广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1627号上诉人（原审原告、反诉被告）黄植承，男，1947年2月10日出生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）张伟群，女，1974年2月18日出生，汉族。委托代理人李卓嵘，广东卓信律师事务所律师。委托代理人龚国清，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄耀土，男，1964年10月20日出生，汉族，现下落不明。原审第三人梁灿基，男，1964年12月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区明星东路九巷**。原审第三人陈晓霞，女，1974年1月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区槎龙仁德长园二巷**。上述两原审第三人的共同委托代理人李卓嵘、龚国清，身份情况同上。上诉人黄植承因宅基地房屋使用权纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄植承在原审诉称，1992年3月16日，我（甲方）与被告黄耀土（乙方）签订《私房合建协议书》，约定：甲方有一间旧平房坐落在广州市白云区石井镇槎龙乡仁德里大街32号，经双方同意，甲方负责报建，乙方负责投资以合建的方式，拆建成新四层楼房；新楼竣工后，甲方永久性回迁第四层使用，乙方永久性使用首层、二层、三层等。同年年底，上述地址的房屋建成，我将该房屋的1、2、3层交付黄耀土使用。1993年8月12日，我（赠与人）与黄耀土（受赠人）签订《赠与合同》，约定：赠与人自愿无偿将坐落于广州市白云区石井槎龙村仁德里32号（农村宅基地使用权证穗郊字第180932号）房屋的第一、二、三层（各全层）赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人绝不反悔。等。广州市白云区公证处对该赠与合同进行了公证。1997年7月17日，黄耀土（卖方）和张伟群（买方）签订《私房买卖协议书》，约定：坐落在广州市白云区石井镇槎龙乡仁德里大街**楼系卖方于1992年3月16日与旧房主黄植承共同协议、报建、审批取得建房许可证及公证，由卖方负责承建的四层楼房，卖方卖给买方首层、第二层、第三层的使用权及地契权，价格为13.8万元等。同年7月8日，黄耀土和被告张伟群盗用我的名义，以转让为由向广州市白云区石井镇人民政府申办宅基地使用证。同年7月17日，石井镇政府注销了我原持有的180932号宅基地使用权证，核发了涉案房屋1-3层使用人为张伟群的宅基地使用证（编号为0104989号）。2003年11月19日，我向贵院提起民事诉讼，要求确认：1、我与黄耀土签订的《私房合建协议书》无效；2、黄耀土将涉案房屋的第一至三层的所有权和使用权返还给我。2004年7月12日，贵院作出（2003）云法民一初字第2309号民事判决：1、我与黄耀土签订的《私房合建协议书》无效；2、驳回我的其他诉讼请求。后，我向有关部门反映和投诉宅基地使用证被撤销的情况，并于2005年9月12日，向贵院提起行政诉讼，要求广州市白云区人民政府撤销石井镇政府发放给张伟群的0104989号宅基地使用证，并返还180932号宅基地使用证。同年12月5日，贵院作出（2005）云法行初字第91号行政判决书：撤销石井镇政府发出的0104989号农村宅基地使用证，驳回我的其他诉讼请求。2006年9月14日，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法行终字第148号行政判决书：驳回上诉，维持原判。由于我与黄耀土签订的《私房合建协议书》已被法院判决无效，且张伟群持有的0104989号宅基地使用证已被撤销，故请求法院判决：张伟群、黄耀土、梁灿基、陈晓霞搬出广州市松洲街槎头仁德里大街86号（槎龙村仁德里32号）的一、二、三层房屋，并将上述房屋交回给我。本案受理费由被告负担。不同意张伟群的反诉请求。张伟群在原审辩称，黄植承与黄耀土签订《私房合建协议书》和《赠与合同》的情况属实。我与黄耀土签订《私房买卖协议书》后，我向黄耀土支付了房款13.8万元，黄耀土将槎龙村仁德里32号一、二、三层房屋交付给我。由于我拖欠梁灿基债务，我于2006年将第一至三层交给梁灿基使用。2010年9月1日，我将第二、三层租给陈晓霞使用。我原持有的0104989号宅基地使用证被法院判决撤销，是因为石井镇政府无权发证，这并不能证明我不能取得上述房屋。虽然黄植承与黄耀土签订的《私房合建协议书》被法院判决无效，但我是槎龙村的村民，我与黄耀土对涉案房屋的转让是经过村委会同意的，故我取得上述房屋是合法的。原告当时对上述情况是知情的，且无异议，现提起诉讼是有违诚信原则的。不同意原告的诉讼请求。并反诉要求法院确认：广州市松洲街槎头仁德里大街86号（槎龙村仁德里32号）的一、二、三层房屋的使用权归我所有。黄耀土在原审无答辩。梁灿基在原审述称，同意张伟群的答辩意见。陈晓霞在原审述称，同意张伟群的答辩意见。原审法院经审理查明，1992年3月16日，原告黄植承（甲方）与被告黄耀土（乙方）签订《私房合建协议书》，约定：甲方有一间旧平房坐落在广州市白云区石井镇槎龙乡仁德里大街32号，经双方同意，甲方负责报建，乙方负责投资以合建的方式，拆建成新四层楼房；新楼竣工后，甲方永久性回迁第四层使用，乙方永久性使用首层、二层、三层等。同年年底，上述地址的房屋（涉案房屋）建成，黄植承将该房屋的1、2、3层交付黄耀土使用。1993年8月12日，黄植承（赠与人）与黄耀土（受赠人）签订《赠与合同》，约定：赠与人自愿无偿将坐落于广州市白云区石井槎龙村仁德里32号（农村宅基地使用权证穗郊字第180932号）房屋的第一、二、三层（各全层）赠与受赠人所有。受赠人接受上述赠与，赠与人绝不反悔。等。广州市白云区公证处对该赠与合同进行了公证。1997年7月8日，黄耀土（卖方）和被告张伟群（买方）签订《私房买卖协议书》，约定：：坐落在广州市白云区石井镇槎龙乡仁德里大街**楼系卖方于1992年3月16日与旧房主黄植承共同协议报建、审批取得建房许可证及公证，由卖方负责承建的四层楼房，卖方卖给买方首层、第二层、第三层的使用权及地契权，价格为13.8万元等。合同签订后，张伟群向黄耀土支付了13.8万元。同年7月15日，广州市白云区石井镇槎龙村民委员会（以下简称槎龙村委会）批准同意上述房屋的转让。同年7月17日，黄耀土和张伟以转让为由，向广州市白云区石井镇人民政府（以下简称石井镇政府）申办宅基地使用证。同日，石井镇政府注销了黄植承原持有的180932号宅基地使用权证，核发了涉案房屋一至三层使用人为张伟群的宅基地使用证（编号为0104989号）和第四层使用人为黄植承的宅基地使用证（编号为0104989号）。2003年11月19日，黄植承向原审法院提起民事诉讼，要求确认：1、黄植承与黄耀土签订的《私房合建协议书》无效；2、黄耀土将涉案房屋的第一至三层的所有权和使用权返还给黄植承。2004年7月12日，原审法院经审理认为：黄植承和黄耀土签订的《私房合建协议书》实为将原由黄植承报建的房屋进行转让的合同，由于合同标的房屋的土地使用性质为农村集体所有土地，该房屋的转让行为没有办理法定的审批手续，违反了法律强制性规定，应属无效。因该房屋现已经黄耀土转让给张伟群，而张伟群已经政府部门核发了宅基地使用证，即张伟群取得相应土地使用权及附属的1-3层房屋的状态已经政府管理部门确认，足以对抗黄植承的请求，而黄植承与张伟群无直接的法律关系，黄植承向张伟群直接索回房屋权属缺乏法律依据。至于因合同无效所产生的财产返还问题，因相应的财产返还不能，故其损失双方可另行解决。但实质黄植承既然认为双方自愿达成的协议是无效，其也是难辞其咎的，包括之后签订的《赠与合同》，也是其与黄耀土共同合意以合法行为掩盖非法目的的表现，故黄植承现为索回房屋而采取推翻此前自愿所作出的行为的方式既不诚信也影响了第三人的权益，应予斥责。遂作出（2003）云法民一初字第2309号民事判决：1、黄植承与黄耀土签订的《私房合建协议书》无效；2、驳回黄植承的其他诉讼请求。后，黄植承向有关部门反映和投诉宅基地使用证被撤销的情况，并于2005年9月12日，向原审法院提起行政诉讼，要求广州市白云区人民政府撤销石井镇政府发放给张伟群的0104989号宅基地使用证，并返还180932号宅基地使用证。原审法院经审理认为，白云区政府于1996年9月12日发出《白云区贯彻执行﹤广州市农村村民住宅建设用地管理暂行规定﹥实施办法》，该文第四条明确规定住宅建好后，凭报建的批准文件等资料到区国土局房管局办理房地产登记、核发集体所有土地《房地产证》，因此，石井镇从这时起已经没有发放宅基地使用证的职权，由于房屋与土地使用权是密不可分的，张伟群从黄耀土受让了土地上建筑物，实际上该建筑物的土地使用人也发生了变化，而石井镇政府无视上述规定和黄植承合建房屋及第三人受让房屋事实情况，对张伟群发放宅基地使用证，其发放宅基地使用证属于超越职权的行为，依法应撤销。遂作出（2005）云法行初字第91号行政判决书：撤销石井镇政府发出的0104989号农村宅基地使用证，驳回黄植承的其他诉讼请求。2006年9月14日，本院作出（2006）穗中法行终字第148号行政判决书：驳回上诉，维持原判。由于张伟群拖欠第三人梁灿基债务，其于2006年将涉案房屋第一至三层交给梁灿基使用。2010年9月1日，张伟群将第二、三层租给第三人陈晓霞使用。目前，梁灿基使用涉案房屋的第一层，陈晓霞使用涉案房屋的第二、三层。本案原审诉讼中，广州市白云区松洲街槎龙社区居民委员会出具证明：张伟群是槎龙社区原住居民，其是因征槎龙村集体土地由村民转为居民。原审法院认为，（2003）云法民一初字第2309号民事判决虽然对本案所涉的纠纷作出过处理，但在该判决生效后，该判决对黄植承要求黄耀土和张伟群返还涉案房屋第一至三层的请求不予支持所援引的理由之一－张伟群所取得的涉案房屋第一至三层的宅基地使用证被生效的行政判决予以撤销，属出现新的事实，故与（2003）云法民一初字第2309号案相比，本案不存在重复处理的问题。根据生效的（2003）云法民一初字第2309号民事判决，黄植承与黄耀土签订的《私房合建协议书》虽然无效，但是黄耀土根据上述协议分得涉案房屋的第一至三层后，将上述房屋再转让给张伟群。而张伟群在受让上述房屋时是当地的村民，且上述转让经过当地集体经济组织的同意，故张伟群对涉案房屋拥有使用权理据充分。现张伟群要求原审法院对此予以确认，原审法院予以支持。因宅基地使用证是使用权人的证明，即使用权人的确定是因，宅基地使用证的发放是果，故黄植承以张伟群原所取得的涉案房屋第一至三层的宅基地使用证被撤销就不能拥有上述房屋使用权的意见，明显存在先后逻辑上的矛盾，其要求黄耀土、张伟群和梁灿基、陈晓霞交回上述房屋的请求理据不足，且有违诚信，原审法院不予支持。被告黄耀土经原审法院公告送达起诉书副本和开庭传票，逾期无到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，原审法院判决如下：一、驳回黄植承的诉讼请求。二、广州市白云区石井镇槎龙村仁德里32号第一、二、三层房屋的使用权归张伟群所有。本案受理费100元、反诉费1350元均由原告黄植承负担（黄植承在本判决生效之日起三日内向原审法院交纳1350元）。判后，黄植承不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人原持有的180932号《农村墟镇宅基地使用证》，经一、二审法院审理明确认证，上述的宅基地使用证合理、合法、存在。上诉人与黄耀士合作建成座落广州市白云区松州街槎头村仁德里大街86号（旧门牌槎头槎龙仁德里32号）现门牌槎龙村仁德仁寿巷2号。建筑面积133.925平方米。双方签订《私房合建协议书》，各自分别入住。上诉人对这幢楼房拥有所有权，黄耀土只有使用权，因为上述宅基地使证没有作出各自分割所有权。因此上诉人与黄耀土双方签订的建房协议，在法律上以确认无效。双方都有过错，按法律规定，共同承担法律责任、民事法律责任。因此原审支持确定，黄植承与黄耀十签订的《私房合建协议书》虽然无效……。故张伟群对涉案房屋拥有所有使用权理据充分，原审决的上述判词混淆事实，违背了上述两个法规原则，明显偏倚两被上诉人，损害了上诉人的合法权益，原审已经认定《私房合建协议书无效》，黄耀土将房屋转让给张伟群绝对无效。私底下转让上述房屋故意违法，原审不指责他们私底下买卖房屋的违法行为，还认为村委会同意黄耀土与张伟群私底下买卖房屋是合法的，请问原审村委会同意了就是合法吗还要国家颁发的土地管理法还有用吗5、被上诉人提出的反诉请求，对抗上诉人，程序不合法是违法的，互相没有直接的法律关系、民事法律责任。因此原审受理被上诉人张伟群反诉请求是错误的，原审作出的判决1、2、3层房屋的使用权归张伟群所有是错误的判决。上诉人指出：第一、上诉人与张伟群没有民事法律关系。第二、黄耀土与张伟群私底下以138000元买卖上述1、2、3层楼房明显违法。第三、被上诉人提出反诉请求根据的是什么就是13.8万元不需要办理任何合法手续就可以买卖房屋，国家颁发的法规有什么法律效力，原审却支持他们的错误做法。第四、村委会同意张伟群与黄耀土之间私底下卖买房屋这种做法是错误的，原审判词“因果”关系就确认张伟群拥有1、2、3层房屋使用所有原审这样的判词，是主观意志歪曲了“因果”关系，是事实曲直不分。故请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、驳回张伟群反诉请求；3、被上诉人搬出广州市白云区松州街槎头村仁德里大街86号（旧门牌梯龙仁德里32号）（现门牌槎龙村仁德仁寿巷2号）的1、2、3层交还原上诉人管业。4、上诉费由两被上诉人负担。张伟群答辩称同意原审判决。黄耀土没有答辩意见。梁灿其、陈晓霞述称同意原审判决。二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。本院认为，虽已发生法律效力的（2003）云法民一初字第2309号民事判决根据黄植承的请求确认了黄植承与黄耀土所签订的《私房合建协议书》无效，但是黄植承既然认为双方自愿达成的协议是无效，其也是难辞其咎的，包括之后签订的《赠与合同》，也是其与黄耀土共同合意以合法行为掩盖非法目的的表现，故黄植承现为索回房屋而采取推翻此前自愿所作出的行为的方式既不诚信也影响了张伟群的权益，应予斥责。黄耀土根据上述《私房合建协议书》和《赠与合同》分得涉案房屋的第一至三层后，将上述房屋再转让给张伟群，而张伟群在受让上述房屋时是当地的村民，并支付了对价，且上述转让经过当地集体经济组织的同意，并曾经取得了房屋《宅基地使用证》，虽已发生法律效力的判决以石井镇政府无权发放《宅基地使用证》等为由，撤销了张伟群取得的《宅基地使用证》，但并不因此影响张伟群对涉案房屋的第一至三层的实体权利，张伟群要求拥有涉案房屋的第一至三层使用权理据充分，故原审法院对此予以支持正确，本院予以维持。石井镇政府已注销了黄植承原持有的180932号宅基地使用权证，黄植承仍以该证举张权利缺乏事实依据，故其要求黄耀土、张伟群和梁灿基、陈晓霞交回上述房屋的请求理据不足，且有违诚信，原审法院不予支持并无不妥，本院亦予维持。据此，审查原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，黄植承的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1450元由上诉人黄植承负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年十一月××日书 记 员  蔡 峰