辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第2997号上诉人（原审被告）：沈阳世博置地房产开发有限公司，住所地沈阳法库经济开发区。法定代表人：郭军，该公司执行董事。委托代理人：刘立影，辽宁华禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:侯书祥，男，1963年9月20日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：高桂杰，女，1963年1月23日出生，汉族。上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司（以下简称“世博公司”）因与被上诉人侯书祥商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅（主审）、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯书祥一审诉称：原告于2005年11月25日与被告签订购房合同，购买大东区北海街4-2号2-1-1的房间，房屋总价款401250元，原告如约向被告支付了购房款。按照合同约定，被告应在商品房交付使用90日内，为原告办理权属登记。现原告要求被告按照合同约定为原告办理房屋产权证并承担诉讼费。世博公司一审辩称：答辩人针对原告的起诉状，依据事实和相关法律提出原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第十八条主张的办理产权证诉求不属于贵院受案范围，贵院收案后应依法裁定移送相关部门处理的答辩意见，其理由如下：沈阳市公安局大东经侦支队2012年2月1日出具的《关于能否免交世博增加容积率费用的说明》出自（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书卷。其中世博家园项目2011年实际测绘后超建54376平方米，是与2005年土地出让合同中的规划的面积相比较得出的。补充逾亿元土地出让金的基数是2010年土地出让金标准2300元/平方米，按超建面积补交是按2012年文件作出的。自2011开始政府各部门统一口径认定世博家园项目只有建设用地规划许可证是真证，其他证件都是答辩人伪造的假证。在明知政府的援助下盖完也无法办理产权证的结果会很严重不再出具证明材料，而改由刑事案件办案机关出具了这份证明证实世博家园已建成和在建房屋为非法建筑。（2012）沈刑二初字第16号刑事判决书和（2012）辽刑二终字第90刑事裁定书中明确了沈阳国用2005第0382号《中华人民共和国国有土地使用权证》、沈规建证05年0279号《中华人民共和国建设工程规划许可证》以及编号210103200591620101/1/2/3的施工许可证等相关论据都是假证确权，并有答辩人自2005—2010年期间的全部销售行为构成合同诈骗犯罪的。答辩人为此承担500万罚金，对于世博家园部分配合答辩人工作的业主办下产权证属实，所依据的解疑文件就世博家园项目全是伪建、超建的内容。鉴于世博家园项目全部违建的现状符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的“出卖人未取得商品房预售许可证明”的规定，本案诉争合同是无效合同，两级法院生效的刑事案件法律文书已认定世博家园全部购房人现都属受害人，原告只能依据刑事附带民事诉讼方式解决因此产生的民事赔偿问题，按照刑事诉讼法第102条“附带民事诉讼案件应当同刑事案件一并审判，只有为了防止刑事案件审判的过分迟延，才可以在刑事案件审判后，由同一审判组织继续审理附带民事诉讼”之规定，大东区法院对本案是没有管辖权的。综上，原告起诉本案诉讼是因大东区政府故意隐瞒世博家园项目违建的实情而来的，原告对答辩人如实告知整个园区违建不接受本案诉争房产是拥有合法“五证”的房产，才适用《最高人民法院关于审理商品买卖纠纷案件法律适用问题》第十八条主张答辩人履行办证义务的，本着确实保护老百姓利益的宗旨，建议法庭在庭审前必须向原告释明违建房产不能通过诉讼办理产权证的实情。原审法院审理查明：原、被告于2005年11月25日签订商品房买卖合同一份，该合同已经在沈阳市房产局备案登记。上述商品房买卖合同约定原告向被告购买被告开发的位于沈阳市大东区北海街4-2号第6座2-1-1号房屋，房屋建筑面积149.72平方米，房屋总价款为401250元，付款方式为现金交付121250元，银行按揭28万元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后综合验收合格后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。原、被告签订商品房买卖合同后，原告向被告通过现金及银行按揭形式交纳购房全款，2006年10月31日，被告向原告发出商品房准住通知单，原告办理涉案房屋入住手续并居住至今。原审法院认为：原、被告签订商品房买卖合同后，原告已经将全额购房款交付给被告，被告也已经将涉案房屋交付给原告使用至今。现原告已经按照法律法规的相关规定缴纳了涉案房屋的契税和共用设施设备专项维修资金，按照双方合同约定，被告作为房地产开发企业应当协助作为商品房买受人的原告办理房屋所有权登记的手续，故原告要求被告协助其办理房屋所有权证书的诉讼请求原审法院予以支持。对被告提出的抗辩主张，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳世博置地房产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告侯书祥办理位于沈阳市大东区北海街4-2号第6座2-1-1号房屋所有权证书；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳世博置地房产开发有限公司负担。宣判后，被告世博公司不服，上诉至本院。上诉请求：1、请求释明原审判决适用法律；2、如原审判决适用《房屋登记办法》，请求撤销原审判决，将本案依法移送公安机关先刑后民，如判决请先纠正原审法院只准起诉房产证，限制、剥夺被上诉人提出的土地使用权办证的错误；3、请二审法院将协助履行办证义务变更为房屋所有权证、土地使用权证两项，撤销30日内办证限定；4、被上诉人承担本案诉讼费。上诉理由：一、一审程序错误部分。一审判决未对上诉人提交的申请法庭调取证据申请作书面答复作判属程序错误。沈阳市大东区政府2015年第5号文件剥夺了上诉人给世博家园房产按解遗程序办证的工作，上诉人因无法获得这份文件就不能提起撤销之诉才令世博家园按解遗办证工作停止的，因一审法院不履职会造成上诉人无法主动履行的后果。一审法院限定世博家园购房人只能提起办理房屋产权证诉求，剥夺合同及解遗文件中的土地使用权证办理诉求属程序错误。二、一审判决适用合同法第四十四条、第一百零七条作判属适用法律错误。世博家园全部房产因生效刑事判决的原因自2011年起全部违建是客观事实，刑事判决认定的违建房产是本案诉争合同的标的物，由于政府不履行协助上诉人补办“五证”职能，造成本案诉争房产属最高人民法院关于审理商品纠纷案件司法解释第三条没有合法产权证明的房产，本案诉争合同依法应被认定为无效合同。由于政府职能部门不履职造成补证无法启动一审法院是明知的，适用合同法第一百零七条让上诉人履行合同义务是适用法律错误。三、判决认定事实错误部分。（2012）沈中民二刑初字第15号刑事判决书、（2012）辽刑二终字第90号刑事裁定书认定世博家园项目仅办理了建设用地规划许可证，未办理其他手续从而才有本案诉争合同中标的物因无合法产权证明变成违建，从而合同无效。一审法院以《商品房买卖合同》、购房发票、契税、维修基金等证据合法性予以认定，出现了民事案件与刑事案件对同一事实认定不符的错误。一审判决对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条认定错误。世博家园园区内9栋楼在一个规划范围内统一进行“综合验收合格”是法定条件。四、世博家园已入住房产目前只具备按解遗程序办证条件，因政府各部门不履职，上诉人无法为世博家园补办“五证”造成世博家园房产不能依据《房屋登记办法》、《土地登记办法》中规定条件办证。对于解遗办证文件要求的被上诉人认可违建、须履行配合义务是确保世博家园购房人办理房屋所有权证和土地使用证合法的唯一途径。一审法院明知大东区政府文件剥夺上诉人协助办证的权利、作出限定购房人只准起诉房产办证，不受理土地使用权证诉求的作法将会出现将上诉人对违建房产须按每平方米补交2300元的标准计算费用的责任转嫁到被上诉人身上，否则土地使用权证永远无法办理的后果。被上诉人侯书祥辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。要求上诉人配合我方办理房证。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、契税完税证、商品房销售发票、维修基金收据、商品房准住通知单等证据材料及当事人当庭陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人世博公司虽提出刑事判决书认定其在开发建设涉案房屋所在的世博家园小区过程中使用了伪造的国有土地使用权证、建设工程规划许可证及建筑工程许可证而存在无法协助侯书祥办理房屋权属证书的问题，但侯书祥与世博公司签订的《商品房买卖合同》已经沈阳市房产局备案登记，且行政机关并未对双方签订的《商品房买卖合同》予以撤销，事实上世博公司已将房屋交付侯书祥使用多年，相关行政机构亦已通过解遗程序启动办理诉争房屋所在园区世博家园的房屋权属登记事宜，故一审法院判决房屋出卖人世博公司履行协助侯书祥办理房屋权属证书的义务并无不当。关于上诉人世博公司主张的办理土地证的问题，并非原审原告的诉讼请求范围，本院对此不予审理。故对世博公司的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳世博置地房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  朱闻天二〇一六年一月六日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。