江西省德兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1181民初561号原告占剑军。委托代理人黄跃龙，江西学林律师事务所律师，特别授权。原告李淑珍。委托代理人黄跃龙，江西学林律师事务所律师，特别授权。被告德兴市嘉亿置业有限公司。法定代表人陈军军，系该公司董事长。地址江西省德兴市银城街道办事处银城南路85号，组织机构代码××。第三人:中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行。负责人屈坚，系该支行行长。地址江西省南昌市西湖区站前路44号，组织机构代码××。第三人:中国长城资产管理公司南昌办事处。负责人李安平，系该办事处总经理。地址江西省南昌市东湖区阳明路106号，统一社会信用代码91360000705516103X。委托代理人陈听彬，系该办事处高级经理，一般代理。委托代理人王琼，系该办事处法律顾问，一般代理。原告占剑军、李淑珍诉被告德兴市嘉亿置业有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行、中国长城资产管理公司南昌办事处商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员齐睿豪独任审判，公开开庭进行了审理。原告占剑军、李淑珍的委托代理人黄跃龙，第三人中国长城资产管理公司南昌办事处的委托代理人陈听彬、王琼均到庭参加了诉讼；被告德兴市嘉亿置业有限公司，第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占剑军、李淑珍诉称，原、被告于2013年10月11日签订了一份商品房买卖合同，根据合同约定，原告向被告购买位于德兴市金山大道与铜都大道交汇处，编号为南门新区C-07地块第2幢1单元1203号商品房，总价款为人民币414,700元，其中以现金支付人民币124,700元，余款人民币290,000元用个人住房公积金贷款支付；被告应当在2014年12月8日前，将验收合格的商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定，如期支付了购房款。但是，被告却不守信用，既没有按期交付房屋也没有按期为原告办理商品房的产权登记手续。另经原告了解，被告出售商品房的土地使用权因向第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行贷款设置了抵押权，在办理预售手续时征得了该第三人的同意，现因该第三人不予配合，拒绝解除土地使用权的抵押手续，致使被告无法为原告办理商品房产权登记手续。且第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行已经将其对被告所享有的债权一并转让给了第三人中国长城资产管理公司南昌办事处。原告认为，被告出售房屋时，已经取得了作为抵押权人的第三人同意，德兴市房产管理局也为被告颁发了商品房预售许可证，原告属于善意取得。第三人在同意被告出售商品房时，根据地随房走的原则，就已清楚地知道土地使用权要依法转移的，现在由于第三人不予配合，导致被告不能为原告办理商品房产权登记手续，其行为已经侵害了原告的合法权益。被告不守诚信，没有正确处理好所出售商品房的相关问题，不能及时为原告办理商品房的产权登记手续，其行为已经构成违约。综上，根据第三人同意被告出售商品房的证明，就意味着第三人对抵押物丧失追及权，只能行使物上代位权，其有义务解除在商品房所处土地使用权上设置的抵押权，协助被告为原告办理商品房的产权登记手续。然而，被告和第三人均不履行其应尽的义务，造成原告所购的商品房不能及时办理产权登记手续，为维护原告的合法权益，特依法诉至德兴市人民法院，请求依法判决被告立即为原告办理商品房的产权登记手续，并支付延期交房的违约金人民币14,929.2元；判令第三人解除在商品房所处土地使用权上设置的抵押权，协助被告为原告办理商品房的产权登记手续；案件受理费由被告承担。为支持所诉，原告占剑军、李淑珍向本院提交如下证据：1、原告占剑军、李淑珍的身份证复印件各一份，用以证明两原告的诉讼主体资格及身份信息；2、被告德兴市嘉亿置业有限公司的企业法人营业执照一份，用以证明被告德兴市嘉亿置业有限公司的法人信息；3、第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行出具的“同意商品房预售管理部门为土地抵押单位办理商品房预售许可证的证明”一份，用以证明被告在出售该案争议房屋时，已经取得了抵押权人的同意，据此其有解除土地使用权的抵押权的义务；4、商品房预售许可证一份，用以证明被告出售该案争议房屋的手续合法；5、原、被告之间签订的商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间商品房买卖的事实及相互间的权利义务；6、江西省地方税务局通用预收款收据一份，用以证明原告已经按照合同约定，履行了支付购房款的义务；7、上饶市个人住房公积金（组合）贷款借款及担保合同一份，用以证明原告已经按照约定办理了以按揭方式支付购房款的手续，付清了购房款的事实；8、德兴市不动产登记局出具给第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行的“函”、德他项（2012）第37号他项权证书、土地抵押权注销登记申请审批表、中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行出具的介绍信各一份，用以证明争议房屋所处土地使用权的抵押时间在被告将该房屋出售给原告之后；9、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及验收组人员签署的单位工程竣工验收意见各一份，用以证明原告所购买的被告德兴市嘉亿置业有限公司开发的嘉亿尚品商住小区2号楼于2016年1月14日经验收合格并于同日进行备案登记的事实。上述证据经原、被告及第三人当庭质证，第三人中国长城资产管理公司南昌办事处对原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据的质证意见如下：1、对原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7均不持异议；2、对原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据8，认为对此前的土地使用权抵押情况并不知情，第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行移交给我公司的系2016年11月之后的土地使用权抵押登记材料；3、对原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据9，认为与第三人无关，不予质证。被告德兴市嘉亿置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行未到庭对原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据进行质证。被告德兴市嘉亿置业有限公司未答辩，亦未向本院提交证据材料。第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行辩称，南昌涛峰实业有限公司于2013年11月22日与我行签订了小企业流动资金借款合同，我行于2013年11月22日向其发放人民币2,000万元流动资金贷款，期限一年，担保方式为第三方土地抵押，抵押物为第三方德兴市嘉亿置业有限公司位于江西省德兴市银城街道办事处南门新区C-07-02两块商住用地，面积为9,263平方米，并追加了德兴市嘉亿置业有限公司及其股东连带责任担保。截止2014年8月企业积欠借款本金人民币19,999,587.99元及利息人民币2,749.77元。2014年8月23日，我行向南昌市中级人民法院递交诉状提起诉讼。2015年4月17日，南昌市中级人民法院以（2014）洪民二初字第654号民事判决书对此案进行了判决，我行胜诉。2015年5月22日，我行向南昌市中级人民法院递交了强制执行申请书，要求强制将抵押物拍卖变现以偿还我行债务。我行同意德兴市嘉亿置业有限公司将其所开发的嘉亿尚品1、2栋楼进行预售，但从未同意将抵押权登记解除，并要求德兴市嘉亿置业有限公司必须将销售所得用于偿还南昌涛峰实业有限公司在我行的借款，但直到目前上述公司均未归还我行债务。同时原告起诉被告德兴市嘉亿置业有限公司的商品房销售合同纠纷与我行和抵押人德兴市嘉亿置业有限公司之间的债权债务并非同一法律关系。我行已于2016年4月26日将我行享有的南昌涛峰实业有限公司及其担保人的主债权及担保合同项下的全部权利依法转让给中国长城资产管理公司南昌办事处。综上，我行并非本案适格当事人，请依法驳回原告对我行的诉请。为支持所辩，第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行向本院提交如下证据：1、（2014）洪民二初字第654号民事判决书及南昌市中级人民法院（2014）洪民二初字第654号生效法律文书证明书各一份，用以证明第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行对被告德兴市嘉亿置业有限公司享有使用权的位于江西省德兴市银城街道办事处南门新区C-07-02两块商住用地的抵押权已经法院生效判决予以确认的事实；2、2016年4月26日刊发的江西日报一份，用以证明第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行已经将对南昌涛峰实业有限公司的债权及本案争议地块的土地使用权抵押权转让给第三人中国长城资产管理公司南昌办事处的事实。上述证据经原、被告及第三人当庭质证，原告占剑军、李淑珍对第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据的质证意见如下：1、对第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据1的真实性无异议，但是对合法性有异议，原告未参加诉讼，没有反映商品房已销售的事实，法院对事实认定不清，同时可以反映被告在房屋出售后才办理的抵押；2、对第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据2无异议。被告德兴市嘉亿置业有限公司未到庭对第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据进行质证。第三人中国长城资产管理公司南昌办事处对第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据均不持异议。第三人中国长城资产管理公司南昌办事处辩称，仅仅是从第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行处受让债权。本案争议房屋所处的土地使用权系被告德兴市嘉亿置业有限公司抵押给第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行，且该土地抵押权已经南昌市中级人民法院生效判决予以确认，不同意解除抵押权。第三人中国长城资产管理公司南昌办事处未向本院提交证据材料。本院对原告及第三人所提交的上述证据分析认定如下：1、原告占剑军、李淑珍所提交的上述证据1、2、3、4、5、6、7、8、9来源合法，被告及第三人对其真实性均不持异议，本院予以采信；2、第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行所提交的上述证据1、2来源合法，原、被告及第三人对其真实性均不持异议，本院予以采信。经审理查明，2013年10月11日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。原告购买被告开发的位于德兴市金山大道与铜都大道交汇处，编号为南门新区C-07地块嘉亿尚品第2幢1单元1203号商品房，房屋总价款为人民币414,700元，付款方式为，签约时原告以现金支付方式支付被告房屋首付款人民币124,700元，余款人民币290,000元须于2013年11月10日前办理公积金按揭手续。按揭房款不足部分于银行按揭贷款放款日起七日内以现金付清。同时约定，被告应当在2014年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.05%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定，如期支付了购房首付款人民币124,700元，并如约办理了个人住房公积金贷款手续，支付了剩余房款。但是被告却未能按照约定交付商品房及办理房屋权属证书，为维护自身合法权益，原告遂依法诉至本院。另查明，2013年11月22日，被告德兴市嘉亿置业有限公司将其享有的位于江西省德兴市银城街道办事处南门新区C-07-02两块商住用地（即本案争议房屋所占用地块）的土地使用权，为南昌涛峰实业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行的贷款提供抵押担保，并办理了抵押权登记，同时公司及股东亦提供了连带责任担保。后因南昌涛峰实业有限公司未能依约向第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行偿还贷款，第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行遂将南昌涛峰实业有限公司、本案被告及其公司股东等以金融借款合同纠纷为由诉至南昌市中级人民法院。2015年4月17日，南昌市中级人民法院依法作出（2014）洪民二初字第654号民事判决书，判决第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行对被告德兴市嘉亿置业有限公司所有的用于抵押的位于江西省德兴市银城街道办事处南门新区C-07-02共计9,263平方米商住土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，该判决书已于2015年5月9日发生法律效力。2016年4月26日，第三人中国工商银行股份有限公司南昌站前路支行将其对南昌涛峰实业有限公司所享有的该债权及对本案争议房屋所处的商住土地使用权抵押权转让给了第三人中国长城资产管理公司南昌办事处。被告德兴市嘉亿置业有限公司所开发的嘉亿尚品商住小区2号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程于2016年1月12日进行竣工验收，并于2016年1月14日验收合格进行备案。本案原告起诉所主张的延期交房违约金人民币14,929.2元系按照合同约定从合同约定的交房时间起计算一年时间的违约金，其余部分逾期交房违约金，原告当庭表示放弃。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。公民合法的民事权益应当受到法律的保护。当事人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案当中，原、被告于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法于成立时发生法律效力，应当受到法律的保护。原、被告双方均负有依约履行该《商品房买卖合同》的义务，被告德兴市嘉亿置业有限公司未能按照合同约定如期将符合国家规定及合同约定条件的商品房交付原告使用的行为已经构成合同违约，应当按照合同约定承担违约责任，原告要求被告德兴市嘉亿置业有限公司继续履行该《商品房买卖合同》并按照合同约定支付其延期交房违约金人民币14,929.2元的诉请理由正当、于法有据，本院予以支持；其当庭放弃其他部分延期交房违约金的行为，系对自己权利的自由处分，不违反法律的强制性规定亦不损害第三人合法权益，本院予以确认。办理商品房产权登记系房管部门的职权，且原告未向本院举证证明该案商品房已符合办理产权登记的条件，本院对原告要求被告立即为其办理商品房产权登记手续的诉称不予支持。本案商品房所处商住用地使用权上所设抵押权已经南昌市中级人民法院生效判决确认其效力，第三人当庭表示不同意解除对该案房屋所处商住土地使用权的抵押权，而原告占剑军、李淑珍亦非该抵押权合同的当事人，本院对原告要求判令第三人解除该抵押权并协助被告为原告办理商品房产权登记手续的诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告德兴市嘉亿置业有限公司支付原告占剑军、李淑珍延期交房违约金人民币14,929.2元，该款限被告德兴市嘉亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告占剑军、李淑珍的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,760元（已减半收取），由原告占剑军、李淑珍负担人民币3,625元，被告德兴市嘉亿置业有限公司负担人民币135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  齐睿豪二〇一六年八月二十三日书记员  吴慧萍