上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二(商)初字第1572号原告上海浦江物业有限公司。被告尚物博(上海)物业服务有限公司。第三人上海名观物业管理有限公司。原告上海浦江物业有限公司诉被告尚物博(上海)物业服务有限公司其他合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴斌，被告委托代理人沈鎏琪到庭参加诉讼。后因案情需要追加上海名观物业管理有限公司为本案第三人并转为普通程序审理，于2016年1月8日公开开庭进行了第二次审理。原告委托代理人吴斌，被告委托代理人沈鎏琪及第三人委托代理人忻安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月起，被告受开发商上海世源置业有限公司委托，承担安亭财富广场（嘉定区曹安公路5598号）的前期物业管理服务。根据协议，被告至2014年1月31日正式退出管理，由原告自2014年2月1日起承担安亭财富广场的前期物业管理服务。交接过程中，原、被告双方确认，被告应向原告移交全季酒店能耗押金人民币100,000元（以下币种同）及消防保证金10,000元，金仕堡能耗押金30,713.25元，装修押金10000元，小业主北2001消防保证金2,656.40元等。上述费用应于2014年3月10日转入原告账户。但被告至今未履行交付上述款项的义务，故起诉至法院，请求判令：1、被告交付全季酒店能耗押金100,000元及消防保证金10,000元；2、被告交付小业主北2001消防保证金2,656.40元。被告辩称：财务交接书真实性无法确认，原、被告间不存在合同关系；根据合同相对性，保证金是其向案外人收取的，如需返还也应向案外人返还，与原告无关，故要求驳回原告的诉请。第三人辩称：现在涉案物业由其进行物业管理，被告应按财务交接书约定返还原告能耗押金及消防保证金。原告为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、前期物业服务合同1份，证明被告在2011年12月1日至2013年11月30期间，为福产财富广场提供物业服务。经质证，被告对真实性无异议；2、物业服务合同1份，证明原告在2014年2月1日起为福产财富广场提供物业服务。经质证，被告对真实性无异议；3、财务交接汇总确认1份，证明被告确认于2014年3月10日前交付原告全季酒店能耗押金100,000元、消防保证金10,000元及小业主北2001消防保证金2,656.40元。经质证，被告表示因原告无法提供原件故对真实性不认可；4、上海世源置业有限公司证明1份，证明徐慧兰代表被告。经质证，被告表示真实性不清楚；5、法定代表人授权书及（2013）沪二中民二（民）终字第2547号民事判决书各1份，证明徐慧兰系被告派至安亭财富广场的物业项目经理。经质证，被告表示对授权书的真实性需要核实，对判决书的真实性予以认可；6、租赁合同1份，证明全季酒店交纳的能耗押金应由上海世源置业有限公司或其指定的物业公司保管。经质证，被告表示真实性无法确认；7、押金/保证金移转保管确认书1份，证明全季酒店知晓并认可其向被告主张权利。经质证，被告认为真实性需要核实；8、收据1份，证明被告向全季酒店出具了能耗押金的收款收据。经质证，被告对真实性无异议。第三人对原告提供的上述证据的真实性均无异议。被告向本院提供了嘉定区人民法院（2014）嘉民一（民）初字第955号民事裁定书及相应的起诉状等证据，证明在其与开发商上海世源置业有限公司纠纷中一并处理了全季酒店的能耗押金。经质证，原告对真实性无异议，但表示与本案无关。第三人对真实性无异议。针对被告提供的证据，原告补充提供了证据9、补充协议1份，证明上海世源置业有限公司与被告的协议是在2014年1月15日达成的，而原、被告间的协议是在2014年2月28日形成。经质证，被告表示真实性无法确认。第三人对真实性无异议。第三人未向本院提交证据。经审核，原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信；原告提供的证据3、9，虽不能提供原件，但结合本案其他证据，可以确认其真实性，本院予以采信；原告提供的证据4、5，可以确认其真实性，本院予以采信；原告提供的证据6、7、8，与本案缺乏关联性，本院不予采信。被告提供的证据，不能证明被告主张的内容，与本案无关，本院不予采信。本院传唤了财务交接汇总确认的见证人詹崇培到庭作证，该证人称，其时任上海世源置业有限公司工程部经理，张洪培代表原告，徐慧兰代表被告进行前后任物业的财务交接，并在其见证下签署了财务交接汇总确认。“实际到账于2014.3.15前”是徐慧兰亲笔书写。该份财务交接汇总确认的详细内容已记不大清楚，但对全季酒店能耗押金100,000元印象较深。经质证，原告及第三人对证人证言的真实性予以认可；被告认为该财务交接汇总确认只有复印件，易被篡改，而证人作为第三人的现任法定代表人，与本案的结果有直接利害关系，加之证人对签署时间及具体内容记忆模糊或者错误，因此对证人证言的真实性予以否认。本院认为，该财务交接汇总虽是复印件，但是与第三人出具的证明所称“仅保留复印件”相互印证；另外，证人能够准确识别该确认书的大部分内容，并且证人目前的身份并不能推翻证人证言的真实性。因此，本院对证人证言的真实性予以认可，故对原告提供的证据3财务交接汇总确认予以采信。根据当事人提供的证据及庭审中的当庭陈述，本院确认如下事实：2011年11月30日，被告与上海世源置业有限公司签订《福产财富广场前期物业服务合同》1份，约定由被告对坐落于上海市嘉定区曹安公路5598号的福产财富广场进行物业管理，委托服务期限自2011年12月1日起至2013年11月30日。合同还对双方权利义务、物业管理服务要求标准、物业服务费用及违约责任等进行了约定。2014年1月15日，被告与上海世源置业有限公司签订《补充协议》1份，约定双方的前期物业服务合同到期日为2013年12月31日，以此时间节点双方进行交接和账务清算。涉及押金、预交物业费、预交商业管理费及欠收的费用等所有费用清算好并交接给下一个物业管理小组，按照物业法律法规及行业规定进行交接手续。2014年1月23日，原告与上海世源置业有限公司签订《安亭福产财富广场（商业）物业管理合同》1份，约定由原告对福产财富广场进行物业管理，管理期限3年，预计时间为2014年2月1日至2017年1月31日止。2014年2月28日，在时任上海世源置业有限公司工程部经理詹崇培见证下，原告代表张洪培与被告代表徐慧兰签订《财务交接汇总确认》1份，确认被告预收账款有全季酒店能耗押金100,000元，全季酒店消防保证金10,000元，金仕堡能耗押金30,713.25元，金仕堡装修押金10,000元，小业主北2001消防保证金2,656.40元等等，共计费用326,144.65元。以上费用应于2014年3月10日之前转入原告安亭财富广场物业管理中心账户。徐慧兰在签字确认同时手书“实际到账于2014.3.15前”。2015年4月30日，原告与上海世源置业有限公司达成协议，提前终止双方签订的物业管理合同。现福产财富广场的物业管理由第三人负责。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于徐慧兰的身份。在被告向上海世源置业有限公司出具的法定代表人授权书明确授权徐慧兰代表其公司；另外在（2013）沪二中民二（民）终字第2547号物业服务合同纠纷中，徐慧兰代表被告参加与福产财富广场某租户的诉讼；徐慧兰还在被告与上海世源置业有限公司的补充协议中代表被告签字。被告一再否认徐慧兰代表其公司，显然有违诚信，明显与事实不符，本院确认徐慧兰代表被告。其次，《财务交接汇总确认》是否真实存在。除了有詹崇培的证人证言外，被告在与上海世源置业有限公司的补充协议中也承诺向下一任物业管理公司交付涉及押金、预交物业费等交接手续。被告未提供任何证据证明其已向下一任物业管理公司即原告履行了包括移交各项费用在内的交接手续。庭审中，被告在承认收取了全季酒店能耗押金100,000元的情况下，抗辩该款应由其退回开发商，再由开发商退回全季酒店，没有事实和法律依据，本院不予采信。被告应按其与开发商间的《补充协议》中的承诺及原、被告间的《财务交接汇总确认》的规定，及时向原告移交全季酒店能耗押金等费用。故原告的诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告尚物博(上海)物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内交付原告上海浦江物业有限公司全季酒店能耗押金人民币100,000元、全季酒店消防保证金人民币10,000元及小业主北2001消防保证金人民币2,656.40元。如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2,552元，由被告尚物博(上海)物业服务有限公司负担。被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  熊艳蓓审 判 员  赵 阳人民陪审员  蒋雪芳二〇一六年一月二十八日书 记 员  张瑞琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。????当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条??法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。