南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨板民初字第5号原告南京朗诗地产有限公司（以下简称朗诗公司），住所地在南京市雨花台区绿城大道。法定代表人谢远建，朗诗公司董事长。委托代理人管俊和，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托代理人刘那，男，1985年6月28日生，汉族。被告祁韵，女，1988年8月30日生，汉族，教师。委托代理人耿延，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人祁全广，男，1960年2月3日生，汉族。原告朗诗公司诉被告祁韵商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡正义适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗诗公司的委托代理人管俊和、刘那，被告祁韵的委托代理人耿延、祁全广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朗诗公司诉称，被告在2013年6月4日，与原告签订了《商品房预售合同》，约定购买南京绿色街区项目＊＊栋＊单元＊＊＊室，建筑面积194.76平方米，总价2347100元的房屋一套，被告在2013年6月4日前支付房款717100元，剩余1630000元以贷款方式支付。但被告在支付717100元后，经原告多次催促，被告一直未能办妥银行贷款手续，也没用付清房款。2013年8月19日，原告委托律师发函，依据合同约定的期限要求被告于2013年9月2日前向南京朗诗地产有限公司支付剩余房款1630000元，并支付违约金。2013年10月30日，原告通知被告解除双方签订的《南京市商品房预售合同》，并告知被告需解除相应的《南京市机动车位销售专用合同》，及时办理退款手续，但被告予以拒绝，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认解除原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》以及《南京市机动车位销售专用合同》，判令被告支付违约金等合计66300元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告祁韵辩称，第一，原告要求解除合同没有事实与法律依据，即使根据双方合同的第五条，对方也只有在被告方未支付剩余房款的情况下才有解约的可能，事实上在对方发出解除合同通知之前，被告方已经将剩余的所有房款交至原告的会计处，但不知是何原因原告拒收该款，现剩余房款未到达原告处的责任不在被告，完全是原告方造成的。第二，在整个付款过程中，对方未遵守合同义务，对贷款事宜不予配合，先是说到邮政储蓄贷款，后不了了之，而后又告知被告方到北京银行贷款，在对方未给予配合的情况下，也未能贷款成功，在这种情况下，被告仍尽力履行合同，先是卖掉住房支付了首付，后又借了利息较高的12%的贷款在2013年10月29日办妥后交至对方，但原告拒收。第三，在整个过程中，原告一直都不把合同交付给被告，至今未见过合同的原件。第四，在双方签完商品房买卖合同后，原告一直未予备案，被告再三向原告要求履行合同，将买卖合同规范化、合法化，但原告始终未予配合。第五，原告所说的2013年8月所寄的催付函，被告并没有收到。签收单上的人员签字被告方不清楚是谁，并不是被告及被告的父母。综上，双方是在自愿、合法的前提下签订的商品房买卖合同，在商品房买卖的实践中，银行贷款出现一些周折可以理解，在该过程中，原告不给予任何配合，导致被告只有去借较高利息的贷款，在这种情况下，被告仍是尽力将剩余房款支付给原告，但原告不收是原告自己的责任。被告交付剩余钱款是在原告要求解除合同之前，这种情况下原告拒收房款无法律及事实依据。综上，被告不同意解除合同，要求继续履行合同，且不同意支付违约金及诉讼费。经审理查明，被告朗诗公司开发建设雨花台区新亭大街66号绿色花园，并于2011年12月7日取得绿色花园＊＊幢商品房预售许可证，对外进行销售。2013年1月原、被告双方就被告开发销售的雨花台区新亭大街66号＊＊幢＊单元＊＊＊室房屋达成购房意向，被告于2013年1月17日支付定金50000元，2013年1月26日支付房款657100元。2013年6月4日，双方签订《南京市商品房预售合同》约定：1、原告所售房屋为雨花台区新亭大街66号＊＊幢＊单元＊＊＊室；2、房屋建筑面积为194.76平方米，单价为12051.24元／平方米，总价款为2347100元，乙方即被告应于2013年1月17日前支付定金50000元，2013年6月4日前支付717100元，余款1630000元，由乙方即被告以预购商品房抵押贷款方式支付，被告应在签订本合同之日起7日内向贷款银行提供完备的贷款申请资料，并办理完毕贷款手续，否则视为乙方延期付款。若乙方不贷款或因政府政策调整导致乙方不能获得部分或全部贷款的，乙方应于收到甲方书面通知10日内将剩余未付的全部房款一次性支付给甲方，否则自10日期满后视为迟延付款。乙方迟延支付合同价款，经甲方即原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的％的，甲方有权解除合同；3、乙方迟延支付合同价款的，乙方按照未付到期价款的万分之一／天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。但甲方依法解除本合同的除外。合同签订当天，被告支付房款10000元，即按照合同约定支付首付款717100元。余款1630000元以预购商品房抵押贷款，被告在提供完备的贷款申请资料后，在邮政储蓄银行、北京银行先后进行申请，均未能审批下款。2013年8月19日，原告委托律师发函，依据合同约定的期限要求被告于2013年9月2日前向南京朗诗地产有限公司支付剩余房款1630000元，并按未付到期价款的万分之一每天的标准向南京朗诗地产公司支付迟延期间违约金。2013年10月30日，原告向被告邮寄书面《解除合同通知书》，称“虽经我公司书面催促，但您至今仍未付清163万元欠款，我公司也未收到银行发放的该房屋按揭贷款。据此，我公司根据贵我双方约定及法律规定，现通知如下：鉴于你违反合同已经构成违约，需由你承担逾期付款的全部违约责任，并自即日起，解除贵我双方签订的上述房屋的《商品房预售合同》。”2013年10月31日被告签收该通知书，被告在收到原告的解除函后，两次向原告发出函件，要求继续履行合同。另查明，被告在就诉争房屋银行抵押贷款未审批下款后，为支付房款在2013年10月29日、30日两天，被告祁韵的母亲刘某通过汽车服务公司做担保，抵押贷款了120万元，该款于2013年10月30日前全部下款至刘某名下，2013年10月30日，被告祁韵父母到被告朗诗公司支付余款，但双方就付款事宜协商未果。本案在审理过程中，被告于2014年1月3日已将剩余房款1630000元下款至法院账户，并要求继续履行合同。再经查明原、被告双方于2013年6月18日签订《南京市机动车位销售专用合同》一份，约定：1、甲方即原告出售给乙方即被告的机动车位坐落于南京市雨花台区新亭大街66号B地块地下车库负二层545号车位，长5.3米，宽2.5米；2、车位以个为单位，总价款为74000元，乙方即被告应于2013年6月18日前向甲方付购房款74000元。合同签订时，被告按照合同约定已于2013年6月15日付款定金20000元，于2013年6月18日付余款54000元。2013年10月30日，原告向被告邮寄书面解除合同通知书。以上事实，有当事人陈述，商品房预售合同、收据，机动车销售合同，律师函、合同解除通知、办理退房手续通知、邮寄凭证，借款合同及银行打款凭证，继续履行函件，证人证言等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的商品房预售合同中约定，乙方不贷款或因政府政策调整导致乙方不能获得部分或全部贷款的，乙方应于收到甲方书面通知10日内将剩余未付的全部房款一次性支付给甲方，否则自10日期满后视为迟延付款。该约定证明双方对于房产贷款可能出现的风险因素存在预期，2013年9月2日，在原告指定付款期后，被告未能付款，则原告按照约定享有了解除权，但根据合同第五条第二款的约定，可见被告迟延付款并不必然导致合同解除，在双方未解除合同情况下，被告应按约支付违约金。2013年10月30日，被告在有能力并主动要求履行付款义务，而后原告再行使解除权便缺乏了合同依据。从本案双方在2013年1月达成的购房意向到同年六月签订书面合同关于余款贷款约定，再到同年8月的书面催款，可见双方对诉争房屋的买卖是慎重的且有相互一定了解。被告在签定书面合同的近5个月支付了绝大部分首付款，并在签定书面合同后积极的申请贷款，但因国家政策等因素调整未能获得审批下款，在此情况下通过其他借款方式支付余款，并将全部余款提存至法院账户，可见被告在履行付款义务是积极的。而合同关于原告解除的约定是针对被告怠于付款或不能付款的情况。该合同在能够履行且被告有能力、有意愿履行的情况下，为保护双方合法权益及维护良好交易秩序，该合同应当继续履行。故原告主张确认双方解除原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时本合同确因被告原因确未能及时申请到贷款，在原告书面催款的期间内未付款，构成违约，结合双方合同约定及实际付款情况，本院认定被告承担的违约金为20050元。原、被告双方在《南京市机动车位销售专用合同》后，被告按约履行了付款义务，支付了全部款项，故原告要求解除该合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告南京朗诗地产有限公司要求解除原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》以及《南京市机动车位销售专用合同》的诉讼请求，双方的权利义务按照上述合同约定继续履行。被告祁韵于本判决生效之日起十日内支付原告南京朗诗地产有限公司购房余款1630000元及违约金20050元。二、驳回原告南京朗诗地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1558元，减半收取779元由原告朗诗公司负担389元，被告祁韵负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》应向南京市中级人民预交上诉案件受理费1558元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：101059010********。审 判 员  胡正义二〇一四年一月六日见习书记员  夏国燕