山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）威民四终字第70号上诉人（原审被告）：威海国际金融大厦有限公司。法定代表人：吴波，总经理。委托代理人：张健，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：爱思开（青岛）汽车租赁有限公司威海分公司。代表人：全贤守，总经理。委托代理人：曲彩云，山东隆润律师事务所律师。上诉人威海国际金融大厦有限公司（以下简称金融大厦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年4月8日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告金融大厦公司将位于威海市青岛北路9号第一层建筑面积为49.26平方米房屋租赁给原告爱思开（青岛）汽车租赁有限公司威海分公司（以下简称爱思开公司），租赁期限自2011年4月9日至2012年4月8日止，每月租金8000元，原告于合同签订之日向被告支付租金9.6万元。租赁期间，任何一方提出终止合同需提前三个月通知对方，租赁终止后，被告按实际占用天数计算房租，将多余部分予以返还。合同签订后，原告依约支付了租金9.6万元，被告将房屋交付原告使用。2011年10月21日，威海大侠搬家服务有限公司将原告的办公家具、办公设备、冰箱、文件档案资料等从租赁房屋搬至新地点。2012年4月18日，原告申请仲裁，要求被告返还租金，威海仲裁委员会驳回了原告的请求，原告不服，向本院申请撤销仲裁裁决，本院裁定撤销了仲裁裁决，理由是：仲裁委应当调取而未调取对事实有直接影响的证据，程序违法；被告隐瞒了足以影响公正裁决的证据。2013年4月7日，原告诉至原审法院，主张其在2011年8月30日书面通知被告解除合同，并于2011年11月21日将房屋钥匙交付被告工作人员，要求被告返还2011年11月30日至2012年4月8日的租金3.6万元。庭审中，原告称其于2011年8月30日将解除合同通知函送达给被告工作人员，书面通知被告解除合同；2011年11月21日，原告将已腾空的房屋钥匙交给被告工作人员程艳慧，程艳慧接收了钥匙，证实原告将房屋交付给被告，双方之间合同关系终止；2011年11月30日，原告以特快专递方式向被告寄送告知函一份，内容大致为：2011年8月31日原告曾书面致函被告，通知双方房屋租赁合同解除。该邮件于2011年12月1日经被告工作人员签收。原告称，寄送该邮件的原因系原告担心被告否认之前收到过书面解除合同通知书，故邮寄送达书面解除合同告知函。原告为证实上述主张，提交以下证据：解除合同通知函一份、程艳慧出具的载明“今收钥匙叁把”字据一份、快递收据一份、告知函一份。被告认为，原告提交的解除合同通知函真实性无法判断，该函系原告单方制作，且无法证实原告将该通知函送达给被告；对原告提交的字据真实性有异议，认为仲裁时字据上并没有“威海国际金融大厦”的标注，程艳慧系被告行李保管人员，收取的钥匙是保管行李钥匙，即使原告所述是真实的，程艳慧也非自愿接受钥匙，其也无权代表公司接受任何对外行为；对快递收据及告知函真实性无异议，但快递收据不能证明邮寄内容，原告邮寄给被告的材料是一份宣传材料，被告并没有收到告知函。被告提交一份《威海世爱》杂志，拟证实原告邮寄的是内有原告宣传单页杂志，杂志的价值与原告邮寄材料的价值40元相符。原告称被告提交的证据与本案无关联性，该杂志是威海相关部门针对威海主要韩国企业开办的综合宣传刊物，系免费刊物，用于免费提供给威海各大商场、宾馆或者公司，原告仅是杂志的广告客户，无理由将该杂志邮寄给被告，不符合逻辑，且在仲裁时被告称记不清邮寄内容，拒绝提供证据，现又举证称邮寄内容为宣传杂志，系提供虚假证据。针对被告辩称，原告称字据的内容均系同一天由程艳慧书写，只是使用不同的笔导致书写轻重不同；原、被告之间并无保管关系，原告作为承租方有自己独立的办公场所和保险柜，不可能将贵重物品交给被告保管，被告陈述也不符合正规的保管流程，其辩称理由不成立。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应如约履行。双方可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点是原告是否按照合同约定书面通知被告解除合同。原告虽主张其于2011年8月30日将解除合同通知函送达给被告，但被告不予认可，原告亦无相关证据证实其主张，故无法认定原告于2011年8月30日书面通知被告解除合同。关于原告提供的程艳慧出具的字据，因被告认可程艳慧系其员工，故虽落款处“威海国际金融大厦”的标注与其他内容书写稍有区别，并不影响对该字据真实性的认定。对于被告辩称其收到的是保管原告行李的钥匙，因被告无任何证据证明与原告之间存在行李保管关系，其抗辩理由证据不足，不予采信。但即使被告员工程艳慧接受了租赁房屋钥匙，也只能证实被告知晓原告有解除合同的意思表示，不能证实原告按合同约定通知被告解除双方之间合同；关于原告主张于2011年12月1日向被告邮寄送达了解除合同的通知，被告承认收到邮寄材料，但否认邮寄内容系解除合同的通知，辩称是一本宣传杂志。原、被告在仲裁时，被告曾拒绝提供其负有举证责任应提供的证据，现提供一份杂志，称系原告邮寄内容，结合原、被告之间的房屋租赁关系以及原告希望解除与被告之间的租赁合同的事实，从常理分析，原告给被告邮寄一本只含有原告一张广告单页的韩文宣传杂志明显不符合情理，对被告辩称不予采信。通过原告提供的一系列证据，结合查明的事实，原审法院认为原告提供的证据证明力明显大于被告提供的证据，能够证实原告主张其于2011年11月21日将租赁房屋的钥匙交付给被告，并于2011年12月1日将解除合同通知函邮寄送达给被告的事实。双方合同中明确约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，租赁终止后，被告按实际占用天数计算房租，将多余部分予以返还”，根据合同约定，应认定原告书面通知被告解除合同的时间系2011年12月1日。因此，双方之间合同关系自2012年3月1日起解除，被告应自2012年3月1日起退还原告租金10400元（按8000元／30天计算39天）。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第（二）款、第九十七条之规定，判决：被告于判决生效后十日内返还原告租金10400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，原告负担249元，被告负担101元。宣判后，上诉人金融大厦公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。根据合同约定，任何一方提前解除租赁合同，均需提前三个月以书面形式通知对方。可以看出提前解约的书面通知义务是合同解除的必备条件，本案中，被上诉人应对其主张的已经履行书面解约告知义务承担举证责任。但被上诉人并未提供直接证据证实其已按约向上诉人发出了提前解约的书面通知，也未提供充分证据证实上诉人已收到了提前解约的书面通知，应承担举证不能的后果。被上诉人爱思开公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人在原审中提交的搬家发票、租赁房屋钥匙收条、邮寄凭证等证据足以形成证据链证实被上诉人提前通知解除了双方的租赁合同。本院二审查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否按照约定履行了提前解除合同的书面通知义务。为此，被上诉人原审中提交了搬家公司出具的证明、搬家公司收费发票、租赁房屋钥匙交付收条、顺丰速递派件存根及解除合同告知函，可以认定被上诉人已于2011年10月21日开始搬离租赁场所，2011年11月21日将钥匙交付上诉人工作人员程艳慧。九日后，即2011年11月30日被上诉人向上诉人邮寄材料一份，上诉人于次日即2011年12月1日签收。关于邮寄内容，被上诉人主张系解除合同告知函，上诉人在申请仲裁时虽承认收到被上诉人邮寄的材料，但称不清楚邮寄材料的内容，并拒绝提供该材料，本次诉讼中又主张邮寄材料系一份宣传杂志，其提供的宣传杂志中只有一页与被上诉人有关，且该宣传杂志发行主体亦非被上诉人，邮寄的时间为被上诉人搬离租赁房屋后，故从该宣传杂志的内容、发行主体和邮寄时间上看上诉人主张邮寄的内容系宣传杂志不符合常理。而被上诉人主张邮寄解除合同告知函的事实，从时间上看发生在其搬离租赁场所并将租赁场所钥匙交付上诉人工作人员之后，上诉人对其解除合同的行为应当知悉，从证据优势看被上诉人提交的证据能够能够形成证据链，可以认定其于2011年12月1日履行了解除合同的提前通知义务。故原审认定被上诉人书面通知上诉人解除合同的时间为2011年12月1日，根据合同约定，双方合同自2012年3月1日解除，判决上诉人退还自2012年3月1日起计算的租金10400元并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人金融大厦公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 芳代理审判员 于 晶代理审判员 葛俊生二〇一四年四月二十一日书 记 员 邹 乔