湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂江汉巡民初字第01281号原告何春兰，女，1953年4月2日出生，汉族。委托代理人郑敏锋、李涛，湖北松之盛律师事务所律师。特别授权。被告黄定红，女，1963年3月21日出生，汉族。委托代理人揭来凌，湖北广智律师事务所律师。一般代理。原告何春兰与被告黄定红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法由代理审判员黄菊兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2013年11月6日公开开庭对本案进行审理，原告何春兰及其委托代理人郑敏锋、李涛，被告黄定红及其委托代理人揭来凌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何春兰诉称，1998年4月1日，其与被告黄定红签订一份《卖房协议书》，约定被告黄定红将位于江汉区复兴村某小区1栋2单元502号的房屋出售给原告何春兰，转让价为人民币12000元。此房系房改房，当时被告黄定红仅向单位支付了60%的购房款，占有60%的所有权，余款尚未缴清。于是双方在协议中约定被告黄定红将原购房手续全部办好后交给原告何春兰，再办理过户手续。协议签订后，原告何春兰按照约定将全部购房款支付给了被告黄定红，被告黄定红也将房屋交付给了原告何春兰使用至今。但被告黄定红却未按照协议约定将房屋所有权证以及土地使用证办妥并过户给原告何春兰，而是突然离开武汉，从此失去联系。2000年3月，被告黄定红所在单位（同时也为原告何春兰的单位）湖北省武汉纺织品批发站统一为职工办理了房改房的房屋所有权证和土地使用证，由于联系不上被告黄定红，该两证一直由单位代为保管。2013年6月，被告黄定红终于回到武汉，原告何春兰与被告黄定红取得联系，于是双方共同前往单位领取了两证，并且被告黄定红亲自将两证移交给原告何春兰，之后原告何春兰要求被告黄定红到房产局办理产权过户手续，被告黄定红却变卦拒不办理。2013年9月30日，被告黄定红甚至编造虚假信息在长江日报上刊登了房屋所有权证以及土地使用权证的遗失声明。被告黄定红拒不履行过户手续，已构成合同违约，故原告何春兰诉至本院，要求判令：1、将登记在被告黄定红名下位于武汉市江汉区复兴村某小区1栋3单元502号的房屋过户至原告何春兰名下；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告黄定红辩称，被告黄定红未签订过《卖房协议书》，即使签订协议书，买卖的房屋为单位取得的自有公房，从单位取得的自有公房买卖过户有障碍，且被告黄定红在当时只有60%的产权，剩余40%的产权系单位所有，被告黄定红将全部产权进行买卖系无权处分；协议约定的义务只有两年诉讼时效，原告何春兰超过诉讼时效起诉不应得到判决支持。原告何春兰为支持其诉讼主张，举证如下：证据一、卖房协议书，证明原告何春兰与被告黄定红于1998年4月1日签订关于讼争房屋的协议书，约定了双方的权利义务，双方存在合同关系。证据二、收据，证明讼争房屋进行第二次房改时原告何春兰及其丈夫李望勤缴纳了第二次房改的购房款。证据三、证明，证明讼争房屋第二次房改时系原告何春兰及其丈夫李望勤缴纳的购房款。证据四、房屋所有权证及土地使用证，证明讼争房屋已经办理了两证，2013年6月被告黄定红领取了该两证后交由原告何春兰保管。证据五、湖北省武汉纺织品批发站发放产权证、土地证及有关情况登记表及方汉兴的书面证明，证明2013年6月，被告黄定红与原告何春兰一起到单位领取了单位保管的两证，办证费用由原告何春兰所支付。证据六、报纸公告，证明被告黄定红拒不履行自己的合同义务，应当承担违约责任。证据七、讼争房屋钥匙，证明讼争房屋已经交付原告何春兰并由原告何春兰使用至今。被告黄定红对证据四无异议，对证据一的真实性及合法性提出异议，认为并未签订该协议书并提出了笔迹鉴定申请，且提出根据协议当时的政策，该房屋系只有公房，不能买卖，且当时被告黄定红只有60%的产权，对于剩余40%的产权是无权处分；对证据二的真实性无异议，认为如果没有相反证据推翻，证明第二次房改的缴费人应为被告黄定红本人，即使原告何春兰确向被告黄定红购买讼争房屋，也应由原告何春兰将该款交由被告黄定红，再由被告黄定红向单位缴纳相关费用，原告何春兰直接向单位缴纳第二次房改的费用的行为侵犯了被告黄定红的权利；认为证据三的指向不明确，内容不具体，无法证明讼争房屋第二次房改的费用由原告何春兰缴纳；对证据五的真实性有异议，认为该证据中的表格为复印件，证明为书面证人证言，无法核实真实性；对证据六的真实性无异议，认为该证据与本案无关；对证据七认为不到现场无法核实该证据的真伪。被告黄定红为支持其辩称，举证如下：证据一、协议书一份，证明被告黄定红从单位出获得讼争房屋60%的产权，被告黄定红与单位签订的协议里有明确约定权利义务，被告黄定红在1998年无权签订协议买卖讼争房屋。证据二、标准价房补成本价差额协议书，证明被告黄定红在1999年才获得讼争房屋另外40%的产权，故被告黄定红在1998年无权买卖讼争房屋。原告何春兰对被告黄定红提供的证据均无异议，认为结合被告黄定红提供的两份证据，正好可以印证卖房协议书的真实性，且协议书上约定待两证办理完毕后履行协议，故1998年签订协议买卖讼争房屋的全部产权并非无权处分。本院对双方无争议的证据的真实性、合法性予以确认。对上述有争议的证据，本院认为：原告何春兰提供的证据一，被告黄定红对真实性提出异议。为此，被告黄定红于2013年11月6日向我院提出笔迹鉴定申请，我院委托湖北中真司法鉴定所进行笔迹鉴定，2014年1月15日，湖北中真司法鉴定所出具了鄂中司鉴（2014）文鉴字第002号文书司法鉴定意见书，检验过程为：将检材《卖房协议书》需鉴定的“黄定红”签名笔迹与我院与司法鉴定人共同在武商集团股份有限公司档案内调取的辞职《申请》及黄定红提交的《借条》、《分手协议》及“黄定红”签名样本进行比较检验发现，检材需鉴定的“黄定红”及样本的“黄定红”二者之间书写水平、字体风格、三字之间的配置比例关系等特征反映一致；单字笔画搭配比例关系、运笔方向、起收笔动作、连笔形式及部位、运笔着力点的分布等个性特征均相同，鉴定意见为，检材的“黄定红”签名笔迹与样本中的“黄定红”签名笔迹样是同一人书写。庭审中，经被告黄定红申请，湖北中真司法鉴定所工作人员肖万年作为鉴定人出庭对鉴定的程序、内容进行了说明。被告黄定红认为检材和样材从肉眼看就不是一个人的笔记，认为鉴定机关的鉴定意见有问题，可以重新进行鉴定，本院认为，鉴定单位及鉴定人均具有资质，鉴定程序合法，亦不存在鉴定人应某的情形，被告黄定红要求进行重新鉴定的依据不充分，本院不予准许，对于上述鉴定意见书的证明力本院予以确认。证据二有被告黄定红的当庭陈述予以印证，对该证据，本院予以采信；证据三所需证明的事实已有证据二及被告的陈述予以证实，对该证据，本院予以采信；证据五的证明内容被告黄定红已经当庭认可，对该证据，本院予以采信；证据七证明原告何春兰缴纳了讼争房屋办理两证的费用，予以采信；证据八的证明内容经被告黄定红当庭确认，本院予以采信。本院根据原告何春兰的申请，证人当庭作证的证言有：证人万清芳的证言，证明其与原告何春兰、被告黄定红系同一个单位的同事，其与被告黄定红在同一部门工作，曾经目睹原告何春兰向被告黄定红交付了一包东西，经向原告何春兰询问，得知该包东西为原告何春兰向被告黄定红购买讼争房屋的购房款12000元。依据上述举证质证情况，以及庭审陈述，本院确认以下事实：被告黄定红原系湖北省武汉纺织品批发站的员工，1994年，被告黄定红与湖北省武汉纺织品批发站签订协议书一份，购买了坐落于武汉市江汉区复兴村某小区一栋三单元5楼二号房屋60%的产权，该协议书约定，被告黄定红付清购房款并住满五年后可以出手或者出租讼争房屋，在同等条件下单位有优先购买权或者承租权，被告黄定红购房后未住满五年，不需要讼争房屋时，单位按照原价收回。1998年4月1日，原告何春兰与被告黄定红签订《卖房协议书》一份，双方在协议书中约定：“兹有原武汉纺织站职工黄定红分有含60%产权的壹室壹组住房壹套，现经双方协商黄定红愿以壹万贰仟元正〈12000〉元的现金卖给何春兰及一切所有权。特订协议余下：1、从交钱之日起，此房归何春兰所有；2、黄定红将原购房手续全部办好交何春兰，再办理过户手续。此协议二份，各自保留壹份”。协议签订后，原告何春兰依约向被告黄定红交付了购房款12000元，被告黄定红将讼争房屋交由原告何春兰占有使用。1999年，湖北省武汉纺织品批发站进行第二次房改，将讼争房屋剩余40%的产权以2532元的价格出让给被告黄定红，该款由原告何春兰的丈夫李望勤代交。2013年6月18日，被告黄定红与原告何春兰共同到原单位领取了讼争房屋的房屋所有权证及土地使用证，被告黄定红领取了两证后将两证交付给原告何春兰，该两证现由原告何春兰持有。2013年9月30日，被告黄定红在长江日报上刊登了房屋所有权证及国有土地使用证的遗失声明。本院认为，原、被告争议焦点为：一、被告黄定红在1994年第一次房改时与单位约定房款付清并住满五年可以出租或者出售，未住满五年被告又不需该房屋时单位可以原价收回房屋的约定是否导致原告何春兰与被告黄定红在1998年4月1日签订的卖房协议书无效；二、被告黄定红在签订卖房协议书时只有60%的产权，对当时单位所有的40%的产权是否无权处分，对40%的产权的处理是否因无权处分导致无效；三、本案诉讼时效是否经过。关于第一个争议焦点，讼争房屋虽原属单位自管公房，被告黄定红所在单位在房改时也与被告黄定红约定住满五年可以出租或者出售，但该房屋的性质并非绝对禁止交易，只是对交易时间有所限制。被告黄定红在与原告何春兰签订的协议中也约定“黄定红将原购房手续全部办好交何春兰，再办理过户手续”，符合有关政策的规定，故被告黄定红提出的买卖协议违反了其与单位约定的五年不得出租或者出售的约定，导致协议无效的辩称，本院不予支持。关于第二个争议焦点，原告何春兰与被告黄定红签订卖房协议书时被告黄定红只有讼争房产的60%所有权，被告黄定红所在单位对讼争房产拥有40%所有权，而双方在卖房协议书中约定“一切所有权”，被告黄定红对单位所有的40%所有权确系无权处分，但被告黄定红在第二次房改时已经取得了100%所有权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，故被告黄定红提出讼争房屋在交易时40%的产权系单位所有，被告黄定红将全部产权进行买卖系无权处分的辩称，本院不予支持。关于第三个争议焦点，房款已经全部支付完毕，且讼争房屋已经交付给原告何春兰占有使用，双方的主要合同义务均已履行完毕，因办理过户登记是房屋出售方应当承担的法定附随义务，不受诉讼时效限制，故被告黄定红认为原告何春兰主张已过诉讼时效的意见不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告黄定红于本判决生效之日起三十日内协助原告何春兰办理武汉市江汉区复兴村某小区一栋三单元5楼二号房屋的产权过户手续，将该房产过户到原告何春兰名下。减半收取的案件受理费1057元，其他诉讼费46元，鉴定费2200元，鉴定人员出庭费500元，共计3803元，由被告黄定红负担（此款中后两项被告黄定红已垫付，前两项1103元已由原告何春兰垫付，被告黄定红于本判决生效之日起十日内将该款给付原告何春兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。代理审判员  黄菊兰二〇一四年四月二十一日书 记 员  叶 俊