巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初871号原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司法定代表人王国清，系该公司董事长。委托（特别授权）代理人罗鹏，男，生于1964年6月16日，汉族，大专文化，四川省巴中新时代房地产开发有限公司副总经理，现住四川省巴中市巴州区。委托代理人岳民山，四川砝鼎律师事务所律师。被告陈志柏，男，生于1960年7月11日，汉族，大专文化，教师，现住四川省巴中市巴州区。委托代理人杨政，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司与被告陈志柏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代房产公司）的委托代理人罗鹏、岳民山，被告陈志柏及其委托代理人杨政等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新时代房产公司诉称：巴中市巴州区“瑞升花园”项目由原告开发。2007年2月15日、2007年3月5日新时代房产公司项目部与被告协商，将“瑞升花园”项目XX栋XX楼X1号、X2号（现房号XX-XX-XX-X3、XX-XX-XX-X4）两套房屋卖给被告，面积分别为98.7㎡、98.5㎡，两套房屋的总价分别为131270元、131000元。原、被告之间签订了《商品房认购书》认购书签订后，被告分别缴纳购房款41000元和42000元，“瑞升花园”项目部雒芮给被告出具了两张收据，后来由于雒芮、苟兴国涉嫌诈骗逃跑，“瑞升花园”成为烂尾房。为了购房户的利益和社会的稳定，原告组织资金将该项目的房屋修建完工，并要求认购户换签正式购房合同，但经多次通知，被告均未换签。2015年9月25日再次通知被告在一周内换签正式购房合同，逾期将解除认购合同，但被告拒不换签，下欠房款也拒绝支付，为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定，请求法院：1、依法解除原、被告于2007年2月15日、2007年3月5日签订的《商品房认购书》，被告支付的房屋认购款83000元抵作房屋租金；2、涉诉费用由被告承担。被告陈志柏辩称：第一、原告与被告所签订的两份认购书是有效的，没有解除的条件，因为两份认购书是双方的真实意思表示，原告方曾两次起诉认定认购书无效，但均以证据不足而撤诉；第二、原告起诉的事实不属实，实为原告推诿，并非被告不配合签订正式合同，被告曾多次找到原告要求签订合同，因原告给付被告的劳务费用的问题未得到解决，我方请求法庭责令原告与被告签订房屋买卖正式合同。合同是于2007年2月15日、2007年3月5日分别签订的，签订合同时说的是剩余款项按揭，原告应当将房屋两证办理好，我负责偿还按揭款，损失是原告造成损失的，我是提着现钱去交房款，是原告要求我按照每平米涨价五百付清房款，2015年9月24日通知要求我们办理合同，我们原来签了合同，是有效地，就应该按照合同来办，事实上是原告严重违约。第三、涉诉房屋已经被占有及使用了即已交付使用，被告住着自己的房子，不应将首付款抵作房租，无论雒芮的事情给原告造成多大的损失，那也是他们内部的事，与被告无关。经审理查明：原告新时代房产公司在巴中市南坝经济开发区开发建设“瑞升花园”项目，雒芮被任命为该项目的负责人。本案审理中，原告认为雒芮当时是挂靠在新时代房产公司名下开发瑞升花园。被告欲在瑞升花园项目购买住房，2007年2月15日，以原告新时代房产公司为出卖人、被告陈志柏为认购方签订了《商品房认购书》约定：“一、项目建设依据：出卖人以出让的方式取得位于巴中市南坝经济开发区四支道。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名《瑞升花园》，现认购方自愿认购，双方协定共同遵守如下认购条款；二、预购人所认购商品房的基本情况：幢号为XX幢XX层X1号，砖混结构，面积98.70㎡，单价1330.00元/㎡，总房款131270元。三、乙方可选择付款方式：……；3、按揭方式：签订本认购合同时，一次性支付总房款的30%（叁万柒仟伍佰元整），余额在银行通过审查后进行按揭付款，如因认购方责任按揭未果，买受人现金支付总房价款。乙方选择上述第3种付款方式，折后总价为人民币131270元，乙方在签订本认购书时交纳人民币41270.00元，作为该套商品房认购房款。四、认购方在接到出卖方通知后一周内到《瑞升花园》售楼中心签订《商品房买卖合同》，同时交清下余房款，认购金将自动转为房款，三份认购合同同时齐备时，方可正式签署《商品房买卖合同》，此认购合同书自行作废，出卖方收回该认购合同。认购方逾期不签合同，则视为自动放弃，出卖方有权自行处理该套房屋。……八、认购方责任：……4、房屋交付使用的时间为2008年4月，在正式交房后180天内办理房产、土地使用证。……5、认购方必须在本认购合同书约定期内缴清约定的款项。若不按期履约，房价按逾期后的售房价执行，并承担违约责任。否则出卖方有权中止本合同，要求认购方无条件退房。6、其他约定：此合同待出卖方商品房预售许可证办理后，在网上签订正式合同。”出卖方原告新时代房产公司加盖了“四川省巴中新时代房地产开发有限公司瑞升花园项目部”印章，法定委托代表人习明强及经办人孟雨涵签字，认购方陈志柏签字。协议签订后，被告缴纳了41270元房款，习明强给被告出具了收据，并加盖了“四川省巴中新时代房地产开发有限公司瑞升花园项目部财务专用章”。本案审理中，原告认可加盖项目部公章属实，但法定委托代表人习明强不是公司及项目部的人，被告辩称该认购书是在当时的售楼部签订的。2007年3月5日，被告又以同样的方式认购了原告开发的瑞升花园的XX幢XX层X2号房屋，砖混结构，面积98.50㎡，单价1330.00/元㎡，总房款131000.00元。首付款为41000.00元，双方亦签订了《商品房认购书》，合同内容与2007年2月15日签订的合同除房号、建筑面积总房款、首付款内容不一样，其余的内容均相同。出卖方原告新时代房产公司加盖了“四川省巴中新时代房地产开发有限公司瑞升花园项目部”印章，法定委托代表人雒芮及经办人孟雨涵签字，认购方陈志柏签字。协议签订后，被告缴纳了41000元房款，给被告出具了收据，并加盖了“四川省巴中新时代房地产开发有限公司瑞升花园项目部财务专用章”及“四川省巴中新时代房地产开发有限公司瑞升花园项目部”。本案审理中，原告认可加盖项目部公章属实，但法定委托代表人雒芮不是雒芮本人的签字，被告辩称该认购书是在当时的售楼部签订的。“瑞升花园”项目在开发建修过程中，因项目部负责人雒芮涉嫌诈骗，造成该项目成为烂尾工程，后经相关部门协调，原告接手该项目并组织资金将该工程完工，工程竣工后被告便占用瑞升花园XX栋XX单元X1号、X2号两套住房并进行了装修，2011年入住。由于雒芮、苟兴国在开发建设瑞升花园项目过程中以住房、门市为诱饵重售、重抵集资诈骗，导致拆迁还房、销售和抵押（偿）住房共计350套，而该楼盘实际建修住房150套，其中：拆迁还房12套、认购住房140套（换签48套、未换签92套）、工程抵押45套（换签14套、未换签31套）、借款抵押153套；门市96个。为妥善解决该楼盘遗留问题，根据2011年12月8日巴州区党政联席会议决议和2012年4月12日巴州区人民政府专题会议精神，2012年7月17日巴中市公安局巴州区分局、巴中市巴州区住房和城乡建设局、巴中市巴州区东城街道办事处、巴中新时代房地产开发有限公司共同制定了《关于瑞升花园遗留问题处置实施方案》，确定了除拆迁安置还房外，另确定了安置换签合同62户，安置未换签合同76套房。房价执行方面，根据四川省信和房地产评估咨询有限公司《关于瑞升花园房地产分类价值评估项目报告》（四川信和房评【2012】字第156号评估）住房单价为3500-3600元/㎡。未换签合同购房的按均价2800元/㎡。确定未换签合同购房的按均价2800元/㎡。被告占有的房屋确认为安置未换签合同的76套之一，被告所占房屋的单价确认为2870元/㎡。2014年、2015年原告因房屋买卖合同与被告发生纠纷曾两次向本院提起诉讼，后撤诉。2015年9月23日，原告通知“瑞升花园”各房屋认购户换签正式的《商品房买卖合同》，并告之逾期不换签合同的认购户，将依法解除原签订的《房屋认购协议》。2015年9月25日，原告及政府组织处置瑞升花园遗留问题的小组人员给被告送达了换签合同的通知。但被告未换签合同，并表示按原认购协议的单价愿意签订正式的房屋买卖合同，不同意原告单方涨价。原告于2016年2月4日取得了“瑞升花园”项目的房屋产权证（建筑面积14739.56㎡）。上述事实，有原、被告的陈述，《房屋认购协议》，收据，图片，通知，瑞升花园换签合同的情况说明，送达回执，《关于瑞升花园遗留问题处置实施方案》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。而商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”、等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案被告于2007年在原告开发的瑞升花园项目购买住房，在瑞升花园项目尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，与其项目部签订《房屋认购协议》认购住房两套。原告虽认为该认购协议的法定委托代表人不是雒芮本人的签字，但认可加盖的项目部公章属实，且协议约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限，并交纳一定的房款等内容，是双方的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，双方签订的认购协议有效。瑞升花园项目部原负责人雒芮等人以住房、门市为诱饵重售、重抵集资诈骗涉嫌诈骗，造成该项目成为烂尾工程，经相关部门协调，原告接手该项目并多方组织资金将该项目完工。为了妥善解决该项目的遗留问题，考虑工程成本增加的客观因素及购房户等各方利益，化解社会矛盾，相关部门共同制定了《关于瑞升花园遗留问题处置实施方案》，本案被告刘俊华被确认为享受被安置未换签合同76套房之一，原告依据处置实施方案考虑各方利益及房屋造价成本增加的客观事实对房屋价格作出适当的调整，并无不当。条件成就时，原告依据双方签订的房屋认购协议通知被告换签正式的《商品房买卖合同》，但被告在规定的时间内拒绝签订正式的房屋买卖合同，应视为被告违约，原告主张解除合同的理由成立，本院予以认可，但原告应当返还原购房款及承担资金利息，至于解除合同给被告造成的损失，双方可另行协商，亦可另行主张权利。原告主张用已交付的房款抵作租金，缺乏证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定,判决如下：一、解除原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司项目部与被告陈志柏于2007年2月15日、2007年3月5日分别签订的《商品房认购书》。二、原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还被告陈志柏的购房款82270元及其资金利息（利息的计算方式：以本金41270元为基数，从2007年2月15日起至本判决确定的本金给付之日止，按年利率6%计算；以本金41000元为基数，从2007年3月5日起至本判决确定的本金给付之日止，按年利率6%计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）。三、驳回原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12100元，由原告四川省巴中新时代房地产开发有限公司承担5000元、被告陈志柏承担7100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  万 明人民陪审员  王凤兰人民陪审员  杨志高二〇一六年八月八日书 记 员  杜珊珊