上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1330号原告中化资产管理(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人徐刑斌，执行董事。原告中化农化有限公司，住所地上海市。法定代表人李大军，总经理。上列两原告的共同委托代理人姚寅，男。上列两原告的共同委托代理人陈钢，上海中筑律师事务所律师。被告胡志凌，男，1970年5月12日出生，汉族，住上海市。委托代理人张兆国，上海九安律师事务所律师。委托代理人张志娟，上海九安律师事务所律师。被告吴继军，男，1968年12月14日出生，汉族，住上海市。原告中化资产管理(上海)有限公司(以下简称中化资产公司)、中化农化有限公司(以下简称中化农化公司)诉被告胡志凌、吴继军占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中化资产公司、中化农化公司的委托代理人姚寅、陈钢，被告胡志凌及其委托代理人张兆国到庭参加诉讼，被告吴继军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中化资产公司、中化农化公司诉称，上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)为使用权房，原承租人为中化农化公司。2015年1月，因资产重组系争房屋承租人变更为中化资产公司。2013年12月，中化农化公司拟将包括系争房屋在内的9套房屋对外出租，被告胡志凌有意承租，为便于胡志凌看房，中化农化公司将相关房屋钥匙交给了胡志凌，后中化农化公司与胡志凌就租金等事宜产生分歧，双方未达成房屋租赁协议。2014年1月，中化农化公司要求胡志凌返还系争房屋钥匙，胡志凌未予返还。后两原告与胡志凌交涉中发现，胡志凌已于2013年12月底将系争房屋出租给被告吴继军使用。两原告多次要求胡志凌返还房屋，胡志凌拒不返还，亦不支付房屋使用费。综上，两原告起诉要求判令：1、两被告腾空系争房屋，将该房屋返还原告中化资产公司；2、两被告连带支付中化资产公司系争房屋使用费，按每月人民币3,300元(以下币种均为人民币)，从2013年12月25日起支付至腾房交还之日止；3、两被告结清系争房屋使用期间的水电煤费用。审理中，两原告表示，若法院认为中化农化公司与胡志凌存在租赁合同关系，则要求判令双方于2014年12月31日解除租赁合同关系。被告胡志凌辩称，其与中化农化公司就系争房屋存在租赁合同关系，当时中化农化公司出租给其包括系争房屋在内的共计9套房屋，租期均为5年，系争房屋每月租金2,000元。中化农化公司向其交付了所有房屋钥匙，其已将系争房屋转租给吴继军使用。中化农化公司与其之间的租赁合同关系已经形成，即使之后租赁权人变更为中化资产公司，两原告亦无权收回房屋。中化农化公司与胡志凌就系争房屋约定过装修免租期，使用期间胡志凌还出资3,500元对系争房屋漏水管道进行了维修，后因中化资产公司擅自提高租金，故其未支付租金。综上，不同意两原告要求腾空返还房屋的诉请，仅同意按每月2,000元标准支付租金，水电煤费用愿意支付。审理中，胡志凌称，若法院认为其须向原告返还系争房屋的，对自己已投入的装修损失不要求在本案中处理，胡志凌保留诉权。被告吴继军未作答辩。经审理查明，系争房屋为使用权房，原承租人为原告中化农化公司，2015年1月9日，承租人变更为原告中化资产公司。2013年12月，中化农化公司名下9套房屋(含系争房屋)整体对外招租。同月28日，被告胡志凌在9份出租方为中化农化公司，承租方为上海市长宁区娇依思婚庆礼仪服务部(以下简称礼仪部)的房屋租赁合同上签名，礼仪部加盖公章。该9份合同约定出租方将上述九套房屋出租给承租方，出租方在2013年12月28日前交付房屋，系争房屋租金为每月2,000元，合同还约定了免租期、保证金、违约责任等内容。中化农化公司向胡志凌交付了9套房屋的钥匙，胡志凌对前述9套房屋进行了装修，其中6套房屋进行简单装修，其余包括系争房屋在内的3套房屋进行精装修。2013年12月22日，胡志凌与被告吴继军签订《房屋租赁合同》，约定胡志凌将系争房屋出租给吴继军，租赁期限自2013年12月25日起至2016年12月24日止，每月租金3,300元。现系争房屋由吴继军实际使用。2014年9月左右，中化资产公司发现胡志凌已将系争房屋出租给吴继军使用。后两原告与胡志凌就前述9套房屋的收回及装修补偿进行了协商，但未能达成一致。2014年12月23日，中化农化公司致函胡志凌称：系争房屋租金至少每月2,000元,胡志凌最迟应于2014年12月31日之前向中化公司交还系争房屋，并支付相应的房屋使用费。另查明，中化资产公司起诉胡志凌其他所有权纠纷一案，经上海市长宁区人民法院审理后判决：“1、胡志凌于判决生效之日起三十日内腾空上海市昭化路XXX弄XXX号XXX室房屋(前述9套房屋之一)，结清水电煤费用，将房屋返还中化农化公司；2、胡志凌支付中化农化公司上海市昭化路XXX弄XXX号XXX室房屋使用费，自2014年1月起至房屋返还之日，按每月3,650元计算；3……”胡志凌不服该判决，提出上诉。上海市第一中级人民法院审理后认为，胡志凌与中化农化公司之间系不定期租赁合同关系，出租人可行使随时解除权，故判决驳回上诉，维持原判【(2015)长民三(民)初字第1210号案、(2015)沪一中民二(民)终字第3387号案】。审理中，两原告表示，要求胡志凌将系争房屋返还给中化资产公司，相关房屋使用费支付给中化资产公司。两原告确认胡志凌支付了维修系争房屋管道漏水费用3,500元。两原告表示，其就相关9套房屋只与胡志凌商谈过租赁事宜，胡志凌以看房为由取得房屋钥匙，但草拟的租赁条款上报中化农化公司的上级公司未获通过，中化农化公司与胡志凌并未达成租赁协议。两原告认为，即使双方为不定期租赁合同关系，中化农化公司也已发函告知胡志凌解除租赁关系、返还房屋，对系争房屋的租金及使用费，两原告现要求按每月2,650元的标准进行主张。胡志凌表示，同意系争房屋按每月2,650元的标准支付系争房屋的租金，但系争房屋现由吴继军使用，胡志凌无法返还房屋。以上事实，由原、被告提供的租用公房凭证、定金协议书、房屋租赁合同、中化农化整合出租方案、民事判决书、照片等证据及当事人陈述为证。本院认为，房屋租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁。中化农化就系争房屋在内的9套房屋整体出租事宜与胡志凌进行过协商，双方草拟了租赁合同；中化农化公司将9套房屋钥匙交付给了胡志凌；胡志凌实际占有使用系争房屋并进行装修；中化农化公司在胡志凌使用租赁房屋一年后收回9套房屋中6套，双方就9套房屋装修补偿及重新签订租赁合同事宜进行协商但未果。结合上述事实，本院认为中化农化公司与胡志凌就系争房屋租赁不但具有意向，且双方的实际行为也符合租赁关系的构成要件,双方就系争房屋已形成事实上的租赁合同关系，胡志凌是否支付租金属于合同履行的问题，不影响租赁关系成立，是否直接形成不定期租赁关系，中化农化公司可随时行使解除权。中化农化公司就系争房屋返还等问题与胡志凌已进行过多次协商，并书面告知胡志凌最晚于2014年12月31日前交还系争房屋，可视为给予胡志凌合理期限后解除不定期租赁合同关系的意思表示，故本院认定双方租赁合同关系于2014年12月31日解除。胡志凌与中化农化公司之间的租赁合同关系解除后，吴继军应在合理期限内迁出系争房屋，胡志凌应负责将系争房屋返还中化资产公司，并按双方认可的每月2,650元标准支付中化资产公司使用系争房屋期间的租金及使用费。胡志凌为修缮系争房屋管道漏水而支付的费用3,500元可在其应支付中化资产公司2013年12月25日至2014年12月31日期间的租金32,398.39元中予以扣除,实际应支付租金28,898.39元，胡志凌并应结清水电煤费用。两原告要求被告吴继军与胡志凌连带支付房屋租金及使用费等费用，于法无据，本院不予支持。两被告之间就系争房屋如有纠纷产生，可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中化农化有限公司与被告胡志凌之间就上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同关系于2014年12月31日解除；二、被告吴继军应于本判决生效之日起三十日内，携本人物品迁出上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告胡志凌结清该房屋内的水电煤费用，将上述房屋返还原告中化资产管理(上海)有限公司；三、被告胡志凌应于本判决生效之日起三十日内，支付原告中化资产管理(上海)有限公司2013年12月25日至2014年12月31日期间的房屋租金28,898.39元；四、被告胡志凌应于本判决生效之日起三十日内，支付原告中化资产管理(上海)有限公司房屋使用费，按照每月2,650元，自2015年1月1日起支付至返还房屋之日止；五、驳回原告中化农化有限公司、中化资产管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,365元，由原告中化资产管理(上海)有限公司负担273元，被告胡志凌负担1,092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌代理审判员  周虹君人民陪审员  顾嘉祯二〇一六年一月二十九日书 记 员  管西凤附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。……3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。