广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第628号上诉人（原审被告）广州广化机化建装备有限公司，住所地。法定代表人杨浩，总经理。委托代理人林锋，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张明祥，男，1957年3月26日出生，香港居民，经常居住地广州市海珠区工业大道中***号大院*号***房。委托代理人马必会，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人徐平，广东正大方略律师事务所实习律师。原审第三人房屋置换公司广州房屋置换有限公司，住所地。法定的代表人冯艳丽。上诉人广州广化机化建装备有限公司（以下简称广化公司）因房屋买��合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2000年12月广州塑料厂（甲方）、张明祥（乙方）及房屋置换公司（丙方）共同签订《购房协议书》，订明买卖双方共同委托丙方就乙方向甲方购买二手商品房达成如下协议：由于甲方企业转制的需要，经广州机电工业资产经营有限公司批准，同意出售座落于海珠区工业大道中路373号大院（雅致花园）A梯810房（南曦阁）原产权属甲方的商品房转让给乙方。乙方向甲方所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为94.72平方米，总交易房价328678元。首期付款50%计164339元，余额可一次交清，也可待办产权证同时办理银行按揭付款。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产权登记机关实际测���的面积有差异的，以房地产产权登记机关实测面积为准。甲方收到乙方首期付款后本协议生效，甲方在一周内交房给乙方。该商品房验收并确认产权证后，时间约半年，甲乙双方委托丙方办理二手房产权转让及登记事宜，同时办理按揭手续。甲方：承担所售房屋的合法性、交易的真实性，并向乙方做出承担办理产权证一切责任的承诺；根据合同按时交楼，遇有特殊情况负有协调责任。并承担由此产生的经济损失。乙方按协议按时付房款及各种税费；在使用期间，不得任意改变结构部份，不得改变使用性质；自觉遵守小区物业管理的规定，及时缴纳管理费。丙方监证甲、乙双方购房协议的执行情况：在产权证确认后，在各种资料齐全的前提下，一个月内办好乙方的产权证；相关税费由甲、乙方按规定缴交。2000年12月8日广化公司向张明祥开出“收到雅致花园A梯810房���主张明祥购房款50%即164339元”的《收据》。张明祥在2002年6月收楼。另查，根据《房地产登记簿查册表》反映，广化公司是海珠区工业大道中373号大院4号810房的权属人，该房屋的建筑面积是96.974平方米。根据工商档案资料反映，广州塑料厂在2006年3月28日经工商部门核准注销登记；注销登记后广州塑料厂资产、债权债务及人员的安置工作由广州广化机化建装备有限公司（本案广化公司）负责承担。广州房屋置换有限公司（本案房屋置换公司）在2006年5月27日被工商部门依法吊销营业执照。2012年12月18日，张明祥向原审法院提起本案诉讼，请求：1、广化公司立即为张明祥办理位于广州市海珠区工业大道中373号大院4号810房的《房地产权证》并承担卖方税费，即办理该房过户登记手续；2、本案诉讼费用由广化公司承担。一审诉讼中，张明祥对其主张还提交证据如下��1、广州机电工业资产经营有限公司“穗机资（2000）38号”文件，证明广化公司出售雅致花园A梯南曦阁810房（以下简称810房）经其主管部门批准同意；2、广州市海珠区工业大道中373号大院4号809房（以下简称809房）的《购房协议书》，证明张明祥同时购买了海珠区工业大道中373号大院4号809房（即雅致花园A梯南曦阁809房）；3、2007年9月7日《通知》，证明广化公司通知张明祥办理809房的产权过户手续，而810房待开发商办好房产证后再予办理；4、汇款单，证明张明祥按购房协议的约定，在办证时付清了809房的房款；5、《广东省契税纳税申报表》、《缴款书》、《契税完税证》、《税收通用完税证》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《广东省广州市地方税收税控专用发票》、《销售不动产统一发票》，证明张明祥按规定已缴纳809房的税费；6、《房地产权证》，证明809房已办妥权属证；7、《雅致花园房屋装修申请表》及水电费、物管费的《发票》数张，证明810房已交付给张明祥使用。对此，广化公司的质证意见是：对上述证据的真实性没有异议，且表示如果按照合同约定交易价格缴纳税费，广化公司则同意协助为张明祥办证并各自缴付税费；否则就不同意支付税费。房屋置换公司没有到庭提出质证意见。广化公司对其抗辩意见提交证据如下：1、免征契税批文、海珠区工业大道中373号大院4号810房的房地产证（登记时间为2009年2月3日），证明广化公司可以不负担税费；2、住房限购政策规定。对此，张明祥的质证意见是：对证据1表示财政局批准免税的时间是2008年，批准免税的房屋是指807、810等六间，免税的种类是广化公司作为买方从发展商所购房应当缴纳的契税；既然批准免税时间是2008年，而广化公司确认807、810房经整改���收合格时间是2006年12月30日（实际在该日期之前阳台栏杆的违章验收早已验收合格），故至今没有过户的原因是发展商一直未将810房产权过户到广化公司名下所致，与张明祥的装修问题根本无关。对证据2认为本案810房实际交易时间在该限购政策出台之前，根据法不溯及既往的规定，故不具有约束力。一审庭审中，张明祥表示如果其诉讼请求得到法院的支持，则剩余50%房款164339元愿意在本案处理中一并支付给广化公司，对此广化公司表示同意。原审法院认为，张明祥、广州塑料厂及房屋置换公司共同签订《购房协议书》内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。广州塑料厂及房屋置换公司分别已注销和被吊销，广化公司作为广州塑料厂资产、债权债务承担者，且810房登记在其名下，应当承担继续履行为张明祥办理810房屋过户登记至张明祥名下手续的义务。���于交易的税费问题，买卖双方在《购房协议书》订明是按规定缴交，故应各付各税为宜，至于税费标准则属于行政部门调整范围，不属于法院处理。对广化公司抗辩的交易税费全部由张明祥承担意见，原审法院不予采纳。广化公司在按规定缴纳税费后，如有异议可另循法律途径解决。对张明祥、广化公司双方愿意在本案中一并处理剩余房款问题，原审法院予以采纳。对广化公司关于限购政策的抗辩意见，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2013年6月28日作出如下判决：广州广化机化建装备有限公司在本判决生效之日起十日内，协同张明祥将海珠区工业大道中373号大院4号810房产权过户至张明祥名下，并各付各税；过户同时张明祥向广化公司支付剩余房款164339元。本案一审受理费100元，由张明祥、广���公司各负担50元。上述受理费已经由张明祥预交，张明祥同意由广化公司在履行本判决时将受理费直接支付给张明祥。判后，广化公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据《购房协议书》的约定，办理产权证过户手续的义务主体是房屋置换公司，不是我方，而且，张明祥提起诉讼已经过了法定的诉讼时效，一审判决缺乏事实依据和法律依据。2、涉案房屋属于广州市限购的范围，张明祥不是本市居民，其不具备购买二套或以上广州市内住房的资格，继续交易实际上也无法过户，属履行不可能，从而导致本案房屋买卖客观情势发生变更。广化公司上诉请求：撤销原审判决，驳回张明祥的所有诉讼请求，本案一、二审诉讼费由张明祥承担。张明祥二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：第一，将房屋过户是广化公司的法定义务，其是本案出让方，至于合同中约定第三人代办过户手续，这种委托实际上广化公司已经解除了，因为在双方共有6套房的交易中，都是当事人自己办理的，并且第三人实际上不具备交易的资格，所以本案房屋过户是广化公司的义务。第二，关于时效的问题，广化公司于一审中从来没有主张时效的问题。本案实际上是物权的请求权，应当不适用时效的规定，即便适用时效的规定，我方一直要求广化公司办理过户手续，但其故意没有办理。第三，本案的交易在2000年签订购房协议，不适用限购政策。房屋置换公司二审无答辩意见。各方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审中，因涉案房屋属广州市住房限购的范围，本院限期张明祥提供其具有购房资格的证明，张明祥向本院提交广州市海珠区��地产交易登记所于2014年5月8日出具的《不具备购房资格告知书》：截至2014年5月8日，张明祥不具备在本市住房限购区域内住房购房资格。本院认为，各方对原审法院认定涉案《购房协议》合法有效以及广化公司承担广州塑料厂的债权债务均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点为张明祥依据该《购房协议》要求广化公司办理涉案房屋的产权证的主张能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。广化公司作为涉案《购房协议》的出卖人，负有向买受人张明祥交付涉案房屋及转移涉案房屋所有权的义务，因此，原审认定广化公司应履行办理涉案房屋至张明祥名下手续的义务，并无不当。二审期间，鉴于张明祥不具备在本市住房限购区域内住���购房的资格，目前涉案房屋过户至张明祥名下属于事实上无法履行，存在障碍，故张明祥的诉讼请求目前不能得到支持，应予以驳回。房屋置换公司经本院公告，未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第18号民事判决；二、驳回张明祥的全部诉讼请求。本案一审受理费100元和二审受理费100元，均由上诉人广州广化机化建装备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  张 怡代理审判员  黄春成二〇一四年八月一日书记���员郝烨廖嘉裕