福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第887号上诉人（原审原告）厦门华天涉外职业技术学院，住所地厦门市翔安区文教区。法定代表人周继庭，董事长。委托代理人黄晓萍、张家英，福建凌一律师事务所律师。上诉人（原审被告）王西湖，男，1984年10月27日出生，汉族。委托代理人洪顺添、王玉梅，福建兴世通律师事务所律师。上诉人厦门华天涉外职业技术学院（下称华天学院）与上诉人王西湖因房屋租赁合同纠纷一案，均不服厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2113号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华天学院的委托代理人黄晓萍、张家英，上诉人王西湖的委托代理人洪顺添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华天学院向原审法院起诉，请求判令：1、确认王西湖与华天学院于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效；2、判令王西湖立即将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还华天学院；3、判令王西湖承担本案的诉讼费用。原审判决查明，2006年6月22日经厦门市规划局翔安分局核准，华天学院（一期）办公楼：办公附楼1#、2#；实训楼D；1#食堂等建设项目获批取得《建设工程规划许可证》（2006）厦规翔建设第0031号，该项目的性质为文教；2012年1月10日，华天学院作为甲方与王西湖作为乙方签订一份NO：HT20111230号《租赁协议书》，主要内容为：“甲方拥有位于厦门市翔安区新店镇厦门华天涉外职业技术学院南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶，出租给乙方经营使用”。该《租赁协议书》项下的建筑物原设计用途分别为人防、餐厅、办公、会议、休息之用。该讼争房产未经竣工验收、消防验收；2012年1月13日，王西湖向华天学院转账支付租金140万元；2012年7月10日，华天学院将租赁物交付给王西湖，王西湖拟将承租的建筑物改为商场；2013年8月13日，厦门市翔安区建设局、厦门市翔安区建设工程质量安全监督站共同向华天学院出具停（2013）第001号停工整改通知书，认定讼争所涉建筑物主要存在问题：该工程未经正式验收合格就投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、五十八条规定，并作出处理意见：要求建设单位立即停工整改。2013年9月10日，根据厦门市规划局查处违法建设工作联系单厦规翔违联（2013）第008号转给厦门市翔安区城市管理行政执法局的举报，厦门市翔安区城市管理行政执法局经过初步调查，以厦翔执函（2013）25号告知函告知华天学院，认为讼争的华天学院教工配套房及附属设施正在改建。上述建设项目未经骏工验收，华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改；因讼争合同已实际履行，双方就《租赁协议书》效力产生的争议协商无果，华天学院遂向法院起诉。原审判决认为，华天学院（一期）办公楼：办公附楼1#、2#；实训楼D；1#食堂等建设项目获厦门市规划局翔安分局审核批准，并取得《建设工程规划许可证》，华天学院按规划许可进行基建施工，该工程项目的性质为文教。2012年1月10日，华天学院与王西湖签订一份《租赁协议书》约定，华天学院将其位于学院南侧教工配套设施一期房产负一层、一层、二层及二层楼顶、靠西侧圆形建筑三层即教工活动中心及其楼顶的房产出租给王西湖经营使用。该《租赁协议书》项下的建筑物原设计用途分别为人防、餐厅、办公、会议、休息之用。该讼争房产未经竣工验收、消防验收。合同签订后，华天学院将租赁物交付给王西湖，王西湖拟将承租的建筑物改为商场，并已投资进行相关改建施工。对此，厦门市翔安区建设局、厦门市翔安区建设工程质量安全监督站共同向华天学院出具停工整改通知书，认定讼争所涉建筑物主要存在问题：该工程未经正式验收合格就投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、五十八条规定，并作出处理意见：要求建设单位立即停工整改。厦门市翔安区城市管理行政执法局亦函告华天学院，确认讼争的华天学院教工配套房及附属设施正在改建。上述建设项目未经骏工验收，华天学院不得擅自变更建设工程规划许可条件进行建设，不得擅自改变建筑物使用功能，应严格按照建设工程规划许可证规定的要求进行建设，并立即对改建部分自行整改。鉴于讼争房产未经正式验收合格就投入使用，属违法违规，且《租赁协议书》对讼争房产使用的约定已改变建筑物的使用功能，依法不应许可。因此，相关职能部门已明确予以制止，要求整改。由于华天学院办学属公益性质，其建设用地的审批及建设工程许可均应严格规范。本案讼争房产的租赁方王西湖已将租赁建筑物改建为商场，而商场的使用功能与该建筑物原设计用途为人防、餐厅、办公、会议、休息的使用功能完全不同。鉴于对学校应严格管理和有利于学生的学习及安全保障，对王西湖将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制，因此，双方签订的《租赁协议书》应视为无效合同。故对于华天学院请求确认王西湖与华天学院于2012年1月10日签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由于双方签订《租赁协议书》后，王西湖已向华天学院支付租金140万元，并为将承租的建筑物改为商场进行施工投资，该讼争合同已实际履行。而对于无效合同的履行造成的经济损失，因合同双方均存在过错，应由过错各方承担相应的过错责任。本案中，由于王西湖双方均未对合同实际履行造成的经济损失提出主张并寻求解决，且华天学院未能举证证明其对合同履行不存在过错，无需承担责任，因此，对于华天学院无偿请求王西湖将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还华天学院的诉求，不予支持。对于王西湖因合同无效且因履行合同造成的经济损失，王西湖可另行主张解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认厦门华天涉外职业技术学院与王西湖于2012年1月10日签订的租赁协议书无效；二、驳回厦门华天涉外职业技术学院的其他诉讼请求。宣判后，王西湖与华天学院均不服，分别向本院提起上诉。王西湖上诉称，一、原审判决对于王西湖原审举证的照片及《情况说明》未予认定有误，依法应予纠正。首先，王西湖在原审审理中举证的照片，在厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第218号案件中已经得到华天学院的确认，华天学院在原审中却作出对该组证据相反的质证意见，其次，王西湖原审举证的《情况说明》是由华天学院的副院长肖冰对王西湖向华天学院提交装修施工方案所作的陈述并签字确认，华天学院完全可以对该《情况说明》的真实性作出确认或否认的质证意见，如果华天学院在二审中继续否认，法院应要求华天学院承担举证责任并根据其举证情况作出客观认定。二、原审判决以“对王西湖将租赁建筑物改建为商场将影响学校氛围或损害社会公共安全应有所预见，并予限制”为由确认双方签订的《租赁协议书》无效缺乏事实与法律依据，依法应予改判。首先，时至今日，王西湖并未将租赁房屋改建为商场，更未将租赁房屋投入使用，部分次承租人由于华天学院持续向法院起诉及多次阻挠而尚未实际使用租赁房屋，原审对该事实的认定缺乏基本事实依据。其次，租赁房屋处于华天学院的最外沿，属完全独立于华天学院的一栋建筑物，且有围墙将租赁房屋与华天学院隔开，无论是将租赁房屋用于经营商场或其他用途，均不可能影响所谓的学校氛围，更不可能因影响所谓的学校氛围而达到违反法律、行政法规的效力性强制性规定的程度，法院不应据此认定双方签订的《租赁协议书》无效。如果法院或相关政府部门依法定程序明确要求，王西湖与华天学院也完全可以根据《建设工程规划许可证》确定的建筑功能使用租赁房屋。再次，即便租赁房屋未经竣工验收合格及未经消防验收，也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方所签订的《租赁协议书》不应认定为无效合同，而应认定为承租人有权行使解除权的合同。三、对于华天学院严重违反诚实信用原则的恶意诉讼行为，法院不应予以支持。在租赁房屋交付之后，王西湖出巨资对租赁房屋周边的基础设施进行投资建设，使租赁房屋的周边环境得到较大程度的改善，其价值也得到较大幅度的升值。华天学院意识到租赁房屋的价值已经得到较大幅度的提升之后，立即以签订《租赁协议书》时存在显失公平及王西湖乘人之危为由起诉要求撤销双方签订的《租赁协议书》，厦门市翔安区人民法院经审理后依法判决驳回华天学院的诉讼请求。然而，该案判决生效之后，华天学院又以各种方式阻挠王西湖正常使用房屋，导致王西湖及次承租人至今只对租赁房屋内部作了极小部分装修即被迫停工。2013年9月，华天学院又起诉要求确认合同无效并返回租赁房屋，更使得王西湖及次承租人无法实际使用租赁房屋。华天学院的种种行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第七条所确立的诚实信用原则，且严重侵害了王西湖的合法权益，导致王西湖至今所投入的巨额资金无从保护。四、王西湖保留追究华天学院违约责任的权利。华天学院未能按《租赁协议书》的约定将租赁房屋交付王西湖，交付房屋时又提出合同之外的额外要求，自前案败诉后又以多种方式阻挠王西湖使用租赁房屋，还于2013年9月提起合同无效之诉，在诉讼中又对其原已明确认可的证据予以否认，华天学院的行为已经明显构成违约。综上，请求撤销原审判决，改判驳回华天学院的诉讼请求。华天学院答辩称，一、原审判决确认《租赁协议书》无效，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、《租赁协议书》约定将未经竣工验收合格的建筑物出租给王西湖经营使用违反法律的强制性规定，原审判决认定合同无效是正确的。2、《租赁协议书》约定的将未经消防验收合格的建筑物出租给王西湖经营使用，违反法律的强制性规定。从《建设规划许可证》可知，本案所涉建筑物系作为大学食堂、休息室之用。根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，案涉建筑物应通过消防验收，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，原审判决认定双方签订的《租赁协议书》无效是正确的。3、《租赁协议书》约定将讼争建筑物出租给王西湖经营使用，以及王西湖将建筑物改建为商场的行为，违反规划许可，原审判决确认合同无效是正确的。根据华天学院就讼争工程所取得的《建设工程规划许可证》可知，讼争工程经批准许可的使用性质为文教，建筑功能为人防、办公、餐厅等。《租赁协议书》将建筑物出租给王西湖经营使用以及其将建筑物改建为商场的行为，违反了《规划许可证》批准的用途。二、王西湖将未经竣工验收，消防验收的建筑物改建为商场并进行经营的行为，影响校园环境，危及师生及公共安全，原审判决为维护社会公共安全，认定合同无效是正确的。如前所述，《租赁协议书》所涉的标的物未经竣工验收、消防验收，且批准用途为文教。王西湖明知此情况，反而改建为商场并进行招商。其主张未将租赁房屋改建为商场与事实不符，其提交的现场照片、《停工整改通知书》等材料已经证明其改建行为。王西湖称案涉建筑物书独立与华天学院，不可能影响学校氛围，属主观臆断。该案涉建筑物在华天学院红线之内，系学校的配套工程。从现场勘察来看，师生均可自由出入。王西湖的改建行为严重影响了学校的管理及学习环境，而且存在重大的安全隐患。至于王西湖所称的其待各项验收合格后再行使用租赁房屋，并不影响原审判决对合同无效的认定。根据相关司法解释，违法行为转化为合法行为须在一审法庭辩论终结前取得批准。现案涉建筑物至今未通过竣工验收、消防验收，改建为商场的行为也至今未取得有关行政主管部门的批准。三、华天学院不存在恶意诉讼的行为。当事人就未经竣工验收、消防验收及改变建设规划许可证的行为所进行的改建行为，显然不是当事人私权范畴内可以解决的，不会因双方协商一致而合法化。原审判决认定合同无效是维护社会公共安全。华天学院意识到出租行为的违法性，多次要求王西湖停止改建行为，并协商终止履行。因王西湖置之不理，故才诉诸法院。综上，请求驳回王西湖的上诉。华天学院上诉称，一、原审判决确认双方所签订的租赁协议无效，却驳回华天学院返还财产的请求，于法相悖，应当予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，应当相互返还。现双方之间所签订的租赁协议被认定无效，相应的王西湖就丧失了其占有、使用讼争房产的权利，故华天学院关于返还讼争房产的诉讼请求应当予以支持。二、原审判决驳回王西湖返还财产的诉讼请求理由不能成立，据此作出的判决应当予以撤销。原审判决认为双方均未对合同履行中的损失提出主张，且华天学院未能举证其对合同履行存在过错，无需承担责任。该理由于法相悖，且与其举证责任不符。首先，本案中王西湖对合同造成损失提出主张，与其返还财产没有关联性。其次，华天学院基于合同无效而提出返还财产的诉讼请求与华天学院对合同签订及履行存在过错与否没有关联性。再次，华天学院的诉求是确认合同无效并返还财产，对其在合同履行中是否存在过错并不承担举证责任。三、原审判决驳回华天学院返还财产的诉讼请求会增加诉累。假设原审判决生效，则华天学院必会为取回自己的财产不得不再次提起诉讼。如果案件被受理，就会导致受理法院对合同效力再行审查。原审判决就具有因果关系的两个诉求拆分的做法是徒增诉累。综上，请求撤销原审判决第二项，改判支持华天学院的全部诉讼请求。王西湖答辩称，一、华天学院违反约定迟至2012年7月10日才将租赁房屋交付王西湖，王西湖在接收租赁房屋且征得华天学院同意后投入巨额资金作基础设施建设及装修投入，该行为完全是依据合同约定办事，华天学院却要求恢复租赁房屋现状，该诉求明显是缺乏事实与法律依据的，依法不应支持。二、本案的争议焦点在于《租赁协议书》的效力问题，只有在《租赁协议书》被终审确认无效后，人民法院才可能依据该终审判决结果对王西湖是否应交还租赁房屋及华天学院是否应退还租金及赔偿损失等问题进行审理，因此，即便终审判决确认合同无效，争议双方当事人也应另案就王西湖是否应交还租赁房屋及华天学院是否应退还租金及赔偿损失等争议问题向人民法院提起诉讼。原审判决驳回华天学院要求返还租赁房屋的诉讼请求并无不当，依法应予维持。三、在百度搜索“厦门华天涉外职业技术学院”第一页第一条的显著位置中，明确记载华天学院已被列入全国失信被执行人名单中，如果法院判决王西湖将租赁房屋交还华天学院，华天学院极有可能因系失信被执行人而长期甚至永远无法退还王西湖租金及其他损失，由此可以看出华天学院与王西湖签订《租赁协议书》及签订之后系列行为是失信的，甚至可以说是具有诈骗意图。对于华天学院的如此行径，法院不能予以保护。综上，请求驳回华天学院的上诉。经审理查明，王西湖对原审判决查明的事实存在如下异议：一、原审判决中关于“王西湖拟将承租的建筑物改为商场”的查明内容有异议；二、原审审理过程中，王西湖举证华天学院于2013年8月3日印发的《关于请求政府制止华天学院外教综合楼违规装修的报告》，该报告由华天学院送交给翔安区人民政府、翔安区安全监督局、翔安区行政执法局、新店派出所等部门，证明了厦门市翔安区建设局、厦门市翔安区建设工程质量安全监督站、厦门市规划局及厦门市翔安区城市管理行政执法局是在接到该报告后才根据华天学院的要求发出相关的整改文书的，但原审查明部分遗漏了关于华天学院基于其自身利益向翔安区人民政府及其他相关部门提交该《关于请求政府制止华天学院外教综合楼违规装修的报告》的内容。此外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。另查明，根据厦府（2005）地**文件《厦门市人民政府关于厦门华天涉外职业技术学院（**）建设用地的批复》及（2005）厦规翔用地第**《建设用地规划许可证》记载讼争租赁房产项下的用地性质为划拨土地。审理过程中，王西湖提交网络下载文件，拟证明在百度搜索“厦门华天涉外职业技术学院”第一页的显著位置中，明确记载华天学院已被列入全国失信被执行人名单中，其中华天学院应偿还债权人黄友利借款人民币3169767元及利息（利息按月利率1.94%，自2012年2月14日起计至判决确定的还款之日止），截止华天学院被列入全国失信被执行人之日，华天学院对法院判决全部未履行。以此推断，如判令王西湖将租赁房屋交还华天学院，即使嗣后法院判决华天学院赔偿王西湖几百万元甚至上千万元，也无法得到执行。华天学院质证认为，对真实性不予确认，与本案欠缺关联性。本院对该证据经分析认为，与本案欠缺关联性，不予评判。本院认为，讼争租赁房产的用地性质为划拨用地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条之规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，是不得转让、出租及抵押。本案中厦门市翔安区建设局、厦门市翔安区建设工程质量安全监督站共同向华天学院出具停（2013）第001号停工整改通知书，以及厦门市规划局厦规翔违联（2013）第008号查处违法建设工作联系单，显已证明讼争房产的出租及改建行为未经有权部门的批准，故华天学院与王西湖于2012年1月10日所签订的《租赁协议书》违反法律的强制性规定，应属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故王西湖所取得讼争租赁房产亦应予以返还。原审判决虽确认双方所签订的《租赁协议书》无效系属正确，但所适用法律有误，其驳回华天学院关于判令王西湖立即将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还华天学院，于法相悖，应当予以纠正。至于协议无效造成损失赔偿问题，双方可另行协商解决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2113号民事判决第一项；二、撤销厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2113号民事判决第二项；三、王西湖应于本判决生效后三个月内将《租赁协议书》项下的建筑物恢复原状并交还厦门华天涉外职业技术学院；四、驳回王西湖的上诉请求。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由王西湖负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 宁代理审判员  李向阳代理审判员  章 毅二〇一四年四月十六日代书 记员  陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。