辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第02672号上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区建设综合商店，住所地：沈阳市皇姑区怒江街***号。法定代表人：张燕，系公司总经理。委托代理人：王煜衡，沈阳市皇姑区申义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区国有资产经营公司，住所地沈阳市皇姑区泰山小区69号楼18栋。法定代表人：陈作秋，系该公司经理。委托代理人：施宏，系辽宁申扬律师事务所律师。原审第三人：刘金艳，女，汉族，1967年10月10日出生，系金艳房产中介经营者，现住沈阳市皇姑区。原审第三人：李丹丹，女，汉族，1981年12月20日出生，系吉客多家常菜小吃部经营者，现住沈阳市皇姑区。原审第三人：崔家春，男，汉族，1960年2月14日出生，系沈阳市皇姑区怒江商店职工，现住沈阳市皇姑区。原审第三人：宁宣，女，汉族，1958年8月20日出生，系沈阳市皇姑区怒江商店职工，现住沈阳市皇姑区。委托代理人：崔家春，男，汉族，1960年2月14日出生，系沈阳市皇姑区怒江商店职工。上诉人沈阳市皇姑区建设综合商店与被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司，原审第三人刘金艳、原审第三人李丹丹、原审第三人崔家春、原审第三人宁宣因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2015)皇民二初字第723号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司诉称：2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市皇姑区怒江小区的商业网点（建筑面积为360平方米）出租给被告，租期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收取，每季度租金为2，100元。现双方租赁合同已到期，被告仍继续使用该网点，并拖欠租金7，350元，拒不腾房，故原告诉请解除合同，被告向原告支付租金7，350元，腾退房屋，自解除合同之日起至实际腾房之日止按40元/平方米/月向原告支付房屋占用费用。原审被告沈阳市皇姑区建设综合商店辩称：涉案房屋原系皇姑区第二副食品公司所有，被告单位自1984年成立时，就对该房屋实际占有使用至今。被告单位在1998年因政策改制，确定了对该房屋的租赁关系。现被告单位还有40余名在职及退休职工。因企业效益不好，只能依靠出租涉案房屋来为职工产生微薄利益。若原告将该房屋收回，则被告单位职工就会丧失生活来源；若原告大额提高房屋租金，则事实上也会不能履行。请求法院根据涉案房屋的实际使用情况及特殊历史遗留问题，考虑被告单位40余职工的生存问题，维护被告单位职工的权益。第三人刘金艳述称：2002年我和被告单位职工赵立新签订房屋租赁协议，租赁涉案房屋的一小部分约15平方米，经营金艳房产中介。后来赵立新退休，就把我们之间的租赁合同直接转给被告了，我直接向被告交纳租金。我现在仍在该房屋处经营金艳房产中介。我不想腾房，但法院判决我也没办法，若最终还是腾房我会要求损失的。第三人李丹丹述称：2009年我与被告签订了房屋租赁合同，向被告交纳租金，租赁部分涉案房屋经营吉客多家常菜小吃部。我是正常签订的租赁合同，我不想腾房。第三人崔家春及宁宣述称：我们二人都是被告单位职工，第三人崔家春未退休，第三人宁宣已退休。我们不同意腾房，也不同意涨房租，因为我们是被告单位职工。我们与被告是承包关系，不是租赁关系。我们实际使用的也是部分涉案房屋，我们现在该房屋实际经营怒江商店，但该商店的手续没有办理变更。原审法院查明：被告原系皇姑区第二副食品公司下属企业。位于沈阳市皇姑区怒江小区商业网点房屋（建筑面积360平方米，即涉案房屋），在转制之前一直由被告承租使用。1998年6月,被告由集体企业改制为股份合作制企业，改制过程中对企业资产进行了评估出售,但未涉及涉案房屋。但被告承认该房屋企业改制前即占有使用。企业改制时依政策规定对被出售企业租赁使用的国有直管非住宅用房，购买方可采取重新租赁方式，继续维持租赁关系。2003年8月，沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室取得位于沈阳市皇姑区怒江街184-7号一层房屋（建筑面积为360㎡）的产权证书。2013年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》合同，约定原告将涉案房屋出租给被告，建筑面积为360㎡，租期为一年即从2013年1月1日至2013年12月31日，租金按季度收缴，每季度首月末前交纳当季租金2100元，一次性上缴给原告。到期后如需继续租用，需提前一个月提出申请续签合同。被告已交纳了2013年12月31日前租金。租赁合同期限届满后，双方未再续签协议而被告仍继续使用租赁房屋。双方曾就继续建立租赁关系的租金标准进行协商，未能达成一致。2014年11月5日，原告于“辽沈晚报”发布公告一份，通知被告解除双方之间的租赁合同。第三人崔家春与第三人宁宣系夫妻关系，该二人均系被告单位职工，自1993年起被告将部分涉案房屋交由该二人占有使用。自2002年起，被告将部分涉案房屋租给第三人刘金艳经营使用。自2009年起，被告将部分涉案房屋租给第三人李丹丹经营使用。2013年5月9日，沈阳市皇姑区机构编制委员会下发沈皇编发[2013]13号文件，将区金融工作办公室、国有资产管理委员会办公室和商业网点规划建设办公室进行整合，组建区金融国资办公室。原沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室名下及其接收的房产归沈阳市皇姑区金融国资办公室所有。沈阳市皇姑区金融国资办公室授权原告对上述房产进行占有、使用、收益、处分，并以原告名义对行使上述权能发生的纠纷进行诉讼。另查，依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号文件“关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”，皇姑区怒江街属本地区三级路段，商业用房每月每平方米租金指导价为40元。庭审中，被告认可涉案房屋的地址为皇姑区怒江街184-7号一层。原审法院认为：本案争议焦点：1、本案所涉诉争房屋是否属于直管非住宅房屋的问题；2、合同是否应予解除的问题。首先，直管房屋是指政府接管、国家经租、收购新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拔借给单位使用的房产。根据被告改制时尚在执行的1995年12月12日国内贸易部下发的《城市商业网点建设管理规定》第四条规定“……各地网点主管机构是市人民政府商业网点建设管理办公室或商品流通行政管理部门及政府确定的主管商业网点的工作机构”及第十八条规定“对于产权属房地产管理部门的商业网点用房……。对其中无偿划给房地产管理部门的商业网点，在明晰归属关系的前提下，经市人民政府批准转归商业网点主管机构管理。”而本案所涉商业网点并不符合直管房屋的特征，因此可以认定不属于直管房屋。另外，从针对被告企业出售的资产评估报告也能证明涉案房屋并非属于企业自有或房产局直管，该房屋在转制时并未列入转制资产范围之列。其次，对于双方签订的《房屋租赁合同》的效力及解除问题。该协议为当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，原告依房屋所有权人授权行使请求权，要求解除合同、收回房屋，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于解除合同的时间，原告主张其于2014年11月15日通过报纸刊登公告形式合同已解除，但因当时被告并未下落不明，故原告采取报纸刊登公告这种拟制送达方式明显不妥。2015年1月26日原告提起诉讼，明确作出解除合同的意思表示，故本院确认双方间房屋租赁关系于2015年1月26日解除。关于腾房义务主体的确认问题。庭审中,第三人崔家春、宁宣自述其之所以占有使用部分涉案房屋,是基于其与被告间的承包关系。因第三人崔家春、宁宣所述的情况，系其与企业内部间的问题，应由双方自行解决，与本案无关。现因涉诉房屋由第三人崔家春、宁宣、刘金艳及李丹丹实际占有，故其均应为腾房主体。被告作为承租人，亦应为腾房主体。关于给付租金及占用费问题。庭审中原、被告双方均承认租金已交纳至2013年12月31日前，故租金应自2014年1月1日起给付至2015年1月26日止，共计1年26天，为9006.67元。自2015年1月27日起至实际腾房时止，应给付房屋占用费，涉诉房屋同类地段（按怒江街三级地段）、商业用房租金指导价，每月每平方米40元标准给付占用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,原审法院判决如下：一、原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司与被告沈阳市皇姑区建设综合商店间的房屋租赁合同关系于2015年1月26日解除；二、被告沈阳市皇姑区建设综合商店于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋租金9006.67元；三、被告沈阳市皇姑区建设综合商店于本判决发生法律效力之日起十日内按每月每平方米40元标准给付原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司房屋占用费（自2015年1月27日起至房屋实际腾出时止）；四、被告沈阳市皇姑区建设综合商店、第三人崔家春、宁宣、刘金艳、李丹丹于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于沈阳市皇姑区怒江街184-7号一层（建筑面积360平方米）商业网点腾出，并完好交给原告沈阳市皇姑区国有资产经营公司；五、驳回各方当事人其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2050元，由被告沈阳市皇姑区建设综合商店承担。宣判后，沈阳市皇姑区建设综合商店不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，主体适用错误、不尊重历史事实判决内容断章取义。1、现在政府还用商业网点规划建设办公室的名义在银行贷款，因此商业网点规划建设办公室是存在的并没有被撤销，那么被上诉人的诉讼主体资格就是错误的。2、原审法院认定沈阳市皇姑区建设综合商店涉案房屋不属于直管房屋系错误。根据国家法律法规及建住房（2002）66号文件，沈阳市皇姑区建设综合商店现使用皇姑区怒江小区的商业网点正是符合以上规定应是国家所有的直管房屋。3、上诉人与被上诉人至2013年1月1日双方签订房屋租赁合同、上诉人已缴纳了2013年12月31日之前的租金。上诉人提出要求解除租赁关系是违背沈政发15号文件的继续维持租赁关系的文件精神。4、企业改制行政调整产生的问题，不属于人民法院受理范围。一审法院在本案中认定事实不清，主体适用错误、不尊重历史事实判决内容断章取义，严重的侵害了上诉人的合法权益，影响广大职工无法安定平稳的生活。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳市皇姑区国有资产经营公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人刘金艳、原审第三人李丹丹、原审第三人崔家春、原审第三人宁宣均称：同意上诉人的意见。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述及房产证、沈皇编发[2013]13号文件、沈皇编发[2013]20号文件、情况说明、房证、房屋租赁合同、资产评估报告、公告、沈价发[2013]70号文件等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。本院认为：沈阳市皇姑区建设综合商店与沈阳市皇姑区国有资产经营公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。沈阳市皇姑区国有资产经营公司作为对争议房产具有管理权的民事主体，有权就双方租赁合同进行诉讼。故本院对上诉人提出被上诉人的诉讼主体资格就是错误及本案不属于人民法院受理范围的上诉请求，本院均不予以支持。关于本案租赁合同应否予以解除的问题，因争议房屋在转制时并未列入转制资产范围之列，且合同约定的租赁期限届满后，双方未再补签书面协议，应认定双方间存在不定期房屋租赁合同关系，合同任何一方均可随时提出解除合同。现涉案房屋沈阳市皇姑区经发局商业网点规划建设办公室已取得了物权，该房屋是否为直管公房并不影响被上诉人依房屋所有权人授权行使解除合同、收回房屋的请求权，故沈阳市皇姑区国有资产经营公司起诉要求解除双方间租赁合同，并由上诉人给付其租金均受法律保护，本院对上诉人提出涉案租赁关系不应解除的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，050元，由上诉人沈阳市皇姑区建设综合商店负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年一月二十日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。