江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初6022号原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司，统一社会信用代码913100006073594077，住所地上海市漕溪北路375号中金国际广场C楼11层A。法定代表人徐新，董事长。委托代理人顾康平。委托代理人潘佳。被告苏州铭基置业有限公司，统一社会信用代码91320509750016079U，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖经济开发区。法定代表人李中芳，董事长。委托代理人金冰一。委托代理人奚征宇。原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司（以下简称狮城物业公司）与被告苏州铭基置业有限公司（以下简称铭基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员顾伟林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告狮城物业公司委托代理人顾康平、潘佳与被告铭基公司委托代理人奚征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮城物业公司诉称，原告于2006年12月22日与被告签订《苏州市前期物业管理委托合同》对吴江铭基生态住宅区（以下简称江南岸）实施物业服务，2009年9月17日与被告签订《吴江铭基生态住宅区物业管理委托合同之概括性补充协议》及2010年8月30日《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》，至2012年3月31日物业服务结束。被告自2012年4月起至今共拖欠物业服务费用计722072.10元（详见明细表），期间经原告多次以多种形式催讨并发函（2014年3月27日、2016年2月25日及3月9日）至被告，被告口头也承诺支付，但迟迟未付，且现又遭到拒付，原告无奈遂诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业服务费用计722072.10元；判令被告按银行同期利息标准支付违约金；本案诉讼费由被告承担。被告铭基公司辩称，一、被告认为原告提供的收支明细表中欠收费用应该由原告自行承担：1、根据吴江铭基生态住宅区物业管理委托合同之概括性补充协议的收取方式，是在收取物业服务费等费用中列支，不足部分甲方予以补贴。所以被告认为该条明确约定甲方（物业公司）完全收取物业费后仍存在收支不平的情况下，乙方（铭基公司）同意给予一定的经济补贴，现在因为甲方没有全部收取物业费，原告没有理由向被告收取经济补贴；2、原告的亏损是因为没有足额收取物业费引起的，原告没有尽到一个物业公司的收款义务，而将该损失转嫁到被告方，没有事实和法律依据；3、在原告从事物业管理期间，从未告知被告存在经营损失，从收支明细表中看，原告每个月所谓的损失高达几万元，原告在承担每个月损失情况下，仍然为被告提供所谓亏损的服务近2年时间，不具有合理性。二、原告对于没有收到的物业费应该由原告自行承担：1、双方约定的物业服务收费方式是酬金制，即被告每季度向原告支付固定的酬金，由原告提供相关物业服务，物业服务中向所有业主收取物业管理费，收取物业管理费是合同约定和法定义务，原告应对未全额收取物业费造成的损失自行承担；2、法律救济角度说，物业公司可以通过催缴和诉讼的方式向相关业主追缴物业费，而原告没有行使该项权利，该损失应该由原告自行承担；3、从制约欠费风险的角度说，物业公司可以提升自己的服务质量来提高相应物业费的金额从而达到收支平衡。三、关于原告提供的收支明细表，被告认为该明细表的数额来源不具有任何真实性，也没有相应的证据予以支持。原告应提供该收支明细表中的结算凭证、付款凭证、收费发票和收费合同来印证，其次收支明细中罗列餐饮费、业务招待费、联谊费、折旧费等不合理支持，这些支出未经过被告及业主大会的同意而擅自支出，被告不予认可。四、根据法律规定，采用酬金制结算物业管理费结余或者不足应该由业主享有或者承担，被告认为原告即使真的存在收支不平衡，应该向业主主张，不应该由被告承担。经审理查明，2006年12月22日狮城物业公司与铭基公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定：服务期间从合同签订之日起至业主委员会成立为止；在前期物业管理期间实行物业服务费用包干制，收费方式为向业主收取3.8元每平方每月。2009年9月17日，狮城物业公司与铭基公司签订《吴江铭基生态住宅区物业管理委托合同之概括性补充协议》，协议内容时间从2008年1月起至2009年12月31日，关于该补充协议权利义务，双方已履行完毕。2010年8月30日，狮城物业公司与铭基公司签订《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》一份，双方在合同中主要约定：1、从2010年6月1日起实行酬金制收费，每季末25日前由铭基公司支付狮城公司酬金47500元。2、铭基公司的江南岸一、二期物业费收入、衍生服务收入包括装修建筑垃圾收费、有偿服务收费及其他经营性收入归铭基公司所有，铭基公司委托狮城物业公司代收、代管；凡铭基公司江南岸物业的财物收支情况，狮城物业公司需要按法律规定定期向铭基公司提供，全部收入用于物业服务合同中约定的支出，物业服务费的结余或者不足归铭基公司所有或承担；如狮城物业公司有不符合本补充协议相关要求、未经铭基公司同意支出的费用，铭基公司有权不予支付。3、凡2010年6月1日之前发生的物业服务费应收款、清欠所得仍归狮城物业公司所有。4、铭基公司在按季支付狮城物业公司酬金的同时，按约全额支付以下费用：①狮城物业公司选聘的专营公司承担的分包项目费用；②物业管理、服务人员的工资、加班费、饭贴、社保金、奖金、驻勤补贴、交通费、服装费、雇主责任险、工作人员房租费和其他相关福利费；③一、二期合并管理后的秩序维护、保洁、设施设备维护及公众责任险、财产一切险等相关费用；④绿化养护费用；⑤管理售楼处、样板房的相关费用；⑥物业运行费用（公共区域的水、电费）；⑦工作人员的办公、通讯费用和节日期间小区布置费用；⑧物业运行中发生的相关税费（含：营业税、附加税、所得税及一切规费、但除狮城物业公司酬金收入的税金）；⑨与物业管理和服务有关的不可预见费用；⑩支付方式：在收取物业服务费等费用中列支，不足部分铭基公司给予补贴。狮城物业公司如有超出附件的费用支出，需报铭基公司批准实行。未经铭基公司同意的支出，铭基公司有权拒付，并由狮城物业公司自行承担。5、合同服务期限为2010年6月1日到2011年5月31日。庭审中，狮城物业公司向法庭提交了与铭基公司的对账汇总表及江南岸收支明细表各一份，对账总汇表说明了狮城物业公司应收铭基公司各项费用的组成，江南岸收支明细表，则罗列了2010年6月至2012年3月狮城物业公司的亏损明细。上述两表格系狮城物业公司单方制作。另查明，狮城物业公司与铭基公司的物业服务合同关系，实际在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》约定的服务期限届满后继续履行至2012年3月底，庭审中铭基公司自认2012年3月的酬金15833.33元确未支付并同意支付。狮城物业公司称至今尚有40余万物业费没有收取，并在庭后补充提供了明细，确定未收取的物业费用为414206元。狮城物业公司认为，铭基公司未能支付狮城物业公司物业服务过程中产生的费用，遂向法院提起诉讼。以上事实有原告狮城物业公司向法庭提交的《苏州市前期物业管理委托合同》、《吴江铭基生态住宅区物业管理委托合同之概括性补充协议》、《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》、由狮城物业公司制作的对账汇总表和江南岸收支明细表各一份以及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证实。关于原告狮城物业公司所主张的被告铭基公司拖欠的物业费用722072.10元是否可以确认，系本案的争议焦点。本案中原告就《苏州市前期物业管理委托合同》、《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》的履行期间，与被告发生的财务往来，制作了对账汇总表及江南岸收支明细表各一份，两份表格均由原告单方制作。原告称关于对账汇总表，用以说明从《苏州市前期物业管理委托合同》开始至2012年3月底，被告应付款项的总况；江南岸收支明细表是自《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》签订后自2010年6月至2012年3月底，针对汇总表的各项应付款项目所罗列的具体费用情况。原告认为，《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》履行之前双方的经济账目，除了相关业主未付物业费44143.41元以外，原告与被告之间的经济往来已经厘清，涉案的其余经济往来发生在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》的履行期间，是关于酬金制的收费模式中原告所产生的各项费用。包括之前相关业主未付的物业费44143.41元在内，原告认为尚应支付物业费用722072.10元。同时原告表示，在物业管理阶段另外预收了江南岸小区的业主物业费用209221.19元，如果被告把所欠的费用全部支付后，原告预收的费用即退还给被告。被告认为，对账汇总表及江南岸收支明细表系原告单方制作，真实性不予认可；业主所欠之物业费用44143.41元，系发生在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》之前，与被告并无关联；关于收支明细表中欠收费用，收支明细中罗列的部分支出，超出了2010年补充协议中第五条的支出范围应该由原告自行承担，原告亏损的产生源于原告未能全额收取业主的物业服务费用，故由此产生的亏损也应由原告自行承担。本院认为，原告本次诉讼中的诉请金额为722072.10元，纵观原告所提供法庭的与被告之间的对账总汇表，可以分三项组成：1、《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》履行之前相关业主未付的物业费44143.41元；2、由原告代付的2012年4月1日至15日的电费预计7000元；3、《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》履行至2012年3月底期间原告产生的各项亏损和其他费用。关于第1项之前相关业主未付物业费44143.41元，因双方在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》之前的相关前期物业管理合同对物业费的收取有明确的约定，实行包干制的物业服务费收取方式，故要求被告承担该项费用没有事实和法律依据，本院不予采纳；关于第二项预付电费7000元，此项主张，在本案中原告未向法庭提交相应的证据说明该费用的交付及产生，故证据不足，本院不予采纳；关于第三项部分中的其他费用分为两方面，其中一方面为2012年3月被告未付的酬金15833.33元，庭审中被告表示结欠并同意支付酬金15833.33元，但该部分酬金依双方协议约定应于2012年3月25日前支付，故本院认为根据原告的主张，被告尚应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2012年3月26日起支付未付酬金的逾期利息，另一其他费用为预收管理费税金5448.06元，因该部分费用原告在庭审未具体说明，也未提供证据予以佐证，故本院不予采纳。对于第三项中的亏损部分，在2010年6月至2012年3月期间产生，原告向法庭提交了江南岸收支明细表进行逐一罗列，但该份收支明细表，系原告单方制作，被告对于真实性不予认可，故在本案中并无证明效力，原告对于主张的亏损无被告方的确认，亦无第三方的审计结论予以支持，故本院认为亏损部分的证据并不充分，对于原告主张的亏损金额，本院不予以认定。本院认为：2006年12月22日原、被告双方了签订《苏州市前期物业管理委托合同》，双方的物业服务合同关系合法有效，被告方在二期房产项目交付使用后，于2010年8月30日又与原告签订《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》，该补充协议的性质仍属于前期物业服务的范畴，但双方当事人在该补充协议内约定了物业费以酬金制的方式收取，其他产生的费用如何支付在该协议中也进行了约定，此协议内容系本案双方当事人的意思自治，且未损害第三人的利益，故此条款可以认定，但与《物业服务收费管理办法》中酬金制中的含义有所不同，该收费管理办法中采用酬金制适用的主体与本案主体亦有不同。因本案系前期物业合同纠纷，并非由业主或业主委员会与物业公司签订的物业管理服务合同，故并不适用《物业服务收费管理办法》中酬金制的相关规定，被告答辩认为，根据法律规定，原告即使真的存在收支不平衡应该向业主主张，被告此抗辩意见不能成立，否则，原、被告双方订立的合同，便是损害了第三人的利益。本院根据查明的事实，结合双方当事人所提供的证据以及对证据所产生的证明效力的认定，本院确认被告2012年3月未付原告的酬金15833.33元，该部分酬金费用被告应支付原告，被告尚应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率，自2012年3月26日起支付未付酬金的逾期利息；原告要求被告承担《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》履行之前相关业主未付的物业费44143.41元、预付电费7000元及预收管理费税金5448.06元，本院不予支持；原、被双方在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》第五条中约定了被告在按季支付狮城物业公司酬金的同时，按约全额支付相关的费用，但相关的费用，原告在本案中仅以江南岸收支明细证明，该证据不足以支持原告的该项费用主张，故本院不能认定原告主张的江南岸收支费用金额；在该补充协议中，双方尚约定，相关费用的支付方式，系在收取物业服务费等费用中列支，不足部分被告给予补贴，此项约定，要求原告全面收取物业管理费以列支物业服务管理中的相关费用，因被告公司本身作为房产开发商，并没有收取物业管理费的职责和权利，物业费用的收取系物业公司的法定权利，也是本案当事人约定的合同权利和义务，本案原告在从事物业管理期间，尚有物业费用为414206元未曾收取，也可以认为是导致原告所称物业管理中产生亏损的因素之一。原告对于协议第五条的有关费用产生的认定依据不足，以及原告物业费用未能全面收取等因素，故本院对于原告在《吴江铭基生态园前期物业管理合同2010年补充协议》履行期间产生的损失要求被告承担的主张，本院不予支持。据上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第二十四条的规定，判决如下：一、被告苏州铭基置业有限公司应支付原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司酬金费用15833.33元，并偿付原告自2012年3月26日起至判决生效后之日的逾期利息（按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算），上述付款义务，由被告于判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793））。二、驳回原告狮城怡安（上海）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5510元，由原告负担5412元，由被告负担98元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。审判员  顾伟林二〇一六年八月三日书记员  肖晨纯