河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民二初字第79号原告郑州豫达物业管理有限公司。法定代表人杨丽霞。委托代理人王中伟。委托代理人梁俊。被告杨晓辉，男，汉族，1974年10月1日出生。原告郑州豫达物业管理有限公司与被告杨晓辉物业服务合同纠纷一案，本院2014年1月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王中伟、被告杨晓辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系某某小区业主，原告与某某小区业主委员会于2011年5月31日签订物业管理服务合同，约定物业费每平方米0.47元，服务期限2011年6月1日至2014年5月31日，在原告提供物业服务期间，被告拖欠自2011年6月1日至2013年11月1日物业费1419.02元，滞纳金354.75元，原告多次催收未果，起诉至法院要求判令被告支付2011年6月1日至2013年11月1日物业服务费1419.02元及滞纳金354.75元，共计1773.77元；诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：第一组证据：1、物业服务合同一份，证明原告按合同提供物业服务；2、物业费及滞纳金计算方法一份，证明按合同约定计算物业费及滞纳金；第二组证据：1、社区证明一份，2、服务治安良好小区牌匾一份，小区现状良好、车辆停放有序照片三张，证明原告从签订合同提供物业服务至今，小区服务状况良好，并得到有关部门赞誉；第三组证据：原告在某某小区公示栏张贴共同出资更新通知一份，证明原告向业主通知共同出资维修更新单元门；第四组证据：催费通知一份，证明原告向欠费业主书面张贴欠费通知业主交纳物业费。上述证据经被告质证，对第一组证据1真实性无异议，在合同落款处签名的人应该是某某小区的业主，另外被告认为合同是无效的，所谓的业委会代表不了业主大会的决定，合同上约定的五项服务没有一项做到；对第一组证据2认为物业费比周边小区高，费用不认可。滞纳金是对被告的单方约束，对原告没有约束，是霸王条款；对第二组证据1、2认为证明内容不真实，治安小区需要实地查看，从照片上看是中午拍摄的，这时大家都去上班了，说明不了什么问题；对第三组证据认为更新单元门的费用应由物业费包括，不应另外收费，也不应动用维修资金；对第四组证据认为不缴费是因为原告的服务没有达到。被告杨晓辉辩称，第一，根据《合同法》《业主大会和业主委员会指导规则》《物业管理条例》等相关法律法规规定，业主委员会产生的程序不合法以及物业公司进驻小区程序不合法，故此签订物业合同无效；第二，假设物业服务合同有效的情况下，现在请求原告提供营业执照、资质证书、收费许可证还有物业从业人员上岗资格证；第三，假设合同成立的情况下，按照合同上的管理服务职责，五条一点都没有达到，公用设施维修从2013年3月份截止目前楼宇对讲都处于瘫痪状态，甚至有的不知去向，这些设施的维修包括在物业服务收费里的，但一直没有维修，小区的化粪池清理也属于物业服务范围内，化粪池每年应该清一次，但自从2011年6月至今原告一次没有清理过，因此造成好多家下水管道堵塞，以至于业主自己花钱维修，原告参照二级物业服务标准提供服务，但是每一项都没有达到；第四，被告小区的大门从原告入驻时没有经过业主大会同意擅自拆掉，拆掉的东西不知去向，每个单元的楼照灯几乎都是业主自己换的，车棚棚顶拆掉后现在都没有安装。被告为证明其答辩理由，向法庭提交如下证据：证据1：50张照片，13个录像，证明小区内物业管理情况不符合合同约定；证据2：证人证言6份，证明业主委员会成立违规、选聘物业服务企业违规、签订合同违规、使用专项维修资金违规、改建、重建建筑物及附属设施违规、物业管理人员资格违规。被告提供的证据经原告质证，认为与事实不符，对证据1认为照片及录像中反应的情况是部分业主的临时性行为造成的，被告提供的照片并不能说明原告没有在小区内提供物业服务，也不能说明是原告在服务期间造成的；对证据2证人证言的证人身份有异议，不能提供证人的身份情况，不符合证据规则的要求，不能作为证据使用，提供的证人中个别人与原告有利害关系，是未交费业主，其证言对原告不利，不符合证据规则的要求，以上六份证据所证明的内容与事实不符。鉴于原、被告对原告在某某小区提供的物业服务是否符合合同约定的标准存在争议，本院在庭审后对某某小区进行现场勘验，并照取照片63张。从照片中可以反映出某某存在如下问题：楼道物品堆放问题严重、楼梯扶手灰尘较多、楼梯窗户上粘贴有小广告并且窗纱破损，窗纱上有浮土；楼体外墙堆放有杂物，且小区院内卫生状况差，小区内道路泥泞；电动自行车及自行车停放混乱；小区楼道门铃破损未修理；业主为方便电动车充电，私拉电线现象严重，存在安全隐患，物业未予以有效制止等情况。原告对照片认为路面泥泞是因为小区外面在修路而且刚下了雨造成路面有泥水，有一张是业主家内部的照片不应由物业负责，还有的垃圾是业主早上才扔的垃圾，物业要维修车棚业主不同意；被告认为照片是对小区真实情况的反映。本院根据原告的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告杨晓辉系某某小区某号楼某单元某楼东的业主，2011年5月31日原告与某某小区业主委员会签订《服务合同书》一份，约定自2011年6月1日至2014年5月31日由原告郑州豫达物业管理有限公司为某某小区的业主提供物业管理服务，原告的管理职责包括五个方面：1、环境卫生，即小区所有的公共场所卫生打扫垃圾清运，日产日清，每日打扫一遍，并保持清洁，消杀蚊蝇；2、公共秩序维护，即车辆凭证出入，来客登记，来院施工、家政送报、过往学生等要办出入证（带照片），其他如收废品、推销、闲逛者严禁入内，门卫24小时值勤，定时巡视小区，主要道路禁止停放车辆；3、绿化管理，即剪修、施肥、灭虫每年3次，适时浇水；4、公共设施运行维修，即消防设备每月检查一次，随时能用，其他设备小修不超过24小时，急修不分昼夜，连续作业，路灯照明保证90%明亮，大中修申请基金；5、车辆管理，即汽车按停车位停放，摩托车、电动车、自行车、三轮车、按规定位置停放（有偿服务），对外来车辆进行有偿服务。物业服务费为每月0.47元／平方米，原告参照二级服务标准进行服务，每月15日前交清当月物业费，逾期不交费的每日1%滞纳金。经原告催交，被告至今未交纳2011年6月1日到2013年11月1日的物业费。本院认为，2011年5月31日，原告与某某小区的业主委员会签订《服务合同书》一份，被告杨晓辉称根据《物业管理条例》选聘物业公司系业主大会的权利，虽然业主委员会无权选聘物业公司，但自2011年6月1日起至原告起诉被告要求其交纳物业服务费，《服务合同书》履行至今已近三年，被告现在主张业主委员会没有权利签订《服务合同书》，不利于维护合同的稳定性，也不符合诚实信用原则；原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务，即原告应按照合同约定的服务标准为被告提供物业服务，被告则应按时足额交纳物业服务费用，本院对小区现状进行了现场勘验，原告在环境卫生、公共秩序维护、共用设施运行维修及车辆管理等方面均未达到约定的标准，故原告要求被告支付2011年9月1日到2013年11月1日的物业管理费用及滞纳金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告作为为业主提供服务的企业，应严格按照合同约定履行自己的义务，与业主共建和谐小区。依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”之规定，判决如下：驳回原告郑州豫达物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘朋飞审 判 员  李 岚人民陪审员  侯文良二〇一四年四月三十日书 记 员  王 健