江西省武宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）武民一初字第1784号 原告余梅玉，女，1959年12月22日生，汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。。 委托代理人汤少华，江西修江律师事务所律师。 被告余修日，男，1967年7月2日生，汉族，江西省武宁县人，经商，住武宁县。。 委托代理人余长松，江西浔阳律师事务所律师。 被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。 法定代表人余修日，公司执行董事兼经理。 第三人钟弟佳，男，1954年5月2日生，汉族，经商，住武宁县。。 原告余梅玉与被告余修日、被告九江福泉房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，于2014年10月29日作出判决，后因两被告不服判决上诉于九江市中级人民法院，经审理，九江市中级人民法院于2015年3月10日裁定撤销一审判决，发回重审。本院2015年8月28日立案受理后，于2015年11月5日依法追加第三人钟弟佳参加诉讼，并另行组成合议庭于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告余修日及其委托代理人、被告九江福泉房地产开发有限公司法定代表人、第三人钟弟佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1、要求两被告按照2009年11月9日的股东分红决议为原告办理解放路21号广园小区一楼21-23#铺面的房屋所有权证及二楼两间的产权登记；2、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由是，2004年，被告余修日邀请原告合作共同开发广园小区，并挂靠福泉公司。2005年，原、被告双方约定铺面和二楼由股东自留作为利润分配。2009年11月9日，全体合伙人以会议的方式确定了各股东应分得的房产，并均实际占有，但被告一直未为原告办理房屋产权登记手续，后来听说分给原告的房产办理在了被告余修日名下，经原告多次要求被告办理房产过户登记手续未果，原告遂诉诸法院。 被告余修日辩称，1、原告提供的2009年11月9日的股东分红决议录系复印件，不能支持原告的诉讼请求；2、即使该复印件系真实的，按分红决议记载的“按该小区财务平衡帐计算”的原则，办证前应当先进行统一结算，由相关部门进行审计，然后才是办证，经被告多次要求原告进行结算，但原告一直不愿结算，另外，办证也要原告等股东提交办证申请和相关资料并交纳相关费用才能办理；3、被告提出反诉请求，请求对合伙期间的合伙账目进行结算，并根据结算结果由原告支付被告相应款项。 被告福泉公司辩称，原、被告合作开发广园小区时，被告福泉公司尚未成立，故与其无关。 第三人辩称，原告的诉讼请求与第三人没有关联。 原告向本院提交了如下证据：证据1、2009年11月9日形成的广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录1份，证明全体股东在2009年就广园小区以利润分配的方式将各股东应分得的部分作了确认，根据决议，确定解放路21号项目中原告应分得21-17#、21-23#、21-24#铺面三间，铺面二楼两间；证据2、2005年11月10日的补充协议2份、武土国用（2011）第1248号国有土地使用权证1份，证明铺面计价是以平方米乘以单价的方式进行计算，原告分得的21-17#、21-23#、21-24#三间铺面的面积约130平方米，其中21-23#、21-24#的土地证已办理在余夏霞名下；证据3、武宁县房屋所有权申请登记审批表1份，证明被告将属于原告的铺面的产权证办理在了被告余修日名下，其行为构成侵权。 两被告质证称，对证据1的真实性有异议；对证据2的两份补充协议真实性有异议，余修日名字不是本人签的，2005年11月被告福泉公司尚无公章，所以公司公章也是假的，另外，协议上写经全体股东协议，但只有原告签字，其他股东未签字，该补充协议无效，对土地证无异议；对证据3无异议。 第三人质证称，对证据1没有异议，证据2和3与第三人没有关联。 本院认为，对证据1，被告虽对其真实性有异议，但并未提供相反的证据支持其主张，且被告在2014年7月11日的庭审中对该证据的真实性和合法性均予以认可，而第三人也对该份证据也不持异议，故本院对该证据依法予以采信；对证据2的两份协议，本院认为，原告提供的系复印件，且两被告不予认可，故本院对该两份协议依法不予采信，对国有土地使用权证，两被告均无异议，本院依法予以采信；对证据3、两被告均无异议，本院依法予以采信。 被告余修日向本院提交了如下证据：证据1、钟弟佳书写的决算书1份，证明原告尚欠被告余修日7400元，原告应先将欠款付清后办证;证据2、2006年8月10日的收条1张，证明在结算时应将该收条金额扣除;证据3、中华人民共和国税收通用完税证两张，证明被告余修日已经支付了本案所涉及的房产进行办证所产生的费用。 原告质证称，对证据1的真实性无异议，但该份决算是概算，系在2009年11月9日全体股东签订股东分红协议录同日算的，先进行概算，然后才签订的股东分红决议录，因为有了该账目才有的分红协议；证据2和证据3与本案无关。 第三人质证称，证据1的真实性无异议，但为什么写这份东西第三人已经记不清楚了；证据2和证据3与第三人没有关联。 本院认为，原告和第三人对证据1的真实性无异议，本院依法予以采信；证据2和证据3与本案无关，本院依法不予采信。 被告福泉公司未提供证据。 第三人钟弟佳未提供证据。 经审理查明，2004年，余梅玉、余修日、毛木太、刘晓晨、钟弟佳合资、合作共同开发武宁县城解放路21号广园小区，并挂靠武宁县万福房地产开发有限公司。后经全体股东同意，将广园小区铺面和二楼作为利润进行分配，并对各股东的资金投入和红利进行了初步的概算。2009年11月9日，在概算的基础上形成了《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》，该决议录的内容为：“决议如下：按位置从南到北，按该小区财务平衡帐计算。1、股东刘晓晨除退回资金外，应分得房产（具体位置为解放路21号铺面21-8#、9#、10#三间，铺面的二楼计五间）。2、股东钟弟佳，除其所得的房屋、地下室等外，还应分得房产（具体位置为解放路铺面21-7#、13#、14#三间）。3、股东毛木太除所得房屋退回资金外，应分得房产（具体位置为解放路铺面21-15#、16#，铺面的二楼计七间）。4、股东余梅玉，除所得房屋、地下室等外，应分得房产（具体位置为解放路铺面21-17#、23#、24#计三间，铺面的二楼二间，位置从北往南二间）。5、股东余修日应分得房产（具体位置为解放路铺面21-18#、19#、20#、21#、22#五间，铺面的二楼接毛木太起从南往北六间）。6、以上所有股东应分得的房产面积按房产部门办理的房产证为准，按原来的单价最后和余修日统一结算，多退少补。7、以上所有的房屋产权证由召集人余修日负责办理，办证费用由各股东负责。8、本决议一式陆份，各股东各执一份。另注：股东钟弟佳增加铺面一间21-19#，股东余修日增减铺面一间21-19#。”。但铺面二楼实际共19间。之后，原告实际占有了分得的房产。后被告余修日为原告办理了一楼21-17#、21-24#铺面的房屋所有权证及土地使用权证、21-23#铺面的国有土地使用权证，但两被告一直未为原告办理其他房产的房产证、土地证，后被告余修日将原告所分得的21-23#铺面的房产证及二楼的房产办理在了其自己名下。原告多次要求两被告办理房屋过户登记手续未果，故原告诉诸本院。 另查明，2006年2月21日，武宁县万福房地产开发有限公司名称变更为九江福泉房地产开发有限公司。 又查明，余梅玉分得的二楼房号为21-23#、21-24#，毛木太分得的二楼房号为21-12#、21-13#、21-14#、21-15#、21-16#、21-17#、21-0#，刘晓晨分得的二楼房号为21-7#、21-8#、21-9#、21-10#、21-11#。 本院认为，本案的争议焦点为：应当先办证还是先结算？ 关于这个焦点，本院认为应当先办证，理由如下：《广园小区8#、16#、17#商住楼股东分红决议录》系全体股东协商一致的结果，该决议录中对原告应分得的房产进行了约定，并明确约定：原告实际分得的房产面积以房产部门办理的房产证为准，并最后和余修日统一结算、多退少补，而所有房屋产权证均由被告余修日负责办理。从这些约定来看，办证系原、被告之间进行结算的前提，只有在办证后对原告实际所分的房产面积进行确定的情形下，原、被告之间才有进行统一结算的基础，且第三人钟弟佳作为合伙体成员之一也明确表示应当先办证再结算，现被告余修日并未按约定为原告办理房屋产权证，且还将一楼21-23#的房产证及二楼房产办理在其自己名下，其行为构成违约，故对原告要求被告余修日为其办理21-23#铺面房产证及二楼21-23#、21-24#房产证、土地证的诉请，本院依法予以支持。武宁县万福房地产开发有限公司名称变更为九江福泉房地产开发有限公司后，其权利义务依法由被告福泉公司承继，福泉公司作为广园小区的开发商，亦负有为原告办证的义务，且其土地使用权变更在被告余修日名下后，对外仍以其作为土地转让人进行土地使用权转让，据此可以认定被告福泉公司亦有为原告办证的义务，故对原告要求被告福泉公司为其办理产权证的诉请，本院亦依法予以支持。 至于被告余修日提出的有关结算的反诉请求，本院认为反诉必须与本诉有牵连，其目的就在于抵消或吞并本诉原告的诉讼请求，而本案原告的诉讼请求仅是办证，并不涉及到结算的问题，这与被告余修日的反诉请求不具有抵消或吞并的关系，故本院对被告的反诉请求不予受理，其反诉请求可以通过另行诉讼解决。依据《中华人民共和国物权法》第九条、十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、武宁县城解放路21号广园小区一楼21-23#铺面及二楼21-23#、21-24#（二楼位置为从北往南两间）的房屋归原告余梅玉所有，被告余修日、九江福泉房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内为原告余梅玉办理一楼21-23#铺面的房屋所有权证及二楼21-23#、21-24#的房屋所有权证、土地使用权证。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费100元、保全费2000元，由两被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审 判 长 上官晨南 人民陪审员 瞿 春 锋 人民陪审员 陈 以 志 二〇一六年一月十五日 书 记 员 李  彬