广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第388号原告深圳市桂花股份合作公司，地址，组织机构代码×××5-3。法定代表人翁伟宏，董事长。委托代理人闫冬梅，广东鹏浩律师事务所律师。被告香港康艺工程公司，地址。法定代表人朱伟杰，董事长。被告宝安区观澜桂花康艺木业厂，地址，组织机构代码XXXXX。负责人王平，总经理。以上两被告共同委托代理人李世清，广东淳锋律师事务所律师。原告深圳市桂花股份合作公司（以下简称桂花股份公司）与被告香港康艺工程公司（以下简称香港康艺公司）、宝安区观澜桂花康艺木业厂（以下简称观澜康艺厂）物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫冬梅、两被告共同委托代理人李世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1997年9月28日，原告（改制前为观澜桂花村委会）与被告香港康艺公司签订了一份《租赁工业用地合同书》，约定：租赁时间为15年，自1998年1月1日至2012年12月30日止；每平方米租金人民币2.5元合计4，000平方米，共计租金人民币10，000元，每十年增幅10%，每月上交发展公司综合管理费人民币1，000元；合同期满后，被告所建的不动产折价归原告所有，如被告需要续约应有优先权。后被告香港康艺公司在租用土地上开办了一家三来一补企业即观澜康艺厂，合同期满后，被告香港康艺公司致函原告要求续约。原告收到该函件后立刻书面回函，要求被告香港康艺公司应当在2013年1月30日前与原告完成续签合同的行为，而被告香港康艺公司拒绝续签并于2013年3月21日将原告起诉到法院［案号为（2013）深宝法民三初��第276号］。2013年4月10日，原告收到被告香港康艺公司的诉状及相应的证据进行核实后发现，两被告在15年期间，并没有按照双方约定的用地面积使用，而是隐瞒原告私自占用了原告1，409.57平方米的土地。如果不是此次纠纷要核对被告提供的评估报告，还无法发现此问题。两被告的这一行为是不诚信的行为，也是不当得利的行为，两被告理应当赔偿原告因被告的私用行为产生的损失。为了维护原告的合法权益，诉到法院，请求判令：1、两被告向原告支付多占1，409.57平方米15年的土地租赁费人民币655，449.75元（其中前10年人民币422，871元，后5年人民币232，578.75元），并一并索要至两被告实际搬离之日止；2、诉讼费用由两被告承担。两被告共同答辩称，一、《租赁工业用地合同书》中确认的租赁面积是双方真实意思表示，1997年9月，被告香港康艺公司在原告招商引资优惠政策感召下，与原告签订《租赁工业用地合同书》，载明为工业用地，实则当时还是一座“三不通”的荒山，双方约定由原告完成涉案租赁土地的三通一平，并负责把通向出租位置的公路修好；被告香港康艺公司负责出资共建工业厂房和工人宿舍、围墙。租赁面积以原告测量的面积为准，原告（原村委会）把测量的面积图纸盖章确认后交给被告香港康艺公司时一再承诺面积不会少于4，000平方米，原告称体现了对被告的优惠政策。被告香港康艺公司基于对原告的信任，没有再自行测量。双方确认无论测量面积是否准确，实际租赁面积均视为4，000平方米。后由被告香港康艺公司出资，原告根据测量图纸砌好围墙，围墙内的面积为4，000平方米。《租赁工业用地合同书》经观澜法律服务所见证，10多年来双方对合同内容的真实性均未提出过任何异议，原告主张两被告��瞒原告私用了涉案土地完全是无稽之谈，原告的违约行为对招商引资造成了恶劣的社会影响。二、原告诉前测量的租赁面积存在明显的错误，最明显的错误是原告把厂房的围墙外面的公路和消防到作为租赁面积进行测量，这显然违背了双方签订合同时的真实意思表示、况且，签订涉案租赁合同时厂房围墙外面根本没有公路和消防道，原告提交的测量报告不能作为定案的依据。三、原告的行为违反意思自治原则和诚信原则，双方在合同中约定的租赁面积是经原告测量、经被告确认的面积，是双方的真实意思表示，即使与实际面积不相符，也是原告当时自认的事实，双方都要恪守信用，严格履行。四、原告起诉超过了时效，如前所述，合同约定的租赁面积是原告测量的，围墙也是原告兴建的，原告在1997年与被告香港康艺公司签订租赁合同时对实际租赁面积的大小是明��的，从未提出过异议，原告测量的租赁面积即使不准确，也应视为原告对权利的放弃，原告在时隔15年以后提起诉讼，显然超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1997年9月28日，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会作为甲方、被告香港康艺公司作为乙方签订了一份《租用工业用地合同书》，约定乙方在观澜镇桂花村兴办来料加工企业，甲方同意在本村庙溪金塔内提供一幅工业用地面积4，000平方米，作为租赁性质给乙方自建厂房；租赁期间从1998年1月1日至2012年12月30日，租金每平方米每月2.5元，共计人民币10，000元，本价格每十年增幅10%；甲方完成租赁土地三通一平，负责把通往出租位置的公路修好，乙方负责出资共建工业厂房和工人宿舍、围墙，每月上交给综合管理费1，000元；甲乙双方在合同期内不能单方废约，如果哪一方废约必须赔偿���方的经济损失，损失标准为：如甲方废约必须赔偿乙方的基建费和搬迁费，如乙方废约乙方应将所建的厂房宿舍转给甲方使用；合同期满，乙方所建的不动产折价归被告所有，如乙方需要续约应有优先权，如果乙方不租用甲方可以转租给别人；在合同期内，乙方有权将自建厂房、宿舍自行生产和出租，出租条例应以甲乙双方所订合同为准。上述合同签订后，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会将土地交付给被告香港康艺公司使用，被告香港康艺公司在地上兴建了铁皮厂房、宿舍，并交由其三来一补企业即被告观澜康艺厂使用。深圳市农村城市化后，深圳市宝安区观澜镇桂花村民委员会的经济职能由原告承继。2012年12月前，被告按照合同约定的标准向原告支付租金及综合管理费，2013年1月1日起，由于原被告双方对续签合同没有达成一致意见，原告拒收被告支付的租金及综合管理费。2013年2月4日，原告向两被告发出《限期搬离归还土地通知书》，称被告一直没有与原告续签合同，应视为被告放弃续签合同要求，原告通知两被告在本通知送达两个月内，将承租的土地归还原告。如两被告主动归还，原告对两被告自2013年1月至主动搬迁2个月止的租金不再索要，如两被告不主动搬迁，原告将加倍收取两被告自2013年1月1日起计算至被告搬迁止的所有租金。被告香港康艺公司认为原告桂花股份公司侵犯了其合法权益，于2013年3月27日诉至法院，请求判令桂花股份公司向其补偿其在租赁土地上所建地上建筑物、构筑（附属）物等不动产计人民币3，150，800元，以及向其赔偿基建费和搬迁费人民币200，000元。桂花股份公司依法提起反诉，请求判令香港康艺公司搬离并向桂花股份公司归还占用土地、并向其支付土地占用费人民币88，000元、综��管理费人民币8，000元（暂从2013年1月1日计至2013年4月30日止），其后至实际履行止的费用一并索要。深圳市宝安区人民法院一并受理上述本诉和反诉后，经审理于2014年8月6日做出（2013）深宝法民三初字第276号《民事判决书》，判令如下：一、香港康艺工程公司于本判决生效之日起十日内将其占用的位于深圳市观澜镇桂花村庙溪金塔内的土地返还给深圳市桂花股份合作公司；二、深圳市桂花股份合作公司于本判决生效之日起十日内向香港康艺工程公司赔偿损失人民币186，151元；三、香港康艺工程公司于本判决生效之日起十日内向深圳市桂花股份合作公司支付土地占有使用费、综合管理费（按每月土地占有使用费人民币11，000元、综合管理费人民币1，000元的标准，从2013年1月1日起计算至本判决确定的香港康艺工程公司返还土地之日止）；四、驳回香港康艺工程公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市桂花股份合作公司的其他反诉诉讼请求。另，上述判决中相关认定如下：桂花股份公司和被告香港康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定桂花股份公司提供一幅4，000平方米的工业用地出租给香港康艺公司自建厂房，香港康艺公司随后在该土地上兴建了铁皮厂房、宿舍，但涉案土地属于农村集体土地，依法不得用于非农建设，且香港康艺公司建设的建筑物没有任何的报建手续，故双方签订《租用工业用地合同书》违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同，根据无效合同的处理原则，香港康艺公司应当将其占用的位于观澜镇桂花村庙溪金塔内的土地返还给桂花股份公司。桂花股份公司主张其在（2013）深宝法民三初字第276号案件审理过程中，发现两被告实际占有的土地面积大于合同约定的面积4，000平方米，故现诉至法��，请求两被告向其支付多占用部分的15年的土地租赁费（从开始占用之日计算至实际搬离之日）。另查：1、原、被告在（2013）深宝法民三初字第276号庭审中确认涉案土地为农村集体土地，在涉案土地上兴建的建筑物没有办理报建手续。两被告在庭审中确认其一直占用涉案租赁土地，并未搬走。2、在（2013）深宝法民三初字第276号案件审理过程中，本院委托深圳市地籍测绘大队对涉案租赁土地中建筑物的现状进行测绘，深圳市地籍测绘大队做出的《康艺工程公司现状建筑面积及水平投影面积计算确认图》中载明：涉案租赁土地上不计建筑面积的水平投影面积为5，337.89平方米。原告在庭审中表明上述面积5，337.89平方米应当为两被告占用的涉案租赁土地的面积。3、原、被告在庭审中确认涉案土地上现为由围墙和房子组成的封闭空间，原告主张上述围墙和房子为被告建设，被告主张上述围墙是由被告出资原告建设的。上述事实，有《见证书》、《租用工业用地合同书》、收款收据、建房发票及增容费发票、每月交租收据、续约通知书及邮寄单、限期办理归还土地通知书、《康艺工程公司现状建筑面积及水平投影面积计算确认图》、（2013）深宝法民三初字第276号《民事判决书》等证据以及笔录、庭审笔录予以证实。本院认为，原告作为涉案土地的出租方，应当对交付的租赁物即涉案土地的相关情况有一定的知悉程度，并对交付的租赁物是否符合约定的交付标准负有一定的审查和核实义务。本案中，原告和被告香港康艺公司约定的租赁物为土地，原告应当对其交付给被告的土地面积是否与约定面积相符尽到必要的审查和核实义务，原告和被告香港康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定，原告负责完成涉案土地的三通��平，被告香港康艺公司“负责出资共建工业厂房和工人宿舍，围墙”，由此可以看出原告知悉或者应当知悉被告使用涉案土地的情况，而在两被告使用涉案租赁土地至租赁期限届满的15年内，原告并未对租赁土地的面积提出任何异议。综上，本院认为虽然原告和被告香港康艺公司签订的《租用工业用地合同书》中约定的租赁土地面积为4，000平方米，但原告实际交付给被告香港康艺公司的租赁土地面积大于合同面积，两被告并非是因侵权行为取得的该多出部分的土地，应当视为原告自愿按约定面积收取占有使用费用，故原告现向两被告主张多出部分的占有使用费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市桂花股份合作公司的诉讼请求。本案受理费人民币10���354元，由原告承担，受理费原告已预交。如不服本判决，原告和被告宝安区观澜桂花康艺木业厂可在判决书送达之日起十五日内，被告香港康艺工程公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  曾庆森人民陪审员  朱纯禄二〇一四年八月十六日书 记 员  李婷霞书记 员代  盼 盼附本案的相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第1页，共10页