广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第46号上诉人（原审被告）：深圳穗×贸易有限公司。法定代表人：廖某某，董事长。委托代理人：李某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余某某，女。委托代理人：刘某某，××律师事务所律师。原审被告：深圳市粤×投资发展有限公司。法定代表人：钟某某。原审被告：深圳市新×房地产开发有限公司。法定代表人：陈某。原审被告：马某某，男。上诉人深圳市穗×贸易有限公司（以下简称穗×公司）因与被上诉人余某某、原审被告深圳市粤×投资发展有限公司（以下简称粤×公司）、深圳市新×房地产开发有限公司（以下简称新×公司）、马某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第2129号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：1999年6月28日，粤×公司与马某某签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定粤×公司将位于深圳市××区××花园D栋（6／7）01房产以人民币731179元的价格出售给马某某。2004年4月18日，深圳市规划与国土资源局核发了上述房产的《房地产证》，该《房地产证》载明：涉案房产登记价为人民币731179元，建筑面积为203.71平方米，登记权利人为马某某，该业主于1999年6月28日向粤×公司、新×公司及深圳穗×经济贸易公司购买，于1999年11月19日抵押给深圳××银行宝安支行。穗×公司、新×公司分别于2002年1月14日，2000年11月23日各出具了一份《委托书》，载明：粤×公司、穗×公司和新×公司于1997年12月9日共同与深圳市规划国土局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，受让土地使用权位于深圳市×区，地块编号A006-16，土地面积约为3416.2平方米；土地用途为商住用地，穗×公司、新×公司分别占40%、30%的权益。根据深圳市规划国土局宝安分局核发的深宝外许字（1998）019号和深（宝）房许字（1998）019号的许可证，穗×公司、新×公司将属于自己的权益全权委托粤×公司，以该公司名义办理上述××花园（C、D栋）房地产买卖，并与买方签订买卖合同和有关银行低押（按揭）合同及公证、抵押登记、购房入户、办理房地产证相关手续。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，穗×公司、新×公司均予认可。2003年1月22日，余某某与粤×公司签订了《庆华花园楼宇认购合同书》（以下简称﹤认购合同书﹥）一份，合同约定：余某某向粤×公司购买××阁六楼D601室，面积203.7l平方米，售楼款共计人民币328000元；买房确定后付定金人民币50000元、二期228000元，余下50000元在办理房地产证过户手续时一次性付清。2003年1月24日，余某某向粤×公司支付了定金人民币50000元。2003年1月28日，余某某向粤×公司支付了房款人民币228000元及防盗网费9165.58元、管道煤气工程费3600元、对讲机工程费350元。2005年6月30日，余某某向粤×公司支付了剩余房款50000元。2004年6月，余某某对涉案房产进行了装修，并一直使用该房产至今。根据余某某的申请，原审法院委托深圳市××资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产的现值及装修现值进行了评估。评估结果为涉案房产在估价时点2010年4月29日的市场价值为人民币1588938元、涉案房产装修工程在估价时点2010年4月29日的市场价值为人民币63913元。另查，××花园C、D栋是由粤×公司、穗×公司和新×公司共同开发。马某某于2001年9月25日担任粤×公司法定代表人。余某某在一审的诉讼请求如下：1、解除余某某与粤×公司签订的《认购合同书》，粤×公司、穗×公司、新×公司与马某某连带赔偿余某某购房损失1527825元（初步预估7500元／平方米，含装修。最终按法院委托的评估公司对房产评估价值请求赔偿）；2、粤×公司、穗×公司、新×公司与马某某承担本案诉讼费用。原审法院审理认为：余某某与粤×公司签订的《认购合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。粤×公司在1999年即已将涉案房产出售给了马某某，而其于2003年又将该房产出售给余某某。粤×公司在将涉案房产出售给余某某时，故意隐瞒了所售房产已经出售给马某某的事实，导致余某某无法取得涉案房产的产权。根据相关司法解释的规定，余某某有权解除合同，要求粤×公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可要求粤×公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对余某某要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，粤×公司应将余某某已付的房款328000元及防盗网费9165.58元、管道煤气工程费3600元、对讲机工程费350元返还给余某某，承担该款项的利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自余某某支付房款之次日计算至粤×公司返还房款之日止），并赔偿余某某装修损失人民币63913元。另外，粤×公司还应向余某某承担已付房款一倍的赔偿责任，即粤×公司应再向余某某支付赔偿款人民币328000元。余某某要求粤×公司按房屋评估现值赔偿损失没有法律依据，法院不予支持。穗×公司、新×公司出具委托书，委托粤×公司出售涉案房产，则粤×公司与余某某签订合同书的行为亦代表了穗×公司、新×公司，穗×公司、新×公司亦是涉案房产的出售方，故穗×公司、新×公司应对粤×公司的上述债务承担连带清偿责任。马某某与余某某没有合同关系，故余某某要求马某某对粤×公司、穗×公司和新×公司的上述债务承担连带责任没有法律依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：1、解除余某某与粤×公司签订的《认购合同书》；2、粤×公司于判决生效之日起三日内，向余某某返还房款人民币328000元及防盗网费9165.58元、管道煤气工程费3600元、对讲机工程费350元及上述款项的利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自余某某付款之次日起算计至粤×公司返还之日止）；3、粤×公司于判决生效之日起三日内，向余某某赔偿装修损失63913元；4、粤×公司于判决生效之日起三日内，向余某某赔偿损失328000元；5、穗×公司、新×公司对粤×公司的上述债务承担连带清偿责任；6、驳回余某某的其他诉讼请求。案件受理费18550元，评估费9800元均由粤×公司、穗×公司、新×公司负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决宣告后，原审被告穗×公司不服，向本院提出上诉称：一、根据查明的案件事实，本案系粤×公司利用合同进行诈骗，依法应移送公安机关查处。二、穗×公司并非本案适格主体，依法应驳回对穗×公司的起诉。涉案房屋的买卖行为发生在粤×公司和余某某之间，穗×公司从未参与其中。按照合同相对性原则，穗×公司非本案适格被告，二审应依法驳回对穗×公司的起诉。三、在不影响穗×公司前述上诉意见的前提下，穗×公司认为：1、涉案房产虽于1999年6月28日出售给了马某某，但该房产所在的C、D栋均尚未办理房产证，2002年1月14日，穗×公司就此向粤×公司出具了公证委托书，2004年4月18日涉案房产登记在马某某名下；2、在本案中，余某某与粤×公司签订的是《认购合同书》。因此在本案中，《认购合同书》属于预约合同，与《房屋买卖合同》是两种不同性质的合同，因此一审法院将《认购合同书》认定为《房地产买卖合同》错误；3、从公证委托书的内容来看，穗×公司委托粤×公司代理的是一手楼买卖，而本案是二手楼买卖引起的纠纷；4、在公证委托书中，穗×公司的委托代理事项是明确的，即：穗×公司将其权益范围内全权委托粤×公司，以其名义办理上述庆华花园（C、D栋）房地产，并与买方签订买卖合同和有关银行抵押（按揭）合同及公证、抵押登记、购房入产、办理房地产证等相关手续。而本案是由于余某某与粤×公司签订《认购合同书》所引发的纠纷。签订《认购合同书》不在公证委托书中委托代理的范围。该行为是粤×公司及马某某的单方行为；5、涉案房产于1999年6月18日由穗×公司、粤×公司、新×公司卖给了马某某。2003年1月24日，在马某某担任粤×公司负责人期间，粤×公司与余某某签订了《庆华花园楼宇认购书》，余某某认购了涉案房产。该交易中，卖方是粤×公司和马某某。只有在卖方相同的情况下才可能出现一房数卖的情形，在这两次的房产交易中，卖方的主体是不一致的，因此本案不属于一房数卖的形式。综上所述，为维护当事人的合法权益，穗×公司特提起上诉，请求二审法院撤销原决，依法改判。被上诉人余某某二审答辩称：原审判决正确，应予维持。原审被告粤×公司、新×公司及马某某在二审未作书面及口头答辩。经二审查明：本院对原审判决查明认定的事实予以确认。本院认为：本案案由应确定为"商品房预售合同纠纷"。原审判决将本案案由确定为"房屋买卖合同纠纷"，不符合最高人民法院《民事案件案由规定》的相关规定，本院在此予以纠正。当事人在二审的争议焦点如下：一、粤×公司与余某某签订的《认购合同书》能否认定为商品房买卖合同；二、穗×公司应否对余某某承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"就涉案《认购合同书》而言，粤×公司作为合同的一方当事人，与余某某就商品房的基本状况、销售方式、总价款、付款方式及时间、产权登记及税费负担等商品房买卖合同的主要内容作了约定。更为重要的是，在《认购合同书》订立之后，余某某已经按照约定，付清购房款。故该《认购合同书》应认定为商品房买卖合同。上诉人关于该《认购合同书》非商品房买卖合同的上诉理由缺乏法律依据，本院依法予以驳回。关于第二个争议焦点，本院认为，虽然《认购合同书》系余某某与粤×公司签订，但从上诉人穗×公司与原审被告新×公司分别向粤×公司出具的《委托书》的内容可以看出，之所以以粤×公司的名义与余某某订立合同，系穗×公司、新×公司授权与其共同开发房地产的粤×公司全权办理相关房地产买卖、签订合同，以及办理房地产证手续等事项。故作为涉案商品房的房地产开发企业，穗×公司及新×公司也是涉案房产的出卖人，其应当对粤×公司所负违约及赔偿责任承担连带清偿责任。上诉人穗×公司以其非合同当事人为由，要求免予承担相应的法律责任缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。原审判决在认定粤×公司承担相应违约责任的同时，判令包括穗×公司在内的房地产开发企业承担连带责任并无不当，本院依法维持。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，审判程序合法，判决适当，本院依法维持。上诉人穗×公司的各项上诉理由缺乏依据，对其上诉请求本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11130元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  许保疆代理审判员  陈明亮代理审判员  吴思罕二〇一一年三月三日书 记 员  蔡妍婷