广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2014）韶武法民一初字第347号原告：方丽婷。原告：林琛。两原告诉讼代理人：叶鹏程，广东韶大律师事务所律师。两原告诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。被告：韶关市信和置业有限公司。住所地：韶关市武江区龙归镇益龙路*号*楼***房。法定代表人：欧阳瑞蔚，总经理。诉讼代理人：谭美玉，公司副总经理。诉讼代理人：曹桂云，公司职员。原告方丽婷、林琛诉被告韶关市信和置业有限公司（下称信和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由代理审判员凌永芳适用简易程序于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告方丽婷、林琛的诉讼代理人叶鹏程、钟红涛，被告信和公司的诉讼代理人谭美玉、曹桂云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方丽婷、林琛诉称：2010年10月13日，被告信和公司与原告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于韶关市武江区房屋一套，合同约定该房建筑面积为101.61平方米（其中套内面积81.74平方米，公共部位和公用房屋分摊面积19.87平方米），总成交价为617386元。合同签订后，原告已于2010年10月13日付清首期房款217386元，余款400000元已由银行提供按揭。2012年2月23日原告收到该房地产产权证后发现被告交付的该房屋建筑面积比合同约定的面积少了4.16平方米，差异值为4.0941%。因此根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定以及原、被告双方的合同第五条：“差异值在±0.6%至±3%以内多退少补；差异值超过3%以上的买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，被告应当退还多收的房款25276.31元，但被告至今未按规定退还给原告。原告认为，买卖双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告交付的房产面积少于合同约定面积已经属于违约行为，其应当按规定退还多收房款，但是至今被告仍未予以退还。因此原告认为被告依法应当对其违约行为承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告退还房产面积差额款25276.31元；二、由被告负担本案诉讼费等相关诉讼费用。被告信和公司辩称：我们是按照政府出具的合同签订买卖合同的，不是我司拟定的合同，预售房说只能按照套内面积计算，规划局也没有说我们面积不对、是违规建筑。我司是按照图纸进行施工的，出现现在的问题，我们也很冤，责任不在我司。经审理查明：原告方丽婷、林琛与被告信和公司于2010年10月13日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告方丽婷、林琛购买信和公司开发的位于韶关市武江区房屋一套，并约定��房的建筑面积共计101.61平方米（其中套内建筑面积81.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.87平方米）。关于计价方式与价款，双方约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7553.05元，总金额人民币617386元。”合同第五条对面积确认及面积差异处理约定为：“本条款适用商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品��。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%）”。签订合同后，原告向被告支付了全部购房款。2012年2月23日，韶关市房地产管理部门向原告核发了房地产权证，证号为：粤房地权证韶字第01000761**号，证上记载权属人为方丽婷、林琛二人共有，房屋建筑面积为97.45㎡，套内建筑面积为82.20㎡。原告遂以被告交付的房屋实测建筑面积少于合同约定的建筑面积为由诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照约定支付了购房款，被告应依约向原告交付符合合同约定的房屋。在双方签订的合同中，已明确约定买卖房屋的建筑面积为101.61㎡（其中套内建筑面积81.74㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.87㎡），但被告交付给原告的房屋经韶关市房产测绘管理所实际测量的建筑面积是97.45㎡（套内建筑面积为82.20㎡，公用分摊建筑面积为15.25㎡）。虽然被告交付给原告的房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积多了0.46㎡，但因公用分摊建筑面积比合同约定的公用分摊建筑面积少了4.62㎡，从而使被告交付给原告的房屋的建筑面积少了4.16㎡。涉案房屋根据原、被告双方约定是按套出售，房价按套内建筑面积计算，根据广东省建设厅、广东省物价局印发的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》【粤建房字（2000）111号】中第四条：“房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或��层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积计算房价……”、第五条：“按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价……”的规定，本案所涉房屋分摊的公用建筑面积的建设费用应已计入了套内建筑面积销售单价内，即合同约定的总房价款已包含了公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用。而公共部位与公用房屋分摊面积的减少必然导致原告的利益受损。被告信和公司虽辩称房屋分摊的公用建筑面积的建设费用没有计入房屋单价，但并未向本院提交相关、合法、有效的证据予以证实，且明显与房地产交易市场习惯严重不符，被告作为房地产开发销售企业，是不可能自己独自承担房屋所有公用部分建筑面积的费用的。故对原告要求被告退还房产面积差额款的请求，本院予以支持。至于差额款的计算问题，参照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）的精神，即商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。因涉案房屋约定的建筑面积与实测建筑面积相差4.16㎡，故被告应向原告退还的房产面积差额款为25276.31元（617386元（总房价）÷101.61㎡（合同约定的建筑面积）×4.16㎡（减少的建筑面积）］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告韶关市信和置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房产面积差额款25276.31元给原告方丽婷、林琛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431.90元，减半收取215.95元，财产保全费266元，共计480.51元，由被告韶关市信和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。代理审判员  凌永芳二〇一四年四月九日书 记 员  姚招娣