广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1059号原告：席晓东，男，1976年5月18日出生，满族，身份证住址辽宁省绥中县，委托代理人：张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。（代理时间至2015年12月13日）委托代理人：陈怡婧，广东华璟律师事务所律师。（从2015年12月13日开始代理）委托代理人：李明亮，广东华璟律师事务所律师。（从2015年12月13日开始代理）被告：广州市恩明货物运输有限公司，住所地广州市白云区石井镇凰岗村口107国道西侧，组织机构代码：72820025-9。法定代表人：陈集文，董事长。委托代理人：林秀英，广东天一星际律师事务所律师。委托代理人：张军涛，广东天一星际律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）席晓东与被告（反诉原告，下称被告）广州市恩明货物运输有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告席晓东及其委托代理人张家齐、李明亮，被告广州市恩明货物运输有限公司的委托代理人张军涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告席晓东诉称及辩称：2014年11月5日，我与被告签订《合作协议》，约定我将位于广州市白云区（辖区范围内）的十间商铺租赁给被告，租金每月67652元，由2014年12月1日起算。合同签订后，我于2014年12月1日交付了涉案商铺及钥匙，但被告一直拒付租金至今。依《合作协议》第四条第4款“乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期金额的千分之五向甲方支付逾期违约金。”第五条第2款“本协议签订当日，乙方应向甲方一次性缴纳履约合同保证金30万元。本合同届满且乙方无任何违约的，甲方一次性无息返还乙方。”第八条第2款“违约方承担守约方为诉讼发生的一切费用，包括但不限于律师费、法院受理费、保全费、执行费等。”综上，请求法院判令：1、被告向我支付2014年12月1日至2015年9月1日的欠缴租金共计608868元；2、被告支付违约金415383.28元（以每月欠缴费用为本金，按每日5‰的标准计算至2015年9月15日）；3、被告承担我支出的律师费1万元及后期10%风险收费；4、本案诉讼费用由被告承担。我不同意被告的反诉请求，理由如下：1、我已在2014年12月1日将商铺移交给被告，被告作为违约方无权提出解除合同。2、根据上述协议约定，租期届满被告无违约的情况下才返还保证金30万元，但现被告拖欠租金违约，故我不同意返还保证金。3、我已交付涉案商铺，没有违约，当然不承担违约金。再者被告违约金按十年租金的二分之一计算显然欠妥，不应得到支持。4、被告违约，无权要求我承担律师费用，且被告诉求律师费显然过高。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。被告广州市恩明货物运输有限公司辩称及反诉称：我司不同意原告的诉讼请求。原告在签订《合作协议》后根本未交付涉案商铺和房屋给我司。其原因是原告想要先清空商铺，但里面还有部分商户在经营，且原业主反对转租，因此商铺至今未交付。因此原告之诉求没有事实依据。另原告主张的违约金标准亦过高。上述协议约定原告将其承租的涉案商铺和21间住房转租给我司；起租日期为2014年12月1日；月租金为22652元，自2016年1月1日起，月租金在上年度基础上每年上涨3%；我司向原告支付当月利润4.5万元。协议签订当日，我司向原告支付30万元作履约保证金。随后我司要求原告交付涉案商铺和房屋，但在与原告和业主委员会接触过程中发现绝大部分业主反对转租。且原告一直不露面，却直接电话告诉我司法定代表人陈集文自己去接受涉案商铺和房屋。我司既已履行保证金义务，原告却一直不露面不交付涉案商铺和房屋，原告的行为已构成违约，故反诉请求法院判令：1、解除双方于2014年11月5日签订的《合作协议》；2、原告返还我司已支付的30万元；3、原告向我司支付违约金1543301元；4、原告承担我司支付的律师费85000元；5、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2014年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作协议》，约定甲乙双方就位于广州市白云区（辖区范围内）部分档铺和住房（首层十间商铺，三至七楼21间住房）的经营管理事宜，为明确双方权利、义务，在合法自愿的基础上签订本合同。第二条、甲方自愿将自己承租的十间商铺的经营管理权转让给乙方，由乙方负责该十间商铺的自主出租经营与管理。十间商铺分别是：105档、106档、109档、112档、113档、114档、115档、116档、127档、143档，面积合计313.81平方米。第三条、乙方对上述商铺自主独立出租经营管理，自负盈亏；在甲方将前述档铺的经营权转让给乙方的过程中以及乙方在经营过程中所发生的一切费用均由乙方承担……。第四条、1、自本合同签字盖章之日后，合同生效。合同从十二月一日开始起租。乙方需在每个月的7号前向甲方支付上述档铺的月租金22652元，甲方在收到租金后再支付给原业主。2、无论乙方盈亏，乙方均应当在每个月的7号前无条件地向甲方支付当月利润4.5万元（现金或转账）。3、从第二年度开始，即从2016年1月1日起，月租金和月利润款在上年度的基础上每年递增3%。4、双方确认，若乙方逾期支付或未足额支付上述约定的月租金和月利润款，将给甲方造成重大影响和损失，故乙方明确认可，若乙方逾期支付的，每逾期一日，则应按逾期金额的千分之五向甲方支付逾期违约金，乙方明确承诺不得以违约金过高为由要求调整违约金比例……。第五条、1、合同期限为10年，合同期满后，若甲方对前述商铺继续享有使用权的，经甲乙双方协商一致后，可顺延本合同，租金利润款另议……。2、本协议签订当日，乙方应向甲方一次性缴纳履约合同保证金30万元。本合同期届满且乙方无任何违约的，则甲方一次性无息退还给乙方……第八条、2、违约方应当赔偿守约方的一切损失，并按约定支付违约金（特别说明：违约方不得以违约金约定过高为由要求调整）,且承担守约方为诉讼就发生的一切费用，包括但不限于律师费、法院受理费、保全费、执行费……。上述协议签订后，被告向原告支付保证金30万元。庭审中，原告为证明其已向被告履行交付商铺的义务，提交《席晓东移交信宜大厦部分一楼商铺清单》一份，主要内容为：一、移交一楼商铺，铺号如下：106铺、109铺、113铺、114铺、127铺、105铺、112铺、116铺、115铺、143铺；二、移交一楼商铺锁匙有：106铺、109铺、113铺、114铺、127铺、105铺、112铺、116铺、115铺、143铺；三、席晓东须负责配合以上商铺业主同意我司改建装修，并且移交的商铺改建装修押金须与我司与其他业主签订的改建装修押金相同。但不存在有其他不真实的虚假条件在里面。落款移交人处有席晓东签名按指模，交接人处有被告盖章和法定代表人陈集文签名。上述清单第三条中“配合”和“但不存在其他不真实的虚假条件在里面”由原告手写添加。另落款时间由2014年12月2日手写涂改成了2014年12月1日。被告对原告提交的商铺清单真实性不予确认，认为该清单上有涂改，且原告当时因不同意该交接方式，故并未在移交人处签字，清单上原告的签字实际是本案诉讼前才书写，清单中的涂改处是原告单方涂改的行为，另因租赁商铺的业主不同意原告转租，故原告实际并未交付商铺。原告表示该清单确实由被告打印盖章后交给原告，但因落款时间为2014年12月2日与合同约定的交接时间不一致，且清单第三点被告将商铺改建装修的义务由其承担，故其将落款时间改成了2014年12月1日，并另行书写添加了部分内容。另被告针对其前述意见提出要求对上述清单中原告签名形成时间的鉴定申请。原告为证实其已取得业主同意转租租赁商铺，提交《广州市弘扬物业管理公司房铺管理方案》一份，方案主要内容为：一、保证每月5日前免费足额支付合同租金，不扣除任何费用。二、免费为业主维修、维护商铺，提升商铺的档次和品位。三、不管业主的房屋租赁给谁，都由广州市弘扬物业管理公司经营管理（法定代表人为席晓东），所产生的费用一切由公司负责。该方案附包括涉案租赁商铺在内的48家业主签名同意由广州市弘扬物业管理公司承接信宜大厦管理权。被告对上述证据认为无法确认其真实性。另原告表示其主张的租金包括协议约定的租金22652元和利润款45000元，租金22652元是双方约定向业主支付的租金，利润款45000元实为被告应支付的租金收益。另原告为证明其已清空租赁商铺，提交115铺、143铺押金收据和两铺原承租人陈某、陈勇杰书写“2014年11月30号已退”内容的字据各一份，并表示其余商铺原均为空置，故没有退租的相关材料。被告对上述证据真实性不予确认，并申请证人陈某出庭作证，拟证明原告没有交付商铺的事实。证人陈某陈述，其系115档的经营人，原向席晓东签订租赁合同承租了115档，2015年8月31日席晓东要求其退合同，将租赁押金退回，但未要求其搬离商铺，原告提交的字据书内容是其本人书写，但落款时间不是其本人书写。另自2014年12月之后便没有人要求其缴纳租金。原告对上述证人证言认为该证人陈述不实，证人除承租115铺外还承租了101铺，证人未搬离的为101铺。另原告提交委托合同和发票证实其为本案诉讼支出1万元律师费。以上事实，有合作协议、移交商铺清单、委托合同、发票、证明、业务凭证、照片、业务凭证、管理方案、证人证言及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。上述协议签订后，原告与被告签订了移交商铺清单，明确原告于2014年12月2日将涉案商铺交付给了被告使用，被告应当依约向原告支付租金，现被告至今未支付租金，故原告要求被告支付2014年12月2日至2015年9月1日的租金及逾期支付违约金合理合法，本院予以支持。根据上述协议的约定，被告每月应向原告支付的费用为月租金22652元和利润款45000元，本案中原告亦明确其主张的租金包括利润款，故被告每月应向原告支付租金及利润款67652元。据此，被告应当向原告支付2014年12月2日至2015年9月1日期间的租金及利润款共计608868元。根据上述协议约定，违约金应以每月欠缴租金和利润款总额67652元为本金，从每月8日开始起算。原告关于违约金按每日5‰计算的标准符合合同约定，本院予以采纳。因被告逾期支付租金的行为违约，依约应当承担原告因本案诉讼就发生的包括律师费在内的相关费用，故原告要求被告承担其为本案诉讼支出的律师费1万元的诉请有据，本院予以支持。原告要求被告支付后期10%风险收费属于尚未发生的费用，本院不予支持。因被告违约，被告作为违约方无权要求解除双方签订的《合作协议》、返还已支付的30万元保证金和要求原告支付解约违约金、赔偿因本案诉讼支出的律师费用，故本院对被告关于上述内容的全部反诉请求均予以驳回。关于被告抗辩虽然其在移交商铺清单上盖章，但该清单上原告的签名为事后补签，且因租赁商铺业主反对原告转租故原告实际并未履行交付商铺义务的意见。一方面，根据原告提供的移交商铺清单显示，交接人处有被告盖章，表明被告已接收原告移交的商铺，虽然商铺清单中有原告手写补充修改之处，但该补充修改处内容并不涉及对原告交付商铺钥匙内容的修改，故原告自行增加部分内容的行为并不影响向被告交付商铺的结果。且即使原告在移交人处的签名为事后补签，亦不影响被告已接收商铺的效力，故被告提出对商铺清单移交人处原告签名形成时间进行鉴定的意见本院不予采纳。另一方面，被告表示租赁商铺的业主反对原告转租租赁商铺，但现有证据显示原告与租赁商铺业主的租赁关系已解除，且原告已提交经租赁商铺业主签名确认的《广州市弘扬物业管理公司房铺管理方案》表明业主对原告的转租行为并未持否定意见，故被告的上述意见依据不足，本院不予采纳。另外，如原告与租赁商铺业主的租赁关系发生另案解除事实，亦属于出现新事实的情况，被告可根据该新事实另行向原告主张相关权利。此外，被告申请证人陈某作证证实115铺实际并未交付，但从陈某的陈述结合原告提交的押金收据和陈某书写的字据可知，自2014年12月起，原告已未再向陈某收取租金，即原告与陈某已不存在租赁关系，另从陈某陈述可知其并未有拒绝向被告交付115铺的意思表示，被告亦可随时收回该商铺，故被告以原告未交付115铺为由抗辩原告未履行交付商铺的义务欠理。综上，被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。关于租赁商铺实际交付时间的问题。因原告提交的商铺清单显示落款时间原为2014年12月2日，由原告修改后为2014年12月1日，因该修改为原告单方修改，故商铺移交时间应以修改前的时间2014年12月2日为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩明货物运输有限公司向原告席晓东支付2014年12月2日至2015年9月1日期间的租金及利润款共计608868元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩明货物运输有限公司向原告席晓东支付违约金（违约金计每月以67652元为本金，按每日5‰的标准，从每月8日开始计至2015年9月15日，每月违约金以当月本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市恩明货物运输有限公司向原告席晓东赔偿律师费1万元；四、驳回原告席晓东的其他本诉请求；五、驳回被告广州市恩明货物运输有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11115元，由原告席晓东承担911元，被告广州市恩明货物运输有限公司负担10204元；反诉受理费11128元，由被告广州市恩明货物运输有限公司负担；保全费4178元，由被告广州市恩明货物运输有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  蔡玉林人民陪审员  梁继红二〇一六年一月二十八日书 记 员  郑萍军