襄阳市襄州区人民法院民事判决书(2015)鄂襄州民三初字第00660号原告孙双全。委托代理人洪小鹏。被告襄阳本昌产业投资有限公司（以下简称本昌投资公司）。住所地：襄阳市襄州区奔驰大道朱庄物流园。法定代表人陈椿，本昌投资公司董事长。委托代理人张先安，湖北高见律师事务所律师。原告孙双全与被告本昌投资公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员黄燕担任审判长，与审判员方传昌、人民陪审员李姜参加评议的合议庭，2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告孙双全的委托代理人洪小鹏，被告本昌投资公司的委托代理人张先安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙双全诉称，2013年5月12日，原、被告双方签订《认购协议书》一份约定，原告认购被告开发的本昌襄阳建材城26栋07、08、09、10、19、20共计6间商铺，每间建筑面积约115平方米，被告于2014年7月31日交房。之后，原告向被告交纳了购房定金120000元，并陆续向被告交付购房款1050000元。但在签订认购协议时，被告在该协议加盖与其法定名称不相符的“襄阳本昌建材产业投资有限公司”印章，被告公司当时也未取得商品房预售许可证、其公司取得的土地使用权证上载明的土地使用权面积与其取得的规划许可证上载明的面积不相符，且被告也未能按期向原告交房。被告的预售行为存在欺诈，故请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年5月12日签订的《认购协议书》；2、被告向原告返还原告已经支付的购房款1170000元及逾期利息95730元，合计1265730元；3、被告应按双倍返还定金的规定另行向原告返还定金120000元；4、被告向原告支付上述二、三项两笔款项共1385730元自起诉之日至实际还款之日按银行同期贷款利率计算的利息；5、被告承担本案诉讼费用。被告本昌投资公司辩称，与原告签订《认购协议书》属实，但原告所诉不实，被告拥有完善、合法的房地产开发资格、资质；被告使用土地合法，土地使用权证上载明的土地使用权面积与规划许可证载明的面积不符，是因在规划中有代征的道路；认购协议中载明的房屋面积是约数，最终以实测为准；原告在签订认购协议时已知道被告未取得商品房预售许可证，这在认购协议中已明确约定，但被告后已取得预售许可，销售房屋合法；原告未按认购协议约定的期限付款，属违约行为，收取的定金不应退还，对利息的主张于法无据。故请求驳回原告的诉讼请求。以下是原、被告双方举证、质证及本院认证情况：原告孙双全为证明其主张，向法庭举出如下证据：证据一、原告身份证、被告企业法人营业执照复印件。用以证明原、被告的主体资格。经质证，被告对真实性不持异议。本院对该组证据的真实性予以采信。证据二、公司变更通知书、企业基本信息查询单、认购协议书。用以证明被告公司名称变更后，在与原告签订认购协议时仍用原来公司的印章及双方签订认购协议时约定的内容。经质证，被告对真实性无异议，提出在公司名称变更后，因没有领取新的营业执照，所以新名称的公司印章没有雕刻出来，对认购协议中约定的权利义务表示同意由其公司承担。本院对上述证据的真实性予以采信。证据三、收据五张。用以证明原告向被告交纳定金及购房款共计1170000元，符合认购协议约定，已交房款近50%。经质证，被告对上述收据的真实性不持异议，提出原告交纳购房款的时间已超过认购协议约定的期限，属违约行为，其公司没有按期交房系行使不安抗辩权。本院对上述证据的真实性予以采信。证据四、被告公司的开发资质、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、在房管部门打印的楼盘信息表。用以证明原、被告在签订《认购协议书》时被告未取得开发资质、商品房预售许可，其建设用地规划许可证上载明的公司名称与其法定名称不一致，土地使用权面积小于规划许可的面积，且原告认购的商铺面积每间只有106.75平方米，小于认购协议中约定的面积。经质证，被告对楼盘信息表有异议，认为没有房管部门印章，不能证明讼争房屋的实际面积；对其他证据的真实性无异议，认为不能证明原告的主张。本院结合原告所举证据三，对上述证据的真实性予以采信。证据五、通知书及特快专递查询单。用以证明原告于2015年8月4日向被告提出解除认购协议的通知，被告已于2015年8月7日收到该通知。经质证，被告对上述证据的真实性提出异议，认为不能证明被告公司收到该通知，且即便该通知寄出，原告又立即向法院提出了诉讼，被告没有时间对该通知作出答复，不同意解除认购协议书。本院对该证据的真实性予以采信，并采信被告的质证意见。被告本昌投资公司为支持其抗辩主张，向法庭举出如下证据：公司变更通知书、开发资质、认购协议及商品房预售许可证、竣工验收表。用以证明被告公司名称变更，具有开发资质并取得商品房预售许可。双方签订的认购协议约定的面积为约数，并约定以实测为准；且讼争房屋已具备交付条件。经质证，原告对上述证据的真实性均不持异议，提出竣工验收表不是讼争房屋具备交付条件的有效证明，没有相关有权机关的验收证明。本院对上述证据的真实性予以采信，并采信原告的质证意见。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定如下案件事实：被告本昌投资公司于2011年4月21日在工商行政管理部门注册成立，其原称为“襄阳本昌建材投资有限公司”，2013年4月2日，名称变更为“襄阳本昌产业投资有限公司”。其经营范围包括：各类专业市场投资、运营管理、房屋建筑销售及租赁；建材批发零售；建材产业投资。2013年4月17日，被告本昌投资公司以出让方式取得位于襄州区奔驰大道（朱庄物流园）、使用权面积为297474.70M2、土地使用权证为襄州区国用B，（2013）第410100440号土地使用权。2013年5月12日，原、被告双方签订认购协议书一份，协议主要约定：原告自愿在被告正在开发建设的、位于汉十高速襄阳北出口处附近的建材城项目认购其中的商铺若干，待该项目取得预售许可证时，双方再行签订示范文本的房屋买卖合同，届时相关权利与义务的约定以本协议的约定为准。一、商铺位置：本昌.襄阳建材城26栋07、08、09、10、19、20号，共计6间；二、建筑面积：约115m2/间（1-3层），届时以登记部门实测为准；三、07、08、09、10、19、20号单价3744元/平方米；四、届时双方据实结算；五、付款办法：本协议签订时，原告向被告支付定金人民币20000元/间；待该房屋主体工程封顶时原告向被告支付总房款的30%，2013年9月15日前原告向被告支付到总房款的50%；待被告取得预售许可证后，被告通知原告提供银行按揭贷款手续，原告接到通知后须在一个月内交齐相关按揭手续。原告逾期未提供按揭手续，15日内必须全额交清房款，否则本协议作废，被告有权处理本协议项下的房屋，定金不予退还。待银行放款、工程竣工后，被告向原告办理交房手续；六、交房时间：2014年7月31日；七、在被告市场具备开业条件之时，原告须按被告统一安排开张营业，且按政府批准的物业收费标准，向被告或物业公司交纳物业费用。如原告不按被告统一规定时间按时开张营业的视为违约，届时原告须按逾期实际时间，按日500元/间标准，累计向被告支付违约金；八、如原告在本协议项下定金支付后，不按前述约定时间和金额支付后续房款的视为原告违约，届时被告有权解除本合同，原告所付定金不予退还；九、待被告取得预售许可证并以电话方式或信函的方式通知原告后，原告须即时与被告签订正式的房屋买卖合同，并提供按揭手续。若被告以电话方式或信函的方式通知15日内而原告不前往签约者，原告所支付的定金被告将予没收，双方之间有关房屋买卖行为全部终止，被告有权将原告选定的商铺出售给他人。被告公司在该协议下方加盖其公司名称变更前的印章“襄阳本昌建材产业投资有限公司合同专用章”。合同签订次日，原告以银行转账方式向被告交纳定金120000元，被告出具收据一张载明：交款单位：孙双生，人民币大写壹拾贰万元整，收款事由：建材城26栋07#、08#、09#、10#、19#、20#共6间商铺定金。2013年5月27日，被告本昌投资公司在襄阳市城乡规划局取得在上述宗地的建设用地规划许可证，载明的用地面积为360323平方米；2013年7月15日，被告取得建设工程规划许可证；2013年9月29日，被告取得上述项目的建筑工程施工许可证，载明工程名称为本昌襄阳建材城；2014年1月9日，被告就上述项目取得商品房预售许可证书。2014年3月10日，原告向被告交纳购房款100000元，同年5月10日，再次交纳购房款300000元；2014年6月2日，原告交纳购房款500000元，同年7月4日，原告交纳购房款150000元，被告均为原告出具了收购房款收据。以上原告共向被告交纳定金120000元，购房款1050000元。2015年2月9日，上述讼争工程办理了工程竣工验收手续。2015年4月15日，原告向本院提起诉讼，要求被告退还购房款1170000元，退还定金120000元以及上述款项的利息。后因故于2015年7月7日撤回起诉。2015年8月4日，原告以特快专递方式向被告发出通知，要求解除认购协议，被告返还购房款并支付违约金。2015年9月6日，原告再次以诉称理由向本院提起诉讼。另查明，讼争房屋至今未取得竣工验收备案证明书。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《认购协议书》符合上述规定内容，应认定为商品房买卖合同，该协议内容合法，系双方当事人真实意思表示，属有效协议，本院予以确认。原告依约按合同约定交纳了部分购房款，被告未按合同约定的时间交付验收合格的商品房，致使合同目的不能实现，故原告要求解除双方签订的《认购协议书》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告还要求退还购房款1170000元及按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求亦符合法律规定，本院亦予以支持;原告还要求被告退还定金120000元之主张，本院认为，因双方在合同中未约定被告逾期交房时的违约责任，加之在认购协议中定金只是对原告未按期付款的保证，且双方在履行过程中已将该定金抵作购房款，故原告这一主张于法相悖，本院不予支持；被告辩称定金不予退还的理由，本院认为，在双方履行过程中，被告并未终止协议的履行且收取了原告交纳的购房款，视为接受了原告逾期交款的行为，故该理由本院不予采信；被告还辩称不应支付利息及退还购房款的理由与事实不符，也于法相悖，故本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告孙双全与被告襄阳本昌产业投资有限公司于2013年5月12日签订的《认购协议书》；二、被告襄阳本昌产业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告孙双全返还购房款1170000元，并承担其中以120000元为基数自2013年5月13日起、以100000元为基数自2014年3月10起、以300000元为基数自2014年5月10日起、以500000元为基数自2014年6月2日起、以150000元为基数自2014年7月4日起均计算至本判决确定的付清之日止的利息，利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利息标准计算。三、驳回原告孙双全的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28426元，由原告孙双全负担2726元，被告襄阳本昌产业投资有限公司负担25700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  黄 燕审 判 员  方传昌人民陪审员  李 姜二○一六年元月十三日书记员陈洪波