广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第2069号原告民航快递有限责任公司深圳分公司。代表人陈树辉，总经理。委托代理人唐俊生，广东启隆律师事务所律师。被告王岩辉，男，回族，1972年2月3日出生。委托代理人杨松，广东融关律师事务所律师。委托代理人濮庆，广东融关律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立��受理后，依法由审判员张敏独任审理，于2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人唐俊生，被告王岩辉及其委托代理人杨松、濮庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月12日，原被告双方签订《房屋租赁合同书》。约定原告将位于深圳市福田区车公庙泰然工业区213栋1楼C座房屋（以下简称租赁房屋）租赁给被告使用，租金每月为人民币154320元。被告于2011年4月15日将付首月租金，以后每月7日前交付租金。租赁期限自2011年4月15日至2016年4日14日，免租期至2011年5月31日。原告可向被告收取两个月租金数额的租赁保证人民币308640元，被告拖欠租金达30天以下或拖欠各项费用导致原告损失达5万元以上的，不予退还保证金。如双方就本合同发生争议后协商不能解决的，向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2011年9月15日，双方再次签订《深圳市房屋租赁合同书》。该合同的内容与前一份合同基本一致。2011年9月16日，原被告签订《房屋租赁补充协议》。双方同意被告将承租物业转租，但转租后仍由被告按时交纳租金。2012年11月6日，原告向被告送达《征询函》，通知其租赁房屋转让的情况，并就房屋购买优先权征求其意见。2012年11月29日，被告提出声明，如其在转让公告期内未向上海联合产权交易所提交受让申请及其他相关文件，并按照规定交纳交易保证金，则表示其自动放弃该房屋的优先购买权。2012年12月25日，经过公开竞价等相关程序后，由张伯丹购得租赁房屋。截止2013年1月，被告共拖欠原告租金、管理费、水电费等共计人民币592621.79元。经原告多次催促被告支付拖欠费用，但被告至今未付。不得己，原告唯有诉诸法律，以维护自身的合法权益。请求法院判令：1、被告向原告支付租金、管理费、水电费���共计人民币592621.79元以及利息人民币23745元（暂计至2012年9月10日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告口头辩称，我方确认拖欠原告租金，原告应出具管理费、水电费的计算明细。另，我方已与原告口头协商，以保证金充抵部分租金。经审理查明，2011年4月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区车公庙泰然工业区213栋1楼C座房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计1286平方米；月租金总额为154320元，自2013年6月1日起，房屋租金在原租金基础上递增5%至合同期满；乙方应于2011年4月15日前交付首期租金154320元；乙方应于每月7日前向甲方交付租金；租赁期限为2011年4月15日起至2016年4月14日止，其中2011年4月15日至5月31日；租赁房屋用途为商铺；甲方应于2011年4月15日前将租赁房屋交付给乙方使用并办理移交手续；甲方交付房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金308640元；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，如延期支付，由乙方承担滞纳金等违约责任；如乙方拖欠甲方租金达30天（1个月）以上的，或者乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5万元以上的，甲方可不予退还租赁保证金。双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于2011年4月15日将租赁房屋交付给被告使用。被告向原告交纳了租赁保证金308640元。2011年9月15日，双方签订了一份用于备案的《房屋租赁合同》，除租赁期限有所不同外，合同条款与上述合同内容基本一致。庭审中，原、被告确认双方实际履行的是2011年4月12日签订的合同。2011年9月16日，原告（甲方、出租方）被��（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定：甲方同意乙方将已承租物业部分转租（原则上不能超过50%）；乙方保证转租后仍由乙方按时向甲方足额交纳租金及不损害甲方任何其它利益；乙方转租以后所产生的一切责任由乙方自行承担。2012年11月6日，原告向被告发出一份《征询函》，内容为：原告拟于近期在上海联合产权交易所公开挂牌转让被告承租的涉案房屋，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告对该房产享有同等条件下的优先购买权，现就优先购买权征求被告意见，请被告于三个工作日内，就是否行使优先购买权回函告知。2012年11月29日，被告向原告出具一份《承租人声明》，声明如其在转让公告期内未向上海联合产权交易所提交受让申请及其他相关文件，并按照国有资产转让的相关规定交纳交易保证金，则表示其自动放弃涉案房产的��先购买权。2012年12月25日，案外人张伯丹与涉案房屋的产权人民航快递有限责任公司在上海联合产权交易所鉴证下签署了《上海市产权交易合同（2011版）》，涉案房产由张伯丹以3540万元通过公开竞价受让。2013年3月8日，原告向被告发出一份《告知函》，告知被告：原告已通过上海联合产权交易所公开挂牌处置涉案房产，已于2012年12月25日与买方张伯丹签订了《产权交易合同》，并于2013年1月23日完成了过户手续；根据原、被告所签《房屋租赁合同》及原告与张伯丹签订的《产权交易合同》，在产权人发生变更时，受让方需继续履行该《房屋租赁合同》，租金自产权变更之日（含）起由受让方享有，因此张伯丹享有涉案房产2013年1月23日以后所产生的所有权益，在此之前，涉案房产的所有权益仍由民航快递有限责任公司享有；目前，被告尚欠原告房租、水电费、物业管理费等款项共计592621.79元，请被告在收到该函后5个工作日内向原告缴纳，否则，原告有权单方解除租赁合同，并保留追究违约责任的权利；2013年1月23日以后产生的房租，请交给张伯丹。被告于当日收到该《告知函》。2013年8月7日，原告委托广东启隆律师事务所律师向被告发出一份《律师函》，要求被告在3日内支付所欠租金、水电费、管理费等合计592621.79元。庭审中，双方确认被告正常支付租金至2012年11月。被告确认截止2013年1月23日，累计拖欠原告房租、水电费、物业管理费共计592621.79元。原告确认已收取原告的租赁保证金308640元未退还。被告主张与原告达成口头协议，原告同意被告以租赁保证金充抵部分租金，原告对此不予认可。另查，原告系民航快递有限责任公司的分公司。2011年4月，该公司向原告出具《证明》，同意原告代为出租涉案房屋。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未依约及时足额支付租金、水电费、物业管理费等，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。原告请求被告支付拖欠的租金、管理费、水电费等共计592621.79元并从2013年1月23日起支付利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。利息应以592621.79元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率从2013年1月23日起计至本院确定的付款之日止。被告主张与原告达成口头协议，约定以租赁保证金充抵部分租金，但原告对此不予认可，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告王岩辉应于本判决生效之日起七日内支付原告民航快递有限责任公司深圳分公司租金、管理费、水电费等共计592621.79元及利息（以592621.79元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率从2013年1月23日起计至本院确定的付款之日止）。被告如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费9964元（原告已预交），因适用简易程序审理，减半收取4982元，由被告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 敏二〇一四年一月六日书记员 黄麟舒第7页，共7页