江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2010)虎民初字第1530号原告（反诉被告）刘迎田，委托代理人李韦、刘志明（实习），江苏狮山律师事务所律师。被告付世成委托代理人翁冶中，江苏中祥律师事务所律师。被告（反诉原告）孔维妮，委托代理人余锐，北京市鑫诺律师事务所律师。原告刘迎田与被告付世成、孔维妮房屋买卖合同纠纷一案，本院2010年9月29日受理后，依法由代理审判员沈文春独任审判，于2010年12月27日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2011年3月8日、7月13日公开开庭进行了审理。原告刘迎田及其委托代理人李韦、刘志明，被告付世成的委托代理人翁冶中，被告孔维妮及其委托代理人余锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘迎田诉称，2007年5月28日，原告与被告付世成签订房屋买卖中介服务协议，约定原告购买二被告共有的位于苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋一套，价值人民币399800元。协议签订后原告即支付了全部房款，被告付世成出具了收条给原告。2007年10月25日，该房经苏州高新区房产交易管理中心变更登记，产权过户到原告刘迎田名下。2008年8月，被告孔维妮向苏州市虎丘区人民法院起诉，称被告付世成用于办理房产出让、过户手续的孔维妮的身份证、结婚证系伪造，她本人并不知情，要求法院确认房屋买卖合同无效。2009年11月，苏州市虎丘区人民法院判决房屋买卖合同无效〈详见苏州市虎丘区人民法院（2008）虎民一初字第1166号民事判决书〉，但并未涉及房款返还的问题。现根据我国合同法的相关规定，原告请求法院判令被告付世成返还购房款399800元；判令被告付世成赔偿原告各项损失89441元（包括印花税票销售凭证，金额为158元；抵押手续费120元；交易手续费611元；评估费2445元；契税6970元；产权登记收费100元；贷款服务费3200元；贷款利息54030元。）；因二被告系夫妻关系，被告孔维妮对上述债务应承担共同还款责任，诉讼费用由被告承担。对于反诉原告孔维妮的反诉请求，反诉被告刘迎田认为苏州市虎丘区人民法院（2008）虎民一初字第1166号民事判决书并未认定反诉被告刘迎田与本诉被告付世成恶意串通；房屋目前已抵押给工商银行新区支行；赔偿租金的反诉请求缺乏相关的事实依据，不予认可。被告孔维妮辩称及反诉称，原告所要求的购房款应以房屋产权登记时的348500元为准，而不应是399800元。反诉被告刘迎田与本诉被告付世成恶意串通，在反诉原告人不知情的情况下，将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室非法买卖，并将此房过户至反诉被告刘迎田的名下，后反诉原告提起诉讼，苏州市虎丘区人民法院和苏州市中级人民法院分别判决确认反诉被告刘迎田与本诉被告付世成的房屋买卖合同无效，据此反诉被告刘迎田应将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋返还给反诉原告并赔偿房屋租金损失84000元（从2008年6月1日至2010年5月共28个月，每月租金3000元），本案诉讼费用由反诉被告刘迎田承担。被告付世成辩称，反诉状理由不成立。房屋的确权纠纷属于行政机关的管辖范畴，一方对行政机关的确权不服需进行行政诉讼，房屋的所有权由房产证确定，房产证是由行政机关颁发的，房产证被撤销，房产恢复到谁的名下就是谁的，没有确认的，需由行政机关进行确认。反诉原告提出的租金请求是没有理由和证据的。经审理查明，1997年10月10日，孔维妮与付世成登记结婚。2003年9月15日，付世成、孔维妮与苏州市商品房经营公司签订房屋买卖合同，2005年付世成、孔维妮支付了房款和税费，2006年1月17日领取房屋所有权证，证号苏房权证新区字第0004XX**号，房屋所有权人孔维妮，房屋坐落苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室，附记：配偶付世成。2007年上半年，被告付世成在未经其妻孔维妮同意的情况下，为出售苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋，而伪造其与妻子孔维妮的户口簿、结婚证等证件。2007年5月28日，被告付世成与原告刘迎田在苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司签订了一份房屋买卖中介服务协议，房屋价格为399800元，出卖方为付世成和孔维妮，孔维妮未签名。2007年5月30日，被告付世成持伪造的户口簿、结婚证等证件，并找人冒名顶替被告孔维妮，到江苏省苏州市公证处办理公证手续，江苏省苏州市公证处公证员经询问并做好相应的笔录后，于2007年5月31日出具[2007]苏证民内字1646号公证书，证明付世成与孔维妮于2007年5月30日来到公证处，于公证员面前在委托书上签名。委托书载明，委托人为付世成与孔维妮，受托人为严玉芳（女，1974年2月26日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区狮山路111号4幢1051室），委托内容为付世成与孔维妮全权委托严玉芳代办苏州市狮山路111号6幢XXXX室房屋出售事宜，代办该房屋的买卖过户全部相关手续，受托人无转委托，委托期限从2007年5月30日至2007年11月30日，受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予认可。同日，付世成向刘迎田出具收条，收条载明：今收到刘迎田购买狮山路111号6幢XXXX室房款399800元（叁拾玖万玖仟捌佰元整），房款全部付清。后严玉芳作为代理人，代理孔维妮与被告刘迎田在苏州爱丽舍房产投资顾问有限公司签订房屋买卖中介服务协议，将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋出售给被告刘迎田，房屋成交价格为348000元。2007年6月3日，苏州高新区房产交易管理中心作出苏新房评（2007）字1441号房产过户价格参考，苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋评估价值为348500元。2007年6月21日，严玉芳、刘迎田分别在房产情况、房产登记声明保证书、申领房屋所有权证具结书上签字。为申请购房贷款，刘迎田委托苏州正合房地产评估咨询有限公司对苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋进行估价，2007年7月10日苏州正合房地产评估咨询有限公司作出房地产抵押估价报告，结论为估价对象于2007年7月10日的公开市场价值为489100元。2007年7月16日，刘迎田将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋抵押给中国工商银行新区支行，办理了相应的贷款手续。2007年8月1日，苏州市地方税务局第四税务分局代开销售不动产统一发票，同日苏州高新区契税征收管理所开具江苏省契税完税证。2009年11月7日苏州市虎丘区人民法院以(2008)虎民一初字第1166号民事判决书确认2007年5月28日被告付世成与原告刘迎田签订的房屋买卖中介服务协议无效。原告刘迎田在与被告付世成进行房屋买卖行为中存在过错。另查明，被告付世成卖掉高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋所得价款是用于支付自己在承包工程中所欠的民工工资。以上事实，由苏州市虎丘区人民法院以(2008)虎民一初字第1166号民事判决书、调查笔录、庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告刘迎田与被告付世成签订买卖苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋的协议，由于苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋系被告孔维妮于被告付世成的夫妻共同财产，被告付世成伪造被告孔维妮的有关证件，擅自处分夫妻共同财产，而导致原告刘迎田与被告付世成签订的买卖苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋协议无效，原告也因未尽作为买受人的审慎义务，而不能取得苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋的所有权，此房应返还被告付世成、孔维妮，而被告付世成取得的房款也应返还原告刘迎田，被告孔维妮认为返还房款应以房屋产权登记时的348500元为准，而不应是399800元。本院认为，购房款应以房屋买卖成交以后，原告刘迎田实际支付给被告付世成及被告付世成实际收到的购房款为准，原告刘迎田实际支付给被告付世成购房款是399800元，故被告付世成应返还原告购房款是399800元，由于此债发生在二被告夫妻关系存续期间，且被告付世成卖掉房子所得房款是用于支付民工工资，故被告孔维妮应与被告付世成承担共同返还购房款的责任。至于原告所提出的要求被告赔偿因此房屋买卖行为所产生的税、费及贷款费用，由于原告刘迎田在与被告付世成所进行的房屋买卖行为中存在过错，以上赔偿请求不予支持。被告孔维妮反诉请求原告赔偿房屋租金损失84000元，因无相应的事实依据和法律依据，且主要过错在被告付世成，故被告孔维妮的此项发生请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、原告刘迎田应于本判决生效之日起十日内将苏州市高新区狮山路111号6幢XXXX室房屋返还被告付世成、孔维妮。二、被告付世成、孔维妮应于本判决生效之日起十日内返还原告刘迎田购房款399800元。三、驳回原告刘迎田的其他诉讼请求。四、驳回被告孔维妮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9332元，保全费3020元，合计12352元，由原告刘迎田承担2470元，由被告付世成承担9882元，被告付世成承担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。反诉案件受理费950元，由被告孔维妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行，帐号：321-550101040009599，解款部门：207401021。审 判 长  徐兴华代理审判员  沈文春人民陪审员  罗财根二〇一一年七月十三日书 记 员  丁 颖