江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初2577号原告盐城市经贸学校，住盐城市解放南路东园南巷11号。法定代表人林学仁，该学校校长。委托代理人潘海林，盐城市经贸学校副校长。被告盐城市中光工程技术服务有限公司，住亭湖区双元路1号1幢301室。法定代表人朱世荣，该公司总经理。原告盐城市经贸学校与被告盐城市中光工程技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日受理后，依法适用普通程序由审判员陈永胜、代理审判员陈艳红、人民陪审员张福桂组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭进行了审理。原告盐城市经贸学校的委托代理人潘海林、被告盐城市中光工程技术服务有限公司的法定代表人朱世荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盐城市经贸学校诉称：原、被告于2014年7月10日签订了一份《房屋租赁协议书》一份，约定原告（甲方）将位于学校宿舍楼后面的101、105、106、107四间平房出租给被告（乙方）使用，租赁期限从2014年7月10日至2015年6月30日，租金标准为11000元/年，被告向原告缴纳协议保证金2000元，水电保证金1000元，水、电费由被告按季按实主动向甲方缴纳，水费按15吨/月计，水费按2.5元/立方米，电费按0.54元/千瓦时标准单独计表结算（如国家政策性调整，也做相应调整）。协议到期后，如原告房屋不作它用，被告在同等条件下，可优先续租，如原告因办学需要不能续租，被告必须在十日内无条件搬出。2014年8月30日，原、被告双方又签订了《补充协议》一份，增加租赁一间活动板房，租期从2014年12月1日至2015年6月30日，使用期内租金为350元。租赁期满前，原告通知被告，房屋不能续租，但被告至今仍占用原告房屋，被告的行为严重损坏了原告的合法权益。现诉请法院判令：1、被告立即返还原告位于盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007以及活动板房的租赁房屋；2、判令被告按租金标准支付原告盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007房屋从2015年7月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费及水电费；3、本案的诉讼费由被告承担。被告盐城市中光工程技术服务有限公司辩称：1、原告提供的租赁合同不完整，租赁合同从2011年开始，每年签订一份，原告仅提供了一份。2、不是我们不搬出房屋，我是以单位名义和原告签合同，我个人交了钱，从2011年至2014年原告没有提供一张发票给我，我支付的钱无法入单位的账，导致我的损失。3、在我租赁期间，2012年至2014年房屋损坏的地方，原告未及时修理，漏风漏雨，造成我公司员工生病，产生经济损失。4、租赁房屋内住着一位老人，原告让其员工恐吓老人，致使老人精神恍惚。5、2011年，原告学校两位电工安装电表的时候，索要好处费，我公司没有给付，电工动手打人，造成我公司人员受伤。6、原告每年都收物业管理费，但没有尽到物业管理职责，导致我公司两辆汽车被划伤。7、活动板房的厨房是我与上一个租户及前任校长协商后以5000元购买的。当时约定如果我们提出搬走，这个房子就归还学校，我们不收取任何费用。但是学校后任校长不与我们沟通，找被告法定代表人收取租金。经审理查明：被告从2010年开始租赁原告所有的位于盐城市东园南巷11号15幢1001、1005、1006、1007房屋，2014年7月10日原告盐城市经贸学校（甲方）与被告盐城市中光工程技术服务有限公司（乙方）又续签了《房屋租赁协议书》一份，约定：“因乙方业务需要，租赁甲方位于四号宿舍楼后的四间平房（1001、1005、1006、1007）做办公用房，经双方协商达成如下协议：一、租期：自2014年7月10日至2015年6月30日止，租金计11000元，同时乙方向甲方缴纳协议保证金2000元及水电保证金1000元，租赁期间保证金不计利息；二、水、电费用由乙方按季按实主动向甲方缴纳，不得延期缴纳，水费按15吨/月计，水费按2.5元/立方米，电费按0.54元/千瓦时标准单独计表结算（如国家政策性调整，也做相应调整）。三、……；四、……；五……；六、协议期限内如遇政府规划拆迁、职教资源整合、甲方办学方向有重大调整等政策性因素，本协议自行终止，租金按实结算，甲方不赔偿；七、协议到期前，如甲方因办学需要或上级部门书面要求通知乙方退房，乙方应清理并打扫干净房间，十五日内搬离学校，甲方双倍退还乙方未履约部分租金。如乙方故意延误交房，造成甲方损失，甲方依法追偿；八、协议到期，如甲方房屋不作它用，乙方在同等条件下，可优先续租；如甲方因办学需要不能续租，乙方必须在十日内无条件搬出；九、……；十……”。2014年8月30日，原（甲方）、被告（乙方）签订了补充协议一份，约定：“乙方因办公需要，向甲方申请增加一小间活动板房（10平方米左右）作为附属用房，使用时间为2014年12月1日至2015年6月30日，使用期内租金：叁佰伍拾元整，其他相关事项仍按原协议执行”。2015年5月18日，原告向被告送达了房屋到期不再租赁并要求被告及时搬迁的通知。租赁期满后，原告要求被告返还房屋，但被告没有让房。双方协调未果，原告遂至本院。另查明，审理过程中原告同意若被告让出房屋后，退还其房屋及水电保证金3000元。本院认为，合法的租赁关系受到国家法律的保护。（一）关于租赁房屋的返还问题。原、被告签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，该协议内容亦不违反我国法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护，合同双方均应按照约定享受权利和承担义务。根据协议约定房屋租赁期限于2015年6月30日到期，期满后双方未能达成续租协议，现原告不同意继续出租要求收回房屋符合合同约定和法律规定，其要求被告返还房屋的请求应予支持。（二）、关于逾期让房的占有使用费问题。因租赁到期后，被告未能让出房屋，继续占有使用应承担房屋占用使用费用，其标准可参照租金标准（11000元/年）计算。（三）关于水电费问题。房屋租赁协议书已明确约定水费15吨/月计，水费按2.5元/立方米，故被告应按协议约定支付水费，原告主张的电费未能提供相应证据，本案中不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条之规定判决如下：一、被告盐城市中光工程技术服务有限公司应于本判决生效后三十日内返还原告所有位于盐城市东园南巷11号15幢的租赁房屋。二、被告应于本判决生效后三十日内向原告盐城市经贸学校支付房屋使用费及水费（从2015年7月1日至实际让房之日止，房屋使用费按年租金人民币11000元的标准计算，水费按每年450元的标准计算），被告缴纳的3000元保证金在上述费用中扣减。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告盐城市中光工程技术服务有限公司负担（原告已预交，被告应于本判决生效之日后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一六年八月二十七日书 记 员  孙宝健附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。