陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2011）咸秦民初字第01159号原告郭娟。委托代理人张潇，系陕西众邦律师事务所律师。委托代理人蔺希连，陕西众邦律师事务所律师。被告陕西华兴实业有限公司，住所地西安市莲湖区枣园西路160号。法定代表人杨智华，系该公司董事长。委托代理人符宝元，系该公司法律顾问。身份证号6104231964********。委托代理人闫军武，系该公司项目经理。身份证号6104241965********。被告陕西圣苑物业管理有限公司，住所地咸阳市秦都区世纪大道中段平湖秋月。法定代表人杨智敏。原告郭娟诉被告陕西华兴实业有限公司、被告陕西圣苑物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭娟的委托代理人张潇、蔺希连，被告陕西华兴实业有限公司的委托代理人符宝元到庭参加了诉讼，被告陕西圣苑物业管理有限公司经传唤，未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告诉称：2006年6月12日，原告与第一被告签订了编号为GF-2000-0171号，合同编号为陕华兴2006第174号商品房买卖合同，随后按照合同约定缴纳了购房款，其中合同第八条约定交房日期为2007年3月9日。另外在合同第十四条第4款还规定，被告交房时承诺能够供热供气。原告因查看第一被告各种资质健全，且承诺各项附属设施能够与交房同步到位，故于2007年初收房入住，第一被告也在交房同时交付了《咸阳市建设工程质量保证书》及《咸阳市新建商品房住宅使用说明书》。上述两份证书中均明确约定在2007年2月5日起，在正常使用条件下交付供热、供冷系统和设备，且有2个采暖期和供冷期的免费保修年限。但是，2007年冬季来临之时，原告才得知第一被告根本就没有修建完成供暖设施，冬季未能供暖，原告为此多次与第一被告沟通，才得知其开始为了卖房虚假宣传，称热力公司管道铺设完毕能够按时供暖，实际上当时热力公司规划都还没有作出。直到2010年，供热设备才能够建成使用，之前几年都没有供暖，原告认为被告恶意欺骗消费者，虚假宣传，并且交房时不能够交付国家法律规定应当在交房时作为房屋组成部分一同交付的附属设施，已经构成了违约，给原告带来了实际损害。原告认为第一被告的行为应当认为没有按照合同交付房屋，故要求赔偿延迟交房的违约金。另外，在拖延了2年多之后，2010年小区的供暖管道等铺设完毕，有能力及时供暖，但第一被告要求原告交纳每平方米25元的管道建设费。根据规定，供暖管道应当是房屋不可分割的一部分，且明令禁止任何部门收取所谓的管道建设费用，故原告认为该行为属于乱收费，不应交纳。而后，第一被告委托第二被告不断向原告催缴上述费用，并称若不交纳该费用，冬季便不予供暖。因原告坚持不予交纳该费用，第二被告作为前期物业公司拒收原告的取暖费用，2010年冬季原告依然没能享受供暖服务。原告认为第一被告不能按照合同约定向原告交付供暖设施，给原告带来了实际损失，应当按照合同予以赔偿。第二被告接受第一被告的委托，作为小区的前期物业，是保证业主享受合同约定服务的具体执行人，其作为被委托人应当与第一被告共同负有保证业主享受合同约定服务的责任，故诉至法院，请求：1、依法判令两被告履行编号为GF-2000-0171号，合同编号为陕华兴2006第174号商品房买卖合同，按时按量为原告供暖；2、依法判令第一被告赔偿原告违约金68425.2元。原告当庭提供了如下证据：1、商品房买卖合同。证明原告已交付放宽，应有配套设施。被告陕西华兴实业有限公司质证表示：合同约定并非原告诉讼请求所述，其中第14条有说明。2、质量保证书、使用说明书。证明买房应有供暖，没有供暖就没有维修使用。被告陕西华兴实业有限公司质证表示：对该证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。3、房产所有权申请登记证件收据。证明原告已经履行合同。被告陕西华兴实业有限公司质证表示：对该证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。4、商品房买卖合同，证明2007年底应供应配套设施。被告陕西华兴实业有限公司质证表示：真实性无异议，但证明问题不认可，与本案无关联性。被告陕西华兴实业有限公司辩称：原告的起诉缺乏事实及法律依据，其诉讼请求均不成立。1、关于供热的约定，原告诉称“被告交房时承诺能够供热供气”不是事实，《商品房买卖合同》第十四条第4款的约定为：“按咸阳市天然气公司和热力公司的规划规范供气、供暖”。2、关于供暖系统和设备正常运行的约定，事实是《咸阳市建设工程质量保证书》载明：施工单位对供暖系统和设备从交付之日起承诺有两年的保修期，承诺人是咸阳泾渭建设工程有限公司；《咸阳市新建商品房住宅使用说明书》上载明：商品房热力采用集中供热系统。因此，《咸阳市新建商品房住宅使用说明书》针对的是供热系统保修期，《咸阳市建设工程质量保证书》针对的是供热方式，均没有交付供暖系统和设备的约定。3、关于供热管道修建完成时间问题，事实是答辩人于2007年已经修建完成了房内供热管道、暖气片安装等，也修建完成了小区内的供热管道铺设，且经有关部门验收全部合格；小区以外的供热设施属于市政公共设施，应由有关部门负责，不在《商品房买卖合同》以内，不属于答辩人义务；小区以内的供热设施属于商品房的组成部分，答辩人依照合同约定在2007年交房时已经一并交付，因而不存在虚假宣传，也不构成违约，更不存在承担违约责任。4、关于热源建设费问题，该费用是市政收费项目，收费依据有市政府文件，收费单位是热力公司。平湖秋月小区大多数业主开始对缴纳热源建设费不理解，经有关部门依据市政府文件、会议纪要解释后，绝大多数业主在2010年已经足额缴纳，从而在2010年冬季供暖。由于原告未依据政府规定缴纳热源建设费，其未能用上暖气，责任在原告一方。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。被告陕西华兴实业有限公司当庭提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》《咸阳市建设工程质量保证书》《咸阳市新建商品房住宅使用说明》。证明原告诉称与合同的约定不符，故不能成立，且保修期的承诺人是咸阳泾渭建设工程有限公司。原告对该组证据质证表示：真实性无异议，证明问题不成立。2、《室外工程施工合同》《工程竣工验收单》《施工合同》《施工质量技术资料通用表》《工程竣工验收报告》《竣工验收备案表》。证明：1、被告2007年2月10日完成小区室外供暖系统和设备的事实；2、2006年12月完成小区室内供暖系统和设备的事实。原告对该组证据质证表示：真实性无异议，证明问题不成立。3、市政府会议纪要、市政府咸政发［2007］53号文件。证明原告不缴纳热源建设费违反市政府文件规定，责任应由自己承担。原告对该组证据质证表示：认可，但文件不适合本案，与本案无关，小区不是旧建筑。4、证人赵雪梅出庭作证证言。证明费用由用户交纳，用户市参加集中供热的个人或单位，平湖秋月小区收取费用的方法是由建设方代供热方收取，被告已一次性交纳供热费用，小区已供热。原告对该组证据质证表示：证人提供的书面证据不应采纳，与被告有利害关系，不认可。热源建设费收取方式是建设方收取，已交纳，应该建设方承担，证人不能证明由用户承担，真实性不认可。法庭发问前证人已陈述，有提前商量的问题。5、调查笔录1份，证明交纳费用情况。原告对该证据质证表示：对该证据的真实性无异议，但与本案无关，未说明给平湖秋月供热，不认可，被调查人未签字。被告咸阳圣苑物业管理有限公司辩称：答辩人并非房屋买卖合同主体，因此不承担任何与购房合同有关的法律责任，同时也没有与被告签订供暖有关的合同文书，不存在违约关系。被告咸阳圣苑物业管理有限公司未提供证据。经过原、被告举证、质证，本院对证据作如下认定：原告的四组证据来源合法，被告对其真实性均无异议，故对该四组证据的真实性予以确认，其中证据1、2与被告陕西华兴实业有限公司的证据1相同，故对原、被告提供的上述证据均予以确认；原告证据3来源合法，内容真实，与本案具有关联性，被告陕西华兴实业有限公司对其真实性亦无异议，虽对其证明的问题不认可，但未提供相反的证据予以反驳，故对原告该组证据予以确认；原告证据4因与本案无关联性，故不予确认。被告陕西华兴实业有限公司的证据2、5来源合法，客观真实，原告对该两组证据的真实性均无异议，虽对其证明问题不认可，但未提供相反的证据予以反驳，故对上述两组证据予以确认；被告陕西华兴实业有限公司的证据3来源合法，客观真实，予以确认；被告陕西华兴实业有限公司的证据4形式合法，与本案具有关联性，且能够与其它证据相互印证证明案件事实，故予以确认。根据庭审调查及采信的证据，本院确认以下案件事实：2006年6月12日，原告郭娟与被告陕西华兴实业有限公司签订合同编号为陕华兴2006第［174］号的商品房买卖合同1份，约定原告自该被告处购买平湖秋月7号楼3单元3层2号住宅房屋。该合同第八条约定出卖人应当在2007年3月9日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，否则出卖人按照该合同第九条的约定承担逾期交房的违约责任；该合同第十四条中约定出卖人按咸阳市天然气公司和热力公司的规划规范供气、供暖。2007年6月27日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议。2007年初原告收房入住，被告陕西华兴实业有限公司也向原告交付了《咸阳市建设工程质量保证书》及《咸阳市新建商品房住宅使用说明书》，载明原告所购住宅房屋于2007年2月5日经竣工验收评为“合格”，自签约后交付之日（2007年2月5日）起在正常使用条件下，在保修期内做出质量免费保修承诺，其中“供热、供冷系统和设备”保修年限为“2个采暖期和供冷期”，“热力采用集中供热系统”。2008年8月14日，咸阳市房地产产权产籍管理处向原告出具咸阳市房产所有权申请登记证件收据。2006年内11月19日被告陕西华兴实业有限公司与咸阳泾渭建设工程有限公司签订的室外工程施工合同载明原告所购买的房屋所在住宅楼平湖秋月7＃住宅楼的室外工程包括供暖工程，2007年2月10日工程竣工验收单载明该楼的室外工程已完工；2006年内12月该楼室内采暖管道及配件安装、散热器安装经陕西百威建设建立有限公司同意验收；2007年2月5日陕西省工程竣工验收报告载明“采暖卫生工程”评定等级为“合格”，2007年2月12日该楼经竣工验收备案表备案，载明“于2007年2月5日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格”。2007年10月29日印发的（二00七年第七十二号）咸阳市人民政府专项问题会议纪要议定“关于既有建筑物参加集中供热的收费问题，会议原则同意参照《咸阳市地热资源管理办法（试行）》第十三条规定，按照地热采暖同类同标准执行”，而上述办法第十三条载明：“对旧建筑实施地热供暖的，供热企业可向用户收取一定的热源建设费”、“城市规划区已有旧建筑改造地热供暖的可参照新建筑收取热源建设费”、“城市居民住宅……25元／平方米”。2011年1月5日关于平湖秋月部分业主集体访会议纪要载明：“会议决定：……关于部分业主反映供热收费、缴费问题，严格按照市政府有关文件和会议纪要执行。如对市政府有关文件和会议纪要有异议可申请行政复议”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告陕西华兴实业有限公司双方签订的施工合同及其补充协议系依法成立的合同，自成立时生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的房屋买卖合同中，关于被告向原告承诺达到使用条件的日期，第十四条第一款第4项约定为“按咸阳市天然气公司和热力公司的规划规范供气、供暖”，而并非原告所述之“被告交房时承诺能够供热供气”，且该条款中仅约定了基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺内容为“达到使用条件”，在本案中即为达到供暖条件，而供暖与否并非该合同之履行内容，故关于原告陈述提及的小区供暖之后原告因未缴纳热源建设费而被告不向其供暖之情形，与该房屋买卖合同并非同一法律关系。被告按照合同如期向原告交付了已验收竣工的房屋，且自2010年起该房屋所在的小区已能够供暖，即能够正常运行，被告已如约履行了该合同第十四条第一款第4项的义务，故对于原告要求两被告履行该合同，按时按量为原告供暖的诉讼请求以及要求判令被告陕西华兴实业有限公司赔偿违约金68425.2元的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告郭娟的诉讼请求。案件受理费1510元，由原告郭娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 乙 燕代理审判员 王 淼人民陪审员 田雅丽二〇一一年九月十三日书 记 员 曹 倩