广西壮族自治区钦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）钦民二终字第5号上诉人（一审被告）钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂。委托代理人杨强庭，广西海岸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）何洪涛（又名何鸿涛），男，1982年6月10日出生，汉族，农民，委托代理人何启平，男，1952年2月3日出生，汉族，农民，系何鸿涛的父亲。委托代理人谭凡芝，钦州市钦南区南珠街道法律服务所法律工作者。一审被告灵山县太平镇那驮村委会。法定代表人何德琴，村委会主任。一审第三人何载华，男，1065年12月3日出生，农民，上诉人钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂因合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2013）灵民初字第1188号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人那彭木材切片厂沙埠分厂的委托代理人杨强庭，被上诉人何鸿涛的委托代理人何启平、谭凡芝到庭参加诉讼。一审被告那驮村委会、一审第三人何载华经本院传票合法传唤没有到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告及第三人均是被告那驮村委会所辖村民小组的农村居民；被告沙埠木材切片厂成立于2003年7月18日，经营范围及方式是木材切片加工销售，现尚年审经营中。2007年间，被告那驮村委会在其所辖木象塘处规划建设新农村居民点，由被告沙埠木材切片厂和被告那驮村委会在平整新农村宅基地的土地及完善部分设施后，就对该新农村居民点所规划的宅基地使用权（农民集体所有、无使用年限限制）按市场化方式操作分配转让，所得款项先由被告那驮村委会收取，再转交被告沙埠木材切片厂。该新农村居民点经规划，计划安排38间宅基地块进行建设；其中，从那车村、第三村民小组、第四村民小组往那驮村委会办公楼方向的右边第一段计划安排10间分1至10号宅基地块（含本案讼争宅基地块）；该1至10号宅基地块中的5、6、7号地块原设计规划为宽5米、深20米、面积为100平方米；最后经灵山县住房和城乡建设局变更规划，确定允许建设为宽5米、深15米、占地面积为75平方米的房屋。2010年2月25日，何祖德以价款人民币40000元分配取得第4号宅基地的使用权；2010年4月13日，第三人何载华以价款人民币40000元分配取得第3号宅基地的使用权；2010年11月9日，何鸿东（原告的胞兄、另案原告）以价款人民币40000元分配取得第6号宅基地的使用权；2010年11月9日和12月27日，原告也分两次交清了为分配取得第5号宅基地使用权所需的价款人民币40000元；第7号宅基地的使用权也由何明出资分配取得。该排宅基地块现在的建设者从那车村往那驮村委会办公楼方向依次为何德浩（打基础）、何祖剑（建设完成）、何载华（建设中）、何祖德（建设中）、何明（建设完成）、何德相（2间、建设完成）、何德科（建设完成），其中何载华、何祖德、何明所建楼房铺面宽5米，何祖剑所建楼房铺面宽6米，在现何载华、何祖德所建楼房中间有1条电线杆柱。2012年5月间，第三人何载华在现位置宅基地上建设楼房时，原告称该位置应属于原告取得了使用权为由与第三人何祖德产生纠纷，并向被告那驮村委会、沙埠木材切片厂反映并要求解决宅基地块的规划，以便得到宅基地建设，未果。2013年5月28日，原告以两被告作为该宅基地块的出卖方，有责任将所出卖的宅基地交付给原告使用，而由于两被告不制止第三人的行为，致使原告至今未实际得到宅基地块进行建设，合同无法履行，且给原告造成了经济损失，两被告应承担相应的赔偿责任为由，诉至一审法院，请求判令：一、解除原告与被告那驮村委会、被告沙埠木材切片厂买卖宅基地的合同关系；二、被告那驮村委会、被告沙埠木材切片厂赔偿原告经济损失人民币85100元［其中：宅基地价款40000元；拉电安装材料款1000元；已付款41000元的资金占用费4100元（资金占用率每月按1%计算，从2012年6月起计至2013年3月底止共10个月，以后另计）；该宅基地块的价格升值约40000元（可以评估为准）］；三、本案案件受理费、鉴定费由被告共同负担。在审理期间，一审法院依原告的申请委托广西万宇房地产评估有限公司对位于灵山县太平镇那驮村委会新农村规划宅基地中第5号地块（该地块现何载华正在建楼房，在何祖剑已建好的楼房西向，宽5米，深20米，面积100平方米）的土地使用权的实际价值进行评估。2013年7月26日，该公司依据假设开发法，根据住宅用途的集体建设用地特殊性和替代原则，通过预测房地产开发价值，使用该公司的经验参数，确定该宅基地使用权单价为人民币827元／㎡，作出（灵山县）广万房地估字F（2013）第290号《房地产估价报告》，结论：讼争土地使用权的价格为人民币82700元（827元／㎡×100㎡）。该评估公司为此收取了鉴定费人民币1127元。庭审中，原告将上述第二项的经济损失数额据评估结论变更为人民币87800元。一审法院认审理后认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利，鉴于其用益物权的权利属性，农村宅基地使用权是可限制转让的。本案讼争标的实际是住宅用途的集体建设用地使用权（即农村宅基地）在转让过程中产生的纠纷，该宅基地使用权经规划为新农村居民点建设，并按市场化方式操作分配流转，转让方为被告那驮村委会集体和被告沙埠木材切片厂，受让主体为被告那驮村委会所辖村民，原告按两被告的要求全部支付价款取得了5号地块的建设用地使用权，当事人的主体适格，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，双方之间已形成了集体建设用地使用权转让合同的民事法律关系，虽然无书面合同而且需经相关行政程序，但并不影响该合同合法有效，故双方应依约全面履行义务，特别是两被告应按约定将5号地块的建设用地使用权规划分配给原告以便建设使用；但由于两被告的不作为及其他原因致使原告至今未实际得到建设用地，根据现在情况已经没有继续履行合同的可能和必要，故两被告已构成违约，应承担违约责任。原告诉讼请求解除合同并要求两被告赔偿相关经济损失，合法有理，一审法院予以支持。对原告的经济损失计算，根据该5号宅基地块在最后确定的规划建设面积是75㎡，按照评估公司结论的单价人民币827元／㎡，一审法院确认总损失为人民币62025元（827元／㎡×75㎡），而对原告主张的资金占用率和价格升值属重复要求，依法不再支持。对原告主张的拉电安装材料款1000元，因与本案不属同一法律关系，在此不作认定处理。被告沙埠木材切片厂称为了收回前期投资成本才委托被告那驮村委会收取款项，不是买卖宅基地，原告已得到了宅基地的主张，经查与事实不符，且被告沙埠木材切片厂也未能提供已充分履行义务的证据，本院对其辩驳主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条及第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告何洪涛与被告广西壮族自治区灵山县太平镇那驮村委会、钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂的集体建设用地使用权转让合同关系；二、被告广西壮族自治区灵山县太平镇那驮村委会、钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂共同赔偿给原告何洪涛经济损失人民币62025元；三、驳回原告何洪涛的其他诉讼请求。案件受理费人民币1995元，评估鉴定费人民币1127元，合计人民币3122元，由原告何洪涛负担人民币1000元，被告广西壮族自治区灵山县太平镇那驮村委会、钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂共同负担人民币2122元。上诉人那彭木片切片厂沙埠分厂上诉称，一审认定事实和适用法律错误，且违反法定程序。上诉人与被上诉人没有建立过买卖合同，不应承担责任。上诉人只是作为施工人从事该地块的平整、道路、排污的建设，并没有作为开发方转让土地，该地为集体所有，上诉人并没有土地使用权，上诉人也不认识被上诉人，而是村委会安排被上诉人宅基地，村委会如何书写票据与上诉人无关，是被上诉人与第三人间挤占宅基地之间的纠纷。即使双方有买卖合同，也是无效的，农村宅基地是禁止买卖的，合同无效，双方均有过错，应当各自承担损失，而不应当因为宅基地升值了而要另一方承担赔偿责任。一审对于评估过程，没有通告双方协商评估机构也没有通告双方参与摇珠，存在暗箱操作的嫌疑。请求二审撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。上诉人没有提交二审新的证据。被上诉人何鸿涛在庭上辩称，上诉人称没有买卖关系是错误的，上诉人与村委会是合伙经营该项目，被上诉人是与上诉人购买的宅基地。上诉人上诉无理，一审判决是正确的。请求维持一审判决。被上诉人没有提交二审新的证据。一审被告及一审第三人没有到庭也没有提交答辩意见。对于一审查明的事实，上诉人认为，一审判决认定其是与村委会按市场化操作分配转让是错误的。其只是进行平整土地等行为，认定面积100平方米有出入。上诉人对争议的事实没有提交新的证据。被上诉人对一审查明的事实均无异议。对一审查明的事实中上诉人异议的部分，本院认为，对于双方是否合作开发及如何开发，因为村委会及上诉人均没有提交其双方之间所签订的协议，本院不能查明上诉人与村委会是如何进行开发的过程，但上诉人在宅基地的出让过程中，收取了被上诉人的相应费用，即使如上诉人所说，只是进行相应的平整土地、道路、排污等，也存在着合作的可能。因此，对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案中，涉及农村宅基地的分配与使用，一审被告经相关部门批准进行新农村建设，开发相应土地作为本集体组织成员的宅基地，被上诉人经合法手续，交纳了相关费用，本应得到相应的宅基地。尽管被上诉人与一审被告及上诉人没有签订相应的合同，但上诉人作为参与宅基地开发项目的施工方，收取了被上诉人的费用，上诉人、被上诉人及一审被告构成了一种宅基地的使用合同关系，合同合法有效。被上诉人最后并没有得到相应的宅基地，致使被上诉人不能达到合同目的，且目前也没有证据证明能有新的宅基地安排给被上诉人，因此，合同已无履行的必要。被上诉人起诉主张解除合同关系，理由成立，一审判决解除双方的合同关系正确。解除合同后，上诉人所收取的费用应当返还被上诉人。因开发宅基地是由上诉人与一审被告共同进行，还款责任应当由上诉人及一审被告共同承担。但由于农村土地的特殊性，目前尚未有相关的法律法规规定农村土地可以对外进行买卖、转让，因此，不能适用一般的宅基地转让关系进行处理，即不能进行市场化经营，也就是说，不能依照市场上的价格来确定该宅基地的价值，一审判决处理时，按照其目前的市场价值确认该宅基地的价格不当，本院予以纠正。作为被上诉人的损失，应当是其所交纳的40000元及其相应的利息损失。对于被上诉人所交纳的电网等相关费用1000元，因是被上诉人向供电部门所交纳，其可以向供电部门主张，一审在本案中不予处理，是正确的。对于上诉人所主张的宅基地面积问题，上诉人认为一审认定为100平方米不当，而一审判决确认为75平方米，并无不当。对于上诉人所主张的一审程序上的问题。一审在确定评估机构时，是经过了相关规定，报送上一级法院相关部门，进行摇珠，确定评估机构，没有存在违反程序方面的事实。综上所述，一审认定事实及适用法律正确，但判决部分不当，本院予以纠正。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持灵山县人民法院（2013）灵民初字第1188号民事判决的第一、第三项；二，变更灵山县人民法院（2013）灵民初字第1188号民事判决的第二项为：被告灵山县太平镇那驮村委会、钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂共同赔偿给原告何洪涛经济损失40000元及相应利息（利息计算；自2012年12月20日起，按照中国人民银行规定的同期流动资金货款利率分段计算至本案生效判决所确定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费人民币1995元，评估鉴定费人民币1127元，合计3122元，由上诉人钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂及灵山县太平镇那驮村委会负担2185元，被上诉人何鸿涛负担937元；上诉案件受理费1995元，由上诉人钦州市那彭木材切片厂沙埠分厂及灵山县太平镇那驮村委会负担1397元，被上诉人何洪涛负担598元。本判决为终审判决。审判长 陈 成审判员 李忠祝审判员 黄润莲二〇一四年一月二十日书记员 陈秋玲