河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2015）伊三民初字第532号原告伊川县艺术中心，住所地洛阳市伊川县城关镇人民东路，组织机构代码17171257-1。法定代表人郭建华，该公司经理。委托代理人吴社平，男，汉族，1974年9月16日生，住河南省伊川县，该单位员工。特别授权。委托代理人石惠萍，河南法桥律师事务所律师。被告王安方，男，汉族，1971年4月26日生，住河南省伊川县。委托代理人陈亮伟，男，汉族，1986年5月25日生，住河南省伊川县。特别授权。原告伊川县艺术中心诉被告王安方房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了公开审理。原告伊川县艺术中心的委托代理人吴社平、石惠萍，被告王安方及其委托代理人陈亮伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊川县艺术中心诉称：一、被告王安方拒付租金，已构成根本违约。原告伊川县艺术中心于2009年3月4日与被告王安方就伊川县青少年宫原舞台西半部（面积250平方米）签订了房屋租赁合同。合同生效后，双方都按照合同约定，各自履行自己的责任，然而，自2015年3月4日，被告只交了23797元，剩余部分迟迟不予履行。原告曾多次派人讨要，被告都以各种理由拒付，至今仍未缴清。对此，根据《合同法》第94条的规定，被告迟延履行债务，在宽限期内仍予以拒付的行为已经构成根本违约，符合法定解除合同的情形，原告依法有权解除原被告双方的房屋租赁合同。二、双方签订合同约定的租金显示公平，若继续维持合同原有效力，将对原告造成重大损失。原告所出租的租赁房位于伊川县××东路青少年宫，近几年，县政府规划该地为商业中心，随着大张盛德美和其他多个商场的简历，该地成为了伊川县最繁华的商业区中心，人流量大，交易量高，其门面房的租赁都5到10倍的上涨，同条件的一个10平方米的门面房的租金都在5万元左右，然而原告与被告当初订立合同时所约定的租金仅仅是一年65000元，虽然合同中还约定了5年后递增5%，但与租金市场价格的涨幅相比仍然是九牛一毛。被告正是利用原告的上一任经理缺乏经验，观念落后，疏于对未来经济发展做出合理的预见的情形下，从而抓住机会与原告签订了期限为20年的不公平不合理的合同，不可否认的是，对于现如今租赁房的所处地段升级造成的租金价格飞涨的客观事实是根本无法预见的。伊川县艺术中心是伊川县文化局的下属机构，属事业单位，每年的收入直接决定着员工福利，对此，单位的退休职工经常因为退休金得不到保障而上访。倘若继续与被告维持该合同的效力，将对原告造成重大损失。综上所述，被告于法于理都符合合同的撤销情形，原告诉求依法判令：1、解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告承担本案诉讼费用。被告王安方辩称：1、被告不欠原告任何房租，关于2015年的房租，被告已于2015年2月26日向原告全部缴纳。2、房租是否过低，不能仅凭原告的一面之词，另外房租的高低不是法定解除合同的条件。3、请驳回原告的诉求。原告伊川县艺术中心为证明其事实主张，向法庭提交如下证据：证据一、1、伊川县人民法院作出的（2014）伊三民初字第265号民事判决书，用以证明被告欠原告租金引起诉讼，判决书判令被告支付原告2014年3月4日至2015年3月3日的租金44453元；2、洛阳市中级人民法院作出的（2015）1189号民事判决书，用以证明被告在一审后上诉，二审维持原判。根据两份判决书可以证明被告在上诉中称：原审中伊川县艺术中心提交的租赁协议不是被告本人所签，合同内容形式和自己所持的一份不一致，系伊川县艺术中心伪造的。在二审中原告认可该事实，判决书也确认被告名字“王安方”的签字系伪造，因此该协议是一份无效协议。证据二、2009年3月4日原、被告签订的房屋租赁协议一份，用以证明：1、被告作为乙方所签名字被告不认可，原告也不认可。2、在该合同第10条约定，乙方（被告）若违约，甲方（原告）可中止该协议，乙方并支付违约金。被告欠原告租金已经构成根本违约。3、在该合同第9条约定，乙方（被告）正常的维修费应由自己承担，因此被告要求以维修费抵房租是没有依据的。4、合同第3条约定，乙方（被告）交房租迟延半年即视为严重违约，甲方（原告）可以解除合同。被告王安方质证意见为：对证据一有异议，该证据均为复印件，另该证明方向中在2014年被告已经交纳了部分房租，剩余部分是因为被告在租赁之前替原告垫付了部分工程款，该工程款包括青少年宫整体房屋房顶的防水及后院的水泥道路。在被告垫付后，当时青少年宫时任经理申志庭同志同意支付该费用。在2014年被告要求以该工程款折抵房租时原告拒绝，因此引发诉讼。一审判决被告支付房租及利息，被告不服随即上诉。二审审理查明原告所持合同对原、被告没有约束力，但对于被告手中的合同并未有任何表述。二审判决撤回了被告支付利息，二审判决生效后被告积极支付判决数额的房租，故不管是2014年还是2015年被告不欠原告任何房租。对证据二有异议，在二审中已经确认该合同对原、被告没有约束力，故对该协议不认可。但这并不代表被告手中的协议对原、被告不产生效力。被告王安方向法庭提交如下证据：证据一、缴款条一张，用于证明经一审、二审判决后，被告已于2015年交至法院判决书判令的房租及诉讼费45364元，且原告已经领走。证据二，2015年2月26日被告向原告缴纳一年房租65000元，及递增房屋费3250元收费条两张（原件复印件各一份），用以证明2015年房租被告已经交纳，合同正在履行，被告不欠原告任何租赁费。原告伊川县艺术中心质证意见为:对证据一无异议，但交纳的45364元是在2015年7月14日二审判决书生效后交纳的，这是房租44453元和一审受理费911元的总和。但是因为被告拖欠房租，原告起诉并判决后交纳的，不是被告不欠房租，是因为欠房租经过诉请后才交纳的房租，恰好证明被告欠原告房租的事实，原告对于2015年7月16日领走该款项的事实无异议。对证据二无异议，2015年2月26日被告所交纳的房租是2015年3月1日至2016年3月1日之间的房租，与本案无关，不在本案的争执范围内，原告争执的是2014年3月2日至2015年3月1日之间的房屋。经审理查明，原告伊川县艺术中心于2009年3月1日将伊川县青少年宫的房屋交接给被告王安方，双方约定：“租赁费5年内65000元，之后每年5年递增5%。”2014年3月，被告王安方以其为原告伊川县艺术中心垫付工程款冲抵房租为由，向原告仅支付租金23797元，后原告伊川县艺术中心以被告王安方未按约支付租金为由诉至本院。本院于2014年12月8日作出（2014）伊三民初字第265号民事判决：“一、被告王安方于本判决生效十日内支付原告伊川县艺术中心2014租赁年度（2014年3月4日至2015年3月3日）房屋租赁费44453元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月4日起付至判决确定的履行期间届满之日至。二、驳回原告伊川县艺术中心的其他诉讼请求。案件受理费911元，由被告王安方负担。”后被告王安方不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2015年5月15日作出（2015）洛民终初字第1189号民事判决:“一、维持伊川县人民法院（2014）伊三民初字第265号民事判决第二项，即‘驳回原告伊川县艺术中心的其他诉讼请求’；二、变更伊川县人民法院（2014）伊三民初字第265号民事判决第一项‘被告王安方于本判决生效十日内支付原告伊川县艺术中心2014租赁年度（2014年3月4日至2015年3月3日）房屋租赁费44453元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2014年3月4日起付至判决确定的履行期间届满之日至。’为‘上诉人王安方于本判决生效十日内支付被上诉人伊川县艺术中心2014租赁年度（2014年3月4日至2015年3月3日）房屋租赁费44453元’。”该判决生效后，2015年7月14日被告王安方将2014年度房屋租赁费44453元和案件受理费911元，共计45364元，交至本院，2015年7月16日原告伊川县艺术中心将该款项领取。2015年2月26日，被告王安方向原告伊川县艺术中心支付2015年3月1日至2016年3月1日租赁费65000元、2015年递增款3250元，原告伊川县艺术中心于当日向被告王安方出具收据二张。另查明，被告王安方就其与原告伊川县艺术中心垫付工程款之事实向本院提起诉讼，本院于2015年月日作出（2015）伊三民初字第号民事判决，被告王安方作为该案原告已向洛阳市中级人民法院提起上诉，该案正在二审审理中。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁人交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告对被告王安方自2009年3月1日起承租原告伊川县艺术中心的房屋，双方形成租赁合同关系，以及租赁费用和租赁费的递增比例均无异议，且该事实已经由洛阳市中级人民法院（2015）1189号民事判决予以确认。本案双方争议焦点：1、关于原告伊川县艺术中心提交的书面房屋租赁协议的效力问题；本案中原告所提交的书面房屋租赁协议效力已经洛阳市中级人民法院审理，双方认可该协议上“王安方”签名并非本人所签，对双方当事人不发生约束力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”原告伊川县艺术中心应当对双方存在约定解除之内容和情形承担举证责任，其所提交的房屋租赁协议无法证明双方存在约定解除有合同依据，故对原告伊川县艺术中心认为被告王安方违反该房屋租赁协议所记载之解除情形导致合同可以解除的请求，本院不予支持。2、关于双方是否存在书面租赁合同的事实。被告王安方自2009年起即承租原告的房屋，根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。原告向法庭提交书面房屋租赁协议并称该协议及其与被告订立的书面协议，同时又否认上面被告的签名非被告本人所签，认可该协议对双方没有效力，原告的陈述存在自相矛盾。另被告亦称双方存在书面合同，内容与原告所提交的协议内容不一致，但却未向法庭提交。故对于原告的自认和被告的辩解，本院均不予支持，对于双方是否存在书面合同的事实，本院无法查明。3、关于被告王安方未足额支付2014年度租赁费用是否系法律规定的根本违约行为，构成法定解除条件；根据相关法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原、被告仅对租赁费和租赁费的递增不持异议，根据双方现有证据并不能明确证明双方约定的租赁期间和履行期限，且被告王安方以其向原告垫付工程款为由提起诉讼，该事实尚未查明，被告王安方是否符合承租人维修而产生的可减少租金和延长租期的法律情形亦尚未明确，故对于王安方未足额支付2014年度租赁费是否构成违约，无法予以明确，本院对于原告诉求与被告王安方的租赁合同符合法定解除条件的诉求，亦不予支持。4、原告于2015年2月26日又收取被告2015年度的房屋租赁费用，系以其行为表示继续履行合同的意思表示。根据法律规定，在解除条件成就后，有解除权的一方当事人可以向对方发出解除合同的通知或提起诉讼要求解除，也可以要求对方继续履行合同，但是作为解除权人只能择其一而行之，否则将使双方当事人的合同法律关系处于一种不稳定状态，而原告的行为系继续履行合同的意思表示和选择。综上，原告诉求解除其与被告王安方租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百二十一条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告伊川县艺术中心的诉讼请求。案件受理费100元，由原告伊川县艺术中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张 宇人民陪审员  刘普利人民陪审员  黄 珊二〇一六年一月二十二日书 记 员  赛 楠