四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民再终字第70号抗诉机关四川省成都市人民检察院。申诉人（原审原告）武歆。委托代理人韩应礼。委托代理人兰华开，四川谦信律师事务所律师。被申诉人（原审被告）成都金地房屋开发有限公司。住所地：成都市武侯区少陵东路**。法定代表人曾伟杰，总经理。委托代理人伍明辉，四川治平律师事务所律师。委托代理人卓革建，四川治平律师事务所律师。原审原告韩艳。委托代理人韩应礼。委托代理人兰华开，四川谦信律师事务所律师。申诉人武歆、原审原告韩艳与被申诉人成都金地房屋开发有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2005）武侯民初字第224号民事判决（以下简称一审判决），向检察机关申诉。四川省成都市人民检察院于2011年2月22日作出（2011）成检民抗字第22号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年3月28日作出（2011）成民抗字第20号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。四川省成都市人民检察院指派检察员习丽嫔、郑军出庭。申诉人武歆、原审原告韩艳的委托代理人韩应礼、兰华开，被申诉人金地公司委托代理人伍明辉、卓革建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2004年11月23日，原审原告武歆、韩艳起诉至成都市武侯区人民法院（以下简称一审法院）称，1999年9月，武歆、韩艳共同按揭贷款购买金地公司开发销售的金地花园12幢2单元13号住房一套。武歆与金地公司签订了售房合同书，并按合同约定付清房款，金地公司于2000年1月12日交付房屋。合同约定房屋面积为127.42平方米，阳光房面积为32.8平方米。原审原告所购房屋实际面积为123.86平方米，阳光房面积为28.23平方米，故原审被告多收了原审原告房款15724元。至原审原告起诉时，原审被告未为其办理房屋分户产权。因此，请求判令金地公司返还武歆多付的购房款15724元及支付逾期办理产权证违约金。原审被告金地公司辩称，一审法院生效法律文书已确认韩艳不具备主体资格，对其起诉应予驳回。原审原告主张逾期办理产权证的违约金从2000年4月12日起算的违约已超过2年诉讼时效。请求人民法院驳回原审原告的诉讼请求。一审法院查明，武歆为甲方、金地公司为乙方于1999年8月17日签订了《金地花园售房合同书》，约定：武歆购买金地公司位于成都市少陵东路1号金地花园12幢2单元7层13号房屋一套，面积为127.42平方米，单价2450元／平方米；阳光房面积32.8平方米，单价1500元平方米；屋顶花园面积81.34平方米，单价300元；合计房价款385781元。合同第九条约定：交房面积以实际建筑面积为准。如甲乙双方在该房屋交付时对面积有争议，以房屋产权监理机关实际测定面积为准，以此对购房款实行多退少补。合同签订后，武歆按合同约定向金地公司付清了购房款，并办理了入住手续。一审另查明，一、由成都市房屋产权监理处出具的《成都金地房屋开发公司“金地花园”分层分户面积表》12#楼（测字（2000）0402号）中，载明武歆所购12幢2单元7层13号的建筑面积为123.86平方米（其中套内面积111.22平方米，公摊面积12.64平方米）、8楼房屋建筑面积28.23平方米（其中套内面积25.35平方米，公摊面积2.88平方米）。二、武歆与韩艳于2003年3月27日在武侯法院协议离婚，约定该套房屋归韩艳所有，从2003年3月27日起，房屋贷款由韩艳负责归还。离婚后，韩艳与武歆未到产权监理机关办理变更登记手续。以上事实，有《金地花园售房合同书》、四川省成都市销售（转让）不动产发票、《成都金地房屋开发公司“金地花园”分层分户面积表》12#楼（测字（2000）0402号）、（2004）武侯民一初字第850号民事裁定书等证据在案为证。一审法院认为，合同是武歆与金地公司签订，武歆是房屋的买受人。虽然二人离婚时约定该房屋归韩艳所有，但离婚后二人未到相关部门办理房屋产权变更登记手续，也未进行公示。因此韩艳不是本案适格主体。武歆与金地公司签订的《金地花园售房合同书》合法有效。对武歆主张所购房屋建筑总面积与合同约定面积相差8.13平方米的事实予以确认。因双方在签订合同时对于交付使用的房屋建筑面积与合同约定的面积的处理已明确约定，金地公司应按合同约定返还武歆房款为：3.56平方米×2450元／平方米＋4.57平方米×1500元／平方米＝15724元。金地公司于2000年1月12日向武歆交付房屋，应当在同年4月12日内为武歆办理房屋产权证。武歆应当知道金地公司未在4月12日前为其办理产权证的行为已侵害其合法权益。故武歆应当从2000年4月12日起，2年内提起诉讼。武歆于2004年12月1日起诉要求金地公司支付逾期办理产权证的违约金，已超过诉讼时效，且金地公司也不予认可。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、金地公司在本判决生效之日起十日内退还武歆房价款15724元；二、驳回武歆的其他诉讼请求；三、驳回韩艳的诉讼请求。案件受理费5675元，其他诉讼费2835元，共计8510元，由金地公司承担643元，武歆、韩艳承担7876元。四川省成都市人民检察院抗诉认为，一审判决将武歆要求金地公司支付逾期办理产权证的违约金款统一以2000年4月13日作为诉讼时效的起算点，属适用法律错误。本案被申诉人金地公司于2000年1月12日向武歆交付房屋，金地公司应在交付房屋后90日内履行办证义务，武歆于2004年12月1日起诉金地公司承担未办理产权证的违约金。因此，在2000年4月13日至2004年12月1日这个时间段，金地公司延期办证的违约行为一直处于持续状态，违约金也随之持续产生，金地公司每逾期一天办证，都会新产生一天的违约金，且每天产生的违约金都是独立的，数额是确定的。故按照《中华人民共和国民法通则》关于二年诉讼时效的规定，武歆主张的违约金中自2000年4月13日至2002年12月1日期间的违约金已过诉讼时效，而2002年12月2日至武歆起诉期间产生的违约金并没超过诉讼时效。金地公司应承担2002年12月2日至武歆起诉期间产生的逾期办证的违约责任。本院再审过程中武歆称，金地公司应支付逾期办理产权证的违约金。金地公司在再审中的辩称意见与一审一致。本院再审查明的事实及采信的证据与一审判决一致，本院对此予以确认。本院再审认为，本案争议焦点在于武歆要求金地公司支付延期办理房屋产权证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”金地公司于2000年1月12日向武歆交付房屋，按照法律规定应当在90日内即同年的4月12日为武歆办理房地产权属证书。武歆应当知道金地公司未在2000年4月12日前为其办理房地产权属证书已侵害其合法权益。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。武歆于2004年12月1日才起诉要求金地公司支付逾期办理产权证的违约金，已经超过了诉讼时效，故一审法院据此驳回武歆要求金地公司支付逾期办理产权证的诉讼主张正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持成都市武侯区人民法院（2005）武侯民初字第224号民事判决。原一审案件受理费的负担不变。本判决为终审判决。审 判 长 张 佩代理审判员 陈 浩代理审判员 秦 红二〇一一年十一月三十日书 记 员 汪云川