江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0282民初1814号原告王顺年。委托代理人何晨，宜兴市新街法律服务所法律工作者。被告钱新华。被告高美凤。被告顾友庆。委托代理人高建刚（受三人的共同特别授权委托）。原告王顺年与被告钱新华、高美凤、顾友庆申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告王顺年的委托代理人何晨、被告钱新华、高美凤、顾友庆的共同委托代理人高建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王顺年诉称：其起诉被告顾友庆民间借贷纠纷，并保全了被告顾友庆的房产，后申请执行该套房产。被告钱新华、高美凤于2016年1月18日提起了执行异议，宜兴市人民法院执行局做出（2016）苏0282执异8号民事裁定书，裁定中止执行上述房产。其对于民事裁定书中止执行的裁定有异议。1、房屋产权仍在被告顾友庆名下，具备执行条件。从其起诉顾友庆至今，诉争房屋一直登记在顾友庆名下，房屋产权没有变更，执行局不应当以“房屋权属存在争议”中止执行；2、房屋买卖存在瑕疵。房屋作为商品买卖是个人自由，但结合本案情况来看，被告钱新华、高美凤生活在无锡××区乌山镇，生活、工作均在无锡，却在宜兴购买房产，这不合理。其次，诉争房屋面积135.91平方米，2014年10月被告钱新华、高美凤以248000元购得，价格明显低于市场价，且被告声称208000元房款系现金交付，因金额较大，且被告钱新华、高美凤不居住在宜兴，不能提供现金来源，他怀疑购房的真实性；3、被告钱新华、高美凤在法院查封之前没有占有房屋。从他个人走访及周铁法庭送达情况来看，可以确定顾友庆直至2015年12月才搬出，而被告钱新华、高美凤所谓的“装修”只是对园子的清理。综上，他认为被告钱新华、高美凤购买该套房屋不合情理，查封前没有合法占有不合法，执行局中止执行不合理，其在诉讼期间保全被告顾友庆的房产并无不当，故诉至法院，请求撤销（2016）苏0282执异8号民事裁定书，继续执行宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋，并由本案被告承担诉讼费用。被告钱新华、高美凤辩称：当时被告顾友庆要卖房子就找到他们，顾友庆的房子当时是被张洪海查封的，他们就要求解封。后来法院在2014年9月20日出具了通知书给张洪海，他们是2014年9月28日与顾友庆签订了房屋买卖协议，签订后两天就去房产部门办理手续，并交清了相关的税费；后来去周铁房管所办手续的时候房子发现还是没有解封，他们找了张洪海三次协助解封，并承担办理手续的工资和费用，但张洪海强行不肯合作，后来法院要他们起诉张洪海强制解封；执行局在解除抵押的过程中又被王顺年查封，他们据此提出异议，执行局做出了终止王顺年执行的裁定。所以他们认为他们的房屋买卖是真实有效的。被告顾友庆辩称：当时他是为了还张洪海的钱，由于没有资金，只能出卖房子，然后把钱交周铁法庭。其他意见与被告钱新华、高美凤的意见一致。经审理查明，宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋登记所有权人为顾友庆，共有人王年珍，发证时间为2010年8月25日。该套房屋有两张权证，所有权号分别为1000035131，10××75，建筑面积分别为88.67平方米、46.95平方米，用途为住宅。2015年3月25日，该套房屋因王顺年与顾友庆民间借贷纠纷一案被本院在审理中查封。2015年6月11日，王顺年向本院申请立案执行。2016年1月18日，钱新华、高美凤对执行标的宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋提出执行异议，要求中止执行，解除诉争房屋的查封。另查明：钱新华、高美凤与顾友庆、王年珍于2014年9月28日签订《房屋买卖协议书》一份，该协议书载明：顾友庆、王年珍（甲方）与钱新华、高美凤（乙方）约定：甲方将座落在宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室住房出卖给乙方，房产证号10××75，面积46.95平方米，另一本面积为88.96平方米（以房产证面积为准），土地证宜国用（2010）第21600055号，土地使用证面积49.50平方米。房屋出卖总价款248000元，在签订协议之日乙方支付甲方208000元，其余40000元在甲方将房产证转户办理完成后一次性付清。甲方在乙方房屋的土地证、房产证过户上无条件配合乙方，保证在签订合同二十日之内办理完毕，过户过程中各项费用由乙方负责。协议还约定的违约金等内容。该合同有顾友庆、王年珍、钱新华、高美凤签字，落款时间为2014年9月28日。庭审中，钱新华、高美凤向本院提供了：2014年10月10日宜兴市国土资源局新庄国土资源所出具的宜兴市房地产登记联办单，2014年10月30日宜兴市财政局的证明费、土地登记费、契税、营业税、个人所得税等税费发票，发票上均载明了纳税人为钱新华、高美凤，销售的不动产为宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋。用以证明其已经缴纳了相关房产过户的税费等。再查明：2012年9月20日，顾友庆、王年珍因与张洪海发生借款往来，用上述权证号为：1000035131的房屋抵押给了张洪海，并于同日办理了宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋的抵押登记。2015年1月28日，顾友庆、王年珍以债务已经履行完毕，张洪海拒不配合解除抵押权为由诉至法院。2015年6月30日，本院出具（2015）宜周民初字第120号民事判决书，判决张洪海协助顾友庆、王年珍至登记部门解除宜兴宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室（宝豪花园24幢104室）房产的抵押权登记。2015年11月20日，本院出具（2015）宜执字第06491-1号民事裁定书，裁定强制注销被执行人张洪海对宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋（宝豪花园24幢104室）房产的抵押权登记。2016年1月25日，本院执行局做出（2016）苏0282执异8号民事裁定书，认定：……2014年9月28日顾友庆、王年珍出具收到208000元的收条一张。现钱新华、高美凤尚未支付的40000元已被本院执行局冻结。……根据现有证据，顾友庆已将宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室的房屋出售给钱新华、高美凤，并已收到房款，钱新华、高美凤办理上述房屋过户手续中已缴纳相关税费，但鉴于张洪海先前与顾友庆、王年珍夫妻就上述房屋的抵押权登记未能及时解除的客观原因导致未能及时办理房产过户手续，故关于该套房屋权属确有争议，现暂不宜处置。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：中止对宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋的执行。为此，王顺年诉至本院。审理中，王顺年对于钱新华、高美凤提供的房产买卖协议、购房税费发票等证据均不予认可，其认为：购房合同是虚构的，购房发票中的面积与实际不符，实际交易价格与买卖不一致，其认为交易不实。钱新华、高美凤、顾友庆则陈述：购买房产是真实的，签订协议当天就支付了房款20.8万元，剩余4万元已经交给法院；20.8万元全部是现金交付的，在场有五个人，钱新华夫妇、顾友庆夫妇、高建刚，协议是在顾友庆家里写的，钱是在高建刚家里交付的；由于当时房子没有解封，所以没有搬进去住，后来张洪海解封后就搬进去了，大概时间在2015年10月份；没有过户的原因是张洪海查封没有解除抵押，解除抵押后又被王顺年查封了；发票上面积与买卖合同不一致是因为房产证有两本，土地证只有一本，房产证以大的面积交了费用，小的没有缴纳。上述事实，有房屋权属证明、房屋买卖协议、税费凭证、宜兴市房地产登记联办单、（2016）苏0282执异8号民事裁定书及开庭笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案关键在于钱新华、高美凤与顾友庆之间的房屋买卖协议是否真实有效，钱新华、高美凤对位于宜兴市新庄街道天桥小区2幢南单元104室房屋是否享有权利，该权利是否足以阻止对该房屋的执行。2016年1月25日，本院执行局做出（2016）苏0282执异8号民事裁定书，裁定终止了王顺年对诉争房屋的执行申请。本案审理中，钱新华、高美凤提供了其与顾友庆、王年珍于2014年9月28日签订的《房屋买卖协议书》、2014年10月其缴纳房屋转让过户的部分税费的发票原件，本院结合裁定书中认定的顾友庆、王年珍的20.8万元收条及被本院执行局所扣4万元房款，认定钱新华、高美凤与顾友庆、王年珍已将按照协议履行了义务。且该份协议签订于2014年9月28日，而王顺年于2015年3月25日才申请保全查封了诉争房屋。现王顺年辩称买卖协议系虚构，双方交易不实，但其并未提供证据予以证明，故其抗辩主张，本院不予采纳。至于房屋过户问题，诉争房屋确系登记在顾友庆名下，但钱新华、高美凤与顾友庆、王年珍签订买卖协议后，由于张洪海先前与顾友庆、王年珍夫妻就上述房屋的抵押权登记未能及时解除的客观原因，导致未能及时办理房产过户。在2015年11月20日本院做出裁定强制撤消了张洪海对诉争房屋的抵押权，此时诉争房屋已被王顺年申请保全查封，并非钱新华、高美凤的原因无法过户。王顺年称顾友庆直至2015年12月才搬出房屋，而钱新华、高美凤称由于房子被抵押查封开始未搬进去住，直至张洪海抵押解除后于2015年10月左右搬入诉争房屋居住。双方陈述相差不大，钱新华、高美凤的陈述从常理上亦可以理解。王顺年以查封之前钱新华、高美凤没有实际占有房屋为理由的抗辩主张，本院不予支持。综上，王顺年主张撤销（2016）苏0282执异8号民事裁定书，继续执行本案诉争房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王顺年的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由王顺年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。审 判 长  王建停代理审判员  吴时力人民陪审员  许媛媛二〇一六年八月二十五日书 记 员  蒋佳能