杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0106民初4856号原告：李维薇。委托代理人：叶丰铭，浙江五联律师事务所律师。被告：郑明霞。委托代理人：贾文峰，系被告郑明霞的丈夫。被告：贾文峰。第三人：杭州嘉福房地产代理有限公司，住所地杭州市转塘街道岭上花苑23幢1号商铺。法定代表人：苏建军。原告李维薇诉被告郑明霞、贾文峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判。后本院依法追加杭州嘉福房地产代理有限公司为本案第三人参与诉讼，并于2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告李维薇及其委托代理人叶丰铭，被告郑明霞的委托代理人即被告贾文峰到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年5月29日，原告与被告郑明霞通过第三人协商签订一份《购房意向合同》，约定两被告将位于杭州市富阳区受降镇金富春山居泽闲居63幢05号房屋转让给原告，房屋总价为350万元；双方于意向合同签订后10日内签订《房屋转让合同》；如一方违约，则就支付房屋总价10%的违约金。2015年6月1日，原告支付被告郑明霞定金1万元。后两被告要求原告支付10万元-15万元的定金，并要求原告明确银行按揭贷款部分款项的具体付款时间等要求，双方因此未能签订《房屋转让合同》。后原告多次催促两被告继续协商签订合同，两被告未予理睬。原告认为，两被告的行为已构成违约，故起诉要求判令：1.解除双方签订的《购房意向合同》；2.两被告共同返还原告支付的定金1万元；3，两被告支付违约金35万元；4.本案诉讼费由两被告负担。两被告答辩称：《购房意向合同》未经案涉房屋共有权人之一的被告贾文峰签字，郑明霞在与原告签订意向合同时，贾文峰对此也不知情，事后贾文峰也未追认，故该合同应属无效合同。后贾文峰得知上述意向合同的签订情况，根据第三人安排于2015年6月7日与原告协商签订房屋转让合同。在协商过程中，两被告要求原告支付购房定金10万元-15万元，并要求原告明确银行按揭贷款部分款项的支付时间及相应违约责任，原告均未同意，导致双方合同未能签订。两被告认为，意向合同仅仅系双方签订正式合同的意向协议，双方因签订正式合同时未协商一致，两被告并不存在违约。相反系原告恶意诉讼，导致两被告的房屋不能正常出售产生损失。故原告无权要求退还定金，也无权主张违约金。综上，要求法院依法判决。原告提供了以下证据材料：1.购房意向合同，证明原告与被告郑明霞共同签署案涉房屋买卖合同的事宜，并对房屋转让价格、付款方式、违约责任等合同主要内容进行了约定。2.收据，证明被告郑明霞收取了原告支付的定金1万元。3.关于催促郑明霞、贾文峰尽快履行合同的函，证明两被告违反购房意向合同约定，未在合同约定期限内与原告签订房屋买卖合同，原告致函要求催促两被告履约的事实。4.EMS邮寄单，证明原告向两被告通过EMS邮寄方式送达催告函。5.案涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证，证明两被告共同共有案涉房屋的事实。上述证据经质证，两被告认为，证据1的真实性无异议，但是被告贾文峰并未签字。对证据2的真实性没有异议，郑明霞确实从第三人处收到1万元。对证据3、4的真实性无异议，两被告收到了该函。对证据5无异议。两被告提供了以下证据材料：1.收条，证明第三人扣押案涉房屋的权属证书。2.物业顾问咨询费确认书及收据，证明原告向法院提交的证据系通过复印而截取的。3.承诺书，证明原告和第三人隐瞒被告贾文峰与郑明霞签订意向合同。4.业务员苏辉书书写的程序清单，证明原告向法院起诉时隐瞒事实真相，涉嫌恶意诉讼。5.杭州市房屋转让协议（补充），证明原告向法院隐瞒事实真相，涉嫌恶意诉讼。上述证据经质证，原告认为，对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议。证据2，该确认书原告未参与不清楚，对收据的真实性予以确认。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据5有异议，该合同不完整，也不能证明两被告的待证事实。第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证和质证的权利。本院对证据认证如下：对原告提供的证据1-5的真实性予认定。对两被告提供的证据1、2、3、4的真实性予以认定。证据5，并无双方签字确认，不予认定。根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：两被告系夫妻，系杭州市富阳区受降镇金富春山居泽闲居63幢05号房屋的共同所有权人。2015年5月29日，原告（甲方、买方）与被告郑明霞（乙方、卖方）、第三人（丙方、居间方）共同签订一份《购房意向合同》，约定乙方将位于杭州市富阳区受降镇金富春山居泽闲居63幢05号房屋转让给甲方，房屋总价为350万元；首付款160万元在签订富阳市房屋转让合同后10个工作日内支付，其余商业贷款，款清交房。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金1万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。双方同意在意向合同签订后10日内签订《杭州市房屋转让合同》。意向合同签订后，如甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。2015年6月1日，原告支付给第三人1万元作为意向金。当日，被告郑明霞从第三人处收取上述1万元作为原告购买案涉房屋的购房定金。当日，第三人向两被告出具收条，载明收到两被告的案涉房屋产权证、共有权证、契证、土地证共4证。2015年6月7日，原告与两被告在第三人的组织下协商签订《杭州市房屋转让合同》。双方在协商过程中，被告贾文峰要求原告在签订合同时支付购房定金10万元户15万元，原告认为该要求超出意向合同约定的条件，故不同意支付该部分定金。双方还就银行贷款支付部分款项的具体时间存在争议。当日，双方未能签订《杭州市房屋转让合同》。后原告通过第三人与两被告联系协商签订合同未果。2015年7月24日，原告发函件要求两被告协商签订合同。两被告收到函件后，双方也未协商签订合同。本院认为：原告与被告郑明霞签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。两被告系夫妻，系案涉房屋共有权人。2015年6月1日，郑明霞收取定金1万元、向第三人出具承诺书，以及向第三人提供案涉房屋共有权证等事实，让原告有理由相信郑明霞有权代表贾文峰与原告签订《购房意向合同》，而两被告于2015年6月7日与原告协商签订合同的事实，让原告亦有理由相信贾文峰对该此前意向合同是认可的。故两被告辩称《购房意向合同》系无效合同，依据不足，本院不予支持。根性意向合同的约定，双方就在意向合同签订后10个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。2015年6月7日，双方协商签订合同。在协商过程中，被告贾文峰要求原告在签订合同时支付购房定金10万元15万元，该要求已超出此前《购房意向合同》约定的购房条件。原告不同意该项条件并无不妥，两被告以该原因不与原告签订《杭州市房屋转让合同》违反了意向合同约定，其行为已构成违约。此后，原告多次要求与两被告协商签订合同未果。现意向合同约定的合同履行期限已届满，故原告要求解除该《购房意向合同》，合法有据，本院予以支持。因两被告违约导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，故原告要求两被告退还定金1万元，符合法律规定，本院予以支持。根据《购房意向合同》约定，如一方违约，需支付对方房屋总价10%的违约金。本案因两被告违约导致合同未能签订，故两被告理应承担支付违约金的责任。关于违约金的数额，原告主张按房屋总价的10%计算，两被告认为其无需支付。本院以原告的损失为基础、兼顾双方签订的定金协议的性质，以及协议的履行情况及当事人的过错程度，酌情确定由两被告支付原告违约金10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除李维薇与郑明霞于2015年5月29日签订的《购房意向合同》。二、郑明霞、贾文峰于本判决生效之日起十日内退还李维薇定金10000元；三、郑明霞、贾文峰于本判决生效之日起十日内支付李维薇违约金100000元；四、驳回李维薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3350元，由李维薇负担2326元，由郑明霞、贾文峰负担1024元，其中郑明霞、贾文峰负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  朱小琼二〇一六年八月二十五日书记员  吴佳萍