广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第802号原告陈润钿，男，汉族，1964年7月28日出生。原告陈礼汉，男，汉族，1990年11月29日出生。两原告共同委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系被告公司员工。原告陈润钿、陈礼汉诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判。后本院裁定本案转为简易程序继续审理，由审判员谢燕贞独任审判，并于同年7月9日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人张天祥，被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2010年9月15日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号二十三座1503房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。合同签订后，两原告依约向被告支付了全部购房款。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少。两原告认为：被告向两原告交付共有分摊面积少于合同约定面积的涉案商品房的违约行为导致两原告多交付房款。被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定向两原告返还价款。被告应返还的价款=总房价÷合同约定面积×减少面积，两原告请求法院判令：1、被告退还佛山市禅城区魁奇二路139号二十三座1503房的差价款9217.92元；2、被告支付本案全部诉讼费用。被告辩称：首先，两原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回两原告的所有诉讼请求。诉讼中，两原告提交以下证据：1、两原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各1份。证明两原告与被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件1份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票1份。证明两原告依约履行合同，向被告付清房款。4、房产证1份。证明被告向两原告交付的商品房实测面积比合同约定的面积有所减少，被告应当向两原告返还减少面积的价款。5、（2014）佛城法民一初字第290、300号民事判决书各1份。证明此前已有相类似的案件在法院审理，本案也应参照该些案件的处理结果进行审理。在该两份判决书中，被告已履行完毕。6、申请再审提交材料清单1份。证明另案当事人与被告之间的同类型案件因其认定的事实与上述两份判决书有不同的处理结果而申请再审。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，两原告提供的上述证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月15日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由两原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号二十三座1503房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共92.23平方米，其中套内建筑面积69.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.17平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12823.52元，总金额885592元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2012年11月3日，被告向两原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为91.27平方米，单价为9702.99元／平方米，金额为885592元。2012年12月12日，两原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为91.27平方米，套内建筑面积为69.14平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。根据本院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实；原告与被告仅签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但附件中没有就公摊面积差异如何处理作出约定。关于面积差异的处理，双方合同约定为：“第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”该约定表明双方关于面积差异的约定只是针对套内面积，对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，被告应当退还由于公摊面积减少导致的建筑面积减少产生的差价款，具体计算方法应以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）为宜，故被告应向两原告退还的房款为9217.92元（885592元÷92.23平方米×（92.23平方米-91.27平方米）］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈润钿、陈礼汉退还房款9217.92元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二O一四年七月十七日书记员  吴晓蓝附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。