吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书2014年长民二终字第00464号上诉人（原审被告）李洪业（别名李洪良），男，1973年11月18日出生，汉族，住长春市宽城区。委托代理人刘一鸣，吉林护法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高扬，男，1979年6月7日出生，汉族，个体，住长春市绿园区。委托代理人刘桂清（系高扬母亲）。上诉人李洪业因土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2011）长高开民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李洪业及其委托代理人刘一鸣、被上诉人高扬的委托代理人刘桂清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告高扬原审诉称，2004年11月30日，原告与被告签订了一份《合同书》，约定：被告将位于长春市宽城区奋进乡兴华村（以下简称兴华村）的3000平方米土地经营权以70000元的价格转让给原告。合同签订后，原告将转让款一次性交给被告。2006年，原告将上述土地转让给兴华村村民李国森，而后李国森又转让给张德海。2009年，上述地块被长春高新技术产业开发区征收，张德海以应获得土地补偿款为由将李国森诉至法院，经法院审理认定合同无效。2010年，李国森以合同无效为由将原告诉至法院。因原告向被告索要征地补偿款未果，即向被告主张返还土地转让款70000元遭被告拒绝。原告认为，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉至法院，请求判令原告与被告签订的土地承包经营权转让合同无效，被告返还原告土地转让款70000元。原审被告李洪业原审辩称，同意合同无效，要求原告返还自建商品房、土地审批手续、土地使用权。对原告与被告签订的土地承包经营权转让合同70000元价格认可，其他事实不清楚。本案经原审法院审理查明，原告是长春市南关区的城市居民。被告是兴华村村民。2004年11月30日，原、被告签订了一份《合同书》约定：被告将取得30年（自1997年起至2026年止）承包经营权的土地及宅基地转让给原告，转让金额共计人民币70000元。合同签订后，原告向被告支付了转让款，被告依约定将土地交付给原告使用。2006年，原告将上述土地转让给兴华村村民李国森，而后李国森又转让给张德海。2009年，合同约定的土地被长春高新技术产业开发区征收，被告得到先期征地补偿款60000元。2010年，因张德海未获得征地补偿款将李国森诉至法院，李国森又将原告诉至法院，分别要求判令转让合同无效、返还转让款。经法院调解确认转让合同无效，返还部分转让款。原审法院认为，农村集体经济组织分配给村民的宅基地是供村民建造住宅，不得以转包、互换、出租、转让或其他方式流转。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、互换、出租、转让或其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。原、被告签订的《合同书》明确约定将被告的宅基地、承包地的经营权转让给原告，但未征得发包方即被告所在的农村集体经济组织同意。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依据上述规定，应认定原、被告签订的《合同书》无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，依据该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应当向原告返还转让款。关于返还的数额可将70000元的转让款比照土地租金计算，减掉原告占用期间的金额，将剩余部分返还给原告。原、被告签订合同时土地承包期尚有22年，每年租金应为3181.18元（70000元÷22）年。在被告获得土地征收补偿款之前，原告占用土地的期间应按7年计算。因此，减掉的数额应为22272.72元（3181.18元／年×7年）。被告应向原告返还转让款47727.28元（70000元－22272.72元）。关于被告提出的要求原告返还自建商品房、土地审批手续的问题。因原告提供的证据足以证明被告转让的土地在转让时没有房屋，被告也未提供证据证明土地上建有房屋。故被告的抗辩理由不能成立。关于原告应向被告返还土地的问题，原告虽负有向被告返还土地的义务。但因土地已被征收，且被告已获得补偿，故原告已无法返还。综上，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告高扬与被告李洪业签订的《合同书》无效；二、被告李洪业于本判决生效后15日内返还原告高扬土地转让款47727.28元；三、驳回原告高扬的其他诉讼请求。案件受理费费1550元，原告高扬承担500元，由被告李洪业承担1050元，财产保全费620元，由被告李洪业承担。宣判后，李洪业不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人返还上诉人自建商品房、土地审批手续、土地使用权；被上诉人承担本案诉讼费。主要事实与理由：一、一审中没有任何证据证明合同约定的土地在2009年被实际征收，村委会为上诉人出具了该块建设用地一直没有被征收的证明。一审法院也多次到现场核实，该土地和房屋一直由张德海实际使用。且没有任何证据证明上诉人就该块土地和房屋取得了全部补偿。二、被上诉人提供的证据未能依法证明地上没有房屋，而双方签订的合同上明确有双方对房屋的确认。三、一审法院对上诉人提出返还相关准建手续置之不理，违反法律规定。被上诉人高扬二审辩称，本案争议3000平方米土地已被实际征收，被上诉人取得土地时该土地上没有任何地上房屋，一审双方就此举证，同时被上诉人出具了录音及证人证言，均可证明该地没有任何建筑物，因为合同是上诉人起草的，被上诉人认为双方钱款两清，因此没有纠结于合同中有房屋的文字书写。该土地已被全部征用，且补偿款下发到位，依据相关法律规定，集体土地征用时，土地相关权属证明应及时上交注销，因此不存在手续需要返还的情况。故上诉人上诉请求没有依据，应维持原判。本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，上诉人在二审庭审时自认其主张的房屋已被拆除。长春市宽城区奋进乡新华村民委员会于2011年6月2日、2011年9月11日出具证明和情况说明各一份，内容分别为：“兹有李洪业为我村四社村民，该村民在102线西侧有约270平方米的建设用地。此地块不在其承包的耕地范围以内，以往政府只征收了他的耕地，270平方建设用地至今尚未征收。”“李国勤、张仁、李洪业、王大海四人的270平方米的土地属于宅基地，归集体经济组织所有。现兴华村的土地已经全部被占用，宅基地的补偿款应在集体经济组织二次分配时发放到位，现手续正在办理中。”本院认为：一、关于被上诉人应否返还上诉人土地使用权问题。一审中，上诉人提供的长春市宽城区奋进乡新华村民委员会出具的证明与被上诉人提供的该村民委员会出具的情况说明内容相互矛盾，本院均不予采信。根据一审法院调取的长春市国土资源局高新分局滕某某书记的笔录证实全部兴华村的土地均已被征用，而上诉人主张被上诉人予以返还的土地及宅基地均在兴华村内，因此，上诉人的土地及宅基地已被征用，造成被上诉人事实上无法返还土地，故对上诉人要求被上诉人返还土地使用权的请求不予支持。二、关于被上诉人应否返还上诉人自建商品房问题。虽双方当事人于2004年11月30日签订的《合同书》中有关于自建商品房产权的相关约定，但是被上诉人提供的证据足以证明上诉人转让的土地在转让前没有房屋，而上诉人又未能提供其他证据证明土地在转让时建有房屋，且二审中上诉人自认其转让给被上诉人的土地上自建的活动板房现已不存在，现不存在返还的条件，故对上诉人要求被上诉人返还房屋的请求亦不予支持。三、关于被上诉人应否返还上诉人土地审批手续问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或者注销登记。”本案中，上诉人的宅基地已被征用，相应的宅基地使用权消灭，上诉人应及时办理注销登记，宅基地审批手续无论存在与否都没有返还必要，故对上诉人要求被上诉人返还宅基地审批手续的请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993.00元，由上诉人李洪业负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宇代理审判员  李洪权代理审判员  周翠翠二〇一四年八月二十六日书 记 员  孙 蕾