沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2014)大东民三初字第00167号原告：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司。法定代表人：童锦泉。委托代理人：谭伟英，系辽宁通政律师事务所律师。委托代理人：张海默，女，1978年6月10日出生。被告：王洪志，男，1964年7月8日出生，汉族。原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司（以下简称“鹏瑞利公司”）与被告王洪志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维利担任审判长并主审，与人民陪审员那亚莲、卢旭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭伟英、张海默和被告王洪志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告（甲方）与被告（乙方）于2010年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将座落在沈阳龙之梦购物中心面积263.1平方米的房屋租赁给被告，租赁期限为3年，租金收取方式为：第一年0.5/平方米/天，第二年1.5元/平方米/天，第三年2.5元/平方米/天。物业管理费按每平方米每月45元核算，即每月11，839.5元。此后，双方又将房屋租赁期限变更为2011年8月13日至2014年8月12日。原告按合同履行了义务，而被告拖欠租金178，112元，物业费303，486元，提成促销费1862元和POS机使用费8290元至今未付。依据合同12.2（4）约定，“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。”故被告应支付违约金94，709元。上述费用原告催要未果，故提起诉讼，请求判令被告给付租金178，112元，物业费303，486元，提成促销费1862元和POS机使用费8290元，扣除销售额返款4773元后，合计尚欠486，977元，并支付违约金94，709元，承担诉讼费用。被告辩称：原告与被告签过房屋租赁合同，但在2013年4月双方又签订了补充协议，约定因被告经营不好，原告经营物业也有问题，双方重新协商，从2013年1月1日起，租金和物业费按销售额的35%的比例交纳，水电等杂费按被告实际发生金额支付，原合同终止，2012年12月31日前被告所欠付的租金和物业费，被告先支付合同期内实际销售额的35%，其余欠款延至2014年7月以后再交。协议签订后，被告按协议将2012年12月31日前合同期内实际销售额的35%，即59，860元支付给原告，从2013年5月1日至2013年9月，被告每月按照销售额的35%交付租金和物业费。此后，由于被告在八楼增加了八岁以下的儿童娱乐设施，被告经营的不好，被告就没有再交纳租金和物业费，具体欠多少不知道，被告认可按照补充协议履行。另外，由于原告在开始招商时扩大宣传，所称的一些商业项目至今没有开业，有的商业项目也发生变化，现在没有原告宣传的商业环境，致使被告经营亏损，故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明:2010年10月30日，沈阳龙之梦购物中心有限公司（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将沈阳龙之梦购物中心三层F3-130号房屋出租给乙方作为乙方经营漂移车商业项目，面积为263.1平方米，租期为甲方同意的免租装修期届满次日起3年，预计从2011年1月18日至2014年2月28日，具体时间以甲方通知为准；租金自免租装修期满后的次日起第一年的收取标准为每日每平方米0.5元，第二年为每日每平方米1.5元，第三年为每日每平方米2.5元；乙方须于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先为准）向甲方交纳房屋租赁保证金47，358元；甲方收取物业费的标准为每月每平方米45元，即每月为11，837.5元；甲方目前对该房屋宣传推广费按照乙方每个日历月营业收入的1%计算；乙方应于房屋交付之日或之前向甲方或管理公司支付装修押金1万元，此款于该房屋装修工程经甲方验收合格后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付租金或本合同约定租赁保证金、物业管理费、宣传推广费和其他费用的，逾期超过一个月的，甲方可书面通知解除合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司与被告签订的房屋租赁合同的所有权利和义务转移给原告。合同签订后，被告按约定交纳了装修保证金和合同保证金，并于2011年8月13日开始营业，原告和被告双方最终确定的房屋租赁期限为2011年8月13日至2014年8月12日。2013年4月，由于原告经营状况不好和原告经营条件及物业管理出现不利经营等问题，双方经协商订立补充协议一份，约定从2013年1月1日起至2013年12月31日止，双方将合作条件更改为扣点方式，即乙方（被告）租金及物业费按乙方实际销售额的35%交纳，水电等杂费按照乙方实际发生金额支付，原合同终止；截止2012年12月31日，乙方拖欠甲方（原告）水电及提成等杂费共计12，158.1元，拖欠租金及物业费共计304，667.6元，其中拖欠的水电及提成等杂费将于2013年2月1日前一次性给付甲方，拖欠的租金及物业费，乙方先将合同期内实际销售额的35%交予甲方（即171，020元×35%＝59，857元），还款期间为2013年2月1日至同年4月31日，每月还款额为19，953元，同时不影响当月费用产生的交纳，如未按时、足额交纳，该补充协议将不再生效；其余欠款244，810.6元（304，667.6元-59，857元）甲方暂作挂账处理，延期至2014年7月1日后，待乙方经营状况好转，双方再协商解决，自该补充协议生效当日，乙方应按时缴纳相关费用，如未能在有效时间缴纳，该补充协议不再生效。原告与被告达成上述补充协议后，被告于2013年5月2日一次性向原告交纳了拖欠的租金59，860元，原告将此款分摊为被告偿还2012年11月租金662.5元和2012年12月至2013年4月期间的租金59，197.5元（每月11，839.5元）。被告在2011年8月至2013年8月期间向原告交纳“漂移车”项目的营业款5142元用于交纳在原告处经营“极速驿站”项目2013年11月份和12月份的房屋租金4590元和“漂移车”项目的2013年10月21日至同年11月20日的水电费552元。另查明，被告从2012年1月和2013年11月，被告还给付原告该项目的房屋租金合计1151.6元，除此之外，被告未给付2012年1月至2013年11月期间的剩余租金。按照双方2010年10月30日签订的房屋租赁合同的约定，被告在2012年1月至2013年11月期间共计拖欠原告“漂移车”项目的房屋租金181，303.5元，在2011年10月至2013年11月期间扣除被告已支付的物业费4341元，尚欠原告的物业费303，486元。且被告应按上述合同支付的2011年10月至2013年4月期间的宣传推广费（即原告诉称的销售提成款）1866元（按此期间销售额186592元的1%计算）亦未给付原告。另原告诉称应在被告欠付的款项中扣除销售额返款4773元。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、销售明细、交款明细、还款计划、确认函，被告提供的补充协议、收款收据及原、被告当庭陈述等证据材料，经当庭质证，本院予以确认。本院认为:沈阳龙之梦购物中心有限公司将与被告签订的《房屋租赁合同》的所有权利和义务转移给原告，在实际履行过程中也是由原告作为出租方行使合同权利和承担合同义务，故应视为合同概括转让，原告依法享有出租方合同权利，并应承担相应的合同义务。案经审查，本案的主要争议焦点为是按照沈阳龙之梦购物中心有限公司与被告在2010年10月30日签订的《房屋租赁合同》，还是按照被告提供的《补充协议》确定双方当事人的权利义务。原告诉称被告提供的《补充协议》没有原告的签字和盖章，另根据该协议约定的如被告没有按期履行给付租金和物业费的义务，该协议不再生效的内容，被告也没有按协议的约定交纳租金和物业费，故从上述两个方面来看，该协议是一份不生效的合同，不能产生变更《房屋租赁合同》内容的法律效力。被告对此辩称，该协议是原告方起草的，被告当时签字表示同意协议内容，并按照协议的数额在2013年5月2日一次性向原告交纳了拖欠的租金59，860元，从当年的5月1日开始至9月，被告也是按照该协议约定销售额的比例交纳租金和物业费，故应按照该协议履行。本院认为，虽然原告没有在被告提供的《补充协议》上签字盖章，但是从被告提供的原告给其开具的59，860元租金收据的事实来看，被告按《补充协议》以实际部分履行，能够推定双方在《房屋租赁合同》履行过程中曾达成上述《补充协议》，但是，被告在后期履行过程中，原告提供的收据可以证明被告将2011年8月至2013年8月期间的5142元营业额抵顶其应向原告交纳的“极速驿站”项目2013年11月和12月的租金和2013年10月21日至同年11月20日“漂移车”项目的水电费，说明双方在被告交纳59，860元租金后并没有按照该协议的约定交纳租金和物业费，另依据该协议“乙方应按时缴纳相关费用，如未能在有效时间缴纳，该补充协议不再生效”的约定，故应依据《房屋租赁合同》来确定双方的权利义务关系。据此，被告应当按照该合同的约定向原告交纳租金和物业费等相关费用，被告未按期交纳上述款项，构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告给付租金178，112元、物业费303，486元、宣传推广费1862元及违约金94，709元（按合同约定计算的违约金应为263.1平方米×0.5元×30天×6个月+11，837.5元×6个月=94，716元）的诉讼请求符合法律规定，应予支持。其主张的租金、宣传推广费和违约金的数额均小于实际应付的数额，属其对自己民事权利的处分，应予准许。另原告诉称应在被告欠付的款项中扣除销售额返款4773元属原告的自认，本案扣除此款被告应付原告的租金、物业费和宣传推广费共计478，687元（178，112元+303，486元+1862元-4773元=478，687元）。关于原告主张的POS机使用费的诉讼请求，因未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。关于被告辩称的由于原告在开始招商时扩大宣传，所称的一些商业项目至今没有开业，有的商业项目也发生变化，现在没有原告宣传的商业环境，致使被告经营亏损，不同意原告诉讼请求的意见，因被告所诉的内容为原告的宣传资料，为要约邀请，不能视为合同的内容，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王洪志于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金、物业费和宣传推广费共计478，687元；二、被告王洪志于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司违约金94，709元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9664元，由原告负担130元。由被告负担9534元。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王维利人民陪审员  那亚莲人民陪审员  卢 旭二〇一四年八月十五日书 记 员  吴 迪