福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2013）连民初字第1664号原告（反诉被告）吴瑞端，女，1973年7月20日出生，汉族，住连江县。委托代理人黄丽华，福建师法律师事务所律师。被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司，住所地连江县。法定代表人刘永柱，系福州永昇房地产开发有限公司董事长。委托代理人刘欣、曾雪萍，福建汇成律师事务所律师。原告吴瑞端与被告福州永昇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2013年6月27日作出（2013）连民初字第1664-1号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，提出上诉。福州市中级人民法院于2013年8月14日作出（2013）榕民终字第3086号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年9月30日，被告向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）及其委托代理人黄丽华、被告（反诉原告）的委托代理人曾雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑞端诉称，2010年12月31日，原告与被告福州永昇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于连江县玉荷西路533号江山豪庭商品房一套，建筑面积共216.67平方米，房屋总售价人民币260万元。《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2011年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第九条第1款第（2）项约定：逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部的购房款。但被告却违反合同约定，至今未将验收合格并符合其它约定条件的商品房交付原告使用。原告认为：被告的行为已构成逾期交房，其逾期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益，应承担逾期交房的违约责任。为此，原告具状诉求贵院，恳请依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，请求判令：一、被告继续履行合同，将符合约定条件的商品房交付原告使用。二、被告承担逾期交房的违约金人民币569400元（从2011年6月16日暂计至2013年6月15日止）。三、本案诉讼费用由被告承担。被告福州永昇房地产开发有限公司辩称，一、本案存在答辩人可以顺延交房日期的合同约定和法律规定的情形，经顺延后，答辩人的交房日期系在合同约定的期限内。（一）本案存在合同约定的答辩人可以顺延交房日期的情形。首先，连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程，因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，该情形属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误。其次，2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天。其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天。该情形属于上述合同约定的不可抗力造成施工延误的情形。因此，根据上述《商品房买卖合同》的约定，答辩人可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。（二）本案存在法律规定的答辩人可顺延交房日期的情形。《福建省高院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答﹥》第19条规定：“依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予以相应顺延。”根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应于合同签订当日向答辩人支付购房首付款78万元、并应于2011年3月31日前交清全部购房款。但是，事实上，原告直至2011年5月13日才向答辩人支付完毕全部购房款，构成了逾期付款，逾期付款43天。据此，根据福建省高院的上述司法解释，答辩人依法可以按照原告逾期付款的天数顺延交房日期43天。综上，答辩人可顺延交房日期达528天，经顺延后，答辩人不存在逾期交房的违约行为。二、在答辩人通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求答辩人按已付购房款万分之三的标准向其支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条约定，“答辩人应当在2011年6月15日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、原告有权拒绝交接，按逾期交房由答辩人承担违约责任；2、原告同意接收，答辩人支付被答辩人2000元违约金”。根据双方选择的处理方式，即便在答辩人通知的交房时间（2012年7月16日）、讼争商品房未达交付条件，那么原告也应按照答辩人通知的日期接收房屋，通知交房后的违约金按照总额2000元计算，而不能按照前述第1种处理方式即按照《商品房买卖合同》第九条计算。三、答辩人通知原告前来办理交房手续时，原告应前往接收房产，原告拒不前往接收房产，还要求答辩人向其支付违约金至2013年6月15日，是没有事实和法律依据的。首先，答辩人通知原告要求其于2012年7月16日前来办理交房手续。2012年9月30日，答辩人还向原告发出通知，要求原告前来办理房屋所有权证。然而，至今原告仍未前来办理任何手续。因此，应当以答辩人首次通知原告交房之日，即2012年7月16日止，来确认答辩人的交房时间。其次，即便按原告所说，答辩人在2012年7月16日通知其前来办理交房手续时，讼争商品房未达交付条件。那么，2012年5月16日，讼争商品房通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收，并于2012年8月29日取得《连江县公安消防大队建设工程验收消防备案单》后，讼争商品房已达到了交付条件。为此，答辩人还于2012年9月向原告发出了《办理房屋所有权证通知》，告知讼争商品房已通过有关部门验收，可以办理房屋权属证书等有关事宜。故原告最迟应在接到通知时接收房产，但原告实际上并未如期接收，因此，计算逾期交房时间至多只能计算至2012年8月。四、原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，因此，即使答辩人需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至讼争商品房租金标准的130%。原告主张按照《商品房买卖合同》第九条，即如答辩人逾期交付房产的，按原告已付购房款万分之三的标准向其支付逾期交房违约金。但是，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”答辩人认为，因商品房出卖人逾期交房给买受人造成的仅仅是租金收入的损失，上述司法解释第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定也证明了这一点，因此，应按讼争房的租金标准来确定因逾期交房给原告造成的损失。讼争商品房在2011年至2012年期间的租金标准不超过10元／平方米，216.67平方米的月租金不超过2170元，而讼争合同约定的在此期间逾期交房违约金每月高达23400元，可见，在此期间约定的逾期交房违约金过分高于因逾期交房给原告造成的租金收入的损失，因此，应将在此期间约定的逾期交房违约金标准减少至讼争房租金标准的130%即每月不超过2821元，每日不超过94元。综上所述，答辩人认为：本案中，答辩人并无逾期交房的事实，原告要求答辩人向其支付逾期交房违约金的主张是没有事实和法律依据的。为此，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告福州永昇房地产开发有限公司诉称，2010年12月31日，反诉原告与反诉被告吴瑞端签订了《商品房买卖合同》一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的座落于连江县玉荷西路533号的商品房；建筑面积216.67平方米，购房款总额为人民币260万元；反诉被告应在合同签订当日支付人民币78万元作为首付款，剩余购房款人民币182万元由反诉被告申请按揭贷款，若该部分按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，则反诉被告应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按贷款额的日万分之三向反诉原告支付违约金。反诉被告应在反诉原告通知交房日期内到反诉原告指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，视为反诉原告已交房，反诉被告应按每延期一日交纳保管金人民币10元。《商品房买卖合同》签订后，反诉被告支付了购房首付款，但是对于按揭贷款部分，直到2011年5月13日才向反诉原告支付。反诉被告的行为已构成了逾期付款，根据合同约定，应向反诉原告支付逾期付款违约金，违约金按日万分之三的标准计算，自2011年3月31日起计至2011年5月13日止共43天，为人民币23478元。另外，反诉原告通知反诉被告要求其于2012年7月16日前来办理交房手续。2012年9月30日，反诉原告还向反诉被告发出通知，要求前来办理房屋所有权证。然而，至今反诉被告仍未前来办理任何手续。根据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付相应的保管金，保管金按照10元／日计算，自2012年7月17日起计算，应计至反诉被告办理完交房手续之日止，现暂计至2013年9月30日为人民币4400元。现因反诉被告拒不支付上述款项，反诉原告为维护自身合法权益，特根据民事诉讼法的相关规定，向贵院提起反诉，恳请贵院依法判令：1、反诉被告立即向反诉原告支付逾期支付购房款的违约金人民币23478元；2、反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的保管费，保管费按照10元／日的标准，自2012年7月17日起计算，应计至被告办理完交房手续之日止，现暂计至2013年9月30日为人民币4400元；3、本案的诉讼费由反诉被告承担。反诉被告吴瑞端辩称，反诉原告福州永昇房地产开发有限公司要求反诉被告承担逾期支付购房款的违约金没有事实与法律依据。1、反诉原告（开发商）对于按揭贷款未能办理的原因应当承担举证责任。商品房预售俗称楼花买卖，依据楼花买卖合同的实际履行情况和交易习惯，确定开发商有办理楼花按揭手续的义务，基于由开发商履行办理楼花按揭手续的义务，开发商对于楼花按揭未能办理的原因应当承担举证责任。开发商未能举证的，推定是由于开发商的原因导致楼花按揭不办理。本案根据反诉原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议第一条第3点的规定，也足以说明按揭贷款是由反诉原告（开发商）负责办理，而反诉被告（购房者）作为个体不具备独立办理按揭贷款的能力。2、反诉原告没有任何的证据证明是由于反诉被告的原因致使银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放。本案反诉原告是根据《商品房买卖合同》补充协议第一条按揭贷款的付款方式及违约责任第4点约定“若因买受人原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放，则买受人应按贷款额的日万分之三向出卖人支付违约金”。但本案反诉原告并没有提供任何的证据证明是由于反诉被告的原因导致按揭贷款不能在合同签订后90天内发放。3、本案按揭贷款不能如期办理不排除是因为开发商贷款额度不够的原因导致。反诉被告于2010年12月31日在签订《商品房买卖合同》时已履行向反诉原告交付办理按揭贷款的手续资料（按揭贷款的手续资料主要包括身份证明、收入证明、婚姻状况证明、购房合同、购房发票，并在贷款银行开立存款账户等），由反诉原告负责代为向银行申请，但为什么银行直到2011年5月13日才发放按揭贷款，反诉被告并不知情，反诉原告也没有告知。但众所周知：银行按揭贷款不能如期办理的原因很多，而银行签订按揭贷款合同，不仅仅是考虑买受人的履行能力，同时更看重出卖人的实力。只有出卖人和银行达成了商品房按揭项目协议书，才能确定贷款的额度，买受人才有可能获得银行同意按揭贷款。显然，本案按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，不排除是由于反诉原告（开发商）贷款额度不够的原因导致的。因此，反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约金依据不足。4、反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条“按揭贷款的付款方式及违约责任”是格式条款，反诉原告没有采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，贵院对该格式条款应予以撤销。《合同法》第39条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。何为“采取合理的方式”，最高人民法院的解释是：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，就是合同法第39条所称“采取合理的方式”。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条“按揭贷款付款方式及违约责任”中第1点、第3点、第4点是关于“申请按揭贷款风险承担，逾期提交按揭贷款材料的违约金、按揭贷款不能在合同签订后90天内发放的违约金”的规定，但反诉被告直到诉讼时才注意到该条款的具体内容，该条款明显是规定购买人责任，免除与限制开发商责任的条款。对此，反诉原告在签订补充协议时没有“采取合理方式”提请反诉被告注意该条款，也没有对该条款予以说明，是违反《合同法》第39条规定，是不合法的。因此，该条款不适用于反诉被告，应予以撤销。5、倘若因反诉被告的原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90日内发放。反诉原告没有尽到通知义务，使反诉被告的违约行一直持续，由此造成扩大损失由反诉原告承担。更不能要求反诉原告承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第一条第4款约定，“若因买受人原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放，若因买受人资信等原因，银行拒绝办理按揭贷款，出卖人有权选择下列处理方式……”根据该条规定，反诉原告在反诉被告按揭贷款不能在90天内发放的情况下应履行通知义务，立即通知反诉被告重新申请符合银行条件的贷款年限与额度、变更付款方式或解除合同等。本案反诉原告没有尽到通知义务，使反诉被告一直处于违约状态。显然，是由于反诉原告违反先合同义务（通知义务），导致反诉被告违约。反诉原告无权要求反诉被告支付逾期付款的违约金。6、反诉原告诉求逾期支付购房款的违约金已超过法定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。因此，即使本案中是由于反诉被告的原因导致银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放。反诉原告的诉讼请求也已超过《商品房买卖合同》签订的时间2010年12月31日后的90天起二年的时效。二、反诉原告通知交房时不但已超过约定的交房期限且不符合房屋交付条件，反诉被告有权予以拒绝。反诉被告拒接后，反诉原告至今未向反诉被告发出交房通知，反诉原告应当承担延期交房的责任，其反诉要求保管金没有事实与法律依据。反诉被告接到交房通知，在指定的期限前往办理交房手续，但因反诉原告均不能向反诉被告出示《竣工验收合格报告》、《消防验收合格报告》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等有关文件。原告的房屋还存在严重的质量问题，而且小区的绿化、道路等基础设施都还没有完全建设完成，不符合交房条件，所以反诉被告予以拒接，反诉被告是严格根据《商品房买卖合同》第十一条之规定履行。反诉被告予以拒接后，时至今日，反诉原告仍未向反诉被告发出交房通知，其虽于2012年9月发出《办理产权证通知书》，但它不同于《交房通知》，交房与办证是两个问题。再者，反诉原告发出《办理产权证通知书》，并非可以办理产权证，讼争房屋综合验收尚未通过，且小区道路、绿化、室外照明均未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。显然，讼争商品房不能按期交付的，是由反诉原告的原因造成的，其不能根据《合同》第十一条第二款规定，向反诉被告要求保管金。请求驳回反诉原告反诉请求。本案在审理过程中，原告（反诉被告）提供如下证据（均系复印件）：A1、《商品房买卖合同》（包括《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》一份。以此证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》是合法、有效，具有法律约束力，双方应全面履行合同约定。被告（反诉原告）的行为已违反了“合同第八条房屋交付条件与期限，第十条规划、设计变更约定，第十一条交接”的规定，已构成逾期交房，应根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任承担。A2、《销售不动产统一发票（自开）》发票联3张。以此证明原告（反诉被告）已根据《商品房买卖合同》第六条规定，履行交付全部购房款义务，不构成逾期付款。A3、《房屋预告登记证明》一本、《商品房买卖预售、预告登记申请登记备案表》1张。以此证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订合同依法成立并生效，没有违反法律的强制性规定。A4、《入伙通知书（业主联）》、《江山豪庭交房须知》各1张。以此证明被告（反诉原告）通知交房时已超过约定交房期限，且不具备交付条件，该交房通知不具有约束力，继续逾期交房的责任由被告（反诉原告）承担。A5、《江山豪庭物业处》一份。以此证明原告（反诉被告）于2013年6月24日前来物业处办理交房手续，因房屋存在质量问题（有裂缝），仍没办法交房，所以仍未办理交房手续。被告（反诉原告）提供如下证据（除证据B2（5）外，其余证据均系复印件）：B1、《个人（法人按揭）贷款发放通知单》一份。以此证明根据《商品房买卖合同》的约定，剩余购房款182万元，由原告（反诉被告）以向银行申请按揭贷款的方式，在合同签订后90天向被告（反诉原告）支付。然而原告（反诉被告）直到2011年5月13日才支付，属于合同约定的逾期付款违约行为，因此，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付逾期支付购房款的违约金。同时，交房日期应当予以顺延。B2、（1）《建设工程施工合同》一份、连江县玉荷西路西端道路工程设计图10张，（2）《工程开工报审表》、《现场实际施工进度汇报》、《设计修改通知单》各一份、《停工通知》、《复工通知》复印件各三份，（3）连江县建设局《关于同意﹤连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件﹥的批复》一份，（4）连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工会议纪要》一份，（5）现场照片9张，（6）《“江山豪庭”南面连接线道路施工证明》一份，（7）排水及雨水管总平面图一张，（8）《“江山豪庭”雨污管道竣工验收报告》一份，（9）“江山豪庭花园附属及配套设施”的《建设工程施工合同》一份，（10）《工期补偿申请报告》一份。以此证明“江山豪庭”项目北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路；南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天。一直到2012年9月26日，连江县建设局才对连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程进行验收。连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天。B3、《气象证明书》一份。以此证明2012年1-6月25日连江县雨水量显著偏多，雨天日数共110天。其中大雨天数达19天，暴雨天数达3天。B4、（1）《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一本，（2）“两书工本费”发票一张，（3）连江县公安消防大队《建设工程竣工验消防收备案单》一份、（4）《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份。以此证明本案讼争房产已具备交付条件。B5、《入伙通知书》（存根联）、《国内特快专递邮件详情单》各一份。以此证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）于2012年7月16日办理交房手续。B6、《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》、《国内特快专递邮件详情单》各一份。以此证明被告（反诉原告）于2012年9月30日向原告（反诉被告）发出通知，告知讼争房产已具备办证条件，要求其前来办理房屋所有权证。B7、国内特快专递邮件查单一份。以此证明被告（反诉原告）以邮寄方式向原告（反诉被告）送达了《入伙通知书》、《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》等文件。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据A1、A2、A4、A5真实性无异议，证明对象有异议。认为证据A1只能证明双方的权利义务关系，不能证明被告（反诉原告）有违约行为；证据A2，只能证明原告（反诉被告）有支付购房款且存在逾期支付购房款的行为；对证据A3真实性和证明对象无异议，但与证据A4，均不能证明诉争房产未达交付交件；证据A5，证明房屋存在一点小问题，并无说明是什么问题，原告（反诉被告）不能据此不办理交房手续，与合同约定相违背。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据B1真实性无异议，证明对象有异议，无法证明是原告（反诉被告）的原因导致按揭款无法如期发放。对证据B2（1）其中《建设工程施工合同》真实性无异议，合法性、关联性有异议。对其余证据B2（1）《连江县玉荷西路西端道路工程设计图》和证据B2（2）、B2（6）、B2（7）、B2（8）、B2（10）真实性、合法性、关联性均有异议。对证据B2（1）、B2（2），认为《建设工程施工合同》的主体是连江县建设局与福建中马建设工程有限公司、项目内容是“连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程”与本案讼争的“江山豪庭”不具有关联性，被告（反诉原告）如何合法取得也存在重大疑问。以上证据材料仅能说明连江县玉荷西路西端及通信管道工程建设的施工及延期的基本情况，不能证明与江山豪庭工程延期存在因果关系，更不能证明是该工程施工期的延期直接造成“江山豪庭”工程的延误。从证据的盖然性说，被告（反诉原告）要举证证明玉荷西路道路工程的停工必然造成“江山豪庭”项目的停工及延期，而且还必须证明属于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）约定的可免责事由。对证据B2（3）真实性没有异议，证明对象有异议。只能证明连江县建设局于2011年7月27日原则同意被告（反诉被告）实施其报送《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》。但被告（反诉原告）作为商品房开发商，有关道路、雨水管道应当在项目开工前完成规划设计、审批等工作。其在《商品房买卖合同》签订之后，约定交房时间之后即2011年7月27日才规划道路的连接问题。显然，被告（反诉原告）逾期交房是自身工程逾期原因造成的，与连江县玉荷西路西端道路没有因果关系。对证据B2（4）真实性没有异议，但与本案没有关联性，只能证明连江县玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要。对证据B2（5）真实性无法认定，不能证明具体的拍摄时间与地点。对证据B2（6），认为是施工单位事后随意出具的，并非来源于有权部门的备案资料，缺乏真实性。即使“江山豪庭”南面连接线道路于2011年12月22日完成硬化，这不仅与连江县玉荷西路西端及通信管道工程建设的施工及延期没有关联性，反而可以说明由于被告（反诉原告）怠于南面道路段施工、连接，放任“江山豪庭”工程逾期，导致逾期交房。对证据B2（7），认为连施工图审查单位的盖单都没有，也并非来源于有权部门的备案资料，缺乏真实性。依照商品房开发程序，“江山豪庭”项目在签订《商房买卖合同》应当通过项目整体规划，并获取建设规划许可证，该规划内容包含雨、污水的子项目规划。此后如果因为政府部门的原因造成雨、污无法排放，被告（反诉原告）应当提供政府的具体行政行为导致变更规划的证据。而且就变更规划问题按照《商品房买卖合同》的约定通知买受人。对证据B2（8），认为从内容看：1、雨、污管接口2011年12月才开工，2012年5月25日验收。而本案《商品房买卖合同》约定的交房日期是2011年6月15日，也即开工时，被告（反诉原告）已经存在逾期交房的违约行为，因此之后的施工与商品房逾期交付没有关联性。2、雨、污管道是开工竣工，并验收合格，而不涉及管网改造等问题，这与被告（反诉原告）多次提到对雨污管网进行改造是不相符合的。对证据B2（9）真实性无法确定，对证明对象有异议，仅证明附属工程由福建省辰山建设工程有限公司施工。对证据B2（10），认为是施工单位单方陈述资料，随意性极大，没有真实性，不能证明被告（反诉原告）的证明对象。且该施工单位为福建省永泰县第三建筑工程有限公司，与前面附属工程的福建省辰山建设工程有限公司属不同二个主体。对证据B3真实性、合法性没有异议，证明对象有异议。雨量明显偏多属于正常气象变化，不属于自然灾害，不构成不可抗力，不属于《商品房买卖合同》第八条规定的免责事由。对证据B4（1）、B4（3）、B4（4）真实性没有异议，但不足以证明讼争商品房已具备交付条件。被告（反诉原告）于2012年8月29日通过消防备案，显然讼争商品房在被告（反诉原告）发出交房通知时仍不符合交房条件，而且存在严重的质量问题，且小区的绿化、道路、室外照明都没有建设完成，仍不符合同第八条第2、3项约定的交房条件，被告（反诉原告）仍应承担逾期交房的违约责任。被告（反诉原告）请求支付保管金也不能成立。对证据B4（2）真实性、合法性没有异议，证明对象有异议。被告（反诉原告）销售的商品房很多，并不能证明证据B4（2）就是讼争案“两书”的发票，也不能证明被告（反诉原告）在通知交房日期已备齐并出示“两书”，更不能证明符合交房条件。对证据B5真实性没有异议，证明对象有异议。被告（反诉原告）通知交房时已超过约定的交房期限。被告（反诉原告）不具备房屋交付条件，该交房通知不具有法律效力。对证据B6真实性没有异议，证明对象有异议。被告（反诉原告）于2012年9月30日发出《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》时，尚不能办理房屋所有权证，其要求原告（反诉被告）于2012年9月28日前办理产权证也是不可能的。该通知不具有法律效力，更不能代替交房通知。对证据B7真实性、证明对象没有异议。本院认为：原告（反诉被告）的证据A3、被告（反诉原告）的证据B7，相对方对真实性和证明对象均无异议，故予以采信。原告（反诉被告）的证据A1、A2、A4、A5，被告（反诉原告）对真实性无异议，故予以采信。证据A1，其中《商品房买卖合同》补充协议是《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议，落款时间没有签订，原告在诉讼中表示不记得签订时间，被告（反诉原告）表示《商品房买卖合同》补充协议与《商品房买卖合同》是同一天签订；因《商品房买卖合同》补充协议是《商品房买卖合同》附件之一，根据日常生活经验，可以认定《商品房买卖合同》补充协议与《商品房买卖合同》是同一天签订。故证据A1，证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买其建设的位于连江县玉荷西路533号江山豪庭7座1号商品房一套，双方于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》（包括《商品房买卖合同》补充协议），对双方的权利义务作了约定。证据A2，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付购房款。证据A4，证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出交房通知。证据A5，证明江山豪庭7座1号商品房交付未果情况。被告（反诉原告）的证据B1，原告（反诉被告）对真实性无异议，故予以采信；证明银行于2011年5月13日向原告（反诉被告）发放贷款人民币182万元；同日，原告（反诉被告）将该贷款182万元支付被告（反诉原告）。被告（反诉原告）的证据B2（1）其中《建设工程施工合同》、证据B2（4），原告（反诉被告）对真实性无异议，证据B2（2）其中《现场实际施工进度汇报》、《停工通知》、《复工通知》，被告（反诉原告）已提供原件核对，故对前述证据的真实性予以确认；证明连江县玉荷西路西端及通信管道工程建设的施工及延期的基本情况。证据B2（1）其余的《连江县玉荷西路西端道路工程设计图》、证据B2（2）其余的《工程开工报审表》、《设计修改通知单》，原告（反诉被告）有异议，因该部分证据内容已被证据B2（1）其中《建设工程施工合同》、证据B2（2）其中《现场实际施工进度汇报》、《停工通知》、《复工通知》及证据B2（4）的证明内容涵盖，故不作重复认定。被告（反诉原告）的证据B2（3），原告（反诉被告）对真实性无异议，故予以采信；证明连江县建设局于2011年7月27日原则同意被告（反诉原告）实施其报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》。被告（反诉原告）的证据B2（5），因缺乏相关证据证明其真实性，故不予采信。被告（反诉原告）的证据B2（6）、B2（8），其虽提供原件核对，但从内容来看，均是施工方福建省辰山建筑工程有限公司出具，而施工方与被告（反诉原告）有利害关系，故不予采信。被告（反诉原告）的证据B2（7），因不能证明已经施工图审查单位审查通过，故不能采信。被告（反诉原告）的证据B2（9），因其已提供原件核对，故对真实性予以认定，证明被告（反诉原告）将江山豪庭花园附属及配套设施工程发包给福建省辰山建筑工程有限公司，并签订《建设工程施工合同》。被告（反诉原告）的证据B2（10），其虽提供原件核对，但不足以证明出具方福建省永泰县第三建筑工程有限公司与江山豪庭项目的关系，故不予采信。被告（反诉原告）的证据B3，证明连江县2012年1—6月25日气象情况。被告（反诉原告）的证据B4（1），缺乏相关证据证明已交付原告（反诉被告），故不予认定。被告（反诉原告）的证据B4（2），不足以证明是购买证据B4（1）的发票，故不予采信。被告（反诉原告）的证据B4（3），证明本案商品房所在的7#楼联排住宅于2012年8月20日在福建消防信息网上进行消防备案。被告（反诉原告）的证据B4（4），证明本案商品房所在的7#楼于2012年7月6日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。被告（反诉原告）的证据B5、B6、B7，证明原告（反诉被告）于2012年7月12日收到《入伙通知书》，于2012年10月1日收到证据B6。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述和上述已确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定：2010年12月28日，原告（反诉被告）吴瑞端（即买受人）向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司（即出卖人）购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭商品房一套（即讼争商品房），支付首付购房款人民币78万元，双方于2010年12月31日签订《商品房买卖合同》（含附件）。该《商品房买卖合同》约定：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，位于所在建筑设计标高±0.000［地上］第1-3层。建筑层数地上最高3层，地下1层。该商品房阳台为非封闭式1个。该商品房［合同约定］建筑面积共216.67平方米……第四条计价方式与价款。……2、……该商品房总价款为（人民币）零千贰佰陆拾零万零千零百零拾零元整。……第六条付款方式及期限。……3、按揭：买受人应于本合同签订当日交齐首付房款人民币￥780000元（大写：柒拾捌万元整）。余款人民币￥1820000元（大写：壹佰捌拾贰万元整）。由买受人向银行申请按揭贷款。第七条……第八条交付条件与期限。出卖人应当在2011年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；自然灾害、因政府临时决定造成出卖人无法正常施工等，非出卖人所能控制的延误，按实际延误顺延，并及时书面告知买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2、……第十条规划、设计变更的约定。下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交房日期内到出卖人指定地点办理房屋交接手续，并缴清全部税费款项，逾期未来办理的，出卖人均视为买受人已交房，除应缴纳物业管理费用外，并按每延期壹日交纳保管费人民币拾元整计算，且该房屋的毁损等风险责任即日起均由买受人承担。第十二条……第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”其中《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议，即《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》约定：“……一、按揭贷款付款方式及违约责任根据《合同》第六条的约定，若买受人选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定：……3、买受人应于《合同》签订后7天内将办理按揭贷款所需全部有效材料送交出卖人，供银行审查，逾期按申请贷款总额的日万分之三支付违约金。买受人须于出卖人发出‘按揭贷款签约通知书’之15日内，按银行相关规定，带齐有关证件到指定地点办理签署贷款的一切手续，买受人保证其向出卖人提供的材料真实、完整和可靠，如因材料不真实、不齐全或不规范等原因而影响办理按揭贷款，由买受人承担逾期交付材料的违约责任。4、若因买受人原因，使银行按揭贷款不能在本《合同》签订后90天内发放，则买受人应按贷款额的日万分之三向出卖人支付违约金，若因买受人资信等原因，银行拒绝办理按揭贷款，出卖人有权选择下列处理方式：……”《商品房买卖合同》签订后，剩余购房款人民币182万元，原告（反诉被告）向银行申请按揭贷款，银行于2011年5月13日发放，原告（反诉被告）于同日向被告（反诉原告）支付。2011年1月6日，讼争商品房经连江县房产管理交易所预告登记备案。2012年7月6日，讼争商品房坐落的江山豪庭7座通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格。2012年7月12日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）于2012年7月11日作出的《入伙通知书》，通知原告（反诉被告）于2012年7月16日办理交付讼争商品房手续。2012年7月16日，原告（反诉被告）前往办理讼争商品房交付手续时，因被告（反诉原告）不能出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故拒绝接收。2012年8月20日，讼争商品房坐落的江山豪庭7座在福建消防信息网上进行消防备案；2012年8月29日，连江县公安消防大队作出连公消验备（2012）0007号《建设工程竣工验消防收备案单》。2012年9月28日，被告（反诉原告）作出《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，内容是“我公司开发的‘江山豪庭’联体住宅已于2012年5月竣工验收，并已完成办理房屋所有权初始登记工作。现请您于2012年9月28日前提供完备的材料（清单附后）到连江县房产管理交易所办理房屋所有权证。”该份通知，被告（反诉原告）于2012年9月30日邮寄，原告（反诉被告）于2012年10月1日收到。2013年6月24日，原告（反诉被告）到被告（反诉原告）物业管理处办理讼争商品房交付手续，因认为讼争商品房有一点小问题，故未办理交接手续。诉讼中，被告（反诉原告）出示了讼争商品房《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》各一本。另查明，江山豪庭北面大门是邻连江县玉荷西路西端道路，南面出入口是朝连江县江滨路，其连接线是邻连江县江滨路。连江县玉荷西路西端道路及通信管道工程属于连江县建设局发包的市政工程，合同工期总日历天数120天（有效工作日）。该工程于2010年10月18日开工后，因部分地段征地、拆迁工作未完成，设计变更，原自来水管主干管与设计污水管相冲突，县供水公司需对自来水管道进行搬迁改造等问题，而停工464天，但被告（反诉原告）没有书面告知原告（反诉被告）已出现上述情况。2011年7月27日，连江县建设局对被告（反诉原告）报送的《连江县江山豪庭南面出入口连接线施工图设计文件》作出原则同意实施的批复意见。2012年9月26日，连江县建设局组织有关单位对连江县玉荷西路西端道路工程K0＋020－K0＋510地下雨污水管、电力管道等工程进行验收，评定该工程质量等级为合格；并作出连建纪要（2012）4号《玉荷西路西端道路工程竣工验收会议纪要》。据连江县气象局统计，连江县2012年1—6月25日雨天日数共110天，较历年偏多12天，其中大雨天数为19天，暴雨天数3日。综上所述，本院认为：原告（反诉被告）吴瑞端向被告（反诉原告）福州永昇房地产开发有限公司购买其建设的位于连江县凤城镇玉荷西路533号江山豪庭商品房一套，并签订《商品房买卖合同》（含附件），是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。至2011年5月13日，原告履行了交付全部购房款人民币260万元的义务。被告提出因征地、拆迁、设计变更等多种因素，政府部门多次临时要求连江县玉荷西路西端道路及通信管道市政工程停工，从而直接导致讼争商品房的施工材料无法及时进场、工程管网无法及时定位安装等，造成交房日期延误至少464天，属于《商品房买卖合同》约定的政府临时决定造成施工延误，以及被告提出大雨天数达19天、暴雨天数达3天，属于《商品房买卖合同》约定的不可抗力，辩解可以按照实际延误天数顺延交房日期至少485天。因被告没有证据证明其已按照《商品房买卖合同》第八条有关约定书面通知原告已遭遇施工延期，且大雨、暴雨也不属于法律规定的不可抗力，故被告的该辩解缺乏合同和法律依据，不能采信。被告提出原告直至2011年5月13日才支付完毕全部购房款，构成了逾期付款43天，辩解可以按照原告逾期付款的天数顺延交房日期43天。因原告的购房款其中人民币182万元，是原告向银行申请按揭贷款，银行于2011年5年13日发放，是在2010年12月31日《商品房买卖合同》签订后第133天，现原告没有证据证明已按照《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第一条“按揭贷款付款方式及违约责任”的约定在《商品房买卖合同》签订后7天内将办理银行按揭贷款所需全部有效材料送交被告，也没有证据证明是被告的原因造成原告申请银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，故可以认定银行按揭贷款不能在《商品房买卖合同》签订后90天内发放，即逾期42天发放是由于原告的原因，原告应承担违约责任。因此，被告的该辩解是行使后履行抗辩权，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，予以采信。但被告提出原告逾期付款天数和被告顺延交房天数43天均包括当日在内，属于计算错误，应更正为42天。故被告可以在约定交房日期2011年6月15日届满后顺延交房42天时间，即于2011年7月27日前将符合交付条件的讼争商品房交付原告。被告提出原告主张的逾期交房违约金标准过分高于因逾期交房给原告造成的损失，辩解即使被告需要支付逾期交房违约金，该违约金标准也应减少至商品房租金标准的130%。因《商品房买卖合同》第九条中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之3的违约金。因此，被告的该辩解不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，不予采信。被告辩解在其通知原告办理交房手续时，原告应前往收房；原告拒不收房的，由此产生的违约责任应当由原告承担，原告无权要求被告按已付购房款日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金，以及应当以被告首次通知原告交房之日，即2012年7月16日来确认交房时间。因被告通知原告于2012年7月16日办理讼争商品房交付手续时，讼争商品房虽于2012年7月6日通过建设、勘察、设计、施工、监理五家单位竣工验收合格，尚未达到交付使用条件，故原告当时有权拒绝交接商品房，其责任在于被告，被告仍应承担逾期交房的违约责任。但讼争商品房至2012年8月29日止，已通过消防验收备案，符合交付条件，故原、被告从次日即2012年8月30日起就可办理交付手续。之后，原告还于2012年10月1日收到被告作出的《关于“江山豪庭”联体住宅办理房屋所有权证的通知》，说明原告此时更知道被告已通知办理讼争商品房交付手续，故原告现主张被告应继续履行合同，将符合约定条件的商品房交付使用，于法无据，不予采纳。原告现应自行与被告办理讼争商品房交付手续，被告要予以配合。反诉被告向反诉原告支付从2012年8月30日至2013年9月30日止计397天的讼争商品房保管费人民币3970元（397天×10元／天）。被告未按合同约定的期限将讼争商品房交付原告，已构成违约，被告承担逾期交房的违约金。考虑到讼争商品房逾期未交付客观上存在市政工程建设等因素影响，为此，酌定被告承担80%逾期交房的违约金，其违约时间从可以顺延交付讼争商品房的次日即从2011年7月28日起计至消防验收备案之日2012年8月29日止计398天，即被告承担违约金为人民币248352元（260万元×日万分之3×398天×80%）。被告辩解按照《商品房买卖合同》第八条约定的第2种处理方式计算违约金，即由被告支付原告违约金人民币2000元。因该条款是针对商品房交付条件与期限的约定，双方约定讼争商品房在规定日期内未达到约定条件的，原告同意接收，被告支付原告人民币2000元违约金；而非出卖人逾期交房的违约责任。本案被告已逾期交房，故该辩解理由不能成立，不予采纳。反诉原告主张反诉被告支付自2011年3月31日起至2011年5月13日止计43天的逾期支付购房款的违约金人民币23478元，反诉被告提出诉讼时效抗辩。因银行不能在《商品房买卖合同》签订后90天内对剩余购房款人民币182万元发放按揭贷款，反诉被告在此期间也没有支付剩余购房款，故反诉原告从《商品房买卖合同》签订后的91天即2011年4月1日起就已知道反诉被告已逾期未支付剩余购房款，但反诉原告直至2013年9月30日才主张逾期支付购房款的违约金，已超过了请求人民法院保护民事权利为二年的诉讼时效，故反诉原告主张逾期支付购房款的违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告福州永昇房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付原告吴瑞端逾期交房违约金人民币248352元；二、反诉被告吴瑞端应在本判决生效之日起10日内支付反诉原告福州永昇房地产开发有限公司保管费人民币3970元；三、驳回原告吴瑞端的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告福州永昇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9594元，由原告吴瑞端负担4569元，被告福州永昇房地产开发有限公司负担5025元。反诉受理费人民币250元，由反诉原告福州永昇房地产开发有限公司负担243元，反诉被告吴瑞端负担7元。审 判 长 陈 溶人民陪审员 李 铣人民陪审员 谢逞辉二〇一四年四月九日书 记 员 吴锦楠附注（法律条文）：一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、（执行申请提示）“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”