云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）宁法民初字第222号原告（反诉被告）桑勤，女，汉族，现年73岁，江苏省苏州市金阊区室。原告（反诉被告）马泉根，男，汉族，现年56岁，江苏省苏州市金阊区室。委托代理人张史秀，云南新秀律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）阿马次尔，男，摩梭人，现年65岁，云南省宁蒗县组。委托代理人谭继红，云南瑾鹏律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）二车，女，摩梭人，现年64岁，云南省宁蒗县组。被告（反诉原告）友习二车，男，摩梭人，现年43岁，云南省宁蒗县组。被告（反诉原告）独支打史，男，摩梭人，现年37岁，云南省宁蒗县组。被告（反诉原告）兵玛，女，摩梭人，现年35岁，云南省宁蒗县组。委托代理人杨建军，男，摩梭人，云南省宁蒗县组。被告（反诉原告）直玛，女，摩梭人，现年33岁，云南省宁蒗县组。原告桑勤、马泉根与被告阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛房屋租赁合同纠纷一案，原告桑勤、马泉根于2013年11月11日起诉到本院，本院受理后，依法组成合议庭。二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛于2013年11月26日向本院提起反诉。本院于2013年12月18日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）桑勤、马泉根的委托代理人张史秀，被告（反诉原告）阿马次尔的委托代理人谭继红、被告（反诉原告）兵玛的委托代理人杨建军、二车、友习二车、独支打史、直玛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）桑勤、马泉根诉称：二原告与友习二车于2007年9月7日签订《租房合同》、2008年3月28日签订《关于承租合同的补充协议》，2010年4月27日与上列六被告签订《房屋租赁合同》。2007年9月7日租房合同签订后，二原告按照合同约定预付给被告15万元做基础设施建设，2007年年底，原告家的大女儿去法国，小女儿嫁人，用了部分钱，工程还没完工就没钱了。马泉根卖掉了苏州市南门二村15幢东502室的一套私有住房，桑勤、马泉根、冯军三人，投入七十多万元建设“苏州人家”。2008年3月28日签订了《关于承租合同的补充协议》，合同签订后，原告开始试营业，自开业至2012年2月1日，二原告一直亏损。2012年2月1日丽江到泸沽湖的公路通车以后，客流量大增，客房价不断上升，二原告的生意刚有好转，7个月没有亏损，二原告就被被告告上了法院。因宁蒗县人民法院和丽江市中级人民法院驳回了原告的诉讼请求，被告于2013年3月28日来钉我们餐厅、厨房的门，8天不让营业，不让做饭吃。2013年4月4日，我们在家中被被告串通直巴向东打伤，后将出租给我们的房屋强行撬开换锁，擅自经营至今天，经多次交涉，被告方拒不交出出租房屋。综上所述，原告与被告签订的合同系合法有效的合同，被告就应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。但是被告方找各种理由试图解除合同，在通过法院诉讼不能达到目的时，强行将房屋的门钉上，不让我们经营，被告的行为系严重的违约行为，现为了维护我们的合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原告与友习二车于2007年9月7日签订的《租房合同》、解除2008年3月28日签订的《关于承租合同的补充协议》。解除与上列被告2010年4月27日签订的《房屋租赁合同》。2、判决被告承担违约金30万元。3、判决返还借支的款项6万元，返还收取的部分旧床及物品押金2万元。4、赔偿二原告投入的配套设施和房间内的物品经折价计28.7万元。5、赔偿原告停业损失，自2013年3月28日至年底279天损失计28.7903万元(按市场行情411290元×70％)(平时221天×2000元；暑假50天×2650元；国庆等节假8天×7150元；扣除成本279天×500元)。6、原至2025年的合同，现在破坏了我们3个人的预期收益，要给予每人每月补偿，计：36万元(平均一年60万×12年×5％)。7、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛辩称：我们也要求解除合同，同时要求对方承担违约金30万元，借支的款项6万元已经作为房租支付了。二原告投入的配套设施和房间内的物品折价没有28.7万元，停业损失28.7903万元，是她违约在先，与别人发生矛盾而擅自离开，预期收益36万元不应当得到支持。说我们钉门，不是事实，至于串通打伤他们，不是事实。反诉原告（本诉被告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛反诉称：2012年9月5日，反诉人以“原告家庭中的矛盾及原、被告之间的矛盾，不能继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》为由”，向法院起诉，请求解除《房屋租赁合同》，一审驳回我们的诉讼请求，反诉人不服后提起上诉，二审维持原判。2O13年4月4日反诉被告与直巴向东因房屋租赁纠纷发生斗殴，此事本来与反诉人无关，但他们是在反诉人的房屋内斗殴，彼此受伤，打砸了反诉人的房屋，房屋严重受损，房间洒满鲜血，事情发生后，反诉被告锁了所有房间不辞而别。按照合同约定2013年3月28日反诉被告应支付租金75OOO元，反诉被告既不交租金，也不正常履行合同，构成违约的事实。反诉人正准备依法追究反诉被告的违约责任，并解除合同。不料恶人先告状，因此依据《房屋租赁合同》第三条、第四条、第十五条，《关于承租合同的补充协议》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定提起反诉，请求，解除双方签订的合同，由反诉被告人承担违约金3O万元；赔偿停业所造成各项损失165300元。反诉被告（本诉原告）桑勤、马泉根辩称：同意解除合同，但是我们没有违约。2013年3月26日，桑勤到反诉原告家交房租，但是友习二车家不收取，桑勤用阿马次尔的身份证开了一张邮政储蓄卡，把房租存在卡上。2013年3月28日，友习二车家把房屋门钉住，打架并没有打得到处是血。综合各方当事人的诉辩主张，各方当事人的争议焦点如下：1、是否存在违约，是哪一方违约，违约金是否应当赔偿，由哪一方承担。2、本诉原告投入房屋设施的价值，合理金额。3、本诉被告借支款6万元及2万元押金是否存在，是否应当返还。4、本诉原告是否存在停业损失，损失的合理金额。5、预期收益是否应当赔偿，合理金额。6、反诉原告的损失，合理金额。原告（反诉被告）桑勤、马泉根为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、情况说明。证实宁蒗县公安局泸沽湖派出所,2013年3月28日，接088××××22288桑勤电话报警，派出所民警出警后，友习二车将餐厅门、二楼的楼道口用木棒钉住，并试图赶走桑勤、马泉根。证实2013年11月25日，桑勤、马泉根请驾驶员请求派出所帮助，拿桑勤、马泉根的随身物品，房东没有干涉的事实。证据二、苏州人家平面图。证实承租的房屋的基本概况。证据三、租房合同公证书。证实2007年9月7日，原告与被告之一友习二车签订了租房合同，约定了双方的权利义务，经宁蒗县公证处公证的事实。证据四、关于租赁合同的补充协议。证实补充协议对租赁期从2008年3月28日起及租金的支付方式等作了约定。证据五、房屋租赁合同。证实2010年4月27日的房屋租赁合同中，约定原告停还6万、补偿2万为代价证据六、人民调解协议书。证实被告要将出租给原告的房屋的附楼翻建成新的客房而发生争议，二原告的员工被被告打伤，后经永宁乡司法所调解，被告承诺继续按照房屋租赁合同履行，不再翻建附楼，二原告不向被告追偿员工受伤近万元的医疗费。证据七、宁蒗县法院判决书、丽江中院判决书。证实驳回房东的诉讼请求，继续履行合同。证据八、原告向被告交房租的照片。证实2013年3月26日，原告拿现金给被告交房租，被告拒绝收取，原告不得已将房租37500元拿回来。证据九、被告封门的照片。证实被告在通过法院诉讼不能达到目的，于2013年3月28日强行将房屋、厨房、大厅的门钉上，并强行赶走入住的客人。证据十、预付15万元的收条。证实2007年9月7日，友习二车收了二原告租金预付款15万。证据十一、2万元的收条。证实2010年4月27日，兵玛向二原告收取了被告家的物品一次性补偿款20000元。证据十二、房屋改造、投入的清单。证实2007年9月7日，双方签订合同后，原告支付了预付款，于8日回苏州卖掉南门二村的一套住房，到泸沽湖投资修建苏州人家的事实。证据十三、各类单据。证实房屋改造、投入的情况。证据十四、申请法院调取了：2013年3月26日现开户的中国邮政储蓄卡，户名为友习二车，卡号********的明细清单。证实2013年3月26日已经将房租存入卡中。经质证，本诉被告对本诉原告提供的证据二、四、五、六、七、十、十一无异议，对证据一、三、八、九、十二、十三、十四提出异议。认为：证据一证实的并不是同一事实，在诉讼前发生了纠纷，经营到4月4日，然后他们擅自离开。证据三，公证书没有经过公证程序，无法律效力。证据八，照片不认可，租金应是4万元，时间是2013年3月28日，在第一次诉讼以后，同时照片上的人并不在现场。卡的照片只能证明是一张卡，无金额、回执等相关信息，无关联性。证据九，门是他家自己锁的，并不是我们钉门。证据十二是自己制作的，不认可。证据十三，发票和清单不具备合法性，真实性，是他们单方面制作的，不予认可。证据十四、对其真实性、关联性提出异议，认为是本诉原告偷盗友习二车的身份证办理的卡，被告对卡及其情况不知情。反诉原告（本诉被告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛为支持其主张向本院提供如下证据：证据一、宁蒗县公安局泸沽湖派出所询问笔录两份。证实打架的事实（直巴向东为打架一方的当事人）。起因是双方因解决用电问题而争执，后发生打架。证据二、照片。证实打架事件后的现场情况。证据三、房屋租赁合同二份。证实付款的期限（2013年3月28日）和方式。2007年订立合同，后又订立了补充协议。2013年3月28日，又订立了一个补充合同约定6万元作为补偿支付给反诉人，合同第15条约定了违约金30万元。证据四、证人证言。证实反诉被告与另一家发生打架后，清明节那天擅自离开，一直未回来。经质证，反诉被告对证据三无异议，对证据一、二、四提出异议，认为与本案无关联性。经双方当事人的举证、质证，本院认为，原告（反诉被告）桑勤、马泉根提供的证据二、四、五、六、七、十、十一，反诉原告提供的证据三，对方当事人无异议，且符合证据的三性原则，本院确认这些证据为证明案件事实的有效证据。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）桑勤、马泉根提供的证据一、三、八、九、十二、十三、十四，提出异议，经本院对证据进行审查认为：证据一符合证据的三性原则，证据九能与之相印证，本院予以确认；证据三、八、九、十二、十三、十四，不具有合法性和真实性，本院不予确认。原告（反诉被告）桑勤、马泉根对反诉原告（本诉被告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛提供的证据一、二、四，提出异议，经本院对证据进行审查认为：证据一、二、四与案件无关联性，本院不予确认。经庭审中双方当事人陈述、举证、质证，本院确认如下法律事实：2007年9月7日，原告（反诉被告）桑勤、马泉根与被告友习二车签订了一份租房合同，2008年3月28日，双方又签订了一份该合同的补充协议，该合同及其协议约定：将被告家位宁蒗县村泸沽湖畔的房屋中，主楼一幢、副楼一幢(含标间14间、餐厅一间、网吧一间、酒吧一间)出租给原告（反诉被告）桑勤、马泉根作客栈经营(其他房屋由被告家自己使用)，每年租金为7.5万元，每半年支付一次租金，先付租金后用房；租用期限为12年，自2008年3月28日起至2020年3月28日止；原告（反诉被告）桑勤、马泉根预付15万元给被告用于基础设施建设，该预付款于合同履行之日起5年内用于冲抵房屋租金(每年冲抵3万元)；同时还约定了违约责任、合同生效时间等相关内容。在合同履行过程中，双方为租金、院坝使用、经营管理等琐事时常发生冲突，2010年4月27日，原告（反诉被告）桑勤、马泉根与被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛六位家庭财产共有人为一方当事人签订了一份《房屋租赁合同》作为原合同及补充协议的修订和再补充。该合同将原合同的部分内容更改为：所租用房屋的间数为主楼的房屋间数为16间(含原告已改造的2间)，副楼的使用间数为餐厅、厨房等6间；院内场地(院坝)双方共用；租赁期限延长至2025年3月27日；前12年的租金为每年7.5万元，第13年的租金为15万元，之后每年递增5千元；原告已预付给被告家作为基础设施建设的15万元，冲抵前3年的租金9万元后余款6万元作为原告对被告方对2007年双方所订立合同不满的一次性补偿金，从2011年3月28日起不再冲抵该款；被告方购置在原告方承租房内由原告方正在使用的家具及物品归原告方使用，原告方一次性支付给被告方2万元，合同期满后租赁房屋内的所有物品及家具均归被告方所有；违约条款仍为：该合同自生效之日起具有法律效力，除双方共同协商外，任何一方如有违反该合同任一条款，即视作违约，由违约方赔偿对方30万元后，该合同自行终止。2012年9月5日，反诉原告方向本院起诉，请求解除《房屋租赁合同》，本院于2013年3月20日判决驳回反诉原告方的诉讼请求，反诉原告方不服判决提起上诉，云南省丽江市中级人民法院于2013年5月10作出驳回上诉，维持原判的判决。2013年3月28日，双方再次发生纠纷，友习二车将餐厅门、二楼的楼道口用木棒钉住，并试图赶走桑勤、马泉根。2O13年4月4日，原告（反诉被告）桑勤、马泉根与直巴向东因房屋租赁发生纠纷，后离开。现租赁的房屋在被告方使用中，原告（反诉被告）桑勤、马泉根的租金付至2013年3月27日。经双方多次协商未果，桑勤、马泉根遂向本院起诉，阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛提起反诉。本院认为，合同是当事人之间在平等、自愿的基础上订立的确立、变更、终止民事法律关系的协议；租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。原告（反诉被告）桑勤、马泉根与友习二车于2007年9月7日签订《租房合同》，2008年3月28日签订《关于承租合同的补充协议》，2010年4月27日签订《房屋租赁合同》，具备相应条款，符合法律对租赁合同的规定，并无违反和规避法律的行为，因此该三份合同合法有效。依法订立的合同，具有法律约束力，合同双方都必须全面地履行合同规定的义务；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订租赁合同后，按照合同约定本诉被告方将租赁房屋交给原告（反诉被告）桑勤、马泉根经营管理，原告已支付租金至2013年3月27日。2012年9月5日，反诉原告方向本院起诉，请求解除《房屋租赁合同》，本院于2013年3月20日判决驳回诉讼请求，反诉原告方不服判决提起上诉，云南省丽江市中级人民法院于2013年5月10作出驳回上诉，维持原判的判决。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2013年3月28日，被告友习二车将餐厅门、二楼的楼道口用木棒钉住，并试图赶走桑勤、马泉根，被告的行为不符合法律规定，其从2012年9月5日至2013年3月28日的一系列行为构成根本违约。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人在合同中有违约责任条款，首先应当按合同中的约定办理。本案中，双方当事人在合同中订立了违约条款：该合同自生效之日起具有法律效力，除双方共同协商外，任何一方如有违反该合同任一条款，即视作违约，由违约方赔偿对方30万元后，该合同自行终止。本诉被告方（反诉原告）是违约方、过错方，因此原告（反诉被告）桑勤、马泉根要求被告方承担违约金30万元的诉讼主张，本院予以支持；反诉原告阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛要求原告（反诉被告）桑勤、马泉根承担违约金3O万元、赔偿停业损失165300元的诉讼主张，本院不予支持。原告（反诉被告）桑勤、马泉根与被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛，在本诉及反诉中均请求解除2007年9月7日签订的《租房合同》、2008年3月28日签订的《关于承租合同的补充协议》、2010年4月27日签订的《房屋租赁合同》三份合同，其请求符合法律规定，本院予以支持。2010年4月27日，原告（反诉被告）桑勤、马泉根与被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛六人签订的《房屋租赁合同》中约定，原告已预付给被告家作为基础设施建设的15万元，冲抵前3年的租金9万元后余款6万元作为原告对被告方对2007年双方所订立合同不满的一次性补偿金，从2011年3月28日起不再冲抵该款；被告方购置在原告方承租房内由原告方正在使用的家具及物品归原告方使用，原告方一次性支付给被告方2万元，合同期满后租赁房屋内的所有物品及家具均归被告方所有。双方通过合同条款的形式对原告预付给被告家作为基础设施建设的15万元，冲抵前3年的租金9万元后余款6万元作为原告对被告方对2007年双方所订立合同不满的一次性补偿金的处置。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。余款6万元双方在合同条款中已进行了处置，因此本诉原告要求被告返还借支款6万元的诉讼请求，本院不予支持。原告方一次性支付给被告方的2万元的物品押金应当返还，因此本诉原告要求返还2万元的诉讼请求，本院予以支持。合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。因此违约金与赔偿损失在同一案件中不能并用。本诉原告关于配套设施和房间内的物品折价28.7万元、停业损失28.7903万元、预期收益36万元，经本院书面通知其补充证据，原告（反诉被告）桑勤、马泉根向本院提出申请对客栈投入的物品进行评估及因客栈无法正常经营所造成的损失进行评估，本院依程序将申请移送云南省丽江市中级人民法院委托鉴定，因原告未交纳鉴定费用，丽江市中级人民法院于2014年6月19日作出中止对外委托鉴定程序。现原告（反诉被告）桑勤、马泉根仍未提供合法有效的证据证明其相关损失，因此本院不予支持。据此，本院根据庭审中双方当事人的陈述、举证质证，结合本案实际，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）桑勤、马泉根与本诉被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛于2007年9月7日签订的《租房合同》、2008年3月28日签订的《关于承租合同的补充协议》、2010年4月27日签订的《房屋租赁合同》。二、由本诉被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛于本判决生效之日起三十日内，共同给付原告（反诉被告）桑勤、马泉根违约金人民币30万元。三、由本诉被告（反诉原告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛于本判决生效之日起三十日内，共同返还原告（反诉被告）桑勤、马泉根物品押金人民币2万元。四、驳回原告（反诉被告）桑勤、马泉根的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（本诉被告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16634元,减半收取8317元，由原告负担6321元，由被告负担1996元。反诉案件受理费4240元，减半收取元2120元，由反诉原告（本诉被告）阿马次尔、二车、友习二车、独支打史、兵玛、直玛共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的一方不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 祝 伟审判员 胡章贵审判员 徐元友二〇一四年八月七日书记员 李 莉