福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2013）屏民初字第774号原告韦碧桃，女，1969年8月26日出生，汉族，屏南县人，住屏南县。委托代理人林玉凤，北京德恒律师事务所律师。被告张建，男，1976年5月15日出生，汉族，屏南县人，住屏南县。原告韦碧桃与被告张建共有物物分割纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韦碧桃的委托代理人林玉凤和被告张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年l1月8日，原、被告共同出资79万元，以被告名义购得江开府、郑洪证共有的屏南县上洋头地号为01-02-12的土地一宗，面积为3441.99平方米，双方各出转让款39.5万元，并各自承担土地使用权转让产生的税费50%，各占该土地50%的土地使用权。2008年1月9日，该地块土地使用权登记到原、被告名下。原告拟自己开发利用该地块，多次与被告协商分割事宜，但被告置之不理。原告认为，按物权法第九十九条的规定，按份共有人可以随时请求分割，且该共有的土地可以分割并且不会因分割减损价值，应当按物权法第一百条的规定，对实物予以分割。因此，请求人民法院：一、判决实际分割原、被告共有的屏南县古峰镇上洋头地号为01-02-12的土地（总价值79万元），各自分得该地块一半的土地使用权。被告张建辩称，一、起诉对象有误；当时共同购买该土地使用权的是屏南县三泰轻工制品有限公司，本案的被告应该是屏南县三泰轻工制品有限公司；二、原告起诉的该宗土地是共同共有的，不能请求分割。三、该宗土地是工业用地，工业用地不可分割。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年1月1日，被告张建与其合股人张立腾开办的屏南县精业竹木制品厂与郑洪证、江开府开办屏南县鸿铁合金有限公司签订协议，协议约定屏南县鸿铁合金有限公司厂地上洋头91号（包括地面物）出租给屏南县竹木制品厂使用，租期为2006年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年20000元。后屏南县精业竹木制品厂于2007年8月14日注销，被告张建与其合股人张立腾于2006年9月14日继续在涉诉地开办屏南县三泰轻工制品有限公司至今。2007年l1月8日，原、被告共同出资790000元，以被告张建的名义购得上述涉诉地土地一宗的使用权，该地面积为3441.99平方米，原、被告各出转让款395000元，各自承担土地使用权转让产生的税费50%，各占该土地50%的土地使用权。且原、被告认为该涉诉地为双方共同共有。2008年1月9日，该地块土地使用权登记在原韦碧桃、被告张建名下，该土地使用权证写明，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让地，终止年限为2036年1月21日，使用面积为3341.99平方米其中独用面积3283.45平方米，分摊面积为58.54平方米。原、被告在2007年11月8日签定协议书中第五条约定：在土地没有转让变卖或开发时，土地将出租给原告办厂使用，年租金为20000元（即被告付原告每年10000元），到2010年1月1日起，年租金按每年10%递增。第六条、如双方协商同意将该土地转让、变卖或开发时，必须从土地转让、变卖或开发所得资金200000元赔偿给被告作为地面物损失及搬迁费用。上述事实有原告提供的身份证、协议书、屏国用（2003）第164号土地使用证以及原、被告的陈述等证据予以证明，并经本院审查可以认定。本案的争议焦点：一、被告是否具有诉讼主体资格问题；二、本案诉争的土地是否可以分割的问题；一、被告是否具有诉讼主体资格问题。原告认为，被告具有诉讼主体资格，原告提供证据一协议书、证据二屏国用（2001）第164号土地使用权证。证明原、被告共同拥有涉案土地使用权，也证明了被告诉讼主体适格。被告质证认为，对原告提供的二份证据的真实性无异议。被告当时是代表屏南县三泰轻工制品有限公司与与原告签订的协议书，该行为不能认定是被告个人行为。同时被告提供股东投资协议书（纪要）以及购买涉案土地使用权款项的两份领条收据，证明当时是通过股东合意，委托被告以个人的名义去购买这块土地的使用权。屏南县三泰轻工制品有限公司股东张享腾在获知原告欲因分割土地向法院起诉后，担心与被告引起纠纷，所以屏南县三泰轻工制品有限公司便于2013年7月13日与被告补签了这份协议书。原告也知道被告和张享腾共同出资购买该宗土地作为办厂使用。为此，被告张建不是本案适格的被告。原告对被告提供的证据质证认为，对被告提供的股东投资协议书的真实性、关联性有异议，该纪要只能证明屏南县三泰轻工制品有限公司与被告的关系，该协议对外是无效的，不能证明屏南县三泰轻工制品有限公司是该土地的所有权人。对被告提供的两份领条收据真实性也有异议，且被告没有在举证期限内提交该份证据，原告不知内部情况，且与本案诉求无关。该证据不能证实公司购买该涉案土地的使用权。本院认为，被告对原告提供的证据一协议书、证据二屏国用（2001）第164号土地使用权证的真实性没有异议，本院对该二份证据的真实性予以确认。对被告提供的股东投资协议书（纪要），本院认为，该协议书（纪要）的落款签定日为2007年10月3日，与被告在庭审中说明该协议书（纪要）是2013年7月13日被告与张享腾补签的，存在着时间上的矛盾，且原告对该份证据的真实和关联性表示异议，因此，本院对被告提供的股东投资协议书（纪要）真实性不予采信。对被告提供的两份领款收据虽然超过举证期限，但其存在于在被告所提供的屏南三泰轻工制品有限公司记帐簿中，该两份证据客观存在，本院对两份领款收据的真实性予认定。该两份领款收据分别定明2007年11月11日，本宗地平押金150000元，领款人张享腾；2008年1月10日购厂房及地皮、办理相关过户手续费261770元，领款人张建、张立腾。上述两份领款收据都加盖有现金付讫印章。本院认为，该两份领款收据没有写明被告和张立腾所在屏南三泰轻工制品有限公司领取款项是公司行支付土地使用权转让费，因此，不能证明被告张建与原告签定协议书时属屏南三泰轻工制品有限公司行为。被告主张其与原告签定协议书时属屏南县三泰轻工制品有限公司行为不能成立，本案被告诉讼主体适格。二、关于本案诉争的土地是否可以分割的问题。原告认为，原告有权依法要求分割共有的不动产。《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。原、被告共同出资79万元，该地块土地使用权登记到原、被告名下。原告拟自己开发利用该地块，多次与被告协商分割事宜，但被告置之不理。按照《物权法》第九十九条的规定，按份共有人可以随时请求分割，按《物权法》第一百条规定的共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中共有的土地可以分割，并且不会因分割减损土地的价值，应对实物予以分割。其他任何人，包括承租人都无权限制使用权人分割共有物。被告答辩所述均无法律依据及事实依据1、原告随时主张分割共有物的权利始终存在。被告认为原告无权拟自己开发利用本案之地块没有法律依据。原告作为土地使用权人，有权在法律允许的范围内，自由行使自己对土地的权利，包括自行使用、对外出租，甚至增加基础设施，加盖建筑物等，而这些如要独立行使，恰恰是需要先有独立的土地使用权才行。而政府的某些审批是原告自己依据利用方式，视必要向某些职能部门申请的问题，并非先获批准才能分割，而恰恰是先要分割才能批准，而某些使用跟所谓的县政府的规划风马牛不相及。被告以此说拒绝分割，是典型的强盗逻辑，对原告分割要求置之不理是违反物权法规定的。2、被告认为争议土地使用权无法分割的说法是错误的。被告认为由于本案共有的土地使用权是工业用地，没有工业立项之项目等相关文件不能分割的说法是错误的，土地性质与土地分割是两个概念，工业用地不能分割没有任何依据。3、被告所谓的原告是“投资性购买”，并自行限定原告的处分权，一样是错误的论调。原告当时的购买目的只有原告清楚，何况不论当初是出于何种目的购买，原告有权随时自由行使处分权，自用也好，出租也罢，先自用再出租，部分自用部分出租，先出租再自用，均是原告的权利。被告硬说原告投资395000元，只为了年租金10000元，是常识性错误。按被告算法，本项原告“投资”年利率为2.5%，还不如银行三个月整存整取存款年利率2.85%，没有一个人会如此“投资”。这种“投资”，意义何在？越可以证明，这绝非正常安排，对于被告如此天上掉馅饼的好事，迟早是要结束的。5、协议书第四条、第五条并非限制分割共有物条款。共有物的对外转让自然要双方同意，协议就是没有约定也是这样，协议书第四条、第五条指的是对外转让变卖或共同开发的情形，是原告在该情形发生前对被告低“租金”使用的支持，而不是用来限制共有权人行使分割权利的，被告不应不感恩反而贪心不足。假如被告永远与原告达不成对外转让变卖或共同开发的协议，是否被告就永永远远地用如此低价“租得”原告的份额？如果是，那么原告拥有的还是共有权吗？6、即便是支付“租金”，约定支付时间为每年的1月1号，被告也至始至终存在违约行为，经常逾期付款，都要原告几次三番地催要才给原告租金，原告已受够了。7、被告其他的辩解也均缺乏事实及法律依据。8、被告的目的是长期几乎无偿地占有原告的土地份额。从原被告签订的协议书第六条约定看，首先，相关搬迁费用是补偿给被告个人，而不是所谓的公司。其次，限定了被告地面物损失及搬迁补偿金额，其他超出原告预计并未经原告同意的涉及补偿的事务，均与原告无关。第三，假如条件达到，20万元是两位共有权人的共同收入给被告，即原告补给被告的最多是10万元，如内部分割，一半的土地价值在被告手中，同样其自行负担地面物损失及搬迁补偿金额的一半，分摊到原告，最多也就是10万元。最后，如不属于被告的地面物，或者是违章建筑等，对外可以帮助被告主张补偿20万元，但在两人分割中，原告没有此义务，就不应予以补偿。2、被告至今没有提出反诉，也没有提出任何合法有效的证据证明其存在相关的搬迁费用。被告认为，一、原告无权拟自己开发利用该地块，只有屏南县人民政府才有权依法开发利用该地块。因此，被告对原告没有法律依据及屏南县人民政府有关规划及详规实施行政令的前提下，给予拒绝分割，置之不理是正确的。是按双方约定的《协议书》正确履行的行为。1、原告明知在购买之前该共有地块是被告张建为股东的屏南三泰轻工制品有限公司先行租赁用地，用于被告公司生产加工场所，是一个依法取得林业行政管理主管机关行政许可的定点加工场所。是非使用不可的定点加工厂。原告在此情况下，参加竞标，不断抬价。冲破屏南的工业用地价格，直至翻倍至高价位且多次使被告无法以先租“优先权”受让而骑虎难下。因为搬离工厂需要大量物力、财力和资金。在此情况下被迫妥协于原告签订了共同购买并附条件给被告为股东的屏南三泰轻工制品有限公司继续租用的本院认为，原、被告对本案涉诉地为双方共同共有没有异议，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系，应按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按分共有人可以随时请求分割；共同共有人在共同基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应用当予以赔偿。本案原、被告在2007年11月18日签订协议时，就明确该地是屏南县鸿兴铁合金有限公司的郑洪证、江开府出租给被告张建与其合股人张立腾开办屏南县竹木制品厂，租金为每年20000元。所以原告与被告签订协议时约定涉诉地租金每年20000元，并于2010年1月1日起，年租金按每年10%递增，是参考当时被告与郑洪证、江开府出租该地时的租金，较为合理。原告仅要求拟自己开发利用该地块，并未提供证据证明该涉诉地具有共同基础丧失有重大理由需要分割。原告提供的证据二屏国用（2001）第164号土地使用权证写明地类用途为工业用地、使用面积为3441.99平方米。根据工业用地在供地时，对工业建设项目的单位面积投资强度、容积、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例以及绿地率都是有相关的建设用地控制的。工业用地是以宗地为基本单元，是土地权属界限封闭的地块或空间。本案涉诉地极小，仅3441.99平方米，如果将涉诉地进行分割，该地就支离破碎，失去了工业用地的作用。因此，本院认为，本案涉诉地不宜分割。综上所述，本院认为，被告张建主张其购买涉诉地使用权的行为，应属屏南县三泰轻工制品有限公司的行为，被告提供的证据不充以证明，被告的主张，本院不予采信。原告主张实际分割双方共同共有的涉诉地块一半土地使用权，其提供证据不足以证明共有人存在共同基础丧失或者有重大理由需要分割的情形。且工业用地是以宗地为基本单元，是土地权属界限封闭的地块或空间。本案涉诉地面积极小，不宜实际分割。原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》九十九条、第一百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：驳回原告要求实际分割屏南县古峰镇上洋头地号为01-02-12一半土地使用权的诉讼请求。案件本诉受理费11700元，由原告韦碧桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵审 判 员  周作通人民陪审员  陈章岗二〇一四年一月六日书 记 员  周少丹附判决所引用的法律法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。