甘肃省平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0802民初2714号原告齐风霞。委托代理人李志祥，甘肃太统律师事务所律师。被告文兴震。被告杜生智。委托代理人ＸＸ，甘肃晨东律师事务所律师。原告齐风霞与被告文兴震、杜生智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法由审判员马有发独任审判公开开庭进行了审理。原告齐风霞及其委托代理人李志祥、被告文兴震、被告杜生智及其委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐风霞诉称，原告与被告文兴震系夫妻关系，于1986年登记结婚，1997年取得原平凉市太统水泥厂家属院5号楼3单元502室房屋所有权，登记在被告文兴震名下。2016年4月7日，被告文兴震在原告不知情的情况下，私自与被告杜生智签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给被告杜生智，价格25.5万元，被告杜生智在合同签订前预交房款2万元。合同签订后，原告得知此事，当即要求被告文兴震解除与被告杜生智之间的买卖合同。被告文兴震遂马上联系被告杜生智，但被告杜生智拒不同意解除，被告文兴震多次短信告知被告杜生智解除合同并愿按合同约定承担违约责任，要求被告杜生智返还房屋所有权证，被告杜生智拒不理睬。无奈，原告只得向人民法院起诉，请求依法确认二被告之间签订的房屋买卖合同无效；要求被告杜生智归还原告房屋所有权证书。被告文兴震辩称，答辩人因欠债务无钱清偿，加上答辩人有病，所以就想将房子卖了后还账。答辩人私自与被告杜生智签订房屋买卖合同，没有告知答辩人的妻子。合同签订后，答辩人的妻子即原告不同意，答辩人就多次联系被告杜生智要求解除合同，被告杜生智不同意。答辩人同意原告的诉讼请求，愿意按照合同约定承担违约责任。被告杜生智辩称，原告诉称不知道答辩人与其丈夫签订房屋买卖合同不是事实，第一次在原告家看房谈及买卖房屋事宜时原告在场，第二次支付定金2万元时原告的儿子在场，合同签订后银行转款20万元也转给了原告的儿子，说明原告对卖房是知情的。合同约定2016年7月10日前交付房屋，因原告所出卖的房屋面临拆迁，原告预计拆迁可能获得更大利益故提出解除合同，答辩人不同意，因此原告才违背诚信原则和公平良知起诉，请求法庭依法确认合同合法有效，驳回原告的诉讼请求。原告齐风霞为证明其主张，提供的证据有:1、结婚证复印件一份，证明原告与被告文兴震系夫妻关系。2、房屋权属登记查询证明一份，证明涉案房屋系夫妻共同财产，登记在被告文兴震名下；被告杜生智持有房产证属侵权。经庭审质证，被告文兴震对原告齐风霞提供的证据无异议；被告杜生智对原告齐风霞提供的证据2证明持有房产证属侵权的证明目的提出异议，对其余证据无异议。经本院审查，原告齐风霞提供的上述证据证明原告齐风霞与被告文兴震系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共同财产的证明目的，本院予以确认；对原告齐风霞提供证据2证明被告杜生智持有房产证属侵权的证明目的，因二被告签订房屋买卖合同后，被告文兴震自愿将房产证交付给被告杜生智，被告杜生智基于房屋买卖合同取得房产证，因此不属侵权，故对原告齐风霞的该项证明目的，本院不予确认。被告文兴震为证明其主张，提供的证据有:1、房屋买卖合同复印件一份，证明与被告杜生智签订房屋买卖合同的事实。2、手机短信打印件一份，证明合同签订后向被告杜生智发送短信提出反悔，不愿意卖房的事实。经庭审质证，原告齐风霞对被告文兴震提供的证据无异议，认为房屋是夫妻共同财产，原告在房屋买卖合同上未签字；被告杜生智对被告文兴震提供的证据无异议。经本院审查，被告文兴震提供的上述证据，原告齐风霞与被告杜生智均无异议，故本院予以确认。被告杜生智为证明其主张，提供的证据有:1、房屋买卖合同复印件一份，证明与被告文兴震签订房屋买卖合同的事实。2、收条复印件二份，证明两次向被告文兴震支付房款订金30000元。3、甘肃银行转账回执复印件二份，证明通过转账支付被告文兴震房款20万元。4、房屋所有权证书复印件一份，证明房屋所有权证书是被告文兴震交付的事实。5、授权委托书一份，证明被告杜生智授权杜岁虎买房的事实。6、证人孙有才的证言，证明第一次看房时原告齐风霞在家，第二次付订金时原告是否在场记不清了，第三次签订房屋买卖合同时原告齐风霞不在场的事实。经庭审质证，原告齐风霞对被告杜生智提供的证据无异议，认为房屋买卖合同和收条只有被告文兴震一人签名；被告文兴震对被告杜生智提供的证据5授权委托书提出异议，认为之前未见过，对其余证据无异议。经本院审查，被告杜生智提供的上述证据客观真实，能够证明被告的证明目的，本院予以确认。依据当事人的陈述和答辩及本院对当事人所举证据的分析与认定，本院查明的本案的基本法律事实如下：2016年4月6日，被告文兴震出具收条：“今收到杜岁虎购买平凉市水泥厂家属院太统南路17号5号楼3单元501室房款订金20000元（商定总价255000元，如果哪方违约，补给对方违约金为订金的200%）”。2016年4月7日，被告文兴震与被告杜生智签订房屋买卖合同，约定：被告文兴震自愿将坐落在原水泥厂家属院5号楼3单元502室房屋（建筑面积70.81平方米）出售给被告杜生智；房屋所有权证号为字第00707号；房屋成交价格为人民币255000元，已于2016年4月6日交付定金20000元；于2016年7月10日前交付房屋；本房的煤房一并随房出售，按本合同时限搬空、交付被告杜生智使用。合同签订后，被告文兴震将房屋所有权证书交付给被告杜生智。2016年4月10日，被告文兴震出具收条：“今收到杜岁虎交来人民币10000元，房款订金”。2016年4月15日，被告杜生智的弟弟杜岁虎在甘肃银行平凉分行给被告文兴震转账支付房款200000元。后被告文兴震给被告杜生智发送八次手机短信：“杜师你好，我的水泥厂楼房不卖了，我给你返还违约金。”被告杜生智不同意，遂酿成纠纷。另查明：原告齐风霞与被告文兴震系夫妻关系，于1986年12月25日登记结婚，双方在婚姻关系存续期间取得平凉市崆峒区太统南路23号原平凉市水泥厂家属院5号楼3单元502室房屋一套（建筑面积70.81平方米），于1999年9月25日办理了房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为被告文兴震。本案双方当事人的争议焦点：被告文兴震与被告杜生智签订的房屋买卖合同的效力问题。本院认为：首先，涉案房屋属于原告齐风霞与被告文兴震的夫妻共同财产，出卖房屋这样重大的夫妻共同财产应当取得夫妻双方的同意。本案中，被告杜生智向被告文兴震支付订金、签订房屋买卖合同及支付房款时，原告齐风霞均不在场，被告杜生智也未提供充分的证据证明原告齐风霞知道并且同意被告文兴震出卖房屋，因此，可以认定原告齐风霞对被告文兴震出卖夫妻共同财产不知情。其次，被告杜生智虽已先后支付被告文兴震房款23万元，并收取了被告文兴震交付的房屋所有权证书，但涉案房屋未实际交付，仍由原告齐风霞和被告文兴震居住使用。第三，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。被告杜生智与被告文兴震签订了房屋买卖合同，但未办理房屋变更登记手续，违反了法律法规的强制性规定，因此，被告杜生智与被告文兴震之间签订的房屋买卖合同属无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故对原告齐风霞要求被告杜生智返还房屋所有权证书的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条一款及《中华人民共和国合同法》第四十四条二款、第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告文兴震与被告杜生智于2016年4月7日签订的房屋买卖合同无效。二、被告杜生智于本判决生效后十日内返还原告齐风霞所有的位于平凉市崆峒区太统南路23号原平凉市水泥厂家属院5号楼3单元502室（建筑面积70.81平方米）的房屋所有权证书。案件受理费300元，减半收取150元，由被告文兴震、杜生智各承担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员  马有发二〇一六年八月三日书记员  李 洁