广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）河市民一终字第403号上诉人（一审原告）：陈忠萍。上诉人（一审原告）：贲永才。委托代理人：周红霞，宜州市庆远镇法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：李华香。委托代理人：谢松文，广西皓辰律师事务所律师。委托代理人：陈智坚，广西皓辰律师事务所律师。上诉人陈忠萍、贲永才与上诉人李华香因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2013）宜民初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月15日立案受理后，依法由审判员覃志凌担任审判长，与审判员唐劳、代理审判员祝贺组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭审理了本案。书记员肖肖担任法庭记录。上诉人贲永才及陈忠萍、贲永才的委托代理人周红霞，上诉人李华香及其委托代理人谢松文、陈智坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经一审法院审理查明：2008年9月22日，原告陈忠萍、贲永才与被告李华香签订《房屋买卖协议》，主要内容为：“1、甲方为陈忠萍、贲永才，乙方为李华香；2、乙方将宜州市庆远镇山谷路23号百货公司职工宿舍楼的一套住房转让给乙方；3、该房转让价格为18万元，甲方已付2万元定金给乙方，在本协议签订后两日内，甲方一次性付14.5万元给乙方，余下1.5万元，在乙方办该房过户手续时甲方付给乙方；4、该房土地使用证尚未办得，待单位办得土地使用证，乙方取得土地使用证时乙方即办理该房转让手续。”当日，原告陈忠萍、贲永才将2万元定金交给被告李华香，被告李华香将房屋交给原告居住，2008年9月23日，原告将14.5万元房款交给被告李华香，2008年11月19日，原告将1万元房款交给被告李华香，2010年9月16日，原告将5000元房款交给被告李华香，至此，房款全部付清。2010年7月8日，被告李华香办理得房屋土地使用权证。2011年4月21日，原告陈忠萍、贲永才诉至一审法院，请求被告李华香为其办理房屋转让登记手续，2011年11月1日，该院作出（2011）宜民初字688号民事判决，由被告李华香将讼争房产过户登记给原告陈忠萍、贲永才。2012年8月7日，经法院强制执行，讼争房产产权变更登记到原告陈忠萍、贲永才名下。另查明：2008年元月，邻近宜州市庆远镇山谷路23号百货公司职工宿舍楼的富丽源小区二期工程12A#、12B#开始施工开挖，在施工过程中造成百货公司职工宿舍楼漏水、地板开裂、噪音影响等问题，2008年1月14日，宜州市百货公司给宜州市建设局出具《关于富丽源小区二期工程是否按规定施工的函》，反映以上工程施工可能存在安全问题。同月23日，富丽源小区二期工程开发商广西铁源房地产开发有限责任公司（以下简称铁源房地产公司）出具承诺书，承诺保证施工符合规范。2008年10月22日，以上工程仍处于基础施工阶段。随着施工进展，百货公司职工宿舍楼的用户不断与开发商交涉损害赔偿事宜。2010年9月19日，铁源房地产公司与百货公司职工宿舍楼36户住户签订《协议书》，协议补偿36户用户因富丽源二期工程通风采光所受到的损失，该《协议书》上“李华香”三字为原告贲永才所签。2010年10月11日，被告李华香领走铁源房地产公司发放的通风采光补偿款4万元。一审法院认为：本案通风采光权补偿是铁源房地产公司为了补偿相邻人因其兴建富丽源小区二期工程通风采光权受到损害而进行的赔偿，其性质为相邻权补偿。相邻权是指不动产所有人或者使用人在处理相邻关系时所享有的一种权利，其主要目的是为了使不动产使用者的权利得保障，故相邻权的主体不应限于不动产的所有人，而应该包括使用者。原、被告达成买卖协议后，被告将房子交付给原告使用，原告为该不动产的合法使用者，应享有相邻的相关权利。相邻权附随于不动产，不动产转移，相邻权随之转移。具体到本案，原、被告在签订房屋转让协议时，富丽源二期工程仍属于基础施工阶段，该房屋并不存在通风、采光等相邻权被损害的事实，双方约定原告以18万元购买这一房子，应认定为原告所应得的权利包括房子现时段无损的相邻权益，合同签订后，原告支付大部分房款，被告李华香应依约将该房产的所有的权利包括相邻权等转移给原告陈忠萍、贲永才。在办理房产过户手续期间，富丽源二期工程继续施工，该房产的通风、采光等相邻权受损，铁源房地产公司对该损失相邻权进行赔偿，该赔偿属于原先相邻权的一部分，被告李华香应该将其交付给原告陈忠萍、贲永才，故原告陈忠萍、贲永才请求被告李华香给付4万元通风、采光补偿款应予以支持。因合同没有约定履行期限，原告请求支付利息不予支持。被告李华香称，原、被告签订合同时，被告已经告知原告该房产存在通风采光问题，而且已经约定相关补偿归被告所有，但对此主张原告没有任何证据证实，原告又不予认可。此外，合同签订时富丽源二期工程还在基础施工，是否会影响到相邻权还需相关部门予以认定，原告作为外来的买受人不可能了解这一工程未来是否会影响到所买房屋的相邻权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李华香给付原告陈忠萍、贲永才通风、采光补偿款40000元。二、驳回原告陈忠萍、贲永才的其他诉讼请求。一审案件受理费1012元，由被告李华香负担。宣判后，陈忠萍、贲永才不服，向本院提起上诉，请求二审改判李华香从2010年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至本案生效判决确定履行义务期限之日止给陈忠萍、贲永才。其主要理由有：一、双方在2008年9月22日签订房屋买卖合同时，根本不存在通风采光受到影响的事实，故不可能在此合同中约定这40000元的履行期限。二、按双方签订的房屋买卖合同约定，李华香应在办理得讼争房屋的土地使用证后即办理讼争房屋的转让手续，而李华香是2010年7月8日办理得土地使用证的，一般情况下，办证大约需要一个多月的时间，即2010年8月就是李华香履行合同义务的期限。三、2010年10月11日，李华香领取40000元补偿款后一直未交给陈忠萍、贲永才，从而引起本案诉讼。在此期间造成近万元的利息损失，应由李华香承担。李华香答辩称，陈忠萍、贲永才的上诉请求没有事实和法律依据。李华香亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回陈忠萍、贲永才的诉讼请求。其主要理由有：一、一审认定事实错误。早在2007年初，富丽源二期工程开始动工时，其妨碍通风、采光相邻权的行为已经实施，2008年8月起，大批施工人员在讼争房屋后面施工，次月双方签订房屋买卖合同时，陈忠萍、贲永才对房屋将会受到通风、采光的影响是明知的。二、双方在签订房屋买卖合同时，已约定补偿款归李华香所有，故2010年9月19日贲永才接受李华香的委托前去与开发商签署赔偿协议。三、李华香是在讼争房屋过户前取得通风采光的赔偿款40000元的，李华香当时仍是房屋所有权人，所取得的40000元赔偿款是行使通风采光赔偿合同的权利而取得的。陈忠萍、贲永才答辩称，一审法院查明事实清楚，判决李华香返还40000元赔偿款是正确的。请求二审公正裁决，驳回李华香无理要求并支持陈忠萍、贲永才关于利息的请求。陈忠萍、贲永才没有新证据提交。二审开庭时，李华香提供了宜州市百货公司证明一份，主张富丽源二期工程于2007年初开始动工，2008年9月已建至地上二层，对百货公司宿舍楼一楼的通风采光造成影响，多家住户向百货公司及开发商反映情况。陈忠萍、贲永才以该证明不属于二审新证据为由，拒绝质证。本院认为，百货公司的证明与本案的关联性不大，即便是2008年9月已建至地上二层，对一楼住户的通风采光造成影响，但当时开发商并未与住户达成协议，当事人不可能预知会有40000元的补偿款。本案的双方当事人对一审判决所认定的事实均无异议，本院予以确认。综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：讼争的40000元补偿款应归谁所有。本院认为：陈忠萍、贲永才与李华香于2008年9月22日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示且不违反法律的规定，应认定为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订时，富丽源二期工程虽已动工，但双方当事人均不可能预知此后开发商会给每一住户40000元的通风采光补偿款，故在合同中没有相关内容的约定。在履行合同过程中，陈忠萍、贲永才已支付全部购房款，履行了全部义务。而李华香在2010年7月8日办理得土地使用证后，未按约定立即为陈忠萍、贲永才办理讼争房屋过户登记手续，其行为已构成违约，此时，陈忠萍、贲永才有两种救济途径：第一、解除合同，请求李华香承担违约责任；第二、请求继续履行合同。陈忠萍、贲永才选择了第二种救济途径并获得人民法院的支持，现讼争房屋的所有权人已变更为陈忠萍、贲永才。因本案讼争房屋转让在前，开发商与百货公司住宅楼住户达成补偿协议及支付40000元补偿款在后，该补偿款是弥补百货公司住宅楼住户因通风采光权利受损而支付的，陈忠萍、贲永才当时作为讼争房屋的实际占有人，现在作为讼争房屋的所有权人，讼争的40000元补偿款应当归其所有。李华香在签订房屋买卖合同后即已搬出讼争房屋，讼争房屋的通风采光权利受损与否与其无关，故一审判决不支持李华香占有40000元补偿款是正确的。李华香主张，双方已约定补偿款归李华香所有，仅有其个人主张，没有其他证据证实，陈忠萍、贲永才又予以否认，故本院不予采信。贲永才代李华香签字的行为只是当时讼争房屋的所有权还未变更登记到陈忠萍、贲永才名下，贲永才为取得补偿款只好以当时所有权人李华香的名义签订协议，李华香主张贲永才是接受李华香的委托前去与开发商签署赔偿协议缺乏相关的证据支持。因此，补偿款40000元应归陈忠萍、贲永才所有。至于补偿款40000元的利息李华香是否应当支付的问题，因双方当事人在签订房屋买卖合同时没有相关约定，在合同的履行过程中又涉及陈忠萍、贲永才选择何种救济途径的问题，如选择解除合同，李华香仅承担违约责任，40000补偿款应当认定归李华香所有，故一审判决综合考虑本案实际，对陈忠萍、贲永才的利息请求不予支持是正确的。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。陈忠萍、贲永才及李华香的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012元，由陈忠萍、贲永才承担506元，李华香承担506元（二审案件受理费陈忠萍、贲永才已预交1012元，由本院回506元；二审案件受理费李华香已预交1012元，由本院回506元）。本判决为终审判决。审 判 长  覃志凌审 判 员  唐 劳代理审判员  祝 贺二〇一四年一月二十六日书 记 员  肖 肖