广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)惠中法民一终字第1474号上诉人（被告)惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住址：惠州市惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人吴晓华，董事长。委托代理人李振华、罗毅，均是广东力臣律师师事务所律师。被上诉人（原审原告）张海燕，女,汉族，1977年7月25日出生，原籍：湖南省汉寿县，现住：惠州市惠阳区。委托代理人李军强、邵卫国，均是广东诚博律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院作出的(2010)惠阳法民一初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审审理查明，2007年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：原告购买被告所开发的华茂大厦××幢××层××号房屋，建筑面积110.74平方米，价格是343951元；原告于2007年5月25日付清三成首期款103951元，余额240000元由原告向银行申请按揭；该地块土地面积为3879.5平方米,规划用途为商住,土地使用权年限自2005年4月4日至2075年4月3日；《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（被告）应当在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用”；《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”；《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”；《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“双方同意《商品房买卖合同》约定的交接日期为基准交楼时间，出卖人因不可予测原因或因政府有关职能部门工作程序原因而导致逾期交楼时（不超过2个月），买受人表示理解，不视为出卖人违约”。合同签订后,原告支付了首付款并办理了银行按揭手续，被告于2008年5月22日向原告开出《销售不动产统一发票》金额：343951元；原告于2008年3月25日领取涉案房屋锁匙入伙。涉案房屋在2009年7月9日经惠阳区建设局综合验收合格备案；涉案房屋在庭审前未办理原告户名的《国有土地使用权证》。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为此，本院确认该《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效，受法律保护。《商品房买卖合同》约定“出卖人（被告）应当在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用”；被告未能按该约交付商品房给原告；被告已构成违约，应承担相应的违约责任；虽然涉案房屋在2009年7月9日经惠阳区建设局综合验收合格备案，才具备交房条件；但原告于2008年3月25日领取涉案房屋锁匙入伙；被告逾期交房已超过2个月；按《商品房买卖合同》第九条约定“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”；故被告应支付从2008年1月1日起至2008年3月25日止逾期交房的违约金为：343951元×83日（从2008年1月1日至2008年3月25日）×0.0003(万分之三)=8564.38元。被告未按《商品房买卖合同》约定的时间（商品房交付使用后90日内）办理涉案房屋的房地产权属证书；被告已构成违约，应承担相应的违约责任，按《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告向原告支付延期办理房地产证的违约金343951元×1%=3439.51元。原告请求判决被告按照商品房买卖合同约定将华茂大厦建设用地使用年限延期至2075年4月3日，因涉案房屋的土地使用年限延期审批，属政府行政职能部门的职权；本案不予审理。当事人可以自行向土地行政主管部门申请解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金8564.38元给原告张海燕。二、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房地产证的违约金3439.51元给原告张海燕。三、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费1343元，由被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司承担。原告预交诉讼费1343元不予退回，由被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司径行支付给原告。原审被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司（以下简称南豪公司）不服一审判决，上诉称：一、上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》填写的交房时间并未双方的真实意思表示，上诉人不应支付被上诉人违约金。首先，上诉人提供的证据已充分证明，上诉人商品房在销售过程中，是由上诉人将已经盖好章的空白合同文本交由销售代理公司，在客户支付购房首期款或全款后，再由销售代理公司填写具体的合同内容，合同填写的交房时间并非上诉人与被上诉人真实的意思表示；其次，从合同填写的交房时间来看，交房时间距离上诉人取得预售许可证的期限仅仅半年左右，上诉人根本不可能在那么短的时间内交付房屋，该交房日期属于上诉人的重大误解，上诉人不应支付被上诉人违约金。二、原审判决认定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容合法有效，但却未根据双方补充协议的约定来认定事实及计算违约金，是错误的。原审判决认定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容合法有效，受法律保护，但根据补充协议第八条“《商品房买卖合同》及本补充协议中所指买受人的已付房款，如买受人通过按揭方式付款，系指买受人已付首期款与已付月供款中的本金部分之和”的约定，被上诉人是通过银行按揭方式付款的，其实际支付了首期款，余款均是被上诉人向银行按揭贷款，上诉人对该贷款承担阶段性的连带保证责任，原审判决未根据双方补充协议的约定来认定被上诉人的已付购房款，是错误的。此外，根据补充协议第五条“出卖人因不可预测原因或因政府职能部门工作程序原因而导致逾期交楼时（不超过2各月），买受人表示理解，不视为出卖人违约”的约定，计算上诉人逾期交楼的天数应推迟2个月，即2008年3月1日开始计算，原审判决认定上诉人逾期交房的天数错误。三、原审判决同时认定上诉人支付被上诉人逾期交房违约金及逾期办理房地产证违约金，是错误的。根据双方合同第十五条“关于产权登记的约定出卖人应在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”的约定，双方并未约定办理房地产权证的具体期限，而只是约定了上诉人提供办理房地产权资料的期限，又根据法律规定及合同的约定，商品房需在竣工验收合格后才能交付使用，上诉人在竣工验收合同后才存在提供办理房地产证的资料在房产局备案的义务，合同第十五条约定的“90日内”也必须是竣工验收合格后交付使用的90日内，故上诉人将未经竣工验收合格的商品房提前交付给被上诉人的行为是无效的，在竣工验收合格之前上诉人应承担逾期交房的责任，在商品房竣工验收合格后，上诉人才存在提供办理权属登记的资料在房产局备案的义务，且房地产权证书能否最终取得还需被上诉人提供相应的资料，被上诉人需亲自去房产局办理房地产权证书。在上诉人已及时提供了办理权属登记的资料的情况下，原审判决认定上诉人未按合同约定时间（商品房交付使用后90日内）办理房屋的房地产权证书，是错误的。综上，原审判决认定事实错误，被上诉人一审诉讼请求没有事实依据和法律依据，上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合法，上诉人的上诉请求和理由是完全不能成立的。一、上诉人的“上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》填写的交房时间并非双方的真实意思表示，上诉人不应支付被上诉人违约金”的说法没有任何道理。因为：该合同是上诉人的行为，其作为一个专业的房地产开发企业，完全应该明白其盖章行为所可能产生的法律后果，同时作为一个楼盘销售这样的公司主营业务，其也应该尽十分的注意控制相应的法律风险，所以，并不可能不对销售行为加强监管，也不可能不知道销售代理公司的行为，其说法是苍白的，没有任何的说服力。况且即使上诉人的说法是真实的，销售公司作为其委托的代理人，其行为所产生的法律后果也同样应该由上诉人承担，并不能因为其不知情而免除相应的责任。二、上诉人“原审判决认定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容合法有效，但却未根据双方补充协议的约定来认定事实及计算违约金”说法更是没有任何道理。因为：正如代理人在一审代理词中所述的理由，本案计算违约金的基数即原告已付房价款应理解为全部购房款，而非购房首期款与已付月供款中的本金部分之和。三、上诉人“原审判决同时认定上诉人支付被上诉人逾期交房违约金和逾期办证违约金是错误的”也没有任何法律依据。因为，双方在签订的《房地产买卖合同》中，对逾期交房和逾期办证的责任是分别明确约定的，相应的违约责任也是分别单独规定的，这是上诉人应该履行的两项义务，上诉人同时违反两项义务，当然应该由其承担两项责任。四、上诉人“原审认定上诉人延期办理房产证和支付延期办理房地产证违约金是错误”的说法同样没有事实和法律依据。因为，一审认定的证据已经证明，上诉人在提交为被上诉人等办理房地产所需相应资料的时间已经超过了合同的约定。同时，至目前，上诉人也没有完善为被上诉人等办理土地使用证的手续，被上诉人等仍然无法取得涉案房产所占有土地的土地使用权证。所以，上诉人逾期办理房地产证的违约责任是清楚的，其按照合同约定向被上诉人支付逾期办理房地产证的违约金也是符合法律规定的。综上所述，本案上诉人的上诉请求是错误的，没有任何事实和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决合理公平。请求依法判决驳回上诉人的全部诉讼请求。二审经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，被上诉人一审诉讼请求为：1、判令被告向原告支付延期交付违约金人民币58300元；2、判决被告向原告支付延期办理房地产证的违约金3439.5元；3、判决被告按照商品房买卖合同约定将华茂大厦建设用地使用年限延期至2075年4月3日；4、判决被告承担本案的诉讼费用。另查二，惠阳区房地产交易中心出具证明：华茂大厦房屋所有权初始登记受理时间为2009年9月12日。另查三，至二审时，华茂大厦用地批准为综合用地，期限为2006年至2047年4月3日。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议的焦点为：1、上诉人是否存在逾期交楼的违约行为，一审对逾期交楼违约金的计算基数和天数是否计算有误。2、上诉人应否支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应如何计算。本院具体评述如下：本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定有效，双方应按合同行使权利和履行义务。双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2007年12月31日前，将经综合验收合格的商品房交付给买受人使用。而涉案房屋迟至2009年7月9日才经惠阳区建设局综合验收合格备案，至此才具备交付条件。故此，上诉人存在逾期交楼的违约行为。至于逾期交楼的违约金应如何计算的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，在逾期交付的情况下，如买受人选择继续履行合同的，应自合同第八条约定的最后交付期限，也即2007年12月31日的第二天起至实际交付之日止，按买受人支付房价款万分之三计付违约金。鉴于被上诉人实际已经于2008年3月25日领取涉案房屋的钥匙入伙占有房屋，如果按被上诉人一审诉请计付逾期交付违约金，被上诉人亦随之面临需返还占用费用的问题。因上诉人亦主张在被上诉人入伙时已经实际交付了房屋，结合上述情形，一审只计算从2008年1月1日起至入伙之日即2008年3月25日止的逾期交楼违约金，从减少双方当事人诉累的角度亦无不可，且一审下判后双方当事人对此均无提出异议，故本院对此予以维持。至于计算违约金的基数“已付房款”，是按购房价格，还是依上诉人所主张应按补充协议第八条的约定认为已付房款为已付首付款与已付月供款中的本金部分之和的问题。本院认为，即使被上诉人是以按揭方式付款，但全部房款实际已经全部支付给上诉人，被上诉人通过格式合同条款免除自己的部分合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，应认定该条款无效。况且，本案一审至今上诉人均无举证证明被上诉人已付月供款情况。故此，一审按照购房价格作为已付房款来计算逾期交楼违约金正确，本院予以维持，上诉人应支付逾期交付违约金8564.38元【343951元×83日（从2008年1月1日至2008年3月9日）×0.0003(万分之三)】给被上诉人。关于上诉人应否支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应如何计算的问题。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，双方《商品房买卖合同》约定的交接日期为基准交楼日，出卖人因不可预测原因或因政府有关职能部门工作程序原因而导致逾期交楼时（不超过2个月），买受人表示理解，不视为出卖人违约。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，“……出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”现被上诉人于2008年3月25日已入伙，上诉人在一审答辩中亦认为入伙之日已经实际交付房屋，而华茂大厦房屋迟至2009年7月10日方综合验收，所有权初始登记受理时间为2009年9月12日，均已经超过合同约定的期限：“交付使用后90日”。且上诉人至今没有提交任何证据证明其逾期办证、备案是因不可预测原因或因政府有关职能部门工作程序原因所导致。故此，上诉人认为其没有逾期办证的违约行为，与事实不符，本院不予支持。一审认定上诉人应向被上诉人支付延期办证违约金正确，本院予以维持。至于一审对于涉案房产建设用地土地年限问题的处理，双方当事人对此均无提出上诉，本院直接予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1343元，由上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。审判长  陈晓文审判员  苏丹红审判员  曾 莹二〇一一年三月二十八日书记员  钟惠娜