上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2174号(2015)闸民三(民)初字第2174号原告吴敏红，女，1967年4月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人刘慧，上海尚域律师事务所律师。委托代理人李强，上海尚域律师事务所律师。被告陈胜乐，男，1969年11月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人崔恩娜，上海镇平律师事务所律师。委托代理人吴声威，上海镇平律师事务所律师。第三人上海德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，职务总经理。委托代理人任沉沉。委托代理人余锦志。原告吴敏红与被告陈胜乐房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭，审理中，原上海市闸北区人民法院依法追加上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，后原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。于2016年07月11日公开开庭进行了审理，原告吴敏红及其委托代理人刘慧，被告陈胜乐的委托代理人崔恩娜，第三人德佑公司的委托代理人任沉沉、余锦志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴敏红诉称，原被告于2015年8月18日在中介居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定原告购买被告位于本市虬江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价5,938,000元。原告于合同签字后当日向被告支付定金30万元，原被告双方同意在协议签订后17日内去中介签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告应在签订示范文本合同当日支付首期房款290万(含定金)等。为此，原告大量抛售股票。2015年9月5日，德佑公司短信通知原告，将签订《上海市房地产买卖合同》的日期变更为2015年9月10日，但2015年9月9日，德佑公司再次通知原告因被告方有事，签约时间另行通知。当晚原告向德佑公司确认究竟何时签约，德佑公司回复被告可能会考虑违约。之后，原告为履行协议，积极要求中介与被告沟通，不但协商未果，反而于2015年9月18日，德佑公司告知原告收到了被告的律师函，被告明确表示要解除合同。故原告诉至法院，要求判令1、被告返还原告定金30万元；2、被告支付原告违约金1,187,600元；3、诉讼费由被告承担。被告陈胜乐辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约在先，没有按约定的时间履行签约义务，且在双方协商过程中出言不逊，原告丈夫以卖不卖房由不得你相威胁，被告认为双方丧失合作基础，遂行使解除权。双方居间协议中违约条款的约定不合理，居间协议是为了促成买卖合同的成立，却以总房款20%作为违约金，约定过高，原告的赔偿要求超出实际损失过多。第三人德佑公司述称，2015年8月18日，在第三人居间下，原被告签订了居间合同，约定在9月10日之前签订网签合同，但是9月2日、9月9日、9月10日，经过第三人沟通，被告一直没有明确答复是否过来签网签合同，9月15日，第三人要求碰面协商，碰面后被告说要考虑一下，9月16日，被告明确表示不卖了，理由是房价涨，如果要继续履行，就要涨价，原告不同意，后双方就没有继续签订网签合同。经审理查明，被告陈胜乐是系争房屋产权人。陈胜乐与杨冬艳系夫妻关系。2015年8月18日，原告吴敏红(乙方)与杨冬艳(甲方)、第三人(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋转让价593.8万元，定金30万元，甲、乙双方同意在本协议签订后17日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计290万元(含定金30万元)，乙方通过贷款方式支付第二期房价款，计298万元，尾款5.8万元。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求向对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同日，原告支付定金30万元。后被告陈胜乐在甲方签名处签字确认。2015年9月17日，上海镇平律师事务所向德佑公司、吴敏红发送律师函，称接受陈胜乐委托，根据2015年8月18日签订的《房地产买卖居间协议》规定，双方在协议签订后17日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但被告特意从温州赶回上海准备9月3日前同买方签订买卖合同时，买方却没有按期与被告签订房屋买卖合同。鉴于买方违反《房地产买卖居间协议》约定期限，以行为表明其已无诚意按照协议约定继续履行，所以双方签订《上海市房地产买卖合同》的诚信基础已失，且在居间方处了解买方为人暴力，矛盾发生后还言语威胁被告方，为了维护被告方合法权益，根据《房地产买卖居间协议》及《合同法》、《民法通则》的规定，解除三方签订的《房地产买卖合同居间协议》。审理中，原告向法庭提供原告与第三人的短信记录、第三人与被告妻子杨冬燕的微信记录，称第三人告知原告签约日期变更为2015年9月10日，原因是被告不在上海。系争房屋买卖事宜由杨冬燕负责处理，后杨冬燕表示后悔，以及杨冬燕考虑到房价上涨的问题表示要违约。被告称，真实性不认可，未有发送信息人的身份证明及发送信息的相对方的身份证明，原告也未证明记录的连续性，微信内容可以撤回和删除；关联性也不认可，居间协议约定的双方签约时间为9月3日，而原告在已超过9月3日的情况下，自行与中介更改签约时间，无法证明是经被告同意的，微信中“杨姐2604”不是合同主体，无法证明是被告要求变更合同内容。第三人表示无异议。庭审中，第三人申请证人中介公司经办人张淑兰到庭作证，张淑兰称，2015年8月18日签订居间协议的时候就确认网签日期是9月10日，当时没有注意到居间协议中17日内签订网签的说法，原告手上有一笔钱是处于理财状态，原告提出在9月10日之前原告可以取出该笔钱款。8月31日，被告本人来上海补签字，证人当面和被告确认过9月10日要签订网签，被告同意。9月5日左右，证人发送短信给被告的妻子杨冬燕，确定9月10日签约是否有问题，对方没有回复，打电话对方也没有接。9月9日晚上经理与房东沟通，确定9月10日来签约，但9月10日被告没有来，买卖双方于15、16日进行了商谈，之后再打电话给房东，就是律师接的电话，称房子不卖了，也没有说原因。原告表示，其未说过要至9月10日才能取钱。被告表示，张淑兰未联系过被告，被告也未在8月31日与中介确认9月10日签订网签。审理中，原告称，对于签订合同，原告只接到中介公司两个电话，8月29日中介向原告确定9月10日签订合同，9月3日中介进一步确认是9月10日，并告知原告这是经被告确认的日期。9月5日中介向原告发出正式的短信通知，确定是9月10日签订合同。被告称，协议签订的是17日内，就应该是9月5日前签，被告找过第三人，第三人说原告资金不足。过了9月5日，因原告的丈夫态度蛮横，激怒了被告，就导致双方没有签订网签合同，被告在9月17日发了律师函，是为了让原告及时止损。被告同意退还原告30万定金。第三人称，被告在浙江，由被告的妻子杨冬燕参与，传真给被告本人签署《房地产买卖居间协议》，协议签订后，原被告双方经协商，约定在9月10日签网签合同，故居间协议未更改，签好协议次日，被告就反悔了，也问过违约赔偿事宜，第三人一直安抚，8月31日第三人找到被告，被告在定金收据上签字，并且在《房地产买卖居间协议》上补签名，后闸北和静安合并，被告就明说房子不卖了。以上事实，有当事人提供的《房地产买卖居间协议》、上海市房地产登记簿等证据及陈述予以佐证。本院认为，《房地产买卖居间协议》约定，原被告双方同意在《房地产买卖居间协议》签订后17日内签订《上海市房地产买卖合同》，因17日内属一个时间段，而非确定日期，正常情况下，理应在中介的参与下，原被告对具体签约日期有一个协商和确定的过程，现原告和第三人均表示双方确认和同意的签约日期为2015年9月10日，被告否认该事实，但未提供任何证据证明三方约定在17日内签订合同的具体日期，以及其在17日内前往第三人处要求签订合同之事实，故本院认为，2015年9月10日应为原被告双方同意签订《上海市房地产买卖合同》的日期，虽非合同约定的期限内，但原、被告已以行为表示对于系争房屋的签约时间达成新的合意，故合同不能履行的主要责任在于被告。因被告违约，现原告要求按照合同约定，要求被告返还定金及支付违约金的诉请，与法有据，本院予以支持。被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于违约金的数额，由本院依据被告的过错程度，合同的履行情况以及原告的实际损失等情况酌定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈胜乐应于本判决生效之日起十五日内返还原告吴敏红定金30万元；二、被告陈胜乐应于本判决生效之日起十五日内支付原告吴敏红违约金30万元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，188.40元(原告均已预缴)，由被告陈胜乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钱萍二〇一六年八月二十五日书记员  潘瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。