山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2011）平民一初字第1167号原告张淑英，女，1963年8月9日生，汉族，农村居民，住平度市。原告李燕，女，1986年1月23日生，汉族，农村居民，住址同上。二原告的委托代理人李永智，王同伟，山东永智律师事务所律师。被告李长贵，男，1977年12月15日生，汉族，住青岛市。被告李桂芹，女，1964年3月13日生，汉族，城镇居民，住平度市。委托代理人韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。原告张淑英、原告李燕与被告李长贵、被告李桂芹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张淑英及二原告张淑英、李燕的委托代理人李永智、王同伟，被告李长贵、被告李桂芹及其委托代理��韩宝礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑英、原告李燕诉称，1984年原告张淑英与李明合在吉林认识并同居生活，未办理结婚登记手续，形成事实婚姻。1985年春，张淑英和李明合回到李明合的家乡平度市城关街道办事处丰山洼村，同年生育一女儿即原告李燕，1989年原告张淑英与李明合共同建造房屋四间。2004年2月李明合去世，两原告外出打工。2004年8月12日，李明合长子李长贵擅自将原告张淑英和李明合的夫妻共有房屋出卖给城镇居民被告李桂芹，两原告得知消息后，多次找两被告要求确认房屋买卖合同无效但两被告置之不理。请求依法确认被告李长贵与被告李桂芹2004年8月12日签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费用由两被告承担。被告李长贵答辩称，请求法院依法处理。被告李桂芹辩称，一、涉案的房屋不是原告张淑英��李明合夫妻共同财产，答辩人在购买该房产时，李长贵已持有了土地使用证（平集建2002字第021005177号）毫无疑问该房产是李长贵的，在该土地使用证撤消前，除李长贵之外，任何人无权主张该房的所有权，在该民事诉讼以前，李长贵曾提起行政诉讼，要求撤销答辩人的土地使用证，两审法院已作出了生效的判决，以超出诉讼时效为由，驳回了其诉讼请求。因此，涉案房屋不是原告张淑英与李明合的夫妻共同财产。二、答辩人与李长贵所签订的房屋买卖合同合法有效，在答辩人购买该房产时，李长贵已拥有了土地使用证，答辩人有理由相信李长贵是该房产的合法所有人，所以才与李长贵签订了房屋买卖合同，并且该合同经丰山洼村委会确认，村委会出具证明协助办理了土地使用证，平度市人民政府为此对答辩人颁发了（平集建2002字第021005178号）土地使用证，尤为重���的是现涉案房屋的土地已变更为国有建设用地，再撤消已不存在的土地使用证已无任何实际意义。三、原告的诉讼请求已明显超过了诉讼时效。答辩人与李长贵是在2004年签订的房屋买卖合同，并及时结清了房款，李长贵也交付了房屋，如果真存在侵犯原告权利的情况，原告应该在侵权的两年之内提起诉讼请求，即到2006年8月份，原告不提起诉讼的话，已丧失胜诉权。答辩人与丰山洼村委会是在2006年签订拆迁协议，当年就将房屋拆除，即时从此时计算时效也早已超过诉讼时效。综上，答辩人与李长贵签订的房屋买卖合同合法有效，且该案已明显超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告李长贵系李明合与前妻所生之子。自1984年，原告张淑英与李明合在吉林认识并同居生活。1985年原告张淑英与李明合到平度市城关办事处丰山洼村居住，同年生育原告李燕。1989年，丰山洼村委安排给张淑英和李明合宅基地一块，二人共同建造房屋4间，即本案讼争房屋丰山洼村136号的房屋4间。后因李明合与张淑英夫妻矛盾，原告张淑英携女儿李燕出走。2004年李明合去世。同年8月12日，被告李桂芹与被告李长贵签订书面房屋买卖协议，李长贵将讼争房屋4间卖给李桂芹，双方约定：李桂芹一次性付给李长贵房屋及平房款64000元，李长贵提供给李桂芹土地证一本，证号为L02-15-50，（该土地证由平度市土地管理局颁发，该证显示颁发时间为2004年10月8日）。李长贵负责提供过户的一切证件，过户所产生是一切费用由李桂芹自负，因李长贵家庭纠纷给李桂芹造成的一切损失由李长贵负责。协议签订后，双方均履行了协议约定的义务。2005年11月22日，被告李桂芹与丰山洼村委签订协议一份，内容为：“甲方（村委）给乙方（李桂芹）出购买李长贵房屋过户手续证明，办理过户手续，如果李长贵妹妹和继母回来要房，有（由）乙方和李长贵负责解决，甲方不负担任何责任；甲方旧村改造，乙方必须无条件服从，赔偿必须服从村委制订的赔偿标准”。后李桂芹到土地部门办理了土地证的过户手续，李桂芹所持有的过户后的土地使用证的填发时间为2002年11月10日。2006年，丰山洼村委进行旧村改造，该村委与被告李桂芹签订了以旧房置换新房的协议，讼争房屋4间随后被拆除。2008年10月8日，李长贵以平度市人民政府为被告向本院起诉称，平度市人民政府在自己不知情的情况下违法将其宅基地使用证变更给了第三人李桂芹，请求本院撤销被告为第三人李桂芹变更的集体土地使用证。本院于2008年12月2日作出（2008）平行初字第139号行政裁定书，以李长贵的起诉超过二年的诉讼时效为由驳回了李长贵的起诉。李长贵不服该裁定，向青岛市中级人民法院提起上诉。2009年3月11日，青岛市中级人民法院以（2009）青行终字第111号行政裁定书驳回了李长贵的上诉。2008年10月17日，山东省人民政府批准讼争房屋所在的集体土地征收为国有。2009年11月24日，平度市人民政府注销了李桂芹的土地证。原告张淑英母子外出后，村委没有将旧村改造的情况通知二人，其对讼争房屋的变动情况不知情。2009年春，张淑英回到丰山洼村。2009年6月26日，二原告诉来本院。上述事实，有原告提交的丰山洼村委的证明复印件两份、李明合的遗书一份、李桂芹的土地证复印件一份、李桂芹与丰山洼村委的协议书一份、李长贵与李桂芹的房屋买卖协议复印件一份、被告李桂芹提交的本院的（2008）平行初字第139号行政裁定书复印件一份、青岛市中级人民法院（2009）青行终字第111号行政裁定书复印件一份、土地登记审批表复印件一份、土地登记申请书复印件一份、李长贵的集体土地使用证复印件一份、平度市国土资源局调取的证明材料复印件、丰山洼村委会通知书一份、原告张淑英、李燕，被告李长贵与村委会协议书两份、原告张淑英、李燕与李长贵遗产分割协议一份及双方当事人的陈述在案佐证，足以认定。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一，被告李长贵与被告李桂芹所签订是房屋买卖合同的效力问题；二，原告张淑英和原告李燕的起诉是否超过了法定的诉讼时效。一，被告李长贵与被告李桂芹所签订房屋买卖合同的效力问题。被告李长贵与被告李桂芹所签订的房屋买卖合同有效，理由如下：首先，原告李桂芹购买讼争房屋时，该房屋登记在被告李长贵名下，原告所举证据不能证明买卖房屋时李桂芹知道两原告是否享受权利，且买卖合同已经实际履行，因此应认定李桂芹买卖房屋为善意取得。其次，讼争房屋宅基地现已变更为国有建设用地，因此，应认定李长贵与李桂芹的房屋买卖合同有效。二、关于诉讼时效问题。张淑英主张涉案房屋为其与李明合的共同财产，李明合去世后，李燕作为李明合的女儿对李明合的财产享有继承权，在此情况下，李长贵未经张淑英、李燕同意将房屋卖给他人，侵犯了张淑英、李燕的合法权益，而张淑英、李燕自知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起，两年内未提出主张，超过了法定的诉讼时效。本案中，虽然张淑英、李燕在外地，但对自己的财产应当尽到注意义务，且涉案房屋2006年被拆除，即时从此时开始计算诉讼时效至张淑英、李燕起诉之时也已超过两年，因此，张淑英、李燕主张权利已经超过法律规定的诉讼时效。���果原告因为李长贵未经权利人张淑英、李燕同意擅自处分财产构成侵权，原告可以向李长贵另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条判决如下：驳回原告张淑英、李燕的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄费120元，计人民币220元，由原告张淑英、李燕负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  孙吉昌审判员  姜明进审判员  岳芝敏二〇一一年八月二十二日书记员  刘 辉