青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2014)东川初字第68号原告（反诉被告）马有伟，男，1966年8月7日生，回族。原告（反诉被告）韩进祥，男，1969年3月15日生，回族。二原告委托代理人马占仓、陈晨，青海马海军律师事务所律师。被告（反诉原告）傅建财，男，1976年8月3日生，汉族。被告（反诉原告）袁春斌，男，1972年1月10日生，汉族。被告（反诉原告）袁国明，男，1972年12月9日生，汉族。被告（反诉原告）张湖清，男，1978年9月18日生，汉族。以上四被告委托代理人赵世宏，青海辉湟律师事务所律师。被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会。法定代表人朱文仓，村委会主任。原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清、被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马有伟、韩进祥的委托代理人马占仓、陈晨，被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清的委托代理人赵世宏，被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会主任朱永章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马有伟、韩进祥诉称，2012年10月19日原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订《土地租赁合同》一份，被告方将40亩河沟盐碱地租赁给原告（反诉被告）马有伟、韩进祥使用，租赁期限为22年。合同签订后，原告（反诉被告）依约定先后支付给被告（反诉原告）租赁费300000元。2013年12月12日及2014年1月10日原告（反诉被告）收到西宁市城东区国土资源局下发的《责令改正违法行为通知书》，才得知从被告（反诉原告）出租给原告（反诉被告）的土地并非盐碱地，而是耕地。同时，在合同履行期间被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会身为该土地的所有人，明知该土地属于耕地，不能进行出租并从事其他项目开发的情形下，给原告（反诉被告）出具相关材料，致使原告（反诉被告）进行投资。为此，原告（反诉被告）特向人民法院提起诉讼，请求人民法院1、依法确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《土地租赁合同》为无效合同；2、判令被告（反诉原告）返还合同价款300000元；3、判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）经济损失145100元；4、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）马有伟、韩进祥提供的主要证据有：1、2012年10月19日原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）签订《土地租赁合同》一份，用以证明双方约定由被告（反诉原告）将40亩河滩地出租给原告(反诉被告)使用，租期为22年；2、2012年10月19日、2013年6月14日、8月12日被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清分别出具给原告（反诉被告）的收据三份，用以证明原告（反诉被告）先后给被告（反诉原告）支付租金共计300000元；3、2012年11月7日原告（反诉被告）的申请书一份，用以证明村民委员会身为涉案土地的所有人，对原告（反诉被告）在承租土地上建立停车场时不顾土地的性质而同意上报的事实；4、西宁市城东区国土资源局2013年10月17日宁东国土监改（2013）05号《责令改正违法行为通知书》、2013年12月12日《通知书》、2014年1月10日宁东国土监改（2014）01号《责令改正违法行为通知书》各一份，用以证明原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处承租的土地属耕地，而非被告（反诉原告）所说的河沟盐碱地，且原告（反诉被告）方已经无法在承租的土地上进行正常营业活动；5、2012年11月18日、2013年9月15日原告（反诉被告）韩进祥与马某某签订的《工程承包协议》、马某某书写的收据各一份，用以证明原告（反诉被告）方在承租的土地上为开设停车场而修建基础设施：线路及围墙、建设活动板房，共计花费人民币145100元。被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清辩称，2012年10月19日，被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清与二原告（反诉被告）签订了《土地租赁合同》，合同第三条第二款明确约定：租金由原告（反诉被告）按年足额支付，每年支付2次，期限为每半年支付一次，每年3月1日前和10月1日前各支付1次，本年度10月1日前付清年租金的全额。合同第四条第三项约定：被告（反诉原告）有权监督二原告（反诉被告）对土地的使用，如随意将土地转让、买卖，被告（反诉原告）有权终止合同并要求二原告（反诉被告）承担违约责任，该条第4款约定：二原告（反诉被告）未按合同支付租金，被告（反诉原告）可以解除合同，并有权要求支付违约金。合同第四条第五项明确约定、原告（反诉被告）在合同签订之日起，租赁土地的相关审批准手续和费用由原告(反诉被告)负责办理，所发生的费用由其承担。合同签订后，四被告（反诉原告）按合同的约定将西河滩的土地租赁给二原告（反诉被告）使用。2012年11月18日、2013年9月15日原告（反诉被告）将承租的土地转包给马某某，由其擅自在租赁土地上堆放木材、进行废旧金属加工、搭建板房，开设停车场等改变农业用地的活动。被西宁市城东区国土资源局责令改正违法行为，自行拆除在非法占用土地上修建的建筑物和其他设施，清理堆放物品，恢复土地原状，逾期不清理并恢复土地原状的，将进行强制拆除清理。由于原告（反诉被告）不按照合同约定履行相关土地的审批义务，导致双方签订合同的目的无法实现。二原告（反诉被告）的行为无疑违反了合同约定及违背了诚实信用原则，为维护被告（反诉原告）的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，现提起反诉，请求人民法院支持被告（反诉原告）的反诉请求,依法解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《土地租赁合同》；依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付租金125000元；依法判令原告（反诉被告）承担违约责任，并向被告（反诉原告）支付约定违约金40万元；恢复租赁土地耕地原状，承担本案反诉的诉讼费用。被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清提供的主要证据有：1、2010年11月至12月份由被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清与村民陈某某、刘某某、薛某某、王某某、杨某甲、张某某、朱某某、曹某某、杨某乙等签订的《土地租赁合同书》，用以证明：(租赁朱家庄村集体经济组织成员承包土地的事实；(租赁的土地依法流转不违反国家法律的强制性规定；2、2012年10月19日原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《?土地租赁合同》一份，用以证明：原告（反诉原告）租赁的土地属于采取出租方式流转，约定租赁给原告（反诉被告）使用的事实；被告（反诉原告）租赁给原告（反诉被告）的土地需要依法办理相关审批手续和费用，由原告（反诉被告）负责和承担的事实；原告（反诉被告）履行合同租金及给付时间的约定；原告违反合同约定应承担违约责任的依据；3、地形照片一组，用以证明被告（反诉原告）租赁给原告（反诉被告）的土地用途是农民承包地；4、现场照片一组4张，用以证明原告（反诉被告）不按合同约定履行义务，未经批准擅自将租赁的农村土地用于非农建设及转租的事实；5、2013年12月12日西宁市城东区国土资源局发给535停车场（韩进祥）通知一份，用以证明原告（反诉被告）未经批准擅自在租赁土地上堆放木材及废旧金属加工的事实。被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会辩称，国家现行法律允许农民的承包土地可以以出租、转租等方式进行流转，土地租赁不违反国家强制性法律的规定。但是对农村土地进行农、牧、林、鱼养殖以外的活动，必须要经过相关部门依法进行审批，获得批准方可进行经营。二原告（反诉被告）与被告傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订《土地租赁合同》至今，原告（反诉被告）未按照国家法律规定和合同的约定履行相关审批手续，是造成合同不能履行的直接原因，责任在于原告（反诉被告），由于原告违约、违法，其无法获得合法审批手续，二原告（反诉被告）诉告朱家庄村民委员会于法无据，故要求人民法院驳回原告(反诉被告)的无理诉求。经本院组织原、被告双方对各自提供的证据进行举证、质证、认证，在质证过程中四被告(反诉原告)、被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村委会，对原告（反诉被告）2012年10月19日原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）签订《土地租赁合同》、2012年10月19日、2013年6月14日、8月12日被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清分别出具给原告（反诉被告）的收据、2012年11月7日原告（反诉被告）的申请书的真实性、关联性、合法性不持异议，认可，但是对原告（反诉被告）的证明方向有异议，双方在合同中约定的河滩地，并非不是耕地。被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村委会认为，原告（反诉被告）认为河滩地不是耕地的观点不能成立，河滩地是农村农民对某一区域的称谓，河滩地并非说不是耕地、原告（反诉被告）提供相关证明，只要不违反双方的合同约定和法律规定，村委会同意上报审批是为原告（反诉被告）提供方便，并无不妥之处，至于原告（反诉被告）是否经上级相关门获准所租赁土地的使用权，是原告（反诉被告）自身行为能力的问题，与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清、被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会无关。四被告(反诉原告)、被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村委会，对西宁市城东区国土资源局2013年10月17日宁东国土监改（2013）05号《责令改正违法行为通知书》、2013年12月12日《通知书》、2014年1月10日宁东国土监改（2014）01号《责令改正违法行为通知书》的真实性、关联性、合法性不持异议，但对原告（反诉被告）的证明方向有异议，认为原告（反诉被告）没有认真履行《土地租赁合同》第四条第五项约定。2012年11月18日、2013年9月15日原告（反诉被告）韩进祥与马某某签订的《工程承包协议》、马某某书写的收据恰恰证明原告（反诉被告）对承租的土地未经相关部门批准擅自开设停车场、修建活动板房的行为，违反了双方合同的约定和国家法律之规定。经质证，原告（反诉被告）提供的证据不能够证明其主张，为无效证据。被告（反诉原告）提供的证据能够证明其主张，为有效证据。经审理查明，2012年10月19日原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订《土地租赁合同》，合同约定：被告将40亩河滩土地租赁给原告（反诉被告）马有伟、韩进祥使用；租赁期限为22年（2012年10月18日至2034年10月17日）；租金年/每亩10000元×40亩，共计400000元，并明确了租金交付期限。合同第四条第三项规定，甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方随意将土地转让、买卖，甲方有权终止合同、并要求乙方承担违约责任。第四项约定，乙方未按合同支付租金，甲方可解除合同，并有权要求违约金。第五项规定，乙方在合同签订之日起，租赁土地的一切使用手续（工商、城建、土地管理部门手续、税务、消防等）和费用由乙方负责和承担，甲方概不负责，以上手续如乙方无力办理，甲方不退租金，并按照合同的约定由乙方按时缴纳租金。未按合同约定时限缴纳租金，视同违约，按第五条的第二项规定赔偿，并对周边环境和安全进行了约定。第五条规定，合同签订之日起双方如有违约，违约方承担一切损失。如乙方违约除租金外赔偿甲方400000元，并且地面附着物归甲方所有等约定。合同签订后，原告（反诉被告）依约定先后支付给被告（反诉原告）租赁费300000元。被告（反诉原告）也将流转的土地交原告(反诉被告)使用。2013年6月14日原告（反诉被告）马有伟在给被告（反诉原告）交2013年4月18日-7月18日的租金时，对其以后交付租金的价格调整为每亩5000元，待经营正常后恢复原来价格。期间，原告（反诉被告）马有伟、韩进祥未履行合同约定的审批手续，未经相关部门的批准，亦未经被告（反诉原告）同意，于2012年11月18日、2013年9月15日，原告（反诉被告）将承租的土地转包给马某某，由其擅自在租赁土地堆放木材、进行废旧金属加工、搭建板房，开设停车场等，改变了农业用地的用途。2013年在国家土地督察西安局开展的预警图斑核查工作中发现，朱家庄535停车场未经批准擅自占用朱家庄村集体土地33、5亩（耕地）进行堆放木材及废旧金属加工，属违法违规用地行为。2013年12月12日、2014年1月10日，西宁市城东区国土资源局下发了《责令改正违法行为通知书》，在承租土地上施工活动被强行制止，因而造成合同不能履行。另查，原告（反诉被告）尚欠2013年10月18日—2014月5月份的租金125000元。上述事实，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉、辩主张及反诉，并经庭审中的举证、质证、认证，本院依法予以确认。本院认为，原告（反诉被告）马有伟、韩进祥与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《?土地租赁合同》是双方真实的意思表示，合同标的明确，责权关系约定清楚，且合同的内容不违反国家强制性规定，应认定为有效合同。原告（反诉被告）马有伟、韩进祥在承租被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清流转的土地后，应当按照合同的约定履行自己的的义务。但在履行合同义务过程中，不按合同约定履行法定的审批手续，擅自转让承租土地，擅自堆放木材及进行废旧金属加工，未经依法批准，改变土地用途，导致违章建筑被土地主管机关强制拆除，其行为应属违约行为。因此，对原告（反诉被告）要求确认与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清签订的《土地租赁合同》为无效合同、返还合同价款并赔偿损失的诉求，本院不予支持。被告（反诉原告）在庭审中，以原告（反诉被告）违反合同约定，私自转让承租土地，不按照合同约定履行相关审批义务，擅自改变农业土地用途，其行为违背了诚实信用原则，使得双方签订合同的目的无法实现，合同关系归于终止，要求解除与原告（反诉被告）签订的《土地租赁合同》、判令原告（反诉被告）给被告（反诉原告）支付租金并承担违约责任的反诉理由成立，本院应予支持。但被告（反诉原告）主张的违约金数额明显过高，原告（反诉被告）应酌情适当给付，对恢复耕地原貌的主张，因该区域，已经被相关部门强制拆除，故对此主张本院不予支持。被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会辩称，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的《土地租赁合同》不违反国家法律规定，农村土地依法承租、出租、转租等流转方式受国家法律保护，而导致合同不能履行的原因是原告（反诉被告）自身过错造成双方签订合同目的不能实现的抗辩理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条第一项、第二项、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《青海省农村土地承包条例》第三十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）马有伟、韩进祥要求确认与被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清、被告西宁市城东区韵家口镇朱家庄村民委员会签订的《土地租赁合同》为无效合同、返还合同价款、赔偿损失的诉求；二、依法解除被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清与原告（反诉被告）马有伟、韩进祥（反诉被告）签订的《土地租赁合同》；三、原告（反诉被告）马有伟、韩进祥在本判决书生效后10内给付被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清租金125000元、违约金30000元，二项合计155000元；四、驳回被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清的其他反诉请求。案件受理费7977元、由原告（反诉被告）马有伟、韩进祥负担。反诉费5400元，被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清负担3425元、原告（反诉被告）马有伟、韩进祥负担1975元，此费用与上述款项一并给付被告（反诉原告）傅建财、袁春斌、袁国明、张湖清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 保     广     成审 判 员 马     如     海人民陪审员 刘海琴二0一四年八月十八日书 记 员 陈     顺     莲附：法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条第一项、第二项土地承包经营权流转应当遵循以下原则：(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；(四)受让方须有农业经营能力；(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《青海省农村土地承包条例》第三十二条承包期内在不改变土地所有权和合同约定的土地用途的前提下，本着自愿有偿、平等协商的原则，经发包方同意，承包方对其承包土地的经营权可以转让、出租、互换或者入股。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法进行土地经营权流转。