杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2007）上民一初字第1087号原告杭州信宇物业管理有限公司。法定代表人陈佩卿。委托代理人（特别授权代理）谢红。被告张庆华。原告杭州信宇物业管理有限公司为与被告张庆华物业管理纠纷一案，于2007年8月21日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2007年9月19日、2007年10月24日公开开庭进行了审理。原告杭州信宇物业管理有限公司的委托代理人谢红、被告张庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州信宇物业管理有限公司诉称：2001年3月28日，被告与省级机关事务管理局签订了公有住房买卖协议书一份，购买了柳浪新苑四条巷27号302室（建筑面积59.93平方米）。2000年8月1日、2003年8月1日及2006年8月1日，原告分别与柳浪新苑业主委员会签订杭州市物业管理服务合同书、柳浪新苑物业管理服务合同书三份合同，约定由原告提供柳浪新苑小区的物业管理，并收取费用，住宅楼按每平方米0.4元／月收取，业主逾期交纳物业管理费的，原告可以自逾期之日每日按照应交费用千分之三加收滞纳金，委托管理期限至2009年7月31日等事项。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告作为业主，应依约交纳物业管理服务费，但被告至尽拖欠2001年4月至2007年7月的物业管理服务费1824元。原告经多次催讨未果，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理费1824元，判令被告支付逾期交纳管理费的滞纳金5819.04元（欠费时间自2001年4月至2007年7月止，滞纳金计算自2002年1月至2007年7月止），判令本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：1、房屋所有权证存根及公有住房买卖协议书各一份，证明物业归属及物业面积。2、身份证复印件及常住人口登记表各一份，证明业主身份。3、关于柳浪新苑小区收取物业管理费的请示一份，证明原告收费标准的依据。4、杭州市上城区物价局关于审定柳浪新苑小区物业管理服务费的通知一份，证明原告收费标准的依据。5、杭州市物业管理服务合同（2000.8.1-2003.7.31）、（2003.8.1-2006.7.31）、（2006.8.1-2009.8.1）三份，证明原告诉请依据和双方的权利义务约定。6、催款通知单四份，证明原告多次对被告拖欠物业管理费进行催讨。7、关于要求支付物业管理费的律师函一份，证明原告以律师形式进行催讨。8、关于完善安全设施、积极创建安全文明小区的通知一份，证明四条巷小区也是属于柳浪新苑。9、杭房局（1997）334号文件一份，证明原告成立的合法性，也明确了原告的资质。10、杭州信宇物业管理有限公司资质证书两份（1998年、2007年），证明原告并非无资质经营。11、杭州市物业管理项目实施确认书一份，证明明确小区12幢住宅楼是包括四条巷的。12、上房局（2000）14号文《关于建立杭州市上城区柳浪新苑业主委员会的批复》一份、柳浪新苑业主委员会执行秘书名单一份，证明以政府行政部门文件来说明柳浪新苑业主委员会成立的合法性。13、关于组建柳浪新苑第二届业主委员会的报告函一份、柳浪新苑业主名单一份，证明业主委员会是在清波社区及上房局的指导下成立的。14、杭州信宇物业管理有限公司维修登记单十份、材料领用单六份，证明原告一直为四条巷业主提供物业管理服务（包括公共部位的维修、整治）。15、公司为被告代收水费清单三十份，证明原告一直为被告提供服务。16、照片两份，证明收费的公开性及业主的自律公约。17、上城区人民法院民事裁定书及业主交纳物业费发票各两份，证明去年原告因四条巷业主欠费上诉上城法院，后在业主交纳所欠费用后，原告撤诉。被告张庆华辩称：原告的诉讼请求缺乏相关的法律依据，诉讼事由与事实有严重出入。一、原告程序上不合法。1、原告擅自把四条巷、清波街的业主围起来划入柳浪新苑收取物业管理费没有任何依据。被告曾向省物价局和省人大作了反映，针对上城区物价局的文件，答复均是对文件中并没有包括清波街和四条巷。2、原告未经四条巷、清波街众业主同意实施物业管理并收取费用是不合法的。3、原告不具备物业管理资质及物业服务能力。4、未签订物业管理委托协议及业主公约，收取物业管理费用没有依据。5、原告与业主委员会签订的物业协议是非法的。6、原告未按法定程序进入柳浪新苑小区。总之，原告以上的所作所为程序上都不合法。二、实体上双方没有任何约定。双方之间没有任何书面和口头约定，也没有委托和被委托的关系，没有形成权利和义务的关系，且原告提供的物业管理服务质量差，而被告平时没有享受到原告的物业管理服务。三、原告没有跟200户业主签订物业服务协议而蛮横的强迫业主接受其服务并以事实服务强行向业主收费，这是强买强卖。四、原告无资质等级证书从事非法物业管理经营活动多年，且未将有关经营收入归还全体业主，系违约在先，应把多收的钱还给业主。五、时效问题。原告的起诉已经超过了诉讼时效。六、物业管理服务合同的法律效力问题。原告与业主委员会签订的物业管理服务合同是无效的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：1、户口簿复印件一份，证明被告的住址非柳浪新苑小区。2、杭州市物业管理资质等级暂行办法一份，证明物业管理企业必须要有资质证书才能进行物业管理活动。3、物业管理条例、浙江省物业管理条例各一份，证明原、被告必须遵循的法律依据。4、杭州市物业管理服务收费实施办法一份，证明物业公司必须接受业主的委托，才能收取物业管理费。5、建设部前期物业管理服务协议、业主临时公约、前期物业服务合同示范文本各一份、远东紫竹人家前期物业管理协议一份，证明在业主购房时物业公司必须和业主签订前期物业管理协议、业主临时公约等文本（统一的示范文本），物业公司和业主形成物业管理的委托和被委托的关系。6、省级机关事务管理局证明一份，证明省级机关事务管理局与开发商和物业企业未签订过任何物业管理委托协议及合同。7、证明一份，证明首届业主委员会实际到会只有20多人，没有达到法定的全体业主1／2有投票权的业主参加，按规定要另定时间重新组织选举，业主委员会的选举结果未经2／3以上众业主同意，违反国家法规强制性规定，属无效选举。8、《杭州市住宅小区业主委员会实施办法》一份，证明业委会秘书要在业委会中选出，被告单位的何文荣、冯幼固等工作人员连续三届担任业委会执行秘书，操控业委会的事实。9、《物业管理企业资质管理办法》一份，证明原告无合法有效资质证书不得从事物业管理。10、香榭里花园小区业主向杭州市市政府和市房管局的信、新闻媒体报道及民事上诉状及市中级人民法院判决书各一份共计32页，证明原告欺骗广大业主乱收费和恶劣管理的事实，受到有关部门及新闻媒体的关注。11、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》一份，证明主张合同关系成立生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。原告须提供：1、物业管理资质证书；2、全体业主参加业委会选举1／2以上有投票权的签到记录；3、全体业主2／3以上通过招聘和续聘原告及通过业主公约的证据；4、众业主签字同意和授权业委会与原告签订物业服务合同书的证据。审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：原告提供的证据：1、原告提供的证据1－2、被告无异议，本院予以认定。2、原告提供的证据3－4、被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为原告没有合法的物业管理资质到物价局去审批小区的定价是非法的，原告有欺骗物价局的成分，且原告在批复前没有尽义务征求过业主的意见，而是自己擅自去物价局审批的，并没有做到明码标价、亮证收费。原告提供的证据5，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为原告和业主委员会都是非法的，原告没有合法的物业管理资质。业主委员会没有经法律规定的程序成立，且原告在合同中制定了不平等条款侵害了业主的合法权利，原告要求收取滞纳金没有依据。原告提供的证据6，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为被告是在起诉时才第一次看到，从来就没有收到或者看到过这三张通知单。也不存在欠费的事实。原告提供的证据9，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为该批复的是杭州商宇公司不是杭州信宇公司，成立公司需要经工商部门注册同意，有受托管理物业的经营地点，有专业技术职称的管理人员的资格证书等证明文件，该证据不能证明信宇公司成立的合法性。原告提供的证据11，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为该证据没有业主委员会的意见和盖章。证明原告未经全体业主授权同意，违反法定程序规定擅自去审批的事实，确认书是针对柳浪新苑的，没有清波街和四条巷。原告提供的证据12－13，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为有政府行政部门的批复并不能证明就是合法的，业主委员会被原告操控，业主委员会的选举结果是非法的。原告提供的证据14－15，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为这些登记单、清单都是原告自己填写的没有业主的签字确认，水费的计算原来是由我们单元的每家住户轮流抄表收缴，后来一户一表之后是由被告本人自己交的，原告无权向业主收取水费，应该是谁供水，谁收费。原告提供的证据16，被告对真实性，合法性、关联性提出异议，认为被告没有看到过原告在公开场所公示的这些批文。本院认为，被告对上述证据的真实性提出的异议，未提供证据加以反驳，故对上述证据的真实性予以认定，对证明的事实，本院结合本案的案情，酌情予以考虑。3、原告提供的证据7，被告对证明力提出异议，认为被告收到过这个律师函，但被告和原告没有签订过物业管理委托书，双方没有形成过物业管理关系，没有欠费这个说法。原告提供的证据8，被告对证明力提出异议，认为该报告中没有将四条巷划入柳浪新苑的内容，不能证明四条巷划入柳浪新苑。原告提供的证据10，被告对证明力提出异议，认为对该二份资质证书予以认可，但原告无有效资质等级证书不得从事物业管理经营服务。本院认为，被告对真实性未提出异议，故对上述证据的真实性予以认定，对证明的事实，本院结合本案的案情，酌情予以考虑。4、原告提供的证据17，被告对关联性提出异议，认为与本案无关。本院认为，被告提出的异议成立，该证据与本案事实缺乏关联性，故不予认定。被告提供的证据：1、被告提供的证据1-5，8-9，原告无异议，因其中证据2-4、8-9系法律法规，不属于证据的范围，故本院不予认定，对证据1、5，本院予以认定。2、被告提供的证据6，原告对证明力提出异议，认为被告的房子不是开发公司开发的，不需要签订物业管理委托协议。被告提供的证据7，原告对证明力提出异议，认为原告所有成立的程序都是合法有效的。被告提供的证据11，原告对证明力提出异议。本院认为，原告对真实性未提出异议，故对上述证据的真实性予以认定，对证明的事实，本院结合本案的案情，酌情予以考虑。3、被告提供的证据10，原告对关联性提出异议，认为与本案无关。本院认为，被告提出的异议成立，该证据与本案事实缺乏关联性，故不予认定。4、被告提供的证据11，原告对证明力提出异议，本院认为该证据系法律法规，不属于证据的范围，故本院不予认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告于1999年进驻柳浪新苑小区，为业主提供前期物业管理。2000年，该小区成立第一届业主委员会。随后，原告于2000年9月20日与柳浪新苑业主委员会签订杭州市物业管理服务合同一份，约定由原告为柳浪新苑小区提供物业管理服务，委托管理期限从2000年8月1日至2003年7月31日，业主按自己房屋的建筑面积0.4元／平方米每月交纳物业管理费，同时双方约定了权利义务、物业管理服务的标准、违约责任及有关事项。该合同签订后原告提供了物业管理服务。至2003年6月18日合同履行期即将届满时，双方签订了新的杭州市物业管理服务合同，约定了委托管理期限从2003年8月1日至2006年7月31日止，其他约定的事项与第一份物业管理服务合同相同。2006年7月26日，双方又签订了第三份物业管理服务合同，约定了委托管理期限从2006年8月1日至2009年7月31日止，其他约定的事项与前面两份合同相同。原告为柳浪新苑小区提供物业管理服务至今。本市四条巷27号302室房改房一处，该房系省级机关事务管理局于98年7月安排被告居住，被告与家人于99年年初搬入居住在该房内。2001年3月，被告参加房改购买了该房，并于2001年9月17日取得了房屋证照，在该房内居住至今。因被告未向原告支付过物业管理费，故现原告以被告拖欠物业管理费为由，起诉至本院要求依法解决。另查明，被告所有的本市四条巷27号302室房屋于2000年封闭于柳浪新苑小区内。本院认为，从本案证据来看，应认定原告系依法领取了物业管理资质证书，早在2000年即经有关部门的批准，对柳浪新苑小区（包括四条巷、清波街）进行了全封闭物业管理，并收取物业管理费的。而柳浪新苑业主委员会亦是经过召开业主委员会，在2000年即在有关部门组织、批准下依法成立的，并无证据显示其存在程序不合法的问题。故而原告与柳浪新苑业主委员会签订的物业管理服务合同三份系双方真实意思的表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应属有效。被告作为本市四条巷27号302室房屋的业主，其所有的房屋位于柳浪新苑全封闭的范围内，属于原告提供物业管理服务的范围，故与原告之间形成物业管理法律关系。同时，多年来原告对柳浪新苑小区实施了物业管理服务，被告理应按涉案三份合同的约定及时缴纳物业管理费。因此，被告相应的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告又以原告的物业管理服务质量差为由提出抗辩，但未能提供充分证据证实，故对此抗辩理由，本院亦不予采信。但被告以原告的诉讼请求已经超过诉讼时效为由提出抗辩，本院认为此抗辩理由成立，原告至2007年8月才向法院起诉，且在本案中仅有证据证实原告于2007年4月进行了催讨，故其要求被告支付自2001年4月至2005年4月期间的物业管理费和相应的滞纳金的诉讼请求，已超过诉讼时效，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，原告要求被告支付2005年5月至2007年7月的物业管理费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付在上述期间内逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，因第三份合同未明确约定物业管理费支付的期限，故原告要求被告支付2006年8月至2007年7月期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金，缺乏依据，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付2005年5月至2006年7月期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但根据第二份合同约定每三个月收取一次的支付期限，应分段计算相应的滞纳金，现原告计算的方法为按年计算，低于合同约定的计算方法，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，判决如下：一、被告张庆华应在本判决生效之日起10日内支付原告杭州信宇物业管理有限公司物业管理费647.24元（从2005年5月计算至2006年7月止）。二、被告张庆华应在本判决生效之日起10日内支付原告杭州信宇物业管理有限公司滞纳金435.76元（2005年5月至2005年12月的物业管理费，从2006年1月1日起计算至2007年7月31日止，2006年1月至2006年7月的物业管理费，从2007年1月1日计算至2007年7月31日止，每日按千分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费50元，由原告21.5元，由被告负担3.5元，退回原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 孙 丽二〇〇七年十一月十六日书记员 王莉萍