安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书(2014)蚌山民一初字第00030号原告：蚌埠恒泰汽车贸易有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道湖滨社区行政事务管理中心一楼。法定代表人：王成忠，总经理。委托代理人：倪某某，安徽径桥律师事务所律师。被告：蚌埠经济开发区湖滨社区行政事务管理中心，住所地安徽省蚌埠市人民政府政府西100米（东海大道立交桥东首）。法定代表人：李鹤年，主任。委托代理人：朱某某，安徽治邦律师事务所律师。第三人：蚌埠市喜洋洋汽车贸易有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道新市政府西200米。法定代表人：陈燕飞，总经理。委托代理人：李某，该公司员工。原告蚌埠恒泰汽车贸易有限公司（以下简称恒泰汽车公司）诉被告蚌埠经济开发区湖滨社区行政事务管理中心（以下简称湖滨社区）、第三人蚌埠市喜洋洋汽车贸易有限公司（以下简称喜洋洋汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日受理后，依法适用简易程序由审判员邵卫东独任审判，于2014年1月7日公开开庭进行了审理。原告蚌埠恒泰汽车贸易有限公司的委托代理人倪某某，被告蚌埠经济开发区湖滨社区行政事务管理中心委托代理人某某，第三人蚌埠市喜洋洋汽车贸易有限公司委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蚌埠恒泰汽车贸易有限公司诉称：2007年6月，原告为本公司发展开拓汽车销售市场与被告签订一份《房屋租赁协议》。协议约定：被告将位于蚌埠市市政府西侧250米东海大道北侧被告办公楼一楼门面房租赁给原告使用。租赁期限6年。自2007年6月15日至2013年6月15日。原告支付给被告租金，前三年每平方米每月12元，后三年每平方米每月14元。同时双方还约定本合同到期后，原告在同等条件下享有优先承租权。在原告租赁被告门面期间，都是按时足额支付被告租金。因诉争的房屋处于偏僻地区，前3、4年原告的经营一直处在亏本，2012年后，原告业务向好的方向发展，销售业绩也直线上升。房屋租赁协议到期前，原告多次找到被告要求继续承租，但被告一直不表态。租赁期限到期后，被告委托第三人将诉争的房屋短期交给原告继续承租使用。2013年12月2日，第三人送达给原告一份被告出具的租赁授权书，原告才得知被告已经与第三人就诉争的房屋签订了一份6年的《房屋租赁协议》。原告认为被告的行为严重的违约。因原告找到被告，要求自行停止违约行为，被告不予理睬，故诉讼法院。要求：1确认原告与被告2007年6月15号签订的《房屋租赁协议》合法有效；2依法确认原告对前诉的《房屋租赁协议》中门面房在该合同到期后同等条件下享有优先承租权；3依法撤销被告与第三人就前诉争门面房所签房屋租赁协议；4本案诉讼费由被告及第三人承担。被告湖滨社区辩称：原告的诉讼请求不能成立。理由为：1、原、被告于2007年6月15日所签订的房屋租赁协议早已履行完毕，双方对此无异议，要求法院确认其合法有效没有事实和法律依据。2、原告依法丧失优先承租权利。被告在第一轮承租期限届满三个月前就数次去函询问原告是否继续承租，原告没有明确答复，为了租赁期满不出现房屋空置，被告采取了登报公开招租，最后由第三人中标。至此，原告不享有优先承租权利。3、第三人中标后，被告多次书面通知原告按时搬离房屋，原告要求给予1-3个月找房时间。原告与第三人又签订1个月的房屋租赁协议。由此可见，原告属于无理缠诉行为，依法应予驳回。第三人喜洋洋汽车公司陈述：应驳回原告起诉。因为被告与第三人签订的合同与原告无关，原告要求撤销第三人与被告的租赁合同，其起诉主体不适格。原告要求确认2007年的合同合法有效已经不存在了，该合同已经履行完毕，是一个终止的合同，原告也丧失了优先承租权。即使原告的起诉的主体没有问题，也应当驳回原告的诉请。原告为证实自己的主张，向本院提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证。证明原告的诉讼主体资格。2、房屋租赁协议和补充协议。证明原告与被告已经签订了一个6年租期的协议，并已经实际履行。合同到期后在同等条件下，原告享有优先承租权。3、原告对被告针对招标形式发的函件一份。证明原告针对被告确定的最高租赁额同意承租。4、被告针对原告4月22日函件的回函。证明原告要求22.1元的租金要求被告已经获悉，被告不同意原告的要求理由侵害了原告的优先权。5、照片3张。证明原告实际使用被告的诉争房屋，原告对该房屋投入了大量的装修费用。6、第三人在2013年12月份转交的租赁授权书复印件一份。证明至2013年中旬时，原告才得知被告与第三人签订了为期6年的租赁协议，该协议侵害了原告的优先权。两被告对原告所举证据质证意见均为：证1-6真实性无异议。但达不到原告的证明目的。原、被告已经履行完毕。原告已经丧失了优先承租的权利。原告提供证5与本案无关。被告为证实自己的主张，向本院提交下列证据：1、法定代表人身份证明。证明被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁协议。证明该份协议早已到期并且双方已履行完毕，不存在争议。3、招租公告4份。证明被告早在房屋租赁协议到期的3个月前即在淮河晨刊上发布招租公告。4、投标报价单2份。证明原告明知被告的房屋到期后仍然对外出租和原告的报价低于第三人的报价。5、照片1张和会议记录1份。证明2013年4月12日原告和第三人均派员出席被告召开的开标现场会并在会议记录上签名。6、通知和收条各1份。证明被告在公开开标后通知原告协议到期日按时搬迁，原告收到了该通知。7、被告给原告的复函1份。证明原告在公开开标后要求以第三人的标价与被告续签协议，被告拒绝的情况。8、原告收条1份。证明原告收到了第6份复函。9、2013年10月30日第三人与原告签订的房屋租赁协议1份。证明原告已经与第三人签订了新的租赁协议，与被告无法律关系。原告对被告质证意见为：证1-9真实性均无异议，但是达不到被告的证明目的，原、被告双方的权利义务没有终止、被告侵害了原告的优先权。原告与第三人协议是主观上认可第三人代被告进行管理。该协议也没有实际履行。第三人对被告提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人为证实自己的主张，向本院提交下列证据：1、营业执照、组织机构代码证。证明第三人的主体资格。2、房屋租赁协议（被告与第三人2013年6月15日签订）。3、租赁授权书。2-3证明第三人依据协议合法取得被告的门面房承租权，并且有权进行转租。4、房屋租赁协议（第三人与原告2013年6月15日签订）。5、房屋租赁协议（第三人与原告2013年10月30日签订）。4-5证明原告连续两次就同一房屋和第三人签订租赁合同，持续租房的行为证明其明知并认可第三人的转租权。原告对第三人质证意见为：证1-5真实性无异议，合法性有异议。认为侵害了原告的优先权。原告与第三人签订合同是无效的协议，该协议也没有实际履行，第三人也没有实际交付租赁物。被告对第三人提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人对对方提供证据的真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告提出原告提供的证5与本案无关，经本院审查认为被告异议成立。原告提出与第三人签订合同是无效的协议，该协议也没有实际履行，第三人也没有实际交付租赁物。经本院审查认为，第三人经被告授权后，有权与原告签订房屋租赁协议。原告与第三人签订租赁协议后，也按租赁协议规定将房租交付第三人，说明原告与第三人签订的租赁协议已经履行，故原告异议不能成立。至于原、被告及第三人对原告是否具有房屋优先承租权，本院说理时予以阐述。根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，经审理查明:2007年6月15日原、被告签订一份房屋租赁协议，协议约定，原告承租被告办公楼第一层全部的门面房，建筑面积500平方米，租期6年。前三年租金每月12元/㎡。每年7.2万元。后三年租金每月14元/㎡。每年8.4万元。协议第二条规定：到期后，原告在同等条件下可优先承租。双方协议到期前，因原告没有明确向被告表示继续租赁，被告向社会登报公开招租。原告与第三人参与招租竞标，第三人中标。事后，原告向被告提出其有房屋优先承租权。被告未同意与原告续签协议。原、被告房屋租赁协议到期后，2013年6月15日，被告与第三人就诉争房屋签订租赁协议，并授权第三人有转租和直接收取租金的权利。当日，原告与第三人就诉争房屋签订新的房屋租赁协议，租期4.5个月。合同到期后，双方又续签1个月租赁协议。在此期间，原告将房租交给第三人。2013年12月1日，第三人将原告租赁的房屋收回。原告诉讼来院，要求法院确认原告与被告房屋租赁协议有效，原告具有诉争房屋的优先承租权，撤销被告与第三人租赁协议。本院认为：原、被告签订的租赁协议合法、有效。双方虽然在协议中约定原告具有房屋优先承租权，但是，被告就诉争房屋对外招租时，原告参与了竟租招标，可视为原告放弃优先承租权利。被告与原告租赁协议履行完毕后，又与第三人签订诉争房屋租赁协议，并授权第三人有转租的权利时，原告又与第三人就诉争的房屋签订两份新的房屋租赁协议，并将房租交付第三人，说明原告已经认可被告与第三人的租赁协议，实际丧失诉争房屋优先承租的权利。故本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蚌埠恒泰汽车贸易有限公司诉讼请求。案件受理费240元（原告已预付），减半收取120元，由原告蚌埠恒泰汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  邵卫东二〇一四年一月二十七日书记员  祝 庆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。