眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2015)眉东民初字第3708号原告：王群英。委托代理人：李锦海，系原告女婿。被告：眉山市鸿通房地产开发有限公司。法定代表人：王锋，总经理。委托代理人：蒋立胜，眉山市鸿通房地产开发有限公司员工。委托代理人：郑莉，眉山市鸿通房地产开发有限公司员工。原告王群英诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称：鸿通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日受理后，依法由审判员杨文俐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王群英的特别授权委托代理人李锦海；被告鸿通公司特别授权委托代理人蒋立胜、郑莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王群英诉称:2014年12月18日原、被告签订关于安东路89号户号为1幢2单元27楼5号的《商品房买卖合同》（本合同中所指的买卖行为实际发生在2012年12月21日，后于2014年12月18日由原卖受人李锦海、雷东君更名为王群英）根据合同，被告应于2014年12月30日前向原告交房，原告在接到收房通知后，对房屋进行了实地检验，发现很多质量问题和交房手续不齐，经反应到眉山市住房和城乡建设局，经调查核实，被告在2015年2月3日之前未取得相关部门验收合格证明。虽被告在2015年2月3取得相关部门验收合格证明，但其水电未达到法定和合同约定交付标准。根据2015年2月3日，市建设局发出眉山市住房和城乡建设局《关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》中明确指出“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件，提出房屋质量和未完工的部分进行整改。2015年2月9日，市消防支队发出眉山市公安消防支队《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》中指出，责令被告按图施工，将直接开在前室的内开入户防火门改为外开门。但被告未按合同约定的60日内完成整改，水电均未按标准到位，未对屋内进行电线安装，造成逾期交房。根据原告对被告在眉山市建设局的备案施工图纸比对中发现，被告交给原告的房屋与原告合同中的图纸方向不一致，而且根据合同规定，附件一的图纸应标方位，但实际合同附件一中和改造协议都未对房屋图纸方位进行标明，造成原告在买房时对房屋的朝向误判。另在图纸中发现，相邻的两入门洞都为90㎝，但原告实际入门洞尺寸为77㎝。根据本合同违约责任规定及相关法律规定被告应承担违约责任。诉讼请求判令被告支付逾期交房违约金20988元（349800元×0.0002×30天×10个月)；被告按照消防设计审核合格图纸对入户门进行改造（由现在的向内开启改为向外开启）；被告承担户型，入户门尺寸、房屋朝向和图纸不一致的责任，赔偿原告1万元损失；被告水电入户达到政府规定标准。被告鸿通公司辩称：被告在2014年12月8日取得《房屋面测绘报告》，2014年12月26日取得《工程竣工验收报告》，2014年12月29日取得《建设工程规划核实合格证》，并为住户办理了《房屋使用说明书》、《质量保证书》，房屋已经达到合同约定的交付条件。2014年12月20日，被告向原告发出《交房通知》，并于2014年12月26日在眉山日报登载《交房通知》，通知原告在2014年12月30日接收所购房屋，因此被告已经按照合同的约定，完全履行了合同义务，不构成违约，原告请求被告支付逾期交房违约金无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回；原告提交的眉山市住房和城乡建设局《关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书》和眉山市公安消防支队《关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复》不能对抗平等民事主体享有合同自由权利，其无权改变原、被告约定的房屋交付条件、变更合同内容、增加被告的交房条件，不能作为证明被告不具备交房条件的判断依据。同时消防队回复中明确了需要整改的户型为1#、9#通向前室的入户防火门，而原告所在的房屋并非为通向前室的入户防火门的整改范围，其该项请求不成立；原告所主张的户型，入户门尺寸、朝向与图纸不一致请求1万元的赔偿。合同的户型图并未标注方位，其只起到对空间形状、结构户型的说明作用。没有注明方位，属双方的疏忽，在合同条款中缺少以补充条款的形式进行明确，而非单属出卖人的责任。被告按照规划图纸进行施工，并通过验收，并不存在违约情形。原告为此请求1万元的损失，不成立；被告按照双方签订的合同约定进行施工，达到约定的交付条件，水电已经按照约定进行安装，进行了竣工验收，符合法律规定，不存在任何违约情况。原告的该请求不应被支持。经审理查明：2012年12月21日，李锦海、雷东君与被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《房屋改造协议》，李锦海、雷东君购买被告建设的位于眉山市东湖春天第1幢2单元27层5号房。2014年9月25日签订该《商品房买卖合同》备案合同时，李锦海、雷东君将房屋转为雷东君母亲的原告购买。合同主要约定：原告购买被告建设的东湖春天1幢2单元27层5号房，合计72.94㎡预售商品住房，总价349800元，一次性付款，2014年12月30日前交付商品房，交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》；商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘报告书；取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明；被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续。双方验收交接时被告应当出示约定的证明文件，被告不出示证明文件或证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。验收交接后，应当签署商品房交接单。由于原告原因未能按期办理交接手续，原、被告同意按照自被告发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视被告已经按照合同约定的交付房屋。该房屋的损坏，灭失的风险转由原告承担，与房屋有关的物业服务费等亦归原告承担。原告委托被告代交专项维修资金、契税、办理房屋产权证、国有土地使用证的费用；被告应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；市政基础设施达到条件；提供《住宅工程质量分户验收表》；逾期交房60日，被告支付原告移交付房款万分之二的违约金；附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）。但图纸上未标明方位，标注为偶数层，入户门内开。之前原、被告签订的《补充协议》，协议第三条约定：被告承诺并保证，原告所购房屋的结构板、花池、飘窗、露台等不计价面积空间和阳台计半价面积空间，已通过政府主管部门审核批准并备案，系合法专属空间，买卖人享有该区域的实际使用权。所有建筑面积以外的前述使用面积，被告今后不得以任何方式收取任何房款（房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定办理）。被告同时保证所有前述使用面积建筑的安全和质量、原告的独立实际使用权，否则由被告承担全部责任。在该《补充协议》的基础上，原告与眉山市鸿通春天装饰工程有限公司（以下简称：鸿通装饰公司）签订《房屋改造协议》，协议主要约定：鸿通装饰公司对原告所购房屋进行局部改造施工；改造费15000元；鸿通装饰公司保证将该房屋改造成如附图所示（5、6号房户型），入户门设计为内开。鸿通装饰公司向原告出具了15000元费用收据，收据的收款方式载明：“现金（赠送）”。合同签订后，原告按合同约定交付了349800元房款。2014年12月16日，东湖春天花园商住小区1楼竣工验收，同时办理了《房屋使用说明书》《质量保证书》，其建设工程消防验收合格。2014年12月20日，被告向原告发出《交房通知》后在同月26日在眉山日报登载《交房通知》，通知原告于2014年12月30日交房。原告认为被告不具备交房条件，拒绝收房。2014年12月31日，原告等业主到眉山市住房和城乡建设局（以下简称：住建局）、眉山市公安消防支队（以下简称：消防队）递交情况反应。2015年2月3日，住建局向原告等出具告知书，答复:“一、调查核实情况（一）“东湖春天”房地产开发项目符合规划，按图施工。（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效。（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续。（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位。（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见（一）因“东湖春天”房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。责成开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续。（二）根据眉山城区房地产开发实际情况，为避免二次装修浪费，入户水管、电线，按施工图和购房合同约定执行。需由开发公司建设完成的，由开发公司在征得业主同意的前提下，可由购房业主自行完善。所需费用由开发公司与购房业主自行协商解决。如购房业主不同意自行完善，则由开发公司按照施工图纸和合同约定组织完善。（三）逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理。（四）责成开发公司对业主代表所提出的问题，高度重视，积极协调解决，妥善化解矛盾。（五）工程需整改完善的项目，由市质安站负责督促开发公司尽快组织完善。2015年2月9日消防队回复：“一、鸿通房地产开发有限公司建设的东湖春天1、9、10号楼经资料审查、现场抽样检查和功能测试，已综合评定该工程消防验收合格。二、鸿通房地产开发有限公司在东湖春天1、9号楼通向前室的入户防火门施工中发现相邻的2扇入户门均向外开启时会发生碰撞现象，该公司擅自将一扇入户门改为了内向开启，《建设工程验收评定规则》(GA836-2009)对入户防火门的开启方向没有列入现场抽样检查及功能测试内容，我支队消防设计审核合格的图纸为向外开启。经调查了解后，我支队责令鸿通房地产开发有限公司改正，鸿通房地产开发有限公司已向我支队递交了相关情况说明，将严格按照国家规范相关要求并综合考虑业主需要进行整改。庭审中原告提交竣工图复印件证明，原告购买的5号房与相邻的6号的户门尺寸为90公分。并提交照片，证明其实际丈量的户门尺寸为77公分。被告持图纸应加盖部门公章，如图纸是真实的，其显示，原告房屋所在的入户防火门无相邻入户防火门，为独立内开入户防火门，故原告指的入户防火门不属于消防队提出的整改入户防火门范畴。对照片持证据三性的异议。。以上事实，有身份证复印件、商品房买卖合同、补充协议、改造协议、建设工程规划核实合格证、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收报告、商品房使用说明、商品房质量保证书、房屋面积测绘报告、交房公告登载报、信访事项告知书、申请回复、竣工图纸及双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同约定的权利、义务。被告在商品房竣工验收后，依照合同约定时间通知被告收房，证明被告建设的商品房已达到合法的质量标准，具备合同约定的交房条件，其通知原告收房具备法律效力。原告在此基础上提出拒绝收房的事由，不能对抗合同约定交房条件已成立的效力。按合同约定，被告完成了约定的交房义务，原告拒绝收房的法律后果应由其自行负担。由此，原告请求被告承担逾期交房的损失不成立。原告主张套型与图纸不一致、入户门内开、水电不到位、入户门尺寸存偏差的问题。经查明，原、被告签订合同的附图显示，房屋平面图为偶数层房屋的总套型图，未标明方位。双方未按合同约定标明方位，系原、被告的共同责任所致，原、被告各自承担相应的责任。在此基础上被告按规划建设图进行建设，将竣工验收合格的房屋交付原告，合法有效。原告对入户门的请求，未明确是入户防火门还是其房屋的入户门，但无论哪一种门，从合同约定和消防队的回复均证明，入户门双方约定为内开，原告必经的入户防火门不属两门存在相碰撞需整改范畴。何况入户防火门内开还是外开，原告均无有效证据证明内开必然构成房屋消防质量不合格。故原告在此基础上要求被告将入户门改为内开无事实和法律依据。被告交付的房屋经竣工验收，证明其水电已验收合格，原告提交自拍照片证明水电不合格，其提交的照片缺乏证据效力，不能有效证明原告主张水电不合格事实的成立。同样，原告提交自拍照片证明清水门洞的尺寸与图纸标注的尺寸存误差，其提交的照片缺乏证据效力，不能证明其主张的成立。何况，被告交付原告的竣工验收房屋，安装了入户防盗门。综上，原告的诉讼请求均不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定判决如下：驳回原告王群英的诉讼请求。案件受理费331元，由原告王群英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  杨文俐二〇一六年一月二十一日书记员  吴青青