南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民初字第5179号原告高剑，女，1966年10月13日生，汉族。被告黄喜洋，男，1975年5月4日生，汉族。被告沈雅金，女，1981年7月30日生，汉族。被告储德镇，男，1965年10月27日生，汉族。原告高剑与被告黄喜洋、沈雅金、储德镇房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公���开庭进行了审理。原告高剑，被告黄喜洋、沈雅金、储德镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高剑诉称，原告与被告黄喜洋于2012年11月7日签订《房屋买卖合同》，购买被告位于本市秦淮区汇景北路33号景文苑x幢3单元x室的房屋（以下简称诉争房屋）。原告于当天即支付了全部购房款90万元，被告也于当天将房门钥匙、水费卡、电费卡、有线电视卡交给原告，原告于当天即入住诉争房屋。被告黄喜洋与被告沈雅金系夫妻关系。由于诉争房屋系拆迁安置的经济适用房，根据国家法律规定该房屋产权过户须符合房产管理规定后方符合过户条件，因此，原告只能先实际居住，等到具备过户条件时再由被告履行过户义务。2013年4月15日，被告储德镇为被告黄喜洋提供担保，保证在诉争房屋不能顺利过户时，被告储德镇承担还款义务，并愿意按南京市同地段、同面积的价格计算还款额。至此，原告才放心居住。不料，2015年7月28日，原告在诉争房屋房门上发现有南京市秦淮区人民法院粘贴的（2015）秦执恢字第456号《执行裁定书》与《敦促执行通知书》，方知诉争房屋已因被告黄喜洋对外欠款由债权人肖陆毅提起诉讼，并进入执行程序，要求将诉争房屋拍卖归还欠款。原告早已履行了全部付款义务，是诉争房屋的实际所有人。原告也是因家中拆迁才购买的诉争房屋，该房屋是原告的唯一住房。该案一旦执行，原告将面临巨大损失。原告迫于无奈，只得诉至贵院，请求判决：1、原告与被告黄喜洋签订的《房屋买卖合同》无效。2、三被告返还购房款90万元。3、三被告赔偿原告经济损失56.1万元。4、诉讼费由三被告承担。被告沈雅金辩称，当时被告沈雅金和黄喜洋负有外债，想把诉争房屋卖掉后还债。原告与被告黄喜��签订《房屋买卖合同》被告沈雅金并不知道。原告通过被告储德镇给了被告黄喜洋房款30万元，另外60万元被告黄喜洋和沈雅金均未收到。后来原告发现诉争房屋被保全了，为了证明与被告沈雅金无关，原告还让被告沈雅金打了一张100万元的欠条。关于原告的诉讼请求，对要求确认《房屋买卖合同》无效没有异议，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告黄喜洋辩称，答辩意见基本同被告沈雅金。但出售诉争房屋不是为了还债，是为了进一步发展筹措资金。关于原告的诉讼请求，对要求确认《房屋买卖合同》无效没有异议，并同意返还购房款30万元，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告储德镇辩称，房款确实是90万元。因被告黄喜洋欠被告储德镇90万元，被告黄喜洋主动提出将诉争房屋卖掉还债。当时原、被告说好，由原告给付被告黄喜洋30万元，另60万元则给付被告储德镇。合同签订后，原告就给付了被告黄喜洋30万元，被告储德镇也将60万元的欠条还给被告黄喜洋，由被告黄喜洋当场撕毁。要求驳回原告对被告储德镇的诉讼请求。经审理查明，诉争房屋原系被告黄喜洋父母黄福泉、冷先花拆迁安置所购经济适用房。2011年11月15日，黄福泉、冷先花向南京景汇建设有限责任公司（以下简称景汇公司）支付了购房款290815元，并于同日与被告黄喜洋签订《赠与合同》，约定黄福泉、冷先花将本市秦淮区汇景家园1组团08幢xx室房屋（即诉争房屋）赠与给被告黄喜洋一人。该《赠与合同》经江苏省南京市秦淮公证处公证。同年11月29日，被告黄喜洋与景汇公司签订《房屋买卖契约》，约定被告黄喜洋以290815元的价格购买诉争房屋。经被告储德镇介绍，2012年11月7日，原告（乙方）与被告黄喜洋（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将诉争房屋以90万元的价格出售给乙方，合同约定乙方于2012年11月7日支付购房首付款88万元，其余房款2万元于办理过户当天支付。办理一手房房产证当天办理过户手续，办理过户的各项税费由乙方承担。双方另约定，如有一方违约，违约方需向守约方赔偿损失50万元。甲方于2012年11月7日将房屋交付于乙方。甲、乙双方不论今后的房价是否涨跌，均认可现在的价格。因被告黄喜洋与被告储德镇之间尚有债务纠纷，被告黄喜洋、储德镇与原告约定，原告向被告黄喜洋支付购房款30万元，余款60万元则由原告支付给被告储德镇，以了结被告黄喜洋与被告储德镇之间的债务。上述合同签订当天，被告黄喜洋出具了收到购房款88万元的收条。原告向被告黄喜洋支付了购房款28万元，被告黄喜洋于同日将诉争房屋交付原告，并将诉争房屋的《房屋买卖契约》及户口本原件交付原告，被告储德镇则将被告黄喜洋出具的一张借条交还被告黄喜洋撕毁。次日，被告储德镇又向被告黄喜洋转付购房款2万元。之后，原告陆续向被告储德镇支付了购房款50万元。原告已付购房款合计80万元。另查明，被告黄喜洋于2013年3月26日缴纳了诉争房屋的专项维修资金，诉争房屋产权于同年4月2日登记为被告黄喜洋所有。同年4月3日，被告黄喜洋与原告、被告储德镇及董志强共同到房产部门办理出件手续。当天，被告黄喜洋缴纳了契税，但在领取房屋所有权证时却被告知诉争房屋已被法院查封。2013年4月15日，被告储德镇向原告出具《担保书》一份，内容为：“卖房人黄喜洋与买房人高剑签订房屋买卖合同，自愿把秦淮区汇景北路33号景文苑x幢三单元x室房屋过户转让给买房人高剑，房款为玖拾万元人民币（90万），已付清房款。但该房为农民拆迁安置经济适用房，根据南京市有关规定，2017年后该地块房屋方可上市办理买卖过户。为了防止给买方带来财产损失，担保人自愿立下担保书，为卖房人黄喜洋到期过户提供担保，如果该房屋发生纠纷不能顺利过户转让，买方有权提出终止合同，担保人储德镇愿承担返还房款义务，并愿意按照届时南京市同地段、同面积的价格计算还款额。”又查明，肖陆毅与被告黄喜洋债务纠纷一案执行过程中，经本院委托，江苏汇知土地房地产评估咨询有限公司于2015年10月12日出具房地产估价报告，确认诉争房屋于估价时点2015年7月8日的估价结果为146.1万元。另，被告黄喜洋与被告沈雅金系夫妻关系。上述事实，有原、被告陈述以及《房屋买卖合同》、收条、《担保书》、银行交易明细及转账凭证、专项维修资金发票、完税凭证、《南京市房地产买卖契约》、（2011）宁秦证民内字第1581号公证书等在卷佐证。本院认为，依据法律规定，损害社会公共利益的合同为无效合同。本案诉争房屋系被告黄喜洋于2011年11月所购经济适用房，原告与被告黄喜洋在经济适用房五年限制交易期内就诉争房屋签订《房屋买卖合同》，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和公共利益，该合同应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，被告黄喜洋应将原告已付购房款返还原告，原告则应将诉争房屋返还被告黄喜洋。原告就诉争房屋交易付出购房款80万元，被告黄喜洋收到其中30万元，另50万元则由被告储德镇收取。据被告黄喜洋与储德镇所述，两人之间存在债务纠纷，原告与被告黄喜洋签订《房屋买卖合同》后，被告储德���将被告黄喜洋出具的一张借条交还被告黄喜洋。可以认定原告向被告储德镇支付50万元房款系依据被告黄喜洋指示交付，故被告黄喜洋应向原告返还购房款80万元。另法律规定，合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争《房屋买卖合同》无效，原告无法取得诉争房屋，因客观上房屋价格的上涨，原告另行购置房屋须支出更多的费用，对于房屋的差价损失被告黄喜洋应予赔偿。经鉴定，诉争房屋于估价时点2015年7月8日的估价结果为146.1万元，与原告和被告黄喜洋约定的诉争房屋成交价增值56.1万元。考虑到原告与被告黄喜洋签订《房屋买卖合同》时，被告黄喜洋将诉争房屋的相关材料交给了原告，原告对于诉争房屋系经济适用房应当是明知的，对于合同无效原告亦应承担一定责任。且被告黄喜洋��能将诉争房屋过户给原告的主要原因系该房屋被法院查封，而非单纯的为获取房屋价格上涨的巨大差额利益而恶意毁约。故本院酌定被告黄喜洋赔偿原告损失35万元。依据黄福泉、冷先花与被告黄喜洋签订的《赠与合同》，诉争房屋应系被告黄喜洋个人财产，因该房屋交易产生的债务亦应系其个人债务。原告要求被告沈雅金返还房款、赔偿损失无法律依据，本院不予支持。另外，依据法律规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，被告储德镇向原告出具《担保书》，为被告黄喜洋到期过户诉争房屋提供担保。承诺如果该房屋发生纠纷不能顺利过户转让，其愿承担返还房款义务，并按照届时同地段、同面积的价格计算还款额。应认定被告储德镇与原告之间形成担保合同关系。现原告与被告黄喜洋之间的《房屋买卖合同》无效，原告与被告储德镇之间的担保合同亦应无效。因原告与被告黄喜洋之间的《房屋买卖合同》系经被告储德镇介绍签订，被告储德镇对于诉争房屋系经济适用房是明知的，对于合同无效，被告储德镇存在过错，应对被告黄喜洋不能返还房款及赔偿损失部分承担三分之一的清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告高剑与被告黄喜洋于2012年11月7日签订的关于本市秦淮区汇��北路33号x幢3单元x室的《房屋买卖合同》无效。二、被告黄喜洋于本判决生效之日起十日内返还原告高剑购房款80万元，并赔偿损失35万元。同时，原告高剑将本市秦淮区汇景北路33号x幢3单元x室房屋返还被告黄喜洋。三、被告储德镇对以上第二条所确定的款项在被告黄喜洋不能清偿部分承担三分之一的清偿责任。四、驳回原告高剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由被告黄喜洋负担8600元，被告储德镇负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 长  马 巍人民陪审员  王四辈人民陪审员  孙永胜二〇一六年一月二十五日见习书记员  陶 瑜