重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第06307号原告蒋文，男，1971年12月19日生，汉族，住重庆市江**。被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司（组织机构代码：62202709-9），住所地：重庆市九龙坡区西彭镇开发区四合院。法定代表人张瀛丹，董事长。委托代理人刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。原告蒋文与被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，被告瀛丹公司在法定期限内提出了管辖权异议申请。经审查，本院作出裁定，按其自动撤回管辖权异议申请处理。2014年8月8日，依法由审判员贺前春担任审判长，与代理审判员王婷婷、初攀东组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告蒋文，被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司（以下简称瀛丹公司）的委托代理人刘金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋文诉称：2003年9月2日，原告、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定：被告以套内建筑面积1600元／平方米的单价将位于重庆市渝北区某楼某层某号房出售给原告，总房价为129616元；交房时间为2007年6月30日。合同签订当日，原告支付了购房款30000元，被告向原告出具了收据。但被告至今未向原告交付房屋。据此，请求判决：1、被告退还购房款30000元；2、被告支付原告资金占用利息（以30000元为本金，从交款次日起按中国人民银行贷款利率计算至付清之日止）。本案诉讼费由被告承担。被告瀛丹公司辩称：被告不应返还购房款，因景浓荣涉及刑事犯罪，应由景浓荣承担返还责任。经审理查明，被告瀛丹公司原系重庆市渝北区龙溪镇新牌坊渝北瀛丹大厦的开发商，现瀛丹大厦已被司法拍卖，拍卖前未办理瀛丹大厦的商品房预售许可证。2002年10月26日，被告向木一公司出具《承诺书》一份，主要内容为：为景浓荣在50万元内的借款提供担保；并同意景浓荣以内部认购的方式销售瀛丹大厦房产，允许其刻制、保管、使用保证人合同章、售房财务章各一枚，用于房地产销售和产权登记等；对景浓荣内售的房产视为保证人自己出售的房产；保证取得预售证后，景浓荣即可以保证人名义公开销售，保证人承诺为买房人办理相关登记手续，所有售房款的所有权、使用权归景浓荣。景浓荣在没有取得施工许可证、预售房许可证及未进行实质投资的情况下，于2003年1月起使用其保管的一套被告公司印章，以“内部销售”的方式出售瀛丹大厦房产。2003年9月2日，景浓荣以被告名义与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定的主要内容为：被告将位于重庆市渝北区某楼某层某号房房屋出售给原告；套内面积均为81.01平方米，建筑面积均为109.82平方米，单价为1600元／平方米，总价款均为129616元；被告于2007年6月30日前将经质量验收合格的商品房交付原告；预售商品房批准机关和商品房预售许可证号均为空白。合同还对其他方面进行了约定。合同中出卖人签章栏为“重庆瀛丹物业（集团）有限公司合同专用章”及景浓荣的印鉴章。合同签订当日，原告支付了房款30000元，景浓荣以被告名义向原告出具了收据，收款单位盖章处为“重庆瀛丹物业（集团）有限公司售房财务专用章”。另查明，2003年11月23日，被告在《重庆晚报》等媒体刊登声明及公告，宣布解除与木一公司及景浓荣的合作关系。并于2004年9月向重庆仲裁委员会申请仲裁，2004年12月28日，重庆仲裁委员会作出2004渝裁（经）字第（86）号裁决书，确认被告与木一公司及景浓荣签订的《瀛丹大厦建设工程委托发包管理合同书》已于2003年11月23日解除；被告向木一公司及景浓荣出具的《承诺书》于2003年11月23日起不再具有法律效力；木一公司及景浓荣返还被告提供的相关文件、证件，返还合同专用章和售房财务专用章。从2003年1月至2005年8月，景浓荣本人及其安排的木一公司员工谷立卫、凌宗懋、李明英、李红等人，以与购房人签订《预约签订﹤重庆市商品房买卖合同﹥的协议（内部销售合同）》等方式销售瀛丹大厦在建房，并特别约定购房人只能与景浓荣签订《重庆市商品房买卖合同》，只能将购房款支付给景浓荣，否则合同无效。2007年10月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2007）渝一中法刑初字第105号刑事判决书，认为：景浓荣在2003年1月至2005年8月间，以非法占有为目的，明知自己无实际履行能力等，骗取张德群等29户（不包含原告）购房款461万余元，构成合同诈骗罪，判决：被告人景浓荣犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金50万元，责令退赔被害人经济损失4614293.69余元。后景浓荣上诉，重庆市高级人民法院于2007年12月17日作出（2007）渝高法刑终字第233号刑事裁定书，驳回上诉。认定上述事实，有经当庭质证的以下证据：庭审笔录、《重庆市商品房买卖合同》及房款收据，本院依法调取的（2007）渝一中法刑初字第105号刑事判决书、（2007）渝高法刑终字第233号刑事裁定书，在案佐证，足以认定。本院认为，因被告向景浓荣出具了《承诺书》，从承诺书内容应认定景浓荣有权代表被告出售渝北瀛丹大厦房屋，景浓荣的售房行为是履行代理事项的行为。虽被告于2003年11月23日通过媒体公告的形式解除《承诺书》，但原告根据景浓荣所掌握的合同章及财务章等相关材料，有理由相信景浓荣有权代表被告，故景浓荣与原告签订房屋预售合同所产生的法律后果应当由被告承担。依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因被告所开发建设的本案所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证。原、被告双方签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效，被告因本合同取得的购房款（景浓荣收取）应当返还，故本院对原告要求返还房款的请求予以支持；原告要求的被告支付利息的请求，双方在签订合同时，被告明确知道该房未取得商品房预售许可证而销售房屋，原告未尽到对该房是否取得商品房预售许可证的审查义务，故双方在签订合同时均存在过错，无法区分过错大小，但针对被告实际占用原告购房款多年的事实，本院从原告交款次日起以所交购房款为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效时止的利息为宜，本院对超过部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告蒋文与被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司于2003年9月2日签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效；二、被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司于本判决生效后立即退还原告蒋文购房款30000元；三、被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司于本判决生效后立即支付原告蒋文购房款的利息（从2003年9月3日起以30000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告重庆瀛丹物业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  贺前春代理审判员  王婷婷代理审判员  初攀东二〇一四年八月十八日书 记 员  杨 杰