天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨港民初字第3256号原告吕福友，男被告天津大港油田房地产开发有限责任公司，住所地天津大港油田**院，组织机构代码10371518-0。法定代表人马鸣超，职务董事长兼总经理。委托代理人徐宏志，该公司办公室主任。原告吕福友诉被告天津大港油田房地产开发有限责任公司（以下简称大港油田房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理，依法由审判员包津燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕福友，被告天津大港油田房地产有限责任公司委托代理人徐宏志出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕福友诉称，2011年2月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于原大港区海景六路与港东七道交口的西南侧汇康园2-1-302室的商品房一套，并交纳房款328355元。合同约定，被告于2012年10月31日前交房。但到期后，被告未能按期交房，2013年5月20日被告在未取得住宅商品房准许交付使用证的情况下违规向原告交房，至2013年5月20日，已经逾期201天，根据合同约定，被告逾期交房应当承担违约责任，故诉至法院要求判令1.被告向原告赔偿因逾期交房产生的自2012年11月1日起至2013年5月20日止的利息11000元（按照银行同期贷款利率6%计算）及违约金6600元（按照日万分之一计算），共计17600元；2.判令被告支付原告自2013年5月20日至取得住宅商品房准许交付使用证并实际交付房屋日止的违约金及利息；3.本案诉讼费用由被告承担。原告提供不动产统一发票、住宅维修基金缴款收据、完税证各一份；天津市商品房买卖合同一份、补充合同一份。被告大港油田房地产公司辩称，根据合同第三条规定，如遇不可抗力不能履行合同的，按照变更合同处理，因此，实际交房日期不应当是2012年10月31日。根据原、被告签订的买卖合同规定，如因不可抗力导致的逾期交房，被告不承担违约责任，补充合同第6.3条明确约定，为遵守、配合政府法规政策的变化，或因政府部门、政府行为而引致的延误，属于不可抗力，鉴于被告开发的土地存在高压线、地下油气管线等多处障碍物，因政府原因而未拆除，影响了工程的开工建设和施工进度，被告认为上述情况符合原被告双方的约定。因此，被告不应承担违约责任，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告提交以下证据：1.2008年5月14日被告就本案涉及土地高压线及输油管导致施工迟延的问题向原大港区政府出具的报告及区政府相关领导所做的批复；2.2010年8月30日，被告就上述问题向滨海新区领导所做情况反映及滨海新区区委的收文登记；3.天津市滨海新区人民法院做出的（2013）滨港民初字第2481号生效判决书一份，证明本案涉及的诉争房屋已经具备入住及交付条件，被告已经办理完毕竣工验收前所需要的各种手续。经审理查明，被告大港油田房地产公司在2006年3月23日通过出让方式取得原大港区港塘公路东，旭日路北侧，编号为津港（挂）2006-05宗地的土地开发权。本案诉争房屋即位于该宗土地之上。原、被告于2011年2月17日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》一份，合同主要内容为：1.原告所购商品房为海景六路与港东七道交口的西南侧汇康园2-1-302室房屋；2.房屋面积77.26平米，总价款328355元；3.被告在2012年10月31日前，将验收合格的房屋交付原告；4.被告逾期交房的违约责任：逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应向原告交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。补充合同第1.6条还约定，逾期交房超出60日的，原告有权退房，也可以要求继续履行合同，同时被告应支付原告已经实际支付的房款计付利息，利息自合同约定被告应交付之日起至实际交付之日止，按照银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告如约履行交付房款义务，但被告未能按期交房，故成讼。另查，2013年4月23日，被告开发的港东新城汇丰园小区一期工程即1号、2号、4号、5号、6号和7号楼及汇康园小区一期工程即1号、2号、3号和5号楼已经勘察、设计、建设、监理、施工五单位验收合格。2013年5月被告以短信或电话的方式通知汇丰园、汇康园一期业主交房。此外，本院针对被告陈述的地上、地下障碍物的清除情况向有关部门进行了调查核实。2006年3月，被告取得的津港（挂）2006-05宗地土地使用权，交付时土地状况为毛地。该宗地上有两条南北向高压线，其中西侧6千伏为大港油田采油四厂所有，东侧110千伏为天津市电力公司滨海供电分公司所有。此外该宗地下有大港油田采油四厂的油气管线。2009年3月，被告出资迁移6千伏高压线后，被告开发的两个小区汇丰园、汇康园一期工程开工，2009年6月1日小区一期工程的地下油气管线切改完毕；2011年3月1日，110千伏高压线迁出完工，2011年3月初，小区二期工程地下油气管线切改完毕。2011年5月汇丰园、汇康园小区二期工程开工。以上事实，由原、被告当庭陈述以及双方向法庭提交的证据予以证实。双方争议焦点，被告未按期交付房屋是否为不可抗力所致？本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，本案中对逾期交房的事实，被告予以认可，但其以《补充合同》中双方约定“为遵守、配合政府法规、政策变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误”为不可抗力，提出逾期交房系不可抗力故不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告对于不可抗力的约定并不符合法律规定。首先，被告对于该宗土地上存在的障碍物在取得土地使用权后就已经知晓，并且在与原告签订商品房买卖合同之前的将近5年的时间内，其对地上地下的障碍物对商品房建设产生的影响，被告应当具有足够的预见性。其次，被告在土地障碍物没有拆除完毕的情况下即以团购的方式将部分房产预售给了团购单位和个人，其亦预见到了不能按期交付房屋的法律后果。在这种情况下，被告仍然同原告签订《商品房买卖合同》，同时在《补充合同》中，将由于政府行为所导致的迟延交付约定为不可抗力，并且没有将《补充合同》中的第6.3条规定提请原告注意，本条属于被告单方面免除自己的责任，根据《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故本院认定《补充合同》第6.3条属于无效条款。此外，经本院查明，被告所称的地上地下障碍物在被告与原告签订合同之前即已清除，因此被告抗辩不能成立。综上所述，被告未按照合同约定交付房屋，应当按照约定承担逾期交付的违约责任。原告要求被告支付违约金及利息（自2012年11月1日起计算至2013年5月20日为止），对该主张本院予以支持。关于原告要求被告支付自2013年5月20日至取得住宅商品房准许交付使用证并实际交付房屋日止的违约金及利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于判决书生效后三十日内支付原告吕福友自2012年11月1日起至2013年5月20日止的利息10849.2元（以328355元为基数，按照中国人民银行同期6%贷款利率计算）；二、被告天津大港油田房地产开发有限责任公司于判决书生效后三十日内支付原告吕福友自2012年11月1日起至2013年5月20日止的违约金6600元（以328355元为基数，按照日万分之一计算）；三、驳回原告吕福友其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告天津大港油田房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审判员  包津燕二〇一四年八月七日书记员  于康康法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同有不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。