深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第286号原告陈某生。委托代理人钟某荣，广东中X律师事务所律师。被告胡某华。第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司。法定代表人吴某强，执行董事。委托代理人王某。原告陈某生诉被告胡某华及第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪胜元独任审理，于2011年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟某荣，被告胡某华，第三人的委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月29日，在第三人（居间方深圳市世X房地产投资顾问有限公司）的撮合下，被告（卖方）和原告（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买深圳市宝安区锦绣花园11、12、13栋11-X物业，转让成交价人民币498000元；定金为第一部分楼款，支付方式：买方在签署本合同时向卖方支付定金2万元，买方在签署本合同之日起3日（含当日）内再向卖方支付定金3万元，本条所约定的定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金；448000元为第二部分楼款，（1）付款方式：一次性付款，第二部分楼款448000元；卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替买卖双方指定的第三方处；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；该合同还对其他事项作了约定。原告依约于2010年11月29日向第三人转账支付了2万元，同日被告以定金名义签收该款并将该款托管在第三人处。2010年12月1日，原告依约向第三人交付了定金3万元（视为被告收讫），补足了全部定金5万元。2010年11月30日，原告、被告、中国工X银行股份有限公司深圳宝安支行三方签署了两份《二手楼交易资金监管协议》（编号为201002452和201002453），分别监管了21.8万元和23万元（合计448000元），后原告将监管资金转入监管账号，支付了全部房款。但被告一直未委托任何担保公司担保融资赎楼，也未自行赎楼，致使《房地产买卖合同》无法顺利履行。至2010年12月17日，原告发函书面催告被告履行合同约定的卖方之义务，即赎楼、注销抵押登记，但被告仍未履行。被告拒绝履行合同义务，且在原告书面催告后仍未履行，且已超过合同第十五条约定的宽展期，被告已构成根本违约。依据合同第十五条约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金99600元。为维护原告合法权益，原告起诉请求判令：1、被告向原告返还定金5万元（可由本案第三人居间方深圳市世X房地产投资顾问有限公司代被告返还）；2、被告向原告支付房屋转让成交价（498000元）20％的违约金人民币99600元；3、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。被告答辩称，一、原告未履行合同约定的补缴定金义务。根据合同第三条第1款，由于原、被告并未约定该笔3万元的定金由哪个第三方进行监管，因此买方应当交由银行进行监管。但至今买方仍未通知被告该笔款项是否已经进行银行监管，因此，买方违反合同义务。二、被告一直在积极履行合同义务。虽然买方已违约，但是为了保障交易的顺利进行，被告一直在积极履行合同。合同第四条约定被告出具公证委托书给担保公司，合同虽并未约定被告办理公证的日期，被告依然积极办理该手续。被告先后前往深圳市宝X公证处及深圳市南X公证处办理公证手续，并递交全部资料，但是由于被告身份证消磁，导致该公证书无法办理。被告已经申请法院前往上述公证处调查取证。三、被告并未收到原告及世X地产的《履约催告函》。且该催告函明显不符合合同约定。首先，合同并未约定被告公证办理期限，原告却声称被告已经超过七日并具备根本违约行为。合同为世X地产拟定的格式合同，因约定不明造成的责任应由其承担。其次，该《履约催告函》的催告地址不是被告地址，且签收人也不是被告，被告并未收到该催告函。四、原告主张的违约金严重高于实际损失。根据《合同法解释三》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，原告并未有任何实际损失，且被告没有主要过错，因此原告主张的违约金99600元属于过分诉请，请法院结合本案实际情况进行调整。第三人答辩称，第三人同意根据法庭的判决将托管的定金5万元返还权利人。经审理查明，2010年11月29日，原告、被告通过第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司居间介绍签订了《房地产买卖合同》。根据合同约定，原告以成交价人民币498000元购买被告所有的深圳市宝安区锦绣花园11、12、13栋11-X房，楼款分两部分：第一部分为定金，原告在签订合同时支付人民币2万元，签署合同5日内再向原告支付定金人民币3万元，上述定金交由银行或双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账户，即视为卖方收讫定金。第二部分楼款人民币448000元，原、被告双方约定一次性付清，存入监管帐户中。因双方签订合同时交易房产处于抵押状态，原告同意被告出具公证委托书给双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司进行担保融资赎楼，办理赎楼、过户等手续，原告须协助被告办理赎楼手续，配合签署一切相关文件，被告不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。被告撤销公证委托又不在撤销之日起七日（含当天）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。被告虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在合同签订之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处。合同同时对违约责任进行约定，一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收（双倍返还）原告已支付的定金。被告签订合同时一并提供了《地址确认书（卖方）》作为文书和通知的地址，并同意其拒收或未签收导致退回的，仍视为送达被告本人，被告的《地址确认书（卖方）》上确认的地址为深圳市宝安区西乡街道三围社区东六巷X号。原、被告双方在合同中未具体约定定金交付的银行或监管方。签署合同的2010年11月29日，原告将定金人民币2万元转账到第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司帐户，被告出具业主收据及托管单给原告。2010年12月1日，原告再次向第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司交付定金3万元，被告未对该款项出具收据。2010年11月30日，原告、被告与中国工X银行股份有限公司深圳宝安支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，原告同日在中国工X银行股份有限公司深圳宝安支行办理了金额分别为23万元和21.8万元共计44.8万元的资金监管（后因监管过期已退回）。但被告并未委托担保公司进行担保融资赎楼，也未自行赎楼。原告和第三人根据原、被告签订合同时被告提供的《地址确认书（卖方）》的地址和联系电话将《履约催告函》邮寄给被告，2010年12月19日《履约催告函》由他人代为签收，原告及第三人在催告函中要求被告在2010年12月26日前办理好公证委托手续。被告至今仍未办理公证委托手续或自行赎楼。上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述及原告提交的《房地产买卖合同》、业主收据及托管单、收据、《二手楼交易资金监管协议》、存根、《履约催告函》、产权资料电脑查询结果表、《地址确认书（卖方）》在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。合同签订当日原告将定金2万元交付给第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司后，被告未提出异议并出具业主收据及托管单给原告，被告该行为说明被告同意第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司作为定金监管方，据此原告将剩余的3万元定金交至第三人处并无过错，应视为原告已在约定的时间内补交了定金，被告认为原告未履行补交定金义务构成违约的辩称意见不成立，本院不予采纳。原告、被告及监管银行签订了《二手楼交易资金监管协议》，原告办理了第二部分楼款44.8万元的资金监管手续，原告已按约履行了付款义务，被告应办理委托赎楼或自行赎楼手续注销抵押登记，以便完成房产所有权过户义务。但被告至今未办理上述手续，已构成根本违约，被告应承担相应的违约责任。被告辩称签订合同后的第二天，被告即前往公证处办理公证委托手续，因其身份证照片与本人差异较大且身份证消磁而未办理成功，即使被告辩称属实，被告也应在知道身份证存在障碍后自行排除，但被告至今仍未排除身份证存在的障碍亦未自行办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，被告应承担违约责任。合同至今仍无法继续履行，原、被告均同意解除合同，本院予以准许。被告至今仍未履行合同义务，原告邮递给被告的《履约催告函》，无论被告是否收到，均不影响被告违约行为的成立及违约责任的承担。合同约定的违约金过高，被告请求调低，本院予以准许，被告应向原告支付违约金65000元。被告收取的定金应返还给原告，但原告交付的定金50000元至今仍托管在第三人处，第三人亦同意将该定金退还相关权利人，故由第三人直接向原告退还50000元定金更为便利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈某生与被告胡某华签订的《房地产买卖合同》。二、被告胡某华应于本判决生效之日起五天内向原告陈某生支付违约金65000元。三、第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告陈某生返还定金50000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本案受理费人民币1646元，由原告负担246元，由被告负担1400元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  洪胜元二〇一一年四月十二日书记员  林 雪书记员  莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！