吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书(2014)昌民一初字第184号原告：张丹丹，女，1984年1月12日生，汉族，农民，住吉林市船营区。委托代理人：梁少铎，吉林松花江律师事务所律师。被告：李硕弟，男，1965年7月23日生，满族，农民，户籍所在地吉林经济技术开发区。第三人：吉林义东房地产开发有限公司，住所地吉林经济技术开发区。法定代表人：奚兰文，总经理。第三人：张競文，女，1973年1月15日生，汉族，吉航公司工人，住吉林市昌邑区。原告张丹丹诉被告李硕弟、第三人吉林义东房地产开发有限公司、张競文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭判，公开开庭进行了审理。原告张丹丹及其委托代理人梁少铎、第三人张競文到庭参加诉讼，被告李硕弟经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，公告期满，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人吉林义东房地产开发有限公司经本院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。张丹丹诉称：原告经中间人魏营和李晓春介绍，得知被告的回迁房屋要出卖。被告是某村村民，由于被告所在的某村二组土地被征占，被告取得回迁楼房，被告已经入住。经过商谈，原告觉得价格合理，于2013年9月15日先交付2000元定金，第二天向家里人筹集购房款项，2013年9月16日正式签订了协议，并交付全部购房款152000元。被告本人写了收条，被告儿子李航也书面写了“卖房与我无关”的字条。原告持有协议、收条，找被告办理房屋更名手续时，突然不再接电话，不配合办理更名手续，意图再涨价。另外，在入住时遭到被告的债主张競文以及家人的无理阻拦。原被告之间的交易与张競文无关，无权阻挠原告入住。为了避免与第三人张競文等人发生不必要的争斗，同时更是为了确认房屋所有权诉至法院，希望通过法律途径解决。该楼房是政府的回迁楼，回迁楼是第三人义东公司开发并组织回迁的住宅，目前还没有拿到房屋所有权证。也没有办理不动产专用发票，被告李硕弟是回迁户，是产权人，有资格出卖该房屋。原被告之间签订协议，原告已经支付购房款，合法取得物权，回迁房屋即使没有房照也可以交易，原告是善意取得，该房屋归原告所有。请求法院确认原、被告之间2013年9月16日签订的房屋买卖合同有效、坐落于吉林经济技术开发区某号三楼三单元601室，面积80.744平方米住宅归原告所有，判令被告及第三人义东房地产开发公司协助办理更名手续，并承担相关契税等费用。张競文陈述：要求原告提供付款收据。原被告2013年9月16日签订的房屋买卖合同中没有房屋所有权证书，也没有办理不动产专用发票。根据城市房地产管理法第38条规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。故被告出售给原告的房屋违反了法律的强制性规范，双方所签订的协议应无效。原告是在知道我和被告有债务纠纷的情况下，低价购买其房屋，且屋内家具都是没有拿走。根据合同法第74条、第75条规定，债务人放弃其到期债权或者以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案被告将自有的精装修房产和室内家俱等生活用品以明显不合理的低价转让给原告，被告在低价转让房产过程中存有恶意，将房产转让后已明显无清偿我的债务的能力，严重损害了我的债权利益，其行为也直接导致我的债权不能实现的后果。根据合同法之规定，这类合同应无效。被告是在接到我起诉的传票之后将房产恶意转让。原告在明知我和被告有债权债务纠纷的情况下以非常低的价格购买其房屋，严重损害了我的债权利益。我在向被告主张债务时也多次向派出所报案，在原告买房后，我也曾向派出报案。申请法院不予确认他们的合同有效。李硕弟未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩意见。吉林义东房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面意见。经审理查明，被告李硕弟系吉林经济技术开发区某村民，由于其所在的二组土地被征收，获得的补偿包括位于吉林经济技术开发区某号楼三单元601室、面积81平方米住宅一套，无产权证照。2013年9月16日原告张丹丹与李硕弟签订《房屋买卖协议书》，约定李硕弟以162000元的价格将该房屋出卖给张丹丹，后张丹丹向李硕弟支付152000元并入住该房屋，剩余10000元未支付。后张丹丹无法找到李硕弟，故来院告诉，并申请追加张競文为第三人。张競文与李硕弟之间存在债务纠纷并向本院提起诉讼，故其认为张丹丹与李硕弟之间的房屋交易价格偏低，损害了其对李硕弟享有的债权，应确认张丹丹与李硕弟之间的房屋买卖协议无效。认定上述事实的证据有：2013年9月16日原、被告签订的房屋买卖协议书、收条二份、2013年9月16日8万元的银行销户单及2016年9月16日原告母亲孙桂兰提取现金6万元的取款单、集体土地房屋拆迁产权调换协议书、（2013）昌民二初字第416号案件送达证复印件。根据原告张丹丹的诉讼请求和第三人张競文的陈述，归纳本案的争议焦点：1、原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；2、原、被告之间的房屋交易价格是否明显偏低、双方是否存在恶意串通；3、第三人义东公司是否有协助原告办理更名过户的义务和责任。本院认为,能够产生物权变动效果的不动产交易应满足两个条件：合意形成与物权变动，前者是指交易双方就不动产转让的意思表示达成一致，系债权行为；后者是指意思表示与交付、登记等外在事实相结合,能够引发物权变动，系物权行为。本案所涉房屋为回迁房，现不能办理房屋登记及取得产权证照，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”,但该条款系管理性规范而非效力性规范，目的在于禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。原、被告签订的房屋买卖协议只在双方之间产生交付房屋与价款的请求权，不能直接导致物权变动，且该协议系双方真实意思表示，故应认定该协议有效。另依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定可知，不动产物权的取得与变动，必须以登记为必要条件，而不能认为设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同生效必然发生不动产物权的变动。因本案所涉房屋尚不具备办理登记的条件，且协议中约定的房款尚未全额支付完毕，故对所有权不予确认，待条件成就时，原告张丹丹可另行向被告李硕弟及第三人吉林义东房地产开发有限公司主张权利。第三人张競文认为原、被告之间存在恶意串通且房屋交易价格偏低对其债权构成了损害，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销”之规定，现未有证据证明该房屋交易价格低于当地市场交易价的70%及双方存在恶意串通。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：一、原告张丹丹与被告李硕弟于2013年9月16日签订的房屋买卖协议有效；二、驳回原告张丹丹其他诉讼请求。案件受理费3300元，公告费600元，合计3900元，由被告李硕弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 卢 生代理审判员 王 猛代理审判员 宁银华二〇一六年一月二十九日代理书记员 徐惠敏