广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)汕龙法民二初字第1号原告赵顺龙，男，汉族，1965年6月8日出生，住汕头市龙湖区，原告方雁祯，女，汉族，1962年12月11日出生，住汕头市龙湖区，两原告的委托代理人林鼎文，广东众大律师事务所律师。被告林炎松，男，汉族，1958年9月21日出生，住广东省汕头市金平区,被告汕头市金园区城建房地产公司，住所地汕头市珠池路中段1-4号。法定代表人林炎松。两被告的委托代理人张漩，广东潮之荣律师事务所律师。第三人马婴婴，女，汉族，1975年4月17日出生，住汕头市金平区，原告赵顺龙、方雁祯诉被告林炎松、被告汕头市金园区城建房地产公司（下称城建公司）、第三人马婴婴返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人林鼎文、被告林炎松、被告城建公司的法定代表人及其委托代理人张漩、第三人马婴婴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告诉称：两原告于1996年与被告城建公司签订《购房协议书》，购买位于汕头珠池住宅区“小会片”住宅楼第10A幢二层1室即珠池住宅区第十座A幢201房（现为汕头市××区××街道龙湖××房）。合同签订后，两原告支付了房款及配套费，被告城建公司也交付了房产给两原告入住，至此，两原告合法拥有了201房产。2001年2月16日，两原告一家将户口迁入201房，第一原告为该房户主。两原告于2002年到外地工作，201房长期租给别人，其中，2013年8月10日起出租给案外人，租期为2年。2013年9月，被告林炎松以201房属其所有为由不断对两原告的承租人进行骚扰，两原告无奈报警。2013年12月8日，被告林炎松竟然带人强行进入两原告所有的201房，以其为201房所有权人为由蛮横驱赶承租人，甚至在201房客厅设置床铺、更换门锁，抢占两原告的合法房产。两原告再次报警，但公安部门以该纠纷属于民事纠纷为由告知两原告诉诸法律程序。至今，被告林炎松仍占住在201房，无法驱赶。两原告认为，两原告以合法的手续取得201房，权利应当受到保护，然被告林炎松不经两原告同意占住该房，已经妨害了两原告的权利，构成侵权，应当予以腾退，返还原告房产。诉讼请求：一、判令两被告立即腾退两原告所有的汕头市××区××街道龙湖××房房产；二、判令两被告向两原告每月计付房屋占用费800元，自2013年12月8日起计至腾退之日止。两原告提交了以下的证据：1．两原告身份证，证明两原告诉讼主体资格；2．人口信息查询表，证明被告诉讼主体资格；3．房屋买卖合同，证明两原告购买争议房产；4.收款收据；5.补偿协议书；。6.收款收据，3-6证明两原告购买争议房产并支付房款及其他费用；7.户口；8.证明；9发票，7-9证明两原告一家在争议房产居住，水电费由两原告支付；10.照片2张，证明被告未经两原告同意占住房产；11.报警回执，证明两原告报警；12.证明，证明原告方雁祯原名称是“方彦贞”。被告林炎松辩称：被告林炎松系被告城建公司的法定代表人，被告城建公司是1994年5月5日成立的集体所有制企业，被告城建公司有权收回争议房产，该房产属于被告城建公司所有并已经出卖给第三人马婴婴，被告林炎松代表被告城建公司收回争议房产是职务行为，应由被告城建公司承担民事责任，争议房产现由第三人马婴婴居住使用。被告城建公司辩称：一、原告方雁祯作为本案原告主体是否适格。1996年7月6日与被告城建公司签订《购房协议书》的乙方为“方彦贞”，缴纳购房款的是“方彦贞”，代收代缴费的也是“方彦贞”，从被告提供的证据上看，根本就不存在原告方雁祯的名字，因此，原告方雁祯作为本案主体是否适格。即“方彦贞”与原告方雁祯是否为同一人。因为，如果不同一个人，那么原告方雁祯作为本案主体不适格，因为，《购房协议书》收取购房款的《收款收据》并非是第二原告方雁祯，而是另外一个主体方彦贞，那么原告赵顺龙就没有证据证实其已经履行购房买卖合同中最主要的支付购房款义务。既然赵顺龙没有支付购房款就没有理由主张本案诉讼请求。二、如果“方彦贞”与原告方雁祯为同一人，那么被告城建公司作出如下答辩：1、两原告诉称其合法拥有汕头市××区××街道龙湖××房所有权是违背客观事实的，事实上汕头市××区××街道龙湖××房属于被告城建公司所有。2、被告城建公司并没有将本案房产交付给两原告入住，两原告是在严重违约的情况下非法侵占被告公司所有的汕头市××区××街道龙湖××房。3、被告城建公司并没有侵占两原告的房产。4、两原告诉称“林炎松仍占住在201房，无法驱赶”更是没有事实依据，本案房产现由马婴婴一家居住使用。5、被告城建公司与林炎松不存在共同侵权的事实。两被告提交了以下的证据：1.企业法人营业执照，证明被告林炎松系被告城建公司的法定代表人；2.购房协议书，证明原告与被告城建公司签订协议书，房款125452元；3.立约书；4.通知书，3-4证明被告城建公司有权收回争议房产；5.购房协议书及收款收据，证明被告城建公司将房产出卖给第三人；6.情况说明，证明被告林炎松收回房产系职务行为。第三人马婴婴提交以下证据：1.购房协议书及收款收据，证明被告城建公司将房产出卖给第三人；2.说明书，证明购房情况。经开庭质证，两被告对原告提交的证据1真实性无异议，证据中的方彦贞与诉状中的方雁祯是否同一人无法确认；对证据2无异议；对证据3的真实性有异议，《购房协议书》中开始乙方（预订方）以及后面乙方（盖章）两处中“方雁祯”三字存在故意涂改现象，原告提交的《购房协议书》与我方存档的购房协议书该两处主体是不一致的，本协议书一式三份，是用复写纸复制，三份协议书内容及写法是一致，原告涂改购房协议书，除了约定原告向被告城建公司购买位于汕头珠池住宅区“小会片”住宅楼第10A幢二层1室外，还对购房款为125452元进行明确约定；对证据4真实性没有异议，对其证明内容有异议，被告城建公司收到的是“方彦贞”的购房款而非“方雁祯”的购房款，并且，方彦贞只向被告城建公司支付了部分购房款87816.4元，尚欠房款49528元；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，对证明内容有异议，是由“方彦贞”缴纳的而非原告缴纳的；对证据7关联性有异议，该证据与本案无关，并且原告是非法占用被告的房产并故意提供不完全的购房手续非法入户；对证据8有异议，对其证明内容真实性有异议。据原告提供的证据7，原告2001年2月16日才非法入户到本案房产，那么2001入户之前原告赵顺龙并非是汕头市龙湖区珠池街道珠南社区居民委员会的居民，那么居委会如何知道原告赵顺龙的居住情况，因此，该证明完全是居委会根据原告赵顺龙的陈述而出具的，因此，其证明内容缺乏真实性；对证据9有异议，原告非法占用被告公司房产并非法入户；对证据10真实性有异议，关联性有异议，证明内容有异议，被告并没有更换门锁，设置床铺占住该房的行为；对证据11有异议，无法证明原告要证明的内容；对证据12有异议，无法证明原告要证明的内容。两被告对第三人马婴婴提交的证据无异议。原告对两被告提交的证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，被告城建公司已于2000年12月27日吊销；对证据2购房协议书的真实性、关联性、合法性无异议；对证据3的关联性、合法性无异议，对真实性有异议，该立约书的确是原告所签，但里面的“欠款49528元”内容并不真实，事实上，原告在1996年7月6日就已交了房款87816.4元，剩余房款应是：125452-87816.4＝37635.6元。另外，该《立约书》在承认原告支付大部分房款的基础上，仍约定原告若未支付剩余小部分房款，“被告有权收回房屋，对已缴购房款不予退回”，该约定显失公平，不应得到支持；对证据4的真实性、合法性有异议，通知书下面“方雁贞”是被告伪造的，原告从未签收过该份通知书，被告伪造证据，违反法律，原告请求追究其法律责任。从该通知书的形式上看，该通知书下方的虚线处盖上被告公章，虚线上方为通知内容，下方为回执，按照习惯行为，应当是虚线上部分由被送达人执存，下方的回执由被告执存，但本案的通知书却是完整的一张，这有悖常理，很明显该通知书是被告制作的伪证；对证据5的真实性、关联性、合法性有异议，该购房协议书由被告与他人所签，原告并不知情，对其真实性不予确认，这是被告与他人的协议，对原告不具备约束力，原告与被告签订合同并支付大部分房款发生于1996年7月6日，而根据被告提供的证据，其与“马婴婴”签订合同是发生于1998年1月8日，当时原告已经实际入住了争议房产，本来就应当拥有该房产的产权，被告再将原告本来就应当拥有产权的房产卖与他人，是典型的“一房二卖”行为，该行为不合法，如果真的存在该行为，也应认定为无效。另外，该收据也存在诸多疑点：收据的第三联“顾客联”应当由交款人执存而不在收款人处，但本案“顾客联”却是由收款人即被告所提供，这不合常理，实践中，经收人一般是财务人员而非法定代表人，但该收据的经收人却是林炎松即法定代表人，这也有悖常理，从收据的书写来看，书写的日期及大写金额与预印的字重叠，这说明该收据并非像通常收据一样在同一本整齐的收据上书写（在同一本收据上书写，因系一次形成，复写的字不会叠在预印的字上面），而是在一张不透明的纸上重新复写上去的，原告有理由怀疑该收据是被告伪造的；对证据6的真实性、关联性、合法性有异议，该说明是被告的单方陈述，原告不知情，对其真实性不予确认，无论两被告以及所谓的“马婴婴”如何协商，都与原告无关，更不影响原告继续拥有争议房产的权利，两被告与所谓的“马婴婴”的行为是恶意串通损害原告合法权利的行为，该行为不合法；对证据7的真实性、关联性、合法性有异议，该说明是被告的单方陈述，原告不知情，对其真实性不予确认。原告怀疑，说明书所述是被告单方杜撰出来的，无论所谓的“马婴婴”与被告存在何种关系，都与原告无关，更不影响原告继续拥有争议房产的权利。两原告对第三人提交的证据的意见与对两被告的证据5-6的质证意见相同。第三人对两原告提交的证据1、2无异议，对证据3-6不清楚，对证据7-9有异议，户口簿地址房产是我购买的，对证据10照片有异议，房产是我的；对证据11有异议，报警由我报警的，发现有人将我房产出租，对证据12不清楚。对两被告提交的证据1无异议，对证据2-4不清楚，对证据5-7无异议。本院确认原、被告及第三人提交的证据可以作为认定事实的依据。本院查明：原告赵顺龙、方雁祯系夫妻关系。1996年7月6日，两原告与被告城建公司签订《购房协议书》，约定：两原告购买位于汕头珠池住宅区“小会片”住宅楼第10A幢二层1室即珠池住宅区第十座A幢201房，面积79.4平方米（现为汕头市××区××街道龙湖××房），购房款125452元，计划于1996年6月1日交付使用。合同签订后，两原告支付了房款87816.40元，配套费13480元、绿化费720元。两原告提交的《购房协议书》中买方的签名为：“方雁祯”，两被告提交的《购房协议书》中买方的签名为：“方彦贞”。双方提交的购房款收款收据均载明付款人为“方彦贞”。同日，双方签订《立约书》，约定：因两原告订购珠池住宅区第十座A幢201房，尚欠房款49528元，两原告如逾期未能按购房协议书交房后履行缴交第八期30%的房款，被告城建公司同意两原告缓慢一个月的期限，欠款金额以每天2‰的利息计还清；两原告届时（1997年1月1日）未能按购房协议书及立约书执行，被告城建公司有权收回房屋，撤销原合同，并对两原告已缴购房款不予退回；以上欠款49528元，分为第七期房款欠11892.4元，第八期房款30%总房款计37635.6元。1997年5月9日，被告城建公司向两原告发出《通知书》：查你户认购我司珠池住宅区十座A幢201房，拖欠购房款49527.6元，根据《购房协议书》、《立约书》规定最迟缴清购房款不得超越1997年1月1日，现已超越期限；当你户接到本通知书起10天内，速缴清购房款；逾期将按《购房协议书》、《立约书》规定执行。诉讼期间，两原告提出欠缴房款为37635.6元，被告城建公司有交钥匙，没有书面依据。两被告提出没有将房产交付给原告，因两原告房款没有付清，房产没有办理《房地产权证》，因属城中村，整个区域没有办证。2014年5月29日，汕头市潮南区两英镇美林社区居民委员会出具《证明》：我居委原居民方彦贞，女，1962年12月11日出生，身份证号码，与现名方雁祯是同一个人。另查明：1998年1月8日，被告城建公司与第三人签订《购房协议书》，约定：第三人购买位于汕头珠池住宅区“小会片”住宅楼第10A幢二层1室，面积79.4平方米，购房款120688元。同日，第三人支付购房款120688元。诉讼期间，第三人提出：购房当日，被告城建公司将钥匙交付给我，因为并不急于使用，所以没有入住和装修，2013年12月8日正式入住。之前发现房产有人居住。2013年9月30日，要求被告城建公司一起到房产现场，有报警，居住的人说是承租人，不知向谁承租，被告城建公司要求其搬走，派出所也要求其搬走，承租人知道情况后就搬走了。房产尚未办理房产证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，两原告与被告城建公司签订《购房协议书》，购买本案争议房产，支付了部分房款，但双方对合同履行存在争议，且该房产尚未办理《房地产权证》，两原告不是争议房产的所有权人，且被告城建公司与第三人就该房产签订《购房协议书》并已交付第三人，因此两原告的诉讼请求证据不足，应予以驳回。两被告辩称原告方雁祯作为本案主体是否适格，即“方彦贞”与原告方雁祯是否为同一人的问题，两原告系夫妻关系，持有支付购房款收据的原件，两被告没有提交“方彦贞”不是原告方雁祯的依据，本院不予采纳；被告林炎松辩称系被告城建公司的法定代表人，应由被告城建公司承担民事责任的主张理由成立，予以采纳；其他辩称意见缺乏依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵顺龙、方雁祯的诉讼请求。案件受理费1000元，由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴丽萍审 判 员  吴映君人民陪审员  杨小伊二〇一四年八月七日书 记 员  杨文健附件：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。