广东省珠海市香洲区人民法院执 行 裁 定 书（2014）珠香法执外异字第32号案外人：黄才庆，男，汉族，1976年10月12日出生，住所：珠海市。案外人：黄丽芳，女，汉族，1982年9月24日出生，住所：珠海市。委托代理人：郭淑仪，广东亚太时代律师事务所律师。委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。申请执行人：珠海大潮幕墙门窗厂实业有限公司（以下简称珠海大潮公司），住所：珠海市。法定代表人：黄少光，董事长。委托代理人：王亚康，广东莱特律师事务所律师。被执行人：珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺公司），住所地：珠海市。法定代表人：黄国昭。本院在执行申请执行人珠海大潮公司与被执行人置顺公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄才庆、黄丽芳提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄才庆、黄丽芳称：请求中止对金色九洲2幢某房的执行。一、贵院对异议人的已购住宅采取的执行保全措施是错误的。申请执行人是置顺公司为被告向贵院提出的诉讼，采取了保全措施。但是，在相关民事纠纷起诉受理之前，被执行人已经真实、合法、有效的将金色九洲小区的住宅出售给了包括异议人在内的广大业主，只不过由于置顺公司以及建筑工程综合验收周期等缘故，相应房产尚未完成房地产权属登记手续而已。因此，金色九洲小区的住宅就应归房屋购买人所有，即不再是置顺公司的财产。申请执行人在这种情形下将异议人依约支付了对价并已合法取得使用权的房产申请予以查封或执行，显然是错误的。二、贵院作出的生效判决已经确认了金色九洲小区的相关住宅归异议人所有，因此，异议人的异议申请也应同样得到法院的支持。置顺公司是在取得了房地产行政管理部门颁发的《商品房预售许可证》的情况下，向异议人销售商品房，双方已经签订了《商品房买卖合同》，异议人也支付了房款。在所购房屋被查封时，案外人黄才庆、黄丽芳向香洲区法院提出异议，要求解除对金色九洲2幢某房产的查封。根据香洲区人民法院（2009）香法执案异字第2号民事裁定书，法院认为异议人申请人张丽华于2003年12月15日已向被执行人置顺公司购买金色九洲2幢某房屋，也已付清购房款，故异议人的异议成立，解除金色九洲2幢某房的查封。因此，贵院现再将金色九洲小区的住宅作为被执行人置顺公司的财产予以执行，显然是与相同法院的判决相矛盾的。这次异议人的异议申请也同样得到法院的支持。三、国家立法的精神上看，异议人的权益依法、依理都应当予以优先保护。2002年最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得不对抗买受人。”可见，国家法律的精神旨在优先保护作为商品房购买人的小业主的权益。四、被执行人有其他可供执行的财产，申请执行人理应申请查封执行该财产。贵院根据申请执行人的申请，总共查封了121套金色九洲小区的住宅，执行人申请的查封标的金额为1000多万元。而据了解，金色九洲小区第4栋第2、3层商场目前的价值至少在5000万元以上，还未出售，因此，贵院完全可以解除对异议人所购买的房产的查封，转而查封金色九洲第4栋第某层商铺。这样可以保障其他置顺债权人或申请执行人与异议人双方的合法权益。综上所述，贵院将异议人的财产予以执行查封，明显错误。异议人特依《民事诉讼法》之规定，现向贵院提出异议。案外人黄才庆、黄丽芳提交了以下证据：证据1、珠海市商品房买卖合同，证明黄才庆、黄丽芳向置顺公司购买金色九洲2幢某房。证据2、收款收据，证明黄才庆、黄丽芳于2006年2月27日向置顺公司付清了全部购房款人民币547820元。证据3、证明，证明黄才庆、黄丽芳于2007年5月份入住涉案房产至今，并交纳水电费和物业费。证据4、水费发票，证明“黄才庆、黄丽芳于2007年5月份入住涉案房产至今，并交纳水电费和物业费。证据5、电费发票，证明黄才庆、黄丽芳于2007年5月份入住涉案房产至今，并交纳水电费和物业费。证据6、物业费发票，黄才庆、黄丽芳于2007年5月份入住涉案房产至今，并交纳水电费和物业费。申请执行人珠海大潮公司答辩称：申请执行人没有收到过异议人提交的房地产限制{查封}登记表里面所提供的（2006）香执字第3391号之五，故申请执行人无法判断黄才庆、黄丽芳所主张的该房屋已被（2006）香执字第3391号案查封的事实。申请执行人珠海大潮公司没有提交证据。被执行人置顺公司提交书面答辩意见称：置顺公司将涉案房产出售给异议人，双方签订了购房合同，异议人也支付了购房款，涉案房产已经交付给异议人使用，因此对异议人请求解除涉案房产的查封无异议。被执行人置顺公司没有提交证据。本院查明，珠海大潮公司与置顺公司建设施工合同纠纷一案，本院于2006年9月5日作出（2006）香民二初字第1011号民事判决书，判令置顺公司向珠海大潮公司支付工程款人民币516887.06元及利息等。因置顺公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据珠海大潮公司的申请，本院于2006年10月24日立案执行，案号为（2006）香执字第3391号。执行过程中，本院于2013年4月23日作出（2006）香执字第3391号之五执行裁定书，查封了被执行人置顺公司名下金色九洲2幢某房等房产。另查明，2006年2月27日，黄才庆、黄丽芳与置顺公司签订《商品房买卖合同》，约定黄才庆、黄丽芳向置顺公司购买金色九洲2幢某房，建筑面积127.4平方米，套内建筑面积106.79平方米。按套内建筑面积单价每平方米5129.88元，总房款547820元。同日，置顺公司出具收到黄才庆、黄丽芳交来涉案房屋房款547820元的《收款收据》。2007年5月，置顺公司将该房交付黄才庆、黄丽芳占有、使用。本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的的执行异议案件。基于执行异议程序的特点，本院对案外人黄才庆、黄丽芳所陈述的事实及提出的证据仅进行形式审查。本案中，案外人黄才庆、黄丽芳称其已支付全部购房款向置顺公司购买并实际占有、使用金色九洲2幢某房，向本院提交了《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据，本院认为，从查明的事实看，上述证据中所载的内容直接证明了黄才庆、黄丽芳所陈述的事实，根据执行法院对案外人异议的审查原则，本院初步认定黄才庆、黄丽芳所称述的事实成立。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有感，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，黄才庆、黄丽芳对本院查封金色九洲2幢某房的行为提出异议，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，…理由成立的，裁定中止对该标的的执行”之规定，本院应裁定中止对该房的执行。需要指出的是，本院在执行程序中仅结合案外人黄才庆、黄丽芳提出的证据，对黄才庆、黄丽芳是否向置顺公司购买涉案房产、付清全部房款并占有使用房屋等事实进行初步审查。异议案件的当事人如对此本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉等途径寻求救济。另外，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十三条“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现行民事诉讼法第二百二十七条）规定，裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”之规定，若异议案件当事人自收到本院的中止执行涉案标的的裁定后15日内未提起诉讼，本院将解除对该房产的查封。综上所述，案外人黄才庆、黄丽芳提出的异议理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：在本院（2006）香执字第3391号案中，中止对被执行人珠海市置顺经贸有限公司名下位于珠海市九洲大道中2001号金色九洲2幢某房的执行。本裁定送达后立即生效。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第二十一条之规定，向本院提起诉讼。审 判 长  谢明骥审 判 员  黄 超代理审判员  王丽慧二〇一四年八月十一日书 记 员  王 欢林洁琼