安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2011）六裕民二初字第00388号原告（反诉被告）：六安市恒丰药业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区。法定代表人：刘守国，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：王明红，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：储成勇，该公司员工。被告（反诉原告）：六安市维武物流有限责任公司，住所地。法定代表人：夏维武，该公司总经理。委托代理人：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。原告（反诉被告）六安市恒丰药业有限公司（以下简称恒丰药业公司）与被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司（以下简称维武物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）六安市恒丰药业有限公司的委托代理人王明红、被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司委托代理人赵会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒丰药业公司诉称：原、被告于2008年5月18日签订一租赁合同，约定原告将位于六安市裕安区个体经济开发区公司自有30平方米钢构房屋租赁给被告，租期5年，年度租金4800元。因该房屋系原告临时搭建，并未申请建设工程规划许可证，且经风摧雨蚀，急待拆除。缘此，原告多次催促被告搬离，被告不予理应。原告诉请：确认原、被告间租赁合同无效；判令被告立即腾空并返还房屋，并自2011年5月18日起参照400元|月标准顺延支付房屋占有使用费，直至被告实际交房时止。被告（反诉原告）维武物流公司答辩：1、钢构房系维武物流公司与恒丰药业当时的法定代表人李某在签订合同前，经过恒丰药业公司同意，系维武物流公司所建造，并在建造前对院内的地面予以平整。2、恒丰药业公司未申请建设工程规划许可证，导致双方签订的《房屋租赁合同》无效，导致合同无效的过错在于恒丰药业公司，维武物流公司主张房屋占有使用费请求不能予以支持。3、维武物流公司出资建造钢构房、厕所和对院内地面平整的事实是客观存在，恒丰药业公司应承担相应损失。4、双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，维武物流公司应赔偿损失34348元。被告（反诉原告）维武物流公司反诉称：2008年5月18日，双方签订一份《房屋租赁合同》，该钢构房屋系维武物流公司建造，建造前维武物流公司在恒丰药业公司的院内进行平整，支出材料费和人工费23519元由维武物流公司支付。现要求恒丰药业公司赔偿因租赁期间建造钢构房和对地面平整所支出材料费和人工费计23519元。评估后，维武物流公司当庭变更诉讼请求为恒丰药业公司赔偿因租赁期间建造钢构房、厕所和对地面平整所支出材料费和人工费计34348元。原告（反诉被告）恒丰药业公司答辩：请求驳回维武物流公司的反诉请求。本案本诉部分系租赁合同纠纷，而反诉部分系承揽合同纠纷性质，与本诉部分法律性质毫无关系。鉴于法院已经受理，从免予当事人诉累角度考虑，不对反诉提出异议。但从人民法院审理案件的角度而言，需要明确法律性质及案由，并据此予以确定各方的举证责任。缘于反诉部分系承揽合同纠纷，维武物流公司必须提供证据证明双方存在承揽合同关系、承揽人完成了定作人要求的工作、向定作人移交了工作成果，而本案中，维武物流公司对上述三个要求无一能完成举证责任，其诉讼请求应予驳回。此外，即使反诉事实成立，其诉讼请求已经超过诉讼时效。依据《合同法》第263条规定，定作人的给付义务在承揽人交付工作成果时支付，而据维武物流公司称，该房系2008年5月18日已经建成交付使用，距提起反诉已达三年之久，其诉请已超过诉讼时效，恒丰药业公司请求法院予以驳回。为支持自己的诉讼请求，双方当事人举证、质证如下：（一）原告（反诉被告）举证：1、房屋租赁合同，证明原、被告间房屋租赁关系的事实及租金标准。2、住所（经营场所）使用证明，证明维武物流公司明知涉诉房屋系恒丰药业公司未经建设工程规划许可证房屋，租赁合同系无效。3、催告通知，证明维武物流公司虽收到搬迁通知，但拒绝办理之事实。4、六安市恒丰药业有限公司资产评估报告，意在证明李某有关房屋非本单位建设的证人证言与之前其认可评估认定（房屋和相关建设系原告所有，对外无债务）相矛盾。被告（反诉原告）质证：对证据1无异议，证明原、被告之间签订合时法定代表人是李某。对证据2有异议，维武物流对使用房屋未经规划许可并不知情。对证据3的真实性有异议，并不是法定代表人夏维武所签收。证据4，双方于2008年5月18日签订的《房屋租赁合同》，是在恒丰药业公司与李某转让股权资产评估之前进行的；本案中的钢构房和厕所、地面平整所有权属恒丰药业与该钢构房、厕所、地面平整系维武物流公司出资修建以及支付人工费并不矛盾，也不能改变该钢构房、厕所、地面平整系维武物流公司出资修建的事实，况且从该份证据中李某也并未否认该钢构房、厕所、地面平整系维武物流公司修建的事实；恒丰药业公司与李某在转让股权做的资产评估只是双方内部进行，维武物流公司并不知情，双方的内部行为并不能对抗维武物流公司；本案中鉴定价值应以双方共同委托裕安区人民法院选定的评估机构鉴定的价值为准。（二）被告（反诉原告）维武物流公司举证：1、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明维武物流公司的主体资格。2、房屋租赁合同，证明2008年5月18日维武物流公司与恒丰药业公司的前任法定代表人李某签订房屋租赁合同的事实。3、工程结算表、销货清单、订货合同、安徽增值税普通发票、收款收据、收条等，证明反诉原告建造钢构房、厕所以及对院内地面平整支付的材料费和人工费的事实。4、安徽百友资产评估司法鉴定所司法鉴定意见书，证明维武物流公司建造的钢构房、厕所以及对院内地面平整支付的材料费和人工费的鉴定价值合计为34348元。5、证明一份及调查笔录一份，证明此案的钢构房、厕所的建造以及院内地面平整系经过恒丰药业公司前任法定代表人李某同意所建造的，并由维武物流公司支付。6、申请证人钟某出庭作证，证明该钢构房、厕所的建造以及对院内地面平整是维武物流公司所为。原告（反诉被告）恒丰药业公司质证：对证据1真实性无异议，但与本案没有关联性。对证据2真实性、合法性及与本案的关联性无异议。对证据3中销货清单不予认可，该单没有购货及收款单位，也不能证明与原告或被告有债权债务关系，也不能证明该建材的用途及真实产生与否。对工程结算单、玻璃计算单的质证意见同上。对收条的真实性、合法性及与本案的关联性，不予认可，该单没有付款单位，也不能证明与原告或被告有债权债务关系，也不能证明该人工费的用途及真实产生与否。对证货合同、收款收据的真实性、合法性及与本案的关联性不予认可，质证意见同销货清单。对增值税发票的真实性、合法性及与本案的关联性无异议，恰恰证明涉案房屋钢构的付款人系恒丰药业公司。对证据4的真实性无异议，但其对合法性、关联性有异议。鉴定人应当出庭接受质询，因鉴定人未出庭，令当事人无法质询，不能作证据使用。鉴定机构依据的书面资料没有经过恒丰药业确认，不能作为鉴定依据。法院委托范围在于钢构房屋和地坪，而鉴定机构将厕所也列入审计范围，显然超出委托范围。涉诉房屋及地坪所有权人及建设单位为恒丰药业，维武物流并无证据证明其系施工单位，该评估报告对案件实体处理而言毫无关联性。对证据5有异议，李某与被告夏维武之间有亲戚关系，李某的证明不能作为证据使用。该份证据不合法，证人李某无正当理由未出庭接受质询，视为维武物流公司举证不能。法院调查笔录方式代替证人证言，显然不合法；安徽鑫特定医药科技发展有限公司与恒丰药业公司股东李某等二十余人为转让恒丰药业公司股权时，共同委托评估公司所作的资产评估报告记载，涉案房屋所有权及相关权益属于恒丰药业公司，且无相关债务，此次李某作业出相反的表述，显然证言系虚假；李某系维武物流公司法定代表人的近亲属，同时与现恒丰药业公司唯一股东安徽鑫特宝医药科技发展有限公司存在债权债务纠纷，作为对原、被告双方均有利害关系的第三人，其证言不当采信。对证据6，证人没有签订合同，对于决算价款也不清楚，地坪多少面积也不清楚，根本不能清楚反应证明工程的造价以及系维武物流的建造支出。证人证言没有其他证据相应证，达不到其所主张的要求。经举证、质证，本院认证如下：（一）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性及与本案的关联性，予以认定。因租赁钢构房系未申请建设工程规划许可所建，故该合同的合法性，不予认定；对证据2的真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；对证据3，因维武物流公司未提交相反证据推翻，对其真实性，予以认定。对证据4，系恒丰药业公司内部股权转让时资产评估，与维武物流公司所租赁的房屋由谁所承建并无关联性，故对该份证据，不予认定。（二）对被告（反诉原告）提交的证据1、4的真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；对证据2，同原告提交的证据1；对证据3，不予认定；对证据5，李某与原、被告双方有利害关系，其证明力较低，但其证言与钟某证言相一致，故对证明及调查笔录的真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；对证据6，因恒丰药业公司未提交相反证据推翻，对其真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定。根据当事人的陈述及本院认证、采信的证据，认定事实如下：2008年5月18日，六安市恒丰药业有限公司与六安市维武物流有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：恒丰药业公司将房屋（座落家园路2号、间数1、面积30平方米、结构钢构用于仓库）出租给维武物流公司；租赁期共5年，出租方从2008年5月18日将出租房屋交付承租方使用，至2013年5月18日；出租房屋月租金400元，租期租金总额24000元。承租方将租金以现金方式，于每年分别付清给出租方等。恒丰药业公司时任法定代表人李某、维武物流公司法定代表人夏维武分别签字并盖公司公章。该份合同经工商行政管理部门备案。合同签订时，由维武物流公司自建钢构房屋一处（约30平方米）、厕所并对院内场地平整。维武物流公司承租房屋后，缴纳租金至2011年5月17日。在此期间，恒丰药业公司由安徽鑫特宝医药科技发展有限公司收购，因公司发展需要，要求维武物流公司搬离该房屋，于2011年1月12日致函维武物流公司，要求在2011年1月15日前搬离。双方协商未果，恒丰药业公司于2011年5月9日起诉来院。另查明：经安徽百友资产评估司法鉴定所鉴定：钢构评估价值11730.99元、厕所评估价值4248.95元、场地平整评估价值18367.72元计34348元。本院认为：恒丰药业公司将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给维武物流公司使用，至法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。双方应承担同等责任。合同无效自始无效。恒丰药业公司要求维武物流腾空并返还房屋的诉讼请求，予以支持。恒丰药业公司要求2011年5月18日起参照400元|月标准顺延支付房屋占有使用费，直至被告实际交房时止的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。维武物流公司提供的证人李某、钟某的证言证明该钢构房系被告建造，恒丰公司未提供相反证据推翻维武公司的证据，恒丰药业公司的主张房屋是其所建的抗辩理由不予采纳，维武物流公司建钢构房及对场地平整造成的损失，恒丰药业公司应当予以赔偿。恒丰药业公司赔偿维武物流公司17174元（34348元×50%）。据此，依照〈〈中华人民共和国合同法〉〉第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）六安市恒丰药业有限公司与被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还位于六安市恒丰药业有限公司院内30平方米钢构房屋。三、被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付自2011年5月19日起按每月400元的房屋占有使用费，直至被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司交房时止。四、原告（反诉被告）六安市恒丰药业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司钢构房、厕所和对对面平整损失17174元。五、驳回被告（反诉原告）六安市维武物流有限责任公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费400元，反诉费400元，由原告六安市恒丰药业有限公司负担400元，被告六安市维武物流有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  金 菊审 判 员  张红梅人民陪审员  孙朝阳二〇一一年十月十一日书 记 员  韩 洁附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。