山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第639号原告杨玉华，女，汉族。委托代理人刘刚，山西黄河律师事务所律师。委托代理人何锐，山西黄河律师事务所律师。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会。法定代表人张反生，村主任。委托代理人张磊，山西晋商律师事务所律师。被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司。法定代理人赵建荣，执行董事兼总经理。原告杨玉华诉被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司作为本案被告参加诉讼，本案于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告杨玉华及其委托代理人刘刚、何锐、被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的委托代理人张磊到庭参加了诉讼，被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司经本院公告传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告杨玉华诉称，2012年10月，原告在看到被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会发出的售房广告后，于同年10月27日与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订购房合同一份，约定购买被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会开发的“XX”小区房屋，建筑面积102.69平米，单价2546元/平米，交付期限2014年10月30日。同年10月28日，原告向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会交纳定金10000元；2013年1月14日，原告向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会交房款首付120725元，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会向原告出具了收据。合同签订之后，原告看到被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会至今没有动土施工，根本不具备施工建房条件，因此，原告多次要求被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会立即归还原告购房款，但被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会以各种理由借故推脱，故原告诉至法院，请求依法解除原告与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会所签订购房合同；依法判令被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会立即归还原告购房款130725元，承担违约金30000元，合计160725元；由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会承担全部诉讼费用。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会辩称，一、原告杨玉华购买的“XX”房屋原为被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会与山西绿晋房地产开发有限公司合作开发的项目，后山西绿晋房地产开发有限公司将该项目转让给被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司。由山西盛邦天悦房地产开发有限公司负责项目的开发及销售。本案中，原告将购房款交于售楼部，售楼部为被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司负责，售楼部的人员也是被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司的人员，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并没有收取原告的购房款；二、《购房协议书》违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当被认定为无效合同。基于该无效合同取得的财产，应当予以返还，而收取购房款的为被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会基于该无效合同并未取得任何财产及相关权益，因此，购房款应由被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司予以返还；三、原告对合同无效造成的损失存在一定的过错，原告支付购房款的时间是2012年，房款是每平米2000元左右，当时太原市房屋的均价超过6500元，原告明知其签署并履行的购房协议书存在巨大的法律风险，该合同可能存在终止、撤销或者被认定为无效等情况，因此，原告在本案中也有一定过错，应当对其自身损失承担相应的责任。被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司在答辩期内未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年1月14日，原告杨玉华与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订了《购房协议书》。合同约定，由原告杨玉华购买被告太原市晋源街道箱子村宗地“XX”小区房屋，建筑面积102.69平米，单价每平米2546元，总价为人民币261449元；原告按照分期付款的方式付款，即于2012年12月27日前向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会支付首付房价款人民币130725元；2013年10月30日前支付二期房价款人民币78500元；2014年10月30日前支付三期房价款人民币52224元；被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在2014年10月30日前将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会支付了购房首付款120725元。另外，原告杨玉华于2012年10月28日向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会支付购房款定金10000元。现原告共计向被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会支付130725元。同时查明，原、被告签订《购房协议书》后，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并未按时向原告交付标的房屋，且其所开发的上述“XX”小区项目并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明。以上事实，有原告杨玉华提交的《购房协议书》、购房款收据以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故原告与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会于2013年1月14日所签订《购房协议书》应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会返还购房款130725元的诉讼请求，应予支持。同时，我国法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因原告对其所购买房屋具有审查义务，其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售手续的情况下，仍对房屋进行了购买，其在主观上存在过错，故其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。另外，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在庭审过程中抗辩称，其系与被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司合作开发“XX”项目，被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司为了方便对外销售房屋，从被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会处取得大量盖有被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会公章的空白《购房协议书》及《收据》，本案中，原告购房款是由被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司收取，故应由被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司予以返还，为证明其上述抗辩主张，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会提交了有“张志斌”签名的《收据盖财务章登记表》，并称“张志斌”系被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司的工作人员。经审查，本案所涉及《购房协议书》及《收据》均加盖有被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会公章，故签订协议、收取房款均应认定为系被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的行为。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会提交的上述《收据盖财务章登记表》上，并未加盖有被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司公章，仅有身份信息不详的“张志斌”的签名确认，无法证明被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会与被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司系合作开发“XX”项目，也无法证明原告购房款系由被告山西盛邦天悦房地产开发有限公司收取，故被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效后三十日内，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会一次性退还原告杨玉华购房款人民币130725元；二、驳回原告杨玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3514.5元、公告费560元，由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李亚明代理审判员  王华如人民陪审员  孟晋军二〇一六年一月十八日书 记 员  寇丽萍