湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书(2015)湘高法民申字第1685号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王曙。委托代理人：许路，湖南万和联合律师事务所律师。委托代理人：王钊锦，湖南万和联合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南金鹰城置业有限公司，住所地湖南省长沙市浏阳河大桥东金鹰大厦西裙楼一楼。法定代表人：王艳忠，该公司董事长。委托代理人：黄岑钢，湖南湘声律师事务所律师。再审申请人王曙因与被申请人湖南金鹰城置业有限公司（以下简称金鹰城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院(2014)长中民三终字第06332号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王曙申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，原审法院没有查明被申请人未按照双方购房合同约定向申请人交付房地产标的物的违约行为。根据本案双方于2004年签订的《商品房买卖合同》，被申请人应当向申请人交付的合同标的物不仅仅包括圣爵菲斯小区a7栋303房，也包括该房屋相对应的国土使用权面积。购房合同对于开发商应交付的国有土地的面积、性质和四至边界的约定是明确的，那就是被申请人应当将长国用(2003)字第005693号土地使用权证载明的性质为国有出让地的土地面积225188.57平方米交付给申请人和其他业主共有。而被申请人于签订合同近十年后的2013年交付给申请人的国有土地使用证上载明的被申请人与业主共有的土地面积只有150171.42平方米，该面积比原购房合同约定的225188.57平方米少了75017.15平方米，分配到申请人个人名下的国有土地面积短少了70平方米。这是被申请人简单明确的违约行为。原审判决忽视这一基本事实驳回申请人根据合同提出的要求是错误的。其次，原审法院对于被申请人所取得土地使用权面积缺少7万多平方米的形成原因认定错误。原审法院认为被申请人取得的国土证面积缩水是因为国土部门依照职权将合同约定的225188.57平方米土地中的187639.73平方米土地进行了分割，这一观点没有证据加以支撑，系主观推断。申请人没有向国土部门购买土地使用权，也没有要求国土部门对土地使用权进行分割。申请人是在2004年向被申请人购买房屋时一并购买的国土使用权，应当将约定的土地使用权交付给申请人的是开发商而不是国土部门。2004年被申请人将土地连同房屋一起卖给申请人后，无权再申请要求国土局分割已经出卖的土地。原审法院认为土地分割系国土部门依职权进行而不是依照被申请人申请进行是错误的。二、原判决适用法律错误。申请人在原审提出的诉讼请求中有一项是要求提供土地红线图和标明土地界址，原审法院认为提供红线图、标明土地界址的诉求涉及的事项属于“小区业主涉及共有和共同管理的重大事项”，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并由业主大会或业主委员会提出。基于此，原审判决驳回了申请人的该项诉求。对此，申请人认为原审法院适用法律错误。既然认为申请人无权提起诉讼，而应当由业主大会或业主委员会提出，那么依照民事诉讼法的规定，就应当裁定驳回起诉，而非驳回诉讼请求。此外，原审法院对物权法进行了错误的扩大解释，认为要求提供红线图和标明界址属于物权法第七十六条第一款第七项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，这种观点是错误的。从物权法的规定可以看出，只有有关共有和共同管理的重大事项，才需要由业主共同决定，除此之外是不需要业主共同决定的。申请人提出的提供红线图、标明界址的诉求，不涉及共有和共同管理，只是作为房屋买受人与小区业主行使知情权的体现，不应当受到任何限制。请求依法再审并改判。金鹰城公司提交意见称：申请人与被申请人所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，申请人向被申请人支付了房屋价款，被申请人亦向申请人交付了房屋并办理了载明使用权面积为154.80平方米、共有土地面积150171.42平方米的《国有土地使用权证》。原审判决驳回申请人的诉讼请求，认定事实清楚，处理公正。请求依法驳回申请人的再审申请。本院认为：本案系申请人王曙依据其与被申请人金鹰城公司所签订的《商品房买卖合同》主张金鹰城公司最初开发建设金鹰城圣爵菲斯小区“项目建设依据”中的225188.57平方米土地使用权所引起的纠纷。从当事人的诉讼主张及原审查明的案件事实来看，金鹰城公司作为房地产开发企业，其于2003年以合法方式取得位于国营综合农场、编号为5412011地块的土地使用权并经行政规划与许可后，开发建设了名称为金鹰城圣爵菲斯小区的商品房并对外进行出售，2004年5月28日，王曙作为买受人与金鹰城公司作为出卖人就金鹰城圣爵菲斯小区建筑面积为152.14平方米的a7栋303号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定王曙以2770.5元/平方米的价格购买该商品房，王曙按约支付房款后，金鹰城公司应在约定期限内将房屋交付王曙使用。之后，王曙按约支付了购房款，金鹰城公司亦按约将房屋交付给了王曙，并为王曙办理了建筑面积为155.55平方米的《房屋所有权证》及载明使用权面积为154.80平方米的《国有土地使用权证》，同时，附宗地图载明金鹰城公司1093户共有土地面积150171.42平方米。而王曙诉讼争议的225188.57平方米土地使用权，其实只是双方所签《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中所出现的载明金鹰城公司以出让方式所取得的土地面积，该“项目建设依据”的具体内容是：“出卖人以出让方式取得位于国营综合农场、编号为5412011的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为长国用（2003）第005693号。该块土地面积为225188.57平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自1999年12月27日至2069年12月27日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名金鹰城圣爵菲斯。建设工程规划许可证号为建1[2003]0077号，施工许可证号为430103200309170101。”从合同内容及目的来看，该条款显然并非双方拟对225188.57平方米土地使用权进行转让处分，而只是依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定对房地产转让合同必须具备的条件与有关事项予以载明，其目的是为了说明出卖人是依法从事房地产开发并具备合法转让商品房的要件。由于本案双方所签《商品房买卖合同》是属于房地产转让合同而非土地使用权出让合同，故对本案所涉合同中的土地使用权面积，只能依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”及《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定进行确定。王曙认为其在签订本案《商品房买卖合同》后即已取得该合同“项目建设依据”中的225188.57平方米土地共有使用权，显然是对合同性质、条款及相关法律规定的错误理解，其主张缺乏事实和法律依据，原审对此不予支持是正确的。王曙就此提出的再审申请理由不能成立。至于王曙所持土地使用权证上所附宗地图载明金鹰城公司1093户共有土地面积只有150171.42平方米是否恰当、王曙能否要求金鹰城公司提供土地红线图和标明土地界址问题。该问题一是只宜根据金鹰城公司所转让处分的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地面积进行确认；二是所涉事项也纯属行政机关职责范畴，依法只能由相关行政机关依职权去进行登记、确认或公示，即使对行政机关的登记、确认或公示内容有异议，也只宜通过申请行政复议或行政诉讼去解决。原审对此不予支持，并无不当。王曙就此提出的再审申请理由亦不能成立。综上，王曙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回王曙的再审申请。审 判 长  吴若顺代理审判员  罗 斌代理审判员  孙劲松二〇一六年一月十三日书 记 员  李雪梅