南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2011）青民一初字第1923号原告陈X秀，女，汉族，住南宁市青秀区双拥路。委托代理人周家学，广西桂三力律师事务所律师。委托代理人余波，广西桂三力律师事务所实习律师。被告陈X海，男，汉族，住广西玉林市玉州区。委托代理人黄飞，广西宏桂律师事务所律师。被告南宁XX房地产经纪有限公司，住所地：南宁市金浦路16号法定代表人赵X，总经理。委托代理人郭XX，女，南宁XX房地产经纪有限公司职员。原告陈X秀诉被告陈X海、南宁XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月20日受理后，依法组成合议庭，于2011年11月3日第一次公开开庭、于2011年12月20日第二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人周家学、被告陈X海及其委托代理人黄飞、南宁XX房地产经纪有限公司的委托代理人郭XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈X秀诉称：今年三月份，原告在被告XX公司琅西分行售房点看中被告陈X海的位于南宁市青秀区双拥路40号汇金苑XX号房产。在被告XX公司职员操作下，原告与被告陈X海、XX公司签订了《房屋买卖合同》，在签订合同过程中，被告陈X海从未露面，都是被告XX公司代为操作。在签订合同前，原告已告知被告XX公司，原告在南宁市拥有两套房产的事实，但被告XX公司表示不影响原告购买第三套房产，称他们有办法解决。合同签订后，原告即分两次向被告XX公司交纳共计8万元购房款。后被告XX公司交给原告一份署名为陈X海、内容为收到原告8万元购房定金的《收条》。在合同约定的过户期限过后，被告XX公司并未通知原告可以办理过户手续，在原告的追问下，被告XX公司才告诉原告，按照南宁市限购令的规定，原告不具备购买第三套住房的资格，无法办理过户。无奈之下，原告只好要求被告XX公司退还8万元购房定金。但被告XX公司却以其已将购房定金交给被告陈X海为由，拒绝退还。综上，原告认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》，是在被告XX公司故意隐瞒原告不具备购买第三套住房的资格，刻意欺诈的情况下，诱使原告签订的，该合同由于违反《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》之规定，属无效合同。对此，被告XX公司应承担全部的过错责任。原告是向被告XX公司交纳8万元定金，且被告陈X海亦承认其收到原告的定金，故两被告应承担共同连带返还定金的责任。由于两被告收取原告的定金不予返还，造成原告的利息损失，故两被告应承担共同连带赔偿的责任。经原告多次与两被告联系协商未果，故原告遂诉至法院，请求法院判令：一、被告陈X海与被告XX公司共同连带返还原告购房定金8万元，并赔偿原告损失1314.9元（以8万元为本金，按人民银行贷款利率利息计算，从2011年3月21日暂计至2011年6月28日，之后的损失计至全部债务清偿之日止）；二、本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼过程中，经本院就合同的性质问题向原告行使释明权，原告于2011年11月6日增加诉讼请求，要求解除原告与两被告于2011年3月12日签订的《房屋买卖合同》。被告陈X海辩称：原告主张要求两被告共同返还定金和利息损失无事实和法律依据。一、三方签订的《房屋买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同。被告陈X海已履行合同义务，有权依约收取定金，且在合同履行过程中没有过错，合同不应予以解除，被告陈X海也不应承担返还定金和赔偿原告损失的责任。二、合同签订是在限购令实施之后，被告XX公司有过错并存在欺诈行为，而原告在明知自己有两套房产的前提下还要购买第三套房产，也有过错。故原告的损失应由原告和被告XX公司承担。综上，请求法院驳回原告对被告陈X海的诉讼请求。被告XX公司辩称：一、被告XX公司认为《房屋买卖合同》是合法有效的，但在合同履行过程中，因政府政策原因导致合同目的无法实现，房屋无法过户到原告名下，故合同应予解除。二、原告要求被告XX公司共同连带返还购房定金8万元无事实及法律依据。原告与被告陈X海之间的房屋买卖合同纠纷与被告XX公司无关。本案中，收取定金的是被告陈X海，如要返还，也是由被告陈X海返还。三、原告诉请要求共同连带赔偿利息损失无事实及法律依据。被告XX公司已履行义务，核查各项与房产交易有密切关系的事项的真实情况，并在买卖双方合同目的无法实现的情况下协调双方解决，被告XX公司在合同履行过程中不存在任何侵权与违约的行为。且定金是被告陈X海收取的，对于利息等因定金造成的相关损失，也应由被告陈X海承担。综上，请求法院驳回原告对被告XX公司的诉讼请求。原告向法庭提供了房屋买卖合同、房产证、短信内容、名片、移动话费发票等证据，证实原被告三方签订了房屋买卖合同、原告向被告XX公司支付了8万元定金、被告XX公司的工作人员明知原告有两套住房仍告知原告其可以购买第三套房产的事实。被告陈X海向法庭提供了佣金收据、收件确认书、个人结算账户申请书、个人还款凭证等证据，证实被告陈X海实际收到被告XX公司转交6万元、另2万元作为佣金由被告XX公司直接扣除、被告陈X海已依约履行义务的事实。被告XX公司提供南宁市房地产档案馆证明及详情单、通知函、协调函等证据，证实被告XX公司已依约履行合同义务、核实原告的房屋权属登记情况、在合同目的无法实现的情况下协调原告与被告陈X海解决问题的事实。经审理查明：2011年3月12日，原告（买方）与被告陈X海（卖方）、被告XX公司签订了一份《房屋买卖合同》，约定：原告向被告陈X海购买其所有的位于南宁市青秀区双拥路40号汇金苑XX号房产，房屋总价为人民币420000元。合同第十二条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。合同第十三条约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或至房屋产权交易中心办理房产过户手续时签署《存量房买卖合同》后五个工作日内，仍未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。合同附件约定，买卖双方就楼价款的交付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第3种方式支付楼款给卖方：3、注销抵押一次性付款，卖方自行偿还银行贷款。a于2011年3月日支付人民币捌万元整作为部分定金；……合计定金人民币捌万元整。b卖方在收到定金三个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。并在30个工作天内完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，且在15个工作日内与买方到房屋产权交易中心办理本次交易过户手续。如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。c于房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续当天，付清首期楼款（不含定金）共计人民币贰拾肆万元整。d经纪方通知买方可以领取新房产证当天付清楼价余款，共计人民币壹拾万元。交易手续需在2011年6月11日前完成，如因房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。合同签订当日，原告向被告XX公司交纳定金3万元。2011年3月16日，原告通过银行转账的方式向被告XX公司交纳定金5万元。2011年3月21日，被告陈X海出具《收条》一份，内容为：今收到南宁XX房地产经纪有限公司转交来陈X秀购买本人名下位于南宁市青秀区双拥路40号汇金苑XX号房定金人民币捌万元整。同日，被告XX公司出具《佣金收据》一份，内容为：今收到陈X海交来出售青秀区双拥路40号汇金苑XX号房咨询服务费贰万元。在合同履行过程中，因不能办理房屋过户手续，原告多次要求两被告退回定金，至今未能达成一致意见。原告遂诉至法院，并提出上述请求，两被告则答辩如前。另查明，原告与陈小军系夫妻关系，原告与陈小军名下有两套房产，其中坐落于双拥路X号X栋X号房系房改售房，坐落于良庆区沿海开发区玉洞大道******房系单位集资建房。本院认为：第一，关于原被告之间的《房屋买卖合同》的效力问题。2011年3月12日，原告与被告陈X海、XX公司三方签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。第二，关于合同是否应予解除、是否应返还定金的问题。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原告与两被告签订《房屋买卖合同》的目的是取得房屋所有权。而现因不能办理房屋过户手续，且约定的办理过户手续的期限已经届满，导致合同无法继续履行。现原告陈X秀不愿意继续履行合同，双方的买卖关系应予解除。鉴于政府房地产调控政策并不只针对特定的买方和卖方，而不能选择性的加之于合同买卖一方。因涉案房屋买卖合同事实上终因政府限购令原因、无法办理过户手续导致无法实际履行，应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行，当事人各方均无过错，被告陈X海应本着诚实信用原则和公平原则返还原告定金，因合同不能实际履行所产生的损失由合同当事人各自承担。原告已实际向被告陈X海支付80000元定金，故被告陈X海依约取得的该笔款项应返还给原告。对原告要求两被告支付利息损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈X秀与被告陈X海、南宁XX房地产经纪有限公司于2011年3月12日签订的《房屋买卖合同》；二、被告陈X海应向原告陈X秀返还定金80000元；三、驳回原告陈X秀的其他诉讼请求。本案受理费1833元，保全费870元，两项合计2703元，由原告陈X秀负担1351.5元，被告陈X海负担1351.5元，上述款项原告已预交，由被告陈X海将此款随同上述应付款项一并给付原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭 妤人民陪审员  黄岚岚人民陪审员  黄 萌二〇一一年十二月二十六日书 记 员  陈晓丹