内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）巴民再二字第10号上诉人（原审被告）王绿娥，女，1957年11月11日出生，汉族，无业，现住巴彦淖尔市临河区。上诉人（原审被告）杨来，男，1956年12月18日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区，系王绿娥丈夫。上述二上诉人的委托代理人宋海涛，内蒙古战友律师事务所律师。上诉人（原审被告）杨小东，男，1976年7月14日出生，汉族，个体，现住巴彦淖尔市临河区，系王绿娥、杨来之子。委托代理人付国峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王志忠，男，1963年6月19日出生，汉族，农民，现住巴彦淖尔市临河区。被上诉人（原审原告）赵引娣（又名赵英），女，1967年12月1日出生，汉族，农民，现住址同上，系王志忠妻子。原审原告王志忠、赵引娣因与原审被告王绿娥、杨来、杨小东房屋买卖合同纠纷一案，临河区人民法院于2013年1月20日作出（2012）临民初字第826号民事判决。该判决生效后，临河区人民法院于2013年10月11日作出（2013）临民监字第7号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭进行审理，并于2013年11月13日作出（2013）临民再字第5号民事判决。该判决书送达后，王绿娥、杨来、杨小东不服，向本院提起上诉，本院于2013年12月18日依法组成合议庭，并于2014年1月7日、2014年2月13日依法公开开庭审理了此案。上诉人王绿娥、杨来及二人的委托代理人宋海涛、上诉人杨小东及其委托代理人付国峰，被上诉人王志忠、赵引娣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临河区人民法院（2012）临民初字第826号民事判决认定，1995年，王绿娥、杨来自己建造房屋一套，于1995年6月以其子杨小东名义进行房屋产权登记，登记时杨小东年龄已满18周岁。王绿娥、杨来于1998年将该房卖给王志忠、赵引娣，该房至今除王志忠、赵引娣居住外，并将房屋出租。2004年7月14日，争议房屋进行房产证更换，房屋所有权人未作变更仍为杨小东，同年7月，办理了国有土地使用证，土地使用者为杨小东。2011年9月1日，王志忠、赵引娣到王绿娥、杨来家协商变更产权证时，发生口角并撕打。2011年10月10日，杨小东以王志忠将王绿娥、杨来打伤住院为由，将王志忠诉至本院，请求解除其与王志忠之间的房屋租赁关系，并要求王志忠归还房屋。后于2012年1月4日撤回对王志忠的起诉。2012年2月8日，杨小东以王志忠、赵引娣的生活一直很拮据，杨小东便在其父母的提议下，同意将其自有的房屋由王志忠、赵引娣居住使用，2009年，王志忠、赵引娣的生活有所好转，杨小东便要求王志忠、赵引娣腾房，但王志忠、赵引娣二人却以种种理由拒绝将房屋移交给杨小东。杨小东又将王志忠、赵引娣诉至本院，要求归还房屋。另查明，1995年6月8日，进行产权登记时，档案中的《产权登记申请》署名“杨晓东”的申请人陈述“我于1985年自筹资金建房一处，一直未办理产权登记手续…”，经查“杨晓东”与本案杨小东系同一人。2004年更换的房屋权属证书及同年办理的土地使用证现保存于王志忠、赵引娣处。临河区人民法院（2013）临民再字第5号民事判决认定，除上述判决认定的事实外，再审另查明，本案争议的房屋系王绿娥、杨来于1985年自筹资金建造，时年杨小东年仅9岁。1995年6月，王绿娥、杨来对该争议房屋申请产权登记时，以杨小东的名字进行了申请，当时杨小东并不知情，办理申请登记时杨小东亦不在场，办理登记手续时“杨小东”的签名是他人代写。申请时对该财产来源表述为“我于1985年自筹资金建房一处，一直未办理产权登记手续…”时年杨小东19岁，尚在北京念书，没有劳动收入。再查明，王志忠、赵引娣从2001年起将争议房屋出租并收取租金。再审中，王志忠、赵引娣及杨小东所举证据与原审基本一致。王绿娥、杨来申请八位证人出庭作证，证实的主要内容为，1、1997年至2000年期间，王绿娥、杨来生意好，经济状况很好；2、从1999年至2004年期间争议房屋的房产证一直由证人持有；3、2001年由证人扈某某担保，王绿娥、杨来向证人贺某某借款2万元，借款时王志忠在场。临河区人民法院再审认为，合法建造是公民取得房屋物权的原因之一。王绿娥、杨来于1985年自筹资金建造本案争议房屋，从建成之日起，王绿娥、杨来即取得了该房屋的物权。1995年6月该房屋虽然登记于杨小东名下，但在申请登记时杨小东本人并不知情，亦未参与申请办理房产证的相关事宜，且从申请时对该财产来源表述即“我于1985年自筹资金建房一处，一直未办理产权登记手续…”来看，时年仅9岁的杨小东自筹资金建房与客观事实明显不符。王绿娥、杨来称该房屋就是给杨小东的，一方面在房产证登记档案中并没有双方的赠与合同，杨小东申请产权登记的事由也并非是父母赠与而是自筹资金建造房屋；另一方面，在产权登记为杨小东时，杨小东本人并不知情，即视为杨小东没有受领行为。因此，杨小东并没有取得争议房屋物权的合理事由。按照实事求是的原则，该争议房屋的真实权利人应为王绿娥、杨来，杨小东仅为该争议房屋的登记名义人。故1998年王绿娥、杨来将争议房交付王志忠、赵引娣，由其占有、收益至今。对于交付房屋的原因，王志忠、赵引娣主张为买卖，王绿娥、杨来辩称为无偿借用。从本案证据所反映的事实来看，本院认为王绿娥、杨来辩称理由不能成立，王绿娥、杨来给王志忠、赵引娣交付争议房屋的原因应为双方存在买卖关系，即王绿娥、杨来与王志忠、赵引娣之间成立了房屋买卖合同，且作为出卖人王绿娥、杨来已经履行了交付房屋的义务。理由：1、证人赵某某、王某甲、王某乙、王某丙、袁某某与双方当事人之间具有同等的身份关系，其证言相互吻合，内容客观公正，能够反映双方存在房屋买卖的真实关系；2、王志忠、赵引娣从接收房屋到双方发生争议之前，对争议房屋的占有、使用、收益是连续的、公开的，在此期间，王绿娥、杨来、杨小东并未提出过异议；3、争议房屋的权利证书由王志忠、赵引娣持有至今，王绿娥、杨来、杨小东并未依法行使诉权主张过权利。因此，王绿娥、杨来将自有的房屋转卖给王志忠、赵引娣的事实成立。再审中，王绿娥、杨来所申请的证人刘某某、郭某某、马某甲、马某乙、马某丙证实，1997年至2000年期间，王绿娥、杨来生意最好，经济状况也很好；证人吴某某证实争议房屋的产权证从1999年至2004年由其持有。本院认为，王绿娥、杨来的经济状况如何与其是否出售房屋没有必然联系。证人在此期间持有产权证的行为与房屋所有权人王绿娥、杨来是否出售该房屋之间亦无因果关系。证人扈某某、贺某某仅证实了2001年王绿娥、杨来向其打借条借款2万元时，王志忠在场，但证人对该借款与本案相关事实的因果关系并未予以证明。故王绿娥、杨来作为争议房屋的真实权利人，将房屋转卖给王志忠、赵引娣，是对自己合法财产的处分行为，该行为合法有效，无须经过登记名义人杨小东的追认。杨小东作为买卖标的物即争议房屋的登记名义人，应协助买卖双方办理房屋变更登记手续。原审认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》第7条、第15条、《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第201条的规定，判决：（一）撤销本院（2012）临民初字第826号民事判决；（二）王志忠、赵引娣与王绿娥、杨来之间房屋买卖关系成立且生效；（三）王绿娥、杨来、杨小东于判决生效后十日内协助王志忠、赵引娣办理房屋变更手续。案件受理费100元，由王绿娥、杨来、杨小东负担。上述判决书送达后，王绿娥、杨来、杨小东均不服，向本院提起上诉。王绿娥的上诉理由：1、原再审判决认定，王绿娥、杨来从本案争议房屋建成之日起即取得了该房屋的所有权，属适用法律错误；2、原再审判决以房产登记档案中没有赠与合同及产权登记时杨小东并不知情等为由，认定杨小东没有受领行为及杨小东没有取得争议房屋物权的合理事由，无事实依据。如果法院认为物权取得的方式违反法律的强制性规定，应当依法撤销，在未撤销前，权属证书具有法律效力。3、1995年6月份后，本人对争议房屋无权实施处分权；且本人与王志忠、赵引娣之间既无买卖合同，王志忠、赵引娣二人也未履行付款义务，原再审判决认定王志忠、赵引娣有取得争议房屋物权的合理事由，无事实和法律依据。请求撤销原再审判决，驳回王志忠、赵引娣的诉讼请求。杨来的上诉理由：1、本人不是诉争房屋的所有权人。本案争议房屋从1995年登记之日起，杨小东就享有该房的所有权，故再审判决认定事实错误。2、本人从未实施过处分、买卖该房的行为。3、退一步讲，即使王绿娥实施了买卖房屋的行为，因其未征得本人（共有人）的同意，王绿娥的买卖行为也应当认定为无效。请求撤销原再审判决，驳回王志忠、赵引娣的诉讼请求。杨小东的上诉理由：1、本案争议房屋的所有权证及土地使用证均为本人，原审法院仅凭几位证人的证人证言就推翻了国家行政机关颁发的具有社会公信力和对抗效力的房屋及土地权属证书的物权效力，从而认定本案诉争房屋属于王绿娥、杨来所有，无事实和法律依据；2、原审法院认定，本案争议房屋从建成之日起，王绿娥、杨来就取得了该房屋的物权及1995年6月该房屋进行产权登记时本人不知情、亦未参与申请办理房产证事宜，与事实不符；3、从1995年6月起，王绿娥、杨来无权对诉争房屋实施买卖行为，即使王绿娥实施了买卖房屋行为，也属无权处分，是无效的行为，更不会产生物权转让的法律效力；4、法院从农村信用社调取的证据证实，赵引娣是通过非法手段取得土地及房屋所有权证书的，并非王绿娥或杨小东将权属证书交付于赵引娣、王志忠的。请求撤销原再审判决，驳回王志忠的诉讼请求。本院二审查明的事实与原再审查明的事实一致。本院予以确认。本院认为，本案争议房屋系王绿娥、杨来于1985年建造，并于1995年将该房屋以杨小东的名义进行了产权登记。2004年，争议房屋进行产权证更换，房屋所有权人未作变更仍为杨小东，并办理了国有土地使用证，土地使用者为杨小东。王志忠、赵引娣提供的证人赵某某（系王志忠、王绿娥的母亲）、王某甲（系王绿娥、王志忠的兄弟）、王某乙（系王绿娥、王志忠的兄弟）、袁某某（系王绿娥、王志忠的妹夫）、高某某（系王绿娥家做饭的员工）、靳某某（王志忠的邻居）出庭作证的内容及原审法院于2012年11月13日，向王某丙（系王志忠、王绿娥的叔伯哥）作的调查笔录均能证实王绿娥、杨来于1998年将本案争议房屋以60000元的价格出售给王志忠、赵引娣，且王志忠、赵引娣提供的其与高某、徐某、杨某某、赵某签订的四份租房合同及王绿娥、杨来提供的证人马某乙的证人证言，亦能证实王志忠、赵引娣从2001年起至2008年将争议房屋出租并收取租金。综合上述证据，1998年，王绿娥、杨来将本案争议房屋以60000元的价格出售给王志忠、赵引娣的事实应予认定。法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，王绿娥、杨来虽不是本案争议房屋产权证上登记的所有权人，其将该房产出售后亦未办理房屋产权过户，但不影响王绿娥、杨来将该房产出售合同的效力。故王绿娥、杨来将本案争议房屋出售给王志忠、赵引娣的行为应为有效的民事法律行为。所以，王志忠、赵引娣请求确认王绿娥、杨来与其之间就本案争议房屋买卖关系成立并有效的诉讼请求，应予支持。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案争议房屋虽是王绿娥、杨来于1985年所建，但该房屋于1995年初始登记时，已登记在杨小东名下，虽然在产权登记时，王绿娥、杨来提供的产权登记申请有瑕疵，杨小东亦未参与办理产权登记的相关事宜，但在2004年换发新房产证时，本案争议房屋的所有权人仍然登记为杨小东、且杨小东办理了所涉土地的国有土地使用权证，使用权人为杨小东，故在该房屋产权证未被撤销之前，该房屋的所有权人应认定为杨小东。综上，王绿娥、杨来与王志忠、赵引娣之间的房屋买卖关系虽然成立并有效，但由于争议房屋的所有权人杨小东对该房屋买卖行为并未认可亦未追认，故本案争议房屋的物权不能转移。所以，王志忠、赵引娣要求王绿娥、杨来、杨小东给其办理房屋过户手续的诉讼请求，应予驳回。由于杨来、王绿娥出售本案争议房屋时，未取得该房产的所有权或处分权，致使该房产的所有权不能转移，故王志忠、赵引娣可以要求杨来、王绿娥承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。原审判决认定事实清楚，但适用法律需作调整。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：一、维持临河区人民法院（2013）临民再字第5号民事判决第一、二项，撤销第三项；二、驳回王志忠、赵引娣要求王绿娥、杨来、杨小东给其办理房屋变更手续的诉讼请求。一审案件受理费100元，由王志忠、赵引娣负担50元，王绿娥、杨来负担50元；二审案件受理费300元，由王志忠、赵引娣负担150元，王绿娥、杨来负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  温晋泉代理审判员  郭军伟代理审判员  塔 娜二〇一四年四月十五日书 记 员  刘瑞臻附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。