广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）来民二终字第17号上诉人（一审被告）广西旭辉房地产开发有限公司。法定代表人李旭光，该公司董事长。委托代理人李庆环，该公司法务部主任。委托代理人温适伟，该公司副总经理。被上诉人（一审原告）ＸＸ兴。委托代理人陈远年，广西众维律师事务所南宁分所律师。委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师。一审被告广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司。代表人常玉权，该分公司经理。上诉人广西旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）因与被上诉人ＸＸ兴、一审被告广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司（以下简称旭辉象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2013）象民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人旭辉公司的委托代理人李庆环、温适伟，被上诉人ＸＸ兴的委托代理人陈远年、韦仲烈到庭参加了诉讼，一审被告旭辉象州分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，旭辉象州分公司为旭辉公司开设的、领取营业执照的、不具有独立的法人资格的、可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动的分支机构。2007年11月7日，ＸＸ兴与旭辉象州分公司签订《商品房买卖合同》，约定旭辉象州分公司将位于象州县象州镇东井路“骏景福苑商住楼”2栋1层103号商铺出售给ＸＸ兴，该商铺建筑面积89.18平方米，单价为897.00元／平方米，总房款为80000元；另约定旭辉象州分公司应当于2008年5月30日前交房，并于交房后180天内为ＸＸ兴办理房地产权属证书。ＸＸ兴于2007年11月7日将购房款80000元支付给了旭辉象州分公司，旭辉象州分公司也给ＸＸ兴出具了《收款单》，并于当日到象州县房地产管理所办理了该商品房的预售备案登记手续，取得了《商品房备案证明》。后旭辉象州分公司一直没有将房屋交付，也没有为ＸＸ兴办理房屋所有权证书。2011年8月10日，旭辉象州分公司又将该房屋的房产证办给了其负责人常玉权。ＸＸ兴于2013年7月17日起诉，请求解除与旭辉象州分公司签订的《商品房买卖合同》；旭辉象州分公司应当返还ＸＸ兴所付购房款80000元，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，赔偿已付房款一倍的赔偿金80000元，旭辉公司作为旭辉象州分公司的总公司，承担共同的返还和赔偿责任。一审法院审理认为，ＸＸ兴与旭辉象州分公司签订《商品房买卖合同》并交付了购房款80000元，有合同原件、收款单原件、商品房备案证明原件等证据证实，证据确凿充分，应当认定双方自愿签订《商品房买卖合同》及ＸＸ兴已交付80000元购房款的事实真实存在，合同合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定的交房和办理房产证时间至今均已经超过2年以上，但双方在《商品房买卖合同》中约定，如果出卖人逾期交房和逾期办理房产证，买受人可以要求出卖人继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任，而并非买受人丧失合同权利；现没有任何证据证明合同当事人曾经明确表示过不同意履行合同，因此应当视为合同双方一直同意继续履行合同，诉讼时效应当从ＸＸ兴知道或者应当知道旭辉象州分公司将涉案房屋一房二卖、合同目的无法实现时算起，即ＸＸ兴从象州房管所得知涉案房屋被另卖给他人时，因此ＸＸ兴的诉讼请求没有超过诉讼时效。案件事实表明，旭辉象州分公司在本案中的确存在“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给他人”情形，从而导致双方所签订的《商品房买卖合同》的目的无法实现；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，ＸＸ兴的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。由于旭辉象州分公司为被告旭辉公司开设的、领取营业执照的、不具有独立的法人资格的、可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动的分支机构，具有相对独立的法律地位，可以自己的名义从事与其法律地位相当的民事活动，具有一定的民事责任能力，但又不具有完全民事责任能力，故应当先以其财产承担民事责任，再由旭辉象州分公司对其不能清偿的债务承担连带清偿责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除ＸＸ兴与广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司于2007年11月7日签订购买象州县象州镇东井路“骏景福苑商住楼”2栋1层103号商铺的《商品房买卖合同》。二、广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司应当于本判决生效之日起15日内返还ＸＸ兴购房款80000元，并赔偿ＸＸ兴损失80000元；广西旭辉房地产开发有限公司对此债务承担补充给付责任。一审案件受理费3500元，由广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司和广西旭辉房地产开发有限公司负担。上诉人旭辉公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人ＸＸ兴与一审被告旭辉象州分公司于2007年11月7日签订了商品房买卖合同，但之后对交房、办理房产证等事均不关心；在旭辉象州分公司逾期交房四年期间，ＸＸ兴也从未向旭辉象州分公司主张过任何权益，而在该分公司的代表人常玉权下落不明后，才提起一房二卖双倍返还的诉讼，ＸＸ兴的这些行为有违常理，足以证实该商品房买卖合同为虚假合同，不是双方的真实意思表示，合同应认定为无效。本案商品房买卖合同及备案更像是一种担保，即名为商品房买卖，实为常玉权向ＸＸ兴借贷。现因涉嫌刑事犯罪已被关押的常玉权亦称与ＸＸ兴之间不存在真实的商品房买卖，而是向ＸＸ兴借高利贷，且他已偿还大部分借款。2、房产登记管理机关已将本案商品房买卖合同中的商品房的房产证办理给他人，说明ＸＸ兴提交的《商品房备案证明》虚假或已被注销。3、收款单的真实性无法确认，旭辉象州分公司没有本案购房款80000元的入帐记录，ＸＸ兴又未提供付款凭证，故不能确认ＸＸ兴已支付款项及双方成立了商品房买卖合同关系。4、被上诉人ＸＸ兴的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实错误，导致实体判决错误，被上诉人ＸＸ兴的诉讼请求无事实依据，请二审依法改判驳回ＸＸ兴的诉讼请求。被上诉人ＸＸ兴答辩称：1、被上诉人与一审被告旭辉象州分公司签订商品房买卖合同后，已交付了全部购房款，旭辉象州分公司已开具收款单，且商品房均已办理预售备案登记，足以证明双方存在真实的商品房买卖合同关系，至于该款项是否入帐，是公司内部管理问题，与被上诉人无关。上诉人旭辉公司主张被上诉人ＸＸ兴与常玉权之间是借贷关系，没有事实与法律依据。2、被上诉人购房是为了投资，所以不急于入住和办理房产证，直至常玉权下落不明后，被上诉人知情商品房已另售他人并办理了房产证，才提起诉讼，要求旭辉公司及旭辉象州分公司承担一房二卖的违约责任，ＸＸ兴的上述行为并未违反常理。综上，一审认定事实清楚，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人ＸＸ兴与一审被告旭辉象州分公司之间是否形成商品房买卖合同关系；2、如存在合同关系，在履行合同中哪一方存在违约行为，违约方应承担怎样的违约责任；3、被上诉人ＸＸ兴的诉讼请求是否超过诉讼时效。二审期间双方当事人均未提交新证据。一审庭审后，一审法院向象州县房管所会计陈克梅进行调查取证并作调查笔录，但一审法院未将上述证据交由当事人质证。二审庭审中，法庭将一审未质证的证据出示并由当事人质证。陈克梅证实，ＸＸ兴向一审法院提交的《房地产档案查询结果证明》和《商品房备案证明》原件均为象州县房管所出具。二审期间，上诉人旭辉公司申请本院收集、调取证据，本院对关押于柳州市第一看守所的旭辉象州分公司代表人常玉权进行了询问。常玉权证实，旭辉象州分公司向ＸＸ兴等人借款，当时签订有借款协议、借条，并签订了商品房买卖合同作为抵押，为了完善合同分公司还向ＸＸ兴出具了收款单，双方约定分公司偿还借款后出借人就将商品房买卖合同退还。旭辉象州分公司与ＸＸ兴等人是借贷关系，并非商品房买卖合同关系。ＸＸ兴等人将借款转帐到常玉权的个人帐户上，由分公司财务人员从该帐户上取用于象州“骏景福苑商住楼”建设。现常玉权已陆续还清借款本息，但因找不到ＸＸ兴等人，故未能收回《商品房买卖合同》及收款单。《商品房买卖合同》上所加盖的“广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司”印章，以及收款单上所加盖的“广西旭辉房地产开发有限公司象州分公司财务专用章”都是分公司对外所用印章。分公司负责商品房预售备案的是覃江福，常玉权并不清楚涉案商品房是否办理了预售备案登记，如已备案，那之后也应撤销了，否则分公司将该房屋出售给第三人，是无法办理房产证的，还未出售的商品房，房产证就办理到了常玉权的名下。对上述证据，上诉人旭辉公司的质证意见为：对陈克梅调查笔录没有异议，陈克梅证实旭辉象州分公司确实对涉案商品房进行过预售备案，故对《房地产档案查询结果证明》和《商品房备案证明》也没有异议。但《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。对常玉权询问笔录的真实性没有异议。但因象州“骏景福苑商住楼”项目已于2008年7月骏工验收，故常玉权陈述所借款项用于象州项目启动与事实不符。常玉权也证实了商品房买卖合同是作为与ＸＸ兴等人的借款抵押担保，因此ＸＸ兴与旭辉象州分公司不存在真实的商品房买卖合同关系。被上诉人ＸＸ兴的质证意见为：对陈克梅调查笔录的真实性及内容均没有异议，对常玉权调查笔录的真实性亦没有异议。但不认可常玉权所说的与ＸＸ兴之间是借贷关系的观点，因并无借款合同等证据佐证，旭辉象州分公司与ＸＸ兴之间为真实的商品房买卖合同关系。本院对以上证据认证如下：双方当事人对陈克梅的调查笔录真实性均没有异议，本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。对于常玉权的询问笔录，常玉权述称旭辉象州分公司与ＸＸ兴等人为借贷关系，并签订商品房买卖合同作为抵押，借款本息已陆续还清，因无相关证据佐证，不予采信外，其余笔录内容本院予以采信，并作为认定本案事实的依据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1、关于被上诉人ＸＸ兴与一审被告旭辉象州分公司之间是否形成商品房买卖合同关系的问题。ＸＸ兴与旭辉象州分公司签订本案《商品房买卖合同》并交付了购房款80000元，有合同、收款单、商品房备案证明，以及分公司代表人常玉权证实双方确实签订了合同及收到了相应款项，因此上述证据足以认定ＸＸ兴与旭辉象州分公司之间形成商品房买卖合同关系。上诉人旭辉公司上诉主张本案商品房买卖合同及备案系常玉权向ＸＸ兴借贷所作的抵押担保，双方之间实为借贷关系，不存在商品房买卖合同关系，此主张虽得到常玉权的认同，但因无其他的证据相互佐证，故对上诉人的该项主张本院不予支持。2、关于如存在合同关系，在履行合同中哪一方存在违约行为，违约方应承担怎样的违约责任的问题。本案中，旭辉象州分公司作为出卖人，存在与买受人ＸＸ兴订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人的违约情形，导致ＸＸ兴无法取得房屋，双方商品房买卖合同目的不能实现，为此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被上诉人ＸＸ兴诉讼请求解除合同、由旭辉公司及旭辉象州分公司返还已付购房款80000元和承担已付购房款一倍的赔偿金80000元，有事实和法律依据，本院予以支持。3、关于被上诉人ＸＸ兴的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。旭辉象州分公司与ＸＸ兴所签订的《商品房买卖合同》中，已对出卖人交付房屋的期限及逾期交房的违约责任作出了约定，即出卖人应于2008年5月30日前将商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，并同时要求出卖人支付相应违约金。因旭辉象州分公司已将涉案商品房全部出售给第三人，并于2011年办理了房产证，其这一违约行为导致已无法将商品房交付ＸＸ兴，并逾期已超过180天以上，因此依据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的规定及双方当事人的约定，ＸＸ兴可以解除合同，且因合同双方并未明确约定买受人可以要求解除合同的期限有多长，到何时该权利消灭，因此ＸＸ兴于2013年7月17日向法院起诉要求解除合同，则依照诉讼时效的规定，ＸＸ兴的起诉并未超过诉讼时效。综上，旭辉公司上诉认为ＸＸ兴的诉讼请求已经超过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元（已由广西旭辉房地产开发有限公司预交），由上诉人广西旭辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦远潇审 判 员  卢 怡代理审判员  侯永魁二〇一四年四月一日书 记 员  石晓志附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。