重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第05305号上诉人（原审原告）：秦雅蓉，女，汉族，1925年10月3日出生。委托代理人：秦韵莲，女，汉族，1962年7月19日出生，秦雅蓉之侄女。委托代理人：秦韵江，男，汉族，1968年4月14日出生，秦雅蓉之侄子。被上诉人（原审被告）：何平，女，汉族，1949年12月6日出生。被上诉人（原审被告）：何晶，男，汉族，1980年5月11日出生。被上诉人共同委托代理人：陈志刚，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆渝中区巴蜀物业发展有限公司。法定代表人：李永庆，该公司总经理。委托代理人：蔡慧明，女，汉族，该公司员工。上诉人秦雅蓉与被上诉人何平、何晶、重庆渝中区巴蜀物业发展有限公司（以下简称巴蜀物业）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年7月10日作出（2013）渝北法民初字第8830号民事判决。秦雅蓉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人秦雅蓉的委托代理人秦韵莲、秦韵江，被上诉人何平、何晶的共同委托代理人陈志刚，巴蜀物业的委托代理人蔡慧明参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：何平系秦雅蓉之养女，何晶系何平之子。秦雅蓉与何贤保原系夫妻关系，何贤保系市××局退休职工，于2012年12月病故。2000年，巴蜀物业与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用出让合同》取得了位于重庆市渝北区××地块编号为6-1#、6-3#，面积为12309.6平方米的出让土地。2002年和2003年，巴蜀物业分别取得重庆市建设委员会和重庆市发展计划委员会关于该地块为经济适用房住房项目的批复。2002年9月30日，巴蜀物业与市广播局签订《联建协议》，决定就该地块联合开发建房，并共同报经相关部门进行了审批。双方的联建协议约定巴蜀物业提供土地，市××局全额投资，市××局分得部分住房。市××局取得联建资格后，将联建资格分配给内部职工，并专门成立了机关职工经济适用建房办公室（以下简称市××局建房办公室）负责办理建房的相关事宜。2004年，重庆市渝北区国土局与市××局确定的冉军等94户联建户签订了关于重庆市渝北区××地块编号为6-1#、6-3#，面积为3077.4平方米的土地出让合同。2005年1月6日，巴蜀物业和市××局共同向市国土局申请要求减免该土地出让金，该申请载明该经济适用房项目全部定向销售给市广播局职工。2003年3月31日，市××局建房办公室（甲方）与何贤保（乙方）签订《协议书》主要约定，乙方自愿出资参与经济适用房建设，并同意以巴蜀物业的名义通过联建的方式进行建房，市××局对建房不给予任何补偿和补贴；乙方同意由甲方来负责办理建房的事宜，乙方通过抽签选房为G栋11层2号，建筑面积269.49平方米，总价289701.75元，乙方同意在该经济适用房项目具备销售条件时，由甲方统一组织与巴蜀物业签订商品房买卖合同。建房过程中，市××局建房办公室统一向有购房资格的职工收取房款、出具收据，有购房资格的职工自己确定商品房买卖合同的买房人，并先在合同买房人处签名。市××局建房办公室审查后，根据职工填写的买房人统一造表，将集资房258户名单和买房人已签名的商品房买卖合同统一交付给巴蜀物业，巴蜀物业后在卖房人处盖章并按集资名单办理房屋产权登记。市××局建房办公室出具给何贤保的缴房款收据载明缴款人为何贤保，其提供给巴蜀物业的集资房名单载明1-11-2为何平、何晶、何贤保，其他多户的集资人也为两人或两人以上。市××局建房办公室经办人冉某出庭证实：购房资格只分配给市××局职工，但单位不限制职工转让指标，有资格的职工可自己确定买房人和产权人，何贤保那套房屋系何贤保自己确定的购房人和产权人。2004年9月21日，与巴蜀物业签订的《商品房买卖合同》的买受人签名为何平（25%）、何晶（50%）、何贤保（25%）。2004年12月取得的该房屋的产权证载明共有权情况为：何平25%、何晶50%、何贤保25%，何平持证。2006年，秦雅蓉、何平、何晶均搬到涉案房屋居住。2009年2月24日，以何平、何晶、何贤保为卖方，以何平、何晶为买方，双方签订《房地产买卖合同》约定何贤保将25%的产权转让，转让价格168000元，该房屋现登记产权人为何平（25%）、何晶（75%）。一审庭审中秦雅蓉陈述：因其和何贤保年迈，就让何平代办购房的相关手续，不清楚何贤保是否在与巴蜀物业的房屋买卖合同合同中签字，也不知道何贤保将其拥有的产权卖给何平、何晶，也不知道房屋要办理产权证，去年才听邻居说房屋要办产权证，才知何平、何晶将房屋产权办到自己名下。何平、何晶称：秦雅蓉、何贤保与何平、何晶多年来一直共同居住，家庭和睦，秦雅蓉知晓并同意由何平出资了大部分房款购买了房屋，何贤保将其拥有的25%产权转让给何平、何晶，秦雅蓉也是同意的。何平、何晶申请的证人樊某出庭证实：其系何平同学，经常在何平家走动，秦雅蓉、何平、何晶一直共同居住，家庭和睦，其到何平家，听何贤保说：何平出了大部分联建房资金即20多万元，何贤保还将房屋产权卖给了何晶，转让费比赠与费用低，秦雅蓉当时在场，什么也没说。何平、何晶申请的另一证人冉某出庭证实：其与何贤保原系一个单位，与何贤保系邻居，何贤保退休后，其经常将单位发放的物品送到何贤保家，其问过房屋过户的事，何贤保说已将房屋过户给何平、何晶，具体情况问他们。一审中秦雅蓉诉称：秦雅蓉之夫何贤保原系重庆××局（以下简称市××局）职工。2003年3月，市××局与巴蜀物业联建经济适用房，市××局根据何贤保的级别和工龄分给其参加联建房指标和房号，秦雅蓉和何贤保共缴纳了建房款289701.75元。房屋建成后，因秦雅蓉和何贤保年迈，就委托养女何平办理入住和产权登记相关手续。2012年12月24日，何贤保病故，在处理其后事时，秦雅蓉才知何平、何晶与何贤保共同与巴蜀物业签订了房屋买卖合同，并最终将房屋产权办理到何平、何晶名下。市××局上报给重庆市国土局的申请表明该经济适用房只能销售给市××局职工，何平、何晶非市××局职工，不具有经济适用房的购买资格，三原审被告恶意串通，损坏秦雅蓉利益。三原审被告签订房屋买卖合同的行为违反了合同法第五十二条第二项和第五项的规定，应属无效。2009年2月24日，何贤保又将属于夫妻共同财产的房屋私自卖给何平、何晶，并签订房屋买卖合同，该买卖合同没约定交易单价和付款期限，无需实际履行，其形式虽为房屋买卖合同，但实际是何贤保为避税以买卖的形式赠与给何平、何晶，秦雅蓉不知晓该赠与行为，该买卖合同无效。该房屋属秦雅蓉所有，三原审被告应将房屋过户到秦雅蓉名下。现起诉要求：一、确认2004年9月21日何平、何晶、何贤保与巴蜀物业签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认位于重庆市渝北区××路××号×幢1单元11-2房屋归秦雅蓉所有；三、判令三原审被告协助将重庆市渝北区××街道××路××号×幢1单元11-2房屋过户到秦雅蓉名下。本案诉讼费由原审被告负担。一审中巴蜀物业辩称：涉案房屋系巴蜀物业与市××局联建，市××局将其应分得部分房屋分配给下属职工。市××局成立专门建房机构负责选房、收取职工缴纳的房款、开具收据、确定每套房屋的权益人，并负责权益人在房屋买卖合同的相对方签名。市××局完成上述工作后，统一将相关资料交巴蜀物业。巴蜀物业只在合同相对方盖章。巴蜀物业不负有审查房屋权利人资格，也不存在恶意串通行为，巴蜀物业与何平、何晶、何贤保签订的房屋买卖合同合法有效，秦雅蓉的诉讼请求应予驳回。一审中何平、何晶辩称：1、秦雅蓉非房屋买卖合同的当事人，无权请求确认房屋买卖合同无效。2、巴蜀物业与市××局非真正意义联建，只是内部融资，本案房屋属巴蜀物业出售的商品房，巴蜀物业卖房也未违反市××局意愿。3、原审被告间不存在恶意串通行为，系双方真实意思表示。4、秦雅蓉知晓并同意何贤保将其拥有的部分产权卖给何平、何晶。秦雅蓉的请求应驳回。一审法院认为：巴蜀物业经主管部门批准后，取得经济适用房住房项目，后与市××局就该项目达成联建协议，市××局将其出资联建的权利又分配给有资格的职工，国土局也与有资格的职工直接签订了土地出让合同，市××局不分得房屋，不对职工补偿，代收取的房款也是支付给巴蜀物业，即实质是市××局职工与巴蜀物业联建，该联建也非真正意义的联建，而是最终有资格的职工与巴蜀物业建立的房屋买卖关系。秦雅蓉认为何平、何晶与巴蜀物业签订房屋买卖合同的行为符合合同法第五十二条第二项和第五项规定的无效情形的理由不成立。一审法院逐一评判如下：市××局和巴蜀物业共同向市国土局申请减免出让金的申请中虽载明该经济适用房定向销售给广播局职工，但市××局经办人出庭证实联建资格是确定给职工，但买房人资格和产权人是由有资格的职工自己确定，市××局不限制转让指标和职工以外的人为买房人，市××局提供给巴蜀物业的名单也印证多户登记的买房人和产权人非职工一人。同时，该申请也非法律或行政法规，不属效力性规定。即巴蜀物业售房给何平、何晶、何贤保既未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未违反市××局意愿。秦雅蓉认为三原审被告间存在恶意串通行为，损坏了秦雅蓉利益。前述已阐明买房人系有资格职工自己确定，巴蜀物业的经办人也出庭证实，何贤保系自己确定的买房人，买房人自己在买卖合同一方签名后，巴蜀物业只在合同的出卖方处盖章，巴蜀物业并不对合同相对方审查，三原审被告间并无恶意串通损坏秦雅蓉利益的行为。加之，两位证人也出庭证实何平、何晶参与买房，秦雅蓉知晓，未提出异议。综上，秦雅蓉认为何平、何晶、何贤保与巴蜀物业签订商品房房屋买卖合同的行为无效的理由无事实依据和法律依据，对此不予支持。何平、何晶因与巴蜀物业建立买卖合同关系而取得该房屋部分产权，何贤保在之后将属于夫妻共同财产的25%产权出卖给何平、何晶时，秦雅蓉虽未在买卖合同中签名，但秦雅蓉长期与何平、何晶共同居住，该房屋在2003年就取得联建资格，2006年秦雅蓉就搬到该房屋居住，秦雅蓉自己陈述是委托何平代办相关手续，既是代办，在长达10年的时间里，秦雅蓉不向何平过问房屋产权状况，或不清楚要办理房屋产权证不太符合常理，证人也证实秦雅蓉知晓何贤保将房屋卖给何平、何晶。即使何贤保在秦雅蓉不知晓的情况下，将夫妻共同财产出卖给何平、何晶，根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一方当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。秦雅蓉认为何平、何晶与何贤保签订的合同名为买卖，实为赠与，秦雅蓉未举示证据证明该事实，另即使为赠与，赠与人也只能在财产权利转移前撤销赠与，本案中该房屋的权利已转移，产权已登记在何平、何晶名下。秦雅蓉要求确认该房屋归秦雅蓉所有，并将该房屋过户到秦雅蓉名下无事实依据和法律依据，对此不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回原告秦雅蓉的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告承担。”秦雅蓉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持其一审诉讼请求。其争议事实和理由如下：1、案涉房屋从立项到建设整个过程都是联建性质，并非一审认定的有资格的职工与巴蜀物业建立的房屋买卖关系。2、一审认定何贤保确定购房人、产权人为何平、何晶无证据。3、案涉房屋财产权属上诉人与何贤保共有，巴蜀物业未经上诉人同意擅自与他人签订合同侵害了上诉人权利。4、一审认定上诉人知晓何贤保将房屋卖与被上诉人证据不足。5、一审采信证人樊某和冉某证言从而认定上诉人知晓何贤保卖房是错误的。6、被上诉人与何贤保签订的房屋买卖合同无效。①该合同违反了婚姻法第17条的规定。②该合同违反了物权法第97条的规定。③该合同违反了老年人权益保障法第16条和第21条的规定。7、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条不适用本案，因本案系合同外第三人而非合同当事人主张合同无效。被上诉人何平、何晶共同答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院二审查明：二审审理过程中，秦雅蓉本人未接受调查，其向本院邮寄信件陈述：何平是资本家的孩子，因父母去世，自己与何贤保根据组织安排收养了何平。何平长大后私下联系原家族成员以及与资本家出身的人谈恋爱，秦雅蓉均出面反对，故何平非常恨自己。何贤保在世时，何平特别会讨好何贤保，对自己却是完全不同的态度。何贤保去世后，自己生病何平不管不问，平日生活需要照料也不提供帮助。何平一贯对我不满有敌意，我对她也有一点戒备，我是绝不会把唯一一套房子转给她的。何平本人也未接受调查，其通过代理人向本院递交书面函件陈述：其与父母一起生活的60余年，相互关爱，父母饮食起居、生疮害病都是自己在照顾。本是一温暖家庭，直到2012年12月父亲弥留之际通知多年没来看望父母的表弟、表妹（即本案秦雅蓉代理人）见姑父最后一面后，情况发生变化。父亲病故后，表弟在我家长住，利用母亲失去老伴的孤独，在我因丈夫治疗癌症不能分身照顾母亲之际，谗言诋毁我与母亲的关系。到2013年5月，母亲的态度有了变化，说父亲走了我不关心她，表弟对她好，不时表露要将所有财产遗留给表弟的意思。于是发生了本案诉讼。我希望能象父亲在世时一样一家人和睦幸福，也希望母亲健康长寿。另查明：案涉房屋为跃层结构，2006年秦雅蓉、何贤保与何平一家三口入住案涉房屋。秦雅蓉、何贤保住楼下，何平一家住楼上。2013年6月，秦雅蓉到北京其弟弟家居住。本案调解时，何平认为本案请求不是秦雅蓉本人的真实意思表示，若再过户会无端产生手续费，明确表示愿意赡养秦雅蓉，请秦韵莲、秦韵江将秦雅蓉送回重庆居住；秦韵莲、秦韵江坚持要求将案涉房屋50%份额过户给秦雅蓉，同时未表态是否将秦雅蓉送回重庆居住。后调解无果。本院认为，本案既为确权纠纷，亦含合同之诉。上诉人秦雅蓉对案涉房屋主张所有权的主要理由为：案涉房屋系其丈夫何贤保生前工作单位为职工谋福利的集资建房，其作为配偶享有共有财产权利。被上诉人何平、何晶与何贤保一起作为买受人与巴蜀物业就案涉房屋签订《商品房买卖合同》以及何平、何晶与何贤保签订《房地产买卖合同》均不被其知晓，且前述协议均违反了法律法规强制性规定，均无效，案涉房屋应归其所有。就前述两份买卖合同而言，无论案涉房屋建房的背景原因和买卖过户的真实目的如何，秦雅蓉并无证据证明合同约定的内容并非合同当事人的真实意思表示，同时合同各方也遵照履行了该合同，买房人也由此取得了案涉房屋权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项之规定，秦雅蓉作为合同外第三人本无资格提起诉讼主张前述合同无效，除非秦雅蓉主张前述合同均存在合同当事人恶意串通损害其利益的情形。秦雅蓉在本案中提出了该主张，但无任何证据予以证明，甚至无法指出合同当事人尤其是其丈夫与其他合同当事人恶意串通损害其利益的现实动机何在。在秦雅蓉未举示充分直接证据证明合同当事人存在恶意串通的情况下，一审综合原审被告证据（包括但不限于证人证言），结合日常生活经验法则，推定秦雅蓉知晓案涉房屋产权变化情况，符合优势证据采信规则。一审对秦雅蓉该主张不能成立的理由已详细阐述，本院不再赘述。关于秦雅蓉提出前述两份合同存在违反法律法规强制性规定情形应属无效的问题，如前所述，本案中，秦雅蓉作为合同外第三人，以前述理由（包括何贤保无权处分和《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条适用不当的问题）主张合同无效缺乏法律依据，本院对此不予评述。在前述合同有效且案涉房屋权属已依据有效合同在行政主管部门依法登记过户的情况下，秦雅蓉主张案涉房屋归其所有并要求过户至其名下，缺乏事实依据和法律依据，原判对此不予支持并无不当。本院另需指出的是，尊老爱幼是中华民族传统美德。上诉人秦雅蓉与被上诉人何平之间是养母女关系，案涉房屋确权结果并不意味着减免何平对秦雅蓉应尽的赡养义务。如若存在未尽赡养之责情形，秦雅蓉的合法权益可依法另行主张。综上，上诉人秦雅蓉的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予主张。原判认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦雅蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 敬代理审判员 乔 艳代理审判员 吴学文二〇一四年四月二十九日书 记 员 刘 莉