江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2015)澄滨民初字第01870号原告江苏福禧物业管理有限公司，住所地江阴市滨江西路2号1幢509-2室。法定代表人李锋，该公司总经理。委托代理人吕祥武，该公司经理。委托代理人王宝相，江苏维世德律师事务所律师。被告肖瓞仓。委托代理人李晓炜，江苏天旭律师事务所律师。原告江苏福禧物业管理有限公司（以下简称福禧公司）诉被告肖瓞仓物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告福禧公司委托代理人吕祥武、王宝相，被告肖瓞仓及其委托代理人李晓炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福禧公司诉称：2009年11月20日，福禧公司与江苏海鑫建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由福禧公司向其开发的小区提供物业服务。按照合同约定业主于入住之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按照先缴纳后使用的原则，每半年缴纳，业主应当于每年12月20日前缴纳下年的物业管理费用，逾期缴纳的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。肖瓞仓系上述物业11单元1001室、物业面积89.47平方米，按约定应缴纳2012年3月7日至2014年12月31日物业管理费用3621元，但肖瓞仓一直拒绝缴纳，产生滞纳金1018.59元。现请求法院判令肖瓞仓支付物业管理费3621元及滞纳金1018.59元，合计4639.59元。被告肖瓞仓辩称：2012年3月7日至2014年12月31日期间物业管理费用没有缴纳属实，具体金额由法院依法核算；福禧公司主张的部分物业费已经超过诉讼时效；没有缴纳物业费是由于福禧公司物业服务不到位，物业管理不规范。经审理查明：2009年11月20日，福禧公司与江苏海鑫建设实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：江苏海鑫建设实业有限公司委托福禧公司对锦江花园实行物业管理服务，福禧公司提供的前期物业管理内容包括：物业区域公共部位的维修、使用、管理，物业区域共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，停车场车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务、物业、业主档案资料管理，福禧公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/月/平方米（包括电梯、水泵的能耗费），小高层住宅1.2元/月/平方米（包括电梯、水泵的能耗费），商业用房2元/月/平方米，业主应于入住之日起交纳物业服务费，物业服务费用按先交纳后使用的原则，每半年交纳，业主或物业使用人应在每年12月20日前交纳下年的物业管理费，合同期限自2009年11月20日起止于首届业主委员会成立，业主委员会选择物业管理企业。合同还约定了其他事项。2009年12月16日，江阴市物价局同意了锦江花园多层0.5元/月/平方米，小高层1.2元/月/平方米（包含能耗费）的物业费备案，待成立业主委员会后再正式核定物业管理等级及收费标准。另查明：肖瓞仓是江阴市锦江花园11幢1001室高层住宅业主，建筑面积为89.47平方米。2011年3月7日，肖瓞仓签署锦江花园业主规约，其中的锦江花园前期物业管理服务协议第七条约定，肖瓞仓从开发商公告发布业主入伙之日起，开始向福禧公司缴纳管理费，以后正常缴纳费用时间为每年12月20日前缴纳次年全年物业管理服务费；高层住宅按建筑面积1.2元/月/平方米标准收取，商业用房按建筑面积2元/月/平方米标准收取。肖瓞仓尚未缴纳江阴市锦江花园11幢1001室2012年3月7日至2014年12月31日期间物业管理费3621元。再查明：锦江花园至今未成立业主委员会，福禧公司至今仍在为锦江花园提供物业管理服务。审理中，福禧公司撤回要求肖瓞仓支付滞纳金的诉讼请求。肖瓞仓提供照片一组证明福禧公司物业服务不到位、管理不规范。上述事实，有《前期物业服务合同》、《锦江花园业主规约》、照片以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。本院认为：肖瓞仓所在小区建设单位江苏海鑫建设实业有限公司与福禧公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。该合同对全体业主具有约束力。肖瓞仓签署的《锦江花园业主规约》对其亦具有法律约束力。福禧公司已按照合同约定履行物业服务义务，肖瓞仓作为该物业服务范围内的业主有义务按约支付相应的物业管理服务费用，逾期不缴纳的，应承担相应的滞纳金。肖瓞仓辩称其未缴纳物业费是福禧公司物业服务不到位、管理不规范，但物业服务合同系继续性双务合同，只有合同一方完全未履行义务时，另一方才可完全拒绝履行义务。本案中，福禧公司已经提供证据证明其履行了物业服务，而肖瓞仓提供的证据尚不足以证明福禧公司提供的服务存在重大瑕疵，不能作为其拒交物业管理费的理由，本院对肖瓞仓的辩解理由不予采信。关于诉讼时效，在物业服务一直处于持续履行的状态下，福禧公司要求肖瓞仓给付物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业费履行期届满之日起计算。本案中，福禧公司主张的最后一期物业管理费履行期限届满至福禧公司起诉并未超过诉讼时效，故本院对肖瓞仓有关福禧公司主张的物业管理费部分已超过诉讼时效的辩解理由不予采信。需要指出，小区的建设环境需要业主和物业管理企业相互协调配合，只有如此才能促进社区和谐，使小区宜居，业主安居。福禧公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效的合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的的实现，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，损害了其他按时缴纳业主的正当权利，进而损害全体业主的利益。综上，肖瓞仓应支付江阴市锦江花园11幢1001室至2014年12月31日物业管理费3621元。福禧公司自愿撤回要求肖瓞仓支付滞纳金的诉讼请求，系自主处分民事权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：肖瓞仓应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏福禧物业管理有限公司物业管理费3621元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（福禧公司已预交），由福禧公司负担10元，由肖瓞仓负担40元，肖瓞仓应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付福禧公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  沈金锋人民陪审员  潘静雯人民陪审员  恽敖兴二〇一六年一月八日书 记 员  陆 楠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。