江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2011）宁行终字第31号 上诉人（原审原告）马来宝，男，1956年9月11日生。 被上诉人（原审被告）南京市住房和城乡建设委员会，住所地在本市广州路**。 法定代表人周金良，南京市住房和城乡建设委员会主任。 原审第三人草原石材（南京）有限公司，住，住所地在本市浦口区永宁镇花旗工业园**/div> 法定代表人沈保民，草原石材（南京）有限公司董事长。 上诉人马来宝因诉被上诉人南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、原审第三人草原石材（南京）有限公司（以下简称草原石材南京公司）房产登记行政管理一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2010）鼓行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案曾两次因三方当事人申请开展协调工作，共扣除审限60日。本案现已审理终结。 原审经庭审举证质证认定以下案件事实：2007年1月2日，第三人草原石材南京公司（借款人）的法定代表人沈保民与原告马来宝（贷款人）签订借款合同约定，草原石材南京公司向马来宝借款420万元整。借款期限自2008年元月2日至2008年4月1日。并约定本合同项下的借款利率为2.6%（月）。由于甲方（草原石材南京公司）未按合同约定按时、足额归还借款本息，甲方应对拖欠的还款额和拖欠天数按每日万分之三十的违约金率支付违约金。之后，原告与第三人又分别签订房地产抵押登记合同及抵押清单、抵押房地产价值协议书及房地产抵押登记申请书并附借款合同、草原石材南京公司营业执照及组织机构代码证、草原石材南京公司法定代表人沈保民的授权委托书及身份证复印件、马来宝身份证复印件，向被告申请房地产抵押登记。被告根据申请，于2008年1月3日向原告核发了宁房浦他字第10015210号房屋他项权证。该证记载：房屋坐落浦口区永宁镇花旗工业园2号；权利种类：抵押权；权利价值：4200000元；权利范围：001幢建筑面积2415.23平方米、002幢（101）建筑面积348.73平方米、002幢（201）建筑面积348.73平方米。被告又在原告持有的草原石材南京公司的宁房权证浦初020050**房屋所有权证上设定他项权利摘要中记载：权利人，马来宝；权利种类，抵押；权利范围，全部420万元整。并加盖了抵押登记专用章，并在草原石材南京公司的宁浦国用（2004）第00401号国有土地使用权证上加盖了抵押登记专用章。在该国有土地使用权证上的记事栏载有：“该宗地于2005年6月16日在南京市浦口区农村信用合作联社泰山信用社抵押；抵押期限至2006年6月16日止，抵押金额为：壹佰伍拾万元整。”并盖有南京市国土管理局注销土地登记专用章。 在此之前的2006年6月1日，南京市中级人民法院查封了第三人享有使用权的本市浦口区永宁镇花旗工业园2号12585平方米的国有土地使用权。2007年5月18日又续封一年。2008年3月26日，南京市中级人民法院查封了第三人所有的浦口区永宁镇花旗工业园2号建筑面积3112.69平方米的房屋，期限两年。 之后，因草原石材南京公司未按约还款，马来宝诉至本市下关区人民法院，要求草原石材南京公司偿还借款420万元，并自2008年3月29日起按每日3‰支付违约金；原告对浦口区永宁镇花旗工业园2号的房产及土地使用权享有优先受偿权。该院经审理作出的（2008）下民二初字第430号民事判决书认为，原（马来宝）被告（草原石材南京公司）签订抵押合同，被告以南京市浦口区永宁镇花旗工业园2号的房产及土地使用权作为借款抵押，但该土地使用权已于2006年6月1日被南京市中级人民法院查封，该抵押合同有关土地部分的抵押约定无效，而关于房产部分的抵押约定不违反法律规定，依法当为有效。南京市中级人民法院查封抵押房产发生于抵押登记之后，不影响抵押合同的效力和抵押权的成立。因双方未约定担保范围，原告在法定担保范围内对抵押物南京市浦口区永宁镇花旗工业园2号房产部分（不包含该房屋占用范围的土地使用权）享有优先受偿权，并判决：1、草原石材南京公司于判决生效之日起十日内偿还马来宝借款420万元，并自2008年3月29日起按银行同期贷款利率的1.5倍支付违约金至判决确定的给付之日止；2、马来宝对南京市浦口区永宁镇花旗工业园2号的房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。 根据南京市中级人民法院分别于2009年7月24日、8月12日作出的（2008）宁执字第22号协助执行通知书、（2008）宁执字第22号之七民事裁定书认定，2009年6月23日，金三角兴业（北京）国际石材有限公司南京分公司以528万元价格竞得草原石材南京公司所有的本市浦口区永宁镇花旗村12585平方米的土地使用权和坐落于本市浦口区永宁镇花旗工业园2号建筑面积3112.69平方米的房产。其中马来宝受偿2250336元。 2009年12月30日，原告诉至本院，认为被告的登记行为应全面依据法律规定，而不是仅仅依据原告的申请，请求确认被告作出的浦口区永宁镇花旗工业园2号房产及土地使用权的抵押登记行为违法、判令被告赔偿原告经济损失1949664元及自2008年3月29日起至给付之日止的利息及承担本案诉讼费用；被告认为，其所作的房产抵押登记行为合法有效，下关区人民法院判决书已进行认定，且判决书已发生法律效力。原告认为土地也在其处办理了抵押是原告认识错误，房产登记和土地登记都要领取他项权证，其只办理房屋他项权证，土地他项权证的办理需要申请，其没有收到原告的申请，也没有发放土地他项权证的权力。对原告主张的赔偿请求不予认可，请求驳回原告的诉讼请求。 原审法院认为，《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条、第五条之规定，市、县房产管理部门负责房屋权属登记管理工作。房屋所有权或者抵押权等他项权获准登记的，登记机关应当发给房屋所有权证、共有权证或者房屋他项权证等权属证书。故本案被告根据原告及第三人递交的房地产抵押登记申请书，依据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十六条之规定，对原告及第三人提交的借款合同、房地产抵押登记合同及抵押清单、抵押房地产价值协议书、草原石材南京公司营业执照及组织机构代码证、沈保民的授权委托书、沈保民及马来宝身份证复印件等登记文件进行形式审查后，对本市浦口区永宁镇花旗工业园2号建筑面积3112.69平方米的房产进行抵押登记及向原告颁发宁房浦他字第10015210号房屋他项权证的行为，属于其依法履行职责的行为，符合法律法规的规定。 关于原告所称，已被查封的土地，土地上的建筑物不能办理抵押登记，被告未查明设定抵押的房屋所占用范围内的土地已被查封的事实，即办理了抵押登记。原告基于对行政机关的信赖，认为抵押登记办理后即可依法享有相应抵押权，从而决定出借420万元，最终因被告错误的抵押登记行为造成原告重大损失，该损失应由被告承担的主张，原审法院认为：1、根据本案事实，本案原告与第三人签订房地产抵押合同及抵押清单之前的2006年6月1日，合同所涉及的本市浦口区永宁镇花旗工业园2号国有土地使用权即被南京市中级人民法院查封。因此，该国有土地使用权依法不能成为原告、第三人签订不动产抵押合同的抵押标的物，即便是双方签订了抵押合同，原告亦不能依据该合同的约定，依法对该国有土地使用权享有抵押优先受偿权；2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据本案事实，被告为原告办理房产抵押登记及颁发房屋他项权证，系根据原告及第三人的申请，而被告作为房产登记机构，并不具有办理房产所占用范围的国有土地使用权的抵押登记及颁发国有土地使用权他项权证的行政职权；事实上，被告并未为原告办理涉案房屋所占范围的国有土地使用权的抵押登记及颁发国有土地使用权他项权证。因此，基于我国物权法的上述规定，涉案房产所占用范围的国有土地使用权因未经登记，并不发生抵押的法律效力；3、由于涉案房产占用范围的浦口区永宁镇花旗工业园2号的国有土地使用权于我国物权法实施前的2006年6月1日即被南京市中级人民法院查封。故原告所称的物权法关于房地一并抵押的原则并不适用本案争议事实的认定及处理；4、根据本案原告、第三人向被告递交的房地产抵押登记申请书载明，作为申请抵押登记抵押权人的原告，在申请登记时，保证和承诺“已全面、充分了解以上房地产权属状况和其它状况”，故涉案房产所占用范围的浦口区永宁镇花旗工业园2号国有土地使用权的状况及是否已被查封，原告负有全面、充分了解的义务，而原告对土地使用权被查封的事实未予了解，致使其抵押房产占用范围的土地使用权因被查封而不能设定抵押权的责任并不在被告；5、鉴于相关法院的生效裁判对原告与第三人之间的抵押合同，已作出抵押合同中有关土地部分的抵押约定无效，房产部分的抵押依法有效的认定，且判决原告对其享有抵押权的本市浦口区永宁镇花旗工业园2号房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿，原告实际经人民法院执行程序，已享有抵押房产的优先受偿权，原告借款未能受偿部分的损失系与抵押标的物房产的拍卖、变卖价值有关，与被告对涉案房产的抵押登记及颁发房屋他项权证的行政行为以及在涉案国有土地使用权证上加盖抵押登记专用章的行为并无因果关系。综上所述，原告要求确认被告作出的关于本市浦口区永宁镇花旗工业园2号房产及土地使用权的抵押登记行为违法及要求被告赔偿经济损失1949664元及自2008年3月29日起至给付之日止的利息的请求，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告马来宝的诉讼请求。案件受理费50元，公告费600元，均由原告马来宝负担。 上诉人马来宝上诉称：1、被上诉人在宁浦国用（2004）第00401号《国有土地使用权证》上加盖抵押登记专用章即是办理抵押登记的行为，原审法院认定被上诉人未为上诉人办理涉案房屋所占范围内的国有土地使用权抵押登记与事实不符；2、上诉人基于对行政机关的合理信赖，认为办理了抵押登记后即可依法享有相应抵押权，从而决定出借420万款项，然而，由于被上诉人抵押登记行为违法导致上诉人抵押权只能部分实现，因此造成的损失与抵押登记行为有直接的因果关系；3、被上诉人的行为违反了《物权法》第82条、《城市房地产抵押管理办法》第8条之规定，原审法院适用法律错误。综上，请求二审法院判决撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担本案相关诉讼费用。 被上诉人市住建委未向本院提交书面答辩意见。 原审第三人草原石材南京公司未向本院提交书面答辩意见。 原审原告向原审法院提交的证据材料有：1、草原石材南京公司的宁房房权证浦初020050**屋所有权证、马来宝的宁房浦他字第10015210号房屋他项权证和使用权人为草原石材南京公司的宁浦国用（2004）第00401号国有土地使用权证；2、（2008）下民二初字第430号民事判决书；3、（2008）宁执字第22号之七民事裁定书。 原审被告向原审法院提交的证据材料有： 1-1.房地产抵押登记申请书； 1-2.借款合同； 1-3.房地产抵押登记合同及抵押清单； 1-4.抵押房地产价值协议书； 1-5.草原石材南京公司营业执照及组织机构代码证； 1-6.沈保民的授权委托书及身份证复印件； 1-7.马来宝身份证复印件； 2.（2008）下民二初字第430号民事判决书； 3-1.（2008）宁执字第22号协助执行通知书； 3-2.（2008）宁执字第22号之七民事裁定书。 原审被告提供的依据有：《南京市城镇房屋权属登记条例》（2001年8月27日南京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议制定，2001年10月26日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，以下简称原《南京市城镇房屋权属登记条例》）。 上述证据及依据均已随案移送本院。 本院经审查认定：原审法院对上述证据的审查质证符合法律规定，原审法院认证正确。 本院认定的事实与原审法院认定的事实相同。 本院认为，至本案诉讼时，原南京市房产管理局已并入市住建委，其行为的法律责任应由被上诉人市住建委承继。根据原《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条、第六条之规定，被上诉人市住建委作为本行政区域内的房产管理部门，负责房屋权属登记管理工作，具有办理房屋权属登记包括他项权利登记的法定职责。 被上诉人市住建委根据原《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十六条之规定，依据申请人马来宝及原审第三人草原石材南京公司申请，对上诉人与原审第三人提交的借款合同、房地产抵押登记合同及抵押清单、抵押房地产价值协议书、草原石材南京公司营业执照及组织机构代码证、沈保民的授权委托书、沈保民及马来宝身份证复印件等登记文件依法审查后，为申请人马来宝办理的涉讼房产他项权利登记，符合法律规定的条件和程序。 基于我国土地及房屋权属登记应分部门进行，土地他项权利登记当然归属于土地行政管理机关，房屋他项权利登记效力不可能及于土地他项权利登记的法律常识，上诉人马来宝申请并取得房屋他项权证的情况下，该权利证书上明确记载了持证人的权利范围，被上诉人在草原石材南京公司的宁浦国用（2004）第00401号《国有土地使用权证》上加盖抵押登记专用章的行为，并不足以导致上诉人马来宝对涉讼土地已由被上诉人同时作出他项权利登记的误认。上诉人马来宝认为被上诉人在宁浦国用（2004）第00401号《国有土地使用权证》上加盖抵押登记专用章即是办理抵押登记的行为，该行为违反《物权法》及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，并据此要求确认该行为违法并由被上诉人对其损失进行赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院判决驳回马来宝的诉讼请求，并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人马来宝承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨海波 代理审判员  朱 清 代理审判员  朱永刚 二〇一一年六月二十日 书 记 员  王攀峰