浙江省平乙人民法院民 事 判 决 书（2010）温某民初字第23号原告（反诉被告）：温州××建设开发有限公司，组织机构代码14503910-9，住所地：温州市××号。法定代表人：王某某。委托代理人：项某某。委托代理人：张某某。被告（反诉原告）：洪某某。委托代理人：包某某。原告（反诉被告）温州××建设开发有限公司（以下简称城建公司）为与被告（反诉原告）洪某某商品房销售合同纠纷一案，于2010年1月5日向本院起诉，本院于同日立案受理。洪某某于2010年2月1日向本院提出反诉。本诉、反诉案件受理后，本院依法由审判员杨建粮适用简易程序于2010年3月9日公开开庭进行了审理，城建公司委托代理人张某某，洪某某委托代理人邵应段到庭参加诉讼。2010年3月31日，案件转入普通程序，本院依法组成由审判员杨建粮担任审判长、审判员蔡蓓蓓、代理审判员林安民参加评议的合议庭。2010年7月16日，因本案须以另一案审理结果为依据，本案中止审理。后本案于2010年11月26日公开开庭进行了审理。2010年12月22日，因本院生效的行政判决撤销了涉案房屋的初始登记，本案再次中止审理。2011年4月6日，本案再次公开开庭进行了审理。第二、三次庭审城建公司委托代理人项某某、张某某，洪某某委托代理人包某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）城建公司起诉称：城建公司于2009年8月11日与洪某某签订一份商品房店面定购单，定购房号为坐落于平乙昆阳某某乐某某10、12幢连体楼底层03号店面，并约定价款为701588元，已预缴金额351588元，余款签订《商品房买卖合同》时银行按揭。因该店面后间与物业小区相通给物业小区带来潜在的安全隐患，故小区内的业主共298户一致反对，并到房管局闹，要求调整商品房设计，后经昆阳镇政府牵头组织协调，达成会议纪要，该会议纪要第四条要求将10号、12号楼底层调整为物业用房。由于政府部门对商品房规划设计的强制调整，城建公司故不得已与洪某某协商，要求解除或调整原双方签订的店面定购单，但洪某某不同意，擅自破门而进，另外砌隔墙体、换锁、装电表，并获悉被告准备入住，为此，城建公司起诉本院要求：一、依法解除城建公司甲秀钗于2009年8月11日签订的店面定购单；二、诉讼费由洪某某承担。被告（反诉原告）洪某某答辩称：对双方之间签订的店面定购单没有异议，洪某某是守约方，没有过错，城建公司也没有证据证明洪某某存在违约行为。城建公司出售给洪某某的房屋是经规划等相关部门批准建设的，不存在城建公司所说的安全隐患，否则规划部门不会批准建设。诉争商品房是经审批的合法建筑，平乙房管局也依法颁发了房屋所有权证，该所有权证至今未被撤销，应是合法有效。城建公司诉称的会议纪要是违法的，其效力不能对抗房屋所有权证的效力，规划部门也没有进行规划调整，洪某某也不知情会议纪要，城建公司的理由不能成立。城建公司收取被告购房款后，应履行出卖方的义务，而城建公司却没有履行相应的义务，属于违约，城建公司要求解除店面定购单显然缺乏事实和法律依据，恳请判决驳回城建公司诉讼请求。被告（反诉原告）洪某某反诉称：在2009年8月11日，洪某某缴清351588元购房款后，城建公司一直不与洪某某签订商品房买卖合同及办理产权登记手续。在2009年12月31日，城建公司向法院提出诉前财产保全，法院裁定查封了诉争的03号店面，致使洪某某经济受损、名誉受损。综上，双方签订了店面定购单，城建公司收取房款后，应履行签订商品房买卖合同及办理相关手续的义务。为此，洪某某反诉请求：一、判决驳回本诉，城建公司履行商品房买卖合同及办理相关手续；二、判决城建公司赔偿洪某某误工费、律师代理费、精神损失费、房屋租赁损失等计50000元；三、反诉诉讼费由城建公司某担。原告（反诉被告）城建公司答辩称：解除店面定购单并非城建公司原意，是不可抗力行为所致。由于佳乐某某三分之二以上的业主反对店面的门与小区相通，经县领导指示，昆阳镇政府牵头组织协调，作出了会议纪要，城建公司也无能为力。事件发生后，城建公司立即通知了洪某某停止缴款，但洪某某仍将购房款打入城建公司帐户。后城建公司多次电话通知要求洪某某退款，洪某某均不听劝。2009年12月7日，城建公司书面发函致洪某某要求退款，但洪某某不予接收。洪某某在未经签订正式商品房买卖合同、未办入住手续、也未经城建公司同意的情况下，擅自破门而入，改变墙体，私装电表等，还会同其他购房者到城建公司办公大厅闹，扰乱城建公司办公秩序。城建公司向法院提出诉前财产保全是为了保护自己合法财产的安全，洪某某的行为使城建公司不得已才提请诉前财产保全。综上，洪某某行为造成了城建公司名誉损失，破坏了房子等应承担赔偿责任，请求驳回洪某某的诉讼请求。原告（反诉被告）城建公司为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：1、平甲第04××56号房权证，以证明双方房屋买卖是合法的；2、店面定购单，以证明双方达成定购意向及意向的内容；3、关某某复我公司乙工作秩序的紧急报告，以证明城建公司向政府报告的情况；4、会议纪要，以证明政府行为与城建公司销售店面有关；5、办理换购变更手续通知书，以证明城建公司通知洪某某变更并表示给予优惠；6信封和签单，以证明洪某某签收情况；7、法定代表人证明书、身份证、营业执照、商品房预售许可证，以证明城建公司诉讼主体资格；8、施某某，以证明诉争房屋的具体情况；9、平乙住宅小区物业管理用房移交协议书，以证明物业用房移交情况；10、平甲第0110013278、01××88号房权证，以证明双方签订协议时，城建公司具备出售条件，房屋产权合法。被告（反诉原告）洪某某为证明其诉讼主张，在本院指定举证期限内提供下列证据：1、店面订购单，以证明购买店面及住宅的事实；2、现金缴存单，以证明洪某某交纳房款的事实；3、图纸、房产证，以证明所购买房屋属住宅和商业用房；5、（2010）温某保字第3号民事裁定书，以证明洪某某所购买房屋被查封的事实；6、2009年8月10日温州都市报广告，以证明城建公司是现房销售的事实。本院依法调取证据如下：（2010）温某某初字第42号行政裁定书、（2010）浙温行终字第302号行政裁定书、佳乐某某业主委员会信访报告、（2010）温某某初字第47号立案信息表、（2010）温某某初字第47号行政起诉状、（2010）温某某初字第47号行政判决书，以证明涉案房产经行政诉讼的事实。针对城建公司、洪某某提供及本院调取的证据，城建公司、洪某某质证及本院认证如下：针对城建公司提供的第1、2、7、9、10组和洪某某提供的第1、2、3、4、5组证据，双方均无异议，本院予以采纳；针对城建公司提供的第3组证据，洪某某认为是城建公司与业主的纠纷，与本案没有关联，本院认为，该组证据可以证明城建公司曾提出报告的事实，本院确认其作为认定事实的依据；城建公司提供的第4组证据，洪某某认为其不真实，没有昆阳镇政府代表参加，也没有通知洪某某参加，侵犯了洪某某的权益，不合法，且该会议纪要也不能对抗产权证，本院认为，该组证据可以证明曾召开协调会及相关内容的事实，本院予以确认；城建公司提供的第5、6组证据，洪某某认为没有收到，也不知道相关内容，即使存在，城建公司也无权单方解除合同，本院认为，第5组证据的内容虽然无法确认，但在庭审中归纳事实时，洪某某并未提出异议，故对该通知书中与庭审归纳的事实一致的，本院予以确认，第6组证据客观真实，本院予以采纳；洪某某提供的第6组证据，城建公司对真实性没有异议，但认为已过举证期限，本院认为，该组证据与本案事实有关联，本院予以采纳。对本院调取的证据，双方均没有异议，本院予以采纳。归纳当事人上述诉辩主张及庭审中举证、质证情况，本院认定本案事实如下：2009年8月10日，城建公司在温州都市报中××沿街店铺现房发售广告。2009年8月11日，洪某某与城建公司就购买城建公司开发的一间沿街店铺签订了一份店面定购单，该沿街店铺已于2008年8月11日办理所有权登记，所有权证号为平乙房权证昆阳某第04××56号，所有权人为城建公司，店铺坐落于平乙昆阳某某乐某某第10、12幢连体楼底层03号，面积为93.50平方米（其中商业39.24平方米、住宅54.26平方米），店面定购单约定：店面价格为321768元，店后间价格为379820元，总价为701588元，现金缴款351588元，银行按揭350000元，本定购于2009年8月12日下午5点前有效，用户请在有效期内缴款，缴款方式为部分银行按揭。定购单签订后，洪某某于2009年8月12日向某建公司帐户缴款321768元。后因佳乐某某小区其他业主的反对，平乙昆阳镇人民政府于2009年10月29日组织平乙房产管理局、城建公司和佳乐某某业主委员会进行协调，并形成了会议纪要，纪要第四条内容为：“同意10号、12号楼底层原规划物业用房作为物业用房，不足面积部分在11号楼底层补足。……”。2009年12月7日，城建公司以该店面房经平乙昆阳镇人民政府与平乙房管局协商，其中部分应作为物业用房为由，要求洪某某于同年12月25日前换购店面，否则作为退购处理。2009年12月16日，城建公司以挂号信函形式，将上述内容向洪某某邮寄函件，后因洪某某拒收，邮件被退回。2009年12月31日，城建公司向本院提出诉前保全申请，要求对坐落于平乙昆阳某某乐某某第10、12幢连体楼底层03号店面进行查封，同日，本院依法裁定对上述店面予以查封。2010年1月5日，城建公司向本院起诉要求解除2009年8月11日双方签订的店面定购单，同年同月25日，洪某某反诉要求本院驳回本诉，判决城建公司履行商品房买卖合同及办理相关手续，赔偿洪某某误工费、律师代理费、精神损失费、房屋租赁损失计50000元。平乙房产管理局分别于2010年4月9日、2010年5月5日作出所有权人为城建公司的平乙房权证昆阳某第0110013278、0110013688号房权证，将涉案房屋分割为两部分，其中平乙房权证昆阳某第0110013278面积为68.46平方米（其中商业39.24平方米、住宅29.22平方米），原平乙房权证昆阳某第04××56号房权证中的住宅25.04平方某某为平乙房权证昆阳某第01××88号房权证中的一部分，平乙房权证昆阳某第04××56号房权证即被平乙房产管理局收回。2010年8月23日，平乙佳乐某某业主委员会以平乙房产管理局为被告，温州××建设开发有限公司为第三人向本院提出行政诉讼，认为平乙房产管理局制作的平甲第03××05号房屋所有权证侵犯了佳乐某某全体业主的合法权某，请求依法撤销。2010年10月20日，本院依法作出（2010）温某某初字第56号行政判决书，判决撤销平乙房产管理局于2008年7月7日以平甲第03××05号房屋产权证形式作出的部分登记行为，所涉物业为该证一层平面图中标注的102、103、104、108、109、110六间房屋。另查明，平甲第03××05号房屋产权证中标注为103号的房屋即是本案涉案房屋，该房屋权属初始登记被依法撤销后，相关部门至今未作出重新登记。本院认为：本案涉案房屋即103号房屋的原始登记已被生效法律文书依法撤销，相关部门至今未作出重新登记，该房屋权属尚不明确，而涉案房屋产权归属将决定城建公司甲秀钗签订的店面定购单的合同目的是否能够实现，故在涉案房屋权属明确前，城建公司要求与洪某某解除店面定购单及洪某某反诉要求城建公司履行商品房买卖合同及办理相关手续均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。城建公司甲秀钗可待涉案房屋产权明确后另行主张。关于洪某某反诉要求城建公司支付误工费、律师代理费、精神损失费、房屋租赁损失等是基于涉案房屋发生纠纷而产生的，在涉案房屋纠纷未处理前，洪某某反诉主张的侵权基础尚不确定，故本院不作认定和处理，对洪某某的该项反诉主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告温州××建设开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告洪某某的诉讼请求。本诉案件受理费400元，由温州××建设开发有限公司负担；反诉案件受理费200元，由洪某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费400元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，账号：319299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  杨建粮审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  林安民二〇一一年四月十一日书 记 员  倪维常