甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2018）甘10民终1284号上诉人（原审被告）：张某，男，汉族，住甘肃省庆城县。委托诉讼代理人：王某，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庆阳太一房地产开发有限公司，住所地:甘肃省庆阳市西峰区世纪大道中段。法定代表人：李某1，任公司董事长。委托诉讼代理人：吴某，甘肃拓原律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，男，汉族，住甘肃省庆阳市。上诉人张某因与被上诉人庆阳太一房地产开发有限公司（以下简称：太一公司）房屋租赁合同纠纷一案，由甘肃省庆阳市西峰区人民法院作出(2017)甘1002民初5761号民事判决。宣判后，张某不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人王某，被上诉人太一公司的委托诉讼代理人吴某、李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、请求撤销一审法院（2017）甘1002民初5761号民事判决第二项，并依法改判为：驳回被上诉人的此项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，自2017年11月11日被上诉人对租赁房屋停止供电后，上诉人根本没有使用该房屋和设施设备，一审法院判决由上诉人支付在合同解除后的下年度租金，与法律规定明显相悖。根据合同法第九十七条的规定，在本案中，如果查实被上诉人在履约中存在违约情形，并据此判令解除合同，那么合同解除的效力应当溯及于被上诉人的违约行为发生之时，而不是判决生效之日，更不是房屋实际腾退之日。二、本案诉讼期间，不但上诉人积极向被上诉人交房，且法院也曾主持交房，但被上诉人均拒绝收房，在此情况下，要求上诉人支付未使用期间租金更不合理。三、一审法院对导致本案合同解除的原因未能查清，错误的将诉请判令解除视为双方合意解除，进而作出了与已认定事实严重矛盾的判决内容。被上诉人太一公司辩称：一审判决认定事实清楚，判处正确，请求予以维持。太一公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《设施、设备租用合同》；2、判决被告按双方签订的合同约定标准向原告支付房屋及设施、设备租金直至实际腾房之日止（截止2017年12月6日拖欠房屋租金81万元，设施、设备租金54万元，共计135万元）；3、判决被告按双方签订的合同约定标准向原告支付违约金69300元；4、由被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月1日，庆阳太一房地产开发有限公司（甲方）与张某（乙方）签订《房屋租赁合同》和《设施、设备租用合同》，约定张某租赁甲方房屋位于庆阳市岐黄大道中段西侧“太一地中海商业广场”A区（北段）一、二层商铺，建筑面积3543.08平方米。房屋租赁与设备期限均为5年，自2016年8月1日起至2021年10月31日止。租赁房屋用途为餐饮。租期第一年自2016年8月1日至2017年10月31日、第二年2017年11月1日至2018年10月31日，房屋租金为81万元，设备租金为54万元。甲方为支持乙方经营，同意免除乙方装修期间即2016年8月1日至2017年10月31日的第一年3个月租金。合同签订后，张某向庆阳太一房地产开发有限公司交纳第一年租金81万元，设施、设备租金54万元及租房押金20万元后，开始装修经营“蓉城老妈火锅店”。2016年8月28日，庆阳太一房地产开发有限公司原承租户杨锋因与太一公司之间的纠纷未处理妥善，将张某正在装修的房屋门上锁。9月1日，庆阳太一房地产开发有限公司向张某发出承诺书，承诺“我公司现出面协调此事，在9月7日前十日内解决。同时，我公司承诺承担在这十日内房屋安全及停工给你造成的合法合理损失”。后庆阳太一房地产开发有限公司并未按照承诺履行义务，张某在第二年房租到期后未交纳租金。2017年11月11日，庆阳广信物业服务有限公司将张某经营的火锅店断电。11月13日，张某向庆阳广信物业服务有限公司发出告示，要求庆阳广信物业服务有限公司对断电作出书面说明，庆阳广信物业服务有限公司工作人员郭瑞回复“接庆阳市太一房地产开发有限公司经理李建平电话，停止服务、停止充电，因物业费房租问题待协商，具体情况不清楚，见庆阳太一房地产开发有限公司充电通知单、再恢复正常充电业务。”后张某关门停止营业。一审法院认为，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，庆阳太一房地产开发有限公司与张某签订了《房屋租赁合同》和《设施、设备租用合同》，合同对租金、给付时间及金额、租赁期限等均作出了明确约定，所约定的内容并不违背法律规定。合同签订后，庆阳太一房地产开发有限公司向张某交付了房屋，张某向庆阳太一房地产开发有限公司交纳了首期租金、押金及设施、设备租赁费。因而该合同有效成立，对双方均具有约束力。庆阳太一房地产开发有限公司起诉要求解除合同，张某同意解除，故应当解除双方签订的合同。解除合同后，张某应当及时腾退房屋，并按照合同约定交纳所欠租金及设施、设备租赁费。关于庆阳太一房地产开发有限公司要求支付违约金的请求，根据本案事实，庆阳太一房地产开发有限公司因为未妥善处理好与原承租户杨锋之间的纠纷，导致杨锋将张某租赁的房屋门上锁，影响了张某的装修经营。庆阳太一房地产开发有限公司在事情发生后，承诺赔偿损失，但其并未履行承诺，故庆阳太一房地产开发有限公司自身存在过错，其请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、解除庆阳太一房地产开发有限公司与张某签订的《房屋租赁合同》和《设施、设备租用合同》；二、张某腾退租赁庆阳太一房地产开发有限公司商铺，并按照2219元/天标准支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费；按照1479元/天标准支付自2017年11月1日起至实际腾退房屋之日止的设备租赁费；三、驳回庆阳太一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17574元，由张某负担10544元，庆阳太一房地产开发有限公司负担7030元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人张某提交的证据为：一、庆阳太一房地产开发有限公司及庆阳广信物业服务有限公司工商档案基本信息，用以证明李建平在太一公司和庆阳广信物业服务有限公司均担任高管，任监事职务，身份重合，太一公司与广信公司系关联公司的事实；二、“退房催告函”及“回复函”，用以证明2018年8月28日，上诉人向被上诉人发出“退房催告函”，要求办理房屋腾退及交接手续，被上诉人收函后答复须按合同约定的租金标准支付诉讼期间的租金，证明上诉人已采取积极措施防止损失扩大，但被上诉人仍提出无理要求，故上诉人不应对诉后的租金及扩大的损失承担责任。经质证，被上诉人太一公司对上诉人提交的两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。对于第一组证据，认为李建平是庆阳广信物业服务有限公司的高管身份，代表庆阳广信物业服务有限公司通知上诉人充电，与太一公司无关。对于第二组证据，认为太一公司要求上诉人支付租金是合同约定内容，是上诉人应当履行的承租人义务。经审查，被上诉人太一公司对上述证据真实性无异议，本院予以确认，作为本案认定事实的依据，对于上诉人主张的证明目的，将综合全案事实及证据分析认定。被上诉人太一公司在二审中未提交新的证据。综上，本院二审查明的事实除与一审判决认定一致外，另查明：2018年8月28日，上诉人张某向被上诉人太一公司发出“退房催告函”，通知太一公司于2018年9月6日在租赁房屋内交接房屋办理腾退手续。太一公司于2018年9月4日向张某作出“回复函”，作出如下回复：“一、只要你同意先交回房屋，我公司也同意派员于2018年9月6日到现场交接房屋及设施、设备，但该收回房屋与一审判决结果无关。因为你已提起上诉，该判决结果暂未发生效力。二、如果2018年9月6日双方顺利交接，交房之后将不再继续计算租金，对此前拖欠的租金你方应按合同约定数额如数交纳。如果双方未能顺利交接房屋，对相关争议按诉讼最终结果执行。”当日，因太一公司索要交付房屋前的租金及装修损失鉴定的问题未能达成一致，双方未交付房屋。另查明，李建平系庆阳广信物业服务有限公司股东，担任公司监事；其亦担任太一公司监事。本案二审审理期间，为减少双方损失，本院于2018年11月15日主持双方对案涉房屋先行交接，但太一公司明确上诉人必须先交清所有欠付房租方能收回租赁房屋，故未能顺利交接房屋。本院认为，本案双方争议的焦点是：案涉合同解除后房屋及设备占有使用费应如何负担的问题。上诉人张某与被上诉人太一公司自愿签订的《房屋租赁合同》及《设施、设备租用合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效，双方均应按合同约定履行义务及享有权利。依照双方合同约定，2017年10月31日第一年度租期到期后，上诉人张某未按期交纳2017年11月1日至2018年10月31日第二年度的租金，太一公司遂于2017年11月11日通知庆阳广信物业服务有限公司对案涉租赁房屋停电，导致张某经营的火锅店停止营业。现太一公司以张某拒付租金为由起诉解除合同，张某以合同已无法履行同意解除合同。鉴于双方合同已无法实际履行，一审判决解除案涉《房屋租赁合同》和《设施、设备租用合同》正确。在第一年度租期届满后，因太一公司未按照承诺履行因第三人行为给上诉人张某造成损失的赔偿义务，上诉人遂拒交第二年度房租。张某所租赁房屋用来经营火锅店，在欠付11天房租且上诉人提前交纳20万元保证金的情形下，太一公司作为出租人，擅自通知与其具有关联关系的物业公司对正在营业的火锅店停电，导致上诉人无法正常使用租赁房屋。太一公司的上述行为明显违反合同义务，是导致合同无法继续履行的根本原因，故太一公司主张的违约金无事实及法律依据。对于太一公司主张支付至房屋实际腾退之日止的房屋及设施、设备租金请求，因双方在纠纷发生之后，均未能采取积极有效的方式避免各自损失的扩大，在诉讼中本院多次组织双方先行交接房屋，但均未能成功交接，对此造成的房屋长期闲置的后果，双方均有过错。加之本案诉讼期间所产生的租金是双方均应承担的诉讼风险，故一审判决由上诉人支付至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费及设备租赁费不当。一审判决于2018年7月17日作出后，虽未生效，但双方对解除合同均无异议，只是对租金支付及损失赔偿提起上诉。故在一审判决作出后，双方均应积极交付房屋，以减少损失。从本案查明的事实，上诉人于一审判决作出后仍书面通知太一公司主动要求交接房屋及本院组织双方交接房屋的情形看，均因被上诉人要求支付欠付租金等为由未达成一致，故在一审判决作出后所产生的租赁费应由太一公司自负。自2017年11月11日至2018年7月17日之间的租赁费，应由双方按照各自导致合同无法履行的过错责任大小进行分担。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，但判处不当，上诉人部分上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初5761号民事判决第一项；二、撤销庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初5761号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；三、张某腾退租赁庆阳太一房地产开发有限公司商铺，并按照2219元/天标准支付自2017年11月1日起至2018年7月17日止房屋租赁费的40%；按照1479元/天标准支付自2017年11月1日起至2018年7月17日止设备租赁费的40%；（限张某于本判决生效之日起三十日内腾交诉争房屋及设备，逾期将按照上述每日租赁费标准支付房屋及设备占有使用费）；四、驳回庆阳太一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费17574元，由庆阳太一房地产开发有限公司负担10544元，张某负担7030元；二审案件受理费17574元，由张某负担7030元，庆阳太一房地产开发有限公司负担10544元。本判决为终审判决。审判长 盖冬梅审判员 胡光远审判员 贾九龙二〇一九年四月十五日书记员 王 莹