江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2015)南民初字第01269号原告葛长高，男，1968年9月10日生，汉族，居民，住灌南县。委托代理人王灌连，江苏灌江律师事务所律师。被告连云港华府置业有限公司，住所地灌南县新安镇乔庄新村。法定代表人郑云头，董事长。葛长高与连云港华府置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日、2016年4月23日、8月23日公开开庭进行了审理，原告葛长高及其委托代理人王灌连，被告连云港华府置业有限公司委托代理人李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告葛长高诉称2006年9月28日原告与南京卓邦置业有限公司灌南分公司（以下称卓邦公司）订立一份《预购协议》，约定卓邦公司按照原告提供的标准和要求，负责对灌常州北路乔庄新村门面房项目设计报批方案，开发施工。门面房建成后总面积为4120平方米，其中一层3040平方米，价格为每平方米1880元，二层1080平方米，价格为每平方米1200元，总价值约700万元，2007年2月18日前交付第一期，面积约2280平方米，2008年2月18日前交付第二期，面积约1840平方米（以实测为准）。卓邦公司如未能按期交付房屋，按房屋总价值的日万分之五支付利息。协议还对其他事项进行了约定。原告与卓邦公司又签订协议，约定卓邦公司预售给原告的门面房由原告销售，卓邦公司负责办理每户产权证和土地使用权证等相关手续，原告负责提供客户相关资料并确保真实性。被告取得了本案项目权利后，在履行过程中双方发生争执，被告对原告提起诉讼，要求判决解除双方预购协议，终止向原告交付第二期门面房及要求原告支付一、二期逾期付款违约金。江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0011号民事判决书驳回了被告要求解除双方合同的上请求，双方合同继续履行，双方违约金计算至2008年10月10日，相互冲抵后原告给付被告违约金298135.15元，以后违约责任各自承担。被告没有履行生效法律文书确定的义务，原告向连云港市中级人民法院申请执行，2015年6月4日向原告交付二期门面房30间计1514.85平方米，仍有11间共计907.36平方米门面房拒绝交付。现请求依法判令被告交付乔庄新村二期尚余门面房丘号分别为：51030101-4（40#）、51030101-5（41#）、51030101-6（39#）、51030103-4（50#）、51030103-5（49#）、51030103-6（48#）、51030107-3（57#）、51030108-6（60#）、51030108-5（61#）、51030108-4（62#）及西大门北侧79号门面房11间，面积907.36平方米；请求被告承担逾期交房违约金4806304.96元（自2008年10月11日起至2015年6月4日止2344天按二期总面积2422.21平方米按日万分之五计算）2015年6月5日以后违约金按每天748.2元计算至交房之日止。被告华府公司辩称，按照《预购协议》，华府公司已将4120平方米的门面房向原告葛长高作了交付，原告所请求的907.36平方米的尚余门面房不在预购协议范围之内。预购协议中的面积以实测为准常规理解不能包含尚未交付的11间计907.36平方米门面房。事实上中级人民法院也是这样执行的，且一、二期门面房的面积为4120平方米，在生效的省高院法律文书中已作为基数以计算违约金的数额。故原告请求交付尚余907.36另平方米门面房没有依据。关于违约金问题，2015年5月22日葛长高的房款才到华府公司帐户，2015年6月4日华府将第二期门面房交付原告，而事实上在2015年6月4日之前，这批三十间门面房已被葛长高占有，故也不存在华府公司逾期交房问题。经审理查明，卓邦公司拟在灌南县城××路东侧地块进行商品房开发。2006年2月完成的项目设计中沿常州北路的门面房面积为1570平方米。该门面房从乔庄新村住宅楼2号楼至22号楼之间以建筑控制线为界（即各幢楼的西山墙）向小区内深入约6.5米。后卓邦公司为扩大门面房面积想突破建筑控制线向常州北路一侧加大门面房进深与政府部门协商，政府相关部门虽口头答应，但没能具体明确可以突破的范围。2006年9月28日，卓邦公司与葛长高订立一份预购协议，约定：卓邦公司按照葛长高提供的标准和要求，负责对灌常州北路乔庄新村门面房项目设计报批方案，开发施工。门面房建成后总面积为4120平方米，其中一层3040平方米，价格为每平方米1880万元。二层1080平方米，价格为每平方米1200元，总价值为700万元。协议签订之日，葛长高应支付保证金60万元。2007年2月18日前交付第一期，面积约2280平方米，2008年2月18日前交付第二期，面积约1840平方米（以实测为准）。付款方式为每期门面房封顶付房款50%，施工队门面房交付卓邦公司后一周内，葛长高一次性付清剩余房款，保证金冲抵第二期未付房款。卓邦公司未能按期交付房屋，按房屋总价值的日万分之五支付利息。葛长高应按时支付房款，逾期一个月支付房款，卓邦公司有权解除合同，已收保证金不予退还。项目交付使用后，卓邦公司为葛长高办理产权证。卓邦公司不得将房屋转让他人，否则葛长高有权要求双倍返还保证金。卓邦公司又与葛长高订立了一份协议，约定：卓邦公司出售给葛长高的门面房由葛长高负责销售，卓邦公司负责办理每户房屋产权证和土地使用权证等相关手续，葛长高负责提供客户相关资料并确保真实性，该协议无签署日期。2006年10月，乔庄新村门面房完成设计，在最初的1750平方米的门面房向常州北路一侧突破建筑控制线6米，设计建筑面积为4981平方米。2006年11月1日，乔庄新村门面房一期开工建设。12月18日，卓邦公司的投资人在江苏省灌成立了华府公司，并将卓邦公司在本案项目的业务往来、土地及建设手续等一切事务转入华府公司运作。2006年11月3日华府公司向灌南县人民政府请示要求办理国有土地使用权证。2007年3月21日，华府公司与灌国土资源局签订国有土地使用权出让合同。2007年6月28日，华府公司取得国有土地使用权证。该证记事载明：2008年7月22日此证总面积1280.72平方米商业用地分割给葛长高使用，并注册登记。2008年1月27日，华府公司与葛长高签订一份协议，约定：第一期门面房自行车库按每平方米950元计算，所欠购房款2008年1月28日付20万元，29日付30万元，30日付50万元，31日全部付清。第二期门面房封顶同意葛长高付三个月的承兑汇票100万元，其余现金结算房款，如葛长高不能按时付款，承担一切后果。2008年10月7日，华府公司书面通知葛长高：第二期门面房已于2008年9月30日封顶。根据协议约定，葛长高应支付第二期门面房房款，基本数额为4223458.80元（一层1856.61平方米×每平方米1880元=3490426.80元，二层610.86平方米×每平方米1200元=733032元），并保留追究其违约责任权利。并注明，面积是根据灌巨业测绘有限公司出具。2008年11月5日，华府公司出具证明称：收到葛长高第一期门面房款，其中一层1883.06平方米×1880元=3540152.80元，二层723.97平方米×1200元=868764元，自行车库232.87平方米×950元=221226.5元，总计4630143.30元。一期门面房款已全部结清。2008年11月25日葛长高向灌南县人民法院起诉，请求华府公司承担第一期门面房逾期交房违约金932973.87元，并按约交付第二期门面房。华府公司辩称卓邦公司与葛长高订立的预购协议属于无效协议，因葛长高不具有合法的主体资格，华府公司不交房属于抗辩行为，并不构成违约，不同意继续履行合同，不同意交付第二期门面房。灌南县人民法院（2008）南民一初字第1314号民事判决认为葛长高与华府公司之间所订立的房屋预购协议以及后来的协议及协议的履行情况看，该协议的实质是一项门面房包销协议。不违反相关法律规定。法律、法规虽然对某些商事行为规定了一定的标准，这一门槛设定的真正目的并非在限制准入，而是旨在对社会大众消费者的保护。从协议履行效果看，葛长高有履行能力，葛长高虽然没有准入资格，亦应当确认其法律效力。鉴于第二期门面房当时尚未验收，待另行处理。经连云港市中级人民法院（2009）连民一终字第0930号终审判决华府公司给付葛长高逾期交房违约金761931.52元。2009年12月10日，葛长高向华府公司发出《关于催款并要求及时交付商品房并通知抵销的函》称：根据江苏省连云港市中级人民法院（2009）连民一终字第0930号民事判决，华府公司应于2009年12月31日前支付第一期商品房逾期交房违约金761931.52元及诉讼费13064元。要求华府公司安排第二期门面房交付事宜，并承担第二期门面房逾期交付违约金，冲抵尚欠的应付房款，本函件作为主张抵销的书面通知。2009年12月21日，华府公司回复称：对761931.52元违约金不会自动给付。不交第二期门面房合法，不存在抵销房款问题。已向法院起诉追究葛长高违约责任并终止交付第二期门面房。2009年12月29日，华府公司向连云港市中级人民法院起诉，因未补交诉讼费，于2010年12月17日被（2010）连民初字第0001号民事裁定书裁定按撤诉处理。2011年2月25日，华府公司又起诉至连云港市中级人民法院，请求：1、葛长高支付第一、二期门面房逾期付款违约金897682元及1045964元。2、解除双方签订的预购、销售协议，华府公司终止向葛长高交付第二期门面房。葛长高提起反诉，请求：1、华府公司按照第二期门面房总价值（约430万元）日万分之五的标准，自2008年2月19日起至第二期门面房实际交付日止支付违约金（计算至2011年元月4日止，约225万元）。2、华府公司向葛长高交付第二期门面房，并协助办理过户手续。连云港市中级人民法院审理认为，关于第一期门面房，依据华连监理单位的证明，第一期门面房于2007年2月9日封顶。葛长高应于此日前交付第一期门面房款4378916.80元的50%房款，即2189458.40元。但葛长高自2006年12月25日起至2007年2月8日止，付款总额为130万元，未付足应付款的50%，构成违约。鉴于上面协议中对葛长高逾期付款的违约责任未作明确约定，根据权利义务对等原则，确定葛长高应承担与华府公司逾期交房相对等比例的违约责任。即：至2007年10月17日止，葛长高付款总额为230万元，达50%。自2007年2月9日封顶至10月17日止共计248天，葛长高应承担逾期付款违约责任金额为2189458.40元×日万分之五×248天=271492.84元。至2008年1月31日，第一期门面房验收备案，此时房屋具备交付条件。葛长高应于房屋交付后一周内的2008年2月7日付清剩余房款。至2008年2日2日，葛长高已付款为514万元，已付清了第一期门面房全部房款（包括部分车库款），此付款也符合协议的约定。华府公司要求葛长高给付2008年2月1日至7月9日期间的逾期付款违约金的请求，不予支持。关于第二期门面房，为保护交易安全和合同的稳定性非经双方协商一致或其他法定情形，合同不得随意解除。本案中，葛长高支付了保证金，并在第二期门面房封顶，接华府公司付款通知后，支付了110万元购房款，葛长高的行为不构成根本违约，华府公司请求解除双方合同，不符合法律规定，不予支持。华府公司对开发的房屋建设期限应当有合理的预期，虽然原图纸中商业建筑面积为1570平方米，但其在与葛长高签订预购协议时约定门面房总面积调整为4120平方米后，对此，华府公司在没有与葛长高重新约定交付时间的情况下，应按约定期限交付房屋。华府公司主张因葛长高变更了房屋面积标准，办理报批手续导致延期交付门面房的抗辩不能成立，按双方约定，华府公司应于2008年2月18日前交付第二期门面房，但时至2008年6月15日，第二期门面房才开工建设，华府公司的行为构成先期违约。根据华府公司于2008年10月7日发给葛长高的通知，第二期门面房封顶时间为2008年9月30日。华府公司提供华连监理公司出具的证明，证明第二期门面房于2008年9月9日封顶，但该证明与其提供的其他证据相矛盾，故对华连监理单位关于第二期门面房封顶时间的证明，不予采信。鉴于第一期门面房已经交付，根据预购协议中约定的总面积和楼层单价，第二期门面房可计算合同价款为：（3040-1883.06）×1880+（1080-723.97）×1200=2602283.20元。根据协议约定，第二期门面房封顶同意葛长高付三个月的100万元承兑汇票，余款以现金结清，该约定应视为对预购协议中第二期门面房房款支付时间的变更。至第二期门面房封顶，扣除第一期门面房余款554000元，葛长高应付华府公司第二期门面房房款为2048283.20元（2602283.20元-554000元）。2008年10月9日，葛长高收到华府公司2008年10月7日通知后，于10月9日付款110万元，该二笔款项属合理时间内支付，不构成违约。余款948283.20元至2009年8月6日房屋验收备案，计296天（自2008年10月10日起，至2009年8月6日止），葛长高未支付该款项，构成违约，应承担支付逾期付款违约金额为948283.20元×日万分之五×296天=140346元。第二期门面房封顶后，葛长高未在合理时间内付清全款的行为构成违约，华府公司未能按时交房亦构成违约，双方自2008年10月10日后违约责任应各自承担。同时，华府公司应承担第二期门面房自约定交付时间2008年2月18日起至2008年10月10日止（232天），逾期交房违约金2602283.20元×日万分之五×232天=301864.85元。连云港市中级人民法院（2011）连民初字第0014号民事判决：一、葛长高支付连云港华府置业有限公司第一期门面房逾期付款违约金271492.84元；二、葛长高支付连云港华府置业有限公司第二期门面房逾期付款违约金140346元；三、连云港华府置业有限公司支付葛长高第二期门面房逾期交房违约金301864.85元；四、驳回连云港华府置业有限公司要求解除双方合同的诉讼请求，双方合同继续履行。华府公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。省高级人民法院审理认为，一、关于华府公司违约责任问题。根据双方预购协议的约定，华府公司应于2008年2月18日前交付第二期门面房，虽然双方签订预购协议时，原门面房图纸上建筑面积与预购协议上建筑面积有所调整增加，但华府公司作为专业的房地产开发商，对其开发的房屋建设期限应当有合理的预期，尽管房屋面积调整增加系应葛长高的要求，但在葛长高提出调整增加要求后，双方并未就第二期门面房的交付时间重新进行变更约定。履行过程中，华府公司亦未就办理行政审批可能导致建房延期的事项告知葛长高。尽管之后，双方又签订了一份协议，但从该协议内容看，双方仅就第一、二期门面房房款的支付问题进行了变更，未涉及因行政审批导致逾期交房问题，亦未涉及重新调整第二期门面房封顶及交付具体时间问题，故华府公司主张其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立。连云港市中级人民法院认定华府公司逾期交付第二期门面房构成违约应承担相应违约责任，并无不当。二、关于葛长高违约责任问题，根据双方预购协议的约定，葛长高应于2007年2月9日第一期门面房封顶时交付第一期门面房款4378916.80元的50%房款，即2189458.40元，但葛长高自2006年12月25日起至2007年2月8日付款总额为130万元，未付足应付款的50%构成违约。根据双方协议约定，葛长高应于第二期门面房封顶时，付清全款，但葛长高收到华府公司于2008年10月7日发出的第二期门面房封顶通知后，未能支付全部购房款，亦构成违约。但原审判决依据权利义务对等原则确认葛长高应承担的违约责任不当，应予纠正。根据双方预购协议中关于葛长高违约责任的问题，葛长高应按时支付房款，逾期1个月支付房款，卓邦公司有权解除合同，已收保证金不予退还。在葛长高逾期支付房款构成违约的情况下，华府公司有权按该约定要求葛长高承担违约责任，但鉴于葛长高已支付的60万元保证金冲抵第二期门面房尾款，为方便结算支付，葛长高应承担支付逾期付款违约金60万元。三、关于双方是否应继续履行合同问题。双方在履行预购协议及协议过程中，葛长高迟延支付第一期门面房购房款，但之后，葛长高补足了余款，双方亦履行完毕第一期门面房的相应义务，虽然葛长高又迟延履行第二期门面房购房款的义务，但依上所述，华府公司首先存在未能按预购协议交付第二期门面房义务的行为，在其通知葛长高第二期门面房封顶应支付房款而葛长高未付清房款时，其未能依照法律规定及时书面通知葛长高解除合同。相反，在葛长高支付了第二期门面房部分房款后，华府公司亦予以接受，在一年之后葛长高向其主张交付第二期门面房时，才回复告知葛长高将终止交付第二期门面房。在此情况下，不能认定葛长高迟延支付剩余房款的行为构成根本违约，故原审法院为保护交易安全和合同的稳定性，判令双方当事人继续履行合同，并无不当。2013年9月30日江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0011号民事判决书判决：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院（2011）连民初字第0014号民事判决；二、连云港华府置业有限公司支付葛长高第二期门面房逾期交房违约金301864.85元；三、葛长高支付连云港华府置业有限公司第一、二期门面房逾期付款违约金60万元，与上述第二项相互冲抵，葛长高应支付连云港华府置业有限公司298135.15元；四、驳回连云港华府置业有限公司要求解除双方合同的上诉请求，双方合同继续履行。葛长高于2013年10月24日向华府公司给付违约金298135.15元和一、二审诉讼费42631元。应葛长高申请，连云港市中级人民法院2013年11月26日予以立案执行。2013年12月14日至16日，华府公司将乔庄新村二期门面房中37间（套）与陈晓芳、韦金宝等人订立买卖合同。2014年1月17日连云港市中级人民法院（2013）连执字第0534号裁定书查封乔庄新村第二期门面房。华府公司于2015年2月24日呈中级人民法院执行局备忘录载：在公司销售门面房后，葛长高于2月24日对门面房强行加锁和强行装修，公司报警并告知执行局，执行局法官现场明确房屋已被法院查封，谁也不能动。陈晓芳认为其所购买的房屋合法有效，法院不得查封为由提起案外人异议。2014年5月6日，连云港中级人民法院以（2014）连执字第13号执行裁定书裁定：驳回陈晓芳的异议请求。执行中，因华府公司对判决中关于合同继续履行能否执行始终持有异议，经调解双方就部分二期门面房的执行于2015年5月11日达成协议：华府公司拟交付葛长高乔庄新村二期门面房1514.85平方米，其中一层1156.95平方米，二层357.9平方米，车库162.18平方米以满足原协议约定的总面积4120平方米。对超过2006年9月28日预购协议部分依合同约定另行解决。因为相邻门面房在面积上出入较大，华府公司在二期门面中间隔选择交付以保证交付总面积满足4120平方米。葛长高于同日在市中级人民法院执行局签署房屋交付接收单，确认收到协议交付的房屋。6月15日，连云港市中级人民法院（2013）连执字第0534-1号执行裁定书将上述协议的1514.85平方米门面房连同车库过户给葛长高（葛长高提供的购房人），同日通知协助过户。本院还查明，华府公司尚余乔庄新村二期门面房丘号、房号、面积分别为：51030101-4（40#）58.83平方米；51030101-5（41#）58.04平方米；51030101-6（39#）一层35.68平方米，二层79.16平方米；51030103-4（50#）59.78平方米；51030103-5（49#）61.68平方米；51030103-6（48#）一层35.47平方米，二层82.35平方米；51030107-3（57#）27.22平方米，车库15.7平方米；51030108-6（60#）一层34.02平方米，二层82.04平方米,51030108-5（61#）58.49平方米；51030108-4（62#）57.08平方米。华府公司将乔庄新村西大门南北侧各一间（套）门面房（南侧未标注房号，北侧标注为79号）向行政机关报备为物业用房，且华府公司在乔庄新村未设置物业用房，一层113.07平方米，二层62.47平方米。本院认为，一、关于华府公司在（2013）连执字第0534号案件中交付的二期门面房的违约责任问题。华府公司辩称已交付的二期门面房因葛长高申请一直处于被法院查封状态，且已被葛长高早已实际占有，故不存在逾期交付的问题。关于造成查封责任。省市两级法院判决后，因华府公司拒绝继续履行预购协议；市中级人民法院于2013年11月26日立案执行，2013年12月14日至16日，华府公司将二期门面房中的37间（套）与陈晓芳等人网签销售，2014年1月17日市中级人民法院裁定查封华府公司乔庄新村二期门面房。人民法院对执行标的物的查封目的，是保证判决的执行，而非阻止义务人履行义务。故华府公司对中级人民法院关于乔庄新村二期门面房的查封是华府公司不能履行的理由不能成立。2.关于华府公司述称二期门面房早已被葛长高实际占有，葛长高不承认实际占有，只承认在得悉华府公司将门面房签售给陈晓芳等人后，对部分签售的门面房进行加锁。这与华府公司2014年2月24日呈交中级人民法院执行局的备忘录记载一致。该备忘录载明2月24日葛长高对门面房加锁并强行装修，公司为此报警并告知市中级人民法院执行局，执行法院来现场处理，葛长高承认在2014年2月24日将乔庄新村二期门面房的60、61、62、63、64、65号共计6间（套）的门锁打开租给他人经营。华府公司关于葛长高实际占有其他二期门面房的抗辩没有提供事实依据，本院不予采信。3.华府公司在灌南县人民法院（2008）南民一初字第1314号案件庭审中就以协议无效抗辩第二期门面房交付，继而向市中院人民法院起诉解除协议，在被判决继续履行合同的执行程序中，还坚持案件不得执行。华府公司对二期门面房的拒绝履行是自始至终的。故华府公司关于2015年5月22日才收到葛长高购房款既不构成履行抗辩，也不能改变逾期交房的违约事实。4.连云港市中级人民法院（2011）连民初字第0014号民事判决和省高级人民法院（2013）苏民终子第0011号民事判决均确认华府公司交付二期门面房的届止日期为预购协议的约定日期，即2008年2月18日。该判决将华府公司的违约责任计算至2008年10月10日，以后另计。故葛长高请求华府公司从2008年10月11日起继续追究华府公司逾期交房的违约责任应予支持。双方于2015年5月11日达成交付协议，葛长高签署房屋交付接收单，应当确立为房屋交付之日。从2008年10月11日至2015年5月11日止共计2403天。葛长高主张到6月4日没有法律依据和事实依据，本院不予支持。华府公司应承担已交付的二期门面房违约金为（1156.95平方米×1880元/平方米+357.9平方米×1200元/平方米）×日万分之五×2403天=3129362.02元。但应扣除葛长高先期占用的63号、64号、65号号门面房从2014年2月24日至2015年5月11日共计441天的违约金，即（133.47平方米×1880元/平方米+69.49平方米×1200元/平方米）×日万分之五×441天=737157.71元。二、关于2008年9月28日卓邦公司与葛长高订立的预购协议是否包含葛长高本案请求的尚余门面房907.36平方米的问题。乔庄新村门面房的面积从项目的酝酿到签约预售直至开工建设一直还处于不确定状态。这种不确定不是像华府公司认为协议中面积以实测为准在普通商品房买卖合同中所指的是设计面积与建设施工误差的必然性所造成的不确定，而是作为开发商的华府公司在有限范围内追求商用面积的最大化的意愿与政府部门能批给多少面积在规划上的不确定。这可以从2006年2月项目最初设计门面房面积为1570平方米，9月28日预售协议初定4120平方米，11月1日门面房一期开工建设时，项目用地尚未获批可以印证。2、协议的内容表述和商业目的一种大包大揽的包销，协议的标的物就是乔庄新村门面房第一、二期。该门面房标准和要求由葛长高提供，价格确定后，销售上的商业风险与华府公司无关。协议并没有排斥乔庄新村门面房的某一段的标准和要求可以与葛长高无关或该段的销售与否由华府公司另行安排的保留性约定。3、华府公司在第一期门面房交付后向葛长高出具书面证明，收到一期门面房款4630143.30元，列明各层面积和价格，表明一期门面房已交付，总面积（不含车库）为2607.03平方米。2008年10月7日，华府公司书面通知葛长高，二期门面房已封顶，根据协议约定，葛长高应支付第二期门面房款4223458.80元，列明各层面积和价格，其中一层1856.61平方米，二层610.86平方米。表明二期门面房总面积为2467.47平方米。如此一、二期总面积（不含车库）为5074.5平方米。华府公司被执行交付二期门面房面积是1514.85平方米，加葛长高请求交付的907.36平方米，合计为2421.88平方米。很明显，华府公司当初向葛长高请求交付的二期门面房是包含葛长高本案中请求交付的907.3平方米，并未以协议的4120平方米为限。只是在2008年11月25日葛长高起诉华府公司后，华府公司才提出种种抗辩理由。4、华府公司将其取得的商业用地在双方发生矛盾前全部割让给葛长高，并无保留。5.乔庄新村门面房是沿常州路的南北走向，南端因与县城中轴线人民路较近，故从南向北优势依次递减，但价格不变。门面房第一期在南段，华府公司第一期门面房比预购协议多交付327.03平方米。华府公司在庭审中称葛长高本案中请求的907.36平方米是其保留面积，却不在一期中保留；显然与事情不符。6.华府公司提出，在（2011）连民终字第0014号与（2013）苏民终字第0011号民事判决中曾确认二期门面房款为2602283.20元。这一数据就是以总面积为4120平方米减一期面积的结果，故本案中葛长高请求交付的907.36平方米门面房不在预购协议之内。法庭不否认省市两级法院的案件与本案具有关联性。但华府公司在前一诉讼中是请求追究葛长高的违约责任和解除合同，与本案所要解决的问题的侧重点并不相同。对违约责任的计算当然需确定一个计算基数，省市法院依预购协议总价款减一期已交付的总价款得出二期价款确定违约金计算基数时，并未对葛长高进行案件的预后释明，故华府公司在这一问题上主张适用禁止反言原则对葛长高缺乏公正，因为葛长高当初在这一问题上并没有善尽举证，陈述和反驳。法庭根据预购协议订立背景，协议的商业目的以及协议时双方的真实意思，综合认定预购协议包含葛长高请求的乔庄新村门面二期中尚余的907.3平方米。但华府公司将乔庄新村西大门两侧各一间（套）房屋向执行机关报备为物业用房予以保留，符合公益要求。故对葛长高请求华府公司交付乔庄新村西大门北侧第79号门面房的请求不予支持。因在市中级人民法院执行程序中，双方对车库协议价格为2400元/平方米，已改变了原来对车库价格的约定，故本案中对15.7平方米车库亦按2400元/平方米执行。由于葛长高请求本案逾期交房违约金从属于请求交付的房屋，该项请求在本案请求交付的房屋是否成立最终确定后才有主张依据，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第三款、第一百二十五条、第一百三十条的规定，判决如下：一、连云港华府置业有限公司给付葛长高2015年5月11日交付的门面房逾期违约金3055646.3元。二、葛长高向连云港华府置业有限公司支付乔庄新村二期731.82平方米门面房及15.7平方米的车库的购房款1246541.2元；三、连云港华府置业有限公司将乔庄新村二期门面房丘号分别为：51030101-4（40#）、51030101-5（41#）、51030101-6（39#）、51030103-4（50#）、51030103-5（49#）、51030103-6（48#）、51030107-3（57#含车库）、51030108-6（60#）、51030108-5（61#）、51030108-4（62#）面积731.82平方米及车库15.7平方米过户给葛长高或葛长高提供的购房人。上述各项均限于本判决发生法律效力十日内日履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41600元，诉讼保全费2520元，合计44120元，由被告连云港华府置业有限公司承担40000元，由葛长高承担4120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费41600元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  嵇友国人民陪审员  祁 浩人民陪审员  戴秀英二〇一六年八月二十五日书 记 员  汪 然法律条文附录一、法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[二]、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。