荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂沙市民初字第00555号原告：刘中新，男，1941年4月8日出生，汉族，荆州市沙市区。委托代理人：蔡国勋，湖北居正律师事务所律师。被告：张春桃，女，1960年4月4日出生，汉族，住沙市区。委托代理人：张学文，男，汉族，1963年12月22日出生，住湖北省江陵县，系原告的弟弟。委托代理人：吴久全，湖北三鼎律师事务所律师。原告刘中新与被告张春桃租赁合同纠纷一案，本院依法公开开庭进行了审理。原告刘中新及其委托代理人蔡国勋、被告张春桃及其委托代理人张学文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘中新诉称：2012年10月7日，原被告签订租赁合同，约定将原告所有的位于沙市区××路私房××栋，由双方共同投资改造12间小房，乙方经营旅馆住宿，合同期限为4年，从2012年9月30日起至2016年9月30日止，原告需办理号营业执照和特种许可证，乙方应付投资款45000元，并约定，试营3个月，期满后按照甲乙双方商定的租金费用再续签等条款。合同签订后，由原告全部出资改建了12间小房，原告还以被告的名义办理了营业执照和特种许可证，试营3个月期满，原告要求与被告签订房屋租赁合同，但被告拒绝。2015年1月28日，原告向被告发出解除合同通知书，原告投资改造12间房屋，被告实际使用10间，比较此路段的其他出租房屋，每年计算房屋租金36000元，两年合计72000元。但是被告至今不缴纳租金，也不腾退房屋。现请求判令：1、解除原被告双方于2012年10月7日签订的房屋租赁合同。2、被告向原告支付房屋租金72000元。3、被告承担本案的诉讼费用。被告张春桃辩称：原告口头承诺免除四年房租；全部装修购买设备都是我一个人投的资；刘中新用于装修和购买电器设备等共在我手中拿走了40300元，我自己添加小型设备近万元。另外刘中新说为我买房子交预付款加他自己做他用共计拿走现金54720元整。要求刘中新按照他的口头协议说是两人共同装修，所以要求他归还我为他先垫出的旅馆装修费总额的50%即约30000元整；他既然拿走了40000元购房预付款，就要把购买房屋的有关手续或者房子给我；在我手中借走了14720元现金连本带息如数还我；他与他的儿子两人近三年在我旅馆住宿费、生活费及护理洗涤等共计172000元；没到四年他提前违约，应付违约金和我的间接损失100000元；他骗婚骗财给我造成的精神伤害补偿费100000。原告刘中新为支持其主张，向本院提交的证据如下：1、原告刘中新身份证及证明各一份。证明原告刘中新诉讼主体适格。2、被告张春桃身份证。证明被告张春桃主体适格。3、荆州房权证沙字第××号房屋及荆州国用（2010）第0206020084号土地证。证明位于沙市区××组建筑面积76.64平方米属于原告所有。4、房屋出租合同。证明1、原、被告于2012年10月7日签订的房屋出租合同；2、共同投资改造12间小房，乙方应付甲方投资款45000元，由甲方开收款收据给乙方为证，甲方（原告）主动办理营业执照等证照；3、乙方（被告）试行三个月，甲乙双方商定租金费用再续合同。5、解除合同通知及快递单。证明2015年1月28日原告快递给被告解除（2012年10月7日《房屋出租合同》）合同通知。6、三份房屋租赁合同。证明原告房屋坐落地段出租房屋租金的价格。被告对原告提交的证据1、2、3无异议；对证据4的真实性无异议，但是该合同不公平，是原告欺骗被告签订的；对证据5,对真实性无异议，但对其证明目的有异议，不是不签订合同，而是因为原告欠我钱不还，投资的装修款当时没有给我，所以我就没有给租金，也没有签订合同。对证据6,这三份合同知情，但是这三份合同的承租方是没有出装修钱，而我方是出了装修费的，所以按照这个租金标准，计付我方应付租金明显过高。被告张春桃为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：1、被告向我方出具的欠条九张。证明：原告共欠我方9万多元。原告对被告提交的证据对编号为1条子,系被告单方面出具，没有证明效力；对编号为2的条子不具有真实性，内容均非原告书写，但是签名是我书写的；对编号为3的欠条系原告向被告的母亲出具的欠条，与本案无关；编号为4、5、6、7、8的欠条无异议，编号9的条子是我向他儿子出具的欠条，与本案无关。我方认可的欠条我们愿意承担相应的给付责任。经本院审查核实，原告提交的证据1、2、4、5，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，且对方当事人无异议，本院对其证明力予以确认。对原告提交的证据3的真实性不予确认。证据6与本案无关，本院对该组证据的证明效力不予确认。被告提交的证据1-1原告未签字确认，本院对该项证据的证明效力不予确认；1-2的欠条上半部分记载内容仅是张春桃付给刘中新现金记录，并不能确定该款项是欠款，该欠条下半部分的借贷内容的证明效力本院予以确认；被告提交的证据1-3、1-9与本案无关；证据1-4、1-5、1-6、1-7、1-8内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，且对方当事人无异议，本院对其证明力予以确认。依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：原告在荆州市××村××组拥有私房一套，建筑面积为64.64平方米，在此基础上，原告加盖了两层。2012年10月7日，原告将该房屋及加盖建筑出租给被告用于经营旅馆住宿，签订了房屋出租合同一份，合同约定：“原被告双方投资改造12间小房，合同期为4年，从2012年9月30日起至2016年9月30日止，被告应当给付原告投资费45000元，本合同试行3个月，期满后按甲乙双方商定的租金费用再续签”。合同签订后，原告将该房屋及加盖建筑（双方确定租赁房屋总面积为193.92平方米，其中原告使用40平方米）中的153.92平方米出租给被告使用。原告于2012年4月12日、2012年10月18日、2012年10月21日、2012年12月1日分6次，向被告借支了52830元。现原被告双方就租金的给付事宜发生争议，故而成诉。原告申请对租赁房屋2013年1月至2014年12月30日的出租价格进行鉴定，荆州市沙市区价格认证中心鉴定该房屋2013年1月至2014年12月30日的出租价格为每平方米12元左右。2015年11月26日，经原被告双方确认，涉案房屋的使用面积为193.92平方米，其中原告占有使用了40平方米，被告使用面积为153.92平方米。本院认为：本案租赁房屋由两部分组成，即原告办理了产权证书的64.64平方米及原告私自加盖的2、3层，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第三条、第五条的规定，原被告于2012年10月7日签订的房屋出租合同中关于原告私自加盖部分的合同内容无效；关于原告取得了相关房屋权属证书部分，是原被告双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在合同履行期内向被告借支了52830元，且双方签订的房屋出租合同未就房屋租金及租赁面积等核心事项作出约定，以上因素为被告不能及时给付租金的主要原因，所以被告并不存在未缴纳租金的情形，且原告也并未作出愿意承担单方解除合同违约责任的意思表示，故原告的合同解除权并未成就，综上，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。但是被告使用原告房屋及加盖建筑的事实客观存在，所以被告应当给付相应的房屋占有使用费。原被告双方签订的房屋租赁合同第6条约定：“本合同试行3个月，期满后按甲乙双方商定的租金费用再续签”，可见，试用期间内被告可以不缴纳租金。被告认为合同有3个月的免租期的抗辩意见有事实和法律依据，该项抗辩意见本院予以采纳。荆州市沙市区价格认证中心鉴定该房屋2013年1月至2014年12月30日的出租价格为每平方米每月12元左右，本院确认租赁房屋的租金标准为每平方米、每月12元为宜。故被告应当从2013年1月7日起至2016年1月7日止的房屋租金66493元（153.92平方米×12元/每月、每平方米×36个月），原告向被告借支了52830元，抵消后，就2013年1月7日起至2016年1月7日止的房屋租金，被告还应支付13663元。2016年1月7日后的租金，如被告欠缴，原告可另案向被告主张权利。被告认为其还缴纳了部分装修款，但是未提交有力证据予以印证，本院对被告就装修款的抵销请求不予支持。据此，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张春桃于本判决生效后十日内支付原告刘中新2013年1月7日起至2016年1月7日止的房屋占有使用费13663元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告张春桃未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，由被告张春桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  周备审判员  李娅审判员  张华二〇一六年一月七日书记员  黄炼