上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第660号原告上海博锦房地产开发中心有限公司。法定代表人李滨，董事长。委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。被告吕英霞。委托代理人陈春华，上海君澜律师事务所律师。原告上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）与被告吕英霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月21日公开开庭审理。原告的委托代理人程安卿，被告的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年8月14日公开开庭予以审理。原告的委托代理人潘轶、被告的委托代理人陈春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博锦公司诉称，2009年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其“金色西郊城商业街”位于上海市××路××弄××号××层房屋出租给被告。该房屋的租期自2009年9月20日至2014年9月19日止。该房屋租金每年为人民币（币种下同）165，864元，租金前两年不变，以后，每年租金在前一年基础上上调5%，支付方式为：租金每三个月为一期于前一季度最后一个月25日前支付，被告逾期支付租金的话，每逾期一日，则每日按应付未付部分的1%支付滞纳金，被告自2010年8月1日起无故拖欠租金，经原告催告，被告仍未履约。原告认为被告在租赁期内拖欠租金的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告立即搬离系争房屋；3、被告支付自2010年8月1日起至2013年3月17日止的租金262，618元；4、被告支付违约金33，822元。被告吕英霞辩称，同意解除租赁合同，但不同意原告的其余诉讼请求。1、系争房屋于2013年3月18日被原告强制占有，不存在搬离的问题；2、原告主张租金的诉讼时效已过；3、原告在合同履行过程期间有重大过错，该节事实已在闵行法院审理的其他案件中予以确认，故不同意支付租金及一个月的违约金；4、即使因为被告延期支付租金导致滞纳金，原告主张的计算标准也过高。经审理查明，2009年，原告博锦公司（出租方、签约甲方）与被告吕英霞（承租方、签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定：由甲方将其所有的位于闵行区××路××弄××号××层建筑面积206.56平方米房屋出租给乙方经营美容、美法、美体、养生，乙方经营商品、提供服务的品牌为馨妤美发店，租赁期限为5年，自2009年9月20日起至2014年9月19日止，免租期自2009年9月20日起至2009年10月31日止；甲方应于2009年9月19日将房屋交付乙方；租金每年165，864元，即每月13，822元，租金前两年不变，第三年开始租金均在前一年租金的基础上上调5%；租金自2009年11月1日起算，乙方应按季度支付，先付后租，乙方须于前一个季度的最后一个月的25日前将下季度租金付清；首季度租金41，466元应于签订本合同之日支付，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金13，822元；在租赁期内，乙方出现逾期付款、逾期开业、擅自停止营业或转租等违约行为而导致本合同提前解除的，乙方无权要求返还保证金；乙方装修所涉一切费用均由乙方承担，本合同无论以任何方式终止，甲方均无义务对乙方自行装修和增置的设备、设施和物品进行收购或补偿；如乙方未按约足额支付租金、物业管理费、保证金及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项1%的滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除本合同。除本合同另有约定外，双方均不得擅自解除合同。任一方擅自解除本合同或者由于违约导致另一方依约解除本合同，则违约方除承担本合同其他条款约定的责任外，还应向另一方支付违约金13，822元；任何一方违反本合同其它约定，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于诉讼费用、律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。若乙方出现任何违约行为，甲方有权采取相应制裁措施直至乙方付清拖欠款项及／或更正违约行为，该等制裁措施包括但不限于切断水、电等能源，由此导致的一切责任或费用，均由乙方承担等。合同还对其他事项作了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告接收房屋后对房屋进行了装修，用于经营美容美发，并向原告支付了租赁押金13，822元。此后被告向原告支付租金至2010年7月31日止。期间，由于被告对原告承租的该商业街因无人管理处于瘫痪状态，各租户多次与原告反映试图寻求解决方案但均无果。后被告再未向原告支付租金。2012年3月30日，原告向被告于租赁合同上留存的联系地址发函，要求被告支付自2010年8月1日起至2012年3月20日止拖欠的租金297，413元，滞纳金697，763.14元。2013年3月6日，原告再次向被告于租赁合同上留存的联系地址发函要求解除合同，并要求被告支付拖欠租金、水电费及物业管理费等款项。该二份函件被告认为其均未收悉。另查明，案外人边某系上海市闵行区××路××弄××号××层房屋的承租人，原告博锦公司因边某未付租金为由起诉至本院，要求解除合同并支付租金等，本院于2013年01月06日立案受理后，并查明由于原告在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成边某进驻后经营惨淡。同时边某就上述情况多次欲联系原告时，却无法找到原告的相关人员，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（本院受理的其他案件中，承租人均提出了上述问题）。又2013年3月18日，原告对涉案商铺停止了供电，之后在该商业街砌起了高墙，阻断了客流，整个商业街处于无法经营的状态。本院于2013年8月22日作出（2013）闵民五（民）初字第104号民事判决，判决双方的《租赁合同》于2013年3月18日解除、边某归还房屋并支付自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金97，116.89元、边某支付违约金1万元等。原告因不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后，于2013年10月22日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2773号民事判决，维持原判，驳回博锦公司的上诉。还查明，被告经营至2013年3月17日，于同年3月18日停止经营，搬离了系争租赁房屋。上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《催款通知书》及邮寄凭证，被告提交的照片、（2013）闵民五（民）初字第104号民事判决书等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，为核实租赁房屋内现状，本院于2014年4月22日至闵行区××路××弄××号××层进行现场查看。经查看被告租赁了××-××号三间房屋，系争租赁房屋的现状为：1、房屋门面处做招牌装饰有灯管及透光石材，门面被分割为两间，进门处装有LED字牌。进门后为接待室，接待室装有背景墙及接待牌，天花板处有软装及透光石材，接待室左侧装有柜子及长条形沙发，左前方有砂岩装饰墙面；2、一楼进门后方有休息室和卫生间各一间，一楼部分边角处铺设墙纸，楼梯铺设有大理石，部分楼梯扶手被拆走，楼梯右侧墙面铺设墙纸；3、一楼进门右侧为美发工作厅，工作厅进门处左侧为洗头台，现还有洗头台一个，美发厅两排墙面装饰有镜面，内有工作椅及工作设备若干，墙顶装有灯饰以及中央空调；4、二楼楼梯口有砂岩墙面作为装饰，二楼隔成五间房间、一个厕所、一间接待室、一间淋浴室，其中接待室墙面及天花板均有软装，装饰有水幕背景及大理石水台。第一间房间内装有浴缸，墙面铺设墙纸，天花板顶有浮雕装饰，该房间空调出风口已遭人为破坏。第二间房间铺设墙纸，墙体有镂空装饰，天花板有浮雕装饰。第三间房间装饰为桑拿房一间，铺设墙纸。第四间房屋墙体铺设墙纸，有软包装饰，天花板吊顶有浮雕装饰，房间内有洗手台一个以及浴缸一个。第五间房间铺设墙纸；5、三楼阁楼无特殊装饰，二楼至三楼处有砂岩墙面装饰。经庭审质证，原、被告均对系争房屋内现状无异议。同时，原、被告双方为节省诉讼成本、避免讼累，均同意对涉案房屋内被告所投入的装修不再委托相关部门进行评估，而由法院在原、被告所提费用范围之间进行酌定。被告提出对于当初的房屋装修价值同意按2，500元／平方米作为标准，原告提出对于当初的房屋装修价值同意按800元／平方米作为标准，并按照每年20％进行折旧。根据双方意见，本院结合现场勘查情况及被告提供的照片等证据，现酌定涉案房屋的装修残值为151，500元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。本案中，因原告在招商（租）过程中存在不实宣传及招商（租）后的商业环境及人流量均未达到广告宣传的效果，造成承租人入驻营业后经营状况不良。原告对此情况疏于管理，又承租人无法联系原告反映上述情况，客观上加剧了出租人与承租人之间的矛盾，整个商业街处于无人管理状态（本院审理的多起案件中，承租人均提出了上述问题）。显然，被告未按约支付租金的行为与原告在招商时的不实宣传存在一定的因果关系，即被告未按约支付租金系事出有因。同时考虑到原告于2013年3月18日采取了封路、封门及停电等极端的强制措施，以及被告已撤离承租场所的事实，本院据此确认双方以作为之方式已于2013年3月18日解除了《租赁合同》。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，原告主张其曾于2012年3月30日向被告发送催讨函件、于2013年3月6日向被告发送解除函，虽被告未认可收到2012年3月30日的催讨函及2013年3月6日的解除函，但本院注意到原告依据被告于租赁合同中留存的地址（即被告户籍地址）邮寄函件，已尽其权利主张之途径，故对于2010年8月1日起至2011年3月30日期间的租金已过诉讼时效，本院不予支持。对余下2011年3月31日至2013年3月17日期间的租金，本院根据当事人的过错责任及平衡双方之间的利益，酌定由被告按50％比例计付，即被告按6，911元／月的标准向原告支付自2011年3月31日起至2011年10月31日止的租金48，599.94元，按照7，256.55元／月的标准向原告支付自2011年11月1日起至2012年10月31日止的租金87，078.60，按照7，619.38元／月的标准向原告支付自2012年11月1日起至2013年3月17日止的租金34，655.89元，共计向原告支付租金170，334.43元。关于原告主张的违约金，被告认为计算标准过高，要求予以调整，现因被告未按约支付租金系事出有因，本院酌情由被告向原告支付违约金1万元。关于被告提出的装修损失问题，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告对被告已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由原告按70%的比例予以补偿，即原告承担106，050元。至于被告支付的租赁保证金，被告应于原告结清相关费用后予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第（三）项之规定，判决如下：一、原告上海博锦房地产开发中心有限公司与被告吕英霞签订的《租赁合同》于2013年3月18日解除；二、被告吕英霞支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司自2011年3月31日起至2013年3月17日止的租金170，334.43元；三、被告吕英霞支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司违约金10，000元；四、原告上海博锦房地产开发中心有限公司退还被告吕英霞租赁保证金13，822元；五、现在上海市闵行区××路××弄××号××层房屋的装饰装修归原告上海博锦房地产开发中心有限公司所有，原告上海博锦房地产开发中心有限公司支付被告吕英霞装修损失补偿款106，050元；上述第二、三、四、五项条款相抵后，被告吕英霞于本判决生效之日起十日内支付原告上海博锦房地产开发中心有限公司60，462.43元；六、驳回原告上海博锦房地产开发中心有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，746.60元，由原告上海博锦房地产开发中心有限公司负担4，574.52元，被告吕英霞负担1，172.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  陈务宁二〇一四年八月二十五日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效为一年：……（三）延付或者拒付租金；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。