广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民四终字第261号上诉人（一审被告）刘鑫。上诉人（一审被告）李素萍。以上二上诉人的委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。以上二上诉人的委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）桂林市广源房地产开发有限公司。法定代表人高忠鹏，总经理。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。委托代理人潘心洁。上诉人刘鑫、李素萍因与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人刘鑫、李素萍的委托代理人阳村发，被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委托代理人谢继香、潘心洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年7月26日，原告与被告刘鑫、李素萍签订了广源·国际社区认购协议书。2008年8月2日，原告作为出卖人与被告刘鑫、李素萍作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，买受人购买广源·国际社区第9幢1单元6层2号房屋一套，房屋总金额为428494元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3．其他方式：银行按揭，买受人于签订本合同时付清按揭���付款人民币贰拾零万捌仟肆佰玖拾元整，余款人民币贰拾贰万元整于2008年9月2日付清，即在2008年9月2日之前与贷款银行办理完按揭贷款手续，签署《借款合同》、《抵押合同》等全部借款法律文件并办理完抵押手续将抵押权证明文书送交银行。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》��出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30目的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2．出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／计￥5895．-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500元（按政府有关部门规定收取，多退少补），等等。“二被告于2008年8月1日支付了人民币208494元，余款220000元二被告获得贷款后于2008年12月5日转账支付给原告。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区9#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区9#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。2010年6月18日，二被告与广源公司办理了交房手续，被告刘鑫签署了房屋签收清单。被告收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2010年12月l7日，桂林市公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案受理凭证，该凭证载明（节录）：“桂林市广源房地产开发有限公司：你单位刘捷于2010年12月l7日经网上备案受理系统进行了广源国际社区一期5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、17#楼工程竣工验收消防备案。备案号：450000WYS100016044根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确定为抽查对象”。2011年4月1日，桂林市环境保护局出具了关于广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程竣工环境保护现场核查意见，该意见载明：广源国际社区建设项目A组团6#-11#、17#楼土建工程基本达到环境保护“三同时”要求。原、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至该院提出前述诉请。一审法院经审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、二被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元；二、二被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金以及违约金是否约定过高的问题；三、二被告是否应支付原告逾期收房违约金以及违约金是否约定过高的问题。一、二被告是否应支付原告可视对讲系统费用1800元。二被告与原告签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在2010年6月18日被告收房时，按照双方的约定，二被告即应当向原告支付1800元的可视对讲系统费用。被告辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。该院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，被���的上述辩解理由无法律依据，故该院不予采纳。原告请求被告支付可视对讲系统费用1800元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。二、二被告是否应支付原告逾期支付购房款违约金以及违约金是否约定过高的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”二被告于2008年12月5日用按揭贷款支付剩余购房款22万元后，付清了全部购房款，原告此时就知道或应当知道被告逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。原告直至2012年4月9日才向该院提出增加诉讼请求，向二被告主张逾期付款的违约金，亦未能提供诉讼时效中断、中止的其他相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故原告的该诉讼请求，该院不予支持。三、二被告是否应支付原告逾期收房违约金以及违约金是否约定过高的问题。《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。原告于2010年3月18日登报通知被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定：出卖人发出的收房通知指定的收房通知指定的收房期间届满15日后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日��取买受人该款总价款万分之一的违约金。原告于2010年3月18日登报通知二被告于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，收房期间届满第15天为2010年4月9日，即二被告未在2010年4月9日前办理收房手续才需要支付违约金，因二被告于2010年6月18日与广源公司办理交房手续，并未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故广源公司要求二被告支付逾期收房违约金，该院予以支持。从广源公司发出的收房通知指定的收房期间届满15天后即2010年4月10日至2010年6月18日实际收房，二被告逾期收房天数为69天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向广源公司支付总房款万分之一的违约金2956.6元（428494元×0.1‰／天×69天）。二被告辩称其按原告通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求原告整改，才会延期收房。该院认为被告拒绝收房的理由���成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。被告认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且被告可以在履行收房义务后根据合同约定要求原告履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，被告可以依此约定要求原告按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。综上分析，被告拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，该院不予采纳。被告辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。该院认为，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定��“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，该院认为双方约定的逾期收房违约金并未过高，二被告请求对逾期收房违约金予以减少，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、被告刘鑫、李素萍支付原告桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；二、被告刘鑫、李素萍支付原告桂林��广源房地产开发有限公司逾期收房违约金2956.6元；三、驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，财产保全费82元，合计132元（原告已预交），由原告负担32元，被告负担100元。上诉人刘鑫、李素萍不服一审判决，上诉称，第一、被上诉人起诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间。该期间应从被上诉人登报通知交房之日起算而不是实际交房之日起算。一审法院未认定被上诉人起诉要求上诉人支付可视对讲系统费用的请求已超过诉讼时效期间是错误的。第二、上诉人已依约收房，不需向被上诉人支付逾期收房违约金。首先，被上诉人已委托物业公司向上诉人交付房屋。上诉人在收房时提出整改，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付。���次，按照合同约定，房屋的风险已经转移至上诉人，被上诉人不存在任何损失。故请求二审法院撤销一审判决第（一）、（二）项；改判驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定上诉人支付1800元的可视对讲系统费用的判决是正确的。被上诉人于2010年3月18日登报交房通知，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，而上诉人在2010年6月18日才办理交房手续，上诉人办理交房手续延期已构成违约。因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，上诉人刘鑫、李素萍与被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等自愿并协商一致的情况下签订的，没有损害他人利益，符合相应法律规定，应为合法有效。第一、关于被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司在一审中起诉要求上诉人刘鑫、李素萍支付可视对讲系统费用的诉讼请求是否已超过二年的诉讼时效期间的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第8条的约定，房屋交付时，买受人须一次性缴纳可视对讲系统费1800元。此条款约定的“房屋交付时”，应理解为实际交房之时。本案中，被上诉人于2010年6月18日将涉诉房屋交付上诉人，又于2012年3月21日向一审法院提起本案诉讼要求被上诉人支付可视对讲系统费用，该请求并未超过两年诉讼时效期间。因此，对上诉人主张被上诉人该项诉请已过诉讼时效，本院不予采信。一审法院判决要求上诉人向被上诉人支付可视对讲系统费1800元并无不当。第二、关于本案是否存��逾期收房，上诉人刘鑫、李素萍是否应向被上诉人桂林市广源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金的问题。本案上诉人所购商品房，已于2010年2月6日经建设、施工、监理、设计、勘察等单位五方联合验收合格，并出具了《建设工程质量竣工验收意见书》。该商品房依约已达到交房及交付使用的条件。被上诉人于2010年3月18日登报通知上诉人于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，但上诉人未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，已构成迟延收房。至于上诉人主张被上诉人委托物业公司交房，其在接到收房通知时就对房屋提出了整改意见，物业公司没有按照合同约定承担整改费用，双方改变合同约定由物业公司负责整改后交付，故不存在迟延收房的情形。本院认为，上诉人认为本案房屋存在质量问题，但上诉人在诉讼中对其所购房屋并未���交存在严重影响正常居住使用的相应证据，亦未提供证据证实其与物业公司达成协议由物业公司负责整改后才交付房屋；且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，上诉人可以依此约定要求被上诉人按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。故上诉人主张其未迟延收房没有合同依据及法律依据，对该主张本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人刘鑫、李素萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  於署光审 判 员  吴 俣代理审判员  蒋子秀二〇一四年八月四日书 记 员  李菊丽