山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2011）济民再终字第36号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：济宁森泰房地产开发有限公司。 法定代表人：路建，董事长。 委托代理人（特别授权代理）：胡安瑞，山东舜天律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杜军。 委托代理人（特别授权代理）：吴庆敏，系杜军之妻。 委托代理人（一般代理）：郭猛，山东千诚律师事务所律师。 一审被告：济宁市城区房屋拆迁有限公司。法定代表人：周壮，总经理。 委托代理人（特别授权代理）：来广宁，山东公明政和律师事务所律师。 申请再审人济宁森泰房地产开发有限公司（简称森泰房产）因与被申请人杜军、一审被告济宁市城区房屋拆迁有限公司（简称拆迁公司）房屋拆迁安置协议纠纷一案，不服本院（2010）济民五终字第1401号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2011年4月19日作出（2011）鲁民申字第61号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人济宁森泰房地产开发有限公司的委托代理人胡安瑞、被申请人杜军及委托代理人吴庆敏、郭猛、一审被告济宁市城区房屋拆迁有限公司的委托代理人来广宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2010年4月28日，杜军起诉至济宁市市中区人民法院称，2007年8月9日，原告积极响应政府号召服从城市规划需要（片区拆迁），与被告济宁市城区房屋拆迁有限公司、济宁森泰房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议。该协议对原告安置房位置（润景园小区森泰御城组团）、面积、楼层差价等做了明确约定，由被告向原告颁发拆迁证。协议签订当日，原告即行支付面积差价、煤气、闭路电视开户等全部费用。该小区竣工后于2009年7月1日向各拆迁安置户交付房屋钥匙。原告多次找被告要求入住，均遭到无理拒绝。要求被告按照房屋拆迁安置协议约定向原告交付安置房并承担因其迟延交付房屋所产生的全部费用（1373.20元／月）直至实际交房之日。诉讼费由被告承担。 济宁森泰房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的房屋拆迁安置协议是无效的。原告并没有实际440.10平方米的房屋，实际面积应为119.75平方米，其他面积是原告进行虚假登记而得到的，并以虚假的登记与森泰公司签订拆迁安置协议，这是原告利用签订合同这种合法形式掩盖其非法骗取森泰公司拆迁面积的目的，因此，该协议是无效的。我公司不应按协议向原告安置房屋。2、本案正在经有关房产管理部门处理，因为处理结果与本案有根本性的影响，因此申请中止审理。济宁市房产管理局正在对原告所持有的房产证的真实性进行核查。 济宁市城区房屋拆迁有限公司辩称，除同意第一被告的答辩意见外，原告诉我公司依协议约定向其交付安置房及承租延迟费用无合同及法律依据，依法应予驳回。首先，依照协议书的约定，我公司与第一被告系委托人与受托人的关系，第一被告委托我公司就皇营村片区代理拆迁事宜，委托范围包括房屋勘估、拆除等，依照民法通则相关规定，代理人基于代理行为所产生的法律后果依法应由委托人承担。因此，我公司不应对本案承担责任。其次，安置协议书已明确约定，由第一被告为原告安置4套住房并发放其他搬迁安置费用，我公司在完成勘估、拆除相关义务后即已如约履行合同，后续活动已与我公司无关。请求依法驳回原告对我公司的诉求。 济宁市市中区人民法院经审理认定，2007年8月9日，原告与二被告签订房屋拆迁安置协议，该协议对原告安置房位置、面积、楼层差价等做了明确约定。由被告拆迁公司向原告颁发拆迁证。协议签订当日，原告即行支付面积差价、煤气、闭路电视开户等全部费用。该小区竣工后于2009年7月1日向各拆迁安置户交付房屋钥匙。原告多次找被告要求入住，被告济宁森泰房地产开发有限公司认为杜军的房产有虚假产权登记，拒绝按拆迁协议交付原告房屋。原告诉至本院，请求判决被告按照房屋拆迁安置协议约定向原告交付安置房并承担因其延迟交付房屋所产生的全部费用（1373.20元／月）直至房屋实际交付之日。森泰房产举证如下：1、中区房地产开发管理处的证明一份，证明原告所有的私房面积为119.75平方米，初始办证至今原始档案未作变更。2、中区房地产开发管理处的证明一份（复印件），证明在房产证上签章的张崇国并未接受房管处的委托进行房屋测绘，即房产证上的张崇国是虚假的。3、皇营村委出具的证明一份，证明在房产证上测绘员一栏签章的张崇国未在皇营村进行房屋变动测绘。4、关于原告持有的中观字第304179号房产权证有关情况的说明，证明原告的实际权属登记面积为119.75平方米，后增加的面积未经房管部门依法办理，即原告持有的房产证是虚假的。5、济宁市公安局文件检验鉴定书一份，证明房屋变动情况上的印章与中区房管处的印章并不是同一枚印章，即该印章是虚假的，证明原告持有的所有权证是虚假的。以上五份证据证明原告以私自变更房屋面积与被告签订合同的形式来非法骗取被告的房产，双方的协议是无效协议。6、济宁市城区房屋拆迁公司的文件一份，证明该文件规定违章建筑和无证建筑不予补偿。杜军质证意见如下：对证据1有异议，房地产管理处如果是作为证人证言的形式向法庭出具证据应当加盖法定代表人的签章，从时间上看是2009年10月12日并非是此案立案后形成的证据。市中区房管处作为房地产及档案的管理人、保存人，在被告得到原告的房权证书以后没有立即做出核查，在两年后出具此份证据，因此这份证据来源不符合有关的规定。证据2为复印件，不予质证。证据3、皇营村委出具的证明应当由法定代表人签章或是出庭作证，张崇国是否与给原告办理房产手续上的张崇国为同一人，此份证据无法显示，因此与本案无关。证据4、情况说明中的相关人员应当到法庭出庭作证，且涉案中的房产证书在拆迁时我们全部交由二被告处理，所有涉及权属证书的原件及相关的档案资料均在被告处保存，对于出具的有关说明应当由房产部门正式有效的认定书来确定房产证无效。证据5、对于公安局出具的鉴定书有异议，该份鉴定书的检材系被告方保管且事隔两年之久，检材是否为原件，是否属实，原告无法掌握，因此关于不是同一印章所盖与本案无直接的法律关系，且就本案房权证的补发、变更，除了有产权验证外还应有公章，因此我们认为这不符合有关证据的提取的规定，这份证据同样是无效的。证据6、对于文件本身有异议，认为被告所提取的文件不能证实其主张，因为在房屋拆迁安置协议签订之前双方对房屋的位置、面积、差价等情况均已作了核实，因此原告应当享有拆迁安置协议中所享有的各项权益。被告济宁市城区房屋拆迁有限公司对于以上证据的真实性及所要证明的内容均无异议。依济宁森泰房地产开发有限公司申请，市中区法院依法向济宁市公安局调取的鉴定书及询问笔录一份，原告的意见：对于鉴定书的意见同前所述，两份检材是否存在房屋管理机构更换印章的情况不能查证，因为附图中签章相差数年之久。对于询问笔录，因为皇营村委曾经出过一份证明说张崇国没有从事测绘工作，这是相互矛盾的，且公安机关的询问笔录不能作为民事纠纷的证据。二被告对于鉴定书及询问笔录无异议。 济宁市市中区人民法院认为，2007年8月9日，原告与二被告签订房屋拆迁安置协议，该协议对原告安置房位置（润景园小区森泰御城组团）、面积、楼层差价等做了明确约定。由被告济宁市城区拆迁有限公司向原告颁发拆迁证。协议签订当日，原告即行支付面积差价、煤气、闭路电视开户等全部费用。在原告与被告达成房屋拆迁安置协议时，被告对于本案中原告所有的相关房产进行了调查，已经核实了相关的房屋产权等资料，原告在拆迁时，拥有土地证、房产证，产权证面积为441平方米。协议签订后，原告按约定陆续向被告和被告委托的村委交纳了系列的开户费用及配套设施的费用，原告要求被告按照协议交付房屋，并承担因延迟交房产生的相关费用，证据充分，应予支持。被告提出的杜军的房产有虚假产权登记已经有关部门处理，但其提供的相关证据不能证明涉案房产正在或已经查处的事实，因此被告应当交付房屋并承担补偿。被告济宁市城区房屋拆迁有限公司与第一被告是委托代理关系，对此关系原、被告均无异议，因此第二被告因代理关系所产生的法律后果，依法均应由委托人即第一被告承担。2010年8月30日，济宁市市中区人民法院作出（2010）济中区民初字第746号民事判决，一、被告济宁森泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照房屋拆迁安置协议约定向原告杜军交付安置房。二、被告济宁森泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杜军延迟交付房屋所产生的费用（1373.20元／月）直至房屋实际交付之日。三、驳回原告杜军对被告济宁市城区房屋拆迁有限公司的诉讼请求。案件受理费12800元，由被告济宁森泰房地产开发有限公司负担。 森泰房产公司不服该判决，于2010年10月20日上诉至本院称，一、原审法院认定事实错误，被上诉人不存在440.10平方米的有证私房。1、杜军并没有实际440.10平方米的房屋，实际面积应为119.75平方米。被上诉人杜军所持有的中观字第304179号房产实际登记面积为119.75平方米，根据中区房地产开发管理处的证明可以知道，被上诉人房屋的初始登记面积至今未作变更，此后，被上诉人杜军房屋面积也未经法定程序进行变更。所以，一审法院认定的440.10平方米没有根据。2、被上诉人杜军拆迁房屋的面积变更登记是虚假的。（1）中区房地产开发管理处的证明能够证明原告所有的私房面积为119.75平方米，初始办证至今原始档案未作变更；（2）房产证上所谓签章的张崇国并未接受房管处的委托进行房屋测绘，皇营村委也未委托张崇国进行测绘，公安机关对张崇国的询问笔录表明其对未参与测绘事实予以认可。那么房产证上的张崇国的签章就是虚假的。（3）被上诉人主张的后增加面积并未经房管部门依法办理，没有合法的规划、准建手续，因此被上诉人持有的房产证变更增加的面积并非事实。（4）济宁市公安局文件检验鉴定书证明房屋变动情况上的印章与中区房管处的印章并不是同一枚印章，也就是说变更面积加盖的印章是虚假的。以上证据充分证实被上诉人的有证房屋面积实际为119.75平方米，而不是440.10平方米。二、房屋拆迁安置协议系被上诉人以合法形式掩盖其攫取他人财产的非法目的，是无效合同。上诉人与被上诉人于2007年8月9日签订的房屋拆迁安置协议，是被上诉人企图利用合同这种合法形式来非法获取上诉人的房产。被上诉人利用虚假的变更房屋面积登记非法谋取利益是无效的民事行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，该协议是无效的。但一审法院不但没有依法予以确认，反而支持了被上诉人的诉讼请求，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院予以纠正。 被上诉人杜军答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审被告济宁市城区房屋拆迁有限公司述称，我公司与上诉人是委托代理关系，请求法院查明事实依法判决。 本院二审查明的事实与一审基本一致。 本院二审认为，双方当事人在本案二审中争议的焦点是：被上诉人杜军2007年8月9日与济宁市城区房屋拆迁有限公司、济宁森泰房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置协议是否为无效协议。上诉人济宁森泰房地产开发有限公司提出被上诉人杜军并没有实际440.10平方米的房屋，实际面积应为119.75平方米。被上诉人杜军所持有的中观字第304179号房产实际登记面积为119.75平方米，根据中区房地产开发管理处的证明可以知道，被上诉人房屋的初始登记面积至今未作变更，被上诉人杜军拆迁房屋的面积变更登记是虚假的。2007年8月9日的房屋拆迁安置协议系被上诉人以合法形式掩盖其攫取他人财产的非法目的，是无效的合同。因上诉人主张房屋拆迁安置协议是被上诉人持虚假房产证，以欺诈的手段，使上诉人在违背真实意思的情况下订立的，根据我国合同法的有关规定，上诉人有权请求人民法院或者仲裁机构对房屋拆迁安置协议予以变更或撤销。在该房屋拆迁安置协议未被撤销或变更前，对合同各方当事人均具有约束力。上诉人仍应按照协议的约定履行合同义务。故，上诉人主张2007年8月9日的房屋拆迁安置协议无效，无法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决并无不妥，应予维持。本院于2010年12月3日作出（2010）济民五终字第1401号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人济宁森泰房地产开发有限公司负担。 济宁森泰房地产开发有限公司不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审称，一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、被申请人杜军不存在440.10平方米的有证私房，其所持有的中观字第304179号房产证实际登记面积为119.75平方米，中区房地产开发管理处证明房屋初始办证至今原始档案未作变更，其后续增加部分并非该处依法办理。2、被申请人杜军房屋的面积变更登记是虚假的，中区房地产开发管理处和皇营村委均证明，2002年没有委托张崇国（即在杜军房产证上2002测绘图签章的人）进行房屋变动测绘，该测绘员签章是虚假的。对这一事实，张崇国在公安机关对其询问时也予以认可。3、济宁市公安局文件检验鉴定书证明：在杜军所持的房产证变动记录中加盖的“产权验讫”章与济宁市市中区房地产管理处提供的真实印章不是同一枚印章，即变更面积加盖的印章是虚假的。二、双方签订的《房屋拆迁安置协议》应为无效协议。1、杜军的房屋从119.75平方米增加到440.10平方米没有得到房产登记部门的确认，且杜军增建房屋没有任何规划、准建手续。根据《中华人民共和国城市规划法》第32条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。第40条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。《城市规划拆迁工作规程》第十一条规定城市规划法实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证建设，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违章建筑，本案中超出119.75平方米以外的建筑系违章建筑。当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款明确规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。所以，双方的《房屋拆迁安置协议》对440.10平方米予以补偿违反了法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》第52条第（5）项规定应为无效协议。2、杜军以虚假的房屋面积变更登记为依据与我方签订《房屋拆迁安置协议》，完全是以订立协议的合法形式，掩盖其攫取他人房产的非法目的，依据《合同法》第52条第（3）项规定应为无效协议。三、二审判决以欺诈为理由认定该《房屋拆迁安置协议》为可撤销的协议，明显适用法律错误。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。但本案杜军采用房产证虚假记载的方式来达到非法目的，应属无效行为，而可撤销可变更合同的前提是合同有效。故本案不应适用有关可撤销或可变更合同的法律规定。综上，二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 被申请人杜军辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案中被申请人依法享有440.10平方米的房屋，老宅基地是经过市中区人民政府进行丈量确权的，并颁发了集体土地使用权证书。2002年12月8日，市中区建委对我家的房产证进行了面积变更。2006年11月份，市中区皇营村面临拆迁，村主任及市中区建委、拆迁办一起查验各家各户的房产证，我家也积极配合拆迁工作，他们查验了我的房产证，认可了其真实性和合法性，并对实有建筑进行实地勘察测量，对于房屋的占地及实有面积与房产证一致这一事实没有异议。2007年8月9日开发商对我的房屋面积实地考核，再次查验房产证后，与我签订了房屋拆迁安置协议，同日，我按协议上的约定全部履行了义务，但直到2007年9月30日申请人才将协议文本交给我，同时我家的房产证、土地证原件全部交给了开发商，等待其交房。按规定，房屋拆除后30日内应当将证件缴销，况且证件在开发商手中保存达三年，是否经过改动无从查实。我的房屋面积变更是真实存在的，房产证上加盖了房产管理部门的公章，我拥有合法的房屋产权。该房屋经过数年进行翻建，最后一次翻建是1996年，直到2007年拆迁，没有任何部门说是违章建筑，即使是违章建筑也不应是申请人进行拆除。公安机关的鉴定书也没有认定房产证上的“产权验讫”章是虚假的，仅仅认定不是同一枚，从2002年到2009年该章有可能进行变动。再审申请人曾经以可撤销合同纠纷起诉过我，但随后又撤诉。因此，申请人没有任何证据证明我的房产证是虚假的，房屋拆迁安置协议是合法有效的，其应当继续履行协议中约定的各项义务。 一审被告辩称，我公司与申请再审人是委托合同关系，基于代理行为所产生的法律后果，应当由委托人即申请再审人承担，请求法院在查清事实的基础上依法判决。 本院再审查明的事实与二审基本一致。另查明，济宁森泰房地产开发有限公司已经将森泰御城8号楼东2单元5楼西户建筑面积为127.68平方米的房屋安置给杜军。2011年7月21日本院依济宁森泰房地产开发有限公司的申请，向济宁市市中区房地产开发管理处调取了杜军的中观字第304179号房产证的原始档案材料，显示房屋变动情况为空白。本院又依法调取了案外人的房屋变动情况，其具体填写方式为：在“变动日期”栏写明日期，“变动内容”栏写明“据NO.xxxxxxx号准建证，新增xxx，”并盖有“产权验讫”章，“经办人”栏有私人盖章。在“原房屋面积”栏写明面积数，“变动房屋面积”栏写明新增面积数，“变动后面积”栏写明面积总数，并盖有“产权验讫”章，“经办人”栏盖有私章。杜军原持有的中观字第304179号城镇私房所有权证房屋变动情况的填写内容如下：“变动日期”栏为2002年12月8日，“变动内容”栏为“原面积119.75平方米，因住房紧张于2002年10月翻建、扩建均为二层，现面积变更为440.10平方米”，“经办人”栏无个人签章，“原房屋面积、变动房屋面积、变动后面积”栏均为空白。 本院再审认为，2007年8月9日申请再审人济宁森泰房地产开发有限公司与被申请人杜军签订房屋拆迁安置协议时，事先已经对将要被拆迁的房屋进行了调查，核实了相关的房屋产权等证件。杜军拥有位于济宁市中区观音阁镇皇营村的房屋的房产证、土地证，其持有的中观字第304179号城镇私房所有权证上的面积为440.10平方米，实际拆除的面积也是440.10平方米。公安机关的文件检验鉴定书结论只是在杜军持有的房产证上“房屋变动情况”一栏盖的“产权验讫”章与市中区房地产管理处提供的“产权验讫”章不系同一枚印章，不能说明房屋变动情况的记载就是虚假的。申请人主张杜军翻建增加的房屋面积属违章建筑，但缺乏有关行政职能部门的处理及认定，现该房屋已实际被济宁市城区房屋拆迁有限公司拆除，无法认定为违章建筑，其主张亦不能成立。尽管杜军持有的房产证与在市中区房地产开发管理处保管的档案登记薄记载不一致，但在房屋拆迁协议签订时，森泰房地产开发公司及城区拆迁有限公司均可以去登记机关查询，但是二被告未能尽到审慎的注意义务，应承担不利的法律后果。济宁森泰房地产开发公司2009年9月向市中区人民法院起诉杜军，请求撤销房屋拆迁安置协议，其后又自愿撤诉，放弃了行使撤销权。综上，本院认为，申请再审人济宁森泰房地产开发有限公司、一审被告济宁市城区房屋拆迁有限公司与被申请人杜军签订的房屋拆迁安置协议是双方的真实意思表示，不存在合同法规定的无效的情形，应为有效协议。现济宁森泰房地产公司已经为杜军安置了一套127.68平方米的房屋，实际上已超过了登记薄上的119.75平方米，合同应继续履行，申请再审人的再审请求证据不足，不予支持。二审判决并无不当，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定，判决如下： 维持本院（2010）济民五终字第1401号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  姜爱民 代理审判员  韩圣秋 代理审判员  李 静 二〇一一年八月十二日 书 记 员  刘蒙蒙