四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2015)自流民初字第2468号原告李辰（反诉被告，以下统称原告），女，1989年10月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人杨磊，四川品冠律师事务所律师。委托代理人吴正强，四川品冠律师事务所律师。被告胡勇（反诉原告，以下统称被告），男，1977年6月8日出生，住四川省内江市市中区。委托代理人ＸＸ，四川金沛律师事务所律师。原告李辰诉被告胡勇租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，被告于2015年10月7日提出反诉，本院依法受理，并依法由审判员卞林适用简易程序于2015年11月13日公开开庭进行了合并审理。后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭于2016年1月25日再次公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人杨磊、吴正强到庭参加诉讼；被告胡勇的委托代理人ＸＸ参加了第一次庭审，但第二次庭审经本院依法传唤，被告未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：双方于2014年6月30日签订了《房屋租赁合同书》，约定了双方的租赁义务、权利，原告依约履行了合同义务。被告承租房产后，从事酒店经营活动，并加盟了某某连锁酒店，成立了自贡某某快捷酒店。但被告未按合同约定在2015年2月1日前支付2015年2月16日至2015年6月30日的租赁费，至今共拖欠租赁费312,499.00元。同时，根据约定被告应在2015年6月1日前支付原告2015年7月1日至2016年6月30日的租赁费，但被告至今未支付。原告为此多次向被告催收，被告均拒绝履行。故，诉至本院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返回租赁房屋；3、被告支付拖欠的租金312,499.00元及自2015年7月1日至被告返还房屋止的租金；4、被告支付原告按每天5‰的延期交纳房屋租赁费的违约金；5、被告承担诉讼费。被告胡勇答辩并反诉称：1、原告收取了被告装修保证金300,000.00元，但在早已成就退还保证金的条件下，原告未退回，给被告造成了损失；2、原告虚假宣传租赁房屋电容量为120KW，但其实际电容量仅为30KW，导致被告花巨资进行了电力增容，给被告带来损失；3、原告提供的租赁物与约定不符，未完全履行租赁物的交付义务；4、原告未妥善处理下水道、排风管道及租赁物停车位问题，给被告经营酒店带来影响；5、原告违反约定将二楼房屋一间长期使用，进一步减少了租赁房屋面积。据此，原告的请求不能成立，应依法驳回，并请求法院判令：1、原告返还装修保证金300,000.00元及自2015年1月3日起至付清为止的同期贷款利率计算的利息；2、原告返还被告因租赁面积缩水导致的租金41,062.50元并自2014年11月15日起支付同期贷款利率计算的利息；3、原告赔偿因违反适租、交付等义务给被告造成的损失400,000.00元；4、原告承担电力增容费100,000.00元；5、原告承担诉讼、公证、鉴定及相关费用。原告针对被告的反诉，答辩称：1、装修保证金按约定应在双方验收后退回，但被告至今尚未装修完成，故不应退回；2、电力增容在双方合同中并未约定，属被告自行负责的范畴；3、租赁物已完全交付被告，仅在二楼原告自留房屋一间大约10平方米左右，但已征得被告同意；4、下水道、停车位等问题均在合同中进行了约定，不属原告方义务；5、被告有擅自将租赁物转租的行为，已构成违约；总之，被告的反诉不能成立，应驳回其反诉请求。原告为支持自己的主张及反诉抗辩，向法庭举示以下证据材料：1、原告身份证及房产权证复印件，证明原告身份及所有房产情况；2、被告身份证复印件及个体工商户营业执照，证明被告身份及被告经营的主体；3、房屋租赁合同书，证明原告与被告签订的房屋租赁合同约定的各项权利与义务；4、通知、邮寄单，证明原告向被告寄送通知，要求被告按合同支付租赁费及承担违约责任；5、农业银行和工商银行借记卡明细对账单，证明被告支付合同约定款项的情况；6、承诺书，证明依据合同约定被告承诺租赁物电力增容由其负责；7、房屋竣工图，拟证明原告已按合同约定将租赁物完全交付被告，完成了交付义务。被告为支持自己的抗辩主张及反诉请求，向法庭举示以下证据材料附卷佐证：1、胡勇、陈才身份证复印件，拟证明主体身份；2、某某某宾馆营业执照、税务登记证、《公众聚集场所投入使用》、《营业前消防安全检查合格证》、香港某某酒店连锁管理有限公司基本信息与《香港某某酒店品牌连锁特许加盟合同书》，拟证明被告原经营某某某宾馆，后与他人合伙加盟某某酒店，并投入相关费用的情况；3、自贡市某某珠宝有限责任公司工商登记注册公示信息2页，拟证明自贡市某某珠宝有限责任公司法人为李辰系李某某之女；4、胡勇、李辰于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》、自房权证自井字第00127952、00127954、00127960、00127958号房产证复印件四份，拟证明原告未尽到适租义务，且租赁物未完全交付，已构成违约；5、租赁费、保证金《收据》及银行电子转账回单等，拟证明被告已按约缴纳了租赁费及保证金，但因原告租赁物面积缩水而多缴纳的租金情况且装修保证金至今仍未退还；6、2014年11月5日加盖“李辰”个人印鉴的《说明》，载明：“本人于2014年6月30日与胡勇签订租房合同，租赁自贡某某街52号房产给胡勇用于经营，（产权以租房合同为准），在此租房合同有效期内，按合同内容执行，胡勇有使用权”。拟证明原告再次确认了租赁房屋面积的情况；7、被告合伙人陈业与原告父亲李某某短信往来情况，拟证实双方多次协商及原告违约的情况；8、（2015）川自国证民内字第2449号《公证书》，拟证明租赁房屋及周边环境情况，原告违反适租义务，严重影响被告经营酒店；9、供电方案答复单1页、安装合同1页、四川省建设工程造价预（结）算书7页、费用报销单、建筑业统一发票、私人业务受理书（用电工程：190000元），自贡市城乡规划建设和住房保障局市政工程审批表1页、电缆沟开挖合同（用电土建：260000元）2页、《检验报告》3页、变电器发票、供电部门《证明》，拟证实原告虚假宣传电力容量，给被告为办理电力增容造成损失的情况；10、最高法院判例两则，供本案参考；11、消防施工合同及工程师证明，拟证明被告重新进行消防通道施工增加的损失费用；12、证人彭某及罗某当庭作证的证言，其证实被告与原告之父李某某签订租房协议前，曾在茶坊协商协议内容相关事宜，曾听到双方对租赁房屋的电力问题时提到了电力变压器为120KW。上述证据，经双方质证，意见如下：被告对原告证据1、2、3、5、6无异议，对证据4有异议，认为未收到该邮件，对证据7因被告未参与第二次庭审，故未发表质证意见。原告对被告证据1、2、3无异议，但认为缺乏关联性；对证据4、5无异议，对证据6有异议，认为不是原告本人签字且该印鉴不能证实系原告所有；对证据7有异议，认为不能证实短信来源；对证据8,有异议，认为该公证书的代理人与本案有利害关系；对证据9、10、11有异议，认为与本案缺乏关联性；对证据12证人证言，证人与本案有利害关系，证言无异议。经合议庭评议，对双方无异议的证据，本院予以采信；对原告证据4，该邮件虽有证据表明已邮寄，但缺乏证据证实被告收取该邮件，故本院不予以采信；对原告证据7，系租赁物施工结构图，依法予以采信。对被告证据1、2能证明被告租赁房屋后的经营情况，本院予以采信；对被告证据3，与本案缺乏关联性，不予采信；对证据6，因被告不能证实该《说明》中“李辰”的印鉴属原告所有，其真实性不能确认，本院不予采信；对证据7，不能证实短信来源，不予采信；对证据8，符合证据三性，本院予以采信；对证据9、10、11与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据上述采信的证据结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于自贡市自流井区某某街52号部分房产出租给被告，具体为：1、自贡市自流井区某某街52号面临五星街大楼由西南向西北方向A至D轴线的一楼至七楼的房产；2、自贡市自流井区某某街52号由西南向西北方向D至K轴线二楼至六楼的房产；3、自贡市自流井区某某街52号院内东北位置大楼一楼至六楼的房产；以上房产由自房权证自井字第XXXXXX58、XXXXXX60号登记确认。租赁期限自2014年7月1日至2029年6月30日。租赁费：2014年7月1日至2015年6月30日期间的租赁费1,100,000.00元，2015年7月1日至2016年6月30日期间的租赁费1,133,000.00元。支付期限：租赁第一年按每季度缴纳一次，自第二个使用年度起，房屋租赁费每年缴纳一次，原告免除被告2014年7月1日至2014年11月15日的租赁费，第一年第一个使用季度（2014年11月15日至2015年2月15日）租赁费275,000.00元于三日内支付；第二次租赁费412,499.00元于2015年2月1日前支付，使用时间段为2015年2月16日至2015年6月30日，第一年租赁费金额在原告免除部分后，被告实际应支付687,499.00元；2015年6月1日前缴纳第二个租用年度的租赁费，余下个年度的租赁费被告须在租用年度30日前缴纳，及每年的6月1日前缴纳。若被告延期缴纳租赁费，应按延期天数向原告支付年租金金额每天万分之五的滞纳金；如超过30天未缴纳，视为被告违约，每超过1天按当年度租金千分之五向原告支付违约金，原告有权收回租赁房。另，被告向原告交纳水电保证金50,000.00元及装修保证金300,000.00元，装修完毕后，被告无重大安全事故和破坏房屋结构安全的情况，原告退还装修保证金。同时还约定：租赁期内，被告根据自身经营需要，自行负责对租赁房的水、电、气、消防、通讯、网络、电视等方面配套设施设备的增设、增容、建设、改造，并自行负责前述设施设备的手续审批办理、相关费用、使用过程中的维护、维修；被告自行负责对房屋及房屋配套设施包括但不限于渗漏、透水、管道堵塞等方面的相关维修及其费用；原告院内停车位，被告与原告现有租赁户协商共同使用。合同签订后，原告向被告交付了约定的租赁物，但租赁房西南向西北方向D至K轴线二楼第二间房屋未向被告交付。被告收到租赁房屋后，对除房屋西南向西北方向D至K轴线二楼外的房产进行了装修。其后，被告按约定支付原告装修保证金300,000.00元、水电保证金50,000.00元及2014年11月15日至2015年2月15日的租金275,000.00元。2015年6月30日、2015年7月1日，被告通过合伙人陈才的账户分二次向原告转账共计100,000.00元。2014年10月21日，被告向原告出具《承诺书》，表示：因经营需要，需办理电力增容，需用电登记日授权办理，故向原告承诺增容的相关费用由本人全部承担；租赁期满后，将供电设备完好交给产权人，不会向产权人索要相关费用。2015年10月9日，陈才向四川省自贡市国泰公证处申请对其所经营的自贡某某快捷酒店的整体现状进行证据保全公证，该公证处于当日对该酒店的整体现状进行了查看，并拍摄相关照片，制作了《现场工作记录》；并于2015年10月16日出具（2015）川自国证民内字第2449号公证书。另查明，被告胡勇租赁本案所涉房产后，经营自流井区某某某宾馆，后于2014年7月6日与青岛某某城际酒店管理有限公司签订合同，加盟“某某”品牌连锁酒店。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行义务。根据双方约定，被告应于2015年2月1日前支付第一年度第一期租赁费412,499.00元、于2015年6月1日前支付第二年度全年租赁费1,133,000.00元，否则应按延期天数向原告支付年租金金额每天万分之五的滞纳金；如超过30天未缴纳，视为被告违约，每超过1天按当年度租金千分之五向原告支付违约金，原告有权收回租赁房。但本案中被告仅于2015年6月30日、2015年7月1日支付100,000.00元，其行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即原告作为出租人有权依据合同约定解除合同。故原告要求解除租赁合同、返回租赁房屋，本院予以支持。被告辩称签订合同时，原告虚假宣传租赁房屋电力容量为120KW，虽二位证人证实双方在合同签订前协商过程中提到了这一问题，但二位证人均证实未完全参与协商过程，仅听取了双方协商中的部分情况，其不能完整反映原告向被告做了房屋电力容量为120KW的表示，结合双方最终达成的《房屋租赁合同书》中对电力增容问题的约定及其后被告的承诺，不能认定原告做了虚假宣传。被告辩称并反诉原告违反适租义务，造成电力增容损失及消防、下水通道、停车位等损失问题，根据双方约定及被告作出的承诺，电力增容及渗漏、透水、管道堵塞等问题均由被告自行负责，不属原告义务，停车位问题仅为协商处理，亦不属原告义务，故被告反诉及抗辩的上述理由均不能成立。同时，鉴于以上因素，被告申请对原告违反适租义务导致根本性违约，给被告造成的可得利益损失、宾馆房间闲置率上升导致营业收入减少、电力增容损失、停业损失、特许经营权损失、为通过消防验收增加的成本费损失等进行司法鉴定的请求，因缺乏事实基础，本院不予支持，其反诉公证、鉴定等相关损失，本院亦不予支持。被告反诉要求退还装修保证金问题，因被告对租赁房屋并未完全装修完毕，不能达到双方约定的退还条件，本院不予支持。但鉴于本案原告要求解除双方的租赁合同，退还租赁物，故被告缴纳的装修保证金应予退还。关于租金及违约金计算问题，根据查明的事实，原告未向被告完全交付租赁物，其行为已构成违约；被告亦未按合同约定支付租金，其行为亦构成违约，鉴于双方均存在违约行为，本院酌定双方互不赔偿违约金。但因原告未完全交付租赁物，其租金应相应扣减，本院酌定按全部租赁费用的0.5%扣减，故被告应交纳的租金为310,936.50元（312,499.00元-312,499.00元×0.5%）以及自2015年7月1日起按每天3088.58元（1133000元÷365天=3104.10元-1133000元÷365天×0.5%）至租赁物返还之日止的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李辰与被告胡勇于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告胡勇于本判决生效后十日内搬离位于自贡市自流井区某某街52号承租房屋，并将该房屋返还给原告李辰；三、被告胡勇于本判决生效后十日支付原告李辰房屋租金（计算为310,936.50元加上自2015年7月1日起按每天3,088.58元至租赁物返还之日止的租金）。四、原告李辰于被告胡勇搬离承租房屋后五日内向其退还装修保证金300,000.00元；五、驳回原告李辰的其他诉讼请求；六、驳回被告胡勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,988.00元、反诉受理费10,010.62元，共计15,998.62元，由原告李辰负担2,994.00元，被告胡勇负担13,004.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  卞 林代理审判员  漆杏梅人民审判员  叶青云二〇一六年一月二十八日书记员周冰聪