上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初45683号原告：杨耀宇，男，1983年6月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：唐寒青，女，1984年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：周玲亭，女，1951年6月3日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三原告的共同委托代理人：吴林锋，上海君澜律师事务所律师。上述三原告的共同委托代理人：成谦，上海君澜律师事务所律师。被告：瞿国良，男，1954年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王成弟，女，1956年7月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告的共同委托代理人：杨沛，上海融力律师事务所律师。上述两被告的共同委托代理人：瞿敏(系两被告女儿)，住上海市浦东新区高桥镇上炼三村XXX号XXX室。原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭与被告瞿国良、王成弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨耀宇、唐寒青及三原告的共同委托代理人吴林锋、成谦，两被告的共同委托代理人杨沛、瞿敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭向本院提出诉讼请求，要求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》；2、被告向原告返还已支付房款人民币141万元(人民币，以下币种相同)；3、被告向原告支付延期归还141万房款的利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年6月11日起算，请求判令至本案判决生效之日止)；4、被告向原告支付逾期过户违约金1.41万元；5、被告向原告赔偿该房屋上涨的差价损失330万元(按照评估价格690万元，再乘以至2016年12月26日止的房价上涨幅度115.2%，减去成交价470万元所得)。审理中，原告自愿撤回上述诉请第4项。事实与理由：2015年11月8日，原、被告经中介居间介绍，签订居间协议和房屋买卖合同各一份，约定：原告向被告购买位于上海市浦东新区季景路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价470万元，房屋未设抵押。同年11月29日，双方签订网签合同时，被告才告知房屋上有470万元的银行最高额抵押，但由于原告急于改善居住条件，无奈和被告签订了《上海市房地产买卖合同》，并约定首付款141万元，优先偿还抵押借款，2016年6月10日前办理过户，被告在过户前注销抵押，原告贷款支付327万元等。合同签订后，原告如约支付了首付款141万元，但被告迟迟未能归还银行贷款并注销抵押。2016年4月26日，原告办妥贷款手续，并催促被告履约，但由于房价上涨，被告不仅没有办理还款和注销抵押登记，反而以遗失为名，将产证挂失，并向原告提出终止交易。双方经中介多次协调，无法达成一致。原告故起诉来院，诉请如前。被告辩称，不同意原告诉请。理由是：签约时，被告告知原告，因被告无力偿还房屋上的抵押贷款，要求原告垫资后由担保公司出具保函，并向招商银行借出他证，但后来原告反悔，没有去垫资，被告则始终愿意履行合同；被告瞿国良在签订合同前患有XXX疾病，双方的买卖合同无效；签订合同当时能预见的损失是合同价格的20%，原告主张的损失超过了双方预见范围，严重过高，要求予以调整。经审理查明，2015年11月8日，原告杨耀宇、唐寒青与两被告经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间下签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》各一份，约定由原告向被告购买系争房屋，总价款470万元，原告支付意向金2万元，待被告在房屋买卖合同上签字后转为定金等。2015年11月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方(原告)向甲方(被告)购买系争房屋，转让价款470万元，双方在2016年6月10日前申请办理过户手续。合同第十条约定，甲方未按约定期限交付房地产的(包括房地产交接和权利转移)，应当向乙方支付违约金，违约金按已付款的日万分之五计算，逾期超过20日后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同。合同补充条款(一)中约定，系争房屋上已设抵押权人为招商银行虹桥支行的最高额抵押，数额为470万元，甲方在办理过户前完成注销抵押登记手续。合同附件三中约定：1、乙方签订本合同前已付定金2万元，签订合同当日应付房价款118万元，于2016年1月21日前支付房价款21万元，合计141万元作为首期款，该款应优先用于归还尚欠抵押权人的欠款部分，若有任何不足由甲方补足；2、待乙方支付上述付款义务，甲方取得抵押注销材料，乙方贷款经审批通过且补足贷款不足部分(若有)，取得乙方个人住房房产税认定通知书七日内，双方申请办理过户手续；3、待交易中心出具乙方为产权人的权证，乙方委托贷款银行支付第二期房价款327万元；4、甲方收到全部款项十日内办理房地产交接手续，交付当日乙方支付尾款2万元。2016年5月12日，原告向被告发“催告函”，要求尽快还清贷款、注销抵押等。庭审中，原、被告确认一致，2015年11月8日原告向被告支付定金2万元，2015年11月29日签订网签合同当日付119万，2016年1月20日付20万，总计141万元。审理中，原告申请对系争房屋的市场价值进行评估，我院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行评估，评估结论为，系争房屋在2016年8月4日的价值时点的总价值为690万元(单价46,767元/平方米)。庭审中，原告向法庭提供产权证、产调信息等，证明系争房屋于2009年6月12日登记至两被告名下，并出具了沪房地浦字(2009)第038736号房地产权证，2015年7月2日设立以招商银行虹桥支行为抵押权人的最高额470万元的抵押登记，2016年8月16日换发产证。原告欲证明，被告换发产证，未按约注销抵押登记等。被告对产权证和产调信息的真实性无异议。原告还提供中介公司网页等，以证明系争房屋自2016年8月起至12月间，均价上涨了15.2%，系争房屋的市场价值相应地应予调整为794.88万元(690*115.2%)。审理中，经被告申请，本院委托上海市精神卫生中心司法鉴定所对被告瞿国良在2015年11月8日和目前的民事行为能力进行鉴定，鉴定机构认为，现有材料无法评定瞿国良在2015年11月8日签订合同时的民事行为能力，对其目前的精神状态诊断为双相情感障碍的缓解期，认定其目前具有完全民事行为能力。审理中，证人李某到庭作证称，原、被告签订系争房屋的买卖合同后，约定在2016年6月办理过户手续，但因为系争房屋存在抵押登记需要先垫资涤除，但是被告的资信问题没有成功，之后被告提出了不再出卖系争房屋或者以600万元出售的意见。被告认为证人与原告存在利害关系，不予认可。以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记薄、收条、转账凭证、证人证言、鉴定结论、评估结论等及当事人陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，两被告辩称瞿国良不具备民事行为能力，现鉴定结论显示被告目前具有完全民事行为能力，但无法评定签约时瞿国良的民事行为能力，因此被告该抗辩依据不足。原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等协议，系双方的真实意思表示，合法有效。按照合同约定，双方在2016年6月10日前办理过户手续，被告应在办理过户前完成注销抵押登记手续，现原告已按约支付首期款141万元，但被告至今未将系争房屋上的抵押予以注销，显然已经违反了合同约定。根据合同约定，被告未按约定期限将房屋产权转移给原告超过20日的，原告有权解除合同，现原告诉请要求解除双方之间的买卖合同，于法有据，予以支持。合同亦约定，原告支付首期款141万元后，被告应将该款优先用于归还抵押欠款，若有任何不足由被告补足，因此被告提出原告在签约时承诺垫资给被告等理由，与合同约定相互矛盾，本院不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告诉请要求返还已付款141万元及相应的利息损失，于法有据，应予支持，但逾期返还已付款的利息损失应自合同解除之日，即2016年8月4日被告收到诉状副本之日起算。对于原告要求被告支付房屋上涨的差价损失的诉请，本院在审理过程中根据原告申请对系争房屋的市场价值进行了鉴定，鉴定结论为系争房屋在2016年8月4日这一时点的市场价值为690万元，与双方签约时的价格相差220万元。因此，本院认为，被告的违约行为，导致双方合同不能继续履行，确对原告造成了房屋差价损失，被告应承担相应责任。但考虑到从双方签约之日至解除合同之日，相距不到一年的时间，房屋价格跳涨超过46%，造成损失确已超乎双方签订合同时的合理预见范围，又考虑到双方合同履行情况、双方过错程度、评估结论及约定的违约金数额等因素，综合以上，本院酌定由被告赔偿原告差价损失160万元，原告诉请超出部分不予支持。原告提出自2016年8月4日以后房地产市场继续上涨，故应以2016年12月26日为时间点进行评估和计算差价的理由，因为双方合同在2016年8月4日已经由原告予以解除，之后产生的房屋价格上涨，即便属实，也属于扩大损失，原告亦不得就扩大的损失要求赔偿，因此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告瞿国良、王成弟应于本判决生效后十日内向原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭返还已付款141万元；二、被告瞿国良、王成弟应于本判决生效后十日内向原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭支付利息损失(按141万元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，自2016年8月5日起算至本判决生效之日止)；三、被告瞿国良、王成弟应于本判决生效后十日内向原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭赔偿房屋上涨的差价损失160万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,400元，减半收取16,700元，及财产保全费5,000元、评估费17,775元，合计39,475元(原告均已预交)，由原告杨耀宇、唐寒青、周玲亭负担11,842元，被告瞿国良、王成弟负担27,633元。司法鉴定费3,150元(被告已预交)，由被告瞿国良、王成弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一六年一月十六日书 记 员 杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。