广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一初字第1836号原告：李睿。委托代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。被告：广西润华建设投资有限公司，住所地：南宁市。法定代表人：郭建民。委托代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。委托代理人：唐恒敏，广西万益律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：南宁市。负责人：丘滨，该行行长。委托代理人：蒋海燕，银行职工。原告李睿诉被告广西润华建设投资有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人周吉英，被告广西润华建设投资有限公司的委托代理人张莎、唐恒敏，第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行委托代理人蒋海燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李睿诉称：2011年6月19日，原告与被告签订一份《【第一大道.尚城街】认购协议书》，约定由原告认购被告开发的位于南宁市民族大道199号【第一大道.尚城街】R17号楼某号房屋一套，该套房屋建筑面积138.82平方米，房款总金额为985622元。2011年8月18日，原、被告双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》。该合同就原告购买被告开发的位于南宁市民族大道199号【第一大道.尚城街】R17号楼某号房屋事宜约定了相应的各方权利义务。在该商品房买卖合同第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2012年8月31日前，……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定…。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。……（内容详见《南宁市商品房买卖合同》）。《南宁市商品房买卖合同》签订后，原告与建行南宁园湖支行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，以按揭的形式向银行借款人民币394000元，支付欠付被告的购房款。而在之前后，原告分多次共付给被告购房款589322元。同时，原告还向被告支付2300元燃气费，80元的预告登记费。南宁市商品房买卖合同》约定的房屋交付期限届满后，被告多次告知即将交房时间，但均未落实。原告经考虑，决定根据合同约定退房。2013年春节后，经与原销售顾问沟通，原告提出退房要求，但未能得到被告的答复。2013年4月3日，原告以特快专递的形式，向被告寄送书面的《退房要求书》，但同样未能得到被告的答复。原告认为，原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，依法应予保护。现被告逾期267天（截至起诉日）未能将原告购买的房屋交付，原告有权退房，有权要求被告退还原告已付房款985622元，赔偿原告已缴纳契税14784.33元，支付利息45882.7元，退还原告燃气费人民币2300元，退还原告预告登记费人民币80元，赔偿原告经济损失人民币29568.66元，同时还应赔偿原告因诉讼所支付律师服务费37065元。综上，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方签订的《南宁巿商品房买卖合同》（合同编号：YS00206277）；2、判令被告退还原告购房款人民币985622元；3、判令被告赔偿原告契税人民币14784.33元；4、判令被告支付原告利息人民币45882.7元。（利息暂从2011年7月23日计至2013年5月28日，利息应计至购房款全部退还止）；5、判令被告赔偿原告经济损失人民币29568.66元；6、判令被告退还原告燃气费人民币2300元；7、判令被告退还原告预告登记费人民币80元；8、判令被告赔偿原告支付的律师代理费37065元；9、本案诉讼费用由被告承担。被告润华建设投资有限公司辩称：原告方要求解除《南宁市商品房买卖合同》（下文简称“合同”）无事实及法律依据，应当依法驳回；1、本案涉及房屋是原告方以按揭贷款的方式购买的，并已经抵押给贷款银行（本案第三人），未经第三人的同意，原告方不得解除合同；2、双方签订合同后，因下雨、政府临时限制、停电的时间依照合同的约定不应计入延期交房时间，扣除前述可延期交房的时间后，原告方无权解除合同。扣除前述不应计入延期交房时间的192天后，截止房屋到达约定交房条件之日即2013年8月29日止，我方延期交房天数仅为168天，未达到合同第十条约定的解除合同之法定条件，故原告方无权解除合同。根据双方签订的补充协议第四条的规定，原告方应当在合同签订时交纳房屋维修资金，但原告方未交纳，依据合同法的约定，在原告方未履行合同约定之前，我方有权依法行使先履行抗辩权不向原告方交付房屋。综上所述，原告方无权解除合同，故其诉请2-8项均无事实与法律依据，应当依法驳回。由于原告向我方实交付购房款为983322元，其要求退还房款985622元无事实依据，购房款仍欠2300元。假如法院仍认定合同解除，原告方的第3项、第4项、第8项诉请也不应予以支持：1、契税依法可以申请退回，故不属于原告方的损失，我方依法无需赔偿，故不应当支持第3项诉请；2、原告方诉请的利息计付基数、利率及起算时间均存在错误，故不应当支持原告方的第4项诉请；原告方要求我方赔偿其律师代理费无合同依据也没有法律依据，应当不予以支持。第三人中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部陈述称：我方已经按照贷款合同的约定履行了我方的房款义务，涉案房屋也已经办理抵押登记，我方要求原告方履行还款义务。经审理查明：2011年7月26日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告以985622元的价格、以按揭付款的方式向被告购买南宁市民族大道199号第一大道?尚城街区R17号楼某号房。合同第九条规定，出卖人应当于2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时限制性行为或者与本房产有关的市政工程、道路等不能按期完成导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延长的，供水、供电部门相关部门停水停电的……合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按照银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续……。合同签订后，2011年8月8日，原告向被告支付了首付款296622元，2011年9月27日支付了50000元，2011年10月14日支付了25000元，2012年8月22日支付217700元。2011年8月8日，原告向被告缴纳了燃气费2300元、房屋预告登记费80元。2011年9月14日，原告为购买涉案房屋缴纳契税14784.33元。2012年8月31日，被告未能按照合同的约定如期交房。2013年4月2日，原告以快递的方式向被告发出《退房要求书》，要求退房，并按照合同的约定返还其已付房款、支付相应利息及赔偿其经济损失。2013年8月29日，涉案房屋所在工程项目竣工验收。另查明：为购买涉案房屋，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，原告以30年分期还款的方式向第三人借款394000元。该款于2011年12月20日转入被告账号。原告于2012年11月20日开始还款，截至2013年10月20日，已还本金3474.73元、利息31116.59元，借款本金余额为388040.86元。再查明：2011年5月30日，南宁市人民政府发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，要求高考期间6月7日8：00至6月8日17：00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2011年10月21日—26日，第八届中国-东盟博览会、第八届中国-东盟商务与投资峰会在南宁市举办。2011年7月21日，南宁市有序用电领导小组办公室下发《关于执行计划用电的紧急通知》，要求被告周一、三、五停用电。2011年11月1日，南宁市供电局在南宁市政府网发布停电公告，被告在停电影响范围内；2012年2月21日，南宁市供电局在《生活报》发布停电公告，被告在停电影响范围内。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。依据该合同第九条约定，被告应当按照合同约定于2012年8月31日前将符合交付标准的房屋交付给原告使用，但涉案房屋所在的建设工程直至2013年8月29日才经竣工验收，符合合同约定的交付条件，逾期364天。一、关于可以据实延期的天数问题。据《关于执行计划用电的紧急通知》，电力电量双缺的局面预计持续至2011年底，但该通知未明确执行计划用电的具体期限。被告亦未提供充分有效的证据证实涉案建设工程因执行停电计划停电，导致停工。原告主张因该计划停电70天，应当据实延期，因证据不足，本院不予采信。南宁市人民政府网、《生活报》公告停电各1天，涉案建设工程均在公告的片区内，故本案合同签订之日至约定房屋交付日期间，涉案建设工程实际停电天数为2天。被告认为雨天属不可抗力，按照合同的约定，雨天天数应当据实扣减。依照法律的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。非持续性、正常雨量降水属于正常的气候现象，与极端气象灾害如山洪暴发、洪涝明显不同，是可以预见和克服的，故不属于不可抗力。因此，被告主张雨天天数扣减缺乏法律依据，依法不应支持。对于被告主张中高考和“两会”期间停工22天应予延期的问题。近年来，我市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时，该要求已经存在，不应列入不可抗力的范围。故被告该项主张，本院不予支持。综上所述，被告可以据实延期的天数实为2天，被告实际逾期362天。二、合同是否可以解除的问题。依照合同的约定，逾期180天以上，原告作为买受人有权解除合同。被告辩称未如约向原告交付房屋是因为原告未全额支付完购房款，被告行使先履行抗辩权之故。本院认为，原告已支付购房款983322元，仅欠2300元，已经履行了合同的主要义务，虽存在履行瑕疵，但不足以影响合同目的实现，被告应当按照约定交付经合格验收的房屋。综合本案的证据，2013年8月29日，涉案房屋才经建设、施工、监理、设计、勘查五方签字单体验收合格，由此可知2012年8月31日至2013年8月29日间，被告未能向原告交付房屋是因为履行不能。被告的抗辩无理，本院不予支持。涉案房屋以按揭的方式购买，涉及第三人的权利。在庭审过程中，第三人表示在提前还款的前提下，同意解除合同、退房。故原告要求解除合同并退房的要求合理，本院予以支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案第三人未提出诉讼要求解除《商品房担保贷款合同》，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。现原告要求被告退还房款、赔偿损失等理由正当、要求合理、本院予以支持。按照合同的约定，被告应退还原告已付购房款983322元（含贷款部分）及燃气费2300元、预告登记费80元。关于利息及赔偿经济损失的问题。根据《商品房买卖合同》第十条第一项第（2）目规定“（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款及按照银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的3%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。”故被告应将原告已付房款从付款之日起按银行同期活期存款利率计算的利息退还买受人，并按总价款985622元的3%，即29568.66元赔偿原告。关于房屋契税问题，由于案涉房产的契税已经缴纳给政府有关部门，原告可自行办理相关退费手续。关于律师代理费问题，因律师费并非必然产生的损失，本院不予支持。本案处理的是李睿提起的商品房销售合同法律关系。在本案审理过程中，第三人并未就本案提出独立的诉讼请求，要求对本案所涉的担保贷款法律关系作出处理。故本院不予处理本案所涉的原、被告与第三人之间担保贷款法律关系。第三人可另行提起诉讼，要求法院作出相应处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李睿与被告广西润华建设投资有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、被告广西润华建设投资有限公司退还原告李睿已付购房款983322元、燃气费2300元、预告登记费80元；原告李睿将南宁市民族大道199号第一大道?尚城街区R17号楼某号房返还被告广西润华建设投资有限公司，并配合被告办理退房的有关手续；三、被告广西润华建设投资有限公司向原告李睿支付利息（计算方法：从2011年8月8日起至2011年9月26日止以本金296622元为基数；从2011年9月27日起至2011年10月13日止以本金346622元为基数；从2011年10月14日起至2011年12月19日止以本金371622元为基数；从2011年12月20日起至2012年8月21日止以本金765622元为基数；从2012年8月22日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以本金983322元为基数，以上均按银行同期活期存款利率计算。）；四、被告广西润华建设投资有限公司向原告李睿赔偿经济损失29568.66元；五、驳回原告李睿其他诉讼请求。本案受理费14838元，由原告负担1096元、被告广西润华建设投资有限公司负担13742元。该款原告李睿已预交，被告广西润华建设投资有限公司负担部分由其连同上述应负款项一并支付给原告李睿。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：01×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 强人民陪审员  赖观凤人民陪审员  贾颜祯二〇一四年一月二十一日书 记 员  黄 亮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。