北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6485号上诉人（原审被告）张林，女，1969年7月22日出生。委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）包亮亮，男，1981年10月5日出生。委托代理人温晓坤，北京市京兴律师事务所律师。上诉人张林因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第18116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年12月，包亮亮起诉至原审法院称：2015年11月4日，经居间方满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称爱屋吉屋）的居间，包亮亮与张林达成购买北京市大兴区××路4号院2号楼7层一单元802号房屋的意向，并签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》和《房屋买卖定金合同》。包亮亮于当日交付定金5万元，11月5日包亮亮交付购房款150万元。2015年11月12日，双方完成网签手续。按约定，张林应于2015年11月5日前与包亮亮完成物业交割手续，双方应于网签合同生成后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，双方应于批贷函下发后五个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，合同签订后，包亮亮按约履行，但张林拒绝协助包亮亮办理贷款手续。包亮亮及居间方多次要求张林履行，张林仍无理拒绝，该行为已构成严重违约。现提起诉讼，请求法院判令：1、张林协助包亮亮办理北京市大兴区××路4号院2号楼7层一单元802号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋过户至包亮亮名下；2、张林向包亮亮支付违约金（自2015年12月10日起至实际完成房屋过户手续之日止，按房屋交易总价款每日万分之五即每日1025元进行计算）；3、诉讼费用由张林承担。张林辩称：请求驳回包亮亮的诉讼请求。根据双方买卖合同约定，包亮亮应当自合同签订起30日内办理完毕贷款，如果贷款未完毕，应当自筹资金支付给张林全部房款，该时间应该到2015年12月4日，这期间包亮亮并没有办理贷款，也没有支付张林房屋总价款，我们认为包亮亮行为构成违约，根据北京市高级人民法院的相关规定，在买受人没有支付全部房价的同时，法院不宜直接判决办理过户手续，除非包亮亮能将剩余房价一次性支付给张林，所以现在判决过户的条件不存在；由于包亮亮的行为构成违约，所以张林不应承担相应违约责任，更谈不上向包亮亮支付违约金。原审法院经审理认为：包亮亮与张林签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。《补充协议》中对于双方共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续的期限存在“网签合同生成后五个工作日内”和“甲方解押手续完成后五个工作日内”二个不同的约定，根据本案双方当事人履行各项义务的时间来看，双方进行网签合同的时间是2015年11月12日，张林解押手续完成的时间是2015年12月1日，故“甲方解押手续完成后五个工作日内”的约定在后并且延长了双方当事人履行义务的期限，应视为双方当事人对“网签合同生成后五个工作日内”这一履行期限进行了变更。2015年12月1日后五个工作日的具体时间应为2015年12月8日；根据包亮亮提交的2015年12月8日的录音内容，能够判断包亮亮、张林、爱屋吉屋三方在此日期之前进行过协商，故包亮亮并不存在违约情形，而综合本案证据，同样可以判断张林认定2015年12月4日为包亮亮应支付全部价款的最后期限，故在此之后不同意履行配合贷款的合同约定义务，属于违约行为，包亮亮要求张林支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。双方约定办理房屋所有权转移登记的前提为批贷函下发后5个工作日内，但在本案审理过程中，包亮亮自愿通过自筹资金的方式先交付50万元房屋剩余尾款，对此，法院不持异议。关于包亮亮主张的违约金一节，因张林明确表示不需要调整，故法院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2016年6月判决：一、张林于判决生效后十日内协助包亮亮办理北京市大兴区××路4号院2号楼7层一单元802号房屋的产权转移登记手续并支付违约金（自二〇一五年十二月十日起至实际完成房屋过户手续之日止，以二百零五万元为基数，按每日万分之五的标准进行计算）；二、包亮亮于判决生效后十日内给付张林剩余五十万元房屋尾款；三、驳回包亮亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张林不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判其不承担违约责任。其主要上诉理由为：1、《补充协议》并非其本人真实意思表示，合同的骑缝章不能对齐，爱屋吉屋的修改未经其同意；2、《补充协议》中对贷款时间约定存在前后矛盾，不能作为付款时间的依据，包亮亮未按《房屋买卖合同》的约定付款，已构成违约。3、即使认定其违约，一审判决认定的违约金起算时间有误，亦未按照其在庭审中的意见酌减。包亮亮同意原审判决。经审理查明：2015年11月4日，经爱屋吉屋居间介绍，包亮亮（买受人）与张林（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区××路4号院2号楼7层1单元802室，建筑面积共90.06平方米；房屋已经设定抵押，应于2015年11月30日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为100万元整，家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为人民币105万元整，上述价款由买受人一并另行支付。该合同中，对尾款支付的约定为：双方同意采取贷款方式交易，买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币50万元整，买卖双方按本合同的约定办理权属登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（或除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述贷款金额获得足额批准的），由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担，但若在本合同签署后30日内银行仍未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。同日，张林（甲方，出卖方）与包亮亮（乙方，买受方）签订《补充协议》，约定：第一条、房屋交易总价为205万元整，此价格不含税；第二条、交易房屋有抵押，甲方应于2015年12月10日之前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲、乙双方应于网签合同生成后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；第四条、违约责任：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金；第五条、如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》等相关法律文件约定不一致的，均以本协议为准；甲方解押手续完成后五个工作日内办理申请银行贷款。合同签订当日，包亮亮向张林支付定金5万元。次日，包亮亮向张林支付首付款150万元，并向爱屋吉屋交纳居间服务费13950元，张林向包亮亮交付了涉讼房屋。当月12日，双方进行了网签。同年12月1日，张林将涉讼房屋抵押解除。2015年12月2日,包亮亮向银行查询其个人2015年5月1日至2015年12月1日期间的明细情况。2016年3月1日，张林向涉讼房屋供暖单位交纳2013至2014年度供暖费2813元，2014年度至2015年度供暖费4142.8元，2015至2016年度供暖费3602.4元。2015年12月18日，张林委托北京市中唐律师事务所向包亮亮发送律师函，要求包亮亮于2015年12月19日前一次性支付张林剩余50万元购房款及物业费、供暖费；若不能于2015年12月19日前一次性支付剩余50万元购房款，则支付10万元违约金。一审庭审过程中，包亮亮称愿意自行筹集剩余50万元房款。为证明其诉讼请求，包亮亮申请秦福、王代增作为证人出庭作证，其中秦福为该交易的业务员，王代增为该交易签约门店店长，二人均证实本次交易无法正常完成的原因是张林不同意配合进行贷款的相关手续。张林对证人证言的真实性、合法性均不认可。一审审理中，包亮亮提交双方2015年12月8日商谈的录音,以证明房屋贷款程序、张林不接受贷款。对此，张林认可真实性但不认可证明目的。二审审理中，张林亦向本院提交前述录音，欲证明其并未违约。经核实该录音的文字整理材料，内容为：双方在爱屋吉屋的居间下，曾就合同如何履行进行协商，张林认为包亮亮应按《房屋买卖合同》约定一次性付清尾款，包亮亮认为张林应协助办理贷款。案件审理中，张林坚持称：其虽在《补充协议》上签字、按捺手印，但爱屋吉屋在协议签订后带回公司盖章，返回的协议上增加了“解押后五个工作日申请银行贷款手续”的约定，其对此不予认可，协议存在骑缝章不能对齐即可证明；一审庭审中，张林曾请求，如果认定其违约希望酌减违约金，但在庭后谈话中表示不要求调整违约金。在二审审理中，经询，张林称当时理解有误，并坚持其在一审庭审中的意见。在本案审理时，张林于2016年1月向一审法院提起诉讼，请求包亮亮继续履行合同，支付剩余房款、违约金、物业费及供暖费。该案经一审法院审理后，张林提出上诉，目前亦在本院审理过程中。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋所有权证、发票、收据、录音资料、证人证言及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实及双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：一、《补充协议》对双方是否具有拘束力；二、合同履行中是否存在违约及违约责任如何承担。一、《补充协议》对双方是否具有拘束力。在案件审理中，二人均以协议原件作为证据提交，并均确认协议落款处的签名系本人所签、手印系本人按捺。经本院比对，确有骑缝章不能对齐的情形，但并不能仅因此认定该协议曾被更换。张林所述更换协议及添加条款的情况，现其并未提供充分证据证明，包亮亮及爱屋吉屋均未予认可，故张林不能提供充分证据证实理由。据此，本院认定，张林作为具有民事行为能力的自然人，应对自己的行为承担相应的法律责任。《补充协议》系对《房屋买卖合同》的补充，该协议系双方的真实意思表示，且并未违反法律法规的规定，应属合法有效，对合同双方均产生相应拘束力。二、合同履行中是否存在违约及违约责任如何承担。在合同约定存在争议的情况下，关键是对合同中条款间关系及合同之间关系的解释和理解，从而探寻出双方当事人签订履行合同的最真实意思表示，并最终确定合同履行中是否存在违约情形及责任承担范围。双方在《房屋买卖合同》中约定：尾款50万元以贷款方式支付，若在合同签署后30日内仍未批贷或额度不足时，包亮亮应自行筹齐剩余房款并支付。在《补充协议》中，双方对贷款申请时间做了两个约定，分别为“网签合同生成”和“解押手续完成”后五个工作日内。据此可见，虽《房屋买卖合同》约定了最终付款期限，因该合同签订时尚未进行网签、解押及申请贷款等手续，双方在《补充协议》中进一步约定了申请贷款的起始时间。由此分析，双方均同意以贷款方式支付尾款，但对贷款申请的起始时间约定前后不一致，亦未约定最终付款期限。本院据此认定，双方已用《补充协议》的约定变更了《房屋买卖合同》最终付款时间的约定，故《房屋买卖合同》中合同签订后30日内为最终付款时间的条款，已不能约束合同尾款的支付时间。具体时间应以对《补充协议》的理解为准。现《补充协议》中条款约定矛盾，因两条款系同一协议的不同条款，效力相同，故并不能因“解押手续完成”的约定在后及网签手续的实际完成在前，即认定后一条款实质变更了前一条款，而应视为对申请贷款起始时间的约定不明确。一审法院此项理解有误，本院在此予以纠正。在履行期限约定不明确的前提下，因双方的陈述及中介公司证言对网签后解押前能否申请贷款说法不一，本院难以将任何一方的陈述确认为房屋买卖合同中申请贷款的交易习惯。故此，在合同履行期限约定不明确时，应适用债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行的原则。根据双方确认，2015年12月8日协商时，包亮亮坚持要申请贷款，张林坚持一次性付清。对此，本院认为，综合前述分析可知，张林对以贷款方式支付尾款应该明知，其所坚持意见与双方签约时真实意思表示不符。在贷款起始时间约定不清时，双方应继续协商如何履行。因此，张林拒绝配合申请贷款的行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于违约责任承担范围。就我国合同法而言，违约金的主要属性为补偿性，当违约金约定过高时，法院应依职权向违约方释明，违约方坚持不申请调整的，法院应遵循合同法意思自治的原则做出判决。但，如果按照约定违约金的标准判决，严重违反诚信原则、公平原则并导致双方利益严重失衡的，法院也可依职权予以调整，以体现出国家干预与契约自由之间实现合理安排和配置。房屋买卖合同中最重要的义务，即为买方交付房款、卖方交付房屋、办理转移登记。本案的合同履行中，包亮亮支付了大部分房款，张林配合进行了交房、网签及解押。在诉讼前后，张林始终表态愿意履行合同。在一审庭审中，一审法院审理中两次释明，张林前后意见发生根本性变化，据此一审法院判决其支付每日1025元的违约金，截止目前，累计已近二十七万元，而且在判决彻底履行完毕之前，还将继续按日计算。据此，本院认为，结合合同约定、房屋交付、款项支付、协商过程等合同签订履行情况，一审法院判决张林负担的违约金数额使买卖双方利益严重失衡，本院依据公平原则予以酌减，具体数额以3万元为宜。同时，一审法院判决办理转移登记及支付尾款的顺序及时间，不利于合同顺利履行，本院一并予以调整。综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律有误，处理结果不当，本院予以纠正。张林关于违约金过高的上诉请求，本院予以部分支持，张林的其他上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条、第七十七条、第七十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、包亮亮于本判决生效后十日内给付张林房屋尾款五十万元，张林于本判决生效后十日内给付包亮亮违约金三万元；二、本判决第一项全部履行完毕后十日内，张林协助包亮亮办理北京市大兴区××路4号院2号楼7层一单元802号房屋的产权转移登记手续；三、驳回包亮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费103元，由张林负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费550元，由张林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  霍翠玲审判员  姚 颖二〇一六年八月三十一日书记员  刘 曈