广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第87号上诉人（原审被告）：刘xx，男，汉族，1977年4月16日出生。被上诉人（原审原告）：戴xx，男，汉族，1952年10月10日生。上诉人刘xx因房屋买卖合同纠纷案件，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1114号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年9月17日，戴xx与刘xx签订一份N0．3601257《二手房买卖合同》。合同约定：戴xx将其所有的位于深圳市宝安区宝源路阳光海湾花园x栋B座xx房以998000元的价格转让给刘xx；定金50000元，合同签订时付30000元，剩余定金20000元于戴xx新房地产证赎楼前支付；首期款及剩余房款以银行贷款为准，并到刘xx贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户；该物业设有抵押，刘xx同意戴xx委托担保公司担保融资赎楼，戴xx须于签署本合同之日起至出房地产证7日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时刘xx须协助戴xx办理售楼手续并配合签署一切相关文件；在戴xx赎出房产证原件并注销抵押登记及刘xx按揭银行出具贷款承诺函之日起2日内，双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；戴xx新房地产证办出45个工作日内刘xx配合办理完备相关产权证过户手续，戴xx收到全部楼款，若因政策原因时间变动，双方再行协商；戴xx收到定金时交房予刘xx使用；在办理产权过户时刘xx房地产证可过户夫妻双方名下任何一方；过户前供楼利息由刘xx承担，过户前一次付清；无论该物业升值贬值双方均履行本合同，否则违约方应向守约方赔偿双倍定金200000元；合同还对其他相关交易事项进行了约定。2009年9月17日合同签订当日，刘xx向戴xx支付了定金30000元，次日戴xx把涉案房产交付给刘xx，由刘xx缴纳物业管理费。2009年11月12日，戴xx委托刘xx及杨举为涉案房产的代理人，委托涉案房产、办理抵押登记手续、办理银行按揭贷款或抵押贷款手续、办理提前还清涉案房产的赎楼手续及注销抵押登记手续、办理涉案房产的变更登记手续、全权办理出售涉案房产的一切相关事宜等。上述委托书经深圳市深圳公证处进行了公证。涉案房产于2010年1月18日办出房产证，权利人为戴xx。后刘xx再向戴xx支付定金20000元及银行按揭利息10800元。刘xx未再支付其余款项。2010年7月20日，戴xx委托广东卓建律师事务所杨林律师向刘xx发出律师函，通知刘xx其超期支付购房款属违反合同约定的行为。刘xx应于律师函发出之日起5个工作日内履行付款义务，如逾期，戴xx将通过法律途径追究刘xx的违约责任及因刘xx单方违约而给戴xx造成的一切经济损失。刘xx未予回复及付款。另查，涉案合同签订时，办理涉案房产房地产证的资料已经递交给国土局。戴xx诉讼请求：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》；2、戴xx没收刘xx的定金50000元；3、刘xx支付违约金200000元；4、刘xx承担本案的全部诉讼费用，原审法院认为，戴xx、刘xx于2009年9月17日签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。戴xx诉称刘xx逾期付款违约，刘xx辩称其不存在逾期付款的情形。对此原审法院认为，《二手房买卖合同》对涉案房产的付款时间及方式作了详细约定，戴xx的房地产证办出45个工作日内刘xx配合办理完备相关产权证过户手续，戴xx收到全部楼款。涉案房产的房地产证于2010年1月18日办出，依双方约定，刘xx应于2010年3月22日前付清房款，但刘xx仅支付了定金20000元，余款并未支付。刘xx未依约履行付款义务，已经违反了双方房产买卖合同的约定，应承担相应的法律责任，戴xx可没收刘xx定金5万元。戴xx已请求没收定金，再要求刘xx支付违约金200000元有违公平原则，故原审法院对戴xx要求刘xx支付违约金200000元的诉求不予支持。因刘xx的违约行为已不能实现合同目的，戴xx请求解除合同，原审法院予以准许。刘xx辩称戴xx于2010年4月15日才通知其房地产证办理出来，刘xx应于2010年4月15日起算45个工作日内交付剩余房款，但刘xx2010年4月23日左右向银行申请贷款时又遇到国家政策变动，导致不能贷到款。原审法院认为，双方签订合同时已备注开发商在办理房地产证过程中，涉案合同中没有约定戴xx负有向刘xx告知房地产证办理出来的先义务，即使戴xx2010年4月15日通知刘xx已办理出房地产证，刘xx也未在约定的45个工作日内支付房款，故对刘xx的辩称意见，原审法院不予采纳。关于刘xx辩称戴xx、刘xx之间的房产买卖关系已经终止并已转为代理关系的意见，原审法院认为，戴xx与刘xx签订买卖合同后，刘xx交付了定金，戴xx亦于签约次日将房屋交付刘xx管理使用，戴xx于2009年11月12日在深圳市深圳公证处做了全权委托刘xx的公证，虽委托事项众多，但戴xx委托刘xx的目的及真实意思表示是为了履行房屋买卖合同，办理房屋过户给刘xx的登记手续，刘xx应当按照诚实信用原则完成委托事项，故对刘xx的辩称意见原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除戴xx与刘xx签订的《二手房买卖合同》（N0．3601257）；二、戴xx不予返还刘xx定金50000元；三、驳回戴xx的其他诉讼请求。本案受理费2525元，由戴xx负担2000元，由刘xx负担525元。刘xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：变更原审判决，戴xx不予返还刘xx定金50000元的判决内容不予支持。上诉理由：刘xx已于2009年11月12日由买卖关系转变并确立为委托关系。并于2010年4月15日再次办理担保赎楼公证给予深圳市中联房地产企业发展有限公司，并同意刘xx以代理人身份寻求第三方购房者。戴xx律师断章取义未提供至关重要的证据（2010年4月15日戴xx办理给深圳市中联房地产企业发展有限公司的全权公证委托书），请求法院不予支持该判决。戴xx口头答辩称，一、刘xx认为其与戴xx有如下约定，也就是说在无法预见或不可控制的意外情况下，可寻求第三方代替购买该房的权利，我方认为，刘xx与戴xx之间从来没有关于这点的约定，本案就是一个非常明确的商品房买卖关系，卖方是戴xx，买方是刘xx。二、刘xx说双方之间的买卖关系从2009年9月17日到2009年11月12日通过公证已经将买卖关系变更为委托关系，以至于提到2010年4月15日办理了赎楼公证，进一步证明这个说法，这是不能成立的，理由如下：1、关于2009年11月12日和2010年4月15日的公证，前一个公证是为了双方之间买卖合同关系的顺利履行，很多事务不需要卖方亲历亲为，所以办理了第一个公证，第二个公证是赎楼公证，目的在于卖方的房产是按揭房产，需要将房产证赎出以后才能进行正常买卖，因此该两个公证书的目的均是为了商品房买卖合同能够得以顺利履行和实现，而不是刘xx所说的将买卖关系转为委托关系，这个说法不成立。对于2010年4月15日的公证书，我方认为不能作为本案的证据适用，该公证书的签订时间都是2009年11月12日，只是打印出来的时间不一样，签字时间都是同一天。就算该公证书是2010年4月15日签订的，也不能作为证据适用，本案一审审理时的举证日期是到2010年8月27日届满，在举证期限届满之前刘xx已经获得该公证书，而且该公证书的时间也远远在举证期限届满前几个月，当时刘xx也没有在一审时申请延期举证或者申请法院调取证据，所以该证据已过举证期限，又不是新证据，不能作为本案证据适用。2、关于委托关系的抗辩，一审判决中所陈述的理由，虽然刘xx口口声声称2009年11月12日以后双方的买卖关系转变为委托关系，刘xx却仍然以实际履行买卖合同的行为，即一直在付款，从支付定金后还支付了按揭期间的银行贷款利息和后面的定金，其以这种行为表明是在实际履行双方的买卖合同，所以其说法与事实不符。3、刘xx说卖方是基于房价上涨而不愿意继续履行合同，该说法不能成立。本合同不能履行的真实原因有两个：第一，刘xx并不是真正意义的买家，其本人不符合购买涉案房产的条件，其目的是囤积房源、高价出售，赚取差价。正是第一原因导致第二个原因，第二，刘xx迟迟不能按照合同约定付款，经过戴xx反复催告，刘xx仍然没有任何反应，因此戴xx才解除双方的合同。综上，刘xx所称的上诉理由与事实不相符，应该驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院再查明，双方的《二手房买卖合同》约定，涉案房产的房产证开发商在办理过程中。二审审理过程中，刘xx确认双方就《二手房买卖合同》没有签订解除或不再履行的书面协议，双方口头协商解除了《二手房买卖合同》。戴xx认为戴xx签订委托书的目的是履行《二手房买卖合同》，该合同没有约定解除或不再履行，刘xx在戴xx签订委托书后仍然在履行《二手房买卖合同》，支付戴xx部分款项。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于戴xx、刘xx签订的《二手房买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。原审解除双方签订的该合同，双方对此没有提起上诉，本院予以维持。根据原审查明的事实，刘xx在2009年11月12日戴xx签署委托书后仍然向戴xx支付了《二手房买卖合同》中约定的部分款项，履行了部分合同义务，双方之间也没有签订中止或解除《二手房买卖合同》的书面协议，因此，从本案的实际履行情况看，该委托书应当是戴xx为履行《二手房买卖合同》而签订的，刘xx认为在2009年11月12日戴xx签署委托书后双方之间已经由买卖合同关系转为委托关系的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。刘xx没有履行合同约定的付款义务，应承担相应的违约责任。原审对此处理正确，本院予以维持。综上，刘xx的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定的事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由刘xx负担。本判决为终审判决。审  判  长 许保疆代理 审 判员 吴思罕代理 审 判员 陈明亮二〇一一年二月十四日书记员（兼） 严军军