北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2013）石民初字第5111号原告安春竹，女，1982年2月9日出生。委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。委托代理人万振，北京市两高律师事务所实习律师。被告北京正华永欣房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6129房间。法定代表人杨树棋，董事长。委托代理人郭凯，男，1988年11月9日出生。委托代理人王楠，女，1981年1月16日出生。原告安春竹与被告北京正华永欣房地产开发有限公司（简称正华永欣公司）一案，本院受理后，依法组成由代理审判员沈霞担任审判长，人民陪审员柳志然、王淑芝参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告安春竹及其委托代理人彭锐、万振，被告正华永欣公司的委托代理人王楠均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告安春竹起诉称：2011年6月初，原告被被告的宣传所吸引，得知被告正在预售位于石景山区五里坨住宅项目某房屋。当时，被告宣传称诉争房屋有下沉庭院，以及独立下水。初步协商后，原告与被告于2011年6月19日签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买诉争房屋，房屋总价款人民币2214046元。合同签订后，原告积极履行自己的合同义务，按照合同的约定支付了全部购房款。然而被告在合同履行过程中却存在多处违约，具体如下：1、被告宣称诉争房屋带有下沉庭院及独立下水，并且购房款包含下沉庭院及独立下水的对价，但最终建成实体房屋并没有下沉庭院及独立下水；2、被告擅自变更外保温材料，其将外保温材料挤压聚苯板擅自替换成北京市明令禁止使用的保温材料FTC，违反《北京市商品房预售合同》附件六的约定；3、被告擅自添加内保温。2011年11月15日，建委要求被告进行外保温整改。2011年12月14日，石景山某委员会就此事进行答复，明确表示被告所釆用的外保温材料系北京市限制使用产品，要求被告及时整改，收到整改通知后，被告并未按照合同的约定进行整改，而是在外保温材料FTC不予替换的情形下，又擅自添加内保温材料，侵占原告房屋面积，违反《北京市商品房预售合同》第17条及附件六的约定，为处理内墙保温，原告额外花费装修费8240元；4、诉争房屋存在严重的土方未回填、墙体漏水渗水、保温层受潮等质量问题，原告通过物业要求被告维修，被告以各种理由推脱，无奈之下，原告只得找施工单位对诉争房屋进行维修，花费78300元；5、诉争房屋小区管理未区分安置房与商品房，人车未分流，管理极其混乱。原告认为：《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同签订不违反法律，应当受到法律的保护，被告销售宣传称有下沉庭院及独立下水的承诺具体确定，并且对原告购房有重大影响，该承诺应视为合同的一部分，现诉争房屋均没有下沉庭院及独立下水，被告的行为构成违约；被告擅自变更外墙保温材料，且该材料不合格，后又擅自添加内保温材料，侵占原告房屋套内面积，被告的行为构成违约；被告未回填土方、所建房屋漏水、渗水严重，构成违约；被告所建小区商品房与安置房混同管理，人车未分流，管理混乱，亦构成违约。被告的行为已经严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效；2、判令被告支付原告违约金442809.2元；3、判令被告赔偿内保温处理费8240元；4、判令被告赔偿地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元；5、请求被告返还房屋面积差价款4197元；6、请求判令本案诉讼费用由被告承担。被告正华永欣公司答辩称：一、原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》真实有效；二、在双方签订的《北京市商品房预售合同》中未约定诉争房屋带有下沉庭院及独立下水；同时，在本合同附件十《补充协议》中第2.4条款规定“凡在双方签署前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传资料（包括但不限于宣传广告、售楼广告、宣传单、售楼书等推广资料，建筑模型、沙盘、样板间展示等，售楼人员的相关介绍等）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，出卖人或买受人通过口头、书面、实务及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间展示、沙盘、模型等）所表达或提供的信息并不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。买受人对以上内容已经完全知悉并认可。”；三、被告不是擅自变更外保温材料。被告根据《中华人民共和国公安部公消某号》文件的要求更换外保温材料，且第二次变更是第一次变更做法的延续。公消某号文件通知，《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》不再执行。要求防火材料等级的相关内容按照2011年的某号文件的执行，文件内容为“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。被告变更外保温材料是有法律依据的，且变更由设计、监理、施工单位一致通过，且获得公安消防部门的建设工程验收合格证明文件，最终工程通过竣工验收备案。四、被告增加内保温是根据《补充协议》第八条第一款的规定“房屋套内及公共部位的装饰、设备标准以主合同附件六约定为准，但出卖人有权以同档次产品更换装饰、设备标准，买受人对此无异议。出卖人如有变更，将不再另行通知买受人，买受人对此表示理解并不持异议。”原告诉称被告擅自添加内保温材料是违约行为及要求被告方承担的额外装修费用8240元是没有事实和法律依据的；五、被告认为原告要求赔偿违约金442809.2元，赔偿内保温处理费、房屋处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等各项费用86540元的诉求的真实性和合法性存在异议；六、被告是依据政府部门要求建设房屋，并不存在管理混乱。经审理查明：2011年6月19日，安春竹（买受人）与正华永欣公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，其中载明：“该商品房坐落为：石景山区五里坨住宅项目某（以下简称101号房）。出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是某公司，其预测建筑面积共105.69平方米。该商品房单价每平方米24947元……经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更……该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……出卖人按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，根据质量问题具体情况确定合理修复期限，在商品房交付后按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该期限内负责修复，并承担修复费用……”。该合同共有十一个附件。附件五为《付款方式及期限的约定》，其中载明：“买受人所购商品房为隆恩家园项目某房，房屋总价为人民币贰佰贰拾壹万捌仟贰佰肆拾叁元整”。附件六为《装饰和设备标准的约定》，其中载明：“保温材料：（1）外墙保温：【挤压聚苯√】（2）内墙保温：【×】”。同日，安春竹与正华永欣公司签订《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》，其中载明“2.4对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人与买受人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，未列入合同之中的，则视为双方未约定，凡在双方签署合同前，出卖人所制作并发送买受人的楼书、宣传资料（包括但不限于宣传广告、售楼广告、宣传单、售楼书等推广资料，建筑模型、沙盘、样板间展示等，售楼人员的相关介绍等）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，出卖人或买受人通过口头、书面、实务及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、样板间展示、沙盘、模型等）所表达或提供的信息并不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据。买受人对以上内容已经完全知悉并认可；19.11合同一经签署，未经对方同意，任何一方均不得随意解除。除合同另有约定外，因一方原因导致本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”。2012年9月，正华永欣公司开发的石景山区五里坨住宅项目即某家园完成竣工验收。并向安春竹提供《某家园住宅项目质量保证书》载明：“防水工程质量保修期限不得低于5年……凡属客户单独使用的项目，保修期从客户根据购房合同有关规定正式办理入住手续（取得入住通知单）之日起，开始计算。”2011年7月16日，安春竹向正华永欣公司支付购房款2218243元，并于2011年8月13日领取购房发票。2012年9月26日，安春竹与正华永欣公司办理101号房屋的交房手续，并签署《交房验收记录单》。该记录单显示：“地下采光阳台遮雨板积水，渗入一层。阳台门把手松动”。2012年10月，安春竹用金额为2218243元的购房款发票换取了金额为2214046元的购房款发票，但正华永欣公司未将多余房款退还给安春竹。2012年10月9日，安春竹开始装修某房。装修过程中，某房屋的地下室出现墙体渗水。安春竹多次向经小区物业反映，但经物业维修后，地下室渗水问题仍未解决。为解决此问题，2013年3月25日，安春竹聘请工人对地下室进行了六个方面的维修。一是，回填客厅阳台邻院的窗户下开发商修建时未填的土坑；二是，地下室外墙防水，约9米＊5米；三是，地下室外墙保温，约9米＊5米；四是，增加散水；五是，增加引水管道；六是，新建雨搭。另查明：2011年8月10日，正华永欣公司根据某公司的《设计变更通知单》，将北京市石景山区五里坨住宅项目工程中的外保温材料由原做法中的挤塑聚苯板变更为FTC自调温变相节能材料，耐火等级为A级。此次变更是根据《中华人民共和国公安部公消某号》文件要求。但正华永欣公司根据2011年8月10日的《设计变更通知单》作出的工程在保温性能上达不到国家质量要求，故2012年5月22日，正华永欣公司又根据某公司的《设计变更通知单》，在将外保温材料变更为FTC自调温变相节能材料，耐火等级为A级要求外还增加了外墙内保温。这两次设计上的变更未书面通知安春竹。再查明：根据某公司出具的《房屋面积测算技术报告书》显示，某房屋交房时的套内实测面积为88.75平方米。正华永欣公司已经为某房地下室窗景安装了雨搭约3.3平方米。安春竹在对101号房屋进行装修时，已将该房屋的外墙内保温全部铲除。庭审中，原、被告均认可安春竹对某房屋地下室仅有使用权。上述事实有《北京市商品房预售合同》及附件、《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》、《某家园住宅项目质量保证书》、发票、《设计变更通知单》、《房屋面积测算技术报告书》、当事人的陈述、谈话笔录、照片等证据在案佐证。本院认为：安春竹与正华永欣公司于2011年6月19日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。故本院对安春竹提出确认原告与被告之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效的诉求予以支持。关于安春竹提出正华永欣公司应赔偿其地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计78300元的诉求，经查，某房屋在交房后客厅阳台邻院的窗户下仍有一块土坑未回填，且某房屋的地下室出现漏水。在经物业维修后，地下室的漏水问题仍未有效解决。安春竹遂聘请工人自行解决地下室的漏水问题。根据《某家园住宅项目质量保证书》的约定，正华永欣公司对某房屋地下室的防水工程质量保修期限不得低于5年。现某房屋地下室在交房时便出现漏水，且在合理期限内未对漏水问题进行修复。故正华永欣公司应当承担修复费用。经本院充分释明，安春竹不申请鉴定机构对地下室漏水修复费用进行评估鉴定，本院针对该笔修复费用在充分咨询鉴定机构后，酌定为14000元。关于安春竹提出正华永欣公司在未书面通知原告的前提下擅自添加内保温应赔偿其内保温处理费8240元的诉求，经查，正华永欣公司针对石景山区五里坨住宅项目的外墙保温有两次设计变更，第一次为2011年8月10日的设计变更。此次变更是根据《中华人民共和国公安部公消某文件的要求，且仅作了外墙外保温材料的变更，不属于原、被告签订的《北京市商品房预售合同》中第十条关于设计变更的约定，正华永欣公司无需书面通知买受人；第二次设计变更是因2011年8月10日的变更在保温性能上达不到国家质量要求，故正华永欣公司根据2012年5月22日的设计变更增加了外墙内保温。根据《北京市商品房预售合同》中第十条，此次设计变更影响到安春竹所购商品房空间尺寸，正华永欣公司应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知安春竹。合同对此条款的规定旨在保护买受人在知晓影响房屋空间尺寸的设计变更后的退房选择权，现安春竹明确表示不同意退房，故可视为安春竹放弃退房选择权。同时因双方在合同中未约定正华永欣公司的该行为应承担何种责任，且原告也未提供充足的证据证明其所受损失，故本院对安春竹的该诉求不予支持。关于安春竹提出正华永欣公司应返还房屋面积差价款4197元的诉求，根据合同约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。因《房屋面积测算技术报告书》显示某房的实测套内建筑面积为88.75平方米，与预售合同约定面积误差在3%内，而安春竹已向正华永欣公司共支付购房款为2218243元，故正华永欣公司应当返还房屋面积差价款4197元。关于安春竹提出正华永欣公司具有以下违约行为：1、被告宣传称诉争房屋带有下沉庭院及独立下水，并且购房款中有下沉庭院及独立下水的对价，但最终建成实体房屋并没有下沉庭院及独立下水；2、被告擅自变更外保温材料；3、被告擅自添加内保温；4、诉争房屋地下室漏水，被告以各种理由推脱；5、诉争房屋小区管理未区分安置房与商品房，人车未分流，管理极其混乱，被告以上行为已经威胁到原告居住安全，故应当依据《﹤北京市商品房预售合同﹥补充协议》第19.11条的规定支付原告违约金442809.2元的诉求，经查，第一，正华永欣公司在其发放的售房宣传单上有“下沉庭院”的字样，但未对下沉庭院进行具体确定的书面说明和允诺，也未将下沉庭院、独立下水的内容列入《北京市商品房预售合同》，在合同所附的总平面图中亦未有标识记载，双方均未约定此为被告应当履行的相关义务，且安春竹未提出充分证据证明下沉庭院、独立下水对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，正华永欣公司关于下沉庭院、独立下水的宣传仅构成要约邀请。第二，正华永欣公司根据《中华人民共和国公安部公消某》文件的要求变更外保温材料的行为不属于违约行为。第三，正华永欣公司根据2012年5月22日的设计变更增加外墙内保温及地下室漏水的问题，已于判决前文阐述。第四，原、被未对小区物业如何管理作具体约定。故某房屋的地下室虽有漏水问题，但尚未达到房屋无法居住的程度，不符合合同解除的条件，原告援引《﹤北京市商品房预售和合同﹥补充协议》第19.11条的规定要求被告支付原告违约金442809.2元的诉求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第三十二条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认安春竹与北京正华永欣房地产开发有限公司于2011年6月19日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效；二、北京正华永欣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿安春竹地下室防水处理费、保温处理费、回填土方费、人工费等共计一万四千元；三、北京正华永欣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还安春竹房屋面积差价款四千一百九十七元；四、驳回安春竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千零九十四元，由安春竹负担四千五百四十七元（已交纳），北京正华永欣房地产开发有限公司负担四千五百四十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  沈 霞人民陪审员  柳志然人民陪审员  王淑芝二〇一四年八月十八日书 记 员  王晓铮