江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦江民初字第131号原告余德超，男，1986年1月22日生，汉族。委托代理人雍太祥，江苏天之权律师事务所律师。被告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地在南京市白下区汉中路185号，组织机构代码证号××。法定代表人王中宁，董事长。委托代理人陈路，男，汉族，公司法务。委托代理人甘际，男，汉族，公司法务。原告余德超诉被告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称“新鸿运公司”）物业服务合同纠纷一案,本院于2015年1月19日立案受理,后因案件审理需要依法转入普通程序，依法由代理审判员柳林担任审判长，与人民陪审员陈怀萱及黄长兰组成合议庭于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告余德超的委托代理人雍太祥、被告新鸿运公司的委托代理人陈路及甘际均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余德超诉称，2014年3月1日，原告位于南京市浦口区新浦路105号江佑铂庭14幢2单元1103室的房屋因为共用水管堵塞导致水管破裂从而被水淹，被告修理后，3月2日水管再次堵塞，房屋再次被淹。原告的房屋刚装修完，而今实木地板全部被水泡，部分墙体出现裂缝，墙纸脱落。原、被告签订的物业管理服务合约中约定，被告负责物业区域内的管理、经营和公共配套设施的维护、养护，保持房屋配套设施设备的完好，定期安排养护工作。现因被告的疏于职守给原告带来了严重损失。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。诉请依法判决被告赔偿原告材料费45518元、装修费14000元、公证费1000元，合计60518元；并承担本案诉讼费。被告新鸿运公司辩称，原告所称的漏水与被告公司没有关系，管道堵塞的原因是某个业主将沙袋扔入排水管中导致，侵权的主体应该是楼上的业主而不是物业公司；原告提供的公证书没有证明其财产损失与2014年3月1日漏水具有关联性；原告的实际损失并没有产生费用，提供的票据都是事发前也就是2014年3月1日前的票据，所以原告的诉请没有事实和法律依据。原告余德超针对主张递交以下证据：1.物业费缴纳凭据、前期物业服务合同及临时管理规约、中国铁建·江佑铂庭物业管理服务合约，证明原告是被告提供物业服务小区的业主，被告对公共设施包含排水的主管道有维护维修的责任。2.情况说明（被告出具），证明损害发生的原因是排水主管（整个单元从一楼到顶层穿过每家阳台）阻塞。3.公证书（附有记录公证书内容过程的光盘），证明原告的室内装潢情况以及装潢受损情况。4.装修费用的相关单据（包含地板购买票据金额为23363元、实木门及门套购买票据金额为12980元、墙纸购买票据金额为9175元、装修人工费用凭据金额为14000元）、公证费票据，证明原告方的财产损失额和支付的公证费。庭审中原告余德超陈述，原告于2014年3月1日上午十点左右发现涉案房屋被水淹，随即向被告报修，被告于当日下午三时左右来人维修，维修后于同年3月2日仍然漏水导致涉案房屋再次被水淹，当日下午再次向被告报修，同年3月3日被告再次来人维修。被告新鸿运公司针对抗辩递交验房单，证明原告在验房时即装修前没有漏水的现象。庭审中陈述，根据原告余德超递交的前期物业服务合同及临时管理规约的附件三和四关于共有部分明细和共用设备设施明细可见，新鸿运公司物业服务的范围不包括排水管道，表明开发商并未将排水管道移交给新鸿运公司。根据临时管理规约第四章第十一条第（三）款的约定，涉案排水管道被沙袋阻塞明显是其他业主在装修时造成，故相关行为人应该为此负责而非新鸿运公司。经审理查明，原告余德超是南京市浦口区江佑铂庭14幢2单元1102室房屋业主，被告新鸿运公司是江佑铂庭小区（包含江佑铂庭14幢）的物业服务公司，前期物业服务合同期限为2011年12月31日至2014年12月30日止，该合同第二章第二条第2项约定，新鸿运公司的物业管理服务内容包括物业共用设施设备的日常运行和维修养护；第六章第二十一条第2项约定，督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；第七章第二十八条第4项约定的关于乙方（新鸿运公司）不承担责任的情形之一，非因乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失；第八章第二十九条第7项约定，共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管······。上述合同附件三：物业共用部位明细内容为，1.房屋承重结构；2.房屋主体结构；3.公共门厅；4.公共走廊；5.公共楼梯间；6.内天井；7.户外墙面；8.屋面；9.传达室。附件四：物业共用设施设备明细内容为，1.绿地10600平方米；2.道路21000平方米；3.化粪池30个；4.污水井200个；5.雨水井150个；6.垃圾中转站1个；7.水泵14个；8.水箱1个；9.电梯80部；10.信报箱1842个；11.消防设施消防控制室、室内外消火栓等；12.公共照明设施路灯、庭院灯、草坪灯等；13.监控设施闭路电视监视器、远红外探头等；14.避雷设施有；15.共用天线无；16.机动车库2个40725.85平方米；17.露天停车车场1个；18.非机动车库1个11167.5平方米；19.共用设施设备用房200平方米；20.物业管理用房817.64平方米；21.以上数据以最终的工程验收所确定的数据为准。《临时管理规约》第四章第十一条第（三）款规定，业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。2014年3月1日，南京市浦口区江佑铂庭14幢2单元1102室房屋（刚装修好）地面被由房屋阳台上地漏口流出的水浸没，上述地漏连接着整栋单元楼的排水主管（穿过各业主房屋阳台自顶楼至底层楼，用于排放各户外排的水）。当日，原告家人向被告新鸿运公司报修，被告新鸿运公司立即安排人员查勘，查明涉案房屋阳台上的地漏口流水的原因是排水主管位于涉案房屋（1103室）与楼下（1003室）房屋间的部分有一处被堵塞，造成涉案1103室房屋以上住户排出的水从1103室阳台地漏倒灌。2014年3月2日，1103室房屋再次被阳台地漏流出的水淹，原告再次向被告报修，被告指派的工程人员通过在涉案1103室楼下的903室锯断排水主管，将排水主管被堵塞处的堵塞物取出，发现堵塞物是一个塑料袋沙包。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。通过庭审查明的事实，原、被告间存在合法有效的物业管理服务合同，原告以被告未能按照上述合同约定履行合同义务导致原告的财产受到损害要求赔偿，故本案的案由应该是物业服务合同纠纷。前期物业服务合同第二章第二条第2项约定，被告新鸿运公司的物业管理服务内容包括物业共用设施设备的日常运行和维修养护；同时，该合同附件三对共用部位、附件四对共用设施设备明细作了了详细的列明，被告新鸿运公司服务的范围中的共用设施设备不包含涉案排水主管。再，涉案1103室房屋被水淹是因为阳台地漏倒流水造成，而非经过该户阳台的一段排水主管因未能得到有效维护导致破损、裂缝等造成水流出。同时，涉案房屋阳台地漏倒流水的原因是该地漏连接的涉案排水主管在1103室与1003室间存在堵塞，堵塞的原因是该水管中进入了塑料袋沙包，该排水主管虽然由整栋单元楼所有业主共用，但是却被分段包含在各业主的专有部分内（包含在各户的阳台内），排水主管存在多个属于各业主专有部分的进水口，塑料袋沙包从业主专有部分的进水口流进排水主管从而堵塞管道，被告新鸿运公司客观上不能控制。综上，原告要求被告承担合同违约责任无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告余德超的全部诉讼请求。案件受理费1390元，由原告余德超负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行。账号：10×××76。审 判 长  柳 林人民陪审员  陈怀萱人民陪审员  黄长兰二〇一六年一月十一日书 记 员  傅小艺