广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）中二法古民一初字第163号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住广东省中山市。法定代表人：蔡云伟。委托代理人：李树坚、郑佩仪，广东香山律师事务所律师。被告：张明亮，男，1977年8月出生，汉族，住湖北省武汉市。原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告张明亮商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法由审判员何文璋独任审判，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托代理人郑佩仪到庭参加诉讼，被告张明亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿远公司诉称：原告与被告于2012年10月11日签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房的商品房，总房款为335837元，被告选择银行按揭贷款方式支付有关购房款，买卖合同签定后原告为被告办理了所购商品房买卖合同备案登记，且原告已于2012年11月15日将上述商品房交付给被告使用，被告于2012年10月26日与中国工商银行股份有限公司中山古镇支行签定编号为：A［房］字［中山分］行［古镇］支行（2012）年［435］号《中国工商银行个人借款／担保合同》，向工商银行古镇支行贷款235000元支付购房款。根据有关合同约定，原告作为被告购房贷款合同保证人为被告的贷款提供保证担保，有关合同签订后原告为被告办理了所购商品房买卖合同备案登记。被告自2013年2月1日起已连续3期未履行借款合同还款义务，鉴于被告的违约行为，2013年11月30日工商银行古镇支行向被告发出《中国工商银行个人贷款提前清偿通知书》宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款本金229734.94元和利息等，并于同日向原告发出《回购通知书》，要求原告承担保证责任，由于被告未按工商银行要求清偿全部贷款及利息等，工商银行于2013年12月31日在原告的保证金账户直接扣划235166.96元清偿被告所欠的本息以承担保证责任。根据原告与被告签定的《中山市商品房买卖合同》补充协议-第二条第4款的规定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，买受人按总楼价的20%向出卖人支付违约金。为维护自已的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2012年10月11日签订的关于中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房的《中山市商品房买卖合同》，并注销中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房的销售备案登记（房屋总价为：335837元）；2、解除合同后原告将该房屋归还给原告；3、被告向原告支付违约金人民币67167.4元；4、被告承担本案的诉讼费用。原告鸿远公司为支持其主张，提交的证据有：一、盛雅苑认购书，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，且双方已签订商品房买卖合同约定所购房屋；二、中山市商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖关系、且双方已签订《商品房买卖合同》约定所购房屋座落、购房成交价、付款方式、违约责任等；三、购房款《收据》4张（编号分别为：NO00102＊＊，NO00584＊＊，NO00583＊＊，NO00537＊＊），证明被告仅付首期房款30208元，尚欠70629元未付；四、中国工商银行个人借款担保合同（编号A：房字中山分行古镇支行2012年435号）；五、中国工商银行个人住房贷款借据（收账通知），证据二、三证明1、证明被告为支付购房款向工商银行申请贷款235000元；2、证明工商银行已于2012年11月1日向被告发放贷款235000元；六、回购通知书；七、中国工商银行个人贷款提前清偿通知书，证明被告未按合同约定向工商银行还款，导致原告为此承担回购责任；八、中国工商银行还款凭证（NO.09420＊＊），证明原告代被告向工商银行清还235166.96元；九、盛雅华庭前期物业服务合同补充协议，证明原告已于2012年11月15日将涉案商品房交付给被告使用，并于2012年11月16日起计物管费。被告张明亮未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2012年10月11日，原、被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买位于中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房，房款为335837元，被告以银行按揭贷款方式支付有关购房款，买卖合同签订后原告为被告办理了所购商品房买卖合同备案登记，且原告已于2012年11月15日将上述商品房交付给被告使用。其中合同附件六补充协议一第二条第4款订明：“被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金。”2012年10月26日，原、被告与古镇工行签订《个人购房借款／担保合同》，由被告向银行贷款235000元，原告承担贷款的保证责任，包括授权银行在原告开立于工商银行及其分支机构的所有账户中扣收用以清偿债务。被告自2013年2月1日起连续3期未履行借款合同的还款义务，古镇工行遂于2013年11月30日向被告发出《中国工商银行个人贷款提前清偿通知书》，宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息以及其他费用。由于被告未能按银行要求清偿全部贷款本息，古镇工行于2013年12月31日在原告的保证金账户直接扣划有关款项用以清偿被告的债务。因被告未能清偿上述欠款，原告遂于2014年1月27日诉至本院，主张前述诉求。另查：讼争的商品房已办理销售登记备案。本院认为：原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系合同当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合同合法、有效。上述合同附件六补充协议一第二条第4款约定了合同解除的条件及相应的违约责任，即被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金。现因被告未能向银行清偿贷款以致银行提前收回贷款本息并处以罚息，原告为此承担了保证责任，故原告依上述约定诉请解除合同，由被告支付违约金67167.4元（335837元×20%）的诉讼请求理据充分，应予支持。鉴于讼争的房屋已办理销售备案登记，合同解除后，被告应协助原告到房管部门办理注销手续。关于原告主张被告应将中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房退还原告的问题。原告主张上述诉求提交盛雅华庭《前期物业服务合同》补充协议，证明上述房屋原告已交付给被告使用，因此，在双方合同解除情况下，原告请求归还中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房商品房的依据充分，本院予以支持。被告张明亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利，依法应承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告张明亮于2012年10月11日签订的《中山市商品房买卖合同》，确认中山市横栏镇长安北路＊＊号盛雅苑＊幢＊＊房归原告所有；二、被告张明亮应于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司注销讼争商品房的销售登记备案；三、被告张明亮应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付违约金67167.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7346元，减半收取3673元，由被告张明亮负担（该款原告已预交，本院不作清退，由被告在支付上述款项时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何文璋二〇一四年四月十一日书记员  石一夫