济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第410号原告张秀芬，女，1969年1月20日出生，汉族，中国平安财产保险股份有限公司济南分公司员工，户籍地济南市，现住济南市槐荫区。委托代理人朱绍磊，山东储誉律师事务所律师。被告王振勇，男，1972年5月1日出生，汉族，黑龙江省宁安市江南朝鲜族满族乡簸箕村村民，户籍地黑龙江省宁安市，现住济南市。原告张秀芬与被告王振勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年3月7日、3月18日公开开庭进行了审理，原告张秀芬及委托代理人朱绍磊，被告王振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀芬诉称：原告与被告于2007年5月5日签订《房屋买卖协议书》，约定原告将其所有的位于济南市房屋以19.5万元价格卖予被告；被告于合同签订日支付7.5万元，原告收到被告首付款后15日内，将房屋交给被告，余额12万元被告应在2007年8月20日办理房产过户时一次性付清。协议签订后，被告以没有将余款12万元凑齐为由推托，2007年12月9日才向原告又支付房款1万元。因被告严重违约，几日后原告通过律师通知被告解除签订的《房屋买卖协议书》。被告收到通知后，采取威胁方式要求原告履行合同，原告不同意，于2009年9月22日被告又采取胁迫方式逼迫原告签订《房产买卖补充协议》。2010年6月1日，被告又采取威胁方式，强迫原告在槐荫区拆迁办公室与济南市旧城改造投融资管理中心签订《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》和《保证书》，领取了本该属于原告的拆迁补偿安置费504252.70元。原告曾向槐荫区法院主张过权利，由于涉案房屋属于政府棚改项目法院暂不受理，一直拖延至今。原告认为，《房屋买卖协议书》签订后，原告依约腾出房屋，被告却严重违约支付房款，原告已通过律师通知被告解除该协议。事后被告明知房屋已处于拆迁冻结，无法办理过户而强迫原告签订的补充协议和补偿协议属于内容违法均应予撤销。现涉案房屋已被拆迁无法再办理产权过户，房屋买卖处于事实上无法继续履行的状态，而这种履行不能的原因又不归咎于原被告双方。诉请法院判令：1、解除原告与被告于2007年5月5日签订的《房屋买卖协议书》；2、撤销原告与被告于2009年2月22日签订的《房产买卖补充协议》；3、赔偿原告经济损失304252.70元。在本案审理过程中，原告张秀芬变更诉讼请求，请求法院判令解除原告与被告于2007年5月5日签订的《房屋买卖协议书》，撤销原告与被告于2009年2月22日签订的《房产买卖补充协议》。被告王振勇辩称：我与原告2007年5月5日协商后签订的《房屋买卖协议》，2009年2月22日，我与朋友晚上八、九点钟到原告家中，在原告同意后，原告夫妻两个与我签订的《房产买卖补充协议》。我也按合同约定支付了购房款。2010年6月1日，我打电话约原告到了槐荫拆迁办办理手续。我和原告在《保证书》上签了名字，原告在槐荫拆迁办工作人员给的材料上签了名字。原告签完名字后，我支付给原告1.5万元，原告就走了。我已经领取拆迁补偿款504525.70元。我买了原告的房屋，已经按合同约定付清了全部购房款，房屋实际上就是我的，房屋的拆迁补偿款就应该是我的，拆迁的利益与原告无关。不同意解除和撤销合同。经审理查明，原告张秀芬于2002年8月12日取得坐落于济南市槐荫区116号3-703室房屋的物权登记，所有权人为原告张秀芬，面积83.16平方米。2007年5月5日，原告张秀芬与被告王振勇签订《房屋买卖协议书》，约定：原告张秀芬自愿将位于济南市槐荫区116号3-703室房屋以19.5万元价格转让给被告王振勇；合同签订之日，被告王振勇付房款7.5万元，原告张秀芬收到首付款15日内，将房屋腾交给被告王振勇，余额12万元在2007年8月20日办理房产过户时一次付清。签订合同当日，被告王振勇给付原告张秀芬购房款4万元，次日，被告王振勇给付原告张秀芬购房款3.5万元。后原告张秀芬将房屋交付被告王振勇。被告王振勇装修后入住。2007年11月19日，原告张秀芬户籍由山东省莘县迁入济南市。2007年12月9日，被告王振勇给付原告张秀芬购房款1万元。后原告张秀芬通过律师给被告王振勇送达通知书，要求与被告王振勇解除房屋买卖合同。被告王振勇接到解除房屋买卖合同通知书后，多次找原告张秀芬要求继续履行合同。双方多次发生纠纷。济南市公安局天桥区分局宝华街派出所出具的《接处警登记表》记载：接警时间2008年9月29日12时16分；接警形式110；警情位置宝华街51号前；接警内容（简要案情）报警人双方因房屋买卖产生纠纷，并曾多次报警，已劝止双方，并提示双方通过法院解决。2009年2月22日，原告张秀芬及其夫侯泽书作为甲方与被告王振勇签订《房产买卖补充协议》，约定：双方曾于2007年5月5日签订房屋买卖协议书，协议履行过程中，由于房产被拆迁冻结，未能顺利过户和支付余款，现达成如下补充协议：1、被告王振勇已向甲方支付房款8.5万元，余款分两次支付，2009年2月23日支付10万元，待具备过户条件或拆迁安置给被告王振勇时，甲方配合办理后收取最后1万元。如过户或拆迁安置至被告王振勇名下，作为对甲方配合办理的奖励，被告王振勇自愿支付给甲方5000元。2、被告王振勇享有所买卖房产的所有权利、占有、使用、收益、处分和受安置的全部权利，甲方不得再主张任何权利。房产证交给乙方。3、本协议为一次性终结处理，如甲方有任何纠纷导致所买房产权利不能实现，必须赔偿被告王振勇房产市场价值的3倍给被告王振勇。过户手续办理时，费用由双方共同分担。4、如甲方在具备办理过户或安置手续时不予配合，乙方有权通过法院进行确权，所有费用由甲方承担。原告张秀芬及其夫侯泽书在合同“甲方”处签名，被告王振勇在合同“乙方”处签名。次日，被告王振勇给付原告张秀芬购房款10万元。2009年12月26日，原告张秀芬之夫侯泽书因呼吸循环衰竭死亡。后济南市槐荫区116号3-703室房屋遇拆迁。被告王振勇在被拆迁人为“张秀芬”的《棚户区改造拆迁安置补偿征求意见书》中选择“货币补偿”，并在“被拆迁人签字”处注明“王振勇代”，在《工程拆迁附属物勘察表》中“所有权人签字”处注明“张秀芬王振勇代”，在《拆迁房屋空房验收单》中“交房人签字”处注明“张秀芬王振勇代”，该验收单中标明交出拆迁空房时间为2010年5月31日。后被告王振勇将房屋交付济南市槐荫区拆迁部门。原告张秀芬与被告王振勇均认可《工程拆迁附属物勘察表》中所记载的附属物系被告王振勇所有。2010年6月1日，被告王振勇打电话约原告张秀芬到济南市槐荫区拆迁部门办理手续。同日，原告张秀芬签署《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》，记载：116号3-703室房屋货币补偿金额429117.64元，房屋装修补偿费11770元，房屋附属物补偿费990元，一次性搬迁补助费1720.60元，六个月临时安置补助费7742.70元，以上费用合计451340.94元，并有10%的奖励即42911.76元。当日，原告张秀芬签署《拆迁补偿安置费报领单》，记载：货币补偿金额429117.64元，装修补偿金额11770元，附属物补偿费990元，一次性搬迁费1720.60元，搬迁奖励费5000元，提前搬迁奖励费5000元，临时安置补助费6月7742.70元，10%奖励42911.76元，合计504252.70元。同日，原告张秀芬签署《房屋所有权注销登记申请表》。2010年6月1日，原告张秀芬与被告王振勇签署《保证书》，载明：本人是张秀芬，被拆迁房屋槐荫区**3-703产权所有人，自愿将该房屋全部补偿款504252.70元以王振勇名义开具补偿费存单，以王振勇名义领取以上补偿款，并保证承担一切法律责任。原告张秀芬、被告王振勇在该《保证书》上签名并加按手印。后被告王振勇给付原告张秀芬购房款1万元以及双方约定的协助办理拆迁手续的奖励5000元。被告王振勇现已领取房屋拆迁补偿安置费504252.70元。原告张秀芬曾于2013年11月4日诉至本院，要求撤销《房屋买卖协议书》、《房产买卖补充协议》，要求被告王振勇归还拆迁补偿安置费504252.70元。后原告张秀芬提出撤诉申请，由于原告张秀芬未在规定期限内预交案件受理费，亦未按照规定提出司法救助申请，本院作出（2013）槐民初字第2669号民事裁定，裁定：本案按撤诉处理。现原告张秀芬再次诉至本院，要求处理。在审理过程中，原告张秀芬为证明2009年2月22日所签订的《房产买卖补充协议》系被胁迫签订，提供其与被告王振勇于2013年4月、6月的录音资料两份，其中一份内容有：王振勇（以下简称王）：你不给我签字我杀你。张秀芬（以下简称张）：我要真不给你签字，你还真杀了我吗？王：我真杀了你。我告诉你，我不杀你，也得找人杀了你。张：我不怕死，我就不给你签字了。张：一开始我卖房子我确实需要钱，跟你说吧，我挺需要钱。老周逼着我要鸡蛋钱，你给的钱老周当时接着就把钱拿走了。我家里我大伯哥他06年脑血栓、脑梗塞、脑积水，我买房子是拿的他的钱，我拿他两万多块钱，又欠老周的两万来块钱，这一下子你给我的钱都还账了，我就搬家了，让给你了。我提前两天告诉你准备好钱，我那时候没想不卖给你。俺想着卖给你，你没把钱准备好啊。……让等拆迁。你又沉不住气，你逼俺签协议去了，俺老公实际上不愿签，他想给你去玩命去。张：那次上拆迁办去签字去，我去了以后，我把这个事儿给他们都说了。我不想给你签字啊。王：你不签字试试啊。另一份内容有：张：让你把我吓傻了，我老公让你吓死了。王：你老公是喝酒喝死的，怨我哩。张：我真不给你签字，你还真杀了我吗？王：我真把你杀了。张：所有的利益都是你的，你这出来气了，你把俺踩在你脚底下。王：我踩你？你把闺女嫁出去了，你觉着看看不合适，你再要回来，可能吗？你说卖给我了，签协议了。张：你说卖给你了，你给我钱了吗？你还没给我钱哩。你给我一个零头，我就给你了吗？张：我不当真，我能给你签这个熊字去吗？晚上睡觉时我都不敢睡觉。王：当时签协议的时候，第一个协议我要杀了吗？张：没有。第一个没杀，第二个。王：第二个协议你不签字，真弄死你了。张：第二个，是吧，就因为第二个，你不承认吗？被告王振勇对于录音资料中的对话真实性没有异议，辩称录音中所说的“杀人”之类的话是说着玩的，不能证实胁迫过原告张秀芬。上述事实，有原告张秀芬提供《房屋买卖协议书》、《房产买卖补充协议》、《接处警登记表》、《北大槐树片区棚户区改造拆迁安置补偿征求意见书》、《工程拆迁附属物勘察表》、《拆迁房屋空方验收单》、《济南市城市房屋拆迁货币补偿协议》、《房屋所有权注销登记申请表》、《拆迁补偿安置费报领单》、《保证书》、录音证据及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，坐落于济南市槐荫区****房屋为原告张秀芬所有，其有权处分该处房屋，包括对外出卖。原告张秀芬与被告王振勇于2007年5月5日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，对此原告张秀芬亦无异议。该合同签订后，双方均应按合同约定履行义务。经本案审理查明实际履行情况是，被告王振勇按约定支付首付款，原告张秀芬收到该款项后，亦按约定将房屋交付给了被告王振勇。但该房屋并未按约定于2007年8月20日办理过户，被告王振勇亦未在此时间向原告张秀芬交付剩余购房款。对于双方未按约定在2007年8月20日办理房屋过户手续的原因，原告张秀芬诉称系由于被告王振勇没有支付款项能力，未按约定在2007年8月20日支付款项；被告王振勇辩称系由于未能及时与原告张秀芬联系，且为照顾原告张秀芬将户籍由原籍迁入涉案房屋，不能办理房屋过户手续，故未按约定支付购房款、办理过户手续。对于原告张秀芬于2007年11月19日将户口迁入涉案房屋，原告张秀芬诉称房屋买卖时没有考虑户口迁移情况，由于被告王振勇未按时支付购房款，后因子女上学，经别人提醒将户口由外地原籍迁入涉案房屋。根据上述情况，对于双方为何未在2007年8月20日支付房款并办理房屋过户手续的原因，双方各执一词，且均未能就各自主张提供充分证据予以证实。原告张秀芬曾于2007年底通过律师向被告王振勇发过解除该2007年5月5日签订《房屋买卖协议书》通知，对此原告王振勇也确认确实收到过通知。但在此后，原告张秀芬不仅于2007年12月9日又收取了被告王振勇的购房款1万元，还于2009年2月22日又与被告王振勇签订了《房产买卖补充协议》，因此，应视为原告张秀芬、被告王振勇仍同意继续履行原于2007年5月5日签订的合同，同时双方还通过签订补充协议另行约定了其他事项。在2009年2月22日签订《房产买卖补充协议》的次日，被告王振勇按补充协议的约定又向原告张秀芬支付了购房款10万元，原告张秀芬并未提出异议。时隔一年多后，因涉案房屋被拆迁，2010年6月1日，被告王振勇约原告张秀芬到拆迁管理部门，由原告张秀芬与拆迁管理部门办理了拆迁手续，并在向拆迁部门提交的《保证书》中签名，由被告王振勇领取拆迁款项，同日，原告张秀芬亦收取了被告王振勇支付的购房款1万元及双方约定的协助办理拆迁手续的奖励费5000元，此后双方未有争议，直至原告张秀芬于2013年11月4日提起诉讼。原告张秀芬现诉称系被胁迫于2009年2月22日签订《房产买卖补充协议》，被告王振勇不予认可，辩称系双方协商后所签订。为证明受到的胁迫，原告张秀芬提供其与被告王振勇通话的录音资料，原告张秀芬认为录音资料证实被告王振勇曾对其进行“杀人”的胁迫，被告王振勇辩称系其本人说着玩的，综合两份录音资料的的内容，虽然其中有“不签我杀你”、“我真杀了你”、“我不杀你，也得找人杀了你”等内容，但大部分内容系被告王振勇进行夸耀的言辞，双方并无证据证实这些言辞内容的真实性，且根据2009年2月22日双方签订补充协议、2月23日原告张秀芬收取被告王振勇交付购房款10万元的事实，并结合2010年6月1日原告张秀芬在拆迁管理部门签订相关拆迁手续的事实，故原告张秀芬仅以其与被告王振勇的该两份录音资料和2008年9月29日的《接处警登记表》来证实其及其夫侯泽书系被胁迫于2009年2月22日与被告王振勇签订《房产买卖补充协议》，依据不充分，本院无法认定。原告张秀芬诉称其于2010年6月1日在拆迁管理部门所签订的拆迁相关手续及其与被告王振勇共同署名的《保证书》均系被告王振勇胁迫其签字，被告王振勇不予认可，原告张秀芬未提供任何证据予以证实，原告张秀芬的该诉称理由不能支持。综合原告张秀芬与被告王振勇签订的《房屋买卖协议书》、《房产买卖补充协议》及《保证书》系在长达三年余的时间内签订，且最后的履行系在拆迁管理部门进行的情况分析，原告张秀芬如果确系于2009年2月22日被胁迫签订《房产买卖补充协议》，事后即可请有关部门处理或向人民法院提起诉讼，2010年6月也完全可以在拆迁管理部门进行反悔或请有关部门处理或向人民法院提起诉讼，而原告张秀芬在拆迁管理部门办理完毕相应拆迁手续并收取了被告王振勇给付的购房款1万元及奖励费5000元款项，此后在长达三年余的时间内没有向有关部门或人民法院主张过相应的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该法第五十五条还规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。如果依原告张秀芬所述，该《房产买卖补充协议》系受胁迫签订，其亦应在1年内行使撤销权。但其不但在该期间内没有主张撤销该补充协议，反而又与被告王振勇就房屋拆迁办理了相关手续。因此，原告张秀芬与被告王振勇所签订的《房屋买卖协议书》、《房产买卖补充协议》已经全部履行完毕达三年之久，原告张秀芬要求解除《房屋买卖协议书》、撤销《房产买卖补充协议》的证据及理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告张秀芬要求解除其与被告王振勇于2007年5月5日签订的《房屋买卖协议书》的诉讼请求。二、驳回原告张秀芬要求撤销其与被告王振勇于2009年2月22日签订的《房产买卖补充协议》的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张秀芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李子萍人民陪审员  高金辉人民陪审员  汪秀英二〇一四年四月二十三日书 记 员  裴立红