上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三(民)初字第3501号原告(反诉被告)上海同步纺织新材料有限公司（下统称原告）诉被告(反诉原告)上海联东金熠投资有限公司（下统称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年11月18日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理；后转为普通程序于2014年3月3日再次公开开庭进行了审理。原告法定代表人毛启及其委托代理人陈国星、被告委托代理人王琼、沈人类（第二次庭审时委托）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年5月30日签订《联东U谷厂房销售合同》，约定原告购买由被告开发建设的联东U谷·上海金山一期南区91号楼厂房。原告按约支付了全部购房款，但被告未能按约于2013年3月25日将具备条件、经验收合格并符合合同约定的厂房交付原告使用。原告多次催告无效，于2013年7月4日提交书面退房通知书给被告，但被告迟迟不予回复，给原告造成了巨大经济损失。故提起诉讼，请求判令：1、被告退还全部购房款人民币（以下币种相同）3,418,750元，及截止起诉之日违约金432,130元；2、被告支付滞纳金（以购房款及违约金共计3,850,880元为基数，自2013年9月30日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）。庭审中变更诉讼请求：1、确认解除原、被告之间合同；2、被告退还全部购房款3,418,750元；3、被告支付合同约定的违约金341,875元；4、被告支付迟延支付违约金（以购房款及违约金的合计数为基数，自2013年7月11日起至实际还清之日止，按日万分之五计算）。被告答辩并反诉称，同意解除合同、退还全部购房款；被告不存在违约，原告无权享受单方解除合同带来的违约金赔偿；原告主张逾期付款违约金，无合同和事实依据。原告未按合同约定的期限支付购房款，每笔支付均存在延期现象，故应依合同承担自约定的应付款期限次日起至实际支付之日止日万分之五的违约金112,933元。据此提起反诉。原告针对被告反诉辩称，原告并无违约，延期支付的房款即银行贷款，由于银行贷款事宜需要被告配合，因被告未及时配合原告办理贷款，延期支付责任不在原告，违约金计算无法律依据。经审理查明，2012年5月30日，原、被告签订《联东U谷厂房销售合同》。约定：原告购买由被告开发建设的联东U谷·上海金山一期南区91号楼工业厂房，用于仓储物流、生产制造、研发办公、文化创意；总价款为3,418,750元，原告于签订合同时支付1,025,625（含履约定金50,000元），于2012年8月30日支付683,750元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，原告同意在签约75日内完成银行按揭放款，如银行按揭贷款无法办理，则原告同意采取以两年期企业按揭方式付清剩余款项；原告在付清全额房款后，被告应于2013年3月25日前将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付原告使用，上述验收合格指甲方、监理、设计、施工单位四方验收合格；逾期交房90超过日后，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起15日退还全部购房款，并按原告全部已付款的10%向原告支付违约金；被告承诺与该房屋正常使用直接关联的上下水、电等等基础设施交付时间同交房日期；附件三对装饰和设备标准作了约定。原告于2012年5月3日支付50,000元，5月30日支付975,625元，9月9日支付683,750元，12月11日支付9,375元，12月25日以贷款方式支付1,700,000元，总计3,418,750元。涉案厂房于2011年5月30日取得房地产权证。2012年10月30日，被告招商人员孙燕发送电子邮件至原告法定代表人毛启胜携带相关证件前来办理贷款手续。涉案厂房于2012年11月29日由建设、监理、设计、施工单位四方验收合格。2013年3月14日，被告向原告发出入住通知单。同年3月26日，原告向被告发函表示，因被告未达到交房条件而拒收，最迟应于同年4月3日前满足交付条件并交付原告使用。同年4月3日，被告招商人员孙燕发送电子邮件至原告法定代表人毛启胜，请求协商解决，并附补充协议。同年7月4日（邮戳日期为同年7月4日），原告向被告发出退房通知书，因被告无法按时交房，提出退房，并要求在7月10日前退还购房款3,418,750元、支付违约金341,875元等合计3,760,625元，并保留进一步索赔的权利。审理中原告表示，整个购房过程均与被告工作人员孙燕、张艳迪沟通，录音证据是在2013年7月3日与他们沟通时形成；提交法庭照片拍摄于2013年3月26日，现场仍在施工，无法交付房屋。被告表示原告所称的两位工作人员现均不在公司，故对电子邮件截屏、录音证据无法进行核实；照片拍摄时间无法确认，其所体现了主体结构已经完成，符合验收条件，经四方验收的房屋只能是房屋单体建筑主体结构、二次装修完成，具备临水、临电，尚未通过消防、人防等综合验收及办理竣工备案登记的状态，被告于2013年3月14日交房时的厂房均具备上述条件。以上事实，由原、被告均提供的《联东U谷厂房销售合同》；原告提供的双方当事人基本信息，收款收据及银行凭证，电子邮件截屏，函及邮寄凭证，照片、录音证据及张艳迪名片，客户入住手续办理申请单，退房通知书及邮寄凭证；被告提供的工程质量竣工验收记录，入住通知单及邮寄凭证，房地产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及施工许可证；以及双方当事人所作陈述等证据证实。本院认为，双方所签合同系当事人的真实意思表示，且不存在无效情形，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉请确认解除合同，被告表示同意，本院当予确认。双方争议在于解除合同的责任归属。其实就是被告交付的厂房是否符合合同的约定。本案中，并不否认涉案房屋已通过四方验收，以及被告向原告发出了入住通知单，但涉案房屋应当具备合同约定的条件，即除经验收合格之外，尚应交付与该房屋正常使用直接关联的上下水、电等等基础设施，以及附件三约定设备标准。显然，被告在合同约定的时间乃至现在均无法交付，故本院确认涉案厂房不具备交付条件。据此，本院认定被告已经构成违约，并造成合同解除。合同解除后，被告除应退还全部购房款3,418,750元外，还应承担原告已付款的10%的违约金，即为341,875元。除此之外，原告另行主张迟延支付违约金，因无合同依据，本院难以支持。至于被告反诉主张的逾期付款违约金，合同约定的以银行按揭贷款方式支付的款项，虽确定了相应的日期应当支付，且不支付应承担相应的违约责任，但从原告提供的相应证据可知，逾期支付并非原告原因所致，即不可归责于原告；被告在原告主张解除合同的情况下，才对原告已全额支付的购房款认为逾期支付，要求承担违约金，于情于理实难得到本院支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：一、确认本诉原告上海同步纺织新材料有限公司与本诉被告上海联东金熠投资有限公司2012年5月30日签订《联东U谷厂房销售合同》解除；二、本诉被告上海联东金熠投资有限公司应退还本诉原告上海同步纺织新材料有限公司购房款人民币3,418,750元；三、本诉被告上海联东金熠投资有限公司应支付本诉原告上海同步纺织新材料有限公司违约金人民币341,875元；四、驳回本诉原告上海同步纺织新材料有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告上海联东金熠投资有限公司要求支付反诉被告上海同步纺织新材料有限公司逾期付款违约金的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币37,607元，由本诉原告上海同步纺织新材料有限公司负担人民币881元，本诉被告上海联东金熠投资有限公司负担人民币36,726元；反诉案件受理费减半收取人民币1,279元，由反诉原告上海联东金熠投资有限公司负担。本诉被告上海联东金熠投资有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  金志荣人民陪审员  何昌炜二〇一四年四月十三日书 记 员  张 辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。