甘肃省会宁县人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0422民初1287号原告：会宁县隆华建业有限公司路。法定代表人：李国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何晓波，白银枝阳律师事务所律师。被告：何启潮，男，汉族。原告会宁县隆华建业有限公司与被告何启潮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理，依法由代理审判员霍光霁适用简易程序于8月16日公开开庭进行了审理。原告代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告会宁县隆华建业有限公司诉称，会宁县国土资源局在党岘国土资源中心所原址建设二层商住楼，其与甘肃华丽房地产开发有限公司（简称华丽公司）签订商住楼开发协议书，双方约定：由华丽公司开发建设，一切费用由华丽公司垫付；建成后整体销售给华丽公司，销售价款2209767元，由华丽公司负责对外销售；商住楼建造价1486689元，华丽公司缴纳设计、预算费25000元，折抵建造价后余款698078元���华丽公司交回会宁县国土资源局。原告承包了该商住楼施工，与华丽公司约定以部分商住楼顶建筑款。原告将顶建筑款的9号、10号商住楼转让给被告，原、被告于2011年11月25日签订两份售房协议书，对房款、违约责任、订金交付方式、付款期限等做了约定。两套房总价款497066.40元，被告已经支付16万元。房屋已交付使用。2015年3月22日双方签订补充协议，约定9号、10号房屋剩余房款337066.40元，由被告于2015年8月31日前给付150000元，2015年12月31日前给付187066.40元。后被告未按约定履行付款义务。被告违约给原告造成损失。现原告请求：1、解除双方之间的售房合同及补充协议；2、被告返还9号、10号商住楼，被告已付的16万元不予退还，原告不承担被告的一切损失；3、案件受理费由被告承担。被告何启潮未答辩。经审理查明，2011年10月8日，会宁县国土��源局与甘肃华丽房地产开发有限公司签订商住楼开发协议书，双方约定由华丽公司在会宁县党岘国土资源中心所原址开发建设二层商住楼一栋，总造价1486689元，建成后整体销售给华丽公司，销售价2209767元，华丽公司根据市场价格负责对外销售；华丽公司缴纳设计、预算费用25000元，抵扣建筑造价后余款698078元交回国土局。原告承包了该商住楼施工，与华丽公司约定以部分商住楼顶工程款。原告将顶工程款的9号、10号商住楼转让给被告，双方于2011年11月25日签订9号、10号房屋售房协议书，约定：工程主体完工时间预计2012年5月10日，整体竣工时间2012年6月30日；每套房屋价款247813.20元，协议签订之日支付50%，工程主体竣工之日起7日内支付30%，工程整体竣工交付钥匙时支付20%；原告保证房产合法、权属清楚，并负责办理土地使用证，被告承担费用；如乙方违反合同，向对方支付违约金20000元；如不能按期交付房屋、支付房款，逾期1日，向对方支付总房款1‰违约金，逾期30日视为毁约。双方签订售房协议之日，被告出具承诺书，承诺签订协议书当日支付每套房屋定金30000元，第一期房款90000元于2011年12月11日前付清；如未能按期支付一期房款，视为单方违约，原告不予退还定金，且有权将房屋另行销售。协议签订后，被告缴纳每套房定金30000元，2015年3月13日支付房款100000元。2015年3月22日，双方签订补充协议，约定被告欠原告房款337066.40元，于2015年8月31日前支付150000元，2015年12月31日前支付187066.40元；如被告按补充协议支付房款，原告可以不追究违约责任，如不能按补充协议约定付清房款，原告按原售房协议约定的违约条款追究被告的违约责任，并收回9号、10号商住楼，对被告已支付的房款不予退还。签订补充协议当日，原告向被告交付10号房屋。9号房屋于2014年9月交付。原告提供证据1、商住楼开发协议书1份，证明涉案房屋由会宁县国土资源局将党岘国土资源中心所原址开发商住楼发包给华丽公司开发建设；证据2、华丽公司与隆华公司之间的建筑协议1份，证明涉案房屋由华丽公司发包给隆华公司建设，将9、10号房屋顶建筑款；证据3、售房协议书2份，证明原、被告之间房屋买卖的事实；证据4、补充协议1份，证明被告未履行原协议，双方签订补充协议，约定付款时间及违约责任；证据5、领条1份，证明10号房屋交付时间是2015年3月22日。本院认为，被告未到庭对原告的陈述和提供的证据进行抗辩和反驳，其应承担拒不到庭的后果。经审查，原告提供的证据形式要件合法，与本案有关，本院予以采信。原、被告签订的售房协议和补充协议，是双方真实意思表示，协议成立并生效。现原告主张解除合同，其请求能否成立。双方签订的补充协议约定，被告不按约定的期限付款，原告有权收回房屋。该约定为解除合同的意思表示，即约定解除权。因被告不履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告有权解除合同。故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张收回房屋、不予退还被告已付房款的问题。该约定属于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。故双方约定原告收回房屋于法有据，对原告的该项请求，本院予以支持。双方约定原告不予返还房款，对被���具有惩罚性质，该约定违反法律规定。故对原告主张不予退还房款的请求，本院不予支持。关于双方约定的违约责任问题。双方签订售房协议后长达四年被告未按约定履行付款义务，双方又签订补充协议，被告应遵循诚实信用原则履行合同，但其仍未履行付款义务，双方签订合同的目的没有实现，导致原告既未收回剩余房款，又使原告无法将房屋转让给他人，且被告实际使用房屋，原告无法以出租等方式实现房屋的使用价值。被告违约，原告未主张违约责任和损失，但因被告占有房屋不履行合同，应承担不诚信履行合同给原告造成的损失，该损失可按照原告应得剩余房款的利息计算。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，损失按照人民银行2015年贷款基准利率4.85%为基础上浮50%计算，150000元自2015年9月1日至2016年8月16日利息为10495元（150000元×年利率7.28%÷360天×346天），187066.40元自2016年1月1日至8月16日利息为9183元（187066.40元×年利率7.28%÷360天×226天），损失合计19678元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告会宁县隆华建业有限公司与被告何启潮之间的售房协议和补充协议；二、被告何启潮向原告会宁县隆华建业有限公司返还位于会宁县党岘国土资源中心所商住楼9号、10号房屋；三、原告会宁县隆华建业有限公司退还被告何启潮购房款160000元；四、被告何启潮赔偿原告会宁县隆华建业有限公司损失19678元。（上述三、四项折抵后，原告再给付被告140322元。给付款和返还房屋于本判决生效后10日内履行完毕）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8650元，减半收取4325元，由原告会宁县隆华建业有限公司承担1235元，被告何启潮承担3090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。代理审判员  霍光霁二〇一六年八月二十四日书 记 员  陈 芳