上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第242号原告张玉婵。被告上海民强物业管理有限公司。法定代表人杨春。委托代理人赵强。委托代理人齐秀峰。原告张玉婵诉被告上海民强物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告张玉婵、被告上海民强物业管理有限公司的委托代理人齐秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉婵诉称，原告系上海市宝山区盘古路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）业主，被告系该房屋所在丽景翠庭小区物业管理公司。2013年12月27日，38号2单元排水管出水口在室外窨井内被油污堵塞，导致污水从系争房屋厨房水槽下水与公共排水管接口处溢出，厨房橱柜、餐厅、客厅、走廊等大面积木板被污水浸泡，起拱变形，造成原告损失，嗣后被告拒绝修复或赔偿，故起诉要求被告赔偿实际经济损失人民币10，671.4元及房屋使用损失7，500元。被告上海民强物业管理有限公司辩称，这是小区设施设备障碍导致的意外事件，是居民倾倒杂物和油污结合堵塞下水管道而造成的，被告已经履行了事先巡查，事发后当场维修的义务，对于原告的损失，被告没有过错，且原告在诉状中自认房屋一直闲置，原告未能及时发现漏水，没有及时向物业公司报修，导致损失扩大，综上，请求驳回原告诉请。经审理查明，原告为系争房屋权利人。2007年8月，原告与案外人上海民通置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定，上海民通置业有限公司将系争房屋出售给原告。2008年4月，上海民通置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，物业名称：丽景翠庭。该合同第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；……。该合同第十九条约定，在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。……（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的。2013年12月27日，被告发现上海市宝山区盘古路XXX弄XXX号XXX室房屋渗水，估计系争房屋下水管道漏水，故通知原告到场。双方到场后发现系争房屋厨房间下橱柜水管接口处污水外流，被告到室外打开窨井盖检查，发现出水口被油污堵住。经疏通管道，系争房屋内污水外溢停止。当天被告安排人员对系争房屋污水等进行了清理。2013年12月28日，原告发出告知书，告知被告因地板被污水浸泡受损。原告将于2013年12月29日，将损坏的地板撬开后进行重新铺设，请被告派人前往。审理中，关于污水外溢的其他情况，原告表示，2013年12月27日，当天发现地板上都是油花和水。2013年12月29日，为了避免损失，原告把泡过水的地板都撬开后发现下面楼板是湿的，就晾了一段时间。嗣后，原告购买了20平方米左右的木板及相应的踢脚线，拆除了20平方米左右的受潮地板，重新进行了安装铺设。未拆除安装的其余地板目前来看，未起拱，但由于后装的地板与原来的地板存在色差，故对剩余受损地板大概15平方米左右，也要求拆除后重新安装颜色一致的地板。被告表示，2013年12月27日，发现厨房间有点污水，而地板上只是些灰尘。原告在2013年12月28日给被告送达告知书后，2013年12月29日被告到了系争房屋后，原告阻止被告进入房屋查看，嗣后的事情被告就不清楚了。审理中，关于系争房屋的装修与居住情况，原告表示，系争房屋在2009年8月进行装修，2009年10月装修完毕。装修完毕至2011年2月期间，原告在工作日居住在其母亲家里，双休日则居住在系争房屋。2011年发现系争房屋污水漏出后，原告也是双休日居住在系争房屋，平时两到三天也会去看下系争房屋，在2013年12月25日去过系争房屋，2013年12月26日则没去系争房屋。原告本来打算2013年12月30日入住系争房屋的，后发现房屋泛水受损，找人修复好后，实际在2014年2月底入住系争房屋。被告则表示，系争房屋在发生事故之前一直空关闲置。审理中，关于损失情况，原告表示，污水外溢后，客厅、餐厅、走廊及小部分卧室的地板都受水浸泡，总共面积为35平方米。而橱柜下柜的板被污水泡过，同时，地板与墙面交接的部分也有小部分被淹掉了。如修复，则35平方米的地板需要重铺，橱柜下柜板需要更换，墙面与地板交接受损的部分也要上乳胶漆。现20平方米左右的地板已经更换，花费地板、踢脚线、拆除安装费、保洁费共计6，289元。另外，15平方米的地板材料费损失3，420元（按购买价每平方米228元计算），墙面上乳胶漆42.4元，后续地板安装费300元，橱柜下柜的板损失620元，共计主张10，671.4元。为证明上述主张，原告提供如下证据：1、以安信地板安装工名义2013年12月29日出具的现场证明，内容为：“我们接到丽景翠庭38号202室业主报修，到现场发现地板大面积起拱变形，拆开后看到积水很深，需要部分地板拆除抽水，剩余受潮地板再观察。现已拆除地板面积20平方左右，收取人工费150元／人×2人=300元。”；2、销售清单、送货单，证明原告购买番龙眼地板，面积19.962平方米，单价228元／平方米，总价4，551元；另购买踢脚线19.8平方米，单价12元／平方米，总价238元；3、收条，证明支出安装费700元。对上述事实，被告则表示，只是表面泛水，与地龙骨有很大距离，没有浸泡到地板以下，地板的生产工艺进行过防水处理，即使短时间浸泡也不可能出现大面积起拱变形。故对原告所陈述的受损范围与程度及原告提供上述证据的真实性均不予认可。审理中，本院至系争房屋进行勘察，原告反映如下损坏：1、厨房橱柜的底板、门板有部分起皮、有印迹；2、厨房进入餐厅的墙面有0.5平方米的起皮、剥落现象；3、客厅、餐厅、走廊及小部分卧室的地板有35平方米都受水浸泡，现已修复20平方米，已修复部分与原地板存在色差。被告则表示，根据现场来看：1、厨房橱柜的底板、门板有少量的污渍，未见起皮；2、墙面只有0.3平方米左右有起皮、剥落现象；3、认可餐厅及部分客厅的地板大约10平方米与原来地板有色差，至于是否更换不清楚，实木地板即使是同一批次也会存在色差。原告另补充表示，2013年12月29日，被告派人到了系争房屋，进入厨房后就向原告提出水管的接口为何不密封，被告没有采取任何解决问题的举动，也没有带任何工具进行取证，接着原告告诉被告如果是解决问题就留下，如不是则离开，然后被告就走了，当时双方没有就地板进行处理。被告则表示，2013年12月29日到了系争房屋后，就被原告赶出来了，进去时是看到地板已经被撬开。以上事实，有房地产权证、《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、销售清单、收条、照片等证据及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依据《前期物业服务合同》约定，被告为丽景翠庭小区业主提供物业共用部位、共用设施设备的维护服务并收取物业费。结合本案事实，系因共用的下水管道被油污堵塞导致系争房屋向外溢水，最终导致系争房屋相关部位受损。因此，被告未尽公共部位、设施维护义务，应就由此造成的损失承担责任。而原告于2009年装修系争房屋后，并未在正常使用系争房屋，对损害的发生、扩大未尽到相关注意义务，亦应就损失承担一定责任。被告自认2013年12月27日系争房屋内出现向外溢水情况，理应积极协助原告采取措施避免损失扩大，然除当日进行清洁外，被告并未采取其他措施，在此情况下，原告对受损的地板进行修复更换，其行为并无不当。关于受损范围与程度，被告辩称有关地板等损失并不客观存在，然其自认于2013年12月29日至系争房屋时确实看到地板被撬开，且从原告提供的照片来看，地板确系被撬开且有积水，结合地板安装人员的证明及嗣后原告采取更换地板的措施来看，本院有理由相信地板、墙面、橱柜因溢水受到损害。关于地板，除原告主张的已修复的20平方米左右外，原告亦就余下15平方米地板的损失进行主张，鉴于距离事故发生已三个多月，从现场来看，该部分地板未发现明显起拱等现象，现原告以存在色差等要求进行更换，难以认定该部分损失实际发生，故对该部分损失，本院不予支持。至于已修复的20平方米左右地板所发生的费用，虽然原告未就清洁费出示相关证据，但是在修复过程中亦会进行相关的清洁行为，故本院酌情对清洁费损失的合理部分予以支持，关于该部分地板、踢脚线安装、拆除及材料费损失，原告已提供相关证据予以佐证，本院亦酌情在合理范围内予以考虑。关于橱柜底板、门板，从现场看，未见起皮，仅有少许油渍，考虑到橱柜底板、门板本身亦有自然及使用损耗，故对该部分损失，本院不予支持。关于墙面，从现场看，确有起皮、剥落现象，对该部分损失，本院酌情予以考虑。关于房屋使用费损失，从原告陈述来看，其称在事故发生前在系争房屋及其母亲房屋两处居住，又称其打算在2013年12月30日入住系争房屋并于2014年2月底实际入住，前后陈述存在矛盾之处，本院难以采信其有关实际居住系争房屋状况的陈述，同时考虑到系争房屋的受损程度并不实际影响原告实际使用系争房屋，故对原告诉请使用费损失，本院不予支持。综上，综合考虑损害范围、损害程度及双方的过错程度等因素，本院酌情确定被告赔偿原告经济损失5，000元，赔偿损失后，由原告自行对房屋受损部分进行修复。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海民强物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张玉婵经济损失5，000元；二、原告张玉婵其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为127元，由原告张玉婵负担92元，由被告上海民强物业管理有限公司负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  叶印洲二〇一四年四月十七日书 记 员  黄 莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。