湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武昌民初字第04241号原告：石某甲。委托代理人：周某甲。委托代理人：刘某。原告：石某乙。委托代理人：周某甲。委托代理人：刘某。被告：某公司。法定代表人：徐某。委托代理人：曾某。委托代理人：孙某。原告石某甲、石某乙与被告某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，由审判员金勇独任审判，于2013年10月15日、2014年1月28日两次开庭进行了公开审理。原告石某乙及石某甲、石某乙的委托代理人周某甲、刘某，被告某公司的委托代理人曾某、孙某到庭参加诉讼。庭后，双方均同意调解，但经本院主持调解，双方各持己见，调解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告石某甲、石某乙诉称：原、被告于2012年1月6日签订《武汉市商品房买卖合同》，原告购买被告位于武昌区巡司河路汇文新都C区9号楼40号门面房。原告按合同约定向被告支付了购房全款655920元。被告也按合同约定向原告交付了上述门面房，但未能按合同约定为原告办理上述门面房的房屋所有权证和土地使用证。故原告要求判令被告履行合同义务，为原告办理房屋所有权证和土地使用证；判令被告支付合同违约金3297.60元；被告承担本案全部诉讼费用。为证明其诉讼主张，原告石某甲、石某乙向本院提交以下证据：1、两原告身份证复印件，拟证明两原告基本身份信息。2、关于被告企业信息咨询报告，拟证明被告基本信息。3、武汉市商品房买卖合同，拟证明两原告与被告于2012年1月6日签订房屋买卖合同，合同真实有效；被告负有在2012年8月31日前为原告办理房地产权属证书的义务；原告有权要求被告尽快依约办理房地产权属证书，并按已付房价款的0.5%支付违约金。4、销售不动产统一网络发票，拟证明原告已经向被告全额支付购房款，依约履行了付款义务，不存在任何违约行为。5、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中仲监字第00129号民事裁定书，拟证明原、被告签订的武汉市商品房买卖合同中签订的仲裁协议无效。6、申请法院调取的产权登记信息查询单、房屋抵押记载信息及房屋查封信息，拟证明被告将抵押的房屋卖给原告，原告不知道房屋已抵押。7、银行进账单，拟证明武汉市武昌区人民政府紫阳街办事处（以下简称紫阳街办事处）已代还清银行贷款本息，还款金额为543266.23元。8、房屋他项权证、兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）的组织机构代码证（副本）及营业执照（副本）、周某乙身份证复印件、房屋登记申请书（抵押权变更、注销登记）及房屋抵押权注销登记还款情况证明表，拟证明抵押贷款合同的签订及办理房屋他项权证的事实及还清借款后抵押注销的事实。被告某公司辩称：按照国家房产政策，被告应当提供发票和相关资料给原告，由原告自己办理两证。对于原告所主张的违约金，原告应当自己承担一部分。对于诉讼费用，原告也应承担一半。被告为原告办理两证的手续正在提交过程中，实际操作中遇到了问题。被告某公司未向本院提交证据。庭审质证中，被告某公司对原告石某甲、石某乙提交的全部证据无异议。本院对上述提交证据的证明力予以确认。根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层40号房屋系某公司开发建设。2007年6月12日，该房屋产权登记在某公司名下。2010年6月24日，某公司用该房屋为武汉恒正科技发展有限公司（以下简称恒正公司）向兴业银行武汉分行贷款提供抵押担保，办理了抵押登记，权利价值51.42万元，抵押期限从2010年6月24日至2013年2月24日。2012年1月6日，石某甲、石某乙与某公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由石某甲、石某乙购买该公司开发的上述房屋，单价12000元／平方米，总金额655920元；一次性付款；某公司于2012年8月31日前办理产权手续交接；因某公司的责任造成石某甲、石某乙不能办理房地产权属证书的，如石某甲、石某乙退房，某公司在石某甲、石某乙提出退房要求之日起60日内将石某甲、石某乙已付房价款退还给石某甲、石某乙，并按已付房价款的0.5%赔偿石某甲、石某乙损失；石某甲、石某乙不退房，某公司按已付房价款的0.5%向石某甲、石某乙支付违约金等。合同签订后，石某甲、石某乙按合同约定向某公司支付全部购房款655920元。某公司按合同约定将房屋交付给石某甲、石某乙，但至今未能为石某甲、石某乙办理房屋所有权证和土地使用证。审理中，本院通知诉争房屋的抵押权人兴业银行武汉分行是否参加诉讼，该行表示不愿意参加诉讼，认为该行不知该房屋转让的事实，在贷款本息未还完之前，不会解除抵押。2014年1月16日，紫阳街办事处代恒正公司、某公司向兴业银行武汉分行偿还了该房屋抵押担保所欠全部贷款本息543266.23元。兴业银行武汉分行于2014年1月26日出具《武汉市房屋抵押权注销登记还款情况证明表》，并向房产部门提交房屋抵押权注销登记申请书。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中某公司未经抵押权人同意，将该公司名下已办理抵押登记的诉争房屋卖给石某甲、石某乙，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。由于某公司在销售该房屋时，未告知石某甲、石某乙存在抵押登记，对此某公司存在过错。审理中紫阳街办事处代恒正公司、某公司向兴业银行武汉分行偿还了该房屋抵押担保所欠全部贷款本息，消灭了抵押权，符合上述法律的规定。现石某甲、石某乙要求某公司继续履行合同，为其办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本院予以支持。石某甲、石某乙要求某公司支付合同违约金的诉讼主张，符合双方签订的武汉市商品房买卖合同中有关：因某公司原因，导致不能办证，应按已付房价款0.5%支付违约金的约定，本院予以支持，但违约金的数额应为3279.60元（655920元×0.5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告某公司于本判决生效之日起三日内继续履行与原告石某甲、石某乙签订的《武汉市商品房买卖合同》，协助原告石某甲、石某乙办理坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区底层商网1层40号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。二、被告某公司于本判决生效之日起三日内支付原告石某甲、石某乙合同违约金3279.60元。三、驳回原告石某甲、石某乙的其他诉讼请求。本案案件受理费500元，减半收取250元，由被告某公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金勇人二〇一四年一月二十八日书记员  程晨