广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)中中法民一终字第1047号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建平，女，1953年1月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄自笑，女，1956年2月24日出生，住香港特别行政区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦添祐，男，1950年4月3日出生，住香港特别行政区。上述两名被上诉人的委托代理人：苏朝娣、李世浩，广东邦杰律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审第三人）：陈清梅,女，1970年5月11日出生，汉族，住四川省犍为县，系个体工商户中山市石岐区美信房地产经纪服务部的经营者。委托代理人：朱伟妹，女，1977年5月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系个体工商户中山市石岐区美信房地产经纪服务部的业务员。上诉人李建平因与被上诉人黄自笑、韦添祐、陈清梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：位于中山市港口镇星晨花园喜景园19座1B室的房地产登记在黄自笑与韦添祐名下。2012年11月9日，黄自笑、韦添祐（甲方、转让方）与李建平（乙方、受让方）、中山市石岐区美信房地产经纪服务部（以下简称美信服务部，丙方、经纪方）签订房地产买卖合同，约定甲方将其自有的涉案房地产转让给乙方，总价款为550000元，乙方签署本合同时向甲方支付定金60000元，本合同履行期间乙方违约的，甲方有权没收定金；甲方违约的，乙方有权要求甲方双倍返还定金。甲乙双方同意于2013年1月31日前到国土港口分局办理过户手续，双方在中山市国土资源局签署标准格式的广东省房地产买卖合同之日，乙方向甲方支付首期购房款350000元（含定金），乙方领取新房产证当天向甲方支付剩余购房款200000元。甲乙双方在本合同上记载的联系地址和联系电话为真实有效的地址、电话，甲乙丙三方可以邮寄、短信等方式向其他方发出通知。任何一方的联系方式变更应即时通知其他方，否则造成其他方的书信、短信无法到达一方的，由一方自行承担法律后果。因甲乙双方任何一方原因导致不能按期前往国土港口分局办理房地产转名过户手续的，另一方有权终止本协议并按定金条款追究违约责任。一方存在根本违约的，另一方有权要求解除本合同，非违约一方有权要求违约方赔偿非违约一方已支付的居间服务费、律师费、测量费、评估费、过户税费等全部费用并有权选择本合同第三条约定的定金罚则或过户后按房地产转让总价的20%追究违约方的违约责任。黄自笑在甲方处签名，并在其签名下方注明“代韦添祐”，李建平在乙方处签名，美信服务部在丙方处加盖印章。李建平依约支付了定金60000元。2012年12月5日，李建平向美信服务部提交“关于终止合同、退款及声明（函）”，以“韦添祐未签名，亦未提供委托公证书等资料，因而该合同并未获得房屋产权人的认可，致使买方无法进行正常交易”为由，要求“终止交易、退回支付的定金6万元及中介费6000元，并坚决拒绝接受和认可卖方产权人在合同签订后采取补加委托确认书的方式以达到使买方继续进行交易之目的”。2013年1月4日，美信服务部按李建平在房地产买卖合同上所填写的地址向李建平邮寄“关于确认合同有效的函”，又于2013年1月22日向李建平邮寄“履行合同催告函”，上述邮件均已被签收。履行合同催告函明确要求李建平务必于2013年1月31日前与美信服务部联系，确定办理过户时间。否则美信服务部与业主会于2013年1月31日上午9点准时到国土港口分局等候李建平前来办理手续，逾期则属于违约行为。李建平未作答复。2013年1月31日，黄自笑、韦添祐与美信服务部的工作人员按时到达国土港口分局，李建平未按时到场。后双方协商不成，李建平遂于2013年2月5日诉至原审法院，请求判令：解除双方于2012年11月9日签订的房地产买卖合同，黄自笑双倍返还定金120000元，并承担诉讼费。诉讼中，李建平将诉讼请求变更为：撤销双方于2012年11月9日签订的房地产买卖合同，黄自笑与韦添祐连带返还定金60000元，并承担诉讼费。黄自笑与韦添祐亦提起反诉，请求判令解除双方签订的房地产买卖合同，没收李建平交付的定金60000元，李建平赔偿因本案诉讼所产生的律师费、交通费合计16400元，并承担诉讼费。另查：黄自笑与韦添祐支付了测绘费910元、档案查询费161.5元，委托律师参加本案诉讼支付了律师费11000元，办理过户及参加诉讼来回支付了交通费650元。黄自笑与韦添祐主张除上述费用外，还支付了公证费4120港元及快递费249港元。原审法院审理认为：位于中山市港口镇星晨花园喜景园19座1B室的房地产系黄自笑与韦添祐的合法财产，黄自笑与韦添祐有权处分。双方签订了房地产买卖合同，合同已经明确载明转让方为黄自笑与韦添祐、涉案房地产为黄自笑与韦添祐共同所有，且黄自笑在甲方处签署其个人名字的同时，在其签名下方注明“代韦添祐”，故李建平在签订合同时已经得知涉案房地产为黄自笑与韦添祐共同所有，亦明知黄自笑系代韦添祐签名，李建平主张黄自笑与韦添祐存在严重欺诈行为没有依据，原审法院不予支持。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。双方虽未约定房地产的交付时间，亦未明确办理房地产过户的具体时间，但双方已经确定在2013年1月31日前办理过户，并约定双方签订广东省房地产买卖合同之日，李建平才支付首期购房款，到领取新的房地产权证才支付余款。从上述约定来看，双方的权利义务并无显失公平。双方完全可以通过协商确定办理过户时间及房地产交付时间。故李建平主张合同显失公平没有依据，原审法院不予支持。即使黄自笑未出具韦添祐的授权书，李建平作为完全民事行为能力人，在明知涉案房地产共有人韦添祐未到场的情况下，与黄自笑等签订房地产买卖合同，并支付了定金60000元，应对其行为承担法律责任。黄自笑与韦添祐对双方所签订的房地产合同的真实性均予以确认，合同内容未违反法律法规的强制性规定，故原审法院认定双方所签订的房地产买卖合同合法有效。综上，李建平请求撤销双方所签订的房地产买卖合同、返还定金6000元没有依据，原审法院不予支持。双方签订房地产买卖合同后，李建平以韦添祐未签名为由，单方要求终止合同，李建平的行为违背了诚实信用原则，已经构成根本违约，根据合同的约定，李建平违约的，黄自笑与韦添祐有权解除合同，并没收定金。故黄自笑与韦添祐请求解除涉案房地产买卖合同，不予返还李建平交付的定金60000元即李建平所交付的60000元归其所有，合法有据，原审法院予以支持。黄自笑与韦添祐已经选择适用定金条款追究李建平的违约责任，该定金60000元已足以弥补黄自笑与韦添祐实际损失，故原审法院对黄自笑与韦添祐要求李建平赔偿律师费、交通费等损失16400元的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、解除李建平与黄自笑、韦添祐于2012年11月9日签订的房地产买卖合同；二、李建平已支付的定金60000元归黄自笑、韦添祐所有；三、驳回李建平的其他诉讼请求；四、驳回黄自笑、韦添祐的其他诉讼请求。案件受理费1350元（李建平已预交），由李建平负担；反诉案件受理费855元（黄自笑、韦添祐已预交），由黄自笑与韦添祐共同负担355元，李建平负担500元（李建平于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳500元）。上诉人李建平不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，撤销双方于2012年11月9日签订的房地产买卖合同；二、判令黄自笑、韦添祐返还定金60000元；三、黄自笑、韦添祐返还房屋中介费6000元；四、上诉案件受理费由黄自笑、韦添祐承担。理由如下：一、该合同为（利用虚假转让）转让二分之一房产（非公平交易合同）。黄自笑利用虚假签名（虚假代理、虚假委托、虚假转让）的方式，达到（转让二分之一房产）目的，并利用李建平在合同上签名，将该合同（转让方签名责任）转嫁给李建平承担。合同只有黄自笑签名，黄自笑还代韦添祐签名，韦添祐并没有在合同上签名且没有确认转让行为，故应由黄自笑、韦添祐承担合同的违约责任。二、由于李建平缺乏合同签订知识且受到签约条件和环境的限制，致使李建平误签合同。对于黄自笑代韦添祐在合同转让方签名，李建平签约时误认为该合同转让方为黄自笑与韦添祐，中介方与转让方利用在5分钟内完成签订合同过程中，始终以时间紧迫为由限制李建平核阅合同的时间、催促李建平立即签名，致使李建平急匆匆地阅览合同后签名。三、（中介填写合同、转让方立即签名）5分钟签订该合同，李建平支付了60000元定金，之后李建平得到一张只有上半部指纹，无收款人签名的60000元定金收据。四、中介李晓云要求李建平支付测图费7000元，后李建平了解到测图费只要几百元。五、自签订合同开始，中介陈敏思在不要求确定过户时间、不通知过户时间情况下，利用以“不过户将承担违约责任”的恐吓电话不断催促李建平尽快过户，李建平为此报警。六、李建平在签订该合同后，经多方咨询才了解该合同房产转让的真实情况，李建平在提出完善转让方签名的合理要求被拒绝后，发终止合同、退款及声明函给美信服务部。后来李建平收到陈敏思寄来的韦添祐确认合同有效函，单方确认合同的有效性、确认黄自笑委托代理身份（但韦添祐的签名真伪不明），随后陈敏思打电话给其称“韦添祐回来了，要和你见面”，李建平通过陈敏思向黄自笑、韦添祐提出在国土局房地产买卖合同（补充协议栏）填写“以本合同为准”界别因过户产生两份房产转让不同合同，以此防范房产风险隐患的合理要求，但黄自笑、韦添祐不予理睬，陈敏思还发信息通知李建平“2013年1月31日9时在国土局过户”。七、该合同并非公平签约。李建平看房仅仅一分钟即被要求支付诚意金10000元、支付中介费6000元并签订确认书。中介李晓云电话告知业主情况同时要求李建平住在李晓云家。中介未将房产证的原件或复印件提供给李建平。黄自笑未提供黄自笑、韦添祐的身份证件及韦添祐的委托书，仅仅在国土局出示房产证原件一分钟即带回香港。李建平须在领取保证书上签名，中介才能提供查档证明。八、原审判决认定事实有误。李建平从未同意黄自笑、韦添祐解除合同的诉求。在签订确认书时黄自笑并未出示韦添祐的委托书。黄自笑、韦添祐承认以“代韦添祐”，字样代表韦添祐签名。原审判决书认定责任人有误。由于黄自笑、韦添祐、陈清梅均称“韦添祐因病不能来签约”，李建平对此表示同情并与黄自笑签约，李建平的签约行为不应受到法律追究。被上诉人黄自笑、韦添祐答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。双方签订买卖合同时，黄自笑已经向李建平出示房产证书和韦添祐手写的委托书，并告知李建平当天韦添祐因身体不适不能到场签字，由黄自笑作为转让方及黄自笑作为韦添祐的委托人在合同上签字，该行为不违反法律规定，法律并未规定委托书必须经过公证方能有效。即使李建平现在不确认签约当时韦添祐手写的委托书，认为黄自笑无权代理韦添祐签署买卖合同，按照合同法规定，若被代理人在3个月内对代理人的代理行为进行追认，代理人之前的无权代理行为仍然有效。本案中双方于11月9日签署房屋买卖合同后，李建平于12月初就黄自笑的委托提出质疑，韦添祐即时向李建平发函书面确认黄自笑的代理权限，即确认其代理行为是真实有效，因此该合同对双方有约束力，应按照合同约定时间到国土部门办理过户手续。其次，合同签订后黄自笑与中介方多次通知李建平前往办理登记过户手续，但李建平未按时办理导致双方交易未能完成，李建平的行为违反合同约定，因此按照双方约定黄自笑、韦添祐有解除合同并没收定金的权利。被上诉人陈清梅答辩称：陈清梅作为中介方见证了李建平的违约行为，李建平的主张没有任何事实和法律依据。11月9日签订正式合同之前美信服务部带李建平去察看涉案房屋，确定了购买意向后才签订合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。在本院审理期间，李建平提交了下列证据：证据一是李建平与中介公司签订的购买涉案房屋确认书；证据二是李建平、黄自笑、韦添祐与中介方签订的买卖合同；证据三是中介费收据；证据四是李建平交付60000元定金收据；证据五、六是李建平取款凭条和交易明细清单；证据七、八是何倩金的名片及其亲笔书写正确委托代理签名的样式；证据九是李建平向中介公司发出的终止合同、退款及声明函；证据十、十一是李建平向中介公司快递的邮单；证据十二、十三是韦添祐向李建平发出有关确认合同有效函及邮单；证据十四是报警回执；证据十五、十六是中介方向李建平发出的履行合同催告函及邮单；证据十七是中介方发短信给李建平于2013年1月31日到国土局过户的短信；证据十八是黄自笑、韦添祐向李建平发出的律师函；证据十九、二十是李建平通话清单及电话SIM卡；证据二十一中介公司工作人员名片；证据二十二是李晓云住宅房屋的钥匙；证据二十三、二十四是中山市石岐区水街口17号之三203房中介费400元及该房屋房东身份证复印件；证据二十五、二十六是涉案房屋的房产权属证明书；证据二十七是涉案房屋查档资料证明。黄自笑、韦添祐及陈清梅均质证称：证据一至四的确认书、买卖合同、两张收款收据（中介费6000元、定金60000元收据）均予以确认，不确认存款交易明细，无法确认与本案有关联性。不确认何倩金名片且与本案没有关系。确认终止合同、退款声明函及该两份文件快递单，确认有关确认合同有效的函，该函实际是对黄自笑代理行为的追认效力。报警回执与本案没有关系。确认履行合同催告函、电话SIM卡中的信息，说明中介方已告知李建平办理过户手续的时间。证据22-24均与本案无关。证据25-27在原审期间双方予以质证，对真实性确认。综上，其中大部分的证据在原审期间提交过，不属于新证据，另小部分证据形成在原审立案之前，也不属于新证据，且上述所谓的新证据与本案没有关联性。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：原审期间，黄自笑、韦添祐提交的委托授权书显示韦添祐因健康原因不能亲自到国内办理出售签约事宜，授权委托黄自笑处理代办事宜，黄自笑在权限范围内签署的一切有关文件，韦添祐均予以承认，由此造成的一切责任均由韦添祐承担。另外，黄自笑、韦添祐还提交了一份经过中国委托公证人及香港律师公证的委托书，该委托书出具于2013年1月11日，显示2012年11月9日，韦添祐曾以书面形式委托黄自笑代表韦添祐办理出售中山市港口镇星晨花园喜景园19座1B室的签约事宜，同日，黄自笑与李建平签订有关买卖上述房屋的房地产买卖合同，韦添祐对黄自笑代表韦添祐在合同上的签署予以确认，现韦添祐进一步委托黄自笑为合法代理人，全权代表韦添祐续办出售上述房屋的一切有关事宜及签署有关文件。李建平否认见到或收到上述两份委托书。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。对于李建平的上诉请求和理由，综合分析如下：一、双方于2012年11月9日签订的房地产买卖合同已经明确载明转让方为黄自笑与韦添祐、涉案房地产为黄自笑与韦添祐共同所有，且黄自笑在甲方处签署其个人名字的同时，在其签名下方注明“代韦添祐”。黄自笑主张签订房地产买卖合同时出具了韦添祐的委托授权书，而李建平予以否认，但即使黄自笑没有出具韦添祐的委托授权书，但李建平在签订房地产买卖合同时已经得知涉案房地产为黄自笑与韦添祐共同所有，亦明知黄自笑系代韦添祐签名，可见，李建平在此情况下并不是善意相对人，其不具有《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款“合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销权应当以通知的方式作出。”规定的撤销权利，因此，李建平虽然于2012年12月5日作出的“关于终止合同、退款及声明（函）”，但该声明函并不产生终止双方签订的房地产买卖合同的效力。而且韦添祐于2012年12月20日亦向李建平发出关于确认合同有效的函，亦在合同约定2013年1月31日到国土部门办理过户手续前的2013年1月11日出具的经过公证的委托书，再次确认黄自笑代韦添祐办理涉案房产相关交易手续的效力，而美信服务部亦于2013年1月22日向李建平邮寄“履行合同催告函”，要求李建平按照合同的约定履行。因此，李建平主张黄自笑与韦添祐利用虚假代理、虚假委托、虚假转让二分之一房产，从而撤销房地产买卖合同的理据不足，本院不予支持。综上所述，双方签订房地产买卖合同后，李建平未经黄自笑与韦添祐及美信服务部同意，于2012年12月5日单方要求终止合同，李建平的行为违背了诚实信用原则，已经构成违约，根据合同的约定，李建平违约的，黄自笑与韦添祐有权没收定金。至于李建平在上诉状中提出请求判令返还中介费6000元的问题，经查，李建平在原审期间并没有提出该诉求，现在二审期间向本院提出不符合法律规定，本院不予审理，如果李建平坚持认为应予退还该6000元中介费，可另行要求处理。二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”李建平陈述签订房地产买卖合同前到涉案房屋察看过，在签订合同前审阅了合同的内容。从双方签订的房地产买卖合同内容看，虽未约定房地产的交付时间，但双方已经确定在2013年1月31日前到国土部门办理过户手续，并约定双方签订广东省房地产买卖合同之日，李建平支付首期购房款350000元，到领取新的房地产权证才支付余款200000元。黄自笑出具给李建平的收款收据形式要件具备。另外双方亦约定了转让房地产状况、转让价格、定金、房地产交付、违约责任等内容，从上述约定来看，双方的权利义务并不符合显失公平规定的情形。故李建平主张误签合同、合同内容显失公平的依据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李建平的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审案件受理费1300元，由上诉人李建平负担。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  官 琳审判员  赵伟光二〇一四年一月二十一日书记员  钱绮丽