浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2013）温瑞民初字第2806号原告（反诉被告）林速。原告（反诉被告）陈凡。两原告委托代理人（特别授权）林永华、邵中飞，浙江玉海律师事务所律师。被告浙江省电信实业集团公司。法定代表人：吴晓伟。委托代理人（特别授权）殷欧艳，浙江越人律师事务所律师。被告（反诉原告）温州开太百货有限公司。法定代表人：郑重。委托代理人（特别授权）郑德荣、杨安取，浙江平宇律师事务所律师。原告林速、陈凡为与被告浙江某实业集团有限公司、温州开太百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月13日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2013年12月17日、2014年3月4日公开开庭进行了审理，两原告委托代理人林永华、被告浙江某实业集团公司委托代理人殷欧燕、被告温州开太百货有限公司委托代理人郑德荣到庭参加诉讼。在诉讼期间，应原告方申请，本院裁定冻结了被告温州开太百货有限公司瑞安分店在中国工商银行瑞安虹桥支行的存款410000元。本案现已审理终结。原告林速、陈凡诉称：2007年8月，两原告向X大厦的开发商瑞安房地产开发总公司分别购得X大厦裙房二、三楼房屋，并于2007年9月29日和9月30日分别取得房屋所有权证［房权证为瑞（房）字第0**68149号、00168268号］，后2007年11月20日取得房屋土地使用权证［瑞国用（2007）第1-6314号、1-6315号］。两原告的物业与大厦主楼二、三层被告浙江省电信实业集团公司（下称某公司）名下的物业，其相邻的间隔墙处东边角处各有一个1.5米宽的安全消防通道，并且位于被告某公司物业内的B号电梯、自动扶梯、1#楼梯、3#楼梯，原告物业都有部分的分摊，同样位于原告物业内的4#楼梯，被告某公司物业也有部分分摊。被告某公司于2003年12月将上述物业出租给被告温州开太百货有限公司（下称某公司）的下属瑞安分公司经营使用。某公司瑞安分公司不顾原告方物业这一重要的安全疏散通道，擅自将上述两处通道予以砌墙封堵切断。由于被告方的侵害行为，致使原告物业仅剩4#楼梯单一出入通道，不符规模商业经营场所必须具备二处安全疏散通道的规定，导致原告物业从购得之日起，一直无人租赁经营（消防审批障碍），遭受巨大的经济损失。2012年8月27日，原告提起诉讼，要求被告方停止侵害、恢复原状、并赔偿损失，最终双方于2013年3月21日达成和解协议，其主要内容是：原告将X大厦裙房物业出租给被告某公司使用；双方建立租赁合同关系后，原告方撤回诉讼；租赁合同终结后，被告某公司保证二处物业间保留消防通道，和解协议由本案原、被告三方委托代理人予以签字确认。次日，三方代理人又签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁的期限，房屋租金，以及租金支付的时间等内容。当日，原告方撤回起诉。于是原告方按约向被告交付了出租房屋的钥匙，可被告方却未按约向原告支付租金。现起诉要求：1、请判令两被告向原告偿付第一年房屋租金41万元，并承担利息损失（自2013年5月9日起以同期银行贷款利率计至判决确定履行之日止）；2、请判令本案诉讼费用由两被告承担。被告浙江省电信实业集团公司辩称：1、原告诉状所称的内容与事实有出入，X大厦裙房是有租赁的，原告所属的地方是不能通过消防审批；原告称按约交付被告钥匙与事实不符，因为某公司不是承租人；原告未向某实业公司催讨租金；2、某公司与原告没有租赁关系，无法交付租金，虽然在协议中有让某公司交一部分的租金，但是流程是跟某公司走的，口头约定已达成一致的认可，在上次庭审中已达成和解。我们能做的是补贴某，无论是从主观还是客观上，某公司是无法交租金给原告的，减免租金是暂缓的。综上，原告的诉请没有事实法律依据，请求驳回原告的诉请。被告温州开太百货有限公司辩称：1、某公司与原告在之前的案子达成和解协议，两原告同意将瑞安市玉海街道X大厦裙房201室、301室房屋出租给某公司作为百货商场使用，但这个租赁合同没有履行，某公司不需要支付费用；2、由于两原告未告知该两间房屋不具备开设百货商场的消防条件。之后，我公司与原告方起草正式租赁合同文本过程中，向消防部门提供装修图纸申请消防审批。消防部门告知该201室、301室房屋不具备开设百货商场的消防要求和条件，不予审批，使我公司因重大误解签订租赁合同，导致无法实现合同目的。租赁合同的标的是不符合双方约定的条件，我方在举证期限内提出反诉，请求依法撤销反诉原告与反诉被告、本诉被告之间签订的《房屋租赁合同》、本案诉讼费用由两反诉被告承担。针对被告温州开太百货有限公司提出的反诉，反诉被告（原告）林速、陈凡辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第71条规定，原告与被告形成的租赁关系，本案出租房屋达不到消防条件是不属于本案所说的重大误解的范畴；2、2000年X大厦建成后，整座大厦已通过相关的验收，是包括消防，我方出租的是裙房，是非住宅的商业性质，是符合合同的标的物，某公司称不具备开设百货商场的消防要求等，这是为其不支付租金找借口。某公司的诉请缺乏事实法律依据，请求驳回。被告浙江省电信实业集团公司对反诉原告（被告）温州开太百货有限公司的请求没有意见。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、原告身份证，以证明原告主体资格；证据2、企业信息查询、组织机构代码证，以证明两被告主体资格；证据3、房屋产权证、土地证，以证明两原告拥有X大厦裙房2-3层物业所有权的事实；证据4、和解协议、租赁合同，以证明在诉讼过程中双方达成和解协议并签订了房屋租赁合同；证据5、（2012）温瑞民初字第1523号民事裁定书、（2012）温瑞民初字第1524号民事裁定书，以证明和解后，原告向法院撤回诉讼。质证后，被告浙江省电信实业集团公司对证据1-5三性无异议；对证据4，真实性无异议，说明一点，虽然书面约定由某负担一部分租金，但是口头已达成约定减免租金由某负担。被告温州开太百货有限公司对上述证据均无异议。本院认为上述证据客观真实，来源合法，予以采纳。被告（反诉原告）温州开太百货有限公司提供以下证据，证据6、和解协议、房屋租赁合同，以证明本案当事人在法院的主持下达成和解协议。反诉被告同意X大厦201室、301室房屋出租给反诉原告用途为百货商场的事实；证据7、关于瑞安某百货消防设计说明，以证明我方委托沈阳研究院设计消防设计，无法达到设计要求；证据8、消防工程设计合同、补充说明，以证明诉争房屋不符合消防要求。质证后，原告（反诉被告）对证据6无异议；认为证据7不应当证据使用，只是一个规范，现场的三张楼梯总宽度是大于4.15米，一共有三张楼梯，一张楼梯算一半。某公司把窗户全部封闭，当然是达不到要求的，其实某公司可以做自然排烟窗户，那么可以达成消防的要求。这组证据是规范性文件里的规定，不是消防部门作出的权威说明，来源不合法，若当证据使用的话，形式上不合法。且这份说明是针对主房还是裙房，没有注明；对证据8的真实性无异议，但这组证据不能说明诉争房屋不符合消防要求。本院认为证据6客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳，证据7、8客观真实，但不是消防管理部门出具的法律文书，与本案不相关，不予采纳。原告（反诉被告）向本院补充了证据9、唐晓东出具的收条，收条记载收到两原告的钥匙及房屋产权证、土地证、平面图，以证明原告已交付房屋。本院向证人唐晓东调查，唐晓东的证言的主要内容为：本案当事人曾达成协议，达成协议后，证人作为被告（反诉原告）某公司的工作人员领取了两原告的钥匙，由于两原告的房屋消防通道不够，致使房屋至今没有启用，房屋内尚存放前一租用人某婚庆公司的物品。质证后，原告（反诉被告）对证言没有意见。被告浙江省电信实业集团公司对证言的真实性有异议，即使收到钥匙，但房屋尚未使用，客观上无法满足使用需要。被告（反诉原告）温州开太百货有限公司认为对收条的真实性有异议，证人作为管理科科长，公司没有授权对房屋进行移交，房屋不具备消防条件，也没有移交。本院认为证据9及证人证言客观真实，与本案相关，来源合法，均予采纳。综合以上证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2012年9月11日，两原告分别向本院起诉称：被告浙江省电信实业集团公司将其房屋出租给温州开太百货有限公司经营，擅自将安全通道砌封切断，致使两原告的物业仅剩余一条通道、不符合商业经营场所应有二条安全疏散通道的规定，要求本院判决立即停止侵害原告物业的安全疏散通行权、恢复原状、赔偿损失，后本院追加温州开太百货有限公司为共同被告，在诉讼过程中，2013年3月21日，本案当事人达成和解协议，约定：两原告将房屋出租给被告温州开太百货有限公司使用，三方另订立租赁协议，两原告在租赁合同订立后，撤回起诉，两原告与被告温州开太百货有限公司的租赁合同终结后，被告浙江省电信实业集团公司保证保留相应的消防通道。次日，两原告与被告温州开太百货有限公司订立房屋租赁合同，约定原告方将座落于瑞安市虹桥北路X大厦裙楼201、301室出租给温州开太百货有限公司作为百货商场使用，租赁期限为2013年3月22日至2021年3月21日，其中装修免租期45天（从2013年3月22日至2013年5月8日），第一年租金410000元，第二年开始逐年增加3%，第一年租金中被告温州开太百货有限公司负担310000元，被告浙江省电信实业集团公司负担100000元，依次类推递增至2018年12月16日止，此后至2021年3月21日的租金全部由被告温州开太百货有限公司负担，金额继续按3%逐年递增，租金每年支付一次，起租日前15天支付，第一年租金在免租期内付清；原告向被告在该协议订立后次日向被告移交房屋及相关设备，被告温州开太百货有限公司办理经营所需审批相差手续时，需要原告配合提供材料的，两原告应积极配合，手续费由被告温州开太百货有限公司自行承担，另对其他事项作出约定，被告浙江省电信实业集团公司在该合同上签字。同日，两原告撤回起诉。合同订立后次日，原告向被告交付了房屋钥匙，房屋尚未进行装修。本院认为：两原告（反诉被告）与被告浙江省电信实业集团公司、被告（反诉原告）温州开太百货有限公司订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情形，合同有效，双方当事人应按合同的约定履行义务。两原告（反诉被告）已按约向被告（反诉原告）温州开太百货有限公司提供了房屋钥匙，表明其已履行交付房屋的义务，两被告应按合同的约定在2013年5月8日前各自支付价款，现两被告尚未支付价款，应承担违约责任，违约金从2013年5月9日起按年利率6%算至判决确定之日为410000×6%×11÷12=22550元，被告浙江省电信实业集团公司负担5500元，被告（反诉原告）温州开太百货有限公司负担17050元，两原告要求两被告共同支付，没有事实与法律依据，本院不予支持。被告浙江省电信实业集团公司辩称原告方的房屋不能通过消防审批、某公司与原告方不存在租赁关系而无法交付租金，由于合同约定被告浙江省电信实业集团公司支付部分价款，故该被告的辩称主张不符合合同约定，本院不予支持。被告（反诉原告）温州开太百货有限公司辩称：1、租赁合同没有履行，某公司不需要支付费用；2、由于原告未告知该两间房屋不具备开设百货商场的消防条件，该公司申请消防审批时被消防管理部门告知房屋不具备开设百货商场的消防要求和条件而不予审批，因而该公司因重大误解签订租赁合同，导致无法实现合同目的。由于原告方已向该被告交付房屋，合同已履行，并且该被告是本院（2012）温瑞民初字第1523号、1524号的当事人之一，已知晓两原告的房屋情况，现辩称不知晓房屋不符合消防要求、订立合同时发生重大误解，与事实不符，本院对其辩称理由不予支持，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告浙江省电信实业集团公司向原告林速、陈凡偿付100000元并承担利息损失5500元，被告温州开太百货有限公司向原告林速、陈凡支付310000元并承担利息损失17050元，款于本判决生效后十日内交本院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告林速、陈凡的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告温州开太百货有限公司的诉讼请求。本案受理费7450元，反诉受理费3725元，由被告浙江某实业集团有限公司负担1817元，被告温州开太百货有限公司负担9358元（两被告于本判决生效后十日内到本院缴纳受理费）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费7450元（本诉和反诉费用均为7450元具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。审  判  长 缪正坚人民 陪 审员 蔡永林人民 陪 审员 戈金华二〇一四年四月十日（代）书记员 曹观乐