广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1542号原告：广州新翊房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区清风街1号三层，组织机构代码71248081-5。法定代表人：郑家纯。委托代理人：贺俊、唐萍，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：丰奇，男，1982年1月25日出生，汉族，住山西省大同市矿区。原告广州新翊房地产开发有限公司（以下简称新翊公司）诉被告丰奇商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告新翊公司的委托代理人唐萍到庭参加了诉讼。被告丰奇经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新翊公司诉称：原、被告双方于2013年9月3日签订《凯旋新世界认购书》（编号：KX0002235），并于2013年9月12日网签了《广州市商品房买卖合同》（合同编号为：201309144154）。双方约定由被告向原告购买凯旋新世界广场T19栋5层502号房，总价为12840230元；付款方式为按揭方式付款，即被告应于签订认购书时缴清定金1000000元，首期款934195元应于2013年9月17日前缴清，第二期款8980000元应于2013年9月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；第三期款1926035元应于2013年10月2日前缴清。上述合同第八条及附件七补充协议第六条约定，如乙方（被告）任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方（原告）有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期违约金；如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金。另，根据上述合同附件七补充协议第十七条第一款第二项的约定，甲方行使单方解除权时，乙方除依约承担违约责任外，还应在收到甲方的书面通知之日起3个工作日内，提供房地产登记申请书、商品房买卖合同等房地产交易登记机构要求提供的文件，与甲方一起向房地产交易登记机构注销合同网上备案撤回登记申请手续；乙方并应承担所发生的一切费用；乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金……造成甲方其他损失的，乙方应另行予以赔偿。合同签订后，被告仅向原告支付了定金1000000元，其后并未依约支付其他任何房款。原告分别于2013年10月10日、2013年10月16日发函催促被告依约支付房款，并分别于2013年11月13日、2013年11月21日发函催促被告依约办理按揭手续，且因被告向银行所申请的按揭贷款未获批准，原告于2014年3月19日发函告知被告变更付款方式并催促依约缴交房款，并于2014年4月9日委托律师出具律师函催讨，但被告一直未予理会，亦未提出任何异议。综上所述，被告根本违约严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的编号为201309144154的《广州市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付逾期付款违约金3326956.04元（自逾期之日起每日按未支付房价款11840230元的0.05%的标准计算至2015年8月26日止）；3、被告向原告支付解除合同违约金2568046元（以总房价款12840230元为本金，按总房价款的20%计算）；4、被告于判决生效之日起五日内协助原告前往房管部门办理注销《广州市商品房买卖合同》（编号为201309144154）手续；5、被告向原告支付逾期办理注销《广州市商品房买卖合同》手续的违约金（以总房价款12840230元为本金，按照每日万分之五计算，自编号为201309144154的《广州市商品房买卖合同》依法解除之日即法院判决解除《广州市商品房买卖合同》生效之日）起计至该合同注销手续实际办妥之日止；6、被告承担本案的全部诉讼费用。被告丰奇未作答辩。经审理查明：原告是位于广州市天河区凯旋新世界广场的开发商。2013年9月3日，原告（出售方，下同）与被告（认购方，下同）签订编号为KX0002235的《凯旋新世界认购书》（以下简称《认购书》），约定：由被告向原告购买广州市广粤尊府T19栋502单位（以下简称案涉房屋）；建筑面积为198.1517平方米，原定价13375240元，优惠后售价为12840230元；付款方式为按揭付款，其中定金1000000元于签订此认购书时缴清，首期934195元于2013年9月17日前缴清，二期8980000元于2013年9月3日前办妥银行按揭申请手续（贷款金额以银行批复为准，贷款不足部分于出售方、银行或银行指定的律师所通知之日（以最早日期为准）起四天内补付，三期1926035元于2013年10月2日前缴清；认购方签署《商品房买卖合同》及其补充协议，办妥《商品房买卖合同》预售合同备案和预购商品房预告登记手续，且缴清上述各期楼款（包括发展商已收到银行按揭款项）和相关税费、首期住宅专项维修资金、滞纳金（如有）并付清全部入住费用后十五天内，出售方将该物业于2014年3月10日前交付使用，如前述两个交付时间有冲突，以时间较后者为准；（第十四条）买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为合法有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》及其补充协议后，应以《商品房买卖合同》及其补充协议为准；等条款。2013年9月12日，原告（甲方，即卖方，下同）与被告（乙方，即买方，下同）签订编号为201309144154的《广州市商品房买卖合同（一手现房）》（以下简称《合同》；合同首部显示乙方通讯地址为广州市天河区汇景北路76号803房，通讯电话为136××××5139）约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取房地产权属证明书，编号为B0013224；乙方所购商品房为凯旋新世界广场T11-T22栋第5层502号房，门牌地址：天河区清风南街7号502房；建筑面积共198.1517平方米；总价12840230元；（第七条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日支付首期款（全部房价款的30.06%，金额3860230元），剩余房款8980000元须于2013年9月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第八条第三款）如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过4日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方；甲方应当在2014年3月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；等内容。该《合同》的附件七《本合同补充协议》（以下简称《合同》附件《补充协议》）约定：（第五条第一款）乙方签订《合同》后，乙方所付定金自动转为房价款；（第五条第二款）乙方应以《合同》约定之时间按时缴付房价款，甲方不需再以任何方式通知乙方按时缴付房价款；（第六条第一款）对于选择分期付款或一次性付款的，如乙方任何一期未按期付款，视作乙方违约，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期违约金；如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金；（第六条第二款）若乙方怠于办理按揭贷款手续（包括但不限于未按合同约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等）的，视作乙方违约，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按未支付房价款0.05%的标准支付逾期违约金，如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金，乙方申请银行贷款是否获得批准、乙方向银行申请的贷款年限、金额、利率均以银行最终批复为准，如因乙方原因或国家贷款政策调整或银行对申请贷款条件发生变化等原因，导致银行批准的贷款金额小于乙方申请金额或乙方的按揭申请未能获得银行批准时，乙方需于银行或锒行代理律师或甲方书面通知送达之日（以最早日期为准）起4日内，补充付清贷款不足部分或以一次性付款方式付清全部款项予甲方，否则，视作乙方违约，应承担逾期付款责任，甲方有权要求乙方每日按贷款不足部分或未支付房价款的0.05%的标准支付逾期违约金，如经甲方催告限期履行，乙方在期限届满4日后仍未履行义务的，甲方有权解除合同、要求乙方依约支付逾期违约金并按该商品房总价款的20%支付违约金；（第十七条第一款第一项）甲方享有单方解除合同权时，甲方行使单方解除权，乙方需向甲方支付总房款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，如甲方要求解除合同的，甲方有权在乙方已付购房款中扣除乙方应付逾期利息、违约金及其他应付费用，乙方应协助甲方到房地产行政主管部门办理解除商品房买卖合同的相关手续，甲方在注销网上合同备案和撤回登记手续完成后90日内将剩余房价款无息退还乙方，如乙方已付购房款不足以支付乙方应付逾期利息、违约金及其他应付费用的，则甲方将循其他途径追究乙方的违约责任，且不向乙方退还任何款项；（第十七条第一款第二项）甲方享有单方解除合同权时，甲方行使单方解除权，应按《合同》记载的乙方通讯地址，以邮递方式向乙方发出《解除合同通知书》，自送达之日起，《合同》自动解除，乙方除依约承担违约责任外，还应在收到甲方的书面通知之日起3个工作日内，提供房地产登记申请书、商品房买卖合同等房地产交易登记机构要求提供的文件，与甲方一起向房地产交易登记机构注销合同网上备案撤回登记申请手续；乙方并应承担所发生的一切费用，乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按《合同》约定的购房款总额的万分之五计付违约金，如乙方逾期不协助甲方办理前述手续导致房屋价值贬损，则乙方还应按照应协助办理前述手续时房屋价值与实际办妥前述手续时房屋价值之差额赔偿甲方损失，造成甲方其他损失的，乙方应另行予以赔偿；等内容。2013年10月10日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于催促缴交房款的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起三个工作日内付清首期楼款934195元、三期楼款1926035元，合计2860230元，并按照《合同》约定每日以欠款的0.05%缴交违约金，否则原告将按约采取解除合同、追究逾期利息及违约金等措施。上述邮件于次日被收件人本人签收。2013年10月16日，原告再次按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于再次催促缴交房款的通知书》，催收上述首期楼款、三期楼款及相应的违约金等。上述邮件于次日被“黄英文”签收。2013年11月13日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于催促办理按揭的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起三个工作日内办妥银行按揭手续，并按照《合同》约定支付逾期利息等。上述邮件于次日被收件人本人签收。2014年11月21日，原告再次按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于再次催促办理按揭手续的通知书》，再次催促被告办理按揭手续及支付逾期利息。上述邮件于次日被收件人本人签收。2014年3月19日，原告按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《关于变更付款方式、催促缴交房款的通知书》，要求被告在收到该通知书之日起4日内以一次性付款方式付清全部款项等。上述邮件于次日被“黄玉莲”签收。2014年4月9日，原告委托广东卓信律师事务所按照被告在《合同》中预留的通讯地址向被告发出《律师函》，要求被告收到该函后3日内立即向原告一次性付清剩余购房款合计11840230元及支付逾期付款违约金（暂计至本律师函发出之日为370734.04元）等。上述邮件于次日被收件人本人签收。本案中，原告称被告已经向其支付了案涉房屋的购房定金1000000元，并提供了相应的收据（存根联；显示开具时间为2013年9月3日，付款人为被告）。原告为证明案涉房屋已经办理预售合同网签，提交了《广州市不动产登记中心》于2015年12月14日作出的（2015）查询00796号《依申请信息公开答复书》（显示该中心答复原告以下内容：案涉房屋已办理预售合同网签，合同编号201309144154，预购人为丰奇，预售人为原告，预售证号20100675，无办理预购商品房预告登记）及网页打印件（显示网站名称为阳光家缘，被告为案涉房屋的购房人）。本院认为：原、被告签订的《认购书》、《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。原告自称被告已经向其支付了购买案涉房屋的定金1000000元，该陈述属于对不利于己方事实的自认，本院依法予以采信。根据《合同》附件《补充协议》第五条第一款的约定，上述定金1000000元已经于2013年9月12日转为案涉房屋的房价款。被告作为购房人，应对己方依约支付房价款的义务承担举证责任，但被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本院对原告关于被告未支付剩余首期款的陈述依法予以采信。根据《认购书》第十四条、《合同》第七条、第八条第三款、《合同》附件《补充协议》第五条第二款、第十四条的约定，被告本应于2013年9月12日付清案涉房屋的首期款3860230元，否则在经原告催告后超过4日仍未支付的，原告有权解除合同。经查，原告于2013年10月10日向被告发出的《关于催促缴交房款的通知书》已于次日被收件人本人签收，但被告至今仍未支付案涉房屋的剩余首期款，被告上述逾期付款行为已经构成根本违约，原告现依据上述约定要求解除《合同》，有事实和法律上的依据，本院依法予以准许。关于原告的第三项诉讼请求，如前所述，《合同》解除系因被告根本违约行为导致，根据《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，被告应向原告支付总房款的20%即2568046元（12840230元×20%）作为违约金，原告的该项诉讼请求，符合上述约定，本院依法予以支持。鉴于原告表示其愿意以被告已付的上述部分首期款1000000元冲抵被告应向原告支付的违约金，该项请求有利于减轻双方当事人讼累，也符合《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，故本院依法予以准许。按此计算，被告还需支付原告违约金1568046元。而关于原告的第二项诉讼请求，原告基于合同解除提起本案诉讼，且本院已经支持其要求解除《合同》及被告向其支付违约金2568046元的诉讼请求，因此其再行要求被告支付逾期支付房款的违约金缺乏理据，亦违反公平合理原则，本院依法不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，经查，《合同》已经办理网签手续，鉴于本院已经支持原告的第一项诉讼请求，现原告依据《合同》附件《补充协议》第十七条第一款第一项的约定，要求被告于判决发生法律效力之日起五日内协助其前往房地产行政管理部门办理注销《合同》网上签订手续，有事实和法律上的依据，本院依法予以支持。关于原告的第五项诉讼请求，原告称其该项诉请的依据为《补充协议》第十七条第一款第二项，但该条款是针对原告向被告发出书面通知来解除《合同》的情形而并非适用于本案情形，因此，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广州新翊房地产发展有限公司与被告丰奇于2013年9月12日签订的编号为201309144154的《广州市商品房买卖合同》。二、被告丰奇于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州新翊房地产发展有限公司支付解除合同违约金1568046元。三、被告丰奇于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告广州新翊房地产发展有限公司到房地产行政管理部门注销编号为201309144154的《广州市商品房买卖合同》的网上登记手续。四、驳回原告广州新翊房地产发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给对方当事人。本案受理费134210元，由原告广州新翊房地产发展有限公司负担19960元，被告丰奇负担114250元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  卓燕君人民陪审员  肖致富二〇一六年一月十四日书 记 员  张 杳何靖文判决书已于2016年月日送达