广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2237号上诉人（原审原告）：徐军辉，男，1972年8月20日出生，汉族。上诉人（原审原告）：郑俊玲，女，1972年4月27日出生，汉族。上列上诉人共同委托代理人：熊利军，广东大钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州雄风房地产开发有限公司。法定代表人吴志敏，总经理。委托代理人胡令涛，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人徐军辉、郑俊玲因与被上诉人广州雄风房地产开发有限公司（以下简称雄风公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，徐军辉、郑俊玲、雄风公司于2007年2月10日签订《商品房买卖合同》（编号：200702016263），约定徐军辉、郑俊玲向雄风公司购买海珠区怡乐路与新凤凰街相交地段江怡雅筑第3幢21层2105（原2105）号房，总金额为1011506元；雄风公司应当在2007年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付徐军辉、郑俊玲使用；（第十八条）雄风公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为徐军辉、郑俊玲办妥产权登记，并将以徐军辉、郑俊玲为产权人的房地产权证交付徐军辉、郑俊玲；（第十九条）雄风公司违反第十八条的约定的，徐军辉、郑俊玲有权按照下列方式处理：徐军辉、郑俊玲不退房，雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向徐军辉、郑俊玲支付违约金；等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，徐军辉、郑俊玲按约向雄风公司付清了合同约定的全部房款（包括按揭款）和相关契税，并于2007年4月30日接收上址房屋，但至今尚未取得该房屋的《房地产权证》。另查，徐军辉、郑俊玲（借款人）与中国民生银行股份有限公司广州分行（贷款人）及雄风公司（保证人）于2007年2月28日签订《个人购房借款合同》，约定：本合同项下的借款金额为450000元；本合同项下的借款，借款人必须且只能用于按照借款人与保证人／售房人签订的编号为200702016263《商品房买卖合同》购买广州市海珠区怡乐路与新凤凰直街相交地段江怡雅筑3幢2105号房；借款人在向贷款人申请借款时，应按贷款人要求将其与保证人／售房人签订的购房合同正本交付贷款人收押；在办理完毕该房产的所有权证／过户手续后，按贷款人要求将房屋所有权证交给贷款人收押；抵押登记手续办妥后，房屋他项权证及土地他项权证（若有）交贷款人持有；等。中国民生银行股份有限公司广州分行于2008年8月18日出具《证明》，内容为：借款人徐军辉、郑俊玲在我行的个人住房按揭贷款人民币450000元已于2008年8月6日提前还清。诉讼中，雄风公司表示其公司已经为徐军辉、郑俊玲办理了涉案房屋的房产登记手续，但由于其公司没有钱为徐军辉、郑俊玲缴纳税费，所以现在还没有到房管局领取房产证，但现在不能提交相关证据予以证明。徐军辉、郑俊玲对此表示不清楚。另外，雄风公司还表示，假如从徐军辉、郑俊玲实际收楼之日起计算办证期限的话，迟延办证违约金的起算日期为2009年4月20日。徐军辉、郑俊玲于2010年12月22日向原审法院提起本案诉讼。诉称：其与雄风公司签订《商品房买卖合同》，约定其向雄风公司购买商品房，雄风公司应在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为其办妥产权登记，并将以其为产权人的房地产证交付给其；雄风公司迟延办理产权登记、其不退房的，雄风公司自迟延之日起每日按已付房价款的0.005%向其支付违约金。合同签订后，其依约付清购房款和相关费用，雄风公司也于2007年4月30日将房屋交付给其使用，但雄风公司至今未向产权登记机关为其办妥产权登记。雄风公司的行为构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金过分低于给其造成的损失，请求法院予以增加为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。故起诉要求：1、雄风公司为其办理海珠区江怡雅筑第3幢21层2105号房的房地产权证；2、雄风公司向其支付迟延办证违约金（从2009年4月20日起计至房地产证实际办理完毕并交付给其之日止，以房款总额1011506元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3、本案诉讼费由雄风公司承担。雄风公司辩称，其公司同意徐军辉、郑俊玲的第一项诉讼请求。其公司已将涉案房屋交付给徐军辉、郑俊玲使用，且现在已办理了以徐军辉、郑俊玲为产权人的房产登记手续，徐军辉、郑俊玲不存在损失；徐军辉、郑俊玲是按揭购房，即使是办理了产权证也是交按揭银行保管，故其公司不同意徐军辉、郑俊玲的第二项诉讼请求；即使其公司需支付违约金，也应按照合同约定的标准计算，徐军辉、郑俊玲主张的违约金标准不符合合同约定，且违约金也应从合同约定的交楼日期开始计算720天后的2009年6月20日起计算。原审法院认为，徐军辉、郑俊玲、雄风公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，雄风公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为徐军辉、郑俊玲办妥产权登记，并将以徐军辉、郑俊玲为产权人的房地产权证交付徐军辉、郑俊玲；雄风公司违反上述约定的，徐军辉、郑俊玲有权按照下列方式处理：徐军辉、郑俊玲不退房，雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向徐军辉、郑俊玲支付违约金。雄风公司至今未能交付涉案房屋的房地产权证给徐军辉、郑俊玲的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，雄风公司表示其公司已经为徐军辉、郑俊玲办理了涉案房屋的房产登记手续，但不能提交相关证据予以证明，应承担不利的后果。故徐军辉、郑俊玲要求雄风公司为其办理涉案房屋的房地产权证及向其支付迟延办证违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。雄风公司以徐军辉、郑俊玲不存在损失而拒绝支付违约金的意见无理，原审法院不予采纳。关于违约金的起算时间。合同约定的交付房产证期限为商品房交付使用后720日内，故雄风公司交付房产证的期限应从徐军辉、郑俊玲实际收楼之日即2007年4月30日开始计算720日。诉讼中，雄风公司也确认如从徐军辉、郑俊玲实际收楼之日起计算办证期限的话，迟延办证违约金的起算日期为2009年4月20日。故徐军辉、郑俊玲要求雄风公司计付从2009年4月20日起至房地产证实际办理完毕并交付给其之日止的迟延办证违约金，合法合理，原审法院予以支持。雄风公司认为违约金应从合同约定的交楼日期开始计算720天后计算的意见，显然不符合合同约定，原审法院对雄风公司该抗辩意见不予采纳。关于违约金的计算标准。双方在合同中已经约定雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向徐军辉、郑俊玲支付违约金，徐军辉、郑俊玲认为该标准过分低于给其造成的损失，但未能提供相关证据证明，故徐军辉、郑俊玲要求调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的意见，依据不足，原审法院不予支持，违约金应按合同约定的标准计算，总额应以徐军辉、郑俊玲已付房款为限。雄风公司该项抗辩意见有理，原审法院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、被告广州雄风房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内，为原告徐军辉、郑俊玲办理海珠区怡乐路与新凤凰街相交地段江怡雅筑第3幢21层2105（原2105）号房的房地产权证手续（合同编号：200702016263），并在取得上述房地产权证之日起3日内将该证交付给两原告；二、被告支付迟延办证的违约金（从2009年4月20日起至被告交付上述房屋的房地产权证给原告之日止，每日按原告已付房款1011506元的0.005%的标准计算，总额以原告已付房款为限）给两原告；其中本判决生效之日前的违约金在本判决生效之日起30日内支付，之后的违约金在每月最后一日前按月支付）；三、驳回两原告的其他诉讼请求。本案受理费1089元，由原告负担722元，被告负担367元。徐军辉、郑俊玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判雄风公司向徐军辉、郑俊玲支付迟延办证违约金，从2009年4月20日起至雄风公司交付房地产证给徐军辉、郑俊玲之日止，违约金以徐军辉、郑俊玲已付房款1011506元为本金，每日按中国人民银行同期同类贷款利率计算。事实和理由如下：原审判决显失公平，本案应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。一、本案《商品房买卖合同》第十九条约定的迟延交付房产证的违约金过分低于徐军辉、郑俊玲的实际损失。1、房屋的所有权包括占有、使用、收益和处分，不论涉案房屋是否是徐军辉、郑俊玲自行居住，有一点是肯定的，由于雄风公司迟延办证的违约行为使得徐军辉、郑俊玲对涉案房屋拥有的处分权受限制，无法出售，徐军辉、郑俊玲不能充分享有并行使与房屋所有权相关的权利；且房屋作为有价财产，其具有价值，并能转化为资金，具备了资金流通及转化的功能，而雄风公司的违约行为限制了徐军辉、郑俊玲的资金流通，实质上给徐军辉、郑俊玲造成了资金流转的利息损失，因此雄风公司应赔偿徐军辉、郑俊玲的利息损失，徐军辉、郑俊玲要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金公平合理。此前广东省佛山市中级人民法院也有类似判例，徐军辉、郑俊玲已经将判例提供给原审法院参考。中国人民银行同期同类贷款利率约为每日万分之一点五，而《商品房买卖合同》第十九条约定的违约金只有每日万分之零点五，前者是后者的三倍。本案合同约定的违约金显然过分低于徐军辉、郑俊玲的实际损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款针对迟延办理房产证的违约责任规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条虽然针对的是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况，但根据该条的立法精神，连最高人民法院也认为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是公平合理的。更何况，本案中徐军辉、郑俊玲已经主动降低了违约金的标准，并没有按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，而是按照比它低得多的中国人民银行同期同类贷款利率主张违约金，徐军辉、郑俊玲的要求合情合理。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，也就是说违约金只要低于造成的损失，即可请求增加，无须“过分低于”。三、正是因为合同约定的违约金过低，雄风公司才有胆量对大量的业主迟延办证，为何雄风公司明知存在支付违约金的风险还是坚持拒不办理房产证？就是因为合同约定的违约金过低，低到比银行的贷款利息甚至是存款利息都要低。雄风公司不在乎这点钱，如果违约金低于银行的贷款利息甚至是存款利息，大部分有理性的商人都会选择违约，反正存在银行的利息都要多得多，怕什么违约？付完违约金还有剩的。如果不提高违约金的标准，就等于是放任甚至是纵容发展商的违约行为。雄风公司答辩称：日万分之零点五是双方的合同约定，没有违反法律的强行性规定，不应该调整。徐军辉、郑俊玲购买房屋是为了居住，早已收楼并入住。徐军辉、郑俊玲认为违约金标准过分低于损失没有事实依据。双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。本院二审另查明，雄风公司与徐军辉、郑俊玲签订的《商品房买卖合同》说明第3条为，对合同文本中【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。雄风公司于2011年3月24日提起上诉后，未在规定的期限内缴纳二审案件受理费。本院认为，雄风公司与徐军辉、郑俊玲之间的《商品房买卖合同》系双方当事人自愿签订。根据该《商品房买卖合同》说明第3条，对合同文本中空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。徐军辉、郑俊玲对此签名确认。因此，《商品房买卖合同》是双方当事人经协商之后达成一致，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人即应恪守履行。而且，徐军辉、郑俊玲上诉以迟延办证违约金过低为由请求增加，但未能证明《商品房买卖合同》约定的迟延办证违约金低于造成的损失，其上诉请求据理不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。雄风公司提起上诉后，未在规定的期限内缴纳二审案件受理费，依法按其自动撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1444元，由上诉人徐军辉、郑俊玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  梁淑敏代理审判员  黄彩丽二〇一一年八月××日书 记 员  茹艳飞江艺娜