南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2011)江宁淳民初字第419号原告彭荣军，男，1977年5月12日生。原告唐卫国，女，1978年9月13日生。上列二原告委托代理人刘全。被告南京常宁房地产建设发展有限公司。法定代表人吴伟良。委托代理人汪海燕。被告南京市江宁区城建物业管理有限公司。法定代表人张仁太。委托代理人端木家顺。原告彭荣军、唐卫国与被告常宁公司、城建公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员沈忠清独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭荣军及其与原告唐卫国的共同委托代理人刘全，被告常宁公司的委托代理人汪海燕，被告城建公司的委托代理人端木家顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭荣军、唐卫国诉称：2009年9月29日，其与被告常宁公司签订商品房预售合同，约定由其购买青山湾花园17幢1104室房屋，价款为1076072元，房屋交付期限为2009年12月31日前。合同签订后，其按约支付房款，但常宁公司于2010年5月18日才交付房屋，逾期168天。其收房后，发现房屋存在渗、漏水现象，多次向被告城建公司反映，虽经多次维修，至今未能修复，且不断有新的渗、漏水现象发生。其认为，常宁公司应当交付符合居住条件的房屋，城建公司应当承担维修的义务，故要求：1、判令常宁公司对青山湾花园17幢1104室房屋出现的渗、漏水质量问题进行维修；2、判令常宁公司承担物业管理费用1337.40元，公用分摊水电费用350元、贷款利息损失21775元、房屋装修上涨费用20000元、复印及彩扩费用111元、公证费用2000元、通讯费300元、交通费1000元、误工费5000元，房屋折旧费16653元、房屋租赁费（自2010年5月18日起按每月5000元计算）；3、判令常宁公司支付逾期交房违约金18076.80元；4、判令城建公司承担连带责任。被告常宁公司辩称：其愿意承担维修义务，支付至2010年5月18日的逾期交房违约金，但原告彭荣军、唐卫国主张的损失没有事实及法律依据。被告城建公司辩称：其只是物业管理公司，目前房屋在保修期内，应由被告常宁公司承担责任，其不应承担责任。经审理查明：青山湾花园由被告常宁公司开发建设。2009年9月29日，原告彭荣军、唐卫国与常宁公司签订一份商品房预售合同。双方约定，彭荣军、唐卫国向常宁公司购买青山湾花园17幢1104室房屋，价款1076072元，建筑面积为202.65平方米；常宁公司于2009年12月31日前向彭荣军、唐卫国交付该房屋，逾期交付房屋按已收取价款的万分之一计算延期交付期间每天的违约金；常宁公司应按国家规定和约定承担房屋的工程质量保修责任，保修期间，彭荣军、唐卫国发现房屋存在工程质量问题的，应及时通知常宁公司或其受托人，常宁公司或其受托人接到维修通知后应在48小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与彭荣军、唐卫国商定具体维修日期，及时、合理安排维修；彭荣军、唐卫国应在检查、维修期间给予必要配合；小区物业管理服务由被告城建公司提供；房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏的保修期为自房屋交付之日起5年。彭荣军、唐卫国已付价款1076072元（2009年9月10日支付20000元、2009年9月29日支付246072元、2010年1月15日支付60000元、2010年1月19日以按揭贷款方式支付750000元）。2010年5月18日，常宁公司向彭荣军、唐卫国交付房屋。彭荣军、唐卫国向城建公司预交公用水电费350元、电子门维护费20元、6个月的物业管理费1337.49元、装修服务费709.28元。城建公司在与业主签订的前期物业服务合同中约定，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于维修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。收房当日，彭荣军、唐卫国即发现房屋存在渗水问题，要求维修。常宁公司已多次进行维修，但未能解决渗漏问题。2011年6月，彭荣军、唐卫国不再同意常宁公司继续维修房屋。2011年6月21、22日，彭荣军、唐卫国对渗漏水情况申请公证并复制材料，用去费用2101.20元。2011年9月14日，彭荣军、唐卫国再次将房屋钥匙交与常宁公司，让常宁公司继续维修房屋。审理中，城建公司称收取的公用水电费用尚未结算，不能确定公用分摊期限。彭荣军、唐卫国对其主张的通讯费、交通费、误工费、房屋装修上涨费用未能举证证明，也未能举证证明房屋租金为每月5000元。常宁公司认为房屋租金应为每月800元。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、发票、贷款合同、前期物业服务合同、收据等证据材料证实。本院认为：原告彭荣军、唐卫国与被告常宁公司签订的商品房预售合同有效，受法律保护。双方应当按约履行。常宁公司应当向彭荣军、唐卫国交付质量合格的房屋并在房屋保修期内承担相应质量问题的维修责任，现彭荣军、唐卫国要求常宁公司承担维修责任，常宁公司亦同意，本院予以准许。双方约定于2009年12月31日前交付房屋，常宁公司于2010年5月18日才交付，应当按约承担逾期交房违约责任；但双方约定，按延期期间已收价款计算违约金，而彭荣军、唐卫国支付的部分价款日期为2010年1月15日、1月19日，故应分别计算违约金。经计算，常宁公司应支付彭荣军、唐卫国逾期交房违约金13334.79元。彭荣军、唐卫国收房后未能使用房屋，原因在于常宁公司交付的房屋存在渗漏水问题，因此，彭荣军、唐卫国交付的物业管理费用及公用水电费应认定为损失，但被告城建公司尚未对公用水电费予以结算，故常宁公司应赔偿彭荣军、唐卫国物业管理费1337.40元，对于彭荣军、唐卫国预交的公用水电费，可在与城建公司据实结算后按照损失数额再行主张。彭荣军、唐卫国为购买房屋向银行按揭贷款致支付利息，常宁公司已交付房屋，彭荣军、唐卫国也已主张逾期交付违约金，在2010年5月18日后的损失应为房屋使用费用，故银行贷款利息不宜再作为损失进行认定，对于彭荣军、唐卫国的此项请求，本院不予支持。彭荣军、唐卫国主张的房屋折旧费没有法律依据，本院不予支持。彭荣军、唐卫国主张的公证费及复制材料费是为其取证用，不是必然损失，故本院不予支持。对其主张的通讯费、交通费、误工费，彭荣军、唐卫国未举证证明，本院对相应请求亦不予支持。常宁公司向彭荣军、唐卫国交付的房屋存在质量瑕疵问题，长期未得以解决，应当赔偿房屋未能使用期间的损失，彭荣军、唐卫国未能举证证明该房屋的实际使用费用为每月5000元，常宁公司主张每月800元明显过低，参照同地段房屋租金情况，本院酌定该房屋使用费为每月1800元；该房屋使用费自2010年5月19日起计算至房屋渗漏水问题维修完毕时止，但彭荣军、唐卫国未按约履行配合义务，曾于2011年6月收回房屋钥匙，本院酌定扣除二个半月的房屋使用费。城建公司是提供物业管理服务企业，无法定维修房屋质量义务，且其与业主的约定也只是对公共部位的房屋质量问题编报计划，向业主大会申请维修资金、组织维修，即无合同义务，故对于彭荣军、唐卫国要求城建公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常宁公司应支付原告彭荣军、唐卫国逾期交房违约金13334.79元并赔偿物业管理费1337.40元，计14672.19元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、被告常宁公司应于本判决发生法律效力之日起30日内将原告彭荣军、唐卫国购买的青山湾花园17幢1104室房屋中的渗漏水质量问题维修完毕，并以符合规定的方式通过验收。三、被告常宁公司赔偿原告彭荣军、唐卫国房屋使用费（该房屋使用费自2010年5月19日起，按每月1800元，计算至上述第二项履行完毕日止，需扣除二个半月期限），于本判决发生法律效力之日起30日内付清。四、驳回原告彭荣军、唐卫国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2150元，由原告彭荣军、唐卫国负担1650元，由被告常宁公司负担500元（此款已由原告彭荣军、唐卫国垫付，常宁公司在给付上述款项时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号033401059040001276）。审 判 员  沈忠清二〇一一年十一月十四日见习书记员  钟诗蔚