湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）株中法民四终字第134号上诉人（原审被告）株洲嘉泰房地产开发有限公司，住所地：株洲市荷塘区文化路32号。法定代表人刘萍萍，系该公司董事长。委托代理人刘小湘，男，1968年9月8日出生，汉族，系该公司总经理，住湖南省株洲市石峰区。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。被上诉人（原审原告）王有清，男，1976年10月2日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。被上诉人（原审原告）万小红，女，1975年9月18日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。共同委托代理人杨开贵，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人株洲嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）因与被上诉人王有清、万小红商品房销售合同纠纷一案不服湖南省株洲市荷塘区人民法院2014年5月19日作出的（2014）株荷法民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。2014年7月29日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人嘉泰公司的委托代理人刘小湘，被上诉人王有清、万小红的委托代理人杨开贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年8月17日，株洲嘉泰房地产开发有限公司（甲方）与王有清、万小红（乙方）签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号为9000003521），合同内容为：“……第二条乙方向甲方购买《嘉泰大厦1号楼》荷塘区合泰大街嘉泰大厦1号楼1206室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为成套住宅。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为120.01平方米……；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币2474元。根据甲方预（实）测该房屋建筑面积，乙方购买两套房屋的总房价款暂定为人民币296905元。……第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30日内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、该商品房自检验收合格。第十一条甲方定于2009年12月30日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十四条在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权》（分户证）。……签订合同时交购房首付款196905元，余款100000元在上海浦东发展银行办理了按揭贷款手续。购房后，原告缴纳了办证等相关费用。2009年12月23日，原告王有清与株洲市康泰物业有限责任公司签订了《楼宇交接表》，接收了房屋。另查明，嘉泰大厦原经株洲市规划局规划审批为商住楼地上15层，地下1层，后改变规划，并于2012年4月取得建设工程规划许可证，改为商住楼地上17层，地下1层。2013年11月25日，株洲市房产管理局就嘉泰大厦1号楼办证问题向业主答复，因嘉泰房地产公司一直未提供已竣工的证明（即房屋建筑工程竣工验收备案书），该局未受理其登记。该院认为，本案系商品房销售合同纠纷。2009年8月17日，原、被告双方签订《商品房销售合同》时，两原告交付购房首付款74026元，余款150000元在银行办理了按揭贷款手续，并向被告缴纳了该商品房房屋产权证办证费用，被告应当按照合同约定将该房交付给原告使用，并为原告办理房屋产权证，故原告要求被告办理好房产证的诉讼请求，予以支持。按照双方签订的《商品房销售合同》第十四条之约定：“在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权》（分户证）。”2009年12月23日，原告王有清与株洲市康泰物业有限责任公司签订了《楼宇交接表》，接收了房屋，被告应于365天内即2010年12月23日前向房产管理部门办理该房屋《房屋所有权证》（分户证），但被告至今未向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的分户证，应当承担违约责任；根据法律规定，债权保护的诉讼时效为2年，即自原告向法院提起诉讼时向前推移2年，按照原告已付购房款总额296905元，自2012年1月24日至2014年1月24日按照中国人民银行一到三年期同期贷款利率计算违约金为37229.45元，原告诉讼请求超出核定的部分，不予支持；2014年1月25日之后的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额296905元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。经调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告王有清、万小红办理嘉泰大厦1号楼1206室房屋的《房屋所有权》（分户证）的房产权属证书；二、被告株洲嘉泰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告王有清、万小红支付逾期办证违约金人民币37229.45元；2014年1月25日之后的逾期办证违约金，以原告王有清、万小红已付购房款总额296905元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告王有清、万小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告王有清、万小红承担1200元，被告株洲嘉泰房地产开发有限公司承担1900元。宣判后，嘉泰公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2014）株荷法民一初字第383号民事判决，由被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：1.办理房产证是政府行政行为，不是上诉人的义务；2.房产延期办证是因为规划调整，而不是上诉人本身的原因；3.规划调整是政府的不可抗力造成的；4.逾期超过一年，应当是解除合同，而不是继续履行合同。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了报纸《公告》及《通知》各一份，拟证明嘉泰大厦1号楼已经可以办证，业主应当缴纳相关费用自行办证，上诉人只是配合办证。被上诉人质证认为报纸《公告》与本案无关，无法实现其证明目的；对《通知》的三性有异议，该证据是上诉人单方作出，被上诉人已经缴纳了办证费用，不能免除上诉人的办证义务。对上诉人提交的证据报纸《公告》，本院将结合本案案情及其他证据予以综合认证；对证据《通知》，本院采纳被上诉人的质证意见，不予采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方二审争议焦点为：上诉人是否应当为被上诉人办理房屋产权证及支付逾期办证违约金？2009年8月17日，本案双方当事人签订《商品房销售合同》，合同第十四条明确约定：“……甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权》（分户证）。”合同签订后，被上诉人向上诉人支付了购房首付款，余款在银行办理了按揭贷款手续，并向上诉人缴纳了该商品房房屋产权证办证费用，上诉人应当依约向被上诉人交付房屋，并为上诉人办理房屋产权证。被上诉人亦应当按照相关规定要求，提交完整办证资料，协助配合上诉人履行办证义务。嘉泰大厦1号楼原经株洲市规划局规划审批为商住楼地上15层，地下1层，后上诉人改变规划，为商住楼地上17层，地下1层，于2012年4月方取得建设工程规划许可证。2013年11月25日，株洲市房产管理局就嘉泰大厦1号楼办证问题答复业主，因上诉人一直未提供已竣工证明（即房屋建筑工程竣工验收备案书），该局未受理其登记。据此，导致本案涉案房屋延期办证主要系上诉人原因所致，故上诉人诉称办理房产证是政府行政行为，不是上诉人的义务，房产延期办证是因为规划调整，而不是上诉人本身原因所致的理由明显有悖事实和法律规定，本院不予采纳。一审结合被上诉人王有清与株洲市康泰物业有限责任公司于2009年12月23日签订了《楼宇交接表》，接收了房屋，上诉人应于365天内即2010年12月23日前向房产管理部门办理该房屋《房屋所有权证》（分户证），但上诉人至今未向房产管理部门办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的分户证，应当承担违约责任，符合法律规定和现有证据，本院予以支持。另，一审认定债权保护的诉讼时效为2年，按照被上诉人已付购房款总额296905元，自2012年1月24日至2014年1月24日按照中国人民银行一到三年期同期贷款利率计算违约金为37229.45元，2014年1月25日之后的逾期办证违约金，以被上诉人已付购房款总额296905元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，处理恰当，本院亦予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人株洲嘉泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  李少华代理审判员  李 黎二〇一四年八月七日书 记 员  邹春华附本判决适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。