广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2014）深福法民三初字第34、36、37号三案原告深圳市利丰物业服务有限公司。法定代表人李兵，该公司总经理。三案原告共同委托代理人蒋凤军，广东金唐律师事务所律师。34号案被告王丹丹，女，汉族。34号案被告委托代理人马远志，北京市京都（深圳）律师事务所律师。36号案被告罗安，男，汉族。37号案被告李小平，男，汉族。36、37号案被告共同委托代理人刘志翔，广东诚公律师事务所律师。上列原告诉被告物业服务合同纠纷三案，本院于2013年12月19日受理后，依法由审判员徐海玉适用简易程序独任审理，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋凤军，34号案被告委托代理人马远志，36、37号案被告共同委托代理人刘志翔到庭参加诉讼。原、被告在庭审时表示有和解意向，但双方未能在本院指定的和解期限内达成一致意见。本案现已审理终结。原告诉称，原告系三被告所住翰岭院小区物业管理服务公司，2004年10月25日，原告与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，由原告为翰岭院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至翰岭花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止。《翰岭院物业管理全委合同》及经业主签字确认的《翰岭花园前期物业管理服务协议》主要约定：翰岭院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元、缴费时间为每月20日、乙方（业主方）不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金。三被告系原告管理的翰岭院小区业主，但三被告无故拖欠物业管理费等费用至今（截至2013年11月）。经原告多次催要拒不支付，三被告的行为不仅违法并损害了小区其他业主的合法权益，故原告诉至法院请求判令各案被告：1、支付拖欠的物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费、滞纳金（计至2013年11月30日，具体数额详见判决书附表）；2、承担本案诉讼费用。34号案被告答辩称，原告要求支付物业费等费用的主张没有事实及法律依据，理由如下：一、原告没有物业管理资质，也就没有收费资格。同时也无法证明其资质符合哪一个档次的收费标准。二、涉案小区管理混乱，环境脏、乱、差，卫生情况堪忧；其次，治安、保卫形同虚设，保安人员经常离岗；再者，消防存在重大隐患，消防通道经常被堵；据此，我方认为原告所提供的物业服务并未达到合同约定，其属于违约在先，我方拒交费用属于行使合同抗辩权的行为，依法可不予支付。三、原告并未提供关于其已经履行合同义务的相关证据，如保洁合同、绿化合同、保安巡逻签到表等。四、原告部分请求已超过诉讼时效。五、水费、排水费、垃圾处理费的主张没有事实依据，滞纳金没有合同与法律依据。36、37号案被告共同答辩称，一、原告未按合同约定及行业标准提供服务，严重影响业主正常居住使用。业主被动维权，迫以拒交管理费。原告违反管理协议约定，未能履行合同义务，对小区各项疏于维护、修葺、管理，弊端种种、天怒人怨。（1）小区管理失当，治安不好，外来人员随意进出，小摊贩无照经营，个别楼栋大门损坏多月无人维修，业主家中频频失盗；（2）小区安全隐患多，多处电线裸露地表；（3）小区车辆乱停放，物业公司私自在电梯口及电梯厢出租广告位，擅自越权占用小区公共活动空间，开设商铺、外租，同意、默许个别人私自搭建违章建筑，致使小区内环境恶劣，存在极大安全隐患，严重影响被告及其他人的正常居住使用；（4）原告没有通过业主大会，冒用翰岭社区工作站公章，申请专项维修资金，严重侵犯全体业主的权益。（5）原告不作为。被告所住的楼层水管漏水，多次向原告反映，原告皆推诿；一层商铺经营餐饮，烧烤烟熏门窗常年不敢打开。二、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律保护。经审理查明，各案被告为深圳市福田区翰岭花园的业主（具体房号及建筑面积详见判决书附表），原告系被告所住翰岭院小区物业服务企业。原告具有二级管理资质。2004年10月25日，原告与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，约定由原告为翰岭院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至翰岭花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；该合同第七条管理服务费用约定，高层住宅区按深圳市政府有关规定每月每平方米建筑面积2.6元，房屋本体维修基金的收取标准为每月每平方米0.25元。2005年7月期间，原告与各案被告分别签订《翰岭花园前期物业管理服务协议》，主要约定：1、翰岭院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元，被告缴费时间为每月20日前；2、物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井等；3、物业管理服务质量包括房屋外观的完好整洁，共用部位、共用设施设备的维护和管理以及定期进行小区消杀工作，确保垃圾及时清理以及小区范围内环境整洁等等；4、如原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金，无正当理由逾期三个月拒绝交纳的，原告可通过法律手段予以解决。各案被告对于原告提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》的真实性提出异议，认为原告提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》与签约页上所指合同并非同一合同，但无法提供反驳证据证明签约页所指合同与原告所提交合同不一致，而原告提交的签约页上均有各案被告签名确认，故本院对于原告所提交的《翰岭花园前期物业管理服务协议》的真实性予以确认。因被告未支付物业管理费用，2011年初，原告在36号案被告所居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》，要求36号案被告支付拖欠费用。2012年、2013年初，原告在各案被告所居住的涉案房产大门张贴《请求支付物业服务费用的函》，要求各案被告支付拖欠费用。原告对此提交拍摄的照片予以证明，各案被告对此照片的真实性均不认可。2013年10月8日，原告向36号案被告罗安发出《律师函》，通知被告自2009年10月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用及相应滞纳金共计45477.96元，须于2013年10月15日前缴清。上述函件邮寄至36号案被告居住的涉案房产，由他人代收。2013年10月8日，原告向37号案被告李小平发出《律师函》，通知被告自2010年7月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用及相应滞纳金共计21649.75元，须于2013年10月15日前缴清。上述函件邮寄至37号案被告居住的涉案房产，由他人代收。2013年10月18日，原告向34号案被告王丹丹发出《律师函》，通知被告自2011年1月至2013年9月止共计欠缴物业管理费等费用及相应滞纳金共计20281.13元，须于2013年10月25日前缴清。上述函件邮寄至34号案被告居住的涉案房产，邮局投递结果显示为收件人信箱代收。庭审中，原告明确其所主张的各项费用的收费标准为：物业管理费为每月每平方米2.6元，专项维修基金为每月每平方米0.25元，垃圾处理费为每月13.5元，水费及排水费以每月自行抄表的数额主张，水费滞纳金按日百分之一的标准主张，其余费用滞纳金按日万分之五主张。36、37号案被告对水费、排水费的本金数额无异议。34号案被告对水费、排水费的本金数额有异议，为此，原告补充提交抄表记录予以证明，34号案被告对此份证据的真实性无异议。34号案被告自2011年1月开始未向原告支付物业管理费用；36号案被告自2009年10月开始未向原告支付物业管理费用；37号案被告自2010年7月开始未向原告支付物业管理费用。截至2013年11月30日，34号案被告共拖欠物业管理费7935.2元、专项维修基金763元、水费1253.5元、排水费411.45元、垃圾处理费472.5元；36号案被告共拖欠物业管理费11342.5元、专项维修基金1090.5元、水费2759.25元、排水费794.43元、垃圾处理费675元；37号案被告共拖欠物业管理费10154.88元、专项维修基金976.62元、水费949.2元、排水费336.96元、垃圾处理费553.5元.以上事实，有入伙通知书、《翰岭院物业管理全委合同》、《翰岭花园前期物业管理服务协议》、欠费明细表、供水合同执行单、《请求支付物业服务费用的函》、《律师函》、快递单等证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与开发商签订的《翰岭院物业管理全委合同》以及原告与各案被告签订的《翰岭院前期物业管理服务协议》为前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。被告作为小区业主，依法负有向原告支付物业服务费、专项维修基金的义务，原告请求判令被告支付拖欠的上述费用及滞纳金，滞纳金的标准按物业服务协议约定的日万分之五计算，有理有据，本院予以支持。根据深圳市政府文件关于垃圾处理费的规定，每户每月应缴纳垃圾处理费13.5元。故原告关于垃圾处理费的请求，理由成立，本院予以支持。关于水费及排水费请求。36、37号案被告对水费、排水费的本金数额无异议，34号案被告虽然对数额存在异议，但对原告提交的抄表记录无异议，且原告的主张数额与日常生活使用情况大致相符，因此，对于原告主张的水费、排水费的请求，本院予以支持。原告并未实际按日百分之一标准向供水企业支付滞纳金，其按日百分之一计算水费及排水费的滞纳金，明显过分高于其损失，故本院酌情调整为按日万分之五标准计算水费、排水费的滞纳金。34号案被告称原告没有物业管理资质，与事实不符，本院不予采纳。34、36-37号案被告主张原告没有提供符合合同约定的物业服务，对此仅提供部分照片等证据予以证明，该照片未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明各案被告所主张的事实。即使上述照片属实，业主亦不得以物业管理服务质量问题履行同时履行抗辩权。物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受不同，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。故，被告以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的理由不成立，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。原告在庭审时陈述曾通过包括送达信箱、电话催收、以在各案涉案房产大门张贴通知的方式向各案被告主张过权利，原告亦提交照片、律师函及特快专递单证明已构成诉讼时效的中断。本院认为，物业管理费用是作为业主必需按月缴纳的费用，业主应当清楚该项义务。实践中，物业服务企业通常作法是将催款通知书投递至业主信箱，在此情况下，无法要求业主签收确认。被告长期在涉案房产内居住，本院有理由相信业主已收到催款通知书。原告同时于2011年至2013年年初向被告所居住的涉案房产张贴催缴通知，已构成诉讼时效中断。专项维修基金涉及小区日常维护、管理，涉及全体业主公共利益，不应适用诉讼时效的规定，各案被告提出诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：各案被告应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市利丰物业服务有限公司支付截至2013年11月30日拖欠的物业管理费、专项维修基金、垃圾处理费、排水费、水费及滞纳金（具体数额详见判决书附表）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费（已由原告交纳，具体数额详见判决书附表），因适用简易程序减半收取（具体数额详见判决书附表），分别由各案被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  徐海玉二〇一四年四月二十六日书记员  朱希文第11页，共11页