北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第01079号原告庄XX，男，1971年9月23日出生。被告北京中森置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街******-2501。法定代表人李卫强。原告庄XX（以下简称原告）与被告北京中森置地房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月11日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将北京市朝阳区双花园XX号房屋出租给被告使用，每月租金6400元，房租按季度共分四次缴付，有线电视费216元在第三次支付。被告于2013年5月16日开始向原告付款，但自2013年8月16日第二次开始，被告停止支付房屋租金。原告从2013年8月20日开始多次给被告公司打电话并多次到被告所在地朝阳区广渠门外大街8号优士阁大厦XX号郑重要求及时支付第二次租金，但该公司财务表明法人没有交待支付租金，并拒绝提交公司业务主管和法人电话号码，在公司财务向法人电话说明情况后法人也故意不支付租金。10月5日，原告联系并到被告公司，公司已换工作人员且正在搬家，说是要装修，其中一名自称姓段和一名姓王的先生说被告因经营不善已被法定代表人冯大森转卖，接手人因不懂业务又进行了再次转卖，现正在有关部门办理确定法人和股东股份等手续，20天可办完，公司已承接所租房屋租赁合同资料和债权债务，将对所租房屋负责，让原告到10月25号再来。但原告10月25日及以后多次到被告公司，都锁着门，公司人员不知去向，后经多方联系都没有音讯。经查工商局网站，该公司注册法人改为李卫强，，注册地址为“北京市朝阳区广渠门外大街**XX”，注册地址较以前有改动且明显虚假错误工商局举报电话工作人员说此公司注册地址有虚假已有多人举报。以上情况表明被告存在违约和欺诈行为。被告不能按合同约定支付租金，直接影响原告该房屋每月的银行还贷，给原告造成租金及利息损失、误工损失、时间损失、电话费损失、交通费损失、精力损耗、精神伤害等。若不及时依法制止和处罚将给社会、原告继续造成更大的经济损失和身心上的实质伤害。故原告起诉至法院要求：1、解除原、被告租赁合同。2、被告支付所欠自2013年8月17日至12月16日四个月的房屋租金25600元。3、被告支付违约金6400元。4、被告支付恢复原状费用，包括拆除隔断、修理毁损墙体和附属设施费用，煤气费、交通补偿费共计12594元。被告未到庭应诉亦未答辩。经审理查明：2013年5月11日，原告作为甲方（委托人）与作为乙方（经纪人）的被告签订《房屋出租委托合同》。该合同约定，甲方将坐落于北京市朝阳区双花园南里一区XX室房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积114.7平方米，委托乙方对外出租。甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。委托期限共计12个月，即2013年5月17日起，至2014年5月17日止。从2013年5月17日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方12个月的房租。房屋每月租金为6400元，房租按季缴付。具体付款日期第一次2013年5月16日19200元整，第二次2013年8月16日19200元整，第三次2013年11月16日19200元整…。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定。除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。合同期内的有线电视费、签约前房间内未结清的水、电、气等费用由甲方支付，剩余的乙方代收，合同到期后一并退还给甲方。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用：1、房内的门窗、玻璃、灯具、灶具等因使用不当发生损坏。2、合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车、有线电视收视费用。3、配件、水管龙头等因使用不当产生问题的。4、物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用。5、木地板、、地砖墙砖因使用问题有破损的。6、因客户需要更换防盗门、户门或门锁等费用。7、屋内其它物品因使用不当产生破损的。补充协议约定同上年一样，补充协议内容有：甲方同意并保证乙方在房间进行打隔断分租，不对房屋有损坏到期后拆除并恢复粉刷维修；建行×××庄XX；有线电视费第三次付房租一起付。《物品交接单》载明的装修情况为：：地面木地板、地砖墙面立邦漆，窗塑钢、铁窗，防盗门。合同签订后，双方即开始履行。2013年5月16日被告转账支付原告租金19200元。经询，原告表示自2009年即将租赁房屋委托被告出租，合同一年一签；但2013年8月被告未按期交纳房租，原告前往被告营业地催要，而被告一直拖延，直至10月份后被告营业地人去楼空，故原告在2013年11月起诉至法院。庭审中，原告提交照片、收据、凭证、收条，用以证明2013年12月收回租赁房屋后支出恢复原状费用12130元。原告另提交房屋租赁合同，用以证明租赁房屋恢复原状后另行出租已是2014年3月。经询，原告表示租赁房屋格局原为二室一厅，被告在客厅打隔断隔出4间房；2013年11月份起诉时隔断间住满人有6家租户，后租赁房屋所在小区清理整治群租隔断房，租户陆续自行搬离，直至2013年12月底原告收回房屋；但租赁房屋内灶台扇门、橱柜、电源插座、墙砖、顶灯、门锁等房屋设施及设备损坏，其后原告自行雇工拆除隔断、维修房屋设施并恢复原状。审理中，原告提交燃气缴费通知单、发票，以证明被告应支付燃气费25元。原告另提交出租车票，以证明向被告催要租金支出的交通费。上述事实，有房屋出租委托合同、补充协议、照片、收据、凭条、收条、银行明细、租赁合同、发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实，依法做出处理。原、被告签订的《房屋出租委托合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告未支付房屋租金构成根本违约，原告主张解除合同于法有据，且原告已于2013年12月收回租赁房屋，合同实际未再履行已经解除，本院予以确认。原告主张被告支付欠付租金有事实依据，本院予以支持。被告违约原告主张违约金于法有据，本院予以支持。原告提交证据可以证明被告使用期间租赁房屋确有损坏，根据合同及补充协议约定被告应拆除隔断、予以维修和恢复原状；原告已支付的修复费用被告应予以赔偿，具体数额本院考虑租赁房屋装修情况根据相应证据和被告租赁使用年限予以酌定。原告主张的煤气费符合合同约定，本院予以支持；原告主张的交通补偿费缺乏明确依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告庄XX与被告北京中森置地房地产经纪有限公司在二〇一三年五月十一日签订的《房屋出租委托合同》。二、被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告庄XX房屋租金二万五千六百元。三、被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告庄XX违约金六千四百元。四、被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告庄XX房屋恢复原状费用八千元。五、被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告庄XX煤气费二十五元。六、驳回原告庄XX其他的诉讼请求。如果被告北京中森置地房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元，由原告庄XX负担115元（已交纳），由被告北京中森置地房地产经纪有限公司负担800元（原告庄XX已交纳，被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告庄XX）。公告费560元，由被告北京中森置地房地产经纪有限公司负担（原告庄XX已交纳，被告北京中森置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告庄XX）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈烜炜人民陪审员谢秋明人民陪审员王振民二〇一四年四月二十五日书记员 余                 洋