重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06471号上诉人（原审原告）钱昊。委托代理人徐晴。被上诉人（原审被告）重庆金科房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区人和镇双宁路161-197-2号，组织机构代码证号××。法定代表人蒋思海，董事长。委托代理人何家胜（特别授权）。原审第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，组织机构代码证号××。法定代表人欧建成，行长。委托代理人彭涌。上诉人钱昊因与被上诉人重庆金科房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）、原审第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称“农行渝中支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第08238号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年3月25日被告取得位于重庆市南岸区茶园新区同景路11号11幢在内的由重庆市国土资源和房屋管理局颁发的重庆市商品房预售许可证。2013年12月20日原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及合同附件、补充协议。合同的第三条约定，原告购买被告开发的位于重庆市××茶园新区××＃＃＃××＃＃＃号房屋，商品房所在层层名义层为负1、1、2、3层，该房屋总价为1420000元，户型为二室二厅，建筑面积为174.06平方米，套内面积152.73平方米。本商品房户型图见合同附件一。第七条（交房期限及交付条件）约定，讼争房屋属预售商品房，被告应在2014年8月18日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交原告使用。合同附件一由重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测绘的户型图显示，该房屋共计有负1、1、2、3层，在第1层中未显示存在前后私家花园。合同附件二花园洋房配置标准约定，该房按毛胚房标准交付，第5.4条约定，底层私家花园：部分花园内可能有检查井或车库风井（买受人不得覆盖、改动或包装），具体以实际交房为准。第7.3条约定，底层私家花园，私家花园采用绿篱围护或墙体与栏杆围护，或绿篱、墙体与栏杆相结合的方式围合，私家花园入口处设立柱和栅门；交房后绿篱围护及更换由用户自理。补充协议第4.4条约定，其他业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室（或称为私家会所、家庭影院、储藏室等，下同）、夹层、架空走廊采光井、空调位、设备平台、结构板、天井、架空层、花痴、私家绿地（设计图中称为花园、下沉花园、入户花园、私家花园等，下同）、露台等附属建筑物、构筑物（以下简称该等附属建筑物、构筑物），乙方不得以任何方式要求共用或者提出其他异议；其他购顶层房的业主，可对本栋房屋的屋顶进行使用、维护和管理（不能使用的屋顶除外，如能够使用其具体使用、维护的位置、范围以物业服务企业与相关业主签订《管理维护协议》确定）……甲方未确定给乙方独自适用、维护的，乙方不得使用，乙方擅自适用的，由乙方承担由此产生的责任及损失。补充协议第12.1条约定，买卖双方均同意以合同及本补充协议及其附件所约定之内容为双方权利、义务之最终有效依据，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请乙方在签订合同时特别注意。第12.2条约定，本合同及其补充协议外的任何口头或未经授权书面承诺均不具有法律效力，对合同双方不具有约束力，本合同及其补充协议的修改均为打印形式，其他任何形式内容均应由双方签字或盖章（甲方必须有盖章）认可方为有效。补充协议第17.6条约定，本合同签订前甲方发布的广告以及提供的宣传资料、销售手册、楼盘模型等所载内容在本合同签订时可能已作部分调整和改进（包括楼盘外观、造型、色彩等），若与实物不符或者本合同内容有抵触或者未作约定的，则以实物和本合同约定的内容为准。第17.7条约定，乙方在签订本合同前已明确知道所有广告和宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请乙方在签订合同时慎重。合同签订后，原告于2013年12月26日向被告支付了购房款426000元。2014年1月26日原告（××）、被告（保证人）、第三人（××）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，原告向第三人借款994000元。2014年4月17日，第三人向原告出借上述款项。2014年7月17日重庆市南岸区建设委员会向被告颁发包括讼争房屋在内的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。同年8月11日，原告向被告支付上述款项用于支付购房款。同日，被告向原告邮寄出接房通知书、接房手续书，通知原告接房日期为2014年8月18日。2014年8月15日、8月30日、10月5日原告及其代理人至于讼争房屋看房、接房，其门前门口私家花园存在，因房屋质量存在问题，原告未接房。2015年3月1日，原告再次至讼争房屋进行接房，发现前后私家花园变为公共绿地，且前入户门已被树木堵住，无法正常入户。庭审中，被告对原告举示的照片证据意见为，公司对绿化进行了一系列的处理是属实的。现公司正在处理讼争房屋绿化，将讼争房屋前草坪中设置石梯方便业主进出，时间还需要1至2个月，后花园的现状不能更改。前后花园的性质均为公共绿地，原告可以对前后绿地进行维护管理但不能更改。另查明，庭审中，原告举示了金科洋房楼盘宣传图册，该宣传图册显示，A户型套内面积为129平方米的户型中，第一层存在前后花园，从花园处均能进入房屋第一层。被告认为，该宣传资料与讼争房屋套内面积不符，且宣传图册户型图仅是要约邀请。原审原告钱昊诉称，2013年12月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买位于重庆市南岸区茶园新区同景路11号11幢1-1-4号花园洋房一套，总成交价1420000元，交房时间为2014年8月18日等内容。该合同明确约定该房屋底层私家花园交付标准为：私家花园围栏采用绿篱维护或墙体与栏杆维护，或绿篱墙体与栏杆相结合的方式围合，私家花园入口处设立柱和栅门；集中设置专用报箱等。同时，被告的商品房销售广告及宣传资料、样板房均显示底层花园洋房带有两个私家花园，而私家花园是原告购买该房屋的重要因素。后原告依合同约定向被告按揭支付了全部购房款，但被告向原告交付的房屋未按合同约定修建私家花园，且无法进入该房屋的入户门。原告认为，被告已构成根本违约，遂诉至本院请求判令解除原、被告于2013年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议；本案诉讼费由被告负担。原审被告金科公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议属实。我公司已取得讼争房屋所在项目的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，已具备交房条件。被告按合同约定向原告交付了讼争房屋，即使该房屋无私家花园、栅门等设施，被告行为也不是根本违约，请求驳回原告诉讼请求。原审第三人农行渝中支行述称，原告与第三人签订有借款合同，根据该合同第十三条约定，原、被告纠纷与我方无关，原告应正常履行借款合同还款义务。如果法院判决解除原、被告合同，根据借款合同的二部分第三十三条、第三十七条约定，我方要求原、被告对未偿还的本金、利息承担连带责任。原审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》系双方当事人真实意思表示、合法有效，本院予以确认。原告起诉时认为“私家花园”是原告购买该房屋的重要因素，但被告向原告交付的房屋未按合同约定修建私家花园，已构成根本违约，故要求解除原、被告于2013年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议。围绕原告的诉讼请求，本院评判如下：首先，根据合同第七条（交付条件）的约定，讼争房屋属预售商品房，被告应在2014年8月18日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交原告使用。而在2014年7月17日被告就取得了包括讼争房屋在内的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。合同所约定的交付条件被告已经具备，并且被告也按合同的约定向被告发了接房通知书，被告已经履行了交付义务。其次，原告所称的“私家花园”无论是从宣传图册还是合同约定来进行分析，均非独立的归底层业主所有。该所谓的“私家花园”在性质上本身属于公共绿地，如果底层的业主能够独立使用、开发商也同意其独立使用、作为其他共有权人的业主放弃其成员权的的情况下，该“私家花园”的业主就该部分可以进行使用、管理。但该使用、管理的权利不得侵害其他共有人（业主）的权利。第三、因“私家花园”的性质本身属于公共绿地，也就是小区业主所共同享有的小区配套设施，该配套设施所影响的是小区业主共同的生活环境和生活品质的提高，从根本上说是居住的舒适性的问题。如果被告将所谓“私家花园”变为公共绿地，影响了原告居住的舒适性，就居住品质的下降原告可另案起诉，但不能就此认为被告的行为构成了根本性违约，从而可以解除合同。第四、就根本性违约而言，讼争房屋的前后私家花园未被计入原告购买讼争房屋的面积，合同中的前后私家花园仅为讼争房屋的附属配置。商品房买卖合同的根本目在于，买受人从出卖人处购买商品房符合《重庆市商品房买卖合同》及附件一户型图所载的户型图所示的房屋，故被告未交付私家花园的行为虽违反合同附件2第7.3条，但并不能导致合同目的不能实现，原告可要求被告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决驳回原告钱昊的的诉讼请求。一审宣判后，原审原告钱昊不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由是：一、一审法院忽视讼争房屋为花园洋房的特殊性质。花园洋房与一般商品房的区别在于私密性、舒适性，而“私家花园”正是其私密性和舒适性的集中体现，也是花园洋房价格区别于一般商品房的根本原因。上诉人愿意以更高价格购买一楼花园洋房的目的就是有房屋和私家花园，二者缺一不可，否则不会购买讼争房屋。私家花园对房屋本身的品质和价格都有重要影响，是决定是否购买花园洋房的重要乃至决定性因素。被上诉人不能交付私家花园不是一般的违约行为，而是根本性违约，依法应当解除合同。二、带有私家花园是上诉人决定购买讼争房屋的决定性因素。被上诉人在合同及宣传图册中均未指出私家花园属公共绿地，反而大肆渲染上诉人可对其享有独占、排他的使用权。合同约定了私家花园的交付标准，宣传图册也可以看出房屋带有两个私家花园。从市场上销售的别墅、洋房类住房来看，一楼业主均能独占使用私家花园。因此上诉人对讼争房屋私家花园的预期是一种合理预期。如被告根本未打算交付私家花园，那么其隐瞒讼争房屋不带有私家花园而进行虚假宣传的行为，本身构成欺诈，上诉人正是因为其欺诈行为而做出了签订合同的错误意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，上诉人有权请求撤销双方签订的商品房买卖合同。被上诉人金科公司答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。原审第三人农行渝中支行未发表意见。本院经审理查明，案涉房屋前绿地有绿篱围护，无立柱和栅门。二审查明的其他事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》及附件、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格遵守执行。上诉人钱昊称，被上诉人金科公司交付的房屋无私家花园，影响花园洋房特有的私密性、舒适性，已构成根本违约，故要求解除合同。被上诉人金科公司则认为，讼争房屋已取得建设工程竣工验收备案登记证，具备合同约定的交房条件，且已按约通知原告接房，即使房屋未设立柱、栅门等设施，但房屋前后绿地及绿篱一直存在，其行为不构成根本违约，不同意解除合同。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：金科公司的行为是否构成根本违约而致合同解除。针对该争议焦点，本院评述如下。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一方当事人以合同相对方根本违约为由主张解除合同的，除相对方有违约行为外，还须达到“违约行为致使不能实现合同目的”的严重程度。现涉案房屋前绿地及绿篱围护仍在，但金科公司未修筑立柱及栅门，确有违双方合同附件二之约定，但该违约行为并不构成根本违约而致合同目的无法实现。其一，上诉人钱昊诉称的“私家花园”实乃公共绿地，为全体业主共同共有，并非上诉人钱昊可单独享有物权。根据双方约定，相应部分绿地仅在钱昊能够独立使用，金科公司也同意其独立使用，且其他共有权人放弃其成员权的情况下，才能由钱昊就该部分进行使用、管理。钱昊在庭审中陈述未就案涉房屋前绿地单独计价，亦未举示证据证明其支付了相应对价，因此钱昊对诉争的绿地并不具有独占、排他的权利，该部分绿地也并非金科公司交付的房屋中必不可少的组成部分。其二，根据《重庆市商品房买卖合同》及附件、《补充协议》约定，双方交易指向的特定对象仅为涉案房屋，作为合同附件的房屋平面图中亦未显示底层房屋有私家花园。虽钱昊举示的宣传资料中有私家花园，但该宣传资料仅为要约邀请，且双方在补充协议第12.1、12.2、17.6、17.7等条款中明确约定，合同及补充协议、附件所约定内容是双方权利义务的最终有效依据，之前金科公司工作人员口头承诺、广告、宣传资料、销售手册等与合同及补充协议、附件内容有抵触的，均应以合同及补充协议、附件内容为准。依照双方合同约定，金科公司已于2014年7月17日取得案涉房屋竣工验收备案登记证，达到约定及法定的交付标准，并已书面通知钱昊接房，履行了交付房屋的合同主要义务，上诉人钱昊购房的合同目的能够得到实现。其三，修筑立柱及栅门仅是金科公司交付房屋之合同主义务外的从义务，该义务的违反虽一定程度影响房屋的居住品质，但并不影响房屋正常居住使用之最终目的的实现。因此，金科公司的行为虽有违双方约定，但并不足以导致钱昊购买房屋合同目的不能实现的法律后果，钱昊以此为由主张解除合同的上诉理由缺乏事实依据，依法不能成立，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人钱昊承担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一六年一月四日书 记 员  张乾胜