杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第983号原告：杭州格非文化传播有限公司。法定代表人：叶洛华。委托代理人：杨洋。被告：亿科置业（杭州）有限公司。法定代表人：刘华。委托代理人：蒋瑛。原告杭州格非文化传播有限公司诉被告亿科置业（杭州）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月13日受理后，依法由代理审判员卜亮独任审判，于2010年5月10日公开开庭进行了审理。原告杭州格非文化传播有限公司的委托代理人杨洋、被告亿科置业（杭州）有限公司的委托代理人蒋瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2009年1月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向被告购买西湖区振华路206号西港·新界4幢7层703号房屋。合同签订后，原告按约付清房款939480元，被告也按合同约定交付了房屋，但其并未按约在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法取得房屋产权证书。合同第十五条约定，被告未能使原告如期取得权属证书，按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，该约定不分被告逾期办证的时间长短，统一按0.5%计算违约金，明显不合理，且与合同约定原告逾期付款将承担的违约责任不对等，故应予以调整。综上，被告的行为已经构成违约，故诉请判令：一、被告立即将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金146389.18元（按日万分之二点一计算，从2009年4月16日暂计至2011年4月28日并继续要求至被告实际履行之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求明确为被告立即将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。被告辩称：一、被告在2008年9月6日、12月5日分别向杭州市房产管理局、杭州市国土资源局提交了申请办理房屋权属登记的相关资料，而相关部门至今没有依法予以办理，责任不在被告；二、自被告向杭州市国土资源局提出土地复核验收申请至今，被告已多次采取口头与书面的方式向相关部门要求解决。是否要缴纳增加的土地出让金，以及要增加多少，至今未能得到市政府及相关部门的明确意见，合同履行条件成就的时间无法确知。故被告属客观履行不能，而非故意违约；三、本案房子已经交付，被告的主要合同义务已履行完毕，协助办证仅是合同随附义务。对此合同第十五条已明确约定违约金的计算方式，原告要求按照同期贷款利率计算违约金，与合同约定完全不符，既无事实依据，也没有法律依据。综上，请求法院依法判决。原告提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》一份，用于证明2009年1月原、被告签订合同，约定原告向被告购买商品房一套及关于权属登记的义务。2．销售不动产统一发票，证明原告已交付房款938160的事实。被告提供了下列证据材料：1.初始登记补件告知书一份。2．窗口办文受理单一份。3．杭州市房产交易、产权登记申请表一份。证据1－3，共同证明被告已按照合同约定全面履行了自己的义务，向有关部门办理了备案手续，原告不能取得房地产权属证书非被告原因所致。4.商品房预售许可证一份5.土地出让合同公证书一份。6.土地出让金票据一份。7.契税缴款书一份。8.收款收据一份。证据4－8，共同证明被告已按照合同约定足额缴纳了土地出让金，不存在未交足土地出让金不能办证的情况，且被告亦缴纳了土地开发补偿费及契税等相关费用。9.杭州市西湖区区长公开电话交办（反馈）单一份。10.西科园（2009）47号要求协调产权办理的请示一份。11.关于西港新界产权证办理信访事件的情况报告一份。12.杭府纪要（2007）59号专题会议纪要一份。13.关于请求尽快协调落实杭府纪要文件的报告一份。证据9-13，证明被告积极履行合同义务，由于市政府对是否补缴土地出让金及数额尚未形成明确意见，原告权属证书无法办理，目前政府相关部门仍在积极协调中的事实。14.关于请求尽快办理土地复核验收的报告、特快转递邮件详情单各一份，庭后原告补交了证据原件，证明被告积极催告政府部门办理土地复核验收的事实。15.关于园区综合配套地块西港新界“三证”信访情况的报告复印件一份，证明被告积极履行合同义务，催促相关政府部门办理的事实。被告对原告提供证据的形式真实性无异议，本院予以确认。被告提供证据1-14虽系复印件，但经审核，证据1-13与本院审理的系列案件中的证据原件一致，被告庭后已补交证据14的原件，故本院对证据1-14的形式真实性予以确认。被告提供证据15系复印件，但与其他证据相关联，本院综合认证，对该证据的形式真实性予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发的位于杭州市西湖区振华路206号的西港·新界（西港发展中心）4幢7层703号房屋一套，建筑面积为156.36平方米。合同还约定了双方的权利义务，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付房价款938160元。2009年1月15日，被告向原告交付了房屋。在被告向原告交付上述房屋后至今，该房屋因没有土地复核验收合格通知书等原因一直未能办理产权证书。2011年4月，原告为此诉至本院，要求判如所请。另查明，被告开发的西港·新界所涉的杭政储（2003）49号地块于2003年12月由杭州市国土资源局挂牌出让给被告。出让合同约定了土地用途和土地利用条件，同时约定在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同签订后，被告缴纳了合同约定的土地出让金及土地开发补偿费。之后杭州市国土资源局核发了相应的国有土地使用证，其中B地块2737平方米为商业用地，30345平方米为综合用地（办公、卫生院）。2007年3月，杭州市人民政府就被告受让的地块开发建设进行了专题协调，并下发了杭府纪要（2007）59号会议纪要，同意B区块按照商品房销售政策实施分割销售。A区块在房产通过复核验收后，按照不小于250平方米（建筑面积）／单位实施分割转让，且受让单位必须是企业。C区块（配套单身职工宿舍）的房产仍按照只租不售办法处理。之后杭州市房管局向被告核发了商品房预售许可证。2008年12月，被告向杭州市国土资源局申请房地产项目用地复核验收，该局受理后一直没有明确意见。2011年3月，杭州市国土资源局在答复原告等人的信访中回复，因被告未能办理补缴土地出让金相关事宜，该项目暂不能办理相关土地手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。该合同第十五条其中约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该项约定包含了两层意思，一是被告应当在规定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报送产权登记机关；二是由产权登记机关将被告报送的办理房屋权属登记的全部资料进行备案登记。本案原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告虽按合同约定交付了房屋，但未能在合同约定的在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关，致使原告购买的房屋至今不能办理权属登记，其行为显然违反了该项约定。故原告要求被告将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告所购买的房屋至今不能办理权属登记的主要原因是因为没有土地复核验收合格通知书，被告虽在2008年12月向土地管理部门申请土地复核验收，但至今未通过，原告购买的房屋至今不能办理权属证书的原因应当归责于被告，被告应按合同约定承担违约责任。被告辩称未能将办理房屋权属登记所需的资料提交产权登记机关非被告原因造成的意见，与事实不符，本院不予采纳。而且，即使非被告原因导致不能在合同约定的时间内向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料，亦不能免除被告的违约责任。合同中约定的违约金标准明确，原告未提供证据证实其因被告违约的行为造成其实际损失的数额，故其要求违约金按日万分之二点一标准计算缺乏事实及法律依据，本院确定违约金按合同约定为准，为4691元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、亿科置业（杭州）有限公司在本判决生效之日起三个月内将申请西港·新界（西港发展中心）4幢7层703号房屋权属登记所需的应当由其提供的资料报产权登记机关。二、亿科置业（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州格非文化传播有限公司违约金4691元。三、驳回杭州格非文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行第一条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行第二条确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，减半收取1614元，由杭州格非文化传播有限公司负担1562元，亿科置业（杭州）有限公司负担52元，其中亿科置业（杭州）有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 卜 亮二〇一一年六月二日书 记 员 黄燕美