广东省广州市萝岗区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗萝法民三初字第666号原告：张金龙，男，1985年10月14日出生，汉族，。委托代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。委托代理人：孙璟琨，广东维永律师事务所实习人员。被告：袁润杰，男，1980年8月7日出生，汉族。委托代理人：郭明，广东德良律师事务所律师。委托代理人：陈华平，广东德良律师事务所律师。被告：广州合创辉煌房地产中介有限公司，住所：广州市萝岗区东区街春晖五街头南康一巷1号002房。法定代表人：汪文龙。原告张金龙诉被告袁润杰、广州合创辉煌房地产中介有限公司（下称合创辉煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张金龙及其委托代理人董立凡，被告袁润杰的委托代理人郭明到庭参加了诉讼，被告合创辉煌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年4月25日，原告与被告袁润杰就买卖广州市开发区青年路9号2002房物业一事签订《房地产买卖合同》，被告合创辉煌公司作为经纪方在合同中盖章。签订合同后，被告袁润杰依约支付了定金及首期楼款340000元，原告亦依约向原贷款银行申请了提前还贷手续。2013年6月，原告接到被告合创辉煌公司的通知，得知由于被告袁润杰的征信不良导致银行拒绝其贷款申请，后经三方协商，2013年7月2日签订了《补充协议》，约定由被告袁润杰再次申请银行按揭贷款，若仍无法获得银行贷款，则被告袁润杰应该在收到经纪方书面通知后三天内一次性支付剩余楼款478000元，逾期视为违约，原告有权从已付首期楼款中扣除等于楼款总额20%的违约金。2013年7月22日，原告再次接到被告合创辉煌的通知，由于被告袁润杰的征信问题，贷款申请仍未获通过。此后原告、被告合创辉煌公司均书面通知被告袁润杰，要求按《补充协议》约定一次性支付剩余楼款，并办理房屋过户手续，但被告袁润杰不予理睬。2013年9月23日，原告委托律师发函，要求解除《房地产买卖合同》，被告袁润杰承担违约责任。原告认为，三方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，各方应积极履行，但因被告袁润杰个人原因，银行贷款申请无法获得批准，也未按约定一次性支付楼款，被告袁润杰的行为已构成违约。为维护其合法权益，原告起诉至本院请求判令：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；2.被告袁润杰向原告支付违约金人民币163600元；3.本案诉讼费用由两被告承担。被告袁润杰辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，我方要求原告继续履行合同并保留对本案原告的违约行为进行追究的权利。理由如下：1.根据三方于2013年7月2日达成的补充协议，只有在因被告原因无法获得银行贷款并经中介于三日内通知支付余款时，被告才需支付余款，而到目前为止，我方都没有接到中介方的通知，也未接到对方的收楼款通知，也未收到银行的是否同意贷款的通知书，故到目前为止我方仍未违约。原告发律师函给我方要求解除合同及补充协议，我方认为原告的行为构成违约，且据了解，原告已于2013年7月就涉案房屋（标的物）办理了再次抵押；2.《补充协议》约定，卖方同意买方重新办理贷款手续，但没有指定在工商银行贷款，故原告提供工商银行的信用记录证明被告在所有银行均无法获得贷款不成立；3.原告提供的信用报告查询时间是2013年的6月4日，而签订补充协议时间是2013年7月2日，在签订补充协议的时候原告对于被告在工商银行的信用记录是明知的，当时的客观情况双方都清楚，被告在工商银行没可能获得贷款，需要向其他银行申请，在没有其他银行书面答复的前提下，补充协议以及原合同均在履行当中；4.《补充协议》并没有明确向银行贷款的过程中多长时间内原告可以单方解除合同，所以原告的诉求缺乏合同依据，依法应当予以驳回。被告合创辉煌公司未应诉答辩。经审理查明：2013年4月25日，原告（卖方）、被告袁润杰（买方）、被告合创辉煌公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定：原告出售位于广州开发区青年路9号2002房（下称“涉案房屋”）给被告袁润杰，房屋总价款818000元，房屋交付使用的时间为收到首期楼款当天。合同第六条，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）…（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。合同第七条，基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费16180元。提前终止买卖不影响代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同第十一条，本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。合同附件第二条第二款，涉案房屋买卖付款方式为涂消抵押后付款，买方须在2013年4月25日支付卖方定金10000元；买方应于原贷款银行通知还贷之日起五天内由买方支付首期楼款至卖方供款账号内；楼价余款的支付方式为按揭付款，买方须在合同签订后十五天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时买方必须提供所需资料与协助。2013年6月9日，被告合创辉煌公司作出《敦促履行通知书》，载明：“根据合同约定，买方须于银行出具同意贷款通知书10天内备齐所需资料到房屋登记机关申请买卖，我司于2013年6月3日接到银行通知，由于买方个人存在严重的征信问题导致不能申请银行贷款，我司已多次电话通知买方到我司与阁下协商无果，我司作为经纪方为保障三方的合法权益，现敦促买方接到此通知后7天内通过现金支付尾期楼款给阁下”。2013年7月2日，原、被告签订《补充协议》，约定：在履行合同过程中，由于任何一方的原因导致本次交易无法继续进行的，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金，并代守约方向经纪方支付剩余代理费8180元，经纪方已收取的代理费不予退还，直接由违约方赔偿守约方；如因买方原因再次无法获得银行贷款，买方应在收到经纪方书面通知三天内一次性支付剩余楼款478000元，逾期视为违约，卖方有权在已收取的首期楼款内扣除等额于总楼价20%的违约金，剩余的首期楼款卖方于3个月内返还买方。2013年7月27日，被告合创辉煌公司作出《敦促履行通知书》（附收件人分别为原告、被告袁润杰，寄件日为2013年7月27日的《国内挂号信函收据》），载明：“我司于2013年7月23日接到银行通知，由于买方个人存在严重的征信问题导致不能申请银行贷款，我司已多次电话通知买方到我司与阁下协商无果，我司作为经纪方为保障三方的合法权益，现敦促买方接到此通知后3天内通过现金支付尾期楼款给阁下的交易方式继续履行合同”。原告提交《个人客户信用报告》，上载明：被查询者为被告袁润杰，综合等级为“禁入（信用卡最近12个月非正常还款数≥6，且当月逾期金额≥500元）”，备注信息中显示“禁入”指各级行不得为其办理新增授信业务。被告袁润杰否认真实性、合法性。2013年9月23日，原告委托律师向被告袁润杰发出《律师函》（函件于2013年9月24日签收），函中载明：“一、自本律师函发出之日，解除双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、因阁下违约导致合同无法继续履行，张金龙将按约定收取等额于总楼价20%的违约金，并直接从已付首期款中扣除；三、请阁下尽快联系张金龙，办理剩余首期扣款的退款手续”。合同签订后，被告袁润杰向原告支付定金10000元及首期楼款330000元。庭审中，被告袁润杰主张《补充协议》约定的违约金过高，要求调低。原告主张其出售了涉案房屋后另行购房，因本案纠纷导致无法履行该合同造成违约，并提交其与案外人赵纯斌于2013年10月2日签订的《房地产买卖合同》及若干收据，证据显示原告协议购买位于增城市新塘镇金泽路1号10幢1502房，总价款745000元，原告支付定金20000元、首期楼款225000元、中介费10000元。被告袁润杰对证据三性均不予确认。上述事实有《房地产买卖合同》及附件、《补充协议》、《敦促履行通知书》、《国内挂号信函收据》、《律师函》及当事人陈述证实。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实的意思表示，其内容不违反法律规定，真实有效，双方应诚信履行。关于违约方的认定。被告袁润杰作为买方，应当履行支付房款的义务，《房地产买卖合同》约定的支付楼价余款的方式为按揭付款，被告袁润杰应当在合理的期限内办理贷款并支付剩余房款。2013年6月9日，中介方作出《敦促履行通知书》，载明其于2013年6月3日接到银行通知称因被告袁润杰个人存在严重的征信问题导致不能申请银行贷款。后三方达成《补充协议》，约定原告继续配合被告袁润杰办理按揭手续，如因被告袁润杰原因再次无法获得贷款，则应当在收到经纪方书面通知三天内一次性支付剩余楼款478000元。但时至本案开庭之日，被告袁润杰仍未获得银行同意贷款的相关意向文件，虽然银行未出具文书明确不为被告提供贷款，但被告袁润杰办理贷款事宜已超出合理的期限。2013年7月27日，中介方再次作出《敦促履行通知书》，敦促买方接到通知后3天内支付尾期楼款，但被告袁润杰仍然未能支付剩余楼款。因此，本院认为，因被告袁润杰个人的原因导致合同无法履行，被告袁润杰应当承担违约责任。《房地产买卖合同》第六条约定，因买方或卖方违反合同约定，逾期支付楼款超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同。原告业已于2013年9月23日向被告袁润杰发出《律师函》要求解除《房地产买卖合同》及《补充协议》，解除合同的通知于2013年9月24日到达被告袁润杰。因此，本院确认三方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》解除。关于原告主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现被告袁润杰请求减少违约金。原告虽提交与案外人赵纯斌签订的《房地产买卖合同》及收据，欲以证明因被告袁润杰的违约行为导致原告在履行该合同时存在违约，造成损失。但本院认为，在认知被告个人征信问题导致无法贷款及履行付款义务后，原告已于2013年9月23日函至被告要求解除合同，后原告于2013年10月2日另购房屋，购房之前其应当对自身付款能力有充分的认识，且原告并未举证证实该合同实际上无法履行及违约金已经确定并实际发生。因此，原告未举出充分的证据证明实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、违约方在履约过程中的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告袁润杰支付原告违约金106340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告张金龙与被告袁润杰、广州合创辉煌房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》解除；二、被告袁润杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张金龙违约金共计106340元；三、驳回原告张金龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，由原告张金龙负担1250元，被告袁润杰负担2322元。上述费用于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  麦景昌人民陪审员  李凯翔人民陪审员  钟秋霞二〇一四年四月三十日书 记 员  杨小娜罗谦