山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2014）临兰商初字第792号原告武瑞华，男，汉族，个体工商户。委托代理人袁堂宗，山东创序律师事务所律师。委托代理人彭桂霞，山东创序律师事务所律师。被告邵杰超，男，汉族，个体工商户。委托代理人徐卫国，山东元开律师事务所律师。委托代理人曹冠坤，山东元开律师事务所律师。原告武瑞华与被告邵杰超租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武瑞华及其委托代理人袁堂宗，被告邵杰超委托代理人曹冠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月1日，案外人朱庆菊租赁了原告的房屋，并签订房屋转租合同，约定租期3年自2013年5月1日至2016年4月30日，第一年租金为40万元，逾期交纳租金按拖欠额的0.3%加付日滞纳金，出现纠纷由兰山区法院管辖。合同签订后，案外人朱庆菊按约交纳了上半年租金20万元，并因故提出再转租，经原告同意，案外人朱庆菊将上述租赁房屋再转租给被告使用，被告承诺承接上述合同的一切权利和义务。按合同约定，被告应当于2013年10月30日交纳下半年租金20万元，但被告无视合同约定，无故拒付租金，构成违约，应当承担违约责任，即按拖欠金额的确0.3%加付日滞纳金。被告不辞而别，造成合同不能再履行，应当予以解除。请求判令被告向原告支付租金20万元及0.3%日滞纳金，解除房屋转租合同，由被告承担本案的诉讼费用。被告邵杰超辩称，原告起诉邵杰超无法律依据，属于诉讼主体错误，依法应予驳回原告的起诉。本案原告与案外人朱庆菊签订的《房屋转租合同》，与被告不存在合同关系，应驳回原告的起诉。朱庆菊与邵杰超签有一份《协议书》，该协议仅对朱庆菊、邵杰超产生约束力，与武瑞华无关。因此，应驳回原告起诉或者追加朱庆菊为本案被告参加诉讼。本案中武瑞华并非涉案房屋的所有权人，其是否有权对外转租，其与朱庆菊签订的《房屋转让合同》是否有效，有可能规避法律禁止转租牟利的规定。该房屋是南坛居委的集体房产，方鲁林建设了两层楼，叶海军建设了四层楼，出租给邵杰超的房产产权属于多方，应追加各第三人参加诉讼。被告邵杰超在庭审的当事人最后陈述阶段提交了追加朱庆菊、方鲁林、叶海军、临沂市金雀山街道南坛居民委员会为第三人申请书。经审理查明，2013年7月24日，被告邵杰超作为乙方与作为甲方的朱庆菊签订《协议书》，约定：甲方把与武瑞华于2013年5月1日签订的《房屋转租合同》的权利义务全部转让给乙方；乙方支付甲方转让费100万元（其中包含甲方已支付给武瑞华半年的租金20万元），该收据同时移交给乙方；自本协议签订后，甲方与武瑞华于2013年5月1日签订的《房屋转租合同》的权利义务全部转让给乙方，由乙方实施，与甲方无关；本协议签订之前的债权债务由甲方承担，签订之后的债权债务由乙方承担；甲方与乙方此前签订的《房租转租合同》、甲方与陆洪其签订的有关该房屋的合同以及其他类似合同作废。该协议书由被告邵杰超、朱庆菊签字，陆洪基以见证人的名义在协议书下方签字。2013年7月24日，原告武瑞华与被告邵杰超签署《同意转租声明》：本人武瑞华同意承租人朱庆菊对2013年5月1日与本人签订的房屋租赁合同所涉及的房屋在原租赁期间享有转租权，承租人朱庆菊与第三人签订的转租合同本人都予认可。经甲、乙方双方友好协商一致，甲方同意乙方将房屋只限转租给邵杰超经营，乙方转租的合同条款不得超越原合同约定的条款内容。2013年5月1日，原告武瑞华作为转租方也即甲方与作为承租方也即乙方的朱庆菊签订《房屋转租合同》，约定：根据合同法的规定和甲方与房屋所有人签订的房屋租赁合同的约定，就甲方将承租的房屋转租给乙方使用事宜，经协商一致，订立本合同。甲方保证所转租的房屋享有承租权，转租房屋位于金雀山路43号一楼门面房八间，其中的东头3间和二楼至四楼房屋及背后附加楼房、院内瓦房5间租赁给乙方使用，转租房屋建筑面积大约2000平方米。该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件（附件录相照片作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据）。租赁期限三年自2013年5月1日至2016年4月30日，转让期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租期满1个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订转租合同。该房屋作为商务会馆使用，租金第一年40万元、第二年48万元、第三年48万元，租金按半年预交，签订合同时交纳租金20万元，2013年10月30日交纳下半年租金，之后依次类推。乙方在租赁期间所有相关费用和税金及债权债务，均有按乙方承担，与甲方无关。双方可以协商变更或终止合同；乙方具有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）未经甲方同意拆改变动房屋结构或再转租的；（2）损坏承租房屋在甲方提出合理期限内仍未修复的；（3）拖欠房租累计10日以上。甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同当期未履行额20%的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋，乙方应按合同未履行额的20%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止，乙方已交租金不再退还：（1）未经甲方同意，拆改房屋结构或损坏房屋；（2）改变租赁用途或再转租或利用房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计10日以上的。在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，乙方应按合同未履行额的20%向甲方支付违约金。乙方逾期租金，每逾期一日，按拖欠租金额的0.3%加付滞纳金。2013年5月1日，原告武瑞华与朱庆菊签订《房屋转租合同》时，朱庆菊向原告武瑞华交纳租金20万元。被告邵杰超主张在2013年7月24日签订《协议书》时，向朱庆菊支付了100万元。上述事实，主要根据原告、被告的陈述、提供的书证及庭审调查所认证，有关证据均已收集记录在卷。本院认为，被告邵杰超与朱庆菊签订的《协议书》、原告武瑞华与被告邵杰超签订的《同意转租声明》、原告武瑞华与庆菊签订的《房屋转租合同》，原告武瑞华、被告邵杰超对其真实性、客观性均无异议，体现了当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。朱庆菊作为承租人将其《房屋转租合同》的权利、义务一并转让给被告邵杰超，双方达成了转让《协议书》，同时也取得了原告武瑞华的同意，原告武瑞华、被告邵杰超、朱庆菊三方达成了合意，并且得以实施。因此，《房屋转租合同》对被告邵杰超具有约束力。被告邵杰超不按约履行承租人的义务，构成违约，应当承担违约责任。被告邵杰超不履行作为承租人主要合同义务的交纳租金义务，不仅违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，也违反了《房屋转租合同》的约定，原告请求解除《房屋转租合同》，理由正当，应予支持。被告邵杰超实际使用房屋至今，应当支付占有使用房屋期间的租金。原告请求被告支付租金20万元，应予支持。原告与被告在《房屋转租合同》中对被告拖延支付租金的违约责任作了两种约定，一是承租方拖欠房租累计10日以上的应按合同未履行额的20%向出租方支付违约金；一是承租方逾期租金，每逾期一日按照拖欠租金额的0.3%加付滞纳金。第二种约定的责任过重，远远超出违约方的预期。因此，适用第一种约定较为适当，即被告应当按拖欠租金额的20%向原告支付违约金。原告武瑞华依据《协议书》、《同意转租声明》、《房屋转租合同》，对邵杰超提起租赁合同之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，具有原告诉讼主体资格，被告邵杰超主张应当驳回原告武瑞华的起诉，理由不当，本院不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交付承租使用、收益，承租人支付租金的合同。被告邵杰超主张原告出租的租赁物产权具有多人，为此请求追加朱庆菊、方鲁林、叶海军、临沂市金雀山街道南坛居民委员会为本案第三人，但原告武瑞华已将租赁物交付被告邵杰超使用，被告邵杰超对租赁物的使用并未受到影响，其合同目的顺利实现。因此被告邵杰超有关追加第三人的请求，无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告武瑞华与被告邵杰超的《房屋转租合同》。二、被告邵杰超于本判决生效后十日内给付原告武瑞华租金20万元。三、被告邵杰超于本判决生效后十日内支付原告武瑞华违约金40000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付借款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告邵杰超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  王发江人民陪审员  张传会人民陪审员  丰丙增二〇一四年四月三十日书 记 员  庄 宁