北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第01938号上诉人（原审原告、反诉被告）董卫兵。上诉人（原审原告、反诉被告）牛晓倩。上述二上诉人之委托代理人刘晓野，北京市博天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）申慧民。委托代理人李晓钧，北京市汉衡律师事务所律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理孙凤起，北京链家房地产经纪有限公司员工。上诉人董卫兵、牛晓倩因与上诉人申慧民、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第3954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董卫兵、牛晓倩之委托代理人刘晓野，上诉人申慧民之委托代理人李晓钧到庭参加了诉讼；原审第三人链家公司未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。董卫兵、牛晓倩在一审法院起诉称：2013年3月2日，董卫兵与申慧民签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，董卫兵向申慧民购买502号房屋一套，房屋成交价格为250万元，房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备作价170万元。其中补充协议第二条第三款关于购房款支付约定：乙方于2013年3月12日将首付款100万元（含前期支付全部定金10万元）以自行支付方式支付给甲方，剩余房款320万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方，合同签订后，董卫兵按合同约定支付定金10万元及房屋首付款100万元（含定金10万元），董卫兵、申慧民并于2013年3月17日办理了网签手续，但申慧民拒绝按合同约定配合董卫兵办理房屋产权转移登记手续，后董卫兵多次找申慧民协商，未果，为维护董卫兵的权益，起诉到法院。诉讼请求：1、依法判决申慧民履行房屋买卖合同，办理过户手续，过户到董卫兵、牛晓倩的名下；2、判令申慧民承担本案的诉讼费用。申慧民在一审法院答辩称：不同意董卫兵的诉讼请求。董卫兵陈述的是一部分的事实，我们反诉状上充分陈述了全部事实及违约行为。申慧民认为董卫兵的诉讼请求没有法律上的依据，双方已经过了履行期，董卫兵的违约行为构成了根本违约，董卫兵没有要求继续履行合同的权利，所以不同意董卫兵、牛晓倩的诉讼请求。申慧民在一审法院提出反诉称：一、补充协议与买卖合同约定冲突的，应以补充协议为准。二、董卫兵一直怠于履行合同义务，从一开始迟延交付首付款，申慧民并未追究违约责任。董卫兵一直怠于支付尾款和办理过户，在解押后5个工作日内未办理产权转移手续，董卫兵承认因为缺钱无法及时办理过户支付尾款；经过催告后仍未按期履行义务。根据补充协议约定，未履行本协议第二条约定义务超过15日的，构成根本违约。董卫兵已构成根本违约，申慧民提出解除合同应当获得法律的尊重和保护。三、违约金数额和损失相当，没有过高，房屋交易价格应当是420万元而非250万元，申慧民为置换房屋而出售房屋，因为董卫兵的违约，导致申慧民不能及时置换房屋，现在房屋价格上涨造成申慧民损失，及申慧民在外租房的损失，且在2013年4月起房屋买卖征收个人所得税政策调整，如果董卫兵按时履行合同，就可避免申慧民所所承担20％个人所得税，两项损失累计80多万元。因此合同约定的违约金即总房款420万的20％共计84万元，并不过分高于双方签约时的预期和实际损失。四、网签合同是董卫兵和申慧民根据相关合同，授权中介在网上办理的，网签当事人是董卫兵的妻子。网签合同是涉案合同的从属文件，本案解除房屋买卖合同及相关合同时，应当一并解除此网签合同。五、另主张：利用房屋尾款进行投资理财维持家庭所需的收入损失，借钱维持生活、租房、抚育幼儿、承担诉讼和律师费用的经济损失，将诉争房屋内家具、家电、生活用品等实物搬走或变卖的实物损失。反诉请求：1、要求判令董卫兵承担《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关合同所约定的违约责任，即84万元违约金；2、判令解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《关于个人所得税缴纳事宜的补充协议》、《协议》；3、判令董卫兵协助办理撤销网签合同的手续；4、判令董卫兵承担本案诉讼费、反诉诉讼费。董卫兵在一审法院针对申慧民的反诉答辩称：不同意申慧民的反诉请求。申慧民与董卫兵签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议合法有效，申慧民应该积极履行合同，办理过户手续，董卫兵在买卖过程中不存在根本违约行为。根据约定，房屋办理过户时间为合同签订日之后90日内；根据规定，手写部分大于制式部分，且结合催告函上手写部分内容也是按照90日计算的。董卫兵虽未在90日内办理过户手续，但是在15天逾期内要求申慧民办理过户手续，并同意给相应的逾期补偿，所以董卫兵不存在违约行为。申慧民主张的84万元违约金没有事实和法律依据，董卫兵不存在根本违约行为；申慧民要求解除合同，不符合合同约定的解除条件；申慧民称办理过户的时间为办理解押登记5日内，不符合董卫兵、申慧民及中介公司的约定，所以申慧民的主张不成立，申慧民要求解除合同，支付违约金没有法律依据。链家公司在一审法院陈述称：本诉和反诉的诉讼请求是一方要求解除合同，一方是履行合同，对此我公司不发表任何意见；如果法院判决继续履行合同，我们公司可以配合办理；如果法院判决解除，我们可以配合撤销网签手续。一审法院审理查明：2013年3月2日，申慧民（出卖人）与董卫兵（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，基本内容包括：出卖人所售502号房屋，该房屋所在楼层为4层，建筑面积113.6平方米；该房屋成交价格250万元；家具家电装饰装修及配套设施等作价170万元。买受人可以在签订合同的同时支付定金10万元；房屋已经设定抵押的，出卖人应于2013年4月12日前办理抵押注销手续。出卖人应当在收到全部购房款当日（约定的时间或条件）前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。逾期付款的责任，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同日，甲方（出卖方）申慧民与乙方（买受方）董卫兵、丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》，约定，第一条成交价格交易房屋价款及家具、装饰装修和配套设施作价总计为人民币肆佰贰拾万元整。第二条1、定金乙方于2013年3月2日向甲方支付定金人民币拾万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、还款解押甲方最迟应于2013年4月12日前办理完毕解除抵押登记手续......3、（2）分期支付乙方于2013年3月12日将首付款壹佰万元整（含前期支付全部定金人民币壹拾万元整），剩余房款人民币叁佰贰拾万元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。4、甲乙双方同意，应在甲方解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5、甲乙双方应在甲方收到全部购房款当日自行办理物业交割手续。第三条，甲乙双方同意，本交易涉及的税费由乙方承担......第四条违约责任3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金；乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补......第五条，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。2013年3月2日，申慧民给董卫兵出具10万元定金的收条，但当日未付款；2013年3月5日，董卫兵通过银行转账支付申慧民定金10万元。2013年3月18日支付90万元。2013年3月18日的《买卖双方房款交接单》载明：今收到购房人董卫兵支付的502号房屋之购房款共计人民币壹佰万元整（含壹拾万元定金）。2013年3月12日，甲方申慧民与乙方董卫兵签订《关于个人所得税缴纳事宜的补充协议》，约定继续履行已经签署的协议，个人所得税由甲方承担0％，乙方承担100％。同日，甲方申慧民与乙方董卫兵签订《协议》，约定：......二、甲乙双方协商一致，乙方有权变更房屋购买人，甲方积极配合乙方办理手续，但原《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》等约定内容不变......2013年3月17日，出卖人申慧民与买受人牛晓倩办理网签。牛晓倩与董卫兵系夫妻关系。2013年3月28日，申慧民解除诉争房屋的抵押。当天通知链家公司员工赵×，赵×称接到申慧民通知当天就电话告知董卫兵已解押完毕，董卫兵认可于2013年4月1日左右得知解押的事情。后董卫兵因房款未到位故未能办理过户。2013年5月22日，董卫兵与申慧民曾协商过户事宜，董卫兵提出要迟延过户，但双方未达成一致。2013年6月1日，链家公司向董卫兵发催告函：敬请您于2013年6月3日11时前，办理交易房屋的过户手续，手写"过户手续已（以）及尾款应在2013年5月31日前完成"。庭审中，董卫兵认可6月1日当天已知晓此事，事后取回该催告函。2013年6月18日，董卫兵发表声明一份，载明：本人房屋购买人董卫兵与房屋出售人申慧民于2013年3月2日在链家地产签订1份房屋买卖合同，双方约定在2013年6月17日前（含15日逾期）共办理相关手续，但在此期间，房屋出售人提出要解除合同，本人无法接受并以协商的心态一直等到今日，仍未见对方给予明确回应，所以本人在此声明，仍然愿意本着双方协商的原则解决，协商不成或对方不与本人回应，本人将依法行使自己的权利。2013年6月19日，申慧民书写1份声明：本人房屋出卖人申慧民，我于房屋购买人董卫兵于2013年3月2日在链家地产签订的房屋买卖合同，双方约定董卫兵于2013年3月12日（我的贷款还款日）给我付90万元首付款，但董卫兵一直托（拖）到3月18日才付款，我不得不多付1个月贷款利息；几天后，我一办完解押就开始催促董卫兵付款过户，但董卫兵一直不付款及办手续，本人一再宽限董卫兵，但董卫兵自始至终都不答复付款办手续的准确时间和适当补偿方案。所以本人在此声明，即使董卫兵存在违约严重，我也愿意协商解决，但我只愿意在其（认可）真正事实的基础上协商解决。如果董卫兵有意，请按照合同上我的电话打电话给我。但是，如果董卫兵就想和我协商解决却捏造掩盖事实，本人将依法行使自己的权力。经该院释明后，董卫兵主张对已付房款另行起诉。一审查明的事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收据、银行凭证、居间合同、《房屋交易保障服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、关于个人所得税缴纳事宜的补充协议、协议、催告函、网签合同、录音、工商银行活期存折、证人赵×证言、租赁协议、发票及各方当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院审理认为：申慧民与董卫兵签订的房屋买卖合同及补充协议等合同文件，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行义务。本案中，首先，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，董卫兵未按约定日期交付首付款，已构成违约。其次，关于涉案房屋所有权转移登记手续办理时间的约定一节，董卫兵主张按照买卖合同第十条的约定，应当于合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续。申慧民主张应该按照补充协议第二条第四款的约定，于申慧民解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。根据补充协议中用黑体字注明如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。故对于房屋所有权转移登记手续的办理以补充协议的约定为准。董卫兵提出手写部分效力大于制式文本的抗辩意见，尽管买卖合同第十条中90日为书写部分，但它属于卖卖合同的一部分，补充协议约定与买卖合同冲突时以补充协议为准，故该院对此不予采纳。另，董卫兵提出催告函中书写部分"过户手续已（以）及尾款应在2013年5月31日前完成"亦能证明过户时间的抗辩意见，该手写部分系链家公司的催告内容，而非合同当事人对合同约定过户时间的变更，该院对此抗辩意见不予采纳。再次，补充协议约定逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，属于根本违约。本案中，申慧民于2013年3月28日办理完解押手续并及时通知董卫兵，董卫兵自认4月初知晓解押的事情，但因个人原因未在解押后5个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，在此后的2个月内仍未办理所有权转移登记手续。链家公司于2013年6月1日向董卫兵发出催告函，告知其于2013年6月3日前办理交易房屋过户手续，经催告后董卫兵仍未办理过户手续。根据合同约定董卫兵上述行为已构成根本违约。2013年6月18日、19日双方书写的愿意协商的声明只是愿意协商解决此事的意思表示，并不影响根本违约行为的认定，故申慧民要求解除合同及补充协议、撤销网签手续的反诉请求，该院予以支持。对董卫兵要求履行房屋买卖合同、办理房屋产权过户手续的请求，该院不予支持。现董卫兵一方存在违约，按双方补充协议约定，应向申慧民支付违约金。申慧民主张的可能产生个人所得税等税费损失与房屋涨价的损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。申慧民主张的因董卫兵违约造成收入损失、经济损失、实物损失，对收入损失非双方签订合同时可以预见亦非必然发生的，该院对此不予支持，对其他损失的合理部分，该院予以支持。申慧民提供证人张×证言证明其借款的实际损失，因二人系朋友关系，也没有资金往来的证明，且申慧民未证明该笔借款与董卫兵违约存在因果关系，故该院对此不予采信。董卫兵主张约定的违约金数额过高，故该院根据案件具体情况、履行的时间、数额及违约行为产生的损失情况，酌情对违约金予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除申慧民与董卫兵于二○一三年三月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及二○一三年三月十二日签订的《关于个人所得税缴纳事宜的补充协议》、《协议》；二、申慧民与牛晓倩于判决生效后七日内办理撤销网签合同的手续，北京链家房地产经纪有限公司予以配合；三、董卫兵于本判决生效后七日内支付申慧民违约金十三万元；四、驳回董卫兵的诉讼请求；五、驳回申慧民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。董卫兵、牛晓倩不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判支持其一审诉讼请求并驳回申慧民的反诉请求。其上诉理由是：董卫兵、牛晓倩提交的证据证明房屋过户时间为合同签订之日起90日内，而一审法院认定过户时间为解除抵押登记手续之日起5个工作日内不当；一审法院认定董卫兵、牛晓倩构成根本违约错误；一审法院关于"催告函"证据的认定错误；一审法院未采纳赵×的证言错误；申慧民不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，改判董卫兵支付其违约金84万元。其上诉理由是：一审法院仅按照所提供证据证明的部分损失的130％计算违约金，明显不符合其实际损失情况，也不符合法律原则。链家公司对一审判决未提出异议，其经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院审理查明：二审诉讼中，申慧民提交律师费发票，欲证明因董卫兵违约，其存在诉讼损失。经质证，因该证据与本案无关联性，故本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：双方所签补充协议约定，本协议与买卖合同约定不一致的，均以本协议为准。而补充协议约定，双方在申慧民解除抵押登记手续办理完毕后5个工作日内办理房屋所有权转移登记手续，故董卫兵主张按照买卖合同第十条"应当于合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续"之约定履行合同不能成立。根据查明的事实可知，申慧民于2013年3月28日办理完解押手续并及时通知董卫兵，但董卫兵未能依约办理房屋所有权转移登记手续。至2013年6月1日，链家公司亦向董卫兵发出催告函，告知其于2013年6月3日前办理房屋过户手续，但董卫兵仍未办理过户手续。根据补充协议第二条之约定，董卫兵构成根本违约。鉴此，一审法院基于申慧民的请求判令解除双方的房屋买卖合同并无不当，本院对董卫兵、牛晓倩的上诉请求不予支持。鉴于董卫兵构成根本违约，其应当承担违约责任。由于申慧民未提交充分证据证明其所主张的全部损失，且双方约定的违约金明显过高，故一审法院基于合同履行的时间、数额及违约行为产生的损失情况而酌定违约金为13万元并无不妥，本院对申慧民的上诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由董卫兵负担（已交纳三十五元，余额三十五元于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六千一百元，由董卫兵负担九百四十四元（本判决生效后七日内交纳），由申慧民负担五千一百五十六元（已交纳）。二审案件受理费五千八百元，由董卫兵、牛晓倩负担二千九百元（已交纳），由申慧民负担二千九百元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王良胜代理审判员  柳适思代理审判员  范 磊二〇一四年四月十五日书 记 员  李雅靓