广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终7642号上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：孔健涛，该公司董事长。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李艺，住广州市东山区。委托代理人：沈丹、姚志康，广东穗卫律师事务所律师。上诉人广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：宁某物业公司是具有壹级资质的物业服务企业。2008年9月15日，宁骏物业公司（乙方）与广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）（甲方）签订《峰境园（二期）前期物业服务合同》，约定由宁某物业公司为位于广州市花都区花东镇北兴犁头嘴水库周边峰境园（二期）高层住宅、别墅提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.96元/月/平方米，别墅3元/月/平方米，车位每个50元/月；按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天1‰的标准向乙方支付违约金。2009年5月11日，李艺与中天盈公司签订两份《广东省商品房买卖合同》，约定李艺向中天盈公司购买广州市花都区北兴镇杨一村、杨二村、杨三村峰境园F12栋303、304号房，即涉案房屋，涉案两房屋的建筑面积共169.73平方米；甲方应于2009年12月20日（应为2009年8月30日，本院注）前将房屋交付乙方使用。合同附件三为前期物业服务合同，双方均未能提供。中天盈公司于2008年12月11日取得涉案房屋所在楼房峰境园F组团12-13栋楼房的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2009年7月22日，中天盈公司向李艺发出收楼通知书，通知李艺于2009年8月30日办理相关收楼手续。2009年8月30日，李艺到现场收楼，认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如公共卫生间排管接口爆裂、主阳台落地铝门轨道推拉不顺等。此后李艺又分别于2009年12月18日、2010年1月24日到现场查看涉案房屋并填写了房屋交接表，其中2010年1月24日的房屋交接表上注明待问题解决后再收楼。2014年4月4日，宁某物业公司向李艺发出《关于要求确认维修完毕的函》，该函的主要内容为：阁下提出的装修瑕疵维修事项，中天盈公司已经维修完毕，现受中天盈公司的委托，通知阁下在收到本函后3日内亲临天湖峰境峰境街7号3D进行查验。如阁下未按时进行查验的，我司将视为阁下已经对上述维修事项验收合格。另需提请阁下注意，房屋装修瑕疵属于质量保修范围问题，不构成拒绝收楼的正当理由，请阁下及时收楼，否则由此引起的一切不利后果由阁下承担。李艺称收到该函后几次到房屋查看，认为房屋仍有很多质量问题没有解决，且已向宁某物业公司反映并登记在维修记录薄上，其于2015年12月发现涉案房屋有几个白蚁窝要求宁某物业公司处理，故李艺认为其至今未办理收楼手续，无须向宁某物业公司缴纳物业管理费，且其并非前期物业服务合同的一方当事人，在收楼前的物业管理费应由开发商承担。宁某物业公司称李艺自2009年8月30日起至今从未缴纳物业管理费，其每月均向李艺催收相关费用，催收的主要方式为每月向涉案房屋的邮箱投递缴费通知书及电话催收。宁骏物业公司并称其于2014年5月18日以EMS快递方式（邮寄地址为广州市越秀区保安南街34号201房）向李艺寄送律师函，催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。对此，宁某物业公司提供了缴费通知单一份、律师函及EMS快递单、妥投单予以证明。李艺对缴费通知单不予认可，认为是宁某物业公司单方制作的，且没有向其送达；对2014年5月18日的律师函、EMS快递单及妥投单不予确认，认为其没有收到该律师函，EMS快递单中邮寄的地址并非其留在购房合同的地址（广州市天河东路47号天河国家税务局第四税务分局），该地址所在房屋已于2013年转让给他人，且宁某物业公司亦无法证明EMS邮件的内容就是律师函。宁某物业公司于2016年1月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、李艺于判决发生法律效力之日起三日内向宁某物业公司支付自2009年8月30日至2015年11月30日的物业管理费24974元及违约金28145.58元（违约金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年11月30日止，具体日期以实际支付为准）；2、李艺承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案的争议焦点为：李艺至今没有办理收楼手续是否构成其不支付物业管理费的正当理由，李艺应否向宁某物业公司支付物业管理费？一、开发商中天盈公司于2009年7月22日在取得涉案房屋所在楼房的竣工验收备案表后向李艺寄送收楼通知书，通知李艺收楼，李艺前往收楼时经查看房屋后认为房屋存在多处质量问题，要求处理。此后经过开发商或宁某物业公司多次对房屋存在的问题进行处理及李艺的多次提出质量异议后，宁某物业公司受中天盈公司的委托于2014年4月4日向李艺发函，说明已对李艺提出的维修事项验收合格，要求李艺在收到函件后3日内查验并及时收楼。李艺收到该函到房屋查看后仍认为房屋存在质量问题继续拒绝收楼。根据上述情况，李艺在收到收楼通知书后没有收楼是因为房屋存在多处质量问题经多次反映多次维修后仍未达到其要求所致。从宁某物业公司于2014年4月4日向李艺发出的函可知直至该时中天盈公司和宁某物业公司均确认李艺未收楼，且要求李艺在收到该函后三天内查验并及时收楼，因此，宁某物业公司主张2014年4月4日之前的物业管理费，因李艺未收楼，风险责任未转移。但李艺在2014年4月4日收到宁某物业公司的函件要求查验并及时收楼时仍以房屋存在质量问题没有解决，拒绝收楼。因李艺在收到该函件后没有提供证据证明涉案房屋仍存在的质量瑕疵达到严重影响其居住的证据，故李艺该次拒绝收楼的理据不足，原审法院不予支持。李艺如认为涉案房屋仍存在质量瑕疵可另循途径与开发商解决。根据商品房买卖合同的约定，应视为李艺在收到该函件后三日内即于2014年4月7日收楼，该日起涉案房屋的风险责任应由李艺承担。二、虽然宁骏物业公司和李艺均未能提供《广东省商品房买卖合同》的附件三前期物业管理服务合同，但宁某物业公司根据其与中天盈公司签订的《峰境园（二期）前期物业服务合同》为峰境园小区提供物业管理服务，李艺向中天盈公司购买的涉案房屋在该小区范围内，因此李艺作为业主应向宁某物业公司交纳物业管理费。李艺以其与宁某物业公司不存在物业服务关系为由拒交管理费，理由不能成立，原审法院不予支持。根据上述的分析意见，李艺应向宁某物业公司支付2014年4月7日起的物业管理费。2014年4月7日前由于房屋存在质量问题致使李艺没有办理收楼手续，无法入住产生的管理费，不应由李艺承担。因此，本案中李艺应向宁某物业公司支付2014年4月7日-2015年11月30日的物业管理费6586.89元（169.73平方米×1.96元/平方米×19个月零24天）三、关于滞纳金问题，因李艺迟延向宁某物业公司支付物业管理费，应向宁某物业公司支付滞纳金，但宁某物业公司主张滞纳金按日1‰计算明显高于李艺未按时交纳物业管理费给宁某物业公司造成的损失，结合宁某物业公司提供物业管理服务的情况及李艺是因其房屋存在质量问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，管理费滞纳金的计算标准应调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且滞纳金以本金为限。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年3月31日作出判决：一、李艺于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付物业管理费6586.89元；二、李艺于判决发生法律效力之日起十日内向广州市宁某物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，滞纳金以本金为限；三、驳回广州市宁某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费564元，由广州市宁某物业管理有限公司负担491元，李艺负担73元。判后，上诉人宁某物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误、适用法律错误，应依法改判。一、原审判决将宁某物业公司于2014年4月4日向李艺发出的《关于要求确认维修完毕的函》用以认定收楼时间是错误的。从函件的内容可以看出，针对此前李艺提出装修瑕疵事项，开发商已经维修完毕，宁某物业公司仅作为受托人通知李艺进行查验而已。事实上，函件已提请业主注意“房屋装修瑕疵属于质量保修范围内问题，不构成阁下拒绝收楼的正当理由”，宁某物业公司在该函已明示李艺其一直提出的装修瑕疵事项属于质量保修范围，不与收楼一事挂钩。因此，该函仅仅是就李艺一方提出“装修瑕疵”事项维修完毕的通知，并非开发商或者宁某物业公司发出《收楼通知书》，维修完毕通知与收楼通知两者不能等同。因此，认定收到该函3日内即2014年4月7日为收楼时间是错误的。二、原审判决认定“李艺未收楼，风险责任未转移”显然错误。本案属于物业服务合同纠纷，原审判决应围绕宁某物业公司与李艺之间的物业服务权利和义务进行审查。原审判决认定“李艺未收楼，风险责任未转移”不仅将“收楼时间”错误认定，而且就此认定“责任风险未转移”势必将引起众多纠纷，损害多方合法权益。本案中应理清的应是在“未收楼”的情况下宁某物业公司是否有收取物业管理费依据，从原始证据可见李艺提出的都是装修瑕疵问题，并非涉案房屋不符合交房条件，从而导致其未收楼，因此根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定，本案系由于乙方即李艺原因，未按期交付的责任应由其承担，物业管理费应自2009年8月30日起计算。三、原审判决认定“2014年4月7日前由于房屋存在质量问题致使李艺没有办理收楼手续，无法入住产生的管理费，不应由李艺承担”于法无据。原审判决将本案中李艺所提出装修瑕疵问题定性为“房屋存在质量问题”既无事实依据，也无法律依据。此外，没有办理收楼系李艺单方面不收楼导致，责任不在于宁某物业公司。更为重要的是，宁某物业公司与李艺之间的物业管理服务合同关系中，宁某物业公司的义务系对物业共用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，汽车停放管理，而李艺提出的装修瑕疵问题系房屋内的问题，不属于物管管理服务的公共部位，因此该理由并非拒付物业管理费的理由，也无任何法律依据。四、律师函已有效送达给李艺。针对李艺提供的《关于要求确认维修完毕的函》可见，该份函件已收取并作为本案其举证证据之用，但原审开庭时李艺否认是宁骏物业公司按照“广州市越秀区保安南街34号201房”地址（该地址与律师函发出地址一致）向其邮寄，而系其本人到宁某物业公司亲自领取的说法不实。实际上，宁某物业公司系根据李艺提供的收件地址并于2014年4月14日通过EMS快递向该地址邮寄的。因此，律师函邮寄给李艺的地址是有效邮寄地址。另外，宁某物业公司原审提交的《妥投证明》也可以显示该邮寄给李艺的《律师函》是本人签收。显然，该《律师函》已有效送达李艺本人。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判李艺于判决发生法律效力之日起三日内向宁某物业公司支付自2009年8月30日至2015年11月30日的物业管理费24974元及逾期支付物业管理费的违约金（违约金以当月所欠物业管理费为本金，按每日1‰暂计至2015年11月30日止，具体日期以实际支付为准）28145.58元；合计53119.58元；2、本案一、二审诉讼费用由李艺承担。被上诉人李艺答辩称：不同意宁某物业公司的上诉请求，请求维持原判。第一，关于要求确认维修完毕的函，其内容明确要求李艺及时进行收楼，即宁某物业公司及开发商都明确在出函给李艺时，涉案房屋尚未收楼。从函件内容可以知道李艺拒绝收楼是因为该房屋有质量瑕疵。第二，宁某物业公司主张李艺提出的都是装修瑕疵问题并非涉案房屋质量问题，这一主张与事实不符。李艺多次提出的房屋质量问题包括了主人房卫生间排水管堵塞，公共卫生间排水管堵塞、主人房卫生间以及公共卫生间的外墙渗水、有严重臭味等这些问题，严重影响使用，导致李艺无法居住使用，绝非装修瑕疵问题。而且涉案小区并不只是涉案房屋这一户存在质量问题，该小区大量房屋存在质量问题导致业主不肯收楼，引起了大量物业管理纠纷。一审法院在本案开庭就同时审理10件该小区案件，目前在裁判文书网站也公示了该楼盘近20件同样案件，说明涉案楼盘房屋存在质量问题。第三，宁某物业公司主张律师函已经送达给李艺，但是宁某物业公司提供的快递单显示邮寄的地址房产已经由李艺于2013年出售。李艺是不可能收到律师函的，实际上也没有收到律师函的。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，宁某物业公司提交EMS快递单复印件一份，拟证明李艺原审开庭时否认其收取的维修确认函是宁某物业公司寄出的事实是虚假的，邮寄地址是越秀区保安南街34号201房，是其有效的收件地址。李艺质证称：该快递单在收件人处无人签名，在备注处的备注里无EMS公司盖章，是一个不知道是何人写的本人签收的，这不能证明宁某物业公司想要证明的内容，不能证明函件的内容就是李艺所持有的关于要求确认维修完毕的函，其中收件人处的地址不是商品房买卖合同约定的邮寄地址。另查明，中天盈公司与李艺签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第7条约定：非因甲方（中天盈公司，下同）责任而乙方（李艺，下同）逾期不办理收楼手续，视为甲方实际已将该商品房交付乙方使用。乙方应当自本合同第十条约定的交房期限届满之日或甲方书面通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）起承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费的交付、保修期的起算、商品房的风险责任承担等。上述关于物业管理费起算时间的约定与宁某物业公司同时期起诉的同楼盘其他案件中（案号：（2016）粤01民终7640、7641、7643号案），业主与宁某物业公司签订的前期物业服务协议相同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点为：宁某物业公司提出的物业管理费应从2009年8月30日起计算的主张是否成立。中天盈公司通知李艺于2009年8月30日收楼后，李艺因房屋质量问题未予收楼并要求处理，其后中天盈公司进行修复并委托宁某物业公司以宁某物业公司的名义发函李艺，告知其收到函件后3日内查验。因此2009年8月30日李艺并未实际收楼，原审法院认定此时风险责任未转移并无不当。宁某物业公司在发出《关于要求确认维修完毕的函》要求李艺验收，李艺收到该函件后没有提供证据证明涉案房屋仍存在质量问题无法居住使用，原审法院认定李艺再次拒绝收楼理据不足，并认定李艺在收到该函后三日内即2014年4月7日应支付物业管理费并无不当，本院予以认可。宁某物业公司的上诉理由依据不充分，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人广州市宁骏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年八月十五日书 记 员  游瑞娜