山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民一终字第325号上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司。法定代表人：王安年，经理。委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司。负责人：陈龙，经理。委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈华，女，1969年7月3日出生，汉族。委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。上诉人弘盛地产有限公司和弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称“弘盛海阳分公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第1906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司的委托代理人迟春岷，被上诉人陈华的委托代理人赵桂欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年10月28日，陈华与弘盛海阳分公司签订了商品房预售合同及补充协议，约定：陈华购买弘盛海阳分公司弘盛华庭8号楼3单元306室，建筑面积共98.33平方米，单价2797.15元，计款270544元。附属房（车库）面积21.45平方米，单价2900元，计款62205元，合计总房款337249元。付款方式：自签订商品房预售合同后十日内一次性交纳总房款。面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价由买人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%以内的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同及补充协议后，弘盛海阳分公司先后共收取陈华房屋车库款合计351183元。弘盛海阳分公司在合同规定的时间内交付房屋及车库。弘盛海阳分公司所建设的房屋于2012年7月25日经有关部门验收合格备案。陈华主张弘盛海阳分公司大房权证办理的时间为2013年5月底，直到2013年6月8日才通知陈华可以办理房产证，弘盛海阳分公司对此无异议。陈华于2013年6月20日取得了房权证。该证载明房屋建筑面积97.91平方米，车库面积26.66平方米。另查明，陈华主张弘盛海阳分公司应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中规定的。弘盛海阳分公司则主张原建筑工程做法设计时间为2010年4月15日，该做法中原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面已于2010年9月份申请有关部门变更为水泥砂浆楼地面，提供了有关部门同意对工程变更答复通知书，陈华对此无异议。陈华诉请要求弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司支付逾期向产权登记机关提交办证资料的违约金3379元，返还多收房款13243元，将楼梯间和入户平台按“海阳弘盛华庭建筑工程做法”的要求铺装成磨光花岗岩楼面。弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司辩称其已履行了合同义务，要求驳回陈华的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述笔录、合同及补充协议、收款收据等证据在卷为凭，经庭审质证、认证，足以采信。原审法院认为，陈华与弘盛海阳分公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应视为合法有效。双方当事人均应按合同的约定享有权利和履行义务。按照合同十五条约定，弘盛海阳分公司应当在商品房交付使用后360日内，即应当在2012年10月1日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。弘盛海阳分公司逾期通过综合验收备案，直到2013年5月底6月初才通知陈华可以办理房产登记证，属弘盛海阳分公司违约，应当按照该条约定向陈华支付已付房价款1%的违约金。陈华主张支付违约金为3379元，该款额是按照合同约定应交的房价款337940元的1%计算，该主张合理，予以认定。按照合同约定，陈华购买的商品房建筑面积98.33平方米，实际建筑面积（房产证）为97.91平方米，公共部分与公用房屋分摊面积增加0.42平方米，面积误差比为0.43%。按照合同第五条规定的面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款。因此陈华要求弘盛海阳分公司应按房屋单价2797.15元退还0.42平方米计款1175元的主张合法有据，予以支持。陈华主张的和合同约定车库的建筑面积21.45平方米，实际面积（房产证）26.66平方米，实际面积比约定面积增加5.21平方米，据此计算面积误差比为24.29%。按照合同第五条约定面积误差比在3%以内的部分由陈华承担，超出3%的部分由弘盛海阳分公司承担，陈华应补足3%的车库款1866元（5.21平方米×2900元／平方米÷24.29%×3%）。根据上述计算，陈华购买的房屋应交款为273869元，车库应交款为64071元，合计应交337940元。弘盛海阳分公司已收取351183元，陈华主张应返还13243元，合法有据，予以支持。对于弘盛海阳分公司主张的附属房多出面积已与陈华协商好按实结算，陈华要求返还部分购房款无据，陈华对此有异议，且弘盛海阳分公司未提供相关证据。弘盛海阳分公司以陈华接收房屋时交齐房款为由推定陈华同意据实结算，理由不成立，陈华得知权利被侵害后，在诉讼时效期间主张权利，对其主张予以支持。陈华主张的弘盛海阳分公司应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中的规定，该建筑做法设计弘盛海阳分公司于2010年9月份已申请并经有关部门同意变更为水泥砂浆楼地面。陈华与弘盛海阳分公司签订购房时间为2010年10月28日，且合同中没有对公共楼梯间地面及入户平台铺装磨光花岗岩另行约定，因此陈华之请求，不予支持。弘盛海阳分公司为弘盛地产有限公司的分支机构，不具有独立法人资格，陈华要求弘盛海阳分公司与弘盛地产有限公司共同承担退款和支付违约金责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款（一）项之规定，原审法院于2013年11月26日判决：一、弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内向陈华支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料的违约金3379元；二、弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内返还多收取陈华的购车库款13243元；三、驳回陈华的其他诉讼请求。案件受理费215元，由弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。宣判后，上诉人弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律错误，作出了错误判决。一、上诉人并没有逾期办理产权登记备案。诉争房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人就把需要提供的相关材料提交给了产权登记机关备案，至于产权登记机关何时办理好产权证不是上诉人能决定的，被上诉人以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、被上诉人要求上诉人返还附属房购房款无法律依据。被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及商品房预售合同第五条“面积确认及面积差异处理”主张上诉人多收了附属房房款，但上述规定只是约定了“商品房”本身出现面积差异时按“面积确认及面积差异处理”，未约定附属房也按其面积差异处理，因此附属房应按实际面积据实结算，多退少补。在办理房屋交接时，双方也就该问题协商过，被上诉人同意据实结算，并签字确认把差价补足了，其当时的行为表示为认可。原审判决上诉人返还多收的房款错误。请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担本案的全部诉讼费。被上诉人陈华答辩称，关于逾期办理房产证违约金问题，上诉人是2013年5月份才取得的大产权证，通知被上诉人办证的时间是2013年6月份，并且在一审中被上诉人提高了相关房产证证明办证的时间均为2013年6月以后。按照合同约定，交房时间为2011年9月30日前，根据双方签订的预售合同第15条的约定，出卖人应在交付房屋后360天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。上诉人完成上述工作已经超过了360日，理应承担违约金。关于多收房款问题，根据上诉人与被上诉人签订的预售合同第5条第二款约定的面积确认及面积差异处理原则，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，本案被上诉人购买的商品房及附属房均属于商品房范畴，并且都办理了相关产权登记，因此应当按照上述规定来执行。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明，上诉人除了已提交给原审法院的2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》外，未提交其他竣工验收手续。上诉人虽主张已按规定向产权登记部门提交了相关材料，但对此未提供证据证明，且表示记不清楚提交的时间。双方确认依补充协议第四条产权登记的约定及责任的规定，上诉人在合同约定的期限内办完、备齐海阳市房地产登记规定的办理权属登记所需由上诉人提供的资料后，应通知被上诉人办理所购房屋权属登记。上诉人认可是在2013年6月才通知被上诉人可以办理涉案房屋的房产证，之前没有通知过。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的一致。本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同及补充协议合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期提供办证登记资料的违约责任；二、上诉人应否退还房屋面积差价款。针对焦点问题一，双方在相关协议中明确约定了上诉人的相关义务，而上诉人在诉讼中仅提供了2012年7月25日的《建设工程竣工规划验收许可证》，未提供其他竣工验收手续，也未提供证据证明其在约定的期限内将应由其提交的相关材料提交至产权登记部门备案，并且其亦认可2013月6月前未依双方的约定通知被上诉人可办理涉案房屋的房产证。因此，上诉人逾期向房地产登记部门提交办理权属登记所需资料及通知被上诉人办理产权登记的事实应予确认，上诉人依法应承担相应责任。上诉人此上诉主张，无事实依据，本院不予支持。针对焦点问题二，双方当事人在合同中对房屋面积出现误差时的处理有明确约定，并且依据合同及补充协议的相关约定内容来看，对于合同中约定的误差处理原则应适用于附属房。虽然被上诉人补交了房屋差价款，但上诉人据此主张双方是在协商一致的情况下变更了原合同的约定，被上诉人对此并不认可，而上诉人无证据证明其主张，因此，上诉人主张不应退还附属房的差价款，理由不成立，依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人之上诉主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人弘盛地产有限公司和弘盛地产有限公司海阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 孔 祥 顺审判员 于   慧审判员 王 家 国二〇一四年四月十五日书记员 陈蒙蒙存在