杭州市萧某区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭萧临民初字第161号原告（反诉被告）李甲。原告（反诉被告）张某某。上述两原告共同委托代理人俞某某。被告（反诉原告）浙江××司，×村××村。法定代表人曹某某。委托代理人吴某某。原告李甲、张某某诉被告浙江××司（以下简称百××司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年2月28日立案受理后，于同年4月11日和4月21日，两次公开开庭进行了审理。原告李甲及原告李甲、张云波某某委托代理人俞某某、被告浙江××司委托代理人吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李甲、张云波某某诉称：2010年1月10日，李甲、张某某与百××司订立房屋租赁合同1份，李甲、张云波某某承租百××司所有的位于杭州市萧某区义桥镇联三村工业园区、建筑面积为1680平方米的房屋用于开设小型综合超市。合同订立后，李甲、张某某按约履行约定义务，但百××司违反合同约定，交付的出租房屋未按合同约定铺设地砖，特别是2011年2月，百××司未与李甲、张某某协商情况下，对租赁房屋所在大楼进行加层，严重影响了李甲、张云甲常经营活动。现起诉：1、要求解除李甲、张某某与百××司于2010年1月10日订立的房屋租赁合同；2、百××司支付李甲、张某某违约金130000元。至于，百××司的反诉诉讼请求无事实和法律依据，要求驳回百××司的反诉诉讼请求。被告浙江××司辩称：2010年1月10日，李甲、张某某与百××司订立上述合同事实。百××司交付的租赁房屋的地面不是普通水泥地面，而是加工后的耐磨地面，且李甲、张某某在接收租赁房屋时也没有提出任何异议，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层未影响李甲、张云甲常经营活动。事实上，李甲、张某某提出解除合同的真正原因是不想履行上述合同，要求驳回李甲、张某某的本诉诉讼请求。同时，百××司认为：依照上述合同约定，租期三年，年租金260000元，在每年3月1日前付清，租赁房屋产生的水电费由李甲、张某某负担。2011年3月1日止，李甲、张某某未按约支付当年度租金，也不支某某强某司代为支付的水电费。现提出反诉：1、要求李甲、张某某继续履行上述合同；2、要求李甲、张某某支某某强某司已到期租金260000元，并承担该款从合同约定应支付之日起至实际支付之日止，按日万分之五计算逾期付款的滞纳金；3、李甲、张某某支某某强某司代为支付的电费3349.68元、水费148.2元；4、李甲、张某某支某某强某司违约金130000元。审理中，百××司提出如上述第1、第2项诉讼请求不能依法获得支持，则针对该两项诉讼请求提出补充性反诉诉讼请求：1、如李甲、张某某不愿意继续履行上述合同，同意予以解除；2、李甲、张某某支某某强某司从2011年5月1日起至判决生效之日止，按照合同约定标准支付租金；3、仍坚持其他反诉诉讼请求。经审理，本院查明的事实如下：2010年1月10日，百××司作为甲方，李甲、张某某作为乙方订立房屋租赁合同1份，依照合同约定：甲方将坐落于杭州市萧某区义桥镇联三村工业园区，建筑面积为1680平方米房屋租赁给乙方用于开设小型综合超市。甲方负责对租赁房屋所用的三相电、水等计量设施分户到租赁房屋内，对房屋的门窗、地砖做好，房屋门口路面平面水泥化，无垃圾堆放。如甲方未按上述要求交付房屋的，乙方有权提前解除合同，甲方应承担违约责任。装修期间，甲方不向乙方收取租金，租金应从2010年5月1日起计算。房屋租赁期间为3年，2010年5月1日开业起2013年4月30日止。租赁期间，如乙方要求提前退租，乙方应付清承租期间所产生的相关款项，所付租金无权要求退还。甲、乙方双方约定房屋租金为每年260000元，在每年3月1日前支付当年度的全部租金。乙方使用租赁房屋所需支付的水、电费应自行向主管单位按时缴纳（按电、水厂的票据实际支付给甲方）。甲方于2010年2月1日将所租赁房屋交给乙方。在租赁期间内，甲方同意乙方在不破坏房屋主体结构的前提下，根据经营需要进行适当的装修。乙方进场装修须向甲方交纳装修保证金20000元。如装修无损坏房屋主体结构，在装修完成后无息退回乙方。甲方因维修之需，有权暂时停止使用租赁房屋中的设施，但不得影响乙方的正常经营，且应提前5天书面通知乙方（遇有紧急情况除外）。如甲方维修造成暂停乙方经营的，甲方应承担暂停时当月的租赁费。本合同签署后，双方均应切实履行，任何一方不履行其在本合同项下之义务，即视为违约。违约金计算方式违约当年的年度租金的50%。乙方应按本合同约定按时向甲方支付租金和承租期间所产生的相关款项。如逾期支付租金和相关款项，每逾期一日，乙方应支付所欠款项万分之五的滞纳金。乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权解除本合同，并支付违约金等内容。另查明，至今，李甲、张某某积欠百××司代为支付的电费3349.68元、水费148.2元。原告李甲、张某某为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：证一、现场照片1组，欲证实百××司没有按照合同约定，对租赁房屋地面铺设地砖，同时，对租赁房屋所在大楼进行加层，严重影响了李甲、张云甲常经营活动。经质证，百××司认为：对该组照片的真实性有异议，百××司交付给李甲、张某某的租赁房屋地面虽未地砖，但为加工后的耐磨地面，至于，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层是百××司权利，与李甲、张某某无涉。证二、杭州市经纶法律服务所函件1份，欲证实该所受李甲、张某某委托致函百××司，告知百××司对租赁房屋所在大楼进行加层，严重影响了李甲、张云甲常经营活动，故提出暂缓交纳租金。经质证，百××司认为：对函件的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，百××司没有到租赁房屋内施工，故李甲、张某某提出暂缓交纳租金的要求与上述合同约定不符。证三、通知1份，欲证实李甲、张某某通知百××司要求终止上述合同，从2011年5月1日起不再支付租金，同时，提出要求百××司赔偿损失。经质证，百××司认为：对通知的真实性没有异议，李甲、张云乙方面提出解除合同，不符合上述合同约定。证四、公安某某对李乙的询问笔录1份，欲证实2011年3月1日，百××司对租赁房屋停止供电。经质证，百××司认为：该证与本案没有关联性，且也不能证实是百××司原因造成租赁房屋停电。百××司为支持其主张的事实，向本院提交下列证据材料：证（一）、装修照片2份，欲证实百××司对租赁房屋所在大楼外墙进行装修，没有影响李甲、张云甲常经营活动。经质证，李甲、张某某认为：对该2份照片的真实性没有异议，对关联性持有异议，2份照片不能证实百××司对租赁房屋所在大楼进行装修没有影响李甲、张某某的正常经营活动。证（二）、租赁房屋地面照片1份，欲证实百××司租赁房屋地面不是普通水泥地面，而是经过防滑处理的地面。证（三）、租赁房屋门面照片1份，欲证实李甲、张某某不想继续在租赁房屋内开设超市，所以，才提出要求解除上述合同。经质证，李甲、张某某对证（二）、证（三）均无异议。本院对上述证据材料认证如下：第一部分对李甲、张某某提交的证据材料：现场照片1组，内容真实，与案件直接相关，来源合法，该组照片对证实租赁房屋地面铺设非地砖和本院审理期间，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层事实具有证明力。杭州市经纶法律服务所函件1份，内容真实，与案件具有关联性，来源合法，对证实2011年2月下旬，李甲、张某某委托杭州市经纶法律服务所通知百××司，因百××司对租赁房屋所在大楼进行加层，要求暂缓支付租金事实具有证明力。通知1份，内容真实，与案件具有关联性，来源合法，对证实2011年2月下旬，李甲、张某某告知百××司终止上述合同，从2011年5月1日起不再支付租金事实具有证明力。公安某某对李乙的询问笔录1份，虽李乙陈述停电原因是百××司停止供电，但该节内容未经查证属实，且百××司又有异议，确认不具有证明力。第二部分对百××司提交证据材料：装修照片2份，依据现场照片，证实百××司并非对租赁房屋所在大楼进行外墙装修，而是对大楼加层，故该证对证实百××司主张的待证事实不具有证明力。出租房屋地面照片1份，内容真实，来源合法，但不能证实出租房屋地面符合合同约定要求，确认不具有证明力。出租房屋门面照片1份，内容真实，与案件具有关联性，来源合法，确认具有证明力。依据对上述证据材料的认证情况，并结合双方在庭审中陈述，本院还确认下列事实：百××司出租给李甲、张某某的租赁房屋地面铺设不是地砖。从2011年2月下旬开始，百××司对开始对租赁房屋所在大楼加层，李甲、张某某委托杭州市经纶法律服务所通知百××司暂缓交纳租金。同年2月下旬，李甲、张某某告知百××司终止双方之间订立的上述合同，从2011年5月1日起不再支某某强某司租金。同年3月20日左右，李甲、张某某停止使用租赁房屋，并将租赁房屋内物品搬离该场所。本院认为：百××司要求李甲、张某某支付积欠电费和水费的诉讼请求，双方无异议，本院支持百××司的该项诉讼请求。对各方尚存的争议作如下评判：一、关于房屋租赁合同是解除还是实际履行以及李甲、张某某是否应按约支某某强某司第二年度260000元租金，并承担逾期付款滞纳金问题。本院认为：目前，双方因积怨较深，李甲、张某某已将租赁房屋腾空，鉴于李甲、张某某之间交易现状，双方之间已丧失了相互信任基础；同时，考虑到租赁合同的性质，不适合强制实际履行；另本院已注意到，涉讼租赁合同是一份持续性履行合同，如要求租赁合同当事人实际履行该合同，势必对租赁合同当事人实行长期监督，这在经济上也是不合理的，故百××司要求李甲、张某某实际履行租赁合同的反诉诉讼请求，本院不予支持。李甲、张某某提出要求解除租赁合同，与百××司提出如该项反诉诉讼请求不能依法获得支持，同意解除租赁合同的补充性诉讼请求双方形成合意，本院予以支持。租赁合同解除后，百××司的第2项诉讼请求，即要求李甲、张某某支付第二年度260000元租金及逾期付款滞纳金的反诉诉讼请求就丧失请求基础。二、关于双方均主张要求对方承担违约金问题和2011年5月1日之后，李甲、张某某是否应向百××司支付租金问题。李甲、张某某认为百××司应支付李甲、张某某违约金130000元，理由：百××司交付给李甲、张某某的租赁房屋地面未铺设地砖，且百××司对租赁房屋所在大楼进行加层，严重影响到李甲、张云甲常经营活动。百××司认为李甲、张某某应支某某强某司违约金130000元，理由：李甲、张某某解除租赁合同无任何理由，目的是不想再继续履行租赁合同，李甲、张某某要解除租赁合同，必须承担违约责任。本院认为：房屋租赁合同体现当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，各方权利义务依从约定。租赁合同被依法解除后，并不免除违约方应承担的民事责任，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。具体到本案，租赁合同约定租赁房屋地面为地砖，而实际交付的租赁房屋地面非地砖，依据租赁合同约定，百××司交付房屋地面不符合此约定，李甲、张某某有权提前解除租赁合同，并要求百××司承担违约责任。该约定是赋予李甲、张某某在接收租赁房屋时，租赁房屋不符合约定状况时享受的权利，现李甲、张某某在接收租赁房屋时，并未因此而拒绝接收租赁房屋，也没有这方面证据显示因租赁房屋地面铺设不是地砖，影响李甲、张云甲常经营活动，相反，李甲、张某某一直使用租赁房屋，李甲、张某某通过自身行为放弃该项权利。关于百××司对租赁房屋所在大楼进行加层是否影响到李甲、张云甲常经营活动问题，从李甲、张某某提交的有效证据显示，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层，的确对他人权益构成危险，从而影响李甲、张云甲常经营活动，百××司认为没有在租赁房屋内施工就不影响李甲、张云甲常经营活动，难以为一般人所理解，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层不是短时间内就可以完成，会在一定时期内持续对李甲、张云甲常经营活动有所影响，对此，百××司应承担相应民事责任。当然，百××司对租赁房屋所在大楼进行加层，虽对李甲、张云甲常经营活动有一定影响，但不足以影响到李甲、张某某难以经营程度，李甲、张某某本可依法行使抗辩权，拒绝履行相应义务，但事实上，李甲、张某某拒绝履行租赁合同中全部义务，拒绝履行义务范围过度，应向百××司承担相应民事责任，综合考虑各方应承担民事责任范围，对李甲、张某某要求百××司支付违约金130000元，百××司要求李甲、张某某支付违约金130000元以及百××司要求李甲、张某某支付2011年5月1日之后租金，本院均不予支持。综上，百××司要求李甲、张某某支付积欠电费和水费，双方无异议，本院支持百××司要求李甲、张某某支付积欠电费、水费的诉讼请求。视目前现状，租赁合同已无继续履行的必要，应予以解除。租赁合同解除后，考虑到本案实际情况，双方均不再向对方承担其他民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、李甲、张某某与浙江××司于2010年1月10日订立的房屋租赁合同自2011年5月1日起予以解除；二、李甲、张某某支付浙江××司电费3349.68元，水费148.2元，合计3497.88元。此款在本判决生效后十日内付清；三、驳回李甲、张某某的其他本诉诉讼请求；四、驳回浙江××司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2900元，李甲、张某某负担1450元，浙江××司负担1450元，案件反诉受理费3612元，由李甲、张某某负担1221元，浙江××司负担2391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审 判 长  邱利明人民陪审员  杨建平人民陪审员  施利明二〇一一年六月七日书 记 员  朱世超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。