福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）荔民初字第1453号 原告吴亚丁，男，1978年12月11日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。 委托代理人陈金敢，福建律海律师事务所律师。 被告莆田市嘉禾置业发展有限公司（以下简称嘉禾公司），住所地福建省莆田市涵江区。 法定代表人翁文完，董事长。 原告吴亚丁因与被告莆田市嘉禾置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月11日公开开庭进行了审理，原告吴亚丁的委托代理人陈金敢到庭参加诉讼。被告莆田市嘉禾置业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴亚丁诉称：被告嘉禾公司系房地产开发企业。2009年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买坐落于信辉豪园E区1#楼B幢5层501-2号套房（以下简称讼争房屋）一套，建筑面积共为95.8平方米，其中套内建筑面积85.37平方米，公共部分共有分摊建筑面积10.43平方米，计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2530元，总金额为人民币242374元；付款方式和期限为签约时付清合同总价款的30%，其余70%款项在交付使用前由银行按揭付清或现金付清；交付条件和期限，出卖人应在所有房款交清后180天内交房；关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。依该合同，原告于2009年2月26日支付给被告购房首付款人民币82374元。2009年4月13日，原告与中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行签订《个人房屋借款合同》一份，约定：原告通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为人民币16万元，贷款款项直接划至被告账户。据此，原告将全部购房款支付给被告，显然，被告已收取原告全部购房款，但至今未办理房屋权属证书。综上所述，原告依约履行了义务，而被告未依约为原告办理房屋权属证书，构成违约，依约应自2010年3月10日起按原告已付款人民币242374元的日万分之一承担违约金，且立即为原告办理房屋权属证书。请求判令：1、被告莆田市嘉禾置业发展有限公司立即为原告吴亚丁办理信辉豪园E区1#楼B幢5层501-2号套房的房屋权属证书，并将权属证书交付给原告；2、被告莆田市嘉禾置业发展有限公司自2010年3月10日起至实际交付房屋权属证书给原告之日止，按已付款人民币242374元的日万分之一计付给原告逾期办理房屋权属证书的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告嘉禾公司书面辩称：1、原告起诉超过诉讼时效，请求驳回起诉；2、原告请求为其办理房屋所有权初始预登记的前提条件是原告应当支付全部购房款，但事实上，原告尚未付清全部购房款，请求法院查明事实，原告有法定义务向法院提供初始购房款凭证以证明其全部付清购房款，否则应驳回原告对其的诉讼请求；3、其已经于2014年1月15日向房屋登记机构办理房屋所有权初始预登记。之前未能办理，系因政策调整的客观原因造成的，并非被告违约。其将房屋出卖给原告时间是2009年，而在2011年政府又出台了新政策，办理房屋产权初始预登记，必须具备污水验收及环评验收。因为办理这两个手续，致办证期间拖延，系因新政策下导致的办证时间拖延，不是被告的过错，不能认定被告违约，请求法院驳回原告请求其支付办证违约金的诉讼请求；4、原告起诉请求办证，被告承诺在最短的时间内予以办理。 经审理查明：被告嘉禾公司以出让方式取得位于信辉开发区地块的土地使用权［国有土地使用权证号为莆国用（2006）第C34308号］。经批准，被告嘉禾公司在该地块上建设商品房，名称为信辉豪园E区1#楼，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-145，施工许可证号为荔建房证（2007）085号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第60号。 2009年2月27日，原告吴亚丁与被告嘉禾公司订立《商品房买卖合同》［合同编号为MF-2007-01-NO0077033）一份，约定原告以单价每平方米人民币2530元（总价款人民币242374元）向被告购买莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢5层501-2号商品房一套（建筑面积共95.8平方米）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：签约时付清合同总价款的30%，其余70%款项在交付使用前由银行按揭付清或现金付清；该合同第八条约定所有房款交付后180日内交房。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。 2009年4月13日，原告吴亚丁与案外人中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行签订《个人房屋借款合同》一份：约定原告通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为人民币16万元，贷款款项直接划至被告莆田市嘉禾置业发展有限公司的账户。2009年2月26日，被告嘉禾公司向原告吴亚丁开具讼争房屋的首付款不动产销售发票，金额为人民币82374元（242374元-160000元），单价为人民币2530元。案外人中国银行股份有限公司莆田市秀屿支行于2009年6月9日向被告支付贷款人民币16万元。被告嘉禾公司已按照合同约定时间（即于2009年12月9日）将讼争房屋交付原告使用，但至今尚未办理讼争房屋的房屋权属证书。2014年2月27日原告吴亚丁诉至本院，案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。 上述事实，有原告的陈述及原告提供的销售不动产统一发票、个人消费贷款借款借据、《商品房买卖合同》和《个人房屋借款合同》复印件、内资企业登记基本情况表各一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。 本院认为：原告吴亚丁与被告嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告吴亚丁通过交纳首付款人民币82374元和按揭贷款人民币16万元共计人民币242374元的方式，交清讼争房屋的购房款，但被告至今尚未为原告办理讼争房屋的权属证书，故原告请求被告为其办理讼争房屋的权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）具有合同及事实依据，本院予以支持。被告依约于2009年12月9日（尾款交付后180日）前交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后60日内（2010年2月9日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（2010年3月9日）为原告取得房屋权属证书，故被告存在逾期为原告办理房屋权属证书的行为，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权的保护范畴，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定。因原、被告双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任之日（2010年3月10日）起算，原告于2014年2月27日向本院提起诉讼，故其要求2012年2月27日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。原告合理的请求部分本院予以支持，即原告可请求被告支付自2012年2月27日起至《房屋所有权证》办理登记至原告吴亚丁名下之日止按已付购房款人民币242374元的日万分之一计付违约金，对原告其他不合理的请求部分本院予以驳回。被告辩称原告未付清全部购房款，但原告提供的发票和借款合同可证实原告已付清合同约定的购房款人民币242374元，故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。被告辩称其迟延办证系因新政策导致拖延，但因该政策系政府于2011年才出台，而被告于2010年已违约在先，故被告的上述辩解意见本院不予采信。被告嘉禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起一个月内为原告吴亚丁办理坐落于莆田市荔城区信辉豪园E区1#楼B幢5层501-2号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续；原告吴亚丁应当予以必要的配合并承担办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的相关费用； 二、被告莆田市嘉禾置业发展有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付原告吴亚丁自二〇一二年二月二十七日起至《房屋所有权证》办理登记至原告吴亚丁名下之日止以人民币二十四万二千三百七十四元为基数，按日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书的违约金； 三、驳回原告吴亚丁对被告莆田市嘉禾置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币515元，由原告吴亚丁负担人民币320元，由被告莆田市嘉禾置业发展有限公司负担人民币195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈向阳 人民陪审员  郭益娴 人民陪审员  余文烟 二〇一四年八月四日 书 记 员  宋寅颖 附本案相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。