广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）环民初字第1224号原告李义站，居民。原告卢森换，居民。原告李义站、卢森换的特别授权委托代理人覃涨，广西皓辰律师事务所律师。被告彭东明，退休干部。被告彭浪涛（系被告彭东明儿子），居民。原告李义站、卢森换诉被告彭东明、彭浪涛合同纠纷一案，本院2013年11月25日受理后，依法组成由审判员蒙继秋担任审判长，代理审判员韦瓞绵、人民陪审员李琳参加的合议庭，于2013年12月24日公开开庭审理了本案。书记员莫春兰担任记录。原告李义站、卢森换的特别授权委托代理人覃涨到庭参加诉讼，被告彭东明、彭浪涛经本院传票传唤，无正当理由拒不按时到庭参加诉讼，被告彭东明到庭后又未经法庭许可自动退庭，本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告李义站、卢森换诉称，2011年4月25日，二原告与被告签订《房地产买卖契约》，约定被告把房权证环政字第××号房产以51.6万元的价格转让给二���告。为了办理房产过户手续，被告把房产证、土地证原件交给二原告，还出具了彭东明的《承诺书》、彭浪涛的《同意书》。二原告在《河池日报》上刊登《房屋转让公告》并向税务部门交纳了契税后，2011年5月5日房管所为原告办理了房产过户手续。之后，二原告投入巨额资金装修该房并居住至今。至2011年8月25日，二原告已经支付31.6万元房款，尚欠20万元，经双方协商一致，尚欠的20万元转为借款，并约定利息为年息1万元，为此，二原告出具了实为借条的《欠条》给被告。不料，2013年3月4日被告借故反悔，向环江法院提起民事诉讼，要求二原告支付违约金并退回房产和支付租金，后又自动撤诉。2013年5月10日，被告又以环江县房管所为被告提起行政诉讼，要求撤销原房产过户登记。后环江法院以环江县房管所登记行政程序存在问题为由作出撤销原房产过户登记行政行为的判决。后二原告要求被告协助重新依法办理过户登记时，被告不仅拒绝，而且要求二原告退出房屋。为保护自己的合法权益，二原告将二被告诉至法院。因二被告在答辩状中承认双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，故撤回诉状中要求法院判决确认该契约合法有效的诉讼请求，仅请求法院判令被告履行《房地产买卖契约》附随的协助二原告办理房产过户手续的合同义务。二原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2011年4月15日双方签订的《房地产买卖契约》复印件，以证实被告有协助原告办理房产手续的义务；2、2011年8月25日李义站、卢森换书写的《欠条》复印件，以证实虽然名称是欠条，但其实是借款，并约定了利息，内容规定了双方的权利义务；3、原民二庭民事案件庭审笔录第10页、案卷第68、69、70、74页复印件，以证实2012年12月25日被告承认收到原告汇给的一万元利息，并承认《欠条》上的借款即是房款，另外被告还收到原告送到家的一万元。被告彭东明、彭浪涛书面辩称，1、二原告起诉没有证据理由。事实说明二被告对签订的合同有合法有效的事实根据，二原告出尔反尔起诉二被告系无理取闹。因为双方当事人在合同书上签字盖章合同即成立生效，故二被告于2011年4月15日与二原告签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、2011年4月15日双方签订的合同房款价是51.6万元，后二原告在同一天背着二被告自己伪造假合同把原房款价改为25万元，私下交给房管所违法转户到二原告名下（房屋所有权证号XXXXXXXX），二原告的所作所为是什么行为？两份合同哪份合法有效？二原告用心何在？3、二原告要求二被告履行《房地产买卖契约》附随的协议协助二原告办理房产过户手续，这是无理要求。2011年5月6日二原���过户时为什么不叫二被告到场？二原告是为了急于贷款，且在得到违法房地产所有权证并向银行贷款70万元后也不还清二被告房款。二原告至今没有依合同条款履行义务，已构成违约，二原告应按合同第五条承担违约责任。被告彭东明、彭浪涛为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房款为25万元的《房地产买卖契约》复印件；2、房款为51.6万元的《房地产买卖契约》复印件；3、二原告银行贷款材料复印件4页。经过开庭，对二原告提交的三份证据，因二被告缺席视为放弃质证的权利；对二被告庭前提交的三份证据，因二被告缺席视为放弃举证的权利。本院认为，二原告提交的第1-3号证据均来源合法，内容客观真实，与本案有关联，可作为本案的定案依据；对二被告庭前提交的三份证据，因二被告未出庭举证，对二被告提交的三份证据的合法性本院不予认可。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年4月15日，原告李义站、卢森换与被告彭东明、彭浪涛签订《房地产买卖契约》，约定二被告将自有的坐落在环江县思恩镇城北扶贫办开发区28号的一栋三层砖混楼房转让给二原告，房地产成交价为人民币516000元，二原告在办完该房地产过户手续后一个月内付清给乙方，二被告已收到二原告预付的购房定金110000元将在付款时冲抵。契约签订后，被告将该楼的环思国用（2001）字第XXX号国有土地使用权证、环政字第××号房产证交给原告李义站，后李义站持相关材料单方到环江县房管所办理房屋产权变更登记。环江县房管所受理并审查后，于2011年5月5日将该楼变更登记至李义站名下，并向李义站颁发了环房权证思恩字第××号房屋所有权证。之后，因二原告未能按时向二被告付清购房款，双方协商后，二原告于2011年8月25日向被告出具《欠条》：“今欠彭东明现金贰拾万元正（￥200000元正）。借期为一年（2011年8月25日至2012年8月25日止）还清。本人自愿先付彭东明一万元年息。”后因其它事宜双方协商未果，2013年2月28日，彭东明、彭浪涛将李义站、卢森换诉至本院，请求依法判决李义站、卢森换违约金数额，诉讼费由该二人承担；判令二人退回房地产，解除合同，并过户到彭东明、彭浪涛名下，手续费用由李义站、卢森换承担；判令李义站、卢森换交纳2011年5月11日至2013年4月16日居住彭东明房屋期间的房租24900元。2012年5月15日，彭东明、彭浪涛申请撤诉，本院予准许。同年5月10日，彭东明、彭浪涛以环江县房管所为被告提起行政诉讼，要求撤销原房产过户登记。2013年10月21日，本院作出（2013）环行初字第16号行政判决书，认定环江县房管所作出的转移登记行为属认定事实不清、适用法律错误的具体行政行为，判决撤销环江县房管所向李义站颁发的思恩字第××号房屋所有权证，由房管所恢复彭东明、彭浪涛的环政字第××号房屋所有权证。该判决书现已发生法律效力。2013年11月25日，原告李义站、卢森换以彭东明、彭浪涛不协助其重新依法办理过户登记、并要求退还房屋为由，将彭东明、彭浪涛诉至本院并提出上述诉求。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，原、被告经充分、合理协商，自愿达成的《房地产买卖契约》是双方���实的意思表示，没有违反法律规定，故该契约是合法、有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订《房地产买卖契约》后，被告即将合同约定的座落在思恩镇某地的房地产证件交付给原告，原告单方到环江县房管所办理过户登记手续后一直在该房居住至今，期间，因原告未能及时付清被告购房款，经双方协商一致同意将购房款20万元转为原告向被告借款并约定了利息，后因被告提起行政诉讼，本院以登记行政程序存在问题为由作出撤销房产过户登记行政行为的判决，现该判决已发生法律效力。上述一系列行为，说明了原、被告签订的《房地产买卖契约》，双方已实际履行，现二被告没有履行合同附随的协助原告办理过户登记手续的义务，有一定的违约性，二被告应当依约履行，即协助原告重新依法办理过户登记手续，故二原告的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二被告以原告未付清房款构成违约作为本案的抗辩理由，无法律依据，本院不予采纳，但可另案处理。被告彭东明、彭浪涛经本院合法传唤，无正当理由拒不按时到庭参加诉讼，到庭后又未经法庭许可自动退庭，本案依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告彭东明、彭浪涛应于本判决生效之日起十日内履行《房地产买卖契约》附随的协助原告李义站、卢森换办理环江县思恩镇某地房地产过户登记手续的义务。案件受理费50元，由被告彭东明、彭浪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用50元（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：河池农行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙继秋代理审判员  韦瓞绵人民陪审员  李 琳二〇一四年一月十七日书 记 员  莫春兰附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三条当事人在民事活动中的地位平等。第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事��应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。