广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第122号上诉人（原审被告、反诉原告）辜XX，女。委托代理人王X，X（深圳）律师事务所律师。委托代理人王XX，X（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）徐XX，男。委托代理人林X，广东X律师事务所律师。委托代理人罗X，女。原审第三人深圳XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）。法定代表人刘X，董事长。委托代理人徐X，男，系该公司员工。上诉人辜XX因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐XX起诉请求法院判令：1、辜XX向徐XX双倍返还定金共计人民币100000元；2、辜XX承担本案所有诉讼费用。辜XX反诉请求法院判令：1、徐XX向辜XX支付违约金人民币200000元；2、徐XX承担本案所有诉讼费用。原审法院经审理查明：2009年7月30日，徐XX作为买方，辜XX作为卖方，XX公司作为居间方，三方签订了一份《二手房买卖合同》（NO：XXX号），约定：徐XX购买辜XX位于深圳市X区X号楼X单元X房，建筑面积为125.47平方米，转让总价款为人民币1250000元，定金为人民币50000元，合同签订时向辜XX支付定金人民币20000元，合同签订后2日内向辜XX支付定金人民币30000元，上述定金交由买卖双方约定的监管机构监管，买方将定金存入监管账户，即视为卖方收取了该款项；税费全部由徐XX承担；徐XX选择向银行抵押贷款的方式支付除定金、交房保证金之外的房款，其须于2009年9月30日之前支付定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币1200000元至双方指定的账户进行监管，徐XX须于2009年8月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，徐XX应于银行出具贷款承诺函三日内补足应交款；买卖双方须在签订本合同35日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；卖方应当于收到全部楼款三日内将该房地产交付徐XX；任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。同时，上述合同附件一第3条约定徐XX购买该物业银行按揭贷款以银行贷款承诺书为准。合同签订当日及次日，徐XX分别向辜XX支付了定金人民币20000、30000元。对此，XX公司向案外人李X出具了两张相应的收款收据均注明该定金是作为购买X区X号楼X单元X房，其中金额为人民币20000的收据上还注明"该笔定金与买卖合同之上定金（徐XX支付定金）相重复"。庭审中，辜XX确认其收到徐XX支付的定金人民币50000元，亦对上述两张收款收据的真实性予以认可。2009年7月31日，徐XX向案外人李X出具了授权委托书，代理权限为其与辜XX房屋买卖合同中履行合同（包括支付定金、申请首期款资金监管及申请按揭贷款等相关事项）。2009年8月4日，辜XX就涉案房产的出售向深圳市X房地产企业发展有限公司、肖X、邱X、张X、屈X出具了《委托书》并办理了相应的公证［（2009）深龙证字第X号］，代理期限为2009年8月4日至2010年8月3日，其中受托人肖X、邱X、张X可单独以辜XX的名义办理出售房产的一切相关事项，受托人深圳市X房地产企业发展有限公司可单独以辜XX的名义在代理权限内签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由该公司代为收取，辜XX应承担的赎楼款及各项税金、费用等从该公司的托收账户扣取后，将剩余房款划入辜XX指定账户。2009年11月4日，辜XX又于深圳市X区公证处公证了一份《声明书》，声明因上述《委托书》中有些条款对辜XX不利，因此终止上述委托行为。2009年11月20日，XX公司及徐XX收到了辜XX向徐XX、XX公司发出《解除合同告之（知）函》，称在合同履行过程中因徐XX不能按合同约定时间办理资金监管及按揭手续，导致合同约定35日产权转移登记手续不能进行，违反了合同第九条第二款、第十四条的约定，辜XX决定按合同第十五条约定为守约方选择定金罚则，同时保留要求违约方支付该房地产总价款20%违约金的权利。同日，辜XX向徐XX的代理人李X发出一条手机短信，内容为："我们全家都同意，不考虑出售，过完年装修给我弟结婚住。"2009年12月8日，涉案房产产权经核准从辜XX名下转移登记至案外人罗X名下。徐XX、辜XX遂起纠纷，故诉至法院，并提出上列诉讼请求。一审庭审中，徐XX提交了2009年8月25日《银行进账单》及中国工商银行《个人业务取款凭证》，该进帐单上载明案外人李X向中国工商银行深圳X支行的二手楼交易委托代管资金账户（XXX号）转入人民币100000元，并注明为"资金监管XXX"。诉讼中，徐XX确认中国工商银行其后于2009年9月15日向案外人李X返还了上述监管资金。一审另查：经申请，一审法院向涉案中国工商银行深圳分行X支行查询徐XX或辜XX是否在该行签订过资金监管协议，该行答复查无徐XX或辜XX资金监管记录。原审法院认为：徐XX、辜XX及XX公司于2009年7月30日签订了一份《二手房买卖合同》（NO：XXX号）是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方应当按照约定全面履行自己的义务。上述协议书签订后，徐XX依约向辜XX支付了定金人民币50000元，辜XX亦就涉案房产的出售向深圳市X房地产企业发展有限公司等出具了《委托书》并办理了相应的公证。根据上述《二手房买卖合同》约定，徐XX还须于2009年8月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，并于2009年9月30日前交付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币1200000元至双方指定的账户进行监管。又根据法律规定，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所以，辜XX亦负有协助徐XX办理转让上述房产的相关手续如向银行申请抵押贷款手续、签订资金监管协议的义务。但首先，徐XX的代理人李X已于2009年8月25日向中国工商银行X支行转入了人民币100000元作为资金监管；其次，XX公司在庭审中确认由于辜XX未配合徐XX前往银行签订资金监管协议导致纠纷的发生；再次，结合辜XX发给徐XX的代理人的手机短信内容，徐XX所提交的证据及XX公司的陈述形成完整的证据链，故原审法院对因辜XX未履行协助义务导致上述合同未继续履行的事实予以认定。因此，辜XX未提交任何证据证明其已按约履行了上述义务，应承担举证不能的责任。所以辜XX未依约履行义务，应承担相应的违约责任。由于涉案房产已转让给案外人，双方合同目的已不能实现，故根据法律规定，上述《二手房买卖合同》应予以解除。根据上述《二手房买卖合同》的约定，任何一方不履行本合同约定义务，导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。故徐XX诉请辜XX双倍返还定金共计人民币100000元，合法有理，原审法院予以支持。辜XX反诉请求徐XX支付违约金人民币200000元，无事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、以及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条，判决：一、解除徐XX、辜XX及深圳XX房地产经纪有限公司于2009年7月30日签订的《二手房买卖合同》（NO：XXX号）；二、辜XX于本判决生效之日起十日内向徐XX双倍返还定金共计人民币100000元；三、驳回辜XX的反诉请求。辜XX如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币2300元、反诉受理费人民币4300元，由辜XX负担。上诉人辜XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判辜XX不承担任何经济责任。2、判令徐XX承担本案所有诉讼费用。上诉事实与理由为：一、辜XX以公证委托的形式委托XX公司指定的人员代签资金监管协议，辜XX已履行了协助义务。签订房地产买卖合同后，辜XX公证委托深圳市X房地产企业发展有限公司、肖X、邱X、张X、屈X办理涉案房产的出售手续，其中受托人肖X、邱X、张X可单独以徐XX的名义办理出售房产的一切相关事项，受托人深圳市X房地产企业发展有限公司可单独以辜XX的名义签署资金监管协议，代收房款。上列受托人是由XX公司指定的，XX公司和受托人完全无须辜XX亲自到场就可以签署资金监管协议。二、XX公司因对辜XX的过激行为不满，作出与事实不相符合的陈述。XX公司在没有从银行取得贷款承诺书的情况下，虚假承诺徐XX零首付或一成首付贷款买房，而从合同签订的2009年7月30日到2009年11月，长达三个多月的时间内，因无法取得银行贷款而无法完成涉案房产的出售。由于辜XX对此不满而作出过激行为，导致XX公司恼羞成怒，在一审中作出与事实不相符合、对辜XX不利的陈述，因而导致本案事实不清。请求中级法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人徐XX口头答辩称：一审判决认定事实清楚，本案系辜XX故意毁约不配合办理资金监管手续，致使按揭贷款无法办理及合同目的无法实现，不履行法律规定的协助义务。从本案XX公司的陈述，徐XX提交的手机短信及徐XX存入首期款的事实，诸多证据形成完整的证据链，一审判决在事实认定及法律适用上非常正确，应予维持，请求驳回辜XX的上诉请求。原审第三人XX公司陈述意见称：与一审意见一致。本院经审理查明，原审所查事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：被上诉人、上诉人是否有违约行为？本院认为，被上诉人须于2009年8月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，但被上诉人未能提供相应的证据证明履行了该义务，其行为已经构成违约。理由是：1、经一审法院向涉案中国工商银行深圳分行X支行查询徐XX或辜XX是否在该行签订过资金监管协议，该行答复查无徐XX或辜XX资金监管记录；涉案《二手房买卖合同》约定，徐XX须于2009年8月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，……并于2009年9月30日前交付……剩余首期款人民币1200000元至双方指定的账户进行监管。在本案中，被上诉人徐XX的代理人李X虽于2009年8月25日向中国工商银行X支行转入了人民币100000元作为资金监管，但基于上述事实，金额与合同约定的数额不一致，存入账户也并非相应的资金监管账户，被上诉人向相关银行存入资金10万元的行为并不符合合同约定。2、辜XX向徐XX的代理人发出相关手机短信系2009年11月20日，而被上诉人应于该日之前即2009年8月15日之前向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并于2009年9月30日前交付剩余首期款人民币1200000元至双方指定的账户进行监管。因此，本院认为，基于被上诉人并未能按照约定履行向银行提交抵押贷款申请、交付剩余首期款1200000元至双方指定的账户进行监管等义务，违约在先，上诉人据此拒绝转让涉案房产系依法行使先履行抗辩权。3、由于上述两项事实不能证明系被上诉人按照涉案合同履行义务，即使XX公司确认辜XX违约也不能形成完整的证据链。综上，原审法院认为有相应的证据链证明因辜XX未履行协助义务导致上述合同未继续履行系适用法律有误，应予纠正。而结合XX公司确认辜XX违约、上诉人在2009年11月4日公证的终止其相关委托行为的《声明书》以及上诉人在2009年12月8日将涉案房屋转让给案外人罗X等事实，本院认为，应当认定涉案合同不能继续履行，上诉人也有过错。涉案合同不能继续履行系双方的过错所致，上诉人向被上诉人退回所收取的定金即可。原审法院判令上诉人需双倍返还定金系适用法律有误，应予纠正。综上所述，原审判决对责任认定不准，适用法律有误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第560号民事判决第一项；二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第560号民事判决第三项；三、变更深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第560号民事判决第二项为：辜XX于本判决生效之日起十日内向徐XX返还定金人民币50000元；四、驳回被上诉人徐XX的其他诉讼请求；五、驳回上诉人辜XX的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2300元（已由被上诉人交纳），由上诉人负担1150元，被上诉人负担1150元。反诉案件受理费4300元（已由上诉人交纳），由上诉人负担。二审案件受理费人民币共计6600元由上诉人负担3300元，被上诉人负担3300元（当事人预交的案件受理费应收部分法院不予清退，当事人另应负担的部分迳付对方当事人，多收部分退回相应的当事人）。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年一月二十四日书记员（兼） 李开宇