广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第1134号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州富堡体育用品有限公司（以下简称富堡公司）。法定代表人：黎清平，该公司董事长。委托代理人：罗柏蔚，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市正佳物业管理有限公司（以下简称正佳物管公司）。法定代表人：王德红，该公司董事长。委托代理人：陈朝远，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：陈清南，广东百勤律师事务所律师助理。上诉人富堡公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年10月10日，正佳物管公司、富堡公司签订《广州正佳广场（租户）物业管理合同》（下简称《合同》）一份，约定由正佳物管公司为富堡公司承租的位于广州市天河路228号正佳广场四层4b047、4b048号，建筑面积312平方米的商铺（下简称涉讼商铺）提供物业管理服务，期限自2008年1月12日至2011年1月11日止，管理费收费标准每月每平方米25元，公共水电摊分每月每平方米25元，宣传推广费每月每平方米10元，富堡公司承租312平方米每月应缴管理费合计18720元；管理费和专场商铺管理费以及其他应缴费用按月结算，富堡公司须于每月7日前到正佳物管公司指定的地点缴交；为保证正佳物管公司行使管理权，富堡公司应向正佳物管公司交付相当于首年三个月管理费总额（含专场商铺管理费）的管理保证金56160元，管理保证金在合同期满，富堡公司无违约和赔偿的前提下如数（不计利息）退还富堡公司；如富堡公司单方终止租赁合同及本合同，或富堡公司违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，正佳物管公司将没收富堡公司已交的管理保证金，并追讨其他所欠费用；如富堡公司延迟缴交管理费及其他费用，须向正佳物管公司支付违约金，自迟交日起计，按日加收欠缴金额的2%等条款。富堡公司于合同签订之前的2007年9月24日交纳了管理保证金56160元给正佳物管公司，富堡公司依照合同约定于2008年2月13日开始进场经营。原审另查明：富堡公司因与出租人广州市正佳企业有限公司（下简称正佳企业公司）就本案涉讼商铺的租赁问题产生纠纷，正佳企业公司诉至原审法院，提出要求本案富堡公司支付拖欠的涉讼商铺的租金等诉请。2009年12月，原审法院依法作出（2009）天法民四初字第1552号民事判决，对本案富堡公司关于正佳企业公司同意退铺、终止合同租赁关系，双方于2008年12月31日办理了退铺手续的陈述不予采信；并认定本案富堡公司与正佳企业公司签订的《正佳广场商铺租赁合同》于2009年2月10日解除，本案富堡公司应向正佳企业公司支付自2009年1月1日开始至2009年2月9日止的租金。正佳物管公司于2009年6月10日向原审法院起诉，要求：1、富堡公司支付物业管理费24737元（从2009年1月1日起计至2009年2月9日止）；2、富堡公司支付逾期支付物业管理费违约金（自欠款当月8日起计至富堡公司付清物业管理费之日止，按每日千分之一的标准计付，其余部分保留追索权利）；3、富堡公司承担本案全部诉讼费用。富堡公司在原审提起反诉，请求判令：1、正佳物管公司退回管理保证金56160元；2、本案受理费由正佳物管公司负担。原审法院认为，正佳物管公司、富堡公司双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行自己的义务。富堡公司称其于2008年12月31日协商办理退铺手续、正佳物管公司于当天控制涉讼商铺，但该陈述不符合原审法院（2009）天法民四初字第1552号民事判决书的认定，对于富堡公司的上述抗辩，不予采纳。合同签订后，正佳物管公司已履行了提供物业管理服务的义务，富堡公司收取涉讼铺位接受服务后理应依约支付相应的管理费给正佳物管公司。依照合同约定，每月管理费富堡公司须于当月7日前支付。2009年1月1日至2009年2月9日期间的物业管理费富堡公司至今未付已构成违约，故正佳物管公司要求富堡公司支付该期间的物业管理费及逾期交付管理费违约金合法有理，予以支持。依照合同约定，富堡公司逾期交纳物业管理费的，须按欠缴金额的每日2％交纳违约金，正佳物管公司自愿降低违约金计付标准为按欠缴金额的每日千分之一交付违约金是对其权利的合法处分，并无不妥，予以照准。因富堡公司在合同履行期间擅自离场，导致合同终止，依照双方约定，正佳物管公司有权没收富堡公司的违约金，故现富堡公司要求正佳物管公司返还保证金不符合双方约定，不予支持。富堡公司称其违约给正佳物管公司造成的损失远远低于合同约定的违约金（即没收的保证金56160元），但现富堡公司并未举证证实其违约给正佳物管公司造成何种损失，故其抗辩的正佳物管公司无权就扩大的损失要求赔偿缺乏依据，不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州富堡体育用品有限公司向原告广州市正佳物业管理有限公司支付2009年1月1日至2009年2月9日期间的物业管理费（按每月18720元的标准计付）及逾期交纳上述期间物业管理费的违约金（分别以被告各月拖欠的物业管理费为本金，分别自2009年1月、2月期间的8日开始均按每日千分之一的标准计至被告付清物业管理费之日止。各月逾期交纳管理费的违约金应以不超过被告当月拖欠的物业管理费本金为限）；二、驳回原告广州市正佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告广州富堡体育用品有限公司的反诉请求。如果被告广州富堡体育用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州市正佳物业管理有限公司。本案本诉受理费490元及反诉受理费600元，均由被告广州富堡体育用品有限公司负担。判决后，富堡公司不服，向本院提起上诉称：1、原判以原审法院（2009）天法民四初字第1552号民事判决认定的事实为事实，但该判决至今未生效，原判违反了证据规则，因此原判据此方式所认定的事实是当然错误的。2、原判违反诚信原则，未尽到对显失公平民事关系的救济责任，也违反合同法的规定。综上，原判认定事实和适用法律均错误，判决不公，请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人退还管理保证金人民币56160元及从反诉之日起计算该保证金的利息（按银行同期贷款利率计），判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。被上诉人正佳物管公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，同意原判。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。二审另查明，原审法院（2009）天法民四初字第1552号民事判决已经本院（2010）穗中法民五终字第1465号民事判决终审判决，予以改判。本院认为，原判认定上诉人富堡公司、被上诉人正佳物管公司双方签订的涉案《合同》合法有效正确，本院予以确认。被上诉人正佳物管公司与涉案商铺出租人广州市正佳企业有限公司（以下简称正佳企业公司）于2009年2月9日共同向上诉人富堡公司发出《关于收回租赁商铺及催缴欠费的函》，以上诉人富堡公司拖欠租金、管理费并擅自撤场为由，要求收回商铺，支付拖欠的租金、管理费、滞纳金及没收上诉人富堡公司所交纳的保证金，并以同样的事由提起本案诉讼，故被上诉人正佳物管公司应当对上诉人富堡公司擅自撤场的事实承担举证责任。现上诉人富堡公司在诉讼中自认于2008年12月31日撤场，被上诉人正佳物管公司否认该事实但不能提供相应的证据证明，本院对上诉人富堡公司关于其撤场时间为2008年12月31日的主张予以确认。在本院已作出终审判决的上述（2010）穗中法民五终字第1465号案中，对上诉人富堡公司的该主张亦已予以确认。同时，在（2010）穗中法民五终字第1465号案中，已确认上诉人富堡公司与正佳企业公司关于本案涉案商铺的租赁合同的解除之日应为上诉人富堡公司做出单方终止合同意思表示之日，即上诉人富堡公司2008年12月31日撤场之日，而本案涉案《物业管理合同》第九章第二条明确约定：“因乙方（上诉人富堡公司）违反租赁合同的约定，在发展商或业主或业主代理人解除租赁合同的同时解除本合同”，故本案涉案合同的解除之日亦应为2008年12月31日。上诉人富堡公司已付清2008年12月31日之前的物业管理费，被上诉人正佳物管公司要求上诉人富堡公司承担2009年1月1日起至2009年2月9日止的物业管理费及支付逾期支付物业管理费违约金的主张，没有依据，本院不予采纳。根据涉案《合同》第十章第三条的约定，如上诉人富堡公司单方终止租赁合同及本合同，或上诉人富堡公司违约导致业主单方终止租赁合同及本合同解除，被上诉人正佳物管公司将没收上诉人富堡公司已交的管理保证金，并追讨其余所欠费用。现上诉人富堡公司提供的证据不足以证明其撤场行为得到被上诉人正佳物管公司的同意和认可，上诉人富堡公司单方撤场致使涉案《合同》提前终止，上诉人富堡公司的行为已构成违约，涉案《合同》已明确约定此种情况下的违约责任为没收管理保证金，故上诉人富堡公司要求被上诉人正佳物管公司返还该保证金及利息的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1567号民事判决的第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1567号民事判决的第一项、第二项；三、驳回被上诉人广州市正佳物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费490元由被上诉人广州市正佳物业管理有限公司负担，反诉受理费600元由上诉人广州富堡体育用品有限公司负担；二审案件受理费1090元，由被上诉人广州市正佳物业管理有限公司负担490元，上诉人广州富堡体育用品有限公司负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年××月××日书 记 员  林璐璐