吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）长民再字第00143号申请再审人（一审原告、二审上诉人）马顺山，男，1952年3月1日出生，汉族，无职业，住长春市二道区。委托代理人卢秀芳，女，1950年2月17日出生，汉族，无职业，住长春市二道区，系马顺山之妻。委托代理人：徐洪金，长春市南关区民康法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）长春万通市场建设开发置业有限公司（下称万通公司），住所地长春市二道区东盛大街**。法定代表人栾丽华，该公司董事长。委托代理人张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）高萍，女，1964年5月6日出生，汉族，住长春市万通小区**1门**。委托代理人吴移，吉林尚信律师事务所律师。马顺山与万通公司、高萍房屋买卖合同纠纷一案，长春市二道区人民法院作出（2011）二民二初字第125号民事判决，马顺山提起上诉。本院作出（2011）长民一终字第324号民事判决，已经发生法律效力。马顺山申请再审。吉林省高级人民法院作出（2013）吉民申字第1332号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。马顺山及其委托代理人卢秀芳、徐洪金、万通公司委托代理人张军勇、高萍及其委托代理人吴移到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马顺山一审诉称，2005年8月27日，万通公司和刘志超及挂靠单位长春建设股份有限公司（下称建设公司）签订《工程款抵房款协议》，约定万通公司将包括万通花园B8幢216室（后重新编号为203室）在内的部分房屋抵工程款给刘志超。马顺山从刘志超处以75000元的价格购得万通花园B8幢203室，并居住至今。2011年3月3日，万通公司和高萍签订商品房买卖合同，将万通花园B8幢203室卖给高萍，高萍于2011年3月17日办理了房屋所有权证。现要求确认万通公司和高萍于2011年3月3日签订的商品房买卖合同（万通花园B8幢203室）无效，并承担本案诉讼费用。万通公司一审辩称，马顺山的诉求与我公司无关，我公司并不知道马顺山与刘志超或者长春建设股份有限公司之间签订房屋买卖协议，我公司与高萍2011年3月3日签订的商品房买卖合同是有依据的，是基于抵房协议产生的。高萍一审辩称，我与万通公司签订的商品房买卖合同有效，在万通公司购买的房屋，支付了全部价款，并办理了房屋所有权证，权益应受法律保护，而马顺山与刘志超之间的买卖协议应属无效。一审查明，2005年8月27日，万通公司（甲方）与长春建设股份有限公司（乙方）签订工程款抵房款协议一份，约定，甲方同意将万通花园B8号楼的部分房屋及车库以房款抵工程款给乙方，具体户主由乙方确定，因这种方式属转账方式，甲方开具购房发票时，户主可写乙方确定的人名，但收讫章为转账收讫。乙方在（售出房屋）协议签订后，于七日内必须到销售部办理购房手续，对逾期办理者，将不予办理，甲方有权把本协议第一条所规定的房源另行出售。刘志超作为乙方代表在协议上签字。2005年9月至11月间，刘志超分三次收马顺山购买万通花园小区B8#楼216室购房款人民币75000元，并给马顺山出具收条一份。2006年10月，马顺山即居住在争议房屋至今。2005年9月29日，高萍（乙方）同长春建设股份有限公司的相关人员到万通公司（甲方）处签订房屋买卖合同一份，约定，乙方购买甲方座落在万通花园富华苑B8号楼二层楼房屋一套，房号为216，单价为每平方米（人民币）1750元，总金额为人民币96285元，当日一次性付款；合同第十二条约定（购房款）抵长春建设股份有限公司工程款。同年9月29日，万通公司为高萍出具交业务联（收据）一份：“人民币96285.00；上款系房抵工程款长春建设股份有限公司刘志超”。2011年3月3日，万通公司（出卖人）与高萍（买受人）签订关于万通花园B区B8幢2单元203号房商品房买卖合同。2011年3月17日，高萍取得上述房屋的房屋所有权证。一审认为，高萍与万通公司先后于2005年9月29日签订万通花园富华苑B8号楼216室房屋买卖合同及2011年3月3日签订万通花园B区B8幢2单元203号商品房买卖合同各一份，基于合同自由及当事人意思自治原则，上述双方当事人所签订的合同具备了合同订立、生效的相关要件。马顺山诉求确认万通公司与高萍之间2011年3月3日签订的商品房买卖合同无效，依据我国法律规定，具备下列情形之一的合同无效，即：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。而马顺山提供的证据没有形成一个充分、完整的证据链，证明万通公司与高萍之间所签订的上述合同符合法律规定的无效合同所具备的条件，故马顺山的诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回马顺山的诉讼请求。案件受理费4575元，保全费1895元，由马顺山承担。马顺山上诉至本院请求撤销原判，确认被上诉人万通公司与高萍2011年3月3日签订的商品房买卖合同无效。其理由为：1、刘志超对包含涉案房屋在内的万通公司抵工程款房屋有处分权，上诉人马顺山从刘志超处购买并实际取得房屋时，该幢楼房还未进行房屋产权登记，未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人应取得房屋所有权；2、刘志超将抵款房屋万通公司开在高萍名下只是暂时的，是为自己出卖做准备，并非实际将房屋出卖给高萍。高萍没有提交支付房屋对价的证据，违反了合同法规定的公平原则和诚实信用原则；3、被上诉人万通公司和高萍明知涉案房屋已由刘志超出卖给马顺山，且明知马顺山在该房屋居住多年，明知该房屋存在权属争议，故意处分该房屋产权，违反了国家法律强制性规定，恶意串通侵犯马顺山合法权益，应当确认无效。被上诉人万通公司、被上诉人高萍均辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。此外，马顺山二审提交：1、万通公司与孟其人2005年10月12日签订的房屋买卖合同、刘志超2005年10月8日为孟其人出具的房款收条、万通公司2005年10月11日为孟其人出具的房款收据，用以证实购买抵工程款房屋应当有刘志超收条，被上诉人高萍不能出具其向刘志超交付购房款的收条，不能证实其支付了涉案房屋的对价。被上诉人万通公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证实上诉人的主张。被上诉人高萍对证据的真实性、合法性均无异议，但认为该证据证实了刘志超处分房屋行为必须经过万通公司确认方可生效。本案中刘志超向马顺山出卖房屋是其个人行为，未向万通公司进行任何形式确认，即未履行合法程序，不能取得房屋所有权。2、马顺山妻子卢秀芳与万通公司副总经理姜忠洪的谈话录音资料，用以证实万通公司在为高萍办理产权证之前就知道马顺山在涉案房屋居住，并且知道刘志超与高萍之间是借贷关系，并非房屋买卖关系。被上诉人万通公司对证据的真实性、合法性及相关性均有异议，主张是否给高萍办理产权证姜忠洪无权决定，2005年9月29日万通公司收到长春建设股份公司通知，通知万通公司与高萍签订房屋买卖合同。万通公司没有理由不与高萍签订正式的商品房买卖合同并办理产权手续。被上诉人高萍质证认为此份录音资料真实性难以确认，且任何个人不能否认万通公司与高萍签订合同的效力。3、上诉人马顺山申请刘志超出庭证实，2004年-2006年刘志超以长春建设股份公司名义承建万通公司开发的万通花园部分工程，由于万通公司没有钱给付工程款，与长春建设股份公司签订工程款抵房款协议，将部分房屋抵工程款。此间，刘志超向高萍、任喜斌借款用于工程，由于万通公司要求必须一次性将购房款结清并在7日内办理手续，所以刘志超和万通公司协商将抵工程款房屋一次性开在任喜斌、高萍等人名下，但当时各方讲清楚在办理产权时必须刘志超、任喜斌及高萍等人到场，不然万通公司不得给任何人办理产权手续。万通公司了解刘志超和任喜斌、高萍的关系，所以在工程款抵房款协议中约定今后在办理产权和进户时一切事宜均由乙方即公司办理，甲方万通公司不负责产权归属问题。现万通公司和高萍未经刘志超同意办理产权是违约行为，刘志超将216房屋以75000元卖给了马顺山。刘志超承认欠高萍本息5万元未还，故2005年9月29日带领高萍与万通公司签订房屋买卖合同。刘志超还陈述，其收取了马顺山的房款，但未向马顺山交付房屋，亦未带马顺山到万通公司签订房屋买卖合同，钥匙是万通公司给马顺山的。被上诉人万通公司、被上诉人高萍质证均主张刘志超未按工程款抵房款协议约定带上诉人马顺山到万通公司签订合同，过期无效。另查，上诉人二审庭审中陈述，刘志超向其出示了其与万通公司签订的工程款抵房款协议，说其对该房屋有处分权，房屋钥匙是刘志超向其交付的。被上诉人万通公司二审陈述，2005年9月29日刘志超领着高萍到万通公司售楼处，要求万通公司与高萍签订了房屋买卖合同。刘志超售出的房屋房款并不交付万通公司，双方走财务手续。2011年3月3日，为了办产权，签订正式合同，将2005年9月29日的合同收回。另查，本院2010年10月13日作出的（2010）长民四终字第304号民事判决认定刘志超靠挂长春建设股份有限公司承建万通公司开发建设的C20栋房屋。二审认为，1、刘志超代表长春建设股份有限公司与万通公司达成的工程款抵房款协议，系双方真实意思表示，合法有效。双方明确约定，甲方即万通公司同意乙方长春建设股份有限公司以房款抵工程款的要求，具体户主由乙方确定；乙方在协议签订后，于七日内必须到销售部办理购房手续，逾期不办，甲方有权另行出售。该协议的内容证实万通公司以售房款抵偿长春建设股份有限公司工程款而非以房屋抵偿工程款，即万通公司并不将房屋所有权转至长春建设股份有限公司或者刘志超名下，只是由长春建设股份有限公司确定买受人，由万通公司与买受人签订房屋买卖合同，长春建设股份有限公司直接收取房款，抵顶工程款，由万通公司为买受人出具收款收据。刘志超2005年9月29日带领高萍到万通公司签订了房屋买卖合同，2011年3月3日为办理产权证书，高萍与万通公司重新签订一份合同，符合上述协议约定的程序，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。至于马顺山、刘志超主张高萍与刘志超之间并非房屋买卖关系，而是借贷关系，且因当时万通公司催促办理手续，暂时将房屋以签订买卖合同的形式放在高萍名下，因没有相关证据证实，不能支持；2、上诉人马顺山主张其2005年9月将房款交付刘志超，即装修入住房屋，被上诉人万通公司、高萍明知马顺山已购买并入住涉案房屋仍签订房屋买卖合同，侵害了上诉人的合法权益，故其合同无效。因马顺山与刘志超达成口头房屋买卖合同后，未按照长春建设股份有限公司与万通公司之间的工程款抵房款协议约定的程序与万通公司签订房屋买卖合同，故马顺山与刘志超的房屋买卖合同对万通公司未产生法律效力，且马顺山亦未取得争议房屋的所有权，故马顺山主张万通公司与高萍之间的合同侵犯其合法权益，无事实和法律依据。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2207元由上诉人马顺山承担。马顺山再审主张，撤销一、二审判决，确认万通公司和高萍2011年3月3日签订的关于万通花园B8幢203室商品房买卖合同无效。理由：1、刘志超与建设公司是挂靠关系，刘志超对万通公司抵工程款房屋有处分权，刘志超将房屋出卖给马顺山，马顺山在该房屋居住至今，马顺山取得房屋所有权。2、依据工程款抵房款协议，万通公司在为高萍办理产权必须的正式合同、发票时，并未征得刘志超代表建设公司同意。高萍也在万通公司居住，万通公司所属物业公司收取了马顺山的物业费，证明万通公司和高萍应当知道马顺山在涉诉房屋居住，知道该房存在权属争议。3、刘志超和高萍是借贷关系，不是房屋买卖关系，高萍先说房款交给了万通公司，又说交给了建设公司，又说交给了刘志超，始终没有提供付房款的证据。4、高萍与万通公司之间的房屋买卖合同无效。高萍明知马顺山在该房屋居住多年，明知该房屋存在权属争议，还与万通公司恶意串通，办理权属登记手续，损害第三人利益。一、二审判决认定事实不清。万通公司再审辩称，万通公司与高萍签订的房屋买卖合同合法有效，一、二审事实清楚，适用法律正确，应予以维持。高萍再审辩称，我们同意万通公司的观点。1、马顺山没有取得所有权证，目前我国不动产权属的确定仍以产权登记为准；2、购房行为存在瑕疵，双方没有签订购房合同，关于购买房屋的约定不清，购房款是否全部交齐不清；3、刘志超虽然是挂靠建设股份，与万通公司签订以房抵工程款协议，但万通公司没有赋予建设股份（刘志超）直接出售房屋的权利，而是要求建设股份（刘志超）在确定购房户后，到万通公司办理购房手续。马顺山没有到万通公司办理购房手续。马顺山与刘志超没签订购房合同。4、刘志超与本案双方当事人都存在利益关系，故刘志超的证人证言不具有证据力，刘志超一房二卖。5、万通公司与高萍的商品房买卖合同合法有效。高萍于2005年9月到万通公司签订了购房合同，是由建设公司出具更名通知，由刘志超收取高萍全部购房款，并直接带高萍到万通公司办理购房手续。6、高萍与万通公司于2005年9月签订购房合同，马顺山直到2005年11月才交纳了最后一笔购房款，高萍的购房行为完成时间是早于马顺山，当时房屋尚未建成，高萍买房当时不可能知道马顺山也购买了争议房屋。7、高萍与万通公司于2011年3月签订正式合同是基于2005年9月的购房合同，并非新合同，签订正式合同前，马顺山从未到万通公司办理过购房手续，万通公司不可能知道马顺山也购买了此房。物业费是物业公司收取，其与房屋销售是两家公司，交纳物业费的不一定就是购房者，万通公司和高萍都不存在明知。本院再审认为，原审判决认定事实不清。经本院审判委员会（2014）第一次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2011）长民一终字第324号民事判决及长春市二道区人民法院（2011）二民二初字第125号民事判决；二、本案发回长春市二道区人民法院重审。审判长  徐秀华审判员  刘万成审判员  史绍红二〇一四年一月八日书记员  刘晓希