福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2014）集民初字第1979号原告陈明哲，男，1982年出生，住福建省平和县。委托代理人董帅，福建均融律师事务所律师。原告林凌，女，1984年出生，住福建省福州市。委托代理人董帅，福建均融律师事务所律师。被告许莉莉，女，1983年出生，住福建省厦门市。委托代理人崔曙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告陈明哲、林凌与被告许莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玮斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈明哲、林凌共同委托代理人董帅，被告许莉莉委托代理人崔曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明哲、林凌诉称，2012年12月14日，原告陈明哲、林凌与被告许莉莉签订房屋买卖合同一份，原告将座落于厦门市集美区万科金域华府A-5地块12#34层2单元房产转让给被告。自双方签订合同后，原告积极履行合同约定义务，但被告自2012年12月19日至今共有五次逾期支付银行按揭款。按双方签订的房屋买卖合同约定，自2012年12月19日起诉争房产剩余银行按揭贷款皆由被告按时（即原告与中信银行房屋贷款合同约定的按揭付款日，每月21日）足额存入其代扣的银行卡，逾期将承担全部的违约责任。据此，原告请求判令：1、解除原、被告签订的位于厦门市集美区万科金域华府A-5地块12#34层02单元房屋买卖合同；2、被告承担违约金20.6万元；3、被告承担原告因诉争本案所支付的律师费1.2万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告许莉莉辩称，一、被告不存在违约行为，不应承担支付20万元及律师费的违约责任。本案讼争合同并未对还款日期作出约定，被告一直按照原告口头告知的还款日期（每月23日）准时还款，起诉之前，原告亦未以任何形式告知被告还款逾期；二、原被告双方签订的《房产预约买卖协议》中并未约定一方解除合同的条件，被告至今仍积极履行合同义务，且被告还办理了收房手续并预交了一年的物业费。故原告无权主张解除合同，双方签署的买卖合同应当继续履行；三、原告的诉讼请求错误，恳请法院依法予以驳回。经审理查明，2012年12月14日原告陈明哲、林凌为甲方、被告许莉莉为乙方签订《房产预约买卖协议书》，约定原告将坐落于厦门市集美区万科金域华府A-5地块12#34层02单元房产一套转让给被告，房屋总价1030000元。协议书第五条第四款约定：“乙方于办理全权委托公证手续之日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额将支付甲方银行按揭余额（包括本金及利息）；……，若未按时足额还款，逾期三次，将视为毁约，按第十三条承担违约责任。”协议书第十三条约定：“……若乙方中途毁约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。在此条件下，任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。”协议书中还就买卖双方的各项权利义务进行了明确约定。2012年12月19日，原被告双方签订委托书，约定由被告代原告支付银行贷款，并就该委托书到厦门市公证处办理了（2012）厦证经字第15786号公证书。原告林凌与中信银行股份有限公司厦门分行签订的中信银行个人购房借款合同约定讼争房产房贷还款日为每月21日。自2012年12月19日起至本案审理终结前，被告许莉莉超过每月21日支付讼争房产银行按揭款的时间分别为：2013年1月22日、2013年5月24日、2013年12月23日、2014年1月23日、2014年2月22日。以上事实，有原告提供的房产预约买卖协议书、委托书、（2012）厦证经字第15786号公证书、中信银行个人购房借款合同、借记卡账户交易明细清单，原、被告当庭陈述及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告于2012年12月14日签订的《房产预约买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议书合法有效。本案争议焦点在于被告许莉莉的逾期偿还按揭贷款行为是否构成毁约。毁约意指单方解除合同，是对合同目的所进行的根本性违背，属于根本违约。虽然被告许莉莉支付讼争房屋按揭贷款时，有5个月的按揭还款日期超过银行应还款日期，但逾期期限均很短暂，属于履行瑕疵。原被告双方在《房产预约买卖协议书》中仅规定被告有义务每月按时足额支付原告银行按揭余额，却未提及被告每月应还款的具体日期。原告陈明哲、林凌未能提供足够证据证明其二人有告知被告许莉莉银行按揭还款日期及许莉莉曾逾期偿还按揭贷款，故原告本身对讼争房屋按揭款未按时支付的后果具有一定过错。同时，被告许莉莉作为实际支付按揭款的一方，亦有义务了解银行还款每月截止日期的情况，避免按揭款未按时支付的后果，故被告许莉莉对此亦有一定过错。鉴于原被告双方均有过错，且被告许莉莉已代原告支付了自2012年12月19日起自今的房贷款，从有利于市场交易稳定的角度出发，被告许莉莉的行为不构成根本违约，合同不应解除。故原告请求解除《房产预约买卖协议书》的诉求，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金20.6万元的诉求。本案原告主张违约金的前提是被告存在单方解除合同的违约行为，但被告不存在单方解除合同的行为，且原告未能证明被告许莉莉的逾期还款行为给原告造成实际损害，鉴于被告许莉莉就未按时支付讼争房产按揭贷款存在一定过错，被告同意补偿原告30000元，本院予以照准。关于原告请求被告支付律师费1.2万元的诉求。因律师费亦是基于被告许莉莉存在根本违约而应承担的责任，原告主张律师费没有事实和法律依据，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。在本案审理过程中，被告许莉莉对讼争房产的按揭贷款的支付时间、金额已充分了解，今后应按时足额支付按揭款，否则应承担相应的法律责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告许莉莉应于本判决生效之日起十日内一次性补偿原告陈明哲、林凌30000元；二、驳回原告陈明哲、林凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4570元，减半收取2285元，由原告陈明哲、林凌负担1971元，被告许莉莉负担314元，原被告双方应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  陈玮斌二〇一四年八月二十五日书记员  黄家林附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。