广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2011）象民初字第932号原告桂林市大摩世贸商城有限公司。法定代表人郑异成，董事长。委托代理人秦艳红，该公司副总经理。委托代理人翟玉彦，该公司法务。被告徐凤。原告桂林市大摩世贸商城有限公司（以下简称大摩公司）与被告徐凤门面租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大摩公司诉讼代理人秦艳红、翟玉彦到庭参加诉讼，被告徐凤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大摩公司诉称，经自愿协商一致，原、被告签订期限为2年的《租赁合同》，合同对双方权利义务作出了明确约定。按合同约定：被告应在2008年5月16日前完成装修并开业经营；第3条对租金及相关费用作了约定：租金1440元／月、商管费用141元／月、物业市场推广基金141元／月、物业维修基金28元／月、水电及公摊水电费用（按实际使用），上述费用应每个月结算一次，被告应自开业之日起每月向原告指定账户转账支付，被告逾期支付，原告有权要求其限期缴纳按每日千分之三计收违约滞纳金；被告拖欠上述应交费用中一项或几项达15天（或以上的），原告有权单方解除合同；双方应严格履行合同，一方违约应向对方支付相当于月租金三倍的违约金。合同签订后，原告依照合同约定提供2#436号商铺给被告经营，被告装修后如期开业经营，原告每月按期向被告发出应缴纳费用《通知单》，但被告均未支付，截止至2010年12月15日，被告共拖欠租金、商管费用、物业市场推广基金、物业维修基金、水电及公摊水电费用等各项费用共计24710.4元。被告还在未通知原告的情况下擅自清场离去，恶意逃避债务。鉴于被告严重违约，原告为维护自身的合法权益，故诉请法院判令被告立即支付拖欠的租金、水电、商管、公摊等其它费用共24710.4元（暂计至2010年12月15日），违约金8640元，逾期付款的违约滞纳金45196.2元（暂计至2011年6月30日），本案诉讼费、诉讼保全费由被告承担。被告徐凤未答辩。经审理查明，2008年12月3日，原、被告经协商，签订门面租赁合同一份。合同约定，乙方（徐凤）承租甲方（大摩公司）位于桂林市象山区环城西一路**TOO联达商业广场中的****，建筑面积28.16㎡；该物业用于经营服装，租期为2年，即从2008年12月8日起至2010年12月7日止；租金为1440元／月、商管费141元／月、市场推广基金141元／月、物业维修基金28元／月；水电费、公摊水电费为代收代缴项目，乙方每月使用的水、电等按单独使用的计量表计量，单价按相关供应部门的定价，甲方在每月的月底抄表，根据乙方当月实际使用量向乙方发出缴费通知书；甲方在每月月底公布本月公用的水电费并依商城统一分摊的办法向乙方发出相应的缴费通知书，乙方依缴费通知书于次月前七日内以现金方式向甲方缴清应缴的费用，乙方逾期缴纳上述各项费用，甲方有权要求其限期缴交并按每日千分之三计收违约滞纳金；自开业日起一个月为免租期，免租期乙方免付租金；乙方在签订合同时缴纳2880元合同保证金，该合同保证金在合同期满后或依约终止，乙方在缴清一切费用并依约将物业完好交还甲方且办妥交接手续后，甲方在30天后无息归还。同时，双方还对合同违约责任进行了约定，如一方有违约行为，则应向对方支付相当于月租金三倍的违约金，乙方如有违约应缴之违约金，甲方可径直从乙方保证金中扣除，如有不足，乙方应于接到甲方通知后5日内补足违约金款项及保证金，逾期未补足的，甲方有权就不足金额以每日千分之三计收滞纳违约金直至补足。合同并对双方的各项权利及义务进行了详细约定。原告大摩公司与被告徐凤对合同签字盖章予以确认。2010年6月7日，双方续签《租赁合同》，合同约定：租期为半年，即从2010年6月8日起至2010年12月7日止；乙方应于签订本合同的同时一次性向甲方缴纳六个月的租金1680元；六个月的物业商管费、物业市场推广基金、物业维修基金1860元；六个月的物业水电费、商城公摊水电费2400元（备注：该物业水电费及公摊水电费为预收费用，本合同到期或依约终止后，按乙方实际使用量收取，多退少补）；乙方在上个期限的租约（即编号为：GL-2008-ZL-2#436的《TOO联达商业广场租赁合同》，以下简称：“上期合同”中，截止2010年6月7日，乙方共欠甲方租金人民币17280元及费用（包括物业商管费、市场推广基金、物业维修基金、水电费等费用）6979元，其中租金0元及费用0元是已被甲方批准缓交的，其余24259元是未被甲方批准缓交的，甲乙双方同意上述租金和费用按如下方式处理：在本合同期限内，对于乙方所欠租金和费用，甲方同意给予挂账。若本合同到期后乙方不再续约，对于经甲方批准可以缓交的欠费，甲方同意用本合同的保证金冲抵该部分的欠费，不足部分甲方同意予以免除，冲抵后若有剩余的甲方予以返还；未被批准缓交的欠费，则乙方应在本合同结束前还清。若乙方在本合同到期后与甲方继续续约的，则剩余欠费转到下个合同期分期付清；若乙方在本合同期限内存在违约行为，则乙方应还清所有欠费（包括甲方在上期合同期间内批准缓交的欠费和未批准缓交的欠费），乙方并应按照本合同约定对其违约行为承担相应的违约责任等内容。合同签订后，被告按约定向原告缴纳了六个月的租金1680元、物业商管费、水电费等费用计人民币4260元及保证金2880元。2010年12月合同到期，被告未与原告续签合同，被告在2010年6月至2010年12月25日期间未按合同约定给付其欠原告的租金等费用24259元，故原告提出上述诉请。以上事实，有原、被告之间的租赁合同、缴费通知单、缴费单签收表、欠费统计表等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《TOO联达商业广场租赁合同》内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。合同中双方对租金、商管费用、物业市场推广基金、物业维修基金、自用水电及公摊水电费用的数额及交纳方式均进行了详细的约定，双方均应依照合同约定履行各自义务。原告依约将门面交付被告经营使用，而被告未按合同约定期限向原告交纳租金及各项费用，其行为构成违约。原告要求被告给付拖欠租金、水电费、商管费于法有据，应予支持，但原告诉请水电费、商管费金额与合同金额不一致超出部分无确凿证据予以证实，故对超出合同约定的金额不予支持。关于违约金和违约滞纳金，依照合同第三条约定，逾期缴纳租金及各项费用，原告可要求其限期缴交并按每日千分之三计收违约滞纳金；双方合同第十一条也约定了相关违约责任：一方如有违约事项，则应向对方支付月租金三倍违约金。本案中，被告因未能按期交纳应缴费用而构成违约，如依据合同约定，既要支付违约滞纳金，又要支付月租金三倍违约金，因我国法律对于约定违约金的定义和法律精神是以补偿性为主，惩罚性为辅，结合本案实际情况及合同实际履行程度，在原告未举证因被告违约给其造成的实际损失金额过高的情况下，以月租金三倍支付违约金较为符合双方当事人利益，同时也体现公平和诚实信用原则。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告徐凤应给付原告桂林市大摩世贸商城有限公司门面租金17280元，水电费、商管费、市场推广基金、维修基金6979元，共计24259元。二、被告徐凤应支付原告桂林市大摩世贸商城有限公司违约金4320元。三、驳回原告桂林市大摩世贸商城有限公司其它诉讼请求。本案案件受理费1764元，原告已预交，此款由被告徐凤负担。上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1764元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  彭广霞人民陪审员  郝总路人民陪审员  倪毓芳二〇一一年十一月二十八日书 记 员  蒙晓霞