青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初999号原告张永峰，男，汉族，1974年4月1日出生。被告刘亚军，女，汉族，1967年6月18日出生。第三人青海梓安房地产经纪有限公司，住所地：西宁市城东区花园南街1号1号楼1137室。法定代表人马云，该公司总经理。委托代理人马子龙、马晓君，该公司员工。原告张永峰与被告刘亚军、第三人青海梓安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永峰、被告刘亚军、第三人青海梓安房地产经纪有限公司的委托代理人马子龙、马晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永峰诉称，2016年4月25日，原、被告和第三人在充分协商的基础上签订了房屋买卖三方合同。约定被告向原告出售位于西宁市城东区夏都大街222号2号楼1单元142室房屋一栋，价格为95万元。合同签订后原告按约向被告交纳定金2万元，并达成了29日办理过户，过户前检查房屋暖气是否正常的口头协议，原告并于28日下午通过第三人告知被告务必于当晚提前打开暖气，以便次日早晨检查暖气情况。29日早晨被告并未依约出现，直至中午12点才出现，且其房屋内暖气根本无法运转，经三方口头协商，将暖气温度调高，当晚或次日再来检查暖气，5月3日再去办理过户手续。5月3日下午2时30分，原、被告及第三人都准时到达西宁市房地产登记中心，原告依约将余款93万元取出，欲转存至被告账户时，被告接到第三人的电话后突然以营改增新政导致税费高出来3万多元为由停止办理过户手续。后原告与被告、第三人多次交涉办理过户未果，因原告所持房款均为借款，面临巨大的还贷压力，原告于5月11日向被告提出既然不过户就解除合同退还定金，但被告一味拖延，并欲将其房屋出售给他人，导致原告过户目的无法实现，损害了原告的合法权益，故诉至法院请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2．判令被告返还定金2万元；3.判令被告承担发生的全部交易费用；4.本案诉讼费由被告承担。被告刘亚军辩称，1.我还是希望尽量不解除合同；2.当时约定好的4月29日去过户，但是原告以各种理由推诿没有来过户，而且，5月3日营改增之后，增值税增加并不是我造成的，是原告没有按合同约定的时间过户才造成的，我没有违约，故不退还定金。第三人青海梓安房地产经纪有限公司陈述称，我们同意被告对于事实经过的描述，我们作为第三方没有必要偏袒任何一方，造成增值税增加，是原告拖延合同约定的过户时间造成的，我们认为让原告或被告一人承担全部的增值税不合情理，所以我方也提出了三个方案来解决这个事情，但是原告均不同意这些方案，导致合同没有继续履行，但是我们作为中介方也付出了劳务，我们会向违约方主张中介费，所以希望法庭公正审判。原告张永峰为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告与被告及中介公司马晓君的短信两页，欲证明原告通知过被告及中介公司协助过户，但被告及中介公司没有协助，以及原告已于5月10日通知被告及第三人解除合同的事实；被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为是原告没有按照合同约定的时间过户，所以才出现增值税，故无法再给原告过户，对于原告发短信要求解除合同，我不认可；第三人对其真实性无异议，对证明方向有异议，认为原告是在其违约之后才给我们发了短信；对该证据的真实性本院予以确认；2.视频三份，欲证明：1.2016年4月29日中午我们在被告房屋所在的小区里，约定当天检查暖气；2.5月3日我在银行给被告转款的事实；3.我催促第三人过户，但是其竟不知合同约定的过户时间是4月29日的事实；被告对视频1的真实性无异议，对证明方向有异议，认为视频是中午拍的，原告检查完暖气后就走了，拒不过户，对视频2的真实性及证明方向均无异议，对视频3提出其不在场，无法质证；第三人对于视频1的真实性无异议，对证明方向有异议，认为约定4月29日早上过户，但原告非要去检查暖气，该视频恰能证明原告没有配合我们的工作去过户，对视频2的真实性无异议，但提出转款与本案无关，对视频3的真实性无异议，对证明方向有异议，提出马晓君是不知道营改增的时间，并不是不知道合同约定的过户时间；本院对该组视频的真实性予以确认；3.中国邮政储蓄银行取款凭单一份，欲证明5月3日原告为向被告交付房款，取款93万元的事实；被告认为其无法确定该证据的真实性，但5月3日原告确实要给被告转款，但因营改增未转成；第三人对该证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为按照合同约定原告应在4月29日取钱并去过户，且该证据不能证明原告当日给被告支付了房款93万元；本院对该证据的真实性予以确认；4.发票一份，欲证明5月3日原告去办理过户手续，已经在房产局缴款办理了第一步手续的事实；被告认为这是原告去办理的，被告并不清楚；第三人对该证据的真实性及证明方向均不持异议；本院对该证据的真实性予以确认；5.物业费收据三份，欲证明物业单据是5月3日被告交给原告的事实；被告及第三人对该组证据的真实性及证明方向均不持异议，本院确认为有效证据；6.收条一份，欲证明原告给被告交纳购房定金20000元的事实；被告及第三人对该证据的真实性及证明方向均不持异议，本院确认为有效证据；7.房屋买卖合同一份，欲证明我们三方签订了合同的事实；被告及第三人对该证据的真实性及证明方向均不持异议，本院确认为有效证据；8.证人马桂英的证人证言，欲证明2016年4月29日一整天都在检查暖气的事实；被告认为，证人所述部分属实，原告是早上11:30左右检查的暖气，中午2点左右就走了，我们在下午2点又安排了过户专员，但原告仍未前往办理过户；第三人认为，当日确实是检查暖气了，但是时间节点不对，我们安排了两批过户专员，但因原告的拖延，都没有过成户；本院对2016年4月29日上午，原、被告及第三人前往房屋检查暖气的事实予以确认；被告刘亚军提交证据如下：1.视频一份，欲证明被告没有耽误合同约定的过户时间的事实；原告认为该证据与本案无关；第三人对其真实性及证明方向均无异议；因该视频为被告与其房屋物业工作人员的谈话，无法反映其未耽误合同约定的过户时间，对其欲证事实不予采信；2.证人李昕雨泽的证人证言，欲证明原告违约的事实；原告对该证言的真实性及证明方向均不认可；第三人对该证人证言的真实性及证明方向均不持异议；本院对双方未在2016年4月29日办理过户手续的事实予以确认；第三人青海梓安房地产经纪有限公司提交证据如下：1.QQ聊天记录2页，欲证明原告不配合在4月29日过户，5月2日下午2点公司经理下发通知，要求务必于5月3日上午办理过户，但原告再一次拒绝在5月3日上午过户，5月3日中午1：30下发了营改增的紧急通知的事实；原告认为该证据是第三人公司内部的事情，与其无关；被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议；因该证据无法反映原告拒绝在5月3日上午过户，对其欲证事实不予采信；2.录音一份，欲证明5月3日之后我公司经理安排在中介公司进行调解，并给出多种方案，但原告均不同意的事实；原告及被告对该证据的真实性及证明方向均不持异议，本院确认为有效证据；3.照片三张、视频三段，欲证明原告向法院起诉之后，又前往房产局购买了其他的房子，并已办理过户，故原告所称其买房的钱均为借款，是不属实的；原告该组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，提出我于5月10日已经向被告及第三人告知了解除合同，故之后我再购买其他房产符合情理；被告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议；本院对该组证据的真实性予以确认。经审理查明，2016年4月25日，原告张永峰与被告刘亚军在第三人青海梓安房地产经纪有限公司居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于西宁市城东区夏都大街222号2号楼1单元142室房屋一套，价格95万元，原告于签订合同当日向被告交付定金20000元，并约定“三方会同于2016年4月29日为最晚交易过户时间，过户当日原告支付全款，被告交付房屋，第三人代办过户手续。”合同签订后，原告向被告交付定金20000元。4月29日，被告与第三人应原告要求前往上述房屋检查暖气状况，原告提出房屋暖气不热，当日未办理房屋过户手续。5月3日下午，原、被告及第三人前往西宁市房地产登记服务中心办理过户，因税收政策变化，税费高出3万余元，当日未办理过户。后原、被告及第三人就继续履行合同未达成一致协议，遂酿纠纷。根据原告的陈述及被告方的辩解，本院认为本案争议的焦点是：原告要求解除2016年4月25日与被告刘亚军在第三人青海梓安房地产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还定金20000元的诉求有无事实及法律依据？本院认为，合同双方应按合同约定全面履行合同义务，在《房屋买卖合同》的履行中因税收政策变化，使原、被告合同履约成本增加，致使双方实现合同目的受阻，后双方就继续履行合同进行了协商，但均未能达成一致意见，对此双方均无明显过错，因不可归责于双方的事由，致使合同目的无法实现，原告要求解除《房屋买卖合同》，并由被告退还其所交定金20000元的请求合理，应予支持；对原告要求被告承担中介费的请求，因中介费现尚未产生，对其该项诉讼请求不予支持；据上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张永峰与被告刘亚军于2016年4月25日在第三人青海梓安房地产经纪有限公司居间下签订的《房屋买卖合同》依法予以解除；二、被告刘亚军返还原告张永峰定金20000元；三、驳回原告张永峰的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由原告张永峰承担。上述费用在判决生效后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员  韩梅君二〇一六年八月十日书记员  韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。