南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016）苏0602民初2942号原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地南通市兆丰嘉园78幢18室。委托代理人：康丹、陈建芳（特别授权），永旺永乐（江苏）物业服务有限公司职员。被告：邱潇亚，女，1987年9月16日生，汉族，住南通市崇川区。被告：顾鹏，男，1987年2月13日生，汉族，住南通市崇川区。原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司与被告邱潇亚、顾鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由审判员沈忠华适用小额诉讼程序独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司的委托代理人康丹、陈建芳，被告顾鹏到庭参加诉讼。被告邱潇亚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司诉称，原告于2014年1月25日在被告拿房（吴中豪景华庭8幢2102室）时与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同约定被告委托原告对其幢室房屋进行物业管理，物业服务费按建筑面积每个月每平方米按2.6元收取，计每个月261.46元。物业服务费每半年缴纳一次，并约定若被告逾期未缴纳费用，应缴纳滞纳金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告却拖欠2014年7月25日至2016年3月31日的全部物业管理服务费。原告催缴多次，被告一直拖而不付。请求判令：被告向原告支付2014年7月25日至2016年3月31日期间拖欠的物业服务费人民币5288元，并以各缴费周期欠缴物业服务费为基数，按日万分之五计算滞纳金（自缴费逾期之日计算至被告实际给付之日止）。被告邱潇亚提交书面答辩状辩称，其未与原告签订物业服务协议，在原告所列证据中，物业服务协议的签订人为另一被告顾鹏，原告催缴物业服务费的系列函件也均是以顾鹏为对象。此外，邱潇亚事实上从未接收原告提供的物业服务，据邱潇亚所了解，案涉房屋一直是顾鹏父母实际居住。综上，邱潇亚并非本案的适格被告，请求驳回原告对邱潇亚的诉讼请求。被告顾鹏辩称，对原告诉称的物业服务费欠缴事实不持异议，对物业费中包含的代收代交项目不予认可。原告主张的物业费2.6元/月/㎡，由公共服务费1.87元/月/㎡及代收代交费0.73元/月/㎡组成。根据相关法规，代收代交费用系公共能耗费，应按实际支出金额，以约定方式向业主或物业使用人分摊，并定期将公共水电费分摊情况如实公示。这部分费用在原告履行公示义务，并据实进行结算前，被告对原告单方面提出的该部分费用不予认可并拒绝缴纳。对公共服务费部分，原告未能按照前期物业服务合同的约定履行合同义务，所提供的物业服务未能达到约定标准，存在车库漏水，电梯失于保养维护、垃圾清运不及时、绿化维护不到位、安保人员年龄老化、车库漏水等诸多问题。晚间公共区域的照明对照周边小区明显不足。对照作为物业合同附件的《江苏省住宅物业管理服务标准》，原告的服务达标率不足60%。同时，原告利用停卡的手段控制电梯，以此迫使业主缴费，侵害业主利益。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2014年1月25日，房屋开发单位案外人南通天玺置业有限公司作为甲方，原告做为甲方选聘的物业管理公司，被告顾鹏做为购房人（乙方），三方签订前期物业管理服务协议一份，就物业管理相关事宜作出如下约定：1、在区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责豪景华庭小区的前期物业管理工作，前期物业管理费为：高层住宅：2.6元/月/㎡（其中：公共服务费1.87元/月/平方米，代收代交费0.73元/月/平方米）；2、前期物业管理费自甲方通知乙方入伙之日起计算，入伙时预收半年物业服务费，以后每半年缴交一次，具体缴交日期为上半年4月30日前，下半年为10月30日前；3、物业管理企业提供的物业管理服务质量见附件二。物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标。《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》为本合同附件。4、乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。另查明，2013年12月19日，被告邱潇亚、顾鹏作为买受人与南通天玺置业有限公司签订一份商品房买卖合同，购买了吴中豪景华庭8幢2102室的房屋。合同载明房屋的物业类型为高层住宅。豪景华庭2102室经房管部门测绘，确认建筑面积为100.56㎡。2014年7月25日至2016年3月31日期间，两被告未向原告缴纳物业服务费。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理合同，及当事人陈述等证据在卷佐证，经双方当事人质证，本院予以确认。庭审中，被告认为，原告物业费中的代收代缴费本质上是公共部分能耗费，该部分费用应当在对全体业主进行公示后，按实际发生金额据实结算。原告按固定值0.71元/月/平方米向业主摊收，显不合理，对原告诉请中该项目下的费用不予认可。经法庭辩论，原告认为，前期物业合同中定义的物业费包含物业服务费及代收代缴费，合同中明确约定，物业费的收费采取包干的方式即在合同有效期内，按照固定标准向业主收费，该收费方式并不违背现行法律。被告同时提出，原告提供的物业服务质量并不符合合同约定。原告提供业主QQ群内交流的截图一组，用以佐证小区内有很多业主对原告提供的物业服务不满；在小区内拍摄的照片一组，用以反应原告在停车区域保洁、建筑垃圾清运、制止个别业主不当行为、小区水景维护等方面存在不作为、不得力之处。被告同时提供物业公司宣传图册以及小区内实景图一组，用以对照说明，原告当初承诺的“管家服务”并未兑现。本案的争议焦点在于，一、被告邱潇亚是否是本案适格的被告；二、原告提供的物业服务质量是否存在瑕疵；三、原告诉称物业费中的代收代办费是否适用包干制。关于焦点一，在物业公司和单个业主单独签订物业服务协议的前提下，应当依照合同的相对性原则，对物业协议的缔约一方主张物业费。本案中，物业服务协议的缔约主体是原告与被告顾鹏，故即使被告邱潇亚是案涉房屋的准产权人，亦不当然成为物业费的缴费义务主体。原告要求被告邱潇亚承担物业费的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。关于焦点二，原告提供的物业服务是否存在瑕疵。物业服务具有时间跨度长，服务内容庞杂，服务区域广等特点，特定的物业项目如保洁、绿化需要一定的作业周期，同时，对物业服务质量的评定亦存在一定的主观性。因此，对物业服务质量是否存在瑕疵，需参酌物业服务项目存在问题的时间长度、范围广度、以及达到的程度，综合予以考量。依此度量，原告提供的相关证据，用以佐证原告提供的物业服务存在法律意义上瑕疵，尚显证明力不足。关于焦点三，原告诉称物业费中的代收代办费是否适用包干制。我国的物业服务市场实行的是市场定价，由物业服务的供需双方磋商形成物业服务的价格。在这样的定价机制上，缔约双方可对物业服务费的组成、收费标准、收费方法进行约定，法律并不予以特别限制。本案中，原、被告签订的物业合同中明确定义了物业费的收费组成（包含物业服务费及代收代办费），并确定了对前两项费用的收费标准为单一固定水平（包干制）。相关地方法规中规定了公共能耗费以按实结算为原则，但并不妨碍缔约双方对公共能耗费的收费方式予以特别约定，被告主张原告的收费方式不合法律规定，本院不予支持。前期物业协议为双方真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效，对缔约双方均具有约束效力。原告应当按照约定的物业费标准缴纳物业服务费。根据物业合同的约定，被告所有的吴中豪景华庭8幢2102室每月应缴纳的物业服务费为261.456元（2.6*100.56）。被告欠缴物业费的期间为2014年7月25日至2016年3月31日，累计20个月，总计欠费金额为5229元。被告欠缴物业服务费并无法定或约定的特别原因，应当依法承担逾期缴纳的违约金（滞纳金），原告按日万分之五主张逾期违约金合法有据，本院予以支持。计算时，应以当期应缴物业费为基数（上半年4月30日前，下半年10月30日前），自缴费逾期之日起计算至被告实际给付之日止。被告邱潇亚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告顾鹏于本判决生效后十日内一次性支付原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司吴中豪景华庭8幢2102室2014年7月25日至2016年3月31日期间的物业服务费人民币5288元。二、被告顾鹏按日万分之五支付逾期缴费产生的违约金应以当期应缴物业费为基数（上半年4月30日前，下半年10月30日前），自缴费逾期之日起计算至被告实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半），由被告顾鹏负担。本判决为终审判决。审判员  沈忠华二〇一六年八月三十日书记员  陈明华