辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中民二终字第2160号上诉人（原审原告、反诉被告）：苗雨，男，1988年3月10日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：任卓男，系辽宁冠维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林红光，女，1979年4月10日出生，汉族，系中国石油沈阳分公司职员，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高长山，男，1953年7月1日出生，汉族，系农业银行东陵支行职工，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉华，女，1953年8月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑连，女，1948年4月16日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林广金，男，1946年3月16日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。原审被告：张雅君，女，1965年9月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。原审第三人：高松，男，1979年7月30日出生，汉族，无职业。委托代理人：王登奎，系辽宁衡锐律师事务所律师。上诉人苗雨因与被上诉人林红光、高长山、刘玉华、王淑连、林广金、原审被告张雅君、原审第三人高松返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2012）皇民二初字第2842号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长并主审、代理审判员贾宏斌、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告林红光与第三人高松为夫妻关系，被告高长山、刘玉华为第三人高松的父母，被告林广金、王淑连为被告林红光的父母。位于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷房屋(建筑面积86.61平方米)的原产权人为被告林红光，该房屋一直由被告林红光、高长山、刘玉华、王淑连、林广金居住使用。2010年6月8日，被告林红光及第三人高松共同出具了一份委托书，委托书的内容为林红光及高松委托张雅君全权处理沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷31-6号442房屋出售的相关适宜，包括房产的更名、过户、出售手续、收取全额售房款及签署相关法律文件等。该委托书在沈阳市大东区公证处进行了公证。2010年7月4日，张雅君与原告苗雨签订了一份《房屋买卖协议书》，协议书双方当事人卖方为张雅君，买方为苗雨。协议书约定被告张雅君将本案争议的沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷房屋卖给原告苗雨，房价款为518,000元。2010年7月14日，原告苗雨与被告张雅君到房产部门开具了购房发票、办理了完税凭证并将争议房屋的所有权人变更至原告苗雨名下，购房发票与完税凭证上显示的房屋交易金额为319,000元。整个房屋买卖及更名过户过程被告林红光以及第三人高松均不在场也不知情。2012年11月1日，原告将被告林红光诉至法院要求其腾房，本院依法追加了在争议房屋居住的其他四被告以及与本案争议房屋的买卖合同签订与履行相关的受托人被告张雅君和委托人之一第三人高松到庭参加诉讼。原审法院认为，关于原告停止侵害并要求被告腾房的诉讼请求，原告苗雨基于履行《房屋买卖协议书》办理了房产权变更登记，取得了本案争议的坐落于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷房屋的所有权，进而依据该物权要求被告腾房。但是被告针对原告物权取得的合法性提出了抗辩意见并提起了反诉，本院认为该反诉与本诉是建立在同一法律关系之上的，对《房屋买卖协议书》的效力审查是对争议房屋所有权取得原因行为的审查，故本院对被告的反诉请求予以受理并与本诉合并审理。本院曾到第三人高松被羁押的监狱部门对其进行了询问，第三人高松称其于2009年曾向沈阳鼎吴投资担保有限公司借款，该公司要求其与妻子林红光出具一份出售争议房屋的公证委托书作为借款担保，之后却未将借款合同交予高松。本院在庭审过程中就被告林红光与第三人高松的陈述及抗辩意见对双方当事人进行了询问，发现存在如下问题：首先，高松、林红光夫妇与被告张雅君之间没有亲属或朋友关系，委托人与受托人在相互间没有任何信赖基础的情况下签订并公证了一份代理权限如此重大、全面的委托书，不符合一般的日常生活经验法则。其次，原告苗雨与被告张雅君之间签订的《房屋买卖协议中》约定的房屋价款为518,000元，但是房产登记部门的记录以及购房发票记载的购房款数额均为319,000元。原告称双方的实际交易价格是518,000元，而被告林红光与第三人高松均称没有收到任何房款并认为原告苗雨与被告张雅君之间并没有真实的交易行为，只是为了将争议房屋更名过户而在房产部门走个过场。本院要求原告提供交款时收款人出具的收条，原告却称时间太久找不到了。根据法律规定当事人对合同履行发生争议的，应当由负有履行义务的人承担举证责任，但是目前原告所提供的票据与合同约定之间存在明显矛盾，又没有实际收款人所出具的收条证实，因此上述证据的证明力存在严重瑕疵。第三，在购买争议房屋的过程中，原告苗雨一直没有到争议房屋内部去看房，直至起诉时都不知道在争议房屋居住的除了被告林红光外还有其他四位被告，如此与交易习惯相悖的行为亦不符合日常生活经验法则。第四，整个房屋买卖从签订协议书到接收房款直至房屋更名过户这一系列的过程，被告林红光及第三人高松均不知情。就委托合同来说，即使受托人接受了最高权限的委托，在处理出买房屋这种重大的委托事项时也有必要就房屋价款、交付时间，更名时间等问题接收委托人的指示并对委托事务的进展情况向委托人及时报告，对于因委托事务而取得的财产向委托人及时转交，这些都是作为一个受托人应尽的法定义务，而在本案中被告张雅君在处理委托事务时全部擅自做主，完全违背了法律规定。第五，本院两次传唤原告到庭对合同履行过程中其委托代理人不知情、不清楚的问题进行询问，原告本人没有任何正当理由却一直拒不到庭。原告虽然并非法律规定必须到庭的当事人，但是在其代理人不清楚案件具体情况时，原告本人有义务配合法院来查清事实。根据证据规则的规定，当明确显示一方当事人掌握有对己方不利的证据而拒绝提供时，要作出不利于该方的推定。当事人陈述也是证据的种类之一，原告苗雨作为房屋买卖协议签订和履行的参与人，其陈述是证明案件事实的直接证据，原告因恐其陈述会对己方不利而拒绝出庭接受询问，应当推定被告林红光和第三人高松就房屋买卖协议的签订和履行部分的陈述属实。上述问题与被告林红光、第三人高松的陈述相结合，本院认为尽管反诉原告没有充分的证据证明被告张雅君与苗雨之间所签订的《房屋买卖协议书》是为了担保第三人高松与典当公司之间的债务，但是可以证明反诉被告苗雨取得争议房屋所有权是不具备合法性。从公证委托书中出售房屋的受托人张雅君的角度来说，在履行委托事务时张雅君没有按照委托人的指示处理，亦没有报告过委托事务的处理情况，甚至没有转交处理委托事务取得的财产，其行为完全违背了一个受托人的法定义务，是存有恶意的。从房屋购买人苗雨的角度来说，苗雨在未实际看房也从未接触过房屋产权人的情况下购买房屋；所签订的《房屋买卖协议书》约定的高价房款又与房产部门出具的收据中的低价房款产生矛盾；在该交易过程中购房款是否实际支付、支付给何人、支付了多少钱均没有确凿的证据证明，可见原告亦非善意。再从委托卖房人林红光、高松的角度来说，在本次房屋买卖协议的签订和履行过程中，二人即不知情也不在场，也没有证据证明本人收到了购房款，也即是说整个房屋买卖的交易过程中被告林红光与第三人高松只是丧失了争议房屋的所有权而未得到任何的利益。根据合同法的规定，当事人双方恶意串通损害第三人利益的合同当属无效，已经履行的部分双方应当各自返还，因没有证据证明被告林红光收到了购房款，故本院对反诉原告林红光要求苗雨协助其将坐落于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷房屋的所有权人变更至林红光名下的反诉请求予以支持，对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第九条、第七十五条《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条之规定，判决如下：一、原告苗雨与被告张雅君所签订的《房屋买卖协议》无效；二、反诉被告苗雨于本判决书生效后十五日内日协助反诉原告林红光将坐落于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷房屋的所有权人变更至林红光名下；三、驳回原、被告的其它诉讼请求。诉讼费3,764元，反诉费1,882元，由原告承担。宣判后，苗雨不服，提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、被上诉人林红光和原审第三人高松为张雅君出具的委托书是真实有效的，张雅君依据该委托书与上诉人签订的《房屋买卖合同》也是真实有效的，上诉人与被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系；2、被上诉人所提反诉与上诉人的本诉不属于同一法律关系，原审法院不应合并审理。被上诉人林红光、高长山、刘玉华、王淑连、林广金及原审第三人高松答辩请求驳回上诉，维持原判。原审被告张雅君未到庭答辩。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院另查明:1、苗雨原审诉请林红光停止侵权，腾退房屋。2、原审审理中，上诉人陈述买房之前到园区外看过，但没有进屋看，不知道里面有人居住。给付房款的收据，上诉人陈述找不着了，没有办法提供，因为房屋已经办理完房证了。3、被上诉人陈述苗雨、张雅君是鼎昊公司职员，上诉人对此表示为：不清楚。4、本院审理中，被上诉人提供了一份录音资料，用以证明用涉案房产做借款抵押，上诉人对此证据的质证意见是证据已过举证期。上述事实有当事人陈述、房屋所有权证、契税证、购房发票、完税证明、房屋买卖协议书、公证委托书，房屋所有权登记变更手续，结婚证、社区证明、录音资料等证据材料在卷佐证，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认。本院认为，上诉人苗雨诉讼请求被上诉人腾房，其依据是其从被上诉人林红光、高松的委托人张雅君处购得案涉房屋，并已办理了房屋产权证书。被上诉人林红光、高松抗辩称，对张雅君出售房屋的价格不知情，没有收到购房款，签订委托书是用于高松向鼎昊公司贷款抵押。针对双方的诉辩主张，本院认为，被上诉人林红光、高松承认其签字的委托书的真实性，但对签订该委托书的目的和用途，上诉人与被上诉人意见相左，即双方之间对是否存在真实的房屋买卖关系存在争议，故上诉人负有举证证明存在此种法律关系的义务，而被上诉人负有举证证明非房屋买卖关系而是借款抵押关系的义务。虽然上诉人持有房屋权属证书，但在被上诉人对其取得权属的原因行为存在争议的情况下，持有的该权属证书不能成为认定案件事实的唯一证据，且上诉人原审诉讼请求是以侵权为由主张被上诉人腾房，但其主张的事实却是房屋买卖，被上诉人并不是侵权侵占房屋，即使上诉人购房主张成立，亦属于合同的履行交付问题，而不构成侵权法意义上的非法占房。故对上诉人与被上诉人双方当事人的证据应综合分析加以确认。上诉人的购房行为均与被上诉人代理人张雅君进行，且对张雅君及苗雨的身份，被上诉人陈述为鼎昊公司职员，上诉人的代理人对此在原审及二审陈述均表示不清楚，而被上诉人在二审提供了一份录音证据，用以证明鼎昊公司经理承认就房产是因抵押才办理委托事宜以及苗雨、张雅君系其职员，对此份证据材料，上诉人质证认为超过举证期限。以上事实可以认定，上诉人与被上诉人对于签订授权委托书并不共同指向房屋买卖之目的，且无证据证明被上诉人张雅君与上诉人苗雨之间议定买卖合同时，被上诉人对价格表示认同，亦无证据证明被上诉人林红光收取了购房款，因此，依照合同系当事人真实意思表示，达成合意的法律原则，2010年7月4日的《房屋买卖协议书》不成立。鉴于原审判决合同无效的法律后果与合同不成立的法律后果基本一致，故原审判决结果可以维持。至于上诉人提出被上诉人在原审提出的反诉与本诉并非同一法律关系，不应合并审理的主张，本院认为，双方主张均系针对《房屋买卖协议书》的真实性及效力，故符合反诉构成要件及合并审理的条件，上诉人的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,764元，由上诉人苗雨负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  贾宏斌代理审判员  相 蒙二〇一四年一月十日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。