浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第3784号上诉人（原审原告）：王斌杰，男，1989年8月9日出生，汉族，户籍所在地：杭州市萧山区，现住杭州市西湖区。被上诉人（原审被告）：杭州中海城溪房地产有限公司，住所地：杭州市西湖区文二西路820号3幢1026室。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托代理人：季宸昕、石莲青，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。上诉人王斌杰因与被上诉人杭州中海城溪房地产有限公司（以下简称中海城溪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第3202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2008年12月8日，王斌杰与中海城溪公司签订一份《浙江省商品买卖合同》。约定王斌杰向中海城溪公司购买西溪山水华邸14幢2单元301室房屋，建筑面积88.98平方米。中海城溪公司应在2014年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付王斌杰使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。中海城溪公司于2014年12月告知王斌杰房屋已具备交付条件。2014年12月4日，中海城溪公司建设的杭政储出【2012】57号地块商品房住宅项目（案涉房屋）竣工验收合格。杭州市西湖区住房和城乡建设局于2014年12月11日在该工程竣工验收备案表中确认收到包括建设单位、施工单位、监理单位、建设单位、使用单位等检查报告，并确认收到规划部门、消防部门、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。2015年2月28日，【2012】57号地块商品房住宅项目（案涉房屋）公共或专用停车场（库）通过公安交警部门竣工验收。同年3月13日，案涉房屋建设项目人防（兼顾）工程竣工验收备案审查合格。同年3月17日，案涉房屋建设项目附属绿地面积通过确认。王斌杰于2015年9月8日向原审法院起诉，请求：中海城溪公司支付王斌杰违约金22906元，承担本案诉讼费用。原审法院认为：王斌杰与中海城溪公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，中海城溪公司应于2014年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给王斌杰，后中海城溪公司依约通知王斌杰接收房屋。现双方争议焦点在于中海城溪公司交付的房屋是否具备交房条件。根据《建筑工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。双方在合同中对该交付条件也作了明确约定。可见工程竣工验收合格系商品房交付使用的法定强制性条件。案涉商品房于2014年12月11日经竣工验收合格备案，并有规划、消防、环保等部门的认可或准许使用文件，已具备交房的条件。王斌杰主张的人防验收、绿化核查、公共或专用停车场的验收问题均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，而仅仅是具有行政管理性质的条件，且双方就此是否作为交房条件并未在合同中作特别约定，故王斌杰主张中海城溪公司在合同约定交房时间时未通过人防验收、绿化核查及未通过交警部门对小区停车场（库）完成验收，据此要求中海城溪公司承担违约责任，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年11月18日判决：驳回王斌杰的诉讼请求。案件受理费减半收取186元，由王斌杰负担。宣判后，王斌杰不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对案涉房屋的现状事实认定不当。一审法院对“2015年2月28日，【2012】57号地块商品房住宅项目（案涉房屋）公共或专用停车场（库）通过公安交警部门竣工验收”的证据真实性予以确认，却同时认为“案涉商品房于2014年12月11日经竣工验收合格备案，并有规划、公安消防、环保等部门的认可或准许使用文件，已具备交房条件”。合同中明确约定案涉房屋应取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件才具备交房条件。而王斌杰举证的“2015年2月28日，【2012】57号地块商品房住宅项目（案涉房屋）公共或专用停车场（库）通过公安交警部门竣工验收”即属于公安部门出具的准许使用文件，验收通过时间晚于合同约定时间的2014年12月31日，因此中海城溪公司应承担相应违约责任。二、案涉房屋通过弄虚作假取得消防备案文件，实际施工不符合相关的法律法规。王斌杰同时发现，案涉房屋虽然取得消防备案文件，但是施工现状并不符合相关的法律法规。王斌杰在与西湖区消防大队的沟通中了解到，案涉房屋在验收备案时采取抽查制度，抽中了才由相关部门进行实地验收，而案涉房屋并没有被抽中。因此案涉房屋只需将相关图纸以及建设单位、施工单位和监理单位的检查报告上交备案即可，给了中海城溪公司弄虚作假的机会。案涉房屋所在小区进行设计施工时所依据的消防法规为《高层民用建筑设计防火规范（2005版）》和《2013年浙江省消防技术规范疑难问题研讨会纪要》。《高层民用建筑设计防火规范（2005版）》第4.3.4条规定“消防车道的宽度不应小于4.00m”；《2013年浙江省消防技术规范疑难问题研讨会纪要》第二章总平图布置中第（一）点中第27条规定“消防车道及消防车登高操作场地及其下面建筑结构、管道和暗沟等，应能承受重型消防车的压力、消防车登高操作场地、消防车道应采用硬质铺装面层”。综合以上两条法规可得，小区内消防车道应采用4m宽的硬质铺地。在王斌杰向相关部门申请信息公开得来的图纸中显示，所有的消防车道确实为4m宽，例如案涉房屋所在的14幢以及附近的8、9幢的北面都应有4m宽的硬质铺地作为消防车道；而在现状中消防车道的位置只能看到2m宽的硬质铺地，与施工图不符。经过向西湖区消防大队的潘参谋询问得知，西湖区消防大队已经认定案涉的消防车道不满足法律法规的要求，已经对小区开发商出具了处罚决定书。因此，虽然中海城溪公司通过弄虚作假的手段获得了消防部门出具的认可文件或准许使用文件，但是案涉房屋的小区并未达到安全使用的条件。三、一审判决只引用了《建筑工程质量管理条例》，而不引用《城市房地产开发经营管理条例》和《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》的相关条款，适用法律不当。一审法院对王斌杰举证的“2015年3月13日，案涉房屋建设项目人防（兼顾）工程竣工验收备案审查合格”的证据真实性予以确认。同时，一审法院引用《建设工程质量管理条例》认为“王斌杰主张的人防验收、绿化核查、公共或专用停车场的验收问题均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，而仅仅是具有行政管理性质的条件”。而《城市房地产开发经营管理条例》是国务院关于房地产开发经营管理的重要文件，对房地产开发具有指导意义，并不仅仅是行政管理性质，因此应当引用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定如下：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或者单位进行验收。”其中明确规定了需对人防进行验收合格后方可交付使用，案涉房屋于2015年3月13日通过人防验收，晚于合同约定的交付日期，因此应承担违约责任。同时，《杭州市机动车停车场（库）建设和管理办法》的第二十条规定如下：“公共建筑和住宅配建的专用停车场应与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。停车场经验收合格方可投入使用，未经验收合格，不得投入使用。”其中也明确规定停车场和建筑主体工程需同步交付使用。案涉房屋于2015年2月28日通过停车场验收，也晚于合同约定的交付日期，因此也应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决，改判中海城溪公司赔偿王斌杰违约金22032元（计至2015年3月13日）；判决中海城溪公司赔偿王斌杰自2015年3月13日之后至达到交付条件的违约金；判决中海城溪公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。针对王斌杰的上诉，中海城溪公司答辩认为：一、一审法院基本事实认定清楚。第一、王斌杰所购房屋已按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关规定通过了竣工验收，并已于2014年12月11日取得了《竣工验收备案表》，在双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限内达到了合同第九条“交付期限及条件”的约定，达到了法定和约定的交付使用条件。第二、中海城溪公司已按约通知王斌杰其所购买的房屋已具备交付使用条件，其可到西溪山水华邸现场办理房屋交接手续。故本案中诉争房屋已在合同约定的期限内达到了法定和约定的交付条件，同时中海城溪公司也已通知王斌杰交付房屋，故本案中中海城溪公司不存在逾期交房违约。二、一审法院适用法律正确。双方签署的《商品房买卖合同》第九条所约定的商品房交付条件不违反现行法律、行政法规的强制性规定，依法有效，应予适用。根据我国《建筑法》第六十一条，以及国务院《建设工程质量管理条例》第十六条，现行法律、行政法规所规定的商品房交付使用条件是：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格后方可交付使用。因此，该法定的交付条件已包含在《商品房买卖合同》第九条所约定的第一个交付条件中，双方关于商品房交付条件的约定不仅不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，而且高于法律、行政法规的规定，因而应按双方约定的交付条件执行。王斌杰提出的人防验收、公共或专用停车场的验收均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，且双方也并未在合同中进行约定，故王斌杰提出的该两项并非是房屋的交付条件。另外需要指出的是，虽然《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工验收应由房地产开发主管部门组织包括人防单位在内的验收，但该条款早已不再适用。在国务院2002年11月1日发布的《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发（2002）24号）中，共取消了789项行政审批项目，其中第323项所取消的就是《城市房地产开发经营管理条例》所规定的房地产开发项目竣工验收，即取消了上述第十七条规定。而国务院2004年5月19日发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）中，又明确取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，《城市房地产开发经营管理条例》第十八条也不再适用。事实上，在2000年《建设工程质量管理条例》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，工程竣工综合验收也于2004年取消。因此，《城市房地产开发经营管理条例》所规定的包括人防在内的竣工验收已不再适用，现行的验收就是《建设工程质量管理条例》第十六条所规定的由开发商组织设计、施工、工程监理等单位的工程质量竣工验收。在本案中中海城溪公司已完全按照该条例的要求完成了五方工程质量竣工验收，也已取得了《竣工验收备案表》，交付标准不存在违反法定或约定的情形。三、案涉房屋所在小区已经消防验收合格，并取得了验收合格文件，同时王斌杰也确认了该一节事实，王斌杰所述“案涉房屋通过弄虚作假取得消防备案文件，实际施工不符合相关的法律法规”缺乏事实和法律依据，同时提请法庭注意本案中王斌杰第二项诉请为二审中的新增独立诉讼请求，王斌杰从未在一审中提出，故该项上诉请求不应在二审中予以处理。综上，中海城溪公司认为一审判决程序合法，事实认定清楚，适用法律正确。故请求二审法院依法驳回王斌杰的上诉请求，维持原判。二审举证期限内，中海城溪公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。王斌杰向本院提交如下证据材料：信访回复，拟证明：涉案房屋是通过弄虚作假取得的消防备案文件，消防部门没有实地验证房屋是否达到消防验收条件。上述证据经出示，中海城溪公司发表意见称：证据从形式上看是2015年7月27日形成的，不是二审新证据，一审立案之前已经形成，不予质证。在此基础上，对该证据真实性有异议，只是打印件，真实性无法核实，合法性、关联性均有异议，证明对象有异议，本案中中海城溪公司已经取得竣工验收备案表，其中载明了消防部门出具的认可文件和准许使用文件，说明涉案房屋小区的消防验收是合格的，该份证据无法达到王斌杰证明目的。本院经审核认为，中海城溪公司关于关联性的异议成立，对该证据本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方于案涉合同中约定的交付条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。经查，案涉商品房住宅项目于2014年12月4日竣工验收合格，2014年12月11日杭州市西湖区住房和城乡建设局确认收到规划部门、消防部门、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，已经在约定的2014年12月31日之前符合了约定的交付条件，中海城溪公司也于2014年12月告知王斌杰房屋已具备交付的条件。王斌杰亦未能举证证明案涉房屋存在严重影响居住使用的质量缺陷。因此，原审法院认定案涉房屋符合交付条件正确。至于王斌杰上诉所称案涉房屋通过弄虚作假取得消防备案文件，以及人防、停车场的验收违反相应规定，不属于本案民事审理的范围，本院不予处理。王斌杰要求中海城溪公司赔偿自2015年3月13日之后至达到交付条件的违约金，超出了一审审理范围，中海城溪公司亦明确表示不愿意就此问题进行调解，故本院不予处理。综上，王斌杰的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人王斌杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年一月十二日书 记 员  王 颖????*MERGEFORMAT?8?