重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07881号上诉人（原审被告）荣昌县五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道。法定代表人舒策丸，董事长。委托代理人舒徐华，公司职员。被上诉人(原审原告)周勇。被上诉人(原审原告)刘智玲。委托代理人蓝一川，重庆川伟律师事务所律师。上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司（以下简称：五洲公司）与被上诉人周勇、刘智玲商品房预售合同纠纷一案，五洲公司不服重庆市荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第03870号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年10月20日，周勇、刘智玲（合同乙方）与五洲公司（合同甲方）签订《合同》及《补充协议》，五洲公司将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号##幢##号商品房一套以总金额259674元的价格出售给周勇、刘智玲，该房屋属预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为：分期付款，乙方签订合同时已支付189674元，余款50000元于2012年1月20日前付清，余款20000元整于2012年9月28日前付清。对于合同备案登记的办理，《合同》第十二条约定，预售商品房的，自合同签订之日起10日内，甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土��房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登���受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。《补充协议》第七条第一项A目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款、违约金、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证、提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料等，否则甲方有权相应顺延交付至乙方履行全部义务之日。周勇、刘智玲于《合同》签订当天支付购房款189674元、大修基金1904元、转让手续费、转移手续费等3147元，2012年1月15日周勇、刘智玲支付房款50000元，2013年7月29日支付房款20000元。庭审中，五洲公司认可周勇、刘智玲于实际交房前已经付清购房款及办理房地产权证的相关税费、双方一致确认本案房屋的实际交房时间为2013年7月29日。另查明，本案房屋于2013年1月31日取得竣工备案登记证，于2012年3月21日办理了预售合同备案，于2015年7月9日办理转移登记。周勇、刘智玲在一审中诉称：周勇、刘智玲、五洲公司于2011年12月20日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称：《合同》），合同编号为YS0031655。合同约定五洲公司将位于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号##幢##号预售商品房出售给原告，且在合同中对购房款、预售备案时间、商品房交付时间、办理房产申请、违约金等进行了约定。签订合同后，周勇、刘智玲按照合同约定积极履行了缴纳购房款259674元等义务，但五洲公司在签订《合同》之日起10日内未提起商品房预售合同登记备案；且被告在2013年7月29日将房屋交付给原告后，在60日内未提起商品房《房地产权证》的申请，截至2015年7月9日才办理本商品房《房地产权证》的申请相关事宜，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。周勇、刘智玲遂起诉，要求判令：一、五洲公司向原告支付2011年11月30日至2012年3月21日止延期办理预购合同备案的违约金8802.9元；二、五洲公司向周勇、刘智玲支付2013年9月28日至2015年7月9日止延期办理房地产权证的违约金50636.43元。五洲公司在一审中辩称：一、被告没有单独办理《房地产权证》登记的义务，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款的约定，原告取得房屋产权登记的方法就是与被告共同申请办理，但是到庭审之日，原告也未提供与被告共同办理产权登记的申请，在原告未履行义务之前，被告有同时履行抗辩权。根据《荣昌五州国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条约定由原告单独为房屋产权登记的申请人，被告不再负有办证的义务，只是负责提供资料，进行协商。原告委托��告办理，应提交委托申请书及办理产权登记的相关资料，逾期委托或提供资料的，办理产权登记的时间顺延。原告至今未委托被告办理产权登记，被告对此享有先履行抗辩权；二、被告办理房屋登记义务已经完成。根据《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》第37条“关于办证义务”的规定，开发商办理产权登记的义务完成初始登记即办证完成，被告已经在2014年3月27日前取得了荣昌县昌州街道迎宾大道南段2、5、6、31、34、35、36、43、45幢的房屋产权初始登记；三、逾期办理房屋所有权登记的责任不应当由被告承担，所以被告不承担违约责任。原告应委托被告办理产权登记，并向被告提交相关办证资料后，被告才有为原告办理产权登记的义务，《补充协议》第8条约定原告逾期交付资料的，办理产权登记应当顺延。原告既没有委托被告，又��有提交相关资料，被告不承担违约责任；四、违约金明显过高。根据《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础及合同的履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素考虑裁决。原告于2012年9月28日与荣昌县五洲物业管理有限公司签订《荣昌五洲国际商贸城商铺委托经营管理协议》，约定原告将所购商铺委托荣昌县五州物业管理有限公司进行收益，逾期办理房屋产权登记不影响原告对房屋的使用与收益，也未给原告造成实际损失。办理产权登记属于具体行政行为，需要政府多个部门配合完成，且原告也有配合的义务，逾期办理不是被告的过错造成，要求法院对违约金予以调低。一审法院认为：周勇、刘智玲、五洲公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院予以确认。根据《合同》及《补充协议》的相关约定，条件成就时，五洲公司负有在约定期限办理讼争房屋合同登记备案及产权登记申请的义务。现就本案周勇、刘智玲的诉讼请求及五洲公司的抗辩意见分别评析如下。对于周勇、刘智玲要求五洲公司支付逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求。根据《合同》约定，被告为向土地房屋登记机关申请办理本案商品房合同登记备案的义务人，被告应在《合同》签订之日起10日内，即2011年12月30日前向土地房屋管理机构提交备案申请、提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。根据原告举示的《户室详细情况》，本案房屋合同备案登记时间为2012年3月21日，被告对此无异议。故违约期间应从2011年12月31日计算至2012年3月20日。对于违约金计算标准，依据《合同》约定，按照已付房款的万分之三每日支付违约金，原告于2012年1月15日支付房款50000元，故从2011年12月31日至2012年1月14日，原告已付房款为189674元，从2012年1月15日至2012年3月20日原告已付房款为239674元。综上，对于原告该项诉讼请求，法院支持为189674元×0.0003元/天×15天+239674元×0.0003元/天×66天=5599.08元。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。对于被告抗辩并不当然负有申请房产证义务的意见，《补充协议》第七条关于收房的补充说明，被告将房屋交付原告的前提为原告付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料，办理物业相关手续等。原告在接房前已经付清了全部购房款，并支付转让、转移手续费等费用，在接房时支付了契税等费用，履行了相应的支付购房款、契税、办理产权的相关费用，被告也在结算后将房屋交��原告，结合《补充协议》第七条关于交房前提的约定，可以认定原告将办理房屋所有权证的相关委托材料及税费交由被告代为办理，被告认为原告未履行相关义务的抗辩意见不成立，法院不予采信。被告应在的原告接房后60日内办理讼争房屋的产权登记申请。对于接房时间，原、被告一致认可本案房屋的实际交付时间为2013年7月29日，本院予以确认。被告应于同年9月27日前办理产权登记申请，故违约责任应从2013年9月28日起计算。对于终止时间，被告认为应计算至2014年3月25日，但其举示的《重庆市土地房屋权属登记申请表》仅证实相关部门于2014年3月25日受理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号31幢房屋的城镇房屋初始登记的申请，不能证实为原告办理讼争房屋转移登记的事实，被告该项抗辩意见不成立，法院不予采信。原告主张本案房屋取得转移登记的时间2015年7月9日为违约计算的终止时间，由于被告未能举示取得转移登记受理通知单的证据，应承担举证不能的责任，故法院确认违约金计算的终止时间为本案房屋取得转移登记的前一日，即2015年7月8日。对于违约金的计算标准，《合同》约定按照原告已付款的万分之三每日计算。根据该约定，年利率为10.5,并不畸高,被告要求调减违约金的意见不能成立.综上，对于原告该项诉讼请求，法院支持为：259674元×0.0003/天×649天=5058.53元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付原告周勇、刘智玲逾期申请办理合同备案登记违约金我5599.08元;支付原告周勇、刘智玲逾期申请办理《房屋产权证��登记违约金50558.53元；二、驳回原告周勇、刘智玲的其他诉讼请求。五洲公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由是根据合同约定，上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记，该义务是双方共同义务，上诉人仅负责提供资料，进行协助。一审中，被上诉人没有举证证明已经履行了相关义务。双方约定的交付房屋后60日内办理产权登记申请，没有明确是房屋初始登记还是转移登记申请，办理房屋转移登记申请因时间限制不可能，只能理解为初始登记申请。上诉人认为合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低。根据规定，违约金不能超过损失的30%且上诉人也没有提供证据证明其遭受的损失大小。周勇、刘智玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人争议焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期申请办理合同备案登记违约金；二、上诉人是否应否支付被上诉人逾期办证违约金。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高。本院对此评述如下：一、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期申请办理合同备案登记违约金。上诉人与被上诉人签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，上诉人应在合同签订之日起10日内即2011年12月30日前向土地房屋管理机构提交备案申请、提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。审理中查明，案涉房屋合同备案登记时间为2012年3月21日，违反合同约定的备案登记时间，理应按照合同约定承担逾期办理合同备案登记违约金。原审法院对此认定并无不当，本院予以维持。二、上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金。根据合同约定，上诉人应在被上诉人接房后60日内办理诉争房屋的产权登记申请，被上诉人在原审中主张讼争房屋取得转移登记时间2015年7月9日为违约计算终止时间，由于上诉人未举示相应证据证实讼争房屋取得房转移登记受理通知单的具体时间，理应承担举证不能的法律后果，故被上诉人要求从接房后第61日起计算至2015年7月8日并无不当，应予以支持。对于终止时间，上诉人认为应计算至2014年3月25日，但其举示的《重庆市土地房屋权属登记申请表》仅证实相关部门办理了荣昌县昌州街道迎宾大道3号31幢房屋的城镇房屋初始登记，不能证实为讼争房屋申请��理了转移登记的事实，上诉人的该上诉意见不成立，本院不予采纳。三、双方约定的逾期办证违约金比例是否过高的问题。因双方在合同中约定按照被上诉人已付款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率约10.95%，并不畸高，故本院认为上诉人要求调减违约金的意见不能成立，一审法院未予调整并无不当。本院对上诉人提出的合同中约定的每日万分之三的违约金明显过高，应予调低的上诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1286元，由上诉人荣昌县五洲五金装饰城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  江信红代理审判员  钱昳心二〇一��年一月三十日书 记 员  曾 燕