河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）郑民一终字第1229号上诉人（原审被告）胡敬忠，男，1937年12月28日出生，汉族。委托代理人生璞，河南天新律师事务所律师。上诉人（原审原告）陈俊莲，女，1963年3月28日出生，汉族。上诉人胡敬忠因与上诉人陈俊莲房屋买卖纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2011）开民初字第3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡敬忠的委托代理人生璞到庭参加诉讼。上诉人陈俊莲经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告陈俊莲、被告胡敬忠二人系劳教局人员，被告胡敬忠与唐义兰系夫妻关系，胡虹群系胡敬忠、唐义兰之女，原告陈俊莲与胡虹群二人系河南省司法厅女子劳教所人员。2003年，劳教局委托建达公司在郑州市郑东新区金水东路定向开发住宅商品房。根据司法厅内部制定购买司法干警住宅小区商品房情况说明，被告胡敬忠有资格购买复式房一套，并于2003年9月20日作为购房人填写了购房承诺书，该承诺书第五条规定：购房后5年内不得转让、出售，确需转让、出售的须在本机关、本系统内部进行。擅自转让、出售的，单位有权收回房子，退回购房款。2003年10月29日预缴房款6万元，票号为0024193；同年12月30日预缴房款、地下室款10.14万元，票号为0027208、0027246；2004年5月28日预缴房款、地下室款11.42万元，票号为0160079、0160099；同年9月23日预缴房款5.34万元，票号为0210997。上述六份收据原件均由原告陈俊莲持有，系河南省司法厅劳教局出具，载明缴款人为被告胡敬忠，款项共计32.9万元。被告胡敬忠于2005年9月1日在大河报以“胡敬忠购房预交款收据002419300272460027208016007901600990210997遗失”为由声明作废。关于收据上载明款项32.9万元系谁缴纳问题，原、被告双方不能形成一致意见。2005年9月2日，被告胡敬忠与建达公司签订了商品房买卖合同，建达公司为被告胡敬忠出具票据载明：房价款为583888元（面积为287.63平方米）、地下室款23130元、天然气集资款3660元、暖气集资款34516元、维修基金18696元、配套费51773元、税款23356元，共计款项739019元。上述款项票据均由被告胡敬忠持有，其中房价款583888元含有上述双方争议房款32.9万元，其余房款及其他配套款项均由被告胡敬忠缴纳，双方均无异议。（一）关于2003年10月29日票号为0024193预缴房款收据，载明6万元款项系谁缴纳问题。原告陈俊莲称，该6万元款项即缴纳第一笔房款6万元，是其与被告之妻唐义兰一起去缴纳的，原告缴款后是被告胡敬忠之妻唐义兰以“胡敬忠”名义向其出具借条，该借条并非被告胡敬忠所写。被告胡敬忠称，该借条不是其书写的，同时亦否认唐义兰所写，并称该6万元是其向劳教局缴纳购房定金。（二）关于前期缴纳房款数额以及归还情况问题。原告陈俊莲称，其以被告胡敬忠名义向劳教局缴纳前期购房款共计32.9万元，每缴一笔款项，被告胡敬忠或者唐义兰按原告所交房款相应数额向原告出具借条予以证实，借条和房款收据载明款项是一回事。2005年1月29日被告归还6万元以及其于2004年5月27日借被告胡敬忠款7.2万元，可按被告已归还13.2万元，还有19.7万元被告未还。被告胡敬忠称，其共向原告陈俊莲借款26.9万元用于缴纳前期房款，并按所交房款相应数额向原告出具借条，证明其欠原告款项。根据原告出具收条，被告已归还原告23.2万元，余款经金水法院判决后，因无法归还原告，被告将4万元款项提存至河南省郑州市管城公证处。至此，因缴纳前期房款借原告款项已全部还清。（三）关于2004年12月31日陈俊莲向胡虹群出具10万元收条问题。原告陈俊莲称，因其与胡虹群之间存在单独的债权债务关系，胡虹群归还原告款项后，原告向胡虹群出具该收条。胡虹群具有完全民事行为能力，与胡敬忠、唐义兰无任何关系，不应认定为是被告胡敬忠归还原告款项。被告胡敬忠称，该10万元是胡敬忠之女胡虹群代其偿还因缴纳前期房款时借原告款项后，原告陈俊莲向其出具收条，应认定是其归还原告陈俊莲款项。另查明：（一）2005年10月、12月，原告陈俊莲先后在金水区法院起诉被告胡敬忠、唐义兰，要求被告胡敬忠偿还其借款l5.56万元及利息、唐义兰归还借款101400元，金水区法院依法追加胡虹群为第三人参加诉讼。金水法院于2008年4月2日作出（2006）金民一初字第1121号民事判决书，判令唐义兰归还原告陈俊莲1400元、金水法院同年6月20日作出（2005）金民一初字第4335号民事判决书，判令被告胡敬忠归还原告陈俊莲借款35600元。判决生效后，经河南省郑州市管城公证处公证，2009年1月15日，被告将4万元提存至河南省郑州市管城公证处，其中3.7万元系上述两份民事判决书确定相应款项，并缴纳公证费800元。原告陈俊莲亦未将该款领取。针对上述两份民事判决，金水法院经该院院长提交审判委员会讨论认为，应当再审。并于2011年12月27日分别作出（2012）金民监字第1、2号民事裁定书，由金水法院另行组成合议庭进行再审，并中止原判决的执行。再审期间，陈俊莲向金水法院提出撤回起诉的申请，金水法院以原告陈俊莲撤回起诉的申请符合法律规定为由准许陈俊莲撤回起诉，并于2012年5月17日、21日分别作出（2012）金民再字第5号、第4号民事裁定，准许陈俊莲撤回起诉，并撤销金水法院（2005）金民一初字第4335号、（2006）金民一初字第1121号民事判决。（2012）金民再字第5号、第4号民事裁定书已生效。（二）2006年8月25日，劳教局出具一份情况说明，内容为：陈俊莲与胡敬忠房子纠纷一事，经局里组织调解几次未果，经调查落实，胡敬忠房子前几次缴款确系陈俊莲所交。款额以陈所持收据为证。该情况说明由原告提交至该院。同年10月13日，劳教局出具一份证明，内容为：河南省司法厅劳教局2006年8月25日出具的“胡敬忠与陈俊莲房子纠纷一事”的情况说明声明撤销，劳教局不介入个人之间的民事纠纷。该证明由被告提交至该院。（三）本案在第一次审理过程中，被告胡敬忠于2006年12月22日向该院递交情况反映一份，在该情况反映中被告胡敬忠称：“在分房之初，陈俊莲曾与我协商，用其分得的小房跟被告的大房进行调换，所以开始交的几笔房款总计26.9万元是他以我的名义交的，我向他出具借条。但到中途她又临时改变主意，不再交房款，剩余房款一直由我自己所交。她中途反悔以后我已将她所交款项基本还清”。（四）该院（2006）开民初字第763号卷宗正卷第壹卷，2006年11月22日，胡敬忠的代理人王旭提交的书面代理意见中陈述：除第一张收据0024193是原告所交定金，下余26.9万房款收据的资金的确来源于原告，但是同日被告已向原告出据借条，此款在被告出具借条后，再由被告交劳教局财务科，当然应视为被告的交款，而非原告交款，因此劳教局收据条明确记载交款人是胡敬忠。另外，该卷中被告胡敬忠一方提交的其女儿胡虹群与原告陈俊莲的“谈话录音”中记载胡虹群说：“我住，不是我住，我估计啊，是我妈住，那个还你20多万，总共欠你30多万，还剩9万7，本钱给你，再给你点利息，咱不能说好处，好处咱也没有，多给你点利息，再给你3～4万块钱，总共给你13～14万”。2006年7月5日，被告的另一位特别授权代理律师陈径在质证时称：房子前期款项系原告陈俊莲所交。该院在郑州市房产档案和信息中心调取材料载明：郑州市郑东新区商品房销售均价：2005年3480元／平方米，2009年5788元／平方米，2011年10529元／平方米。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；诉讼过程中，当事人在起诉书、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外；当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外；证人提供的对与其亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。在本案中，根据（2006）开民初字第763号案件中胡敬忠的代理人王旭提交的书面代理意见中的陈述、2006年7月5日被告胡敬忠代理律师陈径质证意见、胡敬忠2006年12月22日向该院递交的情况反映中的陈述、（2006）开民初字第763号卷宗正卷第壹卷中胡敬忠一方提交的其女儿胡虹群与陈俊莲“谈话录音”中记载的胡虹群的陈述，本案本次庭审中原、被告陈述，以及按照证据优势规则，劳教局于2006年8月25日出具情况说明的证明效力优于同年10月13日出具证明，并结合原告陈俊莲持有6份载明缴款人为胡敬忠缴纳房款收据原件等综合考虑，应认定2003年10月29日（票号为0024193）预缴房款收据中6万元款项系原告陈俊莲缴纳，同时亦应认定原告陈俊莲向胡虹群出具10万元收条系被告胡敬忠归还原告款项。根据上述认定事实，以及双方认可被告胡敬忠已归还原告陈俊莲款项13.2万元（含原告陈俊莲借被告胡敬忠7.2万元）的事实，可以认定原告陈俊莲以被告胡敬忠名义缴纳前期房款为32.9万元，同时亦应认定被告胡敬忠已归还原告陈俊莲款项23.2万元，因被告于2009年1月15日依据原金水法院两份生效民事判决书将3.7万元提存至公证处，现判决书虽已撤销，但亦应视为被告归还原告款项，扣除该3.7万元后，尚有6万元款项被告胡敬忠未归还原告。同时，亦应认定原告陈俊莲与被告胡敬忠之间存在口头形式房屋转让协议，且并不违反国家法律、行政法规强制性规定，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，关于原告诉称双方之间存在口头转让房屋协议的意见，该院予以支持，被告辩称分房之初，双方之间仅存在换房意向不存在转让房屋意见，该院不予采纳；关于被告辩称2003年10月29日（票号为0024193）预缴房款收据中6万元款项系其缴纳购房定金非原告缴纳的意见，庭审中，被告胡敬忠认可争议房屋前期购房款均是用原告陈俊莲款项缴纳后向其出具相应借条，因其所称定金未向该院提交相应证据且劳教局出具票据记载内容系预缴房款收据而非定金，故其辩解理由不能成立，该院不予采纳，原告关于该部分相应意见该院予以支持；关于原告称其向胡虹群出具10万元收条系其与胡虹群之间存在另外借贷关系而不应认定为被告归还原告款项的意见，因胡虹群系被告胡敬忠、唐义兰之女，原告陈俊莲对胡敬忠一方提交的其女儿胡虹群与陈俊莲“谈话录音”中记载的胡虹群的陈述无异议，其又未能向该院提交证据证明其与胡虹群之间存在另外借贷关系。故原告关于该部分意见，本院不予支持，被告相应意见，该院予以采纳；关于被告辩称前期房款32.9万元系其缴纳，劳教局出具6份收据原件是原告陈俊莲从其家中骗走及其借原告款项26.9万元用于缴纳房款后已全部还清的辩护理由，经查，缴纳前期房款32.9万元收据原件由陈俊莲持有，被告未能向本院提交该6份收据原件被陈俊莲骗走的证据，且其提交证据系因遗失将相应收据票号刊登在报纸上声明作废，而金水法院判决已经再审程序撤销，其所认定的事实和判决结果将不能作为本案认定依据。故被告相应理由不成立，该院不予采纳。根据本案实际，综合考虑当事人双方对争议房屋所缴纳房屋价款数额以及原告缴纳前期房款与被告胡敬忠具有购房资格对双方所争议房屋所起作用以及后期房款及其配套费用均系被告缴纳等情况，结合该案实际情况，双方口头转让房屋协议无法履行，应予以解除。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定，合同解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。在计算赔偿数额时，应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人在合同履行情形下的这一可得利益损失。因此，双方口头房屋买卖协议解除后，被告除归还尚欠原告6万元款项外，考虑到因房屋升值被告胡敬忠所获得利益，其应赔偿原告可得利益损失。故原告诉请被告继续履行房屋转让协议的意见，不予支持，其请求因协议解除后被告赔偿损失的意见，根据情况酌予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，可得利益是指合同履行后可以获得的利益。因此，依据出卖方给付合同时的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价来确定可得利益损失。结合本案，依据原告款项2005年、2009年、2011年三个不同时段在争议房屋的房款692533元（即含房价款583888元、天然气集资款3660元、暖气集资款34516元、维修基金18696元、配套费51773元，不含地下室款23130元、税款23356元）中所占比例，确定三个不同时段因房屋升值被告赔偿原告可得利益损失，即2005年被告可赔偿原告损失数额为146520．80元［参照2005年郑东新区商品房销售均价3480元／平方米，2005年房屋升值308419．4元（287．63平方米×3480元／平方米-692533元），原告款项32.9万元占房款比例为47.507％］；2009年被告可赔偿原告损失数额为92985.48元（2009年郑东新区商品房销售均价5788元／平方米，2009年房屋升值663850．04元（287．63平方米×（5788-3480）元／平方米），在房款中原告仍有9.7万元，占房款比例为14.007％］；2011年被告可赔偿原告损失数额为118146．97元（2011年郑东新区商品房销售均价10529元／平方米，2011年房屋升值1363653．83元（287.63平方米＋（10529元-5788元／平方米），此时在房款中原告还有6万元（被告按金水法院判决确认数额提存3.7万元视为已归还款项），占房款比例为8.664％］。综合上述三个不同时间段，被告应赔偿原告损失共计357653.25元。综上，原、被告双方达成口头房屋转让协议应予以解除，终止履行后，被告胡敬忠除应归还尚欠原告6万元款项外，考虑被告因房屋升值所获得利益，其还应赔偿给原告陈俊莲损失357653.25元。因此，原告其它诉讼请求本院不予支持，被告不同意赔偿原告损失相应辩护意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告陈俊莲与被告胡敬忠口头转让房屋协议予以解除；二、被告胡敬忠归还尚欠原告陈俊莲款项人民币六万元，赔偿原告陈俊莲损失三十五万七千六百五十三元二角五分，共计四十一万七千六百五十三元二角五分，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告胡敬忠于二〇〇九年一月十五日依据郑州市金水区人民法院（2006）金民一初字第1121号及（2005）金民一初字第4335号民事判决书提存至河南省郑州市管城公证处人民币四万元款项中，于本判决生效后十日内由原告陈俊莲领取人民币三万七千元；四、驳回原告陈俊莲对被告胡敬忠的其他诉讼请求。上述第二项，若被告胡敬忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千七百五十元、诉讼保全费二千九百元，共计一万二千六百五十元，由原告陈俊莲负担六千三百二十五元，被告胡敬忠负担六千三百二十五元。宣判后，胡敬忠、陈俊莲均不服一审判决，向本院提起上诉。胡敬忠上诉称，1、一审认定2003年10月29日（票号为0024193）预交房款收据中6万元款项系原告陈俊莲缴纳缺乏事实依据；2、一审认定陈俊莲以胡敬忠名义交纳前期房款32.9万元错误；3、一审认定陈俊莲与胡敬忠之间存在口头房屋转让协议错误；4、一审判决胡敬忠赔偿陈俊莲损失357653.25元缺乏事实及法律依据。请求二审法院撤销原判，驳回陈俊莲一审全部诉讼请求。针对胡敬忠的上诉，陈俊莲未答辩。陈俊莲亦不服，向本院提起上诉称，1、一审判决涉案房屋归胡敬忠所有错误；2、胡敬忠赔偿陈俊莲损失，第一阶段应以32.9万元占总房款比例作为计算依据，第二、第三阶段应以26.9万元作为计算依据。请求二审法院改判涉案房屋归陈俊莲所有；若不能判决涉案房屋归陈俊莲所有，改判胡敬忠赔偿陈俊莲损失，第一阶段以32.9万元占总房款比例作为计算依据，第二、第三阶段以26.9万元作为计算依据。本案双方在二审诉讼中均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，陈俊莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应按陈俊莲自动撤回上诉处理。关于一审认定2003年10月29日（票号为0024193）预交房款收据中6万元款项系陈俊莲交纳、认定陈俊莲以胡敬忠名义交纳前期房款32.9万元是否正确的问题。由于前期预交房款六张收据原件由陈俊莲持有，结合本案第一次审理过程中胡敬忠2006年12月22日向一审法院递交的情况反映、2006年11月22日胡敬忠的代理人王旭提交的书面代理意见、2006年7月5日胡敬忠的另一位特别授权代理律师陈径的质证意见，一审法院认定2003年10月29日（票号为0024193）预交房款收据中6万元款项系陈俊莲交纳、认定陈俊莲以胡敬忠名义交纳前期房款32.9万元正确。关于一审认定陈俊莲与胡敬忠之间存在口头房屋转让协议是否正确的问题。胡敬忠2006年12月22日向一审法院递交的情况反映称：“在分房之初，陈俊莲曾与我协商，用其分得的小房跟被告的大房进行调换，所以开始交的几笔房款总计26.9万元是他以我的名义交的，我向他出具借条。但到中途她又临时改变主意，不再交房款，剩余房款一直由我自己所交。她中途反悔以后我已将她所交款项基本还清”。基于上述胡敬忠自认的事实，一审法院认定陈俊莲与胡敬忠之间存在口头房屋转让协议正确。关于一审判决胡敬忠赔偿陈俊莲损失357653.25元是否正确的问题。一审法院综合考虑房屋升值、陈俊莲交纳前期房款所占总房款比例等因素，判决胡敬忠赔偿陈俊莲损失357653.25元符合本案客观实际。综上，上诉人的胡敬忠上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费六千三百二十五元，上诉人胡敬忠、陈俊莲各负担三千一百六十二元五角。本判决为终审判决。审判长  毕传武审判员  马婵娟审判员  王育红二〇一四年四月二日书记员  李 扬