广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2011）佛南法民三初字第1418号原告（反诉被告）佛山市现达实业有限公司，住所地佛山市南海区罗村务庄穗丰村坑下朗仔。法定代表人李海华。委托代理人林桐生，广东平洲律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市南海区罗村街务庄村雄星股份合作经济社，住所地佛山市南海区罗村街道务庄村。负责人李乾达。委托代理人陈雄华，广东连通律师事务所律师。佛山市现达实业有限公司（以下简称现达公司）诉佛山市南海区罗村街务庄村雄星股份合作经济社（以下简称雄星经济社）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2011年9月15日立案受理后，雄星经济社提起反诉。因现达公司起诉在前，故于本案仍称原告，反诉原告仍称被告。本案依法由审判员黄婉君适用简易程序合并审理，于2011年10月24日、12月2日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人林桐生，被告的负责人李乾达及其委托代理人陈雄华均有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告从南海新华兴玻璃有限公司转租取得位于罗村××务庄的地块一处，用于生产经营，原告也长期按约定缴纳租金。但是，2011年7月1日，被告让其辖区内的村民以要求原告返还土地为由，强行打开原告的车间闸门并企图拆除原告的厂房及机器设备。原告通知被告的相关领导后，制止了村民的行为。但两天之后，村民再度拆卸原告的设备，将原告的机器设备及原材料全部搬走。因此，请求法院判令：1、确定原、被告之间关于佛山市南海区罗村务庄村澎地块的土地租赁合同合法有效；2、被告停止对上述土地使用权的侵害、排除原告使用该土地的妨碍；3、被告返还原告放置于该土地上厂房内价值人民币288526.24元的设备和价值325110元的原材料；4、被告赔偿原告的损失30000元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告答辩及提起反诉称：第一、双方的租赁关系没有约定期限，是随时可以解除合同的。我方在2010年5月30日开始口头、书面多次通知原告解除合同。我方举证的会议记录等证据已经证明这一点。原告股东李志辉也是被告村的村民，双方的纠纷也经过很多部门进行过调解。被告将包括本案讼争厂房土地在内的厂房土地公开招租，公开招租的地点就在原告公司的旁边。因此并非如原告所说一直没有通知过原告解除合同。2010年被告拒绝收取原告的租金，但原告不同意撤离，所以才以青苗费的名义收取占用费。第二、关于被告的损失问题。被告已通过公开招租的方式获得了更高的租金，但因为原告的原因使被告无法获得该部分的租金，故原告应赔偿该部分的租金与其缴纳的青苗费之间的差价。原告怠于履行义务，被告只能通过村民大会表决由被告自己清理厂房垃圾，支出的费用72000元应由原告承担。原告不但不按时移交厂房，反而在2011年9月11日离开时将水电设施全部拆除，原告应承担赔偿责任。因此，请法院驳回原告的诉讼请求，并判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失198771.99元（包括租金差价106771.99元，清理费72000元，水电设施等其他财产损失20000元）；2、反诉费用由反诉被告承担。原告提供以下证据：1、营业执照、证明各1份。用于证明原、被告诉讼主体资格。2、有偿使用土地协议书2份。用于证明被告与南海新华兴玻璃有限公司存在租赁本案土地的事实。3、通知函1份。用于证明双方租赁合同延续，租期不确定；解除合同要提前三个月通知。4、收据3份。用于证明被告向原告收取租金的事实。5、发票13份。用于证明原告放置于被告厂房的设备价值合计412180.35元。6、客户回执3份。用于证明原告放置被告厂房内的原材料金刚砂价值294750元。7、证明1份。用于证明原告存放在被告厂房内的玻璃产品共350件。8、车间工程预算报价1组。用于证明原告为厂房装修花费175209元。9、报案回执2份、接受刑事案件回执单1份。用于证明被告非法将原告财物私自搬走，原告报案。10、证人证言。用于证明原告搬迁时遭到被告的阻止。被告在诉讼中提供以下证据：11、有偿使用土地协议书1份。用于证明被告将讼争土地租赁予务庄村委会，租赁期限为1988年至2006年。12、关于租赁关系的通知书1份。用于证明2006年被告开始将讼争土地及厂房租赁给原告佛山市南海新华兴玻璃有限公司，租赁期限没有固定。13、会议记录7份、通知2份、通告1份。用于证明被告2010年5月30日开始以口头、书面形式要求终止租赁关系，要求原告搬离并清理厂房垃圾淤泥。14、企业机读档案登记资料2份。用于证明原告的投资者、股东之一李志辉是雄星村的村民，其知道也应当知道被告自2010年5月30日开始多次以口头、书面形式告知原告终止租赁关系。并告知其办理宿舍、清理仓库等。15、协议书1份。用于证明现达公司自愿在2011年9月10日搬离厂房宿舍。16、招租公告网络打印件6份、竞租结果公告打印件2份，成交确认书2份。用于证明被告通过网络平台将讼争土地及厂房向社会公开招租，后由第三人罗福泉获得本案土地租赁权。17、租赁合同、收据各2份，移交书1份。用于证明被告与第三人罗福泉签订租赁合同并从2011年4月开始收取租金，被告将本案讼争厂房移交给第三人罗福泉。18、收据1份。用于证明被告将现达公司仓库内的垃圾淤泥清理干净所支出的清理、运输费用。根据原、被告的共同申请，本院依职权到佛山市公安局南海分局罗村派出所调取原告报案后处理材料。该材料包括四份询问笔录（编号为证据19），被询问人分别是原告的职员肖韵声、被告的负责人李乾达、被告的财务人员梁贵玲及案外人戴耀佳。经质证，被告认为：对证据1无异议，对证据2中“条款为六条”的协议有异议，没有原件核对，另一份无异议。对证明内容有异议，原告与被告之间并不存在转租的关系。被告在2008年口头与原告达成租赁合同关系。对证据3无异议。对证据4真实性无异议，但收取的不是租金而是青苗费。2010年5月30日，被告要求解约，2010年7月之后因为原告没有搬离厂区，被告要求其支付经济上的损失，就以青苗费的形式收取。对证据5-8真实性都不予认可，这些财产不一定放置在厂房里面，即使存放在厂区，也没有证据证实被告搬走了这些财物。对证据9真实性无异议。对证据10的证人证言有异议，证人与原告有利害关系，证人证言也有相互矛盾的地方，既说不知道搬厂的事情，又说原告通知他们去搬厂，而且证人都某应厂区里面有很多垃圾、污泥的现状，但在公安机关的笔录里面已经有所反应，说明证人证言没有陈述真正的事实。对证据19真实性无异议，肖韵生的笔录中夸大事实，其他笔录无异议。原告存在故意捏造事实的问题，因为公安机关也没有作为刑事案件立案，说明原告的损失没有那么大。经质证，原告认为：对证据11无异议，对证据12无异议，该证据证明了若被告解除租赁合同，需提前三个月书面通知。对证据13中的会议记录真实性不予确认，没有加盖公章；对通知、通告真实性有异议，原告没有收到这些通知、通告。对证据14真实性无异议，但与本案无关。对证据15无异议，该证据证明双方解除合同的时间是2011年9月10日。对证据16真实性无异议，但在租赁关系仍然存续的情况下被告对外招租，实际是一种违约行为。其中关于彭布装饰砖厂的相关招租、成交确认书与本案无关。对证据17中彭布装饰砖厂的租赁合同、收据真实性无异议，但与本案无关。对现达公司厂房的租赁合同及移交书无异议，该证据证明原告依据协议的约定将现达公司厂房移交给了被告的事实。对证据18的真实性不予确认，该项工程没有经过招投标，没有经过村民表决。对证据19真实性无异议，但李乾达、梁贵玲、戴耀佳的陈述与事实不符，不能作为定案依据。经审查，本院对证据1-4、证据9、证据11、12、证据14－17的真实性予以确认。对于证据5－8，本院采纳被告的质证意见，该4组证据不能反映证据所列财产放置于原告经营场所内，更不能反映被告有侵害行为，结合原告自己承认其已超过大半年没有在该场所进行生产的事实，本院对该4组证据的关联性不予确认。对于证据10，证人均没有反映被告的村民有搬走原告设备的行为，与本案没有关联性。对于证据13的真实性予以确认，但被告未举证证实其将该通告通知的内容以有效方式送达原告，本院对其证明内容不予确认。对于证据18，该收据内容与证据19中戴耀佳的陈述一致，而且与证据13中村民大会的表决内容一致，本院对其真实性予以确认。对于证据19，除案外人戴耀佳外，其他被询问人均与本案有利害关系，故除对报案的事实，以及公安机关传唤相关人员进行询问的事实外，被询问人所反映的其他事项，本院不将其作为定案依据。综合本院所采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：1988年9月11日，原南海县罗村务庄村委会与原务庄村雄星经济合作社签订《有偿土地使用协议》，约定由原务庄村雄星经济合作社将其社内“澎”（罗务公路以北）的3.356亩土地交原南海县罗村务庄村委会使用，使用期限为1988年7月11日起至2006年7月10日止。其后佛山市南海新华兴玻璃有限公司（以下简称新华兴公司）向务庄村委会租用上述土地用于举办企业。2006年12月26日，被告向新华兴公司出具通知，同意以“粤华厂”的名义继续租用上述的3.3565亩土地，租金为每年每亩5480元，每年6月底及12月底各交纳50%的租金，租赁期限暂不确定，如被告须收回土地，须提前三个月通知，租金计至搬迁完毕。2010年度到2011年度上半年间，上述土地的实际使用人为原告，原告亦按上述“同意书”的标准及期限，以“青苗款”的名义向原告支付了27590.43元（每半年交一期，每期9196.81元）。2010年8月6日到2011年6月8日期间，被告共召开7次代表会议，讨论被告收回原告租用土地的问题，2011年6月13日、18日，被告召开扩大会议，讨论回收原告租用土地后，清理其厂区内淤泥的问题。根据会议决议，被告于2011年6月21日及同年8月10日出具通知要求原告搬离厂房。2011年7月22日，原告的员工肖韵声到公安机关报案，声称被告村民在同年7月1日搬走了原告价值2385300元的设备和原材料。同年7月26日，公安机关传唤被告负责人李乾达及财务人员梁贵玲，案外人戴耀佳进行询问。对于肖韵声的报案，公安机关到判决作出日尚未作立案决定。根据以上事实，本院认为：关于原告要求确认与被告的土地租赁合同合法有效的问题。原、被告于庭上中均确认，涉讼土地的原租赁者为新华兴公司，后经新华兴公司同意，原告实际租用该土地，被告亦按时收取原告交纳的租地费用，故本院确认，原、被告之间存在合法有效的土地租赁合同关系。关于原告要求被告停止对涉讼土地使用权侵害、排除原告使用该土地妨碍的问题。该诉讼请求虽然是要求停止侵害、排除妨碍，但实际上为要求被告继续履行土地租赁合同的相关义务。审查原告该诉讼请求是否应予支持，实为审查上述土地租赁合同是否应当继续履行。根据被告于2006年12月26日所出具的通知书，原、被告间为不定期租赁合同，即被告有权随时解除合同，但依法必须给予原告必要的准备时间，双方约定为三个月。原告提供的证人证言一致反映，原、被告于2011年6月中旬发生过争执冲突，被告提供的证据亦反映早在2010年8月份，即开始着手讨论处理要求原告退场事宜。故本院确认，在上述发生冲突之日起，被告已将有关要求解除合同的通知知会原告，行使了约定的合同解除权。原告应当根据被告的通知，在9月中旬退还租赁物。但原告并未依约撤离，而是在9月15日起诉要求继续履行合同。原告该诉讼请求无理无据，本院不予支持。关于原告要求被告返还价值288526.24元的设备、价值325110元的原材料及赔偿损失30000元的问题。原告在诉讼状中、庭审中一再声称原告的设备、原材料被被告村民搬走而不知所向。如原告所称属实，该事件在性质上为侵权纠纷，当中还可能涉及侵权方被追究刑事责任的问题。由于本案纠纷是土地租赁合同纠纷，故本院在审理本案土地租赁合同纠纷过程中不予审查，对原告的诉讼请求不予支持。关于被告要求原告赔偿租金差额损失、清理淤泥花费损失以及其他设施损失的问题。如上述，本院确认原、被告间曾存在合法有效的土地租赁合同关系，则如果原告在租赁合同依约定解除后拒不交还租赁物，或者因损坏租赁物而导致被告产生损失，均属违反后合同义务，应当承担相应的赔偿责任。对于被告要求原告赔偿租金差额损失的请求，由于本院确认双方的租赁关系实际于9月中旬解除，则被告无权要求原告支付在此之前的租金差额。根据本院所采信的被告无异议的证据15，原告已于2011年9月10前搬离涉讼厂房，故不存在原告需要支付租赁合同解除后被告遭受的租金差额损失的问题。虽然被告认为关于要求原告搬离厂房的通知已早为原告所知，但综观被告的举证，有关的通知公告并未以有效的方式送达予原告，关于原告股东李志辉为被告村民，李志辉应当知情等等，均不能作为其已行使约定解除权的依据。对于被告要求原告支付清理淤泥费用以及赔偿其他设施损失的请求，因本案审理的是土地租赁合同纠纷，被告必须首先证明原告在厂区内堆积淤泥的行为违反的合同义务及履行义务所应遵循诚实信用原则。但本院所确认的是双方存在土地租赁合同关系，与原告在使用厂房之间负有何种义务无法作出判断，原、被告亦未就此问题举证主张，故本院对被告该二项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原存在于原告佛山市现达实业有限公司、被告佛山市南海区罗村街务庄村雄星股份合作经济社之间的土地租赁合同关系合法有效（该土地租赁合同关系因被告佛山市南海区罗村街务庄村雄星股份合作经济社行使约定解除权已归于终结）。二、驳回原告佛山市现达实业有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告佛山市南海区罗村街务庄村雄星股份合作经济社的全部反诉请求。本案本诉适用简易程序结案，案件受理费5118.18元（原告已预交），由原告承担。反诉费2137.72元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉君二〇一一年十二月五日书记员  尹 素