广东省惠州市博罗县人民法院文件稿头签发人发叶季峰2011．6．24核稿人拟或稿拟单稿位人朱友良二〇一一年六月二十四日机密等级内部文件附件发印行发范份围数范围：份数：份文件编名（2010）博法民二初字第306号发出日期广东省惠州市博罗县人民法院民 事 判 决 书（2010）博法民二初字第306号原告李彩欢，女，1972年10月7日出生，汉族，身份证住址：博罗县。原告诉讼代理人谢鹏椿，广东泰旭律师事务所律师。被告博罗县祥发房地产有限公司。住所地：博罗县石湾镇石湾北路西侧*排中岗大李段内。法定代表人：胡建祥，总经理。诉讼代理人黄树稳，广东众诚律师事务所律师。原告李彩欢诉被告博罗县祥发房地产有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人谢鹏椿，被告的诉讼代理人黄树稳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年8月12日与被告签订《商品房住宅认购书》，认购被告开发的惠州市博罗县石湾镇宏明西路北侧一品中央珑园（推广名：一品中央）的第7栋7层02号商品房，并于当日向被告交付定金20000元。《商品房住宅认购书》第五条第4款约定：“如因卖方原因致使《商品房买卖合同》无法签署，卖方应双倍返还购房定金（不计利息）予买方，本认购书即行解除。”直至该时为止，被告一直向原告介绍，该商品房所在地块的土地使用权年限为70年，但原告在约定期限内到被告处欲订立《商品房买卖合同》和交首期款时，发现被告出示的合同文本写明涉案土地规划的用途为“综合用地”，而非“居住用地”，使用权年限只截止至2042年，即余下期限还不足32年。主要由于此原告原因，加之合同文本及其补偿协议的相关格式条款也不尽公平合理，故原告无法与被告订立《商品房买卖合同》。原告认为由于被告的原因造成《商品房买卖合同》无法订立，被告应根据相关规定和双方约定，双倍返还购房定金予原告，为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：一、被告双倍返还购房定金40000元给原告；二、本案诉讼费由被告承担。原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：一、《商品住宅认购书》一份，证明原告于2010年8月21日与被告签订《商品住宅认购书》，认购被告开发的惠州市博罗县石湾镇宏明西路北侧一品中央珑园（推广名：一品中央）的第七栋7层02号商品房。《商品房住宅认购书》第五条第4款约定：“如因卖方原因致使《商品房买卖合同》无法签署，卖方应双倍返还购房定金（不计利息）予买方，本认购书即行解除。”二、收款收据一份，证明原告于2010年8月21日与被告签订《商品住宅认购书》，认购被告开发的惠州市博罗县石湾镇宏明西路北侧一品中央珑园（推广名：一品中央）的第七栋7层02号商品房，并于当日向被告交付定金20000元。三、报纸一份，证明涉案土地规划的用途为“综合用地”，而非“居住用地”，使用权年限只截止至2042年，即余下期限还不足32年。主要由于此原因，加之合同文本及其补偿协议的相关格式条款也不尽公平合理，故原告无法与被告订立《商品房买卖合同》。因被告的原因致使《商品房买卖合同》无法签署，被告应双倍返还购房定金予原告。被告答辩称，一、根据《商品住宅认购书》上的特别提示，表明答辩人已明确告知被答辩人该商品房的土地使用权剩余年限的事实。答辩人与被答辩人于2010年8月21日签订《商品住宅认购书》，《商品住宅认购书》上已经特别提示：签署认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，且无异议，卖方将提供查阅便利并解答：1、土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》；2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；3、《房地产预售许可证》在签署认购书前答辩人已经提供《房地产预售许可证》或《房地产证》和《建设用地规划许可证0、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》给被答辩人查阅以及明确说明该商品房的土地使用权剩余年限为32年的情况。被答辩人在《商品住宅认购书》上签字，表明其已知悉该商品房的土地使用权剩余年限。二、被答辩人称合同文本及其补充协议的相关格式条款也不尽公平合理，故无法与被答辩人订立《商品房买卖合同》，但被答辩人并没有提出证据证明本合同及其补充协议哪些条款不尽公平，是于理无据的。答辩人与被答辩人签订的《商品住宅认购书》是双方的真实意思表示，合法有效且应当受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”三、被答辩人要求答辩人返还定金40000元是毫无根据的。答辩人已经全面履行了《商品住宅认购书》的告知义务，但被答辩人却没有履行《商品住宅认购书》中第五条的义务，即：自签订本认购书之日起7日内，到卖方指定的一品中央营销中心处，买卖双方签订正式的《商品房买卖合同》。被答辩人的行为严重违反了合同的约定，被答辩人应当承当违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中第五条第2项和第3项的约定：2、买方必须在本认购书约定的时间内与卖方签署《商品房买卖合同》，否则卖方有权即时解除本认购书，并将该商品房另行出售，买方已支付卖方的购房定金不再退还。3、如因买方原因致使《商品房买卖合同》无法签署，卖方有权即时解除本认购书，买方已支付卖方的购房定金不再退还。被答辩人应当于2010年8月28日前到答辩人指定的一品中央营销中心处，买卖双方签订正式的《商品房买卖合同》，然而，时至今日被答辩人仍然没有与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，可见，被答辩人已严重违反《商品住宅认购书》的约定，按照《商品住宅认购书》的约定，答辩人有权即时解除《商品住宅认购书》，被答辩人已支付答辩人的购房定金不再退还。四、商品房出售已具备法定的出售条件。有商品房预售许可证为凭证。五、已办理完土地期限延长至70年的手续（从2010年起至2080年），有国土证为证。六、根据《物权法》第一百四十九条的规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。商品房的使用年限到期自动续期，那么也就不存在商品房使用年限不足32年的说法了。因此答辩人在与被答辩人签订认购书时并没有违反公平的原则。综上所述，答辩人已经履行合同的义务，而被答辩人没有履行合同的义务却对答辩人提起恶意诉讼，道理何在请求法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：一、博罗县商品房预售许可证一份，证明根据国家和省法律、法规的有关规定，被告商品房经博罗县房产管理局审核符合预售条件，准予预售。二、编号分别为博府国用（2010）第170782号、博府国用（2010）第170783号、博府国用（2010）第170785号国土证三份，证明被告的土地使用年限延长到2080年11月25日。三、律师函一份，证明被告给原告履约的宽限期。在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。被告对原告所提供的证据一、证据三无异议；对证据二不予认可。原告对被告所提供的证据一的真实性认可，但认为房产许可不在预售区的范围之内，预售许可证是第一次看见，预售时间2010年8月5日与土地使用证办理时间2010年11月30号，时间不一致，原告方说被告有欺诈行为是有理的。签订认购书时候，被告没有取得国有土地使用证。当时被告宣称有70年，签订认购书时候，被告有欺诈行为。对证据二真实性没异议，但认为原告方签订认购书的时候，当时被告宣称70年时欺诈，直到现在才看到国有土地使用证。对证据三真实性不予认定。本院经审查，对原告所提供的证据一、证据三由于被告无异议，本院予以认定；对证据二为相关媒体作出的报道，故本院对其真实性和合法性予以认定，但该报纸的内容并不能证明原告欲证明的内容，故本院对其关联性不予认定。对被告所提供的证据一、证据二为房管部门和国土部门所颁发，本院予以认定；对证据三的速递单有注明邮件的名称和签收情况，本院依法予以认定。本院查明，2010年8月21日，原告与被告签订了一份《商品住宅认购书》，原告欲购买被告所开发的位于博罗县石湾镇宏明西湖北侧一品中央珑园第7栋7层02号商品房房屋一间。该认购书特别提示一栏提示：签署认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，且无异议，卖方将提供查阅便利并解答：1、土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》；2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；3、《房地产预售许可证》。在该《商品住宅认购书》中被告并未注明土地的使用年限期。原告与被告签订《商品住宅认购书》后向被告支付了购房定金20000元。2010年9月14日被告委托广东众诚律师事务所向两原告发出了《律师函》，该函件主要是告知原告正式签订《商品房买卖合同》的时间顺延至2010年9月28日，律师函发出后，原告并没有在2010年9月28日前与被告签订《商品房买卖合同》。另查明，原告在与被告签订《商品住宅认购书》时，被告所销售的房屋已取得了《商品房预售许可证》，但该房屋的土地使用权权限为32年，经过被告申请延长土地使用年限，2010年11月30日，博罗县人民政府向被告颁发了编号分别为博府国用（2010）第170782号、博府国用（2010）第170783号、博府国用（2010）第170785号国土证三份，批准土地使用年限至2080年11月25日止。本院认为，原告与被告签订《商品住宅认购书》时，被告所销售的房屋已取得了《商品房预售许可证》，且原告亦无充足的证据证明被告存在着欺诈的行为，故原告与被告所签订的《商品住宅认购书》未违反法律的禁止性规定，为有效的合同，原告诉请撤消《商品住宅认购书》无法律依据，本院不予支持。原告与被告所签订的《商品住宅认购书》的特别提示一栏中已明确告知原告查看土地使用权出让合同书及其补充协议或《房地产证》等相关文件，原告欲了解相关的土地使用权年限，应认真地按照特别提示的内容查看土地使用权出让合同文件等相关文件，因此被告在《商品住宅认购书》注明了特别提示已尽到了足够的告知义务。被告在2010年9月14日向原告发出律师函，要求原告在2010年9月28日前与被告签订《商品房买卖合同》，但原告并未在2010年9月28日前与被告签订《商品房买卖合同》。综上，原告与被告未能签订《商品房买卖合同》的过错在原告处，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房的买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人”。根据该解释规定，原告系因自己的原因导致未能与被告签订《商品房买卖合同》，故原告诉请被告双倍返还购房定金40000元，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告李彩欢的诉讼请求。本案受理费800元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院并预交上诉案件受理费人民币800元（收款银行：惠州市农业银行三新分理处，帐号：444×××89收款单位名称：待报解地方预算收入—代收市法院诉讼费），如在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长朱友良代理审判员钟伟志人民陪审员冯国娟二0一一年六月二十日本书记员吴勇宏