北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第02475号上诉人（原审被告）朱×2，女，1967年11月11日出生。上诉人（原审被告）焦×，女，1957年8月16日出生。委托代理人朱×1（焦×之夫），1958年7月28日出生。被上诉人（原审原告）白×，男，1968年7月30日出生。委托代理人李国新，男，1970年6月26日出生。上诉人朱×2、焦×因与白×确认合同无效纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第12535民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年11月，白×诉至原审法院称：我与朱×2原系夫妻关系，因感情不和于2000年4月20日协议离婚。离婚协议约定，1-602号房屋归我所有（登记房主为朱×2）。2013年春天我在法院通过诉讼要求确认该楼房为我所有，朱×2协助我办理过户手续。经过法院判决我的诉讼请求得到支持，朱×2不服提出上诉，经二审法院审理作出判决，驳回上诉，维持原判。朱×2得知二审结果时，与其嫂子焦×（朱×2与焦×系亲姑嫂关系）恶意串通于2013年8月23日私下签订虚假房屋买卖协议。并在房屋管理部门办理了诉争房屋产权变更登记，将所有权人变更为焦×。由于朱×2与焦×的违法行为致使我利益受损，房山区法院无法按生效判决书内容执行。因此为了维护我合法权益，只好诉至法院要求：1、确认朱×2与焦×于2013年8月23日签订的房屋买卖合同无效；2、朱×2与焦×协助我办理诉争房屋的产权变更登记；3、判决朱×2与焦×赔偿我各种损失费1万元。朱×2辩称：白×所述的事实理由与实际情况不符，不同意他的诉讼请求。一是我为房屋唯一合法的所有权人，我随时都有权利依法出售属于我自己的房屋。我是在2013年8月28日在过户完毕之后的第二天才拿到二审的判决书，才知道判决结果。二是白×的诉讼标的物是错误的，不是我的房屋登记所有权证上的标的物，“城关街道”不是“房山”，法院判决对这一事实也是认定错误。2000年4月20日签订的离婚协议应属无效。三是2013年我办理房屋所有权过户登记过程中，在法律规定的房屋过户登记公示期内没有任何人提出异议，这是对我出售该房屋合法性的确认和认可。四是针对北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第7299号和北京市房山区人民法院（2013）房民初字第01755号民事判决书我已提出申诉，北京市高级人民法院已经受理进入再审程序。焦×辩称：不同意白×的诉讼请求。我是通过合法正规途径、合理价格购买的房子，我和朱×2不存在恶意串通，不是私自交易，而是正常的民事买卖。我是在2013年10月15日去收拾房屋时候才得知白×与朱×2对该房屋有纠纷。我和朱×2签订的合同中约定了，出卖人承诺该房屋保证没有产权纠纷，因出卖人原因造成纠纷的由出卖人承担相应责任。也没有法律规定亲戚的房屋不能购买，白×与朱×2之间的纠纷不能损害我房屋所有权人的利益。另外我支付了50万元购房款并上缴了各种税费，并通过中介机构从建委办理了房屋过户登记手续，房屋所有权人已经登记在我的名下。我于2013年8月28日取得房屋所有权登记证书、收到了房屋钥匙，购房交易已经完成。根据《物权法》第三十五条及第一百零六条的规定，我请求法院驳回白×的诉讼请求。原审法院经审理确认：当事人签订的合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的应属无效。本案中，首先，朱×2明知其与白×签订离婚协议书时已明确约定诉争房屋实际所有权人为白×，且房屋一直由白×居住使用，而在白×起诉要求确认房屋归其所有并要求朱×2协助过户，在法院作出支持白×诉求，朱×2不服一审判决提出上诉，二审已经作出终审判决并已经通知其领取判决书的情况下，朱×2仍然在领取判决书前将诉争房屋出售给他人并办理过户手续的行为，在主观上具有明显的恶意。焦×之夫朱×1与朱×2系近亲属，且焦×明知白×与朱×2已经离婚，明知朱×2长时间未在诉争房屋内居住，另外焦×的公公朱×3曾因白×与朱×2离婚协议处分了其房产为由在法院起诉多次，焦×称对白×与朱×2之间因诉争房屋的纠纷不知情，与生活常理相悖。另外焦×自述在4月份就决定购买房子，而一直到8月份朱×2与白×纠纷终审裁判作出后、终审判决送达朱×2之前，才与朱×2在短时间内仓促签订存量房屋买卖合同并交款过户完成全部交易的过程，不符合一般交易习惯和常理。故焦×购买房屋的行为亦存有恶意。根据现有证据，一般理性人有理由相信朱×2与焦×存在恶意串通，另外因朱×2与焦×之间的恶意行为导致白×不能依据之前的判决而办理诉争房屋的过户手续，白×已经受有利益之损害，故朱×2与焦×恶意串通、损害了白×的利益，双方订立的《存量房屋买卖合同》应属无效。白×要求确认该合同无效的请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持。焦×主张她是通过正当途径合法、合理购买房屋而要求法院依据《物权法》第三十五条及第一百零六条之规定驳回白×诉讼请求，实质上是指依据善意取得制度而取得诉争房屋的所有权。但对不动产的善意取得应同时满足四个条件：一是不动产登记权利人的无权处分行为；二是受让人是善意的，即受让人受让不动产时信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道或不应当知道不动产登记权利人无处分权；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产已经登记。善意取得制度中的无权处分指不动产登记权利人的无权处分，朱×2虽为诉争房屋的登记权利人，但根据朱×2与白×的离婚协议以及法院于朱×2与焦×签订合同前作出的相应判决，白×为诉争房屋的所有权人，朱×2对诉争房屋无处分权。因此，虽然焦×购买价格较合理，且通过合法部门进行了房屋过户登记，但焦×在房屋买卖合同中存在恶意，非善意受让人，焦×不能依据善意取得制度而取得诉争房屋的所有权。无效的合同自始没有法律约束力。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。朱×2与焦×均应协助白×办理诉争房屋的产权过户手续，因朱×2的协助义务已经由人民法院生效裁判文书确认，因此直接由焦×协助办理为宜。关于路费及复印费等各种损失一节，因白×并未提交相应的证据予以证明，法院难以支持。对白×诉求合理部分予以支持，不合理部分不予支持。对朱×2反驳意见，无事实依据及法律依据，法院不予采信。对焦×反驳意见，合理的予以采信，不合理的不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月判决：一、确认朱×2与焦×二〇一三年八月二十三日签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、焦×于本判决生效后十日内协助白×办理1-602号房屋（X京房权证房字第×**）的产权过户手续。三、驳回白×的其他诉讼请求。判决后，朱×2与焦×均不服，分别向本院提起上诉，均请求二审法院撤销原判，改判驳回白×的原审诉讼请求。朱×2的主要上诉理由为：我与焦×之间没有恶意串通的行为；我与白×离婚时约定的房屋与原审判决认定的房屋不一致，且该离婚协议是白×伪造的；之前的物权确认纠纷案件本身就是错误的，原审法院在审理该案期间让白×变更案由后再次诉讼，徇私枉法；我与焦×签订买卖合同时并不知以上案件的终审结果，我有权利处分自己的财产，我们之间的买卖合同合法有效；我原单位对诉争房屋享有部分产权。焦×的主要上诉理由为：我与朱×2没有共同生活，对其与白×之间因诉争房屋存在争议并不之情，原判所做推定明显错误；朱×2为诉争房屋的所有权人，我信任权属登记内容，与其签订买卖合同，故不应承担任何责任；原判推定我“恶意”证据不足，我的购买行为应适用善意取得制度。白×同意原判。经审理查明：白×、朱×2原系夫妻关系，双方于1991年1月21日登记结婚，于2000年4月20日协议离婚。焦×之夫朱×1与朱×2系兄妹关系。朱×2原系车场职工，于1997年6月与该单位签订协议书，取得1单元602号房屋。朱×2与白×离婚期间，双方签订的离婚协议书约定1单元602号两居室归白×。白×一直在该房屋居住至今。2001年7月23日，朱×2向北京市国土资源和房屋管理局提出北京市房屋产权登记申请，申请转移登记，注明产权来源是标准价购买，原产权人车场在该申请书上盖章。2001年8月2日，原北京市国土资源和房屋管理局颁发房屋所有权证，房屋所有权人登记为朱×2，房屋坐落为20-1-602号，产权性质登记为私产，房屋所有权证号为京房权证房私字第**。上述房屋所有权证由白×持有。2013年1月23日，朱×2以原房产证遗失为由，向北京市房山区住房和城乡建设委员会申请补发房产证，后其取得X京房房权证房字第×**屋所有权证，登记房屋坐落为1-602号，房屋性质为房改房（标准价）。2013年1月，白×以物权确认纠纷将朱×2诉至原审法院，要求确认诉争房屋归其所有、朱×2协助办理过户；审理过程中朱×2提起反诉，要求白×将诉争房屋予以腾退返还。2013年4月17日，该院审理后作出（2013）房民初字第01755号民事判决，判决诉争房屋归白×所有，朱×2协助白×办理房屋产权过户手续。朱×2不服提出上诉，2013年8月19日，北京市第一中级人民法院以（2013）一中民终字第7299号民事判决驳回上诉，维持原判。白×于2013年8月19日，朱×2于2013年8月29日分别领取上述二审裁判文书。白×已就该案申请强制执行。2013年8月23日，朱×2与焦×签订《存量房屋买卖合同》，朱×2将诉争房屋以500000元的价格出售给焦×。同日，焦×将500000元存入监管账户。2013年8月28日，双方办理了诉争房屋的过户手续，北京市房山区住房和城乡建设会员会填发X京房权房权证房字第××**所有权证书，登记焦×为房屋所有权人，房屋坐落为1-602号，房屋性质为商品房。朱×2认可已经领取500000元房款，焦×认可2013年8月28日，朱×2给付了房屋钥匙，其到2013年10月份才去看房。焦×表示其与朱×2于2013年4月即达成买卖意向，后因筹钱的原因，到2013年8月份才实际购买并过户。朱×2称，她于2013年4月17日找中介将诉争房屋登记出卖。另，焦×知晓白×与朱×2离婚，及朱×2离婚后一直未在诉争房屋居住。白×另提交两份其与朱×2之父关于其他房产纠纷的民事判决书，用以证明焦×及朱×1应当知道白×与朱×2二人协议离婚处分了诉争房产。焦×对此予以否认，称对老人的事情并不知情。上述事实，有（2013）房民初字第01755号民事判决书、（2002）房民初字第690号民事判决书、（2002）房民初字第6256号民事判决书、（2002）一中民终字第4863号民事判决书、（2013）一中民终字第7299号民事判决书、《存量房屋买卖合同》、离婚登记申请表及离婚协议、京房房权证房私字**房所有权证书、X京房权证房权证房字第×**有权证书、北京市第一中级人民法院送达回证、存量房资金存入记账凭证及税费收缴凭证、X京房权证房房权证房字第××**权证书及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案争议的焦点为朱×2与焦×签订履行房屋买卖合同是否有恶意串通并损害第三人利益的行为。关于这一点，本院从以下几个方面考虑：第一，诉争房屋在朱×2与白×离婚协议中约定诉争房屋归白×所有，双方为此产生争议后，经法院判决已经确认了白×对该房屋享有的权益；第二，朱×2与焦×为近亲属，从一般情理考虑焦×对涉及朱×2的离婚事宜及相关纠纷应该有一定了解；第三，焦×对诉争房屋系朱×2与白×婚姻关系存续期间取得是明知的，故对该房屋可能涉及白×的权益应该是有预见的；第四，虽焦×陈述因其曾在多年前去过诉争房屋，对房屋的坐落位置及格局是了解的，但其在十余年后，又明知朱×2与白×离婚，且朱×2不在此居住的情况下，没有审慎了解房屋的具体状况没有验看房屋即决定购买，这与其所述生活并不富裕需四处筹集购房款，又急需住房的情节相结合来看，其行为显然过于草率，与常理不符；第五，朱×2对为何要故意隐瞒其兄嫂即焦×夫妇房屋的真实情况一节，未能作出合理解释；第六，虽可以查明双方交易钱款系经监管账户支付，但双方均未能就资金的筹集及售房款的保存和支出提供进一步的证据材料；综合以上情况，本院认为原审法院关于朱×2与焦×在买卖诉争房屋过程中存在恶意串通行为的认定并无不当，且该行为已经侵犯了白×的权益。现白×要求确认朱×2与焦×之间签订的房屋买卖合同无效符合法律规定，原判予以支持之处理正确，考虑现房屋已经以焦×为所有权人进行登记，故原判一并判决焦×配合白×办理过户手续的处理也是正确的。（2013）一中民终字第7299号民事判决书已经发生法律效力，朱×2对该案结果有异议应通过申诉程序解决，本院在此不予审查。朱×2与焦×之间的房屋买卖合同的签订、履行均发生在上述案件审理期间。作为出卖人的朱×2对其出售的房屋权属存在争议是明知的，对其所持房屋的所有权证登记内容可能被法院判决改变的结果也是有预见的，作为该案当事人朱×2有义务对涉诉标的房屋的现状予以保持。关于朱×2所述离婚协议系白×伪造，及双方约定的房屋与原判认定房屋不一致的意见，没有事实及法律依据，本院对其该项上诉意见不予采信。另，朱×2所述其原单位对诉争房屋享有部分产权的意见，与房屋所有权证登记不一，本院在此难以采信。综上所述，朱×2与焦×的上诉理由均不足，本院亦均不予支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费案件受理费35元，由朱×2、焦×各负担17.5元（均于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由朱×2、焦×各35元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹代理审判员  刘丽杰代理审判员  王 佳二〇一四年四月二十五日书 记 员  程 飞