杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1159号原告：浙江证大物业管理有限责任公司。法定代表人：王毅。委托代理人：余许昌。被告：宋跟。原告浙江证大物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告宋跟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2011年4月29日受理后，依法由审判员饶端洁独任审判，于2011年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余许昌到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系杭州市湖畔花园北区7幢3单元602室房屋（以下简称602室房屋）业主，2000年12月登记入住，2002年8月办理房屋所有权证。原告根据与杭州市湖畔花园业主委员会签订的物业管理服务合同及湖畔社区物业管理公约，为杭州市湖畔花园提供物业管理服务。截至2008年4月9日原告的物业管理服务合同期满，被告共拖欠原告2001年7月1日至2007年10月30日期间物业管理费8177.6元、2007年7月1日至2007年10月30日期间公用设施设备能耗费175.2元、2007年1月1日至2007年10月30日期间水费355.3元，至今未缴纳。故原告请求判令：一、被告支付原告物业管理费8177.6元及滞纳金1200元、公用设施设备能耗费175.2元、水费355.3元，合计9908.1元；二、被告承担本案诉讼费用。被告未作答辩。原告就其主张提交以下证据材料：1.房屋所有权证存根1份；2.商品房购销合同1页；证据1、2用以证明被告系602室房屋的业主，房屋面积153.71平方，2000年12月登记入住，2002年8月28日办理房屋所有权证；3.《湖畔花园物业管理服务合同书》及《补充协议（二）》各1份，用以证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告房屋的物业管理费收费标准是每平方每月0.7元，合同约定了滞纳金条款；4.关于湖畔花园物业管理费收缴问题的说明1份，用以证明原告撤出小区时积极履行催收义务，业委会也在2007年11月12日进行公示、协助催缴等；5.（2009）杭西民初字第1280号民事判决书1份；6.（2010）杭西民初字第98号民事判决书1份；证据5、6用以证明湖畔花园物业管理纠纷已经过法院多次审理，物业服务合同关系合法有效，欠费业主应当支付物业管理费、水费；7.湖畔花园业委会情况证明1份，用以证明原告积极履行催收义务；8.湖畔花园部分业主出具的证明2份；9.缴费通知单26份；10.大宗邮件邮寄清单1份；11.催缴物业费公示的照片10张；12.EMS邮寄详情单1份；证据8至12用以证明原告积极履行催收义务；13.水费代收协议1份、发票8张，用以证明原告收取被告水费的依据。被告未到庭，视为放弃质证权利。原告提供的证据均系原件，本院均予以确认。被告未向本院提供证据材料。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告与浙江证大房地产开发有限公司（以下简称证大房产公司）于2000年1月签订杭州市物业管理服务合同，约定：证大房产公司将杭州市湖畔花园北区委托原告实行物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等，委托期限自2000年1月30日至2002年1月29日；物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米二期北区公寓0.90元，景观电梯房0.90元（不含电梯等公用设备运行费），每三个月向业主收取一次。合同并约定了物业管理服务标准、其他物业服务费的收取标准及违约责任等。2000年12月19日，浙江省物价局批复原告，确定湖畔花园二期北区物业管理综合服务费的收费标准为：多层公寓每月每平方米建筑面积0.90元，景观电梯房每月每平方米建筑面积1.00元，景观电梯运行电费按实际消耗分摊向使用人收取，地下车库服务费20元／月；车位、地下车库设备运行所耗电费按实际向使用人分摊收取。受物业产权人、使用人委托而提供的特约服务，需要收费的，由原告与委托人协商确定。同时明确上述物业管理综合服务费收费标准为暂定标准，自二00一年一月一日起执行，待小区业主委员会成立后，原告应与业主委员会签订物业管理服务合同，协商物业管理综合服务费收费标准，并重新报物价局审核。后原告依约一直对湖畔花园二期北区进行物业服务。2005年4月22日，杭州湖畔花园业主委员会与原告签订杭州市物业管理服务合同及补充协议，约定：由原告对杭州市湖畔花园实行物业服务，期限自2005年4月10日至2008年4月9日；湖畔花园南区一期洋楼（排屋）的物业服务费为每月每平方米0.8元，二、三期多层公寓的物业服务费为每月每平方米0.7元，小高层电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.4元计收（或按实结算由电梯单元业主议定）；原告可在季初预收该季的物业管理费；逾期交纳物业管理服务费的，原告可以自逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。自2004年1月起，原告按每月每平方米0.4元向被告收取公用设施设备能耗费。自2006年1月起，原告按每月每平方米0.2849元向被告收取公用设施设备能耗费。2007年10月31日，原告与杭州湖畔花园业主委员会之间的物业服务合同终止，湖畔花园小区不再由原告进行物业服务。2007年11月12日，湖畔花园业主委员会公告说明，2007年10月31日前的物管费由原告收取。被告于2000年购买602室房屋并入住，2002年8月28日取得房屋所有权证，其上载明房屋建筑面积为153.71平方米。自2001年7月起，被告未向原告交纳物业服务费。自2007年1月起，被告未向原告交纳水费。自2007年7月1日起，被告未向原告交纳公用设施设备能耗费。本院认为：原告受证大房产公司的委托自2000年1月30日起为杭州市湖畔花园北区提供了物业服务。2002年1月29日后，原告虽未与湖畔花园业主委员会订立物业管理服务合同，但事实上一直为杭州市湖畔花园北区提供了物业服务。并且，原告在2005年4月又与湖畔花园业主委员会签订了物业服务合同，被告系602室房屋所有权人，自入住后一直接受原告的物业服务，故原、被告之间形成事实上的物业服务权利义务关系，被告理应支付物业服务费用。根据原告提供的缴费通知单，被告尚欠原告2001年7月1日至2007年10月30日期间物业服务费8177.6元（按每月每平方米0.7元计）、2007年7月1日至2007年10月30日期间公用设施设备能耗费175.2元、2007年1月1日至2007年10月30日水费355.3元。2005年4月杭州市湖畔花园业主委员会与原告签订的物业管理服务合同约定的逾期交纳违约金过高，原告自愿降低违约金至1200元，符合法律规定，本院予以准许。原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：宋跟支付给浙江证大物业管理有限责任公司物业服务费8177.6元、公用设施设备能耗费175.2元、水费355.3元及违约金1200元，合计9908.1元，该款于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由宋跟负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  饶端洁二〇一一年七月十二日书记员  任 波