广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第135号原告马云龙，男，1980年7月1日出生，汉族，住所地广州市增城区。委托代理人邹强、戴允丝，均为广东鑫霆律师事务所律师。被告廖东信，男，1984年10月6日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。被告广州市卓凡房地产开发有限公司，住所地。法定代表人廖东信，总经理。上列被告的共同委托代理人陈启荣，广东经国律师事务所律师。原告马云龙诉被告廖东信、广州市卓凡房地产开发有限公司（以下简称卓凡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟雄独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人戴允丝，两被告的共同委托代理人陈启荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，其与被告于2013年6月签订《商铺买卖合同》，由被告将广州市出卖给其。该合同后面附图明确显示930号铺内没有柱子。在签合同时被告不让其到商铺现场察看，仅仅是观看模板，且签合同之前被告向其告知是没有柱子的，但是现场930号商铺内却有柱子，与附图严重不符，且套内面积大大被占用，被告已经构成违约。被告在签订合同前故意隐瞒商铺实际情况，在其不知情的情况下，诱骗其签订合同，存在欺诈嫌疑。其支付房款及其他费用由被告卓凡公司向其开具收据，并且被告卓凡公司的法定代表人是被告廖东信，两被告应承担连带责任。因此，起诉要求：1、解除其与被告廖东信于2013年7月3日签订的《商铺买卖合同》，判决被告返还其已经支付的购铺款556823元；2、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称，《商铺买卖合同》是双方真实的意思表示，是基于公平、公正的原则签订的合法、有效的法律文件，原告并无证据证明其存在故意隐瞒商铺实际情况、诱骗欺诈的任何违法行为。涉案商铺属于现铺销售，商铺的情况在购买时原告是知情的，原告无权要求解除该合同。涉案商铺已经登记过户到原告名下，产权建筑面积及套内面积与双方所签合同约定的面积相一致，且已经抵押给银行，涉及到第三方合法权益。卓凡公司是廖东信的委托代理人，所收取售房款、开具收据的行为在授权范围内，其代理行为合法、有效，不应承担任何法律责任。因此，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地权证穗字第**房地产权证，记载海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3930的房地产权属人廖东信，共有情况为单独所有，建筑面积19.5平方米，套内建筑面积7.45平方米，登记时间2012年6月6日；等。原告（丙方）与被告廖东信（甲方）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方）签订《商铺买卖合同》，约定丙方购买的商铺为甲方名下所属物业；丙方所购的商铺基本情况如下：广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）自编号3层930号铺，即《广州市房地产权属证明书》（登记字号：11登记08319471）；该商铺合同约定建筑面积共19.5平方米，其中：套内建筑面积7.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.05平方米；该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准；该商铺移交后，丙方承诺遵守乙方或其选聘的物业管理公司制定的物业管理规定；甲方与丙方约定按下述方式计算该商铺价款：该商铺按套内建筑面积计，房价款总金额为556823元；根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内面积为依据进行面积确认、计价及面积差异处理；计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准；甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；甲方应按与乙方签订的合同约定期间将该商铺直接交付予乙方经营管理，乙方须确保该商铺所在项目按与甲方签订的合同约定期间完成整体装修工作并对外开业经营；鉴于商场整体经营需要，丙方授权甲、乙方在装修时可按商场整体经营需要进行装修，必要时可拆除该商铺的隔墙等；经营期限届满，即2016年5月1日起丙方正式行使该商铺的使用权及收益权；届时，丙方有权选择委托乙方经营管理该商铺、收回该商铺自营或另行委托第三方经营；本合同增设了乙方为买卖合同的主体；乙方是负责对商铺所在项目整体经营进行包装推广、招商、出租、装修、布局的经营管理方，负责商铺买卖后商铺的交付及后续经营管理等一切具体事务；增设乙方为本合同的权利义务主体，得到甲丙双方及乙方的共同认可，三方同意依据本合同约定的权利义务各自独立履行；本合同附件与本合同具有同等法律效力；甲方与丙方双方按广州市房地产交易登记中心的格式合同签订的房地产买卖合同为本合同的补充协议，与本合同具有同等效力，如有不一致约定的，以本合同约定为准；等。该合同附件二为附图。该合同上的签订日期栏填有2013年7月3日。原告称其于2013年6月22日签订合同。两被告确认该合同于2013年6月28日前签订。2013年6月28日，原告（丙方、买受人）与被告廖东信（甲方、出卖人）、广州市越和睿坚物业管理有限公司（乙方、物业经营管理方）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定鉴于买受人自愿购买出卖人所有的（“越和国际小商品城”为暂定名称，最终以物业经营管理方确定的名称为准）中的自编号为3层930号铺，现房管局己核定商铺的房地产证房号为广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号3930号铺；鉴于买卖双方己签订了和生效的买卖合同；经买卖双方协商一致，同意变更原《商铺买卖合同》所约定的现金支付比例；等。被告卓凡公司于2013年6月21日、6月22日和6月28日分别出具《收款收据》，收到原告交来购50000元、286823元和70000元。广州市国土资源和房屋管理局出具的粤房地权权证穗字第**地产权证，记载海珠区地产权属人马云龙，共有情况为单独所有，建筑面积19.5平方米，套内建筑面积7.45平方米，登记时间2014年1月23日；等。原告于2014年1月7日向本院提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、照片。用以证明930铺存在柱子，与附图不符。2、视频资料。用以证明930铺情况。经质证，两被告对上述证据的质证意见为：对两项证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据没有反映铺内的现实状况，商铺内的柱子是被放大了，合同附件二的附图与涉案商铺的现状是一致的，其没有欺诈的行为，该证据不能证明原告想要主张的事实。两被告为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：1、被告廖东信于2011年10月26日出具的《委托书》（经公证），主要内容为：委托人廖东信，受委托人广州市卓凡房地产开发有限公司；委托人廖东信是广州市海珠区，海珠区南泰路14套物业，海珠区宝岗大道**物业的产权共有人；现委托受托人作为委托人的合法代理人，代理执行和处理事项：办理测绘、分割等相关手续，领取测绘文件；办理消防备案手续；依法对外出售上述物业，有权签订买卖合同；如交易不成功有权办理退案手续；办理上述物业的卖房交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、领证、更正、调档等）；见证签署相应的买卖合同文件；受托人有权代收售房款；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件；受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，受托人均有转委托权；委托人均予以承认并承担相应的法律责任；上述代理期限为签署本委托书之日起至上述物业过户完毕之日止。2、打印日期和收件日期均为2013年8月19日的《广州市房地产交易登记中心收件收据》和《受理回执》。用以证明原、被告双方在2013年8月19日已经向房地产交易登记中心递交了办理涉案商铺产权过户登记手续，其已经完成商铺出卖的主要义务。经质证，原告对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性、合法性均予以确认，但关联性不予确认，两被告之间所签订的代理人与被代理人之间的关系是两者之间的内部关系，对其而言，被告卓凡公司收取其房款，向其出具收据，如果产生了纠纷，其有权向两被告追究相应的责任；对第2项证据的真实性、合法性均予以确认，但关联性不予确认，该两项递件手续是其发现铺内有柱子被告存在违约行为之前所产生的行为，当其发现被告出售的铺内有柱子后已立即采取相应的手段，但由于之前已经递件并办理了按揭贷款手续，在起诉之后不是立刻可以阻止的，不是说房产证办理下来或房产交易中心已受理相关手续就表示被告不存在违约行为。在本案审理期间，原告表示广州市越和睿坚物业管理有限公司只是物业管理公司，在《商铺买卖合同》中没有太多的权利义务，而且也不是收款和交房的主体，所以不向该单位主张权利，也不起诉该单位。两被告确认：广州市越和睿坚物业管理有限公司是物业管理公司，实际买卖上址商铺是原告与被告廖东信；被告廖东信已收到由银行支付的原告按揭贷款150000元；上址商铺现场有一点柱子，但不大。原告表示其在当时已经清楚上址商铺的建筑面积、套内面积及公共分摊面积的数字。被告卓凡公司表示原告交付的406823元由其收取再交给被告廖东信。经本院释明，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为，原告与被告廖东信签订的《商铺买卖合同》中关于商铺买卖的权利义务约定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。上述合同约定：该商铺合同约定建筑面积共19.5平方米，其中：套内建筑面积7.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.05平方米；该商铺的最终面积及地址以房管部门权属分割后的登记为准。广州市国土资源和房屋管理局出具的房地产权属人为原告的房地产权证记载原告所购上址商铺的建筑面积19.5平方米，套内建筑面积7.45平方米。上述合同及附件附图对商铺基本情况及位置均有记载，现上址商铺的产权面积与合同约定面积一致，且原告提交的证据不足以证明被告在出售商铺时存在欺诈的事实，故原告以现场930号商铺内有柱子，与附图严重不符，且套内面积大大被占用，被告已经构成违约及被告在签订合同前故意隐瞒商铺实际情况，在其不知情的情况下，诱骗其签订合同，存在欺诈嫌疑为由，要求解除其与被告廖东信于2013年7月3日签订的《商铺买卖合同》，判决被告返还其已经支付的购铺款556823元依据不足，且不符合合同解除的要件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马云龙的诉讼请求。本案受理费3751元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张伟雄二〇一四年四月一日书记员  赖佩明谢晓敏