广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1371号原告：赵升，男，汉族，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××0013。委托代理人：李黄善，广东华杨律师事务所律师。委托代理人：骆峰。被告：简朵云，女，汉族，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××4423。委托代理人：夏天风，广东益诺众诚律师事务所律师。被告：许照青，男，汉族，现住珠海市香洲区，公民身份号码×××4535。原告赵升诉被告简朵云、许照青确认民事行为无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵升及其委托代理人李黄善、骆峰，被告简朵云及其委托代理人夏天风、被告许照青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵升诉称：2013年7月29日被告简朵云分别以491018元、508982元向被告许照青出售珠海市吉大石花东路华景花园58号7栋6A、6B房屋。首先，原告赵升与被告简朵云于1995年12月13日登记结婚，前述两套房产为被告简朵云于2009年向中轻日用五金进口公司购买。可见前述两套房产系原告赵升与被告简朵云的夫妻共同财产。被告简朵云在出售之时却没有经过原告赵升同意。其次，被告简朵云向被告许照青出售该两套房产的价格明显低于房产的正常市场价格。再者，经我多方查证，发现被告许照青并没有相应的购买能力。通过上述三点原因可知，被告简朵云向被告许照青出售前述两套房屋，既是无处分权人处分他人财产，又是恶意串通损害他人利益，依法应当是无效行为。为此，原告赵升特向法院提起诉讼，请求法院判令：确认被告简朵云与被告许照青关于吉大石花东路华景花园58号7栋6A、6B房的买卖行为无效。原告赵升为其诉称向本院提供如下证据：1、房地产权登记表四份；2、结婚证书；3、受理案件通知书两份；4、银行流水明细记录；5、村民委员会出具的证明。被告简朵云答辩称：涉案房屋原本登记在被告简朵云名下，2013年时候因为经济上的问题就决定将涉案房屋出售，买家许照青和被告简朵云之间没有什么特殊关系，房屋价格也是按照市场价格110万元加上税费，没有明显低于市场价，这个事实可以从涉案房屋抵押登记情况查看，银行只愿意贷给被告许照青1**万元，银行也是按照现实市场价格进行担保110万元，主要是房龄有24年又是顶层，属于老旧小区，所以当时市场出售的时候也面临买方多方砍价，无论从买卖双方关系上，既没有亲属关系也没有其他特殊背景，从出售价格上也没有明显低于市场价格，因为从维护交易稳定的情况出发，我们不希望进行撤销交易，本案涉及到银行抵押，所以如果撤销，那么银行抵押问题很棘手。被告简朵云当庭提交如下证据：1、房地产权登记表；2、房地产权抵押按揭登记表。被告许照青答辩称：一、被告许照青与简朵云的房屋买卖行为合法有效，原告没有任何证据能推翻该买卖行为，也没有任何证据证实房屋买卖价格明显低于市场价格或存在恶意串通行为。被告许照青与简朵云并无任何特殊关系，既非亲戚也非好友，被告许照青经朋友介绍得知简朵云想出售位于吉大石花东路华景花园58号7栋6A、6B房屋，该两套房屋属相邻房屋，装修打通为一套，价格合适，被告许照青才决定购买。被告许照青并不知道简朵云与赵升感情不合闹离婚的事实，两套房的产权登记业主均为简朵云一人，并没有体现出原告的名字，夫妻感情出现问题属个人隐私，被告许照青没有义务也不可能知道，原告说简朵云无权处分他人财产，并说被告许照青恶意串通损害他人利益，显然没有事实和法律依据。从产权登记表可知，涉案房屋建成年份是1992年，距今已经24年，属老旧二手房，6A房建筑面积82平方米，6B房建筑面积85平方米，合计建筑面积167平方米，买卖单价为每平方米6280元，总成交价为人民币1048760元。无论是从房屋的楼龄和楼层来看，上述成交价格并没有明显低于市场价格，被告许照青按成交额的3%缴交了全额的契税，且买卖成交价是经地税局核定过的并没有明显低于市场价的过税价格，原告认为价格过低的说法不符合事实。二、被告许照青与简朵云的房屋买卖行为手续齐全，交易已经完成，房屋也已经由被告许照青实际占有和使用，被告许照青是善意的买受人，简朵云的买卖行为是在与原告夫妻关系存续期间所作出之买卖行为，他们之间的夫妻矛盾不能转嫁和对抗善意第三人。被告许照青相信法律保护善意第三人，物权是以登记为主的，从维护交易稳定的市场经济原则出发，本案不能轻易撤销已经完成和生效的买卖行为。被告许照青为购买上述两套打通的房屋，已经付出了100多万元的代价，被告许照青在拿到新的房地产权证后，也实际占有和使用了房屋，被告许照青与简朵云非亲非故，根本不知道他们夫妻之间有矛盾，被告许照青购买房屋时也不可能预见到本案中买卖无效的风险。现原告仅凭主观判断，认为交易价格明显低于市场价格，认为被告许照青与简朵云存在恶意串通行为，要求撤销已经完成和受法律保护的交易行为，但原告却没有拿出足够有效的能推翻买卖行为的证据。相反，被告许照青认为是原告反悔，想以此手段要回已经售出的房屋，是不诚信的行为。综上所述，原告没有证据证明本案的交易行为明显低于市场价格，也没有证据证明被告许照青与简朵云存在恶意串通的行为，被告许照青的交易行为完全公开透明，无任何过错可言，不存在侵犯了原告的合法权益，被告许照青恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告许照青提交如下证据：1、珠海市二手房地产买卖合同（6A）；2、珠海市二手房地产买卖合同（6B）；3、简朵云房地产权证（6A）；4、简朵云房地产权证（6B）；5、房地产权登记申请书和询问表（6A）；6、房地产权登记申请书和询问表（6B）；7、营业税征免证明（6A）；8、营业税征免证明（6B）；9、契税完税证（6A）；10、契税完税证（6B）；11、购房发票（6A），12、购房发票（6A）；13、2014.3至2014.9电费发票（6A房）；14、2014.3至2014.9电费（6B房）；15、2014.2至2014.10水费发票（6A）；15、2014.2至2014.10水费发票（6B房）；17、2014.1至2014.11物业管理费收费情况列表（6A房）；18、2014.1至2014.11物业管理费收费情况列表（6B房）；19、房屋收款转账凭证。经审理查明：原告赵升与被告简朵云于1995年12月13日登记结婚。被告简朵云于2009年向中轻日用五金进口公司购买了珠海市吉大石花东路华景花园58号7栋6A、6B两套房屋（以下简称6A房、6B房），权证号码分别为粤房地权证珠字第××号和第0100029048号，登记产权人为简朵云，房屋建筑面积分别为82平方米和85平方米，于1992年建成。2013年7月29日，被告简朵云与被告许照青签订两份《珠海市房地产买卖合同》，分别约定被告简朵云将上述6A房以514960元的价格、6B房以533800元的价格转让给被告许照青，并约定税费各自承担，2013年7月30日前交付两套房屋等内容。被告许照青提交两份银行转账凭证，显示2013年7月29日其向被告简朵云转账支付了金额为514960元和533800元的两笔款项，当日双方向珠海市房地产登记中心申请办理了房屋权属登记变更手续。同年8月1日，被告许照青领取两套房产的房地产权证（权证号码分别为0100208664、0100208665）。案涉房产过户后，被告许照青以案涉6A、6B房为抵押物，向中国工商银行珠海莲花支行申请了债权总额115万元的按揭贷款。借贷双方于2013年11月12日向珠海市房地产登记中心申请办理了抵押登记手续，《房地产抵押（按揭）登记表》显示6A、6B房的评估价值共计为1653634元。另查明，原告赵升于2012年10月23日向本院起诉被告简朵云要求离婚，案号为（2012）珠香法民一初字第4189号。本院于2013年1月作出民事判决不准予二人离婚。2014年6月11日，原告赵升再次向本院提起诉讼，要求与简朵云离婚，案号为（2014）珠香法民一初字第1345号，该案目前尚未审结。又查明，被告简朵云与其弟简耀锋曾于2012年9月20日和同年9月24日签订两份《房地产买卖合同》，将简朵云与原告赵升婚后购得的其他两套房产转让给简耀锋，并办理了房产过户手续。后原告赵升起诉至本院，本院作出（2013）珠香法湾民初字第124号、（2013）珠香法湾民初字第125号民事判决，认定买卖双方恶意转让房产，据此确认该两份《房地产买卖合同》无效，并要求简朵云与简耀锋将该两套房产恢复至简朵云名下。上述两份判决均已发生法律效力。原告赵升主张，被告许照青早年前就认识原告赵升和被告简朵云夫妇，却在明知其二人夫妻关系存续的情况下，不征求原告赵升的意见就以不合理低价向简朵云购买案涉房产并完成过户，且被告许照青并不具备相应的购买能力，据此，二被告构成恶意串通，损害了原告的合法权益，原告遂诉至本院，要求确认二被告之间的房地产买卖行为无效。被告许照青认可其在2011年曾为原告赵升与被告简朵云的小孩做过家教，并和原告夫妇一起吃过饭，那时赵升夫妇关系很好，对赵升夫妇谈不上熟识也不了解二人出现感情问题。本案审理过程中，本院依据原告赵升提出的司法评估申请，依法委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对案涉6A、6B房的市场价值进行评估，估价时点为2013年7月29日（即二被告签订房屋买卖合同日期）。评估公司出具《房地产估价报告》，确定6A房评估单价为8000元／平方米，评估总价为656000元；6B房评估单价为7800元／平方米，评估总价为663000元，两房合计1319000元。经质证，原告赵升认为评估报告的评估结论偏低于实际市场价格，没有考虑6A、6B房作为学区房的重大因素，与案涉房产在贷款115万元进行抵押时银行评估的价值1653634元差距过大。二被告对评估结论没有异议。本院依职权于2015年10月30日向中国工商银行珠海分行调取了被告许照青2002020801012379943账号自2013年6月29日起至2014年1月29日期间的银行流水明细记录，记录载明2013年7月29日户名为简石清、账号为62×××19的账户向许照青上述尾号为9943的账户转入1048760元；同日，许照青上述账户向户名为简朵云、账号为62×××09的账户转入金额分别为533800元、514960元的两笔款项，金额共计1048760元。上述转账记录与被告许照青提交的用以证明支付房款的两份银行转账凭证一致。另，原告赵升提交的广东省河源市紫金县蓝塘镇塘田村民委员会出具的证明说明简石清系简朵云之父。经庭审质证，被告许照青和简朵云均认可上述银行流水明细记录的真实性，简朵云承认简石清与其系父女关系。被告许照青辩称购房付款事宜全部由其妻子负责，其不清楚款项往来的具体缘由，且其并不认识简石清；被告简朵云辩称确认收到被告许照青转入的房款，但不清楚被告许照青的房款来源。鉴于上述情况，本院向两被告发出《当事人到庭通知书》，要求被告许照青及其妻子、被告简朵云及其父亲简石清于2015年11月26日亲自到庭参加法庭审理、配合调查。但2015年11月26日庭审时，两被告仅有许照青到庭，许照青称其妻子出差无法到庭，被告简朵云及其父亲简石清均没有到庭且未说明原因，简朵云的代理人也没有出庭。庭审中，本院向当事人宣读了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第一百一十二条的规定。经再三询问，被告许照青对于简石清为何向其银行账户支付1048760元，仍然以购房整个过程均由其妻子办理，其只负责签名和过户，其本人不清楚为由拒绝说明有关情况；在本院要求其确认与简朵云之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的情况下，被告许照青既不承认也不否认，拒绝作出明确答复。本院认为，案涉6A、6B房虽然只登记在被告简朵云名下，但是，该两套房产是原告赵升与被告简朵云在夫妻关系存续期间购买，应认定为夫妻共同财产。对上述房产的转让，属于非因日常生活需要而对夫妻共同财产作出的重要处理，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”的规定，被告简朵云转让上述房产前，应与原告赵升协商取得一致意见。被告简朵云没有征求原告赵升的意见擅自将案涉房产转让给他人，属于无权处分行为。两被告主张双方存在真实合法的房屋买卖合同关系，且已付清房款并实际交付房屋。但是，被告许照青的付款账户流水明细显示，被告许照青在2013年7月29日转账支付给被告简朵云的1048760元所谓购房款，实际上是由被告简朵云的父亲简石清在当天早些时候转给被告许照青的。被告许照青表示不认识简石清，并以购房付款事宜系由其妻子负责为由没有对上述情况作出解释。在本院要求被告许照青及其妻子、简朵云及其父亲简石清亲自到庭接受调查的情况下，被告许照青的妻子、简朵云和简石清无正当理由均没有到庭。并且，在后续的庭审中，被告许照青在本院再三询问下，仍然以全部购房事宜由其妻子操作、其本人不清楚为由拒绝说明有关情况；此外，被告许照青对于两被告云之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，态度模糊，不再坚持其之前所称两被告存在真实房屋买卖合同关系的主张。上述事实表明，被告许照青并没有实际支付购房款，且其在未支付购房款的情况下却得以将案涉房产登记到其名下，并未作出合理的解释，因此，本院认定两被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系。被告许照青曾于2011年在原告赵升与被告简朵云家中做家教，三人也曾一起吃饭，因此，被告许照青应当知道案涉房屋为原告赵升和被告简朵云的夫妻共同财产。两被告在双方并没有真实的房屋买卖合意的情况下，却签订房屋买卖合同并作出一系列的款项转账和产权变更登记等行为，制造房屋合法转让的假象，同时考虑到原告赵升于2012年10月提出的离婚请求未得到本院支持后又于2014年6月再次提起离婚诉讼，从而证实双方的夫妻关系在2013年7月未得到改善的情形，可以认定两被告恶意串通以虚假的房屋转让达到让被告简朵云转移夫妻共同财产的目的，损害原告赵升作为案涉房屋共有人的合法利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。因此，原告赵升请求确认两被告之间转让案涉房产的买卖行为无效，有事实和法律依据，本院予以支持。对于两被告伪造重要证据，妨碍人民法院审理案件的行为，本院将依法予以处罚。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（四）项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：确认被告简朵云将珠海市吉大石花东路华景花园58号7栋6A、6B房转让给被告许照青的行为无效。本案受理费13800元，评估费5797元，合计19597元，由被告简朵云、许照青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  崔少俊审 判 员  王 敏人民陪审员  黄建华二〇一六年一月十三日书 记 员  莫钧翔