上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第15049号原告上海子馨投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区，经营地上海市浦东新区。法定代表人蔡爱珍，总经理。委托代理人范荣，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告上海斌强投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人郑斌强，总经理。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。委托代理人顾琎，上海市公民律师事务所律师。原告上海子馨投资管理有限公司诉被告上海斌强投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年6月8日、8月3日两次公开开庭进行了审理。原告上海子馨投资管理有限公司的委托代理人范荣，被告上海斌强投资管理有限公司的法定代表人郑斌强及委托代理人顾琎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海子馨投资管理有限公司诉称，原、被告于2013年3月份签订了《绿地威廉商业广场房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋出租给被告。由于被告长期拖欠租金及相关费用，原告根据租赁合同约定可以行使合同解除权并要求被告支付所欠费用，故原告起诉请求判令：1、解除《绿地威廉商业广场房屋租赁合同》；2、被告支付2014年3月1日至2015年4月30日期间的租金人民币(以下币种同)9,803,102.32元；3、被告支付2013年3月1日至2015年5月31日期间的物业费675,000元；4、被告支付2015年第一季度的水、电费107,494.52元；5、被告支付2013年3月1日至2014年2月28日免租装修期间的租金9,432,230.56元；6、被告支付违约金4,715,615.28元。被告上海斌强投资管理有限公司辩称，一、双方之间的租赁合同不应解除，应当继续履行。原告曾明确告知被告租赁房屋可用于招商、经营，且约定被告若需要相关批文等帮助，原告会予以配合，原告承诺在2014年3月前可取得租赁房屋的产证，但至今未取得，导致被告在招商过程中受阻，双方因此就租金暂缓支付等问题进行协商，故被告未违约；二、被告曾支付给原告近174万元的租金，并非恶意拖欠；三、关于物业费，被告从未接受过原告指定的物业公司管理，被告自身具有物业公司属性，故不存在拖欠物业费；四、被告每月支付了水、电费，由原告代收，也没有拖欠行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋系上海绿地威廉置业有限公司(以下简称绿地威廉公司)开发的商业项目。2014年9月4日，包括租赁房屋在内的金高路483、489-495(单)、503-511(单)号等房屋登记在权利人绿地威廉公司名下。绿地威廉公司与原告就包括租赁房屋在内的物业签订了《协议书》，约定绿地威廉公司委托原告对自有物业进行经营管理等。期间，原告(甲方)与被告(乙方)签订《绿地威廉商业广场房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋(房屋建筑/预测建筑面积为约8878.61平方米)租赁给乙方作商业经营之用，租赁期限自2013年3月1日起至2028年2月29日止，免租装修期自2013年3月1日起至2013年9月15日止。合同附件四中约定，租金先付后用，每两个月支付一次。一楼总面积3425.67平方米，(1)自2013年3月1日起至2014年2月28日止，每月基本租金为416,789.85元；(2)自2014年3月1日起至2015年2月28日止，每月基本租金为437,629.34元；(3)自2015年3月1日起至2016年2月28日止，每月基本租金为459,510.81元……。二楼和三楼总面积5452.94平方米，(1)自2013年3月1日起至2014年2月28日止，每月基本租金为331,720.52元；(2)自2014年3月1日起至2015年2月28日止，每月基本租金为348,306.54元；(3)自2015年3月1日起至2016年2月28日止，每月基本租金为366,551.17元……。合同第十九约定，如乙方逾期不支付租金、管理费等应由乙方承担的相关费用达到一个月以上的，甲方有权收回租赁房屋，租赁合同提前解除，乙方应向甲方承担的违约责任包括支付免租期租金、按逾期应付款项的日千分之五支付逾期利息、保证金被甲方没收且乙方按六个月租金标准一次性赔偿给甲方造成的损失(采取扣点比例计算租金的商家按2元/平方米/天的标准计算六个月)。2013年5月17日，原、被告就交房及免租期事宜签订《补充协议》，载明原定交房日期为2013年3月1日，由于原告还未做项目的整体验收，需要调整和公关，双方经协商将免租期延长至2014年2月28日。交房后，被告对租赁房屋进行了装修及改建。2013年5月1日，被告对原告出具《情况说明》，表示“将对租赁房屋进行局部改造，因此造成的影响，我司愿承担相关责任。”后因被告拖欠租金等费用，原、被告于2015年3月11日达成《商业街租金协议》，就被告拖欠原告的租金、物业费、水电费等费用达成协议，双方确认：1、2014年3月1日至2015年2月28日共计应付租金为9,431,230.56元，已付120万元，剩余8,231,230.56元；2、2013年3月1日至2015年2月28日物业费共计60万元；3、2014年度11、12月以及2015年度1、2月水电费共计248,501.46元；4、2014年5月至2015年4月电梯维护费共计14,400元。以上总计9,094,132.02元。同时，上述协议约定被告在2015年3月16日付款不低于200万元，2015年3月16日结清水电费248,501.46元，2015年3月31日之前付款不低于200万元，2015年4月20日之前付清剩余欠款。被告如不能按期履约的，原告有权行使停电、发告知书(第三方承租人)、收回物业管理权和经营权、起诉等手段进行维权。之后，由于被告仍未支付相应的款项，原告于2015年3月下旬发出了《解除合同的通知》，并将该通知张贴于租赁商铺，被告于2015年3月底看到该通知。经原、被告确认，被告共向原告支付租金1,739,000元、支付租赁保证金170万元，未支付过物业管理费。审理中，原告在第1项诉请中增加一项内容，即要求被告将租赁房屋返还原告，同时在认可被告已付租金1,739,000元的基础上，将第2项诉请金额调整为9,264,102.32元，另撤回了第3、4、5项诉请。此外，原告还表示，合同解除后，对善意次承租人愿意接盘，对于2015年5月1日起的租金和使用费不再主张。被告表示租赁房屋全部用于转租，共转租了15户，因房屋产证取得晚、房屋得房率低、签约租金标准高，导致欠付租赁费用，现要求继续履行合同，不同意返还租赁房屋；被告对于《商业街租金协议》不认可，上面的公章虽是被告的，但不是由法定代表人加盖或授权加盖，且原告张贴公告后，被告已收不到租金，故无法支付租金。另，被告表示其对租赁房屋装修、改建共计投入了2,300多万元，要求原告按原价补偿。但因被告未按规定预缴司法鉴定费用，故视为自动撤回司法鉴定处理。以上事实，有《绿地威廉商业广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《商业街租金协议》、《委托经营管理协议》等及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同等系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行义务。合同约定，如被告逾期不支付租金、管理费等应由其承担的相关费用达到一个月以上的，原告有权收回租赁房屋，租赁合同提前解除，同时双方又在《商业街租金协议》中约定，被告如不能按期履约的，原告有权停电、发告知书(第三方承租人)、收回物业管理权和经营权。本案中，被告长期拖欠租赁费用，双方达成《商业街租金协议》后，被告仍未能按该协议履行，原告要求解除租赁合同并收回租赁房屋，符合合同约定，本院予以支持，并确认涉案租赁合同于2015年3月底解除。合同解除后，双方应按约结算相关费用，原告要求被告支付截至2015年4月30日的租赁费用，本院予以支持。对于合同解除的违约赔偿金，被告认为约定标准过高，请求调整，本院根据本案具体案情以及合同实际履行情况，将违约金酌情调整为相当于第二年度月租金标准四倍的金额。根据合同约定，因被告违约提前解除合同，原告可没收被告支付的租赁保证金，现原告要求将保证金抵扣被告的欠费，经查并无不当，本院可据此判决。被告公司印章的持有、管理、使用系其公司内部事项，其以《商业街租金协议》上的公章系未经法定代表人授权擅自加盖为由不予认可，又未提供关于上述协议存在无效情形的证据，故被告对此的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告的欠费事实、清偿期限及相应的法律后果，双方通过签订《商业街租金协议》予以确认，被告以原告取得产证晚、房屋得房率低、签约租金标准高以及双方曾就租金暂缓支付等问题协商等作为其未违约的理由，缺乏事实依据。对于被告主张的改建装修补偿事宜，因被告未申请司法鉴定，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告上海子馨投资管理有限公司与被告上海斌强投资管理有限公司签订的《绿地威廉商业广场房屋租赁合同》于2015年3月底解除；二、被告上海斌强投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区金高路XXX-XXX号房屋返还原告上海子馨投资管理有限公司；三、被告上海斌强投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海子馨投资管理有限公司截至2015年4月30日的租金及房屋使用费共计7,564,102.32元(已扣除被告支付的租赁保证金170万元)；四、被告上海斌强投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海子馨投资管理有限公司违约赔偿金3,143,743.52元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105,678元，由原告上海子馨投资管理有限公司负担9,431元、被告上海斌强投资管理有限公司负担96,247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政法官助理陈建军人民陪审员  梅丽华二〇一六年一月十五日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。