广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第3044号上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司广州芳村支行（原名中国银行广州市芳村支行）。负责人卢志坚，行长。委托代理人邓志华，男，中国银行股份有限公司广东省分行职员。委托代理人陈燕华，女，中国银行股份有限公司广州珠江支行职员。被上诉人（原审原告）徐嘉琪，女被上诉人（原审原告）徐宏基，男上述被上诉人共同委托代理人张健良，广东南方福瑞德律师事务所律师。上述被上诉人共同委托代理人周剑波，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州英华房地产实业有限公司。法定代表人刘志有，董事长。委托代理人蓝妙怡，该司职员。上诉人中国银行股份有限公司广州芳村支行（以下简称中行芳村支行）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州英华房地产实业有限公司（以下简称英华公司）是广州市海珠区南洲路北晓港湾（自编：B2栋）商品房的开发商，领有穗房预字第20030121号预售许可证。2004年7月31日，徐嘉琪、徐宏基与英华公司签订《商品房买卖合同》，约定徐嘉琪、徐宏基向英华公司购买广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂三车间北面晓港湾（自编B2幢）第B2幢2802单元［自然层28］02号房，总金额257319元；徐嘉琪、徐宏基按分期付款方式按期付款：年月日前支付127319元，余款130000元正办理银行按揭手续；英华公司应当在商品房交付使用后260工作日内，将办理权属登记需由英华公司提供的资料报产权登记机关备案；如因英华公司的责任，徐嘉琪、徐宏基不能在房屋交付使用后540工作日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：英华公司逾期办理房产证的，自逾期之次日起，向徐嘉琪、徐宏基支付累计已付款的万分之一的违约金；等。该合同没有登记备案。2004年8月13日，英华公司交付上述房屋给徐嘉琪、徐宏基使用，并开具了房款金额为127319元的发票给徐嘉琪、徐宏基。另查明，英华公司与中行芳村支行于2003年办理了抵押登记手续，将含本案讼争房屋在内的房屋抵押给中行芳村支行。2005年4月12日及2007年4月11日，本院以（2005）穗中法民二初字第53号民事裁定书、协助执行通知书查封了登记在英华公司名下的广州市海珠区晓港湾B2栋全部房产（已预售、查封及本院解封部分除外）。2008年4月7日、2009年4月3日及2010年3月25日，本院分别以（2008）穗中法执字第546-1、546-2、546-3号民事裁定书继续查封上述房产。本院在执行中国银行芳村支行与广州国立实业发展有限公司、广州英华房地产实业有限公司、广州英华企业集团有限公司、广州宏立房地产实业有限公司、陈德良、杨月红借款合同纠纷一案中，徐嘉琪、徐宏基对执行标的提出书面异议。本院于2010年12月3日作出（2008）穗中法执字第546号执行裁定书，其中裁定徐嘉琪、徐宏基的异议不成立，徐嘉琪、徐宏基在该裁定书送达之日起30日内将剩余的购房款支付到本院用于案件的执行后，解除本院2010年3月25日（2008）穗中法执字第546-3号民事裁定书中对被执行人英华公司名下广州市海珠区晓港湾B2座1101房的查封。之后，徐嘉琪、徐宏基将购房余款130000元交到本院代管。本院于2010年12月29日出具了案款收据给徐嘉琪、徐宏基收执（其中记载到帐日期为2010年12月28日），并于2011年4月解除了对本案讼争房屋的查封。再查明，徐嘉琪、徐宏基曾于2006年向原审法院起诉要求英华公司办理讼争房屋的合同鉴证手续及所有权登记手续，原审法院于2006年5月30日作出（2006）海民三初字第1481号民事判决书，以讼争房屋已被法院裁定查封，该房屋所有权已受到限制，在上述障碍未消除前，双方签订的《商品房买卖合同》的目的能否实现处于待定状态，徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求的条件尚不具备为由，判决驳回徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求。判后，徐嘉琪、徐宏基不服，上诉至本院，本院于2006年12月29日作出（2006）穗中法民五终字第2112号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因英华公司至今没有为其办理讼争房屋的房地产权证，徐嘉琪、徐宏基于2011年4月18日提起本案诉讼，请求：1、英华公司立即为其办理广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂三车间北面晓港湾（自编B2幢）第B2幢2802单元28层02号房屋的产权证书；2、英华公司承担本案诉讼费用。英华公司在原审辩称，同意徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求，对徐嘉琪、徐宏基起诉状中陈述的事实及理由没有异议。中行芳村支行在原审述称，不同意徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求，对徐嘉琪、徐宏基陈述的事实有异议。讼争房屋已经抵押给其并办理了抵押登记，抵押权合法有效；英华公司转让房屋未通知抵押权人，买卖行为无效；徐嘉琪、徐宏基在未查询房屋抵押状况的情况下仍然签订买卖合同应当承担责任；故要求驳回徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求。原审法院认为，徐嘉琪、徐宏基与英华公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应切实履行。徐嘉琪、徐宏基依约支付了部分楼款，之后，又将购房余款交给法院代管，至此，其已履行了全部合同义务，其合同权利应依法受到保护。英华公司作为讼争房屋的开发商，对徐嘉琪、徐宏基购房及付款的事实无异议，应承担为其办理讼争房屋房地产权属证书的责任。依据相关的法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。在徐嘉琪、徐宏基已交付全部购房款后，且现没有证据证明其存在过错，其相关权益应当得到保护。中行芳村支行提出徐嘉琪、徐宏基向英华公司购买房屋的行为无效的抗辩，不予采纳。现讼争房屋已设立抵押登记，致使讼争房屋的所有权登记转移受到限制，责任在于英华公司，在此情况下，徐嘉琪、徐宏基仍享有该合同项下的权利。在符合法定条件时，英华公司应为徐嘉琪、徐宏基办理该讼争房屋房地产权属证书手续。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，于2011年7月12日作出判决：广州英华房地产实业有限公司在广州市海珠区南洲路北市化学试剂厂三车间北面晓港湾（自编B2幢）第B2幢2802单元［自然层28］02号房地产被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协同徐嘉琪、徐宏基到房管部门办理该房地产的房地产权属证书的手续。本案受理费50元，由英华公司负担。上述受理费已由徐嘉琪、徐宏基预交，其同意由英华公司在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给其。判后，中行芳村支行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其于2003年8月7日与广州市国立实业发展有限公司签订了贷款金额为4000万元的借款合同，并于同日与英华公司签订抵押合同，以位于广州市海珠区晓港湾B2幢住宅作贷款抵押物，上述抵押均于2003年8月22日按规定办理了抵押登记手续，该贷款抵押的广州市海珠区晓港湾B2幢住宅包括徐嘉琪、徐宏基的涉案房屋。其与英华公司签订了合法有效的抵押合同，并且双方办理了抵押登记手续，抵押合法有效，具有公示公信效力。二、根据担保法第49条的规定，英华公司向徐嘉琪、徐宏基进行房屋转让时没有通知其并征得其同意，因此徐嘉琪、徐宏基向英华公司购买房屋的行为无效，而且侵犯其作为抵押权人的权利，其主张办理房产证的理由依法不成立。三、徐嘉琪、徐宏基作为房屋买受人对房屋抵押状况有查询的义务，在可以到房管局查询房产抵押状况的情况下仍与英华公司签订买卖合同应当承担责任。据此，请求：一、撤销（2011）穗海法民三初字第1093号民事判决书，驳回徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人负担。被上诉人徐嘉琪、徐宏基答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人英华公司答辩称同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。经二审庭询，上诉人中行芳村支行、被上诉人徐嘉琪、徐宏基及被上诉人英华公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。另查明，广州市海珠区南洲路北晓港湾（自编：B2栋）商品房领有20030121号《商品房预售许可证》，载明监控帐号包括中行芳村支行帐号。中行芳村支行在原审中提交广州市国土资源和房屋管理局出具的No.0002201号《广州市房地产抵押登记证明书》，记载：抵押权人为中国银行广州市芳村支行；抵押人为广州英华房地产实业有限公司，房地座落于海珠区南洲路北、市化学试剂厂三车间北面晓港湾；预售许可证号为20030121。本院认为，英华公司与徐嘉琪、徐宏基签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。徐嘉琪、徐宏基请求英华公司为其办理权属登记手续具有合同依据，原审认定正确，本院予以维持。关于中行芳村支行以其为讼争房屋的抵押权人、买卖双方之间的转让行为未经其同意为由不同意徐嘉琪、徐宏基的诉讼请求。本院认为，英华公司已取得讼争房屋的《商品房预售许可证》，获准出售包括讼争房屋在内的晓港湾B2栋部分住宅，《商品房预售许可证》中载明监控银行包括中行芳村支行，中行芳村支行在办理讼争房屋抵押登记手续时，亦在《广州市房地产抵押登记证明书》中记载了讼争房屋预售许可证号，上述事实可表明中行芳村支行应当知晓并同意讼争房屋的出售。徐嘉琪、徐宏基购买已取得《商品房预售许可证》的房屋，依约支付了部分购房款，并已将剩余购房款支付到本院以代为清偿债务，据此，原审法院判令由英华公司在讼争房屋被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除后，协同徐嘉琪、徐宏基办理权属登记并无不当，本院予以维持。中行芳村支行的上诉理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审法院适用认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由中国银行股份有限公司广州芳村支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 炜代理审判员 杨 凡代理审判员 谭红玉二〇一一年十一月十一日书 记 员 陈慧芳