湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2011）湖吴环商初字第484号原告：中国银行股份有限公司××行。住所地：湖州市××号。代表人：朱某某。委托代理人：叶某某。被告：吴某某。被告：湖州××开发有限公司。住所地：湖州市××号。法定代表人：施某某。委托代理人：赵某某。原告中国银行股份有限公司××行与被告吴某某、湖州××开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2011年8月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员周荣良适用简易程序，于2011年10月11日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中国银行股份有限公司××行的委托代理人叶某某、被告湖州××开发有限公司的委托代理人赵某某到庭参加诉讼，被告吴某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告中国银行股份有限公司××行起诉称：2009年11月1日，被告吴某某与被告湖州××开发有限公司签订编号为0087742号《商品房买卖合同》，购买位于湖州市区××江公寓××室商品房一套。2009年11月10日，被告吴某某向原告申请房屋按揭贷款，同日，原、被告三方签订编号为l-c-2010-01-106号《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为人民币114万元，贷款期限为204个月，自实际放款之日起算，按月等额本息还款，还款日为每月5日，被告吴某某以本贷款所购房屋向原告提供抵押担保，并由被告湖州××开发有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证。该合同就各方的权利义务进行了详细的约定。2010年3月16日，原、被告双方向湖州市房产管理中心办理编号为湖房预湖州市字第110019594号预购商品房抵押预告登记。2010年6月18日，原告银行将全部贷款114万元依约定发放在被告湖州××开发有限公司帐户内。2011年7月5日，被告吴某某未归还该期贷款，经了解，由于吴某某未能偿还其他债权人到期债务，已被诉至法院，且该预购商品房亦被法院查封。据此，原告有权宣布合同项下的贷款提前到期。由于被告吴某某所购得房屋尚未办妥正式抵押登记手续，故而被告湖州××开发有限公司作为借款保证人，应承担连带清偿责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告吴某某提前归还借款未到期的本金人民币1077642.08元；2、被告吴某某支付自2011年10月11日至清偿之日止的利息和罚息；3、被告湖州××开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、原告对位于湖州市××区××江公寓××室预抵押商品房享有优先受偿权；5、本案诉讼费用及实现债权的律师费用由二被告共同承担。为支持自己的诉请、证明自己的主张，在庭审中原告向本院提交如下证据：证据1：离婚证、婚姻登记证明各一份，证明被告吴某某系单身的事实。证据2：商品房买卖合同一份，证明吴某某向被告湖州××开发有限公司购买位于湖州市××区××江公寓××室商品房的事实。证据3：贷款申请书、个人一手房贷款合同、借款借据各一份，证明两被告与原告签订个人一手房住房贷款合同，由被吴某某以预付房提供担保，并由被告湖州××开发有限公司提供担保，双方的权利、义务的约定，原告已发放贷款的事实。证据4：房屋他项权利证书一份，证明被告吴某某与原告就预购的商品房办理了预抵押登记的事实。证据5：查询情况三份，证明涉案预购商品房已被吴兴区人民法院三个民事案件予以预查封，被告吴林某某成违约，原告有权宣布本贷款合同提前到期。证据6：还款的明某某单一份，证明到2011年10月11日止，尚有贷款本金1077642.08元未还及在2011年6月份起被告吴某某有连续三次逾期还款的事实。证据7：法律服务合同及律师费发票各一份，证明原告委托律师支付的律师费是16635元。被告吴某某未作答辩，也未向本院提供证据。被告湖州××开发有限公司在庭审中答辩称：被告吴某某作为借款债务人同时存在自身物的抵押担保，根据物权法和担保法的规定，被告湖州××开发有限公司作为第二顺序清偿人原告应当先就其债务人抵押的房产实现其债权，然后就剩余价值由被告湖州××开发有限公司承担保证责任。对原告放弃抵押财产范围部分不承担责任。未向本院提交证据。因被告吴某某未到庭，无法进行质证。被告湖州××开发有限公司对原告提供的证据证据1、2、4、5、6均无异议；对原告提供的证据7，认为除法律服务合同书及发票外，尚应提供到款凭证，经本院审查，该法律服务合同以及浙江省地方税务通用发票能证明原告为本案花费律师费16635元，同时该证据也符合相关的法律服务合同收费标准；对原告提供的证据3，被告对真实性、合法性及其关联性未提出异议，对其中关于开发商保证部分的条款理解有异议，经本院审查，原、被告签订的贷款合同通用条款第四条第4项约定“主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人”，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定的约定。故本院认为原告提交的证据，具有合法性、真实性、关联性，其证明效力本院予以确认。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：经审理查明：2009年11月1日，被告吴某某与被告湖州××开发有限公司签订编号为0087742号《商品房买卖合同》一份，被告吴某某向被告中国银行股份有限公司××行购买位于湖州市区××江公寓××室商品房一套。2009年11月10日，被告吴某某向原告申请房屋按揭贷款。同日，原告与两被告签订编号为l-c-2010-01-106号《个人一手住房贷款合同》一份，约定贷款金额为114万元，贷款期限为204个月，并对贷款的利率、还款方式、还款时间进行了约定，被告吴某某以所购房屋静江公寓2-2504室商品房向原告提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，并由被告湖州××开发有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定至原告收到他项权证之日止，并明确约定在有物的担保或保证存在，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。合同还对违约等相关权利、义务进行了约定。2010年6月18日，原告将贷款114万元发放给被告，并按合同约定汇入被告湖州××开发有限公司帐户。另查明，被告吴某某所抵押房屋分别于2011年6月2日、7月12日、10月8日被本院其他三个民事案件进行了司法限制。被告吴某某在借款期内分别有四次还款逾期，其中2011年6月、7月、8月三次连续逾期。还查明，原告为本案实现债权支付律师费16635元。本院认为：借款人（兼抵押人）吴某某与贷款人中国银行股份有限公司××行、保证人湖州××开发有限公司共同签订的《个人一手住房贷款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应当认定有效。虽本案借款期限未届满，但因合同约定借款人抵押物被查封，贷款人有权宣布合同提前到期，故原告要求吴某某偿还贷款本金1077642.08元及支付2011年10月11日至清偿之日止的利息和罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因房屋进行了抵押预告登记，故原告要求就该抵押预告登记的房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因保证人湖州××开发有限公司在合同中约定不得以先执行抵押物担保责任予以抗辩，故原告要求湖州××开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付实现债权费用，符合合同约定，本院予以支持。被告湖州××开发有限公司辩称应在抵押物不足部分承担责任，与合同约定不符，本院不予支持。被告吴某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告吴某某于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司××行贷款本金1077642.08元，2011年10月11日至清偿之日止的利息和罚息按借款合同约定和相关人民银行规定另行计付。二、原告中国银行股份有限公司××行对抵押预告登记的湖州市区××江公寓××室商品房折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。三、被告吴某某支付原告中国银行股份有限公司××行律师费16635元，限于本判决生效之日起十日内给付。四、被告湖州××开发有限公司对被告吴某某上述债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14701元，减半收取7351元，财产保全费5000元，合计12351元，由被告吴某某负担，被告湖州××开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  周荣良二〇一一年十月十一日书记员  刘智慧