浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭余余民初字第469号原告：杭州华惠物业管理有限公司。法定代表人：沈月忠。委托代理人：金涛、邬丽佳。被告：胡云虎。原告杭州华惠物业管理有限公司（以下简称华惠公司）诉被告胡云虎房屋租赁合同纠纷一案，于2011年11月1日诉来本院。本院于同日受理后���依法由审判员叶文娟独任审判，于2011年11月28日公开开庭进行了审理。原告华惠公司委托代理人金涛、邬丽佳、被告胡云虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华惠公司起诉称：2010年3月1日，杭州余杭区经济房项目建设有限公司（现已更名为杭州余杭区保障房建设有限公司）向华惠公司出具《房屋租赁授权委托书》，委托书载明：经济房公司将其位于余杭区余杭镇狮山路的兴惠家园属于其产权的所有营业房，授权华惠公司全权行使房屋的出租和经营管理权，委托权限是房屋的出租和日常管理、房屋的相关设施设备的维护与管理以及法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项，委托期限从2010年3月1日起至经济房公司出具终止委托通知止。2010年9月6日，华惠公司与胡云虎签订《营业房租赁协议》一份，协议约定：由胡云虎承租杭州余杭区经济房项目建设有限公司坐落于余杭镇狮山路兴惠家园370#、374#、376#第二层各两间营业房及378#、380#、382#上下层营业房给胡云虎用于经营，总建筑面积为374.81平方米，期限自2010年4月5日起至2012年4月4日止，第一年的租金为89954元，第二年的租金在第一年基础上递增10%，即2011年4月5日至2012年4月4日年租金为98949元，并在房款到期前15天内一次性付清。如胡云虎逾期支付租金，则按日向华惠公司支付当年租金千分之五的违约金。如逾期超过10日的，按胡云虎违约放弃处理，华惠公司有权收回房屋。同时，协议约定了双方的各项权利和义务等。协议签订后，华惠公司依约将房屋交给胡云虎使用，胡云虎依约支付了第一年的房租，但第二年的房租胡云虎在起诉后的2011年11月25日支付给华惠公司。华惠公司在胡云虎未支付房屋租金期间多次催讨，胡云虎并未予以理会。2011年4月15日，华惠公司以邮政��快的方式再次通知胡云虎，要求胡云虎及时支付租金，但仍未实际履行协议约定的租金支付义务。同时，华惠公司委托律师分别在2011年8月8日和8月31日向胡云虎发律师函，要求胡云虎依照协议的规定：解除与胡云虎签订的租赁协议，腾退房屋，并要求胡云虎依照协议的规定支付第二年的租金、违约金等。另外讼争的营业房是按照一般的营业房建造的，胡云虎经营浴室后防渗漏的工作没有做好，造成了业主房屋渗漏霉变，该业主与胡云虎在交涉过程中发生过口角、争执，现在胡云虎通过改造不能解决房屋的渗漏，导致了该户业主还在投诉，而胡云虎也不善沟通，所以该户业主一直要求胡云虎停止营业。华惠公司认为，华惠公司与胡云虎签订的《营业房租赁协议》合法有效，系双方真实意思的表示，应当得到双方的信用全面履行，胡云虎未依照协议约定支付租金的行为已构成协议的根本性违约，应当依法承担相应的违约责任。同时胡云虎也违反了合同第十二条第一款第（五）项的规定，华惠公司有权终止合同。鉴此，华惠公司为维护自身合法权益，特向本院提起诉讼，请求判令1、解除华惠公司与胡云虎签订的《营业房租赁协议》，并腾退所租房屋、恢复原状；2、胡云虎支付华惠公司租金人民币59098.31元（第二年年租金为98949元，自2011年4月4日起至2011年10月24日止，计218天）及2011年10月25日起至胡云虎实际占用期间的租金按上述方式另行计算；3、判令胡云虎支付违约金人民币107854.41元（按第二年租金98949元的日千分之五计算，自2011年3月21日起至2011年10月24日止，计218天）及自2011年10月25日起至胡云虎实际支付租金之日止的违约金按上述方式另行计算；4、判令胡云虎承担本案全部诉讼费用。现因胡云虎在2011年11月25日支付了第二年��租金，故变更第2、3项诉讼请求为：判令胡云虎支付华惠公司违约金115760元（按第二年租金98949元的日千分之五计算，自2011年4月5日起至2011年11月24日止，计234天）。被告胡云龙虎辩称：1、在签订合同前，经济房建设中心韩主任和张副主任答应其租赁10年，由于所出租的房屋系国有资产，所以合同三年一签。2、胡云虎已经租了4年，前面3年一开始是14元一个平方，每年增加5%。第一年的房租费是按期交的，但当时他们承诺所有的出租房的房租是一样的，第二年胡云虎发现隔壁的租房每平方17元（说明：第一年胡云虎租赁时边上的那间还没有出租），今年通知胡云虎按每平方20元收取，所以胡云虎提出异议，多次向华惠公司反映，但都找不到华惠公司的负责人，导致第二年的房租费一直没有交。3、今年10月11日，华惠公司对胡云虎租房停电，停业3天，损失了3万多元。还���电厂办了注销手续，为此，胡云虎去临平找华惠公司的黄总。11月3日找到华惠公司的黄总，他答应暂交3万元租金，今年12月底付清第二年的房租，胡云虎出了承诺书。因此双方争议的问题已经有了新的约定。华惠公司是国有公司，应该讲究诚信，胡云虎对租赁房屋有较大的投入，现在终止合同应对胡云虎的损失有个交待。胡云虎租了5年，前面一直按约履行，由于华惠公司不公平行为，存在欺骗的嫌疑，导致纠纷产生，目前胡云虎已将拖欠的房租交清。对于华惠公司的诉讼请求：1、不同意解除租赁合同。2、对于违约金，因为拖欠房租是华惠公司欺骗造成的，责任在华惠公司，不同意支付。华惠公司为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、《关于同意国有资产划拨的批复》及附件（余国资办（2008）188号）、《余杭区行政事业单位国有资产划拨通知书》、《��更登记情况》各一份，共二页，证明杭州余杭区保障房建设有限公司拥有胡云虎租赁房屋的产权的事实。2、《房屋租赁授权委托书》一份，证明2010年3月1日，杭州余杭区经济房项目建设有限公司（现已更名为杭州余杭区保障房建设有限公司）向华惠公司出具《房屋租赁授权委托书》，委托书载明：经济房公司将其位于余杭区余杭镇狮山路的兴惠家园属于其产权的所有营业房，授权华惠公司全权行使房屋的出租和经营权等的事实。3、《营业房租赁合同》一份，证明2010年9月6日，华惠公司与胡云虎签订《营业房租赁协议》一份，协议约定：由胡云虎承租杭州余杭区经济房项目建设有司坐落于余杭镇狮山路兴惠家园370号、374号、376号第二层各两间营业房及378号、380号、382号上下层营业房给胡云虎用于经营并约定租赁期限、租金等的事实。4、《通知》、《国内特快专递邮件详情单》、《邮件跟踪查询》各一份，证明2011年4月15日，华惠公司以邮政特快的方式再次通知胡云虎，要求胡云虎及时支付租金的事实。5、《律师函》、《国内特快转递邮件详情单》及回单各二份，证明2011年8月8日和8月31日华惠公司向胡云虎发律师函，要求胡云虎依照协议的规定：解除与胡云虎签订的租赁协议，腾退房屋，并要求胡云虎依照协议的规定支付第二年的租金、违约金等的事实。6、防水处理说明、设计图、唐格装饰工程施工合同书、工程设计证书，证明在2010年3月31日，胡云虎委托了设计公司设计了这个防潮的处理方案，然后又委托了唐格公司进行了装饰施工，当时工期15天。到了5月26日，李国胜（蔡美娟配偶）从胡云虎手里拿了300元钱，用于处理墙上霉点。7、询征函、收条，证明蔡美娟与胡云虎产生了纠纷，胡云虎押了5万元押金处理房屋��漏的事情，隔墙工程完成后，华惠公司帮助胡云虎发函给蔡美娟，当时蔡美娟也认可了胡云虎的修复方案，所以华惠公司同意胡云虎开业。8、查看记录，证明2010年11月3日下午2时，由蔡美娟、李国胜、王炳泉、以及胡云虎一同到余杭镇兴惠家园3-1-201室（蔡美娟家中）察看其家中墙壁的霉点。9、收条一份，证明李国胜收到了胡云虎处理房屋渗漏的补偿款。10、申请、道歉书，证明胡云虎在2010年8月26日，正式向华惠公司的承诺以及向蔡美娟道歉。该道歉书通过华惠公司转交。胡云虎未向法庭提交证据。证据的质证与认证：胡云虎对华惠公司提供的1-5证据均无异议。对6-10证据的真实性亦无异议，但胡云虎认为其在2010年夏天已经将浴室整改好，通过把浴室墙面刮掉，重新铺了防潮布，再钢筋网，再做好水泥砂浆，并隔10公分重新打了一堵24公分的墙、再做上防潮布、钢筋网，水泥砂浆等。这个霉点是住户投诉，胡云虎曾去看过，但胡云虎整改好后已经把钱给投诉方，让他们自己对以前的霉点进行修补，由于投诉人把墙壁粉刷好后门窗全部关闭，不通风，造成了霉点。道歉书是物业公司让其写的，经过去年的改装，蔡美娟已经不再投诉了。本院认为，华惠公司提交的证据真实、合法，可以作为有效证据使用，但胡云虎已经将浴室整改，不能证明目前与住户仍存在争议。经审理，本院认定的事实如下：胡云虎承租讼争的房屋起始时间为2007年4月。2010年3月1日，杭州余杭区经济房项目建设有限公司（现已更名为杭州余杭区保障房建设有限公司）向华惠公司出具《房屋租赁授权委托书》，委托书载明：经济房公司将其位于余杭区余杭镇狮山路的兴惠家园属于其产权的所有营业房，授权华惠公司全权行使房屋的出租和经营管理权，委托权限是房屋的出租和日常管理、房屋的相关设施设备的维护与管理以及法律法规规定由房屋产权方负责管理的其它事项，委托期限从2010年3月1日起至经济房公司出具终止委托通知止。2010年9月6日，华惠公司与胡云虎签订《营业房租赁协议》一份，协议约定：由胡云虎承租杭州余杭区经济房项目建设有限公司坐落于余杭镇狮山路兴惠家园370#、374#、376#第二层各两间营业房及378#、380#、382#上下层营业房给胡云虎用于经营，总建筑面积为374.81平方米，期限自2010年4月5日起至2012年4月4日止，第一年的租金为89954元，第二年的租金在第一年基础上递增10%，即2011年4月5日至2012年4月4日年租金为98949元，并在房款到期前15天内一次性付清。如胡云虎逾期支付租金，则按日向华惠公司支付当年租金千分之五的违约金。如逾期超过10日的，按胡云虎违约放弃处理，华惠公司有权收回房��。同时，协议约定了双方的各项权利和义务等。协议签订后，华惠公司依约将房屋交给胡云虎使用，胡云虎依约支付了第一年的房租。后胡云虎发觉隔壁租户租金计算价格低于其与华惠公司签订的租金价格。为此，胡云虎拒绝支付租金。2011年4月15日，胡云虎以邮政特快的方式再次通知胡云虎，要求胡云虎及时支付租金，但仍未实际履行协议约定的租金支付义务。同时，华惠公司委托律师分别在2011年8月8日和8月31日向胡云虎发律师函，要求解除与胡云虎签订的租赁协议，腾退房屋，并要求胡云虎依照协议的规定支付第二年的租金、违约金等，胡云虎仍未履行。2011年11月1日，华惠公司诉来本院，要求与胡云虎解除租赁协议，支付拖欠的租金并支付违约金。审理期间，胡云虎于11月25日将合同中的第二年的房租计98949元支付给了华惠公司。但华惠公司坚持要求解除合同，���胡云虎则要求续租。另，胡云虎在经营浴室期间，曾有住户投诉其浴室水或蒸汽渗漏问题，2010年3月，胡云虎委托唐格广告装饰有限公司签订了水处理方案，对浴室进行整改。同年4月15日，胡云虎交纳保证金5万元，要求续签租赁合同以经营浴室，5月，华惠公司征求投诉业主（蔡美娟）意见，蔡美娟及其配偶李国顺在征求意见上签字表示同意，后浴室虽经整改，但仍有霉点.胡云虎又给了300元让业主自行处理，并书面向业主表示歉意。本院认为，华惠公司与胡云虎签订的合同合法有效，胡云虎不按时支付租金已构成违约。按照双方签订的合同第四条第二款：租金下一年支付时间在房款到期前的15天内一次性付清，如逾期超过10日，按乙方（承租方）违约处理，甲方（出租方）有权收回房屋。第十二条合同的变更和解除第一款第一项：乙方有下列情形之一的，甲方有���解除合同1、逾期支付租金超过7天以上的。胡云虎未按约支付租金已超8个月，其不交理由不符合合同约定，也不符合法律规定。即便华惠公司与其他租户在签订房屋租赁合同时有滥用职权行为，亦不构成其拒绝支付租金的理由，其可另行向有关职能管理部门投诉或反映。现华惠公司坚持要求解除合同，且在诉讼前已通知解除，故华惠公司诉讼请求应予支持。由于双方约定的违约金（每日千分之五）明显过高，按照合同法的规定应适当予以调整，以千分之一较妥。同时，胡云虎在讼争租房内开浴室作了一定的投资，清退租房应给予一定时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百十二条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杭州华惠物业管理有限公司与被告胡云虎于2010年9月6日签订的《营业房租赁合同》。二、被告胡云虎于本判决生效后四十五天内将坐落于余杭镇狮山路兴惠家园370#、374#、376#第二层各两间营业房及378#、380#、382#上下层营业房按合同约定返还给原告杭州华惠物业管理有限公司。三、被告胡云虎于本判决生效后十日内支付原告杭州华惠物业管理有限公司违约金24638.30元。二、驳回原告杭州华惠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2615元，减半收取1307.50元，由原告杭州华惠物业管理有限公司负担891.50元，被告胡云虎负担416元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2615元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员  叶文娟二○一一年月十二月三日书记员  高莲珠