上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第906号原告朱开伟。被告上海正丰高分子材料有限公司。法定代表人石化峰。委托代理人金建良，上海市江南律师事务所律师。委托代理人周思涵，上海市江南律师事务所律师。原告朱开伟与被告上海正丰高分子材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱开伟、被告上海正丰高分子材料有限公司的委托代理人金建良、周思涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱开伟诉称，2013年3月29日，原告将位于上海市宝山区顾村镇广福村宝满路XXX号厂房靠苗圃区域底楼、二楼宿舍2间、办公室1间、厨房间1间（以下统称系争房屋）一起租赁给被告，租期从2013年4月1日至2015年3月30日止，第一个全年租金为11.6万元，第二个全年租金为11.65万元。被告每半年一次性向原告支付租金，先付后用，且必须提前一个月支付下一期租金，如拖欠，则原告有权增收违约金，每逾期一天，则按照房租全年总额的2%收取。然自2014年2月底起，原告多次向被告催告收取2014年4月1日至2014年9月30日的租金，而被告一直以种种理由拖延，甚至发催告函要求被告于2014年4月5日13：00之前来补交租金与违约金，被告仍是拖延。2014年4月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》。2014年4月11日，被告才向原告支付了2014年4月1日至2014年9月30日的租金。同时，被告在使用系争房屋过程中，将厂房靠苗圃区域底楼的墙体撞坏了，还有三根立柱被撞得变形。鉴于被告逾期向原告支付租金的行为已构成违约，故起诉要求：1、判令被告支付自2014年3月1日起至2014年4月11日止的违约金48，930元（11.65万元＊1%＊42天）；2、判令被告与原告之间的租赁关系解除，被告搬迁出系争房屋，被告向原告支付2014年10月1日起至实际搬迁出之日止的使用费；3、判令被告将被撞坏的墙体、立柱恢复原样（由原告自行修理，要求被告补偿损失2万元）。被告上海正丰高分子材料有限公司辩称，首先，原告一直没有给被告银行卡号，被告在2014年4月10日要求原告提供用于转入租金的卡号，该日原告提供卡号后，被告在当日就支付了下期租金，被告不存在故意拖欠租金情形。即便法院认定被告存在违约情形，原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。其次，现不同意解除双方租赁关系，因为被告已支付租金至2014年9月30日，原告对此也予以认可，故仅同意在2014年9月30日之后解除双方的租赁关系，如解除合同，则关于租金应多退少补，同时原告应返还被告已支付的押金。再次，被告没有撞坏过墙体和立柱，被告搬进来的时候已经有损坏的情况了，因此也不存在恢复原样或者赔偿。经审理查明，2013年3月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2013年4月1日至2015年3月30日止；乙方以每半年一次性向甲方支付租金，第一个全年租金为11.6万元，第二个全年租金为11.65万元。乙方必须遵循先付后使用的原则，且每逢缴纳租金时必须提前一个月支付下一期租金、不可拖欠；如有拖欠则视为违约处理，甲方有权向乙方增收违约金、甲方将根据房租金全年的总额计算，每逾期一天，则按照房租全年总额的2%向乙方收取、作为违约金的处置。甲方向乙方收取9，000元作为押金。该合同第五条约定，乙方拖欠租金超过7日的，甲方可以单方面终止合同，收回房屋。上述合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告则向原告支付了押金9，000元并支付了第一年的租金。2014年4月2日，原告向被告发出《催告函》，主要告知，因被告经多次通知缴纳房租，均不愿支付到期租金，请被告务必于2014年4月5日13：00之前至原告处补缴所拖欠租金与违约金。2014年4月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告2014年4月2日发函后，被告未支付租金，已构成严重违约，故通知双方的租赁合同关系解除。2014年4月10日，被告向原告索要交付租金的银行账号，当日原告通过短信方式向被告提供了银行账号。2014年4月11日，被告向原告账户汇入租金58，250元。审理中，关于租金支付的其他情况，被告表示，之前原告给过被告支付租金的银行账号，但是被告留在手机上，没有保存。在2014年3月1日之前，被告曾向原告索要银行账号，因为双方有点矛盾，原告故意不给。而当时被告在外地，也就没有以其他方式支付租金。原告则表示，2014年3月1日之前，原告多次打电话给被告索要租金，然被告推脱不给，当时即便被告确实不知道原告的账号，由于被告厂房内24小时有人值班的，被告完全可以通过支票、现金等方式支付租金。在2014年4月8日原告向被告发了《解除合同通知书》后，考虑到原告没有一定要赶被告走，只是认为被告看不起原告，故在2014年4月10日将银行账号给了被告。审理中，被告另表示，考虑到之前所述的2014年9月30日的时间也快到了，为了尽快确定双方的关系，同意现在解除双方的租赁关系。以上事实，有《房屋租赁合同书》、《催告函》、《解除合同通知书》、短信记录及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，依照双方签订的《房屋租赁合同书》约定，被告应于2014年3月1日前支付下一期的租金，然被告于2014年4月11日才支付该期租金，其辩称系因原告迟延提供租金的账号导致租金支付迟延。本院认为，考虑到被告并无证据证明被告在2014年3月1日债务到期后曾主动向原告索要账号，另考虑到被告亦可以通过其他方式支付租金，故本院难以认定被告迟延支付租金存在合理抗辩理由，可认定被告迟延支付租金已构成违约。原告主张被告支付逾期付款违约金，可予支持。关于违约金，综合考虑被告迟延支付的时间及原告的实际损失等情况，本院酌情确定为5，000元。关于合同解除，现双方均同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告应搬离系争房屋，原告应将押金9，000元返还给被告，双方据实结算租金。关于墙体、立柱损坏问题，鉴于原告未能提供充分证据证明损坏结果与被告直接相关，故原告要求恢复原状或赔偿损失的诉请，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告朱开伟与被告上海正丰高分子材料有限公司于2013年3月19日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告上海正丰高分子材料有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区顾村镇广福村宝满路XXX号厂房靠苗圃区域底楼、二楼宿舍2间、办公室1间、厨房间1间；三、被告上海正丰高分子材料有限公司于本判决生效之日起十日内，以年租金11.65万元标准，向原告朱开伟支付2014年10月1日起至实际搬离上述房屋之日止的租金（如在2014年9月30日前搬离，则原告朱开伟应返还被告上海正丰高分子材料有限公司实际搬离日起次日至2014年9月30日止的租金）；四、被告上海正丰高分子材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱开伟赔偿违约金5，000元；五、原告朱开伟于本判决生效之日起十日内，向被告上海正丰高分子材料有限公司返还押金9，000元；六、原告朱开伟的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为511元，由原告朱开伟负担459元，由被告上海正丰高分子材料有限公司负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  叶印洲二〇一四年八月十九日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。