浙江省德清县人民法院民 事 判 决 书（2011）湖德武民初字第319号原告德清开元投资管理有限公司。法定代表人孔伟良。委托代理人刘显清。被告唐晓屏。原告德清开元投资管理有限公司（以下简称原告）与被告唐晓屏（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年6月23日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2011年11月11日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人刘显清到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案当庭作出宣判。原告诉称，2008年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告承租位于德清县武康镇余英坊41幢10-11号的商铺，租赁期限自2008年9月1日至2011年9月9日，租金自2009年1月1日起计算，2009年12月31日前按照0.66元／天•平方米支付，支付方式为“先付后租”，每3个月支付一次租金，被告应在每个租约期开始之前10天一次性全额支付下期租金；被告应在电力部门或管理公司发出缴款通知书后7天内一次性付清电费，在原告发出付款通知书后7天内一次性付清水费。合同还就违约金、合同的解除等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定交付该商铺，被告也已开始经营。被告依约应于2009年12月31日前支付2010年第一季度的租金，但其一直拖欠未付，且自2010年1月1日至今未付租金，自2010年4月至2010年8月的水电费以及2009年8月的水电费分文未付。另，根据商业管理公司记录，被告未经原告同意已于2010年9月擅自停止营业。原告多次通过电话、函告等方式向其催缴租金和相关费用，但沟通未果。原告又发函告知被告解除合同并要求其腾空房屋，支付欠费及违约金，但被告拒收且至今未付款也未腾空房屋。故诉请：1、判令解除原、被告于2008年9月1日签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾空承租的商铺；3、判令被告于合同解除后一个月内将“德清武康山海天美食坊注册地址迁出承租的商铺；4、判令被告支付拖欠的租金人民币64253.28元（自2010年1月1日始至2010年9月30日止，其中2010年1月1日至2010年3月31日的租金为1.1元／天•平方米×90天×213.96平方米=21182.4元，2010年4月1日至2010年6月30日的租金为1.1元／天•平方米×91天×213.96平方米=21417.76元，2010年7月1日至2010年9月30日的租金为1.1元／天•平方米×92天×213.96平方米=21653.12元，合计人民币64253.28元）、水电费7804.23元（其中2009年8月的水电费为1951.74元、2010年4月至2010年8月的水电费为5852.49元）；5、判令被告支付因逾期支付租金所产生的违约金6682.78元（其中2010年1月1日至2010年8月8日的违约金为21182.4元×221天×0.08%／天=3745.12元，2010年4月1日至2010年8月8日的违约金为21417.76元×131天×0.08%／天=2244.71元，2010年7月1日至2010年8月8日的违约金为21653.12元×40天×0.08%／天=692.95元），因逾期支付水电费所产生的违约金558.99元（自2010年5月5日始至2010年8月8日止，共90天，按每天0.08%计算，为7804.23元×90天×0.08%／天=558.99元）；6、判令被告已支付的履约保证金不予返还。原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、房屋所有权证原件一份，拟证明原告系本案合法出租人的事实。2、原告与被告签订的房屋租赁合同原件一份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系并就相关权利义务进行了约定的事实。3、费用结算清单、关于合同解除撤场的通知、申通快递详情单原件各一份，拟证明被告拖欠原告租金、水电费等款项的金额，以及原告已向被告催讨的事实。4、验房清单、装修申请备案表原件各一份，拟证明原告按约向被告交付承租商铺，被告已接收并使用的事实。5、收款收据原件两份，拟证明被告已向原告支付开业保证金人民币38126.7元、履约保证金人民币12708.9元的事实。6、水费专用发票原件十一份、电费专用发票原件六份以及用水情况查询清单原件两份，拟证明被告拖欠的水电费已由原告代其向有关部门支付的事实。被告未进行答辩也未提交任何证据。对原告提交的上述证据，因被告缺席，虽未经被告质证，但结合原告的庭审陈述，本院依法进行审核认为，其符合有效证据的条件，能够证明原告在本案举证主张的事实，本院予以认定。本院根据原告方的庭审陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告系德清县武康镇余英坊41幢1-4号、7号、9-12号、14号房屋的所有权人（房权证号：德房权证武康镇8字第0**95-××号）。2008年9月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于德清县武康镇余英坊41幢10-11号1-2层的商铺出租给被告用于经营中式快餐；租赁期限为三年，自2008年9月10日始至2011年9月9日止；被告应在2008年12月1日前正式开业，此时原告同意被告减免2009年1月1日前（不含当日）的租金，但被告应向原告及相关单位支付其他费用（包括但不限于水电费、电话费等公用事业费用和综合管理费）；商铺的租赁面积为213.96平方米，2009年的租金标准为0.66元／天•平方米，2010年、2011年的租金标准均为1.1元／天•平方米；被告按照“先付后租”的方式每季度支付一次租金，并于每个租约期（每三个月为一个租约期）开始前10天一次性全额支付下期租金；被告应当按承租商铺实际耗电量总和（以独立电表显示为准）及电力部门收费标准缴付电费，电费应按月直接缴付至当地电力部门或在管理公司发出缴款通知书后7天内一次性付清；被告应当按承租商铺实际耗水量总和（以独立水表显示为准）及自来水公司的收费标准缴付水费，水费按月应在原告发出付款通知书后7天内一次性付清；若被告逾期支付租金或其他费用，则每逾期一天（无论原告是否正式催款），应按应付款总额的0.05%向原告支付滞纳金；逾期时间超过15天（无论原告是否正式催款）的，则每逾期一天，应按应付款总额的0.08%向原告支付滞纳金；若被告逾期支付租金、水电费或其他应缴费用超过30天的，原告有权提前解除合同，并收回商铺。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告已使用承租商铺，并于2008年12月1日前正式开业。被告向原告支付开业保证金人民币38126.7元、履约保证金人民币12708.9元。2010年1月1日始，被告未向原告支付租金。2010年1月1日至2010年9月30日，被告共拖欠原告租金人民币64252.2元。原告代被告向有关部门缴纳2009年8月、2010年4月至8月的水电费合计人民币7804.23元。上述费用经原告多次催讨未果，故双方纠纷成讼。本院认为，本案经公开开庭审理，被告未到庭参加本案诉讼，既未提出任何答辩意见又未提交任何证据，系怠于行使其诉讼权利。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效。现被告逾期支付租金已超过30天，双方约定的原告可单方提前解除合同的条件已成就。原告作为权利人，已向本院起诉，请求解除合同，故其已在合理期限内尽通知义务，双方之间的房屋租赁合同于通知到达被告时予以解除。虽本案原告未提交证据证明通知到达被告的具体时间，但本院对被告采取公告方式送达起诉状副本等诉讼材料，应自公告发出之日（2011年8月13日）起60天视为送达，故原、被告之间的房屋租赁合同于2011年10月12日予以解除。根据法律规定和交易习惯，被告应当及时返还租赁物。原告的第1、2项诉请符合法律规定，本院予以支持。第3项诉请不属于民事案件的受案范围，故不予支持。被告逾期未支付租金和原告代其缴纳的水电费，构成违约，应承担相应的民事责任，故原告的第4项诉请本院予以支持，但经审核，原告诉请的租金数额计算有误，本院予以更正，应为人民币64252.2元（自2010年1月1日始计算至2010年9月30日止，其中2010年1月至3月的租金为1.1元／天•平方米×90天×213.96平方米=21182元，2010年4月至6月的租金为1.1元／天•平方米×91天×213.96平方米=21417.4元，2010年7月至9月的租金为1.1元／天•平方米×92天×213.96平方米=21652.8元，合计人民币64252.2元）。原、被告双方明确约定被告逾期支付租金等相关费用的，应当支付一定数额的滞纳金，该款在性质上应属于违约金。经审核，原告第5项诉请中的违约金数额过高，虽被告未请求减少，但本院依据本案实际情况予以减少，参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准年利率计算，具体计算如下：逾期支付租金所产生的违约金自每季度的第一天始，计算至2010年8月8日止，其中2010年1月1日至2010年8月8日的违约金为21182元×220天×5.31%／365天=677.9元，2010年4月1日至2010年8月8日的违约金为21417.4元×130天×4.86%／365天=370.7元，2010年7月1日至2010年8月8日的违约金为21652.8元×39天×4.86%／365天=112.4元，合计人民币1161元；逾期支付水电费所产生的违约金自2010年5月5日始，计算至2010年8月8日止，为7804.23元×96天×4.86%／365天=99.8元，上述违约金合计人民币1260.8元。原告的第6项诉请不属于针对被告提出的请求范畴，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告德清开元投资管理有限公司与被告唐晓屏在2008年9月5日签订的房屋租赁合同予以解除。二、被告唐晓屏在本判决生效之日起七日内腾空位于德清县武康镇余英坊41幢10-11号1-2层的商铺。三、被告唐晓屏在本判决生效之日起七日内支付原告德清开元投资管理有限公司租金64252.2元、原告代缴的水电费7804.23元，合计人民币72056.43元。四、被告唐晓屏在本判决生效之日起七日内支付原告德清开元投资管理有限公司违约金人民币1260.8元。五、驳回原告德清开元投资管理有限公司的其他诉讼请求。若被告唐晓屏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1782元，由被告唐晓屏负担1648元，原告德清开元投资管理有限公司负担134元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  钱慧芳代理审判员  宣 艳人民陪审员  沈永良二〇一一年十一月十一日代书 记员  郑秋萍