江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0324民初4319号原告：中国农业银行股份有限公司睢宁县支行，统一社会信用代码9132032483699130XD，住所地睢宁县红旗北路2号。主要负责人：孙存静，该行行长。委托诉讼代理人：彭建，该行员工。被告：仲大利，男，1977年10月25日生，汉族，住睢宁县。被告：刘芳，女，1975年12月6日，汉族，住址同上，与被告仲大利系夫妻关系。被告：徐州天虹联合置业有限公司，统一社会信用代码91320300668981259A，住所地睢宁县睢城镇仝场村、潘村9幢203、204室（天虹大道东侧景湖工业园内）。委托诉讼代理人：李娟，江苏千秋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋静，江苏千秋业律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行（以下简称农业银行睢宁支行）与被告仲大利、刘芳、徐州天虹联合置业有限公司（以下简称天虹置业公司）借款合同纠纷一案，本院2016年7月8日立案受理后，依法由代理审判员张育飞适用简易程序独任审判，并于2016年8月4日公开开庭进行了审理。原告农业银行睢宁支行的委托代理人彭建、被告仲大利、被告天虹置业公司的委托诉讼代理人李娟、宋静到庭参加诉讼，被告刘芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行睢宁支行向本院提出诉讼请求：1、被告仲大利、刘芳偿还贷款本金197715.87元、利息3215.10元、罚息27.57元、复利38.15元（利息、罚息、复利均计算至2016年6月8日）及自2016年6月9日起至全部债务履行完毕之日按合同约定计算的利息；2、被告天虹置业公司对上述款项承担连带保证责任；3、原告就被告抵押的财产享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月9日，被告仲大利、刘芳因购房需要，与原告签订了《个人购房借款担保合同》一份。约定，被告向原告贷款21万元，期限20年，贷款到期日为2033年12月8日，并以所购的位于睢宁县天虹世纪城37号楼1单元6012室作为该笔贷款的抵押，同时由天虹置业公司承担连带责任保证。截止2016年6月9日，被告仲大利、刘芳累计4期未按约还款，经原告催要未果，故诉至法院。被告仲大利对上述贷款及欠款的事实不持异议。被告天虹置业公司辩称，1、被告天虹置业公司为被告仲大利、刘芳担保是事实，但对被告仲大利、刘芳的具体欠款数额不清楚，且被告仲大利、刘芳以其购买的房产做抵押，被告天虹置业公司应当在上述房产不足清偿的部分承担保证责任；2、本案的诉讼费、保全费应由被告仲大利、刘芳承担。被告刘芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面答辩意见及有关证据材料。本院经审理认定事实如下：被告仲大利、刘芳系夫妻关系。2013年11月12日，被告仲大利、刘芳因购房需要，向原告农业银行睢宁支行借款21万元，双方于当日签订《个人购房担保借款合同》一份。合同约定：借款金额为21万元；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%，；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，对应付未付利息，有权依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；合同约定的还款方式为等额本息还款法；若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部的借款本息及相关费用。借款担保方式为阶段性保证加抵押，由阶段性保证人天虹置业公司提供连带责任保证担保，由被告仲大利、刘芳提供位于睢宁县天虹世纪城37号楼1单元602号房产抵押。阶段性保证人的保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。同时约定，该合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。同日，被告仲大利、刘芳与原告签订《睢宁县房地产抵押合同》，约定该抵押合同为双方上述借款合同的从合同，被告仲大利、刘芳将位于睢宁县天虹世纪城37号楼1单元602号房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但被告仲大利、刘芳一直未有办理该房的房屋产权证，亦未有办理正式的抵押登记。上述合同签订后，原告于2013年12月9日向被告仲大利发放借款21万元，在借款借据上约定借款期限自2013年12月9日至2033年12月8日。借款发放后，被告仲大利、刘芳至2016年6月8日已经逾期4期未按约还款，尚欠原告借款本金197715.87元、利息3215.10元、罚息27.57元及复利38.15元未有偿还，经原告催要未果，故诉至法院。上述事实有原告及被告仲大利、天虹置业公司的当庭陈述、原告提交的被告仲大利、刘芳的身份证复印件、结婚证复印件、户口簿复印件、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、《睢宁县房地产抵押合同》、房屋预告登记证明、个人贷款应还未还明细查询表等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，第一，原告农业银行睢宁支行与被告仲大利、刘芳之间的《个人购房担保借款合同》及《睢宁县房地产抵押合同》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。借款合同签订后，原告已向被告仲大利、刘芳发放了贷款21万元，被告仲大利、刘芳亦应按借款合同约定履行还款义务，其未按借款合同约定偿还借款本息的行为构成违约，原告按照双方之间的合同约定有权宣布贷款立即到期并要求被告立即清偿所欠全部借款本息，故原告要求被告仲大利、刘芳提前偿还贷款本息的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。第二，被告仲大利、刘芳虽以其名下的位于睢宁县天虹世纪城37号楼1单元602号房产抵押给原告，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押预告登记是一种特殊的公示方法，仅具有对抗第三人的部分物权效力，并不能取代抵押登记使登记权利人获得抵押权。因此，原告在办理抵押预告登记后，并不当然享有优先受偿权，故原告主张对被告仲大利、刘芳提供抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。第三，被告天虹置业公司为被告仲大利、刘芳的借款提供阶段性连带责任保证担保，因被告仲大利、刘芳尚未取得涉案房产的房地产权属证书，且亦未有办理抵押权登记手续，仍属于合同约定的保证期间，故被告天虹置业公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。因双方在合同中约定原告向保证人主张权利不受其他担保物权的影响，故被告天虹置业公司辩称其应在抵押物范围之外承担保证责任的抗辩观点，本院依法不予采信。被告刘芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告仲大利、刘芳于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行偿还借款本金197715.87元、利息3215.10元、罚息27.57元及复利38.15元（利息、罚息及复利计算至2016年6月8日）及自2016年6月9日起至全部债务履行完毕之日止按合同约定计算的利息；二、被告徐州天虹联合置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。担保人承担担保责任后，有权向主债务人仲大利、刘芳进行追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司睢宁县支行的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2157元、保全费1525元，由被告承担（于履行还款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员  张育飞二〇一六年八月二十二日书 记 员  邢 伟附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。