江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1574号上诉人（原审被告）：上诉人（原审原告）王正玲。上诉人（原审原告）暨王正玲的委托代理人：王振宇，（系王正玲丈夫）。被上诉人（原审被告）：恒通建设集团有限公司，住所地扬州市百祥路8幢15号。法定代表人：陈有川，该公司董事长。委托代理人：朱蕾，江苏理华律师事务所律师。上诉人王正玲、王振宇因与被上诉人恒通建设集团有限公司（以下简称恒通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第3709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王正玲、王振宇原审共同诉称，2015年2月14日，原告与被告达成购房协议，原告以9336.16元/平方米价格购买被告开发的蓝湾国际小区面积为121.17平方米（公安栋号4第601号）的房屋，预付20000元作为定金，双方约定2015年2月26日签订正式房屋买卖合同（当时被告未向原告提供合同文本）。在签订正式合同时，原告发现被告提供的合同文本内容不全，被告事先拟定的格式条款中有不少条款显失公平或违反国家相关法律法规规定等问题，要求被告修改合同未果。从2015年2月26日到8月12日期间原告一直积极努力通过上门、电话、短信等方式督促被告修改合同缺陷，被告以种种敷衍方式搪塞推诿，拒绝对合同进行修改。2015年8月12日，原告再次去售楼处谈合同事宜，原告被告知房子已经卖与他人。被告以自己的行为表明不愿履行合同义务，根据法律规定应承担违约责任。原告诉请判令：1、被告双倍返还定金40000元；2、被告赔偿因违约导致原告被迫再次以更高价格在相同地段购买类似房屋的评估差价240000元。恒通公司原审辩称，原、被告双方签署商品房认购书属实，但因原告未按约定的期限与被告签署商品房买卖合同，责任在于原告，原告起诉要求被告返还定金和赔偿损失没有法律依据。原审查明：王正玲、王振宇（乙方）与恒通公司（甲方）于2015年2月13日签订《蓝湾国际名邸商品房认购书》一份，主要内容为：1、乙方认购4幢101室的房屋，房屋价款为1284935元；2、乙方对上述认购的房屋已充分了解，并自愿向甲方缴纳认购定金贰万元；3、乙方须在签订本认购书之日起一周内，携本人认购书，已缴纳购房定金的收据、首期购房款或全部房款、身份证或相应证件来销售中心签署《商品房买卖合同》，并办理按揭手续，甲方不再另行通知；4、若乙方未按上述约定日期签署《商品房买卖合同》，则甲方视乙方已放弃该房屋的认购权，本认购书自行终止，定金不予退还，同时甲方对乙方认购的物业具备另行处置权，并无需另行通知乙方，对此乙方明确表示无异议；5、在上述约定日期内，乙方所选定的认购房屋，甲方不得无故零售他人，否则视为甲方违约，甲方需双倍返还乙方认购定金，本认购书终止；6、乙方在签订本认购书前已对蓝湾国际名邸《商品房买卖合同》范文详细阅读，对相关条款明确表示无异议。同日，被告处业务员在该认购书的上部手写“2015年2月26日签合同，缴首付，办理贷款手续，房款优惠…”。原告主张在签订认购书时，被告并未将蓝湾国际名邸《商品房买卖合同》范文交原告阅看。2015年2月26日，原告到被告处商谈签署《商品房买卖合同》事宜，原告认为合同中约定的部分条款显失公平、违反国家法律规定，要求被告修改合同，被告处的业务员拒绝修改。2015年8月12日，原告王振宇再次至被告处商谈购房事宜，王振宇提供与被告公司赵经理的谈话录音一份，在该录音中王振宇认为被告提供的合同是国家禁止、废止的合同。赵经理陈述因原告拒绝签订商品房买卖合同，案涉房屋已经被卖掉了，如果原告愿意办理退房手续，可以将定金退还。本案原审争议焦点为：原告要求被告返还定金和赔偿损失应否得到支持？原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，两原告为购买案涉房屋与被告签订《蓝湾国际名邸商品房认购书》，该认购书是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行义务。根据认购书的约定双方应于2015年2月26日签订《商品房买卖合同》，现原、被告双方已按约于2015年2月26日就签订商品房买卖合同事宜进行磋商，但因原告认为商品房合同中约定的部分条款显失公平、违反国家法律规定，要求被告处业务员修改，被告拒绝修改，致商品房买卖合同未能签订，此系双方就合同的有关条款出现较大分歧，而未能协商一致，双方均无过错。原告要求被告返还定金20000元于法有据，应予支持。因双方均无过错，故不适用定金罚则，原告要求被告双倍返还定金，于法无据，应予驳回。双方就商品房买卖合同尚未达成一致意见，在双方约定签订购房合同期限届满后较长时间内，双方仍未就合同达成一致，被告依据认购书约定，将案涉房屋卖与他人，原告就此主张赔偿损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告恒通建设集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王正玲、原告王振宇返还定金20000元；二、驳回原告王正玲、原告王振宇的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由原告王正玲、原告王振宇负担2750元，被告恒通建设集团有限公司负担2750元。判决后，王正玲、王振宇不服，向本院提出上诉称:1、上诉人与被上诉人磋商过程中，被上诉人表明已把房子卖了，因此应当承担认购合同约定的违约责任。2、一审法院对双方就合同条款未能达成一致作出认定，这并非是上诉人的起诉理由。被上诉人在既没有反对磋商也未退还定金的情况下，宣布已将房屋销售给他人故其构成违约。3、认购书上已经重新约定了签订后续合同日期，故该合同中被上诉人七天期限后拥有重新销售该房屋的权利也应该自动失效。4、一审判决书多处断章取义和隐瞒上诉人原话，从而事实上形成了帮助被上诉人逃避其违约责任的错误判决。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。被上诉人恒通建设集团有限公司答辩称：1、一审法院根据上诉人的诉讼请求进行了审查，商品房买卖合同的内容是在签署认购书时就已交上诉人研究，上诉人同意后才签署了认购书。上诉人未能在合同约定的2015年2月26日与被上诉人签订购房合同，虽然双方此后进行过多次磋商，但认购书仍然有效，应当按照认购书约定的条款来认定双方是否存在违约行为。上诉人认为认购书中的条款已经失效的上诉理由不能成立。一审判决后被上诉人为了化解矛盾，节约诉讼资源未提出上诉，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，双方所签订的《蓝湾国际名邸商品房认购书》系双方真实意思表示，内容无违法之处，双方应当按照认购书的约定如实履行。根据该认购书的内容，主要是保障双方未来能够签署《商品房买卖合同》的相关条款。如乙方（上诉人）应当缴纳认购定金、在约定期限内签署正式购房合同；甲方（被上诉人）在约定期限内不得将房屋无故另售他人等。因双方认购书签订于2015年2月13日，故被上诉人工作人员在该认购书上手写的“2015年2月26日签合同、缴首付、办理贷款手续、房款优惠92折”应当认定为是对认购书第三条“一方（上诉人）须在签订本认购书之日起一周内，携本人认购书，已缴纳购房定金的收据、首期购房款或全部房款、身份证或相应证件来销售中心签署《商品房买卖合同》，并办理按揭手续，甲方（被上诉人）不再另行通知”所作出的变更，认购书其他条款应当仍然有效。根据该认购书，上诉人有义务在约定时间即2015年2月26日履行签署《商品房买卖合同》和缴纳首付款等义务，然而上诉人未能按期签约，已然违反认购书约定。该认购书第四条，“若乙方（被上诉人）未按上述约定日期签署《商品房买卖合同》，则甲方（被上诉人）视同乙方已放弃该房屋的认购权……甲方对乙方认购的物业具备另行处置权，并无须另行通知乙方，对此乙方明确表示无异议”。因此，在上诉人未按期签约的情况下，被上诉人有权处置其所认购的物业，故被上诉人口头告知上诉人已将房屋另售他人并不违反认购书约定，况且涉案房屋尚未实际售出，上诉人以此为由主张被上诉人违约无事实和法律依据，本院不予支持。至于上诉人提出被上诉人提供的《商品房买卖合同》文本有些条款显失公平等，因该认购书第六条已经明确约定“乙方（上诉人）在签订本认购书前已对蓝湾国际名邸《商品房买卖合同》范文详细阅读，对相关条款明确表示无异议”，故上诉人再以对条款有异议为由拒绝签署合同明显违反了认购书的约定。综上所述，王正玲、王振宇的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人王正玲、王振宇负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣代理审判员 韩 冰代理审判员 刘莉莉二〇一六年八月十五日书 记 员 羊 燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。