重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03965号上诉人（原审被告）万丽。被上诉人（原审原告）黄琪。被上诉人（原审被告）傅伟俊。原审第三人重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪跃华新都七楼，组织机构代码74288496-8。法定代表人代育松，该公司董事长。上诉人万丽与被上诉人黄琪房屋、重庆钢运置业代理有限公司（下称钢运公司）买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第10222号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明，2013年3月21日，原告黄琪委托其母亲赵碧文（甲方）与第三人（乙方）签订《委托购房合同》，约定，甲方委托乙方购买的物业位于重庆市南岸区风临路××××，套内面积约96.39平方米、建筑面积约113平方米。甲方以人民币940000元委托乙代为购买该物业。乙方接受委托后，甲方应即时支付1000元给乙方作为购买该物业之保证金，甲方同意乙方将此保证金转交给该物业产权人或合法权利人作为购买该物业之定金。甲方同意支付人民币详见备注给乙方作为购买该物业的服务佣金，此笔款甲方须于买卖双方签署重庆市房地产买卖合同之前支付给乙方。补充条款：1、买方以按揭方式购买此房，买方为二套贷款。2、上述购买金额为买方净出价，此金额包含买方购买此房的房屋价款、过户产生的税、费、中介费及按揭费，多不退少不补。后原告黄琪向第三人支付1000元，第三人未将该1000元转交给被告。2013年3月22日，原告黄琪与被告万丽、傅伟俊经第三人居间签订《房地产买卖经纪成交合同》，约定原告购买被告的位于重庆市南岸区铜元局融侨城××××××××××××号房屋，房款总价为865000元，支付方式为：买方在签署本合同时交纳定金20000元，予卖方；卖方同意三方签署本合同后当日内将该物业合法有效证件交予经纪方托管，用于协助买方办理房产转让过户手续之用。余款845000元为第二部分房款，买方同意将首付款545000元（不含定金）于给卖方解押之前直接支付给卖方。若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款，赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜。如卖方非自行出资偿还银行欠款或因其他原因需要办理全权委托公证的，卖方须于买方给卖方解押之前办理全权委托公证并提供给经纪方指定人员。买卖双方约定于卖方注销抵押，买方按揭申批通过后十个工作日内办理该物业的《房地产权证》过户手续。违约处理：任何一方未按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款10％的违约金。补充条款：1、买方为二套房，贷款金额为300000元；2、买方购买此房产生的过户税、费、按揭费由买方自行承担；3、卖方承诺此房非继承受赠所得；4、买方于2013年3月25日前支付100000元给卖方，卖方解押时买方另行支付剩余首付款给卖方，还款解押除买方首付款外，剩余部分由卖方自行补足解押款。签订合同当日，原告向被告支付定金20000元。2013年3月23日，原告向被告万丽在中国工商银行的帐号汇款100000元。2013年3月22日，被告万丽、傅伟俊出具收到该100000元的收条。后被告未向原告出具全权委托公证并提供给第三人，涉案房屋尚未解除银行抵押，原告亦未向被告支付涉案房屋剩余首付款。2013年6月5日，原告分别以挂号信、特快专递的形式向被告万丽、傅伟俊的身份证地址邮寄《请求及时履行合同义务的函》。同日，万丽出具收条，表明其收到该函件。2013年6月7日，第三人以挂号信的形式向被告万丽、傅伟俊的身份证地址邮寄《催告函》。涉案房屋产权证已办至被告万丽、傅伟俊名下，时间为2013年11月4日。另查明，重庆市南岸区风临路××××号房屋即为重庆市南岸区铜元局融侨城一期B3区7栋26－3号房屋。原审原告黄琪诉称，2013年3月22日原告黄琪作为买方通过第三人居间与被告达成买卖意向，购买南岸区铜元局融侨城一期B3区×××××××号房屋，并签订《房地产买卖经纪成交合同》，合同编号为NO（GYMM）1206542。原告按合同约定支付定金2万元，被告因信用卡还款期限需还款为由，要求原告在2013年3月25日前支付10万元，并写入合同补充条款。原告于2013年3月23日给被告汇款10万元，被告出具收据，原告已完全履行了合同义务。被告拖延时间不办理房产证，也拒绝办理全权委托公证给经纪方指定人员，违反合同先行义务，阻碍合同继续履行。原告及第三人多次催告被告继续履行合同，两被告均以房款分配没有达成一致意见为由，明确表示合同暂不予履行。两被告的行为在法律及合同上没有依据，已经构成了根本违约，损害了原告的利益，起诉请求：1、判令解除《房地产买卖经纪成交合同》法律关系；2、判令被告返还购房款120000元，及房款从实际支付之日起至实际履行时止的银行同期贷款利息；3、判令被告承担违约责任86500元；4、判令被告承担其他损失：中介费1000元；5、判令被告承担本案诉讼费。原审被告万丽答辩称，双方签订合同时，涉案房屋处于抵押状态，未经抵押权人同意，合同应无效。原告未按合同支付房款，未解除抵押，故不能过户，是原告的过错，被告万丽同意继续履行合同。原审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖经纪成交合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。涉案房屋虽处于抵押状态，双方签订房屋买卖合同未取得抵押权人银行的同意，这并不影响涉案合同的效力。对被告万丽答辩称合同无效的理由，法院不予采纳。根据双方合同约定，涉案房屋在银行的抵押贷款由原告代为清偿，但在解除抵押前应由被告向原告出具全权公证委托并提供给第三人，直至本案纠纷发生，被告未向原告办理公证委托，涉案房屋未解除抵押。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，在双方签订合同之后近五个月时间内，被告未按合同约定给原告办理公证委托，致使合同无法继续履行。被告的行为使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告要求解除买卖合同，符合法律规定，法院予以支持。被告万丽辩称原告未支付房屋首付款的理由，双方在合同补充约定中约定：卖方解押时买方另行支付剩余首付款给卖方，因涉案房屋未解押，买方即原告支付首付款的条件不成就，故对万丽的辩称理由不予采信。涉案合同解除，被告应返还原告支付的购房款120000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，涉案合同中约定的违约责任为，违约方向守约方支付本合同约定房屋总价款10％的违约金86500元，故原告要求被告承担86500元的违约责任，法院予以支持。关于原告主张的购房款120000元同期贷款利息，利息亦是承担违约责任的一种方式，与双方合同约定的违约责任都是对原告损失的补偿，故利息和违约金不能同时主张，对原告要求被告支付利息的诉讼请求，法院不予支持。对原告要求被告承担的其他损失1000元中介费，根据原告与第三人的委托购房合同约定，原告向第三人支付的1000元应由第三人转交给被告作为购房定金，第三人未将该1000元转交给被告。原告与第三人均认可该1000元为中介费，在原被告合同不能继续履行的情况下，该1000元构成了原告的损失，但该损失本身属于违约责任承担的一种方式，与违约金不能同时主张。在原告通过违约金就能够得以救济的情况下，对原告要求被告承担该1000元损失的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄琪与被告万丽、傅伟俊于2013年3月22日签订的《房地产买卖经纪成交合同》；二、被告万丽、傅伟俊于本判决生效后十日内返还原告黄琪购房款120000元；三、被告万丽、傅伟俊于本判决生效后十日内向原告黄琪支付违约金86500元；四、驳回原告黄琪的其他诉讼请求。宣判后，原审被告万丽不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同明确规定，若房屋卖方也就是上诉人产权仍处于银行抵押状态中，由买方也就是被上诉人还清该房银行欠款，买方将首付款545000元于卖方进行银行解押时，直接付给卖方进行和解。合同签订后被上诉人只支付了100000万元房款，而该房解押需540000元，上诉人根本没法进行解押，所以不存在一审判决书所说上诉人违约。二、购房合同签订时，开发商还没有开始办理该房屋的房产证，合同签订后，上诉人积极履行合同，多次联系开发商，要求开发商办理房产证，在上诉人的多次催促下，终于于2013年11月4日从开发商处拿到了房产证。三、2013年10月上诉人多次联系钢运中介公司要求被上诉人履行房屋买卖合同，被上诉人以要求高额赔偿为由拒绝履行合同，这损害了上诉人的利益，上诉人的该房屋一直处于银行抵押状态，每个月上诉人需向银行还3000多元的房屋贷款利息，从产权证拿到以后时至今日，共产生近10个月利息高达30000多元，由于被上诉人没有履行合同中规定的支付银行解押款，致使上诉人损失扩大。被上诉人答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原审判决。二审审理中，万丽同意解除合同。二审查明的事实与原审查明事实一致。审理中双方对万丽是否承担违约责任分歧意见较大，协商未果。本院认为，黄琪与万丽、傅伟俊签订的《房地产买卖经纪成交合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，黄琪按约向万丽、傅伟俊支付定金20000万元及房款100000元。由于案涉房屋在签订合同时处于银行抵押状态。双方在合同中约定由万丽、傅伟俊向黄琪出具全权公证委托书并提供给第三人钢运公司，办理房屋解押，再由黄琪付清首付款。审理中查明，万丽、傅伟俊至今未出具全权公证委托书，黄琪亦未付清房屋首付款，导致合同无法履行，黄琪起诉要求解除合同，万丽、傅伟俊承担违约责任。二审理中，双方争议焦点为万丽、傅伟俊至今未向黄琪出具全权公证委托书，是否构成违约，是否应按约承担违约责任。对此，评述如下：首先，根据合同约定，黄琪除应在签订合同时向万丽、傅伟俊支付定金20000元外，黄琪还应向万丽、傅伟俊支付首付款545000元，该款于2013年3月25日前付100000元，其余首付款于解押时付清。合同签订后，黄琪按约向万丽、傅伟俊支付定金20000元，房款100000元，余下首付款按照合同约定应在房屋解押时支付。由于房屋至今未办理解押，黄琪付清合同约定的房屋首付款的条件不成就，故黄琪虽未付清首付款，并非其违约所致，而是首付款的支付条件并未成就。其次，按照合同约定，如卖方非自行出资偿还银行欠款或因其他原因需要办理全权委托公证的，卖方须于买方给卖方解押之前办理全权公正委托书并提供给经纪方指定人员。根据上述约定，即使万丽、傅伟俊约定不由本人向银行偿还贷款并办理解押，万丽、傅伟俊亦应按约出具全权公正委托书。虽然合同中并未约定万丽、傅伟俊出具全权公正委托书的具体时间，但合同签订后，万丽、傅伟俊既未主动到银行偿还贷款办理解押，也未按约向黄琪出具全权公正委托书并提供给第三人钢运公司，同时在第三人钢运公司向其发出要求履行合同书面函件后，仍未办理银行解押的相关手续，万丽、傅伟俊的上述行为表明其不愿履行合同，致使涉案房屋未能解押，黄琪付款条件不成就，合同不能继续履行，黄琪购房的合同目的不能实现，万丽、傅伟俊的行为构成根本违约，黄琪要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。其要求万丽、傅伟俊承担违约责任，事实依据充分，本院予以支持。综上，上诉人万丽不同意承担违约责任的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4412元，由万丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  江信红审 判 员  苏 渝代理审判员  钱昳心二〇一四年八月二十二日书 记 员  栗宏豪