浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第1046号原告杭州路杰工程咨询有限公司。法定代表人郑献章。委托代理人（特别授权代理）劳晓洁。被告越都大酒店有限公司。法定代表人鲁家贤。委托代理人（特别授权代理）朱模锋。原告杭州路杰工程咨询有限公司诉被告越都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年2月10日立案受理。被告在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为本案诉争标的超过100万元，故本案应由绍兴市中级人民法院管辖。本院驳回其异议后，被告向绍兴市中级人民法院上诉，绍兴市中级人民法院于2011年5月10日驳回其上诉。本案依法适用普通程序组成合议庭，于2011年8月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人劳晓洁、被告委托代理人朱模锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州路杰工程咨询有限公司诉称：2004年1月18日，浙江省对外经济贸易投资有限公司（原浙江省对外经济贸易财务公司，以下简称外贸公司）与杭州华龙公路工程咨询有限公司（以下简称华龙公司）签订房屋租赁协议1份，外贸公司将其所有的座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-26层的房屋出租给华龙公司，租赁期限为6年，即2004年5月1日至2010年4月30日止。2004年3月2日，华龙公司与越都大酒店签订房屋租赁协议1份，协议约定华龙公司将座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-24层的房屋出租给越都大酒店。租期自2004年5月16日至2010年4月30日止。租金第一年为85万元，从第二年起，每年递增3%，租金支付为每半年一期，采取先付后用的方法。2005年11月1日，华龙公司与原告签订房屋租用协议1份，约定华龙公司将座落于绍兴市胜利东路1号越都大酒店25-26层的房屋出租给原告，租期自2005年11月1日起至2010年4月30日；租金自2005年11月至2006年4月为416823元，从2006年5月起，第一年为85万元，从第二年起每年递增2%；租金支付为半年一期，采取先付后用的方法。外贸公司对华龙公司的上述两个转租行为给予了同意确认。2007年3月1日，华龙公司在上述三份房屋租用协议中的权利义务均由原告路杰公司承接。被告应向原告支付2009年11月16日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店23-24层房屋的租金45.16万元2009年11月1日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店25-26层的房屋租金45.1万元。但上述租金，被告均没有按期支付，同时租赁期限到期后，被告并没有按期腾退房屋。现请求法院判令被告立即向原告腾退越都大酒店23-26层房屋；被告立即向原告支付2009年11月16日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店23-24层房屋的租金45.16万元及滞纳金184704.4元（滞纳金自2009年11月17日开始计算，暂计算至2010年12月31日，此后滞纳金按所欠租金每日万分之十计算至实际付清之日止），并向原告赔偿占越都大酒店23-24层房屋期间的损失680017.78元（损失暂计算至2010年12月31日，此后损失按合同租金标准之计算至实际腾退之日止）；判令被告立即向原告支付2009年11月1日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店25-26层房屋的租金45.10万元及滞纳金57637.8元（滞纳金自2009年11月1日开始计算，暂计算至2010年12月31日，此后滞纳金按所欠租金每日万分之三计算至实际付清之日止），并向原告赔偿占用越都大酒店25-26层房屋期间的损失617534.24元（损失暂计算至2010年12月31日，此后损失按合同租金之标准计算至实际腾退之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告越都大酒店有限公司辩称：一、在本案程序上存在问题，从对方的诉讼请求中可以看出，针对23-24层、25-26层有独立的承租协议，这是两个独立的法律关系，不应该合并起诉。二、从租赁合同可以看出无论是被告和华龙公司的租赁合同，还是路杰公司和华龙公司，租赁合同期限都是2010年4月30日止，2010年4月30日之后原告对诉争房屋已经没有权利，故原告无权要求被告腾退并支付占用费。三、关于租金问题，根据民法通则规定，房屋租赁的租金请求权是一年诉讼时效，原告于2011年1月18日起诉，故2010年1月18日之前的租金已经超过诉讼时效，不受法律保护。原告计算租金的方式不明确，明显不符常理。被告在合同到期后已经要求原告收回23、24层，并在2011年2月份要求原告收回25和26层，而且还向原告发了书面函件，但原告拒绝接受，故此后的损失原告无权主张，要主张也应该由产权人来主张。综上，请求驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁协议1份，证明外贸公司将越都大酒店23-26层房屋出租给华龙公司的事实；2、房屋租赁协议2份，证明华龙公司将越都大酒店23-26层房屋转租给越都大酒店的事实；3、三方协议1份，证明外贸公司对华龙公司的转租行为进行了确认，华龙公司对上述三份租赁合同中的权利义务由原告承接；4、（2009）绍越民初字第1835号调解书1份，证明被告对原告承接合同的权利义务已知晓并予以认可；5、工商变更登记情况各1份，证明浙江省对外经济贸易财务公司现已变更为外贸公司；6、绍兴市（2009）绍越民初字第2422号民事判决书1份及申请执行书2份（分别申请执行的是（2009）绍越民初字第1835号民事调解书及（2009）绍越民初字第2422号民事判决书），证明原告基于原、被告之间的租赁关系已经于2009年对于其中的部分租金主张了相应的权利，且经绍兴市越城区人民法院调解或判决后向绍兴市越城区人民法院申请了强制执行，目前上述两案正在执行过程中，尚未执行完毕，根据最高院相关规定，上述行为具有中断诉讼时效的效果，原告可继续主张债权；7、房屋租赁协议书1份，要求证明外贸公司与原告就23-26层的房屋租赁期限进行了延期，且对租金及其他权利义务进行了约定。经庭审质证，被告对证据1-5均无异议，证据6与本案无关联性，不能达到原告所称的中断诉讼时效的法律效果；对证据7被告不知情，对被告不直接发生法律效力，且房屋租赁合同不能直接赋予原告要求被告腾退房屋的权利。本院认为，上述证据的真实性均可确认，证据1-5、7可以证明原告主张的事实，但证据6只能证明原告申请执行经法院调解或判决确认的2010年11月15日前23-24层的租金及2010年10月31日前25-26层的租金，并不能中断此后应付租金的诉讼时效。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：函1份，要求证明被告已通知原告办理房屋25、26层交接手续，但原告不予理睬，而且该房屋已经被封存；另外，被告方也曾经发函给原告要求原告接收23、24层，但该函已经找不到了。原告质证认为其没有收到过该函，对该函的真实性有异议，即使被告寄送过该函，从该函的落款时间上看，是2011年2月28日，系在原告起诉之后，不能成为被告抗辩原告要求被告赔偿租赁房屋占用期间损失诉讼请求的理由。本院认为，被告仅提供了函，未提供相应的送达给原告的凭证，不足以证明被告曾通知原告办理交接手续的事实。经审理查明：2004年1月18日，外贸公司与华龙公司签订房屋租赁协议1份，约定外贸公司将其所有的座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-26层的房屋出租给华龙公司，租赁期限为6年，即2004年5月1日至2010年4月30日止。2004年3月2日，华龙公司与越都大酒店签订房屋租赁协议1份，协议约定华龙公司将座落于绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-24层的房屋出租给越都大酒店。租期自2004年5月16日至2010年4月30日止。租金第一年为85万元，从第二年起，每年递增3%，租金支付为每半年一期，采取先付后用的方法。被告逾期交纳租金的，华龙公司有权按每日万分之十计收所欠租金滞纳金。2005年11月1日，华龙公司与原告签订房屋租用协议1份，约定华龙公司将座落于绍兴市胜利东路1号越都大酒店25-26层的房屋出租给原告。租期自2005年11月1日起至2010年4月30日。租金自2005年11月至2006年4月为416823元，从2006年5月起，第一年为85万元，从第二年起每年递增2%。租金支付为半年一期，采取先付后用的方法。被告逾期交纳租金，华龙公司有权按每日万分之三计收所欠租金滞纳金。外贸公司对华龙公司的上述两个转租行为给予了同意确认。2007年3月1日起，华龙公司在上述三份房屋租用协议中的权利义务均由原告路杰公司承接。2009年3月31日，原告向本院起诉，要求被告支付越都大酒店23-24层自2008年5月16日至2009年5月15日未付租金及滞纳金与25-26层自2008年11月1日至2009年4月30日期间未付租金及滞纳金，经本院调解，双方达成调解协议，本院于2009年4月9日出具了（2009）绍越民初字第1835号调解书，该调解书确定被告在2009年4月12日前支付上述租金及滞纳金。2009年5月18日，原告再次向本院起诉，要求被告支付越都大酒店23-24层2009年5月16日至2009年11月15日期间未付租金及滞纳金及25-26层2009年5月1日至10月31日期间未付租金及滞纳金。本院经审理后于2009年7月10日作出判决，判令被告在判决生效后三十日内向原告支付上述租金及滞纳金。因被告未按调解书及判决书确定的日期履行义务，原告分别于2009年4月14日及2009年9月11日向本院申请执行上述调解书及判决书。2010年5月1日，外贸公司与原告续签租赁合同1份，约定将外贸公司将越都大酒店23-26层的房屋继续出租给原告，租赁期限自2010年5月1日起至2011年9月30日止。2011年2月10日，原告向本院起诉，要求被告腾退越都大酒店23-26层房屋，被告支付2009年11月16日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店23-24层房屋的租金及滞纳金并赔偿此后的占用损失，被告支付2009年11月1日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店25-26层房屋的租金及滞纳金并赔偿此后的占用损失。本院认为：原告与被告越都大酒店之间的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应按约履行自己的义务。被告向原告承租房屋，但未按约支付租金，已属违约，理应按合同约定支付相应的租金及滞纳金。双方签订的租赁合同已于2010年4月30日到期终止，此后双方未续签租赁合同，被告理应将房屋腾退归还给原告。但被告在合同期满后仍继续占用租赁房屋，理应向原告赔偿占用期间的损失，该损失可参照合同约定的租金计算。故原告要求被告支付租金及滞纳金并赔偿占用损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但租金的诉讼时效仅为一年，而原告于2011年2月10日起诉，故2010年2月10日前的租金已超过诉讼时效。但滞纳金的诉讼时效为两年，故被告仍应向原告支付2009年11月16日起应付租金的相应滞纳金。本案中虽涉及两个租赁合同，但合同相对方均为本案原、被告，且法律关系相同，故本案可以合并处理。根据合同相对性，原告有权向被告主张租赁合同届满后占用房屋期间的损失并要求被告腾退房屋。被告辩称其已在合同届满后通知原告收回房屋，但未提供充分证据证明这一主张，本院对被告的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告越都大酒店有限公司应于本判决生效后三十日内向原告杭州路杰工程咨询有限公司腾退绍兴市区胜利东路1号越都大酒店23-26层房屋；二、被告越都大酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告杭州路杰工程咨询有限公司2010年2月10日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店23-24层房屋的租金215974元，并按445447元（2009年11月17日至2010年4月30日期间应付租金）每日万分之十的标准支付滞纳金（滞纳金自2009年11月17日开始计算，计算至实际付清之日止），同时按每天2700元的标准向原告赔偿占用越都大酒店23-24层房屋期间的损失（自2010年5月1日起算，计算至实际腾退之日止）；三、被告越都大酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告杭州路杰工程咨询有限公司2010年2月10日至2010年4月30日期间租赁越都大酒店25-26层房屋的租金197699元，并按447251元（2009年11月1日至2010年4月30日期间应付租金）每日万分之十的标准支付滞纳金（滞纳金自2009年11月1日开始计算，计算至实际付清之日止），同时按每天2471元的标准向原告赔偿占用越都大酒店25-26层房屋期间的损失（自2010年5月1日起算，计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告杭州路杰工程咨询有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费26420元，由原告杭州路杰工程咨询有限公司负担8634元，被告越都大酒店有限公司负担17786元，于本判决生效之日起三十内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  陈新辉人民陪审员  陈美珍人民陪审员  鲁关营二〇一一年十月二十日书 记 员  宣彩萍