四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4464号上诉人（原审原告）胡智发。委托代理人钟俊杰，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市经典房地产开发有限责任公司。法定代表人李向东，董事长。委托代理人徐怡，四川亚峰律师事务所律师。委托代理人刘煜，四川亚峰律师事务所律师。上诉人胡智发因与被上诉人成都市经典房地产开发有限责任公司（以下简称经典房产）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第1199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人胡智发的委托代理人钟俊杰，被上诉人经典房产的委托代理人徐怡、刘煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2006年10月12日，胡智发与经典房产签订《龙泉驿区商品房买卖合同》，约定胡智发以249343元的价格购买经典房产开发的“大观城市花园”二期X栋X单元X楼X号预售商品住宅一套。第十六条约定，经典房产应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由经典房产提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续，如因经典房产的责任，胡智发不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充合同处理。同日，双方还签订了《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》，该协议第五条约定，胡智发委托经典房产办理合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记，经典房产接受胡智发委托办理房屋分户权属证书后，应在胡智发提供委托代办权属登记的全部资料和费用后365日内为胡智发办理房屋所有权证，若因胡智发原因导致经典房产不能顺利办理房屋所有权证的，经典房产将不承担由此产生的责任；若因经典房产原因未能在约定时间为胡智发办理房屋所有权证，经典房产应每日向胡智发支付合同约定总购房款的万分之一作为违约金。2007年10月20日，经典房产将房屋交付胡智发，胡智发当天向经典房产付清了249343元购房款并向经典房产提供了委托代办权属登记的全部资料和费用。2009年12月3日，本案中胡智发的委托代理人向经典房产的工作人员询问分户国土证的办理情况，工作人员答复正在办理当中，并应其要求在龙国用（2009）第103965号国土证的复印件上加注“二期分户国土证正在办理中”的文字后盖了经典房产的印章。经典房产于2010年4月9日为陈建办理了国土证，且现已交给了胡智发。胡智发在2010年10月至2011年1月之间出具授权委托书，委托本案中胡智发的委托代理人就与经典房产的办证违约金赔偿案进行取证。胡智发于2011年4月向原审法院起诉，请求判令经典房产从2008年1月19日起每日按总购房款万分之二的标准向胡智发支付逾期办理国土证违约金共计40493元。上述事实，有双方当事人的陈述和胡智发提交的全部证据在案证实。原审法院认为，胡智发与经典房产自愿签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》和《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约全面履行义务。双方在补充协议中约定由经典房产按照胡智发的委托办理胡智发所购房屋的权属证书，经典房产应当按约定为胡智发办理所购房屋的国土证。双方虽然在补充协议中对办理房屋所有权证的时间和违约责任进行了约定，但补充协议没有对办理国土证的时间和违约责任进行约定，而双方在《龙泉驿区商品房买卖合同》第十六条中约定经典房产应当在商品房交付使用90天内将办理权属登记需由经典房产提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，由于该约定与补充协议没有抵触，合同与补充协议又具有同等效力，据此经典房产为胡智发办理国土证的时间应当是合同中约定的在商品房交付使用后90天内，双方在合同及补充协议中对逾期办理国土证的违约责任没有约定，不影响双方对办理国土证时间所作的约定，此种情形应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金金额，而不应直接适用补充协议对办理房屋所有权证时间和违约责任所作的约定。经典房产于2007年10月20日向胡智发交付了房屋，按照合同约定，经典房产应当在交房后90天内即2008年1月18日之前为胡智发办理国土证。经典房产逾期未履行办证义务，应承担违约责任。双方在合同中明确约定了办证期限，经典房产逾期未履行，胡智发即应当知道其权利受到侵害，胡智发要求经典房产承担逾期办理国土证违约金的诉讼时效应当从2008年1月19日开始计算，胡智发起诉时已经超过了二年的诉讼时效期间。经典房产在国土证复印件上表述办理分户国土证的进度，不能证明胡智发向经典房产主张了办理分户国土证的违约金，也不能视为经典房产向胡智发作出了支付该违约金的承诺，况且无证据证明取得该证据的本案胡智发的委托代理人当时与胡智发存在代理关系，其行为不能视为胡智发的行为，不能导致胡智发要求经典房产支付办理分户国土证违约金的诉讼时效中断。胡智发超过诉讼时效期间起诉，丧失了胜诉权，故原审法院对胡智发的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回胡智发的诉讼请求。案件受理费减半收取406元，由胡智发负担。宣判后，原审原告胡智发不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、经典房产在国土证复印件上注明办理分户国土证的进度，能证明胡智发主张了权利，主张的权利不仅是办理分户国土证的权利，也是逾期办理分户国土证支付违约金的权利。所以胡智发要求支付逾期办理分户国土证违约金的诉讼时效中断。2、胡智发与其委托代理人之间的代理关系，代理双方均认可，也有案涉小区业主筹委会会议记录、通知及胡智发出具的授权委托书等相应证据证明。经典房产关于“二期分户国土证正在办理中”的意思表示并未将胡智发排除在外。请求二审法院撤销原判，改判经典房产承担逾期办理分户国土证的违约金40493元。被上诉人经典房产答辩称，胡智发要求经典房产办理分户国土证和支付逾期办证违约金是不同的权利。2010年1月19日胡智发要求支付逾期办证违约金的诉讼时效已届满。经典房产在国土证复印件上注明的“二期分户国土证正在办理”，仅能证明经典房产办理分户国土证的进度，并不能导致诉讼时效中断。且国土证上文字形成时，胡智发与其委托代理人之间尚未形成委托关系，注明的内容并不针对胡智发。原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。二审中，胡智发提交大观城市花园二期筹委会2009年11月28日会议记录及2009年12月16日紧急通知，拟证明胡智发已委托其代理人就逾期办理分户国土证违约金向经典房产主张权利。经典房产质证认为，该两份证据不属于新证据，对其合法性、真实性、关联性均不予认可。本院认为，该两份证据在原审庭审中已出示，不属于新证据范畴，且其不足以证明胡智发委托其代理人就逾期办理分户国土证违约金主张权利。故本院不予采信。本院认为，胡智发与经典房产订立的《商品房买卖合同》及《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。双方《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门。经典房产于2007年10月20日向胡智发交付了房屋，按照合同约定，经典房产应当在交房后的90天即2008年1月18日之前协助胡智发办理分户国土证。经典房产逾期未履行义务，应承担违约责任。本案争议焦点是胡智发起诉要求经典房产承担逾期办证违约金是否超过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，本案中合同明确约定了履行协助办证义务的期限，经典房产逾期未履行，胡智发就应当知道其权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即从2008年1月19日开始计算。胡智发于2011年4月10日提起本案诉讼，超过2年诉讼时效期间，丧失了胜诉权。胡智发认为经典房产在国土证复印件上加注“二期分户国土证正在办理中”的事实证明胡智发向经典房产主张了支付逾期办理国土证违约金的权利，应导致诉讼时效的中断，胡智发起诉未过诉讼时效，具有胜诉权。对此，本院认为，经典房产在国土证复印件上加注的内容仅能证明经典房产对办理分户国土证进度情况的说明，并不能证明胡智发向经典房产就逾期办理分户国土证违约金的支付主张过权利，也不能证明经典房产同意支付违约金，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，不能引起诉讼时效的中断。综上，胡智发的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费406元，由胡智发负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  雷 鹏代理审判员  王 果二〇一一年十月二十五日书 记 员  唐晓欢