济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第1973号原告山东中海华创地产有限公司，住所地济南高新区颖秀路1388号大卫国际4楼。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人卢希金，男，1983年7月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告邢晓娜，女，1984年4月20日出生，汉族，居民，住济南市。原告山东中海华创地产有限公司（以下简称“中海公司”）与被告邢晓娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托代理人卢希金到庭参加了诉讼。被告邢晓娜经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司诉称，被告邢晓娜于2010年11月16日购买了原告开发的中海奥龙观邸花园48号楼101室房屋，并与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：房屋总价款6749869元，首付款2369869元，剩余房款4380000元办理银行按揭，原告为被告向银行提供阶段性担保。2011年3月13日，原告依约向被告交付了房屋，并办理了房屋交接手续。因被告多次逾期偿还银行借款本息，导致原告承担连带责任，为其清偿了部分借款本息。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成较大的经济损失。故原告起诉，请求依法判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告腾空房屋并返还给原告；3、被告支付违约金1012480元；4、被告支付原告代为偿还的银行贷款及利息（自被告出现逾期还贷至判决合同解除之日期间原告代为偿还的银行贷款及利息）；5、被告配合原告办理中海奥龙官邸花园高层48号楼101室在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等撤销手续；6、诉讼费由被告承担；7、上述费用从被告支付的首付款中予以扣除。本案庭审中，原告明确其第4项诉讼请求款项为276895.99元。被告邢晓娜未予答辩，亦未提交任何证据。经审理，本院认定，2010年1月6日，被告邢晓娜向原告中海公司支付购房定金200000元，双方于2010年11月16日签定《商品房买卖合同》一份。合同约定：被告邢晓娜购买原告中海公司开发的中海奥龙观邸花园48号楼101号房产一套。房屋建筑面积为322.02平方米，总价款为6749869元。合同对面积确认及面积差异处理、交付期限、规划设计变更、交接、保修责任等事项进行了约定。同日，原、被告双方又签订《济南市商品房买卖合同》补充协议一份，约定：付款方式为抵押担保贷款付款，被告于2010年11月16日前向原告支付首付房款2369869元，剩余款项采取银行抵押贷款方式支付，原告为被告的银行贷款提供担保；担保期间，如被告获得贷款后未按时履行贷款还款义务的，双方同意按以下方式处理：被告因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致原告承担连带责任的，被告应于原告代为清偿其逾期贷款后15日内偿还原告代为清偿的全部款项，并应支付给原告代为清偿之款项金额20%的违约金；如原告代为清偿其贷款之日起超过15日，被告仍未向原告支付以上所有款项，则原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应支付原告该房屋总价款30%的违约金及原告代为清偿的利息和罚息等款项；如因被告逾期偿还贷款等违约行为而导致原告行使解除合同权利的，自原告发出书面通知之日起15日内，被告应与原告签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及相关协议、付款证明等交还给原告，与原告到政府相关部门办理完毕合同预售登记的注销手续。如被告已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，被告还应另行予以赔偿，已发生的装修等费用由被告自行承担。上述合同及补充协议签订后，被告邢晓娜于2010年11月16日支付了首付款2369869元（包含定金200000元），并于2011年2月2日与中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称“农行历城支行”）签订《个人购房借款/担保合同》，向银行借款438万元用于支付剩余房款，并以上述房产向贷款银行提供抵押担保，原告中海公司为被告的该笔借款提供阶段性连带保证责任。2011年3月13日，原、被告办理了中海奥龙观邸48号楼101室房屋的交付及入住手续，原告将合同约定的商品房交付被告使用。被告邢晓娜缴纳首付款后，至今未偿还过银行贷款。2014年8月31日，原告代被告向贷款银行农行历城支行清偿2014年6、7、8月份的贷款本息共计74493.97元。2015年3月2日，农行历城支行给原告中海公司发出按揭贷款催收函，载明：被告邢晓娜欠款期数为3期，欠款本息合计72938.52元，要求原告督促借款人还款或承担连带保证责任。2015年3月9日，原告向农行历城支行代偿被告2015年1、2、3月份的贷款本息共计71732.89元。2015年5月7日，原告向被告发出《偿还按揭贷款告知函》，告知其于2015年5月22日前支付原告代其清偿的贷款本息偿还借款本息及违约金，逾期将根据合同约定行使合同解除权。因被告未履行还款义务，导致原告代其偿还上述借款本息。2014年9月至12月、2015年4月及5月的贷款本息均由被告邢晓娜偿还。2015年5月28日，原告给被告发出《解除商品房买卖合同及合同补充协议的通知书》，告知被告解除合同，并限被告于2015年6月15日前腾空房屋返还原告。上述告知函和通知书，原告均通过邮政特快专递方式分别邮寄给被告在购房合同上确认的家庭住址和其个人身份证上的家庭住址，但邮件均因无法联系上被告被退回。2015年8月14日，原告向农行历城支行代偿被告2015年6、7、8月份的贷款本息共计57326.2元；2015年11月13日，原告向农行历城支行代偿被告2015年9.10.11月份的贷款本息共计73342.93元。截止2015年12月30日，原告共计为被告代偿276895.99元。上述事实，有原告中海公司提交的其与被告邢晓娜签订的济南市商品房买卖合同及补充协议，原、被告共同与农行历城支行签订的中国农业银行个人购房担保借款合同，原告与农行历城支行签订的个人住房贷款合作协议书，被告办理入住的收房手续办理会签单、业主领取钥匙签收表明细及消防安全协议，贷款银行发出的按揭贷款催收函，原告向被告邮寄的偿还按揭贷款告知函、解除商品房买卖合同及合同补充协议通知书和邮寄详单，被告代偿的还款业务凭证等证据及原告委托代理人的法庭陈述和其提交的书面代理词等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告中海公司与被告邢晓娜签订商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务。商品房买卖合同补充协议第二条第三款明确约定：“如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。······如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担。”由于被告邢晓娜逾期偿还银行贷款本息，导致原告中海公司代其偿还银行贷款本息共计276895.99元，被告邢晓娜的行为已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。故原告中海公司要求解除与被告邢晓娜签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告腾空并返还房屋，向原告支付房屋总价款15%（合同约定为30%，原告认为数额过高主动调减）的违约金1012480元及原告代其偿还的银行贷款及利息276895.99元，并配合原告办理涉案房屋的网签、备案等撤销手续的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告邢晓娜经本院合法传唤既不到庭参加诉讼，亦未提供相关证据，应承担放弃抗辩和举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告山东中海华创地产有限公司与被告邢晓娜于2010年11月16日签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。被告邢晓娜于本判决生效之日起三十日内腾空中海奥龙官邸花园48号楼101室房屋并返还原告。被告邢晓娜于本判决生效之日起十日内向原告山东中海华创地产有限公司支付违约金1012480元（该款项从被告邢晓娜已支付给原告山东中海华创地产有限公司的购房首付款中予以扣除）。被告邢晓娜于本判决生效之日起十日内向原告山东中海华创地产有限公司支付代为偿还的银行贷款及利息共计276895.99元（该款项从被告邢晓娜已支付给原告山东中海华创地产有限公司的购房首付款中予以扣除）。被告邢晓娜于本判决生效之日起十日内配合原告山东中海华创地产有限公司办理中海奥龙官邸花园48号楼101室商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等撤销手续。如果被告邢晓娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16404.38元，由被告邢晓娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  杜霄慧人民陪审员  高立波人民陪审员  高云勇二〇一六年一月十八日书 记 员  肖凌云