上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第3680号原告袁德高，男，1950年7月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告霍文斌，男，1965年7月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省。两原告共同委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。被告上海易甫实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人卞勤凤，董事长。委托代理人郭文玺，男。委托代理人汪翔，上海市托普律师事务所律师。原告袁德高、霍文斌诉被告上海易甫实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。2013年12月10日，被告向本院申请对系争房屋内由被告装修和搭建部分的价值进行评估。本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司进行评估。本院于2013年10月17日、2013年11月19日和2014年3月20日三次公开开庭进行审理，原告袁德高、霍文斌及委托代理人干建根、被告委托代理人郭文玺、汪翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁德高、霍文斌诉称：2011年2月22日，两原告与被告签订了《房屋场地租赁协议书》，约定被告向两原告租赁位于上海市青浦区沪青平公路XXX、YYY号内的面积1,670平方米的房屋，租金为每日每平方米人民币0.37元，租赁期限自2010年8月1日至2013年7月31日。到期后，两原告要求被告腾退，被告迟迟不见行动，故原告诉至法院请求判令：1、被告腾退位于上海市青浦区沪青平公路3837、3839号内1,670平方米租赁房屋；2、被告支付两原告房屋使用费(面积1,670平方米，每日每平方米0.37元，自2013年8月1日起至被告实际腾退之日止)，及水电费(以实际腾退日抄见数为准)。在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付水电费的诉请。被告上海易甫实业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。2007年两原告从上海子发工贸有限公司(以下简称“子发公司”)处承租系争房屋，2007年10月17日，上海裕甫机电有限公司(以下简称“裕甫公司”)与两原告就系争房屋签订了租赁协议。2008年，因裕甫公司无法在青浦区租赁厂房，故重新注册新公司(即本案被告)。2009年11月6日，两原告与被告就系争房屋签订了租赁协议，租赁期限为2009年11月6日至2011年5月5日。2011年2月22日，两原告与被告重新签订了租赁协议书，约定租赁期限为2011年8月1日至2018年7月31日，租金为22万元每年。2011年签订的合同是在2009年原有的合同文本上直接修改的，被告在修改的地方进行盖章确认。之后原告找到被告要求涨租金，被告未同意。原告找人出面协调，双方协商租金每两年涨5%。之后被告无法联系两原告，也无法正常支付租金。2009年签订的合同共有3份，原告每人手中各执一份，被告执一份。2011年修改的合同仅有2份。此次原告起诉是利用手中没有修改的第三份合同变造的。经开庭审理查明：2007年4月27日，两原告(乙方)与案外人上海子发工贸有限公司(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方已经与上海顺康乳业发展有限公司(以下简称“顺康公司”)签订《土地租赁合同》，由甲方承租位于沪青平公路XXX、YYY号的土地及房屋，租赁期限至2025年3月31日，甲方租赁的土地及房屋的房地产权证分别为沪房地青字2004第XXX**号、沪房地青字2004第YYYYY号，土地65亩，厂房8,311.41平方米，其中有证面积7,247.01平方米，无证面积1,064.4平方米。甲方在承租土地上对相关房屋进行了改造建设。甲方将部分房屋及土地租赁给乙方，土地面积为2,544平方米，房屋面积为2,350平方米。租赁期限自2007年4月27日至2025年3月31日。乙方愿意对甲方进行相应的收益补偿，补偿金为1,739,000元。乙方承接转租合同中甲方的全部权利，并承接转租合同中甲方的全部义务。2007年10月17日，两原告(甲方)与裕甫公司签订《房屋场地租赁协议书》，约定甲方将沪青平公路XXX、YYY号内的房屋出租给乙方使用。租赁面积1,670平方米，租赁期限自2007年11月6日至2009年11月5日。租金为每平方米每天0.38元，合计每年23万元，每3年递增5%。甲方已向乙方出示租赁区域的房地产权证，乙方知晓其中(新建的房屋)，系由原旧房改建，因此不具备政府部门颁发的产权证等文件，乙方对此表示接受并同意按此现状，以本协议约定的租赁价格承租，乙方亦不因此原因要求终止本协议或主张协议无效，进而要求甲方承担赔偿损失等责任。2009年11月6日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋场地租赁协议书》，约定甲方将沪青平公路3837、3839号房屋出租给乙方使用，租赁面积1,670平方米，租赁期限自2009年11月6日至2011年5月5日。租金为每平方米每天0.35元，合计每年213,342.50元。租金支付方式为三个月一付，先付后用，在上一期末月支付。乙方在协议生效之日支付押金19,166元。协议终止，乙方归还租赁区域并结清所有欠费，由甲方于十天内无息退还乙方。甲方负责房屋的正常维修，室内装修由乙方自负，但不能破坏房屋承重结构，协议到期不再续租，应将房屋恢复原样。甲乙双方在协议履行过程中如有擅自终止合同的，违约方应依法赔偿对方一切经济损失。乙方逾期交付租金，应按所欠租金以每天3‰支付违约金，拖欠满一个月甲方有权终止协议，并有权追回所欠租金。乙方如超过一个星期未缴纳水、电等费用，甲方有权将乙方停电、停水，并有权向乙方追回水、电等费用。甲方已向乙方出示租赁区域的房地产权证，乙方知晓其中(新建的房屋)，系由原旧房改建，因此不具备政府部门颁发的产权证等文件，乙方对此表示接受并同意按此现状，以本协议约定的租赁价格承租，乙方亦不因此原因要求终止本协议或主张协议无效，进而要求甲方承担赔偿损失等责任。2011年2月22日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋场地租赁协议书》(该协议系双方在2009年签订的租赁协议书原件上直接修改)，租赁期限自2011年8月1日起。租金为每季度55,000元。被告租金支付至2013年7月31日，2013年8月1日之后的租金未支付。目前系争房屋的阁楼由被告使用，其余部分由被告转租给案外人贺林龙和林孙文用于木制品加工。另查明，2006年12月26日，上海市青浦区规划管理局作出行政处罚决定，内容为子发公司未经规划部门审批同意，擅自于2005年7月在青浦区沪青平公路XXX、YYY号顺康公司土地上建造车间仓库等建筑，属违法建设，应予以拆除。2007年6月5日，子发公司向本院提起行政诉讼，要求撤销上述行政处罚决定，本院判决维持行政处罚决定。又查明，2008年9月2日，被告公司经工商登记注册成立。法定代表人为卞勤凤，股东为卞勤凤与郭颖佳。案外人上海裕甫机电有限公司于2006年3月6日成立，法定代表人为郭文玺，股东为郭文珙、郭文玺和郭颖佳，2012年5月12日起处于吊销未注销状态。再查明，2013年12月，经被告申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对被告的装修价值进行审计。上海联合工程监理造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书结论为涉案工程现值为174,174元。原告对司法鉴定意见书内容无异议，但认为装修施工时间为2007年1月至3月，2007年4月原告从子发公司购买系争房屋，故厂房内的装修已经包含在购买房屋的价款中，被告搭建的部分属于违章建筑，不应当予以补偿。被告对司法鉴定意见书内容无异议,但是认为实际施工时间应为2008年下半年到2009年上半年，另鸽棚的商业价值应当另行评估。鉴定人员出庭接受当事人的质询。2014年3月21日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具了鉴定报告补充说明，原、被告一致表示不需要开庭质证，由法院认定。以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的房屋场地租赁协议书、租赁合同、被告提供的房屋场地租赁协议书、银行对账单、收款收据、收条、银行业务回单、本院调取的(2007)青行初字第18号行政判决书及卷内材料、照片、调查笔录等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、原告起诉时认为原、被告签订的合同已经到期，故被告应当腾退。在案件审理过程中意识到系争房屋因没有合法的建造手续，系违章建筑，故合同无效，被告理应腾退并支付使用费和水电费，被告缴纳了的押金19,166元，应当先抵扣被告欠付的费用；2、系争房屋是子发公司承租后在空地上搭建的没有合法建造手续，原告在租赁合同中实际以补偿金的方式购买了系争房屋。从原、被告签订的租赁协议中可以看出，被告对系争房屋无产权证是清楚并且认可的，原告向子发公司购买系争房屋之前，被告就已经向子发公司承租了系争房屋；3、被告主张的装修及添附是原告出租给被告之前就已经存在的，且被告也没有依据予以证明，被告仅搭建了鸽棚，且被告搭建的鸽子棚等未经原告同意，且属于违章建筑，应当予以拆除，原告不同意利用也不同意补偿。原告每两个月查看厂房三次；4、被告2009年11月6日才与原告签订租赁协议，之前是裕甫公司签订的协议，两者是两个独立的法人，裕甫公司合同到期后未向原告主张过装修损失。被告表示：1、原、被告签订的租赁协议未到期，被告不同意腾退。被告并不清楚系争房屋是否属于违章建筑，被告一直认为系争房屋是合法的，如果法院认为租赁协议无效，则要求原告返还租赁期间的所有租金，赔偿装修及添附损失并返还押金；2、2006年裕甫公司与子发公司就系争房屋已经签订了租赁协议，原告向子发公司承租系争房屋后，裕甫公司与子发公司的租赁协议协商终止，由原告与裕甫公司直接签订租赁协议。被告于2008年下半年至2009年上半年期间对系争房屋进行了装修，主要包括隔墙、地坪、隔房间、阁楼、鸽棚、卫生间、厨房等，相关凭证目前无法提供，被告装修和搭建都是经过原告同意的；3、裕甫公司与被告是有承继关系的关联公司，两个公司的法定代表人是夫妻关系，裕甫公司因注册地不在青浦区，无法租赁厂房，所以才重新注册为被告继续租赁系争房屋，且裕甫公司也从未放弃对装修损失的主张。在案件审理过程中，案外人上海裕甫机电有限公司表示，其于2006年10月起承租系争房屋，当时房屋状况接近毛坯，因其注册地不在青浦无法继续承租，故公司的实际控制人郭文玺、卞勤凤夫妇另在青浦注册成立被告公司继续承租系争房屋，被告公司实际于2008年下半年至2009年上半年期间对系争房屋进行了装修。在案件审理过程中，法院向案外人子发公司调查，其物业管理人员表示子发公司从顺康公司承租房屋后，搭建了系争房屋，没有合法建造手续，实际以补偿金形式出售给原告。被告承租之前，系争房屋是出租给其他租户，当时的租户已经将厂房进行了分隔，厂房内搭建了房间、厨房和卫生间，并且地板墙砖都铺好了。被告装修和搭建的部分为：厂房外的彩钢夹芯板房、鸽棚，厂房内的地坪涂料、最东边的一堵石膏板墙和门、推拉门、防盗窗、阁楼的楼板和木地板，其余都是上一个租户留下的。子发公司在该份调查笔录上盖章予以确认。原告认为子发公司负责人有变更，此物业管理人员对当时情况并不清楚。被告认为子发公司的物业管理人员陈述基本真实，但是鉴定报告中所列项目均为被告装修和搭建。在庭审过程中，两原告表示，仅要求被告腾退系争房屋，不要求实际使用人一并腾退。被告实际腾退前的水电费目前无法确定数额，故暂不要求在本案中处理。押金依照合同约定应在结清所有欠费后返还，故目前不具备返还条件，等被告腾退后，原、被告结清所有款项，如有多余原告同意返还。被告表示虽然对鉴定报告中的施工时间有异议，但是被告认可鉴定报告认定的价格，同意依照鉴定报告计算装修搭建损失。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同中的租赁房屋无合法建造手续，且已经被规划部门认定为违章建筑并责令限期拆除，故双方所签订的租赁合同违反了法律法规规定，是无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，各自承担相应的责任。从租赁合同中可以看出，签订合同时，原、被告对系争房屋的产权状况是清楚且认可的，从原告陈述看，其对被告搭建部分也是知晓的，故双方均存在一定过错。合同无效后，被告理应腾退系争房屋。被告实际使用系争房屋，应按原合同约定的租金标准计算实际使用费。被告已经支付了2013年7月31日之前的使用费，故应按照合同约定的租金标准支付2013年8月1日至实际腾退之日止的使用费。裕甫公司与被告虽为两个独立的法人，但是实际控制人及股东系家庭成员，且承租系争房屋也是连续的，故其权利义务有一定的承继关系，被告有权主张系争房屋的装修及扩建损失。被告在厂房外搭建的彩钢夹芯板房，无合法建造手续，理应予以拆除。被告为自己使用而搭建的鸽棚，合同无效腾退时理应一并予以拆除，被告租赁的是厂房，合同中未约定用于养鸽，且鸽子是动产，被告要求赔偿鸽棚的商业价值于法无据。被告认为鉴定报告中所有项目均为其装修和搭建的，但是未能提供相应的依据。原告认为其从子发公司处购买系争房屋包含了装修部分，从原告与子发公司的租赁合同可以看出，原告承接子发公司的全部权利和义务，故原告取代了子发公司的出租人地位，而并非购买了装修和搭建。原、被告均无证据证明被告实际装修扩建的范围及时间，而子发公司作为前一手的出租人，对房屋租赁过程是知晓的，其表述相对客观真实，故本院依照其陈述的内容，结合鉴定报告中对应的项目，依照原、被告的过错程度、房屋实际租赁年限、公平原则，酌情认定原告应当支付被告装修搭建损失30,000元。因原、被告未结清腾退之前的所有款项，故押金目前不具备返还的条件。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海易甫实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX、YYY号号房屋；二、被告上海易甫实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告袁德高、霍文斌房屋使用费(以每季度人民币55,000元为标准，自2013年8月1日起至实际腾退之日止)；三、原告袁德高、霍文斌应于本判决生效之日起三十日内支付被告上海易甫实业有限公司装修损失人民币30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由被告负担；鉴定费人民币12,000元,由原告负担人民币900元，被告负担人民币11,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一四年四月三日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。