浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2014）杭淳民初字第127号原告：钱国富。委托代理人：吴文书。被告：邵海潮。被告：邵月潮。二被告共同委托代理人：章献彪。原告钱国富与被告邵海潮、邵月潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理，于同年3月3日冻结被告邵海潮、邵月潮在淳安县千岛湖镇人民政府（或撤村建居指挥部）的拆迁赔偿款（或补偿款）各500000元或保全相应价值的其他财产，并于同年4月17日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钱国富及其委托代理人吴文书，被告邵月潮及二被告共同委托代理人章献彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2008年8月1日，原告与二被告签订一份《房屋租赁合同》，该合同第九条约定“合同期内如出租方整体需要或违章建筑拆除及政府规划需要承租方必须服从。按合同规定出租房返还当年未使用租金及装修费一百万元给予赔偿”。合同签订后，原告投入了大量资金进行了装修和购置物品，用于经营住宿和餐饮。现因淳安县千岛湖镇撤村建居的整体工作布署，二被告已与淳安县千岛湖镇人民政府签订了房屋征收补偿安置协议书，二被告的该房屋已属于征收人，现已被腾退。按照原告和二被告的约定，二被告应该向原告赔偿装修费1000000元。评估机构已对原告装修的财产和水电安装等价格进行了评估，价值1000000元左右。为此，原告多次与二被告协商，要求按照约定向原告赔偿1000000元（注：该1000000元实际系原告出资装修和水电安装的财产，因撤村建居需要，造成原告不能经营到合同约定的2018年7月31日期限届满时）。本案在千岛湖镇人民政府的召集下参与了调解，未果。故原告起诉请求判令二被告向原告偿付房屋装修款1000000元，并承担本案的诉讼费用。另，水电部分，因原告租房是开宾馆用的，二被告之前虽然做了简单的安装，但不够用，所以原告全部换了，门也重新换过了。卫生间房间太小，原告把卫生间的墙全部打掉了，然后装了磨砂玻璃。因为开宾馆需要热水供应，所以水、电、门全部重新安装过的。被告按已使用和未使用来分摊评估价值，原告不予认可。评估价格是评估机构和二被告之间的关系，和原告没有关系。因本案中合同第九条有约定，原、被告应是按照约定金额进行偿付。事实上，原告因本次事项，配合二被告，二个被告额外获得240000多元的利益。据原告了解，被告的房屋有部分在签订本合同前是租给公路段当临时办公室使用，其为了办公而简易装修的，而原告为了开宾馆进行重新装修，原告对邵晓秋和本案的房屋共进行了400多万元的装修。二被告将租赁物出租给原告的面积大概是1900平方米左右，二被告的7楼是阁楼，用于二被告自己居住。原告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、营业执照1份（复印件，与原件核对一致），拟证明原告在淳安县千岛湖镇龙门坑龙门弄53弄已取得依法经营的资格；2、房屋租赁合同1份（原件），拟证明原、被告约定对租赁物如拆除或规划为其他所用途（指租赁物不存在，原告不能继续实现签订该合同的目的）被告应按约定向原告赔偿1000000元装修费及退还未到期租金的事实；3、公告1份（复印件，原件存于（2014）杭淳民初字第126案卷）、通告1份（复印件，原件存于（2014）杭淳民初字第126案卷），拟证明该租赁物已被淳安县千岛湖镇人民政府征收，原告无法继续经营的事实；4、征收补偿安置协议书1份（复印件，加盖淳安县千岛湖镇人民政府印章），拟证明二被告房屋已被征收并获得征收补偿和赔偿款（包括原告出资的财产），被告应按约偿付原告1000000元装修费的事实；5、规划文本6张（打印件），拟证明被告房屋所依附的地块已被政府重新规划为新的用途，商住混合用地，原被告签订合同第八条约定的情形已经构成，被告应按约向原告偿付1000000元的事实；6、房屋被拆除的照片5张（两张原件，一张复印件，原件存档于2014杭淳民初字第126号案卷中），拟证明案涉房屋被征收拆除的现状。被告答辩称：涉案房屋系原告租赁，用于开办淳安县沁水居农庄。淳安县千岛湖镇龙门路53弄22号、23号于2005年上半年完工，二被告对上述房屋做了基本的装修，包含水电、卫生间、地面、各个房间也做了简单装修。在2005年6月份-2008年6月份，案涉两栋房屋的3、4、5楼租给淳安县公路段作为临时办公用房的。2008年6、7月份，公路段腾退，被告把房屋出租给原告使用，并签订了合同，合同约定租期10年。截止2014年2月底，原告使用了5年7个月，还剩下4年5个月，因政府征收，双方无条件终止合同。2013年10月20日，评估机构对租赁面积装饰装修部分进行了评估，按照成新率90%计算，原告租赁部分（1-6层）装修的价值为661282元，这中间包含二被告装修的部分。按照百分百成新率是727410元。按照合同期10年计算剩余可使用价值为4年5个月计算，价值为321272元，也包含二被告的投入。所以，原告可得利益损失就是321272元，也就是原告的实际损失。原告以第九条作为依据主张损失，没有依据。被告为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、评估报告书2份（原件），拟证明案涉租赁部分的装修评估价值，邵月潮的评估报告中的1-23项是租赁范围外的，24项以后都是租赁范围内的，邵海潮的评估报告中对宾馆部分是特别列明的事实；2、王爱宝出具的证明1份、邵新民出具的证明1份（原件）、淳安县公路段出具的证明1份（原件），证明案涉房屋于是2005年完工，完工时已进行了简易的装修；2005年5月份-2008年6月份期间，二被告将案涉房屋租赁给淳安县公路段使用，租赁物交付时已进行了简易的装修，可以直接使用的事实；3、淳安县千岛湖镇新农村建设有限公司、浙江腾飞工程建设监理有限公司出具的情况说明1份（原件），证明在拆迁过程中，对租赁范围内装修部分可再次利用的东西，原告已经拆除的事实。经庭审质证：一、针对原告提交的证据，被告对证据1、3无异议；对证据2真实性无异议，对证明对象有异议，按照合同第九条，一个是规划调整，一个是合同规定，对合同第九条的客观性、合法性有异议，该第九条是有两个句子组成的，第一句是列举了无法承租事由的具体情形，第二句是对于按照合同规定应当承担违约责任的约定，约定的是哪个合同是不明确的。与本案的关联性有异议，根据合同来看1000000元是装修费用，根据评估报告，没有1000000元装修费用损失。签订合同时，原告也没有花1000000元来装修。对合同的第九条的合法性有异议，本案合同无法继续履行是不归于双方的原因，被告并未违约，对于原告的损失，被告只能按照公平合理的损失赔付，被告只需要赔偿原告的实际损失，而不是约定损失。根据合同来看，1000000元的性质应当是违约金，显然过高，过分高于实际损失，要求法庭予以调整。对证据4真实性无异议，但里面包含了租赁物范围内被告装修的部分及租赁范围外的装修。对证据5、6真实性无异议，但认为和本案无关联。二、针对被告提交的证据，原告对证据1真实性无法确认，有待核实。若属实，该装潢评估范围没有包含水电、门、涉案房屋后面的厨房、八个水池，一楼到二楼楼梯底下的两个卫生间、涉案房屋后面的大理石地面，上述补偿款，征收人已支付给被告。地面、水池、卫生间部分包含在建筑房屋里面，还有部分是包含在附属设施补偿款中，所以该报告不能反映原告所出资的金额，据原告了解，本案涉及的水电、门、宾馆的装修大概在1000000元多一点。对于证据2两份证人证言的证明真实性有异议，证人应当出庭作证，该两份证据不具有任何证明效力，且一名证人已经参加上午一个案子的旁听，没有效力，证明上没有落款时间，对于淳安县公路段的证明真实性无异议，但该份证明恰恰可以证明对原告所进行的装修是供公路段办公使用，原告承租涉案房屋是开宾馆用的，和公路段的用途是截然不同的，原告承租后对租赁物进行重新装修，从证明内容可以看出，第五层是用作会议室，开宾馆和会议室用途是不同的，原告需要重新装修。对证据3的证据形式有异议，对新农村公司的证明，只有印章，没有经办人的签字，监理公司的印章只是一个项目部的印章，对外没有效力，且没有经手人的签字，故该证据没有效力，故认为与本案无关联；即使证明反映的内容是真实的，拆除的也是征收人的财产，不是二被告的。本院认证认为，一、原告提交的证据1、3，被告无异议，依法予以采信。证据2、4、5，被告对真实性无异议，且与本案有关联，依法予以采信。证据6真实性予以确认。二、被告提交的证据来源、形式合法，与本案有关联，予以采信。根据上述证据的分析认定，结合当事人庭审陈述，本院认定如下案件事实：原告系淳安县沁水居农庄的经营者，二被告系淳安县千岛湖镇龙门路53弄22、23号房屋的所有人。2008年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于千岛湖镇龙门路53弄22、23号房屋出租给原告经营使用，不包含第七层。双方约定：租期为10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止，租金分别为220000元／年（2008年8月1日起至2011年8月1日止）、230000元／年（2011年8月1日起至2014年8月1日止）、240000元／年（2014年8月1日起至2018年7月31日止）。双方还约定，租赁期内，一方中途提出中止合同，由违约方支付给对方违约金1000000元；承租方违反合同，擅自转租、转让、转借、抵押房屋、出租房均有权收回房屋，承租方应负责支付违约金20000元；合同期内如出租方整体需要或者违章建筑拆除及政府规划需要承租方必须服从。按合同规定出租方返还当年未使用租金及装修费1000000元给予赔偿。后经二被告同意，被告为开设淳安县沁水居农庄，对案涉房屋的1-6层进行了装饰装修。后案涉房屋被纳入淳安县千岛湖镇撤村建居征收范围。2013年10月19日、20日，淳安县永盛房地产土地评估有限公司对二被告位于淳安县千岛湖镇排岭村龙门路的建（构）筑物等资产即案涉房屋的征收补偿价值出具评估报告书确定，案涉邵海潮房屋价值为3866933元（其中宾馆装饰装修价值为348753元）、邵月潮房屋价值为3817200元（其中装饰装修价值为382034元）。出具评估报告当天，二被告分别与淳安县千岛湖镇人民政府签订了房屋征收补偿安置协议，并获得相应的补偿款。现原告根据双方合同约定要求被告赔偿装修费1000000元。本院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条中载明的装修费1000000元的性质。合同第九条表述为“合同期内如出租方整体需要或者违章建筑拆除及政府规划需要承租方必须服从。按合同规定出租方返还当年未使用租金及装修费1000000元给予赔偿”。该条的意思为，只要发生合同约定的情形，被告便应赔偿原告装修费1000000元，即装修费的赔偿数额与使用及消耗不存在关联。故，将装修费理解为其依附到案涉房屋后所体现的随着人为使用以及自然损耗而逐年递减的装潢剩余价值更符合双方当事人订立合同时的真实意思表示及日常生活经验。按法律的相关精神，违约金可以约定具体金额，但损失只能约定计算方法，不能约定具体数额，因为损失以实际发生为限。本案中，合同约定的租期已经过半，装潢价值经评估仅60余万元，原告主张按合同由被告赔付损失，于法无据，可按评估价部分予以支持。就本案而言，原告至拆迁前的装潢剩余价值已经第三方机构评估确定为680429元（其中邵海潮房屋中原告装潢剩余价值为348753元；邵月潮房屋中原告装潢剩余价值为331676元）。至于原告所主张的其所进行的其他装潢纳入被告建筑物赔偿范围以及被告主张其在租赁给原告之前所进行的装潢仍有剩余价值应当扣除的意见，均无相应证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邵海潮、邵月潮于本判决生效之日起十日内支付原告钱国富680429元。二、驳回原告钱国富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，保全申请费5000元，共计18800元，由原告钱国富负担6008元，由被告邵海潮、邵月潮负担12792元。原告钱国富于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告邵海潮、邵月潮于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费和保全申请费（本院开户银行：工行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；帐号：12×××48）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审 判 长  丁水平人民陪审员  刘荣平人民陪审员  方红星二〇一四年八月二十六日书 记 员  余秀玲