北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第03638号上诉人（原审原告、反诉被告）马志敏，女，1974年2月24日出生。委托代理人于飞，北京市合川律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）宁玉新，男，1955年8月12日出生。委托代理人朱正良，北京市德鸿律师事务所律师。上诉人马志敏、上诉人宁玉新因租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第25514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马志敏之委托代理人于飞，宁玉新之委托代理人朱正良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2013年6月，马志敏诉至原审法院称：2011年2月22日我与宁玉新签署《租约》，约定将我所有的北京市朝阳区××里×号×大道×座××室（房产证地址为北京市朝阳区××里×号×号楼××号房屋，以下简称涉案房屋）出租给宁玉新，租赁期间为2011年2月28日至2013年2月27日。合同签订后，我依约将房屋交付给宁玉新并与其签署了《物业交接单》。2013年2月27日合同期限届满，但宁玉新与我协商延期交付房屋至2013年3月13日。2013年3月13日，双方办理退房手续时发现，房屋内大量设施、设备因宁玉新的不正常使用或破坏而遭受毁损。宁玉新拒绝赔偿，且欠付水费1681.68元。我聘请第三方对房屋进行维修、修复，维修及修复期间不能将房屋另行出租发生租金损失35750元。现我起诉至法院请求判令宁玉新：1.赔偿我房屋及设备损失95652元；2.支付水费1681.68元；3.支付自2013年3月14日至2013年5月10日因修复装饰装修及附属设施而导致的租金损失35750元。宁玉新答辩并反诉称：我租用房屋并没有损坏，也不存在使用不当所产生的损坏。《租约》第7.3条规定很清楚必须是因为使用不当造成损失才存在赔偿问题，我并未使用不当造成损坏。水费我已经全部结清，我就租房押金提出反诉要求马志敏退还租房押金25350元。马志敏针对反诉请求辩称：《租约》约定的押金数额是1个月租金19500元，交付方式是第一次交付租金时交纳。2011年2月23日宁玉新助理周×2交给中介公司北京星瑶房地产经纪有限公司（以下简称星瑶公司）1个月的费用，包括6个月的租金和1个月的押金，其中有25350元直接抵做我应支付的中介费。合同租期约定到2013年2月27日，但是租赁期届满后宁玉新没有搬出，因为春节前后宁玉新想多住一段时间，当时约定用押金冲抵多住期间的使用费，标准按合同约定租金。实际搬出是2013年3月13日，多住的天数按合同租金标准支付费用；同时宁玉新给我方房屋装修造成损失的数额应从押金中扣除，故我不同意返还押金。原审法院经审理认为：马志敏、宁玉新签订的《租约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实信用地依约履行。本案租赁合同在2013年2月27日到期后宁玉新实际于2013年3月13日搬离，合同履行完毕已终止。宁玉新反诉要求返还押金于法有据，根据庭审质证查明宁玉新已交纳押金19500元；但宁玉新仍应支付自合同到期后至实际搬离时14天的房屋使用费，宁玉新同意自押金中抵扣，故退还押金的具体数额依据合同约定和相应证据依法予以确定。同时宁玉新亦应承担其使用期间的相应费用，马志敏要求其支付水费有合同依据亦有明确证据证明，予以支持。关于房屋交接和马志敏主张的房屋装修及设备损失，根据合同签订和交纳租金情况，可以认定周×2作为宁玉新代理人交纳租金并办理了交房，宁玉新不认可2011年2月23日交房时的物业交接单于法无据，该物业交接单载明的房屋及设备状况均完好，予以采信。房屋交接是双方当事人的合同义务，短信证据和证人证言可以证明马志敏和宁玉新就涉案房屋的维修和金额一直在协商；同时根据马志敏提交照片和视频资料显示内容，其保全房屋状况的方式符合常理、及时有效，结合证人证言可以完整的佐证其主张；基于庭审调查和上述证据形成的有内在联系的证据链，可认定房屋在宁玉新使用期间装修和设备确有毁损，且图像和视频证据中证明的毁损不属自然磨损或正常的损耗；而宁玉新20**年3月13日退房后对房屋状况完全否认与其使用的关联性不足为信；故宁玉新应对马志敏因修复房屋装饰装修和设备设施的合理费用承担赔偿责任。针对马志敏主张的赔偿数额，因涉案房屋在出租前已有过居住使用，而马志敏修复的装修和设施仍添附在涉案房屋内由其所有利用，故对修复费用中的合理部分予以支持，过高的主张不予支持，具体数额根据本案实际情况结合相应证据予以酌定。马志敏主张因修复房屋装饰装修及附属设施而导致的租金损失于法无据，不予支持。据此于2013年12月判决：一、宁玉新于本判决生效之日起十日内赔偿马志敏房屋及设备损失六万三千六百二十三元。二、宁玉新于本判决生效之日起十日内支付马志敏水费一千六百八十一元六角八分。三、马志敏于本判决生效之日起十日内退还宁玉新房屋押金一万零四百元。四、驳回马志敏其他的诉讼请求。五、驳回宁玉新其他的反诉请求。判决后，马志敏、宁玉新不服原审判决，均上诉至本院。马志敏认为涉案房屋维修及修复期间，其不能另行出租发生租金损失35750元，请求二审法院改判宁玉新赔偿。宁玉新上诉认为原判认定事实错误，其没有因使用不当造成涉案房屋和设备损失，请求撤销原判第一项，改判驳回马志敏的该项诉讼请求。经审理查明：2011年2月22日，马志敏（甲方）与宁玉新（乙方）签订《租约》，约定涉案房屋及家具电器设备（见附件）在良好状态下租给乙方，租用出租单位面积约238平方米，本出租房只供作住宅用途，不得用于商业目的。本出租房屋仅限乙方及乙方家庭成员居住使用，且实际居住人数不得超过5人。租赁期为两年，自2011年2月28日起至2013年2月27日止。租赁届满，甲方有权收回出租房屋及附件所列的家具电器设备。月租金为19500元人民币，租金内包含家具使用费、物业管理费、取暖费、宽带电话开通费。租金每陆个月（人民币壹拾壹万柒仟圆整）预先支付一次，首期租金支付日为2011年2月23日前。在本租约有效期内，租金不予调整。除甲方特别要求外，租金、押金及本租约规定应付的其它费用，乙方应以现金形式存入甲方的下列银行账户：交通银行北京市分行××支行、帐户号×××、帐户名称马志敏。本租约签订后，乙方应在2011年2月23日前向甲方缴付相当于壹个月租金额的租金押金，押金额为人民币19500元整。租约期满，乙方如不再续租，甲方应在乙方将应缴付的杂费（水费、电费、煤气费、网络通讯费、电话费、卫生费等）付清后5个工作日内将押金全部退还（不计利息）。乙方在租赁期内所用的水，电，煤气费，物业管理公司按实际耗用量结算，乙方按单交付。六、甲方的责任6.1甲方须按时将出租房屋及其设施以可居住状态交付乙方使用。6.2确保房屋设施及家具电器处于正常使用状态，但由因乙方疏忽造成的损坏除外。七、乙方责任7.1乙方应按本租约三、四、五条款规定交付租金，押金和各项费用，如有拖欠，甲方应及时通知乙方，乙方应及时交付。7.3乙方爱护房屋及其设备（自然损耗除外），如因使用不当导致损坏应负责赔偿。乙方须严格遵守物业管理公约及管理公司所订立的一切住户手册。乙方如未续租则应在到期当日搬出该单元，在租赁房产以良好的乙方未入住前（正常的损害除外）状态归还后，甲方在乙方付清由乙方支付的所有费用（水费、电费、煤气费、网络通讯费、电话费、卫生费等）后，在5个工作日内全部退还乙方承租押金（不计利息）。如甲方延迟退还，应按日加付滞纳金0.5%给乙方。租赁届满或提前终止的情况下，乙方违背了该合同条款，甲方有权在押金中扣除因乙方违约而引起的损失，并需向乙方提供书面的文件和发票作为扣除押金的根据。本租约履行期限届满或提前终止之日起3日内，甲方应与乙方办理交接手续。如甲方逾期未办，乙方有权搬离房屋，并对房屋内的任何设施及财产不承担任何责任。如果本租约履行期限届满或提前终止时，乙方不按期搬离出租房屋，除应按本租约的规定按日支付房租外，每逾期一日还应向甲方支付相当于日租金的违约金。合同签订后，双方即开始履行。物业交接单载明交房日期2011年2月23日，落款处甲方为马志敏，乙方为周×2，经办人为金×。2013年3月13日，双方办理退房手续时发生纠纷，形成本案诉讼。原审审理中，马志敏提交《2013年3月13日清点××大道××房屋交接情况》，用以证明2013年3月13日宁玉新退房时，马志敏发现其在承租期间对房屋及设备造成损坏，要求赔偿，但宁玉新拒绝签字确认，马志敏请星瑶公司经办人金×对交接情况签字确认。该清单载明：”一、客厅地板大面积损毁。二、电视机坏。三、厨房操作台面（人造大理石）断裂。四、烤箱坏。五、主卧玻璃损坏一块。六、家具、电器缺失：MLALTADVD一台、电话一台、无线路由器一台、咖啡机一台、刀架一个。七、室内家具有表面划伤及烫伤，一把椅子坏、一个次卧花洒坏。八、次卧门和次卧门损坏，门锁坏。九、室内墙地角线部分损坏。十、墙面壁纸有污损。十一、对讲机损坏。金×2013.3.13马××2013.3.13”。马志敏另提交照片、2013年3月25日录像光盘，以证明宁玉新在承租房屋期间不正当使用、损坏房屋及设备的情况，亦证明对房屋及设备毁损情况逐一进行录像取证。经询，马志敏称2013年3月25日在涉案房屋录像在场人有星瑶公司业务员金×、周×1，马××，北京鸿鹘空间装饰有限责任公司（以下简称鸿鹘公司）贺×，由马志敏的委托代理人于飞拍摄。经询，宁玉新对2011年2月23日物业交接单与2013年3月13日房屋交接情况单真实性、证明目的均不认可，认为马志敏单方提供均没有其签字；宁玉新表示入住时没有交接房屋，周×2所签的交接单未经其授权与认可；搬走交房时，马志敏对房屋及设施未提异议，并收下钥匙；因没有入住时的房屋状况作为参照标准，也没有退房时双方查验交接，故没有证据说明房屋及设施损坏。宁玉新对照片和录像的真实性、关联性均不认可，表示录像中证明人亦是马志敏诉讼代理人，身份有冲突，证据有瑕疵；而照片、录像不能断定是涉案房屋，也不能断定房屋及设施受到损坏。原审审理中，宁玉新提交宁××书面证言，内容为：”本人系宁玉新之女......当月8日我们搬离马志敏的房屋，期间多次要求马志敏办理退房交接。马志敏拖到3月13日，才让她弟弟马××与中介的金×找我办理交接。三人查看房屋后，马××与金×未提任何异议，更未提修房屋赔偿。我将钥匙交给马××，然后就离开啦”。宁玉新另提交2013年3月24日马××发送给宁××的短信，内容为：”宁小姐：刚把情况跟我姐说了一下，她提出处理意见如下：你把维修费给我姐，她安排小贺师傅按照标准维修。如果你同意，请明天把换门2400和台面3200，水电杂费3895，共9495打给她，......收费标准可确认小贺。如果有异议，请告知我，谢谢。马××”。马志敏对书面证言真实性不予认可；对短信真实性认可，表示收房时房屋存在损坏，而短信中只是对一部分明显可见的需要尽快根据贺×的报价更换。马志敏申请证人星瑶公司金×和周×1到庭作证。金×证言内容有：”一、我是租赁合同经办人，因为业主在外地，合同是发传真签订的；2011年2月23日物业交接单马志敏处是我代签字，租户方周×2签的字。在2013年3月13日，租户女儿、我、马××三人在场，租户女儿留了一把钥匙和门禁卡给马××；马××认为房屋有损坏，当时跟租户女儿说损坏怎么解决，维修还是赔偿，女孩说得列单子，马××就和我在2月23日物业交接单上检查，一一核对打钩确认，有不一致损坏的情况就列举在3月13日交接情况单上，我确认签字；我们清点核对时女孩在，清点完女孩接了个电话就出去了，出去后就没有回来。二、物业计水费有两个表，水费以业主实际到物业处交纳的为准，交费后物业会把盖章的水费缴费通知单给业主。三、租房前宁玉新来看过房，他、周×2和我都直接接触见过面，宁玉新有些事情由周×2代办。四、业主需要向我公司付佣金，租户需要给业主租金，三方商量省去转账，就由周×2将25350元抵作佣金直接给了我入公司账，佣金就是月租金19500的1.3倍”。周×1证言内容有：”我全程参与了2013年3月25日的录像，房屋有好多损坏。录像中的贺×是我们那装修的师傅，我们小区房屋需要维修就找我公司租赁部，租赁部就联系贺×”。经询，宁玉新表示证人金×说有事情让周×2代办不属实。宁玉新提交2013年7月9日周×2书面情况说明，以证明宁玉新委托周×2代交租房押金；并提交2011年2月23日星瑶公司和金×出具的收条，用以证明马志敏收到押金25350元。宁玉新另申请证人周×2到庭作证，周×2证言内容有：”我在西安家和宁玉新家是邻居，经常来北京出差。当时宁老师打电话让我帮忙把钱送到××大道物业，我到了物业给了钱，对方给我打了收条。2011年2月23日物业交接单上面是我的签字，宁老师只是说租了个房屋，让我给物业送钱，没有说送钱是干什么，我将物业收条给宁老师时候没有说签交接单的事情”。经询，马志敏表示证人陈述部分不属实，根据收条和金×证言可以说明宁玉新口头委托周×2在2011年2月23日代办交纳房屋租金和押金，并在租赁合同附件物业交接单签字确认。另询，宁玉新表示根据庭审对账，已交纳押金19500元，主张扣除13天的房屋租金，要求退还押金11500元。原审审理中，马志敏提交与鸿鹘公司的维修合同、收据、证明、报价单，壁纸送货单、地板销售单，水龙头收据，用以证明在宁玉新拒绝赔偿情况下，马志敏委托装饰公司对涉案房屋及设备毁损部位进行原状修复或更换，共花费95652元；其中木质地板由于原有产品已停产，另行更换同类产品。马志敏另提交商品房买卖合同、2006年8月30日家具购销合同，以证明涉案房屋购买时装修标准和配套设施为精装修，亦证明2006年8月入住涉案房屋。马志敏表示涉案房屋在宁玉新承租前一直自住。另查，维修合同载明维修项目序号共有21项，附件照片显示和维修描述的具体内容有：”1.钢化中空玻璃破裂需更换，主卧玻璃更换1个、总价（以下同）850元；2.沙发表面污渍无法清洗需更换，沙发套更换1个，2100元；3.衣柜架断裂脱落，衣柜维修，280元；4.原壁纸为进口环保壁纸污损，壁纸、墙面维修，300平米，15000元；5.厨房台面断裂无法修补，厨房台面更换，3.7米，2900元；6.水龙头扭断，直饮水龙头更换1个，1000元；7.进口烤箱损坏原厂维修，烤箱维修，1650元；8.三星液晶电视显示器坏、原厂维修，电视机维修，3000元；9.表面烫痕、刮痕，电视柜柜面维修，800元；10、12、13、14、15，客厅进口实木地板，浸水、破坏大面积起鼓、变色、开裂、翘起，无法修补需更换，周边踢脚线破坏严重需修复，地板更换，74平米，57572元；11.茶几下实木花雕断裂，实木茶几维修，500元；16.转椅损坏，转椅维修，100元。17.外力撞击开裂无法维修，烤漆定制，次卧门更换，3000元。18.门框撞击损坏，烤漆破坏，卫生间门框维修，500元。19.卫生间柜门更换，1000元。20.中式床头柜损坏，床头柜柜面维修，400元。21.对讲损坏、面板丢失、原厂更换，对讲机2000元。22.税金、管理费、运费、清洁费等3000元。材料费合计82372元，人工费合计13280元，总计95652元”。马志敏申请证人贺×到庭作证。贺×证言内容有：”我是小区物业外包的维修单位，物业工程部让我们验房我们就跟着去，小区是精装修。3月初马志敏找到我租户刚搬家，第一次没搬完没进门，第二次进去地上有垃圾比较乱，业主让我看哪些地方需要维修，我进屋挨个房间检查，验房的标准看原来装修情况。壁纸、墙开裂、接缝开裂是自然问题；表面污渍、撕开是人为损坏。地板如果不住人是干、开裂，地板是三层，上面一层是起不来的，中间一层也不会是水泡的发黑。窗户因为不是钢化玻璃，钢化玻璃有自爆的可能，里面坏了，所以可以确认是外力造成。门是撞击造成的。涉案房屋明显是水泡造成的。2013年3月25日录像我全程都在，照片也是我检查时的情况。涉案房屋我们四个人做了一个半月，根据维修合同维修内容包括：2.沙发套是找沙发套生产商更换的，玻璃更换。3.衣柜隔板和支撑坏了，重新装。4.壁纸300平包括客厅、婴儿房两个房间的壁纸；客厅地面进水，壁纸踢脚线整个连着壁纸都泡坏了；婴儿房有撕和划的痕迹。大概60到80元一平米，材料费9000元，壁纸300平。5.厨房台面是人造石的，砸裂了，只能更换。6.厨房两个直饮水龙头都坏了，是摩恩原品牌更换的，1000元是两个的价格，水龙头下面有个对丝断了，对丝拧不下来。7.烤箱找厂家维修的，厂家售后维修出具了收据。8.电视机维修也是三星厂家进行的。电视机柜面我们重新刷的，因为之前水泡的漆皮起来开裂了。12、13、14、15，原厂的地板一批的没有了，厂家用的新款，包括客厅74平，地板应该是花盆印在那，地板起皮了，涉案房屋是三层实木的，最上面一层起来了，只能更换了。地板修复是我们做的，厂家包安装。涉案房屋用的是400多元一平米，小区用的地板没有低于400元的。11.实木茶几开裂，有的地方塌了，重新打磨、抛光、上漆。16.转椅原配的螺丝和轮子都没有了，我们买的螺丝和轮子去厂家装的。17.木门开裂了，撞击造成的开裂，整个门全部更换了。卫生间门框是木的，换了线条重新刷漆。18.是卫生间门。19.木制洗手盆更换了。20.床头柜在客厅西边。起皮，也是水泡的，自然磨损的话油漆只会开裂，不会起皮。21.对讲机物业报修。22.3000元税费、管理费是业主给我的，包括垃圾清运费和管理费”。宁玉新对上述证据的真实性、证明力均不认可，表示没有证据证明其使用不当，装修与其无关，也不能证明维修的合理性、必要性及费用的正当性；其无义务承担装修费也无义务承担装修期间的租金。另，宁玉新对贺×的证言均不认可，表示证人陈述，不应作为证据使用。原审审理中，马志敏提交××××物业管理有限公司××国际中心物业管理处缴费通知单，以证明垫付了宁玉新承租期间水费1681.68元；通知单均加盖物业章，载明单元×××，业主姓名马志敏，其中抄表日期2011年2月23日至2011年5月20日金额185.22元，2011年5月20日至2011年11年11月3日金额559.10元，2012年11月25日至2013年2月25日金额717.06元，2013年2月25日至2013年3月13日金额220.30元。以上事实，有《租约》、物业交接单、交接情况说明、照片、视频资料、维修合同、商品房买卖合同、短信、若干缴费通知单、维修费收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，《租约》中明确约定宁玉新爱护房屋及其设备（自然损耗除外），如因使用不当导致损坏应负责赔偿。马志敏主张宁玉新承租期间，造成涉案房屋及设备损坏，其自行维修支付95962元，提供了物业交接单、交接情况说明、照片、视频资料、维修合同及维修费收据等证据，上述证据形成了完整的有内在联系的证据链。宁玉新对马志敏提供的证据均不认可，并主张其没有因使用不当造成涉案房屋和设备损失，并就此提供了宁××及周×2的证人证言。但马志敏提供证据的证明力明显大于宁玉新提供的证人证言，因此本院采信马志敏的主张，认定涉案房屋在宁玉新使用期间装修和设备确有毁损，且根据照片和视频证据，上述毁损不属自然磨损或正常的损耗。因此宁玉新应对马志敏因修复房屋装饰装修和设备设施的合理费用承担赔偿责任。针对马志敏主张的赔偿数额，原审法院根据本案实际情况结合相应证据酌定为63623元，属于法官自由裁量权的范畴，本院不再调整。宁玉新的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。马志敏要求宁玉新赔偿因修复房屋及附属设施而导致的租金损失，超出了宁玉新订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院不予支持。经查，原审判决的其他处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2962元，由马志敏负担1641元（已交纳1481元，余款160元于本判决生效后7日内交至原审法院），由宁玉新负担1321元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉案件受理费217元，由宁玉新负担128元（已交纳），由马志敏负担89元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费3873元，由马志敏负担694元（已交纳），由宁玉新负担3179（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华代理审判员  陈 静代理审判员  鲁 南二〇一四年四月十八日书 记 员  王 雨