湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郴民一终字第538号上诉人（原审被告）郴州市���城房地产开发有限公司。法定代表人罗长城，该公司董事长。委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）谢小华。被上诉人（原审原告）何小英。上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人谢小华、何小英商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人谢小华、何小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：谢小华、何小英于2011年4月30日与富城公司签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定：谢小华、何小英购买富城公司开发的涉案房屋，总面积143.41平方米，单价3764.73元／平方米，总价款539，900元，买受人自签订合同之日起一次性支付全部购房款539，900元。出卖人应当在2011年10月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用……。由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人。……本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。合同签订后，谢小华、何小英依约向富城公司支付全部购房款539，900元，但富城公司未按合同约定时间交付房屋，直至2012年7月26日富城公司才将《郴州市商品房买卖合同》中约定的房屋交付给谢小华、何小英使用，但未将该房屋验收报告提供给谢小华、何小英。谢小华、何小英于2011年7月25日与富城公司签订《祥龙郡车位使用权转让合同》，该合同约定：富城公司向谢小华、何小英转让已建成的郴州市龙泉路“祥龙郡”项目地下室负壹层096号车位之使用权，转让年限从本合同签署之日起至2077年10月15日止。谢小华、何小英向富城公司一次性全额支付车位使用权转让价款112，000元……。谢小华、何小英凭本合同及车位价款付款收据办理交接手续，车位交付使用时间为2011年12月31日前，谢小华、何小英应配合富城公司办理相关交接手续。如因富城公司原因未按合同规定的期限将该车位交付给谢小华、何小英使用，谢小华、何小英有权按已支付的车位价款向富城公司追究延期交付的利息。利息从应交付之日起至实际交付之日止，每天按谢小华、何小英已付车位价款万分之二计算……。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，可依法向被告所在地人民法院起诉……。合同签订后，谢小华、何小英依约向富城公司支付了车位使用权转让价款112，000元，富城公司却未按合同约定时间交付车位，直至2012年9月20日富城公司才将《祥龙郡车位使用权转让合同》中约定的车位交付给谢小华、何小英使用。2013年12月11日，谢小华、何小英向法院提起诉讼，请求：1、富城公司向谢小华、何小英支付逾期交房违约金28，938.64元、逾期交付车位违约金4636.8元，以上两项合计33，575.44元；2、本案诉讼费用由富��公司负担。富城公司开发的祥龙郡在富城公司与谢小华、何小英签订《郴州市商品房买卖合同》时已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、谢小华、何小英与富城公司签订的《郴州市商品房买卖合同》、《祥龙郡车位使用权转让合同》是否合法、有效，谁违约。谢小华、何小英与富城公司于2011年4月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》及2011年7月25日签订的《祥龙郡车位使用权转让合同》均系双方自愿签订，且未违反法律规定，合法有效。合同签订后，谢小华、何小英依约付清全部购房款539，900元及车位使用权转让款112，000元，谢小华、何小英依约履行了自己的义务，富城公司却未按合同约定的期限将房屋交付给谢小华、何小英，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。因富城公司于2012年7月26日才将合同中约定的房屋交付给谢小华、何小英，故违约金的计算以富城公司实际交付房屋的时间为限，即从2011年11月1日起至2012年7月26日止，违约金为28，722.68元（计算方法539，900元×0.2‰×266天=28，722.68元）。二、根据谢小华、何小英与富城公司签订的《祥龙郡车位使用权转让合同》约定，富城公司应于2011年12月31日将谢小华、何小英购买的车位交付给谢小华、何小英使用，富城公司却于2012年9月20日才将车位交由谢小华、何小英使用，违反了合同约定。根据合同第六条约定，因富城公司原因未按合同规定的期限交付给谢小华、何小英使用，富城公司应按已支付���车位价款每日万分之二支付谢小华、何小英利息，故谢小华、何小英所诉交付车位违约金应为延期交付车位的利息损失。富城公司违约而产生的利息损失的计算以实际交付车位的时间为限，即从2011年12月31日起至2012年9月20日止，利息损失为5824元（计算方法112，000元×0.2‰×260天=5824元），但谢小华、何小英诉请的逾期交付车位违约金为4636.8元，以谢小华、何小英诉请的违约金4636.8元为准。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告谢小华、何小英逾期交房违约金28，722.68元及逾期交��车位违约金4636.80元，合计违约金33，359.48元。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担。上诉人富城公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回谢小华、何小英在原审提出的诉讼请求；3、依法判令谢小华、何小英承担本案的全部诉讼费。理由：谢小华、何小英与富城公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年10月31日，《祥龙郡车位使用权转让合同》约定车位的交付时间为2011年12月31日。富城公司卖给谢小华、何小英的房屋于2011年12月30日已竣工验收合格，可以交付使用，但谢小华、何小英于2012年7月26日收房、2012年9月20日收车库，实际是谢小华、何小英逾期收房、收车库，违约方是谢小华、何小英，原审判决认定富城公司逾期交房，认定事实错误，请求依法改判。被上诉人谢小华、何小英答辩称：谢小华、何小英是按合同约定的时间交付房款，而富城公司未按约定的时间交房，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：1、谢小华、何小英与富城公司于2011年4月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》��出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。2、富城公司开发的祥龙郡2栋工程于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系因商品房买卖产生的纠纷，故本案案由应定为商品房销售合同纠纷，原审判决将本案定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。本案二审争议的焦点是富城公司是否存在逾期交房行为，谢小华、何小英是否存在逾期收房行为，富城公司是否应支付谢小华、何小英的逾期交房违约金。谢小华、何小英与富城公司于2011年4月30日签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条约定，双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人���理交付手续。书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。富城公司上诉认为出卖给谢小华、何小英的房屋在2011年12月30日已竣工验收合格并具备交付条件，但2011年12月30日竣工验收合格的是祥龙郡2栋工程，并不是祥龙郡1栋工程，祥龙郡2栋工程竣工验收合格，并不代表祥龙郡1栋工程竣工验收合格。即使祥龙郡1栋工程在2011年12月30日已竣工验收合格并具备交付条件，富城公司也应按照合同约定书面通知谢小华、何小英办理交接手续，但富城公司在一审、二审均未提供其通知谢小华、何小英收房的证据，故富城公司上诉认为谢小华、何小英逾期收房的理由不能成立，本院不予支持。依照双方合同约定，富城公司应在2011年10月31日前交付房屋、2011年12月31日前交付车位，但富城公司于2012年7月26日才交付房屋，2012年9月20日才交付车位，已构成迟延交房和迟延交付车库，富城公司应承担支付逾期交房和逾期交付车库违约金的责任，富城公司上诉认为没有延期交房并不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭艳飞代理审判员  雷 闻代理审判员  曹 颖二〇一四年八月二十五日书 记 员  郭慧英附相���法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。