四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4672号上诉人（原审被告、反诉原告）都江堰金山房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市胥家镇羊叉村。法定代表人周裕宁，董事长。委托代理人樊祥花，泰和泰律师事务所律师。委托代理人尚靖元，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）谢元一。上诉人都江堰金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）因与被上诉人谢元一商品房预售合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2010）都江民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年10月12日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明，一、2007年4月5日，谢元一与金山公司签订一份《商品房买卖合同》，约定谢元一购买金山公司开发的“天源左岸”楼盘第11幢3单元2-3号住宅房屋一套（建筑面积为130.68平方米），房屋价款为346720元。其中，合同第八条约定：“房屋交付时间为2008年3月31日前……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见补充协议第二条2.7”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”同时，该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……。”合同签订后，双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，其中第2.7条约定“在商品房交买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规或政府行为、通知、命令而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、高考、创卫等），及中雨、六级以上大风（含六级）、政府规划调整、市政设施及相应配套设施建设不全等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。”第2.9条约定：“根据《成都市城市住房专项维修资金管理办法》，买受人应当在出卖人交付商品房之日按政府的相关规定向出卖人交纳专项维修资金，再由出卖人统一交至政府部门指定的银行专门账户，买受人逾期交纳的，自合同约定的交付期限届满日起，每延迟一日，买受人应按应付金额的万分之四支付违约金给出卖人，出卖人有权不予交房。”第4.2条约定：“为能及时、统一办理产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房价款预交应由买受人承担的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税、专项维修资金等费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担。”第4.3条约定：“……如买受人未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的，办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证的时间相应顺延，买受人应每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之一作为违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续。出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金后办理完毕房屋交付手续，出卖人应当在房屋分户所有权登记办理完毕之后3年内将办理国土分户使用权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”以上《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》签订后，购房人谢元一按约向金山公司支付了全部购房款，但金山公司未如期完成“天源左岸”楼盘工程，导致未按合同约定时间向购房人交房。2008年5月12日，因发生特大地震致使工程停工。2008年8月18日，金山公司“天源左岸”楼盘完成综合验收。2008年10月29日，金山公司按照5.12地震震后要求对“天源左岸”楼盘完成了在建工程震后修复（加固）工程验收。2008年12月31日，金山公司在《都江堰快报》刊登交房公告，公告内容如下：“都江堰市天源左岸楼盘，自2009年1月10日起开始交房，请业主带上相关资料前往售楼部办理交房手续。”之后，谢元一与金山公司于2009年2月19日实际完成办理交房手续。2009年5月15日，谢元一按其房屋面积130.68平方米以18元／㎡标准向金山公司交纳了房屋维修基金2352元和办证费用100元，金山公司在收据上注明：“以上费用均为预收，以实际交纳相关部门为准，多退少补。”2010年10月28日谢元一向金山公司交纳了房屋契税5200元，金山公司在收到该契税的收据上注明：“以上费用均为预收，多退少补。”二、谢元一购买房屋所在的“天源左岸”项目在施工期间，即在2008年5月12日发生地震之前，成都电业局都江堰供电局于2007年9月12日向金山公司发出《计划停电信息通知书》，通知停电1天。2008年1月10日，成都电业局都江堰供电局又向金山公司发出《关于供区今冬明春枯水期限电的紧急通知》，告知“近期开始执行限制工业企业用电，确保广大农村居民生活用电”。2010年11月14日，成都电业局都江堰供电局胥家供电所出具书面证明书一份，证明该所曾于2008年1月10日向辖区各企事业用电客户发出过“关于供区今冬明春枯水期限电的紧急通知”。金山公司开发的“天源左岸”在该供电辖区内，受于枯水期限电的影响，该项目累计限电天数共计45天。2008年5月12日，都江堰市发生特大地震，地震导致都江堰市所有在建工程全部停工，四川省建设厅于2008年5月12日发出《关于全省建筑施工现场立即停止施工的紧急通知》（厅应指办（2008）2号），要求全省所有建筑施工现场立即停止施工，待地震监测部门发出安全信息后，进行全面安全检查合格方可施工。2008年7月30日，成都市建委发（2008）429号规定，5.12地震后经检查、备案可以恢复施工的在建工程，其顺延工期自2008年5月12日计起……但顺延的工期最长不超过80天（日历天数）。都江堰市、彭州市、崇州市可根据本地情况，参照处理。”2008年8月18日，金山公司“天源左岸”楼盘完成综合验收。2008年10月29日，金山公司按照要求对“天源左岸”楼盘完成了在建工程震后修复（加固）工程验收。上述事实，有以下证据予以证明：谢元一与金山公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、谢元一支付购房款凭证、2009年5月15日金山公司向谢元一出具的收到房屋维修基金和办证费收据一份、2010年10月28日金山公司向谢元一出具的收到契税5200元收据一份、成都电业局都江堰供电局《计划停电信息通知书》、《关于供区今冬明春枯水期限电的紧急通知》各一份、2010年11月14日成都电业局都江堰供电局胥家供电所出具书面证明书一份、四川省建设厅《关于全省建筑施工现场立即停止施工的紧急通知》（厅应指办（2008）2号）、成都市建委发（2008）429号文件、2008年8月18日“天源左岸”楼盘完成综合验收《竣工验收报告》、2008年10月29日“天源左岸”楼盘《在建工程震后修复（加固）工程验收报告》、2008年12月31日《都江堰快报》、都江堰市建设局《关于全市城镇房屋建筑抗震鉴定加固相关问题的通知》、《关于启动已建工程修复加固和在建工程复工的通知》和庭审笔录等，以上证据具有真实性、合法性、关联性和证明力，原审法院予以采信。原审法院审理认为，谢元一与金山公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，均属有效合同，双方均应严格遵守并执行。合同签订后，谢元一按约支付了购房款，金山公司应当按照合同约定的时间向谢元一交房。但在履行合同中，因发生了合同约定的工期据实顺延的下列情形：1、在2008年5月12日发生特大地震之前累计停电46天，合同约定的交房时间2008年3月31日应顺延至2008年5月16日；2、在2008年5月12日发生特大地震之后，工期从2008年5月12日起顺延80天，交房时间应从2008年5月12日顺延至2008年8月2日；3、都江堰市属于5·12特大地震极重灾区，对所有建筑工程应完成房屋加固维修工作，金山公司在2008年8月18日完成“天源左岸”项目综合验收之后，又于2008年10月29日按照要求对“天源左岸”楼盘完成震后修复（加固）工程验收，工期应顺延至2008年10月29日。故根据双方《商品房买卖合同》第八条和《商品房买卖合同补充协议》第2.7条之规定以及都江堰市对5·12特大地震震后对建筑工程使用要求，金山公司应最迟于2008年10月30日前向谢元一交房。在此之后，金山公司应承担逾期交房的违约责任。在办理交房手续过程中，金山公司于2008年12月31日在《都江堰快报》刊登公告，告知“天源左岸”楼盘的业主，金山公司从2009年1月10日起开始交房，尽管谢元一主张其未看见该公告，但根据双方合同第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，由于双方合同对采取书面通知的方式未作明确具体约定，且谢元一作为买受人理应对其购买房屋的交付情况随时关注，在金山公司公告发出后，应及时与金山公司办理交房手续。故金山公司采取公告方式通知买受人接收房屋，应当视为符合合同约定的通知方式，该公告中通知的交房时间2009年1月10日应认定为双方实际交房时间，本案计算逾期交房违约金的终止时间应为2009年1月10日，金山公司逾期交房的期间应为2008年10月29日起至2009年1月10日止。合同约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”金山公司抗辩自己不违约，包含有请求对违约金进行调整的意思表示，在谢元一没有举证证明金山公司逾期交房给其造成实际损失的情况下，本案应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及地震因素等综合因素对约定违约金标准是否恰当予以裁量。且2008年5月12日发生特大地震，都江堰市系极重灾区，故从公平原则和衡平双方利益的角度出发，原审法院根据上述法律及司法解释的规定以及本案实际情况，对双方约定的逾期交房违约金计付标准适当予以调整为按日向买受人支付已交付房价款万分之二的50%。虽然双方《商品房买卖合同补充协议》第2.9条约定：“买受人应当在出卖人交付商品房之日按政府的相关规定向出卖人交纳专项维修资金，再由出卖人统一交至政府部门指定的银行专门账户，买受人逾期交纳的，自合同约定的交付期限届满日起，每延迟一日，买受人应按应付金额的万分之四支付违约金给出卖人。”谢元一实际交纳房屋维修基金的时间为2009年5月15日，较2009年1月10日的交房时间已经逾期，但金山公司并未举证证明谢元一就其房屋应向政府相关部门交纳房屋专项维修基金的准确金额，故金山公司反诉主张要求购房人按照房屋专项维修基金的应付金额的万分之四支付违约金之请求，原审法院不予支持。因谢元一已于2010年10月28日向金山公司交纳了契税预交额5200元，金山公司在其出具的收据上明确注明“以上费用均为预收，多退少补”，金山公司主张谢元一应交纳契税10401.6元无有效证据证明，故原审法院对金山公司反诉要求谢元一支付契税10401.6元的请求不予支持。《商品房买卖合同补充协议》第4.2条约定：“买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房价款预交应由买受人承担的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税、专项维修资金等费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化，则多退少补。”第4.3条约定：“……如买受人未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料的……买受人应每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之一作为违约金。”谢元一于2010年10月28日向金山公司实际支付契税5200元，较2009年1月10日的交房时间已经逾期，故购房人构成逾期预交契税的违约责任。因原审法院已经对金山公司承担逾期交房违约金的标准予以调减，根据购房人在审理中就此关于对违约金标准提出调减的申请以及公平原则，并结合购房人就此违约的过错原因、过错程度和衡平双方利益因素，原审法院决定将双方约定的逾期预交契税所承担的违约金标准予以调减，调减至合同约定标准的5%，即为：购房人谢元一应每日向金山公司支付合同约定的总购房款的万分之一的5%，计算违约金的期间应从2009年1月10日起算至2010年9月28日止。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，谢元一应当在房屋交付之日向金山公司提交应由购房人提供的办理房屋所有权证和国有土地使用权证相关资料，因无证据证明谢元一已经提交该资料，故金山公司反诉要求谢元一提交在办理房屋分户所有权证和国有土地使用权证时应由购房人提交的全部资料的请求，原审法院予以支持。对于金山公司反诉要求谢元一支付物业管理服务费并承担逾期支付物业管理服务费违约金的请求，因该请求的法律关系与本案不属同一法律关系，原审法院对此在本案中不予审理。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、金山公司于判决生效后十日内向谢元一支付逾期交房的违约金（每日按346720元的万分之二的50%计算，从2008年10月30日起算至2009年1月10日止）；二、谢元一于判决生效后十日内向金山公司提交在办理房屋分户所有权证和国有土地使用权证时应由谢元一提交的全部资料；三、谢元一于判决生效后十日内向金山公司支付逾期预交契税的违约金（每日按346720元的万分之一的5%计算，从2009年1月10日起算至2010年9月28日止）；四、金山公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费363.4元，由金山公司负担；反诉案件受理费749.6元，由谢元一负担100元，由金山公司负担649.6元。宣判后，原审被告、反诉原告金山公司不服，向本院提起上诉称，1、原判认定双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均为有效的情况下，对逾期交房的违约金与交纳契税违约金进行调整时适用双重标准，调减的幅度大相径庭，导致该部分判决显失公平，请求撤销原判第三项，将逾期交纳契税的违约金调整到与第一项判决一样的标准。2、原判对专项维修基金部分的认定与事实不符，金山公司已向法院提供了维修基金的具体金额，且谢元一对此没有异议，原判不支持金山公司的该项反诉请求错误。3、金山公司向一审法院提交了成都合智合力物业管理有限公司委托金山公司向谢元一等10户业主收取物业管理费的授权证明，金山公司要求谢元一支付物业管理费及违约金的请求虽然不属于同一法律关系，但与谢元一主张的逾期交房违约金属于同一种类，应当合并审理，原判认定金山公司要求谢元一支付物业管理费及违约金与原诉不属于同一法律关系而不予审理属于适用法律错误。综上所述，原判认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判第三项、第四项，依法改判谢元一向金山公司支付逾期交纳契税的违约金21704.67元、维修基金的违约金385.7元、物管费1829.52元及违约金3622.40元。被上诉人谢元一答辩称，1、物管费是业主与物业公司之间的法律关系，金山公司作为开发商不享有收取物管费的权利，不属于本案审理范围。2、契税和维修基金均非金山公司收取的费用，金山公司只是在业主委托办理产权证的基础上，代收这些费用，该委托对于业主没有强制约束力，业主有权自行缴纳该费用并自行办理产权证，故未缴纳该费用不存在任何违约金的问题。只有在业主未缴纳，金山公司代为缴纳的情况下，金山公司才有权基于不当得利要求业主赔偿相应损失，而且不能高于银行同期贷款利率的130%。本院二审查明的事实及采信的证据与原判一致，本院对此予以确认。谢元一的一审诉讼请求是要求金山公司支付逾期交房违约金22537元。金山公司的反诉请求是：一、判令谢元一支付逾期交纳专项维修资金的违约金385.73元；二、判令谢元一支付物业管理服务费1829.52元及违约金3662.45元；三、判令谢元一支付契税10401.6元及违约金21704.67元；四、判令谢元一在2010年10月10日前交付合同约定的办理房屋分户所有权证和国有土地使用权证时应由其提交的全部资料；五、反诉费用由谢元一负担。本院认为，双方当事人对原判第一项和第二项判决结果均未提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本院二审时对该两项判决结果不予审理。本案二审争议的焦点有三，一是谢元一应否向金山公司支付逾期缴纳专项维修基金的违约金；二是谢元一应否向金山公司支付物管费及违约金；三是原判对谢元一逾期交纳契税应承担的违约金进行调整是否得当。关于第一个争议焦点，建设部、财政部发布的，自2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”根据上述部门规章的规定，金山公司作为开发商对专项维修基金不享有任何实体权利，只是按照相关规定代为收取该费用。在谢元一不按约定及时缴纳维修基金的情况下，金山公司有权拒绝向其交付房屋，而对金山公司不会造成任何利益损失。加之补充协议中没有明确应缴纳维修基金的具体数额，金山公司也没有尽到相应的通知义务，故金山公司要求谢元一承担逾期缴纳违约基金的违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，向谢元一等业主收取物业管理费系成都合智合力物业管理公司的权利。2010年10月11日成都合智合力物业管理公司出具的《证明》，授权金山公司以自己名义向谢元一等业主收取物业管理费。如果认定该《证明》为委托收款，则金山公司不能以自己名义向谢元一主张权利，而应以成都合智合力物业管理公司的名义提起诉讼。如果认定为债权转让协议，由于未将债权转让事宜通知债务人，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，债权转让不成立，金山公司主张该债权应当予驳回。故金山公司在本案中反诉要求谢元一支付物管费及违约金的理由均不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，契税系国家税务机关在办理产权转移登记时收取的税种之一，金山公司只是在谢元一委托其代办产权时根据双方的约定，代税务机关收取该费用。金山公司对该契税本身不享有任何权利，在谢元一未及时缴纳相关费用的情况下，金山公司享有延期办证的抗辩权，其利益不会受到任何损失。双方在补充协议中虽然约定了逾期缴纳契税的违约责任，但违约责任应与守约方受到的损失相当，在金山公司没有任何损失的情况下，原判对金山公司的该项诉讼请求酌情给予了少许支持，在谢元一对此没有提出上诉，认可该判决结果的情况下，本院对该判项予以维持。逾期缴纳契税与逾期交房给守约方造成的损失完全不一样，金山公司要求适用同一标准对违约金进行调整将造成实质上的不公平，该上诉理由本院不予支持。综上所述，金山公司的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费的负担方式按原判执行，二审案件受理费1113元，由上诉人都江堰金山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 黎代理审判员  何晓梅代理审判员  曾光勇二〇一一年十一月二十二日书 记 员  毛程程