云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西民二终字第35号上诉人（原审原告）伍晋良，男，1963年8月4日生，汉族，广东省兴宁市人，身份证住址广东省兴宁市，现住云南省勐海县。被上诉人（原审被告）西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司。住所地景洪市大沙坝。法定代表人黄世演，董事长。委托代理人罗加，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。上诉人伍晋良因与被上诉人西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司（以下简称滨江果园公司）商品房购销合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2013）景民二初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人伍晋良、被上诉人滨江果园公司的委托代理人罗加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是，2013年3月21日，伍晋良作为乙方与滨江果园公司作为甲方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方约定：伍晋良购买滨江果园公司开发的西双版纳滨江果园避寒度假山庄望江苑第X幢第XX层XXXX号房，房屋总价款为413692元。《商品房购销合同》第九条约定，滨江果园公司逾期交房30天内，每天向伍晋良支付150元违约金；逾期30天后，滨江果园公司按伍晋良已付款的0.1%乘以逾期天数向伍晋良支付违约金，合同继续履行；合同第十条约定，由于滨江果园公司的原因，未能按期交接房屋的，责任由滨江果园公司承担,由于伍晋良的原因，未能按期交接房屋的，责任由伍晋良承担。《补充协议》第九条约定，该商品房具备交房条件后，伍晋良未付清全部房款及以下费用的，滨江果园公司有权拒绝交房，由此产生的责任由伍晋良承担，所谓“以下费用”包括但不限于：契税、公共维修基金、产权登记费等相关法定税费，根据物业管理约定的应付费用，水、电费等。除上述约定外，双方还约定了其他条款。合同签订的当天，伍晋良向滨江果园公司付清了购房款，并交纳了有线电视开通费、管道煤气初装费。在双方签订合同时，该房屋已建盖完工并具备交房条件，但在双方办理房屋交接的过程中，滨江果园公司要求伍晋良交纳双方在《补充协议》中约定的相关费用，伍晋良则认为滨江果园公司的交费要求不合法而拒绝交纳，双方为此发生纠纷而未能办理正常的交接房手续，伍晋良遂诉讼至法院。原审法院认为，一、伍晋良与滨江果园公司之间签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效应予保护。在商品房买卖合同关系中，房屋的买受人，合同的主要义务是支付房屋价款，房屋的出售方，合同的主要义务是交付房产。本案伍晋良作为房屋买受人，按照双方合同约定履行了支付房款等合同主要义务，有权要求滨江果园公司交付房产，滨江果园公司作为房屋出售方，在具备交房条件的情况下，有义务向伍晋良交付房产。虽然伍晋良未按双方在《补充协议》中约定交纳契税、物业管理费等费用，但根据商品房买卖合同的目的与性质分析，上述附加费用的交纳属于合同的次要义务，滨江果园公司以伍晋良未履行合同的次要义务来拒绝履行交付房产的合同主要义务不利于合同目的的实现，并且对伍晋良亦显失公平。故对伍晋良要求滨江果园公司交付房产的诉请予以支持。关于伍晋良是否应该交纳其他费用、应该交纳哪些项目费用的问题，滨江果园公司可以另行主张权利。二、伍晋良与滨江果园公司在合同中未约定明确具体的交房时间，伍晋良计算逾期交房的起算日期无合同依据。根据双方在购销合同第十条的约定，由于滨江果园公司的原因，未能按期交接房屋的，责任由滨江果园公司承担,由于伍晋良的原因，未能按期交接房屋的，责任由伍晋良承担。本案中导致未能办理交房手续的直接原因是双方对交纳某些附加费用存在争议。鉴于在双方签订的《补充协议》中约定伍晋良有交纳其他附加费用的义务，故滨江果园公司以该约定为由延期交房有一定的抗辩理由。伍晋良要求滨江果园公司支付违约金的理由不够充分，对伍晋良的该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条的规定，判决：一、滨江果园公司于判决生效之日起十日内将位于西双版纳滨江果园避寒度假山庄望江苑第X幢第XX层XXXX号房屋交付给伍晋良；二、驳回伍晋良的其他诉讼请求。案件受理费7640元，由伍晋良、滨江果园公司各自负担3820元。宣判后，伍晋良不服，向本院提起上诉，请求：1、依据《商品房销售合同》第九条第一项(上诉人支付被上诉人全额房款到帐后)，由被上诉人支付上诉人未交房的违约金4500元（2013年4月1日—4月30日）；2、由被上诉人支付上诉人2013年5月1日至强制执行交房日止按《商品房销售合同》第九条第二项每天0.1%的违约金，暂至12月20日计109214.69元；3、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其理由：1、涉案是一宗商品房销售合同纠纷，上诉人与被上诉人任何一方违约另一方都不须承担诉讼费，一审法官未经当事人双方协商同意，进行诉讼费平均分担，无任何法律依据。2、上诉人没有违约，因为双方签订合同后，上诉人及时支付了全部房款及有线电视开通费，管道煤气初装费(此费用房产验收时开发商已投入)。3、涉案纠纷起因是被上诉人强行搭车乱收取一年物业服务费及水电押金。物业服务在中国属于消费服务型合同至目前止中国没有出任何一部法律法规可以依法提前先收取12个月的服务费，4月1日上诉人至景洪市国土局房产交易大厅二楼咨询缴付房契税、房屋公共维修基金等可查相关有法律法规的费用时，工作人员要求先到被上诉人处开上述款项专用缴费单据到建设银行专款帐户直接交纳，然而被上诉人拒绝独立开出上述合法的缴费收据，被上诉人强行要先收取12个月的物业管理服务费，水、电押金及房产证代办费用(上诉人没有委托他人办理)等。4、至目前止国家没有出台任何法律法规可要求商品房开发公司收取违法费用时可以与合法缴纳费用捆绑乱收费。被上诉人滨江果园公司答辩称，上诉人与被上诉人签订的合同并没有明确的交房时间，上诉人主张违约金没有合同依据；本案并非被上诉人违约，一审的诉讼费用应由上诉人承当。二审庭审中，双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人未向法庭提交新的证据。被上诉人向法庭提交两组证据：1、西建房（2010）140号《西双版纳州建设局关于认真贯彻执行的通知》，用以证明其有代收代缴住宅专项维修资金的法定义务；2、《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》及附件《滨江果园避寒山庄前期物业服务合同》、上诉人签名的承诺书，用以证明双方就提前一次性缴纳一年的物业管理费作出了约定（物业服务合同第二十五条），该约定与《商品房购销合同补充协议》第九条约定的义务一致，上诉人同意不预交一年物业费的不予交接房。经质证，上诉人对被上诉人提交的证据1无异议；对证据2中物业管理规约不予认可，其认为商品房销售和物业管理是两个不相关的合同，先交费后服务不符合中国的国情，中国也没有任何一部法律规定了必须先交费再服务；对证据2中的承诺书认可是其签名。本院对被上诉人提供的证据审查认为，证据1因上诉人无异议，予以采信；证据2因上诉人认可承诺书上的签名系其所书写，该承诺书系《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》的附件，故对证据2予以采信。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人应否支付上诉人逾期交房违约金。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房购销合同》第九条约定，被上诉人未按合同第七条约定的时间交房的，应支付上诉人逾期交房违约金。但该合同第七条并未约定明确具体的交房时间。双方合同第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，被上诉人应当以书面或登报形式通知上诉人办理交接手续。该条同时约定，由于被上诉人原因未能按期交接的，责任由被上诉人承担，由于上诉人原因未能按期交接的，责任由上诉人承担。本案当事人双方未能办理交房手续的原因系上诉人未交纳物业服务费等附加费用。根据双方签订的《补充协议》第九条的约定，上诉人有交纳物业管理规约约定的应付费用及其他相关附加费的义务。而《物业管理规约》的附件《滨江果园避寒山庄前期物业服务合同》第二十五条约定，业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。上诉人签名的承诺书中亦载明其同意遵守该规约。被上诉人以上诉人未按约交纳物业服务费及其他附加费用为由延期交房有一定的抗辩理由。上诉人要求被上诉人按合同约定支付逾期交房违约金的主张，无合同依据和法律依据，该上诉请求不能成立。另，关于一审诉讼费的问题。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案原审根据案件的具体情况决定当事人各自负担一半诉讼费并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人伍晋良的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由上诉人伍晋良负担。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向原审法院申请强制执行。审 判 长  臧翠玲审 判 员  蒋荣春代理审判员  徐艺华二〇一四年四月二十八日书 记 员  刀建林