浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭余瓶民初字第120号原告：张迎春。被告：杭州华达房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区瓶窑镇大桥北路**。法定代表人：汤国华，总经理。委托代理人：李继辉，杭州市华达法律服务所法律工作者。原告张迎春诉被告杭州华达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2011年4月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2011年5月19日、6月9日对本案进行了二次公开开庭审理。原告张迎春（以下称原告）委托代理人陈腊英、被告杭州华达房地产开发有限公司（以下称被告）委托代理人李继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年10月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房，房款为462039元，该房被告应于2008年3月31日前向原告交付，但被告在收取全额房款后，却至今未能向原告开具商品房房价总额销售发票，也未能按照合同约定于2008年3月31日前将达到签约时国家规定的交付标准的商品房交付给原告。为此，原告起诉要求被告：1、继续履行交房义务并支付自2008年4月1日起至2011年4月10日的逾期交房违约金人民币36673元（2011年4月10日起至交房之日的违约金按日万分之1.5另行主张），2、开具总额462039元的商品房销售发票，3、本案诉讼费由被告负担。为证明所述事实，原告向本院递交的证据材料有：1、2007年10月17日签订的《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告关于购买涉案瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房所作的权利义务约定的事实。2、2007年10月17日首付款票据一份以及2008年1月10日借款合同一份，用以证明原告已支付购房房款462039元，其中首付款202039元以现金支付，其余260000元从中国建设银行按揭贷款的事实。被告辩称：原告向被告购买瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房而与被告签订《商品房买卖合同》属实。但是在该合同履行中，被告不存在任何违约行为。因为原、被告双方在合同中约定的交房期限是2008年3月31日前，实际是原告已于2008年2月25日向被告申领了钥匙，也就是说在2008年2月25日被告已经履行了交房义务，将房屋移交原告占用，所以被告不存在违约，并且房屋交付之后，原告也已实际占有了该商品房，至于具体的使用方式，不管其有无实际入住，均与被告无关，因而关于原告要求继续履行合同的交房义务的诉讼请求，缺乏事实依据；至于给付交房违约金，因被告不存在逾期交房的违约行为，也就缺乏据以计算的事实依据，况且，原告主张从2008年4月1日开始计算违约金，也超过了诉讼时效，失去了法律依据。关于原告要求开具销售发票，因目前尚不具备做房屋产权证条件，同时开具发票也属于行政法税法的调整范围，不属于民事诉讼的范畴，不应在民事诉讼中处理；另，从原告提供的证据可见，被告事实上也已开具了收款收据，已履行了部分开具发票的义务。综合所述，被告不存在任何违约行为，请求法庭驳回原告的诉讼请求。为证明所述事实，被告向本院递交的证据材料有：1、2008年2月25日申请一份，用以证明（1）被告已于2008年2月25日向原告交付了涉案瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房钥匙，完成了房屋交付义务；（2）原、被告在交付钥匙时，也已明确认可被告交付房屋，没有任何违约行为。2、公司领据一份（复印件），用以证明被告一直在积极配合业主即原告解决因购房而产生的各种问题，包括配合原告迁户口以便于其孩子就学。3、2006年1月16日的杭州市余杭区建设局“余售许字（2006）第002号”商品房预售证一份，以证明在原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告手续齐全，具备相应的销售涉案瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房的资格。4、2007年1月15日的单位工程质量竣工验收记录复印件一份，以证明被告销售给原告的涉案瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房工程质量合格。为查明本案事实，本院依职权拍摄的涉案瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房的现状照片一组。上列原、被告当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院经审查后认证如下：（一）原告提交的第1、2项证据与被告提交的第1、3、4项证据，相对各方对证据的真实性均无异议，本院予以确认为本案认定事实的有效证据。（二）被告提交的第2项证据，原告认为该证据系复印件而不予质证，本院经审核认为该证据不符合有效证据形式要件，故不予确认为本案认定事实的有效证据。（三）本院依职权查取的现状照片一组，原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认。综合原、被告的陈述与辩解，以及举证、质证，本院认定事实如下：被告开发的位于杭州市余杭区瓶窑镇大观山村的瑞达城市花苑25幢商品房项目于2006年1月16日经杭州市余杭区建设局批准销售，预售证号为“余售许字（2006）第002号”。该工程项目质量于2007年1月15日经竣工验收合格。2007年10月17日，原、被告签订（2007）846330号《商品房购销合同》一份，约定：原告向被告购买瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房，该房建筑面积113.17平方米，房屋总价462039元，原告首期付款202039元，应于2007年10月17日前付清，其余260000元向银行按揭，于合同登记备案后15日内到银行办妥；该合同第八条约定交房期限，被告应当“于2008年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将达到签约时国家规定的交付标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，（2）非甲方所能控制的因素。”；合同第九条关于逾期交房，若“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”；合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”。合同签订后，原告依约以现金、银行按揭贷款方式付清购房款462039元，其中首期付款202039元，被告开具了收款票据，其余260000元未曾开具票证。2008年2月25日，原告以需对所购商品房装璜而向被告申领了房门钥匙，并出具《申请》载明“本人是贵公司瑞达城市花苑25幢3单元602室业主，现因装修需要拿钥匙，对原（2007）846330号《商品房购销合同》除第五条面积确认及面积差异处理和第十条关于产权登记条款同意延期外，其它条款均已按约履行完毕，对该物业的相关事宜均予认可，无遗留问题，无异议。”。另查，案涉的瑞达城市花苑25幢商品房项目，存在其它业主于同期申领钥匙后进行装璜即行入住情形。现原告起诉至本院，要求被告：1、继续履行交房义务并支付自2008年4月1日起至2011年4月10日的逾期交房违约金人民币36673元（2011年4月10日之后的违约金另行主张）；2、开具总额462039元的商品房销售发票；3、本案诉讼费由被告负担。案经开庭审理，被告以公司经营已处于停顿状态而拒绝调解。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应确认有效。在该合同履行中，原告依约付清房款并在限定期内申请领取了所购商品房的门钥匙，现双方争议的是，领取该商品房门钥匙应否视为履行了合同约定的交房义务？首先，该商品房买卖合同双方明知其中交房是合同约定的重要民事行为而订有专门的条款，但从被告所举证据证明，原告是因自已装璜需要而申领商品房门钥匙，主动接收了该房，这属于原告以自已的行为变更或放弃了约定条件；其次，原告取得该商品房门钥匙后，也并无证据证明该商品房存在表面的质量瑕疵而提出要求退钥匙或退房，更无证据证明该商品房质量存内在的质量问题；再次，案涉工程项目的工程质量于2007年1月15日竣工验收合格，原、被告于2007年10月17日签订购房合同，约定交房限期于2008年3月31日，实际取门钥匙是2008年2月25日，这期间并无依据证明该商品房工程建设进程曾出现过停顿，因而从时间上、常理上也能印证原告取钥匙时，作为非精装修的普通商品房，应已具备业主进行装璜入住条件，而事实上，同一幢商品房工程项目也存有类似情形的业主，在进行装璜后入住。因此，基于前述事实和理由，原、被告于2008年2月25日交接商品房的钥匙应认定为履行了交房合同义务，房屋已实际移交占有，鉴此，在双方交接钥匙数年后，原告再提出被告未依合同约定交房，与事实不符，也有悖于交房交钥匙的常理。故，原告其主张的逾期交房及违约责任请求，本院依法不予支持。关于商品房销售发票问题，虽然在原、被告所签的《商品房购销合同》中并未明确约定应限期开具，且被告也抗辩称开具商房销售发票属国家税法调整范畴，但是，商房销售发票是合同约定的办理涉案商品房产权登记的必备票证，因此，属履行该合同的附随义务，属于民事诉讼审理范围；与此同时，督促被告履行该附随义务，也有益于税法落实，因此，原告要求开具购房销售发票的请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州华达房地产开发有限公司应向原告张迎春开具（2007）846330号《商品房购销合同》项下的瑞达城市花苑25幢3单元602室商品房462039元销售发票，限于本判决生效之日起二十五日内履行。二、驳回原告张迎春的其它诉讼请求。如被告杭州华达房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当支付迟延履行金。本案案件受理费1715元，减半收取857.5元，由被告杭州华达房地产开发有限公司负担40元、原告张迎春负担817.5元，限于本判决生效之日起十五日内向本院交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1715元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  王富春二〇一一年六月十六日书记员  刘明明