成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8034号原告钟运荃，女，1964年1月11日出生，汉族，住四川省达县。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告钟运荃与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，并于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告钟运荃，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟运荃诉称，钟运荃系成都市锦江区东御街x号x栋x楼x号物业的业主，从2012年10月14日起至今，钟运荃与洋洋公司无任何合同或协议，未经钟运荃许可，洋洋公司却一直非法占用钟运荃的合法物业从事商业经营活动，至今长达三年以上拒不退出，洋洋公司对物业的使用违反了《中华人民共和国物权法》相关条款。该事实导致钟运荃多次起诉至法院，法院对洋洋公司使用该物业的事实在多次判决书里都予以了确认，但判决书对该行为从未进行合法性认定，导致钟运荃一直无法行使合法占有、使用、收益和处分权。钟运荃要求法院明确判定洋洋公司强占和使用该物业的行为违反物权法。若对该案件的基本事实不予法律定性，显然违背判决以事实为基础的精神。由于洋洋公司有违法行为，必须立即停止，清空在钟运荃物业上的所有物资，排除妨害，将物业退还给钟运荃使用。由于洋洋公司的违法行为，导致钟运荃无法正常行驶依法享有占有、使用、收益和处分物业的权利。按照“有法必依、违法必究、执法必严、违法必惩”的原则，洋洋公司除应当给付占用费外，还应当对其违法行为进行加倍惩罚，以及对钟运荃的间接损失予以赔偿。间接损失包括立案、领取传票、开庭等误工损失至少3天，往返交通费，延期支付费用的罚息等等，因此钟运荃的诉求金额大约为占用费的2倍。本案产生的根源是洋洋公司的违法侵占行为导致，洋洋公司应承担全部诉讼费用。综上，请求判令：1、洋洋公司对钟运荃合法拥有的成都市锦江区东御街x号x栋x楼x号物业强行占用多年至今拒不退出，该行为明显违反物权法，请求明确判定该行为的违法事实，返还钟运荃商铺；2、洋洋公司立即停止使用钟运荃合法拥有的上述物业，清空该物业上的所有物资，并确保公共设施完好可用，排除妨害，确保钟运荃及钟运荃允许的人员能正常出入自有的合法物业；3、洋洋公司立即向钟运荃支付物业占用费直接损失和赔偿各种间接损失以及滞纳金，即从20015年10月15日起至2015年12月14日的损失费4702.49元(占用费按房价93788元×30%÷365×61天；间接损失即（滞纳金）按日万分之五赔偿)；4、洋洋公司承担本案的全部诉讼费用；5、洋洋公司目前资产净值为负、资不抵债，特请求对洋洋公司采取财产保全措施以保证最终判决可执行(诉讼中钟运荃表示放弃)。被告洋洋公司辩称，1、钟运荃提出的第1、2项诉讼请示已有同类的生效判决认定，洋洋公司不属违法占用。钟运荃要求洋洋公司清空物业、返还商铺应予驳回。2、洋洋公司已按（2014）锦江民初字第3123号民事调解书，向钟运荃支付了2015年10月14日止的物业占用费，钟运荃要求洋洋公司支付2015年10月15日起至2015年12月14日的物业占用费，洋洋公司无异议，但占用费的请求标准过高，请法院依法裁决。3、钟运荃主张的间接损失、滞纳金无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”钟运荃购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街x号x幢x楼x号的商铺。钟运荃取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街x号x幢x楼x号；设计用途：商业；建筑面积11.44平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年10月14日，成都新界广场商业有限公司(简称新界公司)(甲方)与钟运荃(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2002年10月14日起至2012年10月14日止，共10年；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业x层x区x号，建筑面积11.02平方米，购置价88773元的物业交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年11月21日新界公司(甲方)与钟运荃(乙方)签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为3层64区8号，建筑面积11.44平方米，购置价93788元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为6565元，每满一年支付一次。三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7％计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2006年1月14日至2006年1月29日期间应向乙方支付红利为6266元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括钟运荃在内的小业主。2006年汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决书，查明：“2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决书，认定起诉小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年10月14日，新界公司与钟运荃约定的合作经营期限届满，目前钟运荃的商铺仍由洋洋公司在使用。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半。2014年7月1日，钟运荃向本院起诉新界公司、洋洋公司，请求新界公司、洋洋公司支付钟运荃自2012年11月27日起按市场价格向钟运荃支付房屋占有使用费32239.6元，并按同期银行利率支付利息和承担诉讼费。2014年7月7日钟运荃与洋洋公司达成调解协议，本院签发了(2014)锦江民初字第3123号民事调解书：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟运荃向支付2012年11月28日至2014年7月31日期间的物业使用费25791.7元，洋洋公司在收到钟运荃缴纳税款后的7日内支付。二、洋洋公司按物业原始购买价93788元的16.5%(税前)的标准给付钟运荃从2014年8月1日起至2015年10月14日止的物业使用费，洋洋公司在收到钟运荃缴纳税款后的7日内每三个月支付一次；三、钟运荃放弃其他诉讼请求。洋洋公司已按调解协议向钟运荃支付了上述物业使用费。另查明，洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：钟运荃身份证、洋洋公司信息查询单、钟运荃的房产证、合作经营协议、合作经协议补充协议、（2014）川民提字第465号民事判决书、（2015）成民终字第7304号民事判决书、(2014)锦江民初字第3123号民事调解书。本院认为，钟运荃系成都市锦江区东御街55号1栋3楼64—8号物业的所有人，对其所拥有的物业享有占有、使用、收益和处分的权利。但本案查明，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括钟运荃自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。钟运荃在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，钟运荃若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出钟运荃在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然钟运荃提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街x号x栋x层，建筑面积11.44平方米的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，钟运荃要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括钟运荃所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于钟运荃的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还钟运荃的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，海发商厦业主要求洋洋公司退还物业，已有终审和再审判决认定，现并无新的事实可以支持钟运荃的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，在大多数业已继续与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》的情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，钟运荃的第1、2项诉讼请求，本院不予支持。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，2015年10月15日起至2015年12月14日的物业占用费，按税后15.45%的标准执行。钟运荃要求按30%的标准执行，本院不予支持。钟运荃要求的间接损失即误工费、交通费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。钟运荃与洋洋公司并未约定物业占用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向钟运荃支付下季度物业占用费。故洋洋公司应按中国人民银行同期存款利率支付钟运荃物业占用费的利息。钟运荃要求按日万分之五支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告钟运荃支付物业占用费2422元（从2015年10月15日起至2015年12月14日止，按房屋总价93788元×15.45%/365天×实际占用天数为61天），并支付利息（从2015年10月15日起，至付清之日止，以物业占用费2422元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准执行）；二、驳回原告钟运荃的其他诉讼请求。如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐国书二〇一六年一月十一日书记员  熊 葳附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。