四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4738号上诉人（原审被告，反诉原告）李再林。委托代理人陈平生，广东点津律师事务所律师。委托代理人董明万。被上诉人（原审原告，反诉被告）黄德寿。委托代理人王汇东，四川锦官城律师事务所律师。委托代理人阴明伦，四川锦官城律师事务所律师。上诉人李再林因与被上诉人黄德寿房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2011）金牛民初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人李再林及其委托代理人陈平生、董明万，被上诉人黄德寿的委托代理人王汇东、阴明伦到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院查明，2005年12月29日，李再林（甲方）与黄德寿（乙方）签订一份《房屋转让协议》，该协议约定，甲方在位于成都市金牛区金牛安盛苑小区有其全额出资的面积145平方米合资商品房，访房系甲方单位456信箱服务中心组织修建的电梯公寓，预算成本均价为2500元／平方米。乙方购买甲方上述房屋，同意按456信箱职工合资建房规则，按时向甲方支付合资建房款（交款数量和时间由456信箱合资建房领导小组决定，按成本预算金额交付，多退少补），并向甲方支付合资商品房转让费9万元，付款方式为乙方在协议签订之日起3日内首付房款10万元，合资商品房转让费5万元；图上分房确定具体单元、楼层、套型时支付第二次房款，支付合资商品房转让费1万元；房屋封顶后支付第三次房款；房屋竣工交付使用前支付尾款。甲方领到产权证和土地使用证后应及时交与乙方，2年后办理产权过户手续，甲方支付有关产权过户的税费1万元，超出部分由乙方支付，甲方配合乙方办理产权过户手续，完成产权过户手续同时乙方要将合资商品房转让款余款3万元支付甲方。甲方应将竣工验收合格的合资商品房交付给乙方，协助乙方办理产权过户登记手续。若一方违约，给对方造成经济损失应承担相应责任，并赔偿对方18万元。2006年10月30日，双方签订《补充协议》，将违约赔偿金额从18万元改为60万元。黄德寿按约定分别于2005年12月29日、30日向李再林支付15万元，2006年11月2日又支付李再林11万元。2007年4月20日，四川华电明科电力设备制造有限公司（以下简称华电公司）发出《关于缴纳百仁安盛房款车位款的补充通知》，提出每个地下车位费7万元左右，最终价按工程决算后成本价为准，第一次车位费4万元在2007年5月10日前交纳。黄德寿于2007年4月27日又支付9万元，其中4万元注明是车位费。2007年8月13日，华电公司发出关于百仁安盛住宅价格以及地下停车位的公告。同年12月11日，李再林向黄德寿发出通知，要求黄德寿于2007年12月15日24点前将百仁安盛4栋1单元201号住房剩余款项交至华电公司，具体数额以售楼部通知为准。同年12月15日，黄德寿的委托代理人李秀芳向华电公司转款124152元。而李再林认为黄德寿没有交纳剩余房款，自行分别于2007年12月17日和12月21日向华电公司交纳剩余款项132152元和住房维修基金3988元。2008年6月10日，李再林向黄德寿发出继续履行合同的催告函。同年6月15日，黄德寿将支付购房款的发票寄给李再林，李再林知道黄德寿缴纳124152元后，向单位提出要求退还该款。华电公司将124152元退与李再林。华电公司于2008年12月30日向百仁安盛各位业主发出《交房通知》。华电公司收到李再林支付的款项后出具的票据为：1、百仁安盛4栋1单元201号房屋面积145.03平方米，每平方米2200元，总价款330668元；2、代收绿化款43506元；3、房屋维修基金3988元；4、维修基金和契税2293元；5、车库费48000元；6、物管费4176元和车位管理费225元。百仁安盛小区的房屋产权证已于2010年10月办理完毕，本案诉争的4栋1单元201号房屋因契税未交纳，华电公司未向李再林发放产权证。黄德寿与李再林就合同的履行发生争议，李再林委托律师于2010年8月8日向黄德寿发出《律师函》，提出黄德寿尚未付清购房款等费用，导致合同无法正常履行，因此通知解除双方之间的房屋转让协议。黄德寿向法院起诉，请求依法判令李再林立即交付位于成都市金牛区黄金东二路66号“百仁安盛”小区4栋1单元201号房屋及6栋1单元负一层100号车位；协助黄德寿办理上述房屋及车位的产权变更登记手续；支付违约金10万元。李再林提起反诉，请求依法解除黄德寿与李再林之间签订的《房屋转让协议》及《补充协议》，李再林退还黄德寿合资建房款和房屋转让费合计474152元。原审法院认定上述事实，采信了如下证据：《房屋转让协议》及《补充协议》、黄德寿的付款凭据、《厅机关职工合资建房规则》、华电公司发出的通知、公告和证明、李再林缴款凭据、《关于继续履行合同的催告函》及邮寄凭据、银行进账单、李再林退款申请、《律师函》、华电公司收款的票据以及当事人当庭陈述等证据。原审法院审理认为，黄德寿、李再林之间达成《房屋转让协议》，李再林将其单位集资修建的房屋转让给黄德寿，由黄德寿按照李再林单位对该集资建房的要求，以李再林名义支付集资建房款，另由黄德寿支付李再林房屋转让费9万元。上述协议内容是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。根据华电公司向李再林出具的收据反映，李再林应交纳的费用为：房屋总价款330668元、绿化款43506元、房屋维修基金3988元、维修基金和契税2293元、车库费48000元、物管费4176元和车位管理费225元，共计432856元。因双方在《房屋转让协议》中没有对车位的转让进行约定，现双方就转让车位不能达成一致，故李再林没有义务将车位转让给黄德寿。因此，扣除车库费和车位管理费，黄德寿应承担的费用为384631元，加上转让费9万元，共计474631元。而黄德寿实际支付的总款项为474152元，尚欠李再林479元。黄德寿已基本履行了合同约定的付款义务，李再林以黄德寿未按交款通知规定支付合资建房款为由，要求解除双方之间的《房屋转让协议》及《补充协议》的反诉请求不能成立。黄德寿要求李再林立即交付位于成都市金牛区黄金东二路66号“百仁安盛”小区4栋1单元201号房屋的诉讼请求，应予支持，李再林应当协助黄德寿办理上述房屋的产权变更登记手续，按约定产权过户税费超过1万元部分由黄德寿承担。黄德寿要求李再林交付车位和办理车位产权变更登记的诉讼请求，不予支持。黄德寿提出因李再林违约给其造成实际损失10万元，要求李再林支付违约金，但并未提供相应的证据支撑其主张，故黄德寿的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李再林应于判决生效之日起15日内将成都市金牛区黄金东二路66号“百仁安盛”小区4栋1单元201号房屋交付给黄德寿，并协助黄德寿办理产权变更手续。黄德寿同时将余款479元付给李再林。二、驳回黄德寿的其他本诉诉讼请求。三、驳回李再林的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费4306元，财产保全费2683元，共计8289元，由黄德寿承担1289元，李再林承担7000元。宣判后，李再林不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：黄德寿迟延支付部分购房款达半年以上，已严重违约致合同目的不能实现，李再林向黄德寿发出律师函，通知黄德寿解除双方的《房屋转让协议》，黄德寿收到合同解除通知半年后起诉，按照合同法的相关规定，其诉讼请求依法应予驳回。请求撤销原判，依法驳回黄德寿的一审诉讼请求；判决解除双方的《房屋转让协议》、《补充协议》；黄德寿承担本案全部案件受理费及财产保全费。黄德寿答辩称，一、李再林应将涉案房屋交付给黄德寿，并协助黄德寿办理产权变更手续。二、李再林应将车位过户给黄德寿。三、黄德寿完全按照合同约定履行合同义务，没有任何违约行为。四、一审法院对涉案房屋总价款的认定不当。五、根据购房发票显示房屋成本价为每平方米2280元，税费由黄德寿承担。六、李再林发出的解除通知不具有法律效力。七、李再林违反合同约定应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，上诉人李再林对原审法院查明的事实无异议，被上诉人黄德寿除对其委托李秀芳向华电公司转款124152元的时间有异议外，对原审法院查明的其它事实无异议。对原审法院查明的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，1、2007年12月13日黄德寿的委托代理人李秀芳向华电公司转款124152元。2、华电公司收到李再林支付的款项后出具的票据为：1、百仁安盛4栋1单元201号房屋面积145.03平方米，每平方米2280元，总价款330668元。3、2010年8月15日黄德寿向李再林的委托代理人董明万回函，不同意解除其与李再林的房屋转让协议。4、黄德寿向原审法院起诉的时间为2011年3月1日。本院认为，黄德寿与李再林之间的《房屋转让协议》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为有效。本案的房屋转让协议未约定异议期间，2010年8月8日李再林向黄德寿发函要求解除双方之间的房屋转让协议，黄德寿收到该解除通知后，向李再林回函不同意解除合同。因合同解除权是一种形成权，一旦解除通知到达相对方，合同即解除。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，如黄德寿对解除合同有异议，黄德寿应在解除合同通知到达之日起三个月的法定异议期限内向法院起诉，由于黄德寿实际向原审法院起诉的时间已超过该三个月的法定异议期限，故其要求继续履行双方的房屋转让协议的诉讼请求，不予支持。综上，李再林关于黄德寿收到合同解除通知半年后起诉，其诉讼请求依法应予驳回的上诉理由成立，原审认定的基本事实清楚，但适用法律不当，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2011）金牛民初字第582号民事判决；二、解除2005年12月29日李再林与黄德寿签订的《房屋转让协议》及《补充协议》；三、李再林退还黄德寿合资建房款和房屋转让费共计474152元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2600元，由黄德寿负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖审 判 员  尹 英代理审判员  雷 鹏二〇一一年十一月二十八日书 记 员  何广智