四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4804号上诉人（原审被告）闫中卫。上诉人（原审被告）邵莉。被上诉人（原审原告）成都悦华置乾酒店管理有限公司（原名：成都洁华飞越物业管理有限公司）。住所地：成都市武侯区七道堰长顺苑。法定代表人曹亮，该公司总经理。委托代理人何光飞，四川高扬律师事务所律师。上诉人成都悦华置乾酒店管理有限公司（以下简称洁华飞越物业公司）因与被上诉人闫中卫、邵莉物业服务合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2011）高新民初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月19日受理后，依法组成合议庭于2011年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人邵莉，被上诉人洁华飞越物业公司的委托代理人何光飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2006年12月7日，洁华飞越物业公司与“城南名著”开发商四川园丁房地产开发有限公司签订了《城南名著二期前期物业管理服务合同》，约定四川园丁房地产开发有限公司委托洁华飞越物业公司对“城南名著”二期提供前期物业管理服务，合同就物业基本情况、委托管理服务范围和事项、服务质量标准、委托管理服务期限、物业服务费用及开办费、房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维护、护养费用、物业费用的开支、代收代缴收费服务、双方的权利和义务、维修基金的管理和使用、违约责任等事项进行了详细约定，其中合同第四条第一款约定：“委托管理期限暂定为三年，自2007年12月30日房屋交付之日起（以实际交房时间为准）至合同期满或业主委员会成立并与其所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。”2009年8月20日，洁华飞越物业公司与双流华阳城南名著业主委员会签订了《城南名著物业服务合同》，约定双流华阳城南名著业主委员会将城南名著小区委托给洁华飞越物业公司实行物业管理，小区物业类型为小高层及商业，建筑面积261735.68平方米，洁华飞越物业公司提供服务对象为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理期限从2009年7月1日起至2012年6月30日止。双方在合同中就服务范围、管理事项、设施设备维护、附属建筑物的维修、护养、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、公共秩序、安全监控、巡视等内容进行了约定，其中合同第二章第十条约定：“本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方（洁华飞越物业公司）签停车场租用合同。车辆需要保管的业主、使用人应与乙方签订保管合同。”、第十一条约定：“维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、游动值勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。”、第二十一条第2款约定：“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方小高层（11＋1）0.9元，高层（18＋1）1.2元向乙方交纳”、第二十一条第3款约定“业主或物业使用人未能按合同约定的交纳物业服务费及其他应由乙方收取（或代收）费用的，乙方有权从逾期之日起收取业主或使用人的违约金。”该合同届满前，洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会协商解除了该合同，洁华飞越物业公司实际履行物业服务合同期限截止至2011年3月9日。另查明，闫中卫和邵莉系夫妻关系，是“城南名著”二期13栋2单元9楼35号房屋的业主，上述房屋的建筑面积为100.83平方米。根据洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业服务合同》的约定，闫中卫、邵莉所有的房屋的物业管理费缴纳标准为：1.2元／每月•平方米×100.83平方米=120.996元／每月。闫中卫、邵莉从2009年12月19日起未再向洁华飞越物业公司交纳物业管理费，截止2011年2月23日共计拖欠物业管理费1496.97元，此款经洁华飞越物业公司多次催收均未果。诉讼中，闫中卫、邵莉对所欠物业管理费的数额不持异议，但认为洁华飞越物业公司所进行的物业服务质量不符合合同约定，且洁华飞越物业公司的安全保卫出现严重失误，导致闫中卫、邵莉所有财产被盗，洁华飞越物业公司应当承担损害赔偿责任，闫中卫、邵莉暂时拒绝交纳物业管理费合理，请求驳回洁华飞越物业公司诉讼请求。因双方当事人各持己见，调解不成。诉讼中，洁华飞越物业公司向原审法院提交了其为城南名著小区提供物业服务期间部分《绿化修剪服务记录》、《绿化杂草杂物清理记录》、《城南名著管理处供水设备巡视检查表》、《巡视记录表》、《城南名著管理处外来人员（车辆）出入登记表》、《城南名著管理处（安全保卫具体岗位）值班记录表》等材料，证明其按约提供了相应的物业服务。原审判决认定上述事实所依据的证据有：双方当事人在庭审中的陈述、洁华飞越物业公司与四川园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著二期前期物业管理服务合同》、洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》、城南名著《业主公约》、洁华飞越物业公司向欠费业主发出的《公告》、《催款通知书》等书证。原审认为，洁华飞越物业公司与四川园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著二期前期物业管理服务合同》、洁华飞越物业公司与双流华阳城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》，均系双方当事人在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，合同是当事人真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。洁华飞越物业公司与“城南名著”开发商四川园丁房地产开发有限公司签订的《城南名著二期前期物业管理服务合同》因洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》生效施行而自然终止，因而对本案洁华飞越物业公司与闫中卫、邵莉双方具有约束力的是2009年8月20日洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，洁华飞越物业公司与城南名著业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》对“城南名著”小区的全体业主具有法律效力。闫中卫、邵莉作为城南名著的业主，对业主委员会所签订的物业服务合同应当遵守和自觉履行。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用••••••”本案洁华飞越物业公司作为物业管理公司对“城南名著”小区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求闫中卫、邵莉支付物业管理服务费，闫中卫、邵莉亦应当向洁华飞越物业公司交纳物业管理服务费，闫中卫、邵莉未按期交纳该费用是酿成本案纠纷的根本原因，现洁华飞越物业公司依据《城南名著物业管理服务合同》，要求闫中卫、邵莉支付物业管理服务费的请求成立，原审法院予以支持。洁华飞越物业公司要求闫中卫、邵莉支付逾期缴费违约金的请求，因洁华飞越物业公司与业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》未就逾期交纳物业管理费的违约金的金额或违约金的具体计算方法进行明确约定，故对洁华飞越物业公司要求闫中卫、邵莉承担违约金243.64元的请求，原审法院不予支持。诉讼中，闫中卫、邵莉以洁华飞越物业公司未尽到物业服务责任，服务质量不合格，小区部分住户被盗及安全得不到保证为由，不支付物业管理费的答辩意见，因洁华飞越物业公司进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，且所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，闫中卫、邵莉以洁华飞越物业公司在部份服务项目上存在的瑕疵来否认洁华飞越物业公司的全部服务成果理由并不充分，虽闫中卫、邵莉在诉讼中提供了部份证据来证明洁华飞越物业公司服务存在问题，但该证据仅能反映某一地点或某一时间点洁华飞越物业公司在提供物业服务上存在的问题，并不能证明该问题的持续存在，也不能证明在闫中卫、邵莉向洁华飞越物业公司提出整改意见后，洁华飞越物业公司未履行整改责任这一事实，闫中卫、邵莉以现有证据来证明洁华飞越物业公司服务质量不合格的理由，证据不充分。关于小区部分住户被盗及安全的问题，住户被盗和小区安全的问题涉及社会治安问题，需要广大业主、物业管理公司以及社会相关职能部门共同维护，住户被盗属他人的故意侵权行为，并涉及刑事案件，此类事件的发生不以洁华飞越物业公司是否尽到物业管理责任的意志为转移。同时，在业委会与洁华飞越物业公司所签合同中明确约定“物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与物业管理公司签停车场租用合同。车辆需要保管的业主、使用人应与物业管理公司签订保管合同。”、“（物业管理公司）维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、游动值勤。前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，物业管理公司与业主、使用人另行签订合同的除外。”本案中，闫中卫、邵莉并未与洁华飞越物业公司就车辆保管签订书面的《保管合同》，双方也未另行签订关于闫中卫、邵莉的人身、财产保险、保管的相应合同。由此，闫中卫、邵莉以财物被盗为由拒绝交纳物业管理服务费的抗辩不能成立，原审法院不予采纳。闫中卫、邵莉以双方未签订物业管理合同为由不予交纳物业管理费的理由，因业主委员会所签订的物业管理合同依法代表广大业主，且该合同约定的洁华飞越物业公司服务期限是从2009年7月1日起至2012年6月30日，闫中卫、邵莉以自己未实际签订该合同和双方之间合同已到期为由不予交纳物业管理费的答辩意见不能成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》第十二条、第四十二条第一条之规定，判决如下：一、闫中卫、邵莉应于本判决生效后十日内共同向洁华飞越物业公司支付2009月12月19日至2011年2月23日期间的物业管理服务费1496.97元；二、驳回洁华飞越物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由闫中卫、邵莉共同承担。宣判后，闫中卫、邵莉不服，向本院上诉称，一、被上诉人在物业管理中因管理不善和用人不当，造成其物业管理服务没有履行《物业管理条例》中相关规定，也没有完全履行《城南名著前期物业管理服务协议》，给上诉人造成了财产损失和精神欺骗，并且在一审审理中，上诉人已经提交了相应证据予以证明，而一审法院仅以“部分服务项目上存在的瑕疵”来缩小被上诉人的服务质量，判定被上诉人服务质量合格，有失公允。二、被上诉人洁华飞越物业公司与业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》未经业主大会通过应为无效合同。请求撤销原判，依法判决被上诉人对上诉人造成的财产损失进行赔偿。被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，双方当事人在二审中亦无新证据提交。本院认为，原审认定洁华飞越物业公司与上诉人闫中卫、邵莉所在小区业主委员会签订的《城南名著物业管理服务合同》对上诉人闫中卫、邵莉具有约束力正确，本院予以确认。被上诉人洁华飞越物业公司按照《城南名著物业管理服务合同》进行物业管理，上诉人作为业主已经接受了被上诉人洁华飞越物业公司提供的物业管理服务，故应按《城南名著物业管理服务合同》的约定向被上诉人洁华飞越物业公司支付物业管理费。上诉人闫中卫、邵莉关于小区业委会与被上诉人签订的《城南名著物业管理服务合同》无效的主张，因不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定而不能成立，本院不予支持。作为业主如果认为业主委员会作出的决定侵害其利益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上诉人的财物被盗，系犯罪嫌疑人所为，若上诉人闫中卫、邵莉认为被上诉人洁华飞越物业公司对此负有相应责任，应另行主张。上诉人闫中卫、邵莉以此拒绝支付物业管理费，理由不能成立，本院亦不予支持。原判认定本案事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元，由上诉人闫中卫、邵莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 胡 茜二〇一一年十一月十四日书 记 员 胥琢莹