上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一(民)初字第9557号原告(反诉被告)深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司，营业场所上海市松江区。负责人董振雷，副总经理。委托代理人赵黎明，男。委托代理人吴富靖，男。被告(反诉原告)钱沐恩，男，1983年8月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托代理人钱大卫(系钱沐恩之父)，住同钱沐恩。原告(反诉被告)深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司(以下简称“盛孚物业公司”)与被告(反诉原告)钱沐恩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)盛孚物业公司的委托代理人赵黎明、被告(反诉原告)钱沐恩的委托代理人钱大卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛孚物业公司诉称，其系上海市闵行区莘松路某住宅小区物业服务企业；被告系该小区XX号XX室的业主，房屋建筑面积为144平方米；按物业服务合同约定，被告每月应付物业服务费216元(人民币，下同)；被告自2013年7月1日起拖欠物业服务费，原告曾多次催讨，但被告仍拒付。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令被告支付原告2013年7月1日至2014年11月30日期间的物业服务费3,672元并支付滞纳金216元。庭审中，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付原告2013年10月1日至2014年11月30日期间的物业服务费3,024元并支付滞纳金216元。被告钱沐恩辩称，物业服务合同应含附件，但被告未收到，故认为合同无效；被告所在XX号楼门禁无法闭锁，存在巨大安全隐患，曾与二十余户业主联名致函原告，要求尽快恢复门禁系统和电梯监控系统，原告未予答复，故其未缴纳物业服务费；底楼业主违章搭建，被告日常生活受到严重困扰，原告未予劝阻，存在管理上的不作为；原告进驻小区后，一直占用XX、XX号地下非机动车库，致使该两单元业主无法正常停放非机动车。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告钱沐恩诉称，其在某住宅小区内经营管理3个社区信息亭，三期圆盘处的信息亭被反诉被告搬走，另两个信息亭则因反诉被告管理不当，被不明人士搬走，造成反诉原告经济损失，故提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告直接经济损失6,000元(菜市场处一个信息亭按2,000元/月退还经营者2014年10月至同年12月期间的使用费)；2、反诉被告按3,600元/月的标准赔偿反诉原告自2015年1月1日起至本判决生效之日止的经济损失。反诉被告盛孚物业公司辩称，进驻某住宅小区后，其履行了物业服务合同，依约为反诉原告提供了物业管理服务。关于门禁系统和电梯监控系统的修复，其已向业委会反映，要求动用维修基金进行修理，就此问题也召开过业主大会，目前有一些细节还在协商中故尚未动工。在其进驻时违章搭建已存在，其没有执法权，但都已进行登记并报送相关职能部门。反诉原告擅自将信息亭放置在小区内，占用了小区公共部位，现信息亭仍在小区内，故反诉原告主张赔偿无依据，要求驳回反诉原告的反诉请求。原告(反诉被告)盛孚物业公司向本院递交了如下证据材料：1、物业服务合同、房屋状况及产权人信息，旨证明作为某住宅小区的业主，被告(反诉原告)应当按照合同约定向原告(反诉被告)缴纳物业服务费；2、上海A物业管理有限公司闵行分公司关于调整信息亭相关费用事宜的书面说明及告知书，旨证明被告(反诉原告)将信息亭放置在某住宅小区的公共部位无合法依据。被告(反诉原告)钱沐恩向本院递交了如下证据材料：1、2013年9月9日联名函、2015年8月10日联名函、XX号门禁系统维修申报方案，旨证明被告(反诉原告)等住户曾书面申请，要求原告(反诉被告)加强电梯的养护、维修及门禁系统的修复；2、急修报告单及照片，旨证明XX号楼三扇门均已损坏，被告(反诉原告)曾向原告(反诉被告)报修；3、上海物业服务合同(范本)附件九，旨证明原告(反诉被告)理应在与前物业公司的交接手续中验收公用设施设备；4、不予立案通知书、某社区信息亭使用协议、关于信息亭被移走的现场照片、上海A物业管理有限公司闵行分公司关于调整信息亭相关费用事宜的书面说明、上海社区信息亭承包协议书、关于《上海社区信息亭》的说明、关于上海某“社区信息亭”的说明状、上海B展览服务有限公司营业执照及法定代表人身份证明书、关于上海某“社区信息亭”的请示报告、告知书、关于7月15日告知书的回复，旨证明在原告(反诉被告)进驻某住宅小区前三个信息亭就已存在，被告(反诉原告)对该三个信息亭拥有合法的用益物权，其就信息亭的情况多次与原告(反诉被告)沟通，但未得到答复，后三个信息亭被移走。以上证据经本院庭审出示，双方发表了如下质证意见：被告(反诉原告)对原告(反诉被告)提供的物业服务合同认为无有效的附件而不予认可；对房屋状况及产权人信息真实性无异议；对原告(反诉被告)提供的证据2真实性均无异议。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)提供的2013年9月9日联名函、XX号门禁系统维修申报方案、急修报告单及照片无异议，其收到后已电话告知被告(反诉原告)门禁和电梯监控系统的修复需动用维修基金，而且整个小区是联网的，不能单独维修，已经和业委会沟通统一修复事宜；原告(反诉被告)表示从未见过2015年8月10日联名函；上海物业服务合同(范本)附件九与本案无关；对不予立案通知书、关于信息亭被移走的现场照片无异议；对某社区信息亭使用协议、上海社区信息亭承包协议书、关于《上海社区信息亭》的说明、关于上海某“社区信息亭”的说明状、上海B展览服务有限公司营业执照及法定代表人身份证明书的真实性不清楚，但认为与本案无关；对上海A物业管理有限公司闵行分公司关于调整信息亭相关费用事宜的书面说明真实性无异议，该书面说明恰恰证明信息亭放置期间截至2011年2月28日；对“社区信息亭”的请示报告、告知书、关于7月15日告知书的回复的真实性无异议，告知书正是其对被告请示报告的回应，通知用户将信息亭搬离康城小区。针对上述证据，本院审核认定如下：对于双方无异议的证据，本院认定该证据具有证据效力；对于原告(反诉被告)提供的物业服务合同，该合同约定了原告(反诉被告)为某小区提供物业服务的期限、服务内容及物业服务费的收取等，本院予以采信；被告(反诉原告)提供的证据1、2证明其曾就门禁和电梯监控系统等向原告(反诉被告)报修，故该证据与本案有关联性，本院予以采信；被告(反诉原告)提供的证据3、4以及原、被告各自提供的上海A物业管理有限公司闵行分公司关于调整信息亭相关费用事宜的书面说明和告知书与本案有关联性，本院予以采信。综合本案有效证据及当事人的陈述，本院经审理查明：2013年6月16日，原告(反诉被告)与上海市闵行区上海某业主大会签订《物业服务合同》，约定自2013年7月1日起至2015年12月31日止由原告(反诉被告)为该小区提供物业服务，合同约定：原告(反诉被告)为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按住宅物业收费，高层及小高层的二层及以上为每月每平方米1.50元；物业服务费按季度缴纳，业主应当每季第二个月末前主动履行缴纳义务，业主未按时履行缴费义务或逾期缴纳的，将按照欠费金额的每日万分之五收取滞纳金；合同还对其他权利义务作了约定。2013年10月1日至2014年11月30日期间原告(反诉被告)在该小区提供物业服务。在原告(反诉被告)提供物业服务期间，被告(反诉原告)等住户曾就电梯的养护、维修及修复门禁系统事宜与原告(反诉被告)进行交涉。另查明，被告(反诉原告)系上海市闵行区莘松路XX弄XX号XX室登记的房屋权利人，该房屋建筑面积为144平方米。被告(反诉原告)未缴纳2013年10月1日至2014年11月30日期间的物业服务费。又查明，系争信息亭在某小区约定的布放期限截至2011年2月28日，之后被告(反诉原告)曾就信息亭的管理方式向某业委会征求意见，2014年7月至9月期间，原告(反诉被告)及上海某业主委员会多次发布告知书要求相关用户将信息亭搬离某小区。告知书主要内容为：自盛孚物业进驻某小区进行物业管理以来，频繁接到业主对书报亭(即本案所涉信息亭)的投诉。因书报亭周边经常出现大小便以及门前物品乱堆乱放等情况已严重影响业主的正常生活；其次书报亭占用的是小区公共部位，更是严重侵犯了全体业主利益。根据相关规定，盛孚物业公司及业委会要求书报亭用户在限期内将书报亭撤离上海某小区。逾期未作出整改的，物业公司将对该违规建筑物当废品垃圾进行拆除处理。庭审中，被告(反诉原告)确认系争信息亭现都在小区内，但被移至垃圾堆放处。本院认为，原告(反诉被告)与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，对包括被告(反诉原告)在内的该小区全体业主均具有约束力，各方均应遵照执行。原告(反诉被告)为被告(反诉原告)提供物业管理服务，根据权利义务相一致原则，被告(反诉原告)理应支付物业服务费。关于被告(反诉原告)主张其所在楼栋门禁损坏、底楼业主违章搭建等，原告(反诉被告)已在其职权范围内做了工作，被告(反诉原告)该抗辩意见不足以作为其拒付物业管理费的理由。故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付物业服务费3,024元之主张，于法有据，本院予以支持。但是被告(反诉原告)未及时支付物业服务费系因双方对物业服务等产生争议，并非被告(反诉原告)无理由拖欠费用，故原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)赔偿经济损失之诉请，首先，在《物业服务合同》中并未就本案所涉3个社区信亭息的管理进行约定；其次，根据现有证据，原与上海A物业管理有限公司闵行分公司签订的《上海社区信息亭布放协议书》已于2011年2月28日到期，原告(反诉被告)进驻某小区后，原、被告之间并未对该3个社区信息亭的管理进行相关约定；再次，该3个社区信息亭占用小区公共部位，未经业委会和原告(反诉被告)同意，且该设施已影响到小区公共秩序。现该设施被搬离，亦非物业公司未尽管理义务。故被告(反诉原告)之诉请，缺乏事实和法律依据，本院实难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)钱沐恩应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司2013年10月1日至2014年11月30日期间的物业服务费3,024元；二、驳回原告(反诉被告)深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)钱沐恩全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告深圳市盛孚物业管理有限公司上海分公司负担1元，被告钱沐恩负担49元；反诉案件受理费50元，由反诉原告钱沐恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋代理审判员  吴文静人民陪审员  张秉馨二〇一六年一月十三日书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。