连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0703民初1521号原告程峙，男，1977年7月2日生，汉族，住连云港市连云区，委托代理人张敏、刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。被告包增标，男，1966年12月29日生，汉族，住连云港市开发区。原告程峙与被告包增标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程峙及其委托代理人张敏，被告包增标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程峙向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《租赁合同》。二、被告退还房租12000元及押金3000元并承担违约金3600元，合计18600元。三、返还原告垫付的2016年1月电费166元。诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租房合同》，约定甲方将位于连云区爱丁堡小区9号楼502号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年2月16日至2017年2月15日，月租金为1000元，按年结算，乙方先支付定金3000元，待交房之日起支付12000元，其中12000元作为全年租金，3000元作为押金，并约定了房屋配备、违约责任条款。合同签订后，原告按约定履行合同，足额向被告支付定金3000元及一年房租12000元，而被告却违背合同约定将出租房中的其中一间卧室加锁限制原告使用，违反合同约定，原告多次与被告交涉无果。原告租赁期间为被告垫付2016年1月电费166元。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原、被告签订《租赁合同》于2016年4月29日解除，如未解除要求依法判决解除。被告包增标辩称，原、被告签订合同并未自2016年4月29日解除，但同意依法解除。不同意退还18600元，原告代垫电费同意返还。原告租房前，原、被告口头约定被告东西暂放涉案房屋，原告要求解除合同根本原因是马路声音太吵，原告要求被告把东西搬走，被告当时在北京，说回来再说，后原告再三追被告把房子腾给他用，否则不租房子，原告要被告退房租，被告不同意，被告回来后原告打电话威胁被告，双方一直未能协商解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：一、原、被告签订的租赁合同，证明被告将房屋租赁给原告，月租金1000元，包括床两张、沙发一个，收押金3000元。二、水电费发票证实代为垫付电费166元。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。三、原、被告间微信聊天记录，内容：原告向被告支付房租且于2016年4月26日至同年5月3日期间向在外地被告发微信提出要求带女朋友来住，被告表示不同意带女性入住，男性一人居住可以，原告要求于5月1日前解除合同搬出涉案房屋，被告当日答应原告可以搬出，同年4月28日被告通过微信表示不同意原告解除合同，等从外地回来后协商。原告于2016年5月3日至5月5日向被告发短信要求被告将锁起房间打开后由原告转租并要求退还原告租金押金等，被告回复现在两间房子由原告选一间住，住一间，证明原告向被告支付房租，被告已同意于2016年5月1日前解除合同，被告不同意向原告交付琐起房间及搬走存放物品，构成根本违约。被告质证认可收到房租但并未同意解除合同，没有限制原告使有，只是认为原告不能带女性居住，被告在外地未能及时搬走存放物品及滕让房间。本院认为原告举证微信内容双方就解除合同并未形成一致意见，不能证实原、被告已同意解除合同，原告要求被告将锁起房间打开后由原告转租并要求退还原告租金押金等，被告并未明确针对原告要求予以回复且被告尚在外地客观情况也不能及时搬走存放物品并打开琐起房间，不能证实被告已构成根本违约。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为事实如下：2016年2月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租房合同》，约定甲方将位于连云区爱丁堡小区9号楼502号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年2月16日至2017年2月15日，月租金为1000元，按年结算，乙方先支付定金3000元，待交房之日起支付12000元，其中12000元作为全年租金，3000元作为押金，待乙方退租时甲方在退房之日验房后退还给甲方，任何一方终止合同须提前三个月通知对方并偿付对方总租金30%的违约金，双方还就其他权利义务作出约定。合同签订后，原告按约定履行合同，足额向被告支付定金3000元及一年房租12000元，被告向原告交付涉案房屋。双方口头约定被告将茶几、写字台和一些物品暂时放在涉案房屋中，被告一些私人物品存放并由被告锁在涉案房屋一房间内，待有地方就将前述物品拉走。原告在租房期间为被告代交租赁房屋电费166元。原告于2016年4月26日向通过微信向被告要求解除合同，被告尚未同意解除，原告于4月29日搬出涉案房屋，原告搬出涉案房屋后向被告提出要求，要求被告将存放的物品搬走并打开琐起的房间，被告未予明确答复，双方未能协商一致。原告搬出涉案房屋后一直未向被告交付房屋，经本院协调原告于2016年6月6日向被告交付钥匙，并由被告对涉案房屋查验完毕。本院认为，被告承认原告要求被告返还垫付的2016年1月电费166元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，系有效合同，原、被告均应按合同约定全面履行。原告主张被告同意双方于2016年4月29日解除所签订的《房屋租赁合同》，原告所举证不达到其证明目的，故本院对原告要求确认原、被告所签订的《房屋租赁合同》于2016年4月29日解除的诉讼请求不予支持。双方约定任何一方终止合同须提前三个月通知对方，且原告搬出房屋后并未实际向被告交付房屋直至2016年6月6日原告才向被告交付涉案房屋并由被告验收，故本院认定原、被告签订《房屋租赁合同》于2016年6月6日解除。被告并未违约，原告单方要求解除合同，应向被告支付违约金3600元。原告要求被告支付违约金3600元，本院不予支持。合同解除，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原、被告所签房屋租赁合同现已解除且由被告验收房屋，被告依法应退还原告尚未履行期间的租金8330元（自2016年6月7日到合同期满时租金合计8330元）及押金3000元。被告答辩不同意要求退还原告诉求18600元，要求依法判决，故本院理解被告抗辩应包含要求将原告应支付被告的违约金3600元从被告返还的款项中冲抵扣除，故被告应退还原告的租金及押金应扣除原告应承担的违约金3600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告程峙与被告包增标《租房合同》于2016年6月6日解除。二、被告包增标于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告程峙租金及押金合计7730元。三、被告包增标于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告程峙代垫付电费166元。四、驳回原告程峙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由原告程峙承担155元，被告包增标承担113元（原告已交纳，被告与上述款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费268元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。审判员  何宝国二〇一六年八月八日书记员  张成帅法律条文及上诉须知一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。