浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第692号上诉人（原审原告）：李某。法定代理人：李甲。委托代理人：施某某。委托代理人：张某。被上诉人（原审被告）：黄某某。委托代理人：高某某。李某因与黄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁某市镇海区人民法院于2011年8月24日作出的（2011）甬镇民初字第713号民事判决，于2011年9月13日向本院提起上诉，本院于2011年9月29日受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定迳行判决，本案现已审理终结。原审法院审理认定：2011年1月15日，李某的法定代理人李甲代表李某与黄某某签订一份房地产买卖合同。合同约定：“甲方（卖房）黄某某，乙方李某（买房），丙方宁某市镇海区招宝山胜一方圆信息服务部。房屋地址宁某市镇海区三区鼓楼西路115弄1号403室房屋，建筑面积115.87平方米，车房1-10号，面积4.13平方米，房屋总成交价135万元，乙方在2011年1月15日支付购房甲15万元，乙方待房产部门可付契税时支付给甲方120万元。合同订立后在2011年4月15日之前甲、乙双方应提供房地产过户所需的全部资料并送入交易中心，在此期间甲方的房产证、契证交于丙方保管。在个税可免的情况下，甲方配合免个税，因乙方需要满五年去办理过户手续，如遇国家政策调整与甲方无关，新增税费均由乙方承担。”合同签订后，李乙于同年1月15日支付现金50000元，1月17日汇款100000元，黄某某于1月15日出具了收到李丙金150000元的收条。2011年2月20日房产政策颁发，将对办理房屋过户手续产生影响，2月21日晚上，中介所工作人员通知双方尽快办理过户手续。李乙提出，提前过户的营业税由双方各承担25000元，黄某某同意该提议。双方当晚约定于2月22日办理房屋过户手续。2月22日上午黄某某将该房屋上设置的抵押贷款取消，下午，李某法定代理人李甲、黄某某、中介所工作人员等人前往镇海区行政服务中心办理讼争房屋的过户手续。在行政服务中心，黄某某要求李乙支付剩余1200000元购房款，李甲提出过几天支付，黄某某要求李某一方出具欠条，李甲拒绝出具欠条。为此双方最终未能成功办理讼争房屋的过户手续。审理中，双方均确认2011年2月21日已经知道：2011年2月22日，在宁某市已拥有2套及以上住房的宁某市户籍居某家某在镇海区购买住房，仍可以办理房产过户登记手续。原审另查明，李某与父亲李丁、母亲李甲同属一户，李某未满18周岁，三人户口均在宁波市××槐树××室。李某家某在宁某市已拥有3套住宅房。2011年2月23日下午，《宁某市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（2011年2月20日发布）在镇海区正式实行。2月22日，在宁某市已拥有2套及以上住房的宁某市户籍居某家某在镇海区购买住房，仍可以办理房产过户登记手续。当事人可以凭申请表、不包含中介机构信息的房屋买卖协议及其他资料申请过户，房管部门一次性审核所有资料，认定材料真实、手续齐全后，统一为当事人办理全部手续，包括缴纳契税、办理契证、办理房产登记。李某于2011年5月16日诉至法院，以因国家政策改变致使合同无法履行，合同目的无法实现，其有权解除合同，且合同解除的原因不能归咎于双方，其有权要求返还定金为由，起诉请求判令解除双方于2011年1月15日签订的《房地产买卖合同》，并判令黄某某立即返还定金150000元。黄某某在原审中辩称：双方签订的合同合法有效，在限购政策实行之前，双方完全可以按约办理房屋过户手续，但由于李某一方拒绝支付剩余1200000元购房款，也不愿意出具欠条，导致讼争房屋无法过户，因此，李某要求解除合同理由不足，李某一方违约在先，无权要求返还定金。请求驳回其诉讼请求。原审法院审理认为：1.双方是否就提前办理过户手续达成合意的问题？房屋买卖合同约定双方办理房屋过户手续的时间是2011年4月15日之前，且双方均确认为了帮助李戊缴营业税，要等房屋登记在黄某某名下满5年后再办理过户手续，但是由于限购房产新政的实施，双方于2011年2月21日已知李某所买房屋在房产新政实施后无法办理过户手续，中介方在得知2011年2月22日在镇海区仍可办理过户手续的情况下，于21日晚与双方联系提前办理过户手续事宜，李乙提出要求黄某某负担25000元营业税，黄某某表示同意，所以22日上午黄某某把房屋上的抵押贷款注销，双方及中介于22日下午一同到镇海区行政服务中心欲办理过户手续。由此可见，双方已就提前至2月22日办理房屋过户手续达成合意，且当天也确实是可以办理过户手续的。李某以双方未就余款支付达成合意来否认双方达成提前办理过户手续的合意没有依据，不予采信。2.李某支付购房余款1200000元的条件是否成就的问题？根据合同约定，李某在待房产部门可以付契税时支付黄某某1200000元购房款，而2011年2月22日下午双方已经到镇海区行政服务中心要办理过户手续，且当日确实可以办理过户手续并缴纳契税，李某当日也携带了纳税所需的款项，故李某支付黄某某1200000元购房款的条件已成就，2011年2月22日应当协助李某办理纳税过户手续，李某应当支付黄某某1200000元购房余款，双方应为同时履行。原审认为，本案双方签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。李某未满18周岁，与父亲李丁、母亲李甲同属一户，李某家某系宁某市户籍居某家某，在宁某市已拥有2套以上住宅房。《宁某市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》规定，对在宁某市已拥有2套及以上住房的宁某市户籍居某家某，暂停在宁某市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。根据该通知，李某家某系在宁某市已拥有2套以上住房的宁某市户籍居某家某，不能在宁某市购房，亦不能办理房屋过户手续。因受限购政策影响，双方签订的房地产买卖合同自2011年2月23日下午起实际已无法继续履行。李某要求解除合同，依法予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案李某以诉的方式主张解除合同，原审认为，起诉状副本送达到黄某某时应视作李某解除合同的通知到达黄某某。本案起诉状副本于2011年6月15日送达黄某某，故双方的房屋买卖合同于2011年6月15日解除。但是就本案而言，合同在解除之前的2011年2月22日是完全可以履行的，因李某在具备付款条件的情况下未能支付购房余款又拒绝出具欠条，导致合同最终未能履行，李某的行为构成违约。但是因为双方协商提前至2月22日办理过户手续，时间紧迫，李某一时未能备足购房余款确属情况有变所致，且黄某某同意李乙出具欠条也就意味着同意李某稍后付款。另李某的付款义务是合同明确约定的，是一项积极义务，出具欠条只是李某对付款义务的确认，并不代表其已经履行。且若李某不出具欠条，李某的付款义务仍然可依合同来确定，故在黄某某允许李某2月22日之后付款且购房乙对李某的付款义务有明确约定的情况下，李某出具欠条与否意义不是很大，双方为此导致合同最终未能履行均有一定的责任，且合同最终被解除是由于限购政策的影响。结合本案的实际情况，根据公平原则，原审认为，黄某某应酌情返还李丙金100000元。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李某与黄某某于2011年1月15日签订的房地产买卖合同于2011年6月15日解除；二、黄某某于本判决生效之日起十日内返还李丙金人民币100000元；三、驳回李某的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3300元，减半收取1650元，财产保全申请费1270元，合计人民币2920元，由李某负担973元，黄某某负担1947元，于本判决生效后七日内交纳法院。宣判后，李某不服，上诉本院，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。理由是：1.2011年2月21日，双方并未谈及付款时间等问题，因此并未就于2011年2月22日提前履行达成一致，合同并未变更，李某一方支付房款的条件尚未成就，原审相关认定有误；2.合同并未经双方当事人合意变更，合同未能履行是因为政策因素造成，系不可归责于双方的事由，故黄某某应全额返还定金，原审判决返还150000元定金中的100000元，显然属于适用法律错误。黄某某辩称：1.双方签订的房屋买卖合同是有效的；2.合同约定的过户时间是2011年4月15日之前，但并未限定必须在2011年4月初，2月或3月履行仍在合同约定的范围之内；3.因房产新政出台，双方于2011年2月21日约定，黄某某愿承担50%的营业税，双方一致同意于2月22日前往办理过户手续；4.限购政策实施之前，本案所涉房屋买卖合同有履行的可能，是因为李某一方未带购房款致使合同无法履行；5.黄某某在2011年2月22日依照约定前去办理过户手续时，所有证件齐全且均在中介公司手中，因此，当时已完全具备了办理过户手续的条件。请求驳回上诉，维持原判。二审中，李某对原审认定的事实提出异议，称原审认定的事实中遗漏了黄某某于2011年2月22日明确拒绝签订存量房屋买卖合同的事实。对此，本院经审查认为，原审已认定，“在行政服务中心，黄某某要求李乙支付剩余1200000元购房款，李甲提出过几天支付，黄某某要求李某一方出具欠条，李甲拒绝出具欠条。为此双方最终未能成功办理讼争房屋的过户手续”。该事实认定与双方有关事实陈述基本一致。该事实认定表明：因李某一方不同意在当日支付房款1200000元或出具欠条，黄某某拒绝办理房屋过户手续，以致双方未能成功办理房屋过户手续。因此，原审事实认定并无不当。李某有关原审事实认定存在遗漏的异议，理由不能成立，本院不予采信。李某对原审认定的其余事实未提出异议。黄某某对原审认定的事实未提出异议。双方在二审期间亦均未提供任何新的证据。综上，本院认定事实与原审一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：导致合同无法履行的原因究竟是否不可归责于双方当事人？本院认为，依据诚实信用原则，合同的双方当事人，均应诚实、善意、积极地促进合同的履行。根据查明的事实，本案双方当事人于2011年1月15日所签订的房地产买卖合同，现虽因房产限购政策，确已无法继续履行，但直至2011年2月23日上午，该合同仍有履行之可能。该合同约定的房产过户时间为黄某某方购买诉争房屋满五年之后，即约为2011年4月初。而除定金外，双方所约定的房款支付时间在“房产部门可付契税时”。在房产限购政策于2011年2月20日出台后，本案合同双方已于2011年2月21日明知合同履行将遇到风险，但若双方互相积极配合，仍能促使合同在房产限购政策正式实施前获得履行，避免风险的发生。本案双方在2011年2月22日下午一同前往房地产交易部门办理过户手续，黄某某于当日上午办理了上述房屋的抵押贷款注销手续，并在合同原约定“如遇国家政策调整与甲方（黄某某方）无关，新增税费均由乙方承担”的前提下，同意负担因房屋未满五年交易所生税费的一半，可见黄某某方有积极履行合同之诚意。但最终因李某一方不同意在当日支付房款或出具欠条，黄某某方拒绝办理过户手续，合同最终未能获得履行。虽然李某一方应负支付房款之义务，确已由双方合同明确约定，但双方原约定之“房产部门可付契税时”支付房款，是为双方对房款支付时间的特别约定，不仅有督促黄某某方及时协助办理过户手续之意义，也含有在李乙未能如约支付房款时，黄某某方得以停止办理过户手续之意义，从而约束李乙及时履行付款义务，保障黄某某方的债权获得实现。因此，在2011年2月22日，双方一同前往办理过户手续时，李乙明确拒绝于当日支付房款或出具欠条，属未以积极、善意之态度予以协助、配合，以促成合同之履行。故本案合同目前虽确因房产限购政策而无法继续履行，但导致该合同未能在房产限购政策正式实施前获得履行的责任，实在李某一方。原审法院判令黄某某返还150000元定金中的100000元，已虑及房产调控政策对双方的影响。李某现上诉请求全额返还定金，理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人李某之上诉，理由均不能成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由李某负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙锦菁审 判 员 王 坚审 判 员 孟建平二〇一一年十二月二十一日代书记员 杨丽丽