重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1818号原告徐斌，男，1980年8月1日出生，住重庆市渝北区。原告李菲菲，女，1982年4月3日出生，住重庆市渝中区。原告徐梓涵，男，2010年11月21日出生，住重庆市渝北区。法定代理人徐斌（徐梓涵之父），1980年8月1日出生，住重庆市渝北区。上列三原告共同委托代理人徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人郑鑫森，重庆渝敏律师事务所律师。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人林茂，该公司总经理。委托代理人李光泓，重庆剑直律师事务所律师。原告徐斌、李菲菲、徐梓涵与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法由审判员安昌荣独任审判，适用简易程序并于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告徐斌、李菲菲、徐梓涵的委托代理人郑鑫森，被告隆鑫地产公司的委托代理人李光泓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐斌、李菲菲、徐梓涵向本院提出诉讼请求：1.隆鑫地产公司支付徐斌、李菲菲、徐梓涵逾期办理合同备案违约金4680元，逾期办理产权登记违约金18954元，共计23634元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。在诉讼中，徐斌、李菲菲、徐梓涵变更其第一项诉讼请求为：隆鑫地产公司支付徐斌、李菲菲、徐梓涵逾期办理合同备案违约金和逾期办理产权登记违约金，共计27196元（按照交房价款总额261907元每日万分之一，逾期办理合同备案违约金从2012年8月16日起计算至2013年7月12日止，共340天；逾期办理产权登记违约金从2013年10月18日起计算至2015年9月24日止，共706天）。事实和理由：2012年8月17日，徐斌、李菲菲、徐梓涵购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市XX县XX镇XX号XX房屋一套。合同签订后，徐斌、李菲菲、徐梓涵按照约定支付了购房款。根据合同中关于办理合同登记备案的约定，隆鑫地产公司应当在10日内申请商品房合同登记备案，但隆鑫地产公司却没有依约履行该义务。同时，隆鑫地产公司于2013年8月18日将案涉房屋交付徐斌、李菲菲、徐梓涵，却在2015年9月24日才取得该房屋的房产证。隆鑫地产公司应当承担逾期办理合同登记备案和产权登记的违约责任，向徐斌、李菲菲、徐梓涵支付相应的违约金。被告隆鑫地产公司辩称：徐斌、李菲菲、徐梓涵关于支付逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求；隆鑫地产公司没有违约行为，不应承担违约责任，因为办理产权登记需要徐斌、李菲菲、徐梓涵授权，但徐斌、李菲菲、徐梓涵在2015年7月23日才授权委托隆鑫地产公司办理产权登记，隆鑫地产公司随后在约定期限内就为其办理完毕；即便应当承担逾期办理产权登记的责任，也应当适用《补充协议》（附件五）的约定，在扣减360日后再计算违约金；徐斌、李菲菲、徐梓涵主张的违约金明显过高，请求予以调减，因为隆鑫地产公司已经将房屋实际交付徐斌、李菲菲、徐梓涵使用，现在也已经按照合同约定履行完产权登记义务，故逾期办理产权登记并未对徐斌、李菲菲、徐梓涵造成实际损失。经审理查明：2012年8月17日，徐斌、李菲菲、徐梓涵（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，徐斌、李菲菲、徐梓涵出资261907元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市XX县XX镇XX号XX的预售商品房一套。合同约定房屋交付时间为2013年6月30日前。合同第十二条约定：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。(2)逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》（附件五）第六条关于合同登记、产权登记和预告登记约定：“1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方未缴纳公共维修基金、契税前甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。……(3)乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后180日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”合同第二十五条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。”第二十六条约定：“《补充协议》（附件五）与本合同具有同等法律效力。”第二十七条约定：“本合同连同附件20页，一式叁份，具有同等法律效力，……”《补充协议》第十八条约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》和本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据。……”第十九条约定：“本《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》不可分割的组成部分对双方当事人具有同等法律约束力，《重庆市商品房买卖合同》与《补充协议》内容有抵触之处，以本《补充协议》为准。《重庆市商品房买卖合同》签订前乙方已仔细阅读本合同内容并明确表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情形。……”合同签订后，徐斌、李菲菲、徐梓涵分别于2012年1月13日交纳了物业专项维修基金，2012年8月17日交纳了房价款261907元，2012年8月29日交纳了契税。隆鑫地产公司于2013年7月12日取得案涉房屋的《合同登记备案证明》。徐斌、李菲菲、徐梓涵于2013年8月18日签收了收楼书，接受了案涉房屋。隆鑫地产公司于2015年9月24日取得了《业务受理通知书》（即约定的办理产权登记受理单）。之后，武隆县国土资源和房屋管理局为徐斌、李菲菲、徐梓涵颁发了案涉房屋的房地产权证。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票（自开）、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆市契税缴税证明、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、收楼书、武隆县国土资源和房屋管理局《业务受理通知书》、房地产权证等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本案争议的焦点：一、《补充协议》（附件五）的效力问题；二、徐斌、李菲菲、徐梓涵主张办理合同登记备案违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，应否得到支持；三、隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任；四、如果应承担违约责任，违约金应当如何计算。关于《补充协议》（附件五）的效力问题。第一、合同约定本合同连同附件共20页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，徐斌、李菲菲、徐梓涵签订合同时对包含《补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。《补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方；第三、徐斌、李菲菲、徐梓涵举示的合同，其内容亦包括了《补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容；第四、合同约定，《补充协议》（附件五）与主合同具有同等法律效力；第五、合同第二十五条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”，另外，补充协议第十八条、第十九条也对双方适用补充协议进行了明确约定。综上，补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。因此，本案中关于合同登记备案和产权登记的约定，如符合补充协议适用条件的，应当适用补充协议（附件五）的约定。关于本案原告主张办理合同登记备案违约金诉讼请求是否超过诉讼时效，应否得到支持的问题。由于隆鑫地产公司逾期办证的违约行为处于持续状态，诉讼时效应当从徐斌、李菲菲、徐梓涵知道隆鑫地产公司违约行为终结之日起计算两年。隆鑫地产公司取得案涉房屋的合同登记备案证明即2013年7月12日为其违约行为终结之日，诉讼时效应从当日开始计算两年，至2015年7月11日届满，徐斌、李菲菲、徐梓涵于2016年7月4日提起诉讼，已超过两年诉讼时效。因此，本院对徐斌、李菲菲、徐梓涵要求隆鑫地产公司支付逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求不予支持。关于隆鑫地产公司在办理产权登记中是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。本院认为，徐斌、李菲菲、徐梓涵与隆鑫地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在徐斌、李菲菲、徐梓涵履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司也应当在约定的期限内为徐斌、李菲菲、徐梓涵办理房屋产权登记。根据徐斌、李菲菲、徐梓涵与隆鑫地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定，合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”，而合同附件五第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”本案办理产权登记的期限究竟是适用合同正文还是《补充协议》（附件五）的约定，取决于隆鑫地产公司是否按约交房。本案中，约定交付房屋的时间为2013年6月30日，而实际交付的时间是2013年8月18日，属未按约交房，故办理产权登记的期限应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司应在2013年10月17日（2013年8月18日起60日内）前办理产权登记，但隆鑫地产公司却在2015年9月24日才取得案涉房屋的产权登记受理单，超过了合同约定的期间。对此，隆鑫地产公司在庭审中辩称是徐斌、李菲菲、徐梓涵在签订合同后决定暂时不办理产权登记，最终在2015年7月23日才决定授权给隆鑫地产公司办理产权登记，隆鑫地产公司随后就为徐斌、李菲菲、徐梓涵办理了房地产权证，因此，隆鑫地产公司没有违约行为,不应承担违约责任。为此，隆鑫地产公司举示了一份由徐斌、李菲菲、徐梓涵签名捺印，落款时间为2015年7月23日的《申请办理房屋权属登记授权委托书》，以支撑其上述辩称理由。徐斌、李菲菲、徐梓涵对该证据当庭予以否认，认为该《委托书》系隆鑫公司制作的，在签订合同时其仅签署了姓名和捺印，但并未填写时间。本院认为，双方签订的《补充协议》（附件五）第六条第2款第1项和第十五条明确约定了徐斌、李菲菲、徐梓涵在签订合同时就已委托隆鑫地产公司代为办理产权登记，徐斌、李菲菲、徐梓涵当时即向隆鑫地产公司提供了办理产权登记的所需资料，同时约定双方之间的任何通知都必须以书面形式送达对方。本案中隆鑫地产公司除了举示该份证据外再无其他关联证据予以证明徐斌、李菲菲、徐梓涵在签订合同后改变委托办理产权登记这一事实，该证据系孤证，不能形成证据锁链，证明效力明显不足。同时，对所购房屋及时办理产权登记，进而取得房地产权证，对于购房者享有对该房屋财产的占有、使用、收益和处分权利具有重要意义，因此，徐斌、李菲菲、徐梓涵在完清房价款和税费，并委托隆鑫地产公司办理房屋产权登记后，却不要求及时办理房地产权，在无其他相关证据予以证明情况下，明显有悖常理。故本院对隆鑫地产公司举示的该份证据的证明效力不予确认。隆鑫地产公司未如约按期向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约，应当承担违约责任。故对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记系徐斌、李菲菲、徐梓涵迟延授权所致，其不应承担违约责任的理由缺乏事实依据，本院不予采信。关于隆鑫地产公司逾期办理产权登记的违约金应当如何计算的问题。本院认为，隆鑫地产公司应当在2013年10月17日前为徐斌、李菲菲、徐梓涵办理产权登记，但隆鑫地产公司在2015年9月24日才取得案涉房屋的《业务受理通知书》（即约定的登记受理单），应当承担逾期办理产权登记违约责任。据此，隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记违约金计算为：按照交房价款总额261907元每日万分之一，从2013年10月18日起计算至2015年9月23日止，共705天，违约金额为18464.44元。同时，对于隆鑫地产公司提出的房屋已实际交付徐斌、李菲菲、徐梓涵使用，现在也已经为徐斌、李菲菲、徐梓涵办理了产权登记的理由与本院查明的事实一致，因此，对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对徐斌、李菲菲、徐梓涵造成实际损害，请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为9232.22元。综上，对徐斌、李菲菲、徐梓涵诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐斌、李菲菲、徐梓涵支付逾期办理产权登记的违约金9232.22元；二、驳回原告徐斌、李菲菲、徐梓涵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费390元，减半收取195元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一六年八月三十一日书记员  胡陶燕