天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2014)二中民四终字第105号上诉人（原审原告）天津国美电器有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道445号。法定代表人黄秀虹，董事长。委托代理人刘莉，该公司职员。被上诉人（原审被告）邵昕。上诉人天津国美电器有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2013）东民初字第3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理，并依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭进行审理。上诉人天津国美电器有限公司的委托代理人刘莉，被上诉人邵昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，坐落于天津市河东区红星路69号房屋产别为国有自管产，房屋所有权人为天津市河东区糖酒食品总公司。2005年8月24日经天津市工商行政管理局河东分局核准，天津市河东区糖酒食品总公司变更名称为天津市津钰商贸有限责任公司。2007年11月天津市津钰商贸有限责任公司（甲方）与本案原告天津国美电器有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“第一条房屋情况。1-1甲方将坐落于河东区红星路69号房屋出租给乙方。该出租房屋建筑面积5417.42平方米（店中店除外、约60平方米）……。第三条租赁期限和交付日期。3-1房屋租赁期限为10年，自2007年12月1日起至2017年11月30日止。”后双方依约履行合同。2012年9月5日，本案原告天津国美电器有限公司（甲方）与本案被告邵昕（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋基本情况：第一条甲方出租、乙方承租的房屋地址为天津市河东区红星路69号，租赁房屋建筑面积1140平方米，使用面积为1050平方米……。第二条租赁用途：租赁房屋用途仅限于电玩、娱乐用途……。第三条租赁期限：本合同租赁期限为4年11个月，从2012年11月29日起至2017年10月28日届满。第四条本合同项下出租房屋的计租面积为（建筑）面积，即1140平方米。第五条租赁费用：本合同所述租赁费用包括租金832200元/年，租赁单价为2元/天/平米、物业管理费和设备使用费230137元/年（含物业费、制冷费、供暖费）。租金每满三年递增5%。第七条首期租赁费用：本合同签订之日，乙方应支付首期租赁费用给甲方，即人民币265584.25元。首期租赁费用的计算期为2012年11月29日至2013年2月28日。2012年10月30日被告邵昕进驻涉诉房屋，并交纳了2012年11月29日至2013年2月28日的房屋租金，包含物业管理费及设备使用费。2013年1月9日天津天正物业发展有限公司为原告开具了关于“供热系统维修”的情况报告，该报告载明：“天津国美电器有限公司：我公司负责贵公司红星路店物业管理以来，对供热系统进行过多次维护保养。见（应为鉴）于该系统已安装使用多年，已经超过使用年限，而且许多部件均已无法维修，只能更换某些部件；并且整个供热系统的管道水垢日益增多，消耗掉很多热能；特别是进水热转换器出现问题，转换过程中热量消耗过多。因此转换后再吹出去的风已经没有多少热量了。为了不影响贵公司的正常经营，我们建议对供热系统进行一次全面的更新改造。”对此情况原告当庭表示认可涉诉房屋的供暖不达标。庭审中被告提交了申请一份，该申请中被告表示希望原告给予安装互联网及电话线。庭审中原告亦表示至开庭时涉诉房屋仍未安装互联网线。自2013年3月1日起被告未向原告支付房屋租金。2013年6月17日天津市滨海公证处为原告出具了（2013）津滨海证经字第82号公证书，证明于2013年6月7日该公证处工作人员随同原告的代理人到天津站邮政支局，在公证人员的监督下原告的代理人向被告邮寄送达了要求被告支付租赁费用的公函。原告诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2013年6月8日解除，被告腾退租赁房屋给原告；2、请求被告向原告支付租赁费用、至实际腾房日止的房屋占有费（暂计算至2013年10月18日）合计840410.27元；3、请求被告向原告支付违约金265584.25元，且保证金不退还，以上两项合计1105994.52元；4、请求被告承担全部诉讼费用及原告产生的其他合理费用。原审法院认为，原、被告系房屋租赁关系，原告系出租方，被告系承租方，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且双方已实际履行，依照原、被告提供的房屋租赁合同，已经注明房屋的用途，可以证实原、被告双方对于房屋使用用途是明知的，原告应按约定履行义务，被告应按合同约定支付房租，但涉诉房屋在被告使用时存在供暖不达标的情形。庭审中被告亦表示涉诉房屋还存在没有物业服务及无互联网连接的情况，对此原告提交证据6证明其将物业服务外包于案外人天津天正物业发展有限公司，原告提交证据9证明其已向相关的租户提供了互联网的服务，对此原审法院认为，原告与案外人所签订的物业管理服务合同并不对被告产生效力，且原告所提交的证据亦不能证明被告得到了物业公司符合规定的服务以及互联网的服务，造成房屋无法正常使用，原告履行合同亦存在瑕疵，原告就其行为亦应承担赔偿责任。故对原告的诉讼请求予以部分支持，考虑到房屋的实情及原、被告履约现状，原审法院酌定被告邵昕支付原告天津国美电器有限公司2013年3月1日至2013年10月18日的房屋租金375000元为宜。原告主张因被告违约提出解除房屋租赁合同、被告腾退租赁房屋给原告、支付违约金的诉讼请求，被告不予认可，同时原告亦不能证实违约责任全部归责于被告，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告邵昕给付原告天津国美电器有限公司2013年3月1日至2013年10月18日的房屋租金375000元；二、驳回原告天津国美电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108289元，由原告天津国美电器有限公司负担54144.5元，被告邵昕负担54144.5元。上诉人天津国美电器有限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审诉讼费用收取标准无法律依据；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：1、一审判决认定基本事实不清，双方合同约定租赁费用包括租金、物业管理费和设备使用费，涉诉房屋供暖不达标、物业服务存在瑕疵，应在物业管理费和设备使用费范围内，依据被上诉人由此遭受的实际经济损失依法扣减，原审法院酌定被上诉人支付租赁费用的数额及截止时间无依据；上诉人并未有拒绝向被上诉人提供互联网服务情节，是否提供互联网服务不是经营电玩娱乐的必备条件，原审法院认定上诉人未提供互联网服务导致被上诉人无法正常使用房屋错误。2、一审判决适用法律错误，被上诉人已逾期缴纳租赁费用超过15天，上诉人享有单方解约权，即使上诉人存在瑕疵履约，亦未达到被上诉人合同目的不能实现的根本违约的情形，原审法院驳回上诉人解约、腾房及违约责任的主张，适用法律错误。3、依据《诉讼费用交纳办法》的规定，本案一审诉讼费用应为11150元，而一审法院收取一审案件受理费108289元，无明确依据。被上诉人邵昕答辩，请求驳回上诉，维持原判。本院审理期间，上诉人提交被上诉人用电确认单，证明被上诉人承租房屋经营的台球厅持续经营，被上诉人合同目的能够实现，该款项包含被上诉人自装空调产生的电费。被上诉人对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。上诉人将涉诉房屋交付被上诉人使用，上诉人应向被上诉人支付房屋租金。根据双方合同的约定，上诉人租赁涉诉房屋的用途明确为电玩及娱乐，涉诉房屋租赁费用包括租金、物业管理费和设备使用费（制冷费、供热费）。在合同履行中，上诉人交付的涉诉房屋供暖不达标、上诉人存在物业服务不到位及未提供互联网服务的问题，上诉人在履行合同过程中存在瑕疵履约。被上诉人自行解决了物业问题，为解决涉诉房屋供暖不达标的问题，购买空调设备并支付了相应电费，对此上诉人予以认可，然双方并未对支付租金的问题进行重新商议，上诉人在合同履行过程中未依约支付房屋租金。虽然被上诉人未依约支付房屋租金，但不构成其根本性违约。故上诉人要求解除双方签订的房屋租赁合同、要求被上诉人腾退租赁房屋及承担违约责任，本院不予支持。基于上述原因，被上诉人不能正常使用涉诉房屋，本院酌情确认被上诉人支付上诉人2013年3月1日至2013年10月18日的房屋租金412500元为宜。因双方合同未解除，双方仍在合同履行期间，上诉人要求被上诉人支付至实际腾房之日的房屋租金，可根据双方履行合同约定的情况另行主张。原审法院收取诉讼费用并未违反《诉讼费用交纳办法》的规定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院作出的（2013）东民初字第3968号民事判决第二项；二、变更天津市河东区人民法院作出的（2013）东民初字第3968号民事判决第一项为：本判决生效之日起三十日内，被上诉人邵昕给付上诉人天津国美电器有限公司2013年3月1日至2013年10月18日的房屋租金412500元；三、驳回上诉人的其他上诉请求。如果未按本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费108289元，二审案件受理费11110元，共计119399元，由上诉人天津国美电器有限公司承担59699.5元，被上诉人邵昕承担59699.5元。本判决为终审判决。审判长  李国敏审判员  王 新审判员  宋淑芬二〇一四年四月八日书记员  庞 艺速录员  李晓旭