广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第2414号上诉人（原审被告）：戴xx，女，汉族，1953年11月10日出生。被上诉人（原审原告）：何xx，女，1972年11月30日出生，香港居民。上诉人戴xx因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市龙岗区人民法院（2011）深龙法民三初字第3177号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年3月14日，何xx、戴xx在xx地产代理（深圳）有限公司的主持下签订了一份合同编号为NO.043711的《二手房买卖合同》，约定何xx购买戴xx名下位于深圳市龙岗区布吉xx豪庭C栋3单元211的住房一套，建筑面积66.81平方米，转让成交价为60万元，定金2万元交由双方所约定的第三方即xx地产代理（深圳）有限公司监管，何xx将定金支付给监管方或打入戴xx已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后视为戴xx本人已收讫定金，戴xx应向何xx出具定金收据，戴xx拒绝向何xx出具定金收据的，不影响定金的生效。何xx须于2010年3月20日之前（含当日）将首期款（不含定金）支付至指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中，何xx所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非同贷款形式支付之楼款（即首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额）。何xx于此日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，如银行承诺发放贷款金额加上何xx已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则何xx应于按揭银行出具贷款承诺函后3个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则何xx可向监管银行要求将多出部分退回，戴xx应无条件配合何xx办理监管银行要求的手续。合同第六条（3）中约定，该物业处于抵押状态，何xx同意戴xx委托担保公司担保融资赎楼，戴xx须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给替何xx、戴xx双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时何xx须协助戴xx办理赎楼手续配合签署一切相关文件。戴xx撤销公证委托又不在3日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续视为根本违约行为，发生此情形戴xx应按本合同第11条承担违约责任。合同第十条约定，如何xx未按本合同约定的期限履行义务，戴xx有权要求何xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如何xx逾期履行超过5日，戴xx可解除合同并选择要求何xx支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收何xx已支付的定金。合同第十一条约定，如戴xx未按本合同约定的期限履行义务，何xx有权要求戴xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如戴xx逾期履行超过5日，何xx可解除合同并选择要求戴xx支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还何xx已支付的定金。在合同第15条备注栏双方特别约定：何xx、戴xx双方承诺在银行无逾期供楼及其它不良信用记录，如果因此导致戴xx不能正常赎楼、何xx不能正常按揭，均由责任方承担。如在双方配合办理手续的前提下，戴xx在2010年5月20日前收到全部楼款。另查，2010年3月14日，何xx、戴xx和xx地产代理（深圳）有限公司签订了一份《资金托管协议》，何xx、戴xx双方同意将上述2万元定金及交楼押金5000元交由xx地产代理（深圳）有限公司托管。2011年3月15日，戴xx向何xx出具了收到购买涉案房产定金2万元的收款收据。戴xx将该2万元定金托管于xx地产代理（深圳）有限公司，并由该司向其出具了托管收据。2010年3月19日，何xx、戴xx和中国工商银行股份有限公司深圳布吉支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，何xx、戴xx双方一致同意由该行监管涉案房产的交易资金10万元，监管期限自交易款项划入该行指定监管账号之日起90天。同日，何xx将10万元监管资金划入监管银行账号内。该款在监管期满后已打回何xx账号。又查，2010年3月15日，戴xx签署了一份委托书，委托深圳安信巨融担保有限公司、黄文斌、刘艳、毛朴荣、刘冰泉作为其代理人，在代理期限2010年3月15日至2011年3月14日内，办理到银行办理赎楼（还清银行借款）、到担保公司办理与赎楼贷款或赎楼贷款担保相关的事项并签署相关文件等事项。再查，截至本案一审法庭辩论终结前，戴xx或戴xx的受托人未按与何xx所签涉案房屋买卖合同的约定办妥涉案房产原按揭贷款的偿还（即办理赎楼手续）和注销抵押登记手续。在本案庭审过程中经原审法院向双方当事人释明，何xx表示如果本案经审理认定其违约，何xx认为合同约定的违约金过分高于因违约给戴xx造成的损失，并提出应按照成交价的10%予以计算违约金；戴xx也认为合同约定的违约金过高，并提出按照国家规定减少违约金。何xx诉讼请求：一、解除何xx、戴xx签订的《二手房买卖合同》；二、戴xx向何xx返还定金2万元；三、戴xx承担违约责任，向何xx支付违约金12万元；四、戴xx承担本案的诉讼费用。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"本案何xx、戴xx双方所签订的《二手房买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。在该合同的实际履行过程中，何xx按约履行合同义务，而戴xx无正当理由不按合同约定日期履行赎楼义务，已构成根本违约。戴xx的行为使何xx的合同目的不能实现，何xx要求解除合同并由戴xx向其返还定金、支付违约金符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。但鉴于何xx、戴xx双方均认为合同约定的违约金过高，且均向原审法院提出了调整的请求，故原审法院结合何xx的实际损失、预期利益、戴xx的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定由戴xx向何xx支付违约金6万元，对何xx诉讼主张的违约金超过6万元的部分，原审法院不予支持。戴xx答辩主张系何xx违约，缺乏事实根据和法律依据，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条的规定，判决：一、解除何xx与戴xx于2010年3月14日所签订的编号为NO.043711的《二手房买卖合同》；二、戴xx于本判决生效之日起10日内支付何xx违约金6万元；三、戴xx于本判决生效之日起10日内返还何xx定金2万元；四、驳回何xx的其他诉讼请求。戴xx如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3100元，减半收取1550元，由何xx负担664元，戴xx负担886元，财产保全费1220元，由戴xx负担，并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。戴xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判戴xx不承担任何责任，追加与本案判决结果有直接因果关系的xx地产代理（深圳）有限公司参加诉讼并判决何xx承担本案相应的诉讼费用。上诉理由：一、一审法院所查事实不完全真实。1、合同有特别约定，戴xx在2010年5月20日前收到全部楼款后涉案合同才成立。事实上，戴xx迄今为止没有收到何xx一分钱，何xx无力支付首期款，更不用说全部房款了。2、戴xx提出要追加与本案判决结果有直接因果关系的xx地产代理（深圳）有限公司参加诉讼。事实上，本案一开始就是xx地产代理（深圳）有限公司在操作，不仅2万元押金被其收了，而且一切手续都是该公司和何xx一起去办的，戴xx签署好了所有赎楼和公证手续后就已经完全履行合同义务了。戴xx没有拖欠按揭款，不影响赎楼，能否赎楼完全是何xx和该公司的责任了，与戴xx没有任何直接的因果关系。二、一审法院认定事实错误。一审判决认为"…何xx按约履行合同义务，而戴xx无正当理由不按合同约定日期履行赎楼义务，已构成根本违约。"这显然是主观臆断或颠倒黑白。何xx没有在约定的时间支付楼款给戴xx是"按约履行合同义务"既没有事实根据，又没有法律依据。而戴xx已经签署好了所有赎楼和公证手续反而"已构成根本违约"岂不是笑话，公理何在什么是"赎楼义务"戴xx有赎楼能力又何必要卖楼三、一审法院判决错误。戴xx没有违约，为什么还要付违约金给实际违约了的何xx2万元定金一审法院已查明是xx地产代理（深圳）有限公司收了，为什么还要戴xx来返还综上，戴xx认为一审法院没有依法办事，致使戴xx的合法权益未得到保护，因此特向上级法院提出上诉，请求贵院根据事实和法律，依法支持戴xx的上诉请求。戴xx二审当庭补充补充上诉意见如下：我购房时委托xx地产代理（深圳）有限公司与何xx办理相关手续。购房后一个星期必须把2万元定金打给我。涉案房产是我实收60万，其他费用是xx地产代理（深圳）有限公司与何xx处理的。我与xx地产代理（深圳）有限公司签订合同后，xx地产代理（深圳）有限公司让我在空白纸上签字，当时我要回老家几个月才能回来，所以我跟xx地产代理（深圳）有限公司讲如果要我签字的就先让我签了。根据我与xx地产代理（深圳）有限公司签订的合同第三条约定，如果到5月20日全款没有到我帐上，合同就终止。之后xx地产代理（深圳）有限公司打电话给我，要我出4800元赎楼款，我不同意，因为涉案房款我是实收60万，其他费用我不负责。2万元定金是放在xx地产代理（深圳）有限公司托管，xx地产代理（深圳）有限公司要我开收据给何xx，但我并没有收到2万元，当时xx地产代理（深圳）有限公司说过两天给我开收据，所以我就开了收据给何xx，之后xx地产代理（深圳）有限公司也给我开了收款收据。何xx并没有赎楼。何xx口头答辩如下：1、戴xx主张合同不成立，不符合事实。戴xx依据合同特别约定第三条约定，依据是属于断章取义。导致戴xx在2010年5月20日未收到全部款项是戴xx不配合办理公证，而导致合同失效。2、戴xx主张其没有收到定金2万元与事实不符。根据何xx提供的收款收据，2010年3月15日何xx出具了收款收据给戴xx，戴xx的收款收据是xx地产代理（深圳）有限公司出具的，所以定金戴xx应向中介方主张返还。3、戴xx违约的事实，在一审中已有一审法院已查明。何xx的证据也证明该合同未能履行均系戴xx的原因造成，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，戴xx陈述涉案房产没有办理赎楼手续，没有赎楼的原因戴xx认为是由于何xx没有赎楼。戴xx认为赎楼是何xx的义务。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于何xx与戴xx签订的《二手房买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。原审解除双方签订的该合同，双方对此没有提起上诉，本院予以维持。本案的争议焦点为戴xx是否违约，是否应承担违约责任。何xx根据合同约定支付了定金和首期款，戴xx按照约定应办理涉案房产的赎楼手续。戴xx没有办理涉案房产的赎楼手续，导致合同不能履行，戴xx的行为构成根本违约，应承担违约责任。原审对此处理正确，本院予以维持。根据戴xx出具的收条，其已经收到何xx支付的定金20000元，原审判决戴xx返还定金有事实依据，本院予以维持。综上，戴xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由戴xx负担。本判决为终审判决。审  判  长 许保疆代理 审 判员 吴思罕代理 审 判员 陈明亮二〇一一年十月二十五日书记员（兼） 严军军