四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4803号上诉人（原审被告）四川天涯实业集团有限责任公司。住所地：成都市大墙东街**天涯商厦**。法定代表人袁家玲，总经理。委托代理人林新春，四川汇西律师事务所律师。上诉人（原审被告）邵其蓉。委托代理人林新春，四川汇西律师事务所律师。上诉人（原审被告）胡蓉俊。委托代理人林新春，四川汇西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）文国明。委托代理人赵先军，四川君合律师事务所律师。委托代理人曾波，四川琴台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都讯捷通讯连锁有限公司。住所地：成。住所地：成都市太升南路**>法定代表人王爱东，总经理。委托代理人邓海，该公司员工。委托代理人陈守兵，该公司员工。上诉人四川天涯实业集团有限责任公司（以下简称天涯公司）、邵其蓉、胡蓉俊因与被上诉人文国明、成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月19日受理后依法组成合议庭，并于2011年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人邵其蓉，上诉人天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊的共同委托代理人林新春，被上诉人文国明的委托代理人赵先军、曾波，被上诉人讯捷公司的委托代理人邓海、陈守兵均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原审法院审理查明，2004年2月14日，文国明与四川天涯房地产开发有限公司、成都鸿泰房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及其附件一份（其中附件一为房屋平面图），约定文国明以429 600元的总价款购买位于成都市青羊区太升南路136号“蜀泰商厦”1栋1层121-124号商铺。四川天涯房地产开发有限公司、成都鸿泰房地产开发公司向文国明交付上述商铺后，文国明与嘉泰公司于2004年2月14日签订《蜀泰商厦商铺租赁合同书》一份，合同主要约定：嘉泰公司租赁文国明所有的上述商铺用于通讯信息产品商场经营相关的其它事项；租赁期限为商铺所在大厦竣工验收交付的第三个月一日起三年；该商铺租金为每月238.67元／㎡，年租金为34 368元等。合同签订后，文国明按约将上述商铺交付嘉泰公司，嘉泰公司又于2004年2月11日与讯捷公司签订《房屋租赁合同》一份，将其转租给讯捷公司使用，租赁期限为五年。2008年1月1日，文国明与嘉泰公司签订《蜀泰商厦商铺代租合同书》一份，合同主要约定：嘉泰公司继续租赁文国明所有的上述商铺，租赁期限从2008年1月1日起至2009年6月30日止；租金在原《蜀泰商厦商铺租赁合同书》基础上，按购房款总额上浮3%，年租金为47 256元，半年租金23 628元；租金每半年一次，先付后用，签订本合同当日嘉泰公司向文国明支付2008年上半年的租金，2008年7月1日-2008年7月10日期间支付2008年下半年的租金，2009年1月1日-2009年1月10日期间支付2009年上半年的租金；嘉泰公司逾期支付租金时除向文国明支付租金外，还应当支付违约金，每逾期一日，按半年租金的1‰向文国明支付违约金。合同签订后，嘉泰公司于2009年1月8日与讯捷公司签订《协议》一份，继续将上述商铺转租给讯捷公司使用，租赁期限从2009年2月15日至2009年6月30日止。2009年1月15日，文国明向嘉泰公司出具《收据》一份，载明：经收到成都市太升南路“蜀泰商厦”1楼101号商铺，2009年1月1日至2009年6月30日的房屋租金23 628元。嘉泰公司就此向文国明付清2009年6月30日前的所有租金。2009年6月30日后，嘉泰公司未通知文国明其不再租赁涉案商铺并进行腾退，也未继续支付文国明租金；讯捷公司继续使用该商铺至今，但未向文国明支付房屋使用费。2010年12月31日，文国明等24位“蜀泰商厦”的业主共同向嘉泰公司邮寄送达《关于解除租赁合同的通知》一份，载明：文国明等24位业主与嘉泰公司签订的《蜀泰商厦商铺代租合同书》到期后，嘉泰公司仍在使用文国明等24位业主的房屋，但未与文国明等人签订租赁合同也未按时支付租金，现要求嘉泰公司支付拖欠的2010年10月1日至2010年12月31日的租金和违约金并协商双方重新签订租赁合同事宜，若嘉泰公司在收到本通知后5个工作日内与文国明等人未协商或协商不成，则本通知为解除租赁合同通知，要求嘉泰公司限期腾退房屋。另查明，天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊系嘉泰公司的股东。2010年7月26日，嘉泰公司召开股东会并制作《股东会纪要》，作出决定：1、由于公司无业务，经各股东决定注销嘉泰公司；2、成立清算组对公司债权债务进行清算，小组成员由天涯公司代表袁家梁、邵其蓉、胡蓉俊组成，胡蓉俊为清算小组负责人。2010年9月3日，嘉泰公司清算组在当日的《天府早报》上刊登注销公告，载明：嘉泰公司经股东会决议决定予以注销公司，并成立清算组，清算组由胡蓉俊、邵其蓉、天涯公司代表袁家梁等人组成。请公司债权债务人自公告之日起45日内到成都市青羊区大墙东街108-152号向公司清算组申报债权债务，逾期按相关规定处理。2010年10月28日，嘉泰公司在按上述股东会决议决定进行清算后作出《清算报告》。2010年11月17日，成都市青羊区工商行政管理局发出《准予注销登记通知书》，告知嘉泰公司其提交的注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，准予其注销登记。2010年11月29日，嘉泰公司的工商执照注销。原审认定上述事实，采信了经庭审质证的《商品房买卖合同》及其附件、《商品房买卖合同备案表》、《蜀泰商厦商铺租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《蜀泰商厦商铺代租合同书》、《协议》、《收据》、公证书、公司章程、《股东会纪要》、《天府早报》、《清算报告》、《准予注销登记通知书》、组织机构代码废置通知单及当事人的一致陈述。原审经审理认为，（一）关于天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊的责任问题。文国明与嘉泰公司先后签订的《蜀泰商厦商铺租赁合同书》及《蜀泰商厦商铺代租合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间的租赁关系成立。《蜀泰商厦商铺代租合同书》名为代租合同，但从其约定的内容看，其实为《蜀泰商厦商铺租赁合同书》的续租合同。根据上述合同约定，嘉泰公司租赁文国明铺面的期限届满之日为2009年6月30日。嘉泰公司与讯捷公司签订的《房屋租赁合同》也系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且转租经文国明同意，合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，讯捷公司为涉案商铺的次承租人。在上述租赁期届满后，嘉泰公司未告知文国明其不再租赁商铺，也未通知讯捷公司将租赁商铺腾退给文国明并履行协助腾退的义务，次承租人讯捷公司在上述租赁期限届满后继续占有使用租赁商铺，应视为嘉泰公司仍在以转租方式继续使用租赁商铺。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。文国明于2010年12月31日向嘉泰公司邮寄送达《关于解除租赁合同的通知》，给予5个工作日的合理期限，并告知如5个工作日内协商不成合同于送达之日解除，故双方的租赁合同关系解除时间应为2010年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鉴于现在该商铺的实际使用者为次承租人讯捷公司，讯捷公司应当负责腾退房屋和恢复原状，嘉泰公司作为承租人对上述行为负有协助义务。故文国明关于腾退商铺并按《商品房买卖合同》及所附房屋平面图恢复原状的诉讼请求，原审法院予以支持。按照先前签订的《蜀泰商厦商铺代租合同书》中约定的租金标准（半年租金23 628元），嘉泰公司应于2009年7月10日前支付文国明2009年7月1日至2009年12月31日期间的租金23 628元；应于2010年1月10日前支付文国明2010年1月1日至2010年6月30日期间的租金23 628元；应于2010年7月10日前支付文国明2010年7月1日至2010年12月31日期间的租金23 628元。嘉泰公司至今未支付上述三笔租金共计23 628元×3=70 884元，已构成违约，应当承担给付租金及约定违约金的违约责任。文国明主张嘉泰公司于2009年7月1日至2010年9月30日期间已支付了部分租金48 330元，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，原审法院予以支持。故按文国明的诉讼请求，嘉泰公司还应支付文国明租金70 884元-48 330元=22 554元。按照《蜀泰商厦商铺代租合同书》中“每逾期一日，按半年租金的1‰向文国明支付违约金”的约定，嘉泰公司应支付文国明的逾期支付租金的违约金的计算方式为23 628元×1‰×逾期天数（三笔租金的逾期天数的起算时间分别为：2009年7月10日、2010年1月10日、2010年7月10日，截止时间均为实际付清之日）。本案中，嘉泰公司经清算后已于2010年11月29日注销。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条的规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。清算组成员明知文国明为公司债权人，却未书面通知公司解散清算事宜，导致文国明未及时申报债权而未获清偿，故文国明关于要求嘉泰公司的清算组成员胡蓉俊、邵其蓉、天涯公司赔偿嘉泰公司上述欠付的租金及违约金的诉讼请求成立，原审法院予以支持。（二）关于讯捷公司的责任问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，讯捷公司作为次承租人，在租赁合同解除后负有腾退义务并应支付逾期腾房产生的占有使用费。因此，讯捷公司应当向文国明腾退涉案商铺并按文国明购买涉案商铺时签订的《商品房买卖合同》及所附房屋平面图恢复原状，也应当支付从2011年1月1日至实际腾退商铺之日止的占有使用费。讯捷公司抗辩其已于2011年6月30日对涉案商铺进行了腾退并告知文国明予以接收，但其未提交充分证据证明其已履行了腾退及恢复原状义务的证据，故对讯捷公司的此项抗辩，原审法院不予支持。文国明要求按其与嘉泰公司于2008年签订的《蜀泰商厦商铺代租合同书》中约定的租金标准（47 256元／年）支付占有使用费，讯捷公司同意该支付标准，原审法院予以支持。文国明关于讯捷公司应支付违约金的诉讼请求，因缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条、《中国人民共和国公司登记管理条例》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、讯捷公司于判决发生法律效力之日起十日内向文国明腾退位于成都市青羊区太升南路136号“蜀泰商厦”1栋1层121-124号的商铺并按《商品房买卖合同》及所附房屋平面图恢复原状。二、天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊于判决发生法律效力之日起十日内协助讯捷公司完成腾退上述商铺及恢复原状。三、天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊于判决发生法律效力之日起十日内支付文国明2009年7月1日至2010年12月31日期间的租金22554元及违约金（计算方式为15 489元×1‰×逾期天数，三笔租金的逾期天数的起算时间分别为：2009年7月10日、2010年1月10日、2010年7月10日，截止时间均为实际付清之日）。四、讯捷公司于判决发生法律效力之日起十日内按每年47256元的租金标准支付文国明从2011年1月1日至实际腾退上述商铺之日止的占有使用费。五、驳回文国明的其他诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊负担345元，讯捷公司负担115元。天涯公司、邵其蓉、胡蓉俊不服原审法院作出的上述民事判决，向本院上诉称，1、一审判决错误认定文国明与嘉泰公司的租赁合同关系于2009年6月30日后转为不定期租赁关系，该认定与事实不符；2、嘉泰公司清算组在有影响的报纸上进行了公告，并给予了债权人申报债权的时间，如果文国明认为自己与嘉泰公司尚有未了债权债务，理应申报，其逾期不申报的行为应视为放弃债权；3、文国明与嘉泰公司之间事实上系代租法律关系，不是租赁关系，更不存在合同到期后转为不定期租赁关系的问题。故请求撤销原判，依法改判或者发回重审，由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人文国明答辩称，文国明与嘉泰公司之间存在不定期租赁合同关系；嘉泰公司原股东滥用公司法人独立地位逃废债务酿成本案纠纷，由原股东组成的清算组未按照法律规定通知已知债权人申报债权，清算组成员应当承担赔偿责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人讯捷公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。讯捷公司愿意支付租金，但需法院确认租金应该支付给谁。二审另查明，2009年7月1日至2010年9月30日，文国明收到了部分租金48330元。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，一、文国明与嘉泰公司先后签订的《蜀泰商厦商铺租赁合同书》及《蜀泰商厦商铺代租合同书》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方租赁关系成立。《蜀泰商厦商铺代租合同书》名为代租合同，但从其约定的内容看，实为《蜀泰商厦商铺租赁合同书》的续租合同。嘉泰公司经文国明同意，将商铺转租给讯捷公司，转租行为亦合法有效。上述租赁及转租期限均为2009年6月30日。2009年6月30日后，嘉泰公司未告知文国明其不再租赁商铺，也未通知讯捷公司将商铺腾退给文国明并履行协助腾退的义务，讯捷公司继续占有使用该商铺，应当视为嘉泰公司仍以转租的方式继续使用该商铺。自2009年7月1日起，文国明与嘉泰公司之间转为不定期租赁关系。该不定期租赁关系持续至嘉泰公司工商执照注销法人资格终止之日，即2010年11月29日。嘉泰公司上诉称，自2009年6月30日之后，其他公司与文国明建立了新的租赁关系，其他公司依据新的租赁协议向文国明支付租金，但嘉泰公司并不能举证予以证明。故对此主张，本院不予支持。二、不定期租赁期间，参照《蜀泰商厦商铺代租合同书》有关租金标准及支付租金时间的约定，嘉泰公司应向文国明支付租金的时间及金额为：2009年7月10日前支付23628元（2009年7月1日2009年12月31日期间的租金）；2010年1月10日前支付23628元（2010年1月1日至2010年6月30日期间的租金）；2010年7月10日前支付19690元（2010年7月1日至2010年11月29日期间的租金）。文国明认可在2009年7月1日至2010年9月30日期间收到了租金48330元，在其未举证证明嘉泰公司2009年7月1日至2010年6月30日期间存在违约的情况下，应先充抵2009年7月1日至2010年6月30日期间应付租金47256元。嘉泰公司未于2010年7月10日前足额支付租金的行为（应支付19690元，实际支付48330元-47256元=1074元，欠付18616元），存在违约，应支付欠付的租金18616元及违约金（按照23628元×1‰×逾期天数，自2010年7月11起至实际付清之日）。三、依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十一条的规定“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”，嘉泰公司清算组成员明知文国明为公司债权人，却未书面通知公司解散清算事宜，导致文国明未及时申报债权而未获清偿，故文国明要求嘉泰公司的清算组成员胡蓉俊、邵其蓉、天涯公司赔偿嘉泰公司上述欠付的租金及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持。但文国明要求清算组成员腾退房屋并恢复原状的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一审对此认定错误，本院予以纠正。如上所述，2009年11月29日以后，由于嘉泰公司已经注销，其与文国明已无租赁关系，讯捷公司继续占有使用商铺已无合同基础。文国明要求讯捷公司腾退房屋并恢复原状并支付逾期腾房占用费的诉讼请求应予支持。参照《蜀泰商厦商铺代租合同书》，逾期腾房占用费计算标准为47256元／年。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决的第一项，即“成都讯捷通讯连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向文国明腾退位于成都市青羊区太升南路136号“蜀泰商厦”1栋1层121-124号的商铺并按《商品房买卖合同》及所附房屋平面图恢复原状”。二、撤销成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决的第二项，即“四川天涯实业集团有限责任公司、邵其蓉、胡蓉俊于本判决发生法律效力之日起十日内协助成都讯捷通讯连锁有限公司完成腾退上述商铺及恢复原状”。三、撤销成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决的第五项，即“驳回文国明的其他诉讼请求”。四、变更成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决的第三项，即“四川天涯实业集团有限责任公司、邵其蓉、胡蓉俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付文国明2009年7月1日至2010年12月31日期间的租金22554元及违约金（计算方式为23628元×1‰×逾期天数，三笔租金的逾期天数的起算时间分别为：2009年7月10日、2010年1月10日、2010年7月10日，截止时间均为实际付清之日）”为“四川天涯实业集团有限责任公司、邵其蓉、胡蓉俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付文国明2009年7月1日至2010年11月29日期间的租金18616元及违约金（计算方式为23628元×1‰×逾期天数，逾期天数的起算时间为2010年7月11日至实际付清之日）”。五、变更成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第2390号民事判决的第四项，即“成都讯捷通讯连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每年47256元的租金标准支付文国明从2011年1月1日至实际腾退上述商铺之日止的占有使用费”为“成都讯捷通讯连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每年47256元的租金标准支付文国明从2010年11月30日至实际腾退上述商铺之日止的占有使用费”。六、驳回文国明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费及诉讼保全费负担方式不变，二审案件受理费920元，由上诉人四川天涯实业集团有限责任公司、邵其蓉、胡蓉俊负担800元，成都讯捷通讯连锁有限公司负担120元。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  高 波代理审判员  叶 歆二〇一一年十一月二十六日书 记 员  欧阳楠