四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1602民初1584号原告叶健松，男，生于1977年10月16日，汉族，住广安市前锋区。原告游雪琴，女，生于1977年1月3日，住广安市前锋区。二原告共同达丰区925197701033500.委托代理人李莉、罗远，广安市广安区法律援助中心法律工作者。被告广安中正房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区万新二街100号。法定代表人兰华，总经理。委托代理人蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。原告叶健松、游雪琴诉被告广安中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员邓旺于2016年5月26日公开开庭进行了审理。二原告及委托代理人李莉，被告委托代理人蔡国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶健松、游雪琴诉称：2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发建设的“中正·天下豪庭”某地住房出售给原告，交房时间为2014年6月30日，被告交付房屋时应同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同还对被告逾期付款、逾期交房的违约责任作了约定。合同签订后，按照约定向被告支付了房款，被告至今未按约定向原告交付符合约定的房屋，以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并出示房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。原告认为被告延期交付房屋，应当按照合同约定支付违约金并赔偿因延期交房给原告造成的经济损失，故诉请判令：1、被告支付违约金90000元；2、赔偿原告房屋租金损失40000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告中正公司辩称：原告诉讼请求不能成立，理由是：1、案涉房屋已于2013年12月31日前通过竣工验收合格，被告通知业主于2014年3月1日接收房屋，原告接到通知后自己拒绝接房。2、合同附件中约定了因下雨、停水停电、中高考等不可抗力影响工期的，交房时间应当顺延。3、即使被告逾期交房，原告主张的违约金就是为弥补其因延期接房遭受的损失，原告再次主张房屋租金损失，属于重复主张权益，故原告只能在违约金与损失赔偿中择一。4、从原告诉请的违约金看，其主张的数额也过高，人民法院依法应当予以降低。审理查明：2013年9月27日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人将城南东南片区GC2010-3号地块上建设的“中正·天下豪庭”某地房屋（建筑面积97.58㎡）出售给买受人，交房时间在2014年6月30日前。交房时，出卖人应当具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等条件。合同还约定逾期交房30日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房30日后，买受人有权退房，出卖人向买受人支付已付房款20%违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金。合同附件八第二条第一款还约定：如遇下列特殊原因，甲方交房时间可据实予以延期，甲方不承担逾期交房责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后的30日内告知乙方的，如不可抗力持续发生，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的；B、因国家法律规定及政策变更、遭遇非典等重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因或由政府职能部门等原因而导致延误的；C、乙方采用按揭付款方式支付房款的，如银行将按揭款项划到甲方账户的时间超过本合同约定的交房期限，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方不足差额）后15日前。合同签订后，原告已按照合同约定支付完房屋总价款480000元。2013年12月24日，被告组织勘察、设计、施工及监理单位对诉争房屋所在的7号楼进行工程竣工验收，结论为工程质量经验收合格。嗣后，被告在广安日报刊登通知，通知业主于2014年3月1日至3月8日接房。但二原告认为房屋未经过国家相关部门的验收，不符合交付条件，拒绝接收房屋。认定上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《购房款收据》，被告提供的及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。原告为证明其主张，另行举示了《租房协议书》三份，拟证明被告延期交房期间，二原告向案外人夏智松租房（148㎡）居住的租金共计65100元。被告经质证后认为，无法核实《租房协议书》的真实性，即使其是真实的，协议上体现的租房价于本市房屋租赁价过高。本案审理中，本院对“中正·天下豪庭”小区周边的莲塘堡小区、油房街居民片区进行了走访，查明该居民区100㎡左右的房屋经装修带家电的租金大约为1500元/月。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同不但约定了交房时间为2014年6月30日前，而且还约定了出卖人在交房时应具备取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等条件，被告作为出卖人未在合同约定的时间内交房，应当承担违约责任。违约方支付违约金和赔偿损失是两种不同的违约责任，当约定的违约金低于造成的损失的，守约方可请求人民法院或者仲裁机关增加违约金。本案原、被告在合同中选择了违约金作为被告违约责任的形式，故本院以被告承担违约金的形式来确定被告的违约责任。原告至今未接收房屋，与合同约定的交房时间2014年6月30日相比，逾期交房716天，按原、被告约定的逾期交房，由被告按日计算向原告支付已付房款万分之五即每日240元（480000元×0.05%）的违约金计算，被告则应支付171840元，原告虽然仅主张了90000元违约金，但仍因原告未提供租金支付依据，致使本院无法认定原告已实际支付租金65100元，且租房协议体现的房屋面积为148㎡左右，远大于涉案房屋面积97.58㎡，故原告主张的上述租金亦不能体现被告延期交房给原告造成的实际损失，综上，本院无法衡量原告主张的违约金是否低于实际的损失。综合本院走访的租金现状及原告购买房屋尚未装修的实际情况，确定以原告购买房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为衡量违约金高低的标准。基于被告以原告主张的违约金过高而提出了降低的意见，以及原告提供的依据不能证明其损失的实际，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，认定原告主张的90000元违约金依然过高而降低为按每天40元租金标准计算违约金。照此计算，被告应当向原告支付的违约金为28640元（40元/天×716天）。因双方在合同中并未约定延期交房事由包含连续下雨及高考、中考等因素，且被告也未提供上述因素造成了不能施工的依据，故对被告关于扣除依约不能施工的时间，交房时间应当顺延的辩解意见，本院不予采纳。根据有关建筑法律、法规的规定，商品房竣工验收不仅包括建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位进行的竣工验收，还包括消防设施验收、规划验收等专业部门必须参与的强制性验收，验收合格后，由建设行政主管部门备案并颁发相应证书。被告未提供规划、消防等的验收依据，不足以证明其交付的房屋达到竣工验收合格标准，故对被告关于交付原告的房屋已竣工验收合格的辩解意见，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款、第二款，《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”、第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告广安中正房地产开发有限公司向原告叶健松、游雪琴支付延期交付房屋违约金28640元；二、驳回原告叶健松、游雪琴的其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，原告叶健松、游雪琴承担1000元，被告广安中正房地产开发有限公司承担450元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  邓旺二〇一六年八月十日书记员  黄攀