上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2188号上诉人（原审被告）徐秀芳。委托代理人张亚梅。委托代理人蔡新，上海市中山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）施慎德。委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毛桂英。委托代理人施慎德。被上诉人（原审被告）张关寿。上诉人徐秀芳因确认合同有效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1057号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐秀芳的委托代理人张亚梅、蔡新，被上诉人施慎德（暨被上诉人毛桂英的委托代理人）及其委托代理人张钟俊，被上诉人张关寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：施慎德与毛桂芳系夫妻关系。徐秀芳系张关寿前妻，张亚云系徐秀芳与张关寿之子。2009年10月4日，施慎德与张关寿签订《房屋认购协议书》，约定由施慎德向张关寿购买位于青浦区城中东路311弄403室房屋（以下简称系争房屋），售价为人民币917，000元（以下币种均为人民币），过户时支付50万元，施慎德取得产权证时全部付清等。上述认购协议书签订时，系争房屋由徐秀芳对外出租，经张关寿经手处理，由施慎德向承租人支付费用后，承租人腾退了房屋。施慎德、毛桂英于2010年1月2日取得系争房屋，并入住至今，但并未办理房屋产权过户手续。目前系争房屋由施慎德一家、张关寿等人居住使用。原审法院另查明，张关寿于2010年7月曾向原审法院提起诉讼，要求确认徐秀芳与张亚云、ＸＸ、张佳乐之间的买卖协议无效。法院受理审查后追加施慎德及中国光大银行股份有限公司上海分行作为第三人参加诉讼，并作出判决如下：徐秀芳与张亚云、ＸＸ、张佳乐间的买卖协议为无效；张亚云需归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息；中国光大银行股份有限公司上海分行应收到款项后清除系争房屋的抵押登记；张亚云、ＸＸ、张佳乐应配合将系争房屋产权变更登记至徐秀芳名下。该案判决后，无当事人上诉，目前该判决已生效。系争房屋目前产权登记人仍为张亚云、ＸＸ、张佳乐，并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。张亚云、ＸＸ、张佳乐曾于2010年6月要求施慎德等腾退而诉诸法院，后于2011年2月撤诉。施慎德、毛桂英曾于2013年2月诉至法院，要求张关寿履行房屋过户手续，后撤诉。施慎德、毛桂英认为：认购协议书上虽仅有施慎德一人签字，但实际购房款为二人夫妻共同财产，故实际购买人为施慎德、毛桂英。在签订认购协议书时，张关寿承诺系争房屋是其自有房产，其有完全的处置权利，后来施慎德、毛桂芳才知道房屋的权利人是徐秀芳，但施慎德一家入住系争房屋时，徐秀芳也是同意出售房屋的。现施慎德一家已于2010年即入住系争房屋，但该房屋因存在银行抵押无法办理过户，张关寿又唆使他人一起入住到系争房屋内，影响施慎德一家人的正常生活，故施慎德、毛桂英起诉到法院，要求确认施慎德与张关寿签订的《房屋认购协议书》合法有效。张关寿辩称：该份协议书为无效，施慎德曾起诉要求确认该协议书无效，张关寿也是同意的。张关寿实际上仅收到施慎德78，900元房款，收取这么少房款的买卖合同应该也是无效的。原本张关寿出售上述房屋给施慎德，是想拿着房款购买他处房屋的，但是施慎德迟迟不支付房款致使其无法购买已看好的房屋。当时出售系争房屋给施慎德时，徐秀芳是同意房屋出卖的，2010年12月还带着施慎德到徐秀芳住处看过权利人登记为徐秀芳名字的产权证。施慎德知晓系争房屋登记在张亚云等人名下后，曾提出要求在购房协议书上签上张亚云的名字，张关寿表示可以做主且经电话确认后代张亚云在协议书上签字。目前张关寿与现任妻子等人与施慎德一家居住在系争房屋内。徐秀芳辩称：房子是徐秀芳的，并由徐秀芳出售给张亚云等人，张亚云允许徐秀芳居住使用该房屋并为避免徐秀芳担心张亚云把房屋出售给他人而把房产证放在徐秀芳处。因张亚云考虑徐秀芳生活开销而同意徐秀芳出租系争房屋，后承租人被施慎德赶走，直到徐秀芳收不到租金时找到张关寿后才知道房屋被卖掉了。张关寿当时说卖房款还没有拿到，如果徐秀芳愿意收取房租就向施慎德去要，但是施慎德不同意支付房租，就一直拖到现在。后来徐秀芳又第二次找过施慎德并表示如果不给房租就要把房子卖掉，如果施慎德还想买的话，金额是180万元。原审审理中，施慎德表示，徐秀芳是知道系争房屋出卖事宜的，因为在施慎德到系争房屋时曾有承租人电话联系徐秀芳，后来是施慎德、张关寿支付费用给承租人后承租人才搬走的，为此，施慎德申请当初承租系争房屋的承租人沈兰香、姚吉莉出庭作证。证人沈兰香表示，当时第一次施慎德和张关寿要求证人搬走时张关寿态度恶劣，要求证人搬走否则就把东西搬走，隔天证人电话联系徐秀芳，徐秀芳表示证人还可以居住，他们家庭内部的事情自己解决，第二次张关寿与施慎德来的时候，证人在搬东西，证人和徐秀芳确认后徐秀芳表示违约金等都不管的，证人拿了钱才走的，但不记得是施慎德还是张关寿给的了。证人还用公用电话打给徐秀芳，但徐秀芳不接。证人姚吉莉表示，其是通过沈兰香入住系争房屋的，张关寿和施慎德都见过，张关寿要求证人搬走，但具体由沈兰香与张关寿等谈，电话是沈兰香打的，账是沈兰香结的，之后再由沈兰香与其结算。施慎德、毛桂英对证人证言予以认可，表示证人都提到搬出去时和徐秀芳电话联系过，且表示徐秀芳知道这个情况也未提出反对意见，说明徐秀芳对合同是追认的。张关寿、徐秀芳则表示没有打过电话，对证人证言不予认可。另外，徐秀芳表示2009年12月16日施慎德曾找过她，她当时就表示不同意卖房，张关寿对房子没有份额，施慎德向其买房子是不行的，还给了施慎德一张登记名字为徐秀芳的房产证复印件。施慎德对给房产证复印件一事予以确认。张关寿表示，因买卖一事其与施慎德二人开车一起到徐秀芳住处，但事先张关寿没有和徐秀芳提起过。原审法院审理后认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。当事人签订房屋买卖合同只是产生约束双方当事人的债权效力，并不必然直接导致房屋所有权变动，不会直接影响房屋所有权人的物权利益。施慎德与张关寿签订的买卖合同为有效合同，但是该买卖合同有效不代表系争房屋所有权就会转移到施慎德名下，张关寿若无法完成房屋所有权转移，由其向买受人承担违约责任，施慎德若在其与张关寿的合同履行中存在违约行为，张关寿同样也可依据合同约定向施慎德主张相关权益。施慎德在购买系争房屋时未曾查看房产证或相关信息，在不清楚权利登记人是谁的情况下就与张关寿签订买卖合同显属有过失。系争房屋经生效判决认定权利登记人应恢复到徐秀芳名下，施慎德在签订合同后找到徐秀芳时，徐秀芳也未表示同意出售系争房屋或追认张关寿签订的买卖合同，况且徐秀芳与张关寿当时已经离婚，施慎德主张徐秀芳同意出售该房屋，应提供证据，但施慎德提供的证据不足以证实其主张，故法院对施慎德的该项主张不予采信。施慎德亦未征求签订合同时的登记产权人对买卖合同的意见，施慎德或张关寿也未提供足以证实其可以代表或代理产权人进行房屋交易的材料。施慎德主张自己为善意，但买受人善意与否并不可以认定买卖合同的效力。买卖合同有效不代表施慎德签订买卖合同时为善意。购房时不存在恶意不代表购房时就是善意，施慎德签订合同时未看系争房屋的产权登记人，施慎德的该种过失行为显然不能认定两人为善意的主张。张关寿抗辩因施慎德曾起诉确认合同无效或者因仅收到部分房款而买卖合同无效的主张并不成立。据此，判决：施慎德与张关寿于2009年10月4日签订的《房屋认购协议书》有效。原审判决后，上诉人徐秀芳不服，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，请求依法撤销原审判决。原审法院在判决书中明确认定“施慎德在签订合同后找到徐秀芳时，徐秀芳也未表示同意出售系争房屋或追认张关寿签订的买卖合同”，即张关寿在处分他人财产时，既未得到徐秀芳的同意，事后也未得到徐秀芳的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该买卖合同应属无效。而原审法院在判决书中适用的是《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》，但上述法律中规定了“除法律另有规定或者合同另有约定外”。据此，上诉人认为原审法院适用法律错误，请求依法撤销原审判决。被上诉人施慎德、毛桂英辩称：不同意上诉人的上诉请求。系争房屋原来登记的产权人是徐秀芳，后变更到张亚云等人的名下，但该房屋是张关寿与徐秀芳婚姻关系存续期间的共同财产，张关寿有处分权，该房屋认购协议书有效。据此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审法院的判决。被上诉人张关寿辩称：同意上诉人的上诉请求，施慎德未按时支付房款违约在先，该房屋认购协议书应当为无效。本院审理中，被上诉人施慎德向本院提供系争房屋购房款进账单三张及（1999）青民初字第1662号民事判决书一份，证明系争房屋是徐秀芳与张关寿于1997年共同出资购买，1999年二人经法院判决离婚，但离婚时对该房屋没有处理，故系争房屋是张关寿与徐秀芳的夫妻共同财产，张关寿依法享有处分权。上诉人徐秀芳对上述证据的真实性均无异议，但认为从进账单上看不出房款究竟是由谁支付的，应当是徐秀芳一家共同出资；离婚时徐秀芳与张关寿也都明确表示该房屋是留给儿子张亚云的，故没有进行分割。被上诉人张关寿对上述证据的真实性均无异议，表示系争房屋是其与徐秀芳、张亚云一起出资购买，因张亚云也有出资，故离婚时没有提出对房屋进行分割。审理中，被上诉人施慎德还向本院提供了查询日期为2013年11月12日的系争房屋的房地产登记簿信息，证明系争房屋的登记权利人仍然是张亚云、ＸＸ、张佳乐，中国光大银行上海分行为抵押权人。对此上诉人徐秀芳表示，张亚云已经按照生效判决书的要求向中国光大银行股份有限公司上海分行还清了贷款本金及利息，但因银行在市区，故至今未到银行办理系争房屋抵押登记的清除手续。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：系争房屋原登记权利人为徐秀芳，2002年徐秀芳以房屋买卖方式将该房屋登记权利人变更为张亚云、ＸＸ、张佳乐。后生效判决书确认徐秀芳与张亚云、ＸＸ、张佳乐之间的买卖协议无效，并判决张亚云需在归还中国光大银行股份有限公司上海分行贷款本金及利息后配合将系争房屋产权变更登记至徐秀芳名下。但系争房屋目前产权登记人仍为张亚云、ＸＸ、张佳乐，并存有中国光大银行股份有限公司上海分行的抵押登记。本院认为：当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响该买卖合同的效力。本案中，施慎德与张关寿签订的房屋认购协议书自该协议成立之日起即发生法律效力。不论张关寿在签订该协议时对系争房屋有无所有权或处分权，均不影响该协议的效力，徐秀芳、张关寿亦未举证证明该协议存在合同法规定的其他无效情形，故该房屋认购协议书合法有效。买卖协议有效，不代表一定能发生所有权转移的法律效果；系争房屋的所有权能否根据协议书的约定发生转移，则取决于张关寿嗣后能否取得所有权或处分权，因无权处分致使系争房屋所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。综上，上诉人徐秀芳的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院依据查明的事实所作的判决，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人徐秀芳承担。本判决为终审判决。审 判 长  张志煜审 判 员  张 松代理审判员  陈家旭二〇一四年一月十三日书 记 员  彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……