浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉平民初字第448号原告：李守满。被告：平湖龙达置业有限公司。法定代表人：陈龙彪。委托代理人：朱欣、林德平。原告李守满为与被告平湖龙达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2011年3月23日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2011年5月3日及同年6月3日公开开庭进行了审理。原告李守满及被告平湖龙达置业有限公司的委托代理人朱欣、林德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李守满诉称，2007年11月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以503195元购买被告开发的平湖市翡翠花苑8幢2单元303号房屋及附属车库；被告应于2009年4月30日前将验收合格的房产交付于原告，逾期交房被告将按原告已付房款万分之一向原告支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订前后，原告如约付清了房款。2009年4月28日，被告向原告发出交房通知书，称预定于2009年5月21日至25日交房。经查询了解，原告发现该房产尚未竣工，并不满足交房条件，所以原告未按交房通知书接收房产。2011年3月5日，原告查询平湖市建设局网站，发现该房产已于2009年7月竣工，遂于2011年3月6日要求交房，但被告只愿承担15天的延期交房违约赔偿金，并且拒绝与原告协商违约金，在原告不认同被告出具的违约金数额的情况下，被告拒绝交房。故原告起诉要求由被告赔偿延期交房违约金35223.65元（应计算至实际交房日，现暂计算至2011年3月31日）。被告平湖龙达置业有限公司辩称，一、被告建设的翡翠花苑商品房已于2009年5月15日经验收合格，符合原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定的交付条件。合同第八条约定商品房的交付期限为2009年4月30日以前，交付条件为“该商品房经验收合格”。2009年5月15日，涉案翡翠花苑工程经被告及相关单位竣工验收合格，故不仅符合《城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，也符合原、被告双方在合同中关于商品房交付条件的约定。二、被告已于2009年4月28日向原告发出了交房通知书，书面通知原告于2009年5月21日至2009年5月25日办理交房手续，已经履行了商品房买卖合同第十一条约定的通知义务，被告未予收房，应自行承担相应的法律后果。三、涉案商品房因原告的原因未能办理交接手续，被告已按合同约定履行了相关的交房义务。合同第十一条约定，“出卖人根据买受人提供的交房通知联系地址发出挂号信，书面形式通知买受人办理交接手续，如发信后15日买受人未办理交接手续的，视为买受人已接受房商品房，出卖人完成交付义务，将钥匙转移物业公司管理。所有责任由买受人承担。”由于原告在收到被告的通知后未来收房，故根据合同该条约定，已视原告于2009年5月15日接收了该商品房，被告已完成了交付义务，与该商品房相关的风险和责任自该日起均应由原告自行承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1、商品房买卖合同1份，证明原、被告就购买房产达成协议，合同约定交房日期为2009年4月30日，交房条件为商品房经验收合格，双方关于违约责任的约定。2、收款收据4份，证明原告已依约支付了房款。3、交房通知书1份，证明被告要求原告于2009年5月21日-25日收房。4、平湖市房地产管理处《关于实施翡翠花苑项目交付使用备案的公示》1份，证明被告的房产于2009年7月才竣工。被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，合同第8条明确约定商品房交付条件为商品房验收合格，本案商品房符合商品房交付的条件。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，该份交房通知书证明被告已于2009年4月28日通知原告办理房屋交接的事实，由于房屋交付期间业主人数较多，出于被告工作考虑，被告通知原告于2009年5月21日-25日办理房屋交接手续，其他业主在收到通知后均在2009年5月15日办理了房屋交接手续。对证据4的真实性及证据的形式均有异议，该证据并不能反映出具单位，竣工时间应以施工单位提交的竣工报告载明的竣工时间为准。针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：1、房屋建筑工程竣工验收原始文件1份、房屋建筑工程竣工验收通知书1份，证明相关工程已于2009年5月15日竣工验收合格，符合商品房买卖合同约定的交房条件。2、邮寄发票1份、翡翠花苑业主入住手续书、交付物品清单、承诺书各1套，证明被告已履行交房通知义务，及有部分8幢业主于2009年5月15日交房的事实。原告的质证意见：证据1，房屋建筑工程竣工验收原始文件并不是竣工验收报告，并不能证明房屋已经通过竣工验收，验收组人员由5个单位组成，但盖章时只有2个单位盖章，故对该文件合法性也有异议；验收通知书的内容不合法。对证据2的邮寄发票真实性无异议，但这是在符合交付条件之前所发；翡翠花苑业主入住手续书、交付物品清单、承诺书与本案无关联性，并不能证明被告向原告交付的房屋是合法的。本院出示根据原告的申请，向平湖市城建档案馆调取的翡翠花苑8#楼工程的房屋建筑工程竣工验收报告及房屋建筑工程竣工验收备案表各1份，证明房屋竣工验收的日期及竣工验收备案的日期。原告的质证意见：无异议。被告的质证意见：无异议。本院认证意见：本院应原告的申请调取的翡翠花苑8#楼工程的房屋建筑工程竣工验收报告及房屋建筑工程竣工验收备案表，当事人均无异议，内容真实合法，本院予以认定。对于原告提供的证据：证据1、2、3，当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以认定；证据4，无法确认证据的来源及内容的真实性，本院不予认定。对于被告提供的证据：证据1，与本院向平湖市城建档案馆调取的翡翠花苑8#楼工程的房屋建筑工程竣工验收报告及房屋建筑工程竣工验收备案表相印证，本院予以认定。证据2中的邮寄发票，当事人均无异议，本院予以认定；其他证据与本案无关，本院不予认定。经审理，本院认定的事实如下：2007年11月15日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定原告李守满与谢彬（系原告的妻子）购买被告开发建设的坐落于平湖市翡翠花苑8幢2单元303号普通住宅房及自行车库1套，商品房的价款为503195元（包括自行车车库价款25225元）。付款方式为组合按揭方式，首付151195元，组合按揭352000元。合同第八条约定了商品房的交付期限及交接方式为：被告应当在2009年4月30日前，依国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定了商品房的交接方式及未能交接的处理方式，即商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；自交付通知书寄出以邮戳为准3日起15天后，视确认交付完毕，被告根据原告提供的交房通知联系地址发出挂号信，书面形式通知买受人办理交接手续，在发信后15日内（以邮戳为准）原告未办理交接手续的，视为原告已接受该商品房，被告完成交付义务，将钥匙转移物业公司管理，所有责任由买受人承担。双方关于被告逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过90日，自本合同规定的2009年4月30日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行等。对于与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑，被告承诺自交房之日起3个月内完成水、电、天然气、排污、小区道路、绿化及景观等。合同签订后，原告按约履行了付款义务，至2007年12月24日前，原告支付被告购房款503195元。2009年4月28日，被告向原告发出交房通知书，通知原告翡翠花苑小区8幢2单元303室房屋办理交房手续的时间为：2009年5月21日至2009年5月25日上午9点至下午16点，交付地点为：物业服务中心（2号楼）。原告接到通知后，未按通知的要求到交付现场去办理交房手续。另查，平湖市翡翠花苑小区8幢工程于2009年5月15日竣工验收合格，于2009年7月6日在平湖市规划与建设局进行工程竣工验收备案。本案争议的焦点是：在被告向原告发出交房通知约定的交房日，翡翠花苑小区8幢房屋是否具备交付使用条件，对此原、被告分别作了如下陈述：原告认为，当时原告去了翡翠花苑小区，发现小区绿化、道路也还未完工，部分地方还在施工，并且听说还发生了一些不安全因素，故原告认为在这种情况下不可能已经竣工验收合格，并且原告查询了平湖市建设局的网站，未看到被告对该小区的竣工验收备案，故原告没有到房屋交付现场去办理交房手续。被告认为，原告接到通知后，并没有去约定地点办理房屋交接手续，被告将竣工验收材料等放在办理房屋交接手续的现场，业主可以自行查看。对原告所称的小区当时的现场状况，被告不予认可。2009年5月15日工程已经竣工并验收合格，存在个别设施尚未完成，但合同约定了交房后三个月内完成配套设施，故不能以尚有施工来推定小区不符合验收条件。商品房竣工验收合格及后期行政备案是两个阶段，原、被告合同约定的验收合格是指竣工验收合格，并不是在城建部门进行的验收备案。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，本院予以认定，双方当事人均应按约履行各自的义务。针对本案争议的焦点，本院认为，在被告通知的交房时间，争议房屋已具备了交付使用的条件，理由是：1、被告通知原告交房的日期是2009年5月21日至2009年5月25日，根据房屋建筑工程竣工验收原始文件、房屋建筑工程竣工验收报告及房屋建筑工程竣工验收备案表，争议房屋竣工验收合格的日期为2009年5月15日故在被告通知的交房日，争议的商品房已经验收合格，符合原、被告在合同中约定的交房条件。2、对于原告提出交房时小区绿化、道路尚未完工，部分地方还在施工等情况，原告并未提供证据证实，且根据双方合同的约定，自交房之日起3个月内完成水、电、天然气、排污、小区道路、绿化及景观等基础设施和配套设施，故即使存在上述情况，也不能证明争议商品房不符合交付使用条件。被告在办理交房手续前向原告发出的书面交房通知，告知交房的最早日期是2009年5月21日，相较原、被告在合同中约定的最后交房日期2009年4月30日，迟延了21天，故被告应按商品房买卖合同的约定承担逾期交房的违约责任，原告已支付的购房款为503195元，故被告所应承担的违约金为1056.71元。原告在接到通知后并未到交房现场履行验房交接手续，而其认为的商品房不具备交付条件的依据不足，故在被告通知的最早交房日之后，原告未取得房屋的责任，根据双方合同的约定应由原告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告平湖龙达置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李守满违约金1056.71元；二、驳回原告李守满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取340元，由原告负担300元，被告负担40元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员 张 慧二〇一一年六月七日书记员 陆丽燕