杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第1307号原告：上海金渠投资管理有限公司。法定代表人：孔令敏。委托代理人：叶烨。被告：杭州富邦商业地产管理有限公司。法定代表人：林韬。委托代理人：魏飞舟。委托代理人：沈希。原告上海金渠投资管理有限公司（以下简称金渠公司）为与被告杭州富邦商业地产管理有限公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月31日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年9月22日公开开庭进行了审理。原告金渠公司的委托代理人叶烨、被告富邦公司的委托代理人魏飞舟、沈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金渠公司诉称：原被告于2011年3月25日签订房屋转租合同书一份，约定被告将由其名义承租的杭州市香积寺东路59号－61号约270平方米面积的商铺转租给原告，租期为三年，第一年的租金人民币78万元整，租金每半年支付一次，租赁期限从2011年6月8日起至2014年6月7日止，实际交房日可以顺延，但是最迟不得超过15天，免租期为15天，如违约则承担违约金人民币50万元。合同订立后，原告即于2011年4月7日向被告支付合同约定的第一笔租金人民币357500元（扣除免租期32500元），但是被告至今仍然不予交房，经原告了解，被告根本无法交房，因为被告已经将涉案房屋又出租给他人，且合同年限长于本案的租期，为此原告与被告多次协商合同解除事宜，但是被告提出的解决方案难以为原告接受，就在本月初的协商中，被告也是态度很强硬地称：只给付违约金10万元。被告的违约行为导致原告如下的合同废止及损失：一、与案外人上海诚陈广告有限公司（以下简称诚陈公司）的合同废止，原告付出的139265.5元预付款至今未能收回。二、与案外人上海东泰广告有限公司的合同废止，148398元定金已遭没收。三、原告未能开业所支出的违约金35万元。四、原告数次往返杭州和上海的车旅费及住宿费近万元。五、原告为开业准备的人工损失约为5万元。本案原告付出钱款的半年利息损失就为人民币13万余元，被告每天的违法所得就是人民币75元，至今累计已近万元。综上，原告认为：双方订立的合同理应为各方信守，现被告在商业活动中毫无浙商的优良传统--诚信可言，理应依据约定向原告支付违约金50万元，这不仅仅是对原告损失的弥补，也是对其不诚信行为的惩罚。故起诉至法院，请求：1.判令被告立即返还租金人民币357500元；2.判令被告支付违约金人民币50万元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告富邦公司辩称：原被告确实签订过房屋租赁协议，后来因为种种原因被告找原告要求终止协议，并愿意赔偿。尽管合同有约定50万元违约金，相比较年租金近80万元显然是过高的。原告陈述的损失是不确定的，实际损失是没有这么高，因此原告主张50万元的违约金过高，请求法院依法调整。原告金渠公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.涉案商铺的产权证及授权书各1份，欲证明本案合同合法有效；2.原被告双方的房屋转租合同书1份，欲证明原告诉请50万元有合同依据；3.原告支付第一笔租金的汇票，4.被告收到原告第一笔租金的收条，证据3、4共同证明原告无违约行为，且被告应当予以返还的依据；5.与案外人诚陈公司的合同1份，6.案外人诚陈公司的收据1份，证据5-6欲共同证明原告的损失；7.与案外人上海东泰广告有限公司的合同1份，欲证明原告损失定金148388元；8.与案外人杭州佐丹奴服饰有限公司的合同1份，欲证明原告未能开业而导致35万元违约金的损失。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，三性无异议。对证据2，真实性无异议，合同中尽管有50万元违约金的约定，但显然过高。对证据3-4，真实性无异议，原告确实支付过首期租金，被告也已收到。对证据5-6，表面真实性无异议，但原告和诚陈公司是否有事实的合同无法确认。原告诉请50万元违约金，从合同看不能反映，13余万元是预付款，完全可以依法主张返还。即便存在真实合同关系，也已经事实上支付了预付款，这个款项并不需要原告承担，原告提交的证据8表明，广告费应由佐丹奴公司承担，原告事实上并没有这个损失，因此不能认为是原告的实际损失。对证据7，根据合同法规定，定金不能超过合同总价款20%，即使合同是真实的，也只能损失5万多的定金。何况这个都是属于广告费开支，根据原告提供的证据，佐丹奴公司要替原告承担60万元广告费。对证据8，形式上真实性无异议，对该合同及合同约定的35万元违约金是否合理有异议，原告没有支付违约金，佐丹奴公司有无理由收取违约金，原告现在主张欠缺相关法律依据。从合同内容看，原告的广告费也是由佐丹奴公司承担。本院审核后认定如下：证据1，被告无异议，予以确认。证据2，被告认可其真实性，双方对曾签订该合同无异议，予以确认。证据3、4，被告认可收到租金的事实，予以确认。证据5－8，原告提交证据原件，被告也认可其形式真实性，且上述合同均能与原被告之间的合同相印证，故确认原告与案外人签订合同并支付部分款项的事实。被告富邦公司未向本院提交证据。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：案外人浙江锦麟实业有限公司将其所有的杭州市下城区香积寺东路59-61号等商铺出租给富邦公司，并书面同意富邦公司在租赁期内转租。2011年3月25日，富邦公司与金渠公司签订《房屋转租合同书》一份，约定富邦公司自愿将其承租的香积寺东路59－61号、面积约270平方米的商铺转租给金渠公司用于经营佐丹奴品牌服饰。租期三年，自2011年6月8日至2014年6月7日，第一年租金78万元，此后递增。免租装潢期15天，租金直接扣除。如延迟交付，以实际交房日期为准，租期顺延。但最迟不得超过15天，否则视为违约并按照本合同第十条的约定执行。合同第十条约定，一方违约，须承担违约责任，赔偿守约方50万元。同年4月7日，金渠公司向富邦公司支付房租357500元。但富邦公司未能将租赁房屋交付金渠公司使用。庭审中，双方均认可上述转租合同已经终止。另查明：2011年4月21日，金渠公司与案外人杭州佐丹奴服饰有限公司签订《特许专卖店合同补充协议》，约定杭州佐丹奴服饰有限公司同意金渠公司增设涉案房屋的专卖店，如金渠公司的专卖店未能在2011年7月31日前开业的，需赔偿杭州佐丹奴服饰有限公司包括但不限于因备货、道具等产生的违约金35万元整，若杭州佐丹奴服饰有限公司实际损失大于此金额，其保留向金渠公司追偿的权力。同年5月26日，金渠公司与案外人诚陈公司签订《合同书》，委托该公司制作涉案房屋的佐丹奴专卖店门头户外广告，总价为278531元，金渠公司已于6月3日向该公司预付139265.50元。同年5月23日，金渠公司与案外人上海东泰广告有限公司签订《开业宣传委托服务合同书》，委托该公司为其位于涉案房屋的佐丹奴专卖店开业进行宣传，服务总价为296796元，金渠公司已于5月26日向该公司支付预付款148398元。本院认为：金渠公司与富邦公司签订的转租合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，金渠公司依约支付租金，但富邦公司未能依约交付房屋，应认定富邦公司违约。现双方均认可合同已经终止，金渠公司要求退还租金的请求富邦公司也予认可，故对金渠公司该诉讼请求予以支持。金渠公司要求富邦公司支付违约金，富邦公司也认可应承担违约责任，但认为约定的违约金过高。本院认为，一方面，因富邦公司的违约行为，导致金渠公司合同目的不能实现。而且金渠公司基于对转租合同的信赖，已与案外人签订相应的特许专卖合同、店面广告制作合同、开业宣传服务合同，并已支付部分款项。因富邦公司的违约行为，必然导致金渠公司与案外人签订的相应合同不能履行，金渠公司也将承担相应的违约责任。另一方面，金渠公司向案外人诚陈公司、上海东泰广告有限公司支付的仅为预付款，并非实际已承担的违约金，与案外人杭州佐丹奴服饰有限公司在合同约定的违约金数额，也并非实际已支付的违约金，金渠公司与案外人的合同也均尚未实际履行。且富邦公司在确定不能履行合同后，即与金渠公司协商表示同意退还租金并支付部分违约金。综合租赁合同的期限、租金数额及合同履行情况等，合同约定的违约金过分高于实际损失，本院酌情予以适当减少，确定由富邦公司支付金渠公司违约金35万元，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告杭州富邦商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海金渠投资管理有限公司租金357500元；二、被告杭州富邦商业地产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金渠投资管理有限公司违约金350000元；三、驳回原告上海金渠投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12375元，因适用简易程序审理，减半交纳6187.5元，由原告上海金渠投资管理有限公司负担1082.5元，被告杭州富邦商业地产管理有限公司负担5105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12375元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一一年十一月十八日书 记 员  陈 伟