山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）菏民一终字第125号上诉人（原审被告）山东南方恒盛实业集团有限公司。法定代表人陈立新，董事长。委托代理人张利凯，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人王霖，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑卫国，男，1970年4月10日出生，汉族，职工。委托代理人巩海岩，山东诚维律师事务所律师。上诉人山东南方恒盛实业集团有限公司（以下简称恒盛公司）因与被上诉人郑卫国商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2013）菏开民初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人恒盛公司委托代理人张利凯、王霖，被上诉人郑卫国及其委托代理人巩海岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告郑卫国诉称，2004年原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于恒盛大市场A7-21号房卖给原告。合同约定总价款为235489元，原告应首付房款的40%，余款由原告接到被告办理按揭通知后十天内与银行签订按揭合同，依按揭合同支付房款；被告应当在2004年8月15日前将房屋交付给原告使用。合同生效后，原告依约支付了首批房款90489元，但一直未等到被告订立按揭合同付款的通知，后被告称按揭办不下来了。原告多次要求被告交付房屋，但被告没有予以答复。被告现已将房屋租赁盈利，给原告造成重大损失，对此原告将保留进行诉讼的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告继续履行商品房买卖合同，交付房屋，并承担诉讼费用。原审被告恒盛公司辩称，一、原、被告于2004年4月6日签订商品房买卖合同，2005年恒盛大市场开业，涉案房屋建成并具备交付条件。原告未依约履行付款义务，在房屋建成后至2012年从未向被告主张交付房屋，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。二、办理按揭是原告的义务，其应直接向银行提交申请材料，被告没有通知义务。原告曲解了合同第六条第三款的内容，称其一直未等到被告订立按揭合同付款的通知，不符合法律规定。原告作为银行工作人员，应熟知银行按揭贷款程序，但其不积极提交按揭贷款材料，存心拖延时间，是造成不能贷款的原因。2005年3月之后，银行不再发放贷款，被告多次催促原告交齐余款，被告以种种理由拒绝，其行为已构成根本违约，致使合同不能履行。请求驳回原告的诉讼请求。被告在本案中不要求解除合同，将另案主张解除合同，并要求原告赔偿其不能贷款产生的违约金及损失82516元。原审法院审理查明，2004年4月6日，原告与恒盛（菏泽）鲁西南物流中心开发有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告建设的恒盛（菏泽）大市场A7-21号房，建筑面积111.03平方米，每平方米2120.94元，总金额235489元，原告在2004年4月8日前支付全部房价款的40%，计95489元整，其余60%由原告接到被告办理按揭通知后十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计付款的0.5%月息向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。交付期限：出卖人应当在2004年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%月息向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交款万分之二的违约金。签订合同后，原告支付被告购房款95489元。后原告未接到被告办理按揭贷款的通知。2005年初，被告告知原告按揭贷款无法办理，后双方对如何交付剩余房款进行协商，但未达成一致意见。原告未再交付房款，被告也未交付房屋。恒盛大市场于2005年5月28日开业，涉案房屋由被告管理并对外出租。本案在审理过程中，原告同意交付剩余房款。恒盛（菏泽）鲁西南物流中心开发有限公司的名称经数次变更，于2005年10月26日变更为山东南方恒盛实业集团有限公司。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同全面履行自己的义务。本案原、被告约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”，后来按揭贷款不能办理，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款如何支付未达成一致意见，且均未要求解除合同，合同应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。所以原告支付剩余房款应与被告交付房屋同时履行，现原告同意支付房款并要求交付房屋，依法予以支持。被告辩称原告诉请超过诉讼时效没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条之规定，判决如下：被告山东南方恒盛实业集团有限公司将恒盛（菏泽）大市场A7-21号房交付给原告郑卫国，同时原告郑卫国支付被告山东南方恒盛实业集团有限公司房款140000元，限判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832元，由被告山东南方恒盛实业集团有限公司负担。上诉人恒盛公司不服原审判决上诉称：1、上诉人与被上诉人之间的合同纠纷已超诉讼时效，原审判决以没有法律依据驳回上诉人的主张是错误的。本案中涉案争议房屋未实际交付、买受人也未占有房屋，且买受人大多数房款未交，因此应按照合同债权法律关系认定原告主张权利的诉讼时效为2年。本案已超诉讼时效，依法应驳回其主张。2、一审判决认为，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款如何支付未达成一致意见，且均未要求解除合同，合同应当继续履行是错误的。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郑卫国答辩称：1、本案商品房上诉人（出卖人）并没有将商品房实际交付给买受人，买受人也没有实现对商品房的占有，出卖人一直占有、使用、收益涉案商品房，而且被上诉人的诉讼请求为要求继续履行合同。被上诉人一直等待上诉人办理银行按揭贷款的通知，因此，本案不超过诉讼时效。2、双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，而且该合同继续履行不存在障碍，从维护交易的安全性及合同的稳定性，应依法驳回上诉人的上诉请求。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同纠纷提起诉讼时是否已超过诉讼时效。二、合同约定的办理银行按揭贷款的付款方式无法实现，合同是否可以继续履行。关于焦点一，从双方提供的证据分析看，2004年4月6日上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，合同约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”。2005年初，上诉人告知被上诉人按揭贷款无法办理，后双方对如何交付剩余房款进行协商，但未达成一致意见。作为上诉人没有最后明确告知被上诉人对剩余房款支付时间的期限和催告交付房款，时效一直处于中断状态。因此，上诉人主张被上诉人已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，首先，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照合同全面履行自己的义务。从合同内容看，上诉人与被上诉人约定“60%房价款由买受人接到出卖人办理按揭通知后，十天内与银行签订按揭合同，并依照按揭合同支付房款”。后因按揭贷款不能办理，约定的付款方式无法实现，双方没有证据证明系对方原因造成，对剩余房款支付时间没有约定，且均未要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。所以被上诉人支付剩余房款应与上诉人交付房屋同时履行，现被上诉人同意支付房款并要求交付房屋，合同应当继续履行。因此，上诉人主张合同约定的办理银行按揭贷款的付款方式无法实现，被上诉人应先解除合同，合同应当继续履行是错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人山东南方恒盛实业集团有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4832元，由上诉人山东南方恒盛实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  路凤娟审 判 员  李冠军代理审判员  于 辉二〇一四年四月十六日书 记 员  张燕婷