成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7698号原告赖冬梅，女，1970年5月8日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人蔡平兴，男，1968年12月9日出生，汉族，住成都市锦江区，系原告赖冬梅的丈夫。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，该公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告赖冬梅与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员黄鸿彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖冬梅的委托代理人蔡平兴，被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，本案现已审理终结。原告赖冬梅诉称，从2012年2月29日起至今，原告与洋洋公司之间无任何合同或协议，未经原告许可，洋洋公司一直非法占用原告的合法物业并从事商业经营活动，至今长达三年以上的时间却拒不退还，洋洋公司的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。该事实导致原告多次向法院起诉，法院对洋洋公司占用该物业的事实在判决书中多次予以确认，但并未对该行为进行合法性的认定，导致原告一直无法行使合法占有、使用、收益和处分权，必须反复起诉才能得到部分权益，法律赋予的占用、使用和处分权无法正常行使，因此要求法院明确洋洋公司强行占用该物业的行为违反物权法。由于洋洋公司的违法行为，导致原告无法正常行使依法享有占用、使用、收益和处分的权利。洋洋公司除应当给付占用费外，还应当就其违法行为向原告赔偿间接损失，包括立案、领取传票、开庭等误工损失至少3天，往返交通费，延期支付费用的罚息等。请求判令：1、洋洋公司对原告合法拥有的成都市锦江区东御街55号1栋-2楼63-100号物业强行占用多年至今拒不退出，该行为明显违反物权法，请求明确该行为违法；2、洋洋公司立即停止使用原告合法拥有的成都市锦江区东御街55号1栋-2楼63-100号的物业，清空该物业上的所有物资，并确保公共设施完好可用，排除妨害原告对该物业的合法使用，确保原告及原告允许的人员能正常出入自有合法物业；3、洋洋公司立即向原告支付物业占用费直接损失并赔偿间接损失，从2015年5月23日起至2015年12月31日止的损失为19999元（庭审中，原告确认直接损失是指物业占用费，间接损失包括原告为主张权利的误工损失、交通费及迟延付费的罚息）；4、由洋洋公司承担本案的全部诉讼费用。被告洋洋公司辩称，原告的第一、二项诉讼请求已有生效判决予以认定，生效判决已认定洋洋公司并非违法侵占物业，不应当清空和返还，该两项诉讼请求不成立，应予以驳回。原告主张的直接损失即占用费的标准过高，应当按照生效判决确定的标准计算，并且应当先使用后支付，未实际产生的使用费不应得到支持；洋洋公司已按生效判决向原告支付了截止2015年5月22日的物业使用费；原告主张的间接损失无任何事实及法律依据，应当予以驳回。经审理查明，洋洋公司由原成都摩尔百盛实业有限公司于2011年5月20日变更为现名。成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）由原成都摩尔商业广场有限公司于2004年8月5日变更为现名。2001年8月20日，洋洋公司作为乙方与甲方成都汇发置业有限公司（简称汇发公司）订立《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名海发商厦)地下2层至地面5层共7层的商业楼面出租给乙方经营使用，租赁期限暂定自2002年3月1日至2012年2月28日。期满后，在同等条件下甲方同意乙方优先续租；甲方有权出售乙方所租楼层的产权，经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营等。原告向汇发公司购买了海发商厦1层63区100号商铺14.8平方米，汇发公司提供了分户平面图。后原告取得前述商铺房屋《房屋所有权证》，载明坐落为锦江区东御街55号1幢－2层63－100号，未记载四至界限，未附房产平面图和详细测量尺寸。2004年9月24日，原告作为乙方与甲方新界公司签订《合作经营协议》，约定：乙方将拥有产权的汇发摩尔中心物业1层63区100号商铺，购置价125944元作为出资额，交给甲方使用，双方以品牌百货为主导合作经营汇发摩尔中心，合作期自2004年9月24日起至2012年2月28日；甲方拥有房屋楼层区位的使用权和经营收益权，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本业主委员会和商场经营管理方统一规划和各项制度。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表发放租金，再由新界公司向包括原告在内的小业主分配红利。后汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院查明：2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》约定，为保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》和发放《合作经营协议》约定的固定收益；之后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，摩尔经营公司同日与各购房者签订《合作经营协议》；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司一致同意废止《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以汇发为主体成立新界公司接管摩尔经营公司业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，约定汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》由新界公司与各业主重新签订。此后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米，该商业楼层包括原告商铺，现由洋洋公司继续整体经营。2010年9月27日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，约定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向房产管理部门提出调整建筑区划要求。各小业主与新界公司合作协议期满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一，至今已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半，确定的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。原告未与洋洋公司签订协议，后原告对新界公司、洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，并按原告购买物业原始总价的40%/年支付自2012年2月29日起至2012年8月31日止的损失，新界公司退还该物业，确保公共设施完好可用，确保能正常出入。本院作出（2012）锦江民初字第3560号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2012年2月29日起至2012年8月16日止的物业使用费，驳回原告要求洋洋公司、新界公司停止侵占、清空物业、退还物业的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2014年4月，原告再次向洋洋公司提起诉讼，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，并按原告购买物业原始总价的40%/年支付自2012年8月17日起至2014年6月31日止的损失。本院作出（2014）锦江民初字第2041号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2012年8月17日至2014年6月31日止的物业使用费，驳回原告要求洋洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2015年2月，原告再次起诉洋洋公司，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，向原告支付自2014年7月1日起的物业占用费并赔偿损失。本院作出（2015）锦江民初字第1681号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2014年7月1日至2015年1月12日的物业使用费，对于原告要求洋洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求，本院未予支持。该判决现已发生法律效力。2015年5月，原告再次起诉洋洋公司，要求洋洋公司停止侵占其合法拥有的东御街55号1栋－2层1－63-100号物业，清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入，向原告支付自2015年1月13日起的物业占用费并赔偿损失。本院作出（2015）锦江民初字第3637号民事判决，判决洋洋公司按购置价125944元×15%÷365天×实际使用天数为标准支付原告2015年1月13日至2015年2月28日的物业使用费、按房屋购置价125944元×15.45%÷365天×实际使用天数向原告赖冬梅支付自2015年3月1日至2015年5月22日的物业使用费，对于原告要求洋洋公司停止侵占物业、清空物业上物资，确保公共设施完好可用，排除妨害对该物业的合法使用，确保能正常出入的诉讼请求，本院未予支持。原告因不服本院作出的上述（2015）锦江民初字第3637号民事判决，向成都市中级人民法院提起上诉，请求法院判定洋洋公司占有使用本案物业的行为是违法行为，并解释“占有使用费”是何法律含义。成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7304号民事判决，认定“关于洋洋公司是否有权占用使用赖冬梅所有的房产，已经生效判决作出认定，本案并无新的事实和情况，因而本院对赖冬梅主张确认洋洋公司违法占有使用其物业的请求不予支持”，并判决驳回上诉，维持原判。另查明，洋洋公司与签订《商铺租赁合同》的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。上述事实，有原告提交的原告身份证、洋洋公司工商查询信息，房屋所有权证、国有土地使用证，被告提交的（2015）成民终字第7304号民事判决书等证据以及双方当事人的陈述在案为证。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，原告要求确认被告行为违法、返还商铺、清空物业，要求被告支付商铺出租收益、利息等直接损失及滞纳金、误工费、交通费等间接损失费用。关于原告在本案中的第一、二项诉讼请求，即要求确认被告行为违法，并停止非法侵占、清空物业等的主张，已经生效判决予以认定，且成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7304号民事判决明确认定“对赖冬梅主张确认洋洋公司违法占有使用其物业的请求不予支持”，现并无新的事实可以支持原告的诉讼请求，故本院对原告的该两项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付物业占有使用费的主张。洋洋公司现仍在使用原告所有的商铺进行经营，理应向原告支付占有使用费。关于占有使用费标准，本院认为，因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%/年(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，原告在本案中主张的商铺使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，即从2015年5月23日起至2015年11月24日（本案起诉之日）止应按房屋原始购置价的15.45%/年（税后）的标准执行。对于原告要求被告赔偿误工费、交通费及迟延付款利息等间接损失的主张。本院认为，因原告未提交证据证明其实际支出了误工费、交通费等费用以及该费用应当由洋洋公司承担，故对原告此项主张，本院不予支持。关于迟延付款利息，为平衡物业购置人与实际使用人之间的利益，可依照先付费后使用的房屋租赁惯例，并以每三个月为一个支付周期，根据人民银行同期存款利率的计算标准予以确定该项损失赔偿费用。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内按房屋购置价125944元×15.45%÷365天×实际使用天数向原告赖冬梅支付自2015年5月23日至2015年11月24日的物业使用费，并赔偿损失即迟延支付的利息（以2015年5月23日至2015年8月22日的使用费为基数，从2015年5月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年8月23日至2015年11月22日使用费为基数，从2015年8月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年11月23日至2015年11月24日使用费为基数，从2015年11月23日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告赖冬梅的其他诉讼请求。如果被告成都洋洋摩尔百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取150元，由原告赖冬梅负担75元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担75元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一六年一月二十日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。