江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邳民初字第0410号原告邳州亿嘉物业管理有限公司。法定代表人王丙云。委托代理人汤波。被告邳州市宏利达房地产开发有限公司。法定代表人。委托代理人魏东。原告邳州亿嘉物业管理有限公司（以下简称“亿嘉公司”）诉被告徐州宏利达房地产开发有限公司（以下简称“宏利达公司”）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2013年1月11日立案受理，依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤波、被告的委托代理人魏东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿嘉公司诉称，2008年5月，原告与被告签订一份《前期物业服务合同》，后签订《金御祥苑前期物业服务合同》补充协议一份。合同签订后，原告按照合同积极组织人员、购置必要设备履行义务。2009年10月13日，被告突然提出解除合同，原告于当月18日复函不同意解除合同。但是当月20日被告强行解除合同，原告被强行赶出物业管理现场。由于被告撕毁合同，给原告造成了重大损失，虽经交涉，但无果。原告于2011年7月起诉，后因故撤诉，现再次起诉，请求依法判令被告赔偿原告因解除合同造成的损失169447元（包括服装费5980元、入住前人员工资18400元、退回风气云飞广告公司给付原告的广告费5万元以及违约金5000元、印刷业主手册6000元、办公用品以及费用3402元、因合同履行原告应得到的利润30665元、违约金5万元），并由被告承担诉讼费用。被告宏利达公司辩称，原、被告于2008年5月6日签订的金御祥苑《前期物业服务合同》及后来签订的《金御祥苑前期物业服务合同补充协议》属实。但合同签订后，原告根本没有履行合同的能力，没有按照合同约定的义务履行。在其服务不到三个月的时间里，所有物业管理人员的工资都是由被告发放。原告在服务期间，小区的物业管理不尽职，到处一塌糊涂，如小区经常出现业主丢失电动车及其他财产事件；业主大量安装防盗窗，影响小区美观而不予制止；小区的卫生无人管理，垃圾到处都是，业主多次联名投诉到被告处，要求更换物业公司。被告数次找原告协商沟通，并多次给原告发放物业整改的书面通知，但原告置之不理。在上述情况下，被告无奈通知原告解除了双方签订的合同。合同解除后，被告与原告的代理人协商，补给原告各项费用8000元，双方之间无争议。时隔三年，原告要求被告赔偿十几万元的损失没有根据。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，请依法驳回。原告亿嘉公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供下列九组证据：证据一，被告企业法人营业执照、苏物业徐字第暂192号资质证书。拟证明原告有合法的经营资质。证据二，原、被告双方签订的前期物业服务合同及补充协议。拟证明：1、原、被告双方依法建立了合同关系；2、被告保证原告利润不低于总支出的10%-12%；3、合同违约金5万元。证据三，共6份：1，岗位配置和要求及费用测算；2，协调会恰谈问题；3，前期物资装备沟通函；4，业务沟通函；5，出勤表；6，各种沟通函。拟证明：原告有履行能力且履行了合同。证据四，共3份：1、原告的人员工资表，合计18400元；2、办公用品票据（其中办公用品发票一张、餐费发票两张、购买酒收据一张、审计费收据一张），合计3402元；3、服装费5980元和业主手册收据6000元。拟证明：原告的投入和支出。其中，酒及招待费（餐费）是为了物业管理需要，但招待谁记不清了；审计费是审计什么的记不清了；办公用品是为了购买必要的办公用具，但没有清单；6000元的收据是业主手册制作费，夏季套装及业主手册制作费根据交易习惯，没有发票。证据五，2009年5月7日广告位租用合同及退还5万元广告费，5000元违约金。拟证明：原告的损失。证据六，2009年10月13日被告向原告出具的解除物业合同的告知函及被告的会议纪要。拟证明被告违约的真实原因是被告自己成立了宏利达物业公司。证据七，原告不同意解除合同的复函及特快专递详情单。证据八，收费情况统计表。拟证明原告履行了合同，同时证明原告的工作量，以此作为计算利润的依据。证据九，2012年2月27日徐州市住房保障和房产管理局颁发的苏物业徐字第3270号《物业服务企业资质证书》。拟证明原告有资质。被告宏利达公司对原告亿嘉公司提供的上述证据，发表如下质证意见：对证据一，企业法人营业执照的真实性、合法性、关联性无异议。对苏物业徐字第暂192号资质证书真实性无异议，但合法性、关联性不予认可，因为资质证书的期限一年，签定合同时原告没有相应的资质，物业管理合同无效。对证据二，没有异议，但不能够证明原告所要证明的第二个问题和第三个问题。该证据可作为被告的证据使用，能够证明原告违约在先，没有履行合同能力，给被告造成了巨大损失。被告无奈在多次催促原告按合同履行原告拒不履行的情况下才解除合同。对证据三，岗位配置和要求及费用测算、出勤表、各种沟通函、协调会恰谈问题、统计表这组证据不客观、不真实、不具有证据的三性，都是原告自己单方面制作，没有经过被告的确认，不能够证明原告所要证明的问题。2009年5月7日函、2009年7月6日函，被告没有收到。根据合同约定，原告如有履行合同能力，履行了合同，应当提供按照合同约定的内容履行了哪些事项。对证据四，工资表的真实性不予认可，如果原告确实发放工资应当有工人在其名下签字，该工资表上没有显示，如果工人姓名是真实的，原告应当提交劳动合同和在劳动部门办理登记的相关手册，及交纳劳动保险费的相关证据；对于三张办公用品发票的真实性没有异议，但关联性有异议，其中徐州金鹰国际公司一张2000元发票不能体现是原告购买何种办公物品，从客户一栏中也未体现是原告，两张酒店发票开的是餐费，而且时间是2009年7月和8月，被告的房屋是在2009年8月20日竣工，此时原告没有尽到物业管理职责，所以不存在办公费用支出问题；对于接待用酒收据、审计费收据、服装费收据、业主手册费用收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，没有证据效力。对原告提交的员工通信录名单不予认可，这是原告单方制作的，不具有证据的三性，原告应当提交该名单的用工劳动合同和在劳动部门交纳养老保险的相关证据。另外，上述收据，时间都是在被告开发的房屋未完工之前产生的，显然存在虚假。对证据五，广告租用合同和相应的收据的三性不予认可，租用合同的时间是2009年5月7日，原告和广告公司签订合同时工程还正在施工，不可能安装制作广告，退一步讲，即便在小区房屋上安装制作广告，作为物业公司也是无权的，原告和被告签订的物业合同没有授权原告可以在小区楼房上或小区内安装制作广告，所以原告所举的合同是虚假的，两张收据不是正式发票，也是虚假的，该意见和前面广告合同质证意见相同。对证据六，告知函没有异议，恰恰能够证明原告没有能力履行合同。会议纪要从印章上看反映的是徐州市宏利达物业管理有限公司，和本案的被告没有关联性。这份会议纪要因为原告不能说明来源，对该证据所载明的内容不予认可，对真实性也不认可。对证据七，被告没有收到回函，对其真实性不予认可。对证据八，收费情况统计表不具有证据的三性，如果原告确实按照物业管理合同履行了义务，收取了业主的相关费用应当有收费票据的存根联予以佐证，而原告并未提供收费票据的存根联，且原告提交的统计表是单方制作的，是虚假的。对证据九，真实性没有异议，但从该证书载明的时间看，原告获得从事物业管理资格的时间为2012年2月27日，而双方签订合同的时间是2008年5月6日，在双方签订合同时，原告没有资质。被告宏利达公司就其辩称理由，向本院提供如下证据：工程竣工验收证明复印件二份。证明：1.被告建设的金御祥苑工程竣工日期是2009年8月20日；2.原告提供的该日期之前与双方履行合同有关的证据均是虚假的。原告亿嘉公司对被告宏利达公司提供的证据发表如下质证意见：对证据无异议，但是不能证明被告的观点。所谓前期物业就是在工程竣工前物业公司提前介入，目的是为了工程竣工后更好的进行水电等方面的管理。这是所有住宅小区的惯例，也是必须的。庭审中，被告宏利达公司向本院书面申请调取徐州市住房保障和房产管理局保管的苏物业徐字第3270号《物业服务企业资质证书》的档案资料。本院在该局调取了原告亿嘉公司提交的《物业管理企业资质核定申报表》，该申报表显示原告亿嘉公司于2011年9月向该局提交申报材料，原证书编号为苏物业徐字第暂192号。经该局审核同意，颁发苏物业徐字第3270号《物业服务企业资质证书》。原告亿嘉公司的质证意见为：对申报表没有异议，是管理机关的管理行为，我公司比较严格接受管理，先有临时证书，后有正式证书，从申报表上可以看出两个时间概念，一是2011年9月份申报的，第二个时间点很重要，成立日期是2007年1月24日，申报表上也注明了原证书的编号：苏物业徐字第暂192号，这是关键的事实，等于发证机关对前几年原告的经营行为是认可的，两个证书之间紧密相连。被告宏利达公司的质证意见为：对申报表的真实性、合法性、关联性没有异议，但不能证明符合原告的解释，2007年1月24日，这个时间点仅证明原告在工商登记注册成立的时间，从原告取得的临时物业资质证书看，到2008年3月14日，期限届满应当申报换发正式物业管理资质证书。从该申报表打印的申报时间，是2011年9月，邳州市房管服务中心初步审查时间是2012年1月13日，2012年2月17日徐州房管局才审核同意。从临时资质证书期限届满，到原告申报以及发证机关批准，这一期间原告没有取得物业管理资质。根据相关法律规定，没有取得资质证书是不能从事物业管理行为，因此双方签订的合同是无效的。该申报表备注栏，专门注明物业管理企业资质实行年检制度，既然原告没有证据能够证实从2008年3月14日到2012年2月27日这个时间段的资质审核材料或有关部门颁发的资质证书，其一切解释和辩解都是没有证据支持的。经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：对原告举证的九组证据，被告对证据一中企业法人营业执照三性无异议，本院予以采纳；被告对苏物业徐字第暂192号资质证书真实性无异议，对合法性、关联性提出异议，本院对真实性予以确认，对合法性、关联性结合其他证据综合进行认定。被告对证据二无异议，本院对真实性予以确认。被告对证据三的三性提出异议，本院结合其他证据综合进行认定。被告对证据四中工资表的真实性有异议，对收据的三性有异议，对三张办公发票的真实性无异议，但对关联性有异议。由于原告无法提供工资表上所列人员的劳动合同，工资表的真实性无法认定；原告就收据和发票所对应的行为未能证实系履行合同所必需，与本案的关联性未作出合理的解释，无法认定与本案有关联性。故对证据四本院不予采纳。被告对证据五的三性均提出异议，本院结合其他证据综合进行认定。被告对证据六中2009年10月13日被告向原告出具的告知函无异议，本院对该告知函的效力依法予以确认；被告对会议纪要的真实性、关联性提出异议，由于会议纪要加盖的是“徐州市宏利达物业管理有限公司”字样的公章，原告不能提供该纪要的来源和制作主体，故本院不予采纳。被告对证据七真实性不予认可，否认收到该回函，原告也不能证明被告确已收悉，本院不予采纳。被告对证据八的三性提出异议，原告不能提供收费票据的存根联，也无其他证据证明确已收取，本院不予采纳。被告对证据九的真实性认可，本院予以确认。原告对被告提供的证据无异议，本院予以确认。对本院依申请调取在徐州市住房保障和房产管理局保管的《物业管理企业资质核定申报表》，经质证双方均无异议，本院予以认定其证据效力。根据当事人庭审举证、质证及本院认证，基于本案现有证据，结合当事人的陈述，本院查明如下案件事实：2008年6月5日，被告宏利达公司作为甲方、原告亿嘉公司作为乙方，共同签订《前期物业服务合同》，甲方将位于邳州市东泰路和珠江东路交汇处金御祥苑物业委托乙方管理。合同第一章有关物业服务内容与标准方面的约定（第一条至第五条），其中第一条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，共有部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；2、公用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公用设施设备包括共同的上下水管道、公用照明等；3、制定前期物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等物业档案资料，建立物业管理的各项规章制度；4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、停车场（库）、池、井、沟等；5、公共绿地的养护与管理；6、公共卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，共用场所的清洁卫生；7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护；10、电梯的运行和日常维护管理；11、房屋装饰装修管理服务。第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、便民服务；2、社区文化服务；3、物业管理区户外广告及广告设施管理。合同第二章有关物业服务费用方面的约定（第六条至第十二条）；第三章有关物业的经营与管理方面的约定（第十三条至第十六条）；第四章有关物业的承接验收方面的约定（第十七条至第二十一条）；第五章有关物业的使用与维护方面的约定（第二十二条至第二十八条）；第六章有关双方权利义务方面的约定（第二十九条至第三十条条）；第七章有关物业入住前的服务事项方面的约定（第三十一条至第三十三条）；第八章有关物业服务年限方面的约定（第三十四条），前期物业服务期限暂为两年，自2008年6月6日起至2010年6月5日止。第九章关于合同变更、解除和终止的约定（第三十五条至第三十七条）；第十章有关违约责任方面的约定（第三十八条至第四十四条）；第十一章有关附则方面的约定（第四十五条至第四十八条）。后又达成《金御祥苑前期物业服务合同》补充协议，该补充协议第三项约定，合同期限内甲方应保证乙方利润不低于总支出的10%-12%。第七项约定，双方应自觉遵守本协议，若因一方违约致使合同无法履行，违约方应向守约方支付违约金5万元，并不得以任何理由拒绝支付。若一方需要终止合同，应提前三个月通知对方，否则视为自动续延合同期限一年。2009年8月20日，被告宏利达公司建设的金御祥苑小高层5#、6#楼工程竣工。2009年10月13日，被告宏利达公司向原告亿嘉公司发出《关于收回金御祥苑小区物管服务的告知函》，告知原告亿嘉公司，被告宏利达公司决定于2009年10月20日收回与原告亿嘉公司的管理协议。另查明，原告亿嘉公司系2007年1月24日成立，2007年3月14日原徐州市房产管理局向其颁发苏物业徐字第暂192号《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，依法取得物业管理企业三级资质，暂定期1年。2011年9月，原告亿嘉公司向徐州市住房保障和房产管理局提交《物业管理企业资质核定申报表》。2012年2月27日，徐州市住房保障和房产管理局向原告颁发苏物业徐字第3270号《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理活动的时间为2012年2月27日，资质等级三级。上述事实，有庭审笔录和当事人陈述及其提供的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，从事物业管理活动的企业应具备资质，如不具备资质即从事物业管理活动将损害社会公共利益。国务院制定的《物业管理条例》第三十二条第二款规定：“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”该款系行政法规的强制性规定。建设部制定的《物业服务企业资质管理办法》第七条规定：“新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。”第九条规定“申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；……”第十条规定：“资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书……”。根据以上规定可知，新设立的物业服务企业，其资质暂定期为一年，该“暂定期”系不变期间，取得的证书系临时证书，超期自然失效。从事物业管理活动的企业应当申请核定资质等级，并提交企业资质等级申报表，经核定后颁发资质证书。也就是，最终取得从事物业管理活动的企业资质，必须主动书面申报，未经申报、核定，暂定期届满后不当然取得资质。结合本案，原告亿嘉公司于2007年3月14日取得的资质证书系新设立的物业服务企业的临时证书，想继续取得资质应当申请核定资质等级，其于2011年9月才提交企业资质等级申报表，并于2012年2月27日取得准予从事物业管理活动的企业资质，在2008年3月15日至2012年2月26日期间，原告亿嘉公司不具备从事物业管理活动的企业资质。故原告亿嘉公司提供的证据三，拟证明原告有履行能力且履行了合同，在不具备从事物业管理活动的企业资质的情况下，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告亿嘉公司在不具备从事物业管理活动的企业资质的情况下，与被告宏利达公司共同签订的《前期物业服务合同》及《金御祥苑前期物业服务合同》补充协议无效。关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。原告亿嘉公司诉请被告宏利达公司赔偿因解除合同造成的损失169447元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，根据合同约定，双方之间无财产的取得问题，不存在返还情形。原告亿嘉公司诉请损失赔偿，需要认定被告宏利达公司是否具有过错。首先，造成合同和补充协议无效的原因是原告亿嘉公司不具备从事物业管理活动的企业资质，原告亿嘉公司应当承担过错责任。其次，无效的合同自始没有法律约束力，被告宏利达公司向原告亿嘉公司函告解除合同关系，即便合同不符合解除的条件，被告宏利达公司也不负有过错。关于原告亿嘉公司主张被告宏利达公司违约的问题，违约是指违反有效的合同约定，因合同无效，违约责任当然不产生。关于原告举证的证据五，其中2009年5月7日的《广告位租用合同》系原告亿嘉公司作为出租人与案外人签订，由原告亿嘉公司将其管理的金御祥苑物业小区出租给案外人作为发布广告的场所，约定租赁期限自2009年5月7日至2010年5月6日、租赁费用5万元以及违约金5000元。2009年5月7日，原告亿嘉公司与案外人签订租用合同时，金御祥苑小区尚未竣工。根据《前期物业服务合同》第二条的约定，被告宏利达公司将金御祥苑物业管理区内、户外广告及广告施工交由原告亿嘉公司进行管理，该约定系被告宏利达公司授权原告亿嘉公司进行管理，并未授权其出租，故其与案外人签订的《广告位租用合同》与本案无关联性，本院不予采纳。因此，原告亿嘉公司主张被告宏利达公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告邳州亿嘉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3690元，由原告邳州亿嘉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  胡新庭代理审判员  周 磊人民陪审员  郑思德二〇一四年四月十日书 记 员  张胜楠