苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第0238号原告（反诉被告）苏州市相城区千禧家具有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道北接线。法定代表人毛奇峰，董事长。委托诉讼代理人丁仁、沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。被告（反诉原告）朱天章。委托诉讼代理人孙海辉、徐莉，江苏简文律师事务所律师。原告苏州市相城区千禧家具有限公司与被告朱天章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判。审理中，被告朱天章提起反诉，本院经审查后，决定合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员曹凤珠、徐秀英参加评议，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。苏州市相城区千禧家具有限公司的委托诉讼代理人沈卫康、朱天章的委托诉讼代理人徐莉到庭参加诉讼。后本院变更合议庭组成人员，由审判员周文明担任审判长并主审，代理审判员黄坚、人民陪审员王佩芬参加评议，于2016年7月11日公开开庭进行了审理。苏州市相城区千禧家具有限公司的委托诉讼代理人丁仁、朱天章的委托诉讼代理人徐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市相城区千禧家具有限公司诉称，原、被告于2010年5月7日签订了展位租赁合同和补充协议各1份，约定了被告租赁原告摊位的面积、方位、期限、租金、综合管理费用以及双方的权利义务、违约责任等。签约后，原告依约向被告履行了出租、管理义务，但被告未能按时付清上述租赁费用。原告经多次催讨未果，遂诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的租金123147元，物业管理费125223元，合计人民币248370元；本案诉讼费由被告承担。被告朱天章辩称，原告所诉称的租金和管理费，因原告未能履行合理的管理义务，造成被告损失合计30万元，故被告认为，我方不需要另行支付前诉数额。我方也认为对方诉称的管理费金额过高，且超出租金数额，不符合租赁关系中的正常收费。我的实际租用面积不足双方合同中约定的面积，原因为承租后，因消防验收，在我方场地内开辟了消防通道，影响了我们对场地的使用。故请求驳回对被告的诉讼请求。另反诉称，在承租房屋后，由于房屋质量问题，在承租一个月后，在下大雨的情况下房屋漏水并积水，造成朱天章展示的家具进水损毁;2010年10月份，因台风影响，房屋玻璃损坏致家具损坏；另有反诉被告车辆倒车撞坏玻璃致朱天章家具损坏。另有反诉被告强行断电断水造成朱天章损失。以上损失需反诉被告赔偿。故请求判令：反诉被告赔偿反诉原告损失约人民币30万元（具体金额待鉴定后明确）；本案全部诉讼费由反诉被告承担。反诉被告苏州市相城区千禧家具有限公司辩称，1、反诉原告要求赔偿的金额没有具体的明细；2、事实无证据予以佐证，因此要求驳回反诉原告诉请。经审理查明，朱天章(乙方)租赁苏州市相城区千禧家具有限公司(甲方)于2010年5月7日签订《租赁协议书》1份，约定甲方将位于苏州市相城大道苏州市相城区千禧家具有限公司的1001#展位（厅）计404.45㎡的场地及设施（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积）租赁给乙方经营沙发类商品；租赁期自2010年5月21日起至2011年4月30日止；租赁价格为26.4元每月每㎡；本合同期内乙方需向甲方缴纳摊位租赁费共计壹拾贰万壹千零壹拾元整（121010）元，付款方式为先付后用；物业服务费的收取按补充协议履行；乙方签订本协议三日之内，须向甲方交纳商品质量保证金壹万整、服务员保证金每位3000元；如遇经营所需甲方对市场进行整体规划、调整，乙方必须无条件服从并积极配合；在租赁期内，如乙方需提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后办理所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场。本合同解除或乙方应于解除或终止之日三日内（或按甲方指定的其他期限）将乙方展位内物品全部撤出展位；乙方放弃因此向甲方主张任何费用或损失的权利。合同另约定其他双方权利义务、协议的变更、解除与终止、违约责任、争议解决方法等相应事宜。另在该合同中所打印“租赁期自2010年5月21日起至2011年4月30日止”后有书写“2010.6.6-2011.5.21”字样,但周围无任何人签名或盖章;在该合同尾部书写有“6.6-5.21346天×88×404.45”字样，但周围无其他签名或盖章。2010年5月7日，原、被告签订甲方为苏州市相城区千禧家具有限公司，乙方为朱天章的《补充协议》1份，约定“甲、乙双方协商对2010年5月7日签订的苏州相城区千禧家具有限公司按1001#展厅计404.45㎡经营场地的《租赁协议》补充如下：1、本协议是乙方在场地租赁期内应支付的综合管理费、其中物业费（保洁费、保安费、绿化费等），由甲方委托相关物管公司进行统一管理，费用由甲方统一收取；2、本协议的租赁期限同《租赁协议》期限，即2010年5月21日至2011年4月30日止；计费面积同《租赁协议》，即404.45㎡；综合管理费用的价格为每月每平方米61.6元；乙方在本协议期内共需向甲方缴纳综合管理费用共计282360元整（贰拾捌万贰千叁佰陆拾元）；支付方式、付款截止日期同《租赁协议》，先付后用；3、乙方应按时支付场地租赁费和本协议第二条所列款项，逾期支付，也应按《租赁协议》相关规定执行，甲方有权终止《租赁协议》、本协议和相关约定，并按《租赁协议》的约定追究乙方的各项违约责任，同时将承担违约责任对甲方造成的损失；4、严禁乙方经营人员在商场内吸烟，同时所有经营人员必须了解不同火源、灭火器材的选用及掌握灭火器的使用方法；5、乙方广告牌、灯箱的制作安装（包括尺寸、功率、安装位置、材料等），必须报送甲方审核，经甲方签字确认后方可施工，灯箱必须使用防火和阻燃材料；6、乙方将严格执行甲方的经营规范、营业管理规定等，按《租赁协议》的相关约定执行；7、本补充协议是对《租赁协议》的补充，是原协议的附件，具有同等法律效力；8、本协议一式两份，经签章后即生效，双方各执一份。”。另查，朱天章分别于2010年5月7日、同年6月30日、同年9月18日向苏州市相城区千禧家具有限公司交纳了管理费50000元、100000元、12120元，合计人民币162120元。又查，2011年苏州市相城区千禧家具有限公司曾以朱天章为被告向本院提起诉讼，后于2013年8月16日撤回对朱天章的起诉，本院于2013年8月16日作出（2011）相民初字第1620号民事裁定书，裁定准许苏州市相城区千禧家具有限公司撤回对朱天章的起诉。以上事实，由苏州市相城区千禧家具有限公司提供的营业执照、人口信息、（2011）相民初字第1620号民事裁定书、《租赁协议书》、《补充协议》、收据3份及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，苏州市相城区千禧家具有限公司主张签约后，《租赁协议书》中虽约定了租期自2010年5月21日至2011年4月31日，因当时有一个内部装修，整个商场所有展位统一开业时间，故其公司管理人员在租赁期边注明实际租期为2010年6月6日开始至2011年5月21日计346天，管理费也以该时间为期限计算，故朱天章共应付该346天的租赁费、管理费共计410490元，扣除其三次已付的162120元，尚应给付287343元。经质证，朱天章对租期有异议，但对自2010年6月6日起算无异议，但实际其搬离所租展位时间为2011年4月18日或4月19日，但对此未提供相关证据。认为现双方签订的合同中约定管理费还高于租金，此不合理。主张在2010年7月底，本案所涉的商场，依消防机关要求开辟消防通道，通道有部分在朱天章租赁的展位，致展位所使用面积影响，应扣除约120平方米的面积，该部分面积的租金、管理费不应计算，为此提供其自行制作的通道说明1份（该图载明朱天章所租展位长12.7米，消防通道自其中一端进入到另一端未到顶部位向左折弯通过）佐证。提供2011年8月27日苏州市相城公证处作出的（2011）苏相证经字第189号公证书（当天现场拍摄记录、照片10份），证人张某、熊某出具的证词各1份（两证人均称也为苏州市相城区千禧家具有限公司的租户），证明朱天章所租展位部位有消防通道经过、且在租期内存在漏水情况，致朱天章家具损坏且无法经营；在2010年10月份左右，在台风影响下，店面玻璃损坏，致家具损坏；整个房屋屋顶漏水，致家具损坏，出现该情况后，苏州市相城区千禧家具有限公司不解决问题，还私自拉电封门（自2011年3月16日起至合同到期），致停业数天，但两证人均未到庭作证。另主张台风影响，朱天章损坏沙发5套（价值分别为89700元、68600元、59700元、322200元、56800元）、地毯5张（每张价值2380元）、茶几3个（每个价值4860元）、饰品若干（价值20000元）、停业3周（损失220000元）、地板损失40000元；倒车致玻璃墙损坏1次，致损坏沙发3套（价值分别为：66880元、37680元、39860元）、停业2周损失150000元；二楼下水道漏水1次，致损失沙发5套（价值分别为：89700元、68600元、59700元、79800元、86200元）、地毯5张（每张价值2380元）、茶几5个（每个价值4860元）、饰品若干（价值20000元）、地板损失40000元、屋顶天花吊顶60000元；被告私自拉电封门，停业（2011年3月16日至4月30日）损失180000元。针对损失向法院申请鉴定，但未提供损坏物品。认为以上即为其反诉中要求对方赔偿的损失。经质证，苏州市相城区千禧家具有限公司认为公证书制作时朱天章已搬走数月，且商场已重新装修，故该公证书与本案无关联性，认为即便有消防通道经过，也不应扣除面积，双方签订的《租赁协议书》中确认所租面积包括公用通道等公用面积，且明确如改造需要，租户需服从。另对消防通道何时开辟不清楚。对朱天章反诉部分，认为两证人未到庭，且仅凭证词不能证明曾发生过漏水等情况，如有对方所称情况，应向其公司反映，现公司并无此记录，对方也从未向公司反映，故均不认可，另对朱天章所称损坏物品及价值均不认可。本院认为，双方于2010年5月7日签订的《租赁协议书》、《补充协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。苏州市相城区千禧家具有限公司虽主张因商场统一开业故租赁期调整为2010年6月6月至2011年5月21日，但由其管理人员在合同书写的该期限处无朱天章的签名，且朱天章只认可自2010年6月6日起算租金、管理费，对租期到期时间不认可，故本院认为本案所涉租金、管理费应自2010年6月6日起算，约定租期至2011年4月30日终止。朱天章主张其自2011年4月18日即搬离展位，但未提供相关证据证实，苏州市相城区千禧家具有限公司主张朱天章于2011年5月21日搬离，也未提供相关证据证实，本院认定朱天章应付租金、管理费至合同约定的租期届满日即2011年4月30日。据此，本院认定朱天章应付苏州市相城区千禧家具有限公司自2010年6月6日起至2011年4月30日的租金、管理费合计人民币384389.28元，扣除已付的162120元，尚应给付人民币222269.28元。朱天章虽辩解应扣除消防通道的占用面积，但未能提供其展位消防通道具体占用面积，且《租赁协议书》中明确约定，朱天章所租展位404.45平方米面积包括公用通道、公共卫生设施等面积，故本院认为朱天章的该辩解意见，依据不足，不予采纳。朱天章主张其承租后，因房屋漏水、台风影响、对方车辆倒车撞坏玻璃墙、对方私自拉电断水，造成其损失要求赔偿，并对损失申请鉴定，但其提供的公证书系在其搬离租用展位后5个月后所摄现场记录，不能证明其主张；另就其主张的事实，除两份证词外未提供其他证据佐证，且苏州市相城区千禧家具有限公司对此否认，故本院认为朱天章反诉所主张的主张依据不足，而双方就朱天章受损财产也不确定，故认为朱天章的鉴定申请无法进行，不予准许，朱天章据此要求苏州市相城区千禧家具有限公司赔偿损失的反诉请求，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告朱天章于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市相城区千禧家具有限公司展位租金、管理费合计人民币222269.28元（如采用转账支付，请汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回反诉原告朱天章的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取为2610元，反诉案件受理费减半收取为2900元，合计人民币5510元，由苏州市相城区千禧家具有限公司负担274元，朱天章负担5236元（该款中2610元，苏州市相城区千禧家具有限公司已自愿垫付，其多预付的2336元不再退还，该款由朱天章于本判决生效之日起十日内直接给付苏州市相城区千禧家具有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  周文明代理审判员  黄 坚人民陪审员  王佩芬二〇一六年八月二十九日书 记 员  庄婷婷