广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第57号上诉人（原审原告、反诉被告）王某某，女。委托代理人李某某、向某，均为XX律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）XX商务酒店有限公司。法定代表人张某某，总经理。委托代理人牛某某，XX律师事务所律师。上诉人王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市XX人民法院（2010）深X法民X初字第XXX号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人王某某原审诉请：1、被上诉人向上诉人支付从2010年4月至2010年6月的返租租金差额73260元；2、被上诉人从2010年7月起至2018年3月止在每月5日前按24420元／月向上诉人支付返租租金差额；3、被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人XX商务酒店有限公司原审反诉请求：1、撤销《关于X楼返租事宜的回复函》；2、上诉人承担本案的诉讼费用。原审法院审理查明，2005年3月28日，XX公司（甲方）与上诉人王某某（乙方）签订《房屋租赁协议书》约定，XX公司将深圳市XX区XX路XX大厦第X层（740平方米）（以下简称涉案房产）出租给上诉人作为保健中心使用，租期从2005年4月1日至2010年3月31日；上诉人应向XX公司支付的房屋租金为17000元／月，从2007年9月1日起房屋租金递增15％即19550元／月；XX公司按房产现状交付给上诉人装修，如上诉人需进行装修，所需费用由上诉人承担，对于上诉人不需要的现有装修部分，XX公司可予以拆除；合同期满或一方提前解除合同，上诉人所进行的不动产装修不得拆除，XX公司也不予补偿；上诉人协议到期后，如续租应提前1个月书面通知XX公司，经双方同意，可以按协商价格续租，上诉人有优先权；确认双方权利义务的事项，都使用书面协议，口头形式不具有法律效力。2006年7月1日，上诉人王某某（甲方）与XX公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》约定，上诉人承租涉案房产因XX公司于2005年11月前后公司股东股权变更，企业性质由内资变为港资独资，并决定近期进行大规模整体规划经营，而上诉人在此正经营的保健中心为其新投资装修不久的项目，为了支持和配合XX公司的整体规划经营，从公平原则出发，双方同意以上诉人返租给XX公司的方式给XX公司经营使用，期限从2006年7月1日起至2010年3月31日止；XX公司向上诉人支付返租租金45000元／月，自2007年9月1日起返租租金递增15％即51750元／月至2010年3月31日止；双方在租赁与返租过程中产生的差额实为弥补支付上诉人转让装修投资费用，上诉人不提供相应租金发票；XX公司须于每月5日前一次性（现金或转账）将租金交于上诉人；XX公司应在该协议签订后两个工作日内向上诉人交纳履行定金9万元，上诉人亦须在收到XX公司该笔定金当日内将涉案房产使用权移交XX公司；协议期满，在双方办妥各项手续后的5个工作日内，上诉人无息退还所有保证金；上诉人同意XX公司返租后，因经营其他项目而对现址进行重新装修，经双方协商，双方同时免收对方一个月的租金，XX公司进行装修的费用由其自行承担；协议期满或上诉人提前解除该协议，XX公司所拆除的装修无需恢复原状，亦无需赔偿；XX公司每月支付租金时，先行扣除上诉人应向XX公司支付的租金额，余款按上述第三条约定的时间支付；XX公司返租到期后将涉案房产交还上诉人，由上诉人随XX公司与深圳市XX实业股份有限公司（以下简称XX实业股份有限公司）续租合约一致后再行续约；该补充协议是原协议的有效组成部分，与原协议具有同等的法律效力，该补充协议未涉及部分，以原协议为准。诉讼中，上诉人、被上诉人确认上述《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》是同时履行的。上诉人王某某称，其装修费用大约为200万元，但无法提交有关装修费用的证据。被上诉人XX酒店称，涉案房产已经经过重新装修。2006年11月1日，被上诉人XX酒店向XX实业股份有限公司提交《关于变更原大厦租赁合同承租名称的申请报告》称，深圳市XX区侨商会的领导成员收购了XX公司，并进驻了XX大厦打算作为侨商的会址；后发现XX公司的经营范围不符合商会商务项目的发展，为此又重新注册了被上诉人XX酒店（两公司法定代表人及股东不变）；被上诉人XX酒店于2006年10月16日向XX实业股份有限公司呈送原大厦租赁合同变更的申请报告后，亦收到XX实业股份有限公司”房屋租赁合同补充条款”；为了及时取得合法经营场地配合申报经营项目，被上诉人XX酒店申请终止原XX公司租赁合同，重新签订XX酒店租赁合同；原XX公司与XX实业股份有限公司的相关权责由被上诉人XX酒店承担；至于合同的补充协议可由双方另定时间研究落实。2008年6月26日，被上诉人XX酒店（乙方）与XX实业股份有限公司（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定XX实业股份有限公司将位于深圳市XX区XX路XX大厦X层、X层的房地产出租给被上诉人使用，租赁房地产权利人为XX实业股份有限公司，有效证件号码：工程竣工验收证明书（XX号）；租金为每月每平方米30.5元，月租金总额为210040元；租期从2008年7月1日起至2023年6月30日止，租赁用途为商业；XX实业股份有限公司应于2008年7月1日前将租赁房地产交付被上诉人使用，并办理有关移交手续；XX实业股份有限公司交付租赁地产时，可向被上诉人收取三个月租金数额的租赁保证金即630120元，并向被上诉人开具收据；被上诉人不得将租赁房地产全部或部分转租予他人，但在租赁期间，经XX实业股份有限公司书面同意，被上诉人可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过该合同约定之租赁期限，等内容。同日，被上诉人XX酒店与XX实业股份有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》约定，租期15年，租金每三年调整一次，每次上调15％，等内容。上述合同及补充协议于2008年7月1日备案登记。租赁期间，被上诉人XX酒店成立并依约向XX实业股份有限公司支付租金，同时向上诉人王某某交纳返租租金差额至2010年3月31日，其中2008年9月1日以后所交的反租租金差额为每月24420元。被上诉人XX酒店对此解释称，由于2008年金融危机，被上诉人XX酒店出现经营困难，故与上诉人王某某协商降低返租租金，但其从未与上诉人王某某协商延长租期的事宜。2010年5月26日，被上诉人XX酒店的总经理致函上诉人王某某称，被上诉人XX酒店认真了解了前期关于返租款的三份文件，认为最先签署的二份合同均由甲乙双方签字盖章并生效，被上诉人没有异议，而第三份文件没有来由，被上诉人XX酒店实难按该份文件再继续续约；本着公平友好的原则，被上诉人XX酒店愿意一次性补偿上诉人从2008年9月1日起被上诉人应付上诉人的返租款差额147820元，将此事进行彻底解决。2010年6月6日，上诉人王某某从上海通过特快专递的方式向被上诉人XX酒店的罗经理邮寄了三张收款收据，收据分别系2010年4月－6月的返租款收据，金额为每月24420元，并注明此系未收款项，以及上诉人的银行账户。被上诉人XX酒店公司确认已经收到上述收据，但认为双方的返租协议已于2010年3月31日终止，被上诉人不应负担2010年4月及之后的费用。原审另查，XX公司成立于1999年2月12日，董事长为陈某某，董事包括陈某、郑某。该公司于2008年6月15日被吊销营业执照。被上诉人XX酒店成立于2006年8月3日，股东包括陈某某、郑某。诉讼中，上诉人、被上诉人对涉案房产的实际权利人为XX实业股份有限公司均无异议。原审诉讼中，上诉人王某某为了证明自己的诉讼主张，另向原审法院提交了以下证据：1、上诉人王某某于2008年5月28日致被上诉人XX酒店的《关于X楼返租事宜之报告》，上诉人提出在被上诉人与涉案房产业主商讨续期合约时，要求与被上诉人的合约同步顺延。上诉人王某某称，该报告由上诉人直接递交给被上诉人办公室的工作人员，没有进行签收。被上诉人XX酒店对该报告的真实性不予认可，并表示没有收到该报告。2、被上诉人XX酒店于2008年8月26日致上诉人王某某的《关于X楼返租事宜的回复函》，上载：经被上诉人董事会商议，根据被上诉人与业主的租赁合同，与上诉人王某某的约定期满后再续约8年，从2010年4月1日至2018年3月31日；从2008年9月1日起，X楼返租租金从每月32200元降低为每月24420元；有关递增条约按被上诉人与业主的新租赁合同同步。上诉人王某某称，该回复函是被上诉人办公室工作人员通知上诉人去拿的，当时是谁给上诉人的记不清楚了。被上诉人XX酒店称，其从未向上诉人出具该回复函，且该回复函上的内容显失公平，应当予以撤销；该函件上的印章被上诉人不清楚是谁盖的，无法核实。被上诉人XX酒店对回复函上的印章不予认可，但在原审法院指定的期限内未向原审法院申请印章鉴定。3、XX公司于2006年2月13日向XX实业股份有限公司发出的《继续履行XX大厦﹤房地产租赁合同﹥的承诺》，上载：（1）XX公司股权转让后，该公司与XX实业股份有限公司签订的XX大厦《房地产租赁合同》继续有效，XX公司现法定代表人将无条件继续履行原合同中的权利和义务，该公司需对所租物业进行转租时，在未有新的租赁关系协商确定前将继续按原办事程序向XX实业股份有限公司申报；（2）股权转让后，XX公司以及原法定代表人在股权转让之前的所有权利义务、债权债务、劳资纠纷，以及尚未解决的所有问题，仍由XX公司即现法定代表人以股权转让公证协议有关内容条款继续履行和承担，均与XX实业股份有限公司无关；（3）由于XX公司性质发生变化，根据国家对外资企业经营权限的相关特定要求，原租赁经营模式将受到一定限制，如因此影响XX公司的正常经营，原法定代表人应给予协助，使股权转让后的XX公司能继续正常经营，等内容。XX公司原法定代表人林甜润及现法定代表人陈某某在该承诺函上签字。被上诉人XX酒店以其不是当事人为由，表示对该承诺函的真实性无法确认。原审法院审理认为，XX公司基于其与XX实业股份有限公司的租赁关系与上诉人王某某签订的《房屋租赁协议书》已经履行，作为权利人的XX实业股份有限公司并未提出任何异议，该合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人王某某与XX公司后来又签订的《房屋租赁补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，内容亦未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人XX酒店成立后，继受XX公司在与XX实业股份有限公司租赁关系中的全部权利义务，双方重新签订了租赁合同，被上诉人XX酒店还代替XX公司向上诉人王某某支付返租租金差额，各方对此均无异议，原审法院对上述事实予以确认。本案《房屋租赁补充协议》中已经明确约定上诉人王某某与XX公司在租赁与返租过程中产生的租金差额是用来弥补上诉人王某某转让装修投资的费用，而非对上诉人王某某所开保健中心的利润损失进行补偿。根据约定从2006年7月1日至2010年3月31日，上诉人王某某得到的返租租金差额为1242380元［（45000－17000）元×14个月（2006年7月1日至2007年8月31日）＋（51750－19550）元×12个月（2007年9月1日至2008年8月3日）＋24420元×19个月（2008年9月1日至2010年3月31日）］，加上被上诉人XX酒店曾表示同意支付的从2008年9月1日至2010年3月31日期间的返租租金差额款147820元，上诉人王某某共计可得的装修投资转让费为1390200元。由于在《房屋租赁补充协议》中双方已经约定，XX公司因整体规划可以对涉案房产进行重新装修，且被上诉人XX酒店表示该房产已经进行了重新装修，故在上诉人王某某没有证据证明其装修费用的情况下，其主张装修费用高于其可得的返租差额补偿，没有事实依据，原审法院不予采纳。上诉人王某某主张，其曾于2008年5月28日向被上诉人XX酒店提交了《关于X楼返租事宜之报告》，但被上诉人XX酒店否认其收到上诉人提交的报告，上诉人王某某亦没有证据证明其曾向被上诉人XX酒店提交该份报告，故原审法院对该报告不予采信。对于上诉人王某某提交的《关于X楼返租事宜的回复函》，其上虽然有被上诉人XX酒店的盖章，同时被上诉人XX酒店亦从2008年9月1日开始按每月24420元向上诉人支付返租租金差额，但被上诉人XX酒店已对返租租金差额降低的原因作出解释并否认其出具了该回复函。根据上述回复函的约定，从2010年4月1日至2018年3月31日，被上诉人XX酒店向上诉人王某某支付的是返租租金而非返租租金差额，上述租金共计2874182.13元（24420元×15个月（2010年4月1日至2011年6月30日）＋28083元×36个月（2011年7月1日至2014年6月30日）＋32295.45元×36个月（2014年7月1日至2017年6月30日）＋37139.77×9个月（2017年7月1日至2018年3月31日）］。由此可见，在2010年3月31日被上诉人XX酒店已代XX公司向上诉人王某某支付完装修投资转让费用的情况下，《关于X楼返租事宜的回复函》将导致被上诉人XX酒店必须同时向XX实业股份有限公司和上诉人王某某交租才能使用其自己租赁而来的房产，并且向上诉人王某某支付的租金远远高于上诉人在诉讼中自称的约200万元的全额装修费用，而上诉人王某某在其租赁期限届满并已回收了装修投资的情况下根据回复函却对被上诉人XX酒店不存在任何合同义务，故上述回复函使上诉人、被上诉人的权利、义务明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，回复函的相关内容有悖常理，被上诉人XX酒店的相关主张，原审法院予以采纳。上诉人王某某提交的证据中涉及延长返租租期约定的仅有回复函中被上诉人关于续约的承诺，从2008年6月26日被上诉人XX酒店承租涉案房产至2010年3月31日上诉人王某某与XX公司签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议》到期期间，上诉人王某某没有证据证明上诉人、被上诉人之间就涉案房产的租赁关系到期后是否由被上诉人XX酒店转租给上诉人王某某、转租是否得到XX实业股份有限公司书面同意等事宜进行过任何协商和沟通；在上诉人王某某与XX公司约定双方权利义务须使用书面协议，口头形式不具有法律效力的情况下，上诉人王某某亦无证据证明其与XX公司就《房屋租赁协议书》中权利义务的转让达成过任何书面协议，由此导致续约的前提条件即上诉人是否有权将涉案房产用于返租变得不确定。因此，该回复函中有关续约的单方承诺因涉案房产的实际承租方／转租出租方由XX公司变更为XX酒店而变为附条件方可生效。2010年5月26日，被上诉人XX酒店作为涉案房产的承租人致函上诉人王某某明确表示不接受续约，亦表明上诉人王某某根本无法在2010年3月31日后取得出租涉案商铺的权利，故《关于X楼返租事宜的回复函》中有关续约的内容并未生效，对上诉人、被上诉人不发生法律效力。因此被上诉人XX酒店以回复函显失公平为由要求予以撤销的诉讼请求，没有实际意义，原审法院不予支持。因回复函中有关续约的内容并未生效，故上诉人王某某要求被上诉人XX酒店依回复函履行义务的诉讼请求，没有事实依据，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回上诉人王某某的全部诉讼请求；二、驳回被上诉人XX酒店的全部反诉请求。本案本诉案件受理费1121元，由上诉人王某某负担；反诉案件受理费25元，由被上诉人XX酒店负担。上诉人王某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项；2、判令被上诉人支付上诉人2010年4月至2010年6月的返租租金差额73260元；3、判令被上诉人自2010年7月至2018年3月止按24420元／月在每月5日前支付上诉人返租租金差额；4、本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：《关于X楼返租事宜的回复函》（下称《回复函》）是真实的，被上诉人关于其没有向上诉人出具过任何回复函的辩解不能成立，原审法院否定该《回复函》的真实性是错误的。一审期间，被上诉人否认该《回复函》的真实性，称其从未向上诉人出具过任何的回复函，且该《回复函》显失公平、有悖常理，对该回复函上的印章也不予认可。对此辩解，原审法院要求被上诉人在指定的期限内申请印章鉴定，但被上诉人没有申请。据此，原审法院在证据认定部分确认了该回复函的真实性，但在判决陈述部分，却采纳了被上诉人的主张，认定该《回复函》明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，回复函的相关内容有悖常理，这实际上等于否定了《回复函》的真实性。原审法院上述矛盾的认定，显然是错误的，也违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第70条的规定。原审法院认定《回复函》中有关续约内容并未生效，对上诉人，被上诉人不发生法律效力，上述认定完全与事实法律不符，是错误的，该《回复函》已生效，且双方已依此实际履行。上诉人与XX公司之间所签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》合法有效，被上诉人是XX公司有关上述协议的权利义务继受人，因此对被上诉人具有约束力，原审法院以上诉人没有证据证明其与XX公司就《房屋租赁协议书》中的权利义务转让达成任何书面协议为由，进而否定《回复函》效力，明显与事实法律不符，是错误的。2005年3月28日，上诉人与XX公司签订《房屋租赁协议书》，约定由XX公司将涉案房产转租给上诉人开办保健中心，承租后上诉人进行装修投资并经营，涉案房产所有人XX实业股份有限公司对该转租合同没有提出任何异议。上诉人经营后不久，XX公司因发展需要，决定收回出租给上诉人的涉案房产，因此给上诉人造成损失。为补偿上诉人的损失，2006年7月1日，上诉人与XX公司签订了《房屋租赁补充协议》，约定通过返租并支付租金差额的方式弥补上诉人的损失。2006年8月3日，XX公司的股东又重新注册成立了被上诉人，并确定被上诉人作为XX公司相关合同的权利义务继受者，后一直由被上诉人以自己的名义向上诉人实际履行支付返租租金差额的合同义务。在上述事实得到确认的情况下，原审法院却以上诉人与XX公司之间未就合同权利义务转让达成任何书面协议为由否定《回复函》的效力，明显与事实不符，也与《合同法》第36条的规定不符。另外，在一审期间，被上诉人从未否认其受让了XX公司与上诉人之间的相关合同权利义务的事实，其在《反诉状》中明确承认2006年8月，被上诉人成立后，继续履行了由上诉人与XX公司签订的《房屋租赁补充协议》。原审法院关于上诉人没有证据证明其与被上诉人之间就续约事宜进行任何协商和沟通的认定，与事实不符。2008年5月，上诉人在得知被上诉人与XX实业股份有限公司商谈房屋租赁合同续约事宜后，便依据《房屋租赁补充协议》第八条的约定与被上诉人进行续约事宜的协商，并提交书面报告给被上诉人。2008年6月26日，被上诉人与XX实业股份有限公司签订新的《房地产租赁合同》续租了涉案房产。2008年8月26日，经双方多次洽淡后，被上诉人向上诉人出具了《回复函》，至此，双方就续约事宜达成一致。上述事实已充分证明上诉人与被上诉人之间就续约事宜进行了协商和沟通。另外被上诉人出具《回复函》的行为本身就充分证明了双方之间就续约事宜进行过协商和沟通。《回复函》已依法生效并得到实际履行。原审法院关于《回复函》因涉案房产的实际承租方／转租出租方由XX公司变更为被上诉人为附条件方可生效的认定是错误的。《回复函》是一种承诺，根据《合同法》第25、26条规定，上诉人已于2008年8月26日收到该《回复函》，因此双方的续约合同已于2008年8月26日成立。《回复函》中没有任何关于附生效条件的约定，原审法院关于《回复函》为附条件方可生效的认定明显与法律不符。《回复函》已得到实际履行。2008年9月1日至2010年3月31日期间，被上诉人一直严格按照《回复函》的约定，每月向上诉人支付24420元的返租租金差额，而不是《房屋租赁补充协议》中所约定的32200元。对被上诉人关于”由于2008年金融危机，被上诉人出现经营困难，故与上诉人协商降低返租租金”的辩解，上诉人不予认可。上诉人仅就续约事宜与被上诉人进行过沟通协商，但从未就”金融危机”原因与被上诉人协商过降低返租租金一事。《回复函》是当事人双方的真实意思表示，不存在显失公平。正如前述，2006年期间，XX公司通过支付返租租金差额的方式，以弥补上诉人的损失，实际上是XX公司向上诉人分期支付补偿款。由于在签订《房屋租赁补充协议》时，XX公司与XX实业股份有限公司之间的租赁合同期限为2010年3月31日，故《房屋租赁补充协议》的期限也只能签到2010年3月31日。但这一期限内的返租租金差额总额不足以弥补上诉人的损失，所以在该《房屋租赁补充协议》第八条特别约定：”乙方返租到期后将现址交还甲方，由甲方随乙方与XX股份公司续租合约一致后再行续约”。2008年5月期间，当上诉人得知被上诉人在与XX实业股份有限公司在协商新的续约合同后，便及时提交报告给被上诉人，要求其尽快考虑与上诉人的续约事宜。2008年6月26日，被上诉人与XX实业股份有限公司签订了新的《房地产租赁合同》，租约期限至2023年6月30日止。2008年8月26日，被上诉人依据《房屋租赁补充协议》第八条的约定向上诉人出具了《回复函》，同意向上诉人支付返租租金差额至2018年3月31日止，但同时降低了差额标准。因此《回复函》完全是一个双方公平协商的结果，不存在任何显失公平之处。至于返租租金差额总额高于上诉人自己主张的200万元，这主要考虑被上诉人是分期支付，且期限漫长，因此完全符合常理。另外，因为装修时间已久远且被上诉人已将涉案房产进行重新装修，因此原审法院要求上诉人对装修损失进行举证完全是不合理的，况且当事人双方对装修损失的具体数额是多少并无争议。故被上诉人关于该《回复函》是权利、义务明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，有悖常理的辩解是不能成立的，原审法院的相关认定也是错误的。综上，被上诉人作出的《回复函》合法有效，并已实际履行，其负有继续履行合同约定的义务，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人XX商务酒店有限公司辩称，上诉人在原《房屋租赁协议书》期满后，没有再获得承租权，其无权将涉案房产返租给被上诉人。首先，上诉人与XX公司签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》约定的合同期限均是到2010年3月31日止，上诉人所提交的回复函仅涉及房屋返租一事，回复函的内容仅为延长返租期和减少返租租金，但上诉人能成为返租合同的出租人，是依据《房屋租赁协议书》而来的，而《房屋租赁协议书》在2010年3月31日到期后双方并未对被上诉人是否还继续将涉案房产出租给上诉人一事达成任何书面补充协议，即2010年3月31日后涉案房产已由被上诉人收回，上诉人不再享有涉案房产的承租权，无法将涉案房产转租给被上诉人，故回复函中延长返租租期和支付返租租金的条件并未成就，延长租期至2018年3月31日的约定无法履行，也不应当继续履行。其次，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十六条规定，承租人不得将租赁房屋再行转租，故上诉人的此种再转租行为也不符合上述法律规定，回复函也不应再继续履行。《回复函》的内容有悖常理，违反了《合同法》的公平原则，显失公平。首先，XX公司与上诉人签订的《房屋租赁补充协议》是一份一方纯获利另一方纯付出的合同，从合同内容上看是一份权利义务不对等的合同。在2006年7月，XX公司之所以与上诉人签订如此合同，根据《房屋租赁补充协议》第2条的约定，XX公司将涉案房产返租回来后，是用支付租金的方式作为对上诉人所投入的装修费用的补偿。上诉人投入的装修费用是固定的，XX公司在与上诉人商议签订《房屋租赁补充协议》一事时，双方应是已对需要补偿多少费用达成了一致意见，即按《房屋租赁补充协议》的约定支付租金至2010年3月31日已足以弥补上诉人所投入的装修损失，在这种情况下，被上诉人不可能再以此种方式与上诉人延长租期。其次，上诉人称依据《房屋租赁补充协议》第8条约定表明到2010年3月31日止，并未对其装修损失补偿完毕，上诉人此观点是错误的。《房屋租赁补充协议》第8条约定的是”再行续约”，而不是必须按本合同条款续约，即合同期满后是否要续约，续约后合同条款是否需要变更，这些都由合同双方当事人再行协商确定，仅凭此条约定并不能表示装修损失未补偿完毕。此外，《房屋租赁补充协议》第5条明确约定协议期满或上诉人提前解除本协议，被上诉人所拆除的装修无需恢复原状，亦无需赔偿，即本协议期满后，对上诉人的装修损失已补偿完毕，此后无需再对装修损失问题作为赔偿。再次，从2006年7月1日至2010年3月31日，被上诉人向上诉人支付返租租金差额120多万元，从2010年4月1日至2018年3月31日按《回复函》计算租金为280多万元，若被上诉人要向上诉人支付租金至2018年3月31日则大概要支付400多万元租金，而上诉人在一审庭审中自称的装修费用大概为200万元，上诉人辩称是除要补偿装修损失外，还有利润损失的补偿，对此，上诉人并没有提供其实际装修费用的证据，且该笔装修费用若用于投资是盈利还是亏损均未知，要对利润进行补偿显然是不合理的，且《房屋租赁补充协议》约定的是对装修损失做补偿，而非对利润损失进行补偿。综上，应当支付给上诉人的装修补偿费用已支付完毕，其后被上诉人若继续每月向上诉人支付租金，则变成上诉人不需要任何的付出而纯获利，被上诉人则没有任何收益而纯付出的情形了。且被上诉人要使用自己租赁来的房产，除要向XX实业股份有限公司支付租金，还要向上诉人支付租金，要支付双份租金，显然有悖常理。该《回复函》不但违反《合同法》公平原则的规定，同时也违反了《民法通则》公序良俗基本原则的规定，不应被采纳和履行。被上诉人认为原审判决合法合理，应予维持。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，2008年8月26日，被上诉人向上诉人出具《关于X楼返租事宜的回复函》称经被上诉人董事会商议，综合考虑被上诉人与XX实业股份有限公司新签订的租赁合同、前期与上诉人的相关协议等各种因素，现就X楼返租事宜做以下回复：1、原协议X楼返租期限于2010年3月31日到期，现根据被上诉人与XX实业股份有限公司的租赁合同，予与上诉人的约定期满后再续约8年，即自2010年4月1日至2018年3月31日（根据原房屋租赁补充协议第八条）；2、原X楼返租租金每月32200元（每平方米租金43.5元），现被上诉人要求该租金与XX实业股份有限公司新租赁合同的租金基本同步，从2008年9月1日起，X楼返租租金每月24420元（每平方米租金33元）；3、有关递增条约按被上诉人与XX实业股份有限公司的新租赁合同同步。经原审法院和本院释明，被上诉人均未在限定期限内申请对《关于X楼返租事宜的回复函》上所盖被上诉人公章真实性进行鉴定。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，虽被上诉人否认曾向上诉人出具《关于X楼返租事宜的回复函》，但其在原审法院和本院指定的期限内均不就该回复函上所盖公章的真实性提出鉴定申请，根据民事诉讼证据规则，应承担举证不能的法律后果，本院确认《关于X楼返租事宜的回复函》真实，为被上诉人所出具。自2008年9月1日起，被上诉人每月向上诉人支付的返租租金差额变更为24420元，关于变更的原因，被上诉人称系因金融危机，被上诉人经营困难，故与上诉人协商调低了返租租金差额，上诉人称系履行《关于X楼返租事宜的回复函》。被上诉人就其所称没有提交任何证据，而返租租金差额变更的起始时间和变更的金额均与《关于X楼返租事宜的回复函》第2条内容一致，本院根据优势证据规则，采信上诉人说法，确认自2008年9月1日起每月返租租金差额变更为24420元是双方当事人履行《关于X楼返租事宜的回复函》的行为。双方当事人均以行为作出了愿意接受《关于X楼返租事宜的回复函》约束的意思表示，该回复函实际已成为双方签订的一份合同，上诉人和被上诉人均应恪守履行。被上诉人在上述《关于X楼返租事宜的回复函》中承诺在原协议返租期限于2010年3月31日到期后，再与上诉人续约8年，自2010年4月1日至2018年3月31日，但返租租金须自2008年9月1日起降至24420元／月。上诉人依据被上诉人的承诺要求被上诉人按24420元／月标准支付2010年4月1日至2018年3月31日止的返租租金，依据充分，要求合理，本院予以支持。《关于X楼返租事宜的回复函》于2008年8月26日作出，于2008年9月1日开始履行，距被上诉人反诉请求撤销已逾两年，超过了可以行使撤销权的一年的除斥期间，被上诉人的撤销权消灭，本院对被上诉人以显失公平为由提出撤销《关于X楼返租事宜的回复函》的反诉请求予以驳回。双方当事人均确认被上诉人已继受XX公司在《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》中的全部权利义务，而《房屋租赁补充协议》第八条约定被上诉人返租到期后将涉案房产交还上诉人，由上诉人随被上诉人与XX实业股份有限公司续租合约一致后再行续约，即《房屋租赁补充协议》并未排除在合同到期后上诉人与被上诉人再行签订新的返租合同的可能性，被上诉人提出《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》约定的返租租金已足可弥补上诉人损失，被上诉人不可能再与上诉人延长租期的抗辩理由与合同约定不符，本院不予采信。相反，《关于X楼返租事宜的回复函》明确载明是根据原房屋租赁补充协议第八条约定在X楼返租期限于2010年3月31日到期后根据被上诉人与XX实业股份有限公司的租赁合同，被上诉人与上诉人再续约8年至2018年3月31日，即被上诉人在其与XX实业股份有限公司于2008年6月26日签订《房地产租赁合同》后依据《房屋租赁补充协议》第八条约定已确定再将涉案房产转租给上诉人8年，然后再由上诉人返租给被上诉人，被上诉人向上诉人每月支付24420元的返租租金差额，《关于X楼返租事宜的回复函》的约定明确、具体，且符合《房屋租赁补充协议》第八条约定的续约、返租条件，另XX实业股份有限公司是否同意被上诉人转租涉案房产并不影响上诉人与被上诉人之间转租、返租约定的效力，原审判决认定上诉人未取得2010年3月31日之后出租涉案房产权利，其无权收取返租租金，有悖《关于X楼返租事宜的回复函》约定，认定错误，本院予以更正。被上诉人已在《关于X楼返租事宜的回复函》中明确承诺与上诉人续约，且双方当事人已按该回复函履行，被上诉人又于2010年5月26日函复上诉人不同意续约，违反了诚实信用原则，不应得到支持，原审判决采纳了被上诉人不同意续约的意思表示，并以此认定《关于X楼返租事宜的回复函》中有关续约的内容未生效，有悖民法基本原则，认定错误，本院亦予以更正。双方当事人均确认被上诉人继受了《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》的全部权利义务，且被上诉人亦实际履行了该两份协议，符合合同法关于合同变更和转让的规定，原审判决仍以上诉人未与XX公司就《房屋租赁协议书》中权利义务的转让达成书面协议为由否定被上诉人对《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》权利义务继受事实，从而为《关于X楼返租事宜的回复函》设定生效条件，以条件未成就为由免除被上诉人履行该回复函约定的义务，明显违反法律规定，处理不当，本院予以撤销。在被上诉人对《关于X楼返租事宜的回复函》的撤销权已因超过除斥期间而消灭情形下，法院无需再对是否存在撤销事由进行审查，故本院对被上诉人提出的一系列《关于X楼返租事宜的回复函》显失公平的理由不作评判。另，被上诉人若认为《关于X楼返租事宜的回复函》的出具存在股东损害公司利益情形，可另循法律途径向股东追索，与本案的审理无关。综上，上诉人王某某的上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十五条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市XX人民法院（2010）深X法民X初字第XXX号民事判决第二项；二、撤销深圳市XX人民法院（2010）深X法民X初字第XXX号民事判决第一项；三、被上诉人XX商务酒店有限公司应于本判决生效之日起10日内向上诉人王某某支付2010年4月至2011年3月的返租租金差额合计293040元；四、被上诉人XX商务酒店有限公司应自2011年4月起至2018年3月止在每月5号前按24420元／月标准向上诉人王某某支付返租租金差额。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审本诉、反诉案件受理费合计3388元均由被上诉人XX商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年二月十四日书记员（兼） 王丹妮