安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初5292号原告：安徽建工海外劳务有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道418号金万通大厦25楼。法定代表人：汪卫东，该公司总经理。委托代理人：张先金，安徽巨铭律师事务所律师。被告：安徽博澳企业投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路848号联发大厦。法定代表人：刘林，该公司董事长。委托代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。委托代理人：曾师，安徽协利律师事务所实习律师。原告安徽建工海外劳务有限责任公司（以下简称建工海外公司）与被告安徽博澳企业投资发展有限公司（以下简称博澳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建工海外公司的委托代理人张先金、被告博澳公司的委托代理人张培培、曾师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建工海外公司向本院提出如下诉讼请求：1、原告与被告解除房屋租赁合同；2、被告立即返还原告首次租金181692元和房屋租赁及水电保证金180000元（双倍返还保证金），共计人民币361692元；3、被告立即支付原告违约金56164.93元（合同总租金的5%）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月28日，博澳公司委托授权安徽嘉迪物业管理有限公司（以下简称嘉迪物业公司）与建工海外公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同对租赁房屋地点、名称、用途、租金及支付方式、违约责任等作了相关约定。合同签订后，原告履行了合同义务，将首次租金181692元和房屋租赁及水电保证金90000元支付给被告。合同第二条中约定：“原告在合同签订时支付首次租金181692元和90000元房屋租赁及水电保证金……”。合同第四条中约定：“被告出租的房屋为现房毛坯房，如办公需要改造，须征得被告同意方可实施。合同期内，原告投资于租赁房屋或为使房屋具备、维持正常使用功能及满足办公需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物所有权属原告……”。合同签订后，原告打算对租赁的房屋进行办公改造装修，但因房屋使用土地和房屋产权存在争议，当地居民阻挠原告进行装修。原告要求被告进行协调，但一直未果。因被告的原因致使所租赁房屋无法达到使用目的，给原告造成巨大的经济损失，原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告博澳公司辩称：1、被告已经依法将涉案房屋交由原告使用，现原告诉请解除合同无事实依据；2、涉案房屋根据被告的材料可以反映出无任何权属争议，具备使用条件，原告诉请无依据，其要求解除房屋租赁合同无事实及法律依据，请依法驳回原告诉请。经审理查明：2016年3月28日，博澳公司（委托人）与嘉迪物业公司签订委托书一份，载明：我公司拥有位于合肥市西××家园小区××＃商办楼的房产，现委托嘉迪物业公司为我公司代理人，代理人可以我公司的名义代理如下事项：一、全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格。委托代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我司均予承认。当日，嘉迪物业公司（甲方）与建工海外公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方经博澳公司（开发商）同意将位于合肥市西二环路欣塘家园A#楼，面积为721平方米的第三、四层房屋租给乙方作为办公室、员工食堂使用（具体面积以测绘报告为准）；双方约定租期为叁年，即2016年3月31日—2019年4月30日，租金：第一年租金为42元/月·平方米，第二年租金为43.26元/月·平方米。其中2016年3月31日—2016年4月30日为装修期，自合同签订之日起算，不计租金；租金按半年度缴纳，乙方在合同签订时支付首次租金181692.00元和90000.00元房屋租赁及水电保证金，以后每半年度租金应在上半年度结束前15日内付；租赁期间，甲方有下列行为之一的，应按照合同总租金的5%向乙方支付违约金，并双倍退还保证金，全额赔偿乙方装修费用：（1）甲方违反合同，提前收回房屋的；（2）甲方三年内出售该房屋，致房屋权属发生改变的：（3）因该房屋发生抵押、质押、法院查封等行为，致房屋权属不明确的；（4）因该房屋被认定为违章建筑或其他原因限期拆除，致该合同终止的；乙方知晓甲方租赁的本房屋因博澳公司（开发商）待售没有办理房屋产权证，承租期内，不以此原由，向甲方主张因房屋产权证造成损失。合同签订后，原告于2016年3月31日通过银行转账的方式向被告支付首期租金及保证金合计271692元（含首期租金181692元及保证金90000元）。另查明：原告于2016年4月1日开始对房屋进行装修，后因回迁安置的问题被人阻拦停止施工，至开庭时案涉房屋处于空置状态，屋内堆放着建筑材料。原告称因房屋产权存在争议致其装修施工被阻，被告则称其拥有案涉房屋所有权，但并未提交证据证实。以上事实，除原、被告陈述外，尚有原告提交的营业执照复印件、企业信用信息打印件、委托书、房屋租赁合同、付款回单、证人证言及被告提交的房屋租赁合同在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告之间签订租房协议，原告已将房屋交付被告，双方形成合法、有效的租赁合同关系。原告将房屋租金及保证金交付被告后，被告亦将房屋交付原告进行装修，但原告因案涉房屋未办理所有权登记手续致装修受阻、继而无法将房屋投入使用，案涉房屋租赁合同的合同目的无法实现，故原告要求解除案涉房屋租赁合同有事实及法律依据，本院依法予以支持，合同解除后，被告应将原告交付的房屋租金181692元及保证金90000元返还原告。因签订合同时被告明确告知原告房屋没有办理产权登记的情况，原告亦表示知情并同意不以此为由向被告主张损失，故原告要求被告双倍返还保证金并支付违约金的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除案涉的于2016年3月28日签订的房屋租赁合同；二、被告安徽博澳企业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安徽建工海外劳务有限责任公司已支付的租金181692元及保证金90000元；三、驳回原告安徽建工海外劳务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7568元，减半收取计3784元，由原告安徽建工海外劳务有限责任公司承担1324元，被告安徽博澳企业投资发展有限公司承担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  李志明二〇一六年一月二十日书记员  陈月云附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。