淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书2016苏08**民字304号原告王艳,女,汉族,1981年9月7日生，住江苏省苏州市平江区。委托代理人陈树茂，江苏吴非律师事务所律师。委托代理人孔善波，江苏吴非律师事务所律师。被告淮安市金发置业有限公司，住所地淮安市大治路20号1幢1室，组织机构代码76650137-8。法定代表人常剑英，该公司董事长。委托代理人程瑾，江苏律轩律师事务所律师。原告王艳与被告淮安市金发置业有限公司（以下简称金发置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2016年2月23日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本院依法组成合议庭于2016年6月7日再次公开开庭进行了审理。原告王艳的委托代理人陈树茂、孔善波，被告金发置业的委托代理人程瑾到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王艳诉称：原、被告于2015年1月19日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的金发豪苑小区2幢一单元2702室房屋出售给原告，房款共计103万元；被告应当于2015年8月28日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。原告已支付全部购房款，但被告未按约定将符合验收规定的房屋按时交付给原告，构成违约，应当自约定交房期限界满的第二日起每日按已付房款万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日时止。由于被告一直未能将符合验收规定的房屋交付给原告，又拒付违约金，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令被告：1、支付迟延交房违约金27398元，并从2016年1月8日起每日按已付购房款的万分之二支付违约金至被告将完全符合交房条件的房屋交付原告时止；2、承担本案诉讼费用。被告金发置业辩称：1、涉案房屋已经竣工验收，且被告于2015年12月27日书面向原告发出交房通知书，通知原告在收函后与被告办理房屋交接手续。原告因为自身原因，虽然多次到被告处，但拒绝接收房屋，因此原告称涉案房屋至今没有交付不符合事实；2、被告未按合同约定的日期交房，系因市政规划变更，涉案房屋原有规划方案无法实施致建设周期延长，双方在合同第8条、第14条已有明确约定，故虽然被告交房与合同约定的日期不符，但是确出现了双方合同约定的不属于被告违约的相关情形，综上，原告诉请无事实和法律依据，请求查明事实依法判决。经审理查明：被告金发置业系淮安金发豪苑小区开发商。2015年1月19日，原告王艳与被告金发置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告王艳购买被告金发置业开发的金发豪苑小区2幢一单元2702室房屋，建筑面积为139.36㎡，房价103万元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年8月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致建设周期延长的，但最长不超过六个月；3、由于连续的雨、雪等自然灾害天气导致建设周期延长的，但最长不超过六个月。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑达到正常使用条件，如因本合同第八条约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成上述基础设施、公共配套设施未能在约定日期达到使用标准的，不视为出卖人违约。合同签订后，原告王艳依约定向被告金发置业支付了全部的购房款81万元。另查明，2012年5月9日，淮安市规划局出具《金发豪苑项目管线综合方案审查意见》，确定金发豪苑自来水给水管道一路由淮航路DN200给水管道接入，另一路由发展路给水管道接入。2015年3月3日，金发置业与淮安市自来水有限公司（以下简称“自来水公司”）签订给水施工合同，约定由自来水公司于引航路施工为金发豪苑小区安装给水管网，工期90天。2015年2月2日，淮安市民政府颁布淮政发【2015】1号文件，规划2015年3月至2015年11月对发展路实施道路、路灯工程建设。因发展路市政施工，金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，调整从文苑小区布线施工后遭小区居民阻挠，后变更管道走向，以顶管作业方式从淮海北路管道接入，2015年11月底才施工完成。再查，金发豪苑1号楼、2号楼于2015年12月15日由金发置业（建设单位）、江苏永勤工程管理有限公司（监理单位）、淮安市清河建筑安装总公司（施工单位）、江苏省水文地质工程地质勘察院（勘察单位）、淮安市建筑设计研究院有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。2015年12月27日，被告金发置业通过EMS邮寄方式向原告送达交房通知书，此时被告尚未办理竣工验收备案登记，原告收到通知书后没有按通知书上载明时间领房。2016年3月15日，金发豪苑1号楼、2号楼通过竣工验收备案登记，并取得备案证书。在本案审理过程中，原告方同意逾期交房违约金计算至被告取得竣工备案证书时止，即2016年3月15日。另原告王艳已于2016年4月7日领取了涉案房屋。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、金发豪苑项目管线综合方案审查意见、自来水公司情况说明、府前街道办情况说明、给水工程施工合同、淮政发【2015】1号文件、竣工验收记录、EMS邮寄回单、竣工验收备案证书及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。因原、被告各持诉、辩称意见，致本案调解不成。本院认为：本案原、被告于2015年1月19日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告所签订的商品房买卖合同中第八条明确约定了“如遇规划、文物、环保、市政主要部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等特殊原因而导致建设周期延长的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期，但最长不超过六个月。本案中，被告因市政规划发展路施工等原因，导致金发豪苑小区自来水管网未能按照原规划方案接入，因变更施工方案造成交付的延期，符合合同约定的延期交付条件，该期间应当予以扣除。关于违约期间。依据双方所签订的商品房买卖合同第八条约定，建设周期延长的应据实予以扣除。本案中，金发豪苑小区自来水管网调整后的方案于2015年11月底已施工完成，故扣除后的期限应当截止到施工完成之日，因双方都未提供证据证明施工完成的具体日期，结合被告金发置业与自来水公司签订给水工程施工合同的时间及合同约定工程期限，本院酌情认定扣除期限应为3个月，即被告金发置业应于2015年11月28日前将符合合同约定交付条件的房屋交付原告。故被告支付逾期交房违约金应当从2015年11月28日起计算。被告虽然提供“单位工程质量竣工验收记录”，并于2015年12月27日通知原告领房，但因涉案房屋尚未取得商品房交付使用批准文件及备案证书，故不符合交付条件，原告拒绝受领房屋并无不妥。本案在审理过程中，被告于2016年3月15日取得竣工备案证书，且原告亦同意逾期交房违约金计算至2016年3月15日，本院不表异议。综上，被告应当以购房款103万为基数按每日万分之二的标准向原告支付2015年11月28日至2016年3月15日期间共计108天的逾期交房违约金22248元。原告主张超出的部分，不予支持。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安金发置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王艳自2015年11月28日至2016年3月15日止的逾期交房违约金22248元；二、驳回原告王艳的其他诉讼请求。如被告金发置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费485元，由原告负129元，被告金发置业负担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张树维代理审判员  王 强人民陪审员  黄亚明二〇一六年八月二十六日书 记 员  朱隆基附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。