某某省某某市某某区人民法院民 事 判 决 书（2012）某民二初字574号原告王某某，男，生于1974年1月13日，汉族，某某市某某区人，住本区西沙保宁路南建某路西田园小区**楼****，某某市阳光医院董事长。委托代理人宋某某，某某正北律师事务所律师。被告姚某某，女，生于1951年11月10日，汉族，某某市某某区人，住本区，住本区上郡路太白路**场退休工人。被告贺某某，男，生于1940年11月28日，民族、籍贯、住址同上，农民，系姚某某之夫。原告王某某与被告姚某某、贺某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年9月2日受理后，依法由审判员葛美云独任审判，于2011年9月23日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人宋某某，被告姚某某、贺某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称：2005年初，某某市南郊农场组织职工建房，被告姚某某作为单位职工取得一套单元楼的集资权后，因经济困难，无力支付集资款项，在中间人的介绍下，被告姚某某、贺某某与王某某进行了充分协商，愿将单元楼转让给原告，并就转让条件进行了磋商。2005年9月18日，原告王某某和被告姚某某、贺某某就上述集资单元楼签订了《单元楼集资权转让协议》，约定了双方的权利和义务：甲方（被告）将南郊农场批给被告姚某某名下的单元楼集资权全部转让给乙方（原告），转让价为人民币126000元，乙方在成交之日将款一次性付清，转让成交后，所有利、害与甲方无任何关系；转让成交后，双方不得违约，如有任何一方违约，违约方支付违约金30万元；转让后再办理过户手续时甲方应积极配合乙方；本协议从签订之日起生效。协议签订后，原告即按约付给被告转让费126000元，此后集资款都由原告交纳。2006年12月28日，被告出具《承诺书》承诺将单元楼集资权有关的手续即车库、交款、分房、办证等都办在王某某名下，办理手续一切费用由王某某承担，以后利弊都再与被告没有任何关系。2007年房屋建成后，原告将单元房及车库进行了装修并入住、使用至今。2009年，被告姚某某所在单位南郊农场开始为上述房屋办理房产证，被告违反协议约定将房屋产权办理在自己名下。原告知道后，多次与被告协商，要求被告将房屋产权过户到原告名下，但均遭被告拒绝，。无奈原告诉至法院，请求：1、确认原、被告于2005年9月18日签订的《单元楼集资权转让协议》有效；2、判令被告立即履行合同义务，协助原告将田园小区13号楼2单元102室及13号楼7号车库的房产证过户到原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交了下列证据：1、单元楼集资权转让协议、承诺书各一份，用以证明原、被告单元楼集资权转让，车库在转让范围之内的事实。2、原告在某某市建设局调取的本案争议标的的房屋所有权转移登记档案一份，用以证明被告违反合同约定，将房屋产权登记在自己名下，现在原告要求将房屋产权过户到原告名下。被告姚某某、贺某某辩称：2004年，南郊农场集资建房，有一半职工集资、一半职工没有集资，当时在我们交了60000元后，通过别人介绍，我们将单元房以126000元的价格转让给了原告，原告给了我们186000元，当时转让房屋时并没有约定车库。在第一次分房时，农场规定不管房屋有没有转让，都要由本场职工来领取钥匙，但在分房时农场没有叫我们。第二次分房时，农场叫我们去了，当时房款还欠2万多元，第二天去交房款时，得知房款由万某某交了。2008年单元楼建成发钥匙那天，由于房子和地下室都发生了变化，当时光车库就价值150000元，我们明确表示反悔，愿意支付合同约定的违约金300000元，是农场发生了变化，并不是我们与原告发生了变化。至于房产证现在办理在姚某某名下，是农场统一规定的，不管房子有没有转让，房产证都要先办在职工名下。后来农场给没有集资的职工每户补偿50000元，原因是房子由原来的六层改为三层，地下室改为车库。现在我明确表示一是要反悔；二是车库归我，要么车库原告王某某以150000元的价格买走；三是房屋产权归我，房子让王某某住着。我在办理房产证和领取房产证时又花了5600元，如果原告王某某现在给我155600元，我还愿意配合将房产证办理在原告名下。被告未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据1单元楼集资权转让协议、承诺书，认为都是二被告亲笔签的字，是事实，但被告现在要反悔。对证据2无异议，但房产证是农场统一办理的，并不是我们自己办理的。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提交的证据，被告对真实性均未提出异议，应为客观真实，且能够证明原告与被告签订单元楼集资权转让协议，被告将本单位即南郊农场的集资建房权转让给原告，后南郊农场统一将房产证办理在被告姚某某名下的事实与案件具有关联性，依法均予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实：2005年初，某某市南郊农场组织职工建房，被告姚某某作为单位职工取得一套单元楼的集资权后，于2005年9月18日，被告姚某某、贺某某（甲方）与原告王某某（乙方）达成单元楼集资权转让协议，协议约定经甲乙双方充分协商，甲方愿将南郊农场批给姚某某单元楼集资权转让给乙方。1、单元楼地点：保宁路南、建某路西、青山路北；2、甲方将南郊农场批给姚某某名下单元楼集资权全部转让给乙方；3、转让价为人民币126000元，乙方在成交之日将款一次性付清；4、转让成交后，所有利、害与甲方无任何关系；5、转让成交后，双方不得违约，如有任何一方违约，违约方付违约金30万元；6、转让后在办理过户手续时甲方应积极配合乙方。协议签订后，原告即按约付给被告转让费126000元，此后集资款都由原告交纳。2006年12月28日，被告姚某某、贺某某向某某市南郊农场出具《承诺书》，内容为：本人（姚某某）系本场职工，因本人经济困难，已将本人单元楼集资权于2005年9月18日有偿转让给王某某，为了信守承诺将单元楼集资权有关的手续即车库、交款、分房、办证等都办在王某某名下，办理手续一切费用由王某某承担，以后利弊都再与本人没有任何关系，希望农场给予方便并办理。2007年房屋建成后，原告王某某将单元房及车库进行了装修并入住，使用至今。2009年，被告姚某某所在单位某某市南郊农场将上述房屋的房屋产权证办理在被告姚某某、贺某某名下。原告知道房屋产权证办理在被告名下后，与被告协商未果，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为：本案中，原、被告争议的焦点是双方所签订的协议的效力及转让协议中是否包括车库，二被告认为单位集资当初修建的是六层楼，但后来修建方案改变，修成四层楼带车库，认为转让协议中不包括车库，要求原告给其再做出补偿，然后被告将房屋产权证协助过户在原告名下。从查明的事实看，被告在2006年12月28日，向某某市南郊农场出具《承诺书》中已经明确将单元楼集资权有关的手续即车库、交款、分房、办证等都办在王某某名下，办理手续一切费用由王某某承担，且原、被告之间当初转让的是集资权，原告将修建房屋的集资款都已交清，故在姚某某名下修建的房屋和车库应认为都已转让给原告王某某。至于本案所涉房屋转让的效力，被告未提交有关房屋不能转让的证据，原告与二被告签订的单元楼集资权转让协议，是一种房屋集资权利的转让，是一种期待权，属债权范畴，不属物权转让，该协议体现了双方当事人的真实意思表示，协议主体、形式合法，协议内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，且已全部履行，原告入住至今，依法应确认为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，否则即构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。被告本应在原告如约履行了付款义务后，依双方合同约定，将该集资房屋产权证协助办理在原告名下，但被告在某某市南郊农场统一办理房产证时，将房屋产权证办在自己名下，其物权的取得是经过原告的先投资行为取得的，且双方在协议中约定在办理过户手续时被告应积极配合原告，因此被告已经构成违约，依法应承担继续履行的违约责任，故原告请求被告协助原告将田园小区13号楼2单元102室及13号楼7号车库的房产证过户到原告名下的的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告王某某与被告姚某某、贺某某于2005年9月18日签订的单元楼集资权转让协议有效。二、本判决生效后十日内，由被告姚某某、贺某某协助原告王某某将田园小区13号楼2单元102室及13号楼7号车库的房产证过户到原告名下。案件受理费100元，由被告姚某某、贺某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某某市中级人民法院。审判员  葛美云二〇一一年十一月五日书记员  王 宝