浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1826号上诉人（原审被告）：温州柱达机械有限公司。法定代表人：蔡军辉。委托代理人：蔡军海。委托代理人：柯晓枫。被上诉人（原审原告）：瑞安市捷事达抗静电装备有限公司。法定代表人：杨良付。委托代理人：涂昌仁。上诉人温州柱达机械有限公司（以下简称温州柱达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2010）温瑞民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，原告瑞安市捷事达抗静电装备有限公司（以下简称瑞安捷事达公司）、被告温州柱达公司于2006年7月31日订立一份租赁合同，合同约定：原告将坐落于瑞安北工业园区1号路建筑面积为5000平方米的厂房出租给被告，年租金65万元，按年度提早30天交付下年的租金；租赁期自2006年8月16日始至2011年8月15日止，若中途退租须提前3个月通知原告；租赁期内被告有权转租厂房，下家合同与原告签订；租赁期内，水电费及租赁税由被告负担，并付保证金50000元，在双方解除合同后3个月内结清水电费时多还少补；被告在租赁期间不得在厂房内有非法经营行为，若有扩建建筑，造成的费用或损失包括有关处罚由被告自行负责。2006年8月8日，被告因生产经营需要，与原告订立了变压器转让协议，约定原告所有的变压器转让给被告使用。后该厂房的用电客户变更登记为实际使用厂房的瑞安市柱达机械有限公司。2008年5月，被告方打算退租，而口头通知原告方，同年8月被告向原告发出书面通知，称：被告依合同约定在2008年5月10日通知原告在年度租期到期后不再续租厂房，现年度租期已到，被告已腾空完毕，通知原告交接厂房结算费用。原告方作了回复，称：2008年8月21日的通知已阅悉，退租须提前3个月通知，并要求被告对租赁期间未清结水、电费和租赁税、在厂房内违章搭建彩钢房等问题予以解决。瑞安市柱达机械有限公司于2008年8月22日向供电公司申请暂停用电，此后原告股东又向供电公司申请暂停用电。瑞安市凤山水务有限公司的用水情况查询清单（2008年7月至2009年11月）记载：用水状态正常，已销帐。2008年1月至2009年12月的电费清单记载电费全部结清。2009年3月间，上述租赁厂房配电房内的部分设备被盗。2009年10月，原告与第三人建立了新的租赁关系，此后该厂房的用电客户变更登记为第三人。另在被告租赁厂房期间，违法搭建建筑物，瑞安市规划建设局于2008年3月3日作出了行政处罚决定书，确定对违法建设彩钢房的行为处以罚款14800元，对违法搭建的简易铁棚，责令限期十五内自行拆除，原告于同日支付了罚款14800元，原告并由此支付了其他相关费用22130元（包括交通费100元、结构安全鉴定咨询费6000元、安全评估咨询费16000元、打图成本费30元）。原判认为：原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同。合同关于“若中途退租须提前3个月通知”的约定，应视为对解除合同条件的约定，被告可按该约定在终止履行合同前三个月通知原告而将合同解除，该通知作为解除合同的重大事项，其意思表示应明确无误，如其内容不明确应视为未按合同约定履行通知义务。被告于2008年5月的通知采取了口头方式，现有证据又不能反映出通知的具体、准确的内容，如因通知的意思表示不明确而导致误解，其责任应由被告方承担，被告直至2008年8月才在书面通知中明确终止履行合同，因此，法院确定在该书面通知后的三个月原、被告解除租赁合同，对原告要求被告支付三个月租金计162500元，予以支持。被告在租赁期间违法搭建建筑物，被告辩称搭建厂房已经原告同意，未提供证据予以证明，且合同已明确约定：若有扩建建筑，造成的费用或损失包括有关处罚由被告负责，因此原告为此支付的罚款等相关费用36930元作为原告方的损失应由被告予以赔偿。原告在收到被告的办理交接手续的通知后应及时接收租赁物，对租赁物及相关设施进行管理，2009年3月租赁厂房内的部分设备被盗造成的损失不应由被告承担责任，原告要求被告赔偿变压器损失140518元，不予支持。原告提供的证据不能证明因被告拒绝变更用电客户登记而致其无法继续出租厂房，根据水、电费清单记载，也不存在拖欠水、电费的情况，原告要求被告赔偿2008年11月16日至2009年11月15日期间的租金损失65万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告诉称的税款226010元尚未支付，如纳税义务人为被告，应由税务部门向被告征收，与原告无涉；如纳税义务人为原告，由税务部门向原告征收税款后，再按合同约定作出处理，因此，该税款只有在税务部门征收后，才有可能进入本案所涉的租赁合同的审理范围，对原告要求被告结清租赁税226010元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款的规定，遂判决：一、被告给付原告租金162500元；二、被告赔偿原告因其搭建违章建筑的违法行为而给原告造成的损失36930元；三、以上二项合计199430元，于判决生效后十日内履行；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15750元，由原告负担11461元，被告负担4289元。宣判后，温州柱达公司不服，上诉于本院称：一、上诉人温州柱达公司口头解除租赁合同的通知意思明确，形式合法。首先，该口头通知解除租赁合同的时间是2008年5月，刚好系租赁合同约定的解除前即8月份的前三个月时间，与租赁合同约定的提前解除的时间相符。其次，该通知意思应当是非常明确，双方租赁事实只有本案诉争厂房，并不涉及其他房产租赁，因此原审法院认为口头通知解除的具体、准确内容不知意指何事实。另外，从被上诉人收到口头解除通知后与上诉人的电话录音内容看，被上诉人在收到口头解除通知后，已经明确知道上诉人通知的意思表示。否则，也不会出现“你通知过我，但如果打官司打起来这是没有用的。这件事我可以把它抵赖掉，我已经讲得很明白了……”等对话内容。至于被上诉人在原审庭审中认为上诉人的对话录音有进行过剪接，以为当时的口头通知只是开玩笑的理由缺乏证据支持，且其也未提出对录音内容完整性申请鉴定，故该理由不能成立。二、租赁合同约定租赁税由承租人即上诉人承担的条款，因违反法律、法规强制性规定而无效。原审法院对税款部分认定按合同处理属认定事实错误。虽然租赁合同约定租赁税由上诉人承担，但根据税收征收有关法律、法规的规定，该部分税款应当由出租人承担，故该项条款因违反法律、法规强制性规定而无效。原审法院以征收后再按合同约定处理明显属于认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法予以改判。被上诉人瑞安捷事达公司答辩称：一、上诉人温州柱达公司称其口头解除租赁合同的通知意思明确，形式合法，该观点明显错误。第一，蔡军海并非上诉人的法人代表，也没有得到上诉人的委托，故其没有资格代表上诉人与被上诉人解除租赁合同。第二，涂昌仁亦并非被上诉人的法人代表，也没有得到被上诉人公司的授权，故蔡军海与涂昌仁的对话录音不能作为证据证明上诉人口头通知解除租赁合同，且此通知意思不明确，不能反映具体准确内容，形式也不合法。上诉人直至2008年8月才在书面通知中明确终止履行租赁合同，此通知才是上诉人第一次正式通知终止履行合同。因此原审法院确认在该通知后的三个月双方解除租赁合同，且要求上诉人对被上诉人支付三个月的租金是完全合情合理合法的。二、上诉人称租赁合同约定租赁税由承租人承担的条款因违反法律行政法规强制性规定而无效，被上诉人对此观点亦不予认同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，合同明确规定租赁税由上诉人承担，被上诉人曾多次催促上诉人交纳，上诉人置之不理，故被上诉人无奈之下诉诸法律，希望得到法律保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人温州柱达公司向本院提交瑞安市瑞强标准件有限公司产权证明书，以证明瑞安市瑞强标准件有限公司实际厂房面积有27604.91平方米，与被上诉人原审提供的温州都市报上委托出租的面积不相符；并当庭向被上诉人播放了一审已提供质证的录音对话资料，以证明上诉人提前三个月通知被上诉人解除租赁合同的内容非常明确，且被上诉人对该内容意思的领悟也是准确的，被上诉人否认上诉人通知解约完全是恶意否认。被上诉人认为，温州都市报刊登出租的厂房面积6000多平方是瑞安市瑞强标准件有限公司27000多平方米面积厂房中的一部分，为证明此事实，被上诉人进一步提供被上诉人与陕西汽车集团温州云顶汽车有限公司签订的租赁合同及瑞安市瑞强标准件有限公司出具的书面证明等证据材料。被上诉人承认上诉人二审提供的书面电话录音记录内容基本与其一审提供的录音对话资料内容一致，但认为该录音对话资料经过剪切，因为当时双方在电话中所谈的不可能仅仅系提前三个月问题，还应涉及租赁税、变压器过户等许多别的内容，且双方在电话中谈话的时间也不止这样长。上诉人认为，被上诉人提供的上述租赁合同的形式不合法，落款处没有租赁双方企业的印鉴或法定代表人签字，且该租赁合同关于租赁面积的约定并不真实，实际还没包括上诉人所搭建的钢棚所占面积；被上诉人提供的上述瑞安市瑞强标准件有限公司出具的书面证明仅盖有公章而没有法定代表人签字，形式不合法；该书面证明内容的真实性亦无法认定，厂房面积应当以房管部门出具的产权登记的明确面积为准；且由被上诉人的股东（涂昌仁）去刊登出租广告也缺乏合理性。本院认为，上诉人提供的瑞安市瑞强标准件有限公司产权证明证实瑞安市瑞强标准件有限公司厂房面积明显大于本案双方租赁的厂房面积，根据该产权证明及电话录音记录等证据，本院对上诉人主张的温州都市报所刊登的出租厂房即是本案双方租赁的厂房的事实予以确认。结合上诉人的相关质证意见，被上诉人二审提供的租赁合同及瑞安市瑞强标准件有限公司出具的书面证明，不符合证据的“三性”要求，不足以证实被上诉人所主张的事实，本院不予采纳。本院二审经审理查明：2008年5月22日，被上诉人瑞安捷事达公司在温州都市报刊登了出租涉案厂房的广告。对原审判决认定的事实本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述及本案一、二审认定的证据予以证实。本院认为，原审判决认定双方签订的租赁合同为有效合同，合法有据，本院予以确认，双方均应按合同相关约定履行。关于上诉人温州柱达公司因中途退租是否已提前三个月通知被上诉人瑞安捷事达公司问题。双方租赁合同约定“若中途退租须提前3个月通知甲方（即被上诉人）”，并未约定须书面通知，故上诉人口头通知被上诉人解除租赁合同，并未违反合同约定。但是，因双方解除租赁合同系重大事项，双方应对合同解除的具体时间、上诉人腾空厂房的具体时间、租金及费用的结算等事项予以明确。而在上诉人口头通知解除租赁合同后，被上诉人即刊登厂房招租广告，双方均未及时采取进一步措施协商处理上述合同解除的善后事宜，以致产生本案纠纷，双方对此产生的扩大损失均负有过错，应当合理分摊。因此，对被上诉人要求上诉人支付的三个月租金损失由双方各半承担。结合上诉人在本案二审中提供瑞安市瑞强标准件有限公司产权证明等证据可以证实被上诉方在2008年5月22日确有在温州都市报刊登本案租赁厂房的出租广告的事实，被上诉人称上诉人根本没有履行该通知义务并据此要求上诉人另外支付三个月的租金，亦依据不足。综上，本院确定上诉人另支付被上诉人一个半月的租金计81250元。至于原审法院关于本案租赁的相关税费的处理，并无不当，上诉人对此上诉提出有关异议，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持瑞安市人民法院（2010）温瑞民初字第503号民事判决第二、四项；二、撤销瑞安市人民法院（2010）温瑞民初字第503号民事判决第一、三项及一审受理费负担部分；三、上诉人温州柱达机械有限公司给付被上诉人瑞安市捷事达抗静电装备有限公司租金81250元；四、以上一、三项合计118180元，上诉人温州柱达机械有限公司应于本判决生效后十日内给付被上诉人瑞安市捷事达抗静电装备有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13706元，由上诉人温州柱达机械有限公司负担1635元，被上诉人瑞安市捷事达抗静电装备有限公司负担12071元；二审受理费3550元，由上诉人温州柱达机械有限公司负担2177元，被上诉人瑞安市捷事达抗静电装备有限公司负担1373元。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 李晓光二〇一一年一月三十一日书记员 胡天彬