浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙金民终字第1574号上诉人（原审原告、反诉被告）邵福金。委托代理人（特别授权）陆军伟。上诉人（原审被告、反诉原告）王梅玉。委托代理人（特别授权）金和平。上诉人邵福金因与上诉人王梅玉房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺民初字第779号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审本诉原告邵福金起诉称，2006年12月18日，王梅玉以浙江省金华市五金交电有限公司储运分公司（以下简称“金华五交储运公司”）的名义与其签订仓库租赁协议，其将3674平方米的金华市凉冒山仓库（原金华市纺织品仓库）出租给王梅玉，租期自2007年1月1日至2008年12月31日止。王梅玉在租期内未经其同意，于2008年1月13日以金华市金海物业管理有限责任公司（以下简称“金海物业公司”）的名义将2180平方米仓库转租给浙江百诚集团有限公司（以下简称“百诚集团公司”），租期自2008年1月16日至2009年1月15日，租金已由王梅玉收取。2008年6月10日，王梅玉以金华五交储运公司名义将490平方米仓库转租给浙江金华天羽美容化妆品有限公司（以下简称“天羽化妆品公司”），租期自2008年7月1日至2011年6月30日，年租金41160元，王梅玉已收取了2008年7月1日至2009年6月30日的租金。王梅玉未经其同意无权转租，应将所收取的2009年1月1日后的租金返还，并承担利息损失。请求法院：1.判令王梅玉返还租金28101元及利息损失（利息按银行同期贷款利率自2009年7月1日计算至法院确定付款之日止）；2.案件诉讼费用由王梅玉承担。原审本诉被告王梅玉答辩称，2002年12月1日，邵福金提前收取其租房押金4万元，并约定自2004年1月1日将凉冒山仓库出租给其，租金为11万元／年、租期3年，自2004年1月1日至2006年12月31日止。2006年12月18日，双方又签订了一份租赁合同，约定续租两年，租期到2008年12月31日止，租金为13万元／年。其已将租期内租金全部支付给邵福金。2008年12月31日合同到期后，双方办理了合同终止手续，其将仓库返还给邵福金，邵福金未退还4万元押金。如其拖欠租金，邵福金应在合同到期后1年内主张权利，本案诉讼时效于2009年12月30日届满，邵福金于2011年4月主张权利已超过诉讼时效期间，应驳回其诉请。原审反诉原告王梅玉起诉称，邵福金在拍卖得金华市凉冒山仓库后因资金困难急欲出租，于2002年12月1日收取其租房押金4万元，后将该仓库出租给其。2008年12月31日双方租赁到期，其将仓库返还给邵福金。在邵福金提起本诉后，在查证过程中才发现邵福金未将4万元租房押金退回。请求法院：1.判令邵福金返还租房押金4万元，并按银行同期贷款利率支付自2002年12月1日起至归还之日止的利息；2.由邵福金承担反诉费用。原审反诉被告邵福金答辩称，王梅玉于2003年开始租用其仓库，4万元租仓押金是2003年租赁合同的押金，已抵作租金；反诉的诉讼时效应从2004年起算。原审判决认定，2002年12月1日，邵福金收到王梅玉交付的租仓押金4万元，并出具收条1张。此后，双方签订了凉冒山仓库租赁协议，约定租期3年，自2003年至2005年底，年租金11万元。在租赁期间，王梅玉于2003年1月9日、3月22日、12月23日、2004年1月10日及2005年2月8日，分别向邵福金支付仓库租金5万元、2万元、7万元、4万元、11万元，邵福金出具了相应收条。2005年12月31日，王梅玉又以金华五交储运公司的名义与邵福金签订了第2份租赁协议，约定租期1年，自2006年1月1日至2006年12月31日止，年租金12万元。该合同到期后，双方再次于2006年12月18日就续租仓库签订了第3份仓库租赁协议，约定：租期2年，自2007年1月1日至2008年12月31日止；仓库面积为3674平方米；年租金13万元，先付款后使用，于每年协议到期前一次性付清；双方还就其它事项进行了约定。此后，王梅玉于2007年1月8日、2008年1月4日、1月10日分三次支付邵福金租金13万元、8万元、5万元，邵福金出具了相应的收条。合同到期后，双方未办理交接手续。另查明，王梅玉在履行第3份租赁合同期间，于2008年1月13日以金海物业公司的名义与百诚集团公司签订《仓库租赁协议》，将所租仓库中的2180平方米转租给该公司，租期自2008年1月16日至2009年1月15日止，总租金180504元，该租金王梅玉已从百诚集团公司收取。2008年6月10日，王梅玉又以金华五交储运公司名义与天羽化妆品公司签订了《仓库租赁协议》，将所租仓库中490平方米转租给该公司，租期3年，自2008年7月1日至2011年6月30日，年租金41160元，每年支付一次，先付款后使用。王梅玉于合同签订之日及当月28日，分两笔从天羽化妆品公司收取了2008年7月1日至2009年6月30日的租金41160元。2009年7月1日起，该部分仓库的租金由邵福金直接向天羽化妆品公司收取。原审法院认为，邵福金、王梅玉对双方存在租赁合同关系、邵福金已收取4万元押金及王梅玉已收取了天羽化妆品公司所交的2009年1月1日至2009年6月31日期间的租金、百诚集团公司所交的2009年1月1日至2009年1月15日期间的租金的事实均无异议，该院对此予以认定。双方的争议焦点为：一、王梅玉支付的4万元押金是否已折抵租金；二、双方的诉请是否已超过诉讼时效期间。对争议焦点一，该院认为，王梅玉是基于双方签订的第一份合同中的约定支付4万元押金，该份租赁合同约定租期为3年，年租金11万元，3年计33万元，王梅玉提交了29万元租金的收条，与合同约定的租金之间的差额刚好为4万元，根据合同当事人通常在履行合同中将押金折抵履行款的交易习惯，该院认为邵福金关于4万元押金已抵作2003年的租金的抗辩成立。对争议焦点二中本诉部分的诉讼时效，因双方对租赁物返还时间存在争议，邵福金提出返还时间为2009年7月1日，王梅玉辩称返还时间为2009年1月15日，鉴于双方均未提供相应的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，结合2009年1月1日至6月30日期间的仓库租金已由王梅玉收取、此后租金由邵福金自行向天羽化妆品公司收取的事实，该院经综合认证认为，邵福金关于双方于2009年7月1日办理租赁仓库返还交接手续的陈述具有较高的可信度，予以采信。王梅玉在租赁合同到期后继续使用租赁仓库而邵福金未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方的租赁期间至2009年6月31日止。根据法律规定，承租人拒付租金的诉讼时效为一年，故本诉部分的诉讼时效期间应从2009年7月1日开始计算，邵福金要求王梅玉支付租金已超过诉讼时效期间，不予支持。对争议焦点二中反诉部分的诉讼时效，因已认定4万元押金已抵作2003年的租金，故不再对反诉诉请是否已超过诉讼时效期间予以论证。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第（一）款、第六十四条之规定，判决：一、驳回邵福金的诉讼请求。二、驳回王梅玉的诉讼请求。一审案件本诉受理费502元，由邵福金负担；反诉受理费400元，由王梅玉负担。宣判后，原审原告邵福金不服，向本院提起上诉称，一、一审认定邵福金与王梅玉之间的原租赁合同继续有效有误，双方未达成继续租赁合意；二、王梅玉擅自将仓库租赁他人，收取租金，侵犯了其财产使用权，应适用二年诉讼时效。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，改判支持其一审中的诉讼请求。原审反诉原告王梅玉不服，向本院提起上诉称，一、一审认定2002年的4万元押金已折抵2003年度租金错误，因租赁合同延续至2008年底，押金一般折抵最后一年租金或租赁合同到期后，返还给承租人；二、一审中，邵福金自认租赁期限内的租金已全部支付。因年代久远，其未找到2003年4万元租金收条亦属正常。综上，请求二审法院依法撤销原判第二项，改判邵福金返还租赁押金4万元，并支付2002年12月1日起的同期银行贷款利率的利息至实际归还之日止。二审中，上诉人邵福金申请证人江某、李某、朱某出庭作证，以证明2009年及2010年其向王梅玉追索“租金”的事实。上诉人王梅玉质证认为，二审中邵福金申请证人出庭作证，已超过举证期限，且证人证言虚假，自相矛盾。本院对证人江某、李某、朱某证言之证明力予以确认。经审理查明，原判认定主要事实清楚，本院予以确认。另查明，2009年4、5月始至2010年4月底期间，邵福金多次向王梅玉及涉案仓库实际承租人天羽化妆品公司催讨涉案仓库“租金”等。本院认为，一、租赁期间，王梅玉将涉案仓库分别转租给百诚集团公司及天羽化妆品公司，并收取了超过其租赁期限的部分租金和费用。2008年12月31日原租赁期届满后，在王梅玉与邵福金未能达成继续租赁协议的情况下，王梅玉实际已收取的、天羽化妆品公司支付的2009年1月1日至6月30日租金，以及百诚集团公司支付的2009年1月1日至15日租金和综合治理费等款项之所有权应归邵福金享有，王梅玉无合法依据而占用该款项，应返还邵福金。王梅玉未提供证据证明上述款项已返还邵福金，且二审中邵福金提供证据证明其于2010年4月底前向王梅玉催要该款项，故邵福金要求王梅玉返还涉诉款项，合法有据，应予支持。二、一审根据双方签订的第一份仓库租赁合同履行情况，以及正常交易习惯，认定王梅玉于2002年12月支付的押金4万元已抵作2003年租金，并无不当。基于二审中出现新的证据，原判认定事实部分有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺民初字第779号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2011）金婺民初字第779号民事判决第一项；三、王梅玉于本判决生效后十五日内返还邵福金人民币28101元及利息（利息自2009年7月1日开始按银行同期贷款利率计算至本判决确定履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1302元，均由王梅玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  黄良飞审 判 员  楼淑馨二〇一一年十二月十二日代书记员  周 莉第8页