上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1109号上诉人（原审原告、反诉被告）李春艳。委托代理人崔铁成，上海亚冠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）高念侠。委托代理人高亮。委托代理人高丙凯，上海维盈律师事务所律师。上诉人李春艳、高念侠因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李春艳的委托代理人崔铁成、上诉人高念侠的委托代理人高亮、高丙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市灵石路737弄72、73号一层房屋（以下简称系争房屋）由上海万荣物业有限公司（以下简称万荣物业公司）出租给高念侠使用，双方签订的租赁协议上约定的租期截止至2012年12月31日止。2011年1月1日，李春艳、高念侠签订《经营管理协议》，约定高念侠将系争房屋租赁给李春艳经营，经营期限为一年，自2011年1月1日至2011年12月31日，每月房租为人民币（以下币种均为人民币）9，000元，全年合计108，000元。后李春艳向高念侠支付了房屋押金15，000元，并在系争房屋内经营饭店。2012年1月1日，李春艳、高念侠签订《协议书》，约定高念侠继续将系争房屋租赁给李春艳经营，期限为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，每月房租为10，000元，全年合计120，000元等内容。在万荣物业公司与高念侠约定的租期届满后，双方未续签合同。2013年1月8日，万荣物业公司向高念侠寄发《律师函》通知高念侠立即搬离、交还房屋。受万荣物业公司与高念侠租赁合同纠纷的影响，李春艳自2013年1月起未向高念侠支付租金，双方亦未续签租赁合同，高念侠曾就此向李春艳寄发《解除合同通知书》，并催讨租金。2013年3月4日，双方就此事达成《人民调解协议书》，约定李春艳原交押金15，000元不变，在万荣物业公司与高念侠诉讼期间，李春艳的租金临时改为每月一付，每月10，000元，付款方式为先使用后付款。李春艳向高念侠付清2013年1、2月份欠租20，000元，待万荣物业公司与高念侠之间的纠纷结束后，高念侠再与李春艳重新签订租房协议等内容。后李春艳向高念侠支付了2013年1-3月份的租金共计30，000元。2013年4月9日，万荣物业公司就其与高念侠之间的房屋租赁合同纠纷向法院起诉，要求判令高念侠立即向万荣物业公司返还系争房屋并支付房屋使用费【案号为：（2013）闸民三（民）初字第936号，以下简称为936号案件】。该案中法院依法追加了本案李春艳作为第三人参加诉讼。2013年6月28日，法院作出一审判决，判令：一、李春艳应迁出系争房屋，由高念侠将该房屋返还给万荣物业公司；二、高念侠向万荣物业公司支付房屋使用费（自2013年1月1日起至高念侠返还上址房屋之日止，按每月4，900元计算）……等内容。后高念侠依法提起上诉。自2013年4月1日起李春艳未再向高念侠支付租金，高念侠遂于2013年7月10日将系争房屋大门加锁，为此李春艳拨打了报警电话，后经多次协调未果，遂起诉，李春艳请求判令高念侠返还李春艳房租押金15，000元；高念侠返还李春艳2013年1月至3月房屋租金30，000元；高念侠赔偿李春艳经营损失52，500元（以每天500元标准计算，从2013年7月10日计算至2013年11月25日止）；高念侠赔偿李春艳经济损失90，088元。高念侠提起反诉，请求判令：李春艳向高念侠支付房屋使用费33，000元（2013年4月1日至2013年7月9日，以10，000元／月的标准计算）2013年11月初，高念侠在未告知李春艳的情况下，擅自进入系争房屋内将屋内物品变卖、处理，将房屋清空交还给了万荣物业公司，并向该公司补缴了2013年1-10月份的租金。2013年12月2日，高念侠就936号案件向上海市第二中级人民法院申请撤回上诉获准。原审另查明，李春艳经营的饭店系2011年从案外人王乙处转让而来，为此李春艳支付了75，000元转让费，并使用高念侠办理的营业执照进行经营。2010年3月，高念侠曾与案外人朱乐平就系争房屋签订《出租协议》，约定朱乐平向高念侠承租系争房屋，用于经营小吃店。后因朱乐平与高念侠产生租赁纠纷未能协商解决，高念侠自行撬开系争房屋门锁，并将系争房屋另行出租给他人。朱乐平遂向原审法院起诉，要求确认与高念侠签订的《出租协议》无效，并向高念侠主张损失赔偿。该案中朱乐平主张的多项损失中包括购置设备器具类损失21，498元，为证明该损失的存在，朱乐平提供了多张购物单据，载明的购物品种包括刀具、碗碟、蒸笼、灶具、盆、勺等厨房用品。后朱乐平在保留诉权的前提下撤回了该项诉请。高念侠由此称上述物品本属于朱乐平，在朱乐平放弃了相关权利后应属高念侠所有。原审审理中，李春艳提供了三份李春艳丈夫以“高记汤包馆”的名义与案外人丁某某、张某某、王甲签订的《用工合同书》，对三人的工资薪金进行了约定，其中丁某某工资为每月4，500元、张某某工资为每月1，200元、王甲工资为每月3，000元。对此李春艳称，从员工工资情况可以反映出李春艳经营饭店每日利润至少有500元，并据此作为主张营业损失的标准。高念侠则表示该合同真实性无法确认，也无法证明饭店的利润情况。原审审理中，李春艳表示于第四项诉请中主张的经济损失90，088元的具体组成为：1、转让费75，000元；2、李春艳后期新添置并存放于系争房屋内的设备物品损失（含液化气钢瓶押金损失）共计8，890元；3、原存放于系争房屋内的食品原材料、酒水、饮料损失计6，198元。为此李春艳提供了：1、李春艳与案外人王乙签订的《门面转让协议》及未经署名的《门面转让投资清单》各一份，以证明转让费75，000元中所包含的从王乙处转让而来的设施物品情况；2、销货清单、送货单、收款收据、销售清单、发票若干，以证明李春艳后期添置并存放于系争房屋内的设施物品情况；3、自制食品原材料、酒水、饮料清单，以证明李春艳存放于系争房屋内的食品原材料、酒水、饮料情况。对此高念侠表示：1、对于转让协议及投资清单的真实性均无法确认，该饭店确系李春艳以75，000元的价格从王乙处转让而来，但该转让费仅系购买饭店经营权，据高念侠回忆李春艳从王乙处转让该店面时，店内确实有投资清单上所列的部分物品，包括空调2台（一台美的立式空调、一台壁挂式空调，品牌、型号不清）、冰箱2台（品牌、型号不清）、吊扇4只、餐桌8只（配有玻璃台面及台布）、不锈钢蒸饭箱1只（品牌、型号不清）、椅子数把（数量不清）、双人灶1组（品牌、型号不清）、不锈钢长桌2张、不锈钢水槽1个、不锈钢大桶1个、油烟排气扇1个、炒锅2只、饭碗若干，除此之外没有投资清单中所列的其余物品；2、对于李春艳提供的销货清单、送货单、收款收据、销售清单、发票，除对税控机及附件发票的真实性高念侠无异议外，对其余票据的真实性均有异议，以上票据均非正规发票，亦无交款单位、送货地址，该类票据无法证明是由李春艳购买了相关物品。部分钢瓶押金单上注明的客户名称并非李春艳，系争房屋内绿色钢瓶属于李春艳，其押金大约为150-200元左右，目前已被高念侠处理，其余煤气钢瓶均系高念侠遗留在系争房屋内的。现高念侠同意返还李春艳3，070元税控收款机费用；3、至于食品原材料、酒水、饮料清单系李春艳单方制作的，故高念侠不认可。高念侠在清腾系争房屋时李春艳确实遗留了部分食品原材料以及酒水等物品，具体数目不清，腐败的食物已被高念侠扔弃。为证明系争房屋内原有物品情况，李春艳申请证人赵某、刘某某出庭作证。证人赵某称其曾于2013年3月-7月期间在李春艳的饭店担任切配工。经证人回忆饭店内有如下物品：立式、壁挂式空调各一台、壁扇大约2-3个、吊扇5只、餐桌（包括2个大圆桌及其上配的玻璃、台布、玻璃转盘，条桌大概7张，均配有玻璃台布），椅子若干把、冰箱3台、保鲜柜2台、蒸饭箱1只、洗碗槽2个、双人灶1组、大不锈钢桶若干、高压锅2个、若干餐盘、碗、油烟机1只、保温桶2个、税控机1个，以上物品的型号、品牌均不清。自己用过的有3把刀，还有2个菜墩子，店里墙上挂有一个用于存放酒水的木质酒柜。据证人所知店里随时保持有4个液化气钢瓶，但不清楚里面是否有气，另外店里还有一些饭店必备的食材和调料，但具体种类和数量记不清。证人在李春艳店里工作期间，只有证人及一个厨师共两个员工，证人的工资每月不到2，000元，对于厨师的工资以及饭店的日利润及营业额均不清楚。证人刘某某称，自己是在2012年8月份左右经朋友介绍认识李春艳，打算盘下李春艳位于灵石路的小吃店，当时谈的租金是每个季度3万多元。证人曾去现场看过并清点过屋内的物品，屋内有3个圆桌（一大二小）、8个条桌、立式空调一台、挂式空调一台、3只冰箱、保鲜柜1只、4只壁扇、5只吊扇、26张木椅、23张铁椅、双人灶一组、不锈钢桶、碗等若干，其余也就是厨房间的配备，证人总共去现场看过两次，其余的细节因时间太久已记不清楚了。后来听说店内有其他纠纷，故最终没有盘下。对于上述证人证言，李春艳、高念侠均表示认可。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。李春艳、高念侠就系争房屋租赁事宜签订的《经营管理协议》、《协议书》均系双方真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效。租期届满后双方又通过签订调解协议的方式，对后期的租金金额及付租方式进行了约定，应视为双方建立了不定期租赁合同关系。虽自2013年起高念侠与万荣物业公司之间未再建立租赁合同关系，但根据合同相对性原则，李春艳仍需向高念侠支付其占有、使用系争房屋期间产生的租金。现双方均确认自2013年7月10日起高念侠对系争房屋采取了锁门措施，故李春艳理应向高念侠全额支付在此之前产生的租金，对于李春艳要求高念侠退还已付租金30，000元的诉请，因无法律依据，法院难以支持。鉴于目前系争房屋已由高念侠返还给万荣物业公司，无法继续租赁给李春艳使用，故高念侠理应向李春艳返还租赁押金15，000元。对于李春艳主张的因高念侠锁门而带来的经营损失，法院认为，仅以用工合同作为主张其停业期间的营业损失，证据尚不充分，且高念侠亦未向李春艳主张该时段内的房屋租金或使用费，故对于李春艳的该项赔偿请求法院难以支持。高念侠在未通知李春艳到场的情况下，擅自处理李春艳的物品进而造成李春艳损失，对此高念侠理应予以赔偿，但对于损失赔偿的范围及金额，法院认为：1、关于转让费75，000元的损失，结合系争房屋内次承租人的演变情况、从事的经营项目，以及朱乐平在相关诉讼中所举证据，法院有理由相信，当初案外人将系争房屋转让给李春艳时系带设施、设备的转让，高念侠称相关设施、设备属自己所有，无事实及法律依据。但该转让费的组成上除包含设施、设备之价值外，还包括对签约权、营业执照使用权等权利的转让，事实上李春艳也已行使了上述权利，故李春艳要求高念侠就转让费的损失进行全额赔偿，显属失当，对于具体赔偿金额法院将结合本案的实际情况酌情确定；2、关于李春艳后期购买并存放于系争房屋内的设施、用具及食品原材料等物品损失，虽李春艳对此确未能提供充分证据加以证明，但考虑到高念侠系在936号案件尚未生效，且未通知李春艳，更未作任何证据保全的情况下，强制清腾房屋并擅自变卖、处分屋内物品，主观上具有重大过错，也从客观上造成了李春艳的举证不能，故从公平原则出发，对于李春艳的举证责任法院将作适当减轻。为此，法院将结合日常经验、证人证言、李春艳提供的购物凭证等实际情况，酌情确定李春艳所主张的设施、设备、食品原材料、酒水、煤气钢瓶押金等经济损失。审理中，高念侠表示自愿返还李春艳3，070元税控收款机费用，与法无悖，法院可予准许，对于该费用的返还，法院将包含于高念侠对李春艳的赔偿中一并予以判决。原审法院据此作出判决：一、李春艳应于判决生效之日起十日内向高念侠支付房屋租金33，000元；二、高念侠应于判决生效之日起十日内返还李春艳房屋押金15，000元；三、高念侠应于判决生效之日起十日内赔偿李春艳40，000元；四、驳回李春艳的其余诉讼请求。原审判决后，上诉人李春艳、高念侠均不服，向本院提起上诉。上诉人李春艳上诉称：系争房屋系万荣物业公司出租给高念侠，因高念侠擅自转租等，万荣物业公司明确2013年不再与高念侠续签协议。2013年，高念侠与万荣物业公司已经不存在租赁关系，但高念侠数次将李春艳饭店加锁，李春艳多次报警，被迫签订人民调解协议，应属无效。2013年7月10日，高念侠再次锁住李春艳饭店，导致李春艳近五个月无法正常经营。高念侠无权请求李春艳支付2013年7月10日前租金，原审法院该判决错误。李春艳经营饭店，存在经营利润，原审法院应当判决高念侠赔偿李春艳的经营损失，同时高念侠擅自处理李春艳饭店内各类物资，致使李春艳无法举证，法院应当认定李春艳出示的清单，判决高念侠赔偿李春艳90，088元物资损失。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持李春艳一审诉讼请求，驳回高念侠一审反诉请求。上诉人高念侠上诉并答辩称：原审法院在酌定损失40，000元时，考虑了李春艳支付的转让费75，000元。而高念侠将房屋租给李春艳时告知了租赁期为一年，李春艳应当知晓支付转让费的风险。该损失不应由高念侠承担。法院在处理万荣物业公司与高念侠租赁一案中即没有考虑高念侠支付的转让费120，000元。至于损失物品，应当由李春艳举证，不应当由高念侠全部赔偿。人民调解协议合法有效。故请求二审法院撤销原审判决主文第三项。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方就系争房屋租赁事宜签订的《经营管理协议》、《协议书》合法有效。此后双方又以人民调解协议，对租赁期满后租金金额及付租方式进行了约定。李春艳系自高念侠处租赁房屋，其合同相对方系高念侠，其返还房屋前仍应当向高念侠支付其占有、使用系争房屋期间产生的租金、使用费。因此，人民调解协议并不存在主体不适格，李春艳也未举证证明受胁迫的事实，故李春艳主张该协议无效，本院难以支持。原审法院关于租金的处理并无不当，本院予以维持。至于李春艳主张的损失，营业损失部分，原审法院认为证据尚不充分，且高念侠亦未向李春艳主张该时段内的房屋租金或使用费，故对于李春艳的该项赔偿请求不予支持，该意见尚属合理，本院予以维持。物品损失部分，原审法院结合系争房屋内次承租人的演变情况、从事的经营项目，以及朱乐平在相关诉讼中所举证据，确认当初案外人将系争房屋转让给李春艳时系带设施、设备的转让，同时考虑到李春艳后期购买并存放于系争房屋内的设施、用具及食品原材料等物品损失，虽李春艳对此确未能提供充分证据加以证明，但因高念侠处理该些物品，从客观上造成了李春艳的举证不能，原审法院结合日常经验、证人证言、李春艳提供的购物凭证等实际情况，酌情确定经济损失40，000元，该意见尚属合理，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，364.26元，由上诉人李春艳负担3，564.26元、上诉人高念侠负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖代理审判员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一四年八月十九日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……