南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2011）白民初字第2318号原告方宁被告南京商贸百货有限公司被告南京商贸百货业主委员会被告某房地产公司原告方宁与被告南京商贸百货有限公司、南京商贸百货业主委员会、某房地产公司财产损害赔偿纠纷一案，原告方宁于2011年8月2日向本院提起诉讼，并于同年9月26日补齐立案材料，本院于同日立案受理。依法由代理审判员王冬青适用简易程序于2011年10月27日公开开庭进行了审理，原告方宁，被告南京商贸百货有限公司、被告某房地产公司的委托代理人，被告南京商贸百货业主委员会的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方宁诉称，1999年9月17日，方宁向某房地产公司购买5003号商铺，总价为330217元。2004年4月8日，某房地产公司通知方宁50**号商铺的产权证面积登记为28.93平方米，需补交2.12平方米的差额购房款26111.9元。方宁提出异议，后经协商，方宁同意按《江苏省城市房地产交易管理条例》的规定，支付增加的百分之三面积的房款，即0.80434平方米的房款9907元，超出百分之三的部分不付房款，产权归方宁所有。据此，方宁依法无偿取得1.31566平方米的产权，并办理了5003室的产权证。2006年底，南京商贸百货有限公司、南京商贸百货业主委员会及其他企业产权人将包括原告的商铺在内的某世纪大厦1-6楼的商铺整体出租给甲公司，但是南京商贸百货有限公司及南京商贸百货业主委员会擅自截留方宁自2007年3月1日以来依法应获取的1.31566平方米产权的租金。后经方宁多次催要，三被告均以业主大会的决议已明确约定租金收益不以产权面积而以购房款数额为标准计算而拒绝补偿方宁，方宁认为，其虽然在业主大会决议和授权委托书上签字，但却明确表示不同意第四年起不扣除通货膨胀因素的租金标准，故该业主大会决议整体不对方宁产生法律约束力。综上，方宁诉至法院，请求依法判令：1、南京商贸百货有限公司支付方宁被截留的2007年3月1日至2011年7月27日的商铺租金14882元（1.31566平方米的房款×每年的租金回报率）及按每日千分之三的标准自2007年3月1日起至实际支付之日计算的滞纳金；2、南京商贸百货业主委员会、某房地产公司对被告商贸百货公司的上述支付义务承担连带责任。被告南京商贸百货有限公司辩称，南京商贸百货有限公司与方宁之间的商铺包租协议已于2005年期满终止，南京商贸百货有限公司已经完全退出某世纪大厦商铺的出租和管理，故本案与南京商贸百货有限公司无关，请求法院驳回方宁对南京商贸百货有限公司的诉讼请求。被告南京商贸百货业主委员会辩称，方宁从某房地产公司购得5003号商铺后，双方之间曾签订过为期三年的包租协议。2003年包租协议期满后，某房地产公司退出，方宁与南京商贸百货有限公司形成新的商铺包租协议，该协议于2005年9月终止。此后，包括5003号商铺在内的某世纪大厦的商铺处于无序管理状态，直至2006年南京商贸百货业主委员会成立。2006年4月，某世纪大厦的商铺业主召开业主大会，并形成业主大会决议，明确将某世纪大厦的商铺整体出租给甲公司经营，由南京商贸百货业主委员会代表商铺业主作为出租方签约，该租赁合同经法院判决确认合法有效。对于租金的分配方案，商铺业主在租赁合同签订前、通过业主大会形成的第一份决议中，已明确约定每位业主应收取的租金即年收益，由总租金除以总房价计算得出。换言之，各商铺业主分配租金的多寡不是以商铺面积为准，而是以支付的购房款为准，该分配方案主要是基于商铺价值的特殊性，即同等面积的商铺价值可能因其方位地段的不同有所差别。本案中，方宁于1999年购买5003号商铺时支付购房款330217元，后经实际测量，面积超出2.12平方米，方宁依法将购房款补足至340124元。方宁以实际支付的购房款340124元为基数分得租金并无不当，现方宁认为其未付房款的商铺面积对应的租金被商贸百货公司截留应予返还，缺乏事实和法律依据，其向南京商贸百货业主委员会主张连带责任亦无法律依据，故请求法院依法驳回方宁的诉讼请求。被告某房地产公司辩称，某房地产公司作为开发商，已依约完成向方宁交房的义务，且某房地产公司对某世纪大厦商铺的包租协议已于2003年终止，故本案与某房地产公司并无关联，请求法院驳回原告对某房地产公司的诉讼请求。经审理查明，1999年，方宁、方宁某从某房地产公司购得5003号商铺，合同约定的建筑面积为26.81平方米，单价为每平方米12316.93元，总房价为330217元。2000年7月8日，方宁、方宁某与某房地产公司签订《包租协议书》，约定，由某房地产公司承租5003号商铺，年租金按该铺位售房款总额的10%计算，即33022元，租期自商场证实开业之日起三年。2004年4月8日，某房地产公司通知方宁、方宁某，根据南京市房产局监理处测绘，5003号商铺的实测面积为28.93平方米，要求方宁补齐面积差额款26111.9元。后经双方协商，方宁、方宁某按原价支付百分之三（0.80434平方米）的增加面积的房款9907元，超出百分之三的增加面积（1.31566平方米）由方宁、方宁某无偿取得。至此，方宁、方宁某购买5003号商铺实际支付的总房款为340124元。后方宁、方宁某取得5003号商铺产权证，登记的建筑面积为28.93平方米。南京某百货业主大会于2006年4月28日召开后，南京商贸百货业主委员会向某世纪大厦的商铺业主发布《南京某百货业主大会决议（06-1号）》，载明，业主大会通过以下决定：将南京某百货负一楼至六楼整体出租给苏宁电器股份有限公司，第一年租金22800000元，第二年为22400000元，第三年为2600000元，第四年起每三年递增5%；总租期为十年，先付租金后使用，每季度付一次；租金分配方式为：铺位年收益=﹤年总租金（万元）除以负一楼至六楼总房价﹥×铺位购房款。2006年6月17日，原告在《授权委托书》和《南京某百货业主大会决议（06-1号）》上签字，表示：特别授权南京商贸百货业主委员会代表方宁与苏宁电器股份有限公司签订租赁合同及代理与合同履行相关的各项事务，并基本同意业主大会决议内容，除了特别要求“第四年起的租金应扣除通货膨胀因素”。2006年12月18日，南京商贸百货业主委员会接受所有自然人产权人委托代表自然人业主与十二家商贸世纪大厦的企业产权人共同作为出租人将商贸世纪大厦负一楼部分区域、一楼至六楼整层出租给甲公司，租期为十年。在上述租赁协议的履行过程中，包括方宁、方宁某在内的部分业主与商贸业委会等发生争议，并诉至法院，法院判决认定上述租赁协议合法有效，据此，方宁、方宁某以5003号商铺的购房款340124元为计算标准实际分得2007年3月1日至2011年7月27日期间的租金收益。以上事实有《某广场》外销商品买卖契约、《包租协议书》、房屋所有权证、《南京某百货业主大会决议（06-1号）》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、通知、5003号商铺的年租金收益表及当事人陈述等予以证实。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，方宁作为某世纪大厦的商铺业主，其签署同意的《南京商贸百货业主大会决议》及《授权委托书》具有法律约束力。至于方宁诉称其在业主大会决议上添加“扣除通货膨胀因素后”的字眼，并不影响其对业主大会决议其他内容进行签字认可的法律效力，包括其认可租金分配以“铺位购房款”为基数的计算标准。现按方宁实际支付的购房款340124元计算其应得的租金收益，符合业主大会决议。方宁提出其已付购房款以外向商贸业委会主张1.31566平方米未付购房款部分的租金收益，无事实和法律依据，本院依法不予支持。另，在方宁诉请主张的2007年3月1日至2011年7月27日期间，南京商贸百货有限公司和某房地产公司与方宁之间并无关于5003号商铺的租赁关系，故方宁向两被告主张租金收益亦缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告方宁的诉讼请求。案件受理费86元由原告方宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：0334010590********）。代理审判员  王冬青二〇一一年十二月八日见习书记员  许梦姣