三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第1237号   原告：郑士美，女，1939年4月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。   委托代理人：陆知信，海南天皓律师事务所律师。   被告：徐颢，男，1973年11月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住哈尔滨市香坊区。   委托代理人：施佰芝，黑龙江民强律师事务所律师。   第三人：历铭，女，1976年2月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。   委托代理人：赵凤英，黑龙江龙汇律师事务所律师。   原告郑士美诉被告徐颢，第三人历铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法由代理审判员吴小慧独任审判，于2014年6月24日公开开庭审理。原告郑士美及其委托代理人陆知信，被告徐颢及其委托代理人施佰芝，第三人历铭及其委托代理人赵凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郑士美诉称：2006年5月25日，郑士美与徐颢订立一份《房地产转让合同》，约定：徐颢出售位于三亚市××区碧海蓝天海辰阁16FA20房给郑士美；房屋售价人民币19万元；过户手续在房屋办理产权证期满5年后办理，过户费用由徐颢支付。订立合同当日，郑士美向徐颢支付了全额购房款，徐颢交房给郑士美。徐颢出售给郑士美的房屋2004年10月14日三亚市政府颁发了产权证。房产证号：三土房（2004）字第XX**。郑士美多次要求徐颢履行办理房屋产权过户义务，但徐颢拒不履行。郑士美支付了购房款、接收了房屋，至今占有使用房屋近9年，徐颢不履行办理产权过户义务，是违约行为。因此，郑士美诉至法院请求：一、确认郑士美与徐颢于2006年5月25日签订的《房地产转让合同》有效；二、徐颢协助郑士美将登记在徐颢名下的位于三亚市××区碧海蓝天海辰阁A栋16FA20在徐颢名下的位于三亚市××区房[产权证号：三土房（2004）字第XXXX号]办理过户手续到郑士美名下；三、徐颢承担案件诉讼费。   被告徐颢辩称：徐颢与郑士美所签订《房地产转让合同》属于无效合同。理由如下：1、郑士美已经以购房原价从徐颢处购得了碧海蓝天海辰阁16FA21房，且已经办理了过户手续，因郑士美儿子赫凌志系徐颢工作上的领导，徐颢迫于压力才将16FA20房也卖给郑士美，徐颢购买16FA20房的价格为17万，另花费4-5万元装修，徐颢转让给郑士美的价格仅为19万元，该价格远远低于三亚的市场价格，也低于徐颢购房及装修的成本。所以涉案房屋在交易价格上也显失公平。2、涉案房屋系徐颢与历铭的夫妻共同财产，徐颢无权单独处分该房屋。郑士美明知徐颢与历铭系夫妻关系，《房地产转让合同》是在历铭不知情的情况下签订，双方约定在房屋办理产权证5年后才办理过户手续，就是为了给徐颢时间去征得历铭的同意，但徐颢一直未将涉案房屋出卖的事实告知历铭，徐颢与郑士美也口头约定，若最终不能征得历铭同意，徐颢将返还全部购房款。因此，涉案房屋转让存在显失公平、恶意串通，且徐颢无权处分该房产，双方在签订《房地产转让合同》已经约定该房产不能买卖将全部返还购房款，该《房地产转让合同》为无效合同。   第三人历铭辩称：历铭对郑士美与徐颢之间买卖房屋的行为是不知情的，且双方签订的《房地产转让合同》意思表示是不真实的。涉案房产是徐颢、历铭以17万元购买，并自行装修，郑士美以19万元的价格购得该房产显然是不合理的。同时，该转让行为严重侵害了历铭的利益。郑士美已经从徐颢、历铭处购买了一套房屋，并办理了过户，其明知有历铭的存在，仍与徐颢签订《房地产转让合同》，因此，郑士美存在恶意。而且徐颢将房屋转让给郑士美属于无权处分，双方签订的《房地产转让合同》属于无效合同。在合同无效的基础上，我们也要求郑士美支付使用涉案房屋8年来的租金。   经审理查明，徐颢与历铭于1999年3月25日登记结婚。2003年10月22日，徐颢向三亚金海旅业有限公司购买了位于三亚市××区的碧海蓝天海辰阁16FA20、16FA21房。后徐颢与历铭将碧海蓝天海辰阁16FA21房转让给郑士美，并已经将该房过户至郑士美名下[土地房房屋权证号：三土房（2006）字第24**建筑面积：34.33平方米]。   2004年10月11日，涉案16FA20房办理了土地房屋权证[土地房屋房屋权证号：三土房（2004）字第XX**筑面积：33.11平方米]，登记在徐颢名下。2006年5月25日，徐颢与郑士美签订一份《房地产转让合同》，约定郑士美购买徐颢名下的涉案16FA20房，购房价格为19万元，双方在签订房屋买卖协议后先办理公证手续，待办理产权证期满五年后再办理过户手续，办房屋产权证过户的费用由徐颢支付。郑士美在签订协议后向徐颢支付了全部购房款。涉案16FA20房现由郑士美居住。因徐颢迟迟未将涉案16FA20房过户给郑士美，郑士美诉至本院请求判如所请。   庭审中，郑士美主张徐颢在其支付房款后便将涉案16FA20房交付给其居住至今。徐颢则辩称郑士美在签订《房地产转让合同》之前便已经借住在涉案16FA20房。   以上事实，有结婚证、《房地产转让合同》、收据、三土房（2004）字第XXXX号土地房屋权证以及当事人的陈述佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点在于：涉案的《房地产转让合同》是否系有效合同。徐颢抗辩涉案的《房地产转让合同》为无效合同，其理由在于：一、该合同是因徐颢与郑士美儿子赫凌志的上下级关系被迫签订，并非徐颢的真实意思表示；二、该合同约定的交易价格明显低于市场价，显失公平；三、涉案房产系夫妻共同财产，徐颢的转让行为未征得共有权人历铭的同意，徐颢与郑士美在合同中约定涉案房屋取得房屋产权证5年后才办理过户手续，也是为了给徐颢一定的时间去征得历铭的同意。   首先，对于涉案合同存在胁迫、显失公平的情形，徐颢并未提供证据予以证明，且胁迫与显失公平均属于合同可撤销的情形，并非合同无效的理由。即便是存在胁迫、显失公平的情形，该撤销权自当事人知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使而消灭，徐颢于2006年5月25日签订合同时就应当知道该情形，至其起诉时已经远超过1年的时间。   其次，徐颢在签订《房地产转让合同》后便收取了郑士美支付的全部购房款，同时徐颢还辩称在合同约定涉案16FA20房取得房屋产权证5年后才办理过户手续，是为了给徐颢一定的时间去征得历铭的同意，这说明徐颢与郑士美之间是存在买卖涉案房屋的真实意思表示。徐颢辩称该合同并非双方真实意思表示，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。   再次，涉案房屋系徐颢与历铭在夫妻关系存续期间购买的，应属于夫妻共同财产，双方对该财产有共同的管理处分权利。徐颢2006年已经将涉案16FA20房转让给郑士美，收取了郑士美全部购房款，且将该房屋交付郑士美居住，至今已经长达8年时间。而郑士美作为购买人，已经支付了合同对价，也已经入住了涉案16FA20房，且其在购买16FA20房之前已经向徐颢与历铭购买了同在碧海蓝天海辰阁的16FA21房，并办理了过户手续，其有理由相信徐颢将涉案16FA20房也为夫妻双方共同意思表示，历铭辩称其不知道徐颢将涉案16FA20房已转让给郑士美不符合常理，其以不知道为由主张徐颢与郑士美签订的《房地产转让合同》无效，本院不予采信。   既然郑士美与徐颢所签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，其内容未违反效力性强制规范，应认定合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行义务。郑士美已经支付了全部购房款，徐颢应当履行为郑士美办理过户的义务。因此，郑士美诉求徐颢协助将登记在徐颢名下的位于三亚市××区碧海蓝天海辰阁A栋16FA20在徐颢名下的位于三亚市××区房办理过户手续到郑士美名下，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、确认郑士美与徐颢于2006年5月25日签订的《房地产转让合同》有效；   二、徐颢应于本判决生效之日起三十日内协助郑士美将登记在徐颢名下的位于三亚市××区碧海蓝天海辰阁A栋16FA20在徐颢名下的位于三亚市××区房[产权证号：三土房（2004）字第XXXX号]办理过户手续到郑士美名下。   本案受理费2050元（原告郑士美已预交），由被告徐颢负担；保全费2020元（原告郑士美已预交），由被告徐颢负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   代理审判员 吴小慧     二○一四年八月五日   书 记 员 陈 凤   附相关法律条文：   中华人民共和国合同法   第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。