上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第30550号原告上海张江高科技园区开发股份有限公司。法定代表人丁磊。委托代理人商建刚，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人罗玲，北京大成（上海）律师事务所律师。被告上海奇码数字信息有限公司。法定代表人周振中。委托代理人邱蔼萍。委托代理人洪瑜，上海中企泰律师事务所律师。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉被告上海奇码数字信息有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的委托代理人罗玲，被告上海奇码数字信息有限公司的委托代理人邱蔼萍、洪瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉称，原告及上海张江企业孵化器经营管理有限公司于2009年9月8日与被告签订《房屋租赁合同》及补充条款（以下简称租赁合同），租赁合同约定：原告和上海张江企业孵化器经营管理有限公司作为共同出租人，将原告所有的位于上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称该房屋）出租给被告，该房屋用途是作为被告项目生产经营的场所，但事实上上海张江企业孵化器经营管理有限公司作为孵化器物业的经营管理方，仅承担向承租方提供园区孵化服务的功能，并不具有收取房屋租金及占用费的权利，原告为实际的出租方。该房屋实测建筑面积合计约为1，221.30平方米，租期自2009年11月9日起至2012年11月8日止。双方约定，自2009年11月9日起至2010年12月31日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种相同）1.10元，月租金总计为40，862.66元；自2011年1月1日起至2012年11月8日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.80元，月租金总计为66，866.18元。租赁合同对其他事项进行了约定。租赁合同签署后，原告按约向被告发出《入驻通知书》并交付了房屋，被告实际持续使用了该房屋，并依约向原告支付了保证金及租赁合同期限内的全部房屋租金。在租赁合同期限届满前一个月，被告向原告提交了续租申请，原告根据实际情况要求被告如需续租，则该房屋租金必须由1.80元／天／平方米调整为2.20元／天／平方米，租赁面积由1，221.30平方米调整为实际面积1，450.61平方米。对于原告提出的要求，被告未予同意，后双方虽经过多次书面、会议形式的磋商交流，但仍未对房屋续租问题达成一致。租赁合同自2012年11月8日到期，自2012年11月9日起，在未征得原告同意续租的情况下，被告仍一直占用原告的房屋，故其应当向原告支付房屋占用费。原告曾于2013年3月18日通过快递的方式向被告寄送了公司函，通知被告如果愿意续租房屋，必须在2013年4月15日前与原告签订续租合同，否则应当于2013年4月15日与原告签订退租协议，办理退租手续，但被告未作任何表示。故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告向原告返还租借的上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、判令被告按租期届满当日租金的2倍（即以日占用使用费4396.68元为标准）向原告支付自2012年11月9日起至被告实际迁出房屋之日止的房屋占用使用费；3、判令被告以日违约金2，000元为标准向原告支付自2012年12月9日起至被告实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止的违约金；4、判令本案诉讼费、保全费用由被告承担；5、判令以被告支付给原告的保证金122，587.98元抵扣房屋占用使用费、违约金、诉讼费及保全费。被告上海奇码数字信息有限公司辩称，在合同期满前被告曾向原告提出续租意向，双方一直在洽谈续租事宜，原告向被告提出要将原合同中的租赁面积进行增加，被告对此持有异议，且原告对面积的增加未能给出合理的解释，双方对续租和因租赁面积增加而给被告造成的额外增加的装修损失和房屋维护成本损失赔偿问题未能协商达成一致意见，故原告应当承担相应的缔约过失责任。在洽谈过程中原告明知被告在继续使用承租房屋，但没有通知被告搬离，因此原告对被告的继续使用行为是默认的，且双方已经构成了不定期租赁关系。原告解除合同应当提前通知被告给出合理的搬离时间，并应对被告的装修进行补偿。合同约定的占用使用费和违约金的计算标准过高，要求法院予以调整。被告对占用使用费和违约金的时间起算点亦不予认可。对于保证金金额无异议，要求法院依法处理保证金。经审理查明，系争房屋登记的权利人为原告上海张江高科技园区开发股份有限公司。2009年9月8日，原告上海张江高科技园区开发股份有限公司和案外人上海张江企业孵化器经营管理有限公司（甲方）与被告上海奇码数字信息有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室，该房屋实测建筑面积为1，221.30平方米。房屋租赁期自2009年11月9日起至2012年11月8日止。自2009年11月9日起至2010年12月31日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.1元，月租金总计为40，862.66元；自2011年1月1日起至2012年11月8日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.80元，月租金总计为66，866.18元。合同第3-2条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第5-1条约定：租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。合同补充条款第12-7条约定：保证金仅作为乙方履行本合同义务的担保，而不作为租金或其他费用预付款。如果乙方违约，甲方有权（但并非必须）用保证金充抵乙方应付的租金、其他费用、房屋占用使用费、违约金、赔偿金等。如因前述充抵导致保证金金额不足的，乙方应在收到甲方书面通知之日起10日内补足差额；如保证金不足充抵的，甲方有权向乙方追偿。租赁期满或本合同无论何种原因提前终止，甲方应在乙方按约将该房屋交还甲方，并付清物业管理费、水、电、通讯费、违约金、赔偿金等其他所有应付费用，且已将工商注册地由该房屋迁往他处后10个工作日内将剩余的保证金按交付时的币种无息退还乙方。合同补充条款第12-11条约定：乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满或提前终止当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。如非因甲方过错导致乙方归还该房屋或甲方按本合同规定收回该房屋时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用；不得要求甲方收买装修和各种设备；不得要求甲方支付搬运费、撤离费等。合同补充条款第13-1条约定：如该物业租期届满或本合同终止，乙方应在租期届满或本合同终止之日起30日内向工商等有关部门提出注册地址变更的申请，将注册地迁出本合同项下的房屋，并于60日内办理完毕迁址的工商登记手续，否则乙方承担相应的违约责任（乙方违约金的计算方式为：日违约金2，000元合同终止后30日起至乙方实际办妥注册地址迁出本合同租赁物业地址之日止的天数）。2009年11月9日，原告向被告发送了入驻通知书，内容为：欢迎贵公司入户，贵公司租赁的上海市张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积共计为1，221.30平方米，现可入驻。请您收到本通知后到上海张江物业设施管理有限公司办理有关房屋移交、物业管理签约等入驻手续。2012年10月9日，原告向被告发送了一封电子邮件，内容为：贵司的续租申请我已知晓，现在根据我司目前四标二期的集团基准价格与其续租，租金2.20元／天／平方米，租赁面积调整为1，450.61平方米，如没异议，请告知续租几年，我将租赁合同发给您。2012年11月12日，原告向被告又发送了一封电子邮件，内容为：上周我与张勤经理到贵司拜访商讨贵司承租我司位于祖冲之路XXX弄XXX号XXX室A座（以下简称该房屋）续租事宜，目前我部就贵司提出的几点要求经请示我司领导后，特此回复如下：1、就贵司承租该房屋的租赁的建筑面积由1，221.3平方米调整为1，450.61平方米，关于贵司提出的需要测绘报告加以确认，我司已安排第三方有资质的测绘公司进行测绘并提供测绘报告，鉴于你我双方的合同已于2012年11月9日到期，我司认为现按照1450.61平方米建筑面积续签合同，待测绘报告出来后，如有偏差，双方按照实测面积再进行调整；2、该房屋的续签租金价格为2.20元／天／平方米；租期2年；3、关于贵司提出的续签5年，我司无法满足，按照我司规定，合同只能2年一签，合同到期后如果贵司希望续签，我们按照当时的租金价格重新续签；4、关于贵司希望在原租赁房屋内另外注册一家企业，我司认为，在续租合同未签的前提下无法满足贵司要求，只有在续签合同签订后，在不违反原则的前提之下，我司可以考虑贵司要求。以上为就贵司提出的续租要求我司给予的答复。由于你我双方的租赁合同已于2012年11月9日到期，望贵司收到邮件后，在2012年11月16日前答复我司。2012年11月15日，被告向原告发送了一份《关于续租问题的公函》，内容为：我上海奇码数字信息有限公司是入住园区十二年的科技企业，原入住碧波路XXX号。三年前，因张江集团公司房屋拆建的需要，将我们公司安置现在场地。从今年7月开始，就我们公司租赁合同到期续租问题，双方开始接触商洽相关事宜，贵公司的相关人员以邮件形式告知我们四点意见：一、在原来场地不变的情况下，增大出租面积，基本理由是原来租赁面积有误差；二、房租由原来的1.80元／天每平米，上浮至2.20元／天每平米，口头解释理由是按照张江集团公司价格体系而定的；第三点和第四点是对我们公司提出的相关服务要求的回复。我公司相关股东和负责人曾于2012年11月5日，与贵公司的相关人员当面提出了我们要求，并且很慎重的请贵公司工作人员转告相关领导，给予正式的答复或者进一步与贵公司领导磋商。11月12日，我们公司财务部邱小姐接到了贵公司市场部沈先生的邮件（详细内容请看附件）。我们希望贵公司能以公司的名义正式复函我司，有效地保障双方公务交往的有效性和准确性，以便我们能够正式应答。特此函告。2012年12月3日，被告向原告发送了一份《回复函》，内容为：我司于2012年11月22日收到贵司发来的续租建议书，现在结合以往贵公司相关人员与我司相关人士面谈的意见，以及此次贵公司建议书的条款，特作如下回复：一、我司不接受贵司递增的租赁面积1，450.61平方米，因为我们已经在租赁地不变的情况下，按照1，221.30平方米的面积与贵司签署过三年的正式租赁合同，不知何故场地不变，面积会增大？二、此次新合同的租赁价格突然比我们在手的合同的价格上涨了近20%，据我们了解这种上涨速度，在园区内是不常见，希望贵司能够善待我们这个在园区内创业10多年的科技企业。2013年3月18日，原告向被告发送了一份《函》，内容为：双方于2009年9月8日签订《租赁合同》，承租位于祖冲之路XXX弄XXX号XXX室的物业，租赁期限自2009年11月9日至2012年11月8日止。合同已于2012年11月8日到期，截至2013年3月31日，贵司交予我司的履约保证金也已不足以偿付已发生的应付租金款项，致使我司处于合同利益无法被保障的风险当中。经与公司领导及法务部门沟通，特向贵司通知如下：一、贵司如需签订续租合同，则需在不迟于2013年4月15日前，按照面积1，450.60平方米，租金价格按2.20元／天／平方米的合同条件与我司签订书面续租合同。否则视为无合同占用，我司保留诉诸法律途径解决的权利。二、如贵司决定不接受上述续租合同条件的，亦需要在不迟于2013年4月15日前与我司签订退租协议，办理相关退租手续，为体现我司的诚意：退租前的租赁面积、租金可以按照原租赁合同标准执行。三、贵司退租后，需要继续选择我司其他物业的，我司即日起便可配套贵司选择新房源。2013年4月16日，被告向原告发送了一份《函》，内容为：一、根据民法赋予的权利，我方按原合同面积1，221.30平方米……进行续租，合法合理；二、贵方凭空坚持增加面积229.30平方米……作为续租条件，根本于法无据，因此，不存在来函第一条的提法；三、调整新的物业租赁地，虽然并非是我们的初衷，而是按照贵方先前所提，避免僵局的折中办法，只要贵方能够充分考虑到我们装修至今只有三年……的事实；最后，我方再次提醒的是，贵方根本闭口不提面积变动是由于你们工作上的失误所致，而是非常简单开脱责任式的提出“保留诉诸法律解决途径”，这种言行是有悖于政府托付你们经营管理高科技园区宗旨的；我们是入园区十二年的外资企业，无论从科技创业经历，还是在缴纳租金及公共费用中并无任何不良记录；我们是一个遵守社会公平利益的企业，不类同那些“有目共睹的、恶意拖欠的、逃匿租金的、弄虚作假骗取你们上市公司利益的”企业。我们衷心希望贵公司的相关办事人员能够秉承张江园区开元创业的一贯作风，并不只会“包容善待”上述那些长期落后的老企业，更不要有厚此薄彼的不公平做法。除非，贵方真能搞定你们的上级或更上级纪委等部门，真能开脱转嫁责任！另查明，上海张江企业孵化器经营管理有限公司确认其作为房屋租赁合同的当事人之一，仅承担上海张江高科技园区开发股份有限公司向承租方提供园区孵化服务的功能。其自愿放弃房屋租赁合同项下对被告的诉权，并认可原告为维护合法权益，对被告采取的一切合法手段，包括但不限于对被告起诉、申请财产保全、申请强制执行等法律手段，并对原告采取的任何合法行为均无异议。2013年8月27日，原告上海张江高科技园区开发股份有限公司起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告一致确认，合同签订后，被告按照合同约定的面积和租金标准向原告支付了截止至2012年11月8日的租金，之后未付。系争房屋现在仍由被告继续占有使用，且被告注册在系争房屋内的工商营业执照尚未办理迁址手续。经本院释明合同到期终止的后果，被告要求原告赔偿因租赁面积增加而给被告造成的额外装修损失38万元和合同约定的租赁面积内的装修残值损失50万元。以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、确认函、入驻通知书、往来函件及挂号信函收据以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，现原、被告双方关于续租事宜未能协商达成一致意见，原告要求被告返还租借的上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室房屋，于法有据，本院予以支持。被告辩称双方在洽谈续租事宜过程中原告明知被告在继续使用承租房屋，但没有通知被告搬离，因此原告对被告的继续使用行为是默认的，双方已经构成了不定期租赁关系。本院认为，合同期满后原、被告双方确实曾就续租事宜进行过协商洽谈，但在协商洽谈期间原告对被告继续使用系争房屋行为未提异议并不构成对该继续承租行为的默认，双方并不构成不定期租赁关系，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。同时，被告辩称双方在洽谈续租事宜时原告向被告提出要将原合同中租赁面积进行增加，且未给出合理解释，双方对续租和因租赁面积增加而给被告造成的额外增加的装修损失和房屋维护成本损失赔偿问题未能协商达成一致意见，故原告应当承担相应的缔约过失责任。本院认为，鉴于原告于2012年11月12日发送给被告的电子邮件中明确关于租赁面积调整的问题已安排第三方有资质的测绘公司进行测绘并提供测绘报告，鉴于双方合同已于2012年11月9日到期，原告认为现按照1450.61平方米建筑面积续签合同，待测绘报告出来后，如有偏差再按照实测面积进行调整，且被告对原告续租提出的租金单价亦持异议，故双方续租协商不成的原因不能归责于原告，被告要求原告承担相应的缔约过失责任，于法无据，本院对此亦不予采纳。鉴于被告至今仍在使用系争房屋，应当继续向原告支付房屋使用费，现原告要求被告支付自2012年11月9日起至被告实际迁出房屋之日止的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，鉴于原、被告双方在合同到期后一直在协商洽谈续租事宜，且原告于2013年3月18日发送给被告的函件中明确告知如被告不接受原告提出的续租合同条件则需要在不迟于2013年4月15日前与原告签订退租协议，办理相关退租手续，退租前的租赁面积、租金可以按照原租赁合同标准执行，故对于2013年4月15日之前的房屋使用费标准由本院参照双方签订的租赁合同中所约定的租金标准予以确定，对于2013年4月15日之后的房屋使用费标准由本院参照合同中所约定的逾期返还房屋的占用使用费标准予以确定。被告未及时向工商等有关部门提出注册地址变更的申请并将注册地迁出本案系争房屋，原告要求被告承担相应的违约责任，符合合同约定，本院予以支持。被告认为合同约定的逾期办理注册地址迁址手续的违约金过高，要求法院予以调整，本院认为合同约定的违约金的计算标准明显属约定过高，且原告对其实际损失亦未提供充分证据予以证明，故本院依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的计算标准。被告对原告主张的违约金的起算时间点亦不予认可，本院认为，2013年4月15日之前鉴于原、被告双方正在协商续租事宜，故2013年4月15日之前不适用合同中关于违约金的相关约定。2013年4月16日起至被告实际返还房屋之日止，鉴于本院已判决被告按合同约定的租期届满当日租金的2倍向原告支付房屋占用使用费，且原告亦未提供证据证明因被告逾期办理注册地址迁址手续而给其造成的其他相应损失，故此段期间亦不适用合同中关于违约金的相关约定。被告实际返还房屋之日起至被告实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止，如被告未及时办理注册地址迁址手续，确实会给原告出租系争房屋造成一定的影响，故此段期间可以适用合同中关于违约金的相关约定。关于被告支付的保证金，原告要求将该保证金用于抵扣被告应支付的房屋占用使用费、违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告要求原告赔偿合同到期终止后因租赁面积增加而给被告造成的额外装修损失38万元，因被告在签订合同前曾经查看过系争房屋且对租赁面积并未提出异议，故对被告该要求本院不予支持。被告要求原告赔偿合同到期终止后合同约定的租赁面积内的装修残值损失50万元，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海奇码数字信息有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将房屋返还给原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；二、被告上海奇码数字信息有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司自2012年11月9日起至2013年4月15日止按每天人民币2，198.34元计算的房屋使用费347，337.72元，并支付自2013年4月16日起至实际返还房屋之日止按每天人民币4，396.68元计算的房屋使用费，该款应扣除被告已支付的保证金人民币122，587.98元。三、如果被告上海奇码数字信息有限公司未在实际返还房屋之日前办妥注册地址迁出手续的，则应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司自被告实际返还房屋之日起至被告实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止按每天人民币500元计算的违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20，561元，财产保全费3，020元，合计23，581元，由被告上海奇码数字信息有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  孟筱晖人民陪审员  戴雨珍二〇一四年一月十四日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。