广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4390号上诉人（原审原告）:梁耀全，住香港荃湾。上诉人（原审原告）:邓妙馨，住址。委托代理人：梁耀全（本案原审原告之一）。上诉人（原审被告）：广州牵晴汇房地产有限公司【原称：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司】，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：卢庆雄，董事长。委托代理人：梁彬、梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。上诉人梁耀全、邓妙馨与上诉人广州牵晴汇房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月15日，梁耀全、邓妙馨（乙方、买方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、卖方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号200812045823）及《补充协议》，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市荔湾区黄沙大道逸翠湾A7栋14层X号房，建筑面积共88.58平方米，其中，套内建筑面积72.42平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积16.16平方米，成交价是人民币1144440元；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。另《补充协议》第十一条约定：甲方应在该商品房交付使用后360日内办妥该商品房的权属初始登记手续，在甲方完成该商品房权属初始登记后360天内，甲乙双方签署有关申请文件并持买卖合同及其他必备文件，依法向房地产权属登记机关申请办理该商品房的权属登记手续，申领该商品房的《房地产权证》。如因甲方的责任未能在约定期限内取得涉案房屋的《房地产权证》的，应自该商品房交付使用之日的第721天起，每逾期一日，由甲方向乙方按已付房价款的万分之一支付违约金至房地产权证权属登记机关核发《房地产权证》之日止；“甲方的责任”是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴配套费用。上述合同和补充协议签订后，梁耀全、邓妙馨依约向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司支付了全部购房款，双方实际于2010年7月8日交接涉案房屋。2013年2月4日，涉案房屋产权登记至梁耀全、邓妙馨名下。另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司（以下简称牵晴汇公司），即本案原审被告。2015年1月22日，梁耀全、邓妙馨向原审法院提起本案诉讼，请求：1、牵晴汇公司立即向梁耀全、邓妙馨支付延期交付房产证的违约金25740元。从2012年6月25日至2013年2月4日共225天，每日按总房款人民币1144440元万分之一计算；2、本案诉讼费由牵晴汇公司承担。本案一审中，牵晴汇公司为证明曾催促梁耀全、邓妙馨及时提交办证所需资料及梁耀全、邓妙馨迟至2012年7月12日才交齐办证资料存在过错的事实，提供2011年10月28日的办证通知书及快递详情单回执、广东南国德赛律师事务所出具的客户办证核对信息表及业主资料明细等证据拟以证实。原审法院认为：梁耀全、邓妙馨、牵晴汇公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照《商品房买卖合同》及《补充协议》第十一条的约定，牵晴汇公司应当在商品房交付使用后720日内办妥产权登记，自商品房交付使用之日的第721天起承担迟延办证的违约责任。梁耀全、邓妙馨收楼时间是2010年7月8日，但牵晴汇公司直到2013年2月4日才为梁耀全、邓妙馨办妥涉案房屋的产权登记，已造成迟延，依约应承担至2013年2月4日止的迟延办证违约责任。关于牵晴汇公司抗辩认为梁耀全、邓妙馨因迟延提交办证资料而影响其及时办证的问题。梁耀全、邓妙馨对此予以否认，牵晴汇公司亦未能提供梁耀全、邓妙馨存在迟延提交资料，且对办证产生影响的证据予以证明，对此不予采纳。牵晴汇公司按合同约定理应承担从2012年6月28日至2013年2月4日的违约责任。鉴于梁耀全、邓妙馨是在2015年1月22日才提起诉讼，其所主张的2013年1月23日前的违约金已超过法律规定的二年保护期，现牵晴汇公司在庭审期间亦就超出部份提出诉讼时效的异议，梁耀全、邓妙馨在庭审结束后亦未能提交诉讼时效中止或中断的证据，对超出二年保护期部份的违约金，依法不予支持。但2013年1月23日至2013年2月4日期间的迟延办证违约责任牵晴汇公司仍应继续承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条的规定，于2015年5月7日作出如下判决：一、被告广州牵晴汇房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁耀全、邓妙馨支付逾期办证违约金（按房屋总价1144440元每日万分之一标准，自2013年1月23日至2013年2月4日）；二、驳回原告梁耀全、邓妙馨的其它诉讼请求。案件受理费444元，由广州牵晴汇房地产有限公司负担。判后，上诉人梁耀全、邓妙馨与牵晴汇公司均不服原审判决，向本院提起上诉。梁耀全、邓妙馨上诉称：原审判决肯定了牵晴汇公司应当承担从2012年6月28日至2013年2月4日的违约责任，但对超出二年保护期部分的违约金未支持，现梁耀全、邓妙馨有一份新证据，证明梁耀全、邓妙馨在二年保护期内告知了牵晴汇公司要求其尽快办理产权登记，故梁耀全、邓妙馨的诉讼请求并未过诉讼时效，应当得到法院的支持。由于违约金一般情况下只约定数额，不约定支付期限，因此，该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人随时均可主张，只有债务人明确表示不履行违约金时，才能认定债权人“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”诉讼时效才可依法计算，因此梁耀全、邓妙馨主张的违约金仍然没有超过诉讼时效。上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持梁耀全、邓妙馨一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由牵晴汇公司承担。牵晴汇公司上诉称：一、房地产权证办理迟延与梁耀全、邓妙馨的严重违约行为具有直接因果关系。本案实际交楼日期为2010年7月8日。按照约定，牵晴汇公司应于交楼后360日即2011年7月3日办理初始登记，该公司实际履行初始登记的日期为2012年4月20日。根据《补充协议》第十一条的约定，牵晴汇公司应于初始登记后360日内办妥房地产权证，该公司实际办妥房地产权证的日期为2013年2月4日，从初始登记完成后至办妥房地产权证的时间未超过360日。根据《补充协议》第十七条“在该商品房交付之日，乙方(业主)须将办理该商品房权属转移登记应由乙方提交的文件和缴纳的税费预交给代办权属转移登记的律师楼，并由该律师楼在办理该商品房权属转移登记手续时，缴纳给房地产权属登记机关或有关政府管理部门”的规定，梁耀全、邓妙馨应于交楼时即2010年7月8日交付办证资料，最迟不得晚于交楼后360日即2011年7月3日，但梁耀全、邓妙馨实际交齐办证资料的时间为2012年7月12日，比约定的最迟日期迟延超过两年，且晚于牵晴汇公司办妥初始登记证日期。即使牵晴汇公司按约定时间办理了初始登记，因梁耀全、邓妙馨的资料提交迟延仍无法申请办理房地产权证，故房地产权证的迟延办理与梁耀全、邓妙馨的迟延、违约具有直接的因果关系。且梁耀全、邓妙馨属于先违约行为，应由梁耀全、邓妙馨自行承担该逾期超过两年的迟延办证责任。二、申请办理房地产权证，需同时具备两个前提条件：1、初始登记已经办理完成；2、梁耀全、邓妙馨已经按约定向律师事务所交付了办证所需的全部资料。由于梁耀全、邓妙馨实际交付资料的时间晚于牵晴汇公司初始登记的时间，导致办证时间迟延(未能在360日内办妥房地产权证)的直接责任、原因应归属于梁耀全、邓妙馨。根据上述《补充协议》第十七条的约定，梁耀全、邓妙馨应于交楼时交付办证资料，而根据《补充协议》第十一条约定，初始登记证办理时间是交楼后360日。可见，梁耀全、邓妙馨应先于牵晴汇公司履行合同约定的提交办证资料的义务。根据《补充协议》第十一条，如因乙方责任导致无法或逾期办理该商品房的权属转移登记手续及领取《房地产权证》的，由乙方承担责任。据此，梁耀全、邓妙馨构成先违约行为。尽管牵晴汇公司也存在迟延办理初始登记的事实，但按约定梁耀全、邓妙馨应先行提交办证资料，而其实际提交办证资料的日期反而晚于牵晴汇公司办妥初始登记的日期，因此，牵晴汇公司有权要求办证时间相应顺延，从梁耀全、邓妙馨实际提交办证资料后360日开始，牵晴汇公司才承担办证迟延的违约责任。三、牵晴汇公司分别于2010年6月29日、2011年10月28日多次快递发函催促梁耀全、邓妙馨提交办证资料，在2010年7月8日办理交楼手续时也当面催告其提交办证资料。由于梁耀全、邓妙馨迟延交付办证资料，直接影响到牵晴汇公司办理房地产权证的时间安排，导致未能在办理初始登记证完成后的360日内办妥房地产权证。对梁耀全、邓妙馨的迟延责任，牵晴汇公司有权要求合理的顺延，即从梁耀全、邓妙馨提交办证资料后360日起，牵晴汇公司才承担办证迟延的违约责任。本案中，牵晴汇公司从梁耀全、邓妙馨提交办证资料后至办妥房地产权证的时间未超过360日，因此，牵晴汇公司不应承担办证迟延的违约责任。上诉请求：1、撤销原审判决，驳回梁耀全、邓妙馨的全部诉讼请求；2、梁耀全、邓妙馨承担本案一、二审全部诉讼费用。梁耀全、邓妙馨与牵晴汇公司均答辩不同意对方的上诉请求。梁耀全、邓妙馨与牵晴汇公司对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。二审另查明：上述2008年12月15日梁耀全、邓妙馨（乙方、买方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、卖方）签订的《商品房买卖合同》“第十八条产权登记”约定：“双方同意选择以下方式办理产权登记：甲方办理。甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权证，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此场合，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。”该合同《补充协议》第十七条订明：“甲、乙双方对由甲方为乙方按揭贷款提供保证担保或还款承诺作出补充约定如下：……。在该商品房交付之日，乙方须将办理该商品房权属转移登记应由乙方提交的文件和缴纳的税费（包括并不限于契税）预交给代办权属转移登记的律师楼，并由该律师楼在办理该商品房权属转移登记手续时，缴纳给房地产权属登记机关或有关政府管理部门。由于乙方不及时履行上述义导致逾期办理该商品房权属转移登记将从而使甲方保证责任延长，给甲方带来损失的，乙方对此确认并同意按逾期提供文件和缴纳税费的期间，按日向甲方支付该商品房总价款万分之一的违约金。”广州市房地产交易登记中心于2012年4月20日出具加盖该中心业务专用章、致和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司的《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：12登记01333687），其中内容：“你申请的位于荔湾区黄沙大道12号、14号、4号、6号五层以上（含五层）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。”广州市国土资源和房屋管理局向梁耀全、邓妙馨核发的涉案房屋房地产权证记载，房屋坐落“荔湾区黄沙大道4号X房”，登记时间为2013年2月4日。一审中，牵晴汇公司向原审法院提交的有关证据材料：1、牵晴汇公司向梁耀全、邓妙馨邮寄送达的2010年6月29日《逸翠湾物业交楼通知书》及附件。该通知书附件一《逸翠湾业主办理收楼入伙手续须知》相关内容：“一、关于办理收楼手续之安排1、……。提示：1.1阁下在办理收楼手续前，请先行前往银行将《业主入伙付款通知（一）/（二）》中规定的相关费用划入指定之账号后，在办理收楼手续时将银行划款收据提交我司财务部职员核实，并请到签约律师楼缴纳契税及签署办理房产证所需的相关文件。”该通知书附件二《逸翠湾业主收楼程序》相关内容：“程序二……；前往签约律师楼缴付契税及其他权证综合费并签署办理房产证相关文件。程序三业主按预约之时间前往逸翠湾办理收楼入伙手续。发展商代表核对业主相关资料并签名确认，财务部核对交款资料并签名确认，业主签署物业管理扣缴协议。签约律师楼核对契税缴纳情况并签名确认。程序四物业公司与业主办理物业文件签署和钥匙移交手续。业主在《收楼入伙手续进程确认表》中签名确认。……。”2、牵晴汇公司向梁耀全、邓妙馨发出的时间为2011年10月28日的《关于逸翠湾办理房地产权证的通知》，该通知有关内容如下：梁耀全、邓妙馨购买的涉案房屋现已具备办理《房地产权证》的条件，请梁耀全、邓妙馨自收到本通知之日起逢周一至周五上班时间（节假日不办公）前往签约律师楼提交涉案房屋的办证申请资料及缴交相关费用。办理产权证所需资料：“1、《商品房买卖合同》原件及复印件各一份（从合同封面复印到图纸即可）；2、《商品房预告登记证明》原件（一次性付款、分期付款、提前涂销抵押的业主需提供）；3、业主身份证复印件（正反面）一式两份；4、楼款全额发票原件及复印件一式一份；5、办证费用银行转账单复印件；6、契税完税证办证联原件（如有）。”“契税优惠条件及办理程序：（办理流程仅供参考）……。3、办理程序：业主本人凭身份证件及复印件与买卖合同复印件、楼款发票原件及复印件、房屋分户图复印件前往广州市珠江新城华就路31号广州市房地产交易登记中心二楼56-62号窗口广州市财政局财政征管分局契税征收点（咨询电话：3758×××1）申请办理个人房屋产权情况证明（即‘首次购房证明’），然后提交纳税申报资料办理完税手续。”3、广东南国德赛律师事务所加盖印章（没有注明出具日期）的《客户办证核对信息表（根据本所记录显示）》，该表载明：业主姓名为梁耀全、邓妙馨，业主交齐所有资料日期为2012年7月12日，房产证出证日期为2013年2月4日。该表没有业主梁耀全、邓妙馨的签名确认，也没有写明2012年7月12日交齐的是何种资料。二审中，牵晴汇公司表示：梁耀全、邓妙馨在2010年7月8日没有提交办证资料，此后该公司多次口头通知梁耀全、邓妙馨提交，但是对此没有证据，最早的有证据的通知是2011年10月28日《关于逸翠湾办理房地产权证的通知》。对此，梁耀全、邓妙馨表示：其二人于2008年10月15日已经交齐全部办证资料，此后再也没有提交，2012年6月7日的《委托书》是应广东南国德赛律师事务所的要求签署、交费提交的；其二人在2011年10月28日之后的几天内收到了该《关于逸翠湾办理房地产权证的通知》，但该通知第3点办理程序要求其二人自行前往办理个人房屋产权情况证明，由于其二人之前已经全权委托了广东南国德赛律师事务所的律师办理，后其二人也一直没有去办理该第3点要求办理的事情。二审中，梁耀全、邓妙馨向本院提交证据材料如下：1、时间分别为2014年4月、5月、8月和2015年1月的显示通话时间、通话电话号码、通话时长的“电话记录”4份。二审庭询中，梁耀全表示其分别于2014年4月7日、5月23日、8月15日及2015年1月6日与牵晴汇公司及该公司委托的律师联系，催办房产证，并陈述了每次通话的人员及每次通话“催办、答复”的具体内容等情形。邓妙馨称：“我们打上述电话都是追钱的，为何你一直说催办房产证？”对此，梁耀全表示：“对，我们就是追钱的。”邓妙馨表示：“由于对方没有按时给我方办理房产证，所以我方打电话要求对方赔偿。”、“梁耀全一来到法庭，人就乱了，所以就说错了。”2、时间分别为2008年12月15日、2012年6月7日的《委托书》各一份，内容为梁耀全、邓妙馨委托广东南国德赛律师事务所主任彭某律师代为缴纳买卖交易费用以及按揭费用，拟证明梁耀全、邓妙馨在2008年12月15日已经将办理房产证所需费用交给了广东南国德赛律师事务所，委托该所律师代为缴纳相关费用办理房产证。后南国德赛律师事务所告知梁耀全、邓妙馨缴纳的费用不够，需到律师事务所缴清费用，于是就有了2012年6月7日的《委托书》。3、邓妙馨中国建设银行个人活期存折，该存折显示2013年9月24日转账存入5723元，拟证明该笔款项是南国德赛律师事务所退回了梁耀全、邓妙馨于2012年6月7日缴纳的费用5723元，事实上梁耀全、邓妙馨原来已经交齐了所有的费用，并没有迟交费用导致迟延办理房产证。对于梁耀全、邓妙馨提交的上述证据材料，牵晴汇公司表示：该三份证据的形成时间均在本案一审立案受理之前，不属于二审新证据，不能作为认定事实的依据。证据1，“通话记录”形成于境外，按照《民事诉讼法》的规定，应该办理公证转递手续，且该通话记录上并无电信公司的盖章确认，梁耀全、邓妙馨也没有提供证据证明其所拨打的电话号码所属的企业或个人，更无法证明通话的内容涉及到逾期办证的违约责任。退一步说，2015年1月6日所拨打的客服电话也与之前4月份以及8月份所拨打的客服电话不一致，说法存在矛盾，与常理不符。根据梁耀全、邓妙馨所述，打电话的是梁耀全，但是梁耀全在二审庭审中的陈述存在自相矛盾以及前后矛盾，梁耀全一直在说打电话是要催办房产证，但是涉案房屋的房产证在2013年已经办妥，与常理不符。证据2，涉案房屋房产证的办理除了需要交纳税费以外，还需要其他资料，包括由梁耀全、邓妙馨自行持有并且为办证所必须的预告登记证原件、身份证原件及复印件等资料，根据广东南国德赛律师事务所出具的《客户办证核对信息表》，梁耀全、邓妙馨最后提交办证资料的时间是2012年7月12日，由此可知，梁耀全、邓妙馨二审提交的《委托书》并不能证明其没有逾期提交办证资料。梁耀全、邓妙馨二审陈述中说到牵晴汇公司向其寄发的信函，其二人都是拒收的，信函包括上述办证通知书等文件，文件里面明确说明办证所要提交的资料。证据3，没有显示款项转入的账户，不能证明是退回的契税，无法证明与本案有关；即使是退还的契税，也无法证明梁耀全、邓妙馨没有迟延提交办证资料。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、牵晴汇公司在本案中应否承担逾期办证违约责任；二、梁耀全、邓妙馨提起本案诉讼，向牵晴汇公司主张2013年1月23日前的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。对此，评析如下。关于争议焦点一。根据涉案《商品房买卖合同》第十八条关于“产权登记”的约定，“甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权证”、“甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。”根据上述《补充协议》第十一条的约定，牵晴汇公司应于“该商品房交付使用后360天内办妥该商品房的权属初始登记手续”。现牵晴汇公司与梁耀全、邓妙馨均确认双方已于2010年7月8日完成涉案房屋的交接手续。办妥房地产初始登记是办理房地产权证的前提条件，牵晴汇公司于2012年4月20日才办妥涉案房屋的初始登记，已超过约定之“交付使用后360天内”的办理期限长达9个半月，直接影响了房地产权证的办理。根据上述《补充协议》第十一条的约定，“在甲方完成该商品房权属初始登记后360天内，甲乙双方签署有关申请文件并持买卖合同及其他必备文件，依法向房地产权属登记机关申请办理该商品房的权属登记手续，申领该商品房的《房地产权证》。如因甲方的责任未能在约定期限内取得涉案房屋的《房地产权证》的，应自该商品房交付使用之日的第721天起，每逾期一日，由甲方向乙方按已付房价款的万分之一支付违约金至房地产权证权属登记机关核发《房地产权证》之日止。”牵晴汇公司上诉虽提出梁耀全、邓妙馨于2012年7月12日才交齐办证资料，但未能充分举证证明其已经履行合同约定的通知义务，及时完备、准确地告知为办理产权登记需要梁耀全、邓妙馨提供的证件资料，无证据显示梁耀全、邓妙馨收到牵晴汇公司发出的提交办证资料通知后故意迟延提交资料，且自涉案房屋初始登记办妥之次日即2012年4月21日起至涉案房屋产权登记至梁耀全、邓妙馨名下之日即2013年2月4日止的期间，并未超过双方约定的“完成该商品房权属初始登记后360天内”的办理期限。牵晴汇公司上诉主张“由于梁耀全、邓妙馨迟延交付办证资料，导致未能在办理初始登记证完成后的360日内办妥房地产权证”，与事实不符，本院不予认定。原审认定牵晴汇公司未在双方约定的“交付使用后720日内”办妥产权登记，构成违约，应承担迟延办证的违约责任，并无不当。该公司上诉以梁耀全、邓妙馨迟延提交办证资料为由，不同意承担办证迟延的违约责任，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。原审法院虽认定牵晴汇公司依约应承担2012年6月28日起至2013年2月4日止的逾期办证违约责任，但鉴于梁耀全、邓妙馨是在2015年1月22日才提起本案诉讼，其所主张的2013年1月23日前的逾期办证违约金已超过法律规定的二年保护期，牵晴汇公司在一审庭审中就“超出部分”提出诉讼时效异议，且梁耀全、邓妙馨未能提交诉讼时效中止或中断的证据，原审判决驳回梁耀全、邓妙馨关于“2013年1月23日前逾期办证违约金”的诉讼请求，并无不当。梁耀全、邓妙馨上诉虽表示“有一份新证据，证明梁耀全、邓妙馨在二年保护期内告知了牵晴汇公司要求其尽快办理产权登记”，但未能充分举证证明本案存在“逾期办证违约金诉讼时效中止或中断”的情形，其上诉主张2013年1月23日前的逾期办证违约金“诉讼请求并未过诉讼时效”，依据不足，本院不予采纳。上述梁耀全、邓妙馨二审提交的证据材料，均不属于新证据，亦不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，上诉人牵晴汇公司与梁耀全、邓妙馨的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费444元，由广州牵晴汇房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一六年一月二十一日书记员  邹凌青黄咏欣