上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第627号上诉人（原审被告）奚华兴。上诉人（原审被告）柯庆红。委托代理人侯毅。委托代理人杨晔。被上诉人（原审原告）徐文星。委托代理人唐建。原审被告奚锡明。原审被告张金南。原审被告徐卫军。上诉人奚华兴、柯庆红因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第34718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2005年9月12日，奚锡明、张金南作为甲方与徐卫军作为乙方签订《协议书》，约定：“一、甲方要求某镇某号，公房面积33平方米，违章搭建46平方米，要求赔偿人民币叁拾玖万元正。二、��方在动迁安置中放弃购买动迁房。为了甲方今后能够补偿动迁房过渡费，现有乙方购买动迁房三套中套，分别是某苑35幢129号1001面积为100.61平方米、4幢13号602面积为84.97平方米和16号601面积为84.97平方米，总计人民币陆拾伍万壹仟柒佰柒拾壹元，购房费由乙方所有，甲方应无条件帮助乙方做好房产证等义务工作。三、凡今后如发生一切问题，由甲方承担全部经济责任和法律责任。如违约，甲方按当年房价的伍倍赔偿给乙方。……”，徐卫军、奚锡明并代张金南在该协议书上签字。2005年9月13日，奚锡明出具收条，确认收到动迁费人民币（以下币种相同）39万元。2008年，奚锡明再次出具收条，确认收到张某25万元。2007年11月22日，徐文星与徐卫军签订《房屋转让合同》，约定由徐文星向徐卫军购买上海市浦东新区系争房屋房屋（以下简称系争房屋），成交总价为855，185��。付款方式为徐文星于2007年11月22日前支付徐卫军首期房款823，185元，在办理完该房屋进户手续时，徐文星替徐卫军支付完系争房屋剩余房款32，000元。合同第四条约定，徐卫军转卖给徐文星的房屋为动迁房，在双方合同签订好后，徐卫军配合徐文星办理好系争房屋的所有过户手续，如中途徐卫军拒绝给徐文星办理相关手续，由此造成徐文星的损失均由徐卫军承担，系争房屋的成交价含徐卫军已支付的所有费用，转移给徐文星。第七条约定，合同双方应当全面积极履行合同，不得反悔或违约，如有一方违约必须赔偿守约方违约金，违约金按到时市场评估价与现成交价的差价的两倍支付。第八条约定，当可以办理以徐文星为权利人的产证时，徐卫军应在三十天内无条件积极和徐文星一起办理以徐文星为权利人的产证，在办理产证过程中，涉及徐文星及徐卫军手续费时��约定由徐文星全额承担。第九条约定，如不能直接做以徐文星为权利人的产证时，先做成徐卫军的产证，由徐文星保管，至可以过户时，三十日内徐卫军配合徐文星过户，过户费由徐文星全额承担。合同签订当日，徐文星通过中国工商银行向徐卫军的账户支付823，185元。2008年7月11日，徐文星代张金南户向开发商支付了相关费用41，253元，并支付了有线电视安装费、分时电表费、装修垃圾清洁费；同时，徐文星收取了系争房屋并入住使用至今。另查明，奚锡明、张金南系奚华兴的父母，奚华兴与柯庆红系夫妻关系。系争房屋系奚锡明、张金南、王国林、奚华珍、王洁、奚华兴、柯庆红原某号动迁安置所得房屋。2004年9月15日奚锡明并代张金南出具委托书，全权委托徐卫军洽谈动迁安置补偿事宜。2005年9月10日，由徐卫军作为委托代理人，与某公司2签订拆迁补偿安置协���。2010年7月29日，系争房屋被核准登记在某公司名下。2012年4月5日，系争房屋被核准登记在奚华兴、柯庆红名下。徐文星向原审法院提起诉讼，诉称，系争房屋是奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红原位于上海市浦东新区某号动迁所得安置房，但奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红于2005年9月动迁时放弃购房权利，将房屋转让给徐卫军。2007年11月17日，经房产中介公司居间介绍，徐文星与徐卫军签订《房屋转让合同》，约定房屋转让金额为855，185元，包括入住进户支付给开发商的10%余款，2007年11月22日前支付823，185元，办理进户手续时，替徐卫军支付给开发商余款约32，000元，如一方违约，须支付另一方市场评估价与成交价差价两倍的违约金。签订合同后，徐文星即按约于2007年11月22日支付了房款823，185元，因房屋系期房，故没有办理交房。2008年7月，房屋可以入住，奚��明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军配合徐文星至开发商处办理了进户手续，徐文星也向开发商支付了房屋余款41，253元。随后，徐文星与家人对房屋进行了装修并居住使用至今。因受政策限制，故房屋一直未能办理过户手续，现房屋已符合过户条件，徐文星多次和奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军联系，要求将产权过户至徐文星名下，但奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军拖延回避，故请求法院判令：1、奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军履行合同，协助办理系争房屋过户至徐文星名下的手续；2、本案案件受理费由奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红、徐卫军承担。奚锡明辩称，其不认识徐卫军，但认识张某某。当时是委托张某某去办理的房屋出售，其收了张某某的钱款三十几万元，具体金额记不清了，当时出具过收条的，是在张某某的家中收的钱。张金南辩称，其没有签过字，但对老宅动迁的事情是知道的。奚华兴、柯庆红辩称，2004年9月15日，奚锡明、张金南委托了徐卫军办理动迁事宜，其并没有委托徐卫军办理动迁事宜，其没有与房产公司签订协议，徐卫军擅自将动迁安置房出售给徐文星，其不知道，认为侵犯了其合法权利，其从没有放弃过动迁安置房的购买权利，也没有将系争房屋转让给徐卫军。动迁安置房中有其夫妻二人的份额，其也是动迁安置人。当时在动迁组，动迁安置人协商一致，分得的三套房屋中的其中一套即系争房屋归其夫妇二人所有。2012年发现了系争房屋被人装修了，但一直没有找到居住的住户，不同意继续履行，并要求将系争房屋予以返还。徐卫军辩称，其以前不认识奚锡明，经过张某介绍，让其协助奚锡明办理动迁安置的事情。奚锡明当时说他本人、他儿子都有房子的，愿意放弃安置房屋，所以其与奚锡明在2005年9月12日签订了协议书，由其买下了奚锡明安置的三套房屋，一共房价是651，771元，另外再补偿奚锡明39万元。其实际支付奚锡明39万元，其余房价支付给了房产公司。原审审理中，徐卫军陈述，奚锡明收到39万元后，觉得价格低了，提出加价要求，一直问其要钱，其于2008年5月20日通过公证人张某转付给奚锡明补偿款25万元。系争房屋系由徐文星自行凭相关材料至开发商处领取。原审认为，依法成立的合同受法律保护。系争房屋系张金南户原居住房屋动拆迁而获得的安置房屋，徐卫军与奚锡明签订的协议书，其实质为奚锡明将包括系争房屋在内的三套动迁安置房出售给徐卫军。合同签订后，徐卫军即向奚锡明支付了协议书约定的39万元。徐卫军与奚锡明签订协议书时，系争房屋尚未取得，但对于原住宅房被动迁并安置分配房屋这一重要事项作为被安置人应当是明知的；而且奚锡明也没有向张金南、奚华兴、柯庆红刻意隐瞒处分系争房屋的动机和必要，但张金南、奚华兴、柯庆红在徐文星自2008年7月入住系争房屋四、五年的时间内，对系争房屋状况不闻不问，不符常理，且对徐文星入住系争房屋亦从未提出过异议，可见张金南、奚华兴、柯庆红对于奚锡明与徐卫军在2005年9月12日签订协议书，将系争房屋转让给徐卫军的行为是明知且认可的。现系争房屋被核准登记在奚华兴、柯庆红名下，对于动迁安置房的权属被安置人已经达成一致，作为房屋权利人的奚华兴与柯庆红，对于奚锡明与徐文星签订转让协议书明知且认可，故奚锡明与徐卫军之间的协议书系权利人对房屋处分的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。之后，徐卫军与徐文星就系争房屋签订房���转让合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，徐文星亦依约履行了其付款义务，并实际入住系争房屋。现系争房屋已符合上市交易的条件，奚华兴及柯庆红应及时协助徐卫军办理相关产权过户手续；徐卫军在取得系争房屋的产权后，应及时协助徐文星办理系争房屋的产权过户手续。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，于二○一三年十二月二十四日作出判决：一、奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红应于判决生效之日起十日内，协助将上海市浦东新区系争房屋房屋产权过户至徐卫军名下；二、徐卫军在取得上海市浦东新区系争房屋房屋上海市房地产权证后的十日内，协助将该房屋产权登记过户至徐文星名下。案件受理费12，351元，减半收取6，175.50元，由奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红负担3，087.75元，徐卫军��担3，087.75元；财产保全费5，000元，由奚锡明、张金南、奚华兴、柯庆红负担2，500元，徐文军负担2，500元。判决后，奚华兴、柯庆红不服，上诉于本院称，1、上诉人认为本案涉及两个房屋买卖合同关系，不应在一个案件中审理，先应该确定徐卫军与奚锡明等人之间的房屋买卖合同效力，确定徐卫军对系争房屋是否享有权利，然后再审理徐文星与徐卫军之间的买卖合同是否合法。原审法院一并审理及认定属于法律适用错误。2、老房子动迁协议有2份，一份编号3号，被拆迁人记载为张金南一人，另一份编号24号，被拆迁人记载张金南（安置人奚锡明、奚华珍、王国林、奚华兴、柯庆红、王洁），时间均为2005年9月10日，然而因为奚锡明夫妇告知上诉人此次动迁没有上诉人份额，动迁协议上也没有上诉人名字，所以上诉人一直不知道三套安置房的情况。上诉人在2011年9月知晓情况后，与奚锡明发生激烈争吵，并由居委会调解，而且上诉人多次找被上诉人没有找到，被上诉人也非一直居住系争房屋，故上诉人于2012年在系争房屋门上贴告示，试图联系被上诉人，这些事实表明，上诉人对转让事宜不知情也从未认可，原审法院认定上诉人知情并认可属于缺乏事实依据的推测。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人原审诉请。被上诉人徐文星辩称，系争房屋为动迁房，在动迁过程中是由每户代表与房产公司签协议的，该户的代表为张金南和奚锡明，两人签订动迁协议后明确放弃购房权利，同意将三套房屋转让给徐卫军，由徐卫军支付对价，因此徐卫军与张金南、奚锡明之间的买卖合同有效。徐文星与徐卫军通过中介公司居间签订买卖合同，徐文星支付合同对价，甚至还向房产公司支付部分款项并获得房屋，装修使用至���，仅因动迁房过户时间方面的限制而未办理过户手续，不存在其他履行障碍。上诉人作为张金南、奚锡明的儿子媳妇，对两位老人的处分情况应当明知，因为房屋价格上涨而反悔，不能得到支持。另外，上诉人如果权益受到影响，也应向张金南、奚锡明主张，而非向徐文星主张。又称，徐文星起诉要求徐卫军办理产权过户，而徐卫军的房产证也需要上诉人及张金南、奚锡明协助办理，因此徐文星起诉上述当事人，要求在本案中一并处理，才能解决徐文星的过户问题。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交：1、两份动迁协议，两份动迁协议的签订时间、动迁内容相同，但动迁对象不同，一份仅张金南一人，另一份列明的动迁人员有上诉人的名字，说明上诉人一直是动迁安置人员；2、张贴告示及居委会调解说明各一份，证明上诉人在2011年9月份才知道自己是动迁安置对象，并与父母发生矛盾，从未认可出售系争房屋等。被上诉人认为，两份动迁协议在一审中进行了质证，不属于新证据范围。并称，签订动迁协议时以户为单位进行签字，而到办理产权证需要开五联单时，才会把动迁安置对象补上，形成后一份动迁协议，签署时间与第一份动迁协议签署时间相同，上诉人看到的一份动迁协议仅张金南一人。2、告示和调解说明不属于新证据，与本案无关联性，被上诉人不予认可。又称，上诉人主张其于2011年才知道动迁事宜不符合常理，因为上诉人与父母在此之前并无矛盾，不可能不知晓动迁安置等相关情况。本院认为，原审被告张金南与奚锡明系夫妻关系，张金南系老宅基地房屋的户主，在动迁安置过程中，两人放弃购买动迁安置房，并同意将包括系争房屋在内的三套动迁安置房转由徐卫军购买，因动迁协议记载的动迁户为张金南，故徐卫军与张金南的丈夫奚锡明签订协议书时，对房屋相关权利人等情况作了必要的了解，徐卫军有理由相信张金南与奚锡明对系争房屋享有处分权，且张金南、奚锡明获得房屋出售的对价补偿款，徐卫军也按约向房产公司支付了购房款项，该份协议系奚锡明与徐卫军的真实意思表示，协议书应认定有效。徐文星通过中介居间认识徐卫军，且以当时的市场价签订转让协议书，并无恶意串通及低价转让等行为，徐文星在签约后按约向徐卫军支付了房款，之后入住系争房屋并进行了装修，已经履行了合同义务，应属买卖双方的真实意思表示，故徐文星与徐卫军签订的转让协议应属有效。关于上诉人以其为动迁安置对象为由，主张奚锡明、张金南无权处分系争房屋，并提交动迁安置对象包含上诉人在内的一份动迁协议加以佐证，本院认为，由于系争房屋的动迁协议有两份，而且两份动迁协议涉及的动迁内容是相同的，徐卫军、徐文星在本案审理中明确奚锡明向其出示的一份动迁协议仅张金南一人，奚锡明在本案审理中也未予以否认，故徐卫军、徐文星相信奚锡明的处分权，在购房过程中不存在过错，应属善意购买人。上诉人的该项上诉意见，本院不予采信。同时，上诉人与张金南、奚锡明之间系家庭成员关系，原审法院认定上诉人对张金南、奚锡明的处分行为知情，应属合理推断，可予采信。上诉人在二审中提交告示和调解说明等证据，以此主张其于2011年起才知道此事，因这些证据与其所要证明的结论之间并无关联性，故本院不予采信。为维护交易安全，秉承诚实信用原则，应判令各方继续履行合同。徐文星基于与徐卫军之间的买卖��同，要求徐卫军协助办理产权过户手续，理由正当，应予支持；基于系争房屋的产权证办理至上诉人名下，故徐卫军获得系争房屋的产权需要上诉人及张金南、奚锡明等人的共同协助配合，故徐文星可在本案中将上述当事人一并列为被告，原审法院判令上诉人等人共同协助办理产权过户手续，在审理程序上并无不当之处。上诉人提出的该项异议，本院不予采信。综上所述，上诉人奚华兴、柯庆红的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，351元，由上诉人奚华兴、柯庆红负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年四月十六日书 记 员  赵 樱附��相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……