西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初8027号原告（反诉被告）：张某，女，1984年2月17日出生，汉族，西安市人，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕某，男，1968年3月5日出生，汉族，西安市人，住西安市。委托诉讼代理人：董欣，陕西忠信诚律师事务所律师。被告：王某某，女，1971年8月23日出生，汉族，西安市人，住西安市。委托诉讼代理人：李慧玲，陕西忠信诚律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，营业场所西安市雁塔区。负责人：荆某，该行行长。委托诉讼代理人：蔡莉莉，女，1965年7月19日出生，汉族，西安市人，该行员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周雷，男，1987年1月13日出生，汉族，西安市人，该行员工，住西安市雁塔区。第三人：西安市住房置业融资担保有限公司，住所地西安市。法定代表人：谢某，该公司总经理。委托诉讼代理人：常虹，女，1985年2月14日出生，汉族，陕西咸阳人，该公司员工，住西安市碑林区。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）吕某、被告王某某、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称“农行昆明路支行”）、西安市住房置业融资担保有限公司（以下简称“西安住房担保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人鲁敏、被告（反诉原告）吕某及其委托诉讼代理人董欣、被告王某某之委托诉讼代理人李慧玲、第三人农行昆明路支行委托诉讼代理人蔡莉莉、周雷、第三人西安住房担保公司委托诉讼代理人常虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同义务，无偿配合原告办理房屋过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月12日，原告购买被告吕某、王某某夫妻房屋一套，位于西安市莲湖区XX城XX号楼XX单元XX室，建筑面积106.13平方米，总价款46万元，原告已支付购房款423380元，剩余36620元双方口头约定办完过户手续后一次性支付。2018年8月，被告王某某以其不知道房屋已经出卖为由，要求收回原告已经居住4年的房屋。双方签订合同时即办理了前期物业服务协议、拆墙申请、暖气地埋管测压验收，原、被告双方均在场，被告在上述文书上签字确认。然而被告多次上门威胁原告，原告无奈，故诉至法院。吕某辩称，原告违反合同约定拒不支付剩余购房款，被告无义务配合办理过户手续。2014年4月12日，双方签订房屋买卖合同，约定总房款46万元，交钥匙时支付10万元，同年6月30日前支付21万元，交钥匙两年内支付剩余15万元。原告未在交钥匙两年内付清尾款，被告多次催要，原告表示无力支付，同意承担延期付款利息，后又违反约定，要求被告先办理过户手续，拒绝履行合同义务，构成违约。被告要求解除合同，原告表示同意，双方就腾房时间及退款方式未协商一致。房屋系经济适用房，满五年且补缴土地收益款后才可上市交易，房屋管理部门有优先回购权，且房屋设有抵押，原告无经济适用房购买资格，故提出反诉：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令原告腾出房屋；3.判令原告按照每月2000元向被告支付自2014年4月10日起至腾房之日止的实际占用费（截至2018年9月10日共106000元）；4.反诉费由原告承担。王某某辩称，其与吕某系夫妻关系，涉案房屋系2013年5月19日在西安天朗地产集团有限公司购买，系夫妻共同财产。吕某未与被告协商，擅自将房屋出售给原告，系无权处分，被告并不知情，也未在合同上签字，不是合同相对人，无义务配合原告办理房屋过户手续。原告明知该房屋是夫妻共同财产，却从未要求王某某在合同上签字，亦未要求吕某出示王某某的授权书，明知房屋为经济适用房，五年内不能上市交易，却仍签订房屋买卖合同，原告并非善意第三人，请求驳回原告的诉讼请求。张某针对反诉辩称，双方于2014年4月12日签订房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法有效，被告向原告交付了房屋，原告装修后入住至今，原告已向被告支付购房款40余万元，余款过户后付清，根据合同和微信记录，双方对付款方式进行了变更，原告承担了延期交付购房款的利息，双方并未解除合同，应当继续履行。被告明知房屋系经济适用房，且未经抵押权人同意，将房屋出售，应当一次性还清贷款，原告具有购买经济适用房的资格。涉案房屋现已满五年，具备上市交易条件，为保护交易的公平与安全，请求驳回被告的反诉请求。王某某针对反诉辩称，房屋买卖合同系吕某与张某签订，王某某未签字，合同与王某某无关。此次房屋买卖未经抵押权人同意，张某也无购房资格，合同应当解除，王某某无义务配合原告办理房屋过户手续。农行昆明路支行述称，涉案房屋以王某某名义购买，以吕某名下住房公积金作为担保，在第三人处办理银行按揭贷款，贷款总额15万元，至今尚有贷款101383.64元未偿还。被告未经贷款人与抵押权人同意，将房屋对外出售，第三人有权要求被告一次性结清剩余按揭贷款。按揭贷款未结清之前，双方均无权要求第三人配合办理房屋过户手续。西安住房担保公司述称，其公司对涉案房屋享有抵押权，贷款人没有还清按揭贷款之前，不能撤销抵押担保。贷款人必须还清按揭贷款，并在其公司办理注销抵押担保手续之后，才能办理房屋过户手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张某提供的证据有：商品房买卖合同、房屋买卖合同、转账记录、收条、银行账户交易明细单、前期物业管理服务协议、商品住宅使用说明书、质量保证书、装修承诺书、暖气地埋管测压验收表、拆墙申请、装修合同、发票、收据、完税证明、住宅专项维修资金收据、不动产登记簿司法查询单、手机微信记录，证明原被告签订房屋买卖合同，被告将涉案房屋出售给原告，原告已支付被告购房款423380元，原告装修后入住至今，交纳各项物业服务费，房屋已具备过户条件，被告应配合原告办理过户手续。吕某质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为其本人保管王某某的私章，王某某对卖房并不知情，原告未按约定付清剩余购房款，房屋不具备过户条件。王某某质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为原告的证据不能证明王某某同意卖房。农行昆明路支行对证据真实性不予确认，认为按揭贷款尚未还清，第三人无义务配合办理过户手续。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。吕某提供的证据有：房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录，证明原告实际支付购房款40万元，仍欠6万元，其余款项系延期付款利息，原告未按合同约定在交钥匙两年内付清剩余购房款，被告已要求解除合同。张某质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为原告已履行主要合同义务，剩余尾款在过户后结清，符合一般交易习惯，原告未同意解除合同，被告应当继续履行。王某某对证据无异议。农行昆明路支行质证对证据的真实性不予确认，认为按揭贷款尚未还清，第三人无义务配合办理过户手续。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。王某某提供的证据有：商品房买卖合同、房屋买卖合同，证明涉案房屋系夫妻共同财产，吕某无权单独处分，王某某未在合同上签字，原告不构成善意取得。张某质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为双方具有亲属关系，王某某对此次房屋买卖知情，出售房屋系处分家庭重大财产，本案构成表见代理。吕某对证据无异议。农行昆明路支行质证对证据真实性不予确认，证明目的不予认可。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。农行昆明路支行提供的证据有：个人住房公积金借款合同、借款凭证，证明吕某办理个人公积金贷款15万元，贷款尚未还清，不能对房屋进行处分，第三人有权要求被告一次性结清剩余按揭贷款。张某质证认可证据的真实性，同意由被告结清剩余按揭贷款。吕某质证认可证据的真实性，认为其无逾期还款记录，房屋不具备过户条件。王某某质证认可证据的真实性，认为房屋买卖合同系吕某签订，不对王某某发生法律效力。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均予认可。西安住房担保公司提供的证据有：个人住房公积金借款合同，证明其公司系抵押权人，按揭贷款还清之前不能撤销抵押担保，贷款人还清贷款且办理撤押手续后，其公司对房屋的抵押权才能灭失。张某质证认可证据的真实性，同意由被告结清剩余按揭贷款。吕某、王某某、农行昆明路支行对证据的真实性及证明目的均予认可。本院对上述证据的形式要件予以确认，并留卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕某、王某某系夫妻关系。2013年5月19日，王某某与西安天朗地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号经济适用房，建筑面积106.13平方米，套内面积88.24平方米，总房款315949元，被告支付首付款165949元，剩余15万元办理住房公积金按揭贷款。2013年11月8日，吕某作为借款人与第三人农行昆明路支行签订了《西安个人住房公积金借款合同》，保证人（抵押权人）为西安市住房置业融资担保有限公司、抵押人为吕某、王某某，贷款金额15万元，贷款期限13年，自2013年11月8日至2026年11月8日，每月归还本息1271.81元，以涉案房屋进行抵押，合同约定未经保证人书面同意，抵押人不得处分房屋，经保证人书面同意，转让抵押房屋的价款应优先向贷款人提前清偿贷款本息。2014年3月27日，农行昆明路支行发放贷款15万元。2014年4月9日，涉案房屋交付使用，西安天朗物业管理有限公司《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》加盖被告王某某个人印章。2014年4月12日，吕某与张某签订《房屋买卖合同》，合同卖方备注为“吕某、王某某”，双方约定被告自愿将其名下西安市莲湖区XX城XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告，被告保证具有处分房屋的权利和资格，承诺根据国家法律政策，房屋具备办理过户手续条件时，必须无偿配合原告办理房屋过户手续，相关手续费及税费由原告承担，双方均保证完全知晓和理解房屋性质及相关法律政策，自愿对房屋进行买卖，房屋出售价款46万元整，原告应于4月10日交钥匙之日支付10万元，于6月30日前支付21万元，于被告交钥匙起二年内支付剩余15万元，除房款外，原告应向被告支付因被告贷款购房产生的利息，利息截止日期为原告向被告支付尾款之日；若被告不配合原告办理过户手续，原告可督促被告继续履行合同，被告仍拒绝履行的，原告可单方解除合同，被告须返还原告已付价款，并支付原告自取得钥匙之日至搬出房屋之日的房租（6000元/月）的两倍作为违约金；若原告未按合同约定时间付款，双方可友好协商解决，协商不成的，被告可单方解除合同，原告须交还钥匙并搬出房屋，对于装修添附物，能拆除的归原告所有，不能拆除的归被告所有。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告陆续向被告支付购房款，银行按揭贷款由吕某按期偿还。合同签订当日，原告申请办理装修手续，后对涉案房屋进行了装修，并于2014年9月起入住至今。2017年11月，涉案房屋办理了契税、住宅专项维修资金缴存手续，2018年3月29日，办理了不动产权登记，所有人王某某，不动产权证号201XXXXXXXX；房屋抵押权人为西安市住房置业融资担保有限公司，抵押金额15万元，不动产登记证明号201408805585，抵押期限2013年11月8日至2026年11月8日。2018年4月9日，吕某出具收条，载明截止当日，XX城XX号楼XX单元XX房主吕某共收到张某支付房款共计40万元，共支付利息23380元。2018年6月，被告王某某告知张某，认为其本人是涉案房屋的所有权人，要求收回房屋。双方协商无果，原告诉至本院。本案审理过程中，第三人农行昆明路支行出具情况说明，载明截止2019年3月11日，吕某尚欠银行按揭贷款101383.64元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告吕某以“吕某、王某某”为卖方，与原告张某签订《房屋买卖合同》，合同载明双方完全知晓和理解房屋性质及相关法律政策，自愿对房屋进行买卖，被告保证具有处分房屋的权利和资格，承诺根据国家法律政策，在房屋具备办理过户手续条件时，无偿配合原告办理房屋过户手续，系当事人真实意思表示，合同有效。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修，并实际居住使用至今，截止2018年4月9日，原告陆续支付被告购房款共计40万元，双方均履行了主要合同义务。原告虽有迟延支付购房款的情节，但不构成根本违约，故对被告吕某的答辩意见，本院不予采纳。房屋属于家庭重大财产，被告根据经济适用房管理规定，经过申报、审核、出资，取得了涉案经济适用房，然而在房屋刚刚交付之际，被告即违反经济适用房管理规定，将房屋出售，并交付给原告，原告出资装修后入住至今，已达四年之久，被告王某某辩称其不知道房屋已经出售的答辩意见，本院不予采信。基于诚实信用原则，为保护社会经济秩序和交易的安全稳定，对被告反诉主张解除房屋买卖合同、要求原告腾房并支付房屋占用费的反诉请求，本院依法不予支持。根据政府主管部门对经济适用房的管理规定，涉案房屋自购买至今已满五年，按规定向政府主管部门补缴土地收益等差价款后，即可取得完全产权，可以上市交易。原告主张被告继续履行房屋买卖合同，无偿配合原告办理房屋过户手续的诉讼请求，依法应予支持，房屋过户手续所需税费，按照合同约定由原告承担。被告违反经济适用房管理规定，未经贷款人与抵押权人同意，将房屋出售，违反了其与农行昆明路支行签订的《西安个人住房公积金借款合同》，被告应当一次性结清剩余按揭贷款，并向西安住房担保公司申请注销抵押担保手续。原告同意代被告偿还剩余按揭贷款，为妥善了结本次纠纷，本院予以准许，原告代偿的按揭贷款与剩余购房款6万元折抵后，多余款项由被告退还原告。原告另外支付被告的23380元，系原告支付给被告因贷款购房产生的利息，不计入购房款。原告代偿银行按揭贷款后，由第三人农行昆明路支行、西安住房担保公司及时注销抵押担保手续，被告应配合原告办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决书生效之日起十日内，原告（反诉被告）张某向第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行支付房屋按揭贷款人民币101383.64元；二、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行、西安市住房置业融资担保有限公司于原告（反诉被告）张某清偿房屋按揭贷款后十五日内，注销西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋的抵押担保手续（不动产登记证明号201408805585，抵押期限2013年11月8日至2026年11月8日）；三、原告（反诉被告）张某清偿房屋按揭贷款后十五日内，被告（反诉原告）吕某、被告王某某共同向原告（反诉被告）张某退还人民币41383.64元； 四、本判决书生效之日起三十日内，被告（反诉原告）吕某、被告王某某配合原告（反诉被告）张某办理西安市莲湖区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（建筑面积106.13平方米，不动产权证号201XXXXXXXX，不动产单元号610104009008GB00010F00130417）的产权过户登记手续；五、驳回被告（反诉原告）吕某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）吕某、被告王某某共同承担；反诉费4730元，由被告（反诉原告）吕某承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      翟俊杰审    判    员      赵海涛审    判    员      贺洪武                    二○一九年三月二十九日                    书    记    员      浦鑫玫 1