宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬鄞民初字第1736号原告：汪静安，宁波市宁玮世纪尚都大酒店股东。原告：陈萍，宁波市宁玮世纪尚都大酒店股东。以上两原告共同委托代理人：陈静枝。以上两原告共同委托代理人：严坚奋。被告：王建华，职业不详，现下落不明。被告：王金香，职业不详，现下落不明。原告汪静安、陈萍为与被告王建华、王金香房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月16日向本院提起诉讼，依法由审判员汤涛适用简易程序审理。后因被告王建华、王金香下落不明，且审判人员工作调动，依法转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2014年4月10日公开开庭进行了审理，原告汪静安、陈萍的委托代理人陈静枝到庭参加诉讼，被告王建华、王金香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪静安、陈萍起诉称：2013年3月25日，原、被告签订《商铺及宁玮世纪尚都大酒店股权转让协议》，该合同约定签订后即付定金100万元，而被告仅支付39.8万元而导致违约，双方发生争议。经协商，原告同意于2013年4月17日重新签订《房屋转让协议》，约定房屋总价6800万元，2013年4月11日被告支付定金100万元，2013年5月28日内支付房款2900万元等。被告于2013年4月11日支付定金60.2万元，合计支付定金100万元，并经原告多次催讨，被告后又支付房款70万元，但拒绝支付剩余款项。原告遂于2013年6月17日发函解除《房屋转让协议》，被告回函要求继续履行合同。经多次协商，双方于2013年7月14日另行签订《房屋转让协议》，明确约定原告将其位于宁波市海曙区民丰路一楼店铺（176-178）号、民丰街180号、民丰街186号、民丰街190号、民丰街192号、蓝天路213-217环城西路南段158弄45、47号、环城西路南段158弄21、25号、民丰街192蓝天路213号环城西路南段158号45弄45、47、49号等七套房屋一并转让给被告，成交总价6800万元，被告之前支付的170万元作为本协议定金，并就付款时间、房屋交付时间等进行了约定。因被告未按约支付第一笔房款3000万元，原告多次催讨未果，于2012年7月30日正式发函催告，但被告仍拒绝履行，为此，2013年8月5日原告向被告发函解除合同。请求判令：1、确认原、被告于2013年7月14日签订的《房屋转让协议》于2013年8月5日解除；2、确认被告已付定金170万元归原告所有。审理中，原告变更诉讼请求为要求解除原、被告于2013年7月14日签订的《房屋转让协议》。被告王建华、王金香未作答辩亦未在举证期限内向本院提交证据。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1．2013年4月17日原、被告签订的《房屋转让协议》（复印件）一份，用以证明两原告将涉案房屋转让给两被告，并约定相关权利义务的事实；2．2013年6月17日解除《房屋转让协议》的函、快递详单各一份，用以证明因被告拒绝履行支付房款的义务，原告发函要求解除合同的事实；3．2013年6月20日律师函一份，用以证明被告回函表明其有履行能力，要求继续履行合同的事实；4．2013年6月24日函、快递详单各一份，用以证明原告允许被告继续履行合同，但三天内须付清所欠房款的事实；5.2013年7月14日原、被告签订的《房屋转让协议》一份、房产证七本，用以证明两原告将涉案房屋转让给被告，并约定相关权利义务的事实；6．2013年7月30日催告函、快递详单各一份，用以证明被告未按约支付房款，原告向被告发函，要求其在三天内支付3000万元购房款的事实；7.2013年8月5日解除《房屋转让协议》函一份、快递详单、投递查询单各二份，用以证明原告向被告发函解除合同的事实。对原告提交的上述证据，被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院认为：原告提供的证据2-5均系原件，原告虽未提供函件的投递情况查询，但上述证据可相互印证，故本院对上述证据予以确认。原告提供的证据1虽系复印件，但证据3被告回函显示双方确于2013年4月17日签订过《房屋转让协议》，故本院对原、被告于2013年4月17日签订《房屋转让协议》的事实予以确认。原告提供的证据6-7，因原告未提交证据6函件投递情况查询，证据7函件显示为他人代收，无法证明两被告收到上述函件，故本院对上述证据不予确认。本院根据原告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2013年4月17日，原告汪静安、陈萍与被告王金香、王建华签订《房屋转让协议》（以下简称“协议ⅰ”），两原告将其位于宁波市海曙区民丰街的建筑面积4874.74平方米的房屋及房屋内装修、设施设备等作价6800万元转让给两被告，并就定金、付款时间、过户时间、违约责任等进行了约定。同年6月18日，因两被告未按约足额支付房款，两原告向两被告发函解除双方于2013年4月17日签订的《房屋转让协议》。同年6月20日，两被告回函要求继续履行合同。同年6月24日，两原告回函表示，若两被告接函后三天内付清所欠房款2830万元，则同意继续履行合同，否则解除函发生法律效力。2013年7月14日，原、被告再次签订《房屋转让协议》（以下简称“协议ⅱ”），约定两原告将其所有的位于宁波市海曙区民丰街176，178号、民丰街180号、民丰街186号、民丰街190号、民丰街192号（产权登记地址：民丰街192号，蓝天路213，217号，环城西路南段158弄45，47号；以下简称民丰街192号一层）、环城西路南段158弄21，25号、民丰街192号，蓝天路213号，环城西路南段158弄45，47，49号（以下简称民丰街192号二层）等七本房产证记载的房屋（合计建筑面积4874.74平方米）房屋内装修、设施设备、丽园尚都商务楼7楼，房号为7-15、7-17建筑面积为215.25平方米办公房产及丽园尚都地下车库（共10本房产证）一并转让给两被告，成交总价为6800万元，以前支付给两原告的170万元作为本协议定金；7月25日之内两被告支付两原告房款3000万元，收款后将民丰街176，178号、民丰街180号、民丰街186号、民丰街190号、环城西路南段158弄21，25号等五处房屋（建筑面积合计1503.27平方米）过户给两被告，两被告取得产权证后28天内支付房款2830万元，并办理民丰街192号一层、二层两处房屋（建筑面积合计3371.47平方米）的过户手续，剩余房款800万元自两被告取得房产证后60日内付清；两被告按约支付全部房款的，两被告同意将丽园尚都商务楼7楼，房号为7-15、7-17建筑面积为215.25平方米办公房产及丽园尚都地下车库（共10本房产证）过户给两被告，但两被告须支付上述增补房款70万元；如两被告违约，两原告不退还定金，并且两被告支付转让总价的10%作为违约金；双方于2013年3月25日及2013年4月17日签订的与本协议不一致，以本协议为准。协议ⅱ签订后，两被告至今未支付房款，两原告亦未交付涉案房屋。另查明：民丰街192号，蓝天路213，217号，环城西路南段158弄45，47号（甬房权证海曙字第××号）、民丰街180号（甬房权证海曙字第××号）、民丰街186号（甬房权证海曙字第××号）、民丰街190号（甬房权证海曙字第××号）登记在原告汪静安名下；民丰街192号，蓝天路213号，环城西路南段158弄45，47，49号（甬房权证海曙字第××号）、民丰街176，178号（甬房权证字第××号）、环城西路南段158弄21，25号（甬房权证海曙字第××号）登记在原告陈萍名下。本院认为：原、被告签订的两份《房屋转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，而协议ⅱ对协议ⅰ进行了部分修改，并约定如有不一致以协议ⅱ为准，协议ⅰ事实上已被协议ⅱ替代且未实际履行，故双方应按协议ⅱ全面履行各自的义务。协议ⅱ明确约定转让丽园尚都商务楼7楼办公房产及地下车库的前提条件为两被告按约支付全部房款，系附生效条件的约定，现被告未按约支付房款，条件未成就，故协议ⅱ中关于丽园尚都商务楼7楼，房号为7-15、7-17建筑面积为215.25平方米办公房产及丽园尚都地下车库转让的约定尚未生效。协议ⅱ约定两被告应于7月25日之内支付购房款3000万元，结合全文理解该处“7月25日”是指2013年7月25日，两被告至今未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以解除合同。两被告未按约支付购房款3000万元，已超过合同总价的五分之一，两原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告王建华、王金香经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告汪静安、陈萍与被告王建华、王金香于2013年7月14日签订的《房屋转让协议》。案件受理费80元，公告费400元，合计诉讼费用480元，由被告王建华、王金香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  凌碧波代理审判员  蔡雯晴人民陪审员  陈俊娥二〇一四年四月十四日书 记 员  向 婧