北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀民初字第01579号原告北京新正大物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区南华园四区8号。法定代表人张伟，总经理。委托代理人王艾新，女，1967年2月5日出生，北京新正大物业管理有限公司职员。委托代理人刘庆珍，女，1970年8月25日出生，北京新正大物业管理有限公司职员。被告赵子良，男，1947年2月22日出生。委托代理人赵旭，男，1975年4月13日出生。原告北京新正大物业管理有限公司（以下简称新正大物业公司）与被告赵子良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高晓奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告新正大物业公司委托代理人王艾新、刘庆珍与被告赵子良委托代理人赵旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新正大物业公司诉称，被告赵子良居住在原告受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为133.19平方米。我公司按照国家物业管理的相关规定及与该小区业主委员会签订的物业服务合同为怀柔区丽湖馨居提供了物业服务，但被告拖欠2005年至2013年期间的物业服务费16773.7元至今未交，虽经多次催收未果。故起诉至法院，要求被告赵子良立即给付拖欠的2005年度至2013年度物业服务费共计16773.7元，同时承担本案的诉讼费用。被告赵子良辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、我家主卧室窗户自2004年开始漏雨，木质窗台全部损坏，为此曾找过原告和开发商，后曾与原告达成协议，由原告负责修复，但至今原告亦未履行。我认为原告如果不给我修复窗户，我就无需交纳物业服务费；2、原告将小区绿地改建成收费停车位，未经业主同意，且收取的费用去向不明；3、电梯里有广告，广告费收支不明。综上，我认为原告没有尽到物业服务义务，故不同意全额交纳物业服务费。经审理查明，北京市怀柔区丽湖馨居自建成后原告受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，被告赵子良系该小区业主，房屋建筑面积133.19平方米。2004年5月18日被告赵子良又与原告签订了《居住小区物业管理协议》一份，将其所有的房屋委托给原告实行物业服务管理，双方约定物业服务收费标准为2003年度以后按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。2005年原告依据北京市怀柔区发展和改革委员会怀发改（2005）15号文件、京价（房）字（1997）196号文件规定的收费标准收取物业服务费，即：保洁费每年每户48元、保安费每年每户60元、生活垃圾清运费每年每户30元、化粪池清掏费每年每建筑平方米0.3元、绿化维护费每年每建筑平方米0.66元、管理费每年每建筑平方米2.4元、公共设施维修费每年每建筑平方米1元、小修费每年每建筑平方米0.91元、电梯费每年每建筑平方米11.4元、高压水泵费每年每建筑平方米0.23元。2006年至2009年原告经与怀柔区丽湖馨居业主委员会（以下简称丽湖业委会）协商，确定2006年至2009年度物业服务费收费标准按照每月每建筑平方米1元计算，2008年11月17日北京宏怀房地产开发有限公司与丽湖业委会发出联合公告，告知小区居民收费标准；2009年11月20日丽湖业委会在小区张贴收费通知，通知拖欠物业服务费的业主交纳物业服务费。2010年2月3日丽湖业委会与原告签订《物业服务合同》，对原告物业服务管理项目、标准等内容进行了具体约定，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.35元，丽湖业委会与原告于2010年11月6日在小区联合张贴收费通知，告知小区业主物业服务费收费标准并通知业主及时交费。合同签订后，原告按照合同约定项目及标准为被告提供了物业服务义务。后因小区部分业主对原告服务质量提出异议，故丽湖业委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与原告联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽湖业委会未与原告续签物业服务合同，原告按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居小区继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽湖业委会与原告又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，但被告赵子良拖欠原告2005年度至2013年度物业服务费至今未交，经原告多次催收未果。2014年1月原告持诉称理由起诉来院，要求被告赵子良立即给付拖欠的2005年至2013年度物业服务费共计160773.7元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告赵子良坚持答辩意见不同意原告诉讼请求。原告新正大物业公司就其主张，向本院提供了如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；2、2004年5月18日原告与被告赵子良签订的居住小区物业管理协议1份，2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽湖业委会与原告签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；3、2005年8月1日、2006年7月28日、2008年11月17日、2009年11月20日、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2014年1月16日致未交物业服务费业主的一封信，证明其向被告主张物业服务费的事实。4、变更登记事项证明，证明2004年7月22日，北京怀建集团新正大物业管理有限公司更名为北京新正大物业管理有限公司。经法庭质证，被告赵子良对原告提交的证据未提出异议。被告赵子良未向本院提供书证。上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。本院认为，原告新正大物业公司与赵子良及丽湖业委会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》均不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住的丽湖馨居小区提供了物业服务，被告在享受到原告提供的物业服务后理应按照约定向原告交纳物业服务费。关于原告物业服务质量问题，被告未能向本院提供证据证明原告2005年至2013年期间提供的物业服务质量与合同约定有明显差距，2010年度丽湖业委会根据业主反映问题对原告服务质量进行了考察，并与原告协商已经自行降低了物业收费标准，现被告无证据证明原告在该年度内尚有其他减免物业服务费的情形，故对被告该抗辩理由本院不予采纳；按照物业服务合同约定，原告对公用设施、设备负有维修、养护、运行和管理责任，被告房屋窗户漏雨不在原告物业服务范围内，其称与原告曾达成维修协议但未能向本院提交书面证据，本院难以采信，该理由亦不能成为其拒绝交费的正当理由；被告辩称原告在绿化管理、公共设施维修等方面物业服务不到位，但其未能提供相关证据证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，小区扩建停车位问题经本院核实并非原告行为，对于被告的该辩称意见，本院不予采纳，但原告起诉被告交纳物业费数额高于被告实际应交纳物业费数额，以本院核定为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：被告赵子良于本判决生效后十日内给付原告北京新正大物业管理有限公司二○○五年度、二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计一万六千七百七十三元。如果被告赵子良未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百一十元，由被告赵子良负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高晓奇二〇一四年四月十八日书记员  刘 进