成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2011）龙泉民初字第1803号原告：周某某。委托代理人：周佩，四川通典律师事务所律师。特别授权。委托代理人：林某。被告：徐某某。被告：周某伟。被告：周某红。被告：罗某某。第三人：中国银行股份有限公司成都金牛支行，住所地成都市金牛区。负责人：高骏康。委托代理人：钟某某，特别授权。委托代理人：张毅，四川君士达律师事务所律师。特别授权。原告周某某诉被告徐某某、周某伟、周某红、罗某某，第三人中国银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称中国银行金牛支行）确认合同无效纠纷一案。本院于2011年6月15日立案受理后，依法由代理审判员黄承军任审判长，与代理审判员杨登琼、人民陪审员刘大元组成合议庭，于2011年11月23日公开开庭审理本案。原告周某某及其委托代理人周佩，被告罗某某，第三人中国银行金牛支行的委托代理人钟某某、张毅到庭参加诉讼。被告徐某某、周某伟经公告传唤，被告周某红经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周某某诉称：周某某与徐某某系同母异父兄妹关系，徐某某与周某伟系夫妻关系，周某伟与周某红系同胞兄妹关系，周某红与罗某某系夫妻关系。由于徐某某家庭困难，多次请求周某某帮助，周某某遂同意将自己的房屋一套提供（实为无偿借用）给徐某某作为银行贷款抵押使用，周某某与徐某某、周某伟于2005年7月12日签订协议书，约定周某某将自己位于成都龙泉驿区十陵镇北路1单元4楼4号房屋（权0042965）无偿提供给徐某某、周某伟，作为徐某某、周某伟向银行贷款抵押使用，并过户到徐某某、周某伟的名下。但是，周某某没有出售、赠与等处分房屋的意思，徐某某、周某伟也没有购买该房屋的意思。双方约定：该房屋所有权不发生任何改变，该房屋上所承载的所有权均由周某某享有，徐某某、周某伟不享有物权权利。同时还约定：徐某某、周某伟还清银行贷款后必须无条件将该房屋过户到周某某名下等内容。上述协议书签订后，周某某于次日（即同年7月13日）即将该诉争房屋的产权证交给了徐某某、周某伟，由徐某某、周某伟及其委托的中介机构办理银行贷款事宜。但徐某某、周某伟却背着周某某伪造出房地产买卖契约，周某某对2005年7月13日中介人员所签订房地产买卖契约一概不知，也没有收取任何费用，由于该房地产买卖契约并非周某某真实意思，且严重违背了周某某的意思表示，故该房地产买卖契约实属无效合同。2008年，徐某某、周某伟还清了银行贷款，本应当无条件将该项诉争房屋过户到周某某名下，但是，在周某某毫不知情的情况下，徐某某、周某伟却与周某红、罗某某恶意串通，为谋取不法利益，将应当返还和过户给周某某的房屋秘密过户给周某红、罗某某，周某红、罗某某随即用该房屋向中国银行金牛支行抵押贷款21万元，严重损害周某某的合法利益。徐某某、周某伟与周某红、罗某某关于该诉争房屋所签订的买卖契约及过户行为是无效的民事行为，理由是：1.徐某某、周某伟明知对该房屋没有处分权；2.徐某某、周某伟，明知将该房屋返还和过户给周某某的条件已经成就；3.周某红、罗某某应当知道该项房屋属于周某某所有，徐某某、周某伟无权处分；4.2008年12月5日签订的房地产买卖契约并无徐某某、周某伟和周某红、罗某某的亲笔签字，也无合法的委托文件存档备查；5.2008年12月5日签订的房地产买卖契约约定的交易价格720元／m2，而2008年12月5日银行贷款评估价格高达4200元／m2。且并无实际交易行为；6.周某红、罗某某交易前、交易中、交易后至今从未到诉争房屋查看和主张权利，与正常交易极为不符；7.徐某某、周某伟与周某红、罗某某恶意串通的真实意图是以损害周某某的利益套取银行的贷款，贷款到手后即消失而不还贷款，让银行去执行周某某的房产。本案中，周某红、罗某某明知不能获得房屋所有权而用不属于自己的房产抵押向银行恶意骗取巨额贷款，其抵押行为无效，第三人未尽审慎审查义务，责任自担。本案诉争房屋是周某某用终生的积蓄所购下的房产，欲以此房作为养老居住使用，从2002年起周某某一直居住在此诉争屋内。周某某本念亲情关系，出于互助友善帮助自己的妹妹，从来没有出卖处分该诉争房屋的意思表示，周某某一片好心不料却遭此算计，损失巨大。在本案中，尽管徐某某、周某伟，和周某红、罗某某表面上均先后获得了诉争房屋产权登记，但是，由于其物权的获得没有合法的依据，违背了物权法第七条的规定，故均不能合法获取该房屋所有权。请求法院判令：1.确认周某某与徐某某于2005年7月13日签订的房地产买卖契约无效；2.确认徐某某、周某伟与周某红、罗某某于2008年签订的房屋买卖契约无效；3.周某红、罗某某将位于龙泉驿区十陵镇北路1单元4楼4号房屋（权0042965）协助办理房屋过户登记给周某某，过户费由被告负担；4.第三人申请解除对该诉争房屋的他项权利登记和查封保全措施。被告徐某某、周某伟未作答辩。被告周某红未作答辩。被告罗某某辩称：1.周某某告本人与徐某某，周某伟恶意串通，将其房屋秘密过户给本人之事，与事实不符。本人在2008年12月初向中国银行金牛支行申请按揭贷款购买徐某某及张姓男子在成都市龙泉驿区十陵镇北路1单元4楼4号住房。所购房屋的产权持有人不是周某某，而是徐某某及张姓男子。本人及周某红购房前并不知周某某与徐某某在2005年7月12日签订有协议书或约定的任何事项，故无恶意串通之实。知道现房屋居住者为周某某是本人及周某红于2010年1月26日向成都市嘉美泰公司高息贷款时。2.本人购房屋时，虽未去查看和主张权利，却是因为本人及周某红对周某伟及徐某某两人社会关系了解不深，并考虑到本人与其两人是妻兄嫂关系，于是给予其二人充分信任，同时本人及周某红并未想长时间拥有房屋所有权及使用权，一旦徐某某、周某伟将其银行贷款及本人处的借款还清后，便将房屋归还徐某某、周某伟。基于上述理由，故未去查看和主张权利。3.本人及周某红购买房屋的原因如下：徐某某、周某伟在我处借款达128000元，且于2008年3月本人在南充市商业银行贷款10万元给徐某某、周某伟。本人及周某红担心一旦上述二人还不上，我们可以将其房产变卖后以归还南充市商业银行贷款（但此款仍由我们归还）。4.住房按揭贷款手续下来，周某红即将本人及周某红与中国银行金牛支行按揭贷款协议书同银行卡交给徐某某，徐某某在所贷之款（21万元）下来后便将此款取走，事实上已履行了房屋买卖合约。因我们在贷款前约定银行利息由徐某某、周某伟支付，本人与周某红便没有理会此事。直到2010年1月中国银行金牛支行催缴贷款利息，本人才在查找徐某某和周某伟时发现此二人已失去下落。为此本人与周某红还支付了数个月的银行利息直至无力支付为止。同时，此住房本人及周某红还于2009年1月26号在成都市嘉美泰公司高息贷款6万元。此款也在获得贷款当日交给了周某伟。在徐某某、周某伟失踪后本人及周某红仍为周某伟、徐某某支付了2009年11月和2010年1—4月的高额利息24000元，并在2010年4月26日一次性付清嘉美泰公司贷款本金6万元。本案中原告周某某不了解具体情况，在主观臆断的情况下将本人与周某红告上法庭，所告之事完全与事实不符，所以请求法院驳回其对本人及对周某红的上述（诉请）。第三人中国银行金牛支行述称：周某红、罗某某与我行签订的货款合同，并将拥有完全所有权的诉争房屋抵押给银行，银行根据周某红的委托将这笔款项直接划入户名为徐某某的账户。抵押权的设立有效。经审理查明，周某某与徐某某系同母异父兄妹关系，周某伟与周某红系同胞兄妹关系。2002年，周某某从赵燕手中购得位于十陵镇北路一单元四楼四号房屋，并于同年12月17日办理房屋权属过户登记（监证0059766）。2005年7月12日，周某某作为甲方，徐某某、周某伟作为乙方，签订了《协议书》，约定：甲方是位于成都市龙泉驿区十陵镇北路一单元四楼四号（权0042965）的房屋所有权人，现将该房屋过户到乙方名下，用于办理乙方向银行贷款，乙方未支付该房屋的所有购房款给甲方，待乙方偿还清银行的所有贷款后，乙方应无条件将该房屋过户到甲方名下。该房屋上所承载的所有权利均由甲方行使，乙方没有使用、租赁、抵押、买卖等权利。若乙方未能偿还完毕银行的贷款导致该房屋被银行作出法律处分，乙方应按该房屋当时的市场价格作价偿还给甲方。2005年7月13日签订的《房地产买卖契约》，甲方署名为周某某，委托代理人为余柱松，乙方署名徐某某，委托代理人为刘芳。合同约定甲方将十陵镇北街1-4-4的房地产以59802元价格出售给乙方。2005年7月14日，十陵镇北路一单元四楼四号房屋过户到徐某某名下（监证0089902）。2005年8月30日，徐某某、周某伟、戚亮（徐某某之子）为甲方，周某某、王英（周某某的前妻）为乙方签订了《抵押合同》，内容为：由于甲方把乙方房屋的房屋所有权证抵押给中国农业银行代（贷）款现金12万。所以，甲方把龙泉驿区十陵镇204厂9栋4单元1—1住房一套74平方米、龙泉十陵镇北路紫伟圆串串香、汽车川AFE5**抵押给乙方作保证，等到中国农业银行的款还完后，甲方收回抵押合同。同时注明：五年还清，如不还清，上面的房屋一套、紫伟园串串香、汽车由甲方解决。周某伟、徐某某、戚亮作为抵押方予以签字。经周某红委托，成都中华房地产评估咨询有限责任公司于2008年10月20日对十陵镇北路1单元4层4号住宅作出评估，该房总值为33.4万元。2008年12月5日签订的《房地产买卖契约》，甲方署名为徐某某、周某伟，乙方署名为周某红、罗某某，甲、乙方均有委托代理人署名。合同约定甲方自愿将十陵镇北路1-4-4的房地产以72000元的价格出售给乙方。同月8日，十陵镇北路1-4-4的房屋过户到周某红名下（监证0152400），罗某某为共同共有人。2008年12月17日，周某红作为借款人，中国银行金牛支行作为贷款人，签订了《个人房屋贷款合同》，周某红借款21万购买十陵镇北路1单元4-4的房产。同时，为担保贷款的清偿，周某红、罗某某将取得所有权的十陵镇北路1单元4-4的房产抵押给中国银行金牛支行，并办理了抵押登记。中国银行金牛支行按《个人房屋贷款合同》约定，将21万元贷款划入徐某某的账户名下。因周某红未按合同约定按期清偿借款，中国银行金牛支行已向本院申请执行（执行依据为公证债权文书），十陵镇北路1单元4楼4号的房产，现已被本院依法查封。十陵镇北路1单元4楼4号的房产现为周某某所居住。上述事实，除有当事人相关陈述外，有房屋信息摘要、协议书、抵押合同、房地产买卖契约（2005年7月13日）、房地产买卖契约（2008年12月5日）、契约完税证2张、房屋专项维修资金交款凭证、龙监证第0152401号房权证、个人房屋贷款合同、借款收据、龙他权字第48118号房他证、评估结果意见书、天然气发票和电费收据等在案佐证，本院予以认定。本院认为，一、经法庭询问，原告明确其第一项诉请为：请求法院确认基于周某某与徐某某2005年7月13日所签订房地产买卖契约的房屋转让行为无效。本院认为，周某某所提交的协议书和抵押合同，在印证周某某无出卖十陵镇北路1单元4楼4号的房产意思表示的同时，也证明了周某某同意将房屋过户至徐某某名下用于徐某某贷款的事实。因此，本案十陵镇北路1单元4楼4号房产的物权变动，非基于周某某与徐某某于2005年7月13日所签订的房地产买卖契约，而是基于周某某与徐某某协议将十陵镇北路1单元4楼4号房产过户至徐某某名下的合意。该合意不违反法律强制规定，其所产生的物权变动效果也应为法律所维持。因此，周某某的第一项诉请，本院不予支持。二、周某某与徐某某、周某伟于2005年7月12日签订的协议书中，所约定的徐某某、周某伟没有抵押、买卖等权利。本院认为，该约定中涉及物权限制部分，不能对协议书订立主体之外的第三人产生法律约束力，即该约定仅具有债的效力。因此，周某某主张徐某某、周某伟转让十陵镇北路1单元4楼4号房产的行为系无处分权行为，本院不予支持。周某某的第二、三项诉请，本院不予支持。三、物权登记，不仅是一种权属固定，其本身是一种取信于社会公众的外部表现方式。其产生的社会效果就是促进交易便捷及安全。因此，中国银行金牛支行作为债权人，在接受债务人提供的抵押时，基于对物权公示（本案为不动产登记）的信任，并不负有对设定抵押权的财产的来源，甚至前手交易情况，负有高度审慎审查义务。因此，周某某的第四项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告周某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄承军代理审判员  杨登琼人民陪审员  刘大元二〇一一年十二月五日书 记 员  朱佳妮