湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武昌民商初字第00557号原告熊道清，男，1966年11月22日出生，汉族。委托代理人余泽雄，湖北今天律师事务所律师。被告石克琴，女，1961年1月13日出生，汉族。委托代理人徐国强，刘扬，湖北谦顺律师事务所律师。原告熊道清与被告石克琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告熊道清的委托代理人余泽雄、被告石克琴的委托代理人徐国强、刘扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊道清诉称，2006年12月4日，原、被告双方签订一份《售购住房协议书》，协议约定：原告将坐落于武汉市洪山区洪山乡向阳村涂家岭11号的自有住房出售给被告，房屋买卖成交价12万元，付款方式为签订协议时首付6万元，待一楼向北边外空挑晾台1米完工后付4万元，最后被告拆旧建新房完工后付清余款2万元，原告收到首付款后，将房屋钥匙和房屋所有权证交给被告。合同签订后，原告如约将房屋所有权证原件交给了被告。此后，原告得知诉争房屋不能转让，遂多次请求被告返还该证原件未果。为此原告诉至法院请求1、确认原、被告于2006年12月4日签订的《售购住房协议书》无效；2、判令被告返还原告所有的坐落于武汉市洪山区洪山乡向阳村涂家岭11号房屋的《房屋所有权证》（武房权证洪字第200601471）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告石克琴辩称，2006年12月4日签订的售房合同是双方都是向阳村原居民的情况下签订的；该协议签订后没有实际履行，我方也没有收到原告的房产证。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。原告熊道清为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《居（村）民修建房屋审批表》一份，证明原告原为洪山乡向阳村村民，诉争房屋由原告合法建造。被告：真实性不认可，缺少房屋基本情况，该证据不能证明审批表中的房屋为本案诉争房屋。2、《产权信息查询单》一份，洪山区洪山乡向阳村涂家岭3栋2层住宅产权人为熊道清，建筑面积为133.91平方米。证明原告为诉争房屋的合法所有权人，房屋所有权证号为“洪200601471号”。被告：真实性无异议，但该房产证上的房屋不能确定是本案诉争房屋。原告：该房产信息单上有标注房屋所有权证为“洪200601471号”，这与证据3双方签订的《售购住房协议书》中的标的物是一致的。3、2006年12月4日熊道清与石克琴签订的《售购住房协议书》一份。证明原被告就诉争房屋签订了一份房屋买卖协议。被告：该协议书是真实的，但是没有履行。原告：原告与哥哥熊道星住在隔壁，双方共用楼梯间，当时的约定是石克琴买了该房屋后，石克琴出钱将熊道清与熊道星的房屋都拆掉再重建两栋7层楼的房子，熊道清卖房的条件就是石克琴重建两栋楼其中××半归熊道星。被告：原告所述是事实。不过实际拆除房屋的是熊道清。原告：原告说是石克琴拆了这两套房子，石克琴新建了2层毛坯房，后出现矛盾就没有继续建了。后来城中村改造的时候是石克琴去签订的拆迁补偿协议。4、《收条》一份，证明被告收到原告房产证一本，证号为“洪200601471号”。被告：真实性有异议。房产证不在她手中，不记得是否打过收条。向阳村不以房产证来认定拆迁补偿的，而是谁投资建设谁收益。原告：首付款6万元被告签合同当天就付了。但是因为石克琴不愿意给熊道星建造房屋所以后面6万就没有付。5、《证明》一份，证明被告户籍地为武汉市洪山区光谷街30-081号。被告：真实性没有异议。证明目的有异议，不能证明原被告双方原来的身份情况，原被告原来都是向阳村的村民，后来因为政策变化，都变更为非农业户口。6、2013年12月10日武汉市洪山区住房保障和房屋管理局出具的《证明》一份，证明诉争房屋办证时该房屋用地为原洪山区向阳村集体土地性质。被告：真实性无异议，但只能证明办证时是集体土地性质，不能证明双方签合同时是集体土地性质。被告石克琴未向本院提交相关证据。经庭审举证、质证并结合双方当事人陈述，本院确认如下事实：2006年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《售购住房协议书》，该协议书主要约定：甲方现有一间二层楼房，坐落在本市洪山区洪山乡向阳村涂家岭11号，建筑面积约120平方米，占地面积60平方米，房屋所有权证号为武房权证洪字第××号，该房屋面积没有计算北边的楼梯及阳台的面积，买卖成交后拆除该两处建筑；房屋成交金额为12万元，签订本协议之时，首付6万元，待一楼向北边外空中挑凉台1米完工后付4万元，最后乙方拆旧建新房完工后付清余款2万元；甲方应在收到首付款后，将房屋钥匙及房屋所有权证交给乙方，以后房屋过户时，甲方提供有关该房的资料并配合乙方办理过户手续；房屋成交后乙方需进行改建时，在原基上重建向北边外空中挑凉台1米（1-7楼）。与熊道星联合建房协商达成一致；根据实际情况，甲方委托乙方全权负责处理的重建，投资收益（拆迁补偿）等权利，由乙方享有房屋投资及带来的拆迁补偿等。该协议签订当日，被告支付原告首付款6万元，原告将其所有的武房权证洪字第××号的房屋所有权证交付给被告。现原告诉至本院请求判如所请。另查，2013年10月21日武汉市公安局关山派出所出具的户籍证明显示被告的户口性质为非农业户口。庭审中本院向被告释明：如被告在签订2006年12月4日的售购住房协议书时是向阳村的村名，可在一周内向本庭举证，逾期将承担举证不能的法律责任。被告逾期未能提供该证据。还查明，本案涉诉房屋因城中村改造于2012年拆迁，在拆迁前该房屋的占地属向阳村集体所有。本院认为，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，其转让必须符合有关宅基地的法律规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”的规定，原、被告于2006年12月4日签订的《售购住房协议书》，虽系双方当事人真实意思表示，但由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，其对宅基地使用权的处分权利受到一定限制，只有本集体经济组织成员才可申请使用宅基地，农村宅基地不允许通过房屋买卖方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，本案被告从签订上述售购住房协议书至今不是武汉市洪山区洪山乡向阳村集体经济组织成员，不能取得涉案房屋宅基地使用权，双方之间的协议违反了法律、法规的强制性规定，故该协议应认定为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、原告熊道清与被告石克琴于2006年12月4日签订的《售购住房协议书》应属无效合同。二、被告石克琴应于本判决书生效后五日内返还原告熊道清所有的武房权证洪字第200601471号房屋所有权证，如到期被告石克琴不能返还，原告熊道清因补办该证产生的所有费用全部由被告石克琴承担。本案案件受理费9156元，由原告熊道清承担4578元，被告石克琴承担4578元（此款原告已垫付，被告应承担的部分于本判决书生效后五日内一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886.上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  夏燕燕人民陪审员  刘建明人民陪审员  罗金菊二０一四年元月八日书 记 员  徐建娥