云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云23民终648号上诉人(原审被告、反诉原告)：朱育清，男。委托诉讼代理人：李智强，云南云子·宇靖律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人(原审原告、反诉被告)武定县房地产公司，住所地：武定县狮山镇中山路五凤桥头。组织机构代码：43296741-8。法定代表人王荣海，该公司经理。委托诉讼代理人：李文芝，云南民惠律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人朱育清因与被上诉人武定县房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省武定县人民法院（2016）云2329民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱育清的上诉请求是：请求撤销原判，改判驳回武定县房地产公司的诉讼请求，由武定县房地产公司补偿朱育清未到期18个月的商铺装修费85239元、新商铺租金差价4.5万元、未能装修新商铺5个月的租金损失20833元，合计151072元，并由武定县房地产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，错误认定上诉人承担5000元租金的事实以及认定本案的反诉事实的部分明显与本案客观事实不符。被上诉人武定县房地产公司口头答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本诉原告武定县房地产公司向一审法院起诉请求：1、判决解除朱育清与武定县房地产公司签订的商铺租用协议；2、判决朱育清返还租赁商铺；3、判决朱育清支付租金5000元；4、判决朱育清承担诉讼费。反诉原告朱育清向一审法院起诉请求：判令武定县房地产公司补偿朱育清未到租期18个月的商铺装修费85239元、新商铺租金差价4.5万元、未能装修新商铺5个月的租金损失20833元，合计151072元。一审法院认定的事实是：2014年6月24日，武定县房地产公司作为甲方与朱育清作为乙方签订商铺租用协议，甲方将五凤桥头综合楼2层商铺第9间出租给乙方经营使用。协议第1条约定承包期3年，从2014年6月30日至2017年6月29日止；第2条约定承包金每年2万元，于每年6月29日前按年付清；第7条约定乙方在未征得甲方同意的前提下，不得私自改变商铺用途和私搭乱建；第10条约定乙方交纳押金500元。合同签订后朱育清支付了2014年度租金2万元和押金500元，并在此经营澳翔陶瓷店。2015年6月29日支付2015年度租金2万元。2015年12月4日，武定县房地产公司书面通知租房户因公司改制终止合同并退还朱育清押金500元和2016年1月1日至6月29日期间的租金10062元，朱育清妻子付玉美以朱育清名义签收通知并接收退还的押金扣租金。2016年2月5日，武定县人民政府发布公告，对武定县城永武高速公路联络线提升改造工程建设范围内房屋及附属物进行征收，朱育清租赁的商铺在拆迁征收范围。一审法院关于本诉认为，武定县房地产公司出租给朱育清的商铺因被征收致使合同不能继续履行，武定县房地产公司于2015年12月4日通知朱育清终止合同，朱育清户签收通知并接收武定县房地产公司退还的押金和租金，庭审中亦同意解除合同，双方协商一致，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，予以解除双方签订的租赁合同。本诉争议焦点是朱育清是否应当支付2016年1月1日至3月31日期间的租金。武定县房地产公司已退还朱育清2016年1月至6月的租金，朱育清收到退款后继续占用商铺未腾房交还武定县房地产公司，租赁期间一直延续至今。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，朱育清应当支付占用房屋期间的租金。一审法院关于反诉认为，双方争议焦点是武定县房地产公司对朱育清装修租赁商铺的装修残值以及新商铺租金差价、未装修新商铺的租金损失是否应承担补偿责任？关于租赁商铺装修残值的分担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。双方因租赁商铺被征收之不可归责于双方之事由解除合同并非武定县房地产公司违约，不适用出租人违约之条款；朱育清以武定县房地产公司违约为由请求赔偿装修残值无事实根据，不予支持。按公平原则分担装饰装修残值前提是承租人装饰装修经出租人同意；商铺租用协议第7条约定“乙方在未征得甲方同意的前提下，不得私自改变商铺用途和私搭乱建”，租赁合同对装修装饰未作约定，朱育清亦未提供证据证实装饰装修经武定县房地产公司同意，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，朱育清应承担不举证的不利后果。朱育清请求按公平原则分担装修残值的主张无装饰装修经武定县房地产公司同意的事实根据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，朱育清要求武定县房地产公司补偿装修费用的请求于法无据，不予支持。新商铺租金差价和租金损失与双方解除合同既无事实上的牵连又无法律上的因果关系，要求武定县房地产公司赔偿既无事实根据亦无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、予以解除武定县房地产公司与朱育清于2014年6月24日订立的商铺租用协议；二、朱育清腾房返还武定县房地产公司位于狮山镇五凤桥头的武定县房地产公司综合楼2层商铺第9间；三、朱育清支付武定县房地产公司2016年1月至3月租金5000元；四、驳回朱育清的诉讼请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，由朱育清承担；反诉案件受理费1720元减半收取860元，由朱育清承担。以上执行标的限判决生效之日起十五日内执行。二审中经征询各方当事人对一审判决认定事实的意见，各方当事人均无异议，故对原审认定的事实，本院予以确认。上诉人朱育清认为原审遗漏认定以下事实：“1、2015年12月4日被上诉人通知上诉人解除合同，上诉人妻子也以当日签收通知并退还了押金和租金，上诉人方认为这是双方对解除合同达成合意；2、装修残值应认定为85239元。”对朱育清认为原判遗漏认定的事实，未提交相应证据予以证实，不予确认。二审审理中，双方当事人除原审已提交并经质证的证据外，均无新证据提交。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是，朱育清的上诉请求应否支持？本院认为，武定县房地产公司出租给朱育清的商铺因被征收致使合同不能继续履行，武定县房地产公司于2015年12月4日通知朱育清终止合同，朱育清户签收通知并接受了押金和租金，朱育清在收到退款后继续占用商铺未腾房交还武定县房地产公司，就应承担占用期间的房屋租金，原判判处由朱育清支付租金5000元正确，应予维持。武定县房地产公司在本案中没有违约，朱育清以违约为由请求赔偿装修残值无事实和法律依据，不予支持，且双方在租赁合同中对装修装饰未作出约定，朱育清也未提供证据证实装饰装修经武定县房地产公司同意，应承担举证不能的法律后果。新商铺租金差价和租金损失与双方解除合同既无事实上的牵连又无法律上的因果关系，要求赔偿的请求于法无据，不予支持。综上所述，朱育清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2641元，由朱育清负担。本判决为终审判决。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后二年内向原审人民法院或者与原审人民法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。（本页无正文）审判长  蒋文娟审判员  王丽娟审判员  李佳岭二〇一六年八月二十五日书记员  张 丽