浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2013)绍越民初字第4283号原告绍兴世茂置业有限公司。法定代表人许世坛。委托代理人（特别授权代理）何建航。金莉佳。被告蒋益红。委托代理人（一般代理）任永海。委托代理人（特别授权代理）孙新育。原告绍兴世茂置业有限公司与被告蒋益红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理。本案依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2014年1月6日、2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告绍兴世茂置业有限公司委托代理人何建航、金莉佳，被告蒋益红及其委托代理人任永海到庭参加第一次庭审，原告绍兴世茂置业有限公司委托代理人金莉佳，被告蒋益红及其委托代理人孙新育到庭参加第二次庭审。本案庭外和解时间为6个月，现已审理终结。原告绍兴世茂置业有限公司诉称：原、被告双方协商一致，于2013年1月25日签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发建造的御景华庭31幢602号房屋，预测建筑面积117.14平方米，总价1071811元，被告应于合同签订当日支付首付款人民币321811元，余款人民币750000元做银行按揭，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清。逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。嗣后，原告依约履行了合同义务，并办妥商品房合同备案证明，但被告仅支付首付321811元，其余尾款750000元至今未付。原告曾致函催告未果。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付购房款人民币750000元；2、被告支付逾期付款违约金人民币100500元（仅计算至起诉之日，自2013年11月21日起按每天375元计付）；3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。被告蒋益红辩称:当初在购买房子的时候银行是原告指定的银行，在贷款的过程中被告一直在与银行沟通，一切手续是齐全的。被告无权控制银行放贷，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，要证明原、被告双方签订的事实及具体权利义务约定。被告蒋益红质证认为，没有异议。本院对该证据予以认定。2、声明书1份，要证明被告承诺在相关房贷政策发生变化时仍需按房款合同履行房款的事实。被告蒋益红质证认为，没有异议。本院对该证据予以认定。3、催款通知书复印件1份及邮寄凭证1份，要证明原告发函催款的事实。被告蒋益红质证认为，没有异议。本院对该证据予以认定。4、备案证明复印件1份，要证明原告于2013年3月18日办理商品房的备案手续。被告蒋益红质证认为，没有异议。本院对该证据予以认定。5、付款凭证3份，要证明被告已经陆续付清了全部购房款，最后一笔款项是在原告起诉后的2013年12月25日付清。被告蒋益红质证认为，没有异议。本院对该证据予以认定。被告向本院提交情况说明1份，要证明被告按照商品房买卖合同约定及时向原告委托银行办理了银行按揭手续，其申请贷款符合银行按揭的条件。原告质证认为，对情况说明的真实性请求法院依法予以核实，对证明内容需要说明一点，根据补充协议第五条第3点第（2）项的规定，被告应当承担违约责任，原告实际收到款项的时间已经在第一次庭审时查明。经本院向中国银行绍兴镜湖新区支行核实，被告蒋益红于2013年4月20日向该行提交了按揭贷款材料，其个人征信无问题，故本院对该情况说明的真实性予以确认。综合上述予以确认的证据及原、被告双方的陈述，可以认定以下事实：原、被告于2013年1月25日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告将御景华庭E3北区31幢000602号房（建筑面积117.14平方米）出售给被告，总价款为1071811元。首付款人民币321811元须于签署商品房买卖契约当日付清，按揭款750000元，须于签署商品房买卖契约后三十日内付清。同时合同第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。补充协议第五条第3点第（2）项约定：买受人选择贷款方式付款的，应在本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款金额的，买受人同意本合同继续履行，买受人亦应在本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或不足批准额度与申请额度的差额价款，否则买受人自本同签订之日后的第31日起按照本同正文第八条的约定承担违约责任。同日，被告签署声明书一份，对其购房资格、身份条件、贷款资信及相关事宜向原告进行声明。同时查明，2013年3月18日，原告出具商品房合同备案证明，被告蒋益红购买的商品房已于同日备案。2013年5月21日，原告向被告发出催款通知书，要求被告在2013年5月26日前付清所欠房屋价款及违约金。另查明，2012年12月26日，被告蒋益红向原告支付定金及购房款321811元。2013年4月20日，被告蒋益红向中国银行绍兴镜湖新区支行提交了贷款材料，向银行申请按揭贷款75万元，其个人征信无问题。2013年12月25日，被告蒋益红向原告支付购房余款750000元。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，系合法、有效协议，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于违约金的计算问题，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的（超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失），当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定被告逾期付款90日以上的，被告每逾期一天，按逾期应付款万分之五支付给原告违约金。原告未向本院提交相关证据证明其因被告逾期支付房款所造成的实际损失，故本院认为，原告实际损失为被告逾期支付房款所造成的利息损失。关于被告是否违约的问题。根据原告提供的情况说明及本院查明的事实，可以认定被告蒋益红已于2013年4月20日向贷款银行提交了相应的贷款材料，且其个人征信并无问题，被告的贷款银行放贷时间虽迟于合同约定的时间，但此系不可归责于被告的事由所致。但双方签订的补充协议第五条第3点第（2）项约定，非归责于被告的原因致使被告未能获得贷款或贷款金额少于申请贷款金额的，被告亦应在本同签订之日起30日内全额付清购房款，否则应当承担违约责任。银行放贷时间过迟造成被告逾期付款，虽不可归责于被告，但被告在与原告签订商品房买卖合同时亦应当对约定的条款内容予以充分理解和预见。综上，被告仍构成违约，本院酌情确定被告应支付给原告违约金49237.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告蒋益红应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴世茂置业有限公司支付违约49237.5元；二、驳回原告绍兴世茂置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1155元，由原告绍兴世茂置业有限公司、被告蒋益红各半负担577.5元，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵钦宇二〇一四年八月十五日书记员  朱黄莹附页：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。