广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第1137号上诉人（原审被告，反诉原告）：中山市龙之杰时装有限公司（以下简称龙之杰公司）。法定代表人：郑德豪，董事长。委托代理人：刘宇峰，广东弘力律师事务所律师。委托代理人：李舒青，广东弘力律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市正佳物业管理有限公司（以下简称正佳物管公司）。法定代表人：王德红，该公司董事长。委托代理人：陈朝远，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：陈清南，广东百勤律师事务所律师助理。上诉人龙之杰公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年10月20日，正佳物管公司、龙之杰公司签订《广州正佳广场（租户）物业管理合同》（下简称《合同》）一份，约定由正佳物管公司为龙之杰公司承租的位于广州市天河路228号正佳广场贰层2c091-92号，面积62平方米的商铺（下简称涉讼商铺）提供物业管理服务，期限自2005年10月20日至2008年10月19日止；管理费和专场商铺管理费以及其他应缴费用按月结算，龙之杰公司须于每月7日前到正佳物管公司指定的地点缴交；管理服务费每月每平方米25元，公共水电摊分每月每平方米25元，宣传推广费每月每平方米10元，龙之杰公司承租商铺建筑面积62平方米每月应缴管理服务费1550元、公共水电摊分1550元、宣传推广费620元，合计管理费为3720元；为保证正佳物管公司行使管理权，龙之杰公司应向正佳物管公司交付相当于首年三个月管理费总额（含专场商铺管理费）的管理保证金11160元，管理保证金在合同期满，龙之杰公司无违约和赔偿的前提下如数（不计利息）退还龙之杰公司；如龙之杰公司单方终止租赁合同及本合同，或龙之杰公司违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，正佳物管公司将没收龙之杰公司已交的管理保证金，并追讨其他所欠费用；如龙之杰公司延迟缴交管理费及其他费用，须向正佳物管公司支付违约金，自迟交日起计，按日加收欠缴金额的2%等条款。合同签订后，龙之杰公司于2005年10月18日向正佳物管公司支付物业保证金11160元。2005年11月1日，龙之杰公司收铺进场，并于2005年11月10日申请开始营业。合同履行期间（具体日期不详），龙之杰公司撤离涉讼商铺。因龙之杰公司自2008年7月开始的物业管理费至今未付，正佳物管公司遂于2009年6月10日诉至原审法院，要求：1、龙之杰公司支付物业管理费4320元；2、龙之杰公司支付逾期支付物业管理费违约金（自欠款当月8日起计至龙之杰公司付清物业管理费之日止，按每日千分之一的标准计付，其余部分保留追索权利）；3、龙之杰公司支付电费1066元（从2006年6月1日计至2008年7月31日止）；4、龙之杰公司支付电费的逾期付款违约金（自欠款当月8日起计至龙之杰公司付清电费之日止，按每日千分之一的标准计付，其余部分保留追索权利）；5、龙之杰公司承担本案全部诉讼费用。龙之杰公司在原审提起反诉，请求判令：1、正佳物管公司向龙之杰公司退还保证金11160元及支付从2009年7月2日起至实际返还之日止的利息；2、正佳物管公司承担本案的全部诉讼费用。原审诉讼中，正佳物管公司表示龙之杰公司在合同履行期间擅自撤离涉讼商铺，其于2008年8月5日与业主广州市正佳企业有限公司联合向龙之杰公司发出《关于收回商铺及催缴欠费的函》，函件被于2008年8月6日签收妥投。函件内容为：龙之杰公司拖欠租金、管理费及电费并擅自撤场，其租赁的商铺于函件发出之日被收回，并主张相应的租金、管理费及滞纳金、电费及滞纳金、单方解约违约金等。关于龙之杰公司拖欠电费的问题。正佳物管公司表示龙之杰公司拖欠其电费。龙之杰公司对此予以否认，为此正佳物管公司提供了证据2005年3月至2006年4月期间广州供电分公司的发票及销货清单复印件。龙之杰公司对正佳物管公司提供的证据真实性有异议，且认为与本案不具备关联性。另正佳物管公司主张的电费计费时段为2008年6月1日至2008年7月31日。龙之杰公司称正佳物管公司存在违约，称正佳物管公司在承租的商铺区域进行长时间的装修，为此其向原审法院提供照片若干，称正佳物管公司的装修行为导致租赁合同无法履行；正佳物管公司庭审对照片的真实性不予确认，表示即使有装修，也不影响龙之杰公司的正常经营。对此，龙之杰公司未能向原审法院提供其他佐证，证实相关损失。另龙之杰公司称其并非擅自撤场，按《正佳广场管理细则》规定，龙之杰公司在支付所有费用才能离场，无论是租赁或物业管理合同均系协商解除的，但龙之杰公司未能提交与业主广州市正佳企业有限公司或正佳物管公司的商铺交接手续证据，正佳物管公司表示铺位自其发函之日2008年8月5日收回商铺。原审法院认为，正佳物管公司、龙之杰公司双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行自己的义务。龙之杰公司何时在何种情形下撤离涉讼商铺，理应由作为涉讼商铺承租人的龙之杰公司承担举证责任。龙之杰公司表示与正佳物管公司、业主经协商撤离涉讼商铺，但未举证证实，应承担举证不能的法律后果。正佳物管公司表示龙之杰公司擅自撤离涉讼商铺、其于2008年8月5日发函收回涉讼商铺的陈述，予以确认。合同签订后，正佳物管公司已履行了提供物业管理服务的义务，龙之杰公司收取涉讼铺位接受服务后理应依约支付相应的管理费给正佳物管公司。现正佳物管公司主张2008年7月1日至2008年8月5日的管理费，该费用合计为4340元（3720元＋3720元÷30天×5天），现正佳物管公司主张4320元，予以照准。依照合同约定，每月管理费龙之杰公司须于当月7日前支付。2008年7月1日至2008年8月5日期间的物业管理费龙之杰公司至今未付已构成违约，故正佳物管公司要求龙之杰公司支付该期间的物业管理费及逾期交付管理费违约金合法有理，予以支持。依照合同约定，龙之杰公司逾期交纳物业管理费的，须按欠缴金额的每日2％交纳违约金，正佳物管公司自愿降低违约金计付标准为按欠缴金额的每日千分之一交付违约金是对其权利的合法处分，并无不妥，予以照准。龙之杰公司表示正佳物管公司主张按每日千分之一的标准计收违约金过高，但未举证证实其逾期付款给正佳物管公司造成了何种损失，故龙之杰公司要求对违约金进行调整缺乏法律依据，不予采纳。关于正佳物管公司要求龙之杰公司支付电费及逾期交付电费违约金诉请一项。龙之杰公司否认拖欠正佳物管公司的电费，对此应由正佳物管公司举证证实龙之杰公司拖欠电费的金额及其已代为垫付相应期间电费的证据。现正佳物管公司表示龙之杰公司拖欠2008年6月1日至2008年7月31日期间的电费，但正佳物管公司提供的垫付电费发票为复印件并不能作为认定事实的依据且其提供的发票与本案并不具备关联性，正佳物管公司应承担举证不能的法律后果，对于正佳物管公司诉请的电费及其违约金，不予支持。本案因龙之杰公司违约致诉，按约定“如龙之杰公司单方终止租赁合同及本合同，或龙之杰公司违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，正佳物管公司将没收龙之杰公司已交的管理保证金，并追讨其他所欠费用”，正佳物管公司可没收龙之杰公司的物业管理保证金，故龙之杰公司反诉请求正佳物管公司返还保证金及利息缺乏合同依据和法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告中山市龙之杰时装有限公司向原告广州市正佳物业管理有限公司支付2008年7月1日至2008年8月5日期间的物业管理费4320元及逾期交纳上述期间物业管理费的违约金（分别以被告各月拖欠的物业管理费为本金，按每月3720元计算，分别自2008年7月1日至2008年8月5日期间的每月8日开始均按每日千分之一的标准计至被告付清物业管理费之日止。各月逾期交纳管理费的违约金应以不超过被告当月拖欠的物业管理费本金为限）；二、驳回原告广州市正佳物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告中山市龙之杰时装有限公司的反诉请求。如果被告中山市龙之杰时装有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州市正佳物业管理有限公司。本案本诉受理费50元，反诉受理费40元，均由被告中山市龙之杰时装有限公司负担。判决后，龙之杰公司不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人正佳物管公司未经上诉人同意，擅自在上诉人公司经营的区域内进行长时间的装修，实际装修的时间也远比其公示长，其行为严重影响了上诉人的正常经营，导致合同目的不能实现，上诉人依照合同法完全有权解除与被上诉人签订的合同，且被上诉人应向上诉人退回保证金。本案中，不论被上诉人是否同意，双方的合同在上诉人退场之日已经由上诉人解除，原判以被上诉人发出解约函件的时间作为解约的时间，属对法律的曲解。2、上诉人从未拖欠实际使用期间的任何费用，自退场后，上诉人从未再以任何形式利用被上诉人的场所，原审判令上诉人向被上诉人支付未利用过的场所的管理费及高额违约金，有违法律的公平原则，没有事实与法律依据。即使是上诉人违约解除合同，被上诉人也没收了上诉人的保证金，依据双方合同及法律的规定，被上诉人无权向上诉人提出任何其他要求。综上，原判审查事实不清，适用法律不当，导致错误判决，请求撤销原判，判令被上诉人向上诉人返还保证金11160元及利息（从起诉之日开始按银行同期贷款利率计算），判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人正佳物管公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，同意原判。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人龙之杰公司、被上诉人正佳物管公司双方签订的涉案《合同》合法有效正确，本院予以确认。上诉人龙之杰公司主张其撤场时间为2008年7月1日，涉讼商铺出租人正佳企业公司在另案中［（2010）穗中法民五终字第843号］对此未提出异议，从正佳企业公司与被上诉人正佳物管公司在此后共同向上诉人龙之杰公司发出《关于收回租赁商铺及催缴欠费的函》的行为来看，被上诉人正佳物管公司对此亦应知晓，故本院对上诉人龙之杰公司上述关于其撤场时间的主张予以确认。在本院已作出终审判决的上述（2010）穗中法民五终字第843号案中，已确认上诉人龙之杰公司与正佳企业公司关于本案涉案商铺的租赁合同的解除之日为上诉人龙之杰公司做出单方终止合同意思表示之日，即上诉人龙之杰公司2008年7月1日撤场之日，而本案涉案《物业管理合同》第九章第二条明确约定：“因乙方（上诉人龙之杰公司）违反租赁合同的约定，在发展商或业主或业主代理人解除租赁合同的同时解除本合同”，故本案涉案合同的解除之日亦应为2008年7月1日。上诉人龙之杰公司已付清2008年7月1日之前的物业管理费，被上诉人正佳物管公司要求上诉人龙之杰公司承担2008年7月1日起至2008年8月5日止的物业管理费及支付逾期支付物业管理费违约金的主张，没有依据，本院不予采纳。根据涉案《合同》第十章第三条的约定，如上诉人龙之杰公司单方终止租赁协议及本合同，或上诉人龙之杰公司违约导致业主单方终止租赁协议及本合同解除，被上诉人正佳物管公司将没收上诉人龙之杰公司已交的管理保证金，并追讨其余所欠费用。现上诉人龙之杰公司无证据证明其撤场行为得到被上诉人正佳物管公司的同意和认可，其提供的证据亦不足以证明其单方撤场行为系因被上诉人正佳物管公司的过错所致，上诉人龙之杰公司单方撤场致使涉案《合同》提前终止，上诉人龙之杰公司的行为已构成违约，涉案《合同》已明确约定此种情况下的违约责任为没收管理保证金，故上诉人龙之杰公司要求被上诉人正佳物管公司返还该保证金及利息的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1570号民事判决的第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1570号民事判决的第一项、第二项；三、驳回被上诉人广州市正佳物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费50元由被上诉人广州市正佳物业管理有限公司负担，反诉受理费40元由上诉人中山市龙之杰时装有限公司负担；二审案件受理费79元，由上诉人中山市龙之杰时装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年××月××日书 记 员  林璐璐