烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2011）福民清初字第233号原告烟台第一实业有限公司，住所地烟台市福山区城里。法定代表人孙书彭，该公司董事长。委托代理人林本坤，山东晨之光律师事务所律师。被告祝向荣，女，生于1971年4月13日，汉族，现住烟台市芝罘区幸芝里**内**。第三人管声高，男，生于1957年8月1日，汉族，个体业主，现住烟台市福山区城里街****楼****。委托代理人王大圣，烟台福山门楼第一法律服务所法律工作者。原告烟台第一实业有限公司（以下简称第一实业公司）与被告祝向荣、第三人管声高房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员初起升独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林本坤、第三人管声高及委托代理人王大圣到庭参加了诉讼，被告祝向荣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告拥有福山商贸大世界产权，原告曾于2004年4月15日整体出租给福山东海商贸有限公司（以下简称东海商贸）经营使用，在东海商贸经营期间与被告达成门市出租协议。由于东海商贸经营不善，在2006年10月27日发生火灾，已无力经营，为此原告与东海商贸解除房屋租赁合同，由原告自行经营。东海商贸于2007年4月23日通过公告的形式通报了包括被告在内的各业户，原告于2007年5月31日亦以公告的形式将这一情况向包括被告在内的各业主作了通报。被告作为业户未与原告续签合同，也未向原告交纳租金，现该房屋被第三人非法使用。依据烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书认定的重新开业时间2008年9月6日起算，截止到2011年3月30日，被告应向原告交纳租金75544.65元。为维护原告的合法权益向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告之间房屋租赁关系，并要求被告支付租金75544.65元（暂截止到2011年3月30日），之后至判决生效搬出商场期间的租金按同期计价方式计付租金；2、判令第三人腾出非法占用的房屋。被告祝向荣未到庭，亦未答辩。第三人管声高辩称，原告诉请要求判令第三人腾出非法点用的房屋没有事实与法律的支持，理由如下：原告第一项诉请要求与被告解除租赁关系并支付租金，是原告对双方在2007年2月28日订立的租赁合同租赁期限届满后由定期合同转为不定期合同这一事实的确认，根据合同法第246条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，法院应当认定双方为不定期租赁合同，不定期租赁合同双方当事人都可以随时主张解除租赁合同，原告只是在2010年4月8日主张解除合同。既然原、被告存在租赁合同且合法有效，那么转租合同也是有效的，第三人占有原告的合同房屋是有合同依据的，而不是非法占用，在法院没有判令解除原、被告租赁关系的情况下，原告只能同第三人协商或者法院判决解除租赁合同后，第三人方能腾出房屋。审理查明，2004年4月18日，原告与烟台市福山区东海商贸有限公司（以下简称东海商贸）签订房屋租赁合同，原告将福山商贸大世界南楼租给东海商贸，租赁期限自2004年4月18日至2014年4月17日。2006年2月25日，东海商贸与被告祝向荣签订房屋租赁合同，东海商贸将其承租原告的位于福山区文化路中段的东5号、6号门市房租赁给被告使用，合同约定：租赁期限一年，自2006年3月1日至2007年2月28日，如需连续租赁，承租方须在租赁合同到期前三个月内通知出租方，重新签订合同；出租方经营项目为图书，出租的价格为每年34000元，在签订合同时一次性交齐；合同期满或中止后，如双方不续签合同，承租方应在三日内将房屋完好交还出租方；承租方不得私自转让房屋，如确需转让，经出租方同意办理好转让手续方可转让，否则出租方有权无偿收回租赁房屋。2006年8月2日，被告祝向荣与第三人管声高签订转让合同，被告将位于福山商贸大厦的“庆祝图书超市”全部转让给管声高，主要包括：房租、内部图书价值14万元；货架、电脑、程序、门头等4.6万元，总计18.6万元。现该门市房仍由第三人管声高使用。2006年10月27日，福山商贸大世界发生火灾。2007年1月21日，东海商贸与第三人管声高签订火灾赔偿协议，约定：东海商贸按管声高实际损失额50%（商品折算后的损失）赔偿，赔偿金额为85000元，一个月内付清；首期给付80%的赔偿金，剩余的20%赔偿金待东海商贸与保险公司官司取证后支付；大厦装修后，原业户优先承租原网点房；开业前耽误的营业时间，将顺延相同时间作为补偿。协议还对保险赔偿金、装修的恢复、临时用电、提前开业优惠等作了约定。协议签订后，第三人领取了80%的火灾赔偿款。2006年12月22日，原告与东海商贸签订解除房屋租赁合同协议，协商解除2004年4月18日签订的房屋租赁合同。2007年4月23日，东海商贸向商贸大世界业户发布公告称：东海商贸因经营不善，在2006年10月26日发生火灾，造成业户和商贸大世界重大损失，已无力经营商贸大世界，现中止各业户的合同；各业户的租金东海商贸负责退还，未协商成的业户仍可和东海商贸协商解决；业户要继续经营可和商贸大世界的经营者重新签订租赁合同。第三人管声高的女儿管清芸在公告上签字。2007年5月31日，原告向网点房商户发布公告称：东海商贸已与第一实业公司中止合同，第一实业公司正式经营商贸大世界，关于东海商贸所欠各位商户所剩的火灾赔偿款和不到期的租金可到商贸会计办公室一次性退付；第一实业公司定于2007年6月1日开始起租，网点房原商户可优先租赁。管清芸在公告上签字。后原告又通知网点房商户，商贸大世界定于2007年6月1日开始承租网点房，凡准备租赁的商户准备好租金、押金、保险费，务必在2007年6月10日前一次性交清所有费用，逾期不交者，视为放弃租赁权，商场可另行租赁。管清芸在通知上签字。庭审中，原告向本院提交已发生法律效力的烟台市中级人民法院（2009）烟民一终字第923号民事判决书，该判决认定：火灾赔偿协议中约定的开业时间为2008年9月6日；关于顺延免租的期间，应为承租人自火灾发生时起至租赁合同期满止耽误的营业时间。本案被告租赁的东5号、6号门市自2006年10月27日发生火灾至租赁合同期满耽误营业时间为124天。原告主张的租金计算方式为：每天的租金为34000元÷365天=93.15元，截止到2011年3月30日的租金为93.15元×（935天-124天）=75544.65元。上述事实，有民事判决书、房屋租赁合同、转让合同、火灾赔偿协议及当事人陈述等在案为凭。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。本案中，租赁物所在的福山商贸大世界发生火灾后，根据火灾赔偿协议中“开业前耽误的营业时间，将顺延相同时间作为补偿”的约定，自2008年9月6日顺延124天后，东海商贸与被告签订的房屋租赁合同的租赁期间已届满，原、被告之间的房屋租赁关系已解除，且在东海商贸及原告多次通告下，被告并未与原告重新签订租赁合同，故原告无须再向法院主张解除与被告之间的房屋租赁关系。法律规定，租赁合同的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，虽然第三人管声高使用租赁物至今，但被告作为承租人，在租赁期间届满后应负有返还租赁物的义务，逾期不返还应赔偿原告的损失，赔偿后可向第三人追偿。因此，本案被告祝向荣应赔偿原告租金损失，该损失参照东海商贸与被告的房屋租赁合同约定的年租金计算，截止到2011年3月30日为75544.65元，2011年3月31日后至租赁物返还给原告之日的损失继续按每日93.15元计算。第三人管声高系依据与被告签订的转让合同使用租赁物，系租赁物的次承租人，且转让合同未对租赁期限作出约定，原租赁合同期限届满后，第三人管声高无权继续使用租赁物，应负有腾出租赁物的义务。因此，原告诉请第三人腾出租赁房屋，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告祝向荣于本判决生效后十日内赔偿原告烟台第一实业有限公司租金损失75544.65元（该损失计算至2011年3月30日），自2011年3月31日至第三人管声高腾出占用的门市房之日止的损失由被告按每日93.15元的标准赔偿。二、第三人管声高于本判决生效后十日内将占用原告烟台第一实业有限公司所有的福山商贸大世界东5号、6号门市房腾出，并交付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1689元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  初起升二〇一一年九月一日书记员  汪光英