天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0112民初7472号原告：赵娜，女，1989年10月2日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。被告：王维维，女，1976年10月1日出生，汉族，农民，住天津市津南区。委托代理人：薛庆玉（被告之夫），1975年10月11日出生，汉族，农民，住天津市津南区。第三人：天津优巢房屋信息咨询有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇众合里2-8房C区。法定代表人暴立扬，总经理。委托代理人：张志琳，天津信佩明律师事务所律师。原告赵娜诉被告王维维、第三人天津优巢房屋信息咨询有限公司，（以下简称优巢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马冲、被告的委托代理人薛庆玉、第三人优巢公司的委托代理人张志琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵娜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖居间合同；二、判令被告双倍返还原告购房定金4万元；三、判令被告赔偿原告中介服务费5600元；四、判令被告赔偿原告房屋差价损失费20万元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月8日在第三人处签订了房屋买卖居间合同，约定原告购买被告位于津南区××水沽镇××号房屋一套，房屋面积94.81平方米，价格49万元，当日原告交付被告购房定金2万元、支付第三人中介费5600元。合同约定被告于2016年9月30日前还清贷款并撤销他项权证，2016年10月17日前原告筹集首付款，2016年10月18日前双方到房管部门签署《天津市房产买卖协议》。2016年10月17日前原告已经筹集首付款，但是截至今日被告仍未还清贷款并撤销他项权证。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方应当履行。现被告拒绝清偿房屋剩余贷款属于根本违约，造成了合同目的不能实现。合同约定的定金罚则不足以弥补房屋价格上涨给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。王维维辩称，原、被告及第三人于2016年8月8日三方签订了房屋买卖居间合同。合同约定被告于2016年9月30日前还清贷款并撤销他项权证，原告据此认为被告违约。事实，签订合同当日，第三人口头约定原告在30至40天内按揭贷款可审批通过，商定由第三人为被告垫资还清贷款，按月利率3%支付利息。因原告为外地来津人员，没有正式工作，根据天津市二手房买卖按揭贷款政策，原告办理按揭贷款存在很大困难。鉴于原告的实际情况，被告认为如果提前由第三人垫资偿还贷款会导致被告多支付利息，也存在合同难于按时履行的风险。因此，在签订合同的同日三方又口头约定由原告先办理贷款申请，待贷款审批通过后被告再还清尾贷。8月中旬，第三人通知被告准备还贷，被告于是向贷款银行预约偿还尾贷的事宜，并将此事于转天告知第三人。在原告申请贷款期间，被告一直予以积极配合。直至9月中旬，已经超过口头约定的在30天至40天内审批贷款通过的期限，原告一直未将贷款审批的进度告知被告。9月30日之前，被告电话询问第三人原告贷款审批的进度，第三人答复因原告的收入证明未通过导致第一次申请未通过，又进行工作证明的变更进行再次申请，并表示转天由第三人的经理向被告予以说明。2016年10月11日，第三人通知被告原告的贷款已经审批通过，被告可进行尾贷的清偿事宜。被告于10月17日筹齐偿还尾款的款项并通知第三人10月19日三方一同商定之后的事宜，但原告本人于10月19日未到现场与被告商谈。此后，同月的20日至24日期间，被告每日与第三人联系，要求与原告商谈，但是原告一直不与被告商谈，导致合同无法继续履行。被告认为，三方约定待原告的银行贷款审批通过后再由被告清偿尾贷，原告的银行贷款于10月11日审批通过，而偿还尾贷及撤销他项权证需10-15个工作日，客观上被告不可能在9月30日前完成。因原告第一次贷款申请未通过导致需要重新申请贷款，造成被告偿还尾贷及撤销他项权证延误，之后原告拒绝与被告商谈。综上，被告认为是原告违约，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二、第三、第四、第五项诉讼请求。优巢公司述称，第三人作为居间服务者，第三人的义务在原、被告签订居间买卖合同时已经履行完毕，原、被告后续进行的房屋买卖手续与第三人无关，第三人不承担任何责任。同时，合同约定服务费9800元，原告已交纳5600元，对剩余的费用原告保持主张的权利。关于合同的签订及履行情况：2016年8月8日在第三人的介绍下原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定被告于9月30日前还清涉案房屋的贷款并撤销他项权。签订合同后，被告提出9月30前还清贷款有难度，第三人提出可代为清贷，但需支付利息。被告了解到原告是外地来津人员，办理贷款时间不确定，被告会多支付利息给自己造成不必要的损失，故要求原告先办理贷款预审批，待贷款预审批通过后被告再还贷。所以在第三人的主持下，原、被告对合同约定的9月30日前清贷口头变更为由原告先办理贷款预审批，待贷款预审批下来后被告再清贷撤销他项权。10月11日原告贷款预审批办理下来，当天第三人通知被告可办理清贷撤销他项权事项。10月17日被告通知第三人用于清贷的10万元已经筹集完毕，可到第三人处商量下一步事宜。被告要求原告本人到第三人处商谈，但商谈时原告本人未来，是原告的男友到第三人处，所以原、被告未商谈成功。之后第三人通过与原、被告电话协商，原告委托第三人再与被告协商一次，被告坚持要见原告本人商谈。10月26日原告要求第三人通知被告退还定金2万元，并解除合同，第三人通知被告后，被告告知第三人称其正准备以原告违约提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，赵娜作为买受方、王维维作为出卖方在优巢公司签订《房屋买卖居间》（合同编号：0000193），约定：王维维将坐落于天津市津南区普明里丁区8-1-602室房屋卖给赵娜，建筑面积94.81平米，价格49万元；卖方确定在2016年9月30日前还清贷款并撤销他项权证；买方在签订本合同之时直接给付卖方定金2万元，剩余房款47万元采用银行贷款方式支付，买方向居间方支付贷款咨询费600元；买方须在2016年10月17日前筹齐总款房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2016年10月18日前签署《天津市房产买卖协议》，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，买方须在2016年10月19日前办理贷款申请手续；基于居间方已促成买卖双方签订本合同之服务，买方需向居间方支付9800元；本合同签署后，无论在任何情况下，如买卖双方或任何一方未能履行本合同的双方已支付的佣金不予退还，守约方的佣金损失应由违约方或合同解除过错方赔偿，一方或双方未缴纳或未全额缴纳佣金的，违约方或合同解除过错方应以本次交易中居间方应收佣金总和为标准承担居间方的佣金损失；同时约定，如买卖合同需变更合同有关条款，应取得居间方书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力，若因买卖双方擅自变更合同条款而产生合同纠纷及赔偿的，居间方不承担任何责任。签订合同当日，原告向被告交付定金2万元，向优巢公司交付服务费3900元、评估费1100元、贷款服务费600元，合计5600元。为办理贷款预审批手续，2016年8月25日，原告将12.01万元存入原告在中国工商银行股份有限公司设立的账户内。10月11日原告的贷款预审批通过。至今被告尚未还清涉案房屋的贷款，未撤销他项权。原、被告因此发生争议。10月30日，原告向被告邮寄《告知函》，认为被告至今未还清贷款并撤销他项权，也未预约办理签署《天津市房产买卖协议》事宜，认为被告的行为构成违约，要求解除合同。10月31日，被告收到《告知函》。另，涉案房屋已经进行评估，第三人亦对原告进行了贷款服务。当事人对上述事实均无争议，本院予以确认。当事人对下列事实存在争议：签订合同之日，原、被告及第三人是否对合同内容进行变更，即被告还清贷款及撤销他项权的时间点是否由2016年9月30日前变更为原告贷款预审批通过后。被告就此争议事实提供证人王某出庭作证：证人系优巢公司的工作人员。涉案合同是证人经手办理的。签订合同当日，约定被告应于9月30日前还清贷款并撤销他项权，但因无法确认原告贷款办理下来的时间，就口头约定待原告的贷款预审批通过后被告再清贷，如果贷款提前办下来就提前清贷，如果晚点办下来就晚点清贷，原、被告谁也不追究谁的责任。经当庭质证，原告对证人的陈述不认可，证人系第三人优巢公司的员工，与本案存在利害关系，合同约定若变更合同需签订书面协议，证人的陈述与合同不符，不予认可。被告及第三人对证人的陈述均无异议。本院认证意见，对于证人证言，本院将结合案情予以综合认定。本院认为，原、被告于2016年8月8日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：0000193），系当事人的真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。缔约双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。本案的争议焦点为原、被告是否对被告清贷及撤销他项权的时间进行变更，被告尚未还清贷款并撤销他项权的行为是否构成违约。根据举证责任的分配，主张合同关系变更的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告应承担对合同内容进行变更的举证责任。被告及第三人均表示是口头对合同内容进行变更，但原告不予认可，而被告及第三人的上述陈述显然与涉案合同第四项合同免责中第2条记载的“如买卖合同需变更合同有关条款，应取得居间方书面认可，同时签订补充协议，补充协议作为本合同的有效组成部分具有同等法律效力”的约定不符，被告提供的证人亦属第三人的工作人员，不足以推翻该条约定。据此，应由被告承担举证不能的责任，本院认定当事人对合同内容未进行变更。合同约定被告应于9月30日前还清贷款并撤销他项权，至今被告未能履行上述义务，被告的行为已经构成违约，应承担相应的法律后果。原告要求解除涉案合同，被告无异议，本院予以准许。被告收取原告定金2万元，应双倍返还4万元。同时，定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方有权要求赔偿超过定金部分的损失。被告的违约行为致使原告支出中介服务费、评估费、贷款咨询费合计5600元，该笔费用属于原告的损失，应由被告予以赔偿。同时，经本院向相关中介部门询价，原告主张涉案房屋上涨20万元应属合理，该价格与原告购买涉案房屋时的49万元确实存在涨跌差价，此差价属于合同履行后原告可以获得的利益，被告应予赔偿，结合本案实际情况，考虑到原告的履行情况及当事人对涨跌差价的预见能力，为平衡当事人之间的权益，以被告赔偿10万元为宜。原告的损失合计为105600元。综上，被告还应赔偿原告超过定金部分的损失85600元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵娜与被告王维维于2016年8月8日签订的《房屋买卖居间》（合同编号：0000193）；二、被告王维维于本判决生效后10日内双倍返还原告赵娜定金40000元，赔偿原告损失85600元，合计125600元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元，由原告承担1086元，被告承担1406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  王丽清二〇一六年一月十日书 记 员  廖正勇速 录 员  徐宝祖