呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终326号上诉人(原审原告)：高飞，男，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：祁文魁，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：呼和浩特市爱舍房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：李彦刚，该公司经理。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张素冲，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人高飞因与被上诉人呼和浩特市爱舍房地产经纪有限公司（以下简称爱舍公司）、张素冲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实和理由，本院依法不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。高飞上诉请求：一、撤销一审判决,重新审理后作出公正判决或发回重审；二、一审、二审的诉讼费用由爱舍公司、张素冲负担。事实和理由：1、本案基本事实为，2018年1月3日高飞在爱舍公司与自称可以代表“刘某”的张素冲签订《存量房买卖居间合同》一份,注明出卖人应当将房屋出售所需的全部材料在7天之内全部交予爱舍房地产公司,如不能提供视为违约;且约定爱舍房地产在合同中约定过户所需的手续应当有丙方妥善保管,如房屋所有权证、原始购房协议等材料。并且承诺,由于实际登记房屋所有权人并未在合同中签字,可以向高飞提供经过公证处公证的委托书来证明委托出售房屋合法有效。2、在合同签订之后,高飞多次要求爱舍公司、张素冲出具经过公证的委托书,确认委托售房行为真实存在且是房屋所有权人的真实意思表示。但是直到2018年2月5日,爱舍公司只向高飞告知需要亲自到实际房主处才可以看到委托书,即说明,在签订居间合同时,张素冲并未取得、拿到授权,爱舍房地产公司也并不掌握张素冲的委托权限、真实性等重要的内容,且时间长达一个月之久售房行为是否有效、委托行为是否存在、是否可以配合房屋过户手续的办理应当依据相关的材料予以证实。而本案中的“授权委托书”是最为主要的证据之一,高飞在无法确认授权的情况下,无法明确刘某的售房行为是否有效。3、涉案房屋已经出售,涉案合同不具有继续履行的可能性。一审庭审中,张素冲认可房屋已经出售,认可涉案合同已经解除,一审判决忽略该事实。4、一审判决适用法律错误。本案在一审庭审过程中,高飞才见到书面的授权委托书,也第一次见到房主刘某。张素冲是否确实持有刘某的授权委托书不能作为抗辩不履行提交、证明其具有委托权限的理由。且该房屋已经再次出售，现合同目的已经无法实现,高飞有权解除合同，有权要求爱舍公司、张素冲退还双倍定金。张素冲、爱舍公司辩称，高飞所述与事实不符，按照合同的约定签字后应向爱舍公司提交房本等办理手续，但是房东的手续已经交给爱舍公司了，高飞不缴纳手续。高飞要求张素冲提供委托书，经爱舍公司沟通，要求高飞去张素冲单位看委托书，高飞认为没有必要。高飞不想买房了，所以不去找房东，也不去看委托书。张素冲就是代理卖房的。高飞向一审法院起诉请求：1．解除三方签订的《存量房买卖居间合同》，由张素冲向高飞双倍返还购房定金款共计3.6万元；2．爱舍公司对上述款项承担共同返还责任；3．本案诉讼费用由张素冲、爱舍公司承担。一审法院认定事实：1．2018年1月13日，高飞（买受方）与张素冲（出售方）、爱舍公司（居间方）签订了《存量房买卖居间合同》。合同约定：“由高飞购买案外人刘某所有的位于呼和浩特市回民区光明路光明小区XXX号房屋”同日，高飞向张素冲缴纳购房款定金18000元，张素冲出具收据一张；案涉房屋所有权人刘某委托张素冲、爱舍公司对其房屋进行出售，在《存量房买卖居间合同》签订后，其愿意配合高飞进行房屋出售相关后续手续的办理，但高飞拒绝继续履行合同义务。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，高飞与爱舍公司、张素冲签订的《存量房买卖居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。高飞以爱舍公司、张素冲未提供房屋所有权人的授权委托手续为由主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，高飞要求爱舍公司、张素冲提供房屋所有权人的授权委托手续，张素冲明确表示房屋所有权人愿意配合办理房屋出售后续手续，且张素冲确实持有房屋所有权人出具的授权委托书。在此情况下，高飞明显可以实现合同目的，爱舍公司、张素冲并无违约行为，故对于高飞主张解除合同的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，高飞未实现合同目的系因其拒绝继续履行合同义务，故对于其主张爱舍公司、张素冲双倍返还购房定金款36000元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告高飞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计350元，由高飞负担。本院经审理查明，涉案合同无法履行确因授权委托书交付而起，高飞要求张素冲将授权委托书交到爱舍公司处，或者把授权委托书原件照片传送后复印件交爱舍公司转交。张素冲要求高飞到张素冲单位处看授权委托书。双方均不让步，致使合同没有履行。二审中，张素冲、爱舍公司明确表示同意解除三方签订的《存量房买卖居间合同》。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，高飞主张解除《存量房买卖居间合同》，张素冲、爱舍公司表示同意解除《存量房买卖居间合同》。故本院对高飞诉请解除《存量房买卖居间合同》予以支持。关于定金返还的问题，根据庭审查明的事实，合同无法履行系因双方对授权委托书如何交付的履行方式约定不明引起，是双方原因造成合同不能履行，故本案不适用定金罚则。同时由于双方均同意解除涉案合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张素冲因合同取得的定金应予返还。另，虽然张素冲是代刘某签订《存量房买卖居间合同》，但是在本案一审起诉之前张素冲始终没有向高飞提供刘某的授权委托书，故本院判令张素冲返还其收取的定金。如张素冲与刘某之间对返还定金还存在争议，可以另行起诉。综上所述，高飞的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条，第五条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初992号民事判决；二、解除张素冲、高飞、呼和浩特市爱舍房地产经纪有限公司于2018年1月13日签订的《存量房买卖居间合同》；三、张素冲于本判决生效之日起15日内向高飞返还定金18000元；四、驳回高飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费350元，由张素冲负担175元，高飞负担175元；二审案件受理费700元，张素冲负担350元，由高飞负担350元。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼二〇一九年四月八日书记员 曹 文 婷