云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2527民初930号原告昆明鸿鹄物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市五华区黑林铺大河埂村中晟溪城（*期）*幢第*层商铺**号。法定代表人牟泓源，系公司负责人。委托代理人张凤，云南明彰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托代理人ＸＸ东，云南明彰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告王x，男，1993年9月10日生，汉族，居民。委托代理人郭礼达，北京大城（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告昆明鸿鹄物业服务有限公司（以下简称鸿鹄物业公司）诉被告王x物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈永生适用简易程序于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告鸿鹄物业公司的委托代理人张凤、ＸＸ东，被告王x及其委托代理人郭礼达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，自2012年11月1日开始为泸港鑫城小区提供物业服务，2013年6月16日小区业主委员会成立，2013年10月26日原告与业主委员会补充签订了《泸港鑫城物业管理服务协议》，该协议明确约定，原告自2012年11月1日起服务于泸港鑫城业主。住宅物业管理服务费为按建筑面积每月0.7元∕平方米。2014年3月1日原告与业主委员会共同协商，住宅物业管理费按住宅物业面积每月0.8元∕平方米计收。被告王x向云南世纪辉煌房地产开发有限公司购买了泸西县阿庐大街泸港鑫城小区三幢二单元701号住房，住房建筑面积为170.22平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠原告2013年的卫生费及2014年11月1日至今的物业管理费、卫生费共计5386元。被告作为泸港鑫城小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费，但经原告催交，却一直未交。现请求人民法院判令被告支付原告2013年的卫生费及2014年11月1日起至2016年10月31日止的物业管理费等相关费用共计5386元。并由被告承担本案诉讼费用。被告王x辩称，一、未交费用主要是房子存在浸水及空鼓，原告答应给我处理，钥匙是在原告保管着，我们没有享受过任何管理；二、原告算出的金额我方存在异议；三、原告方所述交费时间为头年11月1日至第二年10月31日止，现在时间还未到期；四、原告方解决好我房子浸水及空鼓问题，我方同意交纳物业管理费。现在要求原告处理好我方的房子，我方交钱，同时保留对原告及开发商的诉权。综合原、被告的诉辩，本案争议焦点为：被告王x应否向原告支付物业管理费、卫生费5386元？原告鸿鹄物业公司为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1.营业执照（副本）复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、法定代表人身份证明，证明原告具有适格的诉讼主体资格。2.物业服务合同复印件，证明2010年5月11日泸港鑫城开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同，原告依法履行物业管理服务。3.物业管理服务协议复印件一份，证明原告为泸港鑫城提供物业管理服务。4.成立业主委员会的通知、泸港鑫城业主委员会公告复印件，证明原告按照《物业管理条例》依法向各业主发出成立业主委员会的通知，并对业主委员会进行了公告。5.会议纪要四份，证明原告与泸港鑫城小区业主继续履行2010年5月1日、2013年10月26日签订的物业管理合同，物业管理服务协议，双方一致同意将住宅物业费从每月0.7元∕平方米上调至每月0.8元∕平方米，商铺每月1元∕平方米保持不变。6．计算费用清单，欲证明计算费用及方式。上述证据，经被告王x质证认为：对证据1、4无异议；对证据2的真实性有异议，合法性、关联性及证明目的无异议；对证据3无异议，证明目的不认可，合同已到期；对证据5无异议，对证明目的不发表质证意见；对证据6无异议，对证明目的不认可。被告王x为证明其辩解主张，向本院提交了11张照片，证明房屋及时经过了开发商处理后一直还存在浸水、空鼓的问题。上述证据，经原告鸿鹄物业公司质证认为：对照片无异议，对证明目的不发表质证意见。在双方当事人举证、质证的基础上，本院认证如下：原告鸿鹄物业公司提供的1、2、3、4组证据客观真实，本院予以采信；证据5，内容客观真实，但不能证明住宅物业管理费协商一致从每月0.7元∕平方米上调至每月0.8元∕平方米，仅能证明原被告继续履行2013年10月26日业主委员会与原告签订的物业管理服务协议；对证据6，客观真实，本院予以采信。被告王x提供的证据11张照片，客观真实，能证明被告房屋状况，但不能证明是原告行为所致。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案事实如下：被告王x向房地产商购买房屋，于2011年11月2日办理交房手续，成为泸西县泸港鑫城小区三幢二单元701号房屋业主，该住房建筑面积为170.22平方米。2013年6月16日该小区业主委员会成立。2013年10月26日原告鸿鹄物业公司与泸西县泸港鑫城业主委员会签订《泸港鑫城物业管理服务协议》。协议明确合同有效期为2012年11月1日至2013年10月31日，协议载明住宅自交房之日起两年内按照建筑面积每月0.7元∕平方米收取物业管理费，空置房屋物业管理服务费按照小区物业管理服务收费标准的100%收取。交纳物业管理费的时间为2012年11月1日至2013年10月31日止。合同期限届满后，原告鸿鹄物业公司在没有与泸港鑫城小区业主委员会续签物业管理服务协议，也没有与业主签订物业管理服务协议的情况下，继续为泸港鑫城提供物业管理服务。被告王x以房屋浸水无法入住为由未交2013年卫生费120元及2013年之后的物管费和卫生费。为此原告鸿鹄物业公司向本院提起诉讼，要求判令被告王x支付其2013年的卫生费120元，2014年的物管费1634元、卫生费120元，2015年的物管费1634元、卫生费120元，2016年物管费1638元、卫生费120元，共计5386元。另查明：原告认可2013年后虽未续签订物业管理书面协议，但交费时间是头年的11月1日至次年的10月30日止一年一次性交清。2014年以后的物管费原告鸿鹄物业公司是按房屋建筑面积每月0.8元∕平方米计收，在诉讼过程中，被告未对此提出抗辩。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2014年起，原告鸿鹄物业公司虽未与泸港鑫城业主委员会或业主签订书面物业服务协议，但实际原告鸿鹄物业公司对被告提供了服务，已形成事实上的物业服务关系，被告王x理应向原告鸿鹄物业公司交纳物业管理等费。2014年起，原告鸿鹄物业管理公司按房屋建筑面积每月0.8元∕平方米计收物管费，参照泸西县实际情况具有其合理性，本院应予支持。现鸿鹄物业公司要求被告支付2013年的卫生费及2014年11月1日至2016年10月31日止的物业管理费及卫生费，因每年的交费时间为头年的11月1日至次年的10月31日一年一次性交清。2016年的交费时间现尚未届满，故对原告要求由被告支付2016年的物管费、卫生费的请求本院不予支持。被告以房屋浸水等理由拒交物管费，其所提供的证据不能证明系物管行为不当所致，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告王x于判决生效后十日内给付原告昆明鸿鹄物业服务有限公司2013年至2015年卫生费360元、物业管理费3268元。二、驳回原告昆明鸿鹄物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告昆明鸿鹄物业服务有限公司承担10元，被告王x承担15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  沈永生二〇一六年八月十六日书记员  赵永俊