广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第1136号上诉人（原审原告）：广州市正佳物业管理有限公司（以下简称正佳物管公司）。法定代表人：王德红，该公司董事长。委托代理人：陈朝远，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：陈清南，广东百勤律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：林猛，男，1964年10月6日出生，汉族。委托代理人：林机，广东君信律师事务所律师。上诉人正佳物管公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：正佳物管公司是具备提供物业管理服务经营范围的企业法人。正佳物管公司与林猛签订《广州正佳广场（租户）物业管理合同》（以下简称《合同》，签订时间不明），约定：林猛向广州市正佳企业有限公司（以下简称正佳企业公司）租赁广州市天河区天河路正佳广场叁层3b038号商铺（以下简称案涉商铺），承租面积115平方米；本合同的履行期限与租赁协议中约定的租赁期限相同。管理费收费标准每月每平方米25元，公共水电摊分每月每平方米25元，宣传推广费每月每平方米10元，林猛承租115平方米每月应缴管理费合计6900元；管理费和专场商铺管理费以及其他应缴费用按月结算，林猛须于每月7日前到正佳物管公司指定的地点缴交；为保证正佳物管公司行使管理权，林猛应向正佳物管公司交付相当于首年三个月管理费总额（含专场商铺管理费）的管理保证金20700元，管理保证金在合同期满，林猛无违约和赔偿的前提下如数（不计利息）退还林猛；如林猛单方终止租赁合同及本合同，或林猛违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，正佳物管公司将没收林猛已交的管理保证金，并追讨其他所欠费用；如林猛延迟缴交管理费及其他费用，须向正佳物管公司支付违约金，自迟交日起计，按日加收欠缴金额的2%等条款。林猛应当自商铺租赁期生效之日起，开始计付管理费。林猛在《合同》上注明的联系地址为广州市中山大道中195号508室。合同签订后，林猛于2005年1月21日向正佳物管公司申请开业。另查：出租人正佳企业公司（申请人）与林猛（被申请人）因租赁合同纠纷经广州仲裁委员会裁决并作出（2009）穗仲案字第979号裁决，申请人申请请求为：（一）被申请人立即支付申请人拖欠的租金118257元；（二）被申请人向申请人支付违约金128803元；（三）被申请人承担全部仲裁费用。对此该裁决认定：2004年6月21日，申请人与被申请人签订《租赁合同》，约定：申请人将位于广州市天河路228号正佳广场三层3b038号商铺出租给被申请人使用，租期为叁年，合同期的起始时间以申请人发出的书面《收铺通知书》的规定交付日期为准，若申请热推迟交铺，租期按商铺实际交付如期顺延。…被申请人于2005年1月21日签署《开业申请》，涉案商铺于2005年1月22日开业。2006年8月16日，申请人向被申请人发出《解除租赁合同函》，内容为：“（一）申请人与被申请人签订的《租赁合同》于该函发出之日起解除；（二）要求被申请人立即清缴拖欠的租金及管理费用、水电费共计145436元，及拖欠的装修费40071.50元；（三）被申请人所交租赁保证及及物业保证金予以没收；（四）要求被申请人于收到该函三天内，到申请人处缴清逾期支付租金款的滞纳金和管理费及其他应缴款项的滞纳金共计105044元。”被申请人于2005年8月中旬收到该函件。庭审时，双方当事人确认被申请人于20005年8月搬出涉案商铺。被申请人向申请人支付租金至2005年5月，没有支付之后的租金。2006年9月3日，申请人通过ems特快专递向被申请人发出《欠费催缴函》，要求被申请人于收到该函之日起三日内清缴所拖欠的租金及违约金。之后，申请人分别于2007年11月5日、2008年8月8日、2008年11月12日通过特快专递向被申请人发出《欠费催缴函》，要求被申请人支付租金及违约金。…仲裁庭意见：关于申请人要求被申请人支付拖欠的租金118257元的请求。申请人主张被申请人从2005年6月起开始拖欠租金，并擅自离场，应支付2005年6月1日至8月15日的租金。而被申请人抗辩称是申请人逼迫其撤场，双方曾约定用保证金冲抵拖欠的租金，且申请人要求支付租金的请求已经超过了仲裁时效。仲裁庭认为，被申请人承租申请人涉案租铺，应按合同约定向被申请人支付租金。现被申请人已向申请人支付租金至2005年5月。至于租金截止的时间，虽然双方当事人对被申请人于2005年8月撤场的具体时间无法达成一致，也没有证据予以证明。但按照《租赁合同》第7－3条的约定，被申请人拖欠申请人租金达一个月，申请人有权终止合同。而被申请人从2005年6月起拖欠租金，至申请人于2005年8月15日发出《解除租赁合同函》时已超过一个月。所以，根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，申请人有权因被申请人拖欠租金于2005年8月15日发函解除合同，租赁合同自被申请人收到《解除租赁合同函》时解除。被申请人应支付租赁合同解除之前的租金。而在被申请人承认于2005年8月中旬收到该函件，但没有证据显示具体时间的情况下，申请人要求租金计至2005年8月15日，早于合同实际解除时间，是对其权利的处分，仲裁庭予以确认。因此，被申请人应支付2005年6月1日至2005年8月15日的租金。但根据《仲裁法》第七十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的仲裁时效为1年，即申请人应在被申请人拖欠租金起的一年内向被申请人提出要求或者提起仲裁。本案中，被申请人拖欠2005年6月至2005年8月15日的租金，申请人提起仲裁的时间为2009年6月3日，已超过1年。虽然申请人提供了2006年9月3日、2007年11月5日、2008年8月8日、2008年11月12日的《欠费催缴函》及ems特快专递邮件详情以证明其曾向被申请人主张权利，但上述时间均已在被申请人拖欠租金1年以后，不能产生时效中断的效果。而申请人也没有提供其他证明其在租金拖欠起1年内曾向被申请人要求支付租金或被申请人同意支付租金的证据。因此，申请人要求被申请人支付租金118257元的请求，已超过仲裁时效，仲裁庭不予支持。关于违约金的问题。申请人认为，被申请人未经申请人同意单方撤场，应视为单方解除合同，根据《租赁合同》第7－2条和7－3条的约定，被申请人应向申请人支付违约金。对此，仲裁庭认为，《租赁合同》第7－2条约定：租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。也就是说，被申请人支付违约金的前提是单方提出终止合同。本案中，虽然双方确认被申请人于2005年8月撤场，但由于被申请人认为其是在收到申请人解除合同的通知后才被迫撤场，不确认其主动撤离涉案商铺，申请人也没有提供充分证据证明被申请人是自行撤离商铺及撤场的具体时间，仲裁庭难以认定被申请人擅自撤离涉案商铺，即单方提出终止合同。同时，依前所述，租赁合同是申请人在被申请人拖欠租金的情况下发函解除的，而不是被申请人单方提出终止。因此，仲裁庭对申请人的主张不予采信，对申请人要求被申请人支付违约金128803元的仲裁请求不予支持。广州仲裁委员会作出裁决：（一）对申请人的全部仲裁请求不予支持；（二）本案仲裁费11041元，由申请人承担。正佳物管公司于2009年6月10日诉至原审法院，要求：1、林猛向正佳物管公司支付拖欠的物业管理费17139元；2、林猛向正佳物管公司支付物业管理费的逾期付款违约金（自欠费当月8日起算，按每日加收欠费金额千分之一的标准，计算至林猛付清欠费之日止）；3、林猛向正佳物管公司支付拖欠的电费1906元；4、林猛向正佳物管公司支付电费的逾期付款违约金（自欠费当月8日起算，按每日加收欠费金额千分之一的标准，计算至林猛付清欠费之日止）；5、林猛承担本案全部诉讼费。原审诉讼中，林猛抗辩正佳物管公司超出诉讼时效期间，为此正佳物管公司提供以下证据：1、编号为en369625485cn邮件（原件），正佳物管公司称其于2005年8月15日与业主正佳企业公司共同向林猛发出《解除合同函》，函件内容为：林猛拖欠租金并自行撤场，依据约定，《正佳广场租赁合同》自本函发出之日起解除；林猛应清缴租金、管理费、水电费等合共165436元、装修费40071.50元；林猛所交的租赁保证金及物业保证金予以没收，并主张拖欠租金、管理费用的滞纳金截止2005年8月15日为105044元。正佳物管公司未能提供该件的送达签署单据或证明。2、编号为ep196899651cn（原件），正佳物管公司称于2006年9月3日与业主正佳企业公司共同向林猛发出《欠费催缴函》，函件内容为：现你单方违约并欠付正佳企业公司的租金、租金滞纳金、单方终止租赁合同的违约金；欠付正佳物管公司的物业管理费及滞纳金、水电费用，欠付广州鸿越装饰装修有限公司装修费用等，正佳企业公司、正佳物管公司已于2005年8月15日以书面形式通知你予以缴清，但仍未缴清，现再次函告主张欠付2005年6月1日至2005年8月31日的租金142830元及滞纳金1198820元等；欠付2005年6月1日至2005年8月31日的管理费20700元、水电费1906元及滞纳金189822元等，该函件由广州速递公司证明于2006年9月4日妥投，签署人为彭建中。3、编号为et047594046cn（原件），正佳物管公司称于2007年11月6日与业主正佳企业公司共同向林猛发出《欠费催缴函》，函件内容与函件2主张的内容一致，该函件由广州速递公司证明于2007年11月6日妥投，签署人为黄林芝。4、编号为ex060218566cn（原件），正佳物管公司称于2008年8月8日与业主正佳企业公司共同向林猛发出《欠费催缴函》，该函件由广州速递公司证明退件，退件原因：查无此人，退回寄件人；5、编号为ef737919612cn（原件），正佳物管公司称于2008年11月8日与业主正佳企业公司共同向林猛发出《欠费催缴函》，该函件由广州速递公司证明退件，退件原因：收件人名址有误。上述5邮件的寄件人为正佳企业公司，函件的落款人为正佳企业公司、正佳物管公司、广州鸿越装饰装修有限公司，并加盖三公司的公章。送达地址均为林猛的合同预留地址：广州市中山大道中195号508室；收件人为林猛。原审庭审时林猛否认收取上述五函件，表示寄件的联系地址应为户籍为准，且寄件人为正佳企业公司而非正佳物管公司。关于林猛拖欠电费的问题。正佳物管公司表示林猛拖欠其电费。林猛对此予以否认，为此正佳物管公司提供了证据2006年10月、11月期间广州供电分公司的发票及销货清单复印件。林猛对正佳物管公司提供的证据真实性有异议，且认为上述发票的时间段与本案无关。原审法院认为，正佳物管公司、林猛双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行自己的义务。林猛何时在何种情形下撤离涉讼商铺，理应由作为涉讼商铺承租人的林猛承担举证责任。现林猛并未举证证实其何时在何种情形下撤离商铺，应承担举证不能的法律后果。结合裁决书的认定“被申请人应支付2005年6月1日至2005年8月15日的租金”，正佳物管公司主张的物业管理费计至2005年8月15日，予以确认。关于诉讼时效，依据《中华人民共和国民事通则》相关规定，本案为一般债务纠纷，应适用两年的诉讼时效。正佳物管公司提供的函件1未有妥投证明，无法确认其主张事实，故此不作认定；至于函件2-5，林猛否认收取函件，并对于寄件人主体问题，对此，原审法院认为，正佳物管公司及出租人正佳企业公司一并在函件主张相关租金、管理费用等并无不妥，且按《合同》预留地址向林猛主张，相关函件已有广州市邮政局速递公司证明，视为有效送达。林猛否认收取，但未能向原审法院举证其向正佳物管公司曾作出变更联系地址的主张，故原审法院认定正佳物管公司在函件2-5中的2006年9月3日、2007年11月5日、2008年8月8日发生诉讼时效中断情形，未超过两年的诉讼时效，林猛关于正佳物管公司诉请已超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，不予采纳。对于林猛抗辩以物业保证金抵扣管理费用问题。依据《合同》约定“如乙方单方面终止租赁协议及本合同，或乙方违约导致业主单方终止租赁协议及本合同解除，甲方将没收乙方管理保证金，并追讨其他所欠的费用。”，本案的纠纷发生在在合同期内，租赁合同与物业管理合同同时履行，若林猛在与业主纠纷中存在单方终止租赁协议，正佳物管公司方可没收物业保证金。现裁决书对此已作出认定“虽然双方确认被申请人于2005年8月撤场，但由于被申请人认为其是在收到申请人解除合同的通知后才被迫撤场，不确认其主动撤离涉案商铺，申请人也没有提供充分证据证明被申请人是自行撤离商铺及撤场的具体时间，仲裁庭难以认定被申请人擅自撤离涉案商铺，即单方提出终止合同。同时，依前所述，租赁合同是申请人在被申请人拖欠租金的情况下发函解除的，而不是被申请人单方提出终止。因此，仲裁庭对申请人的主张不予采信，对申请人要求被申请人支付违约金128803元的仲裁请求不予支持。”，林猛未单方终止租赁合同，故正佳物管公司无权没收该保证金，现正佳物管公司主张的物业管理费用为2005年6月1日至2005年8月15日期间的物业管理费，该费用本金为17139元，现林猛的物业管理保证金为20700元，林猛的保证金已足额支付其拖欠的管理费，余款3561元应退回林猛。故正佳物管公司的请求支付物业管理费及滞纳金缺乏依据，不予支持，依法驳回。林猛在本案中未提起反诉请求返还3561元，其可另案主张。关于正佳物管公司要求林猛支付电费及逾期交付电费违约金诉请一项。林猛否认拖欠正佳物管公司的电费，对此应由正佳物管公司举证证实林猛拖欠电费的金额及其已代为垫付相应期间电费的证据。现正佳物管公司表示林猛拖欠2006年10月1日至2006年11月8日期间的电费，但正佳物管公司提供的垫付电费发票为复印件并不能作为认定事实的依据，正佳物管公司应承担举证不能的法律后果，对于正佳物管公司诉请的电费及其违约金，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（五）项之规定，判决：驳回原告广州市正佳物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费750元，由原告广州市正佳物业管理有限公司负担。判决后，正佳物管公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人林猛拖欠上诉人2005年6月至8月的物业管理费，违约事实清楚，原判也予以确认，理应判决被上诉人支付拖欠的物业管理费并承担相应的违约责任。二、被上诉人拖欠正佳企业公司2005年6月至8月的租金，正佳企业公司因被上诉人欠租违约单方终止其租赁协议，该事实已被广州仲裁委员会认定，根据合同的约定，因被上诉人违约导致业主单方终止租赁协议及本案涉案合同解除，保证金是予以没收的。三、被上诉人没有针对物业保证金提起反诉，被上诉人答辩以物业保证金抵扣管理费缺乏事实和法律依据，原审判决直接从保证金中抵扣物业管理费违背了“不告不理”的诉讼基本原则。综上，请求：1、撤销原判；2、判令被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费人民币17139元及逾期支付管理费的违约金人民币17139元（违约金从欠费当月8日起按每日加收欠费金额的1‰计算至付清欠款之日止，计至2009年5月14日为24200元，暂以本金计，其余部分保留继续追索的权利）；3、判令被上诉人向上诉人支付拖欠的电费人民币1906元及逾期支付电费的违约金人民币1906元（违约金从欠费当月的8日起按每日加收欠费金额的1‰计至付清欠款之日止，计至2009年5月14日为2753元，暂以本金计付，其余部分保留继续追索的权利）；4、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人林猛答辩称：1、其并未单方面终止租赁合同和物业管理合同；2、正佳企业公司和上诉人正佳物管公司采取断电的方式逼迫其离场，造成其拖欠租金和管理费的表象；3、上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效期间，依法应予驳回，原判对有关时效的认定是错误的；4、原判在认定其应支付管理费的前提下将管理费与保证金抵消，并无不妥，本案不存在“不告不理”的问题；5、其坚持认为上诉人收取高昂的管理费并未取得《广东省经营服务性收费许可证》，无合法依据。综上，上诉人的上诉无事实根据和法律依据，请求二审予以驳回。上诉人正佳物管公司、被上诉人林猛均对原审查明的事实无异议，二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人正佳物管公司、被上诉人林猛双方签订的涉案《合同》合法有效正确，本院予以确认。根据广州仲裁委员会作出的（2009）穗仲案字第979号裁决书，认定涉案商铺出租人正佳企业公司与被上诉人林猛均确认被上诉人林猛于2005年8月搬出涉案商铺，被上诉人林猛亦承认于2005年8月中旬收到正佳企业公司发出的《解除租赁合同函》，原判结合该裁决书认定的被上诉人林猛“应支付2005年6月1日至2005年8月15日的租金”，认为上诉人正佳物管公司主张的物业管理费计至2005年8月15日，并无不当，本院对此予以确认。本案涉案合同签订后，上诉人正佳物管公司已履行了提供物业管理服务的义务，被上诉人林猛收取涉讼铺位接受服务后理应依约支付相应的管理费给上诉人正佳物管公司。依照合同约定，每月管理费被上诉人林猛须于当月7日前支付，而2005年6月1日至2005年8月15日期间的物业管理费被上诉人林猛至今未付已构成违约，故上诉人正佳物管公司要求被上诉人林猛支付该期间的物业管理费及逾期交付管理费违约金合法有理，应予支持。关于诉讼时效的问题，原判认定上诉人正佳物管公司的诉请未超过两年的诉讼时效的理据充分，本院予以确认。根据本案涉案《合同》第十章第三条的约定，如被上诉人林猛单方终止租赁合同及本合同，或被上诉人林猛违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，上诉人正佳物管公司将没收被上诉人林猛已交的管理保证金，并追讨其余所欠费用。本案中，上诉人正佳物管公司与涉讼商铺出租人正佳企业公司共同多次向被上诉人林猛发出的《欠费催缴函》载明“就您（林猛）单方违约并欠付正佳企业公司的租金、租金滞纳金、单方终止租赁合同的违约金；欠付正佳物管公司的物业管理费、物业管理费滞纳金、水电费；欠付装修费用等一事……”以及“您应在收到函件之日起三日内到正佳企业公司、正佳物管公司……清缴所欠费用，若您有异议请在收到函件之日起三日内书面向正佳企业公司、正佳物管公司……提出，逾期未提异议的视为确认”的内容，因此，被上诉人林猛明知上诉人正佳物管公司认为其单方终止合同、构成违约，现无证据证实被上诉人林猛在上诉人正佳物管公司提起本案诉讼前向上诉人正佳物管公司提出异议以及表示想与正佳企业公司、上诉人正佳物管公司协商继续经营及交付租金、管理费的事宜，且被上诉人林猛至今未缴纳2005年6月1日至2005年8月15日的物业管理费，因此，现被上诉人林猛提供的证据不足以证明其单方终止合同得到上诉人正佳物管公司的同意和认可，被上诉人林猛单方终止涉案《合同》的行为已构成违约，涉案《合同》已明确约定此种情况下的违约责任为没收管理保证金，故原判认为被上诉人林猛未单方终止涉案合同，上诉人正佳物管公司无权没收管理保证金，从而将管理保证金抵扣被上诉人林猛所欠的物业管理费不当，本院予以纠正。关于上诉人正佳物管公司要求被上诉人林猛支付电费及逾期交付电费违约金诉请一项，原判对于上诉人正佳物管公司的该项诉请不予支持的理据成立，本院予以确认。综上，审查原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1573号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被上诉人林猛向上诉人广州市正佳物业管理有限公司支付2005年6月1日至2005年8月15日期间的物业管理费（按每月6900元的标准计付）及逾期交纳上述期间物业管理费的违约金（分别以被上诉人林猛各月拖欠的物业管理费为本金，分别自2005年6月、7月、8月期间的8日开始均按每日千分之一的标准计至被上诉人林猛付清物业管理费之日止。各月逾期交纳管理费的违约金应以不超过被上诉人林猛当月拖欠的物业管理费本金为限）；二、驳回上诉人广州市正佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被上诉人林猛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给上诉人广州市正佳物业管理有限公司。本案一审案件受理费750元、二审案件受理费750元，合计1500元，由上诉人广州市正佳物业管理有限公司负担150元，被上诉人林猛负担1350元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年××月××日书 记 员  林璐璐