广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第1763号原告万杰，男，1967年3月1日出生，汉族，住惠州市惠城区，被告陆洲高科技企业集团公司，住所地：惠州市江北26号小区。法定代表人王曙光。委托代理人罗静雯，系广东慧达律师事务所律师。原告万杰诉被告陆洲高科技企业集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱雄适用简易程序进行独任审判，于2011年10月14日公开开庭进行了审理。原告万杰，被告陆洲高科技企业集团公司的委托代理人罗静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万杰诉称，原、被告双方于2005年8月16日签订了合同编号为惠州(2005)0078044的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于惠州惠州大道中路38号2层2-508号商场。双方合同约定如下：l、原告购买上述商品房，总房款为12717l元，其中首期款为67171元，按揭款为60000元；2、被告应当在2005年12月13日前，将符合规定的商品房交付给原告使用；3、原告委托被告办理产权证，被告应当在商品房交付使用后180日内(即在2006年5月13日前)，将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应承担相关的违约责任。合同签订后，原告已按照约定支付了全部的购房款，并于2005年11月17日向被告支付了办理产权证所需的全部相关费用。然而，原告于2011年3月29日到惠州惠城区农村信用合作联社办理提前还清贷款手续时，才发现被告并没有按照合同约定为原告办理房地产权证，而是直至2008年12月15日才为原告办理房地产权证，被拖延的时间长达近3年之久。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，合同一经签订，双方均应严格履行。被告未按照合同约定为原告办理房地产权证，构成违约，并给原告造成了严重的经济损失，应承担相应的违约责任及赔偿损失。另外，鉴于合同约定的违约金过低，有违公平原则，请求人民法院予以适当调整，建议参照买受人根本违约时应承担的违约责任确定，即按已付款的2％计算。另据估算，被告给原告造成的其他损失约为7000元，也应当一并予以赔偿。原告遂诉诸本院，请求：一、请求判令被告在本案判决生效之日起七日内向原告支付逾期办证违约金2543.42元；二、请求判令被告在本案判决生效之日起七日内向原告支付因逾期办证而给原告造成的经济损失约7000元；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告申请撤回上述第二项诉讼请求。被告陆洲高科技企业集团公司辩称，一、原告主体不适格。涉案商品房已于2011年5月20日过户至案外人陈斌名下，原告不是该商品房的所有权人，原告主体不适格。二、该案已超过诉讼时效。涉案商品房于2008年12月取得房产证，根据《民法通则》第一百三十五条规定，本案已过诉讼时效。三、答辩人已按约履行备案义务，不存在逾期备案及逾期办理房地产权证的情形。1、如期交付涉案商品房给被答辩人，被答辩人同意将该房返租给答辩人。2、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人（出卖人）应当在商品房交付后180日内即2006年6月13日前将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。答辩人已于2005年8月24日在约定的期限内将相关资料报至惠州房产交易中心备案。3、答辩人尽自身的责任为被答辩人办理了房产证。涉案房产于2008年2月办理了房产证，由于被答辩人是银行按揭的方式付款，办理房产证时需银行提供相关资料并共同协助办理，在答辩人一期的项目中，涉案房产是按揭银行出证速度最快的一批房产。四、诉请的违约金不符合合同约定且过高。退一步讲，假设本案确有违约问题，也不应按照2%计算违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款，应当按0.1%计算违约金。如被答辩人起诉状所述，该《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行遵守相关约定。如需支付违约金则应按照合同的约定0.1%计算。五、被答辩人要求经济损失7000元没有事实根据及法律依据。如前所述，答辩人根据合同约定依期办理备案登记，并且以最快的速度为被答辩人办理房产证。实际上，答辩人从2005年8月16日即签订买卖合同之日起将涉案房屋返租给答辩人，被答辩人从中收取租金，假设被答辩人存在违约，也没有给被答辩人造成任何实际损失。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求依法不能成立，请求法庭充分考虑答辩人的意见，依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方于2005年8月16日签订了合同编号为惠州(2005)NO.78044的《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于惠州惠城区惠州大道中路38号惠州义乌小商品批发城1幢2层508号商铺。合同约定如下：l、原告购买上述商品房，总房款为12717l元，其中首期款为67171元，按揭款为60000元；2、被告应当在2005年12月13日前，将符合规定的商品房交付给原告使用；3、原告委托被告办理产权证，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2005年9月22日，原告向被告支付全部房款127171元。2005年12月13日被告将涉案商铺交付原告使用。2008年12月15日涉案商铺办出粤房地证字第××号《房地产权证》。2011年3月29日原告还清在惠州惠城区农村信用合作联社60000元贷款。原告认为，2011年3月29日始知被告并没有按照合同约定为原告办理房地产权证，遂以逾期办证为由，于2011年6月13日诉诸法院，请求判如上述所请。经本院多次组织调解，双方未能达成一致协议。以上事实有《商品房买卖合同》、惠州地方税收税款专用发票、粤房地证字第××号《房地产权证》、结清证明以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，原告、被告经协商自愿于2005年8月16日签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。关于被告是否存在逾期办理房地产权证的问题。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原、被告之间的法律关系系委托办理房产证关系。该条亦约定，出卖人应在商品房交付使用之日起180日内向产权登记部门提供办证资料办理房地产权证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告办理房产证的合理期限为90日，而原、被告双方约定办证期限为180日内已远超过该法定合理期限，结合考量办理房产证的合理期限以及当事人签订合同时对合同效果的合理预见，该合同条款应理解为规范被告在约定期限内办理房产证之情形，被告负有在约定期限180日内为原告办理好房屋权属证书的义务。被告于2005年12月13日将房屋交付原告使用，原告应于2006年6月13日取得房产证，但直至2008年12月15日涉案商铺房产证才办出，该期间已超过合同约定办证期限，被告的行为已构成违约。原告主张被告应承担逾期办证的违约责任，向其支付违约金，既有事实依据亦有法律依据，本院予以支持。由于原、被告双方约定的违约金过低，原告要求增加违约金，符合法律规定，应予以支持，本院酌情确定逾期办证的违约金（127171元×2%＝2543.42元）。庭审过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求，系其依法处分自身权利的体现，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告陆洲高科技企业集团公司应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告万杰赔付逾期办证违约金2543.42元。二、驳回原告万杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陆洲高科技企业集团公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 朱 雄二〇一一年十一月十八日书记员 陈升前