福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第7402号原告厦门鹭裕达物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人黄志国，公司经理。委托代理人张彦威，内蒙古义源律师事务所律师。被告郑联宜，男，1967年9月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告厦门鹭裕达物业管理有限公司（以下简称“鹭裕达物业公司”）与被告郑联宜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法由审判员吴永福适用小额诉讼程序于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告鹭裕达物业公司的委托代理人张彦威到庭参加诉讼，被告郑联宜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹭裕达物业公司诉称，2007年1月9日，厦门市古龙公寓业主委员会与原告签订了《湖里古龙公寓小区物业服务合同》，合同期限为2007年1月9日至2010年1月8日。2007年12月23日，双方签订了《关于古龙公寓物业管理费调整的协议》，约定从2008年1月1日起调整物业管理费的收费标准。2009年12月8日，双方又签订了《补充条款》，将合同期限延续到新一届业主委员会重新签订合同止。2014年9月30日，双方终止了合同。被告系厦门市湖里区悦华路11号102室（属古龙公寓小区，建筑面积38.02平方米）的业主或使用人，原告与其形成物业服务合同法律关系。根据合同约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计取，水电公摊据实结算，若逾期交纳应自逾期之日起按欠交费用金额每日3‰的计算滞纳金。被告于2014年1月至2014年9月期间未交物业管理费、电公摊费、水公摊费等，经原告多次催讨未果。被告的欠费行为严重损害了原告及小区内已交费业主的合法权益。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告给付原告2014年1月至2014年9月期间拖欠的相关费用422.7元（其中物业管理费342元、电分摊74.4元、水分摊6.3元）并承担欠缴费用的违约金422.7元（自拖欠之日起到给付之日止），共计845.4元；2、被告承担本案诉讼费用。被告郑联宜妻子范兰英提交书面答辩状称，被告自2008年小区发生电梯失控事件后就办理该小区并将房屋出租，租户承担一切物业管理费用，不存在拖欠的情形，原告未及时上门催缴应由其自行承担损失。原告未能履行管理事项约定，致使被告于2005年入住不久电视被盗，后发现追回；于2007年7月在顶楼晾晒被单被偷，后发现在一老人那里追回；于2008年5月左右，被告儿子在本楼层电梯内被困40分钟，原告监控居然没有发现电梯异常，被告至此搬离小区住所至2015年12月才搬回。此外，原告未对公共设施设备及其他附属建筑和设施进行维修管理，导致被告房屋外面的排污管道从高层渗水下来数年之久；二次供水阀门嫩多个漏水维修；绿化脏乱；房屋顶层年久失修，破旧不堪等。经审理查明，2007年1月9日，原告与厦门市古龙公寓业主委员会签订一份《湖里古龙公寓小区物业服务合同》，合同约定：原告为古龙公寓小区实行物业服务管理，物业类型为小高层、多层住宅和部分底层商业用房；受益人为物业的全体业主和物业使用人；管理期限自2007年1月9日至2010年1月8日；物业综合管理服务费为多层住宅0.5元／月·平方米，小高层住宅（带电梯）0.8元／月·平方米，底层店面1元／月·平方米，住宅改办公1元／月·平方米；业主和物业使用人必须于当月25日前或当季的第一个月前到原告派驻的物业管理机构交纳各项应缴费用，无正当理由拖欠费用按政府有关政策规定收取日3‰的滞纳金等。2007年12月23日，原告与厦门市古龙公寓业主委员会签订一份《关于古龙公寓物业管理费调整的协议》，约定厦门市古龙公寓业主委员会就调整古龙公寓物业管理费召开专题会议，并报全体业主代表审议，从2008年1月1日起调整物业管理费的收费标准，多层住宅0.7元／月·平方米，小高层住宅（带电梯）1元／月·平方米，底层店面1.5元／月·平方米，住宅改办公1.5元／月·平方米。2009年12月8日，原告与厦门市古龙公寓业主委员会又签订一份《补充条款》，将上述物业服务合同的期限延续至与新一届业主委员会重新签订合同止。2014年9月30日，原告与厦门市古龙公寓业主委员会终止了物业服务合同。2014年11月5日，原告向厦门市古龙公寓业主委员会移交了相关物业资料。另查明，被告郑联宜系古龙公寓小区的业主，其房屋址于厦门市湖里区悦华路11号102室（小高层住宅，面积38.02㎡）。2014年11月15日，原告向被告发函要求被告交纳欠缴的物业管理费、公摊水电等。诉讼过程中，被告的妻子范兰英反映称原告管理不到位，并提供一份房屋租赁合同和一组照片，以证明被告将房屋出租及原告没有上门收费，卫生管理很差的事实。原告对被告提供证据的真实性不予认可；其认为被告将房屋出租没有备案，与原告无关；照片不能确定是什么时候形成的，真实性不予确认。此外，原告还提交一组发票联、水电分摊明细表拟证明其代交了共用水电费用等。以上事实，有经庭审质证的《湖里古龙公寓小区物业服务合同》、《关于古龙公寓物业管理费调整的协议》、《补充条款》、移交协议书、土地房屋登记卡、律师函、快递详情单、交费通知单、发票联、水电分摊等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原告与厦门市古龙公寓业主委员会订立物业服务委托合同系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。被告作为小区业主应按照物业管理合同的约定交纳物业管理费用，即应支付欠缴的2014年1月至2014年9月期间的房屋物业管理费342元（38.02＊9＊1）。而缴纳公摊水电费用是每位业主的义务，但公摊水电费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中原告提供的证据不足以证明其已为被告代缴了公摊水电费的具体金额，原告要求被告支付电分摊74.4元、水分摊6.3元，依据不足，本院不予支持。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，被告的妻子范兰英提供的证据不足以证明原告存在其所反映的情形，不能证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵，但从庭审双方的诉辩主张等情况看，原告的物业管理方式仍存在有待完善的地方，故原告请求被告支付违约金，不予支持。被告郑联宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑联宜应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门鹭裕达物业管理有限公司2014年1月至2014年9月期间的房屋物业管理费342元。二、驳回原告厦门鹭裕达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告郑联宜负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴永福二〇一六年一月四日代书记员 顾开萌附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。