山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)威高商初字第30号 原告杨建曲，男，1968年6月22日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。 原告周玉财，男，1964年12月10日出生，汉族，住威海市环翠区。 上述二原告之委托代理人钟巍，山东钟鼎律师事务所律师。 被告山东华亘国际投资有限公司，住所地烟台市莱山区。 法定代表人辛健，总经理。 委托代理人王永平，系山东华亘国际投资有限公司威海分公司经理。 原告杨建曲、周玉财诉被告山东华亘国际投资有限公司居间合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理，依法适用普通程序，由代理审判员任怀钰担任审判长，与人民陪审员葛连成、王文豪组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨建曲、周玉财之委托代理人钟巍、被告山东华亘国际投资有限公司（以下简称“某公司”）之委托代理人王永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建曲、周玉财诉称，2005年12月26日，原、被告签订居间合同一份，合同约定：原告向被告提供与威海经济技术开发区某村村民委员会订立有关某村所属名下空地建设开发及旧村改造项目合作开发合同的机会，并居间被告与某村委订立该合作开发合同书。被告与某村委正式签订某村名下的空地开发建设及旧村改造项目合作开发合同书之日，为原告居间服务完成之日。被告需按照开发房屋的总面积按照一定比例，以货币和实物两种方式向原告支付酬金。原、被告签订居间合同之日，被告立即向原告支付酬金100万元人民币。居间合同签订当日，被告在二原告的居间下，同威海经济技术开发区某村村民委员会正式签订了《合作开发合同书》，原告的居间服务宣告完成。同日，即2005年12月26日，被告在经原告同意后，以汇票的方式向原告指定的代收人威海某物流配送有限公司汇付酬金100万元人民币。之后，由于被告在与某村委合作开发合同过程中资金迟迟不到位，致使某村委终止了与被告间的合作开发。依据原、被告居间合同第八、九条的约定，被告因为资金迟迟不到位的自身原因而导致与某村委的合作开发合同中途终止，属于根本违约。故起诉要求被告向二原告支付违约金200万元人民币。 被告某公司辩称，1、本案在威海市环翠区人民法院、威海市中级人民法院均进行了审理，再次立案审理违反了“一事不再审”的原则。2、2009年4月威海经济技术开发区管委会宣布某村由某公司进行开发，并于2009年6月7日会同某村委组织招标，某公司中标。二原告自2009年6月7日某村公开招标之日应当知道，最晚也应在2010年4月20日某公司起诉要求返还50万元居间酬金起知道权利被侵害，故原告现在起诉超过了诉讼时效。3、实体上，合作开发合同和居间合同均是违法合同、无效合同。被告未与某村合作成功的根本原因在于开发合同不符合法定程序、合同存在侵吞巨额集体资产，导致开发合同无法执行，换届后的村委可以名正言顺地撕毁合同，原告应当承担根本违约的法律责任。（1）居间人没有就有关订立合同重要事项向被告如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被告利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。某村同被告签订的《合作开发合同书》未经村民代表会议研究决定，仅由村委书记一人签字同意，该做法违反了《村民委员会组织法》，属于无效合同。而居间人对于某村未经村民代表讨论通过的事实未向被告告知，故意隐瞒了上述重要事实。（2）某村旧村合作开发合同和居间合同是恶意串通损害集体利益的合同。威海旧村改造最差位置的村分配楼房面积不少于总规划建筑面积的35%，某村位置属高档位置，按照老集合作开发合同第二号宗地村里分得开发总面积仅21%的楼房，某公司分得79%，而居间合同又约定某公司分得楼房面积要转交给居间人14%（签合同后次日手写填加），居间酬金竟达12.3万平方米的楼房，价值达6个多亿，居间人勾结某村原副主任压低村委应分配的楼房面积，显然严重地损害了集体利益，引起村民的极大不满。按照合同法第52条的规定应属无效合同，无效合同不能索要居间报酬。（3）建设部《城市房地产中介服务管理规定》第八条规定，未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。故居间人无资质、无营业执照从事房地产中介业务系违法行为。 经审理查明，某公司原名为烟台高新区某工贸有限公司，2006年1月24日更为现名。 2005年12月26日，二原告与被告签订《居间合同》一份，主要内容为：被告自愿委托二原告向其报告、提供与威海经济技术开发区某街道办事处某村村委会（以下简称“某村委”）订立有关某村名下空地开发建设及旧村改造项目合作开发合同的机会，并媒介被告与某村委订立该合作开发合同书，合作开发合同项目为两宗地，面积共计约1550亩；被告有义务保证不得将上述同一委托事项再另行委托第三方；被告与某村委正式签订某村名下的空地开发建设及旧村改造项目合作开发合同书之日，为二原告居间服务完成之日。居间酬金总额按照被告与某村委所合作开发的两宗地上最终开发建设房屋总面积1%的房屋相等价值总额来计算，房屋价值的计算依据为酬金分配当年该项目的开盘房屋销售价格，支付方式为货币和实物两种方式，其中50%以货币方式支付，50%以实物的方式支付，实物必须是上述两宗地上开发建设的房屋。被告除支付给二原告上述报酬外，对被告与某村委合作开发的第二号宗地上最终开发建设房屋总面积14%的房屋，为被告单独向原告周玉财一人支付的报酬。在本合同签订之日，被告立即向二原告支付酬金100万元，该款项在取得50亩土地使用许可证之前不得动用；在被告取得其余土地开发立项手续和建设用地使用许可证或总体规划通过政府审批、取得建设用地规划许可及土地使用许可证后，被告再向二原告分批支付其余酬金。被告与某村在合作开发过程中发生的任何纠纷，均由被告自行解决并承担相应的法律责任，二原告不承担任何民事责任。 同日，被告与某村委签订了一份《合作开发合同书》，约定某村委同意被告作为唯一的开发商对其名下的空地及旧村进行开发，总面积约1550亩。但该合同事实上没有履行，被告未能取得合作开发项目之土地使用权，亦未进行建设。 居间合同签订次日，案外人丛某某以威海某物流配送有限公司的名义与某公司及威海某融资担保有限公司签订了一份《借款保证合同》，主要内容为：某公司因工程建设需要，欲向某公司借款人民币100万元，因某公司目前《开工许可证》尚未办好，双方商定将100万元工程款暂存某公司账户内。为确保资金安全，三方达成如下协议：合同生效后，某公司将100万元人民币存入某公司账户内；未经某公司、某公司同意，某公司不得动用此笔款项；此笔款项解冻时间以某公司、被告共同出具的《解付书》为准；因此借款引发的纠纷，三方协商解决，协商不成，任何一方可向环翠区法院起诉。同日，某公司通过某公司向某公司交付出票人为海阳市某石材有限公司、收款人为某公司、票据金额为100万元的华夏银行银行汇票，某公司将该汇票存入账户后，又将款项支付给某公司。当日，丛某某与杨建曲、周玉财及鞠某某对酬金分配签订了协议。2006年6月20日，被告向某公司及原告出具证明一份，同意二原告对居间合同第五条“五、酬金的支付方式”中的第一项中所标明的酬金动用其中的一半，即人民币50万元，用以处理相关的关系及杨建曲、周玉财的酬金。 2010年4月20日，某公司以丛某某、周玉财、某公司为被告向威海市环翠区法院提起诉讼，要求丛某某、周玉财返还50万元居间酬金，偿还4年5个月借款利息；要求某公司返还担保的50万元款项；要求丛某某偿还被告借给某村委的10万元，偿还2年零8个月的银行利息。2010年6月18日，威海市环翠区人民法院以原告未提交工商登记材料视为被告主体不明确为由，以（2010）威环商初字第417号民事裁定书驳回其起诉。2010年7月12日，某公司诉至环翠区法院，要求某公司、某公司偿还借款100万元，支付自2005年12月27日至判决确定的执行之日的同期银行贷款利息；要求威海某医药销售有限公司、丛某某对上述某公司、某公司所应履行的义务承担连带清偿责任。环翠区法院判决支持了某公司的诉讼请求，某公司不服提起上诉，威海市中级人民法院（以下简称“威海中院”）以事实不清，证据不足为由裁定发回重审，环翠区法院以（2010）威环商重字第654号案件进行重审，并通知周玉财、杨建曲作为第三人参加诉讼。 2011年1月7日，杨建曲、周玉财以某公司为被告向威海经济技术产业开发区人民法院（以下简称“经区法院”）提起诉讼，要求某公司支付代收的居间酬金50万元。2011年3年11日，经区法院判决某公司将代杨建曲、周玉财收取的居间酬金50万元交付给二人。在该判决发生法律效力后，威海市人民检察院向威海中院提起抗诉。威海中院提审该案，并将该案指令与环翠区法院（2010）威环商重字第654号案件合并审理。后，环翠区法院以（2010）威环商重字第654号民事判决书判决某公司、某公司共同返还原告人民币500000元整；某公司不服该判决，提起上诉，原案件第三人杨建曲、周玉财参加诉讼，威海中院以（2013）威商终字第20号民事判决书维持了一审判决，但认为原告将案由确定为居间合同纠纷不当，威海中院认定被告与某公司、某公司签订的《借款保证合同》名为借款保证合同，实为委托合同关系，即某公司委托某公司代为保管诉争的100万元酬金。某公司于2006年6月20日向某公司、周玉财、杨建曲出具同意解付50万元的证明，其同意解付其中的50万元，应视为某公司已自愿处分了其中的50万元。 以上事实，有原、被告的庭审陈述、民事判决书、居间合同等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告起诉是否违反“一事不再理”的原则，是否应驳回起诉；二、原告的起诉是否过诉讼时效，丧失胜诉权；三、原、被告签订的《居间合同》是否有效，原告能否依据该合同主张200万元的违约金。 关于第一个争议焦点，被告主张原告起诉系重复诉讼，在之前的案件中已经进行了处理，不应再次起诉，本院认为，无论是环翠区法院还是威海中院，对相关案件的审理均是针对居间报酬的给付问题，未对双方签订的居间合同是否有效、被告是否违约进行审理，故原告的起诉未违反“一事不再理”的原则。 关于第二个争议焦点，被告主张原告自2010年7月12日，被告起诉某公司一案中，丛某某系某公司的法定代表人即该居间合同的隐名居间人，故原告对合作开发合同无法实现的事实应该早在2010年就知情，故应当从2010年7月份计算诉讼时效，而原告则主张其从2012年案件发回环翠区法院重审时被追加为案件第三人才得知自己的权利受到侵害，故诉讼时效最早应该从2012年起计算。本院认为，因2011年1月7日，二原告仍向经区法院起诉要求某公司支付报酬，名为起诉某公司，实际是要求对本案的原、被告之间的居间报酬等问题进行的处理，可以认定二原告的起诉行为符合诉讼时效中断的条件，且涉案各方的纠纷始终在诉讼过程中，原告起诉并未超过法定的诉讼时效期间。 关于第三个焦点，本院认为，第一、涉案土地系集体土地，在未经法定程序转为国有土地的情况下，某村无权私自将该土地作为出资与他方合作开发房地产；该居间合同的内容系由二原告媒介某村及某公司进行合作开发房地产事宜，而该居间合同中涉及的土地系集体土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让；第二十八条、依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第十三条又规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式；《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条规定，城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。因此，居间合同涉及的两宗土地只有进行了土地变性，即由集体土地依法转为国有土地后，才能进行房地产开发。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地转让，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。故，某村土地开发房地产必须通过公开、公平、公正的招拍挂的方式进行，而非由原告私下介绍、媒介被告获得该机会，而原、被告在居间合同中明确约定原告向被告提供与某村签订合作开发合同的机会，该内容违反了法律规定上述集体土地变性过程中的强制性规定，系无效合同。 第二、某村没有房地产开发资质，不是合作开发房地产合同的有效法律主体。根据相关法律法规的规定，开发房地产企业必须取得房地产开发资质，某村委不具备开发房地产资质，以其名义与某公司签订的合作开发协议亦是无效的。据此，原告媒介被告与某村签订合作开发房地产的协议，是媒介无资质的开发主体对未进行公开招拍挂的土地进行开发，违反了法律规定，原告作为居间人，明知该合作开发协议自始无效，而为被告、某村提供无效的签约机会，即使二原告促成被告与某村签署了合作开发协议，但由于协议自始无效，故原告要求被告按照该居间合同约定给付其违约金200万元，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国招投标法》第三条、《城市房地产开发经营管理条例》第四十二条、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第三条、第四条，《房地产开发企业资质管理规定》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告周玉财、杨建曲要求被告山东华亘国际投资有限公司支付违约金200万元的诉讼请求。 案件受理费11400元、财产保全费5000元，由二原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 代理审判员  任怀钰 人民陪审员  葛连成 人民陪审员  王文豪 二〇一四年八月十八日 书 记 员  吕雅琼