浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2008）浙民再抗字第29号抗诉机关浙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）浙江××有限公司，住所地杭州市××号。法定代表人孙××。委托代理人陈×。对方当事人（一审被告、二审上诉人）杭州步步高鞋业连锁经营有限公某，住所地杭州市××号。法定代表人张××。委托代理人刘××。委托代理人魏××。浙江××有限公司（以下简称浙江××）与杭州步步高鞋业连锁经营有限公某（以下简称步步××公司）房屋使用费纠纷一案，杭州市下城区人民法院于2007年6月29日作出（2007）下民一初字第245号民事判决，步步××公司不服，向杭州市中级人民法院提出上诉。杭州市中级人民法院于2007年8月28日作出（2007）杭民一终字第1386号民事判决，已经发生法律效力。浙江××不服，向检察机关申诉。浙江省人民检察院以（2008）浙检民行抗字第7号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2008年4月15日作出（2008）浙民监抗字第21号民事裁定，决定本案由本院进行提审。本院依法组成合议庭，于2008年6月23日公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派代理检察员胡薇、胡卫丽出庭支持抗诉。申诉人浙江××的委托代理人陈×、对方当事人步步××公司的委托代理人刘××、魏××等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，2000年3月17日，原浙江××股份有限公某（以下简称大酒店）与步步××公司签订《合同书》一份，约定大酒店将东北侧一至二层面积5143平方米出租给步步××公司，租期自2000年5月15日起至2006年5月14日止。2005年8月10日双方签订补充合同一份，约定租期延至2006年12月31日。租赁期间双方均能按约履行。2006年3月，原浙江××股份有限公某进行股权转换，更名为浙江××有限公司。2006年8月17日浙江××发函给步步××公司，表示合同到期后将不再续租，要求步步××公司在合同到期时退场。但合同到期后步步××公司并未退场，为此浙江××委托律师于2007年1月5日再次发函给步步××公司要求其在2007年1月12日将所承租的场地腾空交还给浙江××。但步步高鞋业公某仍未履行腾房义务。1月23日浙江××诉至一审法院：1、要求步步××公司腾退租用的场地；2、支付场地占用费；3、支付相应的水电费。步步××公司于1月31日以转账支票形式向浙江××交纳了2007年1、2月份的租金共计638140.78元，浙江××开具了发票，但未实际进行转账。2007年3月16日浙江××与步步××公司对所涉房屋重新签订了房屋租赁协议，租期自2007年4月1日至2009年12月31日止，租金每天每平方米4.5元。步步××公司还付清了所欠的水、电费。浙江××撤回了第一项、第三项诉讼请求。一审法院认为，浙江××与步步××公司于2000年3月17日签订的合同及2005年8月10日签订的补充合同的租赁期已届满，此后步步××公司仍占有使用所租赁的房屋，对此步步××公司应支付相应的费用。虽然步步××公司在2007年1月31日以转账支票的形式按原租赁合同支付了2007年1、2月份的租金，但该行为系发生在诉讼以后，浙江××并未对该租金予以认可。同时该行为也不能证明双方有续租的口头合同。因此在无租赁合同的情况下，步步××公司应按照市场价格支付所占房屋的使用费。而市场价格应以有资质的评估机构的评估为标准。浙江××与步步××公司后来签订的合同是基于双方自愿的基础上。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决：步步××公司于判决生效之日起5日内支付给浙江××2007年1-3月份的房屋使用费2314500元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21510元，鉴定费6154元，均由步步××公司承担。中院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，在一审诉讼过程某，因双方对租赁期满后的场地使用费存在争议，一审法院依据浙江××的申请，就场地使用费的标准委托有资质的评估机构进行了评估，经评估该场地每天每平方米的租金为5元。中院认为，本案的争议焦点为双方当事人是否就2007年1-3月份的房屋使用费达成一致合意。根据审理查明的事实，虽然浙江××在2006年8月17日和2007年1月5日曾两次发函至步步××公司，表明在租赁合同期限届满后将不再续租的意思表示，但步步××公司在2007年1月1日租赁期届满后仍在继续使用该租赁房屋，且在2007年1月31日按原租赁合同所约定的租金数额向浙江××支付了2007年1-2月份的租金，而浙江××在收到上述租金后亦向步步××公司开具了财务发票，同时在一审诉讼过程某，双方于2007年3月16日就所涉房屋重新签订了租赁合同，租期自2007年4月－2009年12月31日，上述事实可以表明，双方在原租赁合同期限届满后就是否续租问题存在协商的过程，而浙江××收取步步××公司支付的638140.78元款项的事实可以推定浙江××就2007年1-2月份的房屋使用费按原租赁合同的租金标准来计算是认可的，故步步××公司所提出的2007年1-2月份的房屋使用费应按原租赁合同所约定的租金数额来确定的上诉请求，该院予以支持。对浙江××在二审诉讼过程某所称的其曾通过发函和起诉的方甲明不再续租，步步××公司对此是知情的抗辩理由，根据步步××公司实际并未腾退房屋、步步××公司收到浙江××的起诉状副本的时间为2007年2月6日以及浙江××在其已经就本案纠纷起诉至原审法院后仍收取步步××公司所支付的租金等事实，该抗辩理由缺乏事实依据，该院不予采信。由于浙江××所开具的发票上载明的款项性质为租金并盖有浙江××财务专用章，作为步步××公司有理由相信浙江××对收取的款项用途和金额是认可的，至于浙江××是否实际从银行将该款项划转以及浙江××工作人员对双方当事人之间的纠纷是否知情的问题，属于浙江××的内部管理问题，与步步××公司无关，浙江××提出的该项抗辩理由，该院亦不予采纳。关于2007年3月份的房屋使用费的数额问题，因步步××公司并未支付该月份的使用费或者租金，而且双方已经就本案纠纷进行起诉或者应诉，由此可以推定双方就2007年3月份的房屋使用费某某并未达成一致意见，同时双方在2007年3月16日所达成的租赁合同也是从2007年4月1日开始的，重新签订的合同所约定的租金数额是双方乙的结果，并非完全按照市场价格来确定，故在双方就使用费的计算标准分歧较大的情况下，按照原审法院委托评估所确定的每天每平方米5元的价格作为使用费的计算依据，更为公平合理，对步步××公司提出的2007年3月份使用费按原租赁合同所约定的租金数额作为计算标准的上诉请求和理由，该院不予支持。该院按照原审评估机构所确定的每天每平方米5元的评估价格确定2007年3月份的房屋使用费为771450元。原审判决认定事实不清，实体处理和适用法律均错误，该院予以纠正。综上，依法判决：一、撤销杭州市下城区人民法院（2007）下民一初字第245号民事判决；二、步步××公司于本判决生效之日起5日内支付给浙江××2007年1-3月份的房屋使用费1409590.78元；若步步××公司未在本判决指定的期间履行给付义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21510元、鉴定费6154元，合计27664元，由浙江××负担11064元，由步步××公司负担16600元；二审案件受理费21510元，由浙江××负担8604元，由步步××公司负担12906元。检察机关抗诉以及浙江××申诉认为，双方当事人就2007年1－2月份的房屋使用费并未达成一致合意，财务人员接收步步××公司交付的支票并开具发票的行为并不能得出步步××公司有理由相信浙江××对收取的款项用途和金额表示认可，也即浙江××财务人员的行为并不构成表见代理。原判认定事实和适用法律均有错误。本案再审争议的焦点为双方当事人是否就2007年1－3月份的房屋使用费达成一致合意。本院认为，根据现查明的事实，浙江××在双方前一租赁合同到期前即已发函步步××公司，明确表示不再续租，到期后仍发函表示不再续租，并向法院提起了诉讼，由此可见浙江××不再与步步××公司续约的意思表示非常明确。步步××公司主张事后双方已就2007年1-3月份继续租用房屋以及租金支付标准达成一致合意，唯一依据为浙江××开具的两份租金发票。虽然从这两份发票载明的内容来看，似乎浙江××对步步××公司所交付款项的用途和金额均是认可的，但是由于发票只是款项往来的一种财务凭证，不同于约定明确的书面协议，不能明确传达当事人的真实意思表示，因此从证据的证明力方面来讲，若无其他相应证据佐证，仅凭该二张发票，要认定浙江××已经改变其原先明确的意思表示，依据欠充分。而步步××公司除发票之外，并未能提供其他证据予以佐证。步步××公司向浙江××交付款项的时间是2007年1月31日，如果事实如步步××公司所称，双方此时已经就房屋使用达成一致合意，则浙江××按理应该会向法院撤诉，或者步步××公司会要求浙江××向法院撤诉。但事实上本案一审法院于2007年2月26日还对本案开庭进行了审理，浙江××并未向法院提出撤诉。另外，双方于2007年3月16日签订了租赁合同，如果此前双方已经就2007年1－3月份房屋使用问题达成一致意见，而浙江××又未就本案撤诉的情况下，按理步步××公司应当会要求在该合同中予以明确，但是该合同并未涉及2007年1－3月份房屋使用问题如何某某，双方也未另行就此问题签订书面协议，似乎该纠纷并未解决，还在等待法院的裁决。由此可见，步步××公司提出的主张与现查明客观事实所反映的情况也不相符。因此，对于步步××公司提出的双方已就2007年1－3月份房屋使用达成一致合意的主张，本院不予支持。关于双方争议的2007年1-3月份的房屋使用费如何某定的问题，虽然法院委托评估机构进行了评估，但是考虑到评估价只是一个综合性的参考价格，而最后能为双方接受的价格与评估价之间会有一定的差距，所以不宜简单地将评估价作为裁决依据，还应结合双方当事人在这一问题上的意思表示来确定。从本案双方当事人就后续租赁达成的合意来看，租金以每天每平方米4.5元计算系双方均能接受的价格。因此，本院认为，对于双方争议的房屋使用费参考双方后来达成的租赁合同中约定的租金计算标准，即每天每平方米4.5元来确定，相比按照每天每平方米5元的评估价计算，更为公平、合理，且人的意思表示在特定时期内具有统一性，对于2007年1－3月份的房屋使用费计算标准问题，在没有证据证明双方当事人有分别约定的情况下，应当认为双方当事人就这三个月的房屋使用费计算标准的意思表示均是一致的，因此应当对2007年1－3月份的房屋使用费某用相同的计算标准。原二审判决在实体处理时将2007年1－2月份与3月份区别对待，既无依据，也有违常理。综上，本院认为，原一、二审判决在认定事实及实体处理方面存在不当，应予纠正。抗诉机关的抗诉理由以及浙江××的申诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院（2007）杭民一终字第1386号民事判决和下城区人民法院（2007）下民一初字第245号民事判决；二、步步××公司于本判决生效之日起5日内支付浙江××2007年1－3月份的房屋使用费2082915元。原一审案件受理费21510元，由步步××公司负担19359元，浙江××负担2151元；鉴定费6154元，由步步××公司和浙江××各负担3077元；原二审案件受理费21510元，由步步××公司负担19359元，浙江××负担2151元。本判决为终审判决。审 判 长  王庆华审 判 员  李建宏代理审判员  骆苏英二〇〇八年八月二十一日书 记 员  许亚芬