云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2523民初142号原告刘明山。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司。被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。原告刘明山与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司（以下简称“四川省阆中顺达公司”）、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司（以下简称“四川省阆中顺达公司屏边分公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2016年3月25日受理后，依法适用普通程序由审判员组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告刘明山到庭参加诉讼，被告四川省阆中顺达公司、四川省阆中顺达公司屏边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明山诉称：2014年1月27日，原告与被告四川省阆中顺达公司屏边分公司负责人赵建平达成口头协议，原告以总价款228000元向被告四川省阆中顺达公司屏边分公司购买其在建的大平田商品房一套，房屋面积为125平方米。同日，原告向被告四川省阆中顺达公司屏边分公司给付购房预付款50000元，但被告四川省阆中顺达公司屏边分公司仅向原告开具了收款收据，未开具正式发票，且将原告的名字错写成了刘名山。之后原告多次要求被告四川省阆中顺达公司屏边分公司签订购房合同并开具正式发票，但被告四川省阆中顺达公司屏边分公司负责人赵建平均以各种借口推脱。2015年5月后，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司负责人赵建平不再接听原告的电话，原告无法联系上被告。经原告了解，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司预售给原告的房屋存在一房多售的情况，且目前该房屋建设处于停工状态。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司的欺诈行为严重违反其与原告的约定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达公司屏边分公司退还原告购买屏边县大平田房子的预付款人民币50000元及利息；二、本案诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由二被告承担。被告四川省阆中顺达公司未发表答辩意见。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司未发表答辩意见。原告刘明山为证实其主张，向法庭提交下列证据：1、居民身份证复印件一份，欲证明原告身份情况；2、营业执照、组织机构代码证复印件各二份，欲证明二被告身份情况；3、收款收据复印件及证人叶薇、陈景富证言各一份，欲证明原告向被告四川省阆中顺达公司屏边分公司交付购房预付款50000元的事实。被告四川省阆中顺达公司、四川省阆中顺达公司屏边分公司未出庭对原告刘明山提交的证据发表质证意见，也未向法庭提交证据。本院对原提交证据认定如下：证据1、2内容真实，来源、形式合法，与本案具有关联性，能证明原告主张的事实，本院予以确认；证据3收款收据中将原告“刘明山”姓名误写为“刘名山”，但结合证人叶薇、陈景富证言及本案查明的其它事实，可以确认原告刘明山向被告四川省阆中顺达公司屏边分公司交付购房预付款人民币50000元的事实，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及原告主张的证明内容予以确认。根据庭审和举证，本院确认如下法律事实：2012年1月10日，屏边县竹藤社与被告四川省阆中顺达公司签订《土地转让合同》。合同约定，屏边县竹藤社将其位于屏边县建设路与兴业路交叉路口的原厂房用地转让给被告四川省阆中顺达公司用于商住楼开发，被告四川省阆中顺达公司将在该土地上修建的13套住房作为土地转让费用抵偿给屏边县竹藤社。2012年4月27日，被告四川省阆中顺达公司设立四川省阆中顺达公司屏边分公司。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司在取得屏边县竹藤社原厂房用地后，在开发过程中因其项目不符合城建规划，该项目仅被许可建盖二层楼房。因该楼房不能补偿屏边县竹藤社13套住房，经屏边县人民政府批准，将白河镇人民政府位于屏边县玉屏镇大平田的职工住宿楼用地出让给了被告四川省阆中顺达公司屏边分公司。2014年1月27日，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司与原告刘明山达成口头协议，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司将其正在屏边县玉屏镇大平田开发建设的xx项目中二楼的住房一套以总价款人民币228000元预售给原告刘明山，该住房面积125平方米，交房日期为2014年年底。口头协议签订后，原告刘明山于当日向被告支付了预付款人民币50000元，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司向原告刘明山出具了收款收据。屏边县玉屏镇大平田xx项目施工至主体工程四楼尚未封顶时，即于2015年1月底停工至今。经原告刘明山与被告四川省阆中顺达公司屏边分公司负责人联系未果，遂于2016年3月25日向本院提起诉讼。另查明，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司开发建设的大平田xx项目于2014年4月28日取得建设用地规划许可证，同年7月25日取得建设工程规划许可证，2015年1月30日取得相关项目土地国有建设用地使用权证，至今未取得商品房预售许可证。本院认为：一、2014年1月27日，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司与原告刘明山达成口头协议，约定被告四川省阆中顺达公司屏边分公司向原告刘明山预售正在建设中的住房一套，协议对房屋坐落、房屋面积、交易价款、交房日期等内容进行了约定。达成口头协议后，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司收取了原告刘明山给付的购房预付款人民币50000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方达成的口头协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房预售合同。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，商品房出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同无效。本案中，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司向原告刘明山预售住房，但至今未取得商品房预售许可证，双方达成的商品房预售合同依法应被认定无效。三、被告四川省阆中顺达公司屏边分公司在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，仍与原告刘明山签订商品房预售合同并向原告刘明山收取购房预付款，存在明显过错，并给原告刘明山造成了经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司依法应向原告刘明山返还其已付购房款并赔偿损失，原告刘明山要求被告向其返还已付购房款人民币50000元并给付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司属被告四川省阆中顺达公司分公司，不具备独立的法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任应由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。被告四川省阆中顺达公司、四川省阆中顺达公司屏边分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘明山购房款人民币50000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年1月27日始计算至购房款付清止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1250元，由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后，二年内向本院申请强制执行。审判长  郑田红审判员  熊正丽审判员  杨 驹二〇一六年八月二十五日书记员  何志强