广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初15508号原告马方方，女，汉族，1981年5月25日出生，住址广东省南山区。委托代理人ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人李春雨，广东贤耀律师事务所律师。被告深圳市福盈置地控股有限公司，地址广东省深圳市罗湖区。法定代表人吴英才。委托代理人刘明星，广东广深律师事务所律师。委托代理人范丽娜，广东广深律师事务所律师。原告马方方诉被告深圳市福盈置地控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李春雨，被告的委托代理人刘明星、范丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马方方诉称，2015年5月27日，原被告双方签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定被告将福盈中央山花园北区第3栋B单元02层2E号房卖给原告，该小区位于宝安区光明新区公明街道中心区内，北靠振明路、南邻松白路、西邻望盛路，该小区宗地编号为A635—0253，土地使用权涉及面积为21327.19平方米，土地用途为居住用地，商业性办公用地，建筑容积率≤4.13，建设用地使用权期限自2013年6月26日起至2083年6月25日止，《房地产证》号码为：8000106149。合同第三条约定：该房屋用途为商务公寓、建筑面积为95.44平方米，套内建筑面积76.38平方米。合同第五条约定：房屋单价为23847.80元／平方米，按照套内建筑面积计价，房屋总价为1821497元。合同第九条约定：被告应于2015年12月30日之前将房屋交付给原告。合同第十一条第二款约定：(收房时)被告在收到原告异议后，应当在15日内对异议部分作出答复及处理，否则视为原告异议成立，房屋视为未交付。合同第十二条约定：若被告逾期交房，按以下方式承担违约责任：1、逾期交房在90日之内(含90日)，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款万分之三违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，原告有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同……原告要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付总房款万分之四的违约金。除此以外，合同还就不可抗力、保修、质量、面积差异处理、权利瑕疵担保、附件与合同组成、争议解决、生效条件等事项作了约定。签订合同后，原告积极履约并付清了全部房款，被告于2015年12月23日向原告出具了购房款发票。后被告在2015年12月下旬通知原告前去收房，原告于2016年1月1日前去验房，经验收房屋存在严重质量问题，主要包括：1、入户门油漆受损；2、阳台改建房地面未找平；3、多处墙面有空鼓；4、主卧窗户下半部分打不开窗；5、阳台石材台面有二块损坏；6、接近门框、接近天花板位置多处空鼓(接近三十处)；7、客厅地面未找平；8、入户门无法完全闭合。上述问题原告已在收楼意见书中写明，原告初验意见为“初验不合格，暂不收楼、退回钥匙”，被告完全认可原告的意见，在收楼意见书中盖上了“以上问题六个工作日内给予答复”的章，其工作人员还在“钥匙退回”字样下签名确认。当日原告未收房，回去等待被告答复，可是被告一直没有答复，后因急需入住，原告于2016年4月23日收房。原告于2016年1月1日去验房，并按合同约定提出了异议，被告完全认可原告的异议成立并承诺六个工作日内给予答复，可是直至原告实际收楼之日，被告仍未给予明确答复。按照合同第十一条第二款的规定，房屋视为未交付，则被告逾期交楼的期限应从原告验房的次日（2016年1月2日）起计算至原告实际收楼之日（2016年4月23日）止，共113天。故被告应当支付的违约金为：总房款×万分之四×113天=金额为82332元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金82332元；2、被告承担全部诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为，被告向原告支付逾期交房违约金84518元。违约金计算至2016年4月26日。被告深圳市福盈置地控股有限公司答辩称，一、被告在2015年12月下旬通知原告前来收楼时，涉案商品房已符合法律规定和合同约定的交楼条件和标准。二、原告所述被告逾期交楼，无法律规定和合同依据，也无事实依据。综上所述，被告交付的涉案商品房符合法律规定和合同约定的交楼条件，被告已按约履行了交楼义务，不存在逾期交楼的情形，原告主张的逾期交楼违约金无事实和法律依据。经审理查明，2015年5月27日，原告马方方（××）与被告深圳市福盈置地控股有限公司（××）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》[深（宝）网预买字（2015）第10669号]，约定原告向被告购买位于深圳市光明新区公明街道中心区内，福盈中央山花园北区3栋B单元2层2B号房，房屋用途为住宅，建筑面积为95.44平方米，购房总价为1821495元。上述合同第九条约定，被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。××向××交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。××对××所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对××交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。××委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置。××书面通知××交付后，××经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为××交付本房地产的钥匙之日；××通知××交付后，××无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为××《入伙通知书》中的交付期限届满之日。第十条规定，××应在本房地产交付时向××提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位，共用设施设备接管查验清单。上述文件中（三）、（四）项，××应向××交付加盖××公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖××公章的复印件；（五）、（六）项应由××填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，××有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由××承担。第十一条约定，××收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日在《收楼意见书》中提出。××逾期不提出异议，视为同意接受本房地产。××在收到××异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。××逾期不予答复及处理的，视为××异议事实成立，本房地产视为未交付。××同意书面答复和处理意见的，应当在××处理完毕并书面通知××之日起3日内对本房地产重新验收。××重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理。××重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，××如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付××，按下列第一种方式处理，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，××有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿××实际损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日向××支付购房总价款万分之四的违约金。合同附件五第六条对合同第九条修改及补充：1、××应在《入伙通知书》或公告指定的期限办理入伙手续并验收房屋，如有异议，应在验收当天（验收期限届满前）一次性提出，如超过上述期限，××未在期限内前来验收、或逾期前来、或虽在期限内前来但并未在验收当天提出异议的，均视为本房地产已经实际交付给××且××对本房地产的质量无异议。如××已按买卖合同的约定向××发出《入伙通知书》，但截止合同正文第九条约定的交付截止日××仍没有收到《入伙通知书》的，则以合同约定交付截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，××应在交付截止日至房屋所在地办理交付手续并接收房屋，否则，视为本房地产已经实际交付给××且××对本房地产的质量无异议。如××未足额支付购房款（包括但不限于购房款、违约金、按揭贷款等）的，××有权暂缓办理交付手续且不承担本合同约定的逾期交房责任。2、自交付之日起，本房地产毁损灭失的风险转移给××，与本房地产有关的税费、物业管理费及水电费等相关费用，均由××承担。附件五第七条对合同第十条、第十一条修改及补充如下：1、××取得本项目竣工验收报告或工程竣工验收备案回执，并提供本房地产竣工面积测绘报告、《房地产质量保证书》和《房地产使用说明书》，视为本房地产符合交付标准和条件。××无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领；否则，本房地产视为已交付。已交付（包括视为交付）房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由××承担。房屋质量瑕疵由××按本合同约定对其承担保修责任，保修期间不视为××逾期交付。2、对于××在《收楼意见书》中提出的异议，××应按照本条约定的时间向××提供《收楼意见书回函》，并应按照本合同第十五条、第十六条的约定对应保修的项目履行保修义务。不属于保修范围的××应在《收楼意见书回函》中一并说明。××应当按照××《收楼意见书回函》约定的验收日期给予验收。××无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，××在《收楼意见书回函》中约定的验收日期视为维修合格日。合同签订后，原告已付清了购房款，被告于2015年12月23日向原告开具了购房发票。被告提交了一份深圳市地籍测绘大队出具的涉案福盈中央山花园北区3栋竣工测绘报告（编号：深测房竣B2-201500861号），报告未载明出具时间，但内容显示测绘日期为2015年8月14日。被告在另案中提交的福盈中央山花园北区2栋的竣工测绘报告（编号：深测房竣B2-201500861号）载明的出具日期为2015年10月28日，测绘日期亦为2015年8月14日。2015年11月24日，福盈中央山花园（南区、北区）取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（回执）》。被告于2015年12月23日通过特快专递的方式向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2015年12月30日前往深圳市光明新区公明街道振明路55号原营销中心办理入伙手续。被告提交了快递回单及邮件全程跟踪查询单证明上述邮件于2015年12月24日送达。原告否认快递回单上的签名系其本人所签，但确认其于2015年12月25日之后收到上述通知，并按合同约定于收到通知之日起五日内前往办理入伙手续。原告于2016年1月1日前往验房，并填写《收楼意见书》，提出涉案房产存在如下问题：1、入户门油漆受损；2、阳台改建房地面未找平；3、多处墙面有空鼓；4、主卧窗户下半部分打不开窗；5、阳台石材台面有二块损坏；6、接近门框、接近天花板位置多处空鼓(接近三十处)；7、客厅地面未找平；8、入户门无法完全闭合。原告提交的《收楼意见书》其中的客户联（黄联）加盖了“以上问题六个工作日内给予答复”字样，并注明“钥匙退回”字样，且有管理处工作人员李军政签字。被告对内容为“以上问题六个工作日内给予答复”的印章不予认可，主张被告并无该印章，应是原告后来补盖的，且被告持有的一联并无上述内容，李军政并非被告工作人员。同日，原告在《入伙资料签收表》上签字确认收到住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务协议、业主临时管理规约、居家手册、装修管理规定、消防安全责任书、住户精神文明建设公约、装修材料垃圾搬运办法、装修监督管理处罚标准等材料。原告一并签署了《入户声明》，确认涉案房产符合购房合同的条件和要求，并正式声明入户。2016年4月26日，福盈中央山物业服务中心向原告开具涉案房产的《室内装修施工许可证》。以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、发票、入伙通知书、收楼意见书、室内装修施工许可证、深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执、深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）、快递底单、邮件全程跟踪查询单、入伙资料签收表、入户声明、楼宇交接记录及庭审笔录予以证实。本院认为，原告马方方和被告深圳市福盈置地控股有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件五“买卖双方补充约定”均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于涉案房屋交付的时间。根据上述合同附件五第六条约定，××应在《入伙通知书》指定的期限办理入伙手续并验收房屋，如××未在上述期限内验收房屋，视为涉案房地产已实际交付给××且××对该房地产质量无异议。结合本案，被告向原告发出《入伙通知书》，已通过特快专递的方式于2015年12月20日寄出，原告亦已签收该邮件，并确认是在2015年12月24日之后收到通知。根据上述约定，原告即应在2015年12月30日前往验收房屋。现原告在2016年1月1日才前往验房，已超过《入伙通知书》指定的办理入伙手续并验收房屋的期限，则涉案房屋应视为已于2015年12月30日交付原告。因此，上述视为交付的时间并未违反合同第九条关于房屋交付截止日期的约定，原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马方方的诉讼请求。案件受理费人民币929元，由原告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一六年八月二十九日书记员  李玉婷书记员  席俊奇附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共911页