江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0724民初3609号原告：连云港丰硕投资有限公司。住所地灌南县经济开发区办公楼。法定代表人：曹凤利，该公司总经理。委托代理人：张伟峰，江苏宝宜律师事务所律师。被告：张昌全，居民。被告：杨开军，居民。两被告共同委托代理人：万永军，灌南县田楼法律服务所法律工作者。原告连云港丰硕投资有限公司（以下简称丰硕公司）与被告张昌全、杨开军排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，依法由审判员屠维维适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰硕公司的委托代理人张伟峰，被告张昌全及其与杨开军的委托代理人万永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰硕公司诉称，2016年2月15日，原告通过（2016）苏07执恢字第12-2号执行裁定书取得了位于灌南县人民西路南侧南方家园B区中商城B2-101室房产。取得房产后，原告立即通过口头及书面方式向租户通知了取得房产的事实。上述房产一部分由被告租赁并经营轩尼斯门窗及大将军陶瓷，一部分被用作轩尼斯门窗的仓库。原告获知被告承租的房屋不具备合法性，且已经超过期限，也未缴纳相应的租金。同时被告承租发生在房产设定抵押以及法院查封之后，不具备抵抗原告腾让请求。原告多次与被告协商腾房一事，但双方未能取得一致意见，故原告具状要求依法判令被告立即腾让南方家园B区中商城房屋、恢复原状（后添加的东西搬走）并交付给原告，被告支付房屋租金70000元（从2016年2月15日起暂算至2016年6月15日，2016年6月16日起至实际腾让期间的租金按上述标准计算），并由被告承担诉讼费用。两被告辩称，被告与旺达旺居国际家具广场于2014年6月14日签订租房合同时根本不知道原告诉称的房屋产权已多次发生变动，且从旺达旺居家居广场租房的有几十户，没有一户知情。租赁合同签订后，被告投入了大量的资金对该房屋进行经营式的装修，两被告实际投入了300余万元。2014年至2015年期间都属于打市场，没有挣钱，2015年至2016年刚要步入正轨就遭到原告驱逐，并派人砸了门头招牌，导致被告无法正常经营，损失惨重。目前租赁合同仍未到期，合同备注中说明租赁期届满后，甲方继续将房屋租赁给乙方，租金按每月3%递增。如果没有这个约定，两被告也不敢投入大规模的资金进行装修。两被告作为善意的承租方，对原告取得房屋产权的相关事项并不了解，被告要求继续租赁该房屋直至到期或者延长，其租金冲抵原告的干预造成的损失，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月2日，交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交行连云港分行）以连云港跃启贸易有限公司（以下简称沃启公司）、陈先发、陈小兰、江苏省冠雄国际金属交易园经营管理有限公司（以下简称冠雄公司）金融借款合同一案诉至连云港市中级人民法院（以下简称（市中院），2013年12月20日，市中院作出（2013）连商初字第0106号民事判决书，判决：一、沃启公司于判决生效后向交行连云港分行偿还借款本金2000万及利息、罚息、复利（截止2013年7月20日的2000万元的利息、利息合计为744356.51元；其中1000万元本金，自2013年7月21日起至2013年11月13日止的利息按照年利率7.2%计算，自2013年11月14日起至本判决确定给付之日止的逾期罚息按照年利率10.8%计算，未付利息的复利按照合同约定计算；其中另1000万元本金，自2013年7月21日起至2013年11月15日止的利息按照年利率7.2%计算，自2013年11月16日起至判决确定给付之日止的逾期罚息按照年利率10.8%计算，未付利息的复利按照合同约定计算。二、陈先发、陈小兰对沃启公司沃启公司上述第一项债务承担连带清偿责任。三、交行连云港分行就冠雄公司提供抵押担保的位于灌南县人民西路南侧南方家园国有土地使用权[他项权证号为灌他项（2011）第75号]及南方家园B区中商城B2-101号房屋（他项权证号为连房他证灌地字第××号）在抵押登记范围内享有优先受偿权。判决生效后，交行连云港分行向市中院申请执行，市中院于2016年1月14日立案执行，在执行过程中查明交行连云港分行于2015年6月15日与中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司签订《不良资产批量转让合同》，将执行债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司所有。中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司又于2015年12月25日将该执行债权转归原告丰硕公司所有。2016年1月15日丰硕公司向市中院递交变更执行主体申请，市中院于2016年2月5日作出（2016）苏07执恢字第12-1号执行裁定书变更执行人为丰硕公司，并于2016年2月5日作出（2016）苏07执恢字第12-2号执行裁定书，将被执行人冠雄公司位于灌南县人民西路南侧南方家园B区中商城B2-101号房屋（房权证灌字第××号）归原告丰硕公司所有。2016年2月22日，位于灌南县人民西路南侧（南方家园B区中商城B2-101）登记到原告公司名下（房产证号：连房权证灌字第××号）。原告取得房屋产权后于2016年3月2日向使用房屋的承租户发布告示，告知其公司于2016年2月22日合法取得位于灌南县人民西路南侧南方家园B区中商城B2-101的所有权。现公司升级改造、装修，请原所有商户在2016年3月6日之前将所有商品自行搬离，逾期视为无主财产处理，造成一切损失亦由商户自行承担，与公司无关。之后，原告对上述房屋进行分户，并于2016年6月7日分别取得不动产权证书。因两被告一直未能搬离，为此，原告诉至本院。另查明，灌南县人民西路南侧南方家园B区中商城B2-101（涉案房产）由纪卫东经营旺达旺居国际家居广场，并对外租赁。2014年6月14日，两被告（乙方）与连云港旺达旺居家具销售有限公司（法定代表人纪卫东）签订《租房合同》，约定将一楼大将军后家具区（麒麟场地除外），即正门东侧家具区，包括正门东一间，共约892平主米租赁给两被告，租赁期限2014年7月9日至2016年10月1日止，租金共计42万元，付款方式：年式方式，先付后用，第一次21万元在进场装修交清，第二次21万元在2015年10月1日前付清。逾期视为乙方自动放弃租赁，无条件撤出场地，甲方收回场地等内容。合同签订后，两被告各自经营，被告张昌全在涉案房屋经营轩尼斯门窗，被告杨开军经营大将军陶瓷和兔宝宝木门等。两被告已经给付纪卫东第一年租金21万元，被告称第二年租金一直没有给付。2014年10月13日，两被告（乙方）又与连云港旺达旺居家具销售有限公司签订了《租赁合同书》，合同约定，铺位正门东侧壹间B1-5#、B20-22#、23-26#号内侧租赁给乙方使用，面积约892平方米，租赁期限2014年10月15日起至2015年10月14日止，租金21万元等内容。还查明，涉案房产原登记在冠雄公司名下，2011年11月11日，冠雄公司与交通连云港分行签订《最高抵押合同》，为跃启公司以涉案房产提供最高额抵押担保，并于2011年11月14日办理抵押登记。本案在审理过程中，被告称应以2014年6月14日的《租房合同》为准，后来签订的《租赁合同书》是纪卫东授权给杨善林，是杨善林逼他们签订。上述事实，有原、被告陈述、民事判决书、执行裁定书、租房合同、租赁合同书、房屋所有权证、不动产登记证书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。本案中，原告丰硕公司通过法院执行取得涉案房屋的产权，因涉案房屋抵押在先，故即使两被告与连云港旺达旺居家具销售有限公司签订的租赁合同期限为二年，租赁期限至2016年10月1日，但该租赁合同对原告没有约束力，现原告作为房屋的所有权人，有权要求被告腾让房屋，故对原告要求两被告腾让位于灌南县人民西路南方家园B区中商城由两被告占用的房屋，并恢复原状（将后添加的东西搬走）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告称合同未到期的辩解，本院不予采信。通过法院执行原告于2016年2月15日取得涉案房屋的产权，根据两被告原租赁合同21万元/年，原告要求被告从2016年2月15日起至6月15日止支付房屋租金70000元，符合相关法律规定，本院予以支持。两被告至今仍未搬离涉案房屋，侵犯了原告的房屋所有权，故对原告要求被告按上述标准计算从2016年6月16日起至实际腾让期间的租金损失，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）、（五）项的规定，判决如下：一、被告张昌全、杨开军于本判决生效后十日内搬出位于灌南县人民西路南侧南方家园B区中商城由两被告各自经营的店铺，并恢复原状。二、被告张昌全、杨开军于本判决生效后十日内给付原告连云港丰硕投资有限公司房屋租金70000元（2016年2月15日至2016年6月15日）；从2016年6月16日起至实际腾让房屋时止按照年租金21万元/年给付原告连云港丰硕投资有限公司房屋租金损失。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由被告张昌全、杨开军负担。原告已预交，两被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费1550元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  屠维维二〇一六年八月八日书记员  丁英姿法律条文附录一、法律条文[一]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。[二]、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。[三]、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉；(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。