文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22340号上诉人（原审原告）：广州广重企业集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道122号。法定代表人：黄开佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：何叶，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦莎，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市胜晟物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编1202房（仅限办公用途）。法定代表人：陈乐萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁灿能，广东百健律师事务所律师。原审第三人：曾吕，男，1987年3月29日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。原审第三人：何韵珊，女，1988年11月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：何炫梆，男，1993年10月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：李翠霞，女，1960年10月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：李惠娟，女，1989年3月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：王彩华，女，1978年2月8日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。原审第三人：曾筱荣（曾用名：曾小荣），男，1970年11月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：广州市唯标知识产权服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编302房（仅限办公用途）。法定代表人：郑伟涛。原审第三人：广州市大力神起重机械有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路35-45号自编4-5房号。法定代表人：李捷。原审第三人：广州中元生物科技有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编308房（仅限办公用途）。法定代表人：易强。原审第三人：广州驰茂石油产品有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编309房（仅限办公用途）。法定代表人：钟晓鸣。原审第三人：广州市瑞旭商贸有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编401（仅限办公）。法定代表人：延勇。原审第三人：广州旺钡化工贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编402房（仅作办公用途使用）。法定代表人：吴耀波。原审第三人：广州兴屋生物科技有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编408房（仅限办公用途）。法定代表人：王成明。原审第三人：广州市万如源贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编501（仅限办公用途）。法定代表人：陈卫国。原审第三人：广州市健森体育发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编502房（仅限办公用途）。法定代表人：周鋆晟。原审第三人：广州市海珠区梦想成真体育俱乐部，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编504房。法定代表人：周伟豪。原审第三人：广州卓然包装制品有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编506房（仅限办公用途）。法定代表人：吴曜才。原审第三人：广州好赛物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编602房（仅限办公）。法定代表人：曾春苑。原审第三人：广州金源广告有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编603房（仅限办公）。法定代表人：刘承高。原审第三人：广州贵和物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编604房（仅限办公）。法定代表人：李妍捷。原审第三人：广州奥赢信息科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-I9921（集群注册）（JM）。法定代表人：何小兵。原审第三人：广州天晨房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编701-704房（仅限办公用途）。法定代表人：林敏仪。原审第三人：广州恒优医疗器械有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编801房（仅限办公用途）。法定代表人：黄耀锐。原审第三人：广州市海珠区领旗知识产权代理事务所，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编803房（仅限办公用途）。执行事务合伙人：苏畅、苏蜜。原审第三人：广州市健邦国际货运代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编806（仅限办公用途）。法定代表人：陈炫。原审第三人：广州叮叮游商旅服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编901房（仅限办公）。法定代表人：邓盛炜。原审第三人：广州市海珠区骏烨机械设备经营部，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编902房（仅限办公）。法定代表人：刘广乐。原审第三人：广东小猪班纳服饰股份有限公司，住所地广东省东莞市樟木头镇樟洋村富达工业区。法定代表人：张良义，该公司董事长。原审第三人：广州市沙龙船舶管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编1004房（仅限办公）。法定代表人：黄苏。原审第三人：广州市金宇计算机技术服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编1005房（仅限办公用途）。法定代表人：周健伟。原审第三人：广州市航浚船务有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编1006房（仅限办公用途）。法定代表人：蔡楚荣。原审第三人：广东新耀信息科技有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号11楼自编1104房。法定代表人：连坚雄。原审第三人：广州市南光电器有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路35-45号自编6。法定代表人：罗锦强。原审第三人：广州郝莱物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路33号自编805房（仅限办公用途）。法定代表人：冀博。上诉人广州广重企业集团有限公司（以下简称广重集团公司）、广州市胜晟物业管理有限公司（以下简称胜晟公司）因与原审第三人曾吕、何韵珊、何炫梆、李翠霞、李惠娟、王彩华、曾筱荣、广州市唯标知识产权服务有限公司、广州市大力神起重机械有限公司、广州中元生物科技有限公司、广州驰茂石油产品有限公司、广州市瑞旭商贸有限公司、广州旺钡化工贸易有限公司、广州兴屋生物科技有限公司、广州市万如源贸易有限公司、广州市健森体育发展有限公司、广州市海珠区梦想成真体育俱乐部、广州卓然包装制品有限公司、广州好赛物业管理有限公司、广州金源广告有限公司、广州贵和物业管理有限公司、广州奥赢信息科技有限公司、广州天晨房地产开发有限公司、广州恒优医疗器械有限公司、广州市海珠区领旗知识产权代理事务所、广州市健邦国际货运代理有限公司、广州叮叮游商旅服务有限公司、广州市海珠区骏烨机械设备经营部、广东小猪班纳服饰股份有限公司、广州市沙龙船舶管理有限公司、广州市金宇计算机技术服务有限公司、广州市航浚船务有限公司、广东新耀信息科技有限公司、广州市南光电器有限公司、广州郝莱物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广重集团公司上诉请求：1.一审判决第十九项中租金违约金计算标准错误，要求改判胜晟公司按拖欠租金的0.2%/日标准向广重集团公司支付逾期支付2016年9月l5日至20l8年8月14日、2019年1月15日至2019年4月2日期间租金的违约金；2.一审判决第二十项中占用费利息计算标准错误，要求改判胜晟公司按占用期间应付占用费的0.2%/日标准向广重集团公司支付占用费利息；3.胜晟公司立即向广重集团公司支付自2016年1月15日起至实际腾空返还房屋之日止物业管理费及逾期支付物业管理费违约金（其中物业管理费2016年1月15日至2016年12月31日按5826.228元/月计算；2017年1月1日至实际腾空返还之日按5583.46元/月计算；违约金从2016年2月l6日起至实际支付之日，每逾期一日按欠付物业管理费的0.2％计算）；4.本案一、二审的全部诉讼费用及财产保全费由胜晟公司承担。事实和理由：一、一审法院认为租金违约金及占用费利息按中国人民银行同期贷款利率计算缺乏事实和法律依据。根据双方之间《广州市房屋租赁合同》第十条第2项“逾期缴纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠缴金额的千分之二加收违约金”的约定及《合同法》第一百一十四条的规定，上述租赁合同为双方的真实意思表示，不存在违反法律强制性效力的规定，双方应遵守契约，严格按合同约定履行合同义务并承担违约责任，胜晟公司未按合同约定支付租金的，应按合同约定的违约条款承担违约责任。二、一审法院以（2018）粤01民终20618号物业服务纠纷一案中广州广重物业管理有限公司与广重集团公司之间物业管理费交纳约定不明认定本租赁合同纠纷案中广重集团公司与胜晟公司之间的物业管理费承担约定不明、缺乏依据为事实认定错误。广重集团公司与胜晟公司已在租赁合同中对物业管理费进行明确约定：第一，双方已对物业管理费的交纳义务主体进行了明确约定。根据租赁合同第八条第2款第7项约定，胜晟公司所交纳的租金中不包含管理费，应由胜晟公司承担交纳物业管理费的义务。第二，双方已对收取物业管理费的权利主体进行了明确约定。根据租赁合同第三条第4款及第八条第2款第11项的约定，广重集团公司及广重集团公司指定的第三方物业管理公司均有权向胜晟公司收取管理费。第三，双方对物业管理费的交纳方式进行了明确约定。根据租赁合同第三条第4款的约定，双方已明确约定了管理费以银行转账方式支付。第四，双方亦对物业管理费的交纳标准进行了明确约定。根据租赁合同第三条第4款以及第八条第2款第5项和第11项的约定，涉案物业的管理费根据广重集团公司及物业管理处的有关管理和收费标准进行。在前述物业服务纠纷案件中，法院根据合同的相对性认为应当由业主方作为交纳物业管理费的主体，但在本案租赁合同纠纷中，广重集团公司已与胜晟公司对物业管理费的交纳义务主体、收取权利主体、交纳方式及交纳标准等内容均在合同中进行了明确约定，故一审法院仅以前述案件中广重集团公司与案外人之间物业管理费交纳约定不明认定广重集团公司与胜晟公司之间的物业管理费承担约定也不明，是对事实的错误认定，与双方合同约定的内容及事实相悖，应予纠正。三、关于租金和占用费的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。本案中，胜晟公司认为合同约定的千分之二违约金过高，应当承担举证责任。违约金的设立是合同双方对违约行为可能造成的损害赔偿的预期约定，目的是为了督促双方履行合同及避免违约行为发生后造成损害的举证困难，如果合同约定了违约金却仍要求守约方对违约行为造成的损害进行举证，则约定与否并无区别。租赁合同是双方的真实意思表示，均应当诚信履行合同并承担违约责任，因此违约金应当按照日千分之二的标准进行计算。四、本案是租赁合同纠纷，前述生效判决是物业服务纠纷，两案法律关系不同，故广重集团公司和胜晟公司在诉讼中的民事地位不一致，依据的合同权利义务关系也不一致，一审法院直接以前述案件的判决作为判决依据不合理。前述生效判决认为双方租赁合同对物业管理费约定不明的原因是认为合同中有两条冲突的约定，但约定中的自行管理实际只是胜晟公司的内部管理，并非物业管理，根据《物业管理条例》的规定，一个物业区域内只能有一个物业服务机构，涉案物业在广州广重物业管理有限公司的管理区域内，胜晟公司称其自行管理不接受小区内的物业管理服务违反了物业管理条例，应属无效，因此广重集团公司有权指定第三方进行管理并要求胜晟公司缴纳管理费。综上，一审判决认定事实部分有误，请求二审法院改判支持广重集团公司的全部上诉请求。胜晟公司二审辩称：不同意广重集团公司的上诉请求。第一，关于违约金计算标准。合同法设定违约金制度的法律目的是为了弥补因违约方的违约行给对方造成的损失，法律也允许当事人就违约金的金额或计算方法进行约定，但法律也有一定的限制并非随意约定，在违约金约定明显过高的情况下，法院可以依法予以调整。本案中，广重集团公司因胜晟公司迟延支付租金造成的损失是其资金被占用期间的利息损失，按照约定的日千分之二标准计算违约金明显过高，一审法院酌情认定的违约金计算标准有法律及事实依据。第二，关于物业管理费。广重集团公司未为胜晟公司提供任何物业管理服务，虽然双方签订的租赁合同上有零星关于物业管理费的约定，但基本是关于管理费的支付约定，相关的物业管理内容以及收费的标准并无约定，且物业服务的零星约定也仅是停留在书面文字的约定，广重集团公司并未实际提供物业管理服务，其也不能证明其实际履行了物业管理服务的约定。双方就该物业管理服务的约定实际未履行，故广重集团公司不能仅凭约定而要求胜晟公司支付物业管理费。胜晟公司提交的证据也显示租赁物清洁、安保以及电梯管理等均是胜晟公司自行负责。胜晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第二十项，改判胜晟公司向广重集团公司支付自2019年4月3日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费，其中2019年7月的占用费减半收取、2020年2月、3月的占用费免于支付；2.由广重集团公司承担本案一审及二审的诉讼费。事实和理由：一、2019年7月7日，广重集团公司管理的高压电房电柜发生意外爆炸，导致涉案物业完全停电，停电时间持续超过了15天，致使胜晟公司及胜晟公司的各承租户无法正常使用涉案物业、无法正常开展经营活动，造成了相应的损失，为了平衡与承租户间的利益，胜晟公司依法减半收取了各承租户该月租金，广重集团公司亦应减半收取胜晟公司该月租金或占用费。二、2020年1月底、2月初，新冠××在全国各地大爆发，为了抗击新冠××，广州市政府要求，一律暂停和取消一切大型集会、聚餐、婚宴、演出等活动，要求各企业单位延迟复工。社会活动在2月基本处于停止状态，3月才开始逐渐缓慢恢复，但疫情形势仍非常紧张，社会活动并不正常、并不活跃。受新冠××疫情不可抗力影响，2020年2月、3月，胜晟公司及胜晟公司的各承租户不能开展正常的经营活动，新冠××疫情从根本上影响了胜晟公司履行与广重集团公司间的合同，依法应免除该两月的租金或占用费。另广州市财政局亦出台了租金减免政策，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，免收2020年2、3月的物业租金。综上，请求二审法院依法改判。广重集团公司二审辩称：第一，胜晟公司要求减半收取2019年7月的占用费无法律和事实依据。双方的租赁合同已于2019年4月解除，解除后胜晟公司应依法向广重集团公司腾空返还涉案物业，但胜晟公司一直拒绝腾空返还并恶意占有，才导致事故发生时造成的损失，该损失是由胜晟公司的过错导致，与广重集团公司无关。第二，胜晟公司要求免除2020年2、3月占用费的情形不符合广州市国资委关于新冠××疫情防控期间减免租金的通知规定。根据该通知第1条及第4条的规定，适用租金减免的事项为2020年2月1日至3月1日合同有效期的租金，并明确规定对违反契约精神的承租户租金不予减免。本案中，双方的租赁合同已于2019年4月解除，胜晟公司要求减免的租金月份不在有效的合同期内，不适用租金减免政策。综上，请求二审法院驳回胜晟公司的全部上诉请求。原审第三人曾吕、何韵珊、何炫梆、李翠霞、李惠娟、王彩华、曾筱荣、广州市唯标知识产权服务有限公司、广州市大力神起重机械有限公司、广州中元生物科技有限公司、广州驰茂石油产品有限公司、广州市瑞旭商贸有限公司、广州旺钡化工贸易有限公司、广州兴屋生物科技有限公司、广州市万如源贸易有限公司、广州市健森体育发展有限公司、广州市海珠区梦想成真体育俱乐部、广州卓然包装制品有限公司、广州好赛物业管理有限公司、广州金源广告有限公司、广州贵和物业管理有限公司、广州奥赢信息科技有限公司、广州天晨房地产开发有限公司、广州恒优医疗器械有限公司、广州市海珠区领旗知识产权代理事务所、广州市健邦国际货运代理有限公司、广州叮叮游商旅服务有限公司、广州市海珠区骏烨机械设备经营部、广东小猪班纳服饰股份有限公司、广州市沙龙船舶管理有限公司、广州市金宇计算机技术服务有限公司、广州市航浚船务有限公司、广东新耀信息科技有限公司、广州市南光电器有限公司、广州郝莱物业管理有限公司二审期间均未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，广重集团公司于2019年4月16日诉至一审法院，请求判令：1.确认广重集团公司、胜晟公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月2日解除；2.胜晟公司及广东新耀信息科技有限公司等第三人立即向广重集团公司腾空返还广州市海珠区昌岗中路33号，35-45号首层、二层的物业；3.胜晟公司向广重集团公司支付因逾期支付2015年12月15日至2018年8月14日、2019年1月15日至2019年3月14日期间租金的违约金（以每月拖欠的租金为基数，从胜晟公司拖欠租金的当月16日起计至实际支付之日止，每逾期一日按欠付租金的千分之二计算）；4.胜晟公司向广重集团公司支付自2016年1月15日起至实际腾空返还房屋之日止的物业管理费（从2016年1月15日起至2016年12月31日止，每月按5826.228元计算；从2017年1月1日起至实际腾空返还房屋之日止，每月按5583.46元计算）及逾期支付物业管理费的违约金（以欠付物业管理费为基数，从2016年2月16日起至实际支付之日止，每逾期一日按欠付物业管理费的千分之二计算）；5.胜晟公司向广重集团公司支付从2019年3月15日起至2019年4月2日合同解除之日的租金（每月按206413.85元计算）及违约金（以每月拖欠的租金为基数，从胜晟公司拖欠租金的当月16日起计至实际支付之日止，每逾期一日按欠付租金的千分之二计算）、合同解除之次日至实际腾空返还房屋之日止的房屋占有使用费（从2019年4月3日起至2020年10月14日止，每月按206413.85元计算；从2020年10月15日起至实际腾空返还房屋之日止,每月按218628.56元计算）及逾期支付占有使用费的利息（以当月欠付的占有使用费为基数，从2019年4月15日起至实际交付之日止，每逾期一日按欠付占有使用费的千分之二计算）；6.本案诉讼费由胜晟公司承担。一审法院经审理查明：广州市海珠区昌岗中路33号房屋建筑面积3536.3平方米；广州市海珠区昌岗中路35-45号首、二层房屋建筑面积1318.89平方米，权属人均为广重集团公司。2016年1月，广重集团公司（出租方、甲方）与胜晟公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方为位于广州市海珠区昌岗中路33号（建筑面积3536.3平方米）、35-45号首、二层（建筑面积1318.89平方米）的租赁物的产权管理人，租赁物证载用途/历史用途为办公及商业；甲乙双方一致确定租赁物建筑面积为4855.19平方米，并同意以此建筑面积作为租赁物的租赁面积，且按此面积计算租金和相关费用；甲方与广州广重物业管理有限公司协议终止后，乙方自行对租赁物进行物业管理，相关物业管理费用全部由乙方承担；租赁期限自2016年1月15日起至2021年12月15日止，租赁面积按4855.19平方米计算，租金计算为，2016年1月15日至2016年10月14日期间月租金184086.28元，2016年10月15日至2018年10月14日期间月租金194914.41元，2018年10月15日至2020年10月14日期间月租金206413.85元，2020年10月15日至2021年12月14日期间月租金218628.56元；租金按月缴纳，乙方应于每月的15日前向甲方一次性足额支付本月租金，甲方收取款项后应向乙方开具收款凭证或等额发票；甲乙双方约定，乙方须在本合同签订时向甲方支付租赁保证金552259元、水电保证金10000元及首月的租金184086.28元；承租期间，乙方使用租赁物所发生的水、电费等费用按相关部门规定计征，由乙方自行向有关部门缴纳，甲方有权指定第三方作为物业管理公司并代为收取管理费；乙方以转账方式支付租金、保证金、管理费和其他费用，如以转账方式则汇至以下账户：（户名：广州广重企业集团有限公司；开户行：工商银行同福中支行账号：36×××43)；如合同终止或解除，双方同意按以下条款进行租赁物的返还：（1）租赁物返还时，双方办理租赁物返还手续，并签订物业移交确认书等书面文件；（2）租赁期满或合同解除时，乙方应保留租赁物装修后的状态无偿移交给甲方，租赁物内属乙方所有的可移动物品由乙方自行处理，增加的电器（限非直接固定在墙、天花上的）可拆除（但不能拆线），所有硬件（嵌装在租赁物结构或墙体内的设备、供电、通讯线路和装修）不得拆除；乙方须于合同提前终止、解除或届满之日后的5个工作日内腾空租赁物，并同时返还租赁物和有关设施设备、搬走属于乙方的可移动物品；转租与分租：租赁期内，乙方不得整体转租，如需进行分租，应当经甲方同意并将分租合同交甲方备案；本合同约定的甲乙双方的权利和义务不因乙方的分租行为而改变；如甲方书面审核同意乙方分租的，乙方应遵守下列条款：分租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；如合同提前终止或解除的，乙方与分租户之间的分租合同应同时终止，乙方应当负责腾空租赁物并交还给甲方；甲方作为租赁物所有权人，有权依法自行管理或委托第三方对物业进行管理；甲乙双方应当协助、配合有关部门做好租赁物租赁、租赁物安全、消防安全、治安等工作，甲方应行政部门或公检法要求需要进入租赁物检修、杀毒、灭蚊或检查时，乙方应当配合和协助；若乙方不配合，甲方有权在相关通知送达三个工作日后采取必要措施，由此产生的责任和后果由乙方承担；乙方有按本合同约定按时、足额向甲方交纳租金、水电费、管理费和其他相关费用的义务，承租期间，乙方不得提前解除合同，如乙方提前解除合同的，除承担违约责任外，还应向甲方赔偿提前解除合同造成的直接损失；乙方同意遵守业主公约，并根据物业实际情况，同意由甲方或甲方指定的第三方物业管理公司进行管理并交纳费用；租赁物原有设施设备（含与其他物业共用设施设备）的日常管护由乙方负责，乙方应进行日常检查，发现问题及时通知甲方及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养；（第九条第2款）乙方存在下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物：将租赁物擅自转租或分租的；拖欠租金或费用超过45天，或存在拖欠租金或费用行为累计超过两次的（甲方书面同意的除外）；甲方适用本条进行合同解除时，合同解除时间以甲方解除合同的通知到达乙方时为准，并参照本合同第十条第5款追究乙方的违约责任；（第十条）违约责任：乙方逾期交纳租金、水电费或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金，逾期45天仍未交付租金、水电费或其他费用的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还；（第4款）乙方违反本合同第九条第2款约定的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物，甲方有权要求乙方赔偿因乙方违约造成的损失和费用；等。胜晟公司通过银行转账方式向广重集团公司支付租金，具体如下表：            租期              租金（元）              交租时间                            租期              租金（元）              交租时间                  2015-12-15至2016-1-14              184086.28              2016-1-20              2017-5-15至2017-6-14              194914.41              2017-6-26                  2016-1-15至2016-2-14              184086.28              2016-2-25              2017-6-15至2017-7-14              194914.41              2017-7-25                  2016-2-15至2016-3-14              184086.28              2016-3-23              2017-7-15至2017-8-14              194914.41              2017-8-24                  2016-3-15至2016-4-14              184086.28              2016-4-25              2017-8-15至2017-9-14              194914.41              2017-9-21                  2016-4-15至2016-5-14              184086.28              2016-5-19              2017-9-15至2017-10-14              194914.41              2017-10-25                  2016-5-15至2016-6-14              184086.28              2016-6-16              2017-10-15至2017-11-14              194914.41              2017-12-1                  2016-6-15至2016-7-14              184086.28              2016-7-20              2017-11-15至2017-12-14              194914.41              2017-12-29                  2016-7-15至2016-8-14              184086.28              2016-8-24              2017-12-15至2018-1-14              194914.41              2018-1-30                  2016-8-15至2016-9-14              184086.28              2016-9-19              2018-1-15至2018-2-14              194914.41              2018-2-28                  2016-9-15至2016-10-14              184086.28              2016-10-20              2018-2-15至2018-3-14              194914.41              2018-3-28                  2016-10-15至2016-11-14              194914.41              2016-11-17              2018-3-15至2018-4-14              194914.41              2018-4-28                  2016-11-15至2016-12-14              194914.41              2016-12-26              2018-4-15至2018-5-14              194914.41              2018-5-29                  2016-12-15至2017-1-14              194914.41              2017-1-25              2018-5-15至2018-6-14              194914.41              2018-6-29                  2017-1-15至2017-2-14              194914.41              2017-2-28              2018-6-15至2018-7-14              194914.41              2018-7-31                  2017-2-15至2017-3-14              194914.41              2017-3-28              2018-7-15至2018-8-14              194914.41              2018-8-28                  2017-3-15至2017-4-14              194914.41              2017-4-20              2019-1-15至2019-2-14              206413.85              2019-2-22                  2017-4-15至2017-5-14              194914.41              2017-5-23              2019-2-15至2019-3-14              206413.85              2019-4-15      广重集团公司分别于2017年2月23日、2017年5月10日、2017年11月12日、2018年9月7日向胜晟公司发函催收物业管理费。2018年9月7日，广重集团公司通过邮政快递向胜晟公司发送了《关于按时交纳租金通知》，要求胜晟公司从2018年9月起按合同约定时间准时交租。2019年4月1日，广重集团公司通过邮政快递向胜晟公司发送了《解除租赁合同通知书》，该通知书中称，胜晟公司2016年6月、2016年8月、2017年7月、2017年8月、2018年4月、5月、6月、7月、8月等不同时间均存在拖欠租金的行为，截至2019年3月29日仍拖欠并尚未支付2019年3月的租金及相关的管理费等，胜晟公司的行为已构成根本违约，按照租赁合同第九条第2款第5项约定，广重集团公司有权单方解除合同，依据合同法规定，自本通知书送达之日起，广重集团公司与胜晟公司签订的租赁合同正式解除，等。胜晟公司于2019年4月2日收到该通知。胜晟公司于2019年7月11日向一审法院提起诉讼，要求确认广重集团公司于2019年4月2日单方向胜晟公司发出的《解除租赁合同通知书》不发生解除双方的租赁合同的法律效力。一审法院于2019年10月25日作出（2019）粤0105民初15898号民事判决书，驳回胜晟公司的诉讼请求。一审法院认为：胜晟公司虽然对该解除合同的通知有异议，但是，胜晟公司于2019年7月11日才向一审法院提起本案诉讼，离其2019年4月2日收到解除通知书之日已超过三个月；故其对解除合同的异议即请求确认广重集团公司发出的“解除租赁合同通知书”不发生解除双方租赁合同的法律效力，一审法院依法不予支持。另查，胜晟公司分别与众第三人签订《广州市房屋租赁合同》，具体如下：            序号              第三人                    签约时间              租赁房屋              面积（㎡）              租赁期限                  1              曾吕              2019-3-26              广州市海珠区昌岗中路35-45号自编3房              34              2019-3-25      至2021-12-13                  2              何韵珊              2017-6-9              广州市海珠区昌岗中路35-45号首层自编4-5房              75              2017-6-9      至2021-12-14                  3              何炫梆              2018-3-7              广州市海珠区昌岗中路35-45号首层自编7号房              42              2018-3-7      至2021-12-14                  4              李翠霞              2018-6-8              广州市海珠区昌岗中路33号自编503房               35              2018-6-8      至2020-6-30                  5              李惠娟              2018-10-25              广州市海珠区昌岗中路33号自编804房               35              2018-10-25      至2019-10-31                  6              王彩华              2019-2-21              广州市海珠区昌岗中路33号自编1003房               36              2019-3-1      至2020-2-28                  7              曾筱荣              2019-5-30              广州市海珠区昌岗中路33号自编1103房               73.2              2019-3-1      至2020-2-28                  8              广州市唯标知识产权服务有限公司              2019-3-1              广州市海珠区昌岗中路33号自编302房               54              2019-3-1      至2020-2-28                  9              广州市大力神起重机械有限公司              2018-3-20              广州市海珠区昌岗中路33号自编303房               34              2018-2-1      至2020-1-31                  10              广州市中元生物科技有限公司              2019-6-25              广州市海珠区昌岗中路33号自编308房               38.4              2019-6-1      至2020-5-31                  11              广州市驰茂石油产品有限公司              2018-6-29              广州市海珠区昌岗中路33号自编309房               42              2018-7-1      至2020-6-30                  12              广州市瑞旭商贸有限公司              2019-1-21              广州市海珠区昌岗中路33号自编401房               36              2019-1-21      至2020-1-31                  13              广州市旺钡化工贸易有限公司              2017-11-2              广州市海珠区昌岗中路33号自编402房               54.1              2017-11-1      至2019-10-31                  14              广州兴屋生物科技有限公司              2019-4-15              广州市海珠区昌岗中路33号自编408房               37              2019-2-1      至2021-12-14                  15              广州市万如源贸易有限公司              2018-3-7              广州市海珠区昌岗中路33号自编501               60              2018-3-7      至2020-3-31                  16              广州市健森体育发展有限公司              2018-3-29              广州市海珠区昌岗中路33号自编502房               73              2018-5-1      至2021-4-30                  17              广州市海珠区梦想成真体育俱乐部              2018-3-29              广州市海珠区昌岗中路33号自编504房               76.6              2018-5-1      至2021-4-30                  18              广州市卓然包装制品有限公司              2018-4-23              广州市海珠区昌岗中路33号自编506房               39              2018-7-1      至2021-12-15                  19              广州好赛物业管理有限公司              2018-9-15              广州市海珠区昌岗中路33号自编602房               73              2018-9-15      至2021-12-14                  20              广州金源广告有限公司              2019-3-15              广州市海珠区昌岗中路33号自编603房               77              2019-3-14      至2021-12-13                  21              广州贵和物业管理有限公司              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         42              2017-8-15      至2021-12-15                  34              广东新耀信息科技有限公司              2018-10-11              广州市海珠区昌岗中路33号自编1104房              77              2018-11-1      至2019-10-31                  35              广州市南光电器有限公司              2018-4-1              广州市海珠区昌岗中路35-45号自编6房              49              2018-4-1      至2020-3-31                  36              广州郝莱物业管理有限公司              2017-8-9              广州市海珠区昌岗中路35-45号自编805              39              2017-9-1      至2019-8-31      再查，广州广重物业管理有限公司（以下简称广重物业公司）因与胜晟公司、广重集团公司、广州市宏力物业管理发展有限公司（以下简称宏力公司）发生物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求胜晟公司、广重集团公司、宏力公司支付2016年1月15日至2018年1月15日期间所欠物业管理服务费及逾期缴纳物业管理费的违约金。一审法院于2018年8月30日作出（2018）粤0105民初685号民事判决书,判决：一、广重集团公司在本判决生效之日起10日内向广重物业公司支付2016年1月15日至2018年1月14日止的物业管理费（其中2016年1月15日至2016年12月31日每月按1.2元/㎡×4855.19平方米×11.5计，2017年1月1日至2018年1月14日每月按1.15元/㎡×4855.19平方米×12.5计，总额以广重物业公司主张的136794.98元为限）；二、广重集团公司在本判决生效之日起10内，向广重物业公司支付逾期支付本判决主文第一项所确定的物业管理费违约金（每月15日至下月14日为一期，以当月的管理费为本金，从逾期的第二个月的15日开始计算，即2016年3月15日起计，如此类推计至实际付清物业管理费之日止；按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为准计，违约金总额以广重集团公司、胜晟公司欠付的物业管理费136794.98元为限）；三、驳回广重物业公司的其他诉讼请求。之后，广重集团公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院经审理认为：二审争议的焦点问题为争议物业管理费的交纳主体。胜晟公司作为物业使用人与广重集团公司签订的《广州市租赁合同》约定，广重集团公司与物业公司协议终止后，胜晟公司自行对租赁物进行物业管理，相关物业管理费用全部由胜晟公司承担。胜晟公司同意由广重集团公司指定的第三方物业管理公司进行管理并交纳费用。在上述两条约定明显存在冲突且不明确具体的情况下，广重集团公司并无将第三方物业管理公司为广重物业公司向承租方胜晟公司予以披露，同时物业管理费的交纳标准亦没有在租赁合同中进行明确具体的约定。而对于案涉房屋的实际使用人为胜晟公司的具体情况，广重集团公司也并无向广重物业公司进行披露。综上，在上述物业管理费交纳约定不明的情况下，根据合同相对性原则，理应由业主方即广重集团公司作为争议物业管理费的交纳主体。广重集团公司上诉提出合同对于物业管理费的交纳有明确约定与事实相悖，一审法院不予采信。该院于2018年12月25日作出（2018）粤01民终20618号民事判决书,判决驳回上诉，维持原判。该案已经发生法律效力。诉讼中，广重集团公司向一审法院申请诉讼保全。一审法院于2020年1月17日作出（2019）粤0105民初9174号民事裁定书，裁定保全胜晟公司名下价值共713678.65元的财产。广重集团公司为证明其主张，还提供了以下证据：工商银行转账业务回单、发票、物业管理费收据；拟证明广重集团公司代胜晟公司向广重物业公司支付部分物业管理费，胜晟公司应向广重集团公司直接支付物业管理费。胜晟公司质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与胜晟公司无关。广东小猪班纳服饰股份有限公司、广州市海珠区骏烨机械设备经营部质证表示：对上述证据不清楚。胜晟公司为证明其主张，还提供了以下证据：1.胜晟公司于2019年4月15日向广重集团公司发出的《关于解除租赁合同通知书的复函》；2.用工协议；3.物业部值班清洁费用；4.郑俊武的特种作业工作证；5.郑俊武的安全管理和作业人员证；6.工商银行电子回单；7.费用报销单四份；8.电梯维护保养费支付单据；9.《告物业使用人书》及照片。广重集团公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该复函；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据显示案外人于2016年开始在昌岗中路33号提供清洁服务，不是涉案全部物业，胜晟公司支付清洁费用是从2019年2月开始；对证据4-8的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，无法确认案外人在涉案物业提供服务；对证据9的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，广重集团公司只是在合同解除后进行信息登记，没有对胜晟公司的经营造成任何影响。广东小猪班纳服饰股份有限公司质证表示：对证据1不清楚；对证据2-9的真实性、合法性、关联性均没有异议。广州市海珠区骏烨机械设备经营部质证表示：对证据1-9不清楚。诉讼中，广重集团公司、胜晟公司确认：租金每月一交，当月15日至次月14日的租金于次月15日前缴纳，如2016年10月15日至2016年11月14日的租金应在2016年11月15日前缴纳，胜晟公司缴纳租金至2019年3月14日，之后没有再缴纳；胜晟公司于2016年1月20日缴纳的184086.28元并非涉案合同租赁期限内的租金，而是2015年12月15日至2016年1月14日的租金。广重集团公司明确第3项诉讼请求中其主张的逾期支付2015年12月15日至2018年8月14日、2019年1月15日至2019年3月14日期间租金的违约金的具体金额，详见下表：            逾期支付2016年1月至2019年3月租金的违约金明细                  所欠租期              租金（元）              逾期起算日期              支付日期              天数              违约金利率              租金违约金（元）                  2015-12-15至2016-1-14              184086.28              2016-1-16              2016-1-20              5              0.20%              1840.8628                  2016-1-15至2016-2-14              184086.28              2016-2-16              2016-2-25              10              0.20%              3681.7256                  2016-2-15至2016-3-14              184086.28              2016-3-16              2016-3-23              8              0.20%              2945.38048                  2016-3-15至2016-4-14              184086.28              2016-4-16              2016-4-25              10              0.20%              3681.7256                  2016-4-15至2016-5-14              184086.28              2016-5-16              2016-5-19              4              0.20%              1472.69024                  2016-5-15至2016-6-14              184086.28              2016-6-16              2016-6-16              1              0.20%              368.17256                  2016-6-15至2016-7-14              184086.28              2016-7-16              2016-7-20              5              0.20%              1840.8628                  2016-7-15至2016-8-14              184086.28              2016-8-16              2016-8-24              9              0.20%              3313.55304                  2016-8-15至2016-9-14              184086.28              2016-9-16              2016-9-19              4              0.20%              1472.69024                  2016-9-15至2016-10-14              184086.28              2016-10-16              2016-10-20              5              0.20%              1840.8628                  2016-10-15至2016-11-14              194914.41              2016-11-16              2016-11-17              2              0.20%              779.65764                  2016-11-15至2016-12-14              194914.41              2016-12-16              2016-12-26              11              0.20%              4288.11702                  2016-12-15至2017-1-14              194914.41              2017-1-16              2017-1-25              10              0.20%              3898.2882                  2017-1-15至2017-2-14              194914.41              2017-2-16              2017-2-28              13              0.20%              5067.77466                  2017-2-15至2017-3-14              194914.41              2017-3-16              2017-3-28              13              0.20%              5067.77466                  2017-3-15至2017-4-14              194914.41              2017-4-16              2017-4-20              5              0.20%              1949.1441                  2017-4-15至2017-5-14              194914.41              2017-5-16              2017-5-23              8              0.20%              3118.63056                  2017-5-15至2017-6-14              194914.41              2017-6-16              2017-6-26              11              0.20%              4288.11702                  2017-6-15至2017-7-14              194914.41              2017-7-16              2017-7-25              10              0.20%              3898.2882                  2017-7-15至2017-8-14              194914.41              2017-8-16              2017-8-24              9              0.20%              3508.45938                  2017-8-15至2017-9-14              194914.41              2017-9-16              2017-9-21              6              0.20%              2338.97292                  2017-9-15至2017-10-14              194914.41              2017-10-16              2017-10-25              10              0.20%              3898.2882                  2017-10-15至2017-11-14              194914.41              2017-11-16              2017-12-1              16              0.20%              6237.26112                  2017-11-15至2017-12-14              194914.41              2017-12-16              2017-12-29              14              0.20%              5457.60348                  2017-12-15至2018-1-14              194914.41              2018-1-16              2018-1-30              15              0.20%              5847.4323                  2018-1-15至2018-2-14              194914.41              2018-2-16              2018-2-28              13              0.20%              5067.77466                  2018-2-15至2018-3-14              194914.41              2018-3-16              2018-3-28              13              0.20%              5067.77466                  2018-3-15至2018-4-14              194914.41              2018-4-16              2018-4-28              13              0.20%              5067.77466                  2018-4-15至2018-5-14              194914.41              2018-5-16              2018-5-29              14              0.20%              5457.60348                  2018-5-15至2018-6-14              194914.41              2018-6-16              2018-6-29              14              0.20%              5457.60348                  2018-6-15至2018-7-14              194914.41              2018-7-16              2018-7-31              16              0.20%              6237.26112                  2018-7-15至2018-8-14              194914.41              2018-8-16              2018-8-28              13              0.20%              5067.77466                  2019-1-15至2019-2-14              206413.85              2019-2-16              2019-2-22              7              0.20%              2889.7939                  2019-2-15至2019-3-14              206413.85              2019-3-16              2019-4-15              31              0.20%              12797.6587                  小计                                                                                    135213.3549      广重集团公司表示撤回要求胜晟公司支付逾期支付2015年12月15日至2016年1月14日期间租金的违约金的诉请。胜晟公司对此无异议。胜晟公司表示：涉案物业现仅有曾吕、广州市驰茂石油产品有限公司、广州市万如源贸易有限公司、广州市健森体育发展有限公司、广州市海珠区梦想成真体育俱乐部、广州市卓然包装制品有限公司、广州好赛物业管理有限公司、广州金源广告有限公司、广州贵和物业管理有限公司、广州天晨房地产开发有限公司、广州市恒优医疗器械有限公司、广东小猪班纳服饰股份有限公司、广州市沙龙船舶管理有限公司、广州市航浚船务有限公司、广州市南光电器有限公司、广州市海珠区骏烨机械设备经营部及案外人广州市荣幸贸易有限公司在使用，其余第三人已经搬离涉案物业，除何炫梆、广州市瑞旭商贸有限公司、广州奥赢信息科技有限公司、广州市金宇计算机技术服务有限公司外，其他租户没有签订书面退租协议。广重集团公司表示无法核实，还表示不追加广州市荣幸贸易有限公司作为第三人。胜晟公司还表示广重集团公司要求胜晟公司支付逾期支付租金的违约金有部分超过诉讼时效。一审法院认为：广重集团公司与胜晟公司签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于合同解除及返还房屋的问题。广重集团公司、胜晟公司之间的租赁合同约定：胜晟公司存在拖欠租金或费用行为累计超过两次的（广重集团公司书面同意的除外）的行为，广重集团公司有权单方解除合同，收回租赁物；广重集团公司适用本条进行合同解除时，合同解除时间以广重集团公司解除合同的通知到达胜晟公司时为准。从本案查明的事实可见，胜晟公司多次拖欠租金，胜晟公司于2019年4月2日收到广重集团公司发出的《解除租赁合同通知书》，故广重集团公司要求确认广重集团公司、胜晟公司之间签订的租赁合同于该日解除的诉请符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。广重集团公司、胜晟公司双方确认租金缴纳至2019年3月14日，故广重集团公司要求胜晟公司支付2019年3月15日至2019年4月2日期间的租金（按每月206413.85元计算）的诉请合法有理，一审法院予以支持。胜晟公司表示涉案物业现仅有曾吕、广州市驰茂石油产品有限公司、广州市万如源贸易有限公司、广州市健森体育发展有限公司、广州市海珠区梦想成真体育俱乐部、广州市卓然包装制品有限公司、广州好赛物业管理有限公司、广州金源广告有限公司、广州贵和物业管理有限公司、广州天晨房地产开发有限公司、广州市恒优医疗器械有限公司、广东小猪班纳服饰股份有限公司、广州市沙龙船舶管理有限公司、广州市航浚船务有限公司、广州市南光电器有限公司、广州市海珠区骏烨机械设备经营部在使用，其余第三人已经搬离涉案物业。广重集团公司对此虽有异议，但未提交证据予以反驳，故一审法院对胜晟公司的主张予以采信。合同解除后，胜晟公司及作为房屋实际使用人的上述第三人应腾空并返还其承租的房屋给广重集团公司。广重集团公司要求除上述第三人外的其余第三人腾空并返还涉案物业的诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于胜晟公司逾期支付租金的违约金问题。胜晟公司辩称逾期支付租金的违约金有部分超过诉讼时效。广重集团公司、胜晟公司双方确认当月15日至次月14日的租金应在次月15日前缴纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付租金的诉讼时效为一年，逾期支付租金的违约金基于胜晟公司逾期支付租金而产生，故广重集团公司主张的胜晟公司逾期支付2016年1月15日至2016年9月14日期间租金的违约金的诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。广重集团公司于2019年4月16日提起本案诉讼，而广重集团公司主张的逾期支付2016年9月15日至2018年8月14日、2019年1月15日至2019年4月2日期间租金的违约金的诉讼时效为三年，该诉请未超过诉讼时效，一审法院予以支持。至于违约金的标准，合同约定，胜晟公司逾期交纳租金，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金。胜晟公司辩称上述违约金标准过高，广重集团公司未举证证明其损失，根据公平合理原则，一审法院酌情认定违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。据上，胜晟公司应向广重集团公司支付逾期支付2016年9月15日至2018年8月14日、2019年1月15日至2019年4月2日期间租金的违约金[以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月的16日起计至实际支付之日止，其中逾期支付2016年9月15日至2016年10月14日期间租金的违约金以184086.28元为基数，从2016年10月16日起计至2016年10月20日止；逾期支付2016年10月15日至2018年8月14日期间租金的违约金以每月租金194914.41元为基数，从2016年11月16日起计至2016年11月17日止、从2016年12月16日起计至2016年12月26日止、从2017年1月16日起计至2017年1月25日止、从2017年2月16日起计至2017年2月28日止、从2017年3月16日起计至2017年3月28日止、从2017年4月16日起计至2017年4月20日止、从2017年5月16日起计至2017年5月23日止、从2017年6月16日起计至2017年6月26日止、从2017年7月16日起计至2017年7月25日止、从2017年8月16日起计至2017年8月24日止、从2017年9月16日起计至2017年9月21日止、从2017年10月16日起计至2017年10月25日止、从2017年11月16日起计至2017年12月1日止、从2017年12月16日起计至2017年12月29日止、从2018年1月16日起计至2018年1月30日止、从2018年2月16日起计至2018年2月28日止、从2018年3月16日起计至2018年3月28日止、从2018年4月16日起计至2018年4月28日止、从2018年5月16日起计至2018年5月29日止、从2018年6月16日起计至2018年6月29日止、从2018年7月16日起计至2018年7月31日止、从2018年8月16日起计至2018年8月28日止；逾期支付2019年1月15日至2019年3月14日期间租金的违约金以每月租金206413.85元为基数，从2019年2月16日起计至2019年2月22日止、从2019年3月16日起计至2019年4月15日止；逾期支付2019年3月15日至2019年4月2日期间租金的违约金，以欠付租金126511.71元（206413.85元÷31天×19天）为基数，从2019年4月16日起计至实际清付之日止]。另，广重集团公司表示撤回要求胜晟公司支付逾期支付2015年12月15日至2016年1月14日期间租金的违约金的诉请，经审查，并无不当，一审法院予以准许。关于房屋占用费及胜晟公司逾期支付占用费的利息问题。广重集团公司、胜晟公司之间的租赁合同解除后，胜晟公司仍占用涉案物业，理应支付房屋占用费。故广重集团公司要求胜晟公司支付从2019年4月3日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费及其利息合法有理，一审法院予以支持。占用费按合同约定的标准计算，其中从2019年4月3日起至2020年10月14日止的占用费按每月206413.85元计算；从2020年10月15日起至2021年12月14日止的占用费按每月218628.56元计算。利息酌情调整如下：欠付2019年4月3日至2019年4月14日期间的占用费的利息，以欠付占用费79902.14元（206413.85元÷31天×12天）为基数，从2019年4月16日起计至实际清付之日止；欠付2019年4月15日至2020年10月14日期间的占用费的利息以每月206413.85元为基数，欠付从2020年10月15日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费的利息以每月218628.56元为基数，均从欠费次月的16日起计至实际清付之日止；上述从2019年4月16日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金问题。广州市中级人民法院在（2018）粤01民终20618号案中认为广重集团公司、胜晟公司就2016年1月15日至2018年1月15日期间的物业管理费交纳约定不明，故认定广重集团公司应向广重物业公司支付争议物业管理费及违约金，对广重集团公司主张与胜晟公司之间的租赁合同对于物业管理费的交纳有明确约定不予采信。现广重集团公司再以该租赁合同向胜晟公司主张物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金依据不足，一审法院不予支持。另，胜晟公司申请中止本案审理，无据，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年3月26日作出如下判决：一、确认广重集团公司与胜晟公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年4月2日解除；二、曾吕在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路35-45号自编3房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；三、广州市驰茂石油产品有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编309房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；四、广州市万如源贸易有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编501房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；五、广州市健森体育发展有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编502房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；六、广州市海珠区梦想成真体育俱乐部在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编504房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；七、广州市卓然包装制品有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编506房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；八、广州好赛物业管理有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编602房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；九、广州金源广告有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编603房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十、广州贵和物业管理有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编604房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十一、广州天晨房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编701-704房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十二、广州市恒优医疗器械有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编801房、903房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十三、广东小猪班纳服饰股份有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编1001-1002房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十四、广州市沙龙船舶管理有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编1004房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十五、广州市航浚船务有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编1006房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十六、广州市海珠区骏烨机械设备经营部在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路33号自编902房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十七、广州市南光电器有限公司在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区昌岗中路35-45号自编6房，并与胜晟公司一起将该房屋返还给广重集团公司；十八、胜晟公司在本判决生效之日起30内，将广州市海珠区昌岗中路33号，34-45号首、二层除上述房屋外的其余房屋腾空并返还给广重集团公司；十九、胜晟公司在本判决生效之日起30日内，向广重集团公司支付2019年3月15日至2019年4月2日期间的租金（按每月206413.85元计算）及逾期支付2016年9月15日至2018年8月14日、2019年1月15日至2019年4月2日期间租金的违约金（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从欠费次月的16日起计至实际支付之日止，其中逾期支付2016年9月15日至2016年10月14日期间租金的违约金以184086.28元为基数，从2016年10月16日起计至2016年10月20日止；逾期支付2016年10月15日至2018年8月14日期间租金的违约金以每月租金194914.41元为基数，从2016年11月16日起计至2016年11月17日止、从2016年12月16日起计至2016年12月26日止、从2017年1月16日起计至2017年1月25日止、从2017年2月16日起计至2017年2月28日止、从2017年3月16日起计至2017年3月28日止、从2017年4月16日起计至2017年4月20日止、从2017年5月16日起计至2017年5月23日止、从2017年6月16日起计至2017年6月26日止、从2017年7月16日起计至2017年7月25日止、从2017年8月16日起计至2017年8月24日止、从2017年9月16日起计至2017年9月21日止、从2017年10月16日起计至2017年10月25日止、从2017年11月16日起计至2017年12月1日止、从2017年12月16日起计至2017年12月29日止、从2018年1月16日起计至2018年1月30日止、从2018年2月16日起计至2018年2月28日止、从2018年3月16日起计至2018年3月28日止、从2018年4月16日起计至2018年4月28日止、从2018年5月16日起计至2018年5月29日止、从2018年6月16日起计至2018年6月29日止、从2018年7月16日起计至2018年7月31日止、从2018年8月16日起计至2018年8月28日止；逾期支付2019年1月15日至2019年3月14日期间租金的违约金以每月租金206413.85元为基数，从2019年2月16日起计至2019年2月22日止、从2019年3月16日起计至2019年4月15日止；逾期支付2019年3月15日至2019年4月2日期间租金的违约金，以欠付租金126511.71元为基数，从2019年4月16日起计至实际清付之日止）；二十、胜晟公司在本判决生效之日起30日内，向广重集团公司支付自2019年4月3日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费（其中，从2019年4月3日起至2020年10月14日止的占用费按每月206413.85元计算；从2020年10月15日至2021年12月14日止的占用费按每月218628.56元计算）及利息（欠付2019年4月3日至2019年4月14日期间的占用费的利息，以欠付占用费79902.14元为基数，从2019年4月16日起计至实际清付之日止；欠付2019年4月15日至2020年10月14日期间的占用费的利息以每月206413.85元为基数，欠付从2020年10月15日起至实际腾空返还房屋之日止的占用费的利息以每月218628.56元为基数，均从欠费次月的16日起计至实际清付之日止；上述从2019年4月16日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清付之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二十一、驳回广重集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费12916.15元，由广重集团公司负担8489.15元，胜晟公司负担4427元。一审案件财产保全费4088元由广重集团公司负担2687元，胜晟公司负担1401元，胜晟公司在本判决生效之日起十日内将其应负担的财产保全费直接支付给广重集团公司。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广重集团公司与胜晟公司于2020年12月31日就涉案物业办理了交接手续。二审庭询中，广重集团公司提交了证据《追收物业管理费的通知》《催缴租金通知》《催缴物业占用费的通知》《关于限期腾退房屋的通知书》《关于按时交纳租金的通知》、相关EMS底单及妥投证明、现场张贴公告照片及胜晟公司现场签收照片，拟共同证明广重集团公司在2020年1月至12月期间多次通过EMS及现场送达签收的方式向胜晟公司催收租金、物业管理费、占用费并要求胜晟公司腾空返还房屋，但胜晟公司始终拒绝支付相关费用及腾空返还房屋，对房屋的占有存在主观恶意。胜晟公司对此质证称：上述证据与广重集团公司的上诉请求缺乏关联性，且不属于新证据，不应予以采纳；因广重集团公司提交上述证据违反举证规则，故对证据的合法性、关联性均不予确认，且双方对是否应该缴纳物业管理费存在争议并处于诉讼过程中，广重集团公司催收物业管理费无依据。胜晟公司提交了证据1关于解除租赁合同通知书的复函，拟证明胜晟公司于2019年4月2日收到广重集团公司送达的《解除租赁合同通知书》后，依法进行了复函，解释了拖欠租金的原因，并表达了欠租行为尚未达到解除合同的程度，要求继续履行合同，愿意积极协商解决争议；证据2通知，拟证明2019年7月7日广重集团公司管理的高压电房电柜发生意外爆炸，导致涉案物业完全停电；证据3部分承租户2019年7月、8月租金支付情况，拟证明胜晟公司减半收取承租户2019年7月的租金。广重集团公司对此质证称：证据1胜晟公司在一审期间已经提交，广重集团公司未收到该复函，对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2，确认当时发生了高压电房爆炸，但该爆炸为意外，广重集团公司不存在过失，且在事故发生后已经立即进行抢修；该证据与胜晟公司拟证明的事实无关，胜晟公司所主张的损失是其恶意占有涉案场地导致的，若其在合同解除后依法腾退就不会发生相应的损失，故其要求减免租金缺乏依据；对证据3的真实性、合法性和关联性无法确认，且与广重集团公司无关，若该证据属实，则恰好证明胜晟公司在合同解除后仍向次承租人收取租金，但拒绝向广重集团公司缴纳占用费，其继续占有涉案场地并拒绝缴纳占用费的主观恶意很大。二审庭询后，广重集团公司提交了证据1《物业移交确认书》，拟证明涉案物业于2020年12月31日移交收回；证据2（2018）粤0105民初685号民事判决书、证据3广重物业公司出具的《执行商定函》、证据4转账银行业务回单，拟共同证明广重集团公司已向广重物业公司实际于2019年3月1日支付了2016年1月15日起至2018年1月14日的物业管理费152034.76元；证据5广重物业公司2019年11月向法院提交的《民事起诉状》、证据6传票、证据7《和解协议》、证据8转账银行业务回单，拟共同证明广重物业公司起诉要求支付2018年1月15日至2019年11月14日物业管理费，经和解，广重集团公司于2020年5月27日向广重物业公司支付100000元物业管理费。胜晟公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，法院已经裁决相关物业管理费由广重集团公司承担；证据3至证据8的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性不予认可，上述证据显示是广重集团公司与案外第三人间发生的法律行为及法律关系，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方争议的是《广州市房屋租赁合同》的解除及解除后双方权利义务的清理问题，而与纠纷相关的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。胜晟公司存在多次拖欠租金的情形，广重集团公司依据双方签订的《广州市房屋租赁合同》的约定向胜晟公司发出《解除租赁合同通知书》，胜晟公司已于2019年4月2日收到该通知。一审判决认定双方的租赁合同关系于该日解除，理据充分。合同解除后，胜晟公司及房屋实际使用人应向广重集团公司腾空并返还涉案物业，一审法院对此处理正确。现双方均确认涉案物业于2020年12月31日完成交接，故胜晟公司与房屋实际使用人的腾空返还义务已实际履行完毕。广重集团公司与胜晟公司的租赁合同是因为胜晟公司多次拖欠租金构成违约而解除的，现双方的租赁关系已于2019年4月2日解除，胜晟公司本应及时腾空和交还涉案物业，若因未及时交还涉案物业而导致的风险和损失均应由胜晟公司自行负担。胜晟公司上诉认为2019年7月因停电超过15天故应减半收取占用费及无需支付2020年2月、3月疫情期间的占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于广重集团公司主张的逾期支付租金的违约金及逾期支付占用费的利息标准问题。首先，双方的租赁合同约定胜晟公司逾期交纳租金的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金，胜晟公司抗辩该违约金标准过高，而广重集团公司亦未就其损失提供证据予以证明，一审法院根据公平合理原则酌情认定逾期支付租金的违约金按中国人民银行同期贷款利率计算并无不妥。广重集团公司上诉要求胜晟公司按照每日2‰的标准计算逾期支付租金的违约金，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，本院对此不予采纳。其次，双方的租赁合同已于2019年4月2日解除，一审法院按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准分段计算逾期支付占用费的利息理据充分。广重集团公司上诉要求按照合同约定的违约金标准即每日2‰来计算逾期支付占用费的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金问题。首先，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。由此可知，在物业服务企业追索物业服务费用的纠纷处理中，基于物业服务合同的相对性原则，业主对于物业服务企业来说是承担物业服务费用的当然义务主体。在已生效的（2018）粤01民终20618号民事判决中，处理的是作为业主的广重集团公司是否应当向作为物业服务企业的广重物业公司支付物业服务费用的问题，广重集团公司和胜晟公司之间对物业服务费用的承担有无约定及约定是否明确，均不影响广重集团公司对广重物业公司的责任承担。其次，本案处理的广重集团公司与胜晟公司的租赁合同关系及租赁合同解除后权利义务的清理问题，前述生效判决已认定双方在租赁合同中关于物业服务费用的交纳约定不明，故在本案中应当按照法律的规定对约定不明的部分进行补救。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方签订的《广州市房屋租赁合同》中关于物业管理的条款主要有两条，分别为“广重集团公司与广重物业公司协议终止后，胜晟公司自行对租赁物进行物业管理，相关物业管理费用全部由胜晟公司承担”和“胜晟公司同意遵守业主公约，并根据物业实际情况，同意由广重集团公司或广重集团公司指定的第三方物业管理公司进行管理并交纳费用”。从文义解释的角度出发，前款规定的是胜晟公司对涉案物业专有部分的自行管理方式，后款规定的则是涉案物业所在物业管理区域公共部分的管理方式，虽然两者管理的区域和方式不同，但费用承担主体却是明确的即均由胜晟公司负担。同时，涉案物业的实际使用人是胜晟公司，换言之，胜晟公司已经实际享受了广重物业公司提供的物业管理服务，再结合前述广重集团公司与胜晟公司之间的约定，广重集团公司上诉要求胜晟公司支付物业管理费理据充分，本院予以采纳。再次，关于应支付的物业管理费具体金额问题。广重集团公司已经实际向广重物业公司支付了2016年1月15日至2018年1月14日及2018年1月15日至2019年11月14日期间的物业管理费共计252034.76元，胜晟公司应当向广重集团公司返还。广重集团公司未提供证据证明其已经向广重物业公司支付了2019年11月15日至2020年12月31日期间的物业管理费，其要求胜晟公司向其支付该期间的物业管理费理据不足，本院不予支持，广重集团公司可待实际支付后另行主张。最后，关于物业管理费的违约金问题。如前所述，广重集团公司承担的是物业管理费的垫付责任，其要求胜晟公司按照每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金缺乏依据，但胜晟公司应向广重集团公司支付垫付款项的资金占用利息，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准进行分段计算，其中以152034.76元作为本金，从本案立案之日即2019年4月16日起计算至实际付清之日止；以100000元作为本金，从广重集团公司向广重物业公司支付的次日即2020年5月28日起计算至实际付清之日止。综上，一审法院对于物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金处理不当，本院予以纠正。综上所述，广重集团公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；胜晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但在对物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金的认定上存在不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9174号民事判决第一项、第十九项、第二十项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9174号民事判决第二项至第十八项、第二十一项；三、广州市胜晟物业管理有限公司在本判决生效之日起30日内向广州广重企业集团有限公司支付2016年1月15日至2019年11月14日期间的物业管理费252034.76元及利息（以152034.76元为基数，从2019年4月16日起计至实际付清之日止；以100000元为基数，从2020年5月28日起计至实际付清之日止；上述从2019年4月16日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回广州广重企业集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12916.15元，由广州广重企业集团有限公司负担4919.15元，广州市胜晟物业管理有限公司负担7997元；财产保全费4088元，由广州广重企业集团有限公司负担855元，广州市胜晟物业管理有限公司负担3233元并于本判决生效之日起10日内迳付给广州广重企业集团有限公司。二审案件受理费19121元，由广州广重企业集团有限公司负担6332元，广州市胜晟物业管理有限公司负担12789元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员 莫善友区敏儿