杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余良民初字第98号原告：宋华裕。原告：樊一林。两原告共同委托代理人：马菁。被告：浙江现代商贸物流发展有限公司。法定代表人：章鹏飞。委托代理人：何杭生。委托代理人：钱永波。第三人：浙江精锐房地产营销代理有限公司。法定代表人：张杭新。委托代理人：李亮亮。原告宋华裕、樊一林为与被告浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月8日、4月22日进行了公开开庭审理，原告宋华裕及宋华裕、樊一林共同委托代理人马菁，被告现代商贸公司委托代理人钱永波到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2014年6月9日依法裁定本案适用普通程序审理，并根据原告告宋华裕、樊一林的申请，追加浙江精锐房地产营销代理有限公司（以下简称精锐营销公司）作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年7月16日对本案进行了第三次公开开庭审理。原告宋华裕、樊一林及其共同委托代理人马菁，被告现代商贸公司委托代理人何杭生、钱永波，第三人精锐营销公司委托代理人李亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋华裕、樊一林起诉称：2011年4月30日，宋华裕、樊一林与现代商贸公司签订长期租赁合同书，约定宋华裕、樊一林向现代商贸公司租赁浙江现代国际食品城（暂定名）二楼200-1号商铺物业，该物业以经营户进场装修即视为交付，最晚时间不超过2011年11月30日，但事实上，截至2012年12月31日止，经营户仍未能进场装修。因此，宋华裕、樊一林向法院提起诉讼，要求现代商贸公司支付2011年12月1日至2012年12月31日期间的违约金计人民币83708元，并承担本案诉讼费。原告宋华裕、樊一林为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1、2011年4月30日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》1份，用以证明宋华裕、樊一林与现代商贸公司之间存在租赁合同关系以及宋华裕、樊一林主张的违约金计算依据；2、通话录音光盘及整理文字资料1份，用以证明因现代商贸公司的原因致租赁合同约定的最后期限内未能交付商铺以及现代商贸公司存在违约的事实；3、收据5份，用以证明宋华裕、樊一林已依约交付商铺租金已完全履行租赁合同的事实；4、2014年3月12日现场拍摄照片3张，用以证明现代商贸公司至今仍未进场装修租赁合同约定的商铺的事实。5、浙江精锐房地产营销代理有限公司于2014年6月9日出具的《情况说明》1份，用以证明宋华裕、樊一林支付2-200号（在签租赁合同时分列为2-200-1号与2-200-2号）商铺租金656653元，其中606653元是通过浙江精锐房地产营销代理有限公司交付的事实。被告现代商贸公司答辩称：（一）现代商贸公司与宋华裕、樊一林于2011年4月30日签订长期租赁合同书的同时，又签订了委托转租合同，在此之前双方还签订过商铺订金协议书，根据这三份相互关联的合同，证明现代商贸公司不存在违约。因为宋华裕、樊一林承租的是在建物业，其中前8年是委托现代商贸公司指定的第三方进行转租经营，转租前3年的每年收益约定为总租金额的8%，在签订长期租赁合同书时，现代商贸公司已将该前3年的效益收益冲抵3年租金的方式支付给了宋华裕、樊一林，因而现代商贸公司在这3年租期内即使迟延交付商铺物业也没有造成承租方经济损失，不属违约。（二）在长期租赁合同书的第三条第三款约定：“乙方（宋华裕、樊一林）可以以现金、信用卡等方式支付租金，甲方（现代商贸公司）以收到现金或者对应款项到达甲方指定帐户为准，否则视为未付”。现代商贸公司至今只收到宋华裕、樊一林50000元订金，其余金额未曾收到，因此，依据合同法第67、68条规定“一方在未履行其先行义务时，另一方有权拒绝履行其合同义务”。至于在诉讼中，宋华裕、樊一林提交的已交付后续租金的收据，证明该租金款项交给了本案第三人精锐营销公司，该公司确是现代商贸公司招租代理人，但该代理人以自己的名义收取宋华裕、樊一林租金后并未告知现代商贸公司，直至本案起诉中，该公司给宋华裕、樊一林出具《情况说明》以证明所交租金被抵作代理佣金，此时现代商贸公司才知晓，精锐营销公司这一行为显然违背了法律规定和双方代理合同约定，因而现代商贸公司对精锐营销公司的该越权行为不予认可，同时对于宋华裕、樊一林的租金未进入现代商贸公司指定的帐户，违反合同约定，应视为未交付租金。综上，宋华裕、樊一林的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。被告现代公司为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下：1、2011年4月30日签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》1份，用以证明现代商贸公司出租的商铺是在建物业，不向宋华裕、樊一林交付是双方约定和认可的事实；2、2011年4月30日签订的《委托转租合同》1份，用以证明宋华裕、樊一林已收取前3年租金收益的事实；3、2011年3月签订的《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》1份，用以证明宋华裕、樊一林在第一次支付租金的时，现代商贸公司已经向其返还前3年租金收益的事实。第三人精锐营销公司陈述：精锐营销公司是现代商贸公司商铺物业招租总代理商，精锐营销公司所招的租户，由现代商贸公司与租户签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》等；在商铺物业招租过程中，因现代商贸公司欠精锐营销公司佣金好几百万元，因此，现代商贸公司法定代表人章鹏飞签字同意精锐营销公司从租户处收取的商铺租金抵佣金的方式支付佣金，故精锐营销公司将所招的部分租户其中包括宋华裕、樊一林租户的租金收取后抵作了佣金。事后，精锐营销公司一直催促现代商贸公司向宋华裕、樊一林开具相应的租金收据，但现代商贸公司口头上答应给予开具，但行动上却一直迟迟未开具。关于第三人精锐营销公司所作陈述，未向本院提交证据材料。上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：（一）宋华裕、樊一林提交的第1、2、3、4、5项证据：现代公司及精锐营销公司对第1项证据无异议，本院予以确认；现代商贸公司对第2、4项证据的真实性有异议，精锐营销公司对该组证据无异议，本院经审核认为该组证据不符合有效证据的形式要件，故不予认定有效；现代商贸公司对第3、5项证据的关联性均有异议，精锐营销公司对该组证据无异议，本院经审核认为，该组证据所载内容与现代商贸公司及精锐营销公司陈述的事实相互印证，能够证明本案的案件事实，故予以认定有效。（二）现代商贸公司提交的第1、2、3项证据，宋华裕、樊一林及精锐营销公司对其真实性均无异议，本院予以确认。综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定事实如下：精锐营销公司系现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城招租项目代理人；宋华裕、樊一林经由精锐营销公司招租于2011年3月13日与现代商贸公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订定金协议书》，约定：宋华裕、樊一林承租现代商贸公司开发的浙江现代国际食品城（三期）第二层2-200号商铺，约38.72平方米；签订协议当日一次交付订金50000元可在签订正式租赁合同时抵作100000元租金；在签订正式租赁合同后，宋华裕、樊一林将承租的商铺授权现代商贸公司指定的机构转租8年，前3年每年的收益为租金总额的8%，在支付租金总额中冲抵。宋华裕、樊一林在签订该订定金协议当即就2-200号商铺交付订金50000元。2011年4月30日，现代商贸公司就2-200号商铺分成2-200-1、2-200-2二间即按每间约19.36平方米分别与宋华裕、樊一林签订二份租赁合同，其中2-200-1商铺的《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，主要约定：现代商贸公司将其开发的浙江现代国际食品城（暂定名，三期）二楼200-1号约19.36平方米的商铺出租给宋华裕、樊一林，租期20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止，期满后，现代商贸公司将该商铺提供给宋华裕、樊一林免费使用16.5年；商铺交付时间以经营户进场装修即视为交付，进场装修时间初定为2011年8月31日，若因特殊原因需要延迟的，视为宋华裕、樊一林认可，但最迟不超过2011年11月30日，如果现代商贸公司超过合同约定最后期限仍未交付，应按租金总额的万分之二／日的标准支付违约金，超过约定期限90天仍未交付的，按租金总额的万分之五／日的标准支付违约金；该商铺租金总计人民币489525元，扣除签订长期租赁合同前已交付定金及前3年租金抵扣等优惠后，实际应付租金总额为人民币328326元。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》的同时，宋华裕、樊一林作为委托方，与杭州恒瑞企业营销策划有限公司（以下简称恒瑞公司）作为受托方，现代联合控股集团有限公司作为保证人，三方又签订了《委托转租合同》，该合同中约定：宋华裕、樊一林将前述商铺委托恒瑞公司转租给第三方进行经营，转租期限为8年，自2011年5月1日起到2019年4月30日止，其中第1-3年间的转租收益作为恒瑞公司的报酬，归恒瑞公司所有；同时约定现代联合控股集团公司承担恒瑞公司按期支付宋华裕、樊一林应得款项的保证责任。在签订《浙江现代商贸物流发展有限公司商铺订金协议书》、《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》及《委托转租合同》后，宋华裕、樊一林根据招租代理人精锐营销工作人员的指引向该公司交付长期租赁合同中约定的全部应交款303326元（扣除已付订金25000元）并收取了由该公司开具的载明收租金的收据。现宋华裕、樊一林以现代商贸公司未能依约交付合同约定的出租商铺为由起诉至本院。案经开庭审理，且多次调解无效。本院认为，宋华裕、樊一林与现代商贸公司签订的长期租赁合同，虽然明确约定现代商贸公司最晚应于2011年11月30日交付商铺，但在双方随后签订的委托转租合同中又明确约定宋华裕、樊一林承租的商铺授权现代商贸公司指定的机构转租8年，前3年即2011年5月1日至2014年5月1日的每年收益为租金总额的8%，在支付租金总额中冲抵，而事实上，宋华裕、樊一林在交付租金总额时也已将该3年的收益作为租金进行了抵扣，因此，委托转租合同的签订和3年的转租收益收取，变更了长期租赁合同约定的商铺交付方式和对象，在该委托转租合同解除或终止履行前，宋华裕、樊一林主张现代商贸公司其中2011年12月1日至2012年12月31日期间的商铺交付违约，缺乏充分依据，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告宋华裕、樊一林的诉讼请求。本案案件受理费1893元，由原告宋华裕、樊一林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1893元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。审 判 长  王富春人民陪审员  许国强人民陪审员  郭函丽二〇一四年八月四日书 记 员  许 峰