河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汴民终字第87号上诉人（一审原告）郭冬，男，汉族，住河南省杞县。委托代理人樊随生，河南龙文律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（一审被告）开封元宏房地产开发有限公司。住所地开封市。法定代表人吴绍兴，该公司董事长兼总经理。委托代理人王建炜，该公司法律顾问，特别授权代理。委托代理人李静，该公司法律顾问，特别授权代理。郭冬因与开封元宏房地产开发有限公司（下称元宏公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年5月27日向开封市禹王台区人民法院提起诉讼，请求判令元宏公司按照合同约定自2012年4月1日起至2012年10月18日止，按房款的日0.2‰支付201天的逾期交房违约金14193.53元；返还其所交纳配套费20717元，并自交纳之日至还清款时止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。开封市禹王台区人民法院于2013年11月15日作出（2013）禹民初字第334号民事判决。郭冬、元宏公司均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案开庭进行了审理，现已审理终结。一审法院审理查明：2010年11月20日，郭冬、元宏公司签订商品房买卖合同一份，约定：“出卖人开封元宏房地产开发有限公司买受人郭冬计价方式与价款：按建筑面积计算，总金额人民币353073元。交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交房，若逾期超过90日后，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订上述商品房买卖合同的同时，郭冬在合同的一、三、四叁个附件上分别签字认可。合同附件四补充协议第六条约定：“以下配套费用未包含在房价内。买受人须向出卖人交纳以下费用，有相关公司出具发票1、天然气初装费：2623元／户；2、暖气初装费：多层125元／平方米，高层130元／平方米，计量表1700元／户；3、有线电视初装费：297元／户；地热水初装费：4000元；以上费用按现在规定收取，若有变动，按国家规定收取，买受人须在交房之前时向出卖人交纳，逾期未缴，出卖人有权不向买受人交付该房屋的使用权”。合同附件四补充协议第十一条约定：“因市政、供水、供电、通信、煤气、暖气、地热水供应等部门的原因致使商品房逾期交付的，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，2011年11月9日，郭冬向元宏公司交纳了上述各项配套费，共计20717元。2012年6月29日，郭冬收到元宏公司发送的短信内容为：“尊敬的元宏锦江业主，由于电力部门，变压器及电表未能如期到位，抱歉地通知你，交房需延期至七月底，给您带来不便，表示深切的歉意，稍后将书面通知您。03787775999，03787775666”。2012年8月20日，郭冬收到元宏公司发出的书面交房通知，告知郭冬办理交房手续。郭冬到达现场后，发现屋内未安装电表，拒绝收房。庭审中，元宏公司认可：“此房用电设施不算齐全，按照合同约定符合交房条件，但按照法律规定不符合交房条件”。2012年10月18日，郭冬、元宏公司办理了房屋交接手续。另查，《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》第一条规定：“城市配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。其用途是专项用于城市道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等基础设施建设”。第五条规定：“城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收120元……”。第十一条规定：“建设项目交纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格。开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用”。《关于收取城市基础设施配套费的通知》第一条规定：“凡在本城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，均应缴纳城市基础设施配套费，缴纳标准为每平方米120元。”第二条规定：“城市基础设施配套费收费标准为：1、城市建设配套费收费标准为每平方米52元，具体使用范围：建设项目规划红线以外的道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等。2、热力管网建设费收费标准为每平方米50元，具体使用范围：自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）。3、燃气管网建设费收费标准为每平方米18元，具体使用范围：自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线”。以上有商品房买卖合同、收据、《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》、《关于收取城市基础设施配套费的通知》、当事人陈述等在卷为证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。郭冬、元宏公司签订的商品房买卖合同和合同附件四补充协议，是双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。郭冬依约交纳购房款，元宏公司也应在约定时间即2012年3月31日前将房屋交付给郭冬。由于元宏公司未能按期交房，故其迟延交房应按约承担违约责任。虽然郭冬、元宏公司签订的合同附件四补充协议中约定了“因电力供应等部门的原因致使商品房逾期交付的，出卖人不承担违约责任”的条款，但根据合同相对性原则，元宏公司不能以与第三人合同中第三人的违约行为，来抵销与郭冬合同中的违约行为。故对元宏公司称因电力部门原因致逾期交房不担责的抗辩，不予采信。关于违约金的计算问题。郭冬虽认可2012年8月20日收到了元宏公司发出的交房书面通知，但元宏公司在庭审中已认可“此房用电设施不算齐全，合同约定符合交房条件，但按照法律规定不符合交房条件”。故自2012年4月1日至2012年10月18日，为元宏公司逾期交房的时间。元宏公司应在2012年3月31日之前将房屋交付郭冬使用，由于元宏公司逾期交房，故郭冬要求元宏公司支付2012年4月1日至2012年10月18日计201天的违约金14193.53元（353073元×201日×0.2‰／日），合乎约定与法定，一审予以支持。关于配套费的问题。从郭冬、元宏公司诉辩及本院查证的相关行政文件看，涵盖在房价内的配套费是指小区外而非小区内，或者是指小区内交换站到主管网而非小区交换站到户管网。而本案郭冬、元宏公司在补充协议中约定的配套费，显然是指小区内外交换点至户的费用，故郭冬所称的配套费非相关行政文件中所说的配套费，其依该相关行政文件请求返还配套费及利息，无证据支持，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，开封元宏房地产开发有限公司支付郭冬违约金14193.53元。二、驳回郭冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费673元，郭冬负担399元，开封元宏房地产开发有限公司负担274元。郭冬上诉称，根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》文件的规定：“商品房项目，配套费应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用”。因此，元宏公司以补充协议的形式，收取郭冬配套费违反国家相关法律规定，属于违法行为，元宏公司应当予以返还。另外，上述文件明确规定了配套费包含了小区内，一审认定配套费仅指向小区外错误。请求撤销一审判决，支持郭冬的一审诉讼请求。元宏公司上诉称，一审判决以“合同相对性原则”认定当事人双方的附条件免责约定的合同条款违法是错误的，元宏公司不应承担因电力部门的原因致使商品房逾期交付的违约责任。原判将违约期限认定到2012年10月18日及按日万分之二计算违约金没有合同和法律依据，元宏公司已按合同的约定支付给郭冬违约金，故请求撤销一审判决，改判驳回郭冬的诉讼请求。本院经审理查明，元宏公司在二审审理期间提交“3号楼回楼结算表”、2012年10月18日领款单各一份，显示元宏公司已按房价款的日万分之一支付给郭冬152天的违约金5367元。其余与一审认定的基本事实无误。本院认为，郭冬与元宏公司于2010年11月20日签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的合同义务。郭冬按时足额交纳了购房款和配套费，履行了合同约定的购房义务。元宏公司应按照合同约定按时向郭冬交付商品房，因元宏公司方面的原因致使房屋迟至2012年6月1日才验收，2012年8月20日通知郭冬交付房屋。元宏公司逾期交房的事实清楚，应按照合同约定的标准承担违约责任，支付赔偿金。至于元宏公司认为双方的补充协议约定因市政、供水、供电等部门的原因致使商品房逾期交房，出卖人不承担责任，故其公司不构成违约，不应承担违约责任的上诉理由，因该条款属于元宏公司单方面免除自己的责任，损害了购房者的利益，属于无效条款，一审法院判决元宏公司承担违约责任并无不当。关于违约日期的计算问题，因双方合同约定商品房经验收合格，元宏公司将合同约定的商品房交付买受人使用，本案争议房屋于2012年6月1日经四方验收合格，当时虽然室内电表未安装，但元宏公司提供了临时用电并免收用户电费，至2012年8月20日元宏公司通知交房时房屋已符合居住要求和合同约定的交房条件，元宏公司的通知行为已证明其履行了交付义务，双方因其他原因达不成一致不能成为郭冬拒绝接收房屋的理由，由此造成的扩大损失应由郭冬自行承担，元宏公司认为2012年8月20日之后其不应再支付违约金的上诉理由成立，本院予以支持。鉴于元宏公司一审中表示愿意承担违约责任至2012年8月30日，是对其权利的处分，本院予以认可，应判决其按日万分之二承担违约责任（2012年4月1日至2012年8月30日）。元宏公司已按房价款的日万分之一支付给郭冬152天的违约金5367元，对剩余部分应予给付。关于郭冬认为元宏公司应退还配套费的上诉理由，从《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（汴政（2010）194号）规定来看，城市配套费用途指向的是城市基础设施建设，缴纳人为城市规划区内的新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，由市财政部门负责征收，所征收资金纳入基金预算，显然该城市配套费为行政事业性收费。城市基础设施配套费包括城市建设配套费、热力管网建设费和燃气管网建设费。城市建设配套费的使用范围针对建设项目规划红线以外的道路、供水、排水、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等；热力管网建设费使用范围所指自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）；燃气管网建设费指向自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线。该配套费并不包含小区内外交换点至用户内的相关费用。本案争议的天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费等费用。从郭冬与元宏公司之间签订的补充协议来看，明确约定上述费用未包含在房价内，由买受人向出卖人交纳，由相关公司出具发票。因此，上述费用为相关单位的工程建设施工费用。《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（2001）585号文件等相关文件所取消的项目为暖气集资费、水表立表费、电负荷控制费、供电入网费、安全用电费等各种行政事业管理性收费。国家整顿住房建设收费取消部分收费项目，针对垄断行业（比如燃气、电力等两管三线）价格行为进行规范，主要是对其安装工程打破垄断，引入竞争，由房地产开发企业向社会招标，自主选择有相应资质的企业承担安装工程，加强对材料费、安装工程费进行相关价格的管理，并非燃气、电力等建设工程费用不予收取。由于该费用属于建设工程费用，并非行政事业管理性收费和基础设施配套费，与开封市规定的基础设施配套费收费范围并不冲突。另外对于郭冬所引述的《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》等法规规章的相关规定，虽然对商品房销售价格作出了一定要求，但是对商品房交易价格行为，遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争仍然系其前提和原则，同时应遵守国家和省的价格法规和有关政策。规定中关于“经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用”、“商品房经营者不得再标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”等规定意在规范定价行为。本案中，郭冬与元宏公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经明确约定房价及配套费的收取。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》明确规定，不得以地方性法规、行政规章的管理性规定为依据确认合同无效。双方当事人就商品房买卖的约定不违反法律法规的效力性强制性规定，郭冬称元宏公司违反规定收取配套费应无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。郭冬要求元宏公司退还天然气初装费、暖气初装费等费用及利息，既无事实根据又无法律依据，因此，郭冬的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市禹王台区人民法院（2013）禹民初字第335号民事判决；二、本判决生效后十日内，开封元宏房地产开发有限公司支付郭冬违约金5367元。三、驳回郭冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费449元，由郭冬承担399元，由开封元宏房地产开发有限公司承担50元。一审案件受理费588元，由郭冬承担583元，由开封元宏房地产开发有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  刘庆龙审判员  尹福中审判员  韩雪玉二〇一四年四月十五日书记员  姬泽辉