河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南民二终字第00504号上诉人（原审被告）李福林，男。委托代理人景超，河南青剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄存栋，男。委托代理人鲁东旭，河南青剑律师事务所律师。上诉人李福林因与被上诉人黄存栋商品房选购资格转让协议纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2014）宛龙卧民初字第46号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人、被上诉人及其各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告李福林系南阳乐凯华光印刷科技有限公司职工，2010年南阳乐凯华光印刷科技有限公司与南阳市龙都房地产开发有限公司协议开发建设华光工业园区配套居民生活区住宅楼，由公司职工有组织地进行团购，职工可享受团购优惠。公司规定职工家庭每户只认购一套住房，被告李福林取得了房产认购资格。被告李福林于2011年1月30日与华光园区配套生活区建设项目部签订了由南阳市龙都房地产开发有限公司开发的华光园区配套生活区团购选房协议，选购了第22号楼1单元，面积为89平方米的502室C1户型。后被告经王某某介绍，将其选购的房源转让于原告，并达成了口头协议，原告提交了由河南省南阳市宛都公证处于2014年1月14日出具的（2014）宛市证民字第1112号公证书。公证书的内容是，“申请人：黄存栋，男，一九七三年一月二十日出生，河南省南阳市卧龙区陆营镇教办宿舍2号，身份证号码：412924l97301201974。证言人：王某某，男一九四九年八月二十四日出生，河南省南阳市卧龙区武侯路12号，身份证号码：412926194908240012。公证事项：保全证据（证人证言）申请人黄存栋于二0一四年一月十日，向我处申请办理保全证据（证人证言）公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，我处受理该项申请。并派员会同申请人黄存栋于二0一四年一月十日，来到南阳市武侯路198号，证人王金章在公证人员的面前为申请人黄存栋出具《证言》一份一页。兹证明申请人与本公证书相粘接的（（证言》的复印件与原件内容相符，原件的签名、指印属实。附：1、《证言））复印件一份一页；2、证人身份证复印件一份一页中华人民共和国河南省南阳市宛都公证处公证员王建新二0一四年一月十日河南省南阳市宛都公证处（盖章）”。公证书中附件《证言》内容如下，“证言我叫王某某，南阳二胶厂退休职工，经我爱人窦兰梅托二胶厂PS板车间工会主席王冰介绍，我于2011年元月5日将我厂职工李福林位于白河东岸华光园区生活配套区的购房房号壹个转让给陆营镇一初中教师黄存栋。经黄存栋、李福林双方约定，并由我、王冰、刘胜成三人在场，黄存栋给李福林房号转让费伍仟元整、一次性当场支付，建房款全由黄存栋支付、房屋建成后所有权归黄存栋所有，李福林无条件配合黄存栋办理该房号所生成的房屋的所有手续。双方约定双方不得反悔。以上内容是我的真实意思。证人：王某某2014年1月10日”。后原告以被告李福林名义交房款103000元整，原告并提交了华光园区配套生活区缴款专用票据三份，内容如下：“2011年01月05日姓名李福林职工证明号2401缴款金额（人民币）贰万元整￥：20000.00元交款用途建设资金”，“2011年01月30日姓名李福林职工证明号2401／1010缴款金额肆万元整￥：40000.00元交款用途建设资金备注现金肆万元整”，“2013年7月30日姓名李福林职工证明号24-1-502缴款金额肆万叁仟元整￥：43000.00元交款用途建设资金备注刷卡4.3万元”。以上共计103000元整。原审认为，2011年1月5日原告黄存栋与被告李福林经中间人王某某、王冰、刘胜成介绍所达成转让购房房号口头协议，属双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，已实际履行，应为有效协议。双方当事人应按照约定履行自己的义务。现原告按照约定要求被告履行约定，协助原告办理房屋更名手续的诉讼请求，理由正当，依法应予以支持。被告的辩称理由，无法律依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认2011年1月5日原告黄存栋与被告李福林所达成的转让选房资格口头协议为有效协议。二、在本判决生效后十日内，由被告李福林协助原告黄存栋到南阳市龙都房地产开发有限公司办理房屋更名手续。诉讼费100元，减半收取50元，由被告李福林承担。李福林上诉称：本案不属于人民法院受理民事案件的范畴，一审法院按照民事案件受理是错误的。本案双方实际上是团购房屋资格的转让，而并非房屋买卖的法律关系，也不存在买卖房屋的事实，而房屋的团购资格转让根本不属于房屋买卖的范畴，也根本不属于人民法院受理民事案件的范畴。因此，一审法院按照房屋买卖的案由并以此作出处理明显是错误的。二、本案双方达成的所谓团购资格的转让系无效的协议。一审时已经查明，上诉人与被上诉人所达成的所谓团购资格中涉及的房屋，实际上是上诉人单位的福利房，该房屋不但价格低，而且土地的使用权属于单位所有，也就是归本单位的全体员工所有，其他任何单位以外的人是不享有使用权的。并且，一审时上诉人提交的《龙都花园选房实施方案》、《因公在外职工证明开具流程说明》等证据充分显示，只有本单位的职工有权购买房屋，其他任何非本单位职工均无权购买。由于被上诉人不是上诉人单位的职工，因此其根本无权在上诉人单位团购购买集资房。仅此而言，双方所达成的所谓的团购房屋资格的转让协议也是无效的，更何况当时上诉人的妻子也没有同意（因团购资格也是上诉人夫妻关系存续期间共同取得的）。所以上诉人被上诉人所达成的所谓的团购资格转让是无效的，一审法院认定有效是极其错误的。综上，上诉人认为，一审法院认定事实和判决结果均是错误的。恳请二审人民法院依法撤销一审错误的判决书，并改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。黄存栋答辩称：一、上诉人的上诉请求，没有任何的事实根据和法律依据，且依法不能成立。1、本案属于人民法院受理案件的范围，一审法院受理此案也是完全正确的。根据我国《民事诉讼法》的相关规定，“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”。在本案中被上诉人黄存栋与上诉人口头所达成的团购房资格转让协议，是出于双方自愿达成，并不存在任何威胁、引诱的成分，属于双方的真实意思表示。所以完全符合人民法院受理案件的范围。同时本案所涉及的第二胶片厂其他因团购房资格转让协议引起的纠纷南阳市卧龙区人民法院受理的有上百件之多，且均是一、二审支持了当事人的诉求。2、本案双方所达成的团购房资格转让协议为有效协议。职工按单位政策所享有对团购房购买的权利，因该房在订立协议时尚未实际取得，职工对该房的权利尚属于资格权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让，反悔的目的无非是房屋升值了，另外厂里其他的人反悔后通过不正当手段多要了一部分转让费，其心里不平衡了，也想通过该手段多要一点转让费，已达到自己的目的，其也完全丧失了做人最基本的诚实信用原则。二、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当依法予以维持。实际上本案的事实非常清楚，也非常简单，上诉人的上诉无非系在拖延时间，给被上诉人造成经济损失，已达到其多要转让费的目的。为此，恳请二审人民法院查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据诉辩双方的陈述，本院归纳本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院受案范围。二、双方达成的房屋团购资格转让协议是否有效。二审查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，公民在民事活动过程中应当遵循诚实信用的原则，双方当事人于2011年1月5日经人介绍达成团购商品房选房资格转让协议，约定：“黄存栋给李福林房号转让费5000元整，一次性当场支付，建房款全由黄存栋支付，房屋建成后所有权归黄存栋所有，李福林无条件配合黄存栋办理该房号所生成的房屋所有手续，双方约定双方不得反悔”。黄存栋已依约给付了李福林房号转让费5000元并按要求交纳了购房款。李福林理应依约履行合同义务并不得反悔。双方当事人系平等民事主体，之间因转让协议的效力发生纠纷，依法属于人民法院受理民事案件的范围，故上诉人李福林称本案不属于人民法院受理民事案件的范畴的理由不能成立，本院不予支持。本案系团购商品房选房资格转让协议，原审确定案由欠妥，本院予以纠正。双方达成的团购商品房资格转让协议并非单位内部集资房资格的转让协议，双方约定具体明确，显系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，且已实际履行，故该转让协议应为有效协议，上诉人主张该协议无效的理由显然不能成立，故本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人李福林负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  王玉建审判员  张继强二〇一四年八月四日书记员  柏建秀