安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2014）蚌山民一初字第00060号原告：徐俊，男，1978年12月12日出生，汉族。委托代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。委托代理人：刘淮阳，安徽南山松律师事务所律师。被告：蚌埠宝龙置业有限公司。法定代表人：许健康，该公司总裁。被告：蚌埠宝龙商业物业管理有限公司。法定代表人：许华琳，该公司执行董事。上述两被告共同委托代理人：张珍维，安徽北正律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：杨静，安徽北正律师事务所实习律师。原告徐俊与被告蚌埠宝龙置业有限公司（以下简称宝龙置业）、蚌埠宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐俊的委托代理人刘刚、刘淮阳、被告宝龙置业、宝龙物业的共同委托代理人张珍维、杨静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月1日，原告与被告宝龙置业签订了一份《宝龙城市广场主力店租赁合同》，主要内容为：1、原告承租第一被告位于本市兴业路宝龙城市广场A4区（期）四层编号为A4-408540864087商铺，即2号楼4单元85号、86号、87号等商铺；2、租赁期内的维修义务由被告承担（13.2）；3、还约定了租赁面积、用途、租赁期限、租金及其支付、租赁场所的交付等其他相关权利义务。同日，原告与被告宝龙物业签订了一份《宝龙城市广场主力店物业服务合同》，其中约定了其负有对物业共用部位等的维护和管理、维护保养义务。2013年1月1日原告与被告宝龙物业签署了《租赁场所交付确认书》，其中载明租赁场所“楼顶屋面漏水”、“带问题交付”。此后，屋面出现漏水，在原告的通知和催促下，原告、被告、中建三局第三建设工程设备有限公司（以下简称中三三）召开了协调会，之后被告安排中三三进行了维修。2013年7月26日，原告与二被告共同签订了一份《宝龙城市广场主力店（凯撒娱乐会所）租赁合同补充协议》，主要内容为：1、因第一被告交付的租赁场所存在漏水现象，其应负责及时对租赁场所的漏水问题进行修复，确保原告正常开业（第一条）；如租赁场所内再发生渗漏水问题，第一被告应在收到原告的书面维修报告后15日内进行维修（第九条）。2013年8月25日凌晨、9月9日夜，原告会所屋顶又出现多处漏水。每次出现漏水后原告均立即通报被告，被告接到通报后也都派员赴现场查勘、拍照，也联系了保险公司相关人员到现场核查事实及损失情况，但随后一直未予解决。迄今为止，每逢下雨，漏水现象会再次发生。原告无数次跟被告反映，未得到解决。故原告诉讼来院，要求判令：1、被告在1个月内的合理期限内维修完毕，若被告仍未履行该维修义务（包括未全面适当履行维修义务而致原告不能正常使用的），原告可以自行维修，维修费用由被告负担。2、由被告承担本案诉讼费用。被告宝龙置业辩称：一、涉案房屋出现渗漏的原因不明，原告接收房屋时知晓房屋现状，其接收房屋后，宝龙置业应原告要求对涉案房屋局部渗水进行了维修。原告进场后，对涉案房屋进行了大面积装修，徐俊的装修行为亦可能导致房屋出现渗漏或导致渗漏的加剧。原告所举证据仅仅能证明房屋有渗漏现象，但无法证明涉案房屋渗漏系宝龙置业引起。二、涉案房屋渗漏的原因虽不明确，但宝龙置业考虑到原告的后续经营需要，已经与其达成了维修协议，双方理应按协议约定履行。2013年7月26日，徐俊、宝龙置业、宝龙物业达成了《宝龙城市广场主力店（凯撒娱乐会所）租赁合同补充协议》，三方在协议中约定：如徐俊租赁场所内再发生渗漏水问题，宝龙置业应在收到徐俊维修申请报告后15日内进行维修。协议签订后，宝龙置业一直按照协议履行，徐俊亦没有提交证据证明宝龙置业存在违反上述约定的行为。综上，请求依法驳回其诉讼请求。被告宝龙物业辩称：一、宝龙物业非涉案房屋的出租人，不应承担法定的出租人维修义务。二、宝龙物业与原告已经就涉案房屋屋面渗漏问题达成协议，双方在协议中约定：屋面渗漏问题由宝龙置业承担责任。综上，请求依法驳回其诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1.徐俊身份证、企业基本信息查询单，证明原、被告主体资格。2.《宝龙城市广场主力店-租赁合同》、《宝龙城市广场商铺租赁合同之补充协议》、《宝龙城市广场主力店-物业服务合同》、租赁场所交付确认书，证明原、被告之间依法存在合法的房屋租赁合同关系和物业合同服务法律关系；被告负有对屋顶屋面的维修义务，且确保原告能够正常使用，如其不修，原告有权自行维修，费用由其承担；被告宝龙置业在交付租赁房屋时，此房屋楼顶就存在漏水现象。3.漏水维修申报单（2013年2月1日）、凯撒娱乐会所屋面漏水问题协调会会议纪要（2013年5月13日）、《宝龙城市广场（凯撒娱乐会所）租赁合同》补充协议、要求履行维修义务的函（2013.10.23）、快递详情单、照片39张、影像资料，证明被告蚌埠宝龙置业有限公司在交付租赁房屋时，此房屋楼顶就存在漏水现象；此后被告曾安排质保单位大修一次，但随后仍然漏雨渗水；2013年7月底后持续漏水的事实、漏水、渗漏的部位、损失情况；原告通知、敦促以及书面发函提出请求，而被告不予解决的事实。被告宝龙置业对原告所举证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，但是租赁合同与物业合同不是同一法律关系，不应在同一个案件中审理。对证据3漏水维修申报单、凯撒娱乐会所屋面漏水问题协调会会议纪要、要求履行维修义务的函（2013.10.23）、快递详情单的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据均无宝龙置业的公司印章，对《宝龙城市广场（凯撒娱乐会所）租赁合同》补充协议、照片39张、影像资料真实性无异议，申请法院现场勘验确定出水点位置。被告宝龙物业对原告所举证据的质证意见为：对证据1、2的质证意见同宝龙置业。证据3中的凯撒娱乐会所屋面漏水问题协调会会议纪要中没有其公司签字盖章。被告宝龙置业为证明自己的辩称，向法庭提交证据为：1.租赁合同，证明原告与被告宝龙置业之间的租赁关系。2.租赁场所交付确认书，证明2013年1月1日，被告宝龙置业将房屋交付给原告。3.照片7张（2013.10.10），证明被告宝龙置业对诉争房屋的顶层进行修复。4.《宝龙城市广场（凯撒娱乐会所）租赁合同》补充协议（2013.7.26），证明原告与被告宝龙置业于2013年7月26日达成书面补充协议，双方应按照协议履行。原告对被告宝龙置业所举证据1、2、4无异议，对证据3真实性有异议，以法院现场勘验结果为准。被告宝龙物业对被告宝龙置业所举证据1-4均无异议。被告宝龙物业为证明自己的辩称，向法庭提交证据为：1.物业管理合同，证明被告宝龙物业与原告之间系物业管理关系。2.《宝龙城市广场（凯撒娱乐会所）租赁合同》补充协议，证明原告与被告宝龙置业达成维修协议，宝龙物业不应再承担维修责任。原告对被告宝龙物业所举证据1、2均无异议。被告宝龙置业对被告宝龙物业所举证据1、2均无异议。经原告申请，本院对涉案房屋的渗漏点进行了勘验，并形成了勘验笔录，证实涉案房屋确实存在多处渗漏点。原、被告对该勘验笔录均无异议。经当庭举证、质证，本院对上述证据认证如下：一、对于原告所举证据1、2，由于两被告对其真实性无异议，本院经审查予以认定；对于证据3中的漏水维修申报单、协调会会议纪要，本院经审查对其真实性予以认定，对于要求履行维修义务的函（2013.10.23）、快递详情单，本院经审查认为要求该函没有经过被告的签收，快递也未妥投至被告，达不到原告的证明目的。二、对于被告宝龙置业所举证据1、2、4，本院经审查予以认定，对于所举证据3，本院经审查对其真实性予以认定，但该证据不能证明被告宝龙置业在原告发生最后一次漏水后进行了修复，也不能证明维修达到了效果。三、对被告宝龙物业的证据1、2，原告和被告宝龙置业均无异议，本院经审查予以认定。四、对本院的勘验笔录，原、被告均无异议，本院予以认定。根据上述认定的证据及庭审中双方的相关陈述，本案审理查明的事实为：2012年11月1日，原告与被告宝龙置业签订了一份《宝龙城市广场主力店租赁合同》，主要内容为：1、原告承租第一被告位于本市兴业路宝龙城市广场A4区（期）四层编号为A4-408540864087商铺，即2号楼4单元85号、86号、87号等商铺；2、租赁期内的维修义务由被告承担。同日，原告与被告宝龙物业签订了一份《宝龙城市广场主力店物业服务合同》，其中约定了其负有对物业共用部位等的维护和管理、维护保养义务。2013年1月1日被告宝龙物业与原告签署了《租赁场所交付确认书》，其中载明租赁场所“楼顶屋面漏水”、“带问题交付”；2013年2月1日原告提交了的《凯撒顶面漏水维修申报单》，反映漏水事宜并报修；在2013年5月13日，原告、被告宝龙置业、中三三三方开了关于涉案房屋屋面漏水问题协调会，但会议没有确定维修方案。其后，被告安排中三三进行了维修。2013年7月26日，原告与被告宝龙置业共同签订了一份《宝龙城市广场主力店（凯撒娱乐会所）租赁合同补充协议》，主要内容为：1、因被告宝龙置业交付的租赁场所存在漏水现象，其应负责及时对租赁场所的漏水问题进行修复，确保原告正常开业（第一条）；如租赁场所内再发生渗漏水问题，宝龙置业应在收到原告的书面维修报告后15日内进行维修（第九条）。继被告宝龙置业上次维修后，原告会所屋顶又出现多处漏水。故原告诉讼来院。本院认为：出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途并且应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。原告承租的涉案房屋在交付时就存在屋顶漏水问题，之后被告宝龙置业虽然维修过，但是维修之后仍然渗漏，影响了原告的正常经营。被告宝龙置业虽然辩称房屋装修之后的屋顶渗漏问题可能由原告的装修导致，但是并没有提供相关证据予以证明。因此，对于原告要求被告宝龙置业在合理期限内对涉案房屋进行维修的诉讼请求，本院予以支持。对于被告宝龙物业，因其不是本案房屋租赁合同的出租方，依据合同的相对性原则，其并不负有出租人的法定维修义务，故对于原告要求被告宝龙物业对涉案房屋进行维修的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、二百二十一条之规定，判决如下：一、被告蚌埠宝龙置业有限公司在本判决生效后三十日内对原告徐俊所承租的位于本市兴业路宝龙城市广场A4区（期）四层编号为A4-408540864087商铺的屋顶所有渗漏点进行维修；二、驳回原告徐俊的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  施 君代理审判员  周春艳人民陪审员  张有年二〇一四年四月二十二日书 记 员  宋丽芹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。