江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终4546号上诉人（原审被告）：常熟市昊强机械制造有限公司，住所地江苏省常熟市虞山镇莫城（李家路）言里村。法定代表人姚祥龙，总经理。被上诉人（原审原告）：江苏恒发重型机械有限公司，住所地江苏省常熟市莫城高泾村。法定代表人瞿建中，董事长。委托诉讼代理人徐钊，江苏华元民信律师事务所律师。上诉人常熟市昊强机械制造有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2015）熟辛民初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人常熟市昊强机械制造有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：涉案房屋无合法手续，房屋租赁合同无效。被上诉人的法定代表人要求上诉人利用空置厂房，为其加工机械配件，以加工费抵房金。2011年12月1日订立的房屋租赁合同约定无偿使用，是双方真实意思表示，并非为工商局备案所用。后上诉人每次结算都开具发票给被上诉人，被上诉人未开房金发票，致上诉人无法抵扣。2012年3月9日被上诉人开具的一年35000元的发票证实房屋租金是免费的。被上诉人不讲诚信，上诉人腾房搬离困难。原审法院认定事实不清，判决有误。被上诉人江苏恒发重型机械有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。原审原告江苏恒发重型机械有限公司向一审法院起诉请求：解除双方间的不定期租赁关系，原审被告返还租赁房屋并按原租金标准支付从2014年12月1日至实际返还日的房屋使用费，诉讼费由原审被告负担。原审法院经审理查明：2011年11月8日，原审原告作为出租方（甲方），姚祥龙（原审被告法定代表人）作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同协议》1份，约定由甲方将位于言里村的原甲方老厂厂房出租给乙方使用，面积约3500平方米，租赁期限自2011年11月1日至2013年12月31日，年租金35万元。2011年12月6日，原审被告公司登记成立，股东（投资人）为刘春万、姚祥龙，法定代表人姚祥龙。原审被告公司成立后即在上述厂房中开始经营活动至今。2014年4月25日，原审被告法定代表人姚祥龙出具给原审原告“房租付款协议”1份，载明：“昊强机械2014年度计房租金35万元整，已付15万元，余款2014年5月15日前支付5-10万元，余款在2014年10月底全部付清，目前误会等建中回来，双方协商解决。此据。昊强机械姚祥龙2014年4月25日”。2015年1月7日，原审原告委托江苏华元民信律师事务所向原审被告发出律师函，明确表示解除与原审被告的不定期租赁关系，并要求原审被告于2015年2月28日前向原审原告返还租赁房屋。另查明：2013年7月25日，原审原告向原审被告出具收据1份，载明：“交款单位常熟市昊强机械制造有限公司，收款方式往来，金额柒拾万元整，收款事由厂房租金按合同协议（两年租金）”。2014年11月30日，原审原告向原审被告出具收据1份，载明：“交款单位常熟市昊强机械制造有限公司，收款方式往来，人民币叁拾伍万元整，收款事由为厂房租金按合同协议期限2013.12.1-2014.11.30”。审理中，原审原告认为，原审被告公司因经营需要在设立前由姚祥龙和原审原告签订租赁合同，原审被告公司成立后以该承租厂房进行经营活动，并向原审原告支付了租金，因此本案原审原被告之间存在租赁合同关系。现合同期满，双方未签订新的租赁合同，应为不定期租赁关系，出租人可以经合理的催告后收回租赁物。本案中原审原告已履行了催告义务，原审被告应当返还承租房屋。为此原审原告要求原审被告立即将租赁房屋腾空后返还原审原告，并支付自2014年12月1日起至房屋实际腾空之日止按35万元／年计算的租金。原审被告则认为，当时原审被告向原审原告租赁的房屋原审原告表示是无偿使用的，原审原告收取的租金是强行从双方的往来中扣除的。为证明其主张，原审被告向法庭提交了2011年12月1日原审原被告签订的房屋租赁合同1份，合同载明出租方为原审原告，承租方为原审被告，租赁财产为生产用房3500平方米，租赁期1年，无偿使用。原审原告质证后认为，该合同是为了原审被告开设公司而签订放在工商局备案用的，从原审被告出具给原审原告的“房租付款协议”中可以看出双方是要结算租金的，是有偿的。上述事实，有房屋租赁合同、律师函、收据及本案庭审笔录等在卷予以佐证。原审法院认为，原审原告与姚祥龙于2011年11月8日签订的厂房租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。虽然签订合同时原审被告公司尚未成立，但合同签订后由原审被告实际占有使用租赁房屋至今，租金也从原审原被告之间的往来中扣除，且姚祥龙系原审被告法定代表人，因此该合同应为原审原被告之间的租赁合同。原审被告抗辩称租赁房屋是无偿的，但从原审被告法定代表人姚祥龙出具给原审原告的“房屋付款协议”及原审原告开具给原审被告的收据来看，原审被告向原审原告租赁房屋是有偿的，因此原审被告该主张原审法院不予采信。原审原被告双方在租赁期届满后未再签订书面合同，但原审被告仍实际使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，出租人即本案原审原告可随时解除租赁合同。2015年1月7日，原审原告向原审被告发出通知，明确表示解除双方的不定期租赁关系，该意思表示已到达原审被告，故原审原被告之间的不定期租赁关系已解除，原审被告应将涉案房屋腾空并返还原审原告，并参照合同租金标准支付实际使用期间房屋的占有使用费。综上，原审原告诉请符合法律规定，原审法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告常熟市昊强机械制造有限公司将租赁房屋腾空后返还给原审原告江苏恒发重型机械有限公司，于判决生效之日起三十日内履行。二、原审被告常熟市昊强机械制造有限公司支付原审原告江苏恒发重型机械有限公司自2014年12月1日起至房屋实际腾空之日止按35万元／年计算的租金（使用费），于判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。案件受理费人民币5200元，保全费2020元，合计7220元，由原审被告常熟市昊强机械制造有限公司负担（原审原告同意其预交的诉讼费由原审被告向其直接支付，原审法院不再退还，由原审被告在本判决生效之日起十日内向原审原告支付）。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，2015年1月7日，被上诉人通知上诉人将涉案房屋腾空并返还，上诉人此时已无正当理由拒绝返还涉案房屋。厂房的建造手续不影响上诉人返还范围义务。原审法院判决上诉人返还涉案房屋的时间合理，上诉人无合法依据继续长期占用使用涉案房屋。2014年4月25日，上诉人法定代表人姚祥龙出具给被上诉人的房租付款协议证实双方当事人约定的2014年度租金数额。上诉人拒不返还涉案房屋，原审法院参加前述标准计算2014年12月1日起的租金或使用费正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。上诉人认为以加工费抵房金无证据证实，本院不予采信。综上所述，上诉人常熟市昊强机械制造有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人常熟市昊强机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾代理审判员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年八月二十四日书 记 员  毛莉莉