重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初6317号原告重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道200号14-1、15-1号，统一社会信用代码91500113750089681B。法定代表人刘智，经理。委托代理人刘星，重庆海力律师事务所律师。被告叶锋，男，1974年6月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴投资公司）与被告叶锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李庆祥独任审判。于2016年7月13日公开开庭进行了审理，原告渝兴投资公司委托代理人刘星、被告叶锋到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告渝兴投资公司诉称，原、被告于2013年12月31日签订了《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》，约定被告叶锋承租原告渝兴投资公司名下位于重庆市巴南区鱼洞街道江滨路的商业用房。履行过程中，原告渝兴投资公司按约定交付了租赁房屋。合同约定租赁期限届满后，原告渝兴投资公司未收回租赁房屋，被告叶锋亦未返还租赁房屋，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告渝兴投资公司于2016年3月7日向被告叶锋邮寄了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同，并要求被告叶锋在收到通知后15日内腾空并返还租赁房屋，被告叶锋于2016年3月8日收到。被告叶锋至今未支付2014年3月31日以后的租金等费用。为进行本案诉讼，原告渝兴投资公司支付了律师费2000元。经催收未果，原告渝兴投资公司遂起诉要求确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》已经于2016年3月8日解除，要求被告叶锋返还租赁房屋，按1260元/月的标准支付自2014年4月1日至2016年3月8日期间的租金29316元，按1260元/月的标准支付自2016年3月24日至返还房屋之日的占有使用费，支付违约金3024元，并支付律师费2000元。被告叶锋辩称，租赁期限内，租赁房屋遭遇水淹灾害，被告叶锋就未再实际使用，经与原告渝兴投资公司协商，一直未果。且原告渝兴投资公司将租赁房屋断了水电，被告叶锋不应当支付租金。租赁期限届满后，因原告渝兴投资公司未收回租赁房屋，被告叶锋也希望转租出去以减少损失，但同时也告知了原告渝兴投资公司其可随时收回租赁房屋，但其一直未收回。收到原告渝兴投资公司解除合同的通知后，被告叶锋再次与原告渝兴投资公司协商，亦未果，原告渝兴投资公司现在可收回租赁房屋。经审理查明，原、被告于2013年12月31日签订了《商业用房租赁合同》，约定被告叶锋承租原告渝兴投资公司名下位于重庆市巴南区鱼洞街道江滨路的商业用房，租赁期限为12个月，自2014年1月1日至2014年12月31日，用途为开设茶楼，租金为1260元/月，按季度支付，签订合同时支付第一季度租金，以后于每季度前一个月的15日前支付下季度租金，并约定被告叶锋支付履约保证金3780元。同日，原、被告签订了《商业用房租赁合同补充合同》，约定逾期支付租金的，应当按每天0.05%的标准支付违约金，逾期30日以后的，按每天0.1%的标准支付违约金，并不退还保证金，原告渝兴投资公司有权解除合同；约定一方违约的，违约方应当向守约方支付总租金20%的违约金，守约方有权解除合同；并约定如因一方违约致使产生诉讼的，由败诉方承担胜诉方的律师费及差旅费。履行过程中，原告渝兴投资公司按约定交付了租赁房屋，被告叶锋支付了履约保证金3780元。合同约定租赁期限届满后，原告渝兴投资公司未收回租赁房屋，被告叶锋亦未返还租赁房屋。被告叶锋未支付2014年3月31日以后的租金。原告渝兴投资公司于2016年3月7日向被告叶锋邮寄了《解除合同通知书》，要求解除租赁合同，并要求被告叶锋在收到通知后15日内腾空并返还房屋，被告叶锋于2016年3月8日收到。为进行本案诉讼，原告渝兴投资公司支付了律师费2000元。经催收未果，原告渝兴投资公司遂起诉要求确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》已经于2016年3月8日解除，要求被告叶锋返还租赁房屋，按1260元/月的标准支付自2014年4月1日至2016年3月8日期间的租金29316元，按1260元/月的标准支付自2016年3月24日至返还房屋之日的占有使用费，支付违约金3024元，并支付律师费2000元。审理中，原告渝兴投资公司坚持其诉讼请求，被告叶锋以原告渝兴投资公司断水电为由拒绝支付租金，双方各持己见，调解未果。上述事实，有原、被告的陈述，原告渝兴投资公司举示的房屋登记信息查询证明、《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》、《解除合同通知书》及全球邮政特快专递单、《民事法律事务委托合同》、中国工商银行业务回单、重庆市增值税普通发票等证据在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》，均系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商业用房租赁合同》到期后，原告渝兴投资公司未收回租赁房屋，被告叶锋亦未交回租赁房屋，且被告叶锋亦有继续使用的意思表示，《商业用房租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。原告渝兴投资公司按约定交付了租赁房屋，被告叶锋应当支付租金，其拒不支付租金的行为构成违约，应当承担相应的法律责任。原告渝兴投资公司可以随时解除原、被告之间的不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知被告叶锋。原告渝兴投资公司于2016年3月7日向被告叶锋邮寄了《解除合同通知书》，被告叶锋于2016年3月8日收到，《解除合同通知书》明确要求解除双方之间的不定期租赁合同，并在要求被告叶锋在收到通知后15日内腾空并返还租赁房屋，但并不能认定该通知在到达之日即产生解除合同的效力，而应当给予被告叶锋合理期限以采取应对合同解除的措施等，综合考虑本案实际情况，并结合现被告叶锋仍未归还租赁房屋的事实，本院认为该合理期限为15日较为适宜。故，对于原告渝兴投资公司起诉要求确认原、被告签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》已经于2016年3月8日解除的诉讼请求，本院认定原、被告之间的不定期租赁合同于2016年3月24日解除；对于原告渝兴投资公司起诉要求被告叶锋返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告渝兴投资公司起诉要求被告叶锋按1260元/月的标准支付自2014年4月1日至2016年3月8日期间的租金29316元的诉讼请求，本院予以支持29305.16元（1260元/月×23月+1260元/月×8天÷31天），超出部分不予支持；对于原告渝兴投资公司起诉要求被告叶锋按1260元/月的标准支付自2016年3月24日至返还房屋之日的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告渝兴投资公司起诉要求被告叶锋支付违约金3024元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告渝兴投资公司起诉要求被告叶锋支付律师律师费2000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告叶锋已经支付的履约保证金3780元应当在租金中扣除。租赁期限内，租赁房屋遭遇水淹灾害系不可抗力事件，该风险应当由被告叶锋自行承担，被告叶锋不得以此为由拒不支付租金。被告叶锋并未举示证据证明原告渝兴投资公司对租赁房屋采取了断水电等措施防害其正常使用租赁房屋，应当承担举证不能的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告叶锋于2013年12月31日签订的《商业用房租赁合同》及《商业用房租赁合同补充合同》于2016年3月24日解除；二、被告叶锋在本判决生效后七日内返还原告重庆市渝兴建设投资有限公司位于重庆市巴南区鱼洞街道江滨路的房屋；三、被告叶锋在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2014年4月1日至三、被告叶锋在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2014年4月1日至2016年3月8日期间的租金29305.16元，扣除被告叶锋已经支付的履约保证金3780元，被告叶锋只四、被告叶锋按1260元/月的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2016年3月24日至返还房屋之日的占有使用费；四、被告叶锋按1260元/月的标准支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司自2016年3月24日至返还房屋之日的占有使用费；五、被告叶锋在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司违约金3024元；六、被告叶锋在本判决生效后七日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司律师费2000元；七、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取330元，由被告叶锋负担（此款原告渝兴投资公司已经垫付，由被告叶锋在本判决生效后七日内支付原告渝兴投资公司330元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，预交上诉费660元。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李庆祥二〇一六年八月十八日书 记 员  杨小燕