广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第3905号上诉人（原审被告）蔡小玲，女，1956年9月26日出生，汉族。委托代理人黄卓童，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）范玉花，女，1972年8月8日出生，汉族。委托代理人彭金常，广东广大律师事务所律师。委托代理人杨练飙，广东广大律师事务所律师助理。原审第三人广州市千万房地产代理有限公司。法定代表人陈玉婕，该公司经理上诉人蔡小玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第2786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审查查明：位于广州市天河区林和中路**1403房屋（以下简称涉案房产）的权属人为蔡小玲，领有穗房地证字第06××**房地产证，占有部分为全部，抵押权人为中国建设银行广州经济技术开发区支行。诉讼期间，范玉花提出财产保全申请，原审法院于2009年11月18日查封涉案房屋。2009年7月19日，范玉花（买方）、蔡小玲（卖方）、广州市千万房地产代理有限公司（以下简称千万公司）（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：买卖双方经协商以下条款独家委托经济方出售及购入位于天河区林和中路160号1403房屋；卖方房地产权证号码为**××09号，该物业建筑面积为150.39平方米；该物业成交价为1810000元（签此合约即时买方已经支付50000元定金，业主已收取）；该物业有关付款方式详见《备注》，买卖双方均同意按照《备注》所约定的条款交付楼款，买方须按该付款方按时付清楼款，卖方已提供合法有效的收款凭证给买方。买卖双方税费缴付方式：买卖双方的税费由买方支付；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用日期为卖方收齐购房首期即时或收齐购房款即日。该物业以现状售予买方，而买方或其授权代表已检查并同意以现状购获该物业，故买方不得借故拒绝交易该物业之现状是指【有家私电器（详见家私电器清单）】；买方须保证对上述物业享有完整所有权，并拥有全部的收益处分权，能完全支配及处理有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，卖方应在交付该物业予买方使用之日期前清理完毕，从而保证该物业交易完成后买方无须对上述事项负责，否则卖方应赔偿买方由此而引起的一切损失。经纪方代卖方所收之定金，由卖方书面签收后则视为证实收取，如卖方拒绝收取该定金及签署本合约，则该笔定金在没有任何补偿的情况下交回买方，买方不得要求任何赔偿。卖方在好搜去定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当日。卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则视为卖方违约，在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后三天内，仍不履行合约之条款，本合约自动解除，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。买方不依合约履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后三天内，仍未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，本合约自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承当违约责任。同时，卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人。买卖双方保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。买卖双方须保证所提供的资料真实、合法。如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为实、合法。如因提供资料不真实、不合法，导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方。基于买卖双方之信任并独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务。买方须向经纪方支付中介代理费及咨询费用18800元。如买卖双方逾期支付中介代理费用及咨询费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止。若非本合约三方中任何乙方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。本合约记载的当事人地址为所有的通知、文件、资料之送达地址。该地址如有变更，须及时通知合约其他方，否则仍以原地址为所有通知、文件、资料的送达地址。上述所有通知、文件、资料以发出时视为送达。三方约定的其他事项：1、以上房价已含购买该房屋里面的所有家私电器及设施设备。不含租约出售，即时交吉。2、付款方式以银行按揭或转按，在交易递件当天买方应支付首期款成交价的30%给卖方（此款以银行审批为准，多退少补以银行审批为准），剩余70%的购房款由买方银行按揭一次性支付清给卖方；卖方有义务且应积极配合买方办理银行及房屋交易所一切手续及提供此交易一切所需之资料。3、签此合约后买卖双方任何一方不得违约不出售或不购买，如有违约，则违约方承诺守约方以成交价的20%作为赔偿给守约方，且应支付经纪方应得的中介佣金总数。4、签此合约后10天内买卖方应办理买方之按揭及转按手续。合同签订当日，范玉花向蔡小玲支付购房定金50000元，范玉花另向千万公司支付中介费18800元。2009年10月12日，范玉花及千万公司向蔡小玲发出《通知》，称蔡小玲拖延办理按揭及转按手续，要求蔡小玲在2009年10月12日至2009年10月15日内书面答复。2009年10月30日，范玉花向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、蔡小玲向范玉花支付违约金362000元及退回购房定金50000元；2、蔡小玲赔偿范玉花中介费18800元；3、蔡小玲承担本案诉讼费用。2009年11月9日，代办本次按揭手续公司广州福业房地产代理有限公司出具《证明》，内容为：卖方蔡小玲买方范玉花双方于2009年9月14日到广东省建设银行申请天河区林和中路160号1403房屋的房屋买卖贷款手续，并在我公司的协助下签订有关的贷款申请资料和合同，买方范玉花于次日已将贷款所需资料补齐，但卖方以各种理由推搪，一直不提供其婚姻证明和法院判决书等房屋贷款有关资料，以至贷款申请不齐全，不具备送审条件，造成该批贷款申请停滞。我公司已于2009年10月24日退回申请资料给买方范玉花。原审中，蔡小玲表示于1985年与案外人欧阳志明登记结婚，于2000年10月23日办理离婚登记手续【广州市荔湾区人民政府（2000）荔民离第334号】，离婚协议：儿子已满18周岁，其生活费和学业、医疗等开支由男女双方各负责50%至其独立。无财产处理协议。另蔡小玲2009年7月23日再婚。涉案房屋于2000年4月5日取得房产证。原审庭审时，本院就蔡小玲出售房屋时有否披露涉案房屋涉及夫妻财产，范玉花表示交易时蔡小玲未披露该信息。蔡小玲未能举证在磋商买卖或签订合同时披露该信息。对于违约金，原审法院询问范玉花的损失情况，范玉花表示由于无法购买涉案房屋，需另行租房，存在租金损失；房价上涨，存在30%房价差及中介费用损失。蔡小玲则认为范玉花主张违约金没有法律依据，如存在违约，认为按房款的20%计付标准过高。原审法院认为：涉案的房产以蔡小玲名义登记，其公示份额为全部。依据物权公示原则，蔡小玲是案涉房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。范玉花经在公开市场经千万公司居间下，在审核蔡小玲房产证原件、以合理价格与蔡小玲签订买卖合同，就交易价格、交易手续、违约责任等进行约定，权利、义务具体明确，范玉花支付定金，按约定履行其义务，其行为并无不当。原、蔡小玲双方签订的《房屋买卖合约》为双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约自觉履行。涉案房产于2000年4月5日取得，蔡小玲自称于1985年与案外人欧阳志明登记结婚，于2000年10月23日登记离婚。由于离婚时未对涉案房产进行分割，夫妻存续期间购买的涉案房产为夫妻共同共有财产。即蔡小玲明知其出售的房产存在共有关系，即处分应经过全体共同共有人同意，在未取得完整产权或取得共有人同意、授权下与范玉花缔约，存在明显过错，依照合约“买方须保证对上述物业享有完整所有权，并拥有全部的收益处分权，能完全支配及处理有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等”，蔡小玲应承担违约责任。按约定买卖双方以按揭方式支付房款，买卖双方保证及时提供交易的完整资料，蔡小玲经范玉花、千万公司通知至今未提交涉案房产的财产分割协议或取得共有人的同意，消除交易障碍，导致交易不能完成。蔡小玲以按揭公司存在承诺办妥交易手续的抗辩缺乏依据，且有违常理，不予采纳。蔡小玲收受定金拒不履行合同，定金应予以返还，即蔡小玲收取的定金50000元应予返还。范玉花主张返还定金及请求蔡小玲承担违约金并无不当。现依据“签此合约后买卖双方任何一方不得违约不出售或不购买，如有违约，则违约方承诺守约方以成交价的20%作为赔偿给守约方，且应支付经纪方应得的中介佣金总数”主张违约损失，但违约金兼具惩罚性及补偿性质，蔡小玲抗辩过高请求调整，该院结合范玉花的实际损失，在其未充分证实损失依据下，考虑市场价格波动情况，该院从公平原则，调整违约金为按合同成交价的10%即181000元。对于范玉花主张赔偿的中介费损失，属于其实际损失，在违约金中已作处理，对此项请求依法驳回。由于范玉花向蔡小玲因合同无法继续履行主张追究违约责任，故范玉花、蔡小玲所签订的上述买卖合同的履行应予解除。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2010年11月2日作出判决：一、解除范玉花与蔡小玲于2009年7月19日签订的《房屋买卖合约》。二、蔡小玲于本判决发生法律效力之日起10日，向范玉花返还定金50000元。三、蔡小玲于本判决发生法律效力之日起10日，向范玉花支付违约金181000元。四、驳回范玉花的其他诉讼请求。本案受理费7450元，财产保全费2600元，均由蔡小玲负担。判后，蔡小玲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对合同效力认定错误。案涉物业于2000年4月5日取得，而蔡小玲与案外人欧阳志明先生于1985年结婚，于2000年1O月23日登记离婚。因此，案涉物业系蔡小玲与案外人婚姻关系存续期间取得的财产，应属蔡小玲与案外人夫妻共同共有的财产。根据共同共有财产的处分原则以及我国《婚姻法》及其司法解释的规定，蔡小玲单方面将案涉物业出售的行为显然构成无权处分行为。而且，不论范玉花是否构成善意第三人，蔡小玲单方面处分案涉物业的行为均构成无权处分行为，这一点是毋庸置疑的。根据我国“合同法》的规定，无权处分行为为效力待定的民事行为，因此，原审法院断然认定案涉合同合法有效显然是错误的。二、原审法院违反程序法规定及审判效率原则。我国《民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”。虽然，在本案中，案外人欧阳志明先生应属有独立请求权的第三人，但是，原审法院在已经查明案涉物业系蔡小玲与案外人夫妻关系存续期间取得的财产的情况下，在已经知晓原审判决与案外人有法律上的利害关系的情况下，从审判效率的原则出发，原审法院应当通知案外人欧阳志明先生参加诉讼。然而，原审法院并未通知案外人便迳行判决，显然违反了法律应有的正当性和审判效率原则。三、假设案涉合同有效，那么原审法院认定蔡小玲违约也与事实不符。范玉花提供的证据之一即广州福业房地产代理有限公司出具的《证明》载明，双方于2009年9月14日方到银行申请房屋买卖贷款手续。该《证明》并载明范玉花于次日（也就是2009年9月15日）方补齐贷款所需资料，而蔡小玲一直未补齐资料。范玉花提交的另外一份证据即原审第三人及范玉花于2009年10月12日出具的联通知》载明，蔡小玲收到通知后，如在3日内未书面答复则视为蔡小玲违约。事实上，蔡小玲未给予书面答复。原审法院主要依据该两份证据认定蔡小玲违约。蔡小玲认为，原审法院的认定过于草率，与事实不符。理由如下：案涉合同规定合同签订后10日内，买卖双方应办理买方之按揭及转按手续，因合同签订在2009年7月19日，所以按合同规定双方应在2009年7月29日前办理买方按揭及转按手续。然而，证据显示在2009年9月14目前买卖双方均未至银行办理或协助办理申请按揭手续。从买卖合同的性质出发可知，支付购房款是买方也就是范玉花的主要义务，申请银行按揭便是买方即范玉花支付购房款的一种方式，因此，从举证责任的角度讲，在2009年9月14日前到底是蔡小玲还是范玉花的原因一直未办妥申请按揭手续，应由范玉花承担举证责任。事实上，范玉花无任何证据证明在2009年9月14日前是蔡小玲的原因导致无法办理按揭申请，因此，范玉花应承担举证不能的责任，范玉花构成违约。另外，根据按揭申请惯例，其流程是业主提交资料及签署相关文件，买方提交相关材料及签署相关文件，买卖双方可以在不同的时间前往银行提交资料及签署文件，并非必须同时到银行提交资料及签署文件。因此，在合同规定的履约期限内也就是前述2009年7月29日前，蔡小玲未到银行签署按揭文件及提交按揭资料，同样，范玉花亦未到银行签署按揭文件及提交按揭资料。因申请按揭是范玉花的主要义务，蔡小玲仅负协助义务，因此，亦应认定范玉花违约。且范玉花的违约行为一直持续到2009年9月14日，长达约两个月的时间。由于范玉花违约在先，即使蔡小玲拒绝履行后续义务，显然是正当的，并不构成违约行为。退一万步讲，即使在2009年14日之后是因为蔡小玲无法提供齐全资料的原因导致无法申请按揭构成违约的话，那么，本案也构成双方违约行为，而并非单方违约行为，双方均应承担相应的责任。据此请求：1、撤销原审判决第一项、第三项。2、依法改判确认蔡小玲与范玉花签订的《房屋买卖合约》无效。3、依法改判蔡小玲无需承担违约责任。4、范玉花承担一、二审全部诉讼费用。范玉花答辩称同意原审判决经庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，蔡小玲提交署名为“欧阳志明”、日期为“2010年12月27日”的《声明书》一份，内容为：涉案房屋为蔡小玲与欧阳志明婚姻存续期间按购得的物业，其同意蔡小玲将该房屋出售给范玉花，2009年10月上旬，蔡小玲通知其去签名，但当事其在外出差，待回广州后找蔡小玲联系签名事宜，但蔡小玲怀疑范玉花不愿意成交，所以其没有去办理签名手续，等。范玉花认为，该证据不属于新证据，不同意质证，且欧阳志明和蔡小玲存在利害关系，无法确认声明书的真实性。本院认为：关于范玉花、蔡小玲与千万公司签订的《房屋买卖合约》的效力问题，涉案房屋登记在蔡小玲一方的名下，根据物权公示原则，应视为蔡小玲对该房屋享有完全的处分权。即使涉案房屋属于蔡小玲与欧阳志明的共同财产，但自2009年7月19日三方签订上述买卖合同至今，未有任何证据显示欧阳志明反对蔡小玲出售涉案房屋，相反，在蔡小玲二审提交署名为“欧阳志明”的《声明书》中，明确记载欧阳志明同意蔡小玲将涉案房屋出售给范玉花的事实。据此，蔡小玲上诉认为其单方处分涉案房屋的行为属于无权处分，要求确认《房屋买卖合约》无效，不仅有违诚实信用原则，亦与其提交的证据材料相互矛盾，本院对此不予支持。范玉花、蔡小玲与千万公司签订的《房屋买卖合约》中关于出售涉案房屋的约定是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效约定，各方均应切实履行。关于蔡小玲是否违约的问题，根据合同约定，蔡小玲有义务积极配合范玉花办理银行及房屋交易所一切手续及提供此交易一切所需的资料。但蔡小玲并未能举证证明其已经向范玉花或代办按揭手续的中介机构提供了办理涉案房屋买卖贷款手续所需的相关资料，结合范玉花、千万公司向蔡小玲发出的《通知》及广州福业房地产代理有限公司出具的《证明》可知，由于蔡小玲没有履行提交有关资料的义务，导致贷款申请未能完成，交易无法继续进行，其行为已经构成违约。范玉花要求其承担违约责任，合法有据，应予支持。鉴于范玉花未能举证证明其因蔡小玲的违约行为造成的损失的具体数额，原审法院酌情判令蔡小玲按照合同成交价的10%即181000元支付违约金，并无不当，本院予以维持。蔡小玲抗辩称范玉花亦没有到银行签署按揭文件及提交按揭资料，违约在先，本院认为，蔡小玲提交相关资料是办理贷款申请的必要前提条件，在此之前，涉案房屋的贷款申请无法进行，蔡小玲的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于原审法院是否违反程序法规及审判效率的问题，因欧阳志明并非涉案合同的当事人，本案中，蔡小玲与欧阳志明之间的内部关系问题，属于另一法律关系，与案件的处理并无直接联系，原审法院没有通知欧阳志明参加诉讼，并无不当，蔡小玲据此认为原审违反程序及审判效率，于法无据，本院不予采纳。综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3920元，由上诉人蔡小玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  郭东升代理审判员  柳玮玮××××年××月××日书 记 员  阮志雄