宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬镇民初字第382号原告：崔玉珍。委托代理人：包捷。被告：韩兴法。被告：郎丽珍。被告：韩赛娟。三被告共同委托代理人：蔡丽丽。原告崔玉珍诉被告韩兴法、郎丽珍、韩赛娟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2014年5月6日、2014年8月1日公开开庭进行了审理，并于2014年8月1日开庭当庭宣告判决。原告崔玉珍及其委托代理人包捷，三被告共同委托代理人蔡丽丽到庭参加诉讼。经原被告双方当事人申请，本案庭外和解一个月。原告崔玉珍起诉称：被告郎丽珍、韩兴法、韩赛娟分别系韩阿毛的妻子、儿子及女儿。韩阿毛名下原有位于宁波市镇海区澥浦镇澥浦村何家咀头（金家弄33号）房屋（以下简称何家咀头房屋）一套，韩阿毛于1997年去世。2003年3月26日，被告方将何家咀头房屋出卖给原告，双方未签订书面买卖合同，口头约定房屋总价款3万元，同日原告以现金形式向被告方支付房款3万元，被告方将房屋及产权证一并交付给原告，但因原告买受房屋时已属于非农户口，故房屋一直未实际过户，但双方之间的房屋买卖合同实际履行完毕已有十年有余，期间被告方一直未提出异议。2012年7月22日，原告与宁波市镇海区征地拆迁管理处签订《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》一份。2012年9月3日，三被告向法院起诉要求确认崔玉珍与宁波市镇海区征地拆迁管理处签订的上述《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》无效。2012年11月6日，宁波市镇海区法院作出（2012）甬镇民初字第1165号判决，确认崔玉珍与宁波市镇海区征地拆迁管理处签订于2012年7月22日签订的《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》无效。现何家咀头房屋已实际被拆迁，三被告的上述行为严重违反诚实信用原则，对于原、被告之间房屋买卖合同无效，被告方是有过错的，由于崔玉珍与宁波市镇海区征地拆迁管理处签订的《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》被认定无效，原告本来可以获得的拆迁利益现无法取得。原告为维护自身合法权益，诉诸法院，要求依法判令三被告赔偿原告因原、被告之间买卖合同无效导致的利益损失455342元（以宁波市镇海区征地拆迁管理所出具的澥浦镇集体土地（货币）安置补偿清单记载总金额为准）。被告韩兴法、郎丽珍、韩赛娟答辩称：原告关于双方之间买卖何家咀头房屋的陈述属实。2014年3月我方向法院起诉，要求确认双方之间的房屋买卖合同无效。同年4月15日，原、被告双方在法院主持调解下达成调解协议，原告将何家咀头房屋返还给被告方，被告方返还原告购房款3万元。被告方至今还未与拆迁办签订拆迁安置补偿协议，但关于双方之间房屋买卖合同无效的损失赔偿，由于房屋现已被拆迁，无法通过其他途径对其现值进行评估，故被告同意按宁波市镇海区征地拆迁管理所出具的澥浦镇集体土地（货币）安置补偿清单记载的总金额455342元作为损失计算的基础，具体按何比例分配双方之间的利益及损失由法院依法判决。其认为原告对双方之间房屋买卖合同无效亦有过错，国务院于1995年就颁发相关政策，明确非农户口不能买受农村房屋，对此原告亦应知晓，且上述拆迁安置补偿清单中记载的评估价值不仅包含房屋价值，还有集体土地价值，原告无权享受集体土地价值。原告崔玉珍向本院提交了如下证据：1.民事诉状一份、（2012）甬镇民初字第1165号民事判决书复印件一份，欲证明原、被告之间关于何家咀头房屋买卖已履行完毕达十一年之久。三被告对该组证据的真实性无异议，但对原告的证明内容有异议，认为判决书第四页第六行记载崔玉珍买受何家咀头房屋时已属非农户口，故双方之间的房屋买卖合同应属无效。本院对该组证据的真实性予以认定。2.蟹浦镇集体土地（货币）安置补偿清单一份，欲证明宁波市镇海区征地拆迁管理所对何家咀头房屋按货币补偿标准进行估价的情况。被告方对该证据的真实性无异议，表示同意以该清单记载的总金额作为计算基础赔偿原告合同无效的损失。本院对该证据的真实性予以认定。3.集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议一份，欲证明崔玉珍与宁波市征地拆迁管理处于2012年7月22日签订的拆迁安置补偿协议与本案中提供的蟹浦镇集体土地（货币）安置补偿清单不同的事实。被告方认为该证据已被法院认定无效，故不予认可。本院认为该证据已被依法认定无效，与本案无关联性，故本院对此不予认定。被告韩兴法、郎丽珍、韩赛娟向本院提交了如下证据：1.（2012）甬镇民初字第1165号民事判决书复印件及生效证明各一份，欲证明原被告之间买卖何家咀头房屋行为被法院认定无效。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据仅能证明原告与拆迁办于2012年7月22日签订的拆迁安置补偿协议无效。本院对该证据的真实性予以认定。2.（2014）甬镇民初字第302号民事调解书复印件、发票复印件、生效证明各一份，欲证明被告方起诉要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，经法院主持调解双方达成一致协议，原告将何家咀头房屋返还给被告方，被告方将3万元购房款返还给原告的事实。原告对该组证据的真实性无异议，表示上述证据只能证明对合同无效予以处理，但对合同无效导致的损失并未按过错予以赔偿。本院对该组证据的真实性予以认定。为查明本案事实，本院于2014年7月25日对三被告共同委托代理人蔡丽丽进行询问，并制作询问笔录一份。原、被告方对该证据的真实性均无异议。本院对该证据的真实性予以认定。经审理，本院查明事实如下：镇澥字第2-599号房屋所有权证和镇集建（91）字第0500514号集体土地建设用地使用证载明，位于宁波市镇海区澥浦镇澥浦村何家咀头（金家弄33号）房屋所有权人和土地使用权人为韩阿毛，该房屋系农村土地。现韩阿毛已经去世，郎丽珍系韩阿毛的妻子，韩赛娟系韩阿毛的女儿，韩兴法系韩阿毛的儿子。后崔玉珍买受了该房屋，双方未订立书面买卖合同，崔玉珍买受该房屋时已属于非农户口。2012年7月22日，崔玉珍与宁波市镇海区征地拆迁管理处签订《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》一份。2012年11月6日，宁波市镇海区人民法院作出（2012）甬镇民初字第1165号民事判决，确认被告宁波市镇海区征地拆迁管理处与被告崔玉珍于2012年7月22日签订的《集体土地房屋拆迁（调产安置）补偿协议》无效，该判决现已生效。2014年3月24日，韩兴法向本院起诉要求确认其与崔玉珍之间的房屋买卖合同无效。经本院主持调解，双方于2014年4月15日达成如下调解协议：崔玉珍于2014年4月22日前将何家咀头房屋返还给韩兴法，韩兴法于2014年4月22日前退还崔玉珍购房款3万元。为此，本院出具（2014）甬镇民初字第302号民事调解书一份，该调解书生效后，韩兴法将3万元购房款予以返还。另查明：宁波市镇海区征地拆迁管理所于2014年4月11日出具澥浦镇集体土地（货币）安置补偿清单一份，记载崔玉珍（韩阿毛）合法建筑面积102.13㎡，货币补偿总金额为人民币455342元。审理中，双方确认何家咀头房屋已被拆迁，关于何家咀头房屋买卖合同无效的损失，原告按此补偿清单主张损失，被告方同意按该清单记载的总金额455342元为计算基础，按一定比例赔偿原告。本院认为：农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织之外的民事主体。本案原、被告之间就何家咀头房屋的买卖行为，因作为买受方的原告属于非农户口，被告方向本集体经济组织以外的城镇居民转让农村房屋和宅基地违反了集体经济组织的成员性属性，且该协议未经有关组织和部门审批，违反了国家法律法规强制性规定，故本院认定该买卖行为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，致使原告未能实现签订合同的目的，导致其因签订履行合同产生相应损失，该损失实际系原告因信赖合同有效成立，但因合同被认定无效后产生的损失，其性质应属于信赖利益的损害。本案中，原告以房屋货币安置补偿总金额主张信赖利益的损害，被告方同意将该金额作为合同无效损失计算的基数，以房屋货币安置补偿总金额作为信赖利益损害计算的依据，系双方自愿达成一致之意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院对此予以确认。信赖利益的损害系因房屋买卖合同无效所致，故该损失应按双方对合同无效的过错比例等因素予以分担。关于过错，本院认为，《土地管理法》于1999年修订颁布，原、被告在签订房屋买卖合同时，国家已出台相关禁止性规定，原告明知自己系非农户口，房屋系农村土地，城市居民不得买受集体土地建住宅，仍予以购买，被告方仍将房屋出售给原告，对于合同无效双方在主观上均有一定过错，但双方买卖合同已履行多年，被告方在此期间未提出异议，之后提出异议的行为有违诚实信用原则，被告方因此获得一定的房屋拆迁补偿利益，而原告在买卖房屋过程中亦存在一定过错，并实际上因买卖行为产生了一定损失，综合上述因素，本院酌情确定由被告方对合同无效的损失承担60%的责任，由原告对损失承担40%的责任，故本院认定被告方赔偿原告合同无效损失273205.20元（455342元×60%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：一、被告韩兴法、郎丽珍、韩赛娟赔偿原告崔玉珍因买卖位于宁波市镇海区澥浦镇澥浦村何家咀头（金家弄33号）房屋合同无效导致的损失共计人民币273205.20元，该款项于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、驳回原告崔玉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8130元，减半收取4065元，由原告崔玉珍负担1626元（已预交），由被告韩兴法、郎丽珍、韩赛娟负担2439元，于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。审 判 员 张晓圆二〇一四年八月一日代书记员 徐燕波