四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终1388号上诉人（原审被告）：深圳市金达鑫投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：郭海洪，该公司董事长。委托代理人：陈诚，四川久太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓碧芬，女，汉族，生于1977年9月25日，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人：李艳，四川春雷律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：绵阳市涪城区城郊乡白土村民委员会，住所地：四川省绵阳市涪城区。主要负责人：何兴云，该村民委员会主任。原审被告：绵阳市君悦房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市科创园区。法定代表人：郭海洪，该公司董事长。委托代理人：古晓芳，四川天府风律师事务所律师。上诉人深圳市金达鑫投资有限公司（简称：金达鑫公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金达鑫公司的委托代理人陈诚、被上诉人邓碧芬的委托代理人李艳、被上诉人绵阳市涪城区城郊乡白土村民委员会（简称：白土村委会）的主要负责人何兴云及原审被告绵阳市君悦房地产开发有限公司（简称：君悦公司）的委托代理人古晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决认定：2009年10月18日，白土村委会、白土村一、二社村民小组及部分村民代表（甲方）与金达鑫公司（乙方）签订了《联合联建有偿居民安置房合同书》，2010年6月8日，白土村委会、白土村一、二村民小组（甲方）与金达鑫投资公司（乙方）签订了《补充协议书》，对联合开发建设白土村一、二社居住用地进行了约定。相关内容为：村民安置居住房按经双方核准后的实际人数乘以30㎡/人的规模以户为单位建设，每户可以购买不超过30㎡的房屋，价格按照2200元/㎡的九五折计算，在甲方统计人数时由乙方收取购买超面积村民的购房订金30000元，余款在乙方整体移交甲方房屋之前由村民一次性付清。2010年12月绵阳市涪城区城郊乡白土村一、二社统规统建办公室（简称：白土村统建办）《关于居民安置还建户型的登记要求》、《安置房登记会议记要》允许“另外在优惠购买30㎡后再购买30㎡面积，价格以交付房屋结算时的市场价为准，并一次性缴纳订金四万元”。后白土村一、二社的村民根据《补充协议书》及《关于居民安置还建户型的登记要求》、《安置房登记会议记要》的约定进行还建登记，原告于2010年12月21日购买30㎡，交订金30000元，总面积90㎡，收据加盖“绵阳市涪城区城郊乡白土村一、二社统规统建财务专用章”。2011年1月，因金达鑫公司不是本地企业，遂由金达鑫公司的法定代表人郭海洪出资990万元，白土村委会出资10万元（白土村委会并未实际缴纳出资款）成立了君悦公司，原告等人缴纳的订金被存入君悦公司在中国银行的账户，由君悦公司管理支配使用，先后支付了土地出让费及罚款等费用。另查明，2011年3月23日，白土村委会、君悦公司出具的《关于涪城区城郊乡白土村一、二社居民安置村民自购房订金的资金监管及使用声明》中认可村民缴纳的款项由金达鑫公司预收。2015年4月9日，金达鑫公司向四川春雷律师事务所出具的《回复函》中亦认可收取了该款项。案涉统规统建项目未办理任何报建审批手续。诉讼中，原告自愿放弃对第三人的诉讼主张。因房屋至今未修建，原告提起诉讼，请求判令被告返还人民币30000元及该款自2010年12月21日起至款付清之日止，按同期人民银行贷款利率计算的资金占用利息。一审判决认为：原告缴纳购房订金已经长达5年，在此期间由于各种原因，其原本打算购买的统建房至今没有修建，甚至没有履行相关报建审批手续，致使原告购买统建房的目的在短期内根本无法实现，故对原告要求退款及资金利息的诉讼请求予以支持。虽然被告金达鑫公司及君悦公司在庭审中均陈述原告缴纳的订金由第三人白土村委会设立的白土村统建办收取，但其在之前的《资金监管使用声明》及《回复函》中均认可订金实际由被告金达鑫公司收取，故认定原告缴纳的购房订金是由金达鑫公司收取，尔后交付给君悦公司管理使用，因此退还订金及资金利息的责任应由被告金达鑫公司及君悦公司共同承担。白土村委会未参与案涉项目的经营管理，也未从中获取收益，故不应承担退还订金的责任。据此判决：被告深圳市金达鑫投资有限公司、绵阳市君悦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内共同向原告邓碧芬返还购房订金30000元，并承担该款从2010年12月21日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金利息。金达鑫公司上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。白土村统建办是由白土村委会设立，款项也是其收取，君悦公司成立后，款项就全部存到了君悦公司及白土村委会共管的帐户上，共同监管、使用，应由白土村委会及君悦公司共同承担返还义务；上诉人金达鑫公司与村民个人之间没有签订合同，也没有收取款项，签订合同的是君悦公司，根据合同的相对性，应由君悦公司承担返还义务。请求撤销一审判决，改判驳回对上诉人金达鑫公司的诉讼请求。二被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人金达鑫公司上诉称没有签订合同、没有收取款项的上诉理由与事实不符，应驳回上诉，维持原判。原审被告君悦公司答辩称：购房订金由君悦公司和白土村委会共同管理和使用，君悦公司愿意承担法律责任。本院二审中，上诉人金达鑫公司向本院提交了以下新的证据：1.2011年3月29日《中国银行进账单（回单）》，拟证明君悦公司将收取的含本案在内的购房订金400万元已存入该公司与白土村委会共管账户，由君悦公司与白土村委会共同管理和使用；2.绵阳市土地统征储备中心于2011年8月29日发给君悦公司的《关于交纳用地预付金的函》及2011年9月1日向君悦公司出具的《四川省非经营性结算统一票据》，拟证明购房订金用于了安置房建设项目；3.君悦公司于2015年5月4日向绵阳市涪城区城郊乡人民政府出具的《对城郊乡白土村一、二社安置村民购房诚意金清退的承诺书》（简称：《承诺书》）及君悦公司谭平的《情况说明》，拟证明君悦公司收取了购房订金，并已于2015年5月承诺以项目清算后的资金予以清退。二被上诉人的质证意见是：对证据1、2的真实性无异议，但不能证明购房户所缴纳的订金系交付给君悦公司，君悦公司缴纳土地报征预付金与购房户要求返还订金的争议事实无关联性，不能达到证明目的；证据3中的《承诺书》与一审查明的证据相互矛盾，仅能表明该款是被君悦公司使用，《情况说明》属于证人证言，应该由证人出庭作证，且证明的内容与本案缺乏关联性，不能达到证明目的。原审被告君悦公司质证意见是：对上诉人金达鑫公司所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议。经审查，上诉人金达鑫公司所提交的证据1、2真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以认定，其内容结合本案其他证据能够证明购房户缴纳的款项由君悦公司用于支付土地费用，对证据1、2的该部分证明目的本院予以采信，但上诉人金达鑫公司所提该款由君悦公司与白土村委会共同管理和使用的证明目的，证据1、2及本案其他证据无法证明，本院不予采信；证据3中的《承诺书》系君悦公司向绵阳市涪城区城郊乡人民政府作出，与本案无关联性，《情况说明》系证人证言，证人未出庭作证，不符合证据的合法性，该组证据本院不予认定。二审审理查明的事实与一审判决一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。另查明：上诉人金达鑫公司与被上诉人白土村委会在《联合联建有偿居民安置房合同书》中约定，白土村统建办由被上诉人白土村委会组建，日常工作及经营管理由上诉人金达鑫公司独立自主，自负盈亏；《安置房登记会议纪要》中载明白土村统建办由上诉人金达鑫公司管理。原审提起诉讼时，起诉书的第一项诉讼请求为解除房屋订购合同关系，后该项诉讼请求被撤回。本院认为：上诉人金达鑫公司与被上诉人白土村委会就白土村一、二社联合联建有偿居民安置事项磋商并达成相关协议后，被上诉人邓碧芬为了购买安置分配面积之外的房屋面积，按照被上诉人白土村委会及白土村统建办《安置房登记会议纪要》的要求登记并缴纳了款项。白土村统建办由上诉人金达鑫公司管理、负责，其行为的民事责任应由上诉人金达鑫公司承担，故白土村统建办收取款项并出具《收据》的行为应当认定为上诉人金达鑫公司与被上诉人邓碧芬就购买安置分配面积之外的房屋面积成立合同关系。合同的主要条款由《安置房登记会议纪要》、《居民还建登记表》及《收据》的相关内容构成，系为约定将来订立商品房买卖合同，属预约合同。该预约合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原审被告君悦公司成立后，实际使用购房户所缴纳款项并从事上诉人金达鑫公司与被上诉人白土村委会约定的联建事宜，且在本案审理中自认应承担购房户款项的清退责任，应认定为对本案预约合同的债务加入，其与上诉人金达鑫公司应对本案预约合同承担连带责任。预约合同生效后，因所涉房屋至今未达到建设条件，也不符合商品房预售条件，双方未能订立本约合同，被上诉人邓碧芬在起诉中以合同目的无法实现为由提出解除合同，视为行使合同的法定解除权通知解除合同，解除合同的通知不可撤销，其在一审庭审中撤回该项诉讼请求不影响解除合同的通知已到达合同相对方的事实，合同相对方收到通知后未请求确认解除合同的效力，故本案合同自起诉书送达上诉人金达鑫公司及原审被告君悦公司时解除。合同解除后，根据履行情况及合同性质，上诉人金达鑫公司及原审被告君悦公司应返还对方所缴纳的本金及法定孳息。上诉人金达鑫公司所提未收取款项及未与购房户签订合同，不应承担还款责任的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由上诉人深圳市金达鑫投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  周冬青审 判 员  董小萍代理审判员  向星燃二〇一六年八月三十日书 记 员  王 燕