广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸签发人：拟稿单位：大沥法庭核稿人：拟稿人：肖英青报或抄报：送：当事人、代理人发：打字员：校对员：叶焯华发文号：（2013）佛南法沥民三初字第217号印20份，存份主题词：业主撤销权纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法沥民三初字第217号原告陈科，男，1967年10月27日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。被告佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会，地址地：XXX，代码：XXX。法定代表人陈瑞天，系该业委会主任。委托代理人谭政辉，男，1962年2月21日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。被告陈瑞天，男，1943年10月4日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。原告陈科与被告佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会（以下简称“怡丰业委会”）、陈瑞天业主撤销权纠纷一案，本院于2013年11月12日受理后，依法适用简易程序于同年12月16日公开开庭进行了审理。开庭时，原告陈科本人、被告怡丰业委会的委托代理人谭政辉、被告陈瑞天本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈科诉称，原告是怡丰新村A座508房的业主，依据《物权法》、《物业管理条例》等法律法规规定，拥有对怡丰新村各项公共面积、用房的所有权、监督权。怡丰新村A座A2梯口铺（梯口位场地）原建设交楼时是共用楼梯部位，后在2006年左右江晖物业公司擅自改建楼梯，并未报有关部门批准及验收，在（2012）佛南法沥民初字第259号案中庭审被告也就此作了证实，当时A2梯口铺的《铺位租赁合同》也已被判无效。但是现在被告陈瑞天作为业委会主任，无视法院判决，置法律明文规定于不顾，故意不在《梯铺场地使用协议》上签名，意图逃避《物业管理条例》等规定承担的民事责任，将A2梯口铺出租给张冠华使用，其实质仍是租赁合同、交付使用。将未经批准、验收合格的公用部分出租、交付给他人使用，已明显违反法律的强制性规定，法院应当判决被告怡丰业委会2013年9月8日所签订的《梯铺场地使用协议》无效。被告陈瑞天作为业委会主任，恶意强行使用A2梯口场地，一旦出现安全及其它隐患，造成伤害的法律后果未知被告陈瑞天是否有能力负责，否则怡丰新村全体业主将被追负连带责任。还有，被告陈瑞天在2013年9月8日作出签订《梯铺场地使用协议》及交付共同部分给张冠华进行经营使用的决定，并未取得业主大会的同意，依据《物权管理条例》第十二条、第五十五条规定，侵害原告的合法权益，原告要求撤销两被告作出的出租、交付A2梯口场地使用的决定。原告为了维护怡丰小区A座的合法使用，消除隐患，特诉至法院，请求判令：1.撤销被告业委会于2013年9月8日与乙方（张冠华）签订《梯铺场地使用协议》的决定；2.撤销两被告交付使用A座A2梯口位场地的决定，在取得相关行政主管部门批准及验收合格后方能交付使用；3.两被告承担本案一切诉讼费用。两被告共同辩称，被告怡丰业委会是依法依规为小区业主谋求安居乐业之所而义务为小区作出贡献，原告只为一己私利发起诉讼，其无证无据的请求是不合理的请求。（2012）佛南法沥民初字第259号案判决书已认定怡丰新村的A座A1、A2梯及A2梯仓库是在2006年间改造的，改造原因是为治安安全需要，且改梯口的是原物业管理公司，在当年怡丰业委会还未成立，搞报批、验收等事务不是怡丰业委会去做的，原告为何不在2006年去提出？因为他是改建后治安安全利益的最大获益者，更是这次改造后的梯口转租的获利者。怡丰业委会在2011年9月成立后，对沿用至今的梯口现状作统一管理，利益于全体业主，原告妄图霸占梯口为己获利，更不惜出卖全体业主权益，妄说这些梯口是他人物业，这是损害其他众业主权利的违法行为。因而，才有之前的（2012）佛南法沥民初字第259、260号民事诉讼。之后，原告夫妇轮番针对A座A1、A2梯口一事，为一己私利不择手段无理无据地发起诉讼。法院认定梯口属于全体业主共有，怡丰业委会有权代表全体业主对梯口主张相关权利。为此，怡丰业委会依法将案涉梯口，以场地有偿使用的方式与张冠华签订使用协议，并在小区内向业主公示该使用协议书，因此，该协议是合法的协议，原告作为业主之一，只占小区439户的一份，这样的诉讼请求本意就是极不负责任的无理行径，更不具有代表性。自怡丰新村业委会在2011年9月2日成立以来，依法维护业主权益，今天的怡丰新村已发生了很大的变化，治安安全从2011年9月至今未发现过有入屋盗窃案，汽车、摩托车失窃案，单车、电动车只有四宗且追回了三辆。卫生、绿化良好循环，这一环境来之不易，原告也是这一良好的环境的当然受益者之一。因此，请法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告出示了如下证据：1.原告身份证复印件、被告怡丰业委会组织机构代码证复印件1份，用以证明原告、被告怡丰业委会的诉讼主体资格。2.（2012）佛南法沥民初字第259号民事判决书复印件1份，用以证明A2梯口场地已被判出租合同无效。3.《房地产权证》原件1份，用以证明原告拥有怡丰公共部位的权利。4.《梯铺场地使用协议》复印件1份，用以证明A2梯口场地再次被出租及交付使用。5.证人证言1份。诉讼中，原告为证明案涉梯口铺是违章建筑，未经有关部门批准、验收合格，而申请证人王平波出庭作证，本院予以准许。两被告出示了如下证据：1.照片打印件1份，用以证明被告怡丰业委会与张冠华的《梯铺场地使用协议》已有公示在公告栏上和拍照。2.（2012）佛南法沥执字第133号公告原件1份，用以证明被告业委会已对（2012）佛南法沥民初字第259号民事判决书的判决申请了强制执行。经审查，本院对原告出示的证据5的证人证言，违章建筑是行政部门认定的，不是由个人认定的，证人是怡丰新村的业主没有证据证实，故本院对证人关于案涉梯口铺是违章建筑和证人是怡丰新村的业主的证言内容不予采信，对其他证言内容予以确认；对双方出示的其他证据的真实性均予确认。经审理查明，原告陈科是佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区A座508房的业主，被告怡丰业委会是该小区的第一届业主委员会，成立于2011年9月。在原告接手管理该小区前，原物业管理公司将该小区A座楼梯口改建了两间A1、A2梯口铺位和一间A2梯口仓库，改建未经合法报建并经验收。2013年9月8日，被告怡丰业委会与案外人张冠华签订了《梯铺场地使用协议》，约定将怡丰新村A座A2梯口场地以现状出让给张冠华使用，每月收取使用费1000元。协议签订后，被告将上述协议在小区公告栏内公示，原告认为A2梯口铺位租给他人使用有安全隐患，故提起本案诉讼。本院认为，原告作为怡丰新村小区的业主，其认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，可以依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，请求人民法院予以撤销。原物业管理公司在小区A座梯口改建成A2梯口铺位，但改建未经合法报建并办理竣工验收手续，现被告怡丰业委会将该铺位交付予他人有偿使用，存在建筑物本身安全隐患和消防安全隐患；同时，该栋楼中的电表均安装在该梯口铺位内，还存在用电安全隐患。因此，原告认为被告怡丰业委会将案涉梯口铺交付给他人有偿使用的决定，使小区业主的权益可能因此受到损害有合理依据，本院对原告起诉要求撤销被告怡丰业委会于2013年9月8日作出的与张冠华签订《梯铺场地使用协议》的决定予以支持。至于原告请求“撤销两被告交付使用A座A2梯口位场地的决定，在取得相关行政主管部门批准及验收合格后方能交付使用”，因不具备诉的要素，本院不予审查。至于原告要求被告陈瑞天承担本案责任，由于陈瑞天并不是以其个人名义作出上述决定的，同时上述决定也经过了公示，本意是为增加全体业主的经济收益，故其在业委会决定作出中没有过错，其个人不需对本案承担责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：一、撤销被告佛山市南海区大沥镇黄岐怡丰新村小区第一届业主委员会于2013年9月8日作出的与张冠华签订《梯铺场地使用协议》的决定。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取50元（原告已预交），由被告怡丰业委会负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖英青二〇一四年一月八日书记员  叶焯华