杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第1219号原告杭州市群众艺术馆。法定代表人那燕。委托代理人李庆峰。被告沈晨。被告郑玲丽。原告杭州市群众艺术馆为与被告沈晨、郑玲丽房屋买卖合同无效纠纷一案，于2007年8月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李庆峰、被告沈晨、郑玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州市群众艺术馆诉称，1995年8月，原告与浙江伟华房地产开发公司分别以提供土地与资金的方式实行联建，将原告老楼改建为住宅楼，原告提供的土地性质为行政划拨。该项目于1997年立项，办妥手续于2000年动工，2002年结顶，2003年8月通过竣工验收。2003年1月，原告委托杭州汇信房地产有限公司协调联建单位和施工单位，并负责办理房屋竣工验收和领证手续，服务费按每平方米985元计收。2002年11月，原告确定了新房认购名单。2004年2月，在原馆长刘小瓯、原副馆长朱卫平等人的操控下，原告与被告签订了《杭州市房屋转让合同》，该合同在未经市文化局领导同意的情况下，原告工作人员找了社会文化处处长私自帮忙加盖公章。被告以每平方米985元的标准向原告支付了房款，而该房款就是原告向杭州汇信房地产有限公司支付的手续费用，而当时的实际评估房价为每平方米5500元。即在原告未取得任何房款的情况下，被告无偿取得了房产并于2004年10月领取了三证。原告认为，本案所涉房产属于行政划拨的国有土地，在其上面由原告所建的房屋属国有资产。自2000年起杭州市已停止实物分房，原告职工已享受住房补贴，但被告仍以实物分配的方式无偿取得房产，违反了现行的房改政策，原告原任有关领导利用职权，与被告恶意串通，所签订的房屋转让合同属无效合同，故请求判决确认原、被告之间的房屋转让合同无效，并由被告向原告返还杭州市朝晖三区1幢3单元301室房屋，并办理房屋产权过户登记手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、杭州市计划委员会文件、简复单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、杭州市群众艺术馆文件［市群艺（2002）32号］、建设工程验收合格证明、房屋所有权存根，欲证明本案所涉房产属于国有资产。2、任免文件及证明、群众艺术馆分房方案实施细则情况说明，欲证明确认分房方案和进行操作的领导也属分房对象，导致买卖双方恶意串通。3、协议书，欲证明房产中介的服务费用为每平方米985元。4、房屋转让合同，欲证明房屋土地性质为划拨，房屋属于国家资产，转让款为每平方米985元。5、收据、契税专用缴款书及发票，欲证明被告仅支付了每平方米985元的中介费用，属无偿获得房产，成交价格与计税价格相差巨大，双方恶意串通事实明显。6、房产评估报告，欲证明诉争房屋当时的房产评估价格为每平方米5500元。7、审计局文件、杭州市文广局的处理意见及实施方案，欲证明国家有关机关认定，分房属于买卖双方恶意串通导致国家资产流失，并对此进行处理。被告沈晨、郑玲丽辩称，1、依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房屋转让合同对房屋转让价格、付款方式、交房时间及其他事项等均作了约定，双方当事人意思表示一致，合同依法成立。2、房屋转让合同签订时间已经2年以上，超过了诉讼时效。3、原告住宅楼是一个特殊的历史遗留问题，需妥善处理。被告一家原住房只有29平方米，儿子从小到大一直睡在阳台。早在1995年被告就向原告打报告要求分房。被告因为多年来一直在等待原告的分房、购房而失去购买安居房、经济适用房的机会，该损失如何赔偿？现被告依法取得了房产三证，并已居住了三年。其实该房屋原告是完全可以在九十年代就造好分配的福利房，正是由于原告的原因才错失良机拖进2000年。4、原、被告整个分房、购房过程中的程序都是公开的。5、房屋转让合同上文化局的公章是原告通过正常途径，经文化局同意后盖上的，具有法律效力。6、被告是合法付款购买取得该房屋，房屋转让行为合法有效。7、原告不该篡改审计局文件。原告的诉状引用杭州市审计局文件的一段话，事实证明该文件中根本就没有这段话。8、原告不该将恶意串通的帽子强加于被告的头上，这样想当然与事实明显不符。请求法院确认房屋转让合同有效，驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、房屋转让合同，欲证明原、被告依法成立的合同，受法律保护。2、被告原住房权属证书、购买安居房的价格、经济适用房准购证、廉价商品房价格，欲证明被告住房一直非常困难，因等待原告的分房、购房而错失一切房屋优惠政策与机会。3、分房方案实施细则、购房情况的报告、分房小组第1号公告、购房小组第2号公告、购房小组第3号公告、新房购房认购人员名单、分房方案讨论稿、分房方案修改稿、分房方案第三稿、召开征求分房意见全馆职工大会、高中级职称人数比例及住房困难户职工住宅情况说明、申诉信，欲证明在分房、购房的过程中，所有的程序都是公开的，是经过全馆职工大会通过并三次公布。文化局领导完全知情，文化局批准同意盖章的行为合法有效。4、销售不动产专用发票，欲证明被告是依法支付房款购得诉争房屋。5、原告的民事诉状、原告的证据清单，欲证明原告篡改审计局文件与事实不符。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1、3、4、6，被告均无异议，本院予以确认。证据2被告对真实性无异议，对证明内容有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据5被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明双方恶意串通。本院认为被告虽支付了每平方米985元的房款，但原、被告对该价格远远低于市场价格是明知的，该组证据证明双方签约时均具有主观上的恶意，故对该组证据的效力予以确认。证据7被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为文件上并未认定原、被告属恶意串通。本院认为该组证据对原告未经上级主管部门同意向职工出售住房并导致国有资产流失的事实予以了明确认定，故本院对该组证据的真实性及与本案的关联性予以确认。被告提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认。证据2中原告对经济适用房准购证无异议，对原住房的产权证因系复印件，故真实性不予确认，廉价商品房价格及安居房价格与本案缺乏关联性。本院认为该组证据与本案均缺乏关联，故对其证据效力不予确认。证据3中原告对分房方案实施细则及申诉信因无原件，真实性不予确认，其余证据的真实性无异议。本院认为申诉信的真实性不能确认，其余证据与本案不具有关联性，故对证据3的证据效力不予确认。证据4原告对真实性与合法性无异议，但对证明内容有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据5原告对真实性无异议，证明内容有异议。本院认为该组证据均来源于原告，对被告的待证事实不具有证明力，对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：1995年8月，杭州市群众艺术馆与浙江伟华房地产开发公司分别以提供土地与资金的方式联建，将群艺馆老楼改建为住宅楼，群艺馆提供的土地性质为行政划拨，用途为住宅。该项目于1997年立项，1998年12月3日领取建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，1999年5月4日办理了建设工程施工许可证。于2000年春节后动工，建设过程中因涉及行政诉讼及联建单位的经济纠纷被停工两次，于2002年9月复工建造，2002年底结顶，2003年8月通过竣工验收，原告按协议分得联建住房9套，面积约为924平方米。2003年1月，原告与杭州市汇信房地产有限公司签订了一份协议书，原告委托杭州市汇信房地产有限公司协调联建单位和施工单位，并负责办理房屋全部验收和领证手续，协议对杭州市汇信房地产有限公司具体受理的服务范围、原告应配合的工作范围均作了约定。杭州市汇信房地产有限公司应向原告收取受理服务费按每平方米985元计算，合计910179.4元。2002年2月27日，原、被告签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定原告将杭州市下城区朝晖三区1幢3单元301室住房一套转让给被告，建筑面积67.63平方米，房款按每平方米985元计算，合计66615元。2003年1月30日、2004年9月6日被告分别支付办证税费及房款33380元、33236元，两项合计66616元。2004年9月15日，被告按评估价375000元缴纳了契税及其他相关税费并领取了三证。2005年4月杭州市审计局在对杭州市文化局局长陈建一进行经济责任审计的同时，对杭州市群众艺术馆进行了延伸审计，并出具了《杭州市审计局关于杭州市群艺馆违规实物分房造成国有资产流失的专题报告{杭审贸（2005）47号}》，认为原告存在违规实物分房，造成国有资产流失的问题。建议文体局抓紧收回房屋，防止国有资产流失，并对相关责任人员进行必要的处理。2005年11月14日，杭州文化广电新闻出版局制定《市群艺馆违规实物分房造成国有资产流失的整改意见实施方案》，提出对上述问题的处理意见及实施步骤，并要求在2006年上半年前将重新签订房屋转让合同，补交购房款，上交旧房等相关事项处理完毕。本院认为，本案争议的焦点是原、被告之间签订的房屋转让合同，是否系恶意串通订立，该合同是否损害了国家、集体或第三人的合法权益。恶意串通订立的合同是当事人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意思不一致的意思表示，且行为人之间有共同的意思联络，有共同的目的指向。共同的意思联络可以表现为行为人事先达成一致，也可以是一方为意思表示，而相对方明知该行为会造成国家、集体或第三人的利益的损害而故意为之，即行为人还必须有主观上的恶意。本案原、被告在签订合同时，双方在该合同中约定的每平方米985元的转让价格，作为原告明知即为支付给杭州汇信房地产有限公司的服务费，按此价格交易原告不能获得任何房款。而原告用于联建的是行政划拨的国有土地，其联建所得的房屋产权属于国有，应作为国有资产入帐，故原、被告交易产生的结果则必然损害国家的利益，因此原告是明知其行为会造成国家利益的损害而故意为之，具有主观上的恶意。原、被告签订合同之时市场上同类地段的房屋价格已达到每平方米5000元以上，作为被告，其对此也应当明知，其在办理产权证时也按该套房屋的市场评估总价375000元缴纳了契税，但却仍以远远低于市场的价格将房屋买下，被告同样具有主观上恶意，因此原、被告在此次交易中具有共同的意思联络，指向共同的一个目的，且主观上均具有恶意，即使原告并不能从中获取利益，但其与被告共同实施损害国家利益的行为，应当认定为恶意串通，根据合同法的相关规定，原、被告之间签订的房屋转让合同应属无效。无效的合同自始没有法律拘束力，因此原合同当事人要承担由此产生的返还财产的民事责任。返还财产的范围限因合同取得的财产，即包括原告交付的房屋及被告支付的房款。原告要求的办理房屋产权过户登记手续，属行政部门的行政行为，不属法院处理范围，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告杭州市群众艺术馆与被告沈晨、郑玲丽于2002年2月27日签订的《杭州市房屋转让合同》无效。二、被告沈晨、郑玲丽于本判决生效之日起三十日内将座落于杭州市下城区朝晖三区1幢3单元301室房屋返还给原告杭州市群众艺术馆。三、原告杭州市群众艺术馆于本判决生效之日起三十日内向被告沈晨、郑玲丽返还购房款66616元。四、驳回原告杭州市群众艺术馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9549元，由原告杭州市群众艺术馆与被告沈晨、郑玲丽各半负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9549元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）审判长  章幼戎审判员  董保民审判员  叶东晓二〇〇八年五月七日书记员  楼一平