重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初4773号原告重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，组织机构代码74289929－7。法定代表人黄文强，该公司总经理。委托代理人李智红，男，1965年6月24日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区系原告员工。委托代理人邱振华，男，1976年10月21日出生，汉族，现住重庆市綦江区系原告员工。被告代露，女，1973年10月22日出生，汉族，现住重庆市綦江区古南街道。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告代露物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员刘扬独任审判，适用小额诉讼程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托代理人李智红，被告代露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市綦江区古南街道新山村1号香江丰源小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业服务合同约定，物业费1元／月／平方米，公共水电费7元／月／户（实际按6元／月／户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对香江丰源小区进行物业服务。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业服务费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，截止到2015年9月30日，被告已拖欠原告物业服务费4910元（2011年1月1日至2015年9月30日共计57个月，86.14㎡×1元／月·㎡×57个月,备注：2010年1月18日接房至2010年12月31日已交）；公共水电费342.00元（6.00元／月·户×57个月）；违约金2626元（根据合同规定：违反合同约定未能按时缴纳物业服务费的，从次月1日起应按每日千分之三的标准支付违约金）。现原告起诉要求判决被告立即支付上述物管费、公共水电费及相应违约金，并承担本案诉讼费。被告代露辩称，一、质疑原告违反《中华人民共和国国务院令第504号》等文件相关规定，从企业投标到服务业主过程中涉及相关违规、违法行为，要求原告出示相关材料。二、答辩具体内容：（一）合同相关问题，1、质疑相关合同的有效性和可执行性；2、原告未按《前期物业服务合同》及有关规定向开发商行使权利。（二）物业资质相关问题，原告入住香江丰源小区时只有三级资质，根据有关规定，三级资质服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目，而本小区建筑面积24万平方米以上，原告超越资质等级承接物业管理服务。原告不具备必要的管理资质条件，无法提供香江丰源小区应达到的服务水平。（三）管理相关问题，1、疏忽管理，存在严重安全隐患；2、违规侵占公共用地，损害业主利益；3、违规行使权利，损害业主利益。（四）收费相关问题，1、违规收取物业管理费；2、滞纳金问题、出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成的，业主不应承担违约责任。（五）诉讼时效，物业管理费属于普通债权债务，诉讼时效为两年，原告只可主张两年的权利。经审理查明，原告洁庆置业公司于2004年12月取得物业管理企业三级资质，2014年1月升为物业管理企业二级资质。2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（香江丰源小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对香江丰源小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中物业服务事项为,乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和适宜于。物业共有部体包括：房屋的承重结构（含：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、电梯、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、电梯、高压水泵房、楼内消防设施设备。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括会所、商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、治安等事项的协助管理和服务，包括安全巡视、门岗执勤（不承担对业主、非业主及物业使用人的人身、财产保险和财产的保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用（在具备公共维修基金的前提下）。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其它费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的物业服务收费，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费，业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。2.共用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。在违约责任中约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每逾期一日应按未缴纳物业服务费总额的千分之三累计加收滞纳金。合同期限中约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年；如合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务，至2015年9月30，原告因合同期满停止对该小区提供物业服务。2009年6月12日，原告就香江丰源小区的物业服务收费取得原綦江县物价局的批复，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计收，其中含公共设备设施日常维修养护费0.20元，高层住宅电梯费第三层及以上按常住人口计收，收费标准由原告根据实际情况在以下两种方法中选择一种，方法一：每人每月收取电梯费10元；方法二：在每月每人平均收取电梯费10元的基础上，从第三层起，每一层加收0.3元，售房时，对物业管理服务承诺的收费标准低于上述收费标准的，仍按承诺收费执行。该收费标准试行一年，有效期从2009年6月13日至2010年6月12日止，期满前15日内提出正式收费申请。期满后原告未提出申请，法庭上陈述一直参照前批复执行。2013年1月10日，原告就香江丰源小区的物业服务收费再次取得重庆市綦江区发展和改革委员会的批复，该批复与原綦江县物价局的批复内容基本一致，对物业服务费用标准有所提高，高层由每月每平方米0.57元变为0.65元。原告制作的香江丰源业主手册中临时公约第三十四条载明公共水电费为每户暂定7元收取，现原告实际按每户6元收取公共水电费。被告在接房时，向原告签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。被告所购重庆市綦江区住房一套，面积为86.14平方米，2010年1月18日接房后至2010年12月31日已交物业服务费，2011年1月1日至2015年9月30日共计57个月被告没有缴纳物业服务费和公共水电费。庭审中，被告代露对拖欠物业服务费和公共水电费的时间没有意见，但是认为原告2009年时系三级物业服务企业，其不具备对香江丰源这样大小区的管理能力，资质也不具备，另外举示多张照片，证明小区存在车辆乱停乱放、违章搭建、脏乱差等现象，并提出诉讼时效的抗辩。原告认为小区是逐步建成的，其具备管理这样的小区能力，同时举示了巡查情况记录表、物管工作日志等材料用以证明其履行义务的情况，对被告举示的照片原告认为不能反映拍摄时间，不能达到证明目的，但是原告认可因为房屋设计不合理，小区没有临时停车的坝子，同时建设单位将小区车库予以对外出租，导致业主车辆乱停，由于物业没有执法权，对这一问题始终没有好的解决办法。原告举示了国内挂号信函收据，证明于2014.9.29，2015.06.03，2015.12.19，2016.04.05四次向被告邮寄物业服务费催交通知书等材料，并举示了催收照片、催收说明、綦江区古南街道新山村社区的补充说明和催收名单，用于证明2011年至2013年期间多次邀请社区派工作人员与洁庆公司工作人员一起对欠费业主进行催收。被告代露对此不予认可，表示未收到前述信函，社区也没有派人来其家中催款，同时被告表示对国内挂号信函是否送达以人民法院庭审后查询为准。另查明，庭审结束后，本院通过中国邮政公司查询，2016.04.05此次挂号信向被告代露协议信箱投递，其他三次已过查询时效。前述事实，有《前期物业服务合同》、资质证书、巡查情况记录表、物管工作日志、綦价[2009]45号文、綦发改价[2013]7号文、民事判决书、国内挂号信函收据、补充说明和催收名单、原被告分别举示的照片，以及双方当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，建设单位即重庆天骄物业发展有限公司与物业服务企业即原告签订的前期物业服务合同，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。本案中，被告作为綦江香江丰源小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用，被告抗辩原告在签订前期物业服务合同时系三级资质，但原告的资质问题不足以否定合同的效力，被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放、违章搭建及脏乱差现象，但举示的照片由于不能显示拍摄时间，且原告不认可，本院不予采信，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于卫生和车辆管理，原告已经对香江丰源小区按照合同约定及相关规定了进行服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平。被告对物业服务费提出诉讼时效的抗辩，原告认为其已经通过多种方式向被告进行催收，按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力，根据原告举示的证据看，从门上张贴的照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且被告否认，本院不予采信，从催收说明看，社区派员协助催收事实客观存在，但具体是否催收本案被告这户因补充说明上缺少单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不具备证据的形式要件且被告否认，本院不予采信，以上证据均不能证明在2011年3月、6月、9月，2012年6月、9月，2013年12月向代露进行了有效的催收，且按常理，原告在多次向被告代露催收物业服务费未果的情况下，应当及时提起诉讼，以维护自身的合法权利，故原告要求被告从2011年1月1日起交纳物业服务费等的请求，本院依法不予支持。但是以邮寄方式催收的最早时间为2014年9月29日，该国内挂号信函收据能证明原告发出相关信函，结合中国邮政挂号信查询系统查询信息，应当认定原告向被告主张了权利，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应作出有利于原告的理解，即认定发出催收文书的行为为有效，故被告对物业服务费和公共水电费的诉讼时效抗辩成立，原告的诉讼时效的中断应从向被告一方提出要求即主张权利之日2014年9月29日起计算，即物业服务费和公共水电费应从2012年9月29日起计算至原告服务期满即2015年9月30日，由于被告已承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法，且原告的该收费计算方式虽与物价批复不一致，但并未显失公平，根据前述时间，被告应支付原告物业服务费3103.91元（2012年9月29日至2015年9月30日共计36个月1天，86.14㎡×1元／月·㎡×36个月1天），公共水电费216.2元（6.00元／月·户×36个月1天）。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为结合原告代理人在庭审中的自认，原告在管理服务綦江香江丰源小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告代露应支付原告重庆洁庆置业管理有限公司2012年9月29日至2015年9月30日期间的物业服务费3103.91元，公共水电费216.2元，以上合计3320.11元，限在本判决生效之日起5日内付清。二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告代露负担（此款原告已预交，被告代露在履行上述义务时一并付给原告重庆洁庆置业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  刘扬二〇一六年八月二十五日书记员  刘颖