江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2013）泰���民初字第1437号原告某某商贸有限公司。法定代表人鞠雪华，总经理。委托代理人刘谨。委托代理人何永健。被告王某某。委托代理人孙裴、韩建成。原告某某商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告王某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商贸公司的委托代理人刘谨、何永健，被告王某某及其委托代理人孙裴、韩建成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某商贸有限公司诉称，原告股东何永健与被告于2010年10月18日签订租房协议，原告租用被告所有的位于黄桥镇十桥南路的两间门面房作为原告的经营用房，批发、零售销售五粮情酒，合同期2年。到期后双方于2012年10月18日续签2年合同，原告方继续经营。2013年8月1日开始，被告方数次非法对原告所租门面房实施断电，导致原告一直无法正常开门营业，8月1日晚被告发短信给原告方称合同自2013年8月2日终止。被告的行为已违反了双方租赁合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，造成原告重大损失，现原告为维护其合法权益，请求判决解除原被告之间的租房协议；被告退还原告租金28886元，赔偿原告经营损失45703元，装修损失24577元，合计人民币99166元；并承担本案诉讼费。被告王某某辩称，被告与原告签订两份租房协议，协议约定原告经营烟酒店。2012年10月18日，被告给原告出具租金收条，由此可见房屋租赁合同的当事人是被告和何永健，根据合同相对性原则，原告商贸公司不是适格主体，依法应驳回起诉。即使何永健作为原告，在实体上其诉讼请求也没有依据，2012年签订合同时，被告即提出需要解决广告牌致空调无法工作的问题，何永健承诺尽快办理，但直到2013年8月份，何永健都未解决空调问题。8月2日后被告一直给何永健供电，直到今天何永健也没有向被告提出中止房屋租赁合同的意见，并交出房屋，被告与何永健租赁合同履行过程中，被告无根本性违约行为，何永健要求解除协议于法无据。经审理查明，原告商贸公司系自然人控股的有限公司，何永健系原告商贸公司的控股股东及监事。2010年10月18日，何永健与被告王某某签订租房协议，约定何永健租赁被告所有的位于黄桥镇十桥南路159-161号的两间门面房及一个卫生间（以下简称租赁房屋）用于经营酒类专卖店，租期2年，租金20800元／年。原告商贸公司于2010年10月20日领取工商营业执照，住所地为本案所涉租赁房屋，后原告商贸公司在租赁房屋举行开业仪式并连续经营。租赁合同到期后，2012年10月18日双方重新签订2年租房协议，租金合计47600元。原告商贸公司在租赁房屋内继续经营。后双方因被告空调外机散热���题产生纠纷，原告曾先将广告灯箱下方部分吊顶拆除，又请空调维修工准备迁移空调外机，因被告原因未能移机。自2013年8月1日起，被告多次对租赁房屋停止供电。同年8月1日，被告通过手机短信通知何永建：“门面房合同自2013年8月2日起自行终止，后续事宜，你按你认为的程序办”。2013年8月15日原告持诉称理由诉至本院，本案经本院调解未果。另查，原告称2010年、2012年签订租赁合同后，曾对租赁房屋进行装潢，并提交2010年、2012年装潢协议书、收据予以证明。对原告所称2012年的装潢价值，由本院委托，泰州中兴房地产估价资产评估有限公司评估装修剩余受益价值为20681元，原告用去鉴定费1750元。对此，被告否认原告2012年曾进行装潢，同时向本院申请对原告2012年的装潢协议、收据形成时间进行鉴定，但原告未同意鉴定。以上事实，有某某商贸有限公司的营业执照、组织机构代码证、泰州市泰兴工商行政管理局黄桥分局出具的原告的工商档案登记表、租房协议、照片、泰兴市公安局黄桥派出所出具的接处警工作登记表、短信整理材料、证人证言及原被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，1、原被告所签订的房屋租赁合同并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于原告商贸公司是否具有诉讼主体资格。对此，本院认为2010年、2012年与被告签订租房协议的何永健系原告商贸公司的控股股东及监事，其与被告签订的2份租赁合同时，是代表原告商贸公司与被告签订租赁合同，均系职务行为；且2010年10月18日何永健与被告签订租赁合同后，原告就对租赁房屋进行装潢并以原告商贸公司的名义举行开业仪式并连续经营，被告一直未提出异议，即使被告签订租赁合同时不知道经营主体是原告商贸��司，但是原告使用租赁房屋经营的二年时间内，被告对此从未提出异议并主张终止合同，同时，在2010年租赁合同到期后，被告又与何永健续签二年租赁合同，同意继续出租租赁房屋，至双方产生纠纷前，被告均未提出异议，足以认定被告明知经营主体系原告商贸公司；另原告商贸公司的营业执照登记地址一直是本案所涉租赁房屋，原告的企业名称、法人代表、住所地、股东姓名、股东出资额、法定代表人、监事等登记信息自2010年至2013年期间亦未发生变更，且自2010年10月至2013年8月被告提出终止租赁合同时，实际使用租赁房屋的经营者也是原告商贸公司。综上，本院对被告辩称房屋租赁合同的当事人是何永健，原告商贸公司不是适格主体，应驳回起诉的观点不予支持，原告商贸公司主体资格适格。2、关于租赁合同应否解除。首先，双方因空调外机散热产生纠纷未能协商一致的情况下，被告于2013年8月1日通过短信通知原告方自2013年8月2日起终止租赁合同，即被告以短信方式明确对原告表示终止双方签订的租赁合同。其次，原告提交的公安机关的出警记录表、原告拍摄的照片等证据证实被告曾多次私自停止向租赁房屋供电，由于租赁房屋有无供电决定着原告能否顺利营业，从查明的事实可以确认被告在双方产生纠纷后曾多次私自停止供电，致原告无法正常使用租赁房屋，并影响原告经营活动的正常进行。最后，一方面，双方2010年签订租赁合同后，原告就已制作了空调所涉广告灯箱，并一直使用至2013年，即使因某些客观原因造成空调外机散热不佳，从利于解决问题的角度考虑，双方亦应通过协商解决矛盾，且从原告曾先后实施将广告灯箱下方部分吊顶拆除以利于空调散热及请空调维修工迁移空调外机的行动来看，原告针对空调��热问题，已积极实施了相关行为。另一方面，空调矛盾未能得到解决的原因，既有广告灯箱导致空调散热不佳无法工作，亦有因被告原因造成维修工未能迁移空调外机，也有被告实施了断电行为及向原告方发短信明确表示自8月2日终止租赁合同的行为。综上，本院对被告所称何永健未能解决空调问题，被告无根本违约行为，何永健要求解除协议于法无据的辩称观点不予采信，原告提出房屋租赁合同已于2013年8月2日解除的诉讼请求，依法有据，本院予以确认，故本院对原告主张被告按租赁协议租金标准返还2013年8月2日至2014年10月18日的租金28886元诉讼请求予以支持。3、关于原告主张经营损失45703元的诉讼请求。⑴由于本案所涉租赁合同租赁期限未届满时，被告即提出解除合同，导致原告未能按约定使用租赁房屋，现原告主张因合同解除需另行租赁房屋产生部分费用，依法有据，本院予以支持，结合本案实际，本院酌情以原被告2012年10月签订的租赁合同约定的租金标准（1783元／月）计算2个月，计3566元。⑵对于原告主张的其他经营损失，因原告未能提交充分证据予以证实，故本院不予支持。4、关于原告主张的装潢损失，⑴关于2010年租赁房屋时的装潢，首先，2010年10月的租房协议已履行结束，原告未能举证租赁到期后，双方曾对该装潢的如何处理作出明确约定，其次，2012年10月双方签订的租房协议中约定承租期满后，承租方须恢复原状，现双方因空调散热产生纠纷，被告提出终止合同后，租赁合同未能继续履行，故本院确认被告对原告2010年租赁房屋时的装潢不应承担赔偿责任。⑵关于2012年租赁房屋时的装潢，原告提交了2012年11月20日装潢协议书、12月17日装修费收据证明2012年10月签订租房协议后，曾对租赁房屋进行装潢，被告认为原告没有进行装潢，并在法定举证期限内申请对装潢协议、收据的形成时间进行鉴定，但是原告不同意进行鉴定，而且原告亦未能提交其他证据证实原告2012年10月18日以后，曾对租赁房屋进行过装潢以及装潢的具体项目，根据证据规则的规定，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告主张的2012年租赁房屋时的装潢损失亦不予支持。综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告某某商贸有限公司与被告王某某于2012年10月18日签订的房屋租赁合同已于2013年8月2日解除。二、原告某某商贸有限公司于本判决生效之日起10日内将所承租的位于泰兴市黄桥镇十桥南路159-161号的两间门面房及一个卫生间返还给被告王某某。三、被��王某某于本判决生效之日起10日内给付原告某某商贸有限公司人民币32452元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原、被告各负担1150元（此款原告已预交1150元，被告于本判决生效后10日内向本院缴纳1150元）。鉴定费1750元，由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时通过当地银行交纳案件上诉费2300元（开户行：农行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。审 判 长  宋炳忠审 判 员  程志伟代理陪审员  王 云二〇一四年四月二十八日书 记 员  周 琳