嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙嘉民终字第519号上诉人（原审被告、反诉原告）：李甲。上诉人（原审被告、反诉原告）：计某某。上诉人（原审被告、反诉原告）：李乙。委托代理人：李丙。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐甲。委托代理人：徐乙。上诉人李甲、计某某、李乙因与被上诉人徐甲房屋买卖合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2010）嘉海民初字第3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人李甲、计某某、李乙的委托代理人李丙，被上诉人徐甲的委托代理人徐乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，徐甲经海宁市硖石可人信息中介所介绍，向李甲、计某某、李乙购买坐落于海宁市海洲街道××小区××室（现为梅林某某6幢504室）房屋。2008年3月3日，三方签订房屋买卖委托代理合同一份，约定李甲、计某某、李乙将上述房屋转让给徐甲，成交价格为360000元，其中定金150000元由徐甲于3月3日交付，第二笔购房款150000元由徐甲于李甲、计某某、李乙交付钥匙时给付，余款60000元于契证过户至徐甲时给付。徐甲实际于2008年3月3日和3月10日，分别向计某某交付了定金50000元和100000元，合计150000元。2010年5月17日，海宁市海洲新区建设有限公司向李甲、计某某、李乙交付了讼争房屋及钥匙等资料。李甲、计某某、李乙领取钥匙后未通知徐甲办理交接手续，后徐甲多次要求付款，李甲、计某某、李乙未接受，并表示房子不愿再卖了，双方因此产生纠纷。原审认为：徐甲和李甲、计某某、李乙签订的房屋买卖合同意思表示真实，内容合法，应确认有效，双方均应按约履行。李甲、计某某、李乙收取定金并取得讼争房屋的钥匙后，应当本着诚实信用的原则及时通知徐甲，接受徐甲的购房款。但李甲、计某某、李乙在领取房屋钥匙后既未将钥匙交付给徐甲，也未通知徐甲办理交接手续，致使合同至今未完全履行，故李甲、计某某、李乙应当承担继续履行的违约责任。对徐甲要求李甲、计某某、李乙继续履行合同、交付房屋并办理过户手续的诉讼请求予以支持。庭审中徐甲表示愿意将剩余购房款在李甲、计某某、李乙交付房屋时一并付清，予以照准。定金合同为实践性合同，合同中的定金条款自定金实际给付时成立。因此，虽然合同约定徐甲于2008年3月3日支付某某150000元，但在徐甲未实际支付某某时，该条款尚未生效。因此，徐甲分两次支付某某150000元的行为未构成违约，李甲、计某某、李乙据此要求解除与徐甲之间的房屋买卖合同并没收定金的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、李甲、计某某、李乙继续履行与徐甲在2008年3月3日签订的房屋买卖合同，李甲、计某某、李乙应于判决生效之日起15日内将坐落于海宁市××街道××家园××室房屋交付给徐甲，并协助办理过户手续；徐甲在李甲、计某某、李乙交付房屋的同时给付购房款210000元；其余相关费用按合同约定负担。二、驳回李甲、计某某、李乙的反诉诉讼请求。本诉案件受理费6700元，反诉案件受理费3300元，合计10000元，由李甲、计某某、李乙负担。宣判后，李甲、计某某、李乙不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，支付购房款的时间应为2009年10月30日前支付150000元、2009年12月30日前支付余款60000元；徐甲经多次催讨至今未付房款且其明知李甲、计某某、李乙已领取钥匙却从未要求付款，不是李甲、计某某、李乙不愿卖房，而是徐甲未付房款。二、原审对定金条款理解某误，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”李甲等与徐甲签订的购房合同中明确约定：“2008年3月3日支付某某150000元”，合同第七条又对定金条款进一步明确。徐甲实际支付某某时间已构成违约。定金自交付时起保证作用，与合同的成立是两个概念。三、原审对双方签订的合同解释是主观臆断，有违客观事实。本案双方签订的购房合同第二条约定：甲乙双方某某房屋买卖成交价格为360000元，分三次付清，1、于2008年3月3日前支付房款150000元（定金）；2、于2009年10月30日前付房款150000元（交钥匙，具体以房产公司某某时间）；3、2009年12月31日付余款60000元并房产过户至契证（具体以房产公司开具不动产发票后3个月内）。因为合同第三条约定2009年10月30日前将物权三证和附属物正式交付，李甲等人对此条款存在异议，提出房屋不是现房，交付钥匙和权证过户无法明确，要求对第三条作了补充注明即：交付钥匙具体时间以房产公司某某为准，过户之契证具体以房产公司开具不动产发票后三个月内。这些补充约定是对交付钥匙、办理权证过户的时间的约定，与已经具体明确的付款时间无任何关系，原审将此解释为付款条件错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。首先，补充内容文意通顺，内容明确，并无歧义；其次，从逻辑解释看，补充内容是对第三条的补充和修改，前后有联系和照应，与付款时间无任何逻辑联系；再次，从合同缔约的目的分析，合同中已明确约定了付款的时间和期限，出卖方不可能会同意修改付款时间，即使有修改也应将之前约定的时间删除而直接修改；最后，根据交易习惯，合同手写的内容，只能对关联的条款作出补充和修改，对无关联的条款不具有效力。而《中华人民共和国合同法》第七十八条还规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。双方签订的购房合同对付款时间已作了明确约定，而原审却以不明确的无关联的约定来变更明确的约定，与法相悖。四、原审适用法律错误。由于徐甲在交付定金和支付房款均存在违约，其已构成根本性违约，因此应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第一百一十五条的规定进行判决。请求：撤销海宁市人民法院（2010）嘉海民初字第3204号民事判决，改判驳回徐甲的诉讼请求，支持李甲、计某某、李乙的诉讼请求。徐甲答辩称，一、原审判决认定事实清楚。1、关某某金某某时间，合同虽然约定了于2008年3月3日支付房款150000元，该150000元作为购房某某，但同时双方口头约定了先付50000元，余100000元一星期内支付，计某某当时是同意的，其收到此款时也未提出异议，更有中介工作人员的证言证实。2、关于第二笔购房款150000元，虽然合同约定了应于2009年10月30日支付，但由于双方考虑到交房期限可能不同于该日期，又约定了付款条件是“交钥匙，以房产公司某某为准”，后来房产公司实际交房后，李甲、计某某、李乙为了不履行合同，未通知徐甲。在徐甲知道此事后要求付款时，李甲、计某某、李乙拒不接受。二、原审判决理解某某、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，李甲、计某某、李乙申请证人王某某出庭作证，其陈述：李甲、计某某、李乙与徐甲房屋买卖合同系通过其签订，关于合同第二条备注应该与付款时间没有关系，计某某曾通过其向徐甲要过房款，计某某也曾讲过其不卖房子了，而徐甲一直坚持要房子。李甲、计某某、李乙对证人证言没有异议，徐甲则认为证人的陈述应以一审为准。本院认证认为，证人二审中的陈述与一审不一致，因此本院不予认定。二审中，李甲、计某某、李乙对原审认定事实提出的异议同上诉状中的异议。徐甲对原审认定事实无异议。针对李甲、计某某、李乙提出的异议，本院认为，针对付款时间，双方合同明确约定在合同第二条，内容为：双方某某该房屋买卖价格为360000元，徐甲在2009年12月31日前分叁次付清，付款方式现金。支付房款具体约定：1、2008年3月3日前，支付房款150000元（定金）；2、2009年10月30日，支付房款150000元（交钥匙，具体以房产公司某某时间为准）；3、2009年12月31日付余款60000元，并房产过户至契证（具体以房产公司开具不动产发票后3个月内）。原审认定事实不够全面，本院予以纠正。李甲、计某某、李乙认为其多次催讨房款，但无证据予以证实，原审不予认定并无不当。从证人王某某的证言来看，因李甲等不想卖房子了，所以徐甲未支付房款，因此原审的认定并无不当。而关于何方违约系法律适用问题，将在下文阐述。综上，原审除对房款支付时间的事实认定不够详细外，其他事实认定正确，本院予以确认。二审另认定，李甲等与徐甲的房屋买卖委托代合同第二条约定：双方某某该房屋买卖价格为360000元，徐甲在2009年12月31日前分叁次付清，付款方式现金。支付房款具体约定：1、2008年3月3日前，支付房款150000元（定金）；2、2009年10月30日，支付房款150000元（交钥匙，具体以房产公司某某时间为准）；3、2009年12月31日付余款60000元，并房产过户至契证（具体以房产公司开具不动产发票后3个月内）。第三条约定：李甲等于2009年10月30日前将房屋及其建设用地使用权某某三证和附属物正式交付给徐甲。李甲在房屋正式交付徐甲时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业服务等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于徐甲验收。本院认为，本案二审争议焦点为徐甲是否构成根本性违约，李甲、计某某、李乙是否可以解除合同。李甲等认为徐甲未按照合同约定时间支付某某及购房款已构成根本性违约，其可以单方解除合同。对此本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。因此，定金合同系实践性合同，定金的成立，不仅须有双方当事人的合意，而且应有定金的现实交付，仅有订立定金合意，而无定金的实际交付的，定金之债不成立。李甲、计某某、李乙与徐甲就定金某某时间和金额达成合意后，徐甲于2009年3月3日支付某某50000元、于2009年3月10日再支付某某100000元，而对该支付李甲、计某某、李乙并没有拒绝，而是接受了定金，视为其同意定金某某时间的变更，因此，现再以徐甲逾期支付某某为由要求解除合同没有法律依据，本院不予支持。至于徐甲是否存在逾期支付购房款的问题，实际上是徐甲与李甲、计某某、李乙就合同约定的付款时间的理解产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方当事人在约定付款时间时，虽然明确约定在2009年10月30日前付房款150000元，2009年12月30日前付余款60000元，但在该约定的后面又注明交钥匙具体以房产公司某某时间为准和具体以房产公司开具不动产发票后3个月内，该备注在支付房款的条文后，应理解为是对支付房款的补充约定，李甲、计某某、李乙认为系对合同第三条房屋交付及办理权证的补充约定与事实不符。另外，房屋交易所涉金额巨大，从日常生活经验和一般交易法则来看，在房屋出卖方尚无房屋三证即进行二手房交易的情况下，为确保交易的顺利进行并最终取得房屋所有权，买受方分期支付购房款项并将交付房屋、办理三证作为其每次支付购房款的条件符合一般规律。而证人王某某原审出庭作证的陈述亦与上述认定相一致。综上，原审认定第二笔购房款150000元于交付钥匙时支付，余款60000元于契证过户时给付正确。综上，徐甲未支付后期房款不构成违约。退一步讲，即使徐甲逾期支付第二笔购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，李甲、计某某、李乙亦应进行催告，徐甲在催告后的合理期限内仍不履行，李甲、计某某、李乙才可行使解除权，现并无证据证实李甲、计某某、李乙向徐甲催讨过购房款，因此其以徐甲逾期支付购房款为由解除房屋买卖合同缺乏法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作的判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由李甲、计某某、李乙负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  刘坤审判员  褚翔二〇一一年一月十七日书记员  邵洁