湖南省茶陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0224民初1362号 原告：株洲粤港针织品有限公司，住所地为湖南省株洲市茶陵县金星工业园。 法定代表人段淼华，该公司董事长。 委托代理人黄小民，广东威戈律师事务所律师。 委托代理人庄礼龙，广东威戈律师事务所实习律师。 被告：茶陵县宏祥汽车贸易有限公司，住所地为茶陵县思聪乡红桥村。 法定代表人谭运祥，系该公司负责人。 委托代理人：谭小平，男，汉族，1957年2月4日出生，住茶陵县。 原告株洲粤港针织品有限公司（以下简称“粤港公司”）诉被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司（以下简称“宏祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理，依法适用普通程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理，原告粤港公司的委托代理人黄小民、庄礼龙，被告宏祥公司的法定代表人谭运祥及其委托代理人谭小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤港公司的诉讼请求为：一、判令解除原告与被告的商铺租赁合同关系，被告将承租的商铺交还给原告；二、判令被告承担本案的诉讼费用。 原告提出的事实和理由如下：2012年6月18日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于金星工业园一楼的9间商铺，租赁期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月31日止，被告每月应按时向原告支付租金。合同签订后原告将商铺交付给被告使用，被告亦支付了租金。2015年7月1日合同到期后，双方未续签合同，被告仍然使用原告的商铺，原、被告之间已经转为不定期租赁合同关系，原告享有随时解除合同，终止双方的不定期租赁关系的权利。据此，原告曾多次通知被告，要求终止与被告之间的不定期租赁合同关系，但被告始终拒不退还商铺。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告现在依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，遂起诉至法院。 被告宏祥公司答辩称，2012年7月间，原告与被告签订了商铺租赁合同，在合同刚履行不到一年时，由于原告单方面不按合同办事，以该企业土地转性获得政府批准，要求整合资产转卖他人为由，强制各商户停止营业，搬离商铺以便其整体转卖。商户们不同意，原告采取了断水、断电、封户、阻路等恶劣手段阻挠各商户的经营，各商户拿着合同到被告家里和办公室闹事，要求被告对此遭受的损失予以赔偿，这样使被告本该收回的租金收不回来，还要受到追诉，两面受气吃亏，损失巨大。被告数十次找原告理论，但原告置之不理，不按照合同履行，这一切损失该由原告承担。其次，被告之所以没有退还商铺，一是因为以上纠纷没有得到解决，二是因为原、被告双方在2015年6月底，重新签订了一份补充协议，协议约定待原告偿还被告的欠款到账后生效，协议未生效前，双方的经营维持现状，前门面的租金在原告未还清款项前由被告收取，故被告依该协议未将商铺退还给原告，请求法庭查明事实，依据双方签订的租赁合同及补充协议驳回原告的各项诉讼请求。 原告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了当事人质证，对当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对于原告提交的终止合同关系通知书、EMS邮寄凭证，被告质证称未收到，经当庭查询，系被告公司的销售人员李艳平签收，故本院对于被告的辩称不予采信，对原告该份证据予以采信。被告为支持其辩称向本院提交了7份证据，原告均不予认可，经查，被告提交的茶陵县人民政府2011年的会议纪要、原告公司的请求报告一份、原告与他人之间签订的租赁合同书、发票两张的证明目的均与本案诉争事实没有关联性，本院不予采信；被告提交的茶陵县贸易城招商协议书与本案诉争的九个门面没有关系，亦不予采信；关于被告提交的八张照片及实际承租人的书面证言，照片无法显示时间及证明被告所证明的目的，证人未出庭作证不符合法定的形式要件，两份证据均存在瑕疵，故本院不予采信；关于被告提交的原、被告之间于2015年6月28日签订的协议书，原告质证称协议有篡改的痕迹且系自然人谭运祥与原告之间的借贷，本案诉讼主体系两个公司，协议中的“二楼及门面”也指代不明，故该份协议不能对原告有约束力，本院认为虽然该份协议上确实有几种字体出现，但是被告均已做出合理的解释，且协议尾部有原告公司的公章及当时的法定代表人段某某的签字，经本案承办人了解涉案的租赁物涉及到门面的只有本案中的九个门面，故对原告所辩称的该协议系伪造及协议中的“二楼及门面”指代不明的意见不予采信，虽然借贷关系及该份协议确系谭运祥个人与原告公司所签订，而本案系两个公司之间的纠纷，但谭运祥系被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司的法定代表人，且双方在协议中对借款和交房的约定很明确，故本院对其辩称不予采信。 经审理查明，2012年6月18日，粤港公司和宏祥公司签订了《商铺总承包租赁合同》，约定原告将位于茶陵县金星工业园一楼的九间商铺门面（二楼的汽车商贸城原告已另诉）租赁给被告，由被告自行招商出租，租赁期限为2012年7月1日至2015年6月31日止，交铺日期为2012年6月30日，月租金为7500元，合同签订后被告陆续将所租商铺招商并租赁给他人使用。原、被告所签的租赁合同期限届满之后，双方并未续签合同。由于在合同履行期间，原告因资金紧张向被告借款了2000000元周转，原告至今尚未还清（被告已另案诉讼），加之因原告收回店铺导致被告与实际承租人之间发生合同纠纷，故被告不同意交回商铺。2015年6月28日，被告宏祥公司的法定代表人谭运祥与原告粤港针织品有限公司的前法定代表人段某某就借贷及交还商铺一事达成协议，协议约定：粤港公司将尚欠被告的款项一次性支付给被告，被告承诺在收到上述款项的次日将其所使用的二楼及门面交付给原告。后原告并未依照约定偿还借款，故被告不同意交还店铺。2016年9月30日，原告粤港公司向被告宏祥公司下达了《终止租赁合同关系通知书》，限被告在收到之后20日搬离，但被告依旧没有搬离，故原告起诉至本院。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是原告诉请解除与被告的商铺租赁合同关系并交还商铺是否有事实和法律的依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人”。据此，若原、被告双方在合同期满之后确实没有达成新的约定，双方之间的租赁合同确实可以转化为不定期租赁合同，原告享有随时解除合同的权利。但是，原、被告双方因互负债务，并于2015年6月28日达成了一个新的协议，该协议系双方真实意思表示，内容合法且不违反法律的强制性规定，双方应当依约遵守。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，在该份协议中，双方明确约定由原告先向被告偿还借款，而后被告再履行合同义务搬离商铺，因此在该份协议中原、被告之间义务的履行是有先后顺序的，也即在原告未偿还欠款前被告对原告享有先履行抗辩权，故在原告未向被告清偿债务前，被告有权拒绝原告搬离商铺。此时，原、被告之间的商铺租赁合同已经转化为一份附解除条件的合同，而非单纯的不定期租赁合同，故原告诉请被告解除合同并由搬离商铺的诉讼请求没有法律依据，被告的抗辩理由成立，本院对原告的诉讼请求不予支持。本案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第六十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告株洲粤港针织品有限公司对被告茶陵县宏祥汽车贸易有限公司的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告株洲粤港针织品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18-1611010********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长 徐 针 人民陪审员 李 之 人民陪审员 向寿哲 二〇一六年一月五日 书 记 员 胡佳凤 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。