广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)韶中法民一终字第1311号上诉人(原审原告、反诉被告)：李飞炎，男，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：骆人杏，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省乐昌市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：曾玉英，女，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：邓新忠。上诉人李飞炎因与被上诉人曾玉英合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院(2015)韶乐法民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：2011年9月份，李飞炎承租了中国人民解放军76174部队位于乐昌市昌山中路9号的房地产，用于经营旅业、饮食业和零售业，合同每年签订一次。事后，李飞炎将该房屋的一至五楼开设了“乐昌市飞煌宾馆”（其中一楼有两间铺面，部分为宾馆通道，部分为商铺）。2011年9月30日，李飞炎经中国人民解放军76174部队同意，将该宾馆转租给曾玉英经营。李飞炎（甲方）与曾玉英（乙方）签订了《承包合同书》。该合同中双方约定：一、承包年限为伍年，从2011年10月1日开始经营，飞煌（皇）旅业宾馆一至五楼所有物业，每月承包租金8200.00元。押金贰万元正（￥20000.00元正)，每月15号之前交租，如违约收取滞纳金千分之一，逾期一个月不交，甲方则有权终止合同，并收回飞煌（皇）宾馆……四、乙方在经营期间，甲方不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方伍万元（￥50000.00元）损失。此后曾玉英一直经营着该宾馆并按时支付租金至2015年5月15日。2015年6月11日，李飞炎向乐昌市公安局治安管理大队提出书面申请报停，要求飞煌宾馆从2015年6月11日至7月11日暂停营业一个月，之后曾玉英退出经营。从2015年7月始，李飞炎将飞煌宾馆收回自己经营。曾玉英为此拒付租金。另查明：2014年曾玉英在经营飞煌宾馆的6-8月期间，曾使用李飞炎在一楼的一间茶房，故每月多交了租赁费500元。2015年6月19日，李飞炎向原审法院提起诉讼，诉称：2011年9月31日，李飞炎将自己的“乐昌市飞煌宾馆”的经营权发包给曾玉英承包经营，并签订了《承包合同书》，合同第一条约定:每月承包金8200元，每月15日之前交纳承包金;合同第四条约定:双方不能违约，如有违约，违约方赔偿对方5万元损失。曾玉英已交纳2015年4月15日之前的承包金，2015年4月16日至今未交承包金，李飞炎多次找曾玉英协商，曾玉英均以与其无关为由拒付承包金。因此，李飞炎向人民法院起诉，请求：一、依法判决曾玉英支付拖欠3个月（5月15日至8月15日）的承包金24600元、赔偿款50000元，两项合计74600元。二、依法判决曾玉英负担本案的诉讼费用。曾玉英则于2015年8月5日提起反诉，反诉称：一、李飞炎要求曾玉英支付拖欠三个月承包款24600元、赔偿款50000元的请求没有事实和法律依据，依法应驳回其诉求。乐昌市飞煌宾馆是空军油库的产业，李飞炎并不是该宾馆的业主。2011年9月31日，李飞炎将其承包的乐昌市飞煌宾馆转包给曾玉英经营，双方签订了《承包合同书》。该合同书约定:(一)承包年限为伍年，从2011年10月1日开始经营，飞皇旅业宾馆一至五楼所有物业，每月承包租金8200.00元。押金贰万元正〈￥20000.00元正)，每月15号之前交租，如违约收取滞纳金千分之一，逾期一个月不交，甲方则有权终止合同，并收回飞皇宾馆……（四）乙方在经营期间，甲方不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方伍万元（￥50000.00元）损失。合同签订后，曾玉英一直依该合同约定经营并如期缴交租金，即2015年2月15日交付的租金是2015年2月15日至2015年3月15日期间的租金，2015年3月15日交付的租金是2015年3月15日至2015年4月15日期间的租金，2015年4月15日交付的租金是2015年4月15日至2015年5月15日期间的租金。因此，曾玉英从未拖欠李飞炎的租金。直至今年5月上旬，李飞炎提出要将乐昌市飞煌宾馆重新进行装修，要求曾玉英停止营业，装修后也不给曾玉英继续经营该宾馆。为此，曾玉英无法交付5月15日至6月15日期间的租金。在此期间，曾玉英多次与李飞炎交涉，要求继续履行双方签订的承包合同内容，但李飞炎置之不理。并采取恶人先告状的手段向人民法院提起民事诉讼。曾玉英认为，曾玉英没有拖欠租金，而是李飞炎违反合同约定，自签订合同时始直至今天，该宾馆一楼的物业一直没有交付给曾玉英经营使用，合同期间又无故终止合同的履行，造成了曾玉英的经济损失，故李飞炎应依合同约定赔偿曾玉英经济损失50000元。二、双方签订的合同是当事人的真实意思表示，曾玉英依约履行了合同的约定，李飞炎违反合同约定，应承担违约责任。曾玉英在经营期间一直遵循合同约定，积极为李飞炎创造经济效益。曾玉英没有违反合同的各项约定，不存在过错。该合同的期限至今尚未履行完毕，由于李飞炎自合同开始一直没有交付飞煌宾馆第一层楼的物业交给曾玉英经营使用，违反了《承包合同书》第一条的约定:在曾玉英营业期间，未经曾玉英同意擅自报停营业，强行维修，致使曾玉英无法营业，造成曾玉英经济损失。因此，李飞炎应全额退回所收取的押金20000元给曾玉英，并依照《承包合同书》第四条的约定赔偿曾玉英50000元的经济损失。综上所述，曾玉英认为，李飞炎违反合同约定，无故终止合同，造成了曾玉英的经济损失，应按合同约定赔偿曾玉英的经济损失;如数退回曾玉英的承包押金20000元。为此，曾玉英请求：l、依法判决李飞炎返还押金20000元给曾玉英；2、依法判决李飞炎赔偿曾玉英损失费50000元;3、依法判决李飞炎负担本案的全部诉讼费。原审期间，曾玉英向原审法院提交了部分承包金《收据》。收款日期为2015年2月15日的《收据》中，注明收到2015年2月15日-2015年3月15日租金8200元；收款日期为2015年3月15日的《收据》中，注明收到2015年3月15日-2015年4月15日租金8200元；收款日期为2015年4月15日的《收款收据》中，只注明收到租金8200元，未注明租金期限。原审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李飞炎、曾玉英签订的《承包合同书》是在双方自愿的条件下签订的，合同合法有效，双方应遵照执行，曾玉英理应按照合同的约定交纳租金。曾玉英的证人证言与庭审中的陈述不符，该院依法不予采信，故曾玉英辩称系李飞炎违约造成自己不能继续履行合同证据不足，该院依法不予支持。由于飞煌宾馆于2015年6月11日至7月11日已暂停营业，7月份以后李飞炎经营该宾馆，故双方的租赁关系已实际终止，租金应从2015年5月16日计至2015年6月10日止。押金在性质上是一种单向担保，即承租方不履行约定义务时，出租人可以从押金中抵扣或优先受偿，由于李飞炎的租赁关系已实际终止，故李飞炎应将押金退回给曾玉英。李飞炎称系曾玉英违约终止合同亦证据不足，故对李飞炎要求赔偿50000元的诉讼请求不予支持。曾玉英反诉称李飞炎一直未将宾馆一楼的物业交付给曾玉英经营使用为由，要求李飞炎赔偿经济损失50000元的反诉请求，该院经查，一楼确实有两间铺面，而宾馆部分只是一个通道。虽然合同约定飞煌旅业宾馆一至五楼所有物业转给曾玉英经营，但这么多年以来曾玉英不但没有要求李飞炎交付一楼，反而曾玉英在使用一楼时还要另外多交租金，显然与常理不符，因此该院对李飞炎的陈述予以采信，曾玉英反诉证据不足，理由不充分，该院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年10月8日作出(2015)韶乐法民一初字第168号民事判决：一、曾玉英应支付李飞炎租金7106.67元（8200元/月×26天）。二、李飞炎应退回曾玉英押金20000元。上述款项应在判决生效后两日支付。三、驳回李飞炎的其它诉讼请求。四、驳回曾玉英的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1665元，反诉费775元，由李飞炎负担2060元，曾玉英负担380元。李飞炎不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，停业装修不等于终止合同。（一）曾玉英拖欠李飞炎三个月的租金是不争的事实。1、曾玉英于2015年4月15日缴交了2015年4月16日至5月15日期间的承包金。2、曾玉英没有缴纳2015年5月16日至8月15日期间三个月的租金，即曾玉英仍拖欠李飞炎租金24600元。（二）李飞炎并未终止曾玉英的《承包合同书》，停业装修不等于终止合同。曾玉英2011年9月30日承包李飞炎的“飞煌宾馆”后，一直经营至2015年6月期间，李飞炎发现宾馆装修陈旧，所以向曾玉英提出停业装修的要求，并向公安部门提交了一份“申请报告”，要求停业一个月，时间从2015年6月11日至7月11日止。但装修停业不等于终止合同。（三）解放军76174部队与李飞炎及李飞炎与曾玉英所签订的《承包合同书》并没有约定停业装修期间可以减免租金。1、在停业装修期间李飞炎已如期缴纳了房租给出租人解放军76174部队，然而曾玉英却拖欠李飞炎的转包租金。2、曾玉英没有按合同约定，缴纳2015年5月16日至8月15日期间的租金。3、李飞炎并未终止与曾玉英签订的承包合同。而是曾玉英有意拖欠租金，不愿意承包经营。（1）李飞炎报停一个月装修，实际上两个月才装修完毕。（2）2015年7月14日，李飞炎向公安部门提出开通“飞煌宾馆旅业信息系统的申请”，也口头通知曾玉英前来复业，但是曾玉英并没有回来复业，也不愿意回来复业。（3）李飞炎因考虑要交纳租金给出租人，故于2015年7月15日之后代曾玉英复业经营。（4）李飞炎欢迎曾玉英随时回来继续经营，并按合同约定的时间经营。二、原审法院认定事实不清，曾玉英拖欠租金超过一个月，已经构成违约，所以应该赔偿李飞炎5万元的损失。1、根据双方签订的《承包合同书》第四条的约定：乙方(曾玉英)经营期间，甲方(李飞炎)不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方5万元的损失。该条的意思是：双方不能违约，否则违约方应赔偿对方5万元的损失。2、由于曾玉英拖欠李飞炎的租金超过一个月，曾玉英的行为已经违约。因此，应按照该合同第四条的约定，赔偿给李飞炎的损失5万元。三、原审期间李飞炎与曾玉英并没有提出要终止合同，也并没有提出要解除合同，原审法院按合同终止审理本案超出当事人的诉请。四、李飞炎与曾玉英签订的《承包合同书》中，落款日期为9月31日，此处为笔误，合同签订日期应为9月30日。五、双方在合同中约定，每月15日交当月租金。双方一直按照这个约定进行。但到了2015年2月15日以后，双方产生了理解上的误差。2015年2月15日出具的租金收据上，写着收到2015年2月15日至2014年3月15日的租金。但实际上该月应当收的是2015年2月1日至2月28日的租金。曾玉英让别人书写了收据，让李飞炎盖章，由于李飞炎没有文化，没有看清收据上的租金日期便盖章确认。因此，曾玉英实际上应当拖欠的是2015年5-7月的租金。六、曾玉英拖欠租金已超过一个月，其行为已构成违约，根据双方签订的《承包合同书》的约定，曾玉英应当支付违约金5万元。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判支持李飞炎的全部诉讼请求。曾玉英答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律准确，请求维持原判，驳回李飞炎的上诉请求。2011年9月30日，李飞炎将乐昌市飞煌宾馆转租给曾玉英经营，并以李飞炎为甲方，曾玉英为乙方，乙方签订了《承包合同书》。合同书中约定：一、承包年限为伍年，从2011年10月1日开始经营，飞煌(皇)旅业宾馆一至五楼所有物业，每月承包租金8200元。押金20000元，每月15号之前交租，如违约收取滞纳金千分之一，逾期一个月不交，甲方则有权终止合同，并收回飞煌(皇)宾馆……四、乙方在经营期间，甲方不能无故终止合同，如有违约，违约方赔偿对方50000元损失。此后曾玉英一直经营该宾馆并按时支付租金至2015年5月15日。2015年6月11日，李飞炎向乐昌市公安局治安管理大队提出书面申请飞煌宾馆报停，要求飞煌宾馆从2015年6月11日至7月11日暂停营业一个月，之后曾玉英退出经营。从2015年7月始，李飞炎将飞煌宾馆收回自己经营。李飞炎自2015年5月上旬提出要将飞煌宾馆重新进行装修，要求曾玉英停止营业，装修后也不给曾玉英继续经营。在此期间曾玉英多次与李飞炎交涉，要求继续履行承包合同，但李飞炎置之不理，由此引起曾玉英无法交付5月15日至6月15日期间的租金。而且，李飞炎未经曾玉英的同意，于2015年6月11日向乐昌市公安局治安管理大队提出书面申请报停，造成曾玉英无法营业。因此，由于李飞炎不遵守承诺，违背合同的约定，并无故终止合同的履行，实质上也终止了双方的租赁关系。综上所述，曾玉英认为，原审认定事实清楚，适用法律准确，请贵院依法维持；李飞炎的上诉请求没有事实和法律依据，请依法驳回。本院认为：本案系合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李飞炎的上诉意见，本案争议焦点是：一、曾玉英应向李飞炎支付多少租金。二、曾玉英是否应向李飞炎支付违约金。一、关于曾玉英应向李飞炎支付多少租金的问题。李飞炎认为曾玉英拖欠2015年4月16日以后的租金，要求曾玉英支付3个月的租金24600元。从双方提交的证据来看。李飞炎出具的交款日期为2015年3月15日的《收据》中，均已注明计租的期间为2015年3月15日至2015年4月15日。收款时间为2015年4月15日的《收款收据》中，虽然未注明计租期间，但由于曾玉英的租金已交至2015年4月15日，那么2015年4月15日收取的应当是2015年4月16日至2015年5月15日的租金。而且，从李飞炎的起诉来看，其亦是要求曾玉英向其支付2015年4月16日之后的租金，可见，曾玉英每月向李飞炎交纳的租金为当月16日至次月15日的租金。故原审法院认定曾玉英从2015年5月16日起未向李飞炎缴纳租金并无不当，本院予以维持。至于曾玉英应向李飞炎支付多少租金的问题。由于李飞炎于2015年6月11日向乐昌市公安局治安管理大队提出书面申请报告，要求飞煌宾馆从2015年6月11日至7月11日暂停营业一个月。而且，从2015年7月开始，李飞炎已将飞煌宾馆收回自己经营。由于系李飞炎停业装修才导致曾玉英经营的旅店不能正常营业，从6月11日起，曾玉英已未实际使用租赁物。故原审法院认定曾玉英应向李飞炎支付的租金从2015年5月16日起计至2015年6月10日止并无不当，本院予以维持。退一步而言，即使李飞炎将飞煌宾馆进行装修已征得曾玉英的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，曾玉英也无需支付李飞炎在对飞煌宾馆进行维修期间的租金。综上，李飞炎的该项上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于曾玉英是否应向李飞炎支付违约金的问题。曾玉英虽然在2015年5月15日未按合同约定，向李飞炎交纳2015年5月16日至2015年6月15日的租金，但曾玉英与李飞炎在《承包合同书》中约定，曾玉英逾期一个月不交租金，李飞炎才有权终止合同。但在6月11日，李飞炎已向公安机关申请停止飞煌宾馆的营业并进行装修。曾玉英已无法经营飞煌宾馆，双方也因此而产生纠纷。故，不能仅以曾玉英未按时缴纳交租为由，即认定曾玉英有违约行为。李飞炎的该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。李飞炎的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1765元，由李飞炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩文锋代理审判员  李 罡代理审判员  邹征衡二〇一六年一月十四日书 记 员  何海祥第12页共12页