上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2192号上诉人（原审被告）沈一章。委托代理人沈超英，上海嘉创润华律师事务所律师。委托代理人宋震宇，上海嘉创润华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市宝山区堤防水闸管理署。法定代表人顾晨江。委托代理人顾键，上海顾键律师事务所律师。上诉人沈一章因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人沈一章的委托代理人宋震宇，被上诉人上海市宝山区堤防水闸管理署（以下简称宝堤管理署）的委托代理人顾键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月8日，上海市宝山区水利物资供应站（以下简称物资供应站）作为甲方与乙方沈一章签订《租赁协议书》，主要约定，乙方向甲方借上海市牡丹江路XXX号老门卫房（以下简称2001号房屋），南北长16米，东西长11.50米，共计184平方米；租期期限自2010年1月1日起至2020年1月1日止，每年租金为人民币（以下币种均为人民币）36，000元；甲方门卫房屋损坏严重已成危房，需翻建，翻建资金及实施由乙方负责实施，翻建房屋及配套设施所需投资预算经审核确定为180，000元；乙方翻建投资180，000元，协议到期甲方一次性支付乙方，翻建房及其他附属设施产权归甲方所有，租赁期内乙方仅有使用权。合同第八条“特殊事宜的处理”约定，租赁期间，因国家建设需要动迁和不可抗力所造成，使本合同不能继续履行，乙方应服从终止本协议，甲方双方协商善后事宜，根据投资十年折旧和剩余租赁计算补偿乙方投资款。合同签订后，沈一章使用上述租赁物，经营超市，并已付清至2012年底的全部租金。后双方因故发生纠纷，宝堤管理署提起诉讼，要求解除双方所订的《租赁协议书》，沈一章迁出2001号房屋。原审中，宝堤管理署表示，在本案中不主张之后的租金。原审法院另查明，2001号房屋、场地的房地产权利人原为物资供应站。2012年4月5日，上海市宝山区机构编制委员会以宝编（2012）28号发《上海市宝山区机构编制委员会关于同意调整宝山区水务局部分事业单位职能、机构、编制的批复》，批复内容包括，撤销物资供应站独立事业建制，27名人员编制由区编委收回；上海市宝山区海塘水闸管理所更名为宝堤管理署，转入原物资供应站现有人员及退休人员关系等。原审法院又查明，2012年7月2日，上海市宝山区人民政府以沪宝府土（2012）136号发《关于批准上海国际港务（集团）股份有限公司受让位于11003街道176街坊P7、P10、P21、P32、P34、P36宗地收回国有土地使用权实施出让的通知》，主要内容包括，上海国际港务（集团）股份有限公司申请受让的该处用地涉及国有土地547，462.20平方米，系上海港宝山港务公司等单位（其中包括上海市宝山区海塘水闸管理所、物资供应站）所属国有建设用地和城市公地，经审核，对286，655.10平方米国有土地以出让方式供地，另涉及规划道路、绿化占地、规划河道、防汛通道、规划基础教育设施建设用地按规划要求实施或予以退让。2012年5月2日，上海市宝山区测量队出具《房屋土地权属调查报告书》，系争牡丹江路XXX号位于上海国际港务（集团）股份有限公司开发项目范围，原权属单位为物资供应站，建设占地2，111平方米、绿化用地2，098.50平方米、规划河道51.80平方米、防汛通道712.70平方米，总面积为4，974平方米。原审中，宝堤管理署提供《上海九鼎超市经营有限公司搬迁补偿价值咨询报告》，主要内容为，宝堤管理署委托上海上资房地产估价有限公司对上海九鼎超市经营有限公司位于上海市宝山区牡丹江路XXX号建筑物、附属设施进行估价，估价结果为，建筑物156，928元，附属设施100，486元，合计257，414元。宝堤管理署表示，沈一章经营上海九鼎超市经营有限公司，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条的规定，停产停业损失补偿按照被征收房屋市场评估价的10%确定，即257，414元的10%为25，741.40元；综上，宝堤管理署同意补偿给沈一章：添附及设备搬迁补偿257，414元、停产停业补偿25，741.40元，合计283，155.40元。沈一章表示，评估公司的资质有问题，评估公司的资质仅仅包括房屋的评估，没有权限评估搬迁补偿；评估报告仅涉及添附部分及货物搬迁部分，未涉及停产停业损失、设备搬迁费及营业执照的补偿，而且还有很多东西未评估进去。原审中，宝堤管理署表示，同意一并处理宝堤管理署对沈一章的补偿问题，具体由法院判决。沈一章则表示如果要补偿，则补偿给上海九鼎超市经营有限公司。原审法院认为，本案系争租赁合同关系源于物资供应站与沈一章签订的《租赁协议书》，物资供应站已于2012年撤销建制并转入宝堤管理署，宝堤管理署已继受租赁合同的出租方权利义务，沈一章对宝堤管理署主体提出的抗辩不成立。根据合同第八条的约定，因国家建设需要动迁使合同不能继续履行，乙方应服从终止本协议。现合同约定的动迁事实已发生，宝堤管理署要求解除租赁合同的请求，符合合同约定，应予准许。合同解除后，沈一章应返还租赁物。宝堤管理署未在本案中提起租金请求，对此不予处理。关于宝堤管理署对沈一章进行补偿的问题，根据合同第八条的约定，甲方根据投资十年折旧和剩余租赁计算补偿乙方投资款，合同还约定乙方翻建房屋及配套设施投资为180，000元，双方可据此计算原应付的补偿款。现宝堤管理署提供《上海九鼎超市经营有限公司搬迁补偿价值咨询报告》，并根据该份报告及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定，自愿向沈一章补偿283，155.40元，系其真实意思表示，对此予以确认。宝堤管理署向沈一章进行补偿的基础在于双方之间的租赁合同关系，宝堤管理署系出租方，并非动迁单位，沈一章提出补偿应给上海九鼎超市经营有限公司以及停产停业损失、设备搬迁费及营业执照补偿等抗辩意见，因合同第八条对此情况已有约定，且沈一章也未提供证据证明宝堤管理署有代替沈一章获得上述利益的行为，故对此难以采纳。据此，原审法院作出判决：一、解除上海市宝山区堤防水闸管理署与沈一章就上海市宝山区牡丹江路XXX号老门卫房签订的《租赁协议书》；二、沈一章于判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区牡丹江路XXX号老门卫房返还给上海市宝山区堤防水闸管理署；三、上海市宝山区堤防水闸管理署于判决生效之日起十日内，向沈一章支付补偿款283，155.40元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取计25元，由沈一章负担。沈一章不服原判，向本院提起上诉称，沈一章是向原物资供应站承租2001号房屋的，现物资供应站已被工商注销，宝堤管理署并非物资供应站债权债务的继受人，因此宝堤管理署不是本案的适格主体，其无权向沈一章主张租赁合同的权利。系争房屋是由沈一章出资翻建，其对该房享有合法使用权，如宝堤管理署要单方解除双方租约，则应赔偿沈一章建筑物及附属设施的损失。对宝堤管理署单方委托的评估沈一章不予认可，且该评估遗漏了很多必须进行的评估项目，因此法院应当重新委托进行评估，上海九鼎超市经营有限公司系经营性的企业，在动迁中应该得到经营性损失及支付员工工资的补偿。原审法院所作的判决严重不公，损害了沈一章的合法权益，故上诉要求撤销原判，依法驳回宝堤管理署的诉请，诉讼费用由对方承担。被上诉人宝堤管理署辩称，物资供应站现已被工商注销，相应的债权债务均由宝堤管理署继受。在租赁合同的实际履行中，租赁费的收取、发票的出具已经均由宝堤管理署的前身上海市宝山区海塘管理所在操作，对此沈一章也从未提出异议。而九鼎超市本身就是沈一章开办的一人有限责任公司。原审法院查明的事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然系争房屋租赁合同系由原物资供应站与沈一章签订，但2012年物资供应站已撤销建制并转入宝堤管理署，租赁合同出租方的权利义务也已由宝堤管理署继受，因此本案宝堤管理署的诉讼主体适格，沈一章对宝堤管理署主体提出的抗辩理由不能成立。根据合同第八条的约定，因国家建设需要动迁使合同不能继续履行，沈一章应服从终止本协议。现合同约定的动迁事实已发生，宝堤管理署要求解除租赁合同的请求，符合合同约定，应予准许。合同解除后，沈一章应返还租赁物。根据合同第八条的约定，宝堤管理署根据投资十年折旧和剩余租赁计算补偿沈一章投资款（180，000元），双方可据此计算原应付的补偿款。本案系房屋租赁合同纠纷，鉴于宝堤管理署基于《上海九鼎超市经营有限公司搬迁补偿价值咨询报告》，并根据该份报告及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的相关规定，自愿向沈一章补偿283，155.40元，系其真实意思表示，且金额不低于双方合同所约定沈一章可得到的补偿金额，原审法院予以准许是适当的，据此所作的判决亦无不当。沈一章的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈一章负担。本判决为终审判决。审 判 长  周刘金代理审判员  高 胤代理审判员  刘 郡二〇一四年一月十七日书 记 员  姜 瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……