黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书〔2016〕黑81民终297号上诉人（原审被告）绥化农垦忠海房地产开发有限公司。法定代表人李欣，该公司经理。委托代理人李志刚，该公司项目经理。委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘东升，无职业。委托代理人王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。上诉人绥化农垦忠海房地产开发有限公司（以下简称忠海公司）因与被上诉人刘东升房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥化农垦法院〔2015〕绥民初字第561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月23日受理后，依法组成合议庭，于同年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李志刚、刘凤卿，被上诉人委托代理人王洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告刘东升诉称：2014年6月18日，原告购买了被告开发的位于绥化市农垦社区院内的润馨福园小区3号楼6单元一带二住宅房屋。房屋单层面积为86.86平方米，总价款为575,000.00元。双方约定原告交纳首付款288,000.00元，交纳贷款保证金14,350.00元，剩余房款由被告为原告办理按揭贷款。原告于当日向被告交纳了上述购房款及贷款保证金，并向被告提供了贷款所需的相关手续，但被告没有将贷款办理成功。后原告去交纳剩余房款时对方告知要按照月息1.5分计算利息，否则不能办理相关手续。原告多次与被告协商未果。原、被告之间虽没有签订书面合同，但双方之间的口头约定合法有效，原告已经向被告履行了交纳首付款及贷款保证金义务，被告却没有给原告成功办理贷款，导致原告为此支出巨额房款。而双方并没有约定交纳剩余房款需支付利息，被告现向原告收取剩余房款利息构成根本性违约，因此原、被告之间的房屋买卖合同应依法解除，被告应返还原告交纳的房屋首付款288,000.00元及贷款保证金14,350.00元，并承担本案的诉讼费用。原审被告忠海公司未提交答辩意见。原审判决认定：2014年6月18日，原告购买了被告开发的位于绥化农垦北区院内的润馨福园小区3号楼6单元一带二住宅房屋。房屋单层面积为86.86平方米，总价款为575,000.00元。原告当天交纳了首付款288,000.00元，双方当时口头约定剩余房款以被告方为原告办理贷款的方式交付，如贷款办理不成功则退回房款。原告交纳了贷款保证金14,350.00元。交款当天被告方为原告出具了两份收据，双方未签订书面购房合同。后原告购房贷款未办理成功，被告通知原告交纳剩余房款，在原告缴纳房款时被告方要求按月息1.5分收取利息，否则不能办理相关手续。原告认为在购房当初被告承诺其办理按揭贷款，其已向被告履行了缴纳首付款及贷款保证金义务，现被告没有给原告办成贷款属被告违约，且双方没有约定交纳剩余房款需支付利息，被告向原告收取利息没有任何依据，因此不同意被告的要求。后多次与被告协商，一直未果。原审判决认为：原告刘东升向被告忠海公司交纳购房屋首付款及贷款保证金后被告为原告开具收据的行为已在双方之间形成事实上的购房合同，该合同是双方真实自愿的意思表示，合法有效。在购房之初，双方约定剩余房款由被告为原告办理按揭贷款，如不成功则退房即解除合同，这一事实有被告为原告开具的贷款保证金收据为证。现被告没有为原告成功办理购房贷款，已属违约。按照双方约定，原告有权选择继续履行合同或是解除合同。当原告选择继续履行合同即补交剩余房款时，在双方对购房余款交纳时间及迟延交纳是否收取利息没有任何约定的情况下，被告要求原告按月利率1.5分交纳购房余款利息没有任何法律依据。在双方协商未果的情形下，原告要求解除购房合同、被告退回购房款是符合双方约定及法律规定的。综上，对原告要求被告退回已付购房首付款288,000.00元、贷款保证金14,350.00元的诉求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款之规定，缺席判决：一、解除原告刘东升与被告绥化农垦忠海房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同；二、被告绥化农垦忠海房地产开发有限公司退还原告刘东升购房首付款288,000.00元、贷款保证金14,350.00元，共计人民币302,350.00元。于本判决生效之日起10日内履行完毕。忠海公司上诉称：2014年6月18日被上诉人购买了上诉人开发的润馨福园小区3号楼6单元一带二住宅房屋，房屋单层面积86.86平方米，总价为575,000.00元，当时被上诉人交纳288,000.00元首付款，余款拟贷款并交纳了贷款保证金14,350.00元。后被上诉人未能贷款亦未及时交纳剩余房款发生违约，为此上诉人要求被上诉人给付利息是合理合法的。被上诉人诉讼及一审判决时将被上诉人未能贷款的责任强加给上诉人是错误的，上诉人与银行间有合作协议为房屋按揭贷款提供了必要条件，随后贷款未能发放是被上诉人不具备贷款条件，导致银行未能为其发放贷款。买卖所涉及的房屋现在仍然空闲，而一审法院以上诉人收取被上诉人贷款保证金为由认定上诉人没有为被上诉人成功办理购房贷款已属违约，支持被上诉人的诉讼主张错误。请求撤销原审判决，对被上诉人诉讼请求不予支持，并由被上诉人承担诉讼费用。刘东升答辩称：被上诉人在购买房屋时上诉人承诺可为被上诉人办理房屋按揭贷款，因此被上诉人才购买了该房屋，缴纳了首付款及贷款保证金，提供了相关贷款手续，但上诉人并没有为被上诉人办理成功贷款，而后上诉人与被上诉人多次协商解决，在双方无任何约定的情况下，上诉人要求被上诉人给付房款利息，无任何事实和法律依据，贷款未办理成功不是被上诉人的过错，因此本案系上诉人违约，被上诉人有权解除合同。原审认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。二审期间，上诉人向本院举示五组证据。证据一，上诉人与中国工商银行绥化西直路支行签订的按揭贷款业务合作协议。欲证明上诉人为本案所涉房屋与银行间达成了业务合作协议，为购房人购房时进行按揭贷款提供了前提和保障，被上诉人未能获得按揭贷款责任不在于上诉人。被上诉人质证意见为：该证据与本案没有任何直接关系，该合作协议明确记载是农垦现代嘉园二期项目，也就是说上诉人与工商银行之间履行的是农垦嘉园现代二期的贷款协议，是否对本案诉争房屋发放贷款无证据证明，也不能证明上诉人为被上诉人办理了相关贷款手续而工商银行没有批准，并且没有批准的原因是被上诉人的过错导致。证据二，上诉人与马金祥、胡继颖的商品房买卖合同。欲证明上诉人合同中关于逾期付款违约责任的约定，本案中被上诉人买受的是现房，其在贷款不能的情况下其即应全额交付房款否则为逾期付款，承担违约责任。被上诉人质证意见为：该两份合同与本案没有任何关系，因为该合同均是农垦现代嘉园二期的商品房买卖合同；该两份合同中并没有约定贷款发放时间以及贷款不明的情况下何时交付剩余的房款；上诉人与该两名购房人有合同约定，但与被上诉人之间没有签订任何书面合同，只是给被上诉人出具了润馨福园小区的购房首付款票据，双方对贷款的发放时间及贷款不能的方式方法均没有约定。证据三，上诉人一方签字的商品房买卖合同。欲证明上诉人为被上诉人购买房屋办理按揭贷款作了准备。因被上诉人在银行办理贷款时未通过该信用查询，致使银行不予贷款，被上诉人便没有正式签字。被上诉人质证意见为：对真实性有异议，这是上诉人单方提供、单方制作无法核实真实性，到银行办理按揭贷款应签订按揭抵押贷款手续，该证据不能证明上诉人为被上诉人办理了按揭贷款手续，而由于被上诉人的原因没有办理成功。证据四，陈晓军、李艳娟业户进户交接确认单。欲证明购房人接收房屋前还需缴纳办证、契税等相关费用。被上诉人质证意见为：对真实性有异议，两个购房人是否真实存在无法证明，其次与本案无任何关系，证明不了上诉人主张。证据五，照片五张。欲证明诉争房屋目前仍然空闲，不存在被上诉人所说的被他人取得并占有问题。被上诉人质证意见为：对真实性有异议，证明不了是本案诉争房屋，无任何明显标志，该房屋是否被占用也不能否认上诉人没有为被上诉人办理贷款的事实。本院对证据的认证意见：上诉人提供的证据一，其与中国工商银行绥化西直路支行签订的按揭贷款业务合作协议中所涉小区名称为农垦嘉园现代二期，与本案所涉润馨福园小区名称不同，不能证明上诉人欲证明的问题，本院不予采信；上诉人提供的证据二、四，其内容与本案没有直接关联性，不能依该两份证据证明上诉人与被上诉人之间存在同样的约定，对证据二、四本院不予采信；上诉人提供的证据三，因系单方制作，没有被上诉人签字等意思表示，本院不予采信；上诉人提供的证据五，因无位置标识，无法证明系本案诉争房屋，本院不予采信。本院经审理确认原审法院判决认定的事实。本院认为：本案双方当事人对买卖房屋事实无异议，争议焦点为剩余房款的贷款责任及上诉人是否应当收取剩余房款逾期交付的利息。关于贷款责任的问题，购买房屋进行贷款时，由银行对贷款人是否具有贷款资格进行审查，虽然上诉人收取被上诉人贷款保证金，但该的行为系双方自愿约定，并不能依据该行为而确定上诉人负有保证被上诉人贷款成功的义务。故本案诉争房屋剩余房款的贷款办理责任应由被上诉人承担。关于上诉人是否应当收取剩余房款逾期交付利息的问题。因上诉人未提供充分的证据证明双方之间对于剩余房款逾期交付收取利息存在约定，上诉人主张收取逾期利息没有事实依据，不应予以支持。本案被上诉人在贷款办理未成功后，向上诉人交付剩余房款，上诉人以收取逾期利息作为交付房屋的前提条件，致使本案合同无法继续履行，现被上诉人提出解除合同符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,835.25元（上诉人预交），由上诉人绥化农垦忠海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周志强审判员  赵玉忠审判员  石 岩二〇一六年八月十八日书记员  翟士岩