昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）呈民初字第1382号原告昆明忠呈物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所。法定代表人何秀英，财务总监。组织机构代码：79720623-2。委托代理人李洪德，男，1970年12月24日出生，汉族，内蒙古牙克石市人，昆明忠呈物业服务有限公司职工，身份证登记地址为：内蒙古牙克石市，特别授权代理。被告马秀珍，女，1969年7月16日出生，回族，住址：昆明市呈贡区。原告昆明忠呈物业服务有限公司（以下简称：忠呈公司）诉被告马秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日受理后，被告马秀珍下落不明，本院于2015年10月28日通过《人民法院报》向其公告送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，于2015年1月20日在本院第九法庭依法组成合议庭公开开庭审理，原告忠呈公司的委托代理人李洪德到庭参加诉讼。被告马秀珍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2007年入驻米兰园小区为业主提供物业服务，但被告经催告拒不支付2011年7月至2012年9月的物业服务费及其他相关费用共计1020.53元，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、请求人民法院依法判令被告立即支付原告2011年至2012年度的物业管理费共计人民币1020.53元、生活垃圾清运处置费150元、物业费滞纳金117.26元，上述费用共计1287.79元。2、案件受理费由被告承担。原告忠呈公司针对其主张，向本院提交如下证据：1、呈贡区米兰园小区前期物业管理服务合同书，2、物业管理服务合同书，3、园丁小区业主信息登记表，4、承诺书，5、园丁小区一期业主公约，6、园丁小区交房手续登记表，1-6项欲证明:原、被告诉讼主体资格，被告已经入住该房屋享受物业服务7、客户接待登记表，欲证明：物业公司对业主报修或发现的问题进行了处理，被告却不履行自己交费的义务。8、被告欠费明细，欲证明:被告欠费的时段和金额。9、2012年5月28日至的公函，10、2012年5月28日至呈贡区房管处的公函，11、2012年5月28日至呈贡区教育局的公函，12、2012年5月28日至春融地产公司的公函，13、2012年5月28日至米兰园业主委员会的公函，14、2012年8月6日至米兰园业主委员会“关于米兰园物业服务工作受限的情况说明”，15、2012年8月9日函至米兰园小区业主委员会“关于米兰园小区欠费户减免方案的函件”，16、米兰园2012年8月物业收费方案。欲证明:由于米兰园业主长期拖欠物业费，导致物业公司无法维系，停止服务。17、2011年9月9日至龙城街道办事处公函，18、2011年9月9日至各行政主管部门公函的附件（2011年6月10日公示），19、2011年9月9日至春融地产公司公函，20、2011年9月9日至呈贡房管处公函，21、2012年12月10日至米兰园业委会：关于终止米兰园小区前期物业管理服务的公函。22、2012年12月10日至春融地产公司：关于终止米兰园小区前期物业管理服务的公函，欲证明:物业公司证实退出前，通过各种渠道维护自己权利的过程。23、龙城街道办事处回复：YNKM2012092012063013的函件复印件，24、关于对YNKM201100711605208信访件答复处理的情况复印件。欲证明:被告提出垃圾不及时清运是由于业主不缴纳物管费所致。25、米兰园2008年物业服务费收取告示（2008年6月16日），26、关于米兰园2007-2008年度物业服务费催缴的告示（2008年4月22日），27、关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报（2008年11月24日），28、米兰园2008年物业服务费收取告示（2008年6月18日），29、2009年度物业费收取告示（2009年7月6日），30、缴费公示，31、温馨提示，32、关于收取物业服务费用通知，33、通告，欲证明:2008年-2011年期间物管催款的行为。34、水表巡查记录，35、米兰园安保部考勤统计，36、定点巡逻签到表，37、交接班记录本，38、米兰园用水记录，39、报修问题统计表，40、通知（房屋保修期延长）,欲证明：物业公司不但为业主提供了职责内的物业服务还提供了职责外的超值服务，物业公司开展物业服务所必须的成本开支。被告马秀珍在举证期限内未提交任何证据材料。本院认为，原告提交的证据符合证据形式要件、与本案具有关联性，本院予以采信，对其证明力本院随后评判。根据以上采信的证据，本院确认以下事实：2007年3月6日，昆明春融房地产开发有限公司与忠呈公司签订了一份《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县园丁小区一期委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：295696.94平方米。合同期限为：自合同签订之日起至园丁一期合法的业主委员会成立并就园丁小区一期的物业管理事宜签订新的物业管理服务合同时止。2007年4月20日，忠呈公司与马秀珍签订了一份《物业管理服务合同书》，约定甲方马秀珍（园丁小区一期B8幢3单元301号住宅业主，建筑面积为151.19平方米），将前述物业委托给乙方忠呈公司实施管理。双方约定物业费收费标准为0.45元/平方米·月，生活垃圾清运费8元/户·月，维修基金按购房款2％收取。并约定甲方违反协议，不按约定的收费标准及时缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。乙方未按约定项目和服务方式提供服务的，甲方可要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方须赔偿甲方的经济损失。2007年4月20日马秀珍已办理了交房验收手续。2008年6月16日，忠呈公司发出《米兰园2008年度物业服务费收取告示》催收2008年度的物业管理费。2009年7月6日，忠呈公司发出《2009年度物业服务费收取告示》，催收2009年度的物业管理费，并注明缴费金额为每月0.45元/㎡，含代收的一年生活垃圾清运费，A户型;1083元；B户型：955元；C户型：810元。2008年11月24日，忠呈公司发出《关于米兰园业主欠缴物业服务费情况的通报》，要求未缴费的业主尽快在一周内缴清相关费用。2009年7月6日，忠呈公司发出《物业费催缴告示》，催收2009年度的物业费。昆明市呈贡区龙城街道办事处环境卫生服务中心对于YNKM2012092012063013信访答复如下：“一、由于米兰园小区住户业主长期不缴纳物业管理费和垃圾清运费，导致昆明忠呈物业服务有限公司无法开展正常工作；二、目前昆明忠呈物业管理公司已通过法律途径向区人民法院进行了起诉。三、小区内的垃圾清运通过政府协调，暂由区环卫站进行清运处理，但由于区环卫站主要负责呈贡辖区内的垃圾清运，对小区内的垃圾可能会清运不及时。”2012年8月27日，忠呈公司向昆明市呈贡区教育局发出《关于米兰园小区垃圾清运问题的复函》，认为业主未缴纳物管费导致忠呈物业公司无法正常运行。2013年1月14日，米兰园小区业主委员会向忠呈物业公司发出《关于呈贡区米兰园小区物业资料移交的公函》，注明：“2012年12月10日来函贵公司（忠呈公司）决定解除与春融公司于2007年3月6日签订的《呈贡县米兰园小区前期物业管理服务合同书》及物业公司与米兰园小区业主签订的《物业管理合同书》。2012年12月30日，米兰园小区业主委员会召集业主大会公开选聘小区物业服务公司，云南邦成物业管理有限公司以935票当选。……请贵公司于本周内将米兰园内物业管理用房及相关资料在业主委员会的监督下移交到邦成物业管理有限公司。”忠呈公司提供物业服务的时间自2007年4月5日起至2012年9月30日止。2014年6月11日，原告与米兰园业主委员会代表就全体业主拖欠物业费事宜在本院主持下进行调解。另查明：2010年2月6日，米兰园业主委员会向忠呈公司发出《整改通知书》，要求对地下车库派专人看守，并保证随时开放，增加小区保安人员，做到随时巡查，加强对树木花草的管理工作，加大对小区保洁工作的力度，做到及时清运垃圾，及时对垃圾箱进行消毒。忠呈公司于2010年2月12日就前述整改通知进行回复，并对通知要求逐条陈述已落实。原告昆明忠呈物业管理有限公司于2010年6月变更名称为昆明忠呈物业服务有限公司。呈贡米兰园小区共有业主1588户。忠呈公司于2010年10月8日取得贰级资质。本院认为：忠呈公司于2007年4月5日至2012年9月30日期间为米兰园小区提供物业服务，根据双方所签订的《物业管理服务合同书》第六条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”《米兰园地面停车位物业服务合同书》第五条第一款的约定：“甲方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交。若经乙方催缴后，甲方仍未交纳，乙方有权停止对其服务，由此造成的一切损失由甲方自行承担。”《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告马秀珍作为业主，应当按照合同约定支付物业费，垃圾清运费。被告马秀珍应当按照合同约定的标准，支付2011年7月1日至2012年9月30日期间的物业费，原告主张的物业费1020.53元（151.19平方米×0.45元/平方米·月×15个月），在被告应支付的范围内，本院予以支持。对于原告主张的15个月的垃圾清运费150元，虽原告主张收费标准经政府要求涨价至10元/户·月，但因原告并没有提供其已经履行通知义务的证据，对其主张本院不予采纳，应按每户每月8元的标准计算，被告应当支付垃圾清运费120元（8元/户·月×15个月）。对于原告主张的违约金，虽双方在前述合同条款中已作出约定，但被告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，因此对于原告所主张的违约金117.26元，本院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告马秀珍作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费1020.53元、垃圾清运费120元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条，的规定，判决如下：一、被告马秀珍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币1020.53元、垃圾清运费120元，上述费用共计人民币1140.53元。二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由被告马秀珍承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  方铮铮代理审判员  赵 勇代理审判员  曾 璺二〇一六年一月二十八日书 记 员  李秋蓉