广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法沙民初字第1649号原告（反诉被告）徐莎莎。委托代理人石玉辉。被告（反诉原告）曾银兴。委托代理人蒋重铠。上述当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人石玉辉、被告委托代理人蒋重铠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月5日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，被告向原告出租商铺，实用面积40平方米；租期为2015年9月10日至2018年9月10日；每月租金5500元，押金16500元，每月10号前交租金及其他应交款项。同时，原告根据被告要求另外支付了原告转手费63000元。同日，原告与深圳市****便利店有限公司签订了《特许加盟合同》，原告向该公司预存了20000元。9月6日，原告拟对商铺进行装修。但经过测量，发现商铺实用面积只有32.34平方米，少于合同约定面积7.66平方米，误差达19.2％。原告要求被告提供经房产部门审定的户型图，房产证或合法出租商铺的证明文件，但被告均不能提供。原告认为，被告出租的商铺面积过小，与合同约定面积不符；同时，被告不能提供有权合法出租该物业的证明，也导致原告承租合法性处于不确定状态。被告的违约、违法行为导致原告无法实现合同目的。根据我国合同法第九十四条第（四）项的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，原告于2015年9月8日向被告提出解除合同的要求，但被告拒绝。由于被告的违约行为，原告无法履行与深圳市****便利店有限公司的《特许加盟合同》，后者扣除原告加盟金3000元、品牌使用费3000元、保证金5000元后，退还9137元。原告因此损失10863元。现原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告63000元；三、被告赔偿原告经济损失10863元；四、本案诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，原告诉讼请求无事实依据。第一，原告主张商铺面积少于合同约定面积，但涉案商铺是按照整个铺位出租给原告，租金是按整间商铺计算，不是按照商铺面积计算，原告诉称的面积是其单方丈量的，而被告自宝安区房屋租赁管理办公室打印的房屋租赁合同书，合同面积42平方米。第二，涉案商铺办理了房产证，房产证登记的权利人是被告配偶及其儿子，涉案租赁合同合法有效。第三，原告向被告交付涉案款项日期是9月5日，原告和便利店管理公司签订合同日期也是9月5日；而涉案租赁合同书填写的签订日期为9月10日，原告是先签订便利店加盟合同后再租房的，说明原告对房屋状况及是否能够履行加盟合同的情况是明知的，其要求赔偿经济损失的理由不成立。原告提供9月8日的通话记录，可以看出是原告自己违约不想承租。9月5日，原告支付了转手费后被告将商铺移交给原告，原告装修时分隔了商铺、天花板开孔以及开凿了墙面。原告因其原因于9月8日反悔，被告没有同意解除合同，原告至今未返还商铺给被告。被告同时提起反诉，请求判令：一、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，原告返还涉案商铺给被告；二、原告支付被告房屋租金16500元（自2015年9月10日起计算，至实际返还商铺之日止，暂计算三个月租金）以及滞纳金14850元（按日3%计算，暂计算三个月）；三、原告承担违约金16500元；四、原告赔偿被告商铺恢复原状的费用20000元；五、本案全部诉讼费用由原告负担。原告对被告的反诉辩称，原、被告均同意解除涉案合同，原告于2015年9月8日已经口头通知被告要求解除合同，商铺自此自动返还被告。原告接收商铺时被告没有向原告交付钥匙，原告在涉案商铺与相邻商铺中间砌墙，砌墙位置是由被告确定的，砌墙后商铺实际面积32.34平方米，与合同约定误差19.2%，不能满足原告开设加盟店的面积要求，被迫要求解除合同，并口头通知被告收回商铺。原告已经通知被告解除合同，如果被告认为原告违约，根据合同法第119条的规定，当事人违约后对方应当采取适当的措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告第二项反诉请求违反了法律规定，应当予以驳回。其第三项反诉请求没有事实、法律和合同依据，涉案合同关于违约责任的条款规定，任何一方违约的，由违约方赔偿对方的损失，不存在16500元违约金的约定。关于第四项反诉请求不可能有这么高的费用，原告只是按照被告规定位置砌墙，原告可以将其恢复原状。被告第五项反诉请求不应支持，本案纠纷原因是被告提供的商铺面积少于合同约定，是被告违约所致，被告应承担全部诉讼费用。经审理查明，2015年9月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租其位于宝安区商铺，建筑面积和实用面积均为40平方米；合同期限自2015年9月10日至2018年9月10日，每月租金5500元，每月10日前缴纳当月租金和其他应交款项，逾期按每天3%收取滞纳金；原告应缴纳押金16500元，被告在合同期满两个月无异常情况后无息退还原告；任何一方违约，由违约方赔偿对方损失；合同签订日期2015年9月10日。同日，原告根据被告的要求支付了转手费63000元。被告同时将涉案商铺交付原告。9月6日，原告对商铺进行装修，在涉案商铺与相邻商铺中间原墙址位置砌墙（该相邻两间商铺原是两间独立商铺，原租户将其间隔墙拆除后合并成一间商铺，原告因此在间隔墙原址重新砌墙间隔）、天花板上开灯孔、墙面开电线槽等，以加盟****便利店所用。另查，2015年9月5日，原告与深圳市***便利店有限公司签订了《特许加盟合同》，约定深圳市****便利店有限公司同意并授权原告于2015年9月5日至2019年9月4日在涉案商铺使用其公司连锁便利店的特许经营权。原告因此向该公司预存了20000元。该公司根据原告承租的涉案商铺提供了店铺设计图纸，其中设计长度7470MM，宽度4330MM，原告因此提出商铺实用面积仅有32.34平方米的异议。9月8日，原告向被告提出退租要求。又查，原告赔偿了深圳市****便利店有限公司加盟保证金3000元、加盟金2000元、铺位提供费1000元、店铺设计费1000元、室内装修费3863元，合计10863元。再查，涉案商铺属宝安区沙井街道新沙路455号房产首层部分，该栋房产办理了房地产权证，证号为深房地字第××号；权利人陈道高、陈健威，与被告分别是夫妻关系、母子关系。2015年12月30日，本院组织原、被告交接了涉案商铺。以上事实，有《商铺租赁合同》、银行流水、《特许加盟合同》、录音通话记录、房产证、同一地址证明、照片、庭审笔录以及当事人的陈述等附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，虽然涉案商铺实际面积与合同约定面积有误差，但原告签订合同前对商铺现状（即砌墙位置）以及租金按商铺整体计算（非按商铺面积计算）是知情的；签订合同后，原告又根据深圳市****便利店有限公司提供的店铺设计图纸进行了装修，证明商铺面积的误差不影响其加盟想家便利店的用途。原告与深圳市****便利店有限公司签订的《特许加盟合同》，与被告无关，原告要求被告赔偿其因履行该合同所致经济损失10863元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。但被告收取原告涉案商铺转手费63000元，没有依据，应返还给原告。原告以商铺实际面积误差以致其不能实现合同目的为由，要求解除涉案合同的理由不成立。原告单方要求解除合同，构成违约，原告应支付被告首月租金5500元，并按合同约定支付滞纳金。涉案商铺在本案诉讼中已经返还被告，被告要求返还涉案商铺的诉讼请求无需再作判决。涉案合同关于违约责任的约定为违约方赔偿对方损失，本案中，原告口头通知被告解除涉案合同后，未及时将其装修施工过的商铺恢复原状，造成被告租金损失，本院酌定其损失为一个月租金5500元，原告应予以赔偿；被告要求原告支付违约金16500元的诉讼请求，除原告赔偿被告租金损失5500元以外的部分，本院予以驳回。被告在原告口头通知解除涉案合同后，没有及时收回商铺，以致租金损失扩大，责任自负。此外，因原告装修商铺施工后未恢复原状，本院酌定被告恢复商铺原状费用为5000元，原告应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐莎莎与被告曾银兴签订的《商铺租赁合同》；二、被告曾银兴应于本判决生效之日起三日内返还原告徐莎莎人民币63000元；三、原告徐莎莎应于本判决生效之日起三日内支付被告曾银兴租金人民币5500元及滞纳金5500元（按每天3%计算，自2015年9月11日起计算，至本判决确定的履行期限届满之日止，滞纳金以租金本金人民币5500元为限）；四、原告徐莎莎应于本判决生效之日起三日内赔偿被告曾银兴租金损失人民币5500元；五、原告徐莎莎应于本判决生效之日起三日内赔偿被告曾银兴涉案商铺恢复原状费用人民币5000元；六、驳回原告徐莎莎其他诉讼请求；七、驳回被告曾银兴其他反诉请求。如果双方未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件本诉受理费823元，反诉受理费748.13元，共1571.13元，由原告徐莎莎负担304元，被告曾银兴负担1267.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 黄 绪 喜二〇一六年一月二十日书 记 员 郑 淦 元书 记 员 苏莉（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第7页共8页