上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1865号上诉人（原审被告）上海塞纳河畔餐饮管理有限公司.被上诉人（原审原告）上海今晨企业发展有限公司.上诉人上海塞纳河畔餐饮管理有限公司（以下简称塞纳河畔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭于2014年7月29日公开开庭审理了本案，上诉人塞纳河畔公司之委托代理人**、被上诉人上海今晨企业发展有限公司（以下简称今晨公司）之委托代理人王永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年6月21日，今晨公司和塞纳河畔公司签订了一份房屋租赁合同，约定由塞纳河畔公司承租今晨公司位于本市某某区某某路某某号大楼经营餐饮，建筑面积7，517.79平方米，租赁期限为五年，自2011年7月28日起至2016年7月27日止，租金采取先付后用方式，每季度支付一次。逾期支付的，除足额支付所欠租金外，每逾期一日，则塞纳河畔公司应按逾期租金金额的0.1%支付滞纳金。2013年10月28日至2014年10月27日一年租金为260万元（人民币，下同）。根据合同，2013年10月27日前，塞纳河畔公司应支付2013年10月27日至2014年1月26日期间租金65万元，届期塞纳河畔公司未履行，今晨公司几经催讨未果，遂涉讼。今晨公司于2014年2月诉至原审法院，要求法院判令：1、2014年1月27日起解除双方的房屋租赁关系；2、塞纳河畔公司迁出租赁房屋并向其返还房屋；3、塞纳河畔公司支付2013年10月28日起至2014年1月27日期间的租金65万元；4、塞纳河畔公司支付2013年10月28日起至判决生效日止的滞纳金；5、塞纳河畔公司支付违约金19.5万元（65万元＊30%）；6、塞纳河畔公司支付2014年1月28日起至实际迁出日止的房屋占有使用费，按每天7，123元结算（260万元／365）。原审认为，今晨公司和塞纳河畔公司所签订的房屋租赁合同，合法、有效。塞纳河畔公司欠付今晨公司房租属实，应属违约，应承担相应的民事责任。按照合同，塞纳河畔公司逾期支付租金超过30天的，一方有权解除合同，故今晨公司要求解除合同，法院予以支持。今晨公司要求塞纳河畔公司迁出租赁房屋，返还给今晨公司，并支付租金65万元。今晨公司要求塞纳河畔公司支付违约金，偿付滞纳金，并无不当，法院予以支持。原审法院于二○一四年六月十二日依法作出判决：一、解除上海今晨企业发展有限公司与上海塞纳河畔餐饮管理有限公司于2011年6月21日签订的房屋租赁合同；二、上海塞纳河畔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内搬离蒙山路333号房屋，返还给上海今晨企业发展有限公司；三、上海塞纳河畔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海今晨企业发展有限公司2013年10月28日至2014年1月27日期间的租金人民币65万元；四、上海塞纳河畔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海今晨企业发展有限公司违约金人民币195，000元；五、上海塞纳河畔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海今晨企业发展有限公司滞纳金，以人民币65万元为基数，从2013年10月28日起，按每天0.1%计算，计算至判决生效之日止；六、上海塞纳河畔餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海今晨企业发展有限公司占有使用费，从2014年1月28日起至判决生效之日止，按每天7，123元计算。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币13，916元，减半收取人民币6，958元，诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币11，958元，由上海塞纳河畔餐饮管理有限公司负担。判决后，塞纳河畔公司不服，上诉称，一、上诉人在原审中提交了反诉状，但原审法院未予受理，程序不当。二、系争房屋的地址门牌号发生了变化，是龙安路363弄25号，但上诉人对此却并不知情，其对外宣传仍然使用了合同中的某某路地址，严重影响经营效益，因此上诉人迟延支付租金是正当的。三、原审对系争房屋的遗留装修物未作处理，被上诉人对此应予赔偿。系争房屋有部分转租给了案外人，而且上诉人还支付了20万元的保证金，被上诉人应予返还，原审认定的违约金也过高。故请求二审撤销原判，发回重审或撤销原判第二、三、四、五、六项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。被上诉人今晨公司辩称，合同上注明的某某路地址是房产证上的地址，这个地址没有错误，龙安路的地址是派出所出具的门牌号码，这个情况上诉人应当知晓，这两个地址都是存在的，这个情况不影响合同履行，上诉人不支付租金是违约行为。上诉人在原审中没有提出装修损失的问题，该问题应当另案解决，上诉人所称的转租情况其不清楚，这也与本案无关。故请求二审法院维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了两组新证据：一、民事反诉状材料及邮寄、签收记录，用以证明其原审曾经提起了反诉，但原审法院未予受理，程序不当。二、网络广告宣传截图，用以证明租赁房屋的地址变更后，其因不知情，仍然在对外宣传中使用了错误的地址。被上诉人发表质证意见称，上诉人提交的反诉状的日期为2014年5月24日，已经超出了法定的反诉期限，对其证明目的不予认可。广告截图与本案无关联性，亦不予认可。本院经审查认为，民事反诉状及相关材料反映了原审中发生的程序事实，对该组材料本院予以采信；网络广告宣传页仅能证明上诉人对外宣传的事实，与本案无直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审开庭时间为2014年3月12日，法庭辩论于当天终结。上诉人在2014年5月23日向原审法院寄送了民事反诉状一份。又查明，系争房屋租赁合同第5-1条约定：甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币贰拾万元整。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。原合同已经支付保证金的，续签本合同不需要重新支付保证金。租赁关系终止时，在乙方结清应支付的全部费用后，甲方将保证金全额无息返还乙方。第9-2条约定，乙方逾期支付租金或者水电等费用累计超过三十天的，甲方有权解除合同，经确认违反合同的一方，还应向守约方偿付三个月租金的违约金。还查明，上诉人于2014年1月10日向被上诉人发送回复函一份，称因实际经营状况与大的市场行情，2013年度累计亏损二百多万元。恳请被上诉人理解，并给予宽限及帮助，并承诺所欠租金，一有资金，立即补交到位。二审期间，被上诉人向本院发表书面意见称，其在租赁期间收取了上诉人支付的20万元保证金，其愿意与上诉人按照合同约定结算。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于上诉人提出的租金支付抗辩理由是否成立的问题。首先，上诉人称系争房屋的门牌号地址与合同约定的地址不符，但合同上载明的房屋地址是房产证上注明的地址，被上诉人并未提供虚假信息。其次，上诉人作为系争房屋的实际占有使用人，即使房屋门牌号发生变化，其也应当知晓。第三，从上诉人在合同履行过程中发送的函件内容可以看出，上诉人对于欠付租金的事实是认可的，而且表示系由于市场环境及经营状况导致亏损而无力支付租金，并未提出其他抗辩理由，因此，本院认定上诉人提出的租金支付抗辩理由不成立，其迟延支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任；上诉人称被上诉人违反合同义务，导致其经营受损，无事实依据，本院不予采信。二、关于违约金及滞纳金的计算问题。系争房屋租赁合同约定承租人迟延支付租金应按0.1%支付滞纳金，如因迟延支付租金导致合同解除则支付三个月租金的违约金。该两项约定是分别针对个别迟延付款行为与根本违约导致合同解除的违约责任，系两项不同种类的违约责任，原审认定上诉人同时承担这两项责任并无不当；上诉人称原审重复计取违约金，无法律依据，本院不予采信。至于滞纳金与违约金标准的问题，上诉人在原审中并未提出调低的要求，而且合同约定的标准并未过高，原审认定的违约责任标准符合公平合理的原则，上诉人称违约金标准过高，无事实依据，本院亦不予采信。三、关于上诉人所称的原审程序问题。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第156条规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。根据该规定，当事人提出反诉的时间应在原审庭审法庭辩论终结前，而根据本院二审查明的事实，上诉人向原审寄送反诉状的时间是在原审庭审法庭辩论终结后，因此，原审对该反诉未予受理并无不当。上诉人称原审程序违法，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。至于装修损失的问题，上诉人在原审中并未提出赔偿装修损失的主张，现被上诉人主张该问题应另案处理，故本院在本案中对装修损失问题不作处理，上诉人可就此另行解决。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人塞纳河畔公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被上诉人在二审期间表示愿意与上诉人按照合同约定结算20万元保证金，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。鉴于上诉人尚欠被上诉人房屋租金等费用，故该笔20万元保证金可由被上诉人返还，并在上诉人的欠付费用中进行抵扣。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第794号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、上海今晨企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向上海塞纳河畔餐饮管理有限公司返还保证金人民币20万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币13，916元，由上诉人上海塞纳河畔餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 峰代理审判员  范明昆代理审判员  李 兴二〇一四年八月十一日书 记 员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……