西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)藏01民终327号上诉人（原审被告）杨春红，女，汉族，1981年9月26日出生，重庆市璧山县人，经商，现住重庆市。委托代理人甘秉川，男，汉族，1975年8月11日出生，重庆市璧山县人，经商，现住拉萨市。被上诉人（原审原告）西藏格萨尔商贸有限公司，住所地拉萨市。法定代表人华尔旦，该公司总经理。委托代理人辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。委托代理人索朗益西，西藏源尚律师事务所律师。原审被告枝香花皮鞋店，经营地址拉萨市。经营者杨春红，女，汉族，1981年9月26日出生，重庆市璧山县人，经商，现住重庆市。委托代理人甘秉川，男，汉族，1975年8月11日出生，重庆市璧山县人，经商，现住拉萨市。上诉人杨春红因与被上诉人西藏格萨尔商贸有限公司（以下简称西藏格萨尔公司）、原审被告枝香花皮鞋店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成由审判员向海菊担任审判长、审判员索朗德吉、尼玛卓嘎参加评议的合议庭，于2016年8月8日公开开庭审理了本案，上诉人杨春红委托代理人甘秉川，被上诉人西藏格萨尔公司委托代理人索朗益西，原审被告枝香花皮鞋店经营者杨春红委托代理人甘秉川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。西藏格萨尔公司在一审中起诉称：原告与中国人民解放军某军区后勤部军交运输处（以下简称某军区军交运输处）签订《军队房地产租赁合同》，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日，后原告于2013年1月1日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于拉萨市城关区鲁固路15号的一套公寓房出租给被告，租金每月每套为3000元，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，用于经营“枝香花皮鞋店”。合同到期后双方未再续签合同，但被告一直使用原告的租赁房屋。2015年3月30日，军区房地产管理局某办事处向原告下发不再续租通知，后原告多次要求并通知被告及时搬离出租房，但被告拒不搬离。现原告与被告签订的《房屋租赁合同》已到期，原告于2016年3月30日向被告发出搬离通知，但时至今日被告仍未搬离。故诉至法院，请求法院判令：一、被告腾空并搬离租赁房屋；二、本案诉讼费用由被告承担。并提交如下证据加以证实：1、《军队房地产租赁许可证》、《军队房地产租赁合同》各一份，用于证明原告与军区的合同已于2015年12月31日到期的事实；2、《房屋租赁合同》一份，用于证明原、被告双方租赁合同已到期的事实；3、《通知》两份，用于证明原告在收到军区通知后已通知被告搬离，原告尽到通知义务的事实。杨春红辩称：商店的装修投入很大希望能继续经营两到三年；不同意马上搬离。未向一审法院提交证据。枝香花皮鞋店辩称：商店的装修投入很大希望能继续经营两到三年；不同意马上搬离。未向一审法院提交证据。原审法院经审理查明：2012年12月12日，某军区军交运输处与原告西藏格萨尔公司签订《军队房地产租赁合同》，将位于西藏拉萨市城关区鲁固路15号综合楼房屋及土地租赁给原告使用，租赁用途为住宿、办公、商店等，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日。2013年1月1日原告西藏格萨尔公司（甲方）与被告杨春红签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于鲁固路格萨尔公司的公寓房出租给乙方使用，租赁时间为2013年1月1日至2013年12月31日，共计1年，每月租金为3000元，每月5日前交纳本月租金。”2014年12月29日，中国人民解放军房地产管理局为该租赁房屋办理《军队房地产租赁许可证》。原、被告签订合同后，原告西藏格萨尔公司向被告杨春红交付了租赁房屋，被告杨春红使用租赁房屋开办“枝香花皮鞋店”，并办理相关工商登记手续。租赁合同到期后，原、被告双方未签订新合同，被告继续使用租赁房屋，原告继续收取租金。2015年3月30日，军区房地产管理局某办事处向原告下发《通知》，上载明：“贵公司租赁我单位拉萨市鲁固路15号的部分门面房及场地（其中15间门面房你公司已转租给各商户经营），租赁合同将于今年12月31日届满。根据军队总政、总后和军委纪委后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》及军区要求，上述军用房地产在本租赁期满后，我单位不再对外出租，且需向有关部门进行移交。接此通知后，请贵公司及早处理相关事宜，租赁合同期满时，将承租房地产完好交还军区相关部门。”原告接此通知后口头通知被告，但未下发书面通知。2016年3月30日，原告向被告下发书面通知，通知上载明：“根据某军区军交运输处通知，门面房租赁合同于2015年12月30日期满后不再对外出租，我公司已多次通知，现再次通知各租户于2016年4月19日前全部搬离。否则，我公司会按军区要求采取法律途径收回门面房，向有关部门移交。”被告杨春红在该通知上签名。另原审法院查明，自2016年1月始，原告在每月月底收取被告房屋使用费，并在收据上注明“实际使用租金，请尽快搬离”的内容，相关费用已收至2016年5月。原审法院判决认为，某军区军交运输处与原告西藏格萨尔公司签订《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，经过军队房地产管理部门同意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告取得房屋使用权。原告作为承租人将上述合同中部分房屋转租给被告杨春红，并与被告签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示。该合同签订虽未经某军区军交运输处书面同意，也未按照上述《军队房地产租赁合同》中约定的报军队房地产管理部门审核备案，但从中国人民解放军军区房地产管理局某办事处向原告发出的通知表明，中国人民解放军军区房地产管理局某办事处、某军区军交运输处对于原告西藏格萨尔公司将房屋转租给被告杨春红的情况是明知的，且在原、被告双方合同履行期间，未提出任何异议，故该《房屋租赁合同》应属有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。租赁合同到期后，被告杨春红继续使用租赁房屋，原告继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，一审法院予以确认。在中国人民解放军军区房地产管理局某办事处下发不再续租通知后，原告口头告知被告。原告自2016年1月始，在每月月底收取当月费用，并在收据中注明请尽快搬离，被告杨春红在庭审中亦承认对搬离事宜知情的事实，故一审法院确定原告西藏格萨尔公司自2016年1月开始收取的费用为房屋实际使用费。结合双方关于租赁房屋的实际履行状态，一审法院确认原告与被告之间的不定期租赁房屋合同关系已于2015年12月31日终止。不定期租赁合同关系终止后，被告杨春红应按照合同约定将租赁房屋返还给原告。原告虽于2016年1月起收取相应使用费用，但并不能表明被告可以继续使用租赁房屋。原告要求被告杨春红腾空租赁房屋并搬离租赁房屋的诉讼请求，符合本案事实，故一审法院对原告诉讼请求予以支持。被告枝香花皮鞋店的经营者系被告杨春红，被告枝香花皮鞋店作为该租赁房屋的实际使用主体，也应针对原告要求腾空租赁房屋并搬离租赁房屋的诉讼请求承担责任，故一审法院对原告要求被告枝香花皮鞋店腾空租赁房屋并搬离租赁房屋的诉讼请求予以支持。二被告辩解其投资很大的意见，但并未在该案提出反诉请求，一审法院在该案中不作处理，二被告可针对该部分另案诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决被告杨春红、枝香花皮鞋店于本判决生效之日10日内腾空并搬离位于拉萨市城关区鲁固路15号租赁房屋。案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告杨春红、枝香花皮鞋店承担。上诉人杨春红不服原审判决，向本院提出上诉称：上诉人开店时已支付高额转让费，转让费都是借来的，现在生意不好，仓库货都剩在那里，借的钱也未能还完，希望可以再经营两年左右的时间来缓解压力。房东华尔旦从未提起过他和部队的合同时间，直到2016年3月20日左右通知我们要收房子，希望法院本着以人为本来体谅我们的难处。请求二审人民法院撤销一审判决；判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人西藏格萨尔公司辩称：1、上诉人以租赁房屋成本支出作为上诉理由不成立，一审法院已告知其提出反诉或另案起诉；2、被上诉人与某军区军交运输处签订《军队房地产租赁合同》，合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。后被上诉人与上诉人杨春红于2013年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定将位于拉萨市城关区鲁固路15号一套公寓房出租给上诉人，租赁期为2013年1月1日至2013年12月31日，合同到期后，双方未再续签租赁合同，已形成不定期租赁关系。2015年3月30日，军区房地产管理局某办事处下发不再续租通知，后被上诉人多次通知上诉人搬离出租房，上诉人拒不搬离。2016年3月30日，被上诉人向上诉人下发搬离通知，并于2016年1月起停止收取租金，在每月月底收取当月使用费，且在相关收据上明确注明“请尽快搬离”，上诉人与被上诉人间形成的不定期租赁关系于2015年12月31日终止。故一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。原审被告枝香花皮鞋店辩称：开店时已支付高额转让费，转让费都是借来的，现在生意不好，仓库货都剩在那里，借的钱也未能还完，希望可以再经营两年左右的时间来缓解压力。房东华尔旦从未提起过他和部队的合同时间，直到2016年3月20日左右通知我们要收房子，希望法院本着以人为本来体谅我们的难处。二审中，上诉人杨春红、被上诉人西藏格萨尔公司、原审被告枝香花皮鞋店均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。认定事实的证据有《军队房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《通知》、《军队房地产租赁许可证》、《个体工商户营业执照》以及各方当事人陈述及庭审笔录等在卷证据佐证。本院认为，被上诉人西藏格萨尔公司与某军区军交运输处签订《军队房地产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被上诉人西藏格萨尔公司取得租赁房屋使用权后将部分房屋转租给上诉人杨春红，并与其签订《房屋租赁合同》，该转租行为虽未经某军区军交运输处书面同意及报军队房地产管理部门审核备案，但军区房地产管理局某办事处在向被上诉人下发的通知中，已明确知晓被上诉人转租行为，且未提出异议，故该《房屋租赁合同》应属合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。上诉人杨春红与被上诉人西藏格萨尔公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》租赁期满，上诉人与被上诉人未签订新的房屋租赁合同，但上诉人杨春红继续使用租赁房屋，被上诉人西藏格萨尔公司继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上诉人杨春红与被上诉人西藏格萨尔公司双方形成不定期租赁合同关系，本院予以确认。关于军区房地产管理局某办事处于2015年3月30日，向被上诉人下发租赁期满将不再出租该房屋的通知后，被上诉人口头告知上诉人不再续签房屋租赁合同，且于2016年3月30日向各门面房租户下发通知，要求各租户于2016年4月19日全部搬离。上诉人杨春红在庭审中亦承认对搬离事宜知情的事实。故上诉人杨春红与被上诉人西藏格萨尔公司之间不定期租赁房屋合同关系终止，被上诉人于2016年1月起收取相应使用费用不能视为房屋租金，上诉人杨春红理应向被上诉人西藏格萨尔公司返还租赁房屋。对于上诉人杨春红提出其已支付高额转让费的主张，因其在一审中未提出反诉，故对该上诉理由不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人杨春红承担。本判决为终审判决。审判长 向 海 菊审判员 索朗德吉审判员 尼玛卓嘎二〇一六年八月十一日书记员 加央曲珍