成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第2991号原告：李世林，男，汉族，1973年12月20日出生，住成都市青羊区光华巷*号*栋*单元***号。委托代理人陈丽，女，汉族，1974年2月28日出生，住成都市青羊区光华巷*号*栋*单元***号，特别授权代理人。原告：陈丽，女，汉族，1974年2月28日出生，住成都市青羊区光华巷*号*栋*单元***号。被告：成都金怡源房地产开发有限公司，住所：成都高新区天府大道中段1号。法定代表人谢文谦。委托代理人：张长健，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。委托代理人：周锐，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。原告李世林、陈丽诉被告成都金怡源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，由代理审判员钟珏依法适用简易程序，于2015年6月24日进行了证据交换，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告陈丽、被告委托代理人张长健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世林、陈丽诉称，被告于2010年10月9日与二原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将其开发的位于成都高新区荣华南路89号2幢2单元35层3503号的房产预售给原告，房屋售价846161元。合同签订后，原告按约支付了首付款，并向银行申请办理了按揭贷款，支付了全部房款。被告预售该房的前期宣传图片、小区沙盘及销售人员讲解确认的关于原告所购房屋坐落均为面朝小区中庭花园。然而到2012年6月30日被告通知交房时，原告及其他业主才发现，被告在预售房屋时确认原告房屋正对花园，现在却变成了面对公路及被告开发的另一小区大门。不仅如此，原告及其他业主还发现，被告开发的上述房屋还存在极大的安全及消防隐患，原告所购的房屋入户门与相邻的另一家的房屋的入户门间距只有5厘米，方向呈直角，隔壁家开门时可能将原告家进入户门的人打倒。由于被告不履行承诺，擅自改变小区设计，导致原告购买的房屋紧邻公路，如原告入住将饱受噪音及空气污染的痛苦，并且房屋内部的设计也存在安全隐患，因此原告认为被告的欺诈行为已致使该房不能达到让原告正常居住的目的。请求法院判令：一、解除原、被告于2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告立即向原告返还购房款846161元，并赔偿原告损失200000元。被告成都金怡源房地产开发有限公司辩称，1、原告购房时间为2010年10月9日，交房时间为2012年6月30日之前，原告起诉要求解除合同的时间距离交房长达三年之久，早已经过了解除权的行使期限。2、被告已经严格的履行了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，按时交付了符合合同约定及质量合格的房屋。诉争房屋所在的金怡源购物中心b区完全按照施工图进行施工，并取得了相关验收合格证书，2012年6月30日前，被告依约向原告交付了商品房。3、金怡源购物中心南北地块之间在规划上是一条30米宽的绿化带，被告从未进行过调整规划，也未对小区的设计进行过变更，也未进行过原告所谓的“承诺”，该市政绿化带并未影响原告的居住目的，原告据此就不能达到正常的居住目的而解除合同，无事实和法律依据。经审理查明，2010年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于成都高新区荣华南路89号的“天府豪庭”2幢2单元35层3503号住宅房屋，约定测绘建筑面积101.08平方米，购房总价款946161元。双方于合同第十条对“交付条件”约定为“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X、5、X项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；……5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；……”。双方于上述补充协议第三条对上述合同第十条关于交付条件补充约定为“……2、买卖双方均同意以合同、补充协议及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示例单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。3、该商品房在通过建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格取得《竣工验收报告》后可以交付该商品房”。双方于合同第十四条“交接手续”中约定：（一）商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：见《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》；……”。双方于上述补充协议第五条对上述合同第十四条关于房屋交接手续补充约定：……，3、在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出三日（本省）或七日（外省）视为送达。无论买受人是否接到上述通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续。4、如果买受人在合同约定的交房日期届满后未办理房屋交接手续，且出卖人书面发出要求接房通知后5个工作日内仍未办理房屋接受手续的，视为出卖人已按照约定条件交付房屋，房屋风险责任自合同约定的交房之日起转移至买受人。……7、对于已经取得《规划验收合格证》的房屋，买受人认为存在其他问题的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在合理期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，整改期间不作逾期交房处理。整改完毕后，经通知买受人不来验房或者无正当理由不办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成整改后的交验。8、买房人如果认为出卖人交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出。对买受人提出的质量问题，双方产生争议时以商品房所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。”双方于上述合同第十五条对“商品房质量、装饰、设备”约定为“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）见《天府豪庭一期商品房买卖合同补充协议》；4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：……（2）出卖人应在双方约定时间内进行整改，如仍达不到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价；……具体装饰和设备标准见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务”。于合同附件六“装饰和设备标准的约定”中格式内容采划叉未填方式载明，并注明“具体约定见下表”，即“住宅交房标准”表格。于门的交房标准约定为“入户门：钢质防护门；……”。于合同附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图”，即“2栋2单元2、3、4、5……37、38、39层平面图”中显示涉争房屋所在楼栋为一体五户，其中X02户型的入户门为朝外开启，该X02户型的入户门与X03户型（诉争房屋的户型）的入户门呈L形相邻，X03户型入户门为朝内开启；于该附件图左侧以较小字体备注为“……2、本图所示轴线尺寸、门窗大小及开启方式仅供示意，最终以实际交付为准。……5、图中未完全表达安装专业内容，最终以实际交付为准”。于该附件图中，原告于X03户型上按指印予以确认。上述合同及其补充协议签订后，原告已依约支付购房款。2012年6月19日，被告于该日《成都商报》刊登交房公告，载明1、2号楼的交房时间为6月25日至30日，其中6月25日交付2-6层，6月26日交付7-13层，6月27日交付14-20层，6月28日交付21-28层，6月29日交付29-35层，6月30日交付36-39层；办理地点为“世豪广场【天府豪庭】项目2栋3单元1楼；集中办理时间为9:00至17:30份；所需携带的资料“详见《交房（入伙）通知书》中‘办理入住需携带的资料’”，并告知需携带身份证复印件7份；并具备《世豪广场【天府豪庭】住宅质量保证书》及《世豪广场【天府豪庭】住宅使用说明书》。再查明，被告涉争楼盘销售沙盘相片显示，涉诉楼盘的小区中庭有各类诸如篮球场、网球场等文体设施，花园树木绿化度较高且能单独合围。另查明，2009年9月，成都基准方中建筑设计事务所对涉争金怡源大源商业项目出具《总平面图》（设计编号为2009-043）载明于荣华南路及剑南大道中段之间的涉争项目B区与现在建之D区分别以代表用地及道路红线的实线区分为不同地块区域，该两区中间隔离为“30米宽绿化带”并经成都市规划管理局高新分局加盖技术管理专用章予以确认。2010年4月21日，被告取得高新区荣华南路89号金怡源购物中心B区1、2栋的《商品房预售许可证》。2012年4月15日，“金怡源购物中心B区”2号楼2单元3503号房屋经施工、监理单位于《住宅工程质量分户验收结果表》中签章确认“本户已按照《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的相关要求，进行了质量分户验收，验收结论为合格。该分户验收内容包括室内空间、构件尺寸，门窗安装质量，墙面、地面和顶棚面层质量，防水工程质量，通风、空调系统安装质量，给排水系统安装质量，室内电气工程安装质量，其他可能产生质量缺陷或需要分户检查的内容（公共部位等）的验收结果均为合格；建设单位于2012年4月25日签章确认。《住宅工程质量分户验收记录表（2）（门窗安装、防水工程等质量）》中对进户门质量检查记载为“利用安全防护门。向外开启的户门，未妨碍交通”。2012年5月7日，成都成房测绘有限责任公司出具“金怡源购物中心B区”《房产测绘技术报告》、《房产测绘成果报告》。2012年5月15日，被告取得金怡源购物中心B区《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，经工程建设、勘察、设计、施工及监理单位签章确认验收合格，包括基地与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、给水、排水及采暖、建筑电气、通风与空调、电梯等分部工程质量评定为合格。2012年6月7日，被告取得金怡源购物中心B区1、2号楼《建设工程规划验收合格证》，该建设工程建筑幢数为2栋，分别1栋、2栋。2012年6月11日，金怡源购物中心B区通过了建设行政主管部门的竣工验收备案。2012年6月，被告通过了金怡源购物中心B区地上部分2、3号楼的竣工验收消防备案。2013年3月4日，成都基准方中建筑设计事务所向被告出具《情况说明》，称“关于住宅入户门的相关规范及资料梳理如下：1、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）第6.1.16条‘高层建筑的公共疏散门均应向疏散方向开启。’其条文说明为‘高层建筑的公共疏散门，主要是指高层建筑公用门厅的外门，展览厅、多功能厅、餐厅、舞厅、商场营业厅、观众厅的门，其他面积较大房间的门’。2、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）第3.9.4条‘住宅户门应采用安全防护门。向外开启的户门不应妨碍交通’。其条文说明为：‘本条规定外开时不应妨碍交通，一般可采用加大楼梯平台、设大小扇、入口处设凹口等措施，以保证安全疏散’。3、《住宅建筑门窗应用技术规范》DBJ01-79-2004第4.5.3条‘户门应设计、采用防盗安全门，开启方向宜为内平开形式，其安全性能符合GB17665的要求’。4、《全国民用建筑工程设计技术措施规划·建筑·景观》（2009年版）第10.7.2条中第3条‘防火门内外两侧应能手动开启（除人员密集场所平时需要控制人员随意出入的疏散用门、或设有门禁系统的居住建筑外门外）。住宅户门兼具防火功能者，应具自闭装置，开启方向不限’。根据以上规范条款，我事务所认为我们的设计文件满足相关要求”。2013年3月15日，四川西南建筑工程咨询有限公司向被告出具《情况说明》，称“基准方中设计事务所设计的贵公司二期高层住宅的入户门有的外开有的内开，都符合相关规范条文的要求（请详基准方中建筑设计事务所的情况说明）。二者门并不相碰撞，也不影响交通”。以上事实，有《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收汇总表》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、小区沙盘模型照片以及原、被告的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效。对于本案的争议焦点，本院认定如下：一、关于涉争入户门的问题。首先，被告交付的该涉争入户门符合双方合同约定。对于该入户门以及与原告相邻一户之入户门之开启方式，分置位置均于双方签订的《商品房买卖合同》附件户型图中已有载明，并经原告签字按手印予以确，且被告实际交付之涉争房屋入户门与该合同附件相同，符合双方于合同之中的约定。其次，原告并未提供证据证明该入户门之设计有违国家规定，且被告提供反驳证据则证实该设计已符合国家规定，并经竣工验收合格，规划验收备案。依原告提交的照片及我院的勘验情况来看，该入户门与相邻一户之入户门分置方式为“L”型。对于该入户门之设计是否符合规范，涉争楼盘之设计单位基准方中设计事务所出具情况说明，称符合《住宅设计规范》等国家规定；此外，该涉争房屋也于2012年4月15日经分户验收合格，于2012年6月11日经竣工验收备案，于2012年6月7日经成都市规划管理局规划验收合格，于2012年6月通过消防验收备案。同时，原告并未提供证据证明涉争入户门设计违反强制性规定，依法应当承担举证不能的不利责任。对于原告主张入户门存在极大消防及安全隐患，致使不能达到正常居住目的而要求解除合同的主张不予支持。二、关于中庭花园售楼沙盘模型所展示的小区中庭花园与实际建成交付的小区中庭不一致的情形是否符合解除合同条件的问题。从涉争楼盘的沙盘模型照片上看，被告在楼盘宣传销售过程中所制作的沙盘模型展示了小区中庭情况，有合围之形，其中有良好的绿化景观，且小区中庭相对封闭，小区业主的专享性突出，而实际建成的绿化带并未封闭，属于公共地带，小区业主范围外人员亦可任意通行，确实存在售楼沙盘模型所展示的小区中庭花园与实际建成交付的小区中庭不一致的情形，对原告购买的房屋的使用和价值虽有一定影响，但并不属于重大质量问题或根本上影响房屋的居住使用，原告所购房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途、面积等并无变更，符合原规划设计，上述变更不符合双方于商品房买卖合同及补充协议中约定的原告有权解除合同的情形。被告已在约定的交房期限前使原告所购房屋具备了交付条件且通过《成都商报》向原告通知收房，已经履行了主要的合同义务，被告并不构成根本违约，故原告亦不具备法定解除合同的事由。综上，被告实际建成交付的绿化带与涉争楼盘销售宣传时沙盘模型所载明的小区中庭存在差异的行为不符合双方约定的解除合同条件及法定的解除合同条件，不属于可以依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的可以主张解除合同的情形，故对于原告主张被告欺诈行为致使其房屋不能达到正常居住目的而要求解除合同的主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李世林、陈丽的诉讼请求。案件受理费减半收取7108元，由原告李世林、陈丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一六年一月二十一日书 记 员 韩亚群实习书记员李娇娇