甘肃省平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0802民再13号再审申请人（原审第三人）：王某1。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。被申请人（原审原告）：张某1。被申请人（原审原告）：张某2。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：王某2，甘肃陇正律师事务所律师。被申请人（原审被告）：马某。被申请人（原审第三人）：沙某。再审申请人（原审第三人）王某1与被申请人张某1、张某2、马某、沙某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）甘0802民初3110号民事判决，向平凉市中级人民法院申请再审，平凉市中级人民法院于2018年6月22作出（2018）甘08民申11号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人（原审第三人）王某1的委托诉讼代理人曹某、被申请人（原审原告）张某1、张某2及其共同委托的诉讼代理人王某2到庭参加诉讼，被申请人（原审被告）马某、被申请人（原审第三人）沙某经传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。王某1申请再审称，原判认定事实清楚，但适用法律不当，该院落经过第三手买受人王某1的购买，王某1属院落所在地集体组织成员，该买卖合同应认定为有效，故请求依法改判并确认张某1、张某2与马某签订的转让协议、马某与沙某签订的协议，沙某与王某1签订的协议为有效协议。张某1、张某2辩称，1、王某1无权要求确认马某与沙某及马某与张某1合同有效，因合同具有相对性，其只能要求确认其与沙某签订的合同的效力；2、王某1自认张某1、张某2和马某签订的协议是无效的，再审请求与其之前庭审陈述矛盾；3、王某1认为本案是连环买卖，但其未能提供证据证明其与沙某及沙某与马某之间存在买卖合同关系，应承担举证不能的法律后果。张某1、张某2本院起诉请求：1、依法确认二原告与被告签订的院落转让协议无效；2、被告返还二原告××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本。本院原审认定事实：二原告系崆峒区柳湖镇天门开发区（村）集体经济组织成员，属兄弟关系。2016年5月19日，二原告与被告签订一份院落转让协议，二原告将其位于本区柳湖镇天门开发区的一处宅基地以220000元转让给本集体经济组织以外的被告。被告购买该院落后，对地上房屋、窑洞、大门等进行了修缮翻新，后以同样价款转让给本集体经济组织以外成员沙某，沙某加价后以380000元出让于该集体经济组织的成员王某1。另查明，对争讼院落，1991年元月29日平凉市土地管理局向原告张某1颁发了平集建（1991）字第C6-4019号集体土地建设用地使用证。再查明，双方当事人争讼的宅基地所属土地，经2016年5月11日平凉市人民政府下发平政发（2016）55号文件，属平凉中心城市城区棚户区改造工程天门塬征收范围。审理中，原告提出申请，本院委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司对被告上述院落修缮翻新花费鉴定为20448.98元。原审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。二原告持有集体建设用地使用证，并在地上修建房屋、挖取窑洞等设施以供使用，其对该宅基地拥有占有权、使用权，但不具有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：其中第五项，违反法律、行政法规的强制性规定。可见，二原告与被告签订的院落转让协议，依法应认定为无效合同。由于该协议无效，被告向沙某、沙某向王某1连环转让该宅基地，其合同同样无效。上述合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，第三人王某1应向二原告返还××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本。对于被告反诉请求二原告赔偿其维修房屋和鉴定花费，由于造成合同无效在二原告方其作为集体经济组织成员，应明知农村宅基地不能转让，而被告在购买该宅基地时亦应了解这方面法律政策规定。因此，对被告上述反诉请求，其翻新翻建花费应以鉴定部门鉴定为20448.98元为准，鉴定费按4000为准，由二原告赔偿被告各70%即14314.29元和2800元，余额被告自行承担。至于被告反诉请求二原告赔偿其信赖利益损失（房屋拆迁费），因宅基地征收单位尚未确定最终补偿数额，本院无法确认而一并裁判，故不予支持。审理中，沙某要求被告返还买卖院落价款220000元，并承担价款50%的违约金，经本院审查，不属本案处理范围，对此其可另案诉讼。原审判决：一、原告（反诉被告）张某1、张某2与被告（反诉原告）马某，被告（反诉原告）马某与第三人沙某，第三人沙某与第三人王某1所签院落转让协议均无效；二、限本判决生效后十日内第三人王某1返还原告（反诉被告）张某1、张某2××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本；原告（反诉被告）张某1、张某2返还被告（反诉原告）因购买该宅基地支付的价款220000元；三、原告（反诉被告）张某1、张某2赔偿被告（反诉原告）马某维修房屋等花费14314.29元；四、原告（反诉被告）张某1、张某2支付被告（反诉原告）鉴定费2800元；五、驳回被告（反诉原告）马某的其他诉讼请求。再审查明：张某1、张某2与马某签订《院落转让协议》的时间，张某1、张某2提出该院落是2016年5月19日签订的，这与马某于2016年7月29日庭审中陈述的院落交易时间吻合，也与马某向原告张某1支付院落转让款时间相吻合，故对案涉院落转让协议的签订时间，本院确认为2016年5月19日。马某提出其将院落出售给沙某、沙某又将院落出售给王某1，庭审中，马某、沙某、王某1均未举出证据证明上述事实，且三人陈述的交易时间不一致，从案涉院落转让至二原告起诉不足三个月，三个月之内频繁交易也不符合常理，大额交易无支付凭证也不符合交易习惯，故对马某与沙某、沙某与王某1之间存在院落转让的事实，本院不予确认。马某现持有案涉土地《集体土地建设用地使用证》（C6-4019）原件。马某经依法传唤，无正当理由未到庭，其反诉请求，已另行裁定，按照撤诉处理。本院再审认为，本案争议焦点之一是案涉《院落转让协议》的效力问题。尽管签订院落转让协议是双方当事人真实意思表示，张某1、张某2与马某也履行了合同约定的相关内容。但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害国家、集体或者第三人利益。案涉院落及其上房屋是附着于天门村村集体所有的宅基地之上的农村房屋，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权享有和取得农村宅基地使用权，房屋中随带宅基地的人身保障属性。张某1、张某2与马某之间交易的房屋是限制流通标的物，张某1、张某2未经村集体同意的买卖行为，损害了村集体的利益，故本案所涉《院落转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条的规定，应认定为无效合同。王某1在庭审中辩称合同有效，其作为终局买受人，也是天门村村民，院落转让协议系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，案涉《院落转让协议》应为有效合同的意见，因其未能提供向其转让院落协议、转让款项交付及实际占有案涉院落的证据，根据庭审查明事实，该院落《集体土地建设用地使用证》至今仍在马某处，故王某1的再审请求与客观事实相互矛盾，本院不予支持。本案争议焦点之二为张某1、张某2与马某签订《院落转让协议》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某1、张某2因无效合同取得的院落转让款220000元应予返还。本案原审仅依据马某、沙某及王某1的陈述认定马某与沙某、沙某与王某1之间存在房屋买卖关系，该事实认定与客观事实不符，且缺乏充分证据证实，应予纠正。原审判决王某1返还《集体土地建设用地使用证》违反了合同相对性原则，且与客观事实不符，应予纠正。本案中张某1、张某1签订院落转让协议实质损害其所在村集体组织利益，而非违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，原审适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，属适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2016）甘0802民初3110号民事判决；二、原审原告张某1、张某2与被告马某于2016年5月19日签订的《院落转让协议》无效；三、原审被告马某将案涉院落及该院落的《集体土地建设用地使用证》（C6-4019）原件返还给原审原告张某1、张某2；原审原告张某1、张某2返还原审被告马某院落转让款220000元；以上判决内容限判决生效后十日内履行完毕。四、驳回再审申请人王某1的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原审原告张某1、张某2负担210元，原审被告马某负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长  常瑞林审 判 员  谢雨欣人民陪审员  朱文帅二〇一九年四月八日书 记 员  惠燕妮