上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第3843号原告黄慧婷，女，1983年9月3日出生，汉族。原告王旭东，男，1982年12月21日出生，汉族。被告上海旭博置业有限公司。法定代表人朱瑜，总经理。委托代理人徐君，上海申企律师事务所律师。原告黄慧婷、王旭东诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。2013年11月13日，本案进行了第一次公开开庭审理，原告黄慧婷、王旭东及被告委托代理人徐君到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2014年1月13日转为普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2014年3月5日本案进行了第二次公开开庭审理，原告黄慧婷、王旭东及被告委托代理人徐君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄慧婷、王旭东诉称：2011年8月16日，原告向被告购买了其开发的位于青浦区清河湾路699弄52号1401室的房屋，房屋建筑面积86.59平方米。2012年12月15日，被告向原告交付了房屋，并向原告交付了房屋质量保证书，原告收房后遂与他人签订房屋租赁合同，并将房屋出租给了他人，月租金为人民币3,500元。但是随后就发现被告交付的房屋存在严重的质量问题，卫生间、窗户、墙角等处渗水，阁楼屋顶漏水，经多次保修未能解决问题，至原告起诉前所有房屋漏水问题一直未能有效解决，承租人因此一直不交付原告租金，并要求原告赔偿违约金8,000元。因多次交涉未能解决纠纷，原告遂诉至法院请求判令：1、被告对原告房屋质量问题进行修复；2、被告赔偿原告租金损失31,500元、违约金损失8,000元；3、赔偿原告误工损失费20,000元。后在诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求中租金损失为42,000元（自2012年12月25日起计算至2013年12月25日止按照每月3,500元的标准计算）。被告上海旭博置业有限公司辩称：同意原告的第一项诉讼请求，但是不同意进行赔偿，漏水不足以导致系争房屋不能使用，对于因漏水导致的房屋内的物品损失被告也愿意修复。经开庭审理查明：位于青浦区清河湾路699弄52号1401室的房屋为被告开发，2011年8月16日，两原告与被告签订商品房预售合同向其购买了上述房屋，房屋不包含全屋精装修价格每平方米建筑面积单价为20,139.62元；双方在合同中约定被告交付的房屋有其它工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告免费修复并按照修复费用的0倍予以补偿；自该房屋交付之日起，被告负责对房屋进行保修，保修范围和保修期约定按照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》的规定约定。后被告按照约定时间于2012年12月15日交房，原告收房后发现该房屋存在多处渗水的情况，遂向被告反应，被告一直维修，但未能彻底解决问题。以上事实，由原、被告陈述，原告提供的预售合同、光盘和照片，被告提供的录音资料等证据予以证实，上述证据已经庭审质证属实，本院予以确认。在案件审理过程中，经本院释明原告和被告对房屋存在渗水等质量问题无异议，但对于如何维修双方均不申请鉴定，对于房屋的租金标准等也不申请鉴定，请求法院酌情确定。原、被告对维修的具体情况存在争议。原告认为系争房屋在交付时即存在施工不精细、漏水渗水的问题，该问题经向被告反应一直没有彻底解决，原告提供了报修单、物业维修记录予以证实。报修单报修日期为2013年6月30日，主要反应问题为渗水，物业公司处理意见为“维修周期30天”；维修记录表明2012年12月16日已经要求解决卫生间装修不精细问题，上述问题已经于2013年1月11日完成维修，对于渗水问题于2013年5月11日、5月22日、6月8日多次反应，对于部分渗漏已经于2013年6月2日完成。被告对原告提供的证据不予认可，但认为在双方交付房屋时并未发现渗漏情况，在2013年5月发现部分问题后，被告已经于2013年10月底修复完成了。被告提供了录音证据，其中2013年10月5日原告黄慧婷表示，维修外墙渗水已经“完成”了；2013年12月9日原告黄慧婷又表示，渗水问题一直没有修好，但住客有事情，要等一段时间才能维修，并要求被告工作人员无需再打电话来。原告对被告提供的证据真实性无异议，表示本案中只主张损失计算至2013年年底。原告陈述，自己在收房后即将房屋出租给他人，月租金3,500元，后因房屋渗水，该承租人退租，自己随后将房屋以每月2,800元的价格出租给他人。自己要求被告承担违约金的损失主要在于自己将房屋出租给他人时约定违约金8,000元，对于误工费则是因自己因陪同修复而造成的误工费，但是其又表示已经为了维修之方便将钥匙交给物业公司维修人员，其未提供自己误工费的其他证据。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告之间签署的预售合同，不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，应当合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。被告作为房屋的开发商，应当向原告交付符合工程质量要求的房屋，其交付的房屋存在渗漏水的情况，对此被告应当进行修复，由此造成的损失被告应当赔偿。原告认为房屋在交付时即存在渗漏水的情形，但是依照其提供的报修单和维修记录来看，其第一次对渗漏水报修应当是2013年的5月11日，被告也陈述渗漏水是在2013年的5月，因此本院认定渗漏水情形在2013年5月出现，自该月起因渗漏水给原告造成的损失被告应予赔偿。渗漏水必然会对原告正常使用房屋造成一定的影响，但也不足以导致系争房屋完全无法使用，原、被告对房屋的租金均不申请评估，并请求法院酌情予以确定，对此本院酌情确定因渗水原因造成的房屋使用价值的损失标准为每月500元。对于原告提出的违约金损失和误工费损失，因原告并未提供证据予以证实违约金和误工费的实际产生情况，故其自己应承担相应的举证不能的不利后果，本院对该项诉讼请求不予支持。被告认为渗漏水情况已经于2013年10月维修完毕，但是根据其自行提供的证据，2013年12月9日被告工作人员致电原告时原告尚表示未能维修完毕，因此本院认定渗漏水的损失可以计算至原告所主张的2013年12月。被告认为渗漏水不影响房屋的正常使用，不符合一般的社会认知，本院对此抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告黄慧婷、王旭东所有的位于上海市青浦区清河湾路699弄52号1401室房屋的渗漏水质量问题进行修复；二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄慧婷、王旭东损失人民币4,000元；三、原告黄慧婷、王旭东要求被告上海旭博置业有限公司赔偿租房合同违约金人民币8,000元的诉讼请求不予支持；四、原告黄慧婷、王旭东要求被告上海旭博置业有限公司赔偿误工费人民币20,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,330元，由原告负担2,240元、被告负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  武春华人民陪审员  俞逸辉人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年四月十一日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。