广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字1665号上诉人（原审被告）：广州协荣发展股份有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：邬杰敏，职务：董事长。委托代理人：邹新，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈志坚，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：梁小萍，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：李依，广东启源律师事务所律师。上诉人广州协荣发展股份有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州工程承包总公司房产开发公司（以下简称房产开发公司）于1988年11月24日经广州市城产规划局（88）城地批字第1022号《国家建设征用土地通知书》批准，征用本市德政中路251-297号、担干巷1-17号，会同里2-20号、44-50号地段的土地，建设商品楼、综合楼等工程。同年12月23日广州市房管局为此发出了（88）房征字第339号征地公告。1989年6月7日，陈某、陈志坚与房产开发公司签订了《统建商品房住宅房屋集资协议》，协议约定陈某、陈志坚在7日内向房产开发公司筹集人民币130000元，参与房产开发公司在德政中路的商品住宅楼的统建，按集资建房费1500元/㎡计算，预定建筑面积190㎡住宅二套，但上述统建集资费不是住宅预售价；具体所购房屋的单价、楼层朝向、方位、装修标准等在大楼施工后，由双方在换签《商品住宅销售合同》时确定；如届时这些条款不能确定，陈某、陈志坚未能选择到理想单元时，房产开发公司退回原集资本金；如能签成销售合同，该协议自行失效；预售合同在统建住宅土建施工后，由房产开发公司通知陈志坚、梁小萍办理；陈某、陈志坚已缴交集资费可抵扣预售房屋的款项，并享受一次性付款的优惠。1989年6月23日，房产开发公司收取了陈某、陈志坚用途为“订购德政中路商品住宅两套（共190平方米）”的款项人民币130000元。1993年10月，陈某、陈志坚因与房产开发公司拟定认购商铺合同意见不一致，向法院提起了诉讼，在诉讼过程中，广州工程承包总公司房产开发公司更名为广州协荣发展股份有限公司（即本案被告），案经法院两审终审，广州市中级人民法院于1995年4月8日作出了（1994）穗中法房终字第986号民事判决书，判决广州协荣发展股份有限公司应于广州市德政中路251—297号、担杆巷1-17号、会同里2-20号、44-50号地段兴建的回迁（第二幢）楼竣工之日起15日内，在该楼首层划出建筑面积100平方米铺面，在第四层划出建筑面积90平方米住宅售交给陈某、陈志坚使用，房价按其在该地段已建好的第一幢楼（即铺面临德政中路的楼宇）竣工时同期的标准核定的商品房（不得上浮）减20%计算，陈某、陈志坚已缴交的集资费13万元抵扣售房款，不足部分的购房款由陈某、陈志坚在房屋交付时一次向广州协荣发展股份有限公司缴交。1996年6月18日，广州市物价局发出了《关于德政中商品房价审核意见》，其中内容为：经对市建行、市建委转来广州协荣发展股份有限公司申报德政中商品房基准报价申请表审核，根据2月7日市长办公会议精神和商品房成本分配的合理性，我们认为北幢基准价应扣减因协荣责任而发生的费用后，北幢商品房基准价为6481元/平方米，南幢商品房基准价为10149元/平方米；如确需按4月工作会议纪要[1996]27号精神执行，同意市建行、市建委审核意见，即南幢商品房基准价为9470元/平方米，北幢商品房基价为9651元/平方米。2005年10月，陈某死亡。2012年12月27日，广州市南方公证处发出了（2012）粤广南方第128212号《公证书》，证明（1994）穗中法房终字第986号民事判决书判决广州协荣发展股份有限公司应交付给陈某的房屋属于陈某与其配偶梁小萍的夫妻共有财产，各占二分之一，陈某的上述遗产由梁小萍、陈志坚（即本案两原告）二人共同继承，继承后，陈志坚、梁小萍共同占有上述财产。广州协荣发展股份有限公司至今未交付上述判决书中判决的房屋给陈志坚、梁小萍，陈志坚、梁小萍也没向广州协荣发展股份有限公司支付购房款余额。广州协荣发展股份有限公司为证明其所述涉讼283号首层商铺属于第一幢及其已准备了商铺供陈志坚、梁小萍购买的情况，向原审法院提交了广州市越秀区德政中路257号及283号1-3楼房屋的《房地产权证》。其中，257号房屋的《房地产权证》记载权属人为广州协荣发展股份有限公司，房屋用途为非居住用房，建筑面积为105.66平方米；283号1-3楼房屋的《房地产权证》记载权属人为广州协荣发展股份有限公司，房屋用途为办公、商业，总建筑面积为672.18平方米。陈志坚、梁小萍认为257号房屋的《房地产权证》与本案无关，且不能反映是属于哪栋楼；对283号1-3楼房屋的《房地产权证》没有异议。陈志坚、梁小萍于2013年10月30日向原审法院提起本案诉讼，请求：广州协荣发展股份有限公司将德政中路283号首层商铺（铺面门口正对德政中路的马路，建筑面积为100平方米）出售给陈志坚、梁小萍，陈志坚、梁小萍按照上述986号判决书中记载的1993年房屋竣工时的商品房价格减少20%的标准向广州协荣发展股份有限公司支付购房款，广州协荣发展股份有限公司负责为陈志坚、梁小萍办理产权过户手续。在本案原审审理过程中，原审法院组织双方到德政中路涉讼现场进行勘验。陈志坚、梁小萍表示，陈志坚、梁小萍诉请主张的283号首层建筑面积100平方米的商铺包括“大参林药房”现租用的面积，以及“大参林药房”南面楼梯间；但对于该283号房屋是属于第几幢，陈志坚、梁小萍不清楚；而257号商铺的门面宽度不符合协议约定的一至三轴共8米宽的情况。广州协荣发展股份有限公司表示，283号是属于第一幢，即北幢，257-271号是第二幢，即南幢。257号房屋即现“德政超市”租用的全部位置。为此，广州协荣发展股份有限公司向原审法院提交：一、德政中路273-297号商品楼（建筑面积6954平方米）的《单位工程竣工报告书》；二、德政中路商住楼（建筑面积6954平方米）及德政中（建筑面积16000平方米）的《单位工程竣工验收证明书》两份，其中德政中路商住楼（建筑面积6954平方米）的《单位工程竣工验收证明书》记载竣工日期为93年3月30日，德政中（建筑面积16000平方米）的《单位工程竣工验收证明书》记载竣工日期为96年1月15日。三、穗房预字第980034号及穗房预字第960135号《商品房预售许可证》，其中穗房预字第980034号《商品房预售许可证》记载座落地点为德政中路273-295号，楼宇名称第一期预售，销售总建筑面积6056平方米；穗房预字第960135号《商品房预售许可证》记载座落地点为德政中路251-271号，楼宇名称为商住楼，销售总建筑面积为8632平方米。陈志坚、梁小萍对上述证据无异议。根据广州协荣发展股份有限公司提交的上述证据，原审法院向陈志坚、梁小萍释明其所主张购售的283号商铺属于第一幢，而上述生效的986号判决确定的购售商铺位于第二幢。陈志坚、梁小萍据此要求变更诉讼请求为：判令广州协荣发展股份有限公司将广州市德政中路257号首层商铺（铺面门口正对德政中路的马路，面积为100平方米）售交给陈志坚、梁小萍所有，并由广州协荣发展股份有限公司负责办理产权过户手续，售交是指广州协荣发展股份有限公司将上述商铺出售给陈志坚、梁小萍，陈志坚、梁小萍一次性向广州协荣发展股份有限公司支付购房款，广州协荣发展股份有限公司负责办理产权过户手续。此外，在本案中，陈志坚、梁小萍不要求广州协荣发展股份有限公司交付房屋。广州协荣发展股份有限公司表示同意将257号商铺出售给陈志坚、梁小萍。就涉讼257号商铺的交易价格，陈志坚、梁小萍向原审法院申请按照1993年3月30日的价格进行评估，广州协荣发展股份有限公司对此不持异议。就涉讼257号商铺产权面积超过100平方米的部分，陈志坚、梁小萍同意按照评估价购买，广州协荣发展股份有限公司对此没有异议。根据陈志坚、梁小萍的申请，原审法院依法通过摇珠方式确定本案评估机构为广东国汇土地房地产评估有限公司。该公司派员于2014年3月18日到上述257号商铺现场进行勘验、评估，并于2014年3月28日出具《房地产估价报告》，载明：上述257号房屋建筑面积105.66平方米，于1993年3月30日的商业物业单价为9958元/㎡，总价为1052163元。陈志坚、梁小萍为此预付了评估费5130元。陈志坚、梁小萍对该评估报告没有异议，并同意按照报告评定的价格9958元/㎡向广州协荣发展股份有限公司购买上述257号商铺。广州协荣发展股份有限公司对上述评估报告质证称，该报告不符合司法鉴定的要求，没有具体阐述如何评估得出每平方米的价格；且不符合评估规范，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999》中5.1、5.2条规定，对估价对象宜选用两种以上方法进行估价，5.1.5规定收益性房地产估价应当选用收益法作为其中一种估价方法，6.2.3规定房地产转让价格评估宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法。但该评估报告只选用了成本法进行全价，而且在评估过程中，广州协荣发展股份有限公司也向评估公司提供了邻近商铺同时期的租金价格水平中，可以采用收益法进行估价，但评估公司未采用。针对广州协荣发展股份有限公司的异议，广东国汇土地房地产评估有限公司作出《关于（2013）穗越法民三初字第2800号函的答复》称，本次评估报告严格按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）做出，是客观公正的；本案估价时点为1993年，市场依据已无法准确查找，《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）5.1.7规定，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法，故只选用成本法符合规定；广州协荣发展股份有限公司向本公司提供了当时的租金价格资料，因广州协荣发展股份有限公司方为利益相关方，为保证评估的客观性、公正性，本公司未直接采用，若该资料经原广州协荣发展股份有限公司双方认可，或经政府法定机构确认，则予采用。陈志坚、梁小萍对上述答复的三性没有异议，至于广州协荣发展股份有限公司向评估公司提供的相关价格资料，陈志坚、梁小萍不予认可。广州协荣发展股份有限公司对上述答复不予认可，《房地产估价规范》规定商业用途的房屋评估必须采用收益法；广州协荣发展股份有限公司是应评估公司的要求提供资料，评估公司曾向广州协荣发展股份有限公司询问有否其他商铺出租，涉诉商铺有否出租，广州协荣发展股份有限公司才提供相关材料，且出租房屋是公开招租，承租人是工商银行，与广州协荣发展股份有限公司毫不相关。原审法院认为：根据上述生效的（1994）穗中法房终字第986号民事判决书，广州协荣发展股份有限公司应在讼争地段大楼第二幢楼首层划出建筑面积100平方米铺面售交给陈某、陈志坚使用，房价按其在该地段已建好的第一幢楼（即铺面临德政中路的楼宇）竣工时同期的标准核定的商品房（不得上浮）减20%计算，陈某、陈志坚已缴交的集资费13万元抵扣售房款，不足部分的购房款由陈某、陈志坚在房屋交付时一次向广州协荣发展股份有限公司缴交。陈某死亡后，其所有的上述986号判决确定应由广州协荣发展股份有限公司交付给陈某的房屋属于其遗产，由陈志坚、梁小萍共同继承，故广州协荣发展股份有限公司应向陈志坚、梁小萍履行售交房屋的义务。根据上述986号判决及广东国汇土地房地产评估有限公司作出的评估报告，涉讼257号商铺的单价为9958元/㎡，经计算，陈志坚、梁小萍应按照9958元/㎡×80%向广州协荣发展股份有限公司计付涉讼257号商铺的购房款，陈志坚、梁小萍对此表示同意，且对于涉讼257号商铺超出上述986号判决确定的100平方米的差额部分，陈志坚、梁小萍亦同意按评估价向广州协荣发展股份有限公司购买，广州协荣发展股份有限公司不持异议，故原审法院对此予以照准。广州协荣发展股份有限公司虽对上述评估报告提出抗辩，但广东国汇土地房地产评估有限公司已就此作出书面答复，广州协荣发展股份有限公司亦未提供相反证据予以反驳，故对广州协荣发展股份有限公司上述抗辩，原审法院不予接纳。因上述（1994）穗中法房终字第986号民事判决书已判决广州协荣发展股份有限公司需售交讼争大楼首层建筑面积100平方米的房屋给陈志坚、梁小萍，故陈志坚、梁小萍向广州协荣发展股份有限公司交付上述购房款后，广州协荣发展股份有限公司应为陈志坚、梁小萍办理涉讼257号商铺的产权登记过户手续，因此陈志坚、梁小萍现要求广州协荣发展股份有限公司办理该商铺的产权过户手续的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2014年10月16日作出如下判决：一、陈志坚、梁小萍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州协荣发展股份有限公司一次性支付购买广州市德政中路257号房屋的购房款（按建筑面积100平方米×9958元/平方米×80%计）。二、广州协荣发展股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内，协同陈志坚、梁小萍到房管部门办理德政中路257号房屋属陈志坚、梁小萍所有的产权变更登记及过户手续。三、若房管部门核发的广州市德政中路257号房屋属陈志坚、梁小萍所有的房产证记载的建筑面积与100平方米建筑面积不一致的,对于差额面积,陈志坚、梁小萍与广州协荣发展股份有限公司按每平方米9958元×80%的标准作多除少补结算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，评估费5130由陈志坚、梁小萍承担9465元，广州协荣发展股份有限公司负担9465元。判后，上诉人广州协荣发展股份有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案违反一事不再理的诉讼原则，不符合民事诉讼起诉之条件，人民法院理当驳回被上诉人所提之诉。上诉人与被上诉人间之房屋买卖合同纠纷，早于1995年即由广州市中级人民法院(1994)穗中法房终字第986号民事判决书作出终审判决，且判决之后，上诉人曾就此案向广州市越秀区人民法院提出执行申请(执行案号经向越秀区法院核实为：(1997)东法执字第926号)。而被上诉人也于提出本诉之前向广州市越秀区人民法院提起执行，执行案号为：(2013)穗越法执字第2428号(请注意：被上诉人是于判决生效后十八年后提出执行，法院竟然也受理了。)。可见，本案根本就不存在法院再行立案审理的问题。二、关于房屋估价。(一)房屋评估属被上诉人提出，原审人民法院照准，与上诉人无关。原审法院说上诉人对房屋进行评估无异议，这是强加之词。上诉人对该案是否符合起诉条件都有异议，不可能对评估无异议。该评估是原审法院一手操办的，作为诉讼当事人的上诉人，不是评估申请人，也无权阻止其申请，更无权阻止人民法院委托司法鉴定。原审违法办案得认账，别反将责任推给诉讼当事人，因为是否进行鉴定，这只有法院有权决定。(二)有关涉案房屋的价格，广州市中级人民法院(1994)穗中法房终字第986号民事判决书已经确定了房屋的计价方式。(1994)穗中法房终字第986号民事判决书作为仍然有效的判决，其确定的房屋买卖价格确定方式具有绝对的拘束力，原审法院根本无权另行确定计价方式。(三)鉴定机构违反评估规范，这是显而易见的，兹不赘述。鉴定机构不道守评估规范，其目的无非是人为做低价格，好将国有资产廉价落入被上诉人囊中，只是手法太拙劣了。综上所述，上诉请求：l、撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人起诉。被上诉人陈志坚、梁小萍答辩称：1、本案符合起诉条件，一审法院受理本案符合相关法律规定和程序，一审判决合法合理。2、本案一审对涉案房屋所做的评估报告程序合法，结果公正客观，是本案有效证据。综上，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案当事人房产权益基本已由本院发生法律效力的（1994）穗中法房终字第986号民事判决书予以认定及判决。本案是执行过程中因当事人对于交付标的及房款确认存在争议形成的纠纷，是否应属于执行程序解决问题应予考量，但鉴于就执行程序而言，上述生效判决因本案实际情况存在需进一步查清的事实，原审在诉讼过程中调查取证进行审理判决，亦有利于体现当事人权益保护的实效性，并未根本违背对于公正及效率的司法原则，结合诉讼过程中双方当事人对于交付标的予以确认的事实，本院对于原审法院的审判程序予以确认。上诉人该部分上诉理由本院不予采纳。本案另一主要争议在于涉诉商铺的单价确认。上诉人对于原审法院委托广东国汇土地房地产评估有限公司作出的评估报告提出质疑，但并无充分证据予以推翻，该上诉理由本院亦不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6900元，由上诉人广州协荣发展股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年一月二十五日书 记 员  党春婷