浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2011）湖安梅民初字第54号原告：潘红燕。委托代理人：丁立。被告：安吉昌硕购物广场房产开发有限公司。法定代表人：周月新。委托代理人：王义。委托代理人：徐兆红。原告潘红燕与被告安吉昌硕购物广场房产开发有限公司（以下简称昌硕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员高峰公开开庭进行了审理。原告潘红燕的委托代理人丁立，被告昌硕房产公司法定代表人周月新的委托代理人王义、徐兆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘红燕起诉称，2008年2月19日，原告向被告购买位于安吉县递铺镇云鸿大厦1幢12层1217室的住宅一套，建筑面积为54.03平米，该房为被告的预售商品房。在签订该商品房买卖合同时，被告售楼处工作人员要求原告一并签订了《商品房（购买）登记委托书》，约定原告委托被告办理房产证、土地证、契税证三证。根据1994年建设部发布，2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第十二条、2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，本案中原告于2009年11月26日办理了交房手续，但直到2010年8月10日才接到被告关于交付三证的通知，延期领取房地产权属证书138天（以土地证发放日2010年7月14日为准）。原告认为，被告没有按照国家法律法规和相关司法解释的规定，在商品房交付使用之日起90日内交付原告权属证书，应按双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项的约定承担责任。一、判令被告赔偿原告不能在约定时间内取得房地产权属证书违约金6933.12元（按照购房款251195.69元×违约金利率0.02%×逾期天数138天）；二、本案诉讼费由被告承担。被告昌硕公司答辩称，1、被告已经在合同约定的时间内办理了备案登记手续，被告行为不构成违约，不应当承担违约责任；2、被告代原告办理权属过户登记的法律基础是委托合同，不能够适用房屋买卖合同的约定，要求被告承担违约责任。原告为证明自己的主张向本院提交下列证据：1.商品房买卖合同一份。2.商品房买卖补充合同一份。证据1-2，以证明原、被告双方成立商品房买卖合同关系的事实。被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定被告为协助办证义务，协助义务期限为商品房交付之日起90日；付款方式为按揭贷款，因此办证时增加了他项权证的办理内容。3.销售不动产统一发票一份。以证明原告所购买房屋的面积、单价和金额的事实。被告对证据的真实性无异议。4.住宅交付使用室内设施验收卡一份。证明原告按照被告要求进行验收交付房屋室内设施的事实。被告对证据的真实性无异议。5.房屋所有权证一份。以证明原告购买房屋的面积、位置、所有权人的事实。被告对证据的真实性无异议，但认为被告协助办证截止到将有关资料交付房管处，故与本案无关联性。6.国有土地使用证。以证明原告购买房屋的面积、位置等事实。被告对证据的真实性无异议。7.契税证一份。以证明2010年3月3日被告才交纳了契税的事实。被告对证据的真实性无异议。8.办证费明细表一份。以证明原告于2009年10月26日按照被告的要求交给被告契税6052.59元的事实。被告对证据真实性无异议，但认为没有约定交付时间，也没有约定交付对象。被告为反驳原告之主张向本院提交下列证据：9.商品房购买登记委托书一份。（委托权限包含原告委托被告代为办理房屋所有权和代办他项权证）10.原告委托被告办理土地证的委托书一份。证据9-10，以证明原告与被告双方签订商品房买卖合同，双方的法律关系是买卖合同法律关系，原告委托被告办理产权证，双方建立了新的法律关系是委托关系的事实。由此可见两个合同的权利、义务不能混同，委托办理产权并没有约定办理时限，故被告根据委托书并不承担违约责任。原告对证据9-10的真实性无异议，但不认可被告证明目的。11.房屋所有权证。（产权初始登记-本院注）12.国有土地使用权分割登记凭证。13．安吉县财政地税局行政中心服务窗口出具的《关于契税办理受理事项的证明》。14.住宅维修资金单一份。15.交易手续费发票一份。证据11-15，以证明被告在2010年2月24日之前已履行了将办理权属资料提交产权备案手续的事实。被告对证据11-15的真实性无异议，但认为证据11、12与本案无关联性。16.2011年4月27日，浙江求直律师事务所出具的调查函一份。17.安吉县房管处答复函一份。证据16-17，以证明本案涉及合同中第15条所约定的被告所需要提交的备案登记资料的内容且被告已经如期完成了备案手续的事实，同时证明按照办证流程契税证必须先行办理才能办理房产证和房产证必须要在他项权证办毕之后才能领取的事实。由此说明土地证办理时间没有超过法定的30个工作日。原告对证据16、17的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为房管处对合同内容的解释不具有权威性，需提供其他依据；权属证书办理所需的初始登记与房屋买受人没关系且上述问题太专业，普通消费者无从知晓；只有房管处的答复而没有土管局的证明，说明是孤证；若被告认为是房管处的责任，应先向原告赔偿后再向房管处追偿。18.安吉县规划与建设局2009年10月27日出具的安吉县房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份。19.2009年10月27日安吉县房管处出具的通知单一份。证据18-19，以证明被告建设的云鸿大厦工程于2009年10月27日通过竣工验收并符合交付条件的事实；因此说明原告的商品买卖合同为预售合同的事实。原告对证据18、19质证无异议。20.安吉县房管处于2010年1月8日开具的非税收入统一票据一份。以证明房屋初始登记于2010年1月4日办理完毕，被告接到房管处通知后于2010年1月8日交付办证费并同时领出房屋初始登记证，因2010年1月9日、10系周末，因此被告自2010年1月11日开始着手办理契税证事宜。原告对真实性无异议，但对被告以此推定的事实有异议，认为被告完全可提前交付相关资料。21.交易费发票六份。以证明被告已于2010年1月19日履行缴纳房产交易税的义务的事实。22.物业维修专项基金缴纳清单，以证明2010年1月19日被告代原告办理物业基金缴纳事宜的事实。原告对证据21、22的真实性和合法性均无异议，但认为是被告迟延交付缴纳维修费。23.房产土地交易税办事须知一份。24．契税纳税申报表一份。证据23-24，以证明办理契税证需要准备的材料和程序的事实。因被告办理数量较大，故填写上述资料需要合理的时间。原告对证据23、24的真实性和合法性无异议，但认为上述事实与被告是否违约没关联性。25.安吉经纬土地勘测有限公司出具的证明一份。以证明被告于2009年12月委托土地勘测公司对云鸿大厦进行地籍测绘的事实，由此说明被告已积极履行代原告办理房屋产权证和土地证的义务的事实，上述事实亦与土地证中宗地图相印证。原告对证据形式上的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为地籍测绘出图过晚系因被告迟延提交资料所致。结合双方在庭审中的陈述，本院对证据作如下认定：经审查，证据16、17并非公文性书证，其本质上属单位证言，不符合证据合法性要件，故对证据16、17不予认定。原、被告所举其余各证系对房屋交付及办证流程的描述与本案具有关联性且双方均对真实性无异议，故本院认定其证明力，至于双方对证据的指向性的分歧，本院在说理部分详细分析。另原告主张被告于2010年8月10日向原告发出关于交付三证的通知，该节事实被告昌硕公司无异议，本院予以确认。综上，本院认定以下事实，2008年6月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了商品房买卖合同，合同约定买受人购买的商品房为“预售商品房”具体为：幢号1、房号1217、层次12、用途住宅、结构框架、地上层22、地下层1、建筑面积54.87平方米、套内面积38.230平方米、分摊面积16.64平方米、计价方式建筑面积、单价4649.18、单位元／平方米、总价255101元。合同且就关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的（政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之二向买受人支付违约金。此后双方签订商品房买卖补充合同（确认交付房屋面积为54.03平方米按合同约定单价需退房款3905.31元）。2008年11月17日，由原告出具商品房（购买）登记委托书及被告签认受托办理房屋登记事项承诺书暂留存于被告处（用于被告代办登记事项）。2009年10月27日，原告购买的房屋所属的云鸿大厦工程竣工验收并经安吉县规划与建设局备案。2009年10月28日，由原告向被告出具委托被告办理土地证及领证手续的委托书。2009年10月27日，安吉县房地产管理处向被告发出云鸿大厦1幢商品房符合交付条件准予办证的通知。2009年11月26日被告向原告交房并办理交接室内设施验收。被告以代收名义收取原告交付的办证费用6052.59元。被告于2009年12月3日向原告开具商品房销售发票。2009年12月27日，被告在国土资源局办理土地使用权分割登记备案。2009年12月被告委托安吉经纬土地勘测有限公司对云鸿大厦112户进行地籍测绘并于2010年1月15日出图。2010年1月4日，被告在房管处办理房屋初始登记。2010年1月19日，被告履行房产交易税并于同日代原告办理物业基金缴费事宜。被告于2010年1月21日将购房客户（包括潘红燕）办证资料112份送至地税办证窗口。地税办证窗口于2010年3月1日填发契税专用缴款书，于2010年3月3日制发契税证（其中记载纳税义务发生时间2010年2月24日），安吉县房管处于2010年4月8日制发房屋所有权权证，于2010年6月10日办理抵押登记（即他项权证的办理），安吉县国土资源局于2010年7月1日制发土地使用权证。原告于2010年8月10日收到被告关于领取权属证书的通知。据此原告以其未在商品房交付使用之日起90日内取得权属证书为由要求被告昌硕公司承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。商品房买卖合同中第十五条约定被告昌硕公司在应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该合同条款虽未对被告应提供何种资料作备案约定明确，但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对不动产房屋所有权转移的规定，可确定出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务，该义务应属出卖人的法定义务，故上述合同条款系对出卖人即被告昌硕公司完成初始登记备案的法定义务履行期限之约定。现被告昌硕公司分别于2009年12月27日完成土地使用权分割登记备案，于2010年1月4日完成房屋初始登记备案，上述时间并未超出双方约定交付房屋（房屋于2009年11月26日交付）后90日内备案时间，因此被告昌硕公司已依约履行自己应承担的协助办理房产权属登记义务不构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人承担逾期办证的违约责任之规定的归责前提在于系出卖人的原因而导致逾期办证。而被告昌硕公司在约定的期限内完成了备案登记义务，已排除买受人即原告办理权属证书的前置障碍，不属出卖人原因。因办证是否逾期不可归因于被告昌硕公司，故本案并无适用上述司法解释第十八条中所谓违约责任及违约金计算之基础。至于分户权属证书的办理及领取等事项系基于原告向被告出具的两份委托书，被告接受并实际操办受托事项而形成的无偿委托合同关系，本案所涉及的契税缴纳、地籍测绘、过户申请、物业基金缴纳、抵押登记办理、领证等事项均系原告委托被告代为办理之事项而非被告昌硕公司基于商品房买卖合同所负有的协助义务，权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的多寡非被告昌硕公司所能控制，其自不必对办证期限负责。在无偿委托合同关系中，受托人不得违反受托人在办理委托事务时应尽的义务否则要承担过错责任，然原告亦未提供证据证明被告昌硕公司在办理受托事项中存在过失，鉴于此，被告昌硕公司亦无须承担赔偿之责。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告潘红燕的诉讼请求。案件受理费25元（已减半），由原告潘红燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 高 峰二〇一一年六月二十日书记员 赵宁吉