福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漳民终字第707号上诉人（原审原告）周水军，男，1974年9月13日出生，汉族。委托代理人黄恩泽、傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）漳州市瑞佳房地产开发有限公司（以下简称“漳州瑞佳公司”）。法定代表人吴木荣，总经理。委托代理人周仰宁、苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。上诉人周水军因与被上诉人漳州瑞佳公司商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2013）文民初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周水军的委托代理人黄恩泽、傅晓莉，被上诉人漳州瑞佳公司的委托代理人苏晓鹏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年12月27日，周水军与漳州瑞佳公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定：“周水军购买的商品房为漳州市龙文区水仙大街东段龙文花园西侧东升花园1幢1801号。建筑面积126.17平方米，每平方米4597元，总金额580003元，买受人于2009年12月27日支付首付款120003元整，余款460000元向中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行按揭贷款。”合同第八条约定：“出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日30元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；2、政府相关部门无法配合组织验收的与设计及施工中重大技术调整的；中、大暴雨及六级以上台风（以漳州气象台提供资料为准）及停水、停电（以漳州供电局，自来水公司资料为准）造成工程无法施工，不再另行通知买受人。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同补充协议第七条约定“在买受人缴清该商品房契税并按出卖人通知提交权属登记所需资料的前提下，出卖人应在该商品房交付之日起一年内协助买受人办理权属登记手续，否则，按原合同的第十四条处理”等内容。合同签订后，周水军支付首付款180003元整，余款400000元向中国工商银行股份有限公司漳州龙文支行办理按揭贷款并已支付漳州瑞佳公司。2011年4月1日、4月19日漳州瑞佳公司开发的东升花园5-9#楼分别通过工程验收合格和消防验收合格。2011年5月1日漳州瑞佳公司向周水军送达交房通知书，通知周水军于2011年5月15日至30日办理交房手续，双方于2011年6月13日办理交房手续。2010年12月30日前，周水军并未依据《商品房买卖合同》第八条约定选择同意接收该商品房。漳州瑞佳公司向周水军实际交付商品房时间为2011年6月13日。而自2010年12月31日起至2011年5月15日止的期间时间为136天。另查明，根据漳州市气象科技服务公司提交气象报告，2009年12月27日至2010年12月30日，漳州市出现中、大雨、暴雨、大暴雨计48天；六级以上台风10天；中雨以上和六级以上台风天气重复4天，扣除后合计54天；35度以上高温天气46天。漳州市龙文区教育局分别于2009年5月29日、2010年5月27日出具2份书面证明，内容为“根据上级规定，高考期间停止一切有影响考生复习考试因素。区教育局为了尚东琴畔周边考生复习备考，特此，要求漳州瑞佳公司开发的尚东琴畔施工工地暂停作业5天”等。漳州市龙文区城市管理行政执法局于2011年5月28日出具书面证明，内容为“为配合省、市各类检查活动，2010年1-12月间，共责令漳州瑞佳公司开发的东升花园工地停工为15天”。2012年2月2日，漳州瑞佳公司向漳州市城乡规划局提出书面规划延期验收申请并获得该局同意。该申请内容：“漳州市城乡规划局：我司开发的东升花园小区于2011年3月已竣工验收，其他配套设施已完成。但由于建元路建设施工，造成我小区配套设施、综合网管、河道接入口均被破坏。致使我小区现在不具备规划验收条件，因此我司特向贵局申请规划延期验收。”2013年1月29日漳州市城乡规划局作出东升花园1#-9#楼变配电所竣工规划条件核实公示，内容为：“漳州瑞佳公司开发的东升花园1#-9#楼项目，未按《建设工程规划许可证》350600200800001号规定进行建设，2012年8月8日我局作出《漳州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，并将以上违法建设依法移交市执法局、市国土局、市建设局进行处理。2013年1月21日，建设单位向本局报告，其以上行为相关部门已进行处罚处理。经研究决定拟核准东升花园1#-9#楼及变配电所项目竣工规划条件核实相关规划手续”等。原审认为：周水军与漳州瑞佳公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于漳州瑞佳公司应否自2010年12月31日起至交房之日止按合同第八条的约定，承担按日支付30元的违约责任。从《商品房买卖合同》第八条约定的内容看，这是对支付每日30元违约金的前提条件所作出的约定，即讼涉商品房在约定的期限内未能达到交付使用条件，但周水军同意在此期限内予以接收的，漳州瑞佳公司才应依约支付周水军每日30元的违约金直至该房达到交房条件之日止。因本案周水军在2010年12月30日前并未选择同意接收该商品房，其主张根据《商品房买卖合同》第八条要求漳州瑞佳公司承担每日30元的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应判决驳回该项诉讼请求。关于漳州瑞佳公司可据实予以延期交房事由问题，经本院核实确定为：合同约定中、大暴雨及六级以上台风计54天可据实予以延期，扣除后实际逾期天数为82天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，属于逾期不超过90日，漳州瑞佳公司应按日向周水军支付已付款万分之一的违约金计4756元。关于漳州瑞佳公司是否存在逾期办证违约责任问题。办理商品房权属证书，前提为商品房已全部具备法定和约定交房条件。由于2013年2月20日漳州市规划局核准东升花园1#-9#楼符合城市规划要求，可认定直至该日讼涉商品房全部具备法定的交房条件，属于合法交付使用，故讼涉商品房应自2013年2月21日起算漳州瑞佳公司向房屋权属登记机构办理房屋权属所有权初始登记的期限。因周水军于2012年12月28日诉至法院，其主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告周水军逾期交房违约金4756元；二、驳回原告周水军的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，由原告周水军负担717元，被告漳州市瑞佳房地产开发有限公司负担50元。宣判后，原审原告周水军不服，向本院提起上诉。上诉人周水军上诉称：（1）根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人漳州瑞佳公司应当在2010年12月30日之前按照第1-3项规定的条件交付房屋，否则应承担每日30元的违约金，因2010年12月30日之前出卖人无法依约交付讼涉商品房，并未通知买受人周水军办理房屋交接，而是直到2011年5月1日才通知交房，故原判有关“周水军在2010年12月30日前未选择同意接收该商品房”的事实认定有误，因漳州瑞佳公司至今仍无法达到合同第八条第1-3项约定的交付条件，该条也未约定周水军同意接收的时间限制，故周水军2011年6月13日接收讼争房屋后，漳州瑞佳公司应依第八条约定的支付违约金；（2）双方《商品房买卖合同》约定“中、大暴雨及六级以上台风（漳州气象台提供资料为准）”造成工程无法施工，不再另行通知买受人，根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》中的《降水论证报告》，自合同签订日2009年12月27日至2010年12月30日中、大暴雨3天，原判认定中、大暴雨及六级以上台风54天，系属错误；况且《降水论证报告》是降水论证而不是查证，不具有客观性和确定性，并且原判混淆概念，将中雨、大雨、暴雨归入到“中、大暴雨”即中暴雨、大暴雨的范畴中系属错误；（3）根据双方《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期办证的违约责任，原判以出卖人延期验收申请和漳州市城乡规划局2013年1月29日的公示为由认定办证期限可予顺延，没有法律依据；并且出卖人提出逾期验收申请时已逾期办证，不能因为其申请而认定其可顺延办证，况且，即使按照原判认定的讼争商品房自2013年2月21日起算出卖人向房屋权属登记机构办理房屋权属所有权初始登记的期限，该起算点至原审作出判决之日2014年4月21日也已经超过1年时间，出卖人迄今仍未能协助买受人办理权属登记，无论是按照本约第十四条还是补充协议第七条的约定，本案出卖人已构成逾期办证违约，其应依法承担违约责任；此外，有关逾期办证违约责任，不能适用《补充协议》第七条有关“一年”的约定，而应当依据本约第十四条的约定。据此，请求二审依法撤销原判，改判：（1）漳州瑞佳公司应从2010年12月31日起至按合同第八条约定的交付条件向周水军交房之日止，按每日30元向周水军支付违约金；（2）漳州瑞佳公司向周水军支付逾期交房161天的违约金28014元；（3）漳州瑞佳公司从2011年9月7日起至取得房屋权属证书之日止，按日向周水军支付已付款580003元0.005％的逾期办证违约金。被上诉人漳州瑞佳公司答辩称：（1）双方《商品房买卖合同》补充协议第五条对本约第八条补充约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议应支付的所有款项（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝按原合同约定的期限交房而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任，故在买受人付清购房款前出卖人有权不交房切不构成违约。（2）关于按揭，于补充协议第四条第二款约定，本协议签订之日起10日内买受人向出卖人提交按揭所需的完整材料，由出卖人代向银行报送……如买受人逾期提交完整资料，逾期一日，买受人应按你按揭款的万分之二向出卖人支付违约金。因买受人未于签订合同后的10日内提交完整按揭材料，其应承担按揭金额以日万分之二计算的违约责任，并且在支付违约金之前或按揭款未支付之前，出卖人有权依约不承担逾期交房的违约责任，故本案不存在支付逾期付款违约金的问题。（3）如果应当承担逾期交房违约责任，高温91天和龙文区执法局责令停工的33天也应当予以计入可迟延交房天数。（4）关于逾期办证问题，原因在于建元路建设施工造成小区配套设施、综合管网、河道接入口被破坏，致使小区不具备规划验收条件，而漳州市城乡规划局也同意予以延期验收，故本案逾期办证的非属于出卖人原因，并且讼涉项目至2013年2月20日才通过规划条件核实，出卖人向产权登记机关办理初始登记的时间应自2013年2月21日起算，买受人起诉时，出卖人并无逾期办证的违约情形，对于买受人该部分诉讼请求也应予以驳回。据此，请求二审依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，除“周水军在2012年12月30日前并未选择同意接收该商品房”的事实外，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议，本院予以确认。还查明：（1）关于降水，2012年8月1日之前国家气象局降水强度等级划分为小雨和阵雨、小雨-中雨、中雨、中雨-大雨、大雨、大雨-暴雨、暴雨、暴雨-大暴雨、大暴雨、大暴雨-特大暴雨、特大暴雨，其中中雨为24小时降雨量10.0－24.9mm。2012年8月1日起由国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会批准发布实施的降水量等级划分为小雨、中雨、大雨、暴雨、大暴雨和特大暴雨6种，其中中雨为24小时降雨量10.0－24.9mm。国家气象标准中，有关降水强度等级划分、降水量级等级划分均没有“中暴雨”这一降水量级。（2）漳州市气象科技服务中心《气象报告》之《六级以上风（包含六级）报告》载明是对漳州佳瑞公司施工期间的六级以上风（包含六级）情况进行分析论证。漳州市气象科技服务中心《气象报告》中对于降水的报告，明确载明是“根据漳州市气象局地面观测资料统计”。（3）《商品房买卖合同》补充协议第五条对于本约第八条补充约定：在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议应支付的所有款项（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝按原合同约定的期限交房而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。（4）周水军支付按揭款400000元的开具发票时间是2010年3月9日。2010年1月22日周水军支付购房款60000元。买受人于《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间之前已付清全部购房款。（5）双方《商品房买卖合同》及其补充协议没有约定2010年12月30日之前漳州瑞佳公司通知买受人交房的义务，该日之前漳州瑞佳公司也没有通知周水军交房，周水军该日之前未实际接收讼争商品房。上述事实有双方《商品房买卖合同》及其补充协议、漳州市气象科技服务中心NO.（2011）BG（010）和NO.（2013）BG（008）《气象报告》、国家气象局降水强度等级划分标准（内陆部分）、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会GB／T28592-2012降水量等级气象国家标准、漳州瑞佳公司开具的周水军支付按揭款的发票（号码00004017）、支付60000元购房款发票（号码00003340），二审庭审中周水军关于双方没有约定2012年12月30日之前漳州瑞佳公司通知买受人交房的义务的陈述、漳州瑞佳公司关于其没有通知周水军交房的陈述，以及双方当事人二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。本案中，漳州瑞佳公司未依约如期交付讼涉商品房，已构成违约，其应承担违约责任。关于漳州瑞佳公司应如何承担违约责任，双方争议焦点有四个。首先，是漳州瑞佳公司应否自2010年12月31日起至交房之日止按合同第八条的约定按每日30元向周水军支付违约金。双方合同第八条约定了讼涉商品房的交付条件和期限，并约定“如果在规定日期内未达到”交房条件而“买受人同意接收，出卖人支付买受人每日30元违约金”，从内容看，这是对支付每日30元违约金的前提条件所作出的约定，即如果讼涉商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但周水军仍同意在此期限内予以接收的，漳州瑞佳公司才应依约支付周水军每日30元的违约金直至该房达到交房条件之日止。因本案中不存在周水军于约定的交付期限内接收讼涉商品房的事实，故周水军主张每日30元的违约金与双方合同的约定不符。此外，双方于合同中约定的出卖人通知交房的义务，是针对“达到交付使用条件”的商品房，对于未达到交付使用条件的商品房应如何交付双方并未作出约定，周水军以本案是漳州瑞佳公司未于约定的交付期限内通知其办理交房而不是其未作出选择同意接收为由，主张漳州瑞佳公司应承担违约责任没有法律依据。故周水军有关漳州瑞佳公司应自2010年12月31日起至交房之日止支付其每日30元违约金的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。其次，漳州瑞佳公司可延期交房时间的认定，涉及约定的降雨天数如何认定以及六级以上风（包含六级）天数能否作为可顺延交房的天数。（1）漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》中的《降水论证报告》虽然标题是“论证报告”，但从其内容上看，其是根据漳州市气象局的地面观测资料所统计的结果，故周水军有关该报告是论证而非查证的主张没有事实依据，不予采纳。（2）本案中，漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》中的《降水论证报告》虽然是按照降水量级的新国家标准划分为小雨、中雨、大雨、暴雨、大暴雨等，与双方签订合同时的国家气象局降水强度的等级划分不同，但由于降水量级、降水强度新旧标准关于中雨的标准均是24小时降雨量10.0－24.9mm，故该《降水论证报告》关于中雨以上天数的统计不受新旧标准划分的影响，即无论以何标准统计，中雨以上天数均是一样的。故有关可延期交房的降水天数的认定，关键在于对合同所约定的“中、大暴雨”的理解。从合同解释的角度看，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于合同解释的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同的目的等确定该条款的意思，从而确定当事人订立合同时的真意，明确当事人的权利义务关系。从合同第八条约定的内容来看，目的是确定可予延期交房的“造成工程无法施工”的原因，由于合同签订时的国家降水强度等级划分没有“中暴雨”等级，且在“大暴雨”等级之后尚有“大暴雨-特大暴雨”、“特大暴雨”等级，因此从最适合合同目的角度解释双方有关造成工程无法施工的“中、大暴雨”的约定，该约定应当解释为“包括中雨在内的中雨以上造成工程无法施工的降雨天数”，而不仅仅是“中暴雨”和“大暴雨”；从日常生活经验上看，因没有“中大暴雨”的等级，若“中雨”、即属于“造成工程无法施工”的原因，则“中雨”以上“大暴雨”以下降水等级客观上也应当“造成工程无法施工”。故周水军有关可延期交房的降水天数只能计算“中暴雨”、“大暴雨”天数，而不能计算中雨、大雨、暴雨天数的上诉主张，既不符合国家气象局降水强度的等级划分，也不符合双方合同目的和客观实际，对其该部分上诉主张不予采纳。第三，是本案逾期交房违约金应当如何计算的问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，漳州瑞佳公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但没有举证证明其它法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，于2011年5月1日书面通知周水军办理交房手续，虽然双方于2011年6月13日办理了交房手续，但因讼涉建设工程直至2013年2月20日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定双方2011年6月13日的交房行为属于无效交房的行为。因周水军起诉主张的是自2010年12月31日起算至2011年5月15日止的逾期交房违约金，其行使处分权的行为依法应予允许，根据损益相抵的原则，对于2011年5月15日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的逾期交房违约金依法、依约应予支持，故原审认定自2010年12月31日起至2011年5月15日止的136天期间，扣除漳州瑞佳公司可延期交房天数54天，漳州瑞佳公司应支付逾期交房违约金的天数为82天，该认定可予支持。虽然双方实际交房时间为2011年6月13日，但因漳州瑞佳公司通知周水军办理房屋交接的起始时间是2011年5月15日，而周水军也是起诉请求计算逾期交房违约金至2011年5月15日止，故漳州瑞佳公司计算违约金的实际天数未超过90天。因双方2011年6月13日实际交房行为属于无效交房的行为，结合损益相抵原则，根据双方合同第九条的约定和周水军的起诉请求，本案漳州瑞佳公司应支付的82天逾期交房违约金依约应按照周水军已付款的日万分之一计算，即应支付逾期交房违约金580003元×0.0001×82＝4756元。第四，是本案漳州瑞佳公司是否存在逾期办证违约责任的问题。办理商品房房屋权属证书，前提是商品房已全部具备法定和约定交付使用条件。由于2013年2月20日漳州市城乡规划局核实讼涉建设项目符合城市规划要求，故可认定直至该日讼涉商品房才全部具备了法定的交房条件，此即，双方2011年6月13日的实际交房行为依法属于无效交房行为，讼涉商品房至2013年2月20日才属于合法交付使用，应自2013年2月21日起算出卖人协助办证的期限。因周水军于2012年12月28日便诉至原审法院，此时讼争房屋还不具备办证条件，故其主张暂计至2011年12月31日逾期办证违约金的主张尚缺乏依据，不予采纳。但是，自起算出卖人应履行协助办证义务之日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，周水军可依据合同约定另行提起诉讼。至于逾期办证违约金应使用本约第十四条还是补充协议第七条，从约定的内容看，在“买受人缴清该商品房契税并按照出卖人通知提交权属登记所需资料”的前提下，应适用补充协议第七条的约定。综上，周水军的上诉主张均缺乏事实或法律依据，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费767元，由上诉人周水军负担。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  翁艺晖代理审判员  李 凌二〇一四年八月三十日书 记 员  黄 兴