福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0205民初1352号原告：林泰源，男，1964年8月27日出生，台湾地区居民，住金门县。委托诉讼代理人：林清旺、林雅洁，福建欧菲亚律师事务所律师。被告：福建远嘉投资开发有限公司，住所地福建省厦门市吕岭路1819号A102室。法定代表人：赖树松，董事长。原告林泰源与被告福建远嘉投资开发有限公司（以下简称远嘉公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林泰源委托诉讼代理人林清旺、林雅洁到庭参加诉讼，远嘉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林泰源向本院提出诉讼请求：1、确认林泰源与远嘉公司于2012年7月签订的位于海怡半岛第D栋29层01号房的《房屋使用权转让合同》以及位于海怡半岛第D栋29层08号房的《房屋使用权转让合同》无效；2、远嘉公司返还林泰源已支付的房屋转让款870000元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2012年9月6日起算至实际返还之日止）；3、远嘉公司赔偿林泰源经济损失174000元。事实和理由：林泰源于2012年7月8日向远嘉公司认购位于厦门市思明区台南路第D单元29层2901号以及2908号房屋，并分别向远嘉公司支付了两套房屋的定金20000元以及20000元。双方于2012年7月底签订《房屋使用权转让合同》两份，约定远嘉公司将位于厦门市思明区台南路“海怡半岛”第D栋29层01号以及第D栋29层08号房屋的使用权转让给林泰源，其中第D栋29层01号房屋的面积为64.46平方米，单价为每平方米13054.3元，总金额为841480元；第C栋29层08号房屋的面积为65.59平方米，单价为每平方米13751.3元，总金额为901948元。两份合同第五条及第六条均约定，林泰源于签订合同时应支付总房款的50%，于工程至地上五层时支付总房款的30%，于工程至封顶时支付总房款的20%，若逾期付款超过90天，须按应付款的20%承担违约金。同时根据两份合同第七条及第八条的约定，远嘉公司应于2015年10月31日前将房屋交付给林泰源，逾期超过90天应按日万分之2.1支付违约金。签订了上述两份合同之后，林泰源分别支付了第D栋29层01号房屋的的首付款420000元（已包含定金）以及第D栋29层08号房屋的首付款450000元（已包含定金），两套房屋合计共已支付870000元。收到款项后远嘉公司分别向林泰源开具了相关收款收据证明。但是截止起诉之日，相关地块除了地基之外，未有任何动工建造的迹象，房屋的交付遥遥无期。双方多次协商，但均无法得到解决。经查询与了解，相关地块为何厝边防派出所及思明机动中队办公及营房的建设用地，不得建造商品房进行出售，不得以长期租赁的方式变相销售。故双方所签订的上述两份合同应属于无效合同。林泰源认为，远嘉公司作为“开发商”却故意隐瞒房屋缺乏相应手续的重大事实，导致林泰源在错误认知的情况下与之签订了相关合同并为此支付相应的房款。现合同无法履行，远嘉公司应承担全部过错，根据《合同法》第58条的规定，远嘉公司应返还林泰源已付房款并赔偿经济损失，林泰源的经济损失包括但不限于利息损失、房屋差价损失等。鉴于双方在合同的第六条中约定了“若逾期付款超过90日应按应付款的20%承担责任”，同时根据《合同法》第5条、第39条、第40条的规定，远嘉公司应按照公平原则承担对等的违约责任。又根据《合同法》第98条的规定，林泰源请求远嘉公司按照“违约责任”的标准（即已付房款的20%）赔偿林泰源经济损失。远嘉公司未作答辩，也未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：林泰源和远嘉公司于2012年7月8日签订两份《海怡半岛认购书》，林泰源向远嘉公司认购位于厦门市思明区台南路的“海怡半岛”项目第D单元29层2901号以及2908号房屋，并当日向远嘉公司分别支付了两套房屋的定金20000元以及20000元。双方又签订两份《房屋使用权转让合同》（合同编号D0002号和D0003号），分别约定远嘉公司向林泰源转让位于厦门市思明区台南路的“海怡半岛”项目第D栋29层01号以及第D栋29层08号房屋的使用权，房屋用途为住宅；其中第D栋29层01号房屋转让总金额为841480元，第C栋29层08号房屋转让总金额为901948元，其中签订合同时支付总房款50%，房屋所在工程至地上五层时支付总房款30%，至封顶时支付总房款20%；远嘉公司应当在2015年10月31日前将符合约定的房屋交付林泰源使用。该合同第一条还就讼争房屋的背景进行了专门约定，载明远嘉公司系通过竞拍取得“海怡半岛”项目的土地使用权，其与中国人民武装警察部队福建边防总队厦门边防支队签订70年租赁合同，土地使用权年限为2012年1月1日至2081年12月31日止。截至本案庭审时，远嘉公司尚未向林泰源交房。另查明，一、合同签订后，林泰源除现金支付定金40000元外，剩余转让款830000元委托第三方彭桃美与张洪铭转账支付。其中林泰源于2012年7月26日转账给彭美桃账户1000000元新台币，于2012年8月31日转账给张洪铭账户2901000元新台币，合计3901000元新台币（按同期人民币对新台币汇率4.7换算，即人民币830000元），彭桃美与张洪铭向远嘉公司支付完毕830000元转让款的时间是2012年9月5日，故林泰源已支付两套房屋转让款共计870000元。二、（2015）思民初字第7906号《民事判决书》查明：案涉“海怡半岛”项目所在土地系厦门市公安边防支队的建设用地，厦门市公安边防支队于2007年4月4日取得了《建设用地规划许可证》，载明项目名称为何厝边防派出所及思明机动中队营房，用地性质为办公，建设用地面积为9675.802平方米，建筑面积为3653.050平方米。讼争房屋所在的“海怡半岛”项目并未取得相应的建设许可和工程规划许可。本院认为，林泰源系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。林泰源与远嘉公司签订《房屋使用权转让合同》，约定远嘉公司向林泰源转让“海怡半岛”项目第D单元29层2901号以及第D单元29层2908号房屋的使用权，“海怡半岛”项目系住宅，涉及公众安全，相关建设过程、交房标准都应遵照商品房开发建设的相关规定。但远嘉公司并不具备房地产开发企业的资质，也未取得相应的预售许可证明，“海怡半岛”项目所涉土地虽取得了《建设用地规划许可证》，但许可建设内容为派出所办公用房及营房，故“海怡半岛”项目并未取得相应的建设许可。综上，“海怡半岛”项目的建设未取得建设工程规划许可证，远嘉公司向公众公开出售该项目的房屋使用权，损害了社会公共利益，讼争的两份《房屋使用权转让合同》为无效合同。林泰源要求远嘉公司返还依据该无效合同取得的房屋转让款及赔偿自林泰源支付首期款项之日起的利息损失，合法有据，予以支持。至于林泰源主张远嘉公司应按照已付款项的20%赔偿其经济损失，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认林泰源与福建远嘉投资开发有限公司于2012年7月签订的《房屋使用权转让合同》（合同编号D0002号）和《房屋使用权转让合同》（合同编号D0003号）无效；二、福建远嘉投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林泰源返还房屋使用权价款870000元及利息（以870000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年9月6日起计至本判决确定的还款之日止）；三、驳回林泰源的其他诉讼请求。如果福建远嘉投资开发有限公司未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14196元，适用简易程序减半收取7098元，由福建远嘉投资开发有限公司负担5915元，由林泰源负担1183元。如不服本判决，林泰源可在判决书送达之日起三十日内，福建远嘉投资开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  叶炎乾二〇一六年八月二十三日书 记 员  尹志泉附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由据不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。