北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第02390号原告邹凌云，男，1970年2月28日出生。委托代理人李佩鸿（原告之妻），女，1970年3月11日出生，北京科必德科技有限公司职员。被告马玉萍，女，1968年11月3日出生。被告刘爱东，男，1968年11月12日出生。第三人杨升朗，男，1966年11月25日出生。委托代理人栾金光，北京市盛廷律师事务所律师。原告邹凌云（以下简称原告）与被告马玉萍、刘爱东（以下简称姓名，一并出现称二被告）、第三人杨升朗（以下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李佩鸿、二被告及第三人委托代理人栾金光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我承租北京市朝阳区团结湖北三条xx房屋，该房屋为三居室。2011年6月1日，我将该房屋中东边一间转租给马玉萍，约定马玉萍于2013年11月9日给付42000元。2013年3月5日，我与刘爱东签订房屋租赁合同，转租上述房屋中中间一间，约定2013年9月5日、12月5日前马玉萍分别给付我24000元。2013年10月23日，我与马玉萍再次签订合同，将上述房屋中西边一间房屋转租给马玉萍，约定2013年10月24日前，马玉萍支付我48000元。二被告合伙经营家政公司，未按照约定支付租金并造成我房屋内的物品损坏严重。虽经我多次催缴，二被告以各种理由拒不支付。为此我诉至法院要求：1、二被告连带给付我东边一间房屋2013年12月10日至12月31日期间租金15400元；2、二被告连带给付我中间一间房屋2013年9月6日至12月31日期间租金68800元；3、二被告连带给付我西边一间房屋2013年10月25日至12月31日期间租金53600元；4、二被告连带给付我拖延租金的违约金46000元；5、二被告连带赔偿我财产损失34200元（包括：复印机，约价值3500元；电子显示屏，价值1500元；电脑键盘6个，价值240元；网线300米，价值200元；电热壶，价值60元；喷绘水30瓶，价值1500元；注射器墨水150支，价值3000元；声卡5个，价值250元；路由器5个，400元；电源线50根，价值250元；数据线50根，价值250元；主板3个，价值750元；电脑主机电源3个，价值450元；硬盘3个，价值1200元；电脑内存5个，价值750元；优盘5个，价值400元；手机SD卡5个，价值400元；电脑主机6个、液晶显示屏3个、喷绘纸A4和A3的各50包；柜子4个，每个价值1000元；滑板车1个，价值200元）。二被告辩称：我们二人是合作经营关系，我们分别与原告签订的房屋租赁合同都是为了共同经营使用，我们认可承担连带责任。原告所述与我们签订房屋租赁合同的情况属实，该房屋的房主是第三人。按照2013年3月5日所签合同约定，2013年9月5日前我们应当支付中间一间房屋2013年9月5日至12月4日期间租金。根据双方达成的补充协议，每月租金从8000元调整为6000元。当时第三人来说房屋是他的，但他没有出示任何房产证件。因为房屋抗震改造、外面加固不能使用，根据出租人的义务，我们多次与原告协商减免租金的事情，原告说他找第三人去沟通，因此我们就没有交纳租金。按照2013年10月23日所签合同原约定，2013年10月24日前我们应当支付西边一间房屋2013年10月24日至2014年4月23日期间租金，但双方另行约定"因特殊原因在纠纷解决后付款"，房租也改为每月6000元。原告说他找第三人去沟通。第三人在10月26日出示了合同，告知我们原告无权转租，但那个时候我们已经签订完了合同。按照2011年6月1日所签合同，我们应当于2013年11月9日前支付东边一间房屋2013年12月10日至2014年6月9日期间租金42000元。第三人要求我们不要将房租交给原告，因此我们就没有交纳租金。此外，原告所述的财产我们从未见过，原告也没有委托我们保管任何东西，因此我们不同意原告的诉讼请求。第三人述称：我是涉案房屋所有权人，我将房屋出租给原告，租赁合同期间为2012年1月1日至2015年12月31日，合同约定原告不能另行转租。原告将房屋转租给二被告，我对此不知情。2013年9月初，团结湖地区抗震改造，因为原告不配合，我到抗震办公室解决。我到涉案房屋处看的时候才发现房屋被转租了，于是我口头告知二被告不要交原告房租，同时我告知原告要解除合同，并要求其交纳房租。我认为2013年9月时就与原告解除了合同关系。经审理查明：北京市朝阳区团结湖北三条xx房屋原所有人为案外人郭祥。第三人于2012年1月4日取得该房屋所有权。原告自郭祥处承租上述房屋，租期自2010年11月1日至2015年12月31日。2011年6月1日，原告与马玉萍签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将上述房屋中东边一间出租给马玉萍，租赁期限自2011年5月10日至2015年12月30日；月租金7000元；如马玉萍存在未按照约定时间支付租金达三日或欠缴各项费用达二百元等情形之一，则应按月租金的200%支付原告违约金等。二被告表示，根据约定，2013年11月9日前应当支付原告2013年12月10日至2014年6月9日期间的租金42000元。2011年12月30日，原告与第三人签订《房屋租凭（赁）合同》，双方约定，第三人将北京市朝阳区团结湖北三条xx房屋出租给原告；租期自2012年1月1日至2015年12月31日；年租金130000元，每年12月前支付下一年租金；原告如拖欠房租七天以上，合同自动解除；原告如未经第三人书面同意转租、租借房屋，则第三人有权解除合同并收回房屋，并可要求原告按照合同总租金（520000元）的20%支付第三人违约金；原告如逾期缴纳应付费用，则每逾期一天按照欠费总额的20%向第三人支付滞纳金；原告如擅自退租则应按合同总租金的30%向第三人支付违约金等。2013年3月5日，原告与刘爱东签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将上述房屋中间一间出租给刘爱东；租赁期限自2013年3月6日至2015年12月30日；月租金8000元；如刘爱东存在未按照约定时间支付租金达三日或欠缴各项费用达二百元等情形之一，则应按月租金的200%支付原告违约金等。双方在该合同附件中约定，因原告要占用门面房部分广告资源，原告须向刘爱东每月支付2000元，故刘爱东每月支付房租为6000元。二被告表示，根据上述约定2013年9月5日前，其应当支付原告2013年9月5日至12月4日期间租金18000元。2013年10月23日，原告与马玉萍签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告将上述房屋西边一间出租给马玉萍，租赁期限自2013年10月24日至2015年12月30日；月租金8000元；如马玉萍存在未按照约定时间支付租金达三日或欠缴各项费用达二百元等情形之一，则应按月租金的200%支付原告违约金；但同时在合同中另手写约定"房屋特殊原因，到纠纷解决后付款"和"如有纠纷商定后为准"等。双方在合同附件中约定，因原告要经营电脑维修业务，马玉萍同意将门面房广告牌的1／2、门头通道的1／2让予原告做电脑维修用，原告需向马玉萍每月支付2000元，故马玉萍每月房租为6000元，"注：甲方（原告）中间房让出2000元，其获得经营权的实际代价为4000元"。审理中，二被告表示，其分别签订租赁合同承租上述房屋，为二人共同经营使用。2013年8、9月间，涉案房屋开始为期数月的抗震加固工作。二被告表示因房屋无法正常使用，故要求原告酌减租金。原告表示，在房屋抗震改造期间，二被告确向其提出减免租金的意见，但原告没有同意。2013年9月5日前，二被告未支付原告租金。2013年10月下旬，二被告收到第三人的书面通知，其内容为："本人是房屋所在：朝阳区团结湖北三条xx的业主，由于该房屋经年无法正常收到租金，且存在多次转租转让行为，更有非法收取转租租户的租房押金和转让费的行为，严重的损害了本房东的声誉和利益，更为严重的是非法冒用本房东的身份，在最近的有关团结湖街道进行抗震加固工程中多次阻挠施工进行，并且联络附近其他租户到区、街政府部门闹事，索取不正当赔偿。对于以上严重损害本房东的利益行为，本房东现特通知各位租户，请立即与本人联系，重新商谈商定房屋租约，规范租房行为，取缔各种违法行为。"该通知下附第三人签名及联系电话。此后，二被告未继续向原告支付租金。原告和第三人因房屋租赁合同纠纷曾诉至我院另案审理。2014年5月19日，我院作出（2014）朝民初字第16400号民生判决，认定原告在履行其与第三人所签《房屋租赁合同》期间存在自行转租房屋的违约事实，但原告确曾积极履行支付义务，不存在第三人所述其迟延支付租金的情形。据此，本院判决原告与第三人所签房屋租赁合同于二○一三年十一月二十六日解除；原告赔偿第三人违约金五万元，并驳回双方其他请求。原告因对我院判决有异议，上诉至北京市第三中级人民法院。2014年7月18日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第08750号民事判决书，驳回其上诉，维持原判。本案审理中，二被告表示其承租房屋时为空置。原告提供户外堆放物品照片打印件等证据材料，用以证明其主张的财产损失情况。二被告对此不予认可。经询，二被告与第三人表示，双方尚未重新签订房屋租赁合同，但因原告已经失去对涉案房屋的控制，故二被告与原告间房屋租赁合同无法继续履行。原、被告均不要求本院对双方房屋租赁合同解除事宜进行处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、（2014）三中民终字第08750号民事判决书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与二被告所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，原告作为出租人应当按照约定将租赁房屋交付二被告使用。本案中，根据约定，2013年9月5日前二被告应当支付原告2013年9月5日至12月4日期间中间一间房间租金。但是其时正值有关单位对房屋进行抗震加固，非因二被告原因造成该房屋无法正常使用，二被告有理由与原告就房租酌减等损失分担问题进行协商。原、被告在2013年10月23日签订《房屋租赁合同》时，双方已经明确约定"房屋特殊原因，到纠纷解决后付款"。此后第三人作为房屋所有权人亦明确要求二被告停止向原告支付房屋租金，故此时二被告停止支付行为系对原告继续履行合同能力的合理质疑。综上，原告主张二被告存在拒付租金的违约事实，并据此要求其支付违约金依据不足。根据人民法院生效判决，原告与第三人的房屋租赁合同关系已经于2013年11月26日解除；原告亦未再实际控制涉案房屋，其缺乏与二被告继续履行房屋租赁合同的能力，故对原告主张此时间节点前租金的诉讼请求，本院予以支持。就租金标准问题，本院认为，2013年3月5日和10月23日两份《房屋租赁合同》约定的月租金标准为6000元，且原、被告就抗震加固房屋期间的租金减免问题并未达成一致意见，故二被告应按照约定标准支付原告租金。原、被告均不主张在本案中就合同解除事宜进行处理，故双方就该合同的其他争议可另行解决。原告提供的现有证据，无法证明其财产损失情况及其主张损失与二被告的关联性，故就其相关诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告马玉萍、刘爱东于本判决书生效后七日内按照每月六千元的标准连带给付原告邹凌云北京市朝阳区团结湖北三条xx房屋中间一间房间二○一三年九月六日至二○一三年十一月二十六日期间房屋租金；二、被告马玉萍、刘爱东于本判决书生效后七日内按照每月六千元的标准连带给付原告邹凌云北京市朝阳区团结湖北三条xx房屋西边一间房间二○一三年十月二十五日至二○一三年十一月二十六日期间房屋租金；三、驳回原告邹凌云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，由原告邹凌云负担2110元（已交纳）；由被告马玉萍、刘爱东负担175元（原告邹凌云已交纳，被告马玉萍、刘爱东于本判决书生效后七日内给付原告邹凌云）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 徐 悦二〇一四年八月十五日书记员 郭天天