上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第707号上诉人（原审原告）黄三妹。委托代理人甲。委托代理人徐培国，上海普若律师事务所律师。上诉人（原审原告）刘俊。委托代理人甲。上诉人（原审原告）刘培红。上诉人（原审原告）刘兴根。上诉人（原审原告）刘龙英。被上诉人（原审被告）沈玉根。被上诉人（原审被告）刘兴隆。上诉人黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，黄三妹与已于2008年6月去世的乙系夫妻，刘俊、刘培红、刘龙英、刘兴根和刘兴隆是黄三妹夫妻的子女。本市某区某路567弄22号301室房屋（以下简称“系争房屋”）的建筑面积为55.97平方米，原产权人登记为乙和刘兴隆。2012年2月20日，江苏省建湖县公证处出具了一份关于乙委托刘兴隆办理关于系争房屋的抵押、买卖、过户等手续的公证书。经人介绍，刘兴隆持该公证委托书向沈玉根提出抵押借款。同年3月3日，沈玉根在刘兴隆的带领下查看了系争房屋并进行了摄像，当日刘兴隆向沈玉根借款70万元（人民币，下同），约定借期至2012年5月2日止，利息按银行同期贷款利率的四倍计算，逾期还款的，按日千分之三计算违约金，双方为此签订了借款协议书、抵押借款合同。当日，沈玉根将70万元转账给了刘兴隆，刘兴隆向沈玉根出具了借据。当月7日，双方办理了系争房屋的抵押权人为沈玉根的抵押登记手续。当月14日，两人在本市金山区公证处就借款协议书办理了具有强制执行力的公证书一份。到期后，刘兴隆无力还款，与沈玉根协商以系争房屋抵债，于2012年5月19日签订关于系争房屋的房地产买卖合同，合同约定房屋价格为90万元。2012年6月10日，刘兴隆又出具给沈玉根借款3万元的借条。2012年6月12日，刘兴隆持上述公证书办理了系争房屋的产权变更登记手续，系争房屋的产权于2012年7月4日核准登记至沈玉根的名下。沈玉根支付了办理产权变更登记的契税9，000元和其他杂费。审理中，沈玉根称，刘兴隆当时称其父亲在江苏建湖休养，无法到上海公证；其父亲想让刘兴隆用房屋抵押借款帮忙做生意，开了两家超市，需要资金进货；当时是在系争房屋谈的，刘兴隆说家里只有妻子和儿子，儿子帮忙去买香烟了，妻子上班去了，家里人对这事都是知道的；办理抵押时，房地产交易中心向江苏公证处核实过公证书的真实性，过户的时候再次对公证书的真实性进行了确认；本人是在2013年2月10日左右与刘兴隆家人商量腾房时才知道刘兴隆赌博以及乙早已死亡之事。在庭前交换证据时，沈玉根称，除借给刘兴隆70万元外，还借过几次现金给刘兴隆，除了一张借条外，其他都没有借条，一共借给刘兴隆90多万；房屋之所以作价90万元是因为当时到房地产中介查出房价在110万元左右，借款加上利息是差不多的。第一次庭审时，黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英称系争房屋所在小区的房价当时为120万元，并提供了几张挂牌价的照片，其中一张显示一套一楼的56平方米的为120万元，一套6楼的58.80平方米的为125万元，一张显示一套三楼全新装修房58.86平方米的为125万元，一张显示一套2楼的57平方米的为128万元。沈玉根称当时的房价没有这么高，而且成交价低于挂牌价，当时系争房屋价格在100万多一点，除第一笔借款70万元外，又借给刘兴隆3万元，在办理过户的时候支付给刘兴隆现金20万元，该20万元系向丙所借，没打借条；当时刘兴隆称房子给了，打什么收条，钱付了马上交易，所以没打收条，要不他不签字；因为刘兴隆需要时间腾房，所以利息和违约金计至7月4日，大约15万元，本人还支付了办理过户的所有费用约5万元，90万元是交易中心规定的最低成交价。经原审法院咨询系争房屋附近的多家中介，均称系争房屋所在小区房屋的单价在刘兴隆、沈玉根签订买卖合同时在18，000元至19，000元。因刘兴隆未应诉，经原审法院释明，沈玉根对其是否交付20万元现金申请测谎。原审法院委托司法科学技术研究所司法鉴定中心对沈玉根就“2012年购房时，你把20万元现金交给了刘兴隆吗？答‘是’”进行了测试，测谎结果显示诚实的概率为0.5536，说谎的概率为0.4464，鉴定意见为，根据以上结果，沈玉根关于所有权纠纷的相关陈述呈现“无说谎显示”。第二次庭审时，丙出庭作证。沈玉根称向丙借款，出具了借条，借条还写明三个月内归还，是去丙家当场提出借款当场借到款，至今未归还。丙称，沈玉根于6月10日借款20万元，出具了一张借条，并向法庭出示了该借条，先称沈玉根来家提出借款，然后是准备好以后再借给沈玉根的，后来进行改口，但表示含糊，称沈玉根给了借条就给了借款，于今年4月归还到本人的妻子账户10万元。对于自己陈述的矛盾以及两人之间的矛盾，沈玉根解释称，当时就是否出具借条的问题理解为给刘兴隆20万元钱款是否出具了收条，关于自己未陈述归还10万元一节的事实，解释是因为该10万元是转给丙的妻子的账户，怕法庭追问说不清所以没有说，关于是否当场提出借款当场给钱的问题，解释为事先在电话里跟丙说过有事要找丙，丙对此问题是理解的，所以事先准备好的，丙把概念搞错了。沈玉根当庭提供了2013年4月22日转账给沈美兴10万元的凭条。原审审理中，黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英请求法院确认沈玉根与刘兴隆签订的房地产买卖合同无效，沈玉根协助办理房屋产权的过户事宜，过户各项税费由沈玉根承担。沈玉根则不同意上述诉讼请求。原审认为，系争房屋登记在乙和刘兴隆名下，乙死亡后，刘兴隆处分乙名下的份额应征得有关权利人的同意，刘兴隆未经其他权利人同意，办理并持虚假的公证委托书与沈玉根签订借款抵押合同和房地产买卖合同，并据此办理了系争房屋的抵押登记和权利转让登记，其对于乙名下份额中属于其他权利人应享有的份额的处分系无权处分。现黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英以刘兴隆系无权处分为由要求确认合同无效并要求沈玉根、刘兴隆协助办理过户登记，沈玉根抗辩其对于刘兴隆无权处分不知情且其支付了对价，因此本案的争议焦点在于沈玉根取得系争房屋的权利是否属于善意取得。根据我国物权法第一百零六条规定，不动产的善意取得须符合三个条件，即受让人受让该不动产时是善意的、以合理的价格转让、依照法律规定已经登记。从沈玉根取得抵押权及所有权的过程来看，刘兴隆持有公证机关出具的乙的委托书，沈玉根也上门查看了房屋并进行了摄像，当时刘兴隆家无其他家人在场，本案没有证据证明沈玉根在取得系争房屋的抵押权时明知或应知刘兴隆无权处分房屋。在刘兴隆不能按期归还借款后，沈玉根要求实现抵押权，双方协商以抵押物抵债，属正常的债务处理方式。因此本案的关键在于沈玉根是否以合理的价格受让房屋。由于刘兴隆未到庭应诉，对于刘兴隆与沈玉根在签订房地产买卖合同时如何对系争房屋作价、如何计算刘兴隆应付的利息和违约金、如何计算沈玉根应付的房款，沈玉根是否在交易当日向刘兴隆支付了20万元等均难以查证。就沈玉根所述在交易当日向刘兴隆支付了20万元一事，测谎结论虽然显示沈玉根对于该问题的陈述为诚实，但由于该分值较低，沈玉根本人以及沈玉根与丙的陈述相矛盾，因此仍不足以认定沈玉根于交易当日向刘兴隆支付了20万元。但由于法律规定的要求以合理的价格转让并非指完全对价，而参照系争房屋在签订买卖合同时的市场价格，双方约定的交易价格90万，尚属合理。另，本案能够查证的沈玉根实际出借给刘兴隆的73万元，至少加上刘兴隆从借款70万元之日起至签订买卖合同之日止应支付的四倍利息，应当视为沈玉根已经支付的对价，已经超过了当时系争房屋的市场价的70%，也达到了司法实践通常认定合理对价的限度。且如果出卖方认为沈玉根没有完全按买卖合同支付房款的，也应另行解决。综上，沈玉根在受让房屋时没有恶意，以合理的价格受让房屋，并依法办理了产权过户登记，符合善意取得的条件，故沈玉根取得系争房屋的所有权应予保护，原审法院对黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英要求确认沈玉根买受系争房屋的买卖合同无效的诉讼请求不予支持。刘兴隆经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。原审法院审理后于二○一三年十二月十九日作出判决：驳回黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英的诉讼请求。案件受理费12，800元，由黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英负担；测谎费4，000元，由沈玉根负担。原审判决后，黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英均不服，向本院提起上诉称：1、原审法院未查明系争房屋是刘兴隆与案外人甲的夫妻共同财产，刘兴隆擅自处分系争房屋损害了配偶的合法财产权和居住权。2、根据原审查明的事实，沈玉根看房时既然知道刘兴隆有妻子和儿子，应当意识到买卖房屋要取得刘兴隆配偶的同意。3、现有证据只能证明沈玉根出借给刘兴隆高利贷70万元，其余借款都是沈玉根单方陈述。同时，房屋买卖合同约定的转让价款仅为90万元，低于市场价近20万元，原审认定其为合理房价，显然违背基本常理。4、沈玉根与刘兴隆合谋损害第三人的合法权益，原审应适用合同法第五十二条的规定，认定房屋买卖合同无效。综上，要求撤销原审判决，改判支持黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英的原审诉讼请求。被上诉人刘兴隆未到庭发表答辩意见。被上诉人沈玉根辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争房屋原登记的产权人为刘兴隆、乙，刘兴隆对系争房屋并不享有完全的产权，其在明知乙已经死亡的情况下，持伪造的乙的公证委托书与沈玉根签订抵押借款合同和房屋买卖合同，显属擅自处分系争房屋。刘兴隆的行为虽系无权处分，但其与沈玉根签订的房屋买卖合同若无法定无效事由，应系合法有效。上诉人虽主张沈玉根与刘兴隆恶意串通损害第三人利益，但并未提供相应证据加以证明，本院难以采信。因此，本案的关键问题在于沈玉根能否依据善意取得制度取得系争房屋的所有权。对此，本院认为，首先，乙的委托书虽系伪造，但该委托书经公证机关公证，系争房屋亦登记在刘兴隆和乙名下，沈玉根基于对公证文书及不动产产权登记的信赖，有理由相信刘兴隆有权处分系争房屋。同时，根据本案查明的事实，沈玉根与刘兴隆签订抵押借款合同时，查看了系争房屋，当时系争房屋亦由刘兴隆实际控制，本案并无证据证明沈玉根受让系争房屋时明知或应知刘兴隆无权处分。其次，关于系争房屋的转让价格是否合理，原审已作详细阐述，本院不再赘述。原审认定沈玉根受让系争房屋已经支付了合理的对价，并无不当。况且，即便沈玉根尚有房款未支付，权利人亦可另行主张。再者，系争房屋的产权已经变更登记至沈玉根名下。由此可见，沈玉根取得系争房屋的所有权符合不动产善意取得的法律要件，其合法权益应予保护。综上所述，上诉人黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，800元，由黄三妹、刘俊、刘培红、刘兴根、刘龙英负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一四年四月二十二日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……