呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终2043号上诉人（一审被告）内蒙古嘉友房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰洲路**号。法定代表人徐玉生，该公司总经理。委托代理人张金来，内蒙古启安律师事务所律师。被上诉人（一审原告）李志萍，女，1963年8月8日出生，汉族，无固定职业，现住乌兰察布市集宁区二马路**号**号楼*单元***室。委托代理人毕胜，男，1959年1月25日，汉族，无固定职业，现住乌兰察布市���宁区二马路**号**号楼*单元***室。系李志萍之夫。上诉人内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友房地产）因与被上诉人李志萍房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02803号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭审理了本案。上诉人嘉友房地产的委托代理人张金来，被上诉人李志萍及其委托代理人毕胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年3月13日，李志萍（买受人）与嘉友房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由李志萍购买嘉友房地产开发的维多利城南生活中心1幢2层2186号房屋。合同约定，该商业用房建筑面积共17.6平方米，每平方米41420元，总价为728992元。买受人采取一次性方式付款于2012年3月10日支付购房定金100000元，余款628992��于2012年3月13日一次性付清，定金抵做房款。出卖人应当在2012年8月30日前后两个月，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日���买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。李志萍于2012年3月10日向嘉友房地产支付购房定金100000元，于2012年3月12日向嘉友房地产支付购房款628992元，嘉友房地产向李志萍出具了相应收据。另查明，嘉友房地产至今尚未向李志萍交付涉案房屋。李志萍请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款728992元。二、嘉友房地产承担逾期交房违约责任支付违约金73264.5元（72.9元/天×1005天）。一审法院认为，李志萍与嘉友房地产签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。关于李志萍要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，本案中，李志萍已按照合同约定支付了全部购房款728992元，履行了合同义务。但嘉友房地产至今仍未按合同约定向李志萍交付房���，已经构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》规定，逾期交付超过90日后，李志萍有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方所签订的《商品房买卖合同》的解除条件已经成就，故李志萍要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还李志萍购房款728992元的诉讼请求该院予以支持。关于李志萍要求嘉友房地产支付违约金73264.5元的诉讼请求，因双方已经在合同中明确约定违约金计算方式，故李志萍该项请求该院按照双方合同约定予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告李志萍与被告内蒙古嘉��房地产开发有限公司于2012年3月13日签订的《商品房买卖合同》已解除。二、被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李志萍返还购房款728992元。三、被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李志萍支付违约金73元。四、驳回原告李志萍的其他诉讼请求。案件受理费11823元（原告已预交），由原告李志萍负担732元，被告内蒙古嘉友房地产开发有限公司负担11091元。嘉友房地产不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决不考虑当前房地产市场低迷的实际，判决嘉友房地产给付退房款是不当的。一、李志萍购买的房屋是期房，而非现房，期房本身就存在一定的风险，这种因客观原因不能如期交付房屋的风险，李志萍也应承担不能按时交房的风险，一审判决单凭李志萍的请求就判令嘉友房地产退房显然不当。二、嘉友房地产收取的李志萍购房款全部用于期房的建设上。现在期房的主体工程也全部完工，只不过是在快要完工时，遇有房地产市场调整，金融机构收紧对房地产贷款，导致嘉友房地产后续资金吃紧，销售遇冷的局面，进而影响期房的交付。出现这种情况并非嘉友房地产主观原因，属于不可抗力因素。在这种情况下，一审判决应当根据我国《中华人民共和国合同法》情形变更之规定，判决嘉友房地产延期交付，而非判决退房。三、嘉友房地产已将李志萍购买的房屋基本建成所有建设资金，包括李志萍支付的购房资金已全部变成房屋，此时一审判决嘉友房地产退还购房款，嘉友房地产资金紧张无法解决退房款。综上所述，望二审法院在查明事实的基础上，请求：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的诉讼请求，支持嘉友房地产的上诉请求。李志萍答辩称，嘉友房地公司的上诉理由不能成立，李志萍已交付了购房款，合同已约定了交付房屋的日期，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，嘉友房地产向法庭提交了两份新证据。证据一、双方签订的《商品房买卖合同》，拟证明该合同合法有效，法定解除的条件没有成就；证据二、李志萍与摩尔城（承租方）房屋租金收据，拟证明嘉友房地产应向摩尔城（承租方）交付房屋，不存在嘉友房地产延期交付房屋的情况。李志萍对两份证据的真实性认可，但对与证明的问题不予认可。本院与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院确认李志萍与嘉友房地产签订的《商品房买卖合同》已解除是否正确；二、嘉友房地产向李志萍返还购房款及支付相应的违约金是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点问题，李志萍与嘉友房地产签订的《商品房买卖合同》合同有效，不违反法律、法规强制性的规定，双方应当按约定履行各自义务。依合同约定，出卖人应将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。李志萍已按照合同约定支付了全部购房款728992元，履行了合同义务，但嘉友房地产至今仍未按合同约定向李志萍交付房屋，已经构成违约，故李志萍要求确认解除双方签订的《商品房买卖��同》应以支持，因此一审法院对此项判决并无不妥，本院予以支持。针对第二个争议焦点问题，双方在合同中还约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。故一审法院判决嘉友房地退还李志萍购房款及支付相应的违约金有法律依据。因此一审法院对此项判决并无不当，本院予以支持。关于嘉友房地产提出其应向摩尔城（承租方）交付房屋，且不存在延期交付房屋的问题。根据合同具有相对性的原理，该合同的当事人是李志萍与嘉友房地产，因此，对嘉友房地产提供新证据拟证明的问题，本院不予采信。综上，嘉友房地产的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11091元，由嘉友房地产负担。本判决为终审判决。审判长  杨福金审判员  殷玉凤审判员  韩 韬二〇一六年八月三日书记员  曹建飞