呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终3013号上诉人(原审原告)：杨国忠，男，退休干部，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯勇，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂兰，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨永贞，女，住呼和浩特市。原审第三人：呼和浩特市政通房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：刘国梁。上诉人杨国忠因与被上诉人杨永贞、原审第三人呼和浩特市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨国忠的委托诉讼代理人冯勇、李桂兰到庭参加诉讼。被上诉人杨永贞、原审第三人政通公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨国忠上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初422号民事判决,改判杨永贞履行协议,协助杨国忠向政通公司网签内蒙古政协住宅小区3号楼原1单元(现4单元)13层东户房屋买卖合同及更换购房发票；2、一、二审费用由杨永贞承担。事实与理由：一、本案基本事实。2006年3月17日，被上诉人与上诉人签订了《转让协议书》,双方约定将单位职工新建住房分房指标转让给上诉人,上诉人支付被上诉人转让费人民币55000元。2008年2月25日,被上诉人与自治区政协办公厅签订了《集资分房协议书》,被上诉人分得坐落于内蒙古政协住宅小区3号楼1单元13层东户(建筑面积约151平方米)楼房一套。上诉人按被上诉人和第三人的通知交纳该房屋集资款及价格补偿金共计人民币378134.04元,并顺利交房入住至今。2017年12月16日，上述房屋的开发商政通公司通知被上诉人办理票据更名手续，上诉人依据双方签订的《转让协议书》要求被上诉人配合共同办理变更手续,被上诉人予以拒绝。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院根据《物权法》第九条之规定认定“杨永贞依据《集资分房协议书》对涉案房屋享有相应权利,但其尚未取得案涉房屋的物权,其转让行为不能当然引起案涉房屋的物权变动。在无法确认杨永贞对案涉房屋的物权能否实现的前提下,杨国忠的上述诉讼请求,暂无权利基础。杨国忠可待案涉房屋物权明确后,另行主张权利。”根据上诉人原审提交的一系列证据以及被上诉人的自认,案涉房屋作为单位分配房屋,具有特定的分配对象,被上诉人对案涉房屋仅仅取得分房指标资格,并未直接购买。被上诉人收取上诉人房屋指标转让费55000元,并与上诉人签订转让协议，被上诉人对该房屋没有购买自然就不存在物权更不存在物权登记和变更,不适用《物权法》第九条之规定。三、本案属合同纠纷,应适用民事法律之规定。上诉人与被上诉人签订的《转让协议》第五条明确约定“办理房屋产权证,如条件许可由甲方直接过户给乙方。如果条件不允许时,双方可以直接去相关部门办理过户手续”,原审法院亦认定被上诉人负有履行房屋过户的义务,上诉人的诉请属办理房屋过户的前置工作,属于《转让协议》第五条约定内容,被上诉人应依约履行其义务,协助办理原房屋买卖合同名称,更换购房发票购房人名称。四、原审法院以“无法确定政通公司是否具有与杨国忠签订买卖合同的意愿”为由不予支持上诉人的诉讼请求错误。上诉人一审所举证据政通公司出具的《关于政协住宅小区集资房换取发票通知》十分清晰说明只要转受让双方在符合本通知规定条件下自愿签署房屋转让协议,政通公司同意将原《集资分房协议书》乙方即转让方变更为受让方。本案不存在第三人与上诉人不签订《集资分房协议书》情形。被上诉人杨永贞未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人政通公司未到庭，亦未提交陈述意见。杨国忠向一审法院起诉请求：判令杨永贞履行协议，协助杨国忠向政通公司网签内蒙古政协住宅小区3号楼原1单元（现4单元）13层东户房屋买卖合同及更换购房发票。一审法院认定事实：2006年3月16日,杨永贞出具收条一张,载明收到转让房费55000元。2006年3月17日,杨国忠(乙方)与杨永贞(甲方)签订《转让协议书》一份,约定甲方同意将单位职工新建住房转让给乙方购买,购买后房屋产权属乙方所有。协议第一条约定,房屋面积以单位分房面积为标准(120平方米左右)；第二条约定,乙方付给甲方转让费55000元；第三条约定,新房价格以单位建房价格为标准,并由乙方按单位收款的要求付先期预付房款以及后期款项,甲方不承担任何相关费用(如房屋建成后向配套的费用)；第四条约定,住房建成交付时间以甲方单位交付使用为准；第五条约定,办理房屋产权证,如条件许可由甲方直接过户给乙方,如果条件不允许,双方可以直接去相关部门办理过户手续,过户发生的费用双方可商定；协议最后约定,此协议以乙方拿到房屋钥匙时自动终止。2008年2月25日,杨永贞(乙方)与中国人民政治协商会议内蒙古自治区委员会办公厅(甲方)签订《集资分房协议书》一份,约定乙方集资分得内蒙古政协住宅小区第3号楼第1单元第13层东户(建筑面积约151平方米)住房一套。协议第三条约定,工程竣工验收合格后,甲方负责通知乙方缴清应缴的集资款及相关费用,并由乙方凭缴款收据和本协议书到甲方处办理住宅钥匙交接手续;第四条约定,甲方按《分房方案》的具体要求负责办理乙方的住房产权等手续,乙方积极配合出具相关资料并及时缴纳相关费用。2006年3月23日,自治区政协出具收据一张,载明收到杨永贞新建职工楼集资款(杨国忠交杨永贞房款)47000元。2008年2月25日,自治区政协出具收据一张,载明收到杨永贞新建职工楼集资款209700元。杨永贞认可上述款项系杨国忠交纳。2011年7月4日,自洽区政协出具收据三张,分别载明收到杨永贞楼层差价及市场价43822.8元、物业及垃圾清运费662.4元、装修保证金1000元。杨永贞自认其未交纳过上述款项。2017年12月16日,政通公司发出《关于政协住宅小区集资房换取发票通知》一份,通知自治区政协干部职工办理换发税票相关事宜,对于将房屋转让给非直系亲属的,换发票时需缴纳504元/平米的价格补偿金,转受让双方须现场签署转让协议后变更为受让人姓名。2017年12月29日,政通公司出具收据一张,载明收到杨国忠建设成本补偿金75957.84元。杨国忠、杨永贞认可二人均为自治区政协的职工,杨永贞于2011年将案涉房屋交付给杨国忠,并由杨国忠实际使用至今。一审法院认为，杨国忠与杨永贞签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订《转让协议书》时，房屋的具体坐落尚未确定，结合转让价款与房屋面积，杨永贞向杨国忠转让的应为购房指标，而非房屋。杨国忠已按照协议约定向杨永贞支付转让款55000元，按照自治区政协的要求交纳集资款及其他款项，杨永贞亦于2011年将案涉房屋交付给杨国忠，双方还应继续履行剩余的合同义务。关于杨国忠主张杨永贞协助其向政通公司网签案涉房屋买卖合同的诉讼请求，根据《转让协议书》约定，杨永贞负有协助杨国忠办理案涉房屋产权变更手续的义务。第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，杨永贞依据《集资分房协议书》对案涉房屋享有相应权利，但其尚未取得案涉房屋的物权，其转让行为不能当然引起案涉房屋的物权变动。在一审法院无法确认杨永贞对案涉房屋的物权能否实现的前提下，杨国忠上述诉讼请求，暂无权利基础。杨国忠可待案涉房屋物权明确后，另行主张权利。其次，签订合同系民事法律行为，应基于当事人意思自治。根据杨国忠上述诉讼请求，案涉房屋买卖合同的签订一方为政通公司，一审法院无法确认政通公司是否具有与杨国忠签订买卖合同的意愿，亦无权干涉民事主体签订合同的自由。第三，办理网签属于房屋管理部门的行政行为，案涉房屋是否具备网签条件亦不属于民事案件的审理范围。故对杨国忠该诉讼请求，一审法院不予支持。关于杨国忠主张杨永贞协助其更换购房发票的诉讼请求，一审法院认为，开具或更换购房发票均不属于民事案件的审理范围，故对杨国忠该诉讼请求，一审法院不予支持。杨永贞辩称，双方已口头约定由杨国忠另行向其补交20万元房款，杨永贞对此未举证证明，杨国忠对此亦不予认可，故对该抗辩理由，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨国忠的诉讼请求。案件受理费100元，由杨国忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：杨国忠一审的诉讼请求是否能够成立。杨国忠一审的诉讼请求为：判令杨永贞协助杨国忠向政通公司网签内蒙古政协住宅小区3号楼原1单元（现4单元）13层东户房屋买卖合同及更换购房发票。杨国忠与杨永贞所签《转让协议书》关于办理房屋产权证的约定是：如条件许可由杨永贞直接过户给杨国忠,如果条件不允许,双方可以直接去相关部门办理过户手续。尽管杨国忠主张判令杨永贞协助其办理网签合同及更换购房发票的诉讼请求确实与办理房屋产权证有关，但办理网签备案合同手续属于房地产管理部门的一种行政管理行为，又涉及到原审第三人政通公司，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。另外，杨国忠的诉讼请求与双方所签《转让协议书》约定的内容并不完全一致。故一审法院对杨国忠请求杨永贞协助其办理网签合同手续及更换购房发票的诉讼请求未予支持，并无不妥。本案涉及杨国忠与杨永贞签订的《转让协议书》及杨永贞与中国人民政治协商会议内蒙古自治区委员会办公厅签订《集资分房协议书》，而本案诉争房屋确未办理产权登记，尚未产生物权变动效力。一审法院认定杨国忠待案涉房屋物权明确后，再另行主张权利正确。综上所述，杨国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由杨国忠负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 苏 毅二〇一九年四月三十日书记员 乌日汗