广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1430号原告一五零六创意城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人程亚东，董事长。委托代理人姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托代理人吴晨晓。被告沈曦东，男，汉族，住安徽省泾县，公民身份号码×××。原告一五零六创意城投资有限公司诉被告沈曦东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员丁保国适用简易程序独任审判。因被告下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序审理，并由审判员简丽芳担任审判长，与代理审判员陆桂秀、人民陪审员李健莹组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姜耀广、被告沈曦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月4日，原告与被告签订编号为创租（天）14-094号、创租（天）14-095号、创租（天）14-096号三份《房屋租赁合同》，约定原告分别将对位于佛山市弼塘西二街X号内装配车间大楼第八层808室（157M2）、第八层809室（157M2）、第八层817室（276M2）的房屋出租给被告，租赁期限均为七个月，即自2014年10月1日起至2015年4月30日止，每月租金标准均为27.2元／M2。租赁押金分别为26000元、26000元和45100元。上述合同第9.4条均约定：被告如逾期支付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向原告支付违约金，如逾期支付租金或逾期交付水电费等相关费用超过30天的，原告有权解除合同，并有权要求被告按房屋租赁合同押金相同的金额向原告支付违约金（即不退押金）。上述《房屋租赁合同》签订后，原告按合同约定将上述案涉房屋交付给被告使用。在上述合同履行过程中，被告多次违约，未按合同约定时间支付租金，且在上述合同到期后，被告拒不搬出租赁房屋，一直占有使用租赁房屋至2015年5月9日。截至2015年8月4日，被告共拖欠原告租金41669元、逾期履行违约金7514.61元、房屋占有使用费4659.09元，合计53842.7元。经原告多次催收，但被告至今未缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告向原告支付租金41669元、暂计至2015年8月4日的违约金7514.61元（违约金以41699元为本金，按日1‰的标准，从2015年1月1日起计算至实际清偿之日止）、房屋占用费10871.22元；二、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将上述第一项诉讼请求变更为“被告向原告支付租金41669元、暂计至2015年8月4日的违约金7514.61元（违约金以41699元为本金，按日1‰的标准，从2015年1月1日起计算至实际清偿之日止）、房屋占用费4659.09元”，对此，被告无异议。被告辩称：涉案房屋租赁合同只约定被告的违约责任，但是没有约定原告的违约责任，合同权利义务不对等。涉案商铺交付时是毛坯房，被告为此花费了200万元进行装修。首份租赁合同原告是与被告个人签订的，原告不同意与被告的公司签订，而涉案商铺实际是公司承租、使用的，被告只是公司的法人代表，原告不应起诉被告，被告诉讼主体不适格。被告要求原告返还被告存放在涉案商铺中的办公设备。因为原告采取停电、关门等手段，被告的公司被逼倒闭。综上，被告不是本案的适格被告，被告不应向原告支付租金、违约金。原告在诉讼中提交以下证据：1、原告的营业执照及组织机构代码证（复印件），被告的身份证（复印件）。证明原、被告诉讼主体资格。2、房地产权证（证号：粤房地证字第CXXX号，复印件）、房地产登记信息查询结果（原件）、关于同意物业转租的证明（原件）。证明涉案房屋的权属人同意原告将涉案房屋出租，原告有权出租涉案房屋。3、房屋租赁合同（原件3份）。证明被告向原告承租涉案三套房屋作为日常办公使用，双方对租赁面积、租期、租金标准、违约金等事宜进行了约定。4、物业（退租）移交书（原件）。证明被告2015年5月9日将涉案房屋移交给原告。被告亦未提交证据。对原告提交的证据，本院认证如下：被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采信；被告对证据3、4的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信、确认的证据，本院确认以下案件事实：案涉房屋佛山市弼塘西二街X号内装配车间大楼第八层808室（157M2）、第八层809室（157M2）、第八层817室（276M2）所有权人为案外人佛山天财东宝科技有限公司，佛山天财东宝科技有限公司将上述案涉房屋出租给原告并同意原告进行转租，租赁期限20年，自2010年5月27日起至2030年5月27日止。2014年11月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订编号为创租（天）14-094号、创租（天）14-095号、创租（天）14-096号三份《房屋租赁合同》，约定原告分别将对位于佛山市弼塘西二街X号内装配车间大楼第八层808室（157M2）、第八层809室（157M2）、第八层817室（276M2）的房屋出租给被告，租赁期限均为七个月，即自2014年10月1日起至2015年4月30日止，每月租金标准均为27.20元／M2。租赁押金分别为26000元、26000元和45100元。上述合同第9.4条均约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向甲方支付违约金。乙方如逾期交付租金或逾期交付水电费等相关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按合同押金相同的金额向甲方支付违约金”。原、被告分别在合同上盖章、签名予以确认。《房屋租赁合同》签订后，原告按合同约定将案涉房屋交付给被告使用。被告分别向原告支付了租赁押金26000元、26000元、45100元，合计97100元。在合同履行过程中，被告于2015年1月1日开始拖欠原告租金，截至2015年4月30日被告共拖欠原告租金41669元（其中2015年1月1日至2015年3月31日拖欠25622元，2015年4月1日至2015年4月30日拖欠16047元）。2015年4月30日合同到期后，被告未搬离案涉房屋，一直占用至2015年5月9日。被告庭审中陈述，被告尚有97100元的押金在原告处，应用于抵扣尚欠的租金。扣除被告拖欠原告的费用，其余的押金应退还给被告。此外，原告还需退还存放在涉案房屋内的物品给被告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2014年11月4日签订的创租（天）14-094号、创租（天）14-095号、创租（天）14-096号三份《房屋租赁合同》，均是当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于被告是否为本案适格主体问题。原、被告签订的三份《房屋租赁合同》，均为原告与被告本人所签订，被告对三份合同均予以确认，被告是合同的权利义务相对人，是本案的适格主体。被告辩称其是代表案外人佛山市晟东投资有限公司及佛山市晟东创富贸易有限公司与原告签订合同，不是本案的适格主体，但合同中并未提及案外人佛山市晟东投资有限公司及佛山市晟东创富贸易有限公司，佛山市晟东投资有限公司及佛山市晟东创富贸易有限公司亦未在合同中盖章确认，且被告亦未举证证实佛山市晟东投资有限公司及佛山市晟东创富贸易有限公司是合同的当事人，被告应承担举证不能的不利后果，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的租金及违约金问题。据本院查明的事实，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告交纳相应的租金。原告主张被告拖欠案涉房屋2015年1月1日至2015年4月30日期间的租金41669元，事实清楚，证据充分，本院对原告主张的欠费期间及欠费金额予以确认，被告应向原告支付所拖欠的租金。同时，被告未按时足额向原告交纳租金已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案《房屋租赁合同》第9.4条“乙方如逾期支付租金，每逾期一日应按所拖欠租金的1‰向甲方支付违约金。乙方如逾期交付租金或逾期交付水电费等相关费用超过30天，甲方有权单方解除本合同，并有权要求乙方按合同押金相同的金额向甲方支付违约金”的约定，如上所述，被告从2015年1月1日起拖欠租金至2015年4月30日，原告主张违约金有事实和合同依据，本院予以支持。鉴于原告主张的日1‰违约金标准过高，应予调整，本院调整为按年利率24%的标准，从2015年1月1日起分段进行计算。关于原告诉请的房屋占有使用费问题。案涉合同于2015年4月30日到期，合同到期前后原、被告双方均未就案涉房屋继续签订新的租赁合同，故被告应于2015年4月30日搬离案涉房屋，但被告于2015年5月9日才将案涉房屋移交给原告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，原告诉请被告按租金标准支付案涉房屋2015年5月1日至2015年5月9日的房屋占有使用费4659.09元，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应支付租金41669元及违约金（按年利率24%的标准，从2015年1月1日起至2015年3月31日止以25622元为本金计算；从2015年4月1日起至本判决确定的给付之日止以41669元为本金计算）、房屋占有使用费4659.09元。因被告支付的租赁押金97100元尚在原告处，被告主张应在租赁押金中扣减所拖欠的租金及和相关费用，本院予以采纳。因租赁押金97100元明显超出被告在本案中应承担的租金、违约金及房屋占有使用费，故被告无需对原告承担给付责任。对被告要求抵扣相关费用后所余押金应予退还、原告应返还租赁场所内相关财物的意见，因被告在本案未提起反诉，本案中不作处理，被告可另循法律途径解决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告一五零六创意城投资有限公司的诉讼请求。本案适用普通程序，受理费收取1302元，由原告一五零六创意城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  简丽芳代理审判员  陆桂秀人民陪审员  李健莹二〇一六年一月二十九日书 记 员  梁钰萍附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。