上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44665号原告：张光华，男，1982年2月25日生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX弄XXX号XXX室。原告：沈红波，女，1982年10月2日生，汉族，住上海市浦东新区川沙新镇普庆路XXX弄XXX号XXX室。上述两原告的共同委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。被告：孙成华，男，1983年4月23日生，汉族，住上海市浦东新区翔川路XXX弄XXX号XXX室。原告张光华、沈红波与被告孙成华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告沈红波及原告张光华、沈红波的委托诉讼代理人姚卫国到庭参加诉讼。被告孙成华经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张光华向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款人民币(以下币种相同)100万元；3、判令被告支付原告赔偿金54万元。事实和理由：2015年10月，经上海家标堂房地产经纪有限公司(以下简称家标堂公司)居间介绍，原告拟买被告所有的坐落于上海市浦东新区川沙新镇翔川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。但当知道系争房屋已抵押给他人时，被告信誓旦旦表示会尽快让抵押权人解除抵押，家标堂公司工作人员也认为被告有多套房屋，有相当经济实力，解除抵押不成问题。2015年10月9日，原、被告和家标堂公司签订《房地产买卖居间协议》。2015年10月11日，原、被告正式签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)及《房地产买卖合同之补充协议》，约定由原告受让被告自有的系争房屋，约定合同价为229万元，原告另行支付被告装修补偿款41万元，被告到手价270万元。原告于2015年10月11日前向被告支付定金10万元，又在2015年10月11日向被告支付首期付款90万元。但原告随后即获悉原告买受的系争房屋，因三位债权人(含抵押权人)的申请，被上海市浦东新区人民法院查封。被告的另一套房屋也被法院查封。原告再联系被告，被告处于失联状态。原告是卖掉原先居住的房屋才筹措到首付款100万元的，原想改善居住条件，想不到竟陷入被告圈套，无奈只能诉至法院。被告孙成华未作答辩。本院经审理，由原告举证的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、收款收据及支付凭证、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》等证据在案佐证，本院对以下事实予以确认：两原告与被告于2015年10月9日就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。2015年10月11日，原、被告正式签订《合同》，约定由原告受让被告所有的系争房屋，合同价为229万元；双方确认于2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方签订《合同》当日内，原告支付被告首付款100万元(其中含定金10万元)，于办理过户当日再支付房价款17万元；被告收到首期房价款后应优先用于注销抵押，被告应在过户前还清借款，并注销抵押登记，若首期房价款不足以清偿贷款的，不足部分由被告自筹；原告通过贷款方式向被告支付第二期房价款100万元，原告应于合同签订后及时向银行申请贷款，若原告的贷款申请未在过户前获得足额批准，原告应当在过户当日以现金形式向被告补足；系争房屋交付且被告将户口迁出后当日内，原告应支付被告尾款人民币12万元；被告逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日，自逾期之日起，原告有权催告被告履行，在原告催告的宽限期届满后被告仍未履行的，原告有权以书面形式解除合同，并要求被告赔偿总房价款的20%；……。同日，双方还签订了《房地产买卖合同之补充协议》(以下简称《补充协议》)，《补充协议》约定：系争房屋的成交价格为被告到手价270万元；除合同价为229万元，原告另行支付原告装修补偿款41万元；被告应于2016年2月28日前办理原有户口的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向原告支付违约金，直至原有户口迁出时止；原告承担本次交易过程中产生的所有税费。之后，原告按约向被告支付首付款100万元。之后，被告未按约还清系争房屋上的抵押借款及涤除系争房屋上的抵押登记。2015年10月23日、2015年11月4日，系争房屋先后被司法查封及轮候查封。本院认为：原、被告所签的《补充协议》系对《合同》的补充，是《合同》的一部分。双方关于系争房屋总房价的真实约定应认定为270万元，双方关于房价为270万元及《合同》中除房价229万元以外的约定内容均系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。一、关于原告要求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求之处理意见。双方约定于2016年3月10日前办理系争房屋的产权过户手续，后因被告原因系争房屋被司法查封，双方不能按约办理产权过户手续，导致《合同》无法继续履行；现原告要求解除《合同》，符合法律规定，予以支持。二、关于原告要求判令被告退还原告购房款100万元及判令被告支付原告赔偿金54万元的诉讼请求之意见。《合同》解除后，被告应返还原告房款100万元；因被告原因致使《合同》解除，被告的行为构成违约，应按合同约定承担解除《合同》的违约责任，即被告应赔偿原告按《合同》约定的合同价229万元的20%计算的违约金。原告要求按照270万元的20%计算违约金，不符合法律规定，不予支持。被告经本院依法公告传唤未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张光华、沈红波与被告孙成华于本判决生效之日起解除双方于2015年10月11日签订的关于上海市浦东新区川沙新镇翔川路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、被告孙成华于本判决生效之日起十日内返还原告张光华、沈红波房款100万元；三、被告孙成华于本判决生效之日起十日内支付原告张光华、沈红波违约金45.80万元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,660元，由原告张光华、沈红波负担738元，由被告孙成华负担17,922元；保全费5,000元,由被告孙成华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一六年八月二十九日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。