呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2822号上诉人（原审被告）：内蒙古懋龙房地产开发集团有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区15号楼三层。法定代表人：赵文春，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦培东，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦一丹，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏瑞丹，女，教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，内蒙古蒙信律师事务所律师。原审被告：韩蓉，女，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古懋龙房地产开发集团有限责任公司（以下简称懋龙公司）因与被上诉人苏瑞丹、原审被告韩蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人懋龙公司的委托诉讼代理人焦培东，被上诉人苏瑞丹的委托诉讼代理人赵明程、刘静到庭参加诉讼。原审被告韩蓉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。懋龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏瑞丹的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，一审法院在本院认为中引用了呼和浩特市中级人民法院(2013)呼民再字第00025号民事判决书中的几句话，并以该判决为依据，作出一审判决，但该第00025号民事判决书是一份存在严重错误的判决书。首先，该判决违背了法律关于物权优于债权的原则，不顾案涉房产已经存在物权这一客观事实，判令懋龙公司与苏瑞丹签订房屋买卖合同，交付房屋，企图在己有物权的基础上再设置一个物权。在有关案涉房屋的系列诉讼中，2011年11月25日的呼市中级人民法院的(2011)呼法民一终字第1083号判决书，使懋龙公司处分案涉房屋的权利得到法律的确认。2012年3月，懋龙公司将案涉房屋依法出售给了韩蓉，并完成了交付，案涉房屋已由韩蓉实际占有使用，韩蓉对案涉房屋已享有了物权。2013年5月，呼和浩特市中级人民法院依据苏瑞丹向呼和浩特市人民检察院申请的再审检察建议书，进入再审程序，并于同年的9月22日作出了(2013)呼民再字第00025号民事判决书，不顾上述客观事实，作出判令懋龙公司与苏瑞丹签订正式的房屋买卖合同并向苏瑞丹交付房屋的己经不可能履行的判决。因该判决无法履行，无法执行，引出本案的诉讼。其次，(2013)呼民再字第00025号民事判决是在程序严重违法情况下作出的判决，程序的不公正必然导致实体的不公正。呼和浩特市中级人民法院再审程序中，苏瑞丹的诉讼代理人是内蒙古人民检察院的在职检察官，其判决的公正性不言而喻。第二，一审法院为维护苏瑞丹的利益，不仅判令懋龙公司履行一份根本无法履行的合同，同时判决懋龙公司承担损失赔偿责任，是不公正行为。一审法院在苏瑞丹不享有物权的情况下，判令懋龙公司赔偿苏瑞丹因物权受侵害而产生的损失，属错误判决。二、一审判决认定的事实和适用的法律相互矛盾。一审判决认定懋龙公司与苏瑞丹之间存在合法有效的房屋买卖合同，故懋龙公司应当依诚信原则，全面履行自己的合同义务。这一认定表明，一审判决肯定了懋龙公司与苏瑞丹之间合同上的债权债务关系，适用《合同法》中的违约责任的规定不无不当。但一审判决懋龙公司赔偿苏瑞丹损失时，依据却是人民法院另行确认懋龙公司与懋龙公司之间存在着物权纠纷的事实基础，懋龙公司侵害了苏瑞丹对房屋的占有收益的物权，导致苏瑞丹产生了房屋租赁费损失，因而参照韩蓉与案外人之间的租金标准，计算出苏瑞丹所谓的损失，属自相矛盾。苏瑞丹辩称，懋龙公司的上诉请求没有事实和法律依据，均不予认可。懋龙公司认为一审判决及（2013）呼民再字第00025号民事判决属严重存在错误的判决，但其并未提交证据证明。本案为房屋买卖合同纠纷，懋龙公司违反合同约定，合同和判决确认的法律义务，拒绝向苏瑞丹交付案涉房屋，该行为给苏瑞丹造成了严重损伤，因苏瑞丹的损失主要为租金损失，故苏瑞丹参照韩蓉的出租收益要求懋龙公司承担责任于法有据。懋龙公司称韩蓉享有物权基础不符合事实，韩蓉对案涉房屋不享有物权，且韩蓉系懋龙公司员工，不构成善意取得。韩蓉未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。苏瑞丹向一审法院起诉请求：1、判令懋龙公司与韩蓉连带赔偿违法侵占苏瑞丹房屋导致其产生的损失110.7万元，按照《房屋租赁合同》约定租金标准自2013年9月13日计算至2017年3月15日止；2、本案诉讼费用由懋龙公司与韩蓉承担。一审法院认定事实如下：2007年10月31日，懋龙公司与苏瑞丹签订《天和公寓认购书》（合同编号0517）一份，约定苏瑞丹认购懋龙公司天和公寓一层13-15号房（后变更为天和公寓第十四栋1010号），建筑面积为440.08平方米（最终以房本面积为准），单价为每平方米8448元，总价为3717796元；付款方式为2007年10月31日付100万元，2008年1月30日前再付100万元，余款在交钥匙时付清；懋龙公司在签署《商品房买卖合同》时正式通知苏瑞丹，苏瑞丹需在七日内与懋龙公司签订正式《商品房买卖合同》。此后，苏瑞丹先后两次向懋龙公司交纳购房款200万元。2010年，懋龙公司起诉苏瑞丹，请求确认解除0517号《天和公寓认购书》（以下简称0517认购书）,判令苏瑞丹承担违约金；苏瑞丹提起反诉，请求判令懋龙公司继续履行0517认购书，签订正式《商品房买卖合同》，并交付房屋，承担逾期交房的违约金。2011年4月12日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2010）赛民初字第1132号民事判决，驳回懋龙公司的诉讼请求，判令懋龙公司继续履行0517认购书，与苏瑞丹签订正式的《商品房买卖合同》，交付房屋同时由苏瑞丹付清尾款。懋龙公司对此提出上诉。呼和浩特市中级人民法院经审理，于2011年11月25日作出（2011）呼法民一终字第1083号民事判决，撤销1132号判决，确认0517认购书已解除，判令苏瑞丹向懋龙公司支付违约金，懋龙公司退还苏瑞丹已付房款；驳回苏瑞丹的反诉请求。2012年3月6日，懋龙公司与韩蓉签订《商品房买卖合同》，将天和公寓14幢1010号房出售给韩蓉，单价9500元，总价3716970元，签订合同后三个工作日内一次性付款，2012年3月10日前交付房屋。2012年3月9日，懋龙公司出具收据确认韩蓉已交全部购房款，双方办理交付手续。2012年11月16日，懋龙公司出具收据确认韩蓉交纳办理房本的费用140524元。2012年3月15日，韩蓉将案涉房屋出租给案外人岳永刚。租赁合同显示，租期10年，年租金为27万元，并逐年递增，懋龙公司作为担保方在租赁合同上盖章。（2011）呼法民一终字第1083号民事判决作出后，苏瑞丹向呼和浩特市人民检察院提出申诉，呼和浩特市人民检察院于2012年8月20日作出呼检民建（2012）11号再审检察建议书，建议呼和浩特市中级人民法院进行再审。2013年5月13日，呼和浩特市中级人民法院通过裁定决定再审。呼和浩特市中级人民法院认为，0517认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且苏瑞丹已经按约定履行了前两期的付款义务，故双方应按认购书的约定履行各自的义务；懋龙公司不能证明其解除通知已到达苏瑞丹，故不能认定认购书已解除；交房与付清余款应当同时履行。2013年9月13日，呼和浩特市中级人民法院作出（2013）呼民再字第00025号民事判决，撤销（2011）呼法民一终字第1083号民事判决，维持（2010）赛民初字第1132号民事判决。2013年10月左右，苏瑞丹申请强制执行。2014年1月27日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2013）赛法执字661号民事裁定，查封懋龙公司位于天和小区14号楼一层底商1010号商业用房一套（面积391.26平米，产权证号2009138771）。2013年12月2日，呼和浩特市赛罕区人民法院受理韩蓉诉懋龙公司房屋买卖合同纠纷一案，韩蓉要求懋龙公司为其办理天和公寓14幢1010号房屋产权证书。庭审中，懋龙公司对韩蓉的诉讼请求全部认可。2014年2月29日，呼和浩特市赛罕区人民法院作出（2013）赛民初字第3478号民事判决，支持韩蓉的诉讼请求。2014年7月18日，呼和浩特市赛罕区人民法院受理苏瑞丹诉懋龙公司、韩蓉，请求撤销（2013）赛民初字第3478号民事判决一案。呼和浩特市赛罕区人民法院于2015年5月29日作出（2014）赛民初字第02235号民事判决，撤销（2013）赛民初字第3478号民事判决。懋龙公司、韩蓉对此提出上诉。呼和浩特市中级人民法院于2016年8月11日作出（2016）内01民终680号民事判决，维持（2014）赛民初字第02235号民事判决。韩蓉系懋龙公司员工，自2008年开始，其社会保险一直由懋龙公司缴纳。以上事实已被（2013）呼民再字第00025号、（2016）内01民终680号民事判决所确认。苏瑞丹已将剩余房款1717796元交纳至呼和浩特市赛罕区人民法院执行案款专户，呼和浩特市赛罕区人民法院于2015年1月22日出具案款暂存收据一张。韩蓉（出租方）与岳永刚（承租方）、懋龙公司（担保方）于2012年3月15日签订的《房屋租赁合同》第三条约定，2012年3月15日至2014年3月15日年租金为27万元；2014年3月15日至2022年3月15日，房租在27万元的基础上每年上涨10%，即2014年3月15日到2015年3月15日房租为29.7万，2015年3月15日至2016年3月15日房租为32.4万，2016年3月15日至2017年3月15日房租为35.1万。2016年12月15日，岳永刚与苏瑞丹的委托诉讼代理人陈亮到一审法院作询问笔录一份，岳永刚称其承租的天和小区14号楼1010号系韩蓉向其出租，懋龙公司担保，且其已支付房租至2017年3月15日；一审法院工作人员告知岳永刚案涉房屋现在开始交付，租房事宜具体与苏瑞丹协商。懋龙公司以（2013）呼民再字第00025号民事判决存在事实错误和程序错误，内蒙古自治区人民检察院现已进入监督纠错程序为由向一审法院申请中止审理本案。经一审法院核实，内蒙古自治区人民检察院就该案尚未启动法律监督程序，故对懋龙公司中止审理的申请，一审法院不予准许。一审法院认为，根据（2010）赛民初字第1132号、（2013）呼民再字第00025号民事判决，苏瑞丹与懋龙公司签订的《天和公寓认购书》系双方真实意思表示，具备了商品房买卖合同的主要内容，苏瑞丹已按认购书约定履行了前两期的付款义务，双方应继续履行认购书约定的义务，懋龙公司向苏瑞丹交付房屋的同时苏瑞丹支付剩余购房款。苏瑞丹已于2013年向一审法院申请强制执行，并于2015年1月22日将剩余购房款1717796元交纳至一审法院执行案款专户，懋龙公司应同时向苏瑞丹交付案涉房屋。但懋龙公司一直未履行交房义务，导致苏瑞丹不能占有、使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，苏瑞丹主张懋龙公司承担由此造成的损失，应予支持。因案涉房屋现已由韩蓉出租给岳永刚，苏瑞丹主张参照韩蓉与岳永刚签订的《房屋租赁合同》中的租金标准计算损失，不违反法律的规定，一审法院予以支持。故懋龙公司应向苏瑞丹支付自2015年1月23日至2017年3月15日的损失716498.63元（297000元÷365天*51天+324000元+351000元）。关于苏瑞丹主张韩蓉赔偿违法侵占房屋的损失的诉讼请求，一审法院认为，韩蓉与懋龙公司签订《商品房买卖合同》后，懋龙公司将案涉房屋交付于韩蓉，韩蓉出租收益。现暂无证据证明韩蓉与懋龙公司恶意串通、存在虚假房屋买卖关系，故苏瑞丹主张韩蓉支付侵占房屋的损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、懋龙公司于判决生效之日起三十日内向苏瑞丹支付违约造成的损失716498.63元；二、驳回苏瑞丹的其他诉讼请求。案件受理费14763元，由懋龙公司负担10965元，由苏瑞丹负担3798元。案件保全费5000元，由懋龙公司负担4102元，由苏瑞丹负担898元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决懋龙公司向苏瑞丹支付因其违约对苏瑞丹造成的损失716498.63元是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，苏瑞丹与懋龙公司签订的《天和公寓认购书》系双方真实意思表示，合法有效。苏瑞丹按该认购书约定已经履行了其付款义务，依据合同约定懋龙公司应当向苏瑞丹交付案涉房屋。因懋龙公司一直未履行其交房义务，因其违约对苏瑞丹造成的损失，懋龙公司应予赔偿。因此，一审判决懋龙公司向苏瑞丹支付因其违约对苏瑞丹造成的损失716498.63元并无不当。关于懋龙公司上诉提出的因韩蓉对案涉房屋已享有了物权故一审判决违背物权优于债权原则的主张，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不定产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法办理物权登记，才能发生法律效力。本案中，懋龙公司与韩蓉虽然签订了房屋买卖合同，但懋龙公司未提交证据证明双方已经办理物权变更的登记手续，故其亦不能证明韩蓉是否取得涉案房屋的物权。因此懋龙公司上诉提出的一审判决违背物权优于债权的主张不能成立。关于懋龙公司提出的一审判决依据的生效判决存在程序违法的上诉理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，懋龙公司应就其上诉主张（2013）呼民再字第00025号判决存在严重程序违法的情形提供证据予以证明，在不能提供证据的情况下应承担举证不能的法律后果。关于懋龙公司上诉提出的一审判决参照韩蓉与案外人之间的租金标准计算苏瑞丹的损失属认定事实错误的主张，因懋龙公司怠于履行其合同义务而对苏瑞丹造成的损失，懋龙公司应当承担赔偿责任，苏瑞丹主张参照韩蓉与案外人之间的《房屋租赁合同》中的租金计算损失，不违反法律的规定，应予支持，懋龙公司的该主张不能成立。综上所述，内蒙古懋龙房地产开发集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10965元，由内蒙古懋龙房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 韩东妹审判员 李婷婷二〇一九年四月十二日书记员 蔡曦琛