广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第96号原告：广东省华侨物业发展有限公司，住址：广州市。法定代表人：许建华。委托代理人：付清泉，湖南人和律师事务所律师。被告：陈智勇，男，汉族，1977年8月9日生，住址：珠海市香洲区。委托代理人：陈夏云，女，汉族，1975年11月6日生，住：珠海市香洲区。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰独任审判公开开庭进行了审理。原告广东省华侨物业发展有限公司的委托代理人付清泉、被告陈智勇的委托代理人陈夏云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东省华侨物业发展有限公司诉称：2009年10月2日，原告通过公开招标方式，被珠海市香洲区金桦城市花园小区业主大会招聘为该小区物业服务企业，并与该小区业主委员会签订了《金桦城市花园物业服务合同》，合同期限三年，自2009年10月2日至2012年9月30日。合同约定：原告为该小区业主提供物业服务，该小区业主和非业主使用人向原告缴纳物业服务费，物业服务费标准为：多层住宅每月每平方0.8元；带电梯小高层住宅每月每平方1.3元；商铺每月每平方米1.8元；公用电费每月按实际用电量分摊；地下车库车位使用费每月每辆230元，停车服务费每月每辆50元。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每天按所欠物业服务费总额千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约适当履行了合同义务。然而，该小区第14栋2单元602房业主陈智勇，拖欠原告2009年10月至2012年10月物业服务费3500元。另外，截止2013年1月，累计滞纳金6671元。诉讼请求：1、请求判令被告清偿物业服务费3500元及支付滞纳金6671元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。原告为其诉称提交如下证据：1、金桦城市花园物业服务合同；2、房地产权登记表；3、律师函；4、资质证书；5、公司名称核准变更登记通知书；6、证明；7、银行电子回单；8、职工工资表；9、物管费明细清单。被告陈智勇辩称：1、被告陈智勇于2000年向珠海金富田有限公司购买香华路368号14栋二单元602房，并一次性交清房款，该房已于2000年11月竣工并交付使用。但其中14、15、16栋由于涉及纠纷问题，没法及时取得房地产公司预售证，到2003年12月才能办理房产证，导致被告陈智勇在办理户口迁移、房产抵押贷款等事项没法办理。后来14、15、16栋部分业主向金富田有限公司追讨房产证延期的相关损失，该案是通过香洲区人民法院受理并进行判决的。由于被告陈智勇当年长期出差不在珠海，没有及时办理追讨事项。金富田有限公司旗下金富田业务管理公司全权受理以上事务，其将业主所追讨的赔偿金额只分给部分业主（每位业主均分到3—5万元），导致包括被告在内10多户业主的利益受到侵害，被告陈智勇没有得到任何赔偿金额。后来在赔偿金额已分完情况下，金富田业务管理公司承诺对以上没得到赔款业主进行补偿，以不用交物业管理费为前提，并双方达成口头协议。2009年l0月，变更物业公司，被告陈智勇由于出差原因根本不知道具体情况，也没有签名同意，根本不知道变更物业公司，何为不交管理费作为承接物业管理的原告，在交接中承担其所有业务时，也应该承担其债权债务，他们物业交接不清就把责任推给业主，这是极不负责任的行为。2、目前，金桦城市花园维权业主对当年华侨物业公司的资质及合法性提出了质疑，怀疑当年小区业主委员会与华侨物业公司联合，把金富田物业管理公司踢走，并违法经营，滥开收据发票，非法进行收费，并私吞所有业主权益的所得租金人民币40多万元，具体情况请看所提供的张贴在小区正门及侧门的有20多名业主联合签名的告示。根据以上情况，被告陈智勇要求原告提供合同原件，同时提出以下质疑并要求原告提供以下证明及合理解释：一是物业服务合同是与广州华侨物业发展公司签约的，而不是与珠海分公司签约的，为何现珠海分公司有资格起诉；二是要求广州公司和珠海分公司分别提供主体资格证明；三是对物业管理的收支，没有定期向业主公布，特别对第三产业的收入，我们作为业主一无所知。3、在2009年至2012年期间，原告没有严格履行服务合同，综合物业管理较差，小区卫生情况很差，楼梯脏得要命，小区的垃圾也没有及时清理，导致垃圾到处堆放。同时，小区保安环境也很差，经常有自行车被偷，及保安也没有履行相关职责，外面人员可以随便进入小区，期间小区14栋2单元701房曾被盗，他们当时没采取有效措施，所在楼层防盗门长期不维修，让小偷自行出入，严重影响业主的生活。所以被告陈智勇对原告所提供的服务提出了异议，只会收费，所提供如此的服务，现在还要收足物业管理费，实在于情于理不合。而且，被告陈智勇是在2013年7月才收到律师函，按法律规定，华侨物业公司也只能追讨2年内的物业管理费（即是2011年7月至2012年10月期的费用，对2009年10月至2011年7月已失去法律规定追索的时效性）。4、对于华侨物业公司提出的滞纳金6671元，被告陈智勇提出严厉的抗议。滞纳金属行政收费，物业公司根本无权收取，而且合约中没注明缴交具体时间，华侨物业公司也没有向被告陈智勇催缴过（由于被告当年长期出差在外，没有收到任何催缴单证），华侨物业公司更没有限期被告何时支付，何来要交滞纳金华侨物业管理民事起诉状中提到的“经原告多次催收"是捏造事实。综上所述，鉴于被告陈智勇在本民事纠纷中，本身权益也在一定程度上受到了侵害，及华侨物业公司当年是否属合法经营，加上其事实上所提供的业务服务与收费不符等种种原因，被告陈智勇首先要求法院对华侨物业公司当年的资质进行调查，在其属合法经营且没有联合业主委员会私吞所有业主权益所得租金人民币40多万元的情况下，被告陈智勇可支付2011年7月至2012年10月期间的物业管理费，请法院从维护业主权益立场出发，对以上的答辩矛以支持。经审理查明，被告陈智勇是香华路368号14栋二单元602房的所有人，该房屋建筑面积为110.79㎡，用途为：成套住宅。原告广东省华侨物业发展有限公司成立于1993年4月，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为一级的物业服务企业资质证书。原告广东省华侨物业发展有限公司于2009年10月2日与珠海市香洲区金桦城市花园小区业主委员会（甲方）签订了物业服务合同，双方就委托管理事项及管理服务费用标准进行了约定，合同约定合同期限三年，自2009年10月2日至2012年9月30日。合同还约定：“原告为该小区业主提供物业服务，该小区业主和非业主使用人向原告缴纳物业服务费，收取物业服务费的时间为次月的5号。物业服务费标准为：多层住宅每月每平方0.8元；带电梯小高层住宅每月每平方1.3元；商铺每月每平方米1.8元；公用电费每月按实际用电量分摊。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每天按所欠物业服务费总额千分之三交纳滞纳金”。前述情况，有原告提交的物业服务合同及企业法人营业执照和物业服务企业资质证书等为证。原告于2012年10月撤出对该小区的管理。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2009年10月至2012年10月的物业管理服务费及公用电费共3500元（0.8元×110.79㎡×37个月＋6元×37个月）。原告同时提出，前述物业管理服务费按每日千分之三分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年1月为6671元。被告对其未按时缴纳2009年10月至2012年9月期间物业管理服务费及公用电费等不持异议，但提出2012年10月的物业管理服务费已经支付给新公司。同时提出未按时缴纳原因是对原告身份及签订的合同不予认可、原告未尽管理职责等。本院认为，原告有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。金桦城市花园小区业主委员会合法成立，其依法有权选聘、解聘物业管理企业。原告提交的与金桦城市花园小区业主委员会（甲方）签订的物业管理服务合同可以证明，业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。原告对金桦城市花园小区进行了实际管理，对该小区业主具有约束力。被告所有的香华路368号14栋二单元602房在上述物业管理范围内，应向原告支付相应的物业管理服务费用。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2009年10月至2012年10月的物业管理服务费及公用电费共3500元（0.8元×110.79㎡×37个月＋6元×37个月），对此，本院认为，原告已经于2012年10月撤出对该小区的管理，因此，原告无权也无依据收取2012年10月的物业管理服务费。对于前述2009年10月至2012年9月物业管理服务费用及公用电费共3406.7元（0.8元×110.79㎡×36个月＋6元×36个月），计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。至于原告请求被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述及提交的证据来看，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁对讲坏了没人维修、小区时而发生盗窃事件等现象，且原告已经于2012年10月撤出对该小区的管理。可见，原告的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于被告辩称是在2013年7月才收到律师函，按法律规定，原告也只能追讨2年内的物业管理费（即是2011年7月至2012年10月的费用，对2009年10月至2011年7月已失去法律规定追索的诉讼时效性）的问题，本院认为，物业服务费是一种连续性收费，应按被告拖欠的最后一期物业服务费的时间即2012年9月计算诉讼时效，而原告是于2014年1月提出起诉，明显没有超过法律规定的2年诉讼时效的规定，因此，被告辩称与事实及法律不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告陈智勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省华侨物业发展有限公司支付2009年10月至2012年9月的物业管理服务费及公用电费共3406.7元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费27元，由被告陈智勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杨永峰二〇一四年四月八日书记员  何惠敏