湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第31号上诉人（原审被告）郝生祥，男，1971年4月15日出生，汉族，居民，户籍所在地岳阳市君山区钱粮湖镇团西村*组。被上诉人（原审原告）陈娥，女，1966年1月5日出生，汉族，居民，系王文美的妻子。委托代理人卢章炎，湖南榕城律师事务所律师。上诉人郝生祥因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2012）华民初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、询问双方当事人，在事实核实清楚后，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原审判决认定，陈娥与王文美是夫妻关系，王文美是华容县治河渡镇一居委会6组村民。王文美于1996年10月30日向华容县治河渡镇村镇建设管理部门提出建房用地申请，1997年4月17日由华容县治河渡镇人民政府下达了治建（1997）004号建设工程规划许可证，次年王文美开始按规划许可的范围建成了仓库和住房，2003年3月王文美在没有进行房屋产权登记的情况下，应郝生祥买房要求，将一套三室二厅的住房卖给郝生祥，在转让时，王文美与郝生祥于2010年3月28日签订了一份房屋转让协议，上述协议约定：王文美将自建的房屋二楼北边的毛坯套房以净得3.5万元的材料价转让给郝生祥，但房屋的附属土地使用权不和房屋一并转让，其土地权属仍归王文美所有，尔后，王文美收取了郝生祥购房款35000元，并将房屋交付给郝生祥。郝生祥通过装饰后入住，郝生祥的户籍一直在岳阳市君山区钱粮湖镇团西村6组，至今未迁到该房屋所在地华容县治河渡居委会，居住期间，双方因经常为房屋附属土地使用权（放车、土地上的小建设）发生纠纷，王文美认为无法继续共同相处，诉至法院要求确认双方《房屋转让协议》和补充协议无效，房屋买卖无效，双方各自返还取得的财产，由王文美向郝生祥适当补偿房屋装饰的经济损失。本案在审理期间，王文美病故，经其妻陈娥申请变更原告参加诉讼，2012年9月24日，法院根据陈娥的申请，委托华容县价格认证中心对郝生祥已购买的房屋进行了价格评估。2012年11月5日，华容县价格认证中心作出了华价认鉴估（2012）41号价格鉴证结论书：确认该房屋现市场价为81402元，庭审时，郝生祥虽口头提出价格评估过低，但未向法院提出重新鉴定申请。原审法院认为，原、被告签订的房屋转让协议和补充协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体土地的使用权不得出让、转让的规定，应确认无效，依据法律规定，合同被确认无效后，双方应返还因该合同取得的财产，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失，故对原告要求被告返还房屋的请求，予以支持。本案中，被告已给付了诉争房屋的全部价款，且对该房屋进行了装饰及添附，该房屋现已增值，增值部分应视为被告投入所得。现原告要求返还房屋，但房屋增值部分与房屋是不可分割的，被告返还房屋必将遭受损失，损失的大小应与房屋增值部分相当，该损失应该得到的补偿。原告在未经集体经济组织批准的前提下，将建在集体土地上的房屋转让给集体经济组织以外的成员，导致转让合同无效，具有明显的过错，故被告返还房屋后造成的损失应由其赔偿。参照华价估（2012）41号价格鉴证结论书的确认，诉争房屋的现行价值，房屋的增值部分应为46402元（81402-35000=46402元），即被告的损失为46402元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，原审法院判决：一、确认王文美与郝生祥所签订的《房屋转让协议》及补充协议无效。二、由郝生祥于判决生效后一个月内返还房屋给陈娥。三、由陈娥返还给郝生祥购房款35000元，赔偿郝生祥损失46402元，合计81402元，限判决生效后十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由陈娥负担。上诉人郝生祥不服，向本院提起上诉称：1、原审法院在未通知王文美的三个儿子参加诉讼的情况下，仅由王文美的妻子陈娥一人作为原告参加诉讼，明显遗漏诉讼主体，剥夺了王文美的其他继承人的合法权益。2、原审法院所委托的华容县价格认证中心作出的价格鉴证结论书确认的是房屋的成本价格，未包括房屋的增值部分。原审法院据此认定上诉人的损失为46420元是错误的。3、本案双方签订的房屋买卖协议根本未涉及集体土地使用权的转让，只涉及房屋的转让，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，不属于无效协议，因此，原审法院适用法律错误。4、原审判决无视双方就房屋转让达成的协议已履行，房屋已交付上诉人装修居住多年的事实，其结果助长了故意毁约的行为，违反了诚实信用原则。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈娥答辩称：1、其与王文美的三个儿子在一审均出具了文字材料放弃讼争房屋的继承权，由其母陈娥一人继承并参加诉讼。故原审判决并未遗漏诉讼主体。2、华容县价格认证中心作出的价格鉴证结论书并非只确认房屋的成本价格，而是市场价格81402元（不含土地价格），原审判决确认被答辩人的损失46420元中就含房屋增值部分，被答辩人对价格鉴证结论书有异议，但其未提出重新鉴定申请，故原审判决采信该结论书是合法正当的。3、转让房屋而不转让附属土地使用权违反了相关原则，特别是被答辩人又不是同房屋出卖人王文美同一集体组织成员，故原审判决认定诉争房屋转让协议无效是正确的。4、诉争房屋的协议本身是一个无效合同，具有违法性和不得履行性且自始无效，故就谈不上违反诚实信用原则。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，2010年10月28日，郝生祥、刘建武与王文美签字出具了《关于郝生祥、刘建武搭扳放车有关事的说明》，约定：房屋的附属土地使用权不和房屋一并转让，其土地权属仍归王文美所有。在二审审理期间，郝生祥放弃了遗漏诉讼主体的上诉意见，另外，其也放弃了对华容县价格认证中心作出的价格鉴证结论书进行重新鉴定的要求。对原审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原审法院所委托的华容县价格认证中心作出的价格鉴证结论书确认的是否是房屋的成本价格，是否包括房屋的增值部分，原判据此认定上诉人的损失为46420元是否正确。二、原审判决适用法律是否恰当。一、原审法院所委托的华容县价格认证中心作出的价格鉴证结论书确认的是否是房屋的成本价格，是否包括房屋的增值部分，是否包括房屋增值部分，原判据此认定上诉人的损失为46420元是否正确。经查，原审法院委托华容县价格鉴定中心对诉讼房屋包括装修的市场价值进行鉴定而非鉴定房屋的建造成本。且该单位鉴定人员龚仕军在一审出庭陈述，虽然采用的是成本法，但已经考虑了房屋升值因素并酌情增加了500元／平方米。故原审法院认定上诉人的损失与房屋增值部分相当并无不当。二、原审判决适用法律是否恰当。郝生祥、王文美签订的房屋转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体土地的使用权不得出让、转让的规定，且房屋是依附于土地的，所建于宅基地上的房屋和宅基地使用权同样均不得转让于本集体经济组织成员以外的人员，应确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，郝生祥、王文美签订的房屋转让协议无效。综上，郝生祥不服提出的原审法院据此认定上诉人的损失为46420元是错误的和本案双方签订的房屋买卖协议没有违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费675元，由上诉人郝生祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  邵莉茜审 判 员  周华良代理审判员  王欣辉二〇一四年四月九日书 记 员  邓 乐