上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3099号上诉人（原审被告）杭庆贺。被上诉人（原审原告）上海嘉屯房地产开发经营有限公司。委托代理人张徐，上海陈海杰律师事务所律师。上诉人杭庆贺因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第17105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区金高路房地产权利人为上海和东投资管理有限公司（以下简称和东公司）。2004年8月25日，上海嘉屯房地产开发经营有限公司（以下简称嘉屯公司）与和东公司签订《怡东大酒店合作协议书》，约定由和东公司将金高路（金桥钻石城）主楼及北侧三层副楼与嘉屯公司共同投资合作开设上海怡东投资管理有限公司怡东大酒店；怡东大酒店产权属嘉屯公司及和东公司双方共有财产，和东公司占60%，嘉屯公司占40%，怡东大酒店由双方共同委派经营者承包，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，年终盈亏按双方所占股份比例分配；双方合作期限从2004年9月1日起至2048年8月31日止。2004年12月2日，和东公司下属上海和东投资管理有限公司浦东大酒店注册成立，营业场所为浦东新区金高路，负责人为张龙弟（即嘉屯公司法定代表人）。原审另认定，2007年1月5日，嘉屯公司作为甲方，杭庆贺作为乙方，双方签订《风险承包经营协议书》一份，就乙方承包经营甲方娱乐城项目事宜约定：甲方提供浦东新区金高路上海怡东大酒店的副属楼一幢及副楼南侧停车场地，由乙方承包经营；经营承包期自2007年1月15日至2012年1月14日止，共计5年，定额上缴承包经营费为第一个经营年度人民币（下同）84万元，第二至第五个经营年度每年90万元；乙方负责承担娱乐城的经营设备配置和维护，负责承担娱乐城内的水、电等一切线路、管道的维护和维修、承包经营期间内的重新装修和更新设备设施的费用，负责承担缴纳实际使用和应该分摊的水、电等费用；乙方支付承包经营费方式为，第一个上半年按月每月上缴7万元，下半年按二个月上缴14万元，第二年至第五年按每季度上缴225，000元（每个经营季度前一个月的最后五个工作日内付清）；副楼南侧停车场供乙方免费使用。协议第六条约定，经营期满，双方协商同意，可另行续签合同；甲乙双方解除协议时，相互补偿办法如下：（1）甲方提供的设备如数返还给甲方；（2）除（1）条外动产部分（包括低耗品）全部归乙方所有处置，不动产部分如实交还给甲方；（3）合同期满如乙方不��营，在到期15日内退出经营场地，否则按占用日双倍承担承包经营费。2011年2月28日，嘉屯公司与杭庆贺又签订《关于＜风险承包经营协议书＞的补充协议》。协议第一条约定，承包协议书中由甲方租赁给乙方的位于浦东新区金高路怡东大酒店的副楼（称娱乐城），现就其中的底楼一层，双方无条件终止协议承包，乙方退出，由甲方收回另作安排；第二条约定，乙方退出、甲方收回后，承包协议书中约定的“第五个经营年度每年90万元”的租金，自本协议签订之日起，每年减少30万元，为每年60万元。当天，嘉屯公司收回了该副楼底楼一层的房屋。上述协议签订后，杭庆贺按约向嘉屯公司支付了部分租金，未支付押金。原审再认定，2012年3月27日，杭庆贺出具“保证书”一份，内容为其租赁嘉屯公司物业所欠的2012年2月1日至4月14日的租金100，000元、2011年的电费51，111元……以及4月15日起始的租金每月40，000元也同上述欠费一起付清。据此，保证履行以下偿付金额和时限：1、3月28日偿付50，000元；2、4月17日之前，偿付60，000元（原欠款＋下期租赁费40，000元＋上月电费）；3、以后各月17日前均同上一条相同偿付，直至付清。如果不能在上述规定时间内一次付清约定的偿付金额，本人保证即刻停止经营，按原租赁协议约定无条件将租赁场所全部一次性归还给嘉屯公司。“保证书”签署以后，杭庆贺向嘉屯公司支付了230，000元，之后未再支付。2013年1月14日，嘉屯公司向杭庆贺寄送《律师函》一份，表示根据嘉屯公司与杭庆贺之间签订的协议书和杭庆贺出具的保证书，嘉屯公司已全面履行了上述协议所约定的义务，然杭庆贺未按约定的期限支付租金及相关费用，故嘉屯公司决定从2013年1月16日起终止与杭庆贺之间的租赁关系，要求杭庆贺���即将所租赁的全部物业于2013年1月31日前交还给嘉屯公司，并与嘉屯公司办理相关交接手续，同时杭庆贺应于2013年1月31日前将拖欠的租金及相关费用全部付清。后嘉屯公司诉至法院，要求判令：1、确认嘉屯公司与杭庆贺之间的租赁关系于2013年1月16日解除，杭庆贺立即将承租的怡东大酒店副属楼交还给嘉屯公司；2、杭庆贺支付2012年7月15日至2013年1月14日期间的租金24万元、2013年1月16日起至租赁场所实际交还之日止的使用费、2013年3月的电费3，306元及其他欠费61，876.11元。原审审理中，嘉屯公司与杭庆贺一致确认，截至2012年6月，杭庆贺尚欠嘉屯公司租金61，876.11元，也没有支付2012年7月15日起的租金，另外，还欠嘉屯公司2013年3月的电费3，306元。另外，杭庆贺表示，其与嘉屯公司签订承包经营协议之后，买下了房屋内的设备进行经营，并对房屋进行了装修，包括设备���花费了900万元左右，补充协议是因嘉屯公司法定代表人张龙弟要开建材市场需办贷款才签订的，当时其装修底楼房屋不到半年，张龙弟承诺一切损失由他来，其才同意签订该补充协议，该补充协议实际没有履行过；对于嘉屯公司提供的“保证书”中记载的欠费及支付时间等内容无异议，但其签字时材料抬头处并无“保证书”字样，签署了“保证书”后，其按约向嘉屯公司支付了23万元，但嘉屯公司一直不给其底楼房屋装修的赔偿款，所以其无力向嘉屯公司支付相应费用。对此，嘉屯公司表示补充协议已实际履行，嘉屯公司已经收回副属楼底楼房屋，且因提前收回底楼房屋所以才减免杭庆贺第五年度的租金，但从未承诺补偿杭庆贺底楼装修；涉案协议于2012年1月14日到期后，双方之间为不定期租赁关系，杭庆贺违反保证书承诺，嘉屯公司有权解除双方之间的租赁关系��根据双方的协议及杭庆贺出具的保证书，嘉屯公司不需要赔偿杭庆贺装修损失；对于其主张的2013年1月16日起的使用费的标准，嘉屯公司表示其是按照杭庆贺保证书中承诺的每月40，000元的标准要求杭庆贺支付的。原审认为，嘉屯公司与杭庆贺之间的《风险承包经营协议书》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。该经营协议书名为承包，但根据其就承包标的、经营承包期及承包经营费等的约定，嘉屯公司与杭庆贺之间实为房屋租赁关系。本案中，嘉屯公司与杭庆贺之间的协议书已于2012年1月14日到期，之后为不定期租赁关系，杭庆贺确认其欠缴嘉屯公司2012年6月前的租金61，876.11元，也没有支付2012年7月15日起的租金，但辩称其未付租金是因嘉屯公司没有履行承诺赔偿拆除其底楼装修的损失，故其无���支付嘉屯公司相关费用，对此，嘉屯公司表示双方就提前收回底楼房屋已经达成补充协议，为此嘉屯公司还将第五个经营年度的租金调整至每年60万元，并没有承诺赔偿杭庆贺装修损失，杭庆贺亦未能提供证据予以证实，法院对其意见不予采信。根据法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故嘉屯公司要求解除租赁关系具有事实依据和法律依据，法院予以支持；嘉屯公司已于2013年1月14日向杭庆贺送达律师函要求从2013年1月16日起终止双方之间的租赁关系，法院予以确认。嘉屯公司与杭庆贺间的租赁关系解除后，杭庆贺再行占有租赁房屋没有依据，应予返还。审理中，杭庆贺对于嘉屯公司主张的欠租时间及金额没有异议，法院对嘉屯公司的该项请求予以支持；对于嘉屯公司主张的2013年1月16日起的房屋、场地使用费，嘉屯公司要求按照杭庆贺保证书承诺的每月40，000元的标准进行计付，经查并无不当，法院可予准许。根据承包协议的约定，杭庆贺应承担实际使用和应该分摊的水、电等费用，现杭庆贺确认尚欠嘉屯公司2013年3月的电费3，306元，应予支付。杭庆贺要求嘉屯公司赔偿其装修损失和动产损失，但其主张的装修发生在租赁期间，现双方之间的协议书已经到期，且之后杭庆贺向嘉屯公司出具“保证书”约定如其未能按约定的时间一次付清约定的偿付金额，即刻停止经营，按原租赁协议约定无条件将租赁场所全部一次性归还给嘉屯公司，故其要求嘉屯公司赔偿装修损失没有依据，法院不予支持；杭庆贺要求嘉屯公司赔偿动产损失亦没有依据，法院亦不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，于二○一三年九月五日作出判决：一、确认嘉屯公司与杭庆贺之间的租赁关系于2013年1月16日解除；二、杭庆贺于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区金高路，即嘉屯公司与杭庆贺之间的《风险承包经营协议书》中约定的上海怡东大酒店副属楼的二层及三层房屋及副楼南侧停车场地中迁出，并将房屋和场地返还给嘉屯公司；三、杭庆贺于判决生效之日起三十日内支付嘉屯公司截至2013年1月14日的租金人民币301，876.11元，并向嘉屯公司支付自2013年1月16日起至实际返还房屋、场地之日止，按每月人民币40，000元计算的房屋、场地使用费；四、杭庆贺于判决生效之日起三十日内支付嘉屯公司电费人民币3，306元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，717元，减半收取计人民币3，858.50元，由杭庆贺承担��判决后，杭庆贺不服，上诉于本院，诉称：其于2010年经被上诉人同意对涉讼房屋进行装修，总计花费700多万元；重新开张后，被上诉人口头保证上诉人可以续租；被上诉人拆除了一楼的装修并承诺赔偿，但未予履行，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项。被上诉人嘉屯公司辩称：双方间的协议约定上诉人承担经营期间重新装修的费用，同时约定解除协议时，动产归上诉人处置，不动产如实交还被上诉人；被上诉人收回底层房屋后，对租金进行了调整；上诉人的装修对被上诉人而言没有任何利用价值，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，本院组织双方调解，上诉人要求由被上诉人赔偿300万元后搬离，或其以10，000元的月租金标准支付租金并延长租期至2019年；被上诉人则表示如上诉人在春节前搬离，则其不再主张租金、使用费及电费。因双方的调解方案差距过大，致调解不成。本院认为，本案双方签订的《风险承包经营协议书》及补充协议于法无悖，双方均应恪守。杭庆贺主张嘉屯公司承诺收回底楼后对其进行补偿，但为嘉屯公司所否认，而杭庆贺又未能出示有效证据予以证明，故该上诉理由，本院不予采纳。本院同时注意到，嘉屯公司依据补充协议收回底楼一层房屋后，降低了租金标准，可见，双方当时变更租赁范围后，已对权利、义务作出了新的约定。至于杭庆贺主张的其余装修损失，本院评述如下：杭庆贺主张其装修时嘉屯公司口头保证续租，但为嘉屯公司所否认，故仅有杭庆贺单方陈述，本院无法认定双方就续租达成一致；涉讼协议书约定经营期满，双方另行续签合同需协商同意；在双方未就续租达成一致、租期仅剩一年多的情形下，杭庆��自行装修，应预见到可能的风险；现租期届满，嘉屯公司明确表示该些装修对其今后的经营没有利用价值，不同意利用，故本院认为，本案中，即便杭庆贺重新装修产生损失，亦应自担其责。综上而言，杭庆贺关于撤销原审判决主文第一、二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7，717元，由上诉人杭庆贺负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年一月二十日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、��定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……