南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第6019号原告中国人民解放军73841部队，住所地本市鼓楼区新门口2号。负责人刘之坦，部长。委托代理人李大为，江苏天诚法律服务所法律工作者。被告王中，男，汉族，1965年5月4日生。委托代理人王小晶，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托代理人蒋加燕，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告中国人民解放军73841部队（以下简称73841部队）诉被告王中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告73841部队的委托代理人李大为、被告王中的委托代理人王小晶、蒋加燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告73841部队诉称，本市新门口2号门面房系原告73841部队与他人联合建造，产权归原告73841部队所有，联建方使用10年后，原告73841部队于2012年10月收回了管理权。2012年10月10日，被告王中承租本市新门口2号门面房一层116、117房屋经营文化活动中心，租期为三年，自2012年10月1日至2015年9月30日，年租金16万元，约定违约金5万元。合同签订后，原告73841部队按约交付了房屋，但被告王中至2012年12月30日尚欠1万元租金，自2013年1月1日起再未支付租金，严重损害了原告73841部队的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，并判令被告王中迁出本市新门口2号门面房一层116、117房屋；2.判令被告王中支付截止2013年12月31日的拖欠租金17万元，并自2014年1月1日起至实际迁出之日止按原合同约定的月租金标准支付房屋使用费。原告73841部队为支持其诉讼主张，提交了军队房地产租赁合同、国有土地使用权证、南京市规划局建筑工程规划设计要点通知书、南京市规划局审定建筑设计方案通知书、行政处罚决定书、行政处罚听证告知书、停工通知单、建设工程核查通知单、南京市公安局鼓楼区分局建筑设计防火审核意见书、建设工程规划许可证等证据。被告王中辩称，本案原告73841部队主体不适格，双方之间不存在合同关系，诉争房屋权利人权属状况不明，相关权利方没有主张支付相应租金，基于上述原因，被告无法确认相关权利人，双方应履行的合同义务无法明确。综上，请求驳回原告73841部队的诉讼请求。被告王中未提交证据。经审理查明，中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称73841部队有偿服务办）为73841部队内设机构。坐落于本市鼓楼区新门口2号土地为军事设施划拨用地，土地使用权人为73841部队。2000年2月2日，南京市规划局向总后勤部（中国人民解放军83483部队）出具了南京市规划局建筑工程规划设计要点通知书，载明：你单位2000年1月10日申报的在鼓楼区新门口2号建设的商业工程收悉，经研究，同意在图示红线范围内进行二层临时门面房的方案设计。2000年7月9日，南京市规划局向十六分部送达了停工通知单，载明：你单位在新门口2号所建设（施工）的门��房三层（工程）200平方米，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设，现通知上述工程必须立即停止建设（施工）。2000年9月19日，南京市规划局向83483部队作出行政处罚决定书，载明：你单位在新门口2号所建设（施工）的门面房第三层（工程）拟建1457.5平方米，现超建720平方米，因未取得建设工程规划许可证，属违法建设，罚款5000元，限2001年9月10日前自行拆除，城市规划需要时无条件拆除。2012年10月12日，73841部队有偿服务办（出租方、甲方）与被告王中（承租方、乙方）签订了《军队房地产租赁合同》（编号：0003543-C），合同约定甲方将本市鼓楼区新门口2号门面房一层116-117，2间房屋（坐落号：南苏字第39**号），建筑面积96平方米，出租给乙方使用，租赁用途为文化活动中心；租赁期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租金总额（不含��、电、暖、气、设备、物业等费用）为48万元，年租金为16万元；租金按季度支付，乙方于每季度的前十日内交付甲方；租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……，（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应���批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。73841部队在军队房地产管理部门意见处加盖了“中国人民解放军73841部队房地产租赁合同审核专用章”。原告73841部队庭前提交的军队房地产租赁合同复印件编号为0003543-A，该合同复印件中被告王中的签订时间为2012年10月10日，军队房地产管理部门意见处未见“租赁合同审核专用章”，其他内容与编号为0003543-C的军队房地产租赁合同相一致。原告73841部队对此解释，因合同一式四份，编号0003543-A的合同与编号0003543-C的合同是一致的。原告73841部队陈述，该租赁房屋出租未领取《军队房地产租赁许可证》。上述租赁合同签订后，原告73841部队将租赁房屋交付被告王中经营使用，被告王中截止2013年12月31日尚欠租金17万元，此后再未支付租金。因双方分歧较大，致使调解��成。以上事实，有原、被告陈述、军队房地产租赁合同、南京市规划局建筑工程规划设计要点通知书、停工通知单、行政处罚决定书、国有土地使用权证等在案予以佐证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。部队未领取《军队房地产租赁许可证》，作为出租人与承租人签订房地产租赁合同的，租赁合同无效。本案中，原、被告双方所签订的军队房地产租赁合同因未领取《军队房地产租赁许可证》，应认定合同无效。原告73841部队主张合同解除，因该合同依法应当无效，故该项主张不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告73841部队要求被告王中迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告73841部队主体资格的问题。本院认为，原、被告双方签订了《军队房地产租赁合同》，且原告73841部队也将租赁房屋交付被告王中经营使用，现虽合同依法被认定为无效，但并不影响原告73841部队向被告王中依法主张相应权利，故被告王中的该项辩解意见本院不予采信。关于原告73841部队主张的房屋租金及房屋使用费问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。本案中，被告王中实际经营使用租赁房屋，应当参照合同约定的租金标准支付使用期间的房屋占有使用费。故原告73841部队的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释﹥》第第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条���第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王中于本判决发生法律效力之日起十五日内迁出本市鼓楼区新门口2号门面房一层116、117房屋；二、被告王中于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国人民解放军73841部队给付截止2013年12月31日的房屋占有使用费17万元，并按年租金16万元的标准给付自2014年1月1日至实际迁出之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告中国人民解放军73841部队的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由被告王中负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军代理审判员  朱玉梅人民陪审员  孙 冰二〇一四年四月九日见习书记员  汪慧娣