广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第2368号上诉人（原审原告）：罗衍熊，男，1937年8月16日出生，汉族。上诉人（原审原告）：练雄，男，1960年7月13日出生，汉族。上诉人（原审原告）：谭金凤，女，1963年6月22日出生，汉族。上诉人（原审原告）：蔡灼辉，男，1961年12月13日出生，汉族。上诉人（原审原告）：陈国英，女，1963年3月8日出生，汉族。上诉人（原审原告）：梁伦，男，1931年11月5日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张延光，男，1937年9月25日出生，汉族。上诉人（原审原告）：梁炬民，男，1949年12月15日出生，汉族。上诉人（原审原告）：梁小军，男，1957年12月18日出生，汉族。上诉人（原审原告）：罗丽卿，女，1954年7月1日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张帜扬，男，1951年11月14日出生，汉族。上诉人（原审原告）：何永祯，男，1946年2月15日出生，汉族。上诉人（原审原告）：邝瑞英，女，1953年7月27日出生，汉族，广州市荔湾区曾二巷****。上诉人（原审原告）：刘毅武，男，1955年7月22日出生，汉族。上诉人（原审原告）：吕文志，男，1968年8月12日出生，汉族。以上十五上诉人共同委托代理人：梁力荣，广东公尚律师事务所律师。以上十五上诉人共同委托代理人：黄丽华，广东公尚律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广州市海珠房产实业公司。法定代表人：林志伟，职务：经理。委托代理人：余一爱，广东纵信律师事务所律师。委托代理人：张巧君，广东纵信律师事务所实习律师。原审第三人：梅帼明，女，1966年12月24日出生，汉族。原审第三人：刘耀才，男，1963年11月9日出生，汉族。原审第三人：方妙龄，女，1963年1月30日出生，汉族。原审第三人：陈颂星，男，1950年1月11日出生，汉族。原审第三人：叶旭东，男，1972年1月11日出生，汉族。原审第三人：罗丽燕，女，1957年7月24日出生，汉族。原审第三人：陈锦荣，男，1953年9月7日出生，汉族。原审第三人：何葵容，女，1946年12月25日出生，汉族。原审第三人：黄少玲，女，1954年7月22日出生，汉族。原审第三人：简倩桃，女，1981年12月8日出生，汉族。原审第三人：罗灵苑，女，1973年6月26日出生，汉族，，广州市海珠区工业大道凤安街****原审第三人：陈浩和，男，1969年8月15日出生，汉族。原审第三人：骆家瑞，男，1945年9月26日出生，汉族。上述原审第三人共同委托代理人：张学民，男，1972年4月10日出生，汉族。上述原审第三人共同委托代理人：邝理智，男，1946年10月23日出生，汉族。原审第三人：冯建福，男，1958年6月24日出生，汉族。委托代理人：张学民，男，1972年4月10日出生，汉族。原审第三人：邝理智，男，1946年10月23日出生，汉族。原审第三人：张学民，男，1972年4月10日出生，汉族。原审第三人：梁家祥，男，1976年9月12日出生，汉族。上诉人罗衍熊、练雄、谭金凤、蔡灼辉、陈国英、梁伦、张延光、梁炬民、梁小军、罗丽卿、张帜扬、何永祯、邝瑞英、刘毅武、吕文志与被上诉人广州市海珠房产实业公司（以下简称：海房公司）、第三人梅帼明、邝理智、刘耀才、方妙龄、陈颂星、叶旭东、梁家祥、罗丽燕、陈锦荣、张学民、何葵容、冯建福、黄少玲、简倩桃、罗灵苑、陈浩和、骆家瑞商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第1651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，1996年1月12日，海房公司经广州市城市规划局海珠区规划分局（95）城规海建字第767号《报建审核书》审核、在工业大道凤安街62-80号兴建商住综合楼一幢，九层，建筑面积9600平方米，后更改为10600平方米。广州市海房建筑设计所制作的工程名称凤安街62-80号综合楼的九层复式下层平面图和九层复式上层平面图是分别设计，97年10月，广州市海房建筑设计所制作的“凤安街62-80号综合楼天面电梯通道平面布置”图显示，设计时段为加建，图纸显示新加建电梯井。1999年10月12日，海房公司向广州市国土局房管局发出的《关于“海傍居”项目的确权报告》内容载明，我公司开发建设的工业大道凤安街62-80号海傍居已于1999年4月5日竣工，并已交付使用；测绘所在1999年6月为海傍居进行了测绘并已出图，现正待确权。据（95）城规海建字第767号《建设工程规划许可证》及《报建审核书》批出海傍居为9层（含复式）商住综合楼；海房公司为了解决干部职工的住房问题和减轻我公司主管单位海珠区国土局房管局分配住房的负担，因此将原第九层复式改为第九、第十层两个独立层，目前，第十层全部以优惠价售给了我公司干部、职工住房困难户，且已入住。请办理产权登记，等。1997年9月，海房公司与顺德市海信机电安装工程有限公司签订了《电梯设备及工程合同》，约定项目广州市海珠房产实业公司，电梯型号及数量，TOECHVF一台，金额398500元，附件约定层站11层，2站，基站设置1层，停靠层1和11层。1999年9月，广州市房地产测绘所绘制的“凤安街66-78号房地产查丈原图”上记载，1999年7月24日查丈人意见：该大楼由海珠房产实业公司兴建大楼坐落在工业大道凤安街，大楼形状，座向，尺寸与报建基本相符，现以实测作图计积。大楼分摊如下：首层电房由全栋楼参与摊分，根据单位要求，各层梯间各层摊分，各号梯（首层梯层梯屋）由各号梯二到十层套间摊分，根据单位要求电梯由十层全部套间摊份，本楼楼层高均高于2.8米。1999年9月，审查人意见同意查丈人意见送审。2001年3月16日，各电梯住户（第三人）签订了一份“关于十楼住户对海傍居电梯使用的意见”，主要约定非职工电梯用户每户交20000元纳入电梯永久维修基金内，电梯保养采用全包形式，电费及保养费用由使用电梯的住户共同分摊。……职工住户转售房屋，新住户须交纳20000元电梯维修基金，若职工用户拒绝使用电梯及缴纳电梯使用相关费用，以后重新要求使用电梯时，须交纳20000元电梯维修基金，等。2000年11月，练雄与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定练雄向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居D幢78号九层03房，建筑面积81.0342平方米（含公共分摊面积为12.3764平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。附件二，练雄若使用该大楼电梯，须额外一次性支付20000元人民币作为电梯使用费。2000年11月，何永祯、邝瑞英与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定何永祯、邝瑞英向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居D幢78号九层01房，建筑面积79.0987平方米（含公共分摊面积为9.111平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1998年12月25日，谭金凤、蔡灼辉与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定谭金凤、蔡灼辉向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D梯第五层03号房，建筑面积76.1933平方米（含公共分摊面积为7.6433平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1999年1月，罗丽卿、张帜扬与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定罗丽卿、张帜扬向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D梯第六层01房，建筑面积78.4691平方米（含公共分摊面积为7.8716平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1997年9月25日，陈国英与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定陈国英向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居D幢78号第六层602号房，建筑面积64.8627平方米（含公共分摊面积为6.5067平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1998年11月17日，吕文志与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定吕文志向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D梯第八层02号房，建筑面积64.8627平方米（含公共分摊面积为7.6862平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1998年12月30日，刘毅武与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定刘毅武向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D梯第九层902号房，建筑面积64.8627平方米（含公共分摊面积为6.5067平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。1999年5月30日，广州市道路扩建工程办公室与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定广州市道路扩建工程办公室向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D幢第七层01号房，建筑面积78.4691平方米（含公共分摊面积为7.8716平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。因拆迁，广州市道路扩建工程办公室补偿该房屋给张延光回迁，张延光已取得该房屋产权。1999年5月30日，广州市道路扩建工程办公室与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定广州市道路扩建工程办公室向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D幢第八层04号房，建筑面积73.0089平方米（含公共分摊面积为7.3239平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。因拆迁，广州市道路扩建工程办公室补偿该房屋给梁小军回迁，梁小军已取得该房屋产权。1998年6月25日，郑玉鸿与海房公司签订了一份《房地产预售契约》，约定郑玉鸿向海房公司购买海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居78号D梯第七层03号房，建筑面积24.056平方米（含公共分摊面积为2.6822平方米），合同的附件一，选用的建筑材料、设备以及装修标准：11、楼梯（电梯），水泥砂浆抹面。罗衍熊是海珠区工业大道凤安街78号703房业主，房屋建筑面积111.37平方米，2001年2月向广州市工商行政管理局海珠分局买。第三人梅帼明是海珠区工业大道凤安街68号1001房业主，房屋建筑面积66.59平方米，分摊面积为13.3245平方米；邝理智是海珠区工业大道凤安街68号1002房业主，房屋建筑面积84.90平方米，分摊面积为16.9890平方米；刘耀才、方妙龄是海珠区工业大道凤安街68号1003房业主，房屋建筑面积101.89平方米，分摊面积为17.5590平方米；陈颂星是海珠区工业大道凤安街72号1001房业主，房屋建筑面积91.79平方米，分摊面积为14.8747平方米；叶旭东是海珠区工业大道凤安街72号1002房业主；罗丽燕是海珠区工业大道凤安街74号1001房业主，房屋建筑面积81.68平方米，分摊面积为18.0325平方米；陈锦荣是海珠区工业大道凤安街74号1003房业主，房屋建筑面积82.0635平方米，套内面积为67.7532平方米；张学民是海珠区工业大道凤安街74号1004房业主，房屋建筑面积69.15平方米，分摊面积为12.058平方米；何葵容是海珠区工业大道凤安街78号1001房业主，房屋建筑面积83.02平方米，分摊面积为17.6218平方米；黄少玲、简倩桃是海珠区工业大道凤安街78号1003房业主，房屋建筑面积85.78平方米，分摊面积为17.1197方米；罗灵苑是海珠区工业大道凤安街78号1004房业主，房屋建筑面积80.382平方米，分摊面积为14.7442平方米；陈浩和是海珠区工业大道凤安街78号1005房业主，房屋建筑面积58.69平方米；骆家瑞是海珠区工业大道凤安街74号1002房业主，房屋建筑面积113.24平方米，分摊面积为19.7467平方米；冯建福是海珠区工业大道凤安街78号1002房业主，房屋建筑面积72.89平方米。2008年6月，练雄等人上访要求使用电梯，2008年7月17日，海房公司回复练雄，认为该电梯是大楼开发后再行设计和安装，为第11层2站，停靠层为第一层和第十一层，三、六、九三层分别设置为电梯检测出入口，1999年住房改革时，已将第十层的房屋全部出售给原职工，并由他们自行集资以公司的名义申办安装、使用、维护管理该电梯，认为不属海房公司处理范围，等。2008年8月8日，广州市海珠资产经营有限公司回复练雄，认为该电梯由十层全部套间摊分，其物权由第十层全部业主共同拥有，其无权作出处置决定。后经广州市海珠资产经营有限公司与龙凤街道办事处协调处理，双方未达成协议，原告于2009年5月6日向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告确认要支付20000元才能使用大楼电梯，购买房屋时，是坐电梯上去看楼的，销售人员称何时支付20000元，何时使用电梯。经本院释明，练雄等人表示同意支付电梯使用费，但因电梯已经安装十年，要求折旧计算电梯使用费，同意支付5000元，而且要求海房公司收取，不同意支付给第三人。海房公司认为电梯现由第三人维护管理，与其无关。现大楼十楼有十五户住户，其中六户是向前一手业主购买，入住时均支付20000元的电梯使用费，现共有68号、72号、74号、78号楼八、九、十层的二十二户使用电梯。2001年3月16日，邝理智等十二住户签订《关于十楼住户对海傍居电梯使用的意见》，内容主要为，根据2001年2月20日下午召开的海傍居电梯使用业主会议的内容精神，同时由住户代表与公司协商讨论，达成以下意见：一、公司提供40000元作为电梯永久维修基金，并在电梯投入使用前对电梯进行全面的检修并补办年审工作。今后因电梯使用发生的费用与公司无关。三、非职工电梯用户每户交20000元纳入电梯永久维修基金内。等。2002年7月19日，通过张学民的帐号支付电梯保养费9000元。2004年10月23日，陈锦荣等十七住户签订《海傍居使用电梯住户公约》，约定原海珠房产实业公司的职工，可免交电梯维修基金，职工将住户出卖，买方若使用电梯的，亦需交纳20000元电梯维修基金方可有权使用，非职工户交纳20000元电梯维修基金后，若将住房出卖，买方则可获使用电梯的权利，电梯电费每两个月收取一次，每户每次交100元，等。现电梯的维修保养，费用的支付均是第三人负责，大楼还没有成立业主委员会。原审法院认为：海珠区工业大道凤安街62-80号海傍居商品综合楼电梯是以海房公司名义于1997年设计、安装，设置为第11层2站，停靠层为第一层和第十一层，三、六、九层分别设置为电梯检测出入口。原告购买涉案楼宇房屋时，该电梯已经安装。原告购买房屋时，都清楚知道要支付20000元才能使用电梯，同时，经原审法院释明，原告均不同意支付20000元电梯使用费，要求打折后才支付。为此，在原告没有支付电梯使用费时其要求开通凤安街78号电梯使用，理据不足，原审法院不予支持，应予以驳回。至于原告要求开通三、六、九层的电梯出入口的问题，由于原告不同意支付电梯使用费，而且三、六、九层原设计是电梯的检测口，电梯使用有其特殊性，安全性，并非可以随意改动，原告的要求涉及到原设计，安装，检测，运行安全等问题，实际上是改变原来的设计，运行，要求重新安装，此涉及到整幢大楼业主的利益和电梯是否归第三人专有使用的问题，而经本案释明，原告本案选择的是与海房公司的合同之诉，原告、海房公司双方对开通三、六、九层的电梯出入口使用并没有约定，故原告的请求缺乏依据，原审法院予以驳回。至于电梯部位是否第三人分摊共有的问题，原告本案选择的是与海房公司的合同之诉，并非侵权之诉，故本案不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告共同负担。原审判决后，上诉人均不服判决向本院提起上诉，请求：1、请求广州市中级人民法院撤销广州市海珠区人民法院作出的（2009）海民三初字第1651号民事判决，依法改判被上诉人在亲自收取上诉人交纳的20000元电梯使用费后，开通广州市海珠区凤安街78号电梯让上诉人使用，同时开通三、六、九层电梯出入口；2、一、二审全部诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、原审法院认为本案是侵权之诉而不是合同之诉，对我们所有诉请都不作相关实体审查，仅以案由不对为名便驳回原告的全部诉请，明显判决错误。1、根据《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，被上诉人是海傍居商品综合楼的开发商，上诉人是上述楼盘的小业主，被上诉人与上诉人之间基于合同而产生关系，成为合同的权利义务主体。2、根据上诉人与被上诉人签订的《房地产预售契约》的约定，上诉人购买或拆迁回迁的房屋是楼梯（电梯）房屋，该房屋的电梯是1997年在上诉人买房或回迁之前已经安装，该商品综合楼是按电梯楼房的价格出售，上诉人要求使用电梯是依合同的权利，也是被上诉人应履行的义务。3、涉案电梯的设计、安装、登记甚至到今天的年审检测都是以被上诉人的名义进行，电梯是被上诉人出售房屋的公共配套附件之一，更应履行合同义务将电梯交付全体业权人使用。故事实证明，本案上诉人要求使用电梯明显是缘于合同而产生的纠纷。一审法院应实体审查合同主体双方的权利义务而依法作出公正的裁决。二、在事实认定方面，原审法院认定事实不清。1、原审判决遗漏了一个重要事实。不知原审是故意或是有意避开，原审法院忽略了一个问题，那就是电梯的基本属性。在本案中，因为涉案的房屋是商品综合楼，电梯是附属配套公共设施，那就只有一个解释，电梯是全体业权人所有及使用，不可能是某些人的专用物品或是专供检测之用的特殊工具。原审法院仅凭被上诉人一面之词，就认为涉案电梯已由被上诉人以福利性质转给第三人（即原开发公司的职工），并由第三人管理，这样处置公共配套设施，法律依据何在2、原审法院在判决一面认为本案不是合同之诉，但另一面又以上诉人不按上诉人与被上诉人签订《房地产预售契约》内容（我们如使用该大楼的电梯需一次性向被上诉人缴纳2万元使用费）为由驳回我们诉请，上诉人认为这样判决极不合理。上诉人并不是不按契约的规定向被上诉人支付2万元的电梯管理费，而是我们原来部分业主认为该电梯已使用10多年而上诉人现时才加入使用，照例上诉人提出折价缴纳电梯使用费亦合情合理。但原审法院认为我们与被上诉人是合同之诉才作出上述的判决。现上诉人一致同意按契约的内容一次性向被上诉人缴纳2万元的电梯使用费。但上诉人对现时的收款形式认为是极不合理的。收款形式是由被上诉人的原职工收取后他们又没有开出有效的发票而将款项转入被上诉人原职工的私人账户内，这样收款形式我们怀疑有问题。被上诉人在2008年7月17日答复我们说电梯由他们职工自行集资建做，而在开庭审理期间被上诉人又承认由被上诉人出资建造。同时，第三人在法庭上也承认没支付过一分钱而是2000年以福利待遇将电梯转给他们专用。被上诉人前后的说法是矛盾。上诉人请问一下，被上诉人作为一个国有企业出资39万元去投资一栋电梯后以福利形式将电梯无偿转给他们的职工，我们认为被上诉人作为一个国有企业对职工有如此优厚的福利待遇在我们国内实属罕见，其中有否其它原因有待法院调查。就算是被上诉人有这么好的福利作为一个国有企业用了39万元国有资产的资金投资一栋电梯理应由其他非职工每户缴纳2万元的电梯使用费由被上诉人收取以填补国有资金投资的电梯成本。但被上诉人不但不收取，反而要上诉人交给他们的原有职工。这样将庞大的国有资产转给私人，被上诉人与原住在该楼的职工这样处置国有资产是否有问题其这样做法合法吗3、至于三、六、九层电梯出入口，为何原审法院判定为检测口这样我们更难以理解。上诉人与被上诉人是合同之诉，所以理应按合同的条文执行，上诉人在购买该商品楼时电梯早已建好，被上诉人又是以电梯楼来销售的，而我们与被上诉人签订的房地产预售契约列明是有电梯，包括房产证的平面图，合同的附件一选用建筑材料，设备以及装修标准11、楼梯（电梯）水泥沙、砂浆抹面，而契约内没有一条说明三、六、九层电梯出入口为检测口，而我们三、六、九层的住户在购房时又分摊了电梯出入口通道面积，法院又派人去现场查看过。所以，上诉人认为只要我们按契约内容向被上诉人一次性支付2万元的电梯使用费，被上诉人则应该开通原有的三、六、九层电梯目的设施给上诉人使用。在这里，上诉人要说明的一点是，作为一个消费者，在购买该商品房的时候只是到现场看到楼房三、六、九层有电梯口及契约内注明是有电梯就购买。而该大楼有什么特殊情况被上诉人必须在契约内列明否则被上诉不按契约执行被上诉人就是违约。综合以上的情况我们希望贵院本着维护法纪的精神再次公正审理。4、本案涉案房屋是1997年设计及安装的，上诉人与被上诉人在合同中约定是电梯房屋，并没有哪条条款注明三、六、九楼层是检测口，并且被上诉人从来也没有对三、六、九层的电梯问题告知上诉人，原审法院凭什么认为三、六、九层电梯是检测口呢上诉人只是诉讼要求被上诉人开通原有的三、六、九层电梯口给上诉人使用，并没有丝毫改变原有的设计、安装、检测、及安全性运行等问题，更不会影响到电梯的特殊性和安全性。万一出现上述问题，在上诉人支付了2万元后，被上诉人应有责任完善电梯所有设施给上诉人使用。原审法院又以本楼业主共同所有的电梯是否归第三人专有使用问题和开通三、六、九层电梯的使用会涉及安全为藉口驳回我们要求使用电梯的合理请求，实在于理于法不符。综上所述，被上诉人与上诉人基于签订了《房地产预售契约》和《拆迁安置合同》产生合同关系，合同注明是电梯房屋，在上诉人入住后，被上诉人又拒绝开通电梯给上诉人使用，擅自封锁了电梯三、六、九层的出入口，构成严重违约，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人基于《房地产预售契约》所确立的权利义务关系提起诉讼，要求被上诉人依据合同履行义务，属于合同之诉，依法有据。原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人海房公司辩称：一、海房公司没有合同约定义务提供电梯给上诉人使用。1、海珠区凤安街62-80号综合楼（以下简称海傍居）没有作为电梯楼进行规划设计和销售。海房公司在九十年代中期开发建设海傍居时没有将其作为电梯楼进行规划设计。房地产档案馆存档的95年11月的设计图纸并没有电梯、电梯井等内容。1997年9月海傍居领取预售许可证开始预售时，案涉电梯还没有开始加建。后为了解决职工居住问题，临时将原规划设计的第九层复式改为第九、第十两个独立层，第十层全部以优惠价格销售给本公司职工。为方便住在10楼的职工出入，海房公司于97年9月才开始加建现有电梯。加建电梯设计的停靠站从一开始就只有第1和第11层（即楼顶天面，68号、72号、74号和78号四栋楼楼顶相连，四栋楼的10楼都要先上到楼顶再下去），其余楼层都没有设计停靠站，仅在三、六、九层根据国家电梯设计和安装规范设计了井道安全门以及检测门。因此，对9楼以下的商品房，海房公司不可能将其作为电梯楼进行销售，当年的销售广告也反映海房公司并未声称海傍居是电梯楼。本案上诉人购买或者回迁海傍居商品房的时间基本集中在2000－2001年间，当时电梯已经和目前现状一致，上诉人购买或者回迁时应当明知其不能直接使用案涉电梯，否则也不可能买了电梯楼而自觉去爬近10年的楼梯。2、上诉人根据（《房地产预售契约》附件一中有“楼梯（电梯）'，的表述便认为海傍居是电梯楼，海房公司因而有合同义务给其提供电梯使用，是对预售契约的误解。该《房地产预售契约》是广州市国土局房地产管理局统一制作的格式合同，其附件一中的“11、楼梯（电梯）：”的表述，是该格式合同关于“选用的建筑材料、设备，以及装修标准”中必须列举的项目名称，当时广州市所有的《房地产预售契约》都是这样表述的，并不能因此说明契约项下的建筑物是楼梯楼或者电梯楼。而且，在本案相关的预售契约中，对“11、楼梯（电梯）：”项目，双方约定的是“水泥沙浆抹面”，这显然是针对楼梯的装修标准的约定；如果要针对电梯进行约定，应该约定的是电梯设备的品牌、型号等内容。二、海房公司没有权利收取上诉人2万元的电梯使用费并开通、改建电梯供其使用。除炼雄一人外，其余上诉人的《房地产预售契约》均没有约定若要使用电梯须额外一次性支付2万元作为电梯使用费，海房公司也从未对上诉人使用电梯作过任何口头承诺。海房公司和炼雄之间的约定，因炼雄没有在合理期间内提出履行要求并向海房公司支付2万元，该权利早已超过诉讼时效期间。现海房公司已将电梯移交第三人并由第三人分摊了电梯面积，海房公司丧失了对电梯的处分权，无权决定是否允许上诉人使用电梯、改建电梯增加出入口等事项，此时就算炼雄向海房公司支付2万元，海房公司也不打算接受。三、开通三、六、九层电梯井道安全门以及检修门作为出入口，涉及到电梯的规划设计变更，法院无权审查。案涉电梯现有三、六、九层的开口，是根据国家《电梯制造与安装安全规范》所设置的井道安全门以及检修门。上诉人的诉求，实际上要改变电梯的规划设计。对于案涉电梯现有三、六、九层的井道安全门以及检修门能否改为出入口的问题，鉴于电梯特种设备的特殊性，应由国家特种设备主管部门进行审查，法院无权也无从审查。四、上诉人的诉请，属于其与第三人作为海傍居业主内部的事情，应由原告和第三人协商解决。以上答辩意见，请法庭采纳，驳回上诉，维持原判。原审第三人中，除梁家祥没有到庭，也未提交书面答辩外，其他原审第三人均辩称：1、涉案房屋海傍居至始至终不是电梯楼，电梯是加建的，不同楼梯的房屋之间是相违的，如果是电梯楼电梯是不可能达到每层停，实际上涉案房屋不是电梯上。为了解决职工住房问题才加上电梯，在2001年才投入使用。所以，上诉人认为电梯是配套设施，我方认为电梯并不是电梯配套设施，除了第三人支配，其他业主不能提出任何要求。电梯管理维护是我们自己使用人的管理的，与被上诉人公司是没有关系，原件、保养是由我们业主共同承担。2、房产公司与上诉人签订是要2万元电梯使用费，我方认为电梯没有正式使用，正式移交，到现在已经过了十年，现在情况是不同，使用的管理是不同，当时没有交使用，是对方放弃了这个权利。我方不再同意增加而去使用电梯。3、强调一点上诉人要将3、6、9检测口作为电梯口，我方认为是一种侵权行为，我方是强烈反对，我们为了维护我们权益。我方认为驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院二审经阅卷及庭询调查，确认原审法院查明事实。原审及二审过程中，双方当事人均确认存在交付20000元后开通电梯的约定。本院认为，本案上诉人与被上诉人之间法律关系为合同关系，双方权利义务源于合同约定。对于电梯使用问题，双方签订的书面合同约定并不明确。但经法院审理，确认双方当事人存在以交付20000元使用费作为使用电梯的前提条件。同时涉案房产电梯的报建资料及有关管理部门档案显示，涉案房产电梯未符合公用设施性质。故此，在上诉人未按约定履行支付义务的同时诉请要求合同对方履行开通电梯的义务，据理不足，原审法院不予支持并无不当。虽然，二审中上诉人同意按约定交付电梯使用费，但对交付费用方式未达成一致。同时，上诉人提出的是要求开通涉案楼房第三、六、九层电梯的诉请，而有关电梯的合理使用除相关当事人约定外，尚需经有关行政部门审核。故此，该诉请依据不足，原审法院予以驳回亦无不当。应当指出，本案上诉人与被上诉人之间开通电梯的约定在未经相关管理部门核准的情况下，并未符合履行条件，有关当事人需进一步协商解决。至于，上诉人与原审第三人之间的权益纠纷并不属本案合同之诉的调处范围，可另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛代理审判员  郭东升代理审判员  柳玮玮二〇一一年三月十四日书 记 员  阮志雄