中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗荔法民三初字第1303号原告：谭瑞香（LiSueyHeung,又名Tam,SueyHeung），女,住址：1280LagunaST.Apt#:8J,SanFrancisco,CA94115,USA，身份证编号：********。原告：谭瑞匀（Tam,ShirleyShuiWan），女，住址：195419Ave.SanFrancisco，CA94116,USA，护照号码：217783236。两原告共同委托代理人：王月璋，广州市华林法律服务所法律工作者。两原告共同委托代理人：何日新，广州市华林法律服务所法律工作者。被告：龙锦全，住广州市荔湾区。委托代理人：龙焕琼，住址同上。被告：广州市文辉文化用品连锁公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人何仲坚，职务：总经理。委托代理人：彭懿君，广东国智律师事务所律师。委托代理人：梁燕珍，广东国智律师事务所律师。原告谭瑞香、谭瑞匀诉被告龙锦全、广州市文辉文化用品连锁公司物权保护纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭,于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告谭瑞香、谭瑞匀的共同委托代理人王月璋、何日新，被告龙锦全及其委托代理人龙焕琼，被告广州市文辉文化用品连锁公司的委托代理人彭懿君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭瑞香、谭瑞匀共同诉称：原告是广州市荔湾区杨巷路77号房屋���产权人，该屋是原告于1998年6月10日通过继承取得。该房屋原租赁人是广州市荔光玻璃棉布店，其将房屋阁楼分配给职工龙锦全居住。1996年1月广州市文某甲文化用品连锁公司（以下简称文某甲公司）接管使用该店。原告取得房屋后，被告并没有与原告签订租约及缴纳房屋使用金。原告曾告知两被告：因该房屋年久失修已危烂，需要收回被告使用的房屋，对整座房屋进行修缮，同时要求结清房屋使用费，并向被告发出了通知书。经多次与被告协商无果。根据《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十五条规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求判令：1.被告（含同住人员）迁出广州市荔湾区杨巷路77号房屋阁楼，将该房屋腾空交还给原告自用；2.两被告支付2011年1月至交还房屋之日止的房屋使用金（按评估公司评定月租金计）；3.两被告承担本案的受理费。被告文某甲公司辩称：1.文某甲公司从来没有搭建阁楼，也没有接管阁楼，阁楼与杨巷路77号房屋首层是独立出入；龙锦全不是文某甲公司安排入住的，文某乙公司也从没有收取租金。文某甲公司没有占用、收益阁楼，不存在腾空及支付租金或使用金的义务。2.两原告已起诉文某甲公司要求返还77号房屋首层，无权重复起诉。3.阁楼是他人私自搭建的违章建筑，不属于原告的合法产权，原告无权收取支付租金和使用费。被告龙锦全辩称：1.我方签订的租约约定地址是案涉房屋，用途为宿舍；期满前一个月没有提出终止的，合约继续生效，故不同意诉讼请求。2.2010年、2013年该房屋成为危房，但原告均没出现。原告从1998年取得房产证以来，一直失联，没有向被告主张过权利。原告主张的租金没有依据，评估公��没有到现场查看房屋。3.原告是外国公民，关于原告的法律主体资格，由法院审查。经审理查明：荔湾区杨巷路77号是两原告于1993年12月通过向谭光辉继承取得的房产，该屋为砖木结构、混合结构2层，建基面积52.03平方米，总建筑面积156.08平方米。该屋的房产证备注栏记载：由租户搭建阁楼部位35.75平方米违章建筑未处理；房地产平面附图显示：阁楼建筑面积为52.0260元。原业主谭光辉曾于1988年4月25日委托李光其和荔光玻璃店签订《广州市私房租赁合约》约定，荔光玻璃店承租杨巷路新77号首层自搭阁楼，用途住宿，租期从1988年2月至1992年1月共四年，期满前一个月没有提出终止合约的，本合约继续生效，月租金为4.38元。龙锦全原是荔光玻璃店职工。1986年9月荔光玻璃店因解决职工住房问题安排龙锦全入住案涉房屋，龙锦全按每月3.7元的���准向某光玻璃店交纳租金至1994年12月。现案涉房屋由被告一家居住使用。目前被告没有房屋可供搬迁。另龙锦全使用的阁楼部分位于杨巷路77号首层和二楼之间。2015年3月18日，原告的委托代理人向龙锦全发出《华某法律服务所函》，明确因房屋年久失修，需重新维护修理，要求龙锦全在接到函件5天内将从1993年12月起的房屋使用金按市场价格结算给原告，并在一个月内腾空案涉房屋。龙锦全确认收到该函件。经查，原告于2015年6月19日以文辉公司和案外人广州市荔湾区辉文百货店为被告向本院提起诉讼，要求文辉公司和广州市荔湾区辉文百货店迁出荔湾区杨巷路77号首层并支付房屋使用金。本院于2015年11月20日作出（2015）穗荔法民三初字第1021号民事判决书，查明杨巷路77号首层原由广州市荔光玻璃棉布店使用，1996年由文某甲公司接管，文辉公司��用杨巷路77号首层已有十几年，与房屋的原所有权人之间形成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同。为此判令文辉公司和广州市荔湾区辉文百货店迁出杨巷路77号首层房屋，并支付房屋使用金等。另查，广州市文某甲文化用品公司于1995年12月4日经核准变更名称为广州市文某甲文化用品连锁公司，即本案被告。原告为证明荔光玻璃店由文某甲公司接管的事实，提供了广州市文辉文化用品公司于1996年1月6日向房管科出具的报告一份，内容为：我单位原租用杨巷路77号私房做仓库用很长时间，在1994年我们根据商委的指示精神所有马路面的仓库要开铺面，我们在原有仓库楼底比较高的情况下搭起简易阁楼约20平方左右，最近根据上级改革的指示精神组织大企业、大流通，原荔光玻璃棉布店归由文某甲文化用品公司管理，今后77号的租金同意由文某甲文化用品公司负责。该报告落款加注“情况属实”并盖“广州市文某甲文化用品公司”的公章。文某甲公司对该报告不予确认，认为被告手上没有报告上的公章。庭审中，文某甲公司认为其与荔光玻璃店没有关系，但确认杨巷路77号首层原由荔光玻璃店使用，后由其接管。至于是否基于接管荔光玻璃店而接管该房屋，文某甲公司称因资料缺失无法确认。本院认为：关于文某甲公司是否案涉房屋的承责主体的问题。首先，原告提供的由文辉公司前身广州市文辉文化用品公司向房管科出具的报告记载，原荔光玻璃店归由广州市文某甲文化用品公司管理，杨巷路77号的租金由文某甲文化用品公司负责等。虽然文某甲公司对此不予确认，但未能提供相反证据予以反驳；其次，文辉公司确认杨巷路77号首层原由荔光玻璃店使用，后由文某甲公司接管；根据荔光玻璃店和房屋原产权人签订的租赁合约记载，本案案涉的阁楼也是位于首层，为此本院有理由相信文辉公司接管原荔光玻璃店使用的杨巷路77号首层实际应包含本案的阁楼部分。因此，原荔光玻璃店在案涉房屋上的权利义务应由文某甲公司承继。原告是荔湾区杨巷路77号房屋的所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。荔光玻璃店通过和原产权人订立租赁合约承租杨巷路新77号首层自搭阁楼，并安排龙锦全入住该屋，龙某向某光玻璃店交租至1994年12月。原告在继承取得房屋所有权后没有与荔光玻璃店或文某甲公司签订租赁合同，现有证据也未能反映荔光玻璃店或文某甲公司自1995年起有向原产权人或原告交纳过租金，因此原告起诉要求文某甲公司搬迁退房及支付房屋使用金合法合理，本院予以支持。因龙锦全是案涉房屋的实际使用人，故���锦全也负有搬迁义务。由于案涉阁楼和杨巷路77号首层房屋属两个不同的标的，文某甲公司认为原告重复起诉依据不足。关于龙锦全主张出资维修案涉房屋的问题属另一法律关系，龙锦全可另循法律途径解决。对于原告诉请的房屋使用金，一、关于面积问题，虽然产权证记载“阁楼部位35.75平方米违章建筑未处理”，但两被告实际使用的是整个阁楼部位，依据等价有偿原则，阁楼的房屋使用金应以产权证记载的建筑面积52.0260元为准，文某甲公司认为原告无权主张阁楼的房屋使用金理由不成立；二、关于诉讼时效问题，因原告未能举证证明其在起诉前曾向文某甲公司追讨过阁楼部位房屋使用金的事实，因此不能证明诉讼时效依法存在中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，文某甲公司向原告支付的房屋使���金应从2013年8月26日起计算，超出该期间的房屋使用金本院不予支持。房屋使用金标准应参照有资质的评估机构评定的私房租金标准计付，评估费由原告、文某甲公司各负担一半。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：1、自本判决发生法律效力之日起6个月内，被告广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全（含同住人员）迁出广州市荔湾区杨巷路77号首层阁楼房屋，将该屋腾空退回给原告谭瑞香、谭瑞匀。2、从2013年8月26日起至被告广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，由原告谭瑞香、谭瑞匀和被告广州市文辉文化用品连锁公司、龙锦全自本判决发生法律效力之日起3日内共同向有资质的评估机构申请按私房租金标准（住宅性质）评定，被告广州市文辉文化用品连锁公司自租金评定之日起3日内，按评定的租值一次性将房屋使用金支付给原告。3、驳回原告谭瑞香、谭瑞匀其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1513元，由被告广州市文辉文化用品连锁公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起两原告在三十日内、两被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 艳人民陪审员 杨 静人民陪审员 梁燕文二〇一六年一月十二日书 记 员 邱思陵谢志伟