重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初2764号原告秦淑蓉，女，1971年10月6日出生，汉族，住所地：重庆市渝中区。委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。被告重庆民楠房地产开发有限公司，所住地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇。法定代表人张民洪，该公司经理。委托代理人郎启发，重庆舒义律师事务所律师。原告秦淑蓉与被告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案受理后，依法由代理审判员刘玲适用简易程序独任审判，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告秦淑蓉的委托代理人何小明，被告民楠公司的委托代理人郎启发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦淑蓉诉称，2015年2月4日，被告民楠公司与原告签订了《营业房租赁合同》，约定被告租用原告位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇万寿大道的房屋第3层，建筑面积347.92平方米，用途为该公司营业办公。租赁期限自2014年10月10日至2016年10月9日止，共两年。第一年租金为83500.80元，实收83000.00元；第二年租金上浮5%，即87150.00元，实收87000.00元。租金按年结算，被告于2015年2月10日前支付给原告第一年租金，2015年10月10日前支付原告第二年租金。被告如拖欠租金累计达2个月，被告违约则需向原告支付年度租金的20%作为违约金，原告有权终止合同。但被告以各种理由推诿，至今未履行还款义务，故原告诉至法院，请求判令：1、解除被告与原告2015年2月4日签订的《营业房租赁合同》，被告立即搬出房屋并将房屋返还给原告；2、被告向与原告支付房屋租金8300.00元（2014年10月10日至2015年10月9日），并从2015年2月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息，直到付清租金之日止；3、被告从2015年10月10日起按照每日238.35元向原告支付租金，直到被告腾空搬出该房屋将房屋返还给原告之日止；4、被告向原告支付违约金17400.00元。被告民楠公司辩称，一、被告租赁的房屋是杨某某，而非原告秦淑蓉所有，原告不是适格的主体；二、被告已向杨某某交纳了租金170000.00元；三、合同法的基本原理是填补损失，故利息与违约金不能同时主张。经审理查明：杨某某与原告秦淑蓉系夫妻关系。被告与谭某某之间存在民间借贷关系，生效法律文书限被告于2014年5月7日支付谭某某借款本金3000000.00元及2013年7月7日至2014年5月7日的资金利息600000.00元，共计3600000.00元。谭某某依据生效法律文书向本院申请执行被告，在执行过程中，谭某某、杨某某与被告达成《债权债务转让协议》，约定：谭某某同意将其持有的对民楠公司的债权3700000.00元全部转让给杨某某，被告民楠公司同意将借款3700000.00元直接偿付给杨某某。被告民楠公司将其位于石柱县南宾镇万寿大道的房屋第三楼共计786.12平方米的营业房（房地产权证编号分别为：石柱县房地证×××字第×××号建面347.92平方米、石柱县房地证×××字第005049号建面438.2平方米），以3700000.00元包干价全部转让给杨某某抵偿全部债务。此协议签订后，民楠公司须在13日内向国土房局管申请办理该房产的过户手续，过户时所需的契约税由杨某某负担，被告民楠公司于2014年10月9日将涉案的租赁房屋过户到杨某某名下。2014年10月10日被告将涉案房屋（石柱县房地证××××字第××××号）过户到秦淑蓉名下。2015年2月4日原告秦淑蓉与被告民楠公司签订了《营业房租赁合同》，约定：原告将坐落于石柱县南宾镇万寿大道第3层的一半，建筑面积347.92平方米的房屋（营业房）租赁给被告营业办公，租赁期限为2014年10月10日至2016年10月9日止。租金每平方米月租金（人民币）20.00元，月租金共计（按产权建筑面积计）6958.40元。第一年租金为83500.80元，实收83000.00元；第二年租金上浮5%，即87150.00元，实收87000.00元。被告于2015年2月10日前支付给原告第一年租金，2015年10月10日前支付给原告第二年租金。如被告拖欠租金累计达2个月，原告可终止合同并收回房屋，被告对造成的损失进行赔偿。如果任何一方违反约定，须向对方支付年度租金的20%作为违约金。民楠公司的法定代表人张民洪、原告在《营业房租赁合同》上签字捺印。2015年3月16日，被告向谭某甲在中国人民银行的账户中转入160000.00元，谭某甲在进账单上批注：“此款系谭某甲代杨某某收取，已转入杨某某账户”。2015年10月15日，谭某甲向原告出具《收条》载明：“代秦淑蓉收到重庆民楠房地产开发有限公司房租费10000.00元，大写：壹万元”。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告应按约定全面履行合同义务。被告辩称涉案房屋权利人系杨某某，租赁房屋的（石柱县房地证××××字第××××号）的权利人是原告，对被告辩称原告主体不适格，本院不予采信。被告辩称已缴纳房租170000.00元，并提供转账给谭某甲进账单及《收条》，被告否认并称从未委托谭某甲收取过租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应对自己的支付房屋租金的事实承担举证责任，谭某甲在进账单上的批注也是代杨某某收取，但并未注明160000.00元的性质。原告并未授权谭某甲收取房租费，被告应将房租支付给合同相对方的原告而非谭某甲。被告举示的证据并不能证明被告已支付了房租，本院对被告已支付房租的辩称不予采信。被告拖欠房租累计2个月，根据约定原告有权解除合同，对原告请求解除《营业房租赁合同》并要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称真正的租赁时间应从2015年2月4日起算，被告法定代表人张民洪作为完全民事行为能力人签订合同时对租赁期限约定明确后才签字确认，现被告对租赁期限计算有异议，本院以合同约定的时间为准。本院认定被告未向原告缴纳租金，故被告应缴纳2014年10月10日至2015年10月9日的租金83000.00元。关于未付租金的损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率，以83000.00元为基数，从2015年2月10日起至兑现时止。《营业用房租赁合同》解除后，在约定的租赁期限届满之前，被告一直占有使用租赁房屋，原告有权要求被告支付2015年10月10日起按照每日238.35元（87000.00÷365天）元向原告支付房屋占用费直至被告腾房时止。原告主张违约金与损失不能同时主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告未按约交付房租及造成的损失均是原告遭受的直接损失，而原、被告双方约定以年租金20%作为延迟履行的违约金，违约金和损失是不同概念。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金高于造成的损失的，可以请求减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对原告请求减少违约金的抗辩不予支持。被告应按约定向原告支付违约金17400.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告秦淑蓉与被告重庆民楠房地产开发有限公司于2015年2月4日签订的《营业房租赁合同》，被告重庆民楠房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内搬出租赁房屋并将租赁房屋返还给原告秦淑蓉；二、被告重庆民楠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦淑蓉支付2014年10月10日至2015年10月9日的租金83000.00元及损失（以83000.00元为基数，从2015年2月10日起至兑现时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失）；三、被告重庆民楠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每天238.50元向原告秦淑蓉支付从2015年10月10日至搬出房屋止的房屋使用费；四、被告重庆民楠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告秦淑蓉支付违约金17400.00元；五、驳回原告秦淑蓉的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3840.00元，减半收取1920.00元，由被告重庆民楠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员  刘玲二〇一六年八月二十五日书 记 员  崔芸