北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第09509号上诉人（原审原告）纪彩华，女，1948年9月5日出生。委托代理人赵一凡，北京市方桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）姚兢生，男，1939年12月6日出生。上诉人（原审被告）姚晓葵，男，1968年7月14日出生。委托代理人屈玉梅（姚晓葵之妻），1972年7月10日出生。上诉人（原审被告）姚晓辉，男，1971年6月29日出生。上诉人（原审被告）姚晓光，男，1973年11月5日出生。姚兢生、姚晓葵、姚晓辉、姚晓光共同委托代理人苏广民，北京市稳正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）纪自生，男，1955年2月23日出生。委托代理人见素英（纪自生之妻），1957年10月30日出生。委托代理人王绪宽，北京市时雨律师事务所律师。上诉人纪彩华、上诉人姚兢生、姚晓葵、姚晓辉、姚晓光因与被上诉人纪自生农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2013）平民再初字第05646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。纪彩华在原审法院诉称：王自清与纪宽系夫妻关系，并生育二女，长女纪彩云、次女纪彩华。王自清夫妇于1951年3月1日取得了北京市平谷区×（以下简称59号宅院）。2003年，王自清搬至纪彩华家中居住，并将房屋交给纪自生看管。2010年春，纪自生擅自将59号宅院内厢房2间、木棚及院墙拆除，并欲在该宅院内建房。王自清知情后，于2010年5月初回到59号宅院，但纪自生将王自清的衣物和行李扔在院落中，又故意将正房后墙、后坡、房屋窗户和炕刨坏，并将电线剪断，不让王自清居住，为此王自清与纪自生发生争执。纪自生声称其已经购买了59号宅院，此时王自清才得知，纪彩云在未得到王自清授权的情况下，将王自清所有的59号宅院卖与纪自生，纪彩云、纪自生的行为侵犯了王自清的合法权益，因王自清已死亡，纪彩华作为王自清的继承人，要求确认纪彩云、纪自生关于59号宅院买卖行为无效。纪自生辩称：涉诉房屋所有权人原为纪宽、王自清、纪彩华、纪彩云。纪宽于1984年死亡。2004年1月26日，王自清、纪彩华、纪彩云三人协商一致，以纪彩云名义并经村委会同意后将涉诉房屋以2000元价格卖给我。参与卖房的村干部证实三人当时均在现场，村干部郭×将《个人买卖房屋审批表》以及交易审批表的内容当场进行了宣读，三人并未提出任何异议，且接受了购房款2000元，同时将房屋以及土地房屋所有证交付给了纪自生。该《个人买卖房屋审批表》是双方真实意思表示，按当时该房屋的实际现状，2000元价格符合该农村房屋的实际交易价格。纪自生始终是纪太务村村民，其取得涉诉房屋所有权是善意的，符合相关法律规定。纪彩华违背诚实信用原则，完全是受经济利益的驱动，因此，2004年1月26日纪自生和纪彩云的房屋买卖行为合法有效，纪彩华的诉讼请求应予驳回。姚兢生、姚晓葵、姚晓辉、姚晓光辩称，王自清并未授权纪彩云出卖59号宅院，故同意纪彩华的诉讼请求。原审法院经审理查明，纪宽与王自清系夫妻，并生育二女，长女纪彩云，次女纪彩华。纪宽于1984年死亡，纪彩云于2011年6月7日死亡，王自清于2013年2月2日死亡。纪宽、纪啟、纪发、纪×1、纪山系同胞兄弟，且均系纪太务村村民。纪啟系纪自生之父，其已于1995年11月23日死亡。张玉珍系纪自生之母，其已于2009年10月24日死亡。1951年登记的土地房产所有证显示59号宅院由纪宽、王自清、纪彩华、纪彩云享有所有权。2004年1月26日，在纪自生家，纪彩云作为卖方，纪自生作为买方，纪太务村村民张宝成、纪×2（纪彩华、纪自生之堂弟）作为中证人，均在个人买卖房屋审批表中签名，确认将59号宅院卖与纪自生，在场村委会干部杨×1、郭×亦在个人买卖房屋审批表中签名确认，纪自生为此支付购房款2000元。在此过程中，同在纪自生家的还有王自清、纪彩华、纪×1。上述人员当日均留在纪自生家吃午饭。2010年春，纪自生欲在59号宅院内建房，王自清得知后欲搬回该宅院居住，双方为此发生纠纷。2010年6月24日，王自清以纪彩云未得到其授权，擅自将59号宅院卖与纪自生为由起诉至法院，要求确认纪自生、纪彩云二人对59号宅院的买卖行为无效，并要求纪自生返还涉诉房屋，赔偿房屋损失16000元。2010年11月29日，王自清以需要补充新证据为由，申请撤回起诉，法院裁定准许其撤回起诉。2011年1月7日，王自清再次起诉至法院，要求确认纪自生、纪彩云二人对59号宅院的买卖行为无效。2011年6月17日，法院作出原审判决，判决纪彩云与纪自生于2004年1月26日签订的个人买卖房屋审批表无效。纪自生不服，上诉于北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2011年11月2日作出（2011）二中民终字第15245号民事判决：驳回上诉，维持原判。后纪自生向北京市高级人民法院申请再审。本案重审期间，纪彩华认为纪自生在本村已有两处宅基地，其不能购买59号宅院。而且，在王自清与屈×1、屈×2、屈连维相邻损害防免关系纠纷案中，纪自生以王自清委托代理人身份参加诉讼，在诉讼过程中，其曾明确表示未购买涉诉房屋。纪自生则认为自己生有二子，尽管纪太务村委会已审批给其二处宅基地，但其无其他住所，故另行购买**宅院，并不违反法律规定。纪自生解释之所以不以59号宅院所有权人的身份起诉，是因此案立案时法院工作人员表示纪自生出示的房屋地契，不能证明59号宅院系纪自生所有，不予立案，故纪自生只得以王自清的委托代理人身份参与诉讼。纪自生解释其之所以当庭否认购买59号宅院，系为了案件尽快审理，保障其实体权利，防止该案因主体有误而无法继续进行诉讼。另查明一，2006年3月1日，王自清因与邻居屈×1、屈×2、屈连维宅院之间的排水沟问题，将屈×1、屈×2、屈连维起诉至法院，纪自生作为王自清的委托代理人出庭参加诉讼。在2006年3月20日的庭审中，在回答审判员问话“你们购买原告的房子了吗？”时，纪自生答“没有”。另，法院在该案审理期间曾向时任村干部杨×1调查，杨×1证实，王自清的宅院已于2004年或2005年卖与纪自生。另查明二，在王自清与纪自生、纪彩云房屋买卖合同纠纷的第一次诉讼中，纪自生申请证人纪×1出庭作证，纪×1称，卖房时自己与纪彩云夫妇、纪彩华夫妇、王自清都在场，王自清不想将房屋卖给别人，只想卖给纪自生。王自清和纪彩云夫妇、纪彩华夫妇商量好，将房屋以2000元卖给纪自生。纪彩云系招婿，其作为卖主签了名，纪自生当场将2000元交给王自清，王自清则将2000元交给张宝成点的钱。纪×1同时证实自己参与了纪彩云一家在纪自生家商量卖房的过程，王自清同意卖房。另查明三，本案原审期间，法院曾向参与涉诉房屋买卖的相关人员进行调查：1.时任村委会干部郭×证实：我是涉诉房屋买卖合同的代笔人，当时王自清在场，还有前任村主任等人，王自清的名字不是她亲笔写的，房屋买卖协议的内容都给王自清读了，对双方给钱的事我没注意，协议内容是我读的。测量王自清宅院时，我与杨×1、孙志、纪自生、纪×2都去了，具体王自清女儿是否去了，我记不清了。2.原审中村民张宝成为纪自生出具书面证言：在前六七年，时间忘了，纪自生找我去吃饭，有纪×2、杨×1、郭×、纪彩云、纪彩华、二女婿小姚和老太太全在场，同意将宅院和房屋卖给纪自生，当时纪自生给老太太2000元钱，老太太表示同意卖给纪自生，两个女儿及女婿全同意。原审中法院于2011年3月9日向张宝成调查时，张宝成又称：当时我和村委会的郭×、杨×1在场，对于王自清是否在场我记不清了，时间这么长了，我也记不清是否有人给王自清读协议了。杨×1、纪自生给测量的房屋，对于是否还有其他人我记不清了。另查明四，本案重审期间，法院就本案的相关情况再次调查、走访了纪太务村部分干部、群众：1.现任纪太务村治保主任孙志证实：我并未参与王自清与纪自生之间的房屋买卖。王自清的女儿纪彩云系招婿。王自清的三小间房很破旧，当时2000元的价格应当合理。卖房之后，王自清一直住其女儿家，未在本村居住。2.王自清生前邻居秦国良证实：王自清怎么卖的房，我不清楚。听庄乡亲说纪自生买了王自清的房，花了2000元。后来纪自生在该宅院老房前建新房，因涉及滴水问题，村委会有规定，村民建房要写申请，找邻居签×，由村委会照相，以避免纠纷，当时纪自生找我，我就在乡村建设规划许可申请审批表上给其签了字。王自清卖房前不怎么在家住，，住女儿家卖房后更没在家住。王自清有两个女儿，纪彩云是招婿。房子很破旧，卖房款2000元，由于他们是一家子，高低就不好说了。3.现任纪太务村支委杨×1证实：我参与了王自清与纪自生之间房屋买卖的全过程。卖房时是谁找的我，我记不清了。当时我是村主任，我和郭×是代表村委会去的，村委会对他们卖房是同意的。写字的时候，王自清在没在场我记不清了，但纪彩云夫妇、纪彩华夫妇在场。4.村民纪×2证实：我父亲叫纪山，纪自生是我堂兄，王自清是我大伯母。写字那天上午王自清、纪彩云、纪彩华都在场。当时我大哥纪自生、大嫂见素英将2000元钱给了张宝成，张宝成点了钱，谁收的钱我记不清了。写完字读没读我记不清了。王自清、纪彩华不知道卖房的说法不属实，早在卖房给纪自生的几年之前，王自清曾问过我父亲要不要这处宅院，当时我父亲说不要。5.村民张宝成证实：我与王自清、纪自生只是庄乡亲，并无亲属关系，也无矛盾。我清楚王自清与纪自生买卖房屋情况，王自清在卖房给纪自生的10年之前，其曾找我给她卖房。具体时间记不清了，纪自生找我去做见证人，写字的时候我去了，当时有大队会计郭×、村主任杨×1，还有纪×2、纪×1、王自清、纪彩云夫妇、纪彩华夫妇在场。纪彩云的丈夫叫姚兢生，纪彩华丈夫的名字记不清了。房款是他们自己商量的，纪自生媳妇见素英把2000元房款递给我，我点完后，递给王自清，当时王自清在炕上坐着。是郭×给写的字，写字和给钱时纪彩华夫妇与纪彩云夫妇都在场。土地房产所有证是否是当时给的纪自生，我记不清了。纪彩云不知道买卖房屋审批表内容的说法不属实，当时他们都在场，他们都知道。量院子时我去了，还有纪×2、杨×1，测量时王自清、纪彩华、纪彩云都在纪自生家聊天。当时在纪自生家写的字，写完字读了内容。手续做完后，大家都在纪自生家吃的午饭。2000元的房价不算高，当时得四、五千元，因为纪自生是王自清的亲侄子，纪自生平时经常给她干些农活，并照顾她，关系很好。当时纪自生跟我说王自清要把房白送给他，纪自生说不要钱没法要这房，后来两家说好给2000元房款。原审时我曾给纪自生出具证明，之后法庭找我了解情况，我所说的内容与之前出具的证明有部分不一致，是因为我不想管他们的事，就说记不清了，我今天所述是实事求是的。原审法院经审理后认为：纪自生在2004年1月26日购买涉诉房屋时，王自清、纪彩云、纪彩华均是涉诉房屋的权利人。虽然王自清、纪彩云及纪彩华均否认王自清、纪彩华对买卖涉诉房屋知情，但证人纪×1、杨×1、郭×、纪×2的证言，足以证实王自清、纪彩华参与涉诉房屋买卖，并同意将涉诉房屋以2000元价款卖与纪自生，以及王自清本人接收房款的事实。另外，王自清、纪彩华均认可在涉诉房屋买卖过程中，其本人在纪自生家，并与其他参与人员共同吃午饭的事实，结合事发当日参与人员情况（人数多、身份杂），以及整个事件发生、发展的全过程（包括写字、测量院子、吃午饭等），王自清、纪彩华关于涉诉房屋卖与纪自生一事不知情的说法，有悖常情。因此，将涉诉房屋卖与纪自生，应是王自清、纪彩云、纪彩华的共同真实意思表示。纪自生生有二子，在纪自生购买涉诉房屋时，其母亲尚健在，虽然村委会已审批给纪自生宅基地二处，但其作为纪太务村集体经济组织成员，其购买涉诉房屋，并不违反法律、法规的强制性规定。纪自生已履行支付房款义务，王自清、纪彩云、纪彩华则将房屋以及土地房屋所有证交付给纪自生，且该买卖行为已得到村委会批准，因此，双方之间形成合法有效的农村房屋买卖合同关系。在法院受理的王自清与屈×1、屈×2、屈连维相邻损害防免关系纠纷案中，纪自生以王自清委托代理人身份参加诉讼，在诉讼过程中，其确曾做出未购买涉诉房屋的陈述，纪彩华则以此作为证据，主张纪自生并未购买涉诉房屋。纵观此案的审理情况，当事人所作陈述、相关证人的证言、《个人买卖房屋审批表》等证据，足以证明纪自生购买涉诉房屋并发生纠纷这一基础事实的存在，纪自生未以59号宅院所有权人的身份起诉，以及纪自生在其他诉讼案中所作陈述，并不能推翻该事实的存在，因此，纪彩华的该项理由不成立。综上所述，在房地产市场价格普遍上涨的情况下，纪彩华以王自清对涉诉房屋的买卖不知情为由，要求确认涉诉房屋买卖合同无效，其行为违背了诚实信用原则，其要求确认涉诉房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院不予支持。原审法院据此判决如下：驳回纪彩华的诉讼请求。判决作出后，纪彩华、姚兢生、姚晓葵、姚晓辉、姚晓光均不服，向法院提出上诉，要求撤销原审判决，其上诉理由基本相同，主要上诉理由为：1.59号院为王自清、纪彩云、纪彩华共有。2004年1月26日，纪自生以请客为名，将王自清、纪彩华邀至家中吃饭，对于卖房一事只字未提。在2006年3月1日与屈×1、屈×2、屈连维的相邻关系纠纷中，法院询问时，纪自生亲口承认房屋没有卖给他，仍归王自清所有。原审法院无视这些事实，仅凭几名证人的证言，以有悖常理为由，认定王自清、纪彩华对于卖房一事知情并同意，没有事实及法律依据。2.本案再审原因是当事人王自清、纪彩云在诉讼中死亡，主体错误。再审过程中，没有新证据，仅凭原审曾经作证的几名证人的重新调查笔录就做出判决。法院调查的孙志、杨×1、秦国良对于卖房时王自清是否在场均不清楚，只有纪×2、张宝成的证言能够证明王自清、纪彩华知情。纪×2系纪自生堂兄，与王自清素来交恶。张宝成与纪自生关系也相当密切。并且证人陈×，疑点众多。原审法院据此推定纪彩华既然承认当日在纪×2家吃饭，就应当对卖房一事知情并认可缺乏依据。纪自生同意原判。本院审理过程中，纪彩华申请证人屈×1、付×、杨×2、屈×2出庭，针对纪自生提到的以下事实作证，一是房屋是否卖给纪自生的事实，二是纪×2、张宝成与纪自生的利害关系问题，三是涉案房屋的市场价值。姚兢生、姚晓葵、姚晓辉、姚晓光认可证人证言。纪自生认为不属于新证据，且四名证人均不是交易当时在场的证明人，对交易不知情，均不能直接证明双方交易情况。屈×1、屈×2与屈玉梅是亲戚，有利害关系，付×、杨×2与纪自生因纠纷在法院打过官司，有利害关系。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。王自清在2010年7月4日平谷法院一审质证过程中，称土地、房产所有证是她交给纪自生的，当时让纪自生帮助看护房屋并与邻居打官司用。纪彩云在当日的质证过程中，认可纪自生在房屋买卖审批表签订当天给了她2000元钱，但认为不是购房款而是院内树木收益款，并称她当时并不知道这是房屋买卖审批表，事后才知道。上述事实有双方当事人陈述，土地房产所有证存根，土地房产所有证，个人买卖房屋审批表，平谷区人民法院（2006）平民初字第01091号诉讼案的民事起诉书、王自清授权委托书、开庭笔录、调查笔录、协议结果、民事调解书复印件，北京市公安局平谷分局夏各庄派出所证明，证人证言，以及本院调查笔录等证据在案佐证。本院经审理认为：本案上诉争议焦点为纪自生与纪彩云之间签署的个人买卖房屋审批表是否有效。就本案争议焦点所涉事实，本院认定如下：1.2014年1月26日，纪自生与纪彩云签署个人买卖房屋审批表时，59号院为王自清、纪彩云、纪彩华共有，且纪自生对此应当明知。2.纪彩云在原审诉讼中称其没有将59号院出卖给纪自生的意思，仅仅是将59号院托付纪自生管理，纪自生给她的2000元钱，不是购房款而是院内树木收益款，并称她当时并不知道这是房屋买卖审批表，签了字之后一看才知道。纪彩云的说法与现有证据及常理不符。个人买卖房屋审批表内容清楚明确，其上“个人买卖房屋审批表”几个字赫然在目，一看便知，且签名人处清楚明确的注明“立卖契人签名”，并有中证人签×，村委会相关人员签×确认。纪彩云作为有着正常智识的成年人，应当对自己行为的内容、意义和后果有明确的认知，其签×时应当知道自己签署的正是59号院的个人买卖房屋审批表。并且签×当天，纪自生邀约众人包括王自清、纪彩华至家中吃饭，即便纪彩云签×时有疏忽，仍可当场提出异议，其发现自己受到欺诈仍然默不做声，除非能够证明纪自生有胁迫行为，或者存在其他合理事由，否则与常理不符。故纪彩云的说法证据不足，本院不予采信。进而，纪彩云收到的2000元应为购房款，而非果树收益款。3.59号院的房契交给纪自生的原因和时间。根据本案事实情况可以认定，59号院的房契本为王自清持有。关于房契交付给纪自生的时间和原因，纪彩华、原审中的纪彩云、王自清一方主张，房契是2006年因王自清与屈×2发生相邻关系纠纷时，为方便纪自生代理王自清与屈×2进行诉讼而交给纪自生的，纪自生则称房契是在卖房当天交给他的。纪彩华、原审中纪彩云、王自清一方的主张与个人买卖房屋审批表的内容矛盾，纪自生的陈述更符合农村房屋买卖一手交房款，一手交房契的习俗，本院推定房契是依据个人买卖房屋审批表交付给纪自生的，纪彩华及纪彩云的继承人的抗辩意见证据不足，本院不予采信。综上，本院认定如下事实：纪彩云与纪自生于2004年1月26日签订了个人买卖房屋审批表，纪彩云将59号院出售给纪自生，收取了纪自生的2000元购房款，纪自生当日收取了房契。本案确实存在如下疑点：纪彩云与王自清没有在个人买卖房屋审批表上签×；在王自清与屈×2相邻关系诉讼中，当承办法官询问纪自生是否购买了59号院时，纪自生予以否认；本案关键证人“中证人”张宝成前后作证存在矛盾之处。但是，鉴于纪自生已经就房屋买卖关系形成的关键事实“个人买卖房屋审批表”的签订、房款的交付、房契的取得完成举证责任，而纪彩华、原审中纪彩云、王自清一方就上述事实的陈述存在明显与现有证据和常理不符之处，却未能提供确实可靠的反驳证据，结合59号院房契本为王自清持有以及个人买卖房屋审批表签订当天，纪彩华与王自清均在纪自生家里等情形，本院在事实认定上，倾向于采信纪自生一方的陈述，即王自清、纪彩华对纪彩云出卖59号院是知情并同意的，且各方对价格也是协商一致的，本院难以认定纪自生与纪彩云之间的房屋买卖关系损害了王自清、纪彩华的利益。并且，纪自生为同一村集体经济组织成员，如纪自生暂时不具备取得本村宅基地的资格，房屋及宅基地暂时不能过户，但并不因此导致合同无效。据此，原审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由纪彩华负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由纪彩华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李丹审判员付辉审判员王伟二〇一四年八月七日书记员 王     玮     玮