深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第337号原告（反诉被告）罗某。委托代理人郭某。被告（反诉原告）李某乙。委托代理人卢某，广东某律师事务所律师。委托代理人李某甲。原告（反诉被告）罗某与被告（反诉原告）李某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员利庆君、人民陪审员杨江河组成合议庭，审判员刘光耀担任审判长并主审本案，于2011年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2008年5月19日签订《临时租赁合同》，双方约定：位于深圳市某家私公司的厂房及空地现状临时出租给原告，合同期限暂定2年，从2008年6月9日起至2010年年6月8日止。同年5月21日原告向被告支付了租金押金人民币30万元；原告进场后，发现厂房破旧漏雨严重，实用面积只有1.2万平方米（包括3栋宿舍楼），6、7、8三个月份租金总收入只有15万元，面临着租金收入不定和上交数字的巨大差距，为了减少原告经济损失，经原、被告协商同意将临街部分厂房改为临时铺面以及小商品市场内的54间铺面和72个摊位也分别出租完毕，各商户装修总计约人民币150万元。同年9月9日，被告以某投资公司的通知为理由，要求解除《临时租赁合同》收回上述厂房及场地，原告多次向被告交涉，要求被告履行双方签订的《临时租赁合同》未果。至同年12月中旬，在被告的书面同意下，上述铺面被非法强制拆迁，造成原告损失计200多万元。原告曾经2次起诉被告，后因各种原因于2009年1月12日、2010年2月22日撤诉。原告认为，被告以上行为侵害了原告合法权某甲，同时作为善意第三者的商户的合法权某甲也受到了侵害，已经引起社会不稳定的因素；被告的行为已构成严重违约，应承担民事法律责任。为维护原告的合法权某甲，特诉至法院，请求判令：1、被告立即返还租金押金人民币30万元；2、被告承担违约责任，赔偿原告部分损失人民币70万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，对原告的诉讼请求我方不予认可。由于原告违反租赁合同（原告擅自转租、改变厂房结构），故我方不应赔偿原告主张的损失70万元。由于原告违约，我方可以没收原告的押金，并且原告尚欠付我方的租金30万元（除抵扣押金30万元外）。另我方还代原告处理小商品市场铺位的问题，垫付了1056720元。原告在租赁期间（9月至12月份）电费共计193840元未付。我方诉请法院要求原告偿还我方的垫付费用、电费、拖欠的房屋租金，并且要求由原告承担本案的所有诉讼费用。原告对涉案商铺的改建我方并未同意，因原告的擅自改建，导致某街道办要求我方恢复原状，对恢复原状的费用我方未向原告主张，但垫付的费用有100多万元，其中有10多万元是李某乙辞职的政府补贴。原告主张赔偿给摊位的金额不是事实，当时小业主闹事，政府为平息事端，让某街道办先行垫付了相应的款项，我方后又将款项打给了某街道办，故原告主张垫付的款项不是事实。被告反诉称，2008年5月19日，被告和原告签订《临时租赁合同》，约定将深圳市宝安区西乡银田工业路原某家私公司的厂房及空地临时租赁给原告使用，租赁期限从2008年6月9日起至2010年6月8日止，每月租金为人民币150000元，原告应于每月15号前支付当月租金。逾期支付租金时，每逾期一日，原告应按租金每日1％向被告支付滞纳金，逾期交付租金超过30日，被告有权解除合同，同时追收所欠租金，追究原告赔偿责任。同时，合同中还约定，原告不得擅自改变厂房及其建筑物的结构，不得擅自移动原厂房内的机械设备、用具、工具等；不得在没有取得被告同意下，擅自将厂房及空地转租给他人使用，否则，被告有权终止合同。合同签订后，被告依约将租赁物交付给原告使用，但原告自2008年9月起开始欠被告租金，至今仍拖欠9月到12月共计4个月的租金60万元，除去房屋押金30万元，原告还拖欠11月、12月房屋租金共计30万元以及房屋租赁期间的水电费（其中电费104884.54元，水费因凭据暂未找到，我方保留起诉的权利）。经被告多次与原告协商，均无结果。同时，原告在未经被告同意的情况下，擅自改变租赁房屋的用途，将厂房分成若干商铺转租于他人，导致这些改建的铺面于2009年1月被政府强制拆除。因已租赁这些铺面的业主要求原告退还其所缴纳的费用合计1056720元，但原告拒不退还，深圳市宝安区某投资有限公司应政府要求于2009年1月12日代为垫付全部费用后，于2009年5月25日责成被告向其司支付了此笔垫付款。因此，原告有义务返还被告的垫付款。现原告违背协议，起诉要求被告返还租金押金30万元并要求赔偿损失70万元，是没有法律根据的。基于原告的本诉，为了维护被告的合法权某甲，特提出反诉，请求判令：1、原告返还被告的垫付费共计1056720元及垫付之日起的利息损失（按月息0.5％计，从2009年5月25日暂计至2011年2月24日利息110955.6元，以后按上述标准加判）；2、原告支付房屋租赁期间的电费194840.61元（按月息0.5％计，从2009年5月25日暂计至2011年2月24日利息15060元，以后按上述标准加判）；3、原告向被告支付拖欠的房屋租金30万元及其滞纳金（按月息1％计，截止至2011年3月15日共计滞纳金82500元，以后按上述标准加判）；4、由原告承担本诉和反诉的所有诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，被告反诉的事实和理由是虚构的，不能成立。具体理由如下：1、原告和被告签订临时租约时，被告隐瞒了具体的情况（被告未取得市场的使用权，也无法签订两年的合同），在欺诈的情况下骗取原告签订了两年的合同。在9月9日，被告通知我方因某街道要进行厂房及空地开发，让我们准备在11月9日解除合同并要求我方搬迁，是被告违约在先。我方在2008年9月9日接到被告的通知后，我方发出继续履行合约的函给被告，要求继续履行合同，同时提出租金暂缓支付至法院处理妥当为止，10月10日我方某安某提起诉讼，后因被告提出和解，故我方申请撤诉。2、原告在改建铺面时已经取得了被告的同意，被告一直在场有驻场人员，对200多个摊位进行改建被告不可能不知道，并且被告也收取了租金，故被告主张未经过其同意改建不是事实。3、原告和被告签订合约同时，为了将厂房某成市场进行出租，是双方明确的事实。4、电费某直由原告缴交，有时通过交现金方式支付，有时通过转帐方式支付，不存在被告代交电费的问题。5、被告主张原告拖欠租金理由不成立。经审理查明，2008年5月9日，深圳市宝安区某街道投资管理公司与被告签订《临时租赁合同书》一份，约定：深圳市宝安区某街道投资管理公司将某家私公司的厂房及空地现状临时出租给被告，租赁期限临时，合同起始日为2008年6月9日，终止期限不定，深圳市宝安区某街道投资管理公司需开发建设时有权终止本合同收回上述厂房及场地；每月租金为人民币110000元，被告不得在没有取得深圳市宝安区某街道投资管理公司同意下，擅自将厂房及空地转租给他人使用；否则深圳市宝安区某街道投资管理公司有权终止合同，被告不得擅自改变厂房及其建筑物的结构；在合同期内，如深圳市宝安区某街道投资管理公司或其上级主管部门因需要开发建设该空地及厂房时，深圳市宝安区某街道投资管理公司提前两个月通知被告，被告无条件终止本合同，并把上述厂房及空地全部完整交给深圳市宝安区某街道投资管理公司，同时深圳市宝安区某街道投资管理公司退还押金，不承担任何补偿责任。2008年5月19日，原告与被告签订了《临时租赁合同书》一份，合同约定：被告将文某家私公司的厂房及空地现状临时租赁给原告使用，租赁期限暂定二年，从2008年6月9日起至2010年6月8日止，每月租金为人民币150000元，原告应于每月15号前支付当月租金，逾期按总额每日1％向被告支付滞纳金，逾期交付租金超过30日，被告有权终止合同并收回上述厂房及场地，同时追收所欠租金和追究赔偿责任；原告在签订合同时，应付给被告300000元押金及首月租金人民币150000元；原告不得在没有取得被告同意下，擅自将厂房及空地转租给他人使用，否则被告有权终止合同，原告不得擅自改变厂房及其建筑物的结构；在合同期内，如被告或其上级主管部门因需要开发建设该空地及厂房时，被告提前两个月通知原告，原告无条件终止本合同，并把上述厂房及空地全部完整交给被告，同时被告退还押金，不承担任何补偿责任。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用。原告将部分厂房某为商铺分租给几十位租户。2008年5月21日，原告向被告支付了租赁厂房的押金人民币300000元，被告向原告出具了收款收据。2008年9月10日，原告向被告支付了2008年6-8月份厂房租金450000元、水电费147120元，被告分别向原告出具了收款收据。2008年9月9日，深圳市宝安区某街道投资管理公司向被告发出《通知》，载明：租赁给被告的文某家私厂厂房及空地需收回开发，请做好移交准备，原租赁合同至2008年11月9日终止，同时，被告擅自改变厂房结构是违反双方约定的行为，应于移交前恢复原状。2008年9月9日，被告向原告发出《通知》，载明：根据某投资公司的通知，文某家私有限公司厂房及空地需要开发，请做好移交准备，期限2008年11月9日止。2008年9月13日，原告致函被告，要求被告提供退场资金。2008年9月29日，原告向被告发出《关于继续履行临时租赁合同的函》，要求被告继续履行合同并要求暂缓支付租金。2008年10月31日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称原告擅自改变厂房结构、擅自将出租物转租他人、至今未按照约定交纳房租，故解除2008年5月19日签订的《临时租赁合同书》。2008年12月25日，被告与深圳市宝安区某街道投资管理公司签订《协议书》一份，约定：为解决因被告转租126区原文某家私厂所引起的一系列问题，双方确认，被告借给深圳市宝安区某街道投资管理公司的60万元、承包家私厂押金30万元及被告本人安置补偿金14万元，共1040000元，由深圳市宝安区某街道投资管理公司先用于解决转租原文某家私厂所引起的问题（主要是退回商铺租户入场费、押金及所欠交的水电费），多退少补，所有支出费用由被告依法先行承担，再向责任人追讨。2008年12月25日至2009年1月12日，深圳市宝安区某街道投资管理公司向承租原告铺位的44位租户退还押金、基建费共计1056720元。44位租户将合同权利及向原告追讨的权利全部转让给深圳市宝安区某街道投资管理公司。深圳市宝安区某街道投资管理公司制作了《家私厂店铺补偿表》一份并提供了原告与租户签订的《租赁临时铺面合同书》、原告收取租户押金的《收款收条》、44位租户出具的深圳市宝安区某街道投资管理公司退还押金基建费的《收条》、44位租户出具的《权利转让书》。2008年12月30日，被告与深圳市宝安区某街道投资管理公司签订《拆除原文某家私公司临时建筑协议》一份，约定被告负责拆除原文某家私公司厂房、宿舍等临时建筑，以料抵工，深圳市宝安区某街道投资管理公司无须支付给被告拆除费用；被告于2009年1月20日前完成拆除工作并将场地交回深圳市宝安区某街道投资管理公司。2008年12月31日，原告与被告签订《拆除原文某家私公司临时建筑协议》一份，约定原告负责拆除原文某家私公司厂房、宿舍等临时建筑，被告无须支付给原告拆除费用；原告于2009年1月15日前完成拆除工作并将场地交回被告。被告提供了深圳市某总公司分别于2008年10月16日、2008年11月15日、2008年12月29日出具的文某家私有限公司缴纳电费的发票三张，金额分别为48949.77元、55934.77元、89956.07元。庭审中被告认可2008年11月15日的电费55934.77元是原告交纳的。庭审中原告认可使用涉案房屋至2008年12月1日，2009年1月初将房屋返还给被告，租金支付至2008年8月份，2008年9月份之后的租金未支付。本院认为，原告与被告签订的《临时租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效，双方应当全面履行。合同签订后，被告已将涉案厂房及空地交付原告使用，其已履行了合同约定的义务。而原告在签订合同后未按时支付租金，于2008年9月10日才向被告支付了2008年6-8月份租金，并存在未经被告同意擅自转租及擅自改变厂房结构等违约行为，根据合同约定，被告有权终止合同收回房屋。另外，深圳市宝安区某街道投资管理公司因开发需要于2008年9月9日通知被告收回涉案厂房及空地，被告亦于同日通知原告合同至2008年11月9日终止，被告已履行了提前两个月通知原告的义务，故被告的行为符合合同约定，不构成违约。根据合同约定，合同解除后被告应将原告支付的押金人民币30万元返还给原告，原告要求被告返还押金的诉讼请求依法有据，本院予以支持。根据合同约定，终止合同被告不承担任何补偿责任，且原告提供的证明其损失的证据均为复印件，原告未提供证据原件，根据相关司法解释的规定，上述证据均不能作为确定原告损失的依据，原告应承担举证不能的不利责任。故对原告要求被告赔偿损失70万元的诉讼请求本院不予支持。原告已经使用了涉案房产，应向被告支付相应的租金。因被告于2008年9月9日通知原告合同期限至2008年11月9日止，故租金应计至2008年11月9日止。即原告应向被告支付2008年9月9日至2008年11月9日的租金共计人民币30万元。被告要求原告支付2008年11月至12月的租金没有法律依据，本院不予支持。原告未支付租金的行为已构成违约，根据合同约定应向被告支付违约金，但双方在合同中约定的违约金的标准过高，本院根据公平原则将违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2008年11月9日起计算至原告支付之日止。另外，原告在使用涉案房产期间产生的电费亦应由原告承担。原告未提供证据证明已交纳2008年10月及2008年12月的电费，应承担举证不能的不利责任。故原告应向被告支付2008年10月及2008年12月的电费人民币138905.84元并承担电费的利息，利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2009年5月25日起计算至原告支付之日止。原告与44位租户签订了租赁合同，收取了押金、基建费共计1056720元，现上述租赁合同已终止履行，则原告应承担上述款项的返还义务，而上述款项已由深圳市宝安区某街道投资管理公司代为退还给了租户。租户将合同权利及向原告追讨的权利全部转让给深圳市宝安区某街道投资管理公司。而被告向深圳市宝安区某街道投资管理公司支付了上述款项，则被告有权向原告主张返还上述款项，故对被告反诉要求原告返还垫付费的诉讼请求本院予以支持。但被告提供的证据仅能证明其向深圳市宝安区某街道投资管理公司支付了104万元的垫付费，故原告应向被告返还的垫付费应为104万元。另外，原告还应承担上述款项的利息，利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，自2009年5月25日起计算至原告支付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李某乙于本判决生效之日起三日内返还原告罗某押金人民币30万元；二、原告罗某于本判决生效之日起三日内向被告李某乙支付租金人民币30万元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2008年11月9日起计算至原告支付之日止）；三、原告罗某于本判决生效之日起三日内向被告李某乙支付电费人民币138905.84元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2009年5月25日起计算至原告支付之日止）；四、原告罗某于本判决生效之日起三日内向被告李某乙返还垫付费人民币1040000元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，自2009年5月25日起计算至原告支付之日止）；五、驳回原告罗某的其他诉讼请求。六、驳回被告李某乙的其他反诉请求。本案受理费人民币13800元，由原告承担9000元，被告承担4800元。反诉受理费人民币10921元，由原告承担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  刘光耀人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一一年六月十三日书 记 员  陈 蕾书 记 员  王菲菲声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！