上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第98号原告（反诉被某）张柳晖。被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣。委托代理人周晨溪。原告（反诉被某）张柳晖与被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称“汉宇公司”）居间合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被某）张柳晖、被某（反诉原告）汉宇公司的委托代理人周晨溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柳晖诉称：2013年11月28日，原告在被某的居间介绍下，与案外人陈甲及被某签订了《房地产居间买卖协议》，同日，原告与案外人陈甲还签订了《房地产买卖协议》。根据《房地产买卖协议》的约定，案外人陈甲向原告购买位于上海市松江区城隆路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），案外人陈甲应当支付定金20，000元，同时，协议还约定双方同意在本协议签署生效后于2013年11月30日前共同赴汉宇公司签署网签版的房屋买卖合同。当日，案外人陈甲如约支付了20，000元定金，但被某却以原告没有将房产证压在被某处为由，称反正过两天就签约了，到时候等双方在买卖合同上签完字，被某一块支付给原告，故而被某又在当日出具了《保管书》一份。2013年11月30日，原告接被某的通知后，前去被某处准备签订正式合同，被某却告知原告案外人陈甲不要房子了，当天也不会来签合同了，原告还为此拨打了110报警。被某告知原告系案外人违某，让原告放心。然而，当原告提出被某将代保管的20，000元交给原告时，被某以各种理由拒绝，原告认为被某侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被某立即归还代保管的定金20，000元；2、被某支付逾期归还定金的利息（以20，000元为本金，自2013年12月1起至实际清偿之日止，按照银行同期存款利率计算，暂算至2013年12月10日为30元）。被某汉宇公司辩称：不同意原告的诉讼请求。为了保护双方的利益，20，000元定金在没有确定谁违某的情况下应由被某保管；在权属不明的情况下，20，000元定金是暂存在被某处，不应计算利息。同时，被某汉宇公司反诉称：2013年11月，原告至被某松江新城分行处，对系争房屋表达了出售意向，同月，在被某的积极促成下，三方签订了《房地产买卖居间协议》。2013年11月28日，在被某的促成下，原告与购买人也签订了《房地产买卖协议》，被某实际促成了上下家之间买卖关系的成立，居间人的居间义务已经履行完毕，有权利获得相应收益。为此被某提出反诉，请求判令：原告张柳晖支付被某汉宇公司居间服务费6，600元。原告张柳晖针对被某汉宇公司的反诉辩称：原告不同意支付佣金，房地产买卖协议中明确约定佣金不应由原告支付，双方约定佣金为13，000元，由购房人支付；房地产买卖居间协议中也载明了如果谁违某谁承担13，000元；被某称多次与原告协商居间服务费而原告拒绝不是事实。经审理查明：2013年11月28日，原告作为卖售人（甲方）、案外人陈甲作为买受人（乙方）、被某作为居间方（丙方），三方签订了《房地产买卖居间协议》一份，载明乙方在丙方的居间下购买甲方的系争房屋，成交总价为660，000元；乙方为表示购买诚意，通过丙方向甲方支付意向金20，000元，丙方应在收到意向金后次日起2个工作日内转付该意向金；乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金，同时，甲方应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至甲、乙双方办理产权过户手续当日止；甲、乙双方同意，在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议第三条约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金；甲、乙双方签署《房地产买卖协议》后一致同意，如甲、乙双方之任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致本次房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署的，违某方应向丙方支付居间服务补偿费13，000元，如甲、乙双方经协商合意解除《房地产买卖协议》或合意解除后通过其他途径另行完成该房地产交易，致使丙方利益受损的，则上述金额应由甲、乙双方共同向丙方支付。居间协议还对其他相关事宜进行了约定。2013年11月28日，原告作为卖售人（甲方）、案外人陈甲作为买受人（乙方），双方签订《房地产买卖协议》一份，载明乙方向甲方购买系争房屋，为表示购买诚意，乙方通过中介方汉宇公司向甲方支付意向金20，000元，待甲方签收后该笔意向金转为定金；经甲、乙双方协商一致后确认，乙方自愿承担在本次交易中所有产生的一切税费、汉宇公司佣金及过户手续费；甲、乙双方确认，本协议第三条双方所确定的买卖条件即为未来双方为办理交易过户手续所签署的买卖合同之条件，甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2013年11月30日前（含当日）共赴汉宇公司签署该房地产的买卖合同（网签版）。买卖协议还对系争房屋的交易条件、违某责任等进行了约定。汉宇公司作为见证方在该协议上签章。2013年11月28日，原告作为被保管方（卖售人）、被某作为保管方，双方签署了《保管书》一份，载明买受人陈甲为购买以原告为权利人的系争房屋交付了定金20，000元，现卖售人已收到前述款项，并同意将此款项交付汉宇公司代为保管，待签订买卖合同当日由汉宇公司将该款项转付卖售人。2013年11月30日，原告因合同未能签订以及20，000元定金的收取问题向上海市公安局松江分局报警。庭审中，原告还提交了于2013年11月30日、12月2日的电话录音，欲证明合同没有签订成功系案外人陈甲未来签约所致，原告为此报了警，被某的业务员也表示是案外人陈甲违某了，但被某已收取的20，000元定金却不同意支付给原告。被某则表示录音的真实性没有异议，但是录音的时候没有告知被录音方，且原告在录音中有诱导的成分，而且警察介入的这段录音听不清楚，不认可录音。上述录音的内容是丁厚林、李东林二人陈述，但是并没有表明陈甲或者张柳晖就是违某方。庭审中，被某表示，2013年11月30日案外人陈甲的确没有到被某处签约，合同也约定所有税费均由陈甲来承担，但缴纳税费需要原告配合出示发票，2013年11月30日前被某要求原告提供产证、税单和发票，后来原告说购房发票上不是原告的名字，后来经过核实，原告是通过赠与取得系争房屋，为此将会产生20％的个税，原告在交易之前隐瞒了重大事项，被某与案外人陈甲此前均不知道会多出20％税费的问题。原告则表示系争房屋原来是其妻子蒋意婷的，后来因其与妻子离婚财产分配，系争房屋过户到原告名下，发票都是原告妻子的名字；2013年11月28日晚上签订所有协议后，三方约好二天之后到被某处签订合同，原告带上产证和所有发票，是因为陈甲一直拖延；被某没有向原告讲过会多出个税的问题，而且原告也去房地产交易中心询问过，因为此前是夫妻之间的财产，应该是免税的；至于房产证的问题，当天原告就把房产证带过去了，且都已经复印给陈甲了，当时产证上就是原告的名字。以上事实，由房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、保管书、案件接报回执单、电话录音及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告、被某签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》以及《保管书》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按约履行。首先，寄存人可以随时领取保管物，保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。本案中，原告基于其与被某之间的居间服务合同关系，将案外人陈甲支付的20，000元定金交付被某代为保管，双方约定了保管期间，现因被某届期并未将保管物返还给原告，故原告向被某主张返还20，000元定金以及从2013年12月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算的孳息，于法有据，本院予以支持。至于被某辩称的原告未将房产证原件交被某保管，以及原告故意隐瞒重大事项，故在未确定违某方之前，定金仍然应当由被某保管的意见，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。其次，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确且难以确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，原告及案外人陈甲在《房地产买卖协议》中明确约定了，陈甲自愿承担在本次交易中所有产生的一切税费、汉宇地产佣金及过户手续费，被某亦作为见证方在该协议上加盖了公章，庭审中，被某也自认确实没有约定由原告来承担相关的费用，故被某要求原告支付居间服务费6，600元的主张，缺乏法律和事实依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三百七十六条第一款、第三百七十七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被某）张柳晖代为保管的定金20，000元；二、被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被某）张柳晖代为保管的定金的利息（以20，000元为本金，自2013年12月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期存款基准利率计算）；三、驳回被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费175元，由被某（反诉原告）上海汉宇房地产顾问有限公司负担（已付25元，余款150元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 洪 飞二〇一四年四月十八日书 记 员 苏晓星附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第三百七十六条寄存人可以随时领取保管物。……第三百七十七条保管期间届满或者寄存人提前领取保管物的，保管人应当将原物及其孳息归还寄存人。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……