西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第03353号原告西安唐宗隆酒店管理有限公司。法定代表人高燕，该公司执行董事兼总经理。委托代理人慕丽，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人李娟，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司。法定代表人雷进荣，该公司执行董事兼总经理。原告西安唐宗隆酒店管理有限公司与被告陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月14日，原、被告签订了《大雁塔北广场商铺租赁合同》。2014年2月21日，原告的名称由西安恒东商贸有限公司变更为西安唐宗隆酒店管理有限公司，2014年1月28日，被告的名称由陕西国昇实业有限公司变更为陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司。双方在合同中约定将位于西安市大雁塔北广场B栋一层B01号建筑面积为1010.21平方米商铺租赁给被告经营，租期10年，自2014年2月11日起至2024年2月10日止。其中，2014年2月11日至2016年2月10日的租金收取标准为每月每平方米180元，租金按季度支付每两年递增一次，自房屋交付之日起原告给被告90天的免租装修期（即2013年11月11日至2014年2月10日）。合同签订后，原告按约履行了房屋交付的义务，但被告将租赁费支付至2014年5月10日后再未按时交付租金。2014年8月23日，双方就被告拖欠房租的相关事宜达成《补充协议书》，约定被告应于2014年9月底前向原告一次性支付拖欠原告两个季度的房租共计1091026元，且继续按租赁合同约定履行义务，如被告构成根本违约，原告将依法解除双方签订的租赁合同，被告除按原合同承担相应责任外，其在租赁物上的装潢装修全部无偿归原告所有。《补充协议书》签订后，被告仅支付了800000元租金，剩余的拖欠租金再未支付。2015年3月18日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告双方之间的租赁合同于2015年3月18日解除，并要求被告履行相关义务，被告未予以理会。2015年4月16日，原告向被告发出《限期搬离通知书》，要求被告于三日内向原告交付房屋并履行相关义务，被告未予理会。2015年4月27日，原告再次向被告发出《通知书》，通知被告其滞留在商铺的全部物品将由原告自行处置，且被告应承担相关责任，被告仍拒不履行。截止2015年4月27日，被告已累计拖欠原告房租1303169元，违约金545513元，上述费用合计1848682元。现原告诉至法院请求依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2014年9月23日至2015年4月27日）1303169元；被告向原告支付违约金545513元；本案诉讼费由被告承担。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交任何书面的答辩意见。经审理查明，原告公司曾用名称为西安恒东商贸有限公司，被告公司曾用名称为陕西国昇实业有限公司。2013年11月14日，原、被告签订《大雁塔北广场商建商铺租赁合同》约定被告承租位于大雁塔北广场B栋一层B01号商铺，该部分建筑面积为1010.21平方米，租赁期限为10年，自2014年2月11日至2024年2月10日，原告确认被告合同款到账后6日内将租赁房屋交付给被告，被告须自2014年2月10日前正常全面开业；自该合同签订之日起，每三个月为一个租金的结算周期,其中2014年2月11日至2016年2月10日的租金标准为每月每平方米180元，原告自房屋交付之日起给被告90天的免租装修期即自2013年11月11日至2014年2月10日，免租装修期内免除被告支付租金的义务，具体的租金支付时间为被告应于2013年11月14日前向原告交付2014年2月11日至2014年5月10日的租金545513元，2014年4月25日前向原告交付2014年5月11日至2014年8月10日的租金545513元，2014年7月25日向原告交付2014年8月11日至2014年11月10日的租金545513元，2014年10月25日前向原告交付2014年11月11日至2015年2月10日的租金545513元，2015年1月25日前向原告交付2015年2月11日至2015年5月10日的租金545513元，以此类推。该合同签订之日前，被告向原告交付363676元作为该合同履约保证金，原告向被告出具财务收据；原告保证上述房产权属清楚，没有纠纷，若发生与原告有关的产权纠纷或债权债务，由原告负责并承担相应的民事法律责任。关于违约责任，双方约定被告逾期缴纳租金超过15日，原告选择解除该合同，被告应向原告支付相当于三个月租金的（以本合同解除前一月的租金为标准）违约金，且被告所付履约保证金，原告不予退还;无论合同是因违约或合意而解除还是因期满终止，被告都不得以其在原告资产之外的固定资产或装饰装修投入为理由，要求冲减、抵扣房租或其它任何应付费用，不得要求原告予以任何形式的补偿，更不得以此为理由拖延向原告交还租赁房屋的时间。同时双方在合同中明确了各自的通讯方式并约定双方之间的任何通知或书面函件必须以中文形式写成，以专人送达、特快专递、挂号邮件之形式发送，如以专人送达方式，则按收件一方签收之日视为送达，如以特快专递送达的方式，则以发出后次日，外埠发出后四日视为送达，如以挂号邮寄的方式，则在投邮后第5日视为送达。合同签订后，由于被告拖欠原告2014年5月11日至2014年11月10日两个季度的房租共计1091026元，原告给租赁房屋停止供电。后双方于2014年8月23日达成补充协议书,该协议中被告承诺于2014年9月底向原告一次性付清拖欠的房租共计1091026元，并不再追究原告停电的责任，被告如能按时付款，原告放弃要求被告承担迟延支付租金的违约责任，双方继续按照《大雁塔北广场商建商铺租赁合同》的约定履行相关义务，如被告再出现无故逾期支付租金的现象，则视为被告不再履行租赁合同，构成根本违约，原告将依法解除双方签订的租赁合同，被告除按照租赁合同的约定承担相应责任外，其已在租赁物上的装潢装修全部无偿归原告所有。庭审中，原告向法庭提交了其在2015年3月18日向被告发出的解除合同通知书及2015年4月16日向被告发出的限期搬离通知书，但原告未向法庭提交相关证据证明上述通知书已送达被告。根据原告提供的解除合同通知书显示被告在签订《补充协议书》后向原告支付房租800000元。2015年4月27日，原告委托律师见证收回了被告租用的商铺，律师见证书中见证了原告委托专业开锁公司对被告承租商铺强行开锁的过程，并确认该商铺为空置商铺，无任何办公设施，亦无任何人员办公的迹象。另查明，神木县金石缘商贸有限公司为西安市雁塔区曲江新区大雁塔北广场2幢的所有权人，2012年12月10日神木县金石缘商贸有限公司授权原告以原告的名义出租上述房屋，包括签订租赁合同在内的一切合同、协议或补充协议，收取租赁费，处理与租赁物有关的一切事宜。神木县金石缘商贸有限公司向法庭出具情况说明表明原告将其所有的上述房屋以A、B、C、D排序后分别对外出租，被告承租的B栋B01号商铺属于神木县金石缘商贸有限公司所有的上述房屋的一部分。再查明，2014年2月21日，西安恒东商贸有限公司将公司名称变更为西安唐宗隆酒店管理有限公司；2012年9月25日陕西辉骏房地产开发有限公司将名称变更为陕西国昇实业有限公司，2014年1月28日，陕西国昇实业有限公司将名称变更为陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司。上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、律师见证书、情况说明、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订的《大雁塔北广场商建商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在租赁合同中对租赁期限、租金等进行了约定，后因被告拖欠租金双方达成《补充协议》约定由被告于2014年9月底向原告一次性付清拖欠的2014年5月11日至2014年11月10日的房租共计1091026元，如被告再出现无故逾期支付租金的现象，则视为被告不再履行租赁合同，构成根本违约，原告可依法解除双方签订的租赁合同，且被告已在租赁物上的装潢装修全部无偿归原告所有。在《补充协议》签订后，被告于2014年8月23日向原告支付租金800000元。2015年4月27日，原告在律师见证下将商铺门锁强行打开。按照双方的约定2014年2月11日至2016年2月10日的租金标准为每月每平方米180元，将被告已支付的租金800000元进行折抵后，可以计算出被告已将租金支付至2014年9月22日，故被告拖欠原告租金期间为2014年9月23日至2015年4月26日。根据上述租金的计算标准，2014年9月23日至2015年4月26日期间被告应向原告支付租金1303169元，因原告已实际收回涉案房屋，合同已经无法继续履行，故在扣除被告已向原告支付的履约保证金363676元后，被告还应向原告支付欠付租金939493元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方虽在合同中约定被告逾期缴纳租金超过15日，原告选择解除该合同的，被告应向原告支付相当于三个月租金的违约金，但在庭审中原告并未向法庭提交相关证据证明其已将解除合同的通知送达被告的相关证据，故对于原告要求被告按照上述双方关于违约责任的约定支付违约金的请求，本院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安唐宗隆酒店管理有限公司自2014年9月23日至2015年4月26日的租金939493元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安唐宗隆酒店管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费21438元，由原告承担10719元，被告承担10719元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。上述事实，有商铺租赁合同、补充协议、律师见证书、情况说明、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订的《大雁塔北广场商建商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在租赁合同中对租赁期限、租金等进行了约定，后因被告拖欠租金双方达成《补充协议》约定由被告于2014年9月底向原告一次性付清拖欠的2014年5月11日至2014年11月10日的房租共计1091026元，如被告再出现无故逾期支付租金的现象，则视为被告不再履行租赁合同，构成根本违约，原告可依法解除双方签订的租赁合同，且被告已在租赁物上的装潢装修全部无偿归原告所有。在《补充协议》签订后，被告于2014年8月23日向原告支付租金800000元。2015年4月27日，原告在律师见证下将商铺门锁强行打开。按照双方的约定2014年2月11日至2016年2月10日的租金标准为每月每平方米180元，将被告已支付的租金800000元进行折抵后，可以计算出被告已将租金支付至2014年9月22日，故被告拖欠原告租金期间为2014年9月23日至2015年4月26日。根据上述租金的计算标准，2014年9月23日至2015年4月26日期间被告应向原告支付租金1303169元，扣除被告已向原告支付的履约保证金363676元，故被告应向原告支付租金939493元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因双方虽在合同中约定被告逾期缴纳租金超过15日，原告选择解除该合同的，被告应向原告支付相当于三个月租金的违约金，但在庭审中原告并未向法庭提交相关证据证明其已将解除合同的通知送达被告的相关证据，故对于原告要求被告按照上述双方关于违约责任的约定支付违约金的请求，本院依法不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陕西祯宝珑东方艺术品中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安唐宗隆酒店管理有限公司自2014年9月23日至2015年4月26日的租金939493元。如果被告未按照本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安唐宗隆酒店管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费21438元，由原告承担10719元，被告承担10719元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁代理审判员  陈 婷代理审判员  赵 妍二〇一六年一月四日书 记 员  张焕焕