深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第448号原告（反诉被告）温某花。委托代理人邓某，北京市隆X（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）韦某杰。委托代理人周某香，系被告妻子。原告（反诉被告）温某花与被告（反诉原告）韦某杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员利庆君、人民陪审员杨江河组成合议庭，审判员刘光耀担任审判长并主审本案，于2011年5月24日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，201××年12月31日，原告、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告出售其位于深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府X栋D座X房产，成交价为人民币1××28000元整。合同签订后，被告收取了原告的定金，被告的房产证迟延办理出来，又遭遇政府出台个人住房转让征收营业税的新规定，双方及中介公司共同签署补充协议二，约定延长交易时间。原告亦向银行办理了申请贷款手续。然而，被告却迟迟不予配合原告去银行办理手续。经多方了解，原告得知被告恶意毁约，已经将约定出售给原告的房产转卖第三人，且正在国土局办理过户手续中。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房地产买卖合同，被告赔偿原告人民币20××600元；2、本案保全费、诉讼费用由被告承担。被告答辩称，双方未约定房产证办妥的日期，且补充协议已经明确说明房产证尚未办妥，双方同意在房产证未办妥的情况下签订合同，待房产证办妥后再办理过户手续。原告未依照合同第二条的约定，在被告办妥房产证1××日内支付首期款，首期款是房价的30％，但通过被告多次催告，原告仍未支付首期款，依照合同第二条的约定，应视为原告违约，故被告未继续办理后续的房产转移手续。被告反诉称，201××年12月31日，被告在深圳市万X房地产投资顾问有限公司松岗一行的介绍下，与原告签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下的深圳市宝安区中海西岸华府X栋D座X房产，房屋价格为人民币1××28000元。根据合同第三条约定：原告应于签署本合同之日起并于办出上述房产权人之房地产证后1××日内付清首期房款。房地产证在2011年1月28日已办出，但经被告多次通知，原告通过手机通话及信息表示这段时间没有凑够首期房款，包括在2011年2月28日最后书面快递通知，原告仍未按合同支付首期房款，使合同无法继续履行。原告在其已经违约的情况下起诉及申请查封被告的房产导致房产不能转让，令被告造成严重经济损失，包括房价下跌及银行利息和被告名下房屋日常管理开支。故此被告依照合同第十四条要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告支付违约金人民币20××600元；2、诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉答辩称，首期款是原告到银行一并办理的（包括银行贷款），被告提出原告违约未支付首期款的问题进行说明。在双方签订合同后，国家出台了营业税的规定，根据合同第七条第二项的约定，合同签订后因政府原因发生税费，如有新增，则新增部分由买卖双方各自承担，根据政府的规定营业税应由被告承担，但被告不承担并坚持要求原告承担，并表示如原告不承担营业税就不再出售涉案房产给原告，故双方产生争议。被告主张原告发信息表述首期款的问题，原告想购买涉案房产，故想将营业税××万元和首期款加在一起，故原告又发信息给被告，需再给1××日时间，将首期款凑起，即便加了1××日也未超过补充协议约定的期限。实际情况是，在约定的延长期限内（即3月8日），已经在银行将全部手续办完，原告通知被告去银行办理全部手续，但被告拒接电话，未到银行办理相关手续。经审理查明，201××年12月31日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府X栋D座X房产，成交价为人民币1××28000元，买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币20000元，签署本合同之日起五日内（含当日）再向卖方支付定金人民币1××000元；本条所约定的定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；998000元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中的部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用概由买方自理，否则视为买方违约，买方应于办出上述卖方产权人之房产证后1××日内付清首期款（总房款减去银行承诺），前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续；买方应于首期款交付之日起××日内（含当日）办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方不得拖延，否则视为违约；买卖双方同意上述第二部分楼款或首期款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管帐户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于办出上述卖方产权人之房产证后××日内（含当日）将房产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；如买方逾期履行义务超过1××日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过1××日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，双方均不得以任何理由拖延办手续时间，否则视为违约并承担延期内出现新增费用。201××年12月31日，原告与被告签订了《补充协议》，约定：买卖双方在签署本合同时皆清楚物业的一手房产证尚未办理出来且该物业仍在按揭当中，均同意在此状态下进行交易并自愿同意待该物业一手房产证办理出来后××个工作日后再办理有关物业的赎楼、按揭、产权过户等相关手续；买方在交付定金后，卖方不得私自再将该物业出售予他人或不按本合同之约定来办理相关手续，否则按照违约处理并按照买方所交定金的三倍赔偿给买方；如买方未能履行本合约之条款，以至本合约不能完成，卖方有权将该物业转让予任何人；买卖双方约定该物业的过户日期为：卖方须在开发商通知卖方办理该物业的一手房产证××个工作日内，卖方须无条件办理出该物业的一手房地产证以及积极配合买方办理该物业的产权过户手续，如果由于买方自身的原因延期则与卖方无关。201××年12月31日，原告与被告双方签署《确认书》一份，约定双方同意在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时买方的姓名写为邵某武，由其继续履行《房屋转让合约》项下买方未履行的义务，原告对其承担保证责任。合同签订后，原告向被告支付了定金人民币3万元。2011年1月28日，房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证，登记权利人为被告。2011年2月19日，原告与被告签订了《补充协议（二）》，约定：卖方于201××年1月30日办出房产证，期间因国务院出台了个人住房转让征收营业税新规定，按照新规定，将出现新增费用。现买卖双方都在等地方政府出台营业税征收管理细则，现双方协议，将办手续时间由合同规定延长至2011年2月20日后3周内。2011年2月28日，被告向原告发出《履约催告函》，要求原告于2011年3月2日付清首期房款，否则视原告单方面违约。2011年3月3日，原告向被告发短信，内容为“因为这段时间一直在凑首期款，到现在也没凑齐，能否再给我1××天时间，假如你不能给我时间，那你就把订金退给我好吗？”2011年3月××日，原告向被告发短信，内容为“干脆我们把房子退了吧？实在我已经尽力了”。“买房可以，马上做资金也可以，但是营业税我一分钱都不会出”。2011年3月12日，案外人深圳市万X房地产投资顾问有限公司向被告发出《履约催告函》，要求被告协助买方办理该物业的相关手续。庭审中被告认可其于2011年3月20日将涉案房产出售给案外人并与案外人签订了房屋买卖合同。庭审中原告称其于2011年3月××日至2011年3月13日期间通知过被告办理首期款监管手续。上述事实，有原告、被告的当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《履约催告函》、《确认书》、《拍卖确认书》、《房产证》、《个人信贷审查批复》、《个人贷款支付凭证》、《银行清单》、《资金划转通知书》、《承诺书》、《个人信用报告》、《保险清单》、《佣金确认书及支付承诺书》以及手机短信，被告（被告）提交的《履约催告函》、《评估报告》以及手机短信在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。原、被告签订《房地产买卖合同》后，原告未按合同约定的时间即在被告办出房产证后1××日内付清首期款，其行为已构成违约，根据合同约定被告有权解除合同、要求原告支付违约金并可将房产另卖他人。故本院对原、被告双方签订的《房地产买卖合同》予以解除。合同解除后，被告应将原告支付的定金3万元返还给原告。被告将涉案房产另卖他人的行为并不构成违约，故对原告以被告违约为由要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告已违约应按合同约定向被告支付违约金，但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过被告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币1××.28万元。原、被告双方在《补充协议（二）》中约定的延长办手续时间应理解为只是延长办理房产过户手续的时间，而不应包括延长首期款支付时间，故对原告辩称未超期支付首期款的意见本院不予采纳。庭审中原告认可其于2011年3月××日至2011年3月13日期间通知过被告办理首期款监管手续，但原告通知被告办手续的时间早已超过合同约定的支付首期款的期限，在合同约定的付款期限内原告并未履行通知被告办理首期款监管手续的义务，且其在2011年3月3日发给被告的短信还称未凑齐首期款，说明在此之前原告并不具备支付首期款的能力，故对原告辩称被告不配合原告办理首期款监管手续的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告定金人民币3万元；三、原告于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付违约金人民币1××.28万元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。本诉受理费人民币4384元及保全费人民币1××48元，均由原告负担。反诉受理费人民币2192元，由原、被告各负担1××96元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  刘光耀人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一一年六月十六日书 记 员  王菲菲声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！