陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）榆民初字第00955号原告朱某某。委托代理人康某某。委托代理人华某某。被告马某某。委托代理人曹某某。被告曹某某。委托代理人姬某某。原告朱某某与被告马某某、曹某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后。依法适用普通程序审理，分别于2014年4月9日、6月6日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人康某某、华某某，被告马某某的委托代理人曹某某，被告曹某某及其委托代理人姬晓伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称：原告与第一被告于2012年5月29日签订了房屋租赁合同和暖气协议。房屋租赁合同约定：租赁标的物为永乐大厦的四至十层共计6500平方米的精装修房，租金200万元／年，租赁期限为八年，自2012年2月28日起至2020年2月28日止；如存在被告违约则60万元的履约保证金不予退还；《供暖协议》中约定：甲方（原告朱某某）给乙方（被告马某某）供暖5个月，从2012年11月6日起至2013年4月6日止，由乙方付费给甲方，每平方米10.16元，每月6.6万元共计33万元。被告在2013年2月28日未能按《房屋租赁合同》第三条第四款约定如期缴纳租金，原告多次向被告催要，第一被告于2013年4月2日向原告承诺在2013年4月9日按时支付，如逾期未还，以前支付的60万元保证金归原告所有。被告未能按照双方约定如期缴纳租赁费，原告于2013年11月12日并向被告发出了解除《房屋租赁合同》通知书，并当面给被告送达，被告未提出异议。原告认为双方合同已解除，第一被告仍拖欠原告租赁费、水电、供暖费共计73万元，故原告起诉至法院。诉讼请求一、依法解除原告朱某某与第一被告马某某的房屋租赁合同；二、判令第一被告支付拖欠原告租赁费、水电、供暖费共计73万元；三、判令二被告立即退出强占原告的出租房并共同赔偿占用期间原告的经济损失暂计23.3万元，以及本案实际腾房之日新产生的经济损失，损失以合同约定租金基数计算（计算办法：5500元／日乘以实际占用天数）；四、本案诉讼费用由二被告共同承担。原告朱某某向本院提供了以下证据：一、房屋租赁合同原件、供暖协议复印件各一份，用以证明原告朱某某与被告马某某签订了房屋租赁合同及供暖协议；房屋租赁合同约定：乙方（被告马某某）承租甲方（原告朱某某）标的物为永乐大厦的四至十层共计6500平方米的精装修房，租金200万元／年，租赁期限为八年，自2012年2月28日起至2020年2月28日止；如存在被告违约则60万元的履约保证金不予退还。供暖协议约定：甲方（原告朱某某）给乙方（被告马某某）供暖5个月，从2012年11月6日起至2013年4月6日止，由乙方付费给甲方，每平方米10.16元，每月6.6万元共计33万元的事实。二、催费通知、承诺书、催交租赁费通知复印件各一份，用以证明被告马某某在2013年2月28日未能按房屋租赁合同第三条第4款约定如期缴纳租金，原告多次向被告催要，被告马某某于2013年4月2日向原告承诺在2013年4月9日按时支付，如逾期未还，前付60万元保证金归原告所有的事实。三、解除通知书复印件一份、照片两张，用以证明在合同履约期被告马某某未能如期交纳租赁费，构成严重违约，原告已于2013年11月12日解除了双方签订的房屋租赁合同，并向马某某送达的事实。四、单据两张、催费通知书两个，用以证明第一被告欠缴水费11413元、欠电费20736元的事实。被告马某某辩称：原告与被告马某某之间签订的房屋租赁合同有其特殊性，马某某与原告所签订的房屋租赁合同是建立在朱某某与张占峰签订房屋租赁合同的基础上，朱某某和马某某之间的租赁合同并不是独立的房屋租赁合同。以马某某名义所签订的房屋租赁合同，其所述酒店的经营权并不仅仅是马某某一个人，其所对应的权利人还包括张海平等多人。从原告向法庭提供的诉状看，有两个法律关系，第一个法律关系是朱某某与马某某之间的房屋租赁合同纠纷，第二个法律关系是被告曹某某侵权的法律关系，所谓侵权的对象到底是原告还是被告马某某，被告认为原告无权提起侵权诉讼。而且将两个不同的法律关系诉诸一个诉讼案件是错误的。原告提起的依法解除法律关系，事实与证据不足，被告马某某拖欠租赁费属实，但没有导致根本性质的违约，所以应当驳回原告第一项诉讼请求。对原告方提起的第3、4项诉讼请求，要求二被告退出强占房屋并赔偿损失实质上属于二被告之间的纠纷，与原告无关。被告马某某向法庭提供了以下证据：一、原告与张占峰之间的房屋租赁合同复印件一份，用以证明本案中所涉的原告与马某某的租赁合同是以此为合同为基础，不是独立的合同；马某某与朱某某的房屋租赁合同的权利义务，不是普通的转租协议，而是在中院进行执行调解中，为了要张占峰清偿他人债务，把此合同转让在马某某名下的；朱某某与马某某的合同，只有马某某一人的签名，但是这份合同的主体是马某某等7人。二、张占峰和受让人马某某等7人所签订的转让合同，用以证明以马某某为承租方与朱某某签订的合同主体包括其他7人；转让合同的形成是在中院执行局的主持下，张占峰将自己2140.05万元的债务以该酒店的股权资产设施设备等8年经营权折价顶抵了上述债务；在2140.05万元债务中包括马某某的775万元，曹某某的250万元，下余部分分别由其他人的债权顶抵，所以本案中的酒店经营权所附带的义务包括权利与通常情况下的酒店的承租有本质的区别；该转让合同第2条明确记载张占峰所欠曹某某的250万元由马某某等7人分别偿还，对马某某等所欠曹某某的250万元债务，在法律上属于债务转让，马某某等人与曹某某之间就是单纯的债权债务关系，该酒店与第二被告曹某某再无任何关系，酒店本身的权利与曹某某无关。被告曹某某辩称：被告不存在强占原告出租房的事实，应驳回原告对曹某某的诉讼请求。因为马某某欠曹某某的钱，经马某某同意由曹某某代管酒店，收回马某某欠的钱；2013年6月6日，朱某某擅自将营业中的酒店停电，迫使其无法经营，朱某某的行为严重违法，应由朱某某向马某某与曹某某赔偿；该租赁房屋的装修及设备设施一切财产，因马某某未按规定还钱，按规定应由曹某某所有。因为酒店的财产设备，原均属于张占峰，因张占峰欠曹某某的钱，所以将上述财产折抵给曹某某，并将酒店的股权质押给曹某某，中院执行过程中，张占峰与曹某某与马某某达成和解协议，由马某某向曹某某偿还欠款，后在曹某某的同意下，马某某将原酒店变更为榆都酒店，并由马某某取代张占峰与朱某某签订了租赁合同。现在马某某未按规定偿还曹某某的钱，故酒店的一切财产均属于曹某某所有。原告擅自停电，迫使营业中的酒店停电，侵犯了二被告的权利。被告曹某某向法庭提供以下证据：一、和解执行协议、执行证书原件及保证书复印件各一份，用以证明马某某欠曹某某钱没有偿还，现租赁房屋开办的榆都酒店，该酒店的一切财产权利，因马某某没有偿还曹某某的钱，都归曹某某所有的事实。二、证人证言调查笔录4份、收款收据3支，用以证明马某某欠曹某某的钱，经马某某的同意，由曹某某暂时代为经营酒店，收回马某某所欠的钱。曹某某代管不到一个月，原告将酒店停电，严重侵犯了曹某某的合法权益。原告停电，致使曹某某损失12.5万元。4、马某某不能妥善处理与原告的租赁合同，严重侵犯了曹某某的权利。经庭审质证，被告马某某对原告提供的第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对原告提供的第二组证据中原告给马某某写的催费通知及物业办出具的催费通知的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这两份的文件没有被告马某某的签字，是否送达没有证据能够证明，对马某某的承诺书的真实性和证明目的均无异议；对原告提供的第三组的证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为解除合同通知书并未向马某某及马某某所在的公司送达，也无马某某的签字，同时解除合同通知书必须给当事人送达，给配偶送达没有法律依据；对原告提供的第四组证据真实性无异议，至于具体数字多少我不清楚，以有效票据为准。被告曹某某对原告提供的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为在原告登记的证明表中不包括地下室，合同中还包括地下室，供暖协议收费标准每平米10.16元，违反国家规定的收费标准；对原告提供的第二组证据的真实性与证明目的均不予认可，认为原告朱某某给马某某出具的催费通知没有双方的签名，对物业办出具的催费通知的真实性及证明目的有异议，认为没有给马某某送达的记录，对马某某的承诺书的真实性不清楚，证明目的有异议，认为无论是否是马某某所写，原告均不能没收这60万元；对原告提供的第三组证据的真实性及证明目的均有异议，不能证明解除合同通知书向马某某本人及酒店送达，同时原告无权解除合同；对原告提供的第四组证据认为不清楚，对自来水公司的水费单有异议，大德公司与本案无关联。原告朱某某对被告马某某提供的第一组证据的真实性无异议，但认为这份证据与本案无关联；对被告马某某提供的第二组证据的真实性无异议，认为实际上是债权债务转让，这份转让合同的当事人不是本案的相关人，都是独立合同，与本案的房屋租赁合同无关联。被告曹某某对被告马某某提供的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证明朱某某与张占峰以前有合同，对被告马某某提供的第二组证据有异议，认为张占峰无权与八个受让人签订转让合同，这个协议是无效的，因为张占峰于2012年2月11日将该酒店的财产折抵给曹某某等人。原告朱某某对被告曹某某提供的第一组证据，认为与本案无关；对被告曹某某提供的第二组证据的证人证言调查笔录，不予认可，认为不能证明马某某欠曹某某250万元是物权关系，这是一个债权债务关系，被告证明的目的与反映的内容反而证明曹某某是酒店的实际控制人。被告马某某对被告曹某某提供的第一组证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，和解执行协议第6条，张占峰与曹某某之间的质押协议已经被司法解除，第7条意味着马某某与曹某某之间的法律关系是债权债务，与酒店所有财产的物权，无任何关系；对被告曹某某提供的第二组证据，认为证人证言不符合证人出庭的程序，均不予认可，对3支收据，真实性无异议，证明目的不予认可，认为证明不了马某某同意曹某某暂为代管酒店，无事实根据。本院对经法庭质证的证据作如下认证：原告朱某某提供的第一组证据，二被告对其真实性均无异议，且第一被告对证明目的无异议，经审查，该组证据可以客观真实的反映原告与被告马某某之间签订租赁合同，及双方对各自权利义务的约定的事实，均与本案待证事实具有关联性，依法予以采信；原告提供的第二组证据，被告马某某对真实性无异议，被告曹某某对真实性和证明目的均有异议，经审查，该组证据中催费通知、催交租赁费通知均无马某某签名，亦无其他证据佐证，不能证明原告的证明目的，依法不予采信，承诺书被告马某某对其无异议，能够证明被告马某某向原告承诺，如逾期支付，先前支付的60万元保证金归原告所有的事实，可以证明原告的证明目的，依法予以采信；原告提供的第三组证据，被告马某某对其真实性无异议，被告曹某某对真实性和证明目的均有异议，经审查，该组证据系原告方单方制作，无被告马某某签名，无法证明原告的证明目的，依法不予采信；原告提供的第四组证据，被告马某某对其真实性无异议，被告曹某某认为不清楚，经审查，该组证据能够证明榆都酒店拖欠电费20736元的事实，依法予以采信；大德公司欠水费21413.40元，无法证明榆都酒店欠11413元的事实，依法不予采信。被告马某某提供的证据，原告朱某某对该两组证据的真实性均无异议，被告曹某某对第一组证据的真实性无异议，对第二组证据有异议，经审查，该两组证据与本案不具有关联性，依法不予采信。被告曹某某提供的证据，原告朱某某与被告马某某对该两组证据的证明目的均不予认可，经审查，该两组证据与本案不具有关联性，依法不予采信。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年5月29日，原告与被告马某某签订了房屋租赁合同和暖气协议各一份。房屋租赁合同第一条约定：“甲方（原告）出租给乙方（被告）房屋位于榆林市榆阳区长城路中段，南邻天佑大酒店，北至永乐大厦妇产大楼。所租赁标的物系永乐大厦的四至十层，房屋面积共计6500平方米，并就楼房的现状（精装修房）租交乙方使用，地下室供乙方在租赁期内无偿使用（地下室面积约700平方米，其中预留四、五个车位给甲方使用）。”合同第二条第一款约定：“该房屋租赁期共八年。自2012年2月28日起至2020年2月28日止。”合同第三条约定：“1、房屋每年租赁费为200万元，从第四年起租赁费为202万元，付款方式一年一次性交清；3、乙方于签订协议当日向甲方交付60万元保证金，作为乙方履约的保证金。如果乙方违约在先，则甲方不予退还保证金.如乙方没有违约，该保证金在合同期满后甲方如数退还乙方，该保证金没有利息约定；4、双方约定租赁费每年结算一次，每年的租金应提前一个月交清。第一年的租金于签合同当日一次性交清，租赁费的交纳以甲方出具的收据和乙方的银行打款的凭证为准。”合同第四条第一款约定：“……如乙方不能按期交纳租金，每逾期一日，加罚年租金的1%，以日累计，超过1个月，甲方有权终止合同，所造成的后果及经济损失均由乙方自己承担”。《供暖协议》第一条约定：“甲方（原告）给乙方（被告）供暖5个月，从2012年11月6日起至2013年4月6日止。每天早上七点至晚上十二时止。”第二条约定：“……乙方按平方米付费给甲方，每平方米10.16元，每月6.6万元，共计33万元。地下室供暖免费。”被告在2013年2月28日未能按《房屋租赁合同》第三条第四款约定如期缴纳租金，原告多次向被告催要，被告马某某于2013年4月2日向原告承诺在2013年4月9日按时支付，如逾期以前支付的60万元保证金归原告所有。但至今被告仍拖欠原告租赁费、水电、供暖费共计73万元，故原告起诉至法院，并提出上述请求。本院认为，原告朱某某与被告马某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告主张依法解除原告朱某某与第一被告马某某的房屋租赁合的请求。被告马某某抗辩，拖欠租赁费属实，但原告并未将解除合同通知书送达于马某某。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力”的规定，原告提供的证据无法证明其就解除合同通知书送达于被告马某某。因被告马某某履行了租赁合同的主要义务，未构成根本违约，故原告主张解除租赁合同的请求，不予支持；原告主张被告马某某支付租赁费600000元、电费20736元、供暖费100000，共计720736元的请求，符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持；原告主张被告马某某支付水费11413元的请求，因原告提供的证据不足以证明其主张，故原告该项请求，依法不予支持；原告主张二被告退出强占原告的租赁物并共同赔偿占用期间的经济损失的请求，被告马某某抗辩，原告要求二被告退出强占租赁物并赔偿损失，实质上属于二被告之间的纠纷，与原告无关。被告曹某某抗辩，被告不存在强占原告租赁物的事实，应驳回原告对曹某某的诉讼请求。经审查，原告该项请求，亦无事实依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告朱某某与被告马某某签订的房屋租赁合同有效，继续履行。二、本判决生效后十五日内，由被告马某某支付原告朱某某租赁费600000元、供暖费100000元、电费20736元，共计720736元。三、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，由原告朱某某负担1100元，被告马某某负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  朱爱琳审 判 员  李长鹏人民陪审员  常四娃二〇一四年八月六日书 记 员  雷梦娟