四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第04430号上诉人（原审被告）:徐虹，女，汉族，1974年9月11日出生，住成都市金牛区。委托代理人：向烨，四川上盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小君，男，汉族，1979年1月1日出生，住四川省渠县。被上诉人（原审原告）张玲娟，女，汉族，1986年10月17日出生，住四川省渠县。以上二被上诉人共同的委托代理人：刘源泰，成都市金牛区天正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：杨龙光，男，汉族，1962年8月21日出生，住四川省广元市朝天区。委托代理人：王石雄，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：范少波，男，汉族，1987年6月19日出生，户籍所在地：四川省南部县。上诉人徐虹与被上诉人李小君、张玲娟、杨龙光、范少波房屋租赁合同纠纷一案，因徐虹不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭进行了审理，徐虹的委托代理人向烨，李小君、张玲娟的委托代理人刘源泰，杨龙光的委托代理人王石雄到庭参加诉讼。被上诉人范少波经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。一审查明，成都金房集团有限公司（以下简称金房公司）系成都市金房苑××号商业用房的房屋所有权人。金房公司将上述房屋租与徐虹用于经营餐饮，最初建立租赁合同时约定租期三年，到期后每年签订为期一年的租赁合同。双方最后一份房屋租赁合同期限从2011年1月1日至2011年12月30日止。该房屋租赁合同对双方的权利义务作了约定，其中6.7条约定：“乙方（徐虹）无权将租赁房屋转租或转包他人，否则，甲方（金房公司）有权立即收回该房屋，由此产生的一切责任或损失由乙方负责”。徐虹在租赁合同期将该房转租给范少波。此后，范少波又将该商铺转让给杨龙光经营，杨龙光于2010年7月21日通过银行向范少波转款89000元，由徐虹与杨龙光签订了房屋租赁合同，租赁期为2010年7月24日至2013年7月24日。2011年10月20日，杨龙光（甲方）与张玲娟（乙方）签订一份《铺面转让协议》，该协议约定：“一、甲方将金房苑××号铺面转让给乙方经营。二、乙方愿意接受转让，并承担转让费用……四、铺面所有权属金房苑横街物业所有，甲方无权与乙方签订合同。同时也无权和无法给乙方承诺使用年限及其它保证。五、金房苑××号铺面租赁合同是与现物管的承租人徐虹签订，无法与物管直接签订。六、因甲方在上一个经营者（范少波）手中转让接手经营，并且支付了11万元转让费，及剩余材料费2600元。进场之后又投入维修费和重新购设备3万余元才正常经营。七、甲方将铺面转让给乙方，乙方必须支付转让费11万元。八、乙方承接转让之后，在经营的过程中如有变故不能正常经营或拆迁、拆场以及物管收回铺面整改等一切出乎预料之外的状况，所造成的经济损失与甲方无关，乙方自己承担后果……”。同日，张玲娟将11万元铺面转让费（含三个月房屋租金13500元在内）支付给杨龙光。同年10月25日，张玲娟的丈夫李小君与徐虹就金房苑××号房屋签订《房屋租赁合同》，合同租赁期限从2011年10月25日至2013年7月24日，其中2011年10月25日至2012年7月24日租金每月为4510元，按季度支付。上述《房屋租赁合同》和《铺面转让协议书》签订后，李小君、张玲娟开始实际经营使用金房苑××号铺面。此后不久，金房公司张贴公告，要求所有租赁户在2011年12月30日租赁合同到期后腾退出房屋。金房公司于2012年1月25日将金房苑××号铺面收回，支付了徐虹房屋搬迁补偿3000元。李小君、张玲娟因无法在金房苑××号铺面经营，多次向杨龙光、徐虹交涉无果，李小君、张玲娟诉至一审法院。诉讼期间，徐虹未提供其与范少波、杨龙光之间的房屋租赁合同。杨龙光也未提供其与徐虹的房屋租赁合同以及其与范少波之间的铺面转让协议。上述事实，有身份证、房屋租赁合同、铺面转让协议、收条及庭审笔录等证据在案佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，徐虹从金房公司处承租取得成都市金房苑××号商业用房使用权，根据双方约定，徐虹无权对该房进行转租或转包。但事实上徐虹取得上述房屋后即将房屋转租出去，金房公司对此并未提出异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释规定的精神，徐虹在与金房公司租赁合同期限内将房屋转租给范少波、杨龙光和李小君应当属合法有效。徐虹与金房公司的租赁合同期限是到2011年12月30日，而杨龙光于2011年10月20日将该铺面转让给张玲娟后，其与徐虹之间租赁合同解除，由李小君与徐虹于2011年10月25日签订租赁合同。该租赁合同系于2013年7月24日到期，已超过了徐虹的承租期限，故合同中2012年1月1日至2013年7月24日期间属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。徐虹明知自己承租成都市金房苑××号商业用房的租赁期限至2011年12月30日到期，仍然与李小君签订超出自己承租期限的租赁合同，以至酿成本案纠纷，对纠纷的形成应承担主要责任。李小君在与徐虹签订屋租赁合同时未审查出租赁人手续，草率签订合同，也有一定责任。本案中李小君、张玲娟因租赁房屋共计支付了11万元，目的是能租赁使用该商铺至2013年7月24日，故李小君、张玲娟支付2012年1月1日至2013年7月24日期间未使用商铺的租金和转让费，可认定为合同无效造成的损失，共计98476元。李小君、张玲娟自行承担其中30%，即29543元，徐虹承担70%，即68933元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、李小君与徐虹于2010年10月25日签订的《房屋租赁合同》2012年1月1日至2013年7月24日期间租赁合同关系无效；二、徐虹应于本判决生效之日起十日内支付李小君、张玲娟68933元；三、驳回李小君、张玲娟的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由李小君、张玲娟承担390元，徐虹承担910元（此款李小君、张玲娟已垫付，徐虹在本判决生效之日起十日内支付给李小君、张玲娟）。宣判后，徐虹不服，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，改判徐虹不承担赔偿责任。其主要理由是：一审认定事实正确，但适用法律错误。本案合同部分无效后，相应损失应当由杨龙光和李小君、张玲娟自行承担。被上诉人李小君、张玲娟、杨龙光辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院另查明：1.李小君、张玲娟支付给杨龙光共计11万元，杨龙光将其中的13500元作为案涉房屋三个月（2011年10月至2012年1月）的租金支付给徐虹；2.审理中，杨龙光、李小君、张玲娟均表示未看过徐虹与金房公司的租赁合同，亦不清楚徐虹与金房公司的租赁期限。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：一、李小君和张玲娟支出的11万元性质如何界定。二、李小君和张玲娟支出的11万元房屋租赁损失由何人承担。本院对该焦点问题分别评析如下：一、关于李小君和张玲娟支出的11万元性质。杨龙光收取了李小君和张玲娟铺面转让费11万元，该款项包含2011年10月25日至2012年1月24日三个月租金13500元，余款96500元即为杨龙光收取的铺面转让费。本院认为，民事行为遵循意思自治原则，该转让费并未违反法律的禁止性规定，合法有效。1.商铺转让费的存在，符合市场交易实际情况，杨龙光与案外人范少波就案涉商铺签订转让协议时亦支付了范少波转让费89000元。2.李小君、张玲娟和杨龙光就案涉商铺签订转让协议系其真实意思表示，且杨龙光已经在该《铺面转让协议书》明确告知其对案涉商铺剩余租期无法保证、相应风险由李小君、张玲娟自愿承担，李小君、张玲娟实际上就案涉商铺自愿放弃对杨龙光索赔的权利。二、李小君和张玲娟支出的11万元房屋租赁损失由何人承担。李小君、张玲娟主张其支出的11万元租房损失应由徐虹和杨龙光承担连带清偿责任。本院认为，李小君、张玲娟自2011年10月25日开始租用案涉商铺并实际使用至2012年1月25日，共计三个月，其中2011年12月30日之后的租约已超出徐虹剩余租赁期限，属无效约定。因此，李小君、张玲娟应支付徐虹租金为9772元（4510元×2个月＋4510元×5天÷30天），余款3728元（13500元－9772元）应由徐虹予以返还。李小君、张玲娟另支付转让费96500元，从范少波向杨龙光收取转让费及杨龙光向李小君、张玲娟收取转让费的约定和金额来看，该转让费实际上与李小君、张玲娟与徐虹就案涉商铺签订租赁合同的期限及李小君、张玲娟实际使用商铺时间没有必然的法律因果关系。因此，该转让费应视为因租赁合同部分无效后李小君、张玲娟的损失。本案中，因李小君、张玲娟现行和杨龙光签订铺面转让协议，且在该协议中约定放弃对杨龙光的索赔权；同时，其在随后与徐虹签订房屋租赁合同时未审查徐虹是否有权出租案涉商铺，其对该损失的产生应承担相应责任。徐虹作为出租人，明知其与金房公司之间的租赁即将到期，仍然超过剩余租期将将案涉商铺转租给李小君、张玲娟，违背诚实信用原则，其对该损失的产生应承担较大的责任。本院根据李小君、张玲娟和徐虹各自的过错程度，认为一审法院确定由李小君、张玲娟自行承担损失的30%、徐虹承担损失的70%比例适当。徐虹上诉主张其不应当支付李小君、张玲娟相应损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审审理程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判决方式负担；二审案件受理费1523元，由徐虹负担。本判决为终审判决。审 判 长  王长军代理审判员  谢 维代理审判员  王晓川二〇一六年一月二十五日书 记 员  谢芳明