江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第01002号上诉人（原审被告）泰州市金色广场房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区税东街南侧松林村综合楼108室。法定代表人潘志才，董事长。委托代理人王长林、宋敏寅（特别授权），江苏众成信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏果超市（泰州）有限公司，住所地泰州市海陵区青年南路428号。法定代表人马嘉樑，总经理。委托代理人张巍，系被上诉人单位员工。上诉人泰州市金色广场房地产开发有限公司（以下简称金色广场开发公司）因与被上诉人苏果超市（泰州）有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2014）泰海民初字第2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，苏果超市（乙方）与金色广场开发公司（甲方）于2012年1月6日签订房屋租赁合同一份，约定：第一条金色广场开发公司将位于泰州市海陵区海陵路与府前路交界处东北角金色广场项目（以下简称租赁房屋）出租给苏果超市从事商业经营；双方确定的租赁房屋建筑红线范围及具体尺寸见附件2-3、2-4、2-5；其中一层1803平方米、二层8765平方米、三层8815平方米，总面积19383平方米；房屋类型框架结构，抗震等级符合当地相关部门的要求，金色广场开发公司取得房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书后交付苏果超市使用；第二条租赁期限自2014年7月1日起至2034年6月30日；金色广场开发公司在2014年3月1日将房屋按交付标准（详见附件2）交予苏果超市进场装修，2014年3月1日至2014年6月30日作为装修筹备期，装修筹备期间，苏果超市无需向金色广场开发公司支付租赁费用、物业管理费；租赁房屋交付时，双方应派人共同验收，并签署交付文件，视为金色广场开发公司向苏果超市正式交付租赁房屋；若房屋不具备交付条件，不能在上述期限内办理交付手续，苏果超市的装修期、市场培育期及起租日顺延，但顺延期限最多不超过30日，超过顺延期的，金色广场开发公司承担违约责任，需按照每天5000元标准支付违约金，顺延期限超过180日后，金色广场开发公司还不能将租赁房屋交付给苏果超市，金色广场开发公司需承担违约责任且苏果超市有权解除合同；在满足附件2《建筑工程基本要求》的要求后，金色广场开发公司应向苏果超市发出房屋交接通知……；如苏果超市在房屋交接过程中发现所租赁房屋的缺陷低于或不符合附件2约定的交付条件，苏果超市应向金色广场开发公司提供一份清单，载明不符合约定的交付条件的具体内容。金色广场开发公司应在收到清单后15日内修补缺陷，并在修补完毕后通知苏果超市。苏果超市收到通知后，双方应再次对租赁房屋进行验收。如苏果超市确认修补后物业已满足要求，则应签署房屋交接单。上述步骤可适当重复，直到签署交接单……；苏果超市拒绝签署交接单须有正当理由，经金色广场开发公司催告后10日内苏果超市无正当理由拒绝签署的，视为已通过验收；第三条……本合同生效后10个工作日内，苏果超市收到金色广场开发公司提供的正式收据后，向金色广场开发公司支付定金2000000元，在超市正式开业后该定金转为第一年房租，在第一年第一个应付的年度租金中先行扣除，如本合同所商定的房屋正式交付前，苏果超市终止合同，定金不予退还，若金色广场开发公司中止合同，定金双倍返还给苏果超市；第四条……金色广场开发公司应在租赁房屋交付给苏果超市前按照设计要求和消防部门审定意见完成土建消防工程的施工，并通过消防部门的验收；金色广场开发公司保证租赁房屋的各项技术条件根据附件2《建筑工程基本要求》在交付时达到要求并在租赁期间保持正常状态；租赁房屋在建期间，金色广场开发公司应每月提交工程进展报告，知会苏果超市租赁房屋结构、平面工程、供配电工程、给排水工程、消防工程等各个方面进展情况，并将相关施工蓝图交付苏果超市确认；第七条，租赁房屋交付与苏果超市装潢、装修前，金色广场开发公司必须向苏果超市提供的文件有：主体工程竣工验收合格报告复印件、房屋（土建）竣工验收合格报告复印件。该合同另有附件：施工图纸、《建筑工程基本要求》等。《建筑工程基本要求》对租赁房屋的结构、层高、装修装饰、供配电等提出具体要求，其中建筑层高要求具体表述为：超市一层高度不小于5.2米、二、三层高度不小于5.5米。除去土建所有设备管道后一层净高不小于3.6米，二、三层净高不小于4.2米。合同签订当日，金色广场开发公司向苏果超市开具2000000元定金收据一份，苏果超市按约向金色广场开发公司支付该定金。另查明，泰州世纪新城项目由金色广场开发公司委托东南大学建筑设计研究院有限公司进行整体设计。本合同签订前，双方曾就租赁房屋事宜进行协商，协商过程中，东南大学建筑设计研究院有限公司按苏果超市提供的方案图纸进行了功能布局与设计，金色广场开发公司按此图纸进行了施工。但该设计图纸与正式租赁合同所附的图纸在布局上存在区别，而在租赁合同签订后，金色广场开发公司未按合同附件图纸进行调整和施工。2014年2月27日，苏果超市派工作人员现场勘察，并于3月5日向金色广场开发公司发函，提出按合同要求金色广场开发公司尚有大量工程未完成，如层高问题、各楼层彩色地坪未施工、货梯机房无承重梁、扶梯存在高低差、部分电梯存在安全高度等问题。此后双方函件往来，2014年7月30日，苏果超市认为仍存在层高、金色广场开发公司擅自增设三台电梯、各楼层彩色地坪未施工等问题。2014年8月20日，金色广场开发公司通知苏果超市，房屋具备交付条件，要求与苏果超市办理房屋交付手续，而苏果超市认为房屋不符合交付条件。2014年9月3日，苏果超市向金色广场开发公司发出解约函。金色广场开发公司于2014年9月9日回复苏果超市，表示不同意解约。本案审理过程中，经现场勘察，租赁房屋存在大门的高度、材质与设计不符；二楼、三楼除去设备管道净空高度不符合同约定，合同约定为4.2米，实际高度不足；从二楼上三楼的扶梯位置偏离；三楼下二楼的自动扶梯走向相反；金色广场开发公司未经苏果超市同意架设了三层至四层电梯、二层到三层的电梯；各楼层彩色地坪未施工等问题。原审法院认为，双方争议的焦点问题是：1、合同约定的解除条件在2014年9月3日前是否已成就；2、苏果超市主张的双倍返还定金是否应予支持。关于争议的第1个问题，双方虽在合同签订前对租赁房屋有关事宜进行协商且设计单位证明苏果超市提交了图纸交设计单位，金色广场开发公司依据早期图纸进行了施工，但苏果超市与金色广场开发公司于2012年1月6日签订了正式的房屋租赁合同，合同附有图纸及《建筑工程基本要求》，该合同是双方的真实意思表示，系双方就租赁房屋的权利义务以及苏果超市对房屋的各项技术要求的书面确认，但金色广场开发公司未能按照合同要求进行施工，在双方准备交接时，就苏果超市提出的问题又未能及时修补，直至诉讼中，金色广场开发公司仍未能修补且仍然存在未施工的部分，该房屋并不符合约定的交付条件。苏果超市在顺延期超过180日后提出解除合同，符合双方约定，解除合同的通知具有法律效力。金色广场开发公司主张苏果超市开办超市的合同目的可以实现而要求继续履行合同，现苏果超市系基于双方约定行使合同解除权，金色广场开发公司主张并无约定或法定依据，应不予采纳。苏果超市在签约履行过程中是否有违反合同义务或其他义务，从而造成金色广场开发公司损失，金色广场开发公司可另行主张权利。关于争议的第2个问题，定金系双方当事人明确约定，现因金色广场开发公司未能履行合同约定导致合同解除，苏果超市主张双倍返还，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、苏果超市（泰州）有限公司与泰州市金色广场房地产开发有限公司在2012年1月6日签订的房屋租赁合同已解除；二、泰州市金色广场房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向苏果超市（泰州）有限公司双倍返还定金4000000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由泰州市金色广场房地产开发有限公司负担（苏果超市（泰州）有限公司已预交，泰州市金色广场房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内迳交苏果超市）。上诉人金色广场开发公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、在本案房屋租赁合同签订前，上诉人与被上诉人已就租赁房屋进行协商，且上诉人已按设计单位要求进行了功能布局与施工，在正式签订合同之时，讼争工程已经无法再按照变更后的图纸进行更改，因此造成工程实际状况与图纸不一致的情形，并非由上诉人原因造成，而系被上诉人原因造成，一审法院对此未予认定错误。2、被上诉人并未能提供出充分的证据证明讼争房屋一直无法满足合同约定的交付条件、从而证明上诉人构成根本违约并据此可以解除合同；且讼争房屋是否符合《房屋租赁合同》约定的要求，是专业的工程质量鉴定问题，应当由权威的第三方机构通过鉴定进行确定。3、本案房屋租赁合同，兼具有承揽合同性质，讼争房屋系上诉人根据被上诉人特定要求为其量身定制的租赁物，一审判决解除合同将会给上诉人带来巨大损失，对此被上诉人应予以赔偿。综上，造成讼争房屋发生变化的原因系由被上诉人前后提供了不一致的施工图纸所致，且该变化并不影响被上诉人房屋租赁合同根本目的的实现，因此，原审判决解除合同明显错误，请求二审法院撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人苏果超市答辩称：1、上诉人和被上诉人签订的租赁房屋是在公平、自愿、平等环境下签订的，合同签订后上诉人应当按照合同约定履行合同。按照相关标准建设和改造租赁房屋并提供给被上诉人，但是根据一审法院查明的事实，上诉人并没有按照合同约定进行建设和改造，仍然按照合同签订前的图纸建设租赁房屋致使讼争房屋与租赁合同中的相关约定标准相差甚远，完全不符合合同约定，造成这一结果的原因是由于上诉人完全无视租赁合同的约定，因此应当由上诉人承担相应的后果。2、租赁房屋不能满足合同约定的交付条件这一事实，在一审中已经查明且上诉人自己对相关事实也予以认可，因此根本不需要其他的鉴定机构对此作出认定。3、双方之间的租赁合同并没有任何承揽合同的性质，而且无论是在合同法的规定中还是在司法实践中，将租赁合同同时认定为承揽合同并无先例，也不符合法律规定和立法本意，上诉人对此认识错误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人金色广场开发公司向本院提供竣工验收备案表复印件两份，以证明包含讼争房屋在内的世纪新城项目A区1、2标段工程已经竣工验收合格。被上诉人苏果超市质证认为，两个备案表系复印件，对其三性无法确认，且因为竣工验收备案表上的工程名称与我们合同中约定的房屋的具体名称不能对应，是否是案涉房屋的地址需要核实。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人金色广场开发公司作为出租方与被上诉人苏果超市（承租方）曾就租赁房屋事宜进行协商，协商过程中上诉人即开始施工，后双方于2012年1月6日签订正式的房屋租赁合同，并在施工图纸和《建筑工程基本要求》等合同附件中对租赁房屋的建筑、结构、层高、装饰装修等基本要求作出了明确约定。然上述合同签订后，上诉人对合同约定的施工图纸和房屋要求未尽合理的审慎注意义务，未能按照合同所附施工图纸进行施工，导致案涉房屋的层高、收银台位置、电梯走向等方面的实际施工与合同约定不符，且在被上诉人致函通知其修补、整改后，上诉人仍未能按约交付符合约定条件的租赁房屋。至此，根据案涉租赁合同第二条第3款及第八条的相关约定，被上诉人单方解除合同的条件已经成就，被上诉人据此主张解除合同并要求上诉人承担双倍返还定金的违约责任并无不当，原审判决予以支持正确。被上诉人依法行使的是合同约定解除权，而非基于上诉人存在根本违约致合同目的不能实现而形成的法定解除权，因此上诉人认为被上诉人未能举证证明其交付房屋的施工变化影响了被上诉人合同目的实现、从而构成根本违约可以解除合同的上诉理由，与法不符，本院不予支持。上诉人虽于二审期间向本院提供了包含讼争房屋在内的世纪新城项目A区工程的竣工验收备案表，但该证据仅能证明上述工程已经竣工验收合格，并不足以证明上诉人交付的房屋符合双方租赁合同的约定条件；而上诉人亦自述其并未按照合同所附施工图纸进行施工，其称造成房屋实际状况与合同约定图纸不一致的原因系被上诉人造成，但对此并未能提供证据予以证明，上诉人依法应当承担相应的举证不能的法律后果，故对其该项上诉理由，本院亦不予采纳。本案中，双方当事人通过签订案涉租赁合同建立了房屋租赁关系，上诉人称其与被上诉人间兼具承揽关系的上诉理由，亦缺乏充分的事实和法律依据，本院难以支持。上诉人如坚持认为因被上诉人的行为给其造成损失，其可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人泰州市金色广场房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  于 焱审 判 员  刘艳生代理审判员  王小莉二〇一六年一月五日书 记 员  侯永羚