安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）埇民一初字第04848号原告：蒋维军。委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。被告：宿州市创新时代置业有限公司，住所地宿州市汴河中路399号。法定代表人：王平，该公司董事长。委托代理人：潘行秋，该公司员工。委托代理人：张文武，该公司员工。被告：宿州市埇桥区纪念日服饰店，个体工商户，经营者，阮永萍，住所地宿州市汴河中路***号。委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。委托代理人：杨春泉，安徽禾森律师事务所律师。原告蒋维军诉被告宿州市创新时代置业有限公司（以下简称创新时代公司）、宿州市埇桥区纪念日服饰店（以下简称纪念日店）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月立案受理后，依法由张萍任审判长与审判员周红梅、人民陪审员曹凤侠组成合议庭公开开庭审理。原告蒋维军及其委托代理人黄太林、被告创新时代公司的委托代理人陈康、被告纪念日店委托代理人潘行秋、张文武到庭参加诉讼。本案现已审���终结。原告蒋维军诉称：原告与被告一创新时代公司双方于2010年2月20日签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告一创新时代公司开发的位于宿州市汴河中路家乐福世纪广场第2幢负一层029104、029105号商铺，总价款为433321元和488886元，并约定原告首付223321元和248886元，余款21万元和24万元办理银行按揭；合同同时对房屋基本情况、计价方式、付款方式、交付期限等事项进行约定。同日，原告与被告一创新时代公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的商铺委托被告一创新时代公司经营管理，期限为三年（从2011年2月28日至2014年2月27日），且明确约定原告不收取被告一创新时代公司任何费用。上述两份合同签订后，原告依约将首付款支付给被告一创新时代公司，被告向原告出具了购房合同发票，并报宿州市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了备案。后因贷款问题发生纠纷就该029104号房屋诉至法院，宿州市埇桥区人民法院于2014年11月14日作出（2014）宿埇民一初字第04140号民事判决书，判令原告支付给被告一创新时代公司剩余购房款21万元，被告一创新时代公司将该房产登记办理的相关手续交与原告。该判决书已生效。而被告一创新时代公司免费使用期限三年（自2011年2月28日至2014年2月17日），被告一创新时代公司仍将该房租给被告二纪念日店继续使用至今。故原告现诉至法院请求：第一，判令二被告支付宿州市汴河中路家乐福世纪广场第2幢负一层029104、029105号商铺自2014年2月28至2015年4月17日的房屋租赁费196000元（具体以鉴定机构评估为准）；第二，判令二被告承担本案诉讼费。被告创新时代公司辩称：原告在2015年1月17日方付清剩余房款21万元，之后才获得该商铺的所有权，且至今未办理交接手续。在2014年3月3日被告创新时代公司就向原告寄送了《关于支付剩余购房款等事宜的通知》，通知明确要求原告向被告创新时代公司支付剩余购房款，办理商铺交接手续，委托经营管理期限从原告付清房款并交接之日起算顺延。法院判决后，原告到在2015年1月17日方付清剩余房款，因此委托经营管理期限应从原告付清房款之日起算，即自2015年1月17日至2018年1月16日。请求法院判决驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费用。被告纪念日店辩称：同意创新时代公司的答辩意见，原告与二被告间没有房屋租赁协议，原告诉讼无法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费用。原告蒋维军对本诉和反诉的答辩向本院提��以下证据：1、原告的身份证复印件、二被告的登记信息证明原被告各方的诉讼资格。2、原被告一创新时代公司之间签订的商品房买卖合同书及补充协议、发票一份、商品房购销合同登记备案表一份证明：第一，双方之间签订了商品房买卖合同，该合同对原告所购买的房屋编号、价款、付款方式等进行了详细的约定。其中补充协议第2条明确约定：“因买受人的原因，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人申请的，买受人同意一次性付款方式支付价款”。根据双方协议，只有因买受人原因导致按揭贷款不能办理时，买受人方一次性支付购房款；而本案按揭贷款不能办理的原因是基于被告一创新时代公司自身的原因，与原告无关，原告不存在过错。第二，原告��被告一创新时代公司之间签署的协议合法有效，原告已经按约定支付了首付款、被告一创新时代公司向原告出具了发票，并经房管局备案，原告已经履行了合同约定的主要义务，不存在违约行为。3、委托经营管理合同一份证明：第一，被告一创新时代公司已经按照双方约定免费使用了原告购买的商品达三年多，再要求免费使用涉案房屋三年违反合同约定；第二，根据双方约定，被告一创新时代公司已经将涉案的房屋交付给原告，但基于托管合同与商品房买卖合同的一方均为被告，故未办理交房手续，但仍应视为房屋已经交付。4、（2014）宿埇民一初字第04140号生效民事判决书一份第12也倒数第五行本院认为部分“可以推断被告（创新时代公司）已按合同约定将涉案房屋交付原告”证明视为房屋已经交付。5、被告宣传资料六份，证明被告对涉案房屋收益的宣传，被告实际占用该房屋获得巨大收益，对原告造成重大损失，该损失被告应予返还。6、涉案的相关房产证登记表等资料证明该房屋产权证已在办理中。被告创新时代公司发表质证意见为：对证据一无异议；证据2真实性没有异议，举证目的有异议。原告已经逾期付款，证明目的不能成立。证据3真实性没有异议，举证目的有异议。涉案房屋合同没有履行完毕，原告没有取得涉案房屋的所有权，不能委托被告经营；证据3真实性没有异议，举证目的有异议。2014年3月3日是最后一次以公证送达的方式通知购房人支付剩余房款，原告取得所有权的前提是付清全部房款，而原告未交清房款；证据4真实性��异议，与本案无关联性。证据5真实性有异议，不是原件，达不到其举证目的。证据6真实性无异议，能证明原告未取得所有权。被告纪念日店发表质证意见为：同创新时代公司的质证意见。被告创新时代公司对本诉答辩提供以下证据予以佐证：1、原告最后付清房款的收据是2015年1月15日证明原告交付余款。2、关于支付该房屋剩余款的通知证明已通知原告交付余款。3、拂晓报上的公告复印件证明被告被告创新时代公司已通知业主办理房产证。原告蒋维军的质证意见为：证据1真实性无异议，举证目的有异议，原告的所有行为完全符合合同约定；证据2、3真实性有异议，不能证明两原告的证明目的。被告纪念日店发表质证意见为：对创新时代公司的证据1、2、3均无异议。被告纪念日店对本诉答辩提供以下证据予以佐证：2011年6月22日被告创新时代公司与被告纪念日店的该涉案房屋房屋租赁协议证明被告创新时代公司是表见代理，是有效的。原告蒋维军的质证意见为：被告创新时代公司在托管合同期满后无权再租，被告纪念日店也无权在托管合同期满后继续使用。被告创新时代公司不是表见代理。被告创新时代公司对纪念日店的证据无异议。根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（一）原告蒋维军提交的证据：证据1、2来源合法，反映内容与争议事实有联系，���院予以确认；证据3、4来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院予以确认；证据5无法达到原告举证目的，本院不予确认；证据6来源合法，反映内容与争议事实有联系，对该证据的真实性，本院予以确认。（二）被告创新时代提供的证据：证据1、2真实性予以确认，但是不能证明其目。证据3证据形式不合法，不能证明其目的，本院不予确认。（三）被告纪念日店提供的证据真实性予以确认，但是不能证明其目的。经审理查明，2010年2月20日，原告蒋维军与被告创新时代公司签订了《商品房买卖合同》（该合同于2010年3月5日在宿州市房地产管理局备案登记）及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告创新时代公司开发的家乐福世纪广场2幢负一楼029104号商铺，并约定原告首付223321元，面积为49.736平方米的房屋一套，商品房单价为8712.42元／㎡，总金额433321元及其029105号商铺并约定原告首付288886元，面积为49.736平方米的房屋一套，商品房单价为9829.62元／㎡，总价款为488886元。该《商品房买卖合同》第六条约定，买受人按下列方式付款：合同签订时支付223321和248886元，余款21万元和24万元按揭。自本合同签订之日起30日内，买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办理完毕有关手续。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计已付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《补充协议》第2条约定，对合同第六条补充约定如下：（1）买受人应于签订本协议的10日内向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭材料，按揭银行要求增加材料，买受人应于接到出卖人通知的10日内提供，否则视为买受人逾期付款，买受人按本合同第七条规定承担违约责任。（2）因买受人的原因，在按揭材料递交到按揭银行的两个月内，按揭银行不予办理按揭手续或银行办理按揭成数低于买受人的申请的，买受人同意以一次性付款方式支付��价款，买受人于出卖人通知之日起7日内付清。同日，原告与被告创新时代公司双方签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》。合同约定，位于安徽省宿州市汴河中路家乐福世纪广场2栋负一层编号为029104、029105建筑面积均为49.736平方米的商铺，原告拥有商铺的所有权，被告有权自行经营或转租。原告委托被告创新时代公司经营管理（仅限于商业用途）的期限为三年，该期限自家乐福世纪广场正式开业之日起开始计算（如家乐福世纪广场迟于2011年2月28日开业，该期限自2011年2月28日开始计算）。自本协议签订之日，原告不得占有使用该商铺，委托期限内，原告不得自行出租商铺，不得向实际承租人收取任何费用。在委托经营期限内，原告不得以任何理由单方面终止或解除合同，更不得将本合同项下商铺另行委托给第三人经营管理或者出租给第三人，否则视为原��违约。如原告违约，原告同意按照该商铺购买价格的20%标准向被告支付违约金，被告并有权要求原告继续履行合同。委托期限届满时，如原告愿意将其商铺继续委托给被告创新时代公司经营管理的，应当在期满前90日与被告另行签订委托经营管理合同。该合同第八条约定，本合同经原告被告创新时代公司签字或盖章后生效。该合同有原告签字、被告创新时代公司的签章。2010年2月20日，原告蒋维军向被告创新时代公司支付购房款223321和248886元。因银行按揭问题，2014年3月3日，被告创新时代公司通过公证以邮寄的方式给原告邮递《关于支付剩余购房款等事宜的通知》。该通知载明，原告支付涉案房屋的首付款，剩余房款21万元和24万元通过银行办理按揭，银行按揭未能办理成功。原告应以一次性付款方式支付房价款。现通知原告于2013��3月10日前一次性付清剩余房款并按合同约定承担责任。同时，因原告未能付清房款，该商铺至今仍未办理交付手续，付款后原告应按照约定与被告创新时代公司签署《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，委托经营管理期限自原告付清全部房款等款项并办理好商铺交接手续之日方开始计算时间。因原被告双方未能就支付剩余房款的时间、合同违约责任及涉案房屋经营管理达成一致意见，原告就该涉案092104号房屋诉至法院。宿州市埇桥区人民法院于2014年11月14日作出（2014）宿埇民一初字第04140号民事判决书，判令原告支付给被告创新时代公司剩余购房款21万元，被告创新时代公司将该房产登记办理的相关手续交与原告。该判决书已生效。原告已付清该涉案092104号、092105号房屋余款。被告创新时代公司将该房租给被告纪念日店继续使用至今。故原告诉至法院请求：��一，判令二被告支付宿州市汴河中路家乐福世纪广场第2幢负一层029104、029105号商铺自2014年2月28至2015年4月17日的房屋租赁费196000元（具体以鉴定机构评估为准）；第二，判令二被告承担本案诉讼费。另查明该涉案房屋029104、029105号商铺自2014年2月28日至2015年4月27日期间的租赁价为144312元。原告对该评估鉴定无异议，被告创新时代公司和纪念日店认为涉案房屋的租赁价格在原租赁合同中已有约定，应依照原合同约定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告蒋维军与被告创新时代公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强���性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告创新时代公司应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》履行自己的义务。原告应按照合同约定支付购房款，被告创新时代公司应按照合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告。根据原告与被告创新时代公司签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》约定原告对涉案房屋享有所有权，被告创新时代公司对其经营或转租，且该合同经原告和被告创新时代公司签字、盖章已生效，可以推断被告已按照合同约定将涉案房屋交付原告。被告于2014年3月3日以邮寄的方式告知原告于2014年3月10日一次性支付剩余购房款，第一，邮寄时间不等于原告收到该通知的时间，不到7日的时间筹措21万元，这显然不属于必要的准备期限；第二，这也改变了原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》对于涉案房屋购房款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告创新时代公司于2014年3月3日才以邮寄的方式通知原告银行按揭未办理成功，且根据原被告签订的《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》可以推断被告创新时代公司已经实际占有、使用涉案房屋。双方又签订《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》，自双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》第二条约定原告委托被告创新时代公司经营管理（仅限于商业用途）的期限为三年，该期限自家乐福世纪广场正式开业之日起开始计算（如家乐福世纪广场迟于2011年2月28日开业，该期限自2011年2月28日开始计算）。第六条约定委��期限届满时，如原告愿意将其商铺继续委托给被告创新时代公司经营管理的，应当在期满前90日与被告另行签订委托经营管理合同。宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第04140号民事判决书生效后，原告支付了剩余房款，该房屋产权证正在办理中。因此，该托管合同2014年2月28日到期，二被告继续租赁使用涉案房屋无法律依据，且该涉案房屋自2014年2月28日至2015年4月27日期间的租赁评估价格为144312元是法定的鉴定机构作出，具真实性、合法性，本院予以采信。被告创新时代公司和纪念日店辩称原告在2015年1月17日方付清剩余房款21万元，之后才获得该商铺的所有权，且至今未办理交接手续。在2014年3月3日被告就向原告寄送了《关于支付剩余购房款等事宜的通知》，通知明确要求原告向被告支付剩余购房款，办理商铺交接手续，委托经营管理期限从原告付清房款并���接之日起算顺延。违反了《家乐福世纪广场商铺委托经营管理合同》第二条、第六条之规定，该单方通知不能对抗合法成立的有效合同，故二被告辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、第六十四条之规定，判决如下：被告宿州市创新时代置业有限公司、被告宿州市埇桥区纪念日服饰店于本判决书生效后二十日内支付给原告蒋维军房屋租赁款144312元（2014年2月28日至2015年4月27日）。本诉案件受理费4220元，由被告宿州市创新时代置业有限公司、被告宿州市埇桥区纪念日服饰店各负担一半。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内预交上诉费4220元，汇款至收款单位：宿州市财政局，账号：1275-608，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，并在汇款用途中注明编码05301-053101。逾期不缴纳，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 萍人民陪审员  曹凤侠审 判 员  周红梅二O一六年元月十九日书 记 员  马岩岩附相关法条：中华人民共和国合同法第���条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼��理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。