海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第141号 原告：刘洋，男，1980年2月19日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。 委托代理人：宋丽娟，女，1952年9月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市，系刘洋母亲。 被告：海南富鸿房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市。 法定代表人：方旭祥，该公司董事长。 委托代理人：邱金福，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 原告刘洋与被告海南富鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋丽娟，被告的委托代理人邱金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2009年12月通过哈尔滨报达沿海房产超市与琼海富鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于琼海市嘉积镇银海路琼岛椰澜湾小区B2栋4大暖302号房，建筑面积53.73平方米，房价193254元。原告全额支付了购房款。根据合同约定，被告应于2010年6月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用。2010年9月房子竣工后，被告通过哈尔滨报达沿海房产超市通知原告来接收房屋。原告来收房时发现房子里天棚、四壁到处被雨水浸泡，地面积水达半尺深，便与被告、物业公司一同到楼顶查看，发现棚顶天沟没做防水，沟里灰渍、残土都没有清理。被告表示一定整改，原告没有收房便返回哈尔滨。随后，原告多次与被告公司员工联系，但房子一直没有修好。2013年12月，被告再次通知原告来接收房屋，原告当时再三询问漏雨是否修好，被告答复称已修好。但原告到达现场时，发现根本没修好，且漏得更严重了，漏雨已使墙壁、天棚长满绿毛。原告购买的房子四年不能入住，原告得租房居住，造成了巨大的损失。为此，原告诉至法院，要求判令被告：1、支付迟延交房违约金54108元（计至2014年3月30日止）；2、支付两次来琼海接房造成的差旅费5309元；3、2011年来琼海居住7个月的房租5600元；4、承诺交房期限，并从此时计算保修五年。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、购房发票，证明原告按照合同约定支付房款。2、商品房买卖合同，证明合同第五条、第八条的相关内容。3、照片，证明2010年9月、2013年12月两次交房时的情况以及2013年9月小区公告通知业主办理交房。4、物业证明，证明2013年12月原告来收房时严重漏雨的情况。5、信函，证明因房屋严重漏雨，业主联名向市长反映情况。6、琼海市建设工程质量安全监督站的证明，证明房屋严重漏雨不能交付使用的情况。7、琼海市建设工程质量安全监督站出具的关于椰澜湾小区房屋漏水问题保修的函，证明根据质监站的现场勘查，房屋漏雨情况属实，要求开发商维修。8、两次来琼海收房的差旅费票据及证明，证明原告两次收房差旅费花费5309元。9、房屋租赁合同，证明因不能交房，原告租房花费5600元。 被告辩称：原、被告签订购房合同，约定交房时间为2010年6月1日前，交付条件为验收合格。被告房屋经验收合格后按时书面通知原告收房，但原告接到通知后并未按照约定办理交接手续。现原告将被告诉至法院，要求支付违约金并赔偿损失，被告认为没有事实和法律依据，理由如下：1、被告不存在迟延交房的情况，原告主张迟延交房违约金的请求，没有事实和法律依据且已超过诉讼时效。首先，被告建设的房屋竣工验收后便书面通知原告收房，原告接到通知书因自身原因未曾收房，按照合同第十一条约定，交付已经完成，不存在迟延交付及再次交付的情况。其次，被告的房屋是经过政府主管部门验收并取得验收备案登记，说明当时房屋质量是合格的，即使房屋后来存在瑕疵，被告也只是存在保修责任，而非承担逾期交房的违约责任。再次，即使被告迟延交付或房屋存在质量问题导致原告收房，按照双方约定的2010年6月1日交付房屋，原告到现在才主张要违约金，已超过诉讼时效。2、原告主张的差旅费5309元的损失，没有事实依据。原告提供的证据无法证实原告曾花费过该费用，也无法证实这些费用系因原告购买被告的房产所需花费。3、原告主张的房屋承租损失5600元没有事实依据。租赁合同不知来源，无法确定其真实性，也没有相应票据予以证实，无法确定原告是否租房，且即使原告确实在琼海租房，该行为与办理房屋交接没有直接关系。4、关于原告要求被告承担维修责任，对房屋进行保修是双方合同约定的义务，如房屋确实存在质量问题且属于被告的责任，被告同意进行维修。综上，原告诉求无理，请求法院依法驳回。 被告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：竣工验收备案登记证（2010年12月6日），证明出售的房屋经综合验收合格。 经质证，被告对原告证据1、2的真实性、合法性及关联性均没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，来源不清楚，是数码照片制作；对证据4、5的真实性无法确认；对证据6、7的真实性没有异议，但证据7文件针对的主体是朝阳建筑公司；对证据8的真实性有异议，证据8、9的关联性有异议。原告对被告证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。 本院对原告证据1、2、4、6、7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3中2013年12月16日拍摄的3张照片，与证据4、6、7相互印证，本院对其真实性予以确认，对2010年10月2日拍摄的照片及2013年9月26日的紧急通知，无其他证据佐证，被告也不认可，本院不予确认；对证据5，与证据6、7相互印证，本院对其真实性予以确认；对证据8中票据的真实性予以确认，但未能确认该费用是否因收房事宜产生的费用，对其关联性不予确认，该证据中的证明虽系黑龙江省报达沿海房地产销售代理有限公司单方出具，但原告收到被告的收房通知后，其母亲宋丽娟确于2010年曾来琼海收房，且证明中的往返机票费用、保险费与票据中电子客票行程单、保险单的费用相符，故对其往返机票2220及保险费40元予以确认，对其他费用，未能提供其他证据佐证，故本院不予确认；证据9的承租方为原告，但原告代理人表示并非原告居住，且没有其他证据佐证，亦不能证实与本案的关联，本院不予确认。本院对被告证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2009年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海经济开发区的琼岛椰澜湾B2幢4单元302房，建筑面积53.73平方米，单价每平方米3596.59元，总价款193245元，付款方式为一次性付款。合同第八条约定出卖人应当在2010年6月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款193245元。2010年9月，被告通知原告收房，原告母亲宋丽娟来收房时因房屋漏水而没有接收房屋。同年12月6日，被告取得琼岛椰澜湾B区1#、2#、3#、4#、5#楼的建筑工程竣工验收备案证。2013年12月，原告向琼海市政府、琼海市建设工程质量安全监督站反映，其购买的房屋棚顶严重漏雨，墙壁长毛、地面积水，房屋不能使用，要求进行处理。琼海市建设工程质量安全监督站回复表示已派人现场勘察，反映情况基本属实，其已向施工单位去函要求限期整改。 另查明，涉案房屋至起诉时仍没有完成维修。 本案在审理过程中，原告向本院申请撤回第四项诉讼请求“承诺交房期限，要求从此时计算保修5年”。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房的违约行为，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效被告逾期交房是否应承担违约责任。二、被告应否支付原告差旅费、房屋租金。 一、被告是否存在逾期交房的违约行为，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效被告逾期交房是否应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2010年6月1日前将房屋交付原告，被告虽于2010年9月曾通知原告收房，但由于房屋顶棚漏水，已经影响到原告的居住使用，原告有权拒绝接收房屋。现涉案房屋没有完成维修，双方至今没有办理房屋交接手续，故被告已经构成逾期交房，应承担相应的违约责任。被告抗辩其已通知原告收房，原告系因自身原因没有收房，被告没有迟延交付，其抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告在合同中约定逾期交房违约金按已付房价款的日万分之二支付。被告逾期交房，其逾期交房违约金随着违约行为的持续不断发生，对违约金的请求给付属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，即从起诉之日起倒推两年，这两年内发生的违约金没有超过诉讼时效。本案中，原告于2014年4月14日才向本院起诉主张权利，并且未能举证证明诉讼时效曾经发生中止、中断、延长情形，故其请求被告支付2012年4月14日之前的违约金已超过诉讼时效期间，应不予支持，但2012年4月15日至2014年4月14日的违约金，未超过诉讼时效期间，依法应予保护，原告实际主张至2014年3月30日的违约金，本院予以照准。综上所述，被告应承担2012年4月15日至2014年3月30日共715天总房款日万分之二的违约金，即27634元（193245元×0.0002×715天）。 二、被告应否支付原告差旅费、房屋租金。本案中，被告在其开发的商品房未经验收合格的情况下通知原告来收房，原告母亲宋丽娟于2010年9月前来收房，因房屋漏雨而拒收，被告存在过错，应承担相应的责任。原告请求支付2010年9月的往返差旅费，即往返机票2220元及保险费40元，合计2260元，应予支持。原告主张2010年发生的其他费用，没有提供相关证据佐证，本院不予采纳；其主张的2013年12月发生的差旅费，未能确认是否因收房事宜所产生的费用，无法证实与本案的关联，被告也不认可，本院不予支持。原告主张的房屋租金，承租方系原告，但并非原告居住，且原告也没有提供相关证据证明费用的发生，对其该项诉请，本院不予支持。 本院在审理过程中，原告申请撤回第四项诉讼请求“承诺交房期限，要求从此时计算保修5年”，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告海南富鸿房地产开发有限公司在于本判决生效之日起十日内，向原告刘洋支付逾期交房违约金人民币27634元、差旅费人民币2260元，以上共计29894元。 二、驳回原告刘洋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1425元，由原告刘洋承担770元，被告海南富鸿房地产开发有限公司承担655元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  符儒超 人民陪审员  张家谋 二〇一四年八月十九日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时 效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。