浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1941号上诉人（原审被告）浙江润地置业有限公司，住所地：平阳县鳌江镇新河北路**。法定代表人林国银，董事长。委托代理人阮建锋，浙江中坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈瑞剑。被上诉人（原审原告）朱小微。上述俩被上诉人的共同委托代理人周秋孟，浙江玉山律师事务所律师。上诉人浙江润地置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2010）温苍民初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人浙江润地置业有限公司（以下简称润地公司）委托代理人阮建锋、被上诉人委托代理人周秋孟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，被告润地公司系房地产开发企业，成立于2000年9月6日，原名称为温州绿洲房地产开发有限公司，2008年10月30日经平阳县工商行政管理局核准办理更名手续。2008年领取苍房售许字（2008）第005号《商品房预售许可证》。2008年6月3日，原、被告签订一份关于买卖坐落于苍南县宜山镇环城南路的“嘉和花苑”第2幢二单元801室套房的《商品房买卖合同》，总价款580610元，合同第五条（面积确认及面积差异处理）约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建设面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……。第八条约定（交付期限）：出卖人应当在2010年2月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比例不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同订立后，原告依约已付清购房款，被告于2010年2月10日前通过圆通速递向原告发出交房通知要求在收到通知之日起3日内办理房屋交付手续，另于2010年2月8日以制作《润地·嘉和花苑结算单》方式告知原告应缴纳可视对讲门（742元）、水表报装费（680元）、电视报装费（300）元、电费预缴（3000元）、物业维修基金（8683元）、燃气报装费（3000元）、房产登记费（80元）等费用。另认定：2009年8月24日，涉案商品房领取《住宅工程质量分户验收合格证》；2010年1月21日，苍南县规划建设局认为“嘉和花苑”小区符合规划审批要求，规划验收准予通过，并出具苍规验字（2010）第001号《规划验收意见书》；同年1月7日，被告领取《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；同年2月3日，“嘉和花苑”小区通过工程竣工验收；同年5月5日，苍南县规划建设局认为该建设工程竣工验收备案文件齐全并出具同意备案的意见。原判认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。该案的主要争议焦点有：一、被告润地公司是否构成逾期交房和应当支付逾期交房违约金；二、被告润地公司是否应当向原告提供商品房面积及分摊面积的依据；三、被告润地公司是否应当赔偿原告因为面积变化给原告造成的税金、费用损失10000元。四、原告是否有权撤销被告润地公司关于支付可视对讲门（742元）、水表报装费（680元）、电视报装费（300）元、电费预缴（3000元）、物业维修基金（8683元）、燃气报装费（3000元）和房产登记费（80元）的请求。关于焦点一，该院认为，根据本案《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用的条件为该商品房经验收合格，经验收合格应当理解为工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套设施和公共设施已建成并满足使用要求以及住宅质量保证书、住宅使用说明书制度已经落实，如果不符合交付使用条件，原告有权拒绝接收；根据查明的事实，涉案“嘉和花苑”小区于2010年5月5日才完成竣工验收备案，故原告在约定的交房日前收到被告润地公司发出的接收房屋通知后，有权以商品房不符合交付条件为由拒绝接收，同时，在商品房具备交付使用条件后，被告润地公司应当再次履行交房通知义务，据此，被告润地公司未再次履行通知义务，仍然构成违约，现原告请求交付商品房并按合同约定计付违约金，应予支持，每日违约金为已交付房价款580601元的万分之六即348.36元，违约金按合同约定自2010年2月11日起算至实际交付商品房之日止。关于争议焦点二，该院认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条的规定，经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，经营者对消费者就其提供的商品或服务的质量和使用方法等问题提出的询问应当做出真实明确的答复，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。在商品房买卖关系中，出卖人即经营者，买受人即消费者，出卖人应当向买受人提供有关商品房的真实信息，据此，本案原告作为消费者，其享有对所购房屋面积和分摊面积计算的知情权，现请求润地公司提供商品房房屋面积和分摊面积计算的依据，于法有据，应予支持，作为经营者的润地公司应当及时履行告知义务。关于争议焦点三，该院认为，原、被告在订立合同时，在《商品房买卖合同》第五条中已经对可能出现的面积误差情形以及相应的处理原则进行了明确约定，面积误差比绝对值确定在3%，该条款内容合法有效，故双方应当从其约定，据此，原告在选择继续履行合同的同时，请求被告润地公司赔偿因面积变化造成的税金、费用损失10000元，既缺乏合同根据，亦无证据证明该损失已经实际发生，故不予支持。关于争议焦点四，该院认为，被告润地公司以向原告送达《润地·嘉和花苑结算单》的方式要求支付相关费用，属主张债权，原告可以提出相应抗辩，但是，其请求人民法院撤销润地公司关于支付相关费用的请求，缺乏法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告浙江润地置业有限公司于判决生效后十日内向原告陈瑞剑、朱小微交付“嘉和花苑”第2幢二单元801室商品房并提供房屋面积和分摊面积计算的依据；自2010年2月11日起按每日348.36元向原告陈瑞剑、朱小微计付逾期交房违约金至商品房实际交付使用之日止。二、驳回原告陈瑞剑、朱小微的其他诉讼请求。案件受理费2030元，减半收取1015元，由原告陈瑞剑、朱小微负担338元，由被告浙江润地置业有限公司负担677元。宣判后，浙江润地置业有限公司不服原审判决，提起上诉称：原判认定双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性规定、具有法律效力，上诉人予以认可。根据合同约定，商品房交付使用的条件是经验收合格，涉案“嘉和花苑”小区已于2010年2月10日前经相关部门验收合格，上诉人也于上述时间前书面通知被上诉人办理房屋交付手续，不存在违约和逾期交房情形。原判认定上诉人应在涉案小区完成竣工验收备案后，再次履行交房通知义务才符合交付条件，缺乏法律依据。上诉人在通知被上诉人办理交房手续时，已出示相关材料，房屋面积测算及分摊面积计算是由苍南县房地产测绘有限公司测算，该测量结果已在原审过程中提供，不存在未提供房屋面积和分摊面积计算依据的情形。综上，原判认定事实矛盾，适用法律错误，请求撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人陈瑞剑、朱小微辩称：原判认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规正确。双方约定的商品房交付标准是经验收合格并非竣工验收合格，商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，我国地方政府对商品房的验收最低要求是竣工验收合格办理备案手续。上诉人提供的《嘉和花苑建筑面积测算分摊汇总表》只有室内面积和分摊面积，但没有提供相关计算依据，不能够满足被上诉人的诉讼请求，一审法院支持被上诉人该项诉讼请求正确。故上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审核双方当事人在原审期间提供的证据，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、诉争商品房交付使用的条件是竣工验收合格还是竣工验收备案登记；二、上诉人是否已提供诉争商品房面积和分摊面积计算依据。一、关于本案商品房的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条均规定建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用，本案当事人在合同中约定的交付条件与该规定相符。根据《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行，上诉人作为诉争商品房的建设单位已在合同约定的时间前完成竣工验收并领取《住宅工程质量分户验收合格证》，诉争商品房在合同约定的交付时间前已具备约定的交付条件。另根据该条例规定，建设单位应当在建设工程竣工验收合格后，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。该规定虽然属于行政管理强制性规范，但有关法律法规并未将竣工验收备案作为建设工程交付使用的前置条件，当事人也未在合同中作此约定。另据《浙江省建设工程质量管理条例》第十一条规定，工程竣工验收备案文件是作为房屋产权登记的依据之一，本案当事人也在合同第十五条约定上诉人应在规定时间内提供相关产权登记的材料，两者相符。另外，根据《中华人民共和国消防法》规定，诉争工程属备案验收工程，建设单位验收后报公安机关消防机构备案即可，消防机构经抽查未发现不合格责令停止使用的即视为通过该项验收。因此本院认为，现有证据足以证明诉争商品房已在约定交付时间之前通过有关部门竣工验收并取得公安消防等相关部门认可或准许使用文件，具备法律规定和合同约定的交付条件，上诉人不存在逾期交房情形，原判将经验收合格理解为工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案并判令上诉人承担逾期交房违约责任，没有法律和事实依据，二审予以撤销。二、关于诉争商品房房屋面积和分摊面积计算依据。诉争商品房竣工验收后，已经第三方专业测绘机构苍南县房地产测绘有限公司竣工实测，并出具了汇总表。该汇总表详细罗列和标明分项面积统计、共有建筑面积分摊计算表及分户平面图，在其测绘成果说明中已详细说明其测绘依据和测绘情况，上诉人在原审已经提供了该证据，在被上诉人未能提供足以反驳的相反证据的情况下，原审又判令上诉人提供计算依据，且未明确是何具体依据，属于事实认定错误，判决主文表述不清，二审依法予以纠正。综上，原判对诉争商品房的交付条件和上诉人是否已提供分摊面积计算依据认定错误，二审予以纠正；对其他事项因当事人均未提起上诉，本院不予审查。上诉人的上诉主张，理由充分，二审予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销苍南县人民法院（2010）温苍民初字第922号民事判决；二、驳回被上诉人陈瑞剑、朱小微的诉讼请求。一审案件受理费2030元，减半收取1015元；二审案件受理费2030元，均由被上诉人陈瑞剑、朱小微负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 李晓光审判员 郑明岳二〇一一年一月十一日书记员 胡天彬