江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初1914号原告黄宁生，男，1996年7月30日生，汉族。委托代理人张日永，北京市君则君（南京）律师事务所律师。被告叶龙胜，男，1982年1月15日生，汉族。原告黄宁生与被告叶龙胜房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄宁生及其委托代理人张日永、被告叶龙胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄宁生诉称，2016年1月左右，原告因需要购房在南京房不剩房置业顾问有限公司中介公司登记预约房源，因原告在外地上班，故委托父母亲代为看房、签订合同等所有事宜。2016年1月25日，中介公司推荐了一处位于南京市浦口区宁六路75号旭日学府街区06幢3单元305室房屋，双方经协商后，签订了《房地产买卖中介合同》，合同总价96万元。约定当日交付定金1万元，次日中介公司陪同被告去房产局办理一手房产证书，2016年1月28日前，原告以借款的形式给付被告首付款44.5万元，银行贷款50万，剩余尾款5000元，办理所有手续后给付。同时双方约定注销他项权证后的次日办理过户手续。合同签订后，原告当日给付定金1万元，2016年1月28日，原告给付被告44.5万。2016年2月16日，中国银行通知买卖双方去银行面签贷款合同，后中介公司陪同原告及父母，以及被告及妻子一同去银行签订了正式的协议。2016年2月23日，中介公司在银行查询被告已经结清了所有的欠款。2016年3月2日，中介公司询问被告是否已经办妥欠款的手续？何时过户？被告却声称还没有拿到他项权证，并说其妻子又不想卖此房了。不得已中介立即通知我方，后中介公司通知我们在3月4日协调此事。调解过程中，原告坚持要求继续履行合同，房价涨了就毁约没有法律依据，后被告要求先把定金和首付款退给我们，但是违约金未能协商好，双方发生纠纷后报警处理，但是未能解决问题，不得已诉至法院。请求判令：1、判令被告承担违约责任，并依据合同约定承担违约金96000元；2、判令被告承担原告为实现债权的律师费8000元；3、判令被告承担本案所有的诉讼费用。被告叶龙胜辩称，1、合同上约定2016年1月28日之前支付44.5万元，原告是在2016年1月28日当天支付被告44.5万元，应该在2016年1月28日之前，原告没有按照合同约定提前支付给被告，已经造成违约；2、签订合同时，被告只有开发商的购房合同没有房产证，事实上此房无法交易；3、卖房时，购房合同上面是被告与陈芳的名字，陈芳是被告前妻，当时此房无法交易时被告已经告诉了中介公司，中介也告知了原告。解除合同时，原告没有跟被告提出任何违约责任，只是要求被告将44.5万元退还给他，之后发生的关于到派出所的问题，是钱退还给原告之后原告不归还收条给被告产生的问题，如果当初原告要求支付违约金，此房被告当时会做前妻工作继续履行合同，但是原告当初没有提出违约责任。经审理查明，2016年1月25日，原告黄宁生（合同乙方）与被告叶龙胜（合同甲方）在中介南京房不剩房置业顾问有限公司（合同丙方）的居间下签订了《房地产买卖中介合同》，由被告将位于浦口区宁六路75号旭日学府街区6幢3单元305室的房屋出售给原告，房屋总价款96万元。合同约定，2016年1月25日，乙方支付购房定金人民币1万元给甲方；2016年1月28日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方人民币445000元用于甲方提前结清银行全额贷款（不足部分由甲方自行解决），过户后乙方借款转为购房款；乙方贷款人民币50万元，由银行直接下达到甲方账户；甲方承诺于2016年5月1日前，迁出此套房屋的所有户口，乙方支付尾款人民币5000元给甲方。庭审中，原告提供了定金收条、首付款收条及银行转账复印件，证明其于2016年1月25日支付购房定金1万元，2016年1月28日支付被告首付款44.5万元用于被告房屋解押，被告对此均予以认可。合同第八条第三款约定了违约责任，甲乙方无正当理由不履行合同的，按标的额的10%，计人民币96000元支付违约金；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。2016年3月2日，被告告知中介其前妻陈芳不同意出售此房。2016年3月4日双方在中介的协调下解除了原被告之间房屋买卖合同，被告已经退还了定金及解押款455000元。庭审中，原告提供了律师委托代理合同及律师费发票，证明其为诉讼花费了8000元的律师费。上述事实有原被告陈述、《房地产买卖中介合同》、定金收条、首付款收条、银行转账单、情况说明、律师费发票等予以证实。本院认为,原告与被告在南京房不剩房置业顾问有限公司的居间下签订的《房地产买卖中介合同》系三方当事人的真实意思表示，合同当事人均应按照合同的约定履行。关于原告的诉讼请求1：判令被告承担违约责任，并依据合同约定承担违约金96000元。合同签订后原告按照合同的约定履行了相关的义务，包括支付定金以及首付款。庭审中，被告陈述原告是在2016年1月28日当天打入首付款，而合同约定是在2016年1月28日前，由此主张原告违约在先。对此，本院认为，合同约定是2016年1月28日前，甲方与银行预约还款，还款当日乙方借给甲方人民币445000元用于甲方提前结清银行全额贷款。依照合同的约定，被告应先与银行预约还款，在还款当日再由原告向被告支付445000元。被告预约的还款日才是原告应当支付445000元的时间。原告在2016年1月28日支付并没有违反合同的约定，也不会影响合同的继续履行。在支付该款项后，被告也未对该款项的支付向原告提出异议，因此，被告以此理由认为原告违约的辩称意见本院不予采纳。在合同的履行过程中，被告提出其前妻不同意卖房而不愿意继续履行合同系造成双方合同解除的原因。原被告签订的《房地产买卖中介合同》第十二条第16款约定“叶龙胜郑重承诺出售此房已征得产权共有人陈芳的同意，经办人持有其他共有人的委托书，并且经办人对委托人的真实性负责。若因产权共有人陈芳原因导致该‘房地产买卖中介合同’无效、交易无法履行则由叶龙胜承担合同约定的违约责任。该此房权属乙方已知晓并同意签订此合同。”因此，被告应承担合同不能继续履行的违约责任。原被告双方在《房地产买卖中介合同》第八条第3款约定违约金为96000元。根据南京市浦口区房价上涨的情况来看，该房屋的在2016年1月25日至2016年3月4日的期间大幅上涨。因此，原告要求被告承担96000元的违约金本院予以支持。对于原告主张被告承担为实现债权的律师费8000元。本院认为原、被告双方已在《房地产买卖中介合同》中的违约责任部分做出了明确约定：因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。原告的该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定,判决如下:一、被告叶龙胜于本判决生效之日起五日内支付原告黄宁生违约金96000元。二、被告叶龙胜于本判决生效之日起五日内赔偿原告黄宁生已支付的律师费8000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由被告叶龙胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2380元，南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：4318。审判员  鄢志文二〇一六年八月二日书记员  李金凤