广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初12895号原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地：东莞市寮步镇鸿图广场E栋五层。法定代表人尹庆聪。委托代理人杨鸿璋、何均秀，系广东遥力律师事务所律师。被告东莞市寮步昌达灯饰门市部（反诉原告，以下统称被告），住所地：东莞市寮步镇鸿图广场。经营者黄裕莲。被告黄裕莲，女，汉族，1969年10月2日出生，住广东省深圳市罗湖区。两被告的共同委托代理人邓凤歧，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告东莞鸿图广场商住建造有限公司（以下简称鸿图公司）诉被告东莞市寮步昌达灯饰门市部（以下简称昌达灯饰部）、黄裕莲，及被告昌达灯饰部反诉原告鸿图公司房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法由代理审判员成瑶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨鸿璋、何均秀，被告昌达灯饰部、黄裕莲的共同委托代理人邓凤歧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿图公司诉称，原被告签订《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定原告将其位于东莞市寮步镇新城市中心第五十二区鸿图广场A1-10、11号一楼的商铺（建筑面积87.55平方米）出租给被告使用。租赁期限2年，计租期限为2015年8月9日起至2017年8月8日止，租金标准为3595元每月，物业管理费175.1元每月。同时约定，被告拖欠租金等费用累计达15天以上的，原告有权解除合同。截止至2016年5月20日，被告拖欠租金10785元及物业管理费525.3元，共11310.3元。拖欠时间已超过15天。原告已通知被告解除合同并要求被告搬离租赁商铺，但被告予以拒绝，其行为严重影响原告的经营管理，给原告造成严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、确认原、被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》已解除；二、被告即时将位于东莞市寮步镇新城市中心第五十二区鸿图广场A1-10、11号一楼的商铺返还给原告；三、被告支付原告租金10785元（暂计至2016年5月20日，实际计至被告返还商铺之日）；四、被告支付原告物业管理费525.3元（物业管理费暂计至2016年5月20日，实际物业管理费计至被告返还商铺之日）；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告要求撤回第一、二项诉讼请求；将第三项诉讼请求变更为：被告支付原告从2016年3月至2016年6月的租金14380元；将第四项诉讼请求变更为：被告支付原告2016年6月30日前的物业管理费700.4元。被告昌达灯饰部、黄裕莲辩称，一、双方的合同已终止，被告已于2016年6月30日将案涉商铺还给原告。二、原告在合同期间，从2016年1月8日开始对被告承租物业所在广场进行装修改造，导致被告无法正常使用承租物业，原告的行为已违反合同法的规定，损害了被告的利益，被告有权拒缴2016年3月后的租金和物业管理费。三、原告于2016年1月13日书面通知被告作出搬迁，并以装修行为妨碍被告正常经营，迫使被告提前终止合同，原告的行为构成违约，原告要求没收被告保证金不成立。四、被告黄裕莲主体不适格，本案承租方为被告昌达灯饰部，而非被告黄裕莲个人，所以被告黄裕莲并非本案的适格被告。综上所述，原告诉讼请求违背客观事实，原告的诉讼请求应予以驳回。被告昌达灯饰部反诉称，东莞市寮步镇鸿图广场是原告出租给商户经营灯饰产品等的综合性市场，从1997年开始招租商户。被告昌达灯饰部从1997年起即承租原告出租物业经营灯饰等产品。2015年8月，双方续签了鸿图广场A1-10、11号商铺一楼的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，承租原告物业建筑面积87.55平方米，月租金3595元，合同期限至2017年8月8日止。合同履行过程中，被告昌达灯饰部严格按合同约定履行交付租金和其他费用的义务。但原告为了阻止被告昌达灯饰部继续使用鸿图广场商铺，以鸿图广场需要改造升级为由，未与承租方协商一致，即单方要求被告昌达灯饰部和鸿图广场内商户搬迁退场，并从2016年1月8日起对市场部分物业外墙拆修施工，在市场内搭建施工用脚手架、堆放施工用材料和拆除建筑垃圾，破坏市场经营环境。被告昌达灯饰部在收到原告2016年1月13日通知后，即与原告协商，但原告置之不理，施工粉尘、噪音、垃圾使被告昌达灯饰部和其他商户无法正常经营，原告的行为严重破坏了鸿图广场的整个经营环境，被告昌达灯饰部和其他商户损失惨重。2016年2月29日、3月7日，被告昌达灯饰部和鸿图广场商户两次到寮步镇综治信访维稳中心集体维权，要求政府部门主持公道，制止原告的违约行为，但原告丝毫不顾商户利益，以业主身份自居，仍强行施工。被告昌达灯饰部及其他商户无奈之下于2016年4月14日来到寮步镇综治信访维稳中心楼顶，愿以生命为代价换取原告的停工，维护自身权益。在寮步镇公安、消防等各部门协调下，原告才停止了对鸿图广场的施工，拆除了脚手架，部分恢复了鸿图市场的环境。但整个鸿图市场经营环境、品牌形象已被破坏殆尽，被告昌达灯饰部已无法继续经营，损失惨重。在合同履行过程中，被告昌达灯饰部均按原告缴费通知单交付合同费用，双方已形成交易习惯。但双方因鸿图广场施工争议发生后，从2016年3月份起，原告改变原租金、水电费、物业管理费一并通知缴交方式，仅通知被告昌达灯饰部交纳自3月以后的水电费。原告违反合同法第216条关于“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，原告违约在先，损害了被告昌达灯饰部的利益。由于鸿图市场已无法继续经营，被告昌达灯饰部同意解除与原告的租赁合同关系，且已于2016年6月30日向原告通知交付商铺，根据《合同法》221条规定，被告昌达灯饰部有理由不缴纳2016年3月份以后的租金和物业管理费，且原告应赔偿被告昌达灯饰部合同期间的损失，返还被告昌达灯饰部租赁押金。故被告昌达灯饰部特提起反诉，请求法院判令：一、原告赔偿被告昌达灯饰部相当于两个月租金的违约金7190元；二、原告承担本案诉讼费用。原告对被告昌达灯饰部的反诉辩称，一、被告昌达灯饰部的反诉请求无任何证据及法律依据，也与事实不符。二、被告昌达灯饰部已经严重违反双方签订的租赁合同第十二条第四项的约定，原告有权没收被告昌达灯饰部的押金。经审理查明，原告系位于东莞市寮步镇鸿图广场A1栋商铺10号、11号的所有权人，被告黄裕莲系个体工商户昌达灯饰部的经营者。原告与被告就案涉商铺签订了租赁期限从2015年8月9日至2017年8月8日止的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，约定：原告将位于东莞市寮步镇鸿图广场的A1-10号、11号一楼的商铺出租给被告，租金为3595元/月，物业管理费为175.1元/月；租金按月支付，在每月8日前，被告将当月租金、管理费、水电费付给原告，被告向原告以汇款或现金付款，如汇款，则支付至东莞银行寮步支行的账号52×××23；如被告拖欠租金或本合同约定的各项被告应向原告支付或应由原告代收的费用累计达15天，则原告有权没收押金；如原告因开发需要而终止合同，需提前两个月通知对方，并以两个月的租金作为违约金赔偿给被告。合同另就其它事项进行了约定。2016年1月13日，原告向鸿图广场所有租户出具《关于鸿图广场外立面装修的通知》，称“鸿图广场将于2016年元月开始外立面全面装修施工，特通知贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。如贵司需要在我司装修期间继续经营，需要做好自我商品的保护措施。如我司装修对贵司有影响的，希望贵司接到通知后尽快做好搬迁退场安排。”2016年3月2日，原告向所有租户出具《关于鸿图广场不再续租的通知》，称“一、贵我双方所签署并履行的最新《东莞鸿图广场物业租赁合同》（下称“租赁合同”）租期到期后，我司不再进行续租，望各商户关注所签署租赁合同到期时间，安排相应退场事宜，在租赁合同约定返还商铺期限前将所租商铺依约返还我司。二、2016年5月31日以后租赁到期的商户，若愿意提前办理退场手续并能够在2016年3月31日之前办完退场及返还商铺的，我司愿意以租赁合同第十二条第（二）项约定标准即两个月租金给予适当补偿，有意愿者可与我司联系。”2016年3月份，被告及鸿图广场的其他部分租户前往寮步镇综治信访维稳中心信访，称原告在广场进行外墙外立面装修，强迫租客搬迁，要求原告赔偿相关损失，被告要求原告返还押金、给予8个月免租搬迁期及补偿12个月的租金，其他租户亦要求原告返还押金，给予3-8个月不等的免租搬迁期及补偿7-12个月不等的租金。原告曾于2016年4月25日寄出律师函，以被告严重违约为由通知被告解除租赁合同，并要求被告支付相关款项、交还租赁物，该律师函邮件因被告拒收而退回。庭审中，双方确认：被告已于2016年6月30日将案涉商铺返还给原告；被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费。被告主张，因原告2016年1月擅自对案涉商铺所在的广场进行装修，严重破坏市场经营环境，影响被告的正常商业经营，系原告违约在先，故被告有权拒交2016年3月后的租金。原告则主张，原告装修的行为是对其所有的不动产进行处分的合法行为，并不影响被告对案涉租赁物的使用及经营，系被告拖欠租金而违约。以上事实，有原告提交的租赁合同、房地产权证、律师函、快递单、位置图，被告提交的照片、视频、网页资料、通知、缴费通知单，本院向寮步镇综治信访维稳中心调取的相关资料，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告昌达灯饰部系个体工商户，黄裕莲为其经营者，被告黄裕莲为本案适格的诉讼主体。原告与被告签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应该按照合同约定享有权利履行义务。双方对被告已于2016年6月30日将案涉商铺返还给原告，以及被告已支付清2016年2月之前的租金及物业管理费的事实没有异议，本院予以确认。原告要求撤回第一、第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。本案的争议焦点为被告是否应支付2016年3月1日至2016年6月30日期间的租金、物业管理费，对此，本院分析如下：首先，被告确认尚未支付原告2016年3月至6月的租金14380元、物业管理费700.4元，被告主张其有权拒交，因原告2016年1月擅自对案涉商铺所在的广场进行装修，严重破坏市场经营环境，影响被告的正常经营，故系原告违约在先。被告就其主张，提交了原告发布的《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》、照片、视频、论坛网页截屏等证据证明。可从《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》的内容看，原告并未作出强迫被告搬迁或单方解除合同的意思表示；照片及视频亦未反映出原告是在被告的商铺外墙上进行装修，或存在被告无法正常使用商铺的情形；而论坛网页截屏及本院从寮步镇综治信访维稳中心调取的相关资料均只系被告及其他租户单方要求原告赔偿的主观意思表示。因此，被告提交的证据不足以证明其主张，依法应当承担举证不能的法律后果，对被告称原告违约在先的抗辩意见，本院不予采纳，其要求原告支付违约金没有法律依据，本院不予支持。其次，根据案涉租赁合同的约定，被告应当在每月8日前支付当月租金、管理费，现被告无正当理由拒不按合同约定支付租金、管理费已违反合同约定，原告因此要求被告支付2016年3月至6月的租金14380元、物业管理费700.4元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞鸿图广场商住建造有限公司支付2016年3月至6月的租金14380元、物业管理费700.4元；二、驳回被告东莞市寮步昌达灯饰门市部的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费41.38元，由被告东莞市寮步昌达灯饰门市部、黄裕莲负担；反诉受理费25元，被告东莞市寮步昌达灯饰门市部已预交，由被告东莞市寮步昌达灯饰门市部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 成 瑶二〇一六年八月二十六日书 记 员 尹彩华