河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）信中法民终字第1624号上诉人（原审被告）祝遵全，男，1952年7月7日生，汉族。委托代理人焦建国，男，1957年1月15日生，汉族。上诉人（原审被告）顾万穗，女，1952年11月9日生，汉族，职工。被上诉人（原审原告）毛永贵，男，1963年8月15日生，汉族。委托代理人吴志刚，河南振蓼律师事务所律师。原审第三人杨仁学，男，1969年9月3日出生。原审第三人汪洋，女，1964年6月5日出生，汉族。上诉人祝遵全、顾万穗因与被上诉人毛永贵、原审第三人杨仁学和汪洋土地使用权转让合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第1251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝遵全及其委托代理人焦建国，被上诉人毛永贵及其委托代理人吴志刚，原审第三人杨仁学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2002年3月31日，被告以108000元价款接受原固始县城郊乡政府转让的位于汪庙社区王审知大道以北、城郊一中以东国有土地一宗，为门面房宅基地四间，编号分别为19、20、21、22号。2009年6月11日，原、被告签订《出让土地协议》，协议约定：“甲方（被告）在312线北（即王审知大道）城郊一中东，有座北朝南门面房地皮四间，甲方出让给乙方（原告）两间（宗地面积8m×30m），宗地序号21号、22号；乙方购买两间，地皮总价款为叁拾贰万陆仟元整；乙方预付订金陆万元，余款（贰拾陆万陆仟元整）四十天内付清给甲方；乙方到期未付清款，陆万元预付款视为违约金，甲方如不出让视为违约同等；该土地出让票据号为0224328号；甲、乙双方共用一张原始票据，甲方提供给乙方复印件为据；甲方不承担乙方过户费用以及其它任何费用；甲乙双方按规划统一报建，一起施工，各自承担所需费用。此合同各执一份，签字之日生效。出售方：祝遵全、购买方：毛永贵。2009年6月11日。”该协议签订后，原告分别于2009年6月12日支付给被告订金10000元、2009年6月29日支付给被告购地保证金30000元、同年7月18日支付给被告购地价款20000元、2009年11月20日支付给被告购地款56000元。2010年5月23日原、被告为申请宅基地分割办理报建手续，双方各自按每平方15元价款补交了3600元的罚款，后因故手续停办。2010年10月25日，原告再次支付给被告购地款30000元。2010年12月29日，被告以原告未能按《出让土地协议》约定四十天内付清购地款为由，向原告邮寄发出《催告支付土地使用权转让款通知书》，该通知提出：“一、按本通知之日起三日内一次性付清转让费壹拾捌万元整，并支付利息。二、按双方约定，支付违约金陆万元。三、逾期不支付转让费及利息和违约金的，将依据《合同法》规定，解除《出让土地协议》。”2011年1月5日，被告又以邮寄方式向原告发出《解除〈出让土地协议〉通知书》，该通知提出：“2009年6月11日签订的《出让土地协议》第一条约定，你应于2009年7月21日付清转让费贰拾陆万陆仟元，但付款期限届满你未按双方约定付清转让费，虽经多次口头、电话、书面催告，你仍未履行支付转让费义务，其行为符合《合同法》第九十四条规定的合同解除条件，现书面通知如下：一、自你接到本通知之日起，解除双方二00九年六月十一日签订的《出让土地协议》；二、已收你部分转让费，你在二0一一年元月八日上午十时在固始县工商银行中山大街营业部领取退款，逾期将退款存放于县公证处提存公证，请你与公证处联系领取，并由你承担公证费用。三、如你对解除《协议》有异议，你可诉请人民法院确认解除合同的效力”。2011年1月7日，原告针对被告上述两邮件亦通过邮寄方式发送给被告提出：“接到你相继发来的《催款通知》和《解约书》，从接到通知和你联系，你拒接电话并拒绝见面，这种情况下，我怎么付你余款。《催款通知书》上说我违约，我何来违约一说。2009年6月11日签订的《土地出协议书》上说明四十天内付清全部款项，否则视为违约，应支付陆万元违约金，但截止2010年10月25日你仍在接收我的钱和利息，这就表明，合同条款已经变更，我哪里违约。你为什么单方面解除《协议》，谁赋予你的权利，我希望到现在为止，这件事还是只是我们两家事，如果有第三方介入或者你已与第三方达成协议，造成的损失一切由你负责，至于《解约书》上说把钱放在公证处，让我去取，那是不现实的，你现在还是不接电话、拒不见面，难道你认为把钱放在公证处这件事就算了结吗？在我们两家没有达成共识之前，那笔钱还是你的钱，与我无关”。2011年2月1日，被告又通过邮寄方式将其存放在公证处的退款86000元及《公证书》发送给原告。2011年6月6日，被告与第三人汪洋签订《土地使用权转让合同》，将转让给原告的两宗编号为21、22号的地皮，以65万元价款转让给第三人汪洋，合同约定：“合同签订时首付款15元；一个月内再付20万元，乙方（第三人汪洋）建房至三层结顶时向被告（甲方）支付款15万元，乙方建房至五层结顶时向甲方付清余款15万元。工程施工时乙方应与甲方同步施工，各自承担施工费用；乙方自行办理国有土地使用权过户登记，费用由乙方承担；建筑施工过程中，若毛永贵（原告）前来阻止而发生纠纷，由甲方负责处理并承担解决纠纷的所有费用。”该合同经过了公证。第三人汪洋接受转让后，未办理相关用地手续，也未使用。2011年10月15日，汪洋又将接受被告转让的编号为21、22号地皮以100万元的价款转让给第三人杨仁学，双方签订了《土地使用权转让合同》，合同约定：“甲方（汪洋）转让的土地位于固始县王审知大道城郊一中以东汪庙村山口村民组、王审知大道以北；转让土地面积8米×30米（含红线），合同签字一次性付清购地款；甲方提供给乙方土地使用证”等。另查明，原、被告及第三人所争议土地使用权的土地仍闲置，任何一方均未使用。原审认为，原被告对签订《出让土地协议》的事实均无异议，原审予以确认。依法成立的合同受法律保护，合同的当事人均应严格按照合同的约定全面履行。诉讼中被告提出原告未能在40天内付清转让金，原审经审查合同后认为，双方合同约定的预付定金的时间不明，土地转让款40天内付清的起止时间也不明，既便按合同签订的时间计算，原告支付定金款额、支付部分土地转让金的时间及补交土地分割所交罚款等一系列事实，被告均已接受和认可，因此，被告的抗辩理由不能成立。被告辩称的原告未能付清土地转让金及利息和违约金，应解除双方所签订的《土地转让协议》，原审认为，被告方在要求原告履行支付土地转让款义务的同时又提出解除合同，应属被告单方行为，因双方所签订的合同未约定单方提出解除合同的条件，因此，当原告对被告解除合同提出异议时，依照法律规定，应由双方协商解决或经诉讼解决，因此，被告单方解除合同的行为无效。本案在审理中，虽然第三人汪洋提供了与被告签订的土地转让协议，第三人杨仁学提供了与汪洋间签订的土地转让协议，但原告与被告间的土地转让协议在先，且又按照双方协议的约定，原告已支付部分转让金，并因土地使用权分割支付补交罚款，后因被告拒绝原告按合同履行义务，致使原告不能履行全部支付转让款义务，因此，被告与第三人汪洋签订的协议，第三人汪洋与第三人杨仁学间所签订的协议是否真实、有效，均不影响原被告双方所签订的协议效力。综上，原审认为，原被签订的转让协议真实有效，被告单方解除合同，既不符合法律规定，也不符合合同约定，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告赔偿因不能正常使用转让土地所造成的损失，因无证据证实，原审不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款（三）、（四）项之规定判决：（1）原被告双方签订的《出让土地协议》继续履行；（2）被告于判决生效后十日内将转让给原告的土地使用权按照双方协议的宗地位置和面积交付给原告，并协助原告办理有关建设用地手续；（3）原告于判决生效后十日内支付下欠被告的土地使用权转让金180000元；（4）驳回原告要求赔偿的诉讼请求和其它诉讼请求。案件受理费8310元（含保全费用），由被告负担7000元，原告负担1310元。上诉人祝遵全、顾万惠不服上述判决，提起上诉称：原判决认定事实错误，判决结果错误。（1）上诉人与被上诉人双方签订的《出让土地协议》，因被上诉人不按照合同约定履行义务，经催告仍拒不履行，上诉人依照《合同法》第九十四条的规定予以解除，原审仍判决继续履行，没有事实依据；（2）被上诉人将确认之诉与给付之诉一并起诉，违法法律规定；（3）被上诉人的起诉超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人毛永贵答辩称：（1）上诉人与被上诉人签订的《出让土地协议》合法、有效，上诉人单方解除合同的行为，对被上诉人不产生法律效力；（2）上诉人应当遵循“诚实信用”原则，按照合同约定全面履行义务；（3）被上诉人的起诉没有超过诉讼时效；综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审查明相一致。本院认为，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人另一方可以解除合同。本案被上诉人毛永贵于2009年6月11日与上诉人祝遵全签订《出让土地协议》当日，即应当支付订金6万元，确仅付1万元，余款应当在合同约定的40天内，即2009年7月21日前支付完毕，而时至上诉人向被上诉人发出《催告支付土地使用权转让款通知书》及《解除〈出让土地协议〉通知书》（2010年12月29日和2011年1月5日）前，被上诉人仅付款14.6万元，而且并不是按照合同约定的期限付款，余款仍未支付，故上诉人依据《合同法》第九十四条、第九十六条之规定行使合同解除权，事实和法律依据充分。合同解除权是当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权属形成权，权利人依自己的单方意识表示即可产生法律效力，合同自通知到达对方时解除。原判决认为，双方在所签订的合同中未约定单方提出解除合同的条件，上诉人单方提出解除合同的行为无效的判决理由错误。综上，原判决认定事实及适用法律错误，上诉人的上诉理由成立，本院依法予以支持。上诉人要求与被上诉人解除合同的行为虽然合法，但上诉人占用了被上诉人的资金，给被上诉人造成了一定的经济损失，根据公平合理的原则，上诉人应当给予被上诉人一定的利息补偿，并承担被上诉人因分割土地而缴纳的罚款。故依照《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一，维持固始县人民法院（2013）固民初字第1251号民事判决第四项，撤销第一、二、三项；二、驳回被上诉人毛永贵要求上诉人祝遵全、顾万惠继续履行《出让土地协议》以及确认上诉人与第三人签订合同无效的诉讼请求；三、上诉人祝遵全、顾万惠退还被上诉人毛永贵购地款14.6万元，并按同期银行贷款利率支付利息（自每笔款交付之日起至付清之日止），退赔被上诉人因分割土地而缴纳的罚款3600元。上述款项上诉人于本判决生效后一次性支付。一审诉讼费按原判决执行，二审诉讼费3900元，由被上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  任 钢审判员  陈 钢二〇一四年一月二十日书记员  扬 帆