湖北省荆门市中级人民法院行 政 裁 定 书(2014)鄂荆门行终字第00016号上诉人（原审原告）周雪松，男，1976年12月15日出生，汉族，京山县人。委托代理人马云金，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）京山县房地产管理局，住所地京山县新市镇城中路87号。法定代表人欧鹏，男，局长。委托代理人伍清平，湖北惠山律师事务所律师。原审第三人付德志，男，1957年8月11日出生，汉族，京山县人。原审第三人京山县建设总公司第二公司，住所地京山县宋河镇映月大道113号。法定代表人崔允义，男，经理。委托代理人崔建民，该公司工作人员。原审第三人京山县八里途开发区城建房地产开发公司。原审原告周雪松不服原审被告京山县房地产管理局房屋行政登记一案，已由京山县人民法院于2013年11月22日作出(2013)鄂京山行初字第00008号行政判决。原审原告周雪松不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人周雪松及其委托代理人马云金、京山县房地产管理局的委托代理人伍清平、原审第三人付德志、原审第三人京山县建设总公司第二公司的委托代理人崔建民到庭参加诉讼。原审第三人京山县八里途开发区城建房地产开发公司经本院公告送达开庭传票未到庭。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审法院认定，1999年第三人八里途房产公司开发建设位于京山县新市镇新市大道的商品房“兴发大厦”时，将工程承包给第三人京山二建施工。2000年7月25日，第三人八里途房产公司与第三人京山二建签订一份《购房协议》，约定将“兴发大厦”中包括1幢2单元3层301号(诉争房屋)在内的33套房屋出售给第三人京山二建，购房款总额为1972736.5元，用其下欠第三人京山二建的债务1962515元抵购房款。第三人付德志于2000年11月16日向第三人八里途房产公司交纳全部购房款后，购买了位于京山县新市镇新市大道“兴发大厦”1幢2单元3层301号房屋一套。2001年4月23日,第三人付德志办理了房屋所有权证（证号为京山县房权证新市镇字第000160**号）。2006年12月20日，原告周雪松与第三人京山二建签订《房屋买卖合同》，约定该公司将位于京山县新市镇新市大道“兴发大厦”1幢2单元3层301号商品房一套以7万元出售给原告。合同签订之后，原告周雪松一次性给付购房款6.5万元，并约定余款5000元在第三人京山二建办理完房产手续后付清，第三人京山二建亦将该房屋交付原告周雪松装修后居住使用至今。2003年9月4日，本院作出的（2003）京民再初字第1号民事判决书，以八里途房产公司未取得商品房预售许可证及未依法登记领取权属证为由，判决第三人八里途房产公司与第三人京山二建于2000年7月25日订立的购房协议无效。2003年9月12日，第三人京山二建以建设施工合同结算纠纷起诉第三人八里途房产公司，要求第三人八里途房产公司给付其工程款1901745.22元，并对包括1幢2单元3层301号在内的39套住房及6个车库行使优先受偿权。2006年11月14日，荆门市中级人民法院作出（2006）荆民一初字第6号民事判决，确认第三人京山二建的建设工程优先受偿权不得对抗已付清房款或已付大部分房款的买受人，第三人京山二建对第三人八里途房产公司出售给18个买受人的19套房屋、6个车库不享有优先受偿权。上述判决于2008年2月16日被湖北省高级人民法院（2007）鄂民一终字第35号民事判决书终审维持。荆门市中级人民法院于2005年7月26日作出的（2005）荆行终字第10号行政判决书，以“兴发大厦”没有进行竣工验收为由，判决撤销了“兴发大厦”的初始登记京山房权证八里途字第000159**号房屋所有权证和包括第三人付德志在内的14人16套房屋(含诉争房屋)的所有权证。2011年5月，京山县住房和城乡建设局、京山县建设工程质量监督检测站为“兴发大厦”办理了竣工验收手续。2011年9月6日，第三人付德志重新办理了1幢2单元3层301号(诉争房屋)的所有权证（证号为00056956号）。因要求原告周雪松归还房屋未果，2011年10月21日，第三人付德志向本院提起民事诉讼，要求原告周雪松返还房屋。2011年12月14日，本院作出（2011）京民初字第216号民事判决书，判决原告周雪松在判决生效后十五日内腾退位于新市镇新市大道1幢2单元3层301室的房屋，并将该房屋返还给第三人付德志。2013年1月19日，荆门市中级人民法院（2013）鄂荆门行立终字第00004号行政裁定书，以原告周雪松与该案诉争房屋的登记行为有法律上的利害关系，符合法定起诉条件为由，裁定本院立案审理此案。原审法院认为，根据《》第第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”的规定，被告京山县房地产管理局依法享有对本行政区域内的房屋权属进行登记、管理的行政职权。国务院《建设工程质量管理条例》第四十三条第三款规定“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。……”、第四十六条规定“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。”京山县住房和城乡建设局具有对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理的法定职责，京山县建设工程质量监督检测站是具体实施对建设工程质量进行监督的机构，京山县住房和城乡建设局《关于对兴发大厦部分购房户申请质量安全现场检测综合验收的回复》及京山县建设工程质量监督检测站出具的《证明》是“兴发大厦”竣工验收的合法有效依据，被告京山县房地产管理局据此颁证的程序并不违法，对原告周雪松诉称“兴发大厦”实际上没有进行房屋竣工验收、不具备法定的初始登记条件的意见本院不予采纳。因第三人八里途房产公司已于2001年11月5日被京山县工商行政管理局吊销营业执照，湖北京山经济开发区管理委员会根据第三人付德志的要求代为申请恢复对“兴发大厦”进行初始登记及转移登记并不违反法律的规定，被告京山县房地产管理局据此颁证的程序亦不违法；对原告周雪松诉称“兴发大厦”申请初始登记人存在瑕疵、并不具备法定的初始登记条件的意见本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，作为“兴发大厦”工程的施工方第三人京山二建未取得该诉争房屋的所有权，其对该诉争房屋的优先受偿权已经生效判决确定为并不享有，对该诉争房屋的处分应为无权处分，原告周雪松不能取得该房屋的所有权。故对原告周雪松的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告周雪松的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周雪松负担。上诉人周雪松上诉称，一、京山县住房和城乡建设局《关于对兴发大厦部分购房户申请质量安全现场检测综合验收的回复》及京山县建设工程质量监督检测站出具的《证明》不能作为“兴发大厦”竣工验收的合法有效依据。1、京山县住房和城乡建设局具有对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理的法定职责，其也可以委托京山县建设工程质量监督检测站具体实施监督管理，但法律所赋予的监督管理权是要求受委托机构应依法实实在在地行使监督管理的职责，即具体的工程是否进行了竣工验收、质量是否达标等。而绝不能以“受委托机构出具一纸《证明》”的方式来实施，否则就是对行政权力的亵渎。2、《回复》及《证明》能否作为“兴发大厦”竣工验收的合法有效依据，应取决于《回复》和《证明》所依据的客观事实，即“兴发大厦”是否进行过竣工验收这一关键事实。其实，这一关键事实早已为人民法院生效裁判文书（湖北省荆门市中级人民法院（2005）荆行终字第10号行政判决书）所确认，至该判决书下达之日（2005年7月26日）“兴发大厦”没有进行竣工验收。而2005年7月26日至2011年5月17日（《回复》和《证明》出台之日）期间，“兴发大厦”是否进行了竣工验收呢？回答是否定的。这从付德志等13人的《申请》和京山县住房和城乡建设局作出的《回复》中均可以得到印证。3、本案原审判决对已为人民法院生效裁判文书所确认的事实以及客观事实视而不见，一味地从维护行政主管机关的脸面出发，错误地认定“以《回复》和《证明》取代竣工验收”合法有效，必然导致错误的判决。二、“兴发大厦”初始登记申请人存在瑕疵，依此申请恢复对“兴发大厦”的初始登记程序违法。2011年5月30日以京山县八里途开发区城建房地产开发公司为申请人向京山县房地产管理局呈报的《房屋所有权登记申请书》中，使用的印章却为湖北京山经济开发区管理委员会。两个单位是何关系？八里途房产公司是否委托京山开发区管委会代为申请恢复对“兴发大厦”进行初始登记？第三人付德志是否有权提出对“兴发大厦”恢复初始登记的要求？京山开发区管委会能否根据第三人付德志的要求代为恢复对“兴发大厦”进行初始登记？上诉人认为，上述法律关系均应进行审理，并依法作出认定。被上诉人京山县房地产管理局以存在瑕疵的申请材料恢复对“兴发大厦”进行初始登记，显然程序违法。三、本案必须认定并尊重的情节和历史事实。尽管2003年9月4日，京山县法院作出的（2003）京民再初字第1号民事判决以八里途房产公司未取得商品房预售许可证及未依法登记领取权属证为由，判决八里途房产公司与第三人京山二建与2000年7月25日订立的购房协议无效。且2008年2月16日经湖北省高级人民法院最终判决，第三人京山二建对第三人八里途房产公司出售给18个买受人的19套房屋、6个出库不享有优先受偿权。但上诉人认为，本案必须认定并尊重以下情节和历史事实：1、第三人京山二建及付德志与八里途房产公司之间均为房屋买卖关系，而且京山二建买房在先。2、八里途房产公司在将房屋分别出售给京山二建及付德志时，均是在其未取得商品房预售许可证及依法登记领取权属证的情况下所实施的买卖行为。3、导致本案发生的根本原因是由于八里途房产公司“一房二卖”。4、京山二建及上诉人均系基于合同关系对涉讼房屋产生的占有，而且由上诉人维持对该房屋占有使用至今。依据《物权法》的规定，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，也应受法律保护。综上所述，请上级人民法院查明事实，并对上诉人的上诉请求予以支持。被上诉人京山县房地产管理局口头答辩称，一、上诉人周雪松不是诉争房屋的权利人，其占有是无权占有，没有提出对房屋所有权初始登记及第三人的转移登记申请的资格。二、上诉人提到的竣工验收问题，从查阅的卷宗材料来看，上诉人提出的上述理由混淆了两个概念，竣工证明与实际负责竣工验收的职能部门是不同的概念。申请人只需要提交竣工验收的证明，竣工验收本身是其他职能部门的职责，是否合规不是本案诉讼范围，也不是被诉的行政机关的审查范围。根据申请人提交的竣工验收证明，进行初始登记是合法的，一审判决是正确的。如何验收，如何竣工的问题，我们在一审中已经审查清楚，我们认为一审事实清楚，被诉具体行政行为的法律适用正确。2008年房屋登记办法和物权法已经颁布。上诉人认为没有竣工验收，竣工验收资料不真实就会导致验收无效是没有依据的。作为申请人应当提交证据，但是对于房屋登记无效和违法来讲，不能提交登记、不予登记的事项有七项，包括登记验收。竣工验收和房屋的登记验收是没有关系的。对于财产的合法性审查才是审查的范围。被诉行政机关对本案诉争房屋进行了严格审查，并依法进行了登记。我们认为一审对于登记瑕疵问题进行了很好的说明。上诉人应当依法腾退房屋。本案只是一个折价抵偿工程款的问题，不能对抗交付房屋的买受人。上诉人占有房屋是无权占有。你的合同依据已经被生效的法律文书所否定。对于一房二卖问题，根据相关司法解释的规定，已经办理产权登记的购房人优先于没有办理登记的购房人。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审第三人付德志的参诉意见与被上诉人的答辩意见一致。原审第三人京山县建设总公司第二公司的参诉意见与上诉人的意见一致。原审第三人京山县八里途开发区城建房地产开发公司未到庭。上诉人周雪松向原审法院提交了下列证据：1、房屋购销合同及购房发票、购房人身份证复印件；2、第三人京山二建购房协议书；3、请求书；4、建设工程竣工验收备案资料、目录；5、强烈要求京山县住房和城乡建设局撤销《关于对兴发大厦部分购房户申请质量安全现场检测综合验收的回复》；6、第三人京山二建证明；7、2005年荆门市中级人民法院驳回再审申请通知书；8、2013年荆门市中级人民法院行政裁定书；9、2006年荆门市中级人民法院民事判决书；10、2011年京山县人民法院民事判决书；11、2012年京山县人民法院行政裁定书；12、《关于对兴发大厦部分购房户申请质量安全现场检测综合验收的回复》；13、京山县建设工程质量监督检测站《证明》；14、第三人八里途房产公司的申请表；15、被告京山县房地产管理局的初始登记表；16、县政府文秘室证明；17、上访件回复函；18、被告京山县房地产管理局为第三人付德志办理的房地产证；19、京山县人民法院执行通知书；20、消防设施照片一组。被上诉人京山县房地产管理局向原审法院提交了下列证据和依据：A、第三人八里途房产公司“兴发大厦”房屋初始登记资料一套:1、京山县房屋所有权登记发证申请审批表(1)房屋所有权登记审批表(2)房屋所有权登记申请表(3)房地产现场勘测平面图(4)面积计算表；2、房权证；3、企业营业执照；4、国有土地使用权呈报表；5、受让国有土地使用权申请书；6、国有土地使用权出让合同；7、建设用地规划许可证；8、京山计划委员会文件；9、土地估价结果确认申请审批表；10、土地估价报告；11、企业法人营业执照(副本)；12、建设工程规划许可证；13、房屋所有权登记申请书；14、房屋所有权登记询问表；15、房屋所有权登记审批意见表；16、房地产现场勘测平面图；17、第三人八里途房产公司工商《吊销证明》；18、湖北京山经济开发区管理委员会《证明》；19、京山县住房和城乡建设局《关于对兴发大厦部分购房户申请质量安全现场检测综合验收的回复》及京山县建设工程质量监督检测站出具的《证明》；20、曾峰的身份证复印件。（以上证据1至12系2001年3月第三人八里途房产公司申请“兴发大厦”房屋的初始登记资料;证据13至20系2011年5月湖北京山经济开发区管理委员会代为申请恢复“兴发大厦”房屋初始登记。）证明第三人八里途房产公司房屋登记资料完备，房屋登记行为合法。B、第三人付德志房屋转移登记档案资料一套:1、房屋所有权登记发证申请审批表(1)房屋所有权登记审批表(2)房屋所有权登记申请书(3)房地产现场勘测平面图；2、商品房购销合同；3、房地产产权转让证；4、第三人八里途房产公司房屋所有权总证；5、房屋所有权转移登记申请书；6、房屋所有权转移登记询问表；7、房屋所有权转移登记审批意见表；8、房产现场勘测平面图；9、第三人付德志居民身份证；10、换证情况说明；11、第三人八里途房产公司房权证；12、湖北京山经济开发区管理委员会组织机构代码证。（以上证据1至4系2001年4月为第三人付德志办理的房屋转移登记资料;证据5至12系2011年6月为第三人付德志恢复房屋转移登记资料。）证明第三人付德志房屋转移登记资料完备，房屋登记行为合法。原审第三人付德志向原审法院提交了如下证据：湖北省高级人民法院（2007）鄂民一终字第35号民事判决书一份。证明第三人京山二建对诉争房屋没有处置权，原告周雪松与第三人京山二建签订的《房屋买卖合同》是无效的，原告周雪松无权占有该房屋。原审第三人京山县建设总公司第二公司和京山县八里途开发区城建房地产开发公司未向法院提交证据。当事人在一审中提交的证据均随案移送本院，并经庭审质证。本院对本案证据的认证意见与原审法院的认证意见一致。根据本案有效证据认定的事实与原审法院认定事实无异。本院认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条关于“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，上诉人周雪松诉请撤销被上诉人颁发的00055771号房屋所有权总证及新市镇字第00056956号房屋所有权证，应当证明自己与被诉房屋登记行为有法律上的利害关系。本案中，京山县人民法院（2011）京民初字第216号生效民事判决已经确认上诉人周雪松无权占有本案诉争房屋，故上诉人与房屋登记行为没有法律上的利害关系，不具有提起行政诉讼的原告主体资格，依法应当驳回起诉。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项、第六十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销京山县人民法院(2013)鄂京山行初字第00008号行政判决；二、驳回上诉人周雪松的起诉。本案不收取案件受理费。本裁定为终审裁定。审判长  缪锟代理审判员鲁琼丽代理审判员朱瑞强二〇一四年八月二十日书记员曾靖