浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2013）温瓯执异初字第11号原告：黄长锋。委托代理人：陈湘君。被告：朱伯良。被告：朱芬。被告：朱勇孟。被告：朱勇必。被告：朱勇奇。上列五被告的委托代理人：郑义志、陈品新。被告：郑建雄。被告：金建芬。本院以（2012）温瓯商初字第179号受理原告陈丽华与被告郑建雄、金建芬民间借贷纠纷一案，于2012年9月19日作出民事判决。判决发生法律效力后，因郑建雄、金建芬没有按民事判决履行义务，陈丽华向本院申请强制执行，本院于2013年3月5日作出（2013）温瓯执民字第30-1号执行裁定，查封郑建雄所有的坐落于温州市瓯海区景山街道长城大厦1107室的房屋。黄长锋以其已购买房屋并入住为由，于2013年6月19日向本院提出执行异议，请求对该房屋中止执行。本院审查后于2013年7月3日作出（2013）温瓯执异字第25号执行裁定，驳回了黄长锋的执行异议。黄长锋不服，于2013年7月25日向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2013年7月29日受理后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，被告陈丽华于2013年11月22日死亡，本案中止审理，并通知其继承人朱伯良、朱芬、朱勇孟、朱勇必、朱勇奇作为本案被告参加诉讼。本案于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告黄长锋的委托代理人陈湘君，被告朱伯良、朱芬、朱勇孟、朱勇必、朱勇奇的委托代理人郑义志到庭参加诉讼，被告郑建雄、金建芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄长锋起诉称：2011年10月12日，原告与被告郑建雄、金建芬签订《房屋买卖协议书》，约定郑建雄、金建芬将坐落于温州市瓯海区景山街道长城大厦1107室的房屋作价2862180元出售给原告，原告于签约之日支付定金150万元用于归还房屋抵押贷款，其余房款待过户手续办理完毕后一次性付清。合同签订后，原告已依约支付了150万元用于偿还抵押贷款，并支付8700元用于清偿贷款利息，并于2011年10月13日到房管部门办理房屋过户手续，房管部门于当日收件。买卖协议签订后，原告拿到了本案房屋钥匙，已实际占有使用讼争房屋。在房屋产权变更期间，本案房屋于2011年10月17日被朱国新申请财产保全，后被温州市瓯海区人民法院裁定查封并拍卖、变卖。原告对讼争房屋享有所有权，请求判决停止对坐落于温州市瓯海区景山街道长城大厦1107室（房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第**）房屋的执行。被告朱伯良、朱芬、朱勇孟、朱勇必、朱勇奇答辩称：一、不动产物权应以登记为准，原告并未取得讼争房屋的物权。二、根据原告提供的《委托书》公证书，郑建雄、金建芬是委托高某出售讼争房屋的，该委托书委托事项第三点载明“在上述房产未设定抵押担保的情况下，代为办理出售上述房屋事宜相关的手续，包括代为签订售房合同和代为办理上述房产的产权交易过户及土地使用权的变更过程中的一切手续。”实际上受托人高某是在与黄长锋签订房屋买卖协议书后的第二天偿还房屋抵押贷款，可见其代为出售本案房屋时，房屋仍设有抵押，其与黄长锋签订房屋买卖协议的行为属于越权代理，房屋买卖协议未生效。三、即使原告与郑建雄、金建芬之间的房屋买卖合同真实有效，原告也未支付全部合同价款。根据交易习俗，在卖方未付清房款的情况下，卖方不可能将房屋交付给买方。原告提供的证据，也不足以证明原告已实际居住讼争房屋。因此，本案房屋被查封后，原告应向被告郑建雄、金建芬主张违约责任。四、据陈丽华生前陈述，郑建雄、金建芬除对陈丽华负有债务外，还对其他债权人负有债务。郑建雄、金建芬曾与债权人协商将讼争房屋按比例分给债权人以抵偿部分债务，但其中一债权人要求郑建雄、金建芬全额偿还。之后郑建雄、金建芬迫于压力，无奈之下签署房屋买卖的委托公证书。本案从签订委托公证书到签订房屋买卖协议书仅隔三日，若郑建雄、金建芬有意出卖房屋，没有理由也不需要委托他人代为出售。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郑建雄、金建芬没有答辩。原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据：1.身份证，以证明原告主体资格。2.（2013）温瓯执异字第25号执行裁定书、中国邮政特快专递存根，以证明本案已经过执行异议审查，原告已经支付大部分购房款。3.房屋买卖协议书、委托书公证书，以证明原告和郑建雄、金建芬之间存在房屋买卖合同关系及合同约定的内容。4.温州市房屋产权登记收件收据，以证明原告购买房屋后已及时办理房屋产权过户手续并等待领取产权证。5.原告委托代理律师对高某、叶某所做的谈话笔录各1份、叶某与叶淑洁的结婚证、叶淑洁的身份证、温州银行转账凭证1份（150万元）、温州银行个人业务凭证3份、温州银行卡复印件1份、温州银行银行卡账户信息查询单、温州银行贷款归还本息凭证；温州银行转账凭证、个人业务凭证显示2011年10月13日，叶某的妻子叶淑洁将150万元款项存入金建芬的银行贷款还款账户62×××48；同日，该还款账户存入现金8700元；温州银行贷款归还本息凭证显示，2011年10月13日，金建芬在温州银行市府路支行的贷款150万元及利息8659.50元已清偿，借款合同编号温银7572010年个贷字00195号。以上证据共同证明原告依约支付购房款1508700元，款项系原告向叶某所借，由叶某的妻子叶淑洁的账户转入金建芬的温州银行抵押贷款账户，用于偿还本案房屋抵押贷款本息1508659.50元。6.温州联华物业管理有限公司出具的证明、电量电费通知书、平安银行信用卡对账单、催讨电费款通知单、中国建设银行银行卡客户交易查询单、代收水费收据、代收2012年7月－2013年6月公摊电费收据、2012年7月－2013年6月物业服务费收款收据，以证明原告支付购房款后一直占有、使用本案房屋。7.原告委托代理律师对本案房屋物业服务人员所做的谈话笔录3份，以证明原告的朋友王某自2011年10月份起占有、使用本案房屋。8.为证明本案房屋买卖的经过，原告申请证人高某、叶某、王某出庭作证。证人高某在法庭上陈述：我是郑建雄的朋友，原不认识黄长锋。郑建雄委托我出卖本案房屋，我就找了叶某做中介，将房屋出卖给黄长锋，双方于2011年10月12日签订房屋买卖合同。本案房屋设有抵押贷款，因此第一笔房款1508700元直接汇入郑建雄的妻子金建芬的账户，用于清偿贷款本息。办理清偿贷款、注销抵押手续时我都在场。抵押注销后，我和黄长锋共同前往房管部门办理过户手续并递交了全部过户材料，在等待过户过程中房屋被查封。证人叶某在法庭上陈述：我和黄长锋、郑建雄、高某都是朋友关系，和黄长锋关系最好。本案房屋买卖是经我介绍的，黄长锋付给郑建雄、金建芬的定金150万元及利息8700元都是从我这借的。因为郑建雄拿房屋作抵押贷款150万元，需要偿还贷款本息后才能办理过户手续，所以双方商定在房屋买卖协议书上约定定金150万元。抵押注销后，我于2011年10月13日陪同黄长锋、高某到房管部门办理过户手续。房屋买卖协议书签订后不久，郑建雄的朋友就将房屋钥匙交给了我，我转交给了黄长锋。在向房管部门递交过户材料几日后，房管部门来电称郑建雄的债权人查到房屋出卖的信息，不让房管部门办理过户手续。证人王某在法庭上陈述：我是叶某的朋友，和黄长锋认识但不熟，和郑建雄不认识。2011年10月间，我在找房子住，叶某告诉我刚好有朋友的房子可以给我住，不需要我交房租，只要付水电费和物业费，我就入住了长城大厦1107室。当时叶某没说让我住多久，随我住多久。本案房屋是以黄长锋的名义借给我住的，钥匙、水、电、煤、有线电视等账号都是黄长锋和叶某一起给我的。我从2011年10、11月起至今都住在本案房屋里，2013年4月房屋被查封，我没有住那，后来法院把封条拿掉后我又入住了。上述证据经庭审出示质证，被告朱伯良、朱芬、朱勇孟、朱勇必、朱勇奇对上述证据质证后认为：对证据1、2、4无异议。对证据3中房屋买卖协议书有异议，“高某”签名的真实性无法确认；协议第九条约定协议一式三份，但从协议书的形式上无法体现实际签订了一式三份；协议约定房价2862180元，但定金高达150万元，不符合交易习惯。对证据3中《委托书》公证书的真实性无异议，对关联性有异议；委托书的第三条约定委托人郑建雄、金建芬委托高某在本案房屋未设定抵押担保的情况下代为办理出售事宜，而本案中高某代签房屋买卖协议书时抵押未注销，高某已超越代理权限。证据5，两份谈话笔录的真实性无法确定，叶某的谈话笔录中所涉及的打款还贷款的事宜不存在；对叶某的结婚证和叶淑洁的身份证无异议；对转账凭证、个人业务凭证的真实性无异议，但无法确定是用于归还本案房屋的抵押贷款；对物业公司出具的证明的关联性有异议，在执行听证阶段，原告曾提供物业公司的证明，记载的是黄长锋一家居住在本案房屋内，而本案该份证明的内容是黄长锋朋友王某居住在本案房屋内，内容不一致。水电物业等相关的票据只有证明缴纳的是本案房屋的相关费用，不能证明具体的缴款人。对证据7的真实性、合法性和关联性都有异议，证人应当出庭作证，谈话的内容也仅做了有利于原告的陈述，不能证明客观事实。证据8，证人高某在庭审中陈述不清楚黄长锋购买房屋后有无入住，但在律师谈话笔录中陈述买方（黄长锋）支付150万元定金后就入住该房屋了，陈述前后矛盾，证言不真实。证人叶某和证人王某关于王某取得房屋钥匙的过程陈述存在矛盾。证人王某陈述房屋被查封后仍然入住，不符合事实。本院对上述证据认定如下：证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定。证据3，高某已在庭审中对《房屋买卖协议书》上的签名予以确认，本院对该协议的真实性予以认定；被告对委托书公证书的真实性无异议，本院予以认定。根据委托书的内容，郑建雄、金建芬是委托高某代为出卖本案房屋并办理与出卖房屋相关的偿还抵押贷款、注销抵押登记、签订房屋买卖合同、办理产权过户等一系列手续。因产权过户手续需在房屋未设定抵押的情况下办理，故委托书第三条约定“在上述房产未设定抵押担保的情况下，代为办理出售上述房屋事宜相关的手续……”符合情理，且根据证据4温州市房屋产权登记收件收据记载的收件内容，高某与黄长锋已另行签订买卖合同提交房管部门用于办理产权变更登记。因此，高某与黄长锋签订《房屋买卖协议书》的行为并未超越代理权，《房屋买卖协议书》应认定合法有效。证据5，高某、叶某的谈话笔录内容与其在庭审中的陈述基本一致，本院予以认定，证据5中的其他证据也均予以认定。证据6，经查阅（2013）温瓯执异字第25号案卷，原告在执行异议听证阶段提交的物业公司证明与本案中提交的证明内容一致，被告关于二者不一致的主张本院不予采信；该组证据内容客观真实，本院予以认定。证据7，真实性无法确认，亦不符合证据的形式要求，本院不予认定。证据8，证人高某、叶某、王某的陈述与原告提供的其他证据及原告的陈述能够相互印证，可以证明本案房屋买卖协议的签订、履行经过和房屋交付使用情况，本院予以认定。被告朱伯良、朱芬、朱勇孟、朱勇必、朱勇奇为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.温州市公安局瓯海分局景山派出所出具的陈丽华死亡证明、居民户籍信息摘抄表、80年代常住居民内册摘抄表、结婚证，以证明陈丽华于2013年11月22日死亡，其父亲陈度清于2003年12月22日死亡，母亲夏向英于2005年5月1日死亡，陈丽华的继承人为丈夫朱伯良、长女朱芬、长子朱勇孟、次子朱勇必（别名朱勇笔）、三子朱勇奇；2.（2012）温瓯商初字第179号民事判决书，以证明金建芬、郑建雄欠陈丽华借款5655000元及利息未偿还。原告质证后对上述证据无异议，本院予以认定。被告郑建雄、金建芬没有向本院提供证据。经审理本院认定：被告郑建雄、金建芬系夫妻关系。坐落于温州市瓯海区景山街道长城大厦**的房屋登记在被告郑建雄名下。被告郑建雄以该房屋设定抵押，以被告金建芬为借款人向银行贷款150万元。2011年10月9日，郑建雄、金建芬与高某签订委托书，并办理委托书的公证手续，委托书载明郑建雄、金建芬委托高某出卖上述房屋（建筑面积159.01平方米，房屋所有权证号：温房房权证瓯海区字第**）并代为办理结清抵押贷款本息、注销抵押登记、代为签订房屋买卖合同、代为办理产权和土地使用权变更登记等手续；委托期限自委托书签署之日起三个月。2011年10月12日，经叶某介绍，高某基于上述委托权限将本案房屋出卖给黄长锋，并与原告黄长锋签订《房屋买卖协议书》，约定：1.郑建雄、金建芬将上述房屋以每平方米18000元的价格出卖给黄长锋，总价2862800元；2.黄长锋于立协议之日支付定金150万元，用于为出卖方偿还银行贷款，其余房款于过户手续办毕后付清。次日，黄长锋向叶某借款1508700元，汇入金建芬的温州银行账户，还清了抵押贷款本息共计1508659.50元，并于同日办理上述房屋抵押注销登记手续，向温州市瓯海区房产管理处申请办理产权变更登记手续。温州市瓯海区房产管理处于当日受理变更登记申请，并向黄长锋出具了收件收据。在房屋产权变更期间，本案房屋被本院查封，原告未能办理产权证。黄长锋与受托人高某签订《房屋买卖协议书》后，已取得本案房屋的钥匙。2011年10月底，黄长锋将房屋借给案外人王某居住。2014年8月12日，黄长锋向本院提存剩余房款1353480元。另查明：陈丽华于2013年11月22日死亡，其父亲陈度清于2003年12月22日死亡，母亲夏向英于2005年5月1日死亡，陈丽华的继承人为丈夫朱伯良、长女朱芬、长子朱勇孟、次子朱勇必（别名朱勇笔）、三子朱勇奇。本院认为：黄长锋与郑建雄、金建芬的委托代理人高某签订《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，约定的价款未明显低于市场价格，排除恶意串通损害其他债权人利益的可能性，应认定合法有效。合同签订后，黄长锋已依约支付购房款1508700元，并及时向房产管理部门递交产权过户申请及相应材料，郑建雄、金建芬也已将房屋钥匙交付给黄长锋，房屋已由黄长锋占有。合同约定剩余房款待产权变更登记手续办理后付清，现因房屋被法院查封，房屋产权变更登记手续尚无法办理，黄长锋支付剩余房款的条件尚未成就。因此，黄长锋购买房屋后已实际占有房屋，在履行买卖合同的过程中没有过错，对房屋未能办理产权变更登记手续也没有过错。从债权人利益的角度分析，如郑建雄、金建芬没有将本案房屋出卖给黄长锋，在执行过程中法院将拍卖、变卖本案房屋并优先偿还银行抵押贷款150万元及利息，剩余房屋拍卖、变卖款由债权人进行分配。目前温州房价呈下降趋势，讼争房屋的市场价格已低于本案买卖合同中约定的价格。现黄长锋自愿向本院提存剩余房款1353480元，该款项可供郑建雄、金建芬的债权人分配。因此，郑建雄、金建芬将本案房屋出卖给黄长锋并未损害郑建雄、金建芬的债权人的利益。综上，为保护交易安全，维护其他债权人利益，本院认为黄长锋的执行异议理由成立，应停止对本案房屋的执行并解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：停止对坐落于温州市瓯海区景山街道长城大厦1107室房屋（房屋所有权证号：温房权房权证瓯海区字第**）制执行。本案受理费80元、公告费820元，由被告郑建雄、金建芬负担（公告费已由原告垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  周回回人民陪审员  潘洪銮人民陪审员  叶建通二〇一四年八月十三日书 记 员  周荣荣附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费，在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。