广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5171号上诉人（原审被告）：陈执好，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：吴钊洪，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：吴炎弟，住广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：吴福娣，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：吴桂芳，住广东省广州市南沙区。上述五上诉人共同委托代理人：陈惠棠，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：吴钊源，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：郭照江，住广东省广州市南沙区。委托代理人：姜晔，广东德纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭婉仪，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄炳辉，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄锡有，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄连好，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄群好，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：黄锋雄（曾用名黄锡洪），住广东省广州市番禺区。上述六被上诉人共同委托代理人：姜晔，广东德纳律师事务所律师。上述六被上诉人共同委托代理人：郭照江，住广东省广州市南沙区。上诉人陈执好、吴钊洪、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己因与被上诉人郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法万民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄是黄某丙（女，1956年10月6日出生，2003年7月31日死亡）的亲属。黄某丙和郭某甲（男，1951年6月7日出生，2013年10月10日死亡）是夫妻关系。两人生育了郭照江和郭婉仪。黄某丙父母黄某丁（男，1931年12月7日出生，2002年12月20日死亡）、郭某乙（女，1930年10月25日出生,2013年1月11日死亡）生育了黄某戊（女，1949年12月29日出生，1971年死亡）、黄炳辉、黄锡有、黄某丙（女，1956年10月6日出生，2003年7月31日死亡）、黄连好、黄群好、黄锋雄。而郭某乙父母均先于郭某乙死亡。郭某甲父母郭某丙、陈某也先于郭某甲死亡。陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪是黄某己（女，1944年8月24日出生，2014年1月26日死亡）的亲属。黄某己和吴某甲（男，1943年11月9日出生，1997年1月23日死亡）是夫妻关系。两人婚后生育了吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪。黄某己父母是黄某庚和陈执好。黄某庚已于上世纪七十年代死亡。吴某甲父母已于上世纪五十年代死亡。广州市南沙区xxx镇二街97号房屋使用土地权（属城镇单一住宅用地，土地四至为东至吴某乙0.4米，南至五涌，西至林根0.36米，北至二街，使用土地面积172平方米，地号为21-0488号，土地使用证号为21-000130号，登记号为南国用字103573号）是于1996年有国土部门划拨使用，于1996年12月25日以黄某己名义登记取得的。广州市南沙区xxx镇二街97号房屋（包括东面一层房屋一间和西面两层房屋一间，建筑基地面积共91.1平方米，总建筑面积110.1平方米，地号为21-0488号，房地产证登记号为07003**号，房产登记号为南登记字19972203094号）是1980年5月建设取得，于1997年5月10日以黄某己名义登记的产业。1999年2月10日，黄某己（为甲方）和某凤某（为乙方）在黄锡有、吴某己的见证下订立了《房屋转让协议》。协议内容为:甲方同意将位于xxx镇二街97号三间旧屋及屋边用地转让给乙方作永久性使用，房屋及屋边用地转让费是50038元。乙方要在1999年2月10日前将应付的金额付清给甲方。从1999年2月10日起，该屋及屋边用地的所有权及使用权属乙方所有。协议从签字之日起生效。吴某己对上述转让协议并未表示异议，与黄锡有作为见证人在协议上签名。黄某己、黄某丙在该协议上按了手指模。黄某己也依约将上述房屋的所有权证及国有土地使用证原件交给黄某丙收执，并将上述房屋交给黄某丙一家使用。现由郭照江管理使用。双方因房屋买卖合同纠纷产生争议。郭照江、郭婉仪以郭某甲、郭照江、郭婉仪的名义向原审法院起诉黄某己、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪，请求判令黄凤彩按照1999年2月10日签订的《房屋转让协议》内容协助郭有、郭照江、郭婉仪办理位于广州市南沙区xxx镇二街97号房屋的交易过户登记手续。原审法院于2013年10月28日受理了郭某甲、郭照江、郭婉仪诉黄某己、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪房屋买卖合同纠纷一案。在该案的审理过程中，吴某己作为黄某己的委托代理人在庭审时承认协议有效，同意按合同履行，并承认房款分三次支付，尾款在协议签订后付清，黄某己才交付房屋的。黄某己没有到庭，但黄某己在诉讼期间表示其丈夫死亡后,她将属于夫妻共同财产的两处房屋做了分配，其中广州市南沙区xxx镇二街97号房屋分给大儿子吴某己并由其居住使用,另外的广州市南沙区xxx镇合盛路36号房屋分给小儿子吴钊洪并由其居住使用。之后，黄某己在大儿子吴某己的协助下，将广州市南沙区xxx镇二街97号房屋租给了其好姊妹黄某丙，并收取了4万多元租金。所收的钱均给了大儿子吴某己买房屋居住至今。2013年12月30日，原审法院以（2013）穗南法万民初字第360号民事判决作出判决如下：一、黄某丙与黄某己于1999年2月10日签订的《房屋转让协议》为有效合同。二、黄某己及吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪应于某判决发生法律效力之日起十五日内，协助郭有、郭照江、郭婉仪到房管部门办理广州市南沙区xxx镇二街97号房屋（房地产权证：穗房地证字第××号，国有土地使用证：21-000130号）的产权过户登记手续。吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴钊洪不服上诉，广州市中级人民法院经审理认为郭某甲已于2013年10月10日死亡，即本案诉讼之前死亡。由于郭某甲已死亡，依法丧失了作为民事诉讼主体的资格，原审仍将其列为案件当事人参加诉讼显属程序失当。另黄某丙先于其母亲郭某乙死亡，郭某乙亦是黄某丙的继承人，郭某乙现已死亡，其权利应当以其继承人行使。原审判决违反法定程序，可能影响案件正确审判。2014年6月27日，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1231号民事裁定书作出撤销广州市南沙区人民法院（2013）穗南法万民初字第360号民事判决，发回广州市南沙区人民法院重审的裁定。郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄于2014年8月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：陈执好、吴钊洪、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己按照1999年2月10日签订的《房屋转让协议》内容协助郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄办理位于广州市南沙区xxx镇二街97号房屋的交易过户登记手续。在本案原审审理过程中，郭照江、郭婉仪向原审法院提起诉讼财产保全申请，要求查封涉案位于广州市南沙区xxx镇二街97号的房屋，并提供以吴某丙名义登记的广州农商银行新垦分社账号为01×××37中的60000元存款作为担保。原审法院于2014年8月18日作出（2014）穗南法万民重字第1号民事裁定书，冻结以吴某丙名义登记的广州农商银行新垦分社账号为01×××37中的60000元存款，查封以黄凤彩名义登记的位于广州市南沙区xxx镇二街97号的房屋。郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄未提供证据证明黄某丙支付款项的情况，陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己确认实际支付的款项为44000元。原审法院认为：涉案的土地和房屋的权属、协议种类、协议的效力是关系到是否应支持郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄过户请求的争议焦点。对于涉案土地和房屋的权属问题，xxx镇二街97号土地使用权在黄某己和吴某甲夫妻关系存续期间以黄某己的名义登记取得，故该土地使用权属黄某己夫妻共有。xxx镇二街97号房屋是在黄某己夫妻关系存续期间，于1980年5月建设取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。虽然上述房屋在吴某甲死后才以黄某己的名义登记，但有关物权的设立因房屋建设的行为成就而发生效力，故原审法院认定该房屋属黄某己夫妻共同财产。1997年1月23日，吴某甲死亡，上述土地使用权和房屋所有权的二分之一归其妻子黄某己所有。因吴某甲的父母先于吴某甲死亡，另外二分之一由黄某己及两人的子女吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪继承。黄某己共占十二分之七，其他各人各占十二分之一。2014年1月26日，黄某己死亡。因黄某己的丈夫吴某甲、父亲黄某癸已去世，故其占有的份额应由其母亲陈执好和子女吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪继承。因此，上述土地使用权和房屋所有权归陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪。对于协议是租赁合同还是买卖合同的问题，从协议内容是转让xxx镇二街97号土地使用权和房屋所有权，双方见证人在协议上签名见证，黄某己和某凤某均在协议上按上指模。因此，认定该协议是双方真实意思表示，而且吴某己作为见证人对转让不持异议。黄某己在事后称是出租房屋的陈述，不足以否定她签订房书面协议的内容，故原审法院认定双方订立了房屋买卖协议，对陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪表示是出租房屋的意见不予采纳。对于协议的效力问题，从下面三方面分析：从协议的形式看，是有见证人吴某己、黄锡有签名，黄某己、黄某丙所按指模的书面合同。如前面所述，该协议是上述当事人的真实意思表示。从协议的履行的角度来看，黄某己确认已经收取4万多元，并已将上述房屋的所有权证及国有土地使用证原件交给黄某丙收执，将上述房屋交给黄某丙一家使用。上述行为证实合同双方按其意愿实际履行转让协议。吴某己表示黄某丙骗取相关证件，未提供相应的证据证明，该院不予采信。交付房屋的所有权证及国有土地使用证原件的行为，也证实双方有买卖房屋的真实意思表示。从是否违反法律规定的角度来看，1999年2月10日签订转让协议时，黄某己共占土地使用权和房屋所有权的十二分之七，其他各人各占十二分之一。吴某己明知转让而不反对，并作为见证人在协议上签名，应视为同意转让。因此，上述转让，是经占份额三分之二的按份共有人同意的，符合《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有的不动产或者动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意的规定。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。但从《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的及意图看，该规定旨在加强对房地产交易行为的行政管理，以避免权属不清的房地产流入市场，该规定应属于禁止性强制规定，并非效力性强制规定。而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的”强制性规定”，指的是效力性强制规定。最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的”违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。仅依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，不能认定转让合同无效，原审法院对陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪相应的抗辩意见不予采纳。因此，《房屋转让协议》实际上是转让xxx镇二街97号的房屋所有权和土地使用权的协议，并无违法效力性强制规定，应认定该协议有效。对于《房屋转让协议》的履行问题，在（2013）穗南法万民初字第360号案中，吴某己作为黄某己委托代理人承认已经收齐款项，但黄某己本人只承认收到4万多元，不能据此认定黄某丙已经支付全部款项。现陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪确认实际收款44000元。郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄不能提供相应的证据证明其主张。因此，原审法院对郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄的相应意见不予采纳，认定黄某丙实际支付了44000元。受让方实际已经支付大部分房款，出让方对支付房款问题一直未提出其主张，并且将该房屋交付给受让方。根据房屋买卖的交易习惯，出卖方与受让方应办理房地产过户的手续。陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪作为土地使用权和房屋所有权的继承人，应承担履行合同的义务。由于受买人黄某丙死亡后，相关权利由其母亲郭某乙、丈夫郭某甲和子女郭照江、郭婉仪继承。郭某乙死亡后相关权利由其子女黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄继承。郭某甲死亡后，其权利由郭照江、郭婉仪继承，郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄均为黄某丙合同权利义务的继承人。现郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄，表示放弃继承，同意将上述房地产过户登记在郭照江名下。而房屋过户变更登记是相关登记机构的职能范围，郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄提出申请的，陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪应予以协助，由该机构按规定审查办理。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第五十二条、第一百零七条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条的规定，于2015年6月1日作出如下判决：陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄办理将广州市南沙区xxx镇二街97号房屋（建筑基地面积共91.1平方米，总建筑面积110.1平方米，房地产证登记号为07003**号，房产登记号为南登记字19972203094号；地号为21-0488号，土地使用证号为21-000130号，登记号为南国用字103573号）变更登记到郭照江名下的手续。案件诉讼费720元（包括受理费100元、诉讼财产保全费620元），由陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪负担。判后，上诉人陈执好、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴钊洪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误；关于黄某丙骗取吴某己房产证及土地使用证一事：当事人双方在xxx法庭签完《房屋转让协议》后，黄锡有拿着协议书给周某及黄某辛看过，周某和某志明看完后已明确告知该协议一定要黄某己的子女签齐名才有效，否则无效。黄某丙告知吴某己其先持有该两份协议，付款6000元，等过年时签齐名再支付剩下的6000元尾数和协议。吴某己就相信黄某丙了。到了1999年年初十左右，黄某丙对吴某己自称已付清尾款，要求交付房产证。于是吴某己信以为真，就将房产证及土地使用证交给了黄某丙。原审法院已确认黄某丙未付清房款给黄某己，黄某丙称已付清房款就是欺骗行为。黄某己从未拿过房产证和土地使用证，原审法院明知是黄某丙从吴某己手上骗取了房产证和土地使用证，仍错误认定黄某己将房产证和土地使用证交给了黄某丙收执。二、原审法院认定《房屋转让协议》是黄某己真实意思表示是错误的。xxx法庭的法官到黄某己家中做的询问笔录是黄某己的真实意思表示，是诚信真实可信的。笔录中黄某己一直主张房屋是租给黄某丙居住的，这就印证了吴某己的陈述。黄某己由于不识字，以为是租屋协议，根本不知道打指模是什么内容，叫打指模就打了。上诉请求：1、撤销原审判决，改判黄某己与黄某丙签订的《房屋转让协议》无效；2、一、二审诉讼费由郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄承担。被上诉人郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄共同答辩称：陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明，郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄称在签订《房屋转让协议》之前已经支付全部购房款，黄某己在1999年2月10日将房屋交给黄某丙使用，并将房地产证及土地使用证各一册交给黄某丙。原审法院2013年11月21日（2013）穗南法万民初字第360号案庭审中，吴某己作为黄某己的代理人参加诉讼，吴某己称房款不是签订《房屋转让协议》时给的，是分三次给的，最后的尾款是协议签订后一个星期才给齐，房屋也是在收齐款后才交付给对方；卖房的款项是当面给了黄某己，事后黄某己将款项交给了吴某己使用。二审期间，吴钊洪某案外人吴麒麟称吴某甲曾立有口头遗嘱，指明xxx镇二街97号房屋东边两间房给吴麒麟，吴麒麟已向法院申请继承[案号：（2015）穗南法万民初字第176号]，认为本案需等待该案审理结果，申请本案中止审理。本院认为：吴钊洪称吴某甲曾立有口头遗嘱指定由吴麒麟继承涉案房屋东面两间房，但对其该主张并无提供充分证据予以证实，且无证据证明其所主张的口头遗嘱符合《中华人民共和国继承法》第十七条第五款关于口头遗嘱有效条件的规定，其要求本案中止审理依据不足，本院不予支持。原审法院关于涉案土地和房屋的权属问题的论述分析并无不当，本院不再赘述。本案的争议焦点在于：一、涉案《房屋转让协议》是租赁合同还是买卖合同；二、涉案《房屋转让协议》是否有效；三、陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己应否协助郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄办理涉案房地产变更登记到郭照江名下的手续。关于争议焦点一。陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己主张涉案《房屋转让协议》为租赁合同，即黄某己只是将涉案房屋出租给黄某丙使用。首先，该协议的名称为《房屋转让协议》而非《房屋租赁合同》；其次，该《房屋转让协议》签订时，不仅仅是黄某丙、黄某己两人在场，且有双方的亲属在场作为见证人并签名确认，协议双方以及见证人均未对该协议中关于转让涉案房屋所有权的内容提出过异议，该协议为双方真实意思表示；再者，该协议明确约定“甲方同意将位于xxx镇二街97号三间旧屋及屋边用地转让给乙方作永久性使用，房屋及屋边用地转让费是50038元”、“从1999年2月10日起，该屋及屋边用地的所有权及使用权属乙方所有”，上述内容均为房屋所有权的转让的反映，并无房屋租赁关系的体现。据上，原审法院认定《房屋转让协议》为买卖合同并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。吴某己作为涉案《房屋转让协议》签订时的见证人，对黄某己出卖涉案房屋并无提出异议，原审法院认定应视为吴某己同意转让并无不当。黄某己、吴某己已占涉案房屋的三份之二的产权份额，原审法院认定涉案房屋转让符合《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定并无不当。涉案《房屋转让协议》是黄某己、黄某丙双方真实意思表示，且得到涉案房屋三分之二产权份额的共有人的认可，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己认为合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。吴某己称涉案房屋的所有权证、国有土地使用权证系其受黄某丙的欺骗交付的，但对其该主张未能充分举证，且无证据证明其与黄某己曾对黄某丙持有涉案房屋的所有权证、国有土地使用权证提出过异议，本院对其该主张不予采信。《房屋转让协议》签订于1999年2月10日，该协议中约定“乙方（黄某丙）要在1999年2月10日前将应付的金额付清给甲方（黄某己）”、“从1999年2月10日起，该屋及屋边用地的所有权及使用权属乙方所有”，从上述约定来看，黄某丙在1999年2月10日前即应付清全部购房款。陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己并无证据证明黄某己曾对黄某丙未按合同约定在1999年2月10日前付清购房款提出过异议或曾向某凤某主张过未付的购房款，结合吴某己在代理黄某己参加（2013）穗南法万民初字第360号案诉讼中曾确认过已收齐购房款，且在购房款付清后才交付房屋给黄某丙的陈述以及黄某丙实际占用涉案房屋并持有涉案房屋的所有权证、国有土地使用权证的事实来看，本院对郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄关于黄某丙已在《房屋转让协议》签订前付清购房款的主张予以采信。现买方已付清购房款，卖方亦将涉案房地产的权属证明交付买方，买方有权要求卖方协助办理涉案房地产的权属变更登记手续。现黄某丙、黄某己均已经死亡，郭照江、郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄作为买方黄某丙的继承人，要求作为卖方黄某壬继承人的陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己协助办理涉案房地产过户登记手续有理有据，郭婉仪、黄炳辉、黄锡有、黄连好、黄群好、黄锋雄同意将涉案房地产过户登记在郭照江名下，属对其自身权利的处分，原审法院对其请求予以支持并无不当。综上所述，上诉人陈执好、吴钊洪某吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人陈执好、吴钊洪、吴炎弟、吴某丁、吴某戊、吴某己共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年一月七日书 记 员  邹凌青黄咏欣