甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2014）七民初字第30137号原告贾玉玲（系兰州市七里河区丰融建材销售部业主），男，1954年出生，汉族，住兰州市。委托代理人高志强，系甘肃溥德律师事务所律师。委托代理人王立芳，系甘肃溥德律师事务所律师。被告兰州兰石集团有限公司住所地：兰州市七里河区西津西路**。法定代表人杨建忠，系该公司董事长。委托代理人朱宏博，男，1986年出生，汉族，系兰州兰石集团有限公司法务部员工，住，住兰州市/div>委托代理人唐正浩，系甘肃玉榕律师事务所律师。被告兰州兰石集团有限公司圣达服务部住所地：兰州市七里河区/div>负责人袁武军，系该公司经理。委托代理人高庆伟，男，1968年出生，汉族，系兰州兰石集团有限公司圣达服务部副经理，住，住兰州市/div>委托代理人魏燕，系甘肃玉榕律师事务所律师。原告贾玉玲诉被告兰州兰石集团有限公司（以下简称兰石集团）、兰州兰石集团有限公司圣达服务部（以下简称圣达服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员解莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾玉玲委托代理人高志强、王立芳，被告兰石集团的委托代理人朱宏博、唐正浩，圣达服务部的委托代理人高庆伟、魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾玉玲诉称，原告长期租赁被告位于兰州市七里河区柳家营1号圣达物资市场的D1-21号（合同编号：H201306300），合同一年一签。每次签订前均是被告预先单方制定合同内容，除了订立时间、合同相对方、租金数量、期限等，合同双方主要的权利义务都已定型化，原告只能表示接受，否则被告拒绝续签。可是，令人无法料想的是，2013年11月16日，被告突然以政府征收为由欲单方解除与原告的《房屋租赁合同》，并强行要求原告等商户2014年2月28日前搬离市场，而对原告的搬迁费、停止经营的损失等毫不理会。原告等商户多次找被告协商解决，被告均置之不理。原告认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同》系典型的格式合同，特别是合同中第10条第2款免责条款，违背了民法的公平原则，明显免除了被告责任，而加重了原告责任，排除了原告权利，系霸王条款。被告又突然以政府征收为由解除合同，但此前并未向原告通知关于政府征收拆迁的相关事宜，甚至直到现在原告及圣达市场所有商户仍然不知真相。而如今被告却粗暴地采取关闭市场大门、中断电话线等非法手段迫使原告等商户搬迁，导致原告等的经济损失不断扩大。为维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求：1、依法撤销原告与被告签订的2013年《房屋租赁合同》中第10条第2款；2、依法判令被告赔偿因其解除合同给原告造成的经济损失24000元；3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。开庭审理中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为确认被告单方解除合同的行为无效。被告兰石集团辩称，一、原告主体不适格。原告均为个体工商户，依据法律，应以登记的业主为当事人，原告主体资格不适格。二、答辩人依据约定解除合同，没有过错，不应当承担责任。三、被答辩人的诉讼请求自相矛盾，且合同第10条第2款不符合撤销情形，并非免责条款。四、答辩人依照合同约定解除合同，程序合法。同时未对被答辩人采取任何暴力手段，也未对答辩人造成任何损失，被答辩人主张的经济损失，无任何事实及法律依据。五、答辩人与被答辩人的合同是经过双方协商一致的，并非格式合同，系合法有效。六、被答辩人应严格按照合同约定无条件搬出涉案房屋，退一步讲，即使依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，被答辩人也无权要求任何补偿，更何况答辩人已经给予被答辩人长达三个月免租及其他费用的优惠。被告圣达服务部答辩意见同兰石集团。经审理查明，2013年4月28日，原告（乙方）贾玉玲与被告兰州兰石集团有限公司圣达服务部（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方的房屋，坐落于兰州市七里河区柳家营**圣达物资市场**。租赁期限，自2013年6月1日至2014年5月31日止，自租赁起始日开始计租。房屋建筑面积28m2，租金为45元／m2／月，租金合计15120元；市场服务费540元，本期租金及费用合同15660元，租金及相关费用交纳应在签订合同时一次性交清。第九条约定：在乙方租赁期间，甲方需收回房屋（指政府城市规划导致无法正常履行合同），须提前60天通知乙方，甲方按照前款的规定提前通知乙方后，双方解除合同。且乙方在通知书限定期限内无条件搬出，剩余租金等退还乙方。第十条约定：1、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成损失的，双方互不承担责任。2、因国家征用或拆迁所出租的房屋时，给甲乙双方造成损失，互不承担责任。3、因上述原因终止合同，租金按实际使用时间计算，多退少补。2013年3月4日，七里河区轨道交通1号线一期工程及道路疏散工程征迁指挥部（七里河区城乡建设与交通运输局代）向兰州兰石集团有限公司发出《关于征迁贵单位建筑物（土地）的函》，内容：“根据市委市政府统一安排，我市轨道交通一号线一期工程建设中需征用贵单位位于柳家营1号（圣达市场）的建筑物（土地）。具体补偿事宜待《征收方案》出台后协商确定。请贵单位做好征收前期准备工作，确保轨道交通1号线一期工程及道路疏散工程暗器顺利实施。”2012年4月12日，兰州市七里河区人民政府颁布兰七国征决字（2013）第01号文件，名称为兰州市七里河区人民政府国有土地上房屋征收决定，主要内容：“为加快城市基础设施建设，进一步改善市区交通状况，兰州市政府决定建设轨道交通1号线一期工程及沿线交通疏解城市道路工程。征收范围：七站—中心—变电站”文化宫站、小西湖站、七里河站、西站十字站、土门墩站、马滩站、奥体中心站、控制中心和西客站变电站；涉及沿线交通疏解城市道路工程共3条，其中包括S129#（火星街）道路、T110#（河湾堡东街）道路、B144#道路。征收期限自本征收公告之日起第15天开始，共36天。”2013年11月16日，被告圣达服务部向商户发出《关于关闭兰州圣达物资市场的通知》。主要内容：“根据兰州市第四版城市规划、兰州市轨道交通建设规划、兰州市专业市场出城入园整体规划、兰州西客站建设规划以及兰石集团出城入园老厂区规划方案，兰石集团决定从即日起启动圣达物资市场的关闭工作。关闭时间：2013年11月16日正式启动关闭圣达物资市场工作，2014年1月15日正式关闭。关闭范围：圣达市场商铺及库房（暂不包括86、87、88栋住宅楼底层商铺以及91栋北侧住宅楼底层商铺。关闭方式依据租赁协议第六条约定。奖励措施：自本通知发布之日起在2013年11月30日24时签自行搬离市场的商户，所有费用的计算日为2013年11月15日，已交2013年11月15日之后的租金及费用全额退还，并给与60天的房租奖励。2013年11月18日起市场管理方联合市场商会、商户开展相关专业市场的招商活动，帮助商户寻找发展商机。同日，被告圣达服务部向商户发出“兰州圣达物资市场房屋租赁合同（库房租赁协议）解除通知单”，主要内容为：根据双方签订的房屋租赁合同第九条、库房租赁协议第六条约定，从即日起解除原、被告双方签订的该房屋租赁合同（含库房租赁协议）。2013年12月13日，圣达服务部向圣达物资市场商户发出“关于关闭兰州圣达物资市场的补充通知”，主要内容为：2014年1月15日，全面关闭市场东门与北门，停止市场正常经营活动，离场搬迁工作时间延长至2014年2月28日。2014年1月14日，圣达服务部向圣达物资市场商户发出“关于正式关闭兰州圣达物资市场的通知”。主要内容为：2014年1月15日，圣达物资市场关闭后，2014年1月15日至2月28日为商户搬家时间，在此期间商户离场费用的原结算政策不变。坚决贯彻执行七里河区消防大队于2013年12月17日检查圣达市场消防安全工作中提出的消防隐患整改要求，因私拉乱接，对所有彩钢房停止供电。通知发布后，圣达市场商户陆续结算后搬离市场。本案原告业已搬离市场。圣达服务部于2014年3月3日正式关闭市场水电。审理中，经本院释明，被告当庭要求将原告主体兰州市七里河区丰融建材销售部变更为业主贾玉玲。2014年3月31日，原告向本院提交申请，请求法院将原告兰州市七里河区丰融建材销售部变更为业主贾玉玲。上述事实，有原、被告提交的《房屋租赁合同》、被告提交的《兰州市七里河区人民政府国有土地上房屋征收决定》、《关于征迁贵单位建筑物（土地）的函》、四份通知、申请、庭审笔录在卷佐证，可以作为本案定案的依据。本院认为，原、被告双方于2013年4月28日签订的房屋租赁合同，是在平等、自愿的基础上达成的，系双方当事人真实意思表示，且合同一年一签已实际履行多年，合同内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。因此，原告以原、被告签订的房屋租赁合同系格式合同，违反公平原则，要求依法确认被告单方解除合同的行为无效的诉讼请求，不予支持。本案诉讼争议的焦点一，关于被告提前解除合同是否违约的问题。涉案的租赁房屋属政府征收，还是被告自主开发。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定：在乙方租赁期间，甲方需收回房屋（指政府城市规划导致无法正常履行合同），须提前60天通知乙方，甲方按照前款的规定提前通知乙方后，双方解除合同。但在合同履行过程中，因兰州市城市总体规划以及兰石集团出城入园规划方案的落实和要求，致使二被告无法继续履行合同，于2013年11月16日，向原告发出解除房屋租赁合同通知单，符合合同约定的第九条规定，并未构成违约。原告辩称被告以政府征收为由解除合同，并未向原告通知关于政府征收拆迁的相关事宜，属自主开发的诉讼理由。因原告未提供确凿证据证明，而原告提交的《兰州市七里河区人民政府国有土地上房屋征收决定》、《关于征迁贵单位建筑物（土地）的函》及兰石集团出城入园整体搬迁项目已启动这一不争的事实，足以证明被告因政策变化所产生的决策行为，非主观妄为。据此解除合同并无不当。诉讼争议的焦点二，关于被告解除合同的行为的效力问题。解除合同的结果并非被告主观行为所致，继续履行合同已不可能。故被告提前解除合同无过错。原告主张被告解除合同给原告造成的经济损失24000元。所提交损失清单系原告单方所做，不予采信。且双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定：房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成损失的，双方互不承担责任。因此，原告第二项诉讼请求要求被告赔偿因解除合同给原告造成的经济损失24000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项第（五）项、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告贾玉玲的全部诉讼请求。案件受理费500元，由原告贾玉玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 解 莉二〇一四年四月十日书记员 李晓弟