湖南省常德市中级人民法院民 事 裁 定 书(2013)常民一撤字第14号申请人(原仲裁被申请人)常德市凌云城建综合开发有限公司，住所地常德市武陵区城北办事处柏子园社区洞庭大道390号。法定代表人罗德勤，该公司董事长。委托代理人陈言军，湖南凌星律师事务所律师。被申请人(原仲裁申请人)龚妮丽，女，1975年1月16日出生，汉族。委托代理人罗卫国，湖南国风德赛律师事务所律师。申请人常德市凌云城建综合开发有限公司(以下简称凌云公司)因商品房买卖合同纠纷一案，不服常德仲裁委员会作出的(2011)常仲裁字第206号裁决书，向本院提出申请，请求撤销该仲裁裁决。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。申请人凌云公司的委托代理人陈言军，被申请人龚妮丽的委托代理人罗卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常德仲裁委员会认定，2010年2月22日，龚妮丽与凌云公司签订了一份合同编号为20090067107-108的《商品房买卖合同》。合同约定：龚妮丽购买凌云公司开发的澧县澧阳镇金利商城第一幢第一层107#、108#房屋，建筑面积共计159.2㎡，单价为26381.9元/㎡，房屋总价款4200000元；房屋交付期限为2010年1月31日。合同同时约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起5日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。该合同在出卖人处加盖有“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”字样，委托代理人处加盖有“罗华林印”的私人印章。合同签订后，龚妮丽要求购房合同经房产部门备案后才交购房款，但由于金利商城开发项目没有交清有关建设税费，澧县房管局不予办理备案登记。为此，凌云公司设立的“常德市凌云城建综合开发有限公司澧县分公司”经理、金利商城项目负责人罗华林伪造“澧县房地产管理局商品房合同备案专用章”，加盖于《商品房买卖合同》封面。2010年2月28日，凌云公司澧县分公司向龚妮丽出具了金利商城107#、108#商铺购房款4200000元的《往来结算收据》，开票人为李德平。同年3月4日、3月29日，根据罗华林的指定，龚妮丽的父亲江从秩受龚妮丽委托通过银行转帐方式，分两次将4200000元购房款支付给金利商城项目开发合伙人之一的彭朝华(后退出合伙)。另查明：龚妮丽与凌云公司签订《商品房买卖合同》的当日，龚妮丽与凌云公司还签订了一份《门面合作经营舍同》。合同约定：龚妮丽提供合作经营的铺面位于澧县金利商场一区一层7#、8#共贰间，建筑面l59.2平方米。在合作期内，凌云公司不得对龚妮丽门面进行销售；合作期限为2010年3月1日起至2018年3月1日止；合作期间，凌云公司有权选择自主经营、出租经营或其他形式选择合作伙伴，龚妮丽不得干预；合作期内，凌云公司每年向龚妮丽支付使用350000元，使用费按年支付。2010年3月4日，罗华林向龚妮丽出示“欠条：“常德市凌云城建综合开发有限公司于2010年5月1日向龚妮丽付清第一年(2010年3月1日——2011年3月1日)房租叁拾伍万元整及门面押金拾万元整，合计肆拾伍万元整。”2010年5月9日、5月20日、5月28日凌云公司分三次通过工商银行向龚妮丽(具体收款人为龚妮丽的丈夫余习武)汇款450000元。2011年3月7日、3月18日，罗华林又通过招商银行共汇给龚妮丽第二年度房屋租金350000元。现两间涉案商铺由凌云公司出租给湖南九芝堂零售连锁有限公司经营至今。凌云公司系1997年成立，其主要经营范围为从事房地产开发及经营等业务。2006年11月23日，凌云公司作为甲方与乙方罗华林、彭朝华签订了一份《项目开发合作协议书》，该协议约定：澧县澧阳镇万寿宫居委会(老照像馆)项目开发的土地摘牌、拆迁、建设开发由乙方全额出资，乙方自主决策，甲、乙双方共同管理。2007年7月3日，经凌云公司股东会议决定：同意设立常德市凌云城建综合开发有限公司澧县分公司，授权分公司对澧县项目具体实施，分公司经理由罗华林担任、彭朝华任副经理，聘任余先桃业务副经理。凌云公司随即在澧县注册成立分公司，并将澧县澧阳镇万寿宫居委会(老照像馆)开发项目定名为“金利商城”。在金利商城项目组建售楼部时，经凌云公司法定代表人罗德勤同意，该分公司雕刻了一枚“常德市凌云城建综合开发有限公司金利商城销售专用章”的印章。事后，罗华林未经凌云公司同意私自雕刻了一枚“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”的印章，并交给余先桃保管。在龚妮丽与凌云公司签订的《商品房买卖合同》中，其出卖人一栏上加盖的就是罗华林私刻的这枚印章以及罗华林的私章。2009年国庆节前后，经凌云公司法定代表人罗德勤出面协调，商定金利商城合伙人彭朝华撤出，彭朝华同意对投资到金利商城项目的资金就不再享有分红，以罗华林还本付息的形式清算。具体方案为罗华林实际付给彭朝华现金500000元，其余资金用金利商城的部分商铺(含龚妮丽购买的107号、108号商铺)由分公司代售抵帐。罗华林在与龚妮丽达成商品房买卖协议后，指示龚妮丽将其应给该分公司的购房款汇到彭朝华帐上。2010年3月4日、3月29日，龚妮丽的父亲江从秩受其委托，分两次通过工商银行汇购房款4200000元至彭朝华银行帐户。2010年9月30日。凌云公司与案外人刘辉签订了一份合同编号为20090067107的《商品房买卖合同》，约定将澧县金利商城107号商铺再次出卖给案外人刘辉。同日，该份《商品房买卖合同》在澧县房地产管理局登记备案。事后，案外人刘辉多次要求凌云公司交付房屋，但凌云公司仍未将房屋交付。2011年6月30日，凌云公司又与案外人林德旷、胡小英签订了一份合同编号为20090067108号的《商品房买卖合同》，约定将108号商铺再次出卖给案外人林德旷、胡小英。2011年7月5目，凌云公司与案外人林德旷、胡小英签订了一份《门面租赁补充协议》。协议约定：凌云公司澧县分公司每年从九芝堂付给租金的总额中直接支付给林德旷、胡小英每年应得租金139500元，2011年6月15日至2012年6月15日租金林德旷、胡小英在购买凌云公司门面时已直接抵扣了139500元。合同签订后，凌云公司及其澧县分公司一直没有向林德旷、胡小英支付租金，也未交付房屋。同年7月26日，林德旷、胡小英对金利商城108号门面在房地产管理部门办理了澧房权证澧阳镇字第7110037**号房屋所有权证。同年12月19日，龚妮丽因不服澧县房地产管理局给林德旷、胡小英颁发金利商城108号房屋711003727号房屋产权证书，向澧县人民政府申请行政复议。澧县人民政府经行政复议后决定，撤销澧县房地产管理局作出的711003727号房屋产权登记，并下达了澧政复决字[2012]1号行政复议决定书。林德旷、胡小英不服，向常德市中级人民法院提起行政诉讼，2012年6月1日，该院作出(2012)常行初字第17号行政判决书，判决维持澧县人民政府澧政复决字[2012]1号行政复议决定。林德旷、胡小英不服，向湖南省高级人民法院提起上诉，2012年9月5日，该院作出(2012)湘高法行终字第75号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年5月15日，由于金利商域107号、108号商铺一房二卖的真相暴露，湖南九芝堂零售连锁有限公司将其租赁的涉案商铺的租金(期间为2012年6月15日至2013年6月14日)到澧县公证处予以提存。2012年12月18日，罗华林因涉嫌伪造事业单位、公司印章罪，挪用资金罪，被澧县人民检察院向澧县人民法院提起公诉。常德仲裁委员会认为：依法成立的合同，受法律保护，且对当事人具有约束力。龚妮丽与凌云公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，应当确认有效，双方应诚实履行。龚妮丽要求凌云公司提供资料报产权登记机关备案并协助龚妮丽办理金利商城第一幢第一层第107号、108号商铺房地产权属证书符合同约定和法律规定，予以支持。凌云公司至今没有依据合同约定履行义务，应视为违约，龚妮丽要求被凌云公司按其已付购房价款4200000元的1%支付42000元违约金的仲裁请求，予以支持。凌云公司提出龚妮丽与其签订的《商品房买卖合同》上加盖的公章系伪造，不是凌云公司真实意思表示，不应承担责任的观点，因罗华林在商品房买卖合同中是以代理人身份签章，且罗华林是凌云公司在澧县分公司的负责人、项目开发人，凌云公司股东会议授权分公司对澧县项目具体实施，因而龚妮丽有理由相信其具有代理权。依据我国《民法通则》第四十三条的规定，企业法人对他的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。因此，在凌云公司设立的分公司不具有独立法人资格的前提下，凌云公司依法应当承担相应的民事责任，故凌云公司提出不应承担责任的抗辩理由没有法律依据，不予支持。凌云公司要求对涉案公章进行鉴定的请求，没有必要，不予鉴定。罗华林因伪造公章和挪用资金被追究刑事责任，不影响本案商品房买卖的民事法律关系成立，凌云公司请求驳回龚妮丽仲裁请求或中止本案审理的观点没有法律依据，不予支持。凌云公司设立的澧县分公司合伙人之一彭朝华撤伙后，该分公司在给付其部分资金后，其余部分资金用商品房抵偿债务，是凌云公司与彭朝华之间的真实意思表示。彭朝华对抵偿给自己的金利商城107号、108号门面，委托凌云公司设立的澧县分公司代销售，对其销售的房屋价款，凌云公司根据罗华林的指定，直接打入彭朝华的银行帐户，属于合法的债权债务三方转移，不影响龚妮丽向凌云公司支付购房款的法律事实成立。对龚妮丽要求凌云公司就金利商城107号、108号门面在房管部门登记备案后才交纳购房款的“要约”，凌云公司在有关建设税费没有交清而不能登记备案的情况下，用加盖伪造的“商品房合同备案专章”表示“承诺”。此后，龚妮丽与凌云公司签定《门面合作经营合同》，并给付了租金，说明凌云公司向龚妮丽有真实的卖房意思表示。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，备案登记不影响商品房买卖合同的有效成立。登记备案属于合同成立后的行政监督，不发生物权的排他效力。凌云公司对龚妮丽的编号为20090067107-108的《商品房买卖合同》虚假备案登记而否认其合同效力的观点不能成立。龚妮丽与凌云公司签订的《门面合作经营合同》，证实凌云公司已将商品房交付龚妮丽，龚妮丽又以合作经营的形式转移给凌云公司使用，凌云公司向龚妮丽支付了两年的房屋租金共计700000元。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此，龚妮丽已实际合法占有涉案房屋。对凌云公司一房二卖的权属处理，最高人民法院《全国法院民事审判工作会议纪要》(法办[2011]442号)第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》(2008)第四条：“出卖入以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效时，一般按以下顺序确定房屋所有权人，……(三)均未办理房屋产权过户登记，预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。”结合本案，龚妮丽、案外人刘辉均没有对涉案商品房办理过户登记、预告登记以及对房屋实施添附，案外人林德旷、胡小英在金利商城108号商铺办理房屋产权过户登记后又被依法撤销。鉴于本案金利商城107号商铺，龚妮丽先于案外人刘辉签订《商品房买卖合同》，金利商城108号商铺先于案外人林德旷、胡小英签订《商品房买卖合同》，且龚妮丽已向凌云公司付清了全部购房款，并通过收取房屋租金的行为实现了其财产收益权，龚妮丽已实际合法占有涉案房屋的事实，确认龚妮丽为澧县澧阳镇金利商城107号、108号商铺的房屋所有权人。据此，常德仲裁委员会裁决如下：一、常德市凌云城建综合开发有限公司继续履行与龚妮丽签订的合同编号为20090067107-108号《商品房买卖合同》，自本裁决书生效之目起五日内，常德市凌云城建综合开发有限公司协助龚妮丽办理澧县澧阳镇金利商城第一幢一层107号、108号商铺房屋声权登记证及国有土地使用权证。二、常德市凌云城建综合开发有限公司在本裁决生效之日起五目内支付申请人龚妮丽延期办证的违约金42000元。仲裁受理费31200元，案件处理费600元，共计31800元，由常德市凌云城建综合开发有限公司承担。龚妮丽对以上费用在申请仲裁时已经预交，由常德市凌云城建综合开发有限公司向龚妮丽支付延期办证违约金时一并支付给龚妮丽。裁决后，凌云公司不服，向本院提出申请，请求撤销常德仲裁委作出的(2011)常仲裁字第206号裁决书，并由龚妮丽承担本案的申请费用，其主要申请理由为：1、龚妮丽与凌云公司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”及“澧县房地产管理局商品房合同备案专用章”均系案外人罗华林私刻伪造，罗华林因伪造事业单位、公司印章被判刑。仲裁裁决所根据的证据《商品房买卖合同》系伪造，应当予以撤销；2、凌云公司在仲裁时提出对常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”及“澧县房地产管理局商品房合同备案专用章”进行同一性鉴定，但仲裁庭没有委托鉴定，也没有在裁决中说明理由，仲裁程序违法；3、龚妮丽与凌云公司签订的《商品房买卖合同》系伪造，合同所涉仲裁条款并非凌云公司的意思表示，对凌云公司不具有法律约束力，应当认定凌云公司与龚妮丽之间没有仲裁协议，依照《仲裁法》第58条的规定，对仲裁裁决应当予以撤销。龚妮丽答辩称：1、凌云公司申请提出《商品房买卖合同》系伪造的理由不能成立，仲裁开庭时，凌云公司对该《商品房买卖合同》的真实性表示认可；2、仲裁程序没有违法法定程序。凌云公司虽然就印章的真实性申请司法鉴定，但仲裁庭有权就凌云公司的申请决定是否进行司法鉴定，并且仲裁裁决已就合同上加盖的“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”系罗华林伪造的事实进行了认定，双方当事人对该事实并没有异议，故没有进行司法鉴定的必要，仲裁裁决书已就该问题进行了阐述；3、凌云公司主张其与龚妮丽之间没有仲裁协议，仲裁裁决应当予以撤销的理由不能成立。依照《仲裁法》及《仲裁法》司法解释的相关规定，凌云公司对仲裁协议的效力有异议的，应当在仲裁庭首次开庭前提出，凌云公司在仲裁裁决作出后再就仲裁协议的效力提出异议，应当不予以支持；《商品房买卖合同》约定的仲裁条款独立存在，合同的变更、解除、终止、或者无效，不影响仲裁协议的效力；凌云公司与其他房屋买受人签订的《商品房买卖合同》上加盖的印章均是罗华林私刻的“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”，凌云公司对其他合同均未提出异议，违背了诚实信用原则。龚妮丽答辩请求驳回凌云公司的申请，维持仲裁裁决。本院审理期间，凌云公司向本院提交了以下证据材料：1、澧县人民法院(2012)澧刑初字第254号刑事判决书，拟证明《商品房买卖合同》上加盖的“澧县房地产管理局商品房合同备案专用章”系罗华林伪造，是犯罪行为；《商品房买卖合同》系罗华林个人犯罪行为签订的，不是凌云公司的真实意思表示；2、ＸＸＸ、周尚凤《商品房买卖合同》，拟证明“金利商城”项目在2010年1月至2010年3月期间能够正常办理“商品房合同备案”，“建设税费是否缴清”不是商品房合同备案的必备条件；3、王菊平、龚敏《商品房买卖合同》，拟证明金利商城一层门面2010年正常的销售价格为29000元/㎡左右；4、房屋所有权证，拟证明金利商城107号、108号门面的所有权人为凌云公司。龚妮丽未向本院提交证据材料。经庭审质证，龚妮丽对凌云公司提交的证据1的真实性、合法性不持异议，但对关联性表示异议，认为该刑事判决未就罗华林伪造“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”作出认定；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，ＸＸＸ、周尚凤的《商品房买卖合同》不能达到凌云公司的证明目的；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，王菊平、龚敏《商品房买卖合同》的价格不能证实龚妮丽门面的价格；对证据4没有异议。本院经审查认为，凌云公司所提交的4组证据因与本案不具备关联性，对该4组证据不予采信。本院经审理查明，仲裁庭开庭时，凌云公司对龚妮丽提交的凌云公司与龚妮丽签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均提出了异议，但未对仲裁协议的效力提出异议。凌云公司请求对常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章及常德市凌云城建综合开发有限公司财务专用章进行司法鉴定，仲裁庭对凌云公司的申请是否准许，未作书面回复，也未委托鉴定部门进行司法鉴定。本院认为，本案的争议焦点为凌云公司申请撤销仲裁裁决的理由是否符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条所规定的法定情形？关于凌云公司申请提出龚妮丽与凌云公司签订的《商品房买卖合同》上加盖的“常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章”及“澧县房地产管理局商品房合同备案专用章”均系案外人罗华林私刻伪造，罗华林因伪造事业单位、公司印章被判刑，仲裁裁决所认定的证据《商品房买卖合同》系伪造，应当予以撤销的问题，经审查，龚妮丽为购买凌云公司开发的金利商城107#、108#门面，与凌云公司签订《商品房买卖合同》，该合同上加盖的常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章及澧县房地产管理局商品房合同备案专用章虽然系罗华林伪造，但该行为系罗华林的个人犯罪行为，龚妮丽并不知情，与龚妮丽无关，故该《商品房买卖合同》不能认定系伪造。凌云公司就该问题提出的申请理由不能成立。关于凌云公司申请提出仲裁程序违法的问题，经审查，仲裁开庭时，凌云公司提出对常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章及常德市凌云城建综合开发有限公司财务专用章进行司法鉴定，仲裁庭对凌云公司的申请未进行书面答复，也未委托鉴定机构进行司法鉴定。《中华人民共和国仲裁法》第四十四条“仲裁庭对专门性问题认为需要鉴定的，可以交由当事人约定的鉴定部门鉴定，也可以由仲裁庭指定的鉴定部门鉴定”，因此，仲裁庭有权对凌云公司的申请根据案件的情况决定是否鉴定。故凌云公司申请提出仲裁程序违法的理由不能成立。关于凌云公司申请提出凌云公司与龚妮丽之间没有仲裁协议，仲裁裁决应当予以撤销的问题。经审查，虽然《中华人民共和国仲裁法》第二十条第二款规定：“当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十三条规定“依照仲裁法第二十条第二款的规定，当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，人民法院不予受理”，但适用上述条款的前提是当事人双方签订的合同中约定了仲裁条款。本案中涉及的《商品房买卖合同》上加盖的常德市凌云城建综合开发有限公司销售专用章系罗华林伪造，且凌云公司未授权由罗华林作为公司代理人与他人签订《商品房买卖合同》，故本案所涉《商品房买卖合同》系罗华林冒用凌云公司的名义与龚妮丽签订的合同。凌云公司与龚妮丽之间并没有就商品房买卖而签订《商品房买卖合同》，凌云公司与龚妮丽之间也未约定仲裁协议，故常德仲裁委员会无权就此案进行仲裁，凌云公司就此问题提出的申请理由成立，本院依法应予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款(一)项之规定，裁定如下：撤销常德仲裁委员会于2013年10月27日作出的(2011)常仲裁字第206号裁决书。本案案件受理费400元，由龚妮丽负担。(本页无正文)审 判 长  关 飙审 判 员  王道万审 判 员  柳 萌二〇一四年一月二十日代理书记员  赵芸嘉