文书内容赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)赤民三终字第160号上诉人（原审被告）赤峰市群冠房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区英金路北段。法定代表人苗帅，董事长。上诉人（原审被告）赤峰市群冠环保宾馆有限责任公司，住所地赤峰市克什克腾旗热水开发区。法定代表人王志琴，经理。二上诉人的委托代理人陶景慧，内蒙古松洲律师事务所律师。二上诉人的委托代理人康耀刚，住赤峰市。被上诉人（原审原告）金燕，住赤峰市。委托代理人孙国刚，内蒙古盛兴律师事务所律师。上诉人赤峰市群冠房地产开发有限责任公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院作出的（2013）克民初字第2137号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月17日受理后，于2014年3月14日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赤峰市群冠房地产开发有限责任公司、赤峰市群冠环保宾馆有限责任公司的委托代理人陶景慧、康耀刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定事实，2013年5月16日原告金燕与被告群冠房产公司签订产权客房楼买卖协议书，协议约定原告金燕购买了被告群冠房产公司开发的产权客房楼16套（3号楼2018、2106、2102、2104、1102、1104、1106、1108，4号楼2106、2108、1102、1104、1108、1106、2102、2104），总面积794.04平米，总价款3380000元，房款分两期给付，首付款780000元在协议签订时给付，余款在房产证办理至原告金燕名下后30日内给付，办理产权证所需税费由原告金燕负担，本协议签订后，被告群冠房产公司可将房屋钥匙先交给乙方，并提供三个管家厅给原告使用。合同签订当日，原告金燕向被告群冠房产公司给付16套产权客房楼首付款780000元。2013年6月1日被告群冠房产公司将公寓房屋、钥匙、门卡交给原告，双方对公寓内物品进行了清点并签订了清单。2013年6月29日，被告群冠宾馆公司擅自停止了对原告金燕购买的16户公寓的热水供应[除3号楼（B座）2106、1102、1104、1106、1108外其他公寓的冷水供应也停止]。2013年10月8日林西县价格认证中心出具了《关于克什克腾旗热水开发区群冠宾馆院内部分客房贵宾楼日出租价格鉴定书》[林价鉴字（2013）0006号]，鉴定结论为：1、每年6月15日至9月15日为旅游旺季，日出租价格人民币700元；2、每年9月16日至10月7日为过渡阶段，日出租价格人民币380元；3、每年10月8日至4月15日为旅游淡季，日出租价格人民币170元；4、每年4月16日至6月14日为过渡阶段，日出租价格人民币350元。原审法院认为，原告金燕与被告群冠房产公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规范，并且合同已经实际履行，原告金燕给付首付款780000元，被告群冠房产公司已经将公寓交付给原告金燕，该合同合法成立并有效。被告群冠房产公司、群冠宾馆公司主张合同未成立、房产未交付没有事实和法律依据，原审法院不予支持。被告群冠房产公司已经将16户公寓交付给原告金燕，虽未办理过户原告金燕对16户公寓不享有所有权，但原告金燕依据与被告群冠房产公司的买卖合同自交付之日起对16户公寓享有占有、使用、收益的权利。被告群冠宾馆公司作为合同之外第三方未经原告金燕同意擅自停止对原告金燕所购的产权公寓的冷热水供应侵害了原告金燕对16户公寓的使用、收益权利，构成侵权，应当承担相应的侵权责任，即恢复供水、赔偿损失。原告金燕购买16户公寓投资意图明确，如其经营宾馆无合法手续，宾馆经营收入属于违法收入，法律不予保护，但合法出租收入法律应予保护。公寓出租实际并不能完全出租，故原告金燕所购的16套公寓出租损失应当考虑实际出租率由被告群冠宾馆赔偿损失。原告金燕与被告群冠房产公司商品房买卖合同成立并生效，被告群冠房产公司开发建设过程中已经就物业管理与物业公司签有物业管理合同并对物业管理作出安排，原告金燕购买公寓后当然享有物业管理合同的相关权利并应履行相关义务，故被告群冠房产公司、群冠宾馆公司抗辩主张双方无物业管理合同没有依据，即便双方没有物业合同，群冠宾馆公司亦无权给原告金燕所购公寓停水。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决：一、被告群冠宾馆公司给原告金燕的16户公寓恢复供水（3号楼（B座）2106、1102、1104、1106、1108恢复供应热水，其他公寓恢复供应冷热水），于本判决生效后7日内履行；二、被告群冠宾馆公司赔偿原告金燕16户公寓出租损失[2013年6月29日至9月15日79天出租损失884800元（700元/天×79天×16户）＋2013年9月16日至10月7日21日出租损失133760元（380元/天×22天×16户）＋2013年10月8日至2013年11月20日44天出租损失119680元（170元/天×44天×16户）]的40％即455296元，于本判决生效后7日内履行。宣判后，赤峰市群冠房地产开发有限责任公司及赤峰市群冠环保宾馆有限责任公司不服，向本院提出上诉称原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。二上诉人的主要上诉理由为：1、上诉人并未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人签订的《协议书》仅约定上诉人将16户商品房卖于被上诉人，但协议并未约定该16户商品房的楼号、房号、房屋用途、产权归属、产权登记等具体细节，故原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》成立并生效错误。2、在被上诉人未举证证明上诉人或被上诉人与物业公司签订合同的情形下，原审法院认定被上诉人享有物业管理合同相应的权利错误。同时，赤峰群冠环保宾馆仅有为与群冠环保宾馆签订《承诺书》的业主提供储存热水的义务，而被上诉人并未与上诉人签订《承诺书》，即上诉人无为被上诉人提供热水的义务，故原审认定上诉人侵权错误。3、被上诉人无照经营宾馆不仅违反了法律法规的强制性规定，亦扰乱了市场经济秩序，在上诉人为被上诉人停供热水期间，被上诉人并未停止营业，故一审认定被上诉人因停水而受到停业损失错误。4、被上诉人不是涉案房屋的所有权人，其无权对上诉人所有的公寓进行租金评估，同时，在被上诉人单方申请的情形下，原审法院将林西县价格认证中心出具的《关于克什克腾旗热水开发区群冠宾馆院内部分客房贵宾楼日出租价格鉴定书》所作错误的鉴定结论作为认定案件主要事实的依据错误。被上诉人答辩服判。二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，本院于2014年3月10日作出的（2014）赤民一终字第307号民事判决，确认了上诉人赤峰市群冠房地产开发有限责任公司与被上诉人金燕于2013年5月16日签订的《协议书》约定了上诉人将16户房屋卖与被上诉人，并于2013年6月1日将涉案的16户房屋交付被上诉人金燕使用的事实。本院认为，上诉人赤峰市群冠房地产开发有限责任公司与被上诉人金燕于2013年5月16日签订的《协议书》约定了上诉人将16户房屋卖与被上诉人，并于2013年6月1日将涉案的16户房屋交付被上诉人金燕使用，该事实已经本院发生法律效力的（2014）赤民一终字第307号民事判决所确认。被上诉人金燕依双方签订的买卖协议依法对涉案房屋享有占有、使用、收益之权益，上诉人擅自将被上诉人的房屋用水阻断构成侵权，故对于被上诉人金燕主张的合理出租收入，原审予以保护并无不当。二上诉人虽对林西县价格认证中心出具的《关于克什克腾旗热水开发区群冠宾馆院内部分客房贵宾楼日出租价格鉴定书》所做鉴定意见持有异议，但未申请重新鉴定，故二上诉人主张原审法院以林西县价格认证中心出具的鉴定意见作为认定案件事实主要依据错误的诉讼请求本院不予支持。原审判令上诉人赤峰市群冠环保宾馆有限责任公司给被上诉人金燕的16户公寓恢复供水并赔偿16户公寓停水期间的出租损失并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8130元由上诉人承担。邮寄送达费60元，由各方当事人各自负担20元。本判决为终审判决。审 判 长  王明娟代理审判员  张欢欢代理审判员  郭光宇二〇一四年四月二十二日书 记 员  张斯琪