上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2614号上诉人（原审被告）傅月妹。被上诉人（原审原告）刘文玉。委托代理人张燕红。上诉人傅月妹因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民一（民）初字第2873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：上海市西康路XXX号房屋（以下简称系争房屋）为公房，承租人为刘文玉。2013年2月16日，刘文玉、傅月妹签订了《房屋租赁合同》，约定：刘文玉将系争房屋出租给傅月妹居住使用，租赁期限自2013年2月16日至2016年2月15日；每月租金人民币（以下币种均为人民币）2，200元，每次须提前一周支付两个月的租金4，400元；租赁保证金为两个月的租金，不视为预付房租，租赁期满后，傅月妹迁空并将清洁无拖欠费用的房屋交还刘文玉；傅月妹使用租赁房屋的人数不应超过两人；双方因突发事件致使合同不能完成的，视为违约，须承担违约金，违约金的基数为保证金的数目。合同签订后，傅月妹向刘文玉支付了两个月的租金4，400元及租赁保证金4，400元，之后双方开始履行合同。2013年4月14日，傅月妹通过中介公司居间介绍，与案外人李惠君签订《租赁合同》，约定傅月妹将系争房屋出租给李惠君，租赁期限自2013年4月14日至2016年2月13日，每月租金3，000元。之后，双方协商从2013年6月13日起每月租金调整为2，700元。该合同签订后，傅月妹将系争房屋交付给案外人居住使用。2013年4月底，刘文玉发现傅月妹将系争房屋转租后，多次与傅月妹交涉，未果。至2013年9月，刘文玉以傅月妹未征得其同意将系争房屋转租，已构成违约为由，诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、傅月妹将系争房屋返还给刘文玉；3、傅月妹支付刘文玉违约金4，400元；4、傅月妹支付刘文玉自2013年10月16日至合同解除日的租金；5、傅月妹按照每日100元的标准支付刘文玉自合同解除日至实际返还房屋日的房屋使用费。原审中，傅月妹辩称：在签订租赁合同时，傅月妹已明确告知刘文玉其承租系争房屋并非其本人居住，刘文玉亦未明确告知傅月妹不可转租，2013年10月16日之后租金未付的原因是刘文玉已起诉至法院，因此即使傅月妹将系争房屋转租也不构成违约，故不同意刘文玉解除合同并收回系争房屋的诉讼请求。原审法院另查明：傅月妹向刘文玉支付租金至2013年10月15日。原审中，刘文玉认为，在签约时其明确告知傅月妹系争房屋不得转租，另在合同中书面约定系争房屋内居住不得超过两人。现傅月妹不仅将系争房屋转租，而且房内实际居住人数超过两人，因此傅月妹的行为已构成违约，刘文玉可解除合同并要求傅月妹承担违约责任。原审中，傅月妹认为，在签约时其已经告知刘文玉承租系争房屋并非本人居住使用，起初打算将系争房屋给其员工居住使用，但后来发现房子太小员工居住有困难，才将房屋转租，但转租房屋前口头告知过刘文玉。刘文玉在得知系争房屋转租后，也与傅月妹交涉过，曾要求收回房屋，但傅月妹以合同未到期为由没有同意，之后刘文玉又提出涨租金，傅月妹提出一年后再涨，但刘文玉未同意。因此，傅月妹并无违约，刘文玉无权解除合同。此外，对于刘文玉要求按照每天100元的标准计算房屋使用费，傅月妹认为该标准过高，应当参照原合同标准（即每月2，200元）计算。原审法院认为：刘文玉与傅月妹签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，刘文玉、傅月妹在合同中并未约定可以转租，如果傅月妹要将系争房屋转租，应征得刘文玉的同意。傅月妹虽抗辩称在转租前已经口头告知刘文玉，但该说法为刘文玉所否认，亦无相应的证据证明，故对其抗辩意见不予采信。刘文玉在得知傅月妹将系争房屋转租后，多次与傅月妹交涉，傅月妹亦自认刘文玉交涉后要求收回系争房屋，并且刘文玉在得知系争房屋转租后的合理期限内起诉至法院要求解除租赁合同，可见刘文玉对傅月妹转租持否定态度。因此，傅月妹未征得刘文玉同意将系争房屋转租，已构成根本违约，刘文玉作为出租人可以解除租赁合同，并要求傅月妹承担违约责任。故原审法院对刘文玉要求解除合同的诉讼请求予以支持，合同解除日期应以刘文玉起诉状送达傅月妹之日为准（2013年9月20日）。合同解除后，傅月妹负有将系争房屋返还刘文玉之义务，未向刘文玉返还房屋的，应向刘文玉支付房屋使用费，虽然刘文玉主张按照每日100元的标准计算房屋使用费，但傅月妹认为该标准过高，应参照原合同标准计算房屋使用费，原审法院认为房屋使用费应参照原租金标准计算为宜。傅月妹已支付租金至2013年10月15日，已付租金在合同解除后可转为相应的房屋使用费，傅月妹还应按每月2，200元的标准支付之后的房屋使用费，直至向刘文玉实际交还系争房屋为止。关于刘文玉要求傅月妹支付违约金4，400元的诉请，因双方在合同中已有约定违约金的金额，刘文玉的诉请于法有据，应予支持。此外，傅月妹向刘文玉支付过保证金4，400元，刘文玉主张以已收取的保证金抵扣应付的违约金，予以准许。原审法院审理后，作出判决如下：一、原告刘文玉与被告傅月妹就上海市西康路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2013年9月20日解除；二、被告傅月妹应于本判决生效之日起十日内将上海市西康路XXX号房屋腾空并返还给原告刘文玉；三、被告傅月妹应于本判决生效之日起十日内按照每月2，200元的标准支付原告刘文玉2013年10月16日至房屋实际返还之日的房屋使用费；四、被告傅月妹应支付原告刘文玉违约金4，400元（以原告已收取的保证金4，400元抵扣）。上诉人傅月妹不服原审判决，向本院提起上诉称：其在签约时，明确告知刘文玉系争房屋是给自己员工居住，刘文玉只是强调不能带小孩居住，并未表示不能转租。傅月妹承租系争房屋后，曾对房屋墙面等进行过粉刷装修，刘文玉曾承诺就是出售系争房屋也会带租约出售，不会提前解除租赁合同。刘文玉并未提供系争房屋实际居住超过两人的证据，故无权解除合同。傅月妹与案外人李惠君通过中介公司签订租约，并支付了中介费用，目前合同尚未到期。系争房屋内的租客曾多次遭遇不明身份人员的恐吓、敲诈，刘文玉作为出租人对此问题迟迟未予解决，目前的租客向傅月妹要求精神损失费，不同意搬走。故请求二审法院撤销原判第一、二、四项，改判双方继续履行租赁合同，傅月妹同意按照每月2，200元的标准支付费用。被上诉人刘文玉辩称：签约时，刘文玉明确告知傅月妹因系争房屋很小，不能居住超过两人，亦不能转租。此后，刘文玉的邻居发短信告知系争房屋居住有五人，刘文玉经查后得知系争房屋被傅月妹转租，即向傅月妹提出异议，并致讼。故不同意傅月妹的上诉请求，请求二审法院维持原判。本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘文玉与傅月妹就系争房屋所签订的租赁合同，合法有效。租赁合同中虽未明确约定系争房屋可否转租，但根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现傅月妹并未提供确凿的证据证明刘文玉同意其转租，且刘文玉对此予以否认，并以诉讼的方式维护自身的权益，故原审法院据此认定傅月妹的转租行为未经出租人刘文玉的同意构成根本违约，确认解除双方的租赁合同并对合同解除后的房屋返还、使用费、违约金等作出处理，并无不当。傅月妹上诉认为刘文玉是同意其承租三年并转租，且其对系争房屋进行过粉刷，加之转租后的租客不同意搬走为由，要求继续履行合同，因傅月妹系租赁合同的违约方，且傅月妹的上述主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人傅月妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威审 判 员  虞恒龄代理审判员  刘 郡二〇一四年一月二日书 记 员  范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……