浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭余民初字第905号原告：袁见娣。委托代理人：李继辉。被告：钟洪良。原告袁见娣与钟洪良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月2日立案受理。依法由审判员蔡国伟适用简易程序独任审判，于2011年5月11日公开开庭进行了审理。原告袁见娣的委托代理人李继辉、被告钟洪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁见娣起诉称：坐落于杭州市余杭区南苑街道都市丽景北苑******房屋（以下简称本案所涉房屋）原系原告袁见娣所有。因被告钟洪良要求购买，故双方通过杭州君好亿家房地产代理有限公司（以下简称代理公司）达成一致意见，约定房屋价款被告钟洪良至迟应于过户手续办妥之日付清，其余款项应于2010年11月22日前付清；如被告钟洪良逾期付款10日以上的，则应承担违约金10万元。合同签订后，原告袁见娣按约履行义务，协助被告钟洪良于2010年12月13日办妥房屋过户手续，并将房屋及其附属配套设施、设备及装修一并交付被告钟洪良。但被告钟洪良在支付部分购房款后，余款以所谓的手续迟延等原因拖延支付。为此，原告袁见娣向法院起诉，要求被告钟洪良支付违约金10万元。被告钟洪良答辩称：被告钟洪良已按合同约定履行义务，并未迟延支付房屋价款。退一步讲，即使被告钟洪良付款违约，也应依照10天之内按月息3％再加上10天以后5000元的标准计算违约金，因为10万元违约金的适用前提是合同终止、房屋退还。综上，被告钟洪良请求驳回原告袁见娣的诉讼请求。原告袁见娣为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.居间代理合同、补充协议、杭州市房屋转让合同各一份，用以证明原、被告通过代理公司达成一致意见，由原告袁见娣将本案所涉房屋转让给被告钟洪良的事实。2.查档记录一份，用以证明原告袁见娣已按约履行合同义务，于2010年12月13日办理房屋过户手续的事实。被告钟洪良为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据：1.二手房交易房款监督支付协议一份，用以证明原、被告双方于2010年11月19日对首付款和余款的支付达成协议的事实。2.杭州市房屋转让合同一份，用以证明双方就房屋买卖相关事宜及违约金计算方式作出约定的事实。3.契证、房屋所有权证、土地所有权证各一份（均为复印件），用以证明房屋过户手续办妥时间是2010年12月13日的事实。4.余房他证字第101122**他项权证一份（盖章确认件），用以证明房屋他项权证办妥时间是2010年12月13日的事实。5.深圳发展银行特种转帐借／贷方凭证一份，用以证明原告袁见娣于2010年12月15日收到首付款31万元的事实。6.公证书一份，用以证明代理公司职员马世雄以短信形式于2010年1月26日通知原告袁见娣领取房屋价款的事实。7.杭州君好亿家房地产代理连锁公司参保情况明细二份，用以证明马世雄是代理公司的职员的事实。8.证明一份，用以证明代理公司通过固定电话8616****拨打原告袁见娣手机，多次通知其领取房屋价款的事实。9.申通快递详情单一份（盖章确认件），用以证明代理公司于2010年3月9日通过快递形式通知原告袁见娣领取房屋价款的事实。10.通知函一份，用以证明杭州君好亿家房地产代理有限公司于2010年3月9日通知原告袁见娣领取房屋价款的事实。11.深圳发展银行个人借款借据一份，用以证明房屋按揭贷款于2011年1月25日发放的事实。12.收条（复印件）一份，用以证明原告袁见娣于2010年12月7日收到房屋装修转让价款78万元的事实。13.深圳发展银行特种转帐借／贷方凭证一份，用以证明原告袁见娣于2011年3月30日收到房屋价款71万元的事实。14.补充协议一份，用以证明双方已履行完房屋买卖合同全部义务，并无其他争议的事实。15.物业交割流程单（复印件）一份，用以证明双方已履行完房屋买卖合同全部义务，并无其他争议的事实。原告袁见娣出示的证据，被告钟洪良经当庭质证后，对证据的真实性、合法性、关联性都有异议，但表示证据1中其签名是其本人所签；证据2中章的真实性没有异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，被告钟洪良虽有异议，但未提供证据加以反驳，故确认其作为认定本案相关事实的依据。被告钟洪良出示的证据，原告袁见娣经当庭质证后，对证据1、5、12的真实性没有异议；证据2、3、7、13、15没有异议；证据4、11的真实性没有异议，但关联性有异议；证据6、8形式上的真实性没有异议，但内容有异议；证据9、10原告袁见娣未收到过；证据14的真实性、合法性没有异议。本院经审查后认为，证据9、10因被告钟洪良未进一步提供证据证明其真实性、关联性，故不予采信；证据14与本案无关联性，故不予采信；其余证据符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。本院根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：被告钟洪良通过代理公司向原告袁见娣购买坐落于杭州市余杭区南苑街道都市丽景北苑12幢2单元402室的房屋，三方于2010年11月14日签订居间代理合同一份，规定房屋价款共180万元，并就房屋情况、付款方式及期限等进行了约定。后三方又签订补充协议一份，明确房屋价款中包括房屋价款102万元，房屋装修转让价款78万元，同时约定房屋装修转让价款于2010年11月22日打入代理公司账户等内容。2010年11月18日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定：房屋价款为102万元；付款方式：双方同意委托深圳发展银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称深发银行）对房产交易资金进行监管支付，被告钟洪良于2010年11月22日前将首付房款31万元打入银行监管账户，余款71万元于同日办理银行按揭手续，待三证办理完毕领取全额房款；被告钟洪良未按约定的时间付款，原告袁见娣有权按累计应付款向被告钟洪良追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按3％计算。逾期付款超过10天，被告钟洪良向原告袁见娣支付违约金5，000元，合同期限继续履行；若被告钟洪良在10天内仍未履行合同，则应支付违约金10万元，合同终止，被告钟洪良将房屋退还给原告袁见娣。合同还约定了其他内容。2010年11月19日，原、被告及代理公司、深发银行签订二手房交易房款监督支付协议一份，约定：被告钟洪良同意于2010年11月19日将31万元首付款存入代理公司在深发银行开立的二手房交易房款监督支付账户，账号为11×××02。该账户由原、被告及代理公司共同授权深发银行实施监督，任何一方不得加以挪用，专项用于基础合同（即房屋转让合同）项下的房款支付。被告钟洪良可以向深发银行申请住房按揭贷款71万元，并在经深发银行同意后授权深发银行将该贷款直接划入监督支付账户进行监督支付；原、被告双方同意委托代理公司办理房屋过户以及抵押登记手续，原、被告及代理公司三方全权委托深发银行将房屋价款划付至原告袁见娣在深发银行开立的账户，账号为：10×××02；深发银行凭出具的付款通知书，在贷款发放情况下，原、被告及代理公司三方授权深发银行在3个工作日内从监督支付账户中将102万元房款划入协议中约定的原告袁见娣的账户；深发银行有权决定是否向被告钟洪良发放住房按揭贷款，如贷款申请未获审批通过，被告钟洪良需自行解决相应资金或原、被告及代理公司另行商定解决办法；原、被告及代理公司各方签订的房屋转让合同、委托代理合同中有关条款与本协议不一致的，以本协议为准。协议还约定了其他内容。后四方又补充约定：经原、被告双方协商，同意授权深发银行在他项权证办妥后，将首付款31万元划至原告袁见娣在深发银行开立的账户，余款待贷款发放后划至原告袁见娣账上。若由此引发法律纠纷，深发银行不承担责任。2010年12月7日，原告袁见娣收到房屋装修转让价款78万元。2010年12月13日，本案所涉房屋的契证、房屋所有权证以及国有土地使用权证变更登记以及他项权证登记手续办理完毕。2010年12月15日，原告袁见娣以二手房交易房款监督支付协议约定的方式收到房屋价款31万元。2011年1月25日，被告钟洪良向深发银行获得按揭贷款71万元。此后，代理公司多次通知原告袁见娣领取房屋价款。2011年3月30日，原告袁见娣以二手房交易房款监督支付协议约定的方式收到房屋价款71万元。本院认为，原、被告签订的房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，依法应予保护；双方与案外人签订的居间代理合同及其补充协议、二手房交易房款监督支付协议及其补充约定中有关双方当事人的权利义务的约定亦合法有效，依法应予保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是被告钟洪良支付71万元房屋价款是否迟延履行。对此，原告袁见娣认为根据房屋转让合同的约定，被告钟洪良应于房屋过户手续办妥后付清包括71万元在内的房屋价款，而被告钟洪良直到2011年3月29日仍未支付，故应承担违约责任；被告钟洪良认为，根据二手房交易房款监督支付协议及其补充约定的约定，71万元房屋价款在按揭贷款发放后才支付，故其未违约。本院认为，虽然双方当事人在房屋转让合同中对房屋价款的支付进行了约定，但当事人在协调一致的情况下，依法可以变更合同，原、被告及代理公司、深发银行于2011年11月19日签订的二手房交易房款监督支付协议及补充约定明确约定：“经原、被告双方协商，同意授权深发银行在他项权证办妥后，将首付款31万元划至原告袁见娣在深发银行开立的账户，余款待贷款发放后划至原告袁见娣账上。若由此引发法律纠纷，深发银行不承担责任”，故在被告钟洪良依照约定及时申请按揭贷款，并获得批准的情况下，本院认定被告钟洪良支付71万元房屋价款未违反约定。现原告袁见娣要求被告钟洪良承担违约责任，因其未进一步提供证据证明被告钟洪良违约的事实，故对其诉讼请求本院不予支持。被告钟洪良请求驳回原告袁见娣的诉讼请求，其答辩意见理由充分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告袁见娣的诉讼请求。本案案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由原告袁见娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2，300元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68】。审判员  蔡国伟二〇一一年五月三十日书记员  沈秋霞