湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2011）孝昌民初字第100号 原告方仁治，男，1987年8月20日出生，汉族，孝昌县人，住孝昌县。 委托代理人王建江，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为参与诉讼，承认、变更、放弃诉讼请求，和解、调解，代收法律文书。执业证书号14209199310588164。 被告孝昌县紫林物业管理有限公司，住所地，孝昌县恒馨中心广场。 法定代表人骆云洲，该公司经理。 委托代理人徐东红，云梦县法律服务中心律师。一般代理。执业证书号14209198611384716。 原告方仁治与被告孝昌县紫林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院2011年1月12日受理后，依法组成由审判员黄登高担任审判长、审判员黄书芳、人民陪审员罗火东参加评议的合议庭，于2011年3月22日公开开庭进行了审理。原告方仁治的委托代理人王建江、被告孝昌县紫林物业管理有限公司（以下简称紫林公司）的委托代理人徐东红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方仁治诉称：2008年8月28日，我与湖北恒馨房地产开发有限公司孝昌开发部签订了编号为6003的商品房买卖合同。2010年4月7日，我与被告紫林公司签订了房屋交接书及物业管理服务合同，并预交电费等相关费用。然而被告至今未按约定为我所购房屋接通水、电，给我的生活及经营造成损失。为此，为维护我的合法权益，特向法院具文起诉，请求判令被告立即接通我购置商铺房的水、电，并赔偿我的损失37000元（起诉时为28000元，庭审中变更）。 原告方仁治为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一、身份证。证明原告的身份及诉讼主体资格； 证据二、商品房买卖合同。证明原告已取得了诉争水电房屋的所有权和使用权； 证据三、交费收据4张。证明被告已收取了原告的预交水电费，被告就应当向原告供水供电； 证据四、物业管理合同、房屋交接书。证明原、被告之间的物业管理关系。 另外，就其损失主张进行了说明，称只能依据发电机的用油量来推算费用。 被告孝昌县紫林物业管理有限公司辩称：1、原告起诉的被告主体错误。我公司是物业管理公司，只对小区的公共设施和小区的公共事务进行管理，而原告要求我公司接通水电，接通水电系安装工程，超出了我公司的服务范围。原告预交的电费，性质是预存，我公司只是代收代交，不能证明我公司负有水电安装义务；2、原告应另向第三方即开发商主张权利，开通水电。原告与开发商产生纠纷，从而水电不能正常进户，导致不能正常使用，责任在开发商，与我公司无关。依上意见，要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告孝昌县紫林物业管理有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 证据一、企业法人营业执照。证明紫林公司是独立法人，经营的范围是物业管理； 证据二、本院（2010）民初字第082号民事判决书、第082-1号民事裁定书。证明房屋的交付不是开发商与原告之间自愿交付的，是由法院强制交付的，交付时被告没有参入。原告与被告签订的房屋交接书是虚假的。 经审理查明：2008年8月28日，原告方仁治购买了湖北恒馨房地产开发有限公司孝昌开发部开发的位于孝昌县中心广场××、××、Ａ22-2的商铺门面房，双方签订了合同编号为6003的《商品房买卖合同》，双方约定的交房日期是2009年7月31日，合同第十四条约定了开发公司对原告的“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”。因该房屋的设计变更，开发部未按期交房，原房屋编号由A21、A21-1、A22-2、变更为A18、A18-2、A19-2。2010年1月7日，原告以商品房销售合同纠纷起诉至本院（另案审理），审理过程中本院裁定开发公司先予交付房屋。2010年4月1日，原告方仁治与被告紫林公司签订了《房屋交接书》和《物业管理服务合同》，约定被告紫林公司于2010年4月7日交付上述房屋给原告方仁治，被告同时收取了原告的装修保证金1000元、预存电费500元、物业管理费1464元、垃圾清运费244元。《房屋交接书》第3条记载了被告对原告“仍负有商品房买卖合同中规定的义务”的承诺。《物业管理服务合同》第三条第二款第1项约定被告保证“设备良好，运转正常”。2010年4月7日，原告入住并开始装修后，房屋水、电一直没有开通。上述事实，原、被告陈述一致，双方举证亦可证明，本院确认。因对本院商品房销售合同纠纷的判决双方提出上诉，2011年1月12日，原告方仁治以物业管理服务合同纠纷向本院起诉，请求判令被告立即接通原告购置商铺房的水、电，并赔偿损失37000元。2011年3月29日，孝感市中级人民法院对原告与开发公司的商品房销售合同纠纷作出终审判决，确认了双方的房屋买卖合同有效。 本案诉讼双方对本案的基本情况陈述一致，对对方举证的真实性无异议。双方争议的焦点为：1、被告是否负有接通原告入住商铺房水、电的义务；2、原告主张的损失37000元是否应得到支持。 原告方仁治认为：1、我与开发商签订了房屋买卖合同，开发商通过被告将房屋交付给我，并签订了房屋交接书。根据交接书的约定，被告负有交房义务，而且被告收取了我的水电费，在交房的同时，有义务接通房屋的水电；2、由于被告没有接通水电，造成我的生活和经营不能正常开展，我只能采用自购发电机的方式发电，我的实际支出远远大于正常使用水电的费用，被告应赔偿我37000元的费用。被告紫林公司认为：1、按照我公司的经营范围和双方签订的服务合同，接通水电不在服务范围，我公司没有接通水电的义务。房屋的交接是法院强制开发商向原告交付的，我公司并未对房屋进行交接，接通水电是开发商的义务，不能要求我公司履行开发商的义务；2、原告提出的37000元损失既无证据证明，也与我公司无关。其计算方式也是错误的，没有考虑正常的用电成本。 本院认为：一、原、被告之间的物业管理服务合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，合同合法有效。原告与开发公司之间系商品房买卖合同关系，与本案属不同性质的法律关系。被告认为原告起诉主体不符，是以商品房买卖合同来抗辩物业管理服务合同，对其辩称本院不予支持。原告与被告签订房屋交接书和物业管理服务合同后，原告入住装修，买卖房屋实际经由被告向原告交付，对被告辩称没有参与交付，本院不予采信。水电工程属基础设施，开发公司在商品房买卖合同中对原告有“正常运行”的承诺。虽然被告紫林公司在向原告交付房屋时是代理行为，但房屋交接书第3条载明了被告紫林公司承诺承担开发商的义务；物业管理服务合同第三条亦有被告保证“设备良好，运转正常”的内容，被告应主动履行接通水电的保证。对原告要求被告立即接通水、电的诉讼请求本院予以支持；二、按照合同法的相关规定，因被告违约造成原告的损失，应负赔偿责任。但本案中，原告诉称购买发电机发电，未举证证明，本院不予采信。其赔偿损失的请求数额，仅有一个陈述的计算方式，被告对此不认可，原告亦未就此举证证明，应承担举证不能的不利后果。对原告要求被告赔偿37000元损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孝昌县紫林物业管理有限公司于本判决生效后立即接通原告方仁治购买的孝昌县中心广场1幢A18、A18-2、A19-2商铺房的水、电； 二、驳回原告方仁治的其它诉讼请求。 案件受理费725元，由原告方仁治负担225元，被告孝昌县紫林物业管理服务有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄登高 审 判 员  黄书芳 人民陪审员  罗火东 二〇一一年七月十一日 书 记 员  李进斌