云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书（2015）陆民初字第391号原告王旭东，男，汉族，1969年7月10日出生，陆良县人，初中文化，个体户，住陆良县。原告杨红琼，女，汉族，1972年5月24日出生，陆良县人，初中文化，个体户，住址同上，系原告王旭东之妻。两原告共同委托代理人杨占全，云南湛权律师事务所律师。（特别授权代理）被告陈丽玲，女，汉族，1975年8月8日出生，陆良县人，个体工商户，住陆良县。（未出庭）委托代理人高正雄，男，1973年3月7日出生，高中文化，农民，住陆良县，系被告陈丽玲之表亲。（一般授权代理）被告者林华，男，汉族，1973年10月3日出生，陆良县人，住陆良县。（缺席）原告王旭东诉被告陈丽玲、者林华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依原告申请于同年2月28日对被告陈丽玲名下位于陆良县圣邦新城的一套房屋（房号：××号）采取了保全措施，并于同年4月1日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王旭东、杨红琼及其共同委托代理人杨占全，被告陈丽玲的委托代理人高正雄到庭参加了诉讼，被告者林华经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。因案情较为复杂，后报经批准延长审限六个月。本案现已缺席审理终结。原告王旭东、杨红琼共同诉称：被告陈丽玲、者林华与原告王旭东、杨红琼于2013年4月协商，将被告位于陆良县圣邦新城的两处房产出卖给原告。圣邦新城2-1101号房，建筑面积158.91㎡；圣邦新城2-1302号房，建筑面积137.04㎡。双方于2013年4月24日签订合同，约定两套房屋的总价款为1000000元。由于该房屋产权证还未办理，双方又在当天签订补充协议约定届时配合办理产权变更手续。两原告于2013年4月25日把款项付清后，被告就把上述两房屋的钥匙、土地使用证原件及被告与开发商签订的商品房购销合同交给原告实际占有使用，并且两套房产的物管费也都一直是由原告直接缴纳。之后原告多次催促被告到房管局办理产权变更手续被告都以各种理由推诿，至今都未办理。综上所述，原告认为原、被告双方经协商一致，并签订房屋买卖合同，是双方的真实意思表示并且原告已经履行付款义务，也一直实际占有房屋至今，为维护自己的合法权益特诉至法院，请求依法确认原、被告双方房屋买卖合同有效并判令被告协助原告至陆良县城乡住房管理局办理产权变更手续，且由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告主张变更部分诉讼请求：因圣邦新城2-1302号房屋被出售给他人且已过户，故对于该幢房屋，要求由被告将相应房屋的购房款473162元返还给原告。被告陈丽玲的委托代理人辩称：本案涉及的圣邦新城两套房屋中，2-1302号房屋已经被出售给他人且已过户，只是两本土地使用证都还在陈丽玲手里，约定的两套房屋的总价款100万元，原告实际转账95万元，扣除了5万元利息，借款后陈丽玲按五分利率每月支付着利息，本案和另案共200万元借款一共支付了利息1586400元，当时是用这两套房屋作抵押借的款，原、被告双方之间的买卖合同就不属于房屋买卖而是属于民间借贷。现在因为陈丽玲资金紧张有几个月的利息未能支付，故原告提起诉讼，我方也在积极赔偿。被告者林华未到庭应诉答辩，亦未提交书面民事答辩状，视为其放弃答辩权利。原告王旭东、杨红琼为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、两原告的身份证、结婚证复印件各一份，用于证明两原告的诉讼主体资格及两原告系夫妻关系；2、房屋买卖合同及补充协议各一份，用于证明双方签订了房屋买卖合同，明确了买卖房屋的套数、位置、面积、交付时间以及交易金额；3、银行转款记录及银行回执单各一份，用于证明原告向被告支付了购房款，履行了合同义务；4、商品房购销合同及产权证各一份，用于证明双方签订合同后由于产权证书还未办理下来被告将商品房购销合同原件交由原告保管，在产权证办理下来后被告将产权证书原件交由原告保管；5、房屋钥匙、进门器、物管费收据及装修许可证各一份，用于证明被告已经将房屋交付给原告，且原告已经实际占有该房屋，原告在拿到房屋后进行装修、使用至今；6、陈丽玲与原告之子的手机短信（打印版三页），证实陈丽玲让原告之子代还信用卡；借条一张，证实陈丽玲偶尔会向原告借款；网上银行交易转账凭单一张，证实2014年5月29日原告转账190万给陈丽玲；陈丽玲书写的纸条一张，证实陈丽玲要求原告帮她还过几个银行信用卡；该组证据综合用于证明原告和陈丽玲之间是很好的朋友关系，不仅有买卖房屋的关系，平时也会帮她还信用卡或是偶尔的借款，而且原告在马街镇上经营着一个超市，有时候陈丽玲也会到超市里拿烟酒等等，几天之后她又会转款给王旭东，被告还款的单据中并不都是偿还本案借款。经质证，被告陈丽玲的委托代理人对两原告提交的证据均无异议。被告陈丽玲针对其答辩主张，提交了以下证据：1、转账回单25张，用于证明被告陈丽玲向原告每月支付利息累计金额为1586400元;2、信用社转账凭证一份，用于证明原告于2014年5月29日转款190万元只是走账，后被告陈丽玲又及时将该笔款项转回到原告王旭东的账户。经质证，原告委托代理人发表质证意见为：对被告提交的证据的证明方向不予认可，不能证明是被告偿还借款利息；从转账凭证上看，打款人有几张并不是陈丽玲，从时间上看，也不能证实被告主张的陈丽玲是每月都还款5万元，实际每次打款的数额不一，被告陈丽玲和原告是很好的朋友关系，除了买房之外，实际还经常向两原告借款。被告者林华未到庭质证，亦未交证据，视为其放弃质证权利和举证权利。本院综合认证认为：两原告提交的证据1-5经到庭的被告陈丽玲一方质证无异议，且符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力予以确认；被告陈丽玲提交的证据经原告方质证提出异议，并当庭提交了证据6进行佐证，本院认为，因双方并未明确各笔转账用途，被告陈丽玲现将其与原告之间的转账往来单据一并汇总，亦不能否定双方之间签订的房屋买卖协议的效力，且原告提交的证据6能够证实原、被告之间经常存在经济往来，故对被告陈丽玲提交的证据的证明效力不予确认。经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：两被告原系夫妻关系。被告陈丽玲与原告王旭东、杨红琼原系朋友关系，双方经常存在各种经济往来。2013年4月，原、被告双方协商，将两被告位于陆良县圣邦新城的两处房产出卖给原告，双方签订书面房屋买卖协议一份，内容记载“出卖人（甲方）：者林华，5322281973××××××××，陈丽玲5322281975××××××××，买受人（乙方）王旭东、杨红琼，经甲乙双方经过协商，甲方自愿将自有座落于云南省曲靖市陆良县圣邦新城2-1101号房，建筑面积为：158.91平方米，总金额为：大写伍拾肆万壹仟肆佰贰拾贰元正：541422.00元，及2-1302号房，建筑面积为：137.04平方米，总金额为：大写肆拾柒万叁仟壹佰陆拾贰元正：473162.00元。两套房以人民币现金壹佰万元正（1000000.00元）出卖给买受人。出卖人：者林华、陈丽玲，2013年4月24日。”因房产证和土地使用证尚未办理，房屋无法办理变更登记，陈丽玲于当日再次书写补充协议一份交由原告持有，承诺两证办下来后配合两原告无条件过户。2013年4月25日，两原告通过银行转账向被告陈丽玲账户支付了950000元。同时，被告向两原告交付了圣邦新城2-1101号房及2-1302号房的商品房购销合同及房屋钥匙，后一直由两原告交纳两套房屋的物管费。由于被告至今仅向原告交付了两套房屋的土地使用证，未协助原告办理房产过户手续，原告遂于2015年2月13日诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，并判令被告协助原告至陆良县城乡住房管理局办理产权变更手续，且由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告主张变更部分诉讼请求：因圣邦新城2-1302号房屋被出售给他人且已过户，故对于该幢房屋，要求由被告将相应房屋的购房款473162元返还给原告。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告陈丽玲现主张本案系民间借贷关系，对此即负有相应举证责任，因其提交的银行转款凭证不足以证实其主张，故应由其承担举证不能的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了房屋买卖协议及房屋买卖补充协议各一份，协议内容系双方真实意思表示，依法应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。原告王旭东、杨红琼在协议签订后即按约向两被告交付了购房款，而两被告至今未协助原告办理房产过户手续，构成合同违约，故对于原告现诉请要求两被告配合办理产权变更手续的主张应予支持。针对原告庭审中要求由被告返还圣邦新城2-1302号房屋的购房款473162元的主张，本院认为，因该房屋已经出售且过户到他人名下，原告现若继续主张由被告配合办理房产过户手续已无可能，对于事实上不能履行的义务，原告变更主张由被告返还相应购房款并无不当，本院予以支持。对于被告具体应当返还的购房款数额，因两原告提交的证据仅能证实其通过银行转账支付被告的购房款数额为950000元，就另行以现金方式交付的定金50000元，被告不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《证据规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”因原告未能举证证实其另行支付的购房款50000元，故被告返还的购房款应作出相应扣减，尚应返还购房款数额为：473162元-50000元=423162元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告者林华经本院传票传唤未到庭应诉，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告王旭东、杨红琼与被告者林华、陈丽玲于2013年4月24日签订的房屋买卖协议有效。二、由被告者林华、陈丽玲协助原告王旭东、杨红琼办理圣邦新城2-1101号房的产权变更手续。三、由被告者林华、陈丽玲返还原告王旭东、杨红琼圣邦新城2-1302号房的购房款423162元。（上述第二、三项于本判决生效后三十日内履行。）案件受理费13800元，诉讼保全费3740元，由被告者林华、陈丽玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审 判 长  太欣波人民陪审员  张发贵人民陪审员  俞伟琦二〇一六年一月六日书 记 员  赵丽娟