民提字第101号”judgedate=”二○一一年十二月二十日”casereason=”房屋买卖合同纠纷”judgelevel=”再审”judgetype=”民事”>广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2011）桂民提字第101号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：张葆珠，女，1963年12月21日出生，汉族，住柳州市箭××新村××单××室。委托代理人：翁继，广西天狮灵动律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：谭笑，女，1971年10月10日出生，汉族，玉林电信局职员，住玉林市名山开发区××田里××号。委托代理人：周树形，广西桂盟律师事务所律师。一审第三人：广西南宁市万邦房地产咨询策划有限公司。住所地：南宁市××湖路********号。法定代表人：张国勇，总经理。申诉人张葆珠因与被申诉人谭笑房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市中级人民法院（2009）玉中民一终字第561号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2010年11月29日作出桂检民抗［2010］96号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年7月7日作出（2011）桂民抗字第107号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2011年9月23日公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派代理检察员莫金花出庭履行职务。申诉人张葆珠、委托代理人翁继，被申诉人谭笑的委托代理人周树形到庭参加诉讼，一审第三人广西南宁市万邦房地产咨询策划有限公司（以下简称万邦公司）经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告谭笑起诉称：2006年9月23日，谭笑和张葆珠经过平等协商，签订了一份《房地产买卖契约》，约定：张葆珠将其座落在南宁市新城区民族大道49号民族宫高层公寓楼第1008号房屋，以39万元的价格卖给谭笑，其中订金1万元，首付款8万元。同一天，谭笑、张葆珠与万邦公司又签订了《房地产买卖中介服务合同》和《房产转按借款及担保合同》，约定：张葆珠向万邦公司借款19万元作为偿还银行的贷款解除房屋的抵押，谭笑委托万邦公司向银行申请购房贷款15万元用于支付购房款。2006年9月24日，谭笑转款10390给万邦公司作为部分手续费。2006年12月7日，谭笑又支付了8万元给万邦公司办理了张葆珠名下的房产证及银行还贷手续。但2007年7月张葆珠办得房产证后，因房价上涨，张葆珠一直避而不见第三人及谭笑，不愿协助办理房产过户手续。2008年1月份，谭笑因为张葆珠的违约行为诉至南宁市青秀区人民法院，要求张葆珠履行合同并且承担违约责任。在该案诉讼过程中，张葆珠没有与谭笑及万邦公司解除合同的情况下，利用欺骗手段以伪造的房产证从第三人手上调换真正的房产证，并于2008年3月28日把房产过户转卖给案外人张运龙，为此谭笑向法院申请撤诉，以张葆珠涉嫌诈骗为由向公安机关报案。由于张葆珠涉嫌犯罪被公安机关刑事拘留，处于被监禁状态，谭笑依法向玉林市玉州区人民法院起诉，请求解除合同，张葆珠返还谭笑所支付的各项购房费用100390元，并赔偿因违约造成谭笑购房升值的损失约20万元（以实际评估鉴定为准），负担本案件受理费。一审被告张葆珠答辩称：其没有收到谭笑交来的钱，房产另卖他人的原因是第三人没有办理解押贷款手续，是第三人首先违约。同意解除合同，但不应返还相关费用和赔偿损失。一审第三人万邦公司答辩称：三方签订的合同已在履行中，公司实收到谭笑交来两笔现金共90390元，公司将此款用于更名费、评估费1950元、帮张葆珠交纳办理张葆珠名下的房产证契税7590.06元、帮张葆珠偿还欠广西建生房地产开发有限公司（开发商）的按揭保证金7556.63元和购房余额4888.26元、转3.5万元到张葆珠的银行户头。其已尽到中介服务义务。没有办理解押贷款手续，是因为张葆珠见当时房价又上涨，故意躲避，没有出卖人在场，公司谈不上协助办理解押贷款手续，而房产另卖他人，是张葆珠用非法手段换取真房产证的个人行为，公司不知情，因此公司没有违约。玉林市玉州区人民法院一审查明：2006年9月23日，谭笑和张葆珠经过平等协商，签订了一份《房地产买卖契约》，约定：张葆珠将其座落在南宁市新城区民族大道49号民族宫高层公寓楼第1008号房屋，以39万元的价格卖给谭笑。该合同首部写明甲方张葆珠已收到乙方谭笑预付的购房订金1万元。其中首付款8万元，购房定金在最后一次付房款时冲抵。同一天，谭笑、张葆珠与万邦公司签订了《房地产买卖中介服务合同》和《房产转按借款及担保合同》，在这两份合同中均约定：张葆珠向万邦公司借款19万元作为偿还银行的贷款解除房屋的抵押；谭笑委托万邦公司向银行申请购房贷款15万元用于支付购房款。三方在《房地产买卖中介服务合同》中第七条约定：万邦公司促成合同订立的，提供了中介服务的，买卖双方同意，由谭笑支付3900元作为业务咨询及服务佣金，若银行按揭的，谭笑支付1500元作为业务咨询及服务佣金。第八条约定：张葆珠同意谭笑可将款项交经纪方代为保管，直至办妥交易过户手续后再由经纪方交还给谭笑。三方当事人还在《房产转按借款及担保合同》第3条约定：张葆珠保证从双方签订《房地产契约》时起，至上述房产过户至谭笑名下时止，因张葆珠原因致使上述房产发生权属纠纷或办理相关手续发生障碍，由此造成万邦公司经济损失的，包括借款本金、利息、违约金、律师代理费、抵押物处置费、过户费等，由张葆珠负责赔偿。最后还注明：谭笑支付首付款8万元给万邦公司代管，待房屋买卖手续全部办理完后支付给张葆珠。合同签订后，2006年9月24日，谭笑转款10390给万邦公司，万邦公司将此款用于更名费5000元、加急费800元、查档登记费140元、抵押服务费1000元、金融服务费1500元、评估费1950元。2006年12月7日，谭笑又支付了8万元给万邦公司办理了张葆珠的房产证及银行还贷手续。万邦公司用谭笑预付的款项于2007年3月20日帮张葆珠交纳办理张葆珠名下的房产证契税7590.06元、帮张葆珠偿还欠广西建生房地产开发有限公司（开发商）的按揭保证金7556.63元和购房余额4888.26元。2007年1月22日万邦公司分两次通过银行转帐2万元和1.5万元到张葆珠的银行户头。张葆珠于当日立写收条，该收条写明“今收到谭笑经过广西南宁万邦房产咨询有限公司购买南宁民族大道民族宫华银阁1008号房房款人民币贰万元正（￥20000），金额以存入上述房屋按揭帐号回执为准。此据，张葆珠，二○0七年一月二十二日”。张葆珠在收条左下方还注明“实际发生额3.5万元”。但是，2007年7月份万邦公司用谭笑垫付的钱为张葆珠办得房产证后，一直未能办理有关的房产过户手续。2008年1月份，谭笑因为张葆珠的违约行为诉至南宁市青秀区人民法院，要求张葆珠履行合同并且承担违约责任。在该案诉讼过程中，张葆珠在没有与谭笑及万邦公司解除合同的情况下，于2008年3月28日把房产转卖给案外人张运龙，为此谭笑向法院申请撤诉。南宁市青秀区法院2008年7月9日作出（2008）青民一初字第547号民事裁定准许谭笑撤诉。谭笑及万邦公司得知张葆珠将本案房产转卖他人后，于2008年3月以张葆珠涉嫌诈骗为由向公安机关报案。2008年7月10日，南宁市公安局对张葆珠进行了刑事拘留，并移送南宁市青秀区人民检察院审查起诉。经审查，南宁青秀区人民检察院作出［2009］3号不起诉决定书。为了追讨张葆珠的恶意违约造成的损失，谭笑向法院提起本案诉讼。在本案诉讼过程中，张葆珠提出管辖异议，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条第（四）项，关于对被监禁的人提起诉讼，由原告经常居住地法院有权管辖的规定，于2008年7月28日作出（2008）玉区法民初字第1362号民事裁定，驳回其管辖异议，张葆珠对此没有提出上诉。玉林市玉州区人民法院一审另查明，本案诉讼中谭笑提出要求对讼争房屋的升值损失进行评估。一审法院委托南宁市信达友邦房地产评估有限公司进行评估，该公司于2009年5月14日作出信达房评（2009）第Y05004号房地产估价报告，认定该房产升值的损失为23万元。评估费用为3100元。经质证，谭笑、张葆珠、万邦公司对此结论均没有异议。一审诉讼过程中，万邦公司已退还2万元给谭笑。玉林市玉州区人民法院一审判决认为：2006年9月23日，谭笑、张葆珠签订的《房地产买卖契约》，以及谭笑、张葆珠、万邦公司于同日签订的《房地产买卖中介服务合同》和《房产转按借款及担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。谭笑在签订合同前，已向张葆珠支付了购房定金1万元，签订合同后又依约向万邦公司支付了各项费用10390元及预付购房款8万元，全面地履行了合同约定的义务。万邦公司用上述款项为张葆珠办理房屋有关手续支出各项税费，并将其中3.5万元转入张葆珠银行帐户，张葆珠为此已立写了收条，该合同已经在实际中履行，张葆珠对《房地产买卖契约》的真实性并无异议，对收条的真实性也没有提出反驳，因此，张葆珠辩称其没有收过谭笑的钱与事实不符，不予采纳。张葆珠在没有解除合同的情况下，且在法院审理案件期间，将讼争的房产转让给案外人，显属恶意违约。因张葆珠的违约行为，致谭笑购房的合同目的落空，谭笑起诉要求解除其与张葆珠签订的《房地产买卖契约》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，“一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现目的，当事人可以解除合同”的规定，予以支持。由于张葆珠的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，依法应承担违约责任。对张葆珠收取谭笑的定金1万元，作为预付款的一部分应由张葆珠直接退回给谭笑。对于万邦公司在履行合同过程中，用谭笑支付的办证费用10390元、预付款8万元为张葆珠支付的各项费用，张葆珠已实际从中受益，谭笑请求张葆珠返还有法律依据，应予支持。以上三项合计是100390元，扣除第三人已归还的2万元，余80390元，由张葆珠直接返还给谭笑。对于谭笑提出要求张葆珠赔偿其违约转让房产，造成谭笑因房屋升值部分的差价23万元损失的问题，本案房屋升值部分，亦即原来买受之价金与上涨之后的价值，其间的差额，应属买受人谭笑可得的预期利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，谭笑请求张葆珠赔偿房屋升值部分的差价23万元损失于法不悖，从维护合同诚信的原则出发，亦予以支持。据此判决：一、谭笑与张葆珠签订的《房地产买卖契约》自2008年7月11日解除；二、张葆珠返还谭笑所支付的各项购房费用80930元；三、张葆珠赔偿因其违约造成谭笑购房升值的损失约23万元。本案受理费5806元，减半收取2903元，财产保全费1270元，鉴定费3100元，合计为7273元，由张葆珠负担。张葆珠不服一审判决，上诉称：1、一审适用法律错误。本案是属于不动产引起的纠纷案件，只有南宁市青秀区人民法院有专属管辖权，玉林市玉州区人民法院无权审理本案。一审法院没有向其送达开庭传票的情况下开庭，并作出缺席审判，损害其合法权益。2、其没有违约行为。根据其与谭笑签订《房地产买卖契约》，以及与第三人万邦公司签订的《房地产买卖中介服务合同》、《房产转按借款及担保合同》约定，其于2006年10月28日、2007年6月20日分别出具委托书委托第三人万邦公司的员工黄晓辉、李志强作为其代理人，办理房屋的过户手续。其也把办理过户所需的材料交给了第三人万邦公司，第三人万邦公司完全不需要其直接参与办理房屋的过户手续。谭笑及第三人万邦公司称因为房价上涨其不愿办理有关房产过户手续不是事实。导致其与谭笑房屋买卖无法完成的原因在第三人万邦公司，应由第三人万邦公司承担相应法律责任。按其与谭笑和第三人万邦公司签订的合同规定，其向第三人万邦公司借款19万元用于偿还尚欠贷款银行的购房借款余额，其同意此款由第三人万邦公司以其名义直接支付给银行，但第三人万邦公司并没有按合同履行义务，造成其无法偿还银行贷款，无法将房屋过户到谭笑名下。贷款银行向法院起诉，法院判决要求其偿还银行欠款及利息19.1万元并要求拍卖。其多次要求第三人万邦公司履行代为偿还银行贷款义务，但第三人万邦公司以各种理由拒不履行，其只能向其他人出售房产。3、一审法院适用法律错误，要求其赔偿谭笑购房升值损失23万元无法律依据。请求：撤销一审判决第二、第三项判决，驳回谭笑的诉讼请求，诉讼费用应由谭笑负担。谭笑答辩称：一审判决审判程序合法，事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。一审第三人万邦公司没有答辩。玉林市中级人民法院二审对一审判决查明的基本事实依法予以确认。对二审诉讼期间中，上诉人张葆珠提供的证据：l、2007年6月20日的公证申请表。2、2009年7月6日梁建欢的邮电、通信业发票，欲证明李志强是万邦公司的员工。3、张葆珠的私有房屋权属登记申请表。上述证据经法庭组织质证，被上诉人谭笑发表质证意见为：证据1不是原件不同意质证，对证据2、3的真实性无异议，但不能证实上诉人张葆珠的主张。二审法院认为，上诉人张葆珠提供的证据与其主张的待证事实无关联性，依法不予采用。玉林市中级人民法院二审另查明，一审法院于2009年5月6日第一次开庭审理本案，张葆珠到庭参加了诉讼。一审法院定于2009年6月3日第二次开庭审理本案，并于2009年5月26日送达房地产估价报告书和第二次开庭传票给张葆珠，张葆珠委托其朋友罗振坚签收，但张葆珠事后并不到庭参加第二次开庭。2009年6月8日张葆珠在接受一审法院询问时，明确承认是其叫罗振坚代领房地产估价书报告和开庭传票，并表示对房地产评估报告书不申请重新评估。二审中，上诉人张葆珠承认已委托崇正房地产公司的李莉将涉案房屋转让他人。二审判决认为：一审法院在上诉人张葆珠被监禁的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，受理本案并无不妥。上诉人张葆珠在一审法院受理本案后，虽然提出了管辖权异议，但在接到一审法院作出驳回管辖权异议的（2008）玉区法民初字第1362号裁定书后，并没有依法提起上诉，该裁定已发生法律效力，一审法院据此审理本案符合法律规定，上诉人张葆珠上诉称一审法院对此案没有管辖权，无权审理本案没有事实和法律依据，不予采信。上诉人张葆珠还上诉称，一审法院第二次开庭未经传票传唤即作出缺席判决，违反法定程序，经审理查明，张葆珠在接受一审法院询问时明确是委托罗振坚签收开庭传票，故一审法院已依法送达开庭传票给上诉人张葆珠。上诉人张葆珠在接到传票后不到庭参加诉讼是其怠于行使诉权的结果，一审法院据此作出缺席判决并不违反法律规定。综上所述，上诉人张葆珠上诉称一审违反法定程序，没有事实和法律依据，依法不予采信。上诉人张葆珠与被上诉人谭笑签订的《房地产买卖契约》以及与一审第三人万邦公司签订的《房地产买卖中介服务合同》和《房产转按借款及担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。本案中，被上诉人谭笑已支付了各项费用100390元给第三人万邦公司，万邦公司收取上述款项后为办理房屋有关手续支出了各项费用，并支付了3.5万元房款给张葆珠，证明被上诉人谭笑和第三人万邦公司均按合同约定履行各自的义务。而上诉人张葆珠在签订合同和收取部分房款后没有协助被上诉人谭笑和第三人万邦公司办理房产过户手续，已违反合同约定的义务，更为严重的是上诉人张葆珠在被上诉人谭笑向法院提起诉讼要求履行合同的情况下，既没有履行合同义务，也没有与被上诉人谭笑解除合同，而是在诉讼过程中另行委托他人将涉案房屋转让给案外人。上诉人张葆珠在诉讼中擅自委托他人转让涉案房产的行为，属于恶意的、严重毁约的违约行为，依法应承担其违约行为造成的违约责任。上诉人张葆珠上诉称其无违约行为明显与事实不符，依法不予采信。一审法院基于上诉人张葆珠与被上诉人谭笑的交易不可继续履行、一审第三人万邦公司已退回被上诉人谭笑2万元，结合被上诉人谭笑的诉讼请求，判决解除双方的合同并判决上诉人张葆珠返还被上诉人谭笑的各项购房费用80930元符合法律规定，依法予以维持。上诉人张葆珠恶意毁约造成上诉人谭笑与被上诉人张葆珠的交易不可履行，上诉人张葆珠的毁约行为造成被上诉人谭笑可得利益损失，经一审法院委托评估为23万元，上诉人张葆珠在一审诉讼中亦明确不申请重新评估，一审法院基于上诉人张葆珠的毁约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，支持被上诉人谭笑请求赔偿购房升值损失23万元，符合法律规定，但一审判决书写为“约230000元”属判决内容不明确，依法予以变更为“230000元”。上诉人张葆珠上诉提出，一审判决赔偿损失23万元适用法律不清的理由，不予采信。综上，本案的合同合法有效，各方当事人均应遵守诚实信用的原则，恪守合同约定，按照约定全面履行各自的义务，如不恪守合同履行义务则应赔偿守约一方的各项损失，否则可能出现违约一方受益的后果，这明显与我国的法律规定和社会道德倡导的诚信原则相悖。因此，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决正确，依法予以维持，上诉人张葆珠上诉理由均无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决维持玉林市玉州区人民法院（2008）玉区法民初字第1362号民事判决第一、第二项；变更玉林市玉州区人民法院（2008）玉区法民初字第1362号民事判决第三项为：上诉人张葆珠赔偿因其违约行为造成被上诉人谭笑购房升值的损失230000元。本案一审案件受理费5806元；减半收取2903元，财产保金费1270元，鉴定费3100元，合计为7273元，二审案件受理费5806元。一、二审费用共计13079元，由上诉人张葆珠负担。二审判决发生法律效力后，张葆珠与谭笑的委托代理人陈秋林于2010年3月18日就本案判决的执行订立《执行和解协议书》，但张葆珠没有在约定的期间内履行协议。抗诉机关认为，玉林市中级人民法院的一、二审判决适用法律错误，显失公平。具体抗诉理由是：1、本案涉案房屋交易价值39万元，谭笑只交8万元房款，余款未交，亦未向银行贷款，因此其投资增值只能是8万元所带来的收益部分，而非以39万元投入带来的23万元收益；2、双方签订的合同第五条有违约责任的处罚约定，其中约定张葆珠中途悔约的，退还定金，支付相当于定金数额的违约金，或张葆珠不能按期向谭笑交付房产，每逾期一日，给付相当于房产价款千分之零点叁的滞纳金。原审没有按合同的处罚约定判决不当；3、南宁市信达友邦房地产评估有限公司评估报告的估价时点从2006年9月23日至2009年5月8日计算错误，因为张葆珠已于2008年3月28日将讼争房产转卖给了案外人，此后房子的升值，张葆珠并不受益，不属于赔偿范围。综上，原判张葆珠赔偿谭笑购房升值损失23万元，超出了违约损失赔偿的范围，违反合同约定，并显失公平。另外，原判张葆珠返还谭笑所支付的各项购房费用80930元错误，应为80390元。申诉人张葆珠同意检察机关的抗诉意见。并补充主张：谭笑向万邦公司支付的实际金额不是80390元，而是57201.89元，同时提出，签订合同后，其出具一份公证委托书，由万邦公司代其在两年内办理房产过户一切手续，但万邦公司没有办理，是万邦公司违约，其不应承担违约责任。谭笑答辩称：申诉人张葆珠的申诉理由及检察机关的抗诉理由不能成立。首先，谭笑和第三人万邦公司均按合同约定履行各自的义务，而张葆珠在签订合同收取定金和部分房款后，没有协助谭笑和万邦公司办理房产过户手续，已违反合同约定的义务，更为严重的是张葆珠有恶意违约行为，因此原审判决依法惩处恶意毁约人是正确的。一审第三人万邦公司没有书面答辩。庭后陈述称，万邦公司按照三方的约定和沟通后，收取谭笑各项费用共90390元，之后，为张葆珠办理房屋有关手续，并将其中3.5万元转入张葆珠银行帐户，张葆珠为此已立写了收条，该合同已经在实际中履行，公司已按合同约定履行义务。至于办理解押手续问题，是公司在2007年7月为张葆珠办得房产证后，因房价上涨，张葆珠故意避而不见公司及谭笑，因此公司是无法协助办理还贷解押手续的，并且在公司不知情的情况下，张葆珠伪造假房产证，采取调包手段骗取真房产证后，擅自将房产另卖他人，因此公司没有违约。本院再审庭审中，张葆珠、谭笑对一、二审法院审理查明房产买卖契约的真实性以及合同已实际履行的基本事实无异议。庭后万邦公司也对原判认定的事实予以认可。本院对原审查明的事实予以确认。本院再审查明，万邦公司实收到谭笑交来两笔现金共90390元，公司将此款用于更名费、评估费、帮张葆珠交纳办理张葆珠名下的房产证契税、帮张葆珠偿还欠广西建生房地产开发有限公司（开发商）的按揭保证金和购房余额，并转3.5万元到张葆珠的银行户头，有支付凭证和收据为证。再审庭审后，本院向南宁市青秀区公安分局和南宁市青秀区人民检察院调取张葆珠涉嫌诈骗一案的档案材料反映，张葆珠在公安机关承认，其于2006年认识玉敏，2007年底与玉敏蓄意伪造假房产证，采取调包手段，从万邦公司处骗取真房产证，委托李莉办理解押手续，于2008年3月将房产另卖给案外人张运龙的事实。张葆珠的供述与玉敏、龚雪妮、李莉的陈述，以及谭笑的报案陈述等相互印证。前述材料，经各方当事人质证，均无异议，本院予以确认。另，谭笑支付的各项费用合计为100390元，万邦公司已退还20000元，余额应为80390元，但一审判决第二项误表述为80930元，本院予以纠正。再审争议焦点是：张葆珠是否违约；损失如何计算。本院认为：第一，关于张葆珠是否违约的问题。张葆珠与谭笑签订的本案《房地产买卖契约》以及与一审第三人万邦公司签订的《房地产买卖中介服务合同》、《房产转按借款及担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。各方应恪守合同约定义务，全面履行合同，否则应承担违约责任，赔偿损失。谭笑签订合同前，已向张葆珠支付购房定金1万元，签订合同后，谭笑向万邦公司支付各项费用10390元及预付购房款8万元。万邦公司实收到谭笑交来两笔现金共90390元后，将此款用于更名费、评估费、帮张葆珠交纳办理张葆珠名下的房产证契税、帮张葆珠偿还欠广西建生房地产开发有限公司（开发商）的按揭保证金和购房余额，并转3.5万元到张葆珠的银行户头，已尽到合同约定的中介服务义务。2007年7月万邦公司已为张葆珠办理房产证，待协助张葆珠、谭笑办过户手续。至此可见谭笑、万邦公司均按合同约定履行各自的义务。按照张葆珠与谭笑和万邦公司签订的合同约定，张葆珠向万邦公司借款19万元，用于偿还尚欠贷款银行的购房借款余额。张葆珠主张万邦公司并没有按合同的约定履行该义务，其在本案中没有违约。本院再审查实，万邦公司没有按合同的约定履行办理解押手续的原因，主要在于张葆珠故意躲避万邦公司，并利用欺骗手段以伪造的房产证从万邦公司手上调换真正的房产证后，另行委托崇正房地产公司的李莉将涉案房屋转卖他人所致。本案中，张葆珠在签订合同收取定金和部分房款后，没有协助谭笑和万邦公司办理房产过户手续，已违反合同约定的义务，更为严重的是张葆珠有恶意违约事实。因此，张葆珠称其没有违约行为明显与事实不符，本院依法不予采信。第二，关于损失如何计算的问题。因双方当事人签订的本案《房地产买卖契约》、《房地产买卖中介服务合同》、《房产转按借款及担保合同》中，均没有约定守约方损失的计算方式及违约方应如何赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定。谭笑与张葆珠签订的是房屋买卖合同，合同签订后，谭笑已按合同约定完全履行义务，没有任何过错。谭笑签订该合同时，无论其购买房屋的目的是用于投资还是用于居住，对于房屋的升值都属于其必然和当然的期待，所以，房屋的升值就是谭笑订立合同时的一种期待利益。如果张葆珠完全履行合同义务，谭笑则取得房屋完全的所有权，房屋升值的利益与房屋的物权一体均归属于谭笑所有。依照法律规定，该期待利益，不以守约方已实际履行合同支付的价款为判断标准。本案中，由于张葆珠的恶意违约，双方签订的合同已不可能继续履行，导致谭笑购房的合同目的不能实现，谭笑要再购买房屋，只能以当前的市场价购入。由于当前的房屋市场价已经上涨，订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是谭笑的合同利益损失。因此，谭笑主张张葆珠赔偿损失并未超过合同约定，且有法律依据。张葆珠申诉主张的2008年3月其已将房屋转卖给案外人，此后房屋升值自己没有收益，不应当赔偿给谭笑的理由不能成立。原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决张葆珠赔偿房屋升值部分的差价23万元损失于法有理，从维护合同诚信和保护条约方的合法权益考虑，原判应予维持。另，谭笑交给万邦公司的费用，万邦公司为办理张葆珠名下的房产证已实际支出80390元，万邦公司与谭笑已结清。经质证，张葆珠亦予认可，因此，张葆珠补充主张谭笑向万邦公司支付的实际金额是57201.89元与实际不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但判决主文对张葆珠应返还各项购房费用的数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持玉林市中级人民法院（2009）玉中民一终字第561号民事判决的第二项、玉州区人民法院（2008）玉区法民初字第1362号民事判决的第一项，即：谭笑与张葆珠签订的《房地产买卖契约》自2008年7月11日解除；张葆珠赔偿因其违约造成谭笑购房升值的损失23万元；二、撤销玉林市中级人民法院（2009）玉中民一终字第561号民事判决的第一项，即：张葆珠返还谭笑所支付的各项购房费用80930元；三、变更玉州区人民法院（2008）玉区法民初字第1362号民事判决的第二项为：张葆珠应返还谭笑所支付的各项购房费用80390元。一审案件受理费5806元，减半收取2903元，财产保全费1270元，鉴定费3100元，合计7273元，二审案件受理费5806元。一、二审费用共计13079元，由张葆珠负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 坚审 判 员  曾 霞代理审判员  蔡向荣二〇一一年十二月二十日书 记 员  罗 誉