浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第2569号原告：楼伟刚。原告：楼敬玲。两原告的共同委托代理人（特别授权）：方炼、毛文斌，浙江月白律师事务所律师。被告：诸暨慧海置业有限公司。住所地：诸暨市街亭镇街亭村街亭自然村。法定代表人：蒋迪，系公司执行董事。委托代理人（特别授权）：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。原告楼伟刚、楼敬玲与被告诸暨慧海置业有限公司（以下简称慧海置业）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月30日诉讼来院。本院立案受理后，依法适用简易程序由助理审判员余欢君独任审判，并于同年9月18日、10月21日两次公开开庭进行了审理。原告楼伟刚、楼敬玲的委托代理人方炼、被告慧海置业的委托代理人寿均华两次均到庭参加诉讼，原告楼伟刚、楼敬玲参加第二次庭审。因双方当事人同意本案继续适用简易程序进行审理，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告楼伟刚、楼敬玲共同起诉称：两原告系夫妻关系，原、被告于2013年11月10日签订了编号为浙F1-2008-1的商品房买卖合同。合同约定：两原告共同购买被告开发建设的位于诸暨市街亭镇街亭村街亭自然村“慧海·幸福里”6幢01单元010402号商品房一套。该商品房建筑面积114.45平方米，总价款601447元。合同第十条约定：规划设计的变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人必须在合同解除之日起50日内将买受人已付款还给买受人，并按不低于买受人购房贷款利率给付利息。合同签订后，两原告积极履行相关付款义务，分别于2013年2月4日、2013年2月8日、2013年10月2日和2013年11月10日向被告支付50000元、50000元、30000元和91447元，共计人民币221447元作为商品房的架空层款和首付款。2013年11月10日，被告向原告出具两份收据，载明收到商品房首付款179363元、架空层款42082元。2015年3月20日，被告向两原告交付商品房。两原告发现被告交付的商品房结构形式和户型与两原告实际购买的不符，即提出异议。后被告为隐瞒其交付的商品房与合同约定不符的事实，前往诸暨市房地产管理处私自调换商品房买卖合同中的房屋平面图。两原告得知上述情况后，多次前往被告处与之协商退房事宜，但未达成一致意见。原告认为，被告交付的商品房结构形式和户型与原被告约定的不符，两原告作为买受人有权选择退房，故起诉要求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、判令被告返还已付购房款221447元，并支付每笔购房款自付款日起至款付清日止按照银行同期贷款基准利率计算的利息。被告慧海置业答辩称：一、被告对以下事实予以确认：1、2013年11月10日，原、被告签订商品房买卖合同，根据该合同约定，原告向被告购买“慧海·幸福里”6幢1单元010402号商品房一套，房屋建筑面积为114.45平方米，房屋价款为601447元；2、原告已经向被告支付购房款221447元，该房款按照约定是购买商品房的首付款。3、2015年3月20日，被告已经书面通知原告交接涉案房屋。二、对原告陈述的原、被告签订的合同中约定的商品房的结构形式和户型，与被告实际交付的不一致的观点不予认可。原、被告在商品房合同中约定的第6幢1单元402室房屋的结构户型与被告交付的房屋的结构户型是完全一致的，不存在合同签订后结构户型改变的事实。说明一点，由于被告工作人员在签订合同过程中的疏忽，将另一单元402室的平面图贴在了原、被告签订的买卖合同中，导致原告误以为房屋结构形式发生变化，但实际上包括在签订合同之前的现场察看、磋商过程中，双方对涉案房屋认识是完全一致的，交付也是按照约定交付的。三、原告认为被告故意隐瞒事实，并主张其多次向被告协商关于退房的事宜与事实不符。被告发现与原告签订的商品房买卖合同中的平面图图纸错误后及时与原告沟通并告知了原告，要求原告携带商品房买卖合同来被告处予以更正，因原告不同意且不配合导致工作没有完成。被告在发现图纸错误后及时到房屋管理部门的备案买卖合同中对图纸进行了更改，因此不存在隐瞒事实的情形。四、原告除了已向被告支付221447元首付款外，并没有按照商品房买卖合同的约定及时办理银行按揭贷款手续，履行交付剩余房款的合同义务，已经构成了违约。综上，被告主张的观点缺乏事实和法律依据，因此其提出要求解除商品房买卖合同并要求被告返还购房款并支付相应利息的诉讼请求不能成立，请求法庭驳回。经审理，本院查明下列事实：两原告系夫妻关系。2013年11月10日，两原告与被告慧海置业签订编号为DBD038186的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告以4887.40元/平方米的单价购买被告开发的位于诸暨市街亭镇街亭村街亭自然村的“慧海·幸福里”第6幢01单元010402号房屋。同时，两原告还以3600元/平方米的单价购买了面积为11.69平方米的6幢004号架空层，商品房及相关用房的合同总金额为601447元。该合同第十条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。签订商品房买卖合同后，两原告分别于2013年2月4日、2013年2月8日、2013年10月2日和2013年11月10日向被告公司账户汇入人民币50000元、50000元、30000元和91447元，其中173630元作为商品房首付款，42084元作为架空层款。2015年3月20日，被告慧海置业通知两原告交接涉案商品房，两原告以被告交付的商品房的结构形式、户型与双方签订的商品房买卖合同中所附的房屋平面图的结构、户型不一致为由拒绝收房。后被告以其工作人员工作疏忽、将原、被告签订的商品房买卖合同中的平面图粘贴错误为由将保存在诸暨市房地产管理处的商品房买卖备案合同中的平面图予以了更换。两原告认为被告交付的房屋与买卖合同中约定的房屋户型、结构不一致，按照商品房买卖合同条款的约定，原告享有退房的权利，故诉讼来院，要求判如所请。另查明，2013年6月27日，被告慧海置业出具“慧海·幸福里”项目住宅楼编号变更的情况说明，明确该项目由9幢住宅楼及1幢13层商务楼组成。住宅建筑中包括5幢6层多层住宅楼，4幢9-11层小高层住宅楼，在“慧海·幸福里方案报批文本”中，9幢住宅楼编号分别为1#-9#。施工图设计阶段，被告调整了住宅楼编号，其中1#、2#、3#住宅楼编号不变，4#、5#、6#、7#、8#、9#住宅楼编号分别变更为5#、6#、7#、8#、9#、10#。次日，诸暨市规划局璜山规划管理所对该情况予以盖章确认。根据被告提供的杭州明灏建筑设计有限公司于2013年1月设计的在诸暨市规划局备案的“慧海·幸福里”原5#住宅楼（现已变更为6#住宅楼）四至五层平面图的建筑设计方案，两原告与被告所签订的商品房买卖合同中所附的房屋平面图为另一单元边套房屋的房屋户型图，并非双方合同中所约定的1单元010402号房。在与两原告签订商品房买卖合同前后，被告分别与原告所购房屋同幢同单元同户型的其他业主签订商品房买卖合同，其中所附的商品房平面图与杭州明灏建筑设计有限公司于2013年1月出具的建筑设计方案对应位置的户型一致。此外，原告在庭审中陈述，在签订商品房买卖合同之前，被告工作人员向原告出示了所购房屋的建筑设计方案。上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提供的结婚证、汇款凭证（复印件）、收据、商品房买卖合同、照片以及被告提供的设计平面图、“慧海·幸福里”项目住宅楼编号变更的情况说明以及被告与其他业主签订就同一户型房屋签订的商品房买卖合同等证据证实，双方经质证对上述证据的真实性均无实质性异议，本院依法作为有效证据予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告作为完全民事行为能力人，于2013年11月10日签订的编号为DBD038186的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且形式合法，合同内容也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据合同法相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除一般表现为两种形式，一是双方当事人协商一致解除合同；二是当事人约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人依法解除合同。本案中，原、被告双方并未就解除合同达成一致意见，故自然不存在协商解除一致合同的情形；至于第二种情形，两原告认为商品房买卖合同第十条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。现被告交付的商品房与约定的房屋户型、结构不一致，且被告未在规定期限内通知原告，故两原告依据该条款依法享有退房的权利。本院认为，根据被告提供的由杭州明灏建筑设计有限公司于2013年1月出图的备案于诸暨市规划局的“慧海·幸福里”原5#（现已变更为6#）住宅楼四至五层的平面图，可明确自设计单位出具建筑设计方案后，被告开发的“慧海·幸福里”原5#（现已变更为6#）住宅楼的建筑设计方案并未发生变更，且两原告也未提供证据证明被告开发的商品房的建筑设计方案确实发生变更的事实，故本院认为两原告所依据的约定解除合同的情形并未成就，原告不能据此主张要求解除合同。至于两原告的主张是否符合法定解除合同的情形，本院认为应当从能否实现合同目的这一角度做出评判。本案中，虽然原、被告签订的商品房买卖合同中所附的房屋平面图与在规划局备案的同单元同楼层的建筑设计方案不一致，但两原告并不就此享有法定解除合同的权利，关键应查明双方在磋商洽谈以及在订立商品房买卖合同之时对商品房户型、结构所作出的约定与被告交付的商品房户型结构是否一致，如果双方在订立合同之时对商品房的户型结构的认识与被告交付的商品房户型一致，两原告不能仅依据房屋平面图不一致主张解除合同，反之则可以。结合两原告在庭审中的陈述，其对所购买的商品房的具体位置是明确的，即为6幢1单元010402室，同时其也明确被告工作人员在签订商品房买卖合同之前也出示了所购商品房的建筑设计方案，据此可以明确被告单位工作人员在向两原告营销涉案商品房时并不存在欺瞒的情形，且根据被告在2013年10月31日、2013年11月27与另外两业主签订的同户型的商品房买卖合同，也可以确认在原告签订买卖合同前后，该商品房的户型就是确定的，并未发生更改。虽然原告述称其并看不懂被告出示的建筑设计方案，仅看了被告提供的商品房买卖合同中的平面图，据此定下商品房的户型和结构，本院认为，按照一般的生活常理，在签订商品房买卖合同之前，买受人要掌握所购商品的基本属性和主要内容，对合同主要条款与出卖人基本达成一致意见后，才有可能启动签约程序，故原告陈述在磋商之初，被告就向其出示了商品房买卖合同中所附的平面图并根据平面图向其解释了房屋的户型结构，本院认为其诉称难以采信。相反，被告陈述系其工作人员失误导致房屋平面图粘贴错误的说法相对可信。虽然被告工作人员存在疏忽，给两原告造成了一定的困扰，但本院认为该过失并不足以导致合同目的不能实现，故两原告不能就此主张解除合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告楼伟刚、楼敬玲的全部诉讼请求。本案案件受理费5047元，依法减半收取2523.50元，由原告楼伟刚、楼敬玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  余欢君二〇一六年一月十九日书 记 员  应 琪