浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第607号上诉人（原审被告）：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。被上诉人（原审原告）：沈龙海。上诉人嘉善北开房地产开发有限公司（以下简称北开公司）因与被上诉人沈海龙商品房销售合同一案，不服嘉善县人民法院（2011）嘉善民初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月10日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，2009年11月24日，沈海龙与北开公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：沈海龙向北开公司购买浙江省嘉善县西塘镇梦里水乡4幢1-101室房屋一套，建筑面积130.24平方米，价格为397232元。另沈海龙向北开公司购买塘东社区编号为4-5号、面积为66.58平方米的储藏间一间，价格为39948元；北开公司应当在2010年7月31日前将该商品房交付给沈海龙使用；北开公司逾期交房的违约责任为按日向沈海龙支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，沈海龙已按约支付房款人民币157232元及储藏间款39948元；在2010年7月26日，沈海龙通过银行按揭贷款，支付了剩余房款240000元。北开公司未能在2010年7月31日前（即合同约定的时间）将商品房交付给沈海龙使用。原审法院另认定，北开公司建造的梦里水乡小区，在规划设计时有建造半地下停车位的规划，北开公司发布的宣传资料关于户型介绍的内容上有车库入口的标注。在诉讼过程中，北开公司确认其将继续建造半地下停车位，并于2011年7月29日向全体业主发出一份承诺，表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，向业主表示歉意，作出如下承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2012年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算，业主可凭购房合同于2011年8月15日到北开公司处领取部分违约金，其中商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。2011年8月15日，沈海龙在先期支付逾期购房合同的违约金确认单上签字，认可北开公司承诺的内容，并领取部分逾期交房违约金5000元。2011年1月26日，沈海龙诉至原审法院，请求判令：北开公司支付逾期交房的损失人民币13378元（暂计至2010年12月31日，具体金额计算至实际交房日止）及按约履行建造小区地下车库的义务。原审法院审理认为，沈海龙与北开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。北开公司未能在合同约定的期限向沈海龙交房，已构成违约，沈海龙要求北开公司承担违约责任，法院予以支持。沈海龙与北开公司签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，沈海龙认为合同对逾期交房违约金的约定低﹤http：／／203.0.64.55／law／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=0&Gid=117744276&ShowLink=false&PreSelectId=170645576&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined﹥于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到沈海龙的合理损失及北开公司的违约情形，法院酌情将违约金调至日万分之一，即北开公司自2010年8月1日起按日向沈海龙支付已付房价款万分之一的违约金。沈海龙起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以判决只计算至判决生效之日止，判决生效之后至北开公司实际交房之日的违约金，沈海龙可与北开公司另行结算。此外，沈海龙与北开公司之间签订的合同对建造半地下车库没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造地下车位的规划，且北开公司在发售房屋时对此进行了宣传，因此，北开公司负有建造地下车位的义务。现北开公司也对半地下车位的建造进行了承诺，应积极履行该义务，但建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故法院对沈海龙要求北开公司建造半地下停车位的请求不作裁判。如北开公司在交房时仍未建造半地下停车位，沈海龙可以另行向北开公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法﹤javascript：SLC（21651，0）﹥》第六十条﹤javascript：SLC（21651，94）﹥、第一百零七条﹤javascript：SLC（21651，114）﹥、第一百一十四条﹤javascript：SLC（21651，167）﹥第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹤javascript：SLC（45673，0）﹥》第十六条﹤javascript：SLC（45673，16）﹥、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款437180元为本金，按每日万分之一支付沈海龙自2010年8月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金，扣除嘉善北开房地产开发有限公司已付5000元，余款于判决生效之日起七日内支付；二、驳回沈海龙的其他诉讼请求；如果北开公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由沈海龙与北开公司各半负担。判决宣告后，北开公司不服，向本院提起上诉称，双方合同约定以已付房款的万分之零点五按日计算逾期交房违约金。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，一审在买受人没有提供证据证明违约造成的实际损失高于约定的违约金的情况下，将违约金酌情调整至日万分之一，没有依据。另外，沈海龙已经接受了北开公司只对2012年3月1日之后的逾期交房违约金进行调高的承诺，一审未考虑该情形，将违约金计算方式予以调整，亦无依据。综上，请求撤销原判第一项，并改判以已付房款437180元为本金，按原合同约定的日万分之零点五支付沈海龙自2010年8月1日至判决生效之日止的逾期交房违约金，并扣除已支付的违约金5000元。被上诉人沈海龙未作答辩。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同对逾期交房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照该规定，逾期交房造成的损失应相当于同地段同类房屋租金损失。如按照合同计算逾期交房违约金，北开公司每月应支付的逾期交房违约金明显低于现阶段房屋租金市场行情。考虑到买受人的合理损失以及北开公司的违约情形，一审将违约金﹤http：／／203.0.64.55／claw／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=92&Gid=117758137&ShowLink=false&PreSelectId=224053448&Page=4&PageSize=20﹥调至日万分之一，调整后计算出的逾期交房违约金未明显偏离同地段同类房屋的租金市场行情，故一审酌情将违约金调整，并无明显不当，二审不予更改。北开公司请求按照合同约定的违约金计算方式支付逾期交房违约金，没有依据，不予支持。另外，北开在2011年7月29日承诺自2012年3月1日之后按日万分之三支付逾期交房违约金，并同意先期支付部分违约金。该承诺书对2012年3月1日之前的逾期交房违约金的计算未作出承诺。买受人接受承诺并先行领取违约金的，买受人仍可以就2012年3月1日之前的逾期交房违约金数额请求予以调高。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由嘉善北开房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨迪虎审 判 员  谭 灿代理审判员  毛 彦二〇一一年十一月二十三日书 记 员  阮美琴