水电费。2.7、…甲方在收取供暖和制冷费用的同时，应当向乙方提供普通发票，其中制冷费用中电费应当开具增值税发票。5.2、乙方违反本合同第4.1、第4.2、第4.4、第4.5、第4.6项，乙方应当向甲方支付相当于三个月物业费的违约金及相关损失。7.1、在租赁合同未解除的情况下，不得单��解除物业管理服务合同。该合同签订之后，苏宁电器即入驻经营。2009年1月4日，被告苏宁电器发函给陕西和平房地产开发有限责任公司请求解除租赁合同，2009年2月13日，陕西和平房地产开发有限责任公司向被告苏宁电器发函称让被告苏宁电器尽快清理承租房屋。2009年1月4日，被告苏宁电器部分搬离所租赁的房屋。庭审中，原、被告对2005年6月20日至2009年1月4日的各项费用按照物业合同的约定进行了多次核对确认：管理费742220元；水费33899.2元；电费1251098.18元；新风费58504.4元；空调费869187.96元；总额为2954909.74元，被告苏宁电器已经支付2741807.57元，仍下欠213102.17元。2010年12月22日，原告向被告发出催告函，要求被告支付水费、电费、物业费以及违约金，该函件于2010年12月23日16时被妥投，签收人王琳。关于水电费增值税发票的问题，按照合同约定，原告弘仁物业应当向��告苏宁电器就水电费出具增值税发票，由于原告没有向被告开具增值税发票，按照增值税的规定，如果原告开具增值税发票，被告就可以向税务部门申请抵扣增值税发票面额的17%的税费，经过双方确认，水电费的17%为186709.02元，被告方认为因为原告未能提供增值税发票，在双方实际履行缴纳水电费时，原告实际同意扣除17%，原告方不认可被告之意见，针对以上双方的争执，本院就原告与被告水电费履行问题进行了查明，双方签订合同后，原、被告就水电费缴纳形成以下履行模式，即原告弘仁物业就水电费全额向被告苏宁电器下单，然后原告泓仁物业再向被告苏宁电器出具水电费普通发票，该发票面额为下单额的83%，然后被告苏宁电器按照普通发票数额向原告弘仁物业缴纳水电费。2005年7月至12月的水电费，由被告苏宁电器按照抄表数额全额支付，但原告弘仁物业未出具增值税发票。2005年12月16日至2007年2月16日，原告弘仁物业向被告苏宁电器共开具水电费催缴单14份，每月一次。下单电费合计452610.6元。2007年4月22日，被告苏宁电器按照原告弘仁物业电费下单额的83%向原告支付了375700.08元电费，原告弘仁物业于2007年4月29日开具票面价值均为93925.02元的普通发票四张，四张普通发票票面金额合计375700.08元。2007年6月17日至2007年7月17日，弘仁物业于2007年7月18日向被告苏宁电器开具普通发票，票面电费为19812.10元、水费为1108.05元，2007年7月19日下单被告苏宁电器电费为23870.00元、水费1335.00元。2007年7月28日，被告苏宁电器向原告弘仁物业交付了72438.00元，该费用包含空调费34054.8元、物业费17464元，故被告苏宁电器支付当月水电费20919.2元，实际交付水电费数额约为实际下单额的83%。最后一笔水电费，2009年2月20日，原告���仁物业下单，用电23300度，每度1.1元，电费共25630元、水费3405元，同日，原告弘仁物业向被告苏宁电器开具普通发票，该发票票面额为每度1.1元，电费21272.90元，水费2826.15元，水电费合计24099.05元。2009年3月16日，被告苏宁电器就所用电的度数按照1.08元每度支付，水电费合计23712.27元。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，缔约双方应当按照合同的约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同。本案中，原、被告初始订立合同时约定，原告弘仁物业为被告苏宁电器的租赁部分单独安装水电表，被告按该水电表的计量数字向原告缴纳水电费，原告在收取水电费的同时应提供增值税发票，但是本案原告弘仁物业在合同履行过程中，并未按照合同约定开具增值税发票。自2005年12月起，原告弘仁物业按照其所开具的水电费单据所载明的水电费全额的83%向被告苏宁电器开具普通发票，收到普通发票之后，苏宁电器在十个工作日之内按照普通发票所载明金额缴纳水电费，该水电费的结算模式一直持续到最后一笔水电费的结算。以上行为，明确的表明双方已经就水电费的缴纳变更了合同约定。即原告在履行合同中，同意被告不再支付水电费全额，仅支付水电费全额的83%，由于原告未向被告开具增值税发票，致使被告无法向税务部门抵扣水电费数额17%的费用，给被告造成了实际的损失。故对于被告苏宁电器主张的其所欠费用中应当予以抵扣水电费全额的17%的答辩理由，本院依法予以认可，即原告弘仁物业主张的被告所欠水电费应当按照双方确认的数字额再减去水电费总额的17%。关于诉讼时效问题，本案所产生的各项费用截止2009年3月16日双方每月都在结算，被告答辩认为原告所主张的债务属于可分之债，但其并未区分和证明已经届满诉讼时效债务的具体数额，即应承担举证不能的法律责任，故该款项的诉讼时效起算点应为2009年3月16日。而原告于2010年12月23日进行了催告，诉讼时效中断，原告之诉请诉讼时效并未届满，故对于被告所称原告之债务诉讼时效已经届满的答辩理由本院依法不予认可。违约金一项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。支付违约金是按照合同的约定支付，原、被告虽然在签订合同时约定被告苏宁电器方违反合同第4.1、第4.2、第4.4、第4.5、第4.6项，应当向原告支付相当于三个月物业费的违约金及相关损失，但该合同之第4.1、第4.2、第4.4、第4.5、第4.6项均未涉及提前解除合同的情况。故原告主张的违约金诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。综上所述，原告与被告签订的物业管理合同意思表示真实，且已经实际履行，应当确认合法有效，按照物业合同约定，双方经过核对确认，被告尚欠原告物业服务各项费用合计213102.17元，但是应当扣除186709.02元，剩余款项被告苏宁电器应予以支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告陕西苏宁电器有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安弘仁物业管理有限责任公司水费、电费、物业费、空调费、新风费余额26393.15元。二、驳回原告西安弘仁物业管理有限责任公司其他诉讼请��。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，原告西安弘仁物业管理有限责任公司负担9420.76元，被告陕西苏宁电器有限责任公司负担479.24元。（该款原告西安弘仁物业管理有限责任公司已预交，被告陕西苏宁电器有限责任公司在支付上述款项时一并直付原告西安弘仁物业管理有限责任公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 健代理审判员  李新元代理审判员  崔 春二〇一一年十月三十一日书 记 员  杜 飞