北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2013)丰民初字第17715号原告(反诉被告)北京通贝科宁空调设备有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄金大路3号。法定代表人王金勇，董事长。委托代理人孙斌，北京市亿嘉律师事务所律师。被告(反诉原告)北京市意悦达机电设备有限公司，住所地北京市丰台区永定门外西马场角门1号。法定代表人贾广玲，总经理。委托代理人杜书文，男，1963年11月12日出生，北京市意悦达机电设备有限公司职员。委托代理人张勇，北京市常鸿律师事务所律师。原告北京通贝科宁空调设备有限公司（下称通贝科宁公司）与被告北京市意悦达机电设备有限公司（下称意悦达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童学勇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告通贝科宁公司委托代理人孙斌，被告意悦达公司法定代表人贾广玲及其委托代理人杜书文、张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通贝科宁公司诉称：丰台法院于2013年8月20日作出(2013)丰民初字第10177号民事判决书，判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告已经不具有使用北京南苑西营房后院厂房的权利。被告拒不搬出上述房屋，仍然使用原告的房屋进行生产经营活动；根据双方签订的《房屋租赁协议》第一条第1款约定“2009年1月1日至2013年12月31日，年租金45万元人民币”。自2013年1月1日至2013年6月30日，被告拒不履行交付租金的义务，拖欠租金230000元。经原告起诉，丰台法院判令被告支付房屋租金230000元。但自2013年7月1日至今，被告并未搬离上述房屋，且未支付租金；合同约定，被告逾期1个月支付租金，应按每日1%支付拖欠费用，因此，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金；现请求判令被告立即搬出上述房屋，返还原告租赁房屋；判令被告按年租金450000元支付2013年7月1日至2013年9月5日的租金及按年租金800000元的标准支付2013年9月6日至实际腾退之日止的房屋使用费，并支付违约金200000元。被告意悦达公司答辩并反诉称：涉案房屋中有被告很多设备，现双方就腾房事宜未能达成协议，被告不同意腾退。此前案件已判决230000元租金，现原告要求我方支付租金没有依据；双方签订房屋租赁协议后，被告对租用房屋进行了全面改造装修，由于原告恶意制造“反诉人未能按期支付租金”事端，造成法院判决提前解除了租赁协议的履行，鉴于双方所签房屋租赁协议第八条中“协议期满后，乙方在租赁期内投资建设的动产归乙方所有，不动产归甲方所有”的明确约定，提前5年解除上述协议后，原告理应赔偿因终止该协议给被告造成的损失。故向原告提起反诉，请求法院判令原告支付被告租用房屋的装修及改造等损失款1689860元及搬迁费250000元，原告承担本案诉讼费用。经审理查明：2008年11月20日，通贝科宁公司（甲方、出租方）与意悦达公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》约定，通贝科宁公司将位于北京南苑建筑面积为3116平方米的厂房出租给意悦达公司；租赁期限为10年，自2009年1月1日至2018年12月31日；其中2009年1月1日至2013年12月31日，年租金为45万元人民币；2014年1月1日至2018年12月31日年租金为47万元；租金为年付，自签字之日起交付当年租金，以后每新的租赁年度开始后5日内交付当年租金；乙方如不能按期交纳租金、水电费、通讯费、垃圾清理费，逾期超过一个月后，甲方应按每日加收1%的拖欠费用收取滞纳金，超过3个月未交纳，甲方有权单方面终止合同；甲乙双方任何一方违反本协议，应视为违约，对主要条款的违约，另一方有权终止或解除协议，由此造成的经济损失由违约方承担。协议签订后，通贝科宁公司按协议约定将其出租的上述租赁标的物交付给意悦达公司，意悦达公司也按约向通贝科宁公司支付了2009年1月1日至2012年12月31日的租金。2013年1月1日以来，通贝科宁公司未再向意悦达公司支付租金，造成通贝科宁公司诉至本院要求解除双方签订的租赁协议，并支付拖欠租金及违约金。该案经本院审理认为，根据已查明的事实，通贝科宁公司与意悦达公司签订《房屋租赁协议》后，通贝科宁公司已按合同约定履行了向意悦达公司交付出租标的物的义务。双方履行合同期间，意悦达公司未能按约定全面履行向通贝科宁公司支付租金的义务。鉴于双方所签《房屋租赁协议》明确约定，意悦达公司如不能按期缴纳租金，逾期超过3个月的，通贝科宁公司有权单方面终止合同。现通贝科宁公司依据上述约定要求解除合同、给付所欠租金，该请求并无不当，应予准许。据此，本院于2013年8月20日以(2013)丰民初字第10177号民事判决书判决：一、解除原告北京通贝科宁空调设备有限公司和被告北京市意悦达机电设备有限公司之间的《房屋租赁协议》。二、被告北京市意悦达机电设备有限公司于判决生效后七日内向原告北京通贝科宁空调设备有限公司支付所欠房屋租金二十三万元。三、驳回原告北京通贝科宁空调设备有限公司其他诉讼请求。判决后，通贝科宁公司与意悦达公司均未上诉，该判决已于同年9月5日发生法律效力。同年10月10日，通贝科宁公司再次诉至本院，要求意悦达公司返还租赁房屋，并要求意悦达公司支付拖欠租金及房屋使用费，支付违约金。以上事实，有通贝科宁公司与意悦达公司签订的《房屋租赁协议》、本院(2013)丰民初字第10177号民事判决书及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：通贝科宁公司与意悦达公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，故该协议对当事人双方均具有法律约束力。协议签订后，通贝科宁公司已按约定履行了向意悦达公司交付出租标的物的义务。双方履行合同期间，意悦达公司未能全面履行向通贝科宁公司支付租金的义务，造成通贝科宁公司诉至本院要求解除合同。现双方所签《房屋租赁协议》已经本院判决解除，故对通贝科宁公司合理的诉讼请求应予准许。鉴于通贝科宁公司在此前诉讼中要求意悦达公司向其支付拖欠租金23万元，同时考虑双方约定的2013年度租金为45万元，且上述案件已于2013年9月5日发生法律效力，有鉴于此，意悦达公司未付租金的计算方式应从2013年7月5日至同年9月5日，此后，意悦达公司应按双方合同约定的租金标准即年租金45万元向通贝科宁公司支付房屋使用费至房屋实际腾退时止。对通贝科宁公司缺乏事实及法律依据的诉讼请求，本院难以支持。审理中，意悦达公司向通贝科宁公司提起反诉，要求通贝科宁公司支付其租用房屋的装修及改造等损失及搬迁费，应当指出，由于意悦达公司在合同履行期间未能全面履行向通贝科宁公司支付租金义务，该行为已构成根本违约，对此，本院判决解除了双方签订的《房屋租赁协议》；且根据双方所签《房屋租赁协议》约定，甲乙双方任何一方违反本协议，应视为违约，对主要条款的违约，另一方有权终止或解除协议，由此造成的经济损失由违约方承担；另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。基于上述事实，故对意悦达公司的上述反诉请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：一、被告北京市意悦达机电设备有限公司于判决生效后七日内将其占用的位于北京市丰台区的厂房全部返还给原告北京通贝科宁空调设备有限公司。二、被告北京市意悦达机电设备有限公司于判决生效后七日内向原告北京通贝科宁空调设备有限公司支付所欠房屋租金七万五千元。三、被告北京市意悦达机电设备有限公司自二〇一三年九月六日起按年租金四十五万元的标准向原告北京通贝科宁空调设备有限公司支付房屋使用费至房屋实际腾退时止，判决生效后七日内履行。四、驳回原告北京通贝科宁空调设备有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告北京市意悦达机电设备有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4615元，反诉费11130元，由被告北京市意悦达机电设备有限公司负担，判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  童学勇二〇一四年一月七日书记员  谭静琦