上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第2563号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第2563号原告王金芬，女，1948年11月5日出生。委托代理人陈建华，上海市虹口区嘉兴法律服务所法律工作者。被告肖磊，男，1981年7月27日出生。原告王金芬与被告肖磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员汪诗尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告王金芬及其委托代理人陈建华到庭参加诉讼，被告肖磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金芬诉称：2012年12月26日，原、被告签订《租赁合同》，由原告将上海市长寿路某房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，租期自2012年12月28日起至2013年12月27日止，每月租金人民币3，800元（以下币种均为人民币），三月一付。合同签订后，原告即将系争房屋交付给被告使用，被告支付三个月租金11，400元及押金3，800元。此后，被告未按时支付租金，仅分别于2013年4月支付3，600元，5月支付2，000元，8月支付1，000元。嗣后，被告更在未通知原告的情况下自行搬离系争房屋。2013年11月30日，原告自行收回系争房屋。原告认为被告的行为已构成违约，故向法院起诉，请求判令：1、原、被告的《租赁合同》于2013年7月31日终止；2、被告于2013年8月1日起搬出系争房屋；3、被告支付2013年4月至7月的租金9，600元；4、被告支付2013年8月1日至11月30日的房屋使用费15，200元；5、被告支付拖欠的水、电、煤、有线电视、清扫、垃圾清运费用共计7530.9元；6、被告支付违约金3，800元；7、被告赔偿系争房屋内物品损坏的预估损失1，000元；8、本案诉讼费由被告承担。被告肖磊未到庭答辩。经审理查明：上海市长寿路某房屋建筑面积68.83平方米，权利人为原告。2012年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方作为住房使用，建筑面积68.83平方米；租期1年，自2012年12月28日起至2013年12月27日止；月租金3，800元，以现金支付，首期支付3个月租金及3，800元押金，之后每3个月计算一次，下一期房租应提前7天支付。合同第五条“押金与其它费用”约定：“1、租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。2、乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。……”第七条“乙方的义务”第二款约定：“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。”第九条“违约处理”第一款约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金人民币叁仟捌佰元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。”合同签订后，被告支付3个月租金11，400元及押金3，800元，后又分别于2013年4月支付租金3，600元，5月支付租金2，000元，8月支付租金1，000元。2013年11月30日，在被告自行搬离后，原告收回系争房屋。原告认为被告拖欠租金的行为构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。另查明，根据相关部门出具的发票、账单记载，系争房屋2013年5月至11月水费计4，407.4元，收讫日期均为2013年11月28日；2013年6月至9月电费计1，632元，收讫日期均为2013年11月15日；2013年2月至11月煤气费计940.5元，2月至10月费用结讫日期为2013年11月15日，11月费用结讫日期为2013年11月28日；2013年1月至9月有线电视费207元，结讫日期为2013年11月29日。审理中，原告表示，诉请主张的《租赁合同》终止日期系由原告自主选定；诉请主张的各项费用均计至2013年11月30日止，该日期后产生的费用不再主张；清扫费无证据证明，垃圾清运费仅有清洁人员手写的收条予以证明。原告另表示，鉴于被告已自行搬离系争房屋，撤回要求被告搬离系争房屋的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现被告未依约按时支付租金，又于租赁期限届满前自行搬离系争房屋，其行为已构成违约，原告主张终止《租赁合同》，符合事实与法律规定，本院予以支持。鉴于原告表示其所主张的《租赁合同》终止日期为其自行选定，结合原告关于收回系争房屋日期的陈述，本院依法调整《租赁合同》终止日期至原告实际收回系争房屋之日即2013年11月30日。因被告已自行搬离系争房屋，原告撤回要求被告搬离的诉讼请求，无不妥，本院予以准许。原告另主张被告支付欠付租金、水费、电费、煤气费、有线电视费并承担违约金，均无不妥，本院均予支持。至于清扫费、垃圾清运费及物品损失赔偿，因原告均未提供足够证据证明，本院难予支持。另，根据《租赁合同》违约条款约定，违约金以押金抵扣。被告肖磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部诉讼权利，不影响本院依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告王金芬与被告肖磊于2012年12月26日就上海市长寿路某房屋签订的《租赁合同》于2013年11月30日终止；二、被告肖磊应于本判决生效之日起十日内支付原告王金芬欠付租金人民币23，800元；三、被告肖磊应于本判决生效之日起十日内支付原告王金芬欠付水费、电费、煤气费、有线电视费人民币7，186.9元；四、被告肖磊应于本判决生效之日起十日内支付原告王金芬违约金人民币3，800元，该款以被告肖磊支付的押金人民币3，800元抵扣；五、对原告王金芬的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币703元，减半收取，计人民币351.5元，由原告负担人民币13.5元，被告负担人民币338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  汪诗尧二〇一四年一月二十一日书 记 员  陈文渊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。代理审判员汪诗尧二〇一四年一月二十一日书记员陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。