杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1544号原告（反诉被告）：祝红芬。委托代理人：程辉。被告（反诉原告）：李白海。委托代理人：杨胜景、赵勇。原告祝红芬为与被告李白海房屋租赁合同纠纷一案，于2011年6月21日起诉。本院于同日立案受理后，被告李白海在举证期间内依法提起反诉。本院予以合并审理后，于2011年7月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祝红芬的委托代理人程辉，被告（反诉原告）李白海及其委托代理人杨胜景、赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）祝红芬诉称：2011年3月2日，祝红芬与李白海签订《房屋租赁协议》，约定李白海承租祝红芬的48平方米营业房，租赁期自2010年3月1日至2013年2月28日，租金每年27400元，每季一付。协议中并约定如李白海未按时付清房租，祝红芬有权提前收回营业房。合同履行期间，李白海无故不支付2011年3月至5月的房租，违反合同约定。祝红芬要求提前收回营业房，但李白海拒不搬出。故起诉请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、李白海支付祝红芬房屋租金8372元（暂计2011年3月1日至2011年6月20日，以实际履行之日为准）；3、本案诉讼费用由李白海承担。被告（反诉原告）李白海辩称：祝红芬主张李白海无故未支付2011年3月至5月租金的事实不成立。因双方履行合同的一般习惯为每季初祝红芬上门收取房租及水电费。2010年12月，祝红芬未上门收取2010年12月至2011年2月的房租。李白海通知祝红芬前来收取时，祝红芬告知房屋因政府改造，不能确定租赁期限，在确定改造时间后再行收取。2011年3月9日，祝红芬电话通知李白海将2010年12月1日至2011年2月28日期间的房租送到其家里。李白海缴纳该期后同时要求支付下一期房租。祝红芬以同样的理由拒绝，告知确定改造日期以后再行收取。此后，李白海了解到政府对该地段并没有改造计划。2011年5月，李白海依照合同约定向祝红芬缴纳2011年3月至5月的房租，但祝红芬拒不收取，并要求李白海搬出租赁房屋。2011年6月2日李白海再次要求缴纳，祝红芬拒绝收取，并在2011年6月3日以李白海不缴纳房租为由断水断电，致使无法正常经营。李白海认为，双方签订的房屋租赁协议合法有效，具有约束力。祝红芬无权在合同期内擅自解除合同，并断水断电。故请求驳回祝红芬的诉讼请求。反诉原告李白海并反诉称：2011年3月2日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定李白海承租祝红芬所有的48平方米营业房，租赁期自2010年3月1日至2013年2月28日，租金为每年27400元，每季一付。协议签订后，李白海对房屋进行装修，并与米其林轮胎签订代理协议后经营。因支付房租的一般习惯为每季初祝红芬上门收取房租及水电费。2010年12月，因祝红芬未上门收取当期房租。李白海通知其前来收取时，祝红芬告知租赁房屋因政府改造，不能确定租赁期限，在确定改造时间后再行收取。2011年3月9日，祝红芬电话通知李白海将2010年12月1日至2011年2月28日期间的房租送到其家里。李白海缴纳后同时要求支付下一期房租。祝红芬以同样的理由拒绝，告知确定改造日期以后再行收取。2011年5月间，李白海数次向祝红芬缴纳2011年3月至5月的房租，但祝红芬均以租赁房屋改造为由而未收取。2011年6月3日，祝红芬以李白海不缴纳房租为由断水断电，致使无法正常经营，造成相应经济损失。故提起反诉请求判令：1、双方签订的房屋租赁协议合法有效，按照房屋租赁协议继续履行；2、祝红芬赔偿因其违约而造成的损失34000元（按照每日1000元，暂计自2011年6月3日至2011年7月6日）；3、本案反诉诉讼费用由祝红芬承担。针对反诉，反诉被告祝红芬辩称：李白海反诉诉称的事实均缺乏相应，请求驳回李白海的反诉诉讼请求。原告（反诉被告）祝红芬为其主张的诉讼请求以及事实举证如下：1、房屋租赁协议，证明双方的房屋租赁合同关系及权利义务。2、情况说明，证明李白海未按期缴纳房租的事实。3、材料说明，证明李白海未按期缴纳房租的事实，祝红芬已提前通知李白海搬出出租房屋。4、个体工商户情况表，证明李白海经营的轮胎店已于2011年4月15日注销，注销的原因是歇业。被告（反诉原告）李白海提供证据如下：1、房屋租赁协议，证明双方之间的房屋租赁合同关系及相关权利义务。2、收条，证明李白海按时支付租金的事实。3、光盘及整理资料，证明祝红芬对出租房屋进行断电停水，致使李白海不能正常经营，造成损失。4、照片，证明李白海在协议签订后对承租房屋进行了装修。5、法律援助咨询登记表（复印件），证明祝红芬不愿收取房租。6、杭州市西湖区长园汽车电器修理行的营业执照。7、销货单，证明李白海经营的轮胎店因停水、停电造成每日损失1000元。上述证据经质证。综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院对证据认定如下：一、祝红芬提供的证据。李白海质证认为，证据1无异议，但根据该协议约定，祝红芬无理由要求解除房屋租赁协议。证据2无异议，该情况说明如实陈述2010年6月2日李白海向社区反映祝红芬不收取房租；2010年6月3日祝红芬开始停水停电；关于调解赔偿数额，李白海并未有此意思表示。证据3系证人证言，证人应出庭作证；从内容看，与证据2相矛盾，故不予认可。证据4无异议，但与本案无关联。二、李白海提供的证据。祝红芬质证认为，证据1内容无异议，但形式有异议，该证中加盖了“杭州市西湖区长园汽车电器修理行”印章，系事后加盖的，已经过李白海修改。证据2无异议，从三份收条时间看，前二期收取租金是在月初，第三期李白海延迟交付租金，由此可以说明李白海拖欠租金不仅仅是一次。证据3形式的真实性无异议，但对事由并未调查清楚，仅是做了采访，李白海违反合同约定、未支付3月至5月的房租是事实，该录像反映的情况不属实。证据4无法确认，有异议。证据5无异议，由此可以说明6月2日李白海仍未交纳3月至5月份房租的事实。证据6的真实性无异议，关联性有异议，经营人为李学勇。证据7与本案无关联，购货单位是杭州长园贸易有限公司，且不能证明相应的损失。本院认为，双方各自提供的证据1，除李白海提供的证据1中盖有“杭州市西湖区长园汽车电器修理行”印章一节不予认定，其余内容一致，应予认定。祝红芬提供的证据2与李白海提供的证据2、5，经对方质证无异议，予以认定。祝红芬提供的证据3系证人证言，因证人未出庭作证，故不予认定。证据4与本案讼争事实缺乏关联，不予认定。李白海提供的证据3系新闻节目的录像，真实性予以认定。证据4系照片，缺乏形成时间、地点等证据来源，真实性不予认定。证据6、7，因所载明的内容均不能证明本案讼争事实，不予认定。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定本案如下事实：2010年3月2日，祝红芬（协议甲方）与李白海（协议乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方向甲方承租48平方米营业房，租赁期自2010年3月1日至2013年2月28日；租金为每年27400元，每季一付；在租期内，甲乙双方不得以任何理由变更房租，租赁期满，乙方无条件搬出，逾期不搬，甲方有权采取必要措施予以回收；租赁期间，甲乙双方不得以任何理由终止协议，如造成损失由终止一方承担；租赁期间，如遇国家建设需要，双方应无条件终止协议，损失自负；如乙方未按时付清房租，甲方有权提前收回营业房。此后，双方按约履行，李白海在租赁营业房经营轮胎生意。2011年3月9日，李白海支付2010年12月1日至2011年2月28日期间的租金8500元。2011年6月2日，李白海向杨家牌楼社区反映祝红芬不收取房租的情况，并请求调解。同日，杨家牌楼社区综治专管员王俊与李白海一同前往祝红芬家协商。在协调过程中，李白海要求缴纳房租，继续租赁房屋。祝红芬认为李白海拖欠2011年3月至5月的房租未交，已经违反协议，现在缴纳不收取了，并告知李白海将要对租赁房屋停电停水，并要求其立即搬离。经调解双方未能达成一致。2011年6月3日，李白海又向西湖区留下街道反映祝红芬不收取房租的情况。同日，祝红芬将租赁房屋停电、停水。同年6月8日，双方经有关部门再次调解，仍未能协商一致。2011年6月10日，李白海向《小强热线》反映情况，该栏目进行了相关采访。2011年6月21日，祝红芬诉至本院。本院认为，本案双方讼争焦点在于李白海是否有逾期缴纳房租的违约行为，该行为是否构成解除案涉房屋租赁合同的条件。如房屋租赁合同解除的，应如何判定双方的请求。本院认为，讼争双方签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力。双方在房屋租赁合同中约定李白海未按时付清房租的，祝红芬有权提前收回营业房的内容，即系案涉房屋租赁合同解除条件之约定。如该解除合同的条件成就，则解除权人可以解除合同，并通知对方。合同自通知达到对方时解除。故本案争点之一在于李白海是否有逾期缴纳房租的违约行为。首先，按照合同约定，李白海至迟应在2011年5月底以前缴纳当期房租，其虽于2011年6月2日与社区人员前往祝红芬家缴纳房租，但在客观时间上已属于逾期履行，且李白海未能证明其缴纳房租未果是由于祝红芬以房屋政府需整治为由而导致。故本案中房屋租赁合同的解除条件已成就，祝红芬要求解除房屋租赁合同之主张，本院予以支持。案涉房屋租赁合同已于2011年6月2日解除。本案争点之二，双方各自诉讼请求之判定。首先，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故双方正常履行房租租赁合同至2011年6月2日，此后合同已经解除。房屋租金计算应截止2011年6月2日，此后至2011年6月20日期间的占用房屋使用费，应按照年租金27400元再行计算。李白海应支付的房屋租金为6925元，支付占用房屋使用费1275元。其次，李白海主张停电停水期间的营业损失每日1000元，因祝红芬主张解除房屋租赁合同合法有据，其采取相应措施亦属于解除合同的行为，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、祝红芬与李白海于2010年3月2日签订的《房屋租赁协议》于2011年6月2日解除。二、李白海于本判决生效之日起十日内支付给祝红芬房屋租金6925元、占用房屋使用费1275元（暂计至2011年6月20日），合计8200元。三、驳回李白海的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，反诉案件受理费325元减半收取162.50元，由李白海负担。李白海尚应负担部分本诉案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员 萧 京二〇一一年九月十九日书记员 张莲莲