陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕05民终1251号上诉人(原审被告)吉金生，男，1963年10月9日出生，汉族，初中文化，农民。上诉人（原审原告）牛海生，男，1963年7月29日出生，汉族，高中文化，居民。上诉人吉金生与上诉人牛海生因租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服合阳县人民法院（2016）陕0524民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人吉金生、上诉人牛海生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原、被告于2012年2月15日签订了《仓库租赁合同》，合同约定被告自2012年2月15日起至2022年2月15日止租赁原告仓库及场地共10年，其中仓库面积377.4㎡，每㎡每月租金4元；场地面积509.6㎡，每㎡每月租金3元。租金支付方式为：被告可采用年缴或一次性缴纳租金的方式，若采用一次性缴纳的方式，则按1年租金标准一次性交情合同款，若采用年缴的方式，则之后每年租金按当年市场价格执行，市场价以周围为依据。付款方式：被告应于每年1月15日前向原告支付当年租金36460元。同时合同还约定了其他条款。合同签订后，被告向原告支付了当年租金36460元。2012年6月原告在被告租赁仓库及场地内修筑水泥路面，占用仓库面积72.8㎡，占用场地面积127.4㎡。2012年8月被告又租赁原告场地面积41㎡。2013年至今，原告多次向被告催要租金，被告以原告租金逐年上涨及原告未向被告清偿工程款等为由拒付，双方多次协商未果。又查明，被告向原告交纳2012年度租金36460元，原告尚欠被告工程款25000元，原告欠被告支付的水泥路面款18112元。被告应付原告2012年租金应分三段计算：2012年2月——2012年6月为：377.4㎡4元／月4月＋509.6㎡3元／月4月＝12153.6元；2012年6月——2012年8月为：（377.4㎡－72.8㎡）4元／月2月＋（509.6㎡－127.4㎡）3元／月2月＝4730元；2012年8月——2013年2月为：（377.4㎡－72.8㎡）4元／月6月＋[（509.6㎡＋41㎡）－127.4㎡]3元／月6月＝14928元，共计31811.6元。2013年2月——2016年2月，按合同约定的租金，被告每年应付原告租金为：（377.4㎡－72.8㎡）4元／月12月＋[（509.6㎡＋41㎡）－127.4㎡]3元／月12月＝29856元，三年共计89568元。综上，被告自2012年2月——2016年2月应付原告租金为31811.6元＋89568元＝121379.6元。扣除被告已交的2012年租金36460元＋原告欠被告的工程款25000元＋原告欠被告支付的水泥路面款18112元，被告实际尚欠原告租金41807.6元。被告现将所租原告仓库转租他人，每平方米每月租金7元。原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告以被告未支付租金为由，要求解除合同，被告不同意。原、被告在合同中未约定合同解除的条件及违约责任，也未就此签订补充协议，显然不符合合同约定；被告未支付原告租金是因原告欠被告工程款及其他款项，属于正当理由，原告要求解除合同也不符合法定条件。故对原告要求解除原、被告签订的《仓库租赁合同》的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付2013年2月至2016年5月的租金82628元，是按租金自2012年起在原租金的基础上每年上涨0.5元计算，被告不同意。原、被告在合同中对租金上涨幅度及依据周围市场价约定不明确，也未能达成补充协议。本院按照合同有关条款，结合被告将所租原告仓库转租他人收取的租金价格，将原告自2013年2月——2016年2月租金上涨幅度酌定为每㎡每月上涨0.5元。自2013年2月——2016年2月在原租金不变的情况下，被告每年还应付原告上涨租金（377.4㎡－72.8㎡）0.5元／月12月＋[（509.6㎡＋41㎡）－127.4㎡]0.5元／月12月＝4366.8元，三年共计13100.4元。截止2016年2月被告欠原告租金为：拖欠原告租金41807.6元＋上涨租金13100.4元＝54908元。故对原告该项诉讼请求部分予以支持。原、被告在合同中约定租金按年一次性交清，并非分月交清，故对原告其他诉讼请求不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定判决：一、被告吉金生在本判决生效后3日内支付原告牛海生2013年2月至2016年2月15日租金54980元；二、驳回原告牛海生其他诉讼请求。案件受理费1798元，减半收取899元，由原告牛海生负担299元，被告吉金生负担600元。原审宣判后，原告牛海生与被告吉金生均不服，分别提起上诉。上诉人吉金生认为，原审判决在事实认定方面存在以下错误：被上诉人牛海生在给我计算租金时，不通知对方，私自做主，以每年每月每平方米上涨0.5元是错误的，不符合法律规定，也违反了我和牛海生签订的《仓库租赁合同》的条款，属侵权行为。牛海生租赁给我的场地实际上是西街村少年组的。每亩每年2000元。2013年，牛海生把属于我租赁范围内的公用通道又以每平方米75元的价格，共计18112元卖给了我，这说明这条通道的使用权、所有权全部归我，至今，仍然是公用通道，我还是没有自主权。我与牛海生自合同签订以来，我所处的周围所有经营户，都没有涨租金。关于原审判决书中查明的“被告现将所租原告仓库转租他人，每平方米每月租金7元”的问题系一审法院认识错误，牛海生租给我的是空地，并不是仓库，土地上没有任何附着物，而且我租给他人的是建好的仓库。故请求：1、原审判决中上诉人与被上诉人之间欠账与实际不符（我实欠被上诉人租金35900元），予以纠正。2、一审错误的支持了被上诉人每月每平方米涨价0.5元的主张，三年共计13100.4元是错误的，请二审法院予以撤销。上诉人牛海生上诉认为，被上诉人的行为已构成合同违约，解除合同的法定情形已经出现，法院应依法解除上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同。被上诉人仅因上诉人拖欠其部分工程款43112元为由，而拒绝缴纳自2013年至2016年三年的租金，其行为已不属于正当理由，因此上诉人要求二审人民法院依法解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。上诉人提出从第二年起每年每平方米场地、仓库月租金逐年递增0.5元的主张符合客观事实，同时被上诉人从2015年将仓库转租他人，收取的租金每平方米月租金为7元，这个事实也足以证明场地租赁的上涨是客观存在的。原、被告租赁合同解除后，被上诉人应按照市场的实际情况给上诉人支付具体核算拖欠的租赁费。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同；3、要求被上诉人支付上诉人2013年2月至合同解除之日的租赁费，以实际核算为准；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人吉金生二审中辩称，一审判决关于上诉人与被上诉人签订合同效力问题正确。牛海生租赁给我的场地实际上是西街村少年组的。每亩每年2000元，二十亩地每年租金仅4万元。同样是一年一交，租金至今没涨，而我只租用了他一亩三分地，每年租金就高达36000元。2013年，牛海生把属于我租赁范围内的公用通道又以每平方米75元的价格，共计18112元卖给了我，这说明这条通道的使用权、所有权全部归我，至今，仍然是公用通道，我还是没有自主权。我与牛海生自合同签订以来，我所处的周围所有经营户，都没有涨租金。上诉人牛海生在二审审理中辩称，吉金生的陈述与事实不符，他只建了一个顶，并不只是空地，四周有墙，窗户也是我安的，他就搭的顶、安的门后转租的。经审理，二审查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人吉金生与上诉人牛海生双方签订的《仓库租赁合同》合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行各自的权利和义务，但两上诉人之间就租赁费的支付方式及租赁费上涨约定不明。一审法院结合当地实际，适当调整上涨租赁费为一年4366.8元，三年共13100.4元，公平公正，符合双方租赁合同约定的基本内容和《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条之规定，故上诉人吉金生的上诉理由不能成立。上诉人牛海生以吉金生拖欠租赁费为由请求解除双方的租赁合同，但因其拖欠吉金生的工程款和水泥路面款没有支付，双方互负债务造成纠纷，虽吉金生未按时支付牛海生的租赁费，但双方均存在违约行为，且双方就租赁费的支付方式及租赁费上涨约定不明，一审驳回原告牛海生解除租赁合同的请求正确，上诉人牛海生请求二审解除双方之间的租赁合同缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1447元，由上诉人吉金生承担275元，由上诉人牛海生承担1172元。本判决为终审判决。审判长  马开运审判员  车兴民审判员  徐新卫二〇一六年八月九日书记员  刘晓婉