吉林省德惠市人民法院民 事 判 决 书（2015）德民初字第3415号原告刘海申，住德惠市。委托代理人程志林，建设街法律服务所。被告刘志玉，住德惠市。被告董凤鸽，住德惠市朱城子镇。第三人别继英，住德惠市。委托代理人王志强，吉林天光律师事务所律师。原告刘海申诉被告刘志玉、董凤鸽与第三人别继英宅基地使用权纠份一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海申及其委托代理人程志林，被告刘志玉及董凤鸽，第三人别继英及其委托代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海申诉称，原告刘海申系被告刘志玉父亲，刘志玉与董凤鸽系夫妻关系。2010年，在原告不知情的情况下，被告刘志玉、董凤鸽将原告所有的房屋及周围的土地整体院落卖给了第三人别继英，现在被别继英占有使用。因原告在该房基地上的房子被失火烧掉后，由刘志玉和董凤鸽二人为原告经营，期间原告在其女儿家中居住。现准备建设房屋时，得知被告刘志玉和董凤鸽将原告的宅基地和周围的土地整体卖给了第三人别继英，此事经协商未果。故请求法院确认坐落在福来村一社东别家屯建筑面积114.79平方米，土地使用面积288.90平方米，宗地面积429.42平方米的宅基地及周围责任田所有权为原告所有，由原告取回自行使用；诉讼费用及实际支出费用由被告承担。被告刘志玉及董凤鸽辩称，二被告为夫妻关系，二人没有经过刘海申把宅基地卖给了第三人别继英。第三人别继英辩称，一、原告的诉讼请求没有任何法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。根据土地管理法第八条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地，自留山属于农民集体所有。根据该条规定，农村的宅基地只有使用权，没有所有权。本案原告的诉讼请求要求确认涉案土地及宅基地的所有权为原告所有，由原告取回自行使用没有任何法律依据。二、2010年3月14日，第三人别继英与刘志玉签订的名为出卖房身地合同，实际为土地承包经营权转包合同，该合同没有违反法律及行政法规相关规定，应为有效。别继英与刘志玉之间签订合同时，涉案土地上没有任何建筑物，属于土地承包经营权转包。刘志玉于2010年3月14日已经将涉案土地交付给了别继英经营使用，别继英也将承包费交付给了刘志玉，此合同已经履行多年，并且原告一直在本屯居住，原告一直没有提出过任何异议，此合同应该继续履行。三、根据合同法一百七十四条之规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。退一步说，假设涉案的土地承包经营权不属于刘志玉，但是刘志玉与别继英签订的合同属于有偿合同，参照买卖合同解释第三条规定，刘志玉与别继英签订的合同也是有效的，并且原告多年也没有提出过任何异议。四、本案已经超过诉讼时效。五、原告没有证据证明涉案的土地使用权属于原告，原告不具备主体资格，原告在诉状中称建筑面积为114.72平方米，而原告1997年土地台账上记载建筑面积为40平方米，与事实不符，不能证明涉案土地使用权归属于原告。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告刘海申系被告刘志玉父亲，被告刘志玉与被告董凤鸽系夫妻关系。第三人别继英与刘海申、刘志玉、董凤鸽三人系同村同组村民。原告刘海申在德惠市福来村1组有四至为东邻别风、西邻张宝军、南邻宋永申、北邻姚万义，面积为288.90平方米的宅基地，面积为0.37亩的园田地各一块。以上两块地现由别继英管理经营。2010年原告刘海申宅基地上其所有的房屋因失火烧毁，房屋烧毁前原告刘海申与被告刘志玉、董凤鸽一起共同生活。房屋烧毁后原告刘海申自福来村1组搬至福来村2组（1组与2组距离仅有一道之隔）。2010年3月14日被告刘志玉、董凤鸽与第三人别继英签订了“出卖房身地合同”，该合同内容主要有，“刘志玉将原房场卖给别继英，从今年起此房场归别继英所有，此后不管什么收盖或负担都归别继英，与刘志玉无关，此后如变房身地，由别继英负责。价钱2000元，成交后一方违约，付给对方违约金5000元，事后如出现差错，中间人姚长国负责3000元。中间人姚长国，代笔李凤举，卖方刘志玉、董凤鸽，买方别继英。”以上事实，有原、被告当庭的陈述、德惠市国土资源局朱城子镇国土资源所出具的地籍管理类档案、德惠市朱城子镇福来村村民委员会的证明、二被告与第三人签订的出卖房身地合同等证据在卷为凭。本院认为，公民的合法权益受法律保护，关于原告诉讼请求是否符合法律规定，本案有以下四个焦点问题，一、本案是否超过诉讼时效，因本案原告要求取回宅基地及园田地属于物权请求权，物权请求权依法不适用诉讼时效。二、关于本案诉争宅基地及园田地的面积及四至，诉争宅基地面积以德惠市国土资源局朱城子镇国土资源所出具的地籍管理类证明上确认宅基地面积为288.90平方米为准。诉争园田地面积以土地发包方德惠市朱城子镇福来村出具的证明记载的0.37亩为准。以上两块地东邻别风、西邻张宝军、南邻宋永申、北邻姚万义，有当地基层组织德惠市朱城子镇福来村村民委员会出具的证明为证。三、关于原告要求本院确认本案诉争的宅基地及周围责任田的所有权归其所有一节，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”我国农村宅基地及承包地所有权归该土地所在的村集体经济组织所有，村民对相关宅基地及承包地仅享有使用权，故本院对原告此项诉讼请求不予支持；四、关于本案诉争的宅基地及周围责任田是否应由原告取回一节。首先涉及被告刘志玉、董凤鸽与第三人别继英签订的出卖房身合同的效力问题，原告刘海申系争议宅基地使用权人，有土地管理部门的地籍管理档案为证，本院对此予以确认；原告刘海申主张2014年发现别继英占有其宅基地，而第三人别继英则主张其于2010年已向原告刘海申之子刘志玉购买了诉争宅基地并且当时该宅基地系被告刘志玉、董凤鸽所有，不存在侵占行为，并提供《出卖房身地合同》为证，经过审查，该合同中约定了，刘志玉及董凤鸽以“卖方”的身份将房身地(诉争宅基地）以2000元的价格卖予别继英等内容。别继英并未得到宅基地使用权人刘海申对该合同的书面追认。但别继英自2010年开始便经营使用该宅基地，并在该宅基地上加盖了水泥板围墙和临时性玉米仓库等建筑，期间原告刘海申居住在与之仅一街之隔的福来村2组，对该宅基地的使用情况不可能不知情，原告刘海申主张其2014年才发现别继英侵占其宅基地显然与事实不符，本院对原告该项主张不予采信。根据上述情况足以认定原告刘海申其明知刘志玉代为出卖涉案房屋的行为而未提出异议。根据我国《民法通则》第六十六条第一款关于“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，应视为刘海申以其行为默示同意刘志玉及董凤鸽向别继英转让了诉争宅基地。但本案的争议焦点应为刘志玉、董凤鸽与别继英签订《出卖房身地合同》中单独转让农村宅基地的行为是否有效。首先，单独转让农村宅基地的行为违反我国的土地相关法律和政策。宅基地系农村集体经济组织依法批准其成员为保障自身居住需求而无偿使用的集体土地。根据我国法律规定，宅基地归农民集体所有，本案刘海申作为宅基地使用权人，应在法律规定的范围内对宅基地进行利用，而无权将宅基地擅自进行转让。第二，刘海申、刘志玉、董凤鸽将宅基地转让给别继英的行为未按照法律规定经过审核批准。根据《中华人民共和国土地管理法》，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据本案查明事实，刘海申、刘志玉、董凤鸽与别继英转让宅基地的行为未经有关政府部门审核批准，别继英虽在涉诉宅基地上已建有围墙及临时性玉米仓库等建筑，但并不能当然取得宅基地的相关权利。因此，刘海申、刘志玉、董凤鸽与别继英达成的宅基地转让行为违反了法律规定，应属于无效行为，别继英应将诉争宅基地归还刘海申。刘海申、刘志玉、董凤鸽三人将宅基地转让多年后，又要求索回，违反了诚实信用原则，属于合同无效后的过错方，第三人别继英因此产生的损失应由刘海申、刘志玉、董凤鸽赔偿，别继英可在本判决生效后另行提起诉讼。关于原告主张的园田地(责任田），因别继英与刘志玉、董凤鸽签订协议中仅约定了“房身地（宅基地）”，并未涉及园田地(责任田），第三人别继英对此并无合法占有权，故应依法予以返还原告刘海申。考虑到第三人在诉争土地上加盖有水泥板围墙和临时性玉米仓库等建筑，应给予第三人合理处理期限，该期限应以60日为宜，自本判决生效之日起60日内，第三人别继英将占有刘海申的288.9平方米宅基地及0.37亩园田地返还给原告刘海申。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六条、第八条、第十条、第六十二条之规定判决如下：一、第三人别继英于本判决生效之日起60日内将使用权属于原告刘海申的288.9平方米宅基地及承包经营权属于原告刘海申0.37亩园田地返还给原告刘海申。二、驳回原告刘海申其他的诉讼请求。案件受理费100元及邮寄费144元，均由被告刘志玉、董凤鸽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  王希和代理审判员  朱立奇人民陪审员  李 季二〇一六年一月二十日书 记 员  刘荣魁