辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）阜审民再字第12号上诉人（一审被告）：李竹，女，1979年4月29日生，汉族。委托代理人：薄恩钢，系辽宁万策律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：刘春东，女，1976年1月15日生，汉族。委托代理人：刘强，男，1970年6月12日出生，汉族，系刘春东之丈夫。上诉人李竹与被上诉人刘春东房屋买卖合同纠纷一案，原由彰武县人民法院于2011年6月26日作出（2011）彰民二初字第182号民事判决。李竹不服该判决，上诉至本院。本院于2011年12月26日作出（2011）阜民一终字第448号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，李竹不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2012年7月20日作出（2012）辽审一民申字第583号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年12月4日作出（2012）阜民再字第38号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回彰武县人民法院重审。彰武县人民法院于2013年10月16日作出（2012）彰民二初字第360号民事判决，李竹不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年2月25日公开开庭审理了本案，上诉人李竹及其委托代理人薄恩刚、被上诉人刘春东及其委托代理人刘强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2011年7月5日，一审原告刘春东起诉至彰武县人民法院称，我于2011年6月2日在《和平鸽》售楼广告上得知被告李竹出售位于彰武县实验小学对面住宅五楼。广告中明确“售楼86平米，两室一厅，带13平米仓房”。当晚我们看完楼房和仓房后，与李竹协商定价为30.8万元，当时交付定金2万元。6月17日我们欲交全款时，李竹提出不带13平米仓房，致使交易没能完成。我们认为房屋销售广告为要约，其内容说明及允诺对双方购买意向与价格有重大影响，该内容和允诺即使未载入房屋预售合同，也是合同内容，同样具有法律效力，当事人违反了就构成违约，应承担违约责任。故请求法院判决解除我与李竹的购房协议，由李竹双倍返还我定金40000元，赔偿经济损失2000元及精神损害赔偿金3000元，共计45000元。一审被告李竹辩称，2011年6月2日，我在《和平鸽》广告刊登售楼广告属实。但当天原、被告协议时，原告丈夫明确说仓房湿不要，认为价钱也不合适。被告还说有太阳能热水器等也合给原告，原告说除了油烟机之外，别的都不要。另外仓房是被告买房时另外购买的。30.8万元是主楼的价格，我和原告讲，如果要仓房的话，再加1000元至2000元，原告认为不合适就没要，协议书是原告丈夫写的。我已按约定搬了家，因为原告违约，给我造成损失，故不同意返还定金。彰武县人民法院一审查明，被告于2011年6月1日在《和平鸽》广告第116期第二版刊登了售楼广告，内容为：“售楼实验小学正对面5楼86平米两室一厅，带13平米仓库。”6月2日晚，原告通过广告中的电话与被告取得联系，到被告处看完楼房及仓库后，双方签订了协议书，协议约定：“今刘春东买李竹兴教楼（86.09㎡），经协议，定价30.8万元，交定金20000元。双方不得反悔，如悔约需付对方双倍定金。两周内交全款搬家，交易所需费用乙方承担。排油烟机留下。”协议签订后，原告当即交给被告定金20000元。6月17日，原告到被告处交款，被告已将楼房腾出，原告拿出重新起草合同一份，合同中写明包括地下仓房。被告看后说卖给原告的楼不带仓房，双方为此发生争执，原告未将购楼款交给被告，并表示不带仓房就不买了。双方发生争执后，被告又同意带仓房，按原价卖给原告，原告亦不同意购买，致使合同至今未履行。彰武县人民法院一审认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，对双方具有约束力，双方应信守合同，按合同约定履行自己的义务。但在合同履行中，双方对合同的部分条款即86.09㎡的楼是否带地下仓库发生争议，原告在售楼广告中已明确其所出售的86平米楼房带13平米仓库，但在签订协议时双方却忽略此节，没有注明是否带13平米仓库。因约定不明导致合同不能履行，双方均负有责任。被告因该合同取得的定金20000元，应返还给原告。原告要求被告双倍返还定金、赔偿经济损失2000元、精神损害赔偿金3000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告刘春东与被告李竹于2011年6月2日签订的房屋买卖合同。二、被告李竹返还给原告定金20000元。于判决生效后3日内一次付清。案件受理费5900元，由原、被告各负担2950元。原审原告刘春东再审时诉讼请求及原审被告李竹答辩意见与原审时相同。彰武县人民法院再审查明，李竹于2011年6月1日在《和平鸽》广告第116期刊登了售楼广告，内容为：“售楼，实验小学正对面5楼86平米两室一厅，带13平米仓库。”同年6月2日晚，原审原告刘春东通过广告中的电话与李竹取得联系，与丈夫刘强到李竹处看楼房及仓库后，双方签订了协议书。协议书约定：“今刘春东买李竹兴教楼（86.09㎡）。经协议，定价308000元（叁拾萬捌仟），交定金20000元（贰萬元）。双方不得反悔，如悔约需付对方双倍定金，两周内交全款搬家。交易所需费用由乙方承担。排油烟机留下。”李竹、刘春东在协议上签字。签订协议后，刘春东当即给付李竹定金20000元。刘春东的丈夫刘强书写了定金收据，李竹在收款人处签字。6月17日，刘春东到李竹处交款，李竹已将楼房腾出，刘春东拿出重新起草房屋买卖合同1份，合同中写明包括地下仓库。李竹看后说其卖给刘春东的楼房不带仓库，双方为此发生争执。刘春东未交购楼款，表示不带仓库就不买了。双方发生争执后，李竹又同意带仓库，按原价卖给刘春东，刘春东不同意购买。彰武县人民法院再审认为，原审原告刘春东与原审被告李竹签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。李竹在刊登广告时明确出售86平米楼房，带13平米仓房。虽双方在签订房屋买卖协议中没有明确带13平米仓房，但按照交易习惯，地下仓库没有独立产权，其属于楼房的附属设施，在二手房买卖时应一同出售。李竹在出售广告中已明确一同出售，如不一同出售，应在合同中表明，未表明则应视为一同出售。刘春东欲交全款时，李竹以不包括13平米仓房为由拒绝履行合同，属于违约行为，李竹应双倍返还刘春东定金40000元。刘春东要求李竹赔偿经济损失2000元及精神损害赔偿金3000元，未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释二》第七条之规定，判决如下：一、解除原审原告刘春东与原审被告李竹于2011年6月2日签订的房屋买卖合同。二、原审被告李竹双倍返还原审原告刘春东定金计40000元，于判决生效后10日内付清。三、驳回原审原告刘春东的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由原审被告李竹负担。鉴定费3700元，由原审原告刘春东负担。李竹对判决不服，向本院提出上诉称，一、原审判决认定仓库属于房屋附属设施是适用法律错误。首先，仓库是上诉人单独购买的，与购房没有关系，其次，仓库不以房屋为载体并具有独立性，再次，没有独立产权，并不一定属于附属设施，实践中业主购买的车库、车位等使用权的设施，均无独立产权，但该权属仍可独立转让，不属于房屋的附属设施，最后，《国家税务局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》国税发（2005）173号规定的房屋附属设施不包括仓库。二、原审判决适用交易习惯，是适用法律错误。本案中，双方对交易标的约定明确，不应适用交易习惯，房屋仓库的情况差别较大，没有统一的交易习惯。三、原审判决根据广告内容推定双方约定的价款等买卖合同必须的主要内容，更没有一经承诺即受其约束的意思表示，所以只是要约邀请，对双方没有约束，原审判决据此推定双方的权利义务，是适用法律错误。四、原审法院否定了被上诉人伪造的证据，却作出与伪造的书证记载内容一致的认定，系适用法律错误。被上诉人刘春东答辩称，一、上诉人的仓库与出售楼房主体相连，无独立产权，属于附属设施，在登广告时，明确带13平米仓房，带仓库是真实意思表示。二、上诉人是违约的。最高人民法院关于合同法若干规定司法解释第七条规定，可以认定售出房屋带仓库是“交易习惯”，上诉人以出售楼房不包括仓库是违约的行为。三、原被告的售楼广告是要约非要约邀请，具有法律约束。上诉人的售楼广告已表明是带仓房的，是一同交付的，这是上诉人的允诺。四、《广告法》规定，广告应当真实合法，不得欺骗和诱导消费者，必须遵循诚实信用原则。五、辽宁大学司法鉴定中心对收条的鉴定意见，检材下方的李竹是李竹本人所写，检材2正文“楼房86平，仓库13平，共计三是八万元整”与“收刘春东定金贰万元”不是一次性连续书写。因此收条是真实有效的，具有较强的证明力。总之，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉，诉讼费、司法鉴定费、由上诉人负担。本院二审查明的事实与原审再审查明的事实一致。另查明，经李竹申请，一审法院委托本院技术处对刘春东出具的收条上的“李竹”签名是否为李竹本人书写及正文部分“买楼房86平，仓库13平，共叁拾万捌仟元”与“收刘春东定金贰万元”是否同一时间书写形成申请鉴定。经辽宁大学司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：1.检材下方“李竹”签名是李竹本人所写；2.检材正文的“买楼房86平，仓库13平，共叁拾万捌仟元”与“收到刘春东定金贰万元”不是一次性连续书写形成。后刘春东要求对该收条中“买楼房86平，仓库13平，共叁拾万捌仟元”的书写时间或与“收到刘春东定金贰万元”的书写时间间隔1小时左右申请鉴定。辽宁大学司法鉴定中心回复：委托的书写间隔时间的鉴定，因不具备检测条件，无法进行鉴定，故退鉴。本院认为，签订房屋买卖协议时应将售房的具体事项进行明确约定，但双方在签订该协议书时未将仓房情况写明，造成后来产生分歧，致使合同未能实际履行，双方均存在责任。刘春东提供的有李竹签字的收条因不是一次性连续书写形成，且李竹因腾房搬家造成一定实际损失，刘春东应给予补偿，故酌情判决李竹返还刘春东定金10000元。刘春东要求李竹赔偿经济损失2000元及精神损害赔偿金3000元，于法无据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除上诉人李竹与被上诉人刘春东于2011年6月2日签订的房屋买卖合同。二、上诉人李竹返还给被上诉人刘春东定金10000元。于判决生效后十日内一次付清。三、驳回被上诉人刘春东的其他诉讼请求。案件受理费5900元，由李竹、刘春东各负担2950元。鉴定费3700元由刘春东负担。本判决为终审判决。审 判 长  万孝全审 判 员  乔丹青代理审判员  李 颖二〇一四年四月二日书 记 员  张 庆