上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第30390号原告(反诉被告)吴岳红，男，1975年1月15日生，汉族，户籍地湖南省长沙市，现住上海市浦东新区。原告(反诉被告)贺淑云，女，1976年5月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列原告(反诉被告)共同委托代理人孙随勤，上海创远律师事务所律师。被告(反诉原告)孙芳，女，1980年7月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托代理人于晖(系被告孙芳的丈夫)，住上海市浦东新区。委托代理人王娅然，德恒上海律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人范碧颖，女。原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云诉被告(反诉原告)孙芳以及第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，分别于2015年9月29日、2015年12月22日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)吴岳红及其与贺淑云的共同委托代理人孙随勤、被告(反诉原告)孙芳的委托代理人于晖、王娅然以及第三人的委托代理人范碧颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云诉称，2015年6月1日，吴岳红、贺淑云与孙芳在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑房产)的居间下就上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》，约定吴岳红、贺淑云向孙芳支付了人民币(以下币种同)10万元。然孙芳已经将系争房屋另售他人，不同意与吴岳红、贺淑云继续交易。另，孙芳及居间方在协议签订时向吴岳红、贺淑云承诺系争房屋购入价为500余万元，而经了解后发现购入价仅为300余万元，给吴岳红、贺淑云增加了高额的营业税，吴岳红、贺淑云当然有理由不再继续补充定金。故吴岳红、贺淑云诉至法院，要求判令孙芳向吴岳红、贺淑云双倍返还定金20万元，赔偿房屋差价损失15万元，诉讼费由孙芳承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求法院判决解除原、被告于2015年6月1日签订的《房地产买卖居间协议》。被告(反诉原告)孙芳辩称，不同意吴岳红、贺淑云的诉讼请求。2015年6月1日，在居间方撮合下，双方签订了居间协议，协议签署时是吴岳红、贺淑云先签，孙芳后签，双方没有见过面。吴岳红、贺淑云迟延支付合同约定的定金，孙芳才单方解除了居间协议。吴岳红、贺淑云属于违约方，孙芳有权没收定金。孙芳从未承诺过系争房屋的实际购入价为500万元。协议中明确价格为到手价，吴岳红、贺淑云也承诺充分了解了房地产信息，孙芳也一直配合吴岳红、贺淑云调取房地产信息，并愿意协商解决争议的税费，不存在违约行为。故孙芳提出反诉，要求吴岳红、贺淑云支付违约金50万元及滞纳金11,550元，诉讼费由吴岳红、贺淑云承担。针对反诉请求，原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云辩称，不同意孙芳的反诉请求。滞纳金是行政法的概念，反诉原告无权主张。关于违约金，反诉原告曾承诺过购房价在500万，后经调阅发现实际为375万，这导致反诉被告增加很多税费，故反诉原告存在虚假陈述，反诉原告首先违约，且反诉被告从未收到过反诉原告的任何解除通知，因此，不同意支付违约金。针对本反诉，第三人述称，被告太太曾告知中介系争房屋购入价为500万元，后又说购房价是450万元，但最终中介陪同被告太太去交易中心拉产调信息发现系争房屋的购入价是375万元。经审理查明，系争房屋原系孙芳及案外人于乾荪共有。2015年6月1日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)及居间方德佑房产共同签署《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋总房价款770万元；乙方已查验了该房地产的全部信息、户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2015年6月1日前向丙方支付意向金10万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，由此构成乙方支付甲方的首期定金；待甲方签订本协议后3日内，乙方应自行或通过丙方补足定金至30万元，甲方授权丙方代为收取并保管；自本协议签订后，甲、乙双方同意丙方向房地产交易中心办理买卖合同备案确认手续；甲、乙双方同意在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求向对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。2015年6月2日，德佑房产将收取的原告方10万元定金转付给被告。交付定金后，中介方与被告就如何查询系争房屋原购入价事宜通过微信沟通。2015年6月2日，中介向原告发送微信称：“业主说正在找发票，说买入价450万元。”原告回复称：“又变成450万了？多出来的营业税怎么办？当初说500万。”2015年6月5日上午，中介与被告往来微信中，被告称：“我可以出个承诺，如果低于我和你们说的28,000元太多，比如25,000元以下，这个价以上部分超出税我付，如果还在纠缠于我们办不到的事，取消此次交易亦可，定金全部退还。”2015年6月5日下午，中介陪同被告太太前往交易中心查询出系争房屋原始购入价为375万元。2015年6月6日，中介发微信给被告称：“鉴于系争房屋原购入价过低，导致原告方纠结多出来的几万块税费问题”。被告回复表示交易取消，同意返还定金十万元，并要求中介方提供对方账号。2015年7月15日，原告与被告首次就未成功签约的归责问题直接短信往来。2015年7月19日，孙芳、于乾荪将系争房屋另售他人，并已登记至他人名下。另查明，孙芳、于乾荪2009年9月购买系争房屋的合同价为375万元。庭审中，原、被告一致确认，双方正式直接联系是2015年7月15日，在此之间，双方的一切协商及交易都是通过中介转达。原告另表示，原告打算购买系争房屋之前，曾询问中介该房屋的购入价，中介称购入价为500万元，但直到6月6日，原告才知道系争房屋的实际购入价为375万元，导致原告需要多承担几万元税费，原告要求中介或者被告承担该部分费用，但没有协商一致；被告另表示，2015年6月1日，中介确实询问过购入价，被告表示购入时间太久，记不清了，可以配合调阅原始档案查询购入价，但被告从未向中介承诺过系争房屋的购入价为500万元。此后，原告提出来多出来的税费问题，被告也曾表示过愿意承担部分税费(即低于单价28,000元以下部分的税费同意承担)，原告不同意。2015年6月17日，被告就系争房屋与他人签订购房意向书，2015年7月19日，被告与他人签订正式买卖合同。第三人向法院表示，被告太太曾告知中介系争房屋购入价为500万元，后又说购房价是450万元，但最终查询发现系争房屋的购入价是375万元。关于合同解除的时间，被告表示，2015年6月6日在向中介方发送的微信中明确表达了解除合同的意思，故双方居间协议应当在6月6日解除。原告表示，该微信并非向原告送达，故不认可居间协议已经解除，要求法院予以判决解除。关于反诉请求，被告表示，既要求没收10万元定金又要求原告支付解除合同违约金，如果不能一并主张，则要求取较高者。庭后，第三人向法院提交与被告的通话录音光盘一张，用以证明，中介方三名工作人员分别于2015年4月21日、2015年4月28日、2015年5月9日电话询问被告房屋的购入价，最后一次被告答复称：单价两万八加五十万的装修。以上事实，由原、被告提供的《房地产买卖居间协议》、转账凭证、微信记录等及以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容合法有效。从法律性质而言，该《房地产买卖居间协议》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖系争房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。现双方未能于约定期限签订本约，该预约合同关系应予解除。原告称2015年6月6日微信已经表达了解除的意思，然该意思表示并未有效送达被告，故原告的抗辩，本院难以采信。本案导致系争房屋交易没有继续履行的原因，在于原、被告双方对于系争房屋的原始购入价信息了解不对称。根据现有微信往来记录以及当事人庭审陈述，只能确定中介曾向原告表示系争房屋的合同价为500万元，但无法证明被告曾向中介作出如此承诺。对于庭后中介向法院提交的录音光盘，最后的通话时间系2015年5月9日，并非针对本案原、被告的交易而进行的通话，通话中并未明确购房款系合同价亦或购入价，且被告所做的陈述与2015年6月5日上午被告给中介发送的微信内容一致，无法反应出被告虚构合同购入价。原告基于对中介陈述的信赖，签订居间协议，但最终查询出实际购入价为375万元，直接导致原告可能承担的交易税费增加，原告继续签约的信赖基础动摇，故其没有继续补足定金事出有因。因此，本案正式买卖合同没有签订，系中介在原、被告之间信息沟通不畅所致，不可归责于原、被告双方，因此，本案被告将已收定金十万元返还给原告更为适宜。原告要求双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金及滞纳金的反诉请求，基于上述理由，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云与被告(反诉原告)孙芳于2015年6月1日签署的《房地产买卖居间协议》；二、被告(反诉原告)孙芳于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云定金10万元；三、驳回原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)孙芳的反诉请求。本诉案件受理费6,550元，减半收取计3,275元，由原告(反诉被告)吴岳红、贺淑云承担2,125元，被告(反诉原告)孙芳承担1,150元，反诉案件受理费(已减半收取)8,915.50元，由被告(反诉原告)孙芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年一月十四日书记员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。