江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)常民终字第1175号上诉人（原审被告）黄超。委托代理人翁昊俊，江苏翁昊俊律师事务所律师。委托代理人庄锡锋，江苏乐天律师事务所律师。上诉人（原审被告）谢庆秀。委托代理人翁昊俊，江苏翁昊俊律师事务所律师。委托代理人庄锡锋，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄洪庚。委托代理人黄国荣。委托代理人王琴娥，江苏常明律师事务所律师。原审被告黄锁庚。上诉人黄超、谢庆秀因与被上诉人黄洪庚、原审被告黄锁庚房屋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2013）溧民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：黄洪庚诉称，黄洪庚与黄锁庚系兄弟关系，黄超系黄锁庚的儿子。1994年，黄洪庚购买了溧城镇庄家村委丁家园6号楼三单元102室住房一套，该住房的购房手续由黄洪庚的弟弟黄锁庚代为办理，购房款55530元由黄洪庚支付，当时因政策原因该住房不能办理房产证，黄洪庚及子女一家人从1994年开始搬进该住房居住使用至2010年，后由黄洪庚儿子黄国荣将该房出租给他人。2012年5月，黄洪庚为孙子就学到房产处办理上述房屋的产权证，房产部门告知该丁家园6号楼三单元102室房屋的房产证已发给黄超。为此，黄洪庚向溧阳市人民法院提起行政诉讼，溧阳市人民法院一审判决驳回黄洪庚诉请。黄洪庚不服向常州市中级人民法院提起上诉，常州中院要求黄洪庚先诉讼确权。黄洪庚认为，本案讼争房屋系黄洪庚购买并实际占有使用至今，该房产所有权应属黄洪庚，黄超提供虚假材料领取房产证的行为侵害了黄洪庚的合法权益，故向法院起诉，请求确认位于溧阳市溧城镇丁家园6幢三单元102室房屋的产权归黄洪庚所有，并由黄锁庚、黄超、谢庆秀将上述房产过户到黄洪庚名下。黄超辩称，本案讼争房屋是由答辩人父母于1994年10月购买，这一事实已经过（2012）溧行初第42号判决书确认，同时也有在该案中所提供的证人王某、谢庆秀、任某及其它相关证据予以证实，上述房屋的权属证书已经明确了房屋所有权的权利主体为黄超，而我国房屋物权确认原则实行的是登记制度，作为登记的产权人，所登记的物权具有绝对的对世权，因此，黄超必然具有本案讼争房屋的所有权，故应驳回黄洪庚的诉讼请求。同时，针对黄洪庚就本案所进行的诉讼及其他侵权行为，将保留进行追诉的权利。谢庆秀辩称，本案讼争房屋系黄锁庚以户主名义与庄家建安公司签订协议联建取得，有关费用均由其家庭支付，现黄洪庚认为是其所购买取得，没有任何依据。黄锁庚当年是基于胞兄黄洪庚家里出事等原因，擅自做主将房屋借给黄洪庚使用，而非转让给黄洪庚。为此，答辩人也曾多次催促黄锁庚收回房屋，但其每次总以各种理由搪塞，迟迟没有收回。现讼争房屋已由黄超领取房屋产权证书，显然，该房屋属于黄超所有。故黄洪庚要求确权，无论从法律上，还是从事实上都不能成立。另外，该房屋在最初取得的时候属违章建筑，即使按照黄锁庚的说法是购买后转让给黄洪庚，该转让行为应属无效。现房屋产权属黄超所有，黄洪庚申请将答辩人追加为被告，显然主体不适格，应驳回黄洪庚的诉讼请求。黄锁庚辩称，该房子是本人买的，后由于黄洪庚家里出了点事，我就把房屋卖给了黄洪庚，黄洪庚已把房款支付给我（黄洪庚是否先给钱我交房款，还是我先交付房款，后黄洪庚付钱给我，已记不清），房屋转卖给黄洪庚后，发票上也是开黄洪庚的名字，因为我和黄洪庚是亲兄弟，当时感情比较好，所以没有办理手续，我当时条件较好，即使送一套房屋给黄洪庚也是应该的，此前关于该房屋的行政诉讼没有向我调查实际情况，房屋登记到我儿子黄超名下我也不清楚，整个事情都是由我妻子谢庆秀操作的。发生纠纷后，家里人商量过，由黄洪庚支付10万元，房屋就登记到黄洪庚名下。（黄锁庚在第二次庭审中表示对黄洪庚的诉讼请求没有异议）。原审经审理查明，1994年10月，溧阳市庄家建筑安装工程公司（甲方）与黄锁庚（乙方）签订《集资建房合同》一份，该合同载明：甲方近几年随着企业的发展，以各种优惠条件广泛引进人才，各个下属企业都聘请了不同类型的技术和管理人才，为了稳住人才提供宽松的工作环境和生活条件，迫切需要解决他们的住宅问题，经研究，决定采用集资办法统筹解决，并经甲乙双方商定，签订如下合同条款，以资共同遵照。该合同条款的主要内容为：集资建造住宅名称：人才住宅2#楼；地址：东环路边；乙方定建房次：三单元102室；初定造价：600元/平方米，建筑面积为92.55平方米，折算金额55530元；交付时间为94年12月之前。上述房屋交付后（具体时间不详）一段时间内黄锁庚家中曾作为堆放杂物的“仓库”。1995年1月27日，溧阳市晨光农工商实业公司（该公司系1991年由溧阳市庄家建筑安装工程公司及溧阳市城南庄家五金厂等单位投资设立，属集体所有制企业，现处于吊销未注销状态。）开具房款收据，该收据中“交款单位”为“王红根”，收据原件现由黄洪庚持有。谢庆秀在原审法院审理（2012）溧行初字第42号案件过程中认可黄洪庚及其家人于1995年9月前即住进讼争房屋内。2006年，黄洪庚儿子、儿媳依据庄家村委出具的内容为“丁家园6号楼三单元102室由黄国荣（黄洪庚儿子）购买”的证明，到公安机关办理了将户口迁入丁家园6号楼三单元102室的手续。2010年以来，黄洪庚儿子、儿媳另购住房后将讼争房屋出租给他人。原审另查明，讼争房屋属于“三乱”房，建房单位未办理过建设工程规划许可证、建设用地使用权证，也未办理过房屋初始登记。根据溧建[1999]82号文件的规定：讼争房屋属于可以补办相应的建设和土地审批手续的房屋范围，补办审批手续原则上必须由具有土地使用权的单位申请，整幢房屋统一办理，但特殊情况下经审批亦可以由购房住户个人就某户房屋申请补办建设手续。为此，黄超于2011年5月递交了建设工程补办手续申请。溧阳市规划部门于2011年5月10日向黄超颁发了讼争房屋的建设规划许可证（编号清1757号）。嗣后，黄超以个人名义分别与溧阳市庄家建筑安装工程有限公司（“溧阳市庄家建筑安装工程公司”于2003年3月18日变更为“溧阳市庄家建筑安装工程有限公司”）补签了“集资建房合同”（该合同标注的日期为“1994年10月6日”）、“房屋转让合同”（该合同标注的日期为“2011年5月18日”），溧阳市庄家建筑安装工程有限公司于2011年5月19日向黄超补开了房款为45300元的购房发票。黄超依据上述补办的手续，并在缴纳相关费用后（庭审中黄超称为补办产权手续，支出了三万余元，但未提供相关证据），取得了上述讼争房屋的土地证、产权证。该房屋登记产权为黄超单独所有，建筑面积为90.98平方米，土地使用权面积为18.2平方米，土地使用权性质为国有“划拨”。庭审中，黄锁庚明确表示黄超补办房产手续的行为，其本人不知情。2012年5月28日，黄洪庚向原审法院提起行政诉讼，请求判令撤销溧阳市人民政府为黄超颁发的10××16号房产证，并为黄洪庚办理房产证。该院审理后依法作出（2012）溧行初字第42号行政判决书，判决驳回了黄洪庚的诉讼请求。黄洪庚不服提起上诉，常州市中级人民法院于2013年8月21日作出（2013）常行终字第33号行政判决书，该判决书认定溧阳市人民政府的行政行为中存在的瑕疵尚未达到否定行政行为合法性的程度。黄洪庚要求撤销讼争房屋所有权的依据不足，故维持原审判决。本案审理中，黄洪庚提出关于讼争房屋买卖一事，其与黄锁庚同母异父的哥哥曹阳（溧阳市交通局退休人员）了解此事，且本案诉讼所涉房款收据原先曾由其代为保管。为此，原审法院依法向曹阳进行了调查。曹阳陈述：大概20年前，黄锁庚曾对他说过黄洪庚购买丁家园房屋一事，房款收据确是黄锁庚叫其转交给黄洪庚的，其保管了几年后转交给了黄洪庚。至于为什么房款收据会叫其保管，曹阳陈述，兄弟们都比较相信他，一般重要的事情都会与他商量，关于黄锁庚、黄洪庚之间对上述房屋的纠纷，亲属们也曾进行过调解，但最终没有谈好。关于本案讼争房屋能否转让的问题，原审法院分别向溧阳市土地管理部门、房产登记部门咨询，上述二部门口头答复，我市土地性质为“划拨”的住宅房，均可以办理转让过户手续，且无需补交土地出让金，而且事实上讼争房屋已办理过从溧阳市庄家建筑工程有限公司过户到黄超名下的过户手续。原审法院认为，1994年10月，黄锁庚与溧阳市庄家建筑安装工程公司（现已更名为溧阳市庄家建筑安装工程有限公司）签订《集资建房合同》，该合同中约定了房屋价格、建筑面积及房号等内容。嗣后不久，溧阳市庄家建筑安装工程公司向黄锁庚交付了房屋，黄锁庚拿到该房后作为家庭堆放杂物的“仓库”。由此，黄锁庚以家庭户主的名义向溧阳市庄家建筑安装工程公司购买房屋的事实应予认定。该房购买时间在黄锁庚与谢庆秀夫妻关系存续期间，故应属夫妻共同所购。本案中，黄洪庚虽不能提供购买上述房屋的书面手续，但黄洪庚家人于1995年9月起长期入住讼争房屋、购房收据原件由黄洪庚持有、且收据中的付款人的名字与黄洪庚名字音相近、黄洪庚儿子、儿媳依据庄家村委证明落户于讼争房屋以及黄锁庚的自认，结合其哥哥曹阳的陈述等证据已形成证据链，可以证明黄锁庚购买上述房屋后转让给黄洪庚的事实。至于买卖合同的效力，虽然该房屋建设时并不具有合法的准建手续，但2011年通过补办手续已经合法化，该房屋的土地使用权为“划拨”性质，经调查也不影响转让，且事实上该房已经在房产及土地登记部门办理过转让手续，故讼争房屋的买卖合同应认定为有效。另外，黄洪庚长期占有该房屋，其他原共有人没有证据证明其提出过异议，应视为黄洪庚有理由相信黄锁庚有权转让该房屋。黄超系黄锁庚家庭人员，本案讼争房屋买卖发生时尚且年幼，现虽取得产权证书，但应视为代表家庭领取。本案中，黄洪庚的诉讼请求为要求确认溧阳市溧城镇丁家园6幢三单元102室房屋产权归其所有，并由黄锁庚、黄超、谢庆秀将上述房屋产权过户到黄洪庚名下。但民事审判中，对于权利人提出的登记在他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，法院不应直接判决确认其权属。根据本案实际情况，案由应确定为房屋买卖合同纠纷。故对黄洪庚要求确认丁家园6幢三单元102室房屋产权归其所有的诉讼请求不予支持，但黄洪庚主张黄锁庚、黄超、谢庆秀协助办理过户手续的请求予以支持，相应的过户费用应由黄洪庚承担。本案中，黄超、谢庆秀对黄洪庚是否支付房款有异议，黄超也提出其为补办讼争房屋的准建及产权登记等手续支出一定的费用，但其均未要求在本案中一并处理，故本案对此不予处理。原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：1、黄锁庚、黄超、谢庆秀应于本判决生效后十日内协助黄洪庚将溧阳市溧城镇丁家园6幢三单元102室房屋过户到黄洪庚名下（过户费用由黄洪庚承担）。2、驳回黄洪庚的其他诉讼请求。上诉人黄超、谢庆秀不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决不予支持被上诉人要求确认房屋产权诉讼请求的同时，又判决上诉人以及黄锁庚协助办理房屋过户手续，是明显错误的。被上诉人一审的诉请是请求确认位于溧阳市溧城镇丁家园6幢三单元102室房屋产权归其所有并判令黄锁庚、黄超、谢庆秀将上述房产过户到其名下。很显然被上诉人的诉请是对诉争房屋进行确权同时将房屋过户到其名下。确权是房屋的前提，是房屋过户的基础法律关系，如果离开这样的前提和基础法律关系，是不可能有这样的过户行为发生的。而一审法院在不予支持确权这样基础法律关系的前提下，却直接判决房屋过户，显然于法无据。即使按一审法院将案由调整为“房屋买卖合同纠纷”，但由于被上诉人无此诉请，根据不告不理的民事原则，也不应由人民法院直接基于房屋买卖合同在诉请缺失的情况下单纯判决办理过户手续，这样的判决根本不能成立；2、一审法院认定本案诉争房屋属于买卖合同纠纷，这也是完全错误的。根据整个庭审可以看出，被上诉人一直认为该房屋是由其向溧阳市晨光农工商实业公司所购买，而并不认可是从黄锁庚处购买。为此，被上诉人在一审及行政诉讼中提供了溧阳市晨光农工商实业公司出具的收款收据及其他证据予以证明其主张。而黄超同样也一直认为讼争房屋是由其父亲与溧阳市庄家建筑安装工程公司合建而形成的事实。故在这样的情况下，买卖合同这样的法律关系没有成为案件审理的争议焦点，而一审法院在双方都不涉及买卖关系的前提下，却径行作出买卖合同的认定，显然同样是于法无据的，因而是错误的。同时，黄超的房屋是其与溧阳市庄家建筑安装工程公司合建形成，已向法院提供集资建房合同予以证明。而被上诉人提供的是溧阳市晨光农工商实业公司出具的收款收据，并认为是其向公司购买、没有签订书面合同。而上述二公司是独立存在的具有法人资格的主体，如果被上诉人认为其是向晨光农工商实业公司购买，应当是向该公司主张权利，与上诉人无关。一审法院认为黄锁庚购买房屋后转让给被上诉人，首先，购房收据上的名字和上诉人完全不同，连姓氏都是错误的。其次，收款单位是晨光农工商实业公司，并非黄锁庚，不能用来证明是黄锁庚转让房屋。再次，黄锁庚在庭审中答非所问，含糊其辞，并且不配合法庭调查，这样的陈述不能作为证据认定。而其他所谓证据链中的环节都与本案所要证明的事实并不具有因果关系，包括曹阳的证词其不但未到庭接受质证，而且还存在效力上的问题。因此，上诉人认为法院所认定的买卖合同关系并不存在。3、即使按一审法院的认定，房屋买卖合同主体也只能是被上诉人和谢庆秀、黄锁庚之间，根据合同的相对性原则，所产生的权利义务与黄超无关。合同的权利义务是相对于合同双方之间所形成的法律关系，其所产生的法律效力也仅仅局限于该合同关系的主体之间。而上诉人是独立于本案一审法院所认定的房屋买卖关系以外的人，该房屋根据房屋登记所形成的权利是由其一个人所享有，与他人无关，这一事实由行政机关所颁发的房屋及土地权利予以证明（我国对房屋权利的确认原则是以产权登记为准），同时，通过行政判决，更进一步确认该权利所存在的效力。如按一审法院所认定的房屋买卖合同关系（买卖关系上诉人一直不予认可，即使存在也应属于无效），也应由被上诉人向黄锁庚和谢庆秀主张合同权利，而不应向黄超主张合同权利，一审法院用合同形成的债权处理黄超对房屋的所有权，显然是错误的。4、即使存在房屋买卖合同关系，买卖关系也应认定无效。首先，黄锁庚、谢庆秀与溧阳市庄家建筑安装工程公司合建的房屋是属于违章建筑，而违建房屋不能进行买卖。虽然该房屋后来补办了一系列手续从而成为合法，但办理的主体是黄超，所形成的权利主体也是黄超，这一行为及其所形成权利的效力已经得到了行政案件中一、二审法院的确认，这一行为中包括房屋登记的一系列的法律文件。而现在一审法院的这种判决却等于是否定了该生效判决所确认的相关事实。因此，黄超认为这是两个不同的行为，一审法院混淆了这两种不同的法律关系，从而在房屋的合法手续不是黄锁庚和谢庆秀的情况下，却只是简单地基于该房屋的合法化的事实予以认定被上诉人与黄锁庚、谢庆秀之间买卖合同的效力，显然同样是错误的。其次，诉争房屋在最初形成时，是属于黄锁庚和谢庆秀的夫妻共同财产，因而，对该房屋转让时，必须要经过夫妻双方的共同意思表示，否则所产生的转让关系应属无效。而本案中作为房屋所有人之一的谢庆秀从不知道存在房屋买卖这样的事实，被上诉人不但未能提供任何有效证据证明买卖的事实（更谈不上提供谢庆秀同意买卖的证据），而且也不认可存在买卖的事实。在这样的情况下不能认定视为谢庆秀知道房屋买卖的事实而认定该买卖关系有效。一审法院认定“黄洪庚长期占有该房屋，其他原共有人没有证据证明其提出过异议，应视为黄洪庚有理由相信黄锁庚有权转让该房屋”，上诉人认为这种认定是完全错误的。首先，被上诉人从不认为其是从黄锁庚、谢庆秀处购买的房屋，不可能“有理由相信黄锁庚有权转让该房屋”；其次，谢庆秀一直认为是借给被上诉人居住的，因为被上诉人与黄锁庚是亲兄弟，条件较差，同时刚好家中出事，而该房屋又基本空着作为仓库使用，在这样的前提下，谢庆秀不可能提出异议。同时，即使真的存在买卖，基于黄锁庚在庭审中的表现，以及“即使送一套房屋给黄洪庚也是应该的”的陈述，可以确认谢庆秀不知道房屋买卖的事实。再次，从黄超办理该房屋产权登记可以证实谢庆秀不知道房屋已经转让给了黄洪庚，而且这一行为比提出异议更有说服力。基于以上事实，上诉人认为即使存在房屋买卖合同关系，该转让行为也应属于无效。5、本案讼争房屋是上诉人在各个行政程序上补办了合法手续，并取得房屋和土地的权属证书。整个行政审批过程经过行政诉讼被一、二审法院确认，因而上诉人取得本案讼争房屋的所有权合法有效。并且该房屋产权登记的申领属于初始登记，其权利人即为黄超，产权确认的权利人只能是黄超。即使按照买卖合同认定，其产生的权利义务及后果均应由房屋买卖合同的相对人之间进行处理，与黄超无关。6、本案诉争房屋已经转让给了第三人，根据善意取得制度，在该房屋的权利已经发生转移的情况下，一审法院判决办理过户手续是错误的。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。被上诉人黄洪庚未作书面答辩，庭审中口头答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，符合法定程序，请求予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。1、被上诉人主张确权诉讼，一审法院将被上诉人的确权诉讼经过审理后确认为买卖关系，是由于法院在查明事实的情况下，依据法律的规定作出的，是符合客观事实的。2、对于本案被认定为买卖关系，是一审中上诉人提交了新证据，也就是原审被告黄锁庚与庄家公司签订的原始的买卖合同，结合被上诉人持有的买卖发票的原始票据等证据依法核定，也是符合客观事实的，不存在错误。3、因上诉人黄超在本案房屋买卖就是1994年时仅有五六岁，现在2011年领取的房产证行为应该被认定为是代表两上诉人和黄锁庚家庭领取，所以合同的相对性原则在本案中不能适用。且基于被上诉人一家居住在该房屋近20年的基本情况及被上诉人持有房屋的原始票据足以认定被上诉人与上诉人之间存在事实上的买卖关系。上诉人称借给被上诉人居住无法律依据，亦与事实不符。因为事实上，被上诉人一家居住近20年，如若向上诉人所言是借用的话，不可能被上诉人装修，包括被上诉人的儿子在房内结婚，作为亲戚的上诉人一直没有提出过任何异议。且基于一审查明的在购买房屋时被上诉人支付了购房款等基本事实都能够得以确定，所以该买卖关系不存在无效的情形。至于上诉人上诉称的黄超领取产权证的行为，根据现行的物权法及相应的法律规定，产权证的登记行为系产权的一种确认，而非确权。综上，请求维持原判。鉴于双方当事人对原审查明事实均未提出异议，二审中也均未提供新证据，本院对原审查明的事实依法予以确认。二审中，原审被告黄锁庚向本院陈述：本案诉争房屋我经手卖给了黄洪庚，当时他家中遇到困难，我按我买的原价卖给他的。我当时在外面做工程，谢庆秀一直在家，卖房的事我认为不用谢庆秀管。本院认为，当事人就自己主张的事实或者据以反驳对方主张的事实，必须提供证据加以证明。举证不能的，应承担相应的不利后果。就黄超、谢庆秀主张双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系的问题。黄超、谢庆秀主张其系将诉争房屋借给黄洪庚及其家庭成员居住，但对该主张，其在一、二审中均未能提供证据证明，且黄锁庚已自认其将诉争房屋出售给黄洪庚；结合黄洪庚提供了其所持有的原始购房款票据、以及其长期占有使用诉争房屋、就诉争房屋收益、其家庭成员将诉争房屋作为户籍所在地落户等事实，黄洪庚所提供的证据能够形成证据链，证明双方当事人之间形成房屋买卖合同关系。黄超、谢庆秀该主张依据不足，本院不予采纳。黄洪庚就黄超、谢庆秀上诉主张双方当事人之间的买卖合同无效的问题。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；诉争房屋在转让当时即1995年前后虽然未取得相关建设手续，但该事由已在本案一审庭审辩论终结前得到补正，由黄超领取了诉争房屋的权属证书，相关主管部门也就此表示诉争房屋可以依法转让。原审法院据此认定双方买卖合同依法成立并生效，并无不当。就黄超、谢庆秀主张诉争房屋已经转让给案外人故应当由案外人善意取得的问题。根据法律规定，主张不动产善意取得的应当已经办理物权转移登记，并由受让人进行主张；黄超、谢庆秀据此主张对抗黄洪庚的诉讼请求，无法律与事实依据。黄洪庚作为房屋的买受人，主张由房屋的出卖方继续履行该合同协助办理过户手续，原审法院予以支持并无不当。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由上诉人黄超、谢庆秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 卫审 判 员  邵泽宇代理审判员  顾 佳二〇一六年一月十一日书 记 员  朱 赤