潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2011）潮湘民一初字第185号原告潮州市粮油贸易公司，住所地潮州市环城南路16号。法定代表人杨志勉，经理。委托代理人苏旭辉，广东新安律师事务所律师。被告肖文英，女，1959年4月25日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托代理人肖文芳，女，1972年8月3日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原告潮州市粮油贸易公司诉被告肖文英确认合同无效纠纷一案，本院2011年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2011年10月13日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人苏旭辉、被告肖文英及其委托代理人肖文芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潮州市粮油贸易公司诉称：被告租赁原告经营的位于潮州市××××号铺面，面积34.37平方米。被告在经营过程中没有充分尽到管理责任和注意义务，租赁铺面于2008年2月18日遭受火灾烧毁灭失。2008年12月20日原、被告签订《协议书》，约定原告同意被告在原址按原面积重建为一层铺面（建筑物需符合设计质量安全要求，不加层建设）供被告租用，被告重建投入资金以租金形式向原告结算，原告同意被告以7.5年（2008年12月25日）时间抵收被告租金。另，《协议书》错将67号铺面误写为61号铺面。在协议签订后，被告在未通过原告向有关部门申领建设工程规划许可证的情况下，擅自在被烧毁铺面原址进行基建，被告违反了法律法规的强制性规定，其基建建筑成为城市违章建筑，侵害了原告的合法权益，导致协议书无法履行，另外，建成之后也未与原告进行结算，《协议书》实际尚未履行。请求：1、依法解除原、被告于2008年12月20日签订的《协议书》；2、判令被告立即退出租赁铺面，并恢复原状；3、诉讼费由被告负担。审理期间，原告变更诉讼请求，称未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租的，签订的租赁合同无效，请求：1、依法确认原、被告于2008年12月20日签订的《协议书》无效；2、责令被告立即将铺面腾退交还原告。被告肖文英辩称：一、被告与原告于2008年12月20日所签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容合法，依法应予以保护。二、原告诉求解除《协议书》并要求被告腾退、恢复原状缺乏事实和法律依据。1、《协议书》签订后，被告守法经营，保证原告财产的安全，恪守《协议书》约定的被告所应承担的义务。2、原告诉称被告在经营过程没有尽到管理责任和注意义务致使租赁铺面遭受火灾烧毁灭失，该说法完全违背事实。2008年2月18日发生的火灾系毗邻百货店发生火灾波及，被告也是受害者。另外，火灾发生是2008年2月18日，而《协议书》签订的时间系2008年12月20日，双方在《协议书》中已经对火灾的处理有约定，原告作为解除协议书的理由之一，完全是自欺欺人。3、原告诉称“在协议签订后，被告在未通过原告向有关部门申领建设工程规划许可证的情况下，擅自在被烧毁铺面原址进行基建，建成之后也未与原告进行结算”，根本不能作为解除双方签订《协议书》的理由，原因是：（1）在2008年2月18日发生火灾后，原告授意被告在原址进行重建，到2008年7月3日潮州市城市规划局向原告发出《行政处罚决定书》时已重建完毕，被告也已依决定书缴清罚款，从2008年12月20日的《协议书》可见，原告明确同意被告在原址进行重建。而且《协议书》签订的时间是在行政处罚决定书（2008年7月3日）之后，原告本应按决定书的要求补办报建手续，而不应以自身的不作为作为解除《协议书》的理由。（2）从协议书签订至原告起诉要求解除合同已历经两年有余的时间，期间双方对合同的履行并无争议，在按决定书缴清罚款后，有关部门也未曾下发通知对被告的经营进行干预。综上，按协议书约定：“若因城市建设需要，需提前收回，双方再协商解决”，可见，若非城市建设的需要，原告不得随意中止合同。在合同履行期间原告以各种理由企图中途毁约，是极不诚信的行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告提出若要收回铺面，原告应计回租金还被告，并按余租期每年赔偿被告人民币20000元。经审理查明：被告肖文英原向原告潮州市粮油贸易公司租赁位于潮州市××××号铺面，月租金400元，2008年2月18日因毗邻百货店发生火灾，波及被告租赁的铺面致铺面烧毁、灭失。2008年4月被告在烧毁铺面原址重建一层铺面，基建过程中，2008年7月3日潮州市城市规划局作出潮规罚字（2008）第（5）号行政处罚决定书，内容为：“被处罚人（单位）潮州市粮油贸易公司门市，住址太平路××巷，违法事实和证据，未办理报建手续，违章建筑面积达31.9平方米。行政处罚内容1、违章建设面积31.9平方米，按400元每平方造价计，处10%罚款共计1276元；2、补办报建手续。”尔后，被告向规划局缴纳了罚款。但报建手续一直没有办理。2008年10月被告建成后使用。2008年12月20日，原、被告双方签订协议书一份，约定：“原告将位于市区XX路61号（笔误，应为67号）铺面一间面积34.37平方米，租给被告经营使用，双方协商，原告同意被告在原址按原面积重建为一层铺面供被告租用，被告重建投入资金以租金形式向原告结算，原告同意被告以7.5年（2008年12月25日至2016年6月25日）时间抵收被告租金，若因城市建设需要，需提前收回，双方再协商解决。”协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，被告一直使用上述铺面至今，后原告要求收回铺面，双方产生纠纷，原告于2011年3月22日诉至本院，请求处理。根据原告的申请，本院委托潮州市衡正房地产评估有限公司对讼争铺面重建费用进行评估，评估基准日（2008年5月15日）的重建费用为人民币28477.09元。评估鉴定费人民币200元（原告已支付）。原、被告对评估结论均无异议。以上事实，有国有土地使用证、协议书、火灾原因认定书、行政处罚决定书、评估报告及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：根据协议书内容，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。关于原、被告租赁合同效力的问题。讼争的位于潮州市××××号铺面，原由被告向原告租用，2008年2月18日因火灾毁损、灭失，经原、被告协商同意由被告在原址按原面积出资重建，在未取得建设工程规划许可证情况下，2008年4月被告开始进行重建，同年10月建成，事后也没有补办建设工程规划许可等报建手续。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定，讼争房屋（铺面）至今没有办理（或补办）建设工程规划许可证，属违法建筑物。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，在本案法庭辩论终结前讼争房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，原告请求确认双方签订的协议书无效，理由成立，应予支持。关于无效合同财产返还及造成的损失的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将无效合同占有的讼争房屋返还原告。因合同已经部分履行，被告经原告同意也对讼争房屋进行了重建，重建后双方没有对重建费用数额进行核算，但双方同意重建费用折抵7.5年的租金，因使用期限未满，返还房屋对被告的房屋重建投入将造成实际的损失，被告称重建费用为人民币56060元，但没有提供证据予以证实，不予采纳，但双方对重建费用的评估价值28477.09元无异议，可予认定。另，被告重建期间向潮州市城市规划局缴纳的罚款人民币1276元，应认定也是被告的实际损失。因双方对讼争房屋建造时没有申请建设工程规划许可均存在过错，建成后房屋属违法建筑物致租赁合同无效，双方均有责任。讼争房屋火灾烧毁前产权属原告所有，重建时建设工程规划许可应由原告向有关主管部门申请，故原告应负造成讼争房屋属违法建筑物的主要责任。本案无效合同造成被告的实际损失为人民币29753.09元（28477.09元＋1276元）。本案审理过程中，原告表示同意补偿被告重建等费用人民币40000元，不违反法律的规定，原告的补偿方案可予照准。讼争房屋重建费用评估鉴定费人民币200元，可由原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告潮州市粮油贸易公司与被告肖文英2008年12月20日签订的《协议书》无效。二、被告应于本判决生效之日起30日内将位于潮州市XX路67号房屋按现状腾退归还原告。三、原告应于本判决生效之日起30日内付还被告人民币40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币800元，由原告负担500元，被告负担300元。案件受理费已由原告预交，本院不另作收退，被告应负担的上述受理费，应在本判决发生法律效力之日起5日内付还原告。评估鉴定费用人民币200元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  蔡锡焕人民陪审员  陈壮培人民陪审员  林本崇二〇一一年十一月二十八日书 记 员  黄凯虹