浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬慈民初字第1207号原告：卢某某。委托代理人：徐某某。被告：黄某某。委托代理人：张某某。原告卢某某为与被告黄某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年11月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员 黄科军按简易程序独任审判，于2010年12月22日公开开庭进行了审理。原告卢某某及其委托代理人徐某某和被告黄某某及其委托代理人张某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某某起诉称：2010年9月5日，原、被告双方经房产中介所介绍，签订了售房协议1份，协议约定：原告向被告购买位于慈溪市古塘街道华泰家苑商品房1套，建筑面积158.78平方米，包括杂物间14.95平方米，阁楼74.87平方米，总计人民币2058000元，先予支付购房某某100000元，余款即第二次付款30日内在被告交付房地产凭证时付清。当日原告将100000元定金甲给被告。同年10月初，原告催促房产中介告知被告尽快交付房地产凭证，但被告迟迟未能履行交付义务。经查，原告得知被告所售房产已抵押给相关金融机构作贷款之用，故无法实现合同之目的。被告的违约行为显然已给原告造成经济损失，原告再继续履行合同已成为不必要。要求判令解除原、被告之间签订的售房协议，并判令被告双倍返还定金计人民币200000元。原告为证明所称的事实，提供了以下证据：a1.售房协议书1份，以证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。a2.收据1份，以证明被告于签订协议之日向原告收取购房某某100000元的事实。a3.证人李某、吴某当庭作证证言各1份，以证明售房协议在被告家签订，支付定金后先交付房产凭证再交余款；同时证明原告通过中介公司向被告催促交房产凭证的事实。被告黄某某未作书面答辩，庭审中辩称：原告诉称要求解除双方签订的售房协议，其条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同解除必须具备法定条件，现原告以被告房产抵押不能实现合同目的为由，解除合同显然是不成立的。原告要求被告双倍返还定金200000元，更是没有法律依据。签订售房协议后，被告确实收到了原告交付的定金100000元，协议第二条约定，房价总数计2058000元，支付定金后余款30日内原告交付被告，现原告没在约定的时间内交付余款，显然是原告违约。被告要求继续履行协议，如果原告非要解除协议，被告依法不予返还原告的定金，故要求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明所称的事实，提供了以下证据：b1.房产所有权证和国有土地使用证各1本，以证明被告所有的房屋抵押权已解除，可以实现双方签订协议目的的事实。b2.房屋买卖定金乙和收据各1份，以证明被告具有诚信卖房，因原告未按售房协议履行义务，致使被告损失定金的事实。b3.手机短信及主叫记录1份，以证明被告在履行本案协议期间，曾多次催促原告履行办证义务的事实。经审理，原、被告对各自提供的证据质证及本院认证如下：被告对原告提供的证据a1买卖房屋的事实没有异议，但认为内容上与被告持有的售房协议有出入，故该证据不能作为定案的依据；证据a2没有异议；证据a3两证人证言内容上有矛盾，真实性无法确认，所以不能采信。原告对被告提供的证据b1没有异议，证据b2与本案没有关联性，证据b3真实性有异议，该证据仅是文字格式做成了表格，没有相关电信公司的证明，所以不能证明被告想证明的内容。本院认为，证据a1、a2、b1符合证据“三性”，被告对买卖房屋事实又没有异议，故均予以确认；证据a3证人证言与原、被告签订的售房协议内容上有矛盾，而被告对真实性又提出了异议，故本院不予采信；证据b2与本案没有关联性，不予采纳；证据b3仅是被告制作的表格，没有相关部门的确认，也不予采纳。根据本院认定上述证据及原、被告庭审中的陈述，本院认定如下事实：2010年9月5日，原、被告双方经人介绍，签订了售房协议1份，协议约定：原告向被告购买位于慈溪市古塘街道华泰家苑商品房1套，建筑面积158.78平方米，包括杂物间14.95平方米，阁楼74.87平方米，总计人民币2058000元；同时协议第二条、第三条约定原告先付被告购房某某100000元，余款在30天内一次性付清，待原告将售房款全部付清后，被告将房屋所有权证、土地使用权证交付原告。协议签订当日，原告支付被告购房某某100000元，后原告未依约支付房款给被告，被告亦未将房屋所有权证、土地使用权证交付原告。案经调解，双方意见分歧较大，致调解不成。本院认为：原、被告签订的售房协议，系双方真实意思表示，合法有效。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，合同的权利义务终止。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告支付购房某某后，未再按合同约定支付余款，属于原告迟延履行债务的违约行为，致使不能实现合同目的，可以解除合同。原告于2010年11月25日向法院起诉，要求解除合同，本院将起诉状副本送达被告即为解除通知到达，故对原告要求解除售房协议，予以准许，因原告有迟延履行债务的违约行为，故原告无权要求返还定金，因此对原告要求被告双倍返还定金，不予支持。对原告所称第二次付款待被告交付房地产证时付清，因该约定与协议第二条、第三条相矛盾，同时该约定又未明确房地产证交付时间，视为约定不明，仍按协议第二条、第三条执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告卢某某与被告黄某某之间签订的售房协议；二、驳回原告卢某某的其余诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告卢某某负担，在本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员黄科军二〇一一年一月三十日代书记员邹燕蓉附：本判决所依据的相关法律及条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。