海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第60号 原告：朱天慧，女，1972年11月1日出生，汉族，自由职业者，住四川省成都市。 委托代理人：白俊艳，女，1957年12月21日出生，汉族，住海南省琼海市，系由四川省成都市青羊区苏坡乡中鹏社区推荐。 被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：李成雄，该公司董事长。 委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。 原告朱天慧与被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白俊艳，被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年下半年，原告向被告预订被告开发的琼海商业步行街第五栋一单元1102房，并预交了2万元定金。2010年12月20日双方签订了商品房买卖合同，合同约定房价款为229210元，交房日期为2011年12月8日。被告2012年6月19日才通知交房，按原告实际收房时间2012年6月19日计算，被告逾期交房194天。被告在2012年6月给业主发出无具体日期的收楼须知等材料中，《延期交房谅解备忘录》里称由于受台风、洪水、雨天、豪华路改造，特别是受步行街道路市政工程的延误影响导致延期交付。原告认为琼海的地理位置决定降雨偏多且常有台风，被告在确定合同工期时应当考虑，不能以此为据免责；步行街项目工地道路有豪华路、爱华路、新春湾街及兴工路横道，因此，该项目不应受影响，且二期工程的7#楼建设就是在步行街南端封闭不允许大车通行的情况下施工作业的，被告称豪华路改造导致工期延误不合理；步行街道路工程电力、自来水、排污、排水、通信等均为被告组织管理和施工的项目内容，是被告组织协调管理的职责所在，并非市政部门直接管理实施的市政工程，且该区的1.2栋住宅路已于2011年6月中旬交房投入使用，第4栋就更不应存在这方面的影响。综上，被告逾期交房属被告组织管理不善，应依据合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止（即2011年12月8日-2012年6月19日共194天）按原告已支付房价款的日万分之三支付违约金。为此，原告特诉至法院，请求判令被告：1、按合同房价款向原告支付延期交房违约金13340元；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告的违约责任。2、付款凭证，证明原告缴纳房款、契税、维修基金等款项。3、收房须知，证明被告通知交房时间已经逾期。4、延期交房备忘录。5、缴款通知书。6、入伙通知书。7、验收交接书。证据4-7证明被告延期交房。 被告辩称：被告延期交房情况属实，但这是由于客观原因造成的，比如雨天、台风、市政道路施工、农电网升级改造等不可抗力导致。根据合同不可抗力的免责条款约定，被告据此可以免责。 被告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、备案证，证明被告履行了为原告在房管局备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇特大暴雨等不可抗力，严重影响了被告施工进度。5、会议纪要，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函，证明被告施工过程中遭遇不可抗力影响。 经质证，被告对原告证据1-7的真实性、合法性及关联性均没有异议，对证据1的证明内容不予认可，被告延期交房属实，但不应承担责任，证据4中原告没有签名。原告对被告证据1-6的真实性均没有异议，对证明内容均不予认可。本院对原告证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对被告证据的真实性均予以确认。 经审理查明：2010年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海商业步行街第5幢1单元1102号房，建筑面积为60.96平方米，其中套内建筑面积51.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.28平方米。单价按套内建筑面积每平方米4435.18元，总价款229210元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定，被告应当在2011年12月8日将验收合格的商品房交付原告。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；或者设计变更和工程量增加及市政配套工程延误等，出卖人可据实予以延期。第九条约定，如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告依约支付了总房款229210元，同时向被告缴纳了办证费用、水电开户费、燃气费、初装费等费用16566元。2012年6月19日，被告向原告交付房屋。2014年2月19日原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付自2011年12月8日至2012年6月19日逾期交房194天的违约金13340元。被告认可逾期交房，其抗辩因雨天、台风、豪华路及其配套工程的施工，影响了小区建设工期，符合合同约定的可据实予以延期的情形，因此，应免除违约责任。 另查，琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中。被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼，原告购买的步行街第5幢住宅楼2012年6月1日通过竣工验收，2012年7月27日取得竣工验收备案证。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。 琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。通往商业步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路外，还有其他道路，但其他道路必须经过爱华路或者人民路，爱华路、人民路白天禁止运输建筑材料车辆通行。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：被告逾期交房是否应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年12月8日前将房屋交付原告，被告在2012年6月19日才向原告交房，逾期交房194天。被告认可逾期交房，但认为因天气、豪华路市政工程的影响，应免除责任。原告认为通往步行街住宅楼工程项目的道路除了豪华路，还有其他道路，因此，豪华路市政工程的改造对住宅楼工程施工没有影响。豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，豪华路市政改造工程在施工期间禁止载重车辆通行，虽不属于法定不可抗力影响，但属于双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第二项“设计变更和工程量增加及市政配套工程延误”约定的情形，影响了住宅楼项目工程的施工进度。通往住宅楼工程的道路除豪华路外，还有其他道路，但这些道路均必须经过爱华路或者人民路，而爱华路与人民路白天均禁止运输建筑材料车辆通行，影响工程建设材料的运输。因此，被告逾期交房确受豪华路市政改造工程影响。为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，根据公平原则，综合考虑被告违约的过错大小、延期交房时间等因素，可酌情确定被告华升公司承担50％的逾期交房违约责任。至于农网升级改造是否影响住宅楼建设工期的问题。步行街系被告投资建设，原、被告签订合同之前该步行街已开始建设，农网升级改造工程系步行街的配套工程，被告与原告签订合同时应充分考虑步行街配套工程的工期，约定合适的交房时间。因此，被告抗辩农网升级改造影响了小区建设工期，理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，被告逾期交房194天，应承担194天总房款日万分之三的违约金。因被告延期交房是受豪华路市政改造工程影响，酌情确定被告承担50％的逾期交房违约责任，故被告应承担逾期交房的违约金为6670元（229210元×194天×0.0003×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告琼海华升投资开发有限公司在于本判决生效之日起十日内，向原告朱天慧支付逾期交房违约金人民币6670元。 二、驳回原告朱天慧的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币134元，由原告朱天慧承担67元，被告琼海华升投资开发有限公司承担67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  张家谋 二〇一四年四月十七日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。