广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2011）佛南法民三初字第1306号原告（反诉被告）王湖昌，男，1966年11月16日出生，汉族，住佛山市南海区。原告（反诉被告）王诗文，女，1992年11月20日出生，汉族，住佛山市南海区。委托代理人朱永琪、叶谋，广东永琪律师事务所律师、实习律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提出上诉、反诉；出庭、辩论、代为签收法律文书等。被告（反诉原告）赖国彬，男，1987年9月3日出生，汉族，住化州市。委托代理人邵美容、刘志佳，广东循理律师事务所律师、实习律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解、调解；提出上诉、反诉；出庭、辩论、代为签收法律文书等。原告（反诉被告）王湖昌、王诗文与被告（反诉原告）赖国彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年8月24日立案受理由审判员黄婉君适用简易程序于2011年9月28日、10月18日公开开庭进行了审理。两次开庭中，原告（反诉被告）王湖昌及其委托代理人朱永琪，被告（反诉原告）赖国彬及其委托借人邵美容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王湖昌、王诗文诉称：王湖昌、王诗文与赖国彬、满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于2010年7月5日与签订了“房屋买卖合同”，约定由王湖昌、王诗文将自有的位于佛山市南海区罗村街道金湖三街俊雅苑淇赏阁CD座A502房转让予被告赖国彬，本次交易的税费由被告承担。但正当王湖昌、王诗文准备配合办理过户手续时，佛山房地产新的政策相继出现，被告表示无法支付税费，导致合同搁置无法履行。故请求法院判令：1、解除王湖昌、王诗文与赖国彬于2010年7月5日签订的《房地产买卖合同》；2、原告无息向被告返还购房款13万元，被告立即按交付现状向原告归还涉诉房屋；3、被告支付原告代垫的水费83.62元、电费332.32元，物业管理费351元，合计766.94元；4、本案的诉讼费用被告承担。赖国彬答辩并提出反诉称：我方一直按合同及补充协议履行义务，不存在对方所讲无法支付税费的问题。对于整个交易，我方一直积极履行合同义务，但是因为原告在房价上涨的形势下，故意违约。因此，我方提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告王湖昌、五诗文继续履行于2010年7月5日签订的《房地产买卖合同》；2、反诉被告王湖昌、王诗文承担违约责任，自2011年5月4日起至其按约定履行合同止，按每日总成交价1%向反诉原告支付违约金（暂计至反诉日即2011年9月14日为53200元）；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。针对赖国彬提出的反诉，王湖昌、王诗文答辩称：第一、原告同意继续履行合同。但根据合同约定，所有税费均由被告承担，是被告没有支付能力才导致合同拖延，原告同意配合。第二、原告不存在违约的行为，原告与被告签订协议之后，已经履行义务，只等被告交纳税费，但被告只交纳了契税，其他营业税、个税等均未交纳。王湖昌、王诗文在诉讼中提供以下证据：1、王湖昌、王诗文、赖国彬身份证各1份。用于证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产权证2份。用于证明佛山市南海区罗村金湖三街俊雅苑淇赏阁CD座A502房为两原告所有。3、房地产买卖合同、补充协议书、物业交接确认书各1份。用于证明原、被告于2010年7月5日签订合同，两原告将其所有的佛山市南海区罗村金湖三街俊雅苑淇赏阁CD座A502房的房产卖与被告。合同约定税费由被告承担。4、存折1份。用于证明原告已将物业交付予被告使用，用于扣取水电费的账户仍为原告的。5、房地产测绘中心缴费通知书1份。用于证明2011年1月20日到行政服务中心办理过户手续，原告交纳了房屋测绘费。被告赖国彬在诉讼中提供以下证据：6、房地产买卖合同1份。用于证明原、被告于2010年7月5日签订合同，两原告将其所有的佛山市南海区罗村金湖三街俊雅苑淇赏阁CD座A502房的房产卖与被告；合同约定“买方或卖方如拒不配合提供交易所需材料或与其办理交易、按揭等买卖相关手续、与其交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则（1）逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。”因原告违反合同约定，应按约定承担违约责任。7、收据3份。用于证明被告已支付定金及首期房款共计130000元。8、税收转账专用完税证1份。用于证明被告2011年5月4日已经缴纳契税，不存在原告所说的无法承担税收的问题。原告的违约责任应从2011年5月4日开始承担。9、敦促履行通知书、顺丰快递单各1份。用于证明原告不配合办理过户手续，中介方给原告快递催办函，原告已签收。10、收款收据、委托确认书各1份。用于证明被告已经委托中介办理贷款手续，但因为没有办理过户手续贷款没有成功。本院依职权到本案所涉交易的中介方满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司于南海区罗村街道罗湖花园营业处调查询问，被询问对象是其工作人员郭一鸣、邱秋云。被调查人员称：根据争议双方签订的房屋买卖合同约定，双方的交易流程是先由赖国彬支付2万元的定金，在赖国彬支付首期房款10万元时，王湖昌、王诗文一方将房屋交付赖国彬使用。然后，须买卖双方本人亲自到相关部门完善缴税手续，才能到房管部门办理申请房屋过户手续。在房屋过户到赖国彬名下之后，由赖国彬将房屋抵押予银行进行贷款，银行再将贷款直接划至王湖昌等名下以支付其余购房款。在赖国彬总共已支付13万元及王湖日已经将房屋交付赖国彬使用后，双方补充约定：待王诗文满18周岁后的2010年12月1日，才向房管局申请过户。到约定的2010年12月1日后，王湖昌表示，因王诗文要参加高考，当时正面临学期期末考试，要求延期办理。赖国彬亦表示同意。以前对于房屋出卖方出卖唯一登记在其名下的房屋，只征收契税，而对于被出卖房屋是否属于上述的“唯一房屋”，以出卖方自行申报为准，但到2011年春节前，该手续有变，所有“唯一房屋”的认定，要以房地产登记簿登记为准，须房管部门出具证明证实。由于王湖昌等出卖的不是其唯一的房屋，故房管部门无法开具证明，税务部门须征收包括营业税、个人所得税在内的其他项税收，即在新规定实施前申请办理过户与实施后申请办理过户，赖国彬须多付约6万元的税款。到本年3月份，佛山地区的“限购令”出台，赖国彬表示不同意支付多出来的6万元税款。到4月份中旬后，赖国彬又改变主意，同意支付。但此时王湖昌又提出，要求赖国彬额外支付1万元房屋租金才同意继续交易。赖国彬开始时同意，继而又反悔，最后同意支付8000元。王湖昌表示要起诉，赖国彬又表示同意支付1万元，但王湖昌又提出要1.5万元。至此，双方无法继续协商。经质证、辩证，赖国彬对证据1、2无异议，对证据3中房地产买卖合同真实性无异议，对证明内容有异议，合同第6条约定了违约责任，原告存在违约行为；对补充协议书、物业交接确认书无异议；对证据4不予确认，该存折不能证明该账户是扣取水电费的，原告应提供缴费的凭证，但如果确实是被告使用的，被告同意承担；对证据5无异议，中介有通知过测绘的事情，随后我方就去交纳契税了；对法院的调查笔录的真实性没有异议，但被调查人的陈述中有两处与事实不符，一是缴税时不需要原告方到场，二是原告方只要求过被告支付8000元租金，而没有要求过15000元。王湖昌、王诗文对证据6真实性无异议，税费全部应由被告承担；对证据7、8无异议，原告收取了13万元，过户手续中除了契税之外，还有营业税、个人所得税等几个税种，所以证据7不能证明被告履行了交纳税费的义务；对证据9真实性无异议，对证明内容有异议，没有办理过户手续的原因是被告没有交清税费；对证据10真实性无异议，但二手楼并不需要过户才能办理贷款；对法院的调查笔录的无异议。经审查，本院对双方当事人的举证的真实性予以认定。结合各方当事人的陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红公司）为王湖昌、王诗文、赖国彬提供中介服务，促成其双方达成房屋买卖协议。2010年7月5日，王湖昌、王诗文与赖国彬、满堂红公司签订一份《房屋买卖合同》，约定：由原告将自有的位于佛山市南海区罗村金湖三街俊雅苑淇赏阁CD座A502房转让予被告赖国彬，价款为40万元，赖国彬于签订合同当天先支付2万元。2011年8月22日，王湖昌、王诗文将房屋交付赖国彬使用。同年8月31日，三方达成“补充协议”，约定将递件申请过户时间推迟至2010年12月1日，赖国彬须于8月31日前支付含定金在内的购房款13万元。赖国彬分别于2010年7月5日、7月28日、8月31日分三次共支付了13万元购房款。2011年5月4日，赖国彬支付了房屋交易契税6203.65元。1根据以上认定事实，本院认为：王湖昌、王诗文有出让房屋所有权而获取相应价款的意思表示，赖国彬有支付价款而获得房屋所有权的意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”规定，只有双方当事人完成房屋过户登记手续时，房屋的所有权才发生转移。现由于佛山地区房产“限购令”的实施，王湖昌、王诗文及被告赖国彬的合同目的已无法实现，符合法律规定当事人可以解除合同的情形，故本院对原告解除上述房屋买卖合同的诉求予以支持。赖国彬提出要求王湖昌、王诗文返还订金，该请求没有违反法律规定，王湖昌、王诗文对此亦无异议，本院亦予以支持。至于蓝然公司要求原告支付中介费的问题，并非本案审查范围，其可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：一、解除王湖昌、王诗文、赖国彬、佛山市南海蓝然房地产代理有限公司于2010年11月26日签订的《蓝然房屋买卖合同》（编号为LR3230142）。二、王湖昌、王诗文应于本判决发生法律效力之日起10日内向赖国彬返还2万元。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取为50元（王湖昌、王诗文已预交），由王湖昌、王诗文承担。本案反诉同样适用简易程序结案，案件受理费减半收取为元（赖国彬已预交），由赖国彬负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄婉君二〇一一年九月××日书记员  尹 素