四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第1189号上诉人（原审被告、反诉原告）四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司。住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。法定代表人罗启明，董事长。委托代理人漆思瑶。委托代理人温玉婷，北京国枫凯文（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王治民。委托代理人杨思永，北京大成（成都）律师事务所律师。上诉人四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）因与被上诉人王治民商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2013）成郫民初字第2523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理。上诉人欣茂公司的委托代理人漆思瑶、温玉婷，被上诉人王治民及其委托代理人杨思永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，欣茂公司系“西郡兰庭新居工程”项目开发商，四川省泸州市九狮建筑工程有限公司成都分公司（以下简称九狮成都分公司）系该项目本案所涉楼栋承建商，欣茂公司作为甲方与四川省泸州市九狮建筑工程有限公司（以下简称九狮公司）作为乙方于2007年5月13日签署《西郡兰庭项目建筑施工协议》，其中协议第十一条明确约定：乙方在完全知晓该项目的具体情况下，决定投资购买该新居工程房屋五十套，A区按2850元每平米均价确定每套房屋的价格；每次甲方拨付工程款时，乙方按所投资购房金额的30%支付投资购房款（直至扣清购房款为止），财务互换票据。具体另签投资购房者协议，协议内容除价格外应与甲方本项目其他投资购房协议内容基本一致。2008年3月3日，王治民与欣茂公司签订《西郡兰庭房屋投资合同》，约定欣茂公司就其所投资的“西郡兰庭新居工程”项目与王治民合作建设，王治民在熟知该项目的情况下，自愿投资，在签订投资合同后，欣茂公司不支付现金给王治民，而分配等值的房屋作为王治民的投资及回报。合同并约定王治民投资所分配的房屋为A区1幢2单元16楼3号，用途为住宅，面积为122.43平方米。王治民按建筑面积投资，单价为3295元，总投资金额为403407元。王治民付款方式：由欣茂公司在2008年3月30日前在九狮公司工程款中扣清。合同并对欣茂公司交房期限、交接程序、产权登记约定、逾期交房违约责任、物业服务等均进行了约定。按双方合同约定，欣茂公司应当在2009年3月26日前，将工程竣工验收合格的房屋交付王治民，如逾期交房超过90日，欣茂公司应按日向王治民支付已缴付总投资款万分之十的违约金。2008年3月5日，王治民向九狮成都分公司负责人何正伦支付款项403407元，何正伦向王治民出具收款单位为四川南东明商贸有限公司（以下简称南东明公司）并加盖该公司财务章的收款收据。原审法院另查明：一、欣茂公司投资建设的“西郡兰庭”项目开发用地于2009年4月3日取得国有土地使用权证，与王治民合同所涉房屋于2009年5月14日取得商品房预售许可证。本案所涉房屋于2009年末竣工。二、王治民与欣茂公司签订的合同中约定的“泸州九狮”实为九狮成都分公司，九狮成都分公司为实际承建方，该分公司的负责人为何正伦，何正伦涉嫌经济犯罪案件，现被关押于巴中市监狱。原判认定上述事实，有王治民提供的《西郡兰庭房屋投资合同》、《西郡兰庭项目建筑施工协议》、何正伦签署的函件、收款收据、成都市中级人民法院的询问笔录、调查笔录、（2010）成郫民初字第1370号及（2012）成民终字第589号民事判决书两份、欣茂公司提供的《西郡兰庭房屋投资合同》、《投资分房协议》、解除合同通知书、EMS邮寄凭证及当事人的当庭陈述等在案佐证。王治民的原审诉讼请求为：一、确认王治民与欣茂公司所签《西郡兰庭房屋投资合同》为合法有效的商品房预售合同；二、判令欣茂公司及时为王治民换签商品房预售合同并办理登记备案手续；三、欣茂公司及时向王治民交房，并按照合同约定为王治民办理产权登记手续；四、欣茂公司承担延迟交房的违约金500元。欣茂公司的原审反诉请求为：请求依法解除双方签订的《西郡兰庭房屋投资合同》，并要求王治民支付欣茂公司违约金11011元。原审法院认为，王治民与欣茂公司所签订的《西郡兰庭房屋投资合同》系双方真实意思表示。根据双方所签投资合同的约定，王治民作为投资方，其交纳投资款的回报仅为取得合同确定的房屋，王治民并不参与项目建设的利益分配及风险承担，参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，王治民与欣茂公司所签订的合同应认定为房屋买卖合同而非合作开发房地产合同。关于合同的效力，依庭审查明事实，王治民与欣茂公司签订该房屋投资合同时，欣茂公司并未取得开发项目的土地使用权，也未取得商品房预售许可证，其不具有对外预售商品房的资质，但欣茂公司在2009年4-5月间取得了土地使用权证及商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，原审法院确认该合同有效。本案争议焦点为王治民是否已履行所签合同约定的付款义务。王治民与欣茂公司签订的合同约定，王治民购房款的付款方式为由欣茂公司在2008年3月30日前在九狮成都分公司工程款中扣清。根据（2010）成郫民初字第1370号、（2012）成民终字第589号两份已生效民事判决及庭审查明情况，合同中约定的“泸州九狮”实为九狮成都分公司，九狮成都分公司的负责人为何正伦。在何正伦明确收到王治民的购房款后，应视为王治民已经完成了《西郡兰庭房屋投资合同》约定的支付购房款的义务，欣茂公司则应按约定向王治民交付房屋，欣茂公司再根据其与九狮公司于2007年5月13日签署的《西郡兰庭项目建筑施工协议》第十一条的约定，直接以应付工程款抵扣该应收购房款。欣茂公司作为开发商，对九狮成都分公司负有支付工程价款的义务，其在与王治民的合同中约定对王治民应付的购房款由其在应付九狮成都分公司工程款中抵扣，且九狮成都分公司与其有相关抵扣协议，欣茂公司不存在客观上无法履行的情形，如何抵扣系属其主观可预见并可控。原审法院对欣茂公司辩称其未扣收到九狮成都分公司购房款、王治民未完成支付购房款的义务的主张不予支持。对王治民要求与欣茂公司换签《商品房预售合同》、欣茂公司办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，原审法院认为，因双方签订投资合同时房屋系在建，现已为现房，不存在换签商品房预售合同及办理商品房预售合同登记备案，其要求与欣茂公司换签《商品房预售合同》、欣茂公司办理商品房预售合同登记备案手续缺乏事实依据，原审法院不予支持。关于欣茂公司辩称王治民提起诉讼已过诉讼时效的主张，原审法院认为，王治民主张欣茂公司未按合同约定履行义务，其通过诉讼方式请求欣茂公司按合同约定履行相关义务，而合同至今合法有效，并未解除，不存在已过诉讼时效之说，原审法院对欣茂公司的此辩解理由不予支持。关于欣茂公司提出反诉请求解除合同及由王治民承担违约责任，原审法院认为，双方签订的《西郡兰庭房屋投资合同》合法有效，王治民并无违约行为，王治民要求继续履行合同，不违反法律规定，欣茂公司应按约继续履行合同相关义务，其提出解除合同于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：一、确认王治民与欣茂公司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》有效。二、欣茂公司在判决生效后十日内向王治民交付“西郡兰庭”A区1幢2单元16层3号房屋、并向王治民支付违约金500元并按合同约定协助办理产权登记手续；三、驳回王治民的其他诉讼请求；四、驳回欣茂公司的全部反诉请求。如果欣茂公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由欣茂公司负担。欣茂公司应负担的费用已由王治民预交，欣茂公司在履行判决义务时一并付给王治民。宣判后，欣茂公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判驳回王治民全部诉讼请求，并判决确认《西郡兰庭房屋投资合同》己依法解除；由王治民承担本案的全部诉讼费用。其上诉的主要事实与理由：一、一审法院适用法律错误、审理逻辑混乱不清。1、王治民的诉讼请求早已过诉讼时效。一审法院依据《西郡兰庭房屋投资合同》的约定，认定王治民所投资的房屋依照合同约定应当在2009年3月26日交付，而王治民直至2013年6月28日才提起诉讼，迄今已经四年有余，早已超过了法律规定的二年诉讼时效期间。王治民也从未提交任何证据证明其存在诉讼时效中断、延长的情形。不论投资合同是否依法解除，投资合同中约定的交房时间应作为王治民行使请求权期限的计算依据。由于王治民已经无可争议地过了诉讼时效，其胜诉权依法已经消灭。2、原审判决错误沿用了事实基础完全不同的“蔡正银、冯静案”的审理思路，本案与该案在事实上有着本质的不同。本案中，王治民提供的证明，除了表明其可能给了南东明公司一笔钱之外，其他的都仅仅指向了何正伦个人，欣茂公司、九狮成都分公司以及九狮公司均不知情。3、原审判决以“《西郡兰庭房屋投资合同》合法有效，王治民并无违约行为”为由，对欣茂公司要求解除投资合同的反诉不予支持，属于事实认定错误导致的法律适用错误。二、原审判决事实认定和逻辑存在根本性错误，王治民没有履行投资合同约定的付款义务。1、王治民与欣茂公司签订的投资合同约定的付款方式为“在2008年3月30日前在沪州九狮建筑工程公司工程款中全部扣清”。原审判决错误采纳了王治民的主张，认为欣茂公司应于2008年3月30自己到工程款中进行划扣。根据欣茂公司和九狮公司于2008年2月27日签订的《投资分房协议》明确约定“投资分房款由甲方统一收取后，乙方委托甲方在7日内以拨付工程款的形式直接支付给材料商或工人”，可见，欣茂公司和九狮公司唯一认可的投资房款抵扣工程款的方式，应当是由欣茂公司向买房者例如王治民等人收取投资房款，再以将投资房款拨付给材料商或工人的方式，以此来抵扣欣茂公司对九狮公司的应付工程款。更重要的是，欣茂公司与九狮公司之间的购房款和工程款的抵扣，只能发生于结算时。2、王治民根本没有履行投资合同约定的付款义务。首先，王治民仅出示了一份由南东明公司出示的所谓的“收据”，无付款凭证。其次，即使王治民支付了该笔款项，也绝对不应该要求欣茂公司认可。王治民对该笔款项支付情况的陈述前后矛盾。在本案中，王治民也是在未经过九狮公司和欣茂公司同意的情况下，自行将投资房款支付给了南东明公司，直接导致欣茂公司无法与九狮公司按照分房协议中约定的方式抵扣工程款，欣茂公司在整个过程中完全善意、不知情。即使何正伦真的收了王治民的购房款，其收款行为也只能被认定为个人行为而非职务行为，九狮公司和欣茂公司对此并未做出过任何指示和认可。何正伦收取了王治民的投资房款后，并未有任何证据显示款项转交给九狮公司或欣茂公司。3、原审判决在事实分析时，审判逻辑非常荒唐、前后脱节。根据欣茂公司的了解，何正伦入狱是因为其以低价购房作为诱饵诈骗买受人钱财获取非法收入的行为构成诈骗罪，故原审在事实认定上采信王治民和何正伦的一面之词，让欣茂公司不能接受。被上诉人王治民辩称，一、关于诉讼时效问题。1、欣茂公司没有提供其已按照合同约定通知王治民交接房屋的任何证据，诉讼时效尚未起算。《西郡兰庭房屋投资合同》第十一条“交接”部分约定，“房屋达到交付使用条件后，甲方通知乙方办理房屋交付手续的时间、地点以及应当携带的证件”；《房屋投资合同补充协议》第五条第二款约定，“甲方所投资建设的西郡兰庭项目达到合同约定的交付使用条件后，应向乙方发出交房通知”。故虽然合同中约定了交房期限为2009年3月26日，但这并非实际交房期限，具体交房期限由甲方以交房通知的方式确定，在甲方未发出交房通知之前，乙方作为购房者不可能单方前往项目所在地办理交房手续。由于甲方不认可乙方购房者的身份，且认为乙方未履行合同付款义务，故其不可能向乙方发出房屋交接通知，其在诉讼中也未提供证据证明其发出过交房通知。2、虽然《西郡兰庭房屋投资合同》约定的交房期限为2009年3月26日，但因地震等原因，在没有达到合同约定的交付条件之前，房屋不具备交付条件。欣茂公司于2009年3月16日发出《西郡兰庭延期交房通知书》，将交房时间推迟到2009年10月底，且2009年10月仍未达到交房条件，又再次进行了延期。3、王治民在起诉前多次前往欣茂公司处要求办理换签合同和交房，不存在怠于主张权利的情形。4、本案所涉房屋曾经因九狮成都分公司负责人何正伦涉嫌刑事犯罪，被阆中市公安局于2008年12月9日、2010年1月9日两次进行查封，在查封期间也无法交付房屋。二、关于王治民是否履行合同约定的付款义务的问题。1、《房屋投资合同》第六条约定，“乙方按下列方式按期付款：在2008年3月30日前在泸州九狮工程款中扣清。”该条款的字义清楚无歧义，即王治民所需支付的款项由欣茂公司从施工方九狮公司的工程款中进行扣除，王治民无需直接向甲方支付购房款。案涉《西郡兰庭项目建筑施工协议》第十一条约定，施工方承诺投资购买西郡兰庭项目50套房屋，购房款由欣茂公司拨付工程款中扣除。该约定实际上是以房屋抵付工程款，说明了《西郡兰庭房屋投资合同》中所约定的“扣款”的背景依据。因此，正是基于欣茂公司为了少付工程进度款的目的，才有了《西郡兰庭房屋投资合同》中扣款的约定，这二者互相印证，足以证明《西郡兰庭房屋投资合同》关于付款方式约定的真实含义。2、王治民认为本案的房款支付方式为“债务承担”，在债务合法转移到新的债务人后，王治民的付款义务就已经完成，因王治民、欣茂公司和九狮公司均认可了扣款的约定，故债务承担已经有效成立，王治民的合同义务已经履行，无需再向欣茂公司承担任何付款义务。王治民是否支付款项，是王治民与九狮公司之间的关系，与欣茂公司无关。关于王治民付款的事实，王治民提供了“收据”、何正伦的函件以及律师调查笔录，充分证明王治民已将购房款支付给九狮成都分公司。综上，王治民认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，原审认定欣茂公司与王治民于2008年3月3日所签订的《西郡兰庭房屋投资合同》为房屋买卖合同，且该合同有效正确，本院予以认同。本案二审争议焦点有四个，现分别评判如下：一、王治民向原审法院提起本案诉讼是否超过了法律规定的诉讼时效期间最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，即诉讼时效适用于债权及债权上的救济。本案中，王治民请求确认与欣茂公司签订的合同效力并请求判令欣茂公司向其交付案涉房屋等，上述请求权显然不属于债权请求权，故对欣茂公司主张王治民的请求超过诉讼时效期间的上诉理由，本院不予支持。二、王治民是否履行了案涉合同约定的付款义务王治民与欣茂公司签订的合同约定，王治民购房款的支付方式为“由欣茂公司在2008年3月30日前在泸州九狮工程款中扣清”。根据郫县人民法院（2010）成郫民初字第1370号及本院（2012）成民终字第589号两份已生效民事判决及庭审查明情况，合同中约定的“泸州九狮”实为九狮成都分公司，九狮成都分公司的负责人为何正伦。在何正伦明确收到王治民的购房款后，应视为王治民已经完成了《西郡兰庭房屋投资合同》约定的支付购房款的义务，欣茂公司则应按约定向王治民交付房屋，欣茂公司再根据其与九狮公司于2007年5月13日签订的《西郡兰庭项目建筑施工协议》第十一条的约定，直接以应付工程款抵扣该应收购房款。欣茂公司上诉认为王治民未履行合同约定的付款义务的主张不能成立，本院不予支持。三、欣茂公司与王治民签订的《西郡兰庭房屋投资合同》是否已经依法解除王治民与欣茂公司签订《西郡兰庭房屋投资合同》后，王治民已按合同约定支付了购房款，双方现因合同效力及是否应当交付房屋等问题发生纠纷。欣茂公司在一审时向王治民发出解除通知没有事实和法律依据，本院不予支持。四、欣茂公司是否应当向王治民支付逾期交付房屋的违约金王治民与欣茂公司签订的《西郡兰庭房屋投资合同》约定欣茂公司应在2009年3月26日前向王治民交房，如逾期交房超过90日，欣茂公司应按日向王治民支付已缴付总投资额万分之十的违约金。本案中，欣茂公司未按合同约定履行交房义务构成违约，应承担相应违约责任。在欣茂公司抗辩不构成违约的情况下，原审法院充分考虑了包括讼争房屋被公安机关查封等多种因素的情况，酌情认定欣茂公司应承担的违约金数额为500元正确，本院予以维持。欣茂公司辩称其不应承担逾期交房违约金的主张不成立，本院不予支持。综上所述，欣茂公司的上诉理由不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式按原判决执行；二审案件受理费100元，由上诉人欣茂公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宿 波代理审判员  毛程程代理审判员  何广智二〇一四年四月十四日书 记 员  宋 扬