浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭建民初字第1070号原告项江伟。委托代理人（特别授权）姜俊。被告沈卫平。被告陆展鸿。被告钱爱云。被告王承敬。被告陆展鸿、钱爱云、王承敬的委托代理人（特别授权）宋国强。原告项江伟与被告沈卫平、陆展鸿、钱爱云、王承敬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2013年11月11日进行了公开开庭审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，于2014年6月6日、8月8日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姜俊及被告陆展鸿、王承敬到庭参加三次庭审，被告钱爱云到庭参加第一、二次庭审，被告陆展鸿、钱爱云、王承敬的委托代理人宋国强到庭参加第二、三次庭审。被告沈卫平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告项江伟诉称：2012年8月6日，原告经被告陆展鸿、钱爱云、王承敬居间介绍，与被告沈卫平签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告沈卫平将其所有的坐落于建德市新安江街道焦山新村140栋101室的房屋出售给原告，成交价格为人民币2560000元。合同签订后，被告沈卫平将该房屋交付给原告，原告开始装修并分期支付购房价款，现已投入装修费用950000元、支付购房款1580000元，另支付被告陆展鸿、钱爱云、王承敬居间报酬5000元。后原告要求被告沈卫平办理过户手续时，被告沈卫平才向原告说明该房屋出售前已在建设银行办理抵押贷款手续且到期后又续贷抵押而无法过户。为此，原、被告多次协商，但被告沈卫平始终无能力归还该房屋抵押贷款并办理过户。2013年8月，被告沈卫平被多家银行起诉追讨债务，现已完全不能转移过户。原告认为，被告沈卫平隐瞒事实将已被抵押的房屋售于原告，根据担保法第四十九条第一款的规定，抵押人转让抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，故双方签订的房屋买卖合同为无效合同，被告沈卫平应返还收取的房款并赔偿原告相关损失；被告陆展鸿、钱爱云、王承敬居间中介时亦未向原告说明上述事实导致原告重大损失，根据合同法第四百二十五条，应退还居间报酬并承担损害赔偿责任。故诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告沈卫平签订的房屋买卖合同无效；二、被告沈卫平返还购房款人民币1580000元，赔偿原告装修损失人民币950000元，自2012年12月2日起按中国人民银行一年期基准贷款年利率6%支付上述款项的利息至款清之日止；三、被告陆展鸿、钱爱云、王承敬退还居间报酬人民币5000元并对被告沈卫平上述应付款项承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费用由四被告共同承担。审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：一、解除原告与被告沈卫平签订的房屋买卖合同；二、被告沈卫平返还购房款人民币1580000元，支付购房款1580000元自2012年12月2日起至款清之日止按中国人民银行一年期基准贷款年利率6%计算的利息；三、被告沈卫平赔偿原告装修损失人民币950000元；四、被告陆展鸿、钱爱云、王承敬退还居间报酬人民币5000元并对被告沈卫平上述应付款项承担连带赔偿责任；五、本案诉讼费用由四被告共同承担。原告项江伟为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：证据1、房屋买卖合同一份，证明原告项江伟与被告沈卫平买卖房屋的事实、价款等权利义务约定及被告陆展鸿、钱爱云、王承敬充当居间中介的事实；证据2、银行转账记录四条、银行汇款凭证三张及被告沈卫平出具的收条一份，证明原告支付被告沈卫平购房款1580000元的事实；证据3、原告项江伟与吴早忠签订的《中立装饰合同》及吴早忠出具的收条各一份，证明原告投入涉案房屋装修费用950000元。被告陆展鸿、钱爱云、王承敬共同辩称：2012年8月6日，原告与被告沈卫平签订房屋买卖合同属实，由三被告居中介绍，三被告认为该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告陆展鸿、钱爱云、王承敬分别从事于三家不同中介公司，原告项江伟在被告钱爱云中介公司要求买房，其没有合适的房源，基于中介公司房源共享，被告钱爱云找到被告王承敬，王承敬又找到被告陆展鸿，陆展鸿手上有原告要求的房源，即本案被告沈卫平所有的坐落于建德市新安江街道焦山新村140栋101室的房屋，故由三被告拿了被告沈卫平的钥匙带原告去看房子。原告在江苏做生意，来回看房子，到签订合同持续了有2个多月时间。签订合同那天四被告均在场，因房屋已抵押，房产证及土地使用证都在银行，故被告沈卫平手上只有契证，买卖过程中，被告沈卫平及三被告均告知过原告房屋是抵押的，所以原告对此房屋已在银行抵押的情况是明知的，三被告不存在隐瞒事实的行为，不应承担连带责任。在房屋的买卖协商过程中，原告项江伟与被告沈卫平已产生互相信任，支付房款、交钥匙都是他们两人自己商量交接的，原告项江伟支付了200000元，被告沈卫平就让项江伟装修了，之后项江伟共向沈卫平支付了1580000元房款，要求办理过户，但之后被告沈卫平一直推托，至今没有办理过户，两人产生了纠纷。三被告收取了相应的中介费用5000元，但三被告没有过错，也不应当返还报酬。三被告向本院提交证据：房地产估价报告一份，用以证明建德市新安江街道明珠路焦山新村140幢101室房产估价结果为市场价值人民币2981300元，其中装修价值人民币583050元。被告沈卫平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，在法定期间内亦未提交书面答辩状及证据材料，应视为其放弃对本案事实进行抗辩和对证据进行质证的权利。当事人提供的证据，经庭审质证，本院分析认证如下：原告提供的证据，被告陆展鸿、钱爱云、王承敬均无异议，本院经审查认为，证据1、2符合证据要件，予以认定；原告提供的证据3，被告陆展鸿、钱爱云、王承敬对装修款95万元有异议，认为应按实际损失确定，以法院出具的评估报告为准。本院认为该证据因系与案外人签订，吴早忠也未到庭作证，真实性无法确定，故不予认定。审理中，原告申请对涉案房屋装修费用进行司法鉴定，后撤回鉴定申请。被告陆展鸿、钱爱云、王承敬向本院提供的证据，原告无异议，但认为该报告装修价值只包含固定装修价值，不包含可移动装修价值，本院认为该证据符合证据要件，予以认定。原告所主张的装修损失与评估装修内容应为一致，原告异议不成立。综上，本院认定本案以下案件事实：2012年8月6日，原告项江伟经被告陆展鸿、钱爱云、王承敬居间介绍与被告沈卫平签订《房屋买卖合同》一份，约定被告沈卫平将其所有的坐落于建德市新安江街道焦山新村140栋101室的房屋出售给原告，成交价格人民币2560000元，被告陆展鸿、钱爱云、王承敬作为居间人在合同上签字。合同签订后，原告项江伟于2012年8月7日支付购房款200000元，2012年9月6日支付200000元，2012年9月20日支付150000元，2012年9月28日支付260000元，2012年10月31日支付470000元，2012年12月2日支付300000元，陆续共计支付购房款1580000元。期间被告沈卫平将该房屋交付原告使用，原告即对该房屋进行了装修。另原告支付被告陆展鸿、钱爱云、王承敬居间报酬5000元。后涉案房屋因被告沈卫平未能清偿银行抵押贷款，已被本院强制拍卖，拍卖中装修价值评估为583050元。另查明，原告项江伟在购买被告沈卫平房屋时只查阅了房屋的契证，房屋所有权证及土地使用证均抵押在银行。本院认为，原告与被告沈卫平之间订立的房屋买卖合同暨与被告陆展鸿、钱爱云、王承敬之间签订的房屋买卖居间合同，系各方当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。被告沈卫平违反合同约定，在收取房款后无法完成房屋产权变更登记，其行为已构成违约。现所买卖的房屋已被强制拍卖，致原告无法实现合同目的，故原告有权解除合同。合同解除后，被告沈卫平已收取的房款应予返还，并应承担赔偿损失的民事责任。故原告要求被告沈卫平返还已付房款并赔偿装修损失及利息损失的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，原告主张被告陆展鸿、钱爱云、王承敬退还中介费用，并对以上被告沈卫平应付款项承担连带责任。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，原告多年经商，有着一定社会阅历，其对买卖房屋应三证齐全是清楚的，对于被告只提供了房屋契证而未提供房屋所有权证及国有土地使用证的情况，原告应清楚房屋产权受限事实，且原告没有证据证明被告陆展鸿、钱爱云、王承敬具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，原告主张被告陆展鸿、钱爱云、王承敬返还中介费用及连带赔偿房款、装修费用、利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告沈卫平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告项江伟与被告沈卫平于2012年8月6日签订的房屋买卖合同；二、被告沈卫平返还原告项江伟购房款人民币1580000元，并支付购房款人民币1580000元自2012年12月2日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；三、被告沈卫平赔偿原告项江伟装修损失人民币583050元；以上款项均于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告项江伟其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币27080元，由原告项江伟负担2976元，被告沈卫平负担24104元；财产保全申请费3020元，由被告沈卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  方雪莲人民陪审员  毛毓菲人民陪审员  颜素君二〇一四年八月十一日书 记 员  刘爱萍