广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第851号原告孙福海，男，汉族，1975年3月3日出生。原告宿允娣，女，汉族，1974年11月11日出生。委托代理人孙福海，基本情况同上，系原告宿允娣的丈夫。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系被告公司员工。原告孙福海、宿允娣诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判。后本院裁定本案转为简易程序于同年8月4日公开开庭进行了审理。原告孙福海，被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告系夫妻关系，于2010年10月4日与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路139号三座401房。合同第三条约定房屋建筑面积，套内建筑面积，公共部位与公用房屋分摊建筑面积，合同还约定了面积确认及面积差异处理的条款。涉案房屋交付后，办理产权证前，被告于2012年9月20日根据法定部门实际测量结果，与两原告签订了《商品房面积差异协议书》，被告退回房款6170元。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少，对于公摊面积减少引起的建筑面积减少而应该返还的房款置之不理。故两原告请求法院判令：1、被告返还佛山市禅城区魁奇二路139号三座401房的面积差价款11610元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：首先，两原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回两原告的所有诉讼请求。诉讼中，两原告提交以下证据：1、原告身份证及结婚证。证明原、被告诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同。证明原、被告约定的购买房屋的事实，双方对房屋的建筑面积及公摊面积都有明确的约定，并约定购房款。3、购房发票、契税完税证、房产证。证明两原告依约履行合同，向被告付清房款，办理房产证后发现被告交付的房屋面积缩水，与购房合同约定的面积不一致。契税完税证是按照合同约定的商品房面积去缴纳的税款。4、商品房面积差异协议书，证明两原告与被告确认涉案房屋的套内面积的平方数，对于套内面积减少的问题，两原告与被告之间的退款约定。诉讼中，被告提供如下证据：被告的营业执照复印件及组织机构代码证复印件，证明被告的诉讼主体资格。本院认证：经庭审质证，两原告提供的证据，被告均无异议，本院予以采信。被告提供的证据，两原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年10月4日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由两原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号三座401房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共92.05平方米，其中套内建筑面积69.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.39平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11866.24元，总金额826602元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2010年10月15日，两原告缴纳了涉案魁奇二路139号三座401房的契税。后原告孙福海（乙方）与被告（甲方）签订《商品房面积差异协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路139号三座401房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积69.66平方米，合同金额826602元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积为69.14平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为820432元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6170元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账户，甲方约两个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。商品房买卖合同继续履行。2012年7月10日，被告向两原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为90.07平方米，单价为9108.83元／平方米，金额为820432元。2012年10月19日，两原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为90.07平方米，套内建筑面积为69.14平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，两原告与被告共同确认：两原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定。双方签订面积差异协议书后，被告已按该协议书退回6170元给两原告。两原告提交的售房款发票，是按合同约定进行相应补退之后，涉案房屋最终购房款发票。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定全面善意的履行各自承担的义务。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价面积为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中，原被告签订了《商品房面积差异补充协议》并已实际履行，而合同附件中没有明确约定公摊面积差异不作补偿。本院认为，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持。而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，向两原告退还相应房款。就本案而言，对于套内面积及公摊面积均减少导致总建筑面积减少的两原告，因被告已按套内面积减少部分退回两原告房款6170元，故被告尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。即被告应向两原告退还的房款为11610元（826602元÷92.05平方米×（92.05平方米-90.07平方米）-6170元］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孙福海、宿允娣退还房款11610元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取45元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二O一四年八月五日书记员  吴晓蓝附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。