云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书(2016)云0581民初1475号原告董学丽，女，汉族，腾冲市人。委托代理人李祖宝、段琪鹏，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告腾冲越州文化发展有限公司。法定代表人陈兴法，任该公司董事长。（未出庭）委托代理人郑治凯，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人温建祥，云南兰城律师事务所律师，特别授权代理。原告董学丽与被告腾冲越州文化发展有限公司（以下简称越州文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法适用简易程序，于2016年8月16日公开开庭审理了本案。原告董学丽及其委托代理人李祖宝、段其鹏，被告腾冲越州文化发展有限公司的委托代理人郑治凯、温建祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董学丽诉称，原、被告双方于2013年11月15日签订《商品房购销合同》一份，该合同约定被告将自己位于天成商业街第5幢1单元第13层4号房屋出售给原告，房屋总价款计人民币615736元，原告已按合同约定履行了自己的义务，同时合同第七条明确约定被告应于2015年11月30日前将所购房屋交付原告，但被告已逾期半年多未履行交房义务，给原告造成较大经济损失，根据合同第九条第一款规定被告逾期交房60天按每天20元向原告支付违约金，逾期60天按本合同第三款约定按总房款的10%向原告支付违约金，合同继续履行。现被告不按双方签订的《商品房购销合同》约定的时间履行交房义务，且经原告多次催促仍不履行，根据合同约定被告已构成违约。为此，特提起诉讼，要求被告立即支付逾期交房违约金61573.60元，并判令被告履行不附任何免责条款的交房义务。被告越州文化公司辩称，建设天成商业街项目是腾冲市人民政府根据老城区改造的社会公共利益作出的政府规划，该项目中的“原腾冲县看守所及武警内卫中队的迁建工作”是腾冲市人民政府负责的，是政府行为。被告天成商业街项目一期房屋延期交付属于政府行为导致的，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条规定，不视为逾期交房，可以据实顺延交房时间。被告与腾冲市国土资源局分别于2011年5月28日、2011年6月3日签订了关于出让原腾冲县看守所、原武警内卫中队土地的《国有土地使用权出让合同》，约定交地时间是2011年5月28日、2011年6月3日，但腾冲市人民政府的迁建工作一直没有完成，经多次协调，定于2014年5月31日前搬迁结束，但因新看守所及武警内卫中队的房屋未交付使用，故最终交地给被告的时间是2014年12月1日，迟延了三年多才交付；天成商业街项目中的配电室根据项目的总体规划，是建在原腾冲县看守所及武警内卫总队的土地范围内，只有该土地交付被告使用后，才具备建设配电室及相应设施的条件，所以，天成商业街项目二期的建设、电力公司电力工程及正式送电的时间也应当相应顺延。特别指出的是，电力公司在腾冲农行外施工时由于腾冲创卫检查工作的原因，被迫推迟15天开工，这是由于政府的行政命令及市政工程导致的，也应当要顺延交房。被告在2016年5月16日电力公司通电后，积极组织电力公司人员对一期的电器设备进行调试，经调试合格后，又申请相关单位对一期房屋进行验收，直到2016年6月初，工作才结束，遂于2016年6月6日通知业主接房。综上，迟延交房是由于腾冲市人民政府将原腾冲县看守所及武警内卫中队的土地整整迟延了三年才交付导致的，根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第七条规定，交房时间应当顺延，原告接房是在顺延的期间，被告不应当承担延期交房的违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告越州文化公司是否应当向原告董学丽承担逾期交房的违约责任？针对以上争议，原告董学丽向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》一份，欲证明2013年11月15日原告向被告购买第5幢1单元第13层4号房，该合同第七条约定交房时间为2015年11月30日，合同第九条约定了违约金的计算方式，被告没有按照合同约定履行交房义务，已经构成违约。2、《收款收据、交款单》二份（复印件），欲证明原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务。3、《腾冲越州文化发展有限公司公告》照片打印件一份，欲证明2016年3月1日被告发出公告告知所有业主，被告将于2016年5月30日前交房给原告，被告并未按合同约定履行义务。4、《关于房屋质量保证书及其房屋使用说明书暂时无法提供的说明》照片打印件一份，欲证明被告开发的“天成商业街”没有进行整体验收，并无法按照合同的约定提供《房屋质量保证书》及其《房屋使用说明书》。5、《收楼通知书》照片打印件一份，欲证明被告未按照合同约定的2015年11月30日前交付商品房给原告。经质证，被告越州文化公司对原告董学丽提交的证据1的真实性、合法性、关联性认可，但对证明观点不认可，认为合同第九条证明被告已经违约不认可，在补充合同第七条有顺延交房及免责的约定，按照补充协议中的免责条款被告不应当承担违约责任；对证据2认可；对证据3真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为被告贴出的公告，是通知业主何时交接房屋，同时说明被告延期交房的原因；对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为房屋质量保证书的交付是在顺延范围内。对证据5真实性、合法性、关联性认可，进一步说明被告已经在2016年5月25日以后向原告发出接房通知，在2016年6月6日以后交房交给原告。被告越州文化公司针对其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《合作协议》一份（复印件），欲证明建设天成社区商业街项目是政府针对老城区改造作出的招商项目，符合腾冲市城整体规划，为确保项目建设的整体性，政府同时将看守所、武警内卫中队地块挂牌出让，该地块拆建工作由政府负责，是政府行为，且政府负责协助被告处理好水、电、通讯等事项。2、《国有土地建设使用权出让合同》二份、《腾冲县国土资源局文件》二份、《成交确认书》二份、《云南省往来款项统一收据及附件》一份、《腾冲市公安局证明》一份、《总平面设计图》一份、《C区地下室夹层平面图》一份（以上均为复印件），欲证明（1）约定的交地时间为2011年5月28日、2011年6月3日；（2）土地来源合法，土地依法进行拍卖，被告付清了全部土地出让金；（3）看守所及武警内卫中队实际交地时间是2014年12月1日；（4）该项目整体设计并获得批准，看守所、武警内卫中队地块也同时规划设计，该地块延迟交付影响了工程进程；（5）该项目总配电室在看守所、武警内卫中队地块下，因该地块延迟交付，影响整体进度，导致延期交付。3、《新建住宅供配电设施工程建设和运行维护协议及交款附件》一份、《短信往来》一份、《调度所新设备启动送电管理标准卡》二份（以上均为复印件），欲证明（1）被告方按协议交清各种款项，相关部门不能按时供电责任不在被告方；（2）因市政建设延迟供电，影响被告方交房；（3）实际供电时间。4、《商品房购销合同》一份（复印件），欲证明按照补充协议约定，意外事件、市政建设工程影响项目建设，被告方可以据实顺延交房时间，本案被告方于2016年6月6日交房并没有违约。5、短信打印件一份，欲证明被告在2015年11月20日通过手机短信群发方式告知过原告延期交房。经质证，原告董学丽对被告越州文化公司提交的证据1不认可，认为原告没有参与不知道是否真实，而且该行为不属于政府行为，只是平等主体之间的民事合同关系，从合作协议第四条第四点看出，看守所及内卫中队地块的拍卖时间是2011年6月10日，被告在还未取得土地的情况下就做整体规划相矛盾。对证据2不认可，认为（1）、国有土地建设使用权出让合同、腾冲县国土资源局文件、成交确认书、云南省往来款项统一收据原告没有参与，不知道是否真实，签订的合同是否合法不清楚，而且合同约定在不可抗力的情况下，应当通知对方，但被告与政府之间没有通知的往来；（2）、腾冲市公安局的证明，公安局主体不适格，应当由合同相对方市政府来出具；（3）、总平面设计图及C区地下室平层平面图无法确认其真实性，设计是否符合法律规定不清楚。对证据3不认可，认为原告不参与，不知道是否真实。对证据4真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为被告所述情况不符合合同约定的不可抗力、意外事件、市政建设工程影响项目建设。对证据5不认可，认为根据证据规则，该证据是复印件，不符合证据形式，原告也没有收到过该短信。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、3、4、5被告对真实性认可，本院对其真实性予以采信；证据2被告认可，本院予以采信。被告提交的证据1、2、3客观真实，本院予以采信；证据4原告认可真实性，本院对其真实性予以采信；证据5因无法核实其真实性，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》一份，原告向被告购买位于腾冲市腾越镇天成社区的腾冲天成商业街第5幢1单元第13层4号的房屋一套，房屋总价款为人民币615736元，双方约定：被告应于2015年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；被告未按合同约定的时间交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告向原告支付合同约定的总房价款的10%的违约金，但不再承担逾期60天之内的违约责任，合同继续履行。同时《合同补充协议》第七条约定：若出现因不可抗力或意外事件，因政府进行市政工程影响项目建设的，被告执行政府的有关行政命令、指示或要求之一而导致被告延期交房的，被告不承担《商品房购销合同》约定的逾期交房的违约责任，发生以上情形致使被告不能按约定期限交付房屋时，不视为逾期交房，被告可以据实顺延交房时间，但被告应在上述情形发生后10天内以信函的形式通知原告。交房期逾期后，被告未按《合同补充协议》的约定在10日内以信函的形式通知原告。2016年5月25日被告通知原告接房，原告尚未接房。另查明，2011年5月28日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-2（即原腾冲县看守所）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年5月28日。2011年6月3日被告与腾冲市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，将宗地编号为533023101-0C-02-53-1（即原武警内卫中队）的土地出让给被告使用，约定交地时间为2011年6月3日。2016年1月19日，腾冲市公安局出具证明一份，证明原腾冲县看守所及武警内卫中队的土地预计交付给被告的时间是2014年5月31日，后因新建腾冲县看守所及武警内卫中队工程无法按期交付，原腾冲县看守所及武警内卫中队无法按时搬迁，实际交付土地给被告的时间为2014年12月1日。本院认为，原告董学丽与被告越州文化公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，该合同合法有效。本案中，被告开发的天成商业街项目涵盖了原腾冲县看守所及武警内卫中队地块，而该项目是统一报批规划的，因原腾冲县看守所及武警内卫中队不能如期完成迁建，导致原订交付给被告地块的时间延迟，被告未能按合同约定的时间交房，该原因不以被告意志决定，故对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告履行不附任何免责条款的交房义务的诉讼请求，其前提“不附任何免责条款”与法律相悖，被告已于2016年5月25日发出接房通知，原告未按通知时间接房，并不是被告不履行交房义务，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告董学丽的诉讼请求。案件受理费人民币1340元，减半收取670元，由原告董学丽交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  张占伦二〇一六年八月二十九日书记员  舒子桁