广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）穗海法民三初字第193号 原告广州莱佛士物业服务有限公司，住所地。 法定代表人梁顺源，董事长。 委托代理人李永好、邱淑芬，均为该公司职员，联系地址。 被告蓝兴源，男，1962年4月20日出生，汉族，住所地广东省清新县。 被告董和平，女，1965年12月26日出生，汉族，住所地广东省清新县。 原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告蓝兴源、董和平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李永好、邱淑芬到庭参加了诉讼。被告蓝兴源、董和平下落不明，本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满被告没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告诉称，两被告是广州市海珠区新滘西路289号2302室的业主。2008年4月20日，原告与广州怡和苑房地产开发有限公司签订（以下简称为怡和苑公司）《怡和苑物业管理委托合同》，约定原告为包括两被告所购物业在内的广州市海珠区新滘西路281号-301号提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平米1.85元收取，两被告所购物业建筑面积为123.74平方米，即两被告每月应交管理费共计人民币228.90元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费7095.90元。经原告多次催收无果，故要求判令：1、被告向原告清付拖欠的2011年4月至2013年10月的物业管理费7095.9元（每月按1.85元／平方米×123.74平方米=228.9元计算）；2、被告向原告支付逾期违约金，从2011年4月16日起计至本案起诉之日止，按每日0.1%计，以每月所拖欠的物业管理费为本金计算；3、本案诉讼费用由被告承担。 两被告没有提交答辩意见和举证。 经审理查明，原告领有二级资质的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。 2008年4月20日，原告（乙方、受聘方）与怡和苑公司（甲方、聘情人）签订《怡和苑物业管理委托合同》，约定：怡和苑坐落位置在广州市海珠区，物业类型为住宅、商铺及停车场；乙方替甲方及怡和苑全体业主，实行统一管理提供下列的物业管理服务：怡和苑房屋建筑本体公共部位建筑物、公共设施设备等的维修养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊的管理，维护公共秩序等；本合同由2008年4月20日生效，至怡和苑正式交付使用之日止三年止；甲方于怡和苑之业主委员会成立前，拥有怡和苑的管理监督权，并执行监督有关乙方的物业管理工作职务；乙方有保持怡和苑之环境清洁、卫生及美观，保证小区内的公共安全、消防安全，各设施、设备维护保养正常有序；甲方委托乙方向怡和苑业主（租户）按月收取物业管理费；等。之后，原告对怡和苑小区进行管理。 2009年11月15日，原告（乙方）与怡和苑公司（甲方）就双方于2008年4月20日签订的《怡和苑物业管理委托合同》（以下简称“原合同"）中合同期限问题签订了《怡和苑物业管理委托合同补充协议》，订明：怡和苑将于2009年12月26日正式交付用，故双方同意原合同之合同期至2012年12月25日止；等。 2009年12月26日，两被告（乙方）与原告（甲方）签订《怡和苑前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；乙方所购房屋类型为住宅，座落位置为广州市新滘西路289号2302室，建筑面积123.74平方米；物业管理服务内容包括房屋共享部位的维修和管理、房屋共享设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位书面约定乙方收楼日期或乙方实际接交所购房屋之日（以前者为准）起计算；住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.85元；乙方每月1日前缴交当月的管理费用；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；等。 诉讼中，原告表示两被告曾向其公司支付过涉案房屋的物业管理费，并提交了开票时间为2011年3月16日的服务业发票为证。上述票据载明：付款方名称：T1-2302董和平，2011年3月管理费228.90元。另外，原告还表示两被告所购的涉案房屋位于怡和苑小区内，涉案小区尚未成立业主委员会。因两被告从2011年4月起没有向原告支付物业管理费，原告遂于2014年1月17日提起本案诉讼。 原告为证明其主张还提交了以下证据：1、《怡和苑收楼表格》，拟证明两被告就涉案房屋已经于2009年12月26日收楼；2、《客户账务明细表》，载明两被告自2011年4月至2013年10月止每月应收管理费金额为228.90元，总计7095.90元；3、2013年10月9日通过EMS快递给两被告的《律师函》，拟证明原告催促两被告缴纳管理费用。 本院认为，原告与两被告签订的《怡和苑前期物业管理服务协议》其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。原告与怡和苑公司签订的《怡和苑物业管理委托合同》、《怡和苑物业管理委托合同补充协议》均为有效合同，原告已根据上述合同约定为怡和苑小区提供了物业管理服务，两被告所购的涉案房屋位于原告物业管理服务范围内，两被告也曾向原告缴交过物业管理费，故原、被告之间形成了物业服务合同关系。根据权利义务对等的原则，两被告接受了原告的服务，就应当支付对价给原告。 原告主张被告欠付涉案房屋在2011年4月至2013年10月期间的物业管理费，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。被告欠付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付从2011年4月起至2013年10月止的物业管理费7095.9元（1.85元／平方米／月×123.74平方米=228.9元×31个月=7095.9元）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2011年4月16日起至本案起诉之日即2014年1月17日止，以每月所欠的物业管理费为本金按每日0.1%计算）合法有理，本院应予支持，但违约金总额应以被告所欠的物业管理费总额为限。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条、第八十五条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告蓝兴源、董和平在本判决生效之日起10日内，向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付从2011年4月起至2013年10月止的物业管理费7095.9元（每月按228.9元计算），并从2011年4月16日起至2014年1月17日止，以每月所欠的物业管理费为本金按每日0.1%计付违约金给原告（总额以7095.9元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费72元，由两被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张伟雄 人民陪审员  钟文贤 人民陪审员  李少群 二〇一四年八月十三日 书 记 员  赖佩明 谢晓敏