浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍商终字第287号上诉人（原审被告）：章国仙。委托代理人：魏德祥、金华。被上诉人（原审原告）：单欣荣。被上诉人（原审原告）：胡丹艳。两被上诉人共同委托代理人：陈显明。原审第三人：成祖。上诉人章国仙为与被上诉人单欣荣、胡丹艳、原审第三人成祖居间合同纠纷一案，不服绍兴县人民法院（2010）绍商重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月7日受理后，依法组成由审判员陈键担任审判长、审判员黄叶青、代理审判员王刚斌参加的合议庭，于2011年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人章国仙的委托代理人魏德祥，被上诉人单欣荣、胡丹艳的委托代理人陈显明到庭参加诉讼。原审第三人成祖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告系从事房产中介的人员。2007年4月，两原告与第三人成祖为炒房需要共同委托被告联系营业房（租赁权）买卖事宜。后被告通知成祖，绍兴市越城轻纺工贸园区内有二间营业房66、67号的承租权要转让，成祖通知两原告，三人一起到工贸园区看了营业房，并决定以每间140000元的转让价买进，三人口头商定，共同出资购买，由成祖出资四分之一，两原告出资四分之三。此后，两原告及成祖为相关营业房的租赁权转让陆续支付给被告转让款280000元，其中原告单欣荣直接支付给被告70000元，成祖支付给被告210000元（包括两原告通过成祖转交的140000）。被告则以自己的名义从绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司处取得该园区内新综合楼一楼66、67两间营业房的租赁权，时间自2005年3月17日至2008年3月17日，租金为每间每年15000元。随后，被告又以成祖、胡丹艳的名义与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订租赁合同，约定将上述二间营业房以相同价格、相同租期转让给原告胡丹艳及成祖。但该协议上“胡丹艳、成祖”的签名由被告代签。两原告在收到该份协议后认为其内容与原告约定内容不符，故两原告以被告未按约向其交付相应营业房租赁权为由起诉要求被告立即返还给两原告各105000元，共计210000元，本案诉讼费用由被告承担。另查明，在一审诉讼过程中，被告主张已交付给两原告及成祖的绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司新综合楼一楼66、67号二间营业房，在2008年3月17日租赁期满后，本案原、被告及第三人均未续租。原审法院经审理认为：本案主要有以下两个争议焦点：一、本案中两原告与被告间的法律关系界定。综合本案中原、被告提交的证据及陈述，本案中两原告与被告间发生的应当是营业房承租权转让的法律关系。虽然两原告在一开始具有委托被告购买营业房租赁权的意思表示，具有委托法律关系的表象，但通过被告提交的其与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订的合同可以看出，被告是以自己的名义购买了相应营业房的租赁权，然后再转让给他人，因此从案件本身来看，双方间实质是营业房承租权的转让，而不是简单的委托法律关系。在该院向双方当事人作出相应释明后，两原告同意按该院认定的法律关系处理本案纠纷，被告对该法律关系的确定也无异议，故该院据此认定本案法律关系为营业房承租权转让纠纷。二、第三人成祖与被告签订的承租权转让协议以及委托被告办理租赁权变更手续的行为对两原告是否产生法律效力。两原告认为，该两份合同未经两原告签名确认，内容与双方的约定不符，对两原告不发生法律效力。该院认为，该两份合同对两原告并不能产生相应的法律效力，理由如下：两原告虽与成祖商定共同购买相关营业房，但一则双方对具体如何购买已作了相应的区分，即两原告购买一间半，成祖购买半间，二则两原告也明确授权成祖可以代表三人对外签订合同或委托他人办理营业房租赁权转让手续。被告仅根据成祖个人出具的委托书即认为其有权办理相关租赁权转让手续，显然无充分的事实和法律依据。本案中，被告也未提交证据证明其代表原告胡丹艳及成祖与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订的租赁合同已获得两原告的事后认可。因此，被告对外签订合同的行为效力并不能及于本案两原告。即作为被告，无证据证明其已按约将相应营业房租赁权转让给两原告，故其收受两原告的相关款项，无相应的事实和法律依据，依法应予返还。两原告现起诉要求被告返还已收的210000元房款，符合法律规定，应予支持。被告辩称转让给两原告的营业房租赁权已实际办理变更手续，款、物两清，故其无须承担相应法律责任的主张，因其未能提交充分的证据予以证明，该院不予采信。综上，该依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告章国仙应返还给原告单欣荣、胡丹艳210000元，款于判决生效后十日内付清。案件受理费4450元，由被告负担。上诉人章国仙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人、原审第三人成祖之间的营业房承租权转让合同已经依法成立。主要理由是：1、被上诉人和成祖三人之间的关系具有个人合伙的性质，成祖代表全体合伙人与上诉人订立的承租权转让协议，对两被上诉人具有法律约束力。2、即使成祖出面订立的承租权转让协议对两被上诉人没有约束力，上诉人与被上诉人之间的营业房承租权转让合同也已依法成立。根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，当事人未采用书面形式订立合同或者合同未经当事人签字盖章，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，两被上诉人确定受让两间营业房并接受成交价格后，依法支付了全部对价，且上诉人接受了该对价，故承租权转让合同关系依法成立。二、上诉人与被上诉人、成祖之间的营业房承租权转让合同已经依法履行完毕。主要理由是：1、被上诉人和成祖三人已经依约支付了承租权受让对价28万元，即受让方已经履行主要合同义务。2、上诉人已经将营业房承租权过户登记在被上诉人所在的合伙体名下。3、被上诉人主张的过户登记程序性瑕疵，不影响被上诉人合伙体已经取得营业房承租权的事实。三、被上诉人起诉索回房款，实质是承租权转让合同履行完毕后借故反悔的行为，依法应当驳回其诉讼请求。从被上诉人提供的录音及庭审笔录可以看出，被上诉人反悔的理由包括事实没有告知确切的出让人、租金数额不实。该两点反悔理由都不能作为解除合同的依据。1、在被上诉人已现场确认受让营业标物、已认可受让价格为28万元的情况下，承租权的出让方为何人，不对被上诉人的民事权利产生不利影响，故没有告知其出让的确切身份，不能作为被上诉人解除合同的理由。更何况，至少合伙人之一的成祖知道出让方为上诉人，合伙人内部信息不通，不能成为对外抗辩的理由。2、被上诉人提出，双方事先口头约定年租金标准为5000元／间，现在实际是15000元／间，故有权反悔。上诉人认为，营业房租赁合同规定的年租金数额，无论高低，均不影响被上诉人的经济利益。因为租赁合同期内的租金已经由前手付清，无需由被上诉人支付。至于期满后续租时的租金数额，则由被上诉人与出租方另行协商确定，上诉人无权事先作出承诺。因此，被上诉人以租金不实为由要求解除合同，没有根据。综上，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人单欣荣、胡丹艳答辩称：一、关于上诉人提出的承租权转让合同依法成立的问题，根本没有事实依据。两被上诉人与上诉人之间并不是承租权转让合同关系，上诉人是从事房产中介业务的人员，当时的事实是委托上诉人联系有关市场营业房的购买，被上诉人将有关款项预交给上诉人，但上诉人联系的营业房与当初约定的条件不符合。上诉人提出与本案第三人成祖之间存在承租权转让合同。事实上，两被上诉人从未授权过，事后也未追认过有关的承租权转让的行为，故合同对两被上诉人不发生法律效力。二、关于上诉人提出的合同已经履行完毕的问题。当初两被上诉人支付的款项并不是支付上诉人与成祖之间签订的营业房承租权转让合同项下的款项。上诉人认为已经将房屋过户到被上诉人的合伙体名下，但从一审调查看，并不存在合伙体，因此，该过户登记行为对两被上诉人没有任何的约束力。三、上诉人认为两被上诉人起诉是一种反悔行为，被上诉人认为其诉讼行为并不是反悔行为，而是积极的主张权利行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人成祖在二审中未作答辩。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经二审审理对原判认定的事实予以确认。本院认为，案由应当以当事人主张的法律关系性质确定。本案中，无论是在起诉状中，还是在一审庭审中，被上诉人均明确要求以居间合同关系主张权利，故本案案由应确定为居间合同关系。至于所谓委托法律关系的问题，因居间合同关系实为一种特殊的委托合同关系，在《合同法》中也将居间合同的双方当事人称为居间人和委托人，故两者之间并不矛盾。被上诉人称两上诉人及原审第三人成祖委托上诉人联系营业房买卖（实为承租权转让）事宜，两上诉人先后付给上诉人21万元，因上诉人并未依约办理，故要求上诉人退还上述款项。根据双方提供的证据，结合双方当事人的陈述，上诉人对于双方之间曾存在居间关系并无异议。而且，当初双方对于交易营业房已经特定化，交易价格也已明确。上诉人应当按照约定提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，并应在合同成立后将该21万元款项转交该营业房承租权出让人。但是，根据两上诉人提供的电话录音以及原审第三人成祖的陈述，当初上诉人并未将该营业房的承租人即为上诉人本人这一重要事实告知两被上诉人。上诉人担任居间人是与其作为拟转让营业房承租人的身份相冲突的。既然上诉人是该营业房的承租人，其就不能再担任居间人，其因居间合同关系收取的21万元款项就应当退还两被上诉人，除非上诉人对占有该21万元款项又产生了其他合法原因。上诉人拒绝将该21万元退还给两被上诉人的理由是，被上诉人及原审第三人成祖已经与上诉人达成关于该营业房的承租权转让合同，该21万元款项也已转化为承租权转让对价。也就说，上诉人认为其继续占有该21万元款项的合法原因是双方之间的承租权转让合同。现双方争议的焦点就是原审第三人成祖以两上诉人及其本人三人的名义与上诉人签订的承租权转让合同对两上诉人是否具有约束力。虽两上诉人与原审第三人决定共同投资涉讼营业房，但并不表明两上诉人已授权成祖可以代表三人对外签订承租权转让合同。未经两上诉人明确授权，以两上诉人名义所签订的合同仍应由两上诉人本人签字确认。因此，原审第三人的行为应属无权代理，且两被上诉人事后对原审第三人的行为也未予追认，故原审第三人与上诉人签订的承租权转让合同对两被上诉人不发生效力。综上，因上诉人系涉讼营业房的承租人，故其不能担任该营业房承租权转让的居间人，其以居间合同关系向两被上诉人收取的款项应当退还，且上诉人也未能提供证据证明其与两被上诉人之间已经成立关于该营业房的承租权转让合同并据此继续占有上述款项，因此，原审判令上诉人向两被上诉人返还该款项，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人章国仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 键审 判 员  黄叶青代理审判员  王刚斌二〇一一年六月十七日书 记 员  李佳婧