浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬奉民三初字第118号原告：奉化市农林局。法定代表人：王荣定。委托代理人：马莹标。委托代理人：宋颖莹。被告：颜绿珍。委托代理人：胡青。原告奉化市农林局为与被告颜绿珍房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。原告奉化市农林局的委托代理人马莹标、被告颜绿珍及其委托代理人胡青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奉化市农林局起诉称：奉化市良种繁育场系原告开办的国有企业，后于2001年10月19日注销。被告颜绿珍是奉化市良种繁育场职工胡钱帮的遗属，租赁奉化市良种繁育场建造的三溪农场职工宿舍一间半平房，即奉化市锦屏街道三溪路133号一间和131号北半间，面积50平方米，没有签订房屋租赁合同，口头约定月租金为0.7元／平方米，计35元／月。2012年以前的租金，被告已经付清，2013年1月至今的租金至今没有支付。2013年9月，奉化市人民政府因为建设西锦路需要对包括被告在内的承租房屋进行拆迁，承租人临建房内装饰已经由有关部门进行了评估，被告的装饰补偿款11061元，搬迁费1500元，合计12561元，已经汇入被告账户。同时，原告也已经安排被告到岳林街道土埭农场新区10幢8号新建宿舍居住，并通知被告在2013年11月18日前腾退房屋搬迁到新屋。但被告却拒绝腾退房屋和搬迁出屋，经原告无数次与被告做工作无果，严重影响了西锦路工程建设。原告认为，原告是奉化市良种繁育场的开办单位，原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系成立。现因政府建设西锦路需要搬迁，原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系依法应予以解除，被告应立即腾空租赁房屋退还给原告，并支付相应的房屋占有使用费。现原告向法院起诉，一、判决解除原、被告双方不定期的房屋租赁合同关系；二、判令被告立即腾空奉化市锦屏街道三溪路133号和131号一间半平房并退还给原告；三、判令被告向原告支付自2013年1月1日起按月35元计算至腾退房屋完毕时的房屋占有使用费。被告颜绿珍书面答辩称：一、答辩人认为被答辩人所诉房屋租赁合同纠纷一案不符合逻辑与事实。因答辩人年事已高，交房租理应通知，也可以从每月的遗属补助地方扣除（每月由农场打入信用社）。二、答辩人丈夫胡钱帮原来是被答辩人聘请的技术员，在国家政策允许的情况下，同张伟国、蒋茂芳、陈文亚、陈模腾两儿子、张国夫一起向农场交上造房申请报告，共批下七间地基。被答辩人下属农场把国家土地视为私有财产，以一万元的价格卖给了不具有造房资格，农业局以外的人鲍德宝。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。答辩人多次向被答辩人要求查明事实，解决纠纷，化解社会矛盾。被答辩人知道了原委，不但不解决冤情而是采取官官相护的态度莫然置之。答辩人认为，被答辩人有义务查明事实真相，还答辩人一个公道。三、答辩人认为，被答辩人有义务根据奉化市人民政府专题会议纪要精神为答辩人安排面积间数相当的房屋，但是答辩人却安排了面积间数不相当的房屋，使答辩人无法放下家具。答辩人多次提出无法放下家具，但是被答辩人采取不理不睬的态度。被答辩人为其他造过房屋、家里房屋多得出租的人都安排了一间甚至两间房屋。答辩人认为不公平。四、答辩人认为与被答辩人不同于一般的房屋租赁合同关系那么简单，不能单方自行解除双方关系。《宪法》第四十一条规定，由于国家机关和国家工作人员侵犯公民权利而受到损失的人，有依照法律规定取得赔偿的权利。只要解决了以上问题，答辩人自会搬迁。五、答辩人一直认为自己一得到通知就马上积极交房租，每次交房租不是从工资上扣，就是让人带信交。这么长时间没交房租，没有人电话通知更没有人带信通知，属于被答辩人工作人员失职，不能怪罪答辩人，被答辩人诉讼请求部分没有事实依据。其诉讼行为恰恰暴露了行使诉讼权利的随意态度，也是对国家诉讼资源的浪费。六、这几年答辩人经常向被答辩人下属农场反映宿舍房屋下雨天屋内漏雨，墙壁渗水，家里积水现象。但被答辩人下属农场一直采取冷漠态度，几年以来一直没派人维修，致使答辩人患上风湿性关节炎、下肢腐烂。答辩人认为被答辩人有错在先没有尽到义务，不能单方自行解除双方关系。综上所述，被答辩人的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法庭的查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益。原告奉化市农林局为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：1、房租费收款收据一份（复印件），欲证明原、被告系房屋租赁合同关系且被告在2011年1月-12月房租费420元／年已经交清的事实。2、奉化市人民政府专题会议纪要一份（复印件），欲证明原告出租给被告的三溪农场职工宿舍因政府建造西锦路而需拆迁的事实。3、临建房装饰补助等清单一份，欲证明被告承租房屋中的装饰补助和搬迁费金额为12561元的事实。4、申请报告一份，欲证明被告在搬迁腾房之前向原告要求其他补助的事实。5、2013年11月18日原告向被告发出的通知一份，欲证明原告已通知被告搬迁腾房等事实。6、照片四张（复印件），欲证明被告租赁原告房屋的具体位置。被告颜绿珍向本院提供下列证据：1、奉化市人民政府专题会议纪要一份（复印件），欲证明原告没有给被告安排面积、间数相当的房屋用以搬迁安置的事实。2、申请报告一份，欲证明原来农场的文书舒国义在申请报告里有证明当时被告老公向农场申请造房的事实。3、照片一张（复印件），欲证明因为原告没有批给被告地基造房，造成被告现在所住房屋居住环境差的事实。4、证明二份（复印件），欲证明1993年左右胡钱帮与其他人一起向农场递交了造房申请，一共批下来七间，其余六间现在都分给批地的人了，只有另外一间本应属于胡钱帮的地基被农场卖给了鲍德宝的事实。5、民事起诉状一份（复印件），欲证明原告居住的房屋是奉化市锦屏街道三溪路131号一间和133号半间的事实。6、光盘音频资料一份，欲证明被告下属的农场现在统一不交房租，所以不存在不交房租这种说法的事实。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据1、4、5、6无异议，原告对被告提供的证据5没有异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。被告对原告提供的证据2提出异议，对真实性没有异议，但是提出2013年在政府建造西锦路之前，其家中房屋宅基地没有解决，其一直在向原告反映但都没有解决，而且根据奉化市人民政府专题会议纪要，原告奉化市农林局负责在土埭农场地块修建面积间数相当的房屋，用于三溪农场职工宿舍拆迁安置。但是被告奉化市农林局未给其安排面积间数相当的房屋用于安置。原告对被告提供的证据1提出异议，认为对真实性无异议，但原告已经给被告安排了位于奉化市岳林街道土埭农场新区10幢8号宿舍用于拆迁安置。本院认为，双方当事人均对《关于三溪农场职工宿舍拆迁安置有关问题的专题会议纪要》真实性没有异议，本院对该证据真实性予以确认，该次会议认为西锦路建设关系全市路网结构完善，相关部门必须全力支持配合；西锦路建设中涉及三溪农场职工宿舍搬迁问题，历史成因复杂，承租人多属年老体弱者，必须稳妥处理。该次会议决定奉化市农林局负责在土埭农场地块修建面积间数相当的房屋，用于三溪农场职工宿舍拆迁安置，要抓紧做好搬迁工作，确保西锦路无障碍施工。被告对原告提供的证据3提出异议，认为钞票打进卡里是有的，但是其对补偿金额及方案是没有同意过的，这是原告自作主张打进的。本院认为，对装饰临建房及搬迁费12561元已经打入被告在信用社的账户（账号：10×××25）的事实双方没有异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据2提出异议，认为就算被告老公胡钱帮在1993年曾经向农场上交造房的申请，但是这个申请报告没有得到当时单位的批准，此事其在单位档案里查询过，没有找到所谓的申请报告。原告对被告提供的证据4提出异议，认为证明属证人证言，应当由证人出庭作证。其他人的地基当时经过申请审批下来是属实的，但胡钱帮的地基是没有审批下来的。本院认为，胡钱帮在90年代是否向农场申请批地基建造房屋，其是否符合当时相关法律及政策规定的批地资格，农场是否实际将相应地基批给胡钱帮让其建造房屋及农场是否另行将地基审批或者买卖给鲍德宝，这些事项均与本案诉争的原、被告之间的房屋租赁合同关系没有关联性，故本院对上述证据不做认定。原告对被告提供的证据3的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据6提出异议，认为录音是真实的，被告曾经向原告要求交纳房租，但是这也是原告在向法院起诉后的事情。原告当时没有收下这些房租是因为已经在进行诉讼了，原告想等待诉讼结果出来后再处理是否收取房租的问题，如果被告能够正常搬迁的话，被告拖欠的房屋租金原告也不会再收取。本院认为，原告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，被告确实曾向原告要求交纳房租，但是原告因为考虑到纠纷已经进入诉讼程序，故没有接受原告欲交纳的房租。本院经审理，认定如下事实：被告颜绿珍是奉化市良种繁育场职工胡钱帮的遗属。奉化市良种繁育场是原告奉化市农林局开办的国有企业，2001年10月已经注销。被告颜绿珍与其丈夫胡钱帮自上世纪80年代开始租住在奉化市良种繁育场建造的三溪农场职工宿舍一间半平房（即奉化市锦屏街道三溪路133号和131号一间半平房）。双方没有签订房屋租赁合同，口头约定房屋租金为35元／月，且房屋租金价格一直没有调整。后胡钱帮因病去世，被告颜绿珍一直居住涉案房屋至今。2013年起的房屋租金被告颜绿珍没有支付。2013年9月，奉化市人民政府因建设西锦路需要对涉案房屋进行拆迁。2013年9月25日，市政府召集市发改局、监察局、财政局、建设局、农林局、审计局相关负责人，就西锦路建设涉及三溪农场职工宿舍搬迁安置有关问题进行了专题研究和协调。会议认为西锦路建设关系全市路网结构完善，相关部门必须全力支持配合；西锦路建设中涉及三溪农场职工宿舍搬迁问题，历史成因复杂，承租人多属年老体弱者，必须稳妥处理。会议决定奉化市农林局负责在土埭农场地块修建面积间数相当的房屋，用于三溪农场职工宿舍拆迁安置，要抓紧做好搬迁工作，确保西锦路无障碍施工。2013年10月15日，被告颜绿珍向原告奉化市农林局递交申请报告，以其未曾建造房屋，也未领过造房补助金为由，要求原告奉化市农林局补给其造房补助金5万元或者安排购买一套低价公房。2013年11月8日，原告奉化市农林局向被告颜绿珍送达通知，通知其所住房屋在拆迁范围内，已经安排其到岳林街道土埭农场新区10幢8号新建宿舍居住，并已就其所住房屋内的装饰物、临建房进行评估作价，作出搬迁费定价，相应资金已经在2013年10月25日前后汇入其在市信用社个人账户。为顺利推进市政工程建设，顾全大局，请其在2013年11月18日前搬迁到新房。上述事实由原、被告提供的证据及双方当事人陈述为证。本院认为，被告颜绿珍长期居住在原告奉化市农林局所有的坐落于奉化市锦屏街道三溪路133号和131号的三溪农场职工宿舍一间半平房，并按一定金额支付原告奉化市农林局房屋租金，双方之间的房屋租赁合同关系明确。双方之间未采取书面形式订立租赁合同，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现因市政工程建设需要，被告租住房屋面临政府拆迁，原告在为其安排新的安置宿舍及支付相应搬迁费、补偿金的基础上，于2013年11月18日书面通知被告要求其搬迁。本院认为，原告书面通知被告搬迁距本案起诉之日已超过两个月，这段期间可以视为原告在解除合同之前给予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空奉化市锦屏街道三溪路133号和131号一间半平房并交还给原告。另外被告自2013年1月11日起至今，未支付房租却一直使用该租赁房屋，故应向原告支付相应的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际腾房之日止，支付标准按照35元／月计算。被告提出其丈夫胡钱帮在上世纪90年代曾向农场申请要求审批地基用于建造房屋，而农场将本来批准给其丈夫的土地私自卖给了不具有造房资格的、农林局以外的其他人的异议。本院认为，胡钱帮在上世纪90年代是否向农场申请批地基建造房屋，其是否符合当时相关法律及政策规定的批地资格，农场是否实际将相应地基批给胡钱帮让其建造房屋及农场是否另行将地基审批或者买卖给其他人，这些事项均与本案诉争的原、被告之间的房屋租赁合同关系没有关联性，被告可以在本案之后通过其他正当途径反映或者解决。另外，关于被告提出原告为其安排的新建安置宿舍面积及间数不相当的异议。本院认为，如何合理分配新建安置宿舍问题属于原告在处理三溪农场职工宿舍搬迁安置事项中的内部问题，与本案没有关联性。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百十二条、第二百十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间不定期房屋租赁合同关系；二、被告颜绿珍于本判决生效之日起十日内将位于奉化市锦屏街道三溪路133号和131号一间半平房腾空交付给原告奉化市农林局；三、被告颜绿珍于本判决生效之日起十日内支付给原告奉化市农林局自2013年1月1日起至实际腾房之日止按35元／月计算的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告颜绿珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。代理审判员  袁雅雅二〇一四年四月十六日书 记 员  吴佳楠附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。