上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2666号上诉人（原审被告、反诉原告）陈佛书。委托代理人唐金木，福建秀屿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海荣顺汽车服务有限公司。法定代表人李正荣。委托代理人李孝杰。上诉人陈佛书因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈佛书及其委托代理人唐金木、被上诉人上海荣顺汽车服务有限公司（以下简称“荣顺公司”）的委托代理人李孝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，系争的上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋并无产权证及建设工程规划许可证。2010年1月，荣顺公司与陈佛书就东侧门面房一楼1、2号房屋及二楼两间房屋开始发生房屋租赁合同关系（以下简称“第一份租赁合同”）。2011年11月17日双方又就东侧门面房一楼3、4号房屋签订租赁合同（以下简称“第二份租赁合同”）。2013年1月4日，双方就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋重新签订《房屋租赁合同》（以下简称“第三份租赁合同”），主要约定：陈佛书向荣顺公司承租前述七间房屋，租期自2013年1月16日至2014年1月15日止；年租金为人民币（以下币种均为人民币）95，000元；陈佛书应交纳合同保证金3，000元；租金每三个月结算一次，必须先付后用，逾期一个月未付租金，荣顺公司有权解除合同，装潢不予补偿。合同履行过程中，陈佛书支付租金至2013年7月15日，此后的租金至今未付。2013年9月，荣顺公司诉至原审法院，要求解除房屋租赁合同，陈佛书搬离承租的系争房屋，并据实支付拖欠的房屋租金。陈佛书则提起反诉，要求解除房屋租赁合同，荣顺公司返还押金7，000元，赔偿停业损失3万元、财物损失22，180元。原审审理中，为了证明己方观点，荣顺公司提供了以下证据：1、两份告知函，证明荣顺公司曾催讨租金；2、照片一组，证明荣顺公司张贴过告知函以及房屋现场情况。陈佛书的质证意见为：1、真实性不予认可，没有收到过，也没有看到过；2、真实性无异议，恰恰证明店面的通行受到了围墙阻断。陈佛书提供了以下证据：1、接警回执单、询问笔录、公安人员拍摄的照片，证明2013年8月16日双方发生纠纷的事实以及陈佛书财物损失的情况，其中接警回执单显示8月16日荣顺公司人员李孝杰与陈佛书因宝安公路XXX号门面房租赁合同事宜发生纠纷，晚上20时50分许，李孝杰带了一帮人到门面房，拉坏卷帘门后将陈佛书一些私人物品（三轮摩托车、电动自行车、加工钢材的工具等）搬出并扔在外面，陈佛书称物品被损坏了；2、照片一组，证明陈佛书通行道路被阻断以及物品受损情况。荣顺公司的质证意见为：1、真实性无异议；2、真实性无异议，但是围栏并未阻断通行，也无法证明具体财物损失。关于财物损失，陈佛书表示有以下损失：电脑5，600元、传真机1，300元、电话机150元，办公桌1，300元、两把座椅600元、电瓶车2，300元、三轮车4，500元、切割机3台5，250元、氧气表100元、乙炔表100元、磅秤400元、割枪一把80元、切割机轨道片3片500元。荣顺公司表示：电脑主机从照片看没有任何损坏，对金额不予认可；传真机没有任何损坏，对金额不予认可，电话机没有任何损坏，对金额不予认可；办公桌本来就是旧的，也没有损坏；座椅是金属的，没有任何损坏，对金额不予认可；电动车没有任何损坏，对金额不予认可；三轮车没有任何损坏，对金额不予认可；自动切割机没有任何损坏，对金额不予认可；切割机没有任何损坏，对金额不予认可；氧气表没有任何损坏，对金额不予认可；乙炔表没有任何损坏，对金额不予认可；割枪没有任何损坏，对金额不予认可；磅秤只是倒下去了，没有任何损坏，对金额不予认可；半自动切割机没有任何损坏，对金额不予认可；轨道片3片没有任何损坏，对金额不予认可；卷帘门是荣顺公司人员拉起来的，有所损坏，第二天就修好了，而且卷帘门本来就是荣顺公司安装的。原审法院经审理后认为，双方签订《房屋租赁合同》所涉标的并无房地产权证或建设工程规划许可证，故有关合同为无效合同。由于合同无效，且陈佛书确实存在拖欠租金的情况，故陈佛书理应搬离并将租赁的房屋返还荣顺公司。《房屋租赁合同》虽为无效，但是陈佛书实际占用房屋期间的使用费仍应向荣顺公司支付。至于使用费标准，法院认为2013年7月16日至8月15日期间宜参照《房屋租赁合同》，定为7，916.67元。2013年8月16日后至实际返还房屋之前，荣顺公司对房屋采取断电措施，客观上降低了房屋的使用价值，法院将使用费标准酌情调整为每月4，000元。至于押金，陈佛书虽称荣顺公司收取了7，000元，但只能提供3，000元的收据，荣顺公司也只认可收取押金3，000元，故法院对于陈佛书要求荣顺公司返还押金7，000元的意见实难采纳。荣顺公司自愿返还押金3，000元，予以准许。至于陈佛书反诉要求的停业、财物损失，其理应对自己的主张进行举证，然而目前陈佛书提供的证据无法证明停业的事实、利润损失的具体数额及计算依据、停业与荣顺公司有何因果关系等事实，故法院对停业损失的请求亦无法支持。至于财物损失，从接警回执单、询问笔录、公安人员拍摄的照片来看，2013年8月16日当天双方确实发生了纠纷，荣顺公司人员确实拉坏房屋卷帘门，并将房屋内物品搬出并扔在外面，因此陈佛书因此遭受一定的财物损失具备高度盖然性。但是陈佛书所列举的每项损失具体金额并无证据印证，仅凭照片也无法判断损失具体金额，故法院根据实际案情酌情确定为6，000元，此笔费用应由荣顺公司向陈佛书赔偿。原审法院据此作出判决：一、确认上海荣顺汽车服务有限公司与陈佛书就上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、陈佛书于判决生效之日起十日内搬离上海市宝山区宝安公路XXX号东侧门面房一楼1、2、3、4号房屋及二楼1、2、3号房屋，并将上述房屋交还上海荣顺汽车服务有限公司；三、陈佛书于判决生效之日起十日内向上海荣顺汽车服务有限公司支付2013年7月16日至8月15日期间的使用费7，916.67元，并按每月4，000元的标准，支付自2013年8月16日至实际返还房屋之日止的使用费；四、上海荣顺汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向陈佛书返还押金3，000元；五、上海荣顺汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向陈佛书赔偿财物损失6，000元；六、上海荣顺汽车服务有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、陈佛书的其余反诉请求不予支持。原审判决后，上诉人陈佛书不服，向本院提起上诉称：其不支付租金是因荣顺公司违约在先，即搭建的围墙和广告牌导致陈佛书出行受阻，且之后荣顺公司对系争房屋进行断电及打砸，给陈佛书造成了较大的经济损失，系争房屋已无任何使用价值；根据第一份租赁合同，荣顺公司还应在3，000元之外另行返还押金3，200元；2013年11月5日，陈佛书已搬离系争房屋并要求交接，但荣顺公司未予接收。故要求撤销原判第三、四、五、七项主文，改判荣顺公司返还房屋押金6，200元，赔偿停业损失30，000元、财物损失22，180元并明确陈佛书无须支付2013年8月16日至搬离房屋的使用费。被上诉人荣顺公司答辩称：陈佛书在第三份租赁合同履行期内一直有不按时支付房租、水电费的行为；系争房屋外的栏杆到门面房有8-9米的距离，不妨碍通行；发生纠纷后，陈佛书的物品仍放在系争房屋内，自行使用发电机继续经营，所谓损失均无证据证明。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：第一份租赁合同载明合同保证金为3，200元，第二份租赁合同载明合同保证金为3，000元，第三份租赁合同载明合同保证金为3，000元。前述事实有原审相关证据、陈佛书二审中提供的第一份租赁合同等为证，经双方质证予以确认。二审审理中，陈佛书陈述，其已支付第一份租赁合同的保证金3，200元，当时荣顺公司并未出具收据，第二份租赁合同的保证金3，000元亦已支付，荣顺公司出具了收据，第三份租赁合同的保证金3，000元并未交纳，当时荣顺公司表示前两份租赁合同的保证金合并在一起作为第三份租赁合同的保证金即可，至于为何第三份租赁合同中的保证金没有写为6，200元，仍为3，000元，是因为签订合同时陈佛书并未注意看。荣顺公司就此陈述，陈佛书确已支付第一份租赁合同的保证金3，200元，当时荣顺公司出具了收据给陈佛书，在第一份租赁合同到期后，荣顺公司就将该3，200元退还给陈佛书，并收回了之前的收据，但因时间关系，现已无法提供该份收据。第二份租赁合同的保证金同意返还，第三份租赁合同的保证金没有另外向陈佛书收取，就是延续了之前租赁合同的保证金3，000元，也可证明第一份租赁合同的3，200元保证金已经结清。此外，关于系争房屋交接问题，原审法院根据荣顺公司的申请曾于2013年9月12日出具民事裁定书查封了陈佛书价值3万元的货物等财产，陈佛书二审中陈述其于2013年11月5日将房屋中的财产搬离，当时陈佛书之子去办交接手续，但被荣顺公司拒绝，也没有交过钥匙。荣顺公司陈述当日双方并未办理交接手续，财产已经被陈佛书转移。本院认为，本案有关房屋租赁合同因系争房屋无房地产权证或建设工程规划许可证，应为无效。对此，双方应各自承担相应责任。陈佛书上诉主张荣顺公司除第二份租赁合同保证金3，000元之外，还应返还第一份租赁合同保证金3，200元，荣顺公司虽认可其收到该3，200元，但表示业已归还，并在第三份租赁合同中明确保证金仅为3，000元，陈佛书对此表示第三份租赁合同的保证金确系前两份租赁合同保证金的延续，但对为何载明保证金金额为3，000元而不是6，200元未能提供有效证据证明，且无法合理解释。综合在案证据包括当事人双方的陈述，本院认为陈佛书要求返还3，200元保证金的主张尚未达到证据之高度盖然性，故难以支持。原审法院根据纠纷始末、双方的过错以及系争房屋的实际使用情况，判令陈佛书按照原房屋租赁合同约定的租金标准的一半左右承担2013年8月16日至实际返还房屋之日止的房屋使用费并无不妥。陈佛书上诉要求荣顺公司赔偿相关停业损失以及财物损失，对此亦未提供充分证据予以证实，原审法院酌情确定荣顺公司赔偿财物损失6，000元是合理的，本院在此不予赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。陈佛书的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币714元，由上诉人陈佛书负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓频代理审判员  徐 江代理审判员  俞 璐二〇一四年一月二十日书 记 员  薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……