广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字2411号上诉人（原审原告）：唐龙云，身份证住址广州市海珠区。委托代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄纪文，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：广州市星云市场管理有限公司，住所地:广州市越秀区。法定代表人：萧杰华。两被上诉人共同委托代理人：邵松华，广东经国律师事务所律师。原审第三人：杨少辉，身份证住址广东省深圳市福田区。上诉人唐龙云因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄纪文与杨少辉原为夫妻关系，于2007年3月8日登记结婚，于2012年8月13日登记离婚。广州市越秀区惠福东路550号1C39商铺的产权人原登记为黄纪文，登记时间为2011年11月22日；该房屋产权于2013年3月15日转移登记至杨少辉名下，所有权取得方式登记为析产。2012年11月1日，黄纪文及杨少辉分别出具《委托书》，全权委托广州市星云市场管理有限公司代为办理广州市越秀区惠福东路550号首层夹层13-27、30-48、50-55等商铺出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理上述商铺过户手续及签署相关文件，并订明广州市星云市场管理有限公司有权收取所有售房款及其他有关商铺买卖的一切款项、收取与售房相关的手续费[包括但不限于契税、交易服务费、产权登记费、交易印花税、律师费、公证费]；受托人对上述受托事项所签署的一切文件，委托人均予以承认，并承担相应的法律责任；委托书有效期自签署之日起至办妥事项止，委托书为不可撤销委托等。2012年12月18日，唐龙云（买方）与黄纪文（卖方）的委托代理人广州市星云市场管理有限公司签订《商铺买卖合同》，其中约定：卖方出售给买方的商铺地址为越秀区惠福东路550号1C39商铺，该商铺建筑面积共14.1293平方米；买方购买的商铺已具备独立产权，卖方保证对上述商铺享有合法所有权，如因卖方产权原因导致该物业无法办理产权登记手续，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失；该商铺价款为1327500元；定金50000元买方须在2012年12月2日支付给卖方，首期房款（不含定金）247360元买方于2012年12月9日前支付给卖方，首期余款450140元买方于2013年1月至2014年5月每月最后一天支付当月25008元于卖方；买方贷款金额为580000元应在签订本合同之日起7个工作日内，与相关银行申请办理贷款手续，并按要求提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需的卖方资料，自买方提供相关银行出具的同意贷款证明书及书面递件通知书后十五个工作日内，买卖双方向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；房价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方指定开设的账户内；卖方应当于2013年2月28日前，以书面形式通知买方办理该商铺交付手续等。唐龙云已向广州市星云市场管理有限公司缴纳上述商铺的购房款合共347376元、公证费300元、税费45944元。2013年1月15日，黄纪文向唐龙云发出《收铺通知书》。同年2月22日，唐龙云签署《收铺确认书》，确认于当日接收到黄纪文以广州市越秀区惠福东路550号夹层1C39号商铺现场现状交付的商铺。2013年1月24日，黄纪文与杨少辉签订《协议书》（已办理公证手续），其中约定：双方就有关财产分割达成一致意见，座落在广州市越秀区惠福东路550号1C13-1C21、1C23、1C24、1C26-1C35、1C37-1C43、1C46、1C47、1C49、1C50、1C51、1C54商铺以及座落在广州市越秀区惠福东路548-552号（双号）121号铺、座落在广州市越秀区惠福东路550号负二层14号、17号、18号车位、广州市越秀区惠福东路550号负一层25车位归杨少辉个人所有，与黄纪文无关。2014年6月23日，唐龙云以黄纪文、广州市星云市场管理有限公司隐瞒涉案房屋已经另行转让给杨少辉的行为构成共同欺诈为由向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除唐龙云与黄纪文2012年12月18日签订的《商铺买卖合同》；2、黄纪文立即返还唐龙云已交纳的购房款393620元，并支付利息（从2013年3月2日起至黄纪文实际付清之日止，按年利率6%计付）；3、黄纪文赔偿唐龙云3936**元；4、黄纪文、广州市星云市场管理有限公司之间承担共同连带责任。原审法院认为：广州市越秀区惠福东路550号1C39商铺是黄纪文与杨少辉在婚姻存续期间取得的夫妻共同财产。广州市星云市场管理有限公司以委托代理人身份与唐龙云签订该商铺的《商铺买卖合同》时，虽然黄纪文与杨少辉已登记离婚，但尚未对上述夫妻共同财产进行分割，且黄纪文与杨少辉均已书面委托广州市星云市场管理有限公司代为办理上述房屋出售事宜，故广州市星云市场管理有限公司签订上述买卖合同的法律后果应由黄纪文及杨少辉共同承担。该《商铺买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。唐龙云支付了部分购房款，并已接收涉案房屋，现涉案房屋的产权转移登记至杨少辉名下，杨少辉明确表示同意继续履行合同，即上述买卖合同仍具备继续履行的基础。而涉案房屋产权转移登记至杨少辉名下是基于其与黄纪文对夫妻共同财产析产所得，并非唐龙云所称的黄纪文、广州市星云市场管理有限公司将涉案房屋另行出售给杨少辉，故唐龙云以此为由提出要求解除合同、返还房款及赔偿损失等的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定，于2015年1月19日作出如下判决：驳回唐龙云的诉讼请求。一审案件受理费12537元，由唐龙云负担。判后，上诉人唐龙云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院审查事实不清，被上诉人在买卖合同中存在严重违约行为。上诉人通过广州市星云市场管理有限公司向黄纪文购买越秀区惠福东路550号1C39商铺。在双方达成交易的过程中，上诉人在自己与黄纪文、广州市星云市场管理有限公司签订的《商铺买卖合同》之时，根本不认识杨少辉。当时广州市星云市场管理有限公司向上诉人出示的涉案商铺房产证登记的是黄纪文本人，且《买卖合同》与《收铺通知书》均表明黄纪文是涉案商铺的所有权人。与此同时，黄纪文和广州市星云市场管理有限公司从未向上诉人出示杨少辉的出售商铺《委托书》，也从未向上诉人提及涉案商铺是黄纪文和前夫尚未分割的夫妻共同财产。据此，上诉人有足够的理由相信，黄纪文对涉案商铺拥有完全所有权，能独立处分该商铺。买卖合同签订后，黄纪文于2013年1月15日向上诉人发出《收铺通知书》。但实际上，黄纪文根本无意愿要将550号1C39商铺交付上诉人。首先，根据《商铺买卖合同》的约定，买方购买的是惠福东路550号1C39商铺。但上诉人对此疑惑，黄纪文向上诉人发出的《收铺通知书》中也只明确表示“本人应于二〇一三年二月二十八日前将您所购买的位于广州市惠福东路550号夹层1C39号铺交付给您”，即黄纪文要向上诉人交付的是550号1C39商铺夹层，而不是550号1C39商铺。上诉人与黄纪文和广州市星云市场管理有限公司签订的买卖合同标的是550号1C39商铺，而不是550号1C39商铺夹层。黄纪文、广州市星云市场管理有限公司从未向上诉人交付550号1C39商铺；再而，在黄纪文向上诉人发出收铺通知后不到10日的时间内(2013年1月24日)便与前夫签订财产分割协议，将550号1C39商铺转移到前夫名下。在涉案商铺变更登记之日起，黄纪文已无权处分该商铺。黄纪文从未向上诉人交付涉案商铺但已失去涉案商铺所有权。上诉人与黄纪文之间的合同己不具备继续履行的条件。可见，是黄纪文擅自转移涉案商铺产权的行为，导致合同无法继续履行。然而，黄纪文和广州市星云市场管理有限公司在涉案商铺产权变更后，从未通知上诉人变更《商铺买卖合同》。直至上诉人听到黄纪文已经将涉案商铺另外再卖给他人的传言。上诉人质问黄纪文和广州市星云市场管理有限公司是否有其事，开始时两被上诉人均明确告知上诉人不存在商铺产权转移一事，之后上诉人又多次联系黄纪文，询问之前的传言是否属实，这时黄纪文与广州市星云市场管理有限公司均不予答复。后上诉人不得已到广州市房地产交易部门查询，才得知涉案商铺已经转移到杨少辉名下。于是上诉人开始不断联系黄纪文和广州市星云市场管理有限公司，要求合理答复，但是被上诉人一直不予理睬。二、一审法院适用法律错误，上诉人与黄纪文签订的《商铺买卖合同》已无法继续履行，应予以解除。一审法院认为杨少辉同意继续履行合同，上述《商铺买卖合同》仍具备继续履行的基础，上诉人对此不予认同。第一、上诉人作为善意的买方，上诉人有充分的理由相信，黄纪文对涉案商铺拥有完全、独立的处分权，且双方在签订的买卖合同第一条第3项中约定“买方购买的商铺为己具备独立产权。卖方保证对上述该商铺享有合法所有权，如……”。黄纪文向上诉人保证其对涉案商铺拥有独立、合法所有权，但实际上涉案商铺是黄纪文与前夫未分割的夫妻共同财产。黄纪文尚未向上诉人交付550号1C39商铺(黄纪文交付的只是550号1C39商铺夹层)，在《商铺买卖合同》尚未完全履行之时,黄纪文已丧失商铺所有权，合同无法继续履行，黄纪文对此应负违约责任；第二，黄纪文在向上诉人发出收铺通知后的不到10日时间内，擅自转移财产，但从未告知上诉人。在上诉人的再三追问下，继续保持沉默。上诉人起初是基于对黄纪文的人格信任才安心购买该商铺，但此后发生的一系列事情，已完全使上诉人对合同向对方失去信心。黄纪文、广州市星云市场管理有限公司违背了市场交易最起码的诚信原则，对涉案商铺的实际情况百般隐瞒，损害上诉人的根本利益。上诉人据此提出解除买卖合同，返还已付房款，要求赔偿，合情合理；第三，上诉人从未与杨少辉签订买卖合同，一审法院对上诉人强加向合同以外的杨少辉履行付款义务，不符合同相对性原理，上诉人有理由拒绝继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《商铺买卖合同》第五条约定“卖方逾期15日交付商铺的，买方有权单方面提出解除合同”，因此，上诉人据此要求解除合同，并无不妥。三、黄纪文和广州市星云市场管理有限公司擅自将550号1C39商铺转移，构成根本违约，给上诉人造成巨大损失，应予赔偿。如上所述，黄纪文尚未向上诉人交付550号lC39商铺(黄纪文交付的只是550号1C39商铺夹层)。黄纪文和广州市星云市场管理有限公司恶意串通，隐瞒事实，擅自将550号1C39商铺转移，构成根本违约，给上诉人造成巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，上诉人向人民法院提出被上诉人应向上诉人赔偿393620元，请给予支持。综上，上诉请求：1、撤销原判决，判决解除上诉人与被上诉人黄纪文2012年12月18日签订的《商铺买卖合同》；2、被上诉人黄纪文立即返还上诉人已缴纳的购房款393620元，并按人民银行同期贷款利率向上诉人计付利息(从2013年3月2日起至被上诉人实际付清之日)；3、被上诉人黄纪文赔偿上诉人393620元；4、两被上诉人共同承担连带责任；5、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人当庭补充上诉事实和理由称：一、原审判决认定事实严重错误，没有审查上诉人、被上诉人双方签订《商铺买卖合同》时被上诉人对涉案房产没有完全的处分权，而且签订合同后将房屋分晰产处置给杨少辉而彻底失去处分权已属重大违约。原审在事实认定部分没有审查被上诉人对本案房屋交易具有重大过错的情节。1、2012年12月18日上诉人与广州市星云市场管理有限公司签订《商铺买卖合同》时，广州市星云市场管理有限公司只告知上诉人所交易房产属黄纪文个人所有，没有告知是黄纪文、杨少辉的夫妻共同财产，更没有杨少辉的出卖房屋授权,一审时被上诉人出示的杨少辉2012年11月1日的《委托书》是一审时黄纪文、广州市星云市场管理有限公司后补伪造当庭提交的，也已经超过一审举证期限，不应作为事实认定，即签订《商铺买卖合同》时黄纪文和广州市星云市场管理有限公司对涉案房屋并没有完全的处分权。不但没有完全处分权，而且2012年8月13日黄纪文已经和杨少辉离婚且据被上诉人和杨少辉一审称协议离婚当时并未处置属共同财产的本案商铺，使上述房产权属处于争议危险当中。时刻危害上诉人作为交易相当方的交易安全。在与上诉人签订《商铺买卖合同》后的2013年1月24日，黄纪文更是与杨少辉协议分配夫妻共同财产，将已卖给上诉人的1C39号商铺完全协议离婚分割处置给了杨少辉，具注明与“归杨少辉个人所有，与黄纪文无关”，此时黄纪文彻底失去了处分权。使上诉人作为交易相对方的交易安全没有任何保障。与上诉人签订买卖合同的主体是黄纪文，现黄纪文和广州市星云市场管理有限公司将买卖主体变更为杨少辉从来没有征得上诉人同意，并且这种合同主体的不同，显然在如实按原合同上报房管局过户时会产生上面有两手产权人，可能涉及双重征税，加重上诉人负担和办理手续的麻烦。杨少辉追认房屋交易，已经是上诉人提出解出合同的一审诉讼之后，在一审开庭当时提出追认，这已大大迟于上诉人提出解除的时间，被上诉人和杨少辉具有重大过错。因此，根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”之规定，被上诉人黄纪文和广州市星云市场管理有限公司出售本案商铺显属无权处分，上诉人依法享有在合同被追认前撤销和解除合同的权利。且被上诉人在出售房屋给上诉人后仍处分涉案房产给杨少辉，此时已使上诉人的交易无法保障，使交易手续增加很多麻烦，这显属合同法第九十（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的情形，上诉人应具有解除权。并且上诉人也向法院提起了解除诉讼，上诉人的起诉解除具有通知解除的效果。被上诉人与杨少辉在一审庭时才补追认委托，已迟于上诉人提出的解除，不应支持其。二、原审没有审查被上诉人交易的标的物具有重大权属瑕疵，与合同约定不符，被上诉人违反了完整交铺义务，符合约定解除条件。1、双方《商铺买卖合同》第一条约定的交易标的物为：越秀区惠福东路550号1C39号商铺，并且“商铺为已具备独立产权”。但无论是《收铺通知》或是《收铺确认书》均证实了：被上诉人交付给上诉人的标的物只有越秀区惠福东路550号夹层1C39号商铺，而不是完整的越秀区惠福东路550号1C39号商铺。2、根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范（GB／T17996.1—2000）》“5.6.6.1房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。”的强制性标准规范之规定，夹层不计算层数，无法独立办理产权，所以被上诉人交付的550号夹层1C39号不具备独立产权，与合同约定不符。根据双方《商铺买卖合同》第五条“4、如卖方逾期交付商铺的，按下列方式处理：（2）逾期超过15日，买方有权单方提出解除本合同”之规定，卖方显然逾期没有交付合格的标的物，上诉人具有约定解除权。且标的物不合格，也无法实现上诉人合同目的，上诉人也具有法定解除权。上诉人发现新证据相类似事实的（2014）穗越法民三初字第310号民事判决（应该已生效），但认定事与和判项与本案完全相反。尊重司法权威应使本案判决和该已生效案件一致，判处解除双方合同。该判决的合同事实高度相同，也是被上诉人黄纪文与广州市星云市场管理有限公司出售相同地段的不同单元的商铺，该判决没有认定在与买受人签订合同时，广州市星云市场管理有限公司已取得杨少辉的出售商铺的授权委托。该判决认定“被上诉人黄纪文在发出收铺通知后半个月便将涉案房屋转移登记至杨少辉名下，在涉案商铺变更登记至杨少辉名下之日起，被上诉人黄纪文已无权处分该商铺，上诉人与被上诉人黄纪文之间的合同已不具备继续履行的条件，可见，被上诉人黄纪文擅自转移涉案商铺产权的行为导致合同无法继续履行，被上诉人黄纪文对合同解除变负有责任”。并判决解除双方签订的《商铺买卖合同》。综上，被上诉人黄纪文和广州市星云市场管理有限公司无权处分，不具备履行条件，交付的标的物不符，同类案件判决均表明过错在于被上诉人方，依法上诉人享有解除权，请求贵院依法查明事实，支持上诉人的请求。被上诉人黄纪文、广州市星云市场管理有限公司共同答辩称同意原审判决，不同意上诉人唐龙云的上诉请求。原审第三人杨少辉述称：与被上诉人的答辩意见一致。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人向本院提交（2014）穗越法民三初字第310号民事判决书，要求作为二审新证据使用，但该判决认定事实及法律关系与本案并无直接关联，且不符合二审新证据条件。本院认为，双方当事人签订的《商铺买卖合同》，意思表示真实，合法有效，应予切实履行。上诉人上诉主要认为被上诉人无权处分涉案商铺，签订合同后又隐瞒事实转让他人，并且涉案商铺并无独立产权亦未实际交付，被上诉人严重违约。对于上诉人的上诉理由，本院经审理后分析如下：首先，关于涉案商铺的处分权问题，原审中被上诉人已经向法庭提交被上诉人黄某及原审第三人杨少辉于出售涉案商铺前向被上诉人星云公司出具的委托书，及至诉讼中，亦均表示可依约履行，亦即产权人对于涉案商铺的出售均予授权及确认。虽然，上诉人对该委托书的真实性提出质疑，但并无鉴定申请亦无充分反证，该部分上诉理由，本院不予采纳。其次，对于涉案商铺的权益瑕疵及交付问题。上诉人认为被上诉人交付的物业不具独立产权、不具备交易条件的陈述与涉案商铺的产权登记情况不符，而上诉人认为涉案商铺并无交付的陈述亦与其于2013年2月22日签认的《收铺确认书》内容不符。故此，上诉人该部分上诉理由，本院亦不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12537元，由上诉人唐龙云负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年一月二十一日书 记 员  党春婷