福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第825号上诉人（原审被告）厦门市时代纵横房产行销有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**光明大厦西塔****。法定代表人柯剑锋，总经理。委托代理人陈清华、谢燕，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贵州金江航空液压有限责任公司，住所地，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨北衙村iv>法定代表人姬苏春，董事长。委托代理人林志铭、黄海萍，福建凌一律师事务所律师。上诉人厦门市时代纵横房产行销有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人贵州金江航空液压有限责任公司（以下简称金江公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第5519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人时代公司的委托代理人陈清华、谢燕，被上诉人金江公司的委托代理人林志铭、黄海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年9月8日，以金江公司为甲方（出租人），以时代公司乙方（承租人），双方签订二份《房屋租赁合同》，对时代公司承租金江公司所有址于厦门市湖里区和顺里4号603室和604室房屋进行约定。金江公司、时代公司提交的二份《房屋租赁合同》均为复印件而非原件，但二份《房屋租赁合同》除在租赁截止日期即是截止2009年10月31日或2011年10月31日和第六条第1款“……甲方同意乙方在屋内进行装修，其费用由乙方自理”或“……甲方同意乙方在屋内进行装修，装修费用抵一年六个月租金”的表述不同外，其他条款内容均一致，金江公司、时代公司对合同中一致部分没有异议予以确认。金江公司确认的《房屋租赁合同》无争议条款约定的主要内容是：租赁期限，自2006年11月1日起。一、甲方愿将坐落在厦门市湖里区和顺里4号603室（另一份合同为和顺里4号604室）出租给乙方（其中603室面积为93.32平方米、604室的面积为93.1平方米，均为三房一厅）……；二、甲乙双方约定的上述房屋年租金为人民币1万元……；六、房屋租赁期间，乙方保证并承担下列责任：……；4、租赁期届满乙方应按时把所承租房屋交还甲方。乙方如需继续承租上述房屋应在租赁期届满前一个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权；……；8、甲方同意乙方对外转租，承租期间，乙方有权和第三方签订租赁合同；等等。时代公司承租上述二套房屋后，将原来三房一厅改成一房一厅一套和二房一厅一套进行转租，租金据时代公司庭审时自认，二房一厅每月1200-1300元，一房一厅每月1000元。租赁期间届满后，时代公司没有证据证明已按《房屋租赁合同》的约定，将所承租的二套房屋交还给金江公司，租赁房屋仍在时代公司的控制之下。2012年7月12日，有位自称老柯的人在厦门小鱼网上发布“好房低租：东渡六中后门金海花园二房一厅”招租广告，每月租金为1480元，楼层6／7，还注明房子是原三房隔二房一厅。2013年6月13日，老柯又在厦门小鱼网上发布“厦门六中附近金海花园小区一房一厅一阳台出租”的招租广告，每月租金1400元，楼层6／7。讼争的二套房屋亦是金海花园小区的住宅。上述招租广告预留的联系电话为18906******。审理期间金江公司向法院申请向电信部门调查手机号为1890600****的持有人，向厦门市创优物业有限公司金海花园管理处调取讼争二套房屋的物业管理费用缴交情况。经法院向中国电信厦门分公司调查，手机号为1890600****的持有人为柯靖忠。经法院向金海花园小区物业管理处调查，讼争二套房屋的物业管理费用缴交至2013年9月30日，物业管理费用均由承租人自行缴交，缴费单据只填写房号不填写缴款人。金江公司于2013年10月份从金海花园小区物业管理处取回二套讼争房屋的钥匙。另查明，柯靖忠系时代公司公司的股东。后金江公司诉至法院，请求法院判令：1、时代公司将址于厦门市湖里区和顺里4号603室、604室房产恢复原状；2、时代公司立即向金江公司支付拖欠上述两套房屋自2008年4月1日起至2011年10月31日的租金71666.62元；3、时代公司按每月2500元的标准向金江公司支付拖欠上述两房屋自2011年11月1日至2013年9月30日的房屋占用费115000元。庭审中金江公司将诉讼请求变更为：时代公司按每月2500元的标准向金江公司支付拖欠上述两房屋自2011年10月1日至2013年9月30日的房屋占用费120000元。经庭审质证，法院对双方当事人提交的证据作如下确认：金江公司提交的证据有：1、《房屋租赁合同》二份；2、厦地房证第00209281、00209282土地房屋权证；3、招租信息；4、时代公司公司投资及出资信息、柯靖忠人员基本信息；5、公证书；6、厦门市湖里区和顺里603、604室房屋现场实景。时代公司对金江公司提交的证据2的真实性没有异议，法院予以采纳。时代公司对金江公司提交的证据3的真实性不予确认，对证据4、证据5的真实性无异议，但关联性有异议，认为柯靖忠的个人信息与本案无关。法院认为，柯靖忠与时代公司之间的关系与认定案件事实有紧密关联，柯靖忠身为时代公司公司的股东对外发布讼争房屋招租广告，时代公司没有证据证明这是柯靖忠的个人行为，因此，对金江公司提交的证据3、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性，法院予以确认。时代公司对金江公司提交的证据1、证据6的真实性不予确认，认为证据没有原件，证据6拍摄对象无法确认。法院认为，关于证据二份《房屋租赁合同》应结合时代公司提交的另二份《房屋租赁合同》一并阐述。原时代公司提交的二份《房屋租赁合同》均为复印件，但二份合同除在租赁截止日期和装修费用的承担存在差异外，其余条款内容均相同，原时代公司对相同部分的条款均无异议，因此，法院对原时代公司提交的二份《房屋租赁合同》双方认可的部分予以确认。金江公司提交的证据6，从图片和影像客观反映拍摄地点和房屋现状，因此，对金江公司提交的证据6，法院予以确认。时代公司向法院提交的证据有：1、《房屋租赁合同》二份；2、收据一张。金江公司对时代公司提交的证据2的真实性没有异议，法院予以确认。本案的争议焦点是，时代公司承租讼争房屋期满后，是否将为讼争房屋交还金江公司管理或者由时代公司继续转租。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》第六条第4款的约定“租赁期届满乙方应按时把所承租房屋交还甲方。乙方如需继续承租上述房屋应在租赁期届满前一个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同”。而租赁期满后，时代公司没有证据证明已将讼争房屋归还金江公司，时代公司在庭中所称已将讼争房屋交还给一个叫“小王”的人，但没有提供证据证明，金江公司亦不予认可。时代公司认为，即便在期满后没有交房，金江公司没有异议，原租赁合同继续有效形成不定期租赁合同。然，《房屋租赁合同》明确约定合同期满时代公司应当交还租赁房，只有双方另行达成新的租赁合意，时代公司才能继续承租讼争房屋。时代公司在租赁期满后，双方未另行达成租赁合同，时代公司也没有按金江公司合同约定继续向金江公司支付租金，金江公司也没有表示同意时代公司继续承租。因此，原时代公司之间的租赁关系因租赁期限届满而自然终止。由于时代公司没有证据证明合同期满后已将讼争房屋交还金江公司，而根据金海花园物业管理处证实，讼争房屋物业管理费用一直由承租人缴交至2013年9月30日，说明讼争房屋自合同期满后一直有人在居住，而这时讼争房屋是在时代公司的控制之下，金江公司有理由相信讼争房屋仍然是由时代公司在继续转租盈利。再者，时代公司公司的股东柯靖忠在厦门小鱼网上发布房屋招租广告，虽然广告没有注明具体的门牌号码，但从广告内容所指金海花园小区，系原三房隔二房一厅，楼层6／7，联系电话系柯靖忠手机等，结合时代公司在承租讼争房屋后对房屋结构进行改动，将原三房一厅改为二房一厅一套和一房一厅一套并进行转租的客观事实，证明厦门小鱼网上发布房屋招租广告就是指向讼争房屋，时代公司认为这是柯靖忠的个人行为，但没有提供相应的证据证实，故法院认为，金江公司主张的二套讼争房屋在租赁期满后至2013年9月30日前一直由时代公司转租盈利，符合客观事实，法院应以采纳。关于讼争房屋的租金问题。法院认为，时代公司在庭审自认其改变结构后二房一厅出租价格为1200-1300元，一房一厅出租价格为1000元。而柯靖忠在厦门小鱼网上发布的招租金额为二房一厅1480元，一房一厅1400元，金江公司主张时代公司每套每月按2500元的金额支付租金，符合讼争房屋应有的租金价格，法院应以支持。由于金江公司系2013年10月10日才向法院提起诉讼，其要求时代公司支付2011年10月10日之前的租金已起过二年的诉讼时效，法院不予保护。因此，时代公司应向金江公司缴交自2011年10月11日起至2013年9月30日的讼争房屋占用费118333元［（2500元÷30天×20天＋2500元×23个月）×2套］，金江公司诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、时代公司应于判决生效之后十日内支付金江公司房屋占用费118333元。二、驳回金江公司的其他诉讼请求。宣判后，时代公司不服，向本院提起上诉。上诉人时代公司上诉称，一、金江公司在开庭前选择违约之诉进行起诉，一审法院亦是以合同纠纷的案由受理了该案。依据《合同法》第一百二十二条及最高院《合同法若干问题解释（一）》第三十条关于请求权竞合的规定，若金江公司欲变更诉讼请求，应在规定的期限内提出申请。本案中，原审法院无视法律对请求权竞合的规定，同意金江公司在一审辩论已经结束的情况下，将合同之诉变更为侵权之诉，显然是程序错误，侵害了时代公司的权益。二、即便本案系物权保护纠纷，但在案证据无法证明本案满足侵权的构成要件，金江公司应承担举证不能的后果。时代公司在庭审中已向法庭陈述在租赁期间届满后已按金江公司的指示将房屋交还一个叫“小王”的人，而金江公司在一审庭审中也自认系从一个叫“小王”的人取得钥匙。即租赁期限届满后，时代公司已完成了房屋交付的义务，不再占有使用讼争房屋。在案证据仅显示柯靖忠在厦门小鱼网发布了招租广告，但该招租广告是否即为讼争房产，却无直接证据予以证明。本案中，无任何证据证明柯靖忠的个人行为代表时代公司，事实上，在案证据仅显示柯靖忠为时代公司股东，确未提供任何证据证明其转租行为与时代公司有何种关系，金江公司若认为柯靖忠个人行为代表时代公司，则应当举证予以证明。原审法院将本应由金江公司承担的举证责任任意转嫁到时代公司头上错误。本案在案证据无法证明时代公司存在实际控制讼争房屋的行为，即便金江公司选择侵权之诉，本案也不满足侵权责任的构成条件。三、本案房屋占有、使用费的计算标准无法律依据。目前，我国无相关法律、法规规定租赁期限届满后房屋占有、使用费的计算标准。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，本案应租赁合同所约定的租金标准计算房屋占有使用费。原审判决在没有任何法律依据，亦无任何证据支持的情况下，要求时代公司承担2500元／月的房屋占有费属肆意加重时代公司责任。4、无论本案法律关系为租赁合同法律关系还是物权保护纠纷法律关系，本案中讼争双方的租赁合同已于2009年10月31日期满，但金江公司怠于行使权利，直至2013年10月10日才向一审法院提起诉讼。依据我国《民法通则》第一百三十一条、《合同法》第一百一十九条关于减损规则的规定本案中，金江公司都应为其损失扩大部分承担相应责任。综上，时代公司请求二审法院撤销原审判决，改判驳回金江公司的诉讼请求。被上诉人金江公司答辩称，一、关于程序方面的问题，金江公司在一审立案的时候，并没有明确审定诉由，立案时的案由是由立案庭暂定的，业务审判庭可以根据审判情况，变更为更核实的案由。最高院关于民事诉讼证据的若干规定第35条规定了，在诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质，与人民法院根据案件事实做出定不一致的，人民法院应当告知当事人，可以变更诉求。也就是说，如果诉求不合适，一审法庭有释明的义务，金江公司也有变更诉求的权利。再者说，合同法解释一第三十条也没有明确规定，开庭后，不准变更诉由。综上，金江公司认为一审最终认定的诉由是正确的，在程序上也符合法律规定。二、本案完全符合侵权责任的四个构成要件。首先，时代公司有侵权行为，时代公司没有将讼争房屋归还给金江公司，反而继续出租牟利，侵犯了金江公司的收益权、占有权。有损害事实，时代公司收了租金，金江公司就没有收到租金，有因果关系，时代公司收了租金，导致金江公司不能收租金。至于说过错，时代公司在租赁期满后，没有履行义务，将房屋交还金江公司，这就是一种过错。三、关于占用费的法律规定，所谓的城镇房屋租赁司法解释，是指租赁合同无效的情况下，当事人请求按租金标准支付占用费，法院予以支持。但是，本案合同是有效的，租赁期满没有续签，时代公司在租期满后，继续出租牟利，金江公司要求占用费同样合乎法律规定，也符合法律精神。四、金江公司没有怠于行使权利，何况本案所谓的损失扩大，实际上是时代公司牟利数额的扩大，金江公司越晚收回房屋，时代公司收到的租金就越多，这不符合法律规定的精神。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。经审理查明，对于原审判决查明的事实，除时代公司认为其虽主张租金标准但同时陈述该价位不好出租及讼争房屋经常闲置、一审认定房屋仍在时代公司控制之下错误及双方都是确认从小王那边取得钥匙、一审查明从物业管理处取得钥匙错误外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，原审庭审笔录载明“审：鉴于原告变更诉求，被告是否需要新的举证期限？被代：在被告发表完辩论期限之后，原告变更了诉求导致了整个案件的法律关系发生了变化，我们同意放弃举证期限。要求原告明确诉求，并对本案证据作出新的确认。原代：明确诉讼请求，……。”本院认为，关于本案讼争房屋在租赁期满后直至2013年10月份金江公司从金海花园小区物业管理处取回二套讼争房屋钥匙之前由谁占有使用的问题。根据《房屋租赁合同》关于“租赁期届满乙方应按时把所承租房屋交还甲方，乙方如需继续承租上述房屋应在租赁期届满前一个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同”的约定，则时代公司应当举证证明其在合同期限届满后已将讼争房屋归还金江公司或又与金江公司重新签订租赁合同。由于时代公司未能举证证明其与金江公司继续存在租赁关系或将讼争房屋归还金江公司或金江公司指定接收人员，故原审法院认定时代公司在租赁合同期限届满后未将讼争房屋归还金江公司并无不当，时代公司关于根据金江公司指示将讼争房屋归还的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。经原审法院向金海花园物业管理处调查，证实在金江公司收回讼争房屋前，讼争房屋一直由承租人缴交物业管理费，因讼争房屋此段期间并未归还金江公司，结合金江公司提交的时代公司股东柯靖忠发布的招租信息，故时代公司对于何人基于何种原因承租讼争房屋及柯靖忠招租行为是否个人行为负有举证责任，时代公司关于原审法院举证责任分配不当的上诉主张本院亦不予采信。上述证据相互印证，可以证明时代公司在讼争房屋租赁期限届满后未经金江公司同意继续占有使用的事实，时代公司该行为构成对金江公司权利的侵害，依法应当承担相应的侵权责任。虽然金江公司在辩论阶段变更相应诉求，但该变更行为时代公司并无异议，且也未对诉讼标的予以增加，并未因此损害到时代公司诉讼权利，故时代公司关于本案诉讼程序违法的上诉主张本院不予支持。由于时代公司未经金江公司同意占有使用讼争房屋，故金江公司要求其支付房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费标准问题，由于金江公司未能证明时代公司系以其主张的2500元／月标准出租并得以持续出租，且其在租赁期限届满后未能及时收回讼争房屋导致损失继续扩大，对此金江公司负有一定责任，故时代公司要求参照相关法律规定按照原租赁合同约定的租金标准来计算房屋占用费的上诉主张理由成立，本院予以采纳。原审法院关于租金诉讼时效为2年的表述有误，但其关于本案时代公司应向金江公司支付自2011年10月11日起至2013年9月30日的房屋占用费的认定金江公司并无异议，故时代公司应向金江公司支付房屋占用费为39429元【（10000元÷365天×20天＋10000元÷12月×23天）×2套】。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第5519号民事判决第二项；二、变更福建省厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第5519号民事判决第一项为：厦门市时代纵横房产行销有限公司应于本判决生效之后十日内支付贵州金江航空液压有限责任公司房屋占用费39429元；三、驳回贵州金江航空液压有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回厦门市时代纵横房产行销有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费1350元，由金江公司负担906元，由时代公司负担444元。诉讼保全费1420元，由金江公司负担953元，由时代公司负担467元；二审案件受理费2667元，由金江公司负担1778元，由时代公司负担889元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁审 判 员  李向阳代理审判员  章 毅二〇一四年八月四日代书 记员  陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。