广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字��2845号上诉人（原审被告）：余丽琪，女，1984年3月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：杨连英，女，1957年7月16日出生，汉族，住址。被上诉人（原审原告）：广州日报社，住所地。法定代表人：汤应武，职务社长。委托代理人：刘颖星，广东安华理达律师事务所律师。上诉人余丽琪、杨连英因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年12月6日，广州日报社与余丽琪签订了《广州市租赁合同》约定，广州日报社将广州市荔湾区龙津西路逢源北横街17号12房出租给余丽琪作住宅使用，租赁期限自2007年12月1日至2008年11月31日。月租金额370元，租金按月结算，由余丽琪在每月的第15日前按现��支付付款方式缴付租金给广州日报社。余丽琪向广州日报社交纳740元保证金，广州日报社应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回余丽琪、抵偿租金。租赁期届满，余丽琪应将原承租房屋交回广州日报社；如需继续承租房屋，应提前日与广州日报社协商，双方另行签订合同。租赁期限届满后，广州日报社、余丽琪双方没有续签租赁合同，余丽琪继续使用涉案房屋，并按每月370元的标准向广州日报社缴纳租金至2009年11月。之后，广州日报社未向余丽琪催收租金。现涉案房屋由余丽琪居住使用，广州日报社未能提供证据证明余丽琪有可供搬迁的房屋的事实。2014年2月20日，广州日报社向逢源北横街17号之一各住户发出通知称：因逢源北横街17号之一物业存在较大消防和安全隐患，我社将于2014年2月25日起，对该物业进行维修改造工作，届时将会对相关房屋施行停水、停���措施。请各住户于2014年2月24日前自行搬离，逾期不搬者，我社将依法追究相关法律责任，并追缴拖欠的租金。2014年4月9日，广州日报社向原审法院起诉，请求判令：1.解除广州日报社与余丽琪、杨连英位于广州市荔湾区龙津西路逢源北横街17号12房的不定期租赁关系；2.余丽琪、杨连英立即迁出广州市荔湾区龙津西路逢源北横街17号12房；3.余丽琪、杨连英连带赔偿广州日报社房屋占用费共30305.95元（自2009年12月起，按当年广州市房屋租金参考价计算，暂计至2014年3月31日，实际计至余丽琪返还房屋之日止）；4.本案受理费由余丽琪、杨连英承担。余丽琪、杨连英原审辩称：如果广州日报社是讼争房屋的产权人，与余丽琪解除租赁关系没有问题。2009年12月开始余丽琪向广州日报社交租，但广州日报社称不是其管理的，不愿意收取，也没有人与余丽琪办理任何交接手续��而且广州日报社提出的部分房屋使用金已过诉讼时效。原审法院认为：广州日报社、余丽琪签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。广州日报社是逢源北横街17号12房屋的出租人，依法享有合同出租方的权利。在原租赁合同期限届满后，双方没有续签租赁合同，余丽琪继续使用涉案房屋，广州日报社没有提出异议，双方形成了不定期租赁关系，广州日报社有权随时解除合同，现广州日报社要求解除广州日报社与余丽琪的房屋租赁关系的诉讼请求，予以支持。在解除合同后，余丽琪应将涉案房屋交还广州日报社。由于余丽琪目前没有其它房屋可供搬迁，广州日报社对此应给予谅解，给予余丽琪一段搬迁期限，以便余丽琪另找房屋搬迁。在搬迁期限内，余丽琪应向广州日报社交纳房屋使用金。对于余丽琪拖欠广州日报社的房屋租金及余丽琪将涉案房屋交还广州日报社时止的房屋使用金，余丽琪亦应向广州日报社清缴。因延付租金的诉讼时效期间为一年，广州日报社请求2013年4月9日前的租金已超过诉讼时效，不予支持。租金标准按原合同约定的标准支付为宜，广州日报社要求余丽琪按房管部门公布的租金参考价计算租金的请求，缺乏合理性，不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十六条的规定，于2014年6月26日作出如下判决：一、解除广州日报社与余丽琪、杨连英之间关于广州市荔湾区龙津西路逢源北横街17号12房的房屋租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，余丽琪、杨连英迁出广州市荔湾区龙津西��逢源北横街17号12房，由余丽琪、杨连英将该房屋交还给广州日报社；三、余丽琪、杨连英自本判决发生法律效力之日起15日内，向广州日报社支付从2013年4月9日起至本判决发生法律效力之日止广州市荔湾区龙津西路逢源北横街17号12房的租金（按每月370元的标准计算）；从本判决发生法律效力之次日起至余丽琪、杨连英将上述房屋交还广州日报社之日止的房屋使用金，余丽琪、杨连英仍按上述标准按月支付给广州日报社；四、驳回广州日报社的其他诉讼请求。一审受理费329元，由广州日报社负担279元，余丽琪、杨连英负担50元。判后，上诉人余丽琪、杨连英不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋产权属荔湾区国土局房地产管理局所有，广州日报社仅是涉案房屋的租赁方，广州日报社于2007年12月1日至2008年11月31日转租给余丽琪，租赁期满后至2009年11月与余丽琪为不定期租赁，2009年12月广州日报社以明确涉案房屋不属于其管为由拒绝收取余丽琪租金，因此余丽琪认为双方之间默认签订的不定期租赁遇不可抗拒的拆迁原因自然终止。广州日报社未提供自恢复管理后继续缴纳荔湾区国土局房地产管理局租金的发票以证明其享有转租使用权，也未提供自2013年4月9日起与余丽琪签订的有效租赁合同，因此无权向余丽琪收取租金，余丽琪不同意向广州日报社支付2013年4月9日起至判决发生法律效力之日止的租金。综上，余丽琪、杨连英请求判令：撤销原审判决第三项。被上诉人广州日报社答辩称：同意原审判决，不同意余丽琪、杨连英的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：1995年7月1日，广州日报社与广州市荔湾区国土局房地产管理局属下新风房管站（以下简称新风站）签订了《广州市房地产（非住���）租赁契约》，主要内容：新风站（出租人）同意将坐落在荔湾区龙津西路逢源大街8-2号全间部位的房屋出租给广州日报社（承租人）作临迁使用，房屋建筑面积472.5㎡，双方议定月租金为467.78元，租赁期限自1995年7月1日至1997年6月30日止，共计24个月。二审中，余丽琪、杨连英表示：其不同意交纳争议期间租金的理由是广州日报社并非案涉房屋的权属人。本院认为：本案二审争议的焦点是：（一）案涉租赁关系应否解除；（二）广州日报社是否有权收取租金。关于案涉租赁关系应否解除的问题。《中国人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广州日报社与余丽琪的租赁合同在2008年11月31日到期之后，双方之间形成的是不定期租赁合同���系。《中国人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，广州日报社有权随时解除与余丽琪、杨连英之间的不定期租赁关系，原审法院判决第一、二项处理正确，本院予以维持。余丽琪、杨连英以广州日报社拒绝收取其租金为由认为双方之间租赁关系自然终止，缺乏法律依据，本院不予采信。关于广州日报社是否有权收取租金的问题。由于租赁合同中的出租人是负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人，因此出租人可以是租赁标的物的所有人，但并不以所有人为限，凡对标的物享有合法的使用收益权的人均可为出租人。本案中，虽然广州日报社不是涉案房屋的所有权人，但因其对案涉房屋享有合法使用权，故其有权将其使用的标的物转由他人使用并收益。原审法院据此判令余丽琪、杨连英向其支付争议期间的租金，上述处理并无不当，本院予以维持。由于现有证据不能显示新风站已经实际解除与广州日报社之间的租赁关系，因此，余丽琪、杨连英上诉认为广州日报社无权收取租金的理由，理据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人余丽琪、杨连英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人余丽琪、杨连英承担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  蔡峰二〇一四年八月二十八日书记��张辉