浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙湖民终字第304号上诉人包海芳。上诉人李解新。上诉人邓志富。三上诉人共同委托代理人汤小民。被上诉人孙道仙。被上诉人刘荷锦。两被上诉人共同委托代理人杨理银。上诉人包海芳、李解新、邓志富与被上诉人孙道仙、刘荷锦房屋租赁合同纠纷一案，长兴县人民法院于2011年5月27日作出（2011）湖长煤民初字第58号民事判决，上诉人包海芳、李解新、邓志富不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人汤小民、被上诉人委托代理人杨理银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：刘荷锦及案外人刘炳端分别于2007年7月和2008年7月向长兴县商业（集团）总公司租赁人民南路52号双龙二期房产二层部分房屋（共约570平方米）开设游戏房和网吧。2009年4月7日，经湖州市中级人民法院处置变卖，包海芳、李解新、邓志富购得包括上述房产在内的人民南路58号双龙二期全部房产。2009年4月30日，长兴县商业（集团）总公司将上述房产移交给包海芳、李解新、邓志富，并在办理房产移交手续时与包海芳、李解新、邓志富签订《房产移交协议》一份，明确约定双龙二期一层到二层的通道北面“乐字号”蛋糕店开设的边门，由“乐字号”蛋糕店于长兴县商业（集团）总公司与其签订的租赁协议到期后自行关闭。2010年6月5日，孙道仙、刘荷锦与包海芳、李解新、邓志富签订《房屋租赁合同》一份，约定孙道仙、刘荷锦承租包海芳、李解新、邓志富位于人民南路58号的双龙二期房屋，其中底层85平方米，二层1710平方米。租赁期自2010年7月1日起至2017年8月15日止（其中2010年7月1日至2010年8月15日属承租方装修期，出租方不收起租金）。租金标准为每年80万元，于签约时首付定金20万元，余款60万元在2010年7月15日前付清，以后每年房租提前一个月一次性付清。合同签订后，孙道仙、刘荷锦按约于2010年6月4日支付包海芳、李解新、邓志富定金20万元，于同年7月16日支付包海芳、李解新、邓志富租金40万元。后孙道仙、刘荷锦在装修过程中得知租赁房屋一层通道北面开设的边门尚为“乐字号”蛋糕店使用，无法封闭，遂于2011年1月4日以特快专递方式向包海芳、李解新、邓志富发函，要求包海芳、李解新、邓志富在接函后5日内将底层85平方米的房屋完全交付给孙道仙、刘荷锦使用，否则将解除合同，包海芳、李解新、邓志富接函后于2011年1月9日复函，以孙道仙、刘荷锦解除合同的要求缺乏法律和事实依据为由而予以拒绝。后双方协商未果，致纠纷成诉。原审法院审理认为：孙道仙、刘荷锦与包海芳、李解新、邓志富签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应属有效。孙道仙、刘荷锦在《房屋租赁合同》签订前已承租双龙二期二层的部分房屋，合同签订后也仍在继续使用，故孙道仙、刘荷锦提出包海芳、李解新、邓志富交付的出租房屋因底层通道的使用存在瑕疵导致二层不能使用的理由不能成立，其要求包海芳、李解新、邓志富返还租金及双倍返还定金的主张，不予支持。但由于双方在签订《房屋租赁合同》时对租赁房屋的用途未作约定，故孙道仙、刘荷锦有权根据自己的经营需要使用租赁房屋。《房屋租赁合同》明确约定租赁房屋包括底层85平方米，二层1710平方米，故底层85平方米虽为通道，却是租赁合同的有机组成部分，且在租赁价格上与二层房屋并无差别。由于底层通道北面开设的边门目前仍为“乐字号”蛋糕店所使用，包海芳、李解新、邓志富也不能证明其在与仙、刘荷锦签订房屋租赁合同时已将该情况告知孙道仙、刘荷锦，致孙道仙、刘荷锦目前无法完整使用租赁房屋，故孙道仙、刘荷锦以不能实现合同目的为由而要求解除《房屋租赁合同》的主张符合法律规定，予以支持。孙道仙、刘荷锦虽在2011年1月4日以特快专递方式向包海芳、李解新、邓志富发函，要求包海芳、李解新、邓志富在接函后5日内将底层85平方米的房屋完全交付给孙道仙、刘荷锦使用，否则将解除合同，但由于包海芳、李解新、邓志富已复函并提出异议，双方仍处在协商阶段，故解除合同的时间应以2011年5月23日开庭时提出的时间为准，租金应计算至2011年5月23日。根据双方约定的租金起算日（2010年8月16日）及年租金额（80万元），租金计算金额应为607123元（277天×日租金2191.78元）。由于包海芳、李解新、邓志富提供给孙道仙、刘荷锦的出租房屋存在瑕疵，故对租金损失也应承担一定责任。综合考虑底层通道瑕疵对租赁房屋整体使用的影响及孙道仙、刘荷锦对租赁房屋实际使用情况，酌定包海芳、李解新、邓志富应承担40%的责任，应自行承担242849.2元，其余租金364273.8元由孙道仙、刘荷锦承担。由于孙道仙、刘荷锦已实际支付包海芳、李解新、邓志富租金60万元（其中含20万元定金），故包海芳、李解新、邓志富应返还孙道仙、刘荷锦租金235726.2元。孙道仙、刘荷锦在包海芳、李解新、邓志富交付租赁房屋后，未及时查验并提出异议，且在其装修项目未经审批通过的情况下自行装修，对装修损失应自行承担。由于孙道仙、刘荷锦在合同签订后已按约支付定金20万元及租金40万元，合同已实际履行，定金应抵作租金，故包海芳、李解新、邓志富要求没收定金的主张不能成立。同时，由于包海芳、李解新、邓志富在交付出租房屋时存在瑕疵，故孙道仙、刘荷锦可行使先履行抗辩权，包海芳、李解新、邓志富要求孙道仙、刘荷锦续付租金和支付逾期付款违约金的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条的规定判决，一、孙道仙、刘荷锦与包海芳、李解新、邓志富于2010年6月5日签订的《房屋租赁合同》终止履行；二、包海芳、李解新、邓志富返还孙道仙、刘荷锦租金235726.2元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回孙道仙、刘荷锦的其它诉讼请求；四、驳回包海芳、李解新、邓志富的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元，由孙道仙、刘荷锦承担10550元，包海芳、李解新、邓志富承担3250元。一审反诉案件受理费4801元，由包海芳、李解新、邓志富承担。上诉人包海芳、李解新、邓志富不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定不全面。1.被上诉人租赁使用的房屋已经十年，其与上诉人之间的租赁合同只是续租。2.被上诉人对于楼梯通道存在消防门早已明知，消防门的存在不影响二楼的正常使用。3.被上诉人租赁上诉人的房屋后，打算开设电玩城，由于消防部门未批准，寻找理由解除合同，转嫁损失。4.上诉人已经全部交付租赁房屋，被上诉人部分使用，部分装修。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决认定底层通道边门的存在，影响被上诉人完整使用租赁房屋，合同目的不能实现故解除双方之间的租赁合同，理由不能成立。原审判决已经认定租赁的房屋存在瑕疵，就不应认定合同目的不能实现。上诉人出租房屋后，被上诉人如何使用，并不属于房屋租赁合同的内容。2.即使上诉人提供的房屋存在瑕疵，也不影响房屋的整体使用和上下通行，不构成根本性违约。3.被上诉人租赁房屋的损失不应由上诉人承担40%。综上，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求撤销原判，依法改判。被上诉人孙道仙、刘荷锦辩称：被上诉人租赁上诉人的房屋并非续租，被上诉人原使用的房屋仅为现使用房屋的部分。被上诉人租赁房屋的目的是为了整体经营电玩城，并不转租。被上诉人整体租赁房屋后，进行了装修，装修到一楼时，由于通道存在边门，且边门由第三人使用，导致被上诉人没有消防通道，无法经营。故被上诉人向上诉人提出解除合同或者要求上诉人将一楼整体交付给被上诉人使用，上诉人未予理睬，故请求解除租赁合同，原审判决予以支持是正确的，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交公证书一份，证明租赁房屋的二层由被上诉人经营使用的事实。被上诉人对于上诉人提交的证据的真实性没有异议，但认为被上诉人现使用的面积只是部分。本院对于公证书的真实性予以确认。本院除对原审法院查明的事实予以确认外，另根据双方当事人的陈述，补充查明：被上诉人租赁房屋的目的用于经营电玩城，在装修期间，根据消防部门的要求需增设消防设施，改变原有房屋的部分结构，对此上诉人不同意。本院认为：孙道仙、刘荷锦与包海芳、李解新、邓志富签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应属有效。《房屋租赁合同》虽未明确约定租赁房屋的用途，但以方在诉讼中均陈述被上诉人租赁房屋的用途是为了经营电玩城，被上诉人在装修期间，经消防部门审批，需增设消防设施，改变原有房屋的部分结构，由于被上诉人作为出租人不同意对房屋的结构予以改变，致使无法对房屋成为电玩城并投入经营。所以被上诉人无法使用租赁房屋进行经营的原因并不是其主观故意违约，而在于出现了双方均不能预见的消防设施添置，改变房屋部分结构的事实。此外，被上诉人出租房屋包括底层85平方米，二层1710平方米，而底层85平方米为通道，通道北面开设的边门目前仍为“乐字号”蛋糕店所使用，致孙道仙、刘荷锦不能完整使用租赁房屋。故被上诉人请求解除房屋租赁合同，符合《合同法解释（二）》第26条的规定。合同解除后，对于已造成的损失，包括被上诉人已支付的租金，应当由双方当事人合理分担。一审确定的分担比例也较为合理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18601元，由包海芳、李解新、邓志富承担。本判决为终审判决。审判长  ＊  审判员  ＊  审判员  ＊  二〇一一年十一月十八日书记员  ＊