广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初3743号原告：刘少开，身份证住址广东省揭东县。委托诉讼代理人：梁家东，广西金大地律师事务所律师。被告：邱有卿，身份证住址广西罗城仫佬族自治县。被告：广州亮点物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：黄卫民。被告：黄卫民，身份证住址广州市白云区。原告刘少开诉被告邱有卿、广州亮点物业管理有限公司、黄卫民租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘少开及其委托诉讼代理人梁家东，被告广州亮点物业管理有限公司的法定代表人兼被告黄卫民到庭参加了诉讼。被告邱有卿经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市白云区广花路新市花园新花一街1号81、87号商铺的所有权人。2014年8月1日，原告与被告邱有卿、被告广州亮点物业管理有限公司签订了《商铺租赁合同》。合同约定，两被告租赁原告的位于广州市白云区广花路新市花园新花一街1号81、87号商铺西侧部分，建筑面积约45平方米，用于合法的经营活动，租期为10年，即自2014年8月1日起至2024年7月31日止；其中2014年8月1日至2014年11月31日每月租金为人民币25000元，2014年12月1日至2014年11月31日每月租金为人民币27000元；租金按每半年为一期结算支付，两被告应于每期第一个月第壹日前以无折存款方式汇款到原告的指定账户。同时，双方对两被告若延迟交付租金的违约责任进行了约定，即两被告若延迟支付租金，则每日应按延迟交付租金的1%承担违约责任。合同签订后，原告即日向两被告交付了该物业；两被告在2015年3月31日前也按时履行了交付租金的义务。但是，自2015年4月1日起至2016年5月31日止（14个月），两被告再未按约定向原告支付租金。为此，原告曾多次电话通知、登门造访和委托律师致函等形式要求两被告履行合同中关于及时支付租金的义务。但是，两被告均以种种理由拖延，至今未付。另查，被告广州亮点物业管理有限公司属于自然人独资企业，被告黄卫民是该企业唯一股东，且股东个人财产和企业财产混同，因此被告黄卫民应对被告广州亮点物业管理有限公司的债务承担连带责任。故诉至法院，请求法院判令：一、确认原告与被告邱有卿、广州亮点物业管理有限公司于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》合法有效。二、请求判决邱有卿、广州亮点物业管理有限公司、黄卫民连带支付自2015年4月1日起至2016年5月31日的租金，计378000元，以及违约金10万元，共计478000元。三、本案诉讼费由三被告承担。被告邱有卿未答辩。被告广州亮点物业管理有限公司及被告黄卫民共同答辩称：一、广州亮点物业管理有限公司承租涉案房屋后，经装修整理后转租给第三方，2015年由于经济形势低迷，广州亮点物业管理有限公司经营出现重大困难。同年6月份双方就降租事宜进行书面协商，原告同意降租，租金为每月23000元，后广州亮点物业管理有限公司又向原告要求解除合同。至同年八月，广州亮点物业管理有限公司无法继续承租，便将本案房屋退回原告，不再使用。因广州亮点物业管理有限公司单方面退租，并以保证金损失为代价，是符合合同约定的。二、尽管广州亮点物业管理有限公司已于2015年8月就退租不再使用本案房屋，但作为向对方作缓冲期补偿，仍按原告口头同意的数额，我方以每月23000元的金额向原告支付租金至同年十月。因此，广州亮点物业管理有限公司只拖欠2015年5、6、7月三个月的租金。三、黄卫民不应承担广州亮点物业管理有限公司的债务。因为广州亮点物业管理有限公司原为三名股东（不含黄卫民），2015年5月变更为黄卫民独资的有限公司。鉴于财务制度不允许公司账户直接支付款项给个人，公司便以黄卫民的名义开设了公司专用账户，用于向第三方承租人收取租金，向业主等人支付租金、水电费、物业管理费及发放公司员工工资。黄卫民名下的该账号，款项全部用于公司项目，没有用于黄卫民个人开支。黄卫民接手广州亮点物业管理有限公司后，按法律规定公司财产与股东财产严格分离，从2015年亮点公司财务文件可以看出，二者不存在混同的情况，故本案不存在黄卫民承担广州亮点物业管理有限公司债务的法定条件，亮点公司的债务与黄卫民的个人财产无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：刘少开系白云区广花路新市花园新花一街1号81、87号商铺的登记权属人。2014年8月1日，刘少开（出租方、甲方）与广州亮点物业管理有限公司、邱有卿（共同作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：二、甲方同意将坐落在白云区广花路新市花园新花一街1号81、87号商铺西侧部分(以下简称涉案商铺)，建筑面积约45平方米出租给乙方合法经营使用，租赁期限为2014年8月1日至2024年7月31日止。三、2014年8月1日至2014年12月1日月租金为25000元，2014年12月1日至2016年12月1日月租金为27000元。租金按半年为一期结算支付，乙方应于每期第一个月第一日前以无折存款方式汇款到甲方指定银行，甲方无需再提供租金发票或收据。四、乙方须向甲方交付商铺保证金人民币50000元，商铺租赁保证金在本合同终止并缴清各项费用后15天内，由甲方退还该保证金（不计利息）给乙方，如因乙方违约退租，保证金全部归甲方所有。六、乙方若延迟向甲方交付租金，应每日按延迟交付租金的1%另行向甲方支付滞纳金。经甲方电话通知后，乙方逾期15日不交纳租金，则视为违约，甲方有权单方面解除合约并没收保证金和收回该物业，造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。该合同乙方处加盖广州亮点物业管理有限公司合同专用章并加盖邱有卿私章。上述合同签订后，刘少开将涉案商铺交付给广州亮点物业管理有限公司、邱有卿使用。2015年6月12日，刘少开委托广西金大地律师事务所律师梁家东向广州亮点物业管理有限公司及邱有卿发出《律师函》，催缴2015年4月1日至2015年11月31日止的租金。2015年6月26日，广州亮点物业管理有限公司向刘少开出具复函，提出希望刘少开免除其因迟延支付租金所产生的滞纳金、对租金予以变更等。刘少开提交广州亮点物业管理有限公司于2015年6月9日向商户发出的《通知》一份，该通知的主要内容为广州亮点物业管理有限公司授权黄卫民收取该司旗下大升百货广场的一切相关费用（包括但不限于管理费、综合杂支费、水电费、滞纳金、保证金等。各商户缴费可直接到大升百货广场管理处财务部缴费或转账至黄卫民的个人账户。广州亮点物业管理有限公司和黄卫民对上述通知的真实性无异议。本案审理过程中，黄卫民抗辩称刘少开主张从2015年4月份开始没有缴租的情况不属实，其已向原告缴纳了2015年8-10月租金，为证明该主张，被告提交中国工商银行电子银行回单三张，显示被告黄卫民分别于2015年8月29日、2015年9月18日、2015年10月23日向原告各转账23000元，合计69000元。原告对上述电子回单无异议，并表示其相应诉求可以扣除上述已付租金。另查，被告广州亮点物业管理有限公司系于2012年10月23日登记成立的有限责任公司，2015年5月13日，广州亮点物业管理有限公司法定代表人由邱有卿变更为黄卫民，企业类型由自然人投资或控股变更为自然人独资；股东由何某、邱有卿、汤镇城变更为黄卫民。以上事实，有商铺租赁合同、律师函、律师函复函、通知、电子银行回单及当事人陈述等证据证实。本院认为：刘少开作为出租方，广州亮点物业管理有限公司和邱有卿共同作为承租方签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效事由，现刘少开要求确认上述《商铺租赁合同》合法有效，应予支持。广州亮点物业管理有限公司和黄卫民抗辩称其向刘少开提出解除合同，并于2015年8月将涉案商铺退回给刘少开，但广州亮点物业管理有限公司和黄卫民均未能提供证据证实刘少开已同意解除《商铺租赁合同》，亦未能提供证据证实广州亮点物业管理有限公司已将涉案商铺交还给刘少开，故广州亮点物业管理有限公司和黄卫民的上述抗辩意见缺乏证据证实，本院不予采纳。广州亮点物业管理有限公司和黄卫民另抗辩称刘少开同意降租，租金降为每月23000元，但对于该主张亦未能提供证据予以证实，本院对此不予采信。根据《商铺租赁合同》的约定，承租方广州亮点物业管理有限公司和邱有卿应当按照每月27000元的标准向出租方刘少开支付2015年4月1日至2016年5月31日的租金。由于租金的支付属于应当由承租方举证的事实，现根据双方的陈述及举证，本院确认承租方的广州亮点物业管理有限公司和邱有卿尚拖欠刘少开2015年4月1日至2016年5月31日期间的租金金额合计309000元（27000元×14月－69000元），刘少开要求作为承租方的广州亮点物业管理有限公司和邱有卿支付拖欠的租金309000元于法有据，本院予以支持，对其主张的超出部分本院不予支持。对于违约金，根据《商铺租赁合同》约定，租金按半年为一期结算支付，作为承租方的广州亮点物业管理有限公司和邱有卿应于每期第一个月第一日前支付租金，迟延交付租金，应每日按延迟交付租金的1%支付滞纳金，上述滞纳金的约定实质上为违约金。现广州亮点物业管理有限公司和黄卫民抗辩称上述滞纳金标准过高，本院对此予以采纳，根据公平原则，本院酌情将滞纳金标准调整为逾期贷款利率的标准即在中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%计付。根据约定，广州亮点物业管理有限公司和邱有卿应当于2015年2月1日前支付2015年4月1日至2015年7月31日的租金108000元；于2015年8月1日前支付2015年8月1日至2016年1月31日的半年租金162000元，于2016年2月1日前支付2016年2月1日至2016年5月31日的租金108000元，现黄卫民仅举证证明其分别于2015年8月29日、2015年9月18日、2015年10月23日向刘少开各转账23000元，故滞纳金应当分段计算，计算方式如下：以108000元为本金，从2015年2月2日计算至2015年8月29日；以85000元为本金，从2015年8月30日计算至2015年9月18日；以62000元为本金，从2015年9月19日计算至2015年10月23日；以39000元为本金，从2015年10月24日计算至实际清偿之日止；以162000元为本金，从2015年8月2日开始计算至实际清偿之日止；以108000元为本金，从2016年2月2日开始计算至实际清偿之日止。关于黄卫民是否应当对上述租金和违约金承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”黄卫民作为广州亮点物业管理有限公司唯一自然人股东，其用个人账户收取和支付涉案商铺的租金，足以认定广州亮点物业管理有限公司的财产与黄卫民的个人财产发生了混同，故黄卫民应当对广州亮点物业管理有限公司的债务承担连带清偿的责任。被告邱有卿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告刘少开与被告广州亮点物业管理有限公司、邱有卿于2014年8月1日签订的《商铺租赁合同》有效；二、在本判决生效之日起五日内，被告广州亮点物业管理有限公司、邱有卿、黄卫民连带向原告刘少开支付租金309000元及违约金（违约金分段计算，分别以108000元为本金，从2015年2月2日计算至2015年8月29日；以85000元为本金，从2015年8月30日计算至2015年9月18日；以62000元为本金，从2015年9月19日计算至2015年10月23日；以39000元为本金，从2015年10月24日计算至实际清偿之日止；以162000元为本金，从2015年8月2日计算至实际清偿之日止；以108000元为本金，从2016年2月2日计算至实际清偿之日止；均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%计付）；三、驳回原告刘少开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8470元，由原告刘少开负担2260元，被告广州亮点物业管理有限公司、邱有卿、黄卫民共同负担6210元；财产保全费2910元，由被告广州亮点物业管理有限公司、邱有卿、黄卫民共同负担（被告负担的受理费和财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  刘玉玲人民陪审员  宋豫营二〇一六年八月二十九日书 记 员  郑萍军