南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第923号 原告（反诉被告）白岩峰，男，汉族，1981年7月7日生，无业，住内蒙古土墨特左旗沙尔沁乡沙尔沁村，现住上海市。 委托代理人张春，江苏刘洪律师事务所律师。 被告（反诉原告）胡军，男，汉族，1978年9月8日生，住江苏省。 委托代理人许文哲，江苏南京爱信律师事务所律师。 原告（反诉被告）白岩峰与被告（反诉原告）胡军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白岩峰的委托代理人张春、被告（反诉原告）胡军的委托代理人许文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）白岩峰诉称、辩称：2011年6月2日，原告与苏果超市有限公司（以下简称苏果超市）签订《单店租赁协议》，约定由原告承租苏果超市，期限为2011年7月18日至2017年7月17日。2011年12月27日，原、被告签订《儿童乐园转让协议书》，约定由原告将承租的苏果超市，并由被告向苏果超市定期交纳租金等费用。2012年1月1日店铺交接后，被告向苏果超市交纳租金，但自2012年10月起被告开始拖欠苏果超市租金。同年12月，苏果超市分别发函给原、被告，要求解除与原告之间的租赁合同，并要求被告撤出场地，但被告一直未予配合。截止2013年3月18日，被告共拖欠苏果超市场地使用费59442元。依据原告与苏果超市之间的租赁合同纠纷案件的生效判决，原告于2014年1月17日向苏果超市履行了给付场地使用费59422元的义务。故原告诉至法院，请求判决被告支付场地使用费59422元，并承担本案诉讼费用。关于被告的反诉请求，因原、被告签订转让协议后，被告已实际使用场地，该场地使用费应由被告承担。原告根据双方《儿童乐园转让协议书》约定将转让费所包含的店铺内的装饰、装修及相应设备交付给被告，该合同已履行完毕，原告不同意解除合同，被告亦无权要求退还转让费。因被告未向苏果超市履行支付租金义务致使苏果超市解除租赁合同，由此造成损失与原告无关，应由被告自行承担。故请求驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告）胡军辩称、诉称：原、被告于2011年12月27日签订《儿童乐园转让协议》后，被告依约向原告支付了130000元转让费。2012年12月，苏果超市以被告未经其同意擅自转租为由，要求与原告解除租赁合同并收回店铺。该案经审理后，被告于2013年4月5日撤出该店铺。被告向原告交纳转让费取得该店铺经营权后，原告未能保证被告经营至合同期满。被告经营一年多时间就被迫停业，无法对租赁物使用、收益，故原告无权要求被告支付房屋占用费用，请求法院驳回原告的本诉请求。同时，被告依法提起反诉，请求解除双方之间的转让协议，原告返还未经营期间的转让费100900元，赔偿被告损失40080元，并由原告承担本案诉讼费用。 经审理查明，2011年6月2日，白岩峰（乙方）与苏果超市（甲方）签订了《单店租赁协议》，约定：乙方承租甲方南京市，面积282平方米，经营儿童游乐场；租赁期限自2011年7月18日至2017年7月17日；租金按季度提前支付，乙方签订协议后两天内缴纳第一季租金，以后租金按季提前10日支付；租金第一年按2.2元/天/平方米计算，2011年7月18日至2012年7月17日为226446元，第二年按2.3元/天/平方米计算，2012年7月18日至2013年7月17日为237768元，第三年按2.42元/天/平方米计算，2013年7月18日至2014年7月17日为249650元等等；乙方在签约后两天内缴付30000元作为履约保证金及商品质量保证金；若甲方违约或在无协议约定或法律规定下，单方提前终止协议，甲方承担相应违约责任，赔偿金与乙方履约保证金等额等等。上述协议签订后，白岩峰开始经营诉争场地。 2011年12月27日，白岩峰（甲方）与胡军（乙方）签订了《儿童乐园转让协议书》，约定：甲方将位于诉争场地的店铺（卡通乐乐园）转让给乙方使用，建筑面积为282平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；甲方与出租方已签订了租赁合同，租期到2017年7月17日止，租赁该场地第一年租金为2.2元/天/平方米，第二年租金为2.3元/天/平方米，第三年为2.42元/天/平方米……，租金按季提前10天交付，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向出租方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有装修、装饰及其它所有设备全部归乙方所有；乙方在2011年12月27日向甲方支付转让费共计90000元，于2012年1月1日前支付尾款40000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用；甲方原固定电话和宽带设备从交接开始由乙方使用，店内电玩设备在甲方没有取走之前一切经营收益归乙方所有；卡通乐乐园于2012年1月1日经营权、所有权正式交接；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的甲方有权解除合同，乙方按照转让费的10%向甲方支付违约金，如由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金等等。上述协议签订后，胡军按约分两次共向白岩峰支付了转让费130000元。胡军受让诉争场地后继续在此经营儿童游乐，并以银行汇款方式向苏果超市指定银行支付租金，其租金支付期间为2012年1月18日至2012年12月18日。 2013年1月28日，苏果超市以白岩峰自2012年10月起拖延支付租金并发现其擅自转租为由，将白岩峰、胡军另案诉至本院。2013年4月26日，该案判决认为白岩峰未经苏果超市同意擅自转租，苏果超市据此有权解除合同，遂判令白岩峰、胡军腾空并向苏果超市交还诉争场地，白岩峰支付苏果超市自2012年12月19日至2013年3月18日期间的场地占用费59442元。一审判决后白岩峰不服，上诉至南京市中级人民法院，该院审理中，胡军称已于2013年4月5日撤出诉争场地，但撤出时还有白岩峰的一些设备留在场地内。苏果超市陈述为防止损失扩大，于同年5月20日将场地上遗留的设施搬离后另行保存。2013年9月2日，南京市中级人民法院作出终审判决，撤销一审判决中的第一项，维持第二项。2014年1月17日，苏果超市向本院申请执行后，白岩峰向本院交纳了执行款59442元。因索要该款项未果，白岩峰诉至本院，要求判如所请，胡军则提出反诉。 庭审中，白岩峰称双方约定的130000元转让费系指包含诉争场地中的装修装饰及相关游乐设备在内的费用，并提供以下证据予以证明：1、2011年5月21日上海沃明展览展示服务有限公司报价、收据；证明白岩峰为装修诉争场地花费87059元；2、2011年6月7日订购单、2011年6月30日淘气堡报价单、2011年8月30日购销合同以及收据，证明白岩峰分别购买价值28000元、108000元、34000元游乐设施；3、2011年6月8日、6月9日销售合同两份及收据，证据白岩峰分别购买了价值为41000元“动物转转乐”、“挖糖机”游乐设施及52600元“青春鼓手”等游乐设备；4、电脑清单一份，证明白岩峰购买了电脑主机、显示器、收银机、文件柜、办公桌椅价值为6710元。 胡军对白岩峰提供的上述证据的真实性、关联性均不予认可，且认为双方交接场地时未签订书面的交接清单，白岩峰向其交付的诉争场地仅包含了场地固定装修以及收银机、办公桌椅、电话机、宽带、电风扇，并不包含游乐设备。双方就诉争场地内的游乐设备转让另签有协议。 同时，胡军为证明因白岩峰未能保证其经营至合同期满对其造成的经济损失，提供了如下证据予以证明：1、2012年9月1日的机器购买合同一份，证明胡军为扩大游乐场经营购买游乐设备花费11800元；2、2012年7月6日的物料制作合同一份，证明胡军为经营需要制作宣传资料花费3280元；3、游乐设备合同、南京伯利恒玩具有限公司的营业执照、发票三张，证明苏果超市要求胡军搬离诉争场地，胡军为将腾空场地支付的游乐设备拆除、运输、仓储费用24000元；4、收据一份，证明胡军为腾空场地发生的拆除费1100元。 白岩峰质证后，对胡军提供的证据1、2的真实性、关联性不予认可，且认为该两份合同系胡军为正常开展经营活动而签订，相关合同费用不应纳入其损失范围；对证据3的真实性不予认可，且认为游乐设备合同中约定的设备拆除时间与发票的开具时间明显不符，南京伯利恒玩具有限公司的经营范围亦无游乐设备拆除一项，该组证据与本案无关联性；对证据4的真实性、关联性均不予认可。 因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。 以上事实，有当事人陈述、单店租赁协议、儿童乐园转让协议、民事判决书、执行通知书、一般缴款书（收据）及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，原、被告之间签订的《儿童乐园转让协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同约定，白岩峰将诉争场地转让给胡军使用后，胡军应代替白岩峰向苏果超市履行支付租金的合同义务。胡军受让诉争场地后实际占用使用该场地，直至2013年4月5日才撤出诉争场地，则对于在此之前实际占用期间的场地使用费应当承担。苏果超市另案诉讼后，白岩峰在强制执行程序中已向苏果超市支付了2012年12月19日至2013年3月18日期间的场地占用费59442元。故白岩峰在实际支付上述费用后要求胡军承担该款项，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于胡军主张解除与白岩峰之间签订的《儿童乐园转让协议书》的问题。2013年1月28日，苏果超市向本院提起诉讼。经本院另案判决确认，因白岩峰擅自转租，苏果超市与白岩峰之间的租赁合同于2012年12月解除，白岩峰、胡军腾空并向苏果超市交还诉争场地。该案判决生效后胡军继续占用使用诉争场地已无法律依据，故原、被告之间的转让协议客观上已无法履行，胡军据此主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院向白岩峰送达反诉状副本及相关应诉材料后，于2014年3月6日组织双方质证，胡军明确主张与白岩峰解除租赁合同，则应视为胡军的解除合同通知于当日已经到达白岩峰，因此原、被告之间签订的《儿童乐园转让协议书》自2014年3月6日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于胡军主张白岩峰返还转让费100900元的问题。白岩峰在未征得出租人同意的情形下将诉争场地转租给胡军使用，致使出租人主张与其解除合同后，双方之间的合同无法履行，故白岩峰应承担据此产生的违约责任。根据双方合同约定，白岩峰将诉争场地转让给胡军使用租期至2017年7月17日，胡军应向白岩峰支付130000元转让费作为合同对价，该转让费系包含了诉争场地内的装修、装饰、设备及其他相关费用。庭审中，胡军认可白岩峰向其交付诉争场地时包含了办公桌椅、收银机、电话机等相应设施设备。胡军于2012年1月1日受让诉争场地后，实际于2013年4月15日撤离诉争场地。本院结合合同解除原因、实际履行情况以及转让费对价等案情，酌定白岩峰应返还胡军转让费90000元。 关于胡军主张白岩峰赔偿损失40080元的问题。因出租人通过诉讼要求白岩峰、胡军交还场地后，胡军客观上无法继续使用诉争场地造成损失。胡军主张的游乐设备费11800元、宣传资料费3280元均为自身经营需要而购置，并非因合同无法履行而产生的直接损失，故上述费用不应纳入损失范围。胡军提供的游乐设备合同、发票、收据证据可以证明其为腾空诉争场地发生游乐设备拆除等相关费用24000元以及为恢复场地发生的拆除费1100元。以上损失共计25100元，白岩峰应向胡军予以赔偿。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）白岩峰与被告（反诉原告）胡军之间签订的《儿童乐园转让协议书》自2014年3月6日起解除。 二、被告（反诉原告）胡军于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）白岩峰场地使用费59442元。 三、原告（反诉被告）白岩峰于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）胡军转让费90000元、赔偿被告（反诉原告）胡军损失25100元。 四、以上二、三项相互折抵后，原告（反诉被告）白岩峰应支付被告（反诉原告）胡军55658元。 如白岩峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费643元（已减半收取），反诉案件受理费1559元，由白岩峰负担1301元，胡军负担901元（胡军已预交1559元，白岩峰在履行上述给付义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李佳萱 二〇一四年四月十七日 见习书记员  李 莉