徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第786号原告：武京文，退休职工。委托诉讼代理人：王莹，江苏建伟律师事务所律师。被告：孟瑞彬，xxxxxxxx职工。委托诉讼代理人：彭富成，江苏它石律师事务所律师。被告：晁文山，职工。委托诉讼代理人：廖翠，江苏它石律师事务所律师。第三人：徐州市国有资产投资经营集团有限公司，住所地本市彭城路81号。法定代表人：李晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立，江苏义行律师事务所实习律师。第三人：聂井华，徐州华强体育发展有限公司副总经理。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。原告武京文与被告孟瑞彬、晁文山所有权确认纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法由代理审判员刘现伟独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。因案件的审理与徐州市国有资产投资经营集团有限公司、聂井华有利害关系，本院依法追加徐州市国有资产投资经营集团有限公司、聂井华作为第三人，后于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告武京文及其委托诉讼代理人王莹，被告孟瑞彬及其委托诉讼代理人彭富成、被告晁文山的委托诉讼代理人廖翠，第三人徐州市国有资产投资经营集团有限公司的委托诉讼代理人夏雨、第三人聂井华及其委托诉讼代理人夏飞阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武京文向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认盛世佳园18-1-101及201房屋归原告所有，并办理涉案房屋的所有权及土地使用权证；2、事实与理由：2006年7月20日，原告与第三人聂井华签订了房屋产权转让协议，约定原告以57万元购买盛世佳园18-1-101及201室的商品房2套，原告交付57万元款项后，聂井华将房屋钥匙交给原告，后原告向原徐州市城市建设投资总公司提出退房申请，原徐州市城市投资公司亦为聂井华退房办理了有关手续，聂井华将有关合同及票据原件交给原告保管。2006年7月，被告孟瑞彬与原告协商，由孟瑞彬购买上述房屋，在2008年11月份，因孟瑞彬资金不足，双方签订了退房协议，约定孟瑞彬已支付的35万元退还孟瑞彬，孟瑞彬将有关资料返还给原告。协议签订后，孟瑞彬没有履行该协议约定的义务，后原告得知孟瑞彬将房屋的产权办理在其女儿即被告晁文山名下。涉案房屋为原告实际购买，且实际占有使用该房屋，被告孟瑞彬以不合法的手段将该房办在被告晁文山名下，侵害了原告的房屋所有权。为维护原告的合法权利，故诉至人民法院，请依法处理。被告孟瑞彬辩称，原告所诉没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。理由如下：第一、原告与被告之间不存在房屋买卖关系，涉案的房屋是被告晁文山从房地产开发公司直接购买取得，房屋来源是第三人聂井华与开发公司签署退房协议后，开发公司重新向晁文山出售，原、被告在这其中是聂井华退房与晁文山买房的介绍人和经办人而已，原告称被告购买其房屋与事实不符；第二、2006年7月，原告与聂井华所签订的转让协议仅指房屋的买卖意向，此时原告并未取得交易对象的产权，后又没有签订买卖协议，因此该购房意向不能确认为买卖合同成立；第三、被告所签的退房协议的签字是属实的，但不是双方的真实意思表示，其主要目的是为了不想让别人知道晁文山的名下有这套房子，造成已退的假象，而事实晁文山与开发公司所签订的买卖合同已经履行完毕，房屋已经转移到晁文山的名下，被告即使想退还该房屋也无权处分，当然这种假意签订的协议是否给原告造成损失或是否双方共谋，应另当别论。综上，原告所诉房屋的确权及两证的变更登记存在法律上的障碍，首先应当确认被告签字退房协议的效力，在此基础上才能进一步的确认房屋的所有权的归属及是否具备产权变更登记的前提条件，对于原告的原诉讼请求和新增加的诉请，被告认为都不能直接解决现有的分歧，应属于诉讼请求不明，不应当得到人民法院的支持。被告晁文山辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。理由为：第一、晁文山与第三人聂井华、武京文之间不存在房屋买卖关系，晁文山是与开发公司建立了房屋买卖合同关系，手续合法，属于有效的买卖合同。武京文在此期间只是聂井华向开发公司退房，晁文山向开发公司买房的介绍人和帮助人的身份；第二、被告孟瑞彬签订的退房协议为2008年11月22日，而在2008年10月22日晁文山已经交完了所有的房款，并开具了正式的发票，买房人是晁文山，孟瑞彬不是房屋的买受人，因此，退房协议没有事实基础，孟瑞彬依法不享有处分权；第三、被告晁文山与原徐州市城市建设投资总公司签订了商品房买卖合同，并领取了房屋所有权证，房屋的产权人是晁文山，房屋的产权明确不存在争议。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人徐州市国有资产投资经营集团有限公司述称，第一，基于现有证据，原徐州市城市建设投资总公司就涉案房屋分别与第三人聂井华、晁文山签订过商品房买卖协议，聂井华合同已于2007年解除，目前原徐州市城市建设投资总公司就涉案房屋并无任何应收账款；第二，因历时已久，原徐州市城市建设投资总公司经历了合并重组，就涉案的事实已经无法进行核实；第三，原徐州市城市建设投资总公司开具发票和签订合同的日期均在2008年11月，在原告与被告孟瑞彬签订退房协议前，此时，无论是基于原告所称买卖合同法律关系或者被告所称介绍人委托关系，房屋权利人在这一特殊时间节点为被告一方，原、被告双方对此并无争议，原徐州市城市建设投资总公司亦无不当，综上，请求法院查明事实后依法判决。第三人聂井华述称，第三人在2006年7月与原告签订了房屋买卖协议，之后双方按照合同约定，履行了相应的交付房屋以及付款的义务。在2007年6月15日，根据原告的要求办理完退房手续后，双方的房屋买卖协议约定的权利义务已经履行完毕，对于其后该房屋是否另行出售或者其他的相关事实，第三人是不知情的，因此第三人已经按照协议的约定将房屋交付给原告，双方的权利义务履行完毕，故第三人不应当承担任何责任。本案争议的焦点为：1、原告是否享有对涉案房屋所有权确认的请求权；2、两被告是否负有法定或约定的协助办理两证过户的义务。原告武京文为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房屋的产权转让协议书，为原告与第三人聂井华在2006年7月20日签订，双方约定涉案房屋价款为57万元；2、收条两张，金额为57万元，一张是35万元，一张是22万元；3、聂井华向原告交付的涉案房屋的相关资料，包括商品房买卖合同编号为XXXXXXX四份，商品房买卖合同编号为XXXXXXX四份，契税完税证编号为XXXXXXX第二联及第四联各一份，契税完税证编号为XXXXXXX第二联、第四联各一份，物业维修基金交款凭证编号为XXXXXXX第一联、第二联各一份，物业维修基金缴款凭证编号为XXXXXXX第一联、第二联各一份，江苏房屋所有权登记收据编号为XXXXXXX一份，江苏房屋所有权登记收据编号为XXXXXXX一份，收据编号为XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX共5份，个贷提前还款现金凭条一份，保险公司退保手续一份，商品房备案证明书编号为054600061一份，商品房备案证明书编号为XXXXXXXXX一份，备案注销申请书101室一份，备案注销申请书XXX室一份，退房协议XXX室一份，退房协议XXX室一份，委托书一份，聂井华身份证复印件，武京文身份证复印件各两份，挂失声明报纸一份；上述三组证据，用于证明原告从第三人聂井华处购得了涉案房屋，并向聂井华交付了全部房款。聂井华向原告交付了涉案房屋的相关证件和手续，并向徐州市城市建设投资总公司递交了退房申请，办理了退房手续，并到产权处办理变更登记，部分证据原告已经交给孟瑞彬，并有孟瑞彬提供的收条两张可以证实；4、原告向金龙物业公司缴纳的2010年到2011年物业费的收条和原告缴纳的2011年到2015年的物业费收据3张，证明原告自该房上房来，占有并实际使用涉案房屋至今；5、港华燃气公司的管道安装发票两张，证明原告在使用涉案房屋；6、被告孟瑞彬和原告在2008年11月22日签订的退房协议，内容是：甲方是孟瑞彬，乙方是武京文，甲方于2006年7月购买涉案房屋，现因资金不足，要求退房，乙方同意，双方协商一致，甲方于10日内退还该房全部资料，见清单。乙方于收到资料后5日内退还已收的房款10万元，余款25万元，待双方一切退房手续办理结束后，一次性付清。证明原告将涉案房屋出售给被告孟瑞彬，之后双方达成了退房协议；7、原告和被告孟瑞彬签署的退还的涉案房屋的资料清单，日期是2008年11月22日；8、原告在2010年3月24日给被告孟瑞彬邮寄的信件，要求孟瑞彬履行退房协议约定的义务，退还涉案房屋的一切相关手续及资料，并提出退还被告孟瑞彬已经向原告支付的部分房款35万元整，这封信寄了两次，有两张EMS的详情单，日期分别为2010年1月15日，2010年3月24日；9、本院根据原告申请从徐州市房屋产权登记处调取的涉案房屋的资料，包括（1）晁文山在2010年9月涉案房屋的所有权登记审核表，在该表中登记产权的来源为买售，但是初审意见是经调查晁文山于2005年购买商品房一套，建议进行产权登记，该表中送审的证件有8种，是被告孟瑞彬扣留的应当退给原告的涉案房屋的证件，而且根据原告提交的证据，聂井华是2006年7月份卖给武京文，所以该表中的初审意见查明2005年晁文山购买该房是不实的；（2）房屋权属登记申请书，产权取得的方式为购买，但只有受让人一栏里填写晁文山，在落款的受让人签字确认也只有晁文山签的字，该表的转让方一栏和落款的转让方签字均为空白，所以该申请书是一半空白的状态，不符合内容完整的要求，应当是无效的；（3）商品房备案证明书两张，号码分别是XXXXXXXXX和XXXXXXXXX，此号码和第一被告扣留的应交还给原告的商品房备案证明书号码一致，证明商品房备案证明书不是另外补开的，是使用聂井华的商品房备案证明书；（4）原徐州市城市投资总公司与被告晁文山在2005年8月8日签订的商品房买卖合同两份，该合同中也是处于半空白的状态，其中7、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、24均为空白，并非完整的买卖合同；（5）物业维修基金交款凭证两张，号码为XXXXXXX和XXXXXXX，也是被告孟瑞彬扣留的应当归还给原告的凭证，也不是另外补开的。原告以此证明被告孟瑞彬不履行已经签署并且生效的退房协议，擅自扣留应当退还给原告的涉案房屋的相关证件及手续，采取了隐瞒真相，虚构事实的手段给被告晁文山办理了涉案房屋的产权证书；10、证人马某在徐州市人民检察院询问时的笔录一张，证明涉案房屋为原告购买，通过马某介绍卖给被告孟瑞彬的。被告孟瑞彬为证明其抗辩意见，向本院提交了2006年7月11日马某收到孟瑞彬现金35万元整的收条一份，证明孟瑞彬给女儿购买涉案房屋交易的对象是马某，金额为35万元，时间在原告与聂井华签订协议之前。被告晁文山为证明其抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、徐州市财政局开具的契税发票原件两张，时间是2008年7月31日，纳税人是晁文山，房地产位置是涉案房屋；2、徐州供电公司出具的发票，户名是晁文山。证明观点是在2008年7月31日之前晁文山已经与开发公司签订完了房屋买卖合同，缴纳完了该涉案房屋的契税。证明晁文山在使用和占有该房屋。经审理查明，2005年8月8日，第三人聂井华与原徐州市城市建设投资总公司签订了商品房买卖合同，约定由聂井华购买坐落在泉山区盛世佳园小区18号楼X单元XXX室及XXX室的房屋两套，房屋建筑面积均为108.11平方米，套内面积为96.98平方米，聂井华向原徐州市城市建设投资总公司支付了首付款，并通过中国工商银行徐州分行营业部办理了住房公积金贷款手续，后上述房产又于2005年8月10日在徐州市房产管理局产权监理处办理了商品房备案登记，聂井华于2005年12月19日缴纳了维修基金，于2006年3月15日缴纳了契税。2006年7月20日，第三人聂井华作为甲方与作为乙方的原告武京文签订了房屋产权转让协议，约定：一、甲方同意将坐落在徐州市三环南路盛世佳园十八号楼一单元101-201室两套商品住宅房产权有偿转让给乙方（包括该房屋配售的车库），房屋及车库的具体情况及面积详见购房合同。二、该房屋为甲方所在单位出售给本单位职工的商品住宅，目前房屋及小区尚未完全交付使用。甲方在协议签订前已就房屋的环境、朝向、结构、涉及房屋的小区待建设施以及今后可能产生的问题向乙方做了全面细致的说明，乙方对此进行了充分了解后已予以确认并完全同意按现有状况作为完全接受条件。三、甲乙双方经充分协商同意以协议签订时的房屋状况为标准，确定房产转让金总计为人民币伍拾柒万圆整。乙方同意在协议签订后三日内，首先向甲方支付人民币叁拾伍万圆整。余款贰拾贰万圆整，乙方承诺于2006年8月底全部付清。届时，甲方将出具收款收据并将该商品住宅的相关手续及房屋钥匙交给乙方。协议生效后，如该房产无论任何原因，再发生任何费用，乙方均同意承担，另行支付。四、甲方目前就该房屋已办理了公积金贷款，据银行方面称，提前还贷最快也要2007年5月才能完成。而房产相关变更手续的办理则需要在还贷完成后才能进行，因此乙方完全同意甲方在条件具备时配合协助办理房产变更相关手续的要求。在房产权变更相关手续办理的过程中所产生的任何费用（包括房产证、土地证的各项税费、过户费、办证费、手续费等等），乙方均同意承担。五、甲乙双方协商后一致同意，在办理房产权变更相关手续的过程中，如因非故意、非人为、或因政策的变化和限制等因素而导致房产权变更相关手续无法办理，致使房产权变更无法完成时，双方将无条件终止本协议的执行，甲方则应尽快将全部房屋转让金退还乙方。六、本协议生效后，在乙方向甲方完全支付了房产转让金时，甲方与此房产的实际关系即为终止，乙方原则上已获得该房屋的产权。今后有关该房屋发生的相关问题，乙方同意自行解决，房产权变更相关手续一旦完成，本协议将自动失效，今后甲乙双方均同意不再以该房屋的任何事由向对方主张权利或提出任何要求。七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字之日起生效，双方签章后生效。上述协议签订当时，原告向第三人聂井华付款35万元，并于2006年9月3日向聂井华付款22万元。聂井华于2007年3月7日提前还清了住房公积金贷款，并在2007年5月14日与原徐州市城市建设投资总公司签订了退房协议，理由为对房型不满意，对购买的涉案房屋进行退房，原徐州市城市建设投资总公司在2007年6月15日为聂井华办理了备案注销申请书，原徐州市城市建设投资总公司的法定代表人房林琪委托原告武京文代为办理涉案房屋买卖合同备案变更手续。之后，聂井华将商品房买卖合同、契税完税证、物业维修基金缴款凭证、房屋所有权登记费收据、个贷提前还款现金凭条、保险公司退保手续、商品房备案证明书、备案注销申请书、退房协议及身份证复印件、委托书、收据及钥匙等交给原告武京文。2008年11月22日，被告孟瑞彬作为甲方与作为乙方的原告武京文签订了退房协议，约定：一、甲方于2006年7月购买乙方座落在泉山区盛世佳园小区XX-X-XXX-XXX房屋两套，因甲方资金出现问题不能足额付清房款，于2008年11月要求退房。二、经我们双方协商一致，乙方同意接受甲方退房，甲方承诺在10日内退还盛世佳园XX-X-XXX-XXX室的一切相关手续及资料（见附件一）。同时在办理房产退还相关手续的过程中，甲方应积极配合乙方办理相关手续，乙方接受一切相关手续后5日内，付给甲方拾万元整，剩余款贰拾伍万元，待双方一切退房手续办理结束后一次付清。三、本协议签字生效后，乙方向甲方完全退还第一笔转让金时，甲方与此房产的实际关系即为终止，乙方原则上已获得该房的产权，今后有关该房屋发生的相关问题乙方同意自行解决，房产权变更相关手续一旦完成，本协议将自动失效，今后甲、乙双方均同意不再以该房屋的任何事由向对方主张权利或提出任何要求。四、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字之日起生效。盛世佳园18#1-101-201相关资料如下：1、商品房买卖合同各五份（编号XXXXXXX、XXXXXXX）；2、商品房备案证明书原件各壹份（编号XXXXXXXXX、XXXXXXXXX）；3、徐州市恒润房屋开发公司出具收据原件壹份（编号XXXXXXX、金额叁拾壹万元整）；4、契税完税证明原件各贰份（编号XXXXXXX、XXXXXXX）；5、物业维修基金缴款凭证原件各贰份（编号XXXXXXX、XXXXXXX）；6、交易手续费收据原件各壹份（编号XXXXXXXX、XXXXXXX）；7、徐州市商品房销售合同备案注销申请书原件壹份；8、退房协议原件壹份；9、商品房买卖合同（NO.XXXXXXX、XXXXXXX）原件各4份；10、大门、房门、车库、钥匙各一套。协议签订后，被告孟瑞彬没有履行退房协议的约定，也未将盛世佳园18#1-101-201的相关资料返还给原告武京文。原告武京文分别于2010年1月15日和3月24日向被告孟瑞彬邮寄了信函，要求被告孟瑞彬履行退房协议的约定，并提供银行账户将35万元退还被被告孟瑞彬。2008年10月份左右，被告晁文山与原徐州市城市建设投资总公司签订了商品房买卖合同两份，合同的落款时间为2005年8月8日，并依据该合同及第三人聂井华交纳的维修基金票据等相关手续，在2010年9月份办理了涉案两套房屋的所有权登记。在本案的审理过程中，原告武京文陈述：“房子是2006年7月份我从聂井华手里购买，是单位出售给本单位职工的，当时商量的价格是57万元，我从聂井华购买房屋也是马某介绍的，当时只是意向，并没有签订合同，在7月下旬，马某告诉我，给我介绍买的聂井华的房子可以转手卖了，因为有人想买，当时我说70万元左右能卖，马某说这事不用我管了，她来做担保，先付一半的钱，我不认识被告他们，所以后来我就和聂井华把所有的手续都办完了。通过马某的手当时先给我35万元，关于买卖房子，我和孟瑞彬之间没有见过面，都是通过马某协商。至于马某和被告说了多少房屋价款我不清楚”。被告孟瑞彬陈述：“我也不认识原告，是马某和我商量，问我是否买房子，也没说是哪的房子，说要35万元，我给马某的35万元是以是存折给她。给过35万元之后，在体育场，一个叫陈诚的人给我打电话让我去签协议，去拿发票，也让我交了几万元的暖气接入费。”另查明，原徐州市城市建设投资总公司根据行政文件被吸收合并为第三人徐州市国有资产投资经营集团有限公司。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。一、原告是否享有对涉案房屋所有权确认的请求权的问题。首先，原徐州市城市建设投资总公司于2005年8月8日与第三人聂井华签订了房屋买卖合同，聂井华交纳了首付款，并办理住房公积金贷款，后又还清了贷款，并交纳了契税和维修基金等，并办理了商品房备案登记，聂井华虽未办理房屋所有权证书，但对涉案房屋享有债权及物权的请求权。聂井华与原告武京文签订房屋产权转让协议，是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，原告武京文依约履行了支付房屋转让款57万元的义务，聂井华亦向原告交付了房屋的钥匙及有关全部的资料原件，聂井华也与原徐州市城市建设投资总公司签订了退房协议，并由原徐州市城市建设投资总公司为原告办理了委托书，其目的在于使原告与原徐州市城市建设投资总公司重新签订商品房买卖合同，将涉案房屋变更登记在原告武京文名下。其次，被告孟瑞彬与原告武京文之间存在房屋买卖关系，虽然双方未签订书面的房屋买卖协议，但是双方在2008年11月22日签订了退房协议，该退房协议是双方真实意思表示，合法有效，通过退房协议约定的事项足以认定双方此前对买卖涉案房屋达成了一致意见，双方一致认可协议所涉及的购房款35万元由马某进行收转，且原告武京文将聂井华的有关资料原件交给了被告孟瑞彬。再次，被告晁文山虽然与徐州市城市建设投资总公司签订了商品房买卖合同落款日期为2005年8月8日，该落款时间与聂井华签订的合同日期重合，根据所有权登记审核表、所有权登记申请书及契税完税证和销售不动产统一发票为2010年9月和2008年10月，故晁文山与徐州市城市建设投资总公司签订合同的时间为倒签，双方签订合同的时间应为2008年10月份左右。最后，被告晁文山办理房屋登记时使用了第三人聂井华交纳的物业维修基金交纳凭证，可以认定被告晁文山在办理房屋所有权登记时使用了被告孟瑞彬应当退还给原告武京文的有关资料，被告晁文山并未提交向原徐州市城市建设投资总公司支付房款的凭证，第三人徐州市国有资产投资经营集团有限公司亦未查到晁文山的交纳房款的证据，因此被告晁文山辩称通过与原徐州市城市建设投资总公司签订了书面的商品房买卖合同依法取得了涉案房屋所有权的意见不能成立，双方签订书面的商品房买卖合同仅仅是为了办理房屋所有权证所需，且与聂井华的购房及退房存在重大的密切关系，晁文山凭聂井华的有关手续，特别是凭借购房协议、退房申请和发票与原徐州市城市建设投资总公司重新签订了商品房买卖合同，晁文山并未向原徐州市城市建设投资总支付购房款，因此晁文山所签协议并非独立的购房行为，而晁文山与第三人聂井华之间并未建立任何法律关系。综上，原告武京文通过购买的方式从第三人聂井华处购得了本市泉山区三环路盛世佳园18号楼1单元101及201室房屋，武京文根据与第三人聂井华之间签订的买卖协议取得了涉案房屋的所有权的请求权。被告孟瑞彬违约将聂井华的有关购房资料交给被告晁文山办理房屋登记手续，使被告晁文山取得了涉案房屋的所有权登记，涉案房屋登记的权利人与实际的权利人状态不一致，根据基础的买卖行为足以认定原告武京文是涉案房屋的所有权人，故原告武京文基于从第三人聂井华处购房和交纳房款的行为，享有对涉案房屋所有权确认的请求权。二、两被告是否负有法定或约定的协助办理两证过户的义务的问题。虽然涉案房屋的权利人登记为被告晁文山，但被告晁文山与原告武京文之间并未签订任何合同，被告晁文山并不负有约定的协助办理两证过户的义务。原告武京文与被告孟瑞彬之间签订的是关于退房的协议，亦未约定产权过户的内容，故被告孟瑞彬亦不负有协助办理两证过户的义务。原告武京文取得涉案房屋所有权是基于从聂井华处以购买的方式取得，现该房屋的所有权登记在被告晁文山名下，第三人聂井华亦也不负有协助办理两证过户义务。故原告要求协助办理两证的过户义务，缺乏法律依据，本院不予支持。原告武京文应向不动产登记机构申请撤销登记以实现权利救济。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、三十三条之规定，判决如下：一、位于本市泉山区三环路盛世佳园XX号楼X单元XXX及XXX室房屋所有权归原告武京文所有；二、驳回原告武京文的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告孟瑞彬负担（此款原告已预交，被告孟瑞彬负担部分于本判决发生法律效力后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟审 判 员  李勇辉人民陪审员  高传美二〇一六年八月三十一日书 记 员  刘 文第6页共16页