广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第1951号原告：孔繁荣，住广东省清远市清城区。委托代理人：邓立庆、简军，均为广东经国律师事务所律师。被告：戴超其，住广东省海丰县。原告孔繁荣诉被告戴超其租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔繁荣及其委托代理人简军、被告戴超其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年4月份在广州日报发现被告以“仁和肉菜市场”名义发布的招商信息，有位于广州市南田路仁和直街25号仁和肉菜市场的烧腊档出租经营，原告根据以上信息联系被告，经过协商，被告以“仁和肉菜市场”和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”的名义与原告签订了位于广州市南田路仁和直街25号烧腊1#档的《经营场地租赁合同》。合同约定由原告作为承租方，由仁和肉菜市场和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”作为出租方，每月租金5000元，每月向出租方交付档口管理费120元，签约时由承租方向出租方交付两个月租金10000元作为保证金。签订合同后，原告按被告的要求向其支付了38000元的进场广告费、10000元按金和外加一个月5000元的租金，后又陆续向被告交付了共计15000元租金、360元管理费、2059元水电费和500元手续费。原被告签订合同后，在经营档口过程中，被告经常过来收取原告及其他承租户的租金，不给就要赶走原告及其他承租户，或者以市场强行停业、关闭为由要承租户交付租金，很多承租户迫于被告的野蛮行为纷纷撤场放弃经营。原告后来了解，被告经营的“仁和肉菜市场”根本就没有办理过合法的经营手续；被告对广州市南田路仁和直街25号物业没有合法的使用权，也不存在“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”，被告以虚假的法人单位与原告签订合同，根本是欺骗原告。被告的行为使原告受到了重大的经济损失，原告事后与被告协商要求被告返还其非法收取的进场费、租金、按金、管理费及水电费、手续费等，但被告拒绝返还。原告认为，被告以“仁和肉菜市场”与“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”名义与原告签订合同，经工商行政管理部门检索，以上单位根本没有注册登记，被告也没有获得有关部门批准经营市场的资格，被告以不存在的经济主体与原告签订合同，不具备签订合同的条件，被告对广州市南田路仁和直街25号物业也没有合法有效的使用权，原被告所签订的位于广州市南田路仁和直街25号烧腊1#档的《经营场地租赁合同》应当无效。由于签订合同时被告隐瞒重要事实，过错在于被告，根据合同法第五十八条规定，被告应当向原告返还其收取原告的各项费用及承担原告的相应损失。故起诉要求判令：1、确认原告与被告签订的位于广州市南田路仁和直街25号烧腊1#档的《经营场地租赁合同》无效；2、被告返还其收取原告的装修费38000元、按金10000元、租金20000元及管理费360元、水电费2059元、手续费500元，上述费用共计70919元及相应利息从起诉之日（2015年11月3日）起按中国人民银行贷款利率计算至还清款项本金之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告称我没有办理租赁合同的备案相关手续，但我已提交了证据予以证明，我已办理了租赁合同的备案手续（包括我与业主、我与被告、我与街道之间工商税务的手续、消防均已办理）；所以我不同意原告的全部诉讼请求，不同意退还款项给原告，也不同意支付利息。经审理查明：原告（乙方、承租方）与仁和肉菜市场（甲方、出租方）签订一份《经营场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南田路仁和直街25号的场地租赁给乙方作经营场地，经营范围烧腊1#档（以下简称“涉案档口”）；租赁期共三年，自2015年5月1日起到2018年4月30日止；租金合计月租5000元，每年递增（5%）；其它费用（1）每月每档管理费120元，（2）包括公用水电、卫生、灭鼠、保安费；签约时乙方须交付两个月租金给甲方作为保证金，合计1万元；乙方应将下一期租金于每月5日前交给甲方，其它费用按规定时按实际支付给甲方；甲方应按本合同约定将经营场地及有关服务设施按时交付乙方使用，并按约定收取租金及各项费用；在乙方退租或期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收，验收合计，如乙方交清各项费用，即将保证金及按金如数退回（不计息），如乙方未交清费用，可将保证金及按金折扣所欠款项，如保证金及按金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追收；租赁期内，如乙方确因经营不善需要退出经营场地，必须提三个月通知甲方并征得甲方同意，结清各项费用后，双方签订书面协议解除合同，保证金如数退还（不计息）；甲方未按合同约定向乙方提供经营场地及有关设施的，应向乙方支付违约金3000元正；乙方不按时交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按应缴费额2%比例向甲方交付违约金，逾期超过30天，甲方有权收回经营场地。租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁存续期内租金总额收取违约金；等。“甲方（章）”处盖有“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司业务专用章”，被告在“签约人”处签名。2015年4月20日，被告向原告出具一份《收据》（NO.3807965），载明：今收到孔繁荣交来仁和肉菜市场烧腊档2015年6月份租5000元；同日，被告向原告出具一份《收据》（NO.3807966），载明：今收到孔繁荣交来烧腊按金10000元，此款合同期满无息退回本金；2015年6月3日，被告向原告出具一份《收据》（NO.3807967），载明：今收到孔繁荣转烧腊档手续费500元；2015年7月5日，被告向原告出具一份《收款收据》（NO.7909931），载明：客户名称为孔繁荣，2015年7月份租5000元，管理费120元，电费实为1911元，水费实为108元；2015年8月10日，被告向原告出具一份《收款收据》（NO.7909871），载明：2015年8月份租5000元，管理费120元，电费实为1128元，水费实为78元；2015年9月5日，被告向原告出具一份《收款收据》（NO.7909953），载明：9月份租5000元，管理费120元，电费实为973.5元。2015年8月24日、9月6日，广州市海珠区工商行政管理局分别出具两份《证明》：2015年8月24日经电脑检索，在该分局企业登记资料数据库中未查到广州市海珠区仁和肉菜市场的企业登记资料；2015年9月6日经电脑检索，在该分局企业登记资料数据库中未查到广州市海珠区仁和肉菜市场经营服务有限公司的企业登记资料。2015年11月3日，广州市工商行政管理局出具《证明》：经电脑检索，截止至2015年11月3日在该局企业登记数据库未查到“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”的记录。原告于2015年11月3日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、第二项诉讼请求中的租金20000元是指2015年6、7、8、9月的租金，其中2015年7月份的租金经被告打折后实缴3000元，故变更该项诉讼请求中租金的金额为18000元；2、第二项诉讼请求中的水电费2059元是指2015年6、7、8月份的水电费，其中2015年6月自用水费108元、自用电费1911元；2015年7月自用水费78元、自用电费1128元；2015年8月自用电费972元；2015年9月份的水电费的单据丢失了，故不清楚具体数额；2015年6、7、8月份的水电费金额共计4198元，由于在诉讼时计算错误，故也不要求变更诉讼请求的金额，坚持只要求被告返还2015年6、7、8月的水电费2059元；3、第二项诉讼请求中的管理费360元是指2015年6、7、8月的管理费，每月管理费120元。对此，被告表示确认2015年7月的租金只收取了3000元，但不同意原告的全部诉讼请求。此外，原、被告确认以下事实：1、原告已于2015年10月31日撤场；2、涉案档口所在市场里面有49个档口，只有一个烧腊店；3、原告缴纳涉案档口租金至2015年9月30日，之后没有再缴纳过。根据原告申请，本院通知了证人孔某乙、温某乙出庭。证人孔某乙陈述：证人是原告的伯伯，原告是证人的侄儿；大约在2015年4月20日，证人与其女儿温某乙、原告和被告在多宝路逢源市场，温某乙以现金的方式将38000元交给被告的；在向被告支付38000元时涉案档口是由温某乙和原告一起合伙经营的，后来温某乙于2015年6月左右与原告散伙后，涉案档口就由原告一人经营；被告在收取原告38000元的款项后，告知原告和证人38000元是装修费，但没有出具收据，证人也不清楚装修费到底装修了什么。证人温某乙陈述：证人与原告是堂姐弟关系；在签订合同时，证人与原告是合伙经营，后来证人退出了，证人在与原告合伙经营时，以合伙人的名义、代表证人和原告一起向被告支付了38000元，并告知被告该款项是以证人和原告的名义缴纳的，并要求被告出具收据给证人，但是被告称仁和市场没有公章，所以证人就与被告一起去了逢源市场拿收据；后来被告告知证人38000元是装修费；被告只给了证人一个空的档口经营，证人根本无法经营，而且整个市场都是空的，没有任何的装修；证人于2015年4月20日在与被告签订合同时以现金的方式一次性支付给被告;被告约于2015年5月4日左右将涉案档口交付给证人，交付时涉案档口中有钢化玻璃、洗水台、铺设了地砖、吊了天花、安装了档口空调，通了水、电；涉案档口的所有桌、椅都是证人出资购买的；涉案档口所在市场在2015年5月6日统一开张；后来因为证人个人原因，于2015年6月初将涉案档口转让给原告，故才存在转手费500元，原告与被告签订的合同日期是后来填写的；现涉案档口所在市场已经没有人在经营；被告要求证人支付38000元时表示涉案档口可以精装修，出门口处有可以推拉的玻璃门、冰箱、放东西的架子、打包的不锈钢台面等，但是这些都没有；证人认为涉案档口的月租金为5000元，理应具备一定的基本装修设施，而向被告支付了38000元后被告却没有做过任何的精装修，也根本不知道被告所开具的收据上的公章根本没有在网上备案；证人同意该38000元全部由原告收取，放弃就该38000元主张权利。对于上述两证人的陈述，原告表示：确认与证人温某乙是堂姐弟关系；双方都确认是在多宝路逢源市场交付38000元的，而且现场交付的人员也都在法庭上；对于38000元的装修款项两个证人都提到是基本装修之后的精装修款，租金5000元对应是基本装修，38000元则是不同档口的精装修，而且38000元与合同签订的期限相对应，保障装修投入使用最低年限到2018年4月30日止；双方确认了仁和肉菜市场已经关门，两个证人认为不能经营的原因在于被告；证人提到了一个事实，温某乙与原告是合伙关系，该合伙关系，从原告所提交的票据中可以体现，2015年4月20日被告出具的票据都是写原告交来的款项，所以无论是温某乙还是原告，被告都认可经营人是原告；对于38000元精装修部分是由证人温某乙自己去添加，特别指出是档口应该安装玻璃门，但是该玻璃门是没有安装的。对于上述证人的陈述，被告表示：证人的陈述有些是真的，有些是假的；在支付38000元时，原告与温某乙当时还在一起合伙经营涉案档口；确认现涉案市场已没有人在经营；被告确实收取了38000元，但是该38000元被告已支付给了施工队，原告称自己后来精装修了，法官可以去看现场；原告要求怎么装修，被告就怎么装修；被告根本没有承诺给原告买冰箱、装放东西的架子、打包的不锈钢台面，被告已经为原告的档口铺设了地砖、安装了空调、风扇等；现在原告自己要退出，违约在先，所以才要求被告退回装修费；被告也同意原告继续经营（现在被告也同意），但是原告现在也不要在涉案档口经营了。经本院释明，原告表示坚持其诉讼请求，但是假如法院认为合同是有效的，其要求解除合同，同时变更第二项诉讼请求为只要求原告折旧返还装修费31500元（由于原告经营使用了涉案档口半年时间折旧6500元，故38000元-6500元=31500元）、按金10000元，不要求返还租金、水电费、管理费、手续费，其他的费用也均放弃。对此，被告表示同意原告解除合同，但是要没收原告的按金10000元，因为原告提前解除合同，违约在先，且又不缴纳水电费、管理费、租金；而装修费是施工队收取的，又不是被告收取的；施工队共收取了的35500元，剩余的2500元被告用于为原告安装了档口的卷闸门，但没有相关证据，被告也不同意退回。此外，原告表示：1、本次诉讼是因为被告没有履行精装修的义务才引起矛盾的，被告达到的装修标准只是公共部分，但是每个档口的装修都是不一样的，档口内必须要有桌、椅、空调、架子等设施设备；2、涉案档口所在市场租户全部撤场是因为市场内被告也有自营的商品，被告经营的商品比租户的低，租户无利可图，导致其他的租户无法经营；而且还有装修费的异议，所以所有租户商量好在2015年10月30日统一撤场。对此，被告表示其实是被告自己想把市场做起来，所以被告自己去进货，把菜便宜卖给其他人；所在市场之所以关门是档主经营不善所致。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市毅通机电产品服务部于2014年12月25日出具的《业主同意转租函》，主要内容为：根据双方所签订的“租赁合同”，贵方租赁的位于广州市海珠区同福中路仁和直街25号首二层及附属平房房屋（624.15平方）部分单元，是属于我司广州市毅通机电产品服务部拥有产权的物业；我司2013年9月16日将该物业租赁给刘某，租赁期限为2013年11月16日至2018年11月30日，我司同意刘某在上述租赁期限内，可以就该单元转租、分租经营使用。2、广州市圣火体育有限公司与被告戴超其于2014年11月24日签订的《租赁合同》，主要约定：广州市圣火体育有限公司同意将广州市海珠区同福中路仁和直街25号首层厂房局部区域分租给戴超其作商业使用，建筑面积788平方米，租赁日期自2014年12月1日至2018年11月30日止；在租赁期内，戴超其因经营需要内，可转租或分租，但需书面报告广州市圣火体育有限公司分租或转租方案，得到广州市圣火体育有限公司书面批准备案后，方能执行；等。3、《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租房屋地址为海珠区仁和直街25号首层、二层（部位：首层北部），出租人为刘某，承租人为戴超其，租赁用途为商业用房，租赁期限为2014年12月1日至2017年12月30日；等。4、《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，载明：房屋使用人戴超其使用的同福中路仁和直街25号首层北部可临时作为生产（经营）性场所使用；本证明有效期限自2015年1月1日至2015年12月31日，有效期满需继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期届满20日前，至出具本证明的单位办理续期手续；等。5、《营业执照》，载明：名称为广州市海珠区孔繁荣烧腊店，经营场所为广州市海珠区同福中路仁和直街25号首层自编之1档（临时经营场所有效期至2015年12月31日）；等。6、No.8563384《收据》,载明：今收到仁和肉菜市场烧腊档装修：包括水电、泥水、天花、空调、排水、水台、钢化玻璃、不锈钢等共计装修费35500元（包工料）；盖有“广州市鑫源五金装饰工程部”章，日期为2015年5月20日。对于上述证据，原告表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认，已超过了举证期限，但对于《业主同意转租函》没有异议，里面提到业主是广州市毅通机电产品服务部，租赁面积是624.15平方米，与证据2不一致，而且证据1是直接租赁给刘某，证据2的出租方是公司，刘某与圣火体育有限公司是什么关系，没有证据予以证明，而且面积上也存在差异；就算租赁合同是真实的，被告提交的相关证据材料中提到前手的租户都是刘某，从来没有出现过广州市圣火体育有限公司，在出租屋管理服务中心也从来没有体现过广州市圣火体育有限公司所缴纳的任何费用，所以原告认为该合同是事后制作的，按照原告经营这段时间的观察，仁和肉菜市场面积与合同提到的788平方米不相吻合，如果要达到788平方米必须将肉菜市场和旁边的球场一起相加，才可以达到这个面积；认为证据3是原来的肉菜市场刘某申报的，出租人是刘某，承租人是被告，都是以个人名义，只批准到2017年12月30日，与原告的合同产生冲突；证据4是街道办根据被告本人的申办所批复的临时经营场所使用证明，使用有效期是2015年1月1日至2015年12月31日，也就是说与被告和原告签订租赁合同的租赁期限至2018年4月30日产生冲突，故该证据的不能作为本案的证据；证据5原告确实办理了相关执照，进行了实际经营；证据6是被告自己在装修肉菜市场时，找了施工人员所开具的票据，对真实性、合法性、关联性不予确认。2015年12月24日，刘某到本院做《问话笔录》，陈述：确认证据1、2的真实性，证据2是刘某以广州市圣火体育有限公司的名义与被告签订的。同时，刘某提交了广州市圣火体育有限公司的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明书》和本人身份证复印件，其中载明：广州市圣火体育有限公司属有限责任公司（自然人投资或控股），刘某是其法定代表人。对此，原告表示：确认刘某的陈述。本院认为：从被告提交的《业主同意转租函》、《租赁合同》中可知，该物业原由广州市毅通机电产品服务部出租给刘某，租赁期限为2013年11月16日至2018年11月30日；后，广州市圣火体育有限公司转租给被告，租赁日期为2014年12月1日至2018年11月30日止；最后，由被告以“仁和肉菜市场”和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”的名义转租给原告，租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日。鉴于刘某是广州市圣火体育有限公司的法定代表人，且广州市圣火体育有限公司是自然人投资或控股的公司，在其法定代表人即刘某到本院也确认是以公司名义转租的情况下，故应视为被告从刘某处承租涉案场地。被告在“仁和肉菜市场”和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”尚未经工商注册登记的情况下就以“仁和肉菜市场”和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”的名义与原告签订《经营场地租赁合同》，该合同所产生的权利义务应由被告个人直接承受。从上述租赁期限可知，被告出租给原告期限并没有超过刘某出租给被告的期限。《广州市海珠区临时经营场所使用证明》载明“有效期满需继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期届满20日前，至出具本证明的单位办理续期手续”，故原告以被告只有临租权和“仁和肉菜市场”没有经注册登记为由主张合同无效，依据不足，本院不予支持。由于原告已于2015年10月30日撤场，且被告也同意解除合同，故原告要求解除与被告签订的《经营场地租赁合同》，合法有理，本院予以支持。原告主张在向被告支付装修费38000元后被告没有履行精装修的义务，申请了证人孔某乙、温某乙出庭作证，但并未提交其它证据证明原、被告双方对于装修标准有何约定。鉴于证人孔某乙、温某乙与原告均是亲戚关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，原告主张被告没有履行精装修义务依据不足，对该事实主张本院不予采信。被告提交的No.8563384《收据》载明“今收到仁和肉菜市场烧腊档装修:包括水电、泥水、天花、空调、排水、水台、钢化玻璃、不锈钢等共计装修费35500元（包工料）”与证人温某乙陈述“被告只给了一个空的档口给证人经营，证人根本无法经营，而且整个市场都是空的，没有任何的装修；证人于2015年4月20日在于被告签订合同时以现金的方式一次性支付给被告;被告约于2015年5月4日左右将涉案档口交付给证人，交付时涉案档口中有钢化玻璃、洗水台、铺设了地砖、吊了天花、安装了档口空调，通了水、电”基本吻合，故本院对被告提交的上述《收据》予以确认，对被告主张的为涉案档口装修花费了35500元事实予以采信。被告主张已将剩余2500元用于为涉案档口安装卷闸门，但没有提交相应的单据，且原告不予确认，故本院对被告该事实主张不予采信。原告主张解除上述租赁合同还由于被告在市场内自营商品的价格比租户同类商品的价格低，导致租户无法经营，只能集体撤场，但并未提交相应的证据予以证明，无法证明导致上述租赁合同提前解除的责任在于被告，故本院对原告该事实主张不予采信。鉴于原告擅自提前撤离涉案档口，已构成违约，故原告要求被告返还已用于涉案档口装修的装修费35500元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告没有证据证明已将余下的装修费2500元用于为涉案档口安装卷闸门，故原告要求被告返还余下的装修费2500元，合法有理，本院予以支持。原、被告约定在原告交清各项费用后，被告将保证金及按金如数退回（不计息），现原告仍拖欠租金尚未向被告支付，故原告要求被告退还按金10000元，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条规定的规定，判决如下：一、解除被告戴超其以“仁和肉菜市场”和“广州市仁和肉菜市场经营服务有限公司”名义与原告孔繁荣就广州市南田路仁和直街25号烧腊1#档签订的《经营场地租赁合同》；二、被告在本判决生效之日起10日内返还装修费2500元给原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2480元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理审 判 长  李怡然人民陪审员  黄志坚人民陪审员  李伟坚二〇一六年一月二十九日书 记 员  程淑玲