江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1274号上诉人（原审原告）许雷，男，汉族，无业。委托代理人郝刚，江苏天玺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市邮政物业管理有限公司。法定代表人王艺，该公司总经理。委托代理人晏兵克，江苏兴玄武律师事务所律师。委托代理人秦波，男。被上诉人（原审被告）南京鸿兴达房地产开发有限公司。法定代表人王艺，该公司总经理。委托代理人晏兵克，江苏兴玄武律师事务所律师。委托代理人夏明泽，男。上诉人许雷因与被上诉人南京市邮政物业管理有限公司（以下简称邮政物业公司）、南京鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2013）玄锁民初字第780号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2014年3月28日公开开庭进行了审理，上诉人许雷及其委托代理人郝刚，被上诉人邮政物业公司的委托代理人晏兵克、秦波及鸿兴达房地产公司的委托代理人晏兵克，夏明泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许雷原审诉称，2011年7月8日，许雷与邮政物业公司签订房屋租赁合同，约定邮政物业公司将位于南京市玄武区东方城100号松林谷小区某幢102室（以下简称102室）房屋出租给许雷使用，租赁期间自2011年7月8日至2013年8月7日，年租金为28000元，同时约定若房屋产权人出卖房屋，则承租方在同等条件下有优先购买权。合同签订后，许雷依约支付租金，但鸿兴达房地产公司却违反合同约定，将房屋出卖给案外人朱蓉瑢。邮政物业公司及鸿兴达房地产公司均未在房屋出卖之前通知许雷，侵害了许雷的优先购买权。朱蓉瑢在购买房屋前理应对基本情况有所了解，但仍然购买并办理过户手续，造成了既成事实，双方显然是恶意串通，所签订的合同应属无效。故许雷诉至法院，请求判令邮政物业公司及鸿兴达房地产公司共同赔偿许雷147000元，许雷直接以同等条件与鸿兴达公司形成买卖合同关系，并承担案件诉讼费。邮政物业公司原审辩称，邮政物业公司受鸿兴达房地产公司委托将102室房屋出租给许雷，邮政物业公司并非102室房屋产权人，许雷起诉邮政物业公司无事实和法律依据；邮政物业公司已经收到许雷所交的租金，但许雷存在迟延交付租金行为、违规违法经营等严重违约行为，许雷不能享受优先购买权。请求驳回许雷诉讼请求。鸿兴达房地产公司原审辩称，鸿兴达房地产公司并非租赁合同的当事人，也未签字认可许雷享有优先购买权；邮政物业公司与许雷签订的租赁合同中未明确约定产权人告知许雷房屋出售的时间，而鸿兴达房地产公司已在合理期间内告知许雷房屋出售的事实，并未影响许雷的租赁使用，许雷主张损失无事实依据；许雷存在违法经营等行为，按照租赁合同约定，许雷不具备优先购买权。请求驳回许雷诉讼请求。原审法院经审理查明，鸿兴达房地产公司原系102室房屋所有权人。2011年7月8日，许雷（乙方）与邮政物业公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定102室房屋所有权人同意由甲方作为出租人将102室房屋租赁给乙方，用途为经营，期限自2011年7月8日至2013年8月7日，年租金为28000元，同时约定若房屋产权人出卖房屋，则承租方在同等条件下享有优先购买权。2013年7月5日，邮政物业公司向许雷发函，通知许雷102室房屋到期后不再出租。2013年6月26日，鸿兴达房地产公司（甲方）与案外人朱蓉瑢（乙方）签订了一份《﹤松林谷花园﹥商品房现售合同》，约定乙方向甲方购买102室房屋，房屋售价为2197800元（房屋单价为22000元／平方米，房屋建筑面积为99.9平方米），甲方应在2013年9月1日前向乙方交付房屋。2013年7月16日，朱蓉瑢取得102室房屋所有权。2013年10月8日，朱蓉瑢向许雷发出一份通知函，要求许雷于2013年10月15日前搬离102室房屋。因朱蓉瑢起诉至原审法院要求许雷迁出102室房屋，许雷遂以诉称理由诉至原审法院。原审法院审理中，许雷称：鸿兴达房地产公司在出售102室房屋时未通知许雷，被告邮政物业公司发函时，许雷才得知102室房屋已经出售，邮政物业公司及鸿兴达房地产公司侵害了许雷的优先购买权；许雷得知102室房屋已出售后，认为自己享有优先购买权，遂将准备购买银行理财产品的200万元留用，但因鸿兴达房地产公司将房屋出售给朱蓉瑢，导致许雷无法购买房屋，故原告主张200万元的利息损失10万元；2013年10月15日，鸿兴达房地产公司的委托代理人夏明泽与朱蓉瑢带人前往许雷店面即102室房屋，强行要求许雷搬离，导致店面一副石像损坏，价值47000元，该损失也应由邮政物业公司及鸿兴达房地产公司赔偿，对此许雷提供了2013年10月16日接处警照片。邮政物业公司及鸿兴达房地产公司认为本案系租赁合同纠纷，租赁期于2013年8月7日到期，许雷主张的损失10万元与本案无关，许雷也无证据证明店面财物损失系邮政物业公司及鸿兴达房地产公司造成。邮政物业公司称，邮政物业公司并非102室房屋产权人，无法就优先购买权事宜向许雷进行告知。鸿兴达房地产公司称，朱蓉瑢在购买102室房屋前，鸿兴达房地产公司已经告知朱蓉瑢102室房屋租赁的情况，但未告知朱蓉瑢承租人许雷不知道房屋即将出售的情况。因双方分歧意见较大，原审法院调解未果。上述事实，有当事人的原审陈述、房屋所有权证、土地使用证、《﹤松林谷花园﹥商品房现售合同》、《房屋租赁合同》、通知函、函、照片及原审法院庭审笔录、质证笔录等证据予以证实。原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人依法可以委托代理人订立合同。邮政物业公司与许雷就102室房屋的出租事宜签订的《房屋租赁合同》，因双方在合同中明确约定邮政物业公司经鸿兴达房地产公司授权作为出租方，鸿兴达房地产公司对此未提出异议，故《房屋租赁合同》所约定的内容，对鸿兴达房地产公司具有法律约束力，双方均应依合同约定履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”许雷认为案外人朱蓉瑢在购买房屋前未了解购买房屋的基本情况，仍然购买并办理过户手续，系买卖双方恶意串通，邮政物业公司及鸿兴达房地产公司对此未予认可，许雷亦未能提供证据证明，且朱蓉瑢在支付房屋对价后取得了102室房屋所有权，故许雷该意见不予采纳。因朱蓉瑢系善意第三人，并已取得了102室房屋所有权，故许雷优先购买权的主张，于法无据，不予支持。许雷系102室房屋的承租人，鸿兴达房地产公司在102室房屋租赁期限内出卖该房，理应通知许雷。邮政物业公司作为鸿兴达房地产公司的受托人，亦应尽相应的通知义务，故邮政物业公司及鸿兴达房地产公司在出售102室房屋过程中，存在一定的过错，许雷向其主张损失，符合法律规定，但该损失许雷应举证证明。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。鸿兴达房地产公司将102室房屋出售后，及时通知了许雷该房屋不再继续出租，并未影响许雷在承租期内使用该房屋，亦履行合理期限内的通知义务。许雷主张10万元损失系家人知晓102室房屋出售后准备用于优先购买该房的200万元款项，因未购买到房屋，该款项又未能购买银行理财产品而造成的收益损失，对此邮政物业公司及鸿兴达房地产公司不予认可，许雷亦未能提供任何证据证明；许雷主张的47000元损失系朱蓉瑢与鸿兴达房地产公司强行要求许雷迁让房屋时，致其财产的损失，邮政物业公司及鸿兴达房地产公司对此不予认可，许雷提供的证据亦无法证明该事实存在。综上，对许雷要求邮政物业公司及鸿兴达房地产公司赔偿147000元损失的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百三十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回许雷的诉讼请求。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由许雷负担（许雷已预缴，余款1150元由原审法院退回许雷）。许雷不服原审法院判决，向本院上诉称，一、根据原审庭审笔录、朱蓉瑢与上诉人返还原物纠纷案一审庭审笔录和日常生活经验推定，朱蓉瑢并非善意购房。鸿兴达房地产公司承认朱蓉瑢在购房前已经告知其房屋租赁情况，朱蓉瑢也承认购房时知道房屋被出租，但原产权人已经告知租赁不影响买卖。首先，朱蓉瑢明知102室房屋租赁事实，当然就包括合同约定的租赁期限以及承租人优先购买权条款；其次，朱蓉瑢承认原产权人已经告知租赁不影响买卖，可以推知鸿兴达房地产公司出卖房屋前未通知许雷，剥夺了许雷以同等条件优先购买的权利，违反了优先购买条款，朱蓉瑢在此情况下，仍然向鸿兴达房地产公司购房显属恶意。尽管该租赁房屋已经办理登记手续，但由于朱蓉瑢并非善意购买，且该房屋继续由上诉人占有使用，故请求判令上诉人直接以同等条件与被上诉人鸿兴达房地产公司形成买卖合同关系。二、原审判决既然认为被上诉人存在过错，应当承担赔偿责任，仅以上诉人未能提供证据证明损失而不予支持。上诉人已经陈述损失包括利息、财物损坏以及装潢装修，且提供了部分证据，原审法院应结合以上实际情况自由裁量酌定相应的损失。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求依法改判被上诉人承担赔偿责任以及判令上诉人直接以同等条件与被上诉人鸿兴达房地产公司形成买卖合同关系；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人邮政物业公司辩称，一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，被上诉人请求二审法院维持原判。二、邮政物业公司是本案《房屋租赁合同》代签约人，是经房屋产权人授权同意的委托代理人，合同的内容对鸿兴达房地产公司具有法律约束力，上诉人列邮政物业公司为被告没有依据。3、邮政物业公司2013年7月5日发函通知上诉人因经营需要，不再出租此房屋，说明房屋租赁合同并未影响上诉人在承租期内使用该房屋，且是在合同期满前一个月通知，上诉人不存在租赁损失。被上诉人鸿兴达房地产公司辩称，一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、被上诉人根据自身经营需要作为产权单位，有权提前30日书面通知合同终止，甲方不补偿乙方（许雷）任何费用。这是双方签订合同时所做出的特别规定，因此上诉人要求赔偿10万元损失没有合同依据，更无法律依据。3、上诉人两年承租期内多次违约，但被上诉人还是确保上诉人正常使用房屋到2013年8月7日合同期满。按合同约定，租赁期届满应退还房屋，但上诉人以种种理由拒绝交付，且无合同依据占有房屋。2013年11月6日，上诉人在拒绝交还房屋情况下向法院起诉，向被上诉人主张赔偿责任10万元。被上诉人认为上诉人没有证据证明其损失，被上诉人出售房屋并未影响上诉人承租房屋及其经营收益。双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，邮政物业公司代理鸿兴达房地产公司作为出租方与许雷签订房屋租赁合同，对此鸿兴达房地产公司未提出异议，故相关法律后果由鸿兴达房地产公司承担，鸿兴达房地产公司应当按照该合同约定履行。租赁合同期满前，鸿兴达房地产公司在将涉案房屋出售给案外人朱蓉瑢时应当在合理期限内通知许雷，作为其受托人的邮政物业公司同样有该义务，但其都未履行通知义务，侵害了许雷作为承租人的优先购买权。许雷主张案外人朱蓉瑢与鸿兴达房地产公司之间的房屋买卖系双方恶意串通，对此许雷未能提供证据证明，加之朱蓉瑢就涉案房屋支付了合理对价且已经取得了102室房屋所有权，朱蓉瑢系善意第三人，故许雷关于优先购买权的主张，本院不予支持。许雷因优先购买权受到侵害有权要求鸿兴达房地产公司赔偿，但其应当就相关的损失举证证明，原审、二审中许雷主张的装修损失、利息损失及财物损失等都并非因优先购买权受到侵害所遭受的损失，原审法院处理结果并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2300元，由上诉人许雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  马 帅代理审判员  逯婷婷二〇一四年四月十日书 记 员  朱亚芳