广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3468号上诉人（原审被告）：广州华新置业有限公司。法定代表人：谭炳照，总经理。委托代理人：张亚杰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈健国，男，1981年11月19日出生，汉族。上诉人广州华新置业有限公司因与被上诉人陈健国商品房预售合同纠纷一案，不服增城市人民法院（2011）增法民五初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈健国一审诉称，2010年1月10日，原告前往被告开发的锦绣新天地花园，有意认购该花园26座1301房，现场销售人员告知原告：26座已取得预售许可证，交楼时间为2011年6月，现认购需交定金2万元，交楼前双方会签订《商品房买卖合同》，一切按正规手续办理。原告于2010年1月11日向被告支付认购该花园26座1301房定金2万元，被告出具定金发票，发票上注明认购房号、建筑面积、单价以及款项为预售定金，并告知原告双方将另约时间签订《商品房买卖合同》及相关手续。后原告得知认购的26座1301房已被售予他人，并办理了抵押，原告数次到被告处询问并要求退回定金，被告工作人员表示因原告没及时要求被告签订《商品房买卖合同》，被告已将该房售给他人，无法再与原告签订《商品房买卖合同》，且没收所交定金。原告认为双方并未约定哪一天签订《商品房买卖合同》，故被告在未征得原告同意之前将房屋转售他人，违背收取定金的约定，根据法律规定，被告应双倍返还定金。遂原告诉至法院，请求判令：1、被告双倍返还原告购房定金4万元；2、诉讼费用由被告承担。广州华新置业有限公司一审辨称，原、被告签订的认购书约定在2010年1月31日前签订商品房买卖合同，被告通知原告提供办理按揭的材料，经过与被告方合作银行的初步审核亦同意贷款。后经过多次催促，原告都没有到来与被告签订《商品房买卖合同》。被告于2010年2月9日向原告发出催促签订合同通知函，要求原告在2010年2月14日前往被告处签订《商品房买卖合同》，但原告在期限内没有来签订合同。2010年2月24日向原告发出解除认购书通知，告知原告解除与其签订的认购书。在发出解除认购书通知几个月后，被告在2010年6月6日与周伟洪签订了《商品房买卖合同》，比与原告签订的价格低了2万多元。原告没有按期前来签订《商品房买卖合同》，违约责任在原告，被告有权没收定金。原审法院经审理查明，2010年1月10日，原、被告确定购房意向，由原告向被告购买新塘镇府前路29号锦绣新天地花园26座1301房。原告向被告交纳预售定金2万元，由被告出具销售不动产统一发票给原告收执，发票载明销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质等项目。庭审中，被告主张曾与原告签订《锦绣新天地花园商品房认购书》及《锦绣新天地花园认购商品房付款确认书》，确定了双方签订《商品房买卖合同》的时间，原告对上述两份文书的真实性均不予认可，认为上述文书中“陈健国”的签名并非其本人所签，其亦未授权他人签订上述文书，并申请对签名的真实性进行笔迹鉴定。后被告确认其提交的《锦绣新天地花园商品房认购书》及《锦绣新天地花园认购商品房付款确认书》中“陈健国”的签名并非原告本人所签，且未能提交证据证明原告曾授权他人代为签订上述文书。被告主张曾通过邮寄方式向原告发出《催交按揭申请资料的通知》、《催促签订合同通知函》、《解除﹤认购书﹥通知》，均由原告本人签收，但原告未在指定期限内前往被告处签订《商品房买卖合同》，为此，被告提交《催交按揭申请资料的通知》、《催促签订合同通知函》、《解除﹤认购书﹥通知》、EMS同城快邮业务详情单三份原件及相应的广州邮政快递状态查询打印件到庭，原告对上述材料均不予认可，但确认其家人曾收到被告邮寄的限期签订合同的通知，通知原告按认购书的时间前往签订合同，原告没有与家人核实通知书的内容，亦没有到被告处了解通知的情况。经审查，被告提交的EMS同城快邮业务详情单载明的收件人为陈健国，地址为广州市荔湾区留庆新横街**1008，收件人手机号码为131××××****，原告确认上述地址为其家人居住的地址，手机号码为原告本人使用的手机号码。原告称其在交付定金后，曾多次前往被告处向工作人员核实何时能签订《商品房买卖合同》，前三次被告的工作人员均叫原告等通知，第四次被告的工作人员就称房屋已经卖给他人并没收原告定金。原审法院认为，原、被告达成房屋买卖意向，原告支付预售定金2万元给被告，被告出具发票给原告收执，并在发票中载明了销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质等项目，且双方约定另定时间签订《商品房买卖合同》。上述定金的交付实际是订立主合同即《商品房买卖合同》的担保，属于订约定金。被告主张曾与原告签订《锦绣新天地花园商品房认购书》及《锦绣新天地花园认购商品房付款确认书》，确定了双方签订《商品房买卖合同》的时间，但经审核，双方均确认《锦绣新天地花园商品房认购书》及《锦绣新天地花园认购商品房付款确认书》并非原告签订，而被告未能提交其他证据证明上述两文书对原告具有约束力，故对被告的主张原审法院不予采信。被告以上述两份对原告不具约束力的文书为基础要求原告在约定的时间内前往签订《商品房买卖合同》，且在原告未予回应的情况下通知原告解除由被告单方订立的《锦绣新天地花园认购商品房付款确认书》，并将房屋另售他人，被告对《商品房买卖合同》最终未能签订存在一定过错。原告虽不认可收到被告邮寄的《催交按揭申请资料的通知》、《催促签订合同通知函》、《解除﹤认购书﹥通知》，但确认其家人曾收到被告邮寄的签订合同的通知，通知原告按认购书的时间前往签订合同，而原告对此并不重视，既未与家人核实通知的内容，亦未向被告了解通知的情况，这与原告提出的此前多次前往被告处积极落实《商品房买卖合同》签订时间的说法是不相符的，亦不符合一般购房者的主观心理，可见对《商品房买卖合同》签订原告一直采取放任的态度，对最终未能签订合同，原告也存在一定过错。综上，原、被告对于《商品房买卖合同》的未能订立均存在一定的过错，双方约定的定金罚则失去实效性，原告主张被告双倍返还定金，缺乏依据，原审法院不予支持，被告应向原告原数返还定金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹤javascript：SLC（12418，0）﹥﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院作出判决：一、被告广州华新置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还定金20000元给原告陈健国。二、驳回原告陈健国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，由原告陈健国负担200元，由被告广州华新置业有限公司负担200元。判后，上诉人广州华新置业有限公司不服，向本院提起上诉称，认为一审判决：l、事实不清，没有综合考虑其他证据。在本案中，定金的付款人并小是被上诉人，而一审法院却没有调查清楚被上诉人与付款人之间的关系，也没有查清《商品房认购书》是否由被上诉人家人代签。另外，交付定金时，不可能不签订合同，毕竟2万元也是不小的数目，不签订认购书不符合一般人的思维。一审法院不能只关注《商品房认购书》非本人签名，也应该综合考虑其他证据，如上诉人向被上诉人邮寄了《催交按揭申请资料的通知》、《催促签订合同通知函》、《解除﹤认购书﹥通知》，同城快递业务详情单上也载明了收件人为陈健国。被上诉人本人也承认其家人收到了《催促签订合同通知函》。这些证据足以征明被上诉人知道《商品房买卖合同》签订时间。2、没有查明事实的情况下，不能把代签名归责于上诉人，同时，也不能一概否认《商品房认购书》效力。在现实中，购买商品时通常有家人朋友陪同，不可避免地出现代签名、代付款现象，出现这种情况时也不能一概否认《商品房认购书》的效力，也应考虑表现代理情形的发生。3、在不考虑《商品房认购书》的情况下，也能认定被上诉人违约。被上诉人已经交了定金，上诉人开具了定金发票。被上诉人与上诉人之间形成了签订《商品房买卖合同》的预约，被上诉人应与上诉人签订《商品房买卖合同》。上诉人已经向被上诉人邮寄了《催促签订合同通知函》告知其签约时间及逾期责任，被上诉人也承认已经收到了该《催促签订合同通知函》。被上诉人否认知道《催促签订合同通知函》内容，这纯属狡辩，不符合一般购房人的思维。被上诉人收到《催促签订合同通知函》后，既不与上诉人签订合同，也不与上诉人沟通，明显存在不履行合同的故意。法院应当认定被上诉人存在违约，承担违约责任。上诉请求1、请求撤销一审判决，判决驳回一审时被上诉人的诉讼请求。2、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈健国答辩称，定金支付人是我本人。在交付定金时，双方事实上没有签订认购书。当时我去看房时，销售人员跟我说要先交定金，到时会再通知我去签订认购书。当时我就要求对方先帮我核实是否能贷到款，对方表示这个事情交给其做，肯定能帮我贷到款。2、上诉人称我家人收到签订合同的函件，当时我家人电话通知我确实有收到催签合同的函件，并告知函件要求按认购书约定的时间去签合同，否则视为我违约，要没收定金。然后我就打电话与上诉人协商，说双方根本没有签订认购书，何来按认购书约定的时间签合同？请对方核实是否发错函件。后来我一直都有去沟通过几次，后来对方就说房屋已经卖给别人，没有办法，必须没收定金。所以，我才起诉到法院，要求退回定金。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人达成房屋买卖意向，被上诉人向上诉人支付预售定金2万元，上诉人出具给被上诉人的发票中载明了销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、款项性质等项目。由于上诉人与被上诉人没有签订认购书，从现已查明的事实看，双方也无约定何时签订《商品房买卖合同》，而且双方实际也无签订《商品房买卖合同》，上诉人在本案中提交的证据未能证明被上诉人存在违约，在双方买卖的目的没有完成、上诉人已将房屋另售他人的情况下，上诉人应将收取被上诉人的定金2万元退回给被上诉人。上诉人上诉称被上诉人存在违约，其所提交的证据未能证明其主张，本院不予采信。经审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。上诉人上诉理由不成立，其上诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费800元，由上诉人广州华新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  岳为群代理审判员  姚伟华二〇一一年十二月××日书 记 员  李 焕