上海市静安区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）静民一(民)初字第1959号 原告（反诉被告，以下简称原告）刘某某，男，现住上海市浦东新区。 委托代理人凌晨，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）王某某，加拿大联邦国籍，现住加拿大联邦。 委托代理人朱夏嬅，上海华尊律师事务所律师。 原告刘某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月27日受理后，依法适用简易程序，被告王某某在举证期限内提出反诉，本院受理后，与本诉合并审理。后因案情复杂，于2014年9月18日转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年4月22日进行了庭前证据交换，同月30日组织双方将装饰装修及可移动物品清点交接完毕，并于2014年7月28日、2015年11月4日及2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）刘某某的委托代理人凌晨（参加了第一、第二次庭审）、徐志杰（参加了第三次庭审）、被告（反诉原告，以下简称被告）王某某的委托代理人朱夏嬅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年4月18日，原告承租被告所有的位于上海市静安区X路X号一层、二层房屋（以下简称“系争商铺”）用于经营足部保健服务部，并签署了《上海市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁期限为2013年4月18日至2021年4月17日止，免租期为2个月（2013年4月18日至同年6月17日），租金标准为人民币（以下币种同）8万元/月，两年内保持不变，租赁保证金为16万元。租赁合同签订后，原告根据租赁合同约定向被告支付了相应费用后便开展经营筹备活动。同年10月，上海市静安区公安消防支队（以下简称“静安消防支队”）就系争商铺的消防安全问题进行处罚，被告称将由其消除消防隐患并承担3万元罚款，该笔款项将直接在原告支付的租金中予以抵扣，但该问题一直未能解决。2014年2月7日，原告又收到了静安消防支队出具的临时查封决定书，以商铺二层安全出口数量不足不具备安全疏散条件为由查封系争商铺并要求立即整改，原告即致函被告要求其整改，但被告置之不理。同年3月7日，原告突然收到被告致送的律师函，其中称因原告拖欠租金故于同年3月6日解除租赁合同。后发现系争商铺内的相关可移动设备已被搬空，装饰装修物均被拆除。自签订租赁合同以来，原告均依约履行合同，并实际支付房屋租金至2014年2月17日。原告为经营使用租赁系争商铺，但被告却将存在消防隐患的房屋出租给原告，致使原告的租赁目的无法实现，并无故扣留原告设施设备，给原告造成了巨大的经济损失。原告的诉讼请求为：1、判令被告返还原告已经支付的租赁保证金16万元；2、判令被告向原告支付违约金16万元；3、判令被告赔偿系争商铺的装修、设施设备等损失共计504,830元（庭审中根据鉴定意见调整）；4、判令被告返还原告已付租金的50%金额即32万元；5、判令被告赔偿原告代为支付的系争商铺空调管道维修费用2,100元；6、判令被告返还原告预付但未使用的空调能源费用3,000元。 被告辩称并提出反诉称，其为系争商铺的所有权人。2013年4月18日，原、被告双方就系争商铺签订租赁合同，约定的租赁期限、租金及租金支付方式如原告所述。同年10月，因原告未依法办理装修消防审批备案手续、无证经营等被有关部门勒令停止经营。2014年2月，原告未履行重新开业消防备案手续并擅自锁上安全通道。同年2月7日，静安消防支队以商铺二层安全出口数量不足不具备安全疏散条件为由查封系争商铺并要求立即整改，系原告自身行为导致系争商铺不符合消防安全要求，故不同意原告的全部诉讼请求。2013年12月15日，原告拒付到期租金16万元，经多次催讨于2014年1月3日支付租金13万元，后便不再支付剩余租金，并将系争商铺擅自转租给他人。租赁合同附页中特别约定：“承租人需提前3日支付后二个月的租金（每个月的15日），逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付违约金。逾期超过30日的，则甲方有权单方面解除合同，同时可以要求乙方承担违约责任，违约金为2个月的月租金（还应承担免租期损失）”等。原告应支付至2014年3月6日止所欠的房租及使用费8.6万元，同时拖欠租金超过30日并擅自转租，被告据此有权解除合同，并要求原告承担违约金32万元（含2个月房租及2个月免租期损失）。被告的反诉请求为：1、判令解除租赁合同；2、判令原告支付拖欠的房租8.6万元（至2014年3月6日止）；3、判令原告支付违约金32万元。 原告针对反诉辩称，同意租赁合同于2014年3月7日解除；2013年12月，原告依约向被告支付房屋租金16万元，因系争商铺被行政处罚需缴纳3万元罚款，被告通过短信的形式确认该笔罚款可从原告需向其支付的房屋租金中予以扣除，故原告实际支付的租金为13万元；因系争商铺被查封，原告实际使用系争房屋的期限至2014年2月，故不存在违约行为，不同意被告的反诉请求。 本案审理中，进行了如下的质证。 原告提交了下列证据及欲证明的事实为： 1、《上海市房屋租赁合同》一份，欲证明双方存在租赁合同关系，合同约定租赁保证金为16万元，前两年月租金为8万元，如出租人交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的则承租人有权解除合同并要求出租人支付相当于月租金2倍金额的违约金，原告已实际支付16万元保证金； 2、《上海市房地产权证》一份，欲证明被告是系争商铺的权利人； 3、《临时查封决定书》一份，欲证明系争商铺因消防安全隐患问题被临时查封一个月，致使原告无法使用该商铺； 4、短信一条，欲证明系争商铺因消防安全隐患问题被罚款3万元，被告同意由其承担并在原告应付的租金中抵扣； 5、原告致送被告之律师函一份，欲证明因消防查封决定，原告要求被告予以解决，但被告置之不理； 6、被告致送原告之律师函一份，欲证明被告以原告逾期支付租金为由要求2014年3月6日解除租赁合同，原告于3月7日收到后前去系争商铺处理时发现商铺被锁； 7、《公证书》一份，欲证明2014年3月13日，经上海市东方公证处公证，被告对系争商铺的现状进行了拍摄，其中的可移动物品已被搬空； 8、《委托合同》、《工程施工合同》、《装修工程预算书》、《装修确认书》各一份，欲证明原告将系争商铺的装修工程、设施设备采购等事宜委托上海卓好实业有限公司实施，为装修花费共计720,802.57元； 9、空调管道维修发票若干，欲证明刘某某承租商铺初期为王卓垫付了空调管道的维修费2,100元，被告至今尚未返还； 10、能源费发票若干，欲证明原告因使用商铺而充值能源费，现仍有约3,000元费用没有使用且无法退还，充值卡在被告搬离物品时丢失； 11、返还物品清单一张，欲证明王卓擅自拆除和搬离刘某某在系争商铺中的设施设备，应予以返还; 12、设计图纸、网上转账截屏图片和建设银行流水单，欲证明系争商铺当时的装修情况及所花费的装修款。 被告对原告提交的证据1-3、5-7、9、10的真实性予以确认，否认证据4、8、11、12的真实性，认为被告确认收到16万元租赁保证金，其已交付房屋依约履行了合同义务；被告亦收到了同样的短信内容，实际系原告发给案外人金羚俐的短信；《临时查封决定书》的处罚对象是上海市静安区己木足部保健服务部，且系原告自行将消防通道封锁，导致安全出口通道不足；原告未提供装修发票等，故无法证明装修费用的真实性；空调维修费和能源费无法证明系用于系争商铺。 被告提交了下列证据及欲证明的事实为： 1、《公证书》一份，欲证明被告在上海市东方公证处公证人员的现场监督下，对室内的相关物品进行了清点，并现场制作了《物品清单》； 2、《行政处罚决定书》一份，欲证明原告因未经消防安全检查擅自投入使用营业，被处以停产停业的处罚； 3、消费凭据若干，欲证明原告擅自将房屋转租给第三人“上海卓好实业”，系争商铺实际由“上海卓好”经营； 4、短信记录一条，欲证明原告误将“上海卓好（金羚俐）”收取房租的短信发送到被告手机上，原告在短信中承诺，金羚俐可少付3万元给原告； 5、上海交通大学医学院附属第九人民医院（以下简称“九院”）建筑工程消防验收意见书复印件，欲证明X路388-2号九院已通过“二次消防”检查，系争商铺亦可通过检查。 6、照片若干，欲证明系争商铺隔壁的九院已为系争商铺预留消防出口通道，但原告擅自将消防间装修成按摩房并反锁，将该通道打开后系争商铺即可符合消防要求； 7、司法鉴定查询记录及上海市司法局公告，欲证明上海大华工程造价咨询有限公司员工“舒倩倩”无“司法鉴定人员”资格。 原告对被告提交的证据1、2真实性没有异议，否认证据3-7的真实性，认为系争商铺被行政处罚的原因系商铺本身即不符合安全疏散条件，消费凭据无法证明是在系争商铺内发生的，美容口腔医院通过消防验收，并不等于系争商铺亦可通过检查；系九院不同意打开消防通道，而非原告处锁闭该通道；关于鉴定人员的问题，由法院依法判断。 审理中，原告提出的证人凌某某出庭作证，并接受了质询。证人凌某某证明：其受原告委托，于2013年10月份左右至系争商铺二楼与隔壁商铺相连处凿一门洞，具体使用目的不详。原、被告对证人陈述未提异议。 经审理查明，被告系本市静安区X路386,388号1-2层的权利人，建筑面积为887.44平方米，建筑类型为店铺，用途为店铺。 2013年4月2日，原告与被告就本市静安区X路X号一层、二层签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定，系争商铺用途为商用，房屋类型为商铺；甲方（即被告）于2013年4月18日前向乙方（即原告）交付该房屋，房屋租赁期自2013年4月18日起至2021年4月17日止；系争商铺月租金总计为（人民币）8万元，该房屋租金贰年内不变，乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；甲方交付系争商铺时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即（人民币）16万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担，其他有关费用，均由乙方承担，乙方承担的上述费用，按国家相应部门或物业管理公司出示的票据按月支付至相应部门；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，除本合同附件（三）外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人；甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹月的；…… 2013年10月24日，静安消防支队出具沪静公（消）行罚决字【2013】0113号《行政处罚决定书》，“……发现该单位未经下佛按安全检查擅自投入使用营业。……根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项之规定，现决定给予上海市静安区己木足部保健服务部责令停产停业，并处人民币叁万元罚款。” 2014年2月7日，静安消防支队出具沪静公消封字【2014】第0004号《临时查封决定书》，内容为：“发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：二层安全出口数量不足，已不具备安全疏散条件。……查封部位、场所的范围：上海市静安区己木足部保健服务部，查封期限：2014年2月7日10时至2014年3月7日10时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封。……” 2014年3月7日，被告在上海市东方公证处公证人员的现场监督下，对系争商铺内的相关物品进行了清点，并现场制作了《物品清单》，整个物品清点过程被告使用相机进行拍照。后将系争商铺内的物品搬至X路368弄物业所属地下室。 2014年4月30日，在本院的主持下，双方就可移动物品进行了清点与交接，《公证书》所附物品清单对应的物品经清点，缺少如下数量物品：1）3台空调；2）3台电视机；3）1台热水器；4）若干瓷罐。 2014年11月13日，经原告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司就系争商铺内装饰、装修、装潢价值进行造价鉴定，鉴定结论为：本案所涉标的物“静安区X路X号一层、二层商铺装修工程总造价为人民币451,195.00元。” 原告对《司法鉴定书》无异议，要求按审价单位451,195.00元作为“静安区X路X号一层、二层商铺装修工程”的总造价，并据此变更诉请三，请求判令被告赔偿租赁商铺的装饰装修和设施设备等损失共计504,830元。 被告对《司法鉴定书》提出异议，认为：1、司法鉴定机构出具鉴定报告时已过执业证有效期；2、《司法鉴定书》上的司法鉴定人员舒倩倩不具有司法鉴定人资格；3、鉴定人员未到现场进行勘查，鉴定人沈勤芬未参与工程造价鉴定。 上海大华工程造价咨询有限公司对被告提出的异议作了说明：（1）其具备执业资格，并提供了相应的材料；（2）《关于对工程造价司法鉴定有关问题的复函》中规定，从事工程造价司法鉴定的人员，必须具备注册造价工程师执业资格，并在其注册的机构从事工程造价司法鉴定工作。舒倩倩具有建设部颁发的造价工程师证书，可以从事工程造价鉴定。审价过程中，鉴定机构曾多次联系被告要求提供相应材料，但被告拒不提供。 2014年8月5日，本院至武定路1088号8楼静安消防支队调查系争商铺被行政处罚的相关事宜，答复称：静安区X路X号原系整间商铺，具有两个消防疏散通道，是符合安全疏散条件及相关消防规定的。后被分割成独立的两间商铺出租，即X路388-1号和388-2号。X路388-1号是己木足部保健服务部，X路388-2号是美容口腔医院，上述两单位独立成屋，分开独立经营，每件商铺目前仅有一个安全消防通道，根据相关消防规定，系争商铺不具备安全疏散条件及消防规定，故我单位出具了《临时查封决定书》和《行政处罚决定书》。系争商铺本身即不符合消防规定，既然用途为经营，即应满足基本的安全疏散条件。若X路388-1号和388-2号之间有通道，双方协商可互用对方消防出口也可满足安全疏散条件，但现两间商铺独立分割，是不符合消防规定的且已实际投入使用，故我单位出具上述两份决定书。 2015年12月1日，为进一步查明案件事实，本院再次至武定路1088号8楼静安消防支队向具体承办警官了解情况，答复称：X路388-2号美容口腔医院为人员密集场所，依据相关消防规定，无需办理《公众聚集场所营业投入使用前消防安全检查合格证》，但系争商铺作为经营使用是需要办理的。根据规定，出租人将房屋分割出租，被独立分割出租的系争商铺即X路388-1号在出租时即不符合疏散条件的规定，不具备消防安全疏散条件。根据消防法的规定，系争商铺应具备两个以上消防安全出口，因未满足条件故我单位出具《临时查封决定书》。后我单位实地查看，确认在X路388-1号和388-2号之间确有一通道，但该通道已被锁，且该通道应经双方安全协议约定均打开并用作辅助安全消防出口使用时，方可使系争商铺满足安全疏散条件。系争商铺在分割出租时即不具备消防疏散条件。 庭审中，原、被告双方一致同意《租赁合同》于2014年3月7日解除；被告同意就清点缺失的3台空调、3台电视机、1台热水器和若干瓷罐等物品按照市场价格赔偿。 上述事实有原告提交的证据1-3、5-7、9、10及证人证言，被告提交的证据1、2及当事人的陈述证明，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鉴于系争商铺不具备作为商铺经营的条件，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础。原、被告双方一致确认《租赁合同》于2014年3月7日即静安消防支队查封系争商铺终止之日解除，于法无悖，本院依法予以准许。合同解除后，被告自行将系争商铺内可拆卸、可移动物品清点、搬离并办理了公证，双方当事人在本院的主持下办理了上述物品的交接手续，已交接的物品本院不再处理。 本案的主要争议焦点在于租赁合同解除的责任以及相关损失的承担。首先，导致本案租赁合同解除的原因在于系争商铺在分割出租时即不满足商铺经营所需的安全疏散条件，导致合同目的无法实现。合同既然约定系争商铺的用途为商用且房屋类型标明为商铺，被告作为出租方，应向原告提供具备开办商铺的房屋，而原告作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应对房屋状况作出全面而谨慎的查实工作。对于租赁合同的解除，双方均有责任。被告作为出租人，其将自行分割后不符合公安消防要求的房屋出租，对租赁合同的解除，应承担主要责任，原告亦有一定过错，应承担次要责任。 其次，关于相关损失的分担。根据双方当事人的过错程度，由原告承担30%的过错责任，被告承担70%的过错责任。（1）关于违约金，基于双方对合同解除均有过错，故对双方主张互付违约金的诉请，本院不予支持。（2）关于房屋租金及使用费，原告主张其于2014年1月3日支付了房屋租金16万元（即2013年12月18日至2014年2月17日期间的房屋租金，其中3万元因被告承诺行政处罚罚金从向其交纳的租金中予以抵扣故其实际支付了13万元），且系争商铺实际于2014年2月7日已被静安消防支队查封无法使用，故原告已支付了租金；被告则称原告拖欠支付房屋租金8.6万元（即上述拖欠的3万元及2014年2月18日至3月7日期间的租金5.6万元）。本院认为，原告主张其中的3万元租金被告曾承诺从向其交纳的租金中扣除，却无充分证据予以佐证，本院不予支持。2014年2月7日，静安消防支队出具《临时查封决定书》，决定查封系争商铺一个月（即2014年2月7日至3月7日），该期间因租赁目的不能实现导致房屋无法产生经济效益，原告应按合同约定标准支付租金至2014年2月6日即租金131,613元（已支付13万元），2014年2月7日至3月7日因租赁目的无法实现，相应租金应酌情降低标准，原告以按合同约定租金标准的30%支付该期间的租金24,000元为宜，原告应支付租金合计25,613元；2014年3月7日被告自行对系争商铺内的物品进行清点并搬离，原告已无法实际使用房屋。（3）系争商铺内可移动物品缺失及装饰、装修、装潢损失，双方在交接物品过程中确认3台空调、3台电视机、1台热水器及若干瓷罐缺失，被告亦同意按照市场价格赔偿，本院根据市场价格并参考物品使用情况等综合因素认定损失为5万元，根据各自承担的责任，被告应赔偿原告70%的损失计35,000元；经原告申请本院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行造价鉴定，鉴定结论为“静安区X路X号一层、二层商铺装修工程总造价为人民币451,195.00元”，被告提出鉴定人员舒倩倩无司法鉴定资质且鉴定机构仅依据原告单方提供的证据材料鉴定，就资质问题鉴定机构以提供相关规定予以答复，另被告曾当庭表示原告提交材料给鉴定机构即可，其虽有相关公证书但未提供给鉴定机构。本院认为，被告虽有相关材料但未提供鉴定机构，且认可鉴定机构依据原告提交材料鉴定，加之原告提交材料能相互印证，故被告的这一主张，本院难以支持。按照各自承担的责任，被告应赔偿原告70%的损失计315,836.50元。被告对鉴定意见书提出异议，但未能提供充分证据予以佐证，本院不予采信。（4）租赁保证金及其他费用，租赁合同因租赁目的无法实现而解除，被告应返还房屋保证金16万元；空调管道维修费及空调能源费，有相应证据材料予以佐证，本院依法予以确认，根据各自承担的责任，被告应赔偿原告70%的损失计3,570元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘某某与被告王某某之间就本市静安区X路X号-1室商铺签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2014年3月7日起解除； 二、原告刘某某应于本判决生效之日起十日内向被告王某某支付房屋租金25,613元； 三、被告王某某应于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某租赁保证金160,000元； 四、被告王某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某某损失354,406.50元； 五、原告刘某某的其余诉讼请求，本院不予支持； 六、被告王某某的其余反诉请求，本院不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费15,105.90元，由原告刘某某负担4,531.77元，被告王某某负担10,574.13元；反诉案件受理费3,695元，由原告刘某某负担1,108.50元，被告王某某负担2,586.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  朱睢洁 审 判 员  荣琼英 人民陪审员  梁联瑞 二〇一六年一月二十九日 书 记 员  高佩珂 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ……