文书内容陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）榆中法民一终字第116号上诉人（原审被告）高须外，又名高须岗，男，1957年11月5日出生，汉族，神木县人，个体户，现住神木县。委托代理人冯亚林，男，神木县司法局“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）郭丕南，男，1940年1月23日出生，汉族，神木县人，退休干部，现住神木县。被上诉人（原审原告）王振南，男，1940年1月21日出生，汉族，神木县人，退休干部，现住神木县。被上诉人（原审原告）焦进明，男，1963年10月19日出生，汉族，神木县人，民政局干部，现住神木县。被上诉人（原审原告）赵治堂，男，出生年月不详，汉族，神木县人，个体户，现住神木县。委托代理人王涛，系陕西秦北律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）石计彬，男，1957年11月5日出生，汉族，神木县人，现住神木县。上诉人高须外因房屋买卖合同纠纷一案，不服神木县人民法院（2010）神民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月19日依法公开开庭审理，上诉人高须外及委托代理人冯亚林，被上诉人王振南、石计彬及委托代理人王涛到庭参加诉讼。被上诉人郭丕南、焦进明、赵治堂经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年7月24日，四原告及郭埃玉、刘生福属于龙眼山危险区域住户，属搬迁对象，经县政府批准，共同在神木镇油库路南新四巷修建房屋。2007年房屋建好后，于同年4月26日由乔万亮代被告高须外与四原告及郭埃玉、刘生福签订购房《协议书》一份，约定将四原告及郭埃玉、刘生福的共有房屋以住房每平米2000元、地下室每平米700元的价格给被告高须外出售一套，建筑面积为120平方米、地下室建筑面积为20平方米。同时还约定被告在协议签订时一次性交付四原告及郭埃玉、刘生福房款150000元，自协议签订之日起60天内交付50000元，剩余房款交房时一次性付清。如被告不按时交款，四原告及郭埃玉、刘生福有权拒绝向被告交房，只退还被告已交购房款的85%，其余15%及利息不予返还。协议签订后，乔万亮以被告名义于2007年4月28日向原告王振南交纳房款150000元，于2007年7月4日向原告王振南交纳房款50000元，余款未交。原告称通知被告交款被告拒交，被告称其于2009年3月28日、2009年4月1日交款原告拒绝收款。原告郭丕南、王振南于2009年4月14日将此房屋转卖第三人石计彬，原告在转让房屋时告知第三人该房屋原告卖于被告及现与被告因房屋买卖产生纠纷的事实。同时签订了《购房协议书》，将同一房屋卖于第三人石计彬，房屋总价为248000元。当日石计彬向原告交纳248000元房款，原告向第三人移交房屋。随后第三人进入施工阶段，改装房屋水暖，搬运施工材料，加装铝合金门窗，去除屋内墙壁一面。在装修过程中，被告高须外阻挡施工，并将房门锁更换。另查，被告高须外向原告王振南交付天燃气费用2030元。经本院释明告知被告因合同宣告无效后是否向原告主张赔偿损失，被告向法庭提供因购房所遭受损失明细一份，要求原告赔偿被告下列损失：一、购房款200000元；二、购房款利息，赔偿利息计算方式为：2007年4月28日至一审开庭日以本金150000元、月利率30%计算利息，2007年7月4日至一审开庭日以本金50000元、月利率40%计算利息；三、天燃气破口费2030元；四、以每年15000元标准计算三年的房屋租赁费；五、因调解解决购房纠纷产生的交通、误工费用；六、房屋现在增值的增值额。被告未提供相关证据证明。本院亦释明告知第三人石计彬合同宣告无效后是否在本案主张赔偿损失，第三人石计彬表示不主张。被告高须外在购房时系与四原告及郭埃玉、刘生福签订的购房合同，法庭与郭埃玉、刘生福妻子刘翠霞及其子刘飞平、其女刘维平谈话，告知案件的审理结果与其有利害关系，其有权申请参加诉讼，征求上述几人是否申请参加本案诉讼。郭埃玉表示不申请参加诉讼。因刘生福已去世，其法定继承人妻子刘翠霞及其子刘飞平、其女刘维平均表示对购房合同一事不知情，不申请参加本案诉讼。原审法院判决认为，原告郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂及郭埃玉、刘生福与被告高须外之间签订的《协议书》，及原告郭丕南、王振南与第三人石计彬之间所签的《购房协议书》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，应受法律保护。被告应按约按时分批向原告交纳购房款，而被告未按约给原告交纳尾欠购房款，构成违约。导致该房再次卖于第三人，第三人全额交付房款，并对该房进行了部分装修，据此本院认为原告郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂及郭埃玉、刘生福与被告高须外之间签订的《协议书》继续履行没有实际意义，且双方约定解除事由已出现，应予以解除。原告郭丕南、王振南与第三人石计彬之间所签的《购房协议书》，因第三人已将房款交清且已占有并实施装修行为，应予以履行。故原告诉请解除四原告及郭埃玉、刘生福与被告之间的购房《协议书》及二原告郭丕南、王振南与第三人石计彬所签订《购房协议书》有效之请求本院予以支持。被告主张原告承担第一期购房款月利率30%的利息、第二期购房款月利率40%的利息，以及请求原告赔偿租赁费、房屋增值等损失，本院要求被告举证证明其损失，而被告未提供支持其主张的证据，被告的主张不予支持，原告表示放弃被告承担违约责任并自愿给被告承担银行利息，本院予以准许。被告要求原告赔偿天燃气改装费用的损失，该笔费用系被告合理支出，且原告出具了改装费用条据，故对该请求本院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决一、原告郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂及郭埃玉、刘生福与被告高须外所签订的《协议书》有效，予以解除。二、由原告郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂于本判决生效后十日内返还被告高须外购房款200000元，并支付利息。其中150000元购房款的利息自2007年4月29日起至本金给付完毕之日止，剩余50000元购房款的利息自2007年7月4日起至本金给付完毕之日止（利率均以中国人民银行同期贷款利率计算）；于本判决生效后十日内赔偿被告高须外改装天燃气费用2030元。三、原告郭丕南、王振南与第三人石计彬所签订的《购房协议书》有效，予以履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由被告高须外承担。宣判后，高须外上诉认为，上诉人已将大部分房款付清，表明了购房的诚意和履行合同的主动行为，至于所剩48000元的欠费，协议明确约定，由郭丕南等6人给上诉人交房时，再予以付清，而郭丕南等人一直没给上诉人交房，且上诉人于2009年3月28日交款时被上诉人拒收，故违约责任不在上诉人。被上诉人郭丕南、王振南在没有解除上诉人与郭丕南等六人签订的购房协议时，又与石计彬签订购房协议，属无效协议。被上诉人郭丕南、王振南与石计彬签订购房协议中的购房款不真实，属假协议。综上，请求撤销原判，判决原告所签订的购房合同继续生效。一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂未作书面答辩。被上诉人石计彬答辩认为，原判事实清楚处理正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人高须外、被上诉人石计彬分别与被上诉人签订的房屋买卖合同属真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故原审认定俩份合同有效正确。上诉人高须外未按约定期限支付剩余购房款48000元，经被上诉人催告后，上诉人高须书写：“购房下余款在2009年3月30日付清，如不付甲方除里（处理）房子”的承诺，到期后，在上诉人高须外仍未将房款付清的情况下，被上诉人将房屋又出卖给被上诉人石计彬，石计彬已对该房屋进行装修，现上诉人高须外与被上诉人郭丕南、王振南、焦进明、赵治堂签订的房屋买卖合同的合同目的已无法实现，根据合同法第94条第1款第（4）项之规定，原审法院判决解除该合同正确。至于上诉人认为，其按约给付剩余购房款时被上诉人拒收，其未违约，合同应继续履行的主张，因无相关证据印证，依法不予支持。原审法院判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受是费100元由上诉人高须外承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮代理审判员  冯佑贤代理审判员  杜波云二〇一一年七月十一日书 记 员  李 珍