浙江省绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2013）绍虞民初字第1597号原告袁玲龙。委托代理人阮雷鑫。被告仰忠滨。第三人夏冰。第三人金苗江。原告袁玲龙与被告仰忠滨、第三人夏冰、金苗江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，依法由代理审判员孙科为适用简易程序独任审判，于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告袁玲龙的委托代理人阮雷鑫、第三人金苗江到庭参加诉讼，被告仰忠滨、第三人夏冰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁玲龙诉称，原告与被告仰忠滨于2011年3月13日签订了一份租房协议，约定原告将位于曹娥街道越秀花苑3幢1号营业房（面积316平方米）租给被告作为开“爱情故事美发店”所用，租期为4年，自2011年3月25日至2015年3月24日止，年租金17万元。2013年的房租按照合同约定应于2013年2月24日付清，但被告一直拖欠未付，多次催讨后被告在2013年4月27日提出因经济困难先支付半年房租8.5万元，剩下一半房租于2013年8月份之前付清，原告考虑到被告一个外地人来上虞打拼不容易同意了该支付方式。2013年6月，原告偶然得知被告的美发店竟已私自转让给了第三人夏冰并已开始装修，后经工商局查询得知于2013年7月22日过户，但原告一直没有得到被告的通知，被告已明显违约。8月份开始多次联系被告缴纳房租，被告一直以各种理由拖时间，最后甚至不再接电话，期间原告又得知被告把租房单独隔了一间40平方米的房间租给了第三人金苗江，并收取了从2013年6月至2014年6月一年的房租4万元和押金1.5万元，合计5.5万元。期间原告多次主动联系美发店的新老板商量租房事宜，但一直无法达成一致意向，爱情故事美发店一直霸占房子处于正常营业状态，原告想出租房子都没有办法，故原告起诉，请求判令：一、要求解除原、被告之间签订的租房协议；二、要求被告与第三人立即搬出曹娥街道越秀花苑3幢1号营业房；三、要求被告和第三人支付所欠房租（截止2013年11月7日）50301.37元和其他个人损失5967.44元以及缴清租房相关产生的水电等一切费用；四、要求被告支付合同约定的违约金5000元；五、要求被告支付第三人金苗江所支付的房租4万元和押金1.5万元，合计5.5万元；六、要求被告将房子恢复原样（按合同约定）；七、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确表示放弃第六项诉讼请求。第三人金苗江辩称，原告诉称属实，但我已经付清了一年租金，要求使用到一年期满。被告仰忠滨、第三人夏冰未作答辩。原告袁玲龙为证明其诉请的事实或主张，向本院提交如下证据：1.原、被告之间于2011年3月13日签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，双方就租赁期限、租金及违约责任等合同事项均作出约定的事实；2.欠条一份，证明被告于2013年4月27日仅支付了2013年一半房租，并承诺剩余半年房租8.5万元于2013年8月份之前付清的事实；3.被告仰忠滨身份证复印件一份，证明被告的主体情况；4.上虞市工商局出具的独资企业基本情况一份，证明被告经营的美发店于2013年7月22日私自转让给了第三人夏冰的事实；5.房产证及土地证复印件各一份，证明原告系涉案房屋所有权人的事实。上述证据经庭审出示，第三人金苗江质证均无异议，被告仰忠滨、第三人夏冰未到庭发表质证意见，应视为其以不作为的方式放弃质证权利，故对上述证据本院均予以认定。第三人金苗江向本院提交证据6.租房协议及押金单各一份，证明2013年7月7日，第三人金苗江与被告仰忠滨签订了租房协议一份，双方对租金、租赁期间等合同相关事宜作出了约定，金苗江并按租房协议约定付清了2013年6月1日至2014年5月31日的一年房租40000元，且缴纳了租房押金15000元的事实。证据6经庭审出示，原告质证没有异议，被告仰忠滨、第三人夏冰均未到庭发表质证意见，应视为其以不作为的方式放弃质证权利，故对证据6本院予以认定。综上，结合庭审中原告及第三人金苗江的陈述，本院认定本案事实如下：2011年3月13日，原告袁玲龙与被告仰忠滨签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于曹娥街道越秀花苑3幢1号营业房（面积316平方米）租给被告使用，租期为四年，自2011年3月25日至2015年3月24日止，年租金170000元，支付方式为按年度支付，于每年的2月24日前支付全年的租金。违约责任：乙方（被告）必须依约缴纳租金，乙方如拖欠租金，甲方（原告）有权解除合同，并要求乙方支付违约金5000元。乙方擅自将房屋转租、转让、转借的，甲方可以终止合同。双方并就合同其他事项作出了约定。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告作为营业房使用。2013年2月24日，被告未能按照合同约定支付2013年度的房屋租金，其于2013年4月27日仅支付了2013年度的房屋租金85000元，并出具欠条一份，承诺剩余半年租金85000元于2013年8月份之前付清，但被告至今未付。另查明，被告仰忠滨未经原告同意将所租房屋单独隔开40平方米擅自转租给第三人金苗江，约定租期二年，自2013年6月1日至2015年6月1日，每年租金40000元。第三人金苗江并按照租房协议约定支付给被告仰忠滨第一年房屋租金40000元并交纳租房押金15000元，合计55000元。同时查明，被告仰忠滨未经原告同意将所租房屋于2013年7月22日转让给了第三人夏冰作为爱情故事美容美发广场所用。本院认为，原告袁玲龙与被告仰忠滨之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，合同双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告仰忠滨未按约支付2013年的房屋租金，至今尚欠原告自2013年9月25日以后的房租85000元，已构成违约，同时，被告仰忠滨未经原告同意擅自将租赁房屋转让、转租的行为亦构成违约。原告据此要求解除合同的诉请，符合合同法第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告仰忠滨支付自2013年9月25日至2013年11月7日的租金，理由正当，本院予以支持，经核算，2013年9月25日至2013年11月7日的租金为20027元。本院同时认为，原、被告之间的租赁关系因原告提出解除合同而终止，租赁关系终止后，第三人夏冰、金苗江对租赁房屋的占有转为无权占有，原告作为房屋所有权人有权要求第三人夏冰、金苗江从租赁房屋中的腾退并返还租赁房屋。关于原告要求被告仰忠滨支付违约金5000元的诉请，符合房屋租赁合同的约定，本院予以支持。原告主张其他个人损失5967.44元及水电费，但未提供证据证实，故对此本院不予支持。关于原告要求被告仰忠滨支付第三人金苗江所支付的55000元，本院认为此非原告有权主张的内容，缺乏法律依据，故本院不予支持。原告自愿放弃第六项诉讼请求，系在法律允许的范围内对自身权利所作的处分，本院予以准许。被告仰忠滨、第三人夏冰经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁玲龙与被告仰忠滨之间于2011年3月13日签订的房屋租赁合同；二、被告仰忠滨应支付原告袁玲龙自2013年9月25日至2013年11月7日的房屋租金20027元，并支付违约金5000元，合计人民币25027元，限被告仰忠滨于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告仰忠滨及第三人夏冰、金苗江应从曹娥街道越秀花苑3幢1号营业房中腾退并将上述房屋返还给原告袁玲龙，限被告仰忠滨及第三人夏冰、金苗江于本判决生效之日起十五日内履行；四、驳回原告袁玲龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2625元，减半收取1312.50元，由原告袁玲龙负担1099.50元，由被告仰忠滨负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币2625元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行绍兴银行业务部，邮编312000）。代理审判员  孙科为二〇一四年一月七日书 记 员  朱文金附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二十二十七条承租人无正当理由未支付租金或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。