黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2014）铁执异字第2号案外人（异议人）杨平。申请执行人孙海龙。被执行人夏光辉。申请执行人孙海龙与被执行人夏光辉民间借贷纠纷一案，本院于2014年2月25日作出的（2014）铁商初字第117号民事调解书已经发生法律效力，权利人孙海龙于2014年3月4日向本院申请强制执行。当日，本院根据申请执行人孙海龙的申请，依法查封了被执行人夏光辉名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯（原为前进村，后合并为先锋村）的三处房屋的产籍档案（房屋所有权证分别为：①第S200545598号，建筑面积232.50平方米；②）第S200544220号，建筑面积699.94平方米；③第S200544221号，建筑面积20平方米）。2014年3月18日，案外人（异议人）杨平以本院查封的上述房屋是其于2013年8月1日从被执行人夏光辉处购买，法院查封上述房屋侵犯其合法权益为由，向本院提出执行异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人（异议人）杨平称：2013年8月1日，夏光辉、赵金荣夫妇以欠丁玉柱借款人民币600万元无现款偿还为由，通过丁玉柱找到薛辉，再由薛辉找到我，让我以人民币600万元的价格购买夏光辉名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯的两处有照房屋和一处院落（即院落外：有照房屋一处，建筑面积232.50平方米；院落内：有照房屋一处，建筑面积699.94平方米；以及院落内的附属设施，其中包括院内有房屋建设项目选址意见书（附件2）的一至二层无照建筑物（建筑面积3735平方米）和收发室（建筑面积20平方米））。我看完上述院落和房屋后，同意以人民币600万元购买上述财产。就由丁玉柱为中间人，我与夏光辉、赵金荣夫妇签订了房屋买卖协议书。协议签订后，丁玉柱将夏光辉、赵金荣向其借款时抵押给其的两本房照（房屋所有权证分别为：第S200545598，建筑面积232.50平方米；第S200544220，建筑面积699.94平方米）和两本土地证（国有土地使用证：齐土籍国用（2001）字第0100232号；集体土地建设使用证：齐铁集建（2003）00081号）及房屋建设项目选址意见书（附件2）交付给夏光辉、赵金荣夫妇，再由夏光辉、赵金荣夫妇给付于我。2013年8月2日，我通过朋友李忠秋的农行卡6228490180009673318号账户往丁玉柱农行卡6228460186003502862号账户中打入人民币600万元（夏光辉、赵金荣偿还给丁玉柱的借款），夏光辉、赵金荣给我出具了收到我的买房款人民币600万元的收据一张。上述房屋和院落买卖成交后。我到黑龙江省齐齐哈尔市房地产产权市场管理处查询上述房屋信息时，发现购买院落内的收发室有房照（房屋所有权证：S200544221号，建筑面积20平方米），就向夏光辉询问该房照的下落，夏光辉称，因其向他人借款人民币20万元，将该房证抵押给他人了。若想要回该房照，必须先偿还向他人借款20万元，才能赎回该房照。2013年11月15日，我与夏光辉、赵金荣夫妇签订一份房屋买卖的补充协议。即夏光辉、赵金荣在30日内偿还他人借款人民币20万元，再将收发室的房屋所有权证赎回后无条件交付给我。补充协议签订后，我急于得到该房照，又借给夏光辉、赵金荣夫妇人民币20万元偿还他人借款后，才将该收发室的房屋所有权证赎回交付给我。2014年3月5日上午，我到黑龙江省齐齐哈尔市房地产产权市场管理处询问办理上述房屋买卖房屋更名过户手续时，发现上述三处房屋被铁锋区人民法院执行局查封。我认为，我与夏光辉、赵金荣夫妇签订的上述房屋买卖协议和补充协议，是我们双方当事人真实意思的表示，我已向夏光辉、赵金荣夫妇支付了全部价款人民币600万元，并实际占有了上述财产，我在购买上述财产过程中，不存在任何过错，虽然我未办理上述买卖房屋的产权更名过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力，上述房屋和院落，已属于我所有。铁锋区人民法院的执行查封，侵犯了我的合法权益，请求铁锋区人民法院依法解除对上述房屋的查封。案外人（异议人）杨平还向本院提交了以下证据：1、房屋买卖协议书、房屋买卖补充协议书、房屋建设项目选址意见书（附件2）复印件各一份；2、夏光辉、赵金荣给杨平出具的收到杨平买房款人民币600万元收据及中国农业银行卡往来款业务回单复印件各一份；3、房屋所有权证复印件三份和土地使用证复印件两份；4、李忠秋的说明一份。经审查查明：2013年8月1日，夏光辉、赵金荣夫妇为了偿还向丁玉柱的借款人民币600万元，通过丁玉柱和薛辉找到案外人（异议人）杨平，动员案外人（异议人）杨平以人民币600万元的价格购买夏光辉名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯的两处有照房屋和一处院落（院内：包括有照房屋一处（房屋所有权证：第S200544220号，建筑面积699.94平方米）、房屋建设项目选址意见书（附件2）的一至二层（建筑面积3735平方米）的无证建筑物和建筑面积20平方米的收发室及其他附属设施。院外：为有照房屋一处（房屋所有权证：第S200545598号，建筑面积232.50平方米））。通过协商后，案外人（异议人）杨平在介绍人薛辉、中间人丁玉柱的见证下与夏光辉、赵金荣夫妇签订了房屋买卖协议书，案外人（异议人）杨平同意以人民币600万元购买上述房屋和院落。协议签订后，丁玉柱将夏光辉、赵金荣夫妇向其借款时抵押给其的两本房照（房屋所有权证分别为：第S200545598号、第S200544220号）和两本土地证（国有土地使用证：齐土籍国用（2001）字第0100232号；集体土地建设使用证：齐铁集建（2003）00081号）及房屋建设项目选址意见书（附件2）交付给夏光辉、赵金荣，再由夏光辉、赵金荣交给案外人（异议人）杨平。2013年8月2日，案外人（异议人）杨平通过朋友李忠秋的农行卡6228490180009673318号账户给丁玉柱农行卡6228460186003502862号账户中打入人民币600万元（夏光辉、赵金荣夫妇偿还给丁玉柱的借款），夏光辉、赵金荣夫妇给案外案外人（异议人）杨平出具了收到杨平买房款人民币600万元的收据一张。2013年11月中旬，案外人（异议人）杨平在接收上述房屋和院落后，到黑龙江省齐齐哈尔市房地产产权市场管理处查询上述房屋信息时，发现其购买的院落内收发室有房照（房屋所有权证：S200544221号，建筑面积20平方米），遂向夏光辉询问该房照的下落。夏光辉称其向他人（刘丽杰）借款人民币20万元（借款本金18万元、利息2万元），将该房证抵押给他人了。2013年11月15日，案外人（异议人）杨平与夏光辉、赵金荣夫妇签订一份房屋买卖的补充协议。约定夏光辉、赵金荣夫妇在30日内偿还他人借款人民币20万元，将收发室的房屋所有权证赎回后无条件交付给案外人（异议人）杨平。补充协议签订后，案外人（异议人）杨平为急于得到该房照，又借给夏光辉、赵金荣人民币20万元偿还他人借款，夏光辉、赵金荣才将该房照赎回后交付给案外人（异议人）杨平。2014年3月4日，本院根据申请执行人孙海龙的申请，依法查封了被执行人夏光辉名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯（原为前进村，后合并为先锋村）的三处房屋的产籍档案（房屋所有权证分别为：①第S200545598号，建筑面积232.50平方米；②第S200544220号，建筑面积699.94平方米；③第S200544221号，建筑面积20平方米）。案外人（异议人）杨平为此提出上述执行异议。本院认为，案外人（异议人）杨平所提供的相关证据材料及本院在审查时调查丁玉柱、薛辉、李忠秋、夏光辉的笔录及案外人（异议人）杨平在取得上述财产后以本人的名义与他人签订的16份房屋租赁合同书在卷，已形成完整的证据链证实房屋买卖的真实性。在本院查封上述三处房屋前，该三处房屋就已被被执行人夏光辉及妻子赵金荣出卖给了案外人（异议人）杨平，案外人（异议人）杨平已足额交付了购房款人民币600万元，并实际占有使用该房产至今，双方的买卖行为已经完成，三处房屋的所有权已经发生转移。该三处房产虽未及时办理更名过户手续，但案外人（异议人）杨平对此并无过错，是善意取得该三处房产的买受人，依照相关法律规定人民法院不得对该三处房屋进行查封。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定：买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，案外人（异议人）杨平以房屋所有权人的身份提出的执行异议有事实和法律依据，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条、第71条、第73条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条之规定，裁定如下：一、案外人（异议人）杨平的执行异议理由成立。二、中止对被执行人夏光辉名下位于黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区扎龙乡（原为铁锋镇）先锋村前进屯（原为前进村，后合并为先锋村）三处房屋（房屋所有权证分别为：①第S200545598号，建筑面积232.50平方米；②）第S200544220号，建筑面积699.94平方米；③第S200544221号，建筑面积20平方米）的执行。如不服本裁定，案外人（异议人）、当事人可在接到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未提起诉讼的，本院将依法解除对上述三处房屋产籍档案的查封。本裁定送达后立即生效。执行员  赵国范二〇一四年四月二日书记员  赵 明注：相关的法律、法规及司法解释附后附件一：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条裁定适用于下列范围：（一）……（十）；（十一）其他需要裁定解决的事项。……。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。附件二：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。附件三：最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。附件四《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》70、案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。案外人异议一般应当以书面形式提出，并提供相应的证据。以书面形式提出确有困难的，可以允许以口头形式提出。71、对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法……的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。经审查认为案外人的异议理由不成立的，裁定驳回其异议，继续执行。72、案外人提出异议的执行标的物是法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，裁定对生效法律文书中该项内容中止执行。73、执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。附件五《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。附件六：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼的，由执行法院管辖。第十九条、案外人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。第二十条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼的，诉讼期间，不停止执行。案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。案外人请求停止执行、请求解除查封、扣押、冻结或者申请执行人请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。第二十二条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼的，由执行法院管辖。第二十三条人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条（修改后为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。