山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2011）菏牡民初字第493号原告：郭言平。被告：菏泽黎明房地产开发有限公司。住所地：菏泽市中华西路**。法定代表人：吴珊珊，执行董事。委托代理人：刘媛媛，山东邦治律师事务所律师。原告郭言平与被告菏泽黎明房地产开发有限公司（以下简称黎明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月30日受理后，依法组成合议庭，于2011年4月18日公开开庭进行了审理。原告郭言平，被告黎明公司的委托代理人刘媛媛到庭参加了诉讼。由于本案须以另一案的审理结果为依据，于2011年5月18日中止诉讼，于2011年9月28日恢复审理。本案现已审理终结。原告郭言平诉称：2005年4月24日我向被告交了五万元购房款；2005年10月23日交纳房款三万元，2007年8月8日缴纳房款一万元；2007年10月缴纳房款三万元，并优惠三千元。2008年9月23日又签订了《商品房买卖合同》、《景韵苑房屋买卖合同》及《合同补充协议》。剩余部分已办理银行贷款。根据合同约定，被告应于2009年1月31日前将符合约定的景韵苑41栋2单元504号商品房交付与我。合同签订后，我已按约定足额交付购房款，但被告至今没有将符合条件的房屋交付。其行为已严重违反了合同约定，请求判令被告支付合同违约金10000元。被告黎明公司辩称：1、我公司开发的商品房实际是牡丹区公安局干警集资建房，只是因与政策不符，才采取以我公司开发商品房的名义进行。户型设计、建筑材料、铝合金门窗以及交房时间，都是牡丹区公安局干警建房指挥部指定的，被告并不能作主。2、原告所诉2008年9月23日双方签订商品房买卖合同，虽然从形式上看是原告个人签订的，但属于原告和牡丹区公安局参建和联建的法律关系，不属于简单的出卖人与买受人之间的商品房买卖关系。约定的交房时间，是806户干警交房的起始时间，并不是与原告单独约定的交房时间。牡丹区公安干警集资购房款，协商房价拟定交房时间、分房和选房等均有牡丹区公安局组织进行，不属于原、被告之间的个人行为，原告所称的交房日期是公安局干警建房指挥部确定的，从2009年1月起被告就按照公安局干警指挥部的要求开始办理交房手续，牡丹区公安干警共计购房806套，被告根本不可能在同一天将所有的房屋交给干警，从交房时间上看交房应是一个过程，要求被告在一天甚至几天内交付完毕不现实也不符合情理。3被告已将806套房屋中的绝大多数交付完毕，原告经被告多次催促仍不来办理交房手续，房屋在符合交房条件后，应该由作为购房人的原告和被告配合办理交房手续，交房手续的办理应当是双方行为，在本案中原告没有办理交房手续是由于原告在接到通知后不来办理手续所造成的，综上，原告要求支付逾期交付的违约金不应当支持。经审理查明：2008年9月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》该合同约定：原告购买的商品房为第41座2单元504号房，建筑面积共126.51平方米。该商品房单价为每平方米1132元，总金额143209元整。合同约定原告于2008年9月23日首付房款103209元，其余房款40000元向银行按揭。如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。被告应在2009年1月31日前，将房屋交付原告。如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内告知原告。被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，被告按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行。被告按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付款万分之三的违约金。原、被告双方签订的“商品房买卖合同”还约定了其他条款。2008年9月23日，原、被告就购买储藏室签订《景韵苑房屋买卖合同》，合同约定：原告购买的储藏室建筑面积为23.48平方米。价格为21109元。被告应当在2009年1月31日前将房屋交付原告使用。原告于2005年4月24日交款50000元、2005年10月23日交款30000元、2007年8月8日交款10000元、2007年10月27日交款30000元，剩余房款原告办理的按揭贷款。按照被告的承诺，原告于2007年10月27日交款30000元，优惠3000元。故原告已将房款全部付清。被告实际交付房屋时间为2009年4月13日。原告诉至本院，请求判令被告支付合同违约10000元。2009年3月28日菏泽市房产管理局在报纸上发布公告：《菏泽市区符合预售条件的楼盘公示表》显示：景昀园小区符合预售条件。上述事实，由当事人的陈述，书证等证据记录在卷，且所有证据均经质证。本院认为：2009年3月28日菏泽市房产管理局在报纸上发布公告：《菏泽市区符合预售条件的楼盘公示表》显示：景昀园小区符合预售条件。虽然被告不提供预售许可证等相关证件，但菏泽市房产管理局的公告，说明在2009年3月28日后，被告获得了商品房预售许可。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故原、被告双方签订的“商品房买卖合同”是双方真实意思的表示，且不违背有关法律规定，应认定为有效合同，原、被告双方理应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定于2008年9月23日前已将房款（包括储藏室）交清，被告理应按照合同约定于2009年元月31日前将房屋交付原告，但被告于2009年4月13日将房屋交付原告。被告的行为构成合同违约，理应承担违约责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。原告所交购房款160000元，其中包括原告购买储藏室21109元，因原、被告签订的购买储藏室的合同中未约定违约责任，故计算违约金时，不应将购买储藏室款计算在内。违约金的计算按合同约定从2009年2月1日起至实际交付之日即2009年4月13日止，被告实际逾期72天交房。按已交房款138891元，按日万分之二计算。被告于2007年10月27日向购房户发出承诺，计划于2008年5月1日左右交房，如不能交房，承诺于2008年5月1日对所预交的房款，按专业银行1年期贷款利息从2008年5月1日起按日计息。原告于2007年10月27日预交房款30000元，被告理应按照承诺支付利息，即从2008年5月1日起至2009年1月31日止，2009年2月1日以后的利息应统一计算到违约金中。原告请求应予支持。被告虽然提供《景韵苑小区房地产开发建设指挥部决议》等证据，但不能否定《商品房买卖合同》效力和内容，也不是其不承担合同义务的正当理由，其辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告菏泽黎明房地产开发有限公司支付原告郭言平违约金（按已交房款138891元，从2009年2月1日起至2009年4月13日止，按日万分之二计算）和利息（以房款30000元，从2008年5月1日至2009年1月31日止按中国人民银行规定的一年期同类银行贷款利率计算）。于判决书生效后十日内履行完毕。二、驳回原告郭言平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告菏泽黎明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 韩   继   东审判员 陈军亭审判员柴新伟二〇一一年十一月八日书记员 范       静