浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙杭商终字第925号上诉人（原审原告）：陈甲。委托代理人（特别授权代理）：林某某。委托代理人（特别授权代理）：陈乙。被上诉人（原审被告）：杭州××信××经纪有限公司。住所地：浙江省××下城区××路××**。法定代表人：周某。委托代理人（特别授权代理）：金某某、姚某某。上诉人陈甲为与被上诉人杭州××信××经纪有限公司（以下简称易某某信公司）居间合同纠纷一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2011）杭西商初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2009年7月26日，买受方陈某某作为甲方、出让方孙某作为乙方、居间方易某某信公司作为丙方签订了《房屋买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定的主要内容有：陈甲向孙某购买杭州市南都银座2-901室房屋，建筑面积157.44平方米，总房款为2320000元；甲乙双方同意于2009年8月25日24时前到易某某信公司总部签订《杭州市房屋转让合同》；甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求乙方返还已交付的定金，乙方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方；乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则乙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方双倍返还之定金的25%支付给丙方；甲方于2009年7月26日前向某某交付购房意向金40000元，甲方同意在乙方签订本协议后将该购房意向金转为购买定金，并授权丙方转付给乙方。当日，陈甲支付给孙某购房定金40000元。2009年8月8日，孙某在易某某信公司告知其另有买家愿以高于陈甲购买价购买房屋的情况下又在易某某信公司的居间下签订《杭州市房屋转让合同》，将上述房屋以2390000元的价格转让给潘某某、章某某，并在杭州市房产管理局进行了备案。对此，孙某向陈甲承担了拒绝签订房屋转让合同的违约责任，依约返还陈甲双倍定金计80000元。陈甲得知在上述《居间协议》约定的签订房屋转让合同时间之前孙某又在易某某信公司的居间下将其房屋卖与他人，陈甲未能购得孙某的房屋，遂与易某某信公司产生纠纷。为此，陈甲向杭州市房产管理局及媒体等单位反映易某某信公司存在严重违法违纪行为，双方亦进行过多次协商，易某某信公司同意不收取陈甲与孙某间房屋买卖的居间服务费20000元，且同意为陈甲再次买房提供居间服务并减免居间服务费。2009年9月26日，在易某某信公司的居间下陈甲、林某某与魏某某签订《杭州市房屋转让合同》，购买了魏某某所有的位于杭州市西湖区××银××室房屋一套，建筑面积156.78平方米，价格为2987000元。易某某信公司免收该次居间服务的费用37000余元。庭审中，陈甲陈述易某某信公司在为其与孙某的房屋买卖提供居间服务的过程中故意隐瞒事实真相，对孙某陈述陈甲不想买房（陈甲并未说过），对陈甲陈述孙某主动违约不愿卖房，在此情况下又为孙某做居间，将孙某的房屋以更高价格卖与他人，收取比陈甲与孙某居间服务更高的费用。易某某信公司陈述签订居间协议后不久，陈甲曾让易某某信公司问孙某如果其不想买房购房定金是否可以退还，孙某表示同意退还，对此陈甲未有回复；之后孙某认为陈甲是否购买其房屋尚不确定，而新买家的价格亦高于与陈甲协议的价格，故孙某主动违约，并要求易某某信公司提供居间服务与新买家签订了房屋转让合同。原审法院审理认为：陈甲、易某某信公司以及孙某三方签订的《居间协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据协议内容，上述协议既包含了陈甲与孙某之间的房屋买卖合同法律关系，也包含了陈甲、孙某与易某某信公司之间的居间合同法律关系，本案系陈甲与易某某信公司之间的居间合同纠纷，故因孙某违反房屋买卖的有关约定其向陈甲承担违约责任与本案无涉。在居间合同的履行过程中，易某某信公司本应为陈甲与孙某订立房屋转让合同提供媒介服务，但易某某信公司在明知陈甲已与孙某约定将于2009年8月25日前签订房屋转让合同的情况下，在这之前又另行向孙某提供房屋交易信息，使之成为孙某违反与陈甲约定的诱因，且易某某信公司还为孙某与他人的房屋买卖提供了居间服务，而对陈甲仅说明是孙某违约不愿出售房屋，隐瞒了其所为的上述行为，违反了其应履行的法定义务。至于易某某信公司所述的陈甲曾要其问孙某如果不想买房购房定金是否可以退还之内容亦无事实依据，不予采信。现陈甲主张其与孙某约定的房屋转让价和其之后实际购买的房屋之间的价差作为其经济损失要求赔偿，原审认为，易某某信公司应承担的违约责任也仅能依据居间合同项下的违约责任来确定，陈甲的损失也应限定在其为准备订立房屋转让合同而支出的费某某围内，且陈甲曾欲购买的房屋与其实际购买的房屋属不同的标的物，不具有可比性，故陈甲请求赔偿的金额无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关甲事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回陈甲的诉讼请求。案件受理费8200元减半收取4100元，由陈甲负担。上诉人陈甲不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、在本案中，孙某违约主要原因是易某某信公司违反诚实守信和其法定义务，明知孙某与陈甲在2009年8月25日将到易某某信公司处签署《房屋转让合同》，为自己多收居间费和利用其提供格式条款的《居间协议》，故意隐瞒事实并对各委托人提供虚假情况，怂恿出卖人孙某违约，并在易某某信公司有意“居间”情况下与新买家签订《房屋转让合同》并办理网上备案。从易某某信公司提供的孙某证词（易某某信公司自认部分）可看出，没有易某某信公司对孙某编造谎言说陈甲不想买的事实，孙某不会违约；如果没有居间人在抬高成交价的情况下将孙某某屋居间洽谈给新买家，孙某也不会违约，且有新买家加价购买这一与订立合同有关的重要事实，易某某信公司作为居间人却故意对陈甲隐瞒，致使陈甲购买出卖人孙某这一可期待的合同目的无法实现。2、一审法院对易某某信公司违约且致使陈甲损失再次扩大的事实未作出认定。据杭州市房产管理局的调查回函显示，易某某信公司对陈甲隐瞒了有新的买家出更高价的购买孙某的房屋和孙某违约在易某某信公司居间下与新买家签订《房屋转让合同》和网上备案的事实，这一事实按照《合同法》第425条规定，易某某信公司已构成违约，损害委托人陈甲利益，依法不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而易某某信公司却还在利用其“聪明”的居间编造事实于2009年8月11日对陈甲说，孙某要求提前至8月15日签订转让合同，8月14日因三方时间约定不一致，三方同意或仍按原约定时间执行或推迟签约。之后8月16日又通知说出卖方要求毁约。正因易某某信公司隐瞒孙某2009年8月8日已在易某某信公司居间下与新买家签订《房屋转让合同》和网上备案这一事实，且这一事实发生后，易某某信公司仍对陈甲故意隐瞒和提供虚假情况，致使陈甲在8月16日之后才知晓，在2009年整个杭州房市疯狂涨价的情况下，致使陈甲无法及时止损使损失再次扩大。2009年9月26日，在易某某信公司居间下陈甲与魏某某签订《房屋转让合同》是易某某信公司在违约情况下采取的补救措施，但免收该次居间费37000元不是事实，免收居间费仅是5000元。在采取补救措施后所购的该房屋与孙某某屋是属于同一开发商、同一楼盘、面积还略少一平方米，仅是东西边套区别，价格却多了46万元。根据《合同法》第107条和《民法通则》第111条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当采取补救措施，另一方有权要求赔偿损失。3、一审法院对贲某某签字确认的《关乙都银座2-901房产转让事宜陈述确认书》不予确认是错误的。该证据是贲某某代表易某某信公司出具的书证，是属于其作为易某某信公司一种代理行为（或表见代理行为）。贲某某是易某某信公司的经纪人，在陈甲两起房屋买卖居间中都是易某某信公司的经纪人，易某某信公司收款收据的收款人签字也都是贲某某，该确认书签订时间在2009年9月1日，贲某某仍代表易某某信公司，居间达成了与陈甲、魏某某《房屋转让合同》，这些已经形成一个完整的证据链条，陈甲有理由相信行为人贲某某有代理权，其确认的事实就是易某某信公司确认的事实。二、一审法院对陈甲的损失确定没有任何法律依据：1、根据《合同法》居间合同章节下的第425条规定，居间方的违约损害委托人利益的，居间方应不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对该损害赔偿责任，法律上并没有限定委托人仅可在为准备订立合同而支出的费某某围内。而从《合同法》第113条规定，违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。居间人的违约所应当承担的损害赔偿责任也应当是给委托人所造成的实际损失赔偿，包括合同履行后可以获得的利益。在本案中，易某某信公司违约是明确的，易某某信公司根据法律规定不得要求支付报酬，易某某信公司虽采取补救措施，居间促成了陈甲与魏某某的《房屋转让合同》，但仍不足以弥补陈甲的损失。易某某信公司应依法赔偿陈甲原与孙某签订的房价与和魏某某签订的房价的涨价给陈甲造成的46万元实际损失。2、本案所涉《居间协议》具有房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，签订该协议的合同目的是三方共同指向促成陈甲购买孙某某屋，并明确约定价格和签约《房屋转让合同》时间和交房时间，根据该协议，购买孙某的房屋是合同履行后就可以预见的。但因易某某信公司的主要原因促使孙某违约，使陈甲的合同目的无法实现，同时，在易某某信公司明知该合同目的肯定无法实现的情况下，不积极采取补救措施却再次隐瞒事实，又再次让陈甲损失扩大。三、一审法院认定陈甲曾欲购买的房屋与其实际购买的房屋属不同的标的物，不具有可比性，是没有事实和法律依据的，两者之间具有法律上可比性和参照性。首先该房屋属于同类标的物，不是特定标的物；法律上具有可比性和参照性；其次，该两套房处于同一小区、同一开发商，同一开发时间，面积还略少于与欲购买的孙某某屋1平方米，朝向还是孙某某屋东边套，优于后买的房屋西边套。其价格差别仅在于2009年疯狂的房市背景下不同购买时间，造成陈甲多支出46万元这一事实。综上，请求：依法撤销原审判决，依法改判易某某信公司赔偿陈甲的经济损失46万元，并承担本案的一审、二审诉讼费用。被上诉人易某某信公司答辩称：一、易某某信公司按照法律规定为陈甲及房某某军提供了房屋买卖居间服务，履行了居间义务，并不存在违规的行为，更不存在侵害陈甲合法权益的行为。1、本案中易某某信公司已促成陈甲与房某签订了《居间协议》，协议明确约定易某某信公司已向双方提供了居间代理服务，后续应是由陈甲及房某某军履行居间协议签订《房屋转让合同》，易某某信公司则按约收取服务报酬，即此时易某某信公司主要的居间义务已履行完毕。2、易某某信公司与孙某违反《居间协议》并无因果关系。《居间协议》第4条约定陈甲与孙某同意于2009年8月25日24时前到易某某信公司总部签订《杭州市房屋转让合同》，该约定为陈甲与孙某间权利义务的约定。该条亦约定了陈甲与孙某未按时签约的法律后果。若任一方要违反居间合同约定，作为居间方的易某某信公司是无法控制的。因此在居间协议履行过程中，作为完全民事行为能力人的孙某有权决定是否履行或违反居间协议。易某某信公司并不能成为孙某违反协议的原因，更不可能成为主要原因。二、陈甲最终未能签订《杭州市房屋转让合同》是因孙某的违约行为所导致，与易某某信公司无关。房某某军主动违反了《居间协议》的约定并自愿与第三方签订《房屋转让合同》后，陈甲无法再购买孙某的房屋，该交易机会的丧失是由于卖方孙某违约引起的，易某某信公司并不能强制孙某买卖房屋，或将该房屋卖与谁。易某某信公司也只能积极的将该情况告知陈甲，并努力为陈甲争取违约金。即使易某某信公司真存在过失，迟延告知孙某与他人签订《房屋转让合同》的事实，但陈甲订立合同的机会早已因孙某的违约而丧失，陈甲早已无法实现居间协议的目的，因此陈甲无法实现购买孙某某屋的目的与易某某信公司无关。综上，房某某军的违约造成了陈甲无法实现购买案涉房屋的目的，无论易某某信公司是否告知，陈甲无法实现居间协议的目的在房某某军违约时已经无法实现。三、陈甲损失与易某某信公司之间并无因果关系，同时陈甲损失也无法律和事实依据。1、陈甲所受到的损失应为房某某军违反《居间协议》约定所造成的损失，该损失是因孙某违约造成，与易某某信公司之间并无因果关系。易某某信公司在了解到孙某违约后积极且及时地为陈甲争取了双倍定金并支付给陈甲，陈甲一直未予接受，在经过多次沟通后，陈甲才收取双倍定金。在该过程中，易某某信公司按规定提供居间服务，并在房某违约后积极维护陈甲利益。因此，陈甲所受到的损失与易某某信公司无关，易某某信公司更没有造成陈甲的损失扩大，相反，易某某信公司还尽力协助陈甲争取利益，减小损失。2、陈甲认为应赔偿其46万元的损失并无法律和事实依据。根据《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额（包括合同履行后可以获得的利益），不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，居间协议已明确约定违反居间协议的违约责任，该违约责任是双方在订立居间协议时是已经明确和可预见得到的，因此若陈甲要主张损失也应限于该居间协议的约定。陈甲所提46万元损失是基于银座公寓2-901室房屋与南都银座公寓5-1803室房屋不同时期的价格简单相减后所得，两间房屋所在幢数不一，周围环境不一、楼层不一，购买时间不一，面积不一……，属于不同的标的物，完全不具有可比性，银座公寓是高层住宅，决定高层住宅价格的因素有很多，楼层、朝向、房屋结构、通风、采光都可以是有影响的因素。其中，单从楼层讲，高层住宅的楼层越高，价格就越高，而且这种价格的增加是非常明显且增幅比较大的。陈甲故意忽略这些定价因素，而简单认为具有“法律上可比性和参照性”是极不合理的，陈甲简单相减后所得的损失更无法律和事实依据。因此，陈甲所主张的损失与易某某信公司之间并无因果关系，同时所主张的损失数额也无法律和事实依据。四、易某某信公司本着优质服务客户的原则，为陈甲购买南都银座5-1803室房屋提供了居间服务。该房屋总价为2987000元，根据杭州市物价局杭价服（2007）22号文件规定，该居间服务费为37418.76元。易某某信公司为其免除了上述费用，目前该房产已完成过户手续。综上所述，一审判决程序正当、适用法律正确、认定事实清楚。恳请二审法院维持原审判决。二审期间，上诉人陈甲向本院提交一份调查取证的申请，要求调取陈甲、魏某某与易某某信公司三方签订的《房屋买卖居间协议》及减免费用内部流程单；易某某信公司与孙某、潘某某、章某某签订的《房屋买卖居间协议》及收费单据。鉴于该些材料系由易某某信公司掌握，可由易某某信公司提交而非本院调查取证范围。后易某某信公司提交了孙某与潘某某、章某某关于银座公寓2－901室的委托代理合同、佣金确认书、收费单据；陈甲、林某某与魏某某、李某某关于银座公寓5－1803室的佣金确认书，其余材料表示因单位搬迁尚未整理及经办人已离职无法提供。陈甲对于上述材料表示作为其二审中的证据提交，拟证明1803房的佣金费只有5000元，原审认定免收居间费37000元错误；易某某信公司同套房屋另外居间给潘某某、章某某所收取的居间费为33687元，说明易某某信公司为了多收取佣金恶意居间。经质证，被上诉人易某某信公司对该些证据的真实性无异议，但对与本案关联性及证明目的有异议，易某某信公司对1803房没有收取任何某某，佣金确认书中的佣金费是应陈甲要求形式书写为2500元，两份是5000元；对孙某后次给予居间的价格是按照物价局的规定收取的，并不存在恶意居间。本院对该些证据的真实性予以确认。根据本案有效证据，经本院审理查明：2009年9月26日，陈甲、林某某与魏某某、李某某分别签署了《佣金确认书》，佣金金额共计5000元，并载明实际按免佣收费。易某某信公司对该本案所涉银座公寓5幢1803室房屋的居间服务未向陈甲收取费用。对原审法院查明“被告免收该次居间服务的费用37000余元”不予认定，经本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：陈甲与易某某信公司及孙某于2009年7月26日签订的《居间协议》真实、合法有效。根据该协议的内容，陈甲、孙某在易某某信公司的居间代理服务下，同意于2009年8月25日到易某某信公司总部签订《杭州市房屋转让合同》，对此，易某某信公司是明知且应当为陈甲与孙某订立房屋转让合同提供媒介服务。易某某信公司虽然抗辩最后未能签订该房屋转让合同与其没有因果关系。但首先，易某某信公司在一审中陈述在签订居间协议后不久，陈甲曾让易某某信公司向孙某询问如果不想买房购房定金是否可以退还之事实并无依据，另从陈甲在本案双方发生纠纷后且房屋涨价的情况下仍要求易某某信公司为其在银座公寓购房再次提供居间服务的情况看，陈甲对于购买《居间协议》项下的房屋之合同目的应该是确定的。其次，孙某并非主动违约，而是在易某某信公司告知其另有买家愿高于陈甲购买价购买所涉房屋的情况下选择违约的，虽然易某某信公司在二审中陈述当时因不同的门店在操作时因信息不通，导致不同的门店对本案所涉《居间协议》项下的房屋进行了两次居间服务，但即便如此，也是因易某某信公司工作流程管理上的不当所导致。故易某某信公司的该抗辩理由不能成立。此外，孙某与潘某某、章某某在易某某信公司的居间下签订房屋转让合同的时间是2009年8月8日，易某某信公司作为本案所涉《居间协议》的居间方，对该房屋转让的情况在明知的情况下，仍将此重要事实对陈甲进行隐瞒。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，易某某信公司已经违反了其应履行的法定义务，原审法院对于易某某信公司构成违约的认定正确。关于陈甲要求易某某信公司赔偿其与孙某约定的房屋转让价和其之后实际购买的房屋之间的价差损失46万元。本院认为，虽然易某某信公司在陈甲未能购得孙某某屋而与易某某信公司发生纠纷后，同意为陈甲再次买房提供居间服务并减免了居间服务费，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，尚不足以弥补陈甲的损失。鉴于陈甲已收取了孙某双倍返还的定金共计8万元，陈甲曾欲购买的房屋与其实际购买的房屋虽然同在银座公寓，具有一定可比性，但两处房屋的楼层不同，在单价上存在差异，且在买卖房屋的过程中因市场交易本身也存在风险，故对于陈甲所主张的损失本院予以酌情确定为15万元，其余诉讼请求不予支持。综上，陈甲的上诉理由部分成立，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市西湖区人民法院（2011）杭西商初字第453号民事判决。二、杭州××信××经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈甲损失15万元。三、驳回陈甲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8200元，减半收取4100元，由杭州××信××经纪有限公司负担3300元、陈甲负担800元；二审案件受理费8200元，由杭州××信××经纪有限公司负担3300元、由陈甲负担4900元。本判决为终审判决。审 判 长 李蓓审判员王依群代理审判员 夏   文   杰二〇一一年十一月十日书 记 员 骆   芳   华