湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书［2013］鄂西塞民初字第01020号原告黄石市房地产管理局。法定代表人刘昌猛，局长。委托代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告黄石市金鹰房地产开发有限公司。法定代表人汪雪英，董事长。委托代理人程飞，湖北磁湖律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告黄石市房地产管理局诉被告黄石市金鹰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法适用简易程序审理并由审判员郑庆文独任审判，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告黄石市房地产管理局的委托代理人邓国明、被告黄石市金鹰房地产开发有限公司的委托代理人程飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄石市房地产管理局诉称：原告是黄石市黄石大道331号、332号、331-3号和332-2号四档门面房的管理人，并行使所有权人的权利，该四档门面建筑面积共计250余平方米。2004年初，市规划部门将西塞山区中窑湾F040102片划入旧城改造范围，并划定拆迁红线范围，原告管理的该四档门面房就在该旧城改造项目拆迁红线范围内。被告取得该地块旧城改造项目开发资格后，原告为支持旧城改造工作，积极主动地与被告协商房屋拆迁安置补偿事宜。2004年10月13日，原告下属单位黄石市西塞山区房地产管理所代表原告与被告签订《黄石大道331、332号房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定对“一房两用非住宅房屋原地还迁，地点位于中窑湾F040102片C栋底层门面房，还迁非住宅建筑面积117㎡，还迁点轴线为F-G⑥档”。并约定“实际还迁非住宅房屋建筑面积须按本协议约定还迁非住宅房屋面积±5㎡还迁，超出或不足部分按3800元㎡结算。”还对还建房屋过渡期等相关内容进行了约定。因该协议仅对两档门面房进行了补偿安置，2005年6月2日，黄石市西塞山区房地产管理所代表原告又与被告签订《拆迁还建协议》一份，约定“甲方拆除乙方房屋黄石大道331-3、332-2号两户门面营业用房，共计套用建筑面积91.56㎡，建筑面积132.2㎡，甲方原地还迁乙方非住宅房屋内建筑面积91.56㎡，位置轴线中窑湾040102片旧城改造二期工程C栋底层门面（12）-（13），还房期限24个月，自协议签字之日起生效计算。”并约定“甲方还迁套内建筑面积不足部分由乙方原还迁非住宅H-G（6）档门面（现变为（10）-（12）第七档门面中隔出，剩下面积在计算建筑面积，如隔出后剩下非住宅面积超过117㎡部分按3200元／㎡由乙方向甲方交纳超面积款，如不足117㎡部分按3800元／㎡返回乙方。”还约定“如甲方还房期限超过30个月，每延期一个月甲方向乙方交纳违约金1000元／月。”当日，双方在项目房屋平面图上盖章确认了产权调产权房屋的具体部位。上述两份协议签订后，原告主动协助被告拆除了上述四档门面房屋。因该项目规划变更，2010年1月4日，原、被告双方变更了调换产权房屋的具体部位，约定被告将该项目1-3号建筑面积31.20㎡、1-5号建筑面积59.58㎡、1-6号建筑面积90.13㎡和1-8号建筑面积56.52㎡四档门面房还建给原告。双方共同向房屋拆迁部门申请并封存了该四档拆迁还建门面房。被告开发的该旧城改造项目命名为“金鹰·外滩明珠”项目，该项目竣工后被告于2013年9月9日将该项目1-5号和1-8号两档拆迁还建门面房交付给原告，但被告至今拒绝将已封存的该项目1-3号和1-6号拆迁还建门面房交付给原告，其行为已构成违约，为此原告提起诉讼，请求1判决被告将其开发的位于黄石市西塞山区黄石大道332号（中窑地段）“金鹰外滩明珠”商住楼项目第一层1-3铺、建筑面积41.69㎡门面房屋、1-6铺建筑面积91.53㎡门面房屋共二档拆迁调换产权的房屋（拆迁还建房）交付给原告；2、判决被告支付逾期交房违约金（从2007年12月3日起，按1000元／月的标准计付至一审判决确定给付之日止）。原告黄石市房地产管理局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋补偿安置协议书（2004年10月13日）及拆迁协议（2013年6月2日）。证明被告违约的事实成立。证据二、平面图。证明协议签订后原、被告双方已对房屋具体位置及面积签字确认的事实成立。证据三、拆迁还建表。证明原被告之间重新就还建房屋具体位置及面积进行了约定并办理了封存登记手续的事实成立。证据四、房屋测绘面积表。证明诉争的103、106号房屋实际面积为31.2㎡、90.13㎡。被告黄石市金鹰房地产开发有限公司未在法定的期限内提交答辩状，庭审时口头辩称：1、被告开发的项目属于棚户区改造，特殊的是该项目先拆迁后规划，因还建面积过大，被告没有办法提供足够的还迁房屋；2、被告与原告签订的第二份协议存在重大误解情形，第一份协议是被告法定代表人亲自参与并签字，第二份协议是其没有参与签字达成的，其也不知情；3、被告与原告签订的第二份协议亦显失公平，拆迁房屋建筑面积仅为91.56㎡，还建面积达到132.2㎡，明显有失公平；4、涉案的103、106号房屋现已出租，一直处于被占有使用状态，要求交付会产生新的矛盾，为此希望法院考虑现实情况妥善处理。经审理查明，2004年10月13日，原告下属的黄石市西塞山房地产管理所与被告签订了一份《黄石大道331、332号房屋拆迁补偿安置协议书》，协议主要约定：被告拆除原告黄石大道331、332号房屋后对原告住宅、非住宅房屋进行分类别还迁；“一房两用”非住宅房屋原地还迁，地点位于中窑湾F040102片C栋底层门面房，还迁非住宅建筑面积为117㎡，还迁点轴线为F-G⑥档；还迁非住宅房屋建筑面积须按约定的面积±5㎡还迁，超出或不足部分按3800元／㎡结算。2005年6月2日，黄石市西塞山房地产管理所就其受原告委托管理的另两户非住宅房屋与被告又签订了《拆迁协议》，协议主要约定：被告拆除原告黄石大道331-3、332-2号两户门面营业用房，共计套内建筑面积91.56㎡，建筑面积132.2㎡，被告原地还迁原告非住宅房屋套内建筑面积91.56㎡，位置轴线为中窑湾040102片旧城改造二期工程C栋底层门面（12）-（13）；被告还迁套内建筑面积不足部分由原还迁非住宅H-G（6）档门面［现变为（10）-（12）第七档门面］中隔出，剩下面积再计算建筑面积，如隔出后剩下非住宅面积超过117㎡部分按3200元／㎡由原告向被告交纳超面积款，如不足117㎡部分按3800元／㎡由被告返回原告；如被告还房期限超过30个月，每延期一个月被告向原告交纳违约金1000元。上述两份协议签订后，原告按约协助被告完成了房屋拆迁工作。后因被告开发的“金鹰·外滩明珠”项目规划发生变更，原、被告双方重新确定了四户拆迁还建门面房屋的具体位置及面积，约定M103号房屋面积为31.20㎡、M105号房屋面积为59.58㎡、M106号房屋面积为90.13㎡、M108号房屋面积为56.52㎡，并于2010年1月4日将该四户房屋以《黄石大道332号金鹰外滩明珠综合楼拆迁还建表》的形式向房屋拆迁管理部门办理了封存备案登记手续。后因“金鹰·外滩明珠”项目竣工后，被告只向原告交付了M105号、M108号房屋，至今未向原告交付M103、M106号房屋，原告为此向本院提起诉讼。另查明，被告开发的“金鹰·外滩明珠”项目竣工后，其应还迁给原告的M103、105、106、108号房屋实测面积分别为31.2㎡、59.58㎡、90.13㎡、56.52㎡，与双方约定的房屋面积一致。本院认为，原、被告签订的《黄石大道331、332号房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁协议》及《黄石大道332号金鹰·外滩明珠综合楼拆迁还建表》均系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律或行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应全面履行合同约定的权利义务。合同签订后，原告按约协助被告完成了房屋拆除工作，被告却未按合同约定向其足额交付还建房屋，其行为已构成违约，故被告在继续履行合同义务的同时，还应承担不适当履行合同所产生的违约责任。被告提出其在合同签订过程中存在重大误解及显失公平情形，但其未能提供相应的证据证实其主张成立，故本院对其就本案提出的抗辩理由不予采纳。为此原告要求被告继续履行合同义务即向其交付M103、106号房屋并承担违约金的诉讼主张成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零十条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告黄石市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其开发的位于黄石市西塞山区黄石大道332号（中窑地段）“金鹰·外滩明珠”商住楼项目第一层M103（建筑面积31.2㎡）、M106（建筑面积90.13㎡）号房屋交付给原告黄石市房地产管理局。二、被告黄石市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市房地产管理局逾期交房违约金73000元（从2007年12月3日起按1000元／月的标准计算至2014年元月2日止）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17420元，由被告黄石市金鹰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币17420元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  郑庆文二〇一四年一月二日书记员  陈 道