广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第1096号原告（反诉被告）佛山市禅城区祖庙街道镇安升二股份合作经济社。负责人梁德星。委托代理人徐建民，广东至高律师事务所律师。委托代理人周来，男，汉族，1950年9月20日出生。被告（反诉原告）佛山市东正物业管理有限公司。法定代表人周淑敏。委托代理人陈文杰，广东广立信律师事务所律师。原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社诉被告佛山市东正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，被告在提交答辩状期间提出反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法作出（2013）佛城法民一初字第1096-1号民事裁定，裁定本案转为普通程序继续审理，依法由审判员田媛担任审判长，与代理审判员杨玲玲、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐建民、周来，被告的法定代表人周淑敏、委托代理人陈文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称：被告于2010年7月19日与原告签订《镇安升二花园小区物业管理服务合同》，双方约定了相关的权利和义务。但是被告接管小区后严重不负责任，不仅贪污侵占原告所有的公共区域出租费，而且对小区公共区域、共有区域的电梯、监控、消防等保修、维护不力，由于严重失职，导致以上共有设施损坏严重。另外，被告撤离小区前，没有办理交接手续，对于已经收取应由被告缴纳的水电费拒不缴纳，导致被追缴。被告严重违约，应承担法律责任。请求法院判令：1、被告立即返还侵占的出租费34300元；2、被告立即支付原告代为垫付的水电公摊费17849.79元；3、被告赔偿维修、保护不当造成的电梯等公共物业损失40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、关于出租费34300元问题。该费用是被告在2010年7月底时，有10家到小区设摊卖瓷片，当时原告同意放置展示，所得收入34300元。当时原告告诉被告给回6个摊位的钱补贴给被告作经费用，但被告曾告知过该费用用在八台电梯封板（3000元），自建保安宿舍13000元，且开始接管时由于房屋是建好放置了三年原告才抽签分楼，被告进驻后才发现很多设备有故障，很多楼道灯不亮急需马上更换，多处下水管穿孔需修补，对讲机和防盗门多处损坏等，且业主只缴纳了200元淤泥清运费，但每户都将室内的墙和阳台打空，200元费用远远不够清运，原告只得为业主出钱清理淤泥。当时在未有业主入住的情况下，很多1000元以下的维修被告是未与业主分摊而是自己出钱进行维修，比较大的只有征求原告负责人同意后马上将收到的摊位费用用作维修和清运淤泥，当时原告都同意了，这些费用开支合共50310元已远远超出所收到的出租费，原告也多次在每梯公告栏上进行公示，一直以来业主都没提出意见。加上此出租费也超过二年诉讼时效。二、关于代垫水电费17849.79元。被告已和业委会代表及新的物管公司抄电表核对好7月份的数据（经计算尚欠电费金额4856.85元），其中编号后4位3855金额4335.82元是街铺用电，应由新物管公司向各商铺收取（被告对商铺是收到2013年7月4日止）。当时对表时未到交费时间要到九月初才有数据。由于退场后还欠管理费两万多元未收到，按金又不退还给被告，被告多次建议退还按金后一起计算好交回应缴部分电费，之前小区133户业主共收到管理费25000多元，有50多户业主长期欠费每月8千多元。到2012年底欠费高达7万元，水电费上升了百分之十几，被告每月都要自己出钱为业主交电费6千多元。且被告维修好设备后，要求业主分摊维修时，大部分业主不交维修费，长期入不敷出。但管理费1.17元／平方米的标准是签订了三年合同，业主不同意加价，被告无法才坚持管理到2013年7月31日，且入场前押金20000元未按照合同约定退还给被告。3、关于赔偿公共物业损失40000元的问题。在8月1日办理移交时设备都是好的，且有新的物管公司和业委会代表检查签字确认，办理移交手续后被告才撤场的。原告当时没有提出来，在过了两个多月后故意为难被告。这是业主故意不交管理费（被告三次起诉欠费至今仍有一万多元管理费未收到）和不退押金的理由。请求法院依法判决，判令原告退回押金20000元，减去所欠水电费5630.08元，余下14369.92元给被告。补充一点：对于原告主体资格不予确认，对于原告作为经济合作社对于小区的业主并不能形成主体代理关系。应当由小区业主或小区业委会作为原告。据被告了解，小区有业委会，也有公章。被告反诉称：被告于2010年6月7日向原告支付了20000元公寓楼物业投标保证金，通过投标以最低价（物业管理费）中标，并与原告签订物业管理服务合同，管理期为2010年8月1日至2013年7月31日止，当时原告投标时声明，中标单位中标后公寓楼物业投标保证金自动转为物业管理服务合同中所指的押金，待到期退出时退回，被告按合同规定已在2013年7月31日到期并退出对星二花园的物业管理，但被告多次上门和致电要求原告退回押金，原告以各种借口故意拖欠。为维护被告合法权益，反诉请求法院判令：1、原告向被告返还物业管理押金20000元；2、原告支付逾期支付押金的利息自2013年8月1日暂计至2013年10月17日为260元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、原告承担诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称：1、关于反诉请求退还押金的说法不能成立，原告没有收取物业管理押金，根据其提交的证据仅仅是当时签订投标的保证金，故不应支持。2、关于支付押金的利息，合同没有约定，没有任何证据予以支持。3、无论被告提交该笔费用性质如何，按合同约定，被告在履行合同过程中存在严重过错，该笔押金均不能退回。诉讼中，原告就本、反诉提供了以下证据：1、原告组织机构代码证、被告的基本信息登记查询资料。证明原、被告的主体适格。2、集体土地使用权证（佛府集用2004）。证明双方签订物业管理合同的标的属于原告，原告不仅是业主是建设方，也是合同相对方。3、镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同。证明2010年7月19日原、被告就原告建设的升二花园小区进行管理，对具体物业管理内容以及水电费承担进行了具体约定，若物业公司不续约，应当提前3个月通知。被告未按照约定履行义务。4、承诺书。证明被告确认电梯存在严重瑕疵，没有及时维修保养，故支付1000元维修；被告认可收取摊位费用，但因为没有资格收取故退回。5、说明（2012年6月15日）。证明被告由于管理不善将责任推卸给业主拖欠费用，正是其管理不善，导致业主不满，故无法接受被告服务。若该说明是2012年6月15日出具的，说明被告没有按合同约定完成服务义务，存在单方违约情形。6、公告（2012年3月31日）、收据12张。证明被告利用小区公共部位收取广告商支付的摊位费34300元，根据法律规定，该笔费用属于业主所有，双方未协商将该笔费用一半交给物业公司贴补，被告在公告中列出的1-9项开支属于被告自行承担的费用，故该笔费用属于被告侵占。7、星二公寓楼小区消防及智能化系统检查报告2页。证明被告离场后，原告方要求对被告方离场后办理交接验收手续，发现有很多问题，但被告不予签名确认。8、零备件报价单1页、传真件3页、维护保养合同6页、服务记录、零备件出库单12张。证明被告在履行合同中有严重过错，对原告运行八台电梯没有进行及时维护和保养，导致很多问题，由于电梯涉及人的生命和安全，故在没有鉴定情况下，原告与电梯制造商蒂森克虏伯公司联系维修保养事宜，防止损失进一步扩大。9、消防及智能化维修整改报价汇总表3页、预算清单2页。证明被告离场后，原告发现消防智能设备存在严重问题，由两家公司提出报价和整修意见，说明被告在履行合同过程中没有尽职尽责，导致出现严重的消防和智能设备问题。10、水电费发票9张、公寓楼电表移交度数、水电费温馨提示单。证明根据合同约定，公共部分公摊水电费由被告负担，但被告为及时交费产生滞纳金。11、电梯公司维修电梯发票2张（NO.05091047、NO.05091048）。证明被告在物业服务期间对原告的八台电梯维修保养不力导致电梯出现严重故障以及危险因素，为了维护原告所有电梯的安全以及保障业主的生命健康安全，在被告撤离原告小区后，原告所聘请的电梯制作方蒂森公司进行检测发现问题后进行维修保养花费合计47700元。诉讼中，被告就本、反诉提供了以下证据：1、电梯日常保养合同2份、收据6张、电梯公司的特种设备维修许可证以及营业执照。证明被告没有终止过对电梯日常的保养和维护，故电梯在被告经营期间没有出现过问题。2、收据、收款收据、送货单25页。证明被告34300元的实际支出情况，用于电梯封板工程、加建保安宿舍工程、修补和通粪渠9次、重新更换楼道灯、1座2梯更换对讲机主板、维修水泵及换件、重新安装绿化水管、2座粪渠疏通和改渠、淤泥清运超支公司垫付、保安亭电脑坏重配置、更换保安亭电梯对讲机、更换4座电梯自动电阻、更换维修防盗门。其中小区爆水管损耗水费因时间过长没有单据但被告实际已支出1020元。3、物业设备移交清单2页、公寓楼电表移交度数1页。证明当时物业服务合同终止时原、被告和业委会业主与新来的物业公司均有进行移交，并对移交项目进行三方确认。4、收款收据（0133189）。证明被告履行物业服务合同向原告预交保证金2万元。招标成功后，原告同意将其转为合同保证金。5、电梯维修保养合同2份（2010年9月18日-2011年9月17日、2011年9月16日-2011年12月31日）。证明被告没有终止过对电梯日常的保养和维护，故电梯在被告经营期间没有出现过问题。经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1-5、证据6中的公告、证据10，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据6中的收据，均加盖有被告的财务专用章，被告对公章不予确认，但并未提供反证予以反驳，且收据记载的费用与被告发出的公告内容相互印证，故本院对真实性予以确认。原告提供的证据7，仅为打印件，既无经被告确认，也无第三方对原告所称的检查情况予以见证或确认，故本院不予采信。原告提供的证据8和证据11，有原件供核对，被告虽不予确认，但未提供反证予以反驳，故本院对真实性予以确认。原告提供的证据9，仅系两家公司的报价、预算单，均未注明维修工程所涉地点，亦无其他证据佐证与本案的关联性，故本院不予确认。被告提供的证据1，原告对保养合同真实性无异议，对收据、许可证和营业执照的真实性虽不予确认，但并未提供反证予以反驳，且收据有原件供核对，内容亦与保养合同约定相符，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告提供的证据2，费用支出项目与原告举证的证据6公告的陈述相对应，至于各项目所涉费用是否应由被告自行承担，本院综合全案的证据待后予以论述和认定。被告提供的证据3，原告对电表移交度数无异议，本院予以采信；原告对设备移交清单的真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据5，原告对2010年9月18日至2011年9月17日的维修保养合同无异议，本院予以采信；原告对2011年9月16日至2011年12月31日的日常保养合同的真实性虽不予确认，认为有可能倒签，但并未提供证据予以证明，由于该合同有原件供核对，原告亦无反证予以反驳，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：涉案升二花园公寓小区座落在佛山市禅城区华阳路西侧升二村民小组深水角围地段，该土地所有权人为镇安村升二村民小组农民集体，土地使用权人为原告。原告就选聘升二花园公寓小区物业管理公司对外进行了招标，被告参与竞标并于2010年6月7日向原告交纳了公寓楼物业投标保证金20000元。2010年7月19日，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同》，约定：甲方将“升二花园公寓小区”委托乙方实行物业管理，……物业类型：公寓楼，坐落位置：升二街10号，住宅21839平方米，住户**；第二条、服务管理事项：1、公寓建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。2、共用设施、设备养护、运行和管理，包括：共用的地下水管道、落水管、垃圾道、公共照明、天线、变压水泵房、电梯、楼内消防设施设备（供水设备、配电系统、楼内消防设施设备）。……第三条、委托管理期限：自2010年8月1日至2013年7月30日止。第四条、甲方的权利义务：1、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况每年全面进行一次考核评定，如乙方管理不善造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理行政部门认定，有权终止合同，并赔偿相应的损失。……3、甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房，水电费由乙方负责。……11、甲方未出售的车位由乙方代办出租，所收费用以补物业管理费不足（所收费用管理处和升二经济合作社将5：5分成）。第五条、乙方权利义务。……3、负责编制房屋及附属设施，设备年度维修、养护计划和大中维护方案，经双方协商同意后由乙方组织实施。……5、共用部分设备的维修及电梯、大、中、小维护费1000元之内由物业管理公司负责超出部分费用由业主分摊；6、电梯的日常养护维修费、年审、消防的日常保养及维护费由物业公司负责；……第六条、物业管理服务费用：……5、房屋共用部分的小修、养护费用，由物业公司承担，大中修费用1000元之内由物业管理公司负责，超出部分由业主分摊，更新费用由住户承担，但所需费用经甲方审核批准才能实施；6、电梯保养、年审由物业公司承担。电梯保养按照有关规定标准养护。同时物业管理公司应负责监督电梯保养公司的日常保养工作（包括检修、加油等）；7、公共绿地的养护费用由物业公司承担，更新费用由物业公司承担。8、物业管理费的构成：（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费……1）电梯：电梯年审费用、电梯养护保养费用、电梯维修费用（包括更换材料费用、维修费用）以上费用由乙方承包支付，（电梯维修费用1000元以下由乙方承担，以上则由业主分摊，高于1000元的维修费用的，需要由业主委员会核价后方可维修，例如维修费用要10000元，则乙方支付1000元，其余9000元由业主分摊）。2）楼梯间等公共设施用电费由乙方承担支付。3）公共设施的维修维护费用由乙方负责（包括公共设施照明灯更换、机电设备、消防设备、智能监控设备、楼宇对讲机等）。4）绿化用水、清洁楼梯道路用水、消防用水等水费由乙方承担支付。……6）定期除四害、清理化粪池、清理下水道等费用由乙方负责支付（要保证化粪池、下水道通畅）；……12、物业管理公司需要交纳20000元作按金，待物业管理公司撤离后才返还给物业管理公司；13）公寓楼的一切公用分摊水电费用由物业管理公司承担支付。14）统一堆放装修淤泥，由乙方收取200元的淤泥搬运费用。……原告进驻涉案小区后，于2010年7月至12月期间将小区场地提供给11间商户设摊经营，共收取商户交纳的场地费34300元。关于上述收取的场地费，原告曾于2012年3月31日向小区业主公告，主要内容为：有11间公司进入设摊，所收到的费用共34300元正，同时已和经济社协商好将6个摊位的钱补贴给原告作补贴经费，其余费用和经济社各一半，实际上被告将所收摊位费从9月份至今都用在小区的维修项目中，每项经费支出包括：电梯年审费用16800元，被告超支8400元；所有楼层楼梯灯修复费用4800元；各楼层下水道和粪渠的修复费用4600元；1座2梯对讲机主板损坏维修费1200元；地下水管爆裂支出损耗费1000元及接管修复费2000元；2号楼2楼厕所改渠接管费用2000元；淤泥清运费超支垫付费用3200元；保安亭出入智能电脑主机损坏重装费1500元；地下室水泵损坏维修费被告支出1900元。上述各项维修费用共30600元，因此费用并没向业主收取，所以被告并没将当时协商好部分摊位费用退还给经济社。2012年6月15日，被告向原告发出书面通知，告知原告因小区一直以来需要维修项目较多，而向业主收取维修费用难，长此以往被告难以支付各项高额费用，无法正常运作，故决定从2012年7月1日起不再对该小区进行管理，请原告聘请其他物业公司接管。2013年7月31日被告撤出涉案小区。2013年8月1日，被告与原告、小区新聘物业管理公司工作人员签署《物业设备移交清单》和《物业资料移交清单》，两份清单仅列明双方移交的物业设备和物业资料的名称及数量，“备注”一栏均空白。原、被告还签订《公寓楼电表移交度数》，除共同确认交接当日小区内8个电表的截止度数外（1座之一度数2026.3度、1座之二度数1860.4度、2座23280.87度、3座24619.46度、3座1106.33度、生活水泵82018.51度、4座1911.3度、4座781.1度），还明确所载度数之前的费用由被告负责，以后费用由公寓楼业主负责。同日，被告向原告出具书面材料一份，载明：“公寓楼物业投标保证金20000元，我物业公司愿意退回经济社8000元作4号楼维修我公司应付1000元、摊位费拿出7000元。余下12000元退回我公司。”2013年8月14日，蒂森电梯有限公司广州分公司向原告提交《星二花园L1-L8电梯检查报告》，详细列明其对涉案小区8台蒂森电梯的检查结果和维修建议，并于2013年8月23日与原告就维修电梯所需的零备件报价进行了确认。后原告与蒂森电梯有限公司广州分公司就涉案小区电梯维护保养和安全检查事宜签订《维护保养合同》，合同约定有效期2年，自2013年8月23日起生效至2015年8月22日结束。合同签订后，蒂森电梯有限公司广州分公司对涉案小区内的电梯进行了配件更换和故障维修，原告为此向该公司支付相关费用合计47700元。另查明，被告在对涉案小区进行物业管理期间，就小区电梯维修保养事宜共签订四份合同，分别为：1、与蒂森电梯有限公司广州分公司签订《维修保养合同》，合同期为2010年9月18日至2011年9月17日；2、与佛山市联奥电梯有限公司签订三份《电梯日常保养合同》，合同期为2011年9月16日至2011年12月31日、2012年1月1日至2012年12月30日、2013年1月1日至2013年6月30日。原告提供的水、电费发票显示：①2013年6月7日至2013年8月7日用户地址为镇安村星二街10号1-4座商业的水费为773.23元。②2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）1座之1的电费为1569.91元，上次行码为2001。③2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）1座之2的电费为1477.57元，上次行码为1841。④2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）2座的电费为890.50元，上次行码为22695。⑤2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）3座的电费为941.29元，上次行码为23976。⑥2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）生活水泵的电费为4273.07元，上次行码为78664。⑦2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）4座的电费为1345.64元，上次行码为1895。⑧2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）4号的电费为1870.44元，上次行码为762。⑨2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）3号的电费为337.62元，上次行码为7612。⑩2013年7月4日至2013年9月5日用户地址为华阳北路西侧地块深水角围（农民公寓）4号的电费为4370.52元，上次行码为906。原、被告一致确认：被告应承担的公共部位的公摊水电费即为水电移交度数表上所列的8个水电表所产生。诉讼中，原告陈述：蒂森公司是电梯制造商，原告2009年与其签订购买合同，本应签订后期维修合同，但被告2010年进场后认为蒂森公司维修费用过高，另行与其他公司签订电梯维修保养合同；不确认被告已交纳物管合同约定的2万元按金，在合同期内原告未有向被告追索过按金。诉讼中，被告陈述：承诺书是被告办理完所有交接手续后补签的，因为不想与原告再起纠纷，故写成退回维修费1000元、摊位费7000元，不代表被告承认电梯坏了以及没有资格收取摊位费；11家公司进入小区设摊是经过业主以及经济社领导同意，被告为此提供了保安加班、增加人手的方式进行管理，当时经济社领导同意将6个摊位的钱补贴给被告作为经费，且该笔费用的收取人不是被告，而是经济社相关领导财务收取的，收取后再协商将一部分支付给被告；电梯在被告撤场前可能部分部件存在老化，但所有机器设备均可正常运行；原告主张的水电费中，实际有部分电费4856.85元及水费773.23元应当由被告支付，但因离场时没有实际核算，故产生实际费用后被告再行支付；被告对于电梯保养公司有自行选择的权利，且更换是原告当时领导提出的意见，更换电梯保养公司后，电梯在被告管理的三年内能够正常运行；投标保证金已转为物管合同约定的2万元按金，被告已实际缴纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。被告抗辩提出涉案小区已成立业主委员会、原告起诉主体不适格，但被告并未提供有效的证据予以证明，故原告作为上述合同的当事人提起本案诉讼，主体适格，被告的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。关于原告诉请被告返还出租场地费。如前本院确认的事实，被告进入涉案小区提供物业管理服务后，有收取进入小区设摊经营的11间商户合计34300元场地费的事实，被告亦开具了盖有其财务专用章的收据予以确认，故被告抗辩提出场地费由经济社收取，无事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，上述场地费系利用涉案小区公共场所所产生的收益，应属小区业主共有。且，《镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同》仅就被告可代办未出售车位出租、所收费用原、被告各半以补贴物业管理费不足作出特别约定，并未允许被告利用小区公共场所收益，故被告收取场地费于法无据，应予返还，原告诉请有理，本院予以支持。被告抗辩主张原告同意将6个摊位的场地费补贴给被告做经费，但并未提供证据予以证明，原告亦明确不予认可，故本院不予采信。被告还抗辩提出场地费已用于小区的维修项目中，由于被告列举的支出项目均为被告履行物管合同义务时应自行承担支付的费用，故被告的抗辩意见缺乏正当性和合法性，本院不予采纳。关于原告诉请的水电公摊费。如前本院确认的事实，被告于2013年7月31日撤场，并于2013年8月1日与原告就电表度数进行了共同确认，双方一致同意以共同确认的度数为界，被告承担之前未结清的电费。由于原告提供的电费发票对应的缴费期间均为2013年7月4日至2013年9月5日，依据上述约定，被告仅应承担2013年7月4日至2013年8月1日期间产生的公摊电费，结合《公寓楼电表移交度数》记载的各电表截止度数和电费发票载明的上次行码、倍率、电价，用户地址能相互对应的电表和发票经计算【具体计算方法：（各电表截止度数-上次行码）×倍率×电价】，被告应承担的电费为4521.96元，由于被告诉讼中自认应缴电费为4856.85元，属对自身权利的处分，故本院确认被告应付的电费为4856.85元。被告还自认欠缴水费773.23元，该金额与原告提供的水费发票一致，本院亦予以确认。由于原告已向供水供电部门缴纳了上述欠费，故被告应向原告支付上述水电费合计5630.08元，原告诉请超出部分，无事实根据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿因维修、保养不当造成的公共物业损失。原告庭审中提供消防及智能化系统检查报告和消防及智能化维修整改报价汇总表、预算清单用以证明被告在履行合同过程中失职、导致出现严重的消防和智能设备问题。如前证据分析认定所述，检查报告仅为单方制作，报价、预算单均未注明维修工程所涉地点，于本案不具关联性，本院已均不予采信，而原告也未能提供有效的证据证明涉案小区的消防和智能化系统存在损坏的事实以及被告对此存在过错，故原告诉请被告对此予以赔偿无事实根据，本院不予支持。至于原告主张被告赔偿电梯维修费用，根据本院采信的证据和认定的事实，在被告撤场后，涉案小区的8台电梯经检测的确存在故障需进行配件更换和维修保养，原告亦为此支出维修费47700元。但由于被告已举证证明在物管合同期内其已就小区电梯维修保养事宜与相关电梯公司签订了维修保养合同，履行了管理职责，而原告并未提供有效的证据证明被告存在损坏电梯等公共设施的侵权行为，仅因电梯在被告管理期间出现故障即主张被告对此存在过错，缺乏事实根据。由于原、被告2013年8月1日签署《物业设备移交清单》时，仅就移交的物业设备的名称及数量进行了确认，故本院认定原告随后支出的电梯维修费47700元仍属涉案《镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同》存续期间应产生和支出的电梯维修费用，按照合同关于“共用部分设备的维修及电梯、大、中、小维护费1000元之内由物业管理公司负责，超出部分费用由业主分摊”和“电梯维修费用1000元以下由乙方承担，以上则由业主分摊，高于1000元的维修费用的，需要由业主委员会核价后方可维修”的约定，被告应承担1000元，超出的46700元应由涉案小区业主分摊，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉原告返还押金和支付逾期利息的问题。根据本院确认的事实，被告系通过缴纳公寓楼物业投标保证金20000元、参与涉案小区物业管理竞标的方式，与原告签订的《镇安升二花园公寓小区物业管理服务合同》。由于原告未有举证证明其已向被告退还了上述投标保证金20000元，而物管合同约定的被告需交纳的按金亦为20000元，故被告主张投标保证金已转为合同按金符合常理和日常交易惯例，本院予以采信。原告在主张被告未有交纳合同按金的同时亦明确其未有向被告追讨过按金，由于涉案物管合同期为叁年且已履行完毕，如被告未依约交纳按金，原告不追讨或不追究被告违约责任的行为明显不符合常理，故原告的主张无事实根据，本院不予采纳，原告应根据物管合同关于“物业管理公司需要交纳20000元作按金，待物业管理公司撤离后才返还给物业管理公司”的约定，在被告2013年7月31日撤场后返还20000元按金，但直至本次诉讼时原告都未有返还，已构成违约，故被告反诉诉请原告返还按金并自2013年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，有合同和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市东正物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社返还出租场地费34300元；二、被告佛山市东正物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社支付公摊水电费5630.08元；三、被告佛山市东正物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社支付电梯维修费用1000元；四、原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市东正物业管理有限公司返还按金20000元并支付利息（利息以20000元为本金，从2013年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；五、驳回原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社的其他诉讼请求。原、被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2104元，由原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社负担1169元，被告佛山市东正物业管理有限公司负担935元；反诉受理费153元，由原告佛山市禅城区祖庙街道镇安村升二股份合作经济社负担。原告已全额预交本诉受理费，被告已全额预交反诉受理费，因原告同意被告迳付，被告应在履行本判决确定的付款义务时一并迳付原告782元，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛代理审判员  杨玲玲人民陪审员  李玉珠二〇一四年四月十日书 记 员  潘明珠附引用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。