江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）锡民终字第1414号上诉人（原审被告）上海上实物业管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市盛岸一村**。负责人李胜来，该公司总经理。委托代理人曹晓猛，该公司员工。被上诉人（原审原告）顾敏，女，1973年7月2日生，汉族。被上诉人（原审原告）赵某某，男，1998年8月12日生，汉族。法定代理人顾敏（系赵某某母亲），女，1973年7月2日生，汉族。原审被告上海上实物业管理有限公司，，住所地上海市青浦区商榻镇陈东村法定代表人吕清远，该公司董事长。委托代理人曹晓猛，该公司无锡分公司员工。上诉人上海上实物业管理有限公司无锡分公司（以下简称上实无锡分公司）因与被上诉人顾敏、赵某某、原审被告上海上实物业管理有限公司（以下简称上实公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第0573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，顾敏、赵某某系母子关系，该二人共同为无锡市新区瑞城花园64号101室房屋（以下简称101室房屋）的所有权人。上实无锡分公司为上实公司在无锡设立的分公司，2007年5月11日，上实物业管理（上海）有限公司（即上实公司）与瑞城花园小区开发商无锡中锐房地产有限公司（以下简称中锐公司）签订《瑞城花园前期物业管理合同》（以下简称前期物业合同），约定由上实公司负责瑞城花园小区的前期物业管理，合同第二章第二条约定：“上实公司负责物业共用设施设备的日常运行和维护（物业公用设施设备明细见附件三）”，第三条约定“物业共用部位相关场地和共用设施设备的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污管道的疏通”；合同附件四第一条“物业共同部位的维修、养护和管理服务标准”第八款约定“急修15分钟到场，一般维修40分钟到场，修复合格率95%以上”。瑞城花园小区尚未成立业主管理委员会，由上实无锡分公司实际进行物业管理。2012年7月20日左右，顾敏、赵某某发现101室房屋内卫生间、客厅墙体发霉、变潮，随即向上实无锡分公司报修，后上实无锡分公司多次派人至101室房屋查找漏水原因未果。2012年9月1日，双方将卫生间封闭排污管的墙体砸开，查明漏水原因为公共排污管弯头存在裂缝。2012年9月3日下午，上实无锡分公司派人将该漏水排污管修复正常。经无锡东圣资产评估事务所有限公司评估，无锡市新区瑞城花园64号101室房屋受损装修价值为9400元。顾敏、赵某某于2012年9月13日诉至原审法院称，上实无锡分公司未按合同约定有效地维修、养护、运行、管理公共设施设备，要求上实无锡分公司、上实公司连带赔偿因房屋漏水给其造成的装修损失9400元，并由该两公司承担本案诉讼费用。以上事实，有顾敏、赵某某提供的房产证2份、户口簿复印件1份、照片19张、物业发票2张，上实无锡分公司、上实公司共同提供的前期物业合同1份及附件4份、无锡东圣资产评估事务所有限公司出具的评估报告1份及当事人的陈述在卷佐证。原审诉讼中，上实无锡分公司、上实公司共同表示其曾多次派水电工查找漏水原因，且为顾敏、赵某某维修好了管道，已尽到了物业的职责；漏水原因可能是楼上业主在装修或使用过程中的不当行为所致，且管道位于室内，物业对漏水情况不可能及时掌握，造成损失扩大的根本原因系顾敏、赵某某在装修房屋时将排污管封闭，未留检修口。为证明其观点，上实无锡分公司、上实公司提供了业主来访／来电接待情况记录表复印件1份、住宅装修复查表复印件1份、图纸审批单复印件1份、住宅装修管理协议复印件1份予以佐证。经质证，顾敏、赵某某对上述证据真实性均无异议，但表示管道封闭的位置为卫生间屋顶铝扣板以下部分，上实无锡分公司在其装修时并未告知过需预留检修口，且管道本身也没有检修口，所以也没有必要预留，即使预留了检修口，因渗水是慢性的，等到发现时损失已经形成了。为证明自己主张，顾敏、赵某某提供了证人唐力丰到庭作证，并由唐力丰当场制作漏水管道草图1份。证人唐力丰陈述，其系顾敏姐夫，2010年受顾敏委托负责装修101室房屋，并在装修过程中将通过卫生间内的公共排污管道进行了封闭，上实无锡分公司人员在其装修期间也来检查过的，但仅查看了空调等的安装位置，并未告知过不能封闭排污管的事宜；2012年6、7月份，其发现101室房屋内有霉变，于是将此情况通知上实无锡分公司，上实无锡分公司人员来查看后并未发现是何原因所致，并认为是业主自己自来水管漏水导致，与物业无关，故其与顾敏自行采取措施查找漏水原因，初步判断为排污管漏水，后其将该情况汇报上实无锡分公司，在双方人员都在场的情况下将封闭排污管的墙体砸开，才发现的确是排污管弯头处存在裂缝导致的漏水，并猜测可能系楼上业主装修时重物落下所产生的裂缝，后在街道居委工作人员协调下，上实无锡分公司派人将漏水管道修好。经质证，顾敏、赵某某以及上实无锡分公司、上实公司均对唐力丰制作的草图表示无异议，顾敏另表示，因时间已久，唐力丰关于时间点的陈述与实际有所出入，对其他陈述无异议。上实无锡分公司、上实公司另表示，唐力丰与顾敏、赵某某系亲戚关系，证言效力由法院审核；唐力丰陈述的系楼上业主装修时落下重物导致排污管损坏的观点缺乏依据以及关于漏水无法进一步封堵的陈述亦有错误。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因上实无锡分公司是瑞城花园小区的实际物业管理人，依照前期物业合同中有关规定，上实无锡分公司负有对公用管道等共用设施的管理维护义务。因本案中漏水管道性质为公共排污管，对于保持总管排水通畅系其物业管理人应负的管理维护责任，虽然上实无锡分公司、上实公司均辩称漏水系由楼上业主在装修或日常使用中不当行为所致，但并未提供证据证明其观点，故对其辩称不予采信。另外，从上实无锡分公司、上实公司提供的业主来访／来电接待情况记录表来看，顾敏、赵某某于2012年7月20日已有报修及维修记录，而直至2012年9月3日漏水管道才予修复正常，此未达到前期物业合同附件四中约定的“修复合格率95%以上”的约定，虽然事发后上实无锡分公司多次派人查验漏水原因，但损失已经产生，故上实无锡分公司应当依法对顾敏、赵某某的损失承担相应的民事责任，因上实公司系上实无锡分公司的总公司，故应对上实无锡分公司承担的责任负连带义务。对于顾敏、赵某某自身是否应当对损失承担一定责任，在顾敏、赵某某认可的图纸审批表中“工程部意见”一栏第2条已经明确载明“卫生间吊顶预留检修口，室内公共管道检修口装修时要保留”，虽然双方现均认可漏水管道本身并无检修口，但顾敏、赵某某对管道进行封闭的行为导致了漏水无法及时被发现，故顾敏、赵某某对该损失的扩大化具有一定责任，法院酌定由上实无锡分公司对顾敏、赵某某的损失承担80%的责任，由顾敏、赵某某自行承担20%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、上实无锡分公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付顾敏、赵某某7520元。二、上实公司对上实无锡分公司的上述义务承担连带责任。三、驳回顾敏、赵某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元、鉴定费750元，共计775元，由顾敏、赵某某负担155元，由上实无锡分公司负担620元。上诉人上实无锡分公司不服原审判决，向本院提起上诉称，管道的漏水并非其造成的，而是管道共有人在使用过程中造成的，其不应作为诉讼主体。本案中，造成损失扩大的原因是由于被上诉人在装修时未预留检修孔，导致其无法及时发现漏水原因，且其在排查时也多次要求被上诉人打开封闭的墙体进行检查，而被上诉人迟迟未打开。被上诉人在诉讼前并未按约缴纳物业管理费，在此情况下，其可以拒绝提供服务，但是其仍多次进行排查维修，并在墙体打开后及时进行了修复，其已经全面履行了合同义务，不应该承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。上诉人顾敏、赵某某答辩称，上诉人对公共排污管道负有管理维护的责任，上诉人的主体资格适格。上诉人如认为其不是适格主体，应该举证证明具体是哪一位共有人导致漏水。其已经按照规定预留了检修孔，管道漏水的部位与检修孔并非在同一位置。上诉人在检修的过程中多次排查，但仍未找到漏水的原因，导致损失扩大。上诉人称曾多次要求其打开封闭墙体进行检查，其迟迟未打开，没有依据。关于物业管理费，其之前都是一次性按期支付的，后因对上诉人的表现不满意才改为分两次支付，但与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告上实公司答辩称，上诉人的上诉理由成立，请求支持上诉人的上诉请求。二审中，各方当事人对原审查明的事实均表示无异议，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人上实无锡分公司作为瑞城花园小区的实际物业管理人，应当按照前期物业合同的规定，对物业共用设施设备予以管理维护。本案中101室房屋的漏水管道为公共排污管，上诉人对该水管的维护负有义务，系适格被告，上诉人认为其不应作为诉讼主体的主张，于法不符，本院不予采信。上诉人称水管漏水系共有人使用不当所致，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。根据上诉人在原审中提供的业主来访／来电记录，顾敏、赵某某曾多次报修，但上诉人经多次维修，历时一月有余才将漏水管道修复正常，且给被上诉人造成了损失，上诉人的行为已经违反了前期合同的约定，应该对顾敏、赵某某的损失承担相应的民事责任。上诉人虽称其曾多次要求被上诉人打开墙体进行维修，但根据上诉人提供的证据，在2012年8月之前，被上诉人几次报修，上诉人并未提出这一要求，故未及时发现漏水原因致使造成被上诉人损失的主要责任在上诉人一方，上诉人应当对被上诉人的损失承担主要责任。关于物业管理费的缴纳情况，与本案系不同的法律关系，上诉人欲以被上诉人未按时交纳物业管理费为由来免除其服务义务，于法无据，本院不予支持。原审法院根据本案的实际情况，酌定上诉人对被上诉人的损失承担80%的责任，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上实无锡分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  陈丽芳代理审判员  李 飒二〇一四年一月七日书 记 员  唐广征