温州市中级人民法院诉讼文书拟稿纸案号（2010）浙温民终字第1943号密级签发：审核：会签拟稿人××××年××月××日诉 讼 文 民 事 判 决 书书标题浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2010）浙温民终字第1943号上诉人（原审被告、反诉原告）浙江××地置业有限公司，住所地：平阳县××××号。法定代表人林某某。委托代理人阮某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈甲。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈乙。上述俩被上诉人的共同委托代理人周某某。上诉人浙江××地置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2010）温苍民初字第924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人浙江××地置业有限公司（以下简称润地公司）委托代理人阮某某、被上诉人委托代理人周某某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，被告润地公司系房地产开发企业，成立于2000年9月6日，原名称为温州绿洲房地产开发有限公司，2008年10月30日经平阳县工商行政管理局核准办理更名手续。2008年领取苍房售许字（2008）第005号《商品房预售许可证》。2008年5月27日，原、被告签订一份关于买卖坐落于苍南县宜山镇环城南路的“嘉和花某”第2幢一单元601室套房的《商品房买卖合同》，总价款576120元，合同第五条（面积确认及面积差异处理）约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建设面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方某某按下列方式进行处理：1双方某某按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……。第六条（付款方式及期限）约定：买受人按下列第3种方式按期付款：1、……。2、……。3（其他方式）买受人于2008年5月27日支付房价款176120元（含之前支付的购房某某），……；买受人必须在出卖人通知之日起十日内办理【按揭贷款】手续。第七条（买受人逾期付款的违约责任）。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六（该比率应不小于某（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款的实际已付款的差额确定。第八条约定（交付期限）：出卖人应当在2010年2月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。合同订立后，原告（反诉被告）于订立合同当日支付房价款176120元。被告（反诉原告）于2010年2月10日前通过圆通速递向某告（反诉被告）发出交房通知要求在收到通知之日起3日内办理房屋交付手续，另于2010年2月8日以制作《润地·嘉和花某结算单》方式告知原告（反诉被告）应缴纳可视对讲门（742元）、水表报装费（680元）、电视报装费（300）元、电费预缴（3000元）、物业维修基金（8719元）、燃气报装费（3000元）、房产登记费（80元）等费用。另认定：2009年8月24日，涉案商品房领取《住宅工程质量分户验收合格证》；2010年1月21日，苍南县规划建设局认为“嘉和花某”小区符合规划审批要求，规划验收准予通过，并出具苍规验字（2010）第001号《规划验收意见书》；同年1月7日，被告领取《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；同年2月3日，“嘉和花某”小区通过工程竣工验收；同年5月5日，苍南县规划建设局认为该建设工程竣工验收备案文件齐全并出具同意备案的意见。再认定：2009年3月9日，被告（反诉原告）向某告（反诉被告）邮寄《律师函》一份，第一次要求原告（反诉被告）在收函之日起7日内办理按揭贷款手续，并指出如未在规定时间内办理，将按每日总房价款的万分之五计算违约金，原告（反诉被告）外甥苏某某于3月10日收件并签名，被告（反诉原告）另于同年8月20日再次向某告（反诉被告）邮寄《告知函》，要求在收函之日起7日内办理缴款手续，并指出如未在规定时间内办理缴款手续，将解除合同并没收购房款，原告（反诉被告）陈乙于8月21日收件并签名；2009年9月3日，原告（反诉被告）与中国农业银行苍南县支行订立《个人购房担保借款合同》一份，贷款金额40万元，该笔贷款于2009年10月9日到达被告（反诉原告）账户。原判认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。本案本诉部分的的主要争议焦点有：一、被告润地公司是否构成逾期交房和应当支付逾期交房违约金；二、被告润地公司是否应当向某告（反诉被告）提供商品房面积及分摊面积的依据。三、被告润地公司是否应当赔偿原告（反诉被告）因为面积变化给原告（反诉被告）造成的税金、费用损失10000元。四、原告（反诉被告）是否有权撤销被告润地公司关于支付可视对讲门（742元）、水表报装费（680元）、电视报装费（300）元、电费预缴（3000元）、物业维修基金（8719元）、燃气报装费（3000元）和房产登记费（80元）的请求。关于焦点一，原判认为，根据本案《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用的条件该商品房经验收合格，经验收合格应当理解为工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套设施和公共设施已建成并满足使用要求以及住宅质量保证书、住宅使用说明某制度已经落实，如果不符合交付使用条件，原告（反诉被告）有权拒绝接收；根据查明的事实，涉案“嘉和花某”小区于2010年5月5日才完成某工验收备案，故原告（反诉被告）在约定的交房日前收到被告润地公司发出的接收房屋通知后，有权以商品房不符合交付条件为由拒绝接收，同时，在商品房具备交付使用条件后，被告润地公司应当再次履行交房通知义务，据此，被告润地公司未再次履行通知义务，仍然构成违约，现原告（反诉被告）请求交付商品房并按合同约定计付违约金，应予支持，每日违约金为已交付房价款576120元的万分之六即345.67元，违约金按合同约定自2010年2月11日起算至实际交付商品房之日止。关于争议焦点二，原判认为，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条的规定，经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，经营者对消费者就其提供的商品或服务的质量和使用方法等问题提出的询问应当做出真实明确的答复，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。在商品房买卖关系中，出卖人即经营者，买受人即消费者，出卖人应当向买受人提供有关商品房的真实信息，据此，本案原告（反诉被告）作为消费者，其享有对所购房屋面积和分摊面积计算的知情权，现请求润地公司提供商品房房屋面积和分摊面积计算的依据，于法有据，应予支持，作为经营者的润地公司应当及时履行告知义务。关于争议焦点三，原判认为，原、被告在订立合同时，在《商品房买卖合同》第五条中已经对可能出现的面积误差情形以及相应的处理原则进行了明某某定，面积误差比绝对值确定在3%，该条款内容合法有效，故双方应当从其约定，据此，原告（反诉被告）在选择继续履行合同的同时，请求被告润地公司赔偿因面积变化造成的税金、费用损失10000元，既缺乏合同根据，亦无证据证明该损失已经实际发生，故不予支持。关于争议焦点四，原判认为，被告润地公司以向某告（反诉被告）送达《润地·嘉和花某结算单》的方式要求支付相某某用，属主张债权，原告（反诉被告）可以提出相应抗辩，但是，其请求人民法院撤销润地公司关于支付相某某用的请求，缺乏法律依据，故不予支持。本案反诉部分的争议焦点是原告（反诉被告）是否构成逾期付款和承担相应的违约责任。原判认为，根据本案《商品房买卖合同》约定，原告（反诉被告）应当在被告（反诉原告）向其发出办理按揭贷款通知之日起十日内办理贷款手续，根据查明事实，原告（反诉被告）在收到两次通知后，才于2009年9月3日才办理按揭贷款手续，已经构成违约，现被告（反诉原告）要求支付违约金，应予支持，另结合寄收函件和合同履行情况，逾期天数应自2009年3月19日计算至9月3日，合计169天，逾期应付款为40万元，按日万分之六计算，违约金金额为40560元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）浙江××地置业有限公司于判决生效后十日内向某告（反诉被告）陈甲、陈乙交付“嘉和花某”第2幢一单元601室商品房并提供房屋面积和分摊面积计算的依据；自2010年2月11日起按每日345.67元向某告（反诉被告）陈甲、陈乙计付逾期交房违约金某某品房实际交付使用之日止。二、驳回原告（反诉被告）陈甲、陈乙的其他诉讼请求。三、限原告（反诉被告）陈甲、陈乙于判决生效后十日内向被告（反诉原告）浙江××地置业有限公司一次性支付逾期付款违约金40560元。本诉部分受理费2018元，减半收取1009元，由原告（反诉被告）陈甲、陈乙负担335元，由被告（反诉原告）浙江××地置业有限公司负担674元。反诉部分受理费1930元，减半收取965元，由被告（反诉原告）浙江××地置业有限公司负担459元，由原告（反诉被告）陈甲、陈乙负担506元。宣判后，浙江××地置业有限公司不服原审判决，提起上诉称：原判认定双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性规定、具有法律效力，上诉人予以认可。根据合同约定，商品房交付使用的条件是经验收合格，涉案“嘉和花某”小区已于2010年2月10日前经相关部门验收合格，上诉人也于上述时间前书面通知被上诉人办理房屋交付手续，不存在违约和逾期交房情形。原判认定上诉人应在涉案小区完成某工验收备案后，再次履行交房通知义务才符合交付条件，缺乏法律依据。上诉人在通知被上诉人办理交房手续时，已出示相关材料，房屋面积测算及分摊面积计算是由苍南县房地产测绘有限公司测算，该测量结果已在原审过程中提供，不存在未提供房屋面积和分摊面积计算依据的情形。综上，原判认定事实矛盾，适用法律错误，请求撤销原审关于上诉人承担逾期交付房屋违约金的判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人陈甲、陈乙辩称：原判认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律法规正确。双方约定的商品房交付标准是经验收合格并非竣工验收合格，商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，我国地方政府对商品房的验收最低要求是竣工验收合格办理备案手续。上诉人提供的《嘉和花某建筑面积测算分摊汇总表》只有室内面积和分摊面积，但没有提供相关计算依据，不能够满足被上诉人的诉讼请求，一审法院支持被上诉人该项诉讼请求正确。故上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审核双方当事人在原审期间提供的证据，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、诉争商品房交付使用的条件是竣工验收合格还是竣工验收备案登记；二、上诉人是否已提供诉争商品房面积和分摊面积计算依据。一、关于本案商品房的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条均规定建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用，本案当事人在合同中约定的交付条件与该规定相符。根据《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行，上诉人作为诉争商品房的建设单位已在合同约定的时间前完成某工验收并领取《住宅工程质量分户验收合格证》，诉争商品房在合同约定的交付时间前已具备约定的交付条件。另根据该条例规定，建设单位应当在建设工程竣工验收合格后，将建筑工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。该规定虽然属于行政管理强制性规范，但有关法律法规并未将竣工验收备案作为建设工程交付使用的前置条件，当事人也未在合同中作此约定。另据《浙江省建设工程质量管理条例》第十一条规定，工程竣工验收备案文件是作为房屋产权登记的依据之一，本案当事人也在合同第十五条约定上诉人应在规定时间内提供相关产权登记的材料，两者相符。另外，根据《中华人民共和国消防法》规定，诉争工程属备案验收工程，建设单位验收后报公安机关消防机构备案即可，消防机构经抽查未发现不合格责令停止使用的即视为通过该项验收。因此本院认为，现有证据足以证明诉争商品房已在约定交付时间之前通过有关部门竣工验收并取得公安消防等相关部门认可或准许使用文件，具备法律规定和合同约定的交付条件，上诉人不存在逾期交房情形，原判将经验收合格理解为工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案并判令上诉人承担逾期交房违约责任，没有法律和事实依据，二审予以撤销。二、关于诉争商品房房屋面积和分摊面积计算依据。诉争商品房竣工验收后，已经第三方专业测绘机构苍南县房地产测绘有限公司竣工实测，并出具了汇总表。该汇总表详细罗列和标明分项面积统计、共有建筑面积分摊计算表及分户平面图，在其测绘成果说明中已详细说明其测绘依据和测绘情况，上诉人在原审已经提供了该证据，在被上诉人未能提供足以反驳的相反证据的情况下，原审又判令上诉人提供计算依据，且未明确是何具体依据，属于事实认定错误，判决主文表述不清，二审依法予以纠正。综上，原判对诉争商品房的交付条件和上诉人是否已提供分摊面积计算依据认定错误，二审予以纠正；对本诉部分其他事项因当事人均未提起上诉，本院不予审查。上诉人的上诉主张，理由充分，二审予以支持。关于反诉部分，由于原审反诉原告没有提起上诉，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持苍南县人民法院（2010）温苍民初字第924号民事判决第三项及反诉受理费承担部分；二、撤销苍南县人民法院（2010）温苍民初字第924号民事判决第一、二项及本诉受理费部分；三、驳回陈甲、陈乙的诉讼请求。一审案件本诉部分受理费2018元，减半收取1009元；二审案件受理费2018元，均由被上诉人陈甲、陈乙负担。本判决为终审判决。审判长戴真审判员李晓光审判员郑明岳二〇一一年一月十一日书记员胡天彬