上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三（民）初字第334号原告上海长江口商城股份有限公司。法定代表人刘健。委托代理人徐丽君。委托代理人李瑞芬。被告上海元虹食品贸易有限公司。法定代表人张秀琬。委托代理人张金铭，上海市光明律师事务所律师。委托代理人周晨绯，上海市光明律师事务所律师。原告上海长江口商城股份有限公司（以下简称长江公司）诉被告上海元虹食品贸易有限公司（以下简称元虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王卿独任审判，公开开庭进行了审理。上海长江口商城股份有限公司的委托代理人徐丽君、李瑞芬，被告上海元虹食品贸易有限公司的委托代理人周晨绯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长江口商城股份有限公司诉称，2012年6月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于宝山区长江西路XXX-XXX号、建筑面积约90平方米的房屋（以下简称系争房屋）用于开设食品公司，租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止，保证金为33，000元。2013年10月30日，被告在未提前书面申请且未与原告协商一致的情况下，单方发函提出租赁合同于2013年10月31日解除，并自2013年10月起未再支付租金及水电费。2013年11月4日，原告向被告复函，同意租赁合同按照约定于2014年1月31日提前解除，但被告应付清拖欠的租金、水电费，并应按约定向原告支付违约金等。但被告迟迟未予答复。2013年12月4日，原告委托律师向被告发律师函，再次明确，原告同意租赁合同于2014年1月31日提前解除，但被告应于接函之日起5个工作日内向原告支付拖欠的租金、滞纳金及违约金等费用。但被告一直未支付拖欠的租金、水电费等相关费用。故原告起诉要求确认双方的《房屋租赁合同》于2014年1月31日解除，被告交还系争房屋并支付2013年10月1日至2014年1月31日的租金人民币65，700元、滞纳金6，241.5元（计至2014年1月31日）、2014年2月1日至2014年3月25日的房屋使用费24，637.5元、违约金32，850元、电费6，134.28元。被告上海元虹食品贸易有限公司辩称，不同意原告诉请。双方的《房屋租赁合同》在2013年10月31日解除，在2013年10月31日被告撤场的时候已经将系争房屋交还给了原告。滞纳金标准明显高于银行同期贷款利率，如果按照银行同期贷款利率计算，以65，700元为基数，滞纳金仅仅为1，189.44元。被告认为应该是以一个月租金16，425元来计算，滞纳金为297.36元。根据房屋租赁合同第21.13条约定，被告申请提前解除合同，要支付两个月租金标准的违约金，且在提出申请后的三个月仍需要履行本合同。被告的确没有支付2013年10月的租金，之前的租金已经结清。被告认为三个月的租金就是违约金，但是原告还要求被告支付两个月租金的违约金，则实际上支付的违约金标准是五个月的租金，被告认为违约金标准过高。关于水电费，按照通常情况，原告出具电费缴费证明，被告来支付，但是双方交接的时候，原告没有出具缴费证明，所以被告也没有办法支付电费。经审理查明，2012年6月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方）向被告（乙方）出租上海市宝山区长江西路XXX-XXX号房屋，建筑面积约90平方米，租赁期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止。合同6.2条约定，租金按季支付，乙方应于每季度第一个月的5日前支付当季租金；6.4条约定自2012年7月1日起至2014年6月30日，年租金为人民币197，100元；11.2条约定乙方在甲方总计量表下，单独安装水电计量表，计量表的购入和安装费用由乙方承担，乙方根据实际使用数和分摊数每月5日前向甲方支付上月费用；21.13条约定，乙方如需提前终止合同，应提前三个月向甲方提出书面申请，并支付甲方二个月租金（以合同解除前一个月的月租金金额计）作为违约赔偿，甲方对乙方在房屋内的装潢不作补偿。乙方在提出申请后的三个月内仍须履行合同；23条约定，乙方逾期支付租金的，乙方应承担逾期付款的滞纳金，按未付租金金额的每日千分之一计，自应付租金的最后期限之次日起计算至实际付清之日止。合同签订后，被告支付了保证金33，000元，并支付租金、电费至2013年9月30日，2013年10月1日起未付租金及电费。2013年10月30日，被告向原告发函提出将于2013年10月31日终止双方的房屋租赁合同。2013年11月4日，原告向被告复函，表示被告的行为已经构成违约，根据合同约定，原告只能同意租赁合同按照约定于2014年1月31日提前解除，被告应付清拖欠的租金、水电费，并应按约定向原告支付违约金等。2013年12月4日，原告委托律师向被告发律师函，表示原告同意合同于2014年1月31日提前解除，但被告应于接函之日起5个工作日内向原告支付拖欠的租金及违约金等费用。2013年11月6日，原告向被告开具2013年10月份的电费发票，金额为6，134.28元。审理中，原告要求33，000元保证金冲抵被告拖欠的费用，被告同意冲抵。被告表示在2013年10月31日被告撤场的时候已经将系争房屋交还给原告，但没有书面的交接手续，系争房屋内已经没有被告的东西了。原告表示被告未将系争房屋返还给原告，也没有办过交接。审理中，原告确认于2014年3月25日收回系争房屋，故撤回要求被告返还系争房屋的诉讼请求。以上事实，有转租证明、《房屋租赁合同》、通知函、复函、律师函、电费发票及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同第21.13条约定，被告如提前终止合同应提前三个月向原告提出书面申请，而被告于2013年10月30日提出申请，要求2013年10月31日解除合同，不符合合同约定，且原告明确表示不同意在2013年10月31日解除合同。故被告关于合同于2013年10月31日解除的观点，本院不予采信。原告向被告发函表示同意合同于2014年1月31日解除，但被告未予以答复，故双方对合同何时解除并未达成一致，原告要求确认双方的《房屋租赁合同》于2014年1月31日解除的诉讼请求，不予支持。现双方均同意解除《房屋租赁合同》，本院予以准许。被告表示在2013年10月31日撤场的时候已经将系争房屋交还给原告，但未能提供交接手续或其他证据予以证明，对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。鉴于原告确认系争房屋于2014年3月25日收回，合同解除后，被告应按每月16，425元的标准向原告支付2013年10月1日至2014年3月25日的租金95，371元。原被告均同意33，000元保证金冲抵被告应支付原告的费用，故抵扣后被告还需支付原告租金62，371元。被告擅自终止履行合同并拒付租金，导致合同解除，其行为构成违约，应向原告赔偿违约金。关于违约金的数额，本院参照合同第21.13条确定违约金为两个月租金32，850元。关于滞纳金，原告的损失已经在违约金中得到弥补，其损失不可重复主张，故原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金6，241.5元的诉讼请求，不予支持。原告要求被告支付拖欠的电费6，134.28元，被告同意支付，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告上海长江口商城股份有限公司与被告上海元虹食品贸易有限公司就上海市宝山区长江西路XXX-XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海元虹食品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长江口商城股份有限公司自2013年10月1日至2014年3月25日的租金62，371元；三、被告上海元虹食品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长江口商城股份有限公司违约金32，850元；四、被告上海元虹食品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海长江口商城股份有限公司电费6，134.28元；五、原告上海长江口商城股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取1，259元，财产保全费1，074元，合计2，333元，由原告上海长江口商城股份有限公司负担633元，被告上海元虹食品贸易有限公司负担1，700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。其他审判辅助人员王卿二〇一四年四月二十九日书记员  黄莺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。