广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6402号上诉人（原审被告）：广州恒展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道西88号。法定代表人：刘本恒，总经理。委托诉讼代理人：陈东升，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林志鹏，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎庆萍，女,1989年4月28日出生,汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：朱玉虎，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金杏，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。上诉人广州恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）因与被上诉人黎庆萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒展公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判恒展公司因迟延交付房屋，应向黎庆萍支付违约金4874.91元（逾期之日至《竣工验收备案表》出具之日合计176日，因政府行为据实延期交付57日，实际逾期119日，按15.6元/平方米/月，房屋面积78.78平方米，违约金合计15.6÷30×78.78×119=4874.91元）；2．一、二审诉讼费由黎庆萍负担。主要事实与理由：一、一审法院未认定恒展公司“因政府行为”可以据实延期交楼，不符合合同的约定。合同附件七补充协议第六条第1款明确因政府行为，恒展公司可以据实延期交付房屋。恒展公司春节期间、台风期间均未开工；《广州市住房和建设局关于深刻吸取“7.22”事故教训立即开展全区建设施工安全生产专项检查的紧急通知》明确要求增城区所有在建工地立即停止施工，恒展公司因此全面停工17天，一审遗漏该事实，没有进行认定。二、合同约定的违约金过高，一审法院并未调整，违反公平合理原则。按《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，违约金高于实际损失30%的，应予以调整。黎庆萍实际上没有损失，反而在迟延交楼期间房价有较大幅度上涨，不会减少其转让的可预期利益。延期交楼的推定损失应参照当地政府发布的租金参考价格来计算。三、一审法院判决恒展公司从2018年1月23日起仍应承担未通气和未通邮等的违约金，没有法律依据，恒展公司已在2018年1月22日取得《竣工验收备案表》之时符合交楼条件。四、小区内的燃气设施已建设完备，不具备供气条件是由于市政道路煤气管道工程尚未建设完成导致的，未通气是订立合同时双方都无法预见的事由造成的，符合情势变更的要件，不应由于未通气要求上诉人承担违约责任。黎庆萍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回恒展公司的上诉请求。黎庆萍向一审法院起诉请求：1.恒展公司立即向黎庆萍支付逾期交房违约金（从2017年7月31日起计算，计至恒展公司实际向黎庆萍交付房屋之日，因立案需要，暂计至2017年12月31日的违约金数额为58452.24元）；2、恒展公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年3月21日，黎庆萍（乙方、买方）与恒展公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），约定买卖的商品房为位于增城市朱村××村××时代花园（自编号Ｆ-2，5#、6#）第自编号6#幢16层1604房（以下简称“案涉商品房”），房产价款为759120元；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付，甲方应当在2017年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第八条约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同附件七补充协议约定：六、关于商品房交接，甲乙双方同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力，且甲方自确定之日起30日内告知乙方的。政府延迟有关文件批准或其他政府行为。乙方有任何违约行为……甲乙双方一致同意：合同第二十四条关于“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任。七、关于房屋交付时的有关资料，甲乙双方一致同意将合同第十五条关于“房屋交付时的有关资料”的约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）《房地产（住宅）质量保证书》，（二）《房地产（住宅）使用说明书》，（三）《临时管理规约》或《管理规约正本》；八、房屋逾期交付责任，逾期超出90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。黎庆萍与恒展公司签订上述合同后，黎庆萍向恒展公司支付了全部购房款。2017年6月29日，广州市增城区邮政部门同意增城区朱村街江山南街2-5号的通邮申请。恒展公司就案涉商品房所在楼盘在广州市增城区住房和建设局办理了工程竣工验收备案，并于2018年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。恒展公司曾于2017年12月7日向黎庆萍邮寄《收楼通知书》，通知黎庆萍于2017年12月9日办理房屋交接手续。黎庆萍于2018年2月25日接收了案涉商品房。恒展公司提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》列明，朱村街江山时代花园二期（5、6栋）户内燃气管道工程，开工日期为2017年9月6日，竣工日期为2017年12月28日。相关建设单位、施工单位、设计单位及监理单位有进行签章，广州东部发展燃气有限公司作为供气单位代表及代建单位代表加盖印章确认，但均未落款签章日期。为查明涉案房屋所在小区的用气情况，原审法院向广州东部发展燃气有限公司发函，广州东部发展燃气有限公司于2018年7月19日出具《关于增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气事项的复函》，该函载明“增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气工程是我司的代建工程，该管道燃气设施实体工程在2017年12月28日经交工验收合格。”因目前该小区的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程-广汕公路段仍在建设期，红线外大管网不具备供气条件，故涉诉商品房的管道燃气设施目前因没有燃气气源尚不具备接驳通气条件。恒展公司主张因政府要求停工等政府行为应当顺延交房57天，其提交的证明材料为广州市防汛防旱防风总指挥部、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市增城区住房和建设局或广州市住房和城乡建设委员会发布的一系列通知，上述通知或要求房屋建筑市政施工工地春节前后停止施工，但同时列明如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理；或为警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理；或要求对施工现场进行检查等。一审法院认为，黎庆萍、恒展公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，恒展公司应在2017年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给黎庆萍使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”以及合同附件七补充协议第八条约定“逾期交楼的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒展公司按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的规定，本案中，恒展公司于2018年1月22日取得广州市增城区住房和建设局出具的案涉商品房楼盘《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故黎庆萍请求案涉逾期交房违约金按已交付房价款万分之五从2017年7月31日计算至2018年1月22日（共175天）的违约金66423元，理据充分，原审法院予以支持。对于涉案合同约定每天按总房价款万分之五的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是黎庆萍和恒展公司在签订涉案合同时所约定的。恒展公司认为标准过高，但黎庆萍不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，恒展公司主张违约金应予调整，按租金标准计算，依据不足，原审法院不予采纳。至于2018年1月22日之后的违约金，虽然恒展公司抗辩认为案涉房屋的燃气管道工程已于2017年12月28日竣工，不应承担违约责任，但其提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》并不足已证明案涉房屋已符合通气条件，从广州东部发展燃气有限公司的复函可知，截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止，涉案房屋仍未具备永久用气的居住条件，且恒展公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的案涉房屋在交付时是否具备永久用气的生活条件是可以预见的，应承担开发建设风险，故恒展公司的上述抗辩理由不成立。根据合同附件七补充协议第六条约定，甲乙双方一致同意：合同第二十四条关于“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：“甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任”。上述违约金的计算标准是黎庆萍和恒展公司在签订涉案合同时所约定的，故黎庆萍主张未通燃气及未通邮的违约金按此标准计算，原审法院予以准照。据此，2018年1月22日之后的违约金应当按每天50元计算，最高不超过5000元。本案中，黎庆萍于2018年2月25日接收涉案房屋，即从2018年1月23日计算至2018年2月25日止（共33天）的违约金为1650元。对恒展公司主张因政府行为应当顺延交房时间问题。恒展公司提交的相关要求春节前后停止施工文件，虽然部分文件要求施工工地在春节前后停止施工，但文件中同时明确如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理，即施工方确需施工的，可通过向相关部门备案及加强安全生产管理方式继续进行施工，上述文件并不必然导致施工停止；对警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理，以及要求对施工现场进行检查文件，系政府相关部门正常履行相关职责的行为，并不构成恒展公司迟延交楼的法定及约定事由，故恒展公司因上述政府文件要求顺延交房时间，理据不充分，一审法院不予采纳。综上所述，黎庆萍请求恒展公司自合同约定交房次日即2017年7月31日起至2018年2月25日止的违约金合计68073元（66423元+1650元），理据充分，一审法院予以支持。对于黎庆萍诉请的超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州恒展房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向黎庆萍支付从2017年7月31日起至2018年2月25日止的延期交楼违约金68073元；二、驳回黎庆萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1261.20元，由广州恒展房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审仅对恒展公司提出的上诉进行审查。关于涉案房屋是否符合交付条件及恒展公司应否承担违约责任的问题。涉案合同第十二条关于交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。虽然涉案合同附件七补充协议约定：将涉案合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。但众所周知，商品房房屋具备交付条件除了商品房项目要取得《工程竣工验收备案表》的法定条件，还要达到永久供水、供气、供电、通邮使用条件，以满足购房人日常生活居住、使用目的。恒展公司在本案中主张取得《工程竣工验收备案表》涉案房屋即达到交付条件，理据不成立，本院不予支持。根据一审法院查明的事实，涉案房屋尚未达到永久供气的使用条件，故涉案房屋不符合交付条件，恒展公司仍应承担未通气的违约金。至于恒展公司主张的未通气是订立合同时双方都无法预见的事由造成的，一审认为其为房地产开发企业，对此问题应基本的预见能力，且应承担开发建设风险，本院予以认可，恒展公司的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。对于违约金应否予以调整的问题。涉案合同附件七补充协议对房屋逾期交付责任约定：逾期超出90日后，黎庆萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒展公司按日向黎庆萍支付已交付房价款万分之五的违约金。按照双方的上述约定，因逾期交房，恒展公司应按日向黎庆萍支付已交付房价款万分之五的违约金。该约定系双方真实意思表示，故一审法院据此计算2018年1月22日之前的违约金并无不当，恒展公司要求按租金标准计付没有事实和法律依据。关于恒展公司上诉主张因政府行为可据实延期交楼的问题。一审法院认定恒展公司虽提交相关要求停工的文件，但该些文件并不必然导致停工，也不构成恒展公司迟延交楼的法定及约定事由，认定正确。二审时恒展公司也未提交新证据证明其主张，其上诉认为因政府行为可据实延期交楼，没有新的证据和理由，本院不予采纳。综上所述，恒展公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1261.20元，由上诉人广州恒展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟育周审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一九年四月二十八日书记员  傅贤珍