江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民终字第00499号上诉人(原审被告)：浙江日松管业有限公司，住所地浙江省绍兴市陶堰镇工业园区。法定代表人：王洋，该公司经理。委托诉讼代理人：王海龙，该公司副总经理。上诉人（原审被告）：徐州晨辉灯具有限公司，住所地江苏省邳州市运河镇工业园区。法定代表人：于化亭，该公司经理。委托诉讼代理人：佟辉，江苏鹿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏日松管业股份有限公司，住所地江苏省邳州市运河镇工业园区。法定代表人：娄明强，该公司经理。委托诉讼代理人：佟辉，江苏鹿鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州苏北二手车鉴定评估有限公司，住所地江苏省徐州市建国西路95号。法定代表人：李恩丰，该公司经理。委托诉讼代理人：林以山，该公司工作人员。委托诉讼代理人：卢增宽，江苏增宽律师事务所律师。上诉人浙江日松管业有限公司(以下简称浙江日松公司)、上诉人徐州晨辉灯具有限公司（以下简称晨辉灯具公司）因与被上诉人江苏日松管业股份有限公司（以下简称江苏日松公司）、徐州苏北二手车鉴定评估有限公司（以下简称二手车公司）建设用地使用权纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人浙江日松公司的委托诉讼代理人王海龙，上诉人晨辉灯具公司与被上诉人江苏日松公司的共同委托诉讼代理人佟辉，被上诉人二手车公司的委托诉讼代理人林以山、卢增宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江日松公司上诉请求：改判驳回二手车公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由二手车公司负担。事实与理由：1.一审判决对于2011年3月10日王海龙出具的授权委托书定性错误。王海龙系江苏大西洋车业有限公司（以下简称大西洋公司）的法定代表人，授权娄明强对外签订协议所代表的仅是大西洋公司，而无权代表浙江日松公司。大西洋公司与浙江日松公司系两个独立的法人，虽然浙江日松公司的法定代表人王洋系王海龙之子，但不能因此就推定大西洋公司的行为就是浙江日松公司的行为。2.浙江日松公司对于大西洋公司发出的通知以及江苏日松公司、晨辉灯具公司发出的承诺书并不知情，因此也无法提出异议，不能以此认定浙江日松公司对通知及承诺书予以认可。3.一审程序违法。二手车公司与江苏日松公司、晨辉灯具公司恶意串通，损害浙江日松公司利益，本案涉嫌犯罪，一审法院应当将本案移送公安机关处理。4.一审判决认定转让协议无效却仍然支持二手车公司的诉请是错误的，双方协议中明确约定转让的费用由二手车公司承担，但一审判决却仅让其承担了契税。二手车公司辩称，1.王海龙是浙江日松公司的实际控制人，王海龙以及浙江日松公司对于本案的交易情况均是明知的，一审判决认定事实正确。2.二手车公司是根据江苏日松公司的要求将土地使用权过户到晨辉灯具公司名下，是正常履行合同，并无犯罪行为，本案属于普通民事纠纷，不应当移送公安机关。3.转让协议虽然无效，但土地使用权已过户，余款当然应当支付给二手车公司。请求驳回浙江日松公司的上诉，维持原判。江苏日松公司、晨辉灯具公司共同辩称，1.本案并不存在恶意串通的行为。虽然浙江日松公司与二手车公司签订协议，但此后浙江日松公司无力履行，委托大西洋公司支付400万元，并由江苏日松公司、晨辉灯具公司处理相关事务，均经过浙江日松公司的实际控制人王海龙的同意。2.本案不存在侵占浙江日松公司财产的情形，更不存在刑事犯罪。案涉土地使用权并非浙江日松公司的财产，其并不享有相关权益，是晨辉灯具公司支付了五百万余元的对价取得的。3.案涉房产系违法建筑，至今无法办理房屋所有权证书，该房产也非浙江日松公司的财产，其仅对二手车公司享有债权，而不享有物权，故不存在侵占其财产的行为。本案系普通民事纠纷，并不存在犯罪情形，不应移送公安部门处理。晨辉灯具公司上诉请求：改判驳回二手车公司的诉讼请求，承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案房地产转让协议无效，二手车公司转让的土地系国有土地，未向政府支付土地出让金，也未取得土地使用权，无权转让。另外，转让的地上建筑物是违法建筑，该转让行为无效。2.转让总价680万元包括土地使用权及建筑物的价款，而非单纯建筑物的价款。从协议书的约定以及二手车公司的诉讼请求中均可表明合同转让的是土地及地上建筑物。一审判决对涉案建筑物进行折价计算于法无据。即使要折价也应当将办理土地使用权证所缴纳的土地出让金及税费扣除。3.晨辉灯具公司不应再向二手车公司支付任何费用。转让协议书约定办理土地使用权证的各项费用由二手车公司承担，虽然晨辉公司为了尽快办理土地使用权证同意分担一半的契税，但并未表明二手车公司就不需要承担其他费用。二手车公司应当承担土地出让金。二手车公司辩称，1.晨辉灯具公司对于本案土地的情况是明知的，二手车公司是政府招商引资的企业，是根据邳州市运河街道的要求采取先建设后审批的方式投资建设。2.二手车公司与浙江日松公司签订协议后，晨辉灯具公司两次出具承诺，要求将土地过户至其名下。3.晨辉灯具公司承诺办理土地的税费由其承担50%，而不包括土地出让金，土地出让金应当由晨辉灯具公司交纳。因此，请求二审法院驳回晨辉灯具公司的上诉请求，维持一审判决。浙江日松公司辩称其不认可晨辉灯具公司的上诉意见。江苏日松公司辩称其同意晨辉灯具公司的上诉意见。二手车公司向一审法院起诉请求：1、浙江日松公司、江苏日松公司、晨辉灯具公司共同给付购买其厂房及土地价款260万元，利息104万元（自2012年10月1日起算，按每月2分计息，共20个月），共计364万元。2、共同承担本案的诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2006年6月10日，邳州市运河镇人民政府（甲方）与徐州金轮木业有限公司（乙方，以下简称金轮木业公司）签订一份合同，约定甲方出让给乙方的宗地位于徐州百图文具用品有限公司北侧，勤丰路南侧，邳州运丰恒温库西侧，宗地用途为工业用地，由乙方用于兴建板材项目，每亩1.5万元人民币（含办理土地规划许可证、国有土地使用权证费用）。2007年2月10日，邳州市运河镇财政所向金轮木业公司出具结算凭证一份，款项性质为土地资金，数额为300000元。2011年1月5日，二手车公司（甲方）与浙江日松公司（乙方）签订协议书一份。协议第一条约定，乙方购买甲方位于邳州市运河镇城东工业园内，邳州运丰恒温库以西，江苏乐孚太阳能有限公司以东，徐州百图彩印有限公司以北的地块，地块面积约为60亩（以土地部门实际测量面积为准）以及地块上所有建筑物（办公楼、车间、围墙、道路、传达室、大门、下水道等）。上述土地及地面上所有建筑物的交易价格为680万元。第二条双方的权利义务中约定了甲方负责收到乙方400万元定金后二个月内将土地证办理到乙方企业名下，所需费用由甲方负责；乙方在2011年2月16日前负责将第二笔定金200万元汇入甲方指定账户，余款待甲方将土地证转让到乙方名下并转移给乙方后二个月内一次性付清。在第三条违约责任中约定了乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约部分总价款千分之一的违约金；甲方必须按期将土地、房产交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付本合同总价款千分之一的违约金。2011年3月10日，王海龙向邳州市人民政府及有关部门出具授权委托书一份，委托娄明强为大西洋公司对外签订协议全权代表。2011年5月6日，大西洋公司向二手车公司发送关于购买厂房及土地代为付款和过户要求的通知，内容为：根据2011年1月5日浙江日松公司与二手车公司签订的厂房及土地买卖协议书，应浙江日松公司和公司实际控制人王海龙要求，由大西洋公司代为付款并通知如下：一、请二手车公司将协议所购厂房和土地过户到江苏日松公司（由王海龙和娄明强共同出资成立，注册地在邳州市，用于购买二手车公司厂房及土地并承担浙江日松公司在邳州市发展管材管件项目）名下。二、因江苏日松公司相关注册手续正在办理中，现由大西洋公司根据协议代江苏日松公司付款400万元。三、待江苏日松公司注册完毕后，请二手车公司根据协议将所购厂房和土地尽快过户至其名下，余款由江苏日松公司负责支付。2011年5月23日、24日，大西洋公司分别向二手车公司账户打入300万元、100万元转让款。2012年4月10日，二手车公司（甲方）与江苏日松公司（乙方）签订补充协议一份。该协议第三条约定，双方一致同意办理土地手续需缴纳的契税各承担50%，由乙方统一支付，甲方承担的50%部分应在乙方归还借款时扣除。2012年6月9日，江苏日松公司与晨辉灯具公司向二手车公司出具承诺书一份。承诺内容如下：1、江苏日松公司是浙江日松公司为在邳州发展管材管件项目，由娄明强、王海龙出资成立的股份制企业。该公司全权代表浙江日松公司在邳州开展所有业务。2、江苏日松公司因经营需要，全权代表浙江日松公司将2011年1月5日二手车公司与浙江日松公司协议规定转让的土地及资产，直接办理到晨辉灯具公司名下，原协议未履行事宜由晨辉灯具公司执行，如因此发生任何法律纠纷和责任概由江苏日松公司和晨辉灯具公司承担。3、办理土地证所产生的税费由晨辉灯具公司与二手车公司各承担50%。晨辉灯具公司保证在2012年10月底前一次性支付转让余款280万元。如不能按期支付，逾期按月息3%向二手车公司偿付违约金……4、由于受各方面情况的影响，致使在履行2011年1月5日二手车公司与浙江日松公司签订的协议时，部分协议细节未能按约定时间履行，江苏日松公司和晨辉灯具公司承诺不向二手车公司追究原协议规定的违约责任。2012年7月20日，江苏日松公司与晨辉灯具公司又向二手车出具承诺书一份，内容为：2011年1月5日签订厂房及土地买卖协议后，经浙江日松公司同意将其厂房和土地过户到江苏日松公司名下，后因江苏日松公司原因，经江苏日松公司和浙江日松公司协商同意后，将当初购买的土地直接过户到晨辉灯具公司名下，今后如浙江日松公司追究二手车公司相关法律责任，所有损失和法律责任均由江苏日松公司和晨辉灯具公司负责承担。二手车公司陈述涉案土地原登记在徐州市宇成电器有限公司（以下简称宇成电器公司）名下。2012年5月2日，晨辉灯具公司以宇成电器公司名义向邳州市财政局缴纳土地出让金3916105元。同日，晨辉灯具公司以宇成电器公司名义缴纳了土地出让的契税156644.2元及契税滞纳金157975.68元，共计314619.88元。2012年10月10日，晨辉灯具公司又以宇成电器公司名义缴纳了771961.94元的土地增值税等税费，其中含土地增值税滞纳金22876.9元、印花税滞纳金3029.5元。同日，晨辉灯具公司缴纳了土地使用权转让的契税181770元及契税滞纳金9179.39元，共计190949.39元。涉案土地现已办理至晨辉灯具公司名下。二手车公司称涉案土地系由江苏日松公司的法定代表人娄明强及邳州市运河镇人民政府、邳州市重大项目办公室办理的过户手续，其并无协助行为。二手车公司称其在涉案土地上进行了厂房建设。涉案建筑物无相关批建手续，亦无相关产权证书。另查明，大西洋公司的法定代表人是王海龙，江苏日松公司的股东是娄明强、王海龙，浙江日松公司的原法定代表人是王海龙。一审法院认为，关于双方之间转让行为的效力问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。二手车公司与浙江日松公司签订的协议书中约定转让的为涉案土地及地上建筑物，土地已过户至晨辉灯具公司名下，而涉案房屋未取得相应产权证书，故双方对转让建筑物部分的约定应为无效。关于浙江日松公司、江苏日松公司、晨辉灯具公司应否向二手车公司支付剩余的项目转让款及利息如何确定的问题。首先，如前所述，合同双方就建筑物转让部分的约定应为无效，但由于涉案土地已经过户至晨辉灯具公司名下，根据房随地走的原则，本案地上建筑物应与涉案土地一并转移，即使双方就转让建筑物部分的约定无效，也不再具有相互返还的必要和可能。同时，浙江日松公司在与二手车公司签订协议时，对涉案建筑物未取得相关产权证书应当是明知的，故本案参照双方在合同中约定的转让价格6800000元对涉案建筑物进行折价计算。其次，关于责任承担的主体问题。二手车公司与浙江日松公司签订转让协议书后，大西洋公司向二手车公司发送了代为付款和过户要求的通知，因大西洋公司的法定代表人系王海龙，而浙江日松公司的法定代表人王洋系王海龙之子，故应推定浙江日松公司对该通知的内容是知晓的。此后，江苏日松公司与晨辉灯具公司向二手车公司出具了关于原协议如何履行的承诺，因江苏日松公司的股东为娄明强与王海龙，故对此承诺，亦应推定浙江日松公司是明知的。在上述通知及承诺发出之后，浙江日松公司对此并未提出异议，故应当视为浙江日松公司的认可，对其与二手车公司签订的协议中地上建筑物折价后未补偿的部分，浙江日松公司应当支付。而江苏日松公司与晨辉灯具公司因向二手车公司出具了承诺书，承诺原协议未履行事宜由晨辉灯具公司执行，如因此发生任何法律纠纷和责任概由江苏日松公司和晨辉灯具公司承担，故该两公司对上述未补偿部分亦应承担支付责任。再次，关于转让款的数额，双方约定的转让款数额为680万元，已经支付400万元，现二手车公司主张260万元不违反法律规定。关于为办理土地使用权证书所缴纳的费用承担问题，二手车公司与浙江日松公司所签协议书中约定了将涉案土地的使用权证书办理到浙江日松公司名下的费用由二手车公司承担；后二手车公司及江苏日松公司补充协议及江苏日松公司与晨辉灯具公司的承诺中约定了契税双方应各承担一半。从约定的内容来看，原协议约定的转让款为6800000元，而办理完土地使用权证所支出的土地出让金及税费共计4994424.85元（土地出让金3916105元，税费1078319.85元），如办理土地使用权证书的上述费用全部由二手车承担显然不合常理，故原协议中约定的“费用”由二手车公司承担，所指亦应为契税；从两种约定的时间来看，应视为后种约定改变了原来的约定，即为办理土地使用权证书所缴纳的契税（338414.2元）双方各担一半。在二手车公司与江苏日松公司签订的补充协议中约定了江苏日松公司先行支付契税的义务，故契税滞纳金不计算在内。故还应支付二手车公司转让款2430792.9元。最后，关于二手车公司主张的利息问题，江苏日松公司与晨辉灯具公司于2012年7月20日出具的承诺书中承诺剩余转让款在2012年10月底前付清，故利息起算日应自2012年11月1日起算，二手车公司主张的利息计算方式没有法律依据，应按中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款利率向其支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、浙江日松公司、江苏日松公司、徐州晨辉公司支付二手车公司转让款2430792.9元及利息（以2430792.9元为本金，自2012年11月1日起算至实际支付之日止，按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回二手车公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35920元，由二手车公司负担12240元，浙江日松公司、江苏日松公司、晨辉灯具公司负担23680元。本院经审理确认一审查明的事实。经各方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1.涉案协议书的效力如何认定；2.浙江日松公司、晨辉灯具公司应否支付转让款；3.二手车公司应否承担土地出让金。一、关于涉案协议书的效力问题。本院认为，本案协议书系双方当事人真实意思表示，虽然在签订协议时，涉案土地未办理国有土地使用权证书，但协议签订后，已补交了土地出让金，且办理了国有土地使用权的过户手续，晨辉灯具公司已取得了涉案土地的使用权，因此该转让协议应认定有效。本案协议书系将土地以及地上建筑物整体打包转让，根据房地产转让房随地走的原则，地上建筑物未取得产权证书也不影响协议的效力。故本院对于晨辉灯具公司主张本案协议书无效的上诉理由，不予支持。二、关于浙江日松公司应否支付转让余款的问题。本院认为，二手车公司系与浙江日松公司签订的协议书，浙江日松公司为合同相对方，其依约应当履行付款义务。虽然土地使用权办理至晨辉灯具公司名下，但因浙江日松公司的投资人王海龙的特殊身份，其为大西洋公司的法定代表人，而本案的400万元合同价款亦系由大西洋公司支付，故二手车公司基于大西洋公司及王海龙共同盖章出具的“关于购买厂房及土地代为付款和过户要求的通知”，认为应当将土地过户至江苏日松公司名下，后又基于江苏日松公司、晨辉灯具公司的承诺书，将土地过户至晨辉灯具公司名下，二手车公司并无过错，应当视为其已履行了合同义务。若浙江日松公司与江苏日松公司以及晨辉灯具公司之间为此存在争议，可另行解决，但与二手车公司无关。因此，一审判决认定浙江日松公司应承担合同义务，支付剩余转让价款并无不当。关于浙江日松公司主张二手车公司与江苏日松公司、晨辉灯具公司恶意串通，损害其利益以及本案涉嫌犯罪，应当移送公安的问题，由于二手车公司的履行行为均有相关合同依据，没有证据证明双方之间存在恶意串通，损害浙江日松公司的利益，本案系普通民事纠纷，也无涉嫌犯罪情形，故对于浙江日松公司的该上诉理由，本院亦不予支持。三、关于晨辉灯具公司应否支付转让余款，二手车公司应否承担土地出让金的问题。本院认为，根据协议书的约定，二手车公司转让的标的确实包括土地及地上建筑物，现土地使用权已过户至晨辉灯具公司名下，晨辉灯具公司也出具承诺愿意支付转让余款。协议书第二条第3款约定“甲方负责收到乙方四百万元定金后二个月内将土地证办理到乙方企业名下，所需费用由甲方负责”，对于该“费用”的理解，双方存在分歧，但结合晨辉灯具公司于2012年5月2日已交纳3916105元的土地出让金，而在此之后的2012年6月9日仍然出具承诺书保证在2012年底前一次性支付转让余款280万元，同时还约定其要承担50%的税费，能够认定协议书中的“费用”显然不应当包括土地出让金，而仅是办理土地过户手续的相关费用。晨辉灯具公司上诉认为二手车公司应当承担土地出让金的上诉理由，本院不予支持。一审判决依据双方约定，扣减二手车公司应当承担的税费后，认定晨辉灯具公司尚应支付转让余款2430792.9元并无不当。晨辉灯具公司上诉认为其不应再支付余款的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人浙江日松公司、晨辉灯具公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47360元，由上诉人浙江日松管业有限公司负担23680元，上诉人徐州晨辉灯具有限公司负担23680元（浙江日松管业有限公司已预交35920元，由本院退还12240元）。本判决为终审判决。审 判 长  张 娅审 判 员  薛爱娟代理审判员  吴晓玲二〇一六年八月三十日书 记 员  闫 朋