四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）广法民终字第8号上诉人（原审原告）刘松，男，汉族，生于1973年11月23日，大学文化，住四川省广安市广安区。委托代理人周克虎，四川圣梓律师事务所律师。上诉人（原审原告）熊昌斌，男，生于1947年8月27日，汉族，农村居民，住四川省广安市广安区。委托代理人刘松，男，汉族，生于1973年11月23日，大学文化，住四川省广安市广安区。委托代理人周克虎，四川圣梓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川省广安锦凤苑物业发展有限公司。法定代表人陈金富，董事长。委托代理人蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师。委托代理人叶燕，女，汉族，生于1984年6月6日，住四川省广安市广安区。上诉人刘松、熊昌斌因与被上诉人四川省广安锦凤苑物业发展有限公司（下称锦凤苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2013）广安民初字第1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月11日立案受理后，依法由审判员胡成、张学明、助理审判员蒋濒组成合议庭审理了本案。2013年12月26日公开开庭时，上诉人刘松以被上诉人锦凤苑公司的代理人蒋冬梅与上诉人代理人周克虎系同一律师事务所律师为由，请求蒋冬梅回避本案，合议庭决定不再公开开庭审理，对案件进行书面审理，并于2014年1月6日对上诉人刘松、被上诉人锦凤苑公司的代理人蒋冬梅、叶燕进行了询问，上诉人刘松、被上诉人的代理人对案件事实、法律适用、案件的处理发表了各自的意见。本案现已审理终结。本院查明，2008年2月29日，刘松作为买受人与作为出卖人的锦凤苑公司签订《商品房买卖合同》，购买锦凤苑公司出售的广安市广安区环城北路三段8号10幢1单元40号商品房（现为广安市广安区环城北路三段8号10幢1单元xxx号，现房），房屋建筑面积191.165m3，单价为每平方米1103.8元；买受人一次性支付购房款211008元、产权规费9312元、四通7680元。签订合同当日，刘松一次性支付房款、产权规费、四通等三项费用共计228000元，锦凤苑公司亦于当日向刘松交付了房屋。双方的合同同时还约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金等。办理产权证之前，刘松欲将房屋产权办成两个独立的产权证，遂自行将熊昌斌的名字添加在其本人的《商品房买卖合同》上（熊昌斌系刘松的岳父）。2012年2月3日，广安市房产管理局为该房颁发了由刘松和熊昌斌共同共有的两个房屋所有权证书，房屋登记的产权面积为196.22m3。2012年6月4日，广安市国土资源局为该房屋颁发了《国有土地使用证》。因购买人尚欠增加面积房款、税费、大修基金，锦凤苑公司拒绝交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。2013年3月20日，刘松以锦凤苑公司为被告，向广安区人民法院提起诉讼，请求由锦凤苑公司交付房屋产权证及土地使用权证，并按已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。2013年5月3日，广安区人民法院通知熊昌斌作为原告参与诉讼。刘松为支持其诉讼主张向一审法院提供的证据有：由刘松持有的《商品房买卖合同》、刘松与熊军签订的《房屋买卖合同》、与熊军的聊天记录以及向熊军支付违约金的收条、刘松与蓝先品签订的《商品房买卖合同》及蓝先品于2013年5月20日补出的收条、北京艾克斯特科技有限公司出具的《证明》、刘松向杜建忠出具的《借条》、刘松向罗xx出具的《借条》、熊昌斌的书面陈述意见及杨xx的证言等。刘松以上述证据拟证明因锦凤苑公司延迟办理房屋产权证书的违约行为导致其实际损失大于合同约定的违约金。一审诉讼期间，承办法官调查了蓝先品，蓝先品称：不认识刘松、没有和刘松签订过《商品房买卖合同》、没有收过违约金、收条不是自己出的。广安区人民法院审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，锦凤苑公司应当在2009年2月29日前将办理权属登记的资料报送产权登记机关，而锦凤苑公司提供的证据不能证明其已履行了约定的义务，构成违约，按约应承担逾期办证的违约金684元。合同对逾期办证应支付的违约金作了明确约定，故不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。同时，刘松所提供的损失证据又缺乏真实性、关联性，故不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定增加违约金。锦凤苑公司依约应当将已办好的权属证书交给刘松和熊昌斌。遂依照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、锦凤苑公司于判决生效后立即向刘松、熊昌斌交付房屋所有权证以及国有土地使用证；二、锦凤苑公司于判决生效后二日内向刘松、熊昌斌支付逾期办证的违约金684元；三、驳回刘松、熊昌斌的其他诉讼请求。案件受理费299元，由刘松、熊昌斌承担100元，锦凤苑公司承担199元。宣判后，刘松、熊昌斌不服，上诉称：合同系锦凤苑公司提供的格式条款合同，合同中有关延期办证的违约责任的约定存在歧义，应当作出对锦凤苑公司不利的理解，即应当理解为按日0.3%支付违约金；同时，该条款违反行政法规的强制性规定，应属无效或被撤销；与熊军、蓝先品签订的房屋买卖合同以及多次要求提供购房发票和房产证到北京提取住房公积金的事实都和锦凤苑公司的员工叶燕联系过，并谈好本房屋上下部分一起改合同，锦凤苑公司收取1.5万元手续费的口头约定，承诺在2012年1月1日前办好房产证；因锦凤苑公司的违约行为导致不能正常提取住房公积金、提前偿还借款，从而造成交通费和借款利息的损失。因此，合同约定的违约金不能弥补实际损失。一审法院追加熊昌斌为原告违法，适用简易程序审理却审理时间长达9个月，程序违法。请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、判令锦凤苑公司按已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（从违约次日起至将产权证、土地证交付之日止）。锦凤苑公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。本院认为，关于《商品房买卖合同》中第十五条“关于产权登记的约定”是否系格式条款及其效力问题。根据《合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。查案涉《商品房买卖合同》第十五条，该条的大部分内容是预先拟定，但在需双方协商一致的部分处留有空格，空格处经双方协商之后并在签订合同之时才手工书入的内容，如“365”、“0.3”均为手工书入的内容。故《商品房买卖合同》第十五条不属于格式条款。纵观该条内容，没有加重购买人责任、免除或者限制出卖人责任内容；没有需要提请购买人特别注意的内容；不存在《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。因此，《商品房买卖合同》第十五条的约定内容应属有效。关于《商品房买卖合同》第十五条约定内容是否存在理解歧义问题。该条第2项约定“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。”该条约定的内容，字句明确，词义准确，意思表示清楚，按照通常理解不存在理解上的争议，亦不存在两种以上的解释。故该条内容不存在理解歧义。关于违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，锦凤苑公司应当在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。锦凤苑公司提供的证据不能证明其已按照合同约定履行了义务，故根据《合同法》第一百零七条的规定，锦凤苑公司应当承担赔偿损失的违约责任。损失的范围应当限定在因违约方的违约行为导致守约方的直接财产损失和可得利益的损失，且违约行为与损失之间应当具有因果关系。双方的合同就损失问题即违约金问题的约定是“出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金”。刘松、熊昌斌认为约定的违约金过低，主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以此计算出的违约金数额高于约定的违约金数额，此属于当事人请求人民法院增加违约金的情形。为此，刘松、熊昌斌应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定提供证据证明其实际损失大于约定的违约金。查刘松、熊昌斌提供的有关损失方面的证据，第一，刘松因退出或转出住房公积金而往返北京的交通费、住宿费等费用支出，与锦凤苑公司的违约行为无直接的因果关系；第二，刘松因购房向他人借款的行为发生在锦凤苑公司的违约行为之前，刘松主张的利息损失自然与锦凤苑公司的违约行为无关联性，亦无因果关系；第三，刘松在2011年1月和2月先后将案涉房屋分割出售给熊军、蓝先品的事实，一是真实性不能确定，其次是刘松将案涉房屋分割出售的行为不符合法律规定，故该部分的损失的真实性不能确定，即使该部分损失存在，亦应当由刘松自行承担。因此，刘松、熊昌斌所提供的证据不能证明其实际损失大于约定的违约金，人民法院不能据此增加违约金，刘松、熊昌斌主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由不能成立，其诉求应当不予支持。关于一审的程序问题。该案适用简易程序审理符合民事诉讼法的规定。一审审理中，法院发现案涉房屋属刘松和熊昌斌共同共有，熊昌斌作为权利人之一，属于必要共同进行诉讼的当事人，法院依职权追加当事人符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定。一审审理期限虽超过了民事诉讼法审理期限的规定，但案件实体处理并无不当，不属于严重违反法定程序的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘松、熊昌斌的上诉理由不能成立。其上诉请求应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费598元由刘松、熊昌斌承担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 成审 判 员  张学明代理审判员  蒋 濒二〇一四年一月二十一日书 记 员  蒋志遥附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。