重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0236民初2785号原告：张典红，男，1985年8月22日出生，汉族。委托代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。委托代理人：罗定华，重庆渝万律师事务所律师。原告：史素祯，女，1956年9月18日出生，汉族。委托代理人：冉茂蒽，重庆无尤律师事务所律师。委托代理人：罗定华，重庆渝万律师事务所律师。被告：重庆巨洋房地产开发有限公司。法定代表人张成平，经理。委托代理人冉健，重庆环法律师事务所律师，有特别授权。原告张典红、史素祯诉被告重庆巨洋房地产开发有限公司（以下简称巨洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由代理审判员江明蓉独任审判，适用简易程序于2016年7月18日进行了第一次公开开庭审理，原告张典红、史素祯的委托代理人冉茂蒽，被告巨洋公司的委托代理人冉健到庭参加诉讼。后因本案承办人发生变更，由代理审判员钟樊连独任审判，适用简易程序于2016年8月16日进行了第二次公开开庭审理，原告张典红、史素祯的委托代理人冉茂蒽，被告巨洋公司的委托代理人冉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2010年6月10日签��了商品房买卖合同，购买被告开发建设的清河水岸某号房屋，总价款为305846元。合同约定被告应于2011年5月31日前，依照国家和地方有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房实际交付原告使用，若逾期被告应从逾期第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的全部义务，但由于被告的过错，2015年1月16日被告才进行综合验收，才具备交付原告合法房屋的法定条件，被告逾期交房长达1324天。在违约期内，被告支付了2011年6月1日至2011年9月16日的违约金，后被告不按合同约定支付其余应当承担的违约金，现原告诉至法院，请求：一、判决被告向原告支付延期交房违约金37099.11元；二、诉讼费由被告承担。被告辩称：1、对原、被告签订合同的时间、房屋价款、房号均予以认可。2、原��被告通过交房、接房入住的行为对合同的内容进行了实际上的变更，应视为原告方接受我方的交房行为。原告方已入住我方的房屋，我方的瑕疵交房行为没有给原告方造成任何损失。即使我方存在违约行为，也应当大幅降低违约金。3、我方认可已支付的违约金数额，我方不应再承担责任，请求驳回原告方的诉讼请求。经审理查明：张国兴与被告于2010年6月10日签订了商品房买卖合同，合同约定被告预售位于奉节县永安镇竹枝路655号清河水岸某房屋，房屋总价款为305846元。合同第二条约定了房屋性质为预售商品房。合同第七条第2款约定“本商品房交付时已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称备案登记证）。”合同第八条第1款约定“甲方（被告）应于确定交房日的七日前书面通知乙方（张国兴）做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日���相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”另查明，合同约定被告应于2011年5月31日前向原告交房，被告实际于2011年9月5日通知交房，原告实际于2011年9月20日接房，被告于2015年1月16日取得奉节县建委颁发的《备案登记证》。对于交房违约金，原、被告经过协商，已由被告向原告支付了逾期交房违约金3394.89元。还查明，合同乙方当事人张国兴于2011年8月2日死亡，其有继承人妻子史素祯、长子张典红、长女张典平，现本案合同中购买的房屋登记在张典红名下，张典平明确放弃本案合��中财产利益的分割。上述事实，有原告提交的原告身份证、商品房买卖合同、购房发票、接房通知书、房产证、村委会证明两份、死亡注销证明，被告提交的营业执照、入住通知书及违约金领取表予以证实，以上证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。张国兴与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，双方应该按合同约定履行各自的义务。张国兴虽已死亡，但其签订的合同的权利义务依法应由其继承人承继，本案二原告的诉讼主体适格，张国兴之女张典平放弃本案合同中财产利益的分割的意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认。根据张国兴与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告巨洋公司应于2011��5月31日前交付房屋并取得《备案登记证》。在本案中，虽被告巨洋公司虽在2011年9月20日向原告交付了房屋，但被告巨洋公司在2015年1月16日才取得《备案登记证》，被告巨洋公司向原告交房的条件违反了双方的合同约定，属违约行为；对于原告主张的违约期间1213天，属于可支持范围，被告巨洋公司应当承担此期间内的交房违约金；对于原告主张的违约金，本院考虑原告接受并入住使用了被告巨洋公司交付的未取得《备案登记证》的房屋，即事实上接受了被告巨洋公司的交房行为，被告巨洋公司的交房义务在事实上已经完成，且实现了合同目的，同时，在本案中原告并未举示证据证明原告在实际接收房屋后因被告巨洋公司未取得《备案登记证》给其造成了损失，现被告请求对违约金进行调整，依据民法的公平及诚实信用原则，对于原告主张的交房违约金，本院酌情确定为原告已付房款的0.3‱（万分之零点三），即1213天×305846元×0.3‱=11129.74元。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会稳定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，第二十九条第一款，《中华人民共和国继承法》第三条、第二十五条的规定，判决如下:一、被告重庆巨洋房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告张典红、史素祯交房违约金11129.74元；二、驳回原告张典红、史素祯的其他诉讼请求。案件受理费728元，减半收取364元（原告张典红、史素祯已预缴），由被告重庆巨洋房地产开发有限公司承担。如果未按判决书规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  钟樊连二〇一六年八月十六日书 记 员  谭俊艳