广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）贺民二终字第50号上诉人（一审被告）：贺州市鸿德房地产开发有限公司。法定代表人：刘某某，该公司总经理。委托代理人：李洪强，广西贺江律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗某某。委托代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。上诉人贺州市鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）因与被上诉人罗某某商品房买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第1101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭审理了本案。上诉人鸿德公司的委托代理人李洪强、被上诉人罗某某的委托代理人卢红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月20日，买受人罗某某与出卖人鸿德公司签订《商品房买卖合同》，由鸿德公司将自己开发建设的德兴花园第X幢X单元第X层X号商品房出卖给罗某某，房款总金额427755元，合同约定的商品房交付时间为2011年11月30日前。合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、依据报纸通知、政府文件、设计及规划部门批准规划变更的，可延期一定的工期时间。”合同第九条第1项第⑵点约定“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同规定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。2011年8月20日，原告向被告支付购房首付款128755元，余款299000元通过银行按揭贷款支付给被告，总购房款427755元全部付清。2011年6月18日，被告根据贺州市房地产市场需求调查，为满足客户对小户型商品房的需求，缓解买房难问题，拟对面积164.81㎡、156.71㎡的大户型分别更改为面积103.50㎡、61.30㎡和面积97.50㎡、59.20㎡的中小户型，向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，2011年8月3日，贺州市住房和城乡建设委员会作出《关于德兴花园部分户型调整的批复》，同意被告对上述户型调整的申请。2011年8月5日，德兴花园承建单位玉林市第一建筑安装工程公司向被告递交《关于德兴花园施工工期延期的请示函》，因德兴花园部分户型调整，申请将该工程工期延长240天，该工程竣工时间顺延至2012年7月，被告经审核于2011年8月9日复函，同意该工程施工竣工工期延迟至2012年7月。2012年7月20日德兴花园项目验收合格，2012年7月25日被告在《贺州日报》第四版刊登交房公告，向德兴花园全体业主公告通知交、收房事宜，被告实际交房时间为2012年7月25日至30日。2012年9月17日，原、被告双方实际交接房屋。一审法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，经双方协商一致，是有效合同。在合同履行过程中，原告依约履行了支付全部购房款义务。被告在德兴花园建设过程中，根据调查研究和当地购房户对小户型商品房需求的实际，决定对部分户型进行调整，并于2011年6月18日向贺州市住房和城乡建设委员会递交《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，户型调整报告于2011年8月3日得到批准，工期已延长240天到2012年7月，但被告与原告在2011年8月20日签订《商品房买卖合同》时仍将交房时间约定在2011年11月30日前，而不是顺延8个月约定到2012年7月底前交房，因此而导致的逾期交房责任应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物……。”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告按日支付已付购房款万分之二违约金20532元（427755元×240天×万分之二／日），予以支持。2012年7月25日，被告通知购房户办理交接房屋手续，原告没有按时去办理交接房屋手续，而是在2012年9月20日才去办理交接房手续，不能认为是被告违约延期交房。原告认为自2012年8月1日起至实际交房的2012年9月20日止的时间也是被告违约延期交房时间，被告应承担违约责任。原告的上述主张没有法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决：被告鸿德公司向原告罗某某支付逾期交房违约金20532元；案件受理费429元，减半收取214元，由原告罗某某负担39元，被告鸿德公司负担175元。上诉人鸿德公司不服一审判决，上诉称：上诉人鸿德公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期……3、依据报纸通知、政府文件、设计及规划变更的，可延期一定的工期时间。据此，鸿德公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的交房时间是有特别约定的，如有上述合同第八条第二款约定的情形发生，则上诉人可据实延长一定的工期时间，延长相应的交房时间。上诉人交房时间比约定时间可以延长240天，是依据贺州市住房和城乡建设委员会作出的《关于德兴花园部分户型调整的批复》而调整户型设计，同时该工程施工工期也延长了240天。上诉人只要在合同约定的交房时间（即2011年11月30日）再延长240天之前交房，即在2012年7月30日前交房是符合合同约定的。因此，上诉人鸿德公司于2012年7月25日交房符合合同约定，鸿德公司在合同履行中没有违约。一审判决认为上诉人鸿德公司明知施工期限已作延长却仍在《商品房买卖合同》中约定于2011年11月30日前交房，从而判定逾期交房责任由鸿德公司承担，没有法律依据，也不符合合同约定。请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人罗某某答辩称：上诉人鸿德公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已明知要对户型进行调整，房屋的施工工期也可能延长，仍在合同中约定于2011年11月30日前交房。由于鸿德公司违约迟延交房，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，鸿德公司应当承担迟延交房的违约责任。一审认定事实清楚，适用法律和判决正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：上诉人鸿德公司迟延交房是否构成违约，应否承担违约责任。上诉人鸿德公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是有效合同，在合同履行过程中，被上诉人依约履行了支付购房款的义务。而上诉人鸿德公司在与被上诉人签订合同之前，根据当地商品房市场状况已决定对德兴花园商品房项目中的部分户型进行调整并于2011年6月18日向贺州市住房和城乡建设委员会递交了《关于德兴花园部分户型的调整申请报告》，该户型调整报告也已于2011年8月3日获得有关部门批准。可见，上诉人鸿德公司在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对于因户型调整会延长工期是明知的，按理应当在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时明确约定顺延工期后的具体交房时间，但上诉人鸿德公司明知工期可能延长却仍约定交房时间为2011年11月30日，从而导致实际交房时间比合同约定时间迟延了240天，确已构成违约，应当承担违约责任。上诉人鸿德公司以其迟延交房符合合同第八条第二款约定情形，提出应免除违约责任的主张，理由不能成立，本院不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决上诉人鸿德公司按合同约定的违约金计付方式向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人鸿德公司的上诉主张，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费313元（上诉人已预交），由上诉人贺州市鸿德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚智文审判员  陈立峰审判员  严永茂二〇一四年四月一日书记员  张 金