浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭江民初字第1546号原告高晓青。委托代理人杨海强。被告杭兰珍。被告包丽君。被告朱某。法定代理人朱友江、杭兰珍，系朱某父母。被告朱友江。第三人陈利华。第三人计仁英。原告高晓青为与被告杭兰珍、包丽君、朱某物权保护纠纷一案，于2010年9月10日向本院起诉，本院受理后于2010年10月29日根据原告高晓青的申请追加朱友江作为被告参加诉讼，于2010年12月10日通知陈利华、计仁英作为第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭，于2010年12月6日、2011年2月10日公开开庭进行了审理。原告高晓青委托代理人杨海强、被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江及被告朱某的法定代理人朱友江、杭兰珍到庭参加诉讼，第三人陈利华、计仁英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高晓青诉称，2008年11月27日，高晓青向陈利华、计仁英购买杭州市江干区濮家新村16幢3单元105室房屋1套，并于2008年12月10日完成了相应的所有权转移、过户手续。完成过户的当日，高晓青即要求原暂住于濮家新村16幢3单元105室的杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江迁出（经了解，杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江的暂住行为并未得到陈利华、计仁英的许可，属于非法侵占他人住宅）。此后，又多次催促杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江搬迁，但杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江不仅拒不迁出，反而在高晓青上门催促时多次恐吓高晓青。综上所述，高晓青系濮家新村******房屋的唯一合法所有权人，杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江未经同意，擅自侵占高晓青所有的房屋的行为，已经严重侵犯了高晓青的合法利益，依法应当立即停止侵害，腾退房屋并赔偿损失。因朱某系未成年人，对于其应承担的侵权责任由其监护人朱友江、杭兰珍承担。原告高晓青诉请判令被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江立即腾退杭州市江干区濮家新村16幢3单元105室房屋，归还给原告高晓青；判令被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江共同支付2008年12月10日至今的房屋占用费2万元（参照租金标准暂时计算至2010年9月9日，实际应计算至被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江腾退房屋之日）。被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江辩称，一、高晓青说杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江恐吓，杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江根本不认识高晓青，这几个月也没有看到过高晓青这个人，怎么去恐吓她。二、前面已经有一起诉讼，说明房屋买卖是无效的。第三人陈利华、计仁英未答辩。原告高晓青提交了以下证据：（1）杭州市房屋转让合同及原房屋所有权证各1份、（2）高晓青房屋所有权证1份，以证明，以证明高晓青系濮家新村******房屋的唯一合法所有权人，包丽君、朱某、朱友江未经允许擅自侵占高晓青的房屋已构成侵权。（3）购房借款合同、（4）借款借据、（5）税收通用完税证各1份，以证明高晓青为购买濮家新村16幢3单元105室房屋向银行办理了按揭贷款，并且支付了公平的对价。（6）存折2本，以证明高晓青按月向银行归还房贷的事实。（7）陈利华出具的情况说明1份，以证明杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江非法侵占高晓青房屋的事实。（8）关于濮家新村16幢3单元105室租金行情的说明1份，以证明杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江侵占高晓青房屋造成的损失。被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江提交了以下证据：（1）本院（2010）杭江民初字第1247号民事判决书及生效证明各1份，以证明濮家新村16幢3单元105室房屋是朱友江、杭兰珍所有的，陈利华、计仁英卖房屋给高晓青时已经不具备房屋的所有权了。第三人陈利华、计仁英未提交证据。本院对上述证据审查后认为，原告高晓青提交的证据1、2可以证明高晓青从陈利华、计仁英处购买濮家新村16幢3单元105室房屋的情况，但不能证明高晓青主张的侵占房屋的事实。证据3-5可以证明高晓青为购房办理抵押贷款、支付税费的事实，本院予以确认。证据6可以证明高晓青归还银行贷款的情况，本院予以确认。证据7情况说明属于当事人陈述，证明力不足，本院不予确认。证据8说明杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江没有异议，本院予以确认。被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江提交的证据1民事判决书及生效证明可以证明该案的审理情况，本院予以确认。综上，本案事实认定如下：朱友江与杭兰珍系夫妻，于1992年登记结婚，杭兰珍与前夫包小弟于1990年登记离婚。本市江干区濮家新村16幢3单元105室房屋由杭兰珍于2006年购入。2007年7月16日，杭兰珍持其与包小弟的离婚证在浙江省杭州市国立公证处办理委托书公证，就房屋转让（杭州市江干区濮家新村16幢3单元105室）一事委托案外人王坚全权处理办理提前还贷、退保、注销抵押登记手续、签订房屋转让合同、办理产权过户手续、缴纳相关税费、领取房款等相关事宜。2007年11月22日，王坚以杭兰珍的名义与陈利华、计仁英签订房屋转让合同，将濮家新村16幢3单元105室房屋转让给陈利华、计仁英，陈利华、计仁英于2007年12月10日取得房屋所有权证。此后，陈利华至杭兰珍家要求交付房屋未果。2007年12月26日，陈利华、计仁英至本院起诉杭兰珍，双方达成调解协议，约定杭兰珍于2008年4月10日前支付给计仁英、陈利华30万元，支付后计仁英、陈利华将濮家新村16幢3单元105室房屋过户给杭兰珍，否则杭兰珍应于2008年4月15日前腾空濮家新村16幢3单元105室房屋。此后杭兰珍及家人仍一直居住在上述房屋。2008年11月27日，陈利华、计仁英与高晓青签订房屋转让合同，约定陈利华、计仁英将濮家新村16幢3单元105室房屋转让给高晓青，房屋建筑面积39.94平方米，转让价格40万元，交房方式为自行交割与中介无关，等等。高晓青于2008年12月3日取得房屋所有权证。为购买该房屋，高晓青向中国银行股份有限公司新中国支行抵押贷款24万元。2010年7月14日，朱友江至本院起诉杭兰珍、陈利华、计仁英，诉请判决确认杭兰珍与陈利华、计仁英签订的房屋转让合同无效。本院于2010年9月15日作出（2010）杭江民初字第1247号民事判决，判决确认杭兰珍与陈利华、计仁英于2007年11月22日签订的杭州市房屋转让合同无效。该判决已于2010年10月9日生效。另查明，按市场行情，濮家新村16幢3单元105室房屋2009年的租金约1100元／月，2010年的租金约1300元／月。本院认为，杭兰珍与陈利华、计仁英于2007年11月22日签订的杭州市房屋转让合同已被生效民事判决确认无效，陈利华、计仁英自始不能取得濮家新村16幢3单元105室房屋的所有权，无权处分该房屋。无处分权的人处分他人财产，又不存在权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的情形，该合同无效；因此高晓青与陈利华、计仁英签订的房屋转让合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”高晓青主张其是善意第三人，可以取得濮家新村16幢3单元105室房屋的所有权。关于购房的过程，高晓青陈述其母亲张莲娣与陈利华熟识，开始时包括看房都是张莲娣处理的，张莲娣去看房时里面是有人住的，当时陈利华说会解决的，张莲娣不知道里面住的人是谁、与陈利华是什么关系。本院认为，高晓青及其母亲张莲娣明知濮家新村16幢3单元105室房屋内有人居住，但对住户与陈利华、计仁英的关系、居住的原因不作了解，其行为缺乏常人在进行购房这种重大交易时应有的谨慎；高晓青与陈利华、计仁英签订的房屋转让合同对交房方式仅约定为自行交割与中介无关，而未对交房时间、与付款的先后顺序作出具体约定，这与通常的交易习惯明显不符；本案庭审前本院通知高晓青本人到庭参加诉讼，否则将在事实认定上作对其不利的认定，但高晓青以请不出假为由未到庭参加诉讼。综上，本院认为尚不足以认定高晓青在受让濮家新村16幢3单元105室房屋时是善意的，高晓青不能取得濮家新村16幢3单元105室房屋的所有权。高晓青不是所有权人，其以物权受到侵害为由要求被告杭兰珍、包丽君、朱某、朱友江腾退并归还濮家新村16幢3单元105室房屋、支付房屋占有费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：驳回原告高晓青的诉讼请求。案件受理费人民币380元，由原告高晓青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币380元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  叶文军代理审判员  沈 伟人民陪审员  陈 格二〇一一年二月二十四日代书 记员  娄移华