福建省厦门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）厦民再终字第19号申请再审人（一审原告、二审上诉人）厦门厦成海景花园业主委员会（下简称海景花园业委会），（厦成海景花园小区）。负责人张严。委托代理人吕美，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托代理人陈超，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）厦门厦成房地产开发有限公司（下简称厦成公司）。法定代表人刘玉华，经理。委托代理人吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）窦长彦，男，1958年6月16日出生，汉族。委托代理人吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。委托代理人邱占文，福建旭丰律师事务所律师。申请再审人厦门厦成海景花园业主委员会因与被申请人厦门厦成房地产开发有限公司、窦长彦返还原物纠纷一案，原经厦门市思明区人民法院于2011年4月1日作出（2009）思民初字第11517号民事判决，厦门厦成海景花园业主委员会不服，向本院提起上诉。本院于2011年6月27日作出（2011）厦民终字第1642号民事判决，已经发生法律效力。厦门厦成海景花园业主委员会不服，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2012年12月13日作出（2012）闽民申字第590号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2013年7月9日公开开庭审理了本案。申请再审人厦门厦成海景花园业主委员会的委托代理人吕美、陈超，被申请人厦门厦成房地产开发有限公司及窦长彦的共同委托代理人吕金朝、邱占文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本院再审过程中，申请再审人海景花园业委会称：一、原审判决有意回避遗漏对申请再审人有利的基本法律事实。1、省高院（2005）闽行终字第3号行政裁定书已认定“讼争小区3号楼201号和301号属厦门市规划审批的物业管理用房”的基本事实；2、省高院（2005）闽行终字第54号行政判决书已认定“政府对再审被申请人一将规划物业用房出售给再审被申请人二予以颁证的行政行为，不具合法性，故撤销原错误颁发的土地房屋权属证书”的基本事实；3、省高院（2005）闽行终字第54号行政判决书还认定“即使3号楼房屋面积未列入公摊，仍不足以证明政府对被申请人开发商转让讼争3号楼给第三人窦长彦的行为予以颁证具合法性，第三人窦长彦对所购买讼争房屋仍不具有合法权属。”的事实。4、原审判决回避认定“再审申请人所谓移交的地下室物业用房，其产权证证书上体现的产权人为被申请人即开发商本身，并非是全体业主”的重大事实。该事实违反《物权法》及国务院《物业管理条例》物业用房权属归全体业主的规定。回避认定“被申请人一虽然将所谓地下室物业用房移交给其前期物业管理公司，但其前期物业管理公司从未在所谓地下室物业管理用房办公过，且至今仍占据小区规划物业管理用房”的基本事实。原审回避认定上述事实，就是回避认定被申请人违法侵占规划物业用房侵权事实存在。二、原审判决适用法律错误。首先，《厦门市住宅区物业管理条例》第三十一条规定“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。”该条文关于物业用房最多面积限制的规定，已与上位法《福建省物业管理条例》第三十三条规定相冲突，该三十三条规定“建设单位应当按照下列规定配置物业用房：（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置。城乡规划管理部门在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房的位置、面积应当予以审查。”可见，物业用房面积只有下限规定，并没有上限规定，因为物业用房的建设成本费用均已计入住宅销售价格中，由住宅购房者，即广大业主“买单”，并不存在开发商投入损失问题。且厦门条例限制性规定与规划部门审批的规模面积相冲突，故厦门条例有关限制性规定，不能适用本案。其次，该条“分摊计费到户”法律解释，根据有关规定，应为业主共有的物业用房公共配套建筑建设成本费用已计入住宅销售价格中，而根本不是业主共有的物业用房公共配套建筑的面积应公摊算入住宅销售面积中。条文中“分摊计费到户”，根据建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，是指小区公共设施房屋的建设费用分摊计入住宅销售价格，根本不是开发商有意歪曲辩解及原审认定的“建筑面积公摊”。“面积公摊”与“费用分摊”是两个概念。物业用房建筑面积公摊已否，由房产测绘部门根据国家有关规定决定，本案既然房产测绘部门认定物业用房不公摊建筑面积，开发商如有异议，应首先向有关房产测绘部门申请复议或提起诉讼，但决不能据此改变按规划审批建设的物业用房的规划用途功能。再者，《福建省建设厅关于执行商品房产权面积计算规定衔接问题的通知》部门文件也根本不能得出为多幢住宅服务的讼争物业用房的建筑面积应予公摊的结论。因此，讼争小区物业用房作为为“多幢”服务的经规划批建的物业用房，不论是适用何时的房产测量规范的规定，都不需公摊。这也与房产测绘部门的认定是一致。《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据”。《物权法》和国务院《物业管理条例》均明确规定物业管理用房的权属为全体业主所有。原审法院违反上述司法解释第十八条的规定，仅凭一个部门文件《福建省建设厅关于执行商品房产权面积计算规定衔接问题的通知》及《厦门市住宅区物业管理条例》中已因与生效法律行政法规和上位法的《福建省物业管理条例》相冲突而失效的条文规定，来改变规划部门审批认定的讼争物业用房规划功能、面积规模和规划位置，进而改变讼争物业用房的物权属性，是完全错误的。综上，请求依法撤销（2011）厦民终字第1642号民事判决，改判支持申请再审人原审诉求。被申请人厦成公司、窦长彦辩称：一、原审判决认定事实问题。1、省高院（2005）闽行终字第3号《行政裁定书》只对申请人在该案中的主体资格问题作出认定，并没有对实体问题作出认定，申请人根据该裁定书认定讼争房产属于物业管理用房与事实不符。2、省高院（2005）闽行终字第54号《行政判决书》判决撤销房产证的原因是因为作为行政诉讼被告的厦门市人民政府在行政诉讼中未积极应诉，亦即未在举证期限内向法院提交相关证据，因而根据诉讼规则推定其不能证明行政行为的合法性，但这并不意味着答辩人买卖讼争房产的行为是非法的。而且《行政判决书》撤销的只是讼争房产的权属证书，但该判决书既没有撤销行政职能部门颁发的预售许可证也没有撤销土地房屋登记卡以及答辩人与第三人的买卖合同登记备案手续，更没有认定讼争房产属于物业管理用房。3、申请人现在使用的思明区民族路54号之1-之35号BG室和GL室（即申请人所称的“地下室物业用房”）是经房管部门核发产权证的合法建筑，并非申请人所称的“违章建筑”。在该房产的产权证上清楚地写明“房屋用途：管理用房”，这说明房管部门等相关政府部门是认可思明区民族路54号之1-之35号BG室和GL室作为管理用房这一事实的。这两套房产虽然登记在厦成公司名下，但实际使用人却是申请人。产权证上之所以会将权属人登记为厦成公司，是因为房管部门认为把物业管理用房登记在业主委员会名下在当时尚无先例。BG室和GL室在移交时，申请人尚未成立，在此情况下答辩人将其移交给前期物业公司并无不当。移交之后，该房产也的确由申请人作为业主活动室等物业用房加以使用。二、原审判决适用法律问题。讼争房产所在工程于1999年8月6日取得预售许可证，《厦门市住宅区物业管理条例》于1999年1月1日起实施，因此本案适用《厦门市住宅区物业管理条例》并无不当。该条例第三十一条规定：“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为3０平方米，最多使用面积为2００平方米，其所有权属全体业主共同所有。”根据该规定：（1）物业管理用房的面积应当分摊到户，并按面积向小区业主收取费用；（2）物业管理用房的面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最多不超过200平方米。本案讼争房产并未分摊计费到户，而且申请人已经使用的管理用房面积也远远超过上限规定。《福建省物业管理条例》于2007年1月1日起实施，该法的生效时间迟于本案相关事实的发生时间，根据法不溯及既往的原则，本案不应当适用该法。申请人主张适用该《条例》没法律依据。根据《福建省建设厅关于执行商品房产权面积计算规定衔接问题的通知》第一条第（一）项之规定，“2000年8月1日国家标准《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）实施前已批准预售许可证的商品房，办理产权登记时适用预售许可证批准时国家和当地相关规定。”讼争房屋所在建设项目的预售许可证于1999年8月6日批准，因此讼争房屋的房产面积测量方法不应当适用2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》，而应当适用当时的《厦门市住宅区物业管理条例》。综上，原审判决认定事实适用法律并无不当，请求维持原审判决。本院再审认为，厦成公司与海景花园业委会讼争的址于本市民族路54号之三201室、301室房屋在原规划设计图纸中C型楼为三层管理楼，立面图载明1至3层用途为物业管理。而竣工验收时的图纸已有所更改，一层变更为公共通道，二、三层用途为办公。海景花园业委会主张应以规划设计图为准，而厦成公司则主张应以竣工验收图为准。原审判决在规划部门就本案讼争C型楼前后设计发生变化的事实确认不一，以及厦成公司交付给厦门森仓物业管理有限公司管理的本市民族路54号之1-之35号BG室地下室南侧活动中心，民族路54号之1-之35号GL室东侧物业用房，该两处物业用房是否已按法律规定分摊计费到户等相关事实认定不清，证据不足，其所作出的判决缺乏事实依据。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）项、第二百零七条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2011）厦民终字第1642号民事判决及厦门市思明区人民法院（2009）思民初字第11517号民事判决；二、本案发回厦门市思明区人民法院重新审理。审 判 长  吴 琦审 判 员  黄翠青代理审判员  郑阿寒二〇一四年四月五日代书 记员  陈雅萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。