陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书（2014）定民初字第01175号原告（反诉被告）榆林市某某房地产开发有限责任公司。法定代表人高某某，该公司董事长。委托代理人朱某某，陕西言泽律师事务所律师。被告高某某（反诉原告）男，汉族，农民。委托代理人张某某，陕西三边律师事务所律师。原告榆林市某某房地产开发有限责任公司（以下简称榆林市某某房地产开发公司）与被告高某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月11日原、被告经协商一致订立《商品房买卖合同》（合同编号HF--2008--019），原告向被告出售位于定边县明丰苑小区2号楼1单元102室的在建住宅房一套。合同约定，该住宅房建筑面积为145.13平方米，每平方米价格为2180元，合同还约定，合同约定面积与产权登记不符的，以产权登记面积为准，双方按多退少补的原则据实结算，不再互相追究其他责任。2009年8月30日原告按约如期向被告交付房屋，并办理了房屋产权登记，原告向被告交付的房屋产权登记证记载的面积为151.02平方米，比合同约定的面积多出5.98平方米。产权证书交付后原告要求被告向原告支付多出的房屋面积价款12840元，被告一直推脱至今未付，此外，根据合同附件四的补充协议的约定，《商品房买卖合同》买受人即本案被告应当缴纳办理产权登记所产生的费用。原告为被告办理时垫付了办证费1352元。评估费600元，他项权证登记费160元。综上，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同具有法律效力。被告不按合同约定履行其义务，属违约行为，应承担违约责任，为此，提起诉讼请求依法判决确认原、被告订立的《商品房买卖合同》有效；判令被告向原告支付购房款12840元，支付办证费、评估费、他项权证登记费2112元；判令被告向原告自2014年1月8日起至判决生效之日按照银行同期贷款利率承担逾期付款的利息；判令被告向原告自2014年1月8日起至判决生效之日按日支付逾期应付款万分之0.5的违约金；本案诉讼费用由被告承担。原告就被告反诉答辩如下，1、依据法律规定，反诉应在举证届满前7日内提起，但反诉人在上次开庭时当庭提出反诉，在庭后原告才收到反诉状，所以反诉人提起反诉超过法律规定的法定期限。2、反诉人的反诉请求第一项不够具体明确，第一项请求之间没有关联性，所以请求依法驳回反诉请求，可另案起诉。3、在合同约定期限内原告给被告交付了房屋，被告也已经使用，双方没有在合同里约定办理产权登记证书的期限，产权证书办理下来后，已给被告交付。4、关于土地使用年限，在合同中并没有进行欺诈，且按照物权法的规定，住宅房屋的土地使用期限届满后，自动续期，榆林中院曾经就反诉人相同的请求进行过判决，这个判决是他们同一小区就同一问题同一块土地作出的判决。所以反诉人请求的房屋因土地使用年限而受到贬值不存在。5、反诉人要求赔偿住宅用地房屋损失，没有具体数额，不具体不明确。原告向法庭提交以下证据建设工程规划许可证、施工证、商品房预售许可证，证明原告销售给被告的商品房是合法的。商品房买卖合同，证明双方签订商品房买卖合同约定房屋面积为145.13平方米，实际面积151.02平方米，多出5.98平方米，如约定面积与产权登记不一致，以产权登记面积为准，多退少补，据实结算。收款收据二支，收费花名表1份，证明原告替被告垫支房屋住房贷款按揭评估费600元。收款收据1支，收款通知单1份，证明原告替被告垫支他项权证费160元。收款收据1支，收款通知单1份、业主产权一览表1份，证明原告代被告垫付各项办证费1352元。契税完税证及房屋所有权勘丈表各一份，证明被告实际取得的房屋面积是151.02平方米。定边县人民法院（2010）定民初字第1081号民事判决书、榆林市中级人民法院（2011）榆中法民一终字第00041号判决书，证明反诉人所反诉的土地使用年限问题，人民法院已经以生效判决的方式对与反诉人在同一块土地上案外第三人所提出的相同问题做出过判决，这个判决的效力应当及于反诉人，因为反诉人与该案当事人是在同块土地上，所提出的诉求是相同的，该判决最终结果是驳回对土地年限的请求。被告高某某答辩反诉称，原告诉请的欠购房款12840元，理由不能成立，根据最高人民法院商品房买卖相关司法解释的规定，超出实际购买房屋面积的3%以内应当由本案被告承担，超出3%的面积应当无偿归被告所有。理由为原、被告虽然在合同中约定了以产权登记面积为准，多退少补的原则，但该条款属于格式条款，如因该条款发生争议，应做出有利于本案被告的裁决。关于办证费、评估费、他项权证登记费通过举证属于被告承担的，应承担。关于增加诉讼请求部分，在人民法院确定被告应当承担给付之日不履行以后的利息承担。违约金双方未约定超出部分给付违约金。现提出反诉，2008年5月11日反诉人和被反诉人签订《商品房买卖合同》，房屋面积145.13平方米，价款316383元，合同约定“该地块土地面积为11980.35平方米，规划用途为商住，土地使用年限至2077年7月31日”。合同还约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书”。房屋约定在“2009年8月30日前”交付。根据合同约定和法律规定，被反诉人在向反诉人卖房用地使用年限进行欺诈，将用地50年以70年用地向反诉人进行出售，显然，反诉人购房用地70年成了50年，使房屋价值上受到损失。被反诉人未按合同约定给反诉人进行逾期办理房屋权属登记，被反诉人应承担违约赔偿。由于被反诉人不顾及矛盾化解，追求自身利益，迫于无奈，反诉人提出反诉，请求1、依法申请评估判决被反诉人承担给反诉人出售房屋145.13平方米，70年用地住宅权，现实际商住用地50年，即赔偿20年住宅用地房屋损失38000元（评估后按实际结算）。2、依法判决被反诉人给反诉人赔偿因迟延办理产权登记的违约金赔偿，金额为购房款316383元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算从2010年9月1日起到办证的2013年1月28日止。3、由被反诉人承担反诉费用。被告高某某未向法庭提交本诉证据，向法庭提交以下反诉证据商品房买卖合同，证明反诉人购买房屋土地使用年限截止2077年7月31日。反诉人购买房屋交付期限是2009年8月30日。反诉人应当得到房产办证时间是被反诉人将房屋交给反诉人的360日内办理。国有土地使用证，证明被反诉人向反诉人出售的房屋的土地使用年限至2056年6月13日。房屋所有权证书，证明反诉人取得房屋所有权证的时间是2013年1月28日。经庭审质证，被告对原告所举第1组证据无异议，但缺少建设用地许可证、建设工程使用证。对所举第2组证据真实性无异议，对合同内容中购买面积和办证费用无异议，但对评估费有异议，被告交的现金；故不存在评估。对合同第五条有异议，即房屋面积确认及面积差异的处理，该条款是格式条款，应当有利于买房人利益作出解释。故应适用最高人民法院关于商品房买卖的解释。对所举第3组证据有异议，收款收据形式要件不合法，被告没有委托进行评估。对所举4、5组证据均无异议，对所举第6组证据无异议，说明一点，契证上多出0.01平方米。对原告所举第7组证据（反诉证据）真实性无异议，但对证明的问题有异议，这个判决书不是本案的事实证据材料，与本案没有关联性，该判决虽已生效，但适用法律错误，不能以错误的判决适用本案。原告对被告所举反诉证据第1组证据真实性无异议，但原告并非欺诈被告将土地使用年限承诺至2077年7月31日，这个年限是在合同的第一条项目建设依据里面，摘抄土地使用证期限时办证人员错误书写，在销售商品房时原告的所有材料都是公开的，可以查询的，不存在欺诈。对办房产证交房后360日就要原告向被告交付房产证之说，是被告错误理解该条款，合同约定只是在这个期限内备案，未约定交付房屋所有权证的期限，对所举第2、3组证据无异议。本院对原、被告本诉证据和反诉证据作如下认定对原告所举第1、4、5、6组证据，被告无异议，应予以确认，对原告所举2、7组证据，被告对证据真实性均无异议，应予以确认，对原告所举第3组证据，是被告在办理银行按揭贷款是，评估机构进行房屋评估时收取的评估费，应予以确认。对被告所举3组反诉证据，原告对证据真实性均无异，应予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2008年5月11日原、被告经协商签订了商品房买卖合同（合同编号为HF--2008--019号）原告向被告出售位于定边县明丰苑小区2号楼1单元102室的在建住宅房一套。合同约定该住宅房建筑面积为145.13平方米，每平方米价格为2180元。如合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补据实结算，结算价格以原约定价格计算。付款方式为分期付款，房屋交付期限为2009年8月30日前，同时约定产权登记，即出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书。补充协议约定，买受人根据有关规定缴纳契税，办理产权登记所产生的费用（包括测绘、交易、评估、公证工本费等），以上费用应在接房时一次性付清。合同签订后，被告依约交了购房款316383元，原告按期交付了所售房屋。2013年1月28日原告给被告办理了房屋产权证，房屋产权登记面积为151.01平方米，合同约定面积与产权登记面积相差5.88平方米，房屋产权证已交付被告。2013年1月23日、2月4日原告替被告垫付办证费1352元、评估费600元、他项权证登记费160元。另查明，原告所出售给被告房屋土地使用年限至2056年6月13日，双方签订的合同土地使用年限至2077年7月31日。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同符合法律、法规规定，属有效合同，应继续履行。本案中，原告主张被告按合同第五条规定支付房屋面积差价，是双方当事人自愿约定，也不违背法律规定，故其所诉事实清楚，证据确实充分，理由成立，应予以支持。所诉支付办证费、评估费、他项权证登记费，证据充分、理由成立，予以支持。所主张增加事实请求部分，在限定期限内未预交案件受理费，依据法律规定，不予支持。被告反诉原告就土地使用权出让年限减少应赔偿20年住宅用地房屋损失主张，因该土地的使用权出让、规划、建设均由行政部门审批，不属于人民法院管辖范围，且《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用期限届满后，自动续期”的规定，不予支持，被告反诉原告迟延办理产权登记的违约金赔偿主张，依据双方签订合同第十三条“出卖应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人保证在合同约定的期限内办理好房产权属证书”该条款明确约定出卖人义务“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故“商品房交付后360日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，且原告将房屋产权证办理后已交付被告。所以被告该项主张理由不能成立，不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告榆林市某某房地产开发有限责任公司与被告高某某签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行。被告高某某于判决生效后五日内给付原告榆林市某某房地产开发有限责任公司购房款12818.4元，办证费1352元、评估费600元、他项权证登记费160元，共计14930.4元。驳回原告榆林市某某房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。驳回被告高某某反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告负担50元，被告负担220元，反诉费375元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  刘建海审 判 员  胡朋芹人民陪审员  薛 婷二〇一四年八月二十七日书 记 员  宋霄楠