广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2014）深龙法民三初字第426号原告陈争。委托代理人戴振军，北京市大成（深圳）律师事务所律师。被告深圳市创展置地实业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区中心城黄阁路天安龙岗数码，组织机构代码：192198022。法定代表人彭秋娴，董事长。委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。委托代理人熊焯。上列原、被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴振军，被告的委托代理人梁贇到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告诉称，2011年7月31日，原告与被告签订了深（龙）网预买字（2011）第105XX号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的龙岗区爱地花园二期3栋A单元602号房，总金额为人民币1309274元，被告应当在2012年5月31日前将房地产交付给原告使用。被告应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记。被告在将本房地产交付给原告之日起240日内为原告办理并取得《房地产证》。如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，原告要求继续履行合同的，被告应自本房地产交付之日后的第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告已经按照约定如期支付了全部购房款。但是，被告至今没有为原告办理《房地产证》，原告请求判令：1、被告向原告支付延期办理房地产证的违约金（以1309274元为本金，按照日万分之四的标准，自2013年1月27日开始计算，直至原告取得房地产证为止，暂计算至2014年3月25日的违约金为221529.33元；2、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告至今不能为业主办理房产证的原因是深圳市规划和国土资源委员会认为被告开发的爱地花园二期中的幼儿园占地面积与规划面积不符，导致相关教育部门不予接收，同时深圳市规划和国土资源委员会亦不同意向涉案房屋开发项目出具《规划验收合格证》。而导致上述情况产生的原因是深圳市规划和国土资源委员会存在部分过错。被告于1994年最初与深圳市龙岗区国土局签订该《土地使用权出让合同》时，合同本身对幼儿园用地并未做任何明确约定。1994年设计爱地花园项目时，幼儿园设计方案为建筑面积1000平方米。1998年因道路建设，国土局需要对爱地花园项目面积进行变更，原来的一块地块被分割成为两块，变更土地面积时仍未约定幼儿园的用地面积。2004年，涉案地块正式开发，深圳市规划局龙岗分局审批的《深圳市建设用地规划许可证》中要求幼儿园单独占地，用地面积不少于2700平方米，建筑面积2160平方米。被告于2005年向深圳市规划局龙岗分局提交了涉案工程的设计方案及设计图纸，涉案房地产项目中幼儿园设计方案（建筑面积为2159.64平方米）通过了深圳市规划局龙岗分局审批，但当时规划部门并未向被告提出幼儿园占地面积不足的问题。2006年涉案房地产项目工程正式开始施工前，深圳市规划局龙岗分局向被告出具了《深圳市规划局龙岗分局准予行政许可决定书》和《深圳市建设工程规划许可证》，同意被告按照提交的施工图纸进行正式施工，被告提交的施工图幼儿园标注的建筑面积为2160平方米，涉案工程首层平面图纸亦通过审批，图纸中幼儿园占地面积比例不符合占地规划要求，但规划部门亦未提出。项目建成后，被告根据与深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订的《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》的约定向龙岗区国有资产监督管理办公室移交相关项目时，教育部门提出幼儿园占地面积不符合规划而拒绝接收，进而导致深圳市规划和国土资源委员会亦不同意向涉案工程出具《规划验收合格证》，现被告正在与有关部门进行沟通，寻求解决方案。由于涉案房产无法办理初始登记的原因是规划部门审查不严导致两次报批的方案均通过审批，但最后却又以现实情况与规划不一致而拒绝出具《规划验收合格证》，故涉案房产无法办理初始登记并取得房产证，系因政府部门存在部分过错。根据被告与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五买卖双方补充约定第6条的约定“关于本合同第十四条的补充和修改：（1）对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。（2）本合同所指“非因出卖人原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或者政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。”被告有权顺延履行办证义务，而无需向原告支付违约金；二、对于延期办证，涉案原告亦存在过错，2012年9月涉案原告已经签署了同意以幼儿园占地面积1723.02平方米为现状，进行规划申报的公证书，现规划无法通过，以至无法办证，原告对此亦存在过错，因此无权要求被告承担违约责任，同时涉案原告亦因幼儿园占地面积缩小而获益，其所在楼盘的其他面积相应增大，涉案原告是最终利益的获得者，无权要求被告承担违约责任；三、原告对涉案房屋的交付时间理解错误。根据被告与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条的约定“出卖人应选择下列第壹种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。第二十二条约定“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金”。上述两条约定的房地产交付之日，真实意思表示应为房地产实际交付之日。因为该房屋至今没有交付，因此根据合同约定被告无须承担延期办证的违约责任。四、该案件在2014年1月2日发出了办理房产证的通知书，同时被告具备办理房产证的条件是在2014年1月17日，实际办证日期为2014年5月13日，因此2014年1月17日至5月13日，该期间没有办证的责任在于原告。经审理查明，2011年7月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期X栋X单元X号房，总金额为人民币1309274元；出卖人应当于2012年5月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人发出的《入伙通知书》中的约定期限届满之日；出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。买卖双方在合同第二十七条约定：本合同中的通知应采取书面形式，选择邮寄特快专递通知。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》中买受人即原告陈争的通讯地址及联系电话，被告于2012年5月20日向原告邮寄《入伙通知书》，于2014年1月2日向被告发出了办理房产证的通知书。《入伙通知书》要求原告在2012年5月30日前办理入伙手续，并称：……我司已按合同约定履行完备可向贵方交付房产手续，将视为贵方在2012年5月30日已履行入伙手续，并按合同约定贵方须在2012年6月1日起开始缴纳物业管理费用。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2013年12月4日，被告对爱地花园二期3、4栋及幼儿园用地项目取得《深圳市建设工程规划验收合格证》；2014年1月17日，被告取得爱地花园二期3、4栋的房地产初始登记。2014年5月13日，深圳市房地产权登记中心核发原告所购涉案房地产的《房地产证》。庭审中，原告主张涉案房产尚未交付，而被告认为其已按时通知原告收楼。另查，1993年8月25日，被告（原名称深圳爱地园艺工贸公司）与原深圳市龙岗区国土局签订《深圳市龙岗区土地使用权出让合同书》，取得地块编号为G0101X-X的土地52504.4㎡。1998年9月12日，被告（原名称深圳市爱地实业发展公司）与深圳市规划国土局签订《补充合同》，调整上述土地使用权出让合同的土地面积为45490.8㎡，建筑面积相应减少为159217.8㎡。2004年8月2日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局向被告核发深规土规许字06-2004-02XX号《深圳市建设用地规划许可证》，核定龙城12区的建筑面积为159217.8㎡，其中9班幼儿园2160㎡，要求幼儿园须单独占地，用地面积不少于2700㎡。2005年10月26日，原深圳市规划局龙岗分局向被告发出《深圳市建设工程设计方案审批意见书》，审查同意了被告申报的设计方案，显示幼儿园2159.49平方米。2006年1月11日，原深圳市规划局龙岗分局向被告核发了有关爱地花园二期的《建设工程规划许可证》。2008年12月23日，被告与原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，显示的移交物包括“9班幼儿园2160平方米，独立成栋”。经本院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询涉案房地产项目办理规划验收的情况，该局答复称：项目开发单位于2012年6月向该局申请3栋、4栋及幼儿园规划验收。项目因竣工查丈总建筑面积超土地合同约定的面积，幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求，且未提供建设单位与区国资办签订的幼儿园移交协议书，该局暂未同意3栋、4栋及幼儿园规划验收申请。开发单位委托专业设计单位开展项目设计，设计单位应严格按照《建设用地规划许可证》的要求进行设计。开发单位于2005年、2006年向该局申请爱地花园二期方案设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件均未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且2006年的报建施工图纸已通过专业审图机构的技术审查。针对目前竣工查丈发现幼儿园独立占地不足的问题，考虑到幼儿园满足国家规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JG39-87，该局正在办理相关规划确认事宜。针对项目超面积问题，该局已经按程序办理了规划确认手续，开发单位已完成相关行政处罚，正向该局申请完善用地手续。待开发单位完善用地手续，并向区国资办取得幼儿园的移交协议书后，该局将按程序办理规划验收。本院认为，关于涉案房产是否交付的问题，依照原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，出卖人应当于2012年5月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人发出的《入伙通知书》中的约定期限届满之日。本案中，被告于2012年5月20日向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告在2012年5月30日前办理入伙手续，并称：……我司已按合同约定履行完备可向贵方交付房产手续，将视为贵方在2012年5月30日已履行入伙手续，并按合同约定贵方须在2012年6月1日起开始缴纳物业管理费用。然而，被告于2012年6月29日才取得涉案房地产项目的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，即至《入伙通知书》中入伙期限届满日时，涉案房屋还不具备法律规定和合同约定的交付条件，原告可以此为由拒收房屋，且原告至本案辩论结束时尚未验收涉案房产或领取涉案房产钥匙，综上所述，涉案房产应视为尚未交付。关于原告诉请被告支付延期办理房产证的违约金问题。依照原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如出卖人未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。本案中，涉案房产尚未交付，未满足上述延期办证的违约责任的前提条件，故对于原告要求被告支付延期办证违约金的诉请，本院不予支持。至于延期交房的违约责任问题，当事人应另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈争的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币4623元，由原告陈争负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈传娇人民陪审员  黄飞君人民陪审员  萧金凤二〇一四年八月十一日书 记 员  邱 萍