浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第552号上诉人（原审被告）：鱼海军。被上诉人（原审原告）：嘉兴市经房物业管理有限公司。法定代表人：孙清华。委托代理人：张国伟、冯美芳。上诉人鱼海军为与被上诉人嘉兴市经房物业管理有限公司（经房公司）物业服务合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2011）嘉秀民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，经房公司系为嘉兴市嘉州美都小区业主提供物业服务的物业公司，鱼海军系嘉州美都31幢101室业主。鱼海军于2003年1月1日签写了房屋交接签证单，鱼海军的房屋面积为149.12平方米；并于与经房公司签订了入住嘉州美都协议书1份，其中对遵守管理规定、按时交纳物业费等事项作出了承诺，鱼海军入住后缴纳了至2008年12月31日的物业费。自2006年7月1日起，嘉州美都1-3期的物业收费标准调整为0.4元每平方米每月。截至2010年12月31日，鱼海军共拖欠物业费1431.55元。原审法院另查，经房公司曾于2007、2008、2009、2010年分别起诉小区内多名业主，要求业主支付拖欠的物业费，业主的提出的主要理由是该小区的保安服务较差，多次发生盗窃案件，小区内的监控设施已损坏等。2011年7月28日，经房公司诉至原审法院，请求判令：鱼海军立即向经房公司支付拖欠的物业管理费1431.55元（自2009年1月1日起至2010年12月31日），逾期付款利息110.92元（按银行同期贷款利率计算，暂计至2011年5月31日）。鱼海军在原审中答辩称：其与经房公司没有签订过合同，只有一份入住协议，经房公司应与业主委员会签订合同；其对物业服务不满意，停车位太少，交了停车费但车辆没有地方停；对安全保卫工作不满意，小区里面盗窃事件很多；绿化3个月割一次草，树木修剪最多一次，围墙外的红外线监控也没有；小区停车占用大家公摊面积，物业公司收取管理费应和业主委员会签订协议。原审法院审理认为，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。物业服务合同作为合同的一种，应当由双方当事人协商并对主要权利义务达成一致，然后再由双方当事人按照约定履行义务，同时享受相应的权利，也就是说业主负有支付物业管理费用的义务，物业公司负有提供物业服务的义务。关于订立物业服务合同的主体。物业公司无疑应作为合同的一方当事人，但物业公司不可能与小区的所有业主分别签订物业服务合同。所谓的物业本身即一个整体，即具有业主的专属部分也具有业主的共有部分，其中的共有部分具有不可分性，因此《物业管理条例》规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据该条例的规定，只有在只有一个业主或业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，在此种情形下，物业公司应当与全体业主签订物业服务合同。在其余情形下，应当在街道办事处、乡镇人民政府等机构的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，选举产生的业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；嘉州美都作为一个具有近百幢楼房几千户业主的小区，物业公司应由业主大会选聘，并与业主委员会签订物业服务合同，但现无任何证据证明经房公司系由业主大会选聘产生，也无证据证明其曾与业主委员会签订有物业服务合同，故该小区内的业主对于经房公司的服务合法性提出了质疑，物业公司应当予以改进，在实际操作上也无太多障碍，但经房公司历经数年均未与业主委员会签订合同，属于其自身的过失。另外，一个物业管理区域作为一个小型社会，小区内的所有业主应当主动积极地参与小区的管理事务，而不应既报怨其并未授权物业公司进行服务，也从未参与物业公司的选聘，又未积极主动地参与小区管理。根据物业管理条例的规定，20%以上的业主可提议业主委员会召开业主大会临时会议，这是法律法规赋予业主的权利，但未见小区内业主曾经提议；法律法规既然赋予了业主相应的权利，业主应当积极主动地予以行使，维护自身的合法权益，而不应等待他人行使权利后坐享其成，业主也可向其所在的居民委员会、街道办事处等机构反映，由其指导召开业主大会。作一个最坏的假设，如因该小区的业主未积极行使权利，经房公司退出该小区，不再为该小区提供物业服务，影响最大的和最终受害的是该小区的全体业主。综上，经房公司未经业主大会选聘，且未与业主委员会签订物业服务合同，是其提供服务并收取费用的源头上的不足，但其中既有物业公司的责任，也有小区业主大会、业主委员会乃至全体业主的责任，在经房公司为小区提供了物业服务的情形下，已形成事实上的合同关系，小区内业主应当交纳物业管理费用。关于物业费和物业服务标准。合同权利义务应当具有对等性，物业费的收取标准与物业服务的标准也应基本对应，现行的嘉州美都1-3期的物业费收取标准为每平方米0.4元／月，与其它小区相比较而言属于较低的费用，业主要求物业公司达到很高的服务水平并不具有合理性，因经房公司未与业主委员会签订物业服务合同，故其具体的服务标准无从得知，但应当履行好基本的清洁、保安服务。综合本院近年来审理的有关该小区的物业服务合同案件来看，业主拒交物业费的主要原因在于该小区的保安服务较差，多次发生盗窃案件，小区内的监控设施已损坏等，大部分被诉业主均表示如小区的物业服务得到改善，达到其要求，其愿意按时交纳物业费。对此，本院认为，物业公司系为小区内所有业主提供服务的企业，其服务若达到让每一业主均满意在现实上并不可能，但应当尽力改善物业服务水平，使大多数业主满意，也只有这样，才能实现小区物业管理和服务的良性循环，使小区内业主自觉主动交纳物业费，通过诉讼途径强制业主交纳物业费并非良好的选择。鉴于经房公司已为该小区内包括鱼海军在内的业主提供了物业服务，且物业费的收取标准尚属合理，故对经房公司要求鱼海军支付2009年1月1日至2010年12月31日的物业费1431.55元的诉讼请求本院予以支持；但由于经房公司在签订物业服务合同等方面存在一些问题，故对经房公司要求支付利息损失的诉讼请求不予支持，诉讼费用亦由经房公司承担。对于鱼海军的其他抗辩意见，均未提供证据予以证明，本院均不予采信。综上，鱼海军等业主应当积极主动行使权利，维护合法权益；经房公司应当尽快取得业主大会的授权，并与业主委员会签订物业服务合同，对物业服务的具体标准、收费标准作出明确约定，也应当在现有收费标准允许的范围内尽可能提高物业服务水平。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、鱼海军于判决生效之日起十日内支付嘉兴市经房物业管理有限公司物业费1431.55元。二、驳回嘉兴市经房物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由嘉兴市经房物业管理有限公司负担。判决宣告后，鱼海军不服，向本院提起上诉称：1、经房公司不曾与业主委员会签订有物业服务合同，故鱼海军不应承担相应的物业管理费。2、经房公司没有尽职到位：交了包年停车费，但因管理不善，没车位可停；保安工作没有到位，小区内盗窃事件频繁发生；绿化三个有割一次草，树木剪修最多一年一次；围墙及楼道等的红外线监控设施均损坏，没有及时维修。3、经房公司于2007年至2010年分别起诉小区内多名业主，要求业主支付拖欠的物业费，业主提出的理由是该小区内的保安服务较差，多次发生盗窃案件及小区内监控设施损坏等。说明经房公司自2007年至今，一直存在类似的物业管理不善的现象，但经房公司仍然不予以调整，不予以改进。4、判决中称业主不曾向居民委员会、街道办事处等机构反映，这与事实不符。鱼海军口头与书面均有反映，但均未得到妥善解决。综上，鱼海军认为其不应向经房公司支付物业管理费，请求二审改判其免交物业管理费1431.55元。经房公司在二审中口头答辩称：一、双方虽未签订书面的物业服务合同，但经房公司已经为鱼海军提供了相关物业服务，鱼海军也接受了服务，因此，双方形成了事实上的物业服务合同关系。二、根据经房公司一审提供的证据，经房公司已经及时履行了对房屋及配套设施设备进行维修养护管理的义务。对于停车问题，鱼海军缴纳的停车费并不是固定车位的，而是随到随停的。同时收取的停车费也是用于业主的。对于绿化问题，鱼海军所述也不是事实。请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，经房公司与嘉州美都业主委员会之间虽未签订物业服务合同，但经房公司自2003年为该小区提供物业服务至今，嘉州美都的业主或物业使用人也享受了物业服务，因此，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系。故鱼海军以经房公司与业主委员会未签订物业服务合同为由拒付物业管理费的理由不能成立。关于经房公司是否尽到了物业服务职责的问题。鱼海军对于经房公司的服务提出多项异议，本院经审查认为均不能成立：1、停车位问题。鱼海军在向经房公司交纳停车费后，双方形成了关于停车的服务合同关系或车位租赁合同关系，该关系独立于本案的物业服务合同关系，经房公司主张的物业管理费也不包括停车费，故鱼海军该项异议并不属于本案的审理范围。2、草地、树木等绿化问题。双方对于绿化养护周期未作约定，根据鱼海军的陈述，经房公司在一定程度上对草坪、树木已经尽到了定期修剪、养护的义务。同时，也没有证据表明经房公司的绿化养护周期过长而影响了嘉州美都的小区环境或者业主的日常生活。3、监控设施损坏未予维修。经房公司认可监控设施损坏的事实，但否认其有安装、维护监控设施的义务。对此，在双方没有合同约定情况下，可依据相关规定来判断经房公司是否具有该项义务。根据《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定以及经房公司要求提高物业管理费时出具的“关于要求调整嘉州美都1-3期物业管理费的议案及其说明”，嘉州美都的物业管理费每平方米0.4元，所对应的物业服务标准为二级，而二级服务并不包括监控设施的安装与维护。因此，经房公司并无安装、维护监控设施的义务。4、小区多次发生盗窃事件。由于盗窃事件属于不可预料的突发刑事案件，物业公司提供的服务再完备，也不能绝对避免此类事件的发生。而根据经房公司提供的保安巡逻时间登记表，其已经尽到了秩序维护的义务。因此，鱼海军认为经房公司未尽职责依据不足。综上，经房公司与鱼海军之间形成了事实上的物业服务关系，经房公司提供了物业服务，鱼海军理应支付相应的物业管理费。原判认定事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人鱼海军负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  郭嘉雄审 判 员  褚 翔代理审判员  毛 彦二〇一一年十一月十七日书 记 员  苏 轶