昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昌中民一终字第293号上诉人（反诉被告）：申建忠。上诉人（反诉原告）吴强东。上诉人申建忠、上诉人吴强东因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2013）昌民一初字第02331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人吴强东，上诉人申建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌吉市人民法院经审理查明：2013年3月23日原、被告签订一份《房地产转让协议书》，约定被告将其所有的位于昌吉市44区3丘10栋房屋一套，转让给原告，房屋建筑面积为111.25平方米，房价330000元，双方约定被告于2013年9月1日将房屋交付给被告，并协助办理转让手续，延期交房每日按总房价的1%支付违约金。同日双方签订《补充协议》，约定房价330000元，首付房款5000元，余款办理过户手续时一次性付清；其他事项约定：空调、茶几、热水器、太阳能、煤气灶、抽油烟机、电视机、床等全部无偿交给被告。合同签订后原告于当日交付被告房款5000元，被告在协议书背面打有收条。原告陆续给被告付款，被告于2013年4月3日出具收条，载明收到房款301000元。当日原告向被告出具欠据一份，载明：欠房款29000元于4月23日付清，过期每日按10%收取滞纳金。后双方办理房屋产权过户手续。2013年4月30日原告向被告支付房款28000元，被告出具收条。此后双方因交付房屋的问题及屋内物品问题产生争议。故原告诉至法院请求处理。在诉讼过程中，经调解，双方当事人一致同意交房。被告于2013年12月14日将房屋及屋内一张床交付给原告。合同约定的其物品、地下室未交付。同时被告已将该房屋的电卡、有限电视卡交付原告，并已经办理了土地使用证过户手续。昌吉市人民法院经审理后认为：原、被告签订的房屋买卖协议是当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应当按合同约定履行。原告主张被告应当付交房屋、地下室，水卡、电卡、煤气卡、有限电视卡及办理土地使用证过户手续，在诉讼过程中，被告已将房屋、电卡、有限电视卡交付原告，并已经办理了土地使用证过户手续，故应对原告的上述请求不再做处理。被告至今未向原告交付地下室违反合同约定，原告要求被告交付地下室符合法律规定，应予以支持。原告要求被告交付煤气卡，由于该物品系原告居住该房屋生活必备，被告应向原告交付。关于原告要求被告交付水卡，被告表示该房屋没有水卡，按用水量直接交纳，故应对原告的此项请求不予支持。原告要求被告退还超付房款4000元。被告主张原告未超付房款，反而欠付1000元房款，反诉要求支付房款1000元。根据双方举证，原告出具收条及合同，证实其分别向被告交付房款5000元，301000元，28000元，合计334000元。被告对5000元及28000元收条无异议，但认为301000元收条是2013年4月3日前支付房款的总和，分别是原告签订合同时支付5000元现金，从建行、邮政储蓄、信用社等通过银行打款支付251000元，过户当天支付50000元现金，一共是301000元。所以被告于2013年4月3日出具欠条，欠29000元房款。应认为，原、被告在付款过程中相互出具收条及欠条，被告陈述的事实及提交的欠条事实相吻合，原告自2013年4月3日尚欠付被告房款29000元，故原告出具欠条，即原告出具的301000元收条中应包含首次支付的5000元房款，应对被告主张的事实予以确认，即原告向被告支付房款329000元，尚欠1000元房款未付。原告陈述其由于忘记首付款，才向被告打欠条，其陈述无相应依据，应不予采信。因此应对原告要求被告退还超付的房款4000元的诉讼请求不予支持，对反诉原告要求反诉被告支付1000元房款的诉讼请求予以支持。原告主张被告支付其未交付家俱电器要求赔偿损失4000元，被告表示愿意交付合同约定的物品，但不同意赔偿，对于原告主张的其他物品不予认可。应认为，关于合同约定的“空调、茶几、热水器、太阳能、煤气灶、抽油烟机、电视机、床”，中其中床已交付原告，对于其他物品被告同意交付原物，不同意赔偿损失。关于合同约定物品被告同意交付原物，应当交付原物，原告要求被告赔偿损失4000元理由不足，关于合同未约定交付的物品，无相应证据证实，应不予采纳，故应对原告要求被告赔偿损失4000的诉讼请求不予支持。原告要求被告因延期交房支付违约金18000元。原、被告在合同中约定延期仍交房支付总房价1%的违约金。被告对该条款有异议，但被告无法提交相应的证据证实，故应对被告的辩解意见不予采纳。被告未按约定时间向原告交付房屋及地下室，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为其未交房系原告不接受房屋所致，对此应认为，被告作为出卖人主要合同义务系向买受人交付标的物，被告的证人证言不能够证实原告拒绝接受房屋。故被告的辩解理由不能成立。被告认为双方约定的违约金过高，请求减少。应认为，双方约定延期每日支付总房价的1%的违约金过高，违约金应以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益因素酌情确定。应酌情确定被告赔偿原告违约金4000元。同理反诉原告要求反诉被告因延期支付房款支付违约金20300元，反诉被告请求减少，应以反诉原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益因素，酌情确定反诉被告赔偿反诉原告违约金1000元。原告主张被告交纳其交付房屋之前的各项费用，此项内容系当事人向案外人承担的义务，非原、被告之间的权利义务，原告的请求不当，应在本案中不予处理。遂判决：一、被告吴强东应于本判决生效后十日内向原告申建忠交付地下室、煤气卡；二、被告吴强东应于本判决生效后十日内支付原告申建忠违约金4000元；三、驳回原告申建忠其他诉讼请求；四、反诉被告申建忠应于本判决生效后支付反诉原告房款1000元；五、反诉被告申建忠应于本判决生效后支付反诉原告违约金1000元。宣判后，上诉人申建忠不服昌吉市人民法院作出的上述判决，上诉称：2013年上诉人申建忠与被上诉人吴强东签订一份房地产转让协议书，上诉人按照协议于2013年3月23日交给被上诉人5000元定金，之后于2013年4月3日交纳购房款301000元，2013年4月30日又交纳购房款28000元，合计交纳购房款334000元。而双方在购房合同中约定的购房款为330000元，故，上诉人多支付4000元购房款，被上诉人应予返还。2、在双方房屋买卖合同过程中，被上诉人多次想悔约，不积极办理房产变更手续，在上诉人坚决要求下才勉强同意卖房及办理房产证。2013年上诉人因向银行及中介机构贷款需要用土地使用证担保时，被上诉人迟迟不办理诉争房屋土地使用证致使上诉人无法贷款，生意上造成损失。原审判令上诉人承担1000元违约金错误。同时根据上诉人在交付房屋、地下室等及过户中的违约行为，原审判令被上诉人承担违约金过低。请求二审法院撤销原审判决第四项、第五项；依法改判被上诉人吴强东退还上诉人多支付的房款4000元及判令被上诉人支付违约金11000元。上诉人吴强东不服昌吉市人民法院作出的上述判决，上诉称：双方当事人签订的《房地产转让协议书》及《补充协议书》系双方真实意思表示。原审对上述协议认定存在错误。对内容相同的约定条款，应当以补充协议书为准，即同一条款，补充协议书与协议书不一致，应当以补充协议书的约定为准。原审认定错误是：1、补充协议书第二款约定，办理房屋过户手续款应当一次性付清。但实际上，被上诉人将房款没有付清，被上诉人没有履行合同主要条款。上诉人吴强东积极履行合同，在被上诉人未付清房款的情况下办理大部分过户手续，被上诉人违约在先。2、被上诉人没有按约付清房款，不存在上诉人多收4000元购房款，事实上被上诉人还有1000元房款未付。3、被上诉人向法庭提交的协议书中第四条其擅自加入了“延期交房，每日按总房价的百分之一向乙方支付违约金”字样，该字体明显与协议书中其他填写内容字体不符。补充协议就同一项内容再次进行约定，应当以补充协议内容为准。4、被上诉人构成违约，应当支付逾期违约金20300元。5、上诉人没有构成违约，地下室应当随房屋一并进行交付，但是被上诉人没有按约付清房款。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判应予驳回；撤销第五项，改判被上诉人支付违约金20300元。二审中，上诉人申建忠无新证据提交。上诉人吴强东提交以下证据：1、2014年4月17日中医院物业办公室香玉珍出具证明一份，拟证实2013年9月15日双方当事人与香玉珍一起去诉争房屋查看水表，之后上诉人申建忠迟迟不与上诉人吴强东办理房屋接交手续。经质证，上诉人申建忠认为该证明上并未加盖中医院物业公司的公章，对该证明是否系中医院物业公司出具的不能确定。由于该证明并无出具单位加盖公章且香玉珍也未出庭接受双方当事人的质询，本院对该证据的真实性不予确认。2、2013年9月17日移动通话记录单一份，拟证实双方当事人通话的主要内容是办理房屋接交手续，但是上诉人申建忠说有事来不了。经质证，上诉人申建忠对该电话记录单中载明的电话是上诉人的，但是不能证明通话内容。本院对该证据的真实性予以确认，但对证明力不予确认。3、2014年4月27日证人金鑫出具证言一份，拟证实2013年10月上诉人申建忠到上诉人吴强东单位要求办理房屋土地手续，吴强东告诉申建忠当天下午先办理交接手续，下午再去办理土地证变更手续，而申建忠未按约定进行移交。经质证，上诉人申建忠认为2013年10月1日过后，其确实找过上诉人吴强东，但是上诉人申建忠找上诉人吴强东要求办理房屋接交及土地证过户手续。由于证人未出庭接受双方当事人的质询，本院对该证据的真实性不予确认。本院二审查明的事实与原审法院一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为：双方当事人于2013年3月23日签订《房地产转让协议书》以及《房地产转让补充协议书》系双方真实意思表示且符合法律规定，当属有效协议。双方当事人应当按照上述协议全面履行各自的合同义务。关于上诉人申建忠是否存在超付房屋对价的问题。双方协议中约定，诉争房屋交易对价为330000元整，上诉人申建忠应当按约足额支付购房款，从上诉人吴强东向其出具收条及上诉人申建忠向上诉人吴强东出具的欠条可以有效证实，2013年4月3日前上诉人申建忠仍欠吴强东房款29000元，总房款为33000元，2013年4月3日前共计支付301000元，其中应包含5000元定金。故，上诉人申建忠尚欠1000元房款未向房屋出卖人吴强东支付。上诉人申建忠认为其多向上诉人吴强东支付4000元有悖双方交易的客观事实，对上诉人申建忠该项上诉请求，本院不予支持。由于上诉人吴强东并未按照协议约定的2013年9月1日向上诉人申建忠交付诉争房屋及地下室、附属生活必需品构成违约。而上诉人申建忠在一审诉讼过程中，在上诉人吴强东已向其交付诉争房屋且协助办理房屋及土地过户手续的情况下，仍未足额支付房屋对价款也构成违约。关于违约金数额的界定问题。上诉人吴强东对2013年3月23日《房地产转让协议书》中约定的“延期交房，每日按总房价的百分之一向乙方支付违约金”认为是上诉人申建忠单方自行添加，对此其又不能提交证据证实，对其该项上诉理由本院不予支持。同时其认为协议中约定的违约金计算标准过高请求减少。而上诉人申建忠对上诉人吴强东主张的20300元逾期支付违约金也认为过高，请求减少。原审以双方的违约造成的实际损失为基础，并结合履约过错程度及预期利益因素等综合因素，确定上诉人吴强东赔偿上诉人申建忠违约金4000元，上诉人申建忠向上诉人吴强东赔偿违约金1000元正确。综上，上诉人申建忠、上诉人吴强东的上诉请求及理由均不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人申建忠负担75元，吴强东负担150元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 明代理审判员  樊健健代理审判员  杨 敏二〇一四年四月二十九日书 记 员  钞 威