广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2545号原告唐杰，男，汉族，1963年8月24日出生，身份证住址深圳市福田区。委托代理人许峰刚，广东海埠律师事务所律师。被告易广昌，男，汉族，1957年11月23日出生，身份证住址深圳市罗湖区。被告深圳市金华融投资发展有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人易广昌，董事长。被告易闻，男，汉族,1983年8月6日，身份证住址深圳市福田区。委托代理人易广昌，系被告易闻父亲。原告唐杰诉被告易广昌、深圳市金华融投资发展有限公司、易闻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐杰的委托代理人许峰刚，被告易广昌（系被告深圳市金华融投资发展有限公司法定代表人、被告易闻的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月7日，原告与被告易广昌、被告深圳市金华融投资发展有限公司就被告易广昌将其拥有的深圳市鹏城爱军置业有限公司（下称“鹏城公司”）龙华办事处墩背村建设军产房项目房产预先转让给原告事宜签署了《协议书》，被告深圳市金华融投资发展有限公司为被告易广昌的担保单位。协议约定被告易广昌以总价2857800元将其拥有的鹏城公司龙华办事处墩背村建设军产房项目第四栋16层A、B、C、D、E、F型共6个单位预先转让给原告，并约定合同生效四个月内标的工程（即鹏城公司龙华办事处墩背村建设军产房项目）如没有动工的，原告有权向被告易广昌申请退回转让款，并要求被告易广昌按总额的15%支付罚金。协议签署前，被告易广昌向原告出示了其于2014年11月28日与鹏城公司就鹏城公司将其龙华办事处墩背村建设军产房项目第四栋第15整层至18整层共四层房产预先转让给被告易广昌一事签署的协议书。协议签订后，原告于2015年1月9日将全部合同价款2857800元通过银行转账支付至协议指定收款人被告易闻的账户，被告易广昌于付款当日向原告出具了收据。原告付款后，由于被告易广昌出售给其他认得小面积物业的单价低于卖给原告的单价，经原告说明，被告易广昌随后退回原告571560元，原告实际支付金额为2286240元。由于标的项目一直未见动工，已经严重违反了该协议第一条关于标的项目2015年2月动工的约定，并且也符合该协议第六条第一款关于合同生效四个月内如没动工，原告有权向被告易广昌申请退回转让款，并按总额的15%作为罚金的适用条件。原告多次向被告易广昌索要未果。原告认为，虽然被告易闻没有在《协议书》中签字，但其所谓实际收款人，且被告易闻与被告易广昌为父子关系，被告深圳市金华融投资发展有限公司在原告付款时，被告易闻持有被告深圳市金华融投资发展有限公司40%的股份。而在原告付款后，协议书约定的开工日期未能开工，被告易闻即将其持有的20%股权转让给深圳市金六星房地产开发有限公司，而深圳市金六星房地产开发有限公司的股东又是被告易广昌持有95%股权，通过这一系列安排，实际变相的实现了由被告易广昌承担所有债务，而所有收入款项均被被告易闻占有。由此可知，被告易广昌和被告易闻相互串通，恶意侵害原告利益，故应由被告易广昌、被告深圳市金华融投资发展有限公司、被告易闻共同向原告承担本案全部诉讼请求。三被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告易广昌于2015年1月7日就被告易广昌将龙华办事处墩背村建设军产房项目第四栋16层A、B、C、D、E、F型共6个单位预先转让给原告事宜签署的《协议书》；2、被告易广昌向原告退还全部已支付合同价款2286240元及同期贷款利息49725.75元（从2015年5月7日起暂计至2015年11月7日），并向原告支付合同总价款15%的违约金342936元；3、被告易广昌承担本案的全部诉讼费用；4、被告深圳市金华融投资发展有限公司、易闻对被告易广昌上述所有涉及款项向原告承担连带责任。三被告辩称，涉案工程拖延时间不完全是被告的原因，因为部队现在正在整顿，对全部的军产房进行梳理，我方也如实向原告说明这个情况，事实是属实的，本案发展到今天实际上是因为原告喝多了酒双方闹翻了，原告现在起诉要求不合作，我方也同意，现在我们只能安排我能做到的时间把本案解决。对于利息和违约金我只能承担一头，诉讼费各承担一半。希望法庭可以组织调解。另被告易闻是被告深圳市金华融投资发展有限公司的股东，不应当承担连带责任。经审理查明，2014年1月7日，原告唐杰与被告易广昌签订协议书，约定被告易广昌将其位于龙华墩背乌石岗东侧房屋（16楼A、B、C、D、E、F型共6个单位，现状为围合空地，计划2015年2月动工，交房标准为毛坯，包括室外装修、公共设施完整、含供水、供电、供煤气及设置收费仪表等）；合同总价为2857800元；所属楼栋为总平面图第四栋，并保证给原告指定房（王某）办理军产房证（有效期70年），每户每证3000元（该费用由原告承担），被告易广昌不额外收取任何手续费；原告需在合同签订之日起五日内将价款汇入被告易广昌指定账户（被告易闻账户）；被告易广昌承诺标的工程封顶和对外销售时间为2016年2月15日前，交楼给原告的时间为2016年7月15日前；如标的工程进程逾期不能交付使用则视为被告易广昌违约，合同生效四个月内如没动工，原告有权向被告易广昌申请退回转让款，并按总额的15%作为罚金，如已动工但超出约定交房日期，原告有如下选择权：1、被告易广昌按原告所拥有的房屋以6500元/平方米计算房款赎回，2、原告同意逾期交楼，逾期日算起每月按交楼款2%违约金支付给原告，支付至交付房屋为止；被告深圳市金华融投资发展有限公司作为被告易广昌的担保单位提供担保。合同签订后，原告支付了购房款2857800.00元到被告易广昌指定的易闻的账户。2015年1月9日，被告易广昌出具收到2857800元的收据给原告。另查，涉案房产尚未开工建设。以上事实，有《协议书》、转账凭证、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案房产尚未开始兴建，被告易广昌并非涉案房产的开发商，即便涉案房产建造完成，亦不可能获得涉案房产的初始物权，因此被告易广昌在与原告签订买卖合同时不具有涉案房产的所有权。由于涉案标的物不存在，且涉案合同不符合法律对商品房预售合同的相关规定，故被告易广昌与原告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。基于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原告唐杰已经支付了全部购房款项，被告易广昌作为合同相对方应当返还原告已经支付的购房款。庭审中，原告与被告易广昌均确认，实际未退回的购房款为2286240元，上述款项应该退回。故关于原告请求被告易广昌返还购房款2286240的诉讼请求，本院予以支持。关于利息，由于被告易广昌无权处分尚未建设的房产，存在过错，应当赔偿原告基于无效合同收到的损失，故被告易广昌应当赔偿原告已支付购房款项的利息损失。鉴于本案原告于2015年1月9日向被告易广昌指定的账户支付了购房款，故应当自2015年1月10日按中国人民银行发布的同期贷款利率计付利息。原告主张自2015年5月7其起计算利息，系其对自身权益的合法处分，本院予以支持。有关违约金。由于合同无效，合同项下的违约条款亦属无效，且涉案合同无效导致原告受到的利息损失，本院已依法作出处理，故原告主张被告支付合同总价款15%的违约金342936元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。有关被告深圳市金华融投资发展有限公司、易闻是否应当承担连带责任的问题。本院认为，被告深圳市金华融投资发展有限公司作为涉案合同的担保单位，在协议中没有约定保证方式，依法应当认定为承担连带保证责任。由于涉案合同无效，故担保合同亦无效。由于被告深圳市金华融投资发展有限公司的法定代表人系被告易广昌，而易广昌作为无权处分人在合同签订过程中存在过错，故应当认为担保人深圳市金华融投资发展有限公司亦存在过错。故被告深圳市金华融投资发展有限公司应当承担被告易广昌不能清偿债务部分1/3的保证责任。关于被告易闻，由于被告易闻仅为被告易广昌的指定收款人，并非本案的保证人，故不应当承担保证责任。而原告提出的被告易闻与被告易广昌通过股权转让等方式，恶意转移资产，损害原告利益的主张，由于原告没有提供证据予以佐证，本着谁主张谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告主张被告易闻对被告易广昌所负债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告易广昌于本判决生效之日起五日内向原告唐杰退回购房款2286240元，并支付利息（自2015年5月7日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至本判决指定支付之日止）；二、被告深圳市金华融投资发展有限公司为被告易广昌所负的上述债务承担连带担保责任，以上述债务的1/3为限；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28231元，保全费5000元，由原告唐杰负担4320元，被告易广昌、深圳市金华融投资发展有限公司负担28911元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年一月十八日书 记 员 江  伟  娣书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同时出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的1/3。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第8页共9页