海口市龙华区人民法院民事判决书（2015）龙民一初字第1332号原告海口海景酒店有限公司，住所地海口市滨海大道26－1号海口海景酒店裙楼（7－13轴）。法定代表人李伟民，总经理。委托代理人江雯，海南维特律师事务所律师。委托代理人陈泽雄，海南维特律师事务所律师。被告海南华侨商业有限公司，住所地海口市滨海大道26－1号海口海景酒店裙楼（7－13轴）。法定代表人单荣生，董事长。委托代理人吴峻，海南方圆律师事务所律师。原告告海口海景酒店有限公司与被告海南华侨商业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江雯、陈泽雄及被告的委托代理人吴峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月8日，原告海口海景酒店有限公司（以下简称海景酒店）与被告海南华侨商业有限公司（以下简称华侨公司）签订了《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》（下称《协议》），约定海景酒店作为出让方，华侨公司作为购买方，由海景酒店向华侨公司出让由其开发建设的位于海口市滨海大道26-1号的海口海景酒店裙楼商场，商场楼层范围从海景酒店负二层起至地上五层止，规划建筑面积为28,205.02平方米，双方同意以海口市住建部门实际丈量并在房产证上载明的面积为协议最终确定的购买面积。关于协议标的的转让价格约定为：总转让金额暂定为459，750，538元。其中，《协议》第二条第三款明确约定：该裙楼商场负二层，原规划及现状为酒店地下停车场及人防工程，双方约定转让价格为：(1)其中4000平方米的约定转让价格为每平方米7900元；(2)4000平方米以上的约定价格为每平方米9900元。总转让金额暂定43274674元(4000×7900+1179.26×9900)。海景酒店应向有关部门申请办理异地人防，变更负二层的用途为商场配套用房，相关费用由海景酒店承担，办理上述手续过程中华侨公司应全力负责配合。若因政策原因海景酒店不能办理异地人防变更负二层为商场配套用房，不视为海景酒店违约。办理负二层的房屋产权登记过户至华侨公司名下所产生的税、费（包括海景酒店应当承担的税、费）均由华侨公司承担。《协议》第三条关于协议标的转让价款的支付约定为：海景酒店同意华侨公司以分期付款方式进行协议标的转让价款的支付。《协议》约定付款分为三期：1、第一期付款：框架协议签订后至本协议签订前，华侨公司已支付购房款11500万元给海景酒店。2、第二期付款：本协议签订之日起15日内，华侨公司支付购房款4000万元到海景酒店指定账户；若华侨公司自本协议签订之日起15日内没有支付4000万元到海景酒店指定账户，本协议自动终止。3、第三期付款：按本协议第二条第五项规定的转让价款总额减去第一期付款和第二期付款的所有剩余款额为第三期的付款数额。海景酒店在取得本协议标的所在楼宇的房屋产权总证之日起75日内，华侨公司支付第三期购房款到海景酒店指定账户。《协议》签订后，原告按照《协议》约定履行了所有义务。2014年1月15日，被告华侨公司向原告海景酒店出具《关于购买海口海景酒店裙房商场面积及房款总价的确认函》（以下简称《确认函》），该函件确认：根据海景酒店与华侨公司双方于2012年12月8日签订的《协议》以及《协议》有关第三期付款的补充协议的约定，经海口市住建部门实际丈量，华侨公司购买协议标的建筑面积共计为：26688.45平方米。其中，负二层至第五层各楼层具体建筑面积分别为：1、负二层：4929.45平方米；2、负一层：4929.45平方米；3、第一层；4、第二层3815.33平方米；5、第三层3595.22平方米；6、第四层3897.69平方米；7、第五层2096.29平方米。购买协议标的的具体转让价款总额合计为433,180,045.00元。扣除华侨公司已支付购房款155,000,000.00元，第三期购房款为278,180,045元。其中，负二层的具体转让价款及转让金额为：1、负二层转让价格及转让金额为：(1)4000平方米的约定转让价格为每平方米7，900.00元；(2)4000平方米以上的约定价格为每平方米9，900.00元。上述两项合计转让金额为40,801,555.00元。同日，华侨公司向海景酒店出具了《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的确认函》，该函件确认，根据海景酒店与华侨公司双方于2012年12月8日签订的协议，办理负二层的房屋产权登记过户至华侨公司名下所产生的税、费（包括海景酒店应当承担的税、费）均由华侨公司承担，海景酒店应承担的税、费计算如下：负二层交易额：40,801,555.00无（4000平方米×7900元+929.45平方米×9900元）；1、营业税及附加：2，284,887.08元；2、涉及相关面积的土地增值税：40,801,555.00×5%＝2,040,077.75元；3、印花税：40801555×0.5%＝20，400.78元；4、房产过户费：4929.45×5＝24，647.25元；合计4，370,012.86元。以上应由海景酒店承担的税、费共计人民币4，370,012.86元，根据协议约定，该税、费由华侨公司承担，并于支付第三期购房款时一并支付给海景酒店，海景酒店出具发票。2014年1月20日，海景酒店开具了计税金额为433，180，045.00元的出让海景酒店裙楼商场的完税发票，先行垫付了应当由被告承担的相关税、费。2014年1月29日，被告华侨公司又向原告海景酒店出具了《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的补充确认函》（以下简称《补充确认函》），该函件确认房产证过户己办理完成，根据实际发生的费用，华侨公司确认在房产证过户中，由海口海景酒店有限公司支付，应由华侨公司承担的费用补充调整增加以下两项：1、涉及相关面积的土地增值税补充确认金额(40801555×25%-2284887.08-20400.78)×30%-2040077.75=328452.52元）；2、房产过户费的补充确认金额（每平方米过户费实际为2.5元）；26688.45m2×2.5元-4929.45x2.5元=66721.00-12323.63=54397.37元。其中66721.00元为海景酒店代华侨公司支付，有发票。综合以上两项，由海景酒店支付的税费共计人民币382849.89元，根据协议，该费用由海南华侨商业有限公司承担，并于支付第三期购房款时一并支付给海景酒店，海景酒店出具发票316128.89元。上述《确认函》及《补充确认函》确定了应当由被告华侨公司承担办理负二层房屋产权过户中原告应当缴交的税、费金额合计为4，686，141.75元。至2014年2月27日，被告华侨公司向原告海景酒店支付完第三期购房款，共计278，180，045元，但并没有按照《确认函》的承诺，履行其在支付第三期购房款时一并支付原告先行代为垫付的负二层税、费合计4，686，141.75元的义务，被告的行为已经构成违约。2014年3月20日，海景酒店向华侨公司送达了《要求支付海景酒店负二层房屋产权过户的所有税、费的函》，请求华侨公司将原告先行垫付的4，686，141.75元税、费支付其指定账户。因客观原因海景酒店只能向华侨公司提供税务部门开具的物业管理费发票，用以抵充该笔税、费承担的税票及发票，为完善账目管理，双方均同意签订虚拟的物业管理费协议，以物业管理发票抵充负二层税、费承担的税票及发票。为执行《要求支付海景酒店负二层房屋产权过户的所有税、费的函》确定的内容，2014年3月21日，原告海景酒店与被告华侨公司签订了原《协议》关于负二层税、费的具体支付方式以及开具发票等事宜的补充协议即《协议书》，该《协议书》第二条约定：本协议签订3日内华侨公司先行支付200万元给海景酒店，海景酒店收到款项3日内向华侨公司出具税务局开具的4，686,141.75元的全额物业管理费发票，华侨公司收到发票后，3日内一次性支付余款。三、该协议经海景酒店、华侨公司双方签字并盖章之日起生效。该协议变更了《确认函》约定的支付时间和支付方式，将被告华侨公司应当支付给原告海景酒店的代为垫付的负二层税、费共计4，686,141.75元以被告支付物业管理费的方式约定为分两期支付，且将第一期支付200万元的时间约定为该《协议书》签订3日内支付，将原来的支付时间从2014年2月28日延展了到2014年3月21日起的3日内进行支付，延长支付时间长达近1个月之久，但即便如此，被告还是没有按照该协议书约定的期限和支付方式履行向原告支付为其垫付的负二层税、费4，686,141.75元的义务，被告的行为再次违反了合同约定。从双方签订《协议书》约定的付款期限届满之日起直至原告海景酒店起诉期间，原告海景酒店分别于2014年4月18日、5月14日、6月6日，8月20日、9月22日、2015年3月6日分六次向被告华侨公司送达了关于要求被告支付代为垫付的负二层相关税、费的《催款函》，被告不仅不履行承诺和约定，甚至连正常的函件往来也拒绝签收，时至今日仍未给予原告任何关于履约还款的书面答复，一而再、再而三地违反承诺和约定的付款义务。综上所述，原告海景酒店认为，被告华侨公司拖欠原告为其垫付的4，686,141.75元税、费的行为，已经严重违反了《协议》第二条第3款、第三条第3款、第十条第（一）款及《协议》的补充协议一《协议书》的约定，不仅违反了经商者应当遵从的商业诚信原则，更为严重是无视契约精神，肆意损害合同交易与守约方海景酒店的合法权益。为此，原告海景酒店特依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十八条等规定向贵院提起诉讼，请判决：一、被告向原告支付所垫付的购买海口海景酒店裙楼商场中负二层应承担缴纳的税、费共计4686141.75元及其利息（利息计算方式：以4686141.75元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年3月25日起计算至付清之日止）；二、二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被答辩人作为海口海景酒店裙楼商场的出售方，对于本次房屋买卖交易涉及的营业税及附加、土地增值税、印花税，负有法定的纳税义务。相关法律、法规如下：1、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第一款规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。”“纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣、代缴、代收代缴税款。”2、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个入，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”4、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”二、诉争双方在《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》（以下简称《买卖协议》）中约定的关于办理裙楼商场负二层房产过户登记所产生的税、费（包括被答辩人应当承担的税、费）均由答辩人承担的条款，其中涉及税款承担的内容因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。1、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条第二款规定：“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”2、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”综合上述法律、行政法规的规定，可见办理房屋过户登记所涉及的营业税及附加、土地增值税、印花税（卖方应缴纳的部分）的法定纳税主体应为房屋出售方即被答辩人，而不是房屋购买方即答辩人。本案中，答辩人与被答辩人通过协议方式约定将依法应由卖方承担的纳税义务转移给买方，其内容因与上述税收法律、行政法规相抵触，违反法律、行政法规的强制性规定，故《买卖协议》中关于裙楼商场负二层房产过户登记税款承担的相关约定内容应确认无效。三、除上述关于税款承担的约定内容因违法而无效外，对于双方约定的裙楼商场负二层房产过户费中涉及出卖方应缴纳的部分即12323.63元（计算依据：4929.45㎡×2.5元/㎡＝12323.63元），答辩人同意承担，请求法院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。原告主张的利息没有合同依据。经审理查明，2012年12月8日，原告与被告签订一份《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》，约定：原告向被告出售位于海口市滨海大道26－1号的海景酒店裙楼商场，楼层范围为从负二层起至第五层止，规划建筑面积为28205.02㎡，双方同意以海口市住建部门实际丈量并在房产证上载明的面积为本协议最终确定的购买面积，总转让价款暂定为459750538元；该裙楼商场负二层，原规划及现状为酒店地下停车场及人防工程，原告应向有关部门申请办理异地人防，变更负二层的用途为商场配套用房，相关费用由原告承担，办理上述手续过程中被告应全力负责配合，若因政策原因原告不能办理异地人防变更负二层为商场配套用房，不视为原告违约，办理负二层的房屋产权登记过户至被告名下所产生的税、费（包括原告应当承担的税、费）均由被告承担；第一期付款：框架协议签订后至本协议签订前，被告已支付购房款11500万元给原告；第二期付款：本协议签订之日起15日内，被告支付购房款4000万元到原告指定账户，否则本协议终止；第三期付款：按本协议约定的总转让价款减去第一期付款和第二期付款后的所有剩余款项为第三期的付款数额，原告在取得本协议标的所在楼宇的房屋产权总证之日起75日内，被告支付第三期购房款到原告指定账户；被告未按协议及补充协议约定时间支付购房款，视为违约，逾期付款在180日内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付价款的万分之二支付协约金，本协议继续履行；逾期付款超过180日后，原告有权选择：...2.继续履行本协议的，被告在按逾期日数每日向原告支付已付价款万分之二的违约金和有关损失的相应赔偿金之后，本协议继续履行。上述协议签订后，原告依约将负二层由原作为人防工程之用变更为商场的配套设施用房，并于2014年1月16日取得了涉案房产的产权证（房产证号：海口市房权证海房字第XXXX号），涉案房产在产权证中载明的建筑面积为26688.45㎡。2014年1月15日，被告向原告出具《关于购买海口海景酒店裙房商场面积及房款总价的确认函》，确认其所购买涉案房产的建筑面积共计26688.45㎡，总转让价款为433180045元。同日，被告向原告出具《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的确认函》，确认办理负二层的房屋产权登记过户至被告名下应由原告承担的税、费共计4370012.86元，根据协议，该税费由被告承担，于支付第三期购房款时一交支付给原告，原告出具发票。2014年1月29日，被告向原告出具《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的补充确认函》，主要内容为：现房产证过户已办理完成，根据实际发生的费用，被告确认在房产证过户中，由原告支付、应由被告承担的费用做以下补充调整：1.涉及相关面积的土地增值税补充确认金额为328452.52元；2.房产过户费的补充确认金额为54397.37元；其中66721元为原告代被告支付，有发票；以上两项合计382849.89元，根据协议，该费用由被告承担，并于支付第三期购房款时一并支付给被告，原告出具发票316128.89元。截至2014年2月25日，被告向原告付清了全部购房款433180045元。原告亦依约将涉案房产的产权过户至被告名下，并向税务机关缴纳了税款49634060.12元。经被告确认的办理负二层房屋产权登记过户至被告名下所产生的税费合计4752862.75元，其中被告已向原告支付66721元，尚欠4686141.75元未向原告支付。就该笔税费4686141.75元的支付问题，原、被告于2014年3月21日签订了一份《协议书》，约定：1.被告向原告一次性支付2011年度、2012年度及2013年度物业管理费4686141.75元；2.本协议签订3日内被告先行支付200万元给原告，原告收到款项3日内向被告出具税务局开具的4686141.75元的全额物业管理发票，被告收到发票后，3日内一次性支付余款。前述协议所约定支付的物业管理费实际就是办理负二层房屋产权登记过户所产生的税费，由于税务机关开具给原告的税务发票不可分离，原告无法向被告出具相应的税务发票，故双方协商以支付物业管理费的方式来支付前述税费，再由原告向被告出具相应的物业管理费发票。上述协议签订后，被告仍未履行其付款义务，原告经向被告催讨未果，向本院提起诉讼。以上事实有《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》、海口市“结建”人防工程规划审核意见、结建人防工程竣工验收（备案）意见书、《关于购买海口海景酒店裙房商场面积及房款总价的确认函》、《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的确认函》、《关于负二层办理房屋产权过户承担税费的补充确认函》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、电子缴税付款凭证、税收缴款书、银行转账凭证、《协议书》、《催款函》及庭审笔录在案为凭，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《海口海景酒店裙楼商场买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，受法律保护，双方当事人应切实履行各自的合同义务。被告以买卖协议中有关由被告承担负二层房屋产权登记过户税费的约定违反了相关税收法律法规的强制性规定为由，主张该部分约定无效，被告无须向原告支付负二层产权登记过户的税费。对此，本院认为，相关税收法律法规虽对纳税主体有明确规定，但并没有规定相关税费不能约定由买受人承担，双方关于负二层房屋产权登记过户税费承担的约定属于可由当事人意思自治的范畴，该约定与原告作为纳税主体向税务机关缴纳税款之间并不存在冲突，故该约定并未违反法律法规的禁止性规定，被告的上述主张不能成立，本院不予采纳。原、被告于2014年3月21日签订的《协议书》中约定的以支付物业管理费的方式来支付前述税费并另行约定支付时间的内容，系当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。依据上述协议的约定，被告应于2014年3月24日前向原告支付负二层房屋产权过户登记税费4686141.75元，现被告未依约履行付款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付所垫付的税费4686141.75元具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然双方对逾期支付上述税费的违约责任未作约定，但被告逾期支付款项的行为客观上造成了原告相应的损失，故原告诉请被告支付逾期付款利息亦符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十二条之规定，判决如下：被告海南华侨商业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告海口海景酒店有限公司支付垫付款4686141.75元及利息（利息计算方法：以4686141.75元为本金，从2014年3月25日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期一至三年期贷款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50586.67元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 何 芬人民陪审员 唐启政人民陪审员 陈菊峰 二○一六年一月七日书 记 员 陈小婷