上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三(民)初字第2160号原告魔方(南京)公寓管理有限公司。法定代表人葛岚。委托代理人李昕，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。委托代理人刘冬，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。被告上海振俞实业有限公司。法定代表人李慧。委托代理人陈麟，上海市树声律师事务所律师。被告上海港天物业管理有限公司。原告魔方(南京)公寓管理有限公司(以下简称“魔方(南京)”)与被告上海振俞实业有限公司(以下简称“振俞实业”)、上海港天物业管理有限公司(以下简称“港天物业”)房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魔方(南京)的委托代理人李昕，被告振俞实业的委托代理人陈麟到庭参加诉讼。被告港天物业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告魔方(南京)诉称，2009年10月23日，海军上海房地产处与振俞实业签订了《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，将广灵二路XXX-XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给振俞实业，租赁期限自2009年11月1日起至2025年3月31日止，并约定振俞实业在取得海军上海房地产管理处的审核同意后，可将该租赁房屋进行转租。2010年5月29日，振俞实业授权港天物业对系争房屋进行分批租赁和物业管理，租金和物业费由港天物业收取。2010年7月2日，海军上海房地产管理处出具批复，同意振俞实业委托港天物业对系争房屋进行分割、分租，并要求振俞实业对此承担一切法律后果。2010年8月3日，海军上海房地产管理处再次出具批复，同意港天物业经营管理系争房屋。2012年11月9日，原告与港天物业签订了一份《租赁合同》，约定由原告租用系争房屋4号楼XXX-XXX室、XXX-XXX室XXX-XXX室和XXX-XXX室(“广灵二路XXX号房屋”)。鉴于签约时广灵二路XXX号房屋正被案外人上海嘉乐悦活精品酒店使用，因此双方约定在原告支付意向金人民币180,797元后，港天物业将清空系房屋并最迟于2013年3月31日(“交付日”)向原告交付该房屋，否则原告有权解除合同，港天物业将向原告支付总房屋的30%作为违约金，并赔偿原告超出违约金部分的损失。同日，港天物业还向原告出具了一份《承诺书》，承诺将出示海军上海房地产管理处允许振俞实业转租广灵二路XXX号房屋给原告的证明，否则双倍退还定金。合同签订后，原告于2012年11月15日向港天物业支付了意向金人民币180,979元，但二被告一直怠于履行交付广灵二路XXX号房屋的义务，导致原告始终无法将该房屋用于经营，给原告造成了极大的经济损失。2013年2月，原告方知振俞实业已于2013年2月5日终止了港天物业对广灵二路XXX号房屋的管理权限，同时振俞实业明确拒绝继续履行《租赁合同》中约定的房屋清空和交付义务。嗣后原告得知振俞实业直到2013年4月28日才正式发函给案外人，要求解除租赁合同，此时已经超过了租赁合同约定的交付日。根据《合同法》第402条，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。又根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第83条的规定，代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，可以列为共同诉讼人。故诉讼要求解除港天物业代理振俞实业与原告签署的租赁合同；振俞实业返还原告已经支付的意向金180,979元并向原告支付违约金651,525元，港天物业承担连带支付责任；振俞实业、港天物业连带赔偿原告为本案支出的律师费50,000元。被告振俞实业辩称，原告与港天物业签订的合同，振俞实业和部队均不知情。在清理遗留问题的过程中，才发现港天物业与原告签订的合同。部队批文明确二被告之间不是委托代理关系，而是经营管理。合同7.2条也体现港天承诺其对房屋有出租权和转租权，故港天物业不是代理振俞实业签订合同。且港天物业收取原告的意向金也未交付振俞实业。再者系争房屋由于案外人未某某，案件仍在诉讼中，根据原告与港天物业签订的合同3.3条约定，该房屋还不具备腾空的条件，双方均不应承担责任。原告提供的2010年5月29日授权书、2012年9月26日授权书、2010年8月3日批复上振俞实业的公章均系伪造。现部队同意在保持租金等不变的情况下愿意把房子继续租给魔方(南京)。至于合同是否应该解除由法院认定。不同意原告诉讼请求。被告港天物业未作答辩。经审理查明，上海市广灵二路XXX-XXX号房屋(建筑面积15,851平方米)系军产。2009年10月23日，中国人民解放军海军上海房地产管理处将该房屋出租给振俞实业。2010年5月29日，振俞实业出具授权书，授权港天物业对系争房屋进行分批租赁和物业管理，租金及物业管理费由港天物业收取。2010年7月2日，海军上海房地产管理处发给振俞实业“关于振俞实业租赁房屋分租”的批复，称：振俞实业关于承租我部广灵二路XXX-XXX号商用楼申请分租事宜函已收悉。经研究，同意贵公司使用港天物业对房屋进行分割、分租、管理。同年8月3日，海军上海房地产管理处又向振俞实业发出批复，同意港天物业对系争房屋进行经营管理。2012年9月26日，振俞实业出具授权书，授权港天物业将系争房屋XXX-XXX号4号楼5-8楼XXX-XXX室，XXX-XXX室，XXX-XXX室，XXX-XXX室商用房3,500平方米出租给原告用于服务式公寓出租经营，租金及物业管理费由港天物业收取。港天物业对上述房屋进行物业管理。2012年11月，原告与港天物业签订“租赁合同”，约定：原告向港天物业租赁虹口区广灵二路XXX号5-8楼(XXX-XXX号4号楼5-8楼XXX-XXX室，XXX-XXX室，XXX-XXX室，XXX-XXX室)；建筑面积：3,500平方米，包括8楼及所涉及建筑物的楼顶部分；租赁一楼大堂面积为6平方米，停车位2个；该房屋以现状交付给原告。原告在房屋交付日已现场验收过该房屋，对该房屋及其现有属性、用途及相关状况及所有相关之配套设施状况已充分了解。房屋系中国人民解放军上海房地产管理处签订合同，部队房地产无产证，只有部队房地产租赁许可证。部队房地产租赁许可证定期需要更新换证，对于租赁许可证定期更换，而可能给原告带来的不便，原告表示理解和接受。原告向港天物业承诺，租赁房屋被改造为服务式公寓对外租赁经营使用。港天物业保证出租房屋可供原告用于服务式公寓出租经营及配套经营服务等合法用途；原告所经营行业经政府部门批准，且需向港天物业备案。租赁期限为12年，从2013年1月1日起，至2024年12月31日止。其中2013年1月1日至2013年3月31日为免租期，即免租期为三个月(以下简称“免租期”)。租金为1.7元/平方米/天，每年租金为2,171,750元。租金每半年缴纳一次，每次缴纳6个月租金。原告应于2013年1月1日向甲方缴纳第一期租金金额为1,085,875元.合同签署之日起三日内，原告向港天物业支付一个月的租金金额为180,979元作为意向金，双方约定在2012年12月31日之前将该房屋现承租人上海嘉乐悦活精品酒店清空且搬离该房屋(注：不包括公司注销，如2012年12月31日之前无法清空，原告同意前述日期可顺延。最迟可顺延至2013年3月31日，作为本合同中的租赁期起租日，免租期开始日，交付日，第一期租金缴纳日亦同步顺延)。如港天物业在努力后确实无法将房屋清空的(原告对清空过程有知情权)，双方均不承担违约责任，港天物业在通知原告后3日内将意向金全额退还原告，本合同无条件解除。房屋应当在2013年1月1日(以下简称“交付日”)前交付给原告。港天物业因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告本合同租金总额30%的违约金，港天物业除应按约支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。合同在生效日起于2013年1月1日后30日内，如果港天物业仍未达成如下交房条件或原告查证出现异常的，原告有权不接收房屋并有权随时解除本合同，港天物业应退还原告已经支付的费用并按规定承担原告损失，双方互不承担违约责任。合同签订后，原告于2012年11月15日向港天物业支付定金180,979元。2013年2月5日，振俞实业与港天物业签订“终止协议”，约定：振俞实业承租的系争房屋，由港天物业负责对外投资、经营、管理，由于港天物业经营管理不力，拖欠部队巨额资金，无力继续经营，自2013年2月5日起终止双方的合作管理。2013年4月28日，振俞实业向案外人周凤华、上海嘉乐悦活投资管理有限公司发出解除《房屋租赁合同》通知函。另查明，上海嘉乐悦活投资管理有限公司于2013年5月2日向本院诉讼，要求振俞实业继续履行租赁合同。振俞实业反诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已于2013年4月29日被依法解除。该案目前正在审理中。审理中，振俞实业辩称原告提供的“2010年5月29日授权书、2012年9月26日授权书、2010年8月3日批复”的公章都是伪造的。故不存在振俞实业委托港天物业跟原告签订合同。原告则坚持己见，双方各执己见，无法调解。上述事实，有原告提供租赁合同及其附件一至附件五、付款凭证、军队房地产租赁合同、军队房地产租赁合同的补充协议、授权书、关于上海振俞实业有限公司租赁房屋分批的批复、批复、承诺书、终止协议、解除房屋租赁合同的通知函、上海嘉乐悦活投资管理有限公司的工商信息打印页、法律服务协议及发票，振俞实业提供的公司变更登记申请表及原告与振俞实业的陈述，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，港天物业取得系争房屋经营管理权后，与原告签订“租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告签订该合同时，已知系争房屋出租给案外人上海嘉乐悦活投资管理有限公司，约定由港天物业负责清空系争房屋，期限最迟至2013年3月31日。但被告港天物业在收取原告定金后，并未积极履行清空系争房屋事宜，且于2013年2月与振俞实业签订“终止协议”，终止其对系争房屋的经营管理，构成违约。故原告诉讼要求解除“租赁合同”理由正当，依法应予支持。系争的租赁合同相对方系原告与港天物业，且原告定金也是向港天物业支付，依据合同相对性原则，应由港天物业承担合同责任。至于原告诉称系争房屋系振俞实业委托港天物业出租，从查明事实来看，振俞实业承租系争房屋后将其中部分房屋以授权委托经营管理、海军上海房地产管理处同意的方式改由港天物业与原告签订租赁合同，港天物业并收取原告定金。该定金也未交付振俞实业，故该授权行为应认定为转租。故原告要求振俞实业返还原告已经支付的意向金180,979元并向原告支付违约金651,525元的诉讼请求，本院不予支持。港天物业应返还原告已支付意向金并承担违约责任。原告主张的违约金过高，本院予以调整。至于原告要求振俞实业、港天物业连带赔偿原告为本案支出的律师费50,000元一节，无法律依据，本院不予支持。被告港天物业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海港天物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告魔方(南京)公寓管理有限公司180,979元；二、被告上海港天物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告魔方(南京)公寓管理有限公司支付违约金，违约金为180,979元及利息(以180,979元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算利息，起算日：2012年11月15日)；三、原告魔方(南京)公寓管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费12,125.04元，由原告魔方(南京)公寓管理有限公司负担6,884.76元，被告上海港天物业管理有限公司负担5,240.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  程美珍人民陪审员  唐尚德二〇一四年八月二十五日书 记 员  陆 兆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。