广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2011）融民二初字第143号原告：何绍良，男。委托代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。被告：广西融水广海房地产开发有限公司，住所地融水县融水镇寿星北路**（人口与计划生育局旁）。法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。委托代理人：蔡凌西，该公司职员。原告何绍良诉被告广西融水广海房地产开发有限公司（下称广海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2011年11月10日受理后，依法适用简易程序，于同年12月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何绍良诉称：原告与被告于2010年6月22日签订《商品房买卖合同》，同日签订了《商品房买卖合同》附件五。《商品房买卖合同》约定被告将其开发的位于融水镇寿星北路的“广海新城”的第17幢2层201号房出售给原告；商品房总价款为207086.00元。《商品房买卖合同》附件五约定被告将17栋16号杂物房出售给原告，杂物房总价为9750.00元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2010年12月30日前向原告交付购买的房屋。《商品房买卖合同》第九条约定，如被告逾期交房超过60天的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，支付至实际交付之日止。原告已全额向被告支付商品房的购房款207086.00元；杂物房购房款9750.00元。被告至今未按照合同的约定将购买的房屋交付给原告。从2010年12月31日至2011年8月31日共计305天。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当向原告支付延期交付商品房的违约金9474.18元（207086元×0.00015×305天＝9474.18元）；延期交付杂物房违约金446.06元（9750元×0.00015×305天＝446.06元）。被告逾期交房的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告向原告支付延期交房的违约金9474.18元（违约金暂计算至2011年8月31日，之后另计）；二、判令被告向原告支付延期交付杂物房的违约金446.06元（违约金暂计算至2011年8月31日，之后另计）。（以上各项共计9920.24元）原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有：一、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系。二、收款收据、个人借款凭证，证明原告已全额向被告支付商品房、杂物房购房款。被告广海公司辩称：一、根据原告提供的证据，没有证据说明被告违约，原告的证据只能说明原、被告之间有买卖合同关系，而不能说明被告违约。二、原告没有证据证明被告违约，被告已经按合同约定向原告交房。请求驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内向法庭提供的证据有：一、融水苗族自治县气象局的《证明》，证实被告在履行合同中遇到下雨天气的情况，即2010年全年降雨天数为181天，2011年1－8月31日降雨天数为123天。二、融水苗族自治县建筑工程公司的《广海一期工程由于各种原因造成停工的情况》，证明被告在施工过程中所遇到的停工时间等延期原因及具体时间，即2010年6月17日－8月21日雨天22天、停电4天、中考3天，同年8月22日－10月26日雨天11天、停电1天，同年10月27日－2011年1月21日雨天12天。三、融水苗族自治县建设局的《关于由广西融水广海房地产开发有限公司投资兴建寿星北路延长线问题的批复》及广海公司与融水苗族自治县教育建筑工程有限责任公司签订关于建造寿星北路道路工程的《建设工程施工合同》，证明在该工程的施工过程中，影响了商品房建造工程施工进度的事实。四、广海公司与融水苗族自治县建筑工程公司签订关于广海新城住宅小区工程的《建设工程施工合同》，证明被告将商品房建筑工程发包给该建筑工程公司的事实。经开庭质证，被告对原告提供的证据均无异议，本院对双方当事人均无异议的证据予以确认。原告对被告提供的证据均有异议，原告认为：证据一的真实性没有异议，但不能成为被告延期交房的理由；证据二具备真实性，但不是政府行为，不能证明被告有合理延期交房的理由，与本案也缺乏关联性；证据三、四与本案均缺乏关联性。本院认为：被告提供的证据一、二，具备真实性、合法性和关联性，且可以互相印证，本院确认具有证明效力。被告提供的证据三、四，与本案缺乏关联性，本院不予确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年6月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第17幢2层201号砖混结构商品房出售给原告，商品房总价款为207086.00元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”该条第二款约定：“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的；买受人未按合同约定履行义务的；3.影响工程进度或出卖人无法事先和控制的客观原因（如交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、遇连续大雨天气等）造成工期延误的。合同第九条（出卖人逾期交房违约责任）约定，除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”合同对双方的其他权利义务作了相应约定。同日，原、被告签订了《杂物房及车库购买合同》（《商品房买卖合同》附件五），约定被告将其开发的“广海新城”17栋16号杂物房出售给原告，价款为9750.00元。该合同约定，本杂物房或车库不办理银行按揭或公积金贷款，房价款在完成该栋房子的二层结构后一次性结清，如非因买受人原因或出卖人原因造成未按时交房的，双方另行协商。该合同又约定，该杂物房或室内车库的结构功能及交付使用标准，参照《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第二、第三条条款内容；该合同作为《商品房买卖合同》的补充协议，是主合同的附件之一，与主合同具有同等效力。合同签订后，原告已经将全部的商品房、杂物房购房款支付给被告。2011年6月28日，被告将原告购买的商品房房门钥匙交给原告。另查明，2010年本行政区域内，全年降雨天数为181天，2011年1－8月31日降雨天数为123天。自2010年6月17日至2010年10月26日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天33天，停电5天。同年10月27日至2011年1月21日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天12天。相邻融水苗族自治县民族中学2010年6月下旬中考时要求工地停工3天。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是，被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第八条第一款约定，被告应当在2010年12月30日之前，将验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。该条第二款又约定，由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的，以及影响工程进度或出卖人无法事先和控制的客观原因，如交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工的、规划发生变化、恶性传染病、遇连续大雨天气等造成工期延误的，被告可以延期交房。降雨天一般不适宜进行工程施工，作为承包建设广海新城的融水苗族自治县建筑工程公司，对于不能进行工程施工的雨天及停电天数统计，应当是客观真实的，本院予以采纳。2010年6月17日至2010年10月26日，广海新城区域内共有影响建设工程施工的雨天33天，可以作为被告延长交房的期限。但双方在2010年6月22日签订买卖合同，2010年6月17日至22日5天时间，被告未能提供证据证明属于降雨天气，本院将该5天时间从总雨天内扣除。工程建设期间所停电的天数，也应当计入被告延期交房的期限。位于广海新城隔壁的融水苗族自治县中学2010年6月下旬中考的时候，被告确实被通知要求中考期间必须停工，不得开启机械设备施工以免影响中考。故中考期间政府行政主管部门指令暂停施工的，亦应当列入延期交房的期限。在合同履行期间，被告可以延期交房的天数，即雨天28天、停电5天、中考3天，合计36天。故被告最迟应当在2011年2月4日之前，将符合交房条件的商品房交付给原告。现被告于2011年6月28日将原告所购买的商品房钥匙交给原告，可以认定被告已经完成交房义务，扣除延期交房期间的雨天12天，已经逾期132天。被告根据政府的决定，投资建设的融水镇寿星北路延长线道路工程，在2009年9月18日即双方签订商品房买卖合同之前，被告已经发包给建筑公司建造，工期为90天。被告以建造该延长线道路工程影响了商品房施工，作为延期交付商品房的理由不成立，本院不予采纳。被告辩称，被告是按照合同的约定交房，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交付商品房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当以原告所支付房价款按日万分之一点五支付违约金。现原告请求被告支付逾期交付商品房的违约金，理由充分，本院予以支持，但原告请求的数额过高，不合理部分本院不予支持。被告应当支付的违约金数额，应当按照被告实际逾期交付的天数计算，即132天×0.00015×207086.00元，共计4100.30元。原、被告签订的《杂物房及车库购买合同》，没有约定该杂物房的具体交付时间，按照合同法的有关规定，双方可以就该杂物房的交付时间另行进行协商。现原告要求按照商品房的交付时间作为杂物房的交付时间，并请求被告支付逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广西融水广海房地产开发有限公司支付原告何绍良逾期交房违约金4100.30元；二、驳回原告何绍良的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担14元，被告负担11元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  蒙义雄二〇一一年十二月十三日书记员  刘琼琼