太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书(2016)晋0109民再5号原审原告：太原市世纪金花商贸有限公司，住所地太原市万柏林区漪汾街32号北美枫情C座。法定代表人：单晓卫，总经理。委托诉讼代理人：李大庆，山西弘韬律师事务所律师。原审被告：申树茂，男，1974年6月13日出生，汉族，住太原市。第三人：太原市万柏林区北美便利酒店，住所地太原市万柏林区漪汾街32号北美枫情C座底商第三层（原漪汾街**号）。经营者：董太业，经理。委托诉讼代理人：周晓青，宁琦，山西文鑫律师事务所律师。原审原告太原市世纪金花商贸有限公司与原审被告申树茂、第三人太原市万柏林区北美便利酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日作出（2015）万民初字第00615号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2016年9月13日作出（2016）晋0109民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了本案。原审原告太原市世纪金花商贸有限公司的委托代理人李大庆、原审被告申树茂、第三人太原市万柏林区北美便利酒店的委托诉讼代理人周小青、宁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2007年4月1日，原告太原市世纪金花商贸有限公司与被告申树茂签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于太原市漪汾街86号第9幢北美铂宫座底商第3层的房屋租赁给被告，租赁期限10年，每年年租金65万元，租金按半年支付，实行预付制，在每半年到来前提前30天支付下半年租金。除租金以外，被告使用租赁房屋期间发生的水、电费用等，按实际使用量计费，在原告每月发出缴费通知单当日经被告确认后5日内缴纳。合同第六-1-（4）条约定，承租期间如生意不好，经营严重亏损，被告有权转让他人，但须经原告同意，接受方须和原告重新签订合同。合同第六-2-（6）条约定，被告在承租期间不得擅自将所租房屋转租、转借给第三方。合同第八-1条约定，在租期内，被告未经原告同意就将所租房屋整体或者部分转租给第三方的，属于被告违约，原告有权解除本合同。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告交纳租赁费等费用后，用租赁房屋经营太原市万柏林区金台星越休闲会所。被告最后缴纳租金的时间为2014年5月16日，金额325000元，原告给被告出具了租赁费发票，交款人为”金台星越”。2014年10月19日，原告向”北美铂宫座底商第三层、经营方”发出公函，阐明在经营过程中因多次出现拖缴和欠缴租金、水电费、停车管理费等相关费用的情况，已经构成违约，如在限定时间内仍未缴纳所欠款项，原告有权解除合同等。2014年10月24日，董运业、彭毅江以经营者的名义向原告复函，主要内容有：原告没有与其签订过任何文字性的合同书，原告是和申树茂直接签订的合同，经营方已经在2014年5月预交了后半年的房租，建议关联三方（原告、被告、经营方）协商解决出现的问题，如不能协商解决也应当通过法律途径解决。从此可以得出被告已经实际将其所租赁的房屋交由第三方经营。太原市万柏林区金台星越休闲会所在2014年11月歇业。截止至2015年5月15日，被告申树茂拖欠原告房屋租金270835元。另查明，办案涉争房屋的所有权人为山西新弘祺房地产开发有限公司。2009年3月25日，山西新弘祺房地产开发有限公司确认原告太原市世纪金花商贸有限公司有权将该房产对外出租，并由原告承担因出租及租赁合同、协议等所有法律文件履行事宜所产生的全部权利、义务，原告在履行租赁合同过程中的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，均由原告负责。原审认为，合同的订立应当遵循公平、诚实信用原则，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的合意且不违反我国法律、法规禁止性规定，合同合法有效，双方理应恪守。原告依约向被告交付租赁房屋，但被告违反合同约定，在没有告知原告的情况下将本案租赁房屋转由第三方实际经营，已经构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，本院对原告的该诉请依法予以支持。（二）被告租赁本案涉争房屋后，租金缴纳至2014年12月15日，至2015年5月15日，被告累计拖欠租金270835元。原告在本案中只主张租金54100元，本院依法予以支持。（三）原告主张被告支付水电费54879元、停车费5000元，但没有向法庭提交相关证据，不能证明其主张，原告应当承担举证不利的法律后果，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告太原市世纪金花商贸有限公司与被告申树茂2007年4月1日签订的《房屋租赁合同》。被告申树茂在本判决生效之日起30日内将位于太原市漪汾街86号第9幢北美铂宫座底商第3层的房屋返还原告太原市世纪金花商贸有限公司。二、被告申树茂在本判决生效之日起10内支付原告太原市世纪金花商贸有限公司租金54100元。三、驳回原告太原市世纪金花商贸有限公司要求被告申树茂支付水电费54879元、停车费5000元的诉讼请求。再审中，原审原告太原市世纪金花商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将所占房屋交还原告；3、判令被告支付原告租金54100元、水电费54879元、停车费5000元，共计113979元；4、依法判令被告支付诉讼费用。事实与理由：2007年4月1日，原、被告签订1份房屋租赁协议，协议约定被告租赁由原告管理的房产，协议对租金、租赁期限以及相关事项做了明确约定。协议签订后，原告依约履行。2014年10月，由于被告未能及时缴纳水电费用，原告催收时，发现房屋已经由被告私下转让给他人。截止至2014年12月19日，被告欠缴房屋租金54100元以及水电费、停车费等。为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼。原审被告申树茂辩称，原审原告提起的与我之间的”租赁合同纠纷”是一个假象案由，于法无据，自始不存在。我在双方约定的框架内签订”转让协议”、实施的”转让”民事行为合法有效。原审原告推翻已经自己认可并得到持续履行3年之久的约定。请求依法驳回原审原告的诉讼请求。且在2011年9月8日之前我和原告已经达成一致认可，且同意我转让给藏疗保健中心，且签订了相关协议，原告对转租行为是知情的。第三人太原市万柏林区北美便利酒店述称，原审判决是在未核实清楚事实的前提下做出的判决，且未将我方列为第三人，法院可依职权追加我方第三人但是未遵守法律的相关规定追加我方为本案第三人。在我方接手后在2013年8月9日正式开始营业，我方从未拖欠租金，且已经缴纳到了2014年12月16日，在2014年10月双方发生争议后，水电等已经切断了。本案矛盾的起因就是收水电费引起的。原告在诉讼中说的均不是事实，望法庭明察。请求法院判令继续履行合同。原审原告太原市世纪金花商贸有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、2007年4月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、2014年10月24日，第三人的经营者董太业向原告发出的《回函》。原审被告申树茂依法提交了以下证据：1、2007年4月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、2011年9月8日，太原市金台星越休闲会所与太原藏疗保健中心有限公司签订的《转让协议》；3、2011年9月21日，太原市金台星越休闲会所与太原藏疗保健中心有限公司签订的《金台星越休闲会所证件交接明细》。第三人太原市万柏林区北美便利酒店依法提交了以下证据：2007年4月1日，原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、2013年6月6日，太原市金台星越休闲会所向原告提交的更名《申请书》；3、2011年9月8日，太原市金台星越休闲会所与太原藏疗保健中心有限公司签订的《转让协议》；4、原告出具的公函；5、交房租的票据；6、水电费单据；7、自来水公司文件、供电局费用收取标准；8、2014年10月25日的通知；9、2014年10月27日的报告书；10、2014年11月14日的通知；11、2014年12月8日的通知；12、民事判决书（2015）万民初字第00615号；13、太原市金台星越休闲会所的工商注销信息；15、太原藏疗保健中心有限公司的证明。本院组织原、被告及第三人进行证据交换和质证，三方对各当事人提交的证据认可的，本院予以确认。对不认可的证据，根据各当事人提交的证据与其当庭陈述，结合庭审调查，本院再审认定如下：2007年4月1日，原告太原市世纪金花商贸有限公司与被告申树茂签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于太原市漪汾街86号第9幢北美铂宫座底商第3层的房屋租赁给被告，租赁期限10年，每年年租金65万元，租金按半年支付，实行预付制，在每半年到来前提前30天支付下半年租金。除租金以外，被告使用租赁房屋期间发生的水、电费用等，按实际使用量计费，在原告每月发出缴费通知单当日经被告确认后5日内缴纳。合同第六-1-（4）条约定，承租期间如生意不好，经营严重亏损，被告有权转让他人，但须经原告同意，接受方须和原告重新签订合同。合同第六-2-（6）条约定，被告在承租期间不得擅自将所租房屋转租、转借给第三方。合同第八-1条约定，在租期内，被告未经原告同意就将所租房屋整体或者部分转租给第三方的，属于被告违约，原告有权解除本合同。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告交纳租赁费等费用后，用租赁房屋经营太原市万柏林区金台星越休闲会所（以下简称”金台星越”）。2011年9月8日申树茂所有的金台星越（甲方）与董太业所有的太原藏疗保健有限公司（乙方）签订《转让协议》，双方约定：甲方自愿将位于太原市漪汾街86号第9幢北美铂宫座底商第3层房屋（3410平方米）的金台洗浴中心及房屋内装潢等设施转让给乙方（其中包括房屋的装修、装潢及房屋内所有设施，以及甲方及房屋所有权人签订《房屋租赁合同》剩余六年的承租权，期限自二〇一一年九月八日起至二〇一七年五月十九日止），转让价款为贰佰捌拾万元整。本协议签订之日，乙方向甲方首先支付捌拾伍万元部分转让款，甲方将房屋交付乙方（包括房屋内设施及装修装潢），剩余壹佰玖拾伍万元转让款乙方在本协议签订后6个月（即2012年3月8日前）分期分批支付甲方，三个月内付款累计比例不得低于总欠款的30%，同时乙方对该壹佰玖拾伍万元转让款按月息3%向甲方支付利息，直至付清为止。乙方付清所有转让款及利息后，甲方将与房屋所有权人签订的《房屋租赁合同》原件交予乙方，乙方应严格按照该《房屋租赁合同》约定向房屋所有权人支付租金及其他费用，由于乙方逾期交付房租及费用，导致合同不能履行由乙方承担责任。甲方关于房屋租赁合同里的不可转让第三方的条款，以形式上定为责任承包委托管理（在协议里实质是转让）。乙方在营运中使用甲方的一切手续，2012年3月底前变更法人代表。签订协议签的一切债权债务由甲方负责，签订日后，债权债务由乙方负责，其中会员卡的金额以金额的三分之二付给乙方，金额由最后一次付款中扣除。在和房东业主发生任何纠纷，由甲方负责处理，造成经济损失由甲方负责赔偿乙方。乙方在经营过程中不得转让，如需装修需经甲方同意。2012年3月28日金台星越（甲方）与藏疗保健中心（乙方）签订《交接事宜》，双方约定关于法人变更事宜，乙方必须在2012年4月15日前将法人代表变更，甲方积极配合变更事宜。2013年6月6日金台星越休闲会所向原告太原市世纪金花商贸有限公司出具申请书一份，载明：因我单位内部经营需要，在原租房协议和投资主体保持不变的前提下，由太原市万柏林区金台星越休闲会所的法人王建军，变更为董太业，同时为强化经营特色，特申请将公司名称由原告的太原市万柏林区金台星越休闲会所变更为太原市万柏林区北美便利酒店。原告提供其自身的营业执照，以协助第三人办理变更营业执照。太原市万柏林区金台星越休闲会所于2013年8月8日注销，2013年8月9日太原市万柏林区北美便利酒店在太原市工商局注册登记，经营者为董太业，经营场所位于太原市万柏林区漪汾街32号北美风情C座底商第三层（原漪汾街86号）。自此，第三人太原市万柏林区北美便利酒店即为本案的实际承租人。至此，原告与申树茂的合同实际上终止，但原告与第三人未签订书面合同，仍延续了前面的合同进行租赁。本案中向原告最后缴纳租金的时间为2014年5月16日至2014年12月16日，金额325000元，但原告出具的租赁费发票书写的交款人仍为”金台星越”。另查明，原告与第三人因水电费价格问题发生争议。2014年10月19日，原告向”北美铂宫座底商第三层、经营方”发出公函，阐明在经营过程中因多次出现拖缴和欠缴租金、水电费、停车管理费等相关费用的情况，已经构成违约，如在限定时间内仍未缴纳所欠款项，原告有权解除合同等。2014年10月22日，原告发出解除合同通知，第三人太原市万柏林区北美便利酒店是该房屋的实际承租人，在租赁该房屋期间因原告收取的水、电、暖气费用偏高发生争执。2014年10月25日第三人经营的太原市万柏林区北美便利酒店因原告全面断水、断电而停止营业，第三人太原市万柏林区北美便利酒店在2014年11月歇业。原告所主张的房租为2014年12月16日至2015年5月16日，金额为270800元，原告只在本案中只主张房屋租金54100元，现原告太原市世纪金花商贸有限公司已将房屋转租他人。还查明，本案涉争房屋的所有权人为山西新弘祺房地产开发有限公司。2009年3月25日，山西新弘祺房地产开发有限公司确认原告太原市世纪金花商贸有限公司有权将该房产对外出租，并由原告承担因出租及租赁合同、协议等所有法律文件履行事宜所产生的全部权利、义务，原告在履行租赁合同过程中的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，均由原告负责。本院再审认为，合同的订立应当遵循公平、诚实信用原则，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规禁止性规定，合同合法有效，双方理应恪守。2013年8月，原告协助第三人变更营业执照后，第三人作为实际承租人进行营业，双方因水电暖价格问题发生争执后，原告实行了单方终止合同的行为，导致第三人于2014年11月开始歇业原告对实际经营者第三人的租赁行为予以认可，现原告主张的解除《房屋租赁合同》、返还房屋的请求，因原告已收回争议房屋并转租他人，故本院不予支持。关于原告主张的由被告支付所欠房租54100元，不在被告经营期内发生，故本院对该项请求不予支持。关于原告主张的停车费、水电费，因原告未提供证据予以证明，故本院不予支持。庭审中，第三人请求继续履行合同，因与原告没有明确书面约定，且现原告已将房屋转租他人，故对该项请求本院无法支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2015）万民初字第00615号民事判决书。二、驳回原告太原市世纪金花商贸有限公司的诉讼请求。三、驳回第三人太原市万柏林区北美便利酒店要求继续履行合同的诉讼请求。案件受理费2580元，由原告太原市世纪金花商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  郭全林人民陪审员  张彦娟人民陪审员  郝天才二〇一七年八月二十四日书 记 员  王 馨