浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第1089号上诉人（原审被告）浙江国脉创业科技有限公司。法定代表人孟惠芳。委托代理人（特别授权代理）何高峰。委托代理人（特别授权代理）章炯。被上诉人（原审原告）王纪荣。委托代理人（特别授权代理）叶一春。被上诉人（原审被告）中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司。法定代表人徐叶芳。委托代理人（特别授权代理）王贤。上诉人浙江国脉创业科技有限公司因物权保护纠纷一案，不服越城区人民法院（2010）绍越民初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月24日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。庭审期间，双方当事人于2011年4月11日向本院申请庭外和解，时间截止至2011年6月30日，因和解不成，本案恢复审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：位于绍兴市越城区平江路地号005-004-3-1的工业用地（使用权面积4135.84平方米）上，有钢混结构的四层综合楼一幢。原告王纪荣对上述综合楼的一层402.23平方米、二层427.89平方米、三层868.15平方米、屋面68.49平方米共计1766.76平方米房屋享有所有权，其在该地块中的土地使用权分摊面积为2612.70平方米。被告浙江国脉创业科技有限公司（以下简称国脉公司）对上述综合楼的一层662.10平方米房屋享有所有权，其在该地块中的土地使用权分摊面积为973.28平方米。原告王纪荣和被告国脉公司的土地使用权证宗地图红线标注范围一致。现被告国脉公司将该综合楼大门南面除通道外的场地（场地上建有停车用钢棚）以围墙圈起连同其所有的房屋一并租赁为被告中国移动通信集团浙江有限公司绍兴分公司（以下简称移动公司）使用。另查明：原告王纪荣、被告国脉公司一致陈述尚有案外第三人对该综合楼其余房屋享有所有权。以上事实，由原告王纪荣提供的土地使用权证、房屋所有权证各1份、现场照片7张、绍兴市房产发展有限公司工商登记资料1份，被告国脉公司提供的土地使用权证、房屋所有权证各1份、房屋一层平面图1份及原、被告的陈述等证据所证实。原审法院审理认为：原告王纪荣、被告国脉公司属于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。原告王纪荣和被告国脉公司的土地使用权证以各自专有部分面积和建筑物总面积之比记载了各自对整个建筑区划土地的分摊面积，并未记载独用面积，即宗地图红线标注范围一致，而非明确标注各自的使用权范围。故土地使用权证的记载也明确表明原告和被告国脉公司对除建筑物占地以外的土地系共有状态。物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。现本案共有人对诉争土地如何管理没有约定的情况下，被告国脉公司将属全体业主（包括原、被告共同认可的尚未登记的案外共有人）共有的部分土地以围墙圈起形式独自使用、收益，确已违反法律规定，原告请求被告国脉公司拆除该部分场地上的围墙及钢棚的请求，该院予以支持。被告国脉公司辩称，该围墙和钢棚系原业主所建造并由在出卖房屋时承诺许可其可单独使用该部分土地。该院认为，被告国脉公司的土地使用权证已明确记载了分摊的土地使用权面积，出卖方与被告国脉公司的该项约定如确实存在，也是违反法律规定的，应属无效，而围墙和钢棚现为被告国脉公司所实际控制、利用，故应由其负责拆除。原告还要求被告国脉公司赔偿其无法使用应由份额部分土地的损失。该院认为，共有不动产的管理应由全体共有人共同决定，被告国脉公司没有征得全体共有人的意见即出租土地、独占租金收益，确有不妥，但原告作为业主之一同样无权单独进行使用、收益，故不存在被告国脉公司的行为对原告造成财产损害的事实，且这种诉争土地所有共有人的财产收益分配争议，应由全体共有人协商解决，并非属于损害赔偿的范围。故原告要求对其损失进行评估并无必要，其要求赔偿损失的请求，该院不予支持。同时被告移动公司系承租人，原告要求被告移动公司停止侵权并赔偿损失，没有依据，该院亦不予支持。被告移动公司经该院传票传唤，未到庭参加第一次庭审，视为放弃抗辩权利，该院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告浙江国脉创业科技有限公司应于判决生效之日起三十日内拆除位于绍兴市越城区平江路地号005-004-3-1工业用地南面场地上的围墙和钢棚；二、驳回原告王纪荣的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告负担1200元，被告浙江国脉创业科技有限公司负担600元，于判决生效之日起三十日内付清。一审宣判后，浙江国脉创业科技有限公司不服原审判决，提起上诉称：一、一审法院认定王纪荣与国脉公司对讼争土地享有共同使用权是缺乏法律依据和错误的，本案所建房屋是工业用地上建立起来的综合楼，不适用“业主的建筑物区分所有权”，讼争的土地除通道、绿化地外，不属于业主专有权之外的共有部分；二、被上诉人王纪荣持有的土地使用权证是非法的，上诉人已就此事向人民法院提起行政诉讼；三、一审法院在查明上诉人与讼争土地使用权人之间的土地使用约定后，没有对其真实性予以认定，其约定无效的认定于法无据。综上，请求撤销一审判决，并判决驳回被上诉人王纪荣的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人王纪荣承担。被上诉人王纪荣答辩称：一、王纪荣已经取得相应土地使用权证书；二、即使存在出卖方与国脉公司的补充协议且该协议有效，王纪荣取得该房产及土地时，土地证书上没有反映协议约定的共有使用情况，转让方也没有告知该约定，对王纪荣没有约束力。综上，一审法院认定正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人移动公司答辩称：同意上诉人意见。移动公司与国脉公司之间的租赁合同合法有效，一审法院判决要求拆除围墙是错误的，钢棚系移动公司所有，国脉公司无权拆除。双方当事人在二审中未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，国脉公司因不服绍兴市人民政府对讼争土地的土地行政登记一案，于2010年9月25日向绍兴市越城区人民法院提起行政诉讼，诉请人民法院依法撤销绍兴市人民政府向王纪荣颁发的绍市国用（2007）第13815号国有土地使用证，该院于2010年11月11日作出（2011）绍越行初字第35号行政判决，判决驳回原告浙江国脉创业科技有限公司的诉讼请求。后国脉公司就该判决提起上诉，绍兴市中级人民法院于2011年1月19日作出（2011）浙绍行终字第1号行政判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决现已生效。本院审理认为，依据物权法之规定，建筑物所有权及土地使用权依照不动产登记机关之登记确认内容行使权利。上诉人与被上诉人属于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，并各自取得合法有效的国有土地使用权证，土地使用权证以各自专有部分面积和建筑物总面积之比记载了各自对整个建筑区划土地的分摊面积，并未记载独用面积。原审法院关于“王纪荣、国脉公司属于依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”的认定，本院予以确认。本案上诉人与被上诉人的土地使用权证宗地图红线标注范围一致，一宗土地上同时存在两个以上土地权利人的，为共有宗地。双方理应共同协商、合理使用、共享收益。基于此，本院二审期间亦曾多次组织调解以期双赢，但双方各执已见未能消除争议。上诉人主张被上诉人持有的土地使用权证是非法的，并向人民法院诉请撤销该土地使用权证，本院（2011）浙绍行终字第1号生效行政判决已对该诉请予以驳回，被上诉人的土地使用权利应受法律保护。现本案讼争土地共有权利人（包括上诉人、被上诉人共同认可的尚未登记的案外共有人）对诉争土地如何管理没有约定的情况下，上诉人将属全体共有权利人共有的部分土地以围墙圈起形式独自使用、收益，确已侵犯了其他共有权利人的物权。原审法院判决拆除位于绍兴市越城区平江路地号005-004-3-1工业用地南面场地上的围墙和钢棚于法有据，本院予以维持。上诉人主张其与案外人绍兴市房产发展有限公司在买卖房屋时约定其可单独使用该部分土地，由于该约定在土地使用权证书上没有反映，不能作为确认土地使用权归属的依据，且被上诉人的土地使用权利继受自案外人蔡金泉已经依法取得的国有土地使用权利，在被上诉人对该项约定不知晓的情况下，上诉人与案外人绍兴市房产发展有限公司的约定对被上诉人没有约束力，上诉人的该项主张，本院不予采信。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人浙江国脉创业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高伯军审 判 员  冯勤伟代理审判员  丁林阳二〇一一年六月二十二日书 记 员  章卫琴