.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第1458号   原告李俊，女，1962年11月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址黑龙江省哈尔滨市香坊区。   委托代理人聂友峰、曾璇珏，海南中海律师事务所律师。   被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**。   法定代表人孙占德，该公司总经理。   委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。   原告李俊诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，李俊于2014年4月30日诉至本院，本院于当日受理后，依法由代理审判员陈晓独任审判，并于2014年6月17日公开开庭进行审理。原告李俊的委托代理人聂友峰，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李俊诉称：2010年2月5日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于三亚市南边海渔港路的万宝.威尼斯蓝湾第8栋802号房；合同约定套内建筑面积为58.47平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为1361500元整；双方约定以"套内建筑面积"为依据进行面积确认及面积差异处理，即"产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人"；并且，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供给的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款。房屋交付使用后，被告迟迟未为原告办理房屋产权证，原告逐多次催促被告尽快办理。被告于2012年3月16日，向原告等业主发出《承诺书》，承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行。但是直至2014年3月21日原告的房屋权属证书才办妥，根据双方所签订的合同第十五条约定以及《承诺书》的承诺内容，被告应当支付延期办证违约金共计189793元。而且，原告发现房屋产权上登记的套内建筑面积为58.39平方米，因此依据上述合同约定，被告应当返还的房价款为1865元。由于被告一直不履行上述义务。现特诉至法院，请求判令：一、判令被告向原告支付自2012年1月1日至2012年5月31日的延期办证违约金10347元、自2012年6月1日至房产证办妥之日的延期办证违约金179446元，合计189793元；二、判令被告向原告返还房价款1865元；三、由被告承担本案全部诉讼费用。   被告万宝公司辩称：一、李俊的诉讼请求已过2年的诉讼时效。承诺书引起诉讼时效的中断，应该从次日起重新计算时效，但李俊起诉的时间经过核实，已过时效。二、房价款应该按照合同约定进行处理。三、李俊诉求的逾期办证违约金过高，应该予以调整。   经审理查明：位于三亚市南边海渔港路"万宝·威尼斯蓝湾"小区为万宝公司开发的项目。2010年2月5日，李俊与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：李俊购买万宝公司开发建设的"万宝·威尼斯蓝湾"小区8栋8层802号房，建筑面积共70.83平方米，其中，套内建筑面积58.47平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.36平方米，按套内面积计算每平米23285.45元，房价款总计1361500元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝超过3%时，李俊不退房的，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出万宝公司返还李俊，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给李俊；万宝公司应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给李俊使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，李俊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向李俊支付违约金，直到房产证办妥。   合同签订后,李俊按约定支付了房款1361500元，万宝公司亦依约将房屋交付给李俊。因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经李俊要求，万宝公司于2012年3月16日向李俊出具一份《承诺书》，内容为"我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效"。同年3月29日，万宝公司又发出一份《通知》，内容为"尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一中，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知"。   另查明，2013年8月26日，万宝公司取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区8幢房产的土地房屋权证。2014年3月13日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2014年3月21日，李俊取得8栋8层802号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为58.39平方米，分摊公共建筑面积为12.57平方米。   以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、会议纪要、信访登记表及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。   本院认为：李俊与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。   一、关于支付逾期办证违约金的问题以及是否过2年诉讼时效期间的问题。   合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向李俊支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2010年2月5日，万宝公司按合同约定应在2011年2月5日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月26日取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区8幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。李俊根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。合同明确约定如因万宝公司的责任，李俊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司向李俊支付违约金直到房产证办妥。因此，逾期办证违约金应计至李俊取得涉案房屋的土地房屋权证之日止即2014年3月21日止。据此，万宝公司应给付李俊逾期办证违约金为189452.73元(1361500元×0.00005×151天]+[1361500元×0.0002×658天]）。李俊诉求超出部分，本院不予支持。万宝公司主张逾期办证违约金计至将李俊办证所需要的资料报三亚市住房和城乡建设局备案之日止与合同约定相违背，本院不予采信。万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，万宝公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。   万宝公司于2012年3月16日出具给付逾期办证违约金的《承诺书》后，又于同年3月29日向业主发出一份《通知》，该通知明确写明万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。因此，2年的诉讼时效期间应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满，李俊于2014年4月30日诉至本院诉求万宝公司支付逾期办证违约金未超过2年诉讼时效期间。万宝公司关于支付逾期办证违约金已过诉讼时效期间的辩解，本院不予采信。   二、关于退还房产面积误差款问题。   合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还李俊，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给李俊。合同约定的套内面积为58.47平方米，产权登记套内面积为58.39平方米（建筑面积70.96平方米－分摊公共建筑面积12.57平方米），面积误差为0.08平方米。绝对值未超过3%，房价为每平方米23285.45元。据此，万宝公司应退还李俊房产面积误差款为1862.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告李俊逾期办证违约金189452.73元；   二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告李俊房产面积误差款1862.84元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2066.58元（原告李俊已预缴），保全费1620元，由被告万宝公司负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   （此页无正文）   代理审判员 陈 晓     二○一四年八月十八日   书 记 员 高卡扎   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ......   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。