上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第2758号原告曾君伟，男，1958年2月3日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人李海生，男，1951年4月29日出生，汉族，住上海市长宁区。被告中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人人胡罡，职务行长。委托代理人陈志。委托代理人张婷，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告曾君伟与被告中信银行股份有限公司上海分行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾君伟的委托代理人李海生，被告中信银行股份有限公司上海分行(以下简称“中信银行”)的委托代理人陈志、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾君伟诉称，原、被告于2012年4月16日签订上海市普陀区江宁路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“江宁路房屋”)的租赁合同，按照约定被告应于2015年4月14日到期退房，但实际交房时间为2015年5月18日，其中2015年4月30日移交钥匙及一台空调，在2015年5月18日又移交了其余空调。因被告的违约行为影响了原告向后续客户按时正常交房，给原告带来了损失，故被告应按照合同约定支付房屋占用使用费、物业费。因此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付合同租赁期满后房屋占用使用费人民币39,730元(以下币种均为人民币)；二、被告支付2015年4月14日至2015年5月18日期间的物业费1,519元；三、被告承担诉讼费。被告中信银行辩称，租赁合同约定的租赁期间到期前，原告向被告表示江宁路房屋可能出售，故不确定是否可以续租；租赁期满后，原告告知被告不再续租，后经沟通，原告口头承诺给予被告一定时间搬离，双方于2015年4月30日办理了房屋移交手续，故被告不同意原告支付占用使用费的请求。即使需要支付原告占用使用费，也只能支付原告自2015年4月18日起至2015年4月30日止按照合同约定的租赁标准计算费用。双方签订的租赁合同中约定物业管理费由原告承担，故被告不同意支付物业费。此外，诉讼费也应由原告自行承担。经审理查明，原告曾君伟系江宁路房屋登记权利人。2012年4月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定以下内容：“……1-1甲方出租给乙方的房屋座落在本市普陀区江宁路XXX弄XXX号XXX层……3-1甲乙双方约定，甲方于2012年4月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年4月15日起至2015年4月14日止……4-1甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为(人民币)2.70元……5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为(人民币)1.9万元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋发生的水、电、通讯、设备费用由乙方承担。物业管理费等其它有关费用，均由甲方承担……7-1除甲方同意乙方续租外，乙方在在本合同的租期届满后的叁日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结算各自应当承担的费用……”。该合同“补充条款”中约定：“一、关于本合同第5-1款，乙方应于本合同生效后5个工作日内向甲方支付保证金……甲方应在租赁关系终止后5个工作日内向乙方返还全部房屋租赁保证金；若逾期支付的，每逾期一日，甲方应按租赁保证金全额的0.3%向乙方支付违约金……二、关于本合同第6-4款，甲乙双方对租赁房屋的装修及增设附属设施和设备事项约定如下：1、甲方应在2012年4月15日前将该房屋交付给乙方装修。甲方同意给予乙方1个月的免租装修期……乙方应在免租期内支付相应1个月的物业费，免租期的物业费为1,285.4元……”。依据上述合同约定，原告于2012年5月8日收到被告支付的保证金19,000元。又查，落款日期为2015年4月30日的《江宁路1306弄1305、1306室房屋移交明细》载明：“移交方：中信银行股份有限公司上海分行接收方：曾君伟根据2012年4月16日双方签署的江宁路XXX弄XXX号XXX室、XXX室办公室租赁合同，双方于2015年4月30日在房屋现场进行移交，内容如下：……3、房屋钥匙：共计29条；4、原交房时空调：6个；5、现移交空调：机房壹台”；落款处有原告及被告员工作为代表的签名。落款日期为2015年5月18日的《移交单》载明：“今移交出租房吸顶机壹台，挂壁机肆台，已经专业空调厂商安装调试，可以正常使用”；落款处有被告公司员工签名。因原、被告就房屋租赁事宜产生纠纷，故原告诉至本院，请求判决如其诉请。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、《江宁路1306弄1305、1306室房屋移交明细》、《移交单》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的关于江宁路房屋的《上海市房屋租赁合同》是双方自愿达成的协议，且双方对房屋租赁、租金支付、租赁期限等均不持异议，约定内容不违反法律规定，故协议合法有效，对原、被告均具有约束力。现本案原、被告针对房屋移交时间及相关费用的承担存在争议，亦应结合合同约定明确各自权利义务。首先，关于被告移交房屋的时间，有《江宁路1306弄1305、1306室房屋移交明细》可资证明，其中明确载明双方于2015年4月30日现场进行移交，并交付房屋钥匙等物品，据此应认定房屋自2015年4月30日起已实际移交。原告认为被告移交房屋的时间应以完全移交房屋内物品的时间为准，即2015年5月18日，并以2015年5月18日的《移交单》作为依据；对此，本院认为，双方已于2015年4月30日现场交接房屋，返还后的房屋已可满足正常使用的条件，虽然此后被告又移交空调数台，但合同中未约定应以全部物品移交完毕为房屋移交的标志，故原告上述意见难以采纳。鉴于合同中约定“乙方在在本合同的租期届满后的叁日内应返还该房屋”，故租赁期满后，被告可在三日内搬离，超过三日起应视为逾期移交房屋，因此被告实际占用使用房屋的时间应计算为13日。其次，关于租赁期满后的占用使用费，在双方签订的租赁合同存在明确约定，即“未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”，据此，被告应按照5元/平方米支付占用使用期间的费用。被告认为，原告已口头同意给予被告一定的搬离时间，且就是否续租一事未明确答复，故被告不应承担占用使用费；但对上述意见，被告并无证据予以证明，原告对此也不予认可，故本院对此不予采信。再次，关于房屋占用使用期间的物业费，双方在合同中约定在租赁期间内的物业费由原告承担，但对租赁期满后的物业费未予以约定。现原告要求被告承担占用使用期间的物业费，并无相应依据，故对该主张难以支持。此外，针对原告收取的租赁保证金19,000元，应按合同约定在租赁期满后予以返还，故本院对此一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告中信银行股份有限公司上海分行应于本判决生效之日起十日内给付原告曾君伟房屋占用使用费人民币15,191.5元；二、原告曾君伟应于本判决生效之日起十日内返还被告中信银行股份有限公司上海分行租赁保证金人民币19,000元；三、对原告曾君伟的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币831元，减半收取，计人民币415.5元，由原告曾君伟承担人民币262.5元，由被告中信银行股份有限公司上海分行承担人民币153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  于凯二〇一六年一月二十九日书 记 员  吴婷附：相关法律条文附：相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。