安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）埇民一初字第09510号原告：宋红兵，男，汉族。委托代理人：马良志，安徽云飞律师事务所律师。委托代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。被告：宿州嘉成置业有限公司。法定代表人：闫龙林，该公司经理。委托代理人：陈光跃，安徽大泽律师事务所律师。原告宋红兵与被告宿州嘉成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理，依法组成合议庭于2016年1月12日公开开庭审理。原告宋红兵及其委托代理人马飞、被告宿州嘉成置业有限公司的委托代理人陈光跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋红兵诉称，2014年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买的房屋位于宿州市瑞景国际花园4#10楼一单元2004室，价款为557791元。同时约定被告应当在2015年6月30日前交付房屋。如逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付购房款。由于被告不能按期交房。2015年10月12日经原告委托律师向被告送达律师函，主张解除合同，被告不予答复。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求：第一，依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，返还购房款557791元，支付违约金11155.82元；第二，由被告承担本案诉讼费用。被告宿州嘉成置业有限公司辩称，应驳回原告诉讼请求。被告不存在违约行为，双方的合同行为真实合法有效，原告的诉求没有事实与法律依据，且超出除斥期限。原告宋红兵提供以下证据：1、商品房买卖合同一份，意在证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。2、登记备案表一份，意在证明原告购买的房屋经过备案登记。3、延期交房通知书，意在证明被告延期交房及违约的事实。4、交款凭证二页，意在证明原告交付购房款30万元。5、交房通知书一份，意在证明被告向业主发出交房通知，我方接到通知后，发现被告不能按照合同约定交付经过验收的房屋。被告宿州嘉成置业有限公司发表质证意见如下：证据1、2、3的真实性均无异议，但是没有交付购房款的证据。证据3原告收到后没有提出异议，视为原被告之间合同发生变更。证据4的真实性无异议，可以说明双方的买卖合同成立。证据5的真实性无异议，被告向原告发出上房通知，但原告没有按时上房。被告宿州嘉成置业有限公司没有提供证据。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：原告宋红兵提交的证据：证据1、2、3、4、5来源合法，且反映内容与争议事实有联系，对上述证据的真实性，本院予以确认。经审理查明，2014年3月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（该合同于2014年3月11日在宿州市房地产管理局备案登记）。该合同约定原告购买被告开发的瑞景国际花园4#10#幢一单元2004号房屋一套，商品房单价为4814.77元／㎡。该《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按下列方式付款：首付款257791元于2014年1月24日付清，余款30万元通过按揭方式支付。第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付首付款257791元，余款30万元办理银行按揭。2015年6月20日，被告给瑞景国际花园的业主发送延期交房通知书。告知该小区业主，因地下民防工程改造影响项目的竣工日期，延误8#、9#、10#交付日期。公司确保于2015年9月30日启动交付。2015年9月25日，被告再次向该小区业主发送交房通知书。告知该小区10#楼交房时间为2015年9月28日。至今，被告未将符合合同约定交付标准的涉案房屋交付原告，且被告未提供涉案房屋竣工验收合格的相关证据。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告按照合同约定支付被告购房款，被告未履行合同义务，将符合合同约定交付标准的房屋交付本案原告，根据原被告签订的合同第九条约定，原告可以解除合同。原告要求解除合同，但并无证据证明已将解除合同的意思表示通知了被告，被告对此不予认可，原、被告之间的合同并未因原告的行为而解除。在本院对该纠纷进行审理时，已于2015年12月21日将原告的诉讼请求通知了被告，被告收到了原告要求解除合同的意思表示，故原告行使解除权的意思表示到达被告的时间应为2015年12月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告已经向被告支付5557791元的购房款，合同解除后，被告应返还557791购房款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确规定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起90天内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。因被告至今未交房且原告要求解除合同，被告应按原告已经交付房款的万分之二支付违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。本案中，被告主张约定的违约金过高要求法院予以调整，但本案原、被告均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，依照公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院认为原告主张的违约金未超过法律规定，本院对违约金部分不予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宋红兵与被告宿州嘉成置业有限公司2014年3月5日签订的《商品房买卖合同》。二、被告宿州嘉成置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋红兵购房款557791元，并支付违约金11155.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9490元，由被告宿州嘉成置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  谷春燕人民陪审员  藤丙玉人民陪审员  胡 军二〇一六年一月二十九日书 记 员  陈春丽附本案适用法律：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。