杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱民初字第524号原告徐红福。委托代理人何苏平。原告许江鸣。被告杭州敦煌饭店。法定代表人杨建渊。委托代理人钱育新、冉海燕。原告徐红福、谢土明为与被告杭州敦煌饭店（以下简称敦煌饭店）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月30日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判。诉讼中，谢土明撤回起诉，本院予以准许。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并依法通知许江鸣作为本案原告参加诉讼。诉讼中徐红福申请对装修残值进行评估，本院予以准许。本院于2011年6月27日、2011年9月20日、2011年12月14日三次公开开庭审理了本案。原告徐红福的委托代理人何苏平，被告敦煌饭店的委托代理人钱育新、冉海燕到庭参加了诉讼。原告许江鸣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐红福诉称：2008年9月5日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定由原告租用被告三楼除会议室及总机房外的整层用于经营美容美发、桑拿项目。合同期限从2008年9月5日至2014年5月31日止，约定如被告无故提前解除合同，应向原告支付违约金30万元并赔偿相应的装修及设备费用。并约定原告应向被告支付10万元保证金。后原告请专人对三楼进行了设计并按照《租赁合同》的约定对租赁物进行装修，共计花费装修费用75万元。但是，2011年1月被告却擅自关闭饭店的大门对外宣传是进行内部装修。由于《租赁合同》第二条约定原告的客人进出将从被告大厅为出入口，因此被告的行为客观上致使原告无法继续经营，不能实现合同目的。被告系以自己的行为表示其不愿意继续履行其合同义务，被告的行为已经构成根本违约，系以自己的行为提前解除合同，根据《租赁合同》第十条，被告应当向原告支付违约金30万元并赔偿相应的装修及设备费用。为此，原告故提起诉讼，请求法院：1、判令被告赔偿装修损失75万元；2、判令被告支付违约金30万元；3、判令被告退还保证金10万元，诉讼费用由被告承担。为证明其主张，徐红福向本院提交了如下证据：1、租赁合同，证明原被告之间存在的租赁合同关系；2、装修合同，证明原告对租赁标的进行装修的事实以及装修的费用；3、发票，证明原告向被告支付10万元保证金的事实；4、照片；5、录音，两份证据证明被告擅自关闭一楼大门，对外宣称进行封闭式装修，造成原告的合同目的无法实现；6、通知、邮寄单据、照片，证明被告交付的租赁物存在瑕疵，不符合合同约定，造成原告损失的事实；7、吴廷柱的《在职人员缴费花名册》，证明录音通话对象吴廷柱是敦煌饭店的工作人员。被告敦煌饭店答辩称：一、被告不存在原告诉状中所述的关闭饭店大门方式提前解除合同的行为。1、被告并未在2011年1月份关闭饭店大门，也未对饭店进行装修；2、原告客观上无法经营的原因是：原告多次利用承租场所容留卖淫，多次被公安机关处罚。原告开设的杭州市拱墅区心怡洗浴场已于2010年6月10日注销，不具备对外经营的条件。2010年12月16日，原告承租场所被公安机关冲击调查，之后没多久，原告自行将承租场所关闭，并停止对外营业。因此，造成原告无法经营的原因在于原告自身的违法行为。二、租赁合同承租方存在严重违约行为，被告已于2011年6月18日方式解除房屋租赁合同。原告拖欠租金、水电费用、逾期付款违约金，并自2010年12月下旬自行停止营业后消失。原告多次利用租赁场所容留卖淫，严重违反合同约定。原告设立的心怡洗浴场于2010年注销，但注销后仍对外营业，也未重新申领营业执照，属于无证非法经营，亦严重违反合同约定。鉴于原告以上严重违反合同约定的行为，被告已于2011年6月18日通过公告方式解除了双方的租赁合同。三、原告无权要求被告赔偿装修损失、支付违约金，返还履约保证金。根据合同约定，只有出租人无故解除合同的情况下，才需要赔偿装修损失及支付违约金。本案系承租人违约在先，被告解除合同系行使约定解除权，原告无权要求被告赔偿装修损失及支付违约金。关于履约保证金，根据合同约定，承租人严重违约，出租人有权终止合同，没收保证金。鉴于原告存在严重违约行为，其无权要求返还保证金。被告敦煌饭店向本院提交了如下证据：1、租赁合同；2、补充合同，证据1、2证明双方签订合同约定许江鸣、徐红福承租敦煌饭店三楼用于经营洗浴场，年租金人民币55万元，并对违约责任等事宜进行了约定；3、关于严格履行合同告知函（2009年9月18日），证明许江鸣、徐红福拖欠租金、保证金及其他费用，原告发函催讨；4、租赁合同解除函（2010年9月30日），证明被告发函催讨租金、水电费等欠款；5、欠条（2010年10月11日），证明徐红福出具欠认可拖欠款项事实，确认欠滞纳金人民币16万元；6、关于严格履行租赁合同催告函（2010年12月10日），证明被告发函催讨租金、水电费等欠款；7、账单（2010年12月21日），证明承租方拖欠租金；8、工商基本信息，证明原告设立的心怡洗浴场于2010年6月10日注销，原告系无证经营；9、公告，证明房屋租赁合同及补充协议已解除；10、行政处罚决定书，证明原告多次违法经营。本院依法组织双方当事人对徐红福提交的证据进行了质证，现认证如下：1、对于徐红福提交的证据1，敦煌饭店提出，签订合同时没有谢土明这个主体及签名，其他无异议。徐红福对敦煌饭店的异议认可，本院对双方确认的事实予以认定；2、对于徐红福提交的证据2，敦煌饭店对真实性提出异议，认为工商登记信息中无此公司，装潢合同中无公司签章，也无相应的发票证明款项的支付。本院认为所提异议成立，原告无其他证据相印证，该证据不能作为单独认定事实的依据，不予认定；3、对于徐红福提交的证据3，敦煌饭店表示无异议，但提出由于徐红福严重违约，故无需返还保证金。本院对证据予以认定；4、对于徐红福提交的证据4，敦煌饭店对真实性提出异议，认为不能显示对话双方的身份，不能证明原告主张的事实。对于证据5，敦煌饭店对真实性没有异议，但提出不能证明是2011年1月份装修；对于证据6，敦煌饭店提出不能证明租赁物存在瑕疵。对于证据7，敦煌饭店对真实性没有异议，但提出不能证明录音对象就是吴廷柱，对于录音谈话内容的真实性也提出异议。本院认为，徐红福已经完成了形式意义上的举证责任，吴廷柱系敦煌饭店职工，敦煌饭店对谈话对象是否是吴廷柱提出异议，则其单位距离证据较近，应当由其对该反驳主张进行举证，否则，应当承担举证不能的不利后果。在本院进行说明后，敦煌饭店仍未就反驳主张进行举证，故本院对证据4、5、7予以认定。对于证据6，本院对邮寄的事实予以认定；5、对于敦煌饭店提交的证据，徐红福对证据1、2表示无异议，本院予以认定；对于证据3，徐红福提出该函件的内容其已经全部履行完毕，该证据与本案不具有关联性。本院对真实性予以认定；对于证据4，徐红福提出异议，认为敦煌饭店应当提供水电费的原始凭证，滞纳金过高；对于证据5，徐红福提出滞纳金过高；对于证据6，徐红福提出没有收到过；对于证据7，徐红福提出敦煌饭店应当提供水电费的原始凭证；对于证据8，徐红福对真实性表示无异议；对于证据9的真实性没有异议，但提出敦煌饭店在2010年1月20日关闭大门，合同应当在该时解除；对于证据10的真实性没有异议，但提出其是管理缺位，不是故意违法。本院对以上证据的真实性予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：敦煌饭店（甲方）与徐红福、许江鸣（乙方）于2008年9月5日签订租赁合同一份，约定：一、经营场地位于甲方主楼三楼层，用于经营美容美发、桑拿项目。二、乙方所承包的甲方场地为敦煌饭店三楼除会议室及总机房之外的整层，乙方的客人进出将从甲方大厅为出入口。三、乙方的经营行为必须遵守国家的法律法规，遵守甲方的规章制度。甲方有权监督乙方的合法经营，如发现乙方有超越经营范围，转租转借或违法经营的行为，视为乙方严重违约，甲方有权终止本协议，没收乙方所交纳的保证金，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的各种损失。四、乙方负责对租赁区域进行装修，并达到饭店三星标准，甲方不承担任何装修费用。五、合同期限为2008年9月5日-2014年5月31日止，每年租赁金伟人民币18万元，无递增。六、租赁金分期交纳，第一年提前一个月按季度交纳，第二年开始提前一个月按半年一次交纳。乙方如逾期交纳租金及相关费用，经甲方书面催缴，乙方仍拒绝交纳的，乙方需按照租赁金及其它应交费用每日千分之五向甲方支付滞纳金。逾期七日仍不缴纳，则视为乙方严重违约，甲方有权在不事先通知乙方的情况下立即停止乙方水电的供应，并有权终止本协议，没收乙方所缴纳保证金，同时要求乙方赔偿由此给甲方造成的名誉、经济等各种损失。七、乙方必须在该协议签订之日向甲方交纳保证金人民币10万元，该保证金在租赁期满后由甲方返还乙方，乙方不得要求利息。九、乙方如无故提前解除租赁协议，应向甲方支付违约金30万元，其装修及设备无条件归甲方所有。十、甲方如无故提前解除合同，应向乙方支付违约金30万元并赔偿相应装修及设备费用。合同还约定了其他内容。后，双方还订立了《补充合同》，载明：经双方友好协商于2008年9月5日签订的租赁合同，在原租金基础上（18万／年）再增加37万／年，其他条款不变。合同签订后，徐红福等对承租场地进行了装修，并开始经营洗浴场。2009年9月18日，敦煌饭店向徐红福、许江鸣发出《关于严格履行租赁合同告知函》，载明：…你方拖欠费用情况如下：1、保证金10万元。2、2009年7月5日-2010年1月4日的租金27.5万元。3、水电费用等13443.22元。合计338443.22元。徐红福、许江鸣予以签收。2010年9月30日，敦煌饭店向许江鸣、徐红福发出《租赁合同解除函》，载明：…你方未以合同约定履行交纳租金及费用，已构成严重违约：你方应于2010年6月4日前交纳2010年7月5日-2011年1月4日的租金；另外拖欠2010年1月26日-2010年6月25日的水电费等；滞纳金205958元，上述租金、费用、滞纳金三项合计544200元。2010年10月11日，徐红福出具《欠条》一份，载明：今欠敦煌饭店滞纳金合计人民币16万元整，于2010年11月2日前交清。如违约敦煌饭店有权停水停电，并做出承诺今后不能拖欠任何房租。2010年12月10日，敦煌饭店向许江鸣、徐红福发出《关于严格履行租赁合同催告函》，载明：…你方应于2010年12月4日交纳2011年1月5日-2011年7月4日的租金275000元，另外拖欠费用：2010年7月26日-2010年11月25日的水电费；拖欠应于2010年10月2日前交清的滞纳金150000元，上述租金、滞纳金及水电费等费用合计446436.1元。2010年12月21日，敦煌饭店做出《与三楼心怡洗浴场账单》，载明：你方至今未履行合同拖欠应于2010年12月4日前缴纳2011年1月5日-2011年7月4日的租金275000元。另外拖欠费用等：1／2010年1月26日-2010年6月25日水电费等63242.02元＋2011年1月4日前租金275000元＋滞纳金164766.4（205958＊80%）元=503008元，已交350000元，尚欠153008元。2、2010年7月26日-2010年11月25日费用25950元。上述租金、费用、滞纳金三项合计453958元。该账单由谢土明签收。2009年10月22日，以谢土明为经营者在案涉租赁场地设立了字号为杭州市拱墅区心怡洗浴场，2010年6月10日该经营户以歇业为由办理了注销手续。2010年7月22日、2010年11月4日，公安机关分别作出了《行政处罚决定书》，对杭州心怡洗浴场就该场所内的存在卖淫嫖娼事实进行了处罚。2010年10月26日，杭州市拱墅区心怡洗浴场以谢土明为联络人向敦煌饭店发出《通知》，称：…发现洗浴场顶棚大面积被人为拆除，包厢内顶棚被人为大面积拆除而且房门被人为打坏，里面的电视机遗失三台，物质大量被偷，使洗浴场损失重大…为此洗浴场要求饭店赔偿一切损失，反之本洗浴场拒付一切费用。2011年3月5日，徐红福的诉讼代理律师到敦煌饭店进行取证，拍摄了现场照片，与敦煌饭店职员吴廷柱进行了对话并进行了录音。根据现场照片显示，当时敦煌饭店一楼旋转门上张贴“饭店装修此门不通谢谢配合”的公告。吴廷柱在谈话中称“年前10来天停掉了”，“三楼也停掉了，上不去了”。2011年6月18日，敦煌饭店在杭州日报上向徐红福、许江鸣发出公告，称：…鉴于贵方存在屡次拖欠租金等严重违约行为，敦煌饭店特通知贵方，从即日起解除贵方与敦煌饭店于2008年9月5日签订的《租赁合同》及补充协议。2011年5、6月份，敦煌饭店进行整体重新装修，徐红福、许江鸣所承租的洗浴场的装修被一并拆除。本院认为：徐红福、许江鸣与敦煌饭店之间的租赁合同系有效合同，双方均应当按照约定内容履行义务。从本案查明的事实可以认定，在合同履行过程中，徐红福、许江鸣确实存在未按约定期限支付租金、经营过程中存在违法事实等违约行为，按照双方合同约定，敦煌饭店具有了解除合同的权利。但敦煌饭店一直没有行使合同解除权，一直到2011年6月18日才刊登公告与徐红福、许江鸣解除租赁合同。敦煌饭店在2010年12月两次发函催告徐红福、许江鸣支付2011年上半年的房租，但徐红福、许江鸣未履行合同义务。如敦煌饭店在催告无果后就行使合同解除权，应当得到支持。原告方的诉讼请求就因为缺乏事实和法律依据，不应得到支持。但敦煌饭店没有行使权利，则合同在解除前仍然应当继续履行。根据原告方提交的证据证明，在2011年1月20日左右敦煌饭店已经关闭大门，原告方经营的洗浴场已经无法上去，则应认定敦煌饭店在租赁期内未能保持租赁物符合约定的用途。诉讼中，敦煌饭店辩称，是原告方因自身的原因停业整顿、停止经营，故敦煌饭店不负责任。本院认为，即使原告方因自身原因没有使用租赁物，也只能认为其放弃权利，并不能免除出租方保持租赁物符合合同约定用途的义务。由于敦煌饭店没有行使合同解除权，却又未能全面履行出租方的合同义务，则应认定构成违约。敦煌饭店到2011年6月18日才行使合同解除权，由于该时其自身也存在违约行为，则根据法律规定，由于双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当按照过错承担相应责任。对于徐红福、许江鸣的装修价值，根据其提交的证据，尚不足以证明其主张的事实。但是，双方对进行过装修的事实没有争议。而且，由于诉讼期间敦煌饭店进行整体重新装修，原告方的装修内容被拆除，已经无法通过鉴定等方式予以准确认定。在此情况下，本院认为，根据双方合同约定，“乙方负责对租赁区域进行装修，并达到饭店三星标准”，再根据承租场地的面积有七八百平方米推算，对原告方的装修价值予以酌情确定。原告方按装修价值主张损失，缺乏依据，本院不予支持。对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院根据双方在合同履行过程中的过错程度，予以酌情确定。原告方要求敦煌饭店支付提起解除合同的违约金和返还保证金，由于原告方存在严重的违约行为，该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州敦煌饭店赔偿徐红福、许江鸣装修残值损失150000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回徐红福、许江鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，由徐红福、许江鸣负担13174元，由杭州敦煌饭店负担1976元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15150元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈颖浚人民陪审员  张更泗人民陪审员  吴晓航二〇一一年十二月二十七日书 记 员  徐 婷