广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤0306民初10434号原告深圳市森科健科技有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人罗锦容。委托代理人徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托代理人王洋，广东中矩律师事务所律师。被告深圳市西成联合开发有限公司，地址深圳市宝安区。法定代表人赵明。委托代理人黄文俊，广东安泰信律师事务所律师。委托代理人胡丽君，公司员工。第三人罗锦容，男，香港居民，住址香港特别行政区。委托代理人徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托代理人王洋，广东中矩律师事务所律师。原告深圳市森科健科技有限公司诉被告深圳市西成联合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加罗锦容为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市森科健科技有限公司、第三人罗锦容共同委托的委托代理人徐书青，被告深圳市西成联合开发有限公司的委托代理人黄文俊、胡丽君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，第三人于1988年与深圳西成联合开发公司（已注销）签订《房屋买卖合同》，购买位于深圳市宝安区西乡西成工业城永成大厦第一层南段，面积为877.95平方米（包括公用面积摊销）的房产。在第三人付清款项的情况下，按理应由深圳西成联合开发公司为第三人办理房产证，但深圳西成联合开发公司一直拖延未办。2014年11月，经第三人委托律师调查得知，被告已于2003年3月13日将涉案房产的房产证办理至自己名下，房产名称为“永成工业大厦1栋一层”（原告为其中南段半层），房产证号为50××28。被告办得房产证后既未主动过户给第三人，也一直未告知第三人，直至第三人在租赁事宜发生争议后，委托律师调查才得知涉案房产的权属已经登记在被告名下。经委托律师详细调查才得知，深圳西成联合开发公司于1995年7月13日注销，该公司权利义务全部由被告深圳市西成联合开发有限公司继受。1993年，西成公司的债权债务由深圳财茂西成联合开发有限公司承继负责，涉案房产权利义务也因此转移至深圳财茂西成联合开发有限公司。另外在被告深圳市西成联合开发有限公司的工商档案中得出，1996年深圳财茂西成联合开发有限公司向深圳市工商局申请企业变更，在深圳财茂西成联合开发有限公司1996年8月21日向工商局提供的《关于变更企业名称及企业类型的申请报告》中“将企业类型由原来的‘深圳财茂西成联合开发有限公司’变更为‘深圳市西成联合开发有限公司’，并请给予办理变更营业执照和注册登记等有关手续。”1996年9月17日，深圳西成联合开发公司的权利义务正式由被告承继，《房屋买卖合同》的权利义务也应由被告承继，继续履行房产过户等事宜。第三人从深圳西成联合开发公司购得涉案房产后，一直委托深圳西成联合开发公司即后来承继其权利义务的被告深圳市西成联合开发有限公司作为物业管理人对涉案房产管理、出租。第三人一直从被告及深圳西成联合开发公司处收取涉案房屋的租金，这也足以证明第三人为涉案房产的所有权人，因为只有物权所有人才有物业的出租收益权，被告只是作为物业管理人代收租金，收取管理费用，而如今物业管理人居然成为了业主，这明显没有法律依据和事实根据。另第三人已转让涉案《房屋买卖合同》的权利义务给原告深圳市森科健科技有限公司，但由于被告一直不履行《房产买卖合同》，导致涉案房产无法过户至原告的名下。原告认为，被告十多年间一直向第三人谎称涉案房产仍未办理房产证，但如今却将涉案房产办理至自己名下，物业管理人竟然成为了业主，严重侵犯了原告和第三人的合法权益。原告为维护其合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行《房屋买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，被告与原告不存在合同关系，原告无权针对被告提起合同纠纷诉讼。从原告的诉状中陈述的事实与理由可以看出，已经在诉状中明确的请求是房屋买卖合同，而且原告要求被告继续履行买卖合同进行过户登记。但是现在所谓的买卖合同并不是原告与被告签订的，最早的房产买卖合同是第三人与案外人深圳西成联合开发公司（已注销）签订的，第三人在去年已提起诉讼，要求将房产过户至其名下，后撤诉。原告与被告之间没有合同关系，明显违反了合同相对性原理。第三人是无权将其与案外人深圳西成联合开发公司于1988年签订的房产买卖合同的权利义务转让给原告，并没有告知被告和深圳西成联合开发公司，是违反了合同法中的相关规定。被告认为现在原告提供的证据可以显示涉案房产在2003年开始登记在被告名下，登记要进行公示，原告称不知情系没有事实依据的。第三人罗锦容陈述称事实情况如原告所述，情况属实。被告在庭审中公然伪造基本事实，声称其与深圳财茂西成联合开发有限公司不是一个公司，声称与深圳西成联合开发公司不是一个公司，本案的证据充分证明深圳西成联合开发公司和深圳财茂西成联合开发有限公司和被告是一个公司。被告口口声声说涉案房产是其从深圳财茂西成联合开发有限公司处购得的，但没有提供任何证据和事实证明被告是如何取得该房产，因此被告的抗辩理由不能成立。经审理查明，1988年7月12日，第三人罗锦容与案外人深圳西成联合开发公司签订了《房产买卖合同》，约定案外人深圳西成联合开发公司将位于深圳市宝安县西乡珠坳西成工业村内商住区永成工业大厦底层南段，建筑面积877.95平方米（包括公用面积摊销）出售给第三人，出售价为561888元；案外人深圳西成联合开发公司定于1988年12月30日前将第三人所购楼房交付第三人使用。合同签订后，第三人支付了全部购房款。此后涉案房产一直由第三人委托深圳西成联合开发公司和被告深圳市西成联合开发有限公司管理，代为收取租金，并支付给第三人罗锦容。1995年7月13日，案外人深圳西成联合开发公司申请注销，注销原因为并入深业集团，清理债务单位为深圳财茂西成联合开发有限公司。1996年8月21日，深圳财茂西成联合开发有限公司向深圳市工商局申请将企业名称变更为深圳市西成联合开发有限公司。2015年6月18日，原告与第三人签订《厂房转让协议书》，约定第三人将涉案房产以1123776元出售给原告深圳市森科健科技有限公司；付款方式为在第三人协助原告将涉案房产过户至原告名下之日，原告一次性付清所有厂房价款；原告付清所有价款当时，第三人将厂房交付原告使用。另查，涉案厂房现登记在被告深圳市西城联合开发有限公司名下。以上事实，有《房产买卖合同》、企业法人注销登记公告、企业申请注销登记注册书、关于变更企业名称及企业类型的申请报告、物业委托管理合同、物业委托管理合同终止协议书、综合管理协议书、记账凭证、银行回单、产权资料电脑查询结果表、《厂房转让协议书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告要求继续履行第三人罗锦容与案外人深圳西成联合开发有限公司签订的《房产买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告并非涉案《房产买卖合同》的签订方，依照合同相对性原则，涉案《房产买卖合同》对原告没有约束力，原告不享有涉案《房产买卖合同》中约定的权利义务，故原告无权要求签订涉案《房产买卖合同》的任何一方继续履行合同，原告主体不适格。原告主张其2015年与第三人签订的《厂房转让协议书》系对第三人在涉案《房产买卖合同》中权利义务的转让。经审查，原告与第三人签订的《厂房转让协议书》系房产买卖合同而并非权利义务概括转让合同，原告并没有支付对价，且该合同不符合债权转让的构成要件。故原告关于其继受了第三人罗锦容在涉案《房产买卖合同》中的权利义务的主张，不能成立。因此原告不具备请求被告继续履行《房屋买卖合同》，并将涉案房产过户至原告名下的诉讼主体资格，其起诉应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告深圳市森科健科技有限公司的起诉。本案案件受理费9418元，原告已预交。本院予以退回。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年八月十六日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；……对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。第1页共8页