广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第358号原告（反诉被告）梁浩球，男，汉族，1954年12月14日出生，住广东省东莞市，原告（反诉被告）梁锦志，男，汉族，1983年5月24日出生，住广东省东莞市，原告（反诉被告）梁锦涛，男，汉族，1988年9月27日出生，住广东省东莞市，原告（反诉被告）梁敏谊，女，汉族，1987年5月19日出生，住广东省东莞市，上述四原告的共同委托代理人刘中林，四川维尊律师事务所律师。被告（反诉原告）乐牡花，女，汉族，1965年7月6日出生，住江西省抚州市东乡县，委托代理人刘移山，男，汉族，1959年4月11日出生，住江西省抚州市东乡县，系乐牡花的丈夫。原告（反诉被告）梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊（以下简称四出租人）诉被告（反诉原告）乐牡花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊及其共同委托代理人刘中林与乐牡花及其委托代理人刘移山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊本诉诉称，梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊与乐牡花于2008年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定乐牡花以每月13500元的价格承租梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的房屋，租赁期限从2008年3月11日至2013年3月11日。租赁合同到期后，双方就租金不能达成协议，乐牡花从2013年7月1日开始没有支付房租，双方多次争吵。乐牡花现在即不支付租金也不搬离梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的房屋，致使梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊在2013年10月与第三人签订租赁合同后也不能履行。乐牡花的行为已经给梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊造成很大的损失。为了维护自身的合法权益，梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、终止梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊与乐牡花双方的租赁关系，乐牡花立即搬离梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的房屋；2、乐牡花支付房屋使用费135000元，并从起诉之日按每月18000元支付使用费至搬离之日；3、乐牡花支付电费21070元、水费8856.7元、卫生费1000元；4、本案诉讼费用由乐牡花承担。乐牡花辩称，其答辩意见与其反诉意见一致。乐牡花反诉诉称，乐牡花与梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊与2008年1月10日签订合同，由乐牡花承租的房屋用于房屋出租，当时约定房屋租金为13500元，后来由于金融危机，双方同意将租金降到10700元，后又降至10000元，自2011年1月至2013年6月都是按11000元纳租。双方的合同期限至2013年3月11日，合同到期时梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊要求加租乐牡花不能接受，因梁浩球尚欠乐牡花300000元，乐牡花认为梁浩球应先还钱再谈续租的事宜。而梁浩球尚未还钱，于是双方也没再谈租赁的事，到2013年5月后，由于第三方介入说租金可以涨到16000元/月，双方的矛盾升级，梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊强行到租赁房屋通知租客解除合同，要求租客搬迁出去，同时梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊强行停水停电，损害租客财物，并和租客打架吵架，致使乐牡花无法正常经营出租。再者于2014年3月15日梁浩球肋骨打断造成十级伤残。此后双方矛盾不断升级，乐牡花向梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊支付租金，梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊也不再收取，乐牡花从未拖欠梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的租金，因为梁浩球现在还欠着乐牡花的钱还没有还。而在整个房价下降的情况下，梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊却要求涨房租，其行为是明显不想让乐牡花继续租用房屋。现在梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的房屋出现漏水、水泥板掉落的现象却无人进行维修，造成房客的多次投诉。梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊的行为违反法律规定及合同约定，现梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊竟然要求解除合同，为了维护自身的合法利益，特向法院提起反诉，请求判决：1、双方继续履行合同；2、梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊赔偿乐牡花损失325500元；3、本案诉讼费由梁浩球、梁锦涛、梁锦志、梁敏谊承担。梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊辩称，该合同已经超过期限，合同应当终止。被告反诉赔偿损失没有任何事实和法律依据，应予驳回。梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊对其上述本诉主张及反诉辩称提供的证据材料有：证明、房屋租赁登记备案证明、水电费发票、《房屋租赁合同》、红线图、空白《房屋租赁合同》。乐牡花对其上述反诉主张及本诉辩称提供的证据材料有：情况说明、《房屋租赁合同》、房东通知、收据、证人证明、借条、损失计算表、调解书。经审理查明，位于东莞市××××房产由四出租人兴建，已办理房屋租赁登记备案证明，但四出租人未能提交前述房产的规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证。2008年1月10日，梁浩球与朱武斌签订《房屋租赁合同》，约定：梁浩球将位于东莞市黄江镇××（又××128工业区）三至六楼房屋（以下简称案涉租赁房产）租给朱武斌作出租房使用；租期从2008年3月11日至2013年3月11日止，每月租金为13500元；双方签订合同后，朱武斌要交30000元给梁浩球作保证金；合同期满后保证金方可退回；交租期为每月1日，朱武斌必须准时交付租金给梁浩球，不得拖欠，如有拖欠，朱武斌必须交付每天10%的滞纳金给梁浩球，如拖欠租金超10天，梁浩球有权终止合同并没收30000元保证金；租赁期间朱武斌如遇特殊情况将出租权转让给他人，必须提前通知梁浩球后方可转让，朱武斌在合同中所承担的责任和义务由第三方继续履行，否则作朱武斌自行终止合同；合同期满时，朱武斌不得拆除楼房内属于梁浩球的任何设备，朱武斌在租期内要对楼房内的电器设备和自来水设备做好维护维修工作，如有损坏朱武斌负责。2008年6月3日，经梁浩球、朱武斌、乐牡花三方协商后一致同意，前述《房屋租赁合同》中朱武斌所享有的权利及所承担的义务全部转由乐牡花承担，并将《房屋租赁合同》中乙方签名栏的“朱武斌”直接改成“乐牡花”；同时，梁浩球与乐牡花于前述《房屋租赁合同》背面补偿协议如下：梁浩球承诺房内可自行隔离，用轻质砖，所用费用乐牡花自行负责；期满后乐牡花仍可继租，如乐牡花不租房内设备不可拆搬，若梁浩球不租房内设置费用应照价付清；如合同期满后，同等条件下，优先租给乐牡花；因装修出现问题，后果由乐牡花负责。合同签订后，梁浩球将案涉租赁房产交付给乐牡花使用。2013年7月12日，梁浩球贴出房东通知如下：因案涉租赁房产租赁合同已超期；房东收回楼房，现通知本楼各位租客于7月31日之前预先另寻地方租住、搬迁；房东于8月1日停水、停电；如各位租客已交房租或押金请自行找二手房东退回；如造成各位租客损失，房东概不负责。乐牡花提交的借条显示：梁浩球2011年1月1日止总共借到刘移山300000元，每个月利息3000元；借款人梁浩球、梁锦涛。乐牡花主张，梁浩球同意案涉租赁房产的租金自前述借款中扣除；梁浩球对此不予确认。庭审中，双方一致确认，乐牡花自2013年7月1日起未交纳案涉租赁房产的租金；案涉租赁房产截至开庭之日仍由乐牡花管理使用。乐牡花主张，其有交纳案涉租赁房产的租金，但是梁浩球不接收；其反诉诉讼请求中的损失包括：装防盗锁1500元、装监控10000元、室内装修150000元、空调2台4000元、转租费用50000元、无效合同赔偿费80000元、强行发放房东通知造成损失费30000元。本案审理过程中，四出租人自愿撤回要求乐牡花支付电费21070元、水费8856.7元、卫生费1000元的诉讼请求。上述事实，有证明、房屋租赁登记备案证明、《房屋租赁合同》、房东通知、借条、损失计算表及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，四出租人自愿撤回要求乐牡花支付21070元、水费8856.7元、卫生费1000元的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。案涉租赁房产无房产证、竣工验收合格证、规划许可证及消防验收合格证，四出租人将案涉租赁房产出租给乐牡花使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因此，四出租人本诉诉请终止双方的租赁关系、乐牡花反诉诉请继续履行合同，依据不足，本院依法不予支持。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产应当予以返还，因此，四出租人诉请乐牡花返还案涉租赁房产，合法有据，本院依法予以支持。关于租金的支付情况及计算标准问题。乐牡花虽主张梁浩球同意案涉租赁房产的租金自借款300000元中扣除，但从借条来看借款的债权人为刘移山、债务人为梁浩球、梁锦涛，而本案租赁关系中的债权人为四出租人、债务人为乐牡花，借贷关系中的权利义务主体与本案租赁关系中的权利义务主体并不能一一对应，且乐牡花并未提供合法有效的证据证明梁浩球同意租金自借款中扣除，因此，乐牡花关于租金自借款中扣除的主张，本院依法不予采纳。鉴于《房屋租赁合同》无效，四出租人不得依据合同要求乐牡花支付租金，但基于乐牡花实际使用了案涉租赁房产，应向四出租人支付使用案涉租赁房产的占用费。《房屋租赁合同》虽属无效，但合同是双方当事人的真实意思表示，故占有使用费可参照合同约定的租金标准即13500元/月支付。四出租人诉请从起诉之日起的占有使用费按18000元/月计付，依据不足，本院依法不予采纳。双方一致确认乐牡花自2013年7月1日起未支付案涉租赁房产的租金，且乐牡花于庭审中确认案涉租赁房产截至庭审之日（2014年7月17日）仍由其管理使用，因此，梁浩球诉请乐牡花支付案涉租赁房产的占有使用费至实际搬离之日止，合法有据，本院依法予以支持。根据前述占有使用费计算标准即13500元/月，本院依法计算2013年7月至2014年7月的占有使用费共计13500元/月×13个月=175500元，2014年8月1日后的占有使用费按13500元/月的标准支付至实际搬离之日止。对于四出租人超出该部分数额的诉讼请求，本院依法不予支持。关于损失。乐牡花并未提供合法有效的证据证明其主张的关于“装防盗锁1500元、装监控10000元、室内装修150000元、空调2台4000元、转租费用50000元、无效合同赔偿费80000元、强行发放房东通知造成损失费30000元”的损失客观存在，应依法承担举证不能的责任，因此，乐牡花反诉诉请四出租人支付前述损失，于法无据，本院依法不予支持。关于押金等其他未尽事宜，双方可另行协商解决或另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认梁浩球与乐牡花签订的《房屋租赁合同》无效。二、乐牡花应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离位于东莞市黄江镇板湖村旧街50号（又称128工业区）三至六楼房屋。三、乐牡花应于本判决发生法律效力之日起30日内向梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊支付2013年7月至2014年7月及之后的占有使用费（其中，2013年7月至2014年7月的占有使用费为175500元；2014年7月之后的占有使用费，按13500元/月为标准计付，自2014年8月1日起计至实际搬离之日止）。四、驳回本诉原告梁浩球、梁锦志、梁锦涛、梁敏谊的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告乐牡花的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1809元，由乐牡花承担。本案反诉受理费3091元，由乐牡花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年八月七日书 记 员 崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。