上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第2987号上诉人（原审被告）上海弘晔房地产发展有限公司。被上诉人（原审原告）柴军辉。委托代理人顾问，上海明庭律师事务所律师。上诉人上海弘晔房地产发展有限公司（以下简称弘晔公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭于2013年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人弘晔公司的委托代理人黄海荣，被上诉人柴军辉及其委托代理人顾问到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年11月8日，柴军辉与弘晔公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由柴军辉向弘晔公司购买位于上海市奉贤区泽丰路89弄56号房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为323.70平方米，总价款人民币（以下币种相同）8，373，698元。合同第十一条约定，弘晔公司定于2012年12月31日前将上述房屋交付柴军辉。合同第十二条约定，弘晔公司如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付柴军辉，应当向柴军辉支付违约金，违约金按柴军辉已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，房屋符合本合同第十条的交付条件后，弘晔公司应在交付之日前3天书面通知柴军辉办理交付该房屋的手续，柴军辉应在收到该通知之日起7天内，会同弘晔公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为取得《住宅交付使用许可证》并向柴军辉发出《入住通知书》。合同签订当日，柴军辉按约支付了全部的房款。2011年12月14日，上述房屋所在地块取得《建设工程竣工验收备案证书》，2011年12月26日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年3月26日，弘晔公司交纳了商品房住宅维修基金，并于2012年6月5日取得大产证。2011年12月27日，弘晔公司向柴军辉发出交房通知书。2012年6月8日，弘晔公司向柴军辉发出温馨告知，通知柴军辉在2012年6月11日至2012年6月21日到售楼处签署《房屋交接书》。柴军辉于2012年7月16日至弘晔公司处签署了《房屋交接书》。当天在验房过程中，柴军辉提出了房屋中存在裂缝和积水、漏水问题，并在《接管验收记录》中进行记录后要求予以维修。2013年1月15日，弘晔公司向柴军辉发函，认为在交房过程中柴军辉提出房屋存在窗户渗水等质量瑕疵，弘晔公司根据柴军辉的要求对房屋进行了维修，目前已修复完毕。通知柴军辉于2013年1月20日之前来公司对该房屋进行查验。2013年3月31日，柴军辉回函弘晔公司，认为在弘晔公司规定之日前查验，发现该房屋依旧存在质量瑕疵，仍不能满足居住生活之目的，要求弘晔公司继续维修并承担逾期交房的违约金和延长房屋质保期。弘晔公司于2013年4月3日回函，认为弘晔公司在符合预售合同约定条件的前提下，双方于2012年6月完成交房手续。后因2012年8月台风暴雨影响，房屋出现漏水情况，弘晔公司按照合同约定和柴军辉要求对房屋进行了维修，并在维修完毕后于2013年1月15日函告柴军辉前来查验房屋。弘晔公司已根据预售合同履行了相关义务，房屋符合交付使用条件，柴军辉提出索赔和延长质保期等没有合同和法律依据。之后，柴军辉又分别于2013年4月23日和6月9日两次在物业陪同下进行验房，但均发现仍存在渗漏水情况。后经维修完毕后，于2013年6月26日，柴军辉在物业公司领取了系争房屋钥匙等，并在接管验收记录上签字。物业公司也减免了系争房屋2013年1月1日至2013年7月31日期间的物业费。柴军辉诉称，2012年6月8日，弘晔公司向柴军辉发出告知书，通知柴军辉验收并办理房屋交接手续。在验收过程中，柴军辉发现，系争房屋内出现大面积漏水及积水，无法正常居住使用。后弘晔公司称已维修完毕，又要求柴军辉前来验收，但柴军辉发现仍旧存在严重质量问题，无法居住。双方针对系争房屋的质量问题，几经交涉，也未达成合理解决结果。弘晔公司延期交付房屋已构成违约，致柴军辉权益受损。故柴军辉起诉要求：1、判令弘晔公司支付逾期交房违约金146，680.49元；2、判令弘晔公司支付系争房屋空置期间的损失96，000元；3、系争房屋的保质期限从2013年6月26日开始起算。弘晔公司辩称，弘晔公司在2011年12月26日取得《住宅交付使用许可证》，于2012年3月26日缴纳了物业维修基金，于2012年6月5日取得大产证，并对系争房屋已经注销抵押，具备交付条件。弘晔公司在2012年6月8日发出了房屋交接的通知，交付标志已成立，柴军辉未按通知书规定的期限前来办理交接应当按约视为弘晔公司已完成交付义务。系争房屋由于台风影响出现部分漏水情况，弘晔公司知晓后按照合同和柴军辉要求进行了维修，不存在逾期交房的问题，要求驳回柴军辉的诉请。原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，柴军辉、弘晔公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于弘晔公司是否在合同约定期限内完成了系争房屋的交付。柴军辉认为在2012年7月第一次交接过程中，由于发现系争房屋存在严重渗漏水情况，无法正常居住使用，故要求弘晔公司予以修复，但弘晔公司直至2013年6月26日维修完毕，弘晔公司已经逾期交房。弘晔公司认为，其根据合同约定，在系争房屋符合交付条件后，于2011年12月27日发出了入住通知，并于2012年6月8日告知柴军辉在2012年6月21日前办理交接，而柴军辉直至2012年7月16日才来交接。根据合同应确定弘晔公司已经于2012年6月8日完成房屋的实际交付，房屋质量瑕疵不影响房屋交接的事实。原审认为，弘晔公司取得《住宅交付使用许可证》等仅是证明系争房屋符合了交付的条件，但作为住宅应当能满足正常居住的目的。柴军辉验收房屋时，发现房屋存在严重积水和渗漏水情况，无法正常使用，要求弘晔公司进行修复后再交付，符合常理，弘晔公司没有完成实际交付的义务。弘晔公司在了解房屋存在质量问题后，应当及时承担起保修的责任和义务。但弘晔公司在近半年时间内，到合同约定的最后交付期限也未完成修复的义务，直至2013年6月26日才修复后将系争房屋交付柴军辉，故弘晔公司的实际交付日应为2013年6月26日，弘晔公司已经构成逾期交房，柴军辉要求弘晔公司按约承担逾期交房的违约责任，应予支持。另外，对于柴军辉主张的空置损失和保质期重新起算的要求，由于约定的违约金已经高于柴军辉提出的空置损失的要求，且空置损失和质保期延长的主张无合同约定及相关法律规定，故对柴军辉的该项请求不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于二○一三年九月十七日作出判决：一、上海弘晔房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿柴军辉逾期交房违约金人民币146，680.49元；二、驳回柴军辉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6，110元，减半收取计3，055元，由柴军辉负担1，353元，由上海弘晔房地产发展有限公司负担1，702元。判决后，弘晔公司不服，上诉于本院称，上诉人交付房屋符合交房条件并按约定的方式实际交付了系争房屋，被上诉人未在上诉人通知规定的时间前来办理房屋交接手续，应当视作上诉人交付了房屋。系争房屋交付后出现的质量问题属于房屋维修范围，且相关质量问题已经得到修复，故上诉人交付的房屋只是存在一般质量问题，而非严重质量问题，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。原审判决缺乏法律依据，请求二审撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人柴军辉辩称，符合合同约定的交房条件不等于交付完毕，交房包括卖方的交付和买方的验收，系争房屋存在严重质量问题导致无法正常使用，直至2013年6月26日被上诉人才对系争房屋质量予以认可，故被上诉人在此之前有权拒收房屋，上诉人理应承担逾期交房的违约责任。原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，被上诉人陈述其空置损失费的计算方式为：按照系争房屋同地段相同房型面积的租金价格，每月以8，000元计，以上诉人向被上诉人发出温馨告知书上所确定的交房时间次日起算，即从2012年6月22日起算至2013年6月26日止。本院认为，上诉人与被上诉人于2011年11月8日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。上诉人于2012年6月向被上诉人发出通知交房时，已经取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》及《上海市房地产权证》（大产证），并缴纳了商品房住宅维修基金，故系争房屋已经具备了预售合同中约定的交付条件，上诉人在预售合同约定的交房期限之前向被上诉人送达了交房通知书并签署了《房屋交接书》，已经按约履行了其交房的义务，并不存在逾期交房的情形。本案的争议在于被上诉人是否有权以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，上诉人在本案中应承担逾期交房违约责任还是质量修复责任。对此，被上诉人列举了一系列证据证明系争房屋存在渗漏水现象，以此说明系争房屋具有严重质量问题导致无法正常居住，要求上诉人赔偿系争房屋直至维修完毕之日止的逾期交房违约金。本院认为，系争房屋的确存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果，被上诉人以此为由拒收系争房屋缺乏法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”，故上诉人在本案中所应承担的是质量修复责任，而非逾期交房责任。上诉人于2013年6月26日将系争房屋修复完毕并与被上诉人办理了房屋交接手续，已履行了其质量修复义务，虽然上诉人无需承担逾期交房责任，但因房屋质量问题致使被上诉人未能于预售合同约定的时间正常入住系争房屋亦属事实，由此产生的损失应由上诉人承担。故被上诉人要求上诉人承担系争房屋的空置损失，本院予以支持，被上诉人要求以同地段相同房屋租金每月8，000元作为计算标准，属于合同正常履行后的可得利益，本院同样予以支持。但被上诉人要求从2012年6月底起算空置损失费，与双方在预售合同中约定的交房日期不符，本院不予支持，上诉人提前交房并非其义务，被上诉人主张的损失应从双方约定的交房日期起算。至于被上诉人要求保质期重新起算的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人主张不应承担逾期交房责任的上诉理由，具有法律依据，本院予以支持。原审判令上诉人承担逾期交房责任，属适用法律错误，本院依法予以纠正。被上诉人要求上诉人赔偿空置损失的诉请，与法不悖，但起算时间缺乏依据，本院予以部分支持。原审诉讼费计算有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第2040号民事判决；二、上诉人上海弘晔房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人柴军辉房屋空置损失费人民币48，000元；三、驳回被上诉人柴军辉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，470元，由上诉人上海弘晔房地产发展有限公司负担630元，被上诉人柴军辉负担1，840元；二审案件受理费人民币4，940元，由上诉人上海弘晔房地产发展有限公司负担1，260元，被上诉人柴军辉负担3，680元。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年一月九日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。