深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第1172号原告（反诉被告一）叶某。委托代理人吴某芬、陈某霞，均为广东新X方律师事务所律师。被告（反诉被告二）深圳市宝安兴X实业有限公司。法定代表人刘某宣，董事长。委托代理人邓某华，广东法X律师事务所律师。被告（反诉原告，以下称被告二）李某祥。委托代理人刘某宏、冯某义，广东东X律师事务所律师。原告叶某诉被告深圳市宝安兴X实业有限公司（以下称被告一或简称兴X公司）、李某祥及反诉原告李某祥诉反诉被告叶某、深圳市宝安兴X实业有限公司物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨继周、人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，由杨继周担任审判长并主审，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴某芬，被告一的委托代理人邓某华；被告二的委托代理人刘某宏、冯某义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，因原告诉被告一欠款纠纷一案，宝安法院于2004年8月20日作出（2003）深宝法经初字第1664号民事判决书，判决被告一偿付原告欠款200万元并承担案件受理费2万元。上述判决生效后，因被告一未履行付款义务，原告向宝安法院申请执行。在该案执行过程中，原告与被告一于2005年4月10日达成《执行和解协议》，约定：1、被告一以其开发的宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号共八套房产（以下简称涉案房产）抵偿欠原告的本金200万元及逾期利息，被告一保证该八套房产没有出售或抵押给任何个人或单位；2、由于兴X花园3栋未补交地价款，不具备办证条件、以后具备办证条件时，被告一应出具相关的办证手续。上述协议签订后不久，被告一即将涉案房产交给原告使用，并与原告签订了房地产买卖合同，出具了收款收据。从2005年4月底起，原告一直占有、使用涉案房产至今。原告接收涉案房产后，兴X花园一直由深圳市厦X物业管理有限公司（以下简称厦X公司）负责物业管理。厦X公司成立于1998年1月，开办股东为李某欢（持股60％）和被告一（持股40％），法定代表人为李某欢，公司监事为林某洲。2002年7月，被告一将其在厦X公司持有的全部股权转让给被告二，厦X公司的股东变更为李某欢和被告二。据了解，李某欢与李某祥是兄弟关系，李某欢与林某洲是夫妻关系，林某洲与被告一前任法定代表人林某界是姐弟关系，被告一现任法定代表人刘某宣是林某洲的舅舅，被告一的股东林某是林某洲的父亲。原告从2005年4月底接收涉案房产后，一直按时向厦X公司交纳管理费，被告二从未对原告占有、使用涉案房产提出过异议。2011年7月底，被告二指使厦X公司兴X花园管理处的员工找到涉案房产的租户，声称被告二已经购买了涉案房产，要求租户搬走或与被告二签订租赁合同，否则要停水停电，租户将有关情况告知原告。其后，原告到国土部门查询，发现被告一已于2011年7月5日申办了兴X花园3栋楼房的初始登记。两被告于2011年6月30日签订买卖合同，并于2011年7月18日将涉案房产转移登记到被告二名下。原告认为，原告通过抵债方式取得涉案房产，与被告一形成了真实有效的买卖关系。虽然原告因被告一拖欠地价等原因至今未能办理产权登记，但已实际占有使用涉案房产多年，对涉案房产依法享有所有权。被告二与被告一的实际控制人林某、刘某宣等人是亲戚关系，具有特殊的利害关系。被告一为了转移财产，逃避债务，与被告二恶意串通，将涉案房产转移至被告二名下，损害了原告的合法权益，该转让行为依法无效。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认被告一将宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产转让给被告二的行为无效；2、确认宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产归原告所有；3、两被告协助将上述八套房产转移登记至原告名下；4、两被告承担本案案件受理费、保全费、鉴定费等费用。被告一答辩称，原告起诉状主张其于2004年8月20日与被告一之间产生合同关系，但我方对此不知情。被告一自成立至今一直属于混乱的状态，没有人管理公司，人员变更频繁。我方不清楚原告诉状中所称的法律行为是由谁代表被告一与原告发生的，在原告起诉之前我方对此一无所知。2011年被告一将涉案宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产转让给被告二，此转让行为是两被告经过法定程序，履行法律规定的条件。两被告依照合法有效的转让方式将涉案八套房产转让给被告二所有，并经过房产部门的登记。涉案八套房产的产权很明确，因此两被告之间关于涉案八套房产的转让行为合法有效，应当受到法律保护。被告二答辩称，一、原告在起诉状中陈述的内容大部分与事实不符，与本案无关。实际上据被告二的了解，原告的岳父陈某一直是被告一的大股东，因为被告一内部管理混乱，原告提供其与被告一签订的一系列合同及协议均是内部串通交易的结果。既没有经过法院的确认，也没有经过任何产权登记部门或国家机关的确认。二、涉案宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产产权属于被告二所有。根据《物权法》第九条、第十七条规定，两被告之间签订的涉案八套房产的买卖合同合法有效，并已得到房产管理部门的确认及登记，依法取得了房地产证，被告二是涉案八套房产的所有权人。原告与被告一签订的深圳市房地产买卖合同既不符合形式要件也不符合实际要件，即使是真实的，因没有登记因此没有发生物权变更，不能对抗被告二。而且我方已针对原告对房屋的侵害提出反诉。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告二提出反诉称，2002年4月22日被告二与被告一签订房地产买卖合同，约定被告二向被告一购买深圳市宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号，被告二已按约定向被告一支付了所有购房款，并办理《房地产证》，依法取得了上述八套房产所有权。在被告二接收房屋时才得知，原告未经被告二同意，侵占了属于被告二所有的上述八套房产，并拒绝返还。被告二和被告一签订的合同约定，被告一应于被告二交清房款当日将所购房屋交付被告二使用，但被告一至今未履行该义务，原告及被告一的行为共同侵害了被告二的正当权益并给被告二造成了经济损失。为维护被告二的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告立即停止对被告二所有的深圳市宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产的侵害、排除妨碍，将上述八套房产清空恢复原状返还给被告二；2、被告一履行将深圳市宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产交付给被告二使用的义务；3、原告、被告一向被告二赔偿损失人民币4000元（暂自2011年7月1日起以同地段房屋指导租金标准计算至起诉之日，并应继续计算至将上述房屋实际返还给被告二之日止）；4、原告及被告一承担本案的反诉费用。原告针对被告二的反诉答辩称，涉案八套房产虽已登记至被告二名下，但由于被告二并非善意受让人，并非依法取得涉案房产的所有权，而是与被告一恶意串通取得产权登记。至今涉案八套房产均是由原告占有所有，被告二仅是通过非法手段取得产权登记。两被告的行为是为了协助兴X公司的控制人转移财产，损害原告的合法权益。原告认为两被告办理涉案八套房产产权过户的行为应当认定为无效，请求法院依法审查，并驳回被告二的全部反诉请求，支持原告的全部诉讼请求。被告一针对被告二的反诉答辩称，一、被告一并没有侵权的故意，实际上涉案八套房产在两被告办理房产转移手续并进行变更登记后，被告一主张将涉案八套房产交付给被告二使用，但因涉案八套房产中有租户等问题，导致房产至今无法交付，但被告一并没有侵权的故意。二、被告二主张被告一支付赔偿损失没有依据。被告一在将涉案八套房产转让给被告二后并没有故意占有涉案八套房屋、拒不交付的事实存在。经审理查明，2004年8月20日，本院就叶某诉兴X公司、陈某欠款纠纷一案依法作出（2003）深宝法经初字第1664号民事判决书，判令兴X公司向叶某付清欠款人民币200万元及该案受理费人民币20000元。因被告一兴X公司在上述判决书生效后未主动履行判决义务，原告叶某向本院申请强制执行。2005年4月10日，在本院主持下，原告叶某与被告一兴X公司达成《执行和解协议》，约定：一、被告一以自己开发的宝安区兴X花园3栋203、303、403、503、603、703、803号（建筑面积均为92.35平方米）、202号（建筑面积为86.28平方米）共8套房产冲抵欠原告的借款本金人民币200万元和逾期付款利息。被告一保证上述抵债房屋没有出手或抵押给任何人或单位。二、被告一必须在签订本协议之日起五日内，就上述抵债房产与原告或原告指定的任何人签订购房协议书，同时出具相应的购房收款收据，并将抵债房屋交付给原告或原告指定的任何人使用。在原告或原告指定的任何人入伙使用上述抵债房屋时，原告必须到被告一处进行登记手续，在此被告一不向原告收取任何费用。因第三栋整栋未能补交地价款，不能办理房地产证，如第三栋整栋以后有可能办理产权证时，被告一抵给原告的8套住宅被告一负责出具相关的办证手续，交易税费由原告独立支付。三、上述抵债房屋在签订《房地产买卖协议书》之后，如原告或原告指定的任何人要转让抵债房产，被告一必须无偿、无条件配合办理转让手续（注：被告一只配合无偿、无条件办理转让手续二次）。四、一旦上述抵债房屋具备预售及／或办理房产证的条件，在条件成就之日起一个月内，被告一必须无偿与原告或原告指定的任何人签订正式的房产买卖合同（如果能办理正式合同时，甲方只能指定任何人签订一次，一旦签订正式买卖合同，购房权利人不能再变更），配合原告或原告指定的任何人办理备案登记手续及申办房产证。五、将（2003）深宝法经初字第1664号民事判决确定的应由被告一承担的案件受理费人民币20000元由原告承担。六、本案执行费由原告负担。七、双方特别约定：如被告一能完全按上述一至六条的约定履行义务，则（2003）深宝法经初字第1664号民事判决所确定的债权债务视为结清，从此互不相欠；如被告一有任何违约行为，原告有权申请恢复对（2003）深宝法经初字第1664号民事判决的强制执行。为履行《执行和解协议》的内容，原告与被告一于2005年4月8日就宝安区兴X花园3栋203、303、403、503、603、703、803、202号共8套房产分别签订《房地产买卖协议书》，约定由原告向被告一购买上述房产，并就各房面积、售价、付款方式等做了详细约定。2005年4月10日，被告一出具八份收款收据，称收到了原告购买上述八套房产的购房款。以上《执行和解协议》及《房地产买卖协议书》，被告一除了加盖公章外，还加盖了时任法定代表人林某界的私人印章。2005年6月14日，经原告申请，本院以原告与被告一达成执行和解协议为由，作出（2005）深宝法执字第244号民事裁定书，裁定：一、本院（2003）深宝法经初字第1664号民事判决书中止执行；二、如被告一未能履行和解协议内容，原告可向我院申请恢复执行。2011年6月22日，被告一向被告二出具8份《楼款证明书》，称分别收到被告二购买宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产购房款，除了202号房款为138048元外，其余房款均为147760元，付款方式均为一次性。庭审中，两被告均称不清楚具体付款时间和付款方式，庭后也未按要求就此提交书面说明。2011年6月30日，被告二李某祥与被告一兴X公司签订8份《深圳市房地产买卖合同》，分别约定被告一将宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号出售给被告二，除了202号房出售价为138048元外，其余房产出售价均为147760元。被告一在合同上加盖公章及其法定代表人刘某宣私人印章，双方还在合同上注明“原合同签订时间2002年4月22日”，并在合同落款时间“2011年6月30日”后注明“补签”。深圳市宝安房地产交易服务中心在合同后加盖“监证专用章”。原告从深圳市房地产权登记中心调取的证据资料显示，被告一与被告二以落款时间“2002年4月22日”补签8份《深圳市房地产买卖合同》，内容与2011年6月30日签订的《深圳市房地产买卖合同》基本一致，但被告一法定代表人签名处加盖的是林某界私章。庭审中，被告一主张该8份合同就是两被告于2002年签订的买卖合同，而被告二则认为上述8份合同是后来补签的，并非两被告于2002年签订的买卖合同。2011年7月5日，经房地产行政主管部门核准，兴X花园3栋房产初始登记至被告一名下。同年7月18日，深圳市房地产权登记中心就上述8套房产颁发了产权证，登记权利人均为被告二，并注明“该业主于2002年4月22日向深圳市宝安兴X实业有限公司购买商品房”。另查，原告从2005年4月开始接收涉案8套房产，并用于出租，至今仍由原告控制和使用。涉案房产所在的宝安区兴X花园，其物业管理服务由厦X公司负责，该公司成立于1998年1月23日，李某欢任法定代表人，原股东为被告一兴X公司（占40%）和李某欢（占60%）。2002年8月1日，被告一兴X公司与被告二李某祥签订《股权转让协议书》，被告一将其持有的厦X公司40%股权以人民币40万元转让给被告二。同年8月5日，厦X公司股东正式变更为李某欢（占60%）和被告二李某祥（占40%）。深圳市公安局出具的《常住人口详细信息》显示，李某欢与李某祥同属编号为61310125X的户口，两人均系户主之子，家庭住址一致。庭审中，在合议庭询问被告二与李某欢之间关系时，被告二回答称不清楚。经本院调取（2005）深宝法执字第244号卷宗，查明如下事实：1、本院依据（2005）深宝法执字第244-1号民事裁定书，查封被告一位于兴X花园的3号楼整栋房产。2、因3号楼当时并没有办理初始登记等手续，故本院依法进行了现场查封，并于2005年1月19日向被告一送达（2005）深宝法执字第244-1号民事裁定书及协助执行通知书。3、原告于2005年4月10日达成《执行和解协议》后，于2005年4月14日联名向本院递交一份《解封申请书》，称本院查封了被告一兴X花园3号楼整栋房产，现双方已签订和解协议书，请求法院依法将该查封房产解封。原告亦于当天申请中止该案执行。4、本院于2005年6月14日作出（2005）深宝法执字第244号民事裁定书，裁定中止该案执行。该裁定书还提到，“我院在执行过程中，查封了被执行人深圳市宝安兴X实业有限公司所有的土地使用权及其地上建筑物。”但本院并未作出解除查封的裁定。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的：（2003）深宝法经初字第1664号民事判决书、《执行和解协议》、（2005）深宝法执字第244号民事裁定书、产权资料电脑查询结果表、《房地产买卖协议书（2005年4月8日）》、8份收款收据（2005年4月10日）、8份《深圳市房地产买合同（现售）（2002年4月22日）》、8份《深圳市房地产买合同（现售）（2011年6月30日）》、深圳市房地产转移登记申请表、房地产转移登记询问申请人记录、《股权转让协议书》、《公证书》、深圳市市场监督局注册登记信息查询单、常住人口详细信息、收款收据（厦X公司出具）、《房屋租赁合同》、身份证、兴X公司登记变更信息；被告一提交的：深圳市房地产初始登记公告、深圳市房地产证灭失补发公告；被告二提交的：8份房产证、8份《深圳市房地产买合同（现售）（2011年6月30日）》、8份《楼款证明书》；本院依法调取的：（2005）深宝法执字第244-1号民事裁定书、《解封申请书》、《中止执行申请书》、送达回证等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原告叶某与被告兴X公司为履行《执行和解协议》，于2005年4月8日就宝安区兴X花园3栋203、303、403、503、603、703、803、202号共8套房产分别签订的《房地产买卖协议书》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述《房地产买卖协议书》所约定的购房款，原告与被告一均一致同意原告以其享有的债权予以抵扣，被告一亦就此出具了购房款支付凭证，应视为原告已经付清相关房款。随后，被告将涉案房产交付给原告使用和出租。在此情况下，原告不仅付清购房款，且已实际控制和使用涉案房产至今，仅因被告未能完善土地手续而未将产权过户至原告名下，因此，原告当时已经具备了涉案房产所有权人的资格，有权请求排除任何对其合法权利的侵犯。本案已经查明，本院在执行（2003）深宝法经初字第1664号生效民事判决书过程中，依据（2005）深宝法执字第244-1号民事裁定书查封了上述八套房产，并将查封结果告知被告一；后来，虽然裁定中止执行相关民事判决书，但并未解除该房产的查封，被告一在明知涉案房产仍处于查封状态的情况下，将之转让给被告二，其行为显属恶意，不仅侵犯了原告对该房产的合法权益，同时也违反了法律法规的禁止性规定。至于作为购买方的被告二，其取得涉案房产时是否恶意，可以从以下几个方面进行判断：（一）被告二李某祥身份特殊，应当知晓涉案房产权属情况。涉案房产所在的兴X花园系由案外人厦X公司长期负责物业管理，原告从2005年4月开始接收涉案8套房产，在此期间不可避免的需要以房产所有权人的身份与厦X公司进行联系，因此，厦X公司应当掌握原告与8套房产之间的关系，而作为厦X公司的法定代表人和股东，被告二同样应当了解此情况。（二）两被告在被告一将涉案房产抵偿债务前并未签订房屋买卖合同。两被告均主张双方早在2002年就已经就涉案房产的转让达成一致意见，但却无法提供当时签订的房屋买卖合同。能够反映双方主张的书面证据，仅有双方在办理房屋产权过户时在产权登记部门备案的两套16份《深圳市房地产买卖合同》，虽然有8份合同落款时间是“2002年4月22日”，但从使用的合同版本和后面备注“补签”字样来判断，此合同均属产权过户期间即2011年6月份左右补签，并非2002年4月22日签订的原合同。对此份合同，被告一仍然坚持认为就是2002年签订的原始合同，而被告二则认为系补签的，并非原始合同，双方就此居然也产生分歧，表明双方对2002年所签合同的内容描述并不一致。如果当时真有签订合同，显然不会出现这种认识上的冲突，而这种分歧结合双方未能提供原始合同的事实，以及被告一在《执行和解协议》中“上述抵债房屋没有出手或抵押给任何人或单位”的承诺，足以证明两被告关于在2002年签订买卖合同的陈述是不真实的。（三）被告二并未向被告一支付购房款。就购房款的支付，被告一仅在2011年6月22日向被告二出具8份《楼款证明书》，称分别收到被告二8套房产购房款，付款方式均为一次性。按照房产转让的交易惯例，如果双方在2002年就已经签订买卖合同，则购房款的支付应在此后合理期间内，而被告一也应当在收到款项后出具相应的收款收据、购房发票等原始凭证；另一方面，在付款方式上，上述购房款合计人民币1172368元，正常情况下，用现金一次性支付如此大额款项是不切实际的，而通过银行转账也会持有转账凭证。但在本案审理过程中，两被告不仅无法提供收款收据、购房发票、银行转账凭证等任一种原始凭证，甚至无法说明具体付款时间和付款方式，在庭审之后也未按要求就此提交书面说明和补充证据。相关证据和事实均足以证明，被告一与被告二之间就涉案房产并不存在实际付款事实，这也印证了双方并未在2002年签订房屋买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”从以上三个方面的分析可以认定，被告二明知涉案房产已经被转让并交付给了原告，仍然配合被告一以不存在的房屋买卖关系，在未支付对价的情况下，将该房产过户至自己名下，其行为已属恶意串通，侵犯了原告的合法权益，两被告就涉案房产进行的转让依法应认定无效。因上述转让无效，而原告在付清房款后实际使用和控制了涉案房产，在当时的法律框架内，该房产已属原告所有，原告诉请确认涉案8套房产归其所有并要求两被告将该房产产权转移登记至原告名下的理由合法有据，本院予以支持；同理，涉案房产虽然名义上登记在被告二名下，但被告二并非合法产权人，其相应的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告一将宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产转让给被告二的行为无效。二、宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产归原告所有。三、被告一、被告二应在本判决发生法律效力之日起十日内协助将宝安区兴X花园3栋202、203、303、403、503、603、703、803号房产产权转移登记至原告名下。四、驳回被告二的反诉请求。本案受理费人民币15351元，财产保全费人民币5000元，原告均已预交，由两被告共同负担；反诉费人民币50元，由被告二负担，该费用被告二已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  杨继周人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一一年十二月二十九日书 记 员  武 琼书 记 员  莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。