麦XX、陈XX、麦X诉被告柳州XX房地产开发有限公司房屋买卖合同民事案件一审判决书广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2011）北民一初字第1009号原告麦XX黄，男，19X年X月X日生，汉族，住柳州市XX路******，公民身份号码：45********。原告陈XX，女，19XX年X月XX日生，汉族，住，住柳州市XX路******民身份号码：45********。原告麦XX，女，19XX年X月XX日生，汉族，住柳州，住柳州市XX路******份号码：450XXXXXX。委托代理人蒋XX，广西汇力律师事务所律师。委托代理人赵XX，广西汇力律师事务所律师。被告柳州XX房地产开发有限公司，住所地柳州市**XX路XX。法定代表人许XX，董事长。委托代理人朱XX，广西众维律师事务所律师。委托代理人韦XX，广西众维律师事务所律师。原告麦XX、陈XX、麦XX诉被告柳州XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋XX、赵XX，被告的委托代理人朱XX、韦XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月13日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，双方在该《合同》中约定：由原告购买位于柳州市XX路X号XX栋XX号房屋一套，面积为132.75平方米，房屋总价款为424591元，付款方式为银行按揭，首期支付127591元，银行按揭贷款29.7万元；在付清购房价款后，被告应于2008年11月30日将验收合格且符合合同约定的房屋交付给原告使用，如逾期未交付该房屋，被告应每日按已交付房屋总价款的万分之0.5向原告支付逾期交房违约金等相关购房合同细节条款。该《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了合同约定的自身义务，全额向被告支付购房价款，然被告却未按该《合同》的约定时间向原告交付竣工验收合格之房屋，为此，原告曾多次就交付竣工验收合格之房屋和支付逾期交房违约金事宜与被告进行协商，但均未果，2009年4月21日被告就交房和办理房屋产权证权属事宜向原告及政府相关部门作出承诺，其承诺于2009年5月31日将确保验收备案合格之房屋交付给原告，并及时办理房产证、土地证等相关手续，并以承诺书的方式报柳州市建委备案，然被告在作出该承诺书后，仍未在其承诺的时间内向原告交付验收备案合格之房屋。而且为达到规避法律责任之目的，于2009年7月30日就匆忙的将一直没有经过政府行政部门竣工验收合格备案之房屋的使用权强制交付给了原告，原告迫于无奈，只能暂时接收了该房屋的使用权，但依据建设部作出的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第8条第四项关于“只在城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续”及《建筑法》第61条之规定，被告这一交房行为完全不符合法律、法规之规定，不应得到法律的保护，更不能以此认定被告已向原告交付了竣工验收备案合格之房屋，而且由于该房屋至今仍未竣工验收合格，完全不符合房屋交付之条件，致使原告对该房屋未能办理任何的权属备案登记，严重的损害了原告的合法利益，违反了双方《合同》及承诺书之约定，依法应承当逾期交房和逾期办证的违约责任。综上所述，原告认为《商品房买卖合同》和《承诺书》是在原、被告双方平等、自愿的基础上签订，对原、被告双方均具有约束力，原告依约履行了自身的合同义务，全额支付了购房价款，但被告并没有按约和其承诺履行其交付竣工验收合格之房屋和办理房屋权属备案登记的义务，给原告造成了巨大的经济损失，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，立即照其承诺书所述每日按已付房款的万分之5计算至今向原告支付逾期交房违约金，但原告考虑诉讼成本及各种原因，自愿放弃部份诉讼金额，仅向被告主张15000元的违约金。然被告却仅向原告支付了一小部份违约金费用（即2009年1月～5月的违约金），也没有办理任何的产权备案登记，故原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》第60条及《民事诉讼法》第108条之规定，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付从2009年6月起每日按已付房款的万分之5计算的逾期交房违约金15000元。被告辩称：原告的诉请逾期交房的违约金既无事实依据，也无法律依据。理由如下：1、被告有顺延交房的合同事由。按双方合同第八条的约定，如果被告有约定的事由，是允许其顺延交房的。一是遇雨天交房可顺延，在合同第八条第二款第三项；那么，如果：某某在合同期内遇雨天多少天，房开商可顺延交房。具体数据是当庭还是庭后以表格提供，二是买受人逾期交付房款却未承担违约责任的，出卖人可顺延交付时间。那么，如果某某人，逾期交房款多少天，按合同出卖人也可顺延交房。具体数据当庭还是庭后以表格提供，因此，我们不能简单直观地认为：只要实际交房与合同约定的交房时间有时间差，就认定是逾期交房，违约了。2、验收备案并非商品房交付的前题条件。验收备案只是行政管理程序上的规定，按《建筑法》等法律规定，验收合格的含义并不是非要取得验收备案。实际上，验收合格与验收备案是两个不同的概念。后者验收备案并非交付房屋的前题条件。原告称被告曾在承诺书中称2009年5月31日将验收备案合格的房屋交予原告，实际上我方从未做过这样的承诺。请注意承诺书原文件第一条。因此，原告所诉必须有验收备案才能交付商品房是没有法律和事实依据的。3、原告逾期收房，责任不在被告。被告已于2009年5月25日取得《建设工程质量竣工验收意见书》。表明所诉争的商品房已达到法律规定的交付条件，合同约定只要达到给水、排水、供电可正常使用即可，可以交付。之后，被告于2009年5月30日在柳州日报上发出交房公告，通知原告交房。原告不收房，责任不在被告。按合同第十一条交接第二款以及附件四第一条的规定，原告逾期收房视为房屋自动交付，房屋的权利风险随即转移给买受人。也就是说从理论上讲，即使假如出卖人有逾期交房情形，违约金计算的截止日期应止于2009年5月31日。原告要求支付2009年6月后的逾期交房违约金，没有理由。有些原告算至起诉之日更是毫无根据。有一部分业主在5月31日前就已经领房，他们以自己的行动认可了房屋质量，过错在原告自己一方。不能再要求被告支付收房之后的违约金。4、诉请被告每日支付万分之五的违约金没有任何依据。逾期交房违约金的比例，不应以承诺书来计算，因为：承诺书的生效前题是原被告双方签字认可。绝大多数原告没有承诺书，这部分原告根本无权要求被告按承诺书给付违约金。有相当一部分业主是拿高波的承诺书作为加大违约金的依据，这部分人如前所述同样无权要求被告加大违约赔偿。至于少数有承诺书的业主也不应按承诺书所述要求违约赔偿。因为，我方有充足的证据证明被告是在受胁迫的情形之下所签订的承诺书，并非被告真实意思表示。按《合同法》第52条规定，此种情形下所签订的合同无效。庭前质证之后我们发现庭前质证时有些承诺书的人不是本案的诉讼主体。5、被告已向几乎所有的业主支付了相当大数量的违约金，平均每人都有五千元左右，不能再重复给付。同时我们保留追偿的权利。请求法院依法驳回其诉请。经审理查明：2007年10月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于柳州市柳北区XX路X号XX栋XX号建筑面积为132.78平方米房屋一套；房屋总价款为424591元，付款方式为银行按揭；该合同第八条约定，被告应于2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在原告已付清全部房款、该商品房的给水、排水、供电可以正常使用的条件下，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，停电时间不超过8小时的，按小时累计，连续两天以上雨天则记入累计天数）被告可根据施工部门、施工时间、晴雨记录和停电记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为被告承担违约责任的依据。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。交房通知之日30天内，原告应到售房部办理房屋交接手续，逾期视为房屋自动交付，被告将该房屋移交给物业公司管理，房屋的权利、义务及风险也随即转移给原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金等内容。该合同的附件四即合同补充协议第一条约定被告以在《柳州日报》刊登交房通知（公告）的方式通知原告办理交房手续，原告逾期未办理的，按本合同第十一条处理。第七条约定，在具备办理产权登记手续的条件后，原告应在接到被告通知之日起180日内交纳办理费用并办理有关手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之0.5支付违约金，因原告的原因导致不能及时办理备案的，被告无需承担责任。合同签定后，原告向被告支付了购房款424591元，但被告未能按合同的约定期限交房。2009年4月21日，被告向部分业主出具了《承诺书》载明：1、承诺于2009年5月31日交房，房屋确保验收合格。并及时办理房产证、土地证等相关手续。2、对于合同违约金，凡业主3月31日前要求违约金的，我公司认可按购房合同约定的日万分之0.5支付；对4月1日至4月30日之间的违约金，按日万分之一支付；对5月1日至5月31日之间的违约金，按日万分之2.5支付；对6月1日之后发生的违约金，按日万分之5支付等内容。同时，该《承诺书》第6条还约定，以上承诺由我公司与XX购房业主签字认可后发生效力。另查明，2009年5月25日，由施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西水文地质工程地质勘察院、设计单位中国建筑北京设计研究院有限公司、监理单位柳州市广安建设工程监理有限责任公司、建设单位即被告柳州XX房地产开发有限公司对5号楼工程质量进行竣工验收，出具的《建设工程质量竣工验收意见书》验收结论为工程质量合格。5月27日，柳州市公安消防支队经验收，出具了柳公消验（2009）第146号《建设工程消防验收意见书》认为该工程符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格。2009年5月30日，被告在柳州日报上刊登交房公告，通知各位业主从5月31日起开始正式交房。2009年6月22日，原告到被告处领取了该商品房并使用。现原告诉至本院，要求如上请求。本院认为：依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家的相关规定，应属合法、有效的合同，对原、被告均有法律约束力。合同中明确约定：被告应于2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在原告已付清全部房款、该商品房的给水、排水、供电可以正常使用的条件下，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。现被告提供了相应的证据证实了交付的房屋符合国务院于2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条、《建筑法》第61条规定及合同约定，应认定涉诉房屋质量满足合同约定。因此，被告从2009年5月27日起就具备交房条件。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，被告以在《柳州日报》刊登交房通知（公告）的方式通知原告办理交房手续。被告在柳州日报刊登公告从2009年5月31日起开始正式交房，因此，逾期交房的天数应从合同约定的交房日计至被告在柳州日报刊登公告约定的交房日2009年5月31日止，计算逾期交房违约金。在本案中，原告向法庭要求的是2009年6月1日之后的逾期交房的违约金，并提出“依据建设部作出的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第8条第四项关于‘只在城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续’及《建筑法》第61条之规定，被告这一交房行为完全不符合法律、法规之规定，不应得到法律的保护”的主张。本院认为，依照国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。被告提交的证据证实了该商品房的验收符合《建设工程质量管理条例》第十六条、《建筑法》第61条规定。原告依据建设部于1993年9月13日作出的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》属部门行政规章，其效力小于上述法律、法规，故原告的该项主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告麦XX、陈XX、麦XX的诉讼请求。案件受理费175元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判长 程 刚审判员 谭方明审判员 李贵传二〇一一年十二月三十一日书记员 黎 鹂