河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2013）管民二初字第1338号原告河南华锋房地产开发有限公司。法定代表人樊华锋，总经理。委托代理人邹东锋，河南九泰律师事务所律师。被告中国建银投资有限责任公司。法定代表人仲建安，董事长。委托代理人高晓星，河南仟问律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司郑州金水支行。负责人陈爱莉，行长。委托代理人王枝，女，该行职工。委托代理人白冬生，男，该行职工。被告北京中拓国际拍卖有限公司。法定代表人叶民，总经理。委托代理人徐红涛，男，该公司职工。原告河南华锋房地产开发有限公司（以下简称华锋公司）诉被告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银投资公司）、中国建设银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称建行金水支行）、北京中拓国际拍卖有限公司（以下简称中拓拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华锋公司法定代表人的委托代理人邹东锋，被告建银投资公司法定代表人的委托代理人高晓星，被告建行金水支行负责人的委托代理人王枝、白冬生，被告中拓拍卖公司法定代表人的委托代理人徐红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华锋公司诉称，2011年8月2日，被告中拓拍卖公司接受被告建银投资公司的委托，在郑州市举行资产拍卖会。原告参加竞买，以人民币540000元的价格购得位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号及3单元52号房产。拍卖成交后，原告依约向被告中拓拍卖公司支付了全部成交价款及拍卖佣金，当时双方口头约定一个月内交付所购房产。约定交房期限届满后，被告中拓拍卖公司未能按照约定交房，经与之交涉，被告中拓拍卖公司告知原告：1、拍卖标的郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号及3单元52号房产系原中国建设银行改制时划分给被告建银投资公司的资产，该资产的房产证办理在被告建行金水支行名下，由该行代为管理；2、拍卖成交后，委托人建银投资公司已经通知建行金水支行交房，但由于两家企业在交接上的一些问题，建行金水支行拒不配合；3、被告中拓拍卖公司将积极联系相关单位，尽快交房，请原告理解，过渡期间原告可先行租房，损失以后予以协调处理。然而时至今日，尽管原告多次与被告中拓拍卖公司联系交房，由于三被告之间的问题，原告所购房产至今未能交付。故原告诉至法院，请求判令：1、三被告立即将位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号及3单元52号房产交付给原告；2、三被告共同赔偿原告经济损失共计人民币138000元；3、案件诉讼费由三被告共同承担。被告建银投资公司辩称：1、被告公司是该争议房屋的实际产权人，其委托进行的拍卖活动，组织程序合法，拍卖合同合法有效；2、在拍卖过程中，被告中拓拍卖公司已经向原告告知了全部竞买须知，原告对竞买过程中的各种风险和资产瑕疵已明确知晓，原告明知风险造成的损失自担，况且房屋交付不能的责任不在被告公司，因此，被告公司不应承担赔偿责任；3、该房屋的交付以及办证需要被告建行金水支行的配合，由于其不配合，造成房屋不能交付，被告公司已经就移交问题向建行发出通知，因此所有责任由被告建行金水支行承担。被告建行金水支行辩称：1、本案是拍卖合同，合同具有相对性，被告建行金水支行不是合同的任何一方，从未向原告出卖过本案所涉的房产，因此原告的诉讼请求于法无据；2、本案争议的房产形成于建行改制之后，不属于改制分立之前的债务；3、根据合同法第65条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定，债务人应向债权人承担违约责任，因此本案中原告应向其合同相对方主张，不应向我方主张；4、原告要求被告赔偿损失没有法律依据，我方只是持有本案争议房产，并没有与原告签订合同，不存在违约责任；5、我方与被告建银投资公司之间是因为改制形成的房产持有关系，包括本案争议房产在内的房产均在我方职工家属院内部，存在没有维修基金、物业没有社会化、水电气没有分户改造等多种情况，解决这些问题需要大量资金，需要我方和被告建银投资公司协商确定解决方案，才能顺利交接房产，目前上述遗留问题没有解决，因此我方有权在历史遗留问题没有解决、权利没有明确的情况下暂时不向被告建银投资公司以及原告交付房产。被告中拓拍卖公司辩称：1、被告中拓拍卖公司接受被告建银投资公司委托进行拍卖活动，组织程序合法，拍卖合同合法有效，被告建行金水支行只是资产管理人，拍卖前被告中拓拍卖公司已经告知拍卖信息，故对此次拍卖被告建行金水支行是知情并无任何异议的；2、被告中拓拍卖公司在组织拍卖的过程中，已向原告及其代理人告知了全部竞买须知，原告对竞买中的各种风险和资产瑕疵已经明确知晓，房屋不能交付的责任不在被告中拓拍卖公司，因此，被告中拓拍卖公司不应承担赔偿责任。经审理查明，2011年1月12日，被告建银投资公司（甲方，委托人）与中拓拍卖公司（乙方，拍卖人）签订《委托拍卖合同》一份，主要内容为：委托人委托拍卖人对其固定资产或相关权益进行拍卖，具体项目以委托人提供的项目清单为准，拍卖工作内容包括前期项目调查、清查、分类、拟订拍卖方案、拍卖、协助标的移交、协助委托人办理标的过户等；拍卖人在拍卖招商过程中，应当向竞买人说明拍卖标的的内在品质及瑕疵，确保买受人买受标的后，不就已知瑕疵向委托人提出赔偿要求，委托人就已告知拍卖人的瑕疵对拍卖人和买受人不承担赔偿责任，拍卖人违反上述约定给委托人造成损失的，拍卖人应当对委托人承担赔偿责任；拍卖标的经拍卖成交，拍卖人应在买受人成交价款到帐之日起5个工作日内，将拍卖成交款足额支付给委托人；拍卖成交后，拍卖人应协助委托人向买受人移交标的，标的移交时，应签署书面移交确认书；拍卖成交后，拍卖人应向买受人提供成交确认书，协助委托人向买受人提供标的已有的相关权属资料和所需的相关文件。后被告建银投资公司（甲方，委托人）与中拓拍卖公司（乙方，拍卖人）又签订《委托拍卖项目清单确认书》一份，主要内容为：甲乙双方于2011年1月12日签署了《委托拍卖合同》，依据该合同约定，具体的拍卖标的以委托人提供的项目清单为准；甲方提供拟拍卖资产清单，共165项，详细清单见附表；乙方应于本确认书签署后及时拟订拍卖方案，在拍卖方案经甲方审核同意后，乙方应严格按照双方签订的《委托拍卖合同》的约定开展相关拍卖工作；本确认书经甲乙双方盖章后生效，并作为双方签署的《委托拍卖合同》的不可分割的组成部分，与《委托拍卖合同》具有同等法律效力，涉及权利义务安排的内容，如与委托拍卖合同有不一致，以本确认书为准。在上述所附拍卖清单中，拍卖标的有位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号的房屋两套。2011年5月22日，被告中拓拍卖公司下发《拍卖通知》，主要内容为：尊敬的承租人或使用人：受中国建银投资有限责任公司委托，我公司将于2011年6月下旬至7月上旬拍卖位于河南省郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号、4单元61号、4单元65号、3单元46号、4单元69号、4单元70号、4单元72号、5单元90号、1单元16号、2单元35号、5单元87号、1单元17号、1单元18号、2单元32号、5单元80号的房屋，如有购买意向，请于2011年6月22日前速与我公司联系办理相关事宜，否则视为放弃。上述《拍卖通知》上加盖有“中国建设银行股份有限公司郑州金水支行法律合规部”的印章。2011年7月22日、2011年7月26日，被告中拓拍卖公司分别在《大河报》、《河南商报》上刊登拍卖公告。2011年7月30日，原告华锋公司（乙方，竞买人）与被告中拓拍卖公司（甲方，拍卖人）签订《竞买协议》一份，约定：乙方详细了解了拍卖标的内容和投资风险并提出意向受让申请，向甲方交纳了竞买保证金，乙方详细阅读了相关文件并进行了签署确认，办理了竞买登记手续，愿意作为竞买人参与竞价拍卖；拍卖成交、付清全款后，甲方代委托人与买受人、资产管理人等办理移交手续，包括资料手续移交和资产实物移交，具体移交时间由委托人、资产管理人或拍卖人通知安排。2011年8月2日，被告中拓拍卖公司在郑州举行拍卖会。原告当日以每套270000元的价格拍卖成交位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号房屋两套。现原告已将上述房款支付被告建银投资公司，因房屋至今未交付，引起争诉。另查明，位于郑州市管城回族区商城东里**楼****、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号房屋两套房产证上的房屋所有权人为被告建行金水支行。在诉讼过程中，被告建银投资公司提交银监复（2004）144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，主要内容为：中国建设银行：你行《关于中国建设银行改制分立为中国建设银行股份有限公司和中国建银投资有限责任公司有关问题的请示》收悉，现批复如下：同意你行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司；核准中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务；中国建银投资有限责任公司业务活动由中国银行业监督管理机构进行监管。被告建行金水支行对上述文件的真实性无异议，称根据上述文件，本案争议的上述两套房屋由被告建银投资公司承继，但因其未接到总行要求办理移交手续的通知，故争议房屋尚未办理移交手续。在诉讼过程中，原告称其第二项诉讼请求要求被告赔偿经济损失138000元包括租金损失72000元及原告多次来郑州协调交房事宜的交通费、住宿费等。原告提交2011年12月1日《房屋租赁合同》一份及收据两张。原告称其公司的住所地在平顶山，所购争议房屋是为了在郑州设立办事机构，开展业务。由于被告未交付房屋，原告只有租房为开展业务做准备，被告共造成原告租金损失72000元。以上事实，有当事人提交的证据、庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案争议的位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号房屋两套虽登记在被告建行金水支行名下，根据银监复（2004）144号《中国银行业监督管理委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》，上述两套房屋实际归被告建银投资公司所有，被告建银投资公司与中拓拍卖公司所签《委托拍卖合同》亦为当事人真实意思表示，故该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。被告中拓拍卖公司按合同约定对被告建银投资公司委托的本案争议的房屋进行了拍卖，且已将由原告支付的拍卖标的价款转交被告建银投资公司，故被告建银投资公司应在拍卖成交后向买受人原告移交拍卖标的，被告中拓拍卖公司作为拍卖人亦应承担向原告移交拍卖标的物的责任。因上述两套房屋现由被告建行金水支行实际占有，且其对上述房屋的转移及拍卖均无异议，故被告建行金水支行亦应向原告履行交付义务。原告要求被告建银投资公司、建行金水支行、中拓拍卖公司交付位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号房屋两套的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因原告与被告中拓拍卖公司在《竞买协议》中对标的物的交付时间未做明确约定，故原告要求被告赔偿其租金损失72000元，理由不足，本院不予支持。原告要求的其他损失，未向本院提交证据，本院亦不予支持。被告建银投资公司及中拓拍卖公司辩称已向原告履行告知义务，不应承担责任，与拍卖法的规定不符，故二被告的上述辩称意见，本院不予采信。被告建行金水支行辩称我方只是持有本案争议房产，并没有与原告签订合同，不存在违约责任。本院认为，被告建行金水支行并非争议房屋的实际所有权人，现原告通过拍卖方式合法取得争议房屋，其仍占有上述房屋，侵犯了原告的合法权益，故对其辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第二十四条、第四十条之规定，判决如下：一、被告中国建银投资有限责任公司、中国建设银行股份有限公司郑州金水支行、北京中拓国际拍卖有限公司于本判决生效之日起十日内将位于郑州市管城回族区商城东里12号楼1单元16号、郑州市管城回族区商城东里12号楼3单元52号房屋两套交付原告河南华锋房地产开发有限公司。二、驳回原告河南华锋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3160元，由原告河南华锋房地产开发有限公司负担3060元，被告中国建银投资有限责任公司、中国建设银行股份有限公司郑州金水支行、北京中拓国际拍卖有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐苗苗人民陪审员  张 政人民陪审员  刘路塔二〇一四年四月二十一日书 记 员  宋文梅