呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01187号上诉人（原审被告）董昊，男，1987年10月28日出生，满族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。委托代理人高建军，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李倩，女，1988年8月13日出生，汉族，公司员工，现住呼和浩特市回民区。原审第三人霍海霞，女，1976年7月12日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市。上诉人董昊因与被上诉人李倩、原审第三人霍海霞房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理本案。上诉人董昊及其委托代理人高建军，被上诉人李倩，原审第三人霍海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年9月24日，董昊和白四虎签订《房屋租赁合同》一份，合同约定白四虎将呼和浩特市万达广场1栋1704号房屋出租给董昊，租期从2014年9月25日至2015年9月24日。签合同时收取11000元房租，剩余10500元12月前付清。2015年6月1日，李倩与董昊签订《店铺转让合同》，合同约定董昊将万达广场住宅A区1号楼1单元1704号的潘多拉密室店铺转租给李倩使用，自协议签订之日起李倩代替董昊享有董昊于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》中所有权利，租期为《房屋租赁合同》中约定的剩余租期。李倩于2015年6月1日前一次性向董昊支付转让费共计人民币4万元。2015年6月2日，李倩向董昊支付4万元。另查明，霍海霞和白四虎系夫妻关系。2011年11月7日，霍海霞和白四虎与呼和浩特万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由霍海霞和白四虎购买呼和浩特市万达广场投资有限公司开发的万达广场1号楼1单元1704号房屋。2015年6月15日，霍海霞收回万达广场1栋1704号房屋钥匙。李倩诉至法院，请求：一、撤销李倩、董昊于2015年6月1日签订的《店铺转让合同》；二、董昊向李倩返还租金4万元；三、董昊向李倩给付赔偿金1万元。原审法院认为，董昊和白四虎签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是真实有效的合同。对于李倩与董昊签订的《店铺转让合同》，属于董昊的转租行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据李倩提供的收条，霍海霞于2015年6月15日收到了涉案房屋的钥匙。一审法院向霍海霞释明，其有权提出诉讼，但霍海霞明确表示不提起诉讼。经一审法院询问，霍海霞不同意董昊的转租房屋行为，且霍海霞收回房屋的行为已经使李倩与董昊的合同无法继续履行，李倩与董昊签订的《店铺转让合同》亦不可能继续履行，李倩对该房屋的权利已无法实现。李倩请求以董昊对其实施欺诈、故意隐瞒店铺的租赁终止期为由撤销《店铺转让合同》的诉讼请求，由于董昊与霍海霞并未最终达成将租期缩短至2015年6月1日的约定，董昊将涉案房屋剩余租期转租给李倩并不存在欺诈行为，故本院对此诉讼请求不予支持。由于董昊未经霍海霞、白四虎的同意转租房屋，霍海霞收回出租房屋的行为导致李倩对该房屋的权利无法实现，董昊应当向李倩返还租金，由于租期是从2015年6月1日至2015年9月24日，霍海霞于2015年6月15日收回房屋，对于2015年6月1日至2015年6月15日期间的租金，不予支持；对于2015年6月16日至2015年9月24日的租金，予以支持。李倩与董昊的房屋租金总额4万元，约定租期为115天，每天的租金为348元，实际天数100天，租金为34800元。对于李倩要求董昊支付赔偿金1万元的诉讼请求，仅为李倩的估算，并没有提供证据加以证明，对此诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告董昊于本判决生效之日起十日内向原告李倩返还租金人民币34800元；二、驳回原告李倩的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取525元，被告董昊负担335元，原告李倩负担190元。董昊不服一审判决，向本院上诉称，一、霍海霞并未要求解除董昊与其签订的《房屋租赁合同》，董昊与李倩签订《店铺转租合同》合法有效。现李倩在霍海霞未强行向李倩收回涉案房屋的情形下，李倩主动将房屋返还给霍海霞，是李倩单方行为，董昊无需返还房租。在《店铺转让合同》有效的情形下，一审判决董昊返还转让店铺租金34800元有误。二、在出租人崔海霞未申请解除房屋租赁合同的情形下，一审法院援引《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条判决本案属于适用法律错误，因为该法条规定的是出租人与承租人的关系，而未涉及次承租人的解除权。三、一审法院在驳回了李倩撤销《店铺转让合同》与赔偿损失的情形下，返还李倩的租金存在错误，因为该《店铺转让合同》持续有效。四、一审法院适用简易程序审理本案，不符合法律规定。李倩答辩称，董昊所说与事实不符，不认可董昊的上诉观点。霍海霞答辩称，因董昊欠物业费和暖气费，经过协商，双方同意解除《房屋租赁合同》，霍海霞已拟补充协议，但在找董昊签字的时候，却找不到其本人，在去涉案房屋找董昊时，才发现他把房屋转租给了李倩。霍海霞对董昊的转租行为并不知情，也不同意董昊擅自转租的行为。因为在一审诉讼中，白四虎与董昊签订的《房屋租赁合同》已经到期，合同已经终止，霍海霞便无需解除该份合同。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是董昊是否应当返还李倩34800元。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，董昊不能举证证明转租店铺行为是经出租人霍海霞同意，其与李倩2015年6月1日签订《店铺转让合同》的行为属于无权处分，该《店铺转让合同》效力待定，出租人霍海霞在发现房屋被转租后，明确表示异议，并向李倩告知董昊的转租行为未经其同意，且于2015年6月15日收回房屋。至此，董昊与李倩所签订的《店铺转让合同》因出租人霍海霞未追认且收回涉案房屋而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。李倩占有使用了该房屋15天，应当向董昊缴纳相应的占有使用费，董昊在扣除李倩的该笔使用费后，应当将李倩缴纳剩余款项34800元予以返还。一审法院在扣除李倩15天的占有使用费用并判令董昊返还李倩2015年6月16日至2015年9月24日的剩余租金34800元正确，本院予以确认。无效的合同自始没有法律约束力，李倩请求撤销与董昊签订的《店铺转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。董昊主张的该《店铺转让合同》持续有效，不应返还租金的上诉理由不能成立。关于董昊主张一审法院以简易程序审理本案有误的观点，本院认为，在本案中，案件事实清楚，各方当事人能够提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实，也能够明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，对是非、责任承担以及诉讼标的的争执并无原则分歧，属于适用简易程序审理案件的范围。董昊的该主张无事实及法律依据，依法不能成立。对董昊主张李倩属于主动向出租人霍海霞交出房屋钥匙，并非霍海霞强行收取钥匙，从而导致李倩与董昊签订的店铺转让合同无法继续履行，该责任应当由李倩承担的抗辩理由。本院认为，在霍海霞发现所出租的房屋被董昊未经其同意而擅自转租后，霍海霞向次承租人李倩说明情况并提出收回该房屋，李倩在得知房屋转租未经出租人同意的情况下，诉至人民法院请求撤销其与董昊的《店铺转让合同》，并将涉案房屋钥匙交于出租人霍海霞的行为并无不当，李倩无需承担该店铺转让合同无法履行的责任，因此董昊的该抗辩理由不能成立。综上，上诉人董昊的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院虽然认定事实存在错误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人董昊负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：戴玉英代理审判员 ： 刘 伟代理审判员 ：韩东妹二〇一六年一月十九日书 记 员 ：贾沛然