察哈尔右翼前旗人民法院民 事 判 决 书(2015)察前民初字第343号原告董时风，男，1982年9月17日出生，汉族，公民身份证号码3***，现住内蒙古乌兰察布市集宁***。委托代理人张健，男，上海市建纬律师事务所（北京）分所律师。被告内蒙古中福房地产开发有限公司。组织机构代码：5***。地址乌兰察布市察右前旗土贵乌拉镇光明街。法定代表人郑中察，任总经理。委托代理人张枫，内蒙古义利律师事务所律师。原告董时风诉被告内蒙古中福房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董时风及其委托代理人张健、被告内蒙古中福房地产开发有限公司法定代表人郑中察及其委托代理人张枫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月21日,原、被告双方签订了《合同书》，约定由原告承租被告建设的万福购物广场（位于察右前旗平地泉广场东路与平赛路北交叉处）三层商场。租赁房屋面积为2600平方米，用途为超市经营。经营期限为2015年5月1日至2025年4月30日，十年租金共计280万元。租金支付方式为年付。其中合同约定原告应当交纳的合同定金为30万元（签约时交纳10万元，营业后交纳20万元）。该合同第五条责任及义务中第九款规定：甲方提供的商场需在乙方进场前完成以上相关设施及手续确保乙方正常进场施工（2014年12月31日前完成）。合同的签约方为被告，签约代表为王笑清。在双方签订合同的当日，即2014年8月21日，原告向被告的签约代表人王笑清以银行转账形式支付签约定金10万元。房屋租赁合同签订后，原告作为商场超市的承租人，立即着手订购设备，做超市经营的前期准备工作。并在2014年11月10日与石家庄诺尔达商贸有限公司签订了《购销合同书》，订购了超市经营所需的各种设备，采购金额为42.05万元，双方约定由诺尔达公司在2015年4月15日前将原告订购的设备全部汽运至万福购物广场，并负责安装和调试。上述合同签订后，原告在合同约定的进场日2014年12月31日，经营日2015年5月1日前多次要求被告履行房屋出租人义务，但是被告直至今日仍无法交付房屋供原告使用。由于被告严重违约给原告造成了很大的经济损失，原告在2015年6月26日向被告发出了《终止合同通知书》并在随后委托律师发送了律师函，要求被告解除合同，赔偿损失，但是被告始终不予妥善处理遗留问题。被告作为房屋出租人，严重违反合同约定，超期7个月之久仍不能如约向承租人交付房屋，属于合同违约。原告作为守约方有权要求解除合同，赔偿损失并双倍返还定金。恳请人民法院依法维护原告的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据：1、身份证，证明原告主体；2、合同书，证明合同事实；3、购销合同书，证明原告订购做经营超市设备的事实；4、终止合同通知书，拟证明被告违约，原告以书面形式通知终止合同；5、银行转账凭证，证明给被告转定金10万元；6、收据三张，证明采购制冷设备一张，金额126000元，采购制冷设备逾期保管费两张，金额75000元。被告辩称，本案涉诉租赁物，系被告承包予内蒙古宏坤建筑工程有限公司施工的工程，工程地点位于察右前旗平地泉镇园区，施工合同约定：竣工期限为2014年11月30日。因宏坤公司拖延工期，造成被告不能按时将租赁标的物交付原告使用。本案所涉租赁合同应继续履行，原告虽然出示了终止合同通知书，但该合同书没送达到被告住所地或法定代表人，该终止合同通知书对于被告方不发生任何法律效力。原告作为承租方，提出租赁的附加条件，要求被告安装三部电梯，一部货梯，两部扶梯。被告为履行租赁合同约定的义务，另行聘请设计部门出具了加固方案，并支付设计方案定金5万元。订购电梯价格为80多万元，以房屋抵顶电梯款。如果解除合同会给被告造成更大的经济损失，被告同意顺延租赁合同期限。原告的诉讼请求不能成立，根据租赁合同的约定，前两年免收租金，该合同前两年没有合同标的物。担保法明确规定：定金的数额不得超过合同标的的20%，第一年和第二年不收取租金，所以约定30万元的定金数额不符合合同约定，合同应继续履行，不应该双倍返还定金。租赁合同约定原告正常进场施工时间为2014年12月31日后，在被告中福公司没有完成经营所需的设施和手续前，原告擅自订购了设备属于扩大的损失，均不应该由被告承担责任。原告主张的定金和保管费的请求：既然主张因违约而已经支付的订购设备款无权取回，便不存在另行支付保管费的问题，其请求不能成立。被告为反驳原告诉讼请求，向法院出示了下列证据：1、建设工程规划许可证，证明本建设工程符合规划要求;2、电梯设备的购销合同书，证明为原告租赁超市订购三部电梯；3、加固设计说明书，证明当时设计了两部电梯，需增加电梯必须做加固工程；4、建设工程施工合同，证明中福房地产开发有限公司将万福购物广场工程承包给内蒙古宏坤建筑工程有限公司施工。原告对建设工程规划许可证没异议，对上述2、3、4证据，因系被告与第三方发生的关系，不能对抗原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月21日，内蒙古中福房地产开发有限公司与原告董时风签订《合同书》，约定由原告承租被告建设的万福购物广场（位于察右前旗平地泉广场东路与平赛路北交叉处）三层商场，用于商业经营，租赁房屋面积为2600平方米，合同约定租赁期限为10年，自2015年5月1日至2025年4月30日，租金共计280万元。租金支付方式为年付，合同约定原告应当交纳定金为30万元，签约时即2014年8月21日交纳10万元（已交），本定金应抵付第三年租金，营业后交纳20万元。其中合同第五条责任及义务中第九款规定：甲方提供的商场需在2014年12月31日前交付原告使用，相关设施及手续确保原告能正常进场施工。房屋租赁合同签订后，原告作为经营超市的承租人，于2014年11月10日与石家庄诺尔达商贸有限公司签订了《购销合同书》，订购了超市经营所需的各种设备，其中采购制冷设备定金126000元，因被告未按合同约定交付房屋供原告使用，采购的制冷设备无法安装，造成制冷设备逾期保管费75000元。因被告严重违约给原告造成了损失，要求与被告解除合同，双倍返还定金，赔偿损失。本院认为，原、被告双方于2014年8月21日签订的“房屋租赁合同”是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，约定租赁的房屋已取得建设工程规划许可证，故该“房屋租赁合同”合法有效。在履行合同中，原告已付10万元定金，依据租赁合同第五条第九款，被告应在2014年12月31日前将租赁的房屋交付原告使用，而被告没依合同约定的交付条件交付租赁物，合同目的不能实现系被告的违约行为造成，本案合同目的无法实现则应是解除合同的依据，原告请求解除合同的请求应予支持，被告不同意解除合同的抗辩不予采纳。原告在签约时，已支付被告定金10万元，因被告违约应承担双倍返还定金的法律责任。原告请求被告赔偿已支付的采购制冷设备定金126000元及逾期保管费75000元，因原告提供证据不充分，故原告的该项请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款（四）、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告董时风与被告内蒙古中福房地产开发有限公司于2014年8月21日签订的房屋租赁合同；二、被告内蒙古中福房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告董时风定金200000元；三、驳回原告董时风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7315元，由被告内蒙古中福房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审 判 长  翟 森审 判 员  王 静人民陪审员  乔瑞利二〇一六年一月二十日书 记 员  李佳军附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。