北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2015)石民（商）初字第4475号原告（反诉被告）北京衙门口亨通资产管理中心，住所地北京市石景山区衙门口。法定代表人肖凤玉，董事长。委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。被告（反诉原告）北京京山天宏体育发展有限公司，住所地北京市石景山区衙门口村东街农工商公司院内东侧平房。法定代表人韩利巍，董事长。委托代理人王世晶，北京世盈律师事务所律师。委托代理人许志春，男，1957年10月7日出生，该单位员工。原告（反诉被告）北京衙门口亨通资产管理中心（以下简称衙门口亨通中心）与被告（反诉原告）北京京山宏体育发展有限公司（以下简称京山天宏公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李扬担任审判长，人民陪审员赵燕茹、姜桂梅参加的合议庭第一次公开开庭进行了审理。衙门口亨通中心之委托代理人仇丽娟，京山天宏公司之委托代理人徐志龙（京山天宏公司员工，后被撤销代理权限）、许志春到庭参加了诉讼。后又依法组成由代理审判员郭雪飞担任审判长，人民陪审员赵燕茹、董淑清参加的合议庭第二次公开开庭进行了审理。衙门口亨通中心之委托代理人仇丽娟，京山天宏公司之委托代理人王世晶、许志春到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告衙门口亨通中心起诉称，2005年8月25日，衙门口亨通中心（原名：北京市石景山区衙门口农工商联合公司）与中天宏国际咨询有限公司（以下简称“中天宏公司”）签订《土地承包合同书》，合同约定由中天宏公司承包使用原告50亩土地投资建设高尔夫球练习场，承包期限为25年，自2006年1月1日起计算土地使用费。土地使用费为每年1.3万元/亩，每三年递增10%，从第十三年开始每五年递增5%，于每年按上、下半年分两次付清；另因标的土地周围环境，道路未达理想状态，双方又约定土地承包期的第一、二年按每年20万元收取土地使用费，于每年初三日内一次性付清。2006年6月18日，衙门口亨通中心与京山天宏公司签订《土地承包合同书（补充）》，该份补充合同将上述《合同书》中乙方，即中天宏公司变更为被告京山天宏公司，由京山天宏公司履行原合同条款，并约定将承包面积增加6亩，增加面积的土地使用费从2007年计算，按原合同书第三条第二款计算标准为2.4万元。自2008年开始京山天宏公司需按56亩土地，每亩1.3万元的计算标准交付土地使用费。补充合同还约定双方合作新建一条道路，京山天宏公司出资30万元，其中10万元在2008年交付土地使用费时交付衙门口亨通中心。2010年，因京山天宏公司拖欠土地使用费及道路款，衙门口亨通中心诉至法院，请求解除合同、支付土地使用费。后经调解，双方达成一致，并由北京市石景山区人民法院出具（2011）石民初字第214号民事调解书。调解书约定：一、原被告继续履行于2005年8月25日签订的《土地承包合同书》及2006年6月18日签订的《土地承包合同书（补充）》；二、被告给付原告截止至2013年12月31日的土地使用费4192160元及道路建设费10万元（已于2013年8月20日给付100万元，剩余费用于2013年11月30日前给付90万元，于2014年3月30日含给付80万元，于2014年7月31日前给付80万元，于2014年11月30日前给付792160元），2014年及之后的土地使用费被告需按《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》履行；三、如被告未按上述期限按期足额履行付款义务，原告有权解除《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》，由此造成的全部损失由被告承担；四、案件受理费8830元由被告负担，于2014年11月30日前直接给付原告。但京山天宏公司并未按调解书约定履行，按时支付费用，就欠付费用，衙门口亨通中心已申请强制执行。综上，京山天宏公司再次违反双方约定，已无任何履行诚意可言，且依调解书约定，衙门口亨通中心有权解除合同，故诉至法院。诉讼请求：1.判令解除双方履行的《土地承包合同书》（2005年8月25日签订）及双方签订的《土地承包合同书（补充）》（2006年6月18日签订）；2.判令京山天宏公司于判决生效后7日内将承包使用的土地清空，腾退、返还于衙门口亨通中心；3.判令京山天宏公司支付衙门口亨通中心自2014年1月1日起至将承包使用的土地实际返还之日止的土地使用费（2014年度为880880元：2015年1月1日起按2654.71元/日计算，暂计算至2015年5月31日为400861.21元）；4.判令京山天宏公司支付拖欠的水费772244元、电费4630.5元（合计736874.5元）；5.案件受理费由京山天宏公司负担。被告京山天宏公司答辩并反诉称，不同意衙门口亨通中心的全部诉讼请求。理由主要为：一、衙门口亨通中心严重违约，给京山天宏公司造成了巨额经济损失，且目前一直处于持续状态。因此，法院应当判令衙门口亨通中心立即予以纠正，并赔偿京山天宏公司各项损失。根据双方签订的《土地承包合同》和《土地承包合同书（补充）》，衙门口亨通中心的违约行为主要包括：1.2005年衙门口亨通中心和石景山区启动的“休闲绿洲休闲体育健身项目”，其中包括“高尔夫练习场”对外招商，合同明确约定了双方的权利与义务，但履行期间，衙门口亨通中心未按合同第六项第1条“办理球场的有关建设手续（此期间乙方可先行进场施工）”，而京山天宏公司却已进场施工投资建设了高尔夫练习场（并已投入使用），包括办公用房、发球台、练球草坪、果岭及周边绿植草木，投资巨大。2.合同第六项第6条约定，“接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地”，衙门口亨通中心未履行第1条和第6条的义务，京山天宏公司多次要求衙门口亨通中心履行未果，至今也未办理建设手续和接通天然气，给京山天宏公司的建设投资造成极大的风险，生活经营带来诸多不便，冬季无法取暖和生活所需天然气。3.由于衙门口亨通中心断电，导致地下抽水井无法使用，使其种植的草坪、果岭无法浇灌而枯萎，地下水浇灌设施锈蚀（需恢复原状）。正是存在上述种种严重违约行为，京山天宏公司才不支付上述款项。2013年衙门口亨通中心诉至法院，京山天宏公司本着诚实信用的原则，求同存异。土地承包费用已发生，但承包期限为25年，衙门口亨通中心还有时间去履行其义务。在法官的主持下双方于2013年8月21日达成了《民事调解书》并发生法律效力，京山天宏公司依照调解书在2013年8月20日前给付一百万，已履行了给付义务。然而衙门口亨通中心于2013年9月9日，违反合同第六项第5条约定将京山天宏公司的用电掐断，导致京山天宏公司无法正常营业。衙门口亨通中心已构成违约，并给京山天宏公司造成巨额损失，因此，法院应当判令衙门口亨通中心立即纠正违约行为，并赔偿京山天宏公司损失。二、衙门口亨通中心无权要求京山天宏公司支付相应的土地承包费，相应损失应由衙门口亨通中心自行承担。如上所述，衙门口亨通中心的严重违约行为导致京山天宏公司无法使用租用场地，无法正常营业，无法实现经营获利的合同目的，并造成巨额损失，因此，京山天宏公司有权不支付衙门口亨通中心违约期间的土地承包费，相应损失应由其自行承担。综上，提出反诉请求：1.判令衙门口亨通中心立即履行《土地承包合同》第六项第5条约定的供电的合同义务；2.判令衙门口亨通中心立即履行《土地承包合同》第六项第1条办理球场的有关建设手续和第6条接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地的合同义务；3.判令衙门口亨通中心将京山天宏公司已种草坪、果岭恢复原状；4.判令衙门口亨通中心赔偿因停电造成的营业损失（按每月112000元计算，从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止）；5.判令衙门口亨通中心赔偿因停电导致停业发生的职工工资（按每月平均44243.91元，从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止）；6.判令衙门口亨通中心自行承担停电期间的土地承包费损失（从2013年9月9日起计算至恢复供电和正常经营止）；7.案件受理费、反诉案件受理费由衙门口亨通中心负担。衙门口亨通中心针对京山天宏公司的反诉答辩称，不同意京山天宏公司的全部反诉请求。合同解除条件已经成就，衙门口亨通中心没有义务再履行合同。京山天宏公司拖欠土地承包费在先，衙门口亨通中心行使合同履行抗辩权而实施了断电行为，此外，断电并未造成京山天宏公司无法经营。经审理查明，2005年8月25日，甲方北京市石景山区衙门口农工商联合公司与乙方中天宏国际咨询有限责任公司签订《土地承包合同书》，约定双方友好协商，现就乙方承包使用甲方位于北京市石景山区衙门口村休闲绿洲职能健身功能区绿化，健身高尔夫练习场（以下简称球场）事宜，订立合同条款如下：一、甲方同意乙方承包使用五十亩土地，投资建设高尔夫球练习场以及建筑面积1000平方米以内的球场附属设施（产权归乙方所有）。二、土地承包期限为25年。三、承包期内的土地使用费：1.土地承包期内，甲方向乙方收取的土地使用费为每年13000元每亩，每三年递增10%，从第十三年开始，每五年递增5%。2.鉴于目前该地块周围环境、道路暂未达到理想状况。甲方同意：土地承包期第一、二年甲方按二十万元/每年收取乙方土地使用费（该费用由乙方在每年初三日内一次性付予甲方）。四、土地使用费支付方式：乙方以年土地使用费按上、下半年分两次支付予甲方（指定账户）。本协议签订后三日内乙方一次性支付二十万元定金予甲方（含签订意向书时已支付的五万元，该款可在土地使用费中冲抵）。五、合同签定后，甲、乙双方任何乙方不得单方面终止合同，否则违约一方将赔偿另一方由此而造成的一切损失。六、1.本合同签定至二〇〇五年十二月三十一日内做好场地清理、移种树工作，并办理球场的有关建设手续（此期间乙方可先行进场施工）。甲方自二〇〇六年一月一日开始计取乙方土地使用费。……4.由球场附近的地下抽水井提供用水予乙方使用，费用按计量吨数收取（单价按村内使用价格计算）。5.乙方使用的电源由村内现有的380V供电电源为基础，甲方提供约100KVA用电额度给乙方使用（乙方接出部分的设备和线路等费用由乙方承担）；所有电源费用按村内的使用价格使用。6.负责协调接通陕西进京输气站，提供气源主管道至乙方承包的土地（自天然气站至甲方土地分界处为终点），费用按计量支付（单价按村内使用价格计算）。……七、乙方的责任与义务：1.按时向甲方支付土地使用费及水、电、气等相关费用。……2006年6月18日，甲方北京市石景山区衙门口农工商联合会与乙方京山天宏公司签订《土地承包合同书（补充）》，约定，一、原合同乙方中天宏国际咨询有限责任公司，更改为京山天宏公司，并全权履行原合同条款，对原合同负责；二、甲方同意乙方承包使用土地，在原面积基础上再增加六亩，增加面积的土地使用费从2007年1月1日开始计算，按原合同书第三款第二条规定的计费标准，2007年乙方交给甲方的土地使用费需在原贰拾万元的基础上再增加贰万肆仟元，合计为贰拾贰万肆仟元整；从2008年开始至承包期结束按原合同第三款第一条规定的计费标准乙方每年向甲方交五十六亩土地使用费。三、双方合作在球场北面新建一条通往练习场的道路（面积、质量以甲乙双方认可设计图纸为准）。工程费用，乙方出资叁拾万元整（签字拾万元整在原合同第三年交付土地使用费时交付），相关费用不足部分及工程施工问题由甲方负责解决；道路施工工期如无特殊情况与衙门口北路同时完成。合同签订后，京山天宏公司在所承包土地上投资修建了高尔夫球练习场并使用至今。2011年，衙门口亨通公司起诉京山天宏公司土地承包经营权纠纷至本院，要求解除双方土地承包合同书及补充并腾退土地、支付使用费及道路建设费。京山天宏公司提出垃圾没有清运、建设手续未办理、天然气未接通等抗辩意见。后经本院主持调解，于2013年8月21日作出（2011）石民初字第214号民事调解书，确认：衙门口亨通公司与京山天宏公司继续履行于2005年8月25日签订的《土地承包合同书》及2006年6月18日签订的《土地承包合同书（补充）》；京山天宏公司给付衙门口亨通公司截止到2013年12月31日的土地使用费四百一十九万二千一百六十元及道路建设费十万元（已于二〇一三年八月二十日给付一百万元，剩余费用于二○一三年十一月三十日前给付九十万元，于二○一四年三月三十日前给付八十万元，于二○一四年七月三十一日前给付八十万元，于二○一四年十一月三十日前给付七十九万二千一百六十元）。二○一四年及之后的土地使用费，北京京山天宏体育发展有限公司仍需按照《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》履行；三、如北京京山天宏体育发展有限公司未按上述期限按期足额履行付款义务，则北京衙门口亨通资产管理中心有权解除上述第一项所列合同，由此造成的全部损失由北京京山天宏体育发展有限公司承担……2013年3月，经京山天宏公司与国联政通公司协商，京山天宏公司允许国联政通公司在京山天宏高尔夫球场西侧绿地上建设基站机房及信号塔。2013年8月、9月，衙门口亨通中心因不同意上述基站机房、信号塔安装，向京山天宏公司发出断电通知，并于2013年9月正式对京山天宏高尔夫球场相关设施采取了断电措施至今。2015年，京山天宏公司起诉衙门口亨通中心排除妨害纠纷一案至我院，请求法院判令：1.衙门口亨通中心立即停止侵权恢复供电；2.诉讼费由被告承担。本院经审理后于2015年12月17日作出（2015）石民初字第4690号民事判决书，判决驳回京山天宏公司的起诉。判决后，京山天宏公司提起上诉，北京市第一中级人民法院2016年4月18日作出（2016）京01民终1134号民事判决书，驳回京山天宏公司上诉，维持原判。另查，2010年12月15日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室作出《关于对北京五环路工贸中心进行产权界定请示的批复》，其中载明：同意将北京市石景山区衙门口农工商联合公司量化后的资产全部转入北京五环路工贸中心，由北京五环路工贸中心作为改制主体进行改制；原衙门口农工商联合公司在职371人、退休46人，北京五环路工贸中心退休51人，统一由北京衙门口亨通资产管理中心管理；同意肖凤玉等810名股东作为改制企业的股东登记注册“北京衙门口亨通资产管理中心”（股份合作制）。2015年10月，衙门口村村委会与北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具《证明》一份，其中载明：位于石景山区衙门口村村南、西五环路以东，现由北京京山天宏体育发展有限公司使用的土地以及其西侧基站机房、基站信号塔所占用的土地，均属于衙门口村村集体所有的集体土地，由北京衙门口亨通资产管理中心负责经营、管理、使用。经询问，衙门口亨通中心主张京山天宏公司未按照承包合同书及补充协议交纳土地使用费，调解过程中仅支付了100万元，剩余费用至今仍未支付。据此，发生本案诉讼。上述事实，有土地承包合同书、土地承包合同书（补充）、关于对北京五环路工贸中心进行产权界定请示的批复、证明、民事判决书、民事调解书等证据及双方当事人的陈述意见在案佐证。本院认为，衙门口亨通中心与京山天宏公司实际履行的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方已建立农村土地承包合同关系，均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点为衙门口亨通中心是否有权要求解除农村土地承包合同。依据双方签订的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》，双方各自的主要义务为衙门口亨通中心向京山天宏公司交付承包土地，京山天宏公司按时向衙门口亨通中心支付土地使用费。京山天宏公司主张的衙门口亨通中心应办理球场建设手续、接通天然气、供电，仅为合同的次要义务，且未约定履行期限。经查，合同签订后，衙门口亨通中心向京山天宏公司交付了上述土地，京山天宏公司在所承包土地上投资修建了高尔夫球练习场并使用至今，可以认定衙门口亨通中心已经了履行了其主要的合同义务。关于衙门口亨通中心的断电行为，缘于京山天宏公司未经权利人合法授权的情况下在他人土地上建设基站的侵权行为，且衙门口亨通中心对京山天宏公司进行了先行的告知，后实施了停电行为，系行使合同履行抗辩权的行为，符合法律的规定，京山天宏公司应予以适当容忍。但京山天宏公司从双方签订土地承包合同至2013年调解时，并未依约按时足额交纳土地使用费，且调解之后仍未完全履行交纳土地使用费的合同主要义务，已构成根本违约。此外，民事调解书中亦明确载明，如京山天宏公司未按规定期限按期足额履行付款义务，衙门口亨通中心有权解除上述合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权要求解除合同。故，衙门口亨通中心要求解除双方签订的《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》于京山天宏公司收到本案起诉书副本的2015年8月29日解除。另，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，合同解除后，衙门口亨通中心有权要求京山天宏公司恢复土地原状，并支付拖欠的土地使用费。土地使用费的计算可继续参照《土地承包合同书》第三条及《土地承包合同书（补充）》第二条的约定，每年1.3万元/亩*56亩=72.8万元，自2006年1月1日起，每三年递增10%，从第十三年开始，每五年递增5%。由此得出2014年未付的土地使用费为880880元，2015年为968968元，自2016年1月1日起继续按上述标准计算。但对于衙门口亨通中心主张的水费、电费损失，未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。对于京山天宏公司要求衙门口亨通中心恢复供电、办理球场建设手续、接通天然气，恢复草坪、果岭，赔偿营业损失及员工工资的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京衙门口亨通资产管理中心解除《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》的行为有效，该合同已于二〇一五年八月二十九日解除；二、北京京山天宏体育发展有限公司于本判决生效后七日内将依据《土地承包合同书》及《土地承包合同书（补充）》承包使用的土地清空、腾退，并返还于北京衙门口亨通资产管理中心；三、北京京山天宏体育发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京衙门口亨通资产管理中心土地使用费（其中二〇一四年土地使用费八十八万零八百八十元；二〇一五年土地使用费九十六万八千九百六十八元；自二〇一六年一月一日起至土地实际返还之日止的土地使用费，继续按照《土地承包合同书》第三条及《土地承包合同书（补充）》第二条约定的标准计算）；四、驳回北京衙门口亨通资产管理中心的其他诉讼请求；五、驳回北京京山天宏体育发展有限公司的全部反诉请求。如果被告北京京山天宏体育发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千零八十元，由北京衙门口亨通资产管理中心负担八千一百六十八元（已交纳），由北京京山天宏体育发展有限公司负担一万七千九百一十二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费三万八千零四十八元由北京京山天宏体育发展有限公司负担（已预交一万九千零二十四元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭雪飞人民陪审员  赵燕茹人民陪审员  董淑清二〇一六年八月十日书 记 员  宋 佳