上海市奉贤区人民法院执 行 裁 定 书（2015）奉执异字第43号异议人上海明端化工机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人蔡进浩。委托代理人李丹，上海市金石律师事务所律师。申请执行人上海正勤五金有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人秦伯勤。被执行人���海弘森钢结构有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人顾宇杰。委托代理人陆智杰。被执行人上海茂元电器成套有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人顾宇杰。委托代理人熊乔。本院在执行(2015)奉民二(商)初字第1828号民事调解书过程中，查封了被执行人上海茂元电器成套有限公司(以下简称茂元公司)所有的坐落于上海市奉贤区青村镇青高路XXX号的全部房产(以下简称系争房产)并裁定予以拍卖。嗣后，案外人上海明端化工机械设备有限公司(以下简称明端公司)向本院提出书面异议，请求中止对系争房产不负担租赁权拍卖，并提供了书面证据。本院依法组成合议庭经公开听证进行了审查，现已审查终结。异议人明端公司称，2015年4月29日，其与被执行人茂元公司签订房产租赁协议，约定茂元公司将系争房产出租给明端公司，租赁期限20年，即2015年4月29日至2035年4月29日，并约定了租金计付方式。同年5月22日、25日，其分别以网银划款方式向茂元公司累计支付租金共计人民币22,167,837元(以下币种同)。2015年5月3日，其与茂元公司进行了系争房产的交接。后因茂元公司未能将部分房地产交付明端公司，茂元公司与其于2015年8月10日签订补充协议，对房产及设备租金以及违约责任作了进一步明确。因在法院查封前，其已租赁系争房产并已实际占有使用，故请求法院中止对系争房产不负担租赁权拍卖。申请执行人上海正勤五金有限公司(以下简称正勤公司)辩称，法院查封行为系依法作出，并无不当，且房产上早已设定有抵押，故对明端公司主张的租赁权不予认可，请求法院驳回异议人提出的异议。被执行人上海弘森钢结构有限公司(以下简称弘森公司)辩称，明端公司与茂元公司之间确实存在租赁关系，同意明端公司的异议主张。被执行人茂元公司辩称，其与明端公司之间确实签订过租赁协议，也收到过租金，双方存在租赁关系，同意明端公司的异议主张。异议人明端公司对其所称提供了如下证据：1、房产租赁协议及附件一份；2、房产及设备交接确认书一份；3、补充协议一份；4、银行转账凭证一组；5、水电费发票一组；6、茂元公司出具的收据一组。申请执行人正勤公司对其所称提供了借条复印件一份。被执行人弘森公司、茂元公司对其所称均未提供证据。本院经公开听证审查，结合有关证据查明，本院在审理原告上海正勤五金有限公司与被告上海弘森钢结构有限公司、上海茂元电器成套有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2015年6月1日作出(2015)奉民二(商)初字第1828号民事裁定书，裁定对弘森公司、茂元公司进行财产保全，并于2015年6月5日对茂元公司名下的系争房产进行了登记查封。后经本院���持调解，案件当事人达成调解协议，由本院作出(2015)奉民二(商)初字第1828号民事调解书，约定由弘森公司、茂元公司履行相应义务。调解书生效后，因弘森公司、茂元公司未自觉履行义务，正勤公司向本院申请执行，本院立案受理，上述财产保全过程中的查封措施自动转为执行程序中的查封措施。在执行过程中，本院于2015年10月9日作出(2015)奉执字第3909号执行裁定书，裁定拍卖被执行人茂元公司所有的坐落于上海市奉贤区青村镇青高路XXX号内的全部房产；又于2015年10月14日作出(2015)奉执字第3909号公告，要求相关占有使用系争房产的人限期迁出。嗣后，案外人明端公司认为其在法院查封前已对系争房产享有租赁权，向本院提出书面异议，请求中止对系争房产不负担租赁权拍卖，遂涉案。又查明，根据明端公司提供的证据，其与茂元公司于2015年4月29日签订房产租赁协��一份，约定明端公司承租的房产包括计入奉字2012第000575号房地产权证的建筑面积6,146.76平方米、未计入权证的建筑面积10,000平方米，分别按照0.5元/平方米/天、0.3元/平方米/天的标准计付租金，租期为2015年4月29日至2035年4月29日，租金按照十年30%增幅的标准增加，并以十年一付方式支付租金。2015年5月3日，明端公司与茂元公司签订交接确认书，确认茂元公司向明端公司交付计入房地产权证的建筑面积6,146.76平方米、未计入权证的建筑面积2,700平方米及机器设备。2015年5月22日，明端公司以银行转账方式向茂元公司付款七次，每次金额300,000元；又于5月25日向茂元公司支付1,167,837元，共计22,167,837元。茂元公司分别于2015年6月30日、7月31日、9月30日出具收到明端公司支付电费的收据，于2015年6月30日、7月31日、8月31日出具收到明端公司支付水费的收据。再查明，根据明端公���提供的其与茂元公司于2015年8月10日签订的补充协议，该协议第二条约定：设备租金第一期十年租金为每年200,000元，第二期十年租金为每年100,000元；第三条约定：茂元公司应退还明端公司多支付的金额5,993,500元；第四条约定：明端公司同意茂元公司不退还第三条约定的金额，并折抵明端公司应支付的第二期十年租金(包括设备租金)，并将第二期十年租金(包括设备租金)调整为原应付第二期的十年租金(包括设备租金)的65%，即12,627,315元；第五条约定：茂元公司因无法交付租赁协议中剩余未计入权证的建筑面积7,300平方米，承担违约责任并按照第一期十年租金赔偿明端公司7,993,500元；第六条约定：经过折抵，茂元公司应于2015年9月30日前向明端公司支付1,359,685元。另查明，系争房产登记的所有权人为被执行人茂元公司。系争房产上还登记有抵押权人为上海农商银行闵行支行的最高额抵押，抵押登记核准日期为2014年12月17日，最高债权限额登记为3,000万元，债权发生期间登记为2014年12月18日至2017年12月17日。本院认为，从异议人明端公司提供的证据及本院调查查明的事实看，明端公司主张的权利难以对抗本院作出的执行行为。理由如下：第一，明端公司主张的租赁关系发生于2015年，晚于系争房产设定抵押权的2014年。故即使明端公司主张的租赁权成立，租赁权的行使也不应影响系争房产的抵押权人实现其担保物权。且根据物权公示公信的原则，明端公司作为具有一定规模的市场主体，在承租系争房产前理应知晓系争房产上设定有抵押权且抵押权应优先保障的事实，但明端公司仍从事了其所称的承租活动，应当对其行为承担不利后果。第二，关于明端公司所称的租金交付，一方面明端公司提供的付款凭证所涉的款项总额实际上未包含补充协议中确定的设备租金，难以认为其已充分履行了支付第一期十年的房产及设备总租金的义务；另一方面根据明端公司提供的付款凭证，其在2015年5月22日分七次，每次向系争房产付款300,000元的行为，难以直接认定为支付租金，明端公司也未提供其他证据佐证其所称的支付租金的事实，故本院对其已支付租金的主张难以认定。第三，关于对系争房产的占有，一方面，根据明端公司及茂元公司在听证过程中的确认，明端公司实际尚未对系争房产完全占有。另一方面，自2015年6月至2015年9月，明端公司提供的水电费发票并不连续，难以充分证明其持续占有使用系争房产，且水电费并非由明端公司直接支付，明端公司也未提供其他证据进一步证明其从公司账户支出款项用以缴纳系争房产水电费的事实，故对其已实际占有系争房产的主张，本院亦难以支持。综上，明端公���未能充分证明其所主张的租赁权能够对抗本院作出的执行行为，且其主张的租赁权发生在系争房产抵押权设定之后，显然也无法对抗抵押权人的担保物权。对明端公司的异议主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项的规定，裁定如下：驳回异议人上海明端化工机械设备有限公司提出的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  马以明审判员  曹 挺审判员  洪 宁二〇一六年一月七日书记员  周 锋附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条当执行过程中，案外人对执���标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……