山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2015)福清民初字第283号原告：北京盛世物业服务有限公司烟台分公司。法定代表人：王瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：马扶华、刘朋飞，系该公司员工。被告：徐丹，女，汉族。委托诉讼代理人：王旭枫，烟台福山福新法律服务所法律工作者。原告北京盛世物业服务有限公司烟台分公司（以下简称盛世公司烟台分公司）诉被告徐丹恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李雪霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马扶华、刘朋飞，被告委托诉讼代理人王旭枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世公司烟台分公司诉称，阳光新业花园XX号楼于2014年7月10日办理入住，被告入住当天签订了《阳光新业花园前期物业服务协议》，领取并签收《阳光新业花园临时管理规约》。被告在装修时违反了临时管理规约，对XX号楼X单元XXX室小花园进行扩建，侵占长4.47米，宽11米的公共绿化，侵占的绿化带埋设了阳光新业花园项目三期的自来水管线，其行为严重影响了三期自来水管线的施工及后期维修。侵占的绿化带侵害了阳关新业花园全体业主的利益，侵占区域压占自来水管线严重影响阳光新业花园三期供水施工及后期维修，后经原告与被告协商多次未果，故诉来法院，请求判令：一、依法判决被告拆除违章扩建的小院，并恢复原状；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告徐丹辩称，1、本案诉讼主体错误，因本案的案由是恢复原状纠纷，本案原告没有诉讼主体资格。2、原告所诉不是事实，被告并没有扩建花园，被告的花园是依法从开发商手中购买受法律保护的个人财产，更不存在影响自来水施工及后期维修的事实，请法院驳回原告诉请。经审理查明，被告徐丹与烟台阳光郦都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福山区阳光新业花园XX号楼X单元第X层第XXX号房产一处。原告盛世物业烟台分公司受烟台阳光郦都房地产开发有限公司委托对烟台阳光新业花园Ⅱ期进行前期物业管理。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《阳光新业花园小区前期物业服务协议》，约定根据物业管理条例的规定，甲方接受盛世公司烟台分公司提供的物业服务。该服务协议约定甲方不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的应事先征得乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予以补偿；乙方应遵循安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，遵守小区《临时管理规约》的管理规定；该服务协议第四条第一项约定，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理。阳光新业花园《临时管理规约》约定，业主应按照装饰装修管理服务协议的约定，对住宅进行装饰装修，遵守装饰装修的注意事项，因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；禁止侵占公共绿地和损坏物业管理区域内的绿地、园林小品和其相关设施。被告徐丹所购房产窗井南规划有花园一处。后被告徐丹在进行装修过程中将花园进行了改造，花园现东西长仍为11米，转角东西长为6.4米（以现场勘验图纸为参考）。2015年3月10日原告向被告出具《装修违章处理通知单》，载明因被告私自扩建小院侵占公共领域要求其停工整顿并于7日内恢复原状；2015年5月18日，烟台市福山供水有限责任公司向被告发出《告知书》，载明因被告私自扩建围墙将供水管路被构筑物埋压影响供水安全，故责令违规改建的业主在通知张贴7日内恢复原状。对于上述两份书面通知，被告称其并未收到。关于本案双方争议的被告方是否对涉案房产所附花园装饰装修权利范围问题。原告提交证据如下：（1）申请本院调取保存于烟台市规划局福山分局的阳光新业花园二期规划图纸，在规划图纸中该花园规划自相邻花园中线至东面墙中线东西长为10.8米，南北以窗井南墙体中线至花园南缘长度为3.3米。原告质证称，对证据真实性无异议，被告质证称，对真实性没有异议，但是对证明内容有异议，开发商并没有按照规划图建设施工，我方所买的楼房与规划图完全不符，这个规划图并没有规划我方的花园地下铺设自来水管道；花园在我方买的时候就是原样；我方买到楼房以后对室内进行装修，装修时并向原告缴纳了保证金，我方所购买的楼房、花园进行装修期间受到了原告的监督、管理，如果像原告所说的我方对花园进行了扩建，不可能将我们所缴纳的保证金返还给我们，并且法官也到现场进行了察看，整个小区的花园都是这样，不可能出现别的家没有扩建我方单独扩建，原告诉讼主体错误，原告应起诉开发商。为证实自己的主张，被告提交房屋买卖合同及开发商发放的D3户型图一份，户型图中记载赠送花园但无具体面积。对于上述证据原告质证称，对户型图有异议，该户型图上没有经办人签字，也没有阳光新业花园开发商的盖章及标志，故不能证明被告的主张。另查，现涉案房产未办理产权证书，现原告诉请被告恢复原状的标准为仅要求业主按照烟台市规划局福山分局审批的阳光新业花园二期规划图纸载明的花园长宽标准进行拆除即可，对外观不作要求。上述事实商品房买卖合同、《阳光新业花园小区前期物业服务协议》、《临时管理规约》、现场勘验笔录及图纸、规划审批图纸及双方当事人的陈述等在案证明。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告盛世物业烟台分公司是否是本案适格诉讼主体；二、被告徐丹对花园使用所享有权利边界问题。对于争议焦点一，根据本案事实，原告盛世物业烟台分公司受烟台阳光郦都房地产开发有限公司委托对烟台阳光新业花园二期进行前期物业管理。被告徐丹购买阳光新业花园二期小区房屋并与盛世物业烟台分公司签订了《阳光新业花园小区前期物业服务协议》。因此，被告徐丹与原告盛世物业烟台分公司之间建立了物业管理服务合同关系。原告作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，盛世物业烟台分公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。关于本案的争议焦点二，本院认为，该花园作为不动产，其使用权的权利边界不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。鉴于被告尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该房产所附花园享有的权利范围，在原告与开发商正式签订的商品房买卖契约中，也并未对该花园的面积及使用权作出明确约定；虽然在开发商向被告发放的户型图上有关于花园的描述，但所列图文仅为宣传所需，并未在其后原告与开发商签订的房屋买卖合同中予以落实，不能以此作为被告享有房产所附花园权利范围的依据。在前述情况下，烟台市规划局福山分局审批的阳光新业花园二期规划图纸中载明的一楼所附花园面积应为被告对所购房产附属花园使用权利面积的依据，被告对花园的使用建设不能超出规划设计中既定的范围。被告主张其购买涉案房产时花园面积即为现状，但是并未提交相关证据予以证实，对于被告的该项主张，本院不予支持。综上，根据物权的公益性原则，被告徐丹在使用该花园时亦应遵守《阳光新业花园小区前期物业服务协议》、《临时管理规约》关于小区公共绿地的管理规定，不得擅自扩建花园破坏公共绿地，损害小区其他业主的合法权益。故盛世物业烟台分公司要求被告依据规划图纸载明的花园长宽标准对现有花园进行拆除的诉讼请求，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告徐丹于本判决生效后三十日内将其购买的烟台市福山区阳光新业花园40号楼2单元第1层第101号房产所附花园超出规划标准的部分拆除。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。代理审判员  李雪霞二〇一六年八月二十九日书 记 员  汪光英