浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2008）浙民一终字第18号上诉人（原审原告）汤海苗。上诉人（原审原告）汤银仙。二上诉人的委托代理人戴梦华。二上诉人的委托代理人何丽青。被上诉人（原审被告）浙江富临名家实业有限公司。法定代表人宋根兴。委托代理人沈世雄。上诉人汤海苗、汤银仙与被上诉人浙江富临名家实业有限公司租赁合同纠纷一案，绍兴市中级人民法院于2007年9月17日作出（2007）绍中民一初字第53号民事判决，汤海苗、汤银仙不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。根据双方当事人提出、并经庭审质证的证据，一审法院认证后确认以下事实：2005年6月30日，汤海苗、汤银仙与浙江富临名家实业有限公司（以下简称实业公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：汤海苗、汤银仙将绍兴市辕门桥国际摩尔城1号地块1号楼一层至四层及阁楼租给实业公司作酒店经营使用，租期为十年，自2005年7月1日至2015年6月30日，租金为前五年每年2000000元，后五年每年增加100000元，一年一付，每年6月底前支付。另约定：实业公司未经汤海苗、汤银仙书面同意，擅自拆改变动房屋结构或者损坏房屋的，汤海苗、汤银仙有权立即终止合同，收回该房屋，且实业公司应按照合同总租金的5％支付违约金。实业公司如逾期支付租金，每逾期一日，则实业公司应支付日租金的五倍作为滞纳金。合同签订后，实业公司于2005年12月9日支付给汤海苗、汤银仙2005年7月1日至2006年6月30日的租金2000000元；于2006年7月4日支付2006年7月1日至2007年6月30日的租金2000000元。由于双方就实业公司有否擅自变更房屋结构和租金是否迟延支付存在争议，汤海苗、汤银仙于2007年6月28日向一审法院请求终止其与实业公司的房屋租赁协议；判令实业公司恢复房屋结构，支付违约金1075000元，并支付租金滞纳金4493150元，本案全部诉讼费用实业公司承担。一审法院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议的焦点主要是：一、实业公司是否违反协议擅自变更讼争房屋结构；二、实业公司是否违反协议约定迟延支付租金；三、双方约定的迟廷支付租金滞纳金是否合理。对以上争议焦点逐一进行分析论证。一、关于实业公司是否违反协议擅自变更讼争房屋结构问题。根据实业公司提供工程变更联系单和施工日记可以证实，汤海苗、汤银仙所主张的房屋结构变更事项均系由房屋施工单位提出变更要求，并经监理公司和设计单位同意后所作的变更，变更时间在2005年3月13日－3月21日，早于双方签订协议的时间。虽然汤海苗、汤银仙提交了讼争房屋的竣工图纸，但依据该图纸并不足以否定前述事实。结合大自然集团与杭州萧山哨兵总公司的会议纪要，一审法院认为，汤海苗、汤银仙关于实业公司擅自变更讼争房屋结构的主张缺乏事实依据，不予支持。二、关于实业公司是否违反协议约定迟延支付租金问题。依据双方协议，虽然对租金支付时间作了约定，但该约定并没有明确是每一年租期开始之前支付还是每一年租期届满后支付。一方面实业公司律师函对自身迟延支付租金的行为已经作了承认。另一方面实业公司支付第二期租金的时间仅比第二个租赁年起始时间迟4日，而且根据一般的交易习惯，可以推定双方约定支付租金的时间为每一年租期开始前一天。因此，汤海苗、汤银仙主张实业公司迟延支付租金具有事实依据，具体迟延支付的时间累计为166天。实业公司认为律师函系重大误解，其不存在迟延支付租金行为的抗辩与事实不符，不予采信。三、关于双方约定的迟延支付租金滞纳金是否合理问题。根据《合同法》的精神，我国违约金制度具有补偿性，即弥补守约方因违约行为造成的损失。虽然根据当事人意思自治原则，当事人可以约定违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院调整。本案中，双方约定的滞纳金实质为违约金，而按照该约定，虽然实业公司迟延支付租金的时间累计才166天，但需支付的违约金却高达400余万元，是年租金2倍以上。由于汤海苗、汤银仙并未举证证明其因实业公司违约而造成的实际损失，故其损失以结合银行逾期贷款利率等因素酌情确定为宜。因此，双方约定违约金与一般意义上可以认定的汤海苗、汤银仙损失之间相差巨大。实业公司要求法院加以调整的请求具有法律依据，予以照准。具体计算方法参照逾期贷款罚息利率，即按照日租金的40％按日计算，为：2000000÷365×40％×166天=363836元。综上，一审法院认为，汤海苗、汤银仙与实业公司签订的房屋租赁协议主体适格，双方意思表示真实，内容并未违反法律规定，应当认定为有效。合同签订后，汤海苗、汤银仙依约交付了租赁物，但实业公司未按照协议约定履行支付租金的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。但双方约定违约金过分高于汤海苗、汤银仙的实际损失，依法酌情予以调整。汤海苗、汤银仙主张实业公司擅自变更房屋结构，进而主张终止租赁合同，并由实业公司恢复房屋结构、承担擅自变更租赁物结构的约定违约金1075000元的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、实业公司应支付汤海苗、汤银仙逾期支付租金的违约金三十六万三千八百三十六元，此款于判决生效之日起十日内付清；二、驳回汤海苗、汤银仙其他诉讼请求。如果实业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件50777元，由汤海苗、汤银仙各负担23388.5元，由实业公司负担4000元。宣判后，汤海苗、汤银仙上诉称，本案中被上诉人的两个违约行为清楚，违约金要求合理，理由如下：一、对于被上诉人擅自改变房屋结构。1、房屋租赁协议约定，要改变房屋结构的，需要征得上诉人的书面同意。事实证明被上诉人对房屋的多处结构进行了变动，而没有得到上诉人的任何书面意见。2、被上诉人提交的工程变更联系单制作时间为2005年3月10日，而上诉人存放于绍兴市城建档案管的2005年5月30日竣工图上明显看出，被上诉人擅自改变的部分在竣工图中却是完整的，并没有经过变更。开发商签发的工程变更联系单，监理、设计单位的盖章签字同意变更，而竣工图中没有任何体现，上诉人认为：工程变更联系单不真实。3、即使该工程变更联系单为真实的，上诉人也没有签复任何关于同意结构变更的书面意见，而是由被上诉人向开发商提出结构变更的要求。且在2005年3月10日前，被上诉人已经对该房屋进行了实际的装修。工程联系单不能直接和间接的证明被上诉人改变房屋结构，得到了上诉人的同意。二、房屋租赁协议明确约定租金的支付时间，租金一年一付，每年6月底前支付，被上诉人如逾期支付租金，每逾期一日，则被上诉人应加付日租金的五倍作为滞纳金。违约金本身存在惩罚性、补偿性，合同法规定双方当事人在合同中可以对违约金的计算方式等进行约定，上诉人的房屋位于绍兴最繁华地段之一，相对于周边租金明显偏低的情况下，约定了违约金的支付方式，合同在双方当事人的平等、自愿的情况下签订，在合同签订时，被上诉人已明知如违约将会产生严重的违约责任，这是当事人双方意思自治的表现。请求：撤销原判；判令被上诉人擅自改变房屋结构，支付违约金107.5万元；判令被上诉人支付租金滞纳金449.315万元；判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人实业公司答辩称，被上诉人在租赁期间没有擅自改变房屋结构。双方签订的租赁协议明确，租用期从2005年7月1日始，到2015年6月31日（应为6月30日）止。房屋结构作了部分变更是事实。但同样不争的事实是：这部分结构变更是在租赁期开始之前实施的。因而，唯一结论是：被上诉人没有在租赁期间擅自变更结构。被上诉人依合同规定，当然不应该承担在租赁期间擅自变更结构的违约责任。2005年5月30日竣工图，上面没有变更的内容。因不是房屋结构整体重大改变，变更微小而忽视，在制作时，按原设计图制作时，没有对很小部分变更作相应变动，是不足为奇的。上诉人自己也承认被上诉人是在租赁期前已开始装修的。被上诉人认为，协议规定租金支付日不明确，按上诉人解释和合同法有关规定，被上诉人没有延付租金。年租金为200万元，延期不到半年，竞要支付违约金400余万，为年租金2倍以上。按《合同法》有关条文规定，违约金过高或过低，依当事人申请，法院有权加以调整，一审法院依据事实与法律规定，作了调整，是完全合情合法，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，当事人均未提出新的证据，本院审核双方当事人在一审程序中提出的书证及其所作陈述内容，对原判决事实予以确认。本院认为，汤海苗、汤银仙与浙江富临名家实业有限公司房屋租赁协议，系当事人真实意思的表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，协议的效力应当予以确认。双方房屋租赁协议约定，租赁期间，实业公司擅自改变动房屋结构，实业公司需承担违约责任，但并无证据证实汤海苗、汤银仙主张的房屋结构变动系发生在租赁协议约定的2005年7月1日至2015年6月30日租赁期间。事实上，根据有效证据显示的内容，房屋的结构变更发生在房屋租赁协议签订之前，因此，双方约定的租赁期间的违约责任，对此并不适用。关于滞纳金问题，双方约定的滞纳金要高于同期租金总额两倍以上，一审根据承租人的要求，适当予以调整，符合合同法第一百一十四条第二款之规定。汤海苗、汤银仙上诉主张无据，本院不予支持。综上，原判决事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50777元，由上诉人汤海苗、汤银仙负担。本判决为终审判决。审 判 长     代理审判员     代理审判员  徐燕如二〇〇八年三月十四日书 记 员  冯亚景