上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第15748号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人王鸿艳。委托代理人邹侠。被告上海朗宏置业有限公司。法定代表人周勤。委托代理人马云飞。委托代理人阚赢，江苏世纪同仁律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）诉被告上海朗宏置业有限公司（以下简称朗宏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月23日、8月13日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司委托代理人王鸿艳、邹侠，被告朗宏公���委托代理人马云飞、阚赢到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汉宇公司诉称，被告于2013年9月与原告签订项目销售代理协议及补充协议，约定被告委托原告代理销售“朗诗未来树”项目的房屋。原、被告确认代理费用按月结算，代理期限内累计销售1－30套，佣金按销售协议成交总价的1.5%计算，代理期限内销售31－60套，佣金按销售协议成交总价的1.8%计算。原告已按合同约定完成销售代理事项，被告未按协议约定支付代理费人民币（以下币种相同）878，196元。故诉请判令：被告支付代理费878，196元；被告支付逾期付款违约金9，660元，即自2014年1月5日起，按欠付金额每日万分之一，计算至2014年4月8日止。被告朗宏公司辩称，依照双方合同约定，原告主张代理费应当提交其代理房屋的成交确认书、房款付清的凭证、成交报告清单，但原告举证中没有相关证明材料，其主张的代理费用双方尚未结算，付款金额不确定，其中有部分成交合同并非原告的客源，故不同意原告的诉请。经审理查明，2013年9月12日，朗宏公司（甲方）与汉宇公司（乙方）签订《项目销售代理协议》，约定就“朗诗未来树”项目甲方委托乙方销售，销售代理期间2013年9月1日至2013年12月31日；协议履行期限内乙方派出一名销售人员进驻甲方案场，凡乙方带至现场客户均由甲方人员接待，并由甲乙双方指定人员共同签字确认乙方提供的看房客户确认单，之后将确认书原件交由乙方留执，以此确认乙方客户。若有一方变更本条所述指定人员的，应及时书面通知对方。甲方确认乙方客户后，甲方不得再行确认该客户为其他销售代理人的客户，否则，无论该客户是否通过乙方与甲方成交，均视为乙方代理成功。甲方在确认乙方��户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，有权拒绝确认该客户为乙方客户；乙方客户与甲方签订本项目相关认购书并支付定金后，乙方配合甲方销售人员与客户签订预售（销售）协议，该客户签订预售（销售）协议及支付首付款当天，甲方将根据看房客户确认单与乙方签署成交确认通知书，以确定具体成交事宜；代理服务费用支付条件：凡乙方客户与甲方签署《商品房预售协议》或《商品房出售协议》等证明买卖关系成立的有效协议后，且乙方客户全部房款到帐后，甲方应按约定的时间向乙方支付佣金。支付时间：以前款约定为前提，每个月的5日前由乙方向甲方提交成交报告清单，经甲方书面确认后由乙方提交付款申请书并向甲方提供正式、合规佣金发票，甲方在收到乙方请款报告和发票后3个工作日内按约定支付乙方佣金，以转帐或支票形式支���；甲方指定余鹏代表甲方作为本项目的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本协议履行期限内，甲方发生与该项目销售有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行告知。该工作协调人变更，甲方应及时书面通知乙方；违约责任，在乙方没有任何履约过错、过失的前提下，甲方应按照本协议约定及时、足额支付给乙方各项代理服务费用。甲方未按本协议约定的期限向乙方结算并支付代理佣金的，每逾期一天，甲方应按未支付金额的万分之一向乙方支付逾期违约金。协议另对其他事项作了约定。同日，朗宏公司（甲方）与汉宇公司（乙方）签订补充协议，约定甲乙双方确认，甲方签署看房客户确认单后，如甲方认定相应客户在乙方介绍之前已经进入甲方用友系统或存在非由乙方开拓的其他情形，则相应客户的成��不得计入乙方销售指标，甲方不因此向乙方支付佣金；双方就佣金提取按套结算，计算方式：代理期限内累计销售1－30套，该部分房屋佣金为销售协议成交总金额＊1.5%。代理期限内累计销售31－60套，该部分房屋佣金为销售协议成交总金额＊1.8%。协议订立后，双方按约履行。委托销售期限届满后，原告向被告主张佣金未着，遂提起本案诉讼。审理中，原告提交了看房客户确认单、客户确认单、《上海市商品房预售合同》各38份，以证明被告方已确认涉案的38户客户为原告介绍客户，该38户客户向原告确认经原告介绍勘察房屋，38户客户已与被告签订房屋买卖合同。经质证，被告认为，38份看房客户确认单中有35份系被告方余鹏签字，3份非余鹏签字，即原告清单编号25、27、36；清单编号27、29的看房客户确认单名称与销售合同买房人的名称不��，以上编号的合同不应计算给原告佣金；原告提交的客户确认单并非原、被告合同约定的确认文件，该部分文件真实与否涉及第三人，被告无法确认且与本案无关；原告清单编号1的客户，其销售合同上没有被告盖章，该客户直至2014年才与被告签订合同，超出了原告的代理期限；另通过被告的电话回访，其中有12户电话访户称系自行看房，并非原告介绍，其他客户尚未联系到，因此，结算中该些客户的销售合同不应计算给原告佣金。被告向本院提交了录音证据1组，以证明其向38户客户中的12户进行过电话回访，接访人在电话中表示购房时系自行看房，没有通过中介介绍。被告另提供了清单编号为10、12、14、23、31、37户的合同最后付款时间，认为该六户合同的最后到款时间均在2014年，原告从2014年1月5日起计算逾期付款违约金有误。经质证，原告对录音证据的真实性持有异议，认为录音不能反映是否受访者本人，且不排除存在被剪辑，被告在事后向购房人核实购房情况，其在电话中的提问明显带有倾向性，受访者的回答有敷衍或随口回答的现象。对六户购房者合同款项于2014年全款到帐的事实无异议。另查明，余鹏签字的看房客户确认单上被告方代表有余鹏及署名为“贇”（即沈毓贇）的签名或盖单确认，三份非余鹏签字的看房客户确认单上有被告其他员工以及“贇”（即沈毓贇）的签名或盖章；清单编号27号看房客户确认单的电话联系信息与销售合同上购房人的联系方式一致，实际已经成交；清单编号1的购房人于2013年9月29日单方签署了销售合同，被告未在该合同上盖章，该客户的购房款已在2013年9月全款支付，由被告收取。审理中，原告对38户购房户的购房合同制作了佣金计算清单，计算应收佣金为878，196.67元。被告对涉案38户购房户的购房合同依照合同签约时间的先后计算佣金数额为877，477元。原告同意按被告的计算方式计算佣金数额，同时原告表示在佣金计算中同意扣除被告有异议的第29户客户的佣金计19，571元，另按照合同签约时间先后对原第35户客户的佣金计算比例1.8%调整至1.5%，扣除差额4，366元，故被告应支付的佣金减少至853，540元。逾期付款违约金的计算基数中原告同意扣除六户2014年全款到帐的合同的佣金，计算基数调整至713，833元。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《项目销售代理协议》、补充协议、看房客户确认单、客户确认单、《上海市商品房预售合同》及付款凭证、录音证据等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告订立的《项目销售代理协议》以及补充协议，系双方当��人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应按照协议切实履行各自的权利义务。原告提供的看房客户确认单以及销售合同，证明被告已在委托销售期间确认相关客户为原告的销售客户。被告在《项目销售代理协议》中指定余鹏为其在该委托事项中的工作协调人，负责各项事务的审核、签字确认。协议履行中被告签署给原告的看房客户确认单中均有余鹏以及沈毓贇代表被告方签字或盖章确认，原告有理由认为沈毓贇的签字、确认即代表了被告的意思表示，涉案争议的编号为25、27、36的看房客户确认单，有被告方沈毓贇的签字或盖章，相应销售合同也已签订成立，且编号27号看房客户确认单的电话联系信息与销售合同上购房人的联系方式一致，故被告认为其从未确认该三户客户为原告客户的意见，本院不予采纳。被告通过事后电话回访认为38户客��中至少有12户并非原告介绍，不得计入原告方的销售业务。被告的电话录音难以确定其真实性，且电话录音内容中的问答形式明显带有随意性，不能客观的反映事实。故不能仅凭被告的录音记录认定该客户在原告介绍之前已经进入被告的用友系统或存在非原告开拓的其他情形。在被告已经出具看房客户确认单且相应销售合同已签订并履行的情况下，被告应当向原告支付佣金。对于争议的编号1客户，被告虽然没有在客户签字的2013年9月29日的销售合同上盖章，但实际被告已在当月收取了该客户的全部房款，故双方间的买卖合同已实际履行，该争议客户应当计算入原告计算佣金的范围。原告的客户与被告签订销售合同并支付款项后，被告没有与原告签署成交确认书并结算、支付佣金，原告诉请被告支付逾期付款违约金，并对违约金的计算基数，扣除了合同全款付款时间��于2013年12月31日合同的佣金，符合双方协议的约定，本院予以支持。逾期付款违约金的计算，以713，833元为计算基数，自2014年1月6日起计算至2014年4月8日止，按每日万分之一，计算金额为6，639元。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海朗宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司代理服务费853，540元；二、被告上海朗宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司逾期付款违约金6，639元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12，402���，减半收取计6，201元，由被告上海朗宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一四年八月十五日书记员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的��失赔偿额的计算方法。……