浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2011）杭淳民初字第528号原告：周良元。委托代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。委托代理人：汪爱森（系原告丈夫，1963年9月12日出生，汉族。被告：宋良英。委托代理人：吴文书。原告周良元诉被告宋良英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年11月3日立案受理。依法由审判员詹鹏飞适用简易程序于2011年11月24日、30日公开进行了审理。原告周良元的委托代理人张承进、汪爱森，被告宋良英及其委托代理人吴文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周良元起诉称：20××××年5月25日，原告与被告签订了一份《酒店转让协议》，实际是房屋转租协议，当时转让时被告保证办理房屋转租事项，但迟迟未办理。签订协议的当天，原告依据该协议的规定支付被告店内财产和证照的转让费××××万元和3.7万元租金。20××××年××0月24日，杭州市工商行政管理局淳安分局青溪工商所向原告发来责令改正通知书。原告收到责令改正通知书后立即向房东方尚道发去《征询意见函》，要求其对新安东路××58号营业房的转租事项予以明确和答复。××0月25日，方尚道回复，对被告的转租既不知情也不同意。原告才知道上当受骗。由于酒店转让协议中有两部分重要内容不能实现，致使原告无法办理营业执照，使得经营权和经营目的无法实现。而被告之前与他人之间的转租、转让行为，原告并不清楚。转让时被告是告知过原告租期是到20××2年××2月25日的。为此原告起诉请求：××、要求确认原告与被告于20××××年5月25日签订的《酒店转让协议》中的新安东路××58号营业房的房屋转租为无效，同时要求解除该《酒店转让协议》；2、要求被告返还转让金××4.7万元及水电押金3000元；3、诉讼费由被告负担。审理中，经本院释明，若原、被告之间的合同有效，则原告的诉讼请求变更为：要求解除酒店转让协议；要求被告返还财产转让费××××万元及水电押金3000元；要求被告返还剩余租金（自20××××年5月25日至20××××年××2月25日止的租金共3.7万元，扣除从20××××年5月25日至判决确定之日止原告实际经营期间的租金）；原告腾退出租赁房屋并将房屋内财产返还给被告。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：××、酒店转让协议××份（复印件，与原件一致），证明原、被告之间存在酒店转让的事实。2、被告出具的收条××份（复印件，与原件一致），证明被告收到原告支付转让费及水电押金共计××5万元的事实。3、责令改正意见书××份（复印件，与原件一致），证明工商局责令原告改正的事实，原告要取得营业执照必须要有营业场所的证明。4、征询意见函、回复各××份（复印件，与原件一致）、房屋产权证××份（复印件），证明转租房屋的产权所有人是方尚道，原告就房屋转租向房东征询意见，房东不同意原、被告之间转租的事实。5、房屋租赁合同××份（20××××年××××月3日复印于工商所），证明房东与被告之间存在房屋租赁的事实，原告也是去查询之后才知道被告与房东之间有租赁合同的事实。6、营业执照××份（复印件），证明原告无法办理变更营业执照的事实。7、财产清单××份（复印件，与原件一致），系原告与其合作人余仙意之间于20××××年5月26日对涉案营业房内的财产进行盘点形成的清单，证明被告将营业房转让给原告时，店内的浮产情况。被告宋良英答辩称：××、被告认为原告陈述的部分情况与客观实际不相符，真实情况是：位于明珠路××**的营业房房东为方尚道，从2006年××2月26日就将营业房出租给胡更红开店，胡更红从2007年××月8日办理营业执照，一直开到2009年××2月25日止，胡更红合同到期后，房东将该营业房出租给朱建女，胡更红将店内财产转让给朱建女，并由朱建女作为承租人与房东签订涉案营业房的租赁合同，租期为2009年××2月26日至20××××年××2月25日。朱建女受让胡更红的财产和承租营业房是到20××0年4月30日止，20××0年5月××日朱建女将其店内的财产和未到期的营业房使用权又转让给余京萍，余京萍向朱建女支付了相应的转让对价，余京萍经营到20××0年9月20日，20××0年9月20日余京萍将其店内财产包括相关证件及未到期的营业房使用权又转让给被告，因余京萍在20××0年的租金已向朱建女支付过，余京萍将该店转让给被告时，被告向余京萍支付了财产、证件的转让款和租金，被告利用原来的营业执照开到20××××年5月3日止。被告在20××××年4月份就在店门口贴出告示表明该店财产和未到期的使用权准备对外转让，被告于20××××年4月××4日、27日向有关部门办理了卫生许可证和工商营业登记，20××××年5月5日前几天的时候，被告把想转让的想法口头告知过房东，被告贴出转让公告后，20××××年5月5日前，因为有人向房东了解房屋出租的情况，20××××年5月5日房东打电话给被告，叫被告过来谈一下有人要租房子的事情，被告就与程锡辉、何樟春等八、九个人一起来到涉案营业房，与房东二夫妻一起商谈转让一事，当天晚上，经过协商，房东明确表明被告将营业房转让给他人经营，他是给程锡辉面子，只要有人愿意租赁，他就同意被告将店转让给他人，并且房东还同意延期一年，直到20××2年××2月25日止。后原告得知被告拟转让该营业房，就找到被告商谈转让一事，原告先支付了定金2万元，原告二夫妻还一起来店里看过，过了四五天才签订了转让协议。当时被告因为房东同意，故按照该营业房发生多次转让的习惯，与原告签订了转让协议，协议也约定，就被告已取得的相关证件一并由原告使用，被告按约将店内财产一并转让给原告，原告支付了转让金和未到期的租金，财产转让费是××××万元，未到期的租金是3.7万元，因为20××0年××2月25日被告已向房东支付了20××××年一整年的租金。并且双方约定，原告可以经营到20××2年××2月25日。被告从未与房东签订租赁协议，从法律层面说，营业房的承租人仍是朱建女，原告和被告实际上都在使用朱建女的使用期限，而不是真正意义上的承租人。3、从朱建女开始到余京萍再到被告，直到20××××年4月2××日前，一直都在使用胡更红办理的营业执照，也从未发生过工商处罚的事情，原告从被告处受让后也一直经营到现在，被告认为原告完全可以到工商部门办理登记手续或者重新办理营业执照。4、被告认为与原告发生转让时并不存在欺骗原告的行为，原告夫妻二人多次上门考察、了解过，才决定与被告签订转让协议，原、被告之间签订的转让协议内容并不违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思，并且原告受让后至起诉时也已经正常经营了五个多月，被告认为原、被告之间的协议是合法有效的，应继续履行，而不能要求解除。5、20××××年5月27日晚上，原告打电话给被告要求被告到案涉营业房谈，被告去后，原告和房东都在，谈的内容是让原告明年再续租一年。房东说被告把店转让掉了，被告没心事了，那关于房屋租赁收入的税费由谁交。被告表示被告经营期间的这部分税由被告来承担。因为当时被告没有带钱，就让原告的丈夫替被告支付给房东了，房东就把发票给了原告的丈夫。中途被告离开，原告和房东还再谈。第二天被告就把钱还给原告的丈夫，原告的丈夫就把发票给了被告。6、针对原告的诉讼请求，被告不认可，原告笼统的将××4.7万元概括为转让金是不合理的，因为其中的××××万元是店内财产和证照的转让、使用费，3.7万元是转让的租金，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：××、胡更红与房东的房屋租赁合同××份（复印件，加盖印章）、胡更红的营业执照××份（原件），证明2006年××2月26日至2009年××2月25日由胡更红承租营业房的事实，2007年××月8日至20××××年4月26日朱建女、余京萍、被告都一直使用胡更红的营业执照的事实。2、朱建女与房东的房屋租赁合同××份（复印件，加盖印章）、朱建女户籍证明××份（原件），证明朱建女户籍证明上的身份号码与租赁合同上的身份号码是一致的，可以证明从2009年××2月26日至20××××年××2月25日涉案营业房真正的承租人是朱建女，而不是被告。该份合同在工商部门备案时是没有原件的，被告已将该份合同的原件交给了原告，被告与房东之间没有直接的关系。3、收据、余京萍与被告之间的酒店转让协议、余京萍出具的收条各××份（复印件，与原件一致），证明被告在20××0年9月20日从余京萍手上受让该营业房和使用朱建女未到期的营业房使用期限，20××0年9月20日前并不是被告经营使用该营业房。4、房东方尚道出具的收条××份（复印件，与原件一致）、浙江省农村合作金融机构分户明细对帐单××份（原件），证明因为房东与被告之间没有直接的租赁关系，所以房东没有写明收到谁支付的款项。被告是按照朱建女与房东签订的协议，向房东直接支付了20××××年的房租。5、统一票据××份（复印件，与原件一致），证明20××××年4月××4日被告办理卫生许可证的事实。6、证明书××份（原件），证明20××××年5月5日晚，房东明确表明同意被告将营业房转让并且租期延期到20××2年××2月25日的事实。7、被告的个体工商户情况表××份（原件）、餐饮服务许可证××份（复印件，加盖印章），证明原、被告发生营业房转让时被告已取得相关经营资格的事实。8、原、被告之间的酒店转让协议××份（复印件，与原件一致）、照片××张（原件），证明协议内容不违反法律规定，应属于有效合同，并且双方约定不得反悔。该协议中并未约定原告办理营业执照需要取得房东同意。原告受让后一直正常经营到20××××年××××月××8日。9、房屋所有权证明材料（原件），证明房东已将涉案营业房抵押给银行的事实，营业房无论是否转让，只要在原来的合同期限内，谁都不会损害房东对房屋的利益。××0、申请证人出庭作证，余京萍证明余京萍从朱建女处转让营业房后，又将营业房转让给被告的事实，房东本人亲自打电话给余京萍，表明同意被告将营业房转让给他人的事实；何樟春、程锡辉证明20××××年5月5日，房东二夫妻明确表明同意被告将营业房转让给他人的事实；崔显武证明原告是仔细看过协议后才签字的，被告不存在欺骗原告的情形。为查清事实，本院对千岛湖镇新安东路××58号营业房的房屋所有权人方尚道进行了询问，并形成了询问笔录一份，方尚道表示营业房是出租给宋良英的，期限为到20××××年××2月25日止，期限内租金均已经付清，方尚道认为20××××年5月25日宋良英转租给周良元的事其当时是不知情的，也不会同意转租，现在也不会追认，其认为宋良英转租给周良元的行为对其而言是无效的，其将按期收回租赁房屋。经庭审质证，双方当事人的质证意见为：一、针对原告提交的证据。被告对证据××、2本身没有意见，认为这二份证据恰好证明原、被告之间达成转让协议系双方的真实意思表示，双方应按约继续履行合同，不得反悔。对证据3的真实性没有异议，但被告怀疑原告是以什么方式让工商部门发出这份责令改正通知书，被告认为该份证据与本案无关。事实上，原告从受让后至20××××年××××月××8日一直在正常经营，因此，该份证据也失去了效力。对证据4中征询意见函和回复的真实性有异议，被告不清楚该组证据是否真实，如果这组证据是真实的，原告没有必要重新办理营业执照，原告完全可以继续使用原来的营业执照。对房产证的真实性没有意见，但是在原、被告转让之前，该房于20××0年××××月××日就已经抵押给银行了。对证据5的真实性有异议，实际上，这份合同的承租人是朱建女，而不是被告，而且在工商部门登记备案时只有复印件，而没有原件。原告去工商部门复印的时候，经办人只是盖了个章，而没有写明“情况属实和日期”，经办人对这几个字是不认可的，所以该份证据不能证明原告的证明对象。对证据6、7没有异议。二、针对被告提交的证据。原告认为证据××与本案无关，且原告无法确认其真实性。对证据2，原告无法确认，而且原告没有收到过这份证据的原件。证据3，原告没有看到过，原告认为与本案无关。对证据4的真实性没有意见。对证据5的真实性没有意见，但是与本案无关。证据6，原告对此是不知情的，所以与本案无关，原告对此内容无法予以确认。对证据7的真实性没有意见，但是对证明对象有意见。对证据8的真实性没有意见，原告认为酒店转让协议不能证明被告的证明对象。对证据9的真实性没有意见，但是证明对象不成立，房屋抵押并不影响房屋的使用。对证据××0中证人余京萍的证言，原告认为原告对朱建女转让给余京萍、余京萍又转让给被告的这个过程是不清楚的。证人余京萍非常明确转让的是酒店经营权，她没有见过房东，她跟房东是没有关系的。对证人何樟春证言，原告认为何樟春与被告是有利害关系的，而且没有描述谈话的整个过程，原告对此无法确认，也不予认可，而且何樟春的证言与本案没有关联性。对证人程锡辉证言，原告认为原告对20××××年5月5日晚上的事情不知道，也没有人告诉过原告，原告无法确认。对证人崔显武证言部分，原告对于证人所说的关于原、被告之间的转让协议是由被告提供、由原告本人签字的及被告出具收条的事实予以确认，对于其他陈述，因为证人都没有看清楚，所以原告不予认可。三、针对本院对方尚道的询问笔录，原告认为，方尚道在笔录中提到其与被告之间的合同是真实的，被告今天却说这份合同是不真实的，所以这份合同的真实性由法庭去核对，对其他内容没有异议。被告的意见为，对笔录的真实性没有意见，但对内容有异议，认为房东作了虚假陈述，被告与房东之间并没有租赁合同，如果房东认为有租赁合同，可以提供合同的原件。房东认为其对被告转让一事是不知道的，但是被告有证人证明房东是知道的。今天原告也明确选择要求解除原、被告之间的转让协议，也就是原告自认原、被告之间的转让协议是有效的，所以房东的这份询问笔录是否有效力，已与本案无关了。经比照证据的真实性、合法性及关联性，本院对当事人提交的证据认证如下：一、对原告提交证据的认证。被告对证据××、2、6、7无异议，故本院予以采信。被告对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为证据3涉及原告的经营权问题，故与本案有关联，故对证据3，本院予以采信。被告对证据4的真实性有异议，本院结合方尚道的询问笔录中，方尚道对征询意见函和回复均是认可的，故本院认为证据4是真实的，为此对证据4，本院予以采信。原告提交的证据5结合被告提交的证据2及证人余京萍证言和当事人陈述，可以查明工商部门保存的合同是复印件，证据5上的承租人栏及乙方签名栏确实有改动的痕迹，证据5上承租人身份证号码“330××27××9780××××2042”与朱建女户籍证明上身份证号码“330××27××9780××××20429”仅仅相差最后一个数字“9”，余京萍证实其系从朱建女手中转让了涉案营业房，为此通过上述证据可以认定证据5的房屋出租人为方尚道，但承租人是朱建女。二、对被告提交证据的认证。原告认为证据××与本案无关，本院认为该异议成立，故本院对证据××不予认定。对证据2的认定，本院已经在上文阐述。对证据3，原告认为与本案无关，本院认为，证据3证明了被告与余京萍之间对涉案营业房的转租、转让行为，且证据3与余京萍证言相吻合，故本院认为证据3与本案有关联，本院依法予以采信。原告对证据4的真实性无异议，本院认为该证据证明了方尚道收取了被告支付的20××××年营业房的租金，进而证明方尚道系认可被告承租营业房的事实，为此本院对证据4予以采信。原告认为证据5与本案无关，本院认为证据5与本案确无关联，故不予认定。证据6系书面证言，其真实性欠缺，故本院不予采信。原告对证据7、8、9的真实性无异议，故本院对证据7、8、9的真实性予以认定。关于证据××0的证人证言，余京萍证言与其他证据相吻合，故本院予以采信。何樟春、程锡辉证言与本院对方尚道的询问笔录中方尚道的陈述不一致，故本院不予采信，而即使何樟春、程锡辉的证言是真实的，证言也均仅仅能够证明房东有同意被告转租的意向，但不能证明被告转租给原告是经过房东同意的事实。原告对证人崔显武证言无异议，故本院予以采信。三、本院对方尚道的询问笔录中，方尚道表示其与宋良英之间的房屋租赁合同复印件是真实的这节事实，与本院采信的其他证据相背，故该节事实，本院不予采信，笔录的其他内容本院予以采信。根据上述证据的分析认定，结合当事人的陈述及举证责任，本院认定本案事实如下：20××0年××月3日，方尚道与朱建女签订了房屋租赁合同，约定方尚道将千岛湖镇新安东路××58号营业房出租给朱建女，租赁期限为2009年××2月26日至20××××年××2月25日止，租金为××05000元。朱建女经营了一段时间后，将营业房转租给余京萍。20××0年9月20日，余京萍又将营业房转租给了本案的被告并转让了酒店的财产。被告承租了营业房后，于20××0年××2月25日支付给了出租人方尚道20××××年的租金55000元并办理了个体工商户营业执照和餐饮服务许可证。20××××年5月25日，原、被告签订了《酒店转让协议》，约定被告将上述营业房经营权转让给原告，原告支付转让金××××0000元、自20××××年5月25日至20××××年××2月25日止的租金37000元，并约定协议自20××××年5月25日起生效后营业房内所有财产及证照归原告所有，还口头约定原告可以经营到20××2年××2月25日。签订协议当天，原告依约支付被告转让费××××0000元、37000元租金及水电押金3000元。20××××年××0月24日，杭州市工商行政管理局淳安分局青溪工商所向原告发出责令改正通知书，责令原告限期办理营业执照，要求原告在未取得营业执照前不得从事经营活动。原告为此向出租人方尚道发去《征询意见函》，要求其对新安东路××58号营业房的转租事项予以明确和答复。20××××年××0月25日，方尚道回复称对被告的转租既不知情也不同意，并表示被告擅自转让行为无效，其将按期收回营业房。为减少损失，原告继续经营酒店至今。为此原告诉至本院。另本院征询了方尚道的意见，方尚道表示营业房是出租给宋良英的，期限为到20××××年××2月25日止，期限内租金均已经付清，方尚道认为20××××年5月25日宋良英转租给周良元的事其当时是不知情的，也不会同意转租，现在也不会追认，其认为宋良英转租给周良元的行为对其而言是无效的，其将按期收回租赁房屋。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担相应的民事责任。本案涉及的出租人方尚道与承租人朱建女之间的房屋租赁合同、朱建女与余京萍之间的房屋转租合同、余京萍与被告之间的房屋转租合同均依法成立，合法有效，并因出租人方尚道有直接向被告收取租金的行为，故可以认定出租人方尚道对上述转租行为均认可。而现有证据证明被告将涉案营业房转租给原告，未经出租人方尚道同意，也不能获得出租人方尚道的追认，但本院认为，合同法虽然规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，而该条规定只是赋予出租人一种合同的法定解除权，是其维护自己合法权益的一种权利，与承租人擅自转租的合同效力判断无涉，故一般认为转租合同仍然有效。而擅自转租合同对于出租人一般而言是无效的（但当出租人同时满足“知道或者应当知道承租人转租”、“在六个月内未提出异议”、“以承租人未经同意为由”这三个条件时，出租人请求解除合同，人民法院不予支持。即上述三条件同时具备情形是唯一的例外），并且，仅仅是该合同对于出租人而言无效。对于合同当事人双方而言、对于其他特定或不特定主体而言，该擅自转租合同仍然是有效的。因此被告与原告之间的房屋转租合同是双方当事人的真实意思表示，对双方而言是有效的。同时，合同法规定因一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案被告与原告之间的房屋转租合同虽然有效，但因被告在转让时未经出租人方尚道同意，事后也不能获得出租人方尚道的追认，致使原告不能办理相关营业证照，从而致使原告经营酒店的合同目的不能实现，故原告要求解除双方合同的诉讼请求合理有据，本院予以支持。因为履行合同，原告支付给了被告各种费用××50000元，故合同解除后，原告要求被告返还水电押金3000元；原告腾退出租赁房屋并将房屋内财产返还给被告的诉讼请求亦有事实和法律依据，故本院予以支持。鉴于原告自20××××年5月25日起经营酒店至今的实际，考虑到原、被告双方曾口头约定酒店的经营期限为20××××年5月25日至20××2年××2月25日止的情节，并考虑到造成本案合同目的不能实现的原因系被告的转租行为未征得出租人方尚道的同意及原告亦未尽到谨慎审查义务的因素，故对财产转让费××××万元，本院酌情确定由被告返还5.5万元。亦因原告自20××××年5月25日起经营酒店至今的实际，故原告要求被告返还其已付3.7万元租金的剩余部分的诉讼请求，本院视情不予支持。而被告认为其将酒店转让给原告的行为是经出租人方尚道同意的，故原告应继续履行合同的观点，因其主张的事实与本院查明的事实不符，故其观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周良元与被告宋良英于20××××年5月25日签订的《酒店转让协议》。二、被告宋良英于本判决生效后五日内返还原告周良元转让费55000元及水电押金3000元。三、原告周良元于本判决生效后五日内将坐落在淳安县千岛湖镇新安东路××58号营业房及营业房内财产（财产详见附件：财产清单）返还给被告宋良英。四、驳回原告周良元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，减半收取××730元，由原告周良元负担××××05元，被告宋良英负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费3460元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判员  詹鹏飞二〇一一年十二月十六日书记员  罗欣媛附页财产清单①号包厢清馨园月兔柜机空调一只；小方桌、圆桌、转台各一张；椅子12条；宝宝椅1条；柜一只。②号清雅居金山和挂机空调一只；小方桌、圆桌、转台各一张；椅子8条；柜一只。③号清香厅月兔柜机空调一只；小方桌、圆桌、转台各一张；椅子12条；柜一只。④号清风苑乖乖宝挂机空调一只；小方桌一张；椅子8条；柜一只。⑤号清逸阁奥克斯挂机一只；小方桌一张；椅子4条；柜一只；小白瓷碗80只；小盘100只。⑥号清醇坊奥克斯挂机一只；小方桌、圆桌、转台各一张；椅子10条；宝宝椅1条；票爪60只；筷60双；玻璃杯100只；方仓库废椅9条。⑦其他：电饭煲2只、砂锅6只、压力锅2只、塑料盘58只、小铝锅10只、冷藏柜1只、长鱼盘4只、小方桌1只、小圆盘10只、电风扇1只、钢化盘4只、鱼缸1只、圆鱼汤碗3只、小茶壶1只、大圆盘7只、椅3条、平锅8只、电视机1只、菜盘68只、油烟机1只、配菜盘29只、不锈钢摆菜架、煤气灶1只、不锈钢配菜架、高压灶2只、圆凳3条、煤气瓶3只、收银椅子1条、大钢筋锅1只、小钢筋锅1只、钢锅5只、调味料10只、不锈钢油缸3只、电水壶1只、开水壶10只、脸盘11只。