河北省鹿泉市人民法院民 事 判 决 书（2012）鹿民再字第00033号原审原告石家庄市房屋建筑工程有限公司。法定代表人吕某，公司经理。住所地石家庄市。委托代理人李晓民，公司法律顾问。原审被告北京御生堂集团石家庄制药有限公司。法定代表人刘某，公司董事长。住所地鹿泉市。委托代理人孙跃华，河北新业律师事务所律师。原审原告石家庄市房屋建筑工程有限公司与原审被告北京御生堂集团石家庄制药有限公司（以下简称御生堂石家庄制药公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2009）鹿民二初字第166号民事判决，石家庄市房屋建筑工程有限公司不服上诉。石家庄中级人民法院作出（2010）石民四终字第00548号民事判决，已发生法律效力。御生堂石家庄制药公司申请再审，河北省高级人民法院指令石家庄中级人民法院再审，石家庄市中级人民法院经审理认为事实不清，撤销一、二审判决，发回鹿泉市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原审原告的法定代表人吕某、委托代理人李晓民、及原审被告的委托代理人孙跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，2004年4月1日，原审原告、被告签订了租期为10年的房屋租赁合同。合同约定，原审原告将位于红旗南大街10亩厂院及地上建筑物租给原审被告使用。支付租金方式，前五年年租金10.5万元、后五年年租金在10.5万元的基础上递增15%共计112.875万元。合同签订后，原审原告根据原审被告的要求对出租物进行了加固、加层、基础改造，耗费20多万元，达到了原审被告的使用要求后交付使用。2006年3月底原审被告将承租的房屋三、四层及有关院落转租给了“石环公路四标二分部”使用。并签订了相关协议。现请求法院依法判令原审被告支付2006年4月1日至2009年4月1日租赁费及承担违约金31.5万元。再审中原审原告石家庄市房屋建筑工程有限公司提出增加诉讼请求，在原诉讼标的31.5万元基础上，增加2009年4月1日至2013年1月1日的租金452813元，共计767813元。原审被告辩称，原审原告要求支付2006年4月1日至2009年4月1日租赁费没有事实和法律依据。原审被告已通知原审原告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》九十三条、九十四条、九十六条的规定，对方接到通知后即解除合同，故应驳回原审原告的诉讼请求。原审查明，被告石家庄市海天药业有限公司为饮片加工制作及库房于2004年4月1日与原告石家庄市房屋建筑工程有限公司法定代表人吕某签订了租赁合同书，被告租赁原告红旗南大街10亩厂院及房屋，期限十年。前五年年租金10.5万元、后五年年租金在10.5万元的基础上递增15%共计112.875万元。被告海天药业将租赁费支付到了2006年3月31日。2006年3月份被告法定代表人刘某电话通知原告法定代表人吕某解除合同。原审认为，原、被告于2004年4月1日签订的租赁合同，被告已按合同约定将租赁费支付到了2006年3月31日。在同年三月份，被告法定代表人刘某电话通知原告法定代表人吕某解除双方的租赁合同。合同法九十六条的规定，当事人一方依照本法九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故原告要求被告给付2006年4月1日之后的租赁费，不予支持，应驳回原告的诉讼请求。遂判决，驳回原告要求被告支付租金的诉讼请求。宣判后，原告不服，向石家庄市中级人民法院提起上诉。二审查明：被上诉人石家庄市海天药业有限公司于2010年2月4日公司名称变更为北京御生堂集团石家庄制药有限公司。上诉人石家庄市房屋建筑工程有限公司对此无异议。其他事实与一审查明无出入。双方均未提交新的证据。二审认为，原、被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约依法履行。被告称2006年3月31日依据合同法第九十四条第四项规定，已电话通知了原告的法定代表人吕某，行使了法定解除权，致使双方租赁合同解除。原告不予认可。所谓合同解除，是指合同成立后，没有履行或者没有履行完毕以前，发生法律规定的情形时，当事人一方行使法定的解除权，而使合同效力消灭的行为。合同解除属合同权利义务的终止，解除权属于形成权。合同法第九十四条第四项规定属法定解除的情形之一，一是必须有违约事实，违反的是合同主给付义务；二是违约行为必须达到了使对方合同目的落空的程度，构成根本违约。此时，一方当事人才能取得法定解除权。根据合同法第九十六条的规定，解除权人行使法定解除权应通知对方，且通知必须到达对方。上述条件缺一不可。主张合同解除的一方负有举证责任，如不能证明则应认定合同未解除。2006年3月之前双方履行合同无异议，租赁厂院房屋一直由被告承租占有使用。2006年3月30日，双方因被告法定代表人刘某���近百人从所租房屋内擅自搬出工商部门查封的药品遭到原告方人员制止双方发生纠纷，并不必然导致被告的合同目的落空，被告并不因此而取得法定解除权。被告称原告转租房屋，未提交相关证据证实。被告称刘某电话通知吕某解除合同，未提交通知内容和通知到达原告的证据。被告称2006年3月31日合同解除，合同解除的法律后果是返还财产，被告未提交所租厂院、房屋腾交并返还给原告的证据。至今被告仍有财产在承租的房屋内库存，故被告称行使法定解除权致使合同解除的理由不能成立，应认定双方租赁合同未解除，被告应依约交纳租金，原告请求支付租金应予支持。自2006年4月1日起被告两年多欠交租金，原告于2008年8月23日以特快专递的方式向被告发出通知，内容为催交租金及搬走物品，清验设施，实质上是解除合同。庭审中，被告未明确表示是否收到通知���也未否认。但原告认可此后将被告的物品归并库存，将其它租赁物收回。双方租赁合同第三条约定“如乙方（海天药业公司）不按时交纳租金，甲方有权终止合同。”被告两年多欠交租金，原告收回租赁物，本案租赁合同继续履行已无必要。原告请求支付租金自2006年4月1日计算到2008年8月23日止，在此期间满整年的按合同约定的年租金标准计算，不足整年按承租的实际天数计算，租金共计250849元。期间工商部门封存的是被告的物品，不影响原告主张租金支付的权力。综上所述，原告关于请求被告支付租金的上诉理由成立，应予支持。其他上诉理由因证据不足应予驳回。判决：一、撤销河北省鹿泉人民法院（2009）鹿民二初字第166号民事判决；二、北京御生堂集团石家庄制药有限公司于本判决生效后十日内给付石家庄市房屋建筑工程有限公司租金250849元；三、驳回原告其他诉讼请求。再审查明事实与原一、二审基本一致。再审中原审原告石家庄市房屋建筑工程有限公司提出增加诉讼请求，在原诉讼标的31.5万元基础上，增加2009年4月1日至2013年1月1日的租金452813元，共计767813元。并提交石家庄市工商行政管理局“关于石家庄市房屋建筑工程有限公司涉嫌非法经营药品一案的情况说明”一份，证明石家庄市工商行政管理局查封的是石家庄市房屋建筑工程有限公司房屋存放的药品，该药品是石家庄市海天药业有限公司存放的药品，并非原审原告公司经营的药品。本院认为，原审原、被告于2004年4月1日签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约依法履行。合同签订后，原审原、被告对签订的租赁合同租金支付到2006年3月31日均认可。2006年2月中旬后原审原、被告在合同履行过程中发生��盾，进而矛盾加大，发生冲突。原审原告认为原审原、被告之间签订的合同一直没有解除，不具备法定法定解除和约定解除条件，原审被告应支付2006年4月1日计算到2013年1月1日的租金共计767813元。原审被告认为在租赁合同履行过程中，原审原告构成根本违约，致使合同目的无法实现，根据合同法第九十四条第四款，原审被告依法享有单方法定解除权，原审被告履行了通知义务，在2006年3月31日已电话通知了原审原告的法定代表人吕某，该合同已依法解除。原审原告对此不予认可。所谓合同解除，是指合同成立后，没有履行或者没有履行完毕以前，发生法律规定的情形时，当事人一方行使法定的解除权，而使合同效力消灭的行为。合同解除属合同权利义务的终止，解除权属于形成权。合同法第九十四条第四项规定属法定解除的情形之一，一是必须有违约事实，违反的是合同主给付义务；二是违约行为必须达到了使对方合同目的落空的程度，构成根本违约。此时，一方当事人才能取得法定解除权。根据合同法第九十六条的规定，解除权人行使法定解除权应通知对方，且通知必须到达对方。上述条件缺一不可。主张合同解除的一方负有举证责任，如不能证明则应认定合同未解除。2006年3月之前双方履行合同无异议，租赁厂院房屋一直由原审被告承租占有使用。2006年3月30日，双方因原审被告法定代表人刘某带近百人从所租房屋内擅自搬出工商部门查封的药品遭到原告方人员制止双方发生纠纷，并不必然导致被告的合同目的落空，原审被告并不因此而取得法定解除权。原审被告称原审原告转租房屋，未提交相关证据证实。原审被告称刘某电话通知吕某解除合同，提交通话录音，原审原告不予认可，并称不同意解除合同。原审被告称2006年3月31日合同解除，合同解除的法律后果是返还财产，原审被告未提交所租厂院、房屋腾交并返还给原审原告的证据。至今原审被告仍有药品在承租的房屋内库存，故原审被告称行使法定解除权致使合同解除的理由不能成立，应认定双方租赁合同未解除，原审被告应依约交纳租金，原告请求支付租金应予支持。自2006年4月1日起原审被告两年多欠交租金，原审原告于2008年8月23日以特快专递的方式向原审被告发出通知，内容为催交租金及搬走物品，清验设施，实质上是解除合同。庭审中，原审被告未明确表示是否收到通知，也未否认。但原审原告认可此后将原审被告的物品归并库存，将其它租赁物收回。双方租赁合同第三条约定“如乙方（海天药业公司）不按时交纳租金，甲方有权终止合同。”原审被告两年多欠交租金，原审原告收回租赁物，本案租赁合同继续履��已无必要。原审原告请求支付租金自2006年4月1日计算到2008年8月23日止，在此期间满整年的按合同约定的年租金标准计算，不足整年按承租的实际天数计算，租金共计250849元。期间工商部门封存的是原审被告的物品，不影响原审原告主张租金支付的权力。关于原审原告要求支付其他租金的主张，理据不足，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、限原审被告北京御生堂集团石家庄制药有限公司于本判决生效之日起五日内给付原审原告石家庄市房屋建筑工程有限公司租金250849元。二、驳回原审原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11478.13元由原审原告承担5453.13元，原审被告承担6025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判长  赵辰红审判员  王会勇审判员  杜中书二〇一四年一月十六日书记员  封丽腾