威 海 火 炬 高 技 术 产 业 开 发 区 红 花 幼 儿 园 与 威 海 蓝 天 碧 海 有 限 公 司 房 屋 租 赁 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书（2013）威高民初字第1136号原告：威海火炬高技术产业开发区红花幼儿园，住所地威海市。代表人：刘德敏，园长。委托代理人：龙海，山东鸿源律师事务所律师。委托代理人：王振清，男，户籍地山东省荣成市，现住威海市环翠区，系该园员工。被告：威海蓝天碧海酒店管理有限公司，住所地威海市。法定代表人：袁晓华，经理。委托代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。委托代理人：林哲，男，现住威海火炬高技术产业开发区，系该公司办公室主任。原告威海火炬高技术产业开发区红花幼儿园（以下简称“红花幼儿园”）诉被告威海蓝天碧海酒店管理有限公司（以下简称“蓝天碧海公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理，期间对租赁房屋装修造价进行鉴定，双方申请和解，后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红花幼儿园之代表人刘德敏、委托代理人龙海、王振清，被告蓝天碧海公司之委托代理人国辉、林哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红花幼儿园诉称，2012年6月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其承租的威海建设集团股份有限公司（以下简称“威建集团”）所有的房屋的南院及附属房屋（以下简称“南院”）租赁给原告使用。合同签订后，原告向被告交付保证金2万元和租金5万元，并进行了装修。但因被告与相邻小区协调不成，小区不允许原告通行，导致原告无法使用南院。原告多次要求被告解决通行问题，但被告不予配合，反而骚扰原告正常教学秩序，导致原告处大量学龄儿童退学，给原告造成巨大经济损失和信誉负面影响。故原告诉至法院，请求判令解除双方于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告保证金2万元和租金5万元；赔偿原告房屋装修损失133430元。被告蓝天碧海公司辩称，被告同意自2013年8月2日起双方租赁合同解除，但因双方2012年6月1日签订的租赁合同中约定的租金5万元系2012年度的租金，双方该年度合同已经履行完毕，故不同意退还租金；保证金被告同意在原告结清水、电、暖、物业费等费用的基础上据实结算退还；至于原告要求的赔偿装修损失，因系原告单方要求解除合同，其装修对被告无利用价值，被告不同意接收，不应由被告赔偿；同时，由于原告已经迟延交付2013年度房租，故被告反诉要求原告支付2013年6月1日至2013年8月1日期间租金8333元和违约金4.5万元。但被告未缴纳反诉费。经审理查明，位于威海火炬高技术产业开发区房屋所有权人系案外人威建集团。2007年4月17日，威建集团下属的威海建设集团劳动服务有限公司（以下简称“威建劳服公司”，后变更为威海景缘商务酒店有限公司）与原告签订一份《房屋租赁合同》，约定：威建劳服公司将部分房屋（三层东楼梯以西及一层北六间房屋和北院）建筑面积547平方米的房屋出租给原告用于经营幼儿园；租期自2006年10月1日至2009年12月30日，每年租金46000元；租金于合同签订时一次性缴纳2007年6月30日以前的租金34500元；此后于每年1月1日和7月1日交付当年度租金各23000元。该合同并对双方其他权利义务进行约定。2009年12月30日，双方合同期限届满后，未再签订书面租赁合同，但原告继续使用该房屋，至2011年9月7日陆续向威建集团交付房屋租金合计26700元，此后未再交房租。2013年8月1日，原告将上述房屋腾退。威建集团认可威建劳服公司与原告签订的租赁合同，但认为该合同已因期限届满而终止，双方2011年9月以后不存在租赁关系。2012年3月15日，威建集团又与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：威建集团将一至九层建筑面积5755.92平方米的房屋租赁给被告用于酒店经营；租期自2012年4月1日至2022年12月31日止；房租2012年4月1日至2015年3月31日期间年租金105万元，于每年1月5日前交纳下一年度租金；自第四年开始，租金每三年上浮5%。该合同并对双方其他权利义务进行了约定。2012年6月1日，经威建集团同意，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其自威建集团租赁的南院建筑面积400平方米的房屋租赁给原告经营幼儿园；租期自2012年5月31日至2015年6月1日，年租金8万元，实收5万元，于签订合同时交付2012年度租金5万元，此后于每年5月1日前将下年度租金一次性交清；原告交付保证金2万元，合同期满，被告将租金、水、电、暖、物业费等费用后，被告无息退还保证金。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳保证金2万元，2012年度租金5万元，被告于2012年7月25日将南院交付原告进行装修。原告装修费用经鉴定价值为73489.88元。2013年初，因南院所在小区天都北生活小区业主委员会以该小区为封闭小区、原告非小区所属，且与东侧居民楼之间空地非公共道路，原告人员无权从小区内通行，幼儿园如搬至南院将影响居民生活，小区内车辆往来也可能对幼儿造成伤害等为由，禁止原告人员从小区内通行，导致原告无法正常使用其租赁的南院。原告遂诉来本院，请求处理。因被告未缴纳反诉费，其反诉本院未予受理。以上事实，有当事人庭审陈述、房屋租赁合同、房屋所有权证、租金发票、评估报告等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告于2012年3月15日与房屋所有权人威建集团签订了建筑面积5755.92平方米房屋的租赁合同，取得该房屋的使用权，其经出租人同意将南院转租给原告使用，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告进行了装修，但因所在小区业主阻挠，其无法使用房屋，其租赁房屋经营幼儿园的目的无法实现，其依法可解除双方间的租赁合同。被告未确保租赁物符合租赁用途，导致合同解除，且原告并未实际使用租赁物，被告依法应返还原告交付保证金、房租，并赔偿装修损失。但鉴于原告作为此前在同一地点的北院租赁场所经营幼儿园的承租人而言，其对租赁标的物的状态是清楚知悉的，其在签订合同时就应知悉其承租南院经营幼儿园是否存在通行、采光、噪音等因素可能导致业主阻挠，但其未尽到审慎注意义务，贸然与被告就南院租赁事宜签订合同，在南院不能正常使用的情况下又拒绝搬出其原使用的北院，对双方合同的解除亦有过错，其应对由此造成的损失应自行承担部分损失，综合本案的实际情况，本院确定其自行承担由此造成经济损失的30%。原告向被告交付了2012年度房屋租金5万元，被告应返还其中的70%即3.5万元。原告对南院的装修造价经鉴定为73489.88元，被告应赔偿其70%即51442.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还原告房屋租赁合同保证金2万元；三、被告返还原告已交付房屋租金3.5万元；四、被告赔偿原告房屋装修损失51442.92万元。以上二至四项合计106442.92元，于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4352元，原告负担1852元，被告负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长  谢颖虹审判员  张红雨审判员  魏亦斌二〇一四年四月二十八日书记员  陈殿辉