宝鸡市陈仓区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0304民初1202号原告冯静，女。委托代理人胡录所，男。系原告冯静之夫被告宝鸡瑞德摩尔商业有限公司，住所地：宝鸡市陈仓区千渭新市南街17号。法定代表人黄韦涛，任公司执行董事兼经理。委托代理人张小军，陕西秦川律师事务所律师。委托代理人鲁西哲，男，汉族，汉族，该公司物业主管。原告冯静与被告宝鸡瑞德摩尔商业有限公司（以下简称：瑞德摩尔公司）房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法由代理审判员惠磊磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯静及其委托代理人胡录所、被告瑞德摩尔公司委托代理人张小军、鲁西哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯静诉称，2013年5月29日，我和瑞德摩尔公司签订了《委托代理合同》，约定：我将自己购买的位于大明宫宝鸡大明国际五金建材城4号楼1层9号建筑面积约为60.83平米的商铺委托给瑞德摩尔公司对外出租。合同约定，瑞德摩尔公司每月向我按每平方米58.39元交纳商铺租金，如延期交付的，每延期一天，则按延期交付款项总额的万分之一支付滞纳金。合同到期后被告口头承诺继续续签合同并答应在2016年第一季度前还清拖欠的租金。2016年4月22日，当我向瑞德摩尔公司索要拖欠的租金时，瑞德摩尔公司不续签合同将商铺归还给我，对拖欠的租金拒绝归还。我认为，双方的租赁期限届满，瑞德摩尔公司继续使用商铺，原合同有效，瑞德摩尔公司应偿还商铺使用、占用期间的租金，并按照合同约定承担滞纳金。现我起诉，要求：1、请求判令瑞德摩尔公司支付我的商铺租金23916元（计算方法：每季度房租=每月58.39元/平方米×60.83平方米×3个月=10655.6元，每日租金=每月58.39元/平方米×60.83平方米÷30天=118.4元，应收2015年10月1日至2016年3月31日房租=10655.6元×2季=21311.2元。应收2016年4月1日至2016年4月22日房租=118.4元/天×22天=2604.8元，小计：应收房租=21311.2元﹢2604.8元=23916元）；2、判令瑞德摩尔公司支付滞纳金306.8元，其中：（1）每日滞纳金=房租10655.6元×万分之一=1.07元，应收2015年10月16日至2016年元月15日滞纳金=1.07×92天=98.4元；（2）应收2016年元月16日至2016年4月15日滞纳金=2.13×90天=191.7元；应收2016年4月16日至2016年4月22日滞纳金=2.39×7天=16.7元，小计：应收滞纳金306.8元。3、诉讼费由被告承担。原告冯静向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:第一组证据、委托代理合同1份，证明原、被告签订委托代理合同，被告应向原告交纳租金每月按58.39元每平方米，一季度10655.60元交纳租金的事实。第二组证据、证明1份，证明2016年4月22日，被告才将租赁房屋返还于原告的事实。被告瑞德摩尔公司辩称，1、原告要求的租赁合同不是单纯的租赁合同。我公司的关联公司大明国际的开发商即大明天地房地产开发有限责任公司曾和原告签订过房屋买卖合同，向原告承诺有24个月的房屋返租期，保证原告收房后24个月能收到租金；2、基于第一点原因，我公司与原告签订了名为委托代理合同实为租赁的合同，租赁期限为两年。该合同有特定性及特殊性、期限性。我们拖欠原告的租金只有一个季度的（2015年10月至2015年12月，房屋面积按60.29平方米计算），金额为10650.6元；3、2015年12月31日合同租期届满，我公司未支付原告最后一季度的租金，是等待和她另行协商房屋租期满后是否继续委托我公司来招商还是自己处理，但原告一直没有来找我公司，双方一直没有达成一致意见。2015年12月31日合同到期之前，我公司物业人员多次电话联系原告，我公司员工鲁西哲第一次见原告的时间在2016年4月15日。我公司和原告都有义务在合同届满前协商是否继续合作问题，这不只是我公司一方的义务，原告对此也存在过错；4、我们愿意继续履行租赁合同中拖欠的一个季度的租金。滞纳金的基数应该按照最后拖欠的一个季度租赁费来计算；5、产生滞纳金的原因不只是因为我公司，原告也存在过错，原告应承担相应责任。被告瑞德摩尔公司向本院提交以下证据以支持其抗辩理由:第一组证据、租赁原告房屋租金统计表1张、信息确认表2张、中国工商银行转账回执、长安银行客户交易电子回证、记账凭证各1张、网上银行电子回单3张（均为复印件），证明被告已向原告支付租赁费73940元，只拖欠2015年第四季度的租赁费的事实。第二组证据、业主收房确认表，证明业主领取租赁房屋钥匙时间。第三组证据、竣工验收报告1份，证明房屋竣工时间为2013年9月26日，被告租赁原告的房屋是从2014年1月1日租赁，共计两年。对原告提交的上述证据，被告对第一组证据真实性、合法性、关联性均无异议，但认为租赁商铺面积应以60.29平方米计算；对第二组证据真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，被告认为2016年4月22日他公司将租赁原告房屋钥匙交于原告，不能证明他公司在2016年4月22日才将房屋交付原告。对被告提交的上述证据，原告对第一组、第三组证据有异议，该证据均为复印件，原告认为被告拖欠她房租除2015年第四季度外，以及2016年第一季度及4月份22天的房租未付。对第二组证据无异议。法庭再次质证时，原告对被告提交第一组证据中的信息确认表、中国工商银行转账回执、长安银行客户交易电子回证、记账凭证、网上银行电子回单无异议。对原告提交的第一组证据、被告提交的第一组证据中的信息确认表、中国工商银行转账回执、长安银行客户交易电子回证、记账凭证、网上银行电子回单、被告提交的第二组证据双方均无异议，本院予以采信；对原告提交的第二组证据明确记载被告返还原告租赁房屋钥匙时间，被告的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信；对被告提交的第一组证据租赁原告房屋租金统计表，系被告为支持其辩解而自制表格，第三组证据系复印件，原告对此均有异议，该证据不符合证据有效的形式要件，故不予采信。根据本院认定的证据，结合双方当事人的陈述，本院可认定如下法律事实：2013年5月29日，作为甲方的冯静，与乙方瑞德摩尔公司签订了《委托代理合同》，合同约定：甲方将自己购买的位于大明宫·宝鸡大明国际五金建材城4号楼1层9号建筑面积约为60.83平方米的商铺(具体面积、位置以房屋产权证登记为准；实际结算时以产权证登记面积结算，多退少补)委托乙方对外出租；甲方同意按照每月58.39元/m2收取租金，实际租金由乙方自主确定，不足部分乙方补齐，超过部分归乙方所有；租赁期限为2年，自乙方接收到房屋之日后顺延2个月（2个月为免租装修期）起算、计租；本合同签订后，乙方向甲方交付首季度租金。房屋交付后，乙方每季度首月十五日之前（节假日顺延）将本季度需交付的租金存入甲方指定账户。相关税费由甲方承担，乙方代扣代缴。乙方应按时向甲方交纳租金，如延期交付的，每延期一天（节假日顺延），则按延期交付款项的万分之一支付滞纳金给甲方。合同签订后，冯静的出租房屋由瑞德摩尔公司接管，并由该公司租赁使用，自2014年1月起至2015年12月31日计算租费，租赁期间为2年。冯静出租商铺尚无房屋产权登记证书。被告瑞德摩尔公司将该房屋按照60.29平米计算租赁面积，未代扣代缴相关税费，支付给原告冯静自2014年1月起至2015年9月的房屋租赁费计73940元，自2015年10月至2015年12月房屋租金未付。2015年12月31日房屋租赁期届满，瑞德摩尔公司未及时将租赁房屋返还给冯静，直至2016年4月22日，该公司才将租用房屋交还冯静。双方因拖欠房屋租金意见不一致。冯静于2016年5月5日诉至本院。在案件审理中，瑞德摩尔公司提出反诉，经审查，本院裁定驳回了瑞德摩尔公司的反诉。本院认为，冯静、瑞德摩尔公司签订合同，名为委托代理合同，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。原告冯静已按合同约定履行了出租房交付义务，被告瑞德摩尔公司应按照合同约定给付房屋租赁费，租赁期限届满后应及时向冯静返还房屋。租赁期间届满，承租人瑞德摩尔公司未及时返还房屋、继续使用该房屋，出租人冯静没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即自2016年1月起至2016年4月22日承租房屋返还，期间所产生的租赁费应按照原租赁合同计算，由被告瑞德摩尔公司予以支付。对未付租赁费计算按照双方合同约定的价款确定，原告主张以合同中的60.83平方米计算出租商铺面积，经查该商铺尚未办理房屋产权登记证书，而被告按照60.29平米计算商铺面积、未代扣代缴相关税费，将从2014年1月至2015年9月共七个季度的房屋租赁费分多次转款给原告冯静，原告对此未提异议，本案审理中也表示同意，基于私法自治原则，本院尊重当事人的意愿，以原、被告双方均认可的60.29平米计算商铺租金。被告瑞德摩尔公司未按约定支付拖欠的房屋租费属违约行为，应承担违约责任，原告主张违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告瑞德摩尔公司辩称该合同系关联合同、租赁合同届满前拖欠原告最后一季度租费提醒原告和其公司协商，原告不来协商造成扩大损失的辩论意见，无事实与法律依据，故本院不予采纳。综上，为了保护当事人的合法权益，规范社会主义市场经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百二十二条、二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告宝鸡瑞德摩尔商业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告冯静商铺租赁费23703.6元；二、限被告宝鸡瑞德摩尔商业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告冯静违约金304.9元；三、驳回原告冯静其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元减半收取203元，由原告冯静承担25元，被告宝鸡瑞德摩尔商业有限公司负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。代理审判员 惠磊磊二〇一六年八月二日书 记 员 范     晓     艳