辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）盘中民二终字第00372号上诉人（原审原告）张立，男，汉族，个体，现住盘锦市大洼县。被上诉人（原审被告）盘锦荣旭物业管理有限公司（原盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司），住所地大洼县大洼镇。法定代表人吴艳敏，公司执行董事。委托代理人高秀元，辽宁浩澜律师事务所律师。上诉人（原审原告）张立与被上诉人（原审被告）盘锦荣旭物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，盘锦市兴隆台区人民法院于2012年11月27日作出（2012）兴民一初字第00229号民事判决，宣判后，上诉人张立不服原审判决，向本院提出上诉，本院于2013年2月5日作出（2013）盘中民二终字第00007号民事裁定书，以原审判决事实不清，证据不足，发回盘锦市兴隆台区人民法院重审。盘锦市兴隆台区人民法院于2013年9月29日作出（2013）兴民一初字第00208号民事判决，宣判后，上诉人张立不服原审判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，于2013年12月20日公开开庭审理了本案，上诉人张立、被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司（原盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司）的委托代理人高秀元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2011年9月20日，原告与盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司就盘锦圣鑫大都会购物广场5楼J28商网租赁一事签订了《租赁合同》，约定租期两年，年租金分别为15600元，租赁用途为电脑、耗材等电子产品经营。合同签订时，原告缴纳了一年租金15600元。合同签订后，原告入场经营了一段时间。期间，原告去工商部门办理营业执照，因原告未能提供圣鑫大都汇购物广场的产权证明和产权人对被告租赁房屋的授权而未能办理营业执照。另查，本案被告盘锦荣旭物业管理有限公司在本案立案前，于2012年3月6日由盘锦玫瑰华庭物业管理有限公司变更登记为盘锦荣旭物业管理有限公司。再查，该商场的租户之一李付国于2012年10月22日取得了个体工商营业执照。原审认为：原、被告签订的商铺租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。工商所证明因原告未能提供圣鑫大都汇购物广场的产权证明和产权人对被告租赁房屋的授权而未能办理营业执照，此证据只能证明原告未能办理营业执照的原因，不能证明因被告不配合或其他因素致使营业执照无法办下来，且该商场的租户之一李付国于2012年10月22日取得了个体工商户营业执照。另出租房屋的产权人，即盘锦圣鑫房地产开发有限公司在本案审理中出具证明，证明被告有权出租房屋。被告商网在原告起诉后法庭辩论终结前已经办理了消防验收和竣工验收。原告租赁的商网产权明晰，没有产权争议，且原告以对所承租被告的商网已经正常投入使用。原告以无法办理营业执照及签订租赁合同时，被告商网未经竣工验收及消防验收合格，均不构成解除租赁合同的法定理由。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费190元，由原告承担。宣判后，上诉人张立不服原审判决，向本院提出上诉称：请求二审法院撤销一审判决，并解除双方签订的商铺（租赁合同）一份；判决荣旭物业管理有限公司退还上诉人15600元租金，并令其承担本案所有诉讼费。事实与理由：2011年3月28号，被上诉人承诺“该商场于4月28日开业”，上诉人才与被上诉人签订了《租金意向协议》和《租赁合同》。被上诉人收取了上诉人5000元定金和15600元租金。但是合同签订后，被上诉人未履行按时开业的承诺，又因不具有出租商厦产权，与上诉人签订《租赁合同》属于超范围经营。当时上诉人和其他业主多此找被上诉人让其出具符合法律规定的《租赁合同》和工商机关要求的其他材料，但被上诉人一拖再拖不予办理、造成上诉人至今无法营业。原审认定“《租赁合同》合法有效，应受法律保护”是错误的。原审认定“商所证明因原告未能提供圣鑫大都汇购物广场的产权证明和产权人对被告租赁房屋的授权而未能办理营业执照，此证据只能证明原告未能办理营业执照的原因，不能证明因被告不配合或其他因素致使营业执照无法办下来。”是极不公正的。被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司答辩称：被上诉人认为原审判决事实清楚，适用法律正确；上诉人上诉请求及所称事由缺乏事实依据，缺乏证据予以佐证，缺乏法律依据，另外双方租赁合同已经期满终止，不具备解除条件；被上诉人已经依法按约履行了租赁合同，不存在违约行为，综上，恳请二审法院维持原判，驳回上诉。本案争议焦点：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否予以解除，被上诉人是否应当退还上诉人15600元租金。围绕本案争议焦点：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否予以解除，被上诉人是否应当退还上诉人15600元租金。上诉人张立未有新证据提供，上诉人张立质证认为：上诉人租赁的房屋是商业性房屋，需要办理营业执照，由于被上诉人未提供合法有效的手续，工商局拒绝为上诉人办理营业执照，从兴隆台区工商所出具的证明可以证明被上诉人没有房屋和柜台租赁业务，这一点从被上诉人出具的收据可以证实，该收据中收款是由一项记载为代收租金，最终导致上诉人无法办理营业执照。原审法院以承租户李富国取得个体工商执照为由确认被上诉人有权出租房屋并以此作为驳回上诉人的请求，依据不足，上诉人是否有权出租房屋并不是本案的关键所在，关键在于被上诉人作为房屋的出租方有义务配合上诉人办理工商执照，提供有效合法证件，李富国办理工商执照时所提供给工商局的手续时与被上诉人签订的租赁合同，并非是与玫瑰华庭物业签署的租赁合同，李富国取得营业执照的时间是2012年10月22日，上诉人申请办理营业执照时间为2011年11月份，间隔一年时间，李富国为工商局提供的手续与上诉人提供的有所不同，所以无法否认当初无法办理营业执照的事实。双方签订的租赁合同第一条明确规定“该商网用于电脑耗材经营”既为商业用途，作为经营场所提供方的被上诉人，有义务提供相应的手续，这是双方签订租赁合同的附随义务，由于被上诉人不能提供合法手续，导致上诉人无法办理营业执照，致使合同目的无法实现。双方在签订租赁合同半年后，2012年4月，被上诉人在未事先通知上诉人的情况下，断水断电至今，致使上诉人根本无法实际使用该房屋，致使双方签订的租赁合同无法实际履行。原审被上诉人提交的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案书和建筑工程消防意见书来证明该工程已经办理消防验收和竣工验收，恰恰是这两份证据暴露了被上诉人在伪造证据，蒙骗法院，这两份证据均为复印件，对其真实性合法性无从查证，其次根据《建筑工程消防验收评定规则》第五条第二款明确规定，消防验收审查的资料应包括建设工程消防验收申请表和工程竣工验收报告，该规则规定进行消防验收时，应提交工程竣工验收报告，工程竣工在前消防验收在后，从被上诉人提交的两份材料显示，该工程竣工验收时间为2012年4月17日，消防验收时间却早在2011年11月5日，盘锦市消防局在该工程尚未竣工时就已经进行了消防设施验收，这一做法违反了法律规定，原审法院依据两份无法查证属实的证据认定该商网已经办理消防和竣工验收，缺乏事实依据，认定事实错误，综上，上诉人认为由于被上诉人的种种原因导致上诉人无法实现经营目的，要求被上诉人返还租金。被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司未有新证据提供，被上诉人盘锦荣旭物业管理有限公司质证认为：在双方的租赁合同中没有被上诉人应保证上诉人办理营业执照的约定；上诉人在原审及多次庭审中均未能提供充分有效的证据证明其无法办理营业执照系被上诉人不予配合，因此上诉人以自身无法办理工商营业执照为由请求解除合同缺乏事实及法律依据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查，出租诉争房屋的产权人为盘锦圣鑫房地产开发有限公司。本院认为：上诉人与被上诉人所签订的租赁合同，为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，本院予以确认。诉争房屋的产权人盘锦圣鑫房地产开发有限公司在原审中出具证明，证明被上诉人有权出租房屋。诉争房屋权属没有争议，产权清晰。被上诉人出租房屋已经征得产权人同意。上诉人与被上诉人所签订的租赁合同不存在解除的情形，上诉人请求解除合同及请求被上诉人退还15600元租金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人张立承担。本判决为终审判决。审 判 长  李宝明代理审判员  董千里代理审判员  王 丹二〇一四年一月二日书 记 员  刘 苏