浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2010）温瑞民初字第1300号原告（反诉被告）裴甲。原告（反诉被告）裴乙。原告（反诉被告）裴丙。原告（反诉被告）裴某。委托代理人（特别授权代理）林某某。委托代理人（特别授权代理）孙某某。被告（反诉原告）杨某某。委托代理人（特别授权代理）池某某。原告裴甲、裴乙、裴丙、裴某为与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月13日向平阳县人民法院起诉，被告杨某某于2010年5月31日提起反诉。2010年7月15日，温州市中级人民法院决定将本案交由本院审查、立案。本院于2010年7月22日受理后，依法适用简易程序审理，于2010年9月9日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2010年11月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人林某某、被告（反诉原告）杨某某的委托代理人池某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）裴甲、裴乙、裴丙、裴某诉称：原告坐落于平阳县昆阳镇前宕村宕黄的房屋被拆迁，并获得安置房一套。2010年4月16日，被告愿以743500元购买原告的安置房，双方并签订了契约。原、被告又以房屋被拆迁人身份与昆阳镇建设局签订了房屋拆迁补偿安置协议。之后被告向原告支付部分价款，且约定剩有654490元待安置房某同到手即付清。现被告已领取安置房某同（房屋拆迁补偿安置协议），但被告至今没有支付原告上述欠款。请求法院判令被告支付原告654490元购房欠款。被告（反诉原告）杨某某辩称：原、被告于2010年4月16日签订了房地产买卖预付定金协议、房地产卖尽契约，约定：原告将其安置房一套作价743500元出卖给被告，采用直过户方式办理房地产过户手续，如果没有直过户，原告应退还被告50000元。原、被告订立上述协议时，原告尚未取得安置房。在签订协议同日，被告随原告到平阳县××村镇建设局，在该局与原告裴乙、裴丙、裴丁已签署的房屋拆迁补偿安置协议上，以被拆迁人的身份签名。原告向被告收取了定金80000元。后经被告咨询获知，本案所涉安置房用地属国有划拨土地，在不符合条件时不得转让，因此，被告拒绝支付余欠的购房款654490元。原告裴甲没有取得相应面积的安置房屋，其诉讼主体不适格，本案安置房用地属国有划拨土地，不得转让，房屋房屋合同应为无效，应驳回原告裴乙、裴丙、裴丁的诉讼请求，驳回原告裴甲的起诉。被告（反诉原告）杨某某并提起反诉，请求法院判决：确认原、被告签订的房地产买卖预付定金协议、房地产卖尽契约无效；原告（反诉被告）返还定金80000元，并赔偿利息损失。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：对被告（反诉原告）陈述的协议签订时间，约定事项没有异议。契约第五点已讲清楚，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）方的房地产已作充分了解，并到平阳县昆阳建设局签订协议，可以办理直过户。现被告提出合同无效，要求终止合同，返还定金，是没有法律依据，要求驳回反诉被告（反诉原告）的诉讼请求。原告（反诉被告）在本院指定的举证期限内提供了证据：1、四原告身份证，拟证明原告主体资格；2、《房地产卖尽契约》，拟证明原、被告对相关房屋进行交易；3、房屋拆迁补偿安置协议，拟证明原被告与昆阳镇建设局签订了相关协议，房屋属安置房的性质；4、欠条，拟证明被告欠原告款项和约定；5、联东北路（宕黄）拆迁协议书领取表，拟证明被告已拿到安置房某同；6、昆政（2009）186号文件，拟证明城北新区建设安置情况；7、平某预字（2007）104号文件，拟证明昆阳镇联东北路等安置项目用地属国有；8、用地审批书，拟证明用地审批情况属国有用地；9、村镇建设局证明，拟证明拆迁安置地属于国有；10、村证明，拟证明拆迁安置地属于国有；11、征地协议，拟证明拆迁安置地属于国有；12、代建协议书；13、平面图；14、告知书；证据12-14拟证明原告（反诉被告）告知被告（反诉原告）要到房开公司签订定位协议的事实，确定安置房的位置，并可以将房屋直接登记在被告名下，就是契约上讲的“直过户”，但被告没有过来；15、被告的答复，拟证明被告（反诉原告）认为合同无效，不过来签代建协议的事实。上述证据经被告（反诉原告）质证，被告（反诉原告）提出以下质证意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该契约约定的房屋占用土地性质为国有划拨，该合同违反国家法律、行政法规的强制性规定，应是无效；证据3是原告与村镇建设局事先签好的，后来被告与原告一起到村镇建设局补签上被告的名字，如果直接过户给被告违反法律规定，有逃税行为；对证据4的真实性没有异议，该证据因证据2、3的无效而无效；对证据5-11的真实性没有异议，可以证明土地是国有的，但不能证明是国有出让的；对证据12、13、14的真实性没有异议，被告（反诉原告）不履行的原因是原来被告（反诉原告）对房屋不知情，经了解后，才知道存在违反法律规定，因此双方的合同自始就无效。被告（反诉原告）在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1、房地产卖尽契约，拟证明原、被告间成立安置房买卖合同关系；2、房地产买卖预付定金协议，拟证明原、被告间成立安置房某某合同关系；3、身份证，拟证明被告（反诉原告）主体身份情况；4、收款凭证，拟证明原告（反诉被告）收到8万元的事实。上述证据经原告（反诉被告）质证，原告（反诉被告）提出以下质证意见：对上述证据的真实性没有异议，证据1中的第九条约定如没有直过户，扣押金5万元，可以看出是被告（反诉原告）要求直过户，原告（反诉被告）没有讲直过户，反正税是由被告（反诉原告）承担的，从证据2定金协议中可以看出被告（反诉原告）对所购买的房屋已作充分了解。针对被告（反诉原告）提出的本案所涉土地性质属国有划拨土地的转让问题，本院向平阳县国土资源局发函咨询，该局作出了平某函（2010）125号复函，原告（反诉被告）对该证据没有异议；被告（反诉原告）提出质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，其中函件中称可以转让，但需要符合其他转让条件，从本案看，是不可以转让的。本院对上述证据作如下认证：原、被告对上述证据的真实性都没有异议，仅是对合同效力存在争议，而合同的效力不是事实问题，这些证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：2010年3月28日，原告（反诉被告）裴乙、裴某二人及原告（反诉被告）裴丙作为乙方分别与平阳县××村镇建设局作为甲方订立了房屋拆迁补偿安置协议书，约定乙方将其所有的房屋予以拆除，甲方提供安置房用地，安置用房由乙方自行联建。2010年4月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了房地产卖尽契约、房地产买卖预付定金协议，该二份协议约定：原告（反诉被告）将坐落于昆阳镇前宕村宕黄安置房壹套出卖给被告（反诉原告），价款为743500元，定金8万元，立契之日即付清购房款，款项以收据为凭，直过户。并对如果没有直过户的处理作了约定，在房地产买卖预付定金协议中约定：如果没有直过户扣款5万元，在房地产卖尽契约中约定：如果没有直过户，扣押金5万元，在产权过户时即付清。被告（反诉原告）于同日向原告（反诉被告）支付了定金8万元，由原告（反诉被告）裴甲出具了收据，被告（反诉原告）杨某某向原告（反诉被告）方出具了欠购房款654490元的欠条，该欠条中并载明：在交付安置房某同到手，即付清购房款。此后，被告（反诉原告）杨某某在上述原告（反诉被告）与平阳县××村镇建设局签订的房屋拆迁补偿安置协议书予以补签，领取了协议书。被告（反诉原告）至今没有支付原告上述欠欠记载的款项。另上述安置房的安置地块属国有建设用地，该安置房尚在建设过程中。本院认为：在原告方与平阳县××村镇建设局签订的房屋拆迁补偿安置协议中虽没有原告裴甲签署，但原告方已确认裴甲为安置房的实际权利人，同时原、被告订立的协议中也确定原告裴甲为出卖人，因此，原告裴甲符合本案原告主体资格，被告（反诉原告）要求驳回原告裴甲的起诉的理由不能成立，本院不予支持。原、被告订立的房地产卖尽契约、房地产买卖预付定金协议，系原告（反诉被告）的房屋拆除后得到的一套安置房的转让，该安置房占用土地属国有土地，平阳县国土资源局复函称平阳县城镇规划范围内的划拨国有土地使用权，个人之间可以办理转让，因此双方转让的标的物安置房没有违背法律的强制性规定，属可以转让的标的物范围，原、被告订立的上述协议双方当事人意思表示真实，合同的主要条款没有违反法律规定，但合同条款中关于“直过户”的约定，违反了国家对房地产买卖的相关管理规定，逃避了在房地产买卖过程中按规定应交纳的相关税费，属于双方恶意串通，损害国家利益的情形，该约定应属无效，该部分无效，不影响合同其他部分效力，原、被告订立的房产买卖合同其他部分仍然有效。被告（反诉原告）要求确认上述二份协议无效，原告（反诉被告）返还定金80000元，并赔偿利息损失的请求，应予驳回。原、被告在约定“直过户”的同时就没有“直过户”的情况进行了约定，因此，被告（反诉原告）仍应按双方就没有“直过户”的情况下关于付款的约定履行其支付购房款的义务，在上述二份协议中就该方面条款的表述不相同，双方当事人对条款的理解存在争议，原告（反诉被告）认为如没有“直过户”应是扣留价款50000元在产权过户时支付，被告（反诉原告）认为应是退还价款50000元，即使按照原告（反诉被告）的理解，该50000元也未到履行期，现原告（反诉被告）无权要求被告（反诉原告）支付该50000元，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付购房欠款654490元中的50000元，本院不予支持，被告（反诉原告）现应支付原告（反诉被告）购房款604490元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：被告（反诉原告）杨某某给付原告（反诉被告）裴甲、裴乙、裴丙、裴某购房款604490元，于本判决生效后十日内履行。驳回原告（反诉被告）裴甲、裴乙、裴丙、裴某的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）杨某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10345元，反诉受理费1800元，合计12145元，由原告（反诉被告）裴甲、裴乙、裴丙、裴某负担500元，被告（反诉原告）杨某某负担11645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费10345元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  吴 健人民陪审员  宋微微人民陪审员  戈金华二〇一一年一月十日书 记 员  项鹏飞