江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）天商初字第1820号原告中国农业银行股份有限公司常州天宁支行。负责人王志明，该行行长。委托代理人刘永宝，江苏博爱星律师事务所律师。委托代理人马元芳，该行员工。被告丁旭丹，男，1986年10月5日生，汉族。被告常州华星银河湾房地产开发有限公司。法定代表人钱菊生，该公司董事长。委托代理人赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。委托代理人杨倩，江苏欣正律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称农业银行）与被告丁旭丹、常州华星银河湾房地产开发有限公司（以下简称华星银河湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2013年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人刘永宝、马元芳到庭参加诉讼。被告华星银河湾公司委托代理人赵鹏、杨倩到庭参加诉讼。被告丁旭丹经本院公告送达应诉文书与开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行诉称，2010年4月13日，农业银行与丁旭丹、华星银河湾公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定，由农业银行为丁旭丹提供借款71万元，借款执行年利率4.158%，借款期限自2010年4月13日起至2040年4月12日止，所借款项用于购买华星银河湾公司开发的本市银河湾第一城7幢乙单元1801室商品房，并约定该借款的担保方式为阶段性保证担保＋抵押担保。担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等农业银行为实现债权的一切费用。合同签订后，农业银行依约发放了贷款，借款初期丁旭丹还款正常，但自2013年5月起，丁旭丹开始拖欠还贷，至2013年9月18日已逾5期。根据双方合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权。现上述房屋未办理抵押登记，华星银河湾公司也未履行保证义务，丁旭丹、华星银河湾公司的行为已构成违约，农业银行有权行使上述权利。鉴于上述事实，农业银行诉诸法院，要求法院判令1、丁旭丹立即向农业银行归还借款本金674455.25元，利息13208.71元（截止到2013年9月18日）合计687663.96元；及从2013年9月19日起至实际还清全款之日止按合同约定利率计算的利息；2、丁旭丹承担农业银行为本案支出的律师代理费22191元；3、华星银河湾公司对丁旭丹的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由丁旭丹、华星银河湾公司承担。被告华星银河湾公司口头辩称，1、我们认为诉争房屋已经在2012年由丁旭丹办理了交付手续，并且该房屋的产权证也已经办理好，权证办妥以后我司交付给了农业银行，从物权角度来说本案中的抵押已经生效，根据担保法的规定，同一债权既存在物保又存在人保的条件下，应首先以物保受偿，在物保不足的情况下，我司才能承担代偿责任，所以本案的情况我们认为应该首先以丁旭丹已经取得权证的房屋进行拍卖、变卖、受偿，不足部分才由我司承担保证责任。2、丁旭丹目前联系不上，对于其欠付银行贷款本息的情况我司不是很清楚，希望法庭依法查明核实。被告丁旭丹未答辩。经审理查明，2010年4月13日，丁旭丹、华星银河湾公司与农业银行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定丁旭丹为借款人，农业银行为贷款人，华星银河湾公司为保证人，借款金额为71万元，借款期限自2010年4月13日起至2040年4月12日止，共计360个月，借款执行年利率4.158%；贷款用于借款人购买常州市银河湾第一城7幢乙单元1801室的房屋；还款方式为按月等额本息还款；按月结息和付息，每月借款对应日为还款日，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人同意以所购房屋设定抵押，保证人提供阶段性保证担保，阶段性保证人自该合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人未足额偿还借款本息超过90天，构成合同项下违约，贷款人有权提前收回已发放借款；因提前收回已发放借款发生的费用（包括诉讼费、律师费）由借款人承担。合同签订后，农业银行按约发放了贷款71万元。合同签订后，自2013年5月份起到起诉之日，丁旭丹连续逾期五期，截至2013年9月18日，丁旭丹尚未归还本金674455.25元，利息13208.71元。农业银行催要未果，遂诉至本院，并提出前列诉讼请求。另查明，2012年12月7日，华星银河湾公司将办妥的丁旭丹所购房屋的房产证、土地证交给了农业银行。2013年1月10日，该房屋被常州市钟楼区人民法院查封。庭审中，农业银行陈述，2013年1月份该行将华星银河湾公司提交的包括丁旭丹所购房屋两证在内的一批房屋两证提交房屋登记管理部门，申请办理抵押登记手续，但被告知丁旭丹所购房屋已经被法院查封，不能办理抵押登记手续，后将丁旭丹所购房屋的两证退还了华星银河湾公司。农业银行为证明退证事实，提供申请办理抵押登记手续时的房产抵押登记明细表一份，陈述上面有华星银河湾公司工作人员谢阳奕的签字。华星银河湾公司质证称，谢阳奕是该公司员工，但其未收到退回的两证。谢阳奕的签字不能代表对两证已经退还的确认。房产抵押登记明细表显示，2013年1月25日，农业银行将包括丁旭丹所购房屋两证在内的一批房屋两证提交房屋登记管理部门。还查明，2013年9月22日，农业银行与江苏博爱星律师事务所（以下简称博爱星所）签订委托代理合同一份，约定农业银行委托博爱星所律师及工作人员担任其与丁旭丹、华星银河湾公司借款合同纠纷一案的第一审诉讼委托代理人，代理费22191元，后农业银行支付了该笔费用。上述事实有农业银行提供的个人购房担保借款合同、借款凭证、欠款明细、房产抵押登记明细表、委托代理合同、发票、华星银河湾公司提供的两证交接手续、本院调取的查封资料及双方当事人庭审陈述等证据证实。本院认为，农业银行与丁旭丹、华星银河湾公司签订的个人购房担保借款合同，是各方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按约履行。丁旭丹未足额偿还借款本息超过90天，构成合同项下违约，农业银行有权提前收回已发放借款。借款合同约定华星银河湾公司承担阶段性连带保证责任，现抵押手续尚未办理，抵押权未设立，华星银河湾公司应按合同约定承担连带保证责任。本案中，借款合同未约定农业银行办理抵押登记手续的期限，农业银行在收到华星银河湾公司提交的丁旭丹所购房屋的两证后合理期限内申请办理抵押登记手续，被告知房屋已被法院查封，抵押登记手续无法办理并非农业银行过错，农业银行不存在怠于办理抵押登记手续的情形。华星银河湾公司的抗辩意见，本院不予采纳。丁旭丹未到庭，依法可缺席判决。综上，农业银行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、丁旭丹于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司常州天宁支行归还借款本金674455.25元，计算至2013年9月18日的利息13208.71元、自2013年9月19日起至实际还清全款之日止按合同约定利率计算的利息以及律师费22191元。二、常州华星银河湾房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。该公司承担连带保证责任后，有权向丁旭丹追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10899元，保全费4270元，合计15169元，公告费600元，由丁旭丹、常州华星银河湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  冯 云人民陪审员  朱新萍人民陪审员  叶晓丽二〇一四年四月二日见习书记员  陈 璐