浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2010）湖安良民初字第100号原告：浙江××家具有限公司，住所地安吉经济开发区××工业园。法定代表人：孙某某。委托代理人：王某。委托代理人：杨某。被告：安吉利达××修理厂，住所地安吉县××镇××工业区。投资人：秦某某。被告：秦某某。两被告委托代理人：陈某某。原告浙江××家具有限公司与被告安吉利达××修理厂、秦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金铭乐于2010年11月19日公开开庭进行了审理。原告浙江××家具有限公司的委托代理人王某、杨某，被告安吉利达××修理厂和被告秦某某的委托代理人陈某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江××家具有限公司起诉称，被告安吉利达××修理厂系个人独资企业，被告秦某某系安吉利达××修理厂投资人。2008年5月14日，被告安吉利达××修理厂与原告签订《房屋租赁合同》和《承诺书》，双方就被告安吉利达××修理厂租赁原告所有的位于安吉经济开发区××工业园区××号厂房达成一致协议，对厂房租赁用途、租金、期限等作出明确约定。原告依约将1号厂房交付给被告安吉利达××修理厂使用，但被告仅向原告支付了2008年度（从2008年5月20日至2009年5月19日）的房屋租金，2009年度、2010年度房屋租金未依约履行。原告曾多次向被告催讨，但被告收悉后，仍未履行支付义务。于是在2010年7月12日，原告依法向二被告发送《关于解除租赁合同的通某某》，通知二被告解除2008年5月14日签订的《房屋租赁合同》和《承诺书》，并限二被告在收函之日起5日内腾空房屋，并结清相某某用。二被告收悉该函后，不仅未向原告支付房屋租金等相某某用，而且至今仍继续占用该房屋。二被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，被告秦某某作为被告安吉利达××修理厂的投资人，应对被告安吉利达××修理厂的债务承担无限连带清偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1.被告安吉利达××修理厂向原告支付房屋租金222397元及其违约金83003.80元（违约金约定的计算标准为每天按年租金的2%计算，现原告自愿将其调整为每天按年租金的0.00058计算，并按此标准计算至款清之日止）；2.被告安吉利达××修理厂向原告支付水电费41128.32元（截止2010年5月25日）；3.被告安吉利达××修理厂向原告支付自合同解除之日起继续占有使用房屋的费用58900元（按每天占有使用费589元从2010年7月13日暂算至2010年10月20日，此后腾空返还房屋之日前的占用费用按此标准计算）；4.被告秦某某对上述债务承担无限连带清偿责任；5.被告安吉利达××修理厂立即腾空位于安吉县××镇××工业园区××家具有限公司厂区内××号厂房并返还给原告；6.本案诉讼费由二被告承担。被告安吉利达××修理厂答辩称，1.原告起诉的标的计算有误，原告要求被告支付租金的计算方式、数额均与实际不符，被告已向原告支付过部分房屋租金，其中一笔租金70000元是直接支付到原告法定代表人孙立甲上的，被告于2009年7月27日和2010年1月26日又分别向孙某某妻子和孙某某银行卡上支付了50000元和30000元，上述款项原告在起诉时均未扣除，原告要求被告支付违约金的计算方式、金额也不对，虽然租赁合同中有约定，原告在嗣后也进行了调整，但也超过法律规定的标准，应按日万分之二点一的标准计算，同时原告主张已于2008年5月14日通知被告解除租赁合同，既然原告主张合同已解除，则解除后属于非法占有期间，主张违约金也没有法律根据；2.原告要求被告支付水电费41128.32元也与事实不符，根据合同约定，应按照实际交付水电费的价格结算，原告诉请的金额远远超过了规定的标准，故超过部分不应由被告承担，原告在计算水电费时应出具原告向有关部分交付的凭据，且自被告承租原告房屋后，原告的水管曾经发生大规模的漏水，而原告将漏水某用全部计算在被告头上，被告无理由承担，在漏水前被告每月承担的水某为1000多元，故应按漏水前最低标准计算水某；3.关于租金问题，按照合同约定租金为每年100000元，原告依据承诺书请求每年支付200000元，但被告在承诺书中承诺每年补助100000元是以房屋修好为条件的，但原告一直没有修好，故补助费不应由被告承担，且承诺书是违法的。原告浙江××家具有限公司为证明其主张，向本院举如下证据：证据1、房屋租赁合同一份；证据2、承诺书一份；证据1-2共同证明：①两被告尚欠原告2009年度租金19万元，2010年度租金32397元的事实；②逾期支付租金的违约金每天按年租金的2%计算的事实；③双方约定以现有房屋的状况来交付房屋的事实。证据3、水电费交款明细清单一份及附相关明细、增值税发票若干份，证明两被告截止2010年5月25日尚欠原告水电费41128.32元的事实。证据4、证明一份；证据5、律师催告函及快递单各一份；证据6、关于解除租赁合同的通某某及快递单各一份；证据4-6共同证明原告曾多次向被告催讨房屋租金，但被告未履行付款义务，原告于2010年6月29日发函通知被告解除房屋租赁合同和某某书，并要求被告5日内腾空房屋并支付相某某用的事实。证据7、工商登记材料一份，证明被告秦某某系被告安吉利达××修理厂投资人的事实。被告安吉利达××修理厂、秦某某为证明其主张，向本院举如下证据：证据1、水电费收据十二份，证明被告分十二次分别向原告缴纳水某的事实。证据2、银行汇款凭证三份，证明被告共向原告缴纳房租90000元的事实。证据3、收款收据二份，证明被告共向原告支付租金90000元，并支付承租房屋保证金10000元的事实。证据2-3共同证明被告共向原告支付房屋租金合计190000元的事实。原告所举证据，被告对证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，合同中规定的违约金的比率远远超过法律规定，超过部分应为无效，合同第三条约定解除合同的条件中并没有拖欠租金这一条，第六条中虽约定原告以现状房屋交付被告，但这应指装修装潢，而非漏水房屋，房屋租赁合同中的房屋必须具有可使用性；对证据2的真实性无异议，但承诺书是附有条件的，出租房屋必须在房屋修缮完整、符合约定质量的前提下，被告才愿意补助租金，而且补助不符合法律规定，违反公平原则，可撤销，如果双方合同解除，则承诺书中的补助则就不需要支付；对证据3有异议，认为明细单均系原告单某制作，未经过被告认可，也没有相应的凭据，不符合证据的真实性、合法性，对增值税发票认为是所有承租户用水的总金额，被告方具体使用了多少水某看不出；对证据4认为系证人证言，证人应出庭作证，未出庭作证不能作为有效证据使用，无法证明内容的真实性，即使内容是真实的，也无法反映到底欠了多少租金；对证据5律师函的真实性无异议，但内容与事实不符，水电费数额不对，广告费不应由被告承担；对证据6关于解除租赁合同通某某的真实性无异议，但对合法性有异议，认为难以达到原告要解除合同的目的，不符合合同法规定的解除合同的条件；对证据7无异议。被告所举证据，原告对证据1水电费收据十二份认为，其中2009年7月5日之前交纳的水某原告在起诉时均没有计算在内，2010年3月25日之后被告交纳的水某也没有异议；对证据2银行汇款凭证三份合计汇款金额90000元无异议，认可系支付2009年度的房屋租金；对证据3收款收据二份无异议。经审查，本院对上述证据认证如下：原告所举证据1、2被告对真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以认定；证据3被告安吉利达××修理厂水电费交款明细单及原告出租房每月水电明细账均系原告单某制作，因被告对此不予认可，故本院对上述证据不予采信，增值税发票反映的是原告厂区所有承租户每月用水总金额，对于被告一方每月具体用水某用从中无法反映；证据4系证人证言，在证人未出庭作证且未向法庭说明不能出庭原因的情况下，本院对该份证据不予认定；证据5被告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定，但被告提出催告函中水电费等相某某用的数额不对，就租金、水电费等相某某用的具体数额本院将根据双方提供的证据予以认定；证据6被告对真实性无异议，但对合法性有异议，认为解除合同通某某不符合合同法规定的解除合同的条件，本院对该份证据的真实性予以认定，对于该份解除租赁合同通某某的效力问题，也即《房屋租赁合同》和《承诺书》是否已经单某解除的问题，本院将在下文中予以评析；证据7被告无异议，本院予以采信。被告所举证据1水电费收据十二份，原告对真实性均无异议，因原告诉请要求被告支付的水某起止时间为2009年7月5日至2010年3月25日，故被告所举收据其中2009年3月23日、2009年4月16日、2009年8月6日、2009年8月19日、2009年12月18日、2010年5月5日、2010年6月21日、2010年9月16日、2010年10月20日共九份收款收据以及号码为055345（开具日期不清）的收款收据与原告诉请无关，本院不予采信，另两份开具日期均为2009年9月8日，金额分别为1339元、5000元的收款收据，因其上未对所交付水电费对应的具体时间段予以注明，本院在总欠水电费金额中相应予以扣除；证据2银行汇款凭证三份，原告认可该三份银行汇款凭证合计汇款金额90000元系支付2009年度的房屋租金，本院予以采信；证据3收款收据两份被告无异议，本院予以采信。综上，本院对本案事实认定如下：2008年5月14日，原告和被告安吉利达××修理厂签订《房屋租赁合同》一份，由被告安吉利达××修理厂租赁原告位于安吉县经济开发区范潭工业园原浙江××家具有限公司内1号厂房用作汽车某某厂，①租赁期限五年，从2008年5月20日起至2013年5月19日，②租金及缴纳期限：2008年5月20日-2010年5月19日每年为90000元，2010年5月20日-2012年5月19日每年为115000元，2012年5月20日-2013年5月19日为138000元，合同签订当日被告即付90000元，第二年的租金被告应在起始日前一个月的对应日交清租金，第三、四、五年按此类推，③原告将现状房交付予被告，如被告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，④水电费约定：在租赁期间被告将每月的水电费及损耗费按时缴纳到原告财务部，⑤违约责任：被告未按时缴纳约定租金的，逾期每天按约定年租金的2%计算违约金，⑥被告在签订本合同之日起向原告交纳保证金10000元。同日，被告向原告出具《承诺书》一份，被告在租赁原告房屋期间，除每年按合同约定支付租金外，每年还应额外补助支付原告100000元，共四年合计400000元，该款一年一付，具体支付日为按合同约定的对应支付日付清，延期被告按月息二分计算违约金某某告，如双方中途解除租赁合同，则被告自合同解除之日起不再支付该款。被告于当日即支付了2008年度的房屋租金90000元和保证金10000元，后又分别于2008年12月29日向原告法定代表人妻子康某某农行账户汇入10000元，于2009年7月27日向原告法定代表人妻子康某某工行账户汇入50000元，于2010年1月26日向被告法定代表人孙立乙行账户汇入30000元，三次合计汇款金额90000元，系支付2009年度房屋租金。2009年9月8日，被告也两次向原告支付水电费1339元和5000元，合计6339元。2010年6月29日，浙江求直律师事务所受原告委托，发函催告两被告在收函后五日内支付迟延的租金、水电费等相某某用，逾期不付将有权解除双方签订的《房屋租赁合同》并承担相某某用。2010年7月12日，原告向两被告发出《关于解除租赁合同的通某某》，因被告未按期支付租金等相某某用，通知两被告解除《房屋租赁合同》和《承诺书》，限被告在五日内搬出租赁的厂房及支付上述相某某用。另，被告安吉利达××修理厂系被告秦某某投资的个人独资企业。本院认为，原告和被告安吉利达××修理厂之间因被告租赁原告厂房而发生的租赁合同关系是双方真实意思的表示，依法受法律保护。被告安吉利达××修理厂于签订《房屋租赁合同》当日出具的《承诺书》可视为原、被告双方基于《房屋租赁合同》而达成的关于房屋租金的一个补充协议，为合法有效。被告租赁原告厂房，理应按约及时支付每年度房屋租金，现被告未按期支付，已构成迟延履行主要债务的违约行为，原告按法律规定行使合同解除权，于法有据，其主张解除合同，只要通知对方即可，原告也已于2010年7月13日依法发函通知被告，故原告单某解除《房屋租赁合同》及《承诺书》的行为有效，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》及《承诺书》已经解除，被告应退出所承租原告厂房并返还给原告。在此基础上，本院就以下几个问题作出认定：1.房屋租金问题。被告应支付2009年度房屋租金100000元，2010年5月20日至2010年7月13日房屋租金32397元（215000元／365天＊55天=32397元），合计租金132397元。被告抗辩称其未按时支付租金系因原告交付的厂房存在漏水问题，与合同约定应交付的房屋质量不符，但未提供相关证据予以证明，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。2.违约金问题。原告要求按照合同约定支付相应违约金，在起诉时就违约金的比率进行了相应的调整，要求调整为每天按照年租金的0.00058的标准计算。被告抗辩认为原告计算违约金的方式及金额均不对，应按法律规定的日万分之二点一的标准计算，且原告主张合同已解除，解除后合同已不存在，事后被告继续占有使用房屋期间主张违约金是没有法律依据的。本院认为，原、被告双方在合同中就被告未按时交纳约定租金的违约责任作了如下约定：“乙方未按时缴纳约定租金的，逾期每天按约定年租金的2%计算违约金。”原告在起诉时已就违约金的标准作出调整，即每天按年租金的0.00058的标准计算，本院认为该标准适当，依法予以照准，故原告要求计算2009年度逾期支付的租金100000元的违约金本院予以支持，2010年度的房屋租金32397元（从2010年5月20日计算至合同解除之日2010年7月13日）被告迟延支付，被告抗辩认为原、被告双方合同已解除，不存在违约金问题，但根据《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”违约金条款系合同中的结算和清理条款，不受合同解除与否的影响，故合同解除前已经发生的违约行为仍然适用违约金条款，即原告可要求被告支付上述期间的违约金，超出部分本院不予支持。3.继续占有使用费问题。合同解除后被告仍继续占有使用房屋而发生的占有使用费，被告理应支付，每天的占有使用费按照2010年度的租金215000元择算到日租金589元，从2010年7月14日起计算至被告退出之日。4.水电费问题。原告现主张的系从2009年7月5日至2010年3月25日的被告用水水某，被告抗辩因这段时间内水管破裂大量漏水，导致水某过高，原告本应予以及时修理，但原告未修理，故这段时间内的水某由被告一方承担没有理由，本院认为，原告所举被告用水清单系原告单某制作，而被告的抗辩因未提供相关证据予以证明，本院也无法采信，即使确如被告所述存在漏水问题，原、被告双方也均有义务防止损失的扩大，现原、被告双方均无法证明其主张，但被告承租原告厂房，每月用水是事实，本院根据原告制作清单以及被告所交2009年7月5日前及2010年3月25日后的水某情况，酌定被告在此期间用水水某为16000元（平均每月用水2000元左右）。2009年9月8日被告曾两次向原告交纳水电费1339元、5000元，合计6339元，因原告在收款收据上未注明交纳的是哪个月的水电费，本院依常理推定为系交纳2009年9月8日前两个月的水电费，故该两笔款项在被告应交纳水某中相应予以扣除。被告安吉利达××修理厂系被告秦某某投资的个人投资企业，被告秦某某对被告安吉利达××修理厂的上述债务承担无限连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告安吉利达××修理厂退出位于安吉县××镇××工业区原浙江××家具有限公司厂区内的一号厂房，限被告于本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告安吉利达××修理厂支付原告浙江××家具有限公司房屋租金132397元及违约金35067元（100000元按每天0.00058的标准从2009年4月20日暂算至2010年10月20日计31610元，32397元按每天0.00058的标准从2010年4月20日暂算至2010年10月20日计3457元，此后仍按此标准计算至判决确定给付之日止），限被告于本判决生效之日起十日内支付；三、被告安吉利达××修理厂支付原告浙江××家具有限公司房屋占有使用费54777元（自2010年7月14日起算至2010年10月14日，此后按每日589元算至实际退房之日止），限被告于本判决生效之日起十日内支付；四、被告安吉利达××修理厂支付原告浙江××家具有限公司水某9661元，限被告于本判决生效之日起十日内支付；五、被告秦某某对上述第二至四项判决承担连带清偿责任。六、驳回原告浙江××家具有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3720元（已减半），由原告浙江××家具有限公司负担1000元，被告安吉利达××修理厂、秦某某负担2720元，该费用因原告已预缴，故由被告负担的部分限二被告于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  金铭乐二〇一一年三月七日书 记 员  曾莉莉