甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民一初字第318号原告兰州市城关区农村信用合作联社。委托代理人渠慎顺，甘肃法成律师事务所律师。委托代理人郝利永，甘肃法成律师事务所律师。被告马斌。委托代理人周剑欧，甘肃英之剑律师事务所律师。委托代理人王伟，甘肃英之剑律师事务所律师。原告兰州市城关区农村信用合作联社诉被告马斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法由代理审判员祝静适用简易程序，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告兰州市城关区农村信用合作联社的委托代理人渠慎顺，被告马斌的委托代理人周剑欧、王伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2006年10月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于兰州市城关区静宁路102号（实际登记为381号）、建筑面积为297.92平方米的自有临街商铺出租给被告使用，租赁期限为5年，自2006年11月21日至2011年11月21日止，月租金为7500元；租赁期间产生的水、电、暖等费用和维护费由被告承担，合同期满或终止时被告不得拆除房屋内的装饰、装修及固定安装物并无偿归原告所有。合同期满前，原告要求被告按时归还房屋。但租赁期满后，被告仍占用房屋拒不退还，且拖欠租金多月。原告无奈委托律师于2014年1月14日向被告发出终止合同、退还房屋的律师函，但被告签收后至今仍拒不执行，故原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告之间的不定期租赁合同关系已于2014年1月14日解除；2、判令被告在结清水费、电费、取暖费、物业费等费用后，退还原告所有的兰州市城关区静宁路381号房屋，且不得拆除房屋内的装饰、装修及固定安装物。3、判令被告按照原房屋租赁合同约定向原告支付拖欠的租金11000元。4、判令被告按同类地段同类房屋出租市场价格向原告支付非法占用房屋期间的占用费341270.93元（自2014年1月15日计算至2014年6月30日，之后按每月每平方米220元计算至退房时止）。5、被告承担本案全部诉讼费及其他费用。被告辩称，虽然原、被告签订了房屋租赁合同，但合同到期后，双方协商由被告继续租赁涉案房屋。后被告想将涉案房屋转让，原告同意。被告遂缴纳了之前经营期间的租金并寻找合作伙伴，与原告进行了多次商谈。但原告2014年5月突然通知解除合同，要求被告腾房，并诉至法院。原告的行为违背了诚实信用原则，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2006年10月30日，兰州市城关区农村信用合作社联合社与被告签订房屋租赁合同，约定出租人（兰州市城关区农村信用合作社联合社）将其所有的兰州市城关区静宁路381号楼一、二层2号房，建筑面积297.92平方米的房屋出租给被告经营使用。租赁期共五年，自2006年11月21日起至2011年11月21日止；房屋月租金7500元，合同签订之日，被告首先交纳6个月租金45000元，第7个月15日前交纳下半年租金45000元，其他租期租金以此类推。合同对双方权利义务约定：租赁期间，由被告向楼房物业管理部门交纳水、电、暖费用和负担维护费用，并负责租赁房屋的防火及安全工作；被告不能毁坏房屋结构和房内设施，未经出租人同意，不得改变房屋结构，不得以任何理由转租他人，在合同期满（或终止）时，被告在租赁房屋内的装修、装饰及固定安装物不得拆除，应无偿移交出租人；被告只有使用权，不得向第三方出租、转租、转让或抵押。合同签订后，出租人将房屋交付被告使用，被告亦履行了支付租金的义务。2009年底经中国银行业监督管理委员会甘肃省监管局批准，兰州市城关区农村信用合作社联合社变更为原告兰州市城关区农村信用合作联社。2011年10月13日，原告向被告发出通知，告知被告在租赁合同期限届满后归还房屋。合同期限届满后，被告继续占有使用房屋，未将房屋归还原告。2013年12月3日，被告向原告交纳了2011年11月21日-2013年11月30日的房屋租金182500元，并继续使用租赁房屋。2014年1月14日，原告委托律师向被告发出律师函，要求终止双方的房屋租赁合同，并限定被告于2014年1月24日前结清水、电、暖等费用后将房屋退还原告。被告在律师函上签字确认后未按时腾交房屋，原告无奈，诉至本院。本院所确认的上述事实，有原告提供的关于组建兰州市城关区农村信用合作联社的批复、关于兰州市城关区农村信用合作联社开业的批复、企业名称变更核准通知书、兰房（城股）产字第78913号房屋所有权证、房屋租赁合同、甘肃省农村信用社复式记账凭证、全国农村信用合作社现金收入传票、通知、2014年1月14日律师函及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告是兰州市城关区静宁路381号一、二层、建筑面积297.62平方米（合同载为297.92平方米）房屋的所有权人，其合法权益应当受到法律保护。2011年11月21日原、被告签订的租赁合同到期后，双方虽然再未续签合同，但原告仍收取了被告的租金，被告亦使用了原告的房屋，双方形成了不定期的租赁关系。被告作为房屋承租人，理应按照原租金标准足额缴纳使用期间的租金，但其却拖延未付2013年12月1日至2014年1月14日的租金，故应对引起本诉之争承担过错责任，本院对原告要求被告支付2013年12月1日至2014年1月14日租金11000元的诉讼请求予以支持。根据我国合同法的相关规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限内通知承租人。本案原告于2014年1月14日向被告发出律师函，通知解除双方的租赁关系，要求被告2014年1月24日前腾交房屋，被告在律师函上签字确认，应当视为双方的不定期租赁合同关系已于2014年1月14日解除。关于被告辩称其于2014年5月才收到律师函的主张，虽然被告未在律师函中签署收到日期，但其并未提供其他证据证明其签收律师函时对律师函出具的日期提出了异议，也不能证明收到律师函的时间为2014年5月。且根据律师函出具的时间及限定的腾房时间看，被告陈述其2014年5月才收到律师函与事实相悖，故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称原告曾承诺让其转租房屋，现突然解除租赁关系违背诚实信用原则主张，因被告庭审中除口头陈述外，并未提供证据证明原告同意其转租，且之前的房屋租赁合同明确约定被告不得转租、转让，双方在合同履行期限届满后亦未对该内容进行变更或重新约定，故本院对被告的该项辩称亦不予采信。关于原告要求被告在结清水、电、采暖、物业费后将承租的房屋返还，并不得拆除房屋内装饰、装修及固定安装物的诉讼请求，因原、被告在庭审中均认可租赁合同履行期限届满后，双方仍按原合同约定的内容继续租赁关系。原房屋租赁合同约定合同期满或终止时，被告在房屋内的装修、装饰及固定安装物不得拆除，应无偿移交原告。故被告作为承租人，在租赁关系解除后应当结清使用期间的水、电、采暖、物业费后将租赁物完整返还原告，因此本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付2014年1月15日至2014年6月30日房屋占用费的诉讼请求，原告计算占用费数额的依据是其与他人签订租赁合同，承租兰州市城关区秦安路21号房屋时的租金数额。该租赁合同系原告与他人之间的权利义务关系，与被告无关，且原告仅以该租赁合同确定涉案房屋同类地段的房屋出租市场价格证据不足，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，原告可收集其他证据后对房屋占用费另案主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告兰州市城关区农村信用合作联社与被告马斌之间的房屋租赁关系已于2014年1月14日解除。二、被告马斌于本判决生效后二十日内结清使用房屋期间的水、电、物业、采暖费，向原告兰州市城关区农村信用合作联社腾交位于兰州市城关区静宁路381号一、二层、建筑面积297.62平方米的房屋；且不得拆除房屋内的装饰、装修及固定安装物。三、被告马斌于本判决生效后十日内向原告兰州市城关区农村信用合作联社支付2013年12月1日至2014年1月14日的房屋租金11000元。四、驳回原告兰州市城关区农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费6584元，减半收取3292元，由原告兰州市城关区农村信用合作联社承担2120元，被告马斌承担1172元，余款3292元退回原告兰州市城关区农村信用合作联社。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 祝 静二〇一四年八月六日书 记 员 张燕冰