北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第04911号上诉人（原审原告）北京日坛上街物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼1层1398。法定代表人李国栋，总经理。委托代理人李黎，女，1983年2月2日出生。委托代理人尹建林，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）薛金芝，女，1961年3月3日出生。委托代理人曹颖，北京市铭滔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京西姆西姆餐饮有限公司，住所地×号院1号楼3层0391。法定代表人刘新忠，董事长。委托代理人邱琳，北京市君合律师事务所律师。委托代理人伊向明。上诉人北京日坛上街物业管理有限责任公司（以下简称日坛上街公司）因与被上诉人薛金芝、被上诉人北京西姆西姆餐饮有限公司（以下简称西姆公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第07941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官石煜参加的合议庭，于2014年4月14日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。日坛上街公司在一审中起诉称：日坛上街公司是×号院日坛上街的物业管理公司，薛金芝是×1号房屋的产权人，西姆公司是薛金芝房屋的承租人。西姆公司在装修过程中擅自在屋内搭建二层共计100平方米，西姆公司的行为违反了物业服务合同及有关管理规约的规定。根据《中华人民共和国物权法》第83条之规定，擅自搭建房屋属于损害他人合法权益的行为，日坛上街公司按最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第4条、第12条关于物业服务企业有权对业主及承租人违约行为提起诉讼的规定，现日坛上街公司要求薛金芝、西姆公司拆除装修中搭建层，恢复房屋结构原状。薛金芝在一审中答辩称：薛金芝请求法院驳回日坛上街公司的诉讼请求，日坛上街公司的诉讼请求没有事实和法律依据，西姆公司的装修是对于火灾的恢复工程，是在自己屋子范围，没有损害他人权益，也没有占用公共部分，对方适用法律错误；整个日坛上街都是这种内部装修、格局，日坛上街公司单诉薛金芝和西姆公司，是针对上次诉讼，想获取相应利益，诉讼目的是不合法的；没有任何部门说搭建是违法的，日坛上街公司无权向薛金芝和西姆公司提出这种权利，要求驳回日坛上街公司的全部诉讼请求。西姆公司在一审中答辩称：西姆公司既未侵占建筑物共有部分，也未危及建筑物安全，不存在损害他人合法权益的行为。《物权法》第70条规定：“业主对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益或处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。基于上述，业主及基于租赁行为享有相应权利的承租人，对建筑物内的专有部分享有所有权，并可以在不危及建筑物安全、不损害其他业主合法权益的条件下行使权利。本案中，西姆公司确实租用了涉案房屋，也对房屋进行了装修，拟用于餐饮经营，然而，西姆公司在装修过程中，既未侵占建筑物共有部分，也未变动建筑物主体结构或承重结构，未危及建筑物安全，不存在损害他人合法权益的行为。因此，日坛上街公司的诉请没有法律及事实依据。西姆公司就装修工程已履行报备手续，取得了施工许可证并缴纳了相关费用。西姆公司在装修工程开工前，已经向物业履行了报备手续，2012年5月11日，物业部门向西姆公司颁发了施工许可证，在工程开工前及两次延期过程中，西姆公司分三次向日坛上街公司缴纳了装修管理费及押金，取得了相应发票及收据。因此，西姆公司就本案所涉装修工程，已向物业方面履行了所需手续。西姆公司装修工程系对以往状况的恢复，物业公司此前以及对本次装修的日常巡检、检查及整改通知从未提出所谓搭建层问题。西姆公司装修工程，仅是对火灾后以往状况的恢复，物业公司火灾前从未提出过所谓搭建层问题。本次装修过程中，物业公司每日均有巡检，亦反复专门检查。2012年10月11日，在西姆公司装修工程已近尾声时，物业公司向西姆公司发出整改通知，所提出的问题并不包括搭建层问题。2013年3月20日，日坛上街公司再次向西姆公司发出整改通知，亦未涉及搭建层问题。时至今日，日坛上街公司突然提出搭建层问题，实属别有用心，目的在于获取另案诉讼利益，其主张无事实及法律依据，不应得到支持。西姆公司认为，日坛上街公司应适当履行物业管理与服务责任，若其未尽职尽责，导致西姆公司利益受损，西姆公司亦将予以追究。日坛上街公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。一审法院审理查明：2006年7月11日，薛金芝与北京大成房地产股份有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买×2号，该房屋登记的房号为×1号。北京大成房地产股份有限公司委托日坛上街公司负责对朝阳区神路街39号物业区域进行物业管理。该小区《物业管理临时公约》第三章物业的使用、管理与维修中规定：一、物业的使用：1.业主、承租人及其使用人须依照规定的餐饮酒吧经营范围用途使用物业，不得自行或许可他人将物业用于除餐饮酒吧用途以外的其他用途，但业主事先征得管理者书面同意的除外。2.各业主、承租人及其使用人须合理使用共用部位、共用设施设备、不得损坏、干扰、改变、截断或阻塞共用设施和公用场所或其他任何通过、跨过、邻接其物业的通道、管线、沟渠等。3.业主、承租人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备、不得擅自拆改。4.业主、承租人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理公司指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。5.业主、承租人应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。6.自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。在本物业内、外自行或许可他人乱弃废物、抛掷垃圾、废物或其他物品，在专用场所以外的其他地方或公共场所晾晒衣物。7.各业主、承租人及其使用人在使用、装修和改造时，本物业管理区域内禁止下列行为：（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；（2）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；（3）违章搭建、私设摊点；（4）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；（5）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；（6）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画、安装任何装置或探出物……在装修管理中规定：1.本物业业主、承租人需对其室内进行装饰装修的，均须于装修施工前10个工作日向管理者提交装修申请，并附相关装修施工方案、图纸、施工方资质证明、消防部分审批等材料。经管理者对其所提供材料审核并颁发《施工许可证》后方可施工。承租人办理装修申请时，还应提交相关业主的书面《确认书》。装修工程竣工后，施工方须向管理者提交验收申请、全套竣工图纸、维修保修协议复印件等资料。2.在装修施工前，业主、承租人均须与管理者签订《装饰装修管理服务协议》，按照管理者公布的《装修指南》办理装修手续，遵守管理者公布的《装修手册》中的各项规定……2008年3月22日，薛金芝（作为出租方、甲方）与西姆公司（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将×3号商铺出租给乙方，租赁期限自2008年3月26日起至2016年3月25日止。西姆公司经营期间，×号院发生火灾，西姆公司的装修、室内设施被烧毁，西姆公司重新对房屋进行装修、恢复。西姆公司在装修时在所承租的房屋内部搭建，搭建时，未拆除、改动房屋的承重结构，日坛上街公司认为西姆公司的搭建将重量附在12个柱子上，破坏了房屋的承重结构，西姆公司否认。就搭建物是否破坏承重结构，经询，日坛上街公司不申请进行鉴定，亦不同意进行鉴定。西姆公司在装修前，已经向物业管理部门办理了《施工许可证》并交纳了装修管理费等费用。另查，日坛上街公司与西姆公司、薛金芝未签订《装饰装修管理服务协议》。一审法院认定：西姆公司所承租的房屋系商业用房，原有装修、设施在火灾中烧毁，根据商业用房的特点，投入运营前需重新装修、改造，西姆公司的搭建层位于其所承租房屋内部，属于室内装修范畴，西姆公司在装修时，并未拆除、移动房屋的承重结构，日坛上街公司认为搭建层的着力点破坏了房屋的承重结构，西姆公司不予认可，就搭建物是否破坏承重结构，日坛上街公司既不申请进行鉴定，亦不同意进行鉴定，仅根据本案现有证据不足以认定西姆公司的搭建层对房屋的结构安全造成威胁，日坛上街公司要求薛金芝、西姆公司拆除在业主专属部分的搭建层，于法无据，法院不予支持。如西姆公司的搭建层存在违章或有其他违法情形，日坛上街公司可向城管部门或其他部门反映，由相关部门依法处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回北京日坛上街物业管理有限责任公司的诉讼请求。日坛上街公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1.西姆公司违反管理规约违章搭建，严重妨害了物业服务与管理，应依法无条件予以拆除。并不需要以对房屋安全是否“造成威胁”作为拆除与否的条件。一审法院将“搭建造成的损失”作为恢复原状的依据驳回日坛上街公司的诉讼请求，属于适用法律错误。2.西姆公司在公用部位搭建加层，妨碍了小区物业管理秩序，按照《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》应当予以拆除。3.一审判决保护了违法搭建的行为，对全体业主的房屋安全构成重大威胁，应予纠正。综上，日坛上街公司请求撤销一审判决，依法改判西姆公司和薛金芝连带拆除×1号装修中的搭建层，恢复房屋结构原状；判令西姆公司和薛金芝承担本案一、二审诉讼费用。薛金芝服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：1.日坛上街公司不是行政执法机构，只是物业服务的合同方，无权认定搭建层属于违章建筑。2.一审中法官曾示明日坛上街公司是否对搭建层危害建筑物安全进行鉴定，日坛上街公司放弃鉴定。3.西姆公司装修涉案房屋曾报物业批准，日坛上街公司提起本次诉讼是为了在其他诉讼中获取利益。本次诉讼没有事实及法律依据，薛金芝同意一审判决。西姆公司服从一审法院判决，其针对日坛上街公司的上诉理由答辩称：1.西姆公司既未侵占建筑物共有部分，也未危及建筑物安全，不存在损害他人合法权益的行为。2.西姆公司就装修工程已履行报备手续，取得了施工许可证并缴纳了相关费用。3.西姆公司的装修工程系对以往状况的恢复，日坛上街公司在前次和本次装修的日常巡检、检查及整改通知中从未提出所谓搭建层问题。4.日坛上街公司系恶意诉讼，其目的是为了在另案中迫使西姆公司作出让步。西姆公司请求二审法院驳回日坛上街公司的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《物业管理临时公约》、照片及当事人庭审陈述意见等在案佐证。本院认为：西姆公司承租薛金芝的房屋系商业用房，原有室内装修和设施因火灾烧毁，后西姆公司在投入运营前对该房屋重新进行装修和改造。西姆公司在装修时，并未拆除、移动房屋的承重结构，其装修的搭建层位于房屋内部。日坛上街公司上诉主张搭建层严重妨害了物业服务与管理和对房屋安全构成威胁，西姆公司对此不予认可，日坛上街公司就搭建物是否破坏房屋的承重结构在一审中表示不申请鉴定，故根据现有证据不足以认定西姆公司的搭建层妨害物业服务与管理和对房屋的结构安全造成威胁。日坛上街公司上诉要求薛金芝、西姆公司拆除搭建层，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由北京日坛上街物业管理有限责任公司负担（已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由北京日坛上街物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  全奕颖代理审判员  蒙 瑞代理审判员  石 煜二〇一四年四月十六日书 记 员  于洪群