重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2015)碚法民初字第03713号原告重庆中安房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦，组织机构代码62192584-X。法定代表人范锡标，该公司董事长。委托代理人樊先仪，重庆索通律师事务所律师。委托代理人夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。被告幸某甲，女，汉族，1973年11月1日出生，住重庆市沙坪坝区。被告陈某，男，汉族，1973年5月28日出生，住重庆市沙坪坝区。被告幸某乙，女，汉族，2000年6月8日出生，住重庆市沙坪坝区。法定代理人陈某（系幸某乙之父），男，汉族，1973年5月28日出生，住重庆市沙坪坝区。三被告共同委托代理人匡涛，重庆兼善律师事务所律师。第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，组织机构代码74287351-3。法定代表人周亮，该公司董事长。委托代理人戴娇颖，女，汉族，1986年4月25日出生，该公司员工。委托代理人何霞，女，汉族，1981年7月25日出生，该公司员工。原告重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安公司）与被告幸某甲、陈某、幸某乙（以下简称三被告）、被告重庆翡翠湖物业管理有限公司（以下简称翡翠湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李军适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。之后本案依法转为适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。中安公司的委托代理人樊先仪、夏陵丰，三被告共同的委托代理人匡涛，翡翠湖公司的委托代理人何霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中安公司诉称，2007年7月23日，三被告与中安公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买中安公司开发的位于北碚区xxx镇xxx路xx号附x-x-x号商品房一套。合同签订后，中安公司全面履行了合同义务，在约定交房期限届满前向三被告发出了接房通知，但三被告以各种理由拒不接房。翡翠湖公司多次向中安公司及三被告发出物业服务费催收函，因三被告拒不支付物业服务费、公摊电费，中安公司依照与翡翠湖公司签订的《xxx别墅前期物业服务合同》的约定，向翡翠湖公司支付了三被告拖欠的物业服务费、公摊电费及滞纳金。中安公司认为三被告拒不接房，拖欠物业服务费、公摊电费的行为已严重违反了双方购房合同的约定，上述由中安公司代缴的费用应当由三被告承担，中安公司代为支付后有权向三被告追偿。一、判令三被告立即偿还由中安公司代为支付的自2008年11月起至2010年6月以及2011年8月至2015年3月期间的物业服务费16046.12元(3元/月.平方米×建筑面积167.15平方米×50%×64个月)以及滞纳金3122.66元，该滞纳金以每月欠缴的物业服务费326.85元为本金，按中国人民银行2013年5年期贷款月利率5.458‰（6.55%÷12），从逾期之日起分别计算至2015年3月；二、判令三被告立即偿还由中安公司代为支付的2009年5月至2010年6月以及2011年7月至2015年1月期间的公摊电费1315.47元；三、本案诉讼费由三被告承担。被告幸某甲、陈某、幸某乙辩称，1、因为房屋存在许多问题，三被告没有接房且有正当理由不接房，房屋并未实际交付给三被告使用，物业服务费和公摊电费不应该由三被告承担。2、中安公司不是主张物业服务费和公摊电费的适格的主体，如果三被告应该缴纳物业服务费和公摊电费，三被告缴纳的对象也是物管公司，中安公司无权向三被告主张物业服务费和公摊电费。中安公司与翡翠湖公司约定物业服务费和公摊电费由中安公司代偿付，对业主没有约束力。3、即使三被告应该承担物业服务费和公摊电费，因为诉讼时效的问题，2年之前的物业服务费和公摊电费已经超过诉讼时效不应该得到主张。要求驳回中安公司的诉讼请求。被告翡翠湖公司辩称，中安公司起诉状中载明的事实属实，对中安公司的诉讼请求无异议。经审理查明，2007年7月23日，中安公司（甲方，卖方）与三被告（乙方，买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，由中安公司将其开发的xxx项目中位于北碚区xxx镇xxx路xx号附x-x-x号住宅商品房一套（建筑面积为167.15平方米）（以下简称涉案房屋）预售给三被告。该合同第六条交房期限及交付条件的第二款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第七条交房手续的办理第一款约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”该条第二款约定：“由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、甲方书面通知，并由政府确认具备资质的机构确定该房屋符合验收规范即为房屋交接日。自此日起（1）视为该房屋已由乙方接收；（2）该房屋风险及物业管理费用等开始由乙方承担；（3）甲方开始承担该房屋相应的保修责任。”第十七条附则的第三款约定：“乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方在《前期物业管理服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。”附件四合同补充协议第六条约定：“甲方根据相关法律规定委托翡翠湖物业管理有限公司为xxx项目物业提供前期物业管理服务。双方同意《前期物业管理服务合同》作为本合同附件。”附件四合同补充协议第七条第6款约定：“乙方保证本合同所填写的联系电话和通讯地址的真实性和准确性，若有变化应以书面方式告知甲方，否则甲方不承担相应责任。甲方按合同项下乙方所填写的通讯地址发出的函件，自寄发之日起十日即视为乙方已收取。”2008年9月26日，包括涉案房屋在内的xxxF、G组团二期工程经竣工验收。2008年10月27日，该工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[碚2008]57号）。涉案房屋于2010年12月20日取得房地产权证。该产权证载明：权利人幸某甲、陈某、幸某乙，座落北碚区xxx镇xxx路xxx号x-x号，房屋建筑面积167.54平方米。涉案房屋已办理重庆市新建商品房使用说明书、新建商品房质量保证书。三被告至今未实际接房。涉案房屋从2009年5月至2010年6月和2011年7月至2015年1月期间应交纳的公摊电费为1315.47元。涉案房屋2009年5月应交纳的公摊电费为19.1元，从2009年6月至2010年6月和2011年7月至2015年1月期间应交纳的公摊电费为1296.37元。另查明，2006年5月15日，中安公司（甲方、委托方）与翡翠湖公司（乙方、受委托方）签订《xxx别墅前期物业服务合同》，由中安公司将其开发的位于重庆市北碚区童家溪镇xxx别墅住宅委托给翡翠湖公司实施前期物业管理。该合同第十七条甲方权利义务第8款约定：“当业主/物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催交或以现金方式偿付。”第二十一条约定：“物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由甲方承担，按照本市规定执行；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取（按建筑面积计算）。（1）住宅：3.00元/月·平方米……2、逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”第二十二条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。”第二十六条约定的合同委托服务期限为“自2006年5月15日起至xxx住宅小区业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”庭审中，中安公司还举示了如下证据：1、收楼通知书复印件一份、顺丰速运详情单的第四联原件及顺丰速运详情单第一联、第二联复印件。该详情单上有如下文字：寄件公司中安公司，收件公司幸某甲、陈某、幸某乙，地址重庆市沙坪坝区xx局xx路x号，寄件日期2008年10月25日，备注内附收楼通知书。收楼通知书载明的主要内容为通知三被告于2008年10月31日上午至重庆翡翠湖物业管理有限公司二期管理处办理入伙手续。拟证明中安公司于2008年10月25日向三被告发函，通知三被告于2008年10月31日接房，被告幸某甲于2008年10月26日签收。三被告质证认为：对顺丰速运详情单第四联原件的真实性有异议，没有加盖顺丰快递的章，不能证明他们实际已经发出。对顺丰速运详情单第一联和第二联复印件的真实性无法确认，因为是复印件，也不能证明幸某甲、陈某、幸某乙收到了收房通知书。对收楼通知书复印件的真实性不能确认，因为是装在快递信封里的，快递的真实性不能确认，收楼通知书的真实性也不能确认。翡翠湖公司质证认为：对中安公司举示的证据的真实性、证明目的均为异议。2、物管费催收函原件，拟证明翡翠湖公司依据《中安.翡翠湖别墅前期物业服务合同》向中安公司催收物业服务费。收据原件，拟证明中安公司代三被告缴纳物业服务费16046.12元、滞纳金3122.66元、公摊电费1315.47元，共计20484.25元。三被告质证认为：对物管费催收函、对收据的真实性有异议，不能证明中安公司实际支付了钱，物业公司向中安公司发催收函并不能中断原、被告之间的诉讼时效。物业管理公司的收费不符合国家规定，本身有诉讼时效的问题存在。中安公司对这笔钱的支付，对被告不产生约束力。翡翠湖公司质证认为：对中安公司举示的证据的真实性、证明目的均为异议。三被告还举示了如下证据：1、照片复印件。证明涉案房屋存在质量问题，落水管是从房屋客厅从上到下穿越，违反了建筑给水排水规范GB50015-2003。花园安置了电缆井，电缆井对弱电线和强电线路是共同穿越一根管线进户，违反了DL-T499-2001第9.3.12条的规定。房屋存在多处漏水的地方，漏水的地方有一部分中安公司已经修复，有一部分未整改到位。交房标准中有一个温泉入户的标准无法达到。中安公司质证认为：对照片复印件的真实性不予认可，不清楚照片的拍摄时间和拍摄地点，照片是房屋质量问题与本案无关。翡翠湖公司质证认为：同中安公司的质证意见。2、视频光盘，证明目的与照片的证明目的相同。漏水部分包括两处：二楼的漏水部分中安公司已经进行了整改，现在不漏水了。二楼客厅外走廊漏水，现在已经长了青苔，中安公司没有进行整改。中安公司质证认为：对视频的真实性有异议。二楼客厅外走廊漏水长青苔的部位是走廊外侧，有可能是雨水造成的，不一定是漏水造成的，三被告陈述二楼的漏水部分是中安公司已经进行了整改，不能看出已经整改过。第三人质证认为同中安公司的质证意见。翡翠湖公司又陈述：视频中穿着工作服的人是我公司的员工，叫汤朝英。该视频中的房屋是由我公司管理的并由三被告购买的房屋，是中安翡翠湖二期房屋。中安公司与三被告均表示：对翡翠湖公司的陈述无异议。翡翠湖公司再陈述：视频中一楼进户门外的二楼房屋的地面外沿有青苔，外沿是该房屋入户门的遮雨棚，不是二楼客厅的走廊。该处属于日晒雨淋的地方存在青苔是正常现象，该处不存在漏水。中安公司表示对翡翠湖公司的陈述无异议。三被告表示：外沿是否是该房屋入户门的遮雨棚不清楚，不是二楼客厅的走廊，二楼没有客厅，是一楼入户的顶部天棚，存在青苔，有裂缝，也有漏水的痕迹。翡翠湖公司先举示了如下证据：1、顺丰速运详情单原件1张、申通快递详情单原件2张及跟踪详情单2张、国内小包邮件详情单原件2张及跟踪详情单2张，中通快递详情单原件1张及跟踪详情单1张，国内小包邮件详情单上的公章是事后要求邮局补盖的，拟证明翡翠湖公司向被告催收物管费。中安公司质证认为：对证据1真实性和证明目的均无异议。三被告质证认为：对证据1的真实性有异议，没有盖章。快递单上的时间看不清楚，不能证明催收的时间，不能证明诉讼时效中断。陈某陈述：三被告缴纳了13个月的物管费是从2010年7月至2011年7月，当时要求原告进行整改，整改后三被告愿意接房并继续缴纳物管费。三被告没有收到过催收单，我不是沙坪坝供电局的人，沙坪坝供电局已经在2012年左右被撤销合并，寄到沙坪坝供电局我是收不到的。之后，本院将翡翠湖公司举示的证据1退还给翡翠湖公司后，翡翠湖公司找找顺丰快递和中通快递盖章，举示了如下证据：2、加盖顺丰速运方章的顺丰速运详情单原件1张、加盖中通快递圆章的中通快递详情单原件1张及跟踪详情单1张、跟踪详情单4张，证明翡翠湖公司向三被告催收物管费，因为三被告的原因没有来缴费。中安公司质证认为：对证据2的真实性和证明目的均无异议。三被告质证认为：对中通快递详情单的真实性无异议，快递单上的发件日期看不清，对跟踪详情单的真实性不认可。对顺丰速运详情单的真实性无异议，快递单上的发件日期看不清。审理中，三被告陈述：中安公司电话通知陈某和幸某甲去接房，通知的时间大概是2009年2月，接到通知之后2009年6月去准备接房，因为中安公司房屋漏水要求中安公司进行整改，房屋落水管存在问题，电缆井有安全隐患所以没有接房，中安公司对漏水进行了部分整改。陈某2010年7月去缴纳了物管费，交给第三人的。因为陈某认为中安公司会对房屋进行整改，所以陈某就缴纳了物管费。之后因为中安公司一直未进行整改，所以三被告就未缴纳物管费。中安公司认为：对陈某陈述的通知接房时间有异议，中安公司在2008年10月31日之前通知被告接房，电话和邮件都通知过。对其余陈述有异议，房屋不存在质量问题，被告缴纳物管费的情况不清楚。翡翠湖公司认为：同中安公司的意见，被告缴纳物管费的情况需要核实。审理中，中安公司与三被告所签合同中所载明的三被告的地址沙坪坝xx局xx路x号是幸某甲在签合同时的工作单位的地址，2011年5月幸某甲调到大溪沟市区xx局工作，三被告的居住地址不是在沙坪坝xx局xx路x号，三被告的居住地址是身份证上的地址。中安公司表示中安公司是按照三被告在合同中提供的地址进行联络。翡翠湖公司表示：同中安公司的意见。审理中，中安公司陈述:中安公司陈述：中安公司根据翡翠湖公司的催收单据进行的代缴，诉讼时效应该由翡翠湖公司举证。物业服务费是连续性的，应该以最后一期为准，在没有成立业委会之前该合同一直有效，所以物业服务费的诉讼时效的计算起点应该是以合同到期的最后一期的物业服务费的缴纳时间为起算点。本案未过诉讼时效。物业服务合同是商品房买卖合同的附件，根据商品房买卖合同第十九条的约定，该物业服务合同对三被告具有法律约束力，因此中安公司依据物业服务合同第十七条第8款的约定以现金的方式代三被告向翡翠湖公司支付物业服务费，支付物业服务费后向三被告进行追讨符合双方合同的约定，中安公司主体适格。三被告则陈述：中安公司不是诉讼的适格主体，中安公司与翡翠湖公司签订物业服务合同中约定的代偿物业服务费是一种债权转让，即使成立应该告知三被告才对三被告生效。在债权转让时三被告对翡翠湖公司的抗辩也能对中安公司主张，中安公司向翡翠湖公司代缴物业服务费损害了三被告的利益，债权转让中安公司不通知三被告，对三被告不具有约束力。只有同一债权分期支付才是以最后一期为诉讼时效的起算点，物业服务费是每月逐渐产生，每月都是新的债权，每个月应该单独计算诉讼时效，不应该以最后一期为诉讼时效的起算点。翡翠湖公司举示催收单看不清楚时间，即使翡翠湖公司举示的催收单流程属实，最早的一次催收也是2012年，2010之前的物管费和电费超过诉讼时效。翡翠湖公司表示：同中安公司的意见。中安公司又陈述：2010年之前的物管费和电费因为被告履行而中断，翡翠湖公司举示了多份快递公司的快递详情单和跟踪单，致使本案诉讼时效中断。三被告则陈述：被告缴纳的物管费与2010年之前的物管费不同，不存在诉讼时效中断。综合中安公司、三被告、翡翠湖公司举证、质证等意见，本院认证如下：中安公司举示的证据1中收楼通知书是复印件，三被告未认可，中安公司也未提供原件核对，本院对收楼通知书本院采信。证据1中的顺丰速运详情单第四联原件和顺丰速运详情单第一联、第二联复印件，三被告均未认可，顺丰速运详情单第四联原件未加盖公章，存在未寄出的可能，中安公司也未提供顺丰速运详情单第一联、第二联的原件核对，本院对证据1不予采信。证据2物管费催收函原件和收据原件，三被告虽对证据2的真实性有异议，但因证据2为翡翠湖公司向中安公司作出，翡翠湖公司对证据2的真实性无异议，三被告也未提供证据予以反驳，本院对证据2予以采信。对三被告举示的证据1照片，中安公司与翡翠湖公司虽对其真实性不予认可，但与三被告举示的证据2视频相印证，中安公司与翡翠湖公司虽先对视频的真实性有异议，但之后又实际认可了该视频，本院对该证据1、证据2予以采信。对翡翠湖公司举示的证据证据性1中国内小包邮件详情单2张及跟踪详情单2张，三被告虽对证据真实性有异议，但中国内小包邮件详情单2张为原件，并盖有邮戳，三被告未提供证据反驳，本院对中国内小包邮件详情单2张予以采信。该跟踪详情单2张不是原件，翡翠湖公司未提供原件核对，本院对该跟踪详情单不予采信。证据1中顺丰速运详情单原件1张、中通快递详情单原件1张与证据2中的顺丰速运详情单原件1张、中通快递详情单原件1张内容相同，三被告对证据2中的顺丰速运详情单原件1张、中通快递详情单原件1张的真实性无异议，证据2中中通快递的跟踪详情单盖有中通快递圆章，三被告虽对该跟踪详情单真实性有异议，但未提供证据反驳，本院对上述证据予以采信。证据1中的顺丰速运详情单原件1张、申通快递详情单原件2张及跟踪单2张，证据2中的其余跟踪详情单4张，三被告不认可，且上述证据均未盖有印章，无法确定是否已寄出，本院对上述证据不予采信。本院确认如下事实：从涉案房屋进户门进入的一楼第一间房间的一个墙角处有一根白色管道从上到下贯穿该房间。涉案房屋进户门处有顶棚，存在青苔。翡翠湖公司于2015年3月9日向中安公司作出物管费催收函，载明的主要内容为要求中安公司于2015年3月31日交纳传承1-75房产的2008年11月-2015年3月的物业服务费16046.12元、2009年5月-2010年6月和2011年7月-2015年1月的公摊电费1315.47元、物业服务费违约金3122.66元，合计20484.25元。翡翠湖公司于2015年3月9日向中安公司出具收据一张，载明“地产代传承1-75交2008年11月-2015年3月物业管理费16046.12元、2009年5月-2010年6月公摊电费1315.47元、物业服务费违约金3122.66元”。2012年10月15日，翡翠湖公司向陈某通过中通速递寄送了传承x-xx物管费及公摊电费催收函，寄送地址为沙坪坝区xx局xx路x号。跟踪详情单显示该快递件于2015年10月15日收件，于2012年10月17日沙坪坝一部派件已签收，签收人唐琳。11月21日（未写哪一年），翡翠湖公司向陈某、幸某甲、幸某乙通过顺丰速运寄送了催缴通知书，寄送地址为重庆市沙坪坝区xx局xx路x号。翡翠湖公司向陈某通过中国邮政寄送了关于传承x-xx物管费2008年11月至2010年6月5014元、2011年8月至2014年8月9277.01元、公摊电费2009年5月至2010年6月￥339.3元、2011年7月至2014年7月￥842.28元共计15472.59元的函件，寄送地址为重庆市沙坪坝区xx局xx路x号，邮寄该函件的国内小包邮件详情单上未盖收寄日期邮戳。2014年4月18日，翡翠湖公司向陈某通过中国邮政寄送了关于传承x-xx物管费2008年11月至2014年4月13288.09元、公摊电费2009年5月至2014年3月1100.68共计14388.77元的函，寄送地址为重庆市沙坪坝区xx局xx路x号。上述事实，有书证、视频资料及中安公司、三被告、翡翠湖公司的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。本院认为，处于前期物业管理期间的物业，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的物业服务费用和公摊电费应由建设单位承担，物业交付以后的物业服务费用和公摊电费应由业主承担。对于物业服务费和公摊电费的承担以物业交付为界线，而物业交付又分为了实际交付和视为交付两种情况。对于物业服务企业来说，其判断物业交付只能以实际交付为依据，而视为交付系商品房买卖合同双方对于交付的一种约定，这种约定效力只及于合同当事人。因此，相对于物业服务企业来说，其判断谁是物业服务费和公摊电费交纳义务人是以实际交付物业为准，而对于物业服务费和公摊电费的最终由建设单位还是业主承担，则是以视为交付为准。根据本案查明的事实，中安公司至今也没有将房屋实际交付给三被告，因此，在实际交付房屋之前，对于物业服务企业来说，交纳物业服务费和公摊电费的义务人为中安公司。所以，不管是否在前期物业服务合同中约定，在房屋未实际交付之前，中安公司系该房屋物业服务费和公摊电费的交纳义务人。现在中安公司已经交纳了，最终由谁承担则应看中安公司是否按照合同约定将房屋交付给了三被告。根据中安公司与三被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交房时间应在2008年10月31日前。涉案房屋所在工程于2008年9月26日竣工验收，于2008年10月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了交房条件。中安公司未举示充分证据证明其在2008年10月31日之前通知三被告接房，未举示充分证据证明在约定交房前向三被告发出书面接房通知，三被告也未认可收到了书面接房通知，但表示中安公司大概在2009年2月电话通知陈某和幸某甲去接房，接到通知之后2009年6月去准备接房，因为中安公司房屋漏水要求中安公司进行整改，房屋落水管存在问题，电缆井有安全隐患所以没有接房，故三被告至迟在2009年6月应知道可以接房。三被告提出的落水管从涉案房屋客厅从上到下穿越，即使该间房屋为客厅，根据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）4.3.3规定，建筑物内排水管道布置应符合下列要求：……6排水管道不得穿越住宅客厅、餐厅，并不宜靠近与卧室相邻的内墙……，该条并不是强制性条文。三被告未举示充分证据证明涉案房屋的花园安置了电缆井，电缆井对弱电线和强电线路是共同穿越一根管线进户，违反了DL-T499-2001第9.3.12条的规定。故三被告所述的涉案房屋的其他质量问题即使存在，也不属与中安公司约定的交房条件范围内，且也未举示充分证据证明房屋不符合交付条件，三被告以房屋存在质量问题拒绝接房的行为不符合《重庆市商品房买卖合同》的约定，本院对三被告认为因质量问题不应接房的主张不予采纳。因案涉房屋未进行交接责任在三被告，而中安公司未举示充分证据证明其通知三被告何时接房，故本院认定三被告所陈述的2009年6月去接房的时间视为三被告应当接房之时。根据前述分析，视为接房后的物业服务费和公摊电费则应由三被告最终承担。中安公司要求按建筑面积167.15平方米计算涉案房屋的物业服务费，本院予以认可。自2009年6月起至2010年6月以及2011年8月至2015年3月期间的物业服务费为14291.33元(3元/月.平方米×建筑面积167.15平方米×50%×57个月)。涉案房屋从2009年6月至2010年6月和2011年7月至2015年1月期间应交纳的公摊电费为1296.37元.因此，对中安房公司要求三被告支付其已经交纳的物业服务费和公摊电费合法诉讼请求，予以支持。由于在房屋实际交付之前，向物业服务企业交纳物业服务费和公摊电费是中安公司的义务，因为对于延期交纳产生的滞纳金也应由中安公司自己承担。关于三被告提出的时效抗辩，因为中安房地产公司在交纳了物业服务费和公摊电费后就及时起诉要求由三被告承担，故不存在超过时效的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告幸某甲、陈某、幸某乙于本判决生效之日起五日内支付原告重庆中安房地产开发有限公司代为支付的物业服务费14291.33元、公摊电费1296.37元，共计15587.7元。二、驳回原告重庆中安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告重庆中安房地产开发有限公司负担122元，被告幸某甲、陈某、幸某乙负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李 军人民陪审员  刘昌元人民陪审员  罗世美二〇一六年一月二十五日书 记 员  林 佳