梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅县法民二初字第56号原告梅州市锦发房地产开发有限公司，地址：梅县区嘉应西路69号宏业大厦第一、二层。法定代表人古绍夫，系该公司总经理。委托代理人吴亦辉、曾志游，系广东法泰律师事务所律师。被告肖小平，男，汉族。被告李燕芬，女，汉族。两被告委托代理人杨衍俊、黄砚乔，系广东粤梅律师事务所律师。原告梅州市锦发房地产开发有限公司诉被告肖小平、李燕芬商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭小征独任审判，公开开庭进行了审理。原告梅州市锦发房地产开发有限公司的委托代理人吴亦辉，被告肖小平、李燕芬的委托代理人黄砚乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅州市锦发房地产开发有限公司诉称，我公司在进行房地产开发建设时需要大量的运转资金，而建设好的房地产又没有及时销售、变现，所以便与两被告商量，借用他们的名义签订不真正履行的“商品房买卖合同”，目的是用于办理按揭而获得银行的贷款。为此，两被告与我公司在2012年4月23日签订了一份“商品房买卖合同”，该合同涉案的房地产是梅县新城科技路锦发君城一期首层沿街店铺2号单层店。另外，两被告还配合签署了其他有关手续和文件。而为了明确合同所涉房产并非真正的产权交易和转移，两被告于2012年5月2日共同签署了一份说明书给我公司。此后，我公司的工作人员便凭双方签订的合同及其他材料向中国建设银行股份有限公司梅州市分行申请和办理按揭贷款并成功获得了该行的贷款。时至2013年12月11日，我公司将相应的按揭贷款本息全部清偿给了银行，而该银行也于同日将有关注销房地产抵押权登记手续的原件交给我公司收执（注明：本案房产按揭的首期款、利息、按揭本金等所有的费用、款项都是我公司承担和支付的）。此后，我公司的法定代表人和工作人员先后多次致电给两被告，要求两被告配合我公司到有关部门办理有关手续，将有关房地产权恢复至我公司名下，但两被告提出无理要求并拒绝配合。由于我公司和两被告就本案讼争房屋签订“商品房买卖合同”，并非双方真实意思表示，双方的本意并不是为了实现房屋产权的转移，只是为了帮助我公司获得银行的贷款，解决资金周转问题，依法属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，所以应该依法认定无效。而两被告不配合，所以原告只得向法院起诉，提出下列诉讼请求：1、请求依法确认原告与两被告于2012年4月23日签订的“商品房买卖合同”无效。2、请求判令两被告限期并无条件的配合原告将已办理完成的房产预告登记手续撤销并恢复至原告名下。3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告当庭表示放弃第二项诉讼请求，其余请求不变，被告当庭表示同意。被告肖小平、李燕芬辩称，1、两被告与原告是《商品房买卖合同》签订人，均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，形式、内容均合法，是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法有效。不具有《合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。2、双方在签订了商品房买卖合同后，为了保障将来实现物权，答辩人已经向梅县房产管理局申请了预告登记，从这一点来说，如果按照原告陈述签订上述商品房买卖合同仅仅是为了办理银行抵押贷款，那么为何还要办理预告登记。3、如果法院认定《商品房买卖合同》应无效的话，则原告应偿还其女儿肖君代为支付的款项162150元。经审理查明，两被告系夫妻关系。2012年4月23日，原告梅州市锦发房地产开发有限公司与肖小平、李燕芬签订《商品房买卖合同》（合同编号：12040103、12040104、12040105、12040112、12040115），约定两被告购买原告开发、销售的座落于梅县新县城科技路锦发君城一期首层1号单层店、2号单层店、3号单层店、5号单层店、6号单层店，付款方式为除首付款外，其余款项为按揭贷款。2012年4月27日，双方为上述房屋办理了预购商品房预告登记。同年5月2日，两被告写下《说明书》，言明“因公司业务发展，现将梅县新城科技路锦发君城一期首层第1、2、3、5、6号单层店以肖小平、李燕芬的名义向中国建设银行梅州分行作按揭抵押，该按揭首期款由公司支付，按揭款项是用于公司资金周转，该店铺权属还是属于梅州市锦发房地产开发有限公司所有。签约人：肖小平、李燕芬”。2012年5月14日，两被告与中国建设银行股份有限公司梅州市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定将上述房产作为抵押按揭贷款，由两被告向中国建设银行股份有限公司梅州市分行申请贷款4500000元，贷款期限从2012年5月14日至2022年5月14日，借款人指定委托扣款账户为户名：肖小平，账号：622700320108012＊＊＊＊。采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为54016.6元。合同同时还规定了提前还本违约金及缩短借款期限违约金的计付约定。2012年5月16日，两被告将上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2012年5月17日，中国建设银行股份有限公司梅州市分行依约将贷款4500000元发放至指定的原告账户4400172713605300＊＊＊＊内。涉案房产为梅县新县城科技路锦发君城一期首层2号单层店，《商品房买卖合同》编号为12040104号，预告登记证号为粤房地预登梅县字第4420121635号，抵押权预告登记证号为粤房地预登梅县字第4420121736号。原告获得贷款后，原告通过法定代表人或其职工账户每月向约定的肖小平的还款账户622700320108012＊＊＊＊偿还按揭贷款54050元，其中在2012年8月、9月、10月，从户名为肖君账户内支付款项为162150元。2012年12月9日，原告通过其职工王秋婷账户一次性提前付清所贷款项本金4018754.46元和利息17694.8元并为此支付违约金24129.3元。中国建设银行股份有限公司梅州市分行收到款项后，在预购商品房抵押权预告登记证上盖章并注明“该借款已结清，请予办理注销抵押登记相关手续”字样。原告为此要求两被告协助注销预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，遭两被告拒绝。原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。本案在审理过程中，原告向本院递交调取证据申请书，申请调取涉案房屋的产权登记情况。本院依法向梅县区住房和城乡规划建设局调取涉案房屋的产权登记情况，经查，涉案房屋未登记在两被告名下。庭审中，经本院询问，两被告当庭表示在签订《商品房买卖合同》后，两被告未向原告交付购房首付款，《说明书》是两被告亲笔签名，原告也未将涉案房屋交付给两被告，应支付的按揭贷款款项也是由原告负责偿还的。另查明，原告法定代表人古绍夫与两被告原系翁亲关系，古绍夫之子古劲松与两被告之女肖君原系夫妻，2012年11月13日，古劲松与肖君协议离婚，双方在民政局离婚时存档的离婚协议书中载明无任何财产。以上事实，有经过质证的原告提交的《企业法人营业执照》复印件、《法定代表人证明书》、《身份证》复印件、《商品房买卖合同》、《预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记证》、《说明书》、《付款单和说明》、《离婚证及离婚协议书》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》、证人证言和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，买卖是否成立的基础在于双方是否有相互交易行为，或以物互易，或等价交换。而本案中，双方虽然签订了《商品房买卖合同》，并将房屋进行预购预告登记和抵押权预告登记，但两被告并未支付购房首付款，按揭贷款的偿还也由原告负责偿还，原告直至诉讼时亦未将房屋交付两被告，且两被告出具的《说明书》亦将此买卖合同签订的目的显露无疑。涉案房屋的交易实际上并没有履行，上述证据及事实的认定足以说明此次商品房的买卖并非双方真实意思表示，而是为了通过虚构房屋买卖，从而规避法律，达到向银行套取贷款的目的。这是扰乱正常社会金融秩序的行为，双方所签订的合同应认定为无效合同。因无效合同而设立的预告登记及抵押登记应当恢复原状为原告所有。综上，原告请求应予支持，被告抗辩本院不予采纳。至于两被告主张的肖君偿还的贷款162150元应归还的问题，由于肖君在偿还贷款的时候尚与古劲松是夫妻关系，基于原告法定代表人与两被告及肖君、古劲松之间的姻亲关系及肖君、古劲松的离婚协议中并没有关于此款的约定来看，本院无法认定该款系由两被告代原告支付的事实，且肖君如果有证据证明其代偿事实，应由肖君向原告主张，两被告无权主张，因此，对于被告的抗辩，本院不予采纳。案经调解无效，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认原告梅州市锦发房地产开发有限公司与被告肖小平、李燕芬签订的编号为12040104号《商品房买卖合同》为无效合同。案件受理费7850元，减半收取3925元，由被告肖小平、李燕芬负担，此款已由原告预付，由被告在判决生效后迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  郭小征二〇一四年四月九日书记员  张 琳