江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书(2014)湖民三初字第200号原告：南昌赛沃尔置业有限公司。住所地：南昌市。法定代表人：苗元春，系该公司执行董事。委托代理人：马建平，系该公司法律顾问。张海燕,系该公司法律顾问。被告：叶彦，男，汉族，1978年11月25日生。原告南昌赛沃尔置业有限公司诉被告叶彦物业服务合同纠纷一案，于2014年6月16日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员李露适用简易程序，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告南昌赛沃尔置业有限公司委托代理人马建平、张海燕、被告叶彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告根据与南昌市某住宅小区业主委员会签订的物业管理服务合同，受委托依法在南昌市高新大道某号某住宅小区实行物业管理。合同约定“物业管理费多层0.65元每平方米，高层1-2层为0.85元每平方米，3-5层0.95元每平方米，6-16层1.10元每平方米”。被告系某小区业主，但是从2010年7月起，就没有交纳物业费。原告曾多次催促，但被告仍然不交纳物业费。原告是根据与某小区业主委员会签订的物业服务合同在该小区从事物业管理服务工作，该物业服务合同依法对小区业主具有约束力，原告已经按照合同约定为某小区业主提供了物业服务，根据《南昌市物业管理条例》第47条：“业主不得采用拒交物业服务费及其他费用等方式拒不履行合同。”的规定，被告应当向原告交纳物业费，现被告拖欠物业费。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业费5925元及利息3000元（自2010年7月1日至2014年6月30日止）。被告辩称：1、原告称“已经按照合同为某小区业主提供了物业服务”与事实不符，事实是原告违反合同约定、违反物业管理条例；2、原告称“曾多次催促”与事实不符，事实是原告不联系、不沟通，不履行合同约定，因此不存在物业费用问题，并且原告所谓的物业费用也已超过诉讼时效。原告与被告之间存在的不是物业费用纠纷，而是原告应当赔偿被告的财产损失以及承担相应的侵权责任，故请求法院依法驳回原告的起诉。原告在举证期限内提交了以下证据：1、组织机构代码证、企业营业执照、法定代表人身份证明书。证明：原告诉讼主体资格适格。2、《物业管理服务合同》两份。证明：原告赛沃尔公司在2008年7月16日、2011年11月18日和南昌市某小区业主委员会签订《物业管理服务合同》两份，原告受委托依法在某小区从事物业管理服务工作。3、物业费催缴单照片两张及催缴欠费证明一份。证明：被告拖欠物业费，原告多次催交的事实。4、拖欠物业费表。证明：被告从2010年7月份起拖欠物业费，至2014年6月底止，共拖欠物业费5925元（面积是145.2平米，0.85元每平方，欠费48个月）。被告在举证期限内提交了以下证据：1、身份证。证明：诉讼主体资格适格。2、照片11张。证明：物业公司服务不到位，造成我的财产损失侵犯了我的权益。3、律师催告函及回函。证明：物业公司认可对我造成了财产损失并且同意对我进行赔偿的事实。4、房产证。证明：被告叶彦所有的位于高新开发区高新大道某号的房产房屋面积为145.22平方米。经庭审质证，被告对原告提供的证据1三性均没有异议；对证据2三性没有异议，但认为该证据证明了原告提供的服务与合同不相符合；对证据3中照片的三性没有异议，但对催交费证明的真实性有异议，认为从2012年2月开始，原告就没有进行任何形式的催交；对证据4有异议，认为该证据无效，原告计费标准错误，房屋面积应是142.5平方米，欠费月数应按物业公司提供的有业主签字的缴费清单来计算。原告对被告提供的证据1三性均没有异议；对证据2真实性、关联性有异议，认为被告提供的证据与不交物业费没有关联性，不能直接证明物业公司服务不到位，造成了损失被告应另行起诉，最后一张照片与本案无关；对证据3中律师催告函三性没有异议，但认为证明了原告在2011年12月份向被告催交了物业费对2012年1月30日的律师回函真实性及合法性没有异议，对证明目的有意义，被告房屋漏水属于住户使用不当造成，没有直接因果关系，对被告的两份回函三性无法确认，没有签收凭证，仅仅是被告单方面的意见，不能成为被告不交物业费的抗辩理由。对证据4没有异议。本院经审核原、被告所举证据并结合原、被告双方质证情况认证如下：对原告所举证据1、2、3予以确认并采信；对证据4中的房号、姓名、面积、入住时间、欠费时间和欠费月数予以采信，对月物业费标准和欠费金额不予采信。对被告所举证据1、4予以确认并采信；对证据3真实性、合法性予以确认，对关联性不予采信；对证据2不予采信。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：2008年7月16日，南昌市某住宅小区业主委员会与原告南昌赛沃尔置业有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定：从2008年7月16日起由原告对南昌市某住宅小区提供物业服务，物业费多层按每平方米0.55元计算，高层1-2层按每平方米0.6元计算、3-5层按每平方米0.7元计算、6-16层按每平方米0.85元计算。2011年11月18日南昌市某住宅小区业主委员会与原告南昌赛沃尔置业有限公司续签物业服务合同，约定高层1-2层物业费按每平方米0.85元计算，服务时间自2011年7月17日至2014年7月16日。被告叶彦系南昌市高新开发区高新大道某号某住宅小区（该房屋总层数：16；所在层数：2；建筑面积145.22平方米）的业主，自2010年7月至2014年6月拖欠物业费，总额为5489.31元（0.6元／㎡×145.22㎡×12月＋0.85元／㎡×145.22㎡×36月）。原告多次催交，被告仍拒绝交纳，为此，原告特向法院起诉，请求判令：被告向原告支付拖欠的物业费5925元及利息3000元（自2010年7月1日至2014年6月30日止）。本院认为,南昌市某住宅小区业主委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，该业主委员会是经该小区全体业主推选产生的组织，故该物业服务合同的效力及于全体业主。原告提供物业管理服务，根据物业服务合同的约定应收取物业管理费。被告叶彦作为小区业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理费。被告叶彦辩称原告违约，鉴于被告没有提供确实有效的证据予以证实，其辩护意见本院不予采纳。被告叶彦还辩称原告的诉请已过诉讼时效，鉴于原告提供了确实有效的催告函及南昌市某业主委员会出具的关于催交物业费的证明，故本院认为原告的诉请没有超过诉讼时效，被告的该项辩护意见本院不予采纳。被告实欠原告物业服务费本金计算如下：2010年7月至2011年6月按每平方米0.6元计算，2011年7月至2014年6月30日应按每平方米0.85元计算，总额为5489.31元（0.6元／㎡×145.22㎡×12月＋0.85元／㎡×145.22㎡×36月）。对原告诉请的利息3000元因没有法律依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告叶彦于本判决生效后十日内将欠原告南昌赛沃尔置业有限公司2010年7月至2014年6月止物业费的本金5489.31元（0.6元／㎡×145.22㎡×12月＋0.85元／㎡×145.22㎡×36月）一次性支付给原告南昌赛沃尔置业有限公司；二、驳回原告南昌赛沃尔置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已支付），减半收取25元，由被告叶彦承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。代理审判员  李露二〇一四年八月十四日书 记 员  邓捷