福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第2029号上诉人（原审原告）黄燕玲，女，住厦门市海沧区。委托代理人王琛、郭梅山，福建理则达律师事务所律师。上诉人（原审被告）厦门世邦泰和物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区高崎南五路208号908室，组织机构代码61204823-2。法定代表人ＸＸ来，董事长。委托代理人陈世明、罗卫东，公司职员。上诉人黄燕玲因与上诉人厦门世邦泰和物业管理有限公司（下称世邦公司）物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第3857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄燕玲向原审法院起诉，请求判令：1、世邦公司赔付黄燕玲32810元（木地板更换费用23310元、墙体受潮损失费8000元、用电线路短路查询和维修费1500元）；2、世邦公司承担黄燕玲自2013年8月1日起至实际维修之日止的租金损失（暂计至2013年10月30日为12000元）。本案全部诉讼费用由世邦公司承担。原审判决查明，黄燕玲系“蓝湾半岛”小区552号302室的业主。世邦公司系“蓝湾半岛”小区的物业服务公司，其与小区业主委员会签订的《蓝湾半岛物业管理服务合同》第三条第2项约定物业公司“委托管理事项”包括：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管等设施设备。2013年7月19日，第八号热带风暴“西马仑”过境带来暴雨，由于地面雨水管堵塞导致大量雨水从552���302室阳台倒灌进入室内，室内的木地板及墙体因雨水浸泡变形损坏。其后，黄燕玲就损害赔偿与世邦公司交涉未果。2013年9月16日，黄燕玲向世邦公司发出《律师函》，要求世邦公司自收到《律师函》之日起7日内与黄燕玲或委托人协商赔偿事宜。世邦公司收到律师函后未与黄燕玲协商。黄燕玲因此于2013年10月诉至原审法院。原审判决另查明，1、2013年7月13日，承租人林成章与黄燕玲签订《房屋租赁合同》，向黄燕玲承租讼争房屋，租赁期限自2013年8月1日起至2015年7月31日，每月租金为4000元；2、在审理过程中，世邦公司提供“蓝湾半岛房间泡水维修报价单”，主张修复费用为16333元。黄燕玲对世邦公司的修复费用报价不持异议。原审法院认为，世邦公司与“蓝湾半岛”小区业主委员会签订《蓝湾半岛物业管理服务合同》后，与包括黄燕玲在内的小区业主确立物业服���合同关系。根据《物业管理条例》的规定，物业服务公司负有对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的法定义务，并且《物业服务合同》也设定了世邦公司对小区内共用的上下水管道、落水管等设施设备进行管理和维护的合同义务。世邦公司作为物业服务企业，依法应当按照法律和合同的约定提供相应的物业管理服务，否则因此造成业主的人身或财产损害的，应当承担相应的责任。地面雨水管作为小区公共排水设施，由世邦公司承担维修、养护和管理义务，其应通过维护和管理活动保障排水系统正常工作。现黄燕玲的房屋因地面雨水管堵塞导致大量雨水从阳台倒灌进入室内造成损害，该损害结果的发生与世邦公司维护和管理缺失具有因果关系，系出于世邦公司的原因造成，世邦公司对此应承担赔偿责任。黄燕玲主张木地板更换��、墙体受潮损失费等费用属修复费用，鉴于双方均认可修复费用为16333元，原审法院予以确认，该修复费用由世邦公司承担。世邦公司虽主张雨水管堵塞系出于黄燕玲及第三方的原因，但提供的证据不能予以证明，原审法院不予采纳。其主张黄燕玲对损害后果承担相应的责任，理由不能成立，不予采纳。房屋因浸水受损影响使用，致使黄燕玲遭受租金损失，黄燕玲诉请世邦公司赔偿损失可以支持。但房屋受损后，黄燕玲未及时修复防止损失扩大，对于扩大损失部分无权向世邦公司主张赔偿。综合本案具体情况，黄燕玲诉请的租金损失酌情按一个半月租金计6000元予以支持为宜。世邦公司提出有关的扩大损失不予承担的抗辩主张符合法律规定，应予采纳。黄燕玲的诉讼请求合理的部分予以采纳，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门世邦泰和物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付黄燕玲房屋修复费用16333元及租金损失6000元，合计22333元；二、驳回黄燕玲的其他诉讼请求。本案案件受理费920元，减半收取460元，由黄燕玲负担200元，厦门世邦泰和物业管理有限公司负担260元。宣判后，黄燕玲、世邦公司均不服，向本院提起上诉。黄燕玲上诉称，原审法院认定世邦公司应对黄燕玲房屋因地面雨水管堵塞导致大量雨水从阳台倒灌进入室内造成损害承担赔偿责任。然，原审法院认定房屋受损后，黄燕玲未及时修复防止损失扩大，对于扩大损失部分无权向世邦公司主张赔偿，并就黄燕玲诉请的租金损失酌情按一个半月租金计6000元予以支持，系事实认定错误。房屋遭受损害后，黄燕玲已及���采取相应的措施，防止房屋地板、墙体遭受更大损害，并就相关情况立即与世邦公司进行多次协商解决。但世邦公司一味推卸责任，对于黄燕玲的请求不予理睬，拒绝承担维修及赔偿责任。无奈之下，黄燕玲诉至法院。黄燕玲为了保护房屋现场，避免全面修复破坏房屋受损现场，日后无法对损害程度进行鉴定和对损失进行举证，未对房屋进行全面修复，而只是采取相应的措施防止损失进一步扩大，系完全合法、合理之做法。原审法院认定黄燕玲未及时修复防止损失扩大，并酌情判令世邦公司赔偿一个半月的租金损失，系事实认定错误，与事实严重不符，与黄燕玲遭受的实际损失严重不符，完全无法弥补因世邦公司的过失和不作为造成的损失，应当依法予以改判。黄燕玲请求变更原审判决第一项，改判支持其全部租金请求；本案一、二审诉讼费由世邦公司承担。二审中，黄燕玲补充上诉意见称，其是香港居民，因本案诉讼产生机票费用及住宿费用8000元，且因房屋空置产生自2013年8月1日起到2014年6月30日的租金损失按每月4000元计算合计44000元，以上费用应由对方承担。世邦公司答辩称，第一，从事发到起诉中间间隔4个月，黄燕玲没有进行维修止损，而是找世邦公司出证据起诉世邦公司，违反了诚实信用原则。对于扩大的损失，世邦公司无需承担。第二，世邦公司承担责任的前提是违约，但世邦公司按照厦门相关物业管理规定一年进行两次维修，并不存在违约行为，不能以结果倒推要求世邦公司承担责任。第三，租金标准问题，黄燕玲主张的4000元／月租金没有任何依据。二审中黄燕玲主张的机票及住宿费用和租金损失已经超出提起诉讼请求的时间，且不能证明机票是因本案产生的。世邦公司上诉称，一、原审判决第一项忽��黄燕玲的诸多违约事实，显失公平。世邦公司对于原审判决认定房屋修复费用为16333元不持异议，但原审判决判定由世邦公司按100%比例承担上述修复费用，显失公平。1、公平原则为民法之基本原则。《民法通则》第四条明确规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第一百二十条明确规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”2、黄燕玲未履行通知协助等法定义务而导致损害结果发生，其应当承担相应责任。《合同法》第60条明确规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，通知、协助等义务属黄燕玲应当履行的法定义务。黄燕玲长期未在涉诉房屋居住，从未向世邦公司反映552#302阳台的公共雨水管堵塞之情况且在“西马仑”台风登陆���疏于防范未履行法定通知协助义务，其对于损害结果的发生存在明显过错及违约行为，应当承担相应责任。（1）涉诉公共雨水管堵塞段落埋藏于552#楼小区公共道路地下，黄燕玲从未挖掘并排查，不可能获悉堵塞之情况，更无从“多次反映”，起诉状所述“原告多次向被告反映，要求被告及时维修以防雨水倒灌”不实；黄燕玲并无任何证据证明其已“多次反映”雨水管堵塞。（2）黄燕玲长期未在涉诉房屋居住，对其所有的房屋疏于管理，对排水管隐患失察；如果业主及时告知阳台出现积水，世邦公司必然及时维修，定不会造成损害的发生。（3）“西马仑”台风登陆时，黄燕玲亦未在涉诉房屋中居住，未能及时通知各方排除危险，对于损害结果的发生具有明显过错，应当承担相应责任。3、黄燕玲长期拖欠物业服务费用至今，违约在先，无权要求赔偿。黄燕玲自2013��4月27日缴纳（已逾期）2013年3月1日至2013年6月30日期间的物业服务各项费用后，2013年7月份至11月份的物业服务各项费用至今未缴纳；损害发生前应当缴纳的7月份物业服务各项费用也在逾期未缴纳之列。《蓝湾半岛物业管理服务合同》第十二条第3项明确约定“每月15日前为当月物业服务各项费用的缴交时限”，黄燕玲逾期未缴纳物业管理各项费用已构成违约在先。根据合同法第67条和第66条关于先履行抗辩权及同时履行抗辩权的规定，黄燕玲无权要求世邦公司履行包括疏通维护公共雨水管在内的相关各项服务，亦无权以世邦公司未适当全面履行上述义务为由主张赔偿损失。包括黄燕玲在内的部分业主长期拖欠物业服务费，在此种情况下要求世邦公司完全按照合同约定百分百履行各项物业服务，显然有失公平。4、造成公共雨水管堵塞的原因是建筑装修的水泥、石子等，���燕玲在2011年3月对涉诉房屋进行装修，其对公共雨水管堵塞负有责任。（1）维修单位厦门鑫小婉家政服务有限公司出具的“证明”及现场维修的照片足以证明造成雨水管堵塞的原因是建筑装修的水泥、石子等。（2）《厦门市海沧区蓝湾半岛小区管理规约》第四条第（三）项明确约定：“因装饰装修房屋影响共有部分、共有设备的安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当恢复原状并承担相应的赔偿责任。”包括黄燕玲在内的9户业主在损害发生前对其房屋进行了装饰装修，造成建筑水泥、石子积压进而堵塞公共雨水管，此9户业主对于损害结果的发生负有赔偿责任。二、世邦公司所提交维护保养记录的证据已证实，其已按照《蓝湾半岛物业管理服务合同》所约定的服务标准履行了每年2次疏通雨水管道及进行相关维护之义务，不存在违约行为，不应当承担赔偿责任���三、黄燕玲从未采取任何适当措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。1、“西马仑”台风登陆时，黄燕玲未在涉诉房屋中居住，未能及时通知各方排除危险，也无法采取任何适当措施防止损失扩大，无权主张房屋维修损失赔偿；2、房屋发生浸泡损害后，世邦公司于第二日即通知黄燕玲，但其并未立即采取任何措施自行维修，先是以向其他装修的业主索赔为由请求世邦公司出具“关于蓝湾半岛552#302室阳台雨水管堵塞倒灌的说明”，而后反以此为由向世邦公司索赔，违反诚实信用原则，且延误维修直至起诉之日，故黄燕玲无权就2013年7月20日之后至今的损失（包括迟延排水、维修而造成的装修损失及租金损失）要求赔偿。四、原审判决第一项仅以黄燕玲提供的有明显重大瑕疵的租赁合同为依据而认定涉诉房屋租金每月为4000元，不符合法律规定。综上，世邦公司请求撤销（2013）海民初字第3857号民事判决第一项，并依法改判驳回黄燕玲所有诉讼请求，由黄燕玲承担本案一、二审的所有诉讼费用。黄燕玲答辩称，第一，世邦公司一直声称黄燕玲怠于履行止损义务，但事发后黄燕玲就多次与对方交涉维修及赔偿事宜，不能在没有交涉结果的情况下维修，否则不利于最后赔偿的确定及协商。协商过程中，世邦公司一直推脱责任。第二，世邦公司一直声称有履行疏通雨水管的义务，但是一审证据无法证明其有进行过相关的维修活动。退一步说，对于台风这种可预知的事件，在发生之前也应进行最基本的检查和维修，但实际上讼争房屋发生堵塞以后，都未曾见到世邦公司有进行相关的检查和维修活动。第三，世邦公司一直声称黄燕玲有拖欠物业服务费违约在先，但黄燕玲之所以在台风后未缴纳物业费，是因为在与对方协商，赔偿形式、金额未明确，有权拒绝缴纳相应物业费。而且，世邦公司在一审的证据中只是列明了损害发生后的第一个月未缴纳。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除世邦公司对原审判决查明的林成章与黄燕玲签订《房屋租赁合同》提出异议，认为该合同是虚假的，其余事实没有异议。世邦公司同时认为原审判决遗漏查明台风造成的瞬间雨量过大以及装修垃圾阻塞也是雨水倒灌进入讼争房屋室内的原因。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审中，世邦公司自认讼争房屋大概每月能租到三四千元。本院认为，世邦公司作为物业服务企业，依约负有对上下水管道、落水管等小区公共设施进行维护管理的义务。黄燕玲的房屋因地面雨水管堵塞致使雨水倒灌入室而受损，与世邦公司对小区公共设施未尽维护管理义务之间存在因果关系，原审法院认定世邦公司应承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。世邦公司主张其已依约履行维护义务，与事实不符，本院不予支持。本案中，黄燕玲对地面雨水管并无维护管理义务，损害结果的发生与其是否在讼争房屋内居住并不存在法律上的因果关系，世邦公司关于黄燕玲对排水管隐患失察、未在讼争房屋居住未及时通知各方排险对损害结果的发生有明显过错等相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。无论黄燕玲是否及时足额缴交物业费，都不能免除世邦公司对小区公共设施的管理义务，世邦公司关于黄燕玲拖欠物业费违约在先无权要求赔偿的主张，缺乏依据，本院不予支持。世邦公司主张黄燕玲等业主对雨水管堵塞负有责任，但未提供足够证据证明，本院亦不予支持。黄燕玲主张世邦公司应赔偿其机票费用及住宿费用，因其在原���中并未提出该项诉求，故本院不予处理。讼争房屋因浸水受损影响使用，世邦公司理应赔偿黄燕玲的租金损失。但在房屋受损后，黄燕玲也应及时采取必要合理措施修复以防止损失进一步扩大，否则无权就扩大损失部分要求世邦公司予以赔偿。原审法院综合本案具体情况酌情支持黄燕玲6000元的租金损失并无不当，本院予以维持。综上，黄燕玲、世邦公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费458元，由黄燕玲负担100元，厦门世邦泰和物业管理有限公司负担358元。本判决为终审判决。审 判 长  洪德琨代理审判员  黄南清代理审判员  章 毅二〇一四年八月二十二日代书 记员  潘婉燕附本案���用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。