广东省增城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）穗增法民三初字第8号 原告：广州市全益实业有限公司，住所地。 法定代表人：魏民超。 委托代理人：朱淦华、夏志强，广东民诚众信律师事务所律师、实习律师。 被告：湛伟峰，男，1973年12月17日出生，汉族，住增城市。 原告广州市全益实业有限公司诉被告湛伟峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市全益实业有限公司的委托代理人朱淦华到庭参加诉讼，被告湛伟峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告广州市全益实业有限公司诉称：2012年12月，原、被告签订《租赁合同》以及扩展部分《租赁合同》，双方约定租用期限为叁年，由2013年1月1日起至2015年12月31日止，约定第一年（2013年）每月租金合计8505元，应于每月5日前支付当月租金，但被告在履行租赁合同过程中，违反“按时交纳租金”的约定，至今被告尚欠原告从2013年7月至2013年12月止共计六个月的租金共51030元，《租赁合同》约定，每逾期一日，必须按当月租金5%支付违约金，被告拖欠租金的行为已违反合同诚实信用原则。原告多次催收未果，于2013年12月5日，原告委托律师事务所发函给被告，被告不理不睬，为维护合法的权益，请求法院判令，一、被告立即支付原告从2013年7月至2013年12月的租金51030元及违约金51030元；二、原、被告于2012年12月签订的《租赁合同》以及扩展部分《租赁合同》于2014年1月1日解除；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告湛伟峰未到庭答辩，未提交书面答辩意见。 经审理查明：位于新塘镇新塘大道中**地下****商铺登记在原告名下。2012年12月，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订了两份《租赁合同》，第一份《租赁合同》载明：“……一、物业名称、位置、范围、面积……2、租赁范围：增城市新塘镇新塘大道中1号金泽华庭停车场东入口自编号7、8、9号商铺（附近红线图范围内）……3、租赁面积：商铺建筑面积为92平方米……四、租赁期限租赁期为叁年，即从2013年1月1日至2015年12月31日，甲方应于合同生效之日起，将该物业交付给乙方使用……五、租金和押金的缴交方法……租赁和水电押金合计：人民币柒仟元整……租金缴交：乙方应于每月5日前支付当月租金……增幅：第一年月租金4140元……八、乙方权利责任2、租赁期内，乙方必须按时交纳租金，每逾期一日，乙方须按当月租金5%支付违约金。如果逾期30天甲方有权解除合同，收回房屋及设备、押金不退，乙方投入的间墙、装修不予补偿，归甲方所有……十二、本合同一式贰份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字后生效。”。第二份《租赁合同》载明：“……一、物业名称、位置、范围、面积……2、租赁范围：增城市新塘镇新塘大道中1号金泽华庭停车场东入口自编号7、8、9号商铺的扩展部分（附近红线图范围内）……3、租赁面积：商铺建筑面积为97平方米……四、租赁期限租赁期为叁年，即从2013年1月1日至2015年12月31日，甲方应于合同生效之日起，将该物业交付给乙方使用……五、租金和押金的缴交方法……租金缴交：乙方应于每月5日前支付当月租金……增幅：第一年月租金4365元……八、乙方权利责任2、租赁期内，乙方必须按时交纳租金，每逾期一日，乙方须按当月租金5%支付违约金。如果逾期30天甲方有权解除合同，收回房屋及设备、押金不退，乙方投入的间墙、装修不予补偿，归甲方所有……十二、本合同一式贰份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字后生效。”。签订合同后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告依约支付租金至2013年6月，后被告拒不支付从2013年7月1日起至2013年12月31日止的租金，故原告诉至法院，请求判请其诉请。 本案在审理过程中，一、原告主张两份《租赁合同》中载明的商铺即是原告名下的位于新塘镇新塘大道中1号地下一层01至07号商铺内的自行编号为7、8、9号商铺（共92平方米）及7、8、9号商铺的扩展部分（即位于7、8、9号商铺后面的范围，共97平方米）；二、原告向法庭提供了一份落款日期为2013年11月2日的催收租金的函以及送达催收租金的函的照片打印件，主张原告于2013年11月2日向被告送达该函，该函内容为原告要求被告支付被告拖欠的5个月租金共42525元以及滞纳金191362.5元，以及要求被告收到通知后3天内交清租金和滞纳金并搬离租赁商铺。原告还提供一份律师函以及快递单复印件，主张因被告在收取上述函后仍拒不支付租金及搬离租赁商铺，原告于2013年12月5日通过委托广东民诚众信律师事务所向被告发律师函，该函内容为被告拒不租金的行为已违反合同“按时交纳租金”的约定，被告尚欠原告自2013年7月至12月的租金共51030元（未含违约金）。并要求被告在接函五天内付清拖欠租金。三、原告主张被告在收取上述函件后直至2013年12月31日才搬离涉案房屋。四、原告主张因涉案合同对违约金的约定过高，故原告只要求被告支付与被告拖欠的租金金额一致的违约金即51030元；另原告自认被告已按合同约定交纳了押金7000元，原告提出不予没收被告的押金7000元，但请求法院在原告主张的违约金范围内扣除应退还给被告的押金7000元。 本院认为：原告与被告签订的两份《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行各自的权利义务。原告依约交付涉案商铺及其扩展部分给被告使用，被告应履行交付租金的义务。现被告从2013年7月开始拒不交付租金，且从2014年1月1日起已经不再经营使用涉案商铺及其扩展部分，故可视为被告以自己的行为表示不再履行涉案两份《租赁合同》。依据原、被告签订的两份《租赁合同》第八条的约定，原告要求涉案的两份《租赁合同》于2014年1月1日解除以及要求被告支付拖欠的租金及违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。按照《租赁合同》第八条的约定，被告逾期一日交纳租金，应按当月租金的5%支付违约金。截至2013年12月31日，被告拖欠的租金为51030元（4140元／月×6个月＋4365元／月×6个月），即从2014年1月1日起，被告每日应支付的违约金为2551.5元（51030元×5%），现原告主张的违约金51030元仅为20日的违约金，而被告拖欠原告租金的行为已明显超过20日。故原告主张要求被告承担与其拖欠租金金额一致的违约金，未违反合同约定以及法律法规的规定，本院予以支持。另原告提出在其主张的违约金范围内扣除被告交纳的押金7000元，系原告自主处分的权利，不违反法律法规的规定，本院亦予以支持。被告湛伟峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告广州市全益实业有限公司与被告湛伟峰签订的租赁商铺位于增城市新塘镇新塘大道中1号金泽华庭停车场东入口自编号7、8、9号商铺的《租赁合同》以及租赁商铺位于增城市新塘镇新塘大道中1号金泽华庭停车场东入口自编号7、8、9号商铺扩展部分的《租赁合同》于2014年1月1日解除； 二、被告湛伟峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告广州市全益实业有限公司的租金51030元； 三、被告湛伟峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告广州市全益实业有限公司的违约金51030元（扣减被告湛伟峰已交纳的押金7000元后，被告湛伟峰仍应支付违约金余款44030元）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2350元，由被告湛伟峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢艳晖 代理审判员  赖雯丽 人民陪审员  詹玉琴 二〇一四年八月十三日 书 记 员  刘翠荣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。