福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民终字第4752号上诉人（原审被告）福建省泉南投资开发有限公司，住所地福建省南安市官桥镇内厝村，组织机构代码78452199-7。法定代表人曾水獭，系该公司董事长。委托代理人潘伟安、江涛，福建协力人律师事务所律师。上诉人（原审原告）南安联华食品有限公司，住所地福建省南安市官桥镇泉南创业园11幢，组织机构代码79379917-3。法定代表人杨联煌，系该公司经理。委托代理人洪碧文，福建竞得律师事务所律师。上诉人福建省泉南投资开发有限公司（下称泉南公司）因与被上诉人南安联华食品有限公司（下称联华公司）买卖合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第5674号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明：2009年10月19日、2010年5月25日，联华公司（买受人）与泉南公司（出卖人）签订两份《厂房买卖合同》及《附加协议》。两份《厂房买卖合同》除了第三条买受人所购厂房的基本情况和第四条计价方式与价款及付款方式的约定不同外，其他合同内容均相同，均约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南安市官桥镇内厝村、编号为041300的地块的土地使用权。【国有土地使用权证号】为南国用（籍）第00070217号。该地块土地面积为9690平方米，规划用途为综合用地，土地使用年限自2006年5月12日至2056年5月12日。出卖人经批准，在上述地块上建设厂房，【暂定名】泉南家居生产基地。建设工程规划许可证号为村规审2006036，施工许可证号为350583200708100101。第二条厂房交易范围。出卖人以厂房现状出卖给买受人，未完善设施、设备由买受方自行完善，土地使用权为外墙以外为公共用地及道路，内埕由入驻或购买企业公共用地。第四条计价方式与价款及付款方式。……其他费用：1、在办理产权证过程中甲乙双方需缴纳的各种税费用所产生的契税、如营业税、印花税、工本费、登记费、交易手续费等一切税收和费用，由买受人负责，并按产权登记机关的要求及时交纳。2、土地使用税费及房产使用税费按国家有关规定由买受人及时支付给有关部门。3、买受人入驻后在出卖人园区内的物业管理费，参照泉州地区工业园区物业管理费收费行情予以确定。4、买受人因供电、供水增容所交纳的费用，由买受人承担。5、买受人申请办理按揭贷款银行要求缴纳的一切手续费用，由买受人自行承担。6、水、电、电视、电信、燃气等开户费，如有发生，由买受人自行承担。7、厂房园区内公共用水、用电等费用按照实际发生数，由各业主按实际厂房使用面积分摊。如由出卖人统一办理代收代交项目，买受人须按通知在规定期限内缴纳，因缺交相关费用致使有关手续无法办理的责任由买受人承担。第五条面积确认及面积差异处理……第六条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条……第十一条买受人购买的该厂房仅作用途使用，买受人使用期间不得擅自改变该厂房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构和用途。买受人擅自改变的，相应法律后果由买受人承担。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该厂房关联的公共部位和设施，并承担相应义务。买受人不得擅自改变与该厂房有关联的公共部位和设施的使用性质。如违反本条款，出卖人有权给予制止，并要求买受人恢复厂房原貌，其造成的一切损失及费用均由买受人承担。第十二条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。……第十五条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……第十七条本合同自双方签订之日起生效。”其中2009年10月19日的《厂房买卖合同》第三条买受人所购厂房的基本情况约定：买受人购买的厂房第11幢北侧。该厂房的用途为工业，属框架结构，层高为一层为5.1米，二、三层为4.2米，位于所在建筑设计标高±0.000【地上】【地下】第零层。建筑层数地上最高三层，地下零层。该厂房【合同约定】【产权登记】建筑面积共3849.14平方米，其中套内建筑面积3629.28平方米，公共部位共有分摊建筑面积219.86平方米（有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件一）。该厂房所在建筑采用的节能措施。第四条计价方式与价款及付款方式约定：1、按建筑面积计算，该厂房单价为每平方米1300元人民币，总金额为5003882元人民币，大写为伍佰万叁仟捌佰捌拾贰元整。2、付款方式：合同签订之日付总价款的20％，即金额为1000776元人民币，大写为壹佰万零柒佰柒拾陆元整；第二次付款时间为设备完善后付总价款的10％，即金额为500388元人民币，大写为伍拾万零叁佰捌拾捌元整；余款付清时间为（空白）。而2010年5月25日的《厂房买卖合同》第三条买受人所购厂房的基本情况约定：买受人购买的厂房第11幢西南侧。该厂房的用途为工业，属框架结构，层高为一层为5.1米，二、三层为4.2米，位于所在建筑设计标高±0.000【地上】【地下】第零层。建筑层数地上最高三层，地下零层。该厂房【合同约定】【产权登记】建筑面积共4065.95平方米，其中套内建筑面积3833.7平方米，公共部位共有分摊建筑面积232.25平方米（有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件一）。该厂房所在建筑采用的节能措施。第四条计价方式与价款及付款方式约定：1、按建筑面积计算，该厂房单价为每平方米1350元人民币，总金额为5489032.5元人民币，大写为伍佰肆拾捌万玖仟零叁拾贰元伍角。2、付款方式：合同签订之日首付款200万元人民币，即金额大写为贰佰万元整人民币（其中包括扣除原先垫资27.5万，实际付现金172.5万）。剩余总金额为3489032.5元，大写叁佰肆拾捌万玖仟零叁拾贰元伍角。所剩余款甲方从2010年6月1日起按银行利率5.84％算起，小企业上浮20％（实际7.011％）标准收取。两份《附加协议》均约定：由出卖人负责办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下，办理土地使用权证转让过户所需的一切费用由出卖人承担；出卖人无条件协助买受方办理购买厂房所需资金的银行贷款事宜；自合同签订之日起6个月内，出卖方如未能完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下，并代买受人办理完成银行贷款事宜，买受人有权拒绝支付按双方约定的每月支付给出卖人的余款利息，出卖人也不得以任何形式再向买受人提出利息要求；出卖人应保证所转让的厂房权属清楚，买受人对在本协议签定前出卖人与任何其他第三人之间的一切纠纷，皆与买受人无关，由出卖人负责解决，因此给买受人造成的任何损失出卖人应负责全额赔偿；本附加协议作为编号QN-2009-02的厂房买卖合同的有机组成部分，对双方均有约束力，合同与本协议有不同之处均以本协议为准等内容。其中2009年10月19日的《附加协议》还约定：买受人在本协议签订之日起，十日内支付总价款的20％，在出卖人将厂房设施完善并正式交付使用后再支付总价款的10％，总价款的70％余款待买受人获得银行贷款后支付。总价款的70％余款在买受人获得银行贷款之前，从2009年11月起按国家规定的银行利率支付给出卖人；出卖方承诺自本协议签订之日起半年内办完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下，买受人取得厂房土地使用权证后，通过银行贷款将总价款的70％余款支付给出卖人。买受人将余款支付完毕后，前面所约定的每月支付出卖人的余款利息也随之取消；在出卖人完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下后，买受人应提供符合银行贷款要求的相关材料交予出卖人，由出卖人代为办理总价款70％余款的银行贷款。在买受人提供符合银行贷款要求的相关材料后，办理银行贷款的一切事项由出卖人负责。而2010年5月25日的《附加协议》约定：买受人在本协议签订之日起十日内支付总价款的100万（包括原先垫资27.5万），在7月10日再支付100万。总价余款3489032.5元，余款在买受人获得银行贷款之前，从2010年7月份起按银行利率5.84％算起，小企业上浮20％（实际7.011％）支付给出卖人；出卖方承诺自本协议签订之日起半年内办完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下，买受人取得厂房土地使用权证后，通过银行贷款将总价余款3489032.5元支付给出卖人。买受人将余款支付完毕后，前面所约定的每月支付出卖人的余款利息也随之取消；在出卖人完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到买受人名下后，买受人应提供符合银行贷款要求的相关材料交予出卖人，由出卖人代为办理总价余款3489032元的银行贷款。在买受人提供符合银行贷款要求的相关材料后，办理银行贷款的一切事项由出卖人负责。上述两份《厂房买卖合同》及《附加协议》签订后，对于2009年10月19日《厂房买卖合同》，联华公司支付了购房款150万元及尚欠3503882元购房款6个月的利息，至今尚欠泉南公司购房款3503882元及2010年5月31日起的利息；对于2010年5月25日《厂房买卖合同》，联华公司支付了购房款200万元及尚欠3489032.5元购房款6个月的利息，至今尚欠泉南公司购房款3489032.5元及2010年12月31日起的利息。2013年7月25日，泉南公司向联华公司发出两份《律师函》及两份《解除合同通知书》，《律师函》及《解除合同通知书》的主要内容为：泉南公司认为，针对2009年10月19日签订的《厂房买卖合同》，联华公司应自2009年11月1日起按7.011％的贷款利率支付剩余款项人民币3503882元的利息给泉南公司。截至2013年7月25日，联华公司仍拖欠泉南公司购房款人民币3503882元，应支付的银行贷款利息自2010年5月31日至今一直没有支付。期间，泉南公司曾多次以电话和通知单的形式向联华公司催缴欠款。2012年10月22日，泉南公司又向联华公司发出《催收款项通知书》，要求联华公司在收到通知书后7日内立即缴清全部拖欠的款项，但至今联华公司仍拒不缴清，已构成严重违约。根据合同的约定，联华公司拒不支付拖欠的购房款人民币3503882元，也拒不支付剩余购房款的贷款利息长达38个月，泉南公司有权解除合同。故泉南公司告知解除与联华公司2009年10月19日签订的《厂房买卖合同》，请联华公司自收到律师函及通知书后10日内与泉南公司协商交接事宜，将厂房腾空交付泉南公司。针对2010年5月25日签订的《厂房买卖合同》，联华公司应自2010年6月17日起按7.011％的贷款利率支付剩余款项人民币3489033元的利息给泉南公司。截至2013年7月25日，联华公司仍拖欠泉南公司购房款人民币3489033元，应支付的银行贷款利息自2010年12月31日至今一直没有支付。期间，泉南公司曾多次以电话和通知单的形式向联华公司催缴欠款。2012年10月22日，泉南公司又向联华公司发出《催收款项通知书》，要求联华公司在收到通知书后7日内立即缴清全部拖欠的款项，但至今联华公司仍拒不缴清，已构成严重违约。根据合同的约定，联华公司拒不支付拖欠的购房款人民币3489033元，也拒不支付剩余购房款的贷款利息长达31个月，泉南公司有权解除合同。故泉南公司告知解除与联华公司2010年5月25日签订的《厂房买卖合同》，请联华公司自收到律师函及通知书后10日内与泉南公司协商交接事宜，将厂房腾空交付泉南公司。2013年9月23日，联华公司向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认联华公司与泉南公司签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》有效；2、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同行为无效。原审判决认为：联华公司与泉南公司于2009年10月19日、2010年5月25日签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》，约定泉南公司将泉南家居生产居地第11幢厂房北侧及西南侧卖给联华公司，虽然泉南公司在出卖该厂房时，已将该厂房抵押给中国工商银行股份有限公司南安市支行进行贷款，但是，该厂房已设定抵押并不影响厂房买卖合同的效力，理由如下：第一，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案《厂房买卖合同》及《附加协议》与前述法律规定保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。第二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案《厂房买卖合同》及《附加协议》作为诉争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因此，该厂房的抵押并不影响买卖合同的效力。至于工业厂房分割买卖是否影响到买卖合同的效力，因为并没有相关法律、行政性法规规定工业厂房分割买卖无效，因此，本案的厂房买卖虽然是工业厂房的分割买卖，也不影响到本案厂房买卖合同的效力。据此，本案的《厂房买卖合同》及《附加协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故联华公司请求确认双方签订的《厂房买卖合同》及《附加协议》有效，符合法律规定，依法予以支持。至于泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为效力问题，首先，两份《附加协议》均约定购房余款待联华公司获得银行贷款后支付，而银行贷款又是待联华公司取得厂房土地使用权证后办理。因此，联华公司支付购房余款是在泉南公司将诉争厂房土地使用权证过户登记到联华公司名下之后履行；其次，两份《附加协议》又均约定自合同签订之日起6个月内，泉南公司如未能完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到联华公司名下，并代联华公司办理完成银行贷款事宜，联华公司有权拒绝支付双方约定的每月支付给泉南公司的余款利息，泉南公司也不得以任何形式再向联华公司提出利息要求。综上，泉南公司将诉争厂房的土地使用权证过户登记到联华公司名下的义务先于联华公司支付购房余款及利息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，故在泉南公司未将本案诉争厂房的土地使用权证过户到联华公司名下之前，联华公司有权拒绝支付剩余购房款及利息。故泉南公司以联华公司未支付两份《厂房买卖合同》中剩余购房款3503882元、3489033元为由向联华公司发出解除合同通知书和律师函，要求解除两份《厂房买卖合同》及《附加协议》，理由不能成立，该解除合同的行为无效。为此，联华公司请求确认泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为无效，具有法律依据，依法予以支持。泉南公司辩称该厂房买卖合同及附加协议无效以及解除合同的行为有效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、确认联华公司与泉南公司于2009年10月19日、2010年5月25日签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》有效；二、确认泉南公司于2013年7月25日发出的《解除合同通知书》和《律师函》的解除合同行为无效。本案受理费人民币100元，由泉南公司负担。原审判决宣判后，上诉人泉南公司不服提起上诉称：原审法院在认定事实、适用法律上存在明显错误。一、双方签订两份《厂房买卖合同》及《附加协议》应属于无效合同。1、因合同标的物不属于法律上意义上的物，而导致合同无效我国对工业用地上的厂房没有规定其享有建筑物区分所有权，根据物权法定原则，我国的工业用地上厂房不享有建筑物区分所有权。所以工业厂房的转让应该以整幢厂房作为一个整体一起转让，不能以厂房部分分割转让。而本案的《厂房买卖合同》转让的标的物是整幢厂房一部分，厂房的一部分不属于的法律认可的所有权的客体，不属于法律意义上的物，不具有可交易性。由于《厂房买卖合同》缺少标的物，不符合合同成立要求的必备条款，因此，双方签订的合同应该属于无效合同。2、因诉争厂房未取得原始产权证，而导致合同无效。在签订《厂房买卖合同》时，诉争厂房并未竣工验收也并未取得原始的所有权证，所以厂房尚未成为法律上的物，厂房的所有权还未设立。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案在签订《厂房买卖合同》时，被上诉人并未取得预售许可证明，因此《厂房买卖合同》应该属于无效合同。3、《厂房买卖合同》违反了的强制性规定而无效。签订《厂房买卖合同》的厂房当时是抵押登记在工商银行南安支行的名下，在双方签订《厂房买卖合同》时，并没有告知及取得过该银行的同意。而依据《物权法》第191条、《担保法》第49条规定，都要求抵押期间，对抵押房产转让必须取得抵押权人的同意，不然转让行为无效。因此《厂房买卖合同》属于违反了的强制性规定而无效。4、《厂房买卖合同》因转让行为未经行政机关对土地出让条件及厂房规划性质进行重新审批而无效。泉南家居生产基地属于工业用地，申请用地的条件及厂房的规划审批都是以泉南公司单独使用整幢厂房为基础而申请的，而《厂房买卖合同》将厂房的一部分进行转让，这改变了之前的厂房建设规划审批的条件，则需要经过行政机关重新审批。未经行政机关审批，不得改变厂房规划，不然将被视为违章建筑。因此《厂房买卖合同》需要经过审批，未经审批而转让，转让行为无效。二、假定两份《厂房买卖合同》及《附加协议》有效，也因联华公司不付购房款违约行为而解除。1、联华公司存在严重违约。联华公司在支付首付款之后，剩下余款联华公司是通过向银行办理贷款的方式来支付购房款。而作为申请贷款的义务主体既联华公司却故意不向银行提交贷款所需要的申请材料，导致至今都无法办理相应贷款来支付购房余款。在无法办理银行贷款下，联华公司还拒绝支付购房余款。联华公司的行为已经构成了严重违约。2、两份《厂房买卖合同》及《附加协议》已经依法解除。联华公司故意不提供贷款所需材料导致无法办理贷款，其还拒绝支付购房余款，该行为已构成了严重违约。泉南公司根据法律规定及合同约定，依法向被上诉人寄送了《解除﹤厂房买卖合同﹥通知书》，根据《合同法》96条规定，合同自通知送达对方时解除。因此，上述买卖合同已经与2013年7月29日解除。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判。被上诉人联华公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、泉南公司与联华公司签订的合同真实有效，并未违反法律规定，泉南公司已办理国有土地使用权证，泉南公司的厂房是可以分割的，不存在泉南公司所述的不可分割的情况；泉南公司的土地已办理国有土地使用权证，虽然房子还尚未办理产权证，但并非不可办理；泉南公司向银行还款后所抵押的土地就可以转让，且泉南公司之后还私自将土地转让给爱乐公司；二、联华公司不存在违约情况，根据合同规定，六个月内没有给联华公司办理土地使用权证，联华公司可不支付利息。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人泉南公司和被上诉人联华公司对原审查明的事实均不持异议，对原审查明事实本院予以确认。本案争议焦点在于：泉南公司与联华公司签订的厂房买卖合同及附加合同是否有效；若有效，上述两份合同是否已经解除。上诉人泉南公司与被上诉人联华公司对该争议焦点的理由与各自的上诉、答辩意见基本相同。关于焦点一、泉南公司与联华公司签订的厂房买卖合同及附加合同是否有效。本院认为，双方签订两份《厂房买卖合同》及《附加协议》应属有效合同，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。泉南公司无法提供证据证明本案双方签订的两份《厂房买卖合同》及《附加协议》存在上述合同无效的情形，应对此承担举证不能的法律后果。故《厂房买卖合同》及《附加协议》未办理物权登记并不影响该合同的效力。二、虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，但是最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定“未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。”上述法律可以体现若转让标的物上的抵押权负担已消除的前提下，当事人的转让行为依法有效。本案诉争的厂房的抵押权已消除，故《厂房买卖合同》及《附加协议》合法有效。三、法律、行政性法规对于工业厂房分割买卖行为、厂房买卖未取得产权证行为及《厂房买卖合同》是否需经行政机关对土地出让条件等进行重新审批均并没有相关的禁止性规定，诉争的厂房均有国有土地使用权证且目前已部分取得产权证，并由联华公司实际使用，故工业厂房分割买卖行为、买卖时厂房未取得产权证及厂房买卖未经行政机关重新审批土地出让条件并不影响《厂房买卖合同》的效力。综上，本案的《厂房买卖合同》及《附加协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效，故泉南公司关于请求确认双方签订的《厂房买卖合同》及《附加协议》无效的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。关于焦点二、若《厂房买卖合同》及《附加协议》有效，上述两份合同是否已经解除。本院认为，泉南公司发出的《解除合同通知书》、《律师函》的解除合同行为无效，理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。该规定确立后履行抗辩权，即双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或者不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。本案《厂房买卖合同》及《附加协议》均约定：购房余款待联华公司获得银行贷款后支付，而银行贷款又是待联华公司取得厂房土地使用权证后办理；自合同签订之日起6个月内，泉南公司如未能完成办理厂房土地使用权证以及厂房建筑物转让登记到联华公司名下，并代联华公司办理完成银行贷款事宜，联华公司有权拒绝支付双方约定的每月支付给泉南公司的余款利息，泉南公司也不得以任何形式再向联华公司提出利息要求。故在泉南公司未将诉争厂房土地使用权证过户登记到联华公司名下，联华公司有权拒绝支付购房余款及利息。且泉南公司无法提供证据证明联华公司故意不提供贷款所需材料导致无法办理贷款，又未能履行将本案讼争厂房的产权转移到联华公司名下的合同义务。泉南公司向联华公司发出解除合同通知书和律师函要求解除两份《厂房买卖合同》及《附加协议》的理由依法不能成立。综上，泉南公司关于即使《厂房买卖合同》及《附加协议》有效也因联华公司不付购房款违约行为而解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。综上所述，本院认为，上诉人泉南公司的上诉理由不能成立，不予采纳，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。本案二审案件受理费100元，由上诉人泉南公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑丽阳代理审判员  李 芳代理审判员  付莉苹二〇一六年一月十一日书 记 员  林秋韵附注：本案适用的主要法条及执行申请提示一、主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。