太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2013）小民初字第1325号原告严石，自由职业者。委托代理人朱华，山西昭权律师事务所律师。委托代理人杨超慧。被告乔润全，职业不详。被告张文慧，职业不详。原告严石与被告乔润全，被告张文慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由审判员郭峰担任审判长，人民陪审员刁博亚、李亚琴组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严石的委托代理人朱华、杨超慧到庭参加了诉讼，被告乔润全，被告张文慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严石诉称，2012年4月11日，原告严石与被告乔润全协商一致，自愿签订了《房屋租赁合同》，被告乔润全将位于太原市学府街385号二三层楼门面房（约900平米）出租给原告，合同约定年租金35万元，被告乔润全在房屋租赁期内不得任意终止合同。若在合同承租五年内，因被告乔润全的原因终止合同，或因拆迁等原因造成原告无法继续经营、使用承租房屋的，被告乔润全应赔偿原告装修、经营等损失500000元及当年房租350000元。合同签订后，原告于2012年4月向被告乔润全支付了两年（2012年6月11日至2014年6月11日）的房租700000元，被告乔润全向原告出具收条。但在2013年6月上旬，房屋使用人翟兆宇以其与被告乔润全之间的租赁协议已经自行解除为由，来店进行阻止和干扰，导致原告无法继续经营和使用承租房屋。经原告与翟兆宇交涉，翟兆宇向原告出示了其与被告乔润全签订的《协议书》，协议约定，若被告乔润全在2013年4月30日前未付清租金，其双方签订的房屋租赁合同同时解除。原告与被告乔润全取得联系，被告乔润全认可未付房屋租金解除租赁合同的事实。原告无奈，只能于2013年6月下旬离开装修一新、配套高档的店面。被告乔润全的行为给原告造成了巨大的经济损失，因该行为发生在被告乔润全、被告张文慧婚姻存续期间，其所得收益归被告乔润全，被告张文慧共同所有，因此，被告乔润全、被告张文慧承担连带责任。为维护原告合法权益，故依法提起诉讼，请求判令被告乔润全、被告张文慧连带返还原告已交纳的一年的房屋租金350000元；判令被告乔润全、被告张文慧向原告连带支付装修、经营等损失500000元；被告乔润全、被告张文慧共同支付原告自2013年6月12日至判决生效之日的银行同期贷款利息；本案诉讼费由被告乔润全、被告张文慧承担。被告乔润全，被告张文慧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交答辩状。经审理查明，2012年4月11日，出租方乔润全（以下简称甲方）与承租方严石（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、房屋坐落、房号、面积：租赁房屋位于太原市学府街385号框架结构，二、三层楼门面房（约900平米），承租范围包括二三层内部及一二三层外立面。二、租赁期限：租赁期限为9年，自2012年4月11日至2021年3月28日止，2012年4月11日至2012年6月11日为装修期。三、租金、缴纳方式及缴纳期限：1、房屋租金为350000元（大写叁拾伍万元整），（税费由乙方承担），保证金零万元。2、缴纳方式签订合同之日内支付房租，每年6月11日到期前提前一个月一次性支付次年房租。3、租金五年不变，第六年租金上浮10%，剩余四年不变……六、双方的权利义务及违约责任：1、甲方应在收到乙方租金当日及其相关费用之日第二天将房屋交与乙方。保证租赁期间内乙方正常使用水、电。如甲方不能保证，应视为违约，按违约处理。2、如乙方不能按照合同约定支付相关费用，自应支付之日起，甲方有权停水、停电，直至乙方支付合同约定的相关费用之日恢复水、电正常使用。3、乙方在租赁期限内可转租房屋。4、租赁期内甲方不得任意终止合同，若遇自然灾害，或其他不可抗力必须终止合同，甲方按乙方实际使用天数计算租金，将剩余的租金退还乙方，装饰的费用乙方自行承担。五年内，如果因为甲方原因终止合同，或因为拆迁等原因造成乙方无法继续经营，使用承租房屋的，甲方应赔偿乙方装修、经营等损失50万元整及当年房租……2012年6月11日，被告乔润全出具收条一张，内容为：“今收到严石位于太原市学府街385号框架结构二三层楼门面房（约900平米）房租柒拾万元整（2012.6.11-2014.6.11）两年”。原告提供被告乔润全和被告张文慧户成员信息，显示被告乔润全是户主，被告张文慧为妻。另查明，原告提交在租赁期间对房屋进行装修的证据，显示在2012年4月13日至2012年6月19日期间，原告陆续向徐礼根支付工程款402000元；购买和支付设计、设施、设备款支付297785元；支付海尔商用中央空调安装费用130000元；以上合计829785元，并提供照片予以证明房屋装修后的状况。再查明，2011年5月9日，太原市小店区平阳路街道办事处大马社区居民委员会出具证明材料一份，内容为：“太原市学府街385号房屋是翟兆宇租赁我社区土地自筹资金建造，非农用土地，使用权自2001年起至2021年止共二十年，在此期间有使用和出租的权利。特此证明”。2013年2月9日，甲方翟兆宇与乙方乔润全签订协议书，内容为：“一、乙方租用甲方太原市学府西街385号门面房至2013年2月28日应付租金35万元整。二、乙方承诺在2013年4月30日付清。到期如没付清租金乙方愿将所租房屋归还甲方，甲乙双方所签的房屋租赁合同同时解除。房屋内所有设施均归甲方所有，乙方不得擅自拆除。三、本协议一式两份，双方各持一份。自双方签字之日起生效。”因被告乔润全未向翟兆宇支付租金，翟兆宇解除了与被告乔润全之间的租赁协议，原告于2013年6月12日搬离所租赁的房屋。本院所确认的上述事实有，房屋租赁合同、乔润全所写收条、协议书、证明、收条、销货单、交款凭证、银联商户签购单、海尔商用中央空调供应及安装合同书、照片、户成员信息及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，位于太原市学府西街385号的门面房系翟兆宇租赁太原市小店区平阳路街道办事处大马社区居民委员会土地自筹资金建造的房屋，是房屋的使用权人。被告乔润全与翟兆宇签订的协议书，说明被告乔润全是该门面房的承租人，被告乔润全又与原告严石签订房屋租赁合同将太原市学府西街385号的二、三层楼门面房转租给原告。在原告承租该房屋后，使用权人翟兆宇并未提出异议，也并未因转租解除租赁合同，而原告搬离所租赁的门面房是因为被告乔润全未按期支付翟兆宇租金，故原告与被告乔润全签订的房屋租赁合同，合法有效。原告在向被告乔润全支付两年的租金700000元后，而租赁合同仅履行了一年的情况下，由于被告乔润全的原因致使租赁合同终止履行，被告乔润全应当返还原告严石2013年6月11日至2014年6月11日的房屋租金350000元，故原告主张被告乔润全返还租赁费350000元的请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告提供支付房屋的装修款和进行投资829785元的证据和房屋装修后照片，可以证明原告对租赁房屋进行了装潢和投资，故对该事实本院予以采信。原告与被告乔润全在签订的房屋租赁合同中，约定被告乔润全违反合同致使合同未实现所应承担赔偿500000元的义务，是双方的真实意思表示。被告乔润全在所涉房屋租赁期间未如实告知租赁物的状况，且因其原因致使原告的租赁目的未能完全实现，被告乔润全应按约赔偿原告对房屋进行装修和经营的损失费，故原告要求被告乔润全赔偿装修和经营损失500000元理由正当，本院予以支持。原告提供的户成员信息显示被告张文慧是被告乔润全的妻子，被告乔润全所欠原告严石的债务是在二被告的夫妻关系存续期间产生，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，该债务应当由被告乔润全与被告张文慧共同偿还，故被告张文慧应对原告的债务850000元承担连带偿还的义务。由于原告与被告乔润全已约定了违约责任，原告签订租赁合同及履行过程中未尽到足够的注意义务，也有一定过错，且双方并无利息的约定，故原告关于利息的请求，本院不予支持。被告乔润全、张文慧经传唤未到庭参加诉讼，当缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条、第一百零六条、第一百一十二条第一款、第一百三十四条第一款（七）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告乔润全在本判决生效后十日内返还原告严石房屋租赁费350000元和赔偿原告严石装修和经营损失费500000元，合计850000元。二、被告张文慧对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元（原告已预交），由被告乔润全、被告张文慧连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员  郭 峰人民陪审员  李亚琴人民陪审员  刁博亚二〇一四年一月九日书 记 员  冯亚妮第4页共7页