浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙台商终字第438号上诉人（原审第三人）：蔡甲。上诉人（原审第三人）：林甲。上列两上诉人委托代理人：蒋某某。被上诉人（原审原告）：林乙。委托代理人：戴某某。被上诉人（原审被告）：蔡乙。上诉人蔡甲、林甲为与被上诉人林乙、蔡乙债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2010）台温甲字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理认定：第三人蔡甲、林甲系夫妻关系，第三人蔡甲系被告蔡乙侄子。原告林乙分别于2003年2月24日、2003年6月2日两次出借给被告蔡乙丈夫顾某某共计10万元（顾某某于2009年7月15日因病亡故）。2009年12月28日，原告向原审法院起诉蔡乙，要求其偿付前述借款本息。原审法院于2010年1月4日将该案的起诉状副本、应诉通某某等法律文书送达给被告蔡乙，后于2010年3月26日作出（2010）台温甲字第98号民事判决，以夫妻共同债务为由判决被告蔡乙在判决发生法律效力之日起十日内偿还原告林乙借款10万元及自2009年12月28日起按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率的标准计算至判决确定的履行之日止的利息。上述民事判决已生效。2009年11月18日，经温岭市公证处（2009）温乙字第5516号公某某公证，案外人顾某某与被告蔡乙共同所有的坐落于温岭市××街道西门村县××号房屋由被告蔡乙继承。2010年1月5日，前述房屋过户登记至第三人蔡甲、林甲名下，被告与两第三人并向房管部门提供了一份签约时间为2009年12月15日，由被告与蔡甲签订的《温岭市房屋买卖合同》，该合同约定被告蔡乙以48万元价格将前述房屋转让给第三人蔡甲。后两第三人于2010年1月15日缴纳了土地出让金2.9544万元。经台州市广信房地产估价有限公司评估，前述房屋于2009年12月15日时点的正常市场交易价值为69.6万元（土地类型为国有出让用地）。原告为行使本案撤销权支出律师代理费8000元。原告林乙以被告蔡乙为逃避欠其债务，将坐落于温岭市××街道西门村县××号建筑面积为226.73平方米的五层房屋（产权证号：温房权证城区字第××号）于2009年12月15日以明显不某某低价即48万元价格转让给第三人蔡甲、林甲为由，于2010年12月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销被告蔡乙与第三人蔡甲、林甲于2009年12月15日签订的房屋买卖合同；二、本案律师费8000元由被告蔡乙承担。被告蔡乙答在原审中辩称：对原告诉称的被告与两第三人的身份关系、房屋转让以及10万元欠款事实无异议，但原告关于被告为逃避债务以明显不某某低价转让房屋给第三人的主张与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。第三人蔡甲、林甲在原审中陈述称：一、对原告诉称的被告与两第三人的身份关系以及房屋转让事实无异议，但两第三人与被告房屋买卖价格合理适中，不存在“明显不某某低价转让”的事实，原告诉称房屋当时市价为110万元缺乏事实依据。二、两第三人不知道被告欠原告10万元的情况。两第三人在受让房屋时没有必要了解，也无法知道被告有无负债的情况，两第三人直至收到本案起诉状后方某晓原告负债10万元的事实。三、两第三人与被告的房屋买卖行为没有对原告造成损害，被告仅欠原告10万元，而第三人与被告的房屋转让价款是48万元，此价足以偿付原告债务。四、原告无权撤销被告与两第三人之间的房屋买卖合同。依法，撤销权的行使范围以所负债务即10万元为限，而本案交易价款是48万元，早已超出10万元债权范围。五、原告起诉已超过诉讼时效，原告系于2009年12月18日向被告提起偿还10万元债务之诉，此后于2010年12月21日提起本案撤销权之诉，两者相隔一年多，原告起诉已超出行使撤销权的诉讼时效。综上，请求驳回原告诉讼请求。原审法院审理认为：根据《中华某某共和国合同法》第七十四条之规定，原告林乙作为债权人行使本案撤销权，必须依法证明自己对被告蔡乙享有合法的到期债权及证明被告蔡乙和两第三人的行为已同时满足以下三个条件：第一，被告蔡乙以明显不某某的低价转让财产；第二，被告蔡乙的转让行为对原告造成了损害；第三，受让人即两第三人知道原告对蔡乙享有债权，且该转让行为会对原告造成损害，即受让人主观上具有恶意。根据原、被告的诉辩主张，本案各方当事人对于原告林乙对被告蔡乙享有债权以及被告蔡乙向两第三人转让讼争房屋的事实并无异议，原审法院对各方争议焦点归纳并评析如下：一、关于被告蔡乙向两第三人转让讼争房屋是否属于不合理低价转让财产的问题。首先，本案讼争房屋经鉴定机构评估在2009年12月15日时点的市场价值为69.6万元，因该鉴定结论是基于土地类型为国有出让土地而作出，而根据两第三人提供的证据来看，被告蔡乙转让该房屋时土地类型为国有划拨用地，两第三人此后补缴了土地出让金2.9544万元，故应认定讼争房屋在转让时的当地市场交易价约为66.6万元。现被告蔡乙以48万元价格转让讼争房屋，该转让价远低于正常市场交易价，应属明显不某某的低价。其次，被告及两第三人也未能提供证据证明该48万元购房款确已交付，两第三人庭审陈述其中30万元购房款系以现金支付，另18万元系以其对被告享有的债权进行了抵销，但其却无法提供有关30万元购房款的交付凭证以及18万元的债权凭证，被告辩称其收取该30万元现金后用于支付其丈夫丧葬费以及归还他人债务，也无充足的证据加以佐证，且被告在庭审中也承认其在房屋转让后仍居住在讼争房屋内，故讼争房产交易的真实性亦难以确认。第三，被告在庭审中多次以《温岭市房屋买卖合同》签订时间早于原告提起10万元债权诉讼之时间为由，认为其转让房屋时并不知晓原告该笔债权，不存在恶意逃避债务。但从被告与两第三人在原审法院将（2010）台温甲字第98号案件的起诉状副本等送达给蔡乙之次日，即至房管部门办理过户登记手续这节事实可以推知，被告至迟应在2010年1月4日业已知晓本案所涉债务的存在，但其在次日仍径行以不合理低价转让房屋，逃避债务之主观恶意明显，而且虽然前述买卖合同记载的订约时间是2009年12月15日，但因该份合同系被告与第三人自行签订，故也不能排除双方倒签合同的可能性。综上，被告及两第三人关于其不存在不合理低价转让房屋的辩称缺乏事实依据，原审法院不予采纳。二、关于被告蔡乙的转让行为是否对原告林乙造成了损害的问题。本案被告及两第三人以房屋转让价款48万元已超出原告对被告享有的10万元债权为由认为转让行为不会对原告造成损害。该项辩称于法无据，是否损害债权人的利益应当以提起撤销权诉讼的债权人的债权数额作为参照，以此同债务人的资产总额作比较，只有当债权人的债权超过债务人的总资产额时，债权人才能行使撤销权，并不能以财产转让价格是否高于债权金额作为判断转让行为有否对债权人造成损害的标准，因为当债务人将其财产以不合理低价转让时，该行为必然会导致其责任财产的减少，从而给债权人带来债权受偿不能的风险。原审法院作出的（2010）台温甲字第98号民事判决书生效后，被告蔡乙一直未履行判决确定的付款义务，且其也自认无其他财产清偿原告债务。因此蔡乙在明知对原告负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不某某的低价转让给两第三人，该行为导致原告的债权无法实现，已对债权人林乙造成损害。三、关于受让人即两第三人是否具有主观恶意的问题。本案经庭审查明，第三人蔡甲系被告蔡乙侄子，两人在身份上具有特殊性，故可以推定其应知晓被告蔡乙的负债情况及偿付债务情况。退一步讲，不论两第三人是否应当知晓被告的对外债务情况，其作为社会上理性的经济人，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格，也应当知晓该转让价格明显低于市场价格，更应知晓明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，但两第三人在此情况下仍然与蔡乙发生交易，显然主观上具有恶意，故认定两第三人对于蔡乙以明显不某某的低价转让房屋，对债权人林乙造成损害的事实理应某某。四、关某某案原告行使撤销权是否已超出债权范围的问题。本案原告林乙行使撤销权所指向的标的物系房产，具有不可分割性，因此，虽然原告享有的债权金额低于房产整体价值，但只要债务人蔡乙与受让人即两第三人的行为同时满足前述三个行使撤销权的条件，原告即有权撤销房屋转让行为，且不构成超出债权范围行使撤销权。被告及两第三人辩称原告已超出债权范围行使撤销权的意见无法律依据，原审法院不予采信。五、关某某案撤销权是否超出行使时间的问题。本案被告与两第三人系于2010年1月5日办理房屋过户登记手续，而不动产的权属变更应以登记为生效要件，未经变更登记，不产生物权变动的法律效力，原告只有在房产管理部门核准变更登记并公示后才能查询得知被告与两第三人之间的房屋转让行为，即其最早也只能在2010年1月5日方某晓房产转让事实，况且原告对房产管理部门的活动并无法定的注意义务，房产变更的公示效力并不导致原告必然知道或应当知道此事实。故在原告未为查询之前，不能认为原告应当知道讼争房屋已经转让，否则，对权利人未免过于苛刻。原告关于其在申请执行（2010）台温甲字第98号民事判决时方发现讼争房屋转让事实的陈述符合常理，被告及第三人亦无证据证明原告已在此之前查询过讼争房屋的产权登记，现原告至2010年12月21日提起本案诉讼，并未超过法律规定的行使撤销权的时间，被告及两第三人关于原告行使本案撤销权已超出法定时间的辩称不能成立。综上，原告林乙作为债权人对债务人蔡乙存在有效的债权，该债权已经发生法律效力的（2010）台温甲字第98号民事判决书所确认，且该债权在蔡乙处分行为发生之前已经发生，故蔡乙以买卖形式将其名下房屋以不合理低价转移到第三人蔡甲、林甲名下，使林乙的债权无法得以实现，而两第三人知道上述情形，故对原告要求撤销房屋转让行为的诉请，原审法院予以支持。原告林乙为行使撤销权的必要费用，依法应由债务人负担，故原告要求被告蔡乙负担其为行使撤销权支付的律师代理费8000元，原审法院亦予以支持。为此，原审法院依照《中华某某共和国合同法》第七十四条、第七十五条及《最高人民法院关于某用﹤中华某某共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十六条的规定，于2011年7月7日作出判决：一、撤销被告蔡乙将坐落于温岭市××街道西门村县××号房屋转让给第三人蔡甲、林甲的行为；二、被告蔡乙在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林乙为行使撤销权所支出的律师代理费8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8500元，鉴定费2430元，合计10930元，由被告蔡乙负担。上诉人蔡甲、林甲不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、两上诉人和被上诉人蔡乙于2009年12月15日订立房屋买卖合同，被上诉人林乙早已知道上述事实，其应在2009年12月15日起算一年内行使撤销权。现被上诉人林乙已经超出撤销权的行使期限。二、原审判决认定房屋在转让时当地市场价约66.6万元，缺乏依据。三、原审判决认定房屋买卖合同系两上诉人和被上诉人蔡乙自行签订，不能排除双方倒签合同的可能性及逃避债务主管之主观恶意明显，没有依据和理由。四、房屋款的支某某式在合同中已明确约定，两上诉人根据合同约定付钱，其中18万元已债权抵销，这是正常的。蔡乙与蔡甲是姑侄关系，蔡乙卖房子没有地方住，蔡甲借给她住这与法律规定并没有冲突。综上，请求依法撤销原判。被上诉人林乙答辩称：一、撤销权行使时间问题。应当从上诉人与蔡乙办理转户事项之日起算撤销权行使期限，被上诉人提起诉讼并未超过法定时间。二、价格问题。鉴定报告证实了2009年12月15日的价格是69.6万元。至于本案上诉人与蔡乙在税务部门所开的发票这是上诉人与蔡乙的交易价格，与评估价格是两个概念。三、上诉人认为已经支付了30万元，但没有提供足够的证据加以证实，包括原先的18万元债权也没有提供任何的证据。因此本案存在虚假交易情况。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人蔡乙未作答辩。二审中，各方当事人没有向本院提交新的证据。综上，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，两上诉人主张被上诉人林乙行使撤销权的实体条件不具备，其主要理由是被上诉人蔡乙不存在不合理低价转让房屋的情形，以及房屋转让款48万元已支付完毕。对此，本院认为：诉争房屋经鉴定机构评估在2009年12月15日的市场价为69.6万元。由于鉴定结论基于土地类型为国有出让土地作出，而诉争房屋在转让时的土地类型为国有划拨用地，因此诉争房屋在转让时的当地市场价应在鉴定结论的基础上扣除两上诉人补缴的土地出让金2.9544万元。而根据被上诉人蔡乙和两上诉人的房屋买卖合同，房屋转让价仅为48万元，明显系不合理的低价。房屋买卖合同载明合同签订的时间为2009年12月15日，早于被上诉人林乙向原审法院提起10万元债权诉讼，但是被上诉人蔡乙在收到10万元债权诉讼案的起诉状副本的次日即2010年1月5日，仍和两上诉人办理房屋过户手续，其以不合理低价转让房屋的主观恶意明显。由于被上诉人蔡乙以不合理的低价转让财产属实，根据《中华某某共和国合同法》第七十四条的规定，房屋转让款48万元有无实际支付，不影响被上诉人林乙行使撤销权。两上诉人还主张被上诉人林乙已经超出撤销权行使期限。对此，本院认为：诉争房屋在2010年1月5日办理过户登记手续之时发生物权变动，也即办理过户登记手续才致使撤销事由发生。被上诉人林乙若不向房管部门查询，不可能知晓房产转让事实。若要查询，其最早也只能在2010年1月5日知晓，也即被上诉人林乙行使撤销权的一年期限最早应从该日起算。鉴于被上诉人林乙于2010年12月21日向原审法院提起本案诉讼，则未超过撤销权行使期限。综上，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人蔡甲、林甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  钱为民审 判 员  胡精华代理审判员  潘君辉二〇一一年十一月七日书 记 员  项海英