吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2015）磐民一初字第1764号原告：赵忠山。委托代理人：王泽宇。被告王宝柱。委托代理人：邵红微。第三人：吉林省嘉利成房地产开发公司。法定代表人：杜军，经理。原告赵忠山诉被告王宝柱、第三人吉林省嘉利成房地产开发公司（以下简称嘉利成公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵忠山及其委托代理人王泽宇、被告王宝柱及其委托代理人邵红微、第三人吉林省嘉利成房地产开发公司法定代表人杜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵忠山诉称：2013年8月21日，原告赵忠山与第三人嘉利成公司签订房屋买卖合同，以每平方米3,537.00元的价格购买坐落于磐石市金色都汇花园12号楼一层商场01、二层商场01、三层商场01、四层商场01门市，建筑面积为1470.15平方米，同时支付首笔房价款250万元。并于2014年3月15日支付尾款270万元。2014年3月23日，嘉利成公司向原告交付房屋，原告占用后对其开始装修。2014年4月24日，磐石市人民法院依据被告王宝柱的申请，对原告合法购买的房屋进行查封。原告提出异议后，法院对原告的异议进行了听证，并以执行异议程序中无法确认房屋买卖合同效力为由，驳回原告的异议请求。原告与第三人签订的房屋买卖合同是具有法律效力的，原告对所购房屋具有所有权。被告王宝柱是基于金钱债权申请财产保全及申请执行。原告签订合同、付款、占有房屋并进行装修，均在费用查封之前。依据法律的规定，原告基于实体权利所提出的能够排除执行的异议是成立的。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，原告在法定时间行驶诉权，请法院支持原告的诉求，依法确认磐石市金色都汇花园12号楼商场一层商场01、二层商场01、三层商场01、四层商场01门市，建筑面积为1470.15平方米房屋所有权人为原告，依法停止对原告房屋的执行，并解除对原告房屋的查封。被告王宝柱辩称：一、原告与第三人之间房屋买卖合同不真实。（一）合同签订的时间不真实。原告提交的四份房屋买卖合同，该四份房屋买卖合同签订时间均为2014年3月15日。而本案房屋商品房预售许可证取得时间为2014年4月9日，预售许可证号为2014003号。签订合同时尚未确定预售许可证。但却在原告与第三人之间的四份合同的第二条“商品房销售依据”写明商品房预售许可号为2014003.可见原告所称的四份合同签订时间不真实，原告与第三人具有“恶意串通”的故意。（二）原告称给付全部房款不真实。无房款取款凭证、银行转账凭条，且款项巨大，无法证明其交付房款的真实性。（三）房屋交付不真实。房屋竣工并经验收合格后方能交付，未经验收房屋不得交付使用。现该房屋在房屋另案诉讼保全时，仍在建筑施工过程中并没有竣工，不具备交付条件。原告主张2014年3月23日第三人向其交付房屋与其书面合同约定2014年12月31日前交付自相矛盾，不真实。（四）原告与第三人所称的房屋买卖合同未办理备案登记，其交易不真实。《城市房地产管理办法》第四十四条规定：“商品房预售后，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”磐石市住房和城乡建设局作出证明，诉争房屋于2014年4月28日由磐石法院查封，截止2014年5月9日上述房屋未办理商品房买卖合同备案手续。如原告与第三人房屋交易真实，买卖合同也已约定应在合同签订后一个月内办理备案手续，即应在2014年4月14日前完成。在所谓的约定时间未能办理的原因只有一个，无法提供交付房款的合法凭证（不动产发票），足以证明原告与第三人之间房屋交易不真实。二、原告与第三人之间名为房屋买卖实为借贷。三、原告诉讼请求应依法驳回，该房屋登记为嘉利成公司所有，属于可供执行财产，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人吉林省嘉利成房地产开发公司述称：第三人与原告签订的合同是真实的，房屋已经交付给赵忠山了，因为嘉利成公司欠政府税款所有没有办理房证。本案的争议焦点问题是：1，原告赵忠山是否享有诉争房屋的所有权？2、其要求停止执行的诉讼请求是否予以支持？庭审中，原告赵忠山为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：1、（2015）磐执异字第23号执行裁定书一份1页证明内容：原告基于此份裁定提起执行异议之诉，符合起诉的法定程序；2、（2014）磐诉前保字18－2号民事裁定书一份1页证明内容：①磐石市人民法院错误的将原告的财产进行了查封；②王宝柱与吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）存在民间借贷合同关系，是基于债权申请的财产保全；③因原告合法财产被查封，故于2014年4月30日向法院依法提出了异议申请；3、商品房屋预售许可证一份1页，证明内容：嘉利成公司具出售商品房资质，与原告签订的买卖房屋合同具有法律效力；4、金色都汇房屋预订协议一份1页，证明内容：原告与嘉利成公司在2013的8月21日签订了房屋预售合同。原告赵忠山与嘉利成公司之间存在房屋买卖合同关系。原告对被保全的财产享有排他的所有权；5、收据（财务收据）二份，证明内容：原告赵忠山依据房屋买卖合同的约定，向出售人嘉利成公司履行了给付房款5,200,000.00万元的合同义务；6、商品房买卖合同四份，证明内容：①原告赵忠山与嘉利成公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意识表示；②房屋买卖合同的内容符合法律相关规定，依法受法律保护；③双方已履行了房屋买卖合同实体义务；④原告对被保全的财产享有排他的所有权；7、（2014）磐民二初字418号庭审笔录一份19页，证明内容：嘉利成公司法定代表人杜军证实：①原告赵忠山与嘉利成公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意识表示；②嘉利成与被告存在的是债权关系；③原告与第三人双方已履行了房屋买卖合同实体义务；④原告对被保全的财产享有排他的所有权；8、照片一组，证明内容：在被告王宝柱申请财产保全前，嘉利成公司于2014年3月23日依据合同的约定，向原告交付房屋，原告依法占有买卖房屋，对该房屋正在装修中。原告对被保全的财产享有排他的所有权；9、执行异议听证庭审笔录一份，证明内容：当时出庭的证人刘金龙、张峰能证明嘉利成公司于2014年3月23日依据合同的约定，向原告交付房屋，原告依法占有买卖房屋，对该房屋正在装修中。被告王宝柱对原告的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据3均没有异议；对证据4有异议，证据4中第8条明确约定经双方签字后生效，作为嘉利成一方并没有法定代表人或代理人签字，不符合约定，该合同不生效且不真实；对证据5的真实性有异议，对2013年8月15日的250万凭证应当附银行取款明细，或转帐明细，无资金来源凭证，不能证明交款行为的真实性。2014年3月15日收据270万元同样没有银行存取款凭证，不真实；对证据6有异议，签定时间不真实，有些内容是后填写的，假如合同是真实的应在2014年4月15日前完成备案登记，双方未办理备案登记，能够证明款项未支付，合同未履行；对证据7无异议，对证明问题有异议，能够说明2014年7月10日开庭时，该房未竣工，不具备交付条件。第三人否认与原告之间有借款关系不真实，截止2013年6月第三人每月向原告偿还借款利息，在第三人公司帐目中有体现，而第三人和原告所称的交付房款在第三人公司帐目中没有体现，能够说明双方名为借款实为买卖；对证据8有异议，拍摄时间和拍摄人不明，不能证明该房屋己由原告占有；对证据9的真实性没有异议，原告提供的证人证言业经法院审理，已认定该证据不具有效力，故不能作为证据使用。第三人嘉利成公司对原告提交的证据均没有异议。庭审中被告王宝柱向本院提交如下证据：1、2013年4月21日至6月21日原告与第三人之间的借款利息收据复印件4份（原件在第三人公司帐目中，第三人公司帐目在吉林市龙潭公安分局经侦大队），证明原告与第三人之间也是民间借贷关系而并非商品房买卖；同时说明在478号案件审理中原告与第三人称之间不存在借款关系，各方当事人均己签字，与本次书证及举证相矛盾，无法证明购房行为的真实性。原告对该组证据有异议，主张来源不清，不能核实证据的真实性，该组证据与本案不具有关联性，不能支持被告的抗辩理由第三人质证意见是给付其他借款的利息，与房款无关。结合原告赵忠山和被告王宝柱的举证、质证情况，本院确认如下案件事实：因被告王宝柱与第三人嘉利成公司之间存在民间借贷法律关系，本院依王宝柱申请于2014年4月24日作出（2014）磐诉前保字第18-2号民事裁定书，对第三人嘉利成公司开发建设的金色都汇花园12号楼商场一层商场01、二层商场01、三层商场01、四层商场01门市，建筑面积为1470.15平方米房屋予以查封。原告赵忠山以与第三人嘉利成公司之间存在2013的8月21日签订的房屋预售协议及2014年3月15日签订的正式商品房买卖合同购买上述房屋，并已全部交付520万购楼款实际占有上述房屋为由提出案外人执行异议，申请本院解除查封。本院作出（2015）磐执异字第23号执行裁定书，裁定驳回赵忠山的异议请求。赵忠山于2015年11月19日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，原告申请排除执行的书面合同及合法占有时间应当在法院查封之前。本案中，原告赵忠山提交的其与第三人嘉利成公司签订房屋买卖合同共两份，其一是2013的8月21日签订房屋预定协议，其二是2014年3月15日签订的商品房买卖合同。该两份合同记载的签订时间均是在本院2014年4月24日法院对诉争房屋采取查封措施之前。但嘉利成公司在2013年7月4日发生了法定代表人的变更，由杜贵印变更为杜军。原告赵忠山庭审中提交2013的8月21日签订房屋预定协议中明确约定合同经双方签字后生效，但该协议中并没有嘉利成公司法定代表人或者代理人签名或盖章，本院无法确认该协议是在杜贵印经营期间还是在杜军经营期间签订，无法确认合同真实的签订时间。原告赵忠山提交的2014年3月15日签订的商品房买卖协议，该协议的签订时间在嘉利成公司于2014年4月9日取得商品房预售许可证之前，本院亦不能确定合同的真实签订时间。并且原告提交的交付全额购房款的证据，没有客观的银行取款或汇款凭证予以佐证，证明实际交款时间是在本院采取查封措施之前。原告提交的实际占有使用的证据是证人证言，也没有提交能够证明原告实际占有并装修的客观票据予以佐证。因原告提交的两份房屋买卖合同在形式上存在瑕疵，原告提交的交款及占有证据均是不能从客观、中立的角度证明原告主张事实存在。综上，原告提交的证据不能形成客观、完整的证据链条，证明原告与第三人之间签订房屋买卖合同是在本院2014年4月24日采取查封措施之前，故被告王宝柱关于原告与第三人之间合同签订时间不真实的抗辩主张，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告赵忠山的诉讼请求；二、对磐石市金色都汇花园12号楼一层商场01、二层商场01、三层商场01、四层商场01门市，建筑面积为1470.15平方米房屋继续执行。案件受理费48,200.00元，由原告赵忠山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  吴丽秋代理审判员  韩泽洁代理审判员  王丽力二〇一六年一月十二日书 记 员  房 颖