西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第01953号原告王乐夫，男，XXX出生，汉族。委托代理人毛浩文，陕西永嘉信律师事务所律师。被告陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆XXX房间。法定代表人胡弘，系该公司董事长。委托代理人杜洪淼，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。原告王乐夫与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称“金地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王乐夫的委托代理人毛浩文、被告金地公司的委托代理人杜洪淼、竹敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王乐夫诉称，其与被告于2012年8月7日签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的“金地湖城大境五号地”XXX号房（以下简称“涉案房屋”）。该房建筑面积为376.11平方米，包括负一层和地上一层，合同约定被告应于2013年5月28日向原告交付房屋，但因被告未按时完工，直到2013年8月被告才通知原告到现场收房。原告到现场后发现该房屋存在诸多严重问题：1、负一层依合同约定在东向、南向应有四扇窗户用于采光、通风，但该房屋未留建四扇窗户或门，导致负一层无法采光通风；2、原告购买的是沿河景观房，但被告在房前修建原合同图纸和宣传资料中没有的物业用房及其他住房，遮挡原告最佳观景视野；3、东侧户外花园较开发商承诺面积减少30多平方米；4、入户路面塌陷、花园未填土；5、玻璃门窗变形，无法正常推拉使用；6、管道保护层破损、围墙开裂；7、配电箱位置过高影响正常使用。基于以上问题，原告遂拒绝收房，并要求被告依合同约定进行整改再行收房，但时至今日已有一年半有余，被告仍未对负一层窗户等问题进行整改，经多次沟通无效。因被告违约不能向原告按时交付合格房屋，导致原告不能按时使用该房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、被告依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告；2、被告支付自2013年5月28日至被告依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告之日的延迟交付违约金348148元；3、自2013年5月28日至被告依照合同约定完成房屋整改建设并交付原告之日发生的物业费、暖气费、垃圾费等费用由被告承担（截止至2014年12月31日为9490.3元）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告金地公司辩称，原告购买的金地湖城大境五号地1幢由建设单位、监理单位、施工单位三方验收合格，且符合双方2012年8月7日所签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件。而原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为2013年5月28日，被告也于2013年5月21日向全部业主公告送达了入伙公告，并向原告邮寄送达了《收房通知书》。因此，被告并不存在延迟交房的违约行为，不应承担违约责任。对于原告提出的涉案房屋存在的问题已经逐项解决。原告应自行承担延迟收房的后果。涉案房屋在1号楼，该小区的物业用房在3号楼，并未遮挡涉案房屋。根据合同中附件1房屋平面图显示，房屋地下室一层房间东向、南向并未留建门或窗户。涉案房屋的花园属于被告赠送部分，并未在买卖合同中约定花园的面积，在收房时，为了最大限度的满足业主的要求，被告已经将原告的花园进行改造，将花园向南扩大1米，改造后花园面积为76.61平方米。房屋的配电箱经验收后符合电气工程要求。入户路面、玻璃门窗以及管道保护层、围墙开裂等问题，物业公司已经进行维修，并且不影响原告实际收房。综上，涉案房屋经验收合格，被告也已经向原告按期发出通知，原告应自行承担延迟收房的后果。经审理查明，2012年8月7日，原告与被告金地公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为XXX。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池西路金地湖城大境5号地第1幢2单元XXX号房，建筑面积为376.11平方米，单价为每平方米15557.244元，房屋总价款为5851235元。第六条约定，买受人首期房款已于2012年7月20日前付清，余款3940000需于本合同签订之日三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同附件一房屋平面图1层的南向房间多媒体视听室及多功能房均未显示窗户构造。合同签订后，原告按约支付了购房款。2013年4月13日，涉案房屋经建设单位即被告、监理单位、施工单位、物业单位等进行分户验收合格，该分户验收合格表电气工程验收项目载明：插座接地、相位、控制箱配置符合要求。2013年5月21日，被告在报纸上发出入伙公告，要求业主携带资料办理入伙手续。2013年8月，原告前往涉案房屋进行验收，在验收中被告发现与原告签订的合同附件一房屋平面图中一层、地下一层的标识颠倒，原告提出下列七项内容要求被告整改，整改内容为：1、负一层依合同约定在东向、南向应有四扇窗户用于采光、通风，但该房屋未留建四扇窗户或门，导致负一层无法采光通风；2、原告购买的是沿河景观房，但被告在房前修建原合同图纸和宣传资料中没有的物业用房及其他住房，遮挡原告最佳观景视野；3、东侧户外花园较开发商承诺面积减少30多平方米；4、入户路面塌陷、花园未填土；5、玻璃门窗变形，无法正常推拉使用；6、管道保护层破损、围墙开裂；7、配电箱位置过高影响正常使用。后双方产生争议，原告将被告诉至本院。2015年6月30日，涉案房屋经竣工验收备案，该竣工验收备案表载明：建设单位陕西金地佳和置业有限公司新建的工程，于2014年5月21日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。原告至今尚未收房。庭审中，原告认可经过被告整改，户外花园面积减少、入户路面塌陷、花园未填土、管道保护层破损、围墙开裂等3项问题已经整改完毕，其余整改项目未达到标准。对于第1项整改内容，原告认为被告应按照双方签订合同的附件一中房屋平面图载明房屋门窗等构造交付房屋。对于原告提出的涉案房屋系沿河景观房，但被物业用房及其他住房遮挡最佳观景视野这一整改事项，原告称沿河景观房为被告售楼人员口头承诺，并无书面证据佐证。此外，涉案房屋的玻璃门窗变形、配电箱距离地面超过2米位置过高均应予整改。原告另提交深圳市金地物业管理有限公司西安分公司出具的《湖城大境.天境1-2-102物业相关费用明细》,证明涉案房屋从被告通知之日至起诉之日已产生物业费、取暖费共9490.3元。而被告提交涉案房屋的平面图，以证明涉案房屋的构造与设计施工图纸一致，双方合同中的房屋平面图“地下一层、一层”为印刷标注错误。上述事实，有《商品房买卖合同》、照片、《湖城大境.天境1-2-102物业相关费用明细》、报纸、分户验收表、房屋立面分布图、一层、地下一层平面图、竣工验收备案表、等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了付款义务，被告理应按照法律规定和合同约定向原告按期交付符合交付条件的房屋。本案争议的焦点问题是被告交付的房屋是否符合交付条件及是否应向原告承担违约责任。本案中，被告认为合同附件一房屋平面图“地下一层”和“一层”的标注颠倒，原告虽对此不予认可，但经查看合同附件一房屋平面图，该“地下一层”及“一层”平面图中分别标明了上、下楼梯以及房屋阳台的情况，结合本院对涉案房屋进行的实际现场勘查，涉案房屋符合平面图的构造。由此可以看出，该合同附件一房屋平面图的“地下一层”及“一层”确系标注颠倒错误。但是，根据该平面图中标注的上下楼梯及阳台能让买受人明确辨别出涉案房屋的地下一层和一层，并不会导致原告对涉案房屋的基本结构及窗户设计产生重大认识错误。并且，经与设计、施工图纸相比对，涉案房屋的结构、窗户的设置均符合设计要求，且涉案房屋的电气工程已经验收合格，已经竣工验收并取得工程竣工验收备案。因此，原告提出要求按照合同附件一房屋平面图对现在房屋的地下一层进行整改及配电箱过高要求整改的理由并无依据，均不能成立。对于原告提出的涉案房屋被物业用房及其他住房遮挡最佳观景视野需要整改这一事项，原告仅称为被告口头承诺，亦未提出相关证据予以佐证，而原告认为涉案房屋存在玻璃门窗变形的问题，系房屋的质量瑕疵内容，属于交房后被告承担瑕疵担保义务的范畴，并不影响被告向原告交付房屋。此外，商品房买卖合同的买受人的合同义务不仅包括支付购房款，还包括积极接收房屋。而涉案房屋于2014年5月21日已经过竣工验收合格，至此时涉案房屋已符合合同约定的交付条件，原告作为买受人亦应积极接收房屋。综上，原告认为涉案房屋需要整改后向其交付的理由及诉请不能成立，无事实及合同依据，本院不予支持。但需指出，涉案房屋经验收合格并符合交付条件的时间已明显晚于合同约定的交付时间。原告虽未以房屋没有验收合格为由拒收房屋，但被告未按期向原告交付符合交付条件的房屋系客观事实，被告也已构成逾期交房的违约行为。因此，被告仍应按合同约定即已交付房价款的日万分之一支付从2013年5月29日至2014年5月21日期间的逾期交房违约金208889元。至于原告请求被告承担从2013年5月28日至起诉之日的物业费、暖气费、垃圾费等损失，因从2013年5月29日至2014年5月21日期间房屋不符合交付条件，被告据此就该期间已向原告承担了逾期交房违约金，原告再主张被告承担此期间的费用并无合同依据。而2014年5月21日之后的物业费、暖气费、垃圾费，因此时之后房屋已符合交付条件，且该费用系原告与其涉案房屋的物业公司之间产生，与被告无关，故原告该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告王乐夫逾期交房违约金208889元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王乐夫其他诉讼请求。本案案件受理费6665元，由被告陕西金地佳和置业有限公司承担3865元，原告承担2800元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  姜桂红人民陪审员  樊冬利二〇一六年一月五日书 记 员  张超阳打印：扈艳红校对：孙晶晶年月日送达