广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2011）西民一初字第439号原告南宁某资产经营有限责任公司，住所地南宁市五象大道某中心**。法定代表人胡某，董事长。委托代理人黄学明，广西广合律师事务所律师。委托代理人文仁振，南宁某资产经营有限责任公司职员。被告黄某甲，个体户。第三人黄某乙，南宁市某文印部个体工商户。被告及第三人的共同委托代理人韦运安，广西天狮灵动律师事务所律师。原告南宁某资产经营有限责任公司（以下简称“某公司”）与被告黄某甲、第三人黄某乙租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年4月1日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人黄学明、文仁振，被告黄某甲，被告与第三人的共同委托代理人韦运安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称：2009年8月13日，原告与被告签订《场地租赁合同》，将南宁市中尧路x号场地（以下简称“诉争场地”）出租给被告使用，约定租期至2009年12月31日止，每月租金558元。被告承租后未经原告同意擅自将中尧路x号场地转租给第三人开设南宁市某文印部。租赁期限届满后，原告多次催告被告腾空场地交还原告，被告拒不配合，强行占用场地至今，并从2010年8月开始至今，未向原告支付场地占用费。被告的行为严重侵害原告的合法权益，故原告向法院起诉，请求法院判令：1、被告和第三人停止侵害原告财产所有权，立即清空其占用的南宁市中尧路x号场地，将场地交还原告；2、被告支付给原告违约金1674元；3、被告向原告支付场地占用费，按每月558元交纳，自2010年8月1日起计至被告返还场地时止；4、本案诉讼费由被告承担。被告黄某甲辩称：被告租用的场地原是南宁市政府招待所的国有土地，1989年市政府为解决部分市民生活就业问题，将土地出租给被告，由租户自行投资建设房屋作为铺面经营，政府收取租金。当时有关领导称土地长期出租给被告，如有国家开发利用将给予被告一定的拆迁补偿。被告长期在该场地经营，靠此维持生活。2004年原告接管土地后，被告被迫每年与原告签订场地租赁合同，合同为原告提供的格式合同，其中有的条款为霸王条款，但被告为生活就业，只能与原告继续签约，并按时交纳租金。2010年4月15日，原告书面通知被告，称该场地需要整体开发利用，要求被告退场，但未提及补偿安置的问题，被告曾上访要求处理此事，原告也曾组织租户开会协商，但目前未能达成一致意见。因此，如原告终止合同，被告将失去赖以生存的土地使用权和铺面所有权，故请求继续租用场地，如原告需要改造重建，被告愿意出资建造，或者被告对重建后的铺面享有优先承租权，如果原告坚持终止合同，则应参照拆迁标准给予合理的补偿。第三人黄某乙辩称：第三人黄某乙是被告的亲戚，被告仅是以第三人的名义登记了南宁市某文印部，但实际上是由被告自己经营，被告和第三人不是转租的关系，被告不存在违约行为。经审理查明：2002年，南宁市人民政府组建南宁市某资产经营有限责任公司，即本案原告，其职责范围为：一、统一管理、运营市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用的房屋，土地及铺面等国有资产，并负有保值、增值的责任；二、受市国有资产管理委员会委托管理市本级党和国家机关、人民团体、事业单位占有、使用国有资产或资金开办的宾馆、招待所、培训中心、印刷厂，举办的各类公司、合资（合作）企业等各种经济实体和代管市宏建房地产开发公司、市正成开发总公司……。并于2002年4月22日起，将上述国有资产及相关经济实体分批移交原告进行统一管理营运。2003年1月15日，南宁市国土资源局将诉争场地所在的位于中尧路，地号为xxxxxxx，使用权面积为1606.41平方米的土地登记在原告名下，土地使用证号为南宁国用（2003）字第xxxxxx号。2009年2月24日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《场地租赁合同》，将位于中尧路x号第x号使用面积约为31平方米的场地出租给被告经营服装、文印、通信，双方约定租赁期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，每月租金按照每平方米18元计算，每月共计558元，被告每月10日前将租金存入其名下的建设银行账户，账号为33×××98，并授权原告每月从该账户中扣划租金，合同签订时，被告需一次性向原告交纳1674元作为履约保证金，租期届满，原告将无息退还该款。同时，双方在合同第七条第一款第4项约定：“在乙方出现下列违约行为之一的，有权解除租赁合同，收回出租的场地；造成甲方损失的，有权索赔损失；乙方因违约而支付给甲方相当于三个月租金的违约金：（1）……（2）将承租的场地全部或者部分转租给第三方使用的；……”。第八条第二款第3项约定：“租赁期限届满，应按期搬出，并将承租场地及地上建筑物（包括乙方增建的部分）完好无缺地交给甲方，逾期不搬出或承租场地及建筑物受到损坏的，应赔偿甲方因此所受到的全部损失（包括场地不能正常使用的租金损失）。”合同签订后，被告依约向原告交纳履约保证金，并按期将租金存入双方约定的账户，由原告自行扣划。租赁期限届满后，原告于2010年6月11日向被告送达《通知》，告知被告双方签订的《场地租赁合同》已于2009年12月31日到期终止，要求被告于2010年6月25日前清空场地，将场地交还原告，并支付场地占用费，原告当日组织部分租户就租期届满后退还场地事宜召开会议，被告本人参加了会议。现因被告仍占用诉争场地，未将场地及地上建筑物交还原告，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：南宁市某文印部的业主为第三人，经营形式为个体经营，经营场所为中尧路**，主营范围为打印、复印。本院认为：原告某公司与被告黄某甲于2009年2月24日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力，现该合同于2009年12月31日期限届满，根据合同约定，原、被告双方的租赁合同关系应于2010年1月1日起自行终止。合同期限届满后，双方未就继续承租事宜签订新的租赁合同，被告应当按照原合同的约定，搬离诉争场地，并将诉争场地及地上建筑物交还给原告。原告主张被告将诉争场地转租给第三人经营南宁市某文印部，为此举证了电脑咨询单予以佐证，被告及第三人虽然提出未转租给第三人，实际使用人仍是被告的抗辩，但未能提出相反的证据予以反驳，亦未能做出合理的解释，故本院采信原告的主张。第三人作为场地实际使用人，现仍占用诉争场地，亦应将中尧路x号场地及地上建筑物交还原告。被告要求原告退回履约保证金1674元，原告对此没有异议，本院予以确认，并在本案中一并处理。关于场地占用费的问题，原、被告双方租赁合同关系终止后，被告未依照原合同的约定搬离，仍继续使用诉争场地，应当向出租人支付场地占用费，根据双方约定的存租账户存折记载，租赁期限内的租金原告已经扣划完毕，被告不存在拖欠租金的行为，租赁期限届满后的场地占用费原告已扣划至2010年5月，因此场地占用费应自2010年6月1日起计算，由于原告起诉时只主张自2010年8月起的场地占用费，本院予以准许，故该费用应自2010年8月1日起计至本生效判决确定的履行期限最后一日止，参照原合同约定的租金每月558元计算。关于出租人是否应当对地上建筑物进行补偿的问题，原、被告双方在签订租赁合同时未就补偿的问题进行明确约定，被告未能举证证明其在诉争场地上修建建筑物或进行其他添附行为，故被告要求原告对场地上建筑物参照拆迁补偿标准进行补偿，于法无据，本院不予支持。关于违约金的问题，根据原合同的约定，被告将诉争场地转租给第三人使用的行为已经构成违约，原告依照2009年2月24日签订的《场地租赁合同》的约定，要求被告支付相当于三个月租金的违约金1674元，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告黄某甲及第三人黄某乙搬离南宁市中尧路58-3号的场地，并将南宁市中尧路x号的场地交还给原告南宁某资产经营有限责任公司；二、被告黄某甲向原告南宁某资产经营有限责任公司支付违约金1674元；三、原告南宁某资产经营有限责任公司退还被告黄某甲履约保证金1674元；四、被告黄某甲向原告南宁某资产经营有限责任公司支付场地占用费（场地占用费计算方式：以每月558元为标准，自2010年8月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。案件受理费50元（原告已预交），由被告黄某甲负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  兰 帅人民陪审员  何开科人民陪审员  马振声二〇一一年九月五日书 记 员  陈壹仟