广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5567号上诉人（原审被告、反诉原告）曹华东，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人蒙雪，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄玉霞，住广州市花都区。委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。原审第三人广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人姚坤金，职务：总经理。委托代理人吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人曹华东因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州花都区人民法院(2015)穗花法民三初字第678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月1日，黄玉霞作为出售方，曹华东作为认购方，广州新港机场实业有限公司（下简称新港公司）作为担保方，各方签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定曹华东向黄玉霞认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】A二层263号铺位，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。认购书约定认购价为915307元，曹华东须于2010年1月6日前到发展商指定律师所与出售方签署《商铺买卖合同》。合同出售方处盖了新港公司的印章。2010年1月4日，黄玉霞（甲方、出卖人）、曹华东（乙方、买受人）、新港公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处二层2263号铺，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为915307元。合同第三条约定，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年1月4日前支付全部房价款的30%，计275307元；2010年2月6日前支付全部房价款的21%，计190000元；余下房价款450000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。第四条：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第七条、出卖人应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十二条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址……出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起3天内视为送达。合同并对装饰标准、房地产权证的办理等方面进行了约定。《商铺买卖合同》签订前后，曹华东合计向黄玉霞支付购房款465307元。2010年10月9日，新港公司（甲方、移交方）与曹华东（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。2011年6月26日，新港公司向曹华东寄送《关于办理按揭手续的通知》，内容为根据合同约定，曹华东选择按揭付款的方式支付剩余房价款450000元，请曹华东在2011年7月1日至2011年7月4日带齐按揭所需资料到指定银行办理按揭手续。2011年10月10日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行出具《同意签订贷款合同客户名单确认书》，内容为：经我行审核，以下房屋的购买人如能及时按我行要求提供《房地产权证》，可同意其与我行签订的个人住房（商业用房）贷款申请，最终发放金额及利率按发放日国家政策执行。确认业主名单中包括曹华东及本案涉案商铺。2012年7月3日，新港公司向曹华东发出《通知函》，告知银行已同意其贷款申请，但根据银行的审批结果，仅同意向其贷款369000元，因此曹华东仍需补交购房款81000元，由于曹华东未支付应补交的上述购房款，也直接导致银行对其申请的按揭款不予发放。因此通知曹华东在2012年7月13日前向黄玉霞或新港公司付清购房款。2012年9月28日，新港公司及广州福地商务有限公司向曹华东发出《通知书》，通知曹华东于2012年10月8日至2012年10月12日办理接收涉案商铺的手续。2012年10月19日，上述两公司再次向曹华东发出《告知书》，催告曹华东在2012年10月30日前办理商铺接收手续。2014年6月27日，新港公司向曹华东发出《催款函》，要求曹华东向出卖人黄玉霞支付购房余款450000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等。原审另查明，上述《关于办理按揭手续的通知》《通知函》《通知书》《告知书》《催款函》等文件均寄往曹华东在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址，其中《告知书》通过公证方式寄出。2011年8月4日，涉案商铺登记至曹华东名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2263商铺。2015年5月13日，黄玉霞向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、曹华东向黄玉霞支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2263号商铺购房余款450000元及违约金（违约金以应付房价款450000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至曹华东实际付清款之日止）；2、曹华东承担本案全部诉讼费用。曹华东原审答辩称：1、黄玉霞的诉讼请求已超过诉讼时效的规定。按照商铺买卖合同约定，曹华东应按期办理按揭手续，如未按期办理视为逾期付款。自2011年6月第三人通知曹华东办理按揭手续时起，至黄玉霞提起本案诉讼已过了4年时间，超过诉讼时效的规定。2、即使黄玉霞的主张没有超过诉讼时效，曹华东也认为黄玉霞是虚假的卖主，事实上曹华东从来没有见过黄玉霞本人，对黄玉霞的所有签名也无法确认真伪。曹华东购买商铺时只和第三人接触，曹华东是受宣传广告的吸引而购买商铺，黄玉霞方的广告宣传导致曹华东作了错误的判断，黄玉霞已构成欺诈，因此不同意黄玉霞的诉讼请求。曹华东原审提起反诉，请求判令：1、解除《商铺买卖合同》；2、黄玉霞返还购房款465307元；及按银行同期贷款利率支付从2010年10月9日至返还之日的资金占用费（暂计至2015年8月8日，资金占用费为140000元），新港公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由黄玉霞承担。黄玉霞原审辩称：曹华东的反诉请求没有事实和法律依据。黄玉霞作为二手房屋买卖的出卖人，从未对外发布过任何广告。即使新港公司在一手买卖过程当中发布过相关广告，该广告也属于要约邀请，不具有合同约束力。曹华东作为理性的投资人，理应预见投资风险。另涉案商铺所在的整个商场在2009年12月已经完成了竣工验收，人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中也已查明该事实。因此请求驳回曹华东的全部反诉请求。原审诉讼中，曹华东为证明黄玉霞存在虚假宣传及其购买的商铺价格过高，提供《中国南方进出口商品交易中心》宣传画册6张（复印件）及黄玉霞与新港公司之间就涉案商铺一手房买卖签订的《商品房预售合同》（复印件）等证据拟证明其主张。黄玉霞及新港公司对上述证据均不予确认。原审法院认为：黄玉霞与曹华东签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，曹华东须分期向黄玉霞支付购房款共465307元，余款450000元采取银行按揭贷款方式支付。曹华东至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，黄玉霞请求曹华东支付购房余款450000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但曹华东办理按揭贷款的相关手续是由黄玉霞或黄玉霞指定的机构代理的，而曹华东已依约支付全部购房款的51%，黄玉霞也不能证明银行不放款完全归责于曹华东。因此，黄玉霞要求曹华东支付违约金的请求理由不充分，不予支持。针对曹华东的抗辩意见以及曹华东的反诉请求及理由，原审法院认为：一、曹华东所提供的宣传画册无法证明系黄玉霞作出，且相关广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。曹华东作为完全民事行为能力人，应有充分审慎义务，其对签订认购书及买卖合同的后果应有充分认识。另外，曹华东明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其亦应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由其自行承担。二、黄玉霞已于2011年6月26日通知曹华东办理按揭手续，于2012年7月3日通过《通知函》方式要求曹华东付清购房款，于2014年6月26日发《催款函》向曹华东催收欠款，上述相关函件均寄往曹华东在合同中提供的通讯地址，因此黄玉霞主张购房余款并未超出二年诉讼时效期间。另外，黄玉霞签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，曹华东签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而黄玉霞已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但曹华东并未完全履行其主要义务，至今未向黄玉霞付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，曹华东以黄玉霞的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。因此，曹华东的抗辩及反诉请求均没有事实和法律依据，原审法院均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年10月8日作出如下判决：一、被告曹华东于本判决发生法律效力之日起15日内向原告黄玉霞支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2263商铺的购房余款450000元；二、驳回原告黄玉霞的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告曹华东的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由曹华东负担；反诉案件受理费6744元，由曹华东负担。判后，上诉人曹华东不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、《商品买卖合同》以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同。1、新港公司假借黄玉霞之名签订《广州市商品房买卖合同》(预售)和《商品买卖合同》，不到两个月，同一物业的房价差额高达720304元。新港公司通过这种虚假合同偷逃税款额极大，涉嫌严重犯罪。2、因本案涉及犯罪，刑事案件的处理结果直接影响本案处理，法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。二、《商铺买卖合同》的真正卖家是新港公司，中国南方进出口商品交易中心地处偏僻，该处房价极低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，新港公司在销售物业的时候对商铺及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，使得商铺以高昂的价格售出，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，新港公司严重违反的，导致曹华东的合同目的无法实现，因此曹华东有权要求双方解除合同，互相返还。故上诉请求：1、撤销原审判决，驳回黄玉霞的原审诉讼请求，支持曹华东的反诉请求；2、由黄玉霞承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人黄玉霞答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人新港公司述称与黄玉霞二审答辩意见一致。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，本院作出的(2015)穗中法民五终字第270号民事判决书认定，新港公司是黄玉霞的保证人及受委托人，受黄玉霞的委托出售在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。本院认为，黄玉霞与曹华东签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于能否判令曹华东一次性支付剩余房款的问题。在商品房买卖关系中，出卖人的主要义务是交付房屋及将房屋过户至买受人名下，买受人的主要义务是支付房屋价款。买卖合同中约定的应由银行按揭支付的购房余款并未实际支付，原审基于公平合理原则，判令曹华东一次性支付剩余房款，并无不当，本院予以维持。至于曹华东上诉称买卖合同因涉及逃税罪而属于无效合同的问题，因新港公司是否涉及逃税罪并非本案审理的范围，故曹华东的该主张，本院不予支持。关于曹华东以新港公司违反其销售涉案商铺时的允诺等为由主张解除《商铺买卖合同》的问题。对该问题原审已予以详尽的论述，本院予以确认。另广州市国土资源和房屋管理局已经以曹华东为房地产权属人核发了案涉房屋的房地产权证书，此时，出卖人的合同义务已经全部履行完毕，曹华东签订《商铺买卖合同》购买案涉商铺的合同目的已经实现，故曹华东现主张解除合同，理据不足，原审法院认为曹华东反诉请求没有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人曹华东的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14794元，由上诉人曹华东负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年一月十五日书 记 员  郝 烨