广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初13086号原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地：东莞市寮步镇鸿图广场E栋五层。法定代表人尹庆聪。委托代理人杨鸿璋、何均秀，系广东遥力律师事务所律师。被告左光勤（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，1972年11月24日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托代理人邓凤歧，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（以下简称鸿图公司）诉被告左光勤，及被告左光勤反诉原告鸿图公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨鸿璋、何均秀，被告左光勤及其委托代理人邓凤歧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿图公司诉称，原被告签订《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定原告将其位于东莞鸿图广场A1-4号一层的商铺（建筑面积115.94平方米）出租给被告使用。租赁期限2年，计租期限为2015年3月10日起至2017年3月9日止，租金标准为3920元每月，物业管理费232元每月，被告向原告支付合同保证金。同时约定，被告拖欠租金等费用累计达15天以上的，原告有权解除合同。截止至2016年5月20日，被告拖欠租金11760元及物业管理费696元，共12456元，拖欠时间已超15天。原告已通知被告解除合同并要求被告搬离租赁商铺，但被告予以拒绝，其行为严重影响原告的经营管理，给原告造成严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》已解除；二、被告即时将位于东莞鸿图广场A1-4号一层的商铺返还给原告；三、被告支付原告租金11760元（暂计至2016年5月20日，实际计至被告返还商铺之日）；四、被告支付原告物业管理费696元（物业管理费暂计至2016年5月20日，实际物业管理费计至被告返还商铺之日）；五、原告没收被告合同保证金10000元；六、本案诉讼费由被告承担。被告左光勤辩称，一、原告在《东莞鸿图广场物业租赁合同》有效期内且没有提前告知被告的情况下，从2016年1月8日开始，在被告所租赁的鸿图广场内开始进行外墙施工、搭起脚手架、打墙、拆墙等施工行为，严重破坏了市场经营环境，影响了被告的正常商业经营，给被告造成了严重的经济损失，原告该行为已属于严重违约。二、被告和其它商家针对原告该违约行为先后四次进行维权活动，并通过政府及维稳办与原告进行沟通协商，均未得到明确答复。三、自2002年原告与被告签订租赁合同起，截止到2016年2月份，原告送达给被告的《交款通知单》上均有注明被告应缴纳的房租、管理费、水电费金额及缴纳期限，被告一直凭此《交款通知单》按时缴纳房租、管理费及水电费，从未拖欠。但从2016年3月份起，原告送达给被告的是《水电费交款通知单》，而不再是《交款通知单》，上面不再注明房租及管理费，被告可视为原告承认自身违约，且在协商未达成一致前放弃了向被告收缴房租及管理费的权利，只要求被告缴纳水电费而无需再缴纳房租及管理费。四、原告违约在先，被告承租原告的租赁物业，原告有义务保证其出租物业符合承租经营所须的条件，但原告从2016年1月18日开始对被告承租物业所在的广场进行拆迁及装修，导致被告无法正常使用承租物业，原告的行为已违反合同的约定，被告享有法律规定的不安抗辩权。庭审中，被告左光勤当庭提起反诉，请求法院判令：一、原告立即返还租赁押金10000元；二、原告赔偿被告两个月的租金标准损失7840元；三、反诉费用由原告承担。原告鸿图公司对被告的反诉辩称，一、被告无任何证据及法律依据证明原告存在违约，反而是被告严重迟延履行应付缴纳租金义务。二、本案中不存在被告所称的不安抗辩权，租赁物一直由被告在使用和占有，所以被告所主张的不安抗辩权不成立。同时，不安抗辩权的主张，依据合同法第六十九条，应当以通知进行，而截止到开庭，原告并未收到被告书面的通知及材料。三、被告依据合同第九条第二项的约定，应当由原告出具租金及水电费、物业费的单据才负有缴纳租金及相关费用的义务，但从合同第九条第二项的第一句话可知，被告必须在每月8日前支付租金等费用。支付租金本来就是承租人应尽的义务，不必等到出租方每月的通知才履行自己的义务。经审理查明，原告系位于东莞市寮步镇鸿图广场A1栋商铺4号的所有权人。原告与被告就案涉商铺签订了租赁期限从2015年3月10日至2017年3月9日止的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定：原告将位于东莞市寮步镇鸿图广场A1-4号一层商铺出租给被告，租金为3920元/月，物业管理费为232元/月；租金按月支付，在每月8日前，被告将当月租金、管理费、水电费付给原告，被告向原告以汇款或现金付款，如汇款，则支付至东莞银行寮步支行的账号52×××23；被告同意向原告交纳10000元作为合同保证金，合同期满，原告在被告交清所有租金、水电费及相关费用后退还给被告；如被告拖欠租金或本合同约定的各项被告应向原告支付或应由原告代收的费用累计达15天，则原告有权单方面解除合同，并没收押金；如原告因开发需要而终止合同，需提前两个月通知对方，并以两个月的租金作为违约金赔偿给被告。合同另就其它事项进行了约定。2016年1月13日，原告向鸿图广场所有租户出具《关于鸿图广场外立面装修的通知》，称“鸿图广场将于2016年元月开始外立面全面装修施工，特通知贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。如贵司需要在我司装修期间继续经营，需要做好自我商品的保护措施。如我司装修对贵司有影响的，希望贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。”2016年3月2日，原告向所有租户出具《关于鸿图广场不再续租的通知》，称“一、贵我双方所签署并履行的最新《东莞鸿图广场物业租赁合同》（下称“租赁合同”）租期到期后，我司不再进行续租，望各商户关注所签署租赁合同到期时间，安排相应退场事宜，在租赁合同约定返还商铺期限前将所租商铺依约返还我司。二、2016年5月31日以后租赁到期的商户，若愿意提前办理退场手续并能够在2016年3月31日之前办完退场及返还商铺的，我司愿意以租赁合同第十二条第（二）项约定标准即两个月租金给予适当补偿，有意愿者可与我司联系。”2016年3月份，被告及鸿图广场的其他部分租户前往寮步镇综治信访维稳中心信访，称原告在广场进行外墙外立面装修，强迫租客搬迁，要求原告赔偿相关损失，被告要求原告返还押金、给予8个月免租搬迁期及补偿12个月的租金，其他租户亦要求原告返还押金，给予3-8个月不等的免租搬迁期及补偿7-12个月不等的租金。原告曾于2016年4月25日寄出律师函，以被告严重违约为由通知被告解除租赁合同，并要求被告支付相关款项、交还租赁物，该律师函邮件因被告拒收而退回。庭审中，双方确认：被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费。庭审后，双方确认：被告已于2016年8月8日将案涉商铺返还给原告。被告主张，因原告2016年1月擅自对案涉商铺所在的广场进行装修，严重破坏市场经营环境，影响被告的正常商业经营，系原告违约在先，故被告有权拒交2016年3月后的租金。原告则主张，原告装修的行为并不影响被告对案涉租赁物的使用及经营，系被告拖欠租金而违约。以上事实，有原告提交的租赁合同、律师函、快递单、房地产权证、位置图、确认书，被告提交的交款通知单、照片、视频、网页材料、通知、缴费通知单，本院向寮步镇综治信访维稳中心调取的相关资料，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应该按照合同约定享有权利履行义务。双方对被告已于2016年8月8日将案涉商铺返还给原告，以及被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费的事实没有异议，本院予以确认。被告已将案涉商铺返还给原告，双方租赁合同关系实际已于2016年8月8日终止，故对原告要求解除双方租赁合同及被告返还案涉商铺的诉讼请求，本院不予支持。本案的争议焦点为被告是否应支付2016年3月1日至2016年8月8日期间的租金、物业管理费，对此，本院分析如下：首先，被告确认尚未支付原告2016年3月1日起的租金，被告主张其有权拒交，因原告2016年1月擅自对案涉商铺所在的广场进行装修，严重破坏市场经营环境，影响被告的正常经营，故系原告违约在先。被告就其主张，提交了原告发布的《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》、照片、视频、论坛网页截屏等证据证明。可从《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》的内容看，原告并未作出强迫被告搬迁或单方解除合同的意思表示；照片及视频亦未反映出原告是在被告的商铺外墙上进行装修，或存在被告无法正常使用商铺的情形；而论坛网页截屏及本院从寮步镇综治信访维稳中心调取的相关资料均只系被告及其他租户单方要求原告赔偿的主观意思表示。因此，被告提交的证据不足以证明其主张，依法应当承担举证不能的法律后果，对被告称原告违约在先的抗辩意见，本院不予采纳，其要求原告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。其次，根据案涉租赁合同的约定，被告应当在每月8日前支付当月租金、管理费，现被告无正当理由拒不按合同约定支付租金等费用已违反合同约定，原告因此要求被告支付2016年3月1日起至返还商铺之日即2016年8月8日的租金20612元（3920元/月×5个月+（8天÷31天）×3920元/月）、物业管理费1220元(232元/月×5个月+（8天÷31天）×232元/月)，以及无需返还被告保证金10000元，符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告退回保证金10000元的反诉请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告左光勤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鸿图广场商住建造有限公司支付2016年3月1日至2016年8月8日的租金20612元、物业管理费1220元；二、原告东莞鸿图广场商住建造有限公司无需向被告左光勤返还合同保证金10000元；三、驳回原告东莞鸿图广场商住建造有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告左光勤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费180.7元、反诉受理费123元，已由原、被告各自预缴，均由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 成 瑶二〇一六年八月二十九日书 记 员 尹彩华