海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民三终字第54号上诉人（原审原告）：韩泽元，男，1947年9月25日出生，汉族。上诉人（原审原告）：陈焕琼，女，1950年11月3日出生，汉族。两上诉人的委托代理人：符策光，海南大华园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王月英，女，1969年8月12日出生，黎族。委托代理人：罗游，海南海新律师事务所律师。原审第三人：海南省农垦总局医院。法定代表人：肖劲逐，院长。上诉人韩泽元、陈焕琼因与被上诉人王月英、原审第三人海南省农垦总局医院（以下简称省农垦总医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成由审判员梁琼担任审判长，审判员符玉梅、庹军参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年3月6日公开开庭进行了审理，上诉人韩泽元及其与上诉人陈焕琼委托代理人符策光，被上诉人王月英及其委托代理人罗游到庭参加了诉讼。原审第三人省农垦总医院经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，韩泽元、陈焕琼是夫妻关系。位于海口市白水塘路**A、B、C、D四栋临时铺面是省农垦总医院经合法报建后所建。2003年4月10日，韩泽元、陈焕琼与省农垦总医院签订两份《临时铺面合同书》，约定：省农垦总医院在大门口西侧建临时铺面，韩泽元、陈焕琼负责铺面土建工程、室内水电成本价全额出资建设；省农垦总医院将大门口西侧建成的临时铺面18号、19号供韩泽元、陈焕琼使用，使用期15年，期限为2003年4月10日起到2018年4月10日止，使用期满后，韩泽元、陈焕琼将使用的铺面无偿交给省农垦总医院；临时铺面每套建筑面积为52.95平方米，韩泽元、陈焕琼应于2003年4月10日前付清全部建房款36858.2元、36858.6元；临时铺面如遇政府规划和建设需要拆迁，应按政府拆迁文件执行，政府如有拆迁补偿，应根据补偿项目、款额，双方协商处理；水电费按省规定标准收取，并加收15%的管理费，每月5日前交清上个月的水电费，逾期不交，省农垦总医院有权停止供水供电等等。上述两份《临时铺面合同书》签订后，韩泽元、陈焕琼依约付清建房款，省农垦总医院亦依约将上述第18号、19号铺面交韩泽元、陈焕琼使用。2009年6月23日，韩泽元、陈焕琼与王月英签订一《临时铺面合同书》，约定：韩泽元、陈焕琼将上述18号、19号两间铺面租给王月英使用；租期自签订合同日起至2018年4月10日止，每月每间铺面租金为600元，共计1200元，每月首先交租金后使用，若王月英不按时交租金及水电费，韩泽元、陈焕琼有权终止合同；王月英须在每月首交租金给韩泽元、陈焕琼；须按时交水电费用；交押金1500元，两间共3000元，退铺面时退还等等。上述《临时铺面合同书》签订后，王月英未向韩泽元、陈焕琼交付了押金，韩泽元、陈焕琼亦依约将约定的18号、19号铺面交付给王月英使用。使用铺面后，2012年10月份之前的租金、王月英每月均依约向韩泽元、陈焕琼支付，同时每月均依约向省农垦总医院支付水电费用。2012年11月2日，王月英向韩泽元、陈焕琼支付2012年10月份的租金；2012年11月份的租金，王月英向韩泽元、陈焕琼支付。2012年10月份的水电费724.9元，王月英也未向省农垦总医院支付。2012年11月23日，韩泽元、陈焕琼便向海口市秀英区人民法院提起诉讼。案件受理后，因王月英提出管辖权异议，海口市秀英区人民法院作出（2013）秀民一初字第8号民事裁定书，裁定将本案移送原审法院审理。原审审理中，王月英分别于2012年11月30日、2012年12月24日向韩泽元、陈焕琼付清了2012年11月份、2012年12月份的租金，2013年1月份以后的租金，王月英均依约向韩泽元、陈焕琼支付。2012年10月份水电费724.9元，王月英于2012年11月30日向第三人付清，2012年11月份以后的水电费，王月英均依约向第三人支付。韩泽元、陈焕琼的诉讼请求为：1、解除韩泽元、陈焕琼与王月英签订的铺面租赁合同；2、王月英给付韩泽元、陈焕琼房屋租金1200元、水电费724.9元，合计1924.9元；3、诉讼费由王月英负担。原审法院认为，韩泽元、陈焕琼与王月英签订的《临时铺面合同书》是双方真实的意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受法律保护。《临时铺面合同书》签订后，韩泽元、陈焕琼依约将约定的铺面交付王月英使用。使用铺面后，2012年10月份的租金及水电费，王月英虽依约支付，但2012年11月份的租金，王月英直至韩泽元、陈焕琼向法院起诉后的2012年11月30日才向韩泽元、陈焕琼支付，王月英的行为已违反《临时铺面合同书》中每月首先交租金后使用的约定。但韩泽元、陈焕琼向法院起诉后，王月英随即于2012年11月30日向韩泽元、陈焕琼支付了2012年11月份后的租金及向省农垦总医院缴纳了2012年10月份的电费。2012年12月份以后的租金，王月英均向韩泽元、陈焕琼支付，韩泽元、陈焕琼对王月英支付的租金，予以收取且未提异议；2012年11月份以后的水电费，王月英均向省农垦总医院交纳，省农垦总医院对王月英交纳的租金，予以收取且未提异议。王月英虽有拖延支付2012年10月及11月份租金以及拖延交纳水电费的情形，但后来其向韩泽元、陈焕琼付清了拖欠的租金及此后均依约向韩泽元、陈焕琼支付租金以及向省农垦总医院交纳水电费的行为，说明其积极履行约定合同义务。综上，王月英拖延支付2012年10月份、11月份及2012年10月份水电费的行为，并未构成根本违约。从维护交易稳定的角度出发，综合本案考虑，韩泽元、陈焕琼要求解除其与王月英签订的《临时铺面合同书》的请求，原审法院不予支持。因王月英已向韩泽元、陈焕琼支付了2012年11月份的租金1200元，故韩泽元、陈焕琼要求王月英支付拖欠的2012年11月份的租金1200元的请求，原审法院不予支持。因水电费是由省农垦总医院收取，韩泽元、陈焕琼无权收取，且王月英已向省农垦总医院付清了2012年10月份的水电费724.9元，故韩泽元、陈焕琼要求王月英支付2012年10月份的水电费724.9元的请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，原审法院判决如下：驳回韩泽元、陈焕琼的诉讼请求。韩泽元、陈焕琼不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、解除2009年6月23日韩泽元、陈焕琼与王月英签订《铺面出租合同书》；2、一、二审诉讼费用由王月英承担。理由如下：一、原审法院认定事实错误。韩泽元账号为×××4849的账户记录材料反映王月英分别在2013年1月23日、2月26日、3月25日、4月23日、5月23日、6月24日、7月23日、8月27日才将当月租金现存或者转存到韩泽元的账户中，这些时间都是月尾而不是月首，自韩泽元、陈焕琼起诉以来，王月英每月违约的行为，怎么能认定为依约支付租金。二、原审法院定性错误。首先违约与根本违约如何界定、什么标准原审法院未举出司法解释的有关规定；其次，原审法院认定王月英2012年10月份、11月份的房租没有在当月首支付，属违约，接着又以后来付清了房租以及向第三人交纳水电费，故认定未构成根本违约。其认定前后矛盾缺乏法律依据。王月英没有在月首交付房租，违反《铺面出租合同书》的约定，其性质是违约不可非议。后来付清了房租只是从轻处罚的情节，不能改变违约的性质；第三、自韩泽元、陈焕琼20**年11月23日起诉后至判决下判时，王月英从未在月初交付租金。王月英每月均在违约，原审法院还认定王月英积极履行约定的合同义务。因此，原审法院认定王月英的行为未构成根本违约显然是错误的。三、原审法院处理结果错误。原审法院以王月英的行为尚未构成根本违约为由驳回诉讼请求的处理错误。综上，原审法院认定部分事实错误，定性错误，处理错误。请二审法院在核对事实的基础上，依法改判，支持韩泽元、陈焕琼的诉讼请求。王月英答辩称：一、原审法院认定事实清楚，有相关证据予以佐证。二、原审法院认定王月英没有构成根本违约是正确的，从原审的证据可以看出，王月英是没有及时交纳水电费，虽然王月英晚交租金，但没有影响王月英履行合同的诚意。从2009年租赁这个房屋以来是一直在交纳租金，韩泽元、陈焕琼也一直在接受租金，所以原审法院认定王月英没有构成根本违约是正确的。综上，请二审法院查明事实，驳回韩泽元、陈焕琼的上诉请求。原审第三人省农垦总医院未作陈述。二审期间，韩泽元、陈焕琼向本院提交以下二组证据：1、省农垦总医院出具的《证明》，证明王月英违约，合同第二条约定铺面用途要经韩泽元、陈焕琼同意，但王月英违反合同约定开设了按摩、针炙诊所，已于2013年11月被取缔；2、韩泽元的账户流水账，证明从2012年12月份开始至2014年的2月份王月英都是在月尾交租金，已构成违约。王月英的质证意见如下：对第一组证据的真实性不予确认。因为省农垦总医院是本案当事人，不能出具这个证明作为证据；第二组证据因为没有原件，不予质证。本院认为，省农垦总医院作为本案原审第三人，经本院合法传唤未到庭，却向韩泽元、陈焕琼出具该份《证明》，本院对该份证据的真实性和证明力不予采信。第二组证据因无原件核对，且王月英对该组证据的真实性亦不予确认，本院对该组证据的真实性、关联性和证明力均不予认可。本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，韩泽元、陈焕琼在本案一、二审中均未提供证据证明王月英延迟支付除了2012年10、11月份以外的租金，其两人上诉主张王月英一直在延迟支付租金证据不足，本院对其上诉理由不予采纳。虽然王月英延迟支付2012年10、11月份的租金，但韩泽元、陈焕琼在收取租金时亦未对此提出异议，且综合本案合同签订的时间、期限等因素，如果仅因王月英延迟支付两个月的租金而解除《铺面出租合同书》有悖于公平原则及不利于维护交易稳定，原审法院据此认定王月英并未构成根本违约而不予解除合同的处理结果并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩泽元、陈焕琼负担。本判决为终审判决。审判长 梁 琼审判员 符玉梅审判员 庹 军二〇一四年四月三日书记员 何 军