四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民初字第770号原告成都市正业房地产有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区金沙路**。法定代表人陈茂安，董事长。委托代理人唐进，四川兴远律师事务所律师。委托代理人龙刚。被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司。住。住所地：四川省成都市锦江区静安路**/div>法定代表人童民伟，董事长。委托代理人辜健，北京市大成律师事务所四川分所律师。委托代理人李敏，北京市大成律师事务所四川分所律师。原告成都市正业房地产有限责任公司（以下简称正业公司）与被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司（以下简称新锦江公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年7月8日受理后，依法组成合议庭分别于2011年8月25日、2011年12月2日公开开庭进行了审理。正业公司的委托代理人唐进、龙刚，新锦江公司的委托代理人辜健、李敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正业公司诉称，2006年4月18日，正业公司与新锦江公司签订《项目联合开发合同》（以下简称联合开发合同），约定新锦江公司以［成国用（2003）第1590号］及［成国用（2003）1589号］两宗土地使用权按每亩150万元作价与正业公司进行联合开发，正业公司在该两宗土地上分期投入3150万元并承担超过该投资额的报建费用、工程施工费及其他规费。新锦江公司应在合同签订后30日内办理完毕上述两宗土地在成都市城郊农村信用合作社联合社营业部（现已更名为成都市农村商业银行股份有限公司金牛支行）的抵押登记注销手续，因任何一方违反本合同导致合作项目无法继续建设，应双倍赔偿守约方投资款。2006年4月19日、4月24日及2007年12月4日，正业公司分三次共向新锦江公司支付1700万元。同时，正业公司按合同约定启动了对［成国用（2003）第1590号］宗地的置换工作。但由于新锦江公司违反合同约定并未将国土证原件交付正业公司，也未办理完毕两宗土地的抵押登记注销手续，导致合作开发及置换工作不能推进。在正业公司多次强烈催促下，新锦江公司才告知正业公司其又将两宗土地继续抵押贷款3000万元。新锦江公司承诺，正业公司再投入1100万元，新锦江公司立即办理完毕两宗土地的抵押登记注销及将正业公司加名为两宗土地共同使用人的手续。正业公司遂再次于2009年7月10日、7月27日将共计1100万元投资款转至新锦江公司账户，并于2009年7月21日和新锦江公司一起作为土地使用人与成都市国土资源局签订了《成国用（2003）第1589、1590号﹤国有土地使用证﹥项下国有建设用地使用权土地使用条件变更协议（一）》（以下简称变更协议），随即完善了土地登记申请书及其附件等全部手续。但在2009年8月7日，国土部门告知正业公司因以上两宗土地于2009年3月被成都市锦江区人民法院查封而不能办理变更登记。2009年12月，成都市农村商业银行股份有限公司金牛支行又起诉要求新锦江公司偿还尚欠的贷款1800万元及利息，并主张行使对两宗土地使用权的抵押权，该行的请求已经得到人民法院的支持，新锦江公司正在被强制执行，土地将被评估、拍卖。此后正业公司再到国土部门查询，发现登记在新锦江公司名下的该两宗土地共有三家法院的九起查封，现存查封仍有8起，其中涉及已生效裁判文书的执行案件至少5起。综上，正业公司已投入2800万元投资款，但因新锦江公司的违约行为导致两宗土地一直不能排除开发建设的障碍，双方约定的合作项目无法继续建设。根据联合开发合同第七条第一款的约定，新锦江公司应当双倍赔偿正业公司投资款共计5600万元。故请求判决新锦江公司承担违约责任，按照联合开发合同之约定双倍赔偿正业公司5600万元。诉讼费由新锦江公司承担。诉讼过程中，经本院释明，正业公司于2011年11月7日变更诉讼请求为：判令解除双方于2006年4月18日签订的联合开发合同，新锦江公司返还正业公司投资款2800万元及利息（利息自每笔付款之次日起至还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并赔偿正业公司投资款2800万元。案件受理费由新锦江公司承担。其事实和理由为：正业公司已投入2800万元投资款，但却因新锦江公司的违约行为致使讼争土地被查封、拍卖，正业公司已无法进行开发建设。根据联合开发合同第六条第一款的约定，联合开发合同应予解除，新锦江公司应退还正业公司投资款2800万元及利息。同时根据联合开发合同第七条第一款的约定，新锦江公司应当赔偿正业公司2800万元。新锦江公司答辩称，联合开发合同的实质为土地使用权转让合同，因本案所涉土地使用权依法不符合转让条件，国土部门对双方的转让行为不予认可，故讼争土地使用权未能完成转让。新锦江公司积极履行了联合开发合同约定的义务，不存在任何过错。因正业公司于2010年12月6日起诉要求解除联合开发合同，新锦江公司于2010年12月24日收到诉状后对正业公司的该请求并无异议，故联合开发合同依法已经解除。联合开发合同解除后，新锦江公司同意返还正业公司投资款2800万元及利息，但正业公司无权依据已经消灭的联合开发合同中的违约条款追究新锦江公司的违约责任，且联合开发合同约定的违约金过高。据此请求驳回正业公司要求新锦江公司赔偿投资款2800万元的诉讼请求。诉讼费由正业公司承担。经审理查明，2003年11月20日，新锦江公司分别取得位于成都市锦江区三圣乡大观村10组面积为10705.81平方米土地的土地使用权［成国用（2003）第1589号］和面积为3450.76平方米土地的土地使用权［成国用（2003）第1590号］。2006年4月18日，正业公司与新锦江公司签订联合开发合同，约定双方联合在上述两宗土地范围内进行房地产开发。新锦江公司以两宗土地使用权按净用地每亩150万元作价投入。正业公司在该土地上投入3150万元，享有该土地的所有权益。新锦江公司将两宗土地证原件交给正业公司保管，并在合同签订后30日内向成都市城郊农村信用合作社联合社营业部提供其他财产置换担保，办理完毕上述两宗土地的抵押登记注销手续，以便实施开发。在该土地开发建设范围内，正业公司享有和承担99%的权益，新锦江公司享有和承担1%的权益。合作期限自合同签订之日起至项目开发完成时止。新锦江公司负责该土地红线范围内的建筑物、附着物的拆迁、安置、青苗补偿，并承担所发生的费用，正业公司派人办理该项目的立项、规划、报建手续，新锦江公司无条件负责协助与配合，新锦江公司保证在现有规划条件下取得不低于4的住宅容积率。在合作开发期间，如需对项目及土地使用权变更、加名时，新锦江公司应当为正业公司办理项目及土地使用权的变更、加名手续。联合开发合同第六条第一款约定：“当出现本合同违约情形导致不能继续合作开发建设时，守约方有权提出解除合作，解除合作的通知自送达违约一方之日起生效。”联合开发合同第七条第一款约定：“因任何一方违反本合同导致合作项目无法继续建设，应双倍赔偿守约方投资款。”2006年4月19日，新锦江公司向正业公司出具放弃联合开发权益承诺书，承诺在新锦江公司按每亩净用地150万元收回实际投入的［成国用（2003）第1589号］及［成国用（2003）第1590号］两宗地共计3150万元的投资后，新锦江公司放弃联合开发合同中所有应享有的权益。正业公司分别于2006年4月19日、2006年4月24日、2007年12月4日、2009年7月10日、2009年7月27日分别向新锦江公司支付了1000万元、500万元、200万元、500万元和600万元，共计2800万元。2009年7月9日，新锦江公司和正业公司共同向成都市国土资源局出具关于土地加名的申请，申请在［成国用（2003）第1589号］和［成国用（2003）第1590号］国有土地使用证上加上正业公司的名字。2009年7月10日，成都市城郊农村信用合作社联合社营业部向成都市国土资源局出具同意土地加名函，同意在抵押权不变情况下，在上述两宗土地国有土地使用证上加上正业公司名字。2009年7月16日，成都市国土资源局审批同意了新锦江公司及正业公司的加名申请。2009年7月21日，新锦江公司及正业公司与成都市国土资源局签订变更协议，约定［成国用（2003）第1589号］和［成国用（2003）第1590号］国有土地使用证项下土地使用权人由新锦江公司调整为新锦江公司及正业公司。2009年8月3日，因土地使用权人发生变更，成都市国土资源局对上述两宗土地做了变更地籍调查。另查明，因新锦江公司涉及其他诉讼，［成国用（2003）第1589号］和［成国用（2003）第1590号］国有土地使用权被人民法院多次查封，根据其他债权人的申请，本院委托四川众成不动产评估咨询有限公司对上述国有土地使用权进行评估后拍卖。正业公司于2010年12月6日向本院起诉，要求解除联合开发合同，判令新锦江公司返还投资款2800万元并赔偿损失2800万元。后正业公司变更诉讼请求，要求判令新锦江公司交付案涉两宗土地使用权，协助正业公司办理土地使用权变更登记手续并要求新锦江公司向正业公司支付违约金5600万元。2011年6月21日，正业公司撤回了该次其对新锦江公司的起诉。以上事实，有［成国用（2003）第1589号］和［成国用（2003）第1590号］国有土地使用证、联合开发合同、放弃联合开发权益承诺书、进账单、收条、收据、发票、委托书、关于土地加名的申请、同意土地加名函、出让合同内容变更审批表、变更协议、变更地籍调查记事表、土地价格评估报告、民事起诉状、变更诉讼请求书、民事裁定书以及当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议焦点为联合开发合同的性质、效力及是否已解除或应当予以解除；新锦江公司是否应返还正业公司投资款及利息；正业公司是否有权依据联合开发合同追究新锦江公司的违约责任以及新锦江公司承担违约责任的方式是否适当。（一）关于联合开发合同的性质及效力。因2006年4月19日新锦江公司向正业公司承诺在按每亩净用地150万元收回实际投入的两宗地共计3150万元的投资后，放弃联合开发合同中所有应享有的权益，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，正业公司与新锦江公司签订的联合开发合同应认定为土地使用权转让合同。联合开发合同是正业公司及新锦江公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，正业公司拟取得案涉土地使用权也征得了抵押权人的同意，也未损害抵押权人的利益，故联合开发合同合法有效。（二）关于联合开发合同是否已解除或应当予以解除的问题。虽然正业公司于2010年12月6日向本院起诉请求解除联合开发合同，但正业公司向本院提交的民事起诉状并非是向新锦江公司发出的解除联合开发合同的通知，且正业公司之后放弃了要求解除联合开发合同的请求，故新锦江公司认为联合开发合同已经解除的意见，本院不予支持。而本案中正业公司请求解除联合开发合同，新锦江公司对此也无异议，加之联合开发合同的合同目的已无法实现，故本院对正业公司要求解除联合开发合同的诉讼请求予以支持。（三）关于新锦江公司是否应返还正业公司投资款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，联合开发合同解除后，新锦江公司应向正业公司返还投资款2800万元及利息。新锦江公司应承担的利息应以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从正业公司支付每笔投资款的次日起计算至本院确定的付款之日止。（四）关于正业公司是否有权依据联合开发合同追究新锦江公司的违约责任的问题。联合开发合同约定在合作开发期间，如需对项目及土地使用权变更、加名时，新锦江公司应当为正业公司办理项目及土地使用权的变更、加名手续。但由于新锦江公司涉及的其他诉讼致使案涉国有土地使用权被查封，正业公司无法取得上述国有土地使用权，故新锦江公司构成违约，应承担相应违约责任。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”以及《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，正业公司有权依据联合开发合同要求新锦江公司承担违约责任。（五）关于新锦江公司承担违约责任的方式是否适当的问题。正业公司依据联合开发合同第七条第一款“因任何一方违反本合同导致合作项目无法继续建设，应双倍赔偿守约方投资款。”的约定要求新锦江公司赔偿2800万元，其实质是要求新锦江公司支付违约金。而新锦江公司抗辩联合开发合同约定的违约金过高。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，衡量联合开发合同约定的违约金是否过高，必须以正业公司因新锦江公司的违约行为所受实际损失的大小为依据。因正业公司无证据证明其因新锦江公司的违约行为而遭受损失的大小，本院在考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定新锦江公司应向正业公司支付违约金1083万元。综上所述，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市正业房地产有限责任公司与被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司于2006年4月18日签订的《项目联合开发合同》；二、被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都市正业房地产有限责任公司返还投资款2800万元及利息（利息以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至本院确定的付款之日止。其中第一笔投资款1000万元从2006年4月20日起计算利息；第二笔投资款500万元从2006年4月25日起计算利息；第三笔投资款200万元从2007年12月5日起计算利息；第四笔投资款500万元从2009年7月11日起计算利息；第五笔投资款600万元从2009年7月28日起计算利息）。三、被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都市正业房地产有限责任公司支付违约金1083万元。四、驳回原告成都市正业房地产有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费321800元，诉讼保全费5000元，共计326800元，由原告成都市正业房地产有限责任公司承担101308元，由被告成都市新锦江旧城改造开发有限公司承担225492元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  张琦审 判 员  陈苹代理审判员  罗毅二〇一一年十二月二日书 记 员  宋扬