山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临商终字第780号上诉人（原审被告）：临沂超耀商贸有限公司。住所地：临沂市兰山区临西五路水暖器材批发市场**号。法定代表人：田承岳，总经理。委托代理人：陈晓华，山东嘉锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄飞，居民。委托代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。上诉人临沂超耀商贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山人民法院（2013）临兰商初字第3097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2007年12月30日，案外人临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电气有限公司签订《租赁协议书》一份，约定由山东开明电气有限公司租赁临沂兆泉商贸有限公司所有的临沂市兰山区银雀山路110号-1号营业楼（即房产证载明的银雀山路83号-1号营业楼），租赁期限为2008年1月1日起至2012年12月31日止，临沂兆泉商贸有限公司法定代表人赵会林与时任山东开明电气有限公司经理的尹德良在协议上签字。2008年4月25日，山东开明电气有限公司将上述营业楼转租给本案被告临沂超耀商贸有限公司，租赁期限为2008年4月25日起至2013年4月25日止，临沂超耀商贸公司有权对外转租。该营业楼经多次转租后，2010年11月22日，被告临沂超耀商贸有限公司与原告黄飞建立起房屋租赁关系，租赁期限截至2013年4月26日止，年租金为14万元。2012年3月26日，原告按照协议约定缴纳了下一租赁年度即2012年4月26日至2013年4月26日期间的租金14万元，被告同时向原告出具收据一张。后原告称，2012年下半年案外人临沂兆泉商贸有限公司通知原告于2012年12月31日前腾空房屋，理由是其为涉案房屋所有权人，出租期限将于2012年12月31日到期，原告遂于2012年9月26日与案外人临沂兆泉商贸有限公司法定代表人赵会林另行签订了《租赁协议书》一份，约定租赁期限为2013年1月1日起至2015年1月1日止，年租金7万元。原审法院认为，原告黄飞与被告临沂超耀商贸有限公司之间签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，内容合法有效，法院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”此案中，原告已按照合同向被告缴纳了2012年4月26日至2013年4月26日期间的租金14万元，但被告并未能提交其享有2013年1月1日至2013年4月26日期间对外转租权的有效证据，故其向原告收取的上述期间的租金没有合同依据，原告要求被告返还租金44493元（按照双方约定的年租金标准14万元计算，日租金为383.56元，再乘以上述期间的天数116天）及其自2012年3月26日起的同期银行贷款利息理由正当，法院予以支持。被告关于该部分租金应当由山东开明电气有限公司负责返还的辩解意见，不符合合同的相对性原理，法院不予采信。据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定判决：被告临沂超耀商贸有限公司于此判决发生法律效力后十日内返还原告黄飞租金44493元及其利息（自2012年3月26日起至实际履行之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费912元，由被告临沂超耀商贸有限公司负担。临沂超耀商贸有限公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人不承担返还租金的责任或发回重审。理由如下：一、一审时上诉人已提交其享有2013年1月1日至2013年4月26日对外转租的有效证据。上诉人从山东开明电器有限公司租赁涉案房屋，双方所签租赁协议中约定的租赁期限为2008年4月25日起至2013年4月25日止，上诉人有权对外转租。后来上诉人将房屋租赁给被上诉人，租赁期限也是到2013年4月25日，转租期限并没有超过承租人剩余期限。上诉人使用房屋至2013年4月25日，没有再要求上诉人返还租金的理由。二、被上诉人没有证据证明双方合同的转租期限超过承租人剩余期限。一审时原告提交临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电器有限公司租赁合同的复印件，以此证实涉案房屋只租赁到2012年12月31日，其不具有证据的真实性、合法性与关联性。又因临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电器有限公司均不是本案的当事人，凭一张复印件，根本无法查明案件事实。因此案处理结果与临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电器有限公司有利害关系，也为更好的查明事实，法院应通知其参加诉讼。三、被上诉人无证据证明临沂兆泉商贸有限公司通知其腾出空房屋，倒是有与其串通损害第三人利益的嫌疑与事实。被上诉人与临沂兆泉商贸有限公司的租赁合同为2012年9月26日，这仍在原合同的有效期内。况且其提交的临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电器有限公司有限公司租赁合同的复印件明确山东开明电器有限公司有优先租赁权，且载明临沂兆泉商贸有限公司不与新承租方发生租赁缴费关系，临沂兆泉商贸有限公司完全可以在合同到期前通知开明公司交房而没必要通知被上诉人交房，其双方之前没有合同关系。其后来的合同效力明显过低，完全可以因其串通损害第三人利益而无效。黄飞答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。通过一审举证质证可以看出上诉人可对外出租的期限仅能到2012年12月31日，但上诉人却收取了被上诉人至2013年4月25日期间的租赁费，同时又因房主临沂兆泉商贸有限公司收取了被上诉人自2013年1月1日以后的租金，因此上诉人收取的被上诉人2013年1月1日至4月25日的租金属不当得利，应当予以返还。本院查明案件事实除与一审法院查明相一致外，还查明，2012月9月26日，被上诉人黄飞与涉案房屋所有权人临沂兆泉商贸有限公司的法定代表人赵会林签订两份租赁协议书，分别以年租金7万元的价格承租位于临沂银雀山路110号东5号、东6号营业房屋，期限自2013年1月1日始至2015年1月1日止。本院认为，临沂兆泉商贸有限公司将其所有的楼房租赁给山东开明电气有限公司，租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日，山东开明电气有限公司在租赁期间又将楼房转租给上诉人临沂超耀商贸有限公司，租赁期限为2008年4月26日至2013年4月26日。后该楼房又经过多次转租后，被上诉人于2010年11月22日承租了该楼房，租赁期至2013年4月26日，被上诉人承租楼房后，已将租赁费交付至2013年4月26日。以上事实，双方均无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，临沂兆泉商贸有限公司与山东开明电气有限公司的合同约定的租赁期限直接约束了转租合同的租赁期限，其原合同租赁期限届满，上诉人即对租赁楼房不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据。因此，对上诉人与被上诉人租赁合同中所超过原租赁期间的约定无效，上诉人与被上诉人的转租合同因原租赁合同履行终止而终止。上诉人在2013年1月1日至2013年4月26日期间继续使用涉案楼房，是基于与楼房所有权人签订了新的租赁合同且交纳了租赁费。因此，上诉人应退还租赁合同无效期间的租赁费。综上，上诉人在庭审中对涉案楼房多次转租的事实无异议，现又以被上诉人与楼房所有权人有串通嫌疑为由认为原审法院认定事实不清，并要求追加临沂兆泉商贸有限公司、山东开明电器有限公司参加诉讼的理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912元，由上诉人临沂超耀商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 骏审判员 李言涛审判员 张念国二〇一四年八月八日书记员 杨竣然