深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第616号原告袁某飞。委托代理人颜某丹，广东圣X律师事务所律师。被告彭某。委托代理人陈某凯、周某红。原告袁某飞诉被告彭某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘妍独任审理，于2011年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人颜某丹、被告本人及其委托代理人陈某凯、周某红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年12月29日与被告签订了《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号为N0503300839X），合同约定原告向被告购买位于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园2栋X房屋，房屋产权证为深房地字第**，建筑面积为84.78平方米，总房价为人民币1390000元人民币。合同签订后，原告依约于签订合同当日向被告支付了定金人民币玖万元整，并于2010年12月31日支付了首期款人民币300000元整至双方约定的银行监管账户华X银行股份有限公司深圳分行账号********。2011年1月24日，华X银行股份有限公司深圳分行出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》。但是，虽经原告多次催促，被告却迟迟未履行卖方的赎楼义务，并于2011年3月30日分别向被告的赎楼银行兴X银行和担保公司以及原告贷款银行华X银行发出《声明书》，取消（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权，拒绝继续履行合同。鉴于此，居间方深圳市家X顺房产交易有限公司于2011年4月6曰代表原告向被告发出了《催告函》，要求被告于2011年4月12日之前撤销所做的《声明书》，继续履行买卖合同，但被告仍未继续履行买卖合同。原告委托律师于2011年4月12日向被告发出要求继续履行合同的催告律师函，被告于2011年4月16日向原告及其委托律师回复，单方解除合同，构成根本性违约，损害了作为守约方的原告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，且原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》第十二条明确约定“如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚责”，原告要求被告支付转让总价款20％的违约金有合同依据。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号为NO503300839X）；2、被告向原告返还已支付的定金人民币90000元；3、被告向原告支付转让总价款20％的违约金人民币278000元；4、判令被告承担本案诉讼费用及财产保全费。被告答辩称，答辩人解除合同是因不可归责于当事人双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行，答辩人应当承担的法律责任是将收受的定金返还被答辩人。被答辩人隐匿了部分事实，关于涉案房屋完整的交易过程如下：1、2010年12月29日双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》；2、2010年12月30日答辩人签署了委托深圳市不X产担保有限公司、刘某晴、许某坤、李某、陈某等担保公司工作人员、中介公司工作人员办理包括赎楼手续在内的所有房屋买卖过户的全权委托书，并办理了公证；3、2011年1月6日答辩人、被答辩人、华X银行签订三方的《二手房交易资金监管协议》，资金监管协议的有效期为2个月，有效期至2011年3月6日。（注：双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》约定被答辩人应于2010年12月31日将30万元首期款存入资金监管帐户，而实际上被答辩人迟延至2011年1月6日才存入首期款）；4、2011年1月6日，兴X银行深圳中心区支行受理了答辩人的代理人刘某晴于2010年12月31日提交的《预约还款申请》，其中申请回执里明确记载“请您2011年2月10日之前确保帐户有足够金额扣划本息。如扣款当日余额不足，本次申请取消，请重新预约”；5、2011年1月24日，华X银行向被申请人（原告）发出《个人二手房按揭贷款承诺书》。承诺当条件符合时，向申请人（原告）发放100万元的贷款，并直接将其中的775000元划至深圳市不X产担保股份有限公司帐户，余下225000元划至答辩人彭某帐户；6、2011年2月10日，华X银行承诺的贷款未能划至担保公司帐户，兴X银行无法在扣款日扣款，因而提前还款的赎楼手续未能完成；7、2011年3月6日，答辩人、被答辩人、华X银行签订三方的《二手房交易资金监管协议》，资金监管协议的有效期限届满，买方帐户里的30万元首期款资金已不在银行的监管之下；8、2011年3月30日，鉴于华X银行承诺的贷款一直不能发放到负责办理赎楼手续的深圳市不X产担保股份有限公司帐户，导致赎楼手续一直不能办妥，而且《二手房交易资金监管协议》的监管期限已届满，30万元首期款已不在监管状态，答辩人的交易安全再无法得到保证，因而答辩人取消了（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权；9、2011年4月16日，答辩人函告被答辩人解除《深圳市二手房预约买卖合同》。被答辩人在诉状中称：在获得华X银行出具了《个人二手房屋按揭借款承诺书》后“虽经原告多次催促，被告却迟迟未履行卖方的赎楼义务。”而事实上是：自从2010年12月30日办理了对担保公司、中介公司及其员工的授权公证后，答辩人就没有能力对赎楼等过户手续的办理过程施加任何影响，既不能加快也不能停止赎楼手续的办理。因为房屋买卖、赎楼、过户等手续都已经公证委托交由担保公司、中介公司全权办理，且答辩人手上仅有一份《深圳市二手房预约买卖合同》，其余资料均在担保公司、中介公司手中。因而根本不存在“被告迟迟未履行卖方的赎楼义务”这样的事实。答辩人在华X银行出具《个人二手房屋按揭借款承诺书》后，一直催问担保公司、中介公司赎楼手续何时能办妥，但得到的答复都是要等华X银行的贷款到担保公司帐户才能办妥赎楼手续，而华X银行却一而再、再而三地拖延放款。面对华X银行一直无法落实贷款及交易资金失去银行监管保障的情况，双方签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已不可能在可预料的期限内安全地完成。为保障自身的合法权益，答辩人唯一能作的就是到公证处办理取消（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有授权委托。即使答辩人应当承担根本违约责任，被答辩人请求的违约金过高，应当根据被答辩人的实际损失酌减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，被答辩人在诉状中请求的278000元的违约金明显高于被答辩人的实际损失。人民法院应当根据被答辩人一方所能证实的实际损失为依据，调整违约金的数额。经审理查明，2010年12月29日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《深圳市二手房预约买卖合同》，合同约定买方购买位于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园2栋X房屋（产权证证为深房地字第**，建筑面积为84.78平方米，总房价为人民币1390000元人民币。定金人民币9万元由买方在签订合同当日向卖方支付；买方须于2010年12月31日前将首期款人民币30万元支付至双方约定的银行监管账户；涉案房产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订合同之日起3日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20％的违约金或承担定金罚责。2010年12月29日，原告向被告支付了定金人民币9万元，被告向原告出具了收款收据。2010年12月30日，被告办理了委托担保赎楼的公证手续，公证书编号为（2010）深证字第19876X号委托公证书。2010年12月31日，原告将首期款人民币300000元存入华X银行股份有限公司深圳分行账号********。2011年1月6日，原被告签订《二手房交易资金监管协议》，约定上述账户为双方交易资金监管帐户。被告当庭确认原告未迟延支付首期款。2011年1月24日，华X银行股份有限公司深圳分行向原告出具了《个人二手房按揭贷款承诺书》。2011年2月25日，深圳市宝安区地方税务局西乡税务所向原被告出具证明，认定双方已实际发生房屋交易行为。2011年3月30日，被告分别向赎楼银行兴X银行和担保公司以及原告贷款银行华X银行发出经公证的《声明书》，声明取消（2010）深证字第19876X号委托公证书中的所有委托授权。2011年4月6日，居间方深圳市家X顺房产交易有限公司代表原告向被告发出了《催告函》，要求被告于2011年4月12日之前撤销所做的《声明书》，继续履行买卖合同。2011年4月12日，原告委托律师向被告发出《催告继续履行合同律师函》。2011年4月16日，被告向原告及其委托律师发出《回复函》，要求解除合同。上述事实，有原被告的当庭陈述、原告提供的《深圳市二手房预约买卖合同》、中X银行转帐记录、收款收据、公证委托书、华X银行深圳分行同城支付结算（贷记）凭证、《二手房交易资金监管协议》、《深圳市地方税务局税务文书资料受理回执》、《房屋交易时间认定证明》、《声明书》、《个人二手房按揭贷款承诺书》、《催告函》及顺丰速运公司快递回执、《催告继续履行合同律师函》、《回复函》、录音资料、证人证言及被告提供的公证委托书、《个人二手房按揭贷款承诺书》、《预约还款申请回执》、（2011）深证字第4968X号公证书等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告如约支付了定金并将首期款支付至双方约定的银行监管账户，且取得了银行的贷款承诺函，原告已完全履行了己方的合同义务；而被告取消所有授权委托致使赎楼手续无法进行是导致合同无法继续履行的根本原因，被告的行为已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告辩称因华X银行的贷款迟迟未能打到担保公司的帐户导致赎楼手续无法完成，且银行对首期款的监管已到期，被告无法确认首期款是否仍处于监管状态，故被告有权取消所有授权委托并单方解除合同，本院认为银行未能及早放贷并不构成被告取消所有授权委托的的理由，被告无权单方解除合同，被告的辩解理由缺乏事实依据及合同依据，本院对此不予采信，故原告根据合同约定请求解除合同并选择要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。被告主张约定的转让总价款20％的违约金过高并请求法院予以调低，本院认为，考虑到合同的履行情况及预期利益等因素，且原告未向本院提供其因被告的违约行为而导致的实际损失的证据，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付违约金人民币200000元。关于原告要求被告返还定金人民币90000元的诉讼请求，因合同已解除，担保定金已无保留的必要，被告应如数返还原告给付的定金，本院对原告的该主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、解除原告袁某飞与被告彭某签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；二、被告彭某于本判决生效之日起五日内向原告袁某飞返还定金人民币90000元；三、被告彭某于本判决生效之日起五日内向原告袁某飞支付违约金人民币200000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3410元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 刘    妍二〇一一年七月十二日书 记 员 王迎华（兼）书 记 员 王  菲  菲声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！