广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第789号上诉人（原审被告）：崔凤女，女。委托代理人：赵世锋，广东宽和律师事务所律师。委托代理人：李轩儒，广东宽和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市广基实业有限公司。住所地：东莞市塘厦镇莆心湖商业街。法定代表人：罗润福，该公司副总经理。委托代理人：熊华，广东弘名律师事务所律师。委托代理人：杨振寰，广东弘名律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市塘厦镇房地产开发公司。住所地：东莞市塘厦镇某某大道*号某某庭*楼。法定代表人：赵锦辉，该公司总经理。上诉人崔凤女与被上诉人东莞市广基实业有限公司（以下简称广基公司）及原审第三人东莞市塘厦房地产公司（以下简称塘厦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2013)东三法民一初字第5180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年9月2日，广基公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、崔凤女支付因商品房面积差异所产生的房款人民币18499元及利息（利息从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、本案诉讼费用由崔凤女承担。原审法院经审理查明:广基公司营业执照上载明的经营范围为：投资兴办实业；销售日用百货、五金电器、建筑材料。塘厦房地产公司营业执照上载明的经营范围为：土地开发、商品房销售。位于东莞市塘厦镇某某社区某某大道某某庭（二期）的商品房开发项目的开发商为塘厦房地产公司，据塘厦房地产公司出具的《情况说明》确认，该项目实际系广基公司挂靠塘厦房地产公司所开发建设、该项目的权利义务实际属于广基公司。崔凤女抗辩认为广基公司与塘厦房地产公司之间的挂靠关系不成立、广基公司不具备本案的诉讼主体资格。崔凤女与塘厦房地产公司于2009年10月31日签订了一份《商品房买卖合同》，约定崔凤女向塘厦房地产公司购买位于东莞市塘厦镇某某社区某某大道某某庭5幢住宅楼2单元1103号的房屋；合同第三条约定房屋的建筑面积共131.42平方米，其中套内建筑面积112.45平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.97平方米；合同第四条约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米5487.38元，总金额617056元；合同第五条约定了当商品房交付使用后合同约定计价面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。经查，《商品房买卖合同》没有对合同约定的总建筑面积与产权登记面积出现差异时的处理方式。当日崔凤女向广基公司缴纳了房屋的首期款127056元。涉案房屋交付使用后办理的房地产权证登记面积为建筑面积共135.66平方米，其中套内建筑面积112.41平方米。2013年9月2日，广基公司向原审法院提起诉讼，请求判如所请。对涉案房屋建筑面积多出的面积，广基公司主张崔凤女应补足差价，差价金额是以商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出的面积单价再乘以面积差异值而得出的。上述事实，有《情况说明》、《商品房买卖合同》、收款收据、房地产权证、房地产面积测绘成果报告书、资质证书、企业法人营业执照、《法官说案》等以及本案庭审笔录附卷为证。原审法院认为，塘厦房地产公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提供任何证据及任何陈述,视为放弃举证和质证的权利。《商品房买卖合同》是塘厦房地产公司与崔凤女的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。广基公司主张其挂靠塘厦房地产公司开发涉案房产，有塘厦房地产公司出具的《情况说明》为证，且从广基公司提供的收款收据中也反映了崔凤女系向广基公司缴纳涉案房产首期款这一事实，证明崔凤女在购买涉案房产时已明知广基公司系涉案房产的实际开发商，因此原审法院确认广基公司与塘厦房地产公司之间存在挂靠与被挂靠的关系。依据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第43条“个体工商户、个人合伙或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙或私营企业与其挂靠的集体企业为共同诉讼人”的规定，广基公司与塘厦房地产公司本应作为共同广基公司提起本案诉讼，但塘厦房地产公司出具《情况说明》确认涉案房产的权利义务实际属于广基公司，可见塘厦房地产公司放弃对崔凤女主张实体权利。对崔凤女提出的广基公司主体不适格的主张，原审法院不予采纳。广基公司以产权登记建筑面积135.66平方米与合同约定建筑面积131.42平方米相差4.24平方米为由主张崔凤女补足面积差价。双方签订的《商品房买卖合同》仅约定计价面积与产权登记面积存在差异的处理方法，并未对建筑面积与产权登记面积存在差异的处理方法进行约定。在合同没有明确约定的情况下，双方的权利义务关系应依照法律的规定予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”案涉房屋产权登记的建筑面积比合同约定面积多4.24平方米，则案涉商品房面积误差比为4.24平方米/131.42平方米＝3.23%。依照上述司法解释的规定，案涉商品房的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，崔凤女应予补足，则崔凤女应补足差价的面积为131.42平方米×3%=3.94平方米，超出3%部分的房价款崔凤女无需承担。广基公司主张按商品房买卖合同约定的总价款除以建筑面积得出面积单价，并以此计算面积差价。此主张相对合理，而且计算得出的面积单价亦低于《商品房买卖合同》约定的单价，原审法院予以采纳。则崔凤女应补足的面积差价为3.94平方米×617056元/131.42平方米＝18499.47元，广基公司只主张18499元，系广基公司自由处分权利，原审法院予以准许。至于广基公司请求的面积差价利息，没有法律依据，原审法院不予支持。塘厦房地产公司明确表示本案相关的权利义务由广基公司享有与承担，应视为塘厦房地产公司对自己民事权利的自由处分，因此崔凤女应向广基公司补足面积差价。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第43条的规定，于二○一三年十一月二十八日作出判决：一、崔凤女应于判决发生法律效力之日起三日内补足东莞市广基实业有限公司房屋面积差价18499元。二、驳回东莞市广基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费131元，由东莞市广基实业有限公司负担50元，崔凤女负担81元。崔凤女不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）广基公司的诉讼主体资格不适格，应裁定驳回广基公司的起诉。本案为房屋买卖合同纠纷，崔凤女是与塘厦房地产公司签订的《商品房买卖合同》，而非与广基公司签订，崔凤女与广基公司并不具有合同关系。根据合同相对性原则，广基公司无权以双方存在房屋买卖合同纠纷为由起诉崔凤女。至于广基公司与塘厦房地产公司是挂靠关系还是合作开发涉案房地产项目，此属广基公司与塘厦房地产公司的内部关系，与崔凤女无关。原审法院以广基公司与塘厦房地产公司为挂靠为由突破合同相对性原则，没有法律依据，应于纠正。（二）退一步讲，即使广基公司诉讼主体资格适格，崔凤女亦无需向开发商补足涉案房屋建筑面积多出部分的差价。本次交易的房屋计价方式为按套内面积计价，而非以房屋的建筑面积计价，房屋建筑面积的变化与崔凤女房屋总价没有任何关系。原审法院以涉案房屋建筑面积存在误差为由认定崔凤女应补足建筑面积差价，没有任何依据。据此，崔凤女请求本院：撤销原审判决，驳回广基公司起诉或驳回广基公司的全部诉讼请求。广基公司在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。塘厦房地产公司在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据崔凤女上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、广基公司是否为本案适格的诉讼主体；2、广基公司诉求崔凤女补足涉案房屋建筑面积多出部分的差价能否支持。对此，本院分析如下：一、关于本案的诉讼主体问题。据本案证据反映，虽然涉案的《商品房买卖合同》是由塘厦房地产公司与崔凤女签订，但塘厦房地产公司在诉讼过程中对于广基公司挂靠其开发涉案房产的事实予以确认，亦提出涉案房产的权利义务实际属于广基公司，且房款收据上的收款单位亦显示是广基公司，故崔凤女应当知道广基公司是涉案商品房的实际出卖人，广基公司作为广基公司参与诉讼是合适的。崔凤女认为广基公司的诉讼主体不适格，缺乏依据，本院不予采纳。二、关于崔凤女是否需补足建筑面积的差额问题。涉案房屋交付使用后，崔凤女办理的房地产权证上登记的建筑面积为135.66平方米，其中套内面积112.41平方米。与涉案的商品房买卖合同约定的面积相比较，登记的建筑面积比合同约定的建筑面积131.42平方米多出4.24平方米。房产证上登记的面积数是房屋的最终数据，也是经过房屋行政主管部门确认的。虽然涉案合同约定了按套内面积计价，又约定计价面积与产权登记面积存在差异的处理方法，而没有对建筑面积存在差异的处理方法进行约定，但根据民法上的公平原则和司法实践中的一贯作法，崔凤女应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向广基公司支付涉案房屋的面积误差比在3%以内部分的房价款。所以原审法院以总房价÷（套内面积＋分摊面积）×增加面积的方式计算面积差价并不无当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263元，由崔凤女负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  黎淑娴代理审判员  钟满福代理审判员  钟 雯二〇一四年七月十四日书 记 员  罗锦婵附相关法律条文（节选）：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……