云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第159号上诉人（原审原告）邱金凤，女，汉族，1964年3月18日出生，住浙江省温州市龙湾区。特别授权委托代理人张华青，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）云南温商地产开发有限公司。住所地：昆明经开区洛羊街道办事处大冲社区东冲顶。法定代表人陈俊强，该公司董事长。特别授权委托代理人范超，云南八谦律师事务所律师。上诉人邱金凤与被上诉人云南温商地产开发有限公司（以下简称“温商地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，上诉人邱金凤不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2013）寻民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月29日受理后依法组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人邱金凤的诉讼代理人张华青，被上诉人温商地产公司的诉讼代理人范超均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认以下法律事实：2013年4月2日，温商地产公司股东涂光进与张国光（已故）就股权转让事宜达成和解协议，并于同年4月10日签订补充协议，约定涂光进将股份转让给张国光（已故），同时涂光进以其妻即邱金凤的名义与温商地产公司签订商品房购销合同作为抵押担保，约定若张国光（已故）未按约履行义务，则所涉房屋直接折抵给涂光进，股权转让款抵作房款。现诉争房屋尚未交付与邱金凤，故邱金凤诉至一审法院，请求判令：一、买卖合同有效；二、温商地产公司继续履行合同并将其出售给邱金凤的4-95号商品房交付给邱金凤；三、本案诉讼费由温商地产公司承担。对于邱金凤主张的继续履行《商品房购销合同》，包括内容为：1、交付温商财富广场4-95号房屋；2、将《商品房购销合同》向房管部门进行备案；3、办理房屋所有权证；4、办理土地使用权证。一审法院认为：平等主体之间依法享有自愿订立合同的权利，但当事人订立、履行合同必须符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，则《和解协议》第八条及《补充协议》第五条违反以上法律规定，应认定为无效。另外，根据《和解协议》第八条及《补充协议》第五条，《商品房购销合同》实为抵押担保合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定，“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效”，因主合同即《和解协议》及《补充协议》中相关条款无效，则该《商品房购销合同》作为从合同应认定为无效合同。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：“驳回原告邱金凤的诉讼请求。”诉讼费7600元，减半收取3800元，由邱金凤负担。一审判决宣判后，一审原告邱金凤不服，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决；二、改判商品房买卖合同有效并由温商地产公司继续履行合同将其出售给邱金凤的4-95号商品房交付给邱金凤并办理相关手续；三、一、二审诉讼费由温商地产公司承担。主要事实和理由为：一审判决认定邱金凤与温商地产公司之间签订的《商品房购销合同》实为抵押担保合同属于定性错误，据此认为该合同违反物权法之规定认定《商品房购销合同》无效属于适用法律错误，导致判决结果错误。一、从《商品房购销合同》产生的背景来看，该合同属于附条件生效的买卖合同，这个关系就是“欠款到期不付则抵作房款，条件成就合同生效”；二、该《商品房购销合同》完全不符合我国相关法律关于房屋抵押担保合同的特征和成立条件，原审认定该合同实为抵押担保合同是完全错误的；三、原审判决驳回邱金凤诉讼请求这样一个判决结果完全违背了民法中“诚实信用”的基本准则，《和解协议》和《补充协议》均是在双方自愿、平等、充分沟通的基础上通过多次协商后签订的，双方对于协议中的条款都已经充分的了解。协议签订后，邱金凤的丈夫涂光进已经全面履行了协议中的各项义务，而对方并未支付相应的欠款。故，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人温商地产公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。针对双方签订的和解协议及补充协议的效力，应当以双方签订该两份协议达到的合同目的以及条款约定为判定的依据。请求驳回上诉，维持原判。二审中，邱金凤和温商地产公司均未提交新证据。经审理，邱金凤对于一审判决认定的案件事实部分，即“同时涂光进以其妻即邱金凤的名义与温商地产公司签订商品房购销合同作为抵押担保”有异议，认为并不是抵押担保，是为了保证股权转让合同的履行，所签订的附生效条件的买卖合同。本院认为，本案中邱金凤与温商地产公司所签订的《商品房购销合同》，所形成房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系不属于《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》所规定的抵押财产，该《商品房购销合同》应视为附生效条件的买卖合同，对邱金凤的主张本院予以采信，对一审判决该部分的认定本院予以纠正。对于双方当事人无异议的一审所认定的案件事实，本院依法予以确认。二审补充认定：2013年4月2日，甲方涂光进，乙方张国光，丙方温商地产公司共同签订《和解协议》，约定：一、甲、乙双方确认甲方持有丙方公司①股权本金人民币叁佰万元整（300万元）。②甲方给丙方公司垫款人民币叁拾捌万元整（38万元），该款已经昆明市呈贡区人民法院判决确认。③甲方之妻邱金凤在丙方公司买房后应退款项人民币肆拾肆万元整（44万元），该款最终数字以法院生效判决为准，多退少补。④甲方在丙方公司五年投资应得利益人民币肆佰捌拾万元整。以上四项合计人民币捌佰陆拾贰万元整（862万元）。二、乙方自愿按照捌佰陆拾贰万元整（862万元）的价款收购甲方所有的丙公司的15%股权（该转让款包含第一条的四项款项）……六、甲、乙双方确认甲方在公司实际花费包括律师费为人民币叁拾万元整（30万元）该款由乙方在给付第二笔款项（480万元的股权转让款）时一并给付。同时，各方还对其他权利义务进行了约定。2013年4月10日，甲方涂光进，乙方张国光，丙方温商地产公司共同签订《补充协议》，约定：……三、原和解协议第七条“②乙方在2013年7月1日至2013年12月31日止之间给付甲方股权转让款人民币肆佰伍拾万元整（450万元），每月平均给付。（480万元-60万元+30万元=450万元）。”中的“股权转让款人民币肆佰伍拾万元整（450万元），每月平均给付。（480万元-60万元+30万元=450万元）。”变更为股权转让款人民币伍佰壹拾万元整（510万元，该数字的计算公式是：480万元+30万元=510万元），每月平均给付人民币捌拾五万元整（85万元）。……五、对原和解协议第八条之约定履行的具体方式：1、乙方、丙方交付给甲方折抵股权转让款的房屋由甲方自行一次性选定，乙方不得异议。2、三方约定甲方选定的折抵股权转让款的房屋所签订的商品房买卖合同的销售价（市场销售价）为每平方米3000元。3、三方一致确认丙方与甲方（以甲方之妻邱金凤的名义签订合同）于2013年4月10日签订所有商品房购销合同……如果乙方在任何壹月（2013年7月1日至2013年12月31日止）的约定给付时间内，未按照和解协议的第七条和本补充协议的第三条之约定全面履行给付义务时，则丙方与甲方按照本补充协议第五条第1、2条之约定所签订的全部商品房买卖合同所约定之全部房屋均按照补充协议第四条约定的价款直接折抵给甲方，甲方不需要再按照商品房买卖合同约定的价款向丙方支付房款，但丙方需向甲方出具办理落户、转卖等手续所需要的收到房款的发票。甲方按商品房买卖合同之约定取得房屋所有权并由甲方自行处理，乙方、丙方须无条件配合甲方办理落户、转卖等手续。如乙、丙两方按本补充协议及原和解协议约定履行相应付款义务，则甲方不得行使上述商品房购销合同中的任何权利，也不得主张房屋所有权。……七、本补充协议及商品房买卖合同签订后，甲方即无条件配合乙方、丙方办理符合法律法规规定的银行贷款及对外提供担保的相关签字手续（如甲方的股权转让后，则不需要甲方提供本项协助义务），具体时间地点由乙方及丙方提前2个工作日通知甲方；如乙方、丙方已经按照和解协议和本补充协议约定履行了相应义务，则甲方应无条件配合乙方及丙方完成以下事项：1、按原约定配合乙方及丙方办理甲方在云南温商地产开发有限公司的原有15%股权的变更登记手续，股权受让人由乙方指定；2、按约定到昆明市中级人民法院撤回公司解散纠纷案；3、撤回在呈贡区人民法院的执行申请。同时，各方还对其他权利义务进行了约定。2013年4月10日，温商地产公司与邱金凤签订《商品房购销合同》，该合同约定，邱金凤购买温商地产公司开发的温商财富广场楼盘4层95号房，套内建筑面积为140.82平方米，单价为3000元/平方米，总价为422460元，同时，双方还对房屋买卖的其他权利义务进行了约定。2013年6月17日，温商地产公司全体股东制定了《章程修正案》，原公司股东张国光、涂光进修改为张国光、张吉祥。2013年6月19日，温商地产公司的工商登记股东进行了变更，股东涂光进退出，新增张吉祥为该公司股东。2013年6月17日，本院作出（2013）昆民五初字第3号民事裁定书，裁定准许原告涂光进撤回对被告温商地产公司及第三人张国光公司解散纠纷一案的起诉。2013年6月15日，涂光进向昆明市呈贡区人民法院提交申请书，撤回对温商地产公司的强制执行申请。二审庭审中，双方一致认可对于《和解协议》和《补充协议》所约定张国光应当向涂光进支付的款项，张国光从未支付过。另，2009年12月28日，寻甸回族彝族自治县规划建设局向温商地产公司颁发预许寻字（201001）号《商品房预售许可证明》，准予温商地产公司预售温商财富广场项目的商品房。本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。及第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。以及第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，温商地产公司与邱金凤于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，该合同系附生效条件的合同，在条件成就时该合同即应发生法律效力。该《商品房购销合同》的生效条件依附于涂光进、张国光、温商地产公司共同签订的《和解协议》、《补充协议》的履行情况，即应满足涂光进无条件配合张国光及温商地产公司完成以下事项：1、按原约定配合张国光及温商地产公司办理涂光进在温商地产公司原有15%股权的变更登记手续，股权受让人由张国光指定；2、按约定到昆明市中级人民法院撤回公司解散纠纷案的起诉；3、撤回在呈贡区人民法院的强制执行申请。同时，还需满足张国光未按约定在2013年7月1日至2013年12月31日向涂光进支付510万元的款项（即每月支付85万元）。经本院查明，涂光进已经配合张国光及温商地产公司完成了上述义务，而张国光却未按照约定支付相应款项，故温商地产公司与邱金凤于2013年4月10日签订的《商品房购销合同》的生效条件已经成就，双方应依约履行。对于一审法院认定《商品房购销合同》实为抵押担保合同，属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条所规定的流质条款的约定，属适用法律错误，本院予以纠正。本案经过一、二审审理查明，张国光、温商地产公司差欠涂光进款项情况属实，且存在未按约归还的拖欠情形，按照双方约定即该欠款转化为了购房款，该约定并不违反法律禁止性规定，属于自由处分财产的范畴，本院对此予以确认。现邱金凤起诉温商地产公司要求继续履行《商品房购销合同》，将温商地产公司出售给邱金凤的4-95号商品房交付给邱金凤并办理相关手续，依法有据，本院予以支持。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条，以及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：一、撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2013）寻民初字第1337号民事判决。二、云南温商地产开发有限公司与邱金凤于2013年4月10日签订的合同编号为4-95的《商品房购销合同》合法有效。三、由云南温商地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内履行合同编号为4-95的《商品房购销合同》的义务，即1、交付温商财富广场4-95号房屋；2、将《商品房购销合同》向房管部门进行备案；3、办理房屋所有权证；4、办理土地使用权证。一、二审案件受理费合计11400元，由被上诉人云南温商地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  起 俊代理审判员  熊梓旭代理审判员  汪 佳二〇一四年四月二十三日书 记 员  寸杨杰吴帅