浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终1856号上诉人（原审被告）：沈巽之，男，1948年5月12日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人：齐李军，浙江润杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：楼煜，男，1985年7月14日出生，汉族，住杭州市上城区。被上诉人（原审原告）:吴羽，女，1985年3月23日出生，汉族，住杭州市上城区。上诉人沈巽之因与被上诉人楼煜、吴羽房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年7月8日，楼煜、吴羽（买方）与沈巽之（卖方）签订杭州市房屋转让合同，约定：所转让房屋为杭州市江干区××新村×幢×单元×室，转让总价80万元，楼煜、吴羽于合同签订之日起12天内一次性支付房款80万元至双方约定的银行第三方监管账户，双方在接到委托代理机构通知之日第10日（含）前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，等等。该房屋转让合同的房地产经纪机构为杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）。2015年7月17日，楼煜、吴羽支付了房款80万元。为该房屋转让楼煜、吴羽向华邦公司支付代理费16000元。2015年7月27日，楼煜、吴羽（乙方）与沈巽之（甲方）及华邦公司（丙方）签订合同解除协议，约定：甲乙双方于2015年7月8日就××新村×幢×单元×室房屋通过丙方达成杭州市房屋转让合同及相关协议，因房屋无法办理产权过户，三方协商一致同意解除上述房屋的一切交易相关合同约定；乙方已于2015年7月27日向丙方支付16000元作为居间服务费用，丙方于2015年7月29日向乙方返还乙方已支付的税费34725元；乙方于2015年7月17日已全额支付房款80万元，且甲方于2015年7月20日已领取首付款40万元，甲方于2015年7月27日向乙方返还部分首付款12万元，剩余首付款28万元甲方在2015年8月1日前返还给乙方，乙方已支付在监管账户中的剩余40万元由丙方在2015年7月31日前返还给乙方；甲乙双方约定，若在2015年10月28日前甲方将该房屋至房改办重新审核完毕且可正常交易办理过户手续，则甲方在房改办核实可正常交易且可办理产权过户手续后3个工作日内通知丙方且甲乙双方须在接到丙方通知后3个工作日内一同到中介方处重新签订杭州市房屋转让合同及相关协议，合同及相关协议内容不变，若因甲方重新审核导致产生多余的税费则由甲方承担，若有一方不配合，则视不配合方为违约方，需承担违约责任并向守约方支付违约金16万元，同时在甲乙双方重新签订合同当天甲方支付2万元给乙方作为补偿；若最迟在2015年10月28日该房屋至房改办重新审核无结果，则甲方在2015年10月29日支付6万元给乙方作为补偿；丙方于该协议生效且甲乙双方将上述款项支付完毕后，将房屋的相关证件立即退还给甲方；甲乙双方若其中一方不履行协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金16万元；等等。现楼煜、吴羽起诉至原审法院，请求：一、判令沈巽之支付补偿款6万元。二、判令沈巽之支付违约金16万元。诉讼过程中，沈巽之提起反诉，请求：判决撤销合同解除协议中“若最迟在2015年10月28日该房屋至房改办重新审核无结果，则甲方在2015年10月29日支付6万元给乙方作为补偿”及“甲乙双方若其中一方不履行协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金16万元”的约定。原审法院认为：楼煜、吴羽与沈巽之于2015年7月8日签订房屋转让合同后因房屋无法办理过户手续双方以及房地产经纪机构又于2015年7月27日签订了合同解除协议，就解除房屋转让合同相关事宜进行了约定。本案审理中沈巽之诉请撤销合同解除协议中的2项约定，理由是签订合同解除协议时其对房屋转让合同不能履行的原因存在误解，合同解除协议内容权利义务不对等、不公平，以及当时其急于从房地产经纪机构拿回房屋权属证书、签订合同解除协议属于乘人之危。该院认为，因涉案房屋无法办理产权过户手续各方当事人签订了合同解除协议，对房屋转让合同不能履行的原因沈巽之当时应当知晓，沈巽之主张当时其对房屋转让合同不能履行的原因存在误解缺乏依据；合同解除协议对楼煜、吴羽与沈巽之的权利义务均有约定，不构成在订立合同时显失公平的情形；签订合同解除协议时虽然涉案房屋的权属证书在房地产经纪机构处，但沈巽之可通过正当途径取回，沈巽之并未因此陷入危急情况，沈巽之主张签订合同解除协议属于乘人之危没有依据。因此沈巽之要求撤销合同解除协议中的2项约定的理由不能成立，对其反诉诉讼请求，该院不予支持。涉案合同解除协议中楼煜、吴羽与沈巽之所作的约定合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。合同解除协议约定，沈巽之应在2015年10月28日前将涉案房屋至房改办重新审核完毕且可正常交易办理过户手续，若最迟在2015年10月28日涉案房屋至房改办重新审核无结果，沈巽之应在2015年10月29日支付6万元给楼煜、吴羽作为补偿。至本案庭审时沈巽之仍表示涉案房屋不能办理过户手续，沈巽之亦未向楼煜、吴羽支付约定的6万元补偿款，沈巽之未履行约定义务已构成违约，楼煜、吴羽有权要求沈巽之支付6万元补偿款。合同解除协议约定，楼煜、吴羽与沈巽之若其中一方不履行协议，违约方将承担违约责任，向守约方支付违约金16万元。楼煜、吴羽据此要求沈巽之支付违约金16万元，沈巽之主张违约金应根据楼煜、吴羽的实际损失进行调整，楼煜、吴羽的利息损失仅40元。该院认为，沈巽之未按约支付6万元补偿款构成违约，楼煜、吴羽因此遭受的损失为逾期付款的利息损失，合同解除协议约定的16万元违约金过分高于损失，违约金该院酌情减少至1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、沈巽之向楼煜、吴羽支付补偿款人民币6万元，于判决生效后十日内付清。二、沈巽之向楼煜、吴羽支付违约金人民币1万元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回楼煜、吴羽其他诉讼请求。四、驳回沈巽之反诉诉讼请求。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2300元，由楼煜、吴羽负担人民币1525元，由沈巽之负担人民币775元；反诉案件受理费人民币40元，由沈巽之负担。宣判后，沈巽之不服，向本院提起上诉称：一、沈巽之不应当支付6万元补偿款，支付条件不成就，并不存在2015年10月28日前房改办审核无结果之事实。原解除协议明确约定的是“若最迟在2015年10月28日该房屋至房改办重新审核无结果，则甲方在2015年10月29日支付6万元给乙方作为补偿”，而在2015年10月28日前，房改办就审核出结果，针对沈巽之的房改房，因原来申办房改房程序存在问题，需要到房管局补充材料办理，后在一审判决前，沈巽之就拿到房管局重新核发的产权证书（包括房产证和国有土地产权证书等），因此并不存在楼煜、吴羽起诉所称的“审核无结果”。审核的结果是需要针对房改房交易补办手续，补办手续后就能够正常办理房屋过户登记。原审法院径自判决沈巽之支付6万元补偿款，却不对补偿款支付的条件进行审查，属于事实认定错误。二、即使原审法院认为沈巽之应支付6万元，对迟延履行支付6万元也不应判决支付违约金1万元。《最高人民法院关于适用合同法司法解释（二）》第二十九条明确规定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素进行违约金调整。本案中，即使原审法院认定沈巽之负有支付6万元补偿款的义务，作为迟延履行的违约金1万元也过高。原审法院已经认定沈巽之未支付6万元构成违约，楼煜、吴羽因此遭受的损失为逾期付款的利息损失之性质，还判决沈巽之应支付1万元的逾期款，明显与其认定的“利息损失”性质不相符，也与楼煜、吴羽实际遭受的逾期付款损失不相符。按照同期银行贷款利率，沈巽之逾期的利息仅为50多元，现原审法院要求沈巽之支付1万元，明显于法无据。同时，根据原审法院所认定的，其判决沈巽之支付的6万元补偿款本身就是违约金性质，原审法院在判决沈巽之支付6万元的主合同义务违约金同时判决沈巽之支付1万元的次合同义务，明显违背了立法目的。三、沈巽之主观上没有任何过错，导致不能交易的原因并非沈巽之原因。双方在签订合同时，中介方作为专业的房屋买卖服务机构及楼煜、吴羽对于这么重大的违约责任未尽到合理、善意的提醒义务，中介方作为专业的服务机构对于类似的情况应当有所经历，预见可能的困难和风险，作为受托人应当告知委托人一切的潜在风险，为委托人的利益尽勤勉义务，沈巽之作为一位68岁的老人，在处理房产事务中缺乏专业的认识能力和判断力，所以才去委托中介机构处理。因此，本案的责任应由中介机构承担。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回楼煜、吴羽的一审诉讼请求；2、楼煜、吴羽承担本案诉讼费用。被上诉人楼煜、吴羽答辩称：一、本案双方当事人在解除协议中明确约定了案涉房屋至房改办审核最迟的期限为2015年10月28日，楼煜、吴羽为了该次交易能顺利进行，已经做出了让步，希望沈巽之妥善解决。但在楼煜、吴羽给出合理期限后，沈巽之仍然不能解决房屋过户问题，所以应该按照协议补偿楼煜、吴羽6万元，这6万元补偿并非系楼煜、吴羽不合理要求，而是双方真实的协商结果，沈巽之应该履行。沈巽之提出其在一审判决前已经拿到产权证书，但该期限明显跟双方约定的最迟期限有很大差距。在与沈巽之交易出现问题导致合同无法继续履行后，楼煜、吴羽没有理由一直等待沈巽之,加之房价一路飞涨，楼煜、吴羽也已签订了新的购房合同，沈巽之已经耽误了楼煜、吴羽的最佳购房时机，使楼煜、吴羽的购房成本增加了十几万元，可以说，沈巽之现在拿到产权证书对于楼煜、吴羽已经无任何意义。这不能作为不按约赔偿的借口。二、原审法院根据双方协议支持违约金没有任何问题。按照双方所签协议，1万元的违约金是对于沈巽之不按约履行协议支付6万元补偿款的违约金，跟6万元补偿款是不冲突的，且根据法律规定，违约金不高于损失的30%应属合理，1万元并未超过6万元的30%，是合理范围内的，并无不当。三、沈巽之作为房屋所有权人，在有转让房屋意愿的时候就应该清楚知道房屋情况，现在与楼煜、吴羽签订合同后不能将房屋过户，严重损害了楼煜、吴羽的利益，不仅使楼煜、吴羽浪费精力与时间，浪费了楼煜、吴羽为此支付的中介费，更加使得楼煜、吴羽耽误了最佳买房时机，买房成本增加了十几万。所以并非为沈巽之所说无过错。综上，请求驳回沈巽之上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。针对沈巽之的上诉理由，本院作如下评述：一、关于沈巽之是否应当向楼煜、吴羽支付6万元补偿款的问题。案涉合同解除协议属合法有效，根据该协议的约定，若至2015年10月28日，涉案房屋经房改办重新审核无结果，则沈巽之应当向楼煜、吴羽支付补偿款6万元。联系解除协议的上下文，从双方当事人签订该解除协议的本意出发，此处重新审核无结果应理解为案涉房屋仍无法正常交易办理过户手续。事实上，至2015年12月4日一审庭审时，案涉房屋仍然无法办理过户手续。故楼煜、吴羽要求沈巽之支付6万元补偿款的条件已经成就，沈巽之主张支付条件未成就的理由不成立，本院不予采纳。二、关于原审法院判决沈巽之支付1万元违约金，有无不当的问题。沈巽之根据解除协议应该向楼煜、吴羽支付补偿款6万元，但是沈巽之无正当理由拒绝支付构成违约，根据解除协议的约定，其应该另行支付违约金16万元。鉴于该违约金数额远高于实际损失，原审法院以楼煜、吴羽的实际损失为基础，兼顾双方当事人履行合同情况和过错程度，酌情判处沈巽之支付违约金1万元，并无不当。沈巽之作为房屋买卖合同的出卖方，应当知晓自己将要处分的房屋的权属以及能否正常交易等情况，现沈巽之以年迈为由主张其对案涉房屋未能按约定时间正常交易不存在过错，理由不成立。另外，沈巽之主张即便其未按约支付6万元补偿款构成违约，也仅需要支付6万元的逾期付款利息损失。该主张无法律依据，也与双方合同约定以及违约金调整的原则不符，本院亦不予采纳。综上，沈巽之的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由沈巽之负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年八月二十二日书 记 员  吴梦姣