北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终9411号上诉人（原审被告、反诉原告）辛江，男，1978年5月21日出生。委托代理人焦景收，北京天江律师事务所律师。委托代理人林丹丽，女，1976年12月26日出生，北京林中屹立商贸有限公司经理，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）端木红梅，女，1973年5月29日出生。委托代理人范亚龙，男，1974年1月16日出生，达尔凯（中国）能源管理有限公司职员。上诉人辛江因与被上诉人端木红梅租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初13492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。辛江之委托代理人焦景收、林丹丽，端木红梅及其委托代理人范亚龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。端木红梅于2016年3月诉至原审法院称：我的房产位于北京市朝阳区×1号（以下简称涉案房屋），面积80平米，新房家具家电全新。辛江2013年3月15日开始租赁此房，租金每月3200元，押一付三，合同一年一签，三年来没有涨过价。合同最近一期于2016年3月14日到期，因市场价格在每月4000元，我2016年2月1日短信通知辛江家属林女士，续租价格定在每月3800元，林女士当即打电话给我态度蛮横，以她贴壁纸、换水盆为由拒不接受，并辱骂诬陷我，后来又发多条短信对我进行人身攻击，于是我决定并通知辛江到期收房不再续租。2016年3月15日收房当日辛江未出现，电联拖着不来，我向南皋派出所报案，民警同意撬锁进入房间，进入后发现房间内一片狼藉，墙面家具等被破坏严重，后经查还有水电费、燃气费未结算，辛江的破坏行为导致我对房屋进行修复打扫，一个月无法正常出租，还导致我产生误工费用，辛江亲属对我辱骂等行为更造成我精神伤害，故我诉至法院，要求判令辛江赔偿我财产损失25356.7元、误工费8000元、精神损害抚慰金5000元。辛江答辩及反诉称：不同意端木红梅全部诉讼请求。端木红梅通知的收房时间我并未认可，事实上在此前我已经搬走，且搬走时房屋状况是完好的。2016年3月15日当天，端木红梅联系我，因为我在上班没有办法过去，端木红梅以物品被盗为由报警，房门怎么打开的我不清楚，民警进入房间后发现其所称被盗的冰箱、洗衣机均在，此后房屋就在端木红梅的控制之下，其所谓的损失怎么造成的我不清楚，也与我无关。端木红梅主张的误工损失没有合理依据，我以及我的亲属也从未对她进行过侮辱。我认为双方合同已经到期终止，端木红梅却拒绝退还我房屋押金，故我提起反诉，要求判令端木红梅退还我押金3200元。端木红梅针对辛江反诉答辩称：辛江的押金应在扣除其对房屋造成的损失后再予退还，而现在损失已经远远超出押金的数额，故不同意退还。原审法院经审理查明：辛江自2013年3月15日开始租赁涉案房屋，合同一年一签。2015年3月8日，端木红梅（甲方）与辛江（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定辛江继续租赁该房屋，租赁期自2015年3月15日至2016年3月14日，每月租金3200元，租金支付方式为押一付三；乙方应于房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；甲方向乙方提供以下设施、设备（全新）：1、燃气灶2、抽油烟机3、×1牌电水器4、×1牌壁挂炉5、×1牌空调1.5匹1台6、×1牌空调1匹1台7、×1牌冰箱8、×1牌洗衣机9、1.5米双人橡木床、床垫10、松木餐桌一张11、松木餐椅4把12、1.8米双人橡木床、床垫13、床头柜2个14、三门衣柜15、3+2人位L型沙发16、茶几1个17、电视柜18、门禁卡19、防盗门钥匙3把20、信箱钥匙2把；电表数字余额95元，水表数字17.6吨，燃气表数字余额48.19立方。双方对合同履行期间押金、租金交纳并无争议。2016年2月1日，端木红梅通知辛江合同到期后如果续租，租金为每月3800元，因无法协商达成一致，端木红梅通知不再续租，并明确告知2016年3月15日收房。2016年3月15日，辛江未到场配合交接房屋，当日下午端木红梅报警后，在出警民警在场情况下开锁进入房屋，同时对现场情况进行了录像。由形成的视频资料看，房屋内墙面有破坏、两张双人床被拆散、室内灯饰被拆卸、卫生间马桶冲水装置被破坏、面盆破损。案件审理过程中端木红梅提交的损失清单（证据）包括：1、因墙壁损坏重新贴壁纸费用2920元（收据）；2、3+2人位L型沙发被调换损失4000元（估算，网络打印类似沙发价格参考）；3、马桶、立柱盆购置费用1000元，重做防水500元（收据及工人梁×1书写收条）；4、卫生间五金件、下水管、镜子、花洒等购置费用800元（收据）；5、双人床、床垫损失4600元（销售清单两张）；6、吸顶灯购置费用600元（收据）；7、窗帘购置费用1000元（收据）；8、空调遥控器购置费用100元（销售专用单）；9、室内门钥匙丢失换锁芯费用300元（收据）；10、防盗门换锁费用360元（收据）；11、高清机顶盒损失1280元（朝阳有线公司拍摄价目）；12、冰箱损失1200元（2012年12月12日京东商城购物清单价格1599元）；13、电视柜损失500元（2012年475元购买，现购置费用641元）；14、电费45.16元；15、燃气费98.54元；16、水费1612元（缴费通知单四张金额共计1446元）；17、保洁费300元（保洁人员王春英书写收条）；18、空置一个月租金损失4000元。端木红梅提交北京东方远致贸易有限公司出具收入证明、误工扣减工资证明，证明端木红梅系该单位财务总监，年收入36万元，2016年3、4、5月缺勤共扣发工资8000元。端木红梅就其误工情况进行说明，除修复房屋设施外，还包括到公安机关咨询、法院立案、缴费、取证等发生的误工。端木红梅称双方在协商过程中，辛江亲属对其进行人身攻击，侮辱其人格，导致其精神收到损害，夜晚失眠，要求辛江赔偿精神损害抚慰金5000元。端木红梅就其主张提交短信记录。原审法院认为：租赁合同到期终止后，承租人应将房屋及设施现状完好交还出租人，本案中端木红梅与辛江签订的合同中亦有相关约定。端木红梅通知房屋交接时间为合同到期终止日，该交接时间并无不当，辛江无正当理由拒绝到场，视为其放弃了交接权利。由交接当日形成的现场视频看，房屋存在人为破坏的痕迹，辛江应对违约给端木红梅造成的损失承担赔偿责任。端木红梅主张各项损失法院依据证据予以确认。1、墙面毁损贴壁纸费用2920元法院予以支持；2、沙发考虑购置价款及折旧酌情支持2000元；3、马桶、立柱盆购置费用1000元以及做防水500元主张金额合理，法院予以支持；4、卫生间管件被人为破坏，但端木红梅提交证据充分性欠缺，法院酌情支持500元；5、经查看视频，双人床两张虽被拆散，但并非全部毁损，尚未失去使用价值，床垫一张丢失，法院结合购置票据按1600元予以支持；6、吸顶灯购置费用600元法院予以支持；7、双方合同交接清单中并无窗帘一项，端木红梅主张窗帘购置费用法院难以支持；8、空调遥控器100元有销售专用单为证，法院予以支持；9、室内门换锁芯费用300元证据不足法院难以支持；10、防盗门换锁费用360元系实际发生，法院予以支持；11、双方合同交接清单中并无机顶盒，端木红梅提交证据亦不充分，法院不予支持；12、冰箱外观损坏并不导致失去全部价值，法院酌情支持300元；13、电视柜损失法院考虑购置价及折旧酌情支持300元；14、电费45.16元系实际欠付费用，应予支持；15、依据现场视频交接当日燃气剩余字数5，据此燃气费法院支持98.47元；16、水费法院按欠付费用1446元予以支持；17、保洁费300元法院予以支持；18、空置租金系合理损失，但端木红梅主张一个月过长，法院按半个月空置期支持二千元；19、端木红梅主张误工费大部分为咨询立案、诉讼等发生费用，该费用不属于辛江违约行为的直接损失，法院酌情支持2000元；20、本案为合同纠纷案件，端木红梅坚持在本案主张精神损害抚慰金，法院难以支持。合同到期终止，承租人押金应予退还，但应抵扣应由承租人负担的违约金、损害赔偿等费用。辛江支付押金明显不足以抵扣应由其负担损失，其反诉请求法院不予支持。据此，原审法院于2016年7月1日判决如下：一、辛江于判决生效后七日内赔偿端木红梅房屋及设施损失一万四千零六十九元六角三分、误工费二千元（押金三千二百元应于上述费用中抵扣）；二、驳回端木红梅其他诉讼请求；三、驳回辛江全部反诉请求。判决后，辛江不服原审判决，上诉至本院称：我因工作原因只有晚上才有时间，在我方与端木红梅无法达成交接时间的情况下，端木红梅单方进入涉案房屋的行为存在过错；端木红梅提交的损失证据材料全部是收据而不是正式发票，且吸顶灯在合同的交接清单里没有约定，当时对方的吸顶灯有的坏了，我去换了比较好的灯，我是想在跟对方交接前都换好；壁纸是我方和端木红梅协商后才贴上去的；床垫并未丢失，是我购买的；沙发、遥控器未丢失，马桶、冰箱、电视柜未损坏，保洁费和空置租金亦没有事实及法律依据。请求撤销原审判决，依法改判驳回端木红梅的全部诉讼请求。端木红梅同意原审判决。本院经审理查明的其他事实与原审法院无异，本院在此予以确认。以上事实，有《房屋租赁合同》、视频资料、收据、销售凭证等及当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明事实，本案二审的争议焦点有两个，一是端木红梅于2016年3月15日在辛江不在场的情况下进入涉案房屋的行为是否有违双方约定；二是原审所判辛江应当赔偿端木红梅的损失数额是否适当。关于第一个争议焦点。根据双方合同约定，“租赁期间为2015年3月15日至2016年3月14日，租赁期满，端木红梅有权收回出租房屋，辛江应如期交还”。端木红梅于2016年2月1日通过短信方式告知辛江合同到期后如要续租，要增加租金，在双方无法达成一致的情况下，端木红梅告知其不再续租，并将于2016年3月15日正式收房。上述通知时间、收房时间均符合双方合同约定，在收房当日辛江未到场的情况下，端木红梅通过报警方式打开房屋收回涉案房屋使用权，并未无违反法律规定及双方合同约定。辛江虽主张其因工作原因只有晚上才有时间，未对收房时间商定一致，并以双方短信记录为证。但根据短信记载，当端木红梅告知其收房时间时，辛江的答复内容主要体现出不愿意搬，再找找等意愿，并未明确表示因上班白天无法交接或明确约定新的交接时间。在双方合同于3月15日已经到期又未达成新的租赁合同的情况下，端木红梅作为房屋出租方有权单方收回房屋。原审法院通过对双方提交的证据进行严格审查，认定交接当日系辛江无正当理由拒绝到场，端木红梅确定的交接时间并无不当符合案件事实，应予维持。关于第二个争议焦点。辛江提出壁纸系其与端木红梅协商后才贴上去的，但在双方合同中约定“对辛江的装修装饰部分端木红梅不负有修缮的义务”，无论端木红梅此前是否同意辛江装饰壁纸，在辛江交付涉案房屋给端木红梅时都应当确保该房屋墙壁的完好无损，现端木红梅收房后进入房间发现壁纸损坏致使其不得不另行投入花费进行修复，该笔费用应当作为端木红梅实际发生的损失由辛江承担。关于辛江所称吸顶灯、床垫、沙发、马桶、冰箱等设施设备并未丢失或损坏，均未提供充分证据予以证明，原审法院未予采信，并无不当。综合本案证据情况，原审法院考虑辛江违约情节、物品折旧情况等因素确定端木红梅的损失范围是合理的，应予维持。综上，辛江的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费756元，由端木红梅负担554元（已交纳），由辛江负担202元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费25元，由辛江负担（已交纳）；二审案件受理费202元，由辛江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 夏审判员 万丽丽审判员 张清波二〇一六年八月二十六日书记员 陆九阳