辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民一��字第00599号上诉人（原审原告）：刘书，女，1976年9月15日出生，汉族，无职业，住昌图县。委托代理人：任庆良，辽宁富洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁德裕隆房地产开发有限公司，住所地昌图县昌图镇北街8组357栋018号。法定代表人：李长锁，公司董事长。委托代理人：张继衡，辽宁继衡律师事务所律师。上诉人刘书与被上诉人辽宁德裕隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，昌图县人民法院于2015年10月15日作出（2015）昌民一初字第00724号民事判决，宣判后，原审原告刘书不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人刘书及其委托代理人任庆良、被上诉人辽宁德裕隆房地产开发有限公司的委托代理人张继衡到庭参加诉讼。本案现��审理终结。原告刘书一审诉称：2014年5月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告承建位于昌图县铁南街文萃路西段路南第1幢1层1-23号商品房，建筑面积87.33平方米，原告于2013年9月17日前交付定金50000元，2013年9月26日一次性付清房款。被告应当在2014年6月15日前向原告交付房屋。原告多次催促后，被告于2014年12月10日通知原告入住。被告违约应当承担违约责任，被告应当向原告支付违约金等损失55241元。请求法院依法判决。同时要求被告承担本案的诉讼费用。被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司一审辩称：原告与德裕隆公司签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房期间日万分之五的违约金过高，不同意按合同中约定的标准向原告支付违约金55241元。原告除了没有按期收到和使用购买的房屋外，没有其他损失。被告逾期交房给原告造成的实际损失应为房屋使用损失，即同地段同类型房屋的同期租金。同时原告所诉交房日期与事实不符，原告由于个人原因没有入住造成的损失应由原告个人承担。一审法院经审理查明：2014年5月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：原告购买被告承建位于昌图县铁南街文萃路西段路南的第1幢1层1-23号商品房，建筑面积87.33平方米，价格为550179元。原告于2013年9月17日交纳定金5万元。同年9月26日交付房款500179元。合同中又约定，被告应当在2014年6月15日前向原告交付房屋，原告经多次找到被告催促交房，被告才于2014年12月10日通知原告入住，被告逾期交付房屋时间为5.8个月。一审法院经审理认为，原、被告自愿签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，原、被告均应按合同及时履行各自义务。���被告逾期交付房屋已构成违约，故应依法适当承担相应的违约责任。被告主张双方约定的违约金过高，并请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的；应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，减少违约金应以被告给原告造成的损失30%为限。根据《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第七条的规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项���素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”据此规定被告直接要求按造成损失30%为标准减少违约金的抗辩理由本院不予支持，且被告要求以评估同地段、同类房屋的同期租金价格用以计算减少违约金申请亦不予采信。该意见第八条规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，本案被告没有提供充足证据来证明其主张的成立。另双方在签订合同时可预见到如果一方违约则可能给对方造成损失，双方对各自应承担的风险责任是明知的，双方各自对违约的条款约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将承担相应的违约责任。现在由于被告违约给原告造成了相应损失。原告要求按日万分之五给付违约金过高本院依最高人民法院上述相关规定应予适当调整。根据民法的公平原则，应依照中国人民银行于2012年7月6日及2014年11月22日公布的关于人民币贷款利率的规定，予以计算原告的经济损失，即应给付原告利息损失为宜。2012年7月6日至2014年12月10日期间六个月以内贷款年利率为5.6%，即被告因逾期交房违约造成原告的经济损失利息计算为：550179元×5.6%÷12个月×5.8个月为14892元。原告在庭审中增加诉讼请求要求被告另承担违约金计算到房屋竣工验收之日止，因原告未能提供相关证据本院对此不予支持。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司给付原告刘书经��损失14892元。二、驳回原告刘书其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后立即给付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1182元，由原告刘书负担182元，被告辽宁德裕隆房地产开发有限公司负担1000元。刘书的上诉理由及请求是：一审计算数据有误，根据法释（2003）7号司法解释第十七条第二款的规定，逾期付款违约金是应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算，即应当在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%计算违约金，一审未计加收标准数额，违约金计算方式不当；依照法律规定和合同约定交付房屋的法定条件是房屋经过竣工验收，被上诉人依法应承担未将工程交付竣工验收期间的逾期交付房屋的违约责任，暂计算到2015年12月15日。要求撤销原判，依法改判给付违约金64701元，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人辽宁德裕隆房地产开发有限公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，上诉费由上诉人承担。本院经审理查明：一审查明事实属实。本院认为，上诉人提出原审判决适用法律计算数据错误，认为应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准水平上加收30%至50%计算违约金，此主张无法律依据，经查原审裁判所依据的条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中的“30%”是用来认定合同约定的违约金是否过高的标准，而不是确定违约方实际应给付违约金数额的计算比例，故其上诉理由不成立。上诉人提出因房屋未经竣工验收而导致被上诉人无法实际交付房屋，经查被上诉人于2014年12月10日向上诉人出具了入住通知，上诉人已经入住。故被上诉人已经履行了相关房屋交付义务，其应承担自2014年6月15日至2014年12月10日期间延期交付的违约责任。原审判决并无不当。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事入主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”原审认定以中国人民银行同期贷款基准利率5.6%计算上诉人因被上诉人违约而遭受的实际损失，进而得出被上诉人应支付违约金数额符合相关法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1182元，由上诉人刘书负担。本判决为终审判决。审判长 姜 军审判员 张 杰审判员 孙爱萍二〇一六年一月二十六日书记员 黄博超