北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第04035号上诉人（原审被告）詹泽厚，男，1967年4月1日出生。委托代理人刘瑞恩，北京市闻泽律师事务所律师。委托代理人贺兰。被上诉人（原审原告）郭圣明，男，1984年8月9日出生。委托代理人杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。原审第三人王希荣，女，1975年8月31日出生。原审第三人田志冬，男，1973年12月25日出生。委托代理人孙鹏宇，北京新儒律师事务所律师。上诉人詹泽厚因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第21788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。2013年4月，郭圣明向原审法院诉称：2013年1月7日，我与詹泽厚在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）的居间服务下，就我购买詹泽厚所有的北京市朝阳区百子湾路甲16号2号楼某号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，房屋成交总价款为220万元。《补充协议》约定詹泽厚最迟应于2013年4月1日前办理完毕解除抵押登记手续。合同签订后，我向詹泽厚支付了首付款128万元，但詹泽厚至今拒绝解除抵押，致使双方至今无法履行合同，构成根本违约。故诉至法院，要求詹泽厚继续履行合同，协助我将涉案房屋过户到我名下；要求詹泽厚支付逾期办理解除抵押登记违约金261800元；要求詹泽厚支付2013年1月17日至2013年8月27日交接房屋期间出租房屋租金34300元；要求詹泽厚支付我垫付解除房屋抵押权金额与剩余应付购房款项的差额。詹泽厚辩称：我是被骗了，不知道房子被抵押了。现在我已经还了郭圣明40万了，我现在仍在筹钱。我希望解除合同，退还郭圣明房款。另外，郭圣明主张违约金过高，房屋租金也过高，希望法院判决酌减。田志冬述称：我同意郭圣明代詹泽厚偿还借贷额，以解除抵押，我主张52万元的借款本金和1万元的利息，代偿后即可解除抵押。王希荣述称：我同意郭圣明代詹泽厚偿还借贷额，以解除抵押。郭圣明每月21日付息，我主张本金100万元，如果超过本月21日支付，逾期每月需支付利息、居间费及手续费共计3.5%。原审法院经审理查明：2013年1月7日，郭圣明（买受人）与詹泽厚（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郭圣明向詹泽厚购买涉案房屋，房屋成交总价款为220万元，涉案房屋已经设定抵押，已经出租。《补充协议》约定詹泽厚最迟应于2013年4月1日前办理完毕解除抵押登记手续，若詹泽厚逾期履行上述义务超过十五日，则视为根本违约，郭圣明有权解除合同，詹泽厚应按总房价款的20%向郭圣明支付违约金。詹泽厚同意在收到首付款之日至过户当日期间的租金由郭圣明所有，于过户当日给付郭圣明。合同签订后，郭圣明向詹泽厚支付了定金及首付款共计128万元。经查，涉案房屋进行了两次抵押。2012年4月9日，詹泽厚将涉案房屋抵押给田志冬，抵押借款52万元，月息2%。2013年1月24日，詹泽厚将涉案房屋抵押给王希荣，抵押借款100万元，月息2%。庭审中，詹泽厚及王希荣称向王希荣的借款还有每月1.5%的居间费和手续费未写入借款抵押合同。田志冬及王希荣均表示可以接受郭圣明的代偿以消灭抵押权。郭圣明亦表示可以代詹泽厚偿还借款以消灭抵押权。在本案审理过程中，詹泽厚于2013年8月、9月分两次共计退还郭圣明购房款40万元。经询，詹泽厚称2013年8月底前其将涉案房屋出租，租金为每月4900元。原审法院认为：郭圣明与詹泽厚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应依约履行。郭圣明依约支付了定金及首付款，詹泽厚未按合同约定解除抵押登记手续，构成根本违约。现买受人郭圣明要求继续履行合同并同意代詹泽厚清偿所欠借款，田志冬与王希荣对此不持异议，依法判令合同继续履行，郭圣明对詹泽厚所欠借款予以代偿，代偿部分应视为向詹泽厚支付了剩余房款。现剩余未支付房款数额低于詹泽厚所欠借款本金，郭圣明主张詹泽厚支付其垫付解除房屋抵押权金额与剩余应付购房款项的差额，该垫付款项数额未定，且尚未实际支出，故对于郭圣明此项诉讼请求不予支持。郭圣明与詹泽厚所签《补充协议》中明确约定了租金归属，故对于郭圣明主张租金的诉讼请求予以支持。詹泽厚未依约履行其义务，构成根本违约，应当向郭圣明支付违约金。考虑到签订合同后至郭圣明实际占有使用涉案房屋期间的租金已判令詹泽厚给付郭圣明，郭圣明实难有较大的损失，双方违约金数额约定过高，对此予以酌减。詹泽厚主张解除合同的答辩意见，并无合同约定，亦不符合法定情形，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，原审法院于2013年12月判决：一、原告郭圣明于本判决生效后十日内代被告詹泽厚向第三人田志冬、王希荣偿还被告詹泽厚与田志冬、王希荣签订的两份《借款抵押合同》项下全部借款，以消灭田志冬、王希荣对北京市朝阳区百子湾路甲16号2号楼某号房屋的抵押权。二、被告詹泽厚于原告郭圣明履行完上述义务后十五日内协助原告郭圣明将位于北京市朝阳区百子湾路甲16号2号楼某号房屋过户至原告郭圣明名下。三、被告詹泽厚于本判决生效后十日内支付原告郭圣明房屋租金三万四千三百元。四、被告詹泽厚于本判决生效后十日内支付原告郭圣明违约金二万元。五、驳回原告郭圣明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，詹泽厚不服原判，以原判认定事实不清、适用法律错误为由提起上诉，请求撤销原判，依法改判解除房屋买卖合同或将本案发回重审，诉讼费用全部由郭圣明负担。郭圣明同意原判。詹泽厚的上诉理由为其对原判事实认定和判决方向有异议，涉案房屋为郭圣明实际控制，郭圣明没有损失，房产价值大于抵押价值，原判确定违约金过高，应予减少；链家经纪公司有合同过错，合同中明确载明抵押权人为詹泽厚，詹泽厚为房屋所有权人，对房屋有处分权；詹泽厚对田志冬的抵押关系有异议，参与抵押的是袁晓鹏，詹泽厚不知情，不应清偿田志冬的抵押办理房屋过户。詹泽厚就所称内容未提供新的证据。郭圣明表示对原判认定的事实无异议，同意原判，要求继续履行合同，不同意詹泽厚所称意见及上诉请求，郭圣明不认可原判确认的违约金数额，但未提起上诉。王希荣表示对原判认定的事实无异议，同意原判，不认可詹泽厚的上诉请求。田志冬表示对原判认定的事实无异议，同意原判，与詹泽厚的抵押关系存在，且之前已经历过诉讼，詹泽厚的诉讼请求已经被驳回了，二审时詹泽厚撤诉了。詹泽厚与郭圣明在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、储蓄存款回单、收款证明、房屋抵押权设立登记申请表、借款抵押合同、（2013）丰民初字第04035号民事判决书、（2013）二中民终字第12434号民事裁定书等证据在案佐证。本院认为：詹泽厚与郭圣明双方的争议在于房屋买卖合同履行与否问题。詹泽厚与郭圣明签订有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同内容明确。詹泽厚上诉对郭圣明主张的损失及违约金提出异议，但就所称内容未提供相应证据证明，不能表明郭圣明的损失不存在，不能表明詹泽厚所提该项内容的上诉主张成立。詹泽厚提出链家经纪公司有合同过错及对田志冬的抵押关系有异议，述称不应清偿田志冬的抵押办理房屋过户，述称内容系其自述意见内容，并不能否定已有证据能够证明的相应事实情况，不能表明詹泽厚所提该项内容的上诉主张成立。已有事实和证据不能表明詹泽厚据所称内容提出的上诉主张成立，郭圣明表示不同意詹泽厚所称意见及要求，王希荣、田志冬亦均表示同意原判，故对詹泽厚所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所予认定及所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费五千元，由詹泽厚负担（郭圣明已预交，詹泽厚于本判决生效之日起七日内给付郭圣明）。一审案件受理费五千七百四十二元，由郭圣明负担四千六百九十元（已交纳三十五元，余款四千六百五十五元于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院），由詹泽厚负担一千零五十二元（本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费一千一百五十七元五角，由詹泽厚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 周文祯审判员王朔代理审判员金园园二〇一四年四月十八日书记员 肖              斌