安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民二终字第00168号上诉人（原审被告）：王炜，男，1964年6月5日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司。法定代表人：李小榕，董事长。委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所实习律师。上诉人王炜因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院于2013年5月31日作出的（2013）瑶民二初字第00364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：元一时代花园小区由元一房产公司开发建设。2002年8月19日，元一房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行前期物业管理，约定委托管理期限为3年，自2002年8月18日至2005年8月18日止。合同签订后，元一物业公司开始对小区进行物业管理。2002年至2007年间，合肥市物价局多次批复元一时代花园小区的物业费标准为高层、小高层公共性服务费（含绿化、保洁、保安、办公、公共设施日常维护保养、管理人员工资福利和物业公司固定资产折旧等费用）为1.2元／平方米／月。元一物业公司实际按1元／平方米／月收取物业管理费。2002年2月28日，王炜购买了元一时代花园小区2幢1504室房屋，面积为138.61平方米。2002年8月22日，王炜与元一物业公司签订《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司提供物业管理服务，由元一物业公司对元一时代花园的共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、区内交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，王炜作为业主有权参加业主大会，享有选举权和被选举权、监督权，并依据本协议定期向元一物业公司交纳物业管理费用；王炜不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，元一物业公司有权要求王炜补交，并从逾期之日起按日加收应交纳费用的日万分之五的违约金；元一物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，王炜有权要求元一物业公司限期改正，逾期未改正且给王炜造成损失的，元一物业公司承担相应的法律责任等。2004年3月8日，元一时代花园小区成立业主委员会，并向合肥市新站综合开发试验区住宅小区物业管理委员会办公室登记备案。2004年4月22日，成立的业主委员会与安徽鑫信物业管理有限责任公司签订《元一时代花园物业管理合同》。随后，业委会多次要求元一物业公司撤出小区并办理物业移交手续，但元一物业公司以业委会成立违反法定程序和登记备案手续不合法为由，拒绝撤出。2005年8月18日，元一房产公司与元一物业公司又签订了《前期物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一时代花园小区进行物业管理，约定委托管理有效期自签定之日起至业委会成立之日止。元一物业公司在元一时代花园小区进行物业管理至今。王炜自2004年7月1日起拒绝向元一物业公司交纳物业管理费。元一物业公司诉至原审法院，请求判令王炜立即支付物业管理费12908.40元、水费962.40元、公摊电费845.35元、垃圾处理费108元、逾期违约金9216.94元（按日万分之五暂计算至2012年9月30日，之后计至款清之日止）。另查明：王炜交纳了自2009年4月1日至2009年9月30日的物业费832.80元。原审法院认为：2002年8月元一房产公司与元一物业公司签订的《物业管理委托合同》，其性质属于前期物业服务合同，并作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和元一物业公司具有约束力。王炜作为房屋所有人，是元一时代花园物业管理区域内的业主，其与元一物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，委托元一物业公司提供物业管理服务。王炜实际享有并接受元一物业公司提供服务的同时，应履行按时交纳物业服务费用的义务。虽然2004年3月元一时代花园小区成立了业主大会，并选举了业主委员会，但王炜提供的证据不能证明业主大会通过合法程序解聘了元一物业公司以及选聘了新的物业管理企业，而此时元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》尚未终止，该合同至2005年8月18日前应继续有效。王炜未能按时向元一物业公司支付物业管理费用，构成违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。2005年8月18日，元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》因期限届满终止后，元一房产公司未能通过招投标或召开业主大会征求业主意见又与元一物业公司续签了《前期物业管理委托合同》，虽然在选聘程序上有瑕疵，但因2005年8月18日后，元一时代花园小区业主大会并没有通知选聘新的物业管理企业的决定，且元一物业公司尚继续履行物业管理义务。基于物业服务系为小区生活提供基本生活保障服务及服务范围、时间具有延续性，元一物业公司在履行物业管理服务时，王炜作为在小区生活的业主理应知晓元一物业公司提供了物业服务，王炜在接受服务的同时应当支付相应的物业管理费用。具体物业管理费用根据王炜房屋建筑面积和物业管理服务费用收费标准进行计算，至2012年9月30日王炜实欠物业费12908.40元。元一物业公司要求王炜支付物业费的诉讼请求成立，应予支持。元一物业公司主张王炜支付公摊水电费、垃圾处理费，符合合同约定，予以支持。元一物业公司关于逾期违约金的主张，因元一物业公司与王炜签订的《前期物业管理服务协议》中没有对“定期交纳物业管理费用”的概念作出明确解释，但根据习惯做法，缴费履行期限应在当年度内，故对于王炜的违约金从逾期交费之日开始计算，可确定为次年度的元月1日。王炜自2004年7月1日至2004年12月31日欠物业费831.66元，故违约金为107.28元。因2005年8月18日后，元一物业公司与元一房产公司签订的《物业管理委托合同》已终止，元一物业公司与王炜仅存在事实上的物业管理关系，元一物业公司依据已终止合同要求王炜支付2005年8月19日之后的逾期违约金，缺乏依据，不予支持。王炜辩称因房屋漏水造成其财产损失主张赔偿的意见，不属于本案处理范围，可另行诉讼主张权利，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、王炜交纳元一物业公司物业管理服务费12908.40元、垃圾处理费108元、水费962.4元、公摊电费845.35元、违约金107.28元（2004年欠物业费831.66元，自2005年1月1日至2005年8月18日止，按日万分之五计算），合计14931.43元，于判决生效之后十日内付清；二、驳回元一物业公司的其他诉讼请求。案件受理费400元、实际支出费用100元，合计500元，由元一物业公司负担50元，王炜负担450元。王炜不服上述判决，向本院提起上诉称：一、2002年2月，上诉人购买元一时代花园住房并与元一物业公司签订了《前期物业服务协议》后，上诉人交纳了2002年8月至2004年6月期间的物业费，后因厨房和主卫生间的公共设备漏水，上诉人多次要求元一物业公司予以修缮，但元一物业公司只是派人上门看看，并未维修，给上诉人造成重大损失。作为弱势群体的上诉人只能用停止交纳物业费的方式来要求元一物业公司帮助维修好房屋的漏水。根据《前期物业管理协议》约定，元一物业公司对公共设施设备具有修缮的义务，也由于元一物业公司自管自建、互相包庇，以至于上诉人在保修期间房屋出现质量问题没有保障。元一物业公司违反协议没有履行维修义务在先，根据《物业管理条例》，上诉人有权拒绝支付物业费并要求元一物业公司赔偿损失。元一物业公司于2009年3月答应帮助上诉人维修并且赔偿损失，但要求上诉人必须交纳物业费，在此情形下上诉人交纳了2009年4月1日至2009年9月30日半年的物业费，但元一物业公司之后根本未进行维修，以公共维修费用应由公共维修资金出款为由拒绝修缮，故上诉人只能再次拒绝交纳物业费。二、元一物业公司要求上诉人当庭提供物价部门颁发的收费许可证，无收费许可证属于乱收费。三、对原审判决的物业费和违约金数额有异议，上诉人不知怎么计算出来的。综上，请求撤销原审判决，依法改判。元一物业公司答辩称：一、上诉人主张房屋漏水并没有鉴定报告可以证明漏水的原因，不能确定就是公共水管漏水给其房屋造成的损失。即使存在房屋质量问题，也应由房产开发公司承担责任。二、答辩人系建设单位合法选聘的物业公司，收取的物业费用均经过瑶海区物价局的合法核准，符合收费标准。此外，物业服务具有公共性，上诉人认为答辩人的物业服务行为达不到标准不能成立，也没有证据证明。如果业主认为答辩人的服务存在瑕疵，应当另行起诉，而不应作为拒交物业费的理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2011年，元一物业公司起诉元一时代花园小区另一业主欠缴物业费案件，合肥市中级人民法院于2011年11月22日作出（2011）合民一终字第01221号民事判决书，认定“元一时代花园小区在2003年12月28日改选业主委员会时，召开第二次业主大会实到40人左右，未达到物业管理持有1／2以上投票权的业主参加。元一时代花园在改选业主委员会时参加业主大会的业主未达到法定人数，故业主大会作出的改选业主委员会成员的决议不具有法律效力，也因备案手续不全，合肥市房地产管理局对于元一时代花园小区改选成立的“第二届业主委员会”未予备案，并要求合肥新站综合开发实验区长淮街道办事处在新的业主委员会成立前将业主委员会的公章收回，在该街道的指导下按照法律规定的程序和原则选举业主委员会。目前，元一时代花园未成立新的业主委员会。故不存在业主委员会在物业服务合同的权利义务终止后请求物业服务企业退出物业服务区域及元一物业公司拒绝退出、移交的情形”。该判决书已经生效。2002年至2014年期间，合肥市物价局多次、连续核发元一物业公司关于元一时代花园小区物业费的收费经营许可证。本院认为：元一物业公司与元一房产公司于2002年8月19日签订的《物业管理委托合同》期限届满后，双方又于2005年8月18日续签了《前期物业管理委托合同》。《物业管理条例》第二十四条关于国家提倡建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非强制性规定，且元一物业公司具有相应的物业服务企业资质，亦持有物价部门的收费许可证，元一物业公司与元一房产公司续签的《前期物业管理委托合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，上述合同对作为元一时代花园小区业主的王炜具有约束力，王炜应按约及时向元一物业公司交纳物业服务费用。王炜自2004年7月拒绝向元一物业公司交纳物业服务费用，应当对其拒绝交纳费用的理由是否具有合法性承担举证责任。王炜上诉提出的房屋漏水问题，虽在一审期间提交了部分照片，但照片不能看出拍摄的时间，且照片本身仅能反映出拍摄时的状态，也无法辩认漏水的原因，不能足以证明元一物业公司履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为以及侵犯王炜个人的人身、财产权益造成损失的行为，王炜可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现王炜以其个人利益受损而拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据，本院不予采信。综上，王炜拒交物业费的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由王炜负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  沈 静审判员  程亚娟二〇一四年四月十日书记员  汪 磊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。