河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）邢东民初字第886号 原告张志西，男，1982年12月5日出生，汉族，本科文化，无业，住邢台市桥东区。 被告陈贤化，男，1969年6月17日出生，汉族，个体，住邢台市桥东区。 委托代理人李冬冬，系河北甲信律师事务所律师。 被告袁洪乐，男，1972年10月17日出生，汉族，现经营冶金南路九牧王服饰。现住。 原告张志西与被告陈贤华、被告袁洪乐租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志西、被告陈贤华及其委托代理人李冬冬、被告袁洪乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张志西诉称：2013年3月，被告陈贤化在媒体发布店面转让广告，原告张志西根据广告与被告陈贤化联系，商定陈贤化将邢台市桥东区原异朵女装店面转让给原告经营，原告支付陈贤化转让费60000元。原告于2013年4月3日向陈贤化支付转让费当日，由陈贤化介绍与被告袁洪乐签订门市租赁合同一份，约定租赁期限自2013年4月3日至2013年10月9日，租金为每半年19800元，原告于合同签订当日向袁洪乐支付租金19800元。原告租赁门市后发现，袁洪乐并非该门市产权人，而且原告在2013年6月4日收到门市产权人邢台市马路街小学通告，告知原告在见到通知后15日内搬迁，原告认为，被告陈贤化明知袁洪乐不是产权人而让原告与其签订无效的租赁合同，在交接同时，袁洪乐也没有告知房产所有人，并且快拆迁，原告认为在明知该门市即将被拆迁的情况下，将门市转让给原告，明显属于欺诈行为，故原告要求被告退还转让费，协商无效。为此诉至法院，请求：1、被告立即返还原告转让费60000元；2、由此产生的投资滞销、亏损20000元应由被告赔偿；3、由被告承担诉讼费。 被告陈贤化辩称：原告要求返还60000元转让费无法律依据，陈贤化没有返还义务，原告20000元损失不应由陈贤化赔偿。1、转让行为系原被告的真实意思表示，并已全部履行完毕；2、陈贤化没有欺诈的故意，转让合同有效；3、袁洪乐对张志西转租有效，不存在欺诈；4、张志西的损失应当向拆迁人主张；5、原告诉称20000元损失要求陈贤化赔偿没有法律依据，没有证据支持。请求驳回原告的诉讼请求。 被告袁洪乐辩称：门市确实是由我转租给陈贤化了，由于陈贤化说他与张志西是亲戚，我们就更名了，至于他们之间的转让合同我并不知情。 经审理查明，邢台市马路街小学清风分校（原清风小学）于2006年1月1日与肖秀国（女，1955年8月16日出生，身份证号1305021955××××××××，汉族，住邢台市桥东区，个体）签订《租赁合同》，将学校临顺德路房屋（门市）整体租给肖秀国，租赁期限至2019年11月10日。肖秀国承租后将门市分开转租，将其中位于邢台市桥东区门市（本案诉争门市）租给袁洪乐，后袁洪乐将门市转租给陈贤化，并于2012年4月9日签订《门市租赁合同》，约定将袁洪乐在“顺德路75号壹间原清风小学门市（面积约为25平方）”租赁给陈贤化经营服装，租赁期限为2012年4月10日至2013年10月9日，半年租金19800元，陈贤化对门市进行吊顶、铺地板砖、安暖气、装空调、安装灯光等装修后使用“异朵女装”名称开始经营女装销售。2011年11月10日邢台市桥东区人民政府发布《关于开元清风片区改造项目征收范围告知书》将诉争门市划入范围并告知不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；2012年4月6日邢台市桥东区国有土地上房屋征收与拆迁安置办公室发布公告，根据邢台市人民政府统一规划，诉争门市被列入开元清风片区棚户区改造征收范围，公告要求范围内所有房屋、门市所有权人速与有关社区联系，领取补偿方案并征求意见。 陈贤化在经营“异朵女装”期间在报纸上发布了其另一间门市的转让广告，张志西见到广告后即与陈贤化取得联系商谈门市转让事宜，张志西同时了解并考察了陈贤化的“异朵女装”门市，见生意较好便提议陈贤化转让“异朵女装”，并开始协商转让事宜。2013年4月3日陈贤化出具《转让协议》字据，载明：“顺德路75号异朵女装转让给于张志西，收转让费陆万元整（60000元）”将诉争门市转让给张志西经营，同日张志西与袁洪乐签订了《门市租赁合同》，并交付了押金3000元和预付租金19800元，约定将袁洪乐在“顺德路75号壹间原清风小学门市（面积约为25平方）”租赁给张志西经营服装，租赁期限为2013年4月3日至2013年10月9日，半年租金19800元，合同条款均与此前袁洪乐与陈贤化签订的《门市租赁合同》相同，亦有明确约定：“乙方要服从甲方整体规划，如因国家政策变化、市里、学校、政府部门整体规划拆迁或收回时，乙方应无条件交还。”合同签订后，张志西将店名改为“雅晴”，继续使用陈贤化的吊顶、地板砖、暖气、空调、灯光等装修进行经营，仍然销售女装。庭审中被告陈贤化称转让费包含转让未到期的房屋使用权、到期的优先承租权、将来取得拆迁补偿的权利、部分的商品与电器及房屋装修，并有证人景某（店铺常客）出庭作证，证明店铺转让前后装修、物品、货品均未发生变化；张志西自认转让后没有重新装修就继续使用原店经营，但认为所有东西是陈贤化赠与的，也没有接手陈贤化的商品货物；对转让是否包含商品货物双方均未提交其他证据。 2013年6月4日，邢台市马路街小学向正在诉争门市经营的张志西发出《拆迁通告》，载明“根据邢台市城市建设办公室统一部署，邢台市马路街小学分校（原清风小学）已被纳入清风楼府衙片区改造项目中，贵商户所租赁原清风小学一层临街门市需拆迁，望见到通告后十五日内搬迁。具体事宜请与片区改造指挥部联系。”同月29日顺德府衙恢复工程指挥部向“雅晴”服装门市发出《限期搬离通知书》，载明“根据市、区相关精神，限你门市于2013年7月2日之前搬清，否则将强制拆除，造成损失，自行负责。”2013年7月21日张志西向指挥部提交自书“今退雅晴房费壹万陆千元正，空调压金壹仟元正，从21日起门市赔偿与你们无关”，并有张志西签字的《收据》“今收到袁洪乐退清风小学雅晴门市房租款壹万叄千元及押金叄千元。房屋租赁合同自即日起结束，此门市有关拆迁赔偿事宜于我无关，否则承担违法责任”阐明袁洪乐已经将部分房租和空调押金共17000元退给张志西，张志西自行搬离，放弃拆迁补偿权利，此后再未与指挥部联系。诉争门市于2013年7月底予以拆除，袁洪乐领取了拆迁补偿38000元。 另查明，因袁洪乐拖欠租金，肖秀国曾于2012年以租赁合同纠纷将袁洪乐诉至本院，袁洪乐履行合同后，肖秀国撤回起诉，并与袁洪乐重新签订租赁合同。邢台市马路街小学对肖秀国转租行为知情且未提异议，从袁洪乐将诉争门市转租给陈贤化、陈贤化进行装修后经营、张志西承租后更名经营直至拆迁，房产所有人邢台市马路街小学和次出租人肖秀国均未提出异议，2013年6月4日邢台市马路街小学向张志西发出的《拆迁通告》亦对张志西实际承租予以认可。 上述事实，有原告张志西提供的《转让协议》、《门市租赁协议》、邢台市桥东区人民政府发布《关于开元清风片区改造项目征收范围告知书》、邢台市马路街小学《拆迁通告》、顺德府衙恢复工程指挥部《限期搬离通知书》；被告陈贤化提供的《门市租赁合同》、店内照片、门市装修评估清单及审核意见；被告袁洪乐提供的《收据》；本院依法调取的《门市拆迁补偿协议》、顺德府衙恢复工程指挥部《情况说明》、肖秀国承租《租赁合同》、袁洪乐承租《租赁协议》等证据在案证明。 本院认为，门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。从本案查明的事实看，原告张志西与被告陈贤化签订《转让协议》是基于陈贤化出让优先承租权、门市品牌价值、装修使用价值及承租人合同价值的概括性转让，张志西自愿支付双方协商的转让费，并以陈贤化同样条件与袁洪乐签订租赁合同获得承赁权，应当认定张志西与陈贤化的转让关系符合交易习惯，合同成立并已履行完毕。张志西与陈贤化在庭审过程中虽对转让费数额构成存有分歧，但合同签订时双方应尽注意义务，加之转让费构成本系概括性转让，张志西自认转让后没有重新装修就继续使用原店经营，可以推定转让费中包含了门市实际的添附装修价值，张志西所称装修系陈贤化赠与显然不符合交易习惯，应当认定张志西已经获得支付转让费的全部期待利益。 关于被告陈贤化是否有权转让及是否应当追加邢台市马路街小学、肖秀国参加诉讼的问题。从本案查明的事实看，诉争门市产权所有人为邢台市马路街小学，肖秀国系承租人，袁洪乐系次承租人，邢台市马路街小学对肖秀国转租行为知情且未提异议，从袁洪乐将诉争门市转租给陈贤化、陈贤化进行装修后经营、张志西承租后更名经营直至拆迁，房产所有人邢台市马路街小学和次出租人肖秀国均未提出异议早已超过六个月，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定应当推定邢台市马路街小学、肖秀国作为出租人同意转租，拆迁时邢台市马路街小学向张志西发出的《拆迁通告》亦对张志西实际承租予以认可，另外政府征收公告只限制了有关不当增加补偿费用的涉及物权行为，并不限制债权流转，陈贤化是有权对诉争门市承租权利进行处分的。门市的出租转让均有效且并不侵犯基本物权，依据合同相对性原则，本案审理无须追加邢台市马路街小学和肖秀国参加诉讼。 关于门市转让合同是否存在欺诈或重大误解的问题。张志西与陈贤化在2013年4月3日签订《转让协议》一年多之前，邢台市桥东区人民政府就已发布《关于开元清风片区改造项目征收范围告知书》将诉争门市划入范围，2012年4月6日邢台市桥东区国有土地上房屋征收与拆迁安置办公室也发布了公告，将诉争门市列入征收范围，在与张志西签订转让协议时，陈贤化自信张志西对拆迁应当知晓而未告知，而张志西自称完全不知情似有被欺诈可能，但政府以公告形式发布征收信息应当认定已告知社会公众，市区旧城改造加快推进，张志西主动提出诉争门市转让时已应做基本了解，显然陈贤化是不具备虚构事实或隐瞒真相使张志西陷入错误认识的基本条件的，加上转让费确实包含了装修等实体价值和商业价值，即使所转让门市被拆迁亦有可期待补偿，不能认定陈贤化具有非法占有的欺诈故意，张志西已经依交易习惯获得支付转让费的全部期待利益，所以张志西认为陈贤化欺诈的意见本院不予支持，张志西与陈贤化的转让合同有效。张志西提出若明知拆迁就不会签订转让协议，且签订协议后直接影响到享受的利益似有重大误解，但张志西与袁洪乐同日所签的《门市租赁合同》中明确约定：“乙方要服从甲方整体规划，如因国家政策变化、市里、学校、政府部门整体规划拆迁或收回时，乙方应无条件交还。”足以推定张志西对拆迁风险明确知晓并自愿承担，张志西以签订《门市租赁合同》的行为放弃了对转让合同重大误解的撤销权。因此对张志西请求判决被告立即返还原告转让费60000元的诉讼请求依法予以驳回。 关于张志西诉求投资滞销、亏损20000元赔偿的问题。张志西与陈贤化的转让合同合法有效，双方已经依据交易习惯履行完毕，陈贤化并无过错，不应承担因拆迁导致的损失赔偿责任。张志西与袁洪乐租赁合同合法有效，双方对拆迁风险明确约定，拆迁时张志西自行放弃拆迁补偿权利，属于对可期待民事权利的有效处分，袁洪乐亦不应承担因拆迁导致的损失赔偿责任。因此对张志西请求判决投资滞销、亏损20000元应由被告赔偿的诉讼请求依法予以驳回。 综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条之规定，判决如下： 驳回原告张志西的诉讼请求。 诉讼费1800元，由原告张志西负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  高 峰 审 判 员  韩 鑫 人民陪审员  张冬梅 二〇一四年一月十七日 书 记 员  王守萍