辽宁省辽中县人民法院民 事 判 决 书（2015）辽中民三初字第2055号原告沈阳宝仓房地产开发有限公司，住所地辽中县。法定代表人佟某某，系该公司总经理。委托代理人冯娇阳，女，1982年7月5日出生，汉族，系该公司法律顾问，现住沈阳市铁西区。被告礼某某，男，1958年8月13日出生，汉族，无职业，现住辽中县。原告沈阳宝仓房地产开发有限公司诉被告礼某某确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由审判员杨晓伟担任审判长，与审判员张文秋（主审）、人民陪审员李玉峰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳宝仓房地产开发有限公司委托代理人冯娇阳、被告礼某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年1月、4月签订两份《借款协议书》及抵押协议书，约定原告先后向被告借款人民币120万元和100万元，并以位于沈阳市辽中爵士公馆的1号楼1-3-1（面积74.45㎡）、3-18-1（66.49㎡）、3-2-3（74.8㎡）、2-2-2（59.69㎡）、2-2-3（81.3㎡）、1-18-1（74.45㎡）、3-13-3（74.8㎡）、3-18-3（74.8㎡）、1-18-3（66.16㎡）、2-17-1（81.3㎡）、3-15-3（74.8㎡）、2-18-1（81.3㎡）、2-18-3（81.3㎡）、2号楼3-18-1（66.95㎡）、1-18-3（66.62㎡）、3-2-3（75.31㎡）、2-4-3（81.87㎡）、2-2-1（81.87㎡）、4号楼3-6-1（84.62㎡）、3-1-2（100.69㎡）、5号楼2-2-1（86.59㎡）、3-1-2（88.99㎡）、2-4-1（86.59㎡）、2-2-2（86.59㎡）、3-4-2（86.59㎡）共计25套房屋做抵押，双方分别就上述房屋签订了《商品房买卖合同》并在房产局办理了房屋买卖登记备案。现双方基于合同履行情况发生争议，原告认为，双方之间所签订的《商品房买卖合同》并非正式的购房行为，实质为借款的抵押，该抵押方式违反法律规定，应认定为无效。现请求贵院判令原、被告所签订的沈阳市辽中爵士公馆的1号楼1-3-1（面积74.45㎡）、3-18-1（66.49㎡）；3-2-3（74.8㎡）、2-2-2（59.69㎡）、2-2-3（81.3㎡）、1-18-1（74.45㎡）、3-13-3（74.8㎡）、3-18-3（74.8㎡）、1-18-3（66.16㎡）、2-17-1（81.3㎡）、3-15-3（74.8㎡）、2-18-1（81.3㎡）、2-18-3（81.3㎡）、2号楼3-18-1（66.95㎡）、1-18-3（66.62㎡）、3-2-3（75.31㎡）2-4-3（81.87㎡）、2-2-1（81.87㎡）、4号楼3-6-1（84.62㎡）、3-1-2（100.69㎡）、5号楼2-2-1（86.59㎡）、3-1-2（88.99㎡）、2-4-1（86.59㎡）、2-2-2（86.59㎡）、3-4-2（86.59㎡）共计25套房屋《商品房买卖合同》无效，并由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，我与原告签订的是购房协议，购买房屋是23套，并且在房产已备案登记我名下，我手里有备案合同和购房的发票及房屋维修基金票据共计23套，原告起诉我解除25套商品房买卖合同是没有根据的，我与原告签订的协议是有法律依据的，原告的诉讼请求我不同意，诉讼费用我不承担。经审理查明，原告沈阳宝仓房地产开发有限公司与被告礼某某分别于2014年1月24日、2014年4月11日签订借款协议书二份和协议书二份（120万元和100万元，合计220万元），借款协议约定：“1、乙方（即被告）愿将本人人民币壹佰贰拾万元和壹佰万元借给甲方（即原告），用于付工程款。2、借款期限2个月和3个月。自2014年1月24日至2014年3月24日和2014年4月11日至2014年7月10日。3、甲方以其位于沈阳市辽中县爵士公馆的二十五套房屋做抵押，具体房号附表面积为1958.92平方米，市值5876，760元，合3000元／平方米。4、甲方在本协议规定的期限届满时还清借款。在抵押期间乙方无权处置抵押物，如逾期不还，所抵押房产归乙方所有……”，并于同年2月8日和4月11日签订协议书二份，协议内容约定：“由于甲方资金周转紧张，特从乙方借款壹佰贰拾万元和壹佰万元整，为期二个月和三个月，由二十五套住宅做抵押，具体楼号、单元号、楼层号如下……，约定如到期无法偿还则以二十五套住宅楼做为偿还；分别于2014年1月26日（8套）、1月28日（1套）、2月7日（1套）、2月8日（1套）、4月14日（8套）原告将十九套房屋以商品房买卖合同备案到本案被告名下。现原告认为原、被告所签商品房买卖合同并非真实的购房行为，实质为借款，违反法律规定诉讼来院，要求法院判决原、被告之间所签订的1号楼1-3-1、3-18-1、3-2-3、1-18-1、3-18-3、1-18-3、2-17-1、3-15-3、2-18-3、2号楼3-18-1、1-18-3、3-2-3、2-4-3、2-2-1、4号楼3-6-1、3-1-2、5号楼2-2-1、2-4-1、3-1-2共计19套商品房买卖合同无效，并由被告承担本案的诉讼费用。对原告起诉的1号楼2-2-2、2-2-3、2-18-1、3-13-3、5号楼2-2-2、3-4-2共计6套房屋，经本院查明已备案在他人名下，未备案在本案被告礼某某名下。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同（19套）、借款协议书及协议书、辽中县房产管理处出具的证明材料一份，已经当事人质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告虽然签订了商品房买卖合同，并办理了商品房买卖合同登记备案手续，符合名为买卖、实为借贷法律关系，且原、被告在签订的借款协议书中约定“如逾期不还，所抵押房产归乙方（被告）所有”违反法律强制性规定，故原、被告于2014年1月26日、1月28日、2月7日、2月8日、4月14日所签订的商品房买卖合同（共19套，即1号楼1-3-1、3-18-1、3-2-3、1-18-1、3-18-3、1-18-3、2-17-1、3-15-3、2-18-3、2号楼3-18-1、1-18-3、3-2-3、2-4-3、2-2-1、4号楼3-6-1、3-1-2、5号楼2-2-1、2-4-1、3-1-2）属无效合同；关于原告起诉的1号楼2-2-2、2-2-3、2-18-1、3-13-3、5号楼2-2-2、3-4-2共计6套房屋未备案在本案被告礼某某名下，与本案无关。关于被告辩解“原、被告所签订的是购房协议，解除商品房买卖合同是没有根据的”一节，因证据不充分，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第（五）项、第五十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：一、原告沈阳宝仓房地产开发有限公司与被告礼某某于2014年1月26日、1月28日、2月7日、2月8日、4月14日所签订的1号楼1-3-1（备案号14-1-536）、3-18-1（备案号14-1-537）、3-2-3（备案号14-1-538）、2号楼3-18-1（备案号14-1-541）、3-2-3（备案号14-1-542）、2-2-1（备案号14-1-543）、4号楼3-6-1（备案号14-1-544）、3-1-2（备案号14-1-545）、1号楼1-18-1（备案号14-1-561）、2号楼2-4-3（备案号14-1-565）、1-18-3（备案号14-1-566）、1号楼3-18-3（备案号14-1-1447）、1-18-3（备案号14-1-1448）、2-17-1（备案号14-1-1451）、3-15-3（备案号14-1-1452）、2-18-3（备案号14-1-1454）、5号楼2-2-1（备案号14-1-1449）、2-4-1（备案号14-1-1455）、3-1-2（备案号14-1-1450）共19套商品房买卖合同无效。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费24，400元（系缓交），公告费400元，由被告承担12，600元，由原告承担12，200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨晓伟审 判 员  张文秋人民陪审员  李玉峰二〇一六年一月十一日书 记 员  赵 旭本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。