江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0282民初1531号原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市五爱路88号。负责人肖作华，该公司行长。委托代理人唐敏（系该公司职员，受该公司的特别授权委托，）。委托代理人吕平（受该公司的特别授权委托），江苏创凯律师事务所律师。被告江苏广厦房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城镇西氿大桥北侧。法定代表人翟小平，该公司董事长。委托代理人高自奋（系该公司员工，受该公司的特别授权委托）。第三人陈建森。委托代理人来云龙（受陈建森的特别授权委托），江苏苏源律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建设银行）与被告江苏广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法由审判员王建停适用简易程序，于同年4月11日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人唐敏、吕平，被告广厦公司的委托代理人高自奋到庭参加诉讼。后于同年4月11日依法通知陈建森为本案第三人参加诉讼，并于同年5月13日由审判员陆长平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人唐敏、吕平，被告广厦公司的委托代理人高自奋及第三人陈建森的委托代理人来云龙到庭参加诉讼。于同年7月8日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人唐敏、吕平，被告广厦公司的委托代理人高自奋及第三人陈建森的委托代理人来云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行诉称，建设银行于2009年12月购买了广厦公司开发的位于XX一期A2楼XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋（上述房屋的初始登记证号分别为2007年宜房商登XX、XX、XX、XX、XX、XX号），双方因此签订房屋买卖合同一份。建设银行于2009年12月29日一次性支付了全部购房款650.4315万元。广厦公司承诺于2010年5月为其办理权属登记。后建设银行于2010年8月获得了银监会批准同意设立宜兴物流园支行，并于2011年1月取得金融许可证及营业执照并对上述房屋进行装修后对外营业至今。后因广厦公司对涉房大楼进行改造扩建而至今仍未能为其办理权属登记手续。为此，诉至法院，要求广厦公司协助其办理上述房屋的权属登记手续并承担本案诉讼费用。被告广厦公司辩称，对建设银行的诉请没有意见，他公司方同意协助建设银行办理房屋权属登记手续。第三人陈建森述称，建设银行所购买的上述广厦公司的房屋，已在2012年时由广厦公司抵押给他，并依法办理了抵押登记手续，后他在向福建省高级人民法院起诉要求广厦公司、翟小平等人归还其借款纠纷中，经福建省高级人民法院调解并出具了福建省高级人民法院（2015）闽民初字第9号民事调解书，依据该调解书的规定，他对涉案房屋享有优先受偿权。现该案已进入执行程序，且福建省高级人民法院于2013年5月3日和2015年3月16日对涉案房产进行了查封。现建设银行应当向福建省高级人民法院申请再审或提出执行异议之诉而不应提起权属登记之诉，故宜兴市人民法院应当撤销本案。建设银行为证明自己的主张，提供以下证据：1、提供房屋买卖合同一份，该合同约定：由建设银行购买广厦公司开发的位于宜兴市XX汽车城（沿街商业综合楼，具体房屋平面图和房号以附件一为准）其中第一期4幢中的XX、XX、XX、XX和XX、XX号房屋，合同约定的建筑面积为653.7㎡，约定的单价为9950元/㎡，共计房款为650.4315万元。2、电子转账凭证及收款收据各二份，分别载明：建设银行于2009年12月29日通过电子转账的形式，二次汇给广厦公司400万元和250.4315万元，合计650.4315万元和广厦公司于该日出具的400万元和250.4315万元的收款收据各1份。3、涉案房屋的初始登记证，分别载明：4幢101号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为137.44㎡，4幢102号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为137.44㎡，4幢103号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为101.1㎡，4幢104号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为106.26㎡，4幢203号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为67.02㎡，4幢205号房屋的初始登记证号为XX号、建筑面积为27.8㎡。4、提供广厦公司于2009年12月9日出具的承诺书一份，该承诺书载明：今有贵行于我公司购买XX楼（原广厦公司沿街商业综合楼）底层房屋若干，面积713.7㎡，将于2010年1月底交付使用，故我司承诺至2010年5月将申领的上述房产权证交于贵行。5、提供营业执照（副本）、经融许可证各一份，其中营业执照（副本）载明的名称：中国建设银行股份有限公司宜兴北侧（××大道××号物流园支行，类型：股份有限公司分公司，营业场所：宜兴经济开发区西氿大道88号，成立时间：2011年2月22日。经融许可证载明的机构名称：中国建设银行股份有限公司宜兴北侧（××大道××号物流园支行，批准成立日期：2010年8月31日，住所：江苏省宜兴市经济开发区西氿大道88号，发证时间：2011年1月31日。6、广厦公司于2015年12月出具的确认函一份，载明：我公司确认：2009年12月29日，无锡分行向我公司付清全部购房款650.4315万元，用于购买我公司建造的XX物流园一期4幢一楼XX、XX、XX、XX（购买时初始登记证号为XX号、XX号、XX号、XX号）及之间的走道等、二楼XX、XX（购买时初始登记证号为XX号、XX号），具体购买的房产面积及占用区域以2007年1月25日宜兴市天衡房产测绘队XX号江苏广厦房地产开发有限公司沿街商业综合楼测绘图中用红笔标注的边界内面积为准（见附件），我公司已于2010年1月将该房产交付给了贵行用于开设网点，贵行开设了物流园支行网点并一直营业至今。7、广厦公司于2016年1月出具的“宜兴物流园支行所属房产未办证情况的说明”，载明：长沙市中级人民法院：2009年12月28日，建行无锡分行与广厦公司签订了房屋买卖合同，合同号为XX，总房价为650.4315万元（于2009年12月29日一次性支付）。款项已付清，我公司本应及时给建行办理产权证，但至今未能办理的原因是：一签订合同时，因建行所购房产的初始登记证（2007取得的）均已于2008年1月融资抵押给中信银行，且于2010年3月方可到期注销，因此，我公司承诺2010年5月办证，在此基础上建行支付了购房款。2010年5月后，建行无锡分行、宜兴支行多次到我单位要求尽快履行承诺，办理房产证。二、我公司2010年告知建行，该大楼由于政府重新规划已立项改造，估计要等改造完成后才可以办证。具体依据有2009年9月22日宜兴市发展和改革局下发的改造工程核准批文以及新的建设工程规划许可证（见附件1、附件2）。三、虽然建行经办人员从2010年起每年反复多次到我公司要求办理房产证，但由于该大楼改造后至今未通过综合验收等原因，故至今无法给建行办证。并附件（1）关于“XX物流园沿路A1A2楼（原江苏广厦汽车城营业用房）改造工程”项目核准的通知[宜发改许（2009）72号]。（2）中华人民共和国建设工程规划许可证[建字第宜经开建（2009）29号]。8、提供其于2016年3月31日从房管部门调取的宜兴市房屋权属证明6份，认为在其所调取涉案房屋的权属证明中并没有关于抵押的相关信息。9、提供湖南省长沙市中级人民法院出具的（2016）湘01执异28号执行裁定书一份。该裁定书载明：本院在申请执行人三一集团有限公司与被执行人长三角金属物流园集团有限公司、江苏广厦房地产开发有限公司、翟小平借款合同纠纷一案中，案外人建设银行于2015年12月15日向本院提出书面的执行异议。案外人建设银行称：2009年12月，建设银行向广厦公司购买了长三角金属物流园一期A2楼的房屋，双方签订了《房屋买卖合同》（合同编号XX），同时建设银行一次性支付了全部购房款650.4315万元，广厦公司对建设银行依法购买并使用该房产的事实进一步予以了确认，故建设银行是XX一期4幢一楼XX、XX、XX、XX二楼XX、XX号房产的实际所有权人。综上，请求立即停止对上述房产及对应的土地使用权的强制执行。后经湖南省长沙市中级人民法院审理并裁定：中止对广厦公司名下的位于江苏宜兴经济技术开发区XX北侧（XX大道XX号大门北侧）6525.6㎡商服用地（国有土地使用权证XX号）土地使用权的执行。广厦公司对上述建设银行提供的证据质证后无异议。第三人陈建森对上述建设银行提供的证据质证后认为：对于建设银行提供的房屋买卖合同的真实性无法确认，因合同的第一页上的公章和最后一页的公章明显是在不同时间所盖，第一页的公章颜色较鲜艳，明显是最近所盖；对承诺书的真实性无法确认，这是买卖双方之间的广厦公司对建设银行的承诺，其不知情；对于2015年12月确认函的真实性无法确认，广厦公司是完全配合建设银行，故实际上建设银行与广厦公司之间没有纠纷，建设银行的诉请广厦公司全部认可，说明原、被告双方企图通过诉讼来获得法院的判决，以此来对抗对房产的执行。对于营业执照、经融许可证无异议；对2016年1月说明及附件（发改委72号文件）的真实性无法确认，质证意见与确认函的质证意见一致，认为发改委的文件用的是审批专用章，在复印件上加盖发改委的红章的作用不清楚；对于2016年3月31日宜兴市房屋权属证明的真实性无异议，该套房屋广厦公司领取的是房产初始登记证，不是正式的房屋所有权证，所以该6套房屋已经抵押在陈建森名下，由于它不是正式的房屋所有权证，所以在初始登记上是没有显示抵押登记，但是明确记载了福建高院于2013年5月3日和2015年4月16日对房产进行了查封；对湖南省长沙市中级人民法院出具的（2016）湘01执异28号执行裁定书的真实性无异议。审理中，第三人提供了如下证据证明自己的主张：1、提供2015年3月16日的福建省高级人民法院（2015）闽民初字第9号民事调解书一份，该调解书载明原告为陈建森，被告为翟小平、狄云霞、殷华光、广厦公司、长三角物流园集团有限公司（以下简称长三角公司）。原告陈建森因与被告翟小平、狄云霞、广厦公司、长三角物流园公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，于2013年8月20日作出（2013）闽民初字第15号民事判决。翟小平、狄云霞、长三角公司、广厦公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2014年11月29日作出（2014）民一终字第8号民事裁定书，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。重审中，翟小平等申请追加殷华光为被告。经该院审理查明：……2012年8月17日，翟小平（××）与陈建森（××）长三角公司（保证人）签订一份《担保合同》，约定：本合同项下的主合同债权本金为7000万元，主合同××履行债务的期限自2012年8月17日起至2012年10月16日止。保证方式为连带责任保证。保证范围：本合同约定的主合同项下的债权本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、××实现债权和保证权利相关费用及其他应付款项。保证期限：自主合同约定的主合同债务人履行债务期限届满之日起两年。2012年8月17日，广厦公司（××）与陈建森（××）签订一份《房屋抵押合同》，约定：广厦公司用其所有的坐落于宜兴经济开发区西氿大桥北侧广厦汽车城的房产[共62个房屋初始登记证号，合计建筑面积9500.36㎡，对应的土地证号：宜国用（2007）第1081**号]作抵押担保。房产情况详见本合同附件《抵押物清单》，附件为本合同重要组成部分。抵押担保借款本金为7000万元，抵押担保的范围为：××依据主合同向××翟小平出借的全部借款本金及利息（包括因××违约计收的复利和加收的利息）、××违约金、赔偿金和诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等。同日，办理了抵押登记手续……。本案在审理过程中，经本院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、翟小平应偿还陈建森借款本金7000万元及利息（其中4000万元从2012年10月20日起、3000万元从2012年10月24日起计算至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，翟小平已经支付的640.5万元，陈建森、殷华光不再退还）。二、翟小平应偿还陈建森为本案支付的律师费65.36万元、案件受理费21.25万元及保全费0.5万元。三、狄云霞对翟小平上述第一、二项内容承担共同还款责任。四、长三角公司对翟小平上述第一、二项内容承担连带清偿责任。五、陈建森对广厦公司提供抵押的房产[土地证号为**号，他项权证号为宜房他证宜城字第**号项下房产：2007年宜房商登XX号]在上述第一、二项内容范围内享有优先受偿权。陈建森有权以抵押房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿……。2、提供宜房他证宜城字第**号房屋他项权证一份，该他项权证载明的房屋他项权利人：陈建森，房屋所有人：广厦公司，房屋坐落：广厦汽车城，债权数额：7000万元，登记时间：2012年8月17日。附记：2007年宜房商登XX宜房商登XX号。以此证明涉案房屋的6张初始登记证号已包含上述所抵押的62个初始登记证之中。3、提供（2013）闽民初字第15号民事裁定书一份，用以证明福建省高级人民法院已查封冻结了广厦公司用于抵押的62套房屋。4、提供（2015）苏执字第00033号执行裁定书一份，证明福建省高级人民法院将陈建森与翟小平、狄云霞、殷华光、广厦公司、长三角公司民间借贷纠纷执行一案委托江苏省高级人民法院执行，江苏省高级人民法院指定由南京市中级人民法院执行的事实。5、提供（2015）宁执字第486号执行裁定书一份，证明南京市中级人民法院将上述执行案件指定由南京市高淳区人民法院执行。6、提供湖南省长沙市中级人民法院出具的（2016）湘01执异32号执行裁定书一份，证明长沙中院对抵押土地的执行，确认了广厦公司所有的XX号土地证项下的6525.6㎡的商业用地和62个房产初始登记证的房产一并抵押给了陈建森。其裁定书并不是依据陈建森的陈述确认陈建森的抵押物权，而是依据陈建森提供的相关合同、登记证明、他项权证所作出的确认。在初始登记证上，由于初始登记证不是正式的房屋所有权证，故无法记载房屋抵押信息。建设银行质证后认为：根据《物权法》第十七条的规定，不动产登记以登记簿为准，而陈建森提供的他项权证中没有注明房屋所有权证号。陈建森主张涉案房产已抵押给他，房屋权属证明上面并未记载有关于抵押的信息，故应当以权属登记证明为准，且权属登记证明具有公示公信力，陈建森提供的房屋他项权证上记载的数额“70000000”后面没有“元”字，与一般规范性的他项权证不相符，故应当产生合理怀疑。对于湖南省长沙市中级人民法院出具的（2016）湘01执异32号执行裁定书中，只是根据陈建森提供的调解书及他项权证作出的一个表述，并没有确认陈建森对于房产享有抵押权。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。本案中，虽建设银行提供的房屋买卖合同有过修改，存在瑕疵，但结合其提供的银行电子转账凭证及广厦公司出具的收款收据，可以印证其向广厦公司购买了位于宜兴市XX一期4幢中的XX、XX、XX、XX和XX、XX号的房屋（初始登记证号分别为XX号、01607号、XX号、XX号、2007年宜房商登XX号）的事实，但因至今未对上述办理房屋的权属进行登记，故建设银行并未取得上述房屋的物权。而从第三人陈建森提供的房屋他项权证及福建省高级人民法院（2015）闽民初字第9号民事调解书、（2013）闽民初字第15号民事裁定书、湖南省长沙市中级人民法院出具的（2016）湘01执异32号执行裁定书等证据看，可以证明广厦公司已将其开发的位于宜兴市广厦汽车城的从“初始登记号2007宜房商登XX号”至“初始登记号2007宜房商登XX号”共计62套房屋抵押给了陈建森，并依法办理了抵押登记，即陈建森取得了上述62套房屋的抵押权，且上述房屋至今仍被福建省高级人民法院查封。从建设银行所购买房屋的初始登记号看，应该包括在广厦公司抵押给陈建森的房屋之中。故现建设银行要求广厦公司协助其办理上述房屋的权属登记手续的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第四十一条、第一百七十九条之规定，判决如下：驳回建设银行的诉讼请求。本案案件受理费5.733万元，由建设银行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  王建停代理审判员  吴时力人民陪审员  许媛媛二〇一六年八月三日书 记 员  陈唯瑶