广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初97号原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社，住所地：广东省东莞市石排镇，组织机构代码证：281852524。诉讼代表人李创平，该单位理事长。委托代理人琚运琴，系广东百勒律师事务所律师。被告东莞市石排耀昌电器五金厂，住所地：广东省东莞市石排镇，营业执照注册号：4419003217751。经营者陈灿，男，1951年2月9日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告���灿，男，1951年2月9日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社（以下简称水贝经联社）诉被告东莞市石排耀昌电器五金厂（以下简称耀昌五金厂）、陈灿租赁合同纠纷一案。本院于2016年1月4日立案受理，依法组成合议庭于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告水贝经联社的委托代理人琚运琴到庭参加诉讼，被告耀昌五金厂、陈灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水贝经联社诉称，东莞市石排镇水贝邓屋股份经济合作社（该合作社于2014年四月被石排镇政府撤销，合并入东莞市石排镇水贝股份经济联合社）与被告东莞市石排耀昌电器五金厂于2010年6月20日签订了《厂房租赁合同》。合同约定：甲方（原告）将坐落于水贝邓屋内用于五金电器制品的厂房和宿舍出租与乙方（���告）使用，租赁期限为三年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，年租金为35000元。租赁期内，二被告拖欠了一年的租金未付，后经营不善离开了租赁房屋不知去向，二被告的机器设备也一直占用着租赁房屋，至今无法与二被告取得联系。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告返还租赁厂房；二、被告支付拖欠厂房使用费35000元；三、被告支付房屋占有使用费70000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告耀昌五金厂、陈灿没有提交答辩状及证据材料。经审理查明，原告水贝经联社提供《厂房租赁合同》、石排镇农村（社区）集体经济组织收款票据，主张东莞市石排镇水贝邓屋股份经济联合社（甲方）于2010年6月20日与耀昌五金厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定：1、甲方将位于石排镇水贝邓屋村的厂房、宿舍出租给���方作商业使用，该厂房用途为五金、电器、制品，除双方另有约定外，不得任意改变厂房、宿舍用途。2、厂房、宿舍的租赁期限为3年，即从2010年7月1日起至2013年6月30日止。3、厂房、宿舍租金为每年租金人民币35000元。4、租金缴付方式为半年结算的方式，承租方根据双方约定的租金于每年6月底前一次性地缴付完当年上半年租金给出租方，每年12月底前承租方一次性地缴付完当年下半年租金给出租方，出租方只提供承租方收据，不提供发票，如承租方需要发票，则开发票所需的费用由承租方承担。5、租赁期满，本租赁合同即终止，承租方应该将完好的厂房、宿舍退还给出租方，如有损坏，承租方应该负责维修并支付维修费用，厂房、宿舍内的不动产及其设施（包括安全消防的设施、水、电及其它设备等）归出租方所有。如果承租方要求继续租赁，则需提前六个月书面向出租方提出，出租方在合同期满前三个月内，向承租方正式书面答复。6、合同双方约定违约责任：任何一方违反本合同的约定，须按年度向对方交纳年度租金的25%作为罚金。承租方逾期未交付租金或综合服务费的，每逾期1日，出租方有权按未交付款项（包括滞纳金）的1%向承租方加收滞纳金。合同下方有“东莞市石排耀昌电器五金厂”样式的盖章。原告水贝经联社主张签订合同后，东莞市石排镇水贝邓屋股份经济联合社依约将厂房交由被告耀昌五金厂使用。其后，原告水贝经联社以被告耀昌五金厂、陈灿没有依约支付租金并且没有履行腾房义务为由向本院提起诉讼，请求依法裁判。庭审中，原告水贝经联社提供收据，主张被告耀昌五金厂于2012年12月24日支付2011年7月至2012年6月厂租，2012年7月至2013年6月的厂租至今未付。原告水贝经联社主张被��于2013年5月份搬离，因被告耀昌五金厂的机器设备一直占用案涉厂房，造成其不能使用案涉厂房，所以原告水贝经联社要求被告耀昌五金厂支付2013年7月至2015年6月的厂房使用费70000元。原告另主张因合同主体即东莞市石排镇水贝邓屋股份经济联合社于2014年撤销并合并于原告，相关文件一直没有出台，所以在2014年至2015年期间无法诉讼。原告水贝经联社提供了农村集体经济组织撤并公示，主张东莞市石排镇水贝邓屋股份经济联合社合并为水贝经联社。原告水贝经联社提供东莞市石排镇水贝村村民委员会出具的《证明》，主张案涉厂房属于东莞市石排镇水贝股份经济联合社所有。另查明，案涉厂房没有办理房地产证和规划许可证。被告耀昌五金厂系个体工商户，经营者为被告陈灿。本案在诉讼过程中，根据原告水贝经联社的申请，本院依���作出（2016）粤1971民初97号之一民事裁定书，裁定冻结被告耀昌五金厂、陈灿价值6000元银行存款或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于是在2016年1月19日查封、扣押被告耀昌五金厂的机器设备。原告水贝经联社于2016年2月18日撤回对被告耀昌五金厂的机器设备的查封。以上事实，有原告水贝经联社提供的厂房租赁合同、收款收据、农村集体经济组织撤并公示、证明及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，被告耀昌五金厂、陈灿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提交的证据进行质证及对原告陈述的事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、被告应否支付房屋占有使用费，若应该支付，其具体数额如何确定。关于第一个争议焦点，根���《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《厂房租赁合同》应为无效合同。关于第二个争议焦点，虽然案涉租赁合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告耀昌五金厂在合同履行期间内实际占有使用了原告的厂房与宿舍，故应参照案涉合同约定的租金即年租金35000元向原告支付占有使用费。至于占有使用费计算的起止时间问题，本院作出如下分析与认定：1、原告水贝经联社陈述被告耀昌五金厂于2013年5月搬离，因被告耀昌五金厂没有提供证据予以反驳，故本院对原告水贝经联社的该主张予以采信，认定被告耀昌五金厂于2013年5月搬离案涉厂房。2、双方签订的《厂房租赁合同》约定被告耀昌五金厂应于每年6月底前交付完上半年租金，也就表明被告耀昌五金厂应于2013年6月30日支付2013年1月至6月的租金，故原告水贝经联社要求被告耀昌五金厂支付2012年7月1日至2013年6月30日的占有使用费35000元，于法有据，本院予以支持。3、关于2013年7月1日至今的占有使用费问题。原告水贝经联社主张因被告耀昌五金厂的机器设备一直占用其房屋，造成其损失，但其明知被告耀昌五金厂于2013年5月已搬离的情况下，未采取合理的措施减少其损失，直到2016年1月4日才向本院提起诉讼，故原告水贝经联社对该损失的扩大亦有自身的过错。本院综合原、被告双方的过错，酌定被告耀昌五金厂应向原告水贝经联社支付2013年7月至12月的占有使用费17500元。对于原告水贝经联社超出该范围的请求本院不予支持。另被告陈灿系被告耀昌五金厂的经营者，按照《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承办经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，被告陈灿应以其个人财产承担被告耀昌五金厂的债务，故原告水贝经联社请求被告陈灿承担被告耀昌五金厂的债务，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项��第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社与被告东莞市石排耀昌电器五金厂于2012年6月20日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告东莞市石排耀昌电器五金厂、陈灿应在本判决发生法律效力之日十日内起向原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社支付2012年7月1日至2013年12月31日的占有使用费52500元。三、驳回原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2400元，保全费80元，合计2480元（已由原告东莞市石排镇水贝股份经济联合社预交），由被告东莞市石排耀昌电器五金厂、陈灿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  陈志彪审 判 员  李慧仪代理审判员  苏俏针二〇一六年八月五日书 记 员  林 琳伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第二十九条个体工商户、农村承办经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可��的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。