云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2527民初933号原告昆明鸿鹄物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市五华区黑林铺大河埂村中晟溪城（*期）*幢第*层商铺**号。法定代表人牟泓源，系公司负责人。委托代理人ＸＸ东，云南明彰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托代理人张凤，云南明彰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告牟xx，女，1962年5月24日生，汉族，农民。原告昆明鸿鹄物业服务有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）诉被告牟xx物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈永生适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告鸿鹄物业公司的委托代理人ＸＸ东、张凤，被告牟xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鹄物业公司诉称，原告自2012年11月1日开始为泸港鑫城小区提供物业服务，2013年6月16日该小区业主委员会成立，2013年10月26日原告与业主委员会补充签订了《泸港鑫城物业管理服务协议》，协议明确约定，住宅物业管理服务费标准为建筑面积每月0.7元∕平方米。2014年3月1日原告与业主委员会共同协商，住宅物业管理费按住宅物业面积每月0.8元∕平方米计收。被告牟xx向云南世纪辉煌房地产开发有限公司购买了泸西县阿庐大街泸港鑫城小区一幢四单元4001号住房，并于2001年11月6日交房，住房建筑面积为180.87平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2012年11月1日至今拖欠原告物业管理费、电梯维修费、二次加压费、卫生费共计10408元。经原告催交一直未交。现请求人民法院判令被告向原告支付2012年11月1日起至2016年10月31日止的物业管理费、电梯维护费、二次加压费、卫生费等相关费用共计10408元。并由被告承担本案诉讼费用。被告牟xx辩称，欠物业管理费是事实，没有交纳物业管理费的原因是物管从11楼弄水淹到我家，我家的地板是木地板，淹后我家找物管解决他们一直推着不管，只要他们解决我家被水淹的事情，我家绝对不会拖欠。综合原、被告的诉辩，本案争议焦点为被告牟xx现在应否向原告交纳物业管理费、电梯维护费、二次加压费、卫生费等相关费用共计10408元？原告昆明鸿鹄物业服务有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.营业执照（副本）复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证副本复印件、法定代表人身份证明，证明鸿鹄物业公司具有适格的诉讼主体资格。2.物业服务合同复印件一份，证明2012年5月11日泸港鑫城开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同，原告依法履行物业管理服务。3.物业管理服务协议复印件一份，证明原告为泸港鑫城提供物业管理服务。4.成立业主委员会的通知复印件、泸港鑫城业主委员会公告复印件，证明原告按照《物业管理条例》依法向各业主发出成立业主委员会的通知，并对业主委员会进行了公告。5.会议纪要四份，欲证明原告与泸港鑫城小区业主继续履行2010年5月11日、2013年10月26日签订的物业管理合同，物业管理服务协议，双方一致同意将住宅物业费从每月0.7元∕平方米上调至每月0.8元∕平方米，商铺物业费每月1元∕平方米保持不变。上述证据，经被告牟xx质证认为：对证据1、2、3、4无异议；对证据5表示不清楚。被告牟xx为证明其辩解主张，向本院提交了下列证据：1.照片2张，证明被告房屋因原告工作人员处理不当严重渗水，遭受价值5万元的损失，原告侵权在先。2.光盘一份，证明被告多次找原告负责人与其协商解决侵权事件，原告一直答应解决但未落到实处。上述证据，经原告昆明鸿鹄物业服务有限公司证认为：证据1、2与本案没有关联性，物管公司对被告房屋淹水不应承担任何责任。在双方当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：原告鸿鹄物业公司提供的证据1、2、3、4客观真实，本院予以采信；证据5，内容客观真实，但不能双方就证明住宅物业管理费协商一致，从每月0.7元∕平方米上调至每月0.8元∕平方米，仅证明原被告继续履行2013年10月26日业主委员会与原告签订的物业管理服务协议。被告牟xx提供的证据1、2，内容客观真实，能证明被告房屋渗水情况，但不能证明是原告行为所致。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：被告牟xx向房地产商购买房屋，于2011年11月6日办理交房手续，成为泸港鑫城小区一幢四单元4001号房屋业主，该住房建筑面积为180.87平方米。2013年6月16日该小区业主委员会成立。2013年10月26日原告鸿鹄物业公司与泸西县泸港鑫城业主委员会签订《泸港鑫城物业管理服务协议》。协议明确合同有效期为2012年11月1日至2013年10月31日止，协议载明住宅自交房之日起两年内按照建筑面积每月0.7元∕平方米收取物业费。交纳物业管理服务的时间为2012年11月1日至2013年10月31日止。合同期限届满后，原告鸿鹄物业公司在没有与泸港鑫城小区续签物业管理服务协议，也没有与业主签订物业管理服务协议的情况下继续为泸港鑫城提供物业管理服务。被告牟xx接受了服务。被告以其房屋因原告工作人员处理不当渗水，使木地板、衣柜等发霉造成损失，未得到解决为由拒付物管费、电梯维护费、二次加压费、卫生费。为此，原告向本院提起诉讼，要求判令被告支付其2012年11月1日至2016年10月31日的物管费、电梯维护费、二次加压费、卫生费共计10408元。另查明：原告认可2013年后虽未与泸港鑫城业主委员会或业主续签订物业管理书面协议，但仍然参照2013年10月26日签订的协议，交物业管理费的时间为头年11月1日起至次年的10月30日止一年一次性交清。2014年以后的物管费原告鸿鹄物业公司是按房屋建筑面积每月0.8元∕平方米计收，对此在诉讼过程中，被告未提出抗辩。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2014年后，原告鸿鹄物业公司虽未与泸港鑫城业主委员会或业主签订书面物业服务协议，但实际原告鸿鹄物业公司对被告提供了服务，已形成事实上的物业管理服务关系，被告牟xx理应向原告鸿鹄物业公司交纳物业管理费等；2014年后，原告鸿鹄物业管理公司按房屋建筑面积每月0.8元∕平方米计收，参照泸西县实际情况，具有其合理性，本院应予支持；现鸿鹄物业公司要求被告支付其2013年11月1日至2016年10月31日止的物业管理等费，因每年的交费时间为头年的11月1日至次年的10月31日一年一次性交清，2016年度的交费时间现尚未届满，故对原告现主张由被告支付2016年的物管费等费这部分诉讼主张本院不予支持。被告以因原告处理不妥致使其房屋渗水造成其物业损失而拒交物管费，其所提供的证据不能证明系物管行为不当所致，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告牟xx于判决生效后十日内给付原告昆明鸿鹄物业服务有限公司2013年至2015年的物业管理费、电梯维修费、二次加压费、卫生费7751元。二、驳回原告昆明鸿鹄物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30元，由原告昆明鸿鹄物业服务有限公司承担10元，被告牟xx承担20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  沈永生二〇一六年八月十六日书记员  赵永俊