福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鲤民初字第2121号 原告潘扶德，男，1949年11月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告唐文钦，男，1973年2月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告潘扶德与被告唐文钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘扶德到庭参加诉讼,被告唐文钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘扶德诉称，2014年3月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁福建省泉州市鲤城区浮桥福隆星城五号楼216室房屋，租赁期限自2014年3月12日起至2015年3月12日止，月租金人民币1700元，每季度首月5日前支付该季度房租人民币5100元；被告应于合同生效之日向原告支付押金人民币3400元；租赁期间被告因生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费、物业管理费等均由被告承担；被告逾期未支付租金的，原告有权按每日向被告加收人民币100元滞纳金；因被告管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由被告承担责任并赔偿损失。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用，但被告仅向原告支付两个季度的租金合计人民币10200元及押金人民币3400元，之后便未再支付任何费用，自2014年9月起至起诉前，被告已欠原告8个月租金计人民币13600元，原告多方联系被告均未果。此外，被告自租赁之日起便未按约定缴纳水电费、物业费等各项费用，且房产中原配置的玻璃门、吊灯、电源插座等均被严重损坏。目前合同期已满，被告未按合同约定向原告移交租赁房产，致使原告受到较大经济损失，故请求判令：1、被告向原告支付自2014年9月起至2015年5月止按每月人民币1700元计算的租金共计人民币13600元；2、被告向原告支付自2014年9月5日起至实际付清租金之日止按每日人民币100元计收的租金滞纳金及违约赔偿金人民币3400元；3、被告支付原告房屋损坏赔偿金人民币3000元；4、被告支付长期拖欠未付的水电费人民币432.41元、物业管理费人民币1759.5元；5、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将诉争租赁房屋归还原告。审理中，原告请求撤回第三项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 被告唐文钦未作答辩。 经审理查明，原告为福建省泉州市鲤城区浮桥街道福隆星城五号楼216室的实际管理人。2014年3月24日，原告和被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁福建省泉州市鲤城区浮桥福隆星城五号楼216室，租赁期限自2014年3月12日起至2015年3月12日止，月租金人民币1700元；租金按季度结算，自合同生效之日起，被告应先向原告支付一季度租金人民币5100元，以后每季度首月5日前支付当季度租金；被告逾期未交付租金的，原告有权按每日向被告加收人民币100元滞纳金，由原告直接从被告提交的押金中扣取，被告若延至该季度第二个月5日前尚未支付该季度租金，视同被告违约提前终止合同，原告有权立即收回合同约定的租赁房产，并将被告提交的押金抵作违约赔偿金赔偿原告损失；被告应于合同生效之日向原告支付押金人民币3400元，与首次租金一并交付；租赁期间被告因生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费、物业管理费等均由被告承担。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按约将诉争租赁物交付给被告使用，被告依约支付押金人民币3400元及支付租金至2014年9月11日止，之后自2014年9月12日起被告便未再支付租金。诉争租赁房屋从2014年9月份起便未再产生电费。2014年11月3日，因催讨尚欠租金未果，原告向被告户籍所在地寄出催讨租金的信件，以“迁移新址不明”理由被退回。原告为被告垫付了2014年4月至2014年8月拖欠电费及违约金共计人民币432.41元，并且支付了2014年4月1日至2015年5月17日的物业管理费人民币1541.8元及公摊水电费人民币319.8元。 上述事实，除原告当庭陈述外，还有原告提交的《鲤城区兴贤路拓改工程房屋拆迁补偿安置补充协议书》、《房屋租赁合同》、催讨信、电费发票、物业管理费发票、公摊水电费收款收据及泉州福隆星城5#0216物业管理费与公摊水电费欠费明细表等为证，被告唐文钦无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利，本院予以确认。 本院认为，被告唐文钦无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未向本院书面提出答辩并提供证据，应承担相应的法律后果。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，应确认为合法有效。合同双方均应按合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告在合同中约定了终止合同的条款，即租赁期间，被告若延至该季度第二个月5日前尚未支付该季度租金，视同被告违约提前终止合同，原告有权立即收回合同约定的租赁房产。由于被告自2014年9月12日起就未支付租金，至当季度第二个月5日前即2015年10月5日前仍未支付该季度租金，原告行使立即收回租赁房屋权利的条件已成就，原告应及时行使以防止损失扩大。原告于2014年11月3日向被告寄出的催告信件中也体现原告已多次向被告催讨租金未果并明知被告已违反合同约定。鉴于原告于2014年11月3日向被告寄出的催告信件于2014年11月9日因被告“迁移新址不明”被退回，原告应在收到退回信件的合理期限内收回租赁房屋，该合理期限，本院酌定至下季度第二个月5日即2015年1月5日止。原告请求被告支付的租金，应自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月人民币1700元计算,共计人民币6470.97元。双方约定被告逾期未交付租金的，原告有权每日向被告加收人民币100元滞纳金，由原告直接从被告提交的押金中扣取。从租赁合同约定来看，支付滞纳金系双方约定被告若发生逾期支付租金的违约行为应当承担的违约责任，双方约定的滞纳金实质属于违约金，兼具惩罚性及补偿性，因被告逾期未支付租金，构成违约，故原告要求被告依约支付滞纳金，应予支持，但约定的滞纳金过分高于所造成的损失。因租金支付采取季度首月一次性付清当季租金的方式，本院依法调整为以自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月人民币1700元计算的租金为基数，按年利率24%计算自应当付款的当季度首月12日起至实际付清之日止。双方约定租赁期间被告因生活之需要而产生的水电费及物业管理费等均由被告承担，故原告请求被告支付其代垫的2014年4月份至8月份的拖欠电费及违约金共计人民币432.41元，证据确实，理由充分，本院予以支持。原告请求被告支付的物业管理费及公摊水电费，期间应自2014年4月1日起至2015年1月5日止，共计人民币1230.88元。租赁房屋自2015年1月6日起至2015年3月12日止的租金人民币3783.87元及物业管理费、公摊水电费用人民币304.48元，属于原告因被告违约提前终止合同所遭受的损失，对该部分损失，合同约定由押金抵作的违约赔偿金进行赔偿，但因该实际损失超过被告已付押金人民币3400元能够补偿的范围，故扣除押金后，被告仍应赔偿原告损失人民币688.35元。原告要求被告支付的其他部分租金及相应滞纳金、物业管理费及公摊水电费，属于原告未及时采取措施而放任扩大的损失，要求被告支付，于法无据，本院不予支持。因被告已在合同履行期内违约提前终止合同，原告依约有权立即收回房屋，故原告起诉要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》及被告交还租赁房屋，于法无据，本院不予支持。被告唐文钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐文钦应于本判决生效之日起三日内支付原告潘扶德自2014年9月12日起至2015年1月5日止按每月人民币1700元计算的租金共计人民币6470.97元及相应滞纳金（其中，2014年9月12日起至2014年12月11日止的租金人民币5100元的滞纳金自2014年9月12日起至实际付清之日止按年利率24%计算，2014年12月12日起至2015年1月5日止的租金人民币1370.97元的滞纳金自2014年12月12日起至实际付清之日止按年利率24%计算）； 二、被告唐文钦应于本判决生效之日起三日内支付原告潘扶德代垫的水电费人民币432.41元及自2014年4月1日起至2015年1月5日止的物业管理费、公摊水电费人民币1230.88元，及赔偿因其违约提前终止租赁合同给原告潘扶德造成的租金、物业管理费及公摊水电费损失人民币688.35元； 三、驳回原告潘扶德的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费791元，由原告潘扶德负担597元，由被告唐文钦负担194元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨左杰 代理审判员  杨 扬 人民陪审员  李 霞 二〇一六年一月六日 书 记 员  林钢泉 速 录 员  陈墨墨 本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十一条第（七）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。 前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。