昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初4789号原告：李荣华，女，1971年2月1日出生，汉族，四川省攀枝花市人，自由职业，住昆明市。委托代理人：高启勇，系云南衡炜律师事务所律师。特别授权代理。被告：张玉莲，女，1984年12月5日出生，汉族，云南省嵩明县人，无业，住云南省昆明市嵩明县。委托代理人：张全萍，系云南典传律师事务所律师。特别授权代理。第三人：马明，男，1970年3月6日出生，汉族，云南省曲靖市人，无业，住昆明市官渡区。原告李荣华诉被告张玉莲、第三人马明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法适用普通程序，于2016年10月12日公开开庭进行审理。原告李荣华及其委托代理人高启勇，被告张玉莲及其委托代理人张全萍，第三人马明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》；2、判令被告返还原告租金78000元及占用该资金的利息（自2016年4月16日起至实际履行之日止，按年息6%计算，暂计至2016年7月16日为1170元）；3、判令被告赔偿原告损失7700元；4、判令被告支付原告违约金7600元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月11日，原、被告签订《筋骨復元堂转租协议》，约定由原告转租被告承租的坐落于昆明市X号商铺，租金3800元/月。合同签订后，原告于2016年4月15日依约一次性支付了租金78000元。后第三人马明通知原告，因被告未经其同意擅自出租房屋，且被告未向其缴纳租金，要求原告尽快搬离该房屋。为了维护自身合法权益诉至法院。被告辩称：从双方签订的合同来看，该合同名为转租合同，实为转让合同，转让项目包括加盟费28000元，房屋装修费9000多元，店内的办公家具及剩余80天的房屋租金，合同中约定的3800元中正好是被告与第三人约定的租金，从上述内容看，该合同实际为转让合同而不是转租合同。双方签订的协议是在平等自愿协议的基础上签订的，且原告是在全部知道被告与第三人签订合同内容的基础上自愿与被告签订的合同。在转让时，被告当着第三人的面将房屋的设施、设备转让给原告，故不存在解除的条件。合同合法有效，不存在返还租金及赔偿损失的情况，请求驳回原告全部诉请。第三人辩称：被告私自将房屋转让给原告是违法行为，原告非法用第三人的房屋两个月，之前第三人就告知过被告不可以转租及转让。原告针对其诉讼提交了第一组证据：《筋骨復元堂转租协议》。第二组证据：中国农业银行银行卡交易明细清单。第三组证据：房屋租赁合同及3份通知。第四组证据：收条。被告针对其反驳观点提交第一组证据：《筋骨復元堂转租协议》。第二组证据：收款收据（2张）。第三组证据：收款收据、加盟店代理协议营业执照、税务登记证物资价格表。第四组证据：银行流水。第五组证据：录音一份。第六组证据：筋骨復元堂转租前照片。第七组证据：筋骨復元堂转租后照片。第八组证据：证人身份证复印件、申请。第三人未提交反驳证据。对双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的被告提交的第四组证据：银行流水，被告提交了原件，第三人也认可收到了租金，故本院的对该份证据予以采信。第八组证据：证人证言，证人是被告申请出庭的，系证明《筋骨復元堂转租协议》经过了第三人的同意的，但证人的当庭陈述表示第三人并未同意原、被告的转租，与第三人的当庭表示一致，故证人证言具有客观性，本院予以采信。综合上述证据及原被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2015年12月9日，第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，将其所有的坐落于昆明市X号商铺（穿金路云波小区9幢1层5号）出租给被告，双方在合同中对租金、租赁期限等进行了约定，合同同时约定未经第三人书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人。2016年4月11日，原、被告签订了《筋骨復元堂转租协议》，约定被告将其从第三人处租赁的昆明市X号商铺转租给原告，用于原告经营筋骨復元堂，合同未约定租赁期限，租金为每月3800元，原告应于2016年4月15日前付清全款78000元。合同签订之后，原告按约定将78000元通过银行转账支付给了被告。现原告诉至法院主张其权利。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》的效力。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，第三人将其所有的坐落于昆明市X号商铺出租给被告，同时约定未经第三人书面同意，被告不得将该房屋部分或全部转租他人。但被告在未经第三人同意的情况下，私自将上述房屋转租给了原告，并签订了书面的《筋骨復元堂转租协议》，现第三人明确表示不同意被告转租，并要求原告搬离房屋，即第三人对被告的转租行为不予追认，因此，本院确认原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》无效。对被告辩称的《筋骨復元堂转租协议》包含了房租、办公家具、装修、加盟费等内容，系转让协议而非转租协议，不应解除或确认无效的观点，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告认为原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》系转让协议，但并未提交充分证据予以证明，而从该协议内容可以看出，系房屋转租协议，原告支付给被告的78000元也是租金，并非转让款，因此，对被告的辩称，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还租金的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院已确认原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》无效，原告也已向被告支付了78000元的租金，故被告应退还原告租金。但自2016年4月11日双方签订《筋骨復元堂转租协议》之日起，原告已实际承租并使用了上述房屋，因此，被告实际应退还的租金应扣除原告自2016年4月11日起至起诉之日（2016年7月20日）止期间的租金15200元（3800元*4个月），故本院确认被告应退还原告的租金为62800元。对原告主张的要求被告支付占用租金期间的利息及损失、违约金的诉讼请求，本院认为，从原、被告签订的《筋骨復元堂转租协议》、证人证言及庭审中双方的陈述可以看出，原、被告在签订《筋骨復元堂转租协议》时，原告是知晓上述房屋系被告从第三人处承租的，也知晓第三人未同意被告转租，而原告仍与被告签订《筋骨復元堂转租协议》，因此，原告存在过错，其应对自身损失承担责任。而原告主张的违约金系依据《筋骨復元堂转租协议》第八条中约定的在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使原告遭受损失的，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金，但被告与第三人签订的《房屋租赁合同》并未解除，且本院已确认双方签订的《筋骨復元堂转租协议》无效，即此合同对双方不具有约束力，故原告主张的违约金，无事实依据，本院不予支持。综上述所，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告李荣华与被告张玉莲于2016年4月11日签订的《筋骨復元堂转租协议》无效；二、被告张玉莲于本判决书生效之日起十日内向原告李荣华返还租金人民币62800元；三、驳回原告李荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元由被告张玉莲承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  车润萌人民陪审员  刘 云人民陪审员  岳建强二〇一六年一月二十二日书 记 员  刘国秀