浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙民终字第2号上诉人（原审被告）浙江锦绣江南餐饮娱乐有限公司。法定代表人丁敏芝。委托代理人金亦光。委托代理人林建平。被上诉人（原审原告）杭州解百集团股份有限公司。法定代表人周自力。委托代理人郁华。上诉人浙江锦绣江南餐饮娱乐有限公司（以下简称锦绣江南公司）为与杭州解百集团股份有限公司（以下简称解百公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院于2010年11月30日作出的（2010）浙杭民初字第4号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年1月21日公开开庭审理了本案。锦绣江南公司委托代理人金亦光、林建平，解百公司委托代理人郁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1999年8月27日，浙江越王饭店管理有限公司与杭州解百商城有限责任公司签订《杭州解百商城宾馆委托管理合同》，合同约定由浙江越王饭店管理有限公司全权管理杭州解百商城宾馆（暂名），双方约定该合同规定的委托管理包括饭店开业筹备管理和开业后日常经营管理，开业后的经营管理期限由饭店开业之日起算为贰年。同时还对委托管理中的具体权利义务进行了约定。2000年7月19日，解百公司（甲方）与浙江越王饭店管理有限公司（乙方）签订《杭州新世纪大酒店餐饮、娱乐休闲场地租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），该合同书约定甲方将杭州新世纪大酒店八层2-18轴交A和U轴区域和酒店七层4-12轴交C和F轴区域，建筑面积4250平方米（详见附件一：方位图）租赁给乙方，租赁期限自2000年7月16日至2010年7月15日止，期限十年。其中2000年7月16日至2003年7月15日期间，年租金为335万元；2003年7月16日至2006年7月15日期间，年租金为355万元；2006年7月16日至2010年7月15日期间，年租金为370万元。租金及其他费用按月支付，乙方于次月五日前支付甲方当月租金和其他本合同规定的费用。甲方负责租赁场地的水电暖通、消防监控、电梯、公共通道和公共洗手间等基础设施的建设维护及承担建造和维护费用；未经甲方同意，乙方不得擅自中途停业。双方约定，在该合同有效期届满时，除合同另有约定外，乙方应在期满之日停止经营，并在一个月内将乙方使用的租赁场地按实际状态交给甲方。乙方有权取回乙方所有的设备和乙方所有的可搬动物品；未经甲方同意，乙方连续三个月不向甲方足额缴纳租金、费用的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿一切损失，乙方投入的装修设施无偿归甲方所有，乙方不得损害或拆除，并向甲方支付当期一年租金的违约金，租金费用照实结算；同时还约定，当甲方租赁场地发生所有权变换，合同难以履行或甲方除正常维护、保养外，无故致使水、电、汽等基础设施难以持续发挥功能作用，因此导致乙方业务经营无法持续进行的，乙方有权提前终止本合同，但应书面通知甲方，对乙方投入的装修设施和营业设施，甲方应按双方认可的会计师所评估的财产价值支付给乙方，并向乙方支付当期一年租金的违约金。双方还对租赁合同履行过程中的其他权利义务内容进行了约定。2003年2月28日，解百公司（甲方）与浙江越王饭店管理有限公司（乙方）签订补充协议一份，对上述租赁合同中约定的租金、管理费及应收、应付款项及其具体支付办法的调整，进行了约定。同时双方在该补充协议中约定，为进一步扶植乙方的经营，甲方同意停止杭州新世纪大酒店十楼的餐饮，并将该酒店住店客人的早餐委托乙方经营。同日，杭州新世纪大酒店（甲方）与锦绣江南公司（乙方）签订《委托提供餐饮协议书》一份，对甲方委托乙方提供杭州新世纪大酒店餐饮服务事宜所涉权利义务进行了明确约定，协议中还就甲方在乙方所属餐饮娱乐项目中的消费结算事宜进行了约定，并明确该协议从属于上述《租赁合同书》，《租赁合同书》终止，该协议也同时终止。后，解百公司（甲方）与浙江越王饭店管理有限公司（乙方）签订《关于﹤杭州新世纪大酒店餐饮、娱乐休闲场地租赁合同书﹥新增场地的补充协议》，协议约定将新世纪商厦六楼新增面积为150平方米的经营场地租赁给乙方用于餐饮经营使用，场地详见附件新世纪商厦六楼平面图红线圈定部分，并就租金和管理费标准进行了变更。2006年11月28日，解百公司与浙江雅兰酒店管理有限公司（以下简称雅兰公司）签订《关于提前终止部分租赁场地的协议》，约定原用于开设KTV歌舞厅的场地450平方米提前终止租赁，并对自2006年11月11日起，经缩减后的场地（2000年7月19日《租赁合同书》租赁场地为4250平方米，2004年9月1日增加场地150平方米，现为3950平方米）的租金、物业管理费标准进行了约定，其中载明2007年1月1日至2009年12月31日每年年租金为2710177元，物业管理费为181645元。该协议中还约定，该协议与《租赁合同书》、《补充协议》、《关于新世纪中庭改造的免租备忘录》和《新增场地的补充协议》具有同等效力，其他在该协议中未明确事宜，按原协议执行。2007年1月26日，解百公司（甲方）、雅兰公司（乙方）、锦绣江南公司（丙方）三方签订《关于更换合同当事人的协议》，三方约定，乙方依据上述《租赁合同书》组建项目公司，即锦绣江南公司，并由其负责实际装修投资和经营，经三方协商一致，达成一致意见，乙方不再承担该租赁合同及有关补充协议规定的乙方（租赁方）的权利义务，均转由丙方承担。2008年8月6日，杭州新世纪大酒店与锦绣江南公司再行签订《委托提供餐饮协议书》一份，约定委托期限从2008年8月1日至2010年7月31日止，对锦绣江南公司提供餐饮服务的标准以及双方往来账务的结算等进行了具体约定。上述协议及合同签订后，双方均依约进行了履行。2009年3月期间，解百公司决定将杭州新世纪大酒店一至七层改造成商场，并通过工程联系单等形式告知锦绣江南公司在具体实际施工中予以配合。解百公司亦在当月通过新闻媒体告知因解百公司规模扩张，杭州新世纪大酒店一至七层将改造为商场，杭州新世纪大酒店将因装修改造停业。当年3月，锦绣江南公司以杭州新世纪大酒店停业为由予以停业，也未向解百公司支付相应的租金。另查明：杭州新世纪大酒店于1999年12月29日成立，系解百公司下属分公司。浙江越王饭店管理有限公司成立于1996年4月8日，于2006年10月30日变更名称为浙江雅兰酒店管理有限公司。锦绣江南公司于2001年8月31日成立。解百公司于1992年10月30日成立。2009年10月27日，解百公司向杭州市上城区人民法院提起诉讼。该院受理后以该案与杭州市中级人民法院同年7月30日受理的（2009）浙杭民初字第11号案件，即锦绣江南公司诉解百公司房屋租赁合同纠纷案涉及的合同关系及标的物具有同一性为由，将该案报请杭州市中级人民法院审理，即（2010）浙杭民初字第4号案。解百公司一审提出的诉讼请求是：1.请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告立即按照租赁合同交还承租的所有房屋和设施；3.判令被告立即支付拖欠的房屋租金225.8481万元、物业管理费15.1371万元（2009年1月1日起计算至2009年9月30日止）；4.判令被告按照租赁合同的规定支付至实际返还承租房屋和设备之日止的房屋租金和物业管理费；5.判令被告按照租赁合同承担违约责任，支付违约金271万元。并由被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，基于2007年1月26日，解百公司（甲方）、雅兰公司（乙方）、锦绣江南公司（丙方）三方签订《关于更换合同当事人的协议》，锦绣江南公司享有了承受案涉《租赁合同书》以及有关补充协议权利义务的资格，成为与解百公司间租赁合同关系中的合同相对方。该合同关系已得到双方的实际履行，系相互间的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，应认定有效。根据案涉《租赁合同书》第三条第五项的约定，租金及其他费用按月支付。同时依照该租赁合同第六条第一项约定，未经解百公司同意，锦绣江南公司三个月不向解百公司足额缴纳租金、费用的，解百公司有权终止合同并可要求锦绣江南公司承担相应违约责任。据此，锦绣江南公司是否存在未按约缴纳租金的行为成为本案的审理焦点。首先，对于案涉租赁合同中的租金交付情况，锦绣江南公司主张其是按照每月与杭州新世纪大酒店及解百公司间往来款结算后的数额支付解百公司相应租费，并据此主张其在2009年1月份的租金已经实际抵扣完毕，而2月份的应付租金与应抵扣的费用相抵尚欠70261.34元。而解百公司以锦绣江南公司未提供租费支付凭证，且上述锦绣江南公司与杭州新世纪大酒店及解百公司间往来账目不真实为由，对锦绣江南公司主张的租金支付情况予以否认。原审法院认为，根据本案审理情况，虽然在2009年1-3月期间，锦绣江南公司并未向解百公司以租金名目缴纳款项，但依据解百公司提交的2008年11月及12月两月证明锦绣江南公司交付租金的证据中，仅有分别为8万元和4万元的款项，远低于双方租赁合同中约定的应付月租金的数额，同时，从锦绣江南公司向本院提交的有关其与解百公司及与解百公司所属杭州新世纪大酒店间的往来账目及挂账消费、签单情形来看，存在相互在对方处消费挂账并与租金等相关费用相互冲抵的情形。据此，锦绣江南公司主张的房屋租费计算及交付情况应具有相当的合理性，而解百公司虽对此予以否认，但其作为出租方及相关租费及消费挂账的当事人却并未提交其相应账册或往来款项凭证予以印证，也未能就锦绣江南公司提交的账册及相关凭证真实性提出实质性的反驳意见。据此，原审法院采信锦绣江南公司主张的租金实际给付情况的主张。其次，按照锦绣江南公司的主张，其2009年1月份的应付租费已与其他费用抵偿完毕，并无欠费，2009年2月份尚欠租费121383.31元；再冲减2009年1月份余款后，锦绣江南公司最终欠解百公司70261.34元，而自同年3月至今其就未再行支付过租费，那么是否可据此认定锦绣江南公司违约？原审法院认为，因从2009年3月份起，解百公司即开始对其下属杭州新世纪大酒店进行装修改造，且该改造系对该酒店经营用途及规模布局进行整体性变更，在此情形下，仍要求锦绣江南公司按照原有租赁合同约定继续履行缴费义务，有违合同目的的正常实现，故锦绣江南公司有权拒绝缴纳租金及物业管理费。结合解百公司在2009年3月间即在公开新闻媒体中对其就杭州新世纪大酒店的改造装修以及酒店停业作出了明确的意思表示，以及解百公司在此期间亦开始就其装修改造施工行为向锦绣江南公司进行了通知。并结合锦绣江南公司在该月的实际经营活动，原审法院认定，双方间租赁合同关系履行至2009年3月末止。根据本案实际情况，并减少当事人诉讼周期，本案中仅就锦绣江南公司按照案涉租赁合同约定的租金及管理费计费标准所应当支付2009年1-3月的租金及物业管理费数额予以认定，计算为722955元。此后期间内的租金及物业管理费用，锦绣江南公司不予支付，并无不当。因而，解百公司主张锦绣江南公司未按约缴纳租金构成违约并主张由其承担相应违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于锦绣江南公司实际占用期间所耗费水、电、气（汽）等费用以及与解百公司、杭州新世纪大酒店间挂账消费结算事宜，不属于本案审理范围，且各方当事人也未能在本案中达成一致意见，原审法院不作认定。因解百公司已在本案庭审中明确主张解除其与锦绣江南公司间就案涉租赁场地成立的全部合同关系，而锦绣江南公司亦对此予以认可。据此，双方当事人对基于案涉租赁经营场地达成的全部合同关系一致表示均予以解除，原审法院对此予以照准。相应的，与（2009）浙杭民初字第11号租赁合同纠纷案件认定同理，锦绣江南公司所占有的租赁场地，应当及时予以腾退，并在腾退案涉租赁场地的同时自行取回由浙江新华资产评估有限公司【浙新评报（2010）第004号】《资产评估报告书》所列车辆、营业设施、低值易耗品、书画以及机器设备。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除《杭州新世纪大酒店餐饮、娱乐休闲场地租赁合同书》及其与之相关联的全部合同关系。二、锦绣江南公司应在本判决生效之日起十五日内支付解百公司租金、物业管理费722955元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、锦绣江南公司应在本判决生效之日起三十日内搬离并腾空位于杭州新世纪大酒店面积为3950平方米的租赁场地（具体位置及面积指向详见《杭州新世纪大酒店餐饮、娱乐休闲场地租赁合同书》及附件一、《关于﹤杭州新世纪大酒店餐饮、娱乐休闲场地租赁合同书﹥新增场地的补充协议》以及《关于提前终止部分租赁场地的协议》）（其中可搬离物品详见浙江新华资产评估有限公司【浙新评报（2010）第004号】资产评估报告书中所列车辆、营业设施、低值易耗品、书画以及机器设备）。四、驳回解百公司其他诉讼请求。案件受理费47639元，由解百公司负担36610元，锦绣江南公司负担11029元。宣判后，锦绣江南公司不服，提起上诉称：2009年被上诉人未与上诉人协商，单方面决定将杭州新世纪大酒店一至七层改造成商场，并同时对上诉人经营的八层场地和酒店的其他部分（八到十层客房和会议室）进行调整。据说改造后酒店原有的218间客房将只剩下70余间，酒店的500平方米大堂将变成商场，酒店的规模和社会影响力与原来不能同日而语。2009年3月1日被上诉人对其经营的杭州新世纪大酒店（具体包括客房、会议室、酒店大堂及配套停车场）实施停业，遣散员工，擅自将酒店大门关闭，卸载作为主要通道的五部大堂电梯，撤走大堂家具，撤走电梯大堂等指示标志，同时对上诉人经营的八层停水、停空调、停电。由于被上诉人的上述行为，造成上诉人自2009年3月份开始无法继续经营，只得被迫停止营业。一审法院认为：“结合解百公司在2009年3月间即在公开新闻媒体中对其就杭州新世纪大酒店的改造装修以及酒店停业做出了明确的意思表示……并结合锦绣江南公司在该月实际的经营活动，本院认定，双方间租赁合同关系履行至2009年3月末止。”上诉人认为2009年3月初上诉人就因被上诉人的上述行为导致经营无法继续而停止营业，双方间租赁合同关系应认定履行至2009年2月末止，因此双方的租金和管理费应结算至2009年2月末。另外，上诉人与被上诉人之间存在相互各自在对方处消费挂账并与租金等相关费用相互冲抵的情形。上诉人2009年1月份的应付租费已与其他费用抵偿完毕后仍有余款，2009年2月份尚欠租费121383.31元，再冲减2009年1月份余款后，上诉人最终仅欠被上诉人70261.34元。而一审法院判决上诉人支付租金、物业管理费722955元，错误。请求二审法院判决：一、维持杭州市中级人民法院（2010）浙杭民初字第4号判决第一、四项；二、撤销杭州市中级人民法院（2010）浙杭民初字第4号判决第二、三项；三、依法改判上诉人支付房屋租金、物业管理费70261.34元。解百公司在法定期限内向本院提交了书面答辩状，辩称：本案双方当事人间存在租赁合同关系，双方权利义务在《租赁合同书》和补充协议中有明确约定。被上诉人于2009年6月对租赁合同范围以外的部分房屋进行改造、装修，这是被上诉人依法行使自己的合法权利，被上诉人的改造装修行为本身，根本不存在违约的问题，也没有妨碍上诉人使用租赁房屋。上诉人称，其于2009年3月份开始无法继续经营，被迫停止营业。这与事实不符。从上诉人自己提供的证据《解百集团挂账明细》中也可以看出，被上诉人的负责人直至2009年3月29日还在上诉人处消费，这说明上诉人于2009年3月29日还在正常经营。上诉人所谓2009年3月初就无法继续经营的说法，没有依据。事实上，在被上诉人装修改造期间，本案房屋租赁合同之承租场地的通道、水电、空调等始终可以正常使用，不存在上诉人无法经营的情况。一审法院的法官为了了解情况，曾对现场进行查勘，对此，提请二审法院重视。上诉人从2009年1月1日起，就没有按照《租赁合同书》等的约定支付租金、物业管理费等，却至今一直占有、使用承租房屋。上诉人占有承租房屋又不付租金的行为，依法应当认定为违约，上诉人应当按照合同约定支付租金并承担违约责任。显然，被上诉人的原审诉讼请求合情合理合法。为了尽快了结本案，使本案房屋尽快产生应有的价值，避免不必要的损失，减少国有资产的损失和风险，被上诉人选择放弃上诉，接受一审判决。但这并不意味着，被上诉人认为自己不应该收取判决书认定以外的租金。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，锦绣江南公司向本院提交了以下证据材料：证据1，消防平面图，拟证明案涉租赁场地原有的7个消防楼梯拆了4个，唯一的消防电梯被拆了，没有恢复。根据相关消防规范，消防设施发生变化的，应进行消防审批，否则不能经营。证据2，公证书，拟证明案涉租赁场地的现状，消防楼梯和电梯被拆卸的情况。证据3，公证书，拟证明案涉租赁场地的现状，水电等不通的情况。证据4，公证书（附光盘），拟证明杭州新世纪大酒店从2009年3月1日起即开始装修并停止营业。证据5，2007年、2008年锦绣江南公司租金支付凭证和租金发票，拟证明租金支付和结算的情况。其中2008年的支付凭证和租金发票一审时已提供。解百公司认为上述证据材料均不属于新证据，属于失权证据。为了二审法院全面查清事实，解百公司发表以下意见：证据1，2009年3月1日前的消防平面图，系单方制作的图纸，对其真实性、合法性及关联性均有异议。证据2，公证书，对真实性有异议。公证书明确表述《杭州新世纪大酒店八层平面图》（即证据1）系上诉人提供供参考，不是公证的事实；公证书中描述的行走路线没有全面反映现状。证据3，公证书，对真实性有异议。因上诉人自行停业，停业后无人值守，为了安全起见，被上诉人关闭了相邻的水电等开关。在一审期间，法官走访现场时，被上诉人即告知该事实，并希望法院查勘。证据4，公证书，对真实性、合法性、关联性均有异议。这不是被上诉人的合法授权人的行为，依法不产生任何效力。证据5，2007年、2008年租金支付凭证和租金发票，真实性没有异议，但是对证明对象有异议。一审已查明：上诉人负有按照租赁合同支付租金和物业管理费等义务，当发生结算往来时，经上诉人申请，被上诉人审核同意，可以将相关往来款冲抵应缴款；在被上诉人核准前，上诉人的付款义务应当按照合同约定履行。解百公司二审中提交了以下证据材料：证据1，楼层平面图，拟证明案涉租赁楼层通道的基本情况。证据2，楼层平面图，拟证明案涉租赁楼层通道装修后的基本情况。证据3，楼层平面图及照片3张，拟证明案涉租赁楼层通道装修因诉讼被迫中止的基本情况。证据4，消防审批文件，拟证明本案租赁房屋楼层通道装修经过消防审批、验收合格，不存在因消防因素使租赁合同无法履行的情况。锦绣江南公司对上述证据材料质证认为：证据1，系被上诉人单方提供，对真实性有异议。证据2，对真实性有异议，被上诉人称该楼层平面图系装修改造中进行消防设计时形成，从中可以看出案涉租赁场地所在第八层被列为消防改造、装修改造的范围，这在被上诉人提供的第4份证据中也可以得到印证；对关联性也有异议，不能证明目前租赁场地的现状即是证据2显示的状况。证据3，楼层平面图及照片，真实性、关联性均有异议，不能证明被上诉人拟证明的租赁场地楼层电梯因诉讼被迫中止的情况。恰恰能证明商场六楼至租赁场地的消防通道是断层的。证据4，真实性没有异议，但该份证据不能证明解百公司提出的证明对象，反而能证明租赁场地第八层及以上楼层消防验收未通过。对双方当事人二审提交的上述证据材料，本院审核认为，本案二审争议焦点是锦绣江南公司是否应支付2009年3月租金（关键在于该月有无经营）以及在本案中锦绣江南公司应付租金是否必须与相关消费挂账抵扣的问题。锦绣江南公司提交的证据1，解百公司提交的证据1、2、3、4均与本案二审争议焦点无关，本院不予采纳。锦绣江南公司提交的证据2、证据3，系对一审结束后（分别是2010年12月16日、2011年1月5日）案涉租赁场地情况的公证，与本案争议焦点无关，不予采纳；证据4，该现场电话录音，对杭州新世纪大酒店何时开始装修并停止营业不具有证明力；证据5，部分一审已提交过，对于一审未曾提交的2007年租金支付凭证和租金发票，不属于一审庭审结束后新发现的证据，不属于新证据，不予采纳。本院经审核双方当事人在原审提出并经庭审质证的证据，及其所作陈述内容，对原审判决查明事实予以确认。本院认为，关于本案锦绣江南公司是否应支付2009年3月租金的问题。虽然解百公司于2009年3月开始就其施工行为向锦绣江南公司发通知，但该月锦绣江南公司仍有经营活动，原审据此认定锦绣江南公司应支付租金至2009年3月底，正确。至于锦绣江南公司上诉提出双方当事人之间存在消费挂账并与租金等相关费用冲抵的情形，经冲抵，锦绣江南公司只需支付租金、物业管理费70261.34元的问题，本院认为，本案虽存在消费挂账与租金等相关费用相互冲抵的情形，但双方并未对挂账消费等结算事宜达成一致意见，一审法院在本案中对该问题不作审查，并无不当，锦绣江南公司对此可以另行主张。此外，与本院（2011）浙民终字第1号案认定同理，案涉《租赁合同书》解除后，锦绣江南公司应及时腾退所占有的租赁场地，并自行取回浙江新华资产评估有限公司【浙新评报（2010）第004号】《资产评估报告书》所列车辆、营业设施、低值易耗品、书画以及机器设备，因此，原判第三项处理正确，锦绣江南公司要求撤销该项的理由不成立。综上，锦绣江南公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实基本清楚，实体处理得当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10327元，由浙江锦绣江南餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙奕代理审判员张俊斌代理审判员张玉环二〇一一年二月二十一日书记员 王                           妍