江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0981民初1466号原告：桑汉兵，个体工商户。委托诉讼代理人：秦永鉴，江苏陈爱平律师事务所律师。被告：东台市国贸大厦有限公司，住所地东台市望海西路1号。法定代表人：缪荣春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘东祥，该公司副总经理。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。原告桑汉兵与被告东台市国贸大厦有限公司（以下至判决主文前简称东台国贸）排除妨害纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑汉兵的委托诉讼代理人秦永鉴，被告东台国贸的委托诉讼代理人刘东祥、虞银春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑汉兵向本院提出诉讼请求：判令被告从位于东台市海陵南路2号国贸大厦南首底层，面积为953.26平方米的房屋中迁出，承担本案诉讼费。事实与理由：2001年被告承租原告位于东台市海陵南路2号面积953.26平方米房屋。双方签订《合作协议》，租赁期为15年。2008年双方发生争议，诉至盐城市中级人民法院，在（2008）盐民一初字第0045号民事调解书中，约定年租金60万元，进一步重申租赁期为2016年2月28日。为减少租赁合同到期后可能会给被告造成损失，原告于2015年8月向东台市人民调解委员会提出调解申请。因双方分歧较大，未能达成续租协议。2015年12月9日，东台市人民调解委员会作出终止调解告知书。原告后两次函告被告，要求其做好迁出工作，但被告未予理睬。现双方的租赁合同已经到期，被告未按期迁出。被告东台国贸辩称，一、原、被告之间系长期性房屋租赁关系，不存在排除妨害纠纷。原、被告签订的《合作协议》及《协议》是以合作建房为基础，以15年为一周期的长期性房屋租赁关系；二、被告为原告所代建的案涉房屋按约定应交由被告统一经营，该房屋处于被告大楼之中，消防、供电、供水等设施设备由被告统一配套使用，不应当任意进行改变。原告虽有房屋所有权及其他权利，但房屋占有和使用应由被告享有，该房屋应由被告长期使用和统一经营权利，被告的行为系有权占有。盐城市中级人民法院出具的民事调解书是对双方履行《合作协议》处理结果，并非解除《合作协议》，也不是明确原告收回房屋。原告虽申请人民调解委员会进行调解，但其并无诚意漫天要价。原告执意要求收回房屋，违反合同约定，破坏交易安全，必然会给被告造成巨大损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告桑汉兵为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、房屋产权证及国有土地使用证各一份（复印件，原件用于抵押）。原告认为该两份证据可以证明原告有案涉房屋的所有权及土地使用权。2、盐城市中级人民法院（2008）盐民一初字第0045号民事调解书一份。原告认为该证据可以证明原、被告双方的租期止于2016年2月28日，年租金为60万元，交付时间为每年12月底；原告认为调解书第二条约定了租赁期限届满后，双方另行商定租赁事宜。3、东台市人民调解委员会出具的东调终字（2015）第014号终止调解告知书。原告认为该证据可以证明原告曾就续租问题主动要求东台市人民调解委员会出面协调，因双方分歧较大，未能达成调解协议。4、原、被告之间的函告及回函各两份。原告认为该证据可以证明原告在租期届满前已通知原告做好房屋迁出的准备。被告东台国贸为证明其答辩意见提供了以下证据：1、被告的营业执照和组织机构代码证。被告认为该证据可以证明其主体身份。2、原、被告于2001年2月签订的《合作协议》一份。被告认为该证据可以证明案涉房屋系由被告为原告代建，虽产权归原告，但已明确应交由被告统一使用，期限15年一定。3、原、被告于2002年签订的《协议》一份。被告认为该证据可以证明被告根据前述《合作协议》为原告代建房屋，再次明确被告为原告代建的房屋必须由被告统一经营使用，期限15年一定。4、东台市人民法院（2007）东民二初字第432号民事判决书一份。被告认为该份证据可以证明原告曾在2007年向法院起诉，要求解除原、被告之间的租赁关系，返还房屋，法院对原告的诉讼请求未予支持。5、盐城市中级人民法院（2008）盐民二终字第051号民事判决书一份。被告认为该证据可以证明原告在东台市人民法院作出一审判决后不服，上诉后，盐城市中级人民法院维持原判。6、盐城市中级人民法院（2008）盐民一初字第0045民事调解书一份。被告认为该证据可以证明双方明确了案涉房屋的年租金为60万元，同时明确了第一轮租期为15年，案涉房屋是代建，不能简单认为是租赁，该调解书不能作为原告主张收回房屋的依据。7、回函两份。被告认为该证据可以证明双方也明确对代建房屋和使用进行了约定。8、东台市农村商业银行跨行电子转账交易回单一份。被告认为该证据可以证明原、被告虽未就下一轮15年租赁期的租金达成一致，但被告已经按照原约定向原告履行了租金给付义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系坐落在东台市东台镇海陵南路2号（原新东南路2号）南首底层，面积为953.26平方米房屋的所有权人。该房屋与被告经营的国贸大厦在结构上连为整体，目前由被告主要用于超市经营。原、被告于2001年2月签订《合作协议》一份，约定：被告为原告代建1000M2（约）房屋，产权归原告所有，具体位置在国贸大厦一层南端由南向北22.5M×46M三跨位置；被告为原告代建的房屋交被告统一经营,期限15年一定,被告同时在国贸大厦底层布局1000M2左右的营业场地开设家电商场,并聘请原告为家电商场经理,实行承包经营；如被告出现解体、分立、合并、倒闭等情况不再集中统一运营时，原、被告协商按产权证书界定收回属于原告的房屋和土地使用权，并可自行处置。原告收回的房屋可以围墙、隔断自立门户，但如涉及大楼办公设施如楼梯，公共通道等，必须保证畅通，不对大楼整体使用造成影响。原告不得破坏水电线管道和消防、空调等公共设施，以对整个大楼使用造成影响。原告不得擅自装修破坏大楼建筑结构影响大楼整体安全。协议中还对其他事项作了约定。后原、被双方根据情况发展变化就与原协议相关事宜于2002年订立《协议》一份，约定：被告为原告代建的房屋必须交被告统一经营,期限15年一定；在15年合作期内,被告不得单方终止家电商场承包经营合同，除非被告企业出现不能整体运营的情况，否则被告须将为原告代建的属于原告的房屋土地使用权交归原告;在15年合作期内,如原、被告双方协商一致终止家电部承包经营合同（包括原告主动提出不再承包被告家电部），则原告不得也不能收回属于原告的房屋土地使用权，即仍归被告统一运营，由被告按年度向原告支付租金；原、被告双方对今后形势发展变化作了认真坦率的协商，双方一致约定，在适当的时候，被告将租用的属于原告的房屋（土地）使用权交归原告，并围墙隔断（除沿街东大门外其余不得开门），自立门户。但如涉及公共设施原告必须保证安全完整,不对大楼整体使用造成影响,如这一约定正式实施,则相应改变本协议有关条款:即被告不再租用属于原告的房屋（土地）,原告同时不再承包被告家电商场，双方在视作不违约的前提下，依照有关协议协商处理善后事宜；被告为原告代建的并已属于原告的房屋（土地），现交被告方统一经营，其性质为被告租用。租金为每年10万元（因原告为法定代表人并实际独立经营的东台市国贸大厦家电有限公司亦租用被告营业场地，年租金也为10万元，故相抵冲），租期为15年。原、被告在其后又陆续签订了多份协议。因双方在合作经营中产生矛盾，原告于2007年5月28日诉来本院，以被告擅自转租房屋和被告单方面中止承包经营合同符合约定解除租赁关系的条件为由，要求与被告解除房屋租赁关系。本院于2007年11月20日作出（2007）东民二初字第432号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。2008年4月20日，盐城市中级人民法院作出（2008）盐民二终字第051号民事判决，驳回上诉，维持原判。2008年9月18日，原告向盐城市中级人民法院提起一审诉讼，要求判令被告返还本案所涉房屋等在内的多项诉讼主张。经盐城市中级人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、原告承包东台市国贸大厦家电有限公司期间所欠的各项费用，被告同意给予免除；二、被告依协议约定以承租性质使用的原告在东台市国贸大厦有限公司B楼一层南端约953平方米的房屋（即本案所涉房屋）于2009年5月28日起按每年60万元计算租金，租金于每年12月底前支付全年租金60万元，租赁期限至2016年2月28日。租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜。在此期间，原、被告双方对代建房产使用、家电经营承包问题等不得提出任何异议，双方再无纠葛。2015年10月21日，原告向东台市人民调解委员会申请就案涉房屋租赁问题进行调解，因未能达成调解协议，东台市人民调解委员会于2015年12月9日作出终止调解告知书。2015年12月10日，原告向被告发出函告，要求被告做好租赁期限届满后的交接准备工作。次日，被告向原告发出函告，要求对案涉房屋进行续租。12月13日，原告再次向被告发出函告，表示不同意续租，要求被告做出迁让工作。12月16日，被告再次向原告发出函告，要求原告尽早商谈下一轮租赁合同事宜。2016年3月11日，被告通过电子转账方式汇款60万元给原告，作为2016年3月1日至2017年2月28日的租金。原告将该款予以退回。审理中，原告向本院提交书面承诺：一、严格按照产权证上划定的面积实施围墙隔断，且保证在中心线内，自立门户；二、除沿街东大门外其余不开门；三、保证大楼的消防通道安全畅通，不影响大楼的整体功能；四、围墙隔断、消防、用电布置等费用由原告负担。本院曾召集双方进行调解，因原、被告之间分歧巨大，致本案调解不能。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋虽为代建，但原告系案涉房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。庭审中被告向本院提交的《合作协议》和《协议》中均载明了被告使用原告的房屋期限为“15年一定”。原告曾因返还案涉房屋等事宜诉至法院，本院及上级法院均从维护交易安全，避免造成巨大经济损失等利益衡量和价值判断方面考虑，不准许原告解除合同。盐城市中级人民法院在民事调解书中明确了案涉房屋的租赁期限和租金标准，原、被告对此调解协议均已签字认可，应当按照约定履行。现租期已经届满，双方就后续租赁事宜又未能达成一致，原告作为产权人，要求被告迁让房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。关于被告辩称原、被告之间系长期性房屋租赁关系，案涉房屋系代建房屋，必然由被告统一经营的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。原告作为合同一方当事人，依法享有自愿订立合同的权利。现原、被告双方的租赁期限已经届满，被告如意欲继续租赁，应当与原告充分协商，协商不成则应按照法律规定向原告返还租赁物。被告的该项辩称，于法无据，不予采信。关于被告辩称其系有权占有，双方对租赁期限的约定是“15年一定”，原告要求被告迁出违背了双方的约定，依法不能成立的问题。双方在《合作协议》和《协议》中均提及“15年一定”，但并未约定在未能“定”的情况下如何处理。盐城市中级人民法院作出的（2008）盐民一初字第0045号民事调解书中，明确了“租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜”。现双方未能协商确定租赁事宜，按照法律规定，不能强迫交易，租赁期限届满后，被告应当返还案涉房屋。综上，原告的主张有事实和法律依据，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告东台市国贸大厦有限公司于本判决生效之日起90日内从坐落于东台市东台镇海陵南路2号（原新东南路2号）南首底层、面积为953.26平方米的房屋（房屋产权证号：东台市房权证西城区字第××号）中迁出，将该房屋交还给原告桑汉兵。案件受理费80元，由被告东台市国贸大厦有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨为民审 判 员  苏 颢代理审判员  贺慧梅二〇一六年八月二十九日书 记 员  王孟璨