成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8123号原告杨咏琪，女，1955年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人周裕行，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。委托代理人彭野，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。被告成都都成顺酒店管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人叶应鲜，成都都成顺酒店管理有限公司经理。委托代理人周运宏，男，1969年6月10日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系成都都成顺酒店管理有限公司工作人员。原告杨咏琪与被告成都都成顺酒店管理有限公司（以下简称都成顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序于2016年1月13日、1月22日公开开庭进行了审理，在两次庭审中，原告杨咏琪的委托代理人周裕行、被告都成顺公司的委托代理人周运宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨咏琪诉称，原告在2011年10月24日购得成都市锦江区顺城大道127号1栋1单元9层14号房屋一套，面积66.59平方米。2010年11月30日出租给被告（原名成都华顺酒店管理有限公司，现更名为成都都成顺酒店管理有限公司），约定租金每月每平米45元，合计2996.55元，合同又约定，满三年后递增6%，故从2013年11月30日后每月租金应为3176.34元。另在合同第十条第一项中约定：乙方违反本合同约定的，逾期支付租金超过30天（含30天）的，甲方有权要求乙方按当年租金总额的50%向甲方支付违约金……。被告从2014年12月开始至2015年11月止的12个月中，从未足额支付原告租金，按每月3176元计算，至2015年11月应支付租金38112元，但被告汇入原告账户的金额仅为22537元，尚拖欠15575元的租金。原告多次与被告交涉，被告无理拒绝，被告已严重违反合同约定，应当承担违约责任。庭审中，原告陈述于2010年购买了涉案房屋，购买房屋后将房屋出租给了被告，2011年10月24日是原告取得房屋产权证的时间。原告同意在本案租金中扣除被告代原告支付的电梯维修费306元。原告确于2015年11月19日至2015年12月1日在被告处住宿花费4656元未支付，但住宿费与房租是两个不同的法律关系，且住宿费是原告为处理与被告间的租赁纠纷而产生的，因被告违约在先，应由被告承担，不同意在本案中抵销。请求判令：1、被告支付拖欠的2014年12月至2015年11月共计12个月的租金差额15575元（庭审中原告陈述按约每月的房屋租金为3176元，自2014年12月至2015年11月被告应付租金为38112元，2015年11月原告起诉后被告支付了租金1997元，被告现已经支付的租金总额为24534元，现主张被告向原告支付租金差额13578元）；2、被告支付违约金19058元（按约定全年租金的50%计算，即3176.34元/月×12个月×50%）；3、被告支付原告催收租金从佛山往返成都的费用3000元。被告承担本案诉讼费用。被告都成顺公司辩称，1、原告起诉被告无事实依据。原、被告之间对租赁合同的变更以及对租赁合同价款的变更已经于2014年12月形成了口头协议，并一直按照协议在履行，只是因为原告居住在广东省比较远，一直未到成都来与被告签订书面的补充协议。当时口头约定每月租金每平方米30元，被告一直按照协议在转款，转款凭证证明了双方按照新的30元/平方米/月的租金标准计算，在一年多的时间内，原告没有提出任何异议。2、原告主张的租金金额有误，2015年11月份的租金1997.7元，被告已经在11月底转了1997元至原告的账户。3、2015年9月，被告为原告垫付了电梯维护费306元，应当在租金中予以扣除。原告于2015年11月19日至2015年12月1日一直居住在被告酒店内，总计消费4656元，该款项原告并未支付，主张在本案中予以抵销。4、合同是2010年签订的，因为国家经济下行、政治环境因素造成酒店的经营下行，同时成都市的酒店宾馆开设的太多，目前的经济形势较签订合同时发生了巨大变化，属于形势变更，因此被告变更了租金价格。在与被告合作的房东中，很多房东都签订了补充协议，但因为原告的居住地较远，一直未与被告签订补充协议。因为被告打造的是经济型酒店，原告的房屋面积比较大，因此对于被告来讲利用价值要比其他房屋要低，所以在约定租金的价格方面也相对较其他房屋较低。5、被告并未违约，也无过错，不承担违约责任，被告已将全部租金支付给了原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月30日，原告与成都华顺酒店管理有限公司（以下简称华顺公司）签订《房屋租赁合同》，约定华顺公司向原告租赁位于成都市锦江区顺城大街127号1栋1单元9楼14号、面积66.59平方米的���屋用于开设商务酒店；租赁期限为15年，即2011年3月1日起至2026年2月28日止；双方商定每月每平方米租金为45元，合计2996.55元，租金按月支付一次，华顺公司在每月15日前将当月租金直接转账到原告提供的银行账号；合同期内的租金年度递增条件为每满3年以前一年的租金水平为基数，固定递增6%的标准；双方可以协商变更或终止本合同；华顺公司违反本合同约定，逾期支付租金超过30天（含30天）的，原告除有权要求华顺公司按当年租金总额的50%向原告支付违约金之外，还有权解除合同并收回此物业。2011年10月24日，原告取得成都市锦江区顺城大街127号1栋1单元9楼14号房屋的所有权证。同时查明，华顺公司名称变更为成都都成顺酒店管理有限公司。2014年12月至2015年11月，被告向原告支付租金24534元。审理过程中，原、被告均陈述2015年11月19日至2015年12月1日原告在被告酒店处住宿，产生住宿费4656元；原、被告一致同意在本案租金中扣除被告于2015年9月代原告垫付的电梯维修费306元。认定以上事实有原告提交的原告的《居民身份证》、被告的《企业信息查询通知单》、《企业名称变更核准通知书》《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《个人活期一本通账户明细》等证据材料以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。原告将房屋交付给被告使用，被告应按约向原告支付租金，被告辩称因情势变更，双方已经对租金标准进行了变更，每月应付租金为1997元。本案现有的证据不能证明发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，也不能证明双方对租金标准进行了变更，且原告对被告陈述的租金标准已经变更不予认可，故被告的辩称理由不能成立，被告应按《房屋租赁合同》的约定向原告支付租金。合同约定租金每月2996.55元，每满3年以前一年的租金递增6%计算，即2014年12月至2015年11月被告每月应向原告支付租金3176.34元，原告自愿要求被告按每月3176元的标准支付租金，系对其权利义务的自由处分，本院予以确认，故2014年12月至2015年11月被告应向原告支付租金38112元，被告已经支付24534元，尚欠13578元未支付，故原告主张被告向其支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13578元的诉讼请求，本院予以支持。另外，原、被告一致同意在本案租金中扣除被告于2015年9月代原告垫付的电梯维修费306元，本院予以确认。上述金额品���后被告应向原告支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13272元。被告未按合同约定向原告支付足额的租金，已经违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告违反约定逾期支付租金超过30天的，原告有权要求被告按当年租金总额的50%向原告支付违约金，原告据此主张被告支付违约金19058元（即3176.34元/月×12个月×50%）。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告主张其没有违约，不应承担违约责任，可以认定被告的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，同时原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定被告迟延支付租金的违约金为4000元。原告主张为催收租金从佛山往返成都花费3000元，该费用应由被告承担，并提交火车票予以证明。原告提交的该项证据不能证明其系为催收租金所支付的费用，且被告对此不予认可，原告的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告主张在本案中对原告花费的住宿费予以抵销，原告认为住宿费系被告的违约导致，应由被告承担，不同意在本案中抵销。对此，本院认为，债务抵销需双方互负到期债务，本案中双方当事人对住宿费的承担具有争议，而住宿与租赁并非同一法律关系，本案中无法确认住宿费的承担问题，即不能确认原告是否对被告负有债务，故对被告的该项主张，本院不予支持，被告可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告成都都成顺酒店��理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨咏琪支付自2014年12月至2015年11月的租金差额13272元。二、被告成都都成顺酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨咏琪支付违约金4000元。三、驳回原告杨咏琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取370元，由被告成都都成顺酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年一月二十九日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成��损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行���集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。