湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第00086号上诉人（原审原告）：徐志荣，女，1970年2月7日出生，汉族。委托代理人：郭峰，湖北英达律师事务所律师。委托代理人：王华斌，湖北英达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉盛唐房地产集团有限公司，住所地武汉市江汉区江兴路1号。法定代表人：叶子生，该公司董事长。委托代理人：余燕，该公司员工。委托代理人：马凌杰，该公司员工。上诉人徐志荣因与被上诉人武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称盛唐公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2012）鄂江汉民二初字第01435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人徐志荣的委托代理人王华斌、被上诉人盛唐公司的委托代理人余燕、马凌杰均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年10月，徐志荣起诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、盛唐公司返还徐志荣商铺租金85232.4元；3、本案诉讼费由盛唐公司负担。一审法院审理查明：坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区2楼2303号商铺属盛唐公司开发建设的商业用房。2011年8月13日，徐志荣（乙方）、盛唐公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租甲方上述2303号商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，自2011年8月30日起至2012年8月29日止，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止租金为0元；第二年自2012年8月30日起至2013年8月29日止租金每月每平方米70元，月租金为4519.9元，第三年自2013年8月30日起至2014年8月29日止每月每平方米150元，月租金9685.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金的50%租金共计85232.4元，下余租金于2012年7月30日前交纳。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…..5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。合同订立后，徐志荣向盛唐公司缴付商铺租金85232.4元。徐志荣接受商铺后，将另外租赁的五间商铺合并后开办鞋类商场。2011年9月起，商场门口上方顶部出现一处破口，并有少量漏水现象，对徐志荣经营未造成实质影响。由于整个市场经营氛围不浓，徐志荣于2012年4月18日向盛唐公司寄送《关于解除双方租赁合同的函》一份，其中载明：“……整个卖场生意惨淡、贵公司承诺的有关条件也未能落实，我所承租的部分商铺出现漏水已严重影响正常经营，为防止损失进一步扩大，本人现提出自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，并请贵方将预收租金返还本人，配合我们办理清场、退场手续。”同年6月12日，盛唐公司向徐志荣发出《通知》，称漏水情况已经维护解决，未影响徐志荣经营活动，徐志荣无权单方解除合同。2012年11月16日前，徐志荣已退出租赁商铺，但商铺中三面墙上的货柜至今未搬走。因盛唐公司主张双方合同应继续履行，导致双方至今未办理商铺返还交接手续。一审法院认为：双方签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应依照合同约定享有权利和履行义务。1、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。合同期间，租赁商铺顶部出现一处漏水，但该漏水未影响徐志荣正常经营，徐志荣以此为由主张解除合同无事实和法律依据。徐志荣于2012年4月18日向盛唐公司送达解除合同通知的事实可以确认，但徐志荣主张此后即退出租赁商铺的事实缺乏证据证明。徐志荣提交的2012年11月16日拍摄的商铺状况照片反映，除商铺内三面墙的货柜未搬走外，商铺已处于空置状态，可以认定徐志荣此时已退出租赁商铺的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，在徐志荣已退出租赁商铺，租赁合同已事实上不能履行的情况下，双方签订的租赁合同应予解除。盛唐公司关于解除合同于法无据的抗辩意见，不予采纳。2、关于徐志荣主张返还租金的诉讼请求是否成立问题。徐志荣单方终止租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，第一年属免租期，徐志荣第二年占用商铺期间（2012年8月30日起至2012年11月16日期间）应交纳的商铺租金为11601元（4519.9元×2月＋4519.9元÷30日×17日）。双方签订的租赁合同对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形。结合本案事实，违约金的标准应为6个月租金，即徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，同时，徐志荣还应向盛唐公司补缴第一年免租期间的商铺租金。该补偿款和违约金合计85232.4元（85232.4元÷18月×（12＋6）月］。徐志荣应负担的租金、补偿款和违约金总额为96833.4元，该金额已超出徐志荣已预付的租金金额，故徐志荣主张盛唐公司返还商铺租金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除徐志荣与武汉盛唐房地产集团有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、驳回徐志荣的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费965元、其他诉讼费46元，合计1011元由徐志荣负担。判后，徐志荣不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认为徐志荣单方终止合同并构成违约是错误的，徐志荣是由于所租赁的商铺存在严重漏水问题并迟迟得不到解决才迫不得已解除租赁关系，应属合法解除；2、原审法院在认定事实方面存在错误，徐志荣于2012年4月20日已退出租赁商铺，而非原审法院所查明的2012年11月16日；3、徐志荣预交的租金应当全部返还。故请求：1、撤销一审判决第二项，改判盛唐公司向徐志荣退还租金85232.4元；3、本案一审、二审诉讼费由盛唐公司承担。盛唐公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐志荣提出解除合同没有履行通知义务，即使盛唐公司没有履行维修义务，徐志荣可以委托他人修理后向盛唐公司主张维修费用，并不影响合同履行，这不是解除合同的理由。经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为：徐志荣与盛唐公司于2011年8月13日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按该合同履行。关于徐志荣提出原审法院认为其单方终止合同并构成违约是错误的，徐志荣是由于所租赁的商铺存在严重漏水问题并迟迟得不到解决才迫不得已解除租赁关系，应属合法解除的上诉理由。在合同履行期间，诉争商铺顶部确实出现过少量漏水情况，但徐志荣提出漏水的情况后，盛唐公司已进行了维修。从双方来往的函件内容上看，该漏水并未影响徐志荣的正常经营，故徐志荣的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于徐志荣提出原审法院在认定事实方面存在错误，徐志荣于2012年4月20日已退出租赁商铺，而非原审法院所查明的2012年11月16日才退出租赁商铺的上诉理由。徐志荣于2012年4月18日虽向盛唐公司送达解除合同通知，要求自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，但盛唐公司并未同意解除合同，因此不能将该时间认定为合同解除时间。一审根据徐志荣提交的2012年11月16日商铺状况照片认定徐志荣此时已经退出租赁商铺的事实，并无不当，本院予以维持。关于徐志荣提出预交的租金应当全部返还的上诉理由。因徐志荣单方解除租赁合同已构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方租赁合同约定，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形，故徐志荣应承担6个月租金标准的违约金，并应向盛唐公司补缴第一年免租期间的商铺租金，以及第二年占用商铺期间的租金，故徐志荣应负担的租金、补偿款和违约金总额为96833.4元，该金额已超出徐志荣已预付的租金金额，故徐志荣该项上诉理由，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由徐志荣负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  张 红二〇一四年四月一日书记员  黄 浩