北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终6918号上诉人（原审被告）董晓，男，1963年6月20日出生。委托代理人马学斌，北京安济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈昕，男，1970年11月18日出生。委托代理人孙峰，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原审被告孟红娟，女，1964年8月19日出生。上诉人董晓因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初1749号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2016年1月，陈昕诉至原审法院称：董晓、孟红娟系夫妻关系。2015年4月25日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称“我爱我家公司”）居间介绍，我与董晓签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M14111409，简称“买卖合同”）及其《补充协议》，约定我购买董晓、孟红娟所有的北京市东城区×××××25号院5号楼17层1701号房屋一套。同时，我、董晓与我爱我家公司签订《居间服务合同》（合同编号：J14114359）；与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（简称伟嘉安捷公司）签订《房屋交易履约服务合同》（合同编号：L14112388）。签订上述合同当日，我向董晓、孟红娟支付定金人民币50000元。而后董晓、孟红娟一直怠于履行自己的义务。经我多次催促，董晓、孟红娟仍不履行。导致120天我未能取得房屋所有权证书。鉴于董晓、孟红娟的违约行为，我基于合同约定，向董晓、孟红娟发出了《合同告知书》，将我依约解除合同一事告知董晓、孟红娟。该邮件于2015年9月9日到达，合同依法自当日解除。按照合同约定，董晓、孟红娟应在收到解除通知5日内将我支付的定金50000元退回，并按照房屋成交总价3150000元的20%即人民币630000元向我支付违约金。在房屋交易过程中，已发生的各项费用及其他损失均应由董晓、孟红娟承担。费用包括我支付的居间服务费人民币69300元及履约服务费人民币12600元。现起诉要求董晓、孟红娟向我支付违约金人民币630000元；退还已付款项人民币50000元；董晓、孟红娟向支付居间费人民币69300元；董晓、孟红娟向我支付履约服务费人民币12600元；由董晓、孟红娟承担本案全部诉讼费。董晓、孟红娟辩称：我们同意退还陈昕定金50000元，其他诉讼请求均不同意。中介费、履约服务费系陈昕与中介公司约定，与我们无关。关于20%的违约金，我们认为该约定不合理，违约金应当为损失的20%。双方违约金约定过高，我们要求法院进行调整。签合同时，双方口头约定由陈昕解抵押，由陈昕准备的资金是2000000元。签订合同后，2015年4月26日左右，我们便向银行提出解抵押申请，一开始银行答复可以办理解抵押。后银行通知我，因我们将涉诉房屋与另一套房屋一并作了抵押借款，故无法先办理其中一套房屋的解抵押，必须一并办理。这个情况我没有告知陈昕，准备等陈昕准备好款项后，通知我们到银行办理解抵押。2015年5月31日，陈昕及其爱人与我们协商，陈昕称对涉诉房屋并不是很满意，陈昕想购买一套二居室，陈昕也在看其他房，同时陈昕也担心购买涉诉房屋后，其子女不能在该房屋所在学区上学。后，2015年9月8日，陈昕发给我们一份解除通知函。我们也可以向陈昕发催办解抵押的函，但基于与陈昕的同事关系，并没有发。合同不能履行的根本原因是陈昕已经另行购买住房了，我们不存在违约行为。另外，双方签约时，涉诉房屋的市场价格不低于人民币3650000元。双方约定的3150000元的价格是2014年9月我们委托中介的价格，也是同地区的最低报价。2015年3月，因政策影响，房价已经上涨，但中介没有告知我们。随后，我们在不知道当时市场价的情况下，于2015年4月25日与陈昕签订了买卖合同。我们受到了陈昕及中介公司的诱导和蒙骗。原审法院经审理查明：董晓与孟红娟系夫妻关系，二人原于1990年5月16日登记结婚。后，董晓与孟红娟于2013年12月5日登记离婚。此后，二人于2014年3月28日再次登记结婚。孟红娟于2001年9月24日通过成本价购房取得位于北京市东城区×××××25号院5号楼17层1701号房屋的所有权。2013年12月2日，董晓与孟红娟通过办理夫妻之间房屋产权人转移登记手续的方式，将上述房屋所有权人由孟红娟转移登记至董晓名下。董晓与孟红娟在2013年12月5日签署的离婚协议约定，男女双方自愿离婚；男方名下位于东城区×××××25号院5号楼1701室房屋所有权归男方所有。2015年4月25日，陈昕（乙方）、董晓（甲方）经我爱我家公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M14111409）。该合同约定，甲方将其位于北京市东城区×××××25号院5号楼17层1701号房屋售予乙方，该房屋建筑面积62.48平方米。房屋性质为央产。该房屋已设定抵押。该房屋成交总价为人民币3150000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币50000元。本合同中资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《自行划转声明》的行为。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币2000000元。甲、乙双方一致同意，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，即甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币1100000元，资金通过自行交接方式划转。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面解除通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另，解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理，乙方可单独追究甲方违约责任。同日，陈昕作为买受方（乙方），董晓作为出卖方（甲方），我爱我家公司作为见证方（丙方）签订《补充协议》。该协议约定，经甲、乙、丙三方友好协商同意，甲、乙、丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。甲、乙双方同意，在签署《买卖合同》后，甲方与第三方担保机构签署垫资还款相关协议，由第三方替甲方提前还款用于解抵押。其间产生的与垫资还款相关的费用由乙方承担。甲方承诺在签署本协议后30个工作日内办理完解抵押手续。如甲方逾期则应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任，丙方对甲方及第三人担保机构签署的合同不承担任何责任。除另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。同日，陈昕（乙方）、董晓（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方应向丙方支付居间服务费人民币69300元。甲乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已支付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。同日，陈昕（乙方）、董晓（甲方）、伟嘉安捷公司（丙方）签订《履约服务合同》，约定乙方应向丙方支付履约服务费12600元。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的。违约方应向守约方支付房屋成交价的20%的违约金。丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿。上述合同签订当日，陈昕向董晓支付定金人民币50000元。陈昕已分别向案外人我爱我家公司支付居间费人民币69300元；向案外人伟嘉安捷公司支付服务费人民币12600元。后，房屋买卖合同未再继续履行。涉诉房屋至今未办理解抵押手续。2015年7月17日，陈昕通过中国邮政速递EMS向董晓与孟红娟发送《解抵押催办函》，该《解抵押催办函》载明：“董晓大哥并孟红娟大姐：……按照合同约定，购房定金五万元已于签订合同当天付给您。补充协议中约定自合同签约之日起，在三十个工作日内，您应将标的房屋抵押解除抵押状态，从而达到完成房屋网签、过户之目的。在合同约定的解除标的房屋抵押的（期）限内，我一直遵照合同约定，在积极配合、协助、等候您完成解除标的房屋抵押。但遗憾的是，经我和中介多次催促，距离合同约定的完成解除房屋抵押的最终期限已过去一个多月，您还是没有遵照合同，去解除标的房屋抵押，从而导致房屋交易无法按照合同约定进行下去。我的小孩明年就要上学，我心里很是着急，急于买房给孩子落户及办理入学各项事宜，因此我也很想和您交易下去。现根据合同约定，我有义务发函催告您，希望发函后十五个自然日内，您能按照合同约定，完成解除标的房屋抵押，继续与我完成余下交易流程。如果逾期您还不办理解抵押手续，则视为您拒绝履行合同，我只能另想别的办法，同时不放弃合同中规定对您违约责任声索的权利”。该邮件于2015年7月21日到达董晓与孟红娟。董晓与孟红娟称因寄到了董晓父母处，董晓与孟红娟于2015年9月9日才收到该函。2015年9月8日，陈昕通过中国邮政速递EMS向董晓发送《合同解除告知书》。该《合同解除告知书》载明：“董晓大哥并孟红娟大姐：……从我们双方于2015年4月25日签订房屋买卖合同到今日，已超过了120日的约定，我至今也未能取得房屋的所有权证书，而这一切恰恰是因为你们未能按照合同约定履行自己的义务所造成的。因此，我决定按照合同的约定行使我单方解除合同的权利，自本告知书到达你们之日起，我们双方签订的房屋买卖合同自动解除，你们应在5日内将我支付的定金5万元退还给我，并按照房屋成交总价人民币315万元的20%即人民币63万元向我支付违约金。如你们逾期未将5万元返还给我，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的每日万分之五向我支付违约金。在房屋交易过程中，已发生的各项费用及其他损失均应由你们承担，费用包括我支付的居间费人民币69300元和履约服务费人民币12600元。……”。董晓于2015年9月9日收到该《合同解除告知书》。审理中，董晓认可其与陈昕的房屋买卖合同关系于2015年9月9日解除。庭审中，关于董晓未办理解抵押手续的原因，董晓与孟红娟称，签订合同后，银行告知其两套抵押的房屋须一起办理解抵押，董晓与孟红娟与陈昕口头约定由陈昕筹集资金去办理解抵押；陈昕没有将解抵押所需的资金给董晓与孟红娟；陈昕及中介均没有向董晓与孟红娟提供第三人担保机构，没有第三方担保机构联系董晓与孟红娟，董晓与孟红娟也不知道去哪里找第三方担保机构，董晓与孟红娟找不到第三方担保机构，无法向第三方借款。陈昕对董晓与孟红娟所称的由陈昕办理解抵押、筹集解抵押所需资金的口头约定不予认可，称合同明确约定由董晓向第三方担保机构借款办理解抵押。审理中，经法院释明，陈昕不申请对涉诉房屋的市场价值进行评估，以确定陈昕的差价损失。陈昕认为违约金具有惩罚性质，董晓与孟红娟应当按约定支付，陈昕主张的差价损失都包含在了违约金中，不再另行主张。为证明同地区房屋价格已上涨，陈昕提供链家地产网站2016年6月17日同地区房屋报价网页打印件，显示该地区房屋报价单价在每平方米78874元至98532元之间。董晓与孟红娟对网页打印件不予认可。审理中，陈昕称，其家庭于2015年8月购买了住房，但该购房行为与本案无关。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、房屋所有权证、《解抵押催办函》、《合同解除告知书》等证据在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，陈昕与董晓于2015年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当遵照履行。因涉诉房屋系由董晓在本次婚姻婚前取得，故上述买卖合同及补充协议的合同相对方分别应为陈昕与董晓。孟红娟并非上述买卖合同及补充协议的合同相对方，陈昕要求孟红娟与董晓共同承担责任，于法无据，法院不予支持。《补充协议》约定，董晓应于签署本协议后30个工作日内办理完解抵押手续。按照该约定，董晓最迟应于2015年6月8日办理完毕涉诉房屋的解抵押手续。但董晓未积极履行该合同义务，未按时办理解抵押手续，导致逾期。后陈昕于2015年7月17日向董晓发出《解抵押催办函》，但董晓仍未办理。董晓逾期办理解抵押手续的行为，构成违约，并最终导致双方未能继续履行合同，是双方合同不能继续履行的主要原因，董晓应对此承担相应的违约责任。关于董晓与孟红娟所称解抵押手续由陈昕办理一节，因无事实依据，法院不予采信。陈昕后于2015年9月8日向董晓发出《合同解除告知书》，该通知于2015年9月9日到达董晓。按照法律规定，合同自通知到达对方时解除。现董晓亦认可双方的房屋买卖合同关系于2015年9月9日解除，法院对此予以确认，不持异议。关于陈昕要求董晓返还已付定金50000元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于陈昕主张的违约金人民币630000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，因董晓提出双方约定的违约金过高，要求法院进行调整。法院根据陈昕的已付款情况；董晓违约的过错程度；同时考虑到房屋价格的上涨趋势，陈昕存在一定损失等情况，对董晓应承担的违约金予以酌定。关于陈昕要求董晓支付居间费人民币69300元、履约服务费人民币12600元的诉讼请求，因双方在房屋买卖合同中并未明确约定，而《居间服务合同》及《履约服务合同》中有相关约定，故对该两项诉讼请求，本案不予处理，陈昕可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条，第九十四条第（三）、（四）项，第九十六条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，原审法院于2016年6月判决：一、董晓于判决生效后七日内退还陈昕已付购房定金人民币五万元；二、董晓于判决生效后七日内给付陈昕违约金人民币三十一万五千元；三、驳回陈昕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，董晓不服原判决上诉于本院，要求依法改判驳回陈昕的诉讼请求或降低违约金数额，诉讼费由陈昕承担。其主要上诉理由为：造成合同不能履行的原因在于陈昕，陈昕因对涉诉房屋不满意并且购买了其他房屋，才是本案合同无法履行的原因；原判决确定的违约金过高，计算其损失应参照2015年8月陈昕另购房屋价格与涉诉房屋价格之差进行计算；陈昕没有进行购买房屋资格审核，合同无法履行的原因在于陈昕。陈昕同意原判决。孟红娟未提起上诉，同意董晓上诉意见。本院经审理查明的事实与原审无异，对原审查明的事实予以确认。本院认为：陈昕与董晓于2015年4月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《补充协议》约定，董晓应于签署协议后30个工作日内办理完解抵押手续。按照该约定，董晓最迟应于2015年6月8日办理完毕涉诉房屋的解抵押手续。但董晓未按时办理解抵押手续，构成违约，并最终导致双方未能继续履行合同，应承担相应的责任。董晓与孟红娟称解抵押手续由陈昕办理一节，因无合同依据，本院不予采信。庭审中，对陈昕要求董晓返还已付定金50000元的诉讼请求，双方均无异议，本院不持异议。关于违约金问题，陈昕依据合同约定向原审法院主张董晓支付违约金人民币630000元，原审法院根据陈昕的已付款情况、董晓违约的过错程度，同时考虑到房屋价格的上涨趋势、陈昕存在一定损失等情况，对董晓应承担的违约金酌定减至315000元，并无不当。董晓再次主张酌减违约金，没有法律依据，本院不予支持。对于董晓提出陈昕已经另购房屋、没有进行购房资格审核等问题，均不构成违约，并不能据此减轻董晓的合同责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11419元，由陈昕负担5949元（已交纳），由董晓负担5470元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费11419元，由董晓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  霍翠玲审 判 员  姚 颖代理审判员  王 佳二〇一六年八月三十日书 记 员  张 璐