合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2011）瑶民一初字第3174号原告赵岩，男，1981年10月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。委托代理人陈冬侠，安徽国运律师事务所律师。被告安徽华光置业发展有限公司，住所地合肥市马鞍山南路**新都会环球广场**。法定代表人陈迪光，董事长。委托代理人杨守源，安徽新洲律师事务所律师。委托代理人王莉，该公司员工，住山东省青岛市李沧区。被告合肥联源物业管理有限公司，住所地，住所地合肥市和平路**华源国际城内iv>法定代表人耿海宁，董事长。委托代理人徐韬，该公司员工，住安徽省合肥市瑶海区。原告赵岩诉被告安徽华光置业发展有限公司（以下简称华光公司）、合肥联源物业管理有限公司（以下简称联源公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾苏淮适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告赵岩的委托代理人侯卫爽、被告华光公司的委托代理人杨守源、被告联源公司的委托代理人徐韬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵岩诉称，2007年10月24日，原告与华光公司签订《商品房买卖合同》购买了该公司开发的位于临泉路的皇马花园3幢610室住房一套。后原告对房屋进行了装修。原告签订合同准备将房屋出租，2011年7月，一场大雨通过顶层公共平台漫流进原告家中，导致原告家中地板及装修被水淹没，经原告检查发现顶层公共平台下水管堵塞，下雨时雨水会漫流进家中，原告多次找到两被告反映情况，请求及时采取措施解决问题，但两被告之间一直是相互推脱责任，由于下水管道的堵塞问题不仅影响了原告对房屋的使用，同时也给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：两被告连带赔偿原告房屋装修损失8991元，评估费2000元，交通费518元，房租损失5600元，误工损失6250元，以上共计23359元；本案诉讼费用由两被告承担。被告华光公司辩称，原告所叙述的损失是否能确认为此次漏水所导致；即使如原告所叙述是此次下雨管道所导致，那么也并非是质量问题，原告方也没有证据证明是质量问题；即使排水管道质量问题，根据建设工程质量保修管理条例的规定保修期是两年，原告方是2008年12月31日收到房屋，距今三年零十个月，远超过两年的保修期。这个事件如果如原告所叙述的下水管道堵塞，下暴雨导致损失，是不可抗力，被告方不应该承担责任。被告联源公司辩称，2011年8月25日皇马花园服务中心接到反映小区3幢4单元楼道内积水，物业工作人员联系房产公司工程部人员上门协助查找水淹原因，发现是因该屋内复式层阳台长期无人打扫、清淤，致使下水口被树叶、烟头、淤泥堵塞，雨天雨水无法外排，反流入室内所致，该事故与物业管理日常工作无关。因为610室室内被堵塞的下水口是在其复式层阳台属于其专有部位，外人无法进入，610室下水口被堵，是因为业主长期不在家，疏于对家中设施设备的管理，同时也未委托他人代为管理，以致因杂物堵塞下水口所致。专有部位的管理服务不属于物业的服务范围，况且涉案部位物业公司也无法进入。整栋物业的排水管道的布排走向属于开发单位及设计部门职责范围，与物业公司无关；物业公司在发现漏水情况后，已及时联系了业主，并安排人员清洁楼道，且在业主回来后及时上门查看并同时联系开发单位人员上门确定漏水原因，已尽到联系报告协调等义务，因此在此事件中，物业公司不承担责任，也就谈不上损害赔偿.为此，请法院依法驳回原告对被告的各项诉求。经审理查明，2007年10月24日，原告赵岩与被告华光公司签订商品房买卖合同一份，赵岩购买了华光公司开发的位于临泉路皇马花园的3幢610室住房一套。2009年6月22日原告取得房地产权证。被告联源公司系临泉路皇马花园小区的物业管理单位。2011年7月，由于下雨及下水道堵塞，导致原告家中地板及装修被水淹没。2011年9月14日原告诉讼来院，提出诉称之请求。审理中经原告申请，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋因漏水造成室内装修损失予以评估。该公司出具《价格鉴定结论书》，确定室内受损装饰的修复价格为8991元，原告支付鉴定费2000元。庭审时原告及被告联源公司对是因为下水管道被树叶、烟花爆竹纸屑、淤泥等堵塞造成漏水均无异议。但原告认为造成漏水的下水管道的位置在原告家露台外是在公共平台上，被告联源公司则认为下水管道的位置应属于原告家的露台，双方对该位置必须经原告同意，并从原告家露台才能进入均无异议。同时庭审时，原告提出其所购的房屋下水管道存在瑕疵，没有过滤设施，被告华光公司应承担责任，被告华光公司则认为该房屋设计经过法定机构评审确认并验收合格，因此可以推定房屋排水相应的设施和细节没有质量问题和设计缺陷，该公司不应该承担责任。同时庭审时被告联源公司认为事件发生后，其已经尽到了及时联系报告协调的义务也履行了皇马花园的服务协议，并提供皇马花园服务中心接待登记表及工作联系单用以证明，原告则对此有异议，认为是被告联源公司单方制作，且从工作联系单上并不能反映出联源公司通知了原告，也不能证明被告尽到了联系协调的义务。另审理中经本院现场勘验，造成漏水的下水管道位置虽在原告复式阁楼外封闭的露台内，必须经原告家才能进入，但小区的公共排水管建在原告家的露台内，该公共排水管与原告家露台下水口未连接，导致水直接进入原告家露台，并通过露台向外排水。原、被告对此勘验结果均无异议。以上事实，由身份证复印件、商品房买卖合同、房屋产权证书、楼层平面图、入伙通知书、物业费、交通费、鉴定费等票据、住宅质量保证书、照片、《价格鉴定结论书》、接待登记表、工作联系单、勘验笔录及原、被告双方当庭陈述在案为证。本院认为，本案争议的焦点是被告华光公司及联源公司是否应承担本案的赔偿责任及相关赔偿数额的确定。关于本案的赔偿责任。本案原告赵岩家房屋被水浸泡造成装修损失的主要原因系原告复式阁楼外封闭的露台内下水管道被树叶、烟花爆竹纸屑、淤泥等堵塞致使大量雨水溢出亦未能被及时发现和排出，从而导致原告房屋墙面、地板、房门、地板损失。本案原告赵岩在事发前长时间不在涉案房屋内居住，对下水管道被堵塞致使大量雨水溢出未能被及时发现和排出，故其对损失的发生应自行承担相应的责任。同时该下水管道口虽在原告家封闭的露台内，物业公司不能自行进入维护，必须经过原告家才能进入，但小区的公共排水管也建在原告家的露台内，并通过露台向外排水。故联源公司作为小区物业管理服务部门，根据物业管理服务行业惯例，应对包括安装在阳台内的落水管道、地漏等小区、地漏等小区内建筑物的共用部位设备等进行日常的管理、检修和维护，且发生漏水事件后联源公司虽提供了皇马花园服务中心接待登记表及工作联系单用以证明其已经尽到了及时联系报告协调的义务，因该证据是被告联源公司单方制作，未经其他业主证明，原告对此不予认可，故该公司也应对原告的损失承担一定的民事责任。关于华光公司是否应承担责任的问题，本院认为虽涉案房屋已由相关的部门检验合格并出具建设工程竣工验收报告予以确定，但经本院现场勘验，小区的公共排水管建在原告家的露台内，该公共排水管与原告家露台下水口未连接，并通过露台向外排水，导致水直接进入原告家露台，也是造成原告赵岩家房屋被水浸泡造成装修损失的主要原因之一，故作为开发商的华光公司对此也应承担一定的责任。结合本案具体情况，本院酌定由原告赵岩自行承担50%的民事责任，联源公司承担20%的民事责任，华光公司承担30%的民事责任，对原告要求两被告间承担连带赔偿责任的请求本院不予支持。至于对原告赵岩的损失范围及相关赔偿数额的认定，其中房屋装修损失8991元、评估费2000元，原、被告对此均无异议，本院予以认定；至于原告主张的交通费518元，结合本案实际本院予以支持269元；原告主张的房租损失5600元，原告仅提供租房合同，没有提供其他相关证据予以证实，无法证明其房租损失确实存在，且事发前原告的房屋一直空置，故对此主张本院不予支持；至于原告主张的误工损失6250元，因该误工损失并未实际发生，本院对此亦不予支持。综上，本院认定原告的损失共计11260元，由被告联源公司赔偿2252元，华光公司赔偿3378元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告合肥联源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵岩各项损失2252元；二、被告安徽华光置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵岩各项损失3378元；三、驳回原告赵岩的其他诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，其他诉讼费100元，合计人民币340元，由原告赵岩负担180元，合肥联源物业管理有限公司负担64元，被告安徽华光置业发展有限公司负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇一一年十二月六日书记员  王 莹