深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第1028号原告（反诉被告）某甲公司。法定代表人陈某。被告某乙公司宝安物业管理分公司。负责人黄少某。被告（反诉原告）某丙公司。法定代表人黄少某。共同委托代理人李某，广东深宝律师事务所律师。原告某甲公司诉被告某乙公司宝安物业管理分公司、某丙公司及反诉原告某丙公司诉反诉被告某甲公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人，两被告的共同委托代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年09月10日与被告一签订厂房租赁合同书租赁被告的鼎X科技园内第9栋三楼的厂房使用。但被告在鼎X科技园区管理混乱，设在园区的保安不作为，原告办公室于2011年04月26日中午被盗手提电脑等贵重物品，尤其是电脑中原告核心研发的资料丢失致原告的研发工作全部停止，损失惨重。原告报警并向被告一报告要求看监空录像，但被告一跟本就不配合。原告与被告一签订厂房租赁合同中并没有规定被告一设在鼎X科技园大门口的保安有权可以随时随地阻拦、检查原告工厂的出货并要向被告一开出工业园区的出货放行条。在从2010年09月15日到2011年06月22日间原告也从未向被告一开什么出货放行条。但2011年06月23日原告有一批货要紧急出货并于当日下午3时装车完毕，在货车准备开出工业区时被被告保安拦下，原告报警、交涉等等都未果一直拖到当日晚上9时30分才放行，致使原告货物没有按时送货给客户而退货蒙受巨大损失。综上，为了维护自身的合法权益特依法起诉，请求判令：1、解除合同同时返还押金、返还租金、厂房隔墙费、厂房装修费、赔偿影响原告合同出货的货款及人员工资和车费油费共计人民币96602元。2、二被告承担本案诉讼费用。两被告答辩称，1、原告起诉的理由虚假，其真实情况被告在反诉状已简要进行说明。原告所称被告工业区管理混乱，导致其电脑丢失的事实不存在，原告根据双方签订合同和一般惯例均某应当自行保管其厂区内的财物，被告作为出租人或者物业管理者均某无保管职责，被告对公共区域以及公共区域内货物出货制度管理很严格，因此原告所称的事实无证据支持。2、被告所出租的工业区有众多生产厂家，按惯例承租人出货的话只要求该承租人自行出具有效签章的出门单，被告的门卫即可以放行，而原告要搬离办公用品之类的物品，被告要求承租人提供有效的出门单，并且会同管理处人员共同见证出货，因此在6月23日原告将物流公司的车辆开进工业区，并将去承租区域内的生产设备、办公用品、电脑、空调等物品时，理应向被告提供有效出门单，但原告拒绝配合，因此形成了此争议，原告的行为是规避合同提前解约的违约责任，原告陈述的保安阻止其出货索要喝茶费的事实虚假。综上所述，原告的诉讼请求和事实均某不应得到法院的支持，请求予以驳回。被告二反诉称，2010年9月10日反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同书》一份。该合同约定反诉人将位于沙井街道万丰村庙村庙坑路X号鼎X科技园第9栋三楼建筑面积为420平方米的厂房出租给被反诉人使用。双方合同约定房屋租赁期限为两年，其中2010年9月15日至2010年10月14日为免租金装修期。2011年6月23日，被反诉人在事先未通知反诉人提前终止租赁合同，且在拖欠房租，水电费未付清的情况下，安排车辆实施搬厂。被反诉人还找各种借口拒绝按照惯例给管理处出具放行条，在反诉人工作人员的坚持要求下，被反诉才给反诉人出具了该放行证明。但被反诉人不承认其行为是提前搬迁，而称自己只是在“出货”，被反诉人经此次所谓“出货”已将租赁厂房内生产，办公设备和物料等全部搬空。之后被反诉人未再支付厂房租金，也未办理提前退租手续。被反诉人以“出货”之名提前终止合同之实，其行为违反了双方租赁合同的约定，是严重的违约行为。为维护被反诉人的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、解除签订的厂房租赁合同书；2、判令被反诉人支付2011年7月15日至8月14日租金3780元；3、判令被反诉人支付2010年9月15日至2010年10月14日免租期租金3780元；4、判令被反诉人支付违约金11340元；5、判令被反诉人承担全部诉讼费用。庭审中，被告二变更第二项诉讼请求为“判令被反诉人支付2011年7月15日至9月3日租金人民币6300元”原告答辩称，1、被告二的反诉不属实，没有与被告二签订合同，原告是与被告一签订合同，而并非是被告二。2、对支付租金没有异议。经审理查明：2010年9月10日，原告和被告一签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告一将位于深圳市宝安区沙井街道万丰村庙坑岗路X号鼎X科技园厂房第9栋三楼420平方租给原告办厂使用，租赁期从2010年9月15日起至2010年9月14日止，厂房装修期为30天，由2010年10月15日起开始计收租金，厂房租金每月人民币3780元；原告应于每月起租日算起5日内将当月厂房租金、宿舍租金、管理费、卫某及一切应缴费用交到被告一管理处，如原告两个月内不如期交租，被告一有权收回厂房及宿舍，按照原告单方提前终止合同处理，被告一可以依法留置原告所投资之机械物资，直到原告清偿所有租金、违约金及损失；在约定租赁期间，双方都不得单方提前终止合同履行，如一方违约提前终止合同，则应向另一方支付相当于三个月租金的违约金；因被告一原因提前收回出租房屋，或因原告原因合同未到期提前搬迁，均某视为提前终止合同履行，如原告违约，原告还须向被告一支付免租期的租金；原告应于签约后预付厂房租金一个月3780元，并交纳相当于两个月租金人民币7560作为本合同的履约保证金给被告一，合同期满后，在原告向被告一交清全部应付租金、物业管理费、水电费等因租赁产生的一切费用，完全履行本合同后，被告一无息退还保证金，在租赁期间，该保证金不能抵作租金和违约金，若因原告原因致使本合同提前终止，该保证金被告一不予退还，按照赔偿金处理。当日，原告向被告一支付了涉案房产的厂房保证金人民币7560元。2011年6月1日，原告向被告一支付了隔墙款人民币1500元。原告主张该款项系被告一强迫原告缴纳；被告主张原告承租的范围和第三层其他部分需建设隔墙分开，原告委托被告进行建设，因此隔墙费由原告承担。2011年6月23日下午3时，原告装运一批物品准备运出涉案厂房，被告一的管理人员要求原告出具放行条，并要求原告在放行条上加盖公章，因原告的公章在别处，原告于当晚9时在放行条上加盖公章后，被告一允许原告运出物品。2011年6月23日，原告向被告一支付了2011年6月15日至7月14日的租金人民币3780元，5月份水电费人民币343元和6月1日至23日的水电费人民币240.5元。庭审中，原告主张其于2011年6月28日即不再使用涉案厂房，原告要求退房但被告拒收。2011年9月3日，原被告就涉案房产办理了交接手续，原告搬离了涉案房产，搬走了机器设备和办公用品。另查明，原告的法定代表人陈某同时也是深圳市龙某科技有限公司的法定代表人。2011年6月18日，原告和深圳市龙某科技有限公司签订一份《工艺玫瑰花、兰花购销合约书》，约定原告向深圳市龙某科技有限公司提供玫瑰花、兰花工艺品，总价款人民币82400元，要求原告在2011年6月23日送齐，超过晚8点深圳市龙某科技有限公司不再收货。现原告主张因被告一没有及时放行导致原告未能按时供货，深圳市龙某科技有限公司拒绝收取货物。2011年6月26日，深圳市龙某科技有限公司向原告发出通知，称由于原告没有按时交货，取消双方的合同。被告一系被告二设立的分公司。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《厂房租赁合同书》、收款收据、发票、机动车行驶证、收条、报警回执、证明书、《工艺玫瑰花、兰花购销合约书》、通知、中国移动通话清单、证明；被告提供的《厂房租赁合同书》、照片、出门单等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原告和被告一签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。现原被告均某主张解除合同，本院予以准许。原告诉称被告一管理混乱导致其电脑被盗，且被告一拒绝原告出货，被告一构成违约，因此诉请两被告返还押金、返还租金、厂房隔墙费、厂房装修费、赔偿影响原告合同出货的货款及人员工资和车费油费费共计人民币96602元。本院认为，原告曾于2011年4月26日报警，但其电脑是否被盗，是否因为被告一的原因造成其电脑被盗，原告均某不能提供证据予以证明，没有证据证明被告一对此存在过错；关于2011年6月23日被告一阻止原告出货，原被告提供的证人均某证明被告一要求原告出具放行条，但原告直至当晚9点钟才在放行条上盖章，造成原告的物品在涉案厂区停留6个小时，被告一履行管理职责，要求原告出具放行条后出货并无不当，原告由于自身的原因造成出货的拖延，不能归咎于被告一；关于原告主张延迟送货导致客户退货，但原告仅提供了其与深圳市龙某科技有限公司签订的《工艺玫瑰花、兰花购销合约书》，原告和深圳市龙某科技有限公司的法定代表人属同一人，该合同的真实性无法确定，且原告申请出庭作证的证人明确表示2011年6月23日当晚已经将货物送出，没有被拒收，因此原告主张的损失无事实和法律依据。综上，原告不能提供证据证明被告一存在违约行为，因此原告诉请被告返还押金、返还租金、厂房装修费、赔偿影响原告合同出货的货款及人员工资和车费油费的诉讼请求本院不予支持。原告诉请被告返还厂房隔墙费，本院认为，原被告签订的合同中并未约定原告须向被告一支付隔墙费，被告一主张系原告委托被告建设隔墙而产生的费用，原告并不认可曾委托被告一建设隔墙，被告一收取该费用没有事实依据，故被告一应将该隔墙费人民币1500元返还给原告。被告一系被告二设立的领取营业执照的分公司，不具有法人资格，不能独立承担民事责任，故其不能承担责任时，依法由被告二承担，故被告二对被告一不能偿还债务部分承担补充清偿责任。原告在庭审中承认其于2011年6月28日即不再使用涉案厂房，已经向被告一提出退房，并且原告主张提起诉讼要求解除合同，因此系原告主动要求提前终止合同，根据合同的约定，如原告提前终止合同履行，原告须向被告支付免租期的租金，因此原告应向被告二支付2010年9月15日至2010年10月14日免租期租金3780元，被告二的第二项反诉诉讼请求本院予以支持。同时合同约定“如一方违约提前终止合同，则应向另一方支付相当于三个月租金的违约金”，现原告主张提前终止合同，应向被告二支付相当于三个月租金的违约金人民币11340元，但由于合同约定若因原告原因致使合同提前终止，原告支付的保证金按照赔偿金处理，因此上述违约金人民币11340元中应当扣除原告已经支付的厂房保证金人民币7560元，原告应向被告二支付违约金人民币3780元。被告二反诉请求原告支付2011年7月15日至9月3日租金6300元，本院认为，虽然原告主张其于2011年6月28日退还涉案房产，但原告作为承租人，应当在搬离涉案房产时向被告归还房屋、办理交接手续，并且作为之前一直占有房屋的原告能够举证证明归还房屋的时间，但原告没有提供任何证据证明其于2011年6月28日搬离涉案房产，应当承担举证不能的后果，此后原被告于2011年9月3日办理了交接手续，原告才搬走涉案房产内的机器设备和办公用品，因此本院认定原告搬离涉案房产的时间为2011年9月3日，原告应向被告支付其使用涉案房产期间的租金人民币6174元。原告辩称其与被告二之间没有合同关系，本院认为，被告一作为被告二设立的分公司，属于被告二的分支机构，其进行的民事活动所产生的法律后果，应由被告二承担，因此被告二提起反诉并无不当，原告应向被告二承担民事责任，原告的该辩解理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告某甲公司和被告某乙公司宝安物业管理分公司于2010年9月10日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告某乙公司宝安物业管理分公司于本判决生效之日起十日内向原告某甲公司返还隔墙费人民币1500元，被告某丙公司对被告某乙公司宝安物业管理分公司上述确定的债务不能偿还部分，承担补充清偿责任；三、原告某甲公司于本判决生效之日起十日内向被告某丙公司支付2011年7月15日至9月3日的租金人民币6174元；四、原告某甲公司于本判决生效之日起十日内向被告某丙公司支付2010年9月15日至2010年10月14日的租金人民币3780元；五、原告某甲公司于本判决生效之日起十日内向被告某丙公司支付违约金人民币3780元；六、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求；七、驳回被告某丙公司的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1108元，由原告负担人民币1040元，由被告负担人民币68元，受理费原告已预交；反诉受理费人民币69元，由原告负担人民币41元，由被告负担人民币28元，上述费用被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  魏海涛二〇一一年九月八日书记员  张 敏书记员  温燕云附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！