江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第00551号原告吴建成，男，汉族，1971年2月8日生。被告肖明晖，男，汉族，1967年4月25日生。委托代理人马善明，江苏紫琅律师事务所律师。原告吴建成诉被告肖明晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴建成、被告肖明晖及其委托代理人马善明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建成诉称，被告肖明晖从2009年12月29日起将高迪晶城B221号-B240号店面转租给原告，原告将租金分两次交付给被告肖明晖，2009年12月29日交付租金133000元，2010年1月4日又交付租金100000元。转租时被告承诺原出租方会同意转让，但原告认为出租方并未允许转租，2010年4月8日，原告将店面钥匙交还给被告。扣除已使用店面三个月的租金50000元，现原告要求被告肖明晖退还剩余租金182000元。原告吴建成为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、转让协议一份，证明原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。2、装潢清单一份，证明房租、装潢金、押金共计193000元的事实。3、2010年1月4日被告肖明晖出具的收条一份，证明原告交付现金100000元的事实。4、收据三份，证明原告交付现金135550元的事实。被告肖明晖辩称，其与原告吴建成在2009年12月29日签订的转让协议是合法有效的，且房屋的转让合同已履行完毕，现在原告要求退还租金没有法律依据。原告所述租金部分与事实不符，租金总额应是183055元。原告分三次支付租金，2010年1月4日原告支付租金100000元，同日被告出具收条，后原告从小石桥农村商业银行又取出30000元支付租金，2010年1月12日又在高迪晶城店面内支付3055元租金，余欠50000元租金原告于同日出具欠条。原告经营半年后不再经营，故意违反合同，并给被告造成了经济损失，应驳回原告的诉讼请求。被告肖明晖为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、转让金组成清单一份，证明转让费一共183055元（不含押金10000元）的事实。2、2010年1月12日原告出具的欠条一份，证明原告尚欠转让费50000元的事实。3、被告与南通沃华商业管理有限责任公司（以下简称沃华公司）房屋租赁合同一份，证明该店面的租金金额。4、证人刁洪新的证言，证明原、被告签订转让协议时商定的转让金额为180000元多，签订协议后被告将原来签订的合同以及相关票据交给了原告，原告并没有交付给被告租金130000元，以及证明沃华公司在了解转租事实之后并没有明确表示反对。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议；对证据4的真实性没有异议，但该收据并不能证明原告交付租金的事实。该收据是出租方出具给被告，后被告依转让协议交给原告的，但原告并未交付相应租金。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议，但欠条的日期为2010年1月2日，被告将日期修改为12日；证人刁洪新的证言基本属实，但出具欠条时该证人并不在场。经综合分析审查判断，本院对原、被告双方提供的证据认证如下：原告提供的转让协议证明了原、被告之间存在房屋转租关系；装潢清单证明了原告需支付的房租、装潢金、押金共193000元的事实；收条证明了原告支付现金100000元的事实；收据是由沃华公司出具给被告的，不能证明原告支付租金135500元的事实。被告提供的转让费组成清单，证明了原告需支付的房租，装潢款共183055元（不含押金10000元）的事实；欠条证明了原告尚欠50000元转让费的事实；被告与沃华公司的租赁合同证明了该店面每月的租金金额；对证人刁洪新的证言的真实性予以确认，应当采纳。经审理查明，2009年12月2日，被告肖明晖与沃华公司签订房屋租赁合同一份，被告承租沃华公司南通金游城项目（即高迪晶城）B221号-B240号店面，租期为2010年1月1日起至2012年11月30日止，2010年1月1日至2010年11月30日的月租金为13492.08元，每月还需支付物业费3174.58元，合计16666.66元。2009年12月29日，原告吴建成与被告肖明晖签订转让协议，被告将上述店面转租给原告，约定一切按原租房合同行事，总转让费为193000元，其中房屋租金135555元（5个月的租金67460元，1年物业费38095元和30000元保证金），装潢材料等费用47445元，押金10000元。合同签订后，被告将其与出租方签订的租赁合同原件、收据原件等资料交给了原告，同时将店面也交给原告使用。在庭审中，双方一致认可被告后来将押金10000元拿走，原告实际应当支付的转让费为183055元。2010年1月4日，被告出具收条一份，收到原告支付的转让费100000元。2010年1月12日，原告支付30000元后出具欠条一份，尚欠被告50000元。2012年2月16日，原告吴建成以租赁合同已经解除为由诉至本院，要求被告肖明晖返还租赁费用等共236154.4元，肖明晖反诉要求吴建成支付租金50000元，同年5月21日，双方均撤回了诉讼。2014年5月20日，吴建成向本院邮寄了起诉状，提起了本次诉讼。另查明，2010年9月16日，沃华公司以肖明晖拖欠租金为由诉至本院［（2010）港民调初字第0052号案件］，该案在审理过程中双方达成调解协议，解除了沃华公司与肖明晖2009年12月2日签订的房屋租赁合同，肖明晖给付沃华公司75000元，沃华公司不退还肖明晖缴纳的保证金30000元及物业管理费12698元。本案双方当事人争议的焦点在于：1、原、被告之间的转让协议是否合法有效，如合同有效，是否已经提前解除。2、原告实际支付给被告的转让费金额。关于争议焦点一，本院认为，被告肖明晖从沃华公司租赁房屋后，又将房屋转租给原告吴建成，双方之间形成了转租关系。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该规定表明出租人知道或应当知道承租人转租的，六个月内未提出异议即表示同意转租。在本案中，根据原、被告当庭的陈述以及证人刁洪新的证言，表明沃华公司对于该店面转租的事实是知情的，但沃华公司并未对该转租行为提出异议。根据本院（2010）港民调初字第0052号案件，沃华公司在2010年9月以被告肖明晖未缴纳房租为由，要求解除租赁合同，并未提到转租的问题，应当推定沃华公司承认转租事实，同意转租。根据原告的当庭陈述，其也向沃华公司相关人员反映，要求将承租人肖明晖变更为原告，但沃华公司未同意。从法律上分析，原告的要求实质上是变更租赁合同关系，与转租关系是两个不同的法律关系。租赁关系变更后，原承租人从租赁关系中退出，不再享有权利承担义务。而转租关系成立后，原承租人并不退出租赁关系，仍是租赁合同主体，对出租人仍然承担义务。出租人不同意变更合同主体，不能得出不同意转租的结论。故原告吴建成以转租未经出租人同意为由要求确认合同无效的理由不成立，原、被告之间的转让协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效。合同从订立起即发生法律效力，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务，未经协商一致或者符合法定条件，不得任意解除合同。原告称2010年4月8日其已经将店面钥匙交还给被告，但未提供证据予以证明，对该事实本院无法认定。而且即使原告所述属实，被告也不认可合同已经解除，在双方没有达成一致意见的情况下，其交还钥匙的行为不能产生解除合同的法律效果。因合同尚未解除，原告是否实际使用租赁房屋不能免除其支付租金的义务，但鉴于出租人沃华公司于2010年9月16日与被告肖明晖解除了合同，原、被告之间的转让协议自然解除，原告无需支付之后的租金。至此原告应当支付的租金、物业费用（不含押金、装潢费）为158333.27元（16666.66×9.5）。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的一方当事人承担举证责任。原、被告的之间的转租关系成立后，原告的义务是支付转让费，其对是否履行支付转让费的义务应当承担举证责任。本院认为，原告称签订协议时支付130000余元现金，而被告没有出具收条只是将出租方开具的收据交给原告，与常理不符。首先，在原告后来支付100000元现金时，被告向原告出具了相应收条，说明原告对证据的保存有一定的认识，其在支付130000余元现金时也应当会要求被告出具收条。其次，如果原告确实支付了130000元余元的租金，那么加上在2010年1月4日支付的租金100000元，总额已经超过转租合同约定的转让费，不符合一般交易习惯，原告更不可能于2014年1月12日出具欠50000元的欠条。而原告所称提供的收据则是被告在签订协议时依据协议内容交付给原告的，是被告履行转让合同的体现，并非原告支付租金的证据，在原告不能提供其他证据的情况下，应当承担举证不能的法律后果，仅凭收据无法认定其签订协议时支付了130000余元的转让费。根据被告提供的转让金清单、欠条、证人刁洪新的证言及被告的自认，能够认定原告签订协议后陆续支付转让费130000余元的事实。综上，原、被告双方之间的转让协议合法有效，原告主张合同无效的理由不成立，虽然转租协议因出租人沃华公司解除租赁合同而提前解除，但原告目前所支付的费用不够支付已经产生的租金、物业费等费用，原告要求退还租金的要求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告在撤回第一次诉讼后两年内又提起了诉讼，没有超过法律规定的两年诉讼时效，被告抗辩原告的诉讼已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴建成的诉讼请求。案件受理费1970元（已减半收取），由原告吴建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3940元（户名：南通市财政局账号：471XXXX682开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审判员  肖红波二〇一四年八月二十七日书记员  顾 华附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。