重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2014）黔法民初字第01588号原告高勇，男，生于1970年，住重庆市武隆县。原告李雪兰，女，生于1974年，住重庆市武隆县。委托代理人高勇（系李雪兰之夫），生于1970年，住重庆市武隆县。二原告共同委托代理人肖德伦，男，生于1966年，住重庆市武隆县。被告杨兰平，女，生于1967年，住重庆市黔江区。委托代理人张永福，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。原告高勇、李雪兰诉被告杨兰平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由本院代理审判员姚恩独任审判，于2014年5月28日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高勇及原告高勇、李雪兰共同委托人代理人肖德伦，被告杨兰平及其委托代理人张永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，原告于2013年9月4日通过司法拍卖方式竞得黔江区育才路育英巷房屋一幢，并于2013年9月5日前往竞得房屋处逐户告知并张贴通知，告知住户“此房已被原告购买，今后租房及交房租均与原告联系”。2013年9月25日原告再次用同样方式告知租房户，并要求签订2013年9月以来的房屋租赁合同。后原告多次找到被告催收房租，被告仍拒不合作交费。原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告交纳2013年9月以来的房租9000元；2、被告赔偿拖欠原告房租的利息损失300元；3、被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、代理费、误工费、差旅费等共3500元；4、被告限期无条件搬出强行占有原告的房屋并恢复原状。诉讼中，原告将诉讼请求明确为：1、被告交纳租金从2013年10月1日至2014年5月底的租金9000元（其中房屋租金750元每月，8个月租金，共计6000元；院坝租金每月375元，8个月租金，共计3000元）；2、被告赔偿拖欠原告租金利息损失300元（依据中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告赔偿原告因诉讼产生的一切损失（含诉讼费、误工费、过路费、油费等）；4、被告腾退位于黔江区城东街道石城居委育才路育英巷的房屋（即二单元一楼二号房屋一套、相邻单间房屋一个、相邻独立厕所一个、相邻院坝一块）并交付给二原告。原告为证明自己的主张提供如下证据：1.房产证复印件一份；2.民事裁定书一份；3.房屋出租协议书一份；4.过路费票据16张、油票2张。被告辩称，1、原告的诉讼请求无事实依据，请求驳回原告诉讼请求。原告要求缴纳9000元和300元无事实依据，2011年11月被告向房东张海燕购买的房屋，无需向原告支付房屋租金；2、2009年12月10日就租用了房东张海燕位于城东街道联二小旁私有房屋底楼4个小间，厕所一间。每月租金280元，租期是10年。2011年12月10日开始，与房东张海燕签订了房屋买卖协议，以10万元价款取得租用底楼4小间及厕所的所有权居住至今；3、2013年9月原告对张海燕整栋房屋取得了购买权，但是张海燕未向被告告知这件事，司法拍卖机构也未告知被告，原告取得房屋的程序违法，且漏落房主和司法拍卖机构为当事人；4、原告要求支付利息及房租租金、误工费、差旅费等无事实依据，其计算标准不合理；5、被告不是强行占有而是通过向房主买卖取得的所有权，虽然被告没有办理产权登记，但居住多年。总之，应依法驳回二原告对被告的诉讼请求。被告为证明自己的主张提供如下证据：1.被告的身份证复印件一份；2.房屋买卖协议（复印件）。综合全案证据及原、被告当庭陈述，本院确认以下法律事实：2013年9月5日，原告高勇通过司法拍卖方式合法竞得重庆市黔江区城东办事处广场路129号1幢总层数5层房屋，取得了该房屋的所有权，并于2014年1月10日在重庆市黔江区土地房屋登记机关办理了产权证书（302房地证2014字第00132号），登记产权人为二原告。2014年2月21日，以原告高勇、肖德伦（受高勇委托）为甲方、被告杨兰平为乙方，双方签订《房屋出租协议书》，约定甲方将位于重庆市黔江区城东办事处育英巷原乡镇企业局宿舍房出租给乙方使用，合同一年一签，首次自2013年10月1日起至2014年3月31日止。租金每月550元，共3300元。合同签订后，被告使用租赁房屋至今，但未予交纳房屋租金。本院认为，当事人应当全面履行合同义务。本案原、被告所签租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面积极履行合同义务。根据双方合同约定，被告应该交纳租赁期限内（即2013年10月1日起至2014年3月31日）的租金3300元（每月550元×6个月）。合同期限届满后，双方虽未签订新的租赁合同，但被告实际使用租赁物至今，双方形成了不定期租赁关系，故从2014年4月1日起至2014年5月31日止，被告应该依据原租赁合同约定的租金标准即每月550元向原告支付租金1100元（每月550元×2个月）。故被告从2013年10月1日起至2014年5月31日止应该向二原告支付租金总额为4400元（3300元＋1100元），原告主张依据房屋租金每月750元、院坝租金每月375元标准计算租金为9000元的诉讼请求无事实和合同依据，本院对于超出原租赁合同约定部分租金不予支持。因双方对于租金的支付时间无约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租金期间不满一年的，应当在租金期间届满时支付……。”之规定，被告应该在租赁期限届满之日支付租金，因租赁期限届满后，双方建立了不定期租赁关系，被告应该从原告主张租金支付最后一日起即2014年5月31日起向原告支付租金，被告逾期未付，应该依照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期支付租金的利息，现原告主张利息损失300元，故被告支付租金利息损失以300元为限。因双方之间系不定期租赁关系，且承租人至今未缴纳租金，现原告要求被告腾退租赁房屋给二原告符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张被告赔偿代理费、误工费、差旅费问题，因不符合法律规定，本院依法不予支持。至于被告辩称本案争议房屋系其从张海燕处购买，以及原告取得争议房屋产权程序违法问题，但未能提供充分有效的证据证明，被告的答辩理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨兰平于本判决生效之日起五日内腾退原告高勇、李雪兰所有的位于重庆市黔江区城东街道石城居委育才路育英巷房屋（即二单元一楼二号房屋一套、相邻单间房屋一个、相邻独立厕所一个、相邻院坝一块）给原告高勇、李雪兰；二、被告杨兰平于本判决生效之日起五日内支付原告高勇、李雪兰房租费4400元及利息（以300元为限，从2014年5月31日起依照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告高勇、李雪兰的其他诉讼请求。本案案件受理费130元，减半收取65元，由被告杨兰平负担，案件受理费原告已预交，被告负担的受理费于本判决生效之日起五日内径行支付给原告。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  姚恩二〇一四年八月二十八日书 记 员  张益