广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗天法民四初字第1434号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王德雄，董事长。委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：曹有植，住广州市越秀区。委托代理人：刘奕斌，广东思为律师事务所律师。原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称万菱公司）诉被告曹有植租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁纪锋，被告的委托代理人刘奕斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万某公司诉称：2010年10月28日，原告与被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层8-1号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按照合同约定向被告履行了包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年8月至2011年10月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款的约定，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，由此导致双方签订的《广州市万菱汇商铺租赁合同》及双方因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。上述合同解除之后，原告向被告发出催缴租金的《律师函》。另外，根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款的约定，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，并要求被告立即清偿拖欠租金，以及按照合同约定要求被告按每日2‰的标准支付逾期付款违约金。需要强调的是，原告仍保留向被告追讨剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。现原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付2011年8月1日至2011年10月31日期间的租金共计54960元以及逾期交租违约金（以当月租金18320元为本金，按每日2‰的标准，自2011年8月6日起计至实际付清之日止，以所欠租金为限）；2、本案诉讼费由被告承担。被告曹有植辩称：被告是于2011年9月底迁出商铺的，当时被告与管理处协商以押金抵扣2011年8、9月的租金后管理处才对被告放行，而原告直至2014年4月份才起诉要求被告支付2011年8至10月份的租金，已超过法定时效，请求法庭不予支持。经审理查明：2010年10月28日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《广州市万某汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将其位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇L2层8-1号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，计租面积共22.9平方米；租赁期限为三年；甲方暂定甲、乙双方合同盖章后的7个工作日内交付案涉商铺给乙方；自起租日起首十二个月每月租金18320元（自起租日起首个月为免租期），第十三个月至第二十四个月每月租金19236元，第二十五个月至第三十六个月每月租金20198元；乙方须于每月第5日前向甲方缴交当月租金，甲方收到租金后7个工作日内将相应金额的发票交予乙方；乙方在签订本合同时须缴纳相当于3个月租金的按金54960元作为履约保证金，租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；乙方在甲方交付商铺时须缴纳1个月租金18320元，此款项将当作乙方正式迁入案涉商铺时的首月租金；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可行使如下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的30%作为违约金给甲方；（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方解除本合同及广州市房地产租赁合同；（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其它通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则视为已经送达，乙方联系地址：广州市盘福路33-35号麒麟大厦A座801室；已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，以本合同为准等内容。2010年11月5日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》并进行租赁登记备案。根据原、被告确认的《万某汇租户接收商铺确认书》显示，原告已于2010年10月25日将案涉商铺交付给被告使用。2011年8月25日、2011年9月27日，原告分别向被告发出《催促缴纳租金通知书》，要求被告缴纳2011年8月1日至2011年9月30日期间的租金36640元及逾期交租违约金等费用。被告否认收到上述两份《催促缴纳租金通知书》。原告则主张其已将上述两份《催促缴纳租金通知书》直接送达给被告，但未举证证明。2011年10月11日，原告作出《解除合同通知书》，以被告拖欠截止至2011年10月31日的租金54960元等费用且经多次催促仍未缴纳为由决定依法行使合同解除权，《租赁合同》及其补充协议（如有）自本通知到达被告之日正式解除，因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房地产租赁合同》等相关文件亦同时解除，原告即日起收回商铺，不予退还被告已缴纳的保证金，并要求被告立即清理场地并清付各项欠费，同时原告保留主张被告支付剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。被告否认收到上述《解除合同通知书》。原告则提交了EMS底单（单号：107088481272）证明其已按照被告预留在《租赁合同》上的地址（即广州市盘福路33-35号麒麟大厦A座801室）于2011年10月14日向被告邮寄了上述《解除合同通知书》。本案中，原告未举证证明上述《解除合同通知书》的妥投情况。2013年1月9日、2013年12月27日，原告委托广东法制盛邦律师事务所分别向被告发出《律师函》，以被告拖欠2011年8月至2011年10月期间的租金54960元及逾期交租违约金等费用，且未经原告同意擅自单方终止合同为由，要求被告在收到函件后五日内与原告联系并缴清所欠费用，否则原告将通过司法途径维护自身合法权益，同时保留按照合同约定主张被告支付剩余租期内总租金的30%作为违约金的权利。被告否认收到上述《律师函》。原告则提交了EMS底单（单号分别为：EY707829388CS、1021585944506）证明其已按照被告预留在《租赁合同》上的地址（即广州市盘福路33-35号麒麟大厦A座801室）分别于2013年1月11日、2013年12月31日向被告邮寄了上述《律师函》，并表示2013年1月11日的《律师函》已由被告签收，但2013年12月31日的《律师函》最终被退回。本案中，原告未举证证明上述两份《律师函》的妥投情况。另外，原告还提交其单方制作的《曹有植拖欠租金、违约金明细表》拟证明被告所拖欠租金及违约金的明细，该表显示被告2011年8月至2011年10月期间所欠租金为54960元，违约金为54960元。被告对此不予确认。庭审时，原告称虽然其于2011年10月11日作出的《解除合同通知书》载明“即日起收回商铺”，但因被告一直拖延至2011年10月底才将案涉商铺交还，故其于2011年11月初才实际收回案涉商铺。被告抗辩称其曾口头向被告申请撤场，并于2011年9月底搬离案涉商铺，当时有管理处的人员在场，但没有出具放行条。另外，被告确认其未向原告支付2011年8月、9月的租金，但表示其与管理处协商后已用履约保证金抵扣了该两个月的租金。原告认为只有被告如约履行《租赁合同》，履约保证金才能退回，而管理处并无权处理履约保证金，故对被告关于履约保证金抵扣租金的主张不予认可。现原告以被告拖欠2011年8月1日至2011年10月31日期间租金及逾期交租违约金为由，于2014年4月17日提起本案诉讼。被告则以原告发出第一份《律师函》（2013年1月11日）的时间距离原告发出《解除合同通知书》的时间（2011年10月14日）已超过一年为由，主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。本案中，原告虽主张其在2011年10月11日至2013年1月9日期间曾通过书面方式催促被告支付租金，但未举证证明。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。交还场地系承租人在租赁合同期满或合同解除后的义务，应由承租人就实际交还场地的时间承担举证责任。本案中，被告虽抗辩曾口头向原告申请撤场，并主张于2011年9月底搬离案涉商铺，但未举证证明其向原告交还案涉商铺的时间，故应承担举证不能的法律责任。现原告自认于2011年11月初收回案涉商铺，本院予以采信。支付租金是承租人在租赁合同期内应履行的义务，被告虽主张其与管理处协商后已以履约保证金抵扣了2011年8月、9月的租金，但原、被告签订的《租赁合同》既未约定履约保证金可用于抵扣租金，也未约定管理处有权处理该履约保证金，而原告对被告关于履约保证金抵扣租金的主张亦不予认可，因此本院认为被告拖欠原告2011年8月1日至2011年10月31日期间租金的行为，已构成违约。租金的诉讼时效为一年，自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算。根据原告向被告发出《解除合同通知书》的时间，本院认为原告自2011年10月11日已经知道自身权利被侵害，故其主张被告支付2011年8月1日至2011年10月31日期间租金的诉讼时效，应自2011年10月11日起计至2012年10月10日止。由于原告未能举证证明其在2012年10月10日前曾向被告主张上述租金，而现有证据亦未显示本案存在诉讼时效中断或中止的情形，故对被告关于原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。因此对于原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告万菱实业（广东）有限公司的诉讼请求。本案受理费2500元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈宇帆人民陪审员  王 青人民陪审员  刘亚丽二〇一六年一月十八日书 记 员  蒲肖明罗小玲本判决书于2016年月日送达