四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6218号上诉人（原审被告）四川鼎邦商业管理有限公司。法定代表人贾保国，总经理。委托代理人于乐，系该公司员工。被上诉人（原审原告）唐虎。委托代理人李游，四川建宜律师事务所律师。上诉人四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）与被上诉人唐虎房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年9月4日，鼎邦公司作为甲方与作为乙方的唐虎签订关于双流润驰国际广场的租赁合同，约定：甲方是位于双流区××路××号的双流润驰国际广场的业主全权委托授权的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方同意将商业步行街一层的部分区域出租给乙方使用；租赁场所建筑面积暂定148.79平方米；租赁场所的租赁用途为服装，乙方应在租赁场所统一以“歌莉娅”作为品牌对外持续营业；合同租赁期限为5个租约年，具体租赁期限为2013年9月20日起至2018年9月19日止；进场装修日为2013年9月20日，甲方有权根据商业广场工程进展情况，在前述约定进场日30日前书面通知乙方调整进场日的具体日期；免租装修期为自进场日起算2个月零28天，期限具体为2013年9月20日起至2013年12月17日止；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年12月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业，如乙方未能按约定实现租赁场所与商业广场同日开业，或租赁场所在商业广场整体开业日的开业面积比例不足80%的，视为乙方违约，乙方应在租赁场所开业面积比例达到80%之前按第一个租约年租金标准的200%支付租金，如开业日后30日届满，租赁场所开业面积比例仍未达到80%，则甲方有权解除合同；第一至第二个租约年的月租金标准为171元/月/建筑面积平方米；乙方应在本合同签署后的7个工作日内，向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金，金额共计50886元；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因甲方违约依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有），乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方；如果本合同解除时，乙方租赁期限不满4个租约年（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同第18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金。同时查明，2013年9月24日，唐虎通过转账方式向鼎邦公司交纳履约保证金50886元。唐虎与刘娅系夫妻关系。2013年10月28日，唐虎的妻子刘娅（乙方）与成都卡美多鞋业投资有限公司（甲方）签订“卡美多品牌合同书”，约定：甲方授权乙方在双流润驰国际广场销售“卡美多”品牌系列产品，授权合同期限为2013年11月1日至2014年12月31日。2013年11月2日，唐虎的妻子刘娅（乙方）与广州市格风服饰有限公司（甲方）签订“2014年授权经营合约书”，约定：甲方授权乙方为歌莉娅加盟商，授权经营区域为成都双流润驰国际广场，合约有效期自2013年12月1日至2015年1月31日，并对店铺的装修标准进行了约定。2013年11月28日，唐虎向四川阳光尚和物业管理有限公司交纳装修保证金5000元、装修管理费220元、出入证工本费120元、安全帽标识30元。2013年12月23日，鼎邦公司向唐虎发出工作联系函，告知润驰国际广场项目将于2013年12月28日全面开业，请根据开业时间节点尽快安排开业筹备，确保整体项目按时开业。2013年12月28日，唐虎正式对外营业，经营了半年后，因生意不好，没有人气而停业。2014年7月15日，鼎邦公司向唐虎发函，告知由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故此将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30天以书面形式通知，在原租赁合同条款不变的基础上增加3个月免租期。原审法院另查明，1、2013年11月27日，唐虎与成都琢雅装饰工程有限责任公司就涉案商铺签订装饰装修工程施工合同，工程预算造价为人民币155000元，合同签订后，唐虎分两次支付装修费共计100000元；2、2013年12月20日，唐虎就涉案商铺装修向成都聚能制冷设备有限公司支付货款14800元（格力FP138WA－3及安装辅材）。唐虎于2016年1月5日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除唐虎与鼎邦公司签订的租赁合同；2、鼎邦公司退还唐虎保证金50886元及装修押金、杂费5370元；3、鼎邦公司支付唐虎违约金152658元；4、鼎邦公司赔偿唐虎各项损失673877元；5、本案诉讼费由鼎邦公司承担。原审法院认定上述事实采信了如下证据：租赁合同、收款收据、商务联系函、装饰装修工程施工合同、品牌合同书、授权经营合约书、结婚证、庭审笔录以及双方当事人的陈述。原审法院认为，鼎邦公司作为商业综合体的经营管理单位，不同于一般的房屋租赁业主，唐虎与鼎邦公司签订租赁合同的目的是为了利用鼎邦公司商业综合体开业经营所带来的商业氛围促进其服装店的经营，但鼎邦公司管理的商业步行街至今没有正式营业，不能为唐虎经营的商铺带来客源，导致唐虎租赁的商铺无法正常营业，鼎邦公司的行为已构成违约，对于唐虎要求解除合同的诉讼请求原审法院予以支持。由于鼎邦公司构成违约，导致合同解除，鼎邦公司应当向唐虎赔偿相关损失。唐虎要求鼎邦公司退还履约保证金50886元，由于合同解除，该费用应当退还唐虎。唐虎要求鼎邦公司退还装修保证金5000元、装修管理费220元、出入证工本费120元、安全帽标识30元，共计5370元，因收取该费用的是四川阳光尚和物业管理有限公司，而非鼎邦公司，故原审法院对唐虎该项请求不予支持。鼎邦公司构成违约，应当支付唐虎违约金，双方在合同中约定了相当于6个月租金的违约金，违约金计算为152658元（148.79平方米×171元/平方米/月×6个月）。唐虎要求鼎邦公司赔偿装修费155000元，原审法院认为，该商铺装修系在鼎邦公司要求唐虎与商场同步开业而进行，现商铺装修后无法正常营业，合同解除系由鼎邦公司违约导致，鼎邦公司应当赔偿唐虎装修损失100000元。唐虎主张的装修费55000元，因无证据证明，原审法院不予支持。唐虎要求鼎邦公司赔偿安装空调及辅材费用14800元，原审法院予以支持。唐虎主张要求鼎邦公司赔偿与广州市格风服饰有限公司签订授权经营书后，店铺没有经营而向该公司承担20%违约金75297元，因唐虎未提交充分有效的证据，不能证明其属于本案损失，故对唐虎该项请求原审法院不予支持。唐虎主张的货架、库存损失，因唐虎未提交证据证明其系鼎邦公司违约造成的实际损失，且提供的证据无法证明其主张，故对唐虎该项请求原审法院也不予支持。综上，唐虎因履行合同产生的实际损失为装修费100000元、安装空调及辅材14800元，合计114800元。本案中，唐虎既请求了违约金，又请求了损失，违约金的约定是为了在一方违约时便于对非约方的损失进行计算从而进行填补，现双方约定的违约金已能够填补唐虎所受到的实际损失，故唐虎要求鼎邦公司赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、解除唐虎与鼎邦公司签订的关于双流润驰国际广场的租赁合同；二、鼎邦公司于判决生效之日起五日内向唐虎退还履约保证金50886元，并支付违约金152658元；三、驳回唐虎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5265元，由鼎邦公司负担。宣判后，原审被告鼎邦公司不服，向本院提起上诉称：1、双方签订《租赁合同》属实，唐虎实际承租案涉房屋，但唐虎关于装修费用的主张证据不充分，对唐虎之妻刘娅与案外人签订的合约书等证据的三性，鼎邦公司均不认可。2、鼎邦公司对原判认定《租赁合同》解除及退还履约保证金50886元无异议，但鼎邦公司对合同解除不应承担任何责任。3、鼎邦公司不存在违约行为，不应支持唐虎关于违约金的主张；即使法院认定鼎邦公司应当承担违约责任，由于唐虎未提交证据证明其所受实际损失的证据，原判认定的违约金也过高。请求撤销原判，依法改判驳回唐虎关于要求鼎邦公司支付违约金、退还装修押金和杂费以及赔偿损失的诉讼请求。被上诉人唐虎答辩称，原判结果相对公平合理，虽然仅支持了唐虎的部分诉请，但从息事宁人的角度，唐虎未提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：案涉租赁合同是否系因鼎邦公司的违约行为而解除，进而鼎邦公司应否向唐虎承担违约责任以及原判认定的违约金数额是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下：本案中，唐虎主张解除合同，是行使法定解除权，认为鼎邦公司未按期开业、甚至至今仍未开业的严重违约行为，致使唐虎签订案涉租赁合同的目的不能实现。对此，鼎邦公司在二审中主张其于2013年12月28日已经正式开业，相应证据是鼎邦公司向唐虎发出的两份函件。本院认为，鼎邦公司提交的其于2013年12月23日向唐虎发出的《工作联系函》，所告知的内容为“润驰国际广场项目将于2013年12月28日全面开业，请根据开业时间节点尽快安排开业筹备，确保整体项目按时开业”，该函件系鼎邦公司提交的单方证据，且所载内容为项目预计开业的通知，不能证明润驰国际广场项目实际于2013年12月28日开业的事实；而鼎邦公司于2014年7月15日向唐虎所发函件，内容系告知“由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段，故此将合同约定开业时间延迟，正式开业时间将于开业前30天以书面形式通知，在原租赁合同条款不变的基础上增加3个月免租期”，该函件恰恰证明截止2014年7月15日之时，案涉商铺所在商业综合体项目仍未正式开业的事实。故，鼎邦公司关于其已于2013年12月28日正式开业的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。本院认为，案涉商铺属于润驰国际广场项目的组成部分，依赖于该商业综合体正式开业所形成的商圈效益，按照一般社会经验法则，若商业综合体未如期正式开业，必然严重影响其内场所的经营。由于鼎邦公司至今未能举证证明该综合体已经正式开业的事实，而庭审已查明，唐虎于2013年12月28日正式对外营业，经营半年后，因生意不好、没有人气而停业，该情形属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，原判据此认定鼎邦公司存在违约行为、案涉租赁合同应予解除正确，本院予以维持。根据约定，案涉租赁合同解除时，若唐虎的租赁期限不满4个租约年的，鼎邦公司除应承担退还履约保证金等责任外，还应赔偿唐虎相当于6个月租金的违约金。对此，鼎邦公司抗辩主张唐虎未提交证据证明其所受实际损失的证据，原判认定的违约金过高。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。原审中，唐虎提交了其妻刘娅与广州市格风服饰有限公司签订的《2014年授权经营合约书》、唐虎与成都琢雅装饰工程有限责任公司签订的《装饰装修工程施工合同》及装修费支付凭证、唐虎向成都聚能制冷设备有限公司支付空调安装及辅材费用的凭证，上述证据能够证明唐虎在承租案涉商铺后已进行装修并支出相关费用的事实。由于鼎邦公司的违约行为致使合同解除，唐虎已投入的房屋装修费用应属其实际损失，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合鼎邦公司的过错程度、合同实际履行情况，酌情确定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。综上，鼎邦公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费10530元，由上诉人四川鼎邦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 耘代理审判员 赵 锋代理审判员 何广智二〇一六年八月十六日书 记 员 梅芳芝