广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深福法民三初字第124号原告王宇泓，住址深圳市福田区。委托代理人张明，住址深圳市福田区。被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司，住所地深圳市福田区红荔西路香蜜三村5号楼B座30D（仅限办公）。法定代表人熊秀英。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员张敏独任审理，于2014年3月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张明到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年9月6日签订了《委托代理存房业务合同书》，由被告代理原告出租归原告所有的位于深圳市福田区群星广场大厦A栋1028的物业。合同中，甲方为原告，乙方为被告。双方在合同中书面约定：“代理租赁期限为一年，自2013年9月8日起至2014年9月7日止，委托期内每年前45天为房屋的免租期。房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，乙方将租金划入甲方收租帐户……”双方还在合同第十八条第四款中约定，被告支付租金不得超过5天，逾期10天以上视为乙方违约，原告有权收回物业及钥匙，被告赔偿原告一个月的租金4200元违约金。现物业已出租给租户使用，并且免租期已过，被告没有依约按期支付合同约定每月4200元租金，自行按每月3900元租金支付，且均为延期支付，没有负责缴纳租约期间水电费物业费等相关费用。具体如下：2013年10月23日应支付半月租金2100元及一月押金4200元共6300元，2013年11月23日应支付当月租金4200元及12月23日应支付当月租金4200元，而被告仅2013年11月18日支付1950元，2013年12月7日支付3900元，12月9日支付3900元，2014年1月8日支付3900元，至2014年1月15日止租金及押金共欠1050元，水电费物管费共欠1082.95元，滞纳金共欠14100元。请求判令：1、解除双方在2013年9月6日签订的《委托代理存房业务合同书》，被告向原告支付违约金4200元；2、被告依约向原告支付租金，以每月租金4200元和租户实际租住时间为基数计算租金；3、被告依约支付逾期支付租金的滞纳金，以每月租金4200元和租户实际租住时间为基数，从2013年10月23日应当支付租金之日起计算，至租金全部支付完毕为止，按每天5%收取滞纳金；4、被告依约支付租赁期间内产生的水电、煤气、管理费等；5、被告依出租前原状向原告返还物业及钥匙，并承担本案诉讼费。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，涉案房产为位于深圳市福田区华强北路以东红荔路以南的群星广场A1028房，其产权人为原告，房地产证号为深房地字第××号。2013年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《委托代理存房业务合同书》（NO：6001188），约定：甲方将涉案房产委托乙方独家代理出租，乙方代理甲方房屋出租时，甲方授权乙方与承租方签订《房屋租赁合同》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利；代理租赁期限为一年，自2013年9月8日起至2014年9月7日止，委托期内每年前45天为房屋的免租期，房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，乙方将租金划入甲方收租帐户，首期租金乙方支付半月租金再于次月连续每月支付甲方租金；甲方应于2013年9月8日前将租赁房屋将于乙方，逾期则视为甲方违约；甲乙双方确认上述房屋每月租金为人民币4200元，租金按每月30天计算；房屋未出租期间的管理费、水电费、燃气费、数字电视费、固定电话费、网络费等基本费用由甲方负责，房屋出租期间所产生的上述费用，由乙方负责结清。合同第十八条备注：……③免租期过后第46天乙方应支付甲方一个月押金4200元，租金按合同规定支付；④乙方支付租金不得超过5天（法定节假日除外），否则逾期一天按5%收取滞纳金，逾期10天以上视为乙方违约，甲方有权收回该物业及钥匙，乙方赔偿甲方一个月的租金4200元作为违约金（正常租金仍支付）。原告提交了一份落款日期为2013年9月7日的《深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司物业使用状况表》，该《物业使用状况表》记载的房产名称为涉案房产，对应的存房合同号为NO：6001188，业主姓名为王宇泓，存房人签名为魏刘兵，该表还对物业状况、水电表读数、交物业五费方式、房屋钥匙等作了记载。庭审中，原告陈述魏刘兵是被告的业务员，也是其代表被告签署涉案合同的，该《物业使用状况表》证明其于2013年9月7日将涉案房产交付给了被告，被告已在2013年10月10日左右将涉案房产出租给了他人。上述《委托代理存房业务合同书》及《物业使用状况表》记载的支付租金及扣取物业五费的账号均为原告名下中国建设银行的72×××13账号。根据原告提交的上述账号《个人活期一本通账户明细》显示，2013年11月18日、12月7日、12月9日、2014年1月8日、2月13日，一个叫“舒加洋”的人分别向原告的上述账户存入1950元、3900元、3900元、3900元、4200元，原告认可是被告支付的租金，但不清楚“舒加洋”是何人。另根据上述账户明细显示，2013年11月6日、11月20日、12月4日、2014年1月6日、1月20日、2月10日、3月5日、3月13日，原告的上述账户分别产生“批量代收资金”扣款219元、351.15元、270.40元、242.40元、845.10元、223.70元、228.30元、624.04元，合计3004.09元，原告陈述系涉案房产的物业管理费、水电费等支出，均由其垫付。经庭审核对，原告提交的上述主要证据均为原件，其证据形式合法，已经形成了完整的证据链条，本院予以采信，并以此作为认定本案事实的依据。另，关于本案的送达，本院于2014年1月24日、2月19日两次向被告的注册地址邮寄应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、传票等，均被退回，2014年2月26日，本院委派工作人员到被告的注册地址直接送达，被告负责人拒收，本院依法留置送达了上述诉讼材料。本院认为，关于本案的法律关系性质，原、被告之间签订的《委托代理存房业务合同书》虽名为委托代理合同，但从合同内容来看，其完全符合房屋租赁合同的主要特征，即出租人将房屋交付承租人占有使用、承租人支付租金，故本院认定本案应为房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《委托代理存房业务合同书》主体适格、意思表示真实、其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，应依法承担举证不能的法律后果，而原告提交的证据已经形成了完整的证据链条，故本院对原告主张的交付房屋时间、涉案房产已出租的事实、被告支付租金和欠缴物业管理费、水电费的情况等基础事实予以认定。关于解除合同的问题。本案中，原告依约于2013年9月7日将房屋交付给被告，根据合同约定，45天免租期过后，无论涉案房产出租与否，被告均应向原告支付租金，并于免租期过后向原告支付押金4200元，涉案合同租期自2013年9月8日起算，免租期为2013年9月8日至2013年10月22日，被告本应于2013年10月23日向原告支付押金4200元，于2013年10月27日前向原告支付首期半个月租金2100元，但原告迟至2013年11月18日才向原告支付了1950元，之后每月均未按时足额支付租金，且连续长期拖欠物业管理费、水电费等，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告据此请求解除双方之间的《委托代理存房业务合同书》，符合法律规定，本院予以支持，本院认定合同应自本院送达起诉状副本之日即2014年2月26日起解除。关于被告应承担的违约责任。原告请求被告支付违约金4200元、按出租前物业状况返还物业及钥匙、支付物业管理费和水电费等3004.09元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于拖欠租金的金额。从2013年10月23日至2014年2月26日，被告本应向原告支付租金17360元（4200×4＋4200÷30×4），但在2013年11月18日至2014年2月13日期间，被告共向原告支付了17850元，已足额支付了2013年10月23日至2014年2月26日期间的租金，但存在迟延支付的违约行为。2014年2月27日之后，因本院已依法解除双方之间的租赁合同，被告再占用涉案房产已无法律依据，其应参照租赁合同的约定，向原告支付房屋占有使用费，截止本案庭审之日即2014年3月28日，房屋占有使用费应为4200元（4200÷30×30）。关于滞纳金，鉴于原告对于被告的违约责任主张并不明确，被告支付租金的时间及金额均不固定，故无法准确认定被告每月具体的违约金额及时间，综合考虑合同约定的支付租金时间、违约金标准，本院认定2013年11月18日至2014年2月13日期间被告向原告多支付的490元（17850－17360）为被告向原告支付的逾期付款违约金，原告无须返还，但对于原告过高的违约金请求，本院不予支持。至于2014年3月29日之后的房屋占有使用费、物业管理费和水电费等，因被告实际返还房屋的时间不能确定，原告可待本判决生效且被告实际返还房屋之后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王宇泓与被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司在2013年9月6日签订的《委托代理存房业务合同书》于2014年2月26日解除；二、被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司应向原告王宇泓支付违约金4200元；三、被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司应向原告王宇泓支付2014年2月27日至2014年3月28日期间的房屋占有使用费4200元；四、被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司应向原告王宇泓支付2013年10月至2014年3月期间的物业管理费、水电费等3004.09元；五、被告深圳市中诚百业物业管理顾问有限公司应按出租前的房屋状况向原告王宇泓返还涉案房产及钥匙；六、驳回原告王宇泓的其他诉讼请求。本案受理费50元（原告已预交），因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 敏二〇一四年四月四日书记员 黄麟舒