江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第06424号上诉人（原审被告）倪卓慧。委托代理人冯炳奎，江苏省离退休法院工作者协会法律工作者。被上诉人（原审原告）石城。被上诉人（原审原告）徐琛。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师（代理上述两被上诉人）。委托代理人石志敏，（系石城父亲，代理上述两被上诉人）。原审第三人胡秀珠。原审第三人昆山市富泽康房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市合兴西路20号。原审第三人徐峰。上诉人倪卓慧因与被上诉人石城、徐琛及原审第三人胡秀珠、昆山市富泽康房地产经纪有限公司（以下简称富泽康公司）、徐峰委托合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第1916号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人倪卓慧上诉请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或者依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。后上诉人在补充上诉状中要求二审法院依法改判为：富泽康公司支付石城、徐琛房屋价款400000元。事实和理由：一、上诉人倪卓慧与被上诉人石城、徐琛签订的《房屋买卖合同》真实有效，且已实际履行，上诉人将涉案房屋再次转让无须经被上诉人的确认，成交价格也与被上诉人无关；二、上诉人倪卓慧支付给被上诉人石城的826000元系《房屋买卖合同》的购房款，并非代第三人徐峰支付的借款；三、被上诉人石城、徐琛提供的证据也无法证明上诉人倪卓慧支付的826000元系借款；四、被上诉人石城、徐琛认为826000元系借款的组成部分，表述前后矛盾。后上诉人在补充上诉人状中认为，富泽康公司以被上诉人名义与第三人胡秀珠达成房屋买卖合同并收取了胡秀珠1285000元，但富泽康公司只将850000元交给上诉人倪卓慧，故应由富泽康公司将多余款项归还被上诉人。被上诉人石城、徐琛答辩称：上诉人倪卓慧与被上诉人石城、徐琛签订的《房屋买卖合同》是一份为了配合上诉人代理买卖行为而事先签订的一份空白合同，期间内容均是上诉人事后自行添加的；关于826000元不是购房款，是代第三人徐峰支付给石城的借款。要求驳回上诉，维持原判。原审第三人胡秀珠、富泽康公司、徐峰二审中未到庭、未作陈述。原审原告石城、徐琛向一审法院起诉请求：请判令倪卓慧归还石城、徐琛房产差价400000元；诉讼费由倪卓慧负担。一审法院认定事实：2011年9月8日，石城、徐琛向他人购买了昆山市张浦镇江南春堤花苑19号楼9室，交易价格为1115000元。2011年9月，石城、徐琛获得该房的权属登记，登记为按份共有，石城享有90%的份额，徐琛享有10%的份额，该房规划用途为商业服务用房，建筑面积为115.5平方米。2013年12月11日，石城、徐琛与第三人徐峰签订抵押借款合同一份，约定石城、徐琛因经营需要向第三人徐峰借款826000元，利息为月息1.5%，以石城、徐琛名下的昆山市张浦镇江南春堤花苑19号楼9室的房地产作为抵押。2013年12月19日，石城、徐琛与第三人徐峰就上述抵押借款合同在江苏省昆山市正信公证处做了公证。第三人徐峰实际上并未支付上述借款抵押合同约定的款项。2013年12月11日，石城、徐琛与倪卓慧签订了房屋买卖合同一份，约定石城、徐琛将昆山市张浦镇江南春堤花苑19号楼9室出售给倪卓慧，成交总价为826000元，于签订合同时支付650000元作为定金，于2013年12月13日前付清余款。该买卖合同对房屋附属设施、装潢未作约定，但载有石城、徐琛协助倪卓慧办理委托公证以避免缴纳二次过户费用的条款。2013年12月11日，倪卓慧向石城账户汇款826000元。2013年12月13日，石城、徐琛与倪卓慧在江苏省昆山市正信公证处签订了委托书一份，委托倪卓慧办理出售昆山市张浦镇江南春堤花苑19号楼9室房产的相关事宜，包括偿还银行贷款、办理过户登记、接收房款、办理贷款、办理水电煤过户等一起相关手续，该委托书落款时间为2013年12月12日。2013年12月13日，江苏省昆山市正信公证处就上述委托书出具公证书。2014年3月3日，倪卓慧代理石城、徐琛通过中介方即第三人富泽康公司与第三人胡秀珠达成房屋买卖合同一份，约定将昆山市张浦镇江南春堤花园19号楼9室出售给第三人胡秀珠，总金额为1300000元（全包），其中定金为10000元，于3日内再付990000元，余款400000元通过贷款办理，税费由中介方承担。之后，第三人胡秀珠放弃贷款部分，故该房产总价款变更为1285000元，包含税费、中介费等。2014年3月4日，江苏金宁达房地产评估有限公司作出评估报告，认定涉案房产价格为848925元。2014年3月5日，倪卓慧代理石城、徐琛与第三人胡秀珠签订了存量房买卖合同一份，约定出售涉案房产，总价款为848925元，该存量房买卖合同系为过户使用，未实际履行。第三人胡秀珠依据房屋买卖合同支付了1285000元，并于2014年3月10日取得了上述房产的权属登记，期间支出契税25467.75元、代理费50元、土地登记费18元、房屋转让手续费1705元、营业税等4975.87元。另查明：倪卓慧与第三人徐峰素有经济往来，互有借贷关系。2013年12月17日，186××××8384的手机号码向石城发短信称“钱明天给我现金吧”。2015年8月4日，石城、徐琛提供了上述短信信息，倪卓慧当庭否认该号码为其所有。原审法院在庭审时要求倪卓慧将其手机放置于桌面，石城拨打该号码两次，均拨通倪卓慧的手机。倪卓慧再行解释该号码系倪卓慧配偶所有，该号码绑定了银行卡，通过呼叫转移至倪卓慧手机上。经审判人员使用该倪卓慧手机拨打石城的号码，显示号码为137××××3100。又查明：原审法院在庭审中向石城、徐琛及倪卓慧进行了释明，就本案可能涉及民间借贷及是否需要一并抵扣征求双方意见，倪卓慧认为双方系买卖合同关系不涉及民间借贷，亦不需要一并处理；石城、徐琛亦不同意一并处理。上述事实由委托书及公证书、抵押借款合同及公证书、房产证、土地证、银行流水、短信记录、房屋买卖合同及回款凭证、存量房买卖合同、评估报告、银行转账凭证、支付宝凭证及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，根据前后两次买卖合同中的差价、抵押借款合同、第三人徐峰的陈述、短信内容来看，石城、徐琛与倪卓慧之间实际为民间借贷关系。倪卓慧依据委托书出售了涉案房屋，石城、徐琛亦对该行为予以追认，故石城、徐琛与倪卓慧之间的委托关系原审法院予以确认。倪卓慧作为石城、徐琛的委托代理人与第三人胡秀珠签订房屋买卖合同出售了涉案房产，其所得价款扣除相应费用后应返还给石城、徐琛。第三人胡秀珠的购买涉案房产的价格为1285000元，扣除税费32216.62元后，余额为1252783.38元。因第三人胡秀珠购买涉案房产的1285000元的形式为全包，故相应中介费亦应扣除，现当事人均未就中介费提供证据证实，本案参照昆山地区的市场行情按成交价买卖双方各1%确定，即25700元。综上，倪卓慧应返还给石城、徐琛的房屋价款为1252783.38元-25700元=1227083.38元，再扣除石城、徐琛诉请中要求扣减的800000元后，余额为427083.38元。石城、徐琛主张返还金额为400000元，未超过上述差额，原审法院予以支持。倪卓慧关于其实际收到购房款850000元的抗辩，因其提供的证据不足，原审法院不予采信；再者，倪卓慧即便以850000元出售涉案房产，其作为受托人，亦可从出售涉案房屋的价款中收回借款，因此应当谨慎合理从事委托事项，其以明显不合理的低价出售涉案房产亦属于严重违约，所涉房产差价损失亦应自负。倪卓慧在庭审中经原审法院释明，拒绝一并处理所涉借贷部分款项，因倪卓慧作为债权人，有权在法律范围内处分其权益，故石城、徐琛自愿抵扣的800000元以外的借贷利息、借贷本金等，原审法院不予理涉，倪卓慧可就民间借贷关系所涉本金、利息等另行主张。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：倪卓慧于本判决生效后十日内支付石城、徐琛房屋差价款400000元。案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元，由倪卓慧负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2013年12月11日，被上诉人与徐峰签订抵押借款合同，金额为826000元，同日，被上诉人与上诉人又签订了房屋买卖合同，金额同样为826000元，上诉人在同日将该款支付给被上诉人。从银行流水看，被上诉人收到上诉人款项后将其中的411000元又支付给了徐峰，结合庭审笔录，上诉人与被上诉人以及徐峰之间存在多重经济往来。后被上诉人又委托上诉人出售涉案房屋，代收款项等。以上事实并不符合一般房屋买卖常理。而被上诉人所称“826000元实际上是倪卓慧支付给被上诉人的借款，只不过上诉人倪卓慧不能同时为抵押权人和房屋买受人，故由徐峰成为了抵押权人”的陈述更具有可信性。本院综合所查明的事实判断，上诉人倪卓慧与被上诉人石城、徐琛之间并不存在真实的房屋买卖关系。现涉案房屋由上诉人倪卓慧通过富泽康公司出售给了第三人胡秀珠，并已过户登记，胡秀珠所付购房款为1285000元，扣除相应税费后，余款1227083.38元上诉人倪卓慧应返还给被上诉人。石城、徐琛对此予以认可，并自愿在房款中扣除800000元，主张差额部分400000元，对此，本院认为，从另一角度计算，即便房款余款1227083.38元扣除倪卓慧支付石城826000元，差额部分为401083.38元，石城、徐琛主张400000元，也未超出上述差额部分，故对石城、徐琛的主张，应予支持。上诉人主张富泽康公司仅支付其850000元，应由富泽康公司返还差额部分，依据不足，且富泽康公司仅为房屋中介公司，即便上诉人所述为实，也应由上诉人向富泽康公司另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人倪卓慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年八月三日书 记 员  闻艺