安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）亳民一终字第00032号上诉人（原审原告、反诉被告）：张文侠，男，1953年5月8日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔同举，男，1933年10月4日出生，汉族，农民，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：崔伟，市民。委托代理人：吴昭雪，安徽谯城律师事务所律师。上诉人张文侠、崔同举因租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2008）谯民一初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张文侠、委托代理人祁快乐，上诉人崔同举的委托代理人吴昭雪、崔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2006年6月16日张文侠与崔同举双方协商，经中人闫中一、张玉林说合签订了租房协议一份，协议约定：崔同举（房主人）将毫阜路105国道路东住房、门面等一处，以每年租金90000元的价格租给张文侠（租房人）使用，具体生意由张文侠自主决定；具体事宜：1、房屋数量，东屋二十四间，东堂屋十间，中堂屋楼上三间，门面四间，院内除南墙内盖房使用外，租房人全部使用（现状花园留存）；2、付款方式，合同签订时付款贰万元，开业之日起付叁万元，余额半年内付清当年租金，每年以开业之日起为年租金计始，半年付一次，三年后每年以开业之日始付清当年全部租金；3、租期，自2006年开业之日始至2016年开业之日终，计拾年；房屋租赁期间，如双方任何一方违约，均承担违约金180000元（按年限计算）；……。协议签订当日张文侠即支付给崔同举房租款20000元。同月18日双方又签订了补充协议，内容为：一、现有房屋内的电视机弍拾个（海尔），床铺叁拾捌个，弍个挂式空调，柒个电扇，归属张文侠本合同期内使用。二、应物品在使用期，张文侠负责维修，丢失赔偿。另加拾玖个电视柜、床头柜。三、张文侠在合同结束时，应将把装饰时所扒的门窗、墙负责修复原状。张文侠租房后，决定经营林海浴池，并对该房屋进行了改造、装修。浴池开业的前一天（即2006年10月24日）晚上，由中人闫中一、张玉林与张文侠一起给崔同举送协议约定的房租款30000元，因双方对是否全部履行协议发生争吵，张文侠把30000元房租款交给中人闫中一、张玉林二人，等未交付的房子和院内杂物腾清后把钱交给崔同举。10月25日林海浴室开业。10月26日由中人闫中一、张玉林与张文侠一起去被告崔同举家请求崔同举腾房子及把院内杂物搬走，双方再次发生争吵。2006年12月6日亳州市金铎公证处公证的中人闫中一、张玉林的证明以及谯城区人民法院询问闫中一、张玉林的笔录证明，因为（崔同举）院子里的杂物没搬走，房子没腾清，在浴室营业时间，每天晚上7、8点钟崔同举就把大门关了，不叫营业，并叫几名妇女上浴室找张文侠反闹，使浴室无法营业。致使浴室不能正常营业。2006年11月9日张文侠提起诉讼，请求：1、判决解除原告张文侠与被告崔同举签订的租房协议；2、判决被告崔同举赔偿原告张文侠因改造、装修投资款366600元，支付违约金180000元，退还已付房租20000元，合计566600元。张文侠提起诉讼后，中人闫中一、张玉林将房租款30000元交给张文侠。崔同举于2006年11月9日收到应诉通知及起诉状副本。2006年12月30日经原审现场勘验，门面四间崔同举未交付。原审认为，原告张文侠与被告崔同举所签订的租房协议真实、合法、有效，应受法律保护，双方应按协议约定全面履行自己的义务。经对现场勘验及庭审中双方当事人的陈述，应视为被告崔同举未全部履行协议约定的内容，被告崔同举的行为属违约行为，该违约行为，致使原告张文侠所开浴池不能正常营业，其应承担相应的违约责任。原告张文侠向本院起诉，自应诉通知及起诉状送达被告崔同举时，该合同即已解除。被告崔同举收到应诉通知及起诉状后，对原告张文侠要求解除租房协议有异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的规定，故该合同自应诉通知及起诉状送达被告崔同举时即已解除。原告张文侠要求被告崔同举赔偿因改造、装修投资款366600元的诉讼请求，因其提交的证据不足以证明其改造、装修投资多少款，且原告张文侠亦未申请对其改造、装修投资多少进行评估，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告崔同举未全部履行协议约定的内容，致使原告张文侠所开浴池不能正常营业，其应按协议约定支付原告张文侠违约金180000元。原告张文侠要求被告崔同举返还已支付的房租款20000元，因原告张文侠从签定合同之日(2006年6月16日）至起诉之日（2006年11月9日）已使用该租赁的房屋，按合同约定该期间的租赁费为35750元，已超出其已支付的20000元，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告崔同举的反诉请求符合反诉条件，应与本诉合并审理。因本案系被告崔同举违约在先而引起诉讼，原告张文侠在被告崔同举不按合同约定接收房租款的情况下，采取积极措施将应交房租款交给中人闫中一、张玉林二人，其行为并无不当，应视为全面履行合同，该合同自应诉通知及起诉状送达被告崔同举时即已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故该合同解除前的租赁费原告张文侠应当支付，自2006年6月16日至2006年11月9日合同解除时，按合同约定原告张文侠应当支付被告崔同举租赁费35750元，扣除已付20000元，原告张文侠还应支付被告崔同举租赁费15750元。合同解除后，被告崔同举要求原告张文侠支付2006年11月9日以后租赁费已没有依据，原告张文侠在起诉后，没有将物品搬出租赁房屋，将租赁的房屋交给被告崔同举，对此造成的损失，被告崔同举可以要求赔偿损失，故对被告崔同举要求原告张文侠支付2006年11月9日至2007年6月16日的租赁费的反诉请求，本院不予支持。因原告张文侠未违反合同约定，被告崔同举亦未提交原告张文侠违反合同的相关证据，对其要求原告张文侠支付违约金的反诉请求，本院不予支持。经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔同举于本判决生效之日起十日内，支付原告张文侠违约金人民币180000元。二、原告张文侠于本判决生效之日起十日内，支付被告崔同举租赁费人民币15750元。三、驳回原告张文侠的其他诉讼请求。四、驳回被告崔同举的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10676元，由原告张文侠负担6776元，被告崔同举负担3900元；反诉费1735元，由原告张文侠负担341元，被告崔同举负担1394元。上诉人张文侠上诉称，上诉人在一审要求被上诉人赔偿装修费、购置费等，因为上诉人提供了大量的书证为原始证据，在没有对方提供相反证据就应该认定。对评估问题，因对方没有相反证据提出，所以进行评估没有必要。要求支持要求被上诉人赔偿装修费、购置费的诉讼请求。上诉人崔同举上诉称，一、被上诉人张文侠一审诉求解除租赁合同、赔偿违约金等，缺乏充分的证据支持，所诉理由不能成立。被上诉人的诉状解除租赁房屋协议的理由：其一是，“……餐厅北楼上下两间钥匙至今都在被告处保管……，两间屋内被被告的杂物堆满，……”；其二是“院内南墙内近400平米地方本打算建停车场，却至今被被告的砖、杂物等堆满，根本无法使用”；其三是“与被告多次协商，被告态度蛮横，气焰嚣张，造成原告根本无法正常营业”。上诉人于一审庭审时以如下事实和证据对被上诉人解除协议理由进行反驳：（1）北屋第一间门面房（楼上楼下）虽存放上诉人的物品，但是经被上诉人许可并由被上诉人搬进去的，是上诉人用厨房与被上诉人调换使用的。详见2006年12月1日14点50分“勘验笔录”，第二页记载：“北屋第一间门面有争议，原：未交付，被：东西我的但已交付。被：最北屋的东西原告因装修把东西放在屋内。原：对方年龄大，让我找人放进去的，放几天就移走。问：谁付的工钱。原：是我垫付的。被：不是事实，一间厨房合同中未注明但由原告使用。原：是事实，我在使用。”上述勘验笔录内容虽不完整，但已基本证实“争议”的北屋第一间门面房存放有上诉人的物品，是有被上诉人雇的人并付的工钱，且被上诉人于租赁合同内容之外使用了上诉人一间厨房。见07年度谯民一初字第1496号卷第二页庭审笔录：“原：不属实，没有互换现象。东西在房子里，但房子没交，最北头一间门面里存放的东西是补充协议归我使用的床铺，但堂屋的最西头的楼下一间我们没有协商调换，崔同举的一间厨房是我使用了，但是在原合同约定的范围内”。上述被上诉人张文侠于庭审中陈述的内容否认堂屋最西头楼下一间协商调换放置上诉人物品的事实，并陈述使用上诉人的厨房是在合同约定范围内，但于租赁合同中并没有约定使用厨房的内容，故上诉人的厨房调换使用被上诉人租赁的堂屋最西头楼下一间的事实成立，被上诉人一审诉称未交付餐厅北楼上下两间房的理由显然无法成立。(2)被上诉人租用的院落，“租赁协议”明确约定“院内除南墙内盖房使用外”，即南墙内盖房使用的场地，租房前上诉人崔同举备有建房砖木等物料，双方已经约定不在租用范围以内，而被上诉人诉称堆放的砖、杂物影响其建停车场使用，可见其所诉理由超出了租赁合同约定范围，以此作为解除合同的理由不具有权利的正当性。(3)被上诉人的“林海浴池”与2006年10月25日开业营业，其诉讼解除租赁合同的起诉立案时间是2006年11月9日，即被上诉人开业仅15天，即起诉上诉人要求解除合同支付其违约金18万元及其他损失合计56万余元，何来被上诉人协商之说，其租房不是为实现合同的目的暨“商业经营”，而是以预交的两万元租金为履行合同的诱饵，借端实施巨额违约金索赔的诉讼欺诈行为。二、一审法院决支持被上诉人18万元的违约金的诉求，缺乏事实根据且违反法律规定。一审法院判决书以所谓的“经本院对现场勘验及庭审中双方当事人陈述，应视为被告崔同举未全部履行协议的内容。”上诉人认为一审出示的现场勘验笔录及庭审中被上诉人的陈述都充分证实了被上诉人解除合同理由无法成立，一审法院的“应视为”上诉人违约，显然是在缺乏充分证据的情况下，作出的主观臆断和推测，完全违背了司法裁决中立原则和公正原则。同时一审判决主项内容并未涉及“租赁合同”是否解除，那么被上诉人张文侠一审解除合同的请求，在没有作出判决是否解除的前提下，而直接判决违约责任的承担，没有法律依据。上诉人的租金损失事实上远远大于一审判决的15750元的数额，判决缺乏说服力和公允性，另一审判决认定被上诉人举证经公证的证人证言的证明效力，亦违反民事证据若干规定，证据采信明显错误。请二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。根据上诉人崔同举、上诉人张文侠的上诉请求以及对方当事人的答辩意见，本案争议焦点为：一、张文侠要求解除租赁合同、赔偿违约金的理由是否能成立？二、张文侠要求支付18万元的违约金的诉讼请求应不应当支持？三、张文侠要求崔同举赔偿装修、购置费用的上诉请求能不能支持？一、2006年6月16日张文侠与崔同举经协商签订房屋租赁协议，中人为闫中一、张玉林。协议约定崔同举出租房屋的数量为东屋二十四间，东堂层十间，中堂屋楼上三间、门面四间，院内除南墙盖房使用外，租房人全部使用。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”故对于崔同举是否履行了租赁协议约定的房屋的数量交付给承租人张文侠，崔同举应当负举证责任，崔同举未举出充分证据证明已履行交付了租赁房屋的数量，应当认定崔同举违反了租赁协议的约定，构成合同违约。谯城区人民法院2006年12月1日对张文侠浴池使用情况的勘验笔录记载，门面四间未交付。2006年12月6日亳州市金铎公证处公证的中人闫中一、张玉林的证明以及谯城区人民法院询问闫中一、张玉林的笔录证明，因为（崔同举）院子里的杂物没搬走，房子没腾清，在浴室营业时间，每天晚上7、8点钟崔同举就把大门关了，不叫营业，并叫几名妇女上浴室找张文侠反闹，使浴室无法营业。因此，崔同举的行为已致使张文侠租赁房屋经营浴室的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，上诉人张文侠可以要求解除合同，又根据《中华人民共和国合同法》第一百零七、八条的规定，张文侠可以要求崔同举承担违约责任，支付违约金。故张文侠要求解除租赁合同、赔偿违约金的理由成立。上诉人崔同举上诉称“其租房不是为实现合同的目的暨商业经营，而是以预交的两万元租金为履行合同的诱饵，借端实施巨额违约金索赔的诉讼欺诈行为。”的上诉理由不能成立。二、双方的租赁合同约定：付款方式，合同签订时付款贰万元，开业之日起付叁万元，余额半年内付清当年租金。房屋租期拾年，房屋租赁期间，如双方任何一方违约，均承担违约金180000元。张文侠已按合同约定于租赁合同签订之日起付给崔同举贰万元。开业之日起，应付的租金叁万元，张文侠在开业前一天晚上，与中人闫中一、张玉林一起给崔同举去送约定的房租款叁万元，却因为发生争吵，将叁万元交给了中人闫中一，因此，张文侠履行了合同约定的义务。而崔同举却未按合同约定交付出租的全部房屋，在浴室营业时间，每天晚上7、8点钟崔同举就把大门关了，不叫营业，并叫几名妇女上浴室找张文侠反闹，使浴室无法营业。导致张文侠不能按租赁合同进行经营，崔同举应负向张文侠支付违约金180000元的违约责任。三、因张文侠在本案一审期间并未要求对其损失进行评估鉴定，而提出由崔同举赔偿其因改造、装修投资款366600元的诉讼请求，并无确实证据，一审驳回其该项诉讼请求并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原审将租赁合同解除日确定为张文侠向人民法院提起诉讼时，应诉通知及起诉状副本送达崔同举之日（即2006年11月9日）正确，除张文侠应支付自签订租赁合同之日（2006年6月16日）起至解除合同之日止的租金35750元。故原审法院判决扣除张文侠已付租金20000元，张文侠支付崔同举租赁费15750元并无不当。上诉人崔同举上诉称“租金损失事实上远远大于一审判决的15750元的数额，判决缺乏说服力和公允性”。因张文侠提起诉讼后，一审法院通知崔同举应诉之日已确定为双方租赁合同解除日，崔同举继续计算该日以后的租金已失去了依据，该上诉理由不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定了证人证言是证据的一种，经查证属实后，可以作为认定事实的根据，第七十条规定，证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以提交书面证言。一审中，证人证言不仅经过公证，证人也经一审法院询问，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的上述规定，上诉人崔同举上诉称“一审判决认定被上诉人举证经公证的证人证言的证明效力，亦违反民事证据若干规定，证据采信明显错误。”的上诉意见，本院不予采纳。综合以上分析，原审认定事实清楚，适用法律并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6799元，由上诉人崔同举负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷 晨审 判 员 马 燕代理审判员 陈 芹二〇一一年八月一日书 记 员 周腊梅??