北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终5166号上诉人（原审被告）恒丰银行股份有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街248号。法定代表人蔡国华，董事长。委托代理人林静，山东鑫士铭律师事务所律师。委托代理人朱永浩，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京银行股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街甲17号首层。法定代表人闫冰竹，董事长。委托代理人李赓，北京喜至律师事务所律师。委托代理人张逸群，北京喜至律师事务所律师。原审被告国澳实业有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号14层。法定代表人刘军，董事长。上诉人恒丰银行股份有限公司因与被上诉人北京银行股份有限公司及原审被告国澳实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第36384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒丰银行股份有限公司（下称恒丰银行）上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回北京银行股份有限公司（下称北京银行）要求我方履行《关于北京×××C座的租赁合同》（下称《租赁合同》）的诉讼请求。事实和理由：1.北京银行现有证据不能证明国澳实业有限公司（下称国澳公司）向北京银行交付了涉案房屋。根据《租赁合同》关于“租赁房屋交付时，由出租人或其委托的物业管理公司与承租人的授权代表进行现场交验，并签署租赁房屋交验清单”的约定，如果国澳公司确实向北京银行交付了涉案房屋，北京银行应当持有“租赁房屋交验清单”，一审法院未要求北京银行提供该关键证据，对于我方取得涉案房屋产权之前北京银行是否实际占有使用涉案房屋的事实未查明，认定事实错误。2.北京银行未合法占有使用涉案房屋，在此情况下涉案房屋发生产权变动，新的产权人无须继续履行租赁合同。2015年7月28日，国澳公司向我方交付北京×××C座时，曾与我方工作人员签署交付清单，办理交接手续，国澳公司未告知12、13层房屋已出租的情况，且在交付时12、13层并没有任何人占有使用，国澳公司以空置状态将该两层房屋交付我方。现在即便12层贴有北京银行的标志，也不能证明就是北京银行在占有、使用该层房屋，更不能证明北京银行在我方取得房屋产权之前就设置该标志，而13层自2015年7月28日金融中心C座交接以后就处于我方控制之下，北京银行从未占有该层房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与使用》一书中指出，“审判实践中，适用本条司法解释应着重把握以下几个问题：……在司法实践中处理租赁房屋的受让人与承租人之间因租期内租赁物所有权变动而引发的纠纷时，应将出租人未交付租赁物以及承租人未占有租赁物的情形排除在《合同法》第二百二十九条的适用范围之外，以尽可能地保障交易安全”，因此，在现有情况下，不能简单适用《合同法》第二百二十九条规定，仅保护北京银行基于《租赁合同》所享有的对涉案房屋所谓的使用权，而应当综合考量涉案房屋的交付、使用情况，我方取得金融中心C座产权的交易目的等，将本案情况排除在《合同法》第二百二十九条之外，即我方无须继续履行《租赁合同》。北京银行辩称：同意一审判决，不同意恒丰银行的上诉请求。国澳公司未提出上诉。北京银行向一审法院起诉请求：1.国澳公司以及恒丰银行按照《租赁合同》约定继续履行合同义务，同意我方的装修方案，使我方能够按照我方提供的装修设计图纸对房屋进行装修并使用；2.国澳公司以及恒丰银行共同向我方支付违约金5379057.48元，且国澳公司以及恒丰银行对支付违约金互负连带责任；3.案件受理费由国澳公司以及恒丰银行承担。一审法院认定事实：2014年3月17日，北京银行（承租人）与国澳公司（出租人）在北京市西城区签订《租赁合同》，约定由北京银行承租国澳公司所有的，位于北京市×××156号（北京×××C座）的第12层和第13层（即涉案房屋）。租赁期限第一阶段60个月，起租日期为2014年4月1日，终止日期为2019年3月31日；第二阶段36个月，起租日期为2019年4月1日，终止日期为2022年3月31日。双方约定，承租人应付每年度租金标准为21516229.88元，每月租金标准为1793019.16元。租金按年度支付，租期内承租人应在每年的3月25日当日或之前支付下年度租金。第一个年度的租金于合同签订后五日内支付。因提前解除合同或其他情况导致不能按照整年度结算租金的，按实际天数折算。出租人应在每次收到承租人支付租金的同时，或至迟在收到承租人支付租金后的七日内出具相应金额的合格正式发票。第一年度租金在扣除免租期后为16137172.44元。《租赁合同》约定，2014年4月1日至2019年3月31日租期内租金无递增。2019年4月1日至2022年3月31日租赁期间，租金由出租方和承租方于2019年3月31日前6个月依据当时市场水平另行协商确定，并签订续租协议。《租赁合同》第十条10.6约定“如果任何一方（违约方）违反本合同的任何条款以及附带签署的各种附件、协议、并在相对方（守约方）书面通知之日起7天内未予纠正得与本合同条款以及附件、协议中所约定标准相符时，导致本合同无法履行时，则在守约方向违约方发送书面解除合同通知14天后本合同自行终止，同时守约方有权要求违约方支付数额为三个月房屋租金的赔偿金；由此造成的损失及费用，亦由违约方承担。如果上述违约方为承租人，则承租人应在合同解除后按出租人的要求迁出并归还该房屋”。《租赁合同》通用条款第一条，第1.19项关于出售约定“出租人对租赁房屋的出售、处置该租赁房屋及其所属建筑物、抵押等事项应当在合理期限内及时通知承租人，否则，由此给承租人造成的损失，出租人应予以赔偿。出租人有权出售大厦（包括租赁房屋）全部或其任何部分，但应保证承租人继续享有本合同项下的各项权利。”第1.27项关于装修约定“承租人对租赁房屋进行装修需遵守北京市建委等相关部门的管理规定、消防方案须经消防主管部门审批后由具有资质的施工单位施工，并应遵从出租人及物业管理公司关于装修的相关规定。租赁房屋须经消防部门及物业管理单位验收合格后，承租人方可使用。如装修方案涉及公共区域需经出租人和物业公司同意方可实施。”《租赁合同》签订后，国澳公司向北京银行交付了涉案房屋。关于租金支付：2014年4月3日，国澳公司向北京银行出具了三张项目为房屋租金的发票，数额皆为5379057.48元，总计16137172.44元；另出具一张项目为车位租金的发票，数额为135000元。2015年3月20日，国澳公司又向北京银行出具三张项目为房租的发票，数额共计21516229.88元；另出具一张项目为车位租金的发票，数额为180000元。此后，北京银行同国澳公司有多次函件往来，包括：2015年6月2日，北京银行致国澳公司的《关于北京×××C座12、13层租赁区域进场装修事宜的函》，要求国澳公司收到北京银行装修施工图纸后尽快予以审核，积极配合协助进场装修；2015年6月23日，北京银行致国澳公司的《关于北京×××C座12、13层租赁区域进场装修事宜的再次确认函》，重申其主张；2015年6月9日，国澳公司致北京银行的《停止装修通知函》，告知北京银行决定收回出租的房屋，要求北京银行停止装修活动；2015年7月9日，北京银行致国澳公司的《关于国澳实业有限公司〈停止装修通知函〉的回复函》，告知国澳公司无权单方解除租赁合同并要求赔偿损失、安排会谈；2015年7月24日，国澳公司致北京银行的《告知函》，告知其不再出租涉案房屋并退还2015年度租金；2015年8月3日，北京银行致国澳公司的《回复函》，表示不认可国澳公司退还租金并收回涉案房屋的主张。2015年，国澳公司同恒丰银行签订《北京×××C座房屋买卖合同书》，约定由恒丰银行购买国澳公司名下位于北京市×××156号的北京×××C座楼，总建筑面积25729.87平方米。2015年6月11日，国澳公司同恒丰银行签订了编号为CW305156、CW305143的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定了对上述房屋的买卖。2015年7月21日，恒丰银行登记成为涉案房屋的产权人。2015年7月28日，恒丰银行同国澳公司签署了房产交接清单，注明全部房间钥匙均已移交。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，承租人有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。本案中，北京银行同国澳公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当全面履行合同义务。就本案查明的事实，《租赁合同》履行期间，北京银行未发生违约行为，亦不存在其他解除合同的情形，国澳公司不享有法定或约定的合同解除权，无权单方解除《租赁合同》。因此，北京银行同国澳公司的《租赁合同》处于持续履行状态。按《租赁合同》通用条款第一条1.19项约定，国澳公司未在出售涉案房屋前的合理期限内通知北京银行，属于违反合同约定，对本案纠纷的发生负有责任。恒丰银行受让涉案房屋后，成为涉案房屋的产权人。现承租人北京银行明确要求继续履行《租赁合同》，为保护承租人对租赁物合法占有、使用和收益的权利，应由恒丰银行在取得涉案房屋产权后继续履行原租赁合同，并由北京银行向恒丰银行履行后续合同义务。对于恒丰银行的抗辩意见，法院认为：北京银行同国澳公司之间《租赁合同》的效力，有《租赁合同》、租金发票、双方陈述、现场照片及往来函件佐证，足以认定合法有效。即使国澳公司未向恒丰银行告知涉案房屋已经出租的事实，亦属于国澳公司与恒丰银行之间的买卖合同及履行争议，与北京银行无关。如国澳公司的相关行为给恒丰银行造成损失，可另案解决，不能以此否认北京银行与国澳公司租赁关系的存在，不能成为恒丰银行拒绝承担《租赁合同》项下权利、义务的理由。另外，结合北京银行提交的房租发票、往来函件、现场照片及法院现场勘验照片，能够证明自2014年3月17日签订《租赁合同》后，北京银行多次向国澳公司支付了合同所约定的房屋租金并实际使用了涉案房屋。所以，北京银行对涉案房屋的占有使用发生在涉案房屋所有权变动之前。虽然涉案房屋第13层现状为毛坯房，但12、13层为整体租赁标的，对12层的占有使用的公示效力应当及于13层。因此，为保护北京银行基于《租赁合同》而享有的对涉案房屋的使用权，《租赁合同》项下原属于国澳公司的权利、义务依法应在涉案房屋产权变更后由恒丰银行承担。另，对于北京银行要求国澳公司及恒丰银行同意其装修方案的主张，法院认为，装修方案的确定或施工，应属合同主体基于合同约定自行协商处理的范畴，加之涉及物业管理单位的参与，不宜由法院直接处理。故对此项诉讼请求，法院不予支持。对于北京银行所主张的违约金，法院认为，依《租赁合同》第十条10.6项约定，该违约责任的承担是在守约方行使合同解除权后，方可向违约方主张的。本案中，北京银行的诉讼请求是要求恒丰银行继续履行《租赁合同》，故该违约金主张没有合同依据，法院不予支持。审理中，国澳公司经法院依法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。判决：一、恒丰银行股份有限公司于二○一五年七月二十一日取得北京市×××一百五十六号北京×××C座第十二、十三层房屋产权后，继续履行北京银行股份有限公司同国澳实业有限公司签订的《关于北京×××C座的租赁合同》；二、驳回北京银行股份有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，恒丰银行认可涉案12层房屋现有北京银行的标识，但主张北京银行设置该标识的时间是在2015年7月28日恒丰银行接收×××C座房屋之后，具体时间不清楚。恒丰银行另对于一审查明的“《租赁合同》签订后，国澳公司向北京银行交付了涉案房屋”提出异议，认为一审该项认定没有证据支持且与事实不符。本院对此认定如下：现恒丰银行未能提供充分证据证明涉案12层房屋现有的北京银行的标识的设置时间是位于2015年7月28日之后，故本院对恒丰银行该项主张不予采信。恒丰银行未就国澳公司向北京银行交付房屋一节提供充分的反驳证据，而国澳公司与北京银行签订的《租赁合同》约定出租人应于2014年4月1日前将租赁房屋交付给承租人，另结合北京银行向国澳公司支付2014年及2015年度租金、始终未对交付房屋一节提出异议，且涉案12层房屋内有北京银行标识的客观事实，根据常理，可以认定国澳公司已经向北京银行交付了涉案房屋，一审对此认定并无不当。北京银行未出示《租赁合同》约定的“租赁房屋交验清单”一节不影响本院关于交付情节的认定，恒丰银行就此提出的异议，理由不充分，本院不予采纳。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：本案二审的争议焦点在于是否适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本院认为，根据北京银行向国澳公司交纳房屋租金的事实以及北京银行与国澳公司之间的往来函件，可以证明，租赁合同已经实际履行，在北京银行不拖欠租金且租赁的房屋内已挂有北京银行标识的情况下，至于承租人北京银行在租赁合同开始履行之后其如何使用涉案房屋或是空置租赁房屋，均不影响对租赁合同已经实际履行的认定，恒丰银行关于一审未查明恒丰银行取得涉案房屋产权之前北京银行是否实际占有使用涉案房屋的事实的上诉意见，本院不予采纳。恒丰银行取得涉案房屋产权时间是2015年7月21日，此时租赁合同尚未被依法解除，故产权变动时仍在租赁期间，因此，恒丰银行取得涉案房屋的产权，并不能影响租赁合同的效力，恒丰银行上诉关于本案应排除《中华人民共和国合同法》第二百二十九条适用的意见，依据并不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由恒丰银行股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林审 判 员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一六年八月二十五日书 记 员  祝 石