上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1113号原告胡雯雯。委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。被告赵金秋。原告胡雯雯与被告赵金秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，依法适用简易程序进行审理。因无法向被告赵金秋送达相关法律文书，故本院以公告形式向被告赵金秋送达了民事诉状副本及开庭传票，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡雯雯的委托代理人黄志宏到庭参加诉讼。被告赵金秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡雯雯诉称，2013年12月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买上海市闵行区xx二村x号xx室房屋，即本案系争房屋，房屋总价人民币（以下币种相同）950，000元。双方约定，被告应于2014年8月31日交付系争房屋，并于合同签订后180日内迁出系争房屋内的户籍，每逾期一日支付违约金500元。合同签订后，原告依约支付购房款并办理了银行贷款，双方亦已办理了系争房屋产权过户登记手续，原告于2014年3月30日取得系争房屋产权证，但被告及其同住人仍居住使用系争房屋至今，未向原告交房，也未依约迁出系争房屋内的户籍。此外，原告为能使被告尽快搬离系争房屋，于2014年12月31日又向被告支付了购房款30，000元，但至今被告户籍仍未迁出。故原告诉至法院，要求判令：1、被告腾空上海市闵行区朱行二村XXX号XXX室房屋，并向原告交付本案系争房屋；2、被告向原告支付自2014年9月1日起至被告实际交付系争房屋之日止，按每月2，500元计算的房屋使用费；3、被告向原告支付自2014年7月1日起至本判决生效之日止，按每日500元标准计算的违约金。本案审理期间，原告撤回第二项关于房屋使用费的诉讼请求，系对其权利的合法处分，本院予以准许。原告胡雯雯向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、原、被告于2013年12月31日签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，证明原、被告通过签订买卖合同及补充协议约定被告应于2014年8月31日交付系争房屋，系争房屋内所有户籍签约后180天内迁出，逾期按照每日500元支付违约金；2、《收条》、银行转账付款凭证等一组，证明原告于2014年1月4日前支付了购房款680，000元，剩余270，000元房款没有支付；3、《税收缴款书》、《销售不动产统一发票》、《上海市房地产权证》（沪房地闵字（2014）第xxxxxx号）等一组，证明原告于2014年3月30日已取得系争房屋房地产权证，并缴纳了相应的税费，系争房屋过户当日被告本人亦到场协助办理手续；4、户口簿一份，证明原告与案外人胡a系母女关系，系争房屋购房款实际由案外人胡a缴纳了部分；5、公安部门户籍登记信息一组，证明被告及案外人等四人户籍仍在系争房屋内；6、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：xxxxxx）一份，证明系争房屋购房款950，000元，并约定了购房款的具体支付方式；7、“58同城”网络资料一份，证明系争房屋目前的租金市场价值。本案审理期间，原告申请证人李a、葛a出庭作证。证人李a称，其与被告的哥哥系朋友关系，与原告母亲胡a也是朋友关系。原告购买系争房屋后，被告没有搬离。被告哥哥称，原告向被告支付30，000元，被告就搬离。30，000元付款当天，被告姐姐、哥哥都在场，原告将30，000元交给被告母亲，并约定2015年春节腾空并交付系争房屋，但直至2015年4月份被告还是未能搬离系争房屋，原告就诉至法院了。当时，购房款余款为300，000元，等系争房屋腾空交付、全部户籍迁出后再付，被告赵金秋的哥哥出面也是希望将这件事尽量解决。其与被告赵金秋没有直接联系，当时未对30，000元的性质确认，就是说给30，000元现金，但其认为30，000元不能给被告哥哥，所以当着两个子女的面给了被告母亲。事后，原告打电话给被告，但是被告说其母亲的户籍迁不走。证人葛a称，其是通过证人李a认识了本案原、被告。当天，李a打电话让其陪原告去被告处，原告给了被告30，000元，让被告尽快搬离系争房屋。被告赵金秋未到庭答辩，亦未向本院提供书面证据。本院对证据的认证意见：对原告胡雯雯提供的证据1、3、4、5、6，合法性与真实性予以确认，与本案具有关联性，本院予以采纳；对证据2，真实性无异议，原告支付相关款项之事实客观存在，但原告所需证明之款项支付目的，需结合其他证据加以核实确认；对证据7，其证据来源的合法性、真实性无法确认，且与本案所需查明之事实不具有关联性，本院不予采信；对证人证言，真实性无法确认，且其证明事项与本案所需查明之系争房屋交付事实、系争房屋内户籍迁移等事实不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，案外人胡a系原告胡雯雯的母亲；案外人夏a系被告赵金秋的母亲，赵a系被告赵金秋的哥哥。2013年12月31日，原告（买入方、乙方）、被告（出售方、甲方）与上海A房地产经纪有限公司（中介方、丙方，以下简称A公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方名下位于上海市闵行区xx二村x号xxx室房屋，房屋转让价款共计950，000元。双方约定的付款方式为：2013年12月31日支付定金50，000元；2014年1月4日前支付第一期购房款600，000元；余款300，000元由乙方申请银行贷款支付。交易税费及居间服务费由乙方支付。双方暂定系争房屋交付的期限为2014年8月31日，交付条件为全部购房款已结清、产权变更完毕。合同落款处由赵金秋、胡a代胡雯雯签字确认。同日，原告（买受人、乙方）与被告（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方名下位于上海市闵行区xx二村x号xxx室房屋，房屋转让价款共计950，000元。双方确认于2014年3月31日前办理转让过户手续。买卖合同附件三约定，2013年12月31日乙方支付甲方定金50，000元，2014年1月5日乙方支付甲方首付款600，000元，2014年2月28日乙方支付甲方300，000元。同日，原告（买方、乙方）、赵金秋（甲方、卖方）与案外人A公司（中介方、丙方）另行签订《补充协议》一份，协议约定：1、系争房屋内有案外人户口夏a、赵b、赵c、赵d等，乙方愿意支付押金300，000元，待甲方将系争房屋内户口全部迁出，并将系争房屋腾空后，乙方返还甲方押金300，000元；2、乙方办理银行贷款时，甲方办理的银行卡由丙方设定密码，并由丙方保管甲方的银行卡与身份证，待乙方贷款款项汇入甲方账号后，甲、乙、丙三方一起至银行将款项划入乙方账户，丙方再将甲方银行卡与身份证还给甲方；3、甲方在180天内将系争房屋内所有户口迁出，腾空房屋后交付乙方，乙方将押金300，000元返还给甲方，若甲方未能依约迁出全部户口并腾空、交付系争房屋，则甲方按每日500元的标准向乙方支付违约金，直至甲方迁出户口并腾空系争房屋为止。甲方迁出户口并腾空系争房屋后，乙方应于10日内将剩余押金退还给甲方，若10日内未退还，则乙方按每日500元的标准向甲方支付违约金，直至退还押金之日止。2013年12月31日，原告向被告支付定金50，000元，被告向原告出具《收条》，确认收到定金；2014年1月4日，原告向被告工商银行账户转账支付500，000元，被告向原告出具《收条》，确认收到首付款；2014年3月22日，案外人胡a向被告农业银行账户转账支付100，000元，被告向原告出具《收条》，截止2014年3月，原告共向被告支付购房款650，000元。2014年3月30日，系争房屋产权过户登记至原告胡雯雯名下。2014年11月23日，原告向被告母亲夏a与哥哥赵a支付现金30，000元，案外人夏a与赵a向原告出具《收条》一份。另查明，截止2016年1月14日，系争房屋内仍有被告赵金秋，以及案外人夏a、赵b、赵c的户籍未迁出。庭审中，原告确认，双方协议约定部分购房款作为押金可用于抵扣相应费用。若被告能够及时腾空、交付系争房屋，并迁走系争房屋内的全部在册户籍，原告愿意支付剩余购房款。但在目前被告存有违约行为，无法交付系争房屋并迁走户籍的情况下，不要求法院一并处理剩余购房款。本院认为，原、被告于2013年12月31日签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告已经依约向被告支付了购房款650，000元，履行了合同与补充协议的主要合同义务，被告亦已协助原告办理了系争房屋产权过户登记手续。根据合同与补充条款之约定，合同与补充条款签订于2013年12月31日，被告应于合同签订后180天内，即2014年6月29日前腾空、交付系争房屋，并迁走系争房屋内全部户籍。但被告并未依约履行上述合同义务。现原告要求被告腾空、交付系争房屋，并要求被告支付自2014年7月1日起至本判决生效之日止逾期迁出户籍的违约金，于法有据，本院予以支持。关于迟延迁出户籍违约金的计算标准，基于双方约定，若被告未能依约迁出全部户口并腾空、交付系争房屋，则按每日500元标准向乙方支付违约金，本院在尊重双方合同约定的前提下，结合被告未迁出户籍的实际情况、原告的实际损失、双方对于户籍迁出风险的预估及相应责任等情况，酌情确认逾期迁出户籍的违约金标准为每日200元。被告赵金秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国民事诉讼法%26gt；的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵金秋于本判决生效之日起十日内腾空上海市闵行区xx二村x号xxx室房屋，并将上海市闵行区xxx村x号xxx室房屋交付给原告胡雯雯；二、被告赵金秋于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡雯雯关于上海市闵行区xx二村x号xxx室房屋自2014年7月1日起至本判决生效之日止，按每日人民币200元标准计算的逾期迁出户口违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币3，390元，由被告赵金秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章国栋审 判 员  袁白薇人民陪审员  尹 萍二〇一六年一月二十七日书 记 员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用%26lt；中华人民共和国民事诉讼法%26gt；的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。