重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2015)铜法民初字第04427号原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局,住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处河湾36号，组织机构代码73396025-2。法定代表人周凡，局长。委托代理人汤斌（特别授权），男，住重庆市铜梁区，该单位职工。委托代理人兰天宏，女，住重庆市铜梁区，该单位职工。被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司,住所地重庆市铜梁区工业园区，组织机构代码75928012-4。法定代表人陈栋桥，董事长。委托代理人黄维（特别授权），重庆志同律师事务所律师。委托代理人施峰杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局（以下简称铜梁国土房管局）诉被告重庆市铜梁区天翔置业有限公司（以下简称天翔置业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法由代理审判员朱锐独任审判，适用简易程序于2015年10月8日、2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告铜梁国土房管局的委托代理人汤斌、兰天宏，被告天翔置业公司的委托代理人黄维、施峰杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铜梁国土房管局诉称，被告于2012年7月13日在原铜梁县公共资源综合交易中心通过公开挂牌出让竞得编号为“【2012】TL002008-015号”（物流园区内4号）地块的国有建设用地使用权，并签订《成交确认书》，2012年8月6日原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：铜国土房管字【2012】263号），宗地面积83480平方米，出让价款为人民币31305000元，宗地用途为其他商服用地，后因国家土地督查成都局2014年例行督查时被认定为闲置土地，原、被告双方根据《闲置土地处理办法》（国土资源部令第53号）第八条的规定，于2014年10月16日签订《补充协议》，重新约定开工时间：2014年10月16日前，竣工时间2015年10月16日前。经核实，被告该宗地的建设项目至今尚未开工，根据合同第三十三条第一款“受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的。每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金”的约定。被告未按时开工，应向原告支付违约金（9391.5元/日），至今（2014年10月16日至2015年8月20日）308天的违约金共计人民币2892582元。现诉至法院，请求：一、确认被告逾期未开工建设构成违约；2、判决被告自2014年10月16日起至开工建设止，向原告支付相当于出让价款总额0.3‰的违约金（9391.5元/日），到2015年8月20日止共计2892582元；诉讼费被告负担。诉讼中，铜梁国土房管局将第二项诉讼请求变更为请求被告向原告支付相当于出让价款总额0.3‰的违约金（9391.5元/日），自2014年10月16日起到2015年10月15日止共计3427897.5元。被告天翔置业公司辩称，铜梁物流园内4号地块开发建设工程未按合同约定的期限开工系原告的违约行为及政府相关部门的原因造成，其未按期开工不构成违约，原告向被告交付土地时未完成征地拆迁，政府相关部门未批复河道整治工程建设方案，铜梁区政府的投资政策不稳定，造成项目总体规划无法落实；主张的违约金过高；原告的举证期限已届满，不应变更诉讼请求。经审理查明，被告天翔置业公司于2012年7月13日在原铜梁县公共资源综合交易中心通过公开挂牌出让竞得编号为“【2012】TL002008-015号”（物流园区内4号）地块的国有建设用地使用权，并签订《成交确认书》，确认书载明该地块的出让面积为83480平方米，成交总价为3130.5万元。2012年8月6日，铜梁国土房管局（出让人）与天翔置业公司（受让人）签订《交地备忘录》。同日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：铜国土房管字【2012】263号），合同约定宗地面积83480平方米，坐落于铜梁县物流园区内4号地块，出让价款为人民币31305000元，总建筑面积133568平方米。合同第六条约定，出让人同意在2012年8月6日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时场地平整达到该宗地已实施完毕征地拆迁的条件。合同第十六条约定，“建设项目在2012年9月30日前开工，在2014年9月30日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但顺延期限不得超过一年。”第三十三条约定，“受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.3‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。”天翔置业公司交齐了土地出让金，并将该地块用于开发“天翔世贸商城”项目。2014年3月12日，原铜梁县物流园区建设开发工作领导小组的《铜梁县物流园区建设开发工作领导小组关于推进铜梁天翔置业有限公司项目建设专题会议纪要》载明，推进项目建设的有关问题包括：1、天翔置业公司地块内有20多座坟墓未搬迁，影响该企业的进度。2、天翔置业公司地块内涉及到河道整治问题，由天翔置地公司尽快根据市水利局的要求提出优化方案。2014年9月22日，铜梁国土房管局向天翔置业公司出具《闲置土地情况告知书》，明确案涉地块的闲置原因为：因地块内河道需整治和拆迁未实施到位。2014年11月18日，重庆雷沃工程机械销售有限公司向天翔置业公司发出《停工损失报告》，告知天翔置业公司，2014年11月15日进场对天翔世贸城的土石方和施工围墙进行施工作业，因工地上的土石方无法填埋以及场地内现在没有处理好的农民赔偿闹事阻挡施工，工地于2014年12月18日正式停工。因国家土地督查成都局2014年例行督查时，认定案涉地块为闲置土地，原、被告双方于2014年10月16日签订《补充协议》，协议约定，由于该宗地闲置原因是因为政府拆迁不到位原因造成，符合《闲置土地处理办法》（国土资源部令第53号）第八条的规定，双方重新约定开工时间：2014年10月16日前，竣工时间2015年10月16日前。”2015年5月14日，铜梁国土房管局向天翔置业公司送达《重庆市铜梁区国土房管局关于重庆市铜梁区天翔置业有限公司未按合同约定时间开工建设支付违约金的通知》，要求天翔置业公司支付2014年10月16日至2015年5月12日间的违约金1962823.5元。2015年12月14日，铜梁国土房管局向天翔置业公司出具《闲置土地认定书》，载明案涉地块已超过一年未动工建设，认定为闲置土地。另查明，2015年12月3日，重庆市铜梁区委的《中共重庆市铜梁区十四届四十四次常委会议纪要》载明：“同意按照区政府研究提出的意见，在不改变项目商业性质和土地性质的前提下，企业在项目建成达到商品房预售许可证办理条件后，准许办理预售许可证，并同意其出售不超过70%的商铺产权”。再查明，天翔置业公司尚未办理案涉地块的建设手续，天翔置业公司地块内的20多座坟墓仍未搬迁。上述事实有原、被告的陈述、原告铜梁国土房管局举示的《成交确认书》、《交地备忘录》、《国有建设用地使用权出让合同》、《承诺书》、《补充协议》、企业法人营业执照、组织机构代码、身份证复印件、《重庆市铜梁区国土房管局关于重庆市铜梁区天翔置业有限公司未按合同约定时间开工建设支付违约金的通知》、送达回证、《证明函》。被告天翔置业公司举示的《国有建设用地使用权出让合同》、《交地备忘录》、《铜梁县物流园区建设开发工作领导小组关于推进铜梁天翔置业有限公司项目建设专题会议纪要》、《关于要求落实工地协（2003）第54号项目协议书相关条款的请示》、《关于物流园区内4号地块开发建设天翔世贸城项目的请示》、《申请》、《闲置土地情况告知书》、《天翔世贸商城土石方平场工程承包合同》、《停工损失报告》、《铜梁县政府关于天翔世贸商场项目建设相关问题的请示》、《重庆市铜梁县龙城大道物流园区4号地块河道整治工程涉河建设方案及防洪评价委托书》、《水利水电工程设计合同》、《关于铜梁县物流园区4号地块河道整治工程涉河建设方案及防洪评价报告的函》、《铜梁县水务局关于上报的请示》、《铜梁县物流园区项目投资协议书》、《关于尽快确认铜梁天翔.世贸商城项目总体投资规划方案的请示》、《中共铜梁县十三届二十九次常务会议纪要》、《中共重庆市铜梁区十四届四十四次常委会议纪要》等，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，铜梁国土房管局与天翔置业公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，在交付土地时场地平整应达到该宗地已实施完毕征地拆迁的条件。本案中，铜梁国土房管局虽然向天翔置业交付了案涉地块，但是在交付时该地块并未实施完毕拆迁，尚存在20多座坟墓。双方于2014年10月16日签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》也说明由于该宗地闲置原因是因为政府拆迁不到位原因造成，从而重新约定了开工时间。重新约定开工时间后，铜梁国土房管局仍未完成坟墓的搬迁。天翔置业公司举示的证据也证明拆迁不到位导致天翔世贸商城难以开工。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据合同性质，案涉地块完成拆迁应该先履行，而后才能进行开工建设。故，天翔置业公司有权在案涉地块完成征地拆迁后动工，其未按照合同约定开工并不存在违约。铜梁国土房管局关于天翔置业公司逾期开工构成违约的意见，依法不予采纳。因此，铜梁国土房管局主张确认天翔置业公司逾期未开工建设构成违约并支付违约金3427897.5元的诉讼请求，依法不予支持。天翔置业公司辩称铜梁国土房管局交付土地时未完成征地拆迁，存在违约情况的意见，本院予以采纳，其辩称政府相关部门未批复河道整治工程建设方案，铜梁区政府的投资政策不稳定，造成项目总体规划无法落实的意见，并未举示充分的证据进行证明，依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局的诉讼请求。案件受理费34223元，减半缴纳17111.5元，由原告重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 朱 锐二〇一六年一月二十日书 记 员 李秀惠