成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2011）青白民初字第1023号原告ＸＸ，男，1979年7月14日出生，汉族，住成都市青白江区。原告谢莉，女，1984年3月26日出生，汉族，住成都市青白江区。委托代理人秦蓉清，四川典章律师事务所律师。被告成都市茂文房地产开发有限公司，住所地：成都市青白江区。法定代表人肖茂文，董事长。委托代理人岳明，四川原则律师事务所律师。委托代理人夏波，男，1972年4月30日出生，公司员工，住成都市青白江区。原告ＸＸ、谢莉诉被告成都茂文房地产开发有限公司（以下简称茂文公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年5月31日立案受理，依法适用普通程序，于2011年11月28日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、谢莉的委托代理人秦蓉清，被告茂文公司的委托代理人岳明、夏波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ、谢莉诉称，2010年6月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于成都市青白江区石家碾中路117号的“锦尚景”商住小区的房屋出售给原告，在合同第十条双方约定：被告应在2010年10月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十二条约定：被告未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在15日内，被告按日计算向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金。逾期超过15日后，原告有权退房…….原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之十违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款296894元。由于被告未在合同约定的交房时间交付房屋，已属违约，请求法院依法：1、判令被告支付自2010年11月1日至2010年11月15日逾期交房违约金2227.00元，判令被告支付自2010年11月16日至2011年4月10日逾期交房违约金43347.00元。（其后发生的违约金计至实际交房时止。）2、本案诉讼费由被告承担。被告茂文公司辩称，被告与成都苛俨投资有限公司（以下简称苛俨公司）于2009年3月合作开发了“锦尚景”楼盘，该楼盘由重庆圣奇建设（集团）有限公司（以下简称圣奇公司）承建，同年3月3日三方签订了《协议书》，在该协议中约定：该项目工程施工建设阶段所涉及到的所有款项由苛俨公司负责并按期支付给圣奇公司，圣奇公司不得以任何理由向茂文公司索要工程款。后由于苛俨公司与圣奇公司就该工程项目实际工程造价发生争议，圣奇公司以造价纠纷为由拒不交付已完工程，造成茂文公司不能及时向购房业主按期交房。2011年5月11日，在政府及公安等各部门的配合下，强制责令圣奇公司先行退场交付房屋，该案的违约被告没有主观过错。原告主张的违约金过高，请法庭酌定减少。经审理查明，被告与成都苛俨投资有限公司（以下简称苛俨公司）于2009年3月合作开发了“锦尚景”楼盘，该楼盘由重庆圣奇建设（集团）有限公司（以下简称圣奇公司）承建。2010年6月，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于成都市青白江区石家碾中路117号的“锦尚景”商住小区的房屋出售给原告，该房屋建筑面积为93.35平方米，用途为住宅，在合同第十条双方约定：被告应在2010年10月31日前将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》第十二条约定：被告未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期在15日内，被告按日计算向原告支付已交付房屋价款万分之五的违约金。逾期超过15日后，原告有权退房…….原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之十违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款296894元。由于被告未在合同约定的交房时间交付房屋，酿成纠纷。2010年12月10日被告向原告作出承诺，表示将严格按合同第十二条逾期交房责任的约定承担违约责任。2011年5月5日四川川衡房地产估价有限公司应被告的委托，于2011年5月5日出具《报告书》载明，成都市青白江区怡湖广场北路口石家碾路117号“锦尚景”小区住宅租金为每月7元平方米。2011年5月11日被告刊登交房公告，于2011年5月13日向原告交付了房屋。另查明，“锦尚景”工程项目完工后，圣奇公司要求被告、苛俨公司支付工程款，而被告认为应按三方于2009年3月3日签订的三方协议的约定，该项目工程施工建设阶段所涉及到的所有款项由苛俨公司负责并按期支付给圣奇公司，圣奇公司不得以任何理由向被告索要工程款，为此，三方发生纠纷，圣奇公司于2011年2月就工程款支付问题向成都市中级人民法院提起诉讼，后圣奇公司撤诉。事后，在青白江区政府各部门的配合下，被告将房屋交付给原告。上述事实，有原告身份证复印件、收据，购房合同，被告承诺按合同支付违约金的承诺书，法人授权委托书，房屋交付催告函，向青白江各级领导的致函，锦尚景住宅小区结算资料交接清单，竣工验收报告，委托第三方对工程造价进行评估的协议书，确认书，建设工程造价鉴定咨询报告书，文件送达回执，竣工验收报告，苛俨公司、圣奇公司、被告三方签订的协议书，苛俨公司出具的《情况说明》，青白江区建设局出具的《情况说明》，青白江区清欠办出具的《情况说明》，交房公告，四川川衡房地产估价有限公司出具的《报告书》，情况说明、案件受理通知书等证据及当事人的当庭陈述等在案予以佐证。本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人对被告迟延交房达194天的事实无异议，本案争议的焦点是应否对被告承担逾期交房的违约金进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该法赋予了人民法院对当事人约定的违约金进行调整的权利。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分造成的损失”。违约金过高或者过低的衡量标准是当事人的损失，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则在法律上的反映，是合同正义的内容之一。合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制，过分的合同自由将会带来不适当的结果。由于原告不能证明被告逾期交房给其造成了哪些具体损失，按常理理解，出卖人逾期交房给买受人造成的应当是房屋租金的损失。被告提交的四川川衡房地产估价有限公司出具的《报告书》，原告没有相反证据予以反驳，本院予以采信。按《报告书》的租金价格，原告每月的房屋租金损失为：93.35平方米X7元=653.45元。由于原、被告约定的违约金明显高于买受人的实际损失，本院予以调整，故被告认为合同约定违约金过分高于损失，要求减少违约金的请求，本院应予以支持。根据本案的实际情况，本院酌情认定被告应承担的逾期交房违约金为4248元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：由被告成都茂文房地产开发有限公司向原告ＸＸ、谢莉支付自2010年11月1日至2011年5月13日逾期交房违约金4248元。以上给付义务限于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费470元，由原告ＸＸ、谢莉承担94元，被告成都茂文房地产开发有限公司承担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  刘云书代理审判员  刘 霖人民陪审员  尹念兵二〇一一年十一月三十日书 记 员  刘春晓