肇庆市中级人民法院法律文书审批表案号（2016）粤12民终字第781号份数拟稿单位民四庭拟稿人拟稿时间2016年8月26日秘密等级核稿审批意见广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤12民终781号上诉人（原审被告）：肇庆市庆隆房地产开发有限公司。住所地：肇庆市高要区南岸沿江二路*号江畔湾花园*幢美盈轩*层**号。法定代表人：杨谚初，总经理。委托代理人：何成亮、林晶晶，分别为广东端庆律师事务所律师和实习律师。被上诉人（原审原告）：叶金凤，女，1988年2月18日出生，汉族，住阳春市，委托代理人：梁剑华，广东余黎张律师事务所律师。原审第三人：广东高要农村商业银行股份有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸沿江二路18号。法定代表人：梁荣锋。委托代理人：张玉彩、李致谊，广东高要农村商业银行股份有限公司员工。上诉人肇庆市庆隆房地产开发有限公司（以下简称庆隆公司）因与被上诉人叶金凤、原审第三人广东高要农村商业银行股份有限公司（以下简称高要农商行）商品房买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议审理了本案，现已审理终结。庆隆公司上诉请求：1.依法撤销高要区人民法院（2015）肇要法民二初字第147号民事判决，改判驳回叶金凤的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费由叶金凤负担。事实和理由：第一，庆隆公司的延期交楼行为符合《商品房销售合同》约定，该合同不具备解除情形，双方应当继续履行。双方签订的《商品房销售合同》第八条约定了房屋交付期限及特殊原因下的延期情形，庆隆公司因为与其合作的广东电网公司肇庆高要供电局基础用电设施不完善及双方签订的《供电方案》约定的供电方式需要第三方高要海成房地产开发有限公司的同意，在未取得第三方同意前只能采用临时供电方案，从而造成了工程延期，符合合同第八条约定的特殊原因第三种情形。而且，庆隆公司对延期交楼向叶金凤作出了免除两年物业管理费用的补偿，并与叶金凤签订了《补充协议》。第二，庆隆公司涉案房屋所在楼盘已经完成验收工作，等待建设主管部门发证备案，交楼条件已经全部成就，庆隆公司也已电话通知叶金凤收楼，但其一直拒绝收楼，导致房屋无法完成交付。综上，一审判决适用法律错误，请求依法改判。叶金凤辩称：《商品房销售合同》第八条第三项属于格式条款，加重了购房者的责任，不具备法律效力。而且，未能正常供电没有行政部门的确认，不能成立，不能作为延期交楼的正当理由。庆隆公司逾期交楼一年多，符合合同约定的解除情形，请求维持原判，驳回上诉。高要农商行述称：高要农商行已经履行与叶金凤签订的贷款合同中约定的发放贷款义务，不同意解除合同。叶金凤向一审法院起诉请求：1.判令解除《商品房买卖合同》；2.判令庆隆公司向叶金凤返还购房款155482元及已经支付的银行按揭还款29434.63元（按揭还款的款项暂时计算至2015年7月30日，以后支付的按揭按实际发生的金额由被告返还给叶金凤）并支付利息（利息从2015年7月27日起按同期银行年利率计算至付款款项日止）；3.解除叶金凤与、庆隆公司、高要农商行签订的《房屋按揭贷款合同》，并判令叶金凤应支付的按揭贷款余款331977.9元（该款计算至2015年7月30日止）由庆隆公司直接支付给高要农商行；4.判令庆隆公司向叶金凤支付违约金17460元（按同期银行定期存款年利率3.8%计算）；5.判令庆隆公司向叶金凤返还办证费用600元及契税7432.23元；6.本案诉讼费由庆隆公司承担。一审法院认定事实：2013年11月28日，庆隆公司与叶金凤签订《商品房买卖合同》，该合同约定，叶金凤向庆隆公司购买帝景蓝湾D幢1101号商品房，总价款为495482元。合同约定庆隆公司应当在2014年12月31日前，将具备经验收合格的商品房交付给叶金凤，合同第八条第一款约定“‘该商品房经验收合格’是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；”第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其它非出卖人所能控制的因素。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。”签订《商品房买卖合同》后，叶金凤向高要农商行申请按揭贷款，2014年6月26日，叶金凤为借款人，高要农商行为贷款人，庆隆公司为保证人，三方签订《个人购房按揭贷款合同》（合同号：10020149903270819）、《住房公积金借款抵押合同》（合同号：GJJ02032014000089）。《个人购房按揭贷款合同》约定，叶金凤向高要农商行借款340000元，用于购买位于高要市南岸府前大街4号帝景蓝湾D幢1101号商品房；借款期限为240个月，每月为一期，以等额本息还款法（即借款人每月以相等的金额偿还借款本息）归还借款，每期应还本息金额为1047.93元；借款利率为年利率6.5%，利率实行一年一定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率该种调整无须经借款人同意，也无须另行通知借款人。该合同保证担保条款为：保证人为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为本合同生效之日起至本合同项下的债权债务之诉讼或仲裁时效届满之日止。《住房公积金借款抵押合同》约定，高要农商行向叶金凤提供贷款200000元，专项用于叶金凤购买坐落于高要市南岸府前大街4号帝景蓝湾D幢1101号商品房；借款利率为年利率4.5%，利息按月计付，实际借款利率贷款发放日的执行利率为准，在本合同履行期内，如遇国家利率调整，乙方有权利直接执行中国人民银行有关规定，无需另行告知甲方；供款总期数为240期，按月等额归还借款本息，每月应还本息金额为1265.3元。签订上述购房合同和借款合同后，叶金凤依约定于2013年12月9日支付了首期购房款155482元，2014年8月25日支付了340000元购房款（按揭贷款部分）给庆隆公司。此外，叶金凤还支出了房屋契税7432.23元，支付办证费用600元给庆隆公司。但庆隆公司并没有依照购房合同的约定于2014年12月31日前将商品房交付给叶金凤，至叶金凤起诉时止，庆隆公司仍没有交付商品房。庆隆公司认为未及时交付商品房的原因是“由于当地政府在用电配套方面不完善，导致帝景蓝湾楼盘无法取得用电”。至2015年8月21日，叶金凤依据《个人购房按揭贷款合同》的约定归还借款3905.21元、利息9307.04元；至2015年8月24日，依据《住房公积金借款抵押合同》约定归还借款6968.13元、利息9280.78元。一审法院认为：叶金凤与庆隆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方应依合同的约定行使权利、履行义务。叶金凤作为购买商品房一方，已依合同约定支付了购房款，由于庆隆公司未依合同的约定的时间交付商品房给叶金凤而引致本案纠纷。对于庆隆公司延期交付商品房的事实，庆隆公司抗辩认为因当地政府在用电配套方面不完善，导致其开发的帝景蓝湾楼盘无法取得用电而无法按约定期限交付楼房给叶金凤，但合同中约定了免责条款，因此，不应认为庆隆公司延期交付楼房构成违约。对此，该院认为，《商品房买卖合同》中出卖人可据实延期交付商品房的约定为：“水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误、因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其它非出卖人所能控制的因素。”该约定可延期交付商品房的要件是：1、水电、市政配套设施因政府有关部门的批准及安装延误……。成就该条件是因“政府部门”的行政行为导致交楼延误的，可以延期交楼，但广东电网公司并非政府有关部门，庆隆公司亦没有证据证明广东电网公司的行为是政府行政行为。2、非出卖人所能控制的因素。庆隆公司作为房产开发商，在开发商品房前除设计房屋结构外，还应提前对相关诸如水、电、煤气等配套设施进行部署，故楼房建成后，如因供电原因而未能按时交付楼房也不应视为“非出卖人所能控制的因素”。故此，对庆隆公司的上述认为可延期交付商品房的辩解意见，该院不予采纳。庆隆公司未依“商品房买卖合同”的约定交付楼房给叶金凤构成违约，叶金凤请求依照“商品房买卖合同”第九条的约定要求解除该合同，现解除合同的条件成就，叶金凤的该诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，庆隆公司应返还叶金凤已支付的购房款及按揭借款本息，叶金凤支出的办证费用600元和契税7432.23元，属于因该合同导致的损失，庆隆公司应赔偿该损失给叶金凤。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对叶金凤请求解除其与高要农商行、庆隆公司签订的《个人购房按揭贷款合同》、《住房公积金借款抵押合同》亦一并予以支持。合同解除后，根据上述解释第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，叶金凤依据上述借款合同归还给高要农商行借款本息，由庆隆公司支付给叶金凤，借款合同尚未到期部分借款，由庆隆公司迳付给高要农商行。叶金凤的诉讼请求还包括请求庆隆公司支付已付购房款的利息（包括购房首期款和依据借款合同约定归还给高要农商行的借款本息，从2015年7月27日起按同期年贷款利率计算至付清款项日止。）以及违约金17460元（按同期银行定期存款年利率3.8%计算），其诉讼请求包含了利息、违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对叶金凤同时请求利息损失和违约金的诉请，不完全支持。因庆隆公司在履行“商品房买卖合同”违约导致叶金凤的损失，主要是其交付购房首期款155482元的利息损失，故根据上述合同法的规定，庆隆公司应自收到叶金凤购房首期款155482元至归还该款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息给叶金凤。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、叶金凤与庆隆公司签订的《商品房买卖合同》自该判决发生法律效力之日起解除。二、叶金凤与庆隆公司、高要农商行签订的《个人购房按揭贷款合同》、《住房公积金借款抵押合同》自该判决发生法律效力之日起解除。上述借款合同解除前，到期的借款本息由叶金凤负责偿还；合同解除后，尚未到期的借款由庆隆公司自合同解除之日迳付给高要农商行。三、庆隆公司应支付购房首期款155482元，并自2013年12月9日起至付清该款时止，以实欠款额（155482元），参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期利息。上述款项自该判决发生法律效力之日起10日内付清给叶金凤。四、叶金凤依据《个人购房按揭贷款合同》支付给高要农商行的借款本息（至2015年8月21日本金3905.21元、利息9307.04元，以后发生的还款按叶金凤实际支出为准。）、依据《住房公积金借款抵押合同》支付给高要农商行的借款本息（至2015年8月24日，本金6968.13元、利息9280.78元，以后发生的还款按叶金凤实际支出为准。），庆隆公司自该判决发生法律效力之日起10日内将上述款项支付给叶金凤。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。本案受理费9224元，叶金凤负担175元，庆隆公司负担9049元。本院二审期间庆隆公司提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，庆隆公司提交的建设工程竣工规划验收合格证，证明涉案商品房已经于2015年8月13日竣工验收，于同年11月24日在肇庆市高要区住房和城乡建设局备案，叶金凤、高要农商行对该证据的真实性予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是庆隆公司与叶金凤签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。庆隆公司与叶金凤签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，叶金凤支付了购房款，根据合同约定，庆隆公司应当在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续并将符合要求的商品房交付叶金凤，但至叶金凤起诉之日庆隆公司尚不能履行交付房屋的义务，逾期已超过90天，符合合同第九条约定的解除合同条件，因此，叶金凤请求解除合同的诉讼请求理据充分，一审判决依据合同法相关规定解除双方签订的合同并无不妥，应当予以维持。至于庆隆公司因供电问题造成迟延交楼是否属于合同第八条约定的出卖人可以延期情形的问题，因庆隆公司提供的证据无法证明其延期交楼是出于政府行为的原因，故庆隆公司主张其因供电问题迟延交楼符合合同约定的理由不成立，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。综上所述，庆隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9224元，由上诉人肇庆市庆隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀丽代理审判员  覃争义代理审判员  黄国涛二〇一六年八月二十六日书 记 员  吴兰芳第11页共11页