吉林省长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)双民初字第1261号原告丁成龙，男，1959年3月14日生，汉族，个体，住长春市双阳区.委托代理人索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告李桂清，女，1946年2月20日生，满族，无职业，住长春市双阳区。被告刘玉发，男，1942年6月20日生，汉族，无职业，住长春市双阳区。第三人徐廉陟，男，1950年6月5日生，汉族，退休干部，住长春市双阳区。第三人张淑娟，女，1946年3月19日生，汉族，退休工人，住长春市双阳区。第三人齐晶，女，1977年2月16日生，汉族，个体，住长春市双阳区。委托代理人崔玉林，男，1951年12月27日生，汉族，退休干部，住长春市双阳区。原告丁成龙诉被告李桂清、刘玉发、第三人徐廉陟、张淑娟、齐晶房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁成龙及委托代理索若飞、被告刘玉发、第三人徐廉陟、张淑娟、齐晶及委托代理人崔玉林到庭参加诉讼，被告李桂清经法院开庭传票传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告丁成龙诉称：2006年9月19日，原告经中间人张秀芳介绍，购买了被告李桂清1996年从被告徐廉陟处购买的、位于双阳区北山路西三委九组、面积为209.10平方米的二层私有住房（登记在徐廉陟名下，产权证号长房权证67017**号，栋号13--1／7卜10），已支付房款285000元，被告李桂清将徐廉陟名下的房产证交付给原告后搬出了该房屋（并交付土地使用证），原告从2006年9月买房至今一直居住该房屋。此后原告多次找被告李桂清要求办理房屋、土地的更名过户手续并交付土地证，但被告李桂清始终以各种理由未履行义务。直到后来原告才听说徐廉陟于2013年II月从被告李桂清处骗走了土地证，并于2013年12月14日在长春日报将卖房时交付给李桂清、李桂清卖房时交付给原告的房产证挂失，并在2014年1月3日用骗回的土地证及房产证挂失证明在房管部门重新补办了己出卖房屋的房产证。2014年1月10日，徐廉陟在早将房屋出卖给李桂清，明知李桂清又将房屋出卖给原告的情况下，与明知原告已购买并占有徐廉陟名下房屋10多年事实的齐晶进行恶意串通，签订虚假房屋买卖合同（但未实际交付价款及房屋），将本应变更到原告名下的房产证变更到第三人齐晶名下。原告认为，原告与被告李桂清签订并履行的房屋买卖契约合法有效，被告负有继续履行房屋、土地使用证的交付及办理更名过户手续的后合同义务。而徐廉陟采用欺诈手段骗取土地证并以丢失名义挂失补办新的房产证，进而又与齐晶签订虚假的房屋买卖合同，均属无效行为。故原告现根据《合同法》、《民事诉讼法》等规定向贵院提起诉讼，请求确认原被告签订的房屋买卖《契约》有效；第三人徐廉陟、齐晶签订的房屋买卖合同无效，齐晶未取得讼争房屋所有权；被告继续履行原告所购房屋的产权证及土地使用证的更名过户义务；请求判由被告承担诉讼等费用。被告李桂清辩称：我和原告没有纠纷，卖房子的事我承认。原告说多次找我要土地使用证的事不存在，我和原告有口头协议，将来拆迁给我留个摊位，所以土地使用证没给原告。被告刘玉发的答辩意见与被告李桂清相同。第三人徐廉陟辩称：一、此案的产权清晰，事实清楚、情节简单。其根据是我徐廉陟有房屋产权证和土地使用证。那么丁手中的产权证怎样解释呢？道理很简单，不是偷来的就是捡来的或是别人给的，反正不是在我徐廉陟手中拿去的，该产权证早已丢失（时间不详），我的产权证里边夹着装修消防队房屋的票据，听刑警大队的人说在李桂清手中找出来了。装修消防队的票据就足以证明我丢失的房产证就是刘玉发偷去了，因为我的房产证到谁手就是谁偷去了我的房产证。我卖房子不可能将与该房无关的装修消防队房屋的票据带走吧。我家属和刘玉发家属李桂清一起开小卖店，刘玉发经常去，顺手牵羊拿走我的房产证如囊中取物。再次该房产证在谁手放着，放多长时间他都姓徐，即不姓丁、也不姓刘，反过来讲丁成龙拿出我的房产证对我有利，因为他的属权姓徐，同时也告诉了我们在丁的手中7年左右为什么不找我徐廉陟过户呢？不就是他的房产证来源不明，他丁不是3-5岁的未成年人，而是50多岁的人能不知道和刘玉发签的买卖房屋合同拿的是我徐廉陟的产权证，这不是个毛病吗？按物权法第9条、第14条和106条之规定，此房属于我徐廉陟的还有什么争议吗。二、我和丁成龙、李桂清没有房屋买卖关系。要求把我的房屋过给姓丁的名下，这个要求不可笑又可悲吗？这是一种赤裸裸的强盗逻辑，我和丁又没有买卖关系凭什么把我的房子过给姓丁的呢？按着房地产法和物权法、合同法的有关规定不登记无效，我要问丁、刘两家没有法律承认的证据，丁、刘两家谁也没进行登记，他俩个凭什么要把我的房子分掉。丁、刘二人合谋借我与刘的租赁关系，谎称为买卖关系进行恶性私分非法强行占有。丁成龙和刘玉发对我的房屋属于恶性私分，当时市场价格能值60-70万元，而他二人却以28.5万元的价格成交，二人私分了我的房产，一头得房子一头得钱所以他们不敢找我过户，我的房屋是2013年到期，我于2013年下半年多次找刘玉发房子是买还是租的我不知道，因为当时我没参加，若是租的就一退到底，丁成龙算买潮了，刘就多次找丁未果．与2014年初我徐廉陟和刘玉发亲自去到了丁成龙家。我们到那一说此事，丁成龙不说人话就打起来了，临走时我说：“你们一头得房子，一头得钱，我就不信没人管，法庭见。”此事刑警大队开始找刘玉发时，刘玉发承认此事。三、对于丁成龙、李桂清提出的所谓证据的说明：第一要说明的11万元的收条，11万元来历是：张淑娟在李桂清手借款推出来的，到2000年张从李的手借款大约10万元之多，又补上点钱到了11万元，按每年租金8000元计算算出14年，多出的2000元我们徐家就不要了。其一该收条没有说明是租房款，但也没有写明是卖房款的字样。他说租房不成立、卖房也不成立。其二那张条是我爱人张淑娟一个人出的，没有我徐廉陟的签字吧？按中华人民共和国城市房地产管理法第38条四款之规定共有的财产须共有人书面同意，此条有我徐廉陟签字吗？其三那张无用又无法律效力的废纸能否定我的房屋产权证和土地使用证吗？第二条“证据”李桂清说土地使用证问题，让张淑娟要回去了，此说法能占住脚吗？张淑娟要你李桂清就给吗？其实土地使用证、建设开工许可和规划许可一直在我徐廉陟办公室放着，直至退休前张就没看到这个土地使用证。第三条：关于建设许可证、规划证。一他无任何法律效力，房屋一经领取到房产证、土地使用证他就失去了作用就是废纸一张。其二是我徐廉陟于2015年2月7日中午在葡京大厦正门口丢失的并有我的广告挂失和刑警队进行了拍照，此证件中夹着我揭发刘玉发盗窃我房屋产权证材料一份和规划许可、开工许可三件在一起放的，是2月7日上午准备交给刑警大队张福昌的，刑警大队张福昌说他家的亲属有丧事，明天再办吧，所以没有向刑警大队交成材料。其三在刑警队调查我徐廉陟时，在2月7日前刘玉发没有拿出这两个证件，2月7日后我丢失他（刘）便将这个两个证件拿到公安局，我丢失到刘玉发手，他不是偷盗是怎么得来的？刘玉发是市场协管员，每月工资1000元，他又知道我的车牌号。最后有关其他证据问题，我的看法是法庭应使用原始证据为好，因为现在丁成龙提供的张秀芳的证据明显是伪证，我们夫妻二人和张秀芳素不相识，谁都不知谁长的什么模样，他怎么能知道我们夫妇之间的事呢，案发后的证据（2014年下半年-2015年下半年）因为案发后的证据可信程度应该是慎之又慎，有关人员出证我的房子卖给刘玉发800人也顶不住房屋买卖合同书一份。四、今天开庭的民事案件，本人认为应立刑事诈骗案，刘玉发卖给丁成龙的房子，刘玉发没有与我徐廉陟签订的合同书，没有房屋产权登记，无权出让。他的出卖属于无本之木、无源之水，刘玉发买卖房屋纯属虚构事实，所以对刘玉发应按刑法第224条之规定追究其刑事责任，我建议今天开庭应该中止，先刑事后民事，将刘玉发移交给公安机关处理。最后我徐廉陟卖给齐晶的房屋，合乎中华人民共和国城市管理法38条4款、6款和41条，物权法的8条、9条、14条、17条、106条，合同法的第8条、第10条之规定。而丁成龙拿出与李桂清买卖合同未经登记纯属无效的合同，同时违反了中华人民共和国城市房地产管理法和物法权、合同法等有关登记的规定。城市房产权产籍管理办法第18条之规定。谁对谁错请法院依法做出公正判决。第三人张淑娟辩称：1992年我们在双阳区北山路西三委九组申请批地号，盖二层小楼，有关部门口头答应后，就开始准备料打基础，93年正式建的，当年入住，我儿子当年结婚，住了五年，二孙子在那怀的孕，98年我们搬到消防队之后，我就联系往外租，李桂清找我要租，我说行，过几天又说咱俩做买卖，我说咱们做什么买卖呀？她说开小卖店咱俩干，我说我不会做买卖，也没有资金，又不会进货什么都不会，她说不用你拿钱，也不用你进货，当时我明白我出房子，我说试试吧。干一段时间，我姐生病胰腺癌晚期。我照看20天，回来时间不长我家老爷子又患食道癌，99年冬我姐和老爷子先后去逝，我心情极差什么都没有心思，我和李桂清说我撤出不干了，你自己干吧，过几天他和我说把房子卖给我吧，要卖给你，得问老徐，我问老徐，老徐说闹呢，那是临街房子怎么能卖呢，不卖，我又说，他说坚决不卖，别再说啦。我一看他真生气了，我告诉李不卖，这样吧，你能做买卖多租你些年，你就用吧，到了2000年初她到我家，我俩坐在沙发上靠西墙面朝东，那天阳光很好，我心情也很好，就说租房子的事，咱算算帐吧，我用钱上你那拿，来来回回没少拿钱，一共有IO万零点，租14年吧，一年8000元，14年是112000元，你再给我5000元碰整，那2000元不要了，这么算出11万元，因为她会做买卖能挣钱，当时二层房子她都用上了，价格也不算贵，当时我给她出了一张便条，收房租款14年每年8000元，总共11万元，可现在她不拿出来呀，撒谎编瞎话说我们卖给她了，合同丢了。说我们两口子和她们谈的把房子卖给她们的，徐廉陟从来没和她们说过一次房子的事，吃过饭，因为她们畏惧老徐，别说卖房签合同，这么重要的大事还能弄丢吗？那张没有用的纸条你们怎没丢呢？执笔证人为什么也不能拿出来呢，因为没有买卖关系，所以你们谁也拿不出来，那张合同他们是在编造谎言。我家老徐从都没跟李正式捞过嗑，李桂清在公安局出证时，还说我们先把消防队的房子卖给刘玉发了，这是天大的谎言，因为消防队的住宅是在消防队军营建筑的，给公安局领导带来的福利住房，能允许刘玉发住吗？公安局也不允许这福利房往外卖，这真是可笑又可悲，说慌都不靠谱，这纯属给他偷我家房照做掩盖。关于房子照看的问题，我前几年我去看过多次，后来我和老徐感情有变化，经常打仗，我就不在双阳了，经常去长春，国外女儿那，后来和老徐协议离婚，这小二楼给老徐了，我就不管了。2015年2月份我两又复婚了，因为我身体一天不如一天，自理有困难，老徐这样有良心，毕竟一起生活40多年，有儿子有孙子，又把我接回来，照顾我，上述所说的就足以证明我和李桂清租房子的详细经过。第三人齐晶辩称：一、我买徐廉陟的房子，是徐廉陟夫妇签字，所以买卖合同有效，过户的时候交了两次税。二、电费发票名字是徐德朝。三、原告不应该起诉我，我与原告没有买卖合同关系。原告丁成龙为支持其诉讼请求，向法庭提供了如下证据：证据一，原告与李桂清房屋买卖契约，用以证明2006年9月原告通过中间人张秀芳以285000元的价格从李桂清处购买了北山路西徐廉陟名下的约210㎡二楼，原告购买使用该房屋至今已10年。被告李桂清、刘玉发对此证据没有异议。第三人徐廉陟质证意见认为第一个指纹是刘玉发的，卖方是刘玉发，刘玉发应作为本案当事人，买卖合同无效，因未经登记，另夫妻共同财产，应由夫妻共同签字。第三人齐晶认为合同是无效的，因涉及到很多法律。第三人张淑娟认为买卖合同是无效的，不是他的房子。证据二，徐廉陟名下房产证、建设用地规划许可证（原件），证明用以证明李桂清将徐廉陟名下的房产出卖给原告后向原告交付了建设用地规划许可证及房产证，房屋的性质为商业，位于双阳区北山路西3委9组，面积209.1㎡，产权证号6701745，颁证时间1997年。被告李桂清、刘玉发和第三人齐晶对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟认为规划许可证和建设许可证于2015年2月7日在岭下葡京丢失，我放在车里让刘玉发偷去，刘玉发知道我的车号又是市场管协管员，刑警队找到刘玉发，他并未提交，我丢失之后，刘玉发才提交，该房屋所有权证不是原件，样式不合格。证据三，张秀芳询问笔录，用以证明2006年秋天原告及妻子孙淑芬通过中间人张秀芳以285000元的价格从李桂清处购买了北山路西徐廉陟名下的约210㎡二楼，因为政府原因房屋才没有过户；房屋是李桂清从徐廉陟处花11万元购买，在李桂清买房时张秀芳就知道，购房合同是李桂清儿媳妇的舅舅执笔。徐廉陟将房屋卖给李桂清已10年，李桂清卖给原告又已10年，如果徐廉陟是租房给李桂清及原告，不会20年没有租赁合同、放弃收取租金，不会20年不对房屋进行任何形式的管理，若房产证丢失，不会在近20年才补办。被告李桂清、刘玉发和第三人齐晶对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟认为张秀芳不认识我，我也不认识张秀芳，张秀芳的陈述无效。张秀芳的证言是伪证。这房子是1992年申请盖得，1993年盖起来的，我怎么能在20年前把房子卖给他呢。第三人张淑娟认为此证据是伪证。证据四，公安卷宗李桂清询问笔录，证明用以证明1995-1996年徐廉陟与其妻子张淑娟将本案讼争的房屋以11万元的价格卖给李桂清，扣除徐廉陟欠款后已将余款全部支付，双方签订了买卖合同，执笔人是孔繁荣，徐廉陟与张淑娟已将房屋及房产证、土地证交付给李桂清；2006年将房屋卖给原告，已将房屋及房产证交付给原告，但没有交付土地证；2014年春天，徐廉陟妻子张淑娟找李桂清要看房产证及土地证，李桂清已告知张淑娟将房产证交付给原告，但张淑娟将土地证拿走；李桂清与徐廉陟的买卖合同丢失无法找到，但通过张淑娟书写的算账明细表能证明在徐廉陟处购房的过程。徐廉陟将房屋卖给李桂清已10年，李桂清卖给原告又已10年，如果徐廉陟是租房给李桂清及原告，不会20年没有租赁合同、放弃收取租金，不会20年不对房屋进行任何形式的管理，若房产证丢失，不会在近20年才补办。被告刘玉发对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟质证意见：一、孔繁荣代笔是因为李桂清、张淑娟，孔繁荣在一个饭店吃饭，聊到房屋买卖的事，并没有孔繁荣执笔的合同，二、没有20年，2000年签订的租赁合同，2007年初原告搬进去，2013年我开始追究此事。三、这个事是不存在的，土地使用证办下来一直在我办公室放的，我老婆没见过，张淑娟用什么在1996年就把房产证交给原告，我办房产证是在1997年7月16日才办出来的，从时间上来，她说的都是假的。第三人齐晶对此证据有异议。按照行业规定，买卖房屋必须在3个月内必须办理过户登记，对抗20年没有签订租赁合同，没对房屋进行任何形式的管理。第三人张淑娟认为此证据她说的是假的。当时产权证没有办下来，我不可能交给她。三、我和李桂清没有买卖合同关系，原告应提供合同原件。证据五，被告刘玉发2014年12月24日及2015年2月9日询问笔录，证明李桂清在九几年以11万元的价格从徐廉陟处购买了讼争的房屋，扣除徐廉陟的欠款，余款都付给了徐廉陟；双方签订了买卖合同，徐廉陟已将房产证、土地证交付给李桂清，因房产产权冻结才未过户；刘玉发与原告认识是基于房屋买卖，2006年刘玉发与李桂清以285000元的价格将讼争房屋卖给了原告，但只交付了房产证，土地证在2014年春天被徐廉陟妻子借走；2013年秋天时，徐廉陟不顾李桂清将房屋早已卖给原告的劝告，以他和李桂清都把房子卖亏了为由，几次找刘玉发欲让其配合将出卖的房屋索回谋利；2014年1月，徐廉陟夫妻以办事用（即徐廉陟公告挂失房产证及为齐晶贷款抵押用）为借口拿走了土地证后，又要求李桂清、刘玉发做伪证证明讼争房屋是从徐廉陟处租用，以期到达将房屋索回获利的目的；徐廉陟知道并认可房屋卖给李桂清的事实。被告刘玉发和第三人齐晶对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟认为该笔录内容不属实，我从未和李桂清、刘玉发提过房产的事，我找刘玉发说的是房屋到期了应该怎么办，我没和张淑娟看过李桂清，我找过李桂清是事实，拿东西看李桂清不存在，笔录说的内容基本都是谎言。证据六，孔繁荣的询问笔录，用以证明95-96年李桂清以11万元的价格从徐廉陟妻子张淑娟处购买了讼争的房屋，孔繁荣是合同的执笔人，双方签订了房屋买卖合同。被告刘玉发和第三人齐晶对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟质证意见：一是亲属关系，真实性应该考略，二、说有合同，得拿出来，拿不出来合同就不存在，就算拿出来合同也不成立，共同财产需共有人签字，我没签字，合同无效。三、承认一起吃过饭。证据七，周佩利的询问笔录，用以证明讼争房屋为徐廉陟自建，几年后卖给刘玉发，徐廉陟卖房后亲口告知周佩利，他已经将房屋卖了。之后李桂清将房子卖给原告，原告在讼争房屋与其相邻经销种子已10年。被告刘玉发对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟质证意见：原文不是他说的意思，他歪曲，他无中生有。他是无效。刑警队的询问笔录不能作为证据使用，我和周佩利因为盖房子存在矛盾，所以周佩利的笔录不能采用，证人若要证明该案事实应该出庭作证，其他的笔录我也不承认。第三人齐晶代理人质证意见：没有证据效力，不具有证据的特征，不是当事人，都是捕风捉影的话，他对这件事本身毫无知情，不管他说什么，都没有用。第三人张淑娟质证意见：周佩利纯属不在场，他什么都不知道，他是报复，因为我们不和，他就随便说，我们两家不和，他说的无效。证据八，赵立志、赵淑云、曹真的询问笔录，用以证明，97-98年时刘玉发、李桂清是讼争房屋的房主，后来李桂清将房屋卖给原告开种子商店已10年；讼争的房屋是徐廉陟卖给了李桂清开超市，后李桂清又将房屋以285000元卖给原告，原告使用房屋开种子商店近10年。被告刘玉发对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟认为这证据是无效的，他说的97、98都不在场，他说的都是传来的证据，不是直接证据，是无效的，不予采信。第三人齐晶认为在公安局的笔录已被公安局自身否定，所以法庭不应采信，如果这些证据是真实的，徐廉陟和齐晶已经构成诈骗罪了，后被自查自纠否定，公安局的卷宗里的证据都不应当作为证据使用。第三人张淑娟认为几个证人说的都是无效的，当时他们都不在场，不知道怎么回事，都是无效的。证据九，双阳区云山街道石桥社区证明，用以证明原告2006年开始在北山路西3委9组的讼争房屋居住至今。被告刘玉发和第三人齐晶对此质证不发表质证意见。第三人徐廉陟和张淑娟对此证据有意见，他从2006年就在那里住了，时间不对。证据十，长春日报公告、房屋所有权登记费票据、房产部门询问笔录、房产证存根、土地证，用以证明徐廉陟将讼争房屋出卖并将房产证交付李桂清，李桂清卖房后又交付给原告，徐廉陟于2013年12月14日用在李桂清处骗取的土地证发布虚假房产证丢失的公告后，补办了1400009号新房产证的事实。被告刘玉发和第三人齐晶对此证据不发表质证意见。第三人徐廉陟认为，第一，我的房产证丢失了，时间不详，到了2013年租赁到期了，我得去补办新的房产证，我补办房产证就得按房产部门的要求去办，房产部门告诉我到长春日报登报，所以花了200元到长春日报公开登报，半个月后房产部门按照手续齐全给我办的房照。这是完全按照国家有关部门要求办理的，在这个当中我无任何毛病。上次原告的代理人在宣读这个东西的时候，添加了很多不实之词，甚至是污蔑房地产部门的言辞，是违反法律的行为。第三人张淑娟认为上次原告代理人说的房产证丢失，公安局不受理此类案件。证据十一，长春市房地产转让合同、税收完税证明、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证存根，用以证明徐廉陟、张淑娟与2014年3月27日和齐晶签订的讼争房屋买卖合同价款为30万元，交房时间、付款时间均为2011年10月30日前，明显是虚假的合同；纳税额也是30万元；房产部门是依据徐廉陟、张淑娟、齐晶恶意串通的虚假材料为齐晶办理了1400909号新房产证。被告刘玉发对此证据不发表质证意见。第三人徐廉陟对此证据有意见：一，我和齐晶买卖房屋是我自己个人权利，因为我是拿着我的真实的房产证，土地使用证，事实房产权利属于我徐廉陟的，至于我卖给谁，都是我的权利，原告所述不是事实，我不是恶意串通，没有损害任何人的利益，他是对我财产粗暴干涉，是对我人身权利的侵犯，他是赤裸裸的强盗逻辑，按事实根据，法律为准绳的原则，我和齐晶的买卖合法。我们签订不虚假，我们夫妻两人都签字了，按手印了。第三人齐晶代理人的质证意见：认为齐晶与徐廉陟签订的行为与原告、被告是两个法律关系，比方说徐廉陟与齐晶的行为不管是否有效，都不影响原、被告之间交易的行为，不发生任何法律关系，所以证词与本案关系不大，关键是审查这个房屋属于谁。第三人张淑娟质证意见认为徐廉陟说的是真实的，齐晶代理人说的也非常有道理。证据十二，徐廉陟、张淑娟的询问笔录，用以证明二人陈述将房屋卖给齐晶的价款为150万元、齐晶已分3次付房款100多万元，与此后齐晶的陈述严重矛盾，是虚假陈述；张淑娟承认收到李桂清支付11万元购房款，但虚假陈述为租金，而当年的租金水平不可能等同于房屋价值；且租赁关系不约定年限、租金金额也违反常理。如果徐廉陟是租房给李桂清及原告，不会20年没有租赁合同、放弃收取租金，不会20年不对房屋进行任何形式的管理，若房产证丢失，不会在近20年才补办。被告刘玉发对此证据不发表质证意见。第三人徐廉陟对此证据的质证意见：第一，20年，你查查时间，20年的时间不存在，2013年我去找他，第二租金11万，这是远远低于我建房的价格，我建房大概是13万，我花13万不可能花11万卖给他，第三租金的来源早已还清，是在他那拿东西，至于怎么算的账，张淑娟清楚，当时老张和我说她出的租金条，现在被告不往出拿，当时她家做买卖，我家没人管理，我家租14年是正常。至于和齐晶的价款30万，150万的合同很清楚，当时上税价格低是因为税务部门告诉我，原建的房屋作价可最低价格，因为我拿来了原件的规划许可，所以可以最低写到30万。第三人齐晶代理人认为偷税漏税少交钱与本庭审理的案件没有法律关系。第三人张淑娟质证意见：齐晶的钱刚开始给几十万，看见房屋有争议，她又把钱要回去了，合同上是写150万。证据十三，齐晶2015年2月4日的询问笔录，用以证明齐晶陈述的2014年3-4月份从徐廉陟处购买讼争房屋，这与其2014年3月27日在双阳区房产部门签订合同的时间吻合，说明齐晶、徐廉陟2014年1月10日签订的买卖合同虚假，双方存在恶意串通；齐晶陈述从徐廉陟处购买房屋价款是150万元，共付款100万元，第一次已付50万，第二次已付20-30万，第三次已付10多万，付款50万后过的户；购买150万元的房屋前没有验房明显有悖常理；齐晶家商店与原告商店仅隔2-3家，与原告熟悉，早就知道房屋已被原告购买还与徐廉陟签订买卖合同，明显与徐廉陟存在恶意串通；认为徐廉陟说房屋已出租却不找原告核实，显属明知房屋权利人是原告；徐廉陟让张淑娟从李桂清处借来土地证后，期间持徐廉陟交给的土地证及假房照在嘉信贷款公司贷款160万元，明显是齐晶与徐廉陟恶意串通欲不法占有原告房屋，这些行为是齐晶与徐廉陟签订虚假买卖合同的前奏而已；同时，也能证明齐晶支付购房款的资金来源不属实，齐晶与徐廉陟的关系陈述不属实。被告刘玉发对此证据不发表质证意见。第三人徐廉陟质证意见：他自己都说的矛盾，我和齐晶的合同是真实有效的，我们夫妻双方都签字按印，齐于3月26日向税务部门交纳税款，于14年4月4日到房产部门过的户，这些合法有效的手续，齐是在公开的场合并还有证人证明所办的手续，不存在恶意沟通，至于房款问题，说的有矛盾是正常的，说的牙对牙口对口是不正常的，为什么，因为我和齐没有串通，没有最后算账，我和齐的经济关系，我有12垧地都用的是她的化肥种子和农药，那个账至今还没有结完。她把交的50万现金又要回去了，此房我们两个买卖价格算账多少，不影响本案我和刘玉发的买卖关系，我和齐之间的买卖多少不涉及到我和刘玉发的买卖关系问题。第三人齐晶认为这个问题不涉及到本案的核心问题。第三人张淑娟认为这个房子老徐和齐晶之间的合同我知道，我签字了，至于她贷款我不知道。证据十四，齐晶2015年5月7日的询问笔录，用以证明齐晶在2014年4月用假房照在张殿波小贷公司贷款100万；陈述与徐廉陟签订房屋买卖合同的时间是2014年1月10日，价款是100万元；在笔录之初还陈述付款50万元，但资金来源陈述却与此前笔录不一致，又陈述还欠50万元房款，与此前笔录已付款100万元的陈述严重矛盾；齐晶承认与徐廉陟是男女朋友关系；知道房子是原告的，同意还清张殿波的欠款后将房产证名字更回徐廉陟名下；经过警方政策交代后，齐晶承认，因徐廉陟过去欠她10多万元，他们的关系又特殊，正好还缺少一个房照来抵押借款进行资金周转，就按照徐廉陟的提议双方签订了没有实质交易的房屋买卖合同，没有给徐廉陟现金，徐廉陟就将房照更名到齐晶名下，此前在公安机关笔录的陈述不真实；结合齐晶此前陈述内容与徐廉陟、张淑娟在公安机关的陈述内容高度一致，说明徐廉陟与齐晶签订的买卖合同是三人恶意串通来共同损害原告的利益为目的，没有真实交易，合同是违法和无效的；被告刘玉发对此证据不发表质证意见。第三人徐廉陟质证意见：第一齐晶在公安局说的不全是真实的，后期还可以，特别是前期，买卖的过程不是向齐说的那样，是她在丁成龙北面开的种子商店，我经常买东西，我就跟她说，丁成龙那楼是我的，2013年到期了，当时齐说把房子租给我吧，我说那不行，我得卖了，因为现在要收房产税了，我在长春有一套155平米的房子，再加上这个二层楼，再加上我现在住的94平米的，我名下一共三所楼，要收税，我拿不起三座房子的税，长春的我儿子住的了，不能卖，现在的我住的不能卖，这个二层楼房产是我的，我得卖，这样我们就开玩笑说100万，当时没有写合同，当时她说你欠我20多万的化肥种子钱我得要，卖房经过就是这个，在这之前她借过我的房产证和土地证去嘉信带过款，后来嘉信没用上这些东西，我就拿家去了，后来我们签合同也是稀里糊涂，有些话是她自己想象的，说此事不要再细究了，与我买卖房子无关。第三人齐晶代理人质证意见：我的委托人履行了房屋买卖所要求的所有义务，办理了法律规定的一切手续，所以我和第三人徐廉陟之间的房屋交易行为是合法有效的。第三人张淑娟质证意见：齐说的不全是事实，她弄过假房照，没贷下来，我不清楚。证据十五，张美荣的询问笔录，用以证明张美荣在2009年就认识原告，并知道原告在讼争房屋卖种子，在给徐廉陟与齐晶签订的买卖合同上中间人位置签字时，没有看内容，徐廉陟不让她管如何付房款的事情，签订合同时齐晶没有付款。被告刘玉发、第三人徐廉陟、齐晶、张淑娟对此证据没有质证意见。证据十六、证人孔繁荣的证人证言。原告对证人证言的质证意见，该证人证言客观真实的反应出第三人徐廉陟、张淑娟已经将本案诉争的房屋卖给了被告，被告已经交付了全部价款，双方之间是买卖房屋的合同关系，而不是租赁关系，虽然证人与被告是亲属关系，但证人是原告申请的证人，也是公安机关调查过的买卖房屋执笔人，其证言也具有不可替代性，原告对该证人证言全部予以认可，同时，通过证人陈述再次认证，被告与第三人张淑娟签订有两份书面房屋买卖合同，其负有向法庭举证的义务，若拒绝提供，建议法庭推定证人陈述的房屋买卖内容成立。被告刘玉发认为证人证言完全属实。第三人徐廉陟认为证人证言纯属是谎言，编造，吃饭的事实是有，但吃饭代替不了买卖合同的存在，没有佐证证明合同的存在。第三人齐晶认为谁主张谁举证，有合同应出示合同，没有合同应承担举证不能的后果，有没有合同，不靠口头怎么说，靠真东西。第三人张淑娟认为证人和李桂清是亲属关系，是她儿媳妇的娘家舅，是李桂清找的他，我不知道，吃饭的事有，但没有写合同。证据十七、证人齐日光的证人证言。原告对证人证言质证意见：对证人证言真实性及证明问题均无异议，该证言及相应的合同、产权证、土地证能够证明原、被告之间订立的房屋买卖合同价款明显高于市场正常的房屋价格，不存在恶意串通等行为，同时，证言也能体现原告购买的房屋是被告从本案第三个徐廉陟、张淑娟购买取得。被告刘玉发对证人证言没有意见。第三人徐廉陟认为该证言是间接证据，言辞证据，后天证据，是传来证据，不是原始证据，书面证据，无效。第三人齐晶认为刚才他宣读的买卖合同内容与本案没有联系，不能说明本案的事情。第三人齐晶认为证人的价格我不知道是不是真实的，我用的材料都是最好的，房子跟房子不一样。被告刘玉发为反驳原告的主张，向法庭提供了如下证据：证据一、一张淑娟和李桂清的房屋买卖合同。证明李桂清和张淑娟之间是房屋买卖合同关系，上面的字是张淑娟书写，上面记载房屋的价格11万元。原告对证据真实性没有异议，但是除本证据能够证明徐廉陟张淑娟将本案诉争的房屋卖给李桂清外，根据公安局的笔录记载，李桂清与徐廉陟张淑娟之间还签订了书面的房屋买卖合同，说明二人之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系。第三人徐廉陟质证意见：不是张淑娟书写，也不存在地板、油烟机等，张淑娟说金额是11万元，也不是7万元。第三人齐晶对此证据没有意见，不知道这个事。证据二，大姐给房款清单。证明李桂清和张淑娟之间是房屋买卖合同关系，上面的字是张淑娟书写，上面记载房屋的价格11万元。原告对证据真实性没有异议，该份材料已得到第三人徐廉陟与张淑娟的书写内容认可，而从该份材料持有让人持有该份证据并且和所作出的合理说明来看，这并不是第三人徐廉陟、张淑娟家庭记账的凭证，是对特定事项、内容有针对性作出的说明，内容中体现的相关款项的组成符合一般卖房人向买房人进行报价的一般特征，再结合被告持有第三人徐廉陟张淑娟房产证原件及被告使用、管理该诉争房屋近10年等事实，能够认定被告与第三人之间存在房屋买卖，虽然第三人主张该条与房产证一并丢失，但并无证据显示其已在丢失时进行报案，并取得报案记录，因此，该条能够认定被告与其存在房屋买卖关系。但是除本证据能够证明徐廉陟张淑娟将本案诉争的房屋卖给李桂清外，根据公安局的笔录记载，李桂清与徐廉陟张淑娟之间还签订了书面的房屋买卖合同，说明二人之间是房屋买卖关系，而不是租赁关系。第三人徐廉陟质证意见：第一，这张纸纯属是我们家记账单的边条，上面是张淑娟的字，前面是张淑娟的字，中间拿铅笔签的是伪证的，下面是我算消防队房屋的装修支出，我老婆在家排行老三，大姐给房款这么写没错，这张纸是在房产证里夹的，现在这张纸出来了，说明谁拿走了房产证，这能佐证房产证是被告拿去或偷去的。第三人齐晶认为证据本身有意见，不符合逻辑，违背规律。第三人张淑娟认为此证据中的大姐，是我自家大姐，张淑芬，这是我家的账，他说的不对，对铅笔字迹有意见，不是我写的，也不是徐廉陟写的。第三人徐廉陟为反驳原告的主张，向法庭提供了如下证据：证据一，王中学、刘春梅、黄玉梅证明材料。2015年2月9日刘玉发到建材市场找到我，花钱买假材料，我没同意。原告对该材料来源的合法性客观真实性以及与本案的关联性均有异议。该材料不能证明为何人书写也无法确认是否为本人签印，而且该材料属于证人证言，按照民事诉讼法、最高法院民事诉讼法解释、最高法院证据规则等规定证人应当出庭接受法庭及双方当事人的质询，没有法定的不出庭理由，该证言不能作为认定案件事实的依据，而王中学并没有提供不出庭证据。其证言不予以采信，另外王中学与第三人徐廉陟是近亲属，存在法律上的利害关系，其证言也不足以认证属实，至于刘春梅和黄玉梅出具的证言同上意见。被告刘玉发的质证意见，我在三角公园附近遇到王中学，唠过我买徐廉陟房子的事情。我去过徐廉陟儿子那里。第三人齐晶认为他说的符和客观逻辑，是真实的。第三人张淑娟质证意见：王中学是老徐的妹夫，刘玉发确实找过王中学，当时他是坐灰色的轿车，王中学不在，刘玉发在那等着了，等了一会王中学回来了，刘玉发就说徐廉陟的房子，卖给我了，你给我签个字，按个手印证明一下，王中学说这房子当时就听我二嫂说租的，我不能给你签字，当时我没在场，你们买卖有合同，你有合同找我干嘛。刘玉发说我给你点钱，你给我证明一下，王中学说我天天挣钱，我要你钱干嘛，然后刘玉发就走了。证据二，陈国义证明材料。原告对该材料来源的合法性客观真实性以及与本案的关联性均有异议。该材料不能证明为何人书写也无法确认是否为本人签印，而且该材料属于证人证言，按照民事诉讼法、最高法院民事诉讼法解释、最高法院证据规则等规定证人应当出庭接受法庭及双方当事人的质询，没有法定的不出庭理由，该证言不能作为认定案件事实的依据，而陈国义并没有提供不出庭证据。其证言不应予以采信，另外陈国义与第三人徐廉陟存在法律上的利害关系，其证言也不足以认证属实，在1998年时本案讼争的房屋市场价值不超过11万元，原告周边邻居在该年代称发生过类似的房屋买卖，当年的房屋价格并不能达到20万元，2007年该房屋价值也达不到70、80万，在原告购买时支付了28.5万元，而其他人购买该房屋是出价仅在22、22万元左右，因此无论该证据证言是否属实，均不能证明所要证明的事实。被告刘玉发的质证意见：陈国义我不认识，也没有来往，我没有这个邻居，无中生有的证据。第三人齐晶对此证据没有质证意见。第三人张淑娟认为建房的时间不对，是93年建的。证据三、证据一房产证；证据二土地使用证；证据三纳税证；证据四房屋买卖合同；证据五电费收据。原告的质证意见：第一、徐廉陟举证的齐晶的房产证真实性没有异议，但对其主张证明的事实有异议，房产证仅是房屋在房管部门进行物权登记的凭证，与本案所诉争的房屋买卖合同是否有效并不具有关联性，如果第三人齐晶不取得该房屋产权证各方之间也不会产生纠纷，因此房产证不能作为认定合同效力的依据，房管部门颁发房产证仅是从程序上进行审查，并不对房屋权利人如何处分房屋、处分房屋的效力等进行实体认证，所以房产证是否合法取得应以本案最终裁决结果确认李桂清与徐廉陟、张淑娟，原告与李桂清的买卖合同是否有效为前提；第二、对土地证的质证意见同上；第三、对该纳税证明的真实性没有异议，但该证明正如原告举证所陈诉的意见一样，仅能证明齐晶依据2014年3月27日与徐廉陟签订的房屋买卖合同按照30万元价款交纳的契税和印花税并不能据此推定其订立的买卖合同合法有效；第四、对该房屋买卖合同的真实性有异议，因为该合同与徐廉陟、齐晶、张淑娟共同在房产部门签署的买卖合同内容不一致，而且房产部门的合同是经过公示登记的，其效力高于本次举证的买卖合同，另外根据齐晶在公安机关的陈述，该份买卖合同虽然签订，但并没有真实交易，齐晶没有支付购房款，而且这份合同从其他证据能佐证是合同三个当事人进行恶意串通所订立的，该种行为也符合合同法第52条规定，应属无效合同；第五、对该电费收据真实性没有异议，但与本案不具有关联性，因为该份发票只能证明徐德朝交纳了电费，并不能证明具体房屋的电费，而且本案诉争的房屋一直登记于徐廉陟名下，那么在2015年5月27日时该房屋早已变更到齐晶名下，按第三人关于电费票据的说法齐晶不是本案诉争的房屋所有人。被告刘玉发认为土地使用证是在我老婆那里骗去的，没有土地使用证不能补办房屋产权证。第三人齐晶和张淑娟对此证据没有质证意见。证据四、我妻子张淑娟给被告李桂清出具的收房租11万收条，当时我妻子和李桂清在本案争议的房屋合伙开小卖店，张淑娟向李桂清借款，开到2000年，李提出把房子卖给她，后张淑娟给李桂清出条租给李桂清，已经交给被告李桂清，我没有把房产证和土地证交给李桂清，也不存在买卖合同，故张淑娟和李桂清不存在买卖合同关系。原告对此证据有异议，首先，徐廉陟并没有向法庭举证证明在答辩中主张的将房屋出租给李桂清14年，每年8000元的证明，第三人徐廉陟在公安机关陈述并不清楚如何出租房屋及租金金额，而第三人张淑娟在公安机关的调查笔录中承认并没有将房屋出租给被告14年及每年租金8000元的事实，根据代理人的调查，徐廉陟名下的房屋已在1995年到1996年期间通过孔繁荣执笔双方签订了房屋买卖合同，房屋价款为11万元，双方已经交付了购房款、房屋及房产证、土地证、规划许可证等相应手续，第三人认为李桂清没有将房产证取得并非事实，稍后原告举证的房产证就是李桂清所交付，而徐廉陟在公安机关陈述时，主张原有的产权证已经被产权部门收回，与本案的主张显然前后矛盾，另外，如果徐廉陟与李桂清两家之间此前关系不是特别要好，李桂清也不会将大额资金借给其使用，双方之间存在一定的信用度，但也真实的签订了房屋买卖合同，而徐廉陟主张双方是租赁，既拿不出双方的租赁合同也不能举证证明李桂清向其支付租金的凭证，说明双方之间租赁事实不存在，同时，如果双方是租赁关系，徐廉陟和张淑娟不可能在近20年的时间对该房屋不做任何的管理，也不会向周边的邻居陈述已将房屋卖给李桂清，关于房屋的证件问题，稍后原告方会提供相应证据证明徐廉陟采用和齐晶恶意串通的手段从房产部门骗取新的房产证以及之后签订虚假买卖合同等事实的相应证据。被告刘玉发认为租赁关系没有证据证明，土地使用证的问题是去年徐廉陟在我老伴手里买东西时骗去的，徐廉陟对我指证没有证据。张淑娟提出的租14年是第一次开庭后张淑娟合伙做骗来的。第三人齐晶对此证据没有意见。第三人齐晶没有证据提交。第三人张淑娟没有证据提交。原告提供的原告与李桂清房屋买卖契约、徐廉陟名下房产证、建设用地规划许可证、公安局卷宗中赵立志、赵淑云、曹真、张美荣、周佩利询问笔录、双阳区云山街道石桥社区证明、证人孔繁荣、齐日光的证人证言、被告提供的土地证等证据，可以作为认定事实的依据，本院予以确认。根据原、被告的陈述及有效证件，本院认定一下事实：张淑娟于1997年左右通过孔繁荣将张淑娟、徐廉陟位于双阳区北山路西三委九组、面积为209.10平方米的二层私有住房（登记在徐廉陟名下，产权证号长房权证67017**号，栋号13--1／7卜10）卖于被告刘玉发、李桂清，价格为115000元，并将房产证及土地使用证交付给二被告。二被告在此房屋居住十年左右，一直未办理房屋产权变更手续。2006年9月19日，原告丁成龙经中间人张秀芳介绍，购买了该房屋，支付房款285000元，被告李桂清将徐廉陟名下的房产证交付给原告后搬出了该房屋。原告从2006年9月买房至今一直居住在该房屋。2013年12月14日第三人徐廉陟在长春日报将房产证挂失，并在2014年1月3日用土地证及房产证挂失证明在房管部门重新补办了该房屋的房产证。2014年1月10日，徐廉陟与齐晶签订房屋买卖合同，将房产证变更到第三人齐晶名下，经查明，齐晶并未实际交付房款。本院认为，被告李桂清虽然不能提供其与第三人张淑娟之间签订的《房屋买卖合同》，但合同执笔人孔繁荣、证人齐日光的当庭证言以及长春市公安局双阳区分局询问周佩利、赵立志、曹真等证人的询问笔录，结合第三人徐廉陟、张淑娟十几年没有对讼争的房产进行管理，同时不能提供证据证明其二人与被告李桂清对讼争房产存在租赁合同关系的事实。能够证明第三人张淑娟与被告李桂清之间存在买卖合同关系。被告李桂清向原告丁成龙出卖自己合法取得的房产，其与原告签订的房屋买卖合同合法有效。被告李桂清应履行协助原告办理房屋的产权证及土地使用证的更名过户义务。关于第三人徐廉陟、齐晶签订房屋买卖合同问题。长春市公安局双阳区分局询问第三人齐晶的询问笔录证实，第三人徐廉陟、齐晶签订房屋买卖合同的目的是为了齐晶取得产权证用产权证抵押借款，且买卖双方均未履行向对方交付义务。该合同如果履行，则会损害原告及被告李桂清、刘玉发的利益，故第三人徐廉陟与齐晶于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》无效。第三人齐晶主张其与徐廉陟于2014年1月10日签订的《房屋买卖合同》有效的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条一款（二）项、（三）项，第一百三十条之规定，判决如下：一、原告丁成龙与被告李桂清于2006年9月19日签订的《房屋买卖合同》有效。被告李桂清于本判决生效后协助原告丁成龙办理房屋的产权证及土地使用证的更名过户手续。二、第三人徐廉陟、齐晶于2014年10月1日签订《房屋买卖合同》无效。案件受理费5575元，由第三人徐廉陟、齐晶、张淑娟负担，与本判决生效后给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  田向欣人民陪审员  程庆福人民陪审员  张新春二〇一六年一月二十日书 记 员  逯志英