山东省滨州市中级���民法院民 事 判 决 书（2014）滨中民一终字第230号上诉人（原审被告）刘某，男，1971年5月13日出生，汉族，住山东省邹平县。委托代理人王守德。被上诉人（原审原告）邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会，住所地。法定代表人贾兹富。上诉人刘某因租赁合同纠纷一案，不服山东省邹平县人民法院（2013）邹商初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人王守德，被上诉人邹平县黛溪办事处东关村民委员会法定代表人贾兹富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年12月1日，邹平县黛溪办事处东关村民委员会以邹平县黛溪办东关村东升商城房产管理处的名义与刘某就东升商城沿街编号为1-11的商铺2间签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2010年12月1日至2012年11月30日，月租金4850��，每月租金于上月的24日-26日缴纳，即先付租金后使用房屋；为保证合同的履行，刘某需向邹平县黛溪办事处东关村民委员会交纳相当于六个月的租金作为租赁合同保证金，合同到期后保证金退还给刘某；刘某擅自解除合同，除支付相应期限的租金和费用外，还应向邹平县黛溪办事处东关村民委员会支付相当于三个月租金的违约金；刘某若不按时缴纳房屋租金，每超期一天，按每天10元向邹平县黛溪办事处东关村民委员会支付滞纳金，直至交清全部房租为止。2010年11月1日、11月23日刘某分别交纳租金3888元、4850元，2010年12月1日，刘某交纳租房保证金29100元。邹平县黛溪办事处东关村民委员会、刘某双方均确认2010年12月份的租赁费已交清，2010年12月份之后的租赁费未再交纳。邹平县黛溪办事处东关村民委员会以刘某欠交该商铺租金为由，于2013年5月22日诉至法院。原审���院认为，邹平县黛溪办事处东关村民委员会与刘某所签房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”邹平县黛溪办事处东关村民委员会与刘某所签租赁合同于2012年11月30日到期，到期后，刘某继续使用该商铺，应按原合同约定支付相应的租赁费用。邹平县黛溪办事处东关村民委员会主张2013年1月至4月租赁费按每月6790元计算，与双方约定不符，亦不符合法律规定，对该主张法院不予支持。刘某辩称邹平县黛溪办事处东关村民委员会主张租赁费按每月6790元计算没有依据，对该辩称理由，法院予以采纳。自2011年1月份至2013年4月30日，刘某共应支付邹平县黛溪办事处东关���民委员会租赁费135800元，邹平县黛溪办事处东关村民委员会请求超出此数额部分，不予支持。刘某辩称邹平县黛溪办事处东关村民委员会不是本案所涉商铺的产权所有人，不应作为房屋租赁合同的主体，但对此未提供相应证据材料，并且就本案所涉商铺并没有第三人要求主张权利。房屋租赁合同是邹平县黛溪办事处东关村民委员会与刘某所签，刘某亦已经向邹平县黛溪办事处东关村民委员会交纳了一个月的租金和相应的保证金，并实际使用至邹平县黛溪办事处东关村民委员会起诉之日，邹平县黛溪办事处东关村民委员会与刘某双方均履行了上述合同，故对刘某上述辩称理由，不予采纳。邹平县黛溪办事处东关村民委员会要求刘某支付违约金14550元，但本案中刘某仅存在拖欠租赁费的违约行为，并未与邹平县黛溪办事处东关村民委员会解除合同，不符合双方约定的支付违约金的条件，故对邹平县黛溪办事处东关村民委员会该项要求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、刘某于本判决生效之日起五日内支付邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会租赁费135800元；二、驳回邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会其他诉讼请求。如果刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3630元，由邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会负担350元，刘某负担3280元。宣判后，刘某不服上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，对涉案房屋的产权归属认定错误。包括涉案租赁房屋在内的资产都是邹平东升商城开发有限公司拥有的法人资产。被上诉人不是涉案房屋的合法权利人，被上诉人与上诉人签订的租赁合同因侵害“东升商城”的权利而无效，所谓的“东升商城管理处”无权签订合同。上诉人实际使用房屋产生的租赁费，应由邹平东升商城开发有限公司法定代表人或股东代表收取，租赁费由被上诉人邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会收取于法无据，于理不通。请求撤销邹平县人民法院（2013）邹商初字第382号判决，发回重审或改判驳回一审原告起诉。被上诉人邹平县黛溪办事处东关村民委员会称，一审法院认定的房屋权属、租赁关系正确。邹平县黛溪办事处东关村民委员会在集体土地上建立了“东升商城”，产权归村集体所有，经黛溪办事处和村两委决定，成立“东升商城管理处”，所建立的门面对外出租，房屋租赁权有村委会统一管理并租赁收费，所收费用用于发放村民生活费、村民退休生活���。包括上诉人刘某在内的所有房屋租赁户，均自愿与邹平县黛溪办事处东关村东升商城管理处签订了房屋租赁合同，并积极交纳保证金和部分租金。后上诉人既不支付拖欠的租金，也不续签合同。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，上诉人刘某的上诉主张不能成立，请求二审法院驳回上诉人刘某的上诉请求。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人刘某称涉案租赁房屋属邹平东升商城开发有限公司的资产，为证实其主张，上诉人在二审中提供邹平东升商城开发有限公司出具的证明、企业法人营业执照及涉案房屋的产权登记资料，邹平东升商城开发有限公司的证明中称邹平县城黄山三路黛溪三路拐角处商城大楼的产权归其所有，房屋产权登记资料中申请产权登记的房屋所有权人为李道明，领取产权证书的时间为2001年8月8日，上诉人刘某所提供的上述证据材料中体现出的涉案房屋的产权主体有两个即李道明和邹平东升商城开发有限公司，在所提供的证据相互矛盾的情况下，上诉人刘某又未提供权利证书等其他证据印证邹平东升商城开发有限公司出具的证明，因此，上诉人刘某主张涉案租赁房屋属邹平东升商城开发有限公司所有证据不足。结合被上诉人邹平县黛溪办事处东关村民委员会在二审中提供的五份证据、邹平县黛溪街道办事处在一审中出具的证明及本案当事人在本案一、二审中的陈述，可以认定东升商城所有商铺自2010年10月由邹平县黛溪办事处东关村民委员会实际管理，且在2010年12月1日，邹平县黛溪办事处东关村民委员会以邹平县黛溪办东关村东升商城房产管理处的名义与刘某签订了东升商城沿街商铺的两间房屋租赁合同，其后刘某亦向邹平县黛溪办事处东关村民委员会交纳了一个月租金和相应保证金，因此，上诉人刘某主张涉案租赁房屋系邹平东升商城开发有限公司的资产与其先前签订并履行合同的实际行为不符，上诉人刘某主张涉案租赁合同无效证据不足，本院不予支持。在与邹平县黛溪办事处东关村民委员会签订租赁合同后，上诉人刘某实际使用涉案房屋至邹平县黛溪办事处东关村民委员会起诉之日，上诉人刘某应按合同约定支付相应租赁费，一审法院判决上诉人刘某支付租赁费135800元，事实清楚，证据充分。综上，上诉人刘某的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李添珍审判��孙兴春代理审判员  刘连义二〇一四年八月三十日书 记 员  纪菲菲