广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第751号原告黄年斌，住所地广州市海珠区。被告广州银山建设开发有限公司，住所地。法定代表人胡艳青，总经理。委托代理人方洁瑜、曹道雄，均为该公司职员，联系地址同被告地址。原告黄年斌诉被告广州银山建设开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄颖慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告以及被告的委托代理人曹道雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原广州市海珠区革新路新民五街22号后座一层房屋是归原告所有。被告经广州市房地产管理局以1995房拆许字217号房屋拆迁许可证、市国土局1995征（拨）通字第12号文批准，拆除上址房屋。1998年10月7日，原、被告经协商签订了《广州市房屋拆迁安置协议书》并办理了公证。该协议书约定：被告应在原告搬出原住房之月起至被告通知原告回迁之月止，向原告发放每月467.8元的临时搬迁补助费；被告应于2002年12月30日将自有的征用范围新建大楼第六层、建筑面积为32.52平方米（其中非分摊面积不少于27.52平方米）的自有房屋交付给原告回迁居住；违反本协议第三条（1.2项）的应按97年42号文规定的标准承担违约责任。同日，双方又签订了《广州市房屋拆迁补偿协议》，并约定：被告应在2002年12月31日前将自有的征用范围新建大楼第六层、建筑面积为32.52平方米（其中非分摊面积不少于27.52平方米）的自有房屋交付给原告；被告若未能在2002年12月30日前将自有房屋交付给原告，逾期之日起按每日赔偿500元的标准向原告承担违约赔偿责任。之后，原告依约已于1998年10月迁出原有房屋，被告按每月467.8元的标准向原告支付了自1998年11月23日至1999年11月22日、2000年7月1日至2012年12月31日期间的临时拆迁补助费（按每月每平方米17元的标准发放）。被告至今仍未向原告支付从2003年1月1日至2012年8月19日期间每月应付的逾期回迁临时安置补助费。2012年8月20日，原告收到被告发出的《回迁通知书》，安置原告回迁在广州市海珠区革新路101号-103号611房。但原告几次到现场，申请收楼未果。被告方不同意交房间钥匙给原告，并要求原告另再签订一份《补充协议》。该回迁房屋的实际套内面积约28平方米，被告却声称有40.59平方米，增加的8.07平方米要按1.8万元/平方米结算，要原告分期支付14.526万元方可收楼。原告要求找验收资料参考，但被告工作人员答复要等待大楼全面验收后才有。原告认为，被告应先行清理旧账，再收新款，比较合理。根据双方签定的《广州市房屋拆迁安置协议》约定，回迁建筑面积27.52平方米，不含分摊楼梯，走廊等建筑面积，即分摊面积由开发商提供。原告之前的房屋为地下首层平房，用地面积为35.3904平方米，根本不需要电梯、楼梯、走廊入屋。因为被告再三强烈要求原告回迁上六楼，故双方在安置协议特别注明有关回迁面积最后双方同意按第十条第2点执行，原告才同意签约，不再坚持要求回迁安置在楼下首层。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三章第三十二条以及《中华人民中共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原告起诉要求判令：1、被告向原告支付临时搬迁补助费，从2013年1月1日至符合法定交楼条件为止，暂计至2014年5月31日为23857.8元（每月按467.8元×300%的标准计算）；2、被告支付逾期支付临时补助费的补偿金，从2013年1月1日起至第一项诉请付清为止（每日按467.8元×3%的标准计算，暂计至2014年5月31日为7241.54元）；3、被告支付延期回迁补助费，从2003年1月1日至符合法定交楼条件为止（每月按467.8元×200%的标准计算，暂计至2014年5月23日为134726.4元）；4、被告支付逾期支付补助费的补偿金，从2012年5月24日起至符合交楼条件为止（每日按467.8元×200%×3%的标准计算，暂计至2014年5月23日为20489.64元）；5、被告支付逾期交付房屋的违约金，从2012年5月24日起至2014年5月23日（按合同约定是每日500元的标准计算过高，本案中主张每日按467.8元×10%的标准计算）；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，同意支付从2013年1月1日至2014年5月30日的临时安置补助费，因为法定交付条件尚未符合，故原告要求计至法定交付条件为止的时间无法确定。根据双方签订安置协议约定每月的临时搬迁补助费是467.8元，该467.8元是本金部分，而原告要求按467.8元的300%的标准计算有误，应按467.8元/月计算。原告提供的安置协议后记载有历年发放临时搬迁补助费的标准，故不同意原告的计算标准，也不同意按300%的标准支付临时搬迁补助费。原告的第二、四项诉请有重复计算的错误，原告在第二、四项诉请中同时计算3%的补偿金，同时提起针对临迁补助费及延期补助费的补偿金是属于重复计算，故被告只同意支付第二或第四项诉讼请求其中一项的补偿金。原告的第三项诉请，被告同意支付原告起诉之日起倒推两年的延期补助费，按467.8元×200%的标准计算。原告要求计算从2003年1月起至符合法定交楼条件止的延期补助费，有部分诉请已超过法定的诉讼时效，故被告只同意支付两年的延期补助费。原告的第五项诉请，由于原告已就逾期回迁产生的违约责任在第二、三、四项诉请中主张了的200%及3%的费用，现原告还要求按每月467.8元×10%的违约金，是就同一违约事实重复主张违约责任，且该违约金是原告单方提出，协议没有明确约定，故不同意支付该违约金。且该违约金在法院的同类案件中，也是没有得到支持的。由于原告计算错误导致多出部分的诉讼费被告不同意支付，具体金额由法院认定。经审理查明，被告原名广州银山建设开发公司，2003年6月26日改制变更为现名。原广州市海珠区革新路新民五街22号后座是原告所有的房屋。1998年10月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方拆除革新路新民五街22号后座的房屋，乙方是该屋的使用人；建筑面积27.52㎡；乙方同意1998年10月31日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁；甲方每月发放给乙方临时搬迁补助费467.8元；该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2002年12月31日前，在原征用范围新建大楼第六层，产权属于自有的套间，建筑面积32.52㎡，安置给乙方回迁居住，否则，应按市政府拆迁规定的标准向乙方承担违约责任；等。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订一份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在海珠区革新路新民五街22号后座;建筑面积27.52㎡;甲方将自有的征用范围新建大楼（框架结构）第六层楼，建筑面积为32.52平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2002年12月30日将自有房屋交付给乙方，甲方违反协议，应按每超期一天赔偿500元的标准向乙方承担违约责任；逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，拆迁人按原临迁时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金；等。上述两协议分别经有关部门公证及备案。上述协议签订后，原告依约迁出原址房屋，被告按照每月467.8元的标准向原告支付临时安置补助费至2012年12月31日止，临时安置补助费每半年支付一次。2014年5月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告表示涉案房屋所在的楼宇尚未取得竣工验收备案表。原、被告均确认被告曾于2012年8月通知原告回迁，但由于双方就回迁房屋增大面积的补偿问题未能达成一致意见，原告至今尚未接收回迁房。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告于2003年3月27日发出的催告函及被告作出的《关于革新路项目拆迁问题的答复》复印件；2、《关于回迁房交付的催告函》以及2014年4月21日寄出的国内特快专递详情单；3、被告要求原告再签的补充协议。被告质证表示证据1是复印件，故不发表质证意见；证据2只能证明原告有寄出催告函，但被告没有签收，也没有见过函件的内容；证据3补充协议没有双方的签名盖章，只是当时协商回迁房时初步拟定的协议，故该补充协议没有任何的法律效力。经本院询问，被告确认曾于2003年4月4日发出过《关于革新路项目拆迁问题的答复》函，但该函只是针对临时安置补偿费的答复。本院认为，原、被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。关于临时安置补助费及延期补助费的问题。依据原告与被告签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，原告迁出原址房屋后，被告应每月发放给原告临时搬迁补助费467.8元，至被告通知原告回迁之月止。被告至今尚未能将符合法定竣工验收条件的回迁房交付给原告，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。现被告支付临时安置补助费至2012年12月31日止，原告要求被告支付从2013年1月1日起的临时安置补助费，合法合理，本院予以支持，但临时安置补助费应按照合同约定的467.8元/月的标准计算。因原告最终是否回迁安置尚难确定，故临时安置补助费应计至本判决生效之日止为宜，之后的临时安置补助费本案暂不作处理，原告可在被告违约后再行起诉。根据合同约定，被告应于2002年12月30日前安排回迁，逾期回迁的，从逾期之日起，按原临时安置补助费的300%付给。参照1997年9月1日起实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费；对自行安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给延期补助费；逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。原告要求被告按照467.8元/月×200%的标准支付延期补助费有理。被告抗辩原告要求从2003年1月1日起计算延期补助费的诉讼请求，部分超过了诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。原告在2014年4月21日向被告发函主张权利，故被告应从2012年4月21日起按照467.8元/月×200%的标准向原告支付延期补助费至本判决生效之日止。关于补偿金的问题。按照合同约定，被告逾期支付临时安置补助费、延期补助的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金。现被告逾期支付从2013年1月1日起的临时安置补助费,应按照约定从逾期之日起支付补偿金给原告。由于双方均确认被告实际发放临时安置补助费是每半年一次，故被告逾期支付2013年1月1日起的临时安置补助费的补偿金应从2013年7月1日起计算，原告要求被告每日按照467.8元×3%的标准支付从2013年7月1日起至被告实际付清逾期支付的临时安置补助费之日止的补偿金，合法合理，本院予以支持。但补偿金的总额应以临时安置补助费本金为限。原告主张超出的部分诉讼请求，本院依法予以驳回。原告要求被告支付逾期支付补助费的补偿金（按照467.8元×200%×3%的标准计算），缺乏依据，本院不予支持。关于违约金的问题。双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，既约定被告未能如期交付回迁房屋的，应按每超期一天赔偿500元的标准承担违约责任，又约定逾期回迁的，从逾期之日起，对自行解决临迁的，被告按原临时安置补助费的300%付给；逾期支付临时安置补助费、延期补助的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付给补偿金，属约定不明。但被告仍需受该《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约束，承担逾期交付回迁房的违约责任。原告在本案中主张合同约定的按每超期一天赔偿500元的标准计算过高，调整为按每日467.8元×10%的标准计算，被告对其主张的标准不予确认。经审查，上述协议的约定中“按每超期一天赔偿500元的标准”，属于约定的违约金标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，结合公平合理原则和本案的实际情况，对被告承担的逾期交付回迁房、逾期安置回迁的违约责任，本院将补偿协议约定的“按每超期一天赔偿500元的标准”酌情调整为按每月467.8元临时安置补助费计算，以及按安置协议的约定每月467.8元临时安置补助费、延期补助费每月按467.8元的200%计算，已足以弥补原告因逾期回迁所造成的损失。故被告应向原告支付从2012年5月24日起至2014年5月23日止的违约金（按照每月467.8元的标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告广州银山建设开发有限公司在本判决生效之日起15日内，向原告黄年斌支付从2013年1月1日起至本判决生效之日止的临时安置补助费（每月按467.8元的标准计算）；二、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2012年4月21日起至本判决生效之日止的延期补助费（每月按照467.8元×200%的标准计算）；三、被告向原告支付从2013年7月1日起至被告付清本判决书主文第一项确定的临时安置补助费之日止的补偿金（每日按照467.8元×3%的标准计算；本判决生效之日前的补偿金，在本判决生效之日起15日内支付；本判决生效之日后的补偿金，按月支付）；每月的补偿金总额以当月临迁补助费467.8元为限；四、被告在本判决生效之日起15日内，向原告支付从2012年5月24日起至2014年5月23日止的逾期交付回迁房的违约金（每月按467.8元的标准计算）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2303元，由原告负担1803元，被告负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄颖慧二〇一四年八月二十六日书记员  林育明程淑玲