深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第1515号原告（反诉被告，下同，略）：周某。诉讼代理人：魏某，广东瑞丰律师事务所律师。被告（反诉原告，下同，略）：马某，男，汉族，1977年9月11日出生，户籍住址：安徽省安庆市望江县雷池乡沟口村合作组**，身份证号码：3408271977********。诉讼代理人：廖某，广东卫权律师事务所律师。上述原告与被告房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。第一次庭审，原告及其诉讼代理人、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼，第二次庭审，原告的诉讼代理人、被告的诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：2008年7月10日，原、被告签订《房屋合同书》，约定原告将其位于深圳市宝安区龙华街道某村1区21号新楼住房75套房屋包租给被告使用，租期为：2008年7月10日至2009年8月10日，租金为40000元／月。被告应当在每月15日至20日交付租金，逾期每天按总房租的3％支付违约金。合同约定：双方签订协议后，被告不得将所租赁新楼再转租给他人，否则原告将不退还租房押金。2009年8月10日，双方续签《租房合同书》，租期为一年，自2009年8月10日至2010年8月10日，租金降为36000元／月，交租日期及违约责任同2008年7月10日《租房合同书》。合同签订后，被告违反合同约定，每月总是不按合同约定日期、也不足额支付租金。2008年7月10日至2010年8月10日拖欠租金17700元。按合同约定计算被告应当支付的违约金达数十万元。另，被告未经原告同意，从2007年8月份擅自将所承租房屋整栋转租给程某甲经营，违反了双方租赁合同约定，原告可依约不退还押金。租赁期间，被告共收取租户住房押金34430元，2010年8月10日双方租赁期间届满，租赁合同终止。被告在交付房屋的同时理当将上述租户的住房押金一并交付原告，但被告拒不返还上述住房押金。综上所述，原告特诉至法院，请求：1、依法判令被告支付拖欠的租金155000元；2、依法判令被告支付迟延支付的租金的违约金10000元（暂计至起诉之日，实际计算至被告履行之日）；3、依法判令被告返还住房押金34430元；4、诉讼费用由被告承担。针对诉求1，庭审中，原告主张被告支付的25个月租金为978750元，扣除其中的商铺租金169000元，被告实际支付租金为809750元，依合同约定应付租金为952000元，故被告还欠租金为142250元；第二次庭审时，原告又认可商铺租金为162000元，那么被告还欠租金为135250元。针对诉求2，原告称没有对违约金如何计算进行细究，也没有明确起算的日期，只是诉求一个大概的数字10000元。被告反诉称：2008年7月10日，被告与原告签订了为期13个月的《租赁合同书》，被告包租某村1区21栋新楼住房，月租金40000元。合同签订后，按合同约定被告向原告共交了押金144000元。合同签订后，被告雇佣程某甲工作，由他管理21栋收、交房租的事宜。2009年8月10日，双方原合同到期，又签订了为期一年的新《租赁合同》，租金为36000元一个月。新合同签订时，双方对以前合同的交付租金进行结算，经结算，双方同意扣掉原先付的押金63700元来抵租金，至此2008年7月10日至2009年8月10日间的租金就已完全付清了，同时原告收回了144000元的押金收据，并向被告重新出具了新合同80300元的押金收据。第二年收交租的事务，被告仍雇请程某甲负责。在合同履行的两年期间，被告已经按照合同的约定的租金计算方式，共支付了所有的租金952000元，其中实际支付租金为888300元，另外有63700元是通过押金转租金的。被告有时不在合同指定的日期内交租，主要是被告付了房租后，向原告要发票时，原告总是以各种理由推托，被告只好以迟交房租来抗辩，以主张自己的履行抗辩权。2010年月10日合同到期后，被告因已全部交清了房租，要求退押金，可是，原告以程某甲未交齐店铺租金为借口，不为被告办理退押金的事宜。原告私下委托程某甲收店铺的租金，与被告无关。至于原告要求被告返还分租客房的押金，首先，被告已直接退还了一部分分租客户的押金，其他的押金，也在与原告交接时付给了原告。其次，根据原告的证据显示押金收据只有31张，共15370元，不是34300元。原告不退还押金，此行为已严重侵害了被告的合法权益，为此，提起反诉请求：1、判令原告向被告返回押金80300元；2、判令原告向被告给付房屋租赁税发票（按租金952000元开具发票）；3、本案反诉费用由原告承担。原告辩称：1、被告违约将房屋转租给程某甲，无权要求返还押金80300元；2、被告诉求房屋租赁发票无事实与法律依据；3、原告共收取被告的押金为9.7万元，因被告经常拖欠租金，所以在2009年8月10日结算后，将押金抵扣了2007-2008年度拖欠的16700元，并重新打了押金条80300元，并非如被告所称的押金数额的变更情形。经审理查明：2008年7月10日，原、被告签订《房屋合同书》，约定原告将其位于深圳市宝安区龙华街道某村1区21号新楼住房75套房屋包租给被告，再由被告分租给他人，租期为：2008年7月10日至2009年8月10日，租金为40000元／月；被告应当在每月15日至20日交付租金，逾期每天按总房租的3％支付违约金。合同约定：双方签订协议后，被告不得将所租赁新楼再转租给他人，否则原告将不退还租房押金；合同载明被告预交租房押金144000元。2009年8月10日，双方续签《租房合同书》，租期为一年，自2009年8月10日至2010年8月10日，租金降为36000元／月，交租日期及违约责任同2008年7月10日《租房合同书》；合同载明被告预交租房押金为5万元。2010年10月18日被告出具证明一份：白石龙一区21栋住宅，自2007年8月份开始由程某甲经营，期间的一切事务及法律责任由程某乙担，与本人无关；落款时间为2010年10月18日。原告据此主张被告有转租的事实。被告称，当时是为了规避法律责任，受原告的误导作出此声明，实际上，自己一直没有转租给程某甲，而是雇佣程某甲收取租金、管理。本院认为，首先，程某甲的证言证实，被告并无转租涉案的房屋给他，自己仅是受雇经营管理，该证言与被告陈述能相互印证；其次，一直以来，都是被告以自己的名义与原告签订合同、交付租金，且也没有发现被告有收取程某甲额外租金的行为，因有盈利才有转租的可能。综上，原告主张的转租的证据不足，相反被告的主张有多个证据相互印证，故本院确认被告只是雇佣程某丙为收取客房租金并支付给原告的事实。在此期间，程某甲还接受原告的委托，替原告收取该楼三个商铺的租金。即2008年7月10日至2010年8月10日期间原告每个月应收取的商铺租金和被告应支付的客房租金均是由程某甲一起支付给原告。双方均确认三个商铺的租金为162000元（被告诉状称为139750元，属计算有误），其中照相馆每月租金1850元，共24个月，家私店每个月租金2800元，共24个月，饺子店每月租金2800元，共18个月。双方均认可，2008年7月21日至2010年8月24日，程某甲共支付原告租金1028050元（其中2008年7月21日至2010年5月11日转账948050元，2010年8月2日和24日两次现金支付共80000元），该租金包含客房租金和商铺租金（如上所述为162000元）。只是原告认为，2008年7月21日转账的49300元应为2008年6月10日至7月9日的租金，而非2008年7月10日至8月9日的租金，因之前双方已有租赁关系，那么被告实际从2008年8月20日才开始支付2008年7月10日至2010年8月10日的客房、商铺租金共计978750元，扣除其中的商铺租金162000元，被告实际支付租金为816750元，依合同约定应付租金为952000元，那么被告还欠租金为135250元。对此，被告持反对意见，称2008年7月10日至2010年8月10日的客房、商铺租金是从2008年7月21日开始支付，共计1028050元，其中商铺租金为139750元（被告误算，实为162000元），客房租金为888300元，加上押金144000元中的63700元转为租金支付，共支付952000元，已足额支付了租金；且租房合同书已约定当月租金当月支付，己方不可能、原告也不会允许被告当月租金下个月才支付。本院认为，首先，合同已约定当月租金当月支付，不仅原告与被告的租房合同如此，就是商铺的租赁合同也是如此约定，那么原告称当月租金次月才支付没有依据。其次，程某甲是租金的实际收取和支付人，对租金的支付行为最为清楚，其也证实被告支付的涉案租房合同期间的第一笔租金的时间为2008年7月21日。第三，纵观本市的租赁合同，大多均是当月租金当月就要求承租人支付，有的甚至要求承租人预先支付次月租金，没有理由原告的租金支付方式有别于此，且按原告的说法，2009年8月26日被告才支付2009年7月10日至同年8月9日的租金，而双方2009年8月10日续签的2009年8月10日--2010年8月10日的合同的第一笔租金支付时间为2009年10月9日，如此看来，被告的支付行为未免太过于延迟，而被告既然如此不守约，原告再与其续约的可能性应该说不大。综上，本院不认可原告的主张，并认定2008年7月10日至2008年8月9日被告应支付给原告的客房租金已包含在2008年7月21日程某甲转账的49300元中，即2008年7月10日至2010年8月10日租赁期的第一笔租金支付日为2008年7月21日。综上，在2008年7月10日至2010年8月10日的租赁期间，程某甲共支付原告租金1028050元，其中商铺租金为162000元，则被告实际支付的客房租金为866050元，依照合同，被告应支付的客房租金为952000元，那么被告还应补足85950元租金给原告。关于押金，原告主张2008年收取押金9.7万元，2009年8月10日结算后，扣除上一个租赁期拖欠的租金16700元，并重新写了押金条，故现实际收取的押金为80300元。被告主张原告2008年收取押金144000元，2008年7月10日至2009年8月10日合同到期时，双方结算，将其中的63700元转为房租，2009年8月10日续签时考虑双方某作不错，故押金减为剩下的80300元。本院认为，从转账记录中可以看出，2008年7月至2009年8月被告每次均转账4万元左右的租金，数额均大致相当，其间没有显示出押金转租金的迹象，且双方亦提供不出任何证据来印证己方的陈述；更甚的是，从被告关于把162000元的数字误算成139750元看，63700元都有故意凑数之嫌，加之，双方陈述的押金数额与合同约定的数额都有不同程度的不同，说明约定的数额与实际的收取数额存在着一定的差异，故本院不认可双方关于押金的收取情况的陈述，也不认可双方各自关于押金转为租金的主张，但确认一个事实--现被告有押金80300元在原告处。另外，庭审中，虽然原告还确认被告支付的租金还应该加上这笔押金转租金的16700元，即原告认可的被告已支付的租金为816750元加上16700元，属对己方不利事实的自认，但因该自认与租金的转账、现金支付记录不一致，且被告不予认可，故本院对该自认行为不予采纳。原告提供了客房的押金收据称被告收取的分租客房的承租人的押金34430元未转交给原告；被告称押金已和原告结算，或退还给客户，被告的主张没有证据证实，根据原告提交的合同书和相关的收款收据计算被告收取的押金为16450元。上述事实，有租房合同书二份、铺位出租合同书三份、客房分租的租房合同书和分租客房押金收据、押金收据两张、租金收据两张、银行汇款凭证、存折的转账明细清单和双方的若干部分陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告双方的租赁关系清楚明确，应接受法律的调整。被告欠原告客房的租金85950元，应支付给原告。因被告违约还应支付违约金，以36000元为基数，乘以3%，从2010年8月11日起计算，至本院确定的还款日期为止，因原告仅诉求10000元，属权利自处，本院予以准许。被告并无将涉案的房屋转租给第三人，故原告处的押金80300元应归还给被告。被告在承租期间，将房屋分租给租客时收取的押金16450元，理当在租期满后转交给原告，原告该诉求本院予以采纳。发票事宜本院不予处理，被告可向税务部门寻求救济。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告马某应在本判决生效之日起三日内支付原告周某租金85950元；二、被告马某应在本判决生效之日起三日内支付原告周某违约金10000元；三、被告马某应在本判决生效之日起三日内退还原告周某客房分租押金16450元；四、原告周某应在本判决生效之日起三日内退还被告马某客房押金80300元；五、上述款项相互抵扣后，被告马某应在本判决生效之日起三日内支付原告周某32100元。如果原告、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2144元，原告承担900元，被告负担1244元，反诉904元，原告负担500元，被告负担404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈庆涵人民陪审员  陈初瑛人民陪审员  孙志英二〇一一年四月二十九日书 记 员  黄 蕾书 记 员  鲍 伟声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！