广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2010）穗中法民五终字第1021号 上诉人（原审被告，反诉原告）：毛正强，男，1972年9月9日出生，汉族。 上诉人（原审被告，反诉原告）：毛正伦，男，1967年12月24日出生，汉族。 两上诉人的共同委托代理人：徐建民，广东群立弘律师事务所律师。 两上诉人的共同委托代理人：付金华，广东聚理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：余小平，男，1972年11月16日出生，汉族。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：孔繁清，女，1970年10月16日出生，汉族。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：叶盛贵，男，1943年8月16日出生，汉族。 三被上诉人的共同委托代理人：曾义，广东诺臣律师事务所律师。 上诉人毛正强、毛正伦因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2008）荔法民三初字第2680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：广州市荔湾区环市西路103号1073、1075、1077、1078房是余小平、叶盛贵共有的房产。2006年9月26日，余小平、孔繁清与毛正强、毛正伦签订《房屋租赁合同》，约定：余小平、孔繁清将广州市站西路26号步云天地10楼1073、1075、1077、1078室共四间房屋出租给毛正强、毛正伦作写字楼使用；租赁期限从2006年10月1日起至2011年9月30日止，每月租金90000元，毛正强、毛正伦应在每月5号之前向余小平、孔繁清交纳；毛正强、毛正伦应自觉交纳步云天地物业管理处的各种费用，包括物业管理费及水电等费用，自觉交纳国家及地方规定交纳的各种工商管理费及税收；租赁期间，毛正强、毛正伦拖欠房租累计25天以上的，余小平、孔繁清有权终止合同，收回该房屋，押金不予退回并且毛正强、毛正伦按照合同规定以6个月租金即人民币54万元向余小平、孔繁清支付违约金；在租赁期内，毛正强、毛正伦未经余小平、孔繁清同意，中途擅自退租的，毛正强、毛正伦应该按合同规定向余小平、孔繁清支付6个月租金即人民币54万元作为违约金；毛正强、毛正伦如逾期支付租金，每逾期一日，则毛正强、毛正伦须每日按月租金的0.3%向余小平、孔繁清支付滞纳金。该合同签订后，余小平、孔繁清将上述房屋交给毛正强、毛正伦使用，毛正强、毛正伦按每月90000元向余小平、孔繁清支付租金至2008年5月。 2007年5月29日，余小平、叶盛贵（甲方）和毛正强（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区站西路26号1073、1075、1077、1078房号的房地产出租给乙方作写字楼用途使用；租赁期限从2007年5月10日至2008年5月10日，月租金为16000元。 余小平、孔繁清、叶盛贵于2008年11月11日向原审法院起诉要求：1、判令毛正强、毛正伦给付余小平、孔繁清、叶盛贵拖欠的2008年6、7、8月的房屋租金180000元；欠缴的管理费、水电费共26830.65元，国税、地税共15192元；违约金1080000元；滞纳金74250元（滞纳金每日按月租金0.3%的标准从每月欠租之日起计至给付租金之日止，暂计至2008年11月5日），上述各项合计暂约1376272元；2、判令毛正强、毛正伦承担本案的诉讼法。 毛正强、毛正伦在原审反诉要求：1、请求判令余小平、孔繁清、叶盛贵立即退回多收取的租金人民币888000元（从2007年5月－2008年5月，每月多收74000元）以及利息（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计至归还之日止）；2、请求判令余小平、孔繁清、叶盛贵立即退回押金人民币390000元以及利息（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计至归还之日止），两项本金合计人民币1278000元；3、本案诉讼费由余小平、孔繁清、叶盛贵承担。 原审庭审中，双方确认毛正强、毛正伦于2008年8月退出讼争商铺经营。余小平、孔繁清、叶盛贵确认其诉讼主张的要求毛正强、毛正伦支付欠缴国税、地税费用共15192元，没有向有关部门缴纳。 余小平、孔繁清、叶盛贵在原审庭审中出示了讼争商铺2008年4月1日至2008年7月31日的代收水费、代收电费和管理费的发票共21913.15元，证明余小平、孔繁清、叶盛贵代毛正强、毛正伦缴纳了水电费和管理费，余小平、孔繁清、叶盛贵并明确表示只向毛正强、毛正伦追讨其代毛正强、毛正伦缴纳的2008年4月1日至2008年7月31日的水电费和管理费共21913.15元。 原审法院认为，本案争议的焦点是余小平、孔繁清、叶盛贵与毛正强、毛正伦双方应该按哪一份租赁合同履行？双方于2006年9月26日签订第一份租赁合同后，余小平、孔繁清、叶盛贵将讼争房屋交给毛正强、毛正伦使用，毛正强、毛正伦亦按该合同约定的每月90000元向余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金至2008年5月。故双方是按2006年9月26日签订第一份租赁合同来实际履行的。所以2006年9月26日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律法规的规定，双方应遵守约定。毛正强、毛正伦提交的2007年5月29日第二份租赁合同，没有约定解除第一份租赁合同，且毛正强、毛正伦一直按第一份合同约定的金额支付租金，毛正强、毛正伦很清楚按第二份合同约定毛正强、毛正伦只须每月向余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金16000元。毛正强、毛正伦在反诉中陈述是由于其没有将租金的事情交代清楚，导致财务人员还是按照每月90000元向余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金，不符合常理，故毛正强、毛正伦的反诉请求依据不足，予以驳回。 2006年9月26日的《房屋租赁合同》约定租赁期限是到2011年9月30日，而毛正强、毛正伦于2008年8月退场，属于租赁期内擅自退租，违反了合同的约定，故余小平、孔繁清、叶盛贵要求毛正强、毛正伦支付540000元的擅自退租的违约金合法合理，予以支持。 本案毛正强、毛正伦向余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金至2008年5月，但毛正强、毛正伦是2008年8月才退场，毛正强、毛正伦拖欠了2个月的租金，故余小平、孔繁清、叶盛贵要求毛正强、毛正伦支付2个月的租金和要求毛正强、毛正伦承担逾期支付租金的违约责任合法合理，予以支持。但针对同一事由，如当事人约定了两项违约责任，违约方应承担一项违约责任即可。该租赁合同针对拖欠租金约定了540000元的违约金和每逾期一日每日按月租金0.3%的滞纳金两项违约责任，违约方支付了违约金后应不用再支付滞纳金。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为合同约定拖欠房租累计25天以上的支付540000元违约金的标准过高，予以调整。违约金标准应以月租金的本金为限。 余小平、孔繁清、叶盛贵代缴了毛正强、毛正伦经营期间的水电费和管理费，故余小平、孔繁清、叶盛贵要求毛正强、毛正伦返还的请求合法合理，予以支持。而国税、地税等有关税费，余小平、孔繁清、叶盛贵还没有向有关部门缴纳，故余小平、孔繁清、叶盛贵要求毛正强、毛正伦返还的依据不足，予以驳回。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告毛正强、毛正伦将拖欠的租金180000元一次性支付给原告余小平、孔繁清、叶盛贵；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告毛正强、毛正伦将欠缴的水电费和管理费21913.15元一次性支付给原告余小平、孔繁清、叶盛贵；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告毛正强、毛正伦将擅自退租的违约金540000元一次性支付给原告余小平、孔繁清、叶盛贵；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告毛正强、毛正伦将拖欠租金的违约金180000元一次性支付给原告余小平、孔繁清、叶盛贵；五、驳回原告余小平、孔繁清、叶盛贵的其他诉讼请求；六、驳回被告毛正强、毛正伦的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17186元，由原告余小平、孔繁清、叶盛贵负担4167元，被告毛正强、毛正伦负担13019元；本案反诉费8151元，由被告毛正强、毛正伦负担。 判决后，毛正强、毛正伦均不服，共同向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人于2006年9月26日所签订的《房屋租赁合同》已经被双方于2007年5月29日所签订的《广州市房屋租赁合同》所取代，2007年5月29日之后双方的权利义务应该以新合同为准。新合同签订后，上诉人回四川老家经营自己的厂，广州的生意全部委托给经理打理，由于工作交接不清，经理一直都是按每月90000元交纳租金的。原判仅凭上诉人一直都是按月租金90000元交纳租金就简单地认定旧合同是双方真实意思表示，十分草率。新合同是旧合同签订将近一年之后才签订的，变更了租赁面积和租赁期限，且经过了政府有关部门备案了，具有更高的公信力，无论从租赁税的交纳情况，还是从上诉人实际租赁面积的使用情况，以及被上诉人自己使用部分租赁物的情况来看，该合同与事实都是吻合的。由此可见，新合同是双方的真实意思表示，被上诉人多收取的租金是不当得利，应当退回给上诉人。另外新合同的签订导致了旧合同的当然解除。二、一审判决适用法律错误。2008年5月28日之后，新合同期满后，双方没有再签订书面合同，上诉人继续按新合同的约定租赁部分租赁物，双方之间已经形成了不定期租赁合同关系。2008年7月底，上诉人提出解除双方的合同关系并没有违反法律的规定，不需要承担解约的违约责任。就算上诉人应承担违约责任，计算违约金也应坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则。原判同时支持了被上诉人要求上诉人承担的三个违约责任的请求，显然不符上述原则。更何况，上诉人2008年8月初离场后，整个商铺都是被上诉人自己在用。被上诉人自己使用自己的物业，根本就没有发生实际损失，在此情况下要求上诉人承担较重的违约责任有失公平。三、押金具有质押的担保性质，原判不支持上诉人退回押金的请求是错误的。被上诉人即使在旧的租赁合同中约定了在某些情况下可以没收押金，也只能认定是一个无效的约定。更何况在新合同中根本就没有没收押金的约定。事实上被上诉人无权没收上诉人所交纳的押金，应在抵扣所欠租金之后退回给上诉人。综上，请求：1、判令撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、判令支持上诉人的一审反诉请求，即判令被上诉人立即退回多收取的租金人民币888000元以及利息，立即退回押金人民币390000元以及利息（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计至归还之日止），两项本金合计人民币1278000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵共同答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，根据查明的事实，上诉人毛正强、毛正伦与被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵双方于2006年9月26日签订第一份租赁合同后，被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵将讼争房屋交给上诉人毛正强、毛正伦使用，上诉人毛正强、毛正伦亦按该合同约定的每月90000元向被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金至2008年5月。而上诉人毛正强、毛正伦提交的2007年5月29日的第二份租赁合同，并没有约定解除第一份租赁合同，且上诉人毛正强、毛正伦在其很清楚按第二份合同的约定其只须每月向被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵支付租金16000元的情况下，上诉人毛正强、毛正伦仍一直按第一份合同约定的金额支付租金，故双方是按2006年9月26日签订的第一份租赁合同来实际履行。原判关于2006年9月26日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律法规的规定，双方应遵守约定的认定正确，本院予以确认。上诉人毛正强、毛正伦关于其由于工作交接不清，导致职员一直都是按每月90000元交纳租金的上诉意见不符合常理，且无证据证明，本院不予采纳。 2006年9月26日的《房屋租赁合同》约定租赁期限是到2011年9月30日，而上诉人毛正强、毛正伦于2008年8月退场，属于租赁期内擅自退租，违反了合同的约定，故原判认定被上诉人余小平、孔繁清、叶盛贵要求上诉人毛正强、毛正伦支付540000元的擅自退租的违约金合法合理而予以支持并无不当，本院予以确认。 2006年9月26日的《房屋租赁合同》明确约定上诉人毛正强、毛正伦拖欠房租累计25天以上的，押金不予退回，故上诉人毛正强、毛正伦关于退回押金人民币390000元以及利息的上诉意见不成立，本院不予采纳。 综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。上诉人毛正强、毛正伦的上诉意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费21170元，由上诉人毛正强、毛正伦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩志军 代理审判员  姚伟华 代理审判员  张 怡 二〇一一年××月××日 书 记 员  林璐璐