重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4073号上诉人(原审被告）:重庆变维房地产开发有限公司,住所地重庆市渝中区白象街和诚大厦4楼。法定代表人：宋志成，董事长。被上诉人（原审原告）:李光江,男,汉族,1971年9月1日出生。委托诉讼代理人:蒋桂香,重庆能海律师事务所律师。上诉人重庆变维房地产开发有限公司（以下简称变维公司）与被上诉人李光江房屋租赁合同纠纷一案，变维公司不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年5月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。变维公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李光江的诉讼请求。事实和理由：1999年11月23日和2000年1月19日，市工商局以其下属的锦泰公司作为主体，与变维公司签订《联建合同》、《房屋移交协议书》的形式市场操作，将本案所涉某路159号房屋正、负一层全部房屋处分给了变维公司。变维公司是善意受让，不需要登记即取得房屋处分权，附加条件为变维公司负责用于落实安置非住宅拆迁28户的规定任务。以上行为符合行政许可法第12条、合同法第38条、物权法第五十三条的法律规定，变维公司有权将房屋出租给李光江并收取租金。市地房局渝地房函（2000）14号文件对于某路159号房屋及土地权利主体办理产权变更登记时明确强调以落实拆迁安置责任为前提，变维公司按要求完成安置任务，成就了《联建合同》和《房屋移交协议书》的附加条件，虽未经登记，却依法具有实际权利人的资格。锦泰公司法定代表人与蒋明清恶意串通，低价转让本案所涉的第一层房屋939.91平方米，编造“无租赁、已移交”的虚假信息材料，蒋明清非法获得产权证，侵犯了变维公司的合法权利，系非法无效。（2007）渝中区初字第104号民事判决书已确认“变维公司对锦泰公司所交付抵款的本区某路159-161号即原某市场正负层房屋享有处分权”，变维公司拥有出租房屋的权利，收取李光江租金正当，不应当退还。李光江辩称：本案房屋2009年以后产权人变更为蒋明清，变维公司收取租金没有正当理由，一审判决正确，要求维持。李光江向一审法院起诉请求：变维公司退还李光江支付的租金、抵押金共计383000元，并从2009年6月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止，本案诉讼费、律师费由变维公司承担。一审法院认定事实：李光江于2003年与变维公司就重庆市渝中区某路159号第一层3号房屋建立租赁关系，2009年6月25日双方又续签租赁合同，约定租金每月9000元，半年支付一次，半年租金54000元。该合同载明的甲方为变维公司渝中分公司，加盖变维公司印章。合同签订后，李光江一直按此标准将租金支付给变维公司，共计支付383000元。变维公司渝中分公司向李光江出具收据。2002年8月13日，锦泰公司取得重庆市渝中区某路159号负一层至第一层共计建筑面积2448.4平方米房屋的《房屋所有权证》（101字第081620号）。2009年7月6日，锦泰公司与蒋明清签订《重庆市房地产买卖合同》，将渝中区某路159号第一层房屋出售给蒋明清，2009年7月17日蒋明清取得上述房屋产权证，房屋建筑面积登记为939.81平方米。2012年4月13日，蒋明清就涉案房屋起诉至该院，要求李光江、陈永勤搬离涉案房屋、支付相关费用。2014年3月26日，经该院作出（2013）中区民初字第03982号民事判决书，确认李光江承租的房屋所有权归第三人蒋明清所有，并判决李光江从2009年7月17日起向蒋明清支付房屋占有使用费。李光江不服一审判决，上述至重庆市第五中级人民法院。2014年10月22日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终03843号民事判决书，驳回上述，维持原判。后蒋明清申请强制执行，执行过程中与李光江达成执行和解协议，现李光江已履行完毕。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，变维公司将其不享有所有权的房屋出租给李光江，其辩称虽不享有所有权但享有处分权，但未举示充分证据予以证明，且与物权法所规定的所有权的权能性质不相符。现涉案房屋的产权登记人亦未对变维公司的处分行为进行追认，且已有生效判决确认李光江与变维公司之间不存在合法的租赁关系，李光江已按生效法律文书确定的内容向产权人支付了房屋占有使用费，故变维公司收取李光江租金的行为缺乏事实依据和法律依据，理应返还，由此给李光江造成的资金占用损失亦应进行赔偿，因李光江未举示其要求变维公司返还租金的证据，故该院确认资金占用损失的起算时间为本案起诉之日。关于李光江请求的律师费，因未举示证据证明律师费实际产生和数额，对此不予支持。综上所述，一审依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：“一、被告重庆变维房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告李光江租金383000元，并从2016年2月16日按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失；二、驳回原告李光江的其他诉讼请求。本案减半收取受理费4584元，由被告重庆变维房地产开发有限公司负担。”变维公司在二审中举示了以下证据：1999-109号市政府专题会议纪要（1999.9.27）、《产业化项目联合建设渝中区某路某街片区改造工程合同》（1999.11.23）、房屋移交协议书（2000.1.19）、重庆市土地房屋管理局渝地房函[2000]14号函（2000.2.16），重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管发[2002]386号文件（2002.6.14）、关于渝中区某路159号公有房屋产权处置的会议纪要（2002.7.17）、关于重庆市工商行政管理局与重庆锦泰实业有限公司的关系说明（2002.7.17）、情况说明（2008.7.30），拟证明本案诉争房屋在变维公司接受锦泰公司移交时是国有资产，产权人为市级公房管理处，用益物权人是市工商局，由市政府决定予以行政处置，规定用于落实安置非住宅拆迁28户，委托市地房局统一办理土地房屋权属主体变更登记，由市工商局监督变维公司按规定用途使用。变维公司完成了安置28户非住宅拆迁户，置换安置权益才获得对本案房屋的处分权，变维公司将房屋出租合理合规合法。李光江质证后认为，以上证据均为复印件，不认可其真实性、合法性以及与本案的关联性。李光江承租的房屋在2009年以后产权变更为蒋明清，变维公司没有处置权，应当退还租金。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，本案争议焦点在于变维公司应否退还李光江租金。根据已查明的案件事实，在本案所涉租金对应的租赁时间段，租赁房屋的所有权人为蒋明清，蒋明清通过诉讼向李光江主张了该时间段的房屋占有使用费，并已执行完毕。在此情况下，李光江要求变维公司返还已收取的该时间段的租金理由正当，一审判决支持李光江的诉讼请求正确。变维公司在本案中抗辩称，依据其与重庆锦泰实业有限公司的联建合同约定及安置了拆迁户的事实，变维公司已获得对本案所涉房屋的处分权，有权将其出租并收取租金。按照法律规定，处分权属于财产所有权（本案中为不动产物权）具体表现形式的一种，而不动产物权的设立、变更、转让均以登记发生效力，本案房屋登记的所有权人为蒋明清，变维公司主张的所谓处分权明显不能对抗蒋明清经依法登记享有的房屋所有权，故该抗辩理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9167元由上诉人重庆变维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周海燕代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一六年八月十九日书 记 员  刘德宝