陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）西民二终字第00389号上诉人（原审原告）刘蓉侠，无业。上诉人（原审原告）杨宏伟。共同委托代理人徐明东，陕西大图律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安市添好实业公司，住所地西安市未央区北郊南康村。法定代表人巩木林，该公司总经理。委托代理人田凯，男，1982年12月6日出生，汉族。被上诉人（原审被告）陕西风驰营销策划有限公司，住所地西安市纬二街世纪经典****。法定代表人王艳，该公司总经理。上诉人刘蓉侠、杨宏伟、西安市添好实业公司（以下简称添好公司）因与被上诉人陕西风驰营销策划有限公司（以下简称风驰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2010）未民一重字第22号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘蓉侠、杨宏伟及其委托代理人徐明东，上诉人添好公司委托代理人田凯，被上诉人风驰公司法定代表人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2007年10月22日，二原告通过销售代理被告风驰公司与被告添好公司签订商品房买卖合同及其附件，约定原告以354395元购买被告添好公司开发的建筑面积为112.84平方米的添好住宅小区第1幢2单元20104号商品房，按照合同附件一房屋平面图，该商品房依据被告风驰公司提供图册对照显示为三室两厅两卫，原告应于2007年10月6日前交清43%房款154395元，余57%房款办理银行按揭，被告应在2009年3月31日前将验收合格的商品房交付于二原告，逾期超过60日后，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告添好公司按日向二原告支付已交付房款万分之一点五的违约金等内容。嗣后，二原告依约支付了房款。2008年10月，二原告发现其所购20104商品房户型变为三室两厅一卫，缺少客厅的卫生间，遂于同年11月14日与被告风驰公司销售员及被告添好公司项目销售总协调人苗锡贵进行协商，当日原告同意调房，并书面申请将1-20104号房换成1-1113号房，被告风驰公司在申请上盖章后转交被告添好公司，但被告添好公司以其未与二原告达成换房补充协议，苗锡贵非其委托代理人为由拒绝，且1-1113号商品房已另售他人并于2009年9月7日在西安市房产管理局登记备案。2009年6月19日，添好住宅小区1号住宅楼经验收合格，同年7月23日被告添好公司在《华商报》发布交房公告，但因户型不符，二原告要求换房未果，亦未达成其他处理方案。2009年9月二原告提起诉讼称，2007年10月6日，其通过被告风驰公司与被告添好公司签订商品房买卖合同，购买添好住宅小区第1幢2单元20104号商品房，合同的附件平面图显示该商品房为三室两厅两卫，但其于2008年10月看房时发现该房屋为三室两厅一卫（无客卫），同年11月14日，经协商与二被告达成了将原购20104号调整为11103号房的补充协议，但此后被告添好公司拒绝履行，将调整后的房屋已出售于他人并办理房屋登记手续，遂诉至法院要求：1、判令二被告继续全面履行合同；2、判令二被告按照合同约定向原告支付自合同约定交房之日起至实际交付房屋期间的逾期交房违约金；3、判令二被告赔偿其经济损失6万元；4、本案诉讼费由二被告承担。被告添好公司辩称，其认可逾期交房属实，愿意承担2009年5月1日至同年7月24日逾期交房违约金，但其未与二原告达成换房协议，原告所购20104号商品房属特殊户型，风驰公司作为销售代理，错将普通户型的平面图附在原告合同中，风驰公司应对此承担责任。被告风驰公司辩称，其为添好公司的销售代理，合同及附件由添好公司提供，在制作好房屋户型宣传图册后均通过添好公司的认可，其仅对外销售并无过错，不应承担责任。庭审中，二原告申请变更诉讼请求要求被告添好公司按约定继续全面履行合同（合同登记号Y7075214），另提交租赁合同以证明其损失，对此被告添好公司不予认可。被告风驰公司向二原告出示的户型效果图及签订的合同（合同登记号Y7075214）附件均已经被告添好公司确认。被告添好公司认为户型效果图注明“图型仅作为设想或看法，不作为买卖合同的保证，并且不成为日后合同的组成部分以及双方主张权利义务之依据”的解释，故其不应向原告承担违约及赔偿责任。另，被告添好公司称已向二原告明示20104号商品房为特殊户型，但未向法庭提交相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。因当事人各执己见，致调解未果。原审法院认为，2007年10月22日，二原告与被告添好公司签订的《商品房买卖合同》属自愿行为，该合同合法有效。依该合同的附件一，被告添好公司应将三室两厅两卫的20104号商品房交付于二原告，但被告添好公司实际交付的20104号商品房缺少客厅卫生间，使该房屋缺失应有两间卫生间之功能，显属违约，被告添好公司对上述户型效果图之解释为无效免责条款，本院不予认可。被告添好公司应向二原告赔偿缺少客厅卫生间的损失后果，以2万元为宜。二原告主张6万元经济损失，无法确认，故不予支持。被告添好公司依合同应于2009年3月31日前将验收合格的20104号商品房交付于二原告，但被告添好公司迟延至2009年7月23日才以报纸公告方式通知原告办理交房手续，被告添好公司未按约定条件及期限履行交房义务，应承担自2009年4月1日至2009年7月24日间的逾期交房违约金。被告添好公司通知交房后，二原告应依约接收该房，故原告主张2009年7月24日以后至实际交房之日止的违约金，不予支持。被告风驰公司非本案合同相对人，二原告要求风驰公司承担责任，不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，遂判决：一、被告西安市添好实业公司于本判决生效后向原告刘蓉侠、杨宏伟继续全面履行Y7075214《商品房买卖合同》；二、被告西安市添好实业公司于本判决生效起十日内向原告刘蓉侠、杨宏伟支付逾期交付20104号商品房的违约金6060元；三、被告西安市添好实业公司于本判决生效起十日内赔偿原告刘蓉侠、杨宏伟20104号商品房损失2万元。本案受理费325元（原告已预交），由被告西安市添好实业公司承担，与上述第二项、第三项付款时一并清结。宣判后，刘蓉侠、杨宏伟、添好公司均不服，向本院提起上诉。刘蓉侠、杨宏伟上诉认为，1、逾期交房违约金应连续计算至被上诉人具备交房条件止，被上诉人至今仍不具备交房条件，上诉人刘蓉侠、杨宏伟作为买受人有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任应由被上诉人承担。原审判决认定2009年7月23日为迟延交房终止日，并依此计算逾期交房违约金，违背了合同的约定，违反了法律规定，作出的判决是错误的。2、原审判决认定被上诉人交付的商品房缺少客厅卫生间，使房屋缺失应有两间卫生间之功能，显属违约是正确的，但判决以2万元为宜的自由裁量结果不合情理。上诉人认为应当依据缺失的房屋结构功能所造成的房屋实际使用功能缺陷为标准判断赔偿的数额。即以所缺失房屋卫生间的同类房屋市场价值来弥补房屋功能缺陷。故请求撤销原审判决，支持上诉人在一审时的诉讼请求。添好公司上诉认为：1、原审判决第一项与第二、三项自相矛盾。原审判决第一项要求上诉人全面履行合同，恰好证明涉诉《商品房买卖合同》上诉人无过错，如果上述合同有瑕疵，则为何还要判令上诉人全面履行合同。上诉人添好公司已于2009年7月25日全面履行了合同，交付的房屋完全符合合同约定的交付条件。原审判决依据合同附件一的附图认定20104号房屋为两个卫生间错误。双方合同中从未约定20104号户型是两个卫生间，一审法院置上诉人添好公司交付被上诉人的20104号商品房面积符合合同约定的事实于不顾，擅自臆断，有失公允，应依法撤销。2、2008年由于地震等原因，“添好花园”交房日期顺延一个月至2009年4月31日。对此，上诉人添好公司及时告知了被上诉人，被上诉人在2009年4月31日前从未提出任何异议。故应依据上诉人实际延期日计算逾期交房违约金为4465.2元。3、原审判决以“被告实际交付的20104号房屋缺少客厅卫生间，使之缺少两个卫生间之功能”认定上诉人添好公司违约，违背事实。刘蓉侠、杨宏伟购买的20104号房产是112.84平方米，刘蓉侠、杨宏伟提供的宣传册中从未有112.84平方米的户型，证明刘蓉侠、杨宏伟在合同签订时已知20104号房为特殊户型，在被上诉人购房时该楼已建至17层，上诉人添好公司没有权力改变规划部门的设计结构。Y7075214《商品房买卖合同》已无法继续全面履行，合同应予解除。原审判决上诉人添好公司全面履行有争议的合同，又承担违约责任，违背合同法的基本原理。原审判决上诉人添好公司赔偿被上诉人房屋损失2万元，没有依据。4、本案系因销售产生的纠纷，应由销售代理商风驰公司与被上诉人刘蓉侠、杨宏伟解决。原审判决以风驰公司非合同相对人为由判令风驰公司不承担责任系认定事实不清。5、原审判决依据《合同法》第一百零七条规定下判，显属适用法律错误。故请求撤销原判第一、三项，改判驳回原告的诉讼请求；撤销原判第二项，改判上诉人添好公司赔偿逾期交房违约金4465.2元。风驰公司服从原审判决。经审理查明，原审判决认定事实清楚。本院认为，刘蓉侠、杨宏伟与添好公司签订的Y7075214《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效合同。合同附件一是合同的组成部分，该合同附件一房屋平面图显示房屋结构为三室二厅二卫。添好公司应按合同约定将三室二厅二卫的20104号商品房交付刘蓉侠、杨宏伟。但添好公司实际交付的20104号商品房房屋结构为三室二厅一卫，添好公司显属违约。因该房屋结构不可更改，故刘蓉侠、杨宏伟要求添好公司全面履行合同已不可能，该请求不予支持。原审判决第一项错误，应予改判。刘蓉侠、杨宏伟表示愿意接受结构为三室二厅一卫的20104号房屋，依法应予支持。刘蓉侠、杨宏伟要求添好公司赔偿其因缺少卫生间的经济损失，符合法律规定，但其主张6万元经济损失无依据，原审判决添好公司赔偿刘蓉侠、杨宏伟2万元并无不当。添好公司认为其未违约，不应赔偿刘蓉侠、杨宏伟因缺少一个卫生间的损失，理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。根据合同约定，添好公司应于2009年3月31日前将经验收合格的20104号商品房交付刘蓉侠、杨宏伟，但添好公司迟延至2009年7月23日才以报纸公告方式通知刘蓉侠、杨宏伟办理交房手续，原审判决添好公司承担自2009年4月1日至2009年7月24日间的逾期交房违约金，适用法律正确。刘蓉侠、杨宏伟上诉认为，本案诉争房屋至今不具备交房条件，其有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任应由添好公司承担，显系扩大损失，该理由不能成立。其要求逾期交房违约金计算至实际交房之日的上诉请求，本院不予支持。添好公司主张由于2008年的地震等原因，致使交房日期顺延，其违约起止时间应为2009年5月1日至2009年7月24日，因双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人可据实予以延期的情形是“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的”。而添好公司并未在不可抗力发生后30日内告知买受人。故添好公司该上诉理由不能成立，其要求扣减一个月逾期交房违约金之上诉请求，本院亦不予支持。添好公司上诉认为风驰公司是销售代理商，本案系销售产生的纠纷，应由风驰公司与刘蓉侠、杨宏伟解决，因本案系商品房买卖合同纠纷，风驰公司非《商品房买卖合同》相对人，不是本案适格主体，本案不予涉及。综上，原审判决第二、三项正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2010）未民一重字第22号民事判决第二、三项；二、撤销西安市未央区人民法院（2010）未民一重字第22号民事判决第一项；三、西安市添好实业公司于本判决生效后10日内，将位于西安市未央区未央路111-5号“添好花园”小区1号楼2单元20104号房屋交付刘蓉侠、杨宏伟；四、驳回刘蓉侠、杨宏伟要求西安市添好实业公司继续全面履行Y7075214《商品房买卖合同》的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费按一审判决执行；二审诉讼费700元，刘蓉侠、杨宏伟预交350元，由刘蓉侠、杨宏伟承担；添好公司预交350元，由添好公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭莲枝代理审判员  肖晓通代理审判员  赵达西二０一一年三月十四日书 记 员  赵娅莉