吉林省东辽县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）东辽民初字第1187号 原告：朱欣华，男，汉族，吉林省东辽县人，住所东辽县。 委托代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。 被告：唐跃明，男，汉族，吉林省辽源市人，住所辽源市。 委托代理人：王崟霄，吉林辽东律师事务所律师。 第三人：吉林省誉都房地产开发有限公司。 法定代表人：高福云，该公司经理。 原告朱欣华与被告唐跃明、第三人吉林省誉都房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱欣华及其委托代理人王锦波、被告唐跃明及其委托代理人王崟霄、第三人吉林省誉都房地产开发有限公司法定代表人高福云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱欣华诉称:2015年10月28日，原告收到吉林省东辽县人民法院送达的（2015）东辽执行异议字第14号民事裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议裁定事项缺乏事实及法律依据。具体理由如下：一、被告所申请执行的东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面117号面积为22.03平方米的车库和3号楼4单元510室面积为74.12平方米住宅为原告所有，不属于第三人吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）。2013年12月31日，原告与第三人誉都公司签订《房屋买卖合同》，原告以干活工资款顶账换3号楼4单元510室面积为74.12平方米房屋，3号楼南面117号面积为22.03平方米车库为原告所有，而不属于第三人誉都公司所有。2013年12月31日，第三人誉都公司将上述房屋及车库交付原告。二、被告对属于原告的车库和房屋申请执行完全错误，其行为没有任何法律依据。原告与第三人誉都公司的房屋顶账是真实的，法院对原告提出的执行异议不予采纳完全错误，该行为损害了原告对房屋、车库的财产所有权。请求确认东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面117号车库（面积22.03平方米）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米）为原告所有，并停止对上述财产的执行，案件受理费由被告唐跃明承担。 被告唐跃明辩称：一、原告所述的事实部分与真实情况不符。二、本案原告不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条，不符合案外人是权利人的身份。三、本案案涉车库至今未办理产权登记，仍然登记在第三人名下，根据法律规定，不动产登记薄是物权归属的内容和依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明，不动产登记是物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，则不动产买卖双方的法律关系不具有公信力，不能对抗善意第三人，也就是说本案的原告异议依法应驳回。四、本案原告、第三人并没有签订案涉房屋的买卖合同。 第三人誉都公司辩称：我们幸福E家小区现在没有竣工验收，办理不了房权证，原告找过我几次办理房照。我公司和原告签订的协议是我公司签署的，是真实的，原告及其妻子的工资都是用案涉房屋抵顶的。 为证实自己的主张，原告向本院提交如下证据： 1、欠据一份，证明第三人誉都公司欠原告夫妻2012年、2013年、2014年三年工资款共计21.6万元。 2、商品房买卖合同及购房款收据各一份，证明原告从第三人誉都公司处购买商品房住宅74.12平方米、车库22.03平方米，共计价款255713.60元，购房款是用工资款抵顶的，现在还欠第三人部分购房款。 被告对上述两组证据真实性均有异议，认为原告与赵玉兰是夫妻关系，就凭一张红联票据证据不足以证明相关事实，原告应该提供相关证据证明，欠据和收据形成的时间都是2014年12月20日，原告出示的原始票据不符合法律规定，今天出示的复印件也应该是加盖公章，证明出处，案涉的房屋仅凭上述两组证据不能证明原告取得所有权，原告是商品房买卖合同，也没有在房屋登记机关登记，而法院查封房屋时，案涉小区已经有登记了，所以原告的上述证据不足以证明其主张。 第三人誉都公司对上述证据无异议，是真实的，原告的儿子用钱才找我算账的。 经庭审质证，本院对原告提供的证据作如下认证： 对于证据1、2，原告与第三人誉都公司就欠付工资款进行结算后，双方就以东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面117号车库（面积22.03平方米）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米）抵顶欠付工资款达成一致，是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，且现已实际交付原告居住使用，故本院认为能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、形式、来源也符合法律规定，本院予以采信。 为反驳原告的主张，被告向本院提供如下证据： 1、售楼指示单一份（下面1、2、3项内容是高松律师后写的），赵玉兰在售楼处售楼，在2015年6月29日或30日，为了给法院查封楼房提供准确信息，被告以买楼名义到幸福E小区，到售楼处赵玉兰打听哪个楼或车库卖没卖，赵玉兰手写的售楼指示单，证明查封时争议房屋没有出售。原告对该份证有异议，对其真实性有异议，该证据不能证明是第三人售楼处工作人员书写，书写的房号也不具有客观真实性；对该证据的合法性也有异议，被告不能证明该证据是通过合法途径获得；对该证据与本案的关联性也有异议，与本案争议车库没有关联。 2、照片一张，证明证人同本案被告去过幸福E家小区，被告现场照的照片，女的就是赵玉兰，男的就是证人，手拿的就是售楼指示单。原告对该证据有异议。第三人质证认为，女的是赵玉兰，照片上是幸福E家小区。 3、证人黄志伟出庭证言一份，证明因被告唐跃明要申请查封东辽县建安镇幸福E家小区的房屋，2015年6月末，被告唐跃明要求与其一同到售楼处了解该小区住宅、车库出售情况，并到3号楼410室、510室住宅内进行看房。原告对该证据有异议，认为其说的不属实。第三人誉都公司质证认为对证人说的情况不清楚。 经庭审质证，本院对被告提供的证据作如下认证： 对于证据1，本院认为无法核实其是否为赵玉兰本人书写，且与本案待证事实欠缺关联，本院不予采信。对于证据2、3，与本案争议并无关联，本院不予采信。 经审理查明：2015年7月14日，本院作出（2014）东辽执字第303号执行裁定书，查封本案第三人誉都公司在东辽县建安镇其开发建设的幸福E家小区3号楼410室（面积74.12平方米）、510室（面积74.112平方米），3号楼车库4个：117号（22.03平方米）、118号（22.03平方米）、119号（面积21.66平方米）、120号（面积24.97平方米）。本案原告朱欣华认为3号楼南面117号车库（面积22.03平方米）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米）系其所有，向本院提出案外人执行异议，请求解除查封。本院经审理，于2015年10月27日作出（2015）东辽执异字第13号执行裁定书，驳回本案原告朱欣华的异议请求。 另查明，2014年12月20日，经原告朱欣华与第三人誉都公司结算，第三人誉都公司欠原告朱欣华2012年、2013年、2014年工资款合计216000元。同日，第三人誉都公司以其在东辽县建安镇其开发建设的幸福E家小区3号楼南面117号车库（面积22.03平方米,每平方米3600元）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米，每平方米2380元），价款合计255713.60元，抵顶给原告朱欣华，并签订《商品房买卖合同》，该房屋及车库至今未办理产权过户登记。现原告朱欣华诉至本院，请求确认其享有东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面117号车库（面积22.03平方米）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米）所有权，并停止对该财产的执行。 本院认为：人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果执行标的不属于被执行人，或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，则人民法院应当停止对该标的执行。针对本案焦点，分析如下： 一、关于原告朱欣华对案涉车库、房屋是否享有所有权 所有权作为物权一种，其取得按照取得方式不同分为原始取得和继受取得，其中继受取得是指权利人基于原始权利人对其物权的让与而取得物权的。买卖即为继受取得的方式之一，《物权法》第十五条的规定明确区分了合同的效力与物权登记的效力，物权登记与否不影响合同本身的效力，但决定物权变动的效力是否发生，即只有了办理物权登记，将物权人由出卖人变更为买受人，完成法定的公示方式，在不动产登记薄上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案原告朱欣华与第三人誉都公司之间《商品房买卖合同》成立和有效，原告朱欣华作为买受人取得对出卖人即第三人誉都公司交付房屋、进行物权登记的债权请求权，但至本院查封案涉车库、房屋，一直登记在第三人誉都公司名下，在不动产登记薄未变更情况下，案涉车库、房屋物权变动并未完成，原告朱欣华不能取得相应所有权，故对原告朱欣华请求确认对案涉车库、房屋所有权的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于朱欣华对案涉车库、房屋是否享有足以排除执行的物权期待权 买受人与出卖人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已经按照合同约定支付价款，预期物权将变动到买受人名下，却非因买受人自身原因未办理过户登记，此时在与申请执行人的一般债权发生冲突时，应优先保护买受人的物权期待权。本案原告朱欣华与第三人誉都公司在本院查封之前已签订《商品房买卖合同》，并将案涉车库、房屋交付原告朱欣华使用，价款给付方式为原告以其第三人誉都公司应付的2012年、2013年、2014年工资款共计216000元折抵，其现已给付大部分价款，因第三人誉都公司未进行竣工验收无法办理过户登记。综上，原告朱欣华对案涉车库、房屋的物权期待权足以排除强制执行，故对案涉车库、房屋不得执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面117号车库（面积22.03平方米）、3号楼4单元510室房屋（面积74.12平方米）。 二、驳回原告朱欣华的其他诉讼请求。 案件受理费5140元，由被告唐跃明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审判长 王秉旭 审判员唐万仁 审判员刘嘉 二〇一六年一月十三日 书记员 宋       建       宁