广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1161号原告广西金凯利置业有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道168号。法定代表人郑伟文。委托代理人林章涛，该公司员工。被告唐国耀，男，1982年07月08日出生，瑶族，住所地广西防城港市防城区，被告林燕霞，男，1980年4月11日出生，汉族，住所地广西防城港市防城区，第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区兴港大道51号。负责人李春儒，该行行长。委托代理人梁涛，该行员工。原告广西金凯利置业有限公司（以下简称金凯利公司）诉被告唐国耀、林燕霞、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成由审判员方爵担任审判长、助理审判员林国锦、徐毅飞参加的合议庭，于2015年12月30日公开开庭审理了本案。书记员黄馨担任法庭记录。原告金凯利公司的委托代理人林章涛，被告唐国耀，第三人农行防城港分行的委托代理人梁涛到庭参加诉讼，被告林燕霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告金凯利公司诉称，2013年5月7日，原、被告双方签订了关于阳光海岸项目蔚蓝假日一组团37栋B单元37-B号房的《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201375210），合同价款为1880991元。被告于2013年9月29日以向第三人按揭贷款的方式支付了房款1222000元，原告对该笔贷款提供了连带责任担保。被告办理了抵押贷款后，自2014年9月以来逾期偿还到期贷款，导致第三人从原告保证金账户扣款54816.12元以清偿未还贷款本息。依照《担保法》第31条的规定及原被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充条款第4条的约定，被告的行为已经构成严重违约，原告有权向被告进行追偿，解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求判令：一、解除原告与被告所签订的位于防城港市西湾广场北侧阳光海岸项目蔚蓝假日一组团37栋B单元37-B号房的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金共计94049.57元；三、被告支付原告因被告未归还贷款而被第三人所扣的保证金共计124184.07元；四、第三人注销涉案房屋在防城港市房产管理局的抵押登记；五、本案诉讼费用、解除备案登记、抵押登记所产生的费用及其他费用（包括但不限于保全费、公告费、原告代被告提前还贷产生的违约金等）由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、身份证，证明被告主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系及违约责任；3、《个人购房担保借款合同》，证明被告与第三人之间存在借款合同关系，原告在该合同中承担担保责任；4、银行对账单，证明被告未及时归还第三人贷款，第三人扣取了原告保证金的事实；5、催款函，证明原告于2015年5月13日向被告催还保证金，但被告至今未归还的事实。原告当庭提交的证据有：借款还款流水账，证明截止至2015年12月份第三人扣划原告保证金的数额。被告唐国耀辩称，由于其违反了法律导致其不能及时偿还贷款是事实，违约不是其本意，希望能折中处理这件事情。涉案房屋已被法院查封，被告目前无偿还能力，同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》。被告愿意支付违约金，但尚不能确定违约金的具体数额，违约金的起算时间及最终数额有待于进一步商榷。保证金是原告与第三人之间的关系，是否与其有直接关系请法庭核实。被告唐国耀对其陈述事实在举证期限内未提交证据。被告林燕霞未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。第三人农行防城港分行陈述称，对原告的一、二、三、五项诉讼请求没有异议，对第四项诉请有异议，抵押登记必须是在原被告双方解除《商品房买卖合同》后才可注销。第三人对其陈述在举证期限内未提交证据。经公开开庭质证，被告唐国耀对原告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告当庭提交的借款还款流水账的三性没有异议，但认为原告未尽到通知还款义务。第三人对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。综合本案证据，本院确认以下法律事实:2013年5月7日，以原告为出卖人与以被告唐国耀、林燕霞为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：C1282），约定被告唐国耀、林燕霞向原告购买位于防城港市××区西湾广场北侧的阳光海岸蔚蓝假日一组团37栋B单元37-B号房，单价为每平方米10344.78元，面积为181.83平方米，总价款为1880991元；买受人于2013年5月7日前付清总房款40%的首期款计658991元，余款1222000元办理银行按揭贷款。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任作了约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日内的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累积应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同附件四第3条约定：买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同约定按时支付单款本息，若买受人未按时还款致使银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人代为偿还的，则有权要求买受人在代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；出卖人有权解除合同并收回商品房，并要求买受人支付购房总价款5%作为违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的各项费用）及其他全部应付未付款项后，将剩余房款（不及利息）退回给买受人，如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人应予以补足。合同附件四第4条约定：买受人逾期付款的，按逾期金额每天处万分之一的违约金，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。买受人逾期付款超过90天的，出卖人有权随时解除合同，出卖人解除合同的，买受人应另行按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金并承担出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的各种费用。2013年9月29日，以被告唐国耀为借款人、第三人为贷款人、原告作为保证人、被告唐国耀、林燕霞为抵押人共同签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为：45020120130095261），约定借款人向贷款人借款122万元用于购买房产，借款期限自2013年9月29日至2013年9月28日，共计360个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币货款基准利率为基础，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个周期，借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入原告的银行账户；还款方式为等额本息还款法；借款采用阶段性担保加抵押方式进行担保；原告对该笔债务承担连带责任的保证；抵押物为阳光海岸蔚蓝假日一组团37栋B单元37-B号房。2015年5月13日，原告书面催告被告唐国耀、林燕霞在2015年5月20日前偿还银行扣划的保证金54816.12元。另查明，自2014年9月23日至2015年12月2日，因被告唐国耀未按期归还按揭贷款，第三人从原告的保证金账户扣款124184.07元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、银行对账单、《催款函》及当事人陈述、庭审笔录等予以证明。本院认为，原告与被告唐国耀、林燕霞签订的《商品房买卖合同》及原告、被告唐国耀、林燕霞与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，被告唐国耀未按合同约定及时偿还每期的贷款本息，导致第三人从原告的保证金账户扣款，且被告唐国耀至今未偿还原告代为清偿的款项。根据合同附件四第3条第（2）项及第4条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告唐国耀、林燕霞按约定总房款的5%计算违约金，即1880991元×5%=94049.55元，故原告主张解除与被告唐国耀、林燕霞签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付违约金94049.55元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告唐国耀未按期归还借款本息致使第三人从原告的保证金账户中扣划借款本息及逾期罚息、复利共计124184.07元，该笔款项应由被告唐国耀、林燕霞承担，故对原告要求被告唐国耀、林燕霞偿还该笔款项的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求第三人注销涉案房产的抵押登记的问题。本案中，各方当事人均未提出解除《个人购房担保借款合同》的相关诉讼请求，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，故不宜在本案处理解除《个人购房担保借款合同》及注销抵押登记的相关问题，各方当事人可协商解决或另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广西金凯利置业有限公司与被告唐国耀、林燕霞于2013年5月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：C1282）；二、被告唐国耀、林燕霞向原告广西金凯利置业有限公司支付违约金94049.57元；三、被告唐国耀、林燕霞偿还原告广西金凯利置业有限公司代为支付的贷款本息及逾期罚息、复利共计124184.07元；四、驳回原告广西金凯利置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2151元，由被告唐国耀、林燕霞承担。原告广西金凯利置业有限公司已预交的2151元案件受理费本院不予退还，由被告唐国耀、林燕霞在履行债务时一并支付给原告广西金凯利置业有限公司。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2151元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方 爵助理审判员  徐毅飞助理审判员  林国锦二〇一六年一月二十日书 记 员  黄 馨相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。