江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终260号上诉人（原审被告）:扬州利之星汽车维修服务有限公司，住所地江苏扬州维扬经济开发区蜀岗西路2号5。法定代表人：颜健生，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晶，江苏律威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：丹阳市明阳服饰喷砂有限公司，住所地丹阳市云阳镇横塘东马场村。法定代表人：胡偶明，该公司总经理。委托诉讼代理人：金文，江苏正威律师事务所律师。上诉人扬州利之星汽车维修服务有限公司因与被上诉人丹阳市明阳服饰喷砂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第3908号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。扬州利之星汽车维修服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人承担被上诉人损失479312元或发回重审。事实和理由：根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的若干问题的意见》第二十六条的规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。因此本案租赁房屋租金损失只能是479312元。丹阳市明阳服饰喷砂有限公司辩称：上诉人仅履行合同三年，而被上诉人为与上诉人签订合同解除了与其他承租人签订的合同，并赔偿了违约金，被上诉人还放弃了应当建设的项目，上诉人在租赁期间还对租赁物进行了大量修改，被上诉人主张实际损失符合合同约定，一审判决相对还是公平的，希望驳回上诉人的上诉请求。丹阳市明阳服饰喷砂有限公司向一审法院起诉请求：要求扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司赔偿丹阳市明阳服饰喷砂有限公司实际损失1463万元。一审法院认定事实：丹阳市明阳服饰喷砂有限公司与扬州利之星汽车维修服务有限公司于2012年签订《房屋租赁合同》，约定丹阳市明阳服饰喷砂有限公司将坐落于丹阳市（云阳高新区）丹金路555号、建筑面积2465平方米的房屋租赁给扬州利之星汽车维修服务有限公司，用于经营梅赛德斯奔驰汽车品牌经销商相关销售、展示、维修、售后服务等业务使用；租赁期限为十年，自2012年9月1日至2022年8月31日止，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司于2012年8月1日前向扬州利之星汽车维修服务有限公司交付房屋，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司同意免除租期1个月给予扬州利之星汽车维修服务有限公司进行装饰装修改造，租金按年支付，先付后租；扬州利之星汽车维修服务有限公司向丹阳市明阳服饰喷砂有限公司支付房屋租赁保证金66万元，扬州利之星汽车维修服务有限公司中途擅自退租的，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司可没收已交的房租和扬州利之星汽车维修服务有限公司的保证金，保证金不足弥补丹阳市明阳服饰喷砂有限公司损失的，扬州利之星汽车维修服务有限公司还应负责赔偿。2012年8月26日，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司、扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司与扬州利之星汽车维修服务有限公司签订补充协议，约定扬州利之星汽车维修服务有限公司将原《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司，由扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司替代扬州利之星汽车维修服务有限公司成为《房屋租赁合同》中承租方，承接该公司在合同中的全部权利和义务；房屋租金前五年按6%递增即2012年为776820元，2013年为881228.76元，2014年租金变更为944361元，2015年变更为958623元，2016年变更为1016140元。后五年按8%逐年递增即2017年变更为1097431元，2018年变更为1185226元，2019年变更为1280044元，2020年变更为1382449元，2021年变更为1493043元。另查明，扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司已缴纳2012年至2014年的房屋租金；丹阳市明阳服饰喷砂有限公司已收取扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司保证金66万元。再查明，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司于2012年6月31日取得涉案房屋原址厂房土建的建筑工程施工许可证，2012年8月13日取得厂房的建设工程规划许可证。因履行与扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司之间的租赁合同，上述厂房未能建设，而根据扬州利之星汽车维修服务有限公司要求建设了涉案房屋。在一审审理过程中，经一审法院召集双方当事人现场勘查，涉案房屋用途相对单一。扬州利之星汽车维修服务有限公司现已撤离现场。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丹阳市明阳服饰喷砂有限公司与扬州利之星汽车维修服务有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，已依法发生法律效力，故双方均应按合同履行。扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司单方解除合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司要求扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司赔偿相关损失的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于丹阳市明阳服饰喷砂有限公司的损失，一审法院认为应以不超过合同尚未履行的7年租金总额为限。由于本案双方均未能提供充分的证据证明丹阳市明阳服饰喷砂有限公司的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，经现场勘查并综合双方对可期待利益损失的过错程度、涉案房屋用途的相对单一、当地房屋租赁市场情况、房屋整改费用及鉴定成本等因素，酌情认定丹阳市明阳服饰喷砂有限公司的损失为840万元。由于扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司已经给付丹阳市明阳服饰喷砂有限公司保证金66万元，扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司还应赔偿丹阳市明阳服饰喷砂有限公司774万元。判决：一、解除丹阳市明阳服饰喷砂有限公司与扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司之间的房屋租赁合同及补充协议；二、扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿丹阳市明阳服饰喷砂有限公司损失774万元；三、驳回丹阳市明阳服饰喷砂有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、丹阳市明阳服饰喷砂有限公司于2012年6月31日取得1#厂房土建的建筑工程施工许可证，2012年8月13日取得厂房的建设工程规划许可证。建设工程规划许可证所涉及的厂房有部分在涉案租赁房屋与该房屋西面道路的中间，丹阳市明阳服饰喷砂有限公司仅对该部分厂房进行了地基基础施工。扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司在租赁期间对其承租房屋进行了大量装修、改造。2、除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。一审判决后，扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司于2015年12月29日经丹阳市市场监督管理局核准注销。根据我国《公司法》的规定，扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司被注销后，其权利义务应当由扬州利之星汽车维修服务有限公司享有和负担。故本院将本案当事人扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司变更为扬州利之星汽车维修服务有限公司，扬州利之星汽车维修服务有限公司丹阳分公司在本案中的权利义务由扬州利之星汽车维修服务有限公司享有和负担。本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同及其补充协议合法有效，双方均应依照约定行使权利和履行义务。上诉人单方主张解除上述合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依照双方签订的房屋租赁合同及其补充协议的约定，被上诉人有权没收上诉人已经给付的房租及保证金，上述款项不足弥补被上诉人损失的，上诉人还应当负责赔偿。对于被上诉人的损失，一审法院酌情认定840万元损失过高，应酌情调整。本院考虑到上诉人实际承租时间、被上诉人为缔结本案房屋租赁合同所发生的缔约损失、房屋整改费用等情况，酌情认定被上诉人的损失为316万元。扣除上诉人已经给付的66万元保证金被上诉人可不予退还外，上诉人还应赔偿被上诉人250万元。综上，扬州利之星汽车维修服务有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第3908号民事判决主文第一、三项。二、变更江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第3908号民事判决主文第二项为扬州利之星汽车维修服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿丹阳市明阳服饰喷砂有限公司损失250万元。一审案件受理费54790元，由丹阳市明阳服饰喷砂有限公司负担43000元，由扬州利之星汽车维修服务有限公司负担11790；二审案件受理费67245元，由扬州利之星汽车维修服务有限公司负担40245元，由丹阳市明阳服饰喷砂有限公司负担27000元。本判决为终审判决。审 判 长  陈开亮代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一六年八月十一日书 记 员  张梦娇