南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2010）青民二初字第958号原告（反诉被告）：南宁XX房地产顾问有限公司，住所地：南宁市望园路**。法定代表人：黄XX，董事长。委托代理人：吴进金，广西方园律师事务所律师。被告（反诉原告）：XX（广西）置业有限公司，，住所地：南宁市科园大道**法定代表人：CHANGXX（中文名：张XX），董事长。委托代理人：林铸，广西通诚律师事务所律师。原告（反诉被告）南宁XX房地产顾问有限公司与被告（反诉原告）XX（广西）置业有限公司委托代理合同纠纷一案，本院于2010年8月25日立案受理后，被告于2010年10月8日提出反诉。本院依法组成由审判员李康担任审判长，人民陪审员潘平方、陈翘参加的合议庭，于2010年11月10日公开开庭进行了审理。书记员郑如瑶担任法庭记录。原告的委托代理人吴进金、被告的委托代理人林铸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年12月3日，原、被告签订了一份《项目营销代理合同》，合同约定：甲方（即被告）委托乙方（即原告）代理销售位于南宁市东盟各国联络处XX园区项目，乙方负责项目策划、宣传和销售，并约定了营销代理费用的结算、支付方式。合同还约定：商铺及车位在开盘销售6个月内未能完成总销量的50%的，甲方有权在确定未完成总销量的第2日起、10日内，向乙方发出书面通知解除合同。由于受国家对房地产调控政策的影响，开盘销售6个月内乙方无法完成商铺、车位总销量的50%。被告于2010年6月28日向原告发出《关于解除销售代理合同的通知》，解除双方签订的《项目营销代理合同》，并要求原告退出销售现场。原告按其要求退出，并要求被告结清已销售部分的营销代理费用。至合同解除日，双方对原告的实际销售量均无异议，被告也全额支付了合同第四条项下的基本代理费，但是，被告对超出销售底价的奖励部分，却以不符合条件为由拒绝支付。合同约定，项目写字楼的销售底价为均价6600元／㎡，商铺的销售底价为均价15000元／㎡，车位的销售底价均价为120000元／个，实际销售超出底价部分，甲方占85%，乙方占15%。至合同解除前，原告实际销售商镝面积1255.82㎡，成交总价25581324元，按原定销售底价总价为18837300元，超额6744024元；实际销售写字楼面积为4581.71㎡，成交总价36803080元，按原定销售底价为30239286元，超额6563794元；实际销售车位92个，成交总价11538720元，按原销售底价总价为11040000元，超额498720元。商铺、写字楼和车位三项合计超额13806538元，按合同约定，超额部分原告占15%，合计2070980元。经追讨，被告拒绝支付。为此，特提起诉讼，请依法判令：1、被告支付超额奖励代理费2070980元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告的诉讼主张不成立，一、不可抗力是指不能预见不能避免不能克服的客观情况，原告主张的“受国家对房地产调控政策的影响”依法不能成为其免责的法定事由，而属于正常的商业风险。且原告没有提供证据也没有及时通知被告，应当视为原告违约。二、原告没有完成合同约定的销售任务，已经构成违约，原告要求支付超额部分的奖励没有法律根据，被告有权拒付。三、由于原告违约，被告已经向原告发出解除合同通知书，双方同意解除合同，被告同意支付合同约定的基本代理费。四、合同约定该项目是约定销售底价，并与约定的销售比例相互挂钩确定原告的提成比例，原告在约定的时间内没有完成销售比例，除不能获得超额奖励提成外，被告还享有追溯原告违约的权利。五、双方已经就销售比例、销售底价达成一致，而原告在销售过程中，擅自降低部分物业的销售价格，造成被告损失700多万元，原告应当承担相应的赔偿责任。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：被反诉人在合同期间，共销售出商铺1255.82㎡，写字楼4581.71㎡，停车位92个，反诉人同意支付给被反诉人基本销售提成，但被反诉人事先没有向反诉人报告且未经同意，违反合同约定，擅自改变物业的销售价格，以低于合同约定的销售底价出售物业，其中出售停车位23个，造成反诉人的损失50100元；销售第一期住房109套，14108.39㎡，造成反诉人损失5939763元；销售第二期住房26套，3779.11㎡，造成反诉人损失953425元，销售第三期住房60套，8614.49㎡，造成反诉人损失673924元，以上合计共造成反诉人损失7617212元。反诉被告应当予以赔偿。反诉被告答辩称：其所出售的物业均是由客户与反诉原告签订买卖合同的，最终决定出售价格的是反诉人，反诉被告作为代理人，无权决定物业的销售价格，因此物业销售价格等合同权利义务应当由反诉人承受。原告（反诉被告）就本诉部分对其陈述的事实在举证期限内向本院提交了如下证据，证据1：电脑咨询单，证明被告的主体资格；证据2：商品房预售许可证；证据3：项目营销代理合同，证明原、被告之间的代理合同关系及双方的权利义务；证据4：关于解除销售代理合同的通知，证明被告解除《项目营销代理合同》；证据5：关于《解除合同通知书》的回函，证明原告要求被告支付合同解除前已销售商品房的超额奖励代理费；证据6：关于2010年6月29日公文的回复，证明被告拒绝支付超额奖励代理费，被告对支付基本代理费没有异议，约定了代理费支付的时间，基本代理费履行完毕的事实；证据7：目前销售代理费情况，证明被告确认原告销售写字楼、商铺和车位的情况；证据8：XX楼盘超额奖励结算明细，证明原告诉请超额奖励代理费的构成，双方对总共的销售额没有异议，车位的总销售额与被告计算出来的成交总价有差别，但我方承认被告计算的11548970元。被告计算的销售额比我方高，但我方只请求11538720元。原告（反诉被告）就反诉部分提交以下证据，证据9：XX楼盘一期预约说明，证明客户预约优惠，此由被告（反诉原告）盖章确认；证据10：XX楼盘二期预约说明，证明客户预约优惠，涉及到销售价格都由被告（反诉原告）予以认可；证据11：价格表，证明公司分五次确认物业销售价格，我方并不是擅自低于合同底价销售的，我方是按照被告（反诉原告）的价格表价格销售的；证据12：关于XX楼盘销售安排的工作函，证明住宅一期的销售任务圆满完成，被告对我方的销售行为十分满意；证据13：特殊折扣申请单，证明低于XX（广西）置业有限公司确定的销售底价给予客户折扣，是由XX（广西）置业有限公司确定。被告（反诉原告）对其陈述事实在举证期限内向本院提交了如下证据，证据1：民事诉状副本，证明提起反诉的依据；证据2：项目营销代理合同，证明反诉人与被反诉人之间的权利义务关系，证明支付代理费的条件以及违约责任等；证据3：房地产中介服务机构备案证明，证明被反诉人具备独立营销代理主体资格；证据4：关于解除销售代理合同的通知，证明反诉人依约解除《项目营销代理合同》；证据5：关于《解除合同通知书》的回函，证明反诉人己支付被反诉人基本代理费用的确认、被反诉人对未达销售目标的确认，原告（反诉被告）对解除合同没有意见；证据6：关于2010年6月29日公文的回复，证明反诉人对被反诉人提出支付超额奖励代理费用的抗辩；证据7：关于迟延代理费支付的函，证明反诉人对被反诉人迟延履行的抗辩，双方解除合同后，原告没有及时将资料移交我方的事实；证据8：目前销售代理费情况（附件1、附件2、附件3、附件4），证明反诉人支付被反诉人基本代理费结算的情况，此证据是对原告本诉证据7的表格的核对与核实，我方对原告证据7予以确认；证据9：停车位、XX楼盘住宅物业代理销售低于合同定价销售的情况，证明被反诉人低于合同定价造成反诉人损失数额明细；证据10：特殊折扣申请书，证明被反诉人唯一一份向反诉人提交低于合同约定底价销售的书面申请；证据11：南宁XX房地产顾问有限公司选派负责代理销售的工作人员名单（原告提供的部分名单），证明《XX楼盘商品房认购协议书》由被反诉人直接与第三者缔约；证据12：《XX楼盘商品房认购协议书》，证明被反诉人以低于约定销售底价与认购者签订的商品房认购协议书197份。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告没有超额完成销售任务，无权请求超额奖励；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我方经过核对确认了原告的销售代理费情况，我方结算是为了确认基本代理费，原告有低于合同约定底价销售的事实；对证据8：XX楼盘超额奖励结算明细，的真实性、合法性、关联性有异议，该证据是原告自己计算出来的，如按合同约定，原告应赔偿被告的损失。1、被告没有书面通知原告可以低于合同约定的底价出售；2、即使有部分变动，也是购房者提出特殊折扣申请，经被告签字同意才可以出售；3、认购书属被告提前盖好交给原告，便于销售人员签订认购书，后面的房屋买卖合同由被告签订，原告与购买者签订认购书后，被告不与购买者签订房屋买卖合同便会构成违约，当时被告没有追究原告的责任；4、原告在合同约定的销售期内没有完成50%销售率，只销售了30%，因此被告解除了代理销售合同，原告没有权力主张超额奖励。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，证据本身不完善，证据还有第2页，有存在不利于原告（反诉被告）的嫌疑，请原告向法庭提交第2页，对证据10的真实性、合法性、关联性无异议；对证据11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，价格表形成的时间是在反诉被告完成销售任务后，所以每期的销售价格并非我方定的。证据11的第12页与其证据4形成证据链，我方仅对此进行确认；对证据12的真实性、合法性、无异议，对关联性有异议，我方仅对销售率满意，当时原告没有提供销售价格给我方，所以我方对原告的销售价格不知情；对证据13的真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证据与本案没有关联，证据不能作为抗辩；对证据8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，双方的营销代理合同约定（反诉证据第七页），车位均价每个12万元，我方总额超出了50多万；对证据10的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，此申请特殊折扣行为是我方的销售人员向被告公司提出的，是员工的个人行为；对证据11的真实性、合法性、关联性无异议；对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，在合同中明确了签订合同、定价是被告的义务，签订认购书要收定金，定金是由被告派人员收取的，认购书被告的职员也有签名的，对被告提交的证据11，我方工作人员名单，认购书上有些名字并不是我方工作人员名字，证明被告的工作人员也与认购人签订认购书。经本院审核，除被告对原告提交的证据8：XX楼盘超额奖励结算明细，的真实性、合法性、关联性有异议外，双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认。对以上证据的关联性，本院在本院认为阶段再加以论述。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月3日，原被告签订了一份《项目营销代理合同》，合同约定：被告委托原告代理销售位于南宁市东盟各国联络处XX园区项目，被告负责办理、提供商品房预售证、《认购书》、《商品房买卖合同》、原告负责项目策划、宣传和销售，并约定了营销代理费用的结算、支付方式为：基本代理费：按合同金额的1%计取。销售目标及代理费率：在每个销售阶段开始六个月内销售率底于60%的代理费率为1%×80%；销售率高于85%的代理费率为1.1%；销售率高于95%的代理费率为1.25%；本项目约定销售底价为：一期住宅实现均价6000／㎡；二期住宅实现均价6500／㎡；写字楼实现均价6600／㎡；商业实现均价15000／㎡；车位实现均价120000元／个；其中写字楼、商业、车位销售如有超出实现均价部分，被告占85%，原告占15%；但，各期的物业销售价格按每期销售节点与原告协商后，由被告最终决定。基本代理费的结算、支付方式：基本代理费周期为一个月，从被告取得预售证的第二个月开始，每月结算一次，结算日为当月15日，结算后第五个工作日支付；结算依据：一次性支付购房款的客户，以签订《商品房买卖合同》且向被告支付完房款作为结算依据；办理购房贷款的，在客户支付首期房款，且收到贷款部分全部款项的，以合同价格结算；合同签订后十日内，被告支付给原告100000元作为前期策划代理费，此款在以后的每期代理费中逐期抵扣。合同还约定违约责任：住宅开盘销售6个月内未能完成总销量的60%的，商铺及车位在开盘销售6个月内未能完成总销量的50%的，甲方有权在确定未完成总销量的第2日起、10日内，向乙方发出书面通知解除合同。合同签订后，原告即进行代理销售工作。在销售过程中，原告代理销售住宅未达到合同约定的一期住宅实现均价6000／㎡；二期住宅实现均价6500／㎡；在原告销售期间，被告陆续支付了代理费2062633.26元给原告。至2010年6月2日，经被告确认，原告应得销售住宅、写字楼、商铺、停车位代理费2604639.85元，2010年2月，被告已经支付代理费为：住宅2003254.86元、车位59378.40元，共计2062633.26元；尚余542006.59元未支付。2010年6月28日，被告向原告发出《关于解除销售代理合同的通知》称：“商铺自2009年11月1日起开始销售，但至今贵公司仅售出商铺4间，不到总销售量的50%。贵公司代理商铺销售任务至今仍没有达到双方合同的约定，特通知贵公司解除双方《项目营销代理合同》，贵公司于2010年7月10日前，与我公司指定的销售代理公司进行业务交接，并退出销售现场”。2010年6月29日原告发出关于《解除合同通知书》的回函称：“1、到现在为止双方已核对的销售代理费为2604639.85元；2、销售代理费余额为542006.59元；3、上述代理费余额支付时间的要求：（1）在我司回函后7日支付270000元后，我司与贵公司进行资料交接；（2）2010年7月15日前支付剩余的272006.59元后，我方将售楼现场移交给贵公司并退出销售现场；4、1#写字楼已经签署认购书尚未签订购房合同，不包含在上述代理费中；5、我司提出的销售代理费的超额奖励部分未得到贵司的确认及支付，我方有权向法院起诉，要求贵方支付”。之后被告已经支付给原告剩余代理费542006.59元。但对于原告提出的确认销售商铺、写字楼超额提成，被告不予认可。原告遂提起诉讼，请求判如所请。被告也提起反诉请求判令原告赔偿损失。本案的争议焦点为：原告请求被告支付超额奖励代理费是否有事实和法律依据，被告反诉请求是否有事实与法律依据。本院认为：原、被告签订的《项目营销代理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的。对于原告请求被告支付超额奖励代理费的诉请，根据合同约定，该项目代理销售的总建设面积为61841㎡，写字楼、商业、车位要达到约定均价，且在开始销售起六个月内要达到50%的销售率。所谓均价即是全部销售面积除以全部销售所得价款形成的单位销售价格，原告在未全部履行合同的前提下是无法计算销售均价的，因为，所剩余的部分是否能出售或出售的价格是多少均无法确定。而原告在销售期内只完成不到50%的销售率，按照约定被告有权解除合同。2010年6月28日被告发函给原告，双方解除了合同，合同解除的法律效果是使双方的合同关系归于消灭，法律后果是未履行的权利义务不再履行。因此，原告主张其部分销售价格超出合同均价而要求被告支付超额奖励，不符合合同约定，本院不予支持。对于被告的反诉请求，合同虽约定了住宅的销售均价，同时在第4.5条中也约定了“但，各期的物业销售价格按每期销售节点与原告协商后，由被告最终决定”。被告也在各个销售节点制定了销售价格，根据房屋销售的特点，不同方位、朝向、楼层、结构房屋的销售单价均不相同，同时根据预约客户的申请还可以给予价格的优惠。原告在销售中也是根据被告提供的价格表进行销售，签订认购协议书，但认购定金由被告收取，购房合同书由被告与购房人签订，因此，原告所签订的认购书被告是认可的。而且，合同没有对未达到销售底价的差额如何处理做出约定，被告请求原告赔偿差额部分的损失无合同依据，因此，对于反诉原告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求；二、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费23368元，由原告负担，反诉费32560被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期满之日起七日内预交上诉案件受理费23368元，收款单位：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，账号：01020********），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 康人民陪审员  潘平方人民陪审员  陈 翘二〇一一年四月十三日书 记 员  郑如瑶