上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第1197号原告（反诉被告）上海爱景置业有限公司。法定代表人忻鸿良。委托代理人赵毅，上海宝申理律师事务所律师。委托代理人顾国富，上海宝申理律师事务所律师。被告（反诉原告）上海宏苑物业管理经营有限公司。法定代表人王培华。委托代理人周志荣。委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。原告上海爱景置业有限公司（以下简称爱景公司）与被告上海宏苑物业管理经营有限公司（以下简称宏苑公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告宏苑公司对原告爱景公司以相同案由提起反诉，本院决定两案合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告爱景公司的委托代理人赵毅，被告宏苑公司的委托代理人沈华连、周志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱景公司诉称：2008年6月起，原告委托被告对大上海紫金城小区提供前期物业管理，双方就该小区车位租赁事宜约定，由原告将其所有的尚未出售的地下机动车库的车位委托被告对外出租，被告按每个车位每月300元的标准与原告结算租赁费，租赁车位数量以原告交付被告的车位钥匙数量为准。2011年11月，被告支付原告车位租赁费10万元。扣除该10万元后，截至2012年12月31日，被告还拖欠原告车位租赁费677，500元。原告多次向被告催讨无果。现原告起诉要求被告支付2009年3月1日至2012年12月31日拖欠的车位租赁费677，500元。被告宏苑公司辩称：扣除被告2011年11月支付原告的车位租赁费10万元后，被告确认欠付原告2009年3月1日至2012年12月31日车位租赁费共计677，500元，但该费用应与原告欠付被告的房屋管理费、车位管理费及小区共用设施设备的维修费一并结算后支付。不同意原告的诉讼请求。被告宏苑公司反诉诉称：2008年6月3日，原、被告就本市同丰路XXX号大上海紫金城小区物业管理事宜签订一份《前期物业服务合同》。合同签订后，被告即入驻该小区提供物业管理服务。服务期间，小区共用设施设备损坏，因尚未成立业主大会及业主委员会，无法动用维修基金，被告多次通知原告出面维修，原告均置之不理。为确保小区正常运行及业主的正常生活，被告在2009年1月至2011年3月期间自行联系维修并垫付维修费用共计178，265元。另双方就原告尚未出售房屋及原告所有的地下车位的物业管理和租赁事宜签订一份《补充协议》，根据该协议，原告尚未出售房屋的物业管理费应按物业服务合同约定的收费标准减半收取，产权在原告名下且未对外出租的地下车位应按每个车位每月100元的标准支付物业管理费。大上海紫金城小区房屋于2012年底前全部出售，原告拖欠被告房屋管理费共计24，257.05元。该小区的212个地下车位中，原告拖欠被告1号至198号车位2009年3月1日至2012年12月31日的管理费共计591，400元。现被告反诉要求原告支付维修费用178，265元，并要求原告支付房屋管理费24，257.05元及未出租地下车位的管理费591，400元，共计615，657.05元。审理中，被告称在本案中仅主张1号至198号地下车位的管理费。原告爱景公司反诉辩称：原告从未收到被告的维修通知，不能认定小区共用设施设备实际发生了损坏。即使发生了损坏，也应由被告履行维修义务，产生的维修费用，被告可通过业主委员会申请用维修基金进行冲抵，而不应由原告承担，故原告不同意支付维修费。对于被告主张的房屋管理费24，257.05元，原告同意支付。关于产权在原告名下且未对外出租的地下车位管理费，双方未作约定，法律也没有相关规定，且被告从未向原告主张该部分管理费，被告也从未向小业主收取车位管理费，故原告不同意支付。经审理查明：原告系本市同丰路XXX号大上海紫金城小区的开发商，被告系该小区的前期物业管理单位。2008年6月3日，原、被告就大上海紫金城小区的前期物业管理服务事宜签订一份《前期物业服务合同》，约定：在物业管理区域内，被告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅每月每平方米1.34元，高层住宅每月每平方米1.79元，商业物业每月每平方米2.78元；业主应于交房之日的次月起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因原告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由原告全额交纳；停车场收费分别采取以下方式：其中车库车位为每月每辆400元；原告保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任（合同第十二条）；原告违反本合同第十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托被告修复，修复费用及造成的其他损失由原告承担；本合同期限自2008年6月15日起至2010年6月14日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同中就地下车库的租赁及尚未出售的物业服务费用另行商议。《前期物业服务合同》签订后，原、被告又签订一份《补充协议》，约定：一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因原告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务管理费用经原、被告双方商定，原告按其总金额的二分之一交纳给被告，具体金额由原、被告双方有关部门校对确认为标准；二、产权属原告所有的地下机动车库的车位，被告积极配合原告的车位销售工作，对尚未出售的车位委托被告进行租赁，租赁费用被告支付给原告每个车位每月300元，每季度结算一次，租赁车位数量以原告交给被告车位钥匙数为准；三、地下室、储藏室的物业管理费用按每间每月20元，由被告收取。上述合同签订后，被告进驻大上海紫金城小区进行物业管理。《前期物业服务合同》于2010年6月14日到期后，该小区仍由被告管理至今。管理期间，原告将产权在其名下的地下车位委托被告出租。2009年8月1日，原告向被告出具2009年3月1日至2009年7月31日的地下车位租赁结算单，载明：65、155、195号车位出租3个月，197号车位出租4个月，9、10、58号车位出租5个月，按每月300元结算，总计8，400元。2009年12月31日，原告向被告出具2009年8月1日至2009年12月31日的地下车位租赁结算单，载明：144、134、154号车位出租1个月，152、135、31、146、147、88号车位出租2个月，143、87、158、83号车位出租3个月，151、142号车位出租4个月，9、10、197、155、195、150、11、153号车位出租5个月，按每月300元结算，总计22，500元。2010年9月30日，原告向被告出具2010年1月1日至2010年9月30日的地下车位租赁结算单，载明：104、180、5号车位出租1个月，181、182、109、32、148、82号车位出租2个月，186、97、157、99、111、91、86号车位出租3个月，105、177、178、116、17、174、106、50、7、45号车位出租4个月，2、139、6号车位出租5个月，151、149、48、131、156、72、42号车位出租6个月，166、84、141号车位出租7个月，8、31、88、89、189、103、75、80、13号车位出租8个月，9、197、155、195、150、153、11、142、143、158、83、135、152、146、147、134、154、46、194、192、79、138、145号车位出租9个月，部分按每月300元结算，部分按每月200元结算，总计88，400元。2010年12月31日，原告向被告出具2010年10月1日至2010年12月31日的地下车位租赁结算单，载明：52、38、107、144号车位出租1个月，95、47、112、92、133、170、179号车位出租2个月，9、8、197、155、195、150、153、11、151、142、143、158、83、135、152、31、146、147、88、134、154、46、194、192、79、138、89、189、103、75、80、13、166、84、141、131、156、72、42、2、139、6、177、178、17、174、106、50、7、45、97、157、99、111、91、86、186、181、182、109、32、148、82、104、180、5、145、163、162、136、27、21、175、159号车位出租3个月，部分按每月300元结算，部分按每月200元结算，总计48，700元。2011年2月28日，原告向被告出具2011年1月1日至2011年2月28日的地下车位租赁结算单，载明：100、102、150号车位出租1个月，9、8、197、155、195、153、11、151、142、143、158、83、135、152、31、146、147、88、134、154、46、194、192、79、138、89、189、103、75、80、13、166、84、164、131、156、72、42、2、139、6、177、178、17、174、106、50、7、45、186、97、157、3、111、91、86、181、182、109、32、148、82、104、180、5、145、163、162、136、95、52、47、38、112、92、27、21、107、133、175、99、159、170、144、179、105、40、140、78、15、23、73、30、85、187、167号车位出租2个月，按每月200元结算，总计39，000元。2011年4月1日，原告向被告出具2011年3月1日至2011年3月31日的地下车位租赁结算单，载明：9、8、197、155、195、153、11、151、142、143、158、83、135、152、31、146、147、88、134、154、46、161、192、79、138、89、189、103、75、80、13、166、10、164、131、156、72、42、2、139、6、177、178、17、174、106、50、7、45、186、97、157、3、111、91、86、181、36、109、32、148、82、104、180、5、145、163、162、136、95、52、47、38、112、92、27、21、107、133、175、99、159、170、144、179、105、40、140、78、15、23、73、30、85、187、167、100、102、4号车位出租1个月，按每月200元结算，总计19，800元。2011年5月31日，原告向被告出具2011年4月1日至2011年6月30日的地下车位租赁结算单，载明：32、43、52、99、132号车位出租1个月，3、8、18、45、50、68、102、112、153、154、174、195号车位出租2个月，5、9、10、11、17、20、31、46、47、73、82、85、86、89、91、92、95、97、100、103、106、107、110、111、128、136、139、140、142、144、145、150、152、155、156、157、158、159、161、162、164、165、166、170、175、180、185、187、192号车位出租3个月，按每月300元结算，总计52，800元。2011年9月30日，原告向被告出具2011年7月1日至2011年9月30日的地下车位租赁结算单，载明：4、29、43、89、99、102、142、153、154、189、195号车位出租1个月，46、68、190号车位出租2个月，2、3、7、8、9、10、11、14、15、17、18、20、31、32、33、38、47、50、52、77、78、82、83、84、85、87、88、92、96、97、100、101、103、106、107、111、112、128、131、132、133、134、135、136、139、140、144、145、146、148、150、152、155、156、157、158、159、161、162、163、164、165、166、167、170、171、173、174、175、176、177、178、180、184、185、186、192号车位出租3个月，按每月300元结算，总计70，500元。2011年12月31日，原告向被告出具2011年10月1日至2011年12月31日的地下车位租赁结算单，载明：3、112、144号车位出租1个月，190号车位出租2个月，2、4、8、9、10、11、13、14、15、18、20、29、31、32、33、38、40、43、47、50、52、68、77、78、82、83、84、85、87、88、92、95、96、97、101、103、107、111、128、131、132、133、134、135、136、139、140、145、146、152、155、157、158、162、163、164、165、166、167、168、171、173、174、175、176、177、178、180、184、185、186、189、192号车位出租3个月，按每月300元结算，总计63，600元。2012年12月，原告向被告出具2012年1月1日至2012年12月31日的地下车位租赁结算单，载明：42、62号车位出租1个月，70号车位出租3个月，24、58号车位出租4个月，26、27、44、93、117号车位出租5个月，5、7、79、119号车位出租6个月，21、118号车位出租7个月，120号车位出租8个月，90、94、147、157、167号车位出租9个月，123、171号车位出租10个月，80、149、175号出租11个月，2、4、8、9、10、15、16、17、18、20、29、31、32、33、35、36、37、40、41、47、49、50、52、56、59、65、68、75、77、78、82、83、84、85、87、92、95、97、101、103、111、112、113、122、125、126、127、128、131、132、133、134、135、136、140、141、152、155、160、162、163、164、165、166、168、172、173、174、176、178、184、185、186、189、194、197号车位出租12个月，按每月300元结算，总计328，200元。2011年11月，被告支付原告车位租赁费10万元，之后，被告未再向原告支付车位租赁费。2012年12月，原告向被告出具一份车位租赁费结算单，载明：2009年3月1日至2012年12月31日的车位租赁费共计777，500元，2011年11月物业结算开发商车位租赁费10万元，此次结算租赁费共计677，500元。2009年1月至2011年3月期间，被告因维修、养护大上海紫金城小区共用部位及共用设施设备支出维修费用共计178，265元。另查明：大上海紫金城小区于2008年5月23日竣工验收合格。之后，原告将该小区房屋陆续对外出售。其中，本市同丰路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积112.09平方米）、同号102室（建筑面积128.25平方米）、同号201室（建筑面积112.09平方米）、同号202室（建筑面积128.25平方米）、同号301室（建筑面积112.09平方米）、同号302室（建筑面积128.25平方米）、同号402室（建筑面积128.25平方米）、同号601室（建筑面积112.09平方米）、同号901室（建筑面积112.09平方米）、同号1401室（建筑面积112.09平方米）、同号1402室（建筑面积128.25平方米）、同号1602室（建筑面积128.25平方米）、同号1801室（建筑面积112.09平方米）、同号1802室（建筑面积128.25平方米）、同丰路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积127.43平方米）、同号102室（建筑面积121.51平方米）、同号201室（建筑面积127.43平方米）、同号202室（建筑面积121.58平方米）、同号301室（建筑面积127.43平方米）、同号302室（建筑面积121.58平方米）、同号401室（建筑面积127.43平方米）、同号801室（建筑面积127.43平方米）、同号901室（建筑面积127.43平方米）、同号1501室（建筑面积127.43平方米）、同号1502室（建筑面积121.58平方米）、同号1601室（建筑面积127.43平方米）、同号1701室（建筑面积127.43平方米）、同号1702室（建筑面积121.58平方米）、同号1801室（建筑面积127.43平方米）、同号1802室（建筑面积121.58平方米）、同丰路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积112.03平方米）、同号302室（建筑面积128.19平方米）、同号501室（建筑面积112.03平方米）、同丰路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积94.68平方米）、同丰路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积88.60平方米）、同丰路XXX号XXX层店铺（建筑面积45.79平方米）、同丰路XXX号XXX层店铺（建筑面积38.75平方米）产权分别于2009年8月、2009年9月、2009年8月、2009年9月、2009年7月、2009年7月、2009年10月、2009年7月、2009年8月、2009年9月、2009年6月、2009年7月、2010年2月、2010年2月、2009年12月、2009年8月、2009年8月、2009年7月、2009年8月、2009年8月、2009年7月、2009年8月、2009年7月、2010年6月、2010年6月、2010年6月、2010年6月、2010年6月、2010年2月、2010年6月、2010年2月、2010年10月、2010年11月、2009年8月、2012年5月、2009年12月、2009年12月转至小业主名下。大上海紫金城小区地下车位共有212个，其中6号、12号、13号、14号、15号、17号、20号、21号、23号、30号、32号、33号、38号、39号、48号、50号、51号、53号、69号、71号、72号、73号、76号、77号、79号、80号、82号、85号、86号、88号、89号、99号、103号、105号、106号、108号、111号、112号、128号、129号、130号、132号、134号、135号、138号、139号、140号、143号、146号、150号、151号、152号、153号、154号、156号、158号、159号、161号、162号、164号、167号、169号、170号、171号、173号、174号、176号、177号、179号、180号、181号、182号、187号、188号、190号、191号、192号、193号、194号、195号、196号、200号车位产权分别于2013年10月、2012年7月、2012年9月、2012年9月、2012年11月、2013年2月、2013年12月、2013年6月、2012年8月、2012年10月、2013年12月、2013年12月、2012年7月、2012年8月、2012年7月、2013年12月、2013年12月、2013年11月、2012年8月、2012年7月、2012年8月、2012年9月、2012年8月、2013年11月、2013年11月、2013年6月、2012年8月、2013年12月、2012年12月、2012年9月、2012年7月、2012年7月、2013年11月、2012年12月、2013年11月、2012年9月、2013年5月、2013年4月、2014年1月、2012年9月、2012年9月、2014年1月、2013年11月、2013年11月、2012年8月、2012年8月、2013年11月、2013年2月、2012年8月、2012年9月、2012年11月、2013年5月、2012年10月、2012年9月、2012年9月、2012年11月、2012年8月、2013年11月、2012年11月、2013年10月、2012年12月、2012年8月、2012年9月、2012年11月、2013年11月、2013年11月、2013年2月、2012年12月、2012年11月、2013年5月、2012年7月、2012年7月、2012年7月、2012年8月、2013年6月、2012年7月、2012年8月、2012年7月、2013年6月、2012年7月、2012年10月、2013年8月转至小业主名下，其余车位产权在原告名下。2010年1月15日，原告向虹口区住房保障和房屋管理局广中路办事处申请成立大上海紫金城业主委员会。大上海紫金城业主大会、业主委员会于2013年5月成立。再查明：上海市虹口区物价局于2006年7月8日出台《关于规范虹口区住宅小区车辆停放收费标准的通知》［虹价（2006）12号］，该通知第3条是关于机动车固定车位停放收费标准的规定，其中第3款规定，车库（含室内、地下室、机械式）每辆每月400元；第4条是关于车辆停放收费中管理费的规定，其中第1款规定，物业管理企业用于管理成本补偿的标准，按小区停放收费标准最高不超过25%收取。上述事实，由《前期物业服务合同》、《补充协议》、建设工程竣工验收备案证书、车位租赁费结算单11份、虹价（2006）12号文、维修费发票及维修记录单若干、申请报告、业主大会及业主委员会备案证、房地产登记信息若干及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：原、被告就大上海紫金城小区签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力。根据双方合同约定，原告委托被告对尚未出售的车位对外出租，被告按每个车位每月300元与原告结算租赁费用，每季度结算一次。现原告主张2009年3月1日至2012年12月31日的车位租赁费677，500元，被告对欠付金额无异议，且该租赁费用的给付期限已届满，故依法应予支持。关于被告主张的房屋管理费24，257.05元，原告同意支付，本院依法予以支持。关于被告主张的产权在原告名下且未对外出租的地下车位管理费591，400元，因一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理，产权在原告名下且未对外出租的地下车位属大上海紫金城小区的一部分，也由被告实施管理，原告应当向被告支付相应的物业管理费。关于该部分车位的管理费收费标准，原、被告未作约定，被告按每个车位每月100元的标准收取，并不违反相关收费规定。况且，对于被告受原告委托出租的地下车位，被告按每个车位每月400元收取租赁费，而原、被告约定按每个车位每月300元结算租赁费，说明原、被告就已出租地下车位按每个车位每月100元收取管理费已达成共识。现被告参照该标准收取未出租地下车位的管理费，并无不妥，故对被告的该项请求，依法予以支持。关于被告主张的维修费用178，265元，根据双方所签《前期物业服务合同》约定，大上海紫金城小区共用部位及共用设施设备的维修、养护、管理由被告负责。且根据商品住宅维修基金的相关规定，业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。另自2011年4月1日起，建设单位已按规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。本案中，原告于2010年1月15日申请成立业主委员会，2013年5月大上海紫金城小区业主大会、业主委员会成立，故被告主张的2009年1月至2011年3月期间因维修、养护小区共用部位及共用设施设备发生的维修费用，应由小区的建设单位即原告承担。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十一条、《上海市住宅物业管理规定》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海宏苑物业管理经营有限公司支付原告上海爱景置业有限公司2009年3月1日至2012年12月31日的车位租赁费677，500元；二、原告上海爱景置业有限公司支付被告上海宏苑物业管理经营有限公司维修费用178，265元；三、原告上海爱景置业有限公司支付被告上海宏苑物业管理经营有限公司房屋的物业服务费24，257.05元及2009年3月1日至2012年12月31日未出租地下车位的物业服务费591，400元，共计615，657.05元。上述第一、二、三项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10，575元，由被告负担；反诉受理费5，687.63元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  华 琴人民陪审员  唐尚德二〇一四年四月二十三日书 记 员  芮永祺附：相关法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《上海市住宅物业管理规定》第六十四条建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。