新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初１４８４号原告：许金凤。委托代理人：李俊杰，新疆仕诚律师事务所律师。委托代理人：张健，新疆仕诚律师事务所律师。被告：马丽娜。被告：新疆凤凰洲际房地产经纪有限公司。法定代表人：焦其生，该公司总经理。原告许金凤与被告马丽娜、新疆凤凰洲际房地产经纪有限公司（以下简称：凤凰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日受理后。依法由审判员张静独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告许金凤的委托代理人李俊杰，被告马丽娜到庭参加诉讼，被告凤凰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2016年6月24日再次公开开庭审理了本案。原告许金凤的委托代理人张健到庭参加诉讼。被告马丽娜、凤凰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许金凤诉称：2015年11月28日，我与两被告签订房地产买卖居间协议，约定被告马丽娜购买我位于乌鲁木齐市高新区长春路408号蓝调一品（晶彩小区C区6栋8层808室）房屋，被告凤凰公司作为居间方。合同对违约责任有明确约定。2015年12月3日，我已经办理完毕出售房屋的解押手续且无产权瑕疵。被告马丽娜却始终未向我支付首付款，后被告马丽娜承诺如在2015年12月15日未支付首付款及地下室款，按总款的5%承担滞纳金。后被告马丽娜仍未向我支付首付款。2016年2月25日，我通知被告马丽娜支付首付款，否则解除合同，被告马丽娜后以短信方式告知我同意解除合同。现依法诉至法院，要求解除原告与被告马丽娜、凤凰公司于2015年11月28日签订的房地产买卖居间协议；要求被告支付滞纳金20835元；要求被告支付定金10000元，要求被告支付原告聘请律师费用2775.15元且本案的诉讼费用由被告承担。被告马丽娜辩称：不同意原告的诉讼请求，我将定金已经给了被告凤凰公司。是被告凤凰公司承诺给我办理银行贷款事宜，后没有办理下来，是被告凤凰公司违约。我交纳的10000元定金原告可以向被告凤凰公司主张，但是我不同意再支付滞纳金了。被告凤凰公司未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年11月28日，原告许金凤与被告马丽娜、凤凰公司签订房地产买卖居间协议，约定被告马丽娜委托被告凤凰公司作为居间方购买原告许金凤位于乌鲁木齐市高新区长春南路408号蓝调一品晶彩小区C区6栋8层808室的房屋，建筑面积46.43平方米，房价为400000元；被告马丽娜应在签订本协议后当日支付定金10000元整，由原告许金凤签收后交由被告凤凰公司暂为保管；（原告同意：该笔定金10000元由被告凤凰公司暂为保管作为交房尾款，被告凤凰公司出具交房保证金收据给原告许金凤）原告许金凤于签订本协议7日内，在原贷款银行进行解押，待银行解押手续办理完毕后当日，在确认该房屋无产权瑕疵后，被告马丽娜应支付给原告许金凤首期房价款计人民币50000元整，同时原告许金凤与被告马丽娜签订乌鲁木齐市房产转让合同书，如此共同构成被告马丽娜给原告许金凤的首期房价款计人民币60000元整；被告马丽娜向贷款银行申请人民币340000元整的贷款支付第二期房价款，在签订买卖合同后七日内由被告凤凰公司代表被告马丽娜向银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议、办理一切相关手续，相关费用由被告马丽娜支付；由被告凤凰公司代表被告马丽娜赴乌鲁木齐新市区房地产交易中心申请办理产权过户手续；交房当日，（以被告马丽娜向原告许金凤付清余款过户当日为准）原告许金凤、被告马丽娜应对该房地产进行验看、清点，同时原告许金凤将交房前的所有物业费、采暖费等使用费用结清确认无误后，原告许金凤将该房地产交付被告马丽娜；同时被告凤凰公司代为转付原告许金凤房价尾款10000元；…原告许金凤接受本协议所述买卖条件并签署本协议；如原告许金凤未能履行本条所述事项，则应向被告马丽娜双倍返还定金；…原告许金凤、被告马丽娜及凤凰公司三方在履行本协议过程中发生争议，应自行协商解决；自行协商解决不成的，三方同意依法向该房地产所在地人民法院起诉；诉讼费用及律师代理费在法院判决生效起均由违约方承担；…原告许金凤、被告马丽娜同意原告许金凤把位于负二层36号地下室，按照价格16700元出售给被告马丽娜。该房地产居间买卖协议签订当日，被告马丽娜向被告凤凰公司支付定金5000元，被告凤凰公司向被告马丽娜出具收条，并要求被告马丽娜于2015年12月3日将剩余定金支付完毕。原告许金凤向被告马丽娜亦出具收条确认收到定金5000元。2015年12月3日，原告许金凤将其出售房屋的银行贷款全部支付完毕，并办理了银行解押手续。2015年12月8日，被告马丽娜向原告出具承诺书，承诺被告马丽娜于2015年12月15日向原告许金凤支付房产首付款50000元及地下室款16200元，若未能按时支付按支付总款应承担总款5%的滞纳金。后因被告马丽娜购买该房屋的银行按揭贷款手续无法办理，被告马丽娜未再向原告支付首付款。2016年2月2日，原告许金凤向被告马丽娜以邮寄方式送达通知书，要求被告马丽娜在收到通知书之日后5日内向原告支付首期房价款，如被告马丽娜未按照要求付款，则房地产买卖居间协议依法解除。被告马丽娜收到该通知后仍未向原告许金凤支付首付款。后被告马丽娜通过微信向原告表示同意解除合同。庭审中，原告许金凤撤回要求被告马丽娜支付定金10000元的诉讼请求。经本院释明，原、被告之间的房地产买卖居间协议存在原告许金凤与被告马丽娜之间的法律关系，原告许金凤与被告凤凰公司之间的居间合同关系并非同一法律关系。原告明确表示要求解除与被告凤凰公司之间的居间协议关系，不要求被告凤凰公司承担其他给付责任。上述事实有房地产买卖居间协议、收款收据、承诺书、通知书、微信截图及庭审笔录存卷为证。本院认为：原告许金凤与被告马丽娜签订的房地产买卖居间协议虽约定了购买房屋的坐落及价款，对购买房屋的交付、剩余银行贷款的支付及房屋所有权手续的办理等合同主要条款，但原告许金凤与被告马丽娜仍约定签订乌鲁木齐市房产转让合同书，故原告许金凤与被告马丽娜之间的协议为预约合同。被告马丽娜庭审中亦确认未签订正式的房屋买卖合同系其银行贷款出现问题，并表示同意解除与原告许金凤之间的合同关系。故原告许金凤要求解除与被告马丽娜预约合同关系的诉讼请求，本院予以支持。对于原告许金凤主张被告马丽娜支付的滞纳金20835元的诉讼请求，原告许金凤与被告马丽娜之间的房地产买卖居间协议约定了定金条款及被告马丽娜的违反预约合同的责任承担方式，且被告马丽娜亦实际向原告许金凤支付了定金5000元。被告马丽娜向原告许金凤于2015年12月8日出具的承诺书承诺，如未按期支付首付款承诺5%的滞纳金实为被告马丽娜对房地产居间协议向原告许金凤作出的变更并且加重了房地产买卖居间协议的违约责任的条款，现被告马丽娜未按照其承诺的时间付款，被告马丽娜应向原告许金凤支付其承诺的滞纳金，故原告许金凤要求被告马丽娜支付滞纳金20835元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告许金凤明确撤回向被告马丽娜主张定金的诉讼请求，其意思表示真实符合法律规定，本院予以准许。对于原告许金凤主张的律师费，原告许金凤已经按照被告马丽娜的承诺主张了滞纳金即违约金20835元，违约金的法律本质是弥补非违约方的因违约方的违约行为造成的损失，原告许金凤花费的律师费用为因被告马丽娜的违约行为产生的损失，原告许金凤主张的滞纳金已能补偿原告许金凤的该部分损失，且原告许金凤亦无其他证据证明其他实际损失的发生，原告许金凤已主张了违约金同时再主张律师费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告凤凰公司与原告许金凤之间系居间合同关系，与原告许金凤与被告马丽娜之间的房屋买卖预约合同关系不属同一法律关系，本院对原告许金凤与被告凤凰公司之间的居间合同关系，在本案中不做处理。被告马丽娜、凤凰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本案的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告许金凤与被告马丽娜于2015年11月28日成立的房屋买卖预约合同关系；二、被告马丽娜支付原告许金凤滞纳金20835元；三、驳回原告许金凤对被告马丽娜的其他诉讼请求。上述被告马丽娜给付款项，被告马丽娜于本判决生效之日起十日内履行，逾期不履行则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案请求标的33610.65元，给付标的20835元，占请求标的61.99%。本案案件受理费640.25元，邮寄送达80元（原告均已预交）。案件受理费现由被告马丽娜承担396.88元，原告许金凤承担234.37元。邮寄送达费由被告马丽娜承担40元，原告自行承担40元。被告马丽娜承担的案件受理费、邮寄送达费可在给付案款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  田亚丽人民陪审员  曹向阳二〇一六年八月二十九日书 记 员  张小星