杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第671号原告（反诉被告）：郑斯丹。委托代理人：周辛艺。被告（反诉原告）：杭州天德演出有限公司。法定代表人：陈建兴。委托代理人：何建国。郑斯丹为与杭州天德演出有限公司（以下简称天德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年6月1日依法受理，由审判员阮颖独任审判。因天德公司下落不明，本院向其公告送达了起诉状副本等诉讼材料，并转换简易程序为普通程序，依法组成合议庭。在2010年11月15日的第一次公开开庭审理中，天德公司提出反诉。本院依法受理后，于2011年1月5日第二次公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理，郑斯丹的委托代理人周辛艺、天德公司的委托代理人何建国到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。郑斯丹起诉称：2005年4月20日，其通过租赁方式取得临湖大酒店西面整幢房屋及中餐厅房屋的合法使用权。2009年3月16日，其与天德公司签订房屋租赁合同一份，将上述房屋转租给天德公司使用，租赁期限从2009年3月15日起至2012年12月31日止。双方约定在合同签订之日起三天内支付80万元，其中20万元为押金。合同签订当天，郑斯丹出具收条一份，约定80万元打入其指定的工商银行汪佳菲的账户。同日，天德公司打入该账户60万元整。郑斯丹依约将租赁标的物交付给天德公司。按照房屋租赁合同约定，天德公司应在2009年9月30日之前支付第二期房租60万元，但其未依约履行，导致郑斯丹也无法向杭州临湖大酒店有限公司交纳房租。杭州临湖大酒店有限公司起诉郑斯丹，经生效判决确定：郑斯丹与杭州临湖大酒店有限公司解除房屋租赁合同，腾退房屋，支付租金及违约金。郑斯丹多次向天德公司催要房租，天德公司以资金困难为由至今未付，故郑斯丹诉至法院，请求依法判令：1、解除郑斯丹与天德公司签订的房屋租赁合同；2、天德公司立即支付租金60万元（即2009年11月1日至2010年4月30日的租金）及其延期付款违约金3.024万元（按每日万分之二点一，自2009年9月30日计算至2010年5月30日）；3、天德公司支付自2010年5月1日至腾退之日止的租金（按年租金60万元计算）；4、本案诉讼费用由天德公司承担。天德公司答辩称：涉案房屋确实是其向郑斯丹租赁的。2009年3月16日，其向郑斯丹支付了80万元，其中60万元汇入指定账户。郑斯丹遂交付房屋给天德公司使用。2009年10月18日，天德公司将房租60万元汇入郑斯丹指定的王凯账户。2009年12月19日，杭州临湖大酒店有限公司发出律师函要求解除与郑斯丹的租赁合同，天德公司立即通知郑斯丹，要求协商处理。2010年初，杭州临湖大酒店有限公司起诉郑斯丹，天德公司作为第三人参加了上述诉讼。天德公司早已经将房屋腾退。综上，请求法院驳回郑斯丹的诉讼请求。天德公司反诉称：2009年3月16日，其与郑斯丹签订房屋租赁协议一份，约定了租赁期限及房租。当天，天德公司支付给郑斯丹80万元，其中20万元作为押金，以现金方式支付给郑斯丹，60万元汇入郑斯丹指定账户，郑斯丹出具书面收条一份。2009年10月18日，天德公司又支付房租费60万元整，汇入郑斯丹指定账户，收款人为王凯。因郑斯丹与杭州临湖大酒店有限公司之间的纠纷，天德公司蒙受了巨大的经济损失，故提起反诉，请求依法判令郑斯丹：1、退还房屋租赁押金20万元；2、退还房屋租金40万元；3、赔偿天德公司损失37.5万元；4、承担全部诉讼费用。郑斯丹答辩称：首先，天德公司未向郑斯丹交付过20万元的押金，因此，不存在退还押金之说。其次，郑斯丹从未指定天德公司将房租交付给案外人王凯。再次，关于赔偿损失，对于天德公司对房屋进行的结构改造、加固以及电力设备的安装，是其经营所需，且对于该工程的施工天德公司未与郑斯丹协商，未就费用的承担及善后处理有过磋商，因此，与郑斯丹不存在任何关联。在杭州临湖大酒店有限公司与郑斯丹的房屋租赁合同纠纷案件中，杭州临湖大酒店有限公司也明确表示如有此设备，同意天德公司拆除。综上，请求法院依法驳回天德公司的反诉请求。郑斯丹为支持其本诉及反诉主张，一并向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，用以证明郑斯丹、天德公司之间的租赁关系及双方对租金支付等事项进行了约定的事实；2、中国工商银行信用卡交易明细一份，用以证明2009年3月16日天德公司通过转账方式汇入汪佳菲账户60万元的事实；3、（2010）杭上民初字第211号民事判决书一份，用以证明在该案庭审时天德公司同意解除与郑斯丹之间的房屋租赁合同关系的事实。经质证，天德公司的质证意见如下：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。本院的认证意见如下：郑斯丹提供的证据1-3均真实、合法，且与本案有关联，对其证据效力依法予以确认。天德公司为支持其本诉及反诉主张，一并向本院提供如下证据：1、收条一份，用以证明郑斯丹收到天德公司支付的租金80万元的事实；2、汇款凭证及身份证复印件各一份，用以证明天德公司依郑斯丹的指示向王凯账户汇入60万元的事实；3、加固工程施工合同一份，用以证明该合同标的为23.5万元的事实；4、同意书一份，用以证明杭州临湖大酒店有限公司收取了天德公司的押金6万元的事实；5、电力设备安装工程合同一份，用以证明该合同总价10万元，天德公司已经支付了8万元的事实。经质证，郑斯丹的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明对象提出异议，表示只认可收到60万元；对证据2的真实性、关联性提出异议，认为王凯与郑斯丹无关；对证据3-5的真实性、关联性提出异议，表示对这些情况均不知情，且与本案无关。本院的认证意见如下：天德公司提供的证据1真实、合法，与本案有关联，可以证明郑斯丹向天德公司出具了80万元收条的事实；证据2真实、合法，可以证明天德公司员工曹建向王凯账户汇入60万元的事实，但无法证明系根据郑斯丹的指示而为的事实；证据3系复印件，且郑斯丹对其真实性提出异议，故本院对其证据效力不予确认；证据4中的押金系杭州临湖大酒店有限公司向天德公司收取，与本案缺乏必然联系，故本院不予认定；证据5因缺乏相应的支付凭证，无法证明该份合同的履行情况，本院依法不予认定。根据天德公司的申请，本院向杭州市公安局上城区分局清波派出所调取了接处警详情表一份，天德公司欲证明其于2009年10月18日将房租60万元汇入郑斯丹指定的王凯账户的事实。经质证，郑斯丹对该证据的真实性无异议，对关联性提出异议，认为该证据无法证明郑斯丹曾指定天德公司将款项打入王凯账户的事实。本院认为，该份公安机关的接处警详情表中并未涉及天德公司是否依照郑斯丹的指示汇入王凯账户款项的内容，故该证据无法证实天德公司欲证明的事实。为进一步查清本案事实，本院依法向杭州临湖大酒店有限公司调取了公证书一份，公证书记载：“2010年4月16日，杭州临湖大酒店有限公司法定代表人童鹰与公证员一起来到位于杭州市南山路上标有‘临湖宾馆’字样大楼的西侧的房屋（该幢房屋靠西侧房屋的门牌号为‘南山路152-1’），到了上述房屋后（该房屋的门已经打开着），由童鹰对该房屋的外观以及房屋内的现状进行了拍照。”经质证，郑斯丹、天德公司对该证据均无异议，本院对该份公证书亦予以认定。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2009年3月16日，郑斯丹（甲方）与天德公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其拥有合法使用权的位于杭州南山路152-2号的面积为850平方米左右的房屋转租给乙方使用；租赁期限从2009年3月15日起至2012年12月31日止；房租先付后用，2009年3月15日至4月30日房租由甲方赠送；在本合同租赁期内租金不变；付款方式为：乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方一次性支付80万元（含2009年5月1日至2009年10月30日的房租），其中20万元为押金（押金在最后一年将自动转为房租抵扣）；2009年9月30日前，乙方应向甲方支付2009年11月1日至2010年4月30日房租60万元；2010年3月31日前，乙方应向甲方支付2010年5月1日至2010年10月30日房租30万元；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即终止合同，收回房屋，由此造成的损失乙方应给予赔偿：任何一期未按时支付房租的；乙方利用该房屋进行违法违章活动的；未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当天，郑斯丹出具收条一份，写明：“今收到杭州天德演出有限公司房租费人民币捌拾万元正。打入郑斯丹指定账户：工商银行汪佳菲4580651203396171。”同日，汪佳菲的上述银行账户收到天德公司通过网上银行转帐汇入的60万元。郑斯丹依约向天德公司交付了租赁房屋。另查明，2009年10月18日，被告公司员工曹建通过其工商银行的个人账户汇款60万元至王凯账户。又查明，本案所涉的杭州市南山路152-2号房屋，系由郑斯丹向杭州临湖大酒店有限公司承租。2010年2月4日，杭州临湖大酒店有限公司（原告）为与郑斯丹（被告）、天德公司（第三人）房屋租赁合同纠纷一案，向杭州市上城区人民法院提起诉讼。经审理，法院判决：准予杭州临湖大酒店有限公司解除与郑斯丹之间的房屋租赁合同；郑斯丹、天德公司于该判决生效之日起十日内腾退承租的杭州市南山路152号杭州临湖大酒店有限公司西面房屋一幢，交还杭州临湖大酒店有限公司；同时判决郑斯丹支付相应的租金及延期付款违约金。现郑斯丹与天德公司因租赁关系发生纠纷，诉至本院要求依法解决。本院认为，郑斯丹与天德公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同应属有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。现双方一致同意解除该房屋租赁合同，本院予以准许。对于本案中双方存在争执的问题，本院分述如下：一、关于天德公司是否支付了20万元押金以及郑斯丹是否应退还20万元押金的问题。庭审中，双方对房屋租赁合同签订当日收条的出具及款项的支付经过陈述不一。郑斯丹称其先在由天德公司法定代表人陈建兴起草的收条上签名，随后陈建兴通过网上银行转帐汇入汪佳菲账户60万元，其一直未收到过20万元押金；天德公司称陈建兴先通过网上银行转帐汇入汪佳菲账户60万元，后当场交付给郑斯丹现金20万元，而后郑斯丹再在收条上签名。根据双方提供的证据以及以上陈述，通过优势证据原则进行分析，并结合日常生活经验加以判断，本院认为，收条作为接受人收到款项或物品后向对方当事人出具的书面凭证，一般情况下能直接证明接受人收到了相应的款项或物品，本案中郑斯丹实际收到60万元而出具了80万元的收条，且一直未就剩余的20万元向天德公司追讨，与常理不符，故本院认定天德公司已支付了押金20万元。现双方之间的房屋租赁合同已解除，郑斯丹理应将押金20万元退还给天德公司，故天德公司相应的反诉请求，本院依法予以支持。二、关于天德公司是否已支付第二期租金60万元和是否应当承担违约责任的问题。天德公司就该事实向法庭提供的证据为汇款凭证及接处警详情表各一份，天德公司确曾打入案外人王凯账户60万元，但上述两份证据均无法证明该60万元系郑斯丹指定天德公司向王凯汇款的，亦无法证明王凯接受郑斯丹的委托收款的事实。因此，本院无法认定天德公司已于2009年10月18日支付了2009年11月1日至2010年4月30日的租金60万元，天德公司的行为已构成违约，理应承担违约责任，故对天德公司的第二项反诉请求不予支持，对郑斯丹的要求天德公司支付租金的诉讼请求予以支持，但租金金额将根据本院对腾退时间的认定而进行计算。庭审中，双方一致确认天德公司已从涉案房屋中腾退，但对具体的腾退时间，郑斯丹认为在2010年5月13日前，天德公司在庭审时表述不清，亦未提供证据反驳郑斯丹的主张，为此，本院认定天德公司应支付房屋租金至2010年5月12日。根据合同约定，2010年5月1日至2010年10月30日的房租为30万元，则天德公司应支付的2010年5月1日至5月12日房租为2万元。关于违约金的计算，郑斯丹要求对第二期60万元租金自2009年9月30日计算至2010年5月30日，按每日万分之二点一计算延期付款违约金，该计算标准在法律允许的范围内，本院予以准许，但因合同约定天德公司应在2009年9月30日前支付第二期租金，故违约金的起算时间应从2009年10月1日起，本院对此予以调整。三、关于郑斯丹是否应赔偿天德公司损失的问题。天德公司要求郑斯丹赔偿各项损失共37.5万元，本院认为，天德公司对损失事实未提供确凿的证据予以证实；再者，天德公司未按合同约定支付第二期租金60万元，违约在先，故对天德公司的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、郑斯丹与杭州天德演出有限公司之间2009年3月16日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日予以解除；二、杭州天德演出有限公司自本判决生效之日起10日内支付给郑斯丹租金620000元（自2009年11月1日计算至2010年5月12日）、延期付款违约金30114元（以租金600000元，按每日万分之二点一，自2009年10月1日计算至2010年5月30日）；三、郑斯丹自本判决生效之日起10日内退还给杭州天德演出有限公司押金200000元；上述第二、三项相抵，杭州天德演出有限公司应自本判决生效之日起10日内支付给郑斯丹450114元；四、驳回郑斯丹的其他诉讼请求；五、驳回杭州天德演出有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10102元，公告费300元，由杭州天德演出有限公司负担；反诉案件受理费6575元，由郑斯丹负担1400元，杭州天德演出有限公司负担5175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉部分上诉的，预交上诉案件受理费10102元，对反诉部分上诉的，预交上诉案件受理费6575元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审 判 长  阮 颖人民陪审员  韩思源人民陪审员  王明珠二〇一一年一月十日书 记 员  程佳佳（另设附页）附页：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。4、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。