杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第2234号原告：陈遗梅。委托代理人：王维。被告：浙江大学求是村业主委员会。负责人：杨敬正。委托代理人：章樑。被告：沈锦林。委托代理人：章樑。被告：浙江浙大求是物业管理有限公司。法定代表人：徐金强。委托代理人：黄向皖。原告陈遗梅与被告浙江大学求是村业主委员会（以下简称求是村业委会）、沈锦林、浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年9月6日受理后，依法由审判员吴玉凤独任审判，于2011年10月15日公开开庭进行了审理，原告陈遗梅及其委托代理人王维，被告求是村业委会委托代理人章樑，被告沈锦林及其委托代理人章樑，被告求是物管公司委托代理人黄向皖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈遗梅起诉称：一、浙江大学求是村自1998年开始试行物业管理，由学校牵头成立求是村业委会和求是物管公司，虽经两届改选，但仍然是“半官半民”性质的组织。求是村第三届业委会在选举投票、监票、开票全过程中，没有公开操作，也没有公布选票清单和业主大会决议。自2007年初成立至今，求是村业委会未向主管部门上报业委会选举结果，也未办理业主大会议事规则等文件的备案手续。业委会主任沈锦林也不是业主直选的主任。因此，沈锦林代表求是村业委会与求是物管公司签订物业服务合同，其主体资格不合法。二、求是物管公司自1998年以来一直控制着小区业主的共有资源的经营权和分配权，沈锦林再次与其签订续聘合同是牺牲业主的权利。三、求是物管公司使用“混合帐”，重复收费、提高税费、谎报规费、违法收取失业补偿金、虚报编制、隐瞒经营收入、提高物业费标准，其没有资格参与选聘。四、根据相关法律、法规规定，物业服务企业的法定聘用程序是选聘，但求是物管公司未经业主大会选聘，而是采用续聘方式，程序违法。五、求是村业委会内部推行主任负责制，办事原则是少数服从多数，但“少数”、“多数”非投票决定。对涉及业主重大利益的问题，没有取得业主同意就擅自决定，剥夺了业主的知情权和公共资源的使用、收益权。综上，请求法院确认求是村业委会与求是物管公司于2008年10月1日签订的物业管理服务合同（以下简称案涉物管合同）无效。被告求是村业委会答辩称：业委会代表业主与物管企业签订物业服务合同是业委会的法定职责。案涉物管合同是求是村业委会经业主代表大会通过后与求是物管公司签订的物业服务合同，该合同虽然系2009年4月份补签，但其无论从程序还是从实体上均未违反法律强制性规定，不符合法律规定的无效合同情形。故请求驳回原告的诉讼请求。被告沈锦林答辩称：沈锦林系当时的求是村业委会主任，其在案涉物管合同上签字的行为是其职务行为，该合同的当事人为求是村业委会和求是物管公司，而不是沈锦林。因此，沈锦林非本案适格被告。被告求是物管公司答辩称：其与求是村业委会签订的案涉物管合同系双方经过充分协商后签订的，是双方的真实意思表示，也没有违反法律规定，应为合法有效。求是物管公司作为物管企业完全有理由相信求是村业委会的签约资格，至于求是村业委会内部如何决定，求是物管公司并不知情。因此，请求驳回原告的诉讼请求。原告陈遗梅提供了下列证据材料：1.求是村业委会于2008年3月22日向浙江大学所作的请示报告，用以证明求是村业委会系“半官半民”的组织。2.求是村业委会2008年度工作总结（讨论稿），用以证明求是村业委会委员15名，其中有学校、校区、房产处、工会和原社区等多名领导，由于其自身本职工作繁忙，很少参与业委会这种义务性组织机构工作。3.2008年6月12日，杭州市西湖区劳动局批示，用以证明求是物管公司在物业费中预留失业补偿金违法。4.《对2005年﹤测算表1﹥的分析》、《求是村“拆六建四”高层物业管理经费支出测算表（简称﹤测算表II﹥）》（2005年12月15日）等，用以证明求是物管公司将“拆六建四”楼税费由5.56%提升到8.89%，谎报规费20%、32.5%、34.5%作假账。5.附表II，用以证明根据岗位编制，求是物管公司虚报12名保安员。6.2006年9月至2007年8月及2008年1月至2008年12月的《求是村管理处财务收支报告》二份以及表2、表3，用以证明求是物管公司将高层特殊费用列入“混合帐”，重复收取物业费。7.业主写给求是村业委会领导及全体委员的信，用以证明业主要求清查本届业委会经营收益、反对续聘求是物管公司等。8.求是村业委会与求是物管公司签订的2008年10月1日至2011年9月30日、2005年10月1日至2008年9月30日的两份《物业管理服务合同》，用以证明签约主体的求是村业委会不是经过选举产生的业委会，而求是物管公司没有经过选聘程序。9.求是村业委会于2010年6月28日的会议纪要，用以证明沈锦林提出辞去业委会主任；求是物管公司上调物业费违反2008年4月26日第三届四次代表大会决定等，从而证明案涉物管合同违反了浙江省物业管理条例第29条第2款的规定。10.2006年至2010年的《求是村管理处财务收支报告》等10份材料，用以证明求是物管公司没有做到账目清楚，没有用诚实信用来对待服务对象，不是业主希望的物管公司。11.业主信息，用以证明求是物管公司制定的物业费收费标准不合理。12.杭州市西湖区建设局物业管理科于2011年7月21日、9月13日出具的说明，用以证明求是村第三届业委会未在相关部门备案。原告陈遗梅提供的证据材料经质证，被告求是村业委会认为：对证据1、2、8、9的打印部分内容的真实性无异议。但证据1与本案争议没有关联性；证据2中业主委员会成员的身份与在社会上的身份无关，不受影响；证据8并没有法律规定的无效情形；证据9与本案争议无关。证据3、7、11系原告自己制作的材料，不符合证据的形式要件，只能作为原告的陈述。关于证据4、5、6、10，对于有求是物管公司印章的原文是求是物管公司提供，但这些材料是提供给业主的讨论稿，不是最终稿。对于无求是物管公司印章的部分则不具有真实性。而且该部分证据与本案的争议无关。对证据12形式上的真实性无异议，但作为求是村业委会确实将第三届业委会相关信息资料报送了杭州市西湖区建设局，至于建设局有没有存档保存与求是村业委会无关。被告沈锦林认为，关于证据9，其真实性无异议，但原告的计算方法不对，证明对象也不对。其余证据的质证意见同求是村业委会。被告物管公司认为：对证据1、2、8、9的真实性无异议，但证据1、2与本案无关。证据3、5、7、11系原告自己制作的材料，不是证据，也与本案的审理无关。关于证据4、6、10，对盖有印章部分的真实性无异议。对证据12的质证意见同求是村业委会。被告求是村业委会提供了下列证据材料：1.第三届求是村业委会换届选举工作公告（第一号）。2．求是村业委会换届通告（2006）第1号。3．求是村业委会（业主代表）换届通告（2006）第2号。4．求是村业委会（业主代表）换届选举通告（2006）第3号。5．求是村业委会（业主代表）换届选举通告（2006）第4号。6.求是村业委会（业主代表）换届选举通告（2006）第5号。7.求是村业委会（业主代表）换届选举通告（2006）第6号。8.求是村业委会换届选举筹备工作情况报告。9.关于求是村业委会换届选举结果的情况报告。以上9份证据共同证明第三届求是村业主代表大会和业委会选举程序符合法律规定。10.关于召开求是村第三届第四次业主代表大会的通知。11.业主的委托书一份。12．第一至第四组代表席名单。13．求是村第三届第四次业主代表大会会议纪要。14.业主代表大会的相关记录。证据10－14共同证明2008年4月26日求是村第三届第四次业主代表大会召开过程符合法律规定，与会业主代表表决同意在2008年9月原物业服务合同到期后与求是物管公司续签服务合同，合同期限为三年。15.2009年4月24日，求是村业委会向业委会委员发出的讨论与求是物管公司续约的通知（书面）。16.2009年4月27日，求是村业委会电话通知业委会委员开会的记录。17.会议签到表及会议纪要。18.会议讨论记录。证据15-18用以证明2009年4月27日，求是村第三届业主委员会召开2009年度第二次会议，会议表决通过与求是物管公司续约事宜。19.2010年6月28日，求是村业委会向业主代表发出的开会通知。20.第一至第四组代表席名单。21.表决票。22.表决统计。23.求是村第三届七次业主代表大会会议纪要。24.情况说明。证据19-24用以证明2010年7月4日召开的求是村第三届七次业主代表大会程序合法，会议根据第三届四次会议的决议表决同意上调物业费每月每平方米0.03元。被告求是村业委会提供的证据经质证，原告陈遗梅认为：关于证据1-9的三性均有异议。通告1-6号之前并未看到，故对其真实性有异议。对第一号公告的合法性有异议，业主委员会的选举需要由业主组成筹备组，而原告不知道是否成立了筹备组，而且业委会委员中是否都是本小区的业主不清楚。对证据10-14的真实性、合法性有异议，当时是分组讨论的，并没有召开业主大会。业主代表也不是由每个楼层选派，是被代表的，程序违法。该代表大会没有做出表决决议，物业公司也没有经过选聘表决。关于证据15-18，因求是村业委会本身的产生就不合法，故其无权与求是物管公司签订续聘合同。而且会议记录的内容也不完备。关于证据19-24，因求是村业委会选举程序不合法，选举的结果并不代表全体业主的利益。被告沈锦林认为：对证据均无异议。沈锦林同时说明，求是村业委会是差额选举产生的，业主代表不均匀也有可能，这与求是村的住房分布情况相关，但整个选举程序基本上是合法的。原告也是业委会委员，每次会议都是通知她参加的，原告基本上都参加。这次选举也是有筹备组，选票发到每户业主家中，公告贴到主要路口的公告栏。被告求是物管公司无异议。被告沈锦林未提供证据材料。被告求是物管公司提供了下列证据材料：1.业主满意度调查表档案一本，用以证明求是村89%的业主对求是物管公司提供的服务认可，基本满意。2.杭州市房产管理局（2010）284号文件，用以证明求是村是优秀住宅小区之一，从而证明证据1的真实性。被告求是物管公司提供的证据经质证，原告陈遗梅认为：证据1可信度差，内容存在前后矛盾的情况，应当提供原始的调查、打分凭证。对证据2的真实性无异议。该两份证据都与本案的审理无关。被告沈锦林、求是村业委会认为，对证据的真实性无异议，虽然证据与本案无直接关联性，但反映了业主对物业服务合同的认可。本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：关于原告提供的证据。证据1、2、8、9除手写添加部分外，其余真实性三被告无异议，本院予以确认，但与本案审理的物业服务合同的效力无关。证据3、7、11系原告单方制作的材料，三被告均不予认可，本院不予确认。证据4、5、6、10中加盖印章的部分因三被告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认，但与本案审理的物业服务合同的效力无关。三被告对证据12的真实性无异议，本院经审查予以确认。关于被告求是村业委会提供的证据，因证据均与原件核对无异，故本院对其形式上的真实性予以确认。关于被告求是物管公司提供的证据，本院经审查对其真实性予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：求是村业委会于1998年左右成立。2002年7月19日，选举产生了第二届业委会，并于同年7月向杭州市西湖区建设局备案。2006年年底到2007年年初产生了第三届业委会，任期5年。沈锦林系第三届业委会主任，于2010年6月28日辞职。陈遗梅系第三届业委会委员。2005年9月30日，求是村业委会与求是物管公司签订《物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2005年10月1日至2008年9月30日。2009年上半年，求是村业委会与求是物管公司补签《物业管理服务合同》，委托管理期限为三年，自2008年10月1日至2011年9月30日。本院认为：业主委员会与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的法定职责。求是村业委会与求是物管公司于2009年上半年签订的《物业管理服务合同》，并不存在法律规定的导致合同无效的情形。关于陈遗梅以求是村第三届业委会不合法以及求是物管公司不是业主选聘的物业服务企业为由请求确认上述合同无效的问题。首先，不适格的主体签订的合同并非无效合同。其次，业主委员会产生合法与否以及业主代表大会选聘物业服务企业的问题属于业主自治范围内的事项，并非法院审查的范围。因此，陈遗梅请求确认求是村业委会与求是物管公司于2009年上半年签订的《物业管理服务合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回陈遗梅的诉讼请求。案件受理费80元减半收取40元，由陈遗梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  吴玉凤二〇一一年十一月十八日书记员  陈容容