湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂十堰中民四终字第00114号上诉人（原审原告）湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区东岳路26号。法定代表人吕国庆，该公司董事长。委托代理人许琴。代理权限：一般代理。委托代理人刘畅，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）郝晓燕，职业不详。委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等。被上诉人（原审被告）周志强，职业不详。委托代理人汪峰，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等。上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员张剑主审、审判员柯幻参加评议的合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人翔龙公司的委托代理人许琴、刘畅，被上诉人郝晓燕、周志强的委托代理人汪峰均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。翔龙公司原审诉请：请求人民法院判令郝晓燕、周志强：1、支付商品房产权面积补差款8204元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日万分之五计算至实际交付之日止）；2、支付房屋维修基金7618元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日千分之五计算至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由郝晓燕、周志强负担。一审法院认定：2010年2月27日，翔龙公司与郝晓燕、周志强签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0048896），郝晓燕、周志强购买翔龙公司开发的、位于十堰市张湾区凯旋大道10号“翔龙半山尚”1幢2-17-4号商品房一套。合同约定该商品房预测建筑面积123.91平方米（其中套内建筑面积102.78平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.13平方米），每平方米单价为2689.7元，总金额为333281元。该合同第六条“付款方式与期限”第1款约定：“在签订本合同时，买受人已向出卖人支付房款（首付款）人民币134281元，余款人民币199000元，双方约定通过银行按揭方式支付。办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准”。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。⑴逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按应付款的日万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；⑵逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“翔龙半山尚项目前期物业服务由十堰翔龙世纪物业管理有限公司提供”。合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门规定为准），否则出卖人有权从通知办理产权第31日起按购房总价的日5‰收取违约金”。2010年2月27日，翔龙公司与郝晓燕、周志强还签订了《翔龙半山尚关于入户花园的约定协议》，约定郝晓燕、周志强应承担入户花园封闭而产生的所有费用。2011年6月14日，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米。2011年7月30日，翔龙公司在《十堰晚报》上发布办理产权登记的公告，通知翔龙半山尚购房业主自公告发布之日起七日内，向其提交办理产权登记资料，并交纳产权面积补差款、办理产权所需税费等相关费用。2012年3月12日，翔龙公司将郝晓燕、周志强购买商品房所属的1幢所有商品房的住房维修资金向本市住房维修基金管理中心进行了缴存，其中包含郝晓燕、周志强应交存的首期住宅专项维修资金7618元（126.96㎡×1200元／㎡×5%）。3月14日十堰市住房维修基金管理中心向翔龙公司出具了房屋维修基金已缴交通知单。另查明：十堰翔龙世纪物业管理有限公司向各业主发布2013【09】号通知，通知各业主“翔龙半山尚自交房投入使用后，为保障全体业主顺利办理房屋产权证，翔龙地产自2012年分别为各楼栋垫付了维修资金，物业管理处通过各种方式对业主进行了催缴，但仍有个别业主未及时交纳，现接翔龙地产通知，即日起至2013年3月31日前请未交纳维修资金的业主到管理处财务部交纳，若在规定期限内未交纳的业主，翔龙地产将按照翔龙地产垫付维修资金之日起至交纳时间止每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，请未交纳维修资金的业主尽快交纳”。2013年3月17日，郝晓燕、周志强向翔龙公司交纳了维修基金7618元，2013年4月30日交纳了面积补差款8204元，2013年5月12日交纳了入户花园封闭费2902元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郝晓燕、周志强与翔龙公司签订的《商品房预售合同》第八条明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。在合同履行过程中，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为126.96平方米，比合同约定面积增加了3.05平方米，郝晓燕、周志强应按合同的约定支付面积增加部分的补差房款8204元（2689.70元／㎡×3.05㎡）。该房款经翔龙公司催收后，郝晓燕、周志强应当及时交纳，逾期不交应按合同的约定从翔龙公司公告催收第31日即2011年9月1日起，以拖欠的面积补差款为本金，按合同约定的日万分之五支付违约金。郝晓燕、周志强辩称，房产部门实测多出的面积是翔龙公司承诺赠送的面积，但未提供证明力大于双方签订的《商品房预售合同》的证据予以证实，故对郝晓燕、周志强的该辩称一审法院不予采信。房屋维修基金是在商品房买卖过程中，应当由商品房的买受人，即郝晓燕、周志强支付的法定费用，其支付标准和金额均有法律规定。双方在签订的售房合同附件六第一条最后一款中约定，“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的”，买受人应当如期交纳有关费用，逾期则应当按约承担违约责任。本案中翔龙公司并未提供买受人的委托手续，买受人当庭亦未认可委托，因此双方基于该条的权利义务并不存在，但翔龙公司根据本地区商品房买卖过程中的惯例，按照法律规定的标准为郝晓燕、周志强等买受人向行政主管部门垫付了应当由买受人交纳的房屋维修基金。翔龙公司的垫付行为既是为了买受人的利益，也是一种善意行为，翔龙公司要求郝晓燕、周志强支付房屋维修基金7618元合理，但郝晓燕、周志强已于2013年3月17日向翔龙公司交纳了维修基金7618元，翔龙公司不应再主张维修基金的本金7618元。依据翔龙公司授意十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布的2013【09】号通知的意思表示，郝晓燕、周志强已在2013年3月31日前向翔龙公司交纳了维修基金，翔龙公司亦应按通知的意思表示不再收取费用，即其主张的违约金，故翔龙公司诉请郝晓燕、周志强支付住宅专项维修基金7618元及按日千分之五计付违约金本院不予支持。2013年5月12日郝晓燕、周志强已向翔龙公司交纳了入户花园的封闭费，双方的该争议消灭，翔龙公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、郝晓燕、周志强于本判决生效之日起十日内向翔龙公司支付房屋面积补差款的违约金2494元（以8204元为本金，从2011年9月1日起至2013年4月30日止608天，按日万分之五计算）；二、驳回翔龙公司的其他诉讼请求。如果郝晓燕、周志强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由翔龙公司负担233元，郝晓燕、周志强负担35元。宣判后，翔龙公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定本公司与郝晓燕、周志强之间的委托办理房屋产权证书的关系不成立错误。依据《商品房预售合同》及产权证办理的惯例，双方委托办证的关系应当成立。二、一审判决认定上诉人翔龙公司授意十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布9号通知缺乏证据证明。三、郝晓燕、周志强应支付逾期支付的房屋维修基金7618元的违约金。违约金应从2011年9月1日起按日千分之五计算至2013年3月17日至。请求二审法院依法改判。上诉人翔龙公司在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人郝晓燕、周志强辩称，原判正确，请予维持。被上诉人郝晓燕、周志强为了证明十堰翔龙世纪物业管理有限公司发布的9号通知是翔龙公司的授意，其在二审期间向本院提交了如下证据：证据一：湖北省工商局信息中心十堰业务部出具的“企业信息”（该证据一审已提交，盖有出具单位公章，但一审未予质证）。该证据显示，翔龙公司是十堰翔龙世纪物业管理有限公司第一大股东，其出资比例为70%。翔龙公司的代理人质证认为，没有看到原件，不予质证。证据二：十堰翔龙物业有限公司在互联网上的网页。该网页显示：其是湖北翔龙房地产公司的分歧（原文如此），物业包含半山上（原文如此）。翔龙公司的代理人质证认为，不知其意，对该证据未置可否。证据三：翔龙公司出具的收款收据。收款收据上的经办人分别为“袁”、“何”。翔龙公司的代理人认为，“何”系翔龙公司的会计，其不是物业公司的会计。本院认为，被上诉人郝晓燕、周志强提交的证据一，是企业登记机关出具的企业信息，属于公文书证，本院予以采信；证据二，相当于物业公司的陈述，本院予以采信；对证据三，本院将结合其他证据，在处理意见中予以综合评判。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，经审查上诉人翔龙公司的三个上诉理由，其实质是要求郝晓燕、周志强按日千分之五的标准，以房屋维修基金7618元为基数，支付从2011年9月1日起至2013年3月17日止的违约金。理由如下：其第一个上诉理由是双方形成了委托办证关系，一审否定这种关系的处理错误。按照上诉人翔龙公司的观点，如果双方形成了委托办证关系，则应按照合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门规定为准），否则出卖人有权从通知办理产权第31日起，按购房总价的日5‰收取违约金”。因此，因被上诉人郝晓燕、周志强未在前述约定的期限内缴纳房屋维修基金，故其应按约定的日千分之五标准支付违约金。但双方签订的商品房预售合同第六条“付款方式与期限”第3项约定：办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用。该税费及房屋维修基金等费用均包含在合同第六条项下。而逾期付款如何处理，该合同第七条约定“买受人未按本合同规定的时间付款，按日向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金”。合同补充协议第一条第4款约定了买受人应支付的费用为“所需税费”，房屋维修基金显然不是该约定的“税费”。也就是说，合同补充协议对逾期缴纳“税费”进行了重新约定，但对逾期支付房屋维修基金如何支付违约金，合同补充协议并未涉及，故对逾期支付房屋维修基金，仍应按商品房预售合同第六条、第七条的规定，即逾期付款，按万分之五给付违约金。即既便上诉人翔龙公司关于双方系委托关系的观点成立，也不能达到其住房维修基金的违约金按日千分之五计算的上诉目的。关于这点，本院（2013）鄂十堰中民四终字第00433号等多份民事判决书已有论述，该多份民事判决书均已具法律效力。上诉人翔龙公司的第三个上诉理由与第一个上诉理由存在因果关系，其第一个上诉理由不能成立，其第三个上诉理由显然亦不能成立。经过上述分析，并经双方当事人同意，本院将本案的争议焦点归纳为：十堰翔龙世纪物业管理有限公司向各业主发布的2013【09】号通知，对翔龙公司是否具有拘束力。上诉人翔龙公司认为，该物业公司的行为与其无关，一审认定其授意物业公司发布该通知缺乏证据证明。被上诉人郝晓燕、周志强认为，该物业公司是翔龙公司开办的，费用也是在物业公司办公室缴纳的，物业公司的行为能代表翔龙公司。本院认为，被上诉人郝晓燕、周志强为支持自己的主张，一、二审共提交了三份证据。上诉人翔龙公司除否认该三份证据外，并未提交足以推翻该三份证据的相反证据。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“翔龙半山尚项目前期物业服务由十堰翔龙世纪物业管理有限公司提供”。该附件第（一）项第9条约定，物业公司按合同约定规范使用住房专项维修资金。故本院有足够的理由相信，物业公司发布通知是翔龙公司的授意。郝晓燕、周志强已按物业公司发布的通知于2013年3月31日前向翔龙公司交纳了维修基金，不存在继续支付维修基金及其违约金的事实和法律依据。故上诉人翔龙公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  张 剑审判员  柯 幻二〇一四年四月十一日书记员  刘亚琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。