辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）丹民一终字第00114号上诉人（原审被告）：辽宁金海房地产开发集团有限公司。法定代表人：高翔，该公司董事长兼总经理。委托代理人：任忠杰，辽宁乾朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋耀君，男。委托代理人：伊雪梅，辽宁万鹏律师事务所律师。原审被告：汪晓辉，男。上诉人辽宁金海房地产开发集团有限公司（以下简称金海公司）与被上诉人蒋耀君，原审被告汪晓辉房屋租赁合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2013年12月9日作出（2013）元民三初字第00189号民事判决。上诉人金海公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人金海公司的委托代理人任忠杰，被上诉人蒋耀君的委托代理人伊雪梅，原审被告汪晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋耀君（原审原告）在一审诉称，2007年7月28日，原告与被告金海公司签订《房屋租赁合同》，约定金海公司将其所有的位于XX房屋租赁给原告使用，合同签订后双方依约履行。2008年6月4日，因履行情况有变，原告与金海公司签订补充协议。协议约定金海公司暂时收回部分租赁房屋，期间金海公司将房屋租赁给被告汪晓辉并自取收益。金海公司与原告约定2013年8月10日起按照原合同内容执行，即原告继续租赁上述房屋。2013年8月，原告通知金海公司继续履行合同，但金海公司以要解除合同为由拒绝履行原合同，故请求法院依法判令：l、被告金海公司依约交付位于XX房屋且预留30日免租时间用于原告装修，判令被告汪晓辉腾退诉争房屋；2、被告金海公司按每日300元给付违约金，期限自2013年8月10日至实际交房之日止；3、被告金海公司给付违约金55万元，退还保证金2万元，赔偿原告的经济损失10万元。金海公司（原审被告）在一审辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告不能按约履行合同并欠缴租金等各项费用8万余元，包括2008年4、5月份租金66666.67元，补充协议中附表的费用14002.12元及2008年6月1日至6月15日的租金l6666.67元。2013年8月7日双方协商关于按原合同继续履行双方义务时，我公司明确提出原告欠缴费用应予补齐，而原告表示不同意补交，我公司当即向原告发出解除合同通知，该通知已送达原告。2013年8月14日又以公证书形式向原告再次送达。综上，请求驳回原告的诉讼请求。汪晓辉（原审被告）在一审未答辩。一审法院经审理查明，2007年7月28日，被告金海公司（甲方）与原告蒋耀君（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落在XX房屋租赁给乙方；租赁期限为8年，即自2007年10月1日起至2015年9月30日止，其中2007年10月1日至2009年9月30日每年租金为40万元，2011年10月1日至2013年9月30日每年租金标准为50万元，2013年10月1日至2015年9月30日每年租金为55万元；租金支付方式为上纳租6个月，乙方应于发生下期租金之日提前30日向甲方缴纳下期租金，甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证；签订本合同后10日内，乙方须向甲方支付第一年度上半年的租金并交纳经营保证金2万元，租赁期满或合同解除60日内，经营保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数（无息）返还乙方；如乙方未按时缴纳包括但不限于乙方房屋的租金、水费、取暖费等费用时，则甲方有权自经营保证金中扣除该费用；……六（二）当经营保证金不足全额的80％时，乙方必须在甲方发出补款通知后5日内补足，逾期不补，视为乙方重大违约，甲方有权解除合同……十四、合同的解除：（三）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，乙方有权单方解除合同：l、交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的……3、法律规定的其他情形；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达60日的，2、欠缴各项费用达伍万元的……5、擅自将该房屋整体转租给第三人的……十五、违约责任：l、甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应当按当年年租金标准向乙方支付违约金，并赔偿因此给乙方造成的实际损失……3、租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前3个月通知乙方，将已收取的租金余额退还给乙方并按当年年租金标准及乙方经营的可计算价值的损失支付违约金；4、乙方有本合同第十四项第四款约定的情形之一的，应按当年年租金标准向甲方支付违约金，并赔偿因此给甲方所造成的实际损失……6、甲方未按约定时间交付该房屋，按日赔偿，每日300元；乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按当年年租金的10％标准支付违约金等。2007年9月3日，原告向被告金海公司交纳了2007年10月1日至2008年3月31日的20万元租金及2万元经营保证金。双方合同履行过程中，2008年6月4日，原、被告签订《补充协议》，约定金海公司（甲方）租赁给蒋耀君（乙方）的上述房屋，其中套内面积545平方米，房屋使用面积461.03平方米，乙方将套内面积中的70平方米转租给陈明通，用于经营XX馄饨馆，房屋的其余部分套内面积475平方米乙方用于经营通讯卖场；从2008年6月10日起至2013年8月9日甲方收回乙方用于经营通讯卖场的房屋承租权，期间该房屋产生的所有收益归甲方所有，从2008年6月10日起至2013年8月9日乙方转租给陈明通的70平方米房屋的租赁收益归乙方所有；从2013年8月10日起至2015年9月30日，按甲、乙双方签定的原合同内容执行。乙方应于2008年6月15日前将用于经营通讯卖场的房屋交还甲方，乙方遗留在该房屋内的设施和设备，甲方有权自行处置，同时乙方应补齐前期所欠各项费用（费用明细单见附表）。《补充协议》附表即金羽通讯欠缴费用明细单，记载了原告以金羽通讯名义与金海公司对帐后，截止5月24日欠缴电费13026.12元、水费249元、广告制作费727元，欠缴费用合计14002.12元。2008年6月17日，原告以辽宁金羽移动通信设备有限公司铁西分公司的名义，通过盛京银行电汇给金海公司委托的负责对金海商业广场进行整体经营管理的辽宁金海集团商业有限公司（以下简称金海商业公司）14002.12元，载明用途为“电费等”。2008年6月2日，金海商业公司与案外人赵景社签订《房屋租赁合同》，约定金海商业公司将XX的房屋租赁给赵景社，租赁期限为2008年6月10日至2013年8月9日止（其中含2个月装修时间）。2011年2月10日，案外人赵景社与被告汪晓辉签订《转让协议》，将XX的店铺转让给汪晓辉使用，建筑面积为380平方米，赵景社剩余的房屋使用权归汪晓辉。2011年3月10日，汪晓辉申请个体工商户变更登记，将该房屋用于经营XX火锅店。2013年7月24日，原告委托辽宁华远律师事务所向被告金海公司发出律师函，要求金海公司继续履行协议于2013年8月10日前交付涉案房屋，被告金海公司于2013年8月7日约谈原告，并于2013年8月21日以公证邮寄的方式向原告送达《公函》以原告欠费且欠费时间超过合同约定时间为由要求终止房屋租赁合同并收回70平米商铺的使用权和承租权。审理过程中，原告放弃了第1项诉讼请求。一审法院审理认为，原告与被告金海公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及附表均是双方的真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护。本案中双方首要解决的争议焦点是本案是否已经满足《房屋租赁合同》约定的金海公司可以单方解除租赁合同的条件。金海公司主张其解除依据为《房屋租赁合同》第六条第二款第三项、第十四条第四款第一、二、五项，即围绕转租和欠费两大问题。关于第十四条第五项，金海公司在本案审理过程中并未提供证据证明原告存在“整体转租给第三人”的情形，故以该项主张解除合同无事实依据，不予支持。关于第六条第二款第三项、第十四条第四款第一、二项，分别约定原告有当经营保证金不足全额的80％时且金海公司发出补款通知后5日内不补足的、“不支付或者不按照约定支付租金达60日的”、“欠缴各项费用达伍万元的”，金海公司有权单方解除合同。根据《补充协议》及附表记载，原告截止2008年5月24日以金羽通讯名义经营过程中曾欠缴电费l3026.12元、水费249元、广告制作费727元共计14002.12元，应当于2008年6月15日前补交，其中并未提及欠付租金。2008年6月17日，原告以辽宁金羽移动通信设备有限公司铁西分公司名义通过盛京银行电汇14002.12元给金海商业公司，记载用途为电费等，则该笔费用已经缴清，金海公司在庭后询问笔录中也予以认可。根据《房屋租赁合同》、《补充协议》的规定，2007年10月1日至2008年6月15日期间，该房屋归原告有偿使用，年租金标准为40万元，结合发票记账联记载，原告向金海公司缴纳了2007年10月1日至2008年3月31日的租金20万元。至于2008年4月1日至2008年6月15日期间的租金83333.33元（40万元／年÷12个月×2.5个月），原告主张2008年6月2日金海公司已经与赵景社签订租赁合同，2008年6月4日金海公司与原告签订《补充协议》时，双方对租金等问题已经过协商，附表中14002.12元是双方对账以后的结果，原告交齐该款项后，不欠金海公司任何费用，包括租金。被告金海公司予以否认，并将此作为解除合同的主要理由。该院认为，根据现有证据可以认定原告并未交纳该笔房租，但如果严格按照《房屋租赁合同》的约定，双方约定租金支付方式为上纳租六个月，原告应于发生下期租金之日提前30日向金海公司缴纳下期租金，即早在2008年3月1日，原告即应当向金海公司缴纳2008年4月1日至2008年9月30日的租金，即便计算至2008年6月4日《补充协议》签订当日，原告已经累计欠缴租金加附表欠费超过8万元，扣除保证金2万元后仍然达到《房屋租赁合同》第十四条第四款第一项、第二项“不支付或者不按照约定支付租金达60日的”、“欠缴各项费用达伍万元的”金海公司有权单方解除合同的条件，而此时金海公司并未通知原告解除合同，而是与原告签订《补充协议》，还将该房屋套内面积中的70平方米留给原告让其转租收益且金海公司不收取任何费用，欠缴费用中也未提及租金，与常理明显不符。此后五年中，金海公司也未就欠租或解约问题提出过任何主张，直至原告要求交付原通讯卖场面积时，才以发函的形式要求解除合同。即使函件内容属实，8月7日向原告出示文件的内容没有证据证实，8月21日公证邮寄公函的时间已经超过了合同约定的2013年8月10日交付涉案房屋面积的时间。综合上述情况，应当认定原告与金海公司已经于《补充协议》签订前就2008年6月15日以前的租金问题达成了一致协议，金海公司放弃了以该问题主张解除合同的权利，故2013年金海公司再以上述条款为由主张解除合同，不予支持。金海公司无正当理由拒不履行《补充协议》，致使合同目的不能实现，原告在庭审中放弃要求金海公司依约交付涉案房屋的诉请，系以其实际行为要求单方解除合同，符合合同法第九十四条的规定，依照《房屋租赁合同》第十四条第三款、第十五条第一款的约定，原告要求金海公司按2013年租金标准支付违约金，有事实及法律依据，该院以双方约定的2013年8月10日当时的年租金标准50万元支持；对其要求按照《房屋租赁合同》第六条的约定退还保证金2万元的请求，予以支持，依照合同约定，金海公司应当自合同解除60日内返还。关于原告同时主张的按每日300元，从2013年8月10日至实际交房之日止计算被告违约金的问题，因原告放弃交房的诉请，该项违约金丧失计算基础，不予支持；关于原告主张的经济损失10万元的问题，在没有其他辅证的情况下，原告提供的照片无法证明照片中货物的所有权人、标的物价值及是否为涉案房屋继续经营而进行采买等问题，因此，对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁金海房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内给付原告蒋耀君违约金50万元。二、被告辽宁金海房地产开发集团有限公司于判决生效之日起六十日内返还原告蒋耀君保证金2万元。三、驳回原告蒋耀君的其他诉讼请求。一审案件受理费10600元，减半收取5300元，由原告蒋耀君负担1225元，由被告辽宁金海房地产开发集团有限公司负担4075元。上诉人金海公司不服一审判决，请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求。理由：原判认定事实和适用法律错误。1、被上诉人违约转租；2、被上诉人应在2013年7月10日前向上诉人交纳2013年8月10日起六个月租金，但经上诉人催告，被上诉人在合理期限内仍未交纳；3、鉴于被上诉人一再拖延交付2008年租金等费用，上诉人于2013年8月7日已将解除合同通知送达被上诉人，其完全清楚解除合同通知内容，但拒绝签收。4、被上诉人欠缴租金已经达到双方约定的合同解除条件，2013年8月7日双方约谈时，被上诉人又明确表示不支付欠付租金及以实际行为表明不履行本应在2013年7月10日前交纳的上纳租6个月租金。被上诉人的行为符合合同法第九十三条第二款，第九十四条的规定。被上诉人蒋耀君辩称，1、被上诉人没有违约转租，被上诉人在2013年8月18日将70余平转租案外人是符合上诉人与被上诉人于2007年7月28日签订的房屋租赁合同第十一条第1款的约定，没有违约转租行为；2、上诉人违约在先，被上诉人在2013年7月24日就已告知上诉人应按补充协议约定在2013年8月10日将涉案房屋交付给被上诉人，但上诉人无正当理由拒不交付房屋，上诉人违反补充协议第2条；3、被上诉人不欠2008年租金，如果被上诉人欠付2008年租金，上诉人解除房屋租赁合同即可，不可能与被上诉人签订补充协议，还要约定将局部转租权的收益归被上诉人所有。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告汪晓辉二审述称，2008年6月10日上诉人与案外人赵景社签订的XX的房屋租赁合同，至2013年8月9日止，租金为58万元。赵景社是董事长，然后为了方便办理其他事宜，将XX火锅店的业主更名为汪晓辉。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方主要的争议问题是上诉人金海公司是否有权单方解除合同，也即被上诉人蒋耀君的行为是否达到了合同约定的金海公司可以单方行使解除权的条件。从上诉人给被上诉人出具的2013年8月5日的工作联系单、2013年8月21日的公证书及公函可以看出，上诉人主张解除合同的主要理由是，被上诉人欠付2008年4月、5月的房屋租金及其他费用14002.12元，且欠费时间超过60日，构成了租赁合同第十四条第（四）款，上诉人可以单方解除合同的条件。对此，虽然被上诉人迟延交付租金及欠付其他费用的情形达到了双方约定的解除合同的条件，但上诉人不仅未积极行使解除权，而且还在2008年6月4日，又与被上诉人签订了《补充协议》且该协议已经实际履行完毕，因此，上诉人的行为足以表明其放弃了2008年本应享有的解除权。而今，上诉人再以该理由主张行使解除权，不能成立，本院不予支持。关于二审中，上诉人提出被上诉人存在违约转租及未在2013年7月10日前交付2013年8月10日起六个月租金，构成违约，应解除合同的问题。第一、房屋租赁合同第十四条第（四）款第5项约定被上诉人“擅自将该房屋整体转租给第三人的”，上诉人有权单方解除合同。本案中，因自2013年8月10日始，双方履行的是原房屋租赁合同，上诉人未有证据证明被上诉人将涉案套内545平方米房屋整体转租。上诉人主张被上诉人将其中70平方米店铺转租他人属整体转租，没有法律依据，本院不予支持。第二、如按上诉人所诉，被上诉人应于2013年7月10日前交付下期六个月租金，那么只有在不支付或不按照约定支付租金达60日时，上诉人才可解除合同。上诉人主张被上诉人以实际行为表明不支付该笔租金，没有证据加以佐证，故对上诉人的该项上诉观点，本院不予支持。虽然房屋租赁合同第五条第（二）款，约定应提前30日支付下期6个月租金，但同时第八条第1款亦载明，上诉人给被上诉人30日装修时间，从交付钥匙起计算，该期间不收取租金。本案中，上诉人并没有及时向被上诉人交付房屋。综上，上诉人的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人辽宁金海房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  时 磊审 判 员  任 飞代理审判员  房春堂二〇一四年四月二十一日书 记 员  王晓宇