上海市闸北区人民法院民事判���书（2015）闸民三(民)初字第1647号原告上海元惠投资管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人李建平，职务执行董事。委托代理人周燕，上海一曼律师事务所律师。委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。被告上海宝锐娱乐有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人黄小燕。被告黄小燕，女，1972年6月15日出生，汉族，户籍地浙江省。原告上海元惠投资管理有限公司(以下简称元惠公司)与被告上海宝锐娱乐有限公司(以下简称宝锐公司)、黄小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，因两被告均下落不明，本院依法组成合议庭，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告元惠公司的委托代理人周燕、朱小红到庭参加诉讼，被告宝锐公司、黄小燕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元惠公司���称，2014年3月，原告与被告宝锐公司签订了一份《盛源生活广场租赁合同》，该合同约定，由宝锐公司向原告承租上海市闸北区柳营路763、771、777、783、787、789号401-02、401-03室房屋(以下简称系争房屋)，面积999平方米，租期自2014年1月1日起至2019年12月31日止。2014年1月1日起至2015年12月31日每月租金为人民币69,888元(以下币种均为人民币)，租金按先付后用原则由宝锐公司于每月20日前支付，物业管理费每月45,579元，支付方式同租金。若逾期支付租金和其他费用，按每日0.5%计算滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方解除合同，被告还应向原告支付相当于租赁物业剩余租期一倍的租金和物业费的违约金。被告应于租赁合同被解除之日17时之前向原告交还租赁物业，逾期不交还的，被告应按当期租金2倍标准支付占用费，还应承担租赁物业在占用期间的物业管理费。但合同签订后，被告宝锐公司在履行期间屡屡拖欠租金、物业管理费。为此，2015年2月6日原告与两被告签署了《补充协议》，就被告宝锐公司拖欠的2014年10月至2015年2月租金499736元，被告宝锐公司承诺于2015年2月13日前还37868元，2015年3月18日前归还20万元，余款于2015年3月底前还清；原告同意被告继续经营，但被告应在还清所有款项之前每日向原告支付4000元，用于担保被告还款；被告宝锐公司承诺经营期间依约支付租金、物业管理费等；被告黄小燕对宝锐公司的所有义务承担连带担保责任。但《补充协议》签订后，宝锐公司仍未依约向原告偿还之前的租金和物业管理费欠款，也未依约支付之后的租金和物业管理费，黄小燕也未依约履行担保责任。为此原告不得不于2015年7月1日向两被告发函通知租赁合同解除。原告认为，两被告的行为已严重违约，为此诉至本院，要求判令：1���确认原、被告签署的房屋租赁合同于2015年5月25日解除；2、被告宝锐公司向原告支付拖欠的租金341,755.2元及物业费222,883.8元，合计564,639元；3、被告宝锐公司向原告支付逾期返还租赁房屋期间的占用费188,411.4元(自2015年5月26日起算至2015年7月6日止，按4,595.4元/日计算)、物业费61,438.5元(自2015年5月26日起算至2015年7月6日，按1,498.5元/日计算)；4、被告宝锐公司向原告支付逾期办妥以租赁房屋为注册地址的工商注销或变更手续的违约金(自2015年8月20日起算至被告宝锐公司实际办妥之日止，按4,995元/日计算)；5、被告黄小燕对被告宝锐公司上述还款责任承担连带清偿责任；6、诉讼费由被告承担。被告宝锐公司和黄小燕均未应诉答辩。经审理查明，系争房屋产权人为案外人上海盛源房地产(集团)有限公司(以下简称盛源公司)。2012年1月1日，盛源公司出具《委托书》，委托原告代为经营系争房屋并对外签署租赁合同、收取租金。2014年3月28日，原告(甲方)与宝锐公司(乙方)就被告承租系争房屋签订《盛源生活广场租赁合同》。该合同约定：租用面积为999平方米，此面积为计算租金、物业管理费等费用的依据；乙方承诺租赁系争房屋作为经营品牌KTV会所用途；租期自2014年1月1日起至2019年12月31日。此外，合同还对以下内容进行了约定。关于租金、物业管理费、保证金，合同第四、五条约定，租金第一年为2.3元/天/平方米，租金按先付后用原则，每一个月为一个付款期，每月20日前支付下一期租金。物业管理费为1.5元/天/平方米(乙方应向甲方或管理公司支付)，合计每月为45,579元。保证金为230,934元等，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权但无义务以此保证金抵扣乙方应付款项，或不予返还。关于工商登记，合同第5.3条约定，乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30天内办妥以租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于5元/平方米的违约金。关于合同解除，合同第10.3条约定，乙方逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同。2014年11月28日、2014年12月31日，原告先后向两被告发送《公函》，表示被告已欠付多笔租金等费用，原告现通知被告合同已解除，并要求被告在指定日期前办理退房手续、将欠款付至指定账户，原告并声明保留相关权利。2014年12月31日，黄小燕出具《承诺书》，载明“于2015元月6号之前，本人黄小燕承诺交付房租共计人民币叁拾叁万伍仟元，如交不到，后果自负”。2015年2月6日，原告(甲方)与宝锐公司(乙方)、黄小燕(丙方)签订《补充协议》，该协议约��：1、乙方欠付甲方2014年10月至2015年2月租金合计499,736元，乙方承诺于2015年2月13日前先行归还37,868元。2、乙方以其全部资产进行担保，承诺2015年3月18日前归还20万元，剩余欠款于2015年3月底前还清。3、甲方同意乙方继续经营，但在乙方还清所有款项前，乙方应每日向甲方支付4,000元整，用于担保乙方拥有向甲方还款及支付租金的能力。4、第3条乙方所缴纳的担保金可用于冲抵租金、物业管理费等费用……6、丙方对乙方的所有义务承担无限连带担保责任。当日，双方并对一份《对账单》进行盖章确认。该《对账单》上载明，截至2015年2月28日，被告有欠款499,736元，具体明细为：2014年10月6日至2014年10月31日物业管理费37,868元；2014年11月、12月以及2015年1月、2月(共4个月)，每月租金各69,888元，每月物业管理费各45,579元。2015年5月5日，两被告出具《承诺书》，声明：1、按被��原与原告签订的补充协议的有关条款，被告每天下午17时前向原告支付租金4000元(不得分期缴付)，电费按实际使用另行充值。特殊情况，允许第二天补齐。2、被告承诺5月25日之前一次性归还原告10万元整。3、剩余欠款在2015年9月3日前全部还清，并按同期银行贷款利息计算滞纳金。4、上述承诺事项中如被告有任何一项未达成的，愿接受原告封场、停电或其他一切处理手段，被告无任何异议；但如我方按上述承诺事项严格履行的，原告同意不无故停电。2015年5月25日，原告再次向两被告发送《公函》，内容除了通知合同解除的日期有所不同、欠费金额有所增加以外，与之前的公函一致。2015年7月1日，原告向宝锐公司发送《公函》，表示因被告一直拖欠租金及物业管理费，屡屡不守承诺，现通知被告租赁合同自2015年5月25日正式解除，要求被告在2015年7月6日之前清场并交还系争房屋，并表示若被告不能及时清场，原告将对场地内物品进行处置。另查明，被告宝锐公司的住所地登记为系争房屋。审理中，原告称，关于合同解除日期，2015年5月25日之后系争房屋实际上已基本空关。同年7月1日原告发送《公函》解除合同并要求被告清场，否则原告将自行清场，但该函件被退回。所以同年7月21日原告只能自行清场，收回了系争房屋。现同意2015年7月21日作为合同解除日。关于所欠租金和物业费的计算，租赁合同中实际上有两种计算方式，一种是按每平方米单价乘以999平方米的租赁面积，计算出每日的租金和物业管理费；另一种是按日均费用算出一年总费用后，除以12个月，得出每月费用。现原告主张的租金和物业费，整月的是按月租金和月物业费标准计算，不到整月的，则是按日租金和日物业费标准计算得出。2015年2月6日双方确认的《对账单���即是按此两种方式计算得出的数据，且该《对账单》上的欠款总额，系扣除了保证金230,934元之后的数字。之后，被告共支付了260,936元，因被告未明确该笔款项是租金还是物业费，故原告财务将其中的135,015.3元冲抵租金，得出被告尚欠2014年租金4,760.7元，125,920.7元冲抵物业费，得出被告尚欠2014年物业费3,105.3元。加上2015年被告所欠的租金和物业管理费，得出原告诉请的两项费用总和。以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》、《委托书》、《盛源生活广场租赁合同》、《补充协议》、《公函》、《承诺书》、《对账单》等，以及原告的庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《补充协议》、《公函》、《承诺书》、《对账单》及原告陈述，被告在合同履行中长期欠付租金和物业管理费���虽被告也曾多次承诺归还，但并未履行承诺。被告行为已构成根本违约，原告依据租赁合同的约定行使单方解除权，并无不妥。原告在审理中表示无法在本案中提供被告签收解除合同通知的证据，并同意将2015年7月21日自行收回房屋的日期作为合同解除日。鉴于原告收回房屋后租赁合同已不具备继续履行的客观条件，本院对该日合同解除予以确认。合同解除后，被告仍应支付欠付的费用。现原告表示《对账单》中的欠款总额系扣除保证金后的数额，被告在认可《对账单》之后曾支付过相关费用，但因未明确项目，其财务将该笔付款分别冲抵了部分之前所欠的租金和物业管理费，并以此计算得出被告尚欠的租金和物业管理费。对此本院认为亦无不妥，可予支持。至于逾期办妥以系争房屋为工商注册地址的登记变更或注销手续所产生的违约金，根据租赁合同的约定，原���自2015年8月20日开始主张违约金，并无不妥，本院予以支持。此外，根据《补充协议》的约定，原告主张黄小燕对宝锐公司的全部还款责任承担连带责任，并无不当，予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃己方诉讼权利，相应的法律后果由被告自行承担。兹根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海元惠投资管理有限公司与被告上海宝锐娱乐有限公司于2014年3月28日就本市闸北区柳营路763、771、777、783、787、789号401-02、401-03室房屋签署的《盛源生活广场租赁合同》于2015年7月21日解除；二、被告上海宝锐娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海元惠投资管理有限公司支付租金470,042.7元及物业费306,549.3元；三、被告上海宝锐娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海元惠投资管理有限公司支付逾期办妥以上址房屋为注册地址的工商注销或变更手续的违约金(按4,995元/日的标准，自2015年8月20日起计算至上述手续实际办妥之日止)；四、被告黄小燕对被告上海宝锐娱乐有限公司的上述还款责任承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12,494.30元、公告费560元(原告上海元惠投资管理有限公司均已预缴)，均由被告上海宝锐娱乐有限公司、黄小燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏 思 奇代理审判员 吴  双人民陪审员 ��德媛二〇一六年一月四日书 记 员 袁 佳 铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。