福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓯民初字第1960号原告张发全，男，1989年6月16日出生，汉族，农民，住建瓯市龙村乡委托代理人陆德勇，福建凯旭律师事务所律师。委托代理人张松，福建凯旭律师事务所实习律师。被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司，住所地建瓯市中山路。法定代表人张祥生，董事长。委托代理人任国华、黄凯，福建启新律师事务所律师。原告张发全与被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐云龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的其委托代理人陆德勇、张松，被告的委托代理人任国华、黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月9日，原告向被告购买座落于建瓯市新区“香樟名苑”九单元906室房产，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：总价款421935元，其中首付款131935元，银行按揭贷款290000元，被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告。2013年7月24日，原、被告及中国建设银行建瓯市支行签订《个人住房借款合同》，原告办理了银行贷款29万元支付余购房款。此后，原告自2013年9月8日至2014年4月8日向银行履行11期还款义务，共偿还按揭贷款本息计23877.81元。但被告至今未能履行交房义务，已构成违约。为此，请求判令：1、解除原、被告间于2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还首付款131935元及已付的银行按揭贷款23877.81元，共计155812.81元，并按中国人民银行公布的金融机构同期同类计收逾期贷款利率计算的自2013年5月9日起至实际付款之日的利息。被告辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，如果在规定日期内未达到上述交房条件的，双方同意按以下第2种方式处理，即“买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金”。亦因双方有此约定，故对合同第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”进行了删除。因此，原告诉请解除合同的理由依法不能成立；2013年12月26日，被告向原告发出《告知函》，告知不能如期交房原因及预计延期3个月的时间。2014年3月24日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告在3月28日前携带有关材料和证件办理交房手续。但原告至今不到被告处办理交房手续。因此，原告主张被告至今无法交房于事实不符。综上，原告诉请解除合同的理由不能成立，其诉请原告退还首付款及利息，并支付其已还银行贷款亦不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原告提供如下证据：1、2013年5月9日的《商品房买卖合同》及其附件（被告亦提供）。证明依据合同约定被告本应于2013年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告，但被告至今未能依约履行交房义务，已构成违约；2、首付款收据。证明原告依约支付购房首付款130304元；3、原、被告与中国建设银行建瓯支行签订的《个人住房借款合同》、个人贷款申请试算表、贷款对账单等。证明原告因购买涉案房产向中国建设银行建瓯支行贷款29万元及还款方式。另证明原告已依约定履11期还款义务，共偿还本息23877.81元；4、房屋交付催告函、邮政查询记录。证明原告于2014年1月26日向被告发函催收交房。被告对上述证据质证认为，对于证据1《商品房买卖合同》的三性不持异议，但对原告用以证明对象有异议。认为依照该合同第八条第二款的规定，即如在规定的日期内未达到交付条件的，原告同意接收商品房，被告支付原告每日10元违约金，原告以此作为解除合同的理由与约定不符；对于证据2、3的真实性、合法性无异议，但认为同本案无关联性；对于证据3中邮政查询单无异议，但认为由于被告已于2014年3月24日书面通知原告办理交房手续，原告收到通知书后又制作房屋交付催告函，不切合实际，显属杜撰事实，故该催告函的内容明显缺乏真实性。被告提供如下证据：1、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。证明涉案楼房的座落及建设、预售的合法性；2、《商品房买卖合同》及其补充协议。以该合同第8条第二款的约定证明未达到约定的房屋交付条件的处理方式，并以第三款及补充协议第六条的约定证明原告可依特殊原因据实延期交房的条件。故原告诉请解除合同理由不成立；3、告知函及查询单。证明被告于2013年12月26日邮寄送达告知函，告知原告因电力公司供电工程变压器延迟安装等原因，预计延迟交房3个月；4、交房通知书及查询单。证明被告于2014年3月24日书面通知原告在2014年3月28日前携带相关材料到被告处办理交房手续；5、验收报告及备案表。证明被告所开发的建瓯市“香樟名苑”日座楼房，于2013年9月份通过勘察、设计、施工、监理、工程质量监督等单位竣工验收合格；6、建瓯市政府专题会议纪要。证明建瓯市政府组织相关职能部门于2014年6月19日召开专题会议，就被告所开发的“香樟名苑”商品房的办证问题、周边沿街消防通道施工问题、违章建筑强拆问题、周边道路、绿化、管网等相关工程实施问题进行专题研究，其中业主办证已可先予办理，其他问题政府已责成相关职能部门尽快解决。而上述问题的产生均属于非被告所能控制的因素。7、已完成交房的业主统计表。自2014年3月28日起，证明该小区88户业主已有51户完成交房手续。原告对被告提供的上述证据质证认为：对于证据材料1无异议；对于证据2的真实性无异议，但认为根据合同第八条，双方的权利义务明显不平等，显失公平，故该约定无效；对于证据材料3，认为原告没有收到告知函，且通过上网查询无该邮件的信息。另被告亦没有其他相关证据证明该告知函的内容具有真实性；对于证据材料4，认为被告没有收到这份通知书，且事实上楼房至今未达到约定交房条件；对于证据材料5，对其真实性无异议，认为即便楼房是合格的，但是亦未通过消防验收；对于证据材料6会议纪要的真实性没有异议，但不能证明被告的主张，相反可以证明截至2014年6月19日，被告所开发的楼房尚未通过消防验收，无法满足交房条件。对于证据材料7已完成交房的业主统计表的真实性有异议，只是被告自行制作。本院对上述证据认证认为，对于原告提供的证据材料1《商品房买卖合同》及其附件（被告提供的证据2）。因双方对该证据的真实性、合法性、关联性本身不持异议，故可予采信；对于原告提供的证据材料2首付款凭证，证据材料3个人住房借款合同、贷款申请试算表、贷款对账单等，被告对其真实性、合法性本身不持异议，经审查该证据同本案亦具有关联性，故可作为本案证据采信；对于原告提供的证据4房屋交付催告函、邮政查询单，仅能证明原告曾于2014年1月26日向被告寄送该份函件。对于被告提供的证据1建设工程规划许可证、商品房预售许可证，被告对其真实性无异议，可予采信；对于被告提供的证据3告知函及查询单，虽原告认为通过上网查询无该邮件信息，但上网查询并不能推翻被告从建瓯市邮政局所调取的查询邮件回单，故该证据能证明被告曾于2013年12月26日寄送该份函件；对于被告提供的证据4交房通知书及查询单，亦仅能证明被告于2014年3月26日向原告寄送该份通知书；对于被告提供的证据5验收报告及备案表，原告对其真实性并无异议，可予采信；对于被告提供的证据6建瓯市政府专题会议纪要，能证明涉案楼房目前无法通过消防验收的原因及建瓯市政府为解决涉案楼房存在问题所采取的积极措施，可予采信。通过庭审举证、质证，结合当事人所作陈述及本院认证，对本案主要事实作如下认定：座落于建瓯市新区“香樟名苑”日座楼房系被告经依法审核后所开发建设的，于2013年9月经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2012年12月被告取得该楼房的商品房预售许可证。2013年2月20日，原告向被告购买上述楼房的九单元906室，双方签订了《商品房买卖合同》，第四条及第六条约定总价款421935元，其中首付款131935元，银行按揭贷款290000元；第八条第一款约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告。该款第1项约定该商品房需经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格和消防验收合格……。第二款约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。第三款约定但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……。2、祥见附件六合同《补充协议》；附件六合同补充协议第六条第3项约定该条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗拒力外，还包括如下：……第（5）任何其他非出卖人所能控制的因素。合同尚约定其他事项。2013年5月14日，原告向被告支付首付款11935元。2013年7月24日，原、被告及中国建设银行建瓯市支行签订《个人住房借款合同》，约定由原告向建设银行建瓯市支行贷款290000元。2013年8月，建设银行建瓯市支行依约发放贷款290000元，该款按合同约定划入指定的被告帐户。此后，原告自2013年9月8日至起诉前已向银行履行11期还款义务，共偿还贷款本息23877.81元。被告曾于2013年12月26日向原告寄送告知函，告知延期交房约3个月，于2014年3月24日向原告寄送交房通知书。原告于2014年1月26日向被告寄送房屋交付催告函。至今被告所开发的上述楼房未能通过消防验收，双方亦未办理房屋交接手续。另2014年6月19日，建瓯市人民政府召开专题会议，住建局、规划局、新区公司、消防大队、瓯宁街道等相关职能单位参加，并出台了“关于研究香樟名苑商住项目办证报备问题的纪要”。相关内容为：……，但受该地块东南侧的“两违”建筑及有关条件的影响，无法满足消防验收，造成包括瓯宁街道七里街材委会回迁在内的近百户业主不能办理土地、产权备案和办证工作，业主已多次投诉、上访，造成社会稳定压力，各有关单位要本着实事求是、依法依规的原则，共同协调解决问题。会议确定：1、该地块周边沿街建筑物后已规划8米消防通道，目前已实施完成4米，瓯宁街道办事处及新区公司要加快工作进度，尽快启动二期拆迁，并腾出剩余4米，形成8米宽的消防通道，确保满足消防要求。2、关于该地块东南侧的违章建筑问题，由瓯宁街道、行政执法局牵头，在近期内实施强制拆除。3、关于香樟名苑办证问题，由市住建局、国土局给予先行办理土地、产权备案相关报备手续，待消防验收通过后另补验收手续。4、新区公司要抓紧组织实施该地块周边的道路、绿化、管网等相关工程。本案当事人争议的焦点为：关于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，理由能否成立。原告认为，被告至今无法提供涉案楼房的消防验收合格证，致使原告对《商品房买卖合同》的目的无法实现，原告依法享有合同解除权；合同第七条约定，如原告逾期付款30日，被告在书面催告10日后原告仍未付款，被告则享有合同解除权。根据权利义务对等原则，在被告不能提供消防验收合格证的前提下，原告在被告逾期30日且经催告10日后仍无法提供消防验收合格证，原告亦享有合同解除权。综上，被告至今未能提供涉案楼房的消防验收合格证，且在原告履行催告义务后仍不能提供，故原告主张解除《商品房买卖合同》的条件已成就。被告认为，一、《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、工商行政管理局联合监制的示范文本，填写内容以手写项优先，且已向职能部门备案，即体现国家行政机关依法维护交易双方的合法权益，又体现当事人意思自治，该合同合法有效。迄今为止未发生该合同文本中的条款被司法或仲裁机关认定为无效的事例。签订商品房买卖合同相对于一般公民而言，都较慎重，在2013年初，因房地产市场仍呈上升状态，当时原告选择“未达到交付条件的，仍同意接收”的条款，该条款系原告的真实意思表示。现原告却以显失公平，约定无效为由随意悔约，有失诚信；二、合同第八条第二款约定如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……。2、买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。亦因双方有此约定，故对合同第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”进行了删除。现原告以楼房未能通过消防验收为由要求解除合同明显违反约定；三、该楼房自身质量是合格的，未能通过消防验收原因在建瓯市人民政府的专题会议纪要中已明确系受该地块东南侧的“两违”建筑及有关条件的影响，无法满足消防验收。该情形属于《补充协议》第六条第3项第（5）约定的任何其他非出卖人所能控制的因素。据此，被告可据实延期交房；四、不能交房与未达到约定的交房条件不能等同，即便楼房未经消防验收，原告在合同上已选择同意接收，且被告事实上已通知原告办理交房手续。因此，被告并未违约。综上，原告解除合同的理由依法不能成立。本院认为，一、根据《商品房买卖合同》第八条第一款第1项的约定，被告应当于2013年12月31日前提供符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用，包括消防验收合格。至今被告未能提供涉案楼房的消防验收合格证，已构成违约。但该条第二款同时约定，如果在规定日期内未达到上述条的，双方同意按以下第2种方式处理：即买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。可见，对被告的该违约行为双方已选择继续履行合同，由被告支付一定违约金的责任承担方式；二、合同第八条第3款明确如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期。特殊原因包括附件六合同补充协议第六条第3项第（5）约定的任何其他非出卖人所能控制的因素。本案楼房未达到消防验收合格的原因在被告提供的政府会议专题纪要中体现了两方面，即受该地块东南侧“两违”建筑及有关条件的影响，而所谓的“有关条件”从会议确定1上的表述“瓯宁街道办事处及新区公司尽快启动二期拆迁，并腾出剩余4米，形成8米宽的消防通道”可以体现。可见，涉案楼房未达到消防验收合格实属第三方造成的，并非被告自身因素。基于此，建瓯市人民政府已协调相关职能部门积极解决涉案楼房的消防问题。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未发行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案当事人在合同第八条第二款上对此已作了明确约定。原告认为该约定对其有失公平，实属无效没有法律依据。如当事人认为违约金过高或过低，其可请求调整。四、本案并不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中法定解除合同的情形。综上，原告解除合同的理由依法不能成立。综上所述，本院认为，被告虽存在无法提供涉案楼房通过消防验收证件的违约事实。但未通过消防验收的原因系第三方造成的，且建瓯市人民政府已协调相关职能部门解决。同时，对于被告的该违约行为双方在合同中已明确约定了原告同意接收房产，但被告需承担一定金额违约金的责任处理方式，该约定并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。本案即不存在约定解除合同的情形，亦不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中法定解除合同的情形，故原告主张解除合同条件已成就没有事实依据和法律依据，对原告解除合同的主张本院不予支持。进而原告要求被告退还首付款1并承担利息，以及要求被告支付已还的银行贷款的诉讼请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告张发全要求解除其与被告福建省建瓯市金利莱房地产开发有限公司于2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1005332）的诉讼请求。二、驳回原告张发全要求被告退还首付款元及利息，并要求被告支付其已还银行贷款元的诉讼请求。案件受理费用7629元，减半收取3815元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  徐云龙二〇一四年八月五日书记员  孙 娟判决依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未发行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。……