江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终2103号上诉人（原审被告）：淮安国金置业有限公司，住所地淮安市淮阴区淮河东路188号。法定代表人：曾凡俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘波、王飞，江苏六仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马林。被上诉人（原审原告）：任素芹。委托诉讼代理人：王东青，江苏昊震翰律师事务所律师。上诉人淮安国金置业有限公司（以下简称国金公司）与被上诉人马林、任素芹商品房买卖合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2016年5月16日作出(2016)苏0804民初10号民事判决。国金公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人国金公司的委托代理人刘波、被上诉人马林、任素芹的委托代理人王东青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马林、原告任素芹一审诉称：2014年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的淮阴区蓝庭印象花园20幢1203室一套，房屋面积143.71平方米，4250.8元/平方米，总价款为610882元。2014年9月2日，被告将房屋交付给原告，但是被告未按房屋买卖合同第十五条关于产权登记内容中规定的时间将办理房屋权属登记资料报产权机关备案，致使原告迟迟未能办理房产证书。2015年6月3日，原告才接到房管部门电话通知办理了产权证。被告的行为严重损害原告的合法权益。另外，原告是因为被告售楼处或者银行通知原告办手续迟了，才延期办理银行贷款手续的，不存在违约情形。原告为了维护自身合法权益，依据有关法律规定，要求被告支付违约金11179元，并支付复印费50元、交通费100元、误工费500元，承担本案诉讼费。被告国金公司一审辩称，因小区部分业主在小区内私搭、乱建并不按规划改建，导致被告未能及时通过备案登记。2015年4月28日，被告向产权登记机关进行备案登记。请求法院依法判决。一审查明：2014年7月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于淮阴区蓝庭印象20幢1203室房屋一套：合同第四条约定房屋总价为612553元。第六条约定买受人于签订合同时支付首期房款342553元（含定金10000元整），余款270000元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应当于本合同签订后7个工作日内向指定银行书面申请购房按揭贷款。第八条、第九条约定出卖人应在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；若出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日的，或者逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一向买受人支付违约金。如非因出卖人原因，造成的损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。”合同附件四即合同补充协议（一）第七条规定，如选择按揭贷款方式，买受人承诺其已具备按揭贷款条件。买受人应于本合同签订后7个工作日内向按揭银行提交符合要求的完整资料、缴清相关费用、签署《借款合同》，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担任何责任。买受人未能按期办理银行按揭贷款手续的或银行贷款审批通过后5个工作日内未办理完成抵押手续的，视为买受人付款违约，买受人应向出卖人支付累计应付额1%的违约金。补充协议（一）第六条约定，买受人付清所有款项后方可交房。补充协议（一）第十一条约定，若因出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则（1）买受人给予出卖人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任；（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，则自宽展期届满之日的第二日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告马林、任素芹实际支付的房屋总价款为610882元。2014年9月2日，被告国金公司向原告交付房屋。2015年4月28日，被告国金公司向淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记。2015年6月3日，淮安市淮阴区住房和城乡建设局向原告马林、任素芹颁发房屋所有权证书。案件审理过程中，原告将违约金诉讼请求变更为要求被告按已付房款的1%承担违约责任。一审认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，若一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应向对方承担相应的违约责任。根据合同约定，被告交付房屋日期为2014年5月31日前，并应当在商品房交付使用后90个工作日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告向淮安市淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记的时间为2015年4月28日，故被告应按照已付房款的1%向原告支付违约金，数额为6108.82元。违约金是合同双方对一方违约可能造成对方损失的预先约定，因原告未能举证证明其实际损失超过约定违约金，故原告要求被告另行承担复印费、交通费、误工费，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安国金置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次给付原告马林、任素芹违约金6108.82元;二、驳回原告马林、任素芹的其他诉讼请求。案件受理费96元，由被告淮安国金置业有限公司负担。国金公司不服该判决，向本院提起上诉称：虽然上诉人存在逾期办证的行为，但是该行为并不是上诉人的过错，是小区业主私搭乱建导致规划通不过验收所致。在工程的实际建设中会存在很多不确定的因素，上诉人作为开发企业不可能将事事全部管理到位，因此上诉人不应该承担违约金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人马林、任素芹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。经查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定，全面履行义务。本案中，双方当事人订立的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，上诉人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约责任。现上诉人于2014年9月2日将商品房交付被上诉人使用，但至2015年4月28日上诉人才向淮阴区住房和城乡建设局进行备案登记，故上诉人已明显违反合同约定。即使如上诉人所称，未通过验收系小区业主私搭乱建所致，亦是由于上诉人管理不到位，上诉人并无证据证明是被上诉人的行为所致，相应后果应由上诉人承担，其理应支付相应的违约金。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费96元，由上诉人淮安国金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年八月八日书 记 员  费婉燕