北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第01379号上诉人（原审被告）北京自然健美健身服务有限公司。法定代表人王秀娟，董事长。委托代理人陈阳，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京天鸿集团公司回龙园公园管理处。法定代表人董贤钧，董事长。委托代理人黄昆，男。委托代理人朱雷光，男。上诉人北京自然健美健身服务有限公司（以下简称自然健美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京天鸿集团公司回龙园公园管理处（以下简称公园管理处）在原审法院诉称：公园管理处与自然健美公司在2012年12月2日签订了房屋租赁合同，在该合同第十条中的第2条规定"在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5‰支付甲方滞纳金"。并在2012年12月2日签订了房屋租赁补充协议，在该协议第五条的第7款约定"租金及物业费（即综合管理服务费）以月度方式提前7日支付，先付后用"。自然健美公司从2013年5月1日至今未向公园管理处缴纳2013年5月份至7月份租赁费，已经违反合同义务，依据合同约定自然健美公司在补交租赁费325000元的同时还应依据合同约定向公园管理处支付每天5‰的滞纳金共计4820.85元，两项费用合计，共计人民币20890.35元。公园管理处在自然健美公司办理一批健身服务年卡，折合人民币10万元，由于自然健美公司提前退租，要求自然健美公司退还办卡现金。因自然健美公司存在严重的违约行为，丧失诚信，公园管理处要求依据合同的约定，与自然健美公司解除合同并立即腾退房屋。根据合同第七条中第3款约定"房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：......（7）拖欠房租一个月以上。"和第十条中第1款约定"租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年年度总租金30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。......（4）拖欠房租一个月以上的"依据上述条款，自然健美公司已于2013年5月1日至2013年7月31日拖欠房租长达三个月，违反了合同的约定。公园管理处要求依据约定与自然健美公司解除租赁合同，并由自然健美公司向公园管理处支付违约金人民币39万元整。公园管理处与自然健美公司在2012年12月2日签订了房屋租赁合同及补充协议并于2013年1月1日实际履行，现自然健美公司无故拒不履行合同义务，公园管理处多次催促无果，公园管理处无奈将自然健美公司诉至法院：1、要求与自然健美公司解除房屋租赁合同并退还承租房屋；2、要求自然健美公司支付给公园管理处从2013年5月1日至2013年7月31日拖欠的房租人民币325000元及自2013年8月1日至判决生效并实际退房期间的租金，滞纳金97500元；3、要求自然健美公司支付公园管理处从2013年5月1日至2013年7月31日拖欠的综合管理服务费16069.50元，滞纳金人民币4820.85元；4、因自然健美公司存在违约行为，公园管理处要求依据合同约定，解除该租赁合同，并依约定由自然健美公司向公园管理处支付人民币39万元违约金；5、要求自然健美公司退还公园管理处健身卡费用人民币10万元；6、由自然健美公司将各项能源费（水、电、气等）结清至合同实际解除之日，不得有拖欠；7、本案诉讼费由自然健美公司承担。自然健美公司在原审法院辩称：一、公园管理处的第5项诉讼请求与本案的房屋租赁纠纷不是一个法律关系，公园管理处应另案起诉。虽然公园管理处在自然健美公司处办理10万元健身卡是在《房屋租赁补充协议》中约定的，但是双方之间形成的系健身服务合同关系，因此如果公园管理处要求退卡，应该另案起诉。二、公园管理处与自然健美公司双方于2012年12月2日签订的《房屋租赁合同》及补充协议均为无效合同。1、根据公园管理处提交的《建筑工程施工许可证》，本案所涉租赁房屋开工日期为2002年6月，竣工日期为2003年3月。根据公园管理处提交的《建设工程规划许可证》，该房屋的项目名称为"文化公园会所"。2、根据该房屋的竣工日期，该房屋涉及消防有关事宜应适用1998年《中华人民共和国消防法》。该法第十条规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。同时该法第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。该房屋作为公众聚集的会所，未经消防验收或验收不合格不得投入使用，未经消防安全检查也不得使用。3、根据该房屋的竣工日期，该房屋涉及验收的事宜适用1997年《中华人民共和国建筑法》。该法第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。4、公园管理处作为出租人，违反法律强制性规定，在该房屋未经消防验收合格手续，消防安全检查合格手续、建筑工程竣工验收手续的情况下，却与自然健美公司签订了《房屋租赁合同》，因此双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议均为无效合同。5、公园管理处基于无效合同提出的第2、3、4项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不应得到支持。三、假定双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，自然健美公司没有向公园管理处交纳2013年5月1日以后的租金及综合管理服务费是公园管理处的过错造成的，自然健美公司不应承担支付责任。1、自然健美公司首先向法庭说明以下事实经过：2013年3月15日，因昌平区公安消防支队及回龙观镇龙园派出所联合检查，本案涉及的承租房屋因消防设施设备不完善、无消防审批手续，被强制停止营业并张贴封条。自然健美公司立即开始联系消防装修公司进行消防工程改造及装修，先后联系两家消防装修公司进行方案洽谈。但根据现行建筑工程消防设计审核备案要求，办理消防设计审核备案必须先办理施工许可证。而办理施工许可证，必须提交房屋产权证。自然健美公司向公园管理处询问此事，公园管理处明确答复，该房屋没有产权证。在无法正常营业的情况下，自然健美公司仍向公园管理处正常交纳了3月、4月的租金及综合管理服务费，且此期间一直不间断地与公园管理处协调，但公园管理处始终未能拿出解决方案。因该房屋已不具备继续经营的条件、无法实现合同目的，自然健美公司于2013年5月初正式向公园管理处提出退租申请，并已腾空房屋，要求公园管理处接收该房屋。但几经交涉，公园管理处也没有给自然健美公司最终答复，直至本案起诉。2、自然健美公司无法在承租房屋进行正常经营，公园管理处有明显过错，公园管理处的行为已经构成违约。（1）、该房屋未经消防验收，未经竣工验收，公园管理处没有将真实情况告知自然健美公司。（2）、在自然健美公司已经被迫停业的情况下，公园管理处没有及时办理产权证，导致自然健美公司的停业状况持续至今。（3）、根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第1款的约定，公园管理处应该保证租赁房屋本身处于能够正常使用状态，但因为公园管理处的过错，导致该房屋不能正常使用，公园管理处构成违约。3、根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，自然健美公司承租公园管理处的房屋是为了开展游泳、健身、美容、媒体经营，那么向自然健美公司交付符合合同目的、可以正常经营使用的房屋就是公园管理处的法定义务。只有公园管理处交付的房屋符合上述条件的情况下，自然健美公司才有向公园管理处支付租金的义务。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。此为"先履行抗辩权"。本案中，在公园管理处交付的房屋不符合约定的前提下，自然健美公司没有交纳2013年5月以后的租金正是行使"先履行抗辩权"的合法行为，公园管理处截至目前都没有解决租赁房屋的正常使用问题，因此公园管理处无权要求自然健美公司支付2013年5月1日以后的租金，更无权要求所谓的违约金，所以公园管理处的第2、第3项诉讼请求不应得到支持。4、自然健美公司向公园管理处提出退租，有事实和法律依据，公园管理处不给答复意见，也不接受房屋，后果应该由公园管理处承担。公园管理处交付的租赁房屋无法完成消防备案，不能保证消防安全，严重危及自然健美公司及诸多健身会员的人身安全，自然健美公司提出退租也符合法律规定。但是，自然健美公司提出退租后，公园管理处迟迟不予答复，也拒绝接收租赁房屋，后果应由公园管理处承担，公园管理处的第2、第3项请求不应得到支持。四、假定双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，自然健美公司同意解除合同，但公园管理处无权要求自然健美公司支付三十九万元违约金。如前所述，自然健美公司在本案中并无违约行为，违约的恰恰是公园管理处。公园管理处依据《房屋租赁合同》第十条第3款要求自然健美公司支付三十九万元违约金，没有事实依据，因此公园管理处的第4项诉讼请求不应得到支持。综上所述，因为公园管理处的过错，导致自然健美公司所承租的房屋无法用于正常经营，因此自然健美公司同意向公园管理处退还承租房屋，并将各项能源费（水、电、气等）结清至承租房屋实际返还之日。但公园管理处其他各项诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院给予驳回。同时自然健美公司也保留进一步追究公园管理处违约责任的权利。原审法院经审理查明：2012年12月2日，公园管理处（甲方）与自然健美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市昌平区X段出租给乙方，出租房屋面积共3571平方米，租赁期共六年，自2013年1月1日至2018年12月31日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营游泳、健身、美容、美体使用。2013年1月1日-2013年12月31日租金为人民币1800000元／年。综合管理服务费每年64278元，此费用包括：共用部位绿化养护、共用设施设备日常管理、化粪池清掏、日常水电费代收代缴。合同第七条约定："......2、甲方所提供房屋严重影响经营的，乙方有权解除合同。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：......（7）拖欠房租一个月以上。"合同第十条第一款约定："租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年年度总租金30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1、......（4）拖欠房租一个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按逾期金额的5‰支付甲方滞纳金。......"当天，公园管理处（甲方）与自然健美公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定："一、合同有效期内甲方每年从乙方办理部分健身年卡，所需费用为人民币壹拾万元整／年，此费用从乙方实际每年交付甲方的房屋租金中，于每年度第一个月交付甲方的房屋租金中减扣。二、会所X段房屋已运行十余年，部分设施设备急需维修及更新。甲乙双方协商决定维修事项由乙方负责实施，所需款项从乙方交付甲方的房屋租金中减扣，甲方负责监督检查并有权要求乙方作出相应的项目预算、工期、效果等细则。综上所述，甲、乙双方共同制定以下方案：1、合同有效期内乙方需做到以下改善工程及维修项目：X段地下管线维修更新工程；消防系统改造工程；......2、甲乙双方根据实际测算，合同有效期内做到上述工程及维修项目所需费用为人民币3313538元，此费用自甲乙双方签订的合同中乙方交付甲方六年的租金总额中分期减扣。"《房屋租赁补充协议》第五条约定："乙方实际每年交付甲方的房屋租金为：1、2013年1月1日至2013年12月31日实交租金为人民币1300000元整（大写壹佰叁拾万元整）；......7、租金及物业费以月度方式提前7日支付，先付后用。"合同签订后，自然健美公司按照约定向公园管理处交纳了2013年1月至4月租金共计433332元。2013年1月至4月的水电费及物业费，自然健美公司已经交纳。2013年3月15日，北京市昌平区公安消防支队对自然健美公司承租的X段经营场所进行检查，因自然健美公司手动报警、自动喷水灭火系统瘫痪，未保持消防设施完好有效，未按要求设置疏散指示标识和消防应急灯，北京市昌平区公安消防支队对该场所予以查封并责令自然健美公司对火灾隐患整改，整改后经该支队检查合格方可解除查封，查封期限自2013年3月15日11时10分至2013年4月15日11时10分。另查，涉案房屋自2013年5月1日之后的房屋租金、水费、电费及综合管理服务费，自然健美公司一直未能交纳。庭审中，自然健美公司称因进行消防整改需要公园管理处提供涉案房屋的所有权证书，因公园管理处无法提供，故自然健美公司无法采取消防整改措施而导致自然健美公司无法使用租赁房屋。经法院向北京市昌平区公安消防支队询问，该支队答复：对自然健美公司下发的临时查封决定书，其主要是因"消防设施、器材未保持完好有效"而被执行查封。对于"消防设施、器材未保持完好有效"的整改不需要向该单位提供"经营场所房屋的所有权证书。"一审诉讼期间，经公园管理处、自然健美公司协商，双方于2013年9月26日办理房屋交接手续，自然健美公司将租赁房屋交还公园管理处。租赁房屋在2013年5月1日至交接当天发生的电费、天然气费，双方已经结清，对于前述期间发生的水费36943.29元，双方对水费金额无争议，但自然健美公司称流经水表的水有部分流入隔壁房屋，隔壁房屋也是公园管理处出租的房屋。公园管理处对于自然健美公司陈述的情况表示认可，但认为流入的水量没有那么大，且自然健美公司在承租期间从未向公园管理处提出过该问题。2013年5月至9月水费，公园管理处已经替自然健美公司垫付。一审庭审中，经释明，自然健美公司表示要求降低违约金金额。上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、发票、临时查封决定书、复函、房屋交接书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：公园管理处与自然健美公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，双方均应依照合同全面、适当地履行各自的义务。租赁房屋被查封的原因系"消防设施、器材未保持完好有效"，而公园管理处与自然健美公司在合同中约定租赁房屋消防系统改造工程由自然健美公司负责实施，并且从租金中分期减扣改造费用，故消防设施的改造义务应由自然健美公司承担，现该房屋被查封的原因由自然健美公司造成，自然健美公司以房屋不能使用为由作为拒交房租的抗辩不能成立，自然健美公司迟延交纳房租的行为构成根本违约，合同应予解除；因自然健美公司已经将房屋交还公园管理处，故对于公园管理处要求自然健美公司交付房屋的请求，法院不予支持；自然健美公司应当支付公园管理处自2013年5月1日至2013年9月25日占用房屋期间的房屋租金523609.50元、自2013年5月1日至2013年7月31日的综合管理服务费16069.50元、滞纳金，因滞纳金系行政强制执行中的一种执行措施，故其实质为违约金，对于该项违约金数额，由法院酌情降低。依据《房屋租赁合同》第十条第一款约定，因自然健美公司迟延一个月以上交纳房租导致合同解除的，自然健美公司应当按当年年度总租金30％向公园管理处支付违约金，对于违约金金额，因自然健美公司要求降低，故法院酌情确定违约金金额。对于公园管理处在第二项诉讼请求中要求自然健美公司支付的因迟延交付房租的滞纳金97500元，法院认为该滞纳金与公园管理处依据《房屋租赁合同》第十条第一款而主张的违约金系针对自然健美公司的同一违约行为，且滞纳金系行政强制执行中的一种执行措施，故本案中双方约定的"滞纳金"实际为违约金性质，故对于公园管理处要求自然健美公司给付的违约金97500元，法院不予支持；对于公园管理处要求自然健美公司退还的健身卡费用10万元，虽然约定在双方签订的《房屋租赁补充协议》中，但与本案不属于同一法律关系，公园管理处可另行起诉主张权利。对于公园管理处要求自然健美公司结清的水费、电费及天燃气费，因双方在办理交接时已经将电费及天然气费结清，对于水费双方存在争议，故由法院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除北京天鸿集团公司回龙园公园管理处与北京自然健美健身服务有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；二、北京自然健美健身服务有限公司支付北京天鸿集团公司回龙园公园管理处房屋租金五十二万三千六百零九元五角、综合管理服务费一万六千零六十九元五角、迟延交纳综合管理服务费的违约金二千元、水费一万八千四百七十一元六角五分、解除合同违约金十万元，于本判决生效后立即执行；二、驳回北京天鸿集团公司回龙园公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。自然健美公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决第二项；2、被上诉人承担二审诉讼费用。事实与理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》违反了《消防法》的强制性规定，应为无效合同，一审法院错误地认定上述合同有效。2、一审判决对重要事实认定错误，租赁房屋被查封并不是因为"消防设施、器材未保持完好有效"，而是因为诉争房屋没有产权证，无法取得消防设计施工许可证。公园管理处服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公园管理处与自然健美公司签订的《房屋租赁补充协议》中明确约定，由自然健美公司负责消防系统改造工程，因此自然健美公司应当对诉争房屋消防系统的改造及完善负全部责任。现诉争房屋由于"消防设施、器材未保持完好有效"被依法查封，自然健美公司应当承担相关责任。自然健美公司主张因公园管理处未提供房屋产权证导致不能进行改造，但原审法院依职权向公安消防部门调查，公安消防部门表示消防整改不需要提供"经营场所房屋的所有权证书"，且自然健美公司并未提供其他证据证明其主张，故本院对其该主张不予认可。关于本案诉争房屋租赁合同及补充协议是否无效一节，自然健美公司主张诉争房屋因违反《消防法》而无效，但自然健美公司自2002年起即租赁诉争房屋，按双方约定应由自然健美公司负责诉争房屋消防设施、器材的改造，现自然健美公司认为租赁房屋未办理消防验收，与事实不符，且租赁房屋并非因公园管理处原因致使房屋不符合使用条件，故自然健美公司以此主张双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万四千零八十八元，由北京天鸿集团公司回龙园公园管理处负担一千四百八十八元（已交纳）；由北京自然健美健身服务有限公司负担一万二千六百元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千三百四十元，由北京自然健美健身服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  刘 磊代理审判员  夏根辉二〇一四年四月九日书 记 员  黄旭宁