昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）呈民初字第952号 原告赵学坤，男，1965年12月5日出生，汉族，云南省昆明市人，自由职业者，住云南省昆明市盘龙区。 原告赵某，男，1996年7月8日出生，汉族，云南省昆明市人，学生，住云南省昆明市五华区。 法定代理人赵学坤，男，1965年12月5日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。赵学坤系赵某之父）。 委托代理人韩加乾，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 被告云南世林房地产开发有限公司。 住所地：昆明市拓东路**。 法定代表人刘兴督，总经理。 组织机构代码：73119560-6。 委托代理人陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人廖云震，男，1970年1月1日出生，汉族，云南世林房地产开发有限公司员工，，住云南省昆明市呈贡区特别授权代理。 原告赵学坤、赵某诉被告云南世林房地产开发有限公司（以下简称：世林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月18日受理后,依法组成合议庭于2013年8月27日在本院第四法庭第一次公开开庭进行审理。之后，原告赵学坤、赵某于2013年11月12日变更诉讼请求，本院于2014年1月8日重新组成合议庭在本院第四法庭第二次公开开庭进行审理。原告赵学坤及其委托代理人韩加乾，被告世林公司的委托代理人陈伟国、廖云震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵学坤、赵某诉称：原、被告双方于2007年8月3日签订编号为：C-27-4丁的《商品房购销合同》，被告向两原告销售位于昆明市呈贡区洛羊街道办事处世林国际别墅C-27-4丁幢的房屋，房屋套内建筑面积为226平方米，总价款为106万元。被告同时承诺赠送原告花园面积80平方米、地下层面积110平方米及车位一个。双方约定交房时间为2008年12月30日前。随后，原告按约定付清了全部购房款，现被告交付原告的房屋并不符合合同约定，地下商铺面积少20平方米，没有80平方米赠送的花园，也没有端头商铺。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告按照房屋现状向两原告交付世林国际别墅C-27-4丁幢房屋；2、被告向两原告支付自2009年1月1日至2013年7月1日止逾期交房的违约金169118元；3、被告赔偿原告损失1800000元（其中：商铺面积比合同约定少20平方米的损失为400000元；房屋无花园及无端头商铺导致房屋价值损失1400000元）；4、本案诉讼费由被告承担。 被告世林公司辩称：现在房屋的现状已经不能改变，被告不能按照合同约定的内容向原告交房，只能按照房屋的现状向两原告交房。本案诉争的房屋在2008年4月份已经竣工验收完毕，经测量，房屋地下层面积少了20平方米，地上层面积比合同约定多了6平方米。被告世林公司曾通知两原告接房，但两原告却未到公司办理收房手续，故被告并不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约金的责任。房屋地下层在规划和使用中是作为储物间使用，并不是商铺。对于地下层减少的20平方米，虽然两原告不能享有该部分房屋的所有权，但世林公司愿意用地下层不足的20平方米，扣减地上房屋多建的6平方米，剩余的14平方米，按照合同约定房价每平方米4690.26元补偿原告。赠送的花园是包含着赠送的车位，花园和车位是一体的，被告已经按照合同约定赠送原告80平方米的花园。此外，对于原告主张的地下室缺少20平方米，及未赠送花园和由于无端头商铺造成原告的损失，原告并无任何合同和法律依据，不应得到支持。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案争议焦点为：一、被告世林公司是否逾期向原告交付本案诉争的房屋？二、赠送的花园范围内是否应包含赠送的车位，即赠送的花园与赠送的车位是否一体？三、被告世林公司是否按合同约定向两原告交付了赠送的80平方米花园？四、两原告主张的损失1800000元是否应当得到支持？若支持应支持多少？ 原告赵学坤、赵某针对其诉讼请求及事实理由，向本院提交如下证据材料： 一、身份证两份，欲证明：两原告的身份信息情况。 二、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告就房屋买卖进行相关约定，合同附件约定是合同的构成部分，现在被告交付的房屋不符合合同约定，被告违约。 三、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证明：原、被告双方的商品房买卖合同已进行登记备案。 四、发票两份及贷款结清证明一份，欲证明：原告已履行完全部付款义务。 被告世林公司对原告赵学坤、赵某提交的证据无异议。 被告世林公司针对其主张，向本院提交如下证据材料： 一、商品房购销合同一份，欲证明：原、被告双方于2007年8月3日签订《商品房购销合同》，合同约定按套内建筑面积计价，套内面积226平方米，每平方米4690.26元，总价1060000元，交房时间为2008年12月30日前。合同同时约定赠送原告地下层面积110平方米、花园面积80平方米、车位一个。 二、备案资料移交清单两份、云南省建设工程档案合格证、单位工程竣工验收意见表、昆明市建设工程竣工验收备案表各一份，欲证明：世林国际别墅第三期工程于2008年4月3日已竣工验收合格，本案诉争房屋属于世林别墅第三期工程。 三、特快专递详情单、收房通知各一份，欲证明：被告于2008年4月17日向业主赵学坤发出收房通知，通知赵学坤于2008年4月20日办理收房手续。收房通知以特快专递和电话方式向原告送达。 四、特快专递详情单一份，欲证明：原告拒绝收房后，2011年1月28日，被告再次以特快专递方式送达催促收房通知。 五、世林别墅区总平面布置图一份，欲证明：原告购买的房屋规划上，房屋前面就有小区道路，道路前面才是另一排别墅。 原告赵学坤、赵某质证认为：对《商品房购销合同》没有异议。对于云南省建设工程档案合格证、备案资料移交清单及昆明市建设工程竣工验收备案表的真实性无异议，但与本案没有关联性。对单位工程竣工验收意见的真实性无异议，由于诉争房屋的地下室少了20平方米，因此该竣工验收意见不具备合法性。原告并未签收过特快专递详情单及收房通知，对其不认可。而且被告所述内容与合同法的规定相违背。对于世林别墅区总平面布置图的真实性、合法性和关联性认可，但被告未按图施工，地下商铺少了20平方米。 本院于2013年11月7日组织原、被告双方对本案诉争的房屋进行现场勘查，并制作现场勘查笔录。经庭审质证，原告赵学坤、赵某对证据的真实性、合法性和关联性均认可，但表示，对于花园及车位的认定是一个专业问题，应当由专业人员进行鉴定确认，并认为地下层少20平方米。被告世林公司对现场勘查笔录的真实性、合法性和关联性均无异议。 本院认为：对于原、被告提供的《商品房购销合同》，双方均无异议，且此份证据是本案纠纷产生的合同依据，本院依法予以采信。原告赵学坤、赵某提供的其他证据，被告世林公司无异议，本院予以采信。被告世林公司提供的云南省建设工程档案合格证、备案资料移交清单、单位工程竣工验收意见表、昆明市建设工程竣工验收备案表，原告赵学坤、赵某对其真实性无异议，此组证据所涉及的房屋包括本案原、被告双方所诉争的房屋，故本院对此组证据予以采信。对于2008年4月17日的特快专递详情单及收房通知，由于被告世林公司不仅提供了证据的原件，而且特快专递详情单上记载的文件名与收房通知的名称相一致，故本院予以采信。2011年1月28日的特快专递详情单虽然是证据原件，但不能反映出邮件中所邮寄的材料内容，故对此份证据，本院不予采信。世林别墅区总平面布置图及本院组织双方当事人现场勘查制作的笔录，双方均无异议，本院予以采信，至于证明内容，本院将在说理部分进行评述。 综上所述，根据双方当事人的自认、举证、质证，以及本院的认证，本院依法确认如下法律事实： 2007年8月3日，原告赵学坤、赵某与被告世林公司签订《商品房购销合同》约定：被告世林公司以出让方式取得位于呈贡区洛羊镇果林水库西南侧、编号2161060410026地块的土地使用权，土地规划用途为住宅。两原告购买被告开发建设项目名称（暂定名称）：山麓海岸生态住宅区的小区中C-27-4丁号房。房款按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为226平方米，单价为人民币每平方米4690.26元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额壹佰零拾陆万零千零佰零拾零元整。面积误差的处理，采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按本合同条款约定的人民币每平方米4690.26元的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。两原告应于2007年8月26日支付房款10000元整，于2007年9月2日支付房款350000元整，于2007年9月3日办理完毕700000元银行贷款。被告世林公司应于2008年12月30日前，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付给两原告。被告世林公司如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告世林公司按每天50元向原告赵学坤、赵某支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，世林公司按赵学坤、赵某已付款的0.01%乘以逾期天数向赵学坤、赵某支付违约金，合同继续履行。此外，双方在《商品房购销合同》的附件——交房标准和房间内装饰、设备标准中用手写特别注明：赠送赵学坤、赵某花园面积80平方米；赠送地下层面积110平方米；赠送车位一个。在购销合同所附的房屋图纸的底层平面图上标注为商铺，一层平面图标注诉争房屋厨房外有一个长3米的阳台，从餐厅处有一扇门开向厨房外阳台的部位，此部位长3.3米。两原告在商品房购销合同上预留的住所为：昆明市北京路延长线金洲湾小区1幢3单元706号。原、被告双方签订的商品房合同进行了相应的登记备案，合同登记号为：CG2007090504072。合同签订后，两原告向被告交纳了360000元房款，并向中国工商银行昆明市城市开发支行贷款700000元支付购房款。之后，两原告于2009年3月10日将贷款归还完毕。被告世林公司就原告交纳的全部房款1060000元开具了相应的发票。被告世林公司建盖好本案诉争的房屋并交付相关部门竣工验收合格。2008年4月18日，被告世林公司按照原告赵学坤、赵某在《商品房购销合同》上记载的地址（昆明市北京路延长线金洲湾小区1幢3单元706号），通过邮政特快专递的方式向两原告发出收房通知，通知两原告于2008年4月20日带齐相关资料、证件到世林公司物管部办理收房手续。两原告当庭陈述自己在2007年9月份已未居住在昆明市北京路延长线金洲湾小区1幢3单元706号，但其并未将搬离该居所以及两原告的新居所地址通知过被告。 另，经本院组织原、被告双方当事人就诉争房屋进行现场勘查，被告世林公司认为：本案诉争房屋赠送的车位包含在赠送的花园面积内，车位与花园系一体。赠送的花园包括：面对本案诉争房屋门口右侧，以入户楼梯中心为起算点到面对房屋右侧路灯（C路37号）处，长度为8.8米；从房屋墙角到嵌草砖路面的路边，宽度为5.15米，合计面积：45.32平方米。此部分花园就包含赠送的车位。另外，房屋一层所有露天部分都属于花园，包括一层宽1.3米，长6.3米的阳台一个，面积为：8.19平方米；以及房屋一层与C－27－3甲房屋之间靠本案诉争房屋的长15.14米，宽2.265米，面积为34.2921平方米的露天部分。原告赵学坤、赵某认为：房屋一层的阳台及与C－27－3甲房屋之间的部分仅具备走道的功能，不能称为花园。房屋入口右侧的部分实际是车位，并非花园。原、被告双方均认可，地下室的面积为90平方米。双方当事人认可被告世林公司于2014年1月13日将诉争房屋按现状交付给了原告赵学坤、赵某，双方已完成交房手续。 针对本案第一个争议焦点，本院认为：原、被告双方签订的商品房购销合同约定被告应于2008年12月30日前向原告交付本案诉争的房屋。原告赵学坤、赵某在《商品房购销合同》中所留住所为：昆明市北京路延长线金洲湾小区1幢3单元706号，被告世林公司已于2008年4月18日，按照原告在《商品房购销合同》上记载的地址，通过邮政特快专递的方式向两原告发出收房通知，通知两原告于2008年4月20日带齐相关资料、证件到世林公司物管部办理收房手续。。但由于两原告已于2007年9月份就搬离购销合同上记载的住所地，且未将其住所地变更的情况通知被告导致被告按照合同记载的地址邮寄收房通知时，原告没有收到。因此，被告世林公司已按合同约定书面通知过原告在2008年4月20日接收本案诉争的房屋，故不存在逾期交房的情形。 针对本案第二个争议焦点，本院认为：原、被告双方的商品房购销合同的附件——交房标准和房间内装饰、设备标准一页，双方用手写部分注明：“11、赠送赵学坤、赵某花园面积80平方米；赠送地下层面积110平方米；12、赠送车位一个。”从此约定的内容来看，若被告赠送原告的车位是包含在赠送的80平方米的花园之内，则应当对此内容在合同予以明确标注清楚，但合同中对于赠送花园及车位是单列两个项，进行分别注明。故，本院认为，被告赠送原告的80平方米的花园与车位是两个独立的部份，并非车位与花园系一体的。 针对本案第三个争议焦点，本院认为：原、被告双方合同约定，被告赠送80平方米的花园给原告，现根据本院对房屋实际勘查的情况来看，本案诉争房屋入口右侧部分面积仅为45.32平方米，且尚有一部份面积在入户的楼梯下，超出楼梯的部份仅可停放一辆轿车，且原告也认为此部份系被告在合同中表明赠送的车位，结合房屋的实际状况，本院也认为此部份为被告赠送原告的一个车位较为适宜。对于房屋一层的阳台部份，结合购销合同所附图纸可见，诉争房屋厨房外有一个长3米的阳台，从餐厅处有一扇门开向连接厨房外阳台的部份长3.3米，而现场勘查诉争房屋厨房、餐厅外的阳台（被告认为属于赠送原告的花园）总长6.3米，与图纸尺寸相对应。由于购房合同的图纸中已经明确标明在房屋的厨房外有一个长3米的阳台，此部份应当属于涉诉房屋的一部份，不应属于被告赠送原告的花园。对于图纸中标注性质和用途为餐厅处有一扇门开向连接厨房外阳台的部份，从现场勘查的情况看，此部份系通往厨房外阳台的一个必经之处，故本院认为此部份不能认定为被告赠送原告的花园部份。对于本院现场勘量的诉争房屋与C－27－3甲房屋之间靠本案诉争房屋的露天部份（长15.14米，宽2.265米，面积为34.2921平方米），被告明确表示此部份面积可由原告自行栽种花草，故对于这部份共计34.2921平方米部份可认为为被告赠送原告的花园部份，因此，按照双方的合同约定，被告尚差45.7079平方米的花园未赠送原告。 针对本案第四个争议焦点，本院认为：从商品房买卖合同登记备案表上记载的本案诉争房屋面积为226.30平方米，此面积与商品房购销合同记载的房屋面积相同，由此可见，房屋能够登记所有权的部份并未包括赠送部份，故对于被告赠送原告的部份，原告并不能实际取得相应的所有权，仅有使用权。现诉争房屋，被告赠送原告地下层面积为90平方米，比约定少20平方米，被告表示愿意以合同约定的单价每平方米4690.26元补偿原告。原告认为地下层系商铺，根据双方签订的购销合同中反映出本案诉争房屋所在土地性质为住宅用地，虽然购销合同的附图上标注地下层有“商铺”字样，但双方约定赠送的部份系地下层并未约定为商铺。故本院认为，被告对地下层补偿意见的计算方法比较客观，则对于地下层部份，被告应补偿原告93805.20元。由于被告赠送原告的花园未达到合同中约定的80平方米，被告在履行合同中存在违约行为，但由于原告对赠送的花园部份亦不能取得所有权，故对于被告赠送花园未达到合同约定面积，本院将结合房屋总价值，被告履行合同当中的违约责任等情况，酌情确定赔偿原告53000元。两项合计：146805.20元。 综上所述，经双方当事人确认已于2014年1月13日完成诉争房屋的交房手续，被告世林公司已实际履行交房义务，故对于原告主张被告交付诉争房屋的诉请已实现，本院不再予以支持。由于被告交付原告的房屋不符合合同约定，被告应赔偿原告损失146805.20元。至于被告辩解地上部分比合同约定的面积226平方米多6平方米，此部分应增加原告的购房款。由于双方合同中约定当合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，根据被告单方陈述房屋地上部分比合同约定多6平方米计算，误差比绝对值为2.65%，被告不应单独对此部份再向原告主张房款，其辩解不成立，本院不予采纳。由于原、被告双方的合同中并未标注本案赠送的地下层部份系端头商铺，故对于原告认为被告交付其房屋的地下层并非端头商铺，被告违约的观点，本院不予采纳。对于原告对诉争房屋由于地下商铺面积少20平方米、无花园及无端头商铺导致房屋价值损失进行鉴定的申请，由于房屋价值是买卖双方在房屋买卖时达成的合意，并非第三人所能预见，且对于被告未按合同约定交付原告赠送部份，本院已经按照客观情况进行处理，故已无鉴定的必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告云南世林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告赵学坤、赵某损失人民币146805.20元。 二、驳回原告的赵学坤、赵某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币15862元，由被告云南世林房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长  刘春浩 审 判 员  朱 曦 人民陪审员  王 刚 二〇一四年一月十四日 书 记 员  陆叶青