上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40879号原告(反诉被告)袁相奎，男，1959年1月1日生，汉族，住浙江省。原告(反诉被告)张清秀，女，1962年3月28日生，汉族，住浙江省。两原告(反诉被告)共同委托代理人诸东华，上海茂泰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司，注册地上海市崇明县城桥镇秀山路XXX号XXX幢XXX层XXX区。法定代表人董德明，总经理。委托代理人沈庆华，男。委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。原告袁相奎、张清秀与被告上海森盛房地产投资管理有限公司(以下简称森盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。森盛公司在本案审理期间提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行了合并审理。本案于2015年12月8日、12月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人诸东华，被告(反诉原告)的委托代理人沈庆华、金黎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁相奎、张清秀共同诉称：原、被告于2012年3月就上海市浦东新区东靖路XXX号XXX-XXX层房屋建立租赁关系，但被告自2015年6月29日起拖欠租金。另外，双方曾约定若被告办理电扩容和管道天然气到户，原告给予3个月的额外免租期，如未完成，则被告应退还3个月的租金人民币(以下币种相同)72,000元，但被告至今未办理上述事务。原告诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2015年8月5日至2016年2月4日共6个月的租金151,200元；2、判令被告支付原告欠付租金的滞纳金(分别以75,600元为基数，按日万分之三自2015年6月30日起计算至实际支付之日止；以75,600元为基数，按日万分之三自2015年9月29日起计算至实际付款之日止)；3、判令被告补交三个月租金72,000元；4、判令被告承担本案诉讼费。被告森盛公司答辩并反诉称：不同意袁相奎方的诉讼请求。上述房屋由森盛公司向袁相奎方承租后转租。2015年6月27日森盛公司即以短信通知袁相奎方由于政府的不可抗力因素，解除合同。2015年7月21日，双方与房屋实际承租人协商，实际承租人要求继续承租但希望降低租金，森盛公司提出由袁相奎方与实际承租人直接建立租赁关系，当时袁相奎方表示同意，也愿意降低租金，但后来与实际承租人租金未谈拢，故未能形成书面协议。电扩容和天然气到户问题，虽然没有在电力公司和燃气公司办理手续，但实际进行了相应施工，满足了租户的需求，而且合同约定应于2012年8月4日完成该工作，三年来袁相奎方未就此提出异议，现在主张补交三个月租金已经超过诉讼时效。此外，房屋长期以来还存在管道堵塞引发的积水倒灌问题。森盛公司认为租赁合同已经解除，遂提出反诉，请求：1、确认双方租赁合同于2015年6月27日解除；2、袁相奎方返还2015年7月5日至2015年8月4日的房屋租金25,200元；3、袁相奎方退还押金72,000元；4、反诉诉讼费由袁相奎方负担。反诉被告袁相奎、张清秀共同辩称：不同意森盛公司的反诉诉讼请求。森盛公司没有合同解除权，当事人之间也没有达成过袁相奎方与实际承租人直接建立租赁关系的协议。市政工程确实对实际使用人的经营产生一些影响，但并不影响房屋使用，袁相奎方愿意适当降低租金，但不同意解除合同。另外，森盛公司所说的房屋积水问题并不存在，而且在之前的交涉过程中森盛公司从未提出过该问题。经审理查明：上海市浦东新区东靖路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)为袁相奎、张清秀共有。2012年3月，袁相奎、张清秀(甲方)与森盛公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业使用，租期8年，自2012年3月5日起至2020年3月4日；2012年3月5日至2012年5月4日为装修免租期；2012年5月5日起至2012年8月4日期间的租金作为甲方委托乙方根据实际需要对电扩容和管道天然气到户的费用(乙方承诺电扩容和管道天然气到户，如没做到乙方退回3个月租金72,000元整给甲方)；电扩容和管道天然气到户属于甲方所有权；租金自2012年8月5日起算；该房屋自2012年3月5日起至2014年3月4日每月(装修免租期除外)租金为24,000元，自2014年3月5日起每2年递增5%，其中2014年3月5日至2016年3月4日租金标准为每年302,400元；租金支付方式为押3个月租金付3个月租金，每3个历月作为一个租金计算期，先付后用，乙方须在第2个历月的28日前将下一次的租金支付给甲方，如遇历月28日为公众休息日或节假日则延后至历月28日后的一个工作日作为乙方按约支付租金的日期；逾期支付的，每逾期一日，按当期应付租金的万分之三向甲方支付滞纳金；保证金为租赁期内第1年的3个月租金，即72,000元。合同第九条“解除本合同的条件”约定，下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋座落范围内的土地使用权被国家提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被征用或者拆迁的；(三)该房屋严重损毁或者被鉴定为危险房屋的；(四)遇到自然灾害、战争不可抗力情况不宜继续履行的。合同第十二条“租赁物被征用、拆迁”约定，如果租赁物业因政府主管部门的征用而全部或部分被征用而导致乙方不能实现本协议项下约定的目的，任何一方可以提前30天以书面形式通知对方解除本协议，双方互不违约。合同签订后，双方均实际履行，袁相奎方将系争房屋交付森盛公司使用，森盛公司将房屋转租给案外人实际经营，森盛公司向袁相奎方交付了押金72,000元，并自2012年8月5日起支付租金。2015年6月27日，森盛公司向张清秀短信，内容为“张总，这是东靖路修路通知书，您看看，这一修路，我们的生意就没法做了啊。”森盛公司支付租金至2015年8月4日，自2015年8月5日起的租金未支付。2015年11月，森盛公司向原告发出《确认解约通知函》，称因市政工程不可抗力因素，故解除合同，合同解除时间为2015年6月27日。袁相奎方否认收到上述解约通知。审理中，双方确认系争房屋附近自2015年7月起进行越江隧道的市政施工，对商铺经营产生影响。袁相奎方认为该市政施工并不涉及系争房屋本身，也不属于不可抗力，不过考虑到施工会对商铺周围环境产生一定影响，同意适当降低租金，在现有租金基础上减少10%。森盛公司认为市政施工占据了系争房屋前面的道路和停车场，导致商铺门口无法停车，通行也很困难，施工噪音粉尘影响经营环境，导致商铺无法经营，不能实现合同目的；如果法院认定合同应继续履行，考虑到商铺经营所受影响程度，应将租金降低为合同约定租金标准的30%。审理中，森盛公司递交了发票、照片等证据，证明实施了电力扩容和燃气施工。森盛公司同时承认上述施工没有经过电力公司和燃气公司，而是自行找人施工。袁相奎方对森盛公司证据不认可，并提供了电费发票和照片，证明电表未办理扩容，商户仍在使用煤气罐，天然气没有到户。以上事实，有经庭审质证的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、短信记录、照片等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，袁相奎方与森盛公司就系争房屋建立的租赁合同关系合法有效。合同履行过程中房屋周边进行市政施工，该市政施工并不涉及房屋本身，不影响房屋使用，也未导致商铺完全无法经营，不属于合同约定以及法律规定的可以单方解除合同的事由。森盛公司2015年6月27日给张清秀发出的短信中并未明确表达解除合同的意思，而且森盛公司不具有单方解除合同的权利，其要求确认合同于该日解除的诉讼请求本院不予支持。森盛公司提出的房屋质量问题缺乏证据证实，其陈述管道堵塞问题早就存在，但在本案起诉前并未将此作为租赁合同解除事由提出，从合同履行情况看该问题即便存在，也并未影响商户经营，森盛公司现以此作为合同解除的理由，本院不予采纳。森盛公司与实际使用人之间的租赁合同与本案双方的合同系两个独立的合同，森盛公司与实际使用人之间合同履行情况不影响袁相奎方依据本案合同向森盛公司主张权利。目前房屋仍然由森盛公司使用，合同仍在继续履行，袁相奎方要求森盛公司支付欠付租金，依法予以支持；森盛公司要求袁相奎方退还2015年7月至8月的租金及押金，本院不予支持。不过本案系争房屋为商业用途，2015年7月起的市政施工确实对商铺经营产生影响，森盛公司提出的减少租金的意见可予采纳，本院根据目前市政施工对系争房屋经营的影响程度，将森盛公司目前应支付的租金标准酌情调整为合同约定租金的60%。由于双方对租金数额存在争议，欠付租金不可完全归责于森盛公司，故对于袁相奎方要求森盛公司支付滞纳金的主张不予支持。合同并未约定电扩容和天然气到户工程的施工时间，森盛公司至今未通过电力公司办理电扩容手续，也没有实现天然气到户，袁相奎方要求森盛公司补交2012年5月5日至2012年8月4日共三个月的租金，符合合同约定且未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起7日内给付原告(反诉被告)袁相奎、张清秀2015年8月5日至2016年2月4日的房屋租金90,720元；二、被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起7日内给付原告(反诉被告)袁相奎、张清秀2012年5月5日至2012年8月4日的房屋租金72,000元；三、驳回原告(反诉被告)袁相奎、张清秀的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,687元，减半收取计2,343.50元，由原告(反诉被告)袁相奎、张清秀负担566.50元，被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司负担1,777元；反诉案件受理费1,115元，由被告(反诉原告)上海森盛房地产投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一六年一月二十九日书记员 王诗艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。