成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第4826号原告张英，女，1975年8月15日出生，汉族，住成都市xx。委托代理人张德志，北京市法典航舰律师事务所律师。被告成都市友好房屋置换有限公司，住所地：成都市xx。法定代表人刘利。被告成都市友好房屋置换有限公司西珠市街店，住所地：成都市xx。负责人陈林。原告张英诉被告成都市友好房屋置换有限公司（以下简称友好房屋公司）、成都市友好房屋置换有限公司西珠市街店（以下简称友好房屋公司西珠市街店）委托合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法组成合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理，原告张英的委托代理人张德志到庭参加诉讼。诉讼中，因被告友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店下落不明，本院依法于2015年10月18日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭通知书及开庭传票等相关法律文书，现公告期届满，被告友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告张英诉称，张英系庆云南街xx房产之业主。2012年8月18日，张英与友好房屋公司西珠市街店签订了《物业委托代理合同》一份，合同约定：张英将该套房产委托友好房屋公司西珠市街店出租，租期为三年，自2012年8月20至2015年8月20日止，每月租金1900元，由友好房屋公司西珠市街店支付，首次租金于合同签订时即2012年8月18日支付，此后每三个月支付一次，支付时间以��期时间（即三月后的20日）为准，最迟不得超过三天。合同签订初期，友好房屋公司西珠市街店尚能依约支付租金，后来却多次出现拖延租金的情况。经协商，友好房屋公司西珠市街店于2014年8月30日出具《补充条款》一份，承诺按时支付租金，每超期一天，按约租金的20%向张英支付违约金，如超期达7天，张英有权解除合同，违约金照付。2015年5月20日系约定的付款时间，但友好房屋公司西珠市街店以种种理由拖延支付租金，为此，张英先后五次从青白江区干道该店催收租金及违约金，更多次与该店负责人陈林电话、短信联系催收租金及违约金事宜，但至今分文未付。综上友好房屋公司西珠市街店的行为属于严重违约，给张英造成了财产损失，其作为友好房屋公司的分支机构，张英有权要求友好房屋公司支付租金、违约金及房屋使用费，并赔偿损失，并要求友好��屋公司西珠市街店承担连带责任。故诉至法院，请求判令：1、张英、友好房屋公司西珠市街店于2015年7月10日解除《物业委托代理合同》；2、友好房屋公司支付张英2015年5月20日起至2015年7月10日合同解除之日止的房租3166.67元，友好房屋公司西珠市街店承担连带责任；3、友好房屋公司向张英支付逾期返还房屋期间的房屋使用费（每天使用费90元，自2015年7月11日起算，暂计至2015年7月10日共计48天，应计算至实际支付租金之日止，庭审中明确为从2015年7月11日计算至2015年8月20日），友好房屋公司西珠市街店承担连带责任；4、友好房屋公司向张英支付违约金18240元（每天违约金380元，自2015年5月24日起算，暂计算至2015年7月10日共计48天，应计算至实际支付租金之日止），友好房屋公司西珠市街店承担连带责任；5、友好房屋公司赔偿张英因本案产生的损失5500元（律师费3500元、交通费2000元），友好房屋公司西珠市街店承担连带责任；前述合计26906元。本案诉讼费用由友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店承担。原告张英为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料:1、张英的身份证复印件、友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店的工商登记信息网上查询单，证明张英、友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店主体资格；2、房产证，证明案涉房屋的地址，及该房产的所有人为张英；3、物业委托代理合同，证明2012年8月18日，张英与友好房屋公司西珠市街店签订该合同，约定友好房屋公司西珠市街店以每月1900元的价格向张英租赁房产，每三个月支付一次租金，租期为三年，从2012年8月20日至2015年8月20日止。4、补充条款，证明因友好房屋公司西珠市街店多次拖延付款时间，严重侵犯了张英的权利，经交涉，该店于2914年8月30日出具该条款，约定如未按时支付房租，每天按房租月租金的20%向原告支付违约金，如超过7日未付房屋，张英有权单方解除合同；5、短信记录（复印件），证明因友好房屋公司西珠市街店拖延了2015年5月20日应付的合同约定的最后一季度的房租，张英多次向该店负责人陈林催收，陈林以种种理由拖延支付；6、律师函及EMS存单，证明因友好房屋公司西珠市街店拖延支付房租，张英委托代理人于2015年6月27日向友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店发送律师函，但友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店仍未依法付款；7、委托代理合同、发票，证明张英产生的律师费3500元。被告友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店未作答辩，也未向本院提交证据。上述证据经庭审审��，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告友好房屋公司、友好房屋公司西珠市街店经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告张英的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故本院予以采信，作为本案的证据使用。根据上述有效证据，本院认定以下事实：2012年8月18日，张英作为委托方（甲方），友好房屋公司西珠市街店作为代理方（乙方）签订《物业委托代理合同书》，约定甲方自愿将其单独所有的位于庆云南街xx号（证载地址：成都市xx号）的房屋委托乙方代理其有关出租的一切事宜。代理期为3年，自2012年8月20日起至2015年8月20日止。乙方代理期间，每月租金1900元，按3个月为一期支付，首期租金乙方于2012年8月18日支付，以后每期租金支付时间以到期时间为准（节假日除外）。最迟不得超过3天。乙方应按合同按时支付房租���如不按时支付，每迟一日按万分之五每日向甲方支付滞纳金。2014年8月30日，张英与友好房屋公司西珠市街店签订《补充条款》，约定如友好房屋公司西珠市街店未按时支付房租，每天按月租金的20%支付给张英。如果超出7天仍未支付，张英有权立即收回房屋，违约金照付。因友好房屋公司西珠市街店逾期未支付2015年5月20日至2015年8月20日的房租，2015年6月27日，张英委托北京市法典航舰律师事务所律师张德志向友好房屋公司西珠市街店、友好房屋公司寄送《律师函》，认为友好房屋公司西珠市街店未按时支付租金的行为，已侵害了委托人的合法权益，应当承担支付房租、承担约定的违约金、赔偿委托人因催收房租产生的交通费、误工费、律师费等各项损失的法律责任，并函告友好房屋公司西珠市街店、友好房屋公司于收到律师函之日起三日内，配合张英解除原合同，主动足额支付合同解除前产生的房租及计算至房租实际支付时止的违约金，并赔偿张英因此产生的交通费、误工费、律师费及可能存在的房屋待租期间租金等各项损失。上述《律师函》均已妥投签收。庭审中，张英陈述其已于2015年8月21日收回案涉房屋并出租他人使用。本院认为，张英与友好房屋公司西珠市街店于2012年8月18日签订的《物业委托代理合同书》及双方于2014年8月20日签订的《补充条款》是当事人双方真实意思的表示，合同书签订后，张英与友好房屋公司西珠市街店之间成立委托合同关系，该委托合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，张英履行了将房屋交付友好房屋公司西珠市街店并委托该店代理出租的义务，友好房屋公司西珠市街店即应按约定向张英支付代理租金。友好房屋公司西珠市街店未向张英支付2015年5月20日至2015年8月20日的代理租金，已构成违约。但因代理期满后双方合同关系已经终止，且张英自述其已经收回房屋，故张英不能通过诉讼方式再次要求解除其与友好房屋公司西珠市街店之间已不存在的合同关系。现张英要求友好房屋公司西珠市街店支付所欠的代理租金，符合法律及合同约定，本院应予支持。关于租金的具体金额，按照合同约定应为1900元/月×3个月=5700元，张英主张房屋使用费按90元/天计算，没有合同依据，本院对其多主张的部分不予支持。关于张英主张违约金及损失，虽然双方在《补充条款》中有关于违约金支付的约定，但违约金与损失均具有弥补损失的作用，张英基于同一事实，既主张损失，又主张违约金，其主张损失弥补的标准过高。故根据张英、友好房屋公司西珠市街店履约的实际情况、违约程度等因素���本院酌情确定友好房屋公司西珠市街店逾期支付代理租金的违约金及损失以未支付的代理租金为计算基数，自2015年5月24日起计算至代理租金实际支付之日止，按日万分之四计算。张英多主张的部分，本院不予支持。因友好房屋公司西珠市街店不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，友好房屋公司西珠市街店对外不能清偿的债务，应由法人单位友好房屋公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都市友好房屋置换有限公司应于本判决发生法��效力之日起十日内支付原告张英2015年5月20日至2015年8月20日的代理租金5700元；二、被告成都市友好房屋置换有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张英支付违约金及损失（以未付的租金为计算基数，自2015年8月21日起至租金实际支付之日止，按日万分之四计算）；三、驳回原告张英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费472元，本案已产生的公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告欧昭兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张 韵人民陪审员  刘淑蓉人民陪审员  胡士戎二〇一六年一月十八日书 记 员  李嘉欣附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人���法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。