广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第1430号原告：李春龙，男，汉族，1983年4月24日出生，住址：深圳市。被告：张国诚，男，汉族，1984年11月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。被告：惠州市万国美食汇实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水文华楼******商铺。法定代表人：张海斌。两被告共同委托代理人：戴素枫，系公司法务专员。原告李春龙诉被告张国诚、惠州市万国美食汇实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法由审判员张少琼适用简易程序于2016年1月4日公开开庭进行审理。原告李春龙及两被告委托代理人戴素枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2014年12月20日签订了【万国国际美食汇】商铺认购书，并于2014年12月27日签订了《商铺买卖合同》（编号：1151），购买惠州市××区淡水文化楼第一层1151号商铺。自2014年12月20日至2015年4月18日，原告共缴纳了各种费用共计159347元。截止2015年9月18日，时间已满180个工作日，截止2015年10月19日，逾期已经超过30天，被告未能向原告交付商铺。已经本合同第十四条规定，被告的行为已构成违约，须承担违约责任。依据本合同第十四条规定，被告应以已收房款为基数，按银行同期贷款利率（计算）违约金，至12月31日止，被告共需支付3912.58元。被告对原告拒不支付违约金，多次通过不接电话等方式故意拖延，拒不执行《商铺买卖合同》相关条款。为了维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求：1、被告退还原告全部已付房价款159347元（包括：房款144000元，团购费1万元，代缴税费5347元）；2、被告以已收房款为基数，按银行同期贷款利率支付违约金至退款时止；3、被告承担本案诉讼费。原告对其诉请提交如下证据：1、原告身份证；2、商铺买卖合同；3、万国美食汇商铺认购书；4、收款收据；5、广东省房地产权证；6、解除商铺买卖合同通知。证明内容与证据清单一致。7、当庭补充与被告代理人的通话记录，证明被告与原告电话沟通过程中已经承认违约事实，双方分歧仅是被告不愿意支付违约金以及签万国美食汇商铺买卖合同时已缴纳的团购费一万元。两被告辩称：一、本案属于房屋买卖合同而不属于商品房预售合同，只适用法律关于房屋买卖合同的一般规定。二、答辩人一直遵守《商铺买卖合同》的约定，积极履行办理过户手续的合同义务。答辩人于2015年5月18日巳经取得惠阳区地方税务局审批通过的不动产税费审核表，可见答辩人在2015年5月18日之前已经向惠阳区地方税务局提请原告所购买商铺的完税申请，为该商铺的过户手续办理做好必要准备。三、答辩人于2015年4月底收到惠阳区房产局下发的整改通知，自此，房产局暂停受理答辩人所申请的过户登记手续办理。此为答辩人在履行合同义务的过程中所遭遇的不为答辩人主观控制的阻碍因素。四、在收到以上整改通知后，答辩人巳马上积极进行整改工作，但因房产局要求严格，直至2015年9月中旬才得以恢复答辩人在惠阳区房产区的过户登记手续办理。恢复过户后，答辩人巳立即向惠阳区房产局申请办理原告所购买商铺的过户登记手续，并于2015年10月12日取得惠阳区房产区审批通过的房屋测绘成果报告（房产局窗口受理答辩人过户业务的必要条件）。五、根据原告与答辩人签订的《商铺买卖合同》中第十四条第1款之约定及第十四条第4款第（1）项之约定，答辩人虽因不可择因素顺延了向房产局申办过户登记手续，但仍在合同所约定的顺延日期内（以2015年10月12日为计算日期），故答辩人并未构库违约，并且，答辩人愿意遵守合同约定，根据合同第十四条笫4款第⑴项之约定，向原告按日支付巳付房款的千分之一作为答辩人逾期办理过户手续30日内的违约金，原合同继续履行。综上，原告诉称答辩人构成违约行为并不成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，原合同继续履行。两名被告对其辩称提交如下证据：1、张国诚身份证复印件；2、惠州万国美食汇公司营业执照副本；3、商铺买卖合同；4、、地税局不动产审批表5、房屋测绘报告（出自惠阳区房产局）；6、整改通知。经审理查明：2014年12月20日，原告与被告二签订了《商铺认购书》，约定：原告自愿认购被告一所有的位于惠州市××区淡水文华楼首层1151号铺。2014年12月27日，原告与被告一签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告所有的上述商铺，商铺总价款18万元（包括房价款140300元和装修款39700元）。付款方式为分期付款：2014年12月29日前支付9万元；2015年2月20日前支付房价款14300元，上述房价款支付至被告二在惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行营业部账号为80×××49的账户；2015年2月20日前支付装修款3700元；2015年3月30日前支付装修款18000元；2015年4月20日前支付装修款18000元，余款20%即36000元，由出卖人电话通知买受人办理上述商铺过户登记相关手续当天付清；上述装修价款汇至惠州佑盛达装饰工程有限公司在惠州农村商业银行股份有限公司惠阳支行营业部账号为80×××52的账户。出卖人应当于2014年12月27日前以书面形式通知原告办理该商铺的交付手续。合同第十四条约定，本合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期在30日之内，自本合同规定的申办期限之第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。若买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。合同自出卖人、委托代理人、买受人中自然人及法人的法定代表人或授权委托人签字并加盖法人公司公章之日起生效。原告为涉案商铺共支付款项情况：于2014年12月20日支付定金2万元，2014年12月27日支付首期款7万元，2015年2月7日支付14300元，上述款项由被告二出具收款收据；于2015年2月7日、2015年3月14日、2015年4月18日分别支付装修款3700元、18000元、18000元，上述款项由惠州佑盛达装饰工程有限公司出具收款收据；2014年12月27日支付1万元，由深圳市幸福美满置业发展有限公司出具收款收据。另查明，2013年2月1日，被告一为涉案商铺的所有权人【房产证号：粤房地权证惠州字第**】。目前，被告一已替涉案商铺办理了独立的房地产权证【所有权证号1110117567】。2015年10月25日，原告向被告一发出《解除商铺买卖合同通知》，请被告一、被告二自接到此函之日（2015年10月28日）起5个工作日（2015年11月4日）内作出退还其已付的全部房款及相应的违约金。被告确认收到上述函件。2015年4月24日，惠州市××区房产管理局向被告一发出《整改通知书》，要求被告一尽快恢复淡水文化楼一期的一、二层商铺，各铺位的界址定位，并暂停受理上述商铺的转移登记业务至整改完毕为止。2015年5月8日，惠州市××区地方税务局对涉案房屋作出《惠州地方税务局销售不动产税费申报审核表》。2015年10月12日，惠州市××区房地产测绘所对涉案房屋作出《房屋测绘成果报告》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。《商铺买卖合同》是原被告双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。原告主张截止2015年9月18日，时间已满180个工作日，截止2015年10月19日，逾期超过30天，被告未能向原告交付商铺。依据本合同第十四条规定，被告的行为已构成违约，须承担违约责任。本院认为，合同第十四条约定内容为：合同生效后的180个工作日内，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。涉案商铺买卖合同于签订之日即2014年12月27日生效，依照合同第十四条约定，合同生效后180个工作日，由出卖人负责向惠州市××区房地产交易等记中心申办该商铺的权属过户登记，即被告最迟应于2015年10月21日向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。根据原告提交的《房屋测绘成果报告》，本院认定被告已于2015年10月12日前向惠州市××区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记，被告未违反合同约定。原被告双方对于商铺逾期交付的违约责任亦未作出约定，原告上述主张不能成立，原告请求被告退还全部已付房价款并支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告李春龙的全部诉讼请求。本案受理费3580元减半收取即1790元，由原告李春龙负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张  审判员  张少琼二〇一六年一月十八日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。