呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终191号上诉人(原审原告）：内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路北苑公寓C座商用楼3层301号A区。法定代表人:冯宝元,该公司总经理委托诉讼代理人：周慧敏，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李福明，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:薛峰,男,个体工商户，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:梁丽琴（系薛峰妻子）,女,个体工商户，住址同上。上诉人内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司(以下简称尊宇公司)因与被上诉人薛峰房屋买卖合同纠纷一案,不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人尊宇公司的委托诉讼代理人周慧敏、李福明，被上诉人薛峰及其委托诉讼代理人梁丽琴到庭参加诉讼,本案现已审理终结。尊宇公司上诉请求：1、依法撤销一审判决;改判薛峰偿还购房款人民币240035元,利息68407元(2014年1月1日起至2018年8月1日止,暂计57个月,敞口计算至全部付清上述款项之日止)合计:人民币308442元；2、请求判决由薛峰承担本案审的诉讼费。事实及理由：原审判决认定事实错误,适用法律错误尊宇公司依据与薛峰之间于2013年7月8日签订的《房屋认购协议书》(合同编号:S137),起诉至法院,向薛峰主张剩余购房款,并不是依据已经作废的在2010年3月6日签订的《怡和家园房屋内部认购协议》(合同编号:0131)。原审法院对《房屋认购协议书》法律效力并没有作出认定。如果《房屋人认购协议书》是有效的,那么被上诉人理应按照《房屋认购协议》支付剩余购房款,如果《房屋认购协议书》是无效的,那么无效的后果是各自返还。尊宇公司退还薛峰177925元,薛峰退还尊宇公司房屋。原审法院以尊宇公司交付的房屋不具备商品房条件,没有任何法律依据,就驳回了尊宇公司的诉请,该判决严重损害了尊宇公司的合法权益双方签订的《房屋认购协议书》系双方真实意思表示,双方应按约定履行,双方继续履行能更好保护双方权益。请求二审法院依法支持尊宇公司上诉请求。薛峰辩称，薛峰是2010年3月买的房，当时签订的是经济适用房合同，而现在尊宇公司提供的买卖合同是双方签订变更合同之后签订的，变更声明在尊宇公司保管，内容就是尊宇房地产承诺把经济适用房改为商品房的情况下，乙方薛峰同意把价格提升至3600元，并不追究原有责任，而现在尊宇公司只给法院提供了变更后的合同，这不是原合同，尊宇公司承诺能够把经济适用房变更为商品房，薛峰才同意将价格提升。当时尊宇公司要求薛峰改合同的时候承诺办好了三证，薛峰要看，尊宇公司说需要这三证办理其它两证，所以这些证回来后提供，薛峰就加了钱改变了房屋性质，后来说再看不到薛峰就不付款了，尊宇公司也同意了，后来又以各种理由说拿不回来，2014年薛峰再也找不到尊宇公司，直到2017年薛峰去怡和家园才看到房子已经盖好，但房子里放了其它物品。薛峰购房的时候是经济适用房，但平米不够，尊宇公司承诺说以团购优惠的价格和薛峰签订，后来改合同的时候说上面的领导变化了，所以无法办了，要改成商品房，薛峰要求退钱，甲方说现在没钱，等把房卖了再给房款，迫不得已情况下，薛峰只能签订了第二份变更合同，第一次经济适用房的相关手续给薛峰提供过，有相关的文件，至于说薛峰2014年1月1日拿的房子，其实薛峰是2017年年底拿钥匙的，是因为房子里放了东西，薛峰怕一房二卖，当时薛峰也说等2018年薛峰装修的时候如果办下了五证薛峰就按商品房支付，如果办不下五证，薛峰就按原合同支付，后来薛峰找王经理要求支付房款，他说有好多合伙人，他一个人说了不算，要求薛峰按3600元支付房款。现在尊宇公司说2014年就交了房，薛峰这里有2018年9月28日物业公司致业主的一封信，上面说截止目前，小区依然没有达到配套及交房手续，但为了小区，现在他们进入了物业，希望薛峰交物业费，所以他们说第一份合同作废，薛峰想说作废的前提是尊宇公司要将房子变为商品房才能作废第一份合同，而商品房的体现是五证齐全，而尊宇公司的房子在房产局连备案都没有，薛峰现在承认房屋的认购协议或是后来签订的协议都是薛峰双方真实有效签订的，但如果尊宇公司能按商品房的手续提供，薛峰就按商品房的价格支付，如果达不到商品房，薛峰只能按原合同执行。这个房子薛峰是贷款买的，而贷款这几年生成的利息是很多的，还有为了孩子2014年上学，薛峰没办法的情况下补签了变更合同，尊宇公司在2013年应该交房但未交房，所以薛峰孩子在北京四中上学租赁了房子也产生了费用。尊宇公司向一审法院起诉请求：1、判令薛峰偿还尊宇公司购房款240035元,以及相应的利息68407元(2014年1月1日起至2018年9月1日止,暂计57个月,实际利息计算至全部付清上述款项之日止);以上款项合计:308442元。2、判令薛峰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实:2010年3月6日,尊宇公司与薛峰签订《怡和家园房屋内部认购协议》(合同编号:0131),约定如下内容:出卖人尊宇公司,认购人薛峰,住宅性质:经济适用房,认购时间2010年3月6日,认购人所购房屋位于金桥世纪大道以南、展览馆东路以西、金桥世纪五路以东、尊宇公司建设的“怡和家园”的竹2号楼2单元1层102号房(最终以国家管理机关核定为准),建筑面积为119平方米(签约面积最终以房本面积为准,多退少补);认购房屋单价为:人民币2150元/平方米,房屋总价为255850元;付款方式及期限为分期付款:首付全款50%127925元,一、三、五、六层封顶各付全款10%,余款交房时付清;认购人所购房屋预计2010年12月31日交付,逾期不得超过六十个工作日视为正常。如超过六十个工作日,从超出后次日起每日按已交房款的3‰%支付违约金,协议继续履行;本认购协议书在《房屋买卖合同》签订后由甲方收回;房屋认购协议与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力2013年7月8日,薛峰的妻子梁丽琴岀具证明:“本人薛峰在怡和家园购买的经济适用房,现同意改为商品房,单价3600元,原协议作废,不追究责任。特此证明.薛峰”同日认购方(甲方)薛峰与出卖方(乙方)尊宇公司签订《房屋认购协议书》,约定:住宅性质:商品房,甲方确定向乙方认购乙方开发建设的“怡和家园”(暂定名)7号楼5单元1层102户,约116.1m2的房屋,甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实;该房屋按建筑面积计算,单价每平米价格为3600元,总价417960元;甲方选定上述房屋,于签订本协议时向乙方交付认购金127925元,所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%,主体封顶时付到总房款的90%,其余款项在交房时一次性付清;乙方应当在2013年12月31日前将房屋交付甲方使用,如遇不可抗力或国家政策调整,造成交付使用期推迟,按实际情况顺延,乙方应及时通知甲方。如乙方无故不能按约定期限交付房屋每延迟一日,乙方向甲方支付已付款额万分之五的违约金;在本协议签订后,甲方应于接到乙方通知后七日内,携本认购协议书到乙方指定的地点与乙方签订《房屋买卖(预售)合同》《房屋认购协议书》签订后,除之前向尊宇公司交付的认购金127925元外,薛峰又向尊宇公司交付50000元,案涉房屋现已交付薛峰。尊宇公司在一审法院指定期限内未能向本院提交商品房预售许可证。一审法院认为,尊宇公司与薛峰签订的《怡和家园房屋内部认购协议》(合同编号:0131)是双方当事人真实意思的表示,内容不违反法律强制性规定,该合同合法、有效。薛峰薛峰的妻子梁丽琴虽出具证明,同意将合同约定的房屋由经济适用房改为商品房,同时表明知晓房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实,但尊宇公司至今未能向薛峰出示案涉房屋系商品房的相关手续,故双方在之后合同的履行以及房屋的交付问题上产生争议,现案涉房屋虽已交付薛峰,但尊宇公司向薛峰交付的房屋并不具备商品房的条件,尊宇公司要求薛峰按照《房屋认购协议书》约定的房屋性质交付商品房剩余购房款缺乏事实依据,不予支持,其请求购房款的利息相应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回尊宇公司的诉讼请求。案件受理费2963元,由尊宇公司负担。二审中，薛峰新出示证据《证明“怡和家园”土地属性的相关文件》（无证据原件，从网上下载），拟证明薛峰当时在尊宇公司看到的这些文件是真实的，所有当时提供了经济适用房协议。尊宇公司的质证意见为：对真实性、合法性、关联性及来源均不认可，而且这份文件并没有提到涉案房屋的性质。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：尊宇公司请求薛峰支付购房款及承担相应利息有无依据。2013年7月8日，薛峰与尊宇公司又签订《房屋认购协议书》，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。本案中，薛峰对涉案房屋的性质提出异议，本院认为，上述协议载明“住宅性质：商品房”、“薛峰认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实”，且薛峰的妻子梁丽琴出具证明：“本人薛峰在怡和家园购买的经济适用房，现同意转为商品房，单价3600元，原协议作废，不追究责任”。故可以认定双方是针对买卖商品房又达成一致意见，且涉案房屋的相关手续正在办理中。为彻底解决本案纠纷，双方可对房屋手续办理期限进行协商，如协商不成或尊宇公司在合理期限无法办理、或办理后仍违反合同约定，则薛峰可依法另行主张权利。因上述《房屋认购协议书》有效，故各方当事人应当依据该协议享有权利并履行各自义务。该协议约定，其余款项在交房时一次性付清。现涉案房屋已经交付薛峰，故薛峰应当将剩余房款240035元交付尊宇公司。薛峰在本案中是否承担逾期交付购房款利息的问题，本院认为，虽然双方就涉案房屋由经济适用房转为商品房达成一致意见，但因相关手续目前正在办理中，且薛峰对此一直存在疑义，尊宇公司也未提交相应证据予以佐证，故尊宇公司请求对方承担违约责任依据不足，本院不予支持。综上，尊宇公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7122号民事判决；二、薛峰于本判决发生法律效力后十日内给付内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司房款240035元；三、驳回内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费8889元，由内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司负担1971元，由薛峰负担6918元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷二〇一九年四月十日书记员 吴丽诗