山东省肥城市人民法院行 政 判 决 书（2013）肥行重字第1号原告孙绪强，肥城外贸公司职工。原告王爱玲，肥城外贸公司职工，系原告孙绪强之妻。两原告共同委托代理人耿勇，山东保君律师事务所律师。被告肥城市房产管理局，住所地肥城市。法定代表人雷印国，职务局长。委托代理人聂伟，山东信望律师事务所律师。委托代理人辛显芬，山东信望律师事务所律师。第三人肥城市农村信用合作联社，住所地肥城市。法定代表人赵平东，职务理事长。委托代理人于兆国，山东同成律师事务所律师。委托代理人王虎，山东同成律师事务所律师。原告孙绪强、王爱玲诉被告肥城市房产管理局（以下简称房管局）、第三人肥城市农村信用合作联社（以下简称农村信用社）房产行政抵押一案，于2008年1月24日向本院提起诉讼，本院于2008年5月5日作出（2008）肥行初字第26号行政判决书。原告孙绪强、王爱玲不服提起上诉，泰安市中级人民法院作出（2008）泰行终字第41号行政裁定书，裁定撤销本院作出的（2008）肥行初字第26号行政判决，发回本院重审。本院于2013年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告孙绪强及两原告共同委托代理人耿勇、被告肥城市房产管理局的委托代理人聂伟、辛显芬、第三人农村信用社的委托代理人于兆国、王虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我们于1998年1月8日购买了河西小区四十号楼三单元五层东户一处楼房，房屋所有权证为肥房字第××号。2007年11月我们收到肥城市农村信用合作联社起诉我们的诉讼材料才知道，肥城市农村信用合作联社擅自拿我们的肥房字第××号房产证作他项权利登记，被告已于1999年4月13日核准签发肥房他字第99016号房屋他项权证。我们从未在肥城市农村信用合作联社处借过款，没有办理过房屋抵押，也不知道我们的房屋抵押的事实。请求法院依法撤销被告作出的肥房他字第99016号房屋他项权证；依法判令被告、第三人返还肥房字第××号房屋所有权证。被告辩称：一、原告孙绪强与抵押权人肥城市农村信用合作联社于1999年4月13日签订了《抵押担保借款合同》，并于当日持《房屋所有权证》、身份证、房地产价值认可证明等材料到我局房地产交易监理所办理房产抵押他项权利登记，在我局工作人员的监督下签署了《房地产抵押契约》及《房地产抵押申请审批书》，并提交了双方的有关证件，工作人员对房产权属、房屋产权所有人的身份进行审查核实之后，于1999年4月13日审批办理了该宗房产的抵押登记手续，发放了《房屋他项权证》。二、原告孙绪强称肥城市农村信用合作联社擅自拿其房产证申请房屋他项权登记，所述不实。三、原告孙绪强是持本人身份证办理的他项权登记，原告称于2007年11月份才知道其本人的肥房字第××号《房屋所有权证》已办理房屋他项权登记，所述不实。第三人农村信用社述称：一、涉案抵押登记事实我单位曾于2000年向贵院起诉并被受理，原告收到传票并到庭参加庭审，从我单位申请调取的卷宗庭审笔录可知，原告对于借款事实及抵押担保的事实予以认可，其对于涉案房屋已被抵押贷款的事实也是明知的，因此从原告知道上述事实起至其起诉时，已经超过法定起诉期限，其起诉依法不应予以受理。二、涉案房屋登记于原告孙绪强名下，房产证中并未登记共有权人，虽然法律规定了夫妻关系存续期间取得的财产为夫妻共有的一般原则，但不排除夫妻双方约定财产的归属，夫妻关系存续期间取得的财产并非必然为夫妻共有，房产部门办理抵押登记，只需审查权利证书，因此房产部门办理抵押登记时审查房屋权属清楚，并无错误。三、我单位是在涉案房产办理抵押登记后发放贷款的，我单位作为善意第三人已善意取得抵押权，为保护善意第三人合法权益，即使房产部门登记违法，也不应予以撤销而损害我单位的信赖利益。被告在收到本院送达的起诉状副本十日内，向本院递交以下证据：1、肥城市农村信用社抵押担保借款合同；2、肥房字第××号房屋所有权证；3、原告孙绪强身份证复印件；4、房地产抵押申请审批书；5、房地产抵押契约；6、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。原告在法定期限内向本院提交以下证据：1、肥房他字第99016号房屋他项权证复印件；2、2007年11月1日第三人农村信用社起诉原告孙绪强借款纠纷民事诉状；3、《国家安居工程实施方案》、《山东省安居工程实施方案》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《山东省抵押贷款条例》的相关规定。第三人在法定期限内向本院提交以下证据：（2000）肥法经初字第382号卷宗资料。经庭审质证，原、被告及第三人提交的证据形式合法、内容真实、与本案相关，作为定案依据。对于第三人提交的证据，原告孙绪强主张对（2000）肥法经初字第382号案件不知情，其未参加该案庭审，亦未在庭审笔录中签名。本院认为，（2000）肥法经初字第382号系生效案件，该案件中所记载事项属于已经依法证明的事实，庭审笔录中有原告孙绪强的签名，且原告孙绪强未提交相反证据予以推翻，应认定原告孙绪强参加了该案庭审。经审理查明，1998年1月8日，原告孙绪强购买位于河西小区40号楼3单元5层东户的楼房一处，房屋所有权证号为肥房字第××号，房产证中明确记载该房屋为“安居住宅”。被告于1999年4月13日依据原告孙绪强房产证原件、身份证、房地产抵押申请审批书、房地产抵押契约及肥城市农村信用合作联社抵押担保借款合同办理了房屋抵押登记，并向第三人农村信用社颁发肥房他字第99016号房屋他项权证。原告房产证原件被告保存至今。另查明，（2000）肥法经初字第382号卷宗系本案第三人农村信用社诉本案原告孙绪强及案外人郗建杰的借款纠纷，第三人依据1999年4月13日与原告孙绪强签订的《肥城市农村信用社抵押借款借据》及《肥城市农村信用社抵押担保借款合同》要求原告孙绪强偿还借款40000元及利息。该案于2000年6月19日立案，2000年8月1日以第三人农村信用社申请撤诉结案。本院首先对两原告的起诉是否超过法定的起诉期限进行了审查。被告主张两原告的起诉超过了法定期限，1999年4月13日被告就向第三人签发了肥房他字第99016号房屋他项权证，对原告孙绪强的房屋办理了抵押登记。本院认为，房屋他项权证是颁发给第三人的，且被告至今未将房屋所有权证交原告收执，被告主张原告在1999年就明知基于其房屋颁发了肥房他字第99016号房屋他项权证，起诉超过法定期限，证据不足，依法不予支持。同时，第三人提交（2000）肥法经初字第382号卷宗资料旨在证明原告孙绪强在该案中已认可借款事实和抵押事实，原告的起诉超过法定的起诉期限。第三人在该案中提交的证据包含：1、1999年4月13日出具的借款人为“孙绪强”、借款金额为40000元的《肥城市农村信用社抵押借款借据》一份；2、1999年4月13日出具的借款人及抵押人均为“孙绪强”的《肥城市农村信用社抵押担保借款合同》一份，该合同明确约定“抵押人愿以下列财产房屋所有权证作为本合同载明借款的抵押物”；且原告孙绪强在庭审笔录中对借款事实及抵押事实均予认可。本院认为，虽然原告孙绪强认可借款及抵押事实，但该庭审笔录中没有关于原告孙绪强知道被告已对涉案房屋办理了他项权证的记载，第三人在庭审中亦未提交证据证明房屋已办理了他项权利证书，故第三人提交的证据不能证明原告孙绪强自2000年就已经知道被告办理涉案房屋他项权证的具体行政行为内容，第三人的主张无事实依据，依法不予支持。本院认为，两原告提交的第2号证据2007年11月1日第三人农村信用社起诉原告孙绪强借款纠纷民事诉状能够证实，两原告自2007年11月份才得知涉案房屋办理抵押登记的事实。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。自2007年11月份至2008年1月24日原告起诉时并未超过2年的起诉期限。本院又对被告作出房产抵押登记行为的程序进行了审查。《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日）（以下简称《城市房地产管理法》）第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；《国家安居工程实施方案》（1995年1月20日）第三条第（三）项规定“……凡用于国家安居工程的建设用地，一律由城市人民政府按行政划拨方式供应”；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号）第四十五条规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押……”；《山东省抵押贷款条例》（1994年8月29日）第九条规定“抵押人以其财产设定抵押权时，法律、法规规定必须经有关部门批准的，从其规定……”。本院认为，依据上述法律、法规规定，因原告孙绪强的房屋系依据国家安居工程建设的安居住宅，安居工程的建设用地使用权均以行政划拨方式取得，如将涉案房屋所有权进行抵押，其划拨使用权应同时抵押；且划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。被告提交的证据不能证明涉案房屋抵押已履行了法定的审批手续，被告在涉案房屋尚未履行法定审批手续的情况下就办理了抵押登记，程序违法。同时，《城市房地产抵押管理办法》（1997年6月1日建设部（1997）第56号令）第三十四条规定“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房地产所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》”。本院认为，被告提交的第2号证据系肥房字第××号房屋所有权证，该房产证中没有已设定他项权利的记载，且被告将该房屋所有权证保存至今，未交原告孙绪强收执，程序违法。本院又对被告作出房产抵押登记行为的事实依据及法律依据进行了审查。本院认为，《城市房地产管理法》第四十八条规定“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”；《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。被告在事实证据中提交了原告孙绪强房产证原件、身份证复印件、房地产抵押申请审批书、房地产抵押契约及肥城市农村信用合作联社抵押担保借款合同，但未提交原告孙绪强的《国有土地使用权证》；且涉案房屋的抵押未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，被告未对抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件进行审查，在事实证据中未提交“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”。被告作出的房产抵押登记行为事实不清、主要证据不足。对于法律依据，被告主张作出抵押登记的法律依据系《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，但被告未严格按照法律法规规定办理抵押登记，适用法律法规不当。综上，被告作出的房产抵押登记行为程序违法、事实不清、主要证据不足、适用法律法规不当，依法应予撤销。第三人主张其系在涉案房产办理抵押登记后发放贷款的，已善意取得抵押权，属善意第三人，为保护其合法权益，即使被告登记行为违法也不应予以撤销。本院认为，第三人系抵押权人，其作为贷款发放机构对房产抵押贷款申请具有调查、审批的职责。相关法律法规明确规定划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准不得抵押，第三人在原告未办理法定审批手续的情况下就与其签订抵押贷款合同并办理抵押登记，未尽到审查职责，自身存在过失，其应当为自身的过错承担相应的法律后果。第三人的该项主张无事实依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销被告肥城市房产管理局于1999年4月13日颁发的肥房他字第99016号房屋他项权证；二、限被告肥城市房产管理局在判决生效后十日内将肥房字第××号房屋所有权证交原告孙绪强收执。案件受理费50元由被告肥城市房产管理局负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长 吴 婧审判员 袁金风审判员 司淑萍二〇一四年一月七日书记员 刘 倩