江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2014)皋民初字第1308号原告彭国其原告蒯志芳委托代理人查文霄，江苏苏明律师事务所律师，特别授权。委托代理人孔国强，江苏苏明律师事务所律师，特别授权。被告如皋市宏泰房地产开发有限公司，住所地：如皋市如城镇万寿南路999号软件研发大楼1号楼531室。法定代表人朱余勇。委托代理人苏海峰，该公司员工，特别授权。委托代理人夏泽涵，江苏绘园律师事务所律师，特别授权。原告彭国其、蒯志芳与被告如皋市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年2月4日开庭时,原告彭国其、蒯志芳及其特别授权委托代理人孔国强，被告宏泰公司特别授权委托代理人苏海峰、夏泽涵到庭参加诉讼。2016年1月18日开庭时，两原告的特别授权委托代理人查文霄，被告宏泰公司的特别授权委托代理人夏泽涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2007年3月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于如皋市益寿南路732号的A02幢房屋，合同约定房屋的用途为商业，三层面积一共342.97平方米，总价为1128762元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的房款，被告亦向原告交付了房屋，但被告一直未能为原告办理房屋的产权证书。直到2014年5月15日，原告归还全部贷款之后，被告才为原告办理完毕房屋产权证书，但其中对于房屋的性质登记为：“四址共有。一层商业，面积97.98平方米。二层住宅，面积121.92平方米。三层住宅，面积123.07平方米”。即除一层以外，二层和三层的房屋用途与合同约定严重不符。原告认为，被告隐瞒其所售房屋的性质，将住宅房屋以商业用途的价格出售给原告，应当退回相应房屋差价，并按照消费者权益保护法的规定，增加赔偿原告由此受到的损失。现请求判令：被告退回两原告房屋差价50万元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2007年4月1日起至生效判决确定的履行期限届满之日止的逾期付款利息；并增加赔偿原告由此受到的损失。被告辩称：我们和原告之间存在商品房买卖合同关系，商品房买卖合同的原房屋用途也是根据相关部门的批准手续确定的。而且原告办证过程中一直与有关部门收取的规费、收取的手续都是商业用途，只在最后办证的程序时由于相关部门的问题由商业变成了住宅，而且和原告同样性质的房屋都办理的商业，故原告的房屋由商业变成住宅不是我们的原因，我们仍然愿意积极配合原告与有关部门协调，帮助其办理住宅变更为商业。故我们不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2007年3月23日，被告作为出卖人，两原告作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于环城南路以南、三环路以北编号为GT2003-10地块土地使用权。规划用途为居住、商业、综合用地。现定名世纪金钻（原黄金大道）。第三条买受人所购商品房的���本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A02幢如皋市益寿南路732号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上三层。建筑面积共342.97平方米。以勘测院认定部位的测绘面积报告为准。第四条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3291.14元，总金额1128762元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按勘测院实测面积为准，多退少补。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出场人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。双方还对相关事项进行了约定。2014年5月15日，如皋市��房和城乡建设局向原告颁发房屋所有权证。该证载明：房屋所有权人为两原告共有，房屋坐落为益寿南路732号，规划用途为商业，总层数为4层，建筑面积342.97平方米。附记：四址共有。一层商业，面积97.98平方米。二层住宅，面积121.92平方米。三层住宅，面积123.07平方米。填发单位：如皋市房地产监理所。原告于2014年10月27日向本院起诉，要求判如所请。审理中，双方曾于2015年2月4日达成协议，约定：被告于2015年6月30日前与相关部门协调，配合原告将案涉房屋产权证中住宅性质变更为商业性质。提前15日书面通知原告前来办理。如果原告15日内不来办理，视为自动放弃，被告就没有义务再帮原告协调办理。如果被告在2015年6月30日前没有协调好，住宅性质无法变更为商业性质，双方共同聘请有资质的评估机构进行评估，根据评估结果，由被告补足原告商业��质和住宅性质之间的差价。协议达成后，被告未能在约定的时间内协调变更，原告申请对案涉房屋二、三层的住宅房产购买时的市场价格依法评估。本院委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司于2015年11月25日作出（江苏）跃龙（2015）（估）字第6520号《房地产估价报告》，结论为：彭国其、蒯志芳所属位于如皋市如城镇益寿南路732号的房地产在估价时点2007年3月23日的评估价为943800元。具体为：一层商业，面积97.98平方米，单价5480元/㎡，评估价536900元；二层住宅，面积121.92平方米，单价1686元/㎡，评估价205600元；三层住宅，面积123.07平方米，单价1636元/㎡，评估价201300元。原告垫付评估费7000元。原告质证认为：对真实性无异，因为该房屋前三年的租金是由被告收取的，所以在这基础上，合同里的购买价格进行了调整，因此虽然从鉴定结论和合同里的价格来看差价只有18万元，但实际还应当考虑该房屋前三年的租金收益。被告质证认为：三性无异，但是我方认为住宅价格评估偏低。另查，被告对案涉房产已取得商品房预售许可证。被告为证明相同区域其他购买人所购房产性质为商业，提交了部分产权登记证。原告质证认为，商品房预售许可证载明有商业也有住宅用途。其他购房人的产权证与原告无关。以上事实，有当事人陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、两原告的房屋所有权证、评估报告、宣传广告、被告向住建局出具的申请报告及住建局的答复，被告提交的商品房预售许可证、规划图、两套房屋产权证等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示��不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告已向被告支付购房款，被告亦向原告交付了房屋。原告于2014年5月15日领取房屋所有权证，后来原告发现产权证记载的房屋性质为一层商业，二、三层为住宅，与合同约定的房屋性质不一致。原、被告作为合同相对人，原告有权按合同约定要求被告承担相应责任。关于原告主张案涉房屋商业性质与住宅性质之间的差价。根据合同约定，原告所购房屋为商业性质，但领取的产权证记载的仅为一层商业，二、三层为住宅。在诉讼中双方达成协议，被告未能在约定的时间内配合原告将住宅性质变更为商业性质。原告要求按协议约定委托评估，并由被告补足差价，既符合约定，亦不违反法律规定，本院应予支持。评估机构根据本院委托，按当时的价格所作评估，当事人对评估报告虽有异议，但未能提交充分的证据否定该评估报告，对该评估报告本院予以确认。按合同约定的购买价与评估价相减，差额为184962元，即为本案商业性质与住宅性质之间的差价。关于原告主张的利息，本院认为，因商业与住宅之间的差价确实给原告造成多支付购房款，被告除应返还该款，还应向原告支付占用期间的利息损失，故对原告的该项请求予以支持。原告主张按照消费者权益保护法的规定，增加赔偿原告由此受到的损失，没有法律依据，本院不予支持。况且本案所争议的系权属登记证书中的记载事项，与原告对房屋的实际使用之间不能等同。被告辩称：在最后办证时由于相关部门的问题由商业变成了住宅，和原告同样性质的房屋都办理的商业，故原告的房屋由商业变成住宅不是被告的原因……。根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权���记机关备案”。为办理权属证书向产权登记机关提供备案资料，是被告的义务。审理中，本院曾组织双方协商处理，但被告至本案辩论终结前未能配合原告办理好产权性质变更。对被告所辩本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告如皋市宏泰房地产开发有限公司于本判决书生效后10日内返还原告彭国其、蒯志芳位于如皋市益寿南路732号A02幢房屋产权证记载的二层、三层为“住宅”与合同约定的“商业”之间的差价184962元。二、被告如皋市宏泰房地产开发有限公司支付原告彭国其、蒯志芳利息，自2007年4月1日起至本判决书确定的履行之日止，按同期银行贷款利率计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法���第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费8800元、评估费7000元，由原告负担4140元，由被告负担11660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8800元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；帐号：471558227682）。审 判 长  宗卫明人民陪审员  张 峰人民陪审员  陈克毅二〇一六年一月十九日书 记 员  尹天伟