四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4982号上诉人（原审被告）刘小琼。被上诉人（原审原告）李梦琼。原审第三人韩小虎。上诉人刘小琼因与被上诉人李梦琼、原审第三人韩小虎房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月1日立案受理后，依法组成合议庭于2011年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘小琼，被上诉人李梦琼，原审第三人韩小虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年12月6日，韩小虎将自己所有的位于成都市新都区新都镇清源路211号商铺出租给刘小琼，租赁期限为3年，房屋租赁合同中明确约定承租人不得将该商铺转租他人，否则视为违约。2010年5月14日，刘小琼将该商铺转租给李梦琼，并签订商铺转租协议，根据协议刘小琼收取李梦琼转让费40000元（包括经营权、店内装修、物品、产品及剩余房租2040元、房屋押金4000元）。2010年6月29日，李梦琼向韩小虎支付2010年7月到2010年12月房租共8000元。2010年8年21日，李梦琼因精力与经验不足，又将该铺面转租给谭海霞，并签订转让协议，李梦琼收取谭海霞转让费43000元（包括经营权、店内装修、物品、产品及剩余房租5830元、房屋押金4000元）。2010年12月30日韩小虎因刘小琼无权转租而收回商铺，也未退还已收取的押金4000元。谭海霞搬出该商铺后将商铺内的设备、产品堆放在新都区泰兴镇某房屋内。在案件调解过程中，谭海霞与刘小琼到现场查看清点，现剩余的物品有：空调1台、热喷机2台、点痣机1台、热水器1台、沙发1张、茶几1张、饮水机1台、展框2个、美容床5张。两次转让时都未列设备、产品清单，刘小琼也无证据证明其转让的设备、产品的名称、数量以及价值。2011年5月11日谭海霞起诉至成都市新都区人民法院，要求李梦琼返还房屋转租费用及赔偿相应损失，成都市新都区人民法院作出（2011）新都民初字第1451号判决支持了谭海霞的诉讼请求，判令李梦琼返还谭海霞因转让协议取得的转让费33170元，赔偿谭海霞装修损失、押金损失16160元的一半，即8080元，该判决已发生法律效力。原审法院认定以上事实采信了身份证明，转让协议、补充协议，收条、收据、押金收条，产品、物品清单等证据及当事人的当庭陈述。原审法院认为，根据《住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的，应当经过出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。”之规定，刘小琼对位于成都市新都区新都镇清源路211号商铺没有转租权，刘小琼与李梦琼签订的转租商铺协议因韩小虎不追认而无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，刘小琼应当返还因签订无效合同而从李梦琼处取得的转让费，因刘小琼出具的40000元转让费收据中包括了剩余房租2040元、房屋押金4000元，因此应从转让费中扣除，原审法院确认刘小琼实际收取的转让费为33960元。李梦琼在（2011）新都民初字第1451号民事判决书中承担赔偿责任的8080元，即为李梦琼、刘小琼因无效合同的签订而给李梦琼造成的损失；李梦琼提供的收据1张无法证明因维修该商铺造成的损失，原审法院不予认定。对李梦琼的8080元损失是因刘小琼明知无权转租而与李梦琼签订合同所造成，刘小琼应对合同的无效承担主要责任，李梦琼对合同审查不严，应承担次要责任，原审法院确认其责任比例为7：3。据此，刘小琼应赔偿李梦琼损失5656元，李梦琼自行负担2424元。李梦琼应当返还因转租商铺从刘小琼处取得的产品、设备、物品，并赔偿不能返还的财产，但因刘小琼未在本案中主张权利，可另案进行处理。据此，原审法院依照《住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、李梦琼与刘小琼于2010年5月14日签订的房屋转让协议无效。二、刘小琼于本判决生效之日起十五日内将转让费33960元返还给李梦琼。三、刘小琼于本判决生效之日起十五日内赔偿李梦琼损失5656元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费811元，由李梦琼负担243.3元，刘小琼负担567.7元。宣判后，刘小琼不服原审法院作出的上述民事判决，以原审认定事实不清、适用法律错误为由向本院提起上诉，请求判令：撤销原判，依法驳回李梦琼的诉讼请求。主要理由：一、刘小琼与李梦琼的转让协议已履行完毕，李梦琼在协议履行期间并未受到任何损失，刘小琼不应就本案承担任何责任。一审法院将已履行完毕的转让协议认定为无效、将李梦琼与另一方的损失判由刘小琼承担属明显错误。二、审理中，李梦琼陈述，其将租金交韩小虎时谎称系代刘小琼管理商铺，也正是由于李梦琼故意隐瞒了刘小琼转让商铺的事实以及在未经房主同意的情况下再次将房屋转让他人才导致本案纠纷的发生，因此，第三方谭海霞的损失与刘小琼无关，应由李梦琼和谭海霞自行承担。三、无效合同的法律后果是双方返还财产，但一审法院却只判令刘小琼返还财产，李梦琼取得的财产却要刘小琼另案诉讼处理，与法律规定不符。被上诉人李梦琼辩称，一审认定事实清楚，刘小琼的上诉理由不能成立。刘小琼认为双方的转租协议已履行完毕，李梦琼在履行该协议时未受到任何损失，其不应承担责任，但该主张既与事实不符，又与法律相悖；刘小琼认为房东收取李梦琼所交房租是对转租行为的认可的主张不能成立；刘小琼认为谭海霞的损失与其无关的主张也不能成立。原审第三人韩小虎述称，维持原判，刘小琼与李梦琼的责任应各自依法承担。二审另查明：（2011）新都民初字第1451号案件中，谭海霞诉请李梦琼返还转让费43000元，赔偿因协议无效给其造成的损失16896元，其中，装修损失12160元、房屋押金损失4000元，新都区人民法院认为谭海霞和李梦琼对其之间签订的转租合同无效有同等责任，李梦琼因此承担上述损失的50%，即向谭海霞赔偿8080元。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，刘小琼与韩小虎签订的房屋租赁合同合法有效，合同约定刘小琼不得将房屋转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，刘小琼在未经出租人韩小虎同意且事后韩小虎不追认的情况下，韩小虎有权解除合同，刘小琼与李梦琼签订的转租商铺协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，刘小琼应当返还因签订无效合同而从李梦琼处实际取得的转让费33960元。李梦琼主张在（2011）新都民初字第1451号民事判决中承担赔偿责任的8080元为其承担的谭海霞装修损失6080元、房屋押金损失2000元，因装修损失为李梦琼将房屋转租给谭海霞，谭海霞装修房屋产生，不因刘小琼转租房屋而必然产生，因此，该部分损失应由李梦琼自行承担。而谭海霞的房屋押金损失系因房屋被转租，出租人韩小虎依约不予退还所致，刘小琼、李梦琼、谭海霞对房屋转租均有过错。综合本案以及已生效的（2011）新都民初字第1451号案件情况，本院认为，李梦琼主张的2000元押金损失应由刘小琼、李梦琼承担。刘小琼明知无权转租而转租，李梦琼对刘小琼是否有转租权审查不严，对合同的无效双方应承担同等责任，即刘小琼应赔偿李梦琼10**元，李梦琼自行承担1000元。刘小琼在本案中未就移交给李梦琼的物品提出返还请求，可另行主张。综上所述，刘小琼上诉认为其与李梦琼签订的转让协议有效以及不应退还转让费的理由不能成立。其认为不应赔偿损失的理由部分成立，本院予以部分支持。原审法院认定事实清楚，但对损失的处理有所不当，应予更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第1617号民事判决第一、二项，即“李梦琼与刘小琼于2010年5月14日签订的房屋转让协议无效”、“刘小琼于本判决生效之日起十五日内将转让费33960元返还给李梦琼”。二、变更成都市新都区人民法院（2011）新都民初字第1617号民事判决第三项，即“刘小琼于本判决生效之日起十五日内赔偿李梦琼损失5656元”为“刘小琼于本判决生效之日起十五日内赔偿李梦琼损失1000元”。三、驳回李梦琼的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费790元，由上诉人刘小琼承担740元（刘小琼已预交1622元），李梦琼承担50元；一审案件受理费811元（李梦琼已预交）由李梦琼负担388元，刘小琼负担423元。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  高 波代理审判员  叶 歆二〇一一年十一月十六日书 记 员  欧阳楠