中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第32065号原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏），印尼国籍，住上海市浦东新区沪南路***弄***号。委托代理人孙继承，上海英泽律师事务所律师。被告上海豪全房地产开发有限公司。法定代表人赵长伟。委托代理人陈伟军，上海融孚律师事务所律师。原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）诉被告上海豪全房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月11日、11月13日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并于2014年1月9日公开开庭进行了审理。原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）的委托代理人孙继承、被告上海豪全房地产开发有限公司的委托代理人陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）诉称，原、被告于2010年9月24日签订了商品房预售合同，原告按合同约定履行了支付义务，而被告未按合同约定实际履行交付房屋的义务。按照合同约定，被告延迟交付，应按照原告已支付的房价款的日万分之二向原告支付违约金。原告认为，被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。故原告依法起诉，要求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金，以合同约定房价款人民币（以下币种同）4，465，764元为基数，按日万分之二标准计算，自2012年1月1日起，暂算至2013年9月30日；2、本案案件受理费由被告承担。被告上海豪全房地产开发有限公司辩称，根据合同约定，被告方的交房通知发出十日内，视为被告方已经交房，不存在延期交房，因此请求驳回原告诉请。经审理查明：2010年9月24日，在上海市东方公证处的公证下，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区航头镇航鹤路78弄《长泰东郊御园》XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为4，465，764元。合同第十条约定，该房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。第十一条约定，被告定于2011年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第十二条约定，被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，原告有权单方面解除本合同。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前5天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。补充条款第八条“该房屋的交付中”第1款约定，该房屋的交付条件以合同第十条约定为准。合同第十条关于被告承诺取得大产证的约定并非该房屋的交付条件，而是在房屋交付之后被告应该履行的义务。合同第十三条中的“合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件”指《住宅交付使用许可证》；第3款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定；第4款约定，除本合同另有约定外，若原告因本条第3款的情形或者其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由原告自行承担。原告经被告按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续，被告对房屋的交付责任已完全履行完毕且该房屋符合合同约定的条件，验收合格；同时，该房屋的风险责任也自催告书约定的验收交接之第二日（“风险转移日”）起转移由原告承担，该房屋的保修期限也从该日起算。原告自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第十九条联系方式第1款约定，双方承诺在合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列联系地址系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误或在变更后未及时通知对方，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任；第4款约定，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。之后，原告依约支付预售合同约定的全部房价款4，465，764元。2012年7月21日，原、被告签署《房屋交接书》。2011年11月15日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2011年12月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2011）第060-2号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年6月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证。2011年12月25日，被告向原告预留在预售合同上的地址“沪南路XXX弄XXX号”发送《房屋交付通知书》称，“您所购买的上海市浦东新区航鹤路XXX弄XXX号，已通过政府有关部门的验收，于2011年12月20日取得《新建住宅交付使用许可证》，符合《房屋预售合同》约定的交房条件，我司将于2011年12月29日前交房。为了避免您在办理收楼手续时长时间等候，请您于以下的时间内前来办理房屋交付手续。办理房屋交付时间与地点：2011年12月29日2012年1月31日（1月17日1月28日不办理交付手续）上午10：00-12：00，下午13：30-16：30，具体时间请您与您的客户经理电话预约。房屋交付地点：上海市浦东新区航鹤路78弄……”。2012年2月27日，原告签收了系争房屋的钥匙等，同时“因为房屋质量维修原因”委托长泰东郊御园物业服务中心保管整修钥匙一把。在2012年2月27日验房记录单上显示，原告对一楼后花园处大理石需要清洗、一楼后花园文化砖有缺口、二层北阳台卫生间窗框有黑的污迹、三层露台东西墙面文化砖有白色的污迹和门框有黑的污染、二层北阳台栏杆大理石柱子有黑色的污染物清洗、一楼铝合金门框有划痕、一楼后花园草坪绿化修补等问题提出异议。2013年4月28日，上海长宜物业管理有限公司向原告发送《告知函》，称“为统一美化小区房屋环境和更好的保证房屋质量，在未联系到您的情况下，上海豪全房地产开发有限公司更换了部分破损的房屋面瓦。在数次与孙律师主动的电话沟通中，我司已表达了诚恳的歉意。但遗憾的是您委托的律师对此提出高额的赔偿条件，致使事件陷入僵局，希望双方能够从事件妥善解决的角度出发，作进一步的友好协商和处理。……”2013年5月9日，上海长宜物业管理有限公司向原告发送通知书，通知原告“在我公司的积极努力下，您的房屋已经修缮完毕，请于2013年5月16日前来验收并办理相关事宜。如有任何问题，请及时与我公司联系。”2013年6月28日，上海长宜物业管理有限公司向原告发送《回函》，表示因发现原告购买的系争房屋存在屋面瓦破损，其在未联系到原告的情况下，对系争房屋屋面瓦进行更换，是否开启了原告所托管的房屋房门有待进一步落实。2013年6月30日，被告向原告发送《告知函》，表示被告已于2011年12月24日向原告寄发《房屋交付通知书》，原告于2012年2月27日办理了交付手续，现被告收到上海长宜物业有限公司转来的《律师函》，经了解系争房屋不存在重建，系物业发现系争房屋屋面瓦破损进行更换。2013年8月9日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园二期7#别墅（门牌号76～88）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）7#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面板为坡屋面。（2）抽样检测表明，7#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，7#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）7#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。审理中，被告确认其确对系争房屋搭设过脚手架进行维修。同时，被告向本院表示就本案实际情况，愿意按照每月3，000元租金标准补偿原告17个月租金损失并额外按照每月3，000元的标准补偿原告17个月损失；并愿意补偿原告17个月的物业费10，200元，由被告直接向相关物业公司支付。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、房屋交付通知书、房屋交接书、告知函2份、回函、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、沪房地浦字（2012）第261228号上海市房地产权证、维修基金缴纳凭证、通知书及交寄凭证、交楼资料、物品签收单、钥匙保管委托书、长泰东郊御园一期7#别墅（门牌号76～88）主体结构工程质量和完损现状检测报告等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告依约支付房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。被告在系争房屋符合合同约定的交付条件后，即及时地向原告发送《房屋交付通知书》，表示将按合同约定时间交付房屋，要求原告办理交房手续。原告之后也签收了系争房屋的钥匙，并于签收房屋钥匙当日因房屋存在污染、铝合金存在划痕等问题将系争房屋钥匙留在物业处进行维修。双方对系争房屋完成了相关的交付手续。现房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题采用搭设脚手架等方式进行修复系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院难以支持。被告自愿补偿原告相应损失并以代原告向相关物业公司支付物业费形式补偿原告物业费，并无不当，本院亦予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）的全部诉讼请求；二、被告上海豪全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）补偿款102，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，784元，由原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告FERAWATIHADIWINOTO（王雯霏）在三十日内，被告上海豪全房地产开发有限公司在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红代理审判员  周 婉人民陪审员  梅丽华二〇一四年一月二十六日书 记 员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。