浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)浙嘉民终字第22号上诉人(原审原告，反诉��告）：姚雪珍。委托代理人：沈忠明、陈伟健，浙江沈忠明律师事务所律师。上诉人(原审被告，反诉原告)：陈晓东。上诉人(原审被告，反诉原告)：潘华平。上述二上诉人的委托代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。上诉人姚雪珍与上诉人陈晓东、潘华平房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2012）嘉平民初字第1704号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人姚雪珍的委托代理人沈忠明、陈伟健，上诉人陈晓东及上诉人陈晓东、潘华平的委托代理人倪中柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：陈晓东、潘华平系夫妻关系。坐落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋所有权人登记为潘华平。2011年8月5日，姚雪珍与陈晓东、潘华平签订房屋转让合同1份，双方约定陈晓东、潘华平将坐落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室转让给姚雪珍，转让价格为620000元；对于购房款的支付，双方约定为：2011年8月5日，姚雪珍支付陈晓东、潘华平定金80000元，2011年8月25日前支付200000元，余款的支付方式为：2011年9月25日前，如房屋办理过户手续，姚雪珍贷款支付250000元，余款90000元一次性付清；如至2011年9月25日姚雪珍不办理房屋过户手续，一次性支付320000元，余款20000元于房屋办理过户手续时,陈晓东、潘华平签字后姚雪珍一次性付清;对于房屋的交付约定为：姚雪珍付清房款后，陈晓东、潘华平交出所转让的房屋;合同同时约定姚雪珍支付定金后，如在约定期限内不履行支付其余购房款行为时，陈晓东、潘华平在告知对方无效的情况下，有权没收定金等违约责任。合同签订后，姚雪珍于当日支付了购房定金80000元，于2011年9月1日支付购房款200000元，于2011年12月5日支付购房款100000元，于2012年3月25日支付购房款10000元。上述合计共支付390000元。本案争议房屋在双方当事人签订房屋买卖合同时，房屋系处于由陈晓东、潘华平出租状态，2012年5月，房屋不再出租。2012年7月29日，潘华平又将争议房屋出租给他人，并收取了房屋租金。2012年8月，在该房屋内发生凶杀碎尸事件,犯罪嫌疑人为房屋的承租人。双方当事人至今未办理房屋交接手续。另查,陈晓东、潘华平在与姚雪珍签订房屋买卖合同时，已将争议房屋抵押银行贷款120000元，并于2012年11月中下旬还清银行贷款。2012年11月16日，姚雪珍以陈晓东、潘华平擅自将已出卖的房屋转租给案外人，存在过错，且由于案外人在该房屋内实施了残忍的杀��碎尸行为，直接导致姚雪珍购买后将无法正常居住生活，合同的目的无法实现，故根据民法通则及合同法的相关规定，陈晓东、潘华平应当承担房屋无法正常居住生活及房屋整体严重贬值的责任为由，诉至原审法院，请求判令:解除双方当事人签订的房屋转让合同，陈晓东、潘华平返还姚雪珍购房款390000元。陈晓东、潘华平在原审中答辩并反诉称，其在合同的履行过程中并无任何违约行为，不存在房屋无法正常居住等情形，相反姚雪珍对合同的履行存在严重的违约行为，故请求驳回姚雪珍的诉讼请求。姚雪珍与陈晓东、潘华平于2011年8月5日签订房屋转让合同1份，根据合同约定姚雪珍向陈晓东、潘华平购买坐落于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋1套，付款方式为2011年8月5日支付定金80000元，2011年8月25日前一次性付款200000元，余款如姚雪珍过户贷款���付250000元，剩下90000元于2011年9月25日付清；如2011年9月25日之前姚雪珍未过户的，应在2011年9月25日前一次性支付320000元，剩余20000元至双方办理过户手续时一次性付清；合同还约定在姚雪珍付清房款后移交房屋。合同签订后，姚雪珍未能按约支付购房余款，在陈晓东、潘华平多次催讨下，至今尚欠购房款230000元，故已构成违约，依法应当承担违约责任。故陈晓东、潘华平要求判令姚雪珍按约支付剩余购房款230000元，并赔偿陈晓东、潘华平利息损失（自2011年9月26日起至支付完毕日止，按银行同期贷款利率计算）。针对陈晓东、潘华平的反诉，姚雪珍辩称，陈晓东、潘华平的诉讼请求是在双方之间的合同能够履行的情况下才成立的，但因合同签订后，房屋的价值发生了严重影响，故在此情况下姚雪珍提出解除房屋买卖合同是合理的，请求驳回陈晓东、潘华平���反诉请求。原审法院认为，姚雪珍与陈晓东、潘华平所签订的房屋转让合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点之一：争议房屋内发生凶杀事件，是否造成姚雪珍无法正常居住及房屋价值严重贬损。房屋的价值构成要素不仅仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般由建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，依据价值规律，争议房屋在实物形态上没有受损，但“趋吉避凶”是客观存在的社会普遍心理现象，是广大社会群众长期以来形成的善良无害习俗，并不违反公序良俗，理应得到法律的尊重,依据人们普遍对凶杀事件的恐惧心理及对曾经发生过凶杀案件房屋的忌讳心态，本案争议房屋的价值会贬损，且居住者因对凶杀事件的恐惧，其生活质量会受到影响。本案争议焦点之二：房屋转让合同签订后至房屋交付前的风险由谁承担。本案争议的房屋尚未交付。陈晓东、潘华平认为由于姚雪珍的迟延付款导致房屋未能及时交付，故通过出租房屋收取租金而减少损失，故争议房屋在合同约定的支付房款、交付房屋期满后所发生的风险应由姚雪珍承担。原审认为，如确因姚雪珍迟延付款的违约行为给陈晓东、潘华平造成损失，其可以在处分争议房屋前对姚雪珍进行催告或通过诉讼途径解决，现陈晓东、潘华平在未告知及征得姚雪珍同意的情况下，擅自将争议房屋出租他人，其处分争议房屋的行为，必然会增加房屋发生各种风险的可能性，争议房屋内发生凶杀事件虽为意外事件，但却系陈晓东、潘华平出租房屋而导致的风险事件，根据双方当事人的陈述结合双方提供的证据，签订房屋转让合同并支付定金之后，姚雪珍向��晓东、潘华平之后支付的购房款均系延期支付，陈晓东、潘华平均未提出异议，系对姚雪珍迟延付款的默认，故陈晓东、潘华平以姚雪珍迟延付款为由，认为发生凶杀事件的风险由姚雪珍承担的理应不足，原审不予支持，陈晓东、潘华平理应承担房屋出租后所产生的相应风险。综上，由于陈晓东、潘华平的出租行为，致使房屋转让合同所约定的标的物，在尚未交付时，其状况与双方签订房屋转让合同时发生变化，致姚雪珍无法正常居住及房屋价值发生贬损等情形，如合同继续履行，姚雪珍合同目的无法实现，故姚雪珍要求解除双方所签订的房屋转让合同的请求，原审予以支持；对于陈晓东、潘华平要求继续履行房屋转让合同及要求姚雪珍支付购房余款的请求，不予支持。合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性���，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋转让合同约定，购房余款的第二次支付时间为2011年9月25日，但姚雪珍在该时间届满后并未支付购房款至约定的金额，其虽抗辩认为签订合同时陈晓东、潘华平未告知房屋存在抵押贷款情况，事后姚雪珍曾要求陈晓东、潘华平还清银行贷款，然后姚雪珍再支付剩余购房款，但姚雪珍所述情况并无证据证实，故应不予采信；退一步讲，即使本案争议房屋存在抵押贷款情况，也并不能证明该情况会影响合同的正常履行，只要姚雪珍按约支付购房余款，陈晓东、潘华平即可还清贷款，为姚雪珍办理过户手续，故原审认定姚雪珍延期付款的该行为与陈晓东、潘华平推迟交房，又将争议房屋再次出租给案外人存在关联性，根据本案的案情，适用公平原则，酌情由姚雪珍分担100000元的损失。综上，陈晓东、潘华平所应返还姚雪珍的款项为购房款290000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百四十二条，《中华人民共和国》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认姚雪珍与陈晓东、潘华平于2011年8月5日签订的关于平湖市当湖街道池海小区26幢2单元501室房屋的房屋转让合同解除；二、陈晓东、潘华平于判决生效后十日内返还姚雪珍购房款290000元；三、驳回姚雪珍的其他诉讼请求；四、驳回陈晓东、潘华平的诉讼请求；案件本诉受理费7150元，减半收取3575元，申请费2520元，合计6095元，由姚雪珍负担1563元，由陈晓东、潘华平负担4532元。案件反诉受理费2375元，由陈晓东、潘华平负担。判决宣告后，姚雪珍与陈晓东、潘华平均不服，���本院提出上诉。姚雪珍上诉称，原审认定姚雪珍延期付款的行为与陈晓东、潘华平推迟交房，又将争议房屋再次出租给案外人存在关联性，故适用公平原则由姚雪珍分担100000元损失，原审的这种认定无事实和法律依据。一、原审认定姚雪珍的延期付款行为与陈晓东、潘华平推迟交房、出租给案外人存在关联性，存有错误，即便姚雪珍按期支付本期房款，陈晓东、潘华平也不会将房屋过户给姚雪珍，因为如果将该合同第七条“乙方付清房款后，甲方即交出所转让的房屋”的规定视为对交付时间或条件的约定，则因合同本身对最后一次付款时间未作约定，交付期限实际也等于未作约定。故姚雪珍延期支付2011年9月25日的房款不会影响本案房屋何时完成过户登记手续。二、姚雪珍延期付款的行为与陈晓东、潘华平将诉争房屋出租给案外人不具有法律上的因果关��，姚雪珍延期付款，陈晓东、潘华平也未进行催讨和提出异议，同时原房屋租赁合同在2012年5月到期，陈晓东、潘华平再次出租是在2012年7月，显然第二次出租已是陈晓东、潘华平自己的行为，与姚雪珍无关。综上，请求撤销原判，改判陈晓东、潘华平返还姚雪珍390000元购房款。陈晓东、潘华平上诉称，原审认为“如确因原告（姚雪珍）迟延付款的违约行为给二被告（陈晓东、潘华平）造成损失，其可以在处分争议房屋前对原告（姚雪珍）进行催讨或通过诉讼途径解决…”按正常交易习惯，陈晓东、潘华平不可能不催讨，但通过诉讼途径并非催讨的唯一方式，原审中陈晓东、潘华平也就催讨房款作了详细陈述，作为付款方，按约支付是姚雪珍的义务，原审认定陈晓东、潘华平没有催讨与事实不符。姚雪珍未按约支付房款，在陈晓东、潘华平再三催讨的情况下，姚雪珍又将已接收的房屋钥匙交给陈晓东、潘华平，要求陈晓东、潘华平以房租来减少利息损失，如果姚雪珍按约支付了房款，诉争房屋也不会交由陈晓东、潘华平出租，房屋早就完成了过户，更不可能出现本案的纠纷，造成该风险的责任完全在于姚雪珍。二、对房屋价值的认定，原审认为不仅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市场价值一般有建筑成本、交通条件、居住环境、人文环境等社会综合因素构成，陈晓东、潘华平也同意这样的认定，只不过在建筑物本身没有质量问题的情况下，上述因素只是姚雪珍在购房前应当考虑的条件，在签订房屋买卖合同后，姚雪珍不得以上述因素变化为由要求解除买卖合同，更何况本案不存在房屋无法居住使用的情况。对房屋的评估应当根据客观情况，不能主观臆断。三、姚雪珍明知本案房屋处于出租状态，在签订合同时���知道这一事实，并没有要求承租人搬离，故本案中并不存在陈晓东、潘华平擅自出租房屋的情况，陈晓东、潘华平提供的情况说明也可以证明这一点，情况说明同时也证明姚雪珍购买诉争房屋并非用于居住，而是用于转手的。综上，请求撤销原判，依法改判支持陈晓东、潘华平的原审反诉请求，驳回姚雪珍的原审全部诉讼请求。针对姚雪珍的上诉，陈晓东、潘华平在二审中答辩称，姚雪珍的上诉理由不能成立，实际本案是由于姚雪珍的违约，没有按约支付完房款，导致合同没有进一步履行。实际诉争房屋当时已经交由姚雪珍，但因姚雪珍不愿支付剩下的购房款而造成房屋再次出租的情况，故诉争房屋内发生凶杀是由姚雪珍违约的行为造成的，姚雪珍的上诉理由不能成立。针对陈晓东、潘华平的上诉，姚雪珍在二审中答辩称，陈晓东、潘华平陈述已经将房屋的钥匙交给姚雪珍，纯属谎言，事实上陈晓东、潘华平从来没有交付给姚雪珍，同时陈晓东、潘华平在上诉状中提到系姚雪珍让他们再一次出租是错误的。诉争房屋发生凶杀案，对房屋的价值产生严重影响，双方签订合同的目的无法实现，是有事实和法律依据的。签订合同时，房屋确实处于出租状况但2012年5月到期后，在已经卖给姚雪珍的情况下再次将房屋出租是造成本次纠纷的直接原因。综上，恳请法院驳回陈晓东、潘华平的上诉请求。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点主要在于姚雪珍诉请解除涉案房屋转让合同能否被支持，如果能，原审判决姚雪珍分担100000元的损失是否得当；如果不能，陈晓东、潘华平原审反诉请求姚雪珍支付��余购房款及利息应否支持。关于合同能否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，符合该条规定情形之一的，当事人可以解除合同。本案姚雪珍诉请解除合同主要基于房屋内发生杀人碎尸行为，导致姚雪珍签订房屋买卖合同的目的无法实现。经审查，本案中诉争房屋在未交付前发生了凶杀碎尸案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，人们普遍会对曾经发生过凶杀案件的房屋存在较大的忌讳心态，房屋往往也会因此贬值。作为购房者一方，不仅将遭受房屋价值贬损的后果，且由于心理因素会导致居住生活质量也受影响，其原本订立房屋买卖合同的目的也无法得以实现。故原审支持购房方姚雪珍解除合同的请求，并无不当。关于合同解除后姚雪��分担100000元损失是否得当的问题。涉案合同履行过程中，房屋内发生第三人导致的凶杀事件，客观上导致了房屋价值的贬损。对于该损失如何分摊的问题，因涉案房屋未交付，房屋实际控制权仍在出卖方陈晓东、潘华平处，陈晓东、潘华平在未交付前将房屋再次出租，尔后房屋内发生凶杀案，陈晓东、潘华平确存在一定的过错。但另一方面，根据查明的事实，双方当事人签订房屋买卖合同时，房屋系处于由陈晓东、潘华平出租状态，对此情况姚雪珍庭审中表示订合同当时也知悉。2012年5月到期后，房屋不再出租。但至此，姚雪珍对于合同明确约定2011年9月25日须支付的购房款项，仍未予以支付。2012年7月29日，潘华平又将争议房屋出租给他人，并收取了房屋租金。以上情形可表明，姚雪珍迟延付款的行为与陈晓东、潘华平的再次出租行为有一定的联系。同时合同约定��屋在姚雪珍付清全部款项之后交付，即房屋交付时间的决定权在姚雪珍处，双方在庭审中也都陈述诉争房屋过户的决定权系在姚雪珍处。而如果诉争房屋已交付，则2012年7月的凶杀案也可能不会发生，故姚雪珍也存在一定的过错。综上，原审根据双方的过错程度酌情确定姚雪珍分担100000元的损失，并无明显不当，二审不再调整。由于姚雪珍解除合同的请求应予支持，故原审对陈晓东、潘华平反诉姚雪珍支付剩余购房款及利息的请求不予支持，当属合理，二审对此不再赘述。综上，陈晓东、潘华平及姚雪珍的上诉理由均不能成立，双方的上诉请求本院不予支持。原审认定事实基本清楚，判决结果并无明显不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7950元，由上诉人姚雪珍负担2300元，由上诉人陈晓东、潘华平负担5650元。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  陈 远代理审判员  章玉萍二〇一四年一月二十四日书 记 员  郑 茜