天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕辰民初字第4224号原告天津中谷酒造有限公司，住所地天津市东丽区经济开发小区。法定代表人中谷正人，董事长。委托代理人肖月恩，天津天仁律师事务所律师。委托代理人李津岩，该公司经理。被告天津联东金达产业园投资有限公司，住所地天津市北辰区医药医疗器械工业园辰寰大厦。法定代表人霍振伟，总经理。委托代理人王琼，该公司职员。原告天津中谷酒造有限公司与被告天津联东金达产业园投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理，依法由代理审判员陈达适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津中谷酒造有限公司的委托代理人肖月恩、李津岩与被告天津联东金达产业园投资有限公司的委托代理人王琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津中谷酒造有限公司诉称，原被告于2012年2月27日签订《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》，合同约定原告定制购买被告厂房1953.05平方米，每平方米3697元，总价为人民币7220426元。原告依约分三次支付被告房款7220426元。根据合同约定，被告应当在2013年4月30日前将“验收合格并符合本合同约定的厂房交付原告使用”且约定原告逾期付款的违约责任，被告逾期交房，逾期交付房产证的违约责任等。合同签订后原告依约支付了全部房款7220426元，被告也在2013年5月30日交给了原告厂房，但不是验收合格并符合本合同约定的厂房，原告收房后首先发现被告没有依法取得和交付原告相应的商品房应当具备的交付条件（即五证），水电都是临时的，主要表现是水、电基本上每天时有时无，原告无法生产，被告交房时没有取得消防合格验收，第一个供暖期不能供暖，没有依约在360日将上述房屋产权变更为被告。原告即于2013年6月20日发给被告《情况说明与请求》，问题没有得到解答，后于2014年4月11日发给被告一封信函说明被告违约，请求解决问题等，经原被告协商未果，故呈诉。请求依法判令：1、被告立即支付原告逾期交付房产证违约金；2、案件受理费由被告负担。被告天津联东金达产业园投资有限公司辩称，被告没有违约，实际上是原告违反国家政策使得房产证办理不了。2012年10月份开始天津市北辰区房管局及管委会在执行市政府的政策，要求在工业园区购买厂房的买受人，必须在园区办理法人注册、登记、纳税，否则管委会不会出具网签备案资格确认单，没有确认单房管局不会给买受人办理产权登记，被告通知原告配合办理园区法人注册，因原告原因致使无法取得确认单，对违约金的计算方式也不予认可，故不同意原告的诉讼请求。原告为支持其主张，提供证据如下：证据1、《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》及附件各一份，用于证明原被告存在买卖房产的事实，被告应在360日内无条件交付产权证；证据2、销售不动产统一发票（自开）4张，用于证明原告给付了被告购房款700余万元的事实；证据3、中国建设银行电汇凭证一份，用于证明原告履行了办理产权证所需交纳各项费用的义务；被告为支持其主张，提供证据如下：证据1、证人佟健峰的证人证言，用于证明原告积极办理产权证，原告亦在知悉相关政策的情况下不在北辰区园区注册导致无法办理产权证的事实；证据2、同期客户网签合同、给原告的临时用电及电费发票询问函、入住交接单等材料一组（15张），用于证明同期客户被告已经通知，原告签订合同的时间是在2012年2月，办理注册是政府规定的以及办理产权证的具体时间；证据3、《关于联东U谷北方耀谷项目网签备案的请示》、文件阅办单各一份，用于证明被告办理产权证的前提必须是原告注册为被告处园区的法人；证据4、北京市政府文件京国土用（2010）480号、京建文（2011）2号及（2015）通民初字第19906号民事判决书各一份，用于证明被告不应承担逾期办理产权证的违约责任。经庭审质证，原告对被告提供证据发表质证意见如下：对证据1因该证人系公司员工，故对真实性与证明目的均不予认可；对证据2的真实性不予认可，亦与此案无关联性；对证据3、4的真实性与证明目的均不认可。被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对原告提供证据的真实性均无异议，对证据1中无条件交付产权证有异议，因原告也需要提交身份资料配合办理网签合同，对于其他证据的证明目的无异议。经审理查明，原被告于2012年2月27日签订《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》一份及《补充协议》两份，其中“甲方”为本案被告，“乙方”为本案原告，该合同第二条约定：“该厂的主体建筑结构为：框架结构，建筑层数为：3层。该厂房为第一条规定项目中的21号厂房（以下简称该厂房）该房号为暂定编号，最终以现场实际房号为准，该厂房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该厂房层高为：一层层高6米，二层层高4.5米，三层层高4.5米。该厂房预测建筑面积共1953.05平方米。”第三条约定：“按照建筑面积计算，该厂房的单价为（小写）每平方米人民币3697元，该厂房总房屋定制款（小写）人民币7220426元，（大写）人民币柒佰贰拾贰万零肆佰贰拾陆元整。”第五条约定：“分期付款方式：于2012年7月31日前乙方向甲方支付人民币肆佰陆拾玖万叁仟贰佰柒拾柒元整；于2013年4月1日前乙方向甲方一次性支付该厂房剩余房屋定制款人民币壹佰肆拾肆万肆仟另捌拾伍元整。”第十四条约定：“该厂房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”双方当日签订的《补充协议一》第四条约定：“在办理该厂房权属证书过程中，乙方应当按照相关部门的要求缴纳有关税费和提交所需乙方提交的各类资料。如乙方在办理该厂房交付手续时，已将公共维修基金和契税缴纳给物业管理公司或甲方的，则由甲方负责将上述款项交付给相关部门。”《补充协议二》第三条约定：“甲方将该厂房正式交给乙方后的360日内，甲方向乙方提供该厂房所有权变更至乙方的房产证。”另查，原告给付被告购房款后，被告于2012年11月19日为原告开具销售不动产统一发票一张，购房款金额合计1083064元，又于2012年11月21日为原告开具销售不动产统一发票一张，购房款金额合计4693277元，再于2013年5月16日原告开具销售不动产统一发票两张，购房款金额分别为100万元、425970元，其中最后一张发票备注为“总房款7202311，累计已交7202311，款项结清。”截至2015年3月27日，原告给付被告公共维修基金201901元、契税215850.84元、印花税3597.5元、登记费550元及转让手续费17515.62元，上述税费合计439414.96元。合同签订后，原告于2013年5月27日签署《收房流转单》一份，该流转单“业主签名”一栏有原告方副总经理李恒岐签字，另有“没有电，今天通，没有水，临时电”等字样。原告至今未取得诉争房屋的权属证书。复查，2013年3月21日天津市北辰区示范工业园区管委会向天津市北辰区人民政府作出《关于联东U谷北方耀谷项目网签备案的请示》，其中有被告天津联东金达产业园投资有限公司承诺：“网签者必须为注册在园区企业的法人代表或股东。公司与购房网签者签订物业协议，约定房屋使用者必须为企业，否则物业公司不予办理入住，不予开通水电等配套设施”等内容。2015年12月20日天津市北辰区经济技术开发区总公司出具材料一份，内容为“北辰优谷新科园厂房买受人必须在该园区内办理企业法人注册、工商登记，并经我司核发‘优谷新科园网签资格确认单’后，方能向天津市北辰区房地产管理局办理厂房权属转移登记。”上述事实，有原告的陈述、《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》、销售不动产统一发票、银行电汇凭证等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点一是：被告是否承担原告未取得房屋权属证书的法律责任；二是：若被告应承担责任，原告主张违约金的数额。对于争议焦点一：原被告签订了《联东U谷北方耀谷厂房招商定制合同》及《补充协议》，该合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定内容履行。原告依约给付给被告购房款后，亦给付了相应的公共维修基金、印花税、契税等40万余元，尽到了合同中约定的相应义务。被告主张原告未取得诉争房屋权属证书系因其作为买受人未在园区办理法人注册、登记、纳税等原因导致。结合双方签订合同时间及被告提供的证据难以得出签订合同时原告已知悉被告主张的上述情形，庭审中被告除证人佟健峰证词外，无其他证据充分证明其在办理产权证过程中将此告知原告，尽到了告知义务，故本院对被告提出的主张，不予支持。因此，被告应当对此承担相应的民事责任。对于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方约定系在被告将厂房正式交付原告360日内，由被告向原告提供该厂房所有权变更至原告的房产证。厂房正式交付时间为2013年5月27日，故违约金的起算时间应为2014年5月23日，应按已付购房款总额7202311元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对于原告超出此范围的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津联东金达产业园投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津中谷酒造有限公司支付逾期办理房产证违约金（违约金自2014年5月23日起至判决确定给付之日止，按照已付购房款总额7202311元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）;二、驳回原告天津中谷酒造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5971元，由被告天津联东金达产业园投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 陈 达二〇一六年一月十八日书 记 员 吴玉楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。