杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余民初字第1044号原告：张水根。委托代理人：汤国柱。委托代理人：金相成。被告：沈孝芳。被告：朱其元。两被告共同委托代理人：张自杰。原告张水根与被告沈孝芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理，依法由审判员朱艳适用简易程序审理。经原告申请，依法追加被告朱其元参加诉讼，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。原告委托代理人汤国柱、金相成，两被告委托代理人张自杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张水根起诉称，1××9年上半年，张水根经案外人郭永康介绍得知，朱其元在1997年期间与郭永康有过钢材赊购业务而欠郭永康钢材款2万余元无力偿还，因此希望郭永康帮助联系买家出售其家庭位于临平镇干河罕的一套拆迁安置房，价值十一二万左右。当时因张水根有购房意愿，经实地踏勘后愿意出价12万元，后经郭永康撮合，张水根与朱其元、沈孝芳夫妇达成合意并成交。1××9年4月28日，张水根在郭永康引领下带着12万元现金前往两被告位于临平荷花小区36幢2单元104室的家中，当场交付给两被告12万现金，并从中取出了2万元付给了郭永康。沈孝芳向张水根出具了一份《房产协议》作为该房屋产权转移的证明，载明“房主沈孝芳有意把套房产权划归为张水根所有。以此为证”，并把与该安置房屋相关的手续交予张水根。后张水根一家自1××9年起入住该房屋至今，期间曾多次联系两被告协助房屋过户事宜未果。现张水根认为：双方之间房屋买卖关系成立、有效，自1××9年以来由张水根一家正常居住至今，两被告应履行房屋转让登记义务，即协助原告办理房屋权属转移登记手续事宜。现起诉，请求判令：一、确认原、被告之间的房屋买卖合同成立、有效；二、两被告协助原告办理坐落于杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室（原地址为余杭市临平镇干河罕商住楼301室）房屋权属转移登记手续；三、两被告支付原告因本案支出的财产保全申请费1120元。原告张水根为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、房产协议一份，用以证明在原告付清房款之后被告沈孝芳出具证明涉案安置房屋的产权归原告所有等事实。2、收款收据二份、户口簿一份，用以证明本案所涉房屋早已交付给原告，原告家庭成员户籍已迁入该房屋；原告家庭已经实际占有、使用该房屋的事实。3、房屋权证及契证各一份，用以证明办理本案所涉安置房屋权属相关的手续和文件已由两被告交给原告；原告申领了两被告名下的房屋所有权证、契证，并一直由原告持有的事实。4、余杭县房屋拆迁产权调换协议书、收据各一份，用以证明被告沈孝芳与动迁办签订余杭县房屋拆迁产权调换协议书的事实；余杭市城镇房屋拆迁办公室于1××9年4月30日收到上述安置房屋找补款48927元并将该房屋交付原告的事实；5、录音光盘，文字整理稿、通话详单各一份，用以证明被告沈孝芳承认就涉案房屋拿到过原告5万元钱，即实际净得为5万元的事实；涉案房屋原告自1××9年一直占用居住使用至今的事实。6、证明一份，用以证明原告自1××9年一直占有居住使用涉案房屋至今的事实。7、郭永康出庭作证证言一份，用以证明涉案房屋原、被告之间约定价款12万元，且原告已依约向被告支付了12万元价款的事实。被告沈孝芳、朱其元答辩称，一、张水根所称其与二被告达成合意并成交该商品房的说法不能成立。双方没有就房屋买卖事宜达成过任何的一致意见，现有的证据也不足以证明该内容，不存在张水根所称1××9年4月28日在郭永康的引领下带着12万元现金到两被告家中当场交付12万元现金的事实。房产协议只是购房意向，并不属于正式的购房合同，双方当时对房价是没有敲定，也没有约定具体的交付时间，因此这并不是完整的房屋买卖合同。二、张水根所称其一家正常居住至今，双方之间房屋买卖关系成立的说法不能成立。一方面，张水根一家居住至今是事实，但是因为沈孝芳收取了张水根的5万元，当时这5万元作为预付金也好，作为房租也好确实是收取了，所以沈孝芳现在并没有急于要求收回房屋。另一方面15年来张水根一直未要求过户，说明当时房屋买卖没有成立，双方没有达成任何的买卖合意。即使张水根要买房就要谈好价格。三、房产协议是在1××9年4月28日签订，而房产证是1××9年7月14日才办理的，因此如果该协议是房屋买卖合同，出售方的身份存在问题，该房产协议是一份无效协议，也不可能转让。综上，要求驳回张水根的诉讼请求。被告沈孝芳、朱其元未向本院提交证据。经庭审质证，对原告张水根提交的证据，两被告对对证据1真实性没有异议，关联性、合法性有异议，认为该协议仅是一份意向协议，共有人朱其元未签字即不同意，且协议早于房产证，故房屋不可能转让。对证据2的收据的真实性没有异议，关联性、合法性有异议，认为原告作为承租人是实际的使用人，缴纳水电费也是符合常理的，不能证明双方的买卖关系成立而且房屋产权已经发生了实际转移的事实；对于户口薄的三性有异议，认为与本案没有关联性，不能证明原告的待证事实。对证据3的真实性没有异议，不能证明原告的待证事实，反而证明了涉案房屋的产权至今属沈孝芳所有，房屋并没有因为居住现状而改变实际拥有现状。对证据4的协议书真实性没有异议，但认为不能证明原告的待证事实，只能证明产权是属于沈孝芳的；对收据真实性没有异议，但不能证明原告的待证事实。对证据5的录音认为双方存在过这样的通话没有异议，但沈孝芳并未确认把房子卖给原告的事实。对证据6的三性有异议，认为不能证明原告的待证事实，不予认可。对证据7认为不能证明原告交付12万元款项的待证事实，且证人并未能清楚陈述有关房屋的事情。对原告提供的证据1-6，本院对真实性予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实。对原告提供的证据7，本院结合其他有关内容认定本案相关事实。本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：1996年6月3日，沈孝芳与余杭市城镇房屋拆迁办公室签订房屋拆迁产权调换协议书一份，载明信访安置地点为干河罕新建房1号楼301室，实际安置面积为93.15平方米。1××9年4月28日，张水根与沈孝芳签订房产协议一份，载明：现有干河罕房屋拆迁房沈孝芳房屋一套为305室，实际建筑面积为93.15平方米，房主沈孝芳有意把套房产权划归为张水根所有。1××9年12月2日，沈孝芳取得位于余杭市临平镇干河罕商住楼301室房屋的房屋所有权证。张水根自1××9年取得涉案房屋后一直居住至今，并于2007年10月22日将户口迁至该房屋名下，该房屋的房屋所有权证及契证均在张水根处。沈孝芳与朱其元系夫妻关系，于1974年5月2日登记结婚。余杭市临平镇干河罕商住楼301室门牌号现更改为杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室。庭审中，张水根主张交付涉案房屋款项共计12万元，其中5万元交付给沈孝芳，2万元交给介绍人郭永康用于抵扣朱其元与其之间的欠款，5万元交给余杭市城镇房屋拆迁办公室用于支付沈孝芳应支付的拆迁安置房屋款项。沈孝芳、朱其元仅认可收到张水根5万元的购房意向金。本院认为，根据当事人的庭审陈述及提交的证据，可以确认在涉案房产协议中张水根、沈孝芳就房屋的位置及面积等作了相关约定，后张水根也向沈孝芳支付了相应的房款对价，沈孝芳实际将涉案房屋交付给张水根并由其居住使用至今。虽然双方在签订房产协议时，沈孝芳签订拆迁协议尚未领取房屋权属证书，但之后沈孝芳已取得相关权属证书，故张水根与沈孝芳的协议并未违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，本院确认张水根与沈孝芳签订的房产协议成立并有效。沈孝芳、朱其元关于合同无效的抗辩意见本院不予采纳。沈孝芳、朱其元关于与张水根之间仅有购房意向且收取的5万元为意向金，双方之间并非房屋买卖关系的抗辩意见，因张水根自1××9年至今一直居住并将户口迁至涉案房屋中，相关的房屋权属证书保存在张水根处，沈孝芳、朱其元并未提出过异议，故本院认为沈孝芳、朱其元的抗辩不符合常理，且其也未能提供相应证据证明其所述事实，故对该意见不予采纳。因张水根与沈孝芳之间签订的房屋协议成立并有效，故张水根有权要求沈孝芳、朱其元协助其办理相关的房屋过户登记手续，本院对张水根的该项诉讼请求予以支持。张水根关于要求沈孝芳、朱其元支付其因本案支出的财产保全申请费的诉讼请求，本院予以支持。综上，对张水根的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张水根与被告沈孝芳于1××9年4月28日签订的《房产协议》成立并有效；二、被告沈孝芳、朱其元于本判决生效后十五日内协助原告张水根办理位于杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室房屋的过户登记手续；三、被告沈孝芳、朱其元于本判决生效后十五日内支付原告张水根因本案支出的财产保全申请费1120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告沈孝芳、朱其元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68】。审判员 朱 艳二〇一四年八月十八日书记员 沈秋霞