广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2440号上诉人（原审被告）广州市高燊物业管理有限公司。法定代表人陈楚炜，职务总经理。委托代理人陈崇武，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州市建筑材料工业研究所有限公司。法定代表人陈少青，职务所长。委托代理人吴艺，广东君厚律师事务所律师。委托代理人陈宇佳，广东君厚律师事务所律师。上诉人广州市高燊物业管理有限公司（下简称高燊公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市建筑材料工业研究所有限公司（下简称建筑公司）原审诉称，建筑公司、高燊公司于2008年9月19日签订《广州市房屋租赁合同》，约定建筑公司将广州市越秀区教育路114号房屋租赁给高燊公司使用，2009年4月至2011年9月租金为170000元，2011年10月起，每月租金为187000元。高燊公司应当在每月第5日前以支票付款方式向建筑公司支付租金，高燊公司逾期支付租金的，每逾期一日，需向建筑公司支付当月租金的1‰作为违约金。高燊公司自2009年10月起每月支付租金都存在延期支付的违约行为，每月到约定交纳租金时，建筑公司多次电话或上门催促后高燊公司才支付。自2011年8月起，高燊公司延期并以期票的付款方式支付租金，导致建筑公司收到租金的日期更为滞后，为此建筑公司找高燊公司多次交涉，并于2011年11月2日、同年12月14日向高燊公司发出律师函，催收租金并警告高燊公司延期支付的违约行为将面临按租赁期限总租金的30%收取赔偿金3736321元。然而高燊公司仍然坚持每月拖延支付租金的违约行为，且没有就2011年12月14日的律师函提出异议。高燊公司拖延支付租金的违约行为持续长达将近4年之久，严重损害了建筑公司的合法权益，故请求法院判令：高燊公司向建筑公司支付拖欠支付广州市越秀区教育路114号房屋从2011年9月1日起至2013年8月31日期间租金的违约金83385元（从2011年9月6日起算至付清之日止，以同期应付而未付的租金为基数，每日按千分之一标准计算）。高燊公司原审辩称，由于内部工作问题，有时候支付租金汇款的时候会有些迟延，所以才导致现在纠纷，建筑公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效，对于超出部分不同意支付，且建筑公司主张违约金的标准过高，我方只同意按同期银行贷款利率标准计付违约金，请法院予以调整。建筑公司、高燊公司之间存在多年合作良好关系，希望能与建筑公司友好协商。原审法院经审理查明，2008年9月19日，建筑公司（为甲方）与高燊公司（为乙方，合同所列联系地址为广州经济技术开发区宝石路11号）签订《广州市房屋租赁合同》（该合同于2011年1月5日经房管部门租赁登记备案），约定：乙方承租广州市越秀区教育路114号房屋作为自用或用于经营性出租／分租，并获取相关收益，甲方予以确认。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2008年10月1日至2011年9月30日月租金为170000元，2011年10月1日至2014年9月30日月租金为187000元，2014年10月1日至2017年9月30日月租金为205700元等。租金按约结算，由乙方在每月的第5日前按支票付款方式缴付租金给甲方。甲方提供以下账户：名称：广州市建筑材料工业研究所有限公司，开户行：广州市工商银行大德路支行、账户：36×××32。乙方向甲方交纳340000元保证金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金。因履行本合同所作出的知会、通传等各类文书，应当以书面形式作出，并以本合同所列联系方式为送达方式／地址，等。建筑公司分别于2011年11月2日和2011年12月14日委托国信联合律师事务所向高燊公司发出《律师函》（邮寄地址均为广州市经济技术开发区宝石路11号9楼和广州市天河东路153号富海大厦9楼），内容为要求高燊公司支付2010年1月起延期支付租金的违约金及支付总租金30%的赔偿金。为证明高燊公司存在拖延支付租金的事实，建筑公司提交了2011年10月至2013年8月期间的银行进账单、支票、发票，并提交了建筑公司制作的《收取教育路114号租金明细表》，该表载明：2011年9月租金170000元实际收款日期为2011年10月20日；2011年10月租金187000元实际收款日期为2011年10月27日；2011年11月租金187000元实际收款日期为2011年11月11日；2011年12月租金187000元实际收款日期为2011年12月22日；2012年1月租金187000元实际收款日期为2012年1月11日；2012年2月租金187000元实际收款日期为2012年2月16日；2012年3月租金187000元实际收款日期为2012年3月15日；2012年4月租金187000元实际收款日期为2012年4月19日；2012年5月租金187000元实际收款日期为2012年5月22日；2012年6月租金187000元实际收款日期为2012年6月20日；2012年7月租金187000元实际收款日期为2012年7月23日；2012年8月租金187000元实际收款日期为2012年8月23日；2012年9月租金187000元实际收款日期为2012年9月25日；2012年10月租金187000元实际收款日期为2012年10月19日；2012年11月租金187000元实际收款日期为2012年11月19日；2012年12月租金187000元实际收款日期为2011年12月24日；2013年1月租金187000元实际收款日期为2013年1月26日；2013年2月租金187000元实际收款日期为2013年3月5日；2013年3月租金187000元实际收款日期为2013年3月23日；2013年4月租金187000元实际收款日期为2013年4月17日；2013年5月租金187000元实际收款日期为2013年5月27日；2013年6月租金187000元实际收款日期为2013年6月27日；2013年7月租金187000元实际收款日期为2013年8月10日；2013年8月租金187000元实际收款日期为2013年8月30日。高燊公司对上述证据真实性无异议，并确认上述《收取教育路114号租金明细表》中的收款日期是高燊公司实际支付租金的日期。原审法院认为，建筑公司与高燊公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。高燊公司作为承租方，依约负有按时向建筑公司支付租金的义务。上述合同已明确约定租金按月结算以及每月第5日前按支票付款方式缴付租金，但高燊公司在2011年9月至2013年8月期间均存在迟延支付租金的行为，已构成违约，建筑公司现要求高燊公司支付迟延支付租金的违约金，符合双方关于“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金”的约定，予以支持。由于合同约定每月租金应在每月第5日前支付，故每月迟延支付租金的违约金应从当月的6日起计。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，而建筑公司已于2011年12月14日向高燊公司发出催收2010年1月起延期支付租金的违约金的律师函，该行为构成诉讼时效中断事由，故建筑公司在本案中主张2011年9月至2013年8月期间迟延支付租金的违约金未过诉讼时效期限，高燊公司称建筑公司有部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决如下：被告广州市高燊物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将迟延支付2011年9月1日至2013年8月31日期间租金的违约金（从每月的第6日起至实际付清之日止，以同期应付而未付的租金为基数，每日按千分之一标准计）支付给原告广州市建筑材料工业研究所有限公司。该违约金以不超过83385元为限。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取942元由高燊公司负担。判决后，高燊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决存在以下问题：1、时效问题，延付租金的诉讼时效为1年，本案件中的因拖延支付租金产生的费用也应当适用1年诉讼时效。建筑公司于2013年11月4日提起诉讼，故其可主张并受法律保护的的费用起算时间应为2012年11月5日，计算至2013年8月。2、违约金标准问题，建筑公司提出的标准明显过高，高燊公司在一审时已经就此提出异议，认为过高要求予以调整，按照万分之二点一每日的标准计算较为合适，且建筑公司也未举证证明造成的损失金额。一审法院对此的判决明显草率且不符合常例。故变更判决，判令高燊公司按照万分之二点一每日的标准支付2012年11月5日至2013年8月期间租金的违约金。建筑公司答辩称：同意原审判决。上诉人高燊公司与被上诉人建筑公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，高燊公司确定其请求按按照银行同期逾期贷款利率的标准计算违约金本院认为，建筑公司与高燊公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确，双方应当履行，因高燊公司迟延支付租金，原审判决高燊公司支付违约金（从每月的第6日起至实际付清之日止，以同期应付而未付的租金为基数，每日按千分之一标准计）符合合同的约定，本院予以维持。关于高燊公司的两点上诉理由：1、诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条明确规定了诉讼时效期间为一年的4种情形，但并未包括租金的违约金，故高燊公司要求本案适用一年的诉讼时效并无法律依据，本院不予支持。2、违约金是否过高的问题。上述租赁合同是建筑公司与高燊公司自愿订立，是双方当事人的真实意思表示，高燊公司现主张每日按欠付租金的千分之一计算违约金标准明显过高并无依据，故高燊公司主张调低的请求本院亦不予支持。综上所述，审查原审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1447元由广州市高燊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  李 民二〇一四年八月××日书 记 员  邹文芳