河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2014）鹿民初字第531号原告王炳玉，男，生于1967年6月17日，汉族，住鹿邑县真源办处老君台后街**号。原告董保卫，男，生于1969年2月25日，汉族，住鹿邑县辛集镇辛发办事处。二原告委托代理人刘明军，鹿邑县148法律服务所法律工作者。被告鹿邑县工商行政管理局。法定代表人曹玉娟，该局局长。委托代理人戚东燕，该局副局长。委托代理人刘玉林，河南真源律师事务所律师。原告王炳玉、董保卫与被告鹿邑县工商行政管理局租赁合同纠纷一案，于2012年6月7日起诉来院，本院受理后，于2012年10月9日作出（2012）鹿民初字第793号民事判决，原告不服判决提起上诉。2013年9月30日，周口市中级人民法院作出（2012）周民终字第181号民事裁定书，裁定撤销（2012）鹿民初字第793号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。原告王炳玉、董保卫及其委托代理人刘明军，被告的委托代理人戚东燕、刘玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告鹿邑县工商行政管理局在鹿邑县辛集镇有房屋一处（含院），原由辛集镇工商所办公使用，后因搬迁而闲置。2011年10月份，被告拟将上述房屋对外出租，原告遂与被告协商要求承租，被告同意将上述房屋出租给原告使用，租期20年，租金280000元。2011年10月19日，原告持被告出具的《专用缴款通知书》，到农行鹿邑支行向被告专用账户内汇入租金280000元，并将签字的《租赁合同书》交于被告。交款后，被告迟迟不向原告交付《房屋租赁合同书》和租赁的房屋。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，原告已按合同约定履行了交付租金义务，被告不按合同约定履行交付房屋构成违约，并给原告造成巨大损失。请求依法判令被告履行合同，将租赁房屋交付原告使用20年，并赔偿损失42000元。被告辩称，被告从没有以任何形式同意将争议房屋租给原告使用，原被告之间也没有就租赁事项达成任何协议和签订书面合同。原告向被告预交现金只是表达愿意租赁被告的房屋，但原被告双方没有达成房屋租赁协议，且原告预交的现金已全部退还。争议房屋属行政单位的国有资产，根据相关法律规定，改变资产配置，将国有资产以出租、长期出借等方式对外有偿使用的必须报主管部门审批和省财政厅备案。经批准同意后，须有资产、财务等有关部门共同参与组织实施，采取招投标、竞价等公开的方式进行，并依法签订有偿使用合同。争议的房屋对外出租未经审批，不具备对外出租的条件。原告诉称的租赁协议违反法律定规，并且损害国家利益，属无效合同。综上，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据质证、认证意见如下：《河南省省级非税收人专用缴款通知书》1份，主要证明：1、原告租赁辛集工商所的旧址房屋，原告王炳玉已向被告交纳租金280000元，依照合同法第三十六条的规定，房屋租赁合同已经成立。2、缴款通知书中载明“项目编码606001”和项目名称“行政单位国有资产以出租出借收入”及备注“辛集工商所旧址租赁”，证明原告租赁的“辛集工商所的旧址房屋”是经被告报批的项目。3、河南省财政厅没有拒收原告交纳的房屋租金280000元，并且从2011年10月19日收款之后至今没有对出租房屋提出过不同意见，足以印证房屋租赁已经报批和备案。被告质证意见认为，收到原告款项是事实，但被告已将原告交款全部退还。缴款通知书没有执收单位的印章及签字，且系复印件，仅凭该缴款通知书不能达到原告证明目的。经审查，对缴款通知书中证明原告交款数额事实清楚，本院予以认定。对证明争议房屋对外出租已经过被告主管部门审批没有相关证据印证，本院不予采信。被告提供的证据质证、认证意见如下：证据1，中国农业银行存款业务回执1份，主要证明被告2012年5月13日已将原告款项全部返还。原告质证意见认为，被告返还款项未经原告同意，属强行将款项存入原告工资账户。原告缴款账户是河南省非税收入，该回执与其不符，说明该款系被告存款，不是河南省财政厅所退。经审查，被告存入原告工资账户内的280000元，系原告所交房屋租金，本院予以认定。证据2、《行政单位国有资产管理暂行办法》、《河南省行政单位国有资产管理办法》、《河南省行政单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》、河南省工商管理局答复、河南省财政厅答复共计5份，主要证明行政单位拟将国有资产出租的，须要上报批准，未经批准不得对外出租。本案争议房屋没有经主管部门审批，如果对外出租，则违反上述法规强制性规定，并损害国家利益。原告质证意见认为，被告提供上述证据，说明被告知道国有资产对外出租的规定，被告通知原告缴款说明房屋租赁已经报批，如果没有报批，河南省财政厅不会收取原告的交款。河南省工商管理局和河南省财政厅的答复不能否认已经发生并认可的事实。经审查，该组证据形式来源合法，内容客观真实，本院予以认定。综合以上证据及原被告双方当事人庭审陈述，本院对本案事实综合认定如下：被告鹿邑县工商行政管理局在辛集镇有办公用房一处，原由辛集镇工商所使用，因其搬迁新址，原址房屋空闲，被告拟将该处房屋对外出租。原、被告经过协商，被告同意将上述房产以280000元租给原告使用20年。2011年10月19日，双方在没有签订书面合同的情况下，原告持被告出具的《河南省省级非税收人专用缴款通知书》到农行鹿邑支行交款280000元。原告交款后，要求被告交付租赁房屋，被告以双方没有达成租赁协议，争议房屋没有经过省级主管部门审批，对外出租违反法律法规等为由，拒绝将房屋交付原告。2012年5月13日，在双方多次协商未能达成一致后，被告将现金280000元存入原告王炳玉工资卡内。原告交款280000元，按照银行同期贷款利率计算，自2011年10月19日起至2012年5月13日止，计息为12014元。另查明，《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）第二十四条规定：行政单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，必须事先上报同级财政部门审核批准。未经批准，不得对外出租、出借；《河南省行政单位国有资产管理办法》（省政府第108号令）第十六条规定：行政事业单位将占有、使用的国有资产对外出租、长期出借的，应当报同级财政部门审核批准；《河南省行政单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》第四条：行政事业单位改变资产配置用途，将国有资产对外有偿使用的，必须按照本办法规定程序和权限进行报批或者备案。未经批准，行政事业单位不得将国有资产对外有偿使用；第七条规定：行政事业单位国有资产出租、出借应当履行以下报批程序：实行省以下垂直管理的部门，省辖市及省辖市以下单位国有资产出租、出借事项，由其省级主管部门审批，并应当于批复后40日内将审批及出租、出借情况报省财政厅备案。2014年4月1日，河南省工商行政管理局、河南省财政厅行政事业资产管理处“关于鹿邑县工商局辛集工商所办公场地对外出租问题的答复”内容如下：“鹿邑县工商局：你局拟将辛集工商所原办公场地对外出租未经审批，依照《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《河南省行政单位国有资产管理办法》（省政府第108号令）、《河南省行政单位国有资产对外有偿使用管理暂行办法》的相关规定和要求，你局辛集工商所办公场地不能对外出租。”本院认为，原被告双方通过协商，被告同意将其辛集工商所办公旧址租赁给原告使用，原告依约向被告交纳租赁费280000元，事实清楚。原被告双方虽然没有签订书面合同，但原告已按约定履行了主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方的租赁合同成立。被告作为省垂直管理部门将其国有资产对外出租，应当严格按照法律法规的规定程序和权限向其主管部门报批，未经批准对外出租违反上述强制性规定。由于本案争执房屋未按规定办理对外出租审批手续，双方订立的房屋租赁合同属无效合同。被告在未依法办理房屋对外出租审批手续的情况下，仍将房屋对外出租和收取原告缴纳的房屋租金，对租赁合同无效存在过错，对原告因此造成的损失应负赔偿责任。综上，原告主张双方订立的租赁合同合法有效，被告应继续履行合同和交付租赁房屋，本院不予支持；请求被告赔偿损失42000元，本院予以部分支持。被告抗辩没有以任何形式同意将争议房屋租给原告使用，原被告之间也没有就租赁事项达成任何协议与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王炳玉、董保卫与被告鹿邑县工商行政管理局订立的房屋租赁合同无效；二、被告鹿邑县工商行政管理局赔偿原告王炳玉、董保卫损失12014元，于判决生效后三日内履行完毕；三、驳回原告王炳玉、董保卫的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  孔维良审 判 员  王庆祥人民陪审员  岳 坤二〇一四年四月二十八日书 记 员  田 森