广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1249号上诉人（原审被告、反诉原告）：林某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：简某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段某某。上诉人林某某与被上诉人简某某、段某某因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第961号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。简某某、段某某在原审中诉请：1、林某某退还定金3万元；2、林某某向简某某、段某某支付违约金23.2万元；3、林某某承担本案诉讼费用。林某某反诉：1、简某某、段某某退还林某某水电押金5000元；2、简某某、段某某向林某某支付违约金23.2万元；3、简某某、段某某承担本案诉讼费。原审法院审理查明，2010年3月23日，简某某、段某某与林某某签订《二手房买卖合同》，约定：买方（简某某、段某某）向卖方（林某某）购买位于深圳市福田区XXXX区X栋X房，房屋建筑面积60.62平方米，总价款1160000元。买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金3万元。经买卖双方协商一致，约定买方按下述第（2）种方式给付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理资金监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。……（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款。具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不含定金）于2010年3月31日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管帐号或其它第三方监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即首期款＝转让成交价－定金－银行承诺贷款金额）；B、买方于2010年3月31日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；C、若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。双方应在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需要赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起两日内（含当日），双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付物业和结清所有费用，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付物业时进行结算。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订后，简某某、段某某向林某某支付了定金30000元。林某某收到上述定金后将其中5000元作为交房保证金支付给简某某、段某某。2010年4月1日，简某某、段某某与林某某及中国建设银行股份有限公司龙华支行签订一份《房屋交易资金托管业务开户通知／协议书》，约定林某某、简某某、段某某双方同意以简某某名义建立子帐户，并将简某某、段某某的购房资金17万元存入子帐户。在林某某、简某某、段某某双方共同出具《房易安交易资金划转通知书》并且交易房产已从林某某过户至简某某、段某某名下，建设银行留存权利人已登记为简某某、段某某的房地产证复印件的条件成就后，交易资金划转至卖方个人结算帐户（户名：林某某，帐号：62270072010********）。简某某、段某某于2010年3月31日以转账方式将首期款17万元转至双方约定的监管帐户，该款项于2010年4月2日到帐。2010年4月14日，简某某、段某某再次将5万元支付至双方约定的监管账户。中国建设银行股份有限公司工作人员田某某将简某某、段某某的购房资金由17万元涂改为22万元，并注明简某某、段某某已于2010年4月15日加冻结5万元，现冻结总额为22万元整。2010年4月23日，中国建设银行向简某某、段某某、林某某出具《二手楼按揭贷款承诺书》承诺就简某某、段某某购买涉案房地产，向其发放贷款期限为30年，金额为910000元的按揭贷款。2010年4月15日，林某某向简某某、段某某发出一份《解除﹤二手房买卖合同﹥告知函》，以简某某、段某某迟延履行支付首期款的义务超过五日为由，要求解除双方签订的买卖合同，并保留追究简某某、段某某违约责任的权利。2010年4月18日，简某某、段某某收到林某某发出的该份函件。2010年4月28日，林某某将保留于中介方处的房地产证原件取回。原审法院认为，简某某、段某某与林某某之间签订的《深圳市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，各方当事人均应诚实全面履行合同约定的义务。关于双方争议的简某某、段某某是否适当履行支付首期款的问题。根据双方签订的合同约定，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。本案中，简某某、段某某已于2010年3月31日将首期款17万元支付至双方约定的监管账户，并将有关按揭贷款的申请资料提交银行审批。2010年4月23日，因中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具的《二手楼按揭贷款承诺书》中承诺的贷款的金额少于合同约定的金额，简某某、段某某亦按照合同约定在三日内补足了相应的首期款5万元，至此，简某某、段某某已经全面适当的履行了合同约定的付款义务，其履约行为并无不当。双方在合同中并未明确约定首期款的数额，虽然简某某、段某某提交的借款合同的特别条款中约定首付金额为25万元，但该合同仅约束按揭贷款银行及简某某、段某某，且首期款金额取决于贷款银行同意发放贷款的数额，贷款银行于2010年4月23日才出具贷款承诺函，首期款金额才能最终确定。综上，林某某主张双方在签订合同时已经明确约定首期款为房屋总价款的20％，与事实不符，对林某某上述主张，原审法院不予采纳。林某某以简某某、段某某迟延支付首期款为由向简某某、段某某发出解除合同通知，没有事实与法律依据，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，明显高于简某某、段某某的实际损失，原审法院酌情调整为林某某按照房屋总价款的10％即11.6万元向简某某、段某某支付违约金，简某某、段某某超出该范围部分请求，原审法院不予支持。对于林某某认为简某某、段某某违约，要求简某某、段某某退还水电押金并支付违约金的反诉请求，原审法院予以驳回。庭审时，双方均表示同意解除《二手房买卖合同》。在合同解除后，林某某继续持有定金已无合法依据，应当予以返还简某某、段某某。2010年3月23日，林某某已将简某某、段某某缴纳的定金中5000元作为交房保证金返还简某某、段某某，故林某某还应向简某某、段某某返还的定金数额为25000元，简某某、段某某超出上述范围部分请求，依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、林某某应于本判决生效之日起十日内向简某某、段某某返还定金25000元；二、林某某应于本判决生效之日起十日内向简某某、段某某支付违约金116000元；三、驳回简某某、段某某的其他诉讼请求；四、驳回林某某的反诉请求。如林某某未在上述指定期限内履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5230元、保全费1520元（案件受理费、保全费已由简某某、段某某预交），合计6750元，由简某某、段某某负担3117元，由林某某负担3633元；反诉案件受理费2427.5元（已由林某某预交），由林某某负担。上诉人林某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三、四项；2、简某某、段某某退还林某某水电押金人民币5000元：3、简某某、段某某向林某某支付违约金人民币23．2万元；4、简某某、段某某承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、双方明确约定买方须将首期款（不含定金）于2010年3月31日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其他第三方监管账号中；（即由买方指定办理房贷和签订《借款合同》的银行，而卖方只能是被动方式配合办理相关手续。）。2、那么在2010年3月31日之前（含当日），简某某、段某某要支付的首期款是多少虽然双方在合同中并未明确约定首期款的数额，但是简某某、段某某提交给原审法院的《借款合同》的特别条款中约定首付金额为25万元，即是至2010年3月30日这一天，简某某、段某某已经明确知道其应该在2010年3月31日之前（含当日）支付的首期款是25万元；另银行贷款审批申请书中的《已付首期款》25万元也清晰证明在2010年3月30日。3、该《借款合同》约定首付金额25万元的条款，确系仅约束合同当事人银行及简某某、段某某双方，林某某无意也没有可能成为《借款合同》的当事人，受其条款约束。但是此首付金额25万元之条款是一个无争的事实，且简某某、段某某借款目的是为了购买林某某的房产，此条款正好能证明林某某主张的事实。4、根据国家以及深圳市当时的购房政策，简某某、段某某购买房产，其首付金额比例不能低于购房款的20％。按此比例计算，简某某、段某某的首付金额不能低于23．2万元。即使双方在2010年3月23日签订二手房屋买卖合同当天没有明确约定首期款金额，简某某、段某某在2010年3月31日之前（含当日），最起码应该再支付20．2万元作为首期款。而事实是，简某某、段某某不但没有信守2010年3月23日约定，甚至连2010年3月30日明确与银行《借款合同》的首期款后，在2010年3月31日只支付了17万元，己构成违约。国家和深圳市的购房政策关于购房首付比例的规定，是无须林某某来举证证明的事实，人尽皆知。5、因为上述购房政策的规定，双方在2010年3月23日签订二手房屋买卖合同当天口头约定了首期款是购房款的20％（即23．2万元）。虽然简某某、段某某矢口否认，但是否认之下的结果是首期款的比例唯有高过20％，而不可能低于20％（23．2万元）。因此《借款合同》约定首期款为25万元，高于23．2万元，也说明了这个合情合法事实。6、"根据双方签订的合同约定，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续"，这个约定说明，先于按揭银行出具贷款承诺函之前，首期款已经是确定的。原审法院认为首期款金额得于2010年4月23日银行出具贷款承诺函才能最终确定，是错误的。被上诉人简某某、段某某答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，判决公正，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：被上诉人简某某、段某某是否存在违约行为？本院认为，涉案纠纷系上诉人林某某与被上诉人简某某、段某某之间的买卖合同纠纷，该合同约定，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，原审法院据此认定双方在合同中并未明确约定首期款的数额是正确的。涉案借款合同的特别条款中虽然有关于首付金额为25万元的约定，但根据合同相对性的原则，原审法院认定该合同仅约束按揭贷款银行及被上诉人简某某、段某某也是正确的。上诉人林某某以《借款合同》中的相关约定主张双方在签订合同时已经明确约定首期款为25万元依据不足，本院不予采纳。上诉人林某某主张依据国家以及深圳市当时的购房政策、被上诉人简某某、段某某购买房产首付金额比例不能低于购房款的20％，上诉人林某某对此未能提供充分的依据。综上，上诉人林某某主张被上诉人简某某、段某某存在违约行为的依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人林某某的上诉理由均不能成立，对其各项上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7657.5元，由上诉人林某某负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年六月八日书记员（兼） 陈晓莹