广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1620号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莫某某。第三人：深圳市某某地产置业顾问股份有限公司。法定代表人：杜某，该公司董事长。上诉人黄某某因与被上诉人莫某某及第三人深圳市某某地产置业顾问股份有限公司（以下简称某某公司）债权债务概括转移合同纠纷纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第493号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审法院查明：2011年1月18日，黄某某与深圳市某某房地产开发公司就该公司开发的某某碧榕某某花园X栋X单元X层X号房产（即涉诉房产）签订了《认购书》，总价款1282790元，第五条约定，自签订本《认购书》之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本《认购书》的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本《认购书》的效力即行终止，本房产可另行出售。2011年1月21日，莫某某（买方）、黄某某（卖方）在第三人的居间下签订《房产买卖合同》（NO.2010625），约定莫某某购买涉诉房产，转让价为1475000元，定金为7万元，莫某某在2011年2月26日前办理首期款60万元的监管手续；合同备注第2条约定：买方可以正常房产过户和银行按揭贷款的前提下，卖方保证买方可以直接与房产开发商更名，如买方不能正常与开发商更名，卖方应退还全部定金，双方不得追究对方任何责任和赔偿。莫某某、黄某某确认莫某某依约支付了定金7万元给黄某某。2011年1月22日，莫某某、黄某某签订了《补充协议》，内容包括了《房产买卖合同》备注第2条约定的内容。黄某某提供其与深圳市某某房地产开发公司于2011年1月25日签订的《补充协议》，内容为双方同意签订合同期限延期至2011年3月31日，并同意其更名办理。莫某某陈述在法庭审理前，黄某某没有告知及出示该《补充协议》。莫某某、黄某某确认双方在签订《房产买卖合》前并不认识，是在某某公司的居间下签订《房产买卖合同》。莫某某在原审的诉讼请求为：1、确认莫某某、黄某某签订的《房产买卖合同》（NO.2010625）无效；2、黄某某向莫某某返还定金7万元；3、黄某某承担本案全部诉讼费用。黄某某在原审的反诉请求为：1、解除莫某某、黄某某签订的《房产买卖合同》（NO.2010625）；2、黄某某不予返还定金7万元；3、诉讼费用由莫某某承担。原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产，应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价、不得瞒报或者作不实的申报。第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》第十四条的规定，房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。莫某某、黄某某签订的《房房买卖合同》，约定就黄某某未取得产权的房屋，并不以黄某某取得产权为转让给莫某某的前提，而是约定以直接更名的方式办理；莫某某、黄某某之间也不存在法定的共有关系，且黄某某转让涉诉房产从中盈利20万元，存在规避纳税的行为，故莫某某、黄某某之间的合同，于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五项规定的情况，系无效合同。合同无效，自始无效，无须解除。双方因无效合同取得的财产，应返还对方。莫某某申请调查取证的复议申请及证据保全申请，不符合法律规定，原审法院不予准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认莫某某、黄某某签订的《房产买卖合同》（NO.2010625）无效；二、黄某某应于原审判决生效之日十日内向莫某某返还定金7万元；三、驳回黄某某的全部反诉请求。本诉案件受理费775元，由黄某某负担775元；反诉案件受理费775元，由黄某某负担。黄某某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定事实不清。2011年1月18日黄某某与深圳市某某房地产开发公司就某某碧榕某某花园X栋X单元X层X号签订了认购书。由于随着政策调整，深圳市人民政府实行了限购政策，黄某某失去购房资格，经黄某某与深圳市某某房地产开发公司协商达成一致意见，由黄某某自行寻找买家，找到新的买家，由新的买家直接同深圳市某某房地产开发公司签订房地产买卖合同。在2011年1月21日，莫某某同意购买该涉案房产，在某某公司的居间下，签订了房产买卖合同，约定由莫某某购买该涉案房产，定金7万元，约定莫某某2011年2月26日前办理首期60万元的监管手续，合同备注第二条约定，卖方可以正常过户和银行按揭贷款的前提下，卖方保证买方可以直接与开发商更名手续，如买方不能正常与开发商更名，卖方应退还全部定金，双方不得追究对方任何责任和赔偿。该房地产买卖合同是双方真实的意思表示，没有违反法律的强制规定，莫某某也知道双方签订买卖合同的涉案房产是在深圳市某某房地产开发公司名下的，双方签订的合同是合法有效的。黄某某与莫某某签订合同后，黄某某多次要求被黄某某办理资金监管手续及同开发商签订正式的房地产买卖合同，但是莫某某拒不办理，黄某某被迫在2011年3月10日要求某某公司向莫某某邮寄了快递，内容就是要求莫某某履行合同，但是莫某某拒绝签收邮件，造成合同不能履行的原因在莫某某，不在黄某某，黄某某无过错，所以黄某某有权没收莫某某的定金，解除双方之间的合同。（二）一审法院适用法律错误。一审法院认定黄某某与莫某某双方签订的买卖合同无效的，理由是，双方买卖合同存在差价，说黄某某从涉案房产中盈利20万元，存在规避纳税行为，系无效合同。本案中，黄某某与被黄某某签订买卖合同约定的房地产交易价格不是最终的正式的在国土局备案的真实交易价格，该涉案房产的真实交易价格只有莫某某与深圳市某某房地产开发公司签订了正式的房地产合同，才知道真实的成交价格，才知道是否存在逃避国家税收的行为，一审法院在莫某某没有同深圳市某某房地产开发公司签订正式的房地产买卖合同，就主观臆断，认定黄某某存在逃避税收行为，明显法律依据不足，在本案中，黄某某的作用也就是一个中间人的作用，不但还没有获利，就是有一定的获利，也是黄某某付出劳动获得的报酬，不存在违法的行为。所以双方的签订的合同是合法有效的，不存在违法的行为。后来据黄某某的了解及向某某公司查询得知，在黄某某同莫某某签订买卖合同后，莫某某就将该房产在挂牌在买卖，并且价格高达165万，从这点明显得知，莫某某签订同房地产买卖合同的真实目的不是为了自己买，而是用来买卖获取盈利，也是违反了法律的规定。据此，黄某某请求本院判令：1、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第493号民事判决；2、解除黄某某与莫某某的房产买卖合同；3、黄某某无须返还莫某某定金7万元；4、由莫某某承担本案一二审的所有诉讼费用。莫某某答辩称：（一）黄某某在3月10日发出履约催告函，此时已超过了与开发商签订认购书的到期时间，如果没有新的延期的书面证据，黄某某就丧失购买权和转让权，据此，莫某某为了保护自己的权利，就终止履行。同时，黄某某至原审开庭前均没有向莫某某提交任何关于开发方同意延期的证据。（二）莫某某没有签订正式合同就直接与黄某某签订新的二手房买卖交易合同，并且售价是140万，黄某某仅仅以向开发商交付2万元定金，而将涉案房产直接以变更房产登记的性质而从中获利20多万，该行为是属于违反国家期房交易政策，其中的差价没有在国土局备案登记，偷逃税收，因此其行为是无效的。某某公司陈述称，《房产买卖合同》是莫某某与黄某某的真实意思表示，合法有效。本院经审理查明，原审法院已查明的事实基本无误，本院予以确认。另查，某某公司在原审庭审时陈述称其没有拿到黄某某与深圳市某某房地产开发公司于2011年1月25日签订的《补充协议》，在二审调查时某某公司则陈述称黄某某已将该《补充协议》交至该公司，其后某某公司又以《代理词》的形式向本院陈述称其无法核实是否曾收到过《补充协议》。本院认为，本案当事人之间民事行为的实质为黄某某将其与深圳市某某房地产开发有限公司签订的《认购书》中的权利义务概括转让给莫某某，故本案为债权债务概括转移合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）莫某某与黄某某签订的《房产买卖合同》的效力；（二）黄某某应否向莫某某返还7万元定金。关于莫某某与黄某某签订的《房产买卖合同》的效力问题。本院认为，本案当事人之间的合同虽名为《房产买卖合同》，但其约定的履行方式是由莫某某直接与案外人深圳市某某房地产开发有限公司就涉案房屋签订买卖合同，其实质在于黄某某将其与深圳市某某房地产开发有限公司签订的《认购书》中的权利义务概括转让给莫某某，在黄某某与深圳市某某房地产开发有限公司尚未签订正式买卖合同的情况下，并非是黄某某先行购买涉案房屋再将之转售给莫某某，原审判决对当事人之间法律关系性质的认定有误，本院予以纠正。本案中，根据案外人深圳市某某房地产开发有限公司与黄某某签订的《补充协议》，该公司已经同意办理合同更名，并将签订正式买卖合同的期限予以延长，应视为已同意黄某某将《认购书》中的权利、义务一并转让，因此，本案当事人之间的合同权利、义务转让行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定。由于我国法律并未禁止当事人在合同权利、义务的转让行为中获利，黄某某在该转让行为中的获利则可由税务机关依法另行核定税收，在莫某某与深圳市某某房地产开发有限公司就涉案房屋并未签订买卖合同的情况下，原审判决关于黄某某与莫某某之间的转让行为规避国家税收的认定理据不足。本院认为，黄某某将其与深圳市某某房地产开发有限公司签订的《认购书》中的权利义务概括转让给莫某某，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，黄某某关于《房产买卖合同》合法有效的上诉主张成立，本院予以支持。关于黄某某应否向莫某某返还7万元定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。本院认为，由于莫某某与案外人深圳市某某房地产开发有限公司之间没有直接的法律关系和联系，黄某某依照诚实信用原则应负有通知莫某某与案外人签订正式买卖合同的义务。黄某某虽上诉称其多次要求莫某某办理与深圳市某某房地产开发有限公司的签约事宜，但本院对此认为，某某公司经黄某某同意后虽于2011年3月10日通过邮政快递向莫某某发出履约通知，但该快递邮件上的地址既不是莫某某的户籍地址，也不是在合同中留注的通讯地址，且此时亦已超过《认购书》的有效期间，不能视为有效的催告。其次，案外人深圳市某某房地产开发有限公司在与黄某某签订的《补充协议》中虽已同意将《认购书》的有效期限予以延长，但黄某某并未举证证明其已将《认购书》期限延长的情况告知莫某某，且某某公司对此情况也陈述称无法核实黄某某是否曾将《补充协议》提交给该公司，故依法应由黄某某自行承担举证不能的法律后果。据此，由于黄某某不能提供可供采信的证据证明其已履行前述通知义务或进行过履约催告，根据现有证据已经构成违约。莫某某虽未按约办理资金监管和支付首期款，但鉴于《认购书》的有效期在合同约定的首期款应支付之时早已届至，而现有证据则不能证明黄某某在首期款支付日期届满前已经将《认购书》延期的情况告知莫某某，因此莫某某未支付首期款符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，并不构成违约，黄某某关于莫某某拒不与深圳市某某房地产开发有限公司签订正式买卖合同的上诉理由没有法律和事实依据，本院对黄某某关于不予退还定金的上诉请求不予支持。鉴于莫某某在本案中主张合同无效而黄某某主张解除合同，且案外人深圳市某某房地产开发有限公司同意的《认购书》有效期延长的期限也已届满，双方当事人之间的《房产买卖合同》现已无继续履行的主、客观基础，本院依此对黄某某关于解除双方《房产买卖合同》的上诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人有权要求恢复原状，而双方签订的《房产买卖合同》亦约定如买方不能正常与开发商更名，则卖方应退还全部定金，据此，莫某某关于返还定金的诉讼主张有法律和合同依据，故本院对原审判决关于返还7万元定金的实体处理予以维持。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第八十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第493号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第493号民事判决第一、三项；三、解除莫某某、黄某某签订的《房产买卖合同》；四、驳回莫某某的其他诉讼请求；五、驳回黄某某的其他反诉请求。本案一、二审案件受理费共计3100元，由黄某某承担。本判决为终审判决。审  判  长  彭 宁审  判  员  龚 萍代理 审 判员  唐 毅二〇一一年八月二十九日书记员（兼）  伍圣权