福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第578号 原告福州益欣隆物业管理有限公司，住所地：福建省福州市晋安区福新路茶会小区****。 法定代表人林俊喜，总经理。 委托代理人杨建华，福建智君律师事务所律师。 被告唐开强（美国护照号码XXXXXXXXX），男，1968年1月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州益欣隆物业管理有限公司（以下简称“益欣隆物业”）与被告唐开强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告委托代理人杨建华到庭参加诉讼，被告唐开强经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，原告益欣隆物业公司系福州海景花园业主委员会所聘物业管理公司，负责海景花园小区物业管理。根据福州海景花园业主委员会与原告于2009年12月30日所签订的《物业服务合同》第五条：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下：电梯住宅：1.1元／月／平方米，物业服务等级标准三级；住宅改公司：按住宅面积服务费双倍收取；商业物业1.5元／月／平方米；配套物业：地下停：地下停车场车位服务费70元／月物价委相关规定执行”；第七条：“自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方”；第九条：“物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季／年进行交纳”和二十六条第二款：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴管理费的万分之三缴纳违约金”的规定，作为该海景花园小区XXXX单元的业主即被告理应按时交纳物业管理费等约定各项费用，否则就应当承担滞纳金。然而被告从2012年9月起截止2013年12月止累计拖欠物业管理费1934.4元、电费公摊144元、电梯电费112元，合计2190.4元，在此期间，原告曾多次催缴，但被告均不予理睬。 2013年12月30日，原告与海景花园业主委员会的物业管理合同期满，原告为了顺利完成该小区物业工作的移交程序，于2013年12月31日向小区全体业主公告了《终止物业服务通告》，并要求包括被告在内的拖欠物业费的业主在2014年1月20日前到物业服务中心交清拖欠款项，但截至原告起诉之日，被告既没有与原告达成相关缴费协议，也没有表达愿意缴纳拖欠物业费的意愿，这已损害原告合法权益。故原告根据上述《物业服务合同》第三十一条：“本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼”的规定，依法提起本案诉讼，请求法院查明事实，请求判令：1.被告立即支付拖欠的物业管理费1934.4元、电费公摊144元、电梯电费112元，以及物业管理费从欠款之日至付清欠款日止的滞纳金（按合同第二十六条二款约定的日万分之三标准计至2014年1月21日已达168.44元），暂合计2358.84元；2.被告承担本案诉讼费。 被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 庭审中，原告为支持其诉讼请求，提交下列证据： A1.身份证复印件，证明被告身份情况。 A2.交房通知； A3.海景花园业主基本情况登记表； A2-A3均证明被告系拖欠物业费等房产的业主，且证明两被告系夫妻关系，并证明该房产计取物业费的面积。 A4.海景花园入住合约，证明被告愿意遵守《海景花园业主手册》接受物业管理。 A5.《物业管理委托合同》，证明原告系由海景花园业委会委托对小区进行物业管理，且合同第五条乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：电梯住宅：1.1元／月.平方米，物业服务等级标准三级；住宅改办公司：按住宅面积服务费双倍收取；（或按物价委规定收取）商业物业：1.5元／月.平方米；配套物业：地下停：地下停车场车位服务费70元／月物价委相关规定执行。第七条：自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第九条物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季／年（季／年）进行交纳。第十条根据甲方和电梯楼业主代表协商并征求乙方同意后决定：海景花园电梯楼（即7#、8#、9#楼）各户业主在以往不欠费（包括物业费、停车费、水、电费、电梯楼公摊费等）的情况下，物业管理费自2010年1月起按每平方米0.9元收取，如果某户电梯楼业主未及时缴交各项费用的，则该户物业管理费继续按每平方米1.1元收取；直至缴清费用后次月起才可享受每平方米0.9元的物业管理费优惠标准。第二十六条第二款规定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴管理费的万分之三缴纳违约金。 A6.海景花园业主公约，证明业主公约中第四条明确规定业主必须支持配合物业委托合同所约定的服务收费。 A7.欠费通知书，证明物业公司持续向被告催讨拖欠的物业费。 A8.致福州益欣隆物业管理有限公司函，证明业委会已经另行选聘物业公司要求三方与2013年12月30日办理交接，且认可原告提供10年期间的服务。 A9.物业管理项目服务行为评定意见表，证明原告收取物业费的标准为电梯住宅1.1元／平方，多层住宅0.6元／平方。 A10.备忘录、物业移交确认书，证明原告已经与业委会、新选聘的物业公司办理工作移交。并证明原告服务期限至2013年12月30日。 A11.退出公告，证明原告已经向欠费的业主统一催收。 A12.拖欠物业费滞纳金计算清单，证明被告拖欠物业费及应承担的滞纳金计算情况。 被告未到庭对原告证据进行质证，亦未提交书面的质证意见和证据材料。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 在原告提供的证据中，证据A2、A3、A4、A5、A7、A8、A9、A10、A11有原件佐证，其真实性本院予以确认。 结合上述有效证据及庭审情况，本院查明如下事实： 2009年12月30日，原告益欣隆物业与福州市鼓楼区海景花园业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定，福州海景花园业主委员会聘请原告对海景花园提供物业服务；原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：电梯住宅：1.1元／月.平方米，物业服务等级标准三级；住宅改办公司：按住宅面积服务费双倍收取（或按物价委规定收取）；商业物业：1.5元／月.平方米；配套物业：地下停：地下停车场车位服务费70元／月物价委相关规定执行。自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按月进行交纳，业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本着业主自愿原则可按季／年（季／年）进行交纳。根据小区业主委员会和电梯楼业主代表协商并征求原告同意后决定：海景花园电梯楼（即7#、8#、9#楼）各户业主在以往不欠费（包括物业费、停车费、水、电费、电梯楼公摊费等）的情况下，物业管理费自2010年1月起按每平方米0.9元收取，如果某户电梯楼业主未及时缴交各项费用的，则该户物业管理费继续按每平方米1.1元收取；直至缴清费用后次月起才可享受每平方米0.9元的物业管理费优惠标准。代收代付业主水费和公摊水电费，应以有关部门出具的单据为准，执行原告提出、业主核对、按实分摊、每季公示代收代付详细情况、按月公布每户分摊费用。属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊，物业服务企业每季度应在小区醒目处公布一次当季由业主使用的公共水电分摊详细情况。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每日应缴管理费的万分之三缴纳违约金。本合同为期二年，自2010年1月1日起至2011年12月30日止。本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，可选择向人民法院提起诉讼。 原告于2013年11月10日出具物业管理项目服务行为评定意见表上注明的收费标准为电梯住宅1.1元／平方米，多层住宅0.6元／平方米，福州市鼓楼区五凤街道物业管理站及福州市鼓楼区住房保障和房产管理局均在该意见表上盖章评定。 2013年12月31日，福州市鼓楼区海景花园业主委员会与原告、福州花好月圆物业管理有限公司签订备忘录，该备忘录载明，原告受托管理海景花园小区物业管理服务合同期满后，又继续履行至2013年12月31日。该业主委员会已经选聘福州花好月圆物业管理有限公司进行物业管理服务，并进行了相关工作的交接。同日，原告向小区全体业主公告了《终止物业服务通告》，要求拖欠物业费的业主在2014年1月20日前到物业服务中心交清拖欠款项，否则将以诉讼形式处理。但是至今，被告仍未缴纳其应缴物业费及其他费用，也未与原告达成相关缴费协议。 另查，被告唐开强系海景花园小区XX号楼XXX单元的业主，该单元房为海景花园电梯住宅，经查建筑面积134.81平方米，被告从2012年9月起至2013年12月止拖欠的物业管理费为134.81平方米×0.9元／平方米×16月=1941.26元。 本院认为，原告与福州市鼓楼区海景花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的全体海景花园小区业主。合同期限届满后，原告继续向该小区提供物业管理服务，小区业主委员会亦予以确认，双方形成事实上的物业服务合同关系，对原告、小区业主委员会及全体业主均具有法律上的约束力。被告在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。被告应依约支付从2012年9月起至2013年12月止拖欠的物业管理费1941.26元及违约金，故原告的相应诉请本院予以支持。关于原告主张被告支付电费公摊和电梯电费的诉讼请求，由于原告提供的证据是原告单方制作，无相关部门出具的单据和其他证据佐证，不能作为定案依据，证据不足，本院不予支持该部分请求。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告唐开强于本判决生效之日起十日内向原告福州益欣隆物业管理有限公司支付从2012年9月起至2013年12月止期间的物业服务费1934.4元及违约金（以每月物业费121.32元为基数，逐月递增121.32元，从2012年10月起按日万分之三的标准分别计至本判决确定付款之日止）； 二、驳回原告福州益欣隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告唐开强未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告唐开强承担41元，原告福州益欣隆物业管理有限公司承担9元。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院；被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  柯 涛 二〇一四年八月二十二日 书 记 员  方晓宇 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 国务院《物业管理条例》 第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。