广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）来民二终字第128号 上诉人（一审被告）：广西联华超市股份有限公司，住所地：广西柳州市解放北路**。 法定代表人：华国平，该公司董事长。 委托代理人：谭康平，广西天际律师事务所律师。 委托代理人：岑文璟，该公司法务经理。 被上诉人（一审原告）：黄秀珍，女，1966年1月18日生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托代理人：黄猛，广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西绿城房地产开发有限公司，，住所地：广西平乐县平乐镇正北街**小宿舍 法定代表人：叶冠军。 上诉人广西联华超市股份有限公司（以下简称“联华公司”）因与被上诉人黄秀珍、广西绿城房地产开发有限公司（以下简称“绿城公司”）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第843号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月27日公开开庭审理了本案。上诉人联华公司的委托代理人谭康平、岑文璟，被上诉人黄秀珍的委托代理人黄猛到庭参加诉讼。绿城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2003年7月30日，黄秀珍与绿城公司签订《协议书》和《授权书》，将自己认购的位于来宾市广场迎宾商厦4楼D79号商铺授权绿城公司统一招租，并授权该公司代为与进驻经营的商家签署租赁合同。该协议书约定：租赁期为十年。租金开业前按商铺总价5%计付，开业后第一、二年按商铺总价6%计付，以后每两年按商铺总价1%递增计付，直至10年租赁期满。2003年11月19日，绿城公司与广西佳用商贸股份有限公司（以下简称“佳用公司”）签订《关于购买迎宾商厦协议书》，该协议书约定：由乙方（绿城公司）在本协议生效的同时负责将已销售出去的商厦商位全部租赁给甲方（佳用公司），租赁期不少于15年，租赁部分前10年月平均价格不得大于22元/平方米，前10年的年平均租金价格为租赁部分商铺总价的8%，前十年租金平均总额为年200万元；在本协议签订一年内，乙方负责与业主沟通，使甲方能将租赁部分续租到15年，并将15年的租赁授权委托书交给甲方；租金分四个季度支付，每季度末25日前支付当季度租金给乙方或双方指定及认可的物业管理公司，再由乙方或物业公司支付给业主。双方还就其他事项进行了约定。 佳用公司于2005年7月26日变更为联华公司。自2005年7月，绿城公司委托来宾迎宾咨询服务有限公司为业主发放租金。2007年初，黄秀珍由于没有收到租金，联华公司代绿城公司按黄秀珍商铺总价的7%，向支付黄秀珍2007年1月至8月的租金。自2007年9月起黄秀珍不再收到租金。 2009年6月8日，黄秀珍向一审法院提起诉讼，要求确认黄秀珍与绿城公司签订《授权书》和绿城公司与联华公司签订的《关于购买迎宾商厦协议书》有效，双方存在租赁关系；判令联华公司和绿城公司共同支付租金8316元及利息（利息按同期限商业银行贷款利率计算，即从2007年9月1日起计至2009年3月31日止）。一审法院经审理后判决：1、黄秀珍与绿城公司签订的《授权书》和绿城公司与联华公司签订的《关于购买迎宾商厦协议书》有效。2、联华公司支付给黄秀珍租金6972.20元及利息（按每月498元计，从2007年9月起按每三个月为累进数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。3、绿城公司对上述判决应付的租金及利息承担连带清偿责任。4、驳回黄秀珍的其他诉讼请求。判决后，联华公司不服判决，提起上诉，案件经本院审理后判决：驳回上诉，维持原判。之后，联华公司按二审判决支付了黄秀珍的租金及利息。 2009年4月1日起，黄秀珍的商铺一直空置，但商铺仍由联华公司控制，联华公司和被告绿城公司未向黄秀珍提出解除租赁合同请求，也未向黄秀珍支付租金或向法院起诉请求解除租赁合同。2012年7月，黄秀珍为了避免自己的损失进一步扩大将商铺出租。2013年3月18日，黄秀珍向一审法院起诉，请求判决联华公司和绿城公司支付2009年4月1日至2012年4月1日的租金14551元及利息（利息按同期商业银行贷款利率计算，从2009年4月1日至2012年4月1日止）。 另查明，佳用公司迎宾商厦的开业时间是2004年10月1日。黄秀珍购买商铺价格为60628元，按合同约定2009年4月1日至2012年4月1日应得的实际租金为14551元（60628×8%÷12×36个月）。 绿城公司于2006年12月19日被吊销营业执照，该公司股东为叶冠军、彭小玲、李文强。 2007年9月，在联华公司向一审法院起诉请求解除联华公司与绿城公司、叶冠军、彭小玲、李文强于2003年12月19日签订的《关于购买迎宾商厦的协议书》一案中，有关联华公司承租该商厦由绿城公司销售出去的商铺，因绿城公司的营业执照被吊销，联华公司没有将新开办的公司列为被告，且联华公司的诉讼请求不明确，一审法院裁定驳回联华公司的起诉。后经本院发回重审，联华公司撤回起诉。 庭审中，联华公司提出，黄秀珍的诉讼请求已超过了诉讼时效，认为租金的诉讼时效只有一年时间，黄秀珍起诉请求联华公司承担2009年4月以后至2012年4月的租金，超过了诉讼时效；且2009年4月份以后商铺是由黄秀珍控制和使用的，联华公司实际已不再使用和控制商铺，双方租赁关系实际上了已经解除，所以黄秀珍的请求缺乏事实依据，其诉请不能成立，请法院驳回黄秀珍的诉请。黄秀珍则认为，本案并未超过诉讼时效，因双方均未提出过解除合同；迎宾商厦这栋楼被查封的只是1—3楼，不代表4楼的商铺业主，4楼的商铺业主并不要求解除合同，别个楼层的业主要求解除合同与黄秀珍无关，租赁合同并未解除，合同依然在持续履行中，黄秀珍起诉前，联华公司曾起诉绿城公司，要求解除租赁合同，但被法院驳回。2009年，黄秀珍以租赁合同纠纷第一次起诉联华公司，联华公司在诉讼中均未提出解除租赁合同，二审判决后，联华公司按判决给付了黄秀珍2007年9月1日起计至2009年3月31日的租金，之后未提出解除租赁合同要求。黄秀珍2012年7月将商铺出租，故黄秀珍实际控制自己的商铺并出租出去的时间应是2012年7月以后。 一审法院认为，《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》是合法有效的协议，黄秀珍与联华公司存在租赁关系。联华公司于2007年9月起诉绿城公司，要求解除商铺租赁合同，后又申请撤诉。在合同尚未解除之前，联华公司一直控制、使用黄秀珍的商铺直至2009年3月底，联华公司应当承担支付黄秀珍商铺租金的义务。由于联华公司不支付黄秀珍租金，黄秀珍曾于2009年6月8日提起诉讼，该案经二审判决《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》有效；联华公司支付给黄秀珍黄秀珍租金7671元及利息，绿城公司对上述判决应付的租金及利息承担连带清偿责任。联华公司履行该判决义务后，从2009年3月31日起未与黄秀珍协商解除租赁合同事宜，也未向法院起诉要求解除合同关系，一直控制、空置黄秀珍的商铺，双方之间的租赁关系尚未解除，故本案并未超过诉讼时效。联华公司的行为，已构成违约，应承担违约责任。据此，黄秀珍请求联华公司支付2009年4月1日至2012年4月1日应得的实际租金为14551元（60628×8%÷12×36个月），有事实依据和法律依据，应予支持。联华公司的抗辩主张无事实和法律依据，不予支持。 绿城公司虽然于2006年12月19日被吊销营业执照，但是该公司没有进行清算，绿城公司不履行收取联华公司的租金义务。因此，绿城公司对黄秀珍的商铺租金负有连带清偿责任。联华公司没有按约定给付租金，属于违约。黄秀珍请求支付利息的理由成立，予以支持。绿城公司经公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄秀珍与绿城公司签订的《授权书》和绿城公司与佳用公司签订的《关于购买迎宾商厦协议书》有效。二、联华公司支付给黄秀珍租金14551元及利息（按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付，从2009年4月1日起计算至本案生效判决规定的履行期限最后之日止）。三、绿城公司对上述判决应付的租金及利息承担连带清偿责任。四、驳回黄秀珍的其他诉讼请求。本案受理费164元，由联华公司承担。 上诉人联华公司不服一审判决向本院上诉称，一、被上诉人并未诉请确认《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》的法律效力，一审判决却对此进行了裁判，违反了民事案件“不诉不理”原则，请二审法院予以纠正。二、上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，双方是事实租赁关系，是一种不定期租赁合同关系，双方可以随时解除合同。包括（2009）兴民初字第522号在内的多份生效判决书认定“直至2009年3月底，被告联华公司股份公司撤退时止，一直控制使用原告的商铺，……”，即上诉人已于2009年3月底前以实际行为解除了双方的事实租赁关系，不再控制或使用被上诉人的商铺。而被上诉人对此事实也是知晓、认可的。一审判决认定商铺自2009年4月1日一直由上诉人控制，与事实不符。2012年7月，被上诉人将商铺另出租，并未告知上诉人，也说明被上诉人认可双方租赁关系已解除。双方的租赁关系自2009年3月底已解除。三、双方是不定期租赁合同关系，依法上诉人支付租金期限为一年，即2010年3月底为上诉人应支付租金时间，2010年4月1日起开始计算上诉人支付租金的诉讼时效。被上诉人2013年3月才提起本案诉讼，其起诉已超过诉讼时效。综上，一审判决认定部分事实和客观情况不符，判决理由不成立。被上诉人在双方租赁关系解除后怠于处理商铺，致使损失扩大，理应由其自行承担，且其起诉已超过诉讼时效，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人黄秀珍辩称，一、被上诉人没有直接与上诉人签订租赁合同，上诉人与绿城公司签订《关于购买迎宾商厦协议书》约定绿城公司将已出售的商铺全部出租给上诉人，为此被上诉人授权绿城公司将商铺租赁给上诉人。被上诉人与上诉人的租赁关系已经生效判决确认。上诉人是否应支付租金给被上诉人，一审法院必须确认《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》是否有效。故一审法院不存在超审情形。二、上诉人承租商铺后，是否使用商铺或如何使用商铺是其权利，不影响其承担向被上诉人支付租金的义务。上诉人2009年3月底后只是不再将商铺作超市经营，而是作职工饭堂使用。上诉人自被上诉人上一次提起诉讼至今未曾提出要求解除租赁关系，双方的租赁关系一直存在，上诉人应承担支付租金义务。上诉人不按时支付租金，不能认定为上诉人以实际行为解除合同关系。三、根据《关于购买迎宾商厦协议书》，租赁期限至2018年届满，租金按月计付。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案租金属于“同一债务分期履行”，诉讼时效从最后一期租金履行期限届满之日计算。被上诉人2012年7月将商铺另行出租，上诉人拖欠的租金应当计算至2012年7月，诉讼时效应当从2012年7月起算。被上诉人2013年3月起诉没有超过诉讼时效。综上，上诉人的理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审被告绿城公司既未到庭参加诉讼，亦未作任何答辩。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是： 1、上诉人与被上诉人的租赁合同关系是否已解除，上诉人是否应向被上诉人支付2009年4月1日至2012年7月的租金； 2、被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效； 3、一审法院是否存在超范围审理违反法定程序的情形。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。除上诉人联华公司对一审法院认定涉案商铺在2009年3月31日后仍由其控制有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 本院另查明，上诉人联华公司于2009年3月底因不再在迎宾商厦一至四层经营超市，搬离被上诉人的商铺，明确表示不再租赁使用该铺面。在被上诉人于2009年6月诉请法院判决上诉人联华公司支付2007年9月至2009年3月31日期间的租金的诉讼中，上诉人联华公司明确向被上诉人表示已经搬离不再使用被上诉人的商铺，已经解除包括被上诉人的商铺在内的商厦一至四层的租赁合同，被上诉人在该次诉讼中知晓了上诉人解除合同的意思表示。上诉人亦于此后以合同已经解除，不再使用商铺为由，不再向被上诉人支付2009年3月31日之后的租金。被上诉人于2012年7月自行将原租给上诉人联华公司的商铺另租给他人。 本院还查明，本院生效民事判决书已经确认被上诉人与绿城规定签订的确认《授权书》和绿城公司与联华公司签订的《关于购买迎宾商厦协议书》为有效合同。被上诉人在本案中并未要求再次确认《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》的效力。 本院认为，一、关于上诉人与被上诉人的租赁合同关系是否已经解除，上诉人应否向被上诉人支付2009年4月1日至2012年7月的租金问题。第一、上诉人联华公司是与绿城公司签订租赁合同，双方形成租赁合同关系。在履行合同过程中，上诉人于2007至2009年间通过诉讼的方式向出租方绿城公司已经明确表示要解除合同。第二、上诉人在2009年的诉讼庭审中通过陈述意见的形式，明确向被上诉人表示上诉人已于2009年3月底撤离，不再租赁被上诉人的商铺，同时明确向被上诉人表达了解除合同的意思表示，被上诉人知晓了上诉人要求解除合同的意思表示，该解除合同的通知已经到达了被上诉人。第三、在绿城公司因吊销营业执照不再履行出租人的合同权利义务，且不理会上诉人要求解除合同之事之后，上诉人于2009年3月底因不再经营超市，撤离迎宾大厦一至四层，从2009年4月1日起，不再租赁使用包括被上诉人在内的93名业主的商铺。上诉人联华公司的行为表明其不再继续履行合同，其解除合同的意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除合同的条件。第四，被上诉人于2012年7月自行将商铺出租时既未通知联华公司或经联华公司同意，也未受到联华公司的阻拦，证明了上诉人从2009年3月底通知解除合同之后，被上诉人的商铺并未受联华公司的控制。第五、被上诉人无证明上诉人撤离一、二、三、四楼后仍实际控制被上诉人的商铺的证据，一审法院认定上诉人在2009年4月1日后仍实际控制被上诉人的商铺，没有事实依据，本院予以纠正。上诉人关于双方的租赁合同关系于2009年3月底解除的主张，理由充分，本院予以采纳。合同解除之后，被上诉人再请求上诉人给付2009年3月之后的租金已无法律依据。 二、关于被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效的问题。根据第一点的论述，双方的租赁合同关系已于2009年3月底解除，上诉人无需再支付租金，不存在被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院在此不再累述。 三、关于一审是否存在超范围审理情形的问题。被上诉人在本案一审中未要求确认《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》的效力，且该《授权书》和《关于购买迎宾商厦协议书》已经法院生效的判决确认为有效合同，故一审法院再次做出确认的判决，违反了法定程序。 综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当，判决错误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第843号民事判决； 二、驳回被上诉人黄秀珍的诉讼请求。 一审案件受理费164元，二审案件受理费164元，共计328元，上诉人广西联华超市股份有限公司负担164元，被上诉人黄秀珍负担164元。 本判决为终审判决。 审 判 长  韦远潇 审 判 员  卢 怡 代理审判员  侯永魁 二〇一四年八月二十八日 书 记 员  韦国庆 相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；