广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2711号上诉人（原审原告、反诉被告）：王颖超，女，1973年1月19日出生，汉族。委托代理人：王新兴，男，1940年4月27日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区豆腐寮****。委托代理人：梁佩镜，男，1943年6月28日出生，汉族，身身份证住址：广州市荔湾区洞神坊****。/div>上诉人（原审被告、反诉原告）：何学军，男，1956年9月22日出生，汉族，身份证住身份证住址：广州市东山区元运新街****。v>上诉人王颖超、何学军房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市萝岗区人民法院（2010）萝法萝民二初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王颖超的委托代理人王新兴、梁佩镜以及何学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王颖超一审诉称：原告王颖超委托代理人与被告何学军于2009年11月20日签订房屋租赁协议，约定原告将座落于广州市萝岗区岭头新二村12号的一座房屋花园出租给被告，面积300平方米，用于住宿，每月租金900元，从2009年12月1日起计租缴纳，租户拖欠租金1个月或以上的，业主可以终止合同，收回房屋；租户逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并须每天按租金的1‰按实际欠租天数计算向业主交付违约金，房屋设施如有损坏租户要及时修理，租户承担所有的房屋设施维修费用。但合同签订后，被告多次违约，在缴纳2010年1月租金时，被告以修理废旧水泵为由，扣减租金150元，并以需10包水泥铺设空地面为借口欺骗原告少收250元，实缴租金500元，但至今仍未见被告铺设地面。另被告未经原告同意，擅自乱搭乱建，在天台建水塔，堆填泥土种菜种花，致房顶结构受损，三楼主人房天花板产生裂缝，另添置的水塔致房屋倾斜，被告在天台养鸽子，鸽子粪便漫天飞，致环境脏臭难耐。原告多次向被告提出改进意见，被告不予理会，并于2010年5月18日宣称从2010年6月起不再交租，并要一年半后才搬走，原告多次要求与被告协商未果，曾向萝岗司法所请求调解，该所出面调解时，被告拒绝参加。原告于2010年7月5日书面通知被告，要求其5日内搬离房屋，缴清欠款，但被告均置之不理，还对原告委托代理人进行无理诽谤和人身攻击，继续破坏房屋设施，为保证房屋安全，原告为抢修房屋与搬运淤泥杂物等事项，至少造成经济损失2000元。综上被告的上述行为已严重违背双方订立的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失，应承担违约责任并赔偿损失，为维护原告合法权益，避免更大损失发生，特向法院提起诉讼，请求判令：1.终止原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告立即停止对房屋的侵害行为，并要求被告立即搬离原告房屋并归还，逾期搬离的，每天支付原告100元；3.被告向原告委托代理人正式公开道歉；4.被告支付至实际搬离之日止的房屋租金及违约金（自2010年6月1日起，按月租900元计至2011年1月21日，暂计为19281元）；5.被告赔偿原告修理房屋与搬运淤泥杂物等工程费用2000元，退还未使用的水泥10包款项250元，共为2250元；6.被告支付原告2010年8月1日起到被告交付房屋给原告为止的房屋租金，按每日100元标准计算；7.本案诉讼费用由被告承担。何学军一审辩称：我因寻租房子，误入王颖超、王新兴多人合伙蓄意设置的诈骗陷阱。主谋王新兴以出租房屋，冒名欺诈签订格式合同作为幌子，把受贿的赃物，一幢破烂不堪、地陷、倾斜漏水、水电不正常，已经废弃15年，完全不具备正常居住条件的宅基地房屋，吹嘘成欧洲别墅，引诱我与原告签订完全不平等的无效合同。王新兴等人自始至终使用卑鄙的阴谋手段，从诈骗、引诱租出破烂房子开始，进而实施连环骗局，环环诈骗，环环相扣，环环推进，在我被骗实施多项房屋维修工程，眼看房子水电生活设施基本配备时，王新兴等人立即露出本来面目，进而加紧实施骚扰、侮辱、恐吓、勒索、暴力威胁等残忍手段强行逼迫被告搬迁；不成，竟直接诈骗上法庭，诬告被告。现对原告的诉请提出如下答辩意见，原告叫无权代理人王新兴与我签订的房屋租赁协议，属法定无效合同，无效合同自始无效，不存在终止问题，也不受法律保护。但违法一方应赔偿对方因此受到的损失，请求法院驳回原告的无理请求。我对房屋的修缮安装耗费了4个月的巨大财力、人力和物力，现房子具备基本的生活功能全归功于被告，原告诉状所称不是事实，请求依法判决原告及王新兴赔偿被告的一切损失，然后被告迁出房子。何学军一审反诉称：2009年10月中旬我到水西村寻租房子时，偶遇钟艺峰和胡嘉伟，在钟艺峰和胡嘉伟的介绍下认识原告委托代理人王新兴，王新兴称其在岭头有一套质量最好的欧洲别墅可出租，并称原帮他看守房子的人不肯走，为此要求我在看房子时不要谈什么，看一下就走，在王新兴的前述心理暗示和压力下，我在参观房子时只是走马观花、楼上楼下的走了一遍，对房屋的设施根本没进行检查，连水电开关都没有试用一下，只用了几分钟就看完了，为此我没有发现房子的任何问题。但我发现房子没有正门，只是由西面的侧门进入，因西面开门不吉利，我要求原告在东南方开大门，原告先是答应，后又要求先与我签合同，我提出先维修好房子再签，但王新兴提出反正物业维修由业主负责，搬进去再修也一样，如果不签合同，我修好了你又不租怎么办，我认为原告方说的也有道理，遂与原告签了合同。签合同时我发现合同约定由我负责维修房子，我提出异议，王新兴说只是换换灯泡等小事由我负责，我又相信了王新兴，在合同上加注“自然损坏和天灾人祸除外”内容后，就签了字。但在2009年11月28日接收房子时，我发现原告没有重开大门，房子也没有维修，仅将生锈的铁门、防盗网刷了漆和换了一扇洗手间的门，我向原告委托代理人提出，王新兴称待我搬进去住再开大门更好，但时至今日原告方也未重开大门，实是欺骗。我第一天将家搬过去，即遭遇断水，打电话给王新兴，王却恶语相向，要我自行维修水泵，由于已搬家过来，我只好想方设法维修水泵，为从根本上解决用水困难，还安装了304不锈钢水箱和PPR供水管，但由于水源遭到污染，至今仍用水艰难。为了预防春夏暴雨和防止房子坍塌，被告对原告房子的院子进行开渠排污，填补院内漏斗的工程，但在去年广州的特大暴雨中，被告的著作《中国工程师大辞典》还是由于原告房屋雨水从三楼直泻到二楼而被浸泡了25箱，250册，损失10万元。2010年三月间，由于房屋漏水地方太多，为解决漏雨渗水问题，被告还搭建了防雨棚，至此方才实现了合同的居住目的。但房子具备最基本的居住功能后，王新兴等人却不时过来骚扰被告一家，动不动就说要过来检查，每来一次就扔一份《治安责任书》给我，在2010年5月18日王新兴等人过来催交租金时，王新兴随手砸烂了被告妻子贵重的“葵口杯”茶具。我已投入上万元的资产维修原告房屋，但为了安宁，2010年6月23日，我向原告提出对房屋剩余的小部分维修工作如漏电、漏水、堵空调孔等完成后再交租金，但也遭王新兴拒绝。王新兴要求将租金交至中介人钟艺峰手里，但钟艺峰收钱后，王新兴却又不肯在收据上签名。2010年7月5日王新兴以催租为名，到房屋大门口张贴威胁传单。2010年7月22日晚王新兴电话通知被告说他明天带师傅来维修房屋，但第二天王新兴等6人来到后却大叫“快开门，我们要收屋”，入屋后王新兴指使其司机拍摄被告夫妻的肖像，并对天台的裂缝等进行拍照取证，作为其诉讼的证据。被告无奈报警。被告一家自从入住原告的房屋以来，去年三次感冒，而此前七年被告一家从未感冒过，由于原告的房屋存在严重的质量问题，给被告一家的身体健康造成极大伤害，要求原告赔偿反诉原告由此产生的相关费用。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议书》为无效合同；2.反诉被告支付反诉原告一家人的医疗费用以及由此相关的一切费用；3.反诉被告支付反诉原告一家人的日常生活费用至反诉原告疾病痊愈；4.反诉被告赔偿反诉原告科研中断损失和著作流产损失；5反诉被告返还反诉原告已交租金6个月，押金1个月，共6300元；6.反诉被告返还反诉原告为安装维修其房子生活设施所花材料费用1万元，工时费1万元，共2万元；7.反诉被告赔偿反诉原告书籍水浸损失2.5万元；8.反诉被告向反诉原告赔偿同产地同样的葵口茶杯1个；9.反诉被告赔偿反诉原告搬家费3000元；10.反诉被告赔偿反诉原告精神损失3万元；11.反诉被告在《中国科技报》、《广东科技报》、《中国新闻出版报》、《人民日报》、《羊城晚报》、《广州日报》、《南方都市报》、《新快报》、香港《大公报》等媒体公开赔礼道歉；12.反诉被告承担本案诉讼费以及与本案相关的一切费用。王颖超对反诉辩称：不同意何学军的全部反诉请求。理由是我与何学军签订的《房屋租赁协议书》依法成立，不存在合同无效的情形。何学军要求我支付其一家的医疗费用及由此相关的一切费用、支付其一家人的日常生活费用至疾病痊愈、赔偿其科研中断损失和著作流产损失没有事实和法律依据。何学军要求我返还其已交租金及押金没有法律依据。何学军要求的返还其为安装维修原告房子生活设施所花材料费用1万元，工时费1万元，共2万元，与事实不符，也没有法律依据。我出租给何学军的房屋是完好无损的，是符合居住条件的，根本就不需要维修，即使房屋有损坏，也是何学军入住后损坏的，何学军作为一个完全民事能力人，若当初我的房屋如他反诉状所称的状况，他不会不提出异议，何学军反而承租并搬进去居住，从情理的角度说，也显然是不合情理的。《房屋租赁协议书》已约定由承租人承担房屋的维修责任。何学军在反诉状中称我以“用房租抵扣维修安装费用”为钓饵诱骗其投入巨资维修我的房屋不是事实。首先我交给何学军使用的房屋是完好的，是不需要维修的。其次，合同也约定由何学军承担维修责任。且何学军所进行的房屋“维修”事前从未征得我的同意，所以我不会承诺“用房租抵扣维修安装费用”。何学军的书籍损失及葵口杯损坏不是我造成的，反诉原告的主张没有事实及法律依据。何学军要求我赔偿搬家费、精神损失没有事实和法律依据。综上，请求法院查明案件事实，驳回何学军的无理反诉请求。原审法院经审理查明，2009年10月间，王颖超委托代理人王新兴经钟艺峰、胡嘉伟介绍认识何学军，双方经过协商，约定由何学军租赁王颖超的房屋，并于2009年11月20日签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定：王颖超将自有的地址为广州市萝岗区岭头新二村12号之全幢房屋，面积300平方米，出租给何学军作住宿用途，每月租金为900元，每年递增5%；王颖超收取何学军900元租赁保证金，何学军必须按时缴纳房租和按规定保养房屋，何学军须于每月10日前一次性向王颖超缴纳上述房屋租金，不得无故拖延缴纳。何学军逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并须每天按租金的1‰按实际欠租天数计算向王颖超交付违约金；租赁期限为三年，从2009年12月1日起至2012年11月30日止，期满后双方另行协商续约；在合同期内，何学军有义务承担住户的治安安全、卫生、水、电、煤气等设施收费等项的管理责任，确保房屋设施的保养，如门窗、水电等设施的安全完好。房屋设施如有损坏何学军要及时修理，何学军承担所有的房屋设施维修费用，天灾人祸自然损坏除外，做好果树管理确保房主果实收获；何学军有下列情形之一的，王颖超可以终止合同，收回房屋：利用承租房屋进行违法活动，损害公共利益的；拖欠租金1个月以上的。双方还对租赁的其他事项进行了约定。由王颖超、何学军分别在协议书业主和租户项下签名。合同签订后，王颖超于2009年11月28日将房屋交付给何学军，何学军于2009年12月5日搬入王颖超房屋居住，入住当天，何学军即发现房屋的供水系统不畅，经与王颖超代理人王新兴协商，双方约定由何学军对水泵进行修理，修理费用双方分担，于是何学军对王颖超原有的水泵进行了维修，支出维修费用253元。由于房屋院内的地面有沉降、漏水且排污不畅现象，经协商，王颖超委托代理人王新兴同意支付10包水泥款计250元，由何学军购买水泥对房屋院内的排水沟渠进行修补，何学军对王颖超房屋院内的排水沟进行了修整，完成了院内的排污通渠事项，上述二项维修事项产生的费用，双方在2010年1月的房租中进行了抵扣，维修水泵由王颖超承担150元，水泥款为250元，共抵扣400元，何学军支付剩余的房租500元给王颖超。此后何学军一直按合同约定向王颖超交纳房租至2010年5月。何学军入住后，为完善房屋的使用功能，先后在租赁房屋上安装了304不锈钢水箱、PPR水管、防雨棚，但王新兴对何学军支出的前述安装费用不同意在房租中进行抵扣，双方产生矛盾，何学军于是拒绝交纳租金，王颖超则提出如何学军不交租即构成违约，王颖超依合同约定要收回房屋，因双方协商不成，王颖超于2010年7月5日在何学军所租住的房屋处张贴一份书面搬离通知，要求何学军于2010年7月10日前搬离房屋，缴清所有欠款。何学军则要求王颖超及其代理人赔偿其一切损失后再搬离，双方间的矛盾升级，王颖超遂向法院提起诉讼，要求判如所请。王颖超提供房屋租赁协议书、农村（圩镇）宅基地使用证、授权书、坡地私人宅基地超面积证明书、自建自用道路批准书、催缴房租通知书、房屋照片、收款收据、银行单证明其诉讼主张，何学军对上述证据的真实性予以确认，关联性不予认可。对王颖超提交的证人证言、手机短信不予确认。何学军入住王颖超房屋维修水泵后，房屋的日常供水仍不正常，自来水时有时无，给何学军的生活带来极大不便，为从根本上解决用水问题，何学军于2010年2月5日在房屋天台处安装了304不锈钢水箱一个，用于储蓄自来水，为此何学军支付2355元水箱安装费用。另为了改善供水系统，何学军还更换了房屋的PPR管道，支出125.50元。由于何学军在住处饲养鸽子，同时为了解决雨季房屋漏水的问题，何学军在房屋的天台处搭建了15平方米的防雨棚，支付工料费1950元。何学军在进行上述房屋修缮事项时，一直与王颖超代理人王新兴协商相关费用如何承担，但王新兴对除水泵维修、10包水泥之外的费用不同意再在房租中抵扣，何学军即以王颖超的房屋存在质量问题，无法正常居住为由拒绝支付2010年6月之后的房租，王颖超即以何学军的行为违反约定为由要求何学军搬离房屋，诉讼期间，何学军向原审法院递交反诉状，请求法院判令王颖超赔偿其因租住房屋产生的损失，原审法院依法受理了何学军的反诉，并已与本诉一起进行了开庭审理。何学军向原审法院提供房屋现状及个人伤情照片、广州市第十一人民医院检查报告单、医疗费收据证明其反诉主张，王颖超对何学军就反诉提交的证据均不予认可。另查，王颖超持有萝字第NO.008338号《农村（圩镇）宅基地使用证》（下称“宅基地使用证”），宅基地使用证载明：使用人为王颖超、宅基地座落地为萝岗镇岭头村二村、宅基地四至为东至西10米、南至北10米；面积100平方米；建筑种类结构为混合，层数为叁层；建筑面积为叁佰平方米；发证机关为广州市白云区萝岗镇人民政府，发证日期为九六年五月三十一日。经查王颖超提交的宅基地使用证复印件与原件核对无异，原审法院认为该宅基地使用证系原广州市白云区萝岗镇人民政府颁发给王颖超，确认王颖超对座落在萝岗镇岭头村二村的宅基地享有使用权的权利凭证，在无相反证据证明该证件系非法取得或失效的情况下，原审法院认可宅基地使用证的证明力。2011年3月8日广州市萝岗区萝岗街道出租屋管理中心等部门向涉案房屋发出《萝岗区出租屋情况整改通知书》，通知王颖超办理房屋租赁登记备案事项，该通知书对涉案房屋存在问题的第21项疑危险房屋处打勾，要求涉案房屋屋主或使用人主动向鉴定机构申请鉴定，确定房屋是否为危房，原、被告双方收取该通知后均未对房屋是否系危房进行相关鉴定。诉讼期间原审法院曾到涉案房屋进行现场查看，在查看过程中何学军陈述房屋无人身危险，但对人身健康有影响，在租房前曾楼上楼下看过，但未查看水、电有无接通，在维修房屋时曾与王新兴协商过，王新兴要求何学军自己安装水箱等设施，费用从房租里扣除。王颖超代理人王新兴、何学军现场确认房屋新安装了水箱一个、更换了PPR水管、三楼天台搭建一个简易防雨棚，但王新兴同时陈述房子交付给何学军是完好的，从未答应过房屋的维修费用可在房租中抵扣。庭审期间，何学军的妻子万山平向原审法院递交一份《要求参加诉讼申请书》，申请追加万山平为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼。庭审过程中，何学军另向原审法院递交一份《刑事移交公安机关侦查申请书》，申请将本案移交刑事侦查；一份《追加共同侵权人王新兴申请书》，要求追加王新兴为本案无独立请求权的第三人参加诉讼；一份《紧急勒令侵权人王颖超立即停止侵害保证用水用电申请书》证明王颖超的行为造成侵权，并要求王颖超立即停止侵害，保证涉案房屋水电供应。诉讼期间王颖超向原审法院申请查封、冻结何学军银行存款30000元或其他等值财产，以利于判决执行，在王颖超提供合法担保后，原审法院依法裁定准许王颖超的财产保全申请。第一次庭审中，原告方向原审法院撤回要求何学军向原告委托代理人正式公开道歉的诉讼请求。庭审中王新兴与何学军互有使用过激言词、进行人身攻击的情形，均被合议庭及时制止。上述事实，有房屋租赁协议书、农村（圩镇）宅基地使用证、授权书、坡地私人宅基地超面积证明书、自建自用道路批准书、催缴房租通知书、房屋照片、收款收据、银行单、原告收取租金的收据、原审法院调查笔录及双方当事人庭审陈述等证据证实，上述证据均经过庭审质证，原审法院予以采信。本案争议焦点为：1.王颖超与何学军之间签订的《房屋租赁协议书》是否合法有效；2.何学军从2010年6月起拖欠房租的行为是否构成违约，以及王颖超要求何学军搬离房屋、支付租金及违约金的诉讼请求是否合理；3.何学军反诉要求王颖超赔偿房屋维修、修缮费用及其误工费用的请求是否合理；4.何学军的其他反诉请求是否合理。原审法院认为，王颖超持有萝字第NO.008338号《农村（圩镇）宅基地使用证》，系涉案租赁房屋的合法权利人，享有将房屋出租收益的法定权利。2011年3月8日广州市萝岗区萝岗街道出租屋管理中心等部门虽曾向涉案房屋发出《萝岗区出租屋情况整改通知书》，要求涉案房屋屋主或使用人主动向鉴定机构申请鉴定，确定房屋是否为危房，因该通知仅是对涉案房屋是否危房建议进行鉴定，并无确切证据证明涉案房屋系危房，且何学军在原审法院对房屋进行现场查看时也明确陈述“房屋无人身危险，但对人身健康有影响”，故可认定涉案房屋无人身危险，可正常居住使用。王颖超、何学军通过自愿协商签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，协议内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方间的《房屋租赁协议书》合法有效。何学军以王颖超代理人王新兴属无权代理为由，请求认定双方间签订的协议无效，经审查，协议书文本上业主栏的签名为王颖超，为此双方签订协议前的协商事宜虽是由王新兴进行的，但协议内容已经王颖超认可，最终的签约方为原、被告双方，租赁协议的主体、内容均合法，协议合法有效，何学军关于合同无效的主张不成立，原审法院不予采纳。协议签订后，王颖超依约将房屋交付给何学军使用，从2010年6月起何学军未按协议约定时间交纳房租，根据协议第四条第（2）项的约定，何学军逾期1个月不交纳房租的，出租方可收回房屋，为此王颖超根据何学军从2010年6月起即未交纳房租的事实，要求终止双方的租赁协议，收回房屋的请求符合双方此前的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，王颖超依法可以行使合同解除权，故原审法院对王颖超的此项请求予以支持，何学军同时须按合同约定承担违约责任，从2010年6月起按每月900元房租的标准计付房租及协议约定按实际拖欠租金数额每天以1‰的标准计付违约金至何学军实际搬离房屋之日止。王颖超主张从2010年8月起要求按每天100元的租金标准计收房租，何学军不同意变更租金标准，王颖超的主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。王颖超要求何学军退回水泥款250元，因该款项是双方协商一致分担的修缮房屋排污事项的水泥费开支，有王颖超出具的租金收据证明该250元是王颖超同意支付的款项，现王颖超以何学军未进行房屋院内地面修缮事项为由要求退回250元，何学军不同意，且庭审中已查明何学军完成了房屋的排污通渠事项，该事项需使用水泥完成，故根据日常生活经验，可推定王颖超出资购买的水泥已用于排污通渠事项，王颖超无证据证明其主张属实，故王颖超的主张无理，原审法院不予支持其要求何学军退回250元水泥款的主张。王颖超要求何学军赔付修理房屋与搬运淤泥杂物等工程费用2000元，因王颖超未提供证据证明何学军对其房屋有损坏行为，且租赁协议也未对搬运淤泥杂物等工程费用进行约定，为此王颖超要求何学军承担上述费用无理，原审法院不予支持。原告方要求何学军向原告委托代理人正式公开道歉的诉讼请求已在第一次庭审中撤回，原审法院认为原告撤回部分诉讼请求的行为符合法律规定，原审法院予以准许。王颖超与何学军在协议书中约定“房屋设施如有损坏，何学军要及时修理，何学军承担所有的房屋设施维修费用”，何学军在审核协议条文时虽有增加“天灾人祸自然损坏除外”的内容，但对房屋设施维修费的约定没有做出更改，应视为是双方合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，双方的此项约定合法，故何学军租住王颖超房屋期间所支付的房屋维修及误工费用按协议约定应由何学军承担，但何学军为房屋安装304不锈钢水箱、PPR水管、防雨棚共计支付的4430.50元（2355元＋123.50元＋1950元＝4430.50元）费用属为维护王颖超房屋的使用而支出的费用，属新添加的房屋设施，上述三件安装事项完成后何学军出资购买的水箱、PPR水管、防雨棚材料添附于王颖超不动产，增加了王颖超房屋的使用价值，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人维护该不动产或者动产支出的必要费用”的规定，王颖超应承担何学军安装水箱、PPR水管、防雨棚的费用，但由于何学军已实际使用上列新安装的设施，且防雨棚兼有为何学军饲养鸽子，作鸽棚的作用，何学军应承担部分设施的折旧费用，综合本案双方协议租赁的过程、房屋租赁协议内容及协议履行过程中产生矛盾时双方的过错情况，原审法院酌定上述费用由王颖超承担70%，何学军自负30%，即王颖超应支付4430.50元的70%即3101.35元给何学军。何学军辩称其系受王颖超及其委托代理人王新兴的欺骗而租住王颖超的房屋，原审法院认为欺诈是合同一方故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，并诱使对方订立合同的情形，涉诉合同是原告代理人王新兴与何学军充分协商后订立的，合同订立前何学军也曾到涉案房屋处进行查看，合同签订后，王颖超已实际交付约定房屋给何学军居住，何学军系完全民事行为能力人，应清楚知道在一份协议书的租户项下签名所应承担的法律责任，即使何学军在承租房屋前因轻信房东的介绍而未对房屋进行全面检查，在签订协议时又接受房东的解释同意承担房屋的维修责任，由此产生的相应后果也应由何学军承担，为此何学军关于王颖超代理人自始欺诈的抗辩与事实不符，协议非属欺诈订立，双方应依约履行。何学军提供的广州市第十一人民医院检查报告单、医疗费收据虽证明其患有多种疾病，但何学军未提供证据证明其所患疾病与王颖超房屋质量具有因果关系，故何学军要求王颖超赔偿治疗疾病及生活费用的反诉主张不成立，原审法院不予支持。何学军未提供证据证明其因租住王颖超的房屋而导致科研中断和著作流产，并由此造成实际损失，故原审法院对何学军要求王颖超赔偿其科研中断损失和著作流产损失的反诉请求不予支持；何学军主张王颖超应赔偿书籍被水浸损失和葵口杯一个，王颖超对何学军主张的事实不予确认，何学军未提供证据证明其反诉主张成立，原审法院对其要求王颖超赔偿2.5万元书籍损失和葵口杯一个的反诉请求不予支持；何学军要求王颖超赔偿搬家费用3000元，因双方未约定何学军的搬家费用由王颖超承担，故何学军的此项反诉请求无依据，原审法院不予支持；何学军要求王颖超赔偿其精神损失3万元，因本案系租赁合同纠纷，何学军也未提供证据证明其因租住王颖超的房屋受到精神损害，且造成严重后果，故原审法院对何学军的此项反诉请求也不予支持；何学军要求王颖超在相关媒体上公开赔礼道歉，但何学军并未提供证据证明王颖超对其名誉造成损害的事实，故何学军的此项请求也因缺乏事实依据而不能获得支持。庭审中王新兴与何学军互有使用过激言词、进行人身攻击的情形，均被合议庭及时制止，何学军据此主张赔偿名誉损害没有依据。何学军的反诉请求未全部获得支持，依法应承担相应的反诉费用。庭审期间，何学军的妻子万山平向原审法院递交一份《要求参加诉讼申请书》，申请追加万山平为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，原审法院认为本案是租赁合同纠纷，万山平不是签订房屋租赁合同的当事人，其虽与何学军共同租住涉案房屋，但由于万山平与何学军系夫妻关系，何学军对于家庭的租房事项享有家事代理权，无需增加其他家庭成员的讼累，为此原审法院不同意万山平要求作为具有独立请求权的第三人参加诉讼的申请。如万山平认为王颖超的房屋对其造成侵害，则属于侵权纠纷，与本案属两个不同的法律关系，万山平可另行主张权利。庭审中何学军另向原审法院递交《刑事移交公安机关侦查申请书》，申请将本案移交刑事侦查，原审法院认为本案系租赁合同纠纷，属本院管辖范围内发生的纠纷，为此原审法院依法享有管辖权，无需将本案移送公安机关侦查，何学军如果认为王颖超的行为构成犯罪的，可另行行使检举、告诉的权利。庭审中何学军提交《追加共同侵权人王新兴申请书》一份，要求追加王新兴为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，原审法院认为王新兴是王颖超的代理人，已提供授权委托书证明其享有代理权，王新兴做出的代理行为是合法的，其所进行的代理行为产生的后果依法均由被代理人王颖超承担，王新兴系本案当事人王颖超的代理人，何学军申请王新兴作为无独立请求权第三人参加本案诉讼没有依据，原审法院不予批准何学军的申请。庭审中何学军提交一份《紧急勒令侵权人王颖超立即停止侵害保证用水用电申请书》证明王颖超的行为造成侵权，原审法院认为该申请系何学军书写，属当事人陈述性质，王颖超不予认可何学军陈述的事实，在无其他证据辅助证明的情形下，原审法院对其此项陈述不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告（反诉被告）王颖超、被告（反诉原告）何学军之间于2009年11月20日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）何学军应当在本判决发生法律效力之日起三十日内搬出所承租的原告（反诉被告）王颖超位于广州市萝岗区岭头新二村12号的房屋；三、被告（反诉原告）何学军应当在本判决发生法律效力之日起三十日内支付房屋租金及违约金给原告（反诉被告）王颖超（房租从2010年6月1日起按每月900元标准计至何学军实际交付房屋给王颖超之日止；违约金从2010年7月10日起按实际拖欠租金数额每天以1‰的标准计付至何学军交付房屋给王颖超之日止）；四、原告（反诉被告）王颖超应当在本判决发生法律效力之日起三十日内支付3101.35元给被告（反诉原告）何学军；五、驳回原告（反诉被告）王颖超、被告（反诉原告）何学军的其他本诉和反诉的诉讼请求。本案案件受理费50元，财产保全申请费320元，反诉费1775元，由原告（反诉被告）王颖超承担50元，被告（反诉原告）何学军承担2095元。限何学军在本判决生效后三十日内向本院交纳320元。判后，王颖超、何学军不服原审判决，均向本院提起上诉。王颖超上诉称，原审判决事实不清，证据不足。（一）被上诉人何学军没有提供证据证明其为上诉人的房屋安装不锈钢水箱、PPR水管、防雨棚共计支付4430．5元，原审法院认定被上诉人为安装上列设施支付了4430．5元的事实不清，证据不足。（二）原审法院认定被上诉人出资购买的水箱、PPR水管、防雨棚材料添附于上诉人的房屋，增加了上诉人房屋的使用价值不当。理由是：1、上诉人的房屋的日常供水是正常的，被上诉人也没有提供证据证明上诉人的房屋供水不正常，因而上诉人的房屋是不需要安装水箱及更换PPR水管解决用水问题的。2、上诉人把房屋交付给被上诉人使用时，房屋是完好的，不存在房屋漏水的问题，因而是不需要搭建防雨棚解决雨季房屋漏水的问题的。事实上，被上诉人搭建的所谓防雨棚其实是作养鸽子用的鸽棚。水箱、PPR水管、防雨棚不是非安装不可的。即使是需要安装，被上诉人也应该事前告知上诉人，并应征得上诉人同意。被上诉人未征得上诉人同意，擅自在上诉人的房屋乱搭乱建，添附于上诉人房屋的水箱、防雨棚不但没有增加上诉人房屋的使用价值，反而是增加上诉人房屋的负荷，危害了上诉人的房屋安全。（三）、原审判决适用法律错误。被上诉人擅自安装水箱、PPR水管、“防雨棚”不是维护上诉人的房屋，而是危害了上诉人的房屋安全。原审判决根据《中华人民共和国物权法》第243条规定判决上诉人承担被上诉人安装上列设施的费用是错误的。此外，对于被上诉人安装水箱、PPR水管、防雨棚一事，上诉人自始至终没有过错，所以不应由上诉人承担被上诉人安装上列设施的任何费用。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，故上诉请求：1、依法撤销广州市萝岗区人民法院（2010）萝法萝民二初字第19号民事判决中的第四项判决，予以改判，改判我方不需要承担责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。何学军上诉称，一审法院无视众所周知的客观事实和自然规律把无水漏电漏雨潮湿致病的房子认定“可以正常居住使用”，原判决把王颖超自始至今无水可以使用，地陷、倾斜、到处裂缝漏雨、渗水、漏电，严重潮湿、居住致病，属于违法建筑，非法出租的房屋认定：“涉案房屋无人身危险，可以正常居住使用”，与客观事实完全相悖。2010年11月28日，王新兴通知何学军接收房子。何学军发现房子基本没有维修，大门也没有开，白蚁蛀蚀的4个门，仅换了楼上漏水处的一扇塑料门和防盗网刷了油漆。何学军搬家当天2009年12月5日就遭遇断水，完全无水可以使用。此时，何学军才发现完全没有水池等蓄水设施，甚至连基本的用水设备水龙头等也锈蚀损坏，厨房墙壁、厨具、防盗网等到处漏电，插座冒烟，无法用电，完全无法正常生活。王颖超的房屋虽经何学军作了必要性维修，但自始至今一直存在5大问题：1、山水自始至今长期断流，井水污染发臭，长期无水可以使用。何学军一家人只得上山4公里汲水。2、地陷裂缝到处漏雨渗水，严重潮湿，这是建筑施工质量以及材料质量低劣造成的绝症，谁也无法修复；3、电器线路漏电、短路、冒烟，无法用电，这是因漏雨严重潮湿必然惹白蚁蛀蚀造成的结果；4、漏雨加上劣质煤渣空心砖砌墙，雨季吸足水分，必然造成墙壁窗台长期流水渗水严重潮湿。必致人秋冬燥湿、寒湿入命，春夏风湿、暑湿、热湿伤身，已经造成何学军一家人疾病爆发：5、四面墙壁有9个空调大洞，秋冬象冰窖，春天潮湿浸淫，夏天酷热炙烤、湿汽腾腾，这些无疑也是严重的致病因素。原判决认定何学军安装水箱、防雨棚合法，这就证明了房子无水可用和漏雨的事实。同时，就等于认定了房子潮湿和漏电事实的存在。因为，它们是互为因果关系。邻居一墙之隔的房子也是类似：因漏雨造成潮湿，因潮湿必然惹白蚁，因白蚁把电线槽管蛀蚀、咬掉电线胶皮而造成经常短路、冒烟、漏电、断电不能使用：10多年来已经更换2次电器线路。王颖超的房子16年来从未维修更换过一次电器线路。毫无疑问，无水、漏雨、潮湿、漏电，这样的房子谁也无法正常生活居住。所以，何学军才被迫安装了生活居住必须的设施：水箱和防雨棚。但是，也不能解决长期季节性断水缺水，以及墙壁、天花板到处漏雨、渗水建筑质量的严重问题。无论任何房子，只要断水、漏雨、潮湿、漏电这4个问题存在其中1个，房子就不可能正常居住和生活。大家谁都会明白：人身危险不是唯一影响房子不能正常居住的因素。合同法的立法宗旨就是为了实现：平等、公平、诚实、信用的原则。不管任何因素，只要影响到合同目的实现，公正人道的法律同样赋予被侵权人维护自己合法权利的救济。更何况王颖超房子的质量缺陷自始至今一直存在，何学军提交法庭的证据还可以互相得到印证。虽然，房子目前还没有塌下来。难道要等房子塌下来发生人身危险时，才认定房子不能正常居住吗王颖超的房子没有履行必须的合法报建程序，未获《房屋建筑许可证》和《城市规划许可证》。房子在建筑前也没有经过地质勘探，对地质情况一无所知。所以，造成地基下陷：甚至连一张设计图纸都不能提供。显然，未经过设计盲目施工。国家有关法律规定：建筑设计图和建筑施工图必须经过建委审核批准才能施工建造。否则，质量无法保障。存在的事实：1、全村人从春节前至今完全无水使用；2、王颖超的房子山水断流、井水发臭、到处裂缝漏雨、渗水，严重潮湿；孳生白蚁蛀蚀门框物品、咬掉电线胶皮，致使电线短路、冒烟无法用电；3、严重潮湿的房子致使何学军一家人疾病爆发。总而言之：房子水电不备一定不能正常居住和生活；房子漏雨潮湿住人肯定生病，王颖超与何学军签订的《房屋租赁协议书》为可撤销的格式条款、无效合同、可撤销合同。故请求：1、裁定宣判王颖超和何学军签订的《房屋租赁协议书》法定无效；2、裁定撤销原虚假案由“房屋租赁合同纠纷”，变更案由为“扰乱市场秩序案、侵犯公民人身权利、民主权利案、刑事附带民事赔偿案：A.生命案、健康权、身体权侵害赔偿纠纷；B.房屋“产品质量损害赔偿纠纷”，C.不当得利返还纠纷；D、侵害名义权赔偿纠纷；3、请裁定驳回王颖超的无理上诉；4、请判决王颖超赔偿何学军由此造成的一切损失：A.赔偿维修安装房屋水电设施工料费2万元；B.赔偿书籍水浸损失2.5万元（仅书籍实际损失已达12万元）；C.赔偿医疗费用6496.81元；5、请判决王颖超承担何学军一家人的医疗费用，以及相关的一切费用至疾病痊愈；6、请判决王颖超向何学军返还不当得利6300元；7、请判决王颖超赔偿何学军的搬家费用3000元；8、请判决王颖超赔偿何学军的科研损失、鸽子生命研究模型损失《生命自然恢复著作流产损失》等由此引起的一切损失；9、请判决王颖超赔偿何学军名誉损失1万元；10、请判决王颖超赔偿何学军精神损失1万元；11、请裁定撤销原判，查清事实后改判；12、请判决王颖超承担本案诉讼费以及与本案相关的一切费用；13、请裁定将王颖超王新兴的违法事实、有关材料依法移交广州市检察院。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审期间王颖超提交一份萝岗区水电局水电员管理涉案房屋出具的证明材料，证明房屋的用水是正常供应。何学军提交了涉案房屋照片及医院病历等证据，用以证明涉案房屋对其身体健康及财产造成损失等情况。本院认为，王颖超、何学军于2009年11月20日签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人经过自愿协商签订的，是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁协议书》合法有效。何学军请求认定双方签订的协议无效，经审查，何学军在签约之前已经考察过涉案房屋，在租房协议中对房屋质量并未提出异议并签订协议时又接受房东的解释同意承担房屋的维修责任，由此产生的相应后果也应由何学军承担，何学军对合同存在无效的情形未提出证据加以证明，故何学军关于合同无效的主张不成立，本院不予采纳。本案是王颖超、何学军双方在履行《房屋租赁协议书》而产生的纠纷，原审法院将案由定为租赁合同纠纷正确。何学军上诉请求更改案由，于法无据，本院不予采纳。关于涉案房屋能否正常使用的问题。广州市萝岗区萝岗街道出租屋管理中心等部门虽曾向涉案房屋发出《萝岗区出租屋情况整改通知书》，要求涉案房屋屋主或使用人主动向鉴定机构申请鉴定，确定房屋是否为危房，因该通知仅是建议对涉案房屋是否危房进行鉴定，并不能以此就确定涉案房屋为危房，现何学军无确切证据证明涉案房屋是危房，且何学军在原审法院对房屋进行现场查看时明确陈述“房屋无人身危险，但对人身健康有影响”，故可以认定涉案房屋无人身危险，可正常居住使用。双方在履行该协议的过程中对涉案房屋出现的一些问题如供水系统不畅、排水沟渠修整等等，通过协商一致的方式得到了解决，当时何学军也无提出房屋不能正常使用。故何学军主张涉案房屋有严重质量问题，电器线路漏电、短路、冒烟，无法用电，长期季节性断水缺水，以及墙壁、天花板到处漏雨、渗水而不能正常使用的理由不能成立，本院不予支持。协议签订后，王颖超依约将房屋交付给何学军使用，双方在履行该协议的过程中对涉案房屋出现的一些问题如供水系统不畅、排水沟渠修整等等，双方是通过协商一致得到了解决。何学军为完善房屋的使用功能，在事先未与王颖超达成一致意见的情况下安装了如304不锈钢水箱、PPR水管、防雨棚等设施，双方对何学军增加上述设施的费用如何承担一直进行协商但未能达成一致意见，何学军应采取继续与王颖超协商、或另寻法律途径主张解决增加房屋设施的费用负担问题，但不能以此为由拒付租金。何学军从2010年6月起未按协议约定时间交纳房租，根据协议第四条第（2）项的约定，何学军逾期1个月不交纳房租的，出租方可收回房屋，为此王颖超要求终止双方的租赁协议，收回房屋的请求符合双方协议的约定，故原审法院对王颖超的此项请求予以支持，处理正确，本院应予维持。何学军要求租赁合同继续履行的诉请不成立，本院不予支持。同理，何学军从2010年6月起未交纳租金，违反了双方合同的约定，王颖超起诉要求何学军按合同约定承担违约责任，从2010年6月起按每月900元房租的标准计付房租及协议约定按实际拖欠租金数额每天以1‰的标准计付违约金至何学军实际搬离房屋之日止，有合同依据，原审法院予以支持，并无不当，本院应予维持。何学军要求王颖超向其返还不当得利6300元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。王颖超与何学军在协议书中约定“房屋设施如有损坏，何学军要及时修理，何学军承担所有的房屋设施维修费用”，何学军在审核协议条文时虽增加“天灾人祸自然损坏除外”的内容，但对房屋设施维修费的约定没有做出更改，应视为是双方合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，双方的此项约定合法，故何学军租住王颖超房屋期间所支付的房屋维修及误工费用按协议约定应由何学军承担。而何学军为房屋安装304不锈钢水箱、PPR水管、防雨棚共计支付的4430.50元（2355元＋123.50元＋1950元＝4430.50元）费用属为维护王颖超房屋的使用而支出的费用，增加了王颖超房屋的使用价值。故此王颖超应承担何学军安装水箱、PPR水管、防雨棚的费用，但何学军已实际使用上列新安装的设施，且防雨棚兼有为何学军饲养鸽子，作鸽棚的作用，何学军也应承担部分设施的折旧费用，原审法院酌定上述费用由王颖超承担70%，何学军自负30%，并无不当，本院予以维持。王颖超上诉主张其不应承担该笔费用，理据不足，本院不予采纳。何学军上诉要求王颖超赔偿维修安装房屋水电设施工料费费用2万元，理由也不成立，本院不予支持。何学军称因居住涉案房屋致使其与家人患有多种疾病，但何学军未提供证据证明其所患疾病与居住使用王颖超房屋具有因果关系，故何学军要求王颖超赔偿医疗费用6496.81元，以及承担何学军一家人的医疗费用和相关的一切费用至疾病痊愈的上诉请求不成立，本院不予支持。何学军未能提供证据证明其因租住王颖超的房屋而导致其科研中断和著作流产，并由此造成实际损失，故本院对何学军要求王颖超赔偿其科研中断损失和著作流产、鸽子生命研究模型损失《生命自然恢复著作流产损失》等由此引起的一切损失的上诉请求不予支持；何学军未提供证据证明其书籍损失，本院对其要求王颖超赔偿书籍水浸损失2.5万元的上诉请求不予支持。何学军上诉要求王颖超赔偿搬家费用3000元，因合同并未约定王颖超负有该项义务，于法无据，本院不予支持。何学军要求王颖超赔偿名誉损失1万元，但何学军并未提供证据证明王颖超对其名誉造成损害的事实，故何学军的此项上诉请求因缺乏事实依据，本院不予支持；何学军要求王颖超赔偿精神损失费1万元，因本案系租赁合同纠纷，何学军也未提供证据证明其因租住王颖超的房屋受到精神损害，且造成严重后果，故何学军的此项上诉请求因也缺乏事实依据，本院不予支持。何学军申请将本案移交广州市检察院，本案系租赁合同纠纷，属于民事纠纷的范畴，属法院管辖，无需将本案移送广州市检察院，何学军该请求没有法律依据，本院不予采纳。在二审庭审中，何学军递交一份其妻子万山平名义《要求参加诉讼申请书》，申请追加万山平为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼，因本案是租赁合同纠纷，万山平不是签订房屋租赁合同的当事人，其虽与何学军共同租住涉案房屋，但由于万山平与何学军是夫妻关系，何学军对于家庭的租房事项享有家事代理权，无需增加其他家庭成员的讼累，万山平无需作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，因此万山平该申请，本院不予支持。如万山平认为王颖超的房屋对其造成侵害，则属于侵权纠纷，与本案属两个不同的法律关系，万山平可另行主张权利。在二审庭审中，何学军提交《追加共同侵权人王新兴申请书》一份，要求追加王新兴为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，因王新兴是王颖超的代理人，已提供授权委托书证明其享有代理权，王新兴的代理行为所产生的后果依法均由被代理人王颖超承担，王新兴系本案当事人王颖超的代理人，何学军申请王新兴作为无独立请求权第三人参加本案诉讼没有法律依据，本院不予采纳。在二审庭审中，何学军提交一份《紧急勒令侵权人王颖超立即停止侵害保证用水用电申请书》证明王颖超的行为造成侵权，该申请系何学军书写，属当事人陈述性质，王颖超不予认可何学军陈述的事实，在无其他证据辅助证明的情形下，本院对其此项陈述不予采信。在二审庭审中，何学军递交一份《依法依规给予王颖超行政制裁申请书》，请求法院对王颖超实施行政制裁，因行政制裁不属于人民法院的职能范围，故何学军该请求本院不予处理。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。王颖超、何学军双方提起的上诉，理据均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1875元，由王颖超负担50元、何学军负担1825元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  陈珊彬审判员  岳为群二〇一一年十一月××日书记员  李 焕