广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第539号原告（反诉被告）石花，女，彝族，户籍所在地在贵州省织金县。委托代理人余向辉，系广东博厚律师事务所律师。被告（反诉原告）杨柳，女，汉族，户籍所在地在广州市天河区。原告（反诉被告）石花诉被告（反诉原告）杨柳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告石花的委托代理人余向辉、被告杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石花诉称：2012年10月13日，在广州国昌房地产信息咨询有限公司（下简称国昌公司）介绍下，原、被告签订就天河区假日南街6号之三504房（下简称案涉房屋）的《房屋买卖合同》，约定：房屋买卖合同中介服务费各自承担，原告依合同约定应付中介服务费10000元，合同签订当天支付5000元，于房屋交易完成后再支付中介服务费5000元；案涉房屋总价1448000元等内容。合同签订后，原告依约于2012年10月13日向被告支付定金3万元，后因被告需要提前清偿银行贷款，才能办理案涉房屋的过户手续，原告遂于2012年10月15日向被告支付房款30万元；后由于国家政策变动不能办理过户，2013年1月19日，双方经协商同意解除《房屋买卖合同》，被告本应退回原告全部购房款共33万元，但被告只退了32.7万元，因被告至今仍拖欠3000元房款拒不退还，故原告特起诉至法院，请求判令：1、被告退还原告购房款3000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杨柳辩称：不同意原告的诉讼请求。原告并未向国昌公司支付中介费余款5000元，原告提供的证据亦未能证明上述事实。被告杨柳反诉称：2012年10月13日，原、被告在广州国昌房地产信息咨询有限公司（下简称国昌公司）促成下签订《房屋买卖合同》（合同编号20110927），约定被告将其所有的广州市天河区假日南街6号之三504房（下简称案涉房屋）出售给原告，后原告向我方支付房屋定金3万元及首期房款30万元。由于原告不符合广州市人民政府办公厅2011年颁布的《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》第六条要求，不具备国家政策要求的购房资格，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，并非原告所述“由于国家政策变动不能办理过户”而导致无法履行，实际原因是因原告企图通过补缴税单、补缴社保等造假手续完成交易过户而导致合同无法继续履行。2012年12月21日，原、被告签订《补充协议》（下称《补充协议一》），约定：被告给予原告一个月时间办理社保补缴手续，如原告仍不能履约则被告同意退还原告支付的所有房款共33万元。后经原告确认其无法如期补缴社保，经协商，原、被告签署《补充协议》（下称《补充协议二》），双方确认解除《房屋买卖合同》及相关《补充协议》。《房屋买卖合同》是因原告不符合国家政策规定的购房条件导致无法履行，依照该合同约定原告需支付中介费余款5000元，但原告却以房屋买卖未成功为由，拒不支付中介费余款5000元，国昌公司以未收齐中介费为由拒绝为原、被告双方解除《房屋买卖合同》的网签合同（即《广州市存量房买卖合同》），因网签合同不解除将直接影响被告就案涉房屋的后续交易，2013年1月20日，原、被告以及国昌公司经协商，同意国昌公司将中介费余款5000元减免至3000元，原告表示同意交纳并协助办理解除网签合同的手续。当时因原告现金不够，在国昌公司的见证下被告按照原告要求代其将中介费3000元支付给国昌公司，扣除上述我代原告支付的中介费3000元，剩余房款32.7万元我遂通过网银转账给原告，原告收到房款32.7万元后，表示不同意协助办理解除网签合同的手续并自行离开。原、被告就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》已经实际解除，但由于原告拒绝协助办理解除网签合同的手续，导致被告的案涉房屋无法出售，给被告造成了损失。故被告现提出反诉，请求判令：1、原告退还被告为其代垫的中介费3000元；2、原告协助办理解除《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字1211005419X）的手续；3、原告承担本案诉讼费用。原告石花针对被告杨柳的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。根据原、被告双方签订的《补充协议》，被告应向原告返还购房款33万元，现被告只退还房款32.7万元，剩余房款3000元尚未退还。关于第一项反诉请求，根据《房屋买卖合同》约定，中介费应由原告交纳，不应由被告交纳；另原告既未同意亦未授权由被告代为交纳中介费3000元，故被告该诉称缺乏事实依据，请求法院予以驳回；关于第二项反诉请求，我方已与中介方办妥了解除案涉房屋网签合同的手续。经审理查明：2012年10月13日，杨柳（卖方）与石花（买方）、案外人广州国昌房地产信息咨询有限公司（经纪方、下简称国昌公司）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为天河区假日南街6号之三504房（下简称案涉房屋），建筑面积约79.1平方米，该物业按套销售，成交价为1448000元；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付1万元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；（附件）买卖双方同意买方按涂销抵押（按揭付款）方式支付楼款并办理交易手续，签订合同时买方支付3万元作为定金，部分楼款41.8万元应于买卖双方共同到房管部门办理交易过户且递件成功当天支付；楼价余款100万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号；等内容。当日，石花向杨柳支付案涉房屋定金3万元。2012年10月15日，石花向杨柳支付案涉房屋部分楼款30万元。2012年11月17日，杨柳（甲方、卖方）、石花（乙方、买方）、案外人国昌公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为案涉房屋，建筑面积79.1021平方米，该房地产存在抵押等他项权利情况，该房地产按整套出售并计价，总金额为1448000元，签订本合同时，乙方向甲方支付3万元作为购房定金，并按照按揭方式付款，首期款乙方应于递件成功当天向甲方支付房款448000元，剩余房款100万元由乙方银行放款，如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于递件成功当天以现金方式向甲方支付剩余房款；（第七条）丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应于银行出具同贷书当天向丙方支付中介服务费，甲方应向丙方支付中介服务费0元，乙方应向丙方支付中介服务费1万元等内容。2012年12月21日，杨柳（甲方）与石花（乙方）签订《补充协议》（下称《补充协议一》），约定：1、经甲乙双方协商，现因购房政策变动，本次交易过户手续暂不能正常办理，乙方在2013年1月24日前须正常办理过户手续或者以全额付款方式购买此物业；2、若正常办理过户手续，石花承诺多支付1万元，若不能正常办理过户手续，杨柳承诺退还乙方已支付所有款项合计33万元；双方正常履行补充协议条款后，不视违约。2013年1月19日，杨柳（甲方）与石花（乙方）签订《补充协议》（下称《补充协议二》），约定：双方协商一致同意解除合同（相关补充协议一并解除），甲方在2013年1月22日前退还乙方已付款33万元到乙方指定账号：石花工商银行账号62×××25（以实时到账为准）；等内容。该协议签订后，石花确认收到杨柳退还的案涉房屋房款32.7万元。在本案审理中，杨柳为证明其已代石花向案外人国昌公司支付中介费3000元，向本院提供以下证据：1、国昌公司开具《财务专用收据》（内容为：国昌公司收到杨柳代石花交来承购案涉房屋中介费3000元等）；2、国昌公司于2013年5月25日出具《兹证明》（内容为：国昌公司于2013年1月20日收到杨柳代石花交纳的中介费3000元等）；经质证，石花对证据1-2的真实性无异议，但认为杨柳辩称的代为支付中介费3000元并未经其同意或授权，与其无关。另，杨柳向法院申请撤回第2项反诉诉讼请求。本院认为：杨柳撤回第2项反诉诉讼请求，属于其对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，本院予以准许。《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》均涉及两个法律关系，一是石花与杨柳的房屋买卖合同关系，一是石花及杨柳分别与案外人国昌公司之间的居间合同关系。本案是石花基于与杨柳之间的房屋买卖合同关系而提起的诉讼，主要审查石花与杨柳之间的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》中关于石花与杨柳之间房屋买卖合同关系的约定是双方当事人的真实意思表示，主要条款没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约自觉履行。根据《补充协议二》中关于“双方协商一致同意解除合同（相关补充协议一并解除），甲方在2013年1月22日前退还乙方已付款33万元……”的约定，石花、杨柳已协商解除《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》就案涉房屋所成立的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，石花要求杨柳返还案涉房屋房款3000元，杨柳抗辩上述3000元已作为中介费代石花支付给国昌公司，但石花予以否认，杨柳亦未提供证据证明其代为支付行为是经石花同意或其授权，故本院对于杨柳该辩称不予采信。现石花要求杨柳返还案涉房屋房款3000元具有事实和法律依据，本院予以支持。关于杨柳要求石花退还中介费3000元的问题。如前所述，上述3000元是杨柳向国昌公司交纳的中介费，属于杨柳与国昌公司形成的居间合同关系所调处的范畴，而本案审查调处的是石花与杨柳之间就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，杨柳可另行主张权利，故本案对此不予审处。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨柳于本判决发生法律效力之日起10日内，向石花返还房款3000元。二、驳回杨柳的反诉诉讼请求。如果杨柳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向石花加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元、反诉受理费75元，均由被告杨柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李旭珊人民陪审员  黄淑兰人民陪审员  温 德二〇一四年四月二十九日书 记 员  蒲肖明周玺舜