天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第0978号原告：王彦春，男，1957年3月18日出生，汉族。委托代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津融创置地有限公司，住所地天津市西青经济开发区七支路8号506、507室。法定代表人：迟迅，总经理。委托代理人：张凯恒，该公司法务。委托代理人：白筱靖，该公司法务。原告王彦春诉被告天津融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王彦春之委托代理人郑晓玲，被告天津融创置地有限公司之委托代理人张凯恒、白筱靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王彦春诉称：2012年8月17日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买位于西青区房屋，并按约支付了房款22999000元，地下室总价款7401000元，共计30400000元。被告宣传，所售别墅具有三层安全防护，包括外围墙、内围墙、低压电网，护栏为罗马石柱，外墙立面为莱姆石立面。2013年1月中旬，原告验房发现围墙是断墙、防护栏为铁艺栏杆、房屋外立墙为普通石灰石墙面，且内部杂物堆积，根本无法居住。时至今日，被告未履行修复、赔偿义务，故起诉，请求判令：一、被告赔偿原告逾期交房违约金3739200元；二、被告将原告所购房屋二层阳台铁艺栏杆更换为罗马石廊柱，外立墙面全部更换为莱姆石墙面，重修围墙，架设低压电网；三、诉讼费等费用由被告承担。被告天津融创置地有限公司辩称：关于原告的第一项诉讼请求，被告不应该承担逾期交房的违约责任。涉案房屋已符合交房条件，依约可以交付使用，被告已按照合同约定时间方式向原告履行了通知收房的义务。未办理交房手续的原因是原告无正当理由拒绝收房。所以，依据合同约定被告不承担违约责任，且应视为原告已收房。关于原告的第二项诉讼请求，被告交付的房屋符合合同约定和图纸设计，涉诉房屋的安防系统也符合交付房屋的合同约定，且原告提出的该项主张与房屋交付无关，也没有事实依据。因此，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市西青区房屋，建筑面积375.44平方米，房屋价款为22999000元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2012年12月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。合同附件三商品房质量、设备等情况约定，公共部分外檐为石材幕墙，地下车库大堂地面为石材地面，墙面为石材墙面；户内部分，地上小院院墙为实墙与铁艺结合。小区四周设置周界报警系统。合同附件六第三条约定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定附件三的标准，如未达到附件三约定标准的，则出卖人在买受人办理房屋交接手续后的合理期限内应使之达到原标准或补偿相应的差价，买受人不以此作为拒绝接收商品房的理由。合同附件六第五条约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过邮递或在天津本地报纸发布入住公告等任一方式向买受人发出房屋交付通知，出卖人发出通知，即视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务，买受人均应在房屋交接通知载明的交房时间内到出卖人处办理房屋交接手续，买受人不得拒绝提前收房；如出卖人发出通知后的15日内买受人仍未接收商品房，则房屋交接通知约定交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日；即便买受人未能收悉前述通知，买受人仍有义务按商品房买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。合同附件六第八条约定，买受人确认对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息以及签约前后任何一方私自录音的资料等都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，不视为交楼标准或合同的样品。合同附件六第十一条约定，双方联络方式以买卖合同记载的电话、传真或通信地址、电子邮件为准。合同签订后，原告依约履行了付款义务。被告于2012年12月11日取得涉案海逸豪园38号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》，并于2012年12月28日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2012年12月29日，被告通过圆通快递向原告在合同中预留地址寄送《商品房交接通知书》，通知原告于2012年12月30日办理房屋交接手续。该邮件被退回，退回原因为：地址不详，电话无人接听，电话关机等。2013年1月，原告去找物业部门验房并准备接收房屋。原告陈述称：验房时发现房屋围墙是断墙，阳台栏杆应该是罗马石柱，实际是铁艺栏杆；外立墙面应该全部是莱姆石的，但实际部分是莱姆石墙面而另一部分是石灰石墙面。并且屋里比较乱，存放着施工工具。被告陈述称：原告验房时提出的墙面、围墙、栏杆等问题与房屋交付无关，被告认为房屋符合交付标准，原告拒绝收房没有依据。被告提供的施工图纸载明栏杆选用不锈钢制扶手或者欧式铁艺扶手；外立墙面为干挂石材。2015年6月23日，原告提出评估鉴定申请，申请对涉案房屋外立墙面全部更换为莱姆石墙面、铁艺栏杆更换为罗马石柱以及围墙设计施工的工程造价进行鉴定。后原告于2015年11月18日撤回了该项鉴定申请。经现场查勘，涉案房屋东侧（临水一侧）小区外围墙上未架设低压电网；房屋东南侧内围墙未形成闭合。本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：依照法律规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。案涉房屋在2012年12月已竣工验收，并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，具备双方约定及法律规定的房屋交付条件。被告已于2012年12月29日按照合同载明地址向原告邮寄送达书面入住通知书，原告虽未收到该快递但并未举证证明未签收该快递的原因在于被告，因此，应当视为被告已履行通知交房的义务。并且，根据双方约定，房屋设施设备如未达到附件三约定标准的，则出卖人在买受人办理房屋交接手续后的合理期限内应使之达到原标准或补偿相应的差价，买受人不以此作为拒绝接收商品房的理由。因此，原告于2013年1月验房后以房屋装饰设备等与约定不符为由拒绝接收房屋的行为，不符合双方约定。综合以上，被告不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告将二楼阳台铁艺栏杆更换为罗马石柱以及将外立墙面全部更换为莱姆石墙面的诉讼请求，涉案房屋施工图纸载明栏杆选用铁艺扶手、外立墙面为干挂石材，房屋现状与设计和图纸相符。虽然原告以楼书、宣传册等材料作为依据进行主张，但双方合同明确约定此类资料不作为确定双方权利义务的依据，亦不视为交楼标准，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告对房屋东侧小区外围墙架设低压电网以及续建房屋东南侧内围墙的诉讼请求。本案系合同纠纷，诉讼标的为商品房买卖合同关系，诉讼标的物为涉案海逸豪园38-1号房屋，原告本案系依照双方商品房买卖关系向被告提起逾期交房之违约诉讼，而涉案内外围墙属于小区公共设施，应属于海逸豪园小区业主共有共同管理，而且该共有权不可分割。因此，原告作为共有权人之一单独提起该项诉讼，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王彦春的全部诉讼请求。案件受理费18357元，由原告王彦春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 桂 炉二〇一六年一月十三日书 记 员 岳春林