上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2206号原告王冬，男，1977年10月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托代理人武宝丽(系原告王冬之妻),住址同原告。委托代理人张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。被告石玉峰，女，1968年7月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。被告朱培兴，男，1967年5月31日，汉族，户籍地上海市闵行区颛桥镇北桥中街XXX弄XXX号XXX室，现住上海市莘西路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同委托代理人陆玺。两被告共同委托代理人薛礼士。原告王冬与被告石玉峰、朱培兴定金合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人武宝丽、张颖佩，被告石玉峰及两名被告的委托代理人薛礼士到庭参加诉讼。诉讼中，经当事人同意、院长批准，本院依法延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告王冬诉称，原、被告于2015年7月27日经中介方介绍签订了居间协议，购买被告位于上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告支付定金30,000元(人民币，下同)。双方约定同年8月8日付款450,000元，并于同年9月25日之前签订房屋买卖合同。被告数次不配合履行合同。2015年8月8日被告无视原告及中介方的督促，迟至晚间才到达中介方。因当日不但需要付款，还要签正式的买卖合同，被告晚到导致双方无法至银行办理转账手续。双方再次约定同年8月10日签约，被告未践约，并于同年8月9日表示不出售房屋给原告。因被告意在拖延，不愿卖房，原告遂起诉，在诉前调解阶段，被告石玉峰表示愿以实际成交价1,810,000元签订合同，原告表示同意，但被告仍未与之签订合同。故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的居间协议；2.两被告双倍返还定金60,000元。诉讼中，因居间协议涉及案外人利益，原告撤回第一项诉讼请求，并表示涉及房屋买卖部分的协议不再履行。被告石玉峰、朱培兴辩称，两被告同意居间协议中涉及房屋买卖部分的协议不再履行。并非被告不愿意签订房屋买卖协议，而是原告不愿意按实际成交价签约。在诉前调解阶段，被告亦表示愿按实际成交价签约，是原告未同意。依居间协议约定，2015年8月8日支付第一期房款，并未约定签订正式合同，原告有被告的银行账号，故即使被告当天不到中介，亦可付款450,000元。依约，双方本应于同年9月25日第二期房款支付后才签订房屋买卖合同，原告没有支付两期房款，缺乏履约诚意。原告利用被告对房屋买卖不熟悉的问题，做低房价，该行为侵犯了国家的利益，亦侵犯了被告利益，故不同意返还原告定金。经审理查明：上海市闵行区莘松四村XXX号XXX室的房屋原系被告石玉峰、朱培兴及案外人朱a共有房屋。2015年7月27日，原告王冬为乙方，两被告为甲方，中介方为丙方共同签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，协议第三条“买卖条件”中约定，两被告将前述房屋以1,810,000元的价格出售给原告，交易税费及中介费由原告承担，原告当日给付定金30,000元，于同年8月8日前支付第一期购房款450,000元，于同年9月25日前支付第二期购房款570,000元并签订《上海市房屋买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)。协议还约定了余款交付时间、室内装饰及物品转让等事项。协议“3.2D”条款还约定，“甲乙双方一致同意，在甲乙双方签订的(上海市房屋买卖合同)房价做低到130万。”协议第七、八条还约定，任何一方不能履行居间协议所诉事项或有反悔不买、不卖等其他行为，导致房屋买卖合同无法在约定的日期内签订的，需承担定金责任。协议订立当日，原告支付定金30,000元。此后，中介方约原、被告于2015年8月8日下午提前签订房屋买卖合同，并办理支付第一期购房款的手续。当日下午，两被告未至中介方办理手续。当日晚间，原告、被告石玉峰至中介处进一步磋商办理手续日期，原告急于购房希望尽早办理，被告石玉峰表示愿意卖房但希望手续缓一周办理。后商定，于同年8月10日下午办理合同打印及签署、银行转账等事宜。同年8月9日，被告石玉峰致函中介服务人员，就居间协议提出异议：“1.我们的房屋为三人共有，目前我儿子不同意这么做。2.协议中规定签订房屋买卖合同时，房价做低到130万，这条涉嫌违法内容，我不愿做触犯法律的事。3.8月8日前，乙方支付第一期房款肆拾伍万元正，我未收到。”同年8月10日下午,原告践约，两被告未至中介方办理手续。同年8月11日，被告石玉峰及其亲属至中介方，表示不能以做低的房价交易，但可以1,810,000元交易。中介方向原告转达了被告的意思表示。其后，原告向我院提请争议解决，并由院诉调对接中心主持调解，因未果，本案于同年9月14日立案。庭审中，原告表示，因被告之前多次失信，原告有顾虑，想通过诉前调解程序，在工作人员见证下以1,810,000元价款签订合同。2015年8月19日，被告石玉峰致函中介方，再次强调了对居间协议的前述三条异议。同年8月25日，被告石玉峰致函中介方，表示未收到协议约定的第一期购房款，其称“2015.07.27的居间协议继续履行协议条款，除了做低房价这条不能执行之外(房屋买卖合同价为实际房价181万，做低房价涉嫌违法)。如乙方、丙方不继续履行协议条款，甲方将自动解除本协议。之前的三万定金，因乙方、丙方的违约行为，甲方已做定金罚则规定处理。”2015年9月2日，在人民调解员的主持下，原、被告进行调解，被告表示可按实际交易价签约。同年9月4日，中介服务人员致函被告，称原告对调解庭上被告提出的签约价格无异议，通知其在同年9月25日前履行签约手续。该信函未能送达，中介服务人员亦未能通过手机与被告取得联系。庭审中，被告石玉峰表示，因受中介服务人员威胁，早已在手机中将其列入黑名单，故未收到通知短信，且两被告已不在中介方信函发往的地址居住，至今未收到信函。以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、定金收条、2015年8月9日石玉峰致中介服务人员徐a的信函、徐a与两名被告短信联系图打印件、2015年9月4日中介方至被告挂号信函、2015年8月8日原告及被告石玉峰在中介方交涉时的对话录音、证人徐庆鹏当庭证言；两被告提供的2015年8月9日(同原告证据)、8月19日、8月25日被告石玉峰致中介方信函、2015年7月27日银行卡转账记录、2015年9月4日中介方挂号信未寄达查询单，以及当事人陈述所证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同在订立、履行时，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。然，原、被告在居间协议中约定，签订《上海市房屋买卖合同》时，做低房屋交易价至1,300,000元，低于实际成交价510,000元，该居间协议“3.2D”条款因违反国家税收管理法律、行政法规的强制性规定，当属无效，双方对此均存在过错，应各自承担相应的责任。在双方责任分担上，本院确认如下：从两被告行为看，被告石玉峰曾明确提出拒绝做低房价，且多次表示同意按实际成交价签订合同，原告对此亦明知，故两被告不应对合同未签订承担责任。从原告行为看，虽然依约其应于2015年8月8日前支付第一期购房款450,000元，但为确保大额钱款的交易安全，中介方两次约原、被告至银行办理手续并无不妥，原告每次均依约前往并希望签订房屋买卖合同，表现出交易的诚意，故本院亦不认为其有违反约定的行为，两被告没收定金不当。从居间协议内容看，本案的定金条款属立约定金条款。该定金旨在保证双方当事人按约定的交易价格、付款时间等内容签订房屋买卖合同，促使交易成功。但在做低房价的情况下，不宜适用定金条款担保主合同的签订。从磋商情况看，原、被告在协商签约时间、确定实际签约价的过程中，彼此间基本的履约信任逐渐丧失，合同最终未签订不能完全归责于一方。综上所述，本院认为，本案不宜适用定金罚则，两被告获得的利益应予返还。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(二)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：被告石玉峰、朱培兴于本判决生效之日起十日内返还原告王冬购房定金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计650元，由原告王冬负担375元，由被告石玉峰、朱培兴负担275元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩二〇一六年一月十三日书记员  梁悦附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。