西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2014）未民初字第03083号原告王晨，女，汉族。委托代理人牛雁。被告陕西巨威房地产开发有限公司。法定代表人王月霞。委托代理人李云飞。委托代理人吕美荣。原告王晨与被告陕西巨威房地产开发有限公司（以下简称巨威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晨的委托代理人牛雁，被告巨威公司的委托代理人李云飞、吕美荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晨诉称，其于2013年初购买了被告开发的位于西安市未央区沣渭新区阿房一路的巨威大秦郡小区第3幢2单元31层23105号房屋，建筑面积57.10平方米，其依照约定支付了购房全款281538元，但被告却不能在约定的2013年12月20日依法交付房屋，至今未取得该楼工程的竣工验收备案登记表等交房手续，导致其迟迟不能依法收房。被告曾承诺小区安装市政集中供暖设施、各楼楼内安装集中供热管道、小区内安装市政集中供热管路和换热站。但时至今日，小区3、4、7幢楼各楼楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站却仍未安装。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告从2013年12月20日到2014年6月30日迟延交房违约金5640元（若2014年6月30日仍不符合交房条件的，主张到实际交房日）；2、被告履行楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站的安装义务；3、本案诉讼费由被告承担。被告巨威公司辩称，1、原告主张其延期交房并支付延期交房违约金没有依据。2013年11月30日，业主在《关于给地漏下增设存水弯的意见》表中签字认可交房期限延长68天。另因政府强制治污减霾原因造成项目停工长达50多天，交房时间亦应予以顺延。基于业主多次寻找，其已同意支付三个月即90天的违约金，该承诺至今不变。故在2014年7月20日之前，双方并无违约金纠纷。2、涉案房屋已于2014年3月15日经四方验收合格，从2014年3月15日起已具备交房条件，原告拒不履行收房义务，责任在于原告，其没有承担更多违约责任的义务。3、购房合同约定天然气壁挂炉或市政集中供暖，原告在接受其选择确定的天然气壁挂炉供暖方式的同时再要求提供市政集中供暖相关设施，实质上是要求其同时提供两套供暖设备，该请求与合同约定相悖，而且显失公平，请求依法予以驳回。经审理查明，2012年9月29日，被告巨威公司经西安市住房保障和房屋管理局批准取得其开发的项目名称为巨威·大秦郡3、4、7号楼的《商品房预售许可证》。2013年年初，原告王晨与被告巨威公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于西安市沣渭新区阿房一路巨威·大秦郡小区第3幢2单元31层23105号的房屋一套，房屋建筑面积57.10平方米，房屋单价为每平米4930.61元，总房款为281538元；交房期限：出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2、因买受人逾期付款，买受人提出变更等原因造成所购房屋延期交付的；3、由于国家和当地政府相关行政机关及自来水、市政、天然气、热力公司的原因；4、由于国家或当地政府行为造成工程延期，遭遇影响施工的风雨雪天气造成工程延期，或传染疾病等其他非出卖人所能控制的原因，造成延期交房的；出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中包括天然气、暖气系统安装到位，暖气于房屋交付使用后第二个采暖季投入使用。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：除遇不可抗力外，未达条件期间综合物业管理费用由出卖人承担。合同附件四约定采暖：天然气壁挂炉或市政集中供暖。上述商品房买卖合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务，被告未能在合同约定的交房期限内向原告交付房屋。2013年11月30日，巨威·大秦郡部分业主提出为增强地漏防臭功能，要求增设存水弯，被告与部分业主（不包括原告）达成“关于给地漏下增设存水弯的意见”，载明：1、关于业主提出增设存水弯的意见，我们经过与业主代表、设计院、施工单位的多次沟通，为了消除广大业主疑虑，我公司决定遵从大部分业主的意见，本着一切以客户利益为首要原则的方针，在地漏下增设存水弯。施工图中地漏下未设计存水弯，并且均已安装完毕。因此，若要增设存水弯，需要设计院出具设计变更，施工单位重新施工。对1500余户，共计近6000个管道进行增改，并且需要上报相关管理部门重新报备；2、基于此种情况，原定于2013年12月20日的交工日期需向后顺延，工程全部增改完毕后，据农历新年不足十日，而施工人员需回家过年，故部分收尾修缮工作只能暂时搁置。农历新年正月十五后，施工人员才逐步返回工地继续施工，交房日期最晚不超过2014年2月28日。后被告巨威公司对部分地漏增设了存水弯。另查明，2013年10月18日，西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布《关于全区所有在建施工工地停工开展扬尘污染防治整改的通知》，要求包括被告在内的建筑工地停工。次日，被告停工，同年11月5日复工。2014年2月27日，被告在《西安晚报》发布“巨威·大秦郡交房公告”，通知巨威·大秦郡3、4、7号楼的业主将于2014年2月28日起进行交房。2014年3月15日，建设单位、监理单位、设计单位均在工程质量竣工验收表上签名盖章，施工单位代表只签字未盖章。2014年3月23日，被告向巨威·大秦郡的业主张贴“告知”，载明：1、小区供暖管道我方承诺一个月内供暖管道楼内安装完毕。2、道路硬化我方承诺于2014年4月底全部完成。3、天然气市政接入我方承诺于2014年6月底接通供气。各楼至小区换热站管道于2014年10月底接通。4、其他事宜按业主购房合同执行。2014年3月26日，被告巨威公司再次张贴“告知”，其中载明“关于天然气工程未完善情况，我公司正在全力和相关部门沟通，天然气室内工程已完工，外围工程施工正在进行中。市政配套费用我司已经全额缴清，但由于沣东目前没有集中供暖企业，无法实现市政供暖。鉴于此，项目目前采用壁挂锅炉采暖”。2014年6月10日，沣东新城市政园林局出具“关于三桥片区供热现状的情况说明”，沣东新城三桥片区规划范围供热热源主要为六村堡供热站。目前，六村堡供热站尚未建成，三桥区域绝大部分管网尚未铺设，阿房一路区域不具备集中供热条件。原告认为，建设工程必须经过建设行政部门竣工验收，建设方提供“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，才符合交房条件。被告认为建筑工程经四方验收合格后即符合交房条件。因诉争房屋是否具备交付条件以及是否应当安装市政供暖设施采用市政供暖双方存在争议，原告遂诉至本院形成诉讼。诉讼中，由于双方各持已见，致调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、关于给地漏下增设存水弯的意见、关于全区所有在建筑施工工地停工开展扬尘污染防治整改的通知、复工通知书、交房公告、关于三桥片区供热现状的情况说明、“告知”及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。根据原告的诉讼主张及被告的答辩意见，本案争议的焦点为：一、诉争房屋的交付条件及交付时间问题；二、原告要求被告履行楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站的安装义务是否成立。关于房屋的交付条件及交付时间问题。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房经验收合格”即交付，双方对该条款的理解存在争议。《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建筑工程施工质量验收统一标准》国标第6.0.7规定“建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”根据上述规定，被告巨威公司交付商品房时，应当向买受人出示《建设工程竣工验收备案表》，而被告至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，应视为尚不符合法定的商品房交付条件。因被告未按约定的时间将符合法定条件的房屋交付原告，故被告应当依照合同约定的“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”条款，承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。关于违约金计算所涉约定交房时间问题。原告主张交房时间为合同约定的2013年12月20日，被告辩称因给地漏增设存水弯与业主协商交房时间延至2014年2月28日，但针对延期交房仅有部分业主签字认可，且在施工过程中被告并没有按照签字业主的要求增设存水弯，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。对被告辩称因政府原因导致停工，交房时间应予以顺延的意见，依照合同约定，应予以采信。根据被告提交的西咸新区沣东新城治污减霾工作领导小组办公室发布的停工复工通知，可认定停工18天客观属实。对被告称应再扣除15天治污减霾时间，因被告只提交有沣东新城政府要求停工的通知，而未提交复工通知，无法认定其停工天数，故对该意见不予采信。据此，确认约定交房时间可据实予以顺延至2014年1月7日。被告迟延交房，应当自2014年1月8日起按合同约定向原告支付迟延交房违约金。本次诉讼中，原告主张至2014年6月30日期间的迟延交房违约金，依法予以支持。原告主张2014年6月30日之后至实际交房之日期间迟延交房的违约金，因被告需要到相关行政部门进行建设工程竣工验收报备，且报备完成时间和条件是否成就尚不确定，实际交房时间亦无法确定，故原告的此项主张本案不予审查，其可待交房条件或实际交房时间确定后，就尚未处理的迟延交房违约金，由双方协商或另案解决。关于原告要求被告履行楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站安装义务能否成立的问题。购房合同约定“天然气壁挂炉或市政集中供暖”，后在履行合同过程中被告虽承诺采用市政集中供暖在楼内安装供暖管道、各楼至小区换热站管道接通，但在交房已超过约定日期及市政供暖管道无法接通的客观情况下，被告未向业主履行其上述承诺，而采用了天然气壁挂炉的供暖方式。根据沣东新城市政园林局《关于三桥片区供热状况的情况说明》及本院对相关部门进行调查的情况，被告开发的巨威·大秦郡所在区域管网尚未铺设，近期不具备市政集中供暖条件客观属实。在被告已提供天然气壁挂炉方式供暖的条件下，原告再要求被告提供市政供暖相关配套设施，有悖公平原则，故对于原告主张被告履行所购楼房楼内集中供热管道、楼外集中供热管道管路、换热站安装义务的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告陕西巨威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王晨支付违约金4898.76元。驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（原告已预交），由被告承担，于履行给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  同 创代理审判员  张鲜鸽人民陪审员  张存财二〇一四年八月二十七日书 记 员  杨 妮