浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第842号上诉人（原审原告）：叶某某。上诉人（原审原告）：董某某。两上诉人共同委托代理人：俞某某。被上诉人（原审被告）：宁波××钱湖投资开发有限公司。住所地：宁波××旅游度假区××浪村。法定代表人：蒋某。委托代理人：周某某。委托代理人：胡某某。上诉人叶某某、董某某因与被上诉人宁波××钱湖投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2010年11月2日作出的（2010）甬鄞民初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月20日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原审原、被告于2007年6月15日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定两原审原告向原审被告购买讼争房屋，合同总价款10355400元，交付时间为2008年8月31日，双方还约定了其他权利义务。2008年8月15日，宁波东钱湖比华某一期房屋（含讼争房屋）经验收后，获得备案。2008年8月20日，宁波东钱湖旅游度假区建设管理局出具了比华某一期房屋综合验收备案证明。2008年8月23日，原审被告向两原审原告交付了讼争房屋。2008年11月25日及2009年4月7日，两原审原告向原审被告提出房屋存在质量问题（主要为渗漏水问题），原审被告分别于2008年12月10日及2009年4月22日完成某某。期间，原审被告及宁波建国物业管理有限公司、宁波京甬建设监理有限公司于2008年12月1日分别致函两原审原告，提出了整改方案。2009年6月15日，原审被告及宁波雅戈尔物业服务有限公司共同出具给两原审原告承诺书一份，承诺若因房屋质量引起渗漏、渗水而造成装修损坏、损失由原审被告及宁波雅戈尔物业服务有限公司某担责任及经济损失。原审原告叶某某、董某某于2010年6月9日诉至原审法院，请求判令：原审被告赔偿两原审原告损失90万元（参照讼争房屋的市场租金损失确定）。原审法院经审理认为：原审原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《商品房买卖合同》第八条约定，原审被告交付房屋的主要条件为讼争房屋取得商品房住宅交付使用批准文件，现原审被告已经提供了相应的批准文件，故应当认为原审被告交付的讼争房屋已经符合合同约定的交付条件，且事实上原审原、被告也已办妥了交付手续。由于原审被告交付的房屋确实存在漏水、起壳现象，故原审法院认定原审被告交付的房屋存在质量问题，但该质量问题尚未达到严重影响讼争房屋正常使用的程度，因此两原审原告关于原审被告延期交付讼争房屋的主张不能成立。在保修期内，原审被告应对讼争房屋承担保修责任，原审被告也已经履行了保修义务。原审被告在对讼争房屋进行维修时，必定会影响两原审原告对讼争房屋的使用，造成两原审原告房屋使用利益的损失，该损失应相当于出租同类房屋收益租金或租赁同类房屋替代使用所需租金。两原审原告要求原审被告赔偿经济损失符合法某某，但两原审原告主张原审被告直至2009年6月15日才将讼争房屋维某某，与事实不符，原审法院不予采信。物业公司、监理公司与原审被告共同出具的维修记录真实可信，故原审法院认定原审被告维修讼争房屋的时间总计为一个月，因此原审被告应当赔偿两原审原告一个月的租金损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，作出如下判决：原审被告宁波××钱湖投资开发有限公司赔偿原审原告叶某某、董某某经济损失8000元，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由原审原告叶某某、董某某负担12750元，原审被告宁波××钱湖投资开发有限公司负担50元。宣判后，原审原告叶某某、董某某不服，上诉至本院，称：一、讼争房屋存在质量问题，严重影响正常使用。办理交付手续不久，上诉人发现讼争房屋多处渗水、漏水，即向被上诉人及物业公司提出。被上诉人组织了施工单位、监理单位进行察看、整改。故质量问题已经影响讼争房屋的正常使用。二、上诉人经济损失的计算时间应从合同约定的交付时间起，至被上诉人与上诉人确认整改完毕止。原审法院根据被上诉人单方面提供的证据确定损失计算的时间，系认定错误。施工单位、监理公司及物业公司与被上诉人有利害关系，整改完毕应当经上诉人验收。如被上诉人提供的证据可以作为定案的依据，造成损失的时间也应计算至2009年4日22日，即被上诉人第二次完成某某的时间。三、损失的赔偿标准应为租赁同类型已装修完毕房屋的租金，每月在100000元以上，原审判决标准畸低。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人损失（暂定400000元），由被上诉人承担本案的诉讼费用。被上诉人宁波××钱湖投资开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，原审判决被上诉人赔偿上诉人8000元损失已经充分照顾上诉人的利益，实际上并没有造成上诉人经济损失。上诉人的上诉理由，缺乏事实和法律依据。1.讼争的房屋达到合同约定的交付条件，双方已于2008年8月23日前办妥了商品房的入住手续，不存在逾期交房以及交付瑕疵的情形。双方签订的商品房买卖合同第8条规定，此项目于2008年8月20日经过验收，取得建设主管部门出具的房地产项目备案联系单，讼争商品房已经达到交付条件。2008年8月23日，双方办理了涉案房屋的交接手续，在办交接手续时，上诉人仅仅提出二楼南窗少纱窗以及西面护栏少一根。上诉人认为交付瑕疵和交付延迟的理由不能成立。2.讼争房屋是否存在严重质量问题。讼争房屋并不存在严重影响正常使用的质量问题。首先，交付的讼争房屋系白坯房，渗、漏水不会引起房屋其他方面的损失。第二，渗、漏水的部位是房屋外墙以及阳台等部位，如果期间上诉人需要装修的话，外墙维修的同时，内部装修可以同时进行。第三，从渗、漏水的情况来看，因东钱湖是属于软土层区域，故渗、漏水情况在该区域的小区会经常发生，这些问题并不是房屋主体结构问题，不会影响房屋使用，讼争的房屋不存在严重的质量问题。3.原审法院认定的整改时间正确。渗、漏水的部位是阳台和外墙，并不严重的。被上诉人也比较重视客户的意见，马上组织施工单位、监理单位进行维修。第一次是2008年12月3日进场，12月10日维修完成。2009年4月，上诉人再次反映另外的地方有渗、漏水。被上诉人于2009年4月27日完成某某。所以一审判决按照一个月，是正确的。二次维修是独立的，是间隔的，不能持续算。保修期限内维修应按每次来计算，不能按照持续来计算。后被上诉人通知上诉人来验收，但上诉人没及时来验收，于是被上诉人通知监理单某某验收，这也符合建筑业的一般常规。2009年出的承诺书，只是作为被上诉人对客户的一种承诺，房屋维修好并非这个时间段。一审判决维修期间为一个月是客观真实的。上诉人所称的维修时间计算不合理。4.一审判决的赔偿标准并不低。上诉人提出90万元的诉讼请求，二审变更为40万元，均过高。讼争的房屋毕竟是白坯房，上诉人按照精装修的标准来计算损失，缺乏事实和法律依据。装修迟延是上诉人自己决定的，装修延迟的损失由被上诉人承担毫无道理。外墙渗、漏水的时间比较短，维修不会影响上诉人内部装修。讼争的房屋位于东钱湖区域，租金也是比较低的，一审判决按照8000元／月赔偿并没有极低。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。双方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：两上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。涉案房屋经验收，并在建设主管部门备案，符合合同约定的交付条件，双方也办妥了交付手续（合同约定的交付时间为2008年8月31日，实际交付时间为2008年8月23日）。房屋交付后，上诉人发现房屋存在渗、漏水、起壳等质量瑕疵，于是向被上诉人反映，被上诉人进行了二次整改维修，于2009年4月22日完成某某。原审法院以维修房屋的总计时间（一个月），作为影响上诉人正常使用涉案房屋，造成其损失的时间，并无不当。上诉人关于渗、漏水影响其正常使用，原判认定损失时间不当的上诉理由，本院不予支持。原审法院以租赁同类房屋租金8000元／月来认定损失标准，比较合理。上诉人认为赔偿标准过低，缺乏依据，亦不予支持。原判认定事实清楚，程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人叶某某、董某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 张宏亮审 判 员 黄永森二〇一一年三月十四日代书记员 黄 琼