重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终4662号上诉人（原审原告）：黄冬梅,女,1975年11月22日出生,汉族。委托诉讼代理人:杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆美力汇商业管理有限公司,住所地重庆市九龙坡区石杨路9号石桥广场负二层1-1号。法定代表人：李海波，经理。委托诉讼代理人：邓贤云，男，该单位工作人员。上诉人黄冬梅因与被上诉人重庆美力汇商业管理有限公司（以下简称美力汇公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理，上诉人黄冬梅及其委托诉讼代理人杨依龙，被上诉人美力汇公司的委托诉讼代理人邓贤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判由美力汇公司退还保证金5000元，退还车库与商铺之间的差额部分28000元，由美力汇公司支付装修损失费23000元。本案一、二审诉讼费用由美力汇公司负担。主要的事实和理由：1、租赁合同约定的收费标准过高，美力汇公司无开设商场的相关资质，案涉房屋原为车库，美力汇公司存在欺骗行为，也未尽到妥善管理的义务，有部分商铺存在被盗现象。商场处于半停业状态，严重影响商户经营。在商铺租赁期间，美力汇公司经常锁上商场大门，客观上收回了包括黄冬梅在内的绝大部分商铺，黄冬梅在免租期内即已向商场管理人提出解除合同，是由于美力汇公司不配合导致双方合同无法解除。美力汇公司辩称，黄冬梅实际使用了16个月商铺，双方合同现已到期。黄冬梅尚欠美力汇公司4个月的管理费，合同约定退还保证金的前提需结清费用，并办理交接手续。商场最初系车库，但在签订合同时即已成为了商场。黄冬梅向一审法院起诉请求：1、解除其与美力汇公司之间的《商铺租赁合同》；2、美力汇公司返还黄冬梅交纳的商铺年租金、履约保证金及商场管理费共计41500元；3、美力汇公司支付黄冬梅为商铺开业所支出的装修费23000元；4、美力汇公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年8月13日，美力汇公司作为出租方（甲方）与黄冬梅作为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定：第一条，甲方将位于重庆市石桥铺石杨路9号石桥广场“紫水晶时尚汇”商场内的编号为B1-6号商铺（建筑面积约为10平方米）出租给乙方经营服装（内衣）。第二条，商铺年租金为33500元，按本合同租赁期限实收租金33500元，上述费用在本合同签订时一次性支付；租赁期限从2014年8月13日至2015年8月12日（其中2014年8月13日至2014年9月12日期间为免租期，免租期间乙方不用承担租金，但须承担租金以外的其他费用）。租金起算日以本商场实际开业之日起计算；乙方还应向甲方交纳以下费用，商场管理费（含夏季空调费、卫生费、管理费）3000元/间/年，电费按实际使用度数加商场公摊按月交纳，水费按月交纳，乙方在接到甲方水、电费通知后3日内缴纳。第三条，在本合同签订后，乙方须向甲方足额交纳5000元作为履约保证金；本合同届满，如乙方不再续租，则甲、乙双方办理完毕相关交接手续，乙方已依照本合同约定履行了相关义务，甲方在扣除乙方应缴纳的各种费用后，于15日内将履约保证金无息退还乙方。第六条，乙方应于租赁期限届满当日或合同解除当日将该标的物完好的交还甲方，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。乙方添置的可移动物品可由其自行收回，但对于乙方装修与房屋不可分离的部分无偿归甲方所有，甲方不予任何补偿。商铺返还后对于该标的物内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置且不予任何补偿。双方还就其他事宜进行了约定。合同签订后，美力汇公司将上述商铺交付黄冬梅使用，黄冬梅向美力汇公司支付了一年的租金33500元、管理费3000元、保证金5000元。一审另查明：重庆市高新区公安局消防支队于2014年11月28日向美力汇公司所经营的重庆紫水晶时尚汇颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。一审庭审中，黄冬梅陈述，租赁合同的起算时间是从2014年8月13日起，但实际租金的起算日是2015年2月14日，租期1年，租期截止到2016年2月13日。美力汇公司对此无异议，但表示免租期内商场的管理费和其他费用是没有免除的，黄冬梅实际还欠美力汇公司4个月的管理费和其他费用，黄冬梅一直未与美力汇公司办理商铺交接手续，未将商铺交还美力汇公司，美力汇公司保留继续追究黄冬梅商铺占用费的权利。一审庭审中，黄冬梅称为装修商铺花费了23000元，因美力汇公司不具备经营商场的条件，未办理相关手续，要求解除合同并依法返还上述装修费用，为此，黄冬梅举示了装修收据。美力汇公司对此不予认可，辩称美力汇公司有营业执照和消防安全手续，是合法经营。一审法院认为，黄冬梅与美力汇公司之间签订的关于商铺的租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照租赁合同约定行使权力履行义务。关于黄冬梅以美力汇公司不具备商场经营条件为由要求解除租赁合同的问题，本案中，美力汇公司举示的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》能够证明美力汇公司出租的场所符合消防安全规定。根据双方租赁合同约定，租赁期限为1年，一审庭审中，双方已确认租期截止到2016年2月13日，故双方的租赁关系因租赁期限届满而自行终止，无解除之必要。关于黄冬梅要求美力汇公司退还商铺年租金、管理费的问题，美力汇公司将商铺按合同约定出租给黄冬梅使用，黄冬梅承租商铺后也实际使用了商铺，因此黄冬梅应当按照租赁合同约定向美力汇公司交纳商铺租金及管理费，故对黄冬梅的该项诉讼请求，依法不予支持。关于黄冬梅要求美力汇公司退还保证金的问题，根据黄冬梅与美力汇公司的租赁合同约定，退还保证金的条件为双方办理完毕相关交接手续，承租人已依照合同约定履行了相关义务。现黄冬梅与美力汇公司双方的租赁关系已因租期届满而终止，但黄冬梅至今未将承租的房屋返还美力汇公司，也未向美力汇公司办理交接手续，结清费用，因此，黄冬梅现要求美力汇公司退还保证金的条件尚不成立，依法不予支持。黄冬梅可待条件成立后主张权利。关于黄冬梅要求美力汇公司支付商铺开业所支出的装修费的问题，黄冬梅对商铺装修是自身经营的营运成本，且双方在租赁合同中对房屋的装修归属进行了约定，根据合同约定，黄冬梅添置的可移动物品可由其自行收回，与房屋不可分离的部分无偿归美力汇公司所有，美力汇公司不予任何补偿，故黄冬梅要求美力汇公司支付装修费的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。判决：驳回黄冬梅的全部诉讼请求。本院二审期间，黄冬梅申请了证人张继琴、黄俊、王洪梅出庭作证，拟证明美力汇公司将车库改为商场，获取不合理的高额租金。因出租房屋系车库导致黄冬梅无法办理工商登记手续，无法正常经营。美力汇公司收取商场管理费并未提供对应的服务。美力汇公司不认可黄冬梅的证明目的，认为黄冬梅明知车库改为商场，黄冬梅作为小商户并不需要办理营业执照，美力汇公司的经营范围本来是包括了商场管理，美力汇公司正常提供了服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，美力汇公司与黄冬梅签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。美力汇公司在签订合同过后即向黄冬梅交付了合同约定的商铺，黄冬梅应按照合同约定向美力汇公司支付相应的租金与商场管理费。黄冬梅上诉认为美力汇公司将车库作为商铺出租存在欺诈行为，但黄冬梅在签订合同时即清楚了解案涉房屋为商铺，且美力汇公司也是将包括案涉商铺在内的重庆市石桥铺石杨路9号市桥广场负二楼整体打造为商场，黄冬梅上诉要求退还商铺与车库之间的租金差价无事实与法律依据。美力汇公司与黄冬梅签订的《商铺租赁合同》约定黄冬梅每年应缴纳商场管理费3000元，黄冬梅自2014年8月13日签订租赁合同后，即使用了案涉商铺，其应按照合同约定支付商场管理费。黄冬梅上诉认为应由美力汇公司退还保证金，其与美力汇公司签订的《商铺租赁合同》约定，合同期满，双方办理完毕相关交接手续，美力汇公司在扣除黄冬梅应缴纳的各种费用后，于15日内将履约保证金无息退还给黄冬梅，黄冬梅未举示证据证明其已按照合同约定与美力汇公司办理完毕交接手续，且结清了应缴纳的各项费用，故美力汇公司退还黄冬梅保证金的条件尚未成就，黄冬梅的该项请求不能成立。黄冬梅诉请美力汇公司退还装修费用，但其与美力汇公司签订的《商铺租赁合同》约定，黄冬梅应于租赁期限届满当日或合同解除当日将该标的物完好的交还给美力汇公司，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性。黄冬梅添置的可移动物品可由其自行收回，但对于黄冬梅装修与房屋不可分离的部分无偿归美力汇公司所有，美力汇公司不予任何补偿。该合同已明确约定在合同期满，可移动的物品可以由黄冬梅自行收回，不可分离的部分无偿归美力汇公司所有，黄冬梅诉请由美力汇公司支付装修补偿费亦无事实与法律依据。综上所述，黄冬梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费836元，由上诉人黄冬梅负担。审 判 长  樊仕琼代理审判员  芦明玉代理审判员  夏兴芸二〇一六年八月十一日书 记 员  赵 曦