浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭余瓶民初字第315号原告：吴菊芳，女，1965年1月29日出生，汉族，公民身份证号3301251965********，原住杭州市余杭区百丈镇石竹园村**里百丈**，现住浙江省杭州市余杭区瓶窑镇汇观山花苑******。被告：杭州华达房地产开发有限公司，，住所地：浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路华达企业大厦法定代表人：汤国华，董事长。委托代理人：骆军军，浙江铁诚律师事务所律师。原告吴菊芳为与被告杭州华达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2011年10月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理于2011年11月7日进行了公开开庭审理。原告吴菊芳（以下称原告）、被告杭州华达房地产开发有限公司（以下称被告）委托代理人骆军军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2008年3月18日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢3单元202室商品房，建筑面积108.14平方米，房款为394927元，于2008年5月31日前交房，且交房后90日内，被告应向房产登记机关办理房产权属证书。但原告依约交清房款后，被告却至今未能办出房屋产权证书。鉴于被告的违约行为，给原告的子女就学以及房产交易和利用该房产进行融资等造成损害，而且该损害的经济损失已远超过《商品房买卖合同》约定的关于逾期办理产权证按已付房款总额的0.1％支付违约金金额，即约定的违约金明显过低，实际已远不足以弥补带来的经济利益损失。为此，原告起诉要求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告立即将办理房地产权属证书（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、判令被告立即办理房地产权属证书（包括包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）；4、判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，即将违约金计算标准按已付房款总额的0.1％调高至按金融机构逾期贷款年利率7.74%标准计付。5、判令被告按金融机构逾期贷款年利率7.74%标准支付从2008年5月31日起至2011年10月31日止的逾期办理房地产权属证书的违约金人民币104438元；6、判令被告支付自2011年11月1日起至法院判决限期办理房地产权属证书期限届满之日止，并以已付购房款总额按金融机构逾期贷款年利率7.74%标准计算的违约金；7、判令被告开具金额394927元的商品房销售正规发票；8、本案诉讼费用由被告承担。为证明所述事实，原告向本院递交的证据材料有：1、原、被告于2008年3月18日签订的《商品房买卖合同》一份，用以证明原、被告关于购买位于杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢3单元202室商品房，房款为394927元，交房日期为2008年5月31日前，并约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内向登记机关办理房地产权属证书的事实。2、被告出具的2009年4月28日致歉书、7月3日告知书、7月6日整改方案各一份，用以证明被告不履行合同约定的义务，一而再地欺骗原告的事实。被告辩称：《商品房买卖合同》项下的汇观山花苑10幢3单元202室商品房，原告因装璜需要于2008年7月8日向被告提出交房并出具《申请》同意在房屋交接后“关于产权登记条款同意延期”，鉴此，延期办理房地产权属证书，并不违约，被告不应承担责任。而原、被告在《商品房买卖合同》中订立的违约金条款第十五条，是双方的真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，应属有效，双方应当予以遵守并加以履行，现因该商品房项目涉及非被告所能控制的政府进行规划调整而导致该商品房产权证延期办理，这并非完全是被告的责任；同时房产证逾期办理，也并不影响原告对房屋的居住使用，不构成实际的损害，况且原告也并无证据证明其实际损失究竟多少，因此，原告无权单方要求调高违约金计算标准以增加被告额外负担。关于商品房的销售发票，被告是应予开具的，这是办理产权证所必须的票证。为证明所述事实，被告向本院递交的证据材料有：1、原告于2008年7月8日出具的《申请》一份，用以证明原告同意被告对位于杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢3单元202室商品房的产权登记延期办理的事实。2、物业服务协议一份，用以证明原告已实际入住杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢3单元202室商品房的事实3、2008年12月24日的杭州市余杭区人民政府专题会议纪要｛余府纪要（2008）213号｝及后续相关报批文件复印件一份，以证明杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑商品房项目系旧城改造项目，因涉及城镇规划进行调整等原因，导致房产权证办理延期，而这些延期因素又非被告所能控制的的事实。4、杭州市余杭区建设局于2004年1月13日签发的“余售许字（2004）第02号”商品房预售许可证一份，以证明在原告与被告签订《商品房买卖合同》时，被告具备销售案涉商品房的资格。上列原、被告提交的证据材料，经庭审质证，本院经审查后认证如下：（一）原告提交的第1、2项证据，被告对其真实性均无异议，本院予以确认。（二）被告提交的第1、2、3、4项证据，原告对第1项证据认为是个欺诈的无效协议，对第3项证据认为不知情，但诉争双方均未能就异议进一步举证补强，本院经审核认为，该组证据符合民事诉讼证据的采信规则，故其真实性应予以确认；而原告对第2、4项证据均无没异议，本院予以确认。综合原告陈述与被告辩解，以及举证、质证，本院认定事实如下：被告开发的位于杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢商品房项目于2004年1月13日经杭州市余杭区建设局批准销售，预售证号为“余售许字（2004）第02号”。2008年3月18日，原、被告签订编号为（2008）0486的《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买汇观山花苑10幢3单元202室住宅商品房，建筑面积108.14平方米，房屋总价人民币394927元，于2008年5月31日前交房；该合同第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理，1、买受人退房，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。”。合同签订后，原告依约付清全部购房款，但被告未能按期交房，为此被告承担了逾期交房的违约责任。2008年7月8日，原告因需装璜汇观山花苑10幢3单元202室而向被告申请交房，原告在接收房屋时向被告出具《申请》一份，载明：“本人是贵公司汇观山花苑10幢3单元202室业主，……《商品房买卖合同》除第五条面积确认及面积差异处理和第十五条关于产权登记条款同意延期外，其它条款均已按约履行完毕，对该物业的相关事宜均予认可，无遗留问题，无异议。”。但被告在交房后，却至今未能依约完全履行办理该汇观山花苑10幢3单元202室商品房产权登记的相关义务，为此，现原告起诉至本院。另查明，位于杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑**商品房项目系旧城改造项目，因涉及城镇规划进行调整等因素，致该商品房项目办理房地产权证书所需的资料未能如期报产权登记机关备案，且何时具备报备仍不确定；同时，经征询原告，原告亦不同意退房解除《商品房买卖合同》。此外，被告至今未向原告开具汇观山花苑10幢3单元202室商品房购房款394927元的统一销售发票。案经开庭审理，调解无效。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应确认有效，双方应当依约履行。（一）关于案涉商品房的权属证书办理问题，《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”即办证前期所需资料由被告报产权登记机关备案，而至今被告未能将办证所需资料报备，究其原因，虽然案涉房产项目涉及城镇建设规划进行调整原因，但作为被告即便有《申请》中载明原告也同意延期报备，然而逾期如此之久，其未积极履行其义务是个重要原因，被告负有重要责任，况且，原告同意延期报备也并不等于已放弃了违约责任追究，因而在原告不同意退房前提下按“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。”处理，有其合同依据，本院应予采纳；同时，原告要求被告继续履行资料报备义务以便及时办出房地产权属证书，显属其正当权利，被告应当积极、努力予以履行，但应指出的是该房产项目因涉及镇城建设规划调整，存在非被告所能自主控制和决定的合同之外的第三方的相关职能机构的审核、审批等阻却因素，因此，现判令被告限期报备资料并予以办理房地产权属证书的条件尚不成就，故原告的该项请求，本院不予采纳。（二）关于原告主张的违约金，原告称约定的违约金过低，不足以弥补其利用案涉房产进行交易、融资可带来的经济利益损失，故而要求将其调高至以已付购房款为基数按年利率7.74%标准计付，鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告即使有权要求被告承担超过约定违约金之上部分的损失，但是，依据民事诉讼谁主张谁举证的证据规则，原告应对被告违约造成的违约金之上部分的损失承担举证责任，而在本案诉讼中，原告并未提交相应的证据证明其业已存在的可量化的具体损失，因此，原告以被告违约而造成其损失超过约定违约金或者说约定过低，缺乏证据支持；与此同时，原告购买的是住宅商品房，其主要功能是居住使用，而且原告已入住至今，现原告主张调高违约金金额，这与双方在签订购房合同时的合同主要目的不相符，亦超越了双方关于逾期办证所带来不利益的预见范围，为此，原告调高违约金的主张，本院不予采纳。（三）关于商品房销售发票，因原告已依约付清商品房全部房款，被告开具相应款额的统一销售发票，既是税法上的义务，也是《商品房买卖合同》的附随义务，被告理应履行该义务，故原告的开具销售发票诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州华达房地产开发有限公司支付原告吴菊芳约定违约金人民币395元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、被告杭州华达房地产开发有限公司应向原告吴菊芳开具（2008）0486号《商品房买卖合同》项下的杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路东侧汇观山花苑10幢3单元202室商品房购房款394927元的统一销售发票，限于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回原告吴菊芳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费2389元，减半收取1194.5元，由被告杭州华达房地产开发有限公司负担5元，其余1189.5元由原告吴菊芳负担，限于本判决生效之日起十日内向本院交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2389元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  王富春二〇一一年十一月三十日书记员  刘明明