上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民三（民）初字第1334号原告（反诉被告）上海谢俊实业有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇永丰村。法定代表人谢勤忠，董事长。委托代理人吴斌，上海志道律师事务所律师。被告（反诉原告）上海北芳储运集团有限公司，住所地上海真南路5００**。法定代表人浦林祥，总经理。委托代理人陆建承，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人盛锋，北京大成（上海）律师事务所律师。原告上海谢俊实业有限公司（下称“谢俊公司”）诉被告上海北芳储运集团有限公司（下称“北芳公司”）房屋租赁合同纠纷以及反诉原告（以下统称“被告”）北芳公司诉反诉被告（以下统称“原告”）谢俊公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2014年1月15日公开开庭审理。原告谢俊公司之法定代表人谢勤忠及其委托代理人吴斌、被告北芳公司之委托代理人陆建承、盛锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢俊公司诉称，2006年3月6日，案外人上海翔丰机电锅炉成套设备有限公司（下称“翔丰公司”）与上海北芳储运实业有限公司签订了一份《仓库租赁合同》，约定：由翔丰公司将位于上海市嘉定区某某路828号区域内的库房、道路、场地、绿化以及空地（下称“涉案房屋”）出租给被告；出租的土地面积约10000平方米，其中计收租费的建筑面积约5200平米；租赁期限自2006年4月16日起至2026年4月15日止；库房租金为13.5元／平米／月，在合同期内房屋租金按每隔三年定比递增5%／次。上述合同签订后，翔丰公司即将上述仓库、场地等提供给被告使用。2008年9月25日，原告取得上述仓库、场地的房地产权证，2009年5月6日上海北芳储运实业有限公司更名为上海北芳储运集团有限公司即被告，故上述合同实际系由原、被告双方履行。2010年7月2日，上海市人民政府发布沪府土（2010）445号关于批准嘉定区人民政府2010年第五十一批次建设项目农用地专用、征收土地的通知，据此通知，被告承租的上述仓库及场地等被纳入征收范围，故原、被告之间的《仓库租赁合同》因政府征收土地而无法继续履行，故原告要求解除与被告签订的上述合同，特提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告于2006年3月6日签订的《仓库租赁合同》及其补充协议，被告搬离位于嘉定区某某路828号仓库及场地；2、被告向原告支付2011年6月1日起至2013年10月31日的租金2220350元（详见原告提交租金一览表），以及自2013年11月1日起至实际搬离之日止的租金（按2655.6元／天计算）。被告北芳公司辩称，一、2011年5月底，租赁合同已经双方合意解除，我方同意在原告支付合理的动迁安置补偿款后搬离。二、第二项诉请不同意支付，双方已确定自2011年6月起不再收取租金，2011年6月之后，被告没有正常经营，一直在磋商赔偿问题。且原告主张的租金的计算方式有误，租金计算方式详见被告提交租金一览表。三、不认可原告的主体资格，与被告签订租赁合同的是翔丰公司，租金都是支付给了谢勤忠本人，后来翔丰公司转让以及土地买卖的事宜均未通知过我方，故我方不清楚原告谢俊公司存在，直到2010年9月1日，原告通知我们搬离，才知道房屋登记在原告名下，才知道原告的法定代表人也是谢勤忠，故翔丰公司才是与被告履行合同的主体。四、2011年4月27日，原告已经与案外人南翔镇城镇建设指挥部签订拆迁安置补偿协议，国家已经给予原告租金损失补偿5800000元，原告无权再收取被告租金。同时，被告提出反诉，要求判令：1、原告补偿被告停产、停业损失费2117728元；2、原告补偿被告不可搬迁设备设施损失费36250元；3、原告补偿被告可搬迁设备损失费125650元；4、原告补偿被告二次装潢损失费77922元；5、原告补偿被告附属设施费用70802元；6、原告补偿被告无证建筑补偿费325264元；7、原告补偿被告搬迁过程中不可预见的损失等一次性补偿款2500000元。对于被告的反诉诉请，原告辩称，一、同意按照120元／平米支付原告停产停业损失；二、不可搬迁设备设施损失费36250元、可搬迁设备损失费125650元、二次装潢损失费77922元、无证建筑补偿费325264元认可，同意支付；三、附属设施补偿款我方同意支付水槽、水泥场地以及铜字部分共计23020元的补偿款，对于不可预见的损失2500000元不同意支付。经审理查明，2006年3月6日，上海北芳储运实业有限公司（甲方）与案外人翔丰公司（乙方）签订《仓库租赁合同》一份，约定乙方将座落于嘉定区南翔镇工业园区某某路828号区域内的库房、道路、场地、绿化以及空地出租给甲方，出租区域的房屋产权证由乙方负责办理；出租的土地面积约10000平米，计收租费的建筑面积约5200平米，租金13.5元／平米／月，每隔三年定比递增5%／次；租赁期限为20年，自2006年4月16日至2026年4月15日止；甲方每次收到乙方租金发票后如期交付租金。随后，翔丰公司将涉案的房屋及场地交付被告使用，被告亦在收到翔丰公司法定代表人谢勤忠出具的发票后，按约将租金汇至向谢勤忠个人的银行帐户，租金已实际支付至2011年5月底。2007年4月30日，上海北芳储运实业有限公司与翔丰公司签订补充协议一份，对租赁面积、补收租金进行明确，确认房屋的计收租金的面积为5336.20平米。2008年9月25日，涉案的嘉定区某某路828号厂房登记至原告名下，有证厂房面积5294.32平米。2010年9月1日，翔丰公司及原告上海谢俊实业有限公司联合向被告发出《搬迁通知书》，并转发《关于收回上海市大型居住社区嘉定云翔社区拓展区基地2号地块国有土地使用权的通知》、《大型居住社区拓展区企业动迁补偿意见》。2010年11月8日，上海市嘉定区规划和土地管理局向包括原告在内的多家企业发出沪嘉规土用（2010）174号收回土地使用权的通知。2010年12月2日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司就涉案地块出具了《非居住房屋拆迁补偿咨询报告》。2011年4月27日，嘉定区南翔镇城镇建设指挥部（甲方）与原告（乙方）签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方共计支付给乙方30980000元补偿款；乙方应当在2011年6月26日搬离原址，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁；甲方应当在乙方签订协议30日内，支付乙方补偿款15490000元；乙方应在2011年6月26日前将被拆除房屋的《房地产权证》交甲方，甲方拆除建筑物并收到产证原件后，支付乙方补偿款15490000元。2011年11月，被告多次向谢勤忠发函要求协商动迁赔偿事宜，但函件均未实际送达谢勤忠。2013年10月至11月间，南翔镇动迁组曾组织原、被告及动迁赔偿事宜进行调解，未果。故原告诉至法院。另查明，1、1999年1月4日，上海北芳实业有限公司经工商行政管理部门批准更名为上海北芳储运实业有限公司。2009年5月6日，上海北芳储运实业有限公司经批准更名为上海北芳储运实业集团有限公司。2009年6月22日，上海北芳储运实业集团有限公司经批准再次更名为上海北芳储运集团有限公司，即本案被告。2、1999年，谢勤忠、谢园忠共同出资成立上海翔丰机电锅炉成套设备有限公司，即翔丰公司，法定代表人为谢勤忠。2006年11月，谢园忠将其持有的翔丰公司40%的股份作价400000元转让给了谢俊。2008年11月，翔丰公司的法定代表人由谢勤忠变更为周小光，截至2013年10月23日，翔丰公司的法定代表人为蒋顺仙。以上事实有《仓库租赁合同》、《仓库租赁合同》补充协议、《上海市房地产权证》、《搬迁通知书》、《关于收回上海市大型居住社区嘉定云翔社区拓展区基地2号地块国有土地使用权的通知》、《大型居住社区拓展区企业动迁补偿意见》、《上海谢俊实业有限公司（翔丰机电）所属嘉定区南翔镇某某路828号非居住房屋拆迁补偿咨询报告》、《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、租金发票及汇款凭证、企业名称变更核准通知书等书证以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证明充分，依法予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否具有本案原告的诉讼主体资格；二、租赁合同是否已经解除、被告是否应当支付房屋租金（占有使用费）及其标准的确定；三、原告应支付被告动迁安置补偿款的范围及金额。对于争议焦点一。本院认为，尽管仓库租赁合同由翔丰公司与被告签订，但签订合同时翔丰公司的主要投资人、法定代表人以及本案原告的法定代表人均为谢勤忠，租金长期汇至谢勤忠本人帐户，翔丰公司并未以其名义收取过租金、出具过发票，且在翔丰公司法定代表人变更后，被告并未对谢勤忠继续收取租金提出过异议。2008年，涉案厂房直接登记至原告名下，故原告认为租赁合同由原、被告实际履行的观点具有合理性，故本院对原告的主体资格予以确认。对于争议焦点二。本院认为，2010年9月1日，原告曾向被告发出过《搬迁通知》，且自2011年6月1日开始原告未再开具发票、收取租金，亦未催告，被告自此亦未再支付过租金，且向翔丰公司发函称同意解除合同，要求洽谈补偿款。结合原告已于2011年4月7日与嘉定区南翔镇城镇建设指挥部签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定2011年6月将房屋交付拆除，可以确认，双方的租赁关系已于2011年6月1日解除。合同解除后，被告应及时搬离涉案房屋，但被告并未搬离且仍在实际使用房屋，故应当支付房屋占有使用费。使用费标准参照合同解除前的租金计算，即75875元／月，结合被告的实际使用情况及厂房的面积，本院酌定扣除被告三个月的搬迁期使用费。为便于计算，使用费的起算期限为自2011年9月1日至实际搬离之日止。对于被告提出的双方已经协商确认自2011年6月起无需支付租金，以及动迁安置协议签订后原告无权收取租金的抗辩意见，因其未提供证据证明，原告亦不认可，且房屋尚未实际交付动迁机构，故本院不予采信。对于争议焦点三。原告与动迁机构签订拆迁补偿安置协议时，原、被告间的租赁关系期限尚未届满，原告应给予被告相应补偿。关于补偿范围及金额：1、停产、停业损失，停产停业损失通常为补偿房屋实际经营、使用人在停产停业期间所遭受的经营损失而设。本案中，被告系涉案地块的承租人，即实际经营、使用人，故被告主张的停产停业损失费可予支持、标准应予准许；2、不可搬迁设备设施损失费36250元、可搬迁设备损失费125650元、二次装潢损失费77922元、无证建筑补偿费325264元，因原告愿意支付，本院予以照准；3、附属设施补偿款，现原告同意支付23020元，其余附属设施因被告未能提供证据证明系其建造，且原告不予认可，故以原告认可金额为准；4、搬迁过程中不可预见的损失等一次性补偿款250万元，因被告该项主张缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原、被告就某某路828号厂房及场地签订的《仓库租赁合同》及其补充协议于2011年6月1日解除；二、被告上海北芳储运集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离嘉定区某某路828号厂房及场地；三、被告上海北芳储运集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海谢俊实业有限公司占有使用费（按75875元／月标准，计算自2011年9月1日起至实际搬离之日止）；四、原告上海谢俊实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海北芳储运集团有限公司停产、停业损失费2117728元、不可搬迁设备设施补偿款36250元、可搬迁设备补偿费125650元、二次装潢补偿款77922元、附属设施补偿款23020元、无证建筑补偿款325264元，共计2705834元；五、驳回被告上海北芳储运集团有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24562.80元，减半收取12281.40元，由被告上海北芳储运集团有限公司负担；案件反诉受理费48575.31元，减半收取24287.65元，由原告上海谢俊实业有限公司负担12509.16元，由被告上海北芳储运集团有限公司负担11778.49元（原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  史建颖二〇一四年四月十八日书 记 员  杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。