广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2011）深中法民五终字第1021号（第1021号案）上诉人（原审原告）：王文敬，男.（第1022号案）上诉人（原审原告）：张元锦，男.两上诉人共同委托代理人：刘超，广东卓建律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：刘芳丹，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡学娟，女.委托代理人：苏竑，广东鼎文律师事务所律师。原审第三人：深圳市海王房地产经纪有限公司.法定代表人：蓝伟光，董事长。上诉人王文敬、张元锦因与被上诉人胡学娟、第三人深圳市海王房地产经纪有限公司（以下简称海王公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第465、466号民事判决，向本院提出上诉。我院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明：案外人张元华与胡学娟于2010年3月28日签订两份编号分别为NO.M××××××9号和NO.M××××××3号的《二手房买卖合同》，约定：张元华为卖方，胡学娟为买方，卖方将位于深圳市南山区×小区（×栋）×号房产、×号房产转让给买方，建筑面积分别为58.93平方米、62.24平方米，转让价格分别为1000000元、1070000元，买方应在合同生效之日起1日内向卖方支付定金15000元，在合同生效后4日内（含当日）向卖方支付定金185000元、185000元。上述定金交由双方所约定的第三方监管。房屋产权状况为：房产证在工商银行抵押。买卖双方约定付款方式为银行按揭付款，买方应在2010年4月6日前将两套房产的首期款分别为100000元、120000元交银行资金托管，买卖双方应在2010年4月5日前到公证处做全权委托公证；如买方未按照本合同约定的期限履行义务（包括但不限于付款等义务），卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。2010年3月28日案外人张元华、胡学娟、第三人深圳市海王房地产经纪有限公司三方共同签订了两份编号分别为NO.M××××××8、NO.M××××××3号的《资金托管协议》，约定NO.M××××××8号《二手房买卖合同》项下的定金200000元及交房保证金5000元和NO.M××××××3号《二手房买卖合同》项下的定金200000元及交房保证金5000元交由第三人监管。上述买卖合同、资金托管协议签订后，胡学娟共支付了15000元定金至第三人处，但没有确定是哪一套房产的定金，其余定金胡学娟未支付。之后，胡学娟未按合同约定继续履行。第三人于2010年4月9日向胡学娟发出履约催促函，该履约催促函称本案涉诉房产为张元华所有，第三人系受卖方委托催促胡学娟履约，如不履约将追究胡学娟违约赔偿责任。王文敬、张元锦于2010年5月18日委托律师向胡学娟发出《律师函》，单方解除NO.M××××××9号及NO.M××××××3号《二手房买卖合同》，同时要求胡学娟按合同约定承担违约责任。王文敬、张元锦于2010年4月9日取得涉诉房产的所有权；在2010年4月9日之前的涉诉房产所有权人是案外人叶方銮。为证明王文敬、张元锦与张元华之间的授权委托关系，王文敬、张元锦提交了两份委托人分别为王文敬、张元锦的《委托书》（落款时间为2010年3月28日），委托内容为王文敬、张元锦委托张元华出售涉诉房产、签署转让合同及收取定金等。第三人在《委托书》上盖章以证明《委托书》的真实性。胡学娟对该证据的真实性和关联性有异议，并主张在签约过程中，案外人张元华和第三人未披露王文敬、张元锦的委托人身份，没有向胡学娟出示《委托书》。因王文敬、张元锦的证据不足以证明王文敬、张元锦或张元华曾向胡学娟出示过《委托书》或披露王文敬、张元锦的委托人身份，原审法院采信胡学娟的事实主张。原审法院认为，2010年3月28日，案外人张元华在与胡学娟签订两份编号分别为NO.M××××××9号和NO.M××××××3号的《二手房买卖合同》时，未向胡学娟出示过《委托书》或表明自己为他人代理的身份，王文敬、张元锦也未向胡学娟出示过《委托书》或披露王文敬、张元锦的委托人身份，虽然王文敬、张元锦向第三人出具了《委托书》（落款时间为2010年3月28日），但该委托合同为未披露委托人的代理。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定："受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。"《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定："受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。"第二款规定："受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。"未披露委托人的代理指代理人根本不表明自己为他人代理的身份，更不指明委托人。在未披露委托人的代理中，委托人有介入权。当受托人未披露委托人时，因为受托人以自己的名义与第三人订立合同，而且第三人并不知道受托人与委托人之间的委托关系。因此在第三人看来，受托人是以一个独立的合同当事人的身份与自己交易，第三人也就本着这种信赖与受托人订立合同。因此，虽然实际上受托人是为委托人与第三人创设合同关系，但相对第三人而言，受托人却又是表面上的合同当事人。此时第三人只对受托人履行合同义务，并行使合同权利。不过，作为委托合同的一个必然结果，受托人应将一切交易所得之财产及利益转交委托人，委托人一般不能直接向第三人行使权利，但在受托人披露委托人的情况下，委托人可以就该合同向第三人起诉及应诉，委托人可以直接要求第三人承担合同责任。此为委托人的介入权。在未披露委托人的代理中，第三人有选择权。这是因为在未披露委托人的代理中，第三人是本着对受托人的信赖才订立合同的，如果他当初就知道受托人的代理身份，可能就会因为对委托人的信用或履约能力的不信任而拒绝订立合同。委托人介入合同后，实际上取代了受托人而成为合同的当事人，第三人可能因委托人信用或履约能力低下而受到不应有的损失，因此，法律规定第三人如果在订立合同时知道了委托人就不会订立合同的，委托人无权介入。当受托人因委托人的原因对第三人不履行义务时，受托人有义务向第三人披露委托人，否则应当向第三人承担。第三人在受托人披露委托人后，可以选择其中之一作为相对人，但这种选择权只能行使一次，一旦选定，不得变更，以利于合同关系的稳定。（注：该段文字中的第三人系指未披露委托人代理中的第三人，并非本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司）王文敬、张元锦在本案审理过程中通过提交《委托书》等证据的方式向胡学娟披露了其与案外人张元华之间的委托代理关系，胡学娟辩称王文敬、张元锦之前并没有披露该委托代理关系，本案的《二手房买卖合同》应予以撤销，此为胡学娟选择权的行使。王文敬、张元锦无权介入本案的房屋买卖合同，即王文敬、张元锦并非本案房屋买卖合同的当事人。根据合同的相对性原则，王文敬、张元锦无权要求胡学娟承担违约责任。对于王文敬、张元锦的诉讼请求，原审法院予以驳回。关于案外人张元华与胡学娟的合同效力如何、胡学娟是否构成违约，不属于本案审理范围，原审法院在本案中不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回（2010）深南法民三初字第465号王文敬的全部诉讼请求。二、驳回（2010）深南法民三初字第466号张元锦的全部诉讼请求。（2010）深南法民三初字第465号的案件受理费2255元，由王文敬负担。（2010）深南法民三初字第466号的案件受理费2150元，由张元锦负担。一审判决宣告后，（2010）深南法民三初字第465号原审原告王文敬、（2010）深南法民三初字第466号张元锦均不服，向本院提出上诉称：1．请求依法撤销深圳市南山区人民法院的（2010）深南法民三初第465、466号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求。2．被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下。原审法院认定上诉人不具有诉讼主体资格，无权要求被上诉人承担违约责任，与事实不符，适用法律错误，依法应当予以纠正。1．本案中上诉人委托他人为房屋买卖行为合法有效。本案中，上诉人系委托代理人张元华与被上诉人签订房屋买卖合同。上诉人与其代理人之间存在合法的授权委托关系，且该授权委托关系经本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司予以证明，且法律并不禁止委托人委托他人代为处理房屋买卖事宜，该房屋买卖合同签订主体资格合法、意思表示真实，不违反强制性法律规范，应当合法有效。依据委托代理合同关系，代理人所为法律行为后果归于委托人，因此该房屋买卖合同的权利义务关系实质是上诉人与被上诉人之间的权利义务关系。在被上诉人违约时，上诉人当然有权提起诉讼要求被上诉人承担违约责任。2、原审法院认定被上诉人在订立合同时不知道代理关系存在，没有事实依据。上诉人在委托张元华为代理行为时，已经将委托代理行为告知房屋中介本案第三人深圳市海王房地产经纪有限公司（在深圳市海王房地产经纪有限公司面签授权委托书）。被上诉人也正是通过深圳市房地产经纪有限公司购买房屋，在签订买卖合同时，上诉人的受托人、本案第三人已经将上诉人授权委托事项告知被上诉人，因委托代理关系不影响被上诉人购买房屋目的的实现，被上诉人并未有任何反对表示。因此，在签订房屋买卖合同时，被上诉人对上诉人委托代理关系的存在是明知的。本案中第三人深圳市海王房地产经纪有限公司虽经原审法院追加为第三人，但是第三人并没有出席审判，原审法院也并没有向本案第三人查明第三人向被上诉人告知授权委托代理情况。因此，原审法院认定被上诉人在订立合同时不知道代理关系存在，没有任何事实依据。3、原审法院认为被上诉人如果在订立合同时就知道委托人就不会订立合同，没有事实和法律依据。本案中被上诉人在订立《二手房买卖合同》时及之前与委托人、受托人均素不相识，因此对于被上诉人来说，签订房屋买卖合同的目的是购买房屋，只要能够实现购房目的，是和委托人签订合同抑或是和受托人签订合同并无差别，上诉人完全具有保证二手房买卖合同履约能力。没有任何证据表明被上诉人若知委托人是上诉人就不会订立合同，因此原审法院认为被上诉人如果在订立合同时就知道委托人就不会订立合同，没有事实和法律依据。4．一审法院依据，《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定："受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。"是适用法律错误。因为适用此条款的前提是委托人不履行义务，第三人（被上诉人）才可取得选择权，而如今是身为第三人的被上诉人不履行合同，此时应适用的是《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，即由受托人向委托人披露第三人（被上诉人），由委托人行使介入权，而此时作为未履行合同义务一方的第三人（被上诉人）是未被法律授予选择权的。如果一方违约，违约方同时具有选择权，显然是鼓励违约行为，有违公平正义。5、依据《中华人民共和国合同法》及《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》规定，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，预售商品房的买受人在取得《房地产证》之前，可以转让房屋，其和受让人签订的房地产买卖合同有效。同时依据合同法等相关法律宗旨，在能够实现合同目的的情形下，不应当轻易认定合同无效。同时在合同合法有效情形下，应当课以违约者以严格责任，以保证合同的严肃性及培养契约精神，从而减少违约，降低交易成本，并最大程度的维护守约方的合法权益。被上诉人胡学娟二审答辩称：本案涉及的两套房产的买卖合同的双方应当是胡学娟与张元华，签约的也是胡学娟和张元华。张元华和本案的第三人海王公司故意在签约时向本案被上诉人胡学娟隐瞒了本案所涉的房产的真正所有权人是叶方銮的真实情况，并且也没有向胡学娟披露本案的上诉人给张元华的出售房产的授权委托书，而且故意编造房产证是在工商银行抵押的情况，实际上当时的房产证是叶方銮红本在手，并且后来上诉人也是在建设银行进行的房产证抵押，本案在2010年3月28日签约时张元华收取定金也在收据上强调房产是张元华本人的物业，同时在2010年4月9日的海王公司履约催促函中海王公司也声称本案争议的两套房产为张元华先生的自有物业，如果2010年3月28日委托书是真实的，那么作为委托书的见证人海王公司就不可能在4月9日还要强调物业是张元华自有的，以上可以体现本案在签约当时以及事后的履约相当长一段时间里，上诉人或者张元华，以及本案第三人海王公司都没有向被上诉人披露所谓的委托书，而且一直向被上诉人隐瞒房产的所有权真实情况。我方签订合同后发现涉诉房产当时的登记所有权人是叶方銮，而非张元华，因此未支付余下的定金。原审第三人海王公司二审未提交书面答辩意见，亦未进行口头答辩。原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，除非第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同不直接约束委托人和第三人。上诉人主张在案外人张元华与被上诉人签约及履约的过程中，已向被上诉人披露上诉人与张元华之间的代理关系，但未能提供证据予以证明，被上诉人亦不认可，因此，本院对该主张不予确认。因王文敬、张元锦并非本案房屋买卖合同的当事人，根据合同的相对性原则，王文敬、张元锦非本案适格原告，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项驳回王文敬、张元锦在原审的起诉。原审认定王文敬、张元锦非本案房屋买卖合同的当事人，无权直接追究胡学娟违约责任正确，但判决驳回诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，但适用法律有误，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项、第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：一、撤销（2010）深南法民三初字第465、466号民事判决；二、驳回王文敬在（2010）深南法民三初字第465号案件的起诉；三、驳回张元锦在（2010）深南法民三初字第466号案件的起诉。本两案一、二审均不交纳受理费。王文敬一、二审已分别预交一审案件受理费2255元、二审案件受理费4510元，由一审法院及本院分别予以退还。张元锦一、二审已分别预交一审案件受理费2150元、二审案件受理费4300元，由一审法院及本院分别予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  许保疆代理审判员  陈明亮代理审判员  吴思罕二〇一一年五月十二日书 记 员  蔡妍婷