杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第56号原告：金晓。委托代理人（特别授权代理）：吴伟。被告杨艳宏。被告浙江野风物业服务有限公司。法定代表人：任婷婷。委托代理人（特别授权代理）：边瑛，原告金晓诉被告孙斌军、杨艳宏、浙江野风物业服务有限公司（以下简称为野风物业公司）物权保护纠纷一案，于2010年12月27日提起诉讼，本院受理后依法由审判员章幼戎独任审判，于2011年2月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴伟、被告杨艳宏、被告浙江野风物业服务有限公司委托代理人边瑛到庭参加诉讼。案件审理过程中因被告杨艳宏提出诉争房屋与孙斌军无关的相关证据，经本院裁定准许原告申请撤回了对被告孙斌军的起诉。本案现已审理终结。原告金晓诉称：原告与被告杨艳宏系上下楼邻里关系，被告杨艳宏一家2005年4月在原、被告住宅之间朝南的公共区域违章搭建一塑料顶蓬。被告野风物业公司与全体住户签订的《前期物业管理服务协议》及其制作并送达全体住户的《业主手册》中均明确约定：装修不得改变外立面原貌，不得在外立面安装雨蓬、遮阳蓬等。据此原告向被告野风物业公司反映情况，要求其立即履行物业管理之责，出面制止违章搭建，由于被告野风物业公司继续允许违章搭建的建筑材料运进小区，致使违章建筑顺利完工。由于被告违章搭建的顶蓬，造成原告的日常生活被严重侵扰，使原告住宅在防盗方面出现严重的安全隐患，小偷可以通过违章搭建之顶蓬轻松进入原告住宅之内。为保护住宅安全，每天外出和夜晚睡觉时原告只能紧闭窗户，致使住宅通风不畅，严重影响了原告的身体健康和生活质量。由于违章搭建之顶蓬长年无人清理，顶棚成了一个污物、污水贮存地。致使原告窗外满眼污物、臭气熏天，同时顶蓬积水还滋生大量的蚊虫，严重侵扰了原告的日常生活。此外由于违章搭建之顶蓬系临空而建，上方无遮挡物，下雨时的雨水和夏天的空调水直接落在顶蓬上，夜里发出声音让原告一家人无法人睡。严重影响了原告的生活质量。原告认为，被告杨艳宏违反小区装修规定，在公共区域违章搭建顶蓬，严重侵扰了相邻方的生活，被告野风物业公司违背其与全体用户签订的《前期物业管理服务协议》和业主手册中约定之职责，允许在其管理服务的小区里违章搭建，其行为不仅构成合同违约，而且构成共同侵权。故诉请判令：1、被告杨艳宏排除妨碍、恢复原状、拆除其在原、被告住宅之间公共区域违章搭建的约14平方米塑料顶蓬；2、判令两被告赔偿原告物质、精神损害人民币1元；3、本案诉讼费由两被告承担。被告张关鑫等辩称，原告购买的房子是配电房上面的2-3层，根据被告的了解该房屋的性质没有变更，而原告提交的产权证却是非住宅的商业用房。该房子根本不具备任何的日常生活设施，如果原告一家要住，免不了用水、用煤气、用卫生设施，大量的生活用水多年后能保证不漏到配电房去吗？万一煤气泄漏怎么办？被告是胭脂新村10幢1单元的住户，原告虽称是10幢附房业主，但与我们1单元没有相邻关系。因为印证1单元属性的门牌号码、电控门、信箱均没有她。现在凭什么要从被告这里出入。原告起诉称在外租房居住，但提交的产权证证明是非住宅。既然是非住宅，就不能住人的，所以原告在外租房的费用与被告无关。原告称搭建室外楼道产生的费用要被告承担。可是出示要求的报告及回复说明，胭脂新村业主委员会并不同意搭建室外楼梯，事实上也没有搭建，何来损失一说。即使有损失也应由原告自己负责。被告认为造成原告今天的状况完全是其与开发商之间违规操作的后果，要求驳回原告的诉讼请求，被告将保留行政诉讼的权利。原告程渭萍为支持其主张向本院提交如下证据：1、房屋所有权证、结婚证、共有权证，证明陈威与原告程渭萍对于胭脂新村10幢附房2－3层的产权共同共有。2、情况反映，证明胭脂新村10幢1单元19位住户实施侵权行为。3、杭州市房产交易产权登记管理中心答复，证明杭州市胭脂新村10幢附房2－3层房屋共用建筑面积中包括了1单元的楼道建筑面积，原告可依法通行使用该楼道。4、房屋租赁合同及付款凭证、收条一份，证明原告租房遭受经济损失18000元。5、租房协议及收条二份，证明原告原告存放装修材料遭受经济损失6500元。6、室外楼道搭建费用支付凭证、建设项目工作联系单、建筑工程消防审核意见书、业主委员会答复、2005年8月4日和2005年8月25日写给胭脂新村业主委员会的报告，证明由于被告原因致使原告搭建室外楼道遭受经济损失11314元。7、胭脂新村6号楼多层住宅底层平面图、标准层平面图、7号楼一二三层平面图，证明原告有权从10幢1单元楼道出入，根据平面图也可知，要进入附房的2-3层必须经过被告所在单元的楼道。被告张关鑫等为支持其主张向本院提交如下证据：1、规划图纸，证明原告的房屋为配电房，因此该房屋除了配电房用之外，其余的用途都是违法的。2、具体的公摊面积表，证明我们楼道的公摊面积具体是如何分摊的，原告购买的2-3层根本没有分摊到楼道的公摊面积，如果要买卖，只有变更了房屋的性质才能买卖。上述证据经庭审质证，被告对原告的证据提出异议，认为根据规划图纸6A就是原告现在诉争的配电房，凭这张图纸就可以完全推翻原告提供的证据1-7，它的取得是不合法的。原告的证据7根本不是10幢的图纸。本院认为原告提交的证据1产权证系房屋行政主管部门颁发确认房屋所有权的唯一依据，结婚证系民政部门颁发证明原告与陈威的婚姻关系状况，对该证据本院予以确认。证据2系胭脂新村10幢1单元住户给本社区的情况反映，阐明楼道面积已由本单元住户分摊买进，不允许他人借单元楼道通行，对该证据本院予以确认。证据3本院认为该证据证明了原告购买的房屋包括了10幢1单元楼道的建筑面积，被告并未提供其楼道由其全部分摊的相关证据，对该证据予以确认。证据4本院认为系原告在外租房居住的付款凭证，而原告的房屋属非住宅，故该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据5、6，因原告尚未取得室外楼梯搭建资格，为其准备的材料及制作费用，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据7系6、7号楼的平面图，本院予以确认。原告对被告提交的证据1的真实性没有异议，但认为缺乏关联性。本院认为被告的证据并不能对抗原告已取的房屋所有权证，对被告的证明对象本院不予确认。证据2原告认为已超过举证期限。本院认为该证据系10幢1单元的公摊面积是如何分摊的，并不能排斥原告在该楼道享有的分摊面积。对被告的证明对象本院不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本案确认如下事实：2004年6月22日原告向杭州广宇房地产集团有限公司购买了胭脂新村10幢附房2-3层，该房紧邻胭脂新村10幢1单元，底层为变配电间，2-3层为非住宅用房，共计建筑面积221.40平方米。2004年7月20日原告依法取得房屋所有权证。被告吴老虎等17名被告系杭州市胭脂新村10幢1单元的住户。2004年11月原告欲对购买房屋进行装修，由于该房屋没有单独的进出通道，需从10幢1单元楼道进入，遭被告阻挠。为此原告为求证自己是否享有该楼道的通行使用权，向杭州市产权交易登记管理中心了解所购买房屋的楼道分摊情况。2004年11月29日该中心书面答复原告，原告购买的10幢附房共用建筑面积中包括了1单元的楼道建筑面积。嗣后原告仍无法进入该楼道。为避免产生矛盾，原告向房屋所在地社区胭脂新村业主委员会打报告要求搭建室外楼梯。开发商杭州广宇房地产集团有限公司也向杭州市规划局申报要求建设室外楼梯，由于涉及绿化，规划局向市园文局发出联系函，市园文局将其转到下城区绿化办，绿化办要求在小区内进行公示征得二分之一以上居民的同意再办理。在征求小区业主意见时，因故未获同意。由于原告无法进入所购房屋，故诉讼来院，要求确认原告具有杭州市胭指新村10幢1单元楼道的通行使用权，判令被告立即停止阻止原告通行、使用杭州市胭脂新村10幢1单元楼道的侵害行为，赔偿经济损失35814元（房租18000元、装修材料存放费用6500元、搭建室外楼梯损失11314元）。本院认为，原告程渭萍依法取得了胭脂新村10幢附房2-3层房屋的所有权，在该所有权中包含了10幢1单元的楼道公摊面积，因此原告对该楼道享有通行使用权。被告阻挠原告使用该楼道，侵害了原告的合法权益，对此应承担责任。原告要求被告赔偿房屋租赁费损失，由于其购买的房屋为非住宅用房，与其租赁的房屋性质不同，对该请求本院不予支持。原告要求被告赔偿装修材料存放费用的损失，因提供的租房协议无法证明所租房屋系存放装修材料之用，故对该请求本院亦不予支持。原告未经有关部门审批同意，自行准备搭建室外楼梯，其损失应由原告自行承担。被告吴老虎经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，责任自负。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十三条之规定，判决如下：一、原告程渭萍对杭州市胭脂新村10幢1单元楼道享有通行使用权。二、被告吴老虎等17人停止阻挠原告程渭萍使用杭州市胭脂新村10幢1单元楼道的行为。三、驳回原告程渭萍的其他诉讼请求。本案受理费1443元，由原告程渭萍承担1392元，被告吴老虎等17人各承担3元（该款项在本判决生效后三日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1443元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长  董保民审判员  章幼戎审判员  金荣炜二〇〇七年四月十九日书记员  方 谊