江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1907号上诉人（原审被告）周均标。被上诉人（原审原告）李广臣。被上诉人（原审被告）许海霞。上诉人周均标因排除妨碍纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟兴民初字第0332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年3月21日，原审被告许海霞作为抵押人（借款人、甲方）、原审原告李广臣作为抵押权人（贷款人、乙方）签订了房地产抵押借款合同一份，该合同约定，甲乙双方经友好协商，甲方同意将其自有的或其享有处分权的房地产作为当物抵押给乙方取得借款，并在约定期限内支付借款利息、偿还借款，赎回抵押物。合同第二条载明：甲方自愿以位于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303，建筑面积149.84／㎡的房产作为抵押物向乙方借款。乙方同意接受甲方以上述房产为本合同项下债权之担保。甲方与乙方可就担保的具体事项另行签订抵押合同；甲乙双方经充分协商一致，确认该房产每平方米估价为人民币大写_＿＿元／㎡，合计估价为人民币大写壹佰贰拾万；甲乙双方一致同意，抵押物担保范围为本合同项下的借款（壹佰贰拾万元人民币）及按第六条计算的息、费、违约金、赔偿金和乙方代垫的费用及实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）；第四条借款及用途“该房屋借款金额为人民币壹佰贰拾万元（￥1200000.00元）。甲方借款用途为生产经营，甲方应按借款用途使用借款，并随时接受乙方对借款使用情况的检查和监督”；第五条借款期限“借款期限自2012年3月21日起至2012年6月20日止”；第六条息、费率“甲、乙双方一致确认，本合同项下的月利率为6%”；第八条绝借“甲方期满未归还借款，甲方同意将个人（公司）全部资产和收入作为未归还本金、利息以及违约金等的保证，乙方有权选择优先执行甲方的其他财产，而不受抵押物存在的限制。甲方与乙方达成以当物折价抵偿乙方债务协议后，甲方应按照乙方的指示和要求办理抵押物的过户手续。乙方处置当物所得价款，若不足以清偿乙方全部债权，甲方应继续承担清偿责任；若在清偿乙方债权后尚有剩余部分，由乙方退还甲方”。合同还约定了其他的权利和义务，在该合同的甲方落款处签字为许海霞（手模），乙方落款处签字为李广臣。2012年3月21日，原审被告许海霞向原审原告出具收款确认书一份，该收款确认书载明：“李广臣先生：本人已收到（债权人）李广臣与（债务人）许海霞于2012年3月21日签订的《房地产抵押借款合同》项下的金额大写壹佰贰拾万元人民币（￥：1200000.00）。……确认人：周均标（手印）许海霞（手印），许海霞指定帐户：62×××10（手印）周均标”。2013年3月25日，原审被告许海霞作为委托人，案外人何炳辉（412725198308053572）作为受托人，在常熟市公证处办理了关于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303房产的委托手续，该公证书载明的委托内容为“一、代为偿还上述房屋的贷款并解除上述房屋抵押办理注销手续；二、代为办理上述房屋的买卖合同（含网签、网撤）代为收取上述房屋的卖房款；三、办理上述房屋的评估事项并办理交接手续；四、代为办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视的过户变更手续；五、代为办理上述房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》的过户变更手续；六、代为协助买方办理上述房屋的贷款手续及领取上述贷款；七、代为办理转让上述房屋中的其他相关事宜。对于何炳辉为此而履行的手续和签署的文件，许海霞均予以承认。委托期限至委托事项办理完毕为止。本委托书无转委托权。委托人：许海霞二〇一三年三月二十五日。”2013年5月2日，案外人何炳辉作为原审被告许海霞（甲方、出卖方）的委托人与原审原告李广臣（乙方、受让方）签订了存量房交易合同一份，双方约定甲方自愿将坐落于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给乙方，该合同第三条房屋价款载明“该房屋（包括本合同附件二明确的房屋附属设施及物品）成交价格为人民币￥1050000元（大写：壹佰零伍万元整）”，第四条付款方式约定，房屋价款支付方式为一次性付款，第六条房屋交付载明“甲方应当于2013年5月31日前腾空该房屋，并书面通知乙方进行验收。……”，第十一条：关于房屋权属转移登记的约定“甲、乙双方定于2013年5月31日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任（不作累加）；造成对方其他损失的，需另行赔偿。……”，该合同第九页甲方落款处“许海霞”为案外人何炳辉所写，甲方委托代理人处系何炳辉签字，乙方落款处系李广臣签字。2013年5月6日，由苏州市常熟地方税务局一分局办税股（社保）开具了付款方名称为李广臣、收款方名称为许海霞的销售不动产统一发票，该发票载明，销售的不动产楼牌号为常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室，建筑面积为149.84㎡，单价7007.47元／㎡、金额为1050000元、款项性质为售房款。2013年5月6日，李广臣向常熟市房屋产权登记发证中心出具注销房屋他项权利证明书一份，该证明书载明“抵押人许海霞于2013年5月6日将坐落于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房产抵押给我处，并在贵处办理了他项权利登记手续，设定他项权利担保债权数额（大写）壹佰贰拾万元正，领取了他项权利证书熟房虞山他字第12002446号。现该抵押担保的债务于2013年5月6日归还，债权债务消失，可以注销该笔房屋他项权利。”2013年5月16日，原审原告李广臣就常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋办理了过户登记，领取了熟房权证虞山字第××号房屋产权证，房屋所有权人为李广臣，为此原审原告李广臣缴纳契税及其他各种税收共计100800元。同年5月20日，原审原告李广臣就常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋取得了土地使用权证。另查明：原审被告许海霞和周均标以夫妻名义共同生活，未领取结婚证，共生育了两个女儿。原审被告许海霞作为委托人，案外人何炳辉（412725198308053572）作为受托人，在常熟市公证处就常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋办理了三次委托公证，委托公证的内容和权限完全一致，公证时间分别为2012年7月17日、2012年11月20日、2013年3月25日。审理中，原审法院依职权向案外人何炳辉作了调查，其陈述和李广臣是朋友关系，和许海霞是通过朋友孙强（孙胜亮）认识的，是孙强说许海霞的房子需要抵押借钱，其介绍许海霞和李广臣认识，许海霞用世茂的房子抵押给李广臣借款120万元，借钱后因许海霞一直未还钱，李广臣和许海霞私下协商将房屋办理公证，因其是介绍人，所以其是委托公证的受托人，委托公证的内容是处理世茂的房屋事宜，公证当时其和许海霞、李广臣三个人一起去办理的公证。办理公证之后，其凭借着第三次的公证委托书和李广臣网签了存量房交易合同，后李广臣作为抵押权人对常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋的抵押登记进行了注销，后其和李广臣凭借着公证委托书、网签的存量房交易合同、房产证、土地证、许海霞、李广臣和其的身份证复印件到常熟市行政审批中心对该房屋办理了过户登记。对许海霞向李广臣借款120万元的归还情况其不清楚，对李广臣和许海霞的房屋买卖有无支付房款其表示未支付过。庭审中，双方一致确认：1、借款是事实，原审原告李广臣汇给原审被告的钱款是112.8万元，72000元作为一个月的利息预先扣除了；2、借款后许海霞未向李广臣归还过借款的本金和利息；3、签订存量房交易合同后，李广臣未向许海霞支付过房款。原审原告认为，因许海霞借款到期未能归还借款，根据《房地产抵押借款合同》的约定，原审原告和原审被告的公证受托人何炳辉进行了房屋网签并办理了过户，其取得房屋是有依据的，120万元的借款本金和利息已经和房屋相抵了，现房屋已在其名下，故有权要求两原审被告对讼争房屋的所有权进行排除妨害，迁让房屋。原审被告认为，其对房屋的网签和过户办理均不知情，双方不存在真实的房屋交易关系，即使根据《房地产抵押借款合同》的约定，原审原告将房屋处理也应该按照房屋市值中超过借款部分退还给其，不同意迁出房子，要求驳回原审原告的诉讼请求。庭后，原审原告向原审法院表示对要求两原审被告赔偿损失6000元的诉讼请求不再主张，两原审被告向原审法院表示对讼争的房屋价值不申请鉴定。因双方在房屋价值等问题上未能形成统一意见，致调解不成。上述事实，有身份证、房产证、公证书及发票、销售不动产统一发票、现金完税证、房地产抵押借款合同、存量房交易合同、房屋他项权证存根、承诺书、常熟市房屋抵押登记申请表、注销房屋他项权利证明书、谈话笔录及原审法院庭审笔录等证据为证。原审原告李广臣的诉讼请求为：1.请求对原审原告行使常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋的所有权进行妨碍排除；2.判令原审被告赔偿原审原告因上述房屋未能出租的损失6000元；3.诉讼费用由原审被告承担。原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据房屋所有权证载明的内容，位于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室的房屋所有权人为原审原告李广臣，故未经原审原告同意，任何人不得对该房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。现两原审被告无法定或者约定的事由占有使用原审原告所有的房屋，原审原告作为房屋的所有权人，有权要求两原审被告排除妨碍、搬离涉案房屋。故对原审原告的诉讼请求，原审法院应予支持。庭后原审原告表示对要求两原审被告赔偿损失6000元的诉讼请求不再主张，不违反法律规定，原审法院应予支持。原审被告许海霞认为其和原审原告之间只有借贷关系而无真实的房屋买卖关系，对此，原审法院认为，原审被告许海霞向原审原告李广臣借款在前，其在借款到期后未能归还的情况下，向案外人何炳辉出具委托手续，委托其办理涉案房屋的买卖、过户等手续，并对委托书进行了公证。何炳辉据此与原审原告李广臣就常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋签订存量房交易合同并办理了相关的过户手续，应认定为以房抵债系双方真实意思表示。两原审被告在庭后表示对常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋的价值不申请鉴定，故对其要求房屋市值中超过借款部分的价值退还给其，本案不再理涉。两原审被告如认为以房抵债的价格不合理，与本案原审原告要求排除妨碍、房屋迁让属不同的法律关系，可另行及时主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条之规定，原审法院判决如下：原审被告许海霞、周均标于判决生效之日起三十日内从原审原告李广臣所有的位于常熟世茂·世纪中心--世纪尚城9幢303室房屋中迁出。案件受理费130元，由原审原告李广臣负担50元，原审被告许海霞、周均标负担80元。上诉人周均标不服上述民事判决，向本院提起上诉称：李广臣在借款期限内通过签订抵押担保合同，在借款到期未能按照抵押合同的约定将上诉人房产通过以房抵债的方式过户到自己名下，该担保合同流质条款无效。上诉人在未能还款的情况下，在李广臣的强迫下被迫授权李广臣的朋友何炳辉处理房产，上诉人并未有意出售。何丙辉与李广臣恶意串通在未通知上诉人的情况下以及未予商量房屋折价受偿的情况下以极低的价格将房产过户至李广臣名下，李广臣也未实际支付房款，买卖合同亦属无效。上诉人认为以房抵债是用房子的价款而非房子，在抵押合同中明确约定了许海霞无法还款时必须出售该房产，且必须按李广臣指示。许海霞与李广臣并未达成以房低价的协议。李广臣将房产过户至自己名下，亦未实际出资，不能认定双方系自愿以房抵债。综上，原审法院未能查清事实，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李广臣的诉讼请求。被上诉人李广臣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人许海霞二审中未发表意见。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。许海霞向李广臣借款到期后未能偿还，通过公证的形式委托何炳辉办理了涉案抵押房屋交易过户给李广臣的手续，可以认定为双方协议以抵押财产折价偿付借款。上诉人认为受到李广臣强迫，李广臣与何炳辉恶意串通无证据证实，本院难以予以采信。李广臣不能依据流质条款直接取得抵押物相关权利，但在债务到期未能清偿的情况下，其通过协议以抵押财产折价的方式受偿符合法律规定。抵押合同中约定变卖抵押物清偿债务，不影响双方变更为其他合法方式清偿到期债务。李广臣依法取得涉案房屋所有权，有权要求周均标、许海霞排除妨碍，搬离涉案房屋。原审法院认为若周均标、许海霞认为以房抵债价格不合理，可另行主张妥当。综上，上诉人周均标的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人周均标负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年八月十五日书 记 员  王文君