宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬北民初字第8号原告：朱国云。委托代理人：李琴薇。被告：章庆华。被告：赵燕。原告朱国云与被告章庆华、赵燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法适用普通程序，于2014年4月3日公开开庭进行了审理。原告朱国云的委托代理人李琴薇、被告章庆华到庭参加诉讼，被告赵燕经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国云起诉称：2012年2月1日，原告与两被告签订了《租赁合同》一份，约定原告将位于江北区人民路487号的房屋（原“名仁府”）出租给被告用于经营酒店，租赁期限为5年，自2012年2月5日起至2017年2月14日止；租金为2600000元／年，先付后用，从2013年2月14日开始每半年一付；承租期间的水电煤气等费用由被告自行承担。自2013年2月14日开始，两被告即不再按约支付租金，且迟迟未付原告垫付的水电费，经原告多次催讨均无果。为此，原告与两被告于2013年7月24日签订解除《租赁合同》的协议，同意于2013年7月24日解除双方签订的租赁合同。但至今两被告尚未支付租赁期间的租金及水电费。请求：一、确认解除原告与两被告签订的租赁合同；二、判令两被告向原告支付欠付租金1475500元并赔偿迟延支付期间的利息损失（利息损失按银行同期贷款利率计算，自2013年2月14日起算至付清日止，暂计算至2013年8月25日为43465元）；三、判令两被告向原告支付欠付的水电费499253.78元。被告章庆华答辩称：“名仁府”是原告开办的一个酒店，工商登记负责人是朱国云，实际经营人是朱永明，朱永明也是股东。被告赵燕原是“名仁府”的员工，与被告章庆华合伙整体租赁这个酒店，两被告之间没有书面协议。两被告共同经营酒店后，本来想去重新办理工商注册，但因故成，只是将原“名仁府”的法定代表人更换成了章庆华，没有变更工商登记的其他内容。按照租赁合同约定，两被告欠付原告的款项金额是对的，但是章庆华个人没有欠付原告，包括保证金章庆华一共支付给原告3130000元，支付的数额已经超过章庆华应该承担的部分，是被告赵燕没有履行其应该履行的支付义务。如果原告还要向章庆华追索，那么章庆华对合同的合法性持有异议。现因被告赵燕没来应诉，章庆华的意见不能代表两被告的共同意见，仅仅是代表章庆华自己。请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告赵燕未提出答辩意见。归纳原告与被告章庆华的诉辩意见，双方争议焦点有以下几点：一、原、被告租赁合同关系的效力。原告提供《租赁合同》一份，用以证明原、被告租赁合同关系合法。被告章庆华对该证据的真实性没有异议，但认为这份合同是原告朱国云的儿子朱永明签订的，不是原告签订的。原告认可是由原告授权其子朱永明签订的合同，签证当时也是和两被告说明过这个授权关系的。本院认为，朱永明代签《租赁合同》的行为得到原告追认，《租赁合同》对原告发生效力。被告又提供来源于原告的《军队房地产租赁合同》（后附企业法人营业执照）复印件一份，用以证明《租赁合同》中规定了原告不得转租和分租，而原告将涉案房产转租给两被告没有经过产权人中国人民解放军海军宁波房地产管理处的同意，转租合同无效。原告对被告该证据真实性没有异议，但认为原告的转租行为是经过产权人同意的，为此原告提供《房地产产权证明》一份予以佐证。被告章庆华提出被告从来没有见过这份证明，原告也没有将该情况告知过两被告。本院认为，《军队房地产租赁合同》的合同相对人是产权人及原告为法定代表人的宁波宁亿投资有限公司，该公司为自然人独资企业，故原告代表宁波宁亿投资有限公司转租和分租的行为并未与产权人意思表示相左。产权人的转租许可不以通知次承租人为发生效力的必要前提条件，被告章庆华所谓未告知的抗辩理由不成立，被告赵燕放弃质证的权利，本院对原告该证据的证明效力予以认定，据此认定原、被告租赁合同关系合法有效。二、至合同解除时，被告已支付原告租金和欠付租金金额。原告主张至合同解除时，两被告已付2280000元，欠付1475500元，为此原告提供有被告章庆华签字的《酒店房租应付款》清单二页。被告章庆华对该清单真实性没有异议，但认为应该由被告赵燕确认后才有效。被告章庆华主张共付原告3130000元，其中500000是保证金，100000元用于支付水电费，为此被告章庆华提供付款明细一张、收条及银行付款凭证若干。原告对被告章庆华证据无异议，同意予以相应扣减，本院由此认定被告已付租金为2530000元。对欠付租金，原告提供《酒店房租应付款》清单虽有被告章庆华签字，但计算错误，从2012年2月15日至2013年7月24日，应计算为（2600000÷365×160天＋2600000）-2530000=1209726元。被告赵燕放弃质证的权利，本院认定至合同解除时，两被告已付原告租金2530000元，欠付1209726元的事实。三、至合同解除时，被告欠付原告水电费金额。原告主张至合同解除时，两被告欠付原告水电费499253.78元，为此原告提供有被告章庆华签字的《朱董水电费应付款》清单一份。被告章庆华对该清单真实性没有异议，但认为财务换了好几任，前面有些帐对不清楚，原告也没有来对账，所以这个帐不是太清晰，后来协商下来，原告口头承诺从开业的2012年2月至双方解除合同的2013年7月水电费合计欠付150000元，其他的帐就不算了，而且这个水电费也需要被告赵燕共同确认才有效。原告针对被告章庆华的质证意见，补充陈述称，以前的水电费发票交给了被告，原告没有留底，最后对账的时候发现只有2012年8月至2013年7月的发票，对于2012年2月至7月的水电费原告作出了让步定为150000元。本院认为，被告章庆华在该清单中确认“2012年2月至2012年7月水电费合计150000元”，该数字与其确认的“2012年8月至2013年7月水电费合计449253.78元”月均用费大致相当且略有减少，故原告主张与事实相符，本院予以采信。被告赵燕虽未在原告提供的清单上签字，但其放弃质证的权利，本院对原告该证据的证明效力予以认定，并认定至合同解除时，两被告欠付原告水电费499253.78元的事实。归纳庭审中原告和被告章庆华的一致陈述，及对争议事实、证据的认定情况，本院认定本案事实如下：2012年2月1日，原告与被告章庆华、赵燕两人签订了《租赁合同》一份，约定原告朱国云将其为法定代表人的宁波宁亿投资有限公司（自然人独资企业）向产权人中国人民解放军海军宁波房地产管理处承租的位于宁波市人民路487号（一幢四层）房屋出租给两被告用于经营“名仁府”酒店。原告将涉案房屋转租被告的行为得到产权人许可同意。原、被告双方在合同中约定：租赁期限为5年，自2012年2月15日起至2017年2月14日止；租金为2600000元每年，先付后用，第一年按季支付，从2013年2月14日开始，每半年支付一次；承租保证金500000元，合同期满后全额退还，违约方必须赔偿守约方一切经济损失，同时被告所支付保证金赔偿原告所有；租赁期间的水电、煤气等费用由被告自行承担等。合同签订后，被告支付原告承租保证金500000元。至2013年7月20日，两被告共付原告租金2530000元，之后未再支付，经原告催讨无果，双方于2013年7月24日签订《解除租赁合同的协议》一份，解除了租赁合同。租赁合同解除后，被告尚欠原告房屋租金1209726元，水电费499253.78元。为催讨租赁期间两被告所欠付的租金及水电费，原告诉至本院。本院认为：原告与两被告分别于2012年2月1日签订的《租赁合同》和于2013年7月24日签订《解除租赁合同的协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。原告要求被告支付至合同解除时尚欠的房屋租金和水电费，于法有据，本院予以支持。双方因被告未能按约支付租金而解除合同，被告构成违约。根据双方合同约定，被告所支付保证金500000元可作为违约金处理，在被告违约的情况下被告不得要求退还。同时，原告要求被告赔偿迟延支付期间的利息损失，有理有据，本院也予以支持。两被告均系租赁合同当事人，原告可以要求两被告共同承担所有的欠付金额。被告章庆华所提出的两被告系合伙关系且其本人已经支付了自己应承担的份额的主张，即使属实，也不得对抗原告。被告赵燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱国云与被告章庆华、赵燕签订的租赁合同已于2013年7月24日解除；二、被告章庆华、赵燕于本判决生效之日起十日内向原告朱国云支付租金1209726元并赔偿按中国人民银行同期贷款利率计算、自2013年2月14日起算至付清之日止的利息损失；三、被告章庆华、赵燕于本判决生效之日起十日内向原告朱国云支付水电费499253.78元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20714元，公告费650元，由原告朱国云负担144元，由被告章庆华、赵燕负担21220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：3766********，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃处理。审 判 长  欧金铨代理审判员  方光辉人民陪审员  陈和瑜二０一四年四月十日代书 记员  孙丽娜