山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2013）栖民一初字第1800号原告潘海燕。委托代理人于云斌，北京市法大律师事务所律师。被告李晓玮。委托代理人邹国良，山东经联律师事务所律师。原告潘海燕与被告李晓玮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于云斌，被告委托代理人邹国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘海燕诉称，2012年12月31日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于栖霞市商业街北首（梦都娱乐城）房屋一处出租给被告使用，租赁期限为叁年，自2013年元月1日至2015年12月31日止。合同并对租金、付款方式、违约责任等其它事项进行了详细约定。合同签订后，原告依约履行了义务，而被告却违约拖欠原告租金，致使原告损失极大，合法权益遭受侵犯。请求：1、依法解除原、被告租赁合同，判决被告立即返还租赁原告的房屋。2、判令被告支付拖欠的原告租金5万元（2013年5-9月份）。3、诉讼费由被告承担。被告李晓玮辩称，1、被告李晓玮没有违约行为，不应返还租赁的房屋。原、被告2012年12月31日签订房屋租赁合同后被告累计付给原告租金174000元。从2013年1月1日起至原告起诉之日止才接手8个月，刨去闲置3个月和装修2个月，被告经营时间还不到3个月，被告已经支付的租金应享受20.88个月的租期，扣除已产生的8个月，应再享受12.88个月的租期。被告按合同约定履行了义务，没有违约行为，原告擅自提出解除合同的行为反倒构成了���约，应赔偿被告的损失，对原告要求解除合同、收回房屋的请求不应支持。2、被告未拖欠原告租金。被告累计付给原告租金174000元。其中付给原告现金12万元，另出具了5万元的借条（包含在14万的欠条内）。合同约定三年的租赁费为30万元，自2013年元月1日起至2015年12月31日止。换算每个月的租金为8333元。被告已经支付174000元的租金给原告，即使按合同约定自2013年3月份起每月支付1万元至全部付清为止，被告支付的租金也是按期支付的，所付租金已经付到2013年10月初，不存在被告拖欠租金的问题。原告起诉被告拖欠租金没有事实根据，应驳回其起诉。3、原告干扰被告经营，欲收回房屋，系违约行为。被告2013年3月份开始装修房屋，2013年5月底6月初欲开始经营，原告突然提出必须给她20%的股份，她按排人管理歌厅，被告没答应，原告便要求收回房屋，随后原告及其安排的人多次到歌厅捣乱、驱赶客户及工作人员，致歌厅不能正常经营，给被告造成了巨大的损失。原告擅自收回房屋的行为已经构成了严重违约，在原告违约且找不到的情势下，被告不应再支付其租金。4、合同中约定的违约标准过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同中约定违约责任：逾期15天甲方有权收回房屋，之前所交租金不予退还。被告已经支付租金174000元，支付装修款361235元，如果不予退还，显然违约金过高，应当减少。5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原告在被告支付了大部分租金和巨额装修款后，处心积虑阻止被告经营，又起诉收回房屋，在其先违约的情势下，根据情势变更原则，请求人民法院对合同条款进行变更，由被告继续使用房屋至20.88个月期满或者解除合同，由原告支付给被告装修款361235元，并返还已经支付的房租174000元。综上，被告没有违约行为，根据情势变更原则，请求人民法院对合同条款进行变更由被告继续使用房屋至20.88个月期满或者解除合同，由原告支付给被告装修款361235元，返还已经支付的房租174000元，并驳回原告对被告的起诉。经审理查明，2012年12月31日，原告（��方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，原告将其所有的坐落于栖霞市商业街东侧、金岭路北103铺1-3层房屋（房产证号：栖房权证栖城房字第××号；土地使用权证：栖国用（2013）第280700号。）租赁给被告，合同约定：一、房屋标的甲方将位于栖霞市商业街北首（梦都娱乐城）房屋一处出租给乙方使用并经营歌舞厅。房屋面积249.71平方米。二、租赁期限甲方（原告）将位于栖霞市商业街北首（梦都娱乐城）房屋一处出租给乙方（被告）使用并经营为期叁年，自2013年元月1日起至2015年12月31日止。三、租金乙方承租甲方栖霞市商业街北首（梦都娱乐城）叁年租赁费共计人民币叁十万元整。四、付款方式乙方于本合同签订之日交给甲方租赁费人民币现金壹拾万元整，余款贰拾万元于2013年3月1日起每月1号乙方交给甲方壹万元至全部付清为止。五、甲方责任乙方在承租期内��方不得干涉乙方经营，不能随意收回房屋。六、乙方责任乙方在承租期内产生的一切费用由乙方自负，经营中发生的一切状况与甲方无关，因意外造成事故（如火灾等）所产生的一切后果均由乙方自负，甲方不承担任何法律责任。七、证件责任因甲方出租给乙方的房屋现经营歌舞厅，所有证件法人代表都是甲方，在乙方承租期内，乙方承担所有法律责任。八、违约责任乙方不按约定交付租金，逾期15天甲方有权收回房屋，之前所交租金不予退还。甲方擅自收回房屋，应退还乙方剩余预付租金并赔偿乙方损失。……十一、承租期内乙方利用并妥善保管房内一切设备设施，如有损坏折价赔偿，租赁期乙方所更换的设备设施在租赁期满后均留在房内归甲方所有（设备设施详见清单）。十二、乙方在承租期内如需装修改造，须通知甲方并征得甲方同意认可，否则视为违约。���方在承租期内不得转让、转租，否则视为违约。……。该房屋租赁合同签订后，原告将房屋交付给被告，原告于2013年3月29日为被告出具收条一张，内容为：今收到李晓玮房租壹拾万元。原告以被告自2013年5月1日起未交过房租及装修未征得原告的书面同意为由诉至本院。本案争议的焦点问题有以下几点。一、被告是否按租赁合同的约定给付原告租金。被告主张共累计给付原告租金174000元，其构成为：给付现金120000元，为原告出具欠条欠租金50000元，代原告付瓷砖款4000元。对于欠租金50000元，被告主张曾给原告出具过140000元的借条，该50000元就包含在这140000元的借条内，被告提交2013年7月中旬原、被告的谈话录音支持自己的主张，该录音15分50秒左右有以下内容：“潘：晓玮，什么，这14ＸＸ边有几个月的房租。李：你说几个月，咱从1月份开始算吧。潘：我想不住。李：1、2、3、4、5月份，5个月的房租。潘：好，5个月房租，还剩几万。”，20分20秒左右：“李：这个是姐以后，我还给你那个钱以后，又打的，你连1、2、3、4、5月份房租也包括了，是不是。潘：包括了，都包括了。李：是包括了。”。被告以此证明有50000元的房租被告给原告出具了欠条，包含在被告给原告出具的140000元的借条内。原告提出异议认为，该录音是在没有征得对方同意的情况下的录音，且无其他证据证实，原告不认可，不足以作为民事案件定案依据。原告认可被告支付了2013年3、4月份两个月的房租20000元。对于2013年3月29日给被告出具的100000元收条，原告主张实际上被告只给付了50000元，但认可共收到了被告100000元的房租。原告不认可被告给原告出具过5万元的借条，但认可被告给原告出具过一张10000元的借条、一张130000元的借条。二、被告提出的替原���代付的4000元瓷砖款能否认定为租金的问题。被告提交一张4000元的收条复印件一张（内容：今收到潘海燕4000元瓷砖款新中源贾树波2013.6.10），以此主张代替原告支付用于原告住宅房屋装修的瓷砖款，当时原、被告协商是顶抵房租，因此该4000元也应当视为被告支付的房屋租金。原告主张，4000元的瓷砖款是由原告支付的，被告仅出示复印件，不能证实是被告支付的，且该证据与本案没有关联性，属于另一个法律关系。上述事实，有原、被告陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、国有土地使用证、录音、收条、收据等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同不违反法律规定，本院依法予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点问题是双方是否按照合同约定履行了自己的义务。依照原、被告双方签订的房屋租赁合同第四条规定的“付款方式为乙方于合同签订之日交给甲方租赁费人民币现金十万元整，余款二十万元于2013年3月1日起每月1号乙方交给甲方1万元至全部付清为止。”，被告除应在合同签订之日起交给原告100000元租赁费以外，还应自2013年3月1日起每月1号给付原告10000元租赁费。原告认可被告自合同签订之日起共向原告支付了100000元租赁费及2013年3、4两个月的租金20000元，自2013年5月1日至今未交过租金，原告依据双方之间签订的房屋租赁合同第八条“乙方不按约定交付租金，逾期15天甲方有权收回房屋，之前所交租金不予退还。”要求解除原、被告间的租赁合同、返还房屋，并支付拖欠的租金。被告则提交录音证据证实有1、2、3、4、5月份的房租是以借条的形式欠原告的，系原告同意。对于被告提交的录音证据，本院认为，该录音是双方针对租赁合同的履行协商过程中的录音，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件。”在本案中，被告除了录音资料，无其他证据予以佐证，且原告不予认可该录音的证据效力，故该录音证据不能独立证明被告的主张。另外，借款与租金分别属于两个法律关系，因录音不能证明原告同意被告欠50000元的租金，故双方之间的借款属于原被告之间的债权、债务关系，与本案所审理的房屋租赁合同关系并无直接的联系，本案不予审理。关于被告主张替原告支付的瓷砖款4000元抵顶租金的问题。本院认为，被告提供的4000元瓷砖款收条���复印件，并非原件，且原告也不认可，不能证实是由被告支付的原告欠付的瓷砖款。即使被告能够提供足够的证据证实该4000元瓷砖款是替原告支付的欠款，也未举证证实原告表示用这笔钱抵顶房租，与本案原、被告之间的房屋租赁费并非同一法律关系，因此，对被告该主张不予支持。关于被告主ＸＸ均月租金为8333元，合同中约定的违约标准过高的问题。本院认为，双方的租赁合同约定的租金为三年租金共计300000元，而非月租金为8333元，且其双方约定的租金支付方式及违约责任，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此，被告不依约履行合同义务，应依合同约定承担违约责任。因此，原告主张的2013年5月份至9月份的房租50000元，被告应按合同约定给付原告。关于被告主张原告干扰其正常经营，因其未提供有效证据证实自己的主张，��其该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条及国家有关民事法律政策的规定，判决如下：一、解除原告潘海燕与被告李晓玮于2012年12月31日签订的房屋租赁合同；被告李晓玮于判决生效后十日内将租赁的原告潘海燕的涉案房屋返还给原告潘海燕。二、被告李晓玮于本判决生效后十日内给付原告潘海燕拖欠的原告潘海燕的房租50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  杨林华人民陪审员  杨福成人民陪审员  王复兴二〇一四年一月二十六日书 记 员  雷 博