广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法沙民一初字第924号原告：中山市坚城房地产投资有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇云汉村青云东路1号423房，组织机构代码562640640。法定代表人：林振谦，总经理。委托代理人：朱婉飘、周敏，广东香山律师事务所律师。被告：梅晓峰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省台山市。委托代理人：周清圆、李静，广东莞信律师事务所律师。原告中山市坚城房地产投资有限公司(以下简称坚城公司)诉被告梅晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告梅晓峰向本院提出管辖权异议申请，本院经审查于2013年11月4日作出（2013）中一法沙民一初字第9241号裁定驳回被告梅晓峰对本案管辖权提出的异议，被告梅晓峰对该裁定不服，上诉于中山市中级人民法院，中山市中级人民法院于2014年1月10日作出（2014）中中法立民终字第5号裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告坚城公司委托代理人朱婉飘，被告梅晓峰委托代理人周清圆、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坚城公司诉称:2011年8月16日，原告坚城公司与被告梅晓峰签订《租赁合同》，约定由原告坚城公司将位于中山市沙溪镇沙溪南路83号物业出租给被告梅晓峰使用，租赁用途为家私、建材、装饰批发，租赁期限从2011年8月16日起至2018年1月15日止，建筑物建筑面积为12453.79平方米（建筑物占地面积3685.5平方米），地块用地面积6012平方米，2012年1月16日至2015年1月15日止，每月租金60000元，综合设施管理费160000元，被告梅晓峰依合同约定向原告坚城公司支付租赁保证金440000元，双方就租金支付方式、商铺的交付、物业的维修养护、物业装修和物业结构改变、物业租赁期间的有关费用承担、合同的解除、合同的协商解除等事项进行约定。承租初期，被告梅晓峰能依约履行合同义务，但从2013年6月起，被告梅晓峰开始拖欠租金及综合设施管理费，据原告坚城公司了解，被告梅晓峰在未征得原告坚城公司同意的情况下，擅自将建筑物首层分租不同的商户使用，在未办理报建手续的情况下，擅自在租赁空地上搭建临时建筑，并转租给中山市联达驾驶员培训有限公司作汽车教练场地使用，转租给中山市沙溪镇富丽轩餐厅作经营餐厅之用。根据《租赁合同》第二条1、3，第四条4，第九条1（2）、(3)、(4)之约定，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，被告梅晓峰拖欠租金逾30天，且在未经原告坚城公司同意的情况下、擅自将租赁物转租（分租）给他人使用，违反合同约定的租赁物业用途，在未办理报建手续的情况下，擅自在租赁空地上搭建临时建筑，已构成违法。为此原告坚城公司于2013年9月11日委托广东香山律师事务所向被告梅晓峰发出（2013）香律函第402号《律师函》,通知被告梅晓峰解除合同，交清租金及交还场地。被告梅晓峰于2013年9月下旬交纳500000租金，其余通知事项均没有履行。根据《租赁合同》第十一条3约定，为维护原告坚城公司的合同权益，特诉至贵院。请求判令：1.解除原告坚城公司与被告梅晓峰的《租赁合同》；2.被告梅晓峰向原告坚城公司支付租金及综合设施管理费至被告梅晓峰将租赁物返还原告坚城公司之日止(暂计至起诉时止为380000元租金及综合设施管理费2013年8月尚欠160000元，2013年9月欠220000元)及每月租金及综合设施管理费的违约金(暂计至起诉之日止为9258元，每月租金及综合设施管理费的违约金从当月6日算起，8月以160000元为基准，从2013年9月份起按每月租金及综合设施管理费220000元为基准，按银行同期同类贷款利率的四倍计算)；3.原告坚城公司无须向被告梅晓峰退回租赁保证金人民币440000元，（上述款项合共829258元)；4.被告梅晓峰承担本案诉讼费用。原告坚城公司对其述称在举证期限内提交的主要证据有：1.《租赁合同》，证明原告坚城公司与被告梅晓峰签订《租赁合同》；2.被告梅晓峰身份证，证明被告梅晓峰的诉讼主体资格；3.租赁物房产证、土地证，证明原告坚城公司为该物业的产权人；4.企业机读档案登记资料，证明被告梅晓峰在承租后，违建转租他人使用；5.《律师函》，证明被告梅晓峰拖欠租金且擅自将租赁物转租他人使用，原告坚城公司发函通知解除合同，交清租金及交还场地；6.《函》，证明被告梅晓峰承认转租的事实；7.照片，证明华洋家居旁边原为空地，现加建的物业无报建，上面经营着富丽轩餐厅和一所驾校；8.建设工程规划许可证，证明涉案物业获得了中山市城乡规划局的许可证。被告梅晓峰辩称：第一、本案的租赁物不是合法租赁物，无建设工程规划许可证，无消防验收合格报告，也无竣工验收证明，该物业不能用于商业用途，故该租赁合同无效。第二、被告梅晓峰为设立公司以个人名义签订的房屋租赁合同属公司成立前合同，本案中公司股东被告梅晓峰对外签订租赁合同的行为属开业准备行为，被告梅晓峰的公司成立前行为所产生的义务应由中山市华洋家居用品有限公司承担。本案中，被告梅晓峰作为中山市华洋家居用品有限公司设立时的股东（发起人），其与原告坚城公司签订的《物业租赁合同》，租赁讼争房屋是为了建立中山市华洋家居用品有限公司，而且以该租赁场地作为住所地申请营业执照。事实上中山市华洋家居用品有限公司的注册地址即为系争房屋所在地，原告坚城公司对这一事实也明知。中山市华洋家居用品有限公司办妥工商行政登记手续并取得营业执照后，在被告梅晓峰以个人名义签订的《物业租赁合同》上盖章，确认合同效力，即表明中山市华洋家居用品有限公司接受了该合同，愿意承担合同的权利与义务，中山市华洋家居用品有限公司已实际租赁使用了该房屋，所以中山市华洋家居用品有限公司应当作为承租人承担合同的权利与义务。被告梅晓峰仅作为发起人签订了该合同，随着公司注册成立，合同义务自然应移转给中山市华洋家居用品有限公司，被告梅晓峰无需承担合同义务。原告坚城公司起诉被告梅晓峰，没有法律与事实依据，应当驳回其全部诉讼请求。被告梅晓峰在举证期限内提交的主要证据有：1.租赁合同及追认书，证明该租赁合同产生的效力均由中山市华洋家具用品有限公司予以承受；2.转账凭证及企业法人营业执照，证明原告坚城公司收的租金是中山市华洋家具用品有限公司转账给原告坚城公司的，中山市华洋家具用品有限公司的法人已经变更了，但原告坚城公司仍收取了租金；3.租赁合同书，证明以中山市华洋家具用品有限公司名义转租了部分租赁物给他人使用；4.公司登记资料，证明原告坚城公司出租给被告梅晓峰的物业原是无规划过的厂房，出租物业不具有合法性；5.关于同意将住宅改变为经营用房的证明，证明租赁物业不具有合法商业用途；6.证人刘某、陈某、曾某证言，证明其所租赁物是与中山市华洋家具用品有限公司签订租赁合同，且租赁物常出现漏水、泡水现象。经审理查明：2011年8月16日，坚城公司(甲方)与梅晓峰(乙方)签订一份租赁合同，坚城公司将位于沙溪镇沙溪南路83号土地及建筑物租给梅晓峰使用。租赁合同约定：1、租赁期限共六年零五个月，自2011年8月16日至2018年1月15日止，其中2011年8月16日至2012年1月15日为免租免综合设施管理费期。2、乙方需在本合同签订之日向甲方支付440000元作为租赁该物业的保证金。3、租赁期满，经甲方结算，乙方在没有拖欠租金、违约金、综合设施管理费、水电费、各税费等费用，并经检查物业及固有设施无损坏的情况下，甲方将保证金本金(不计息)退还给乙方。4、租金支付方式，2011年8月16日至2012年1月15日止为免租期，自2012年1月16日起计算租金和综合设施管理费；2012年1月16日至2015年1月15日止，每月租金60000元、综合设施管理费160000元，月合共220000元；2015年1月16日至2016年1月15日止，每月租金64800元、综合设施管理费172800元，月合共237600元；2016年1月16日至2017年1月15日止，每月租金69984元、综合设施管理费186624元，月合共256608元；2017年1月16日至2018年1月15日止，每月租金75583元、综合设施管理费201554元，月合共277137元。5、如乙方逾期交付当月租金、综合设施管理费的，则按拖欠总金额每日收取千分之五的违约金，逾期30天仍未交付费用的视为乙方单方面违约，甲方有权解除本合同，收回该物业，物业内物品归甲方自行处理，乙方所交的保证金归甲方，乙方应向甲方缴清拖欠的租金、综合设施管理费。合同还约定了其他事项等，坚城公司在甲方处盖章、梅晓峰在乙方处签名。合同签订后，梅晓峰依约交付保证金440000元，坚城公司将租赁物业交付给梅晓峰使用。经坚城公司确认梅晓峰交付租金至2013年9月(其中2013年9月租金在诉讼期间支付)，交付综合设施管理费至2013年8月(其中2013年8月综合设施管理费在诉讼期间支付)；从2013年9月起欠交综合设施管理费、2013年10月起欠交租金，梅晓峰对交付并无异议，但认为是中山市华洋家居用品有限公司所支付。后梅晓峰没有依约交付租金及综合设施管理费，并未征得坚城公司同意擅自将租赁物业分租不同商户使用，经双方协商未果，为此坚城公司诉至法院，致酿成纠纷。另查：坚城公司与梅晓峰于2011年8月16日签订租赁合同。从企业机读挡案登记资料显示：中山市华洋家居用品有限公司，住所地为中山市××××楼，企业类型：有限责任公司，法定代表人：梅晓峰，经营范围：销售：家私、家居用品、灯饰、布艺,成立日期：2012年4月28日，核准日期：2012年4月28日，投资者名称：梅晓峰，出资比例70％，范信光，出资比例30％。又查：坚城公司于2013年7月2日取得涉案地块中山市城乡规划局建设工程规划许可证，明确建设项目为商业楼，建设位置沙溪镇沙溪南路83号，建设规模总面积13351.41平方米。再查：梅晓峰租赁坚城公司涉案物业后，梅晓峰在未征得坚城公司同意的情况下，以中山市华洋家居用品有限公司名义于2012年8月将租赁物首层分租给刘某、陈某、曾某等商户使用；在未办理报建手续的情况下，在租赁空地上搭建临时建筑，梅晓峰又以中山市华洋家居用品有限公司名义于2012年11月转租给中山市联达驾驶员培训有限公司作汽车教练场地使用，于2013年9月转租给中山市沙溪镇富丽轩餐厅作经营餐厅使用。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。坚城公司与梅晓峰签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，故双方签订的租赁合同合法有效，本院确认其效力，双方均应依据合同履行各自的义务并获得相应的权利。根据合同的约定，梅晓峰应依约按时交付租金、综合设施管理费；逾期交付，则需支付违约金；坚城公司有权解除本合同，收回该物业并不退还保证金。梅晓峰自2013年9月(每月160000元)起欠交综合设施管理费、2013年10月(每月60000元)起欠交租金及在未征得坚城公司同意擅自将租赁物业分租他人使用，违反合同约定，梅晓峰的行为已构成违约,理应承担违约责任。坚城公司要求梅晓峰支付违约金，鉴于双方当事人已书面约定按每日千分之五的违约金，现坚城公司自愿调整以中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算，本院予以支持。梅晓峰称租赁物不是合法租赁物，无建设工程规划许可证，无消防验收合格报告，也无竣工验收证明，且该物业不能用于商业用途，认为合同无效；梅晓峰又称其仅作为发起人签订了该合同，随着公司注册成立，合同义务自然应移转给中山市华洋家居用品有限公司，梅晓峰无需承担合同义务。坚城公司取得涉案地块的中山市城乡规划局建设工程规划许可证，明确建设项目为商业楼，并非梅晓峰所称不能用于商业用途。坚城公司与梅晓峰签订租赁合同后，中山市华洋家居用品有限公司事后在该租赁合同上盖章，确认合同效力，愿意承担合同的权利与义务；但中山市华洋家居用品有限公司事后在梅晓峰持有租赁合同上盖章，并未征得坚城公司的同意或许可，故该合同的权利与义务仍由梅晓峰承担，其认为合同无效和不需承担合同义务，本院不予采信。梅晓峰拖欠坚城公司的租金、综合设施管理费，事实清楚、证据充分,并有租赁合同予以证明为证,本院依法予以确认。坚城公司要求解除与梅晓峰的租赁合同并支付租金、综合设施管理费及逾期付款违约金等的诉讼请求,有理有据,本院予以支持。梅晓峰的辩解不符合法律规定,本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告中山市坚城房地产投资有限公司与被告梅晓峰签订的租赁合同；二、被告梅晓峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市坚城房地产投资有限公司支付租金、综合设施管理费及逾期付款违约金(租金按每月60000元计算，从2013年10月起计至返还上述租赁物止；综合设施管理费按每月160000元计算，从2013年9月起计至返还上述租赁物止；违约金以实际欠款额为基数,按中国人民银行的同期同类贷款利率4倍从2013年9月起计至返还上述租赁物止)；三、原告中山市坚城房地产投资有限公司无须向被告梅晓峰退回保证金440000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12093元，由被告梅晓峰负担12093元（该款原告已付12093元,被告于本判决生效后七日内向本院交纳12093元）；管辖权异议受理费100元，由被告梅晓峰负担100元（该款被告已付100元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频审 判 员  廖鑑财人民陪审员  梁蓓莉二〇一四年四月九日书 记 员  欧晓恩