广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1613号上诉人（原审原告、反诉被告）殷xx，女，1x74年8月12日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）李xx，男，汉族，1x57年10月2日出生。上诉人殷xx因与被上诉人李xx房屋买卖合同纠纷一案，不服宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年4月16日，殷xx与李xx签订一份《二手房买卖合同（NO.xxx）》，约定李xx将位于深圳市宝安区xxx花园x栋xx层xxD房地产转让给殷xx，建筑面积为x0.x6平方米，用途为住宅，转让成交价为1420000元；殷xx在本合同生效当日内（含当日）向李xx支付定金50000元。经双方协商一致，约定殷xx向银行按揭贷款支付定金之外的楼款，该楼款到双方指定的银行或第三方进行资金监管，双方必须于殷xx付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如李xx不配合办理相关手续，殷xx有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。殷xx须将首期款（不含定金）于2010年5月1日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其它第三方的监管账号中，殷xx所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；殷xx于2010年5月1日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。涉案房产处于抵押状态，殷xx同意李xx委托担保公司担保融资赎楼，李xx须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时殷xx须协助李xx办理赎楼手续配合签署一切相关文件。如殷xx未按照本合同约定的期限履行义务，李xx有权要求殷xx以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如殷xx逾期履行超过五日，李xx可解除合同并选择要求殷xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收殷xx已支付的定金。如李xx未按照本合同约定的期限履行义务，殷xx有权要求李xx以成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如李xx逾期履行超过五日，殷xx可解除合同并选择要求李xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还殷xx已支付的定金。同一天，殷xx、李xx与案外人xxx代理（深圳）有限公司（以下简称xxx公司）签订《资金托管协议》，约定殷xx、李xx同意将定金50000元、交楼押金5000元交由xxx公司进行托管，交楼押金从定金中预留或扣除。殷xx、李xx就二手房买卖合同发生争议要求xxx公司放款或不得放款时应向xxx公司发出书面申请，如殷xx、李xx均认定对方违约，分别向xxx公司书面申请放款或不得放款的，该公司有权依据法院或仲裁委的生效判决书、裁决书或殷xx、李xx达成的和解协议进行操作。殷xx于当天即向xxx公司支付了50000元；2010年4月1x日，该公司将其中45000元转付李xx，其余5000元由xxx公司继续托管。2010年4月1x日，李xx签署《委托书》，授权深圳市xxx投资担保有限公司、刘xx、黄xx等人代其办理涉案房产的赎楼、资金监管、办证、转卖等手续。该《委托书》经深圳市宝安公证处书面公证。2010年7月xx日，殷xx授权广东xxx律师事务所向李xx发去《律师函》，称由于国家出台限制境外人士购买商品房政策，而殷xx在合同签订时在大陆地区已拥有商品房，属于限制购买范围，因此无法继续履行合同，要求李xx于收到函件5日内联系殷xx，协议解除合同，并将收取的定金50000元退还。经查，殷xx在向李xx购买涉案房产之前，曾于2010年3月18日与案外人王威签订《二手房买卖合同（NO.xxx）》，向其购买同样位于xxx花园的x栋x单元xx房房产。2010年5月26日，殷xx就该房产申请办理转移登记手续，深圳市房地产权登记中心于同年5月28日将该房产登记至殷xx名下。以上事实，有经庭审举证、质证的《二手房买卖合同（NO.xxx）》、《资金托管协议》、收款收据、《委托书》、《律师函》、《二手房买卖合同（NO.xxx）》、《买方主体变更确认书》、房地产证以及双方当事人庭审陈述笔录为证，原审法院予以认定。殷xx遂诉至原审法院，请求判令1、解除双方于2010年4月16日签订的《二手房买卖合同》；2、李xx向殷xx返还定金50000元；3、本案诉讼费及可能发生的财产保全费用由李xx承担。李xx亦向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、殷xx赔偿违约金100000元，其中已收取的定金50000元抵偿部分违约金，不予退回；3、本案诉讼费用及可能发生的财产保全费用由殷xx承担。原审法院认为，殷xx与李xx于2010年4月16日签订的《二手房买卖合同（NO.xxx）》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订的第二天，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即"新国十条"，该通知要求"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"。随后，深圳市人民政府办公厅于2010年5月6日发布《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，同样要求"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"。由此可见，无论是"新国十条"还是深圳市就此出台的实施意见，均未就香港居民在深圳购置商品房作出政策变动。目前，深圳市对此作出规范的依据仍然是2007年7月10日颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房（2007）254号），该文件规定"港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外。"因此，香港居民在深圳只能购买一套自住商品房（住宅类）的政策限制，并非出自"新国十条"和《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，而是在前述两规定出台前即已经执行。殷xx作为香港居民在向李xx购买涉案房产时，应当事先知晓上述限购政策，并据此规定判断自身是否具备同时购买两套自住商品房的条件，现由于殷xx判断失误，拒绝按《二手房买卖合同（NO.xxx）》的要求支付首期款，显属违约，其关于合同无法履行不可归责于任何一方的主张缺乏依据，不予支持。由于殷xx违约，李xx反诉请求解除《二手房买卖合同（NO.xxx）》并支付违约金的理由成立，原审法院予以支持。违约金具有惩罚和补偿的双重功能，李xx应对其遭受到的损失负有举证责任。李xx主张其因为殷xx的违约造成其另一房屋买卖合同未能履行，进而发生了损失，但其提供的一系列合同、收据等，均无法证明系与李xx有关联，故不能将其作为认定所遭受损失的依据。在李xx缺乏足够证据证明其具体损失额度的情况下，原审法院在综合分析殷xx违约情节等因素后认为，合同约定按转让成交价的百分之二十计算违约金，明显高于实际造成的损失，该违约金数额酌减至80000元较能公平体现违约金的惩罚与补偿功能。鉴于殷xx已经以定金名义支付了50000元，该笔款项可以直接冲抵违约金，殷xx另还需向李xx支付违约金30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除殷xx与李xx于2010年4月16日签订的《二手房买卖合同（NO.xxx）》；二、殷xx应于本判决发生法律效力之日向李xx支付违约金80000元（李xx收取的定金50000元不予退还，用于冲抵同等数额的违约金）；三、驳回殷xx的诉讼请求；四、驳回李xx的其他反诉请求。本诉受理费1050元，反诉受理费1150元，均由殷xx承担。上诉人殷xx不服原审判决，向本院提起上诉。请求判令：1、撤销原审判决；2、判令李xx向殷xx返还定金50000元；3、由李xx承担上诉费用。事实和理由：一、原审认定事实部分不清，影响案件性质的认定。2007年7月10日，深国房（2007）254号文件规定，"港澳台居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房，法律法规另有规定的除外。"2008年12月20日，国务院办公厅发布国办发（2008）131号文件。200x年3月3日，广东省政府《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办（200x）16号）第十二条规定，"港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策"，即自200x年3月起，港澳台居民在广东省境内可以购买2套及2套以上商品房。深圳市也按照文件精神，自200x年5月起，允许港澳台居民购买2套以上商品房。李xx正是按照上述政策相继签订了两份房屋买卖合同。原审以殷xx应当事先知晓2007年7月10日颁布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》为由，认定李xx判断失误构使违约是错误的；二、原审判决明显违背公平原则和相关司法解释精神，对殷xx显失公平。双方签订的合同在履行过程中发生了不可归责于任何一方的"情势变更"，致使殷xx无法继续履行合同或继续履行合同显失公平。被上诉人李xx答辩认为，一、殷xx曲解政府政策规定，所谓"情势变更"不能成立。广东省政府200x年3月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤十五条），其中第十二条虽规定"港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策"，但又明确规定了该政策的执行时限，即此条款"暂定执行至200x年12月31日"。此外，2010年2月21日广东省人民政府办公厅《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》重申"粤十五条"中规定的港澳居民在广东省购房享受的"国名待遇"2010年将不再执行；二、殷xx须承担钻政策空子所产生的违约责任。殷xx于2010年3月1x日与案外人签订合同购买xxx5栋2单元4C房产，又于2010年4月16日与李xx签订合同购买xxx花园x栋xxD房产，其在不到一个月的时间内先后签订两份买卖合同，在政策继续加码的情况下选择一套按期履约，应对其违约的另一套承担法律责任；三、殷xx违约给李xx造成巨大经济损失。李xx于2010年4月4日以家人名义向惠州市xxx房地产有限公司认购"xxx楼3单元18层住宅一套，为了尽快筹得款项到惠州履约购房，李xx经xxx代理（深圳）有限公司中介匆匆于2010年4月16日与殷xx签订了《二手房买卖合同》。正是由于殷xx的严重违约，涉案房产无法成交，李xx在惠州购房交易中损失了50000元的购房定金和20000多元的团购费，再加上深圳房产的按揭利息，总计损失超过100000元。请求二审法院驳回殷xx的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2007年7月10日《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（深国房（2007）254号）第一条规定，港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外；200x年3月3日，广东省人民政府办公厅发布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第一条第（十二）项规定，港澳台居民在广东省境内购买住房，执行与内地居民同等政策。该项规定暂定执行至200x年12月31日；2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》（国十条）以及2010年5月16日深圳市人民政府办公厅《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》均要求"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"。本院认为，殷xx和李xx于2010年4月16日签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。因殷xx逾期履行合同义务超过5天，李xx要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。本案二审阶段争议的焦点是殷xx未继续履行合同是否属于受住房调控政策影响而免于承担责任。原深圳市国土房产局早在2007年就发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，限制港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的住宅类商品房。广东省人民政府办公厅于200x年3月3日发布的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》第一条第（十二）项虽规定港澳台居民在广东省境内购买住房，执行与内地居民同等政策，但明确了该规定仅暂定执行至200x年12月31日。因此，殷xx在2010年3、4月份先后签订两份房地产买卖合同时，深圳市对香港居民商品房限购政策依然是明确的。2010年4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》和2010年5月16日深圳市人民政府办公厅《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》均只是重申了"对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行"，并没有对香港居民购房提出新的政策限制，故殷xx以上述文件构成"情势变更"为由要求免予承担违约责任，并无事实依据，本院不予采纳。殷xx对香港居民购房政策判断有误，未按照合同约定支付首期款，其行为已经构成违约，原审酌定殷xx赔偿80000元违约金，符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人殷xx的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1800元，由殷xx负担。本判决为终审判决。审判长 杨 爽审判员 杨潮声审判员 张 力二〇一一年八月三十一日书记员 李全慧