浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第107号上诉人（原审原告）：张甲。委托代理人：张乙。委托代理人：邵某。被上诉人（原审被告）：方某某。被上诉人（原审被告）：方某。上诉人张甲因与被上诉人方某某、方某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁某市鄞州区人民法院于2010年11月3日作出的（2010）甬鄞望民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。原审法院经审理认定：2009年8月29日，原告与被告方某某签订房屋买卖合同一份，约定：被告方某某将登记在包某某名下的讼争房屋一套出售给原告，房价总计30万元，原告在本协议签字之日起10日内付清购房款25万元，其余5万元在办好过户手续后7日内付清，被告方某某应于两年内将房屋产权过户给原告，税费由原告负责。被告方某某自本协议签订之日起不得再就上述房屋设置任何形式的担保权并不得转让、出租、出售或以其他形式处分该房屋，否则应赔偿原告30万元。当日原告为防不测，由其朋友周某起草借款60万元的“借条”一份，由被告方某某在借款人一栏上签名，后又叫被告方某在担保人一栏签名。合同签订后，原告即交付定金1万元，此后，原告又分别于2009年8月31日，同年9月5日、6日，通过银行转账形式交付被告方某某房款共计24万元。之后，被告方某某下落不明。另查某，1976年3月18日包某某与前夫周甲生育一子，取名周乙，1984年包某某与周甲向当时的宁某市鄞州区古林镇礼嘉桥村长漕生产队购买仓库二间，后翻建成楼房，1989年5月22日周甲死亡（周甲的父母均已在之前去世）。之后，包某某与被告方某某结婚，婚后生育一女即被告方某。2002年11月宁某市鄞州区古林镇礼嘉桥村统一拆迁，包某某与前夫周甲共有的房产以包某某名义进行安置，拆迁办将讼争房屋及一间车某（与村民罗信甫共有）作为安置房屋调换给包某某。2007年5月18日包某某立遗嘱一份，将其名下的上述房屋全部遗留给被告方某所有，同年8月4日包某某因病死亡。周乙因长期患严重疾病，生活不能自理，无民事行为能力，在包某某死亡不久，即由所在村安排至宁某市鄞州区古林镇福利院居住，其生活费由宁某市鄞州区古林镇人民政府及所在村负担，被告方某某未尽监护责任。讼争房屋的土地性质为国有划拨，房屋所有权证及土地证由宁某市鄞州区古林镇礼嘉桥村统一保管。原审原告张甲于2010年3月3日诉至原审法院，请求判令：1.解除房屋买卖合同；2.被告方某某返还原告已支付的房款25万元，并赔偿原告损失30万元；3.被告方某对上述第2项义务承担连带偿付责任。庭审中，原告变更诉讼请求，即请求判令：1.被告方某某返还原告已支付的房款25万元；2.被告方某某赔偿原告损失53100元（上述房款自2009年9月7日起至2010年8月28日按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）。原审法院经审理认为：公民死亡时遗留的个人合法财产为遗产，从被继承人死亡时遗产开始发生法定继承。二间楼房某系被继承人周甲与包某某夫妻共同财产，周甲死亡时，该房产属周甲的份额依法应由包某某及婚生子周乙共同继承，包某某应得的份额在包某某死亡时又转为其的遗产，根据包某某生前所立的遗嘱应由被告方某继承。故讼争房屋系被告方某与案外人周乙共有，被告方某某对该房屋不享有所有权。监护人应当履行监护职责，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，被告方某某作为被告方某的监护人，将被监护人方某生活所需的唯一住宅出卖给他人，在收取大部分房款之后随即下落不明，该行为显然严重损害了被监护人方某的合法权益。被告方某某将被告方某与案外人周乙共有的房屋出卖给原告，既未征得案外人周乙的追认，又损害了被监护人方某的利益，其与原告签订的房屋买卖合同属无效合同。被告方某某因该合同取得的款项，应予返还。原告要求被告方某某返还房屋价款25万元的诉讼请求，予以支持。无效合同的过错方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告方某某系导致合同无效的主要过错方，但原告在未了解房屋权属情况的情况下，盲目与被告方某某签订房屋买卖合同，至损失发生，其自身也有一定责任。原审法院结合原告与被告方某某的过错责任大小及合同签订之后房价不断上涨的实际情况，对原告要求按中国人民银行同期贷款基准利率4倍的标准计算利息作为损失予以赔偿请求，予以支持，经济损失的金额确定为53100元（自2009年9月7日起计算至2010年8月28日止）。被告方某在一张借款60万元的借条上作为担保人签名，但基于该借款实际未发生，且被告方某签名时未满18周岁，不具备作为担保人的民事行为能力，该担保行为无效，故原告要求被告方某对上述款项承担连带偿付责任的请求，不符合法律规定，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，作出如下判决：一、被告方某某返还原告张甲价款25万元，在本判决生效后七日内履行完毕；二、被告方某某赔偿原告张甲经济损失53100元，在本判决生效后七日内履行完毕；三、驳回原告张甲其他诉讼请求。如果被告方某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5846.50元，由被告方某某负担。宣判后，原审原告张甲不服，上诉至本院，称：一、原审法院存在证据采信错误。对包某某所立遗嘱采信错误，该遗嘱虽系原件，但作为代书遗嘱，没有立遗嘱人亲笔签名，所盖私章未向公安机关备案，在立遗嘱时，包某某并不具有清醒的意识。证人徐某、朱某未出庭作证，原审法院对证人的证言不应采信。二、原审法院认定事实错误。原审法院将被拆迁的96.36平方米楼房认定为周甲与包某某的共同财产，证据不足。村民委员会并非土地管理部门，所出具的《情况说明》不能证明不动产权属。拆迁发生在2004年，在方某某与包某某婚后，故方某某有可能对原有房屋进行过翻建或重修。原审法院将包某某名下房产认定为方某及周乙共同共有错误。包某某仅享有部分产权，其遗嘱对于不属于其所有的财产进行处分是无效的。三、原审法院程序不某某。原审法院在本案合同之诉中直接认定遗产权属，超越了其在本案中的司法裁判权，侵害、剥夺上诉人在此后执行中得到赔偿的权某。请求二审法院查某事实，依法改判。被上诉人方某答辩称：遗嘱是真的，房子是其妈留给其和其哥的。其妈以前告诉其，房子是其妈和其哥他爸共同建造的。被上诉人方某某未作答辩。双方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人方某某的妻子包某某（已死亡）与其前夫周甲（已死亡）均系鄞州区古林镇礼嘉桥村村民，长期生活在该村。原审法院根据村委会出具的情况说明及走访相关村干部，及调取的讼争房屋所有权证，确认被拆迁房屋系周甲与包某某共同所有，于法有据。后拆迁办将讼争房屋及一间车某作为安置房屋调换给包某某。包某某在生前立下遗嘱一份，将其名下的房屋（包括讼争房屋）由被上诉人方某继承。该遗嘱形式要件具备，内容与两位见证人的陈述一致，原审法院根据遗嘱，依法认定讼争房屋系被上诉人方某及案外人周乙共有，被上诉人方某某对该房屋不享有所有权，并无不当。而上诉人不能提供相反证据证明其主张。原审法院在查某事实的基础上，根据相关法律，结合上诉人与被上诉人方某某的过错程度，依法支持上诉人的诉讼请求，判决妥当。上诉人关于原判认定部分事实错误的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5846.5元，由上诉人张甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 张宏亮审 判 员 黄永森二〇一一年三月二十五日代书记员 黄 琼