黑龙江省鸡西市虎林市人民法院民 事 判 决 书(2013)虎民初字第503号原告：毛文兰，女，65岁。委托代理人：孟庆武，男，65岁。委托代理人：孙凯英，黑龙江雄峰律师事务所律师。被告：王宏伟，男，38岁。原告毛文兰诉被告王宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理，原告毛文兰及其委托代理人孟庆武、孙凯英，被告王宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛文兰诉称：2011年7月份，原告女儿孟某甲通过被告在虎林市电影院广告橱窗内张贴的售楼广告，购买了被告出售的位于虎林市中俄汽配城综合楼2单元，双方约定楼房价格为89000元，另加5000元的过户费，总计94000元。原告按约定先给付了5000元定金，被告出具了5000元的定金收条，余款89000元于9月28日付清，被告出具了89000元的收条。原告要求与被告签订购房协议书，被告称让原告直接和开发商签订协议书，在办理过户手续时可以节省20%的税款。当日，被告找到开发商，并告知孟某甲将被告给原告出具的收条交给被告，被告只是将开发商给其开具的42000元的收据改成原告毛文兰的名字后交付给孟某甲。事后，孟某甲多次找被告索要收条，并要求与其签订购房协议书以便办理房照，但被告一直推脱。原告在该楼居住期间，进行了增添暖气片和楼顶维修。2013年6月，案外人孟某乙要购买该楼时向房产部门咨询办理房照事宜，得知该楼层（七层）属于违章建筑，不能办理房照等手续。原告多次找被告要求退房，但被告以等该楼整体房照办理完毕后，就能办理房照为由拒绝退房。原告为维护其合法权益提起诉讼，要求判令被告立即返还原告购楼款94000元；并由被告返还原告对该楼进行维修的费用1314元；另因原告将该楼已经出租，如双方解除合同将导致原告出租楼房无法履行所产生的违约金1400元应该由被告承担；并由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、证人张某当庭证言，证实原告女儿孟某甲委托其找人对本案诉争的楼房室内加设暖气片、窗台下方墙面进行粘贴瓷砖、楼顶漏雨对楼盖进行维修并产生了相应的费用；同时证实孟某甲要以原价格94000元将该楼卖给案外人孟某乙，孟某乙认为价格高，证人和孟某甲带领孟某乙到被告处核实，被告称原告从被告处购楼款为94000元，待该楼整体房照办理完毕后，该楼可以办理房照。但孟某乙到房产等相关部门咨询，答复称该楼办理不了房照。2、证人孟某甲当庭证言，证实证人以其母亲即原告的名义购买了被告的楼房，双方约定楼款为89000元、过户费5000元，孟某甲将楼款全部交付给被告；同时证实购楼后孟某甲雇佣他人对该楼进行了维修，具体花费有票据为证。3、2011年3月16日，牡丹江某房地产开发有限公司出具的收据原件一份，证实被告将其购买的中俄汽配城的楼房卖给原告并收取了5000元过户费的事实。4、2013年8月27日，虎林市某油漆商店出具的收据原件一份、2013年8月27日，付某出具的收据原件一份、2012年9月14日，虎林市某水暖器材经销处出具的材料结算表原件一份、2012年9月14日，虎林市某洁具商店出具的票据原件一份，虎林市某水暖洁具商店出具的单据原件一份，证实原告对该楼进行维修花费1414元。5、2013年5月10日，原告与赫某签订的房屋租赁合同原件一份，证实如果因被告不能办理过户手续，将导致原告不能履行租赁合同��因此要求被告承担原告租赁合同租金7000元的20%违约金1400元。6、2013年6月9日，孟某乙证言原件一份、张某证言原件一份、2013年5月15日，孟庆武与被告谈话录音记录一份内容为：“孟庆武：买你楼的那个人是我女儿。我给她12万元钱，她说买你楼了，我看她到底花了多少钱。她给了你几次钱？王宏伟：给了两次，头一次给了5000元、第二次给了89000元，一共94000元”。2013年6月9日，孟某乙、孟庆武、孟某甲与被告谈话录音记录一份内容为：“孟庆武：我女儿买的这个楼卖给孟某乙了，我要94000元，我说是原价格，孟某乙不信，就是让你做个证是不是94000元。王宏伟：确实是94000元，孟某甲买完了我给打的条，确实是94000元。孟某乙：房照呢？孟庆武：他（孟某乙）说房照能不能办？王宏伟：现在这个楼整个大照没下来。孟庆武：大照下来此房就能办房照是吧？王宏伟：对。孟庆武：现在三个问题：一是房款是94000元，包括5000元过户费；二是王宏伟也说了，整个楼大照没下来，大照下来此房就能办理房照；三是屋内带一个冰箱、一张床、一个沙发，我们也是这么买的，是不是王宏伟？王宏伟：对”。证实原告在被告处购楼，购楼款为94000元，其中过户费5000元、房款89000元；同时证实被告称该楼整体大照办理完毕后，该楼就能办理房照。7、2013年11月18日，鸡东县人民法院民事调解书原件一份、2013年10月20日，毛文兰出具的欠据复印件一份、2013年10月21日，起诉状复印件一份，证实原告为购楼，向闫某借款3万元，约定利息3分总计利息款为21600元，因本案诉争的楼房系违章建筑，导致原告的权益受损，该21600元的利息应该由被告承担。被告王宏伟辩称：被告把楼房卖给原告是事实，但是原告应该出示双方签订的协议书和被告出具的楼款收条。被告王宏伟为证实其抗辩理由，向法庭提交相关如下证据材料：2009年3月16日，原告与牡丹江某房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同复印件一份，证实被告已经将本案诉争的楼房的买房的名字改成原告毛文兰。基于原告的申请，本院依职权调取了牡丹江某房地产开发公司在虎林市房产备案的建设工程规划许可通知单、中华人民共和国建筑工程施工许可证、建设用批准书复印件各一份。本院经审查核实，认证如下，原告对被告提交的证据的真实性没有异议，予以采信；被告对原告提交的证据1有异议，认为本案诉争的楼房已经卖给原告，对楼房的维修责任在于原告，不予采信；对原告提交的证据2中对楼房维修的证据有异议，对购楼事宜没有异议，因原告对该楼进行维修所产生的费用与本案不具有关联性，不予采信；对购楼事宜没有异议，予以采信；被告对原告提交的证据3、6没有异议，予以采信；被告对原告提交的证据4、5、7有异议，认为原告自行维修所产生的费用应该由其自行负担，因原告对该楼进行维修所产生的费用与本案不具有关联性，不予采信；原、被告对法院依职权调取的证据证实性没有异议，予以采信。根据以上确认的证据及原告当庭陈述，本院认定案件事实如下：2009年3月16日，被告王宏伟在牡丹江某房地产开发有限公司虎林项目部以42000元的价格，购买了该公司承建的虎林市中俄汽配城吉祥小区2单元，该公司未出具正规发票。被告未在虎林市房产部门办理房屋所有权登记手续。2011年7月，被告将此楼以94000元（含过户费5000）的价格卖给原告毛文兰，并在开发公司处将该楼的原始商品房买卖合同及收据上直接改成原告毛文兰的名字，该楼已装修完毕，楼内附带一台冰箱、一个床、一个沙发。现���告以该楼不能办理房照为由提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案被告将该楼房卖与原告时未办理房屋产权登记手续，因此，被告对该楼尚未取得合法物权。原、被告虽未向法庭提交书面合同，但双方已形成了事实的房屋买卖合同关系，协助办理房屋过户手续是房屋出卖方的附随义务，因被告本身没有取得房屋产权证书，因此客观上无法协助原告办理过户手续，致使原告无法实现购买房屋取得合法物权的合同目的，被告方构成违约，原告要求解除合同理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百二十三条，之规定：判决如下：一、解除原、���告之间的房屋买卖合同。二、被告王宏伟返还原告购楼款94000元，原告毛文兰将虎林市中俄汽配城吉祥小区2单元楼房交付给被告王宏伟，并返还楼内附带冰箱一台、床一个、沙发一个，双方于2014年5月11日履行返还义务。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2165元由被告王宏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  张伟林代理审判员  赵春玲代理审判员  张淑梅二〇一四年一月十四日书 记 员  金 月