辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚中民三终字第00148号上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区。法定代表人：周慧英，该公司总经理。委托代理人：关越男，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周从全，男，汉族，1959年3月7日出生，住抚顺市新抚区。委托代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司因与被上诉人周从全商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2013）抚开民一初字第00402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日立案并依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司委托代理人关越男，被上诉人周从全及其委托代理人鲍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月22日，周从全向一审法院提起诉讼称：2009年9月26日，周从全、抚顺恒昇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由周从全购买抚顺恒昇房地产开发有限公司开发的位于抚顺经济开发区房屋。2009年9月15日，周从全、抚顺恒昇房地产开发有限公司另签署《车库使用权转让协议》，由周从全购买车库使用权，总价款10万元。周从全一次性付清上述价款。抚顺恒昇房地产开发有限公司应于2010年9月1日及2010年12月31日前向原告交付手续齐全、质量合格的商品房及车库，至周从全起诉日，抚顺恒昇房地产开发有限公司分别逾期1121天和1000天。现请求人民法院判令抚顺恒昇房地产开发有限公司给付周从全逾期交房及车库违约金共计133471元；给付其他损失费（交通费、误工费、租房费）共计60452元；诉讼费由抚顺恒昇房地产开发有限公司承担。抚顺恒昇房地产开发有限公司辩称：周从全所述逾期交房事实存在，但截至时间应是2012年7月23日。因抚顺恒昇房地产开发有限公司于2012年7月17日已向周从全发出入住通知书，周从全因个人原因没有办理入住，根据补充协议应视为已经交付。根据双方签订合同，逾期交房违约金标准是日万分之二。交房条件根据双方签订合同已经达到交付条件，并非一定要取得竣工备案登记表。周从全起诉部分已经超过诉讼时效，违约金额应按日计算，每日均产生独立债权，我们只认可周从全起诉前两年的违约金。实际损失与违约金周从全只能选择其中之一。抚顺市望花区人民法院一审查明：周从全、抚顺恒昇房地产开发有限公司于2009年9月26日签订了《商品房买卖合同》，约定由周从全以一次性付款方式购买抚顺恒昇房地产开发有限公司开发的位于抚顺经济开发区房屋；合同另约定抚顺恒昇房地产开发有限公司应于2010年9月1日前交房，逾期交房超过30日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，卖方自2010年9月1日的第二天即2010年9月2日起至实际交付之日止按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。2009年9月15日，周从全、抚顺恒昇房地产开发有限公司另签订《车库使用权转让协议》，协议约定由周从全购买抚顺恒昇房地产开发有限公司位于抚顺经济开发区车库使用权，面积23.33平方米，总价款10万元；抚顺恒昇房地产开发有限公司应于2010年12月31日前交付，逾期交付，每逾期一日，抚顺恒昇房地产开发有限公司应当承担总价款万分之二的违约金。至2013年7月15日周从全起诉之日，抚顺恒昇房地产开发有限公司尚未将经验收合格的房屋及车库交付原告。一审法院确认的以上事实有周从全提供的商品房买卖合同、车库使用权转让协议、收据、发票及当事人当庭陈述在案为凭。以上证据经庭审质证及法院审查具有证明效力，予以采信。抚顺市望花区人民法院一审认为：依法成立的合同对合同当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同的约定及时履行义务。周从全、抚顺恒昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《车库使用权转让协议》，约定抚顺恒昇房地产开发有限公司应当于2010年9月1日前将房屋交付周从全，于2010年12月31日前将车库使用权交付周从全。抚顺恒昇房地产开发有限公司未能及时按照合同约定将约定的房屋及车库使用权交付周从全系违约，应当按照合同约定支付周从全违约金。自2010年9月2日至2013年7月15日，抚顺恒昇房地产开发有限公司共逾期交付商品房1047天。关于抚顺恒昇房地产开发有限公司主张周从全起诉前两年每日产生的独立违约金已过诉讼时效问题，诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，本案周从全违约金请求权是基于抚顺恒昇房地产开发有限公司违约行为产生，抚顺恒昇房地产开发有限公司未如期交房即已构成违约，双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故诉讼时效应自被告实际交房时起算，抚顺恒昇房地产开发有限公司关于诉讼时效抗辩本院不予支持。自2010年9月2日至2013年7月15日周从全起诉之日，抚顺恒昇房地产开发有限公司共逾期交付商品房1047天，逾期交付违约金为64490元。自2011年1月1日至2013年7月15日周从全起诉之日，抚顺恒昇房地产开发有限公司共逾期交付车库926天，逾期交付违约金为18520元。周从全起诉之日后的逾期交房及车库违约金，可在期限明确后另行起诉。关于周从全主张逾期交房违约金已增加为日万分之三问题，因周从全对此未提交充分证据证明，本院不予支持。关于周从全主张误工费、租房费、交通费等其他损失问题，因周从全对此未提交充分证据予以证明故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：抚顺恒昇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付周从全逾期交房及车库违约金共计83010元；逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，由抚顺恒昇房地产开发有限公司承担。宣判后，抚顺恒昇房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求二审法院撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2013）抚开民一初字第00499号民事判决，依法改判。2、诉讼费用由周从全承担。事实及理由：一、原审法院认定抚顺恒昇房地产开发有限公司至今未交付房屋及车库的事实有误。抚顺恒昇房地产开发有限公司于2012年7月17日已向周从全发出入住通知书，周从全因个人原因没有办理入住，应视为已经交付。二、原审法院认定违约金数额适用的时效起算日期不符合法律规定。逾期交房的行为自协议约定的交房日就已经知晓，而双方约定违约金按日支付，每日均产生独立债权，周从全自起诉之前两年以外债权已经超过普通民事案件2年的诉讼时效。周从全辩称：一、抚顺恒昇房地产开发有限公司交付的房屋未经验收合格，没有达到清水房交付标准，所以不能视为交付。二、合同约定违约金按日支付只是确定违约金的计算方法及数额，而且合同目前处于正在履行的状态，故不存在诉讼时效两年的问题。综上，抚顺恒昇房地产开发有限公司的上诉理由不成立。二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、抚顺恒昇房地产开发有限公司至今是否交付房屋及车库；二、周从全自起诉之前两年以外债权是否已经超过诉讼时效。关于第一个焦点：周从全与抚顺恒昇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为商品房经验收合格且达到清水房交付标准；第十一条约定“双方进行交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”现抚顺恒昇房地产开发有限公司交付的房屋至今不能出示文件证明经验收合格且达到清水房交付标准，所以不能视为交付。故对抚顺恒昇房地产开发有限公司提出的寄发入住通知书即视为已经交付房屋及车库的主张，本院不予支持。关于第二个焦点：抚顺恒昇房地产开发有限公司至今未能按照合同约定将约定的房屋及车库使用权交付周从全，违约行为仍在持续。双方对违约金数额按日持续增加的约定仅是对如何确定违约金的标准或计算方法所做出的约定，故诉讼时效应自抚顺恒昇房地产开发有限公司实际交房时起算，抚顺恒昇房地产开发有限公司关于诉讼时效主张本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875.00元，由上诉人抚顺恒昇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 强代理审判员 郭 爽代理审判员 田 丰二〇一四年四月八日书 记 员 耿雪峰