山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)济民一终字第661号上诉人（原审被告）山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。法定代表人张子华，总经理。委托代理人刘学元，山东科创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）山东新世纪招标有限公司，住所地济南市。法定代表人李传茂，总经理。委托代理人张法水，山东法策律师事务所律师。委托代理人张海山，山东法策律师事务所律师。上诉人山东志成投资建设股份有限公司（以下简称山东志成公司）因与被上诉人山东新世纪招标有限公司（以下简称山东新世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2013年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人山东志成公司法定代表人张子华及其委托代理人刘学元、被上诉人山东新世纪公司的委托代理人张法水、张海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2006年8月3日，山东新世纪公司与济南志成规划建设总公司（以下简称济南志成公司）签订《房屋买卖合同》1份。合同约定，山东新世纪公司购买济南志成公司开发的坐落于济南市历城区某公建楼，房屋所有权证号为历城字第某号。该房屋共5层，其中地上4层，地下1层，总建筑面积2552.84平方米，其中地上面积2030.75平方米，地下面积522.09平方米。房屋转让价格为人民币1500万元。本协议签订三日内，山东新世纪公司支付房款1400万元，济南志成公司将该房屋房产证和钥匙移交给山东新世纪公司，待房屋产权证办理完毕交给山东新世纪公司后三日内，山东新世纪公司付清剩余100万元。济南志成公司应于山东新世纪公司付清1400万元之日起三十日内，将该房屋的产权证过户至山东新世纪公司名下。济南志成公司承诺该房屋土地分证手续与汇科旺园小区1号楼业主一同办理。山东新世纪公司应按合同约定时间付款，否则济南志成公司有权终止合同。济南志成公司保证在交易时该房屋没有产权纠纷，如因其造成山东新世纪公司不能按协议约定时间取得该房产权属证书，山东新世纪公司有权提出退房，济南志成公司须在山东新世纪公司提出退房要求之日起三日内将已付房款退还给山东新世纪公司。签订合同后，山东新世纪公司按照合同约定支付了购房款1500万元。山东志成公司向山东新世纪公司出具了600万元和900万元的购房发票。2006年8月10日，山东新世纪公司缴纳了房屋买卖契税45万元。2006年8月17日，山东新世纪公司取得了所购房屋的房屋所有权证。此后，因济南志成公司未能协助山东新世纪公司办理涉案房屋的国有土地使用权分证手续，引起诉讼。另查明，2003年5月，济南志成公司变更为山东志成公司。审理中，原审法院在2011年9月2日庭审时给予山东志成公司一个月的办理期限，但山东志成公司仍未能为山东新世纪公司办理《国有土地使用证》。原审法院认为，通过山东新世纪公司与山东志成公司的诉辩，双方当事人争议的焦点是山东志成公司未能为山东新世纪公司办理所购房屋的《国有土地使用权证》是否构成违约。双方签订的房屋买卖合同中已明确约定，山东志成公司应于山东新世纪公司付清1400万元之日起三十日内，将该房屋的产权证过户至山东新世纪公司名下，并承诺该房屋土地分证手续与汇科旺园小区1号楼业主一同办理。从该条约定，可以认定山东志成公司应当为山东新世纪公司办理土地使用权分割登记手续。但双方没有约定土地使用权分割办证的方式及期限。根据2002年11月22日修正的《山东省土地登记条例》第十五条的规定，山东志成公司作为开发企业，应当在办理商品房预售许可证明之日起三十日内，持土地证书和商品房预售许可证明向土地登记机关申请商品房预售土地登记，领取商品房用地宗地分割转让登记证明，并将证明的用途告知购房人。购房人应当自领取房屋产权证之日起三十日内，持该证明到土地登记机关领取土地证书。根据济南市国土资源局的规定，山东志成公司应携带宗地权属来源证明材料、房产证、营业执照等相关材料申请办理《国有土地使用权分割转让许可证》，然后由购房人在办理房产登记之日起三十日内持该许可证、购房合同等材料办理《国有土地使用证》。根据以上规定，山东志成公司应当办理《国有土地使用权分割转让许可证》，才能为山东新世纪公司办理涉案房产的《国有土地使用证》。但其至今未能办理，导致山东新世纪公司无法取得土地证书，构成违约。山东志成公司主张，因案外人孙某不办理房产证所致，根据济南市国土资源局《关于公寓式住址用地分宗定界的意见》（2007年8月20日济国土资字【2007】480号）的规定，同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记。因个别业主未办理房产证，导致无法一并申请登记。经审查，个别业主未办理房产证，并不影响其申请商品房预售土地登记，领取商品房用地宗地分割转让登记证明，亦不影响其办理《国有土地使用权分割转让许可证》。故该抗辩理由不能成立。虽然上述规定不是法律、法规的强制性规定，但却是导致山东新世纪公司不能取得土地证的事由依据。综上，双方当事人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。山东志成公司在合同中承诺涉案房屋的土地分证手续与汇科旺园小区1号楼业主一同办理，但该承诺并不能限制山东新世纪公司要求山东志成公司为其办理所购房屋的《国有土地使用证》的权利。山东志成公司应当为山东新世纪公司办理涉案房屋的《国有土地使用权证》。因合同中没有约定办理期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。．．．（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《城市房屋权属登记管理办法》第六条的规定，该司法解释规定中的房屋权属证书，应当包括房屋所有权证和国有土地使用权证。鉴于本案买卖合同中没有约定办理土地证的期限、违约金以及损失赔偿额的计算方法，且山东新世纪公司主张的经济损失难以确认，故山东志成公司应自山东新世纪公司起诉主张权利之日（即2011年6月10日）起，至房屋《国有土地使用证》办理完毕之日止，以已付购房款1500万元为基数，按照人民银行同期逾期贷款利率计算，赔偿山东新世纪公司经济损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告山东志成投资建设股份有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告山东新世纪招标有限公司办理坐落于济南市历城区某公建楼的《国有土地使用证》。二、被告山东志成投资建设股份有限公司自2011年6月10日起，至涉案房屋《国有土地使用证》办理完毕之日止，以已付购房款1500万元为基数，按照人民银行同期逾期贷款利率计算，赔偿原告山东新世纪招标有限公司经济损失，于判决生效之日起十日内过付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46900元，由山东志成投资建设股份有限公司负担。上诉人山东志成公司不服原审判决上诉称，一、原审判决认定“双方没有约定土地使用权分割办证的方式及期限”系认定事实错误。双方在《房屋买卖合同》中明确约定“该房屋土地分证手续与汇科旺园小区一号楼业主同时办理”。该合同内容系双方在签订合同时，基于土地分割办证需要“同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记”的政府政策所达成的双方共识，也是分割办证的方式及期限的明确约定。该合同约定的办理土地使用证的条件，是附条件的民事法律行为。我国《民法通则》第62条规定“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”。根据该法律规定，只有一号楼业主同时办证的条件成就时，山东志成公司才构成履行办证的义务，在不具备一号楼业主同时办证条件前，山东志成公司不构成违约。二、未办理土地使用证的原因是基于政府行政行为所致。双方《房屋买卖合同》签署前，山东志成公司已经取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，以及所属范围内的《国有土地使用证》(大证)，己具备了土地使用证分割分证的基本条件。济南市国土资源管理局《关于成片住宅区用地分宗定界的意见》规定:“申请土地分割登记的，同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记”。根据该规定，山东新世纪公司必须与1号楼的业主一同办理土地使用证。由于1号楼有一位业主经山东志成公司多次催告，至今尚未办理房屋所有权证，导致其无法为山东新世纪公司办理土地使用证。三、原审判决曲解法律术语。原审判决引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并认定：“该司法解释规定中的房屋权属证书，应当包括房屋所有权证和国有土地使用权证”。系刻意扩展并曲解法律。四、原审判决适用法律法规错误，其认定山东志成公司违约错误。理由如下:l、原审判决引用法规断章取义。《山东省土地登记条例》第十五条的规定，所适用的前置条件是指“预售商品房的，预售人应当……领取商品房用地宗地分割转让登记证明”，而本案涉案房屋转让时己取得了土地使用权证和房屋所有权证，不是商品房预售，而是常规的房屋买卖，该条例规定不适用涉案争议。2、涉案房屋无法适用上述条例。涉案房屋系公建房，与一般住宅商品房有着本质的区别。住宅商品房单套住宅具有明显的固定成套买卖的独立性，而公建房不具有成套买卖的固定性，即:取得《商品房预售许可证》时，无法确定房屋的分割空间，无法办理土地分割的转让许可证。3、涉案房屋应依法适用双方合同约定的办证程序。根据最高人民法院相关司法解释，办理房地产权属证书的期限，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，从法律规定。显然，即使法律规定了办证的期限，但基于双方合同明确约定了办证的条件和期限，应适用该合同约定，而不应适用法定。4、应依法认定涉案房屋的转让性质。鉴于涉案房屋转让时，山东志成公司己取得了土地使用权证和房屋所有权证，另鉴于涉案房屋系公建房，因此，涉案房屋不属于商品房买卖的范畴，而是常规的房屋买卖，应依法适用房屋转让的法律法规。5、山东志成公司不构成合同违约。山东志成公司既没有违反法律规定，也未违反双方合同约定，不构成合同违约。五、原审判决适用司法解释错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定不适用本案违约金的处理，且我国法律法规和相关的司法解释均没有逾期办理土地使用证违约金的规定。六、原审判决忽视济南市土地分割办证的市场惯例。“申请土地分割登记的，同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记”，系历年来济南市土地分割办证的惯例。原审法院到土地管理部门调查取证时，抱着一方当事人的固有成见，选择性调查取证，片面认定土地分割办证程序，作出不利于另一方当事人的判决，有失公允。另外，原审判决引用的《济南市商品房用地分割转让登记发证须知》，不是国家强制性规范，仅是办证的一个指导文件;其二，办理土地分割转让许可登记所指的是在取得土地使用证之前的程序，山东志成公司已取得了土地使用证，无需再办理该许可证;其三，办理土地分割转让许可登记不是必经程序，未办理该许可证，并不影响办理土地分证。综上，原审判决认定事实、适用法律错误；请求二审法院依法撤销原判，驳回山东新世纪公司的诉讼请求。被上诉人山东新世纪公司答辩称，一、原审判决“双方没有约定土地使用权分割办证的方式及期限”的认定是正确的。双方签订的《房屋买卖合同》中约定，山东志成公司承诺涉案房屋土地分证手续与汇科旺园小区一号楼业主一同办理，这是山东志成公司的单方承诺，不是山东志成公司为山东新世纪公司办理土地证所附条件，双方也没有对办理土地使用权分证的方式及期限作出约定。因此，原审法院依据最高人民法院司法解释对本案事实作出认定是正确的。二、山东新世纪公司至今未取得涉案房屋《国有土地使用证》完全系山东志成公司的过错所致。1、原审法院曾给山东志成公司一个月的办理期限、但其仍未办理，存在主观恶意。2、山东志成公司至今未申请办理《国有土地使用权分割转让许可证》。根据济南市国土局的规定和《山东省土地登记条例》第十五条的规定，山东志成公司应在办理商品房预售许可证和整幢楼房屋所有权证书之日起30日内，向土地登记机关申请办理《分割转让许可证》，然后山东新世纪公司才能凭该证取得涉案房屋的土地证。因此，山东志成公司依法应在2006年8月22日前申请办理《分割转让许可证》。但是，其在该日期前未申请办理，在房屋出售后经山东新世纪公司多次催告，在至今已近七年的时间里仍未申请办理，导致山东新世纪公司无法取得土地证，存在严重过错。3、山东志成公司辩称“山东新世纪公司必须与l号楼业主一同办理土地使用证”以及1号楼个别业主未办理房产证导致无法为山东新世纪公司办理土地证是错误的。济南市国土资源局历城分局是对山东志成公司提交办理《分割转让许可证》的材料进行初审的单位，山东新世纪公司提交的与该局工作人员的谈话录音，能够证实如1号楼个别业主未办理房产证，并不影响为山东新世纪公司办理房产证，山东志成公司的辩解无法律和事实依据不能成立。三、原审判决认定最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中房屋权属证书应当包括房屋所有权证和国有土地使用证是正确的。权属的含义是权利的归属，房屋权属证书就是能证明房屋权利归属的证书，是权利人享有房屋完整权利的证明，应包括房屋所有权证和国有土地使用证。四、山东志成公司恶意不履行合同义务和法定义务，拒绝给山东新世纪公司办土地证的行为给山东新世纪公司实际造成了巨大经济损失。1、因山东志成公司的原因，使该房地产无法用于抵押贷款或民间抵押借款融资，给其造成了巨大损失。2、山东新世纪公司欲通过转让该房地产获得转让款，然后将该款项借贷给个人，可以获得较大的利息收入。这是公司实现利润最大化的合理体现，符合公司以盈利为目的的特征。总之，山东志成公司恶意不履行合同义务和法定义务，拒绝给山东新世纪公司办证的行为给其实际造成至少27954883.89元的巨大经济损失。五、原审判决适用法律正确。1、原审判决适用《合同法》第8条、第60条、第107条和《民事诉讼法》第64条的规定正确。双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。2、原审判决适用《山东省土地登记条例》正确。综上所述，山东志成公司在至今近七年的时间里恶意不给山东新世纪公司办理《国有土地使用证》，构成了严重违约，给山东新世纪公司造成了巨大的经济损失，损害了山东新世纪公司的合法权益。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，能一定程度减少和弥补山东新世纪公司的部分经济损失，请求二审法院依法驳回山东志成公司的上诉请求，维持原判决，以彰显法律的公平、正义与尊严。经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，山东志成公司与山东新世纪公司于2006年8月3日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。山东志成公司在合同中承诺协助山东新世纪公司办理涉案房屋的国有土地使用权分证手续，并与汇科旺园小区1号楼业主一同办理。但山东志成公司至今未能协助山东新世纪公司办理涉案房屋的国有土地使用权分证手续，并称因所属的1号楼尚有一位业主没有办理房产证，导致整个1号楼房屋产权没有完全分割，进而导致涉案房屋的土地使用权无法分割。本院认为，山东志成公司在合同中承诺协助山东新世纪公司办理涉案房屋的国有土地使用权分证手续，其应按照该约定履行。且根据2002年11月22日修正的《山东省土地登记条例》第十五条的规定及济南市国土资源局的规定，山东志成公司作为房地产开发企业，在房屋销售前即应当办理土地分割转让许可登记，领取《国有土地使用权分割转让许可证》，山东新世纪公司作为购房者，才能凭该《国有土地使用权分割转让许可证》等有关材料办理涉案房屋的《国有土地使用证》。但山东志成公司至今未能办理，导致山东新世纪公司无法取得土地证书。根据济南市国土资源局《关于成片住宅区用地分宗定界的意见》的规定，因建设项目分期建设申请土地分割登记的，同一工程规划许可证内批准的工程项目应一并申请登记。由此，分期开发建设的，只要同一规划许可证项下的房产完成建设的，房屋面积以及土地面积都已经是确定的了，就可以一起办理土地分割手续。本案山东志成公司出售给山东新世纪公司的涉案房屋及山东志成公司所属的汇科旺园小区1号楼均系同一规划许可证项下的已经建设完毕的房产，且已取得了房产大证和土地使用权证，虽然上述1号楼个别业主未办理房产证，但其并不必然导致涉案房屋无法办理《国有土地使用权分割转让许可证》，也不必然导致无法为山东新世公司办理土地分割登记，故山东志成公司上述无法办理涉案房屋《国有土地使用权分割转让许可证》的理由不能成立，本院不予支持。由于双方签订的《房屋买卖合同》中，没有约定出卖方山东志成公司逾期办理涉案房屋的国有土地使用权分证应支付违约金，故对于山东新世纪公司要求山东志成公司支付其违约金500万元的主张，本院难以支持。山东新世纪公司可根据给其造成的损失另行主张权利。原审判决在山东新世纪公司未主张损失的情况下，依照逾期办理房产证的违约责任标准，判决山东志成公司向山东新世纪公司支付逾期办理土地证的损失，于法无据，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第993号民事判决第一项及诉讼费的负担；二、撤销济南市历城区人民法院（2011）历城民商初字第993号民事判决第二项。三、驳回被上诉人山东新世纪招标有限公司要求上诉人山东志成投资建设股份有限公司支付违约金500万元的诉讼请求。二审案件受理费46900元，由上诉人山东志成投资建设股份有限公司负担42210元，被上诉人山东新世纪招标有限公司负担4690元。本判决为终审判决。审判长 车    言    江审判员 诸葛砚代理审判员王立强二〇一四年一月七日书记员 杨         云