内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）呼民终字第00149号上诉人（原审原告）陈玉红，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区阿荣旗。委托代理人梁玉春，内蒙古立合律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐奎，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区阿荣旗。上诉人（原审被告）崔玉华，女，汉族，无职业，现住内蒙古自治区阿荣旗。上诉人徐奎、崔玉华的共同委托代理人张振吉，内蒙古振吉律师事务所律师。上诉人陈玉红与上诉人徐奎、崔玉华因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿荣旗人民法院（2013）阿民初字第1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月7日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审程序的规定，组成由审判员傅玺发担任审判长，审判员刘春晓、李光参加的合议庭，于2014年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈玉红及其委托代理人梁玉春，上诉人徐奎和崔玉华的共同委托代理人张振吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告徐奎于2011年7月24日将其位于某小区门市房以330000.00元价格出卖给原告，双方当日签订门市房买卖合同，该合同约定：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，甲乙（应为方）自愿把某小区门市房卖给乙方所有，订合同如下：1、房状况：2011年度交工，位于某小区某家属楼下第四个门。2、甲乙双方商定成交价格为人民币330000.00元（大写）叁拾叁万零仟零佰零拾零元整，合同签订时预付60000.00元（大写）陆万元，乙方在房屋交房时将270000.00元余款全部付清，付款方式为现金，甲方把钥匙交给乙方。甲方负责协助乙方办理房产手续，所产生费用由乙方拿。三、本合同经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行，如有一方违约，赔偿另一方60000.00元。四、乙方愿按照国家规定缴纳税费及办理有关手续”。对以上合同被告崔玉华表示知情，并予以认可。双方签订合同后，原告当天向被告徐奎支付房屋预付款60000.00元，于同年10月6日向被告徐奎支付房款230000.00元（此条为付款后补写），于同年10月1日向被告徐奎出具剩余房款40000.00元欠据一张。被告于庭审时称涉案房屋于2013年5月前后交付使用，领取到钥匙，通知原告接收钥匙，但原告拒绝。原告以二被告未按约向其交付房屋，且未取得相应手续为由，诉至阿荣旗人民法院要求：1、解除原告与被告于2011年7月24日签订的门市房买卖合同；2、要求二被告返还购楼款290000.00元及利息31350.00元（从2011年7月至2013年7月，按银行同期存款利率0.5%计算，计31350.00元）；3、要求二被告赔偿原告违约金60000.00元，共计381350.00元。原审法院认为，原告与被告徐奎所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告徐奎妻子崔玉华对该合同予以认可，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，二被告应及时交付合同约定的房屋，原告应及时接收房屋并支付剩余房款，故对原告主张解除该门市房买卖合同的诉讼请求，无相应法定解除事由，本院不予支持。本案争议焦点是双方当事人对该合同第一条理解存在争议，原告认为被告应于2011年底交付房屋，而二被告认为此条款并不是交付房屋的时间，原审法院认为该条款依法按通常意思理解应为被告于2011年底前交付房屋，而被告表示于2013年5月份才收到钥匙，二被告属迟延履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故二被告存在违约行为，应按合同约定承担违约责任，应给付原告违约金60000.00元。因二被告承担以上违约责任后，原告损失已得到弥补，故对原告要求二被告支付利息31350.00元的诉讼请求，不予支持。对于二被告要求原告继续履行双方的房屋买卖合同等主张，因其未在规定时间内向原审法院提出反诉，故本案不予审理，基于以上事实和理由，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告徐奎、崔玉华于本判决生效后十日内给付原告陈玉红违约金60000.00元。二、驳回原告陈玉红的其它诉讼请求。案件受理费7020.25元，由被告徐奎、崔玉华负担1300.00元，由原告陈玉红负担5720.25元。上诉人陈玉红上诉称，请求撤销一审判决第二项，改判解除上诉人陈玉红与上诉人徐奎签订的《门市房买卖合同》，并判令上诉人徐奎、崔玉华返还购楼款290000.00元。事实和理由：一、原审判决认定上诉人徐奎、崔玉华存在迟延履行交房义务的违约行为，致使不能实现合同目的，就应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决解除双方签订的《门市房买卖合同》，并判决其返还购楼款290000.00元。二、上诉人徐奎、崔玉华自2011年7月24日签订《门市房买卖合同》起至今没有取得合法的出卖门市房的权属证书，且有明显违约行为，合同目的已不能实现，依法应当解除。上诉人徐奎、崔玉华针对上诉人陈玉红的上诉主张答辩称，上诉人陈玉红诉讼请求错误，要求解除合同就无权要求给付违约金。上诉人陈玉红的请求不符合《中华人民共和国合同法》关于法定解除的条件，且超过了法律规定的期限。出卖人出卖房屋没有房照与买卖房屋是否生效无关联。请求二审法院依法驳回上诉人陈玉红的上诉请求。上诉人徐奎、崔玉华上诉称，一审法院判决上诉人徐奎、崔玉华给付上诉人陈玉红违约金60000.00元，认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。事实和理由：一、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除合同一方不能主张违约金，即无论一审法院是否支持上诉人陈玉红要求解除合同的诉讼请求，其都无权要求赔偿违约金。二、一审法院认定双方关于“2011年度交工”的约定，应理解为交付房屋，是对双方制定合同意思自治的歪曲理解。“交工”的约定不是法律术语，依常理解释应为竣工，而房屋交付是指房屋竣工后经验收合格才可以交付使用。上诉人陈玉红针对上诉人徐奎、崔玉华的上诉理由答辩称，上诉人徐奎、崔玉华没能按照双方的约定在2011年底交付房屋，存在违约行为。开发商对本案争议房屋逾期交工，与上诉人陈玉红无关，上诉人徐奎、崔玉华的违约行为造成合同无法继续履行，依法可以解除。原审法院认定上诉人徐奎、崔玉华违约并赔偿60000.00元违约金正确，上诉人徐奎、崔玉华的上诉理由没有依据。本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院审理中，双方当事人未提交新的证据。综合上诉人陈玉红和上诉人徐奎、崔玉华的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：一、双方签订的《门市房买卖合同》的合同目的能否实现，上诉人陈玉红要求解除合同的主张是否成立。二、上诉人徐奎、崔玉华是否构成违约，应不应该承担60000.00元违约金的给付义务。本院认为，上诉人陈玉红与上诉徐奎所签订的《门市房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。上诉人陈玉红主张上诉人徐奎、崔玉华逾期交付房屋的违约行为，致使不能实现合同目的，但其并未提供不能实现合同目的相关证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人陈玉红可以要求上诉人徐奎、崔玉华承担赔偿损失的违约责任，但其要求解除合同的上诉主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一关于出卖人为房地产开发企业及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故上诉人陈玉红要求解除双方签订的《门市房买卖合同》，并要求判决返还购楼款的上诉主张不能成立，原审法院判决驳回上诉人陈玉红要求解除合同并返还购楼款的诉讼主张正确，本院予以确认。上诉人徐奎表示在2013年5月份收到本案争议房屋的钥匙，说明其未能在2011年将出售的房屋交付买受人陈玉红，存在迟延履行合同义务的违约行为，应按合同约定承担给付上诉人陈玉红60000.00元违约金的赔偿责任。上诉人徐奎、崔玉华认为依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除合同一方不能主张违约金，即无论一审法院是否支持上诉人陈玉红要求解除合同的诉讼请求，其都无权要求赔偿违约金，但该条款是调整合同解除后的法律规定，并没有上诉人徐奎、崔玉华认为的意思表述，故上诉人徐奎、崔玉华认为不应承担给付上诉人陈玉红60000.00元违约金的上诉主张不能成立，原审法院判决上诉人徐奎、陈玉红给付上诉人陈玉红60000.00元违约金与法有据，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陈玉红和上诉人徐奎、崔玉华提出的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6950.00元，由上诉人陈玉红负担5650.00元，上诉人徐奎、崔玉华负担1300.00元。本判决为终审判决。审判长  傅玺发审判员  刘春晓审判员  李 光二〇一四年四月二十八日书记员  姜 楠附：相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任、第九十四条第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。