宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第1407号原告（反诉被告）：宁波市金丰印务有限公司（组织机构代码为72639077-3）。住所地：宁波市鄞州区中河街道顾家村。法定代表人：严善达，该公司经理。委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。委托代理人：沈利利，浙江红邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波市鄞州中河天峰宾馆。住所地：宁波市鄞州区中河街道顾家村。经营者：王益明，男，1962年10月10日出生，汉族，住天台县。委托代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：应恬，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波市金丰印务有限公司为与被告宁波市鄞州中河天峰宾馆房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员邝荣适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院准许与本诉合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2015年10月16日、12月3日公开开庭进行审理，原告的委托代理人蔡祖红、被告的经营者王益明及其委托代理人应恬均到庭参加诉讼，原告委托代理人沈利利、被告的委托代理人章定表参加第一次庭审。审理中，原、被告双方自行庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告宁波市金丰印务有限公司起诉称：2006年7月，被告向原告承租��位于宁波市鄞州区下应街道顾家村1-10号的房屋用于经营宾馆，承租范围为涉案房屋一楼1号和10号2间、二楼第1-10号共10间及厂大门口楼上二楼、门卫楼上二楼，面积500-600平方米，租赁期限为5年。到期后，经双方自愿协商一致，被告续租2年并重新签订房屋租赁合同，期限自2011年7月20日起至2013年7月21日止，两年租金195000元，其中第一年租金95000元，第二年租金100000元，租金每半年一付，先付款后使用。2年续租期限届满后，双方协商约定再续租2年，并重新签订房屋租赁合同一份，期限自2013年7月21日起至2015年7月20日止，租赁房屋范围除一楼10号由原告收回不再出租外，其余不变，租金调整为118000元每年，支付方式不变。现续租期限已届满，但被告仅支付至2015年4月20日的租金，剩余租期的租金至今未付，且原告决定不再续租，要求被告腾退，但被告拒绝腾退。故请求判��：一、被告立即腾退租赁房屋，并向原告办理房屋移交手续；二、被告向原告支付自2015年4月21日至2015年7月20日的房屋租金29500元；三、被告向原告支付自2015年3月11日起至实际腾退之日的水、电费。审理中，原告增加诉讼请求要求被告支付自2015年7月20日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（占有使用费的标准参照租赁合同关于房租的约定即118000元/年）。审理中，原告明确第三项诉讼请求中的水费为142.8元［（1491吨-1467吨）×5.95元/吨］、电费为602.8元［（30047度-29499度）×1.1元/度］，将增加的诉讼请求变更为要求被告支付房屋占有使用费18104元（自2015年7月21日起算至2015年9月14日止：118000元/年÷365天×56天）。被告宁波市鄞州中河天峰宾馆反诉并答辩称：被告租用原告的房屋用于经营宾馆属实，双方最后一次的租赁合同期限为2013年7月21日至2015年7月20日。2014年3月，原告与宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室（以下简称中河拆迁办）签订《征收补偿协议》并领取拆迁款，但原告拒绝向被告提供拆迁协议、评估报告等拆迁资料，也未向被告转交赔偿款。由于涉案房屋拆迁，原告让被告先暂缓支付2015年4月之后的房租，被告已于2015年5月正式停业，之前欠付的水、电费同意支付，但涉案房屋已经被中河拆迁办征收，所有权已经转移给中河拆迁办，原告无权再就涉案房屋取得租金及占有使用费等收益。故请求驳回原告的诉讼请求，并判令：一、反诉被告立即提供拆迁协议、评估报告等拆迁资料；二、反诉被告立即转交属于反诉原告的拆迁补偿款447383.92元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率130%支付利息。审理中，被告明确第一项诉讼请求的拆迁资料为拆迁补偿协议、结算清单及评估报告；将第二项反诉请求变更为要求反诉被告支付拆迁补偿款385798元，其中一次性经济补偿费9万元，临时安置补偿费44186元，装饰装修款245132元，厨房钢棚补偿款6480元（36平方米×180元/平方米）。原告宁波市金丰印务有限公司针对反诉答辩称：1、原、被告双方在租赁合同中并无约定，被告无权要求原告提供相应的拆迁资料。2、被告不是涉案房屋的所有权人，不是拆迁补偿协议的相对人，无权就拆迁补偿款主张权利。且原、被告双方的租赁合同期限已经届满，在租赁期内涉案房屋并未拆迁，未给被告造成任何损失，无需赔偿。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、《房屋租赁合同》2份，用以证明原、被告双方就被告承租原告位于宁波市鄞州区中河街道顾家村1-10号房屋事宜两次续订房屋租赁合同，两份��同均就租赁房屋数量、租赁期限、租金支付等内容进行了约定的事实；2、房屋租金收款收据及水、电费收款收据各1份，用以证明被告支付租金至2015年4月20日，支付水、电费至2015年3月10日，其余的租金及水、电费至今未支付的事实。被告为证明自己的主张，向本院提交《房地产评估报告》复印件1份，用以证明原告应向被告支付装饰装修补偿款245132元的事实。审理中，本院根据被告的申请，向中河拆迁办调取《房地产评估报告》、《拆迁补偿协议》各1份，用以证明涉案房屋拆迁补偿款的赔偿情况及对房屋装修价值的评估情况。原、被告提供的证据，双方的质证意见及本院的认证意见如下：对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院均予以认定。对被告提供的证据，原告认为系复印件真实性无法核实，经���对，该份证据与本院向中河拆迁办调取的原件核对无异，本院对其真实性予以确认。对本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：2011年7月20日，原、被告续订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于宁波市鄞州区下应街道顾家村1-10号的房屋用于经营宾馆，承租范围具体为一楼1号和10号2间、二楼第1-10号10间及厂大门口楼上二楼、门卫楼上二楼，面积为500-600平方米；租赁期限5年。到期后，经双方自愿协商一致，于2013年7月20日又签订《房屋租赁合同》一份，租赁房屋范围及面积与之前一致，租赁期限为2年，自2013年7月21日起至2015年7月20日止，每年租金118000元，租金每半年一付；在合同期内，如遇政府拆迁，被告自行搭建的厨房间赔偿款归被告所��，政府赔偿给原告的宾馆装修费归被告所有。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年3月11日，原告与中河拆迁办签订《征收补偿协议》一份，协议约定：原告位于中河街道顾家村的被征收土地面积为4348平方米，被征收房屋实际丈量建筑面积为4447.26平方米、棚房475平方米，中河拆迁办支付原告室内外装修、棚房及附属设施补偿价1986740元；因征收带来的设备搬迁、停工停产等损失，按合法建筑面积给予原告一次性经济补偿667089元；原告在规定时间内签订征收协议并如约搬迁完毕的，按合法面积给予原告奖励费869600元；中河拆迁办按照相关政策给予原告六个月的临时安置补偿费320202元；原告将土地证房产证交由中河拆迁办处理，并在2014年9月30日前搬迁腾空完毕，按评估后补偿的动产、不动产等均作中河拆迁办处理，原告不得自行处理；原告与第三方发生租赁关系及个人出租、出借、协议支付等经济行为均由原告负责，一律与中河拆迁办无涉。经宁波荣业房地产估价有限公司评估，上述室内外装修补偿价中，被告承租的宾馆装饰装修价值为245132元。2015年1月21日，被告向原告支付房租至2015年4月20日，2015年3月10日，原告摘录的水表吨数为1467吨，电表度数为29499度，水费单价为5.95元/吨，电费单价为1.1元/度，被告向原告支付水、电费1924.9元。现涉案房屋水表显示用水1491吨，电表显示用电30047度，即2015年3月20日之后产生水费为142.8元［（1491吨-1467吨）×5.95元/吨］、电费为602.8元［（30047度-29499度）×1.1元/度］。此后，被告未向原告支付租金及水、电费，亦未搬离涉案房屋。另查明，位于宁波市鄞州区下应街道顾家村面积为2185.78平方米的两幢厂房原登记在原告名下，后因原告与中河拆迁办就该房屋签订了征收补偿协议，该房屋的房屋所有权证、土地使用权证已上交中河拆迁办。2015年9月15日，原告分别向宁波市自来水有限公司和国网浙江宁波市鄞州区供电公司办理了水、电的销户手续。再查明，宁波荣业房地产估价有限公司在评估过程中，发现位于被告承租房屋南侧有一彩钢棚房，面积为41.28平方米（4.8米×8.6米）。经评估后，记录在评估报告表2-4室外附属设施价格测算表第9栏的店面彩钢棚房中。该栏中店面彩钢棚房的面积共计86.28平方米，单价为180元/平方米，成新率为0.9，总价为13977元（86.28平方米×180元/平方米×0.9）。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、原告的主张能否成立；3、被告的反诉主张能否成立。关于争议焦点1，原告认为，涉案房屋原所有权登记在原告名下，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，且涉案房屋并未实际移交给中河拆迁办，故房屋所有权尚未变更，现租赁期限届满，原告有权向被告收取租金、占有使用费并要求腾退。被告认为，因涉案房屋已被中河拆迁办征收，中河拆迁办系房屋所有权人，原告无权主张租金及房屋使用费，且原告未按合同约定向被告转交拆迁补偿款，无权要求被告腾退。本院认为，原告原系涉案房屋所有权人，现涉案房屋虽被中河拆迁办征收，但尚未实际交付给中河拆迁办，且中河拆迁办与原告签订的《征收补偿协议》明确约定原告与第三方发生租赁关系及个人出租、出借、协议支付等经济行为均由原告负责，一律与中河拆迁办无涉，故原告作为合同当事人有权就该房屋向被告主张权利���包括要求收取租金、占有使用费等相关费用及要求被告从涉案房屋腾退。关于争议焦点2，对于原告要求被告立即腾退涉案房屋的主张，本院认为，现原、被告双方的《房屋租赁合同》已于2015年7月20日期限届满，双方又无续订合同，双方租赁关系因合同期满终止，被告占用涉案房屋无相应依据，应将涉案房屋腾退交还原告。对于原告要求被告支付2015年4月21日至7月20日房租29500元的主张，本院认为，被告租赁涉案房屋至合同期限届满仍未腾退，但仅支付至2015年4月20日的租金，显然有违双方约定，故本院对原告的该项主张予以支持。对于原告要求被告支付2015年3月11日至实际腾退之日止的水费142.8元、电费602.8元的主张，符合双方合同约定，被告亦同意支付，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付2015年7月21日起至9月15日止的房屋占有使用费18104元（118000元/年÷365天×56天）的主张，本院认为，虽然双方的租赁合同已到期，租赁关系终止，但被告占用原告房屋至今未搬离，且在2015年9月15日之前，涉案房屋仍具备租赁条件，原告据此主张以租赁合同约定的租金标准向被告收取自租赁期限届满次日（2015年7月21日）起至9月14日止的占有使用费，于法有据，本院亦予以支持。关于争议焦点3，对于被告要求原告立即提供拆迁协议、结算清单、评估报告等拆迁资料的主张，本院认为，拆迁协议签订的双方为中河拆迁办与原告，被告并非协议双方，原、被告双方在租赁合同中亦未约定原告负有向被告提供上述资料的义务，且本院已经向中河拆迁办调取了《拆迁补偿协议》及评估报告，并在庭审中进行出示，结算清单经本院向中河拆迁办调取称并无该项资料，故本院对被告的该项反诉主张不予支持。对于被告要求原告转交��迁补偿款385798元（其中一次性经济补偿费9万元，偿款6480元）的主张，原告认为租赁合同约定在租赁期间发生拆迁才需支付拆迁补偿款，虽然拆迁补偿协议系发生在租赁期间，但是涉案房屋至今未实际拆迁，被告仍在占用，故原告无需向原告转交拆迁补偿费用。本院认为，原、被告双方在租赁合同中明确约定如遇政府拆迁，属于被告的装饰装修款归被告所有，中河拆迁办与原告在2014年3月11日签订拆迁补偿协议，尚在原、被告的租赁期限内，且在中河拆迁办委托宁波荣业房地产估价有限公司对涉案房屋进行估价时，评估报告中明确亦列明了属于被告的装饰装修价值为245132元，故本院对被告的该部分反诉请求予以支持，但被告应将涉案房屋内的装饰装修物完整移交原告。对于厨房钢棚补偿款6480元，双方在合同中约定“如遇政府拆迁，被告自行搭建的厨房间赔偿款归被��所有”，可见原、被告双方对于被告自行搭建厨房进行了确认，而评估机构亦明确在被告承租房屋南侧有一41.28平房米的彩钢棚房，与被告主张的36平方米彩钢棚大致吻合。被告主张该部分的赔偿款归其所有符合双方约定，36平方米低于评估的41.28平方米，系被告对自身权利的处分，且不违反法律、法规的规定，本院依法予以准许。但是被告计算错误，本院依法予以调整为5832元（36平方米×180元/平方米×0.9）。对于一次性经济补偿费9万元，临时安置补偿费44186元，因双方在租赁合同中并未约定归被告享有，且在租赁期内被告并未实际腾退搬迁，现租赁期已届满，被告负有腾房义务，被告要求原告转交上述款项无依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付拆迁补偿款的利息的主张，本院认为，原、被告在租赁合同中未对利息进行约定，亦未对付款时间进行约定，且原��至今亦仅领取到部分拆迁赔偿款，被告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波市鄞州中河天峰宾馆立即腾退2013年7月20日《房屋租赁合同》所载明的租赁房屋，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波市鄞州中河天峰宾馆支付原告宁波市金丰印务有限公司房租29500元；三、被告宁波市鄞州中河天峰宾馆支付原告宁波市金丰印务有限公司水费142.8元、电费602.8元；四、被告宁波市鄞州中河天峰宾馆向原告宁波市金丰印务有限公司支付房屋占有使用费18104元；五、原告宁波市金丰印务有限公司向被告宁波市鄞州中河天峰宾馆支付装饰装修款245132元、彩钢棚房补偿款5832元，共计250964元，与上述第二、第三、第四项款项相折后，原告尚欠被告202614.4元，该款由原告于本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回被告宁波市鄞州中河天峰宾馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件本诉受理费809元，反诉受理费3543元，由原告宁波市金丰印务有限公司负担2251元，被告宁波市鄞州中河天峰宾馆负担2101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  黄文娟代理审判员  邝 荣人民陪审员  徐丽君二〇一六年一月二十日书 记 员  向 婧