重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0107民初8591号原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地：重庆市渝中区邹容路131号46-1#，统一社会信用代码：915001036889498542。法定代表人薛德岗，系总经理。委托代理人叶建春，男，1979年4月2日出生，汉族，系原告员工，住。委托代理人唐明义，女，1982年2月4日出生，汉族，系原告员工，住。被告重庆方英医院，住所地：重庆市九龙坡区华民街15号，组织机构代码：35274163-8。负责人卢方英。委托代理人刘文娟，女，1982年9月25日出生，汉族，系被告员工，住。委托代理人陈莉，女，1963年10月12日出生，汉族，系被告员工，住。原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告重庆方英医院（以下简称“方英医院”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙升物业公司的委托代理人叶建春、唐明义，被告方英医院的委托代理人刘文娟、陈莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙升物业公司诉称，2013年8月20日，原告与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订了物业委托管理合同，约定由原告对重庆聚鑫天地进行物业管理。被告系重庆聚鑫天地C、D栋房屋承租人，租赁房屋面积为9501.02平方米，享受了原告提供的物业服务，但却未按时交纳物业服务费。被告自2015年7月至2016年4月拖欠物业服务费304562.24元、公摊费18458.32元，共计323020.56元。经原告催收，被告一直未履行交付义务。现诉至法院请求：被告立即支付2015年7月1日至2016年4月30日的物业服务费、公摊费共计323020.56元。审理中，原告将请求金额变更为326983.52元，变更原因为2015年9月9日，被告退租面积为364.78平方米，加之自2016年4月4日之后，物业服务费变更为3.8元/平方米，故金额相应发生了变化。被告方英医院辩称，原、被告双方签订物业服务合同的期限为1年，2015年4月合同期满后，因原告物业服务存在问题，且双方也未就续签物业服务合同进行商议，故被告自2015年7月1日之后确实未再交纳物业服务费和水电公摊费，但是物业服务费由3.3元/平方米涨价至3.8元/平方米，被告对此不知情，原告就此也未与被告协商，也未对被告进行告知和公示，故还应按照3.3元/平方米收取物业服务费。被告退租前租赁面积确实为9510.04平方米，2015年9月9日，被告退租面积为364.78平方米。物业服务合同虽系原、被告双方签订，但物业公司系地产公司选定的；被告承租房屋屋顶漏水，相邻印刷厂排污废气影响被告住院病人，进出车辆经常堵塞被告救护车通道等问题，原告一直未予解决；且由于原告安保未尽到职责，被告医院经常丢失财物，原告在物业合同到期后未与被告协商便诉至法院，故诉讼费不应我方承担。经审理查明，原告作为受委托方（乙方）与作为委托方（甲方）的重庆渝高科技产业（集团）���份有限公司就重庆聚鑫天地物业管理事宜，双方签订了《聚鑫天地物业管理服务合同》，合同约定，原告为位于重庆市九龙坡区民华街15号的重庆聚鑫天地A栋、B栋、C栋、D栋及车库提供物业服务，委托管理期限为三年，自2013年8月20日起至2016年8月19日止；A栋物业管理服务费收费标准为第一年1.5元/平方米/月，第二年2元/平方米/月，第三年2.5元/平方米/月；B栋、C栋、D栋第一年2.5元/平方米/月，第二年3.5元/平方米/月，第三年4.5元/平方米/月。甲方已出租物业，由乙方与物业承租人所签订的物业管理协议约定直接向物业承租人收取物业管理费、水电费、垃圾处置费，合同同时对双方权利义务、违约责任等进行了约定。2014年4月4日，原告作为甲方，与作为乙方的被告签订了《重庆龙升物业管理有限公司·商业物业管理服务协议》，协议约定乙方租赁房屋建筑面积为9501.02平���米，由甲方对乙方提供物业服务，合同同时约定，乙方的物业管理公共服务费入住第一年2.8元/平方米/月，第二年3.3元/平方米/月，第三年3.8元/平方米/月，按月向甲方缴纳。另按建筑面积收水、电公摊费0.2元/平方米/月，每月月底前缴纳物业管理费、水电公摊及水、电费……合同自签字之日起生效等，合同同时对双方权利义务、违约责任等进行了约定。原告重庆龙升物业管理有限公司聚鑫天地管理处在合同尾部甲方处盖章，被告在乙方处盖章。诉讼中，原、被告双方确认被告承租面积为9510.04平方米。2015年9月9日，被告向重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司退租364.78平方米，扣减后被告承租面积变更为9145.26平方米。2015年7月1日之后，被告未在交纳物业服务费和水电公摊费。审理中，原告认为双方所签订了物业管理服务协议虽未约定服务期限，但是原��一直为被告提供物业服务，且协议也约定了物业收费标准每年递增。被告则认为，协议虽约定了物业收费标准每年递增，但并不代表物业服务期限为3年；被告对水电公摊费按0.2元/平方米收取无异议，但是物业服务费应按仓储物业的行业标准收取，具体收取标准不清楚，但3.8元/平方米过高。原告为此举示了催费照片3张、巡逻签到表两份、关于海兰云天烤全羊漏水问题的函以及会议纪要，证明原告就欠费问题曾向被告进行过催收，且就被告反映的漏水等问题，原告已向开发商进行协调，开发商也进行了解决。被告陈述其确实收到过物业费催缴通知，但被告进场伊始便存在漏水现象，直至2016年5月份才开始维修。审理中，原告举示欠费清单一张，证明被告欠交2015年7月1日至2016年4月30日物业服务费共计308525.2元，公摊费18458.32元，被告对此无异议。上述事实，��鑫天地物业管理服务合同、重庆龙升物业管理有限公司·商业物业管理服务协议、照片、巡逻签到表、关于海兰云天烤全羊漏水问题的函、会议纪要等以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与业主及物业使用人签订的物业合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，对原告和作为物业使用人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告根据物业服务合同为被告承租房屋提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，被告辩称原告提供的物业服务、安保管理等存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。本案中，被告所辩称的房屋漏水问题及相邻印刷厂排污废气问题，与本案不属同一法律关系，本院对此不予处理，被告可另行主张权利。本案中，原、被告双方未约定物业服务期限，根据庭审查明的事实，原告入场以来一直提供物业服务，并未退场，故依据物业服务合同约定，原告主张物业服务费按第一年2.8元/平方米/月，第二年3.3元/平方米/月，第三年3.8元/平方米/月，水、电公��费按0.2元/平方米/月收取，理由正当，依据充分，本院予以支持。扣减2015年9月9日，被告退租面积364.78平方米后，被告2015年7月1日至2016年4月30日期间的物业服务费为308525.2元，公摊水电费为18458.32元，共计326983.52元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆方英医院于本判决生效后十五日内向原告重庆龙升物业管理有限公司支付物业服务费308525.2元、公摊水电费18458.32元，合计326983.52元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间���债务利息。案件受理费减半收取为3072元，由被告重庆方英医院负担（此款原告重庆龙升物业管理有限公司已预交，被告重庆方英医院在履行上述义务款项时一并支付原告重庆龙升物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员  倘军伟二〇一六年八月二十二日书 记 员  李 英