北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7186号上诉人（原审被告）：杨兆贺，男，1990年5月29日出生。委托诉讼代理人李博，河北宏扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军生，男，1960年2月6日出生。委托诉讼代理人王顺玉，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人张计全，北京市百伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊凯，男，1987年3月24日出生。委托诉讼代理人李博，河北宏扬律师事务所律师。原审第三人董锋天：男，1973年4月14日出生。上诉人杨兆贺因与被上诉人王军生、熊凯、原审第三人董锋天房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第23881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨兆贺之委托诉讼代理人李博、被上诉人王军生之委托诉讼代理人张计全、被上诉人熊凯之委托诉讼代理人李博、原审第三人董锋天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兆贺上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回王军生的诉讼请求；三、一、二审诉讼费由王军生负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。我是于2013年7、8月份经季×1介绍与熊凯认识。王军生称2403号(以下简称涉案房屋)是其所有，现被债权人董锋天非法占有，就想把房子卖了，价格也比市场价格低。我是搞投资的，知道房屋的价格低，有利润，而董锋天只是和王军生有债权债务关系纠纷，也不影响买卖，同时考虑房子是被王军生债权人占着，比较敏感，所以没有与董锋天沟通。我是拿到房本后找董锋天商谈涉案房屋的问题时才得知董锋天是购买的涉案房屋，与王军生陈述的欠钱事宜不一致。二、一审法院判决适用法律错误。王军生与董锋天之间是否存在房屋买卖关系，我是不认可的。董锋天作为完全民事行为能力人，应当知晓购买房产不积极过户或者不采取相应措施出卖人可能再次出卖该房产的法律风险。董锋天虽然居住在涉案房屋内，但不是涉案房屋的所有权人，我与王军生签订房屋买卖合同不违反法律规定，也没有侵害到董锋天任何合法权益，一审法院片面认定案件事实，不利于保护交易稳定。王军生辩称，我原是涉案房屋的所有权人，因与原购房人董锋天存在争议，无法让董锋天腾空房屋。2013年6、7月份，我在朝阳区公安局经侦队门口碰见了季×1，他出主意说，可以找个人过一下户，然后让新的房主去腾房比较好办，腾完房再将房屋过户与我，但要收取一些好处费。我考虑到事情比较麻烦，过户也会产生一定的费用，就答应了季×1。2013年9月，季×1打电话说，联系好人了，让他的两个朋友熊凯、杨兆贺做新房主，解除原有抵押登记的费用、过户的费用由他们出，但要收取50万元的好处费。过户后马上帮我清房。在正式办理过户前，我从未见过熊凯、杨兆贺。2013年10月12日，季×1与熊凯、杨兆贺帮我处理完原有抵押后，我们到丰台房屋交易大厅办理过户，因机器故障未能办成。10月14日，季×1为安全起见，以借贷的名义又让我做了一次抵押登记。10月31日，季×1与熊凯、杨兆贺约我再次到丰台区房管局，让我在备案用的房屋买卖合同上签字，我一看房屋做价152万元太低了，合同上除了房价，其余均为空白。我就问季×1这房子至少值310万元，为何价格这么低，季×1称是为避税。房屋过户后，我找季×1尽快帮我清房，但他没有采取任何行动，而是将涉案房屋再次抵押，借款240万元。我并无出卖房屋意思，也不认识熊凯、杨兆贺，双方未就房屋买卖进行过任何协商，合同多处空白，显然不符合房屋交易的一般情况；熊凯、杨兆贺只是中间人季×1找来帮我过户的，不是真正购房人，我未收取过任何购房款，双方并非房屋买卖关系，故至法院起诉。熊凯辩称，我亦不同意一审判决，但未上诉。我同意杨兆贺的上诉理由及请求。第三人董锋天述称,我于2009年9月通过中介公司与王军生达成买卖协议，在20个工作日内，我前后支付王军生65万元，王军生将涉案房屋交付与我。当时双方协议五年后办理房屋过户。但是后来房屋被王军生设立了抵押，我曾起诉要求继续履行我们之间的房屋买卖合同，但由于无法解押，只得撤诉。不久后，王军生即将房屋买卖、抵押。王军生与熊凯、杨兆贺无视我与王军生之间买卖房屋的事实，他们的行为损害了我的合法权益。王军生向一审法院起诉请求：要求确认王军生与熊凯、杨兆贺于2013年10月31日签订的编号为CW253725《存量房屋买卖合同》为无效合同。一审法院认定事实：2009年9月24日，王军生（甲方、出卖人）与董锋天（乙方、买受人）签订《次新房买卖合同》，约定，甲方出售的房屋坐落于2403室，建筑面积98.09平方米；房屋成交价59万元；乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金5万元；乙方在签订本合同20个工作日内交付甲方部分购房款60万元，剩余房款30万元于该房产办理转移登记手续时交付；甲方同意乙方在交付上述款项后办理先期入住。合同签订后，董锋天支付王军生65万元，居住使用涉案房屋至今。(诉讼中，王军生、董锋天均认可房屋总价款应为95万元，合同中因笔误书写成59万元)。2013年9月23日，王军生与熊凯、杨兆贺签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售与熊凯、杨兆贺，房屋成交价格为150万元。2013年9月27日，王军生出具收条载明：“今有王军生收到熊凯购房首款22万元，此款是季×1网银代熊凯支付的款。此款用于支付中国银行房贷款。”2013年10月12日，王军生出具收条载明：今有王军生收到杨兆贺交来的购买长安新城22号楼2403房款83万元整。2013年10月31日，王军生与熊凯、杨兆贺办理网签手续，签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW253725），房屋成交价格为152万元。后2403室房屋过户登记至熊凯、杨兆贺名下。另查，2014年12月，王军生(原告)曾起诉熊凯、杨兆贺(被告)，案由是房屋买卖合同纠纷、案件号为2015丰民初字第00160号。该案件2015年9月24日的开庭笔录第4页中记载了熊凯、杨兆贺的下列陈述内容，二被告(即熊凯、杨兆贺)通过季×1买的时候，原告(即王军生)称因为原告欠别人的钱，房子已经被别人实际占有了。原告无法清退占有人，当时双方商量的是，过户给二被告由二被告清退占有人。该案以王军生撤诉审结。诉讼中，熊凯、杨兆贺认可房屋价格确实低于市场价格，买房时亦知晓房屋内有人居住，购房时知晓房屋的具体位置，在房屋外围看过，但没有进入房屋查看，亦未询问过居住人。董锋天称其一直居住使用2403室房屋至今，熊凯、杨兆贺从未查看过房屋，但曾持房屋产权证带着开锁的人进入家中，其因此报警。一审法院认为：第三人董锋天与王军生之间签订了房屋买卖合同，履行了相应合同义务，居住使用涉案房屋至今。据已查明的事实，熊凯、杨兆贺在与王军生签订房屋买卖合同时，明知房屋内有其他权利人居住，未查看房屋，未核实询问居住人房屋相关信息，即以较低价格购买，并达成过户后清退居住人的合意，系恶意串通损害第三人利益，双方签订的房屋买卖合同应属无效，故对王军生的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：王军生与熊凯、杨兆贺于二〇一三年十月三十一日签订的编号为CW253725《存量房屋买卖合同》无效。本院二审期间，熊凯、杨兆贺提交了一份新证据，即王军生购买涉案房屋时的房屋买卖合同，以证明二人与王军生之间存在房屋买卖合同关系。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王军生与董锋天对该证据的证明目的不予认可。经本院审查的事实与一审法院确认的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据已查明的事实，董锋天自2009年就居住在涉案房屋内。熊凯、杨兆贺与王军生签订房屋买卖合同时，买卖标的物已被他人占有，熊凯、杨兆贺亦知晓涉案房屋内居住人与王军生存有纠纷，但二人在购买卖房屋时，一不看房，二不与涉案房屋内实际居住人沟通，该行为显然有悖常理。鉴于熊凯、杨兆贺购买涉案房屋的价格明显低于当时的市场价格，考虑到熊凯、杨兆贺在其他诉讼中的陈述与王军生所述与熊凯、杨兆贺签订合同的目的是为清退居住人的陈述相近，故可以确认熊凯、杨兆贺与王军生签订房屋买卖合同时存在恶意串通损害第三人利益情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。综上所述，杨兆贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18480元，由杨兆贺负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍代理审判员  王继玉代理审判员  高 磊二〇一六年八月三十日书 记 员  马博文