浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙杭民终字第2875号上诉人（原审被告）杭州××同信××酒店有限公司，住所地杭州市××区××街道××水路××号。法定代表人陈某某。委托代理人（特别授权代理）童某某。被上诉人（原审原告）杭州萧山××街道××家里社区经济联合社，住所地杭州市××街道××家里社区。法定代表人凌某某。委托代理人（特别授权代理）孙某某。上诉人杭州××同信××酒店有限公司（以下简称同信轩酒店）因与被上诉人杭州萧山××街道××家里社区经济联合社（以下简称沈某某经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭某市萧山区人民法院（2010）杭萧民初字2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。原审法院认定，位于萧山区××街道××水路××、××层的集体房产为萧山区蜀山街道沈某某社区居民委员会所有。萧山区蜀山街道沈某某社区居民委员会在2004年9月30日将该房屋租赁给戴某某开办鼎峰大酒店，约定计租期为2005年2月1日到2015年1月31日，未经出租人同意，承租人不得转租。2008年12月18日，鼎峰大酒店将整个酒店以600000元转让给杭某某东假日酒店有限公司，并约定酒店的房租费350000元由受让方在每年的12月15日前支付给转让方。杭某某东假日酒店有限公司（2010年1月5日变更为杭州××同信××酒店有限公司）自此实际使用该租赁房屋至今。2009年1月25日，戴某某向萧山区蜀山街道沈某某社区居民委员会出具申请报告，要求于2009年1月31日终止租赁合同，由杭某某东假日酒店有限公司续租。2009年1月30日，沈某某经合社与杭某某东假日酒店有限公司签订房屋租赁合同，约定将前述房屋出租与后者，租期自2009年2月1日至2020年1月31日，年租金350000元，承租人需在协议签订之日一次性付清第一年租金，次年起租金半年一付，分别在每年1月15日、7月15日支付上、下半年租金，如逾期缴纳，每逾期一天支付年租金千分之一的滞纳金，严重的出租人有权终止协议，装修期间半年不计租金，在租赁期内出租人必须提供承租人办理一切经营手续的资料。但协议签订后，同信轩酒店未向沈某某经合社支付过租金。2010年1、2月间，同信轩酒店曾向沈某某经合社开具总额为350000元的支票，但因帐户无款，未予兑现。2010年5月18日，沈某某经合社诉至原审法院，要求判令：1、解除与同信轩酒店之间的房屋租赁协议，同信轩酒店自协议解除之日归还租赁房屋；2、同信轩酒店支付从2009年2月1日起至判决时止拖欠的租金437500元（暂计至2010年4月30日）；3、同信轩酒店支付从2009年2月1日起至判决时止的违约金160212元（暂计至2010年4月14日止）；4、同信轩酒店承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，沈某某经合社、同信轩酒店之间的房﻿屋租赁协议合法有效，双方均应按约履行。案涉租赁房屋系集体所有房产，登记所有权人虽系萧山区蜀山街道沈某某社区居民委员会，但根据目前基层组织体制，居民委员会的财产通常由经济联合社经营管理，故沈某某经合社作为出租人签订租赁房屋，管理集体财产，并无不可。因同信轩酒店已从鼎峰大酒店处受让酒店，事实上已通过转租占有了案涉租赁房屋，故双方签订协议后沈某某经合社已通过简易交付的方式完成了租赁物的交付，无需以作为的方式再行交付。同信轩酒店占用使用租赁房屋，理应按约支付租金。同信轩酒店所谓沈某某经合社与戴某某未解除租赁关系，故未履行交付标的物的合同义务的抗辩，一则戴某某在沈某某经合社、同信轩酒店签约前已申请解除租赁合同，二则同信轩酒店应当知道未经出租人同意，鼎峰大酒店无权转租案涉房屋，三则同信轩酒店是在实际占有案涉租赁房屋的情况下与沈某某经合社签订的房屋租赁协议，故同信轩酒店的该节抗辩无事实依据，原审法院不予采纳。同信轩酒店关于沈某某经合社未提供合法的排污许可证构成严重违约的抗辩，原审法院认为出租人提供资料并非其主要义务，且提供资料的范围显然是理应由出租人提供的资料，而非不合理的资料，同信轩酒店租赁房屋用于经营，按常某排污许可应由其申报，故同信轩酒店的该节抗辩也不是其拒付租金的理由。综上，同信轩酒店自向沈某某经合社承租房屋后未支付分文租金，构成根本违约，沈某某经合社据此要求解除与同信轩酒店的租赁协议，要求同信轩酒店支付拖欠的租金及相应违约金，事实和法律依据充分，予以支持。鉴于双方约定免除半年的装修期间租金，该权利应给予同信轩酒店，且通常合同约定的装修是在租赁之初，故原审法院确定租金起算于2009年8月1日，按年租金350000元的标准计算至协议解除之日，即第一年租金计175000元，违约金也作相应扣减。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第九十七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2010年8月13日作出判决：一、杭州萧山××街道××家里社区经济联合社与杭州××同信××酒店有限公司于2009年1月30日签订的房屋租赁协议，自判决生效之日解除；二、杭州××同信××酒店有限公司于判决生效之日起十日内将位于萧山区××街道××水路××、××层的租赁房屋返还杭州萧山××街道××家里社区经济联合社；三、杭州××同信××酒店有限公司支付某某萧山蜀山街道沈某某社区经济联合社自2009年8月1日起至判决生效之日止按年租金350000元标准计算的租金，于判决生效之日起十日内付清；四、杭州××同信××酒店有限公司支付某某萧山蜀山街道沈某某社区经济联合社拖欠租金的1‰的滞纳金，其中第一年租金175000元的滞纳金按175元／天自2009年1月31日起算，第二年至2010年4月30日的租金87500元的滞纳金按87.5元／天自2010年1月16日起算，均计算至判决生效之日止，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回杭州萧山××街道××家里社区经济联合社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9778元，减半收取4889元，由杭州萧山××街道××家里社区经济联合社负担2058元，杭州××同信××酒店有限公司负担2831元。宣判后，同信轩酒店不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定证据错误。对原审期间，沈某某经合社提供的证据3（申请报告）、证据4（现金支票、转账支票），以及上诉人提供的证据3（通知）、证据4（污水排放许可证）、证据6（收款收据、收条）作出的认定均是错误的。二、原审法院认定上诉人关于“沈某某经合社与戴某某未解除租赁关系，故未履行交付标的物的合同义务”的抗辩不能成立错误。上诉人是依据与戴某某签订的酒店转让协议而占有租赁房屋的，而非与沈某某经合社之间的租赁协议。三、原审法院关于某某交付的认定也是错误的。在沈某某经合社与戴某某之间的协议未解除的情况下，沈某某经合社与同信轩酒店签订租赁协议并不能改变占有的性质，沈某某经合社不构成简易交付。四、原审法院以“常某”为由排除了沈某某经合社提供资料的合同义务明显缺乏法律依据。综上，沈某某经合社严重违约，至今未交付房屋，上诉人不存在违约。请求撤销原判，依法改判驳回沈某某经合社的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用由沈某某经合社承担。沈某某经合社答辩称：同信轩酒店从2008年12月18日起即通过酒店转让的形式，实际使用争议的房屋至今。因为同信轩酒店清楚，沈某某经合社不同意戴某某转租，因此戴某某与沈某某经合社解除了租赁关系，2009年1月30日，沈某某经合社与同信轩酒店签订了房屋租赁协议。同信轩酒店也有过付款的行为，只是没有实际款项到位。同信轩酒店的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均无新的证据向本院递交。对于同信轩酒店上诉中提出异议的原审证据，本院审核后认为，1、原审中沈某某经合社所提供的申请报告系原件，因同信轩酒店实际已于2008年12月18日就受让了鼎峰大酒店，并实际占有使用争议的房屋，故戴某某于2009年1月25日向沈某某社区提出申请，要求于2009年1月31日终止租赁合同符合情理。鉴于同信轩酒店虽对真实性提出异议，但并未能提供有效证据，故原审法院确认该份证据具有证明效力并无不当；2、同信轩酒店对于原审中沈某某经合社所提供的现金支票及转账支票的真实性并无异议，且该证据与本案亦具有关联性，故原审法院对该证据予以确认亦无不当；3、对于同信轩酒店在原审中提交的证据3（通知）及证据4（污水排放许可证），原审法院已经确认该两份证据客观真实，在此基础上结合证据的内容确认证明对象并无不当；4、对于同信轩酒店在原审中提交的证据6（收款收据、收条），因同信轩酒店也认可与杭某鼎峰市政工程有限公司之间存在单独的租赁关系，故原审法院认定该证据与本案的关联性无法确认，并对该证据不予认定并无不当。综上，同信轩酒店针对原审证据认定所提出的上诉理由均不能成立。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，沈某某经合社与同信轩酒店于2009年1月30日所签订的房屋租赁合同依法有效，双方均应依约履行。同信轩酒店虽上诉称沈某某经合社未履行交付标的物的合同义务，但从同信轩酒店与沈某某经合社签订租赁合同，并曾开具支票这些事实看，同信轩酒店对于实际是向沈某某经合社租赁房屋这一事实是清楚的，鉴于同信轩酒店自2008年12月28日起即开始实际使用租赁房屋，故原审法院认定沈某某经合社已通过简易交付的方式完成了租赁物的交付正确，同信轩酒店的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。同信轩酒店认为沈某某经合社向其提供了过期的污水排放许可证存在违约，因双方在合同中未明确污水许可证应由谁申报，也无证据证明沈某某经合社故意不配合同信轩酒店办理该许可证，故同信轩酒店以此认为沈某某经合社违约的理由不能成立。同信轩酒店承租房屋后不付租金，已经构成根本违约，其上诉称不存在违约的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9778元，由杭州××同信××酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 颖审判员 虞国亮审判员 宋 倩二０一一年三月十八日书记员 王 勤