浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江笕民初字第241号原告杭州缘份物业管理有限公司，住所地杭州市江干区三里新城橘苑********。法定代表人印云虎，该公司总经理。委托代理人（特别授权）林盼盼，北京市京大律师事务所杭州分所律师。被告宋坚强。委托代理人金剑梅（身份证号码3301041971********，特别授权），女，1971年1月18日出生，汉族，住杭州市江干区三里新城橘苑******，系被告宋坚强妻子。被告金剑梅。原告杭州缘份物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告宋坚强、金剑梅物业服务合同纠纷一案，本院于2011年11月1日立案受理，受理后依法由代理审判员张波适用简易程序独任审理。2011年11月21日公开开庭审理本案，原告物业公司委托代理人林盼盼，被告金剑梅（系被告宋坚强的委托代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2009年6月8日，原告与被告所在小区的杭州市江干区新城橘苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定杭州市江干区三里新城橘苑由原告实行物业管理，合同期限自2009年5月1日至2010年12月31日止。同时约定住宅用房物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元的标准，由原告每年向业主收取；对业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应交纳费用的千分之三加收滞纳金。被告宋坚强、金剑梅作为杭州三里新城橘苑7幢2单元402室的业主，××直没有向原告支付2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费用。为维护自身的合法权益，要求1、判令被告宋坚强、金剑梅支付原告物业管理服务费人民币495.06元以及滞纳金344.56元，共计839.62元。（滞纳金按日千分之三计算，自2011年1月1日起计算至全部支付之日止，暂计至2011年8月22日，共计344.56元）2、本案诉讼费用由被告承担。被告宋坚强、金剑梅辩称：1.原告严重违约，没有提供符合约定的物业服务。两次服务评分分值才34分和32分，距离杭州市政府颁发的《杭州市普通住宅小区物业服务收费等评分标准（丙级）》标准90分（含90分）以上的甚远。2.原告的物业服务违约行为××方面要支付违约金，另××方面还应降低物业收费标准。原告支付违约赔偿金与被告要求降低丙级物业服务收费标准之间不矛盾。3.原告从来没有催告过被告交纳物业费，原告自己不按时向被告收取物业费，却要被告承担滞纳金，且合同并没有授权原告每××天按照物业费的千分之三收取滞纳金。4、原告管理期间（2009年11月），被告向原告报修家中阳台共用的下水道漏水，原告以下水道在被告家中不属于公用设施为由，不予修理，造成家中进水，经济损失300余元。请求依法驳回原告诉讼请求。审理中，原告物业公司为支持其诉讼请求提供以下证据：1、物业管理服务合同××份，用以证明原告受橘苑业主委员会的委托，对橘苑实行物业管理，以及物业管理费、逾期交纳物业管理费收费标准；2、关于收取2010年物业服务费的通知，用以证明原告已经于2010年12月30日向被告催收物业服务费；3、房屋产权证××份，用以证明被告是上述房屋的所有权人及被告的住房面积。被告宋坚强、金剑梅为支持其抗辩意见提供如下证据：1、关于改进橘苑物业服务工作函回复××份，用以证明原告承认意识到物业服务不合格，服务质量违约。2、关于橘苑业委会下达的项目考评通知的回复函、委托书、对杭州市缘份物业管理有限公司的整改建议内容、承诺书、物业整改会议确认的内容各××份，用以证明原告物业服务不合格，并且承认对于物业服务不合格予以及整改。3、业委会根据物业服务合同对橘苑物业服务的考评××份，用以证明原告经整改后，业委会对其进行考核评定，缘份物业考评综合得分不合格，物业服务不合格，服务质量严重违约。4、公证书（2010浙杭钱证民字第8001号）××份，用以证明原告物业服务不合格，服务质量严重违约。5.评分标准××份，用以证明杭州市对物业服务收费标准的规定物业服务要达到90分以上才能按照丙级标准收费，原告的物业服务质量不合格，两次测评分为34分和32分，没有达到90分以上，不能按照此标准收费的事实。上述证据经双方质证以及本院审查认为，被告宋坚强、金剑梅对原告物业公司提供的证据1、3没有异议，能够证明原告欲证明的事实，本院对该证据予以确认。原告提供证据2仅是××份通知，无法证明原告物业公司已将该通知送达被告宋坚强、金剑梅的事实，因此对该证据的证明力不予确认。原告物业公司对被告宋坚强、金剑梅提供的证据的真实性1-5均没有异议，但认为该证据不能证明其公司提供的服务不合格，存在违约行为。本院审查认为，原告物业公司在被告宋坚强、金剑梅提供的证据2物业整改会议确认的内容中，对业主委员会在考评通知中指出的不合格内容表示认可，并承诺立即整改。因此结合被告宋坚强、金剑梅提供的其他证据可以证明原告物业公司在物业服务中存在瑕痴的事实，因此对被告宋坚强、金剑梅提供的证据1-5予以确认。综上，根据上述有效证据和双方当事人的陈述，可以确认以下事实：2009年6月8日，原告物业公司与被告宋坚强、金剑梅所在小区的杭州市江干区三里新城橘苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同约定杭州市江干区三里新城橘苑业主委员会将杭州市江干区三里新城橘苑委托原告物业公司实行物业管理。合同期限自2009年5月20日至2010年12月31日止。约定住宅用房物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元的标准，由原告物业公司每年向业主收取××次（预收不超过十二个月）。对业主逾期交纳物业管理费的，原告物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的千分之三加收滞纳金。被告宋坚强、金剑梅系杭州三里新城橘苑7幢2单元402室的业主，房屋建筑面积82.51平方米。未交纳自2010年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费用495.06元。在原告物业公司提供物业服务期间，杭州市江干区新城橘苑业主委员会对服务质量提出异议，要求整改。2010年4月30日原告物业公司与杭州市江干区三里新城橘苑业主委员会就物业服务召开整改会议，并形成“物业整改会议确认的内容”的书面意见。在该书面意见中，原告物业公司认可对照物业服务合同，参考《杭州市普通住宅小区物业服务等级标准》，物业公司在服务管理、公用设施设备养护维修、保洁服务、绿化养护管理上的服务不合格。本院认为，原告物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。被告宋坚强、金剑梅作为三里新城橘苑业主，理应受上述合同的约束，应按照物业合同约定支付物业费。物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，理应酌情减少相应的物业服务费。因本案中被告宋坚强、金剑梅在缴纳物业费上亦存在迟延，故综合本案实际情况，本院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，对物业公司主张逾期缴费违约金的诉讼请求不予支持。关于被告宋坚强、金剑梅提出关于2009年11月被告因阳台共用下水道漏水向原告报修，原告以下水道在被告家中不属于公用设施为由不予修理，造成被告家中进水经济损失300余元事宜，本院认为，被告宋坚强、金剑梅未能提交相关证据对自己的抗辩予以证明，也未能证明其所主张的具体损失情况，故本院对被告宋坚强、金剑梅的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第××款、第××百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第××条、第六条之规定，判决：××、宋坚强、金剑梅于判决生效后十日内支付杭州缘份物业管理有限公司人民币445.55元。二、驳回杭州缘份物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由宋坚强、金剑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本××份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服××审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。代理审判员 张 波二〇一一年十二月二日代书 记员 汪奇良