浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书(2011）甬仑民初字第247号原告：虞某，女，1979年4月12日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托代理人：陈文勇，浙江文勇律师事务所律师。委托代理人：沈凯凤，浙江文勇律师事务所律师。被告：董某，男，1972年9月2日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托代理人：佟文福，浙江凡心律师事务所律师。被告：陈某，男，1968年6月29日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。原告虞某与被告董某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理，依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2011年3月11日、5月30日公开开庭进行了审理。原告虞某及其委托代理人陈文勇、沈凯凤、被告董某及其委托代理人佟文福、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞某起诉称：原告与董某系夫妻，董某与陈某有亲戚关系。原告与董某婚后以按揭贷款方式购买位于宁波市北仑区新碶街道黄金海岸××幢××室的房屋，2010年底该房屋总价值约150万元。原告曾于2010年4月12日提出离婚诉讼，在诉讼过程中，董某在法庭上称原被告还有夫妻感情，使得法院作出了不予离婚的判决。法院判决后，董某没有“回家发展与原告团聚”，而是趁6个月的再次起诉离婚期私自将位于宁波市北仑区新碶街道黄金海岸××幢××室的房屋出卖给了陈某。据查，董某与陈某于2010年11月26日签订房屋买卖合同，由董某将上述黄金海岸××幢××室的房屋以86万多元价格出卖给陈某。综上，位于宁波市北仑区新碶街道黄金海岸××幢××室的房屋系原告与董某的夫妻共同财产，在原告与董某离婚的过程中，董某私自将价值150万元的房屋以近半的价格出卖给陈某，陈某则故意低价受让房屋，二被告主观恶意明显，二被告恶意串通的行为严重损害了原告的利益，为此诉至法院要求：判决确认二被告签订的位于宁波市北仑区新碶街道黄金海岸××幢××室的房屋买卖合同无效。庭审中原告增加诉讼请求，即要求被告陈某返还上述房屋。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、人口信息单，证明被告陈某之妻史某系被告董某阿姨、被告陈某系董某姨父的事实；2、商品房交付使用确认协议书、个人购房借款合同、房产证、证明，证明位于黄金海岸××幢××室的房屋系原告与被告董某婚后购买的共有房产等事实；3、民事判决书，证明原告曾起诉离婚，被告董某承诺“放弃在外面的事业，回家发展与原告团聚”，实际被告董某欺骗法院为恶意转移财产作准备的事实及涉案房屋是夫妻共同财产的事实；4、房地产转让合同，证明两被告恶意低价转移黄金海岸××幢××室的事实；5、原告活期存折明细，证明2007年7月23日被告将50000元汇入原告账户、被告关于其母亲向史家军借款50000元、再还给史家军的陈述是不真实的。被告董某答辩称：一、两被告于2010年11月26日通过房产中介自愿达成房地产转让合同，并经宁波东盛评估所评估，后向税务机关缴纳了契税，既不违法，又没有损害对方的利益，至今双方并没有产生任何纠纷，原告在诉状中诉称两被告是亲戚关系，没有任何根据。两被告并没有亲属关系，且目前我国尚未有任何一部法律禁止亲属之间房产买卖。黄金海岸××幢××室是被告董某个人享有的财产，被告将房产转让他人有理有据，并不损害原告的利益。两被告经宁波市北仑区房地产管理处办理了产权登记，房地产管理部门通过核查，准许买卖，才登记在被告陈某名下，是合法有效的法律行为，原告无权干涉。二、原告2010年4月12日起诉要求离婚，后北仑法院以原告起诉离婚理由不足，判决不准离婚。债权人得知后，多次上门讨债，无奈之下，被告只好卖房还债，这是被告卖房的主要原因。三、2007年6月20日被告董某向宁波市北仑区华信置业有限公司购买了黄金海岸××幢××室，并签订了商品房买卖合同，房屋总价款为625716元。2007年5月25日交的第一笔房款50000元，其他首付款是由被告董某母亲王爱珠通过银行转入被告账户，由被告从银行支取后支付。就上述这一事实，有买卖双方2007年6月20日签订的购房合同、2007年8月6日、2008年11月3日商品房交付使用确认协议书2份、被告母亲王爱珠通过银行转款、董某取款向华信置业有限公司交房款等相关证据材料均能证实。可见，该房屋是董某父母赠与董某的个人财产，且登记在董某名下，被告董某有权处置。四、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十二条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。但父母明确表示赠与双方的除外，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（征求意见稿）第八条，婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。中华人民共和国建设部令《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或共有人份额变更申请房屋登记的应当由共有人共同申请。第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等申请登记房屋为共有房屋的房屋登记机构应当在房屋所有权证上注册“共有”字样。根据上述相关的法律规定，结合我们所有的证据材料，足够证实本案中的房产是被告董某父母赠与给被告的个人财产，原告无权干涉。既然原告提出该房屋存在纠纷，那么原告就要举出足够的证据来证实其享有共同产权，否则被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告董某向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同、商品房交房使用确认协议书，证明被告婚前购买房产的事实；2、交购房款的证据材料，证明被告婚前购房交款等事实；3、房屋产权证、土地使用权证，证明房屋产权属于被告所有；4、评估计算表，证明被告转让房产经过评估的价格；5、纳税材料，证明买房纳税的情况；6、房屋所有权证，证明被告转让房产合法有效；7、2007年6月18日的137716元的现金交款单，证明被告董某2007年6月18日从其账户取出137716元用于支付诉争房屋首付款。被告陈某答辩称：涉案房屋是被告董某卖给我的。买房的时候，我看过房产证，房产证上只有董某一个人，且被告董某告诉我涉案房屋是他的个人财产。我也不知道原告跟董某在闹离婚。被告陈某未向本院提供证据。经庭审质证，被告董某对原告提供的人口信息单、个人购房借款合同、民事判决书、房地产转让合同的真实性均无异议，经审核本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提供的商品房买卖合同、商品房交付使用确认协议书、房屋产权证、土地使用证、纳税材料、房屋所有权证、2007年6月18日的137716元的现金交款单的真实性，原告均无异议，本院审核后对上述证据的真实性予以确认。对本院依原告申请委托宁波市豪斯房地产估计有限公司作出的编号为甬豪法鉴估（2011）字第079号的房地产估价报告，原告无异议，被告认为估价过高，不予认可。本院认为，该证据来源合法，内容真实有效，本院予以采信。根据采信的证据，并结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：2006年年初，原告虞某与被告董某相识。2007年5月28日，双方登记结婚。2007年6月20日，被告董某与宁波市北仑华信置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于宁波市北仑区黄金海岸××幢××室的房屋（含××幢×号的储藏室），建筑面积118.97平方米，储藏室8.33平方米，房屋总价款为625716元，并约定买受人于2007年6月15日支付房款为187716元，于2007年6月30日付清余额房款为438000元。另查明，187716元以被告董某的名义分两次支付，即2007年5月25日支付定金50000元，2007年6月18日支付房款137716元。2007年7月25日，被告董某作为借款人，被告董某和原告虞某作为抵押人，与上海浦东发展银行宁波分行开发区支行签订个人购房借款合同，向该银行贷款438000元用于支付剩余购房款。2008年11月3日，宁波市北仑华信置业有限公司正式交付上述房屋。2008年12月1日，上述房屋所有权证做出，产权登记在被告董某名下。2009年10月22日，上述房屋土地使用权证做出，登记的土地使用权人为董某。2010年4月12日，原告虞某起诉至我院要求与被告董某离婚，2010年6月1日，我院以双方夫妻感情尚未完全破裂，判决不准予原告虞某与被告董某离婚。2010年11月26日，两被告签订房地产转让合同，约定将黄金海岸××幢××室的房屋（含××幢×号的储藏室）以864180元的总价转让给被告陈某，双方据此向房地产管理部门办理了房地产转移登记手续。现诉争房屋登记的所有权人为被告陈某。经评估，诉争房屋（含××幢×号的储藏室）于2010年11月26日的市场价为人民币1465700元整。另查明，2010年12月29日，原告虞某再次诉至本院，要求与被告董某离婚。原、被告双方对以下事项存在争议，本院分析认定如下：1、位于宁波市北仑区黄金海岸××幢××室的房屋（含××幢×号的储藏室）是否是原、被告夫妻共同财产。被告董某主张诉争房屋的首付款187716元均是其父母出资，上述房屋系其父母赠与其的个人财产，并提供了2007年5月25日的50000元中国银行对公现金缴存单、2007年6月18日的137716元建设银行取款凭条、建设银行宁波北仑支行帐号为62×××52的交易记录、建设银行宁波北仑港支行账号为15×××65的交易记录、2007年6月18日的137716元现金交款单以证明其主张。原告对被告董某的上述主张虽予以否认，但并未提供相应的证据。故本院认定定金50000元系被告董某婚前出资，剩余购房首付款137716元系被告董某母亲出资。本院认为，原告虞某与被告董某2007年5月28日登记结婚，而签订涉诉房屋商品房买卖合同、支付购房款137716元、办理按揭贷款438000元、取得房屋所有权证书及土地使用权证书均在结婚登记后，被告董某婚前支付小部分购房定金并不能改变诉争房屋系双方婚后取得的事实，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，故诉争房屋应为原告虞某与被告董某的夫妻共同财产。2、被告陈某能否善意取得上述房屋。被告董某与被告陈某在2010年11月26日就诉争房屋的成交价为864180元，而诉争房屋在2010年11月26日的市场价为1465700元。两被告成交价明显低于市场价，故应认定被告董某并非以合理的价格转让诉争房屋。且经被告陈某与被告董某一致确认，双方关系较好，被告陈某对被告董某与原告虞某系夫妻、诉争房屋系原、被告夫妻关系存续期间取得的事实应当明知。故诉争房屋虽已登记到被告陈某名下，但被告陈某不构成善意取得。本院认为，位于宁波市北仑区黄金海岸××幢××室的房屋系原告虞某与被告董某的夫妻共同财产，夫妻双方对共同财产有平等的处理权，被告董某未征得原告虞某的同意，擅自将夫妻共同所有的房屋低价出售给被告陈某，而被告陈某对原、被告系夫妻关系、诉争房屋系原、被夫妻共同财产的事实明知却低价受让，侵犯了原告虞某的合法权益，两被告签订的房地产转让合同依法应认定无效，被告陈某应将上述房屋返还原告虞某和被告董某。原告诉请合法正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告董某与被告陈某于2010年11月26日签订的关于宁波市北仑区黄金海岸××幢××2室（含××幢×号的储藏室）的房地产转让合同无效；二、被告陈某应在本判决生效后30日内将宁波市北仑区黄金海岸××幢××室房地产（含××幢×号的储藏室）返还给原告虞某和被告董某。本诉受理费18071元，减半收取9035.5元，由被告董某、陈某各半负担。保全费4520元，由被告董某、陈某各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员  宋建侠二〇一一年六月一日代书 记员  朱洁娜浙江省宁波市北仑区人民法院民事裁定书（2011）甬仑民初字第247-2号本院于2011年6月1日对原告虞某与被告董某、陈某房屋买卖合同纠纷一案作出的（2011）甬仑民初字第247号民事判决书中，文字上有遗漏，应予补正，现裁定如下：民事判决书中第九页倒数第五行“保全费4520元，由被告董某、陈某各半负担”补正为“保全费4520元、鉴定费4350元，共计8870元，由被告董某、陈某各半负担。”代理审判员宋建侠二〇一一年六月十三日代书记员朱洁娜