上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1110号原告陈斌。委���代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托代理人赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告段云耀。委托代理人顾建峰，上海尊源恒律师事务所律师。原告陈斌与被告段云耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹巧弟独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行审理，原告陈斌及其委托代理人赵欧，被告段云耀及其委托代理人顾建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，原告向被告购买本市闵行区××路××弄××号××室房产，转让价为1，200，000元（人民币，下同）；原告于2013年9月24日支付定金50，000元，房款550，000元，并应于房屋过户之日支付被告房款600，000元；被告应于2013年12月31日前腾空房屋并通知原告验收交接。合同对违约责任也��了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了房款600，000元（含定金50，000元），但被告却未履行交房义务。2014年3月12日，原告委托律师发函催告被告履行交房义务，但被告仍未履行。同月19日，原告向被告发函通知解除合同。现要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告赔偿原告利息损失18，000元（自2013年9月25日至2014年3月25日，按银行同期贷款利率计算）；3、被告支付原告违约金120，000元（按房屋转让价的10%计算）；4、被告赔偿原告其他经济损失80，000万元。诉讼中，原告变更诉讼请求2、3、4为：要求被告偿付违约金218，000元。被告辩称，双方确实于2013年9月签订了房屋买卖合同，原告支付了600，000元房款。然在2013年12月中旬，原告表示其支付剩余房款有困难，经双方协商后签订了补充协议，约定原告于2014年1月15日前付余款。但过了2014年元旦，原告突然提出不再购买房屋，故被告同意解除合同。由于原告已付的600，000元已由被告用于购房，无法立刻还款，由此引发原告不满，双方发生矛盾。2014年3月，被告分期还款，并支付了原告7，000元的利息。在整个签约、解约过程中，原告是违约方，被告是守约方，原告提起本案诉讼缺乏依据。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月25日，原告作为买受方（乙方）、被告作为出售方（甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：××××），约定，甲方向乙方转让本市闵行区××路××弄××号××室房产，转让价为1，200，000元；双方同意，甲方于2013年12月31日前腾空房屋并通知乙方验收交接；双方确认，在2013年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起3日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的3日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款的20%的违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起3日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的3日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起3日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%���乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同补充条款（一）约定，双方应于2013年12月31日前办理房屋过户手续；甲方于乙方付清全部房款当日将房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋的钥匙交付给乙方；双方前往闵行区房地产交易中心办理过户手续的相关费用，税费由乙方按国家规定承担。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方于2013年9月24日支付甲方定金50，000元；2、乙方于2013年9月24日支付甲方首付款600，000元（含50，000元定金）；3、乙方于房屋过户当天支付甲方房款600，000元。签订此合同前一天，即9月24日，原告已向被告支付了600，000元房款（含定金50，000元）。2013年12月14日，原、被告于居间方上海天正房地产经纪有限公司签订一份协议书，内���为：甲方同意乙方支付甲方的房款延迟至2014年1月15日；2、乙方如超过双方达成的期限支付房款，甲方有权追究乙方违约责任；3、甲方同意在乙方无法如约支付房款时，甲、乙双方和平解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。此后，原告未再向被告支付房屋尾款600，000元，双方也未办理房屋产权过户手续。2014年3月12日，原告委托上海市福隆律师事务所向被告寄发律师函一份，表示按合同约定被告应于2013年12月31日前腾空房屋后通知原告验收交接，但被告至今未履行交房义务，故要求被告在收到律师函后3日内履行交房义务，否则原告将解除合同并追究被告违约责任。2014年3月13日，被告以银行转账方式归还原告房款100，000元。2014年3月15日，被告通过中介公司工作人员黄海军向原告归还房款100，000元。2014年3月19日，原告又委托上海市福隆律师事务所向被告��发律师函一份，主要内容为，在上次律师函发出后，被告仍未履行交房义务，现通知：1、双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、被告需根据合同约定返还原告房款及利息损失，支付违约金并赔偿原告的实际损失。被告于同月22日收到此律师函。2014年3月21日，被告通过银行转账方式归还原告房款200，000元。3月26日，被告再次以转账方式向原告支付了207，000元。被告表示207，000元中包括应还房款200，000元，补偿原告利息7，000元。现原告以诉称理由诉至本院。上述事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》1份、律师函两份，被告提供的银行转帐记录3份、收据1张等证据，以及双方当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。买卖合同的补充条款（一）中的第2条约定，被告于原告付清全部房款当日将房屋交付原告。这表明被告交房的前提是原告先行支付全部房款，此即为合同法上的后履行抗辩权，意指双务合同中应当先履行的一方当事人未履行或不适当履行，到履行期限的对方当事人享有不履行、部分履行的权利。原告在未按合同约定付清全部房款的情况下，无权要求被告先行履行交房义务。现原告以被告未按时履行交房义务而追究被告承担合同约定的违约责任，要求被告偿付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于合同的解除，原告于2014年3月19日向被告发函通知解除合同，被告对此解除合同的通知不持异议，并在收到此函件的前后已分期向原告返还房屋，视为被告同意解除合同。故对于原告请求确认合同的解除，本院予以支持，本院确认双方签订的合同于2014年3月22日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈斌与被告段云耀签订的编号为××××的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月22日解除；二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费人民币4，570元，减半收取计人民币2，285元，由原告陈斌负担2，260元，被告段云耀负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一四年八月十一日书记员  龚 漾附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三��第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。