河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民四终字第738号上诉人（原审被告、反诉原告）杨亿香，女，汉族，1976年8月28日出生。委托代理人牛秀娟，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）河南中州能源贸易有限公司。法定代表人樊小国，总经理。委托代理人靖中元，公司员工。上诉人杨亿香因与被上诉人河南中州能源贸易有限公司（以下简称中州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第3489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨亿香的委托代理人牛秀娟，，被上诉人中州公司的委托代理人靖中元，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年5月22日，中州公司、杨亿香签订郑州市写字楼租赁合同一份约定：中州公司为承租人，杨亿香为出租人；杨亿香自愿将其合法拥有的坐落于郑州市郑东新区商务内环路10号20层2002号房屋出租给中州公司使用，该房屋建筑面积共200.91平米；中州公司租赁该房屋作为办公使用，租赁期为36个月，自2012年5月26日起至2015年6月1日止；杨亿香应于2012年5月22日前将该房屋按约定条件交付给中州公司，房屋交割清单（见附件）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成；租赁期满，杨亿香有权收回全部出租房屋，中州公司应如期交还；该房屋的月租金为15000元，双方约定租金支付方式为押20000元，付六个月，中州公司须提前30天支付下期房租；中州公司在租赁期内实际使用的水费、电费、电话费、宽带费、物业管理费、房屋租赁税金应由其自行承担，并按单如期缴纳；租赁期满后，双方须清点屋内设施，房屋内有中州公司增设的附属设施，中州公司自行拆除带走，并将房屋恢复原样；双方同意本合同的押金（保证金）为20000元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后当日内退还给中州公司；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，需双方同意后，方可办理退房手续，如杨亿香违约，除退还给中州公司保证金外，还需支付相当于保证金金额的违约金，反之，如中州公司违约，则杨亿香有权不退还保证金；房内带办公家具，详见物品交割单。合同附件办公家具和设备清单载明了金成东方国际2002室的家具种类及数量。中州公司法定代表人樊小国在合同及合同附件上签字。同日，中州公司支付杨亿香押金20000元及2012年5月22日至2012年11月22日的半年租金90000元，杨亿香向中州公司出具押金条、收条各一份，并依约向中州公司交付了该房屋。2012年12月13日，中州公司通过银行转账方式支付杨亿香2012年11月23日至2013年5月23日的租金90000元。2012年12月27日，河南省郑市高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5774号民事判决书查明，杨亿香曾与河南永兆置业有限公司就该涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为2011年8月25日至2012年8月24日。2013年5月22日，杨亿香向中州公司出具情况说明一份，显示杨亿香因与他人发生经济纠纷，现要求中州公司终止房屋租赁合同，请求中州公司在2013年5月30日前搬出该房屋，如因未搬出产生的后果中州公司自负。庭审过程中，中州公司诉称其于2013年6月13日搬出租赁房屋，杨亿香辩称中州公司于2013年6月19日搬出租赁房屋，但双方均未提交证据证明。杨亿香称中州公司搬离该房屋时拿走了部分家具及办公用品，并于2013年6月17日向派出所报案，中州公司予以认可。因此，原审法院认定中州公司于2013年6月17日搬离房屋，且双方均未履行交接手续。原审法院认为：中州公司、杨亿香双方签订的郑州市写字楼租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致的，可以解除合同”，中州公司请求解除中州公司、杨亿香双方签订的房屋租赁合同，杨亿香辩称同意解除该合同，故原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，杨亿香反诉中州公司请求其支付租金45000元，中州公司实际使用该房屋时间为2012年5月22日至2013年6月17日，但仅向杨亿香交纳了2012年5月22日至2013年5月23日的租金180000元，中州公司应当支付杨亿香2013年5月23日至2013年6月17日的租金，共计25天。中州公司、杨亿香双方约定月租金为15000元，因此每天租金为500元，中州公司应付租金共计25天×500元＝12500元，杨亿香请求超出部分，原审法院不予支持。中州公司请求杨亿香返还押金20000元，中州公司、杨亿香双方的租赁合同已经解除，杨亿香应当退还中州公司押金20000元，杨亿香辩称同意将20000元押金折抵租金，原审法院予以支持，故杨亿香仅需退还中州公司押金7500元。中州公司请求杨亿香赔偿其损失100000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，杨亿香一房二租构成违约，中州公司、杨亿香签订的租赁合同约定杨亿香若违约应当支付相当于保证金金额的违约金，故杨亿香应当支付中州公司违约金20000元，中州公司请求超出部分，原审法院不予支持。杨亿香反诉中州公司称其拿走了房屋内价值20260元的家具及设备，也未提交有效证据证明，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、河南中州能源贸易有限公司与杨亿香于2012年5月22日签订的郑州市写字楼租赁合同于本判决生效之日起解除；二、杨亿香返还河南中州能源贸易有限公司押金7500元，并支付河南中州能源贸易有限公司违约金20000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回河南中州能源贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回杨亿香的其他反诉请求。本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由杨亿香负担。反诉案件受理费716元，由杨亿香负担。杨亿香不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实不清，实体处理不当。1、中州公司逾期未向杨亿香交纳房屋租金，杨亿香对其明显违约在先的行为已提供充足证据予以证明，故其再向中州公司支付违约金明显错误；2、中州公司直至2013年9月13日才将放在涉案房屋内的物品搬离完毕，其应当向出租人支付实际占用期间的房屋租金，一审认定中州公司占用房屋至2013年6月13日与事实不符。3、中州公司退房时并未退回屋内家具，且杨亿香在提交的物品清单上已详细列明了屋内物品，故中州公司应对其不能举证证明已归还完毕房内物品的行为承担照价赔偿的责任。请求撤销原判第二项关于支付违约金的判令，并改判中州公司支付实际占用期间的房租45000元及赔偿房屋内物品丢失损失20260元；本案一、二审诉讼费由中州公司承担。中州公司答辩称：一审判决正确，杨亿香的上诉应当予以驳回。请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致外，二审中，杨亿香提供郑州市公安局郑东分局交管巡防大队于2014年1月21日出具的两份接警证明。其主要内容为：2013年6月19日，杨亿香因本案纠纷报警，接警的民警与杨亿香一起找到中州公司员工李义波，李义波承认家俱是其搬走的；2013年9月13日，杨亿香因本案纠纷报警，接警的民警与杨亿香一起找到中州公司员工董华峰，涉案房屋内有中州公司的柜式空调一台未搬出，影响杨亿香出租，经接警的民警协调，董华峰同意将空调搬走。对该两份接警证明，中州公司对其真实性没有异议，但同时认为：2013年6月19日的接警证明，不能证明中州公司拿了杨亿香的物品，当时是中州公司报警的，接警的民警去后，又将东西搬回去了，房屋出租给李义波与事实不符；2013年9月13日的接警证明，只能证明有一台空调在杨亿香的房屋内，当时是锁坏了，中州公司无法搬出。本院认为：一、关于中州公司实际搬出租赁房屋的时间。中州公司称其于2013年6月13日搬出，杨亿香称：2013年6月19日，杨亿香到房屋时发现家俱丢失，但是办公人员已经搬至对面房间。对于双方的该不一致的说法，且双方没有书面交接手续的情况下，原审法院结合报警记录，认定中州公司于2013年6月17日搬出，并无不妥。虽然2013年9月13日的接警证明显示中州公司有一台柜式空调在杨亿香的房屋内，但该空调的存在并没有影响杨亿香对外出租或使用，因此，杨亿香关于中州公司实际占用房屋至2013年9月13日的上诉理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。二、关于在租赁合同履行期间，何方存在违约行为的问题。由于杨亿香在与案外人的租赁期限未届满的情况下，与中州公司就同一租赁房屋签订租赁合同，且在2013年5月22日，也就是本案的租赁合同仅履行一年的情况下，又以与他人发生经济纠纷为由，要求终止本案的租赁合同，杨亿香已经构成违约。虽然中州公司在交纳第二次半年租金时比约定的时间晚了50余天，但杨亿香实际收取了该租金，且未提出异议，中州的该迟延履行，不是根本违约，且双方不是因为该迟延交付行为发生纠纷。因此，本案租赁合同履行期间，系杨亿香存在违约行为。三、关于杨亿香上诉所称的家俱损失赔偿问题。因双方至今没有书面的交接手续，家俱的交接和损失情况，没有双方认可的证据，本院无法认定。杨亿香的该上诉请求和理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由杨亿香负担。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 魏 飞审判员 杨成国二〇一四年四月八日书记员 周 龙