江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第0439号原告陈芳，女，汉族。原告陈凯，男，汉族。原告金辉，男，汉族。原告吴旭涛，男，汉族。原告张依洵，男，汉族。法定代理人张尊华（系张依洵父亲），男，汉族。原告王子忱，男，汉族。法定代理人王华（系王子忱父亲），男，汉族。委托代理人袁龙彪（特别授权，以上五位原告共同委托），大丰市大中法律服务所法律工作者。被告江苏典盛广告传媒有限公司，住所地大丰市长乐小区综合楼**。法定代表人朱盛华，该公司董事长。委托代理人张桂江（特别授权），江苏涤非律师事务所律师。原告陈芳、陈凯、金辉、吴旭涛、张依洵、王子忱与被告江苏典盛广告传媒有限公司（以下简称典盛广告公司）恢复原状纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈芳及各原告共同委托的代理人袁龙彪，被告典盛广告公司的委托代理人张桂江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芳、陈凯、金辉、吴旭涛、张依洵、王子忱诉称，2013年5月份，被告典盛广告公司在未征得原告等多数业主同意的情况下，在大丰市长乐小区综合楼西墙搭建大型（高约8米，长约10多米）户外商业电子广告牌，对外从事广告业务经营盈利活动，并于2013年6月正式对外启用。在广告制作期间，我们曾多次到现场制止，被告典盛广告公司声称，利用该楼顶从事广告经营已获得大丰城管局的正式批准手续，故不予理睬，继续经营盈利。物权法第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，原告认为，对商品房的共有部分，业主在购买商品房所支付的购房款中已包含了共有部分的价格，因此原告享有共有部分的权利，有权决定如何使用并享有收益。被告典盛广告公司在房屋西墙擅自违规取得广告牌泊位权，且在安装的高度、长度、使用期限、安全保障、业主优先使用权等方面均未与原告协商并征得同意，是对原告等业主的权利的侵害。现请求法院判决典盛广告公司立即拆除大丰市长乐小区综合楼西墙的电子广告牌，并恢复原状；本案的诉讼费用由被告承担。被告典盛广告公司辩称，1、本案原、被告主体均存在问题，首先关于原告主体，根据物权法第七十六条、第八十三条的规定及最高院关于建筑物区分所有权纠纷案件第十四条的规定，提起诉讼的权利人应当是业主委员会或大多数业主推选的代表，因此原告方应当是以诉讼代表人的身份出现，必须要经过其他业主的授权。大丰市城市管理局行政许可的被许可人是江苏典盛广告传媒有限公司，而非江苏典盛装饰工程有限公司，后者作为被告是不适格的；2、原告的诉求不符合行政法的信赖保护原则，被告作为行政许可的相对人并非是擅自占用业主共有部分墙面，而是得到行政许可。因此原告起诉的前提必须要是其他行为人擅自使用，既然行为人是受到了行政许可，根据行政许可法第八条的规定，被告的行为应当受到法律的保护，除非原告通过行政诉讼程序撤销行政机关的具体行政行为。经审理查明，2013年3月14日，大丰城市管理局向被告典盛广告公司颁发了大丰市区固定户外广告、标志设置许可证，该许可证载明：被许可人为典盛广告公司，设置地点为长乐小区临街商业楼（面向大润发）西山墙上部分，类型为商业宣传、公益宣传、其他，规格为50㎡，数量为1，附件：安全、规范、整洁、完好、画面清晰、内容健康，定期维护，保证安全无事故。如需延用，到期后需及时申报相关延用手续，批示后方可延用。有效期限为2013年4月1日至2018年3月31日止。后被告于2013年6月份左右在长乐小区综合楼西墙上部分设置了电子广告牌，原告认为，电子广告牌的设置未经原告同意，侵害了原告的利益，遂于2014年3月3日以江苏典盛装饰工程有限公司、典盛广告公司为被告向本院提起诉讼，后在审理中申请撤回对江苏典盛装饰工程有限公司的起诉。另查，市区长乐小区综合楼建筑建筑面积为7336.34㎡。原告陈芳、陈凯系市区长乐小区综合楼303室、304室业主，两房产均为陈芳、陈凯共同共有，建筑面积合计为566.67㎡；原告金辉系市区长乐小区综合楼二层4#门市（204室）业主，建筑面积为438.57㎡；原告吴旭涛市区系长乐小区综合楼二层3号门市业主，建筑面积为432.5㎡；原告张依洵系市区长乐小区综合楼302室业主，建筑面积为273.61㎡；原告王子忱系市区长乐小区综合楼26#、27#、28#门市业主，建筑面积合计为121.15㎡；原告房产合计建筑面积为1832.5㎡。被告曾对案涉的电子广告牌的安全责任作出声明，承诺，户外广告、标志的设置保证安全牢固，不对行人及建筑物的安全构成影响；定期检查、维修…如果因该广告牌引发的一切损失，由被告承担全部赔偿责任。大丰市丰泽房地产综合开发有限公司系市区长乐小区综合楼2室（建筑面积为47.21㎡）、3室（建筑面积为47.21㎡）、4室（建筑面积为45.25㎡）、5室（建筑面积为45.25㎡）、8室（建筑面积为44.06㎡）、9室（建筑面积为44.06㎡）、10室（建筑面积为45.97㎡）、11室（建筑面积为45.97㎡）、12室（建筑面积为45.97㎡）、13室（建筑面积为22.21㎡）、14室（建筑面积为47.63㎡）、15室（建筑面积为47.63㎡）、16室（建筑面积为47.63㎡）、17室（建筑面积为49.70㎡）、18室（建筑面积为49.70㎡）、19室（建筑面积为49.70㎡）、23室（建筑面积为22.21㎡）、24室（建筑面积为46.44㎡）、25室（建筑面积为46.44㎡）、502室（建筑面积为325.43㎡）、501室（建筑面积为269.85㎡）、402室（建筑面积为315.29㎡）、401室（建筑面积为279.99㎡）、20、21号（建筑面积合计95.26㎡）的业主，合计房产建筑面积为2126.06㎡。在审理中，该单位向本院表示其未同意在长乐小区综合楼西墙搭建大型户外电子广告牌，现有的搭建的电子广告牌未经过其同意。上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证、国有土地使用权证、大丰市区临时户外广告（宣传品）设置许可证、声明书等证据在卷证实。本院认为，根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。原告作为市区长乐小区综合楼中部分房屋的业主，其对本案所涉房屋楼顶的共有部分享有权利，系与本案有直接利害关系的公民，被告抗辩须有业主委员会或大多数业主推选的代表才可以提起本案的诉讼依据不足，本院不予采纳。根据《物权法》第七十六条规定，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告典盛广告公司虽已获得大丰城市管理局的行政许可，允许在市区长乐小区综合楼西墙上区域部分设置广告牌，但其在原告建筑物共有部分设置广告泊位同时须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告提交的证据已经证实专有部分占建筑物总面积过半数的业主不同意被告设置广告泊位，故对于原告主张被告典盛广告公司拆除广告牌、恢复原状的诉讼请求，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十六条第二款，《最高人民法院〈关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：被告典盛广告公司在本判决生效后30日内拆除设置于长乐小区综合楼西墙的电子广告牌。案件受理费80元，由被告典盛广告公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  刘 萍代理审判员  周旭日人民陪审员  周寅华二〇一四年八月二十日书 记 员  史春丽附录法律条文1、《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。