浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2011）绍越民初字第2247号原告绍兴市润沁花园小区业主委员会。法定代表人鱼云龙。委托代理人（特别授权代理）肖凌、郦珊珊。被告绍兴康恒物业管理有限公司。法定代表人周涛。委托代理人（特别授权代理）张丽萍、朱美珍。原告绍兴市润沁花园小区业主委员会（以下简称业委会）与被告绍兴康恒物业管理有限公司（以下简称康恒公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年5月5日立案受理后，依法由代理审判员张剑独任审判，于2011年8月2日、同年8月16日公开开庭进行了审理。原告业委会委托代理人郦珊珊、被告康恒公司委托代理人张丽萍、朱美珍到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为一个半月。本案现已审理终结。原告业委会诉称：被告系润沁花园小区建设单位绍兴市交通建设开发公司聘用的前期物业服务公司，根据该公司与被告签订的润沁花园前期物业管理委托续签协议，合同期限已于2007年12月31日到期，后经口头约定，服务期限延续到2009年3月润沁花园小区第一届业主委员会成立之日。2009年3月，第一届业委会成立后，多次通知被告续签物业管理合同或者办理相关移交手续，但被告均采取不予理睬的态度，并于2009年6月起，以物业管理费缴交率低为由停止提供物业服务。2011年3月，原告组织小区业主就是否解聘被告进行表决，得到占小区总户数68.5%，总建筑面积83.3%的业主同意，符合相关法律法规对解聘物业公司的要求。原告认为，被告作为小区物业服务公司，既不提供物业服务又不移交物业管理用房并退出润沁花园小区，损害了小区业主的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的物业服务关系并要求被告移交与小区物业有关的所有材料（包括但不限于图纸、场外工程验收资料、建筑物竣工验收资料、产权资料、管理委托资料、住宅使用说明书和房屋质量保修承诺、设施设备移交资料、绿化施工图及清册、保养合同、物业费收缴清册、水电、垃圾清运费押金收缴清册、空关房钥匙等）；二、被告移交水电押金；三、被告退还占用的润沁花园小区物业用房；四、本案诉讼费用由被告承担。被告康恒公司辩称：一、被告是在2011年1月之后才停止提供物业管理服务，润沁花园小区有70%至80%的业主尚欠被告2011年1月之前的物业服务管理费，所以被告不同意解除与原告之间的物业管理服务关系；二、被告已将除空关房、物业用房的钥匙、水电押金收缴清单、物业费收缴清单以外，其他被告从建设单位处获得的与小区物业管理有关的资料移交给原告，因为部分业主尚拖欠被告物业费，所以被告认为在被告处的水电押金应该与业主个人之间结算，多退少补；三、因为被告不同意与原告解除物业服务关系，所以尚需使用小区内物业用房。综上，请求法院依法判决。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、润沁花园前期物业管理委托合同续签协议（二）复印件1份，要求证明被告系受开发商委托为润沁花园小区提供前期物业管理服务的事实。被告经质证无异议，本院予以确认。2、表决结果1份、汇总情况1份、会议记录1份，要求证明经小区业主表决，占小区总户数的68.5%，总建筑面积83.5%的业主，同意解聘被告的事实。被告认为四家见证单位中除秦国光律师事务所外，其余见证单位都与原告方存在利害关系，不能作出公正的说明，所以被告不予以认可。本院认为原告提供的表决结果中加盖了四家见证单位的公章，该四家单位分别是润沁花园小区所在地的基层人民政府、基层群众自治组织、房地产管理部门以及律师事务所，均具有各自的独立性和一定的公信力，被告虽对表决结果提出异议，但未能提供相反证据推翻，本院对上述表决结果予以认定。被告为证明其主张，向本院提供以下证据：3、移交清单1份，要求证明2009年7月3日被告已将开发商移交给被告的资料全部移交给原告了。原告经质证对移交清单本身无异议，但根据物业管理条例规定小区物业管理应移交的不仅仅是清单中的材料。本院对证据真实性予以确认4、报告4份，证明被告多次打报告要求与业委会签订合同的事实。原告经质证认为前面三份报告收到过，2009年5月12日的报告不是给业委会的，经询问相应单位也都没有收到过。2009年7月1日这份报告中反映，2009年1月至6月被告已经收缴了部分物业管理费；同年7月10日这份报告与业委会无关，争取相应补贴不是业委会的权利及义务，物业管理用房在开发商移交时已经移交给物业公司了，另外在该份报告中被告自身也已提出无法继续进行管理；8月11日这份报告，因当时创建卫生城市的大背景下，被告未进行物业服务，政府检查不合格后，由社区进行了所有的清扫、绿化工作。本院对除2009年5月12日报告外的其余三份报告真实性予以确认。5、2009年8月11日、2010年5月5日管理计划各1份，要求证明被告希望和业委会签订合同，所以分二次提出管理计划。原告经质证认为，2009年8月11日被告虽提出了管理计划，但又在报告中完全放弃了对小区的管理，所以原告对该管理计划是不认可的。2010年原告已经决定不聘用被告，一直要求被告退出，故2010年5月5日的管理计划是其自行制作的，原告亦不予认可。本院对证据真实性予以确认。6、2010年6月4日函1份，要求证明被告在收到原告6月1日发来的函后回函给原告，认为有些事情未处理好被告不愿意退出。原告认为该函确实收到过，但可以说明物业管理相应资料有部分未移交，被告认为是因开发商未移交，但这是物业公司与开发商之间的关系，原告有权要求拿到所有相关资料。至于在函中提到的经济损失原告是不认可的，在被告不进行物业服务这么长时间后，原告不需要支付相应费用。本院对证据真实性予以确认。5、被告给灵芝镇人民政府纪委及润沁社区的函各1份，证明2008年8月创建文明城市时灵芝镇政府另外找了绿化养护，费用从给被告的补贴款中扣除，被告不同意，要求纪委进行查帐。原告经质证对真实性有异议，且与本案无关，同时被告认为费用是否合理是被告与灵芝镇政府的关系，与原告无关，该函也说明被告未履行物业管理。本院认为原告的异议成立。6、绿化养护合同1份及给养护承包者的函1份，要求证明2009年6月1日以后被告仍在提供润沁花园小区物业服务，及因物业费收缴不上，要求与承包人终止合同的情况。原告对合同本身无异议，但认为在2009年5月份签订合同，是因为灵芝镇政府与被告谈要求其必须将绿化弄起来，政府会有15万元补贴款给他们，所以被告与承包者订立了合同，这笔钱被告现已全部拿到了。本院对证据真实性予以确认。7、一周工作报告1组，证明2009年7月，被告还在小区摆放灭火器，由业主签字确认，说明2009年6月份之后被告仍在进行物业管理。原告认为摆放灭火器作为物业公司在前期物业时就必须进行的，而不是说到2009年7月才开始做的。本院对证据真实性予以确认。8、2006年8月25日续签的润沁花园前期物业管理委托合同续签协议复印件1份，要求证明2006年8月25日，续签的协议约定委托管理期限是至业委会成立日止。原告无异议，但认为从该合同可以反映绿化养护在2006年9月1日已经移交，被告和开发商在2007年7月份又签订过原告提供证据1中的协议（二），时间是一致的，都是至业委会成立日止。本院对证据真实性予以确认。9、工资表1张，要求证明2010年12月被告有员工在润沁花园小区进行物业管理服务的事实。原告经质证认为该证据是由被告单方制作的，对真实性有异议，即使上面记载的三位工作人员确实在为润沁花园小区提供物业服务，也无法完全履行物业服务职能。本院认为该工资表系被告单方制作，且被告在本院指定期限内未向本院提交工资表上员工的社保缴纳记录对该证据进行补强，本院对该工资表不予认定。经审理查明：2006年8月25日，绍兴市交通建设开发公司与被告签订《润沁花园前期物业管理委托合同续签协议》一份，约定：委托管理期限自2006年8月1日起至业主委员会成立日止（或至2006年10月31日止）；委托管理事项及范围、双方权利义务均参照原润沁花园前期物业管理委托合同执行；协议还对其他事项进行约定。此后双方又签订《润沁花园前期物业管理委托合同续签协议（二）》一份，约定委托管理期限自2007年7月1日起至2007年12月31日止，期间如小区业主委员会成立，则协议终止。2009年3月，润沁花园小区业主委员会成立。此后，原、被告双方多次就是否签订物业管理服务合同进行协商未果。2010年6月1日，原告发函给被告，要求被告退出小区物业管理，并至润沁花园居委会办理物业移交手续。被告函复认为即使应移交物业也不能移交给润沁花园社区，同时被告多年经济损失未得到解决，为此拒绝办理移交手续。此后原告曾诉至本院要求解决，本院经审理认为，在无业主大会决定或授权的情况下，作为业主大会执行机构的原告业委会依据其自身口头讨论决定或2010年6月1日发函内容，要求被告康恒公司退出小区物业管理，移交物业资产及手续的各项诉讼请求，缺乏法律依据，并于2010年11月25日作出（2010）绍越民初字第2513号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理驳回上诉，维持原判。此后，原告于2011年3月18日至3月30日委托润沁社区就物业公司选聘问题以书面形式征求广大业主意见，3月30日上午，在镜湖新区房地产管理所、越城区灵芝镇人民政府、浙江秦国光律师事务所、润沁社区居民委员会的共同见证下，原告对业主的反馈意见进行了开箱统计，经统计有占小区业主总户数68.5%，小区总建筑面积83.3%的业主同意解聘被告。但被告至今仍未退出该小区，未办理部分物业资料的交接手续、并占用小区物业用房。原告遂再次诉至本院要求解决。另查明，2009年7月3日，被告移交给原告包括建筑施工图纸等在内的13项资料，原告予以接收，并在移交清单上盖章确认。本院认为，因被告康恒公司系润沁花园小区开发商指定的前期物业管理企业，小区业主大会成立、业主委员会产生后，开发商与被告之间签订的前期物业管理委托合同已终止，此后原、被告双方未续签书面物业管理委托合同，双方已形成事实上的物业服务关系，双方均应遵循法律、法规的相关规定履行各自职责。对原告要求解除与被告之间的物业服务关系之请求，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。而《物权法》第七十六条明确规定，业主委员会主动解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中润沁花园小区业主大会已按照《物权法》第七十六条规定的程序作出了解聘被告的决定，故原告的上述请求，于法有据，本院予以支持；同时因原告未能提供证据证明其通知被告解除物业服务关系的时间，故本院酌情认定原、被告之间物业服务关系于被告收到本院送达的诉状副本之日即2011年6月14日解除。被告关于润沁花园小区有70%至80%的业主尚欠被告物业费，故不同意解除与原告之间的物业服务关系之辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳，被告可向拖欠物业费之业主另行主张权利。对原告要求被告移交水电押金之请求，因其未能提供任何证据证明尚在被告处的水电押金之具体金额，故本院在本案中不予一并予以处理，业主方可以另行主张权利。对原告要求被告移交与小区物业管理有关材料之请求，本院认为，物业服务合同终止时物业公司应当将其从建设单位处获得的与物业管理相关的资料移交给业委会，诉讼中，被告明确表示除已向业委会移交的部分资料，空关房、物业用房的钥匙、水电押金收缴清单、物业费收缴清单仍在被告处，故对原告要求被告移交空关房、物业用房的钥匙的诉请，本院予以支持；对原告要求被告移交水电押金收缴清单、物业费收缴清单的诉请，因被告与润沁花园小区部分业主之间尚有物业费及水电费用未结清，为平衡原、被告双方利益，本院酌情认定被告可先向原告移交上述清单的复印件；待被告与润沁花园小区业主之间的物业费及水电费用全部结清后，再向原告另行移交物业费收缴清单及水电押金收缴清单的原件，同时对被告所移交的上述清单之复印件，原告有权在移交时查验是否与原件一致，被告应予配合，并在双方一致认可的复印件上加盖公章。对原告要求被告移交其他物业管理档案材料的诉请，鉴于本案中被告明确表示除上述资料外，建设单位并未向其提供其他物业管理的相关资料，而原告也未能举证被告能够提供相应资料而拒不移交，故对该请求，本院无法支持。因原、被告之间的物业服务关系已解除，故原告要求被告退还占用的物业服务用房之请求，于法有据，人民法院应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十九条之规定，判决如下：一、原告绍兴市润沁花园小区业主委员会与被告绍兴康恒物业管理有限公司之间的物业服务关系于2011年5月5日解除；二、被告绍兴康恒物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将在润沁花园小区空关房钥匙、物业用房钥匙、水电押金收缴清单复印件、物业费收缴清单复印件移交给原告绍兴市润沁花园小区业主委员会；三、被告绍兴康恒物业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退其占用的润沁花园小区物业用房给原告绍兴市润沁花园小区业主委员会。四、驳回原告绍兴市润沁花园小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告绍兴康恒物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 张 剑二〇一一年八月二十五日书 记 员 缪高峰