上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第22761号原告(反诉被告)李明，男，1962年8月14日生，汉族，住北京市。被告顾霞飞，女，1974年4月30日生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)沈国伟，男，1971年2月17日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人陈维平，上海市光明律师事务所律师。原告李明诉被告顾霞飞、沈国伟及反诉原告沈国伟诉反诉被告李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李明，被告沈国伟的委托代理人陈维平到庭参加诉讼。被告顾霞飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李明诉称，2011年12月24日，原、被告就位于上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订租赁协议，由被告租赁系争房屋。房屋面积120.14平方米，租期自2011年12月24日起至2015年4月30日止。当时承租人之一的沈国伟称顾霞飞是其妻，房屋租赁事宜由其全权负责，并出具了顾霞飞的授权书。签订合同后，原告将房屋交给被告，双方还约定“2015年4月30日，甲方收回房屋，乙方必须不带任何租约。乙方必须在2015年4月30日交房给甲方，并保证交房时所有的装饰、装修、空调、浴具……等等不能破坏、不能带走”。2015年3月起，被告一直拖延不付房租。故原告诉请来院，要求判令两被告向原告支付两个月租金人民币(以下币种同)12,732元。被告顾霞飞未进行答辩，也未提供证据。被告沈国伟辩称，不同意原告的诉请。理由是：顾霞飞跟沈国伟并不是夫妻关系，而是朋友关系；原先的合同是是顾某某跟被告所签，之后顾某某把房屋卖给原告，租期也是一样；原合同中约定被告有优先承租权，租期快到的时候被告跟原告协商续租，但原告决定不再出租给被告，而是租给当时的租客，变相甩掉了被告，双方因此发生争议；房屋内的空调和装修，被告意欲协商折价给原告，折抵最后的两个月租金，但原告不同意。故提出反诉，1、判令变更原、被告双方所签《上海浦东临沂北路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁协议》(以下简称“2011年12月24日租赁协议”)第8条为“租赁协议终止后，系争房屋内的所有装修及各种设备、设施均归被告所有，有权处分”；2、判令原告支付租赁房屋剩余装修、装饰价值5万元；3、判令原告归还被告出资购买的放置租赁房屋内使用的各种设备、设施(附清单)。反诉被告李明辩称，不同意反诉原告的诉请。认为其买受系争房屋是现状交付，当时已经进行了装修。签订租赁合同时，原房东也签了字，原告没有强迫被告，三方系友好协商签订的合同，并对房屋内设施设备都明确写了。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区临沂北路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积120.14平方米，自2011年11月17日起产权登记至原告李明名下。2010年4月13日，被告顾霞飞与案外人顾某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：顾霞飞向顾某某承租系争房屋作为美发经营使用，顾某某在2010年5月1日前交付房屋；租期5年，自2010年5月1日起至2015年5月1日止；租金每月8,000元，3年内不变，自第4年起增加租金3%；合同第7-2条约定，乙方(顾霞飞)返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方(顾某某)验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同补充条款第5条约定，租赁期满后，乙方可以享受第一承租人的权利与甲方洽谈新的租约等。2011年12月24日，“2011年12月24日租赁协议”一份，约定：1、原租赁价格每月8,000元，现租赁价格每月6,000元……第五年起每月租金6,366元，每月5日付房租，直至2015年4月30日止，甲方已收取押金6,000元；2、租赁期限自2011年12月24日起至2015年4月30日止；3、……5、由于乙方要求转租该房屋，双方达成协议，从2012年1月1日开始，免收租金90天，90天之内如果转租不出去，乙方将房屋无条件交还给甲方，所有装饰、装修、空调、浴具、浴盆等不得破坏、不得带走，或乙方自己继续租用，价格同上；6、该协议是原顾某某与顾霞飞租赁合同的补充，如有矛盾以该协议为准；7、原顾某某和顾霞飞签订的租赁合同变更到现房东李明名下；8、到2015年4月30日，甲方收回该房屋，乙方必须不带任何租约，乙方必须在2015年4月30日交房给甲方，并保证交房时所有装饰、装修、空调(五部)、浴具、二个浴盆、卫具、门窗及灯箱等等不能破坏，不得带走(详见甲方所摄的照片)。庭审中，原告向法庭提供“委托书”一份和两被告的身份证复印件各一份，委托书由顾霞飞在2011年9月30日出具，其内容为“全权委托沈国伟处理临沂北路XXX弄XXX号XXX室商铺所有事宜”。被告沈国伟对上述证据真实性均无异议。原告还向法庭提供了《房屋租赁合同》一份，证明原告在2015年5月1日起将系争房屋出租给了案外人李彩霞和陈华蓓，租期一年，租金每月13,800元。被告对该合同真实性无异议，并认为原告出租内容中包括的装修、空调、浴具等系被告所留。庭审中，原、被告确认一致：2010年4月13日的《房屋租赁合同》系由被告顾霞飞与案外人顾某某签订，而“2011年12月24日租赁协议”是顾霞飞、沈国伟共同所签，沈国伟加入到了该租赁合同关系中。原告表示，被告支付了截至2015年1月底的租金，之后以押金6000元抵付一个月租金，所以实际还有两个月租金没付。被告则表示，被告已付租金至2015年2月底。庭审中，经法庭释明后，被告表示，其无法举证证明付款至2015年2月底的事实。另外，被告表示其反诉诉请第1项要求变更“2011年12月24日租赁协议”第8条的理由是基于显失公平，并认为该协议是原告打印的，书写的字也是原告加上去的，所以是格式合同。其反诉诉请第2项，是基于原告投入40多万元装修，经折旧后计算得出。以上事实，由租赁合同、委托书、房产证等及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原告与两被告签订的“2011年12月24日租赁协议”是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。该协议约定第五年起每月租金6,366元，租期至2015年4月30日止，现原告表示两被告仅支付租金至2015年2月底(2012年2月租金以押金6,000元抵付)，被告虽对此表示异议，但未提供相应证据证明，根据有关法律规定，对合同是否履行由争议的，由负有履行义务一方的当事人承担举证责任，因被告无法提供证据证明其付款事实，故本院对被告的主张不予采信，而对原告的本诉诉请予以支持。关于被告的反诉诉请。根据有关法律规定，显失公平的合同系指一方在紧迫或缺乏经验的情况下订立的于已有重大不利的合同，因被告未能举证证明其签约时具有上述情形，相反合同中关于调降租金标准和免收租金90天的约定对原告更为不利，故被告主张“2011年12月24日租赁协议”显失公平并要求将其中第8条约定予以变更的理由不能成立，对其诉请不予支持。根据合同约定，租期到期后，被告应无条件交还房屋，并不得破坏和带走原有的装修、空调等设施设备，且根据有关法律规定，租期届满后，承租人要求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持，故被告提出要求原告支付装饰装修价值5万元，并要求返还相关的设施设备等，并无合同及法律的依据，亦予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、被告顾霞飞、沈国伟应于本判决生效之日起十日内支付原告李明租金12,732元；二、驳回反诉原告沈国伟的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币118元(原告李明已预付)，公告费560元，合计678元，由被告顾霞飞、沈国伟负担。反诉案件受理费525元(反诉原告沈国伟已预付)，由反诉原告沈国伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  田有娣二〇一六年一月二十六日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。