安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）马民一终字第00010号上诉人（原审原告）：安徽海纳尔建材贸易有限公司，住所地：安徽省马鞍山市银杏大道717号1栋4楼，组织机构代码56496779-4。法定代表人：毕波，该公司经理。委托代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马鞍山市花山房地产开发有限责任公司，住所地：安徽省马鞍山市花山区湖北东路477号，组织机构代码15062222-7。法定代表人：尹长潮，该公司董事长。委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。上诉人安徽海纳尔建材贸易有限公司（下称海纳尔公司）因与被上诉人马鞍山市花山房地产开发有限责任公司（下称花山开发公司）确认合同有效纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第01749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人海纳尔公司的委托代理人顾春雷、被上诉人花山开发公司的委托代理人李明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。海纳尔公司在原审中诉称：2011年8月18日，花山开发公司与其签订了综合楼办公用房购销合同，将本市花山区银杏大道717号1栋房屋1-4层房屋出售给海纳尔公司，海纳尔公司根据合同约定支付了相关款项。另据双方及花山开发公司与安徽省第二建筑工程公司（下称安徽二建公司）马鞍山分公司以工程款抵房款的约定，在房屋竣工后，购房款就已实际支付完毕。房屋建成竣工验收后，海纳尔公司于2012年3月入驻装修并办公至今，但花山开发公司却一直拒绝办理房屋过户手续。故诉请判令：一、确认双方于2011年8月18日签订的综合楼办公用房购销合同合法有效；二、花山开发公司协助海纳尔公司将花山区银杏大道717号1栋房屋所有权和国有土地使用权过户给海纳尔公司；三、确认花山开发公司于2013年7月31日向海纳尔公司发出的解除房屋买卖合同的通知无效。原审查明：2010年11月，花山开发公司与安徽二建公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议》各一份，约定：花山开发公司将花山创业园综合楼、26#单层钢结构厂房的建筑安装工程发包给安徽二建公司施工；26#厂房建筑面积1686平方米，综合楼建筑面积2922平方米；合同造价约估500万元（最后以决算为准）；工期为210天（自2010年11月至2011年6月）。合同签订后，安徽二建公司将上述工程发包给毕波承包施工。2011年8月18日，花山开发公司与海纳尔公司签订一份《综合楼办公用房购销合同》，主要内容为：一、花山开发公司将坐落于马鞍山市银杏大道717号1栋1-4层办公用房出售给海纳尔公司，建筑面积约2900平方米，单价为2207元／平方米，总价款（包干价）为640万元（含税款）。二、付款方式及期限为：按照出卖人花山开发公司与安徽二建马鞍山分公司签订的建筑工程合同付款条件，以工程款抵付房款，多退少补。购买方所做此项工程必须在2011年11月底前全部验收结束，如未结束出卖方有权终止合同不退任何费用及工程款。该建筑物为期房出售，买受人在2010年12月8日前预付购房款10万元，2011年7月16日再给付50万元，余款在此工程结束后一个月内一次性结清，逾期未付清，出卖方有权收回此房另行出售，出卖方已付购房款作为违约金不予退还。三、交付期限：1、出卖人暂定2012年10月30日前，交付给买受人使用；2、该综合楼以出卖人提供的图纸为准，为框架结构。四、水、电概况：该综合楼中的水为管线到位，照明为电线到户，买受人自行申请用电和户外用水手续（费用买受人自理）。五、买受人在付清全部房款后，出卖人将办理权属登记。出卖人负责提供办理产权证的相关资料，办证费用由买受方承担。此合同在办理产权证时报房产部门备案。出卖人保证出售的综合楼没有产权纠纷和债务纠纷。该合同签订前，海纳尔公司已于2011年7月15日向花山开发公司预付购房款80万元。2011年9月21日，花山开发公司办理了上述工程的竣工验收备案。但花山开发公司与安徽二建公司一直未能办理工程款的结算。海纳尔公司在银杏大道717号1栋综合楼竣工后，遂入驻该楼进行办公。2012年11月8日，花山开发公司办理了银杏大道717号1栋的房产证。期间，海纳尔公司委托花山开发公司代其借款，但一直未予归还。2013年3月6日，海纳尔公司的法定代表人毕波承诺于2013年3月7日10时向花山开发公司支付借款500万元的利息，如到时未付，该公司在2013年3月15日前自动搬离银杏大道717号1栋办公楼。届期，海纳尔公司未予付款，亦未搬离银杏大道717号1栋办公楼。2013年6月，花山开发公司向海纳尔公司发出解除合同通知书并在海纳尔公司经理室和大门口张贴。原审认为：花山开发公司是具有房地产开发资质的房地产企业，其与海纳尔公司于2011年8月18日签订的《综合楼办公用房购销合同》中对房屋座落、面积、价款及付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等进行了详细的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，具有商品房买卖合同的形式要件，且双方意思表示是真实的。由于在合同签订时花山开发公司尚未取得预售房许可证且至起诉时也并未取得预售许可证，致使双方对该《综合楼办公用房购销合同》的效力问题发生了争议。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该规定，人民法院在认定未取得商品房预售许可证明前就已经订立的商品房预售合同法律效力时，是以效力待定合同来处理。即意味着，如果在起诉前该合同具备了有效合同的条件就应当以有效合同进行处理。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》中之所以规定未取得商品房预售许可证的预售合同属无效合同，是因为其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于商品房预售的禁止性规定。本案中，虽然花山开发公司至今尚未取得商品房预售许可证明，但花山开发公司却在起诉前取得了该房屋的产权，对拥有产权的房屋进行销售并不为法律或行政法规所禁止。因此，本案中花山开发公司与海纳尔公司双方签订的房屋买卖合同因具备了有效合同的条件而应当认定为有效合同。故对海纳尔公司诉请确认花山开发公司与其于2011年8月18日签订的《综合楼办公用房购销合同》有效的诉讼请求，依法予以支持。因花山开发公司与安徽二建公司一直未能办理工程款的结算，且海纳尔公司尚欠花山开发公司委托借款的本息至今未予归还，海纳尔公司亦承诺如到期未支付借款利息，将于2013年3月15日前自动搬离银杏大道717号1栋办公楼。花山开发公司鉴于海纳尔公司违反合同约定，不履行支付购房款的义务，遂向海纳尔公司发出解除合同通知书，行使合同解除权，符合法律规定。海纳尔公司请求确认花山开发公司向海纳尔公司发出的解除合同通知无效，缺乏法律依据，依法不予支持。由于海纳尔公司未支付购房款，其与花山开发公司之间的房屋买卖合同已解除，海纳尔公司要求花山开发公司协助其办理花山区银杏大道717号1栋房屋所有权和国有土地使用权过户手续，显然缺乏法律依据，依法亦不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年11月4日作出如下判决：一、确认原告安徽海纳尔建材贸易有限公司与被告马鞍山市花山房地产开发有限责任公司于2011年8月18日签订的《综合楼办公用房购销合同》有效；二、驳回原告安徽海纳尔建材贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽海纳尔建材贸易有限公司负担。宣判后，海纳尔公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，事实与理由如下：一、原审认定海纳尔公司未按合同约定付款不是事实。根据合同约定，640万元购房款的支付方式为：2011年7月16日前付60万元，余款以工程款冲抵。海纳尔公司于2011年7月14日支付房款78万元，2011年7月15日支付80万元，加上之前支付的30万元，合计支付188万元。即使按原审认定的80万元，也已超过了合同约定的60万元。目前双方正在进行工程款审计，待审计数额得到双方确认后多退少补，故海纳尔公司并非未支付房款。原审认定支付给花山开发公司第一分公司的78万元不是房款也与事实不符。二、原审认定花山开发公司2013年6月1日解除合同的通知有效，合同已解除，系适用法律不当。首先，花山开发公司起诉时间是2013年5月8日，第一次开庭时间是6月14日，但均未提交该证据，不符合情理。其次，花山开发公司向在同一栋办公楼办公的海纳尔公司送达通知，不可能不送交或邮寄，而采用张贴的方式，且张贴的时间、持续的时间无证据证明，不能认定通知已送达。第三，该证据确认的解除合同行为不具有合法性。一是解除合同的原因是花山开发公司认为海纳尔公司欠其民间借贷500万元，不符合《合同法》规定的法定解除或约定解除的理由；二是花山开发公司已履行交房义务，海纳尔公司也履行了付款义务，合同的主要义务已履行完毕，仅剩过户手续未办，花山开发公司无权解除合同；三是合同不可能多次解除，2013年7月第二次开庭时，花山开发公司代理人在海纳尔公司不承认于6月1日收到解除合同通知的情况下，通知海纳尔公司的代理人于本次开庭时解除合同，其行为可以视为已撤销6月1日的解除合同通知。三、原审认定海纳尔公司向花山开发公司借款500万元及多次承诺放弃购房合同均不是事实。花山开发公司并无充分证据证明海纳尔公司从其公司实际取得500万元；毕波出具的文件系其个人行为，其是否向花山开发公司借款以及借款数额多少均与海纳尔公司无关。四、海纳尔公司与花山开发公司之间购房合同的主要义务均已履行，目前尚余产权过户手续未办理，根据法律和合同约定，该请求应当达到支持。花山开发公司辩称：1、花山开发公司未收到海纳尔公司支付的房款。2、解除合同通知不是单方行为，而是双方合意；海纳尔公司曾承诺在2013年3月15日还款，否则就搬出房屋；由于双方在同一办公楼办公，故无需采用邮寄的方式送达，而直接送达时毕波不签收，所以采取了张贴的方式，海纳尔公司的工作人员均可以看到。3、关于500万元借款问题，由于海纳尔公司至今未还款，其承诺的解除合同的条件已成就，合同已解除。4、海纳尔公司主张房屋已交接不是事实，毕波是安徽二建公司马鞍山分公司的实际经营人即承建人，在房屋建成尚未办理竣工验收及产权登记手续即入住，属于强占。5、毕波的行为是履行职务的行为，其作出的解除合同的承诺代表海纳尔公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，海纳尔公司向本院提交安徽江南工程咨询有限公司出具的《关于创业园26#厂房及综合楼审计情况的说明》一份，证明经双方多次核对，审计结果为527万元，施工单位已签字确认，现等待花山开发公司签字。该工程是用工程款抵房款的。花山开发公司对施工结果有异议，不是海纳尔公司的原因没有核算工程款。花山开发公司未提供新的证据。对海纳尔公司提交证据的真实性持有异议，且认为与本案没有关联性。合议庭评议认为：海纳尔公司提供的证据与本案不具有关联性，不予认定。二审查明的事实除与原审相同外，另查明：海纳尔公司法定代表人毕波同时是花山区银杏大道717号1栋办公楼的承建单位安徽二建公司马鞍山分公司的负责人。2012年8月3日，海纳尔公司向花山开发公司出具承诺书，同意将花山区银杏大道717号1栋1-4层综合楼购房合同由花山开发公司收回，作为花山开发公司替海纳尔公司融资300万元抵押担保。如海纳尔公司无能力偿还本金或利息，花山开发公司将此综合楼拍卖，拍卖金额归花山开发公司。2013年3月6日，海纳尔公司法定代表人毕波向花山开发公司出具承诺书，承诺在2013年3月7日上午10时支付欠花山开发公司的500万元利息，否则承诺在2013年3月15日前自动搬出花山区银杏大道717号1栋办公楼。本院认为：本案二审的争议焦点为海纳尔公司诉请花山开发公司协助办理花山区银杏大道717号1栋房屋所有权和土地使用权过户手续，有无事实和法律依据，应否得到支持。对于花山开发公司与海纳尔公司签订的《综合楼办公用房购销合同》的效力，原审已作出判决，认定合同有效，双方对此均未提出上诉，本院依法予以确认。由于海纳尔公司法定代表人毕波同时是该办公楼的承建单位安徽二建公司马鞍山分公司的负责人，在办公楼竣工后海纳尔公司入住办公的事实不能认定为花山开发公司向海纳尔公司交付房屋的行为。由于海纳尔公司委托花山开发公司代为借款无力偿还，海纳尔公司及毕波个人出具的承诺书应视为海纳尔公司向花山开发公司约定的解除合同的条件，当海纳尔公司不能按承诺书约定的期限偿还借款及利息，花山开发公司有权解除双方的《综合楼办公用房购销合同》。2013年6月1日，花山开发公司以张贴的方式向海纳尔公司发出了解除合同通知，双方之间《综合楼办公用房购销合同》已经解除，海纳尔公司无权要求花山开发公司协助办理花山区银杏大道717号1栋房屋所有权和土地使用权过户手续。综上，原审认定事实清楚，适用法律适当，海纳尔公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费元80元，由上诉人安徽海纳尔建材贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 辉代理审判员  信贵贤代理审判员  张茂进二〇一四年四月三日书 记 员  丁 莉附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；