福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第486号原告福州嘉荣物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人吴文霖。委托代理人郭东舰，福建亚太天正律师事务所律师。被告范青兰，女，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人俞小棕，福建九信律师事务所律师。原告福州嘉荣物业管理有限公司诉被告范青兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人郭东舰、被告委托代理人俞小棕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其与被告所在的金冠花园业主委员会于2007年10月签订物业管理服务合同，约定原告为金冠花园提供物业管理服务。原告按约提供了相应的物业管理服务，但被告从2007年11月起一直拒绝缴纳物业管理服务费和公摊电费。至2013年12月31日止，被告欠缴物业管理服务费7252元，欠公摊电费1007.1元。同时，截止2011年8月11日，原告代被告向福州市自来水公司缴纳水费2267.8元。从2007年11月开始，被告将其所驾驶的小汽车停放在金冠花园公共临时停车位。原告要求被告按金冠花园业主委员会的规定缴纳停车管理费，被告拒绝缴纳。从2007年至今，原告多次向被告催索物业管理服务费及相应的违约金、公摊电费、代垫水费、停车管理费等，但被告拒绝支付上述费用。故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付物业管理服务费7252元、公摊电费1007.1元、代垫水费2267.8元、小汽车停车管理费7400元；2、被告向原告支付其因欠缴物业管理服务费而产生的违约金（每月以98元计算，按日千分之三分别从2007年11月起每月的26日起计至被告付清物业管理服务费7252元之日止，现暂计至2014年1月5日为24062.14元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、根据相关法律规定，原告对物业服务费及其他费用的请求权的诉讼时效为两年，原告从2007年10月入驻金冠花园小区从事物业管理活动，但直至2010年7月17日才向被告寄送催讨物业管理费及其他费用的函件，因此，原告对2010年7月17日之前的物业管理费及其他费用的主张已过诉讼时效，不应予以支持。二、原告入驻小区后，对物业的服务和管理极其混乱，致使小区卫生脏乱，到处是垃圾。被告最多同意按合同约定的收费标准的一半支付相应的物业费。三、原告从未公示过小区公共设备的用水用电情况，也从未公示过该用水用电公摊数是如何形成，其也未提供已代垫相关费用的证据，因此，要求被告支付公摊水、电费的证据不足，应予以驳回。四、被告及其家人没有购买小车，亦未包月使用临时停车位，被告丈夫偶尔开车回家，均有向原告缴纳每次5元的停车费，原告诉请被告的停车费没有事实与法律依据。五、原告诉请的违约金过高。经审理查明，原告与福州市金冠花园业主委员会于2007年10月签订《物业管理服务合同》，约定由原告为金冠花园提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自合同签订之日起至2010年10月28日止；双方于2010年10月26日续签《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为2年，自合同签订之日起至2012年10月28日止；双方于2012年10月22日续签《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为3年，自合同签订之日起至2015年10月28日止。合同第二十一条中约定小区公共水电费分摊范围，其中业主承担电梯、楼道、总泵抽水房用电，监控，观景池、绿化、道路照明，业委会办公室及会所（会所如有出租由承租方承担）。合同第二十三条中约定，物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米为单位向业主或物业使用人收取，其中商品房1至2号楼、7至10号楼、11至18号楼每平方米1.00元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告按《业主公约》的规定，向其收取违约金。原合同第二十四条中约定，临时停车的停车管理费按临时3元／辆、过夜5元／辆向车位使用人收取；2010年10月26日续签合同中变更为临时5元／辆、过夜10元／辆，包月150元／辆（其中50元作为公共维修资金的补充）。金冠花园业主委员会于2007年5月15日订立的《业主公约》第十条约定：“本物业管理公共服务费标准由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在物业管理服务合同约定期限内付清；代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。”第十三条约定：“业主或物业使用人应于每月25日之前到物业管理处交纳当月综合物业管理费及各项服务费用。如延期缴付，将按延期天数每天加收延付金额3‰的违约金。”合同及业主公约还对双方的权利义务、物业管理质量、违约责任等进行了约定。金冠花园业主委员会于2007年12月21日作出金冠花园业委会第2007011号通知，通知全体业主临时停车费按150元／月收取（其中50元／月作为公共维修基金，物业管理费100元／月）。另查，被告范青兰系福州市鼓楼区金冠花园业主，房屋建筑面积98平方米。被告确认在原告诉请期间内均未缴纳物业费，曾于2010年7月17日、2012年6月6日收到原告的催缴通知单。本院认为，原告与金冠花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》未违反法律法规，合法有效，原告及金冠花园业主均应全面依约履行合同，被告接受了原告的服务，应及时交纳物业管理费。被告认为原告未尽到物业服务义务，可依据相关规定及合同约定向原告另行主张权利，其以拒缴物业费作为抗辩，事实上侵害的是其他正常缴费业主的权益。被告于2010年7月17日收到原告寄送的物业费及其他相关费用的催款通知，由此产生诉讼时效中断的法律效果，故原告诉请被告支付2008年7月18日至2013年12月31日止的物业管理服务费本院予以支持，2007年11月起至2008年7月17日的物业管理服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告诉请的2008年7月18日至2013年12月31日止的物业管理服务费，根据《物业管理服务合同》约定，按建筑面积以每月每平方米1元收取，共计98平方米×1元／月／平方米×（65＋13／31）个月=6411.16元。另，原告向被告主张支付其因欠缴物业管理服务费而产生的违约金（以98元／月计算，按日千分之三分别从每月的26日起计至被告付清物业管理服务费之日止），由于该标准过高，结合本案具体情况，本院认为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2008年7月26日起逐月累计逾期付款违约金较为适宜。对公摊电费的计算方式，原告确认楼道照明及楼道电梯是由2座3#梯14户进行分摊，楼道电位系数按楼层为0.14／2＝0.07，消防、水泵、监控、公共照明用电由全体业主进行分摊。原告诉请的2007年11月起至2008年7月17日的公摊电费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告诉请的2008年7月18日起至2013年12月31日止的公摊电费，鉴于原告提交了福州电业局对金冠花园公共用电、2座3#梯用电的历月电费明细表及具体计算金额，本院对该期间内公摊电费合计776.9元予以支持。对代垫水费的计算方式，原告确认按一户一表的各月抄表数及福州市自来水公司的水价调整计算。原告诉请的2007年11月起至2008年7月17日的代垫水费已超过诉讼时效，本院不予支持。原告诉请的2008年7月18日起至2011年8月11日止的代垫水费，鉴于原告提交了该期间的具体抄表明细，本院对该期间内代垫水费合计1618.2元予以支持。对2007年11月起至2013年12月31日止的小汽车停车管理费7400元（100元／月×74个月），因原告未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范青兰于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉荣物业管理有限公司支付2008年7月18日至2013年12月31日止的物业管理服务费6411.16元及逾期付款利息（以每月应交物业管理服务费为基数，自2008年7月起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准分别自当月26日起计至本判决确定付款之日止）；二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2008年7月18日至2013年12月31日止的公摊电费776.9元；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付2008年7月18日至2011年8月11日止的代垫水费1618.2元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1348元，适用简易程序减半收取674元，由原告负担274元，被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 陈  婷二〇一四年四月二十四日书 记 员 欧阳淑珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。