浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2011）杭富民初字第191号原告：富阳市××石油有限公司，67，住所地浙江省××迎宾北路××油××楼。法定代表人：朱某某。委托代理人：姜某某。被告：陈甲。被告：盛某某。委托代理人：周某某。原告富阳市××石油有限公司（以下简称“东海石油”）为与被告陈甲、盛某某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年1月10日向本院起诉。本院受理后，由审判员姜文宪依法适用简易程序，于2011年2月15日和3月8日公开开庭进行了审理。原告东海石油之委托代理人姜某某，被告陈甲、盛某某之共同的委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海石油起诉称：2010年7月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告陈甲向原告承租东海石油大厦一楼的房屋，租赁期限为五年，先付租金后使用，被告盛某某承担连带保证责任。但合同签订后，被告方一直未支付租金，原告经多次催讨无果，现起诉要求解除原、被告间的房屋租赁合同并退还房屋，被告陈甲支付租金223462.75元（计至2011年1月1日止，以后租金计至实际交房之日止），并支付违约金536310.6元（按日千分之四计至2011年1月1日止），被告盛某某对陈甲的上述给付承担连带清偿责任。原告东海石油为证明其所主张的事实，在审理中提供了如下证据材料：1、房屋租赁合同一份，以证明被告陈甲经盛某某担保向原告承租东海石油大厦房屋，双方约定的承租期限、房屋面积、房租数额、支付期限、违约责任等合同内容。2、由两被告共同出具的书面借款承诺一份，以证明两被告承诺在2010年7月30日前为其前任某租人偿还房租欠款700000元的事实。被告陈甲、盛某某答辩称：原告所诉与事实不符，被告方自承租房屋后已向原告支付房租计人民币700000元，仅欠原告少量的房租，故被告的欠租行为不构成根本性违约，被告方不同意解除合同。其次，原告东海石油所诉请的房租欠款，为到2011年1月1日止欠223462.75元，而该时段的房租，两被告已经支付，故原告东海石油所起诉的事实和理由不成立，请求法院驳回原告东海石油之诉讼请求。第三，原告东海石油所主张的违约金计算标准过高，请求法院依法予以调整。被告陈甲、盛某某在审理中提供三份收据，以证明其在合同签订后已向东海石油支付房租700000元的事实。经双方当事人举证、质证，本院认证如下：1、原告东海石油所举证据1，被告陈甲、盛某某质证对其真实性、关联性和合法性无异议，本院予以认定。2、原告东海石油所举证据2，被告陈甲、盛某某的委托代理人虽然当庭表示需要当事人本人核实证据材料的真实性，但在本院指定的质证期限内，被告陈甲、盛某某的委托代理人到庭表示对其真实性有异议，认为该份借款承诺书上“陈甲和盛某某”的签名非其本人所签，要求进行笔迹鉴定。应本院要求，被告陈甲亲自到庭表示向原告东海石油承租房屋的是其表兄弟陈乙，是陈乙以其名义进行承租的，其在承租前是许可陈乙以其名义承租房屋的。但被告盛某某未到庭说明其签名是否真实的问题。本院比照了证据1房屋租赁合同中的“陈甲和盛某某”的签名后认为，借款承诺书中的陈甲之签名与房屋租赁合同中的陈甲之签名为同一人所为，借款承诺书中的盛某某之签名与房屋租赁合同中的盛某某之签名也为同一人所为，而被告陈甲、盛某某质证对房屋租赁合同的真实性无异议，单独对借款承诺书中的签名之真实性进行笔迹鉴定已无必要，故本院被告方的笔迹鉴定之申请不予准许，对该份证据的真实性和关联性予以认定。3、被告陈甲、盛某某所举证据材料，原告东海石油质证对其真实性无异议，但认为此700000元款项是用于清偿其前任某租人喻某所欠的房租，与本院无关。本院认为，根据被告陈甲、盛某某出具的书面承诺，其在接收房屋后，尚应当清偿其前任某租人喻某所欠的房租700000元，故本院对于原告东海石油的质证意见予以确认，对该份证据材料的关联性不予认定。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明的事实如下：1、位于富阳市××春街道迎宾北路××富阳市××楼房屋为原告东海石油所有，由案外人喻某承租用于经营“金某88酒吧”。后被告陈甲、盛某某出资将该酒吧收购，2010年7月9日，被告陈甲以借款人的身份向原告东海石油出具书面的借款承诺一份，确认：因被告陈甲购买了“金某88酒吧”的整个经营场所，原“金某88酒吧”的经营者尚欠原告东海石油2009年度的房租750000元，物业管理费50000余元，共计800000元，由被告陈甲归还。东海石油同意陈甲在2010年7月30日前支付其中的700000元房租，剩余的100000元同意减免。如到期不付的，东海石油有权无偿收回房屋，不给予任何补偿。盛某某以担保人的身份在该借款承诺中签字捺印。2、在两被告出具借款承诺书的当天，被告陈甲与原告东海石油签订房屋租赁合同一份。约定：被告陈甲向原告东海石油承租位于富阳市××春街道迎宾北路××富阳市××楼房屋，面积约1368平方米。租赁期限为5年，自2008年10月1日至2013年9月30日止。具体租金标准为：2008年10月1日至2009年9月30日年租金为738720元，2009年10月1日至2010年9月30日年租金为812592元，2010年10月1日至2011年9月30日年租金为893851元，2011年10月1日至2012年9月30日年租金为983236元，2012年10月1日至2013年9月30日年租金为1081559元。租赁标的物采先付后用原则，租金每年支付一次，但必须提前两个月支付下一年租金，房租税由双方各半承担。如逾期未付，被告陈甲应从逾期的第一天起按实际延误时间计算滞纳金，滞纳金按延误天数乘以年租金的4‰计算。如三个月未付租金，租赁合同自动解除，东海石油接管陈甲在租赁物上的一切权利并可以将租赁物租赁给第三方，陈甲对此不持异议。陈甲同时放弃就装修价值向东海石油提出补偿。被告在承租期内，有权转让，但无论被告与受让人（第三人）如何某定，被告的转让行为不能免除其交付租金的义务，除非东海石油同意与受让人（第三人）直接签署租赁合同。租赁合同期满，被告方均可撤走自己的可动资产（不可动资产是指不得借用任何工具进行拆卸的物品）或折价给东海石油，其余部分固定的装修和物品无偿留给东海石油，如被告方损坏有关资产和装修，应照价赔偿，租赁期结束后，同等条件下，被告有优先续租的权利。保证人同意：如被告陈甲及受让人因为违反本合同约定而对东海石油产生的债务，担保人对该债务承担连带责任保证，承担保证责任的期限为陈甲及受让人所欠债务至本息还清为止，保证范围为主债务、利息及为此而发生的诉讼费、律师费、交通费等相关费用。被告盛某某以保证人的身份在该房屋租赁合同中签名。3、房屋租赁合同签订后，被告陈甲、盛某某除2010年8月13日、8月23日和9月17日分三次共向原告东海石油支付700000元外，自2010年10月1日起的房租一直未付。原告经催讨无果，遂向本院提起诉讼。审理中，经本院释明，被告陈甲、盛某某表示原告东海石油所主张的年租金的日4‰违约金过高，请求法院依法调整。本院认为：原、被告所签订的房屋租赁合同，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同各方当事人均应当依照合同的约定全面履行各自的合同义务。被告陈甲、盛某某未按合同约定在2010年8月1日前付清2010年10月1日起到2011年9月30日止的房租893851元，已构成违约，现拖欠租金已超过三个月，根据合同的约定租赁合同自动解除，故原告东海石油起诉要求解除房屋租赁合同，理由正当，本院予以支持。原告东海石油请求被告支付自2010年10月1日起至实际退还房屋之日止的房租，合法有据，本院予以支持，被告陈甲应当按照2448.9元／天（893851元／年÷365天／年）的标准向原告东海石油支付其占用房屋期间的房租。但原告东海石油所主张的违约金明显高于被告方违约行为给其所造成的损失，故本院依法按年租金的日万分之六的标准予以调整。被告盛某某作为保证人，依法对被告陈甲所应承担的民事责任某担连带保证责任。被告陈甲于2010年8月13日到9月17日间所支付的700000元人民币，属于其根据借款承诺书的约定向原告东海石油清偿的其前任某租人所欠的房租，与本案不存在关联，被告陈甲、盛某某以此来主张其已向原告东海石油履行了支付租金的义务，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告富阳市××石油有限公司与被告陈甲、盛某某于2010年7月9日所签订的东海石油大厦租赁合同。二、被告陈甲于本判决生效后三十日内将富阳市××春街道迎宾北路××富阳市××楼房屋，面积约1368平方米退还给原告富阳市××石油有限公司。三、被告陈甲按2448.9元／天的标准向原告富阳市××石油有限公司支付自2010年10月1日起至其退还房屋之日止的房租，于房屋退还之日起三日内付清。四、被告陈甲支付原告富阳市××石油有限公司逾期付款违约金计人民币82055.52元，于本判决生效后十日内付清。五、被告盛某某对被告陈甲的上述二、三、四项财产和金钱的交付承担连带保证责任。六、驳回原告富阳市××石油有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11398元，减半收取5699元，由被告陈甲负担，被告盛某某对陈甲所负担的诉讼费承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××008802968）。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  姜文宪二〇一一年四月六日书记员  陈水英