湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）娄中民一终字第386号上诉人（原审原告、原审反诉被告）禹炎堂，男，1962年11月16日出生，汉族，农民。委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）郭刚，男，1971年1月18日出生，汉族，居民。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）郭日平，男，1947年1月29日出生，汉族，农民。以上两被上诉人共同委托代理人廖小飞，湖南人和律师事务所律师。上诉人禹炎堂因房屋租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2011）娄星民二初字第970号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告禹炎堂系娄底市长青西街2号104-1-2门面业主。2005年3月18日，原告（甲方）与被告郭刚（乙方）签订了《门面租赁合同）》，将104-1-2门面出租给被告郭刚经营，租赁期限自2005年3月18日至2008年3月18日，共三年。租赁合同约定：合同签订之日，乙方须交纳押金15000元，如乙方毁约，押金不退；每年租金48000元，分二次付清；合同期内，乙方如需进行门店装修，必须事先经得甲方同意才能进行，其装修投资及设施期满后，无偿归甲方管理使用；合同期满后，在同等条件下，甲方必须优先租给乙方使用；在合同期内，甲方遇到不可抗拒的情况，可以随时终止合同，不承担任何责任。被告郭刚租赁该门面后，开办了星城诊所。2007年4月21日，被告郭刚的父亲郭日平又与原告签订了《门面延期租用协议》，双方同意继续延期租用门面三年，时间为2008年3月18日至2011年3月18日，每月租金5000元，其他条款按原合同执行。2009年12月，两被告决定将星城诊所改为康健大药房汽车站店。2010年元月2日，两被告征得原告在门面产权证复印件上签字同意后，在工商局办理了康健大药房汽车站店的工商登记手续。被告郭日平与李某签订了《装修改造合同》，将星城诊所的搬迁、拆除以及康健大药房的装修装饰工程以188000元的价格包工包料发包给李某。2010年6月28日，娄星区供销社办公大楼及配套用房包括原告所有门面经娄底市房屋安全鉴定办鉴定，配套用房为D级-整栋危房，办公楼为C级-局部危房。2010年12月26日，娄星区供销社（甲方）与娄底市一鑫房地产开发有限公司（乙方）签订了《区供销社办公楼项目合作开发意向协议》，约定拆除甲方现有办公大楼及附属构建物，甲方以上述土地作为投资，乙方提供全部资金，共同修建一栋高层综合楼。2011年3月1日，娄底市一鑫房地产开发有限公司（甲方）与原告禹炎堂（乙方）签订了《娄星区供销社机关办公楼危房拆除重建合同书》，合同约定乙方应在最迟不超过2011年3月18日前将门面腾空交付甲方，基建期间由甲方支付每个门面44180元／年的租金给乙方，直至建成交付使用止，对现有承租人的装修补偿费用由甲方负责。同年3月18日，原告从娄底市一鑫房地产开发有限公司领取了即日至2012年3月17日的门面租金88360元。2011年3月2日，原告禹炎堂向被告郭刚书面通知，提出租赁合同期满终止，要求被告在3月20日前腾出门面。因两被告坚持其对门面享有优先承租权，拒绝搬出门面，双方产生纠纷，原告遂于2011年4月1日诉至法院要求解除双方之间的租赁合同关系，由被告将门面交还原告。2011年5月23日，娄星区人民法院作出（2011）娄星民二初字第125号民事判决书，判决终止原、被告之间的租赁合同，并由两被告返还门面。两被告不服，上诉于娄底市中级人民法院。2011年10月12日，该院作出（2011）娄中民一终字第303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，两被告于2011年10月28日腾出门面并交付钥匙，但康健大药房的招牌迄今未予拆除。原告认为两被告应向其支付占用门面期间的租金、水电费、违约金及门面租赁损失，故再次诉至法院。原审法院经审理认为，本案的焦点在于：1、本诉被告是否应支付本诉原告占用门面期间的租金56888元、水电费1134元、因药房招牌未拆除而给本诉原告造成的损失11000元并承担违约金15000元原告禹炎堂与被告郭刚、郭日平在履行《门面出租合同》以及《门面延期租用协议》的过程中，双方均无违约行为。门面到期之后，原告要求终止合同，两被告要求行使优先承租权，双方因此发生纠纷，原告并向法院提起租赁合同诉讼，终审判决两被告不享有优先承租权之后，两被告腾出了门面，在此过程中，两被告并无违约的主观故意，故原告要求两被告承担违约金15000元的诉讼请求，不予支持。两被告在到期之后继续占用原告门面，按理应向原告支付占用期间的租金，但根据（2011）娄中民一终字第303号生效民事判决书的认定，两被告不能享有优先承租权的原因在于原告的门面为危房，需拆除重建。而危房不能用于出租获取收益，且作为开发建设方的娄底市一鑫房地产开发有限公司已按照每个门面44180元／年向原告支付了2011年3月18日-2012年3月17日期间的补偿，原告以同一标的物获得两个物上的权利于法无据，故原告要求两被告支付占用门面期间的租金56888元的诉讼请求，不予支持；原告要求两被告支付水电费1134元，未提交相关证据，不予支持；关于原告要求两被告承担因药房招牌未拆除而给造成的损失11000元的请求，因《门面出租合同》并未约定被告有拆除招牌等附属物的义务，且原告已从娄底市一鑫房地产开发有限公司取得相应补偿，不存在任何损失，故对原告的此项诉讼请求，亦不予支持。2、反诉被告是否应退还反诉原告押金15000元、补偿装修期间的租金15000元并赔偿反诉原告装修损失188000元及其他损失l08000元根据原、被告所签订的《门面出租合同》的约定，反诉原告所交纳的押金15000元只有在其毁约的情况下才不予退还，而双方在履行合同过程中反诉原告并无毁约行为，故反诉原告要求反诉被告退还押金15000元的反诉请求，予以支持。装修期间是否应予免除租金，双方在《门面出租合同》中并无约定，故对反诉原告要求反诉被告补偿装修期间的租金15000元的反诉请求，不予支持。关于反诉原告所主张的装修损失以及其他损失，《门面出租合同》约定装修投资及设施期满后无偿归反诉被告管理使用，该条款的签订是基于反诉原告对于其享有优先承租权的信赖。反诉原告在租赁合同到期前的一年将诊所改为药房，反诉被告是明知的，如果不是基于对可以续租的判断，反诉原告不可能做出这种投资行为。反诉被告的门面需拆除重建，影响了反诉原告续租，虽不是反诉被告的主观过错，但因此给反诉原告所造成的装修损失以及其他损失，反诉被告应予适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条第一款之规定，判决如下：一、由反诉被告禹炎堂在本判决生效后七日内退还反诉原告郭刚、郭日平押金15000元，并补偿反诉被告郭刚、郭日平装修损失及其他损失60000元；二、驳回原告禹炎堂的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告郭刚、郭日平的其他反诉请求。案件受理费1950元，反诉费3300元，由原告禹炎堂承担3300元，被告郭刚、郭日平共同承担1950元。上诉人禹炎堂不服原审判决向本院上诉称：1、被上诉人郭刚、郭日平所属药房的装修承包人李某不具有建筑工程装修资质，故该装修合同应属无效合同；2、被上诉人郭刚、郭日平提交的部分票据有的属于字条，有的是被上诉方单方制作，且其没有提交装修、装饰设计图纸、工程款结算依据及建安发票，且装修损失也没有委托专业的鉴定机构进行鉴定，故其提交的证据不能充分证明其具体损失；3、被上诉人郭刚、郭日平在承租期内有权利对门面进行装修，其费用应计入其经营成本，另上诉人禹炎堂在2011年3月2日就通知了被上诉人郭刚、郭日平合同到期后将不再续期，被上诉人郭刚、郭日平对门面也没有优先租赁权，故上诉人禹炎堂并没有违约，被上诉人郭刚、郭日平的装修损失应由其自行负担。综上，一审法院判决上诉人禹炎堂补偿被上诉人郭日平、郭刚门面装修及其他损失共计6万元，依据不足。请求二审法院撤销原审判决第一项中要求上诉人禹炎堂补偿被上诉人郭刚、郭日平装修损失及其他损失6万元的部分。本案一审反诉费及二审的诉讼费用由被上诉人郭刚、郭日平负担。被上诉人郭刚、郭日平答辩称：1、被上诉人郭刚、郭日平已提交证据证明损失的存在，上诉人禹炎堂并没有提交证据予以反驳，原审法院根据本案具体情况认定被上诉人郭刚、郭日平的损失合理合法；2、上诉人禹炎堂对原审判决其返还被上诉人郭刚、郭日平1万五千元押金没有异议，证明被上诉人郭刚、郭日平没有违反合同、损害上诉人禹炎堂的权益；3、被上诉人郭刚、郭日平在装修完毕后，上诉人禹炎堂即以合同到期为由解除合同，被上诉人郭刚、郭日平为新的承租期产生的实际装修损失应由上诉人禹炎堂予以赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审中双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理，确认原审法院所查明的除“被告郭日平与李某签订了《装修改造合同》将星城诊所的搬迁、拆除以及康健大药房的装修装饰工程以188000元的价格包工包料发包给李某”以外的案件事实。本院认为，上诉人禹炎堂与被上诉人郭刚、郭日平签订的租赁合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。虽然两被上诉人在门面装修前，上诉人禹炎堂在房产证复印件上注明“同意按协议期办理”字样，但不足以表明其有同意延期或续租的意思表示，在租赁期已经届满且本案诉争门面被鉴定为危房的情况下，上诉人禹炎堂有权收回出租的门面。被上诉人郭刚、郭日平主张装修费用及搬迁损失共296000元，虽提交了《装修改造合同》、收据、不合格商品报损审批表等证据，但尚不足以认定该损失的客观真实，且根据双方签订的《门面出租合同》的约定，门面装修投资及设施期满后，无偿归甲方（上诉人）管理使用，故上诉人禹炎堂在租赁期满后收回出租的门面并不应对被上诉人郭刚、郭日平的装修费用及搬迁损失予以赔偿。原审判决赔偿门面装修等损失的事实依据和法律依据不足，上诉人禹炎堂的此一上诉理由成立，本院予以支持。原审法院认定的部分事实错误，本院应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销娄底市娄星区人民法院（2011）娄星民二初字第970号民事判决；二、由上诉人禹炎堂在本判决生效五日内退还被上诉人郭刚、郭日平押金15000元；三、驳回上诉人禹炎堂的其他上诉请求；四、驳回被上诉人郭刚、郭日平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费1950元、反诉费3300元、二审诉讼费1300元，合计6550元，由上诉人禹炎堂负担3400元、由被上诉人郭刚、郭日平负担3150元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 兴代理审判员  康登峰代理审判员  王晶晶二〇一四年四月十六日代理书记员  刘志丹附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。