浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2010）温瑞民初字第1989号原告李某某。委托代理人（特别授权代理）周某某。委托代理人（特别授权代理）吴某某。被告温州市××地××司，住所地瑞安××××街道机场路。法定代表人黄某。委托代理人（特别授权代理）王某某。委托代理人（特别授权代理）潘某某。原告李某某为与被告温州市××地××司（以下简称万隆甲）商品房预售合同纠纷一案，于2010年11月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2010年12月22日公开开庭进行了审理，原告李某某的委托代理人周某某、吴某某、被告万隆甲的委托代理人王某某、潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称：2007年11月30日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定：原告向被告购买万隆乙第3幢5层503号商品房一套，总价款为1466244元，被告应当在2009年6月20日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告在交付商品房后一直未能向产权登记机关提供办理权属登记所需资料，致使原告至今无法取得房地产权属证书。请求法院判决：被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金106889元（从2009年10月20日起计算至2010年10月19日止，按银行逾期贷款利率标准计算）。被告万隆甲辩称：原告在商品房买卖合同第十五条中违约责任是选择第1项退房，现原告按第2项约定要求计算违约金，其诉讼请求应驳回。逾期办证并非被告原因造成，是政府原因造成的，被告不承担违约责任。由于万隆乙西北角土地是政府部门在公开出让万隆乙地块时未充分考虑居住户道路出入问题，而于2007年8月2日决定征收十八家村集体土地2.75亩作为万隆乙的出入道路及绿化用地。该土地上十八家村村民违章搭建的工棚无法拆除，导致交地延迟，造成被告无法建设绿化用地，致使万隆乙无法通过市政园林局的专项验收，直到2010年4月，十八家村才拆除了临时工棚，完成了交地。十八家村交地后，被告立即建设绿化用地并建筑围墙，按照预验收整改完毕，并要求市政园林局复检。上述政府原因造成万隆乙绿化验收延迟了302天。还有消防验收程序的改变、规划局逾期办理建设工程规划许可证致使办证延迟。另外，双方签订买卖合同后，还多一项土地复核手续，这是无法预料的，不应该计算在120天提供资料备案时间内。被告已于2010年9月27日提供办理产权登记的资料报登记机关备案。原告李某某在本院指定的举证期限内提供了证据：1、身份证，拟证明原告主体身份情况；2、工商登记情况，拟证明被告主体身份情况；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间房产买卖事实；4、银行贷款支付凭证、发票，拟证明原告履行支付购房款的事实。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议，对证据3的真实性没有异议，其中15条约定按第1项处理，且不是出卖人原因造成买受人不能在规定时间内取得权属证书的，出卖人不承担责任；对证据4没有意见。被告万隆甲在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、商品房买卖合同，2、商品房预售许可证，证据1、2拟证明双方签订的合同合法有效，非被告的责任造成办理产权延迟，被告不承担违约责任，如被告责任造成办证延迟，原告已选择第十五条第一项退房且由被告予以赔偿；3、建设工程甲工验收意见表，拟证明涉案商品房于2009年6月22日已通过竣工验收；4、建设工程甲工验收意见表，拟证明被告及时申请了市政园林验收，市政园林局经预验收后于2009年7月7日提出了整改意见，根据该整改意见，主要为部分小区附属设施尚未竣工以及要求提供退红线依据，该部分尚未竣工的附属设施是指万隆乙西北角的绿地和围墙尚未施工完毕；5、瑞安市人民政府专题会议纪要（2007）75号，6、瑞安市人民政府专题会议纪要（2008）115号，7、关于收回瑞安市万隆房地产开发有限公司部分国有土地使用权的通知（瑞土资（2010）245号文件），证据5-7拟证明万隆乙西北角土地是政府部门在公开出让万隆乙地块时未充分考虑居住户道路出入问题，而于2007年8月2日决定征收十八家村集体土地2.75亩作为万隆乙的出入道路及绿化用地；8、十八家村村民委员会证明，9、临时工棚照片，拟证明由于十八家村村民违章搭建的工棚无法拆除，导致交地延迟；10、关于要求市政绿化验收的报告，拟证明十八家村交地后，被告立即建设绿化用地并打造围墙，按照预验收整改完毕，并要求市政园林局复检。11、万隆花某某政公用设施和绿地专项验收意见纪要（2010）9号，拟证明万隆乙直到2010年5月5日才通过园林绿化验收；12、建设工程档案合格证，拟证明只有绿化验收合格后，建设工程的资料才能备案，万隆乙通过绿化验收后，于2010年6月4日在瑞安市城乡建设档案馆备案了的建设档案；13、《竣工验收备案表》，拟证明被告于2010年7月5日在质监站办理了竣工验收备案；14、关于对万隆乙商住楼进行用地复核的函，拟证明被告在备案后于2010年7月8日前已申请办理规划认可手续，瑞安市规划建设局于2010年7月8日发函要求国土资源局对涉案项目进行用地复核；15、《浙江省政府非税收入汇总缴款单》、《浙江省土地出让金专用票据》、《契证》，拟证明2010年7月28日用地复核结束，被告补交了土地出让金及契税，至此，完成了规划认可前的所有前置程序；16、浙土资发（2009）3号文件，拟证明用地复核办理规划认可系新增的程序；17、浙江省建设工程甲工验收规划认可办法，拟证明规划认可所审查的内容（第五条），规划认可应当在20个工作日内办理完毕（第七条），规划认可需要提供明确规定的资料（第六条）；18、建设用地许可证，拟证明建设用地规划许可证于2003年8月14日已办理；19、建设工程规划许可证（副本），拟证明建设工程规划许可证于2003年12月2日已办理；20、测绘成果报告，拟证明测绘成果于2009年6月已出具；证据17-20另拟证明上述规定的办理规划认可资料，被告于2009年7月前已齐备；21、规划建设违法案件行政处罚决定书，22、浙江省罚没财物专用票据，23、建设工程规划许可证（补办），证据21-23拟证明被告于2009年6月18日就已向规划局缴纳了超面积罚款，超面积问题于2009年6月30日已处理完毕；24、建设工程规划许可证正本，拟证明规划局直到2010年9月26日才向被告核发建设工程规划许可证正本，规划局拖延办理手续；25、房产登记收件收据，拟证明被告于2010年9月27日提供办理产权登记的资料报登记机关备案；26、建设工程甲工验收消防备案受理凭证，27、建设工程甲工验收消防备案检查记录表，拟证明因《消防法》修正而变更消防验收程序，消防部门至2009年10月30日才受理了被告消防验收，至2010年1月22日才完成消防验收，拖延了被告办理产权登记时间。上述证据经原告质证，原告提出以下质证意见：对证据1的真实性没有意见，其中第15条是格式合同，原告有权利向被告主张违约责任；对证据2、3、13、18、25没有意见；对其他所有证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有意见，可以证明被告超面积建设，受到政府部门处罚，是被告自身原因造成的，并不是政府原因造成，消防法的修改与本案没有关系，被告没有提供消防验收的申请时间，不能作为推卸责任的理由。本院对上述证据作如下认证：上述原告提供的证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。被告提供的证据中，证据1与原告提供的证据3一致；证据2，原告没有异议，本院予以采信；证据3-13，被告对其真实性没有异议，这些证据证明了本案所涉商品房竣工验收及土地使用权变更的相关情况，与本案存在关联性，本院予以采信；证据14-24，被告拟证明规划认可程序延迟，由于规划部门是否延迟履行行政职责，不在本案民事案件审理范围内，应通过行政程序予以解决，对这些证据本院不作认定；证据25，原告没有异议，可证明被告要求证明的事实，本院予以采信；证据26、27证明了消防验收情况，与本案存在关联性，原告对其真实性没有异议，本院予以采信。根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：2007年11月30日，原、被告签订一份商品房买卖合同（商品房预售合同），约定：原告向被告购买万隆乙第3幢5层503号商品房；按建筑面积计算，单价为每平方米9640元，总金额1466244元；出卖人应当在2009年6月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理，第1项规定为买受人退房，第2项为买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金。合同订立后，原告向被告支付了购房款1466051元。上述万隆乙工程于2009年6月22日竣工验收合格，被告于同日向原告交付了上述商品房。2010年9月27日，被告将办理权属登记的资料报瑞安市房产管理局备案。在上述万隆乙工程乙设过程中，因万隆乙地块在1999年公开出让时未充分考虑居住户道路出入，成为历史遗留问题，瑞安市人民政府于2007年8月2日作出了（2007）75号专题会议纪要，同意调整万隆乙组团出入口设计，征收十八家村集体土地约2.75亩作为万隆乙的出入道路及绿化用地，收回被告万隆甲的部分山体使用权转作7间民房用地。由于村民在上述征收的十八家村集体土地上搭建的临时工棚没有拆除，土地没有交付等原因，该万隆乙工程某某过市政公用设施和绿地专项验收，2010年4月，上述征收的土地在临时工棚拆除后向被告万隆甲交付，被告在2010年4月18日将万隆乙的围墙及绿化建设完毕，并向瑞安市市政园林局报告要求进行市政绿化复检；2010年5月5日，瑞安市市政园林局发布（2010）9号纪要，确定通过该小区市政公用设施和绿地专项验收，评定为合格。另万隆乙工程于2009年10月30日进行了竣工验收消防备案，于2010年1月22日消防验收合格。本院认为：原、被告之间订立的商品房买卖合同（商品房预售合同）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。本案所涉合同为被告提供的格式合同，其中对因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的处理，规定了三项，合同载明的按第1项处理中“1”为打印方式，说明被告在提供合同时就确定了以第1项退房方式处理因被告的责任致原告不能在规定时间内取得房地产权属证书违约责任，排除了原告选定被告承担违约责任方式的权利，按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效，现原告要求逾期贷款利率标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。万隆乙工程于2009年6月22日已经竣工验收合格，但市政公用设施和绿地专项验收因政府调整出让土地未及时交付而延迟，该延迟时间计至2010年5月5日市政公用设施和绿地专项验收合格止不应归责于被告万隆甲，应在计算被告逾期办证违约金时予以扣除，被告辩称的消防验收时间在上述已予扣除的时间内，不再另行予以扣除，被告辩称的规划部门延迟履行行政职责，未经相关法定程序认定，其提供的证据尚不能证明，本院不予采纳。由此，按合同约定，被告向房产管理局提供登记资料备案的时间应在房屋交付使用后的120日内，在扣除上述不应归责于被告的延迟时间（至2010年5月5日）后，被告最迟应在2010年9月2日向房产管理局提供登记资料，被告实际提供资料备案时间为2010年9月27日，逾期时间为25日，按原告支付的购房款总额1466051元，逾期贷款年利率7.29%（按中国人民银行规定的同期六个月内人民币贷款基准年利率4.86%加50%）利算，被告应支付原告逾期办证（逾期提供登记资料）的违约金7320元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：被告温州市××地××司给付原告李某某逾期办理房地产权属证书的违约金7320元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2438元，减半收取1219元，由原告李某某负担1194元，被告温州市××地××司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2438元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 吴 健二〇一一年三月十六日书记员 项鹏飞