河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2011）范民初字第00135号原告张兆平，男。委托代理人郝瑞峰，河南忠义律师事务所律师。被告张奎，男。被告丁新华，男。委托代理人王善坤，河南忠义律师事务所律师。原告张兆平与被告张奎、丁新华房屋买卖合同纠纷一案，于2011年01月04日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，向两被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票。于2011年02月23日公开开庭进行了审理，原告张兆平、委托代理人郝瑞峰，被告张奎，被告丁新华，被告丁新华的委托代理人王善坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆平诉称，原告原系范县武装部公务员，在范县老城北大街武装部家属院有房屋一套（包括正房三间、配房两小间、厨房一间及大门），位于该家属院第**第**。1997年06月24日，范县人民政府为原告颁发了范房改字第68号房产证，确认了原告的房屋所有权和房屋占地范围内的土地使用权。原告张兆平与被告张奎系父子关系，原告在濮阳市居住，2003年09月份，原告准许被告张奎居住使用该房产，但被告张奎在原告毫不知情的情况下，擅自同被告丁新华签订了《房产买卖合同》，将该房屋出售给被告丁新华，并将房产证交付。2010年12月份原告知道上述情况后，即要求被告丁新华返还房产和房证，并许诺由被告张奎返还被告丁新华购房款61000元及自购房之日起的房款银行利息，但被告丁新华不同意返还，原、被告产生纠纷。为维护原告的合法权益，具状起诉，请求：1、依法确认两被告于2008年05月19日签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令被告丁新华返原告位于范县老城北大街武装部家属院第二排九房的房屋一套（正房三间、配房两小间、厨房一间及大门）和范房改字第68号房产证。被告张奎辩称，原告所述属实，其同意返还原告诉请的房产及房产证。另外，被告丁新华购买本案诉请的房子时知道房产证登记的不是被告张奎的名字，被告丁新华辩称其于“2008年07月份付清房款及管理和使用房子”不属实，自己是于2008年12月份从该房搬出，被告丁新华应支付的购房款直到2009年05月份才付清。被告丁新华辩称，1、两被告签订的《房产买卖合同》是有效合同。卖房前，被告张奎对外以房主的身份四处张贴卖方广告，因自己需买房便与被告张奎取得联系，看房后两被告商定被告丁新华以6.1万元的价格购买被告张奎欲出售的房屋，并签订了房屋买卖合同。2008年07月份，被告张奎交付房屋时自己把购房款付清，取得该房屋后管理使用至今，期间没有谁对该房屋向被告丁新华主张过产权。在房屋买卖过程中，两人没有恶意串通，被告张奎在交付房屋前，被告丁新华如果知道该房的房产证记载的不是被告张奎的名字，不会同被告张奎签订房屋买卖合同。两被告所签的房屋买卖合同属表见代理合同，是有效合同。2、被告丁新华不是本案适格被告，原告应追究被告张奎的卖房责任、向其追要卖房款，不能要求被告丁新华返还房屋。自己从被告张奎处购得房屋，且该房屋已交付使用近三年时间，自己对该房屋享有所有权，原告应追究被告张奎的卖房的民事责任，被告丁新华不是共同侵权人，没有责任和义务向原告返还诉请的房屋。综上，应依法驳回原告对被告丁新华的诉请。原告围绕自己的主张提交如下证据：1、身份证复印件一份。证明原告的身份。2、房屋所有权证存根一份。证明原告是本案诉请房屋的合法所有人，被告张奎对该房屋没有处分权，两被告签订的房屋买卖合同是无效合同。3、房屋买卖合同一份。证据二、三相互印证，证明被告张奎在对房屋不具备处分权的情况下与被告丁新华签订房屋买卖合同，事先未经原告同意，事后也未得到原告的追认，该合同为无效合同。上述证据经两被告质证，被告张奎对原告方的三份均无异议。被告丁新华对证据一无异议，对证据二、三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这两份证据不能显示被告张奎无权卖房，不能证明原告对被告张奎的卖房行为不知情，也不证明房屋买卖合同无效。本院认为，证据一来源合法，客观真实，且被告张奎、丁新华均无异议，依法予以确认；证据二、三，被告张奎均无异议，被告对两份证据的真实性无异议，只是对证明目的有异议，但未提供证据证实，该两份证据来源合法，客观真实，且与本案有关联性，依法予以确认。被告张奎未提交证据。被告丁新华围绕其答辩意见提交如下证据：1、身份证复印一份。证明被告丁新华的身份。2、证人贾某某到庭陈述证言。证明被告丁新华是原告诉请房屋的所有人，在被告张奎交付房屋后一直由被告丁新华管理使用，房屋的所有权已发生转移。经质证，原告张兆平、被告张奎对身份证复印件均无异议，该证据来源合法，客观真实，依法予以确认；原告对证人证言本身无异议，对证明目的有异议，称证言仅能证明被告丁新华仍占有和使用原告所有的房屋，但不能证明被告丁新华是本案儿争议房屋的所有人；被告张奎对证人证言无异议。本院认为，证人陈述的内容与本案不具有关联性，该证人证言达不到被告的证明目的，根据证据规定，不能作为认定案件事实的依据，且原告有异议，故不予采信根据上述有效证据，查明如下事实：原告张兆平原系范县武装部公务员，原告所有的房屋一套（正房三间、配房两小间、厨房一间及大门），位于范县老城北大街武装部家属院第**自西向东第**，1997年06月24日原告取得该房屋的房权证。原告与被告张奎系父子关系，原告在濮阳市居住，其于2003年09月份准许被告张奎居住使用该房屋。2008年05月19日，被告张奎在原告毫不知情的情况下擅自同被告丁新华签订了《房产买卖合同》，将该房屋出售给被告丁新华，并将房权证交付。两被告自协商买卖房屋至签订房屋买卖合同期间，被告丁新华均未同原告张兆平见过面，也未同原告谈论过房屋买卖事宜。2010年12月份原告知道上述情况后，即要求被告丁新华返还房屋和房权证，并许诺由被告张奎返还被告丁新华购房款61000元及自购房之日起的房款银行利息，但被告丁新华不同意返还，原、被告协商未成，产生纠纷，原告诉讼来院。本院认为，被告张奎在居住原告所有的房屋时，应尽到妥善管理和使用的义务，但其却在未经原告同意的情况下，擅自将自己仅有管理、使用权，不具有处分权房屋卖给他人，事后又未得到原告的追认；原告并未授权被告张奎处分房屋，被告张奎也不具有足以使被告丁新华相信的代理权的外观；庭审中，被告丁新华亦承认同被告张奎自协商买卖房屋至签订房屋买卖合同期间，其均未同原告张兆平见过面，也未同原告谈论过房屋买卖事宜，同时在取得争议房屋的房权证后，在明知登记的房屋所有人是本案原告而并非被告张奎的情况下，至今未办理过户手续，故被告丁新华称签订的房屋买卖合同属表见代理合同、属有效合同的辩解不能成立，不予采信。两被告签订的房屋买卖合同系无效合同，原告请求确认房屋合同无效的诉请合法有据，依法予以支持；对于被告丁新华称“两被告签订的房屋买卖合同是有效合同”的辩解不予采信。被告丁新华取得房屋及房权证后，至今未办理过户手续，根据法律规定原告仍是争议房屋的所有人，被告丁新华占有、使用其不具有所有权的房屋，其行为侵犯了原告的合法所有权，被告丁新华是本案适格被告，故对其称“不应是本案被告”的辩解不予采信；两被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告的诉请合法有据，依法予以支持。本案中，两被告在协商签订房屋买卖合同期间，被告张奎违反了诚实信用原则未尽到告知、释明义务，对纠纷的产生负有责任，而被告丁新华没有尽到必要的注意义务，对合同无效亦负有责任。根据法律规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，被告张奎应返还被告丁新华购房款及利息，两被告对本案纠纷的发生存在同等过错、负有同等责任，因此造成的购房款利息损失应各承担一半。被告丁新华称其与被告张奎签订的买卖协议中约定“违约方双倍支付给对方造成的损失”，要求被告张奎按现在房价的双倍返其房款，否则不退还房子；对此，被告张奎辩称其同意返还房款，但对双倍返还有异议，提出双倍返还的约定不明确，不应采纳，同时被告丁新华未按约定支付房款，分12次付清房款，是被告丁新华违约在先。本院认为，两被告协议中约定的“违约方双倍支付给对方造成的损失”中的损失不明确，根据两被告的陈述无法判明该损失的具体内容，且被告张奎对此有异议，同时被告丁新华也提供证据证实约定的损失具体是指什么损失及损失的确切数额，属约定不明，故对被告丁新华要求被告张奎按现在房价的双倍返其房款的辩解理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告张奎与被告丁新华于2008年05月19日签订的房产买卖合同为无效合同；二、被告张奎、丁新华于判决书生效之日起十日内将位于范县老城北大街武装部家属院第二排自西向东第九户的房屋一套（正房三间、配房两小间、厨房一间及大门）和该房屋的房产证（证号：范房改字第**）返还给原告张兆平；三、被告张奎于判决书生效之日起十日内返还被告丁新华购房款61000元；四、被告丁新华购房款利息（利息自购房款首付交付之日起至起诉时止按银行同期贷款利率计算）损失，由两被告平均承担。案件受理费100元，被告张奎、丁新华各承担一半。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  李建军审判员  段惠敏审判员  吴丽霞二〇一一年六月二十七日书记员  唐 辉