苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2011)虎民初字第1053号原告王建伟。委托代理人刘卫东，江苏致邦律师事务所苏州分所律师，委托代理人李小明，江苏致邦律师事务所苏州分所律师，被告王敏。委托代理人陈礼生，江苏姑苏律师事务所律师。委托代理人王春兰，江苏姑苏律师事务所实习律师。原告王建伟与被告王敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月24日受理后，依法由代理审判员朱海兰独任审判，于2011年7月18日公开开庭进行了审理，原告王建伟的委托代理人刘卫东，被告王敏的委托代理人陈礼生到庭参加诉讼。后本案依法变更由代理审判员龚春华独任审判，于2011年8月19日、10月18日公开开庭进行了审理，原告王建伟的委托代理人刘卫东，被告王敏的委托代理人陈礼生到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2011年11月28日、12月13日公开开庭进行了审理，原告王建伟的委托代理人刘卫东，被告王敏的委托代理人陈礼生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建伟诉称，2009年7月，原被告双方签订购房合同，约定被告将今创启园3幢XXXX号房屋卖给原告，转让价格为693854元。双方在购房合同中约定，原告向被告支付196350元，该房的剩余贷款由原告偿还，房子的产权即归原告所有，被告需将购房等一切材料交给原告，以后产生的过户费、契税等相关费用由原告负责，被告有义务配合原告办理过户手续。合同签订后，原告于2009年7月25日通过银行向被告支付180000元，后又支付现金20000元，共计200000元。之后，原告按约以被告名义向银行归还贷款，截止2011年5月10日，原告共归还银行贷款104323.39元。2009年12月，被告将上述房屋的钥匙交付给原告，原告又支付办理房产证及物业移交相关费用共计20861.54元。2011年6月初，原告发现被告将该房卖给了他人。2011年6月23日，被告向原告支付款项350000元。原告认为，原、被告双方签订的买卖合同真实有效，因被告的违约，造成原告经济损失381331元，特诉诸法院，请求法院依法判决被告赔偿原告经济损失381331元，本案诉讼费由被告承担。被告王敏辩称，2011年6月23日，双方达成一致意见，由被告一次性支付原告350000元，了结双方之间的纠纷，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年9月15日，被告王敏从苏州市今创投资发展有限公司买得位于苏州市高新区竹园路205号今创启园3幢15层XXXX号房屋，建筑面积89.34平方米，房屋成交价为693854元。2009年7月，原、被告双方签订《购房合同》一份，甲方为王敏，乙方为王建伟。内容为：甲方现有今创启园3幢XXXX户一套房子卖于乙方，房子是甲方2007年10月份以693854元购入，现在原价卖于乙方。甲方当时是贷款购房，首付144854元，至2009年7月份含首付总共支付了196350元。现在乙方需支付甲方已付的购房款196350元，余下的贷款由乙方负责支付，房子的产权即归乙方所有。甲方则需将购房合同等一切有关购房的材料交给乙方，以后产生的过户费、契税等相关费用由乙方负责。合同签订后，原告于2009年7月25日通过银行卡转账的方式向被告王敏支付了180000元购房款。自2009年8月10日起至2011年5月10日止，原告以被告的名义向中国银行苏州高新区支行还款共计104323元（其中本金67040元，利息37283元）。后，原告又支付物业费、装修保证金、垃圾清运费及契税、维修基金和办证费等合计20862元。2011年6月23日，被告通过银行卡转账的方式向原告退还房款及利息350000元，原告出具《收条》一份，内容为“今收到王敏今创启园3幢XXXX室退房款及利息叁拾伍万元正（350000）。”原告认为因被告的违约造成了原告经济损失。遂诉至法院。另查明，2011年5月16日，被告王敏通过苏州我爱我家房地产经纪有限公司将上述房屋卖给第三人薛婷婷、范建新，成交价为850000元，房屋于2011年6月8日过户并登记在薛婷婷和范建新名下。本案在审理过程中，原告于2011年7月19日申请对今创启园3幢XXXX室房产2011年6月的市场价格进行评估，本院委托苏州市信谊房地产评估咨询有限公司对该房屋的价值进行评估。2011年9月19日，苏州市信谊房地产评估咨询有限公司作出苏信谊评字[2011]第0909号《房地产估价报告》，结论为：经评估，确定本次估价对象苏州高新区竹园路205号（今创启园）3幢XXXX室的房地产，房屋建筑面积89.34平方米，房屋规划用途为成套住宅，土地规划用途为居住，土地使用年限剩余65年11个月，在估价时点2011年6月15日满足本报告估价假设与限制条件的评估价值为1003800元，大写金额人民币壹佰万叁仟捌佰圆整，折单位建筑面积市场价值11236元/平方米。原告支付了鉴定费7600元。以上事实，由《商品房买卖合同》、《购房合同》、银行卡取款凭证、发票、收据、房屋权属登记信息查询结果证明、《收条》、中国农业银行银行卡取款业务回单、《存量房买卖契约》及本院庭审笔录等予以证实。本案争议的焦点是：关于原、被告双方是否已经协商一致解除房屋买卖合同的问题。被告主张双方已经协商一致一次性了结双方之间的纠纷。为证明其主张，被告提交的证据有：（1）原告于2011年6月23日出具给被告的《收条》及银行卡转款凭据各一份，证明被告向原告支付退房款及利息350000元；（2）证人陈永军（男，汉族，1969年10月12日生，居民身份证号码320923196910124252，住江苏阜宁县芦蒲镇双码村一组98号）的证人证言，证明双方就解除购房合同事宜达成一次性解决方案；（3）原、被告之间两份录音摘要，证明双方就解除购房合同事宜达成一次性解决方案。原告对被告提交的证据（1）、（3）的真实性没有异议，原告认为，证据（1）不能证明原告已同意一次性解决纠纷，而证据（3）恰恰证明，被告向原告支付350000元并不是将事情一次性了结，原告王建伟在录音中明确表示不同意这个方案。对于证据（2），原告主张陈永军的陈述与事实不符。原告主张原、被告并未协商一致解除房屋买卖合同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现被告提交的证据（1）只能证明原告收到被告支付的350000元，证据（3）为原、被告就解除合同事宜进行协商的谈话录音，谈话内容中没有反映出双方就解除合同已达成一致意见的意思表示。而证人陈永军与被告系朋友关系，与被告有一定的利害关系，其证言的证明力较低，且与被告提交的证据（1）中的内容并不一致，不能证明原、被告已协商一致解除房屋买卖合同。故被告关于双方已经一次性了结纠纷的主张不能成立，本院不予采信。综上，本院认为，原、被告双方签订的《购房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应为合法有效，原、被告均应按约履行。现被告王敏未经原告王建伟同意擅自将出卖房屋另行出售给案外人薛婷婷、范建新，且已办理了房屋过户手续，其行为已构成根本违约，被告除因退还原告已付购房款外，还应赔偿原告相应的经济损失。对于原告因购买上述房屋实际已支付的款项，应为：购房款现金180000元，为被告还贷款本息104323元（其中本金67040元，利息37283元），物业费、维修基金、契税等总计20862元，上述款项合计305185元。原告主张其还通过现金方式向被告支付购房款20000元，因未能提供足够证据证明，对此，本院不予采信。对于原告因被告的违约行为产生的实际损失，应结合房屋差价、原购房合同履行程度及结果、原告有无购买替代房屋等因素来综合确定实际损失。在本案中，衡量原告实际损失应考虑的因素：1、原告购买房屋的价格与被告出售给案外人时市场价格的差异；2、原、被告所签购房合同的履行程度及原告实际支付的款项；3、原告是否在取得退款后再次购房；4，被告实际已退还原告的款项金额。综合上述因素，本院酌情考虑被告由于违约行为还应赔偿原告实际损失150000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：被告王敏应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王建伟经济损失150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7170元，保全费2770元，鉴定费7600元，由原告负担5155元，被告王敏负担12385元，被告应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599-207401021。审 判 长  杨晓军代理审判员  龚春华人民陪审员  罗财根二〇一一年十二月十三日书 记 员  柯颉辰