广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第3号上诉人（原审原告）：袁健秦，男，1967年2月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。委托代理人：彭桂强，广东维纳律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：陈燕珍，女，1969年11月11日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：李仁亮，男，1965年6月19日出生，汉族，住广东省中山市。上述两被上诉人的委托代理人：陈素然，广东衡德律师事务所律师。上诉人袁健秦因与被上诉人陈燕珍、李仁亮建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：陈燕珍、李仁亮系夫妻关系。据袁健秦提供的证据及其陈述显示：2007年12月3日，袁健秦与陈燕珍签订了一份协议，约定由陈燕珍将其与李仁亮所拥有的位于中山市古镇镇海洲红庙螺沙工业区的土地使用证号为中府国用（2006）第100657号（房地产）转让给袁健秦使用，转让费为238万元。2007年11月30日，陈燕珍立下借条一份，确认向袁健秦借款100万元；同日，袁健秦以支票形式向中山市吉高电子有限公司（以下简称吉高公司）支付了30万元，广州市白云区三元里珍丽品化妆品店向吉高公司支付了74.6万元；2007年12月4日，袁兰英向陈燕珍支付了44万元。2009年2月4日，袁健秦与陈燕珍、李仁亮签订了一份《房地产转让协议》，约定：由陈燕珍、李仁亮将其名下位于中山市古镇镇海洲红庙螺沙工业区的土地使用证号为中府国用（2006）第100657号的784.3平方米土地使用权及地上建筑物、土地上的一切附着物转让给袁健秦；转让款为238万元，已于2007年9月全部支付完毕；房地产已由袁健秦实际接收使用，土地使用证已交付给袁健秦使用；在有条件过户的情况下，陈燕珍、李仁亮必须协助袁健秦办理产权过户手续，所有过户费用由袁健秦负责。上述房地产所在的土地使用权已取得权属证书，即中府国用（2006）第100657号，但地上建筑物至今未取得权属证书。原审法院另查明：原审法院执行局综合办公室提供的资料显示，原审法院在受理的张惠玉诉吉高公司、陈燕珍借款合同纠纷一案［案号为：（2009）中二法民二初字第1329号］中，依张惠玉的申请于2009年11月5日对陈燕珍所拥有的中府国用（2006）第100657号土地使用权的份额（即涉案的土地使用权）进行了诉讼保全；据不完全统计，在原审法院未执结的执行案件中，涉及陈燕珍作为被执行人的案件共有26件，涉及申请执行标的额为27222269.52元。原审法院又查明：2010年10月19日，袁健秦以陈燕珍、李仁亮未履行协助办理过户手续的义务为由诉至原审法院，请求判令陈燕珍、李仁亮履行《房地产转让协议》，办理房地产过户手续。原审法院作出（2010）中二法民一初字第1576号民事判决，认为袁健秦主张的事实存在疑点：其一，袁健秦与陈燕珍、李仁亮先后签订了两份转让协议，显示的签订日期分别为2007年12月3日和2009年2月4日，均在大部分付款事实发生（即2007年11月30日或之前）之后，与一般交易习惯不符；其二，第二份协议所记载的付款时间（即2007年9月）与袁健秦在该案中主张的付款事实不符；其三，两份协议约定的转让款金额均为238万元，而袁健秦提供的付款凭证及借据的合计付款金额为248.6万元，两者不符，而袁健秦未对此作出合理的解释。因此，袁健秦主张的房地产转让事实存在疑点，原审法院在该案中暂不予认定。同时认为，即使袁健秦主张的房地产转让事实存在，袁健秦在该案中提出的诉讼请求也不应予支持，理由如下：首先，由于该案中转让涉及的包括土地使用权和地上建筑物及一切地上附着物，其中作为转让方的陈燕珍、李仁亮只取得了土地使用权的权属证书，而地上建筑物和地上附着物陈燕珍、李仁亮至今未取得权属证书，即未经确权。则在此情况下，该房地产转让行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定的转让条件。而双方在2009年2月4日签订的《房地产转让协议》中已明确约定陈燕珍、李仁亮协助袁健秦办理过户手续的条件是“在有条件过户的情况下”。因此，由于该房地产转让中涉及的地上建筑物未经确权，不具备转让过户的条件，袁健秦诉请陈燕珍、李仁亮协助办理过户手续不符合法律的规定和双方的约定。其次，据原审法院查明的事实显示，由于该案陈燕珍涉及众多的诉讼，其作为被执行人的执行标的多达27222269.52元（不完全统计），且该案讼争的房地产中的土地使用权已由原审法院在（2009）中二法民二初字第1329号案件中进行查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”的规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，袁健秦诉请陈燕珍、李仁亮协助办理该土地使用权过户手续在现阶段实际上不能履行。综上，因袁健秦的诉讼请求不符合法律的规定，且其与陈燕珍、李仁亮双方约定的履行条件，在实际上也不能履行，故原审法院对袁健秦的上述诉讼请求不予支持，遂作出驳回袁健秦全部诉讼请求的判决。袁健秦不服（2010）中二法民一初字第1576号民事判决，上诉至本院。本院作出（2011）中中法民一终字第1059号民事判决，确认该案一审判决认定的事实和处理结果，判决驳回上诉，维持原判。袁健秦遂又于2012年2月21日诉至原审法院，请求判令：1.确认陈燕珍于2007年12月3日将证号为中府国用（2006）第100657号的国有土地使用权及地上建筑物转让给袁健秦的转让行为有效且效力及于李仁亮；2.确认袁健秦对中府国用（2006）第100657号国有土地使用权及地上建筑物享有占有、使用、收益的权利。原审法院认为：袁健秦与陈燕珍及袁健秦与陈燕珍、李仁亮签订的两份转让协议存在较多与一般交易习惯不符之处：一、袁健秦付款在前，签订的两份转让协议在后；二、第二份转让协议所记载的付款时间（即2007年9月）与袁健秦在本案中主张的付款事实不符；三、约定的转让款金额均为238万元，而袁健秦所证明其支付的金额超出了该金额，双方对多付款项没有处理。结合陈燕珍、李仁亮仍有众多债务未能偿还，原审法院认为双方签订的转让协议效力存疑。袁健秦提供的证据尚不足以证实其主张，故原审法院对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回袁健秦的诉讼请求。案件受理费25840元，由袁健秦负担。上诉人袁健秦不服原审判决，向本院上诉称：一、陈燕珍及其经营的吉高公司欠下巨额外债是事实，但与本案土地及地上建筑物转让行为无关，原审判决将与本案没有法律关系的事实作为判定本案法律关系是否成立的依据是错误的。二、本案中的土地及地上建筑物转让行为是由于陈燕珍借款100万元无法偿还而以此抵债，且关于如何签订第一份转让协议及为何签订第二份转让协议均在原审中作了清晰论述，双方的交易过程完全符合事实。双方文化水平不高，在办理转让手续上出现不细致不规范的情况是正常的。三、涉案土地及地上建筑物未能过户到袁健秦名下，只是由于地上建筑物没有办理产权证，并非由于双方存在虚假交易，否则涉案土地及建筑早已过户到袁健秦名下。四、本案的转让行为远早于陈燕珍大规模欠债之前，若原审法院对转让协议签订的时间存疑，可以通过鉴定等技术手段来确定，另袁健秦从签订转让协议之日起一直对涉案土地及地上建筑物占有使用，故本案不存在虚假转让的情况。五、袁健秦与陈燕珍签订转让协议时，陈燕珍经营的吉高公司是较大规模的公司，其也拥有多处物业，袁健秦以为陈燕珍未能归还借款只是短期资金周转出现问题，根本没有预见到两年后出现大规模欠债以及公司倒闭的情况，因此在签订转让协议和履行协议过程中才出现不细致不规范的情况，甚至没有急于办理过户或起诉，这也证实了双方转让行为的真实性。六、本案的法律关系简单明了，转让行为有充足的证据支持。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持袁健秦的诉讼请求；2.本案诉讼费由陈燕珍、李仁亮承担。被上诉人陈燕珍、李仁亮答辩称：对袁健秦第一项上诉请求没有异议，但不同意本案诉讼费由陈燕珍、李仁亮承担。对袁健秦上诉的事实与理由也没有异议。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：袁健秦原审中称其与陈燕珍、李仁亮签订2009年2月4日的《房地产转让协议》，是考虑到陈燕珍、李仁亮当时已经离婚且2007年12月3日的转让协议并没有李仁亮的签名而要求补签的，该协议记载的转让款已于2007年9月支付完毕系笔误，且该协议的落款时间虽为2009年2月4日，但真实的签订时间为2009年10月26日。另袁健秦称其支付的款项248.6万元比约定的房地产转让款238万元多10.6万元，是按双方约定支付的物业装修折旧费及部分设施费。又查明：袁健秦为证明其已对涉案土地及地上建筑物占有使用的事实，于原审期间提交了相关用电缴费通知书及其与案外人马碧、刘东成签订的《租赁协议》，但袁健秦提交的用电缴费通知书上显示的客户名称为吉高公司，上述《租赁协议》也并未载明租赁物的地址等相关情况。此外，袁健秦还提交了一份已经过公证的日期为2009年10月26日的《委托书》，内容为陈燕珍、李仁亮委托区广发代为出售涉案的土地使用权并签订买卖合同，及代办土地使用证等相关证件过户手续等。本院认为：虽然袁健秦在本案中提交了其与陈燕珍及其与陈燕珍、李仁亮签订的两份转让协议，但该两份协议存在较多可疑之处：一、袁健秦的大部分付款发生在前，两份转让协议签订在后；二、2009年2月4日的《房地产转让协议》载明转让款已于2007年9月份支付完毕，与袁健秦在本案中主张的付款事实不符，袁健秦虽主张该协议上载明的付款时间为笔误，但对此未提供证据予以证明；三、两份转让协议约定的转让款金额均为238万元，而袁健秦主张的付款合计为248.6万元，即袁健秦主张的付款与约定的转让款金额并不一致，袁健秦虽称其多付的10.6万元是按双方约定支付的装修折旧费及部分设施费，但其未提供证据证明双方曾就装修折旧及设施问题进行过约定，且该费用未在转让协议中一并约定亦不符合一般的交易习惯；四、袁健秦提交的经过公证的《委托书》显示，陈燕珍、李仁亮于2009年10月26日还委托区广发代为出售涉案的土地使用权并签订买卖合同等，即截至2009年10月26日，涉案土地使用权尚未发生转让事宜，可见，袁健秦所主张的涉案房地产转让事宜与其提交的上述《委托书》内容相矛盾。此外，虽然袁健秦主张其已对涉案土地及地上建筑物占有使用，但其提交的用电缴费通知书上显示的客户名称为吉高公司，其提交的《租赁协议》也并未载明租赁物的地址等相关情况，故袁健秦提供的证据不足以证明其该项主张。结合陈燕珍、李仁亮仍有众多债务未能偿还，且已有生效判决认定袁健秦与陈燕珍、李仁亮签订的《房地产转让协议》存在较多与一般交易习惯不符之处，该协议效力存疑，故原审法院认定袁健秦提供的证据不足以证实其主张，并驳回袁健秦的诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，本院予以维持。上诉人袁健秦的上诉理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25840元，由上诉人袁健秦负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 瑄审 判 员  梁艳凤代理审判员  赖晓筠二〇一四年八月二十四日书 记 员  易嘉璇