广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0105民初1941号原告：黄元嘉，住广州市天河区。委托代理人：胡进，广东元道律师事务所律师。被告：陈丽冰，住广州市天河区。被告：广州市添泽物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：黄力科，执行董事。委托代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黄元嘉诉被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司（以下简称添泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人胡进，被告添泽公司的委托代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告陈丽冰下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月24日原、被告签订《商铺买卖合同》，原告向被告陈丽冰购买位于广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层(26)号铺（以下称“涉案商铺”）。合同签订后，原告依约付清全部款项。但被告陈丽冰至今未办理任何商铺交易过户手续，且涉案商铺又被法院查封。因此，原告为维护自身合法权益，起诉请求判令：1、解除原告与两被告于2014年1月24日签订的《商铺买卖合同》；2、两被告向原告退还购房款1000000元和34382元税费，并双倍返还原告购房定金200000元；3、两被告向原告赔偿法律服务费1500元和公证费300元；4、两被告支付占用原告资金利息（以1134382元为本金，从2016年2月17日起至付清全部款项为止，按中国人民银行同期贷款利率标准计）；5、两被告承担本案诉讼费用。被告陈丽冰没有提交答辩意见及证据。被告添泽公司辩称：涉案房屋因诉讼被另案当事人查封，该案件一审已驳回了该案当事人的诉讼请求，现正在二审中。庭前被告曾与原告商量能否等另案生效后，再协商合同履行事宜，但是原告不同意，故协商不成。如果原告坚持要求解除合同，由于被告在“韩某汇”涉及的纠纷比较多，故需要分期退回相关款项。经审理查明：2013年9月30日，被告陈丽冰经广东省广州市广州公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告陈丽冰，受托人为被告添泽公司和黄力科；委托人陈丽冰是广州市海珠区昌岗中路151-161地下室的产权登记人，该房产应属登记人与其配偶黄某甲的夫妻共同财产。黄某甲已于2011年1月17日死亡。现被告陈丽冰委托受委托人（受委托人中任一人均可）为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋中依法属于其占有份额的下列各项手续及签署有关文件：一、代为办理上述房屋的测绘、产权分割等……二、代为办理上述产权分割后的商铺、办理房屋产权变更登记、遗失登记、更正登记等相关手续；三、代为办理出售房屋的手续，及代为签订存量房买卖合同……八、代为收取楼款及其他相关款项，并开具相关代收款凭证……十、代为配合买家办理上述房屋的银行贷款按揭手续以及签署相关部门有关的文件……受委托人有转委托权；等。2014年1月21日，被告添泽公司（授权代理人、经营管理公司，通讯地址：广州市越秀区六榕路六榕大厦A梯501室西南角）、被告陈丽冰（出卖人,通讯地址：广州市天河区体育西横街188号502房）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号及平面图以附件标示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区昌岗中路151-161号自编首层（26）号铺，该商铺建筑面积共8.8549平方米（第二条）；该商铺属现房，按建筑面积计价，房价款总金额为1100000元（第三条）；付款方式为一次性付款：买受人应于2014年1月21日前支付1100000元(包括定金100000元)（第四条）；1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2020年4月30日止（合计6年），经营管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；3、对于买受人在委托经营管理期限内的使用权及经营权的收益损失（即自2014年5月1日至2017年4月30日止），出卖人已在该商铺的原总房价款中予以减免抵扣（第六条）；出卖人应于经营管理公司经营管理期限届满前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，并应在委托经营管理期限届满后10天内，将该商铺交付买受人使用（第七条）；1、买受人清楚知悉并接受该商铺的抵押现况；2、出卖人应于签署本合同之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将标的房屋的产权人变更至买受人名下；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担（第九条）；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕该商铺的交易过户手续的，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执（第十条）；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天既视为有效送达（第十三条）；等。之后，被告添泽公司向原告开出房款1100000元及税费34382元的《收据》。另查：2015年3月12日广州市广州公证处出具《公证书》，载明：一、被继承人黄某甲于二○一一年一月十七日因死亡在广州市注销户口。二、被继承人黄勇生前与其妻子陈丽冰的夫妻共同财产为座落在广州市海珠区昌岗中路151-161号B126商铺……四、被继承人黄某甲与其妻子陈丽冰共生育两名子女黄力科、黄某乙，黄某甲的父母均先于其死亡。五、现陈丽冰表示要求继承被继承人黄某甲的上述遗产，黄力科、黄某乙均表示放弃对被继承人黄某甲上述遗产的继承权利。因此，上述夫妻财产的一半为被继承人黄某甲的遗产，由陈丽冰一人继承。据房管部门核发的《房地产权证》记载：被告陈丽冰是海珠区昌岗中路151-161号B126商铺的权属人；他项权利情况：2014年4月30日办理抵押变更登记。再查：据2015年12月8日房管部门提供的《广州市不动产登记查册表》反映，涉案房屋在2015年8月26日被海珠区人民法院查封，查封时效2015-08-26至2018-08-25。原告于2016年3月9日提起本案诉讼。诉讼中，原告和被告添泽公司确认：合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间是2014年10月前。另原告为证明其主张，还提交如下证据：1、收款人“邝任远”开出的《收据》，证明原告支付法律服务费及公证费的事实；2、微信聊天记录，原告在2015年12月23日向两被告在合同记载的通讯地址发出的《律师函》（大致内容是原告要求解除本案买卖合同及退还房款等）及物流跟踪单，证明原告向被告发出要求解除合同的通知，函件被两被告拒收的事实（2015年12月24日被退回）。对此，被告添泽公司对证据1的真实性有异议，认为该款不是其收取；对证据2不予确认，表示没有收到函件。本院认为：原告与被告陈丽冰、添泽公司签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据合同中“出卖人应于签署本合同后210个工作日内办毕交易过户手续，逾期超过3个工作日的，买受人有权单方解约；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款”的约定，原告和被告添泽公司均确认合同约定“签署本合同之日起210个工作日”的届满时间是2014年10月前。现原告支付了全部购房款，但被告陈丽冰至今未办毕交易过户手续，涉案房屋又被法院查封，合同目的已无法实现，被告陈丽冰的行为已构成根本性违约，故原告要求解除合同，被告陈丽冰退还房款及税费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。但原告要求双倍返还定金缺乏理据，本院不予支持。原告提交收款人“邝任远”开出的法律服务费及公证费《收据》证据，不能证明该费用与本案存在关联性及其合法性，故原告要求被告赔偿法律服务费1500元及公证费300元的请求，本院不予支持。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告添泽公司是作为经营管理公司一方与买卖双方即原、被告签订本案合同，同时被告添泽公司受被告陈丽冰的委托，代理被告陈丽冰办理出售涉案房屋等手续，故本案民事责任应由被告陈丽冰承担，原告要求被告添泽公司共同承担本案民事责任的请求，缺乏法律和事实依据，本院依法予以驳回。虽然合同第十三条是对原告联系方式的约定，但根据公平合理原则，对两被告也应参照该约定，原告在2015年12月23日向两被告在合同记载的通讯地址发出解除合同的律师函，并要求被告退回房款，该函件均被退回，本案是被告陈丽冰违约引致成讼，且被告陈丽冰实际占用了原告的资金，故原告要求被告陈丽冰按中国人民银行同期贷款利率标准计付欠款利息的请求，本院予以采纳，但依合同约定应从2016年2月21日起至清还之日止以本金1100000元计。而税费是被告添泽公司收取且属于代收代缴性质，故原告要求被告陈丽冰计付该款利息，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《民法通则》第六十三条第二款的规定，判决如下：一、解除原告黄元嘉与被告陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司于2014年1月21日签订的《商铺买卖合同》。二、被告陈丽冰在本判决生效之日起10日内返还原告房款1100000元及税费34382元。三、被告陈丽冰在本判决生效之日起10日内支付房款1100000的利息给原告（从2016年2月21日起至清还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准以本金1100000元计）。四、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费16826元，由原告负担1282元、被告陈丽冰负担15544元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  张烈明人民陪审员  彭 海二〇一六年八月二十六日书 记 员  徐 石程淑玲