浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2008)嘉民一终字第413号上诉人（原审原告）：吴红伟。委托代理人：胡石洪，浙江天卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江财建房地产开发股份有限公司，住所地：平湖市当湖朝阳路口商住楼南幢四层。法定代表人：柴来根，该公司董事长。委托代理人：陈剑英，浙江金品律师事务所律师。上诉人吴红伟因与被上诉人浙江财建房地产开发股份有限公司（以下简称浙江财建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2008）平民一初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2008年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人吴红伟的委托代理人胡石洪，被上诉人浙江财建公司的委托代理人陈剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明，2005年10月14日，吴红伟与平湖市财建房地产开发有限责任公司（以下简称平湖财建公司）签订商品房买卖合同1份，约定了吴红伟向平湖财建公司购买商品房，平湖财建公司的商品房项目建设的依据：是以出让方式取得当湖街道解放西路地块（本案争议房屋所在地块）的土地使用权；该地块土地面积为15839.3平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2003年1月15日至2053年1月14日等；吴红伟所购商品房的基本情况：房屋平面图及房号见合同附件一，为第六幢贰层B2号房；该商品房用途为商业，属框架结构，建筑面积49.21平方米，总价款为270655元等。吴红伟、平湖财建公司之间履行了付款交房义务后，该房屋办理了房屋所有权证。2006年10月17日，吴红伟所购的上述房屋办理了土地使用权证，土地使用权人为吴红伟，坐落于当湖街道解放西路50弄16号二层-2#营业房，地类用途为商住，终止日期为2043年1月14日等。另查,平湖财建公司现已变更登记为浙江财建公司。后吴红伟于2008年5月30日向一审法院提起本案诉讼，认为其办理的该房的土地使用权证土地使用终止日期为2043年1月14日，比双方合同规定的使用日期少了十年。浙江财建公司已经构成欺诈，故要求判令浙江财建公司退还1/5购房款54131元，并赔偿1/5赔偿款54131元，总共计108262元。一审认为本案争议的焦点是：1、浙江财建公司在房产销售过程中是否存在欺诈。2、浙江财建公司是否多收了吴红伟10年的购房款。一审认为，1、根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第68条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。浙江财建公司在项目建设依据中对规划用途为商住的该地块,土地使用年限均记载为2003年1月15日至2053年1月14日,虽有不妥,但商业用房的土地使用年限最高为40年，是国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定的，吴红伟理应知道，而浙江财建公司在主观上并无欺骗购房者的故意，也无法隐瞒真实情况而使吴红伟作出错误意思表示，故对于吴红伟要求浙江财建公司按照《中华人民共和国消费者权益保护法》进行赔偿的请求，不予支持。2、浙江财建公司在双方所签订的房屋买卖合同第一条记载的项目建设依据第二款中，对该建设地块的用途记载为商住，土地使用年限记载为自2003年1月15日至2053年1月14日。但该内容只是对浙江财建公司所开发的这一地块的项目建设的整体情况的告知，而不是对吴红伟依合同所购买的商品房的土地使用年限的承诺。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条明确规定了土地使用权出让最高年限，其中商业为40年。吴红伟、浙江财建公司在合同中对所买卖的商品房的基本情况进行约定时，确定吴红伟所购房屋的用途为商业，故吴红伟在购房时理应知道向浙江财建公司所购商品房的土地使用年限最高为40年。即使双方约定土地使用年限为2003年1月15日至2053年1月14日，也因违反国家法律强制性规定，属无效。综上，吴红伟认为浙江财建公司多收了十年的购房款，并无事实和法律依据，故吴红伟要求浙江财建公司退还多收款的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条之规定，判决：驳回吴红伟的诉讼请求。案件受理费2465元，减半收取1233元，由吴红伟负担。一审判决后，吴红伟不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审认定“被告在原、被告签订的房屋买卖合同第一条记载的项目建设依据第二款中，对该建设地块的用途记载为商住，土地使用年限记载为自2003年1月l5日至2053年1月14日。但该内容只是对被告所开发的这一地块的项目建设的整体情况的告知，而不是对原告依合同所购买的商品房的土地使用年限的承诺”错误。上诉人在一审提供的同一地块同年张月明与被上诉人签订的房屋买卖合同，对该建设地块的用途同样记载为商住，土地使用年限记载为自2003年7月15日至2073年7月14日。如果按照一审认定，则也应理解为被上诉人对购房户张月明告知这一地块项目建设的整体情况。那么被上诉人对买房户告知地块项目的整体情况，今天一个样，明天又一个样，这明显说不通。综观这二份商品房买卖合同，作为合同必须写明的主要条款之一的“(房屋)土地使用权年限”的相关内容，都只有在合同的第一条第二款中有所提及，其他条款只字未及。故根据这一合同文本的具体情况，以及交易习惯，只能客观认定上述土地使用年限记载，就是被上诉人对上诉人及张月明购买的商品房的土地使用权年限的承诺。而事实上，张月明做出的土地使用证上记载的年限也是如被上诉人合同中承诺的70年，这正好可以证明这是被上诉人对上诉人依合同所购买商品房的土地使用权年限的承诺。2、一审判决中认为：“原、被告在合同中对所买卖的商品房的基本情况进行约定时，确定原告所购房屋的用途为商业，故原告在购房时理应知道向被告所购商品房的土地使用年限最高为40年。”这一认定从字面上看似乎没有错，但放到本案的具体客观环境来分析同样也是错误的。这是一审法官对具体社会环境不了解而作出的主观臆测，完全违背了社会真实。国务院早在1990年就颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，但条例的实施细则1994年才颁布，而且很不完善，部门在对土地类别的分类也不很科学，导致各地在实际施行这一条例时，商业用房的土地使用年限为50年的用地项目大量在全国各城镇出现。这一情况，本地区直到2003年左右在上级主管部门的内部规定颁布后才逐渐走向正规。2005年前后，买房户所购用途为商业但土地使用年限为50年的商品房仍大量存在，同时也开始出现40年的土地使用年限，两种情况同时并存。这一点一般不涉及房地产买卖的人，即使是法律界人士可能也不很了解，更不要说一般的老百姓。老百姓是最实际的，既然政府在具体办理时有50年年限的，被上诉人又在合同中承诺50年的土地使用年限，老百姓才来买被上诉人的房子。这就给被上诉人诱骗上诉人购买其房屋提供了良机。所以说在法律法规具体实施滞后的社会现实中，作为一般老百姓的上诉人在这件事情中完全是无辜的，是无可指责的。二、由于一审法院对本案主要争议事实的认定是完全错误的，作出的判决当然是错误的。被上诉人隐瞒了其在2003年取得的该争议地块土地使用权证中商业用房年限为40年这一真实情况，在2005年与上诉人签约时又故意在合同中把土地使用年限填写为50年，诱使上诉人签约购买其房屋，自始至终，被上诉人的主观欺诈意图侵权故意十分明显，客观上实施的欺诈行为给上诉人造成了整整10年房屋实际使用年限及其所有权的损失，其侵权行为与上诉人的实际财产损失之间的因果关系非常明确。综上所述，上诉人请求二审法院根据本案事实依法撤销一审判决，依照《消费者权益保护法》改判被上诉人退还1/5购房款5413l元，并赔偿1/5赔偿款54131元，总计支付108262元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人浙江财建公司答辩认为：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、首先，本案争议的房屋用途属商业用房，而上诉人提供的张月明与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中所涉房屋用途为住宅用房，与本案没有关联性。其次，上诉人和张月明分别与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》第一条的标题为项目建设依据，该条款内容为：“出卖人以出让方式取得位于当湖街道解放西路编号为22-60-0-105-1的地块的土地使用权。……该地块土地面积为15839.3平方米，规划用途为商住。其中上诉人的土地使用年限自2003年1月15日至2053年1月14日。张月明合同土地使用年限自2003年7月15日至2073年7月14日。”被上诉人在该条款中说明涉案地块的整体规划用途，规划用途分为商业、住宅用地，用途不同则使用年限不同，其中最长使用年限为70年。从文字上也无法看出是对上诉人和张月明依合同所购房屋的使用年限的承诺。也就是说，根据规划用途的不同，该条款填写的使用年限只要不超过法律规定的最长使用年限，就是合法的。再次，被上诉人并没有向上诉人承诺其购买的商业用房的使用年限为2003年1月15日至2053年1月14日，而是对涉案地块项目建设的整体(商业、住宅)情况的告知。而且在《商品房买卖合同》第三条中，被上诉人已明确告知上诉人本案涉诉房屋用途为商业，至于商业用地的使用年限，双方虽未在合同中用文字约定，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定为40年，所以本案涉诉房屋商业用房使用年限为40年。2、上诉人二审举证的同一时期本地区史某某购买的房屋所在地块的整体规划用途为“综合商住”，与上诉人购买的房屋所在地块的整体规划用途“商住”在性质上并不相同。根据上述规定第十二条，综合用地土地使用权出让最高年限为五十年。所以，史某某购买房屋的地块的整体规划为“综合商住”，不能证明上诉人所购买的商业用房所在地块的使用年限具有50年的现实可能性。至于当地房产管理部门登记为50年使用年限，更与本案无关联性。3、被上诉人在项目建设依据中对规划用途为商住的该地块，土地使用年限均记载为2003年1月15日至2053年1月14日，虽有不妥，但商业用房的土地使用年限最高为40年，是国务院明确规定的，上诉人理应知道，故被上诉人在主观上并无欺骗购房者的故意，也无隐瞒真实情况而使上诉人作出错误表示，所以上诉人所称“欺诈”无事实和法律依据。二、关于上诉人称因被上诉人的欺诈行为造成其整整10年房屋实际使用年限及所有权的损失，并要求退还1／5购房款54131元，并赔偿1／5赔偿款54131元的问题。首先，被上诉人不存在欺诈的故意和行为。其次，上诉人所购房屋依法只能拥有40年的土地使用权，其预期拥有50年使用权不具有现实可能性，所以上诉人认为被上诉人多收了10年购房款并要求退还1／5购房款无事实和法律依据。再次，上诉人也未提供相关证据证明已遭受直接经济损失和可预见将要受到的经济损失，所以上诉人要求被上诉人赔偿的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，请求法院判决驳回上诉人全部诉讼请求。上诉人二审中提供了商品房买卖合同、房屋所有权证及国有土地使用证各一份，证明案外人史某某所购买的房屋的土地用途为“商住”，但其土地使用年限为50年；故在同一时期在本地区，所购商业用房的土地使用年限既有50年，也有40年的。被上诉人质证认为：对证据的真实性没有异议，对待证事实有异议，该合同上的规划用途为“综合商住”，根据法律规定，“综合用地”可以是50年；如果是“商业用地”，而实际办了50年，也可能是办错了，即使办得对的，也与本案无关。被上诉人提供了以下证据：1、国有土地使用证一份，证明土地用途为“综合”的，土地使用年限为50年。2、浙江法制报所刊登案例，证明与本案相类似的情况，原告的诉请法院也未予支持。上诉人质证认为：证据1的真实性无法确认，退一步讲，该国有土地使用证上为“综合”用地，而上诉人提供的证据写明是“商住”，故证据1与本案没有关联性；证据2仅为案例，且仅是一审判决，并非二审的终审判决。本院认证认为：上诉人提供的证据，被上诉人虽对证据的真实性没有异议，但该合同所载明的土地规划用途为“综合商住”，故其使用年限为50年，而本案所涉房屋的土地为“商住”，两者性质不同，故该证据与本案没有关联性，本院不予确认。被上诉人提供的证据1系复印件，上诉人不予认可，故对该证据本院不予确认，但根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，综合用地的土地使用年限为50年，故对被上诉人所要证明的内容本院予以确认；对证据2，该案例仅为新闻报道，且并非二审终审判决，故本院不予确认。二审经开庭审理，一审认定的事实双方均无异议，本院予以确认。本案二审双方争议焦点与一审相同。本院认为：被上诉人系以出让方式取得本案所涉地块的土地使用权，该地块的规划用途为“商住”，对此，已在双方的商品房买卖合同中载明。根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，商业用地的使用年限最高为四十年，事实上，被上诉人对该地块亦只享有四十年的土地使用权，因此，该商品房买卖合同中关于土地使用年限自2003年1月15日至2053年1月14日违反了法律规定，应属无效。上诉人认为在当地商住用地的土地使用年限存在五十年的情形，与法律规定相悖，其申请本院对此调查取证，本院不予准许。被上诉人在签订商品房买卖合同时，已在合同中明确告知上诉人该地块的规划用途为“商住”，即表明土地使用年限最高只能为四十年，因此，并不存在被上诉人提供虚假情况或隐瞒真实情况，诱使上诉人作出错误意思表示的情形，上诉人认为被上诉人构成欺诈不能成立。关于上诉人请求被上诉人退还1/5房款并赔偿1/5房款的问题。如前所述，被上诉人在签订合同时并不存在欺诈的行为；同时，土地使用年限并非由合同双方约定，商品房价款也不是根据土地使用年限所确定，故上诉人请求退还1/5房款并赔偿1?/5房款缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吴红伟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2465元，由上诉人吴红伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 坤审 判 员 李 伟代理审判员 褚 翔二〇〇八年十二月二十四日书 记 员 杨佳瑜