广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第357号原告（反诉被告）梁浩球，男，汉族，1954年12月14日出生，住广东省东莞市，委托代理人刘中林，四川维尊律师事务所律师。被告（反诉原告）刘移山，男，汉族，1959年4月11日出生，住江西省抚州市东乡县，原告（反诉被告）梁浩球诉被告（反诉原告）刘移山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。梁浩球及其委托代理人刘中林与刘移山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁浩球本诉诉称，梁浩球与刘移山于2011年1月18日签订《租赁合同》，约定刘移山以每月6500元的价格承租梁浩球的房屋，租赁期限从2011年2月1日至2016年1月31日。但刘移山从2013年7月1日开始没有支付房租，双方多次争吵，刘移山现在既不支付租金又不搬离梁浩球的房屋。刘移山的行为已经给梁浩球造成很大的损失。为此，梁浩球特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除梁浩球与刘移山双方的租赁合同，刘移山立即搬离梁浩球房屋；2、刘移山支付房屋租金65000元，并从起诉之日按每月65000元支付租金至搬离之日；3、刘移山支付电费6844元、水费1632元、卫生费1111元；4、本案诉讼费用由刘移山承担。刘移山辩称，其答辩意见与其反诉意见一致。刘移山反诉诉称，刘移山与梁浩球于2011年1月18日签订合同，由刘移山承租梁浩球的房屋用于房屋出租，当时约定房屋租金为6500元，但由于梁浩球在2014年3月15日将刘移山妻子乐牡花肋骨打伤造成十级伤残，当时双方协商一致由梁浩球赔偿50000元，从刘移山租赁的房屋租金中抵扣，刘移山同意且不再追究梁浩球的刑事责任。由于梁浩球将二楼出租给第三人做黑网吧，且人员混杂，大门及三楼的门多次被损坏，致使门一直无法安全关闭，多次被小偷盗窃。造成刘移山装锁及被盗财物的直接经济损失6500元，刘移山曾找梁浩球要求赔偿，但梁浩球一直不予理睬。同时梁浩球在未取得刘移山同意的情况下，让电信公司在六楼屋顶上安装大功率的信号接收器，产生很大的噪音，严重影响到刘移山的租赁业务。后来双方产生矛盾，刘移山仍向梁浩球表示愿意支付租金，然梁浩球不再收取，刘移山认为自己从未拖欠梁浩球租金，而梁浩球的行为违反了法律及合同的约定，现梁浩球要求解除合同，为了维护刘移山的合法权益，刘移山特向人民法院提起反诉，请求判决：1、双方合同继续履行；2、梁浩球赔偿刘移山损失114750元；3、本案诉讼费用由梁浩球承担。梁浩球辩称，1、双方协商赔偿的50000元，不是在本案房租里面扣除。2、刘移山的所有损失都没有相关证据，由于刘移山违反房屋租赁合同的约定，刘移山违约在先，梁浩球不应赔偿刘移山任何损失。二楼移动公司没有偷电的，刘移山反诉状里面陈述的不属实。梁浩球对其上述本诉主张及反诉辩称提供的证据材料有：《租赁合同》、房地产权证、收据、水电费发票、通用票据。刘移山对其上述反诉主张及本诉辩称提供的证据材料有：损失计算表、调解书、结婚证。经审理查明，位于东莞市黄江镇××大道××街××、××号的房产已办理房地产权证，房地产权证登记的权属人为梁浩球。2011年1月18日，梁浩球与刘移山签订《租赁合同》，约定：梁浩球将位于东莞市黄江镇××大道××街××、××号房××层住宅房（以下简称案涉租赁房产）租给刘移山使用；租赁期为5年，时间由2011年2月1日至2016年1月31日止；每月租金为6500元；每月租金在每月10日缴清，如租金逾期未交每天收取50元滞纳金；如每月10日前尚未付清租金，梁浩球将收回案涉租赁房产，合同将终止，梁浩球将不退回押金给刘移山；合同签订后，刘移山要交付给梁浩球10000元作为押金，合同期满后梁浩球将押金退还给刘移山；如刘移山中途退出合同，梁浩球没收刘移山的押金；租赁期间，刘移山对房屋承担管理责任，房屋内所有设施刘移山要负责维护和维修工作；租赁期间的水电费、卫生费由刘移山自己负责；在合同期满时，刘移山的装修设备如能移动的可以搬走，不能移动的不能强行搬走。合同签订后，梁浩球将案涉租赁房产交付给刘移山使用。2014年3月25日19时许，梁浩球与乐牡花在东莞市××××号因冲突引起打架，梁浩球肋骨骨折，乐牡花肋骨骨折。2014年4月15日，经东莞市公安局黄江分局黄江派出所调解，双方达成如下调解事项：梁浩球一次性赔偿乐牡花50000元作为乐牡花的医疗费及其他一切费用，以后双方互不追究。同日，梁浩球与刘移山、乐牡花于东莞市公安局黄江分局黄江派出所主持调解的调解书背面签订协议，协议内容为：因刘移山租赁梁浩球案涉租赁房产的房租费未交给梁浩球，刘移山、乐牡花凭身份证与梁浩球取50000元，该50000元由刘移山在梁浩球的房租费中扣除。双方一致同意前述赔偿款50000元可以抵扣租金，但刘移山主张前述50000元抵扣的系本案案涉租赁房产的租金，梁浩球主张前述50000元抵扣的系乐牡花租赁梁浩球及案外他人其他房产的租金。庭审中，双方一致确认，刘移山自2013年7月1日起未交纳案涉租赁房产的租金；案涉租赁房产截至开庭之日仍由刘移山管理使用。刘移山主张，其有交纳案涉租赁房产的租金，但是梁浩球不接收；其反诉诉讼请求中的损失包括：一楼修门和防盗锁花费700元，移动公司偷电造成损失2000元，三楼装防盗门和锁花费1500元，因二楼房东租房开黑网吧造成小偷损坏门锁和盗电脑及现金、自行车损失5000元，楼外水管破裂维修300元，梁浩球小儿子梁锦涛欠404房租及水电850元，二楼用的水电房东未结（大概5000元），违约单方终止合同赔付违约金100000元。本案审理过程中，梁浩球自愿撤回要求刘移山支付电费6844元、水费1632元、卫生费1111元的诉讼请求。上述事实，有《租赁合同》、房地产权证、损失计算表、调解书及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，梁浩球自愿撤回要求刘移山支付电费6844元、水费1632元、卫生费1111元的诉讼请求，是对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许。案涉租赁房产已办理了房地产权证，属登记权属人梁浩球的合法财产，梁浩球有权将其出租他人。梁浩球与刘移山于2011年1月18日签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。梁浩球已按照合同的约定将案涉租赁房产交付给刘移山使用，刘移山应按照合同的约定向梁浩球支付租金。关于租金支付情况。从经东莞市公安局黄江分局黄江派出所主持调解下梁浩球与乐牡花签订的调解书来看，乐牡花对梁浩球享有50000元的债权；从梁浩球与刘移山、乐牡花于前述调解书背面签订的协议来看，各方当事人均同意前述乐牡花对梁浩球享有的50000元的债权用于抵扣租金，且抵扣的系本案案涉租赁房产的租金（协议注明抵扣的原因系因刘移山租赁梁浩球本案案涉租赁房产的房租费未交，因此本院认定抵扣的系本案案涉租赁房产的租金）。由此可见，梁浩球、刘移山、乐牡花在达成协议时，应视为梁浩球已向乐牡花支付了赔付款50000元，刘移山已向梁浩球支付了50000元的案涉租赁房产的租金。双方一致确认刘移山自2013年7月1日起未支付案涉租赁房产的租金，在前述50000元赔付款抵扣租金的情况下，应视为刘移山已支付了自2013年7月1日起共计7.69个月（50000元÷6500元/月）的租金；即刘移山仅支付租金至2014年2月（2014年2月支付的租金数额依法计算为50000元-6500元/月×7个月=4500元，尚欠6500元-4500元=2000元未付）。刘移山虽主张其有向梁浩球支付租金但梁浩球不接收，但并未提供合法有效的证据证明，应依法承担举证不能的责任，因此，刘移山的前述主张，本院依法不予采信。由此可见，刘移山未按照合同的约定支付2014年2月部分租金及2014年3月之后的租金，根据《租赁合同》关于“如每月10日前尚未付清租金，梁浩球将收回案涉租赁房产，合同将终止”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，梁浩球有权解除双方签订的《租赁合同》。梁浩球以提起本诉的方式提出解除《租赁合同》，而刘移山亦以接收相关应诉材料的方式收到该解除《租赁合同》的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院依法确认梁浩球与刘移山签订的《租赁合同》已解除，刘移山依法应返还案涉租赁房产给梁浩球。刘移山诉请继续履行《租赁合同》依据不足，本院依法不予支持。刘移山于庭审中确认案涉租赁房产截至庭审之日（2014年7月17日）仍由其管理使用，梁浩球诉请刘移山支付案涉租赁房产的租金或占有使用费至实际搬离之日止，合法有据，本院依法予以支持。根据刘移山支付案涉租赁房产租金及占有使用费的情况，本院依法计算2014年2月至2014年7月的租金及占有使用费共计2000元+6500元/月×5个月=34500元，2014年8月1日后的租金或占有使用费按6500元/月的标准支付至实际搬离之日止。对于梁浩球超出该部分数额的诉讼请求，本院依法不予支持。关于损失。刘移山并未提供合法有效的证据证明其主张的关于“一楼修门和防盗锁花费700元，移动公司偷电造成损失2000元，三楼装防盗门和锁花费1500元，因二楼房东租房开黑网吧造成小偷损坏门锁和盗电脑及现金、自行车损失5000元，楼外水管破裂维修300元，梁浩球小儿子梁锦涛欠404房租及水电850元，二楼用的水电房东未结（大概5000元）”的损失客观存在，应依法承担举证不能的责任，且梁浩球系根据合同的约定及法律的规定解除双方签订的《租赁合同》，并不存在单方违法解除合同的情形，因此，刘移山反诉诉请梁浩球支付前述损失及违法解除合同违约金100000元，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认梁浩球与刘移山于2011年1月18日签订的《租赁合同》已解除。二、刘移山应于本判决发生法律效力之日起30日内搬离位于东莞市黄江镇板湖村板湖大道二街3、5号三层至六层的房屋。三、刘移山应于本判决发生法律效力之日起30日内向梁浩球支付2014年2月至2014年7月及之后的租金及占有使用费（其中，2014年2月至2014年7月的租金及占有使用费为34500元；2014年7月之后的租金及占有使用费，按6500元/月为标准计付，自2014年8月1日起计至实际搬离之日止）。四、驳回本诉原告梁浩球的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘移山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费832元，由梁浩球承担447元，由刘移山承担385元。本案反诉受理费1298元，由刘移山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年八月七日书 记 员 崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。