辽宁省清原满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0423民初221号原告：杨金霞，女，1966年8月7日出生，满族，无职业，住址清原满族自治县。委托代理人：李实，男，1989年2月2日出生，满族，无职业，住清原满族自治县。被告：中房集团清原房地产开发有限公司。住所地清原满族自治县。法定代表人:杨燕，系该公司董事长。委托代理人：赵奕，系辽宁满诚律师事务所律师。被告：郭强，男，1969年10月20日出生，汉族，教师，住清原满族自治县。被告：李青山，男，1969年8月11日出生，汉族，无职业，住清原满族自治县。原告杨金霞诉被告中房集团清原房地产开发有限公司（以下简称中房清原公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2015年8月19日作出（2015）清民二初字第00366号民事判决书，宣判后，杨金霞提起上诉，抚顺市中级人民法院作出（2015）抚中民终字第01463号民事裁定，撤销该判决，发回本院重审。重审期间，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨金霞及其委托代理人李实、被告中房清原公司委托代理人赵奕，被告郭强和李青山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年4月8日签订《中房花园认购协议书》，约定原告与2014年4月8日交付15万元，剩余部分按揭贷款，贷款金额26.42万元。被告应当于2014年10月20日之前将商品房交付原告使用，并协助原告办理贷款购房手续。在2014年4月8日原告按被告郭强要求将15万元汇到被告李青山银行卡内，然而直到2015年7月15日，被告仍然未将工程完工，不能将房屋交付，也不能为原告办理房屋所有权证。被告在未取得商品房预售许可的情况下，故意隐瞒取得预售许可证明，将商品房卖给原告，现房屋不能交付导致合同无效。故原告请求返还已付购房款及按银行同期贷款利率支付利息。同时要求被告赔偿购房款一倍的赔偿损失。被告中房清原公司辩称：我公司并未与原告杨金霞签订商品房预售合同，而是郭强与原告签订合同，房款也由郭强收取，应由郭强返还购房款。另外，原告提供的中房花园认购协议中的中房清原公司售楼专用章不是我公司盖章，系郭强的个人行为，应由郭强本人承担。2015年10月20日，中房公司已经取得了商品房预售许可证，且双方诉争的房屋已经竣工可以配户使用，因此原告要求解除合同没有事实依据，目前合同是可以继续履行的。针对原告请求赔偿一倍的购房款的请求中房公司不予认可，原告的要求主要依据的购房协议的第九条，但中房公司并没有以上的行为，但到目前为止原告未提供其损失的相关证据，所以不同意赔偿。被告郭强辩称：2013年4月16日，我和中房清原公司签订了合作开发协议书，协议约定由我负责开发楼盘的商品房的全部销售工作，中房清原公司授权我对外进行商品房预售，我是代表中房清原公司与原告签订的商品房预售合同。购房款虽由我收取，但该款抵顶中房清原公司欠我的开发款项，中房清原公司对此笔款项是认可的，并向原告出具了收款收据。我和中房清原公司解除合作开发协议时，中房清原公司对我代表公司与原告签订的合同效力不予否认。所以，应由中房清原公司负责返还预付购房款。被告李青山辩称：我是中房清原公司的售楼员，原告交纳的购房预付款确实打到我的银行卡上了，但我及时把购房款转到售楼处负责人的银行卡里了，此款与我没有任何关系。经审理查明，2014年4月8日，原告杨金霞（买受人）与被告中房清原公司（出卖人）签订了《中房花园认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的中房花园42号楼1单元14层01号，面积109平方米，单价3,800.00元每平方米，房屋总价414,200.00元，交房时间为2014年10月20日。如被告逾期交房应承担逾期交房的违约责任：①逾期不超过120日，自本协议书规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，继续履合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告杨金霞在该协议后签名，被告中房清原公司在该协议书上盖章。协议签订的前一日，原告从辽宁清原农村商业银行股份有限公司营业部将购房预付款150,000.00元转到被告李青山的银行卡里，李青山将此笔款项给付中房清原公司售楼处负责人郭强，中房清原公司出具已收到杨金霞购房预付款150,000.00元的专用收款收据一份，上面盖有中房清原公司财务专用章。现约定的交房时间已期满，中房清原公司没有交付杨金霞认购的房屋。另查明：2013年4月16日，中房清原公司与郭强签订合作开发协议书，双方合作开发建设中房41、42号楼，协议书中（九）项约定：郭强负责该项目商品房的全部销售工作。2014年6月11日，中房清原公司与郭强解除了合作开发协议，合作开发过程中郭强代表中房清原公司订立的商品房预售合同成立，其中包括与杨金霞订立的商品房认购协议。2014年6月17日，本院作出（2014）清民一初字第01212号民事调解书：郭强在合作开发期间收取的售楼款项（包括杨金霞的购房预付款150,000.00元），用于抵顶中房清原公司欠郭强的开发款项；郭强与中房清原公司的合作开发项目中的债权债务关系结清。本院确认的上述事实，原、被告陈述笔录、中房花园认购协议书、专用收款收据、银行汇款凭据、合作开发协议、解除协议书、（2014）清民一初字第01212号民事调解书等在案为凭，并经当庭质证、认证，本院予以采信。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利的后果。（一）、中房花园认购协议书的真实性问题。郭强和中房清原公司在合作开发协议中约定由郭强负责商品房的销售，并在协议解除时确认郭强与他人签订的商品房预售合同成立。郭强在合作期间持盖有中房清原公司售楼专用章的中房花园认购协议书与杨金霞签订商品房预售合同，具有客观真实性，杨金霞与中房清原公司之间存在商品房预售合同法律关系。中房清原公司辩解理由没有法律依据，本院不予采信。（二）、中房清原公司是否收取预付购房款问题。协议书签订的前一天，杨金霞将购房款150,000.00元通过银行卡存入被告李青山账户，李青山将此款给付郭强，中房清原公司向杨金霞出具了盖有中房清原公司财务专用章的专用收款收据，证明中房清原公司收到了杨金霞的购房款。至于郭强和中房清原公司达成的调解协议：郭强在合作开发期间收取的售楼款项，用于抵顶中房清原公司欠郭强的开发款项，系双方在合作开发期间产生的债权债务关系的结算，不能否定中房清原公司收取杨金霞购房款的事实。（三）、中房花园认购协议书是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中房清原公司在辩论终结前，未能提供商品房预售许可证明。因此，应依法确认杨金霞与中房清原公司签订的中房花园认购协议书无效。协议书被确认无效后，中房清原公司应返还购房款。（四）、关于协议无效后如何赔偿损失的问题。中房花园认购协议书中曾约定一方违约，需向守约方承担违约责任的计算方法。该协议只约定了违约责任的计算方法，未约定协议无效后的赔偿损失的计算方法。按法律规定，协议确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此而受到的损失。中房清原公司因未取得商品房预售许可证明，导致认购协议书无效存在过错，应赔偿对方经济损失。杨金霞请求从交款之日起按银行同期贷利率计算损失，符合法律规定，应予以支持。（五）、对于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，因原告没有证据证明被告是故意隐瞒，没有取得商品房预售许可证的事实，亦没有证据证明自己的损失，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，原告持有与被告中房清原公司签订的认购协议书，双方形成合同关系，至于中房清原公司与被告郭强之间的关系与本案非同一法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条二款之规定，判决如下：一、原告杨金霞和被告中房集团清原房地产开发有限公司之间签订的中房花园认购协议书无效。二、中房集团清原房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告杨金霞购房预付款150,000.00元及利息（从2014年4月8日期按中国人民银行确定的同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨金霞其他诉讼请求。案件诉讼费2,900.00元由被告中房集团清原房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省抚顺市中级人民法院。审 判 长  隋丽琴人民陪审员  辛 鑫人民陪审员  朱馨瑶二〇一六年八月九日书 记 员  王思元