上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第8477号原告浙江海能贸易有限公司。法定代表人徐琪锋。委托代理人沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。被告上海浦株实业有限公司。法定代表人丁家书。委托代理人陈浩榕，上海市协力律师事务所律师。原告浙江海能贸易有限公司（以下简称海能公司）诉被告上海浦株实业有限公司（以下简称浦株公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈琴，被告的委托代理人陈浩榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海能公司诉称，2012年1月12日，案外人王某某与被告浦株公司就位于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号的房屋签订租赁合同一份，约定由王某某将上述房屋中的部分计1715.5平方米出租给被告使用，租赁用途为开设娱乐场所，并约定由被告自行办理开设娱乐场所需的全部证照。租赁期限自2012年2月1日起至2022年5月31日止，第一、二年租金人民币（以下币种同）16万元，第三年起每两年递增一次，先付后用，按季支付，首期租金于合同签订之日起七个工作日内支付，之后被告应于前一期租金到期前七个工作日一次性支付。逾期支付的，每逾期一天，按应付租金的0.50%支付滞纳金。物业管理费每月每平方米2.50元，合计每月4，288元，于每月10日前交付。租金起算日为2012年6月1日。同时合同还约定，被告同意放弃优先购买权，但王某某应在合理的时间内通知被告。2012年4月23日，王某某将涉案房屋出售给原告海能公司，并通过口头及书面方式通知了被告浦株公司。租赁合同履行期间，浦株公司仅支付了2012年6月的首期租金及约定的保证金，之后均未支付，海能公司多次要求浦株公司履约，均遭拒绝。故原告诉请来院，要求：1、判令浦株公司支付海能公司自2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金1，920，000元；2、判令浦株公司支付海能公司逾期支付租金的滞纳金441，600元（按每日0.50%的标准计算，自2012年7月1日起算至2012年11月15日止，要求算至被告付清为止）；3、判令浦株公司偿付海能公司自2012年7月1日起至2013年3月31日止的物业管理费人民币51，456元；4、判令浦株公司支付海能公司垫付的自2012年2月始至2012年6月止的水、电、气等费用共计人民币13，422.58元。审理中，原告自愿撤回上述诉请第4条。被告浦株公司辩称：不同意海能公司的全部诉请。理由是：合同签订后，浦株公司即向上海市浦东新区文化广播影视管理局、上海市工商行政管理局、上海市浦东新区消防安全支队、上海市浦东新区环境保护局等相关部门申报审批手续。同时，浦株公司与第三方签订了装修设计合同、施工合同及监理合同，并为筹建金宫公司租借了临时办公场所。自2012年3月末起，由于租赁房屋附近居民向相关部门反映房屋是否允许开设娱乐场所事宜，浦株公司、王某某、居民代表和相关部门进行了多次协调。协调过程中，浦株公司发现，租赁的户外广场和广告位根本不属于王某某所有，而是万科新里程小区的公共区域，且广告位已被拆除。同时，系争的出租房屋亦为万科新里程小区规划红线内的小区会所，属于小区的一部分，不能用于开设娱乐场所。因为房屋及户外广场存在重大瑕疵，上海市浦东新区文化广播影视管理局亦收回了原先已经核准的开设娱乐场所的批文，浦株公司被迫停止装修施工，造成浦株公司对第三方装修公司的违约。浦株公司认为王某某将不属于其所有的租赁房屋户外广场及广告位出租，系虚假提供情况，未告知租赁房屋属于小区范围的会所，属于隐瞒重要事实。因此，王某某系以欺诈方式使浦株公司在违背真实意思情况下与其签订租赁合同，浦株公司与王某某之间所签订的《租赁合同》应予撤销。经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号，原系王某某所有，2012年4月23日海能公司自王某某处受让取得房屋产权。2012年1月12日，王某某与浦株公司签订租赁合同一份，约定：甲方（王某某）将其名下位于上海市浦东新区高青路XXX弄XXX号的物业出租给浦株公司；产证建筑面积5315.5平方米，扣除其中3600平方米已出租给一兆韦德，剩余部分共1715.5平方米作为本合同租赁面积，同时和本部分建筑面积相关的户外广场和广告位也包含在租赁标的中；物业按现状交房；乙方无意购买租赁物业，同意甲方今后将租赁物业转让或者抵押给他方，乙方放弃就承租该物业所享有的优先购买权，但是在合同租赁期间，若发生甲方将租赁物业转让或抵押给他方情况时，甲方应在合理时间内通知乙方；乙方租赁该部分物业用途为开设娱乐场所，乙方自行申请办理开设娱乐场所所需的证照并承担所有费用，甲方给予必要支持；乙方租用物业的期限为自2012年2月1日起至2022年5月31日止；第一、二年（2012年6月1日至2014年5月31日）每月租金16万元；租金按季支付，先付后用，首期（一个月）租金于本合同签订后七个工作日内一次性支付，之后，乙方应在前一期租金到期日前七个工作日内一次性支付，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应收租金的0.50%支付滞纳金；乙方租赁期间，需每月10日前向甲方委托物业管理公司支付物业管理费，每月每平方米建筑面积的物业管理费为2.50元，月物业管理费为约4，288元；租赁期间（交房日开始），使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等一切费用由乙方承担；倘乙方向甲方或管理处拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、其他费用等各项费用超过10天，在不影响甲方其他权利或补救前提下，甲方或管理处有权向乙方要求支付日息千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算；租赁物业交付时间为2012年2月1日，并且甲方同意自2012年2月1日到2012年5月31日止该段时间不计入乙方租金计算范围内，自2012年6月1日起乙方按本合同第四条规定计算并支付租金；免租期间，乙方仍应支付物业管理费；乙方应在本合同生效后的七个工作日内支付甲方相当于两个月租金的保证金计32万元；该保证金在乙方租赁期满、乙方完全腾出租赁物业并按本协议约定条件交还甲方，且乙方对甲方的债务以其保证金充抵后仍有余额时，甲方将在乙方交还租赁物业之日后的七个工作日内将该余额无息退还给乙方；合同第10-1条约定，在租赁期间，乙方有擅自改变租赁物业用途或未按合同规定按期足额支付租金或物业管理费且拖欠时间为一个月以上等情形的，甲方有权无需任何催告即可解除合同，收回该租赁物业，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；合同第10-2条约定，租赁期间，乙方非因本合同第九条规定的情况下提前单方面解除本合同的，或由于乙方违反本合同10-1条约定导致本合同解除的，乙方同意支付相当于三个月租金作为违约金，甲方有权要求乙方立即交还该租赁物业，乙方未立即交还的，则每占用租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及物业管理费与电费等的各项费用的金额，并赔偿因延期交还租赁物业而给甲方造成的损失，此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所有应付而未付的款项，但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿；合同第10-6条约定，租赁期间，甲方非因合同第9条或10-1条规定的情况下提前单方面解除合同的，提前收回该租赁物业的，则甲方将乙方所缴纳的保证金双倍退还给乙方，如以上费用不足以弥补乙方的实际损失，则乙方可继续向甲方要求损失赔偿；合同第11-1条约定，租赁期满或合同在届满前解除，乙方必须及时从该租赁物业中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等，如果租赁合同终止后该租赁物业内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，此时视甲方处理完毕日为完成交还该物业的履行之日；合同第11-2条约定，乙方交还租赁物业时，经甲方书面同意，可不将租赁物业恢复至租赁前的状态，但需保持该物业可使用状态；合同另对其他事项作了约定。另查明，2012年3月6日上海市浦东新区文化广播影视管理局向浦株公司出具（浦）文娱（2012）第0024号《上海市设立文化娱乐场所预先通知书》，内容为“你单位拟在高青路XXX弄XXX号-1设立文化娱乐场所（经营卡拉喔凯项目）的服务指导申请收悉，经对提供的场所拟设立地址的房屋产权证明文件和其周边环境的勘验，该地点基本符合设立文化娱乐场所的要求。你单位可持本通知至（工商、环保、消防）部门办理手续，待所有材料准备齐全报我部门后，才予以正式受理。在此期间，若该地点的房屋类型或周边环境发生变化，以至于不符合《娱乐场所管理条例》的有关规定，我部门将不予许可，产生的一切后果自负。”2012年3月9日上海市工商行政管理局出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准浦株公司与案外人上海天熙精工科技有限公司出资设立企业名称为“上海金宫娱乐有限公司”。2012年3月29日，浦东新区文广影视局办公室出具“关于万科新里程小区居民来访的答复意见书”，意见书内容主要为：“一、居民反对的主要理由。1、距离附近的幼儿园和小学不到200米；2、开设娱乐场所影响居民正常生活；3、房屋性质为会所。二、立项依据及审批情况。1、场所周边有浦东新区明珠小学，实际测量学校到场所的最短距离为205米；2、该场所与居民小区达到了“全隔断、无通道”的要求，是否扰民应由环保部门出具的检测报告决定；3、会所非娱乐场所管理条例规定禁止开设娱乐场所的地点，符合开设要求。根据现场勘查情况和娱乐场所管理条例规定，文化市场管理所于2月27日下发上海市设立娱乐场所预先核准通知书。……如消防、环保部门经审核同意该场所开设，我局应根据法律法规规定和实际情况，依法作出准许行政许可的决定”。2012年6月14日，浦东新区文广影视局办公室又出具“关于张恒龙同志来信的答复意见书”，该意见书中“确认该会所位于小区围墙外，但处于小区规划红线内，属于小区的一部分，据此，我局认为该会所不宜开设娱乐场所，并于2012年6月将结果反馈给场所投资人，建议投资人调整业态”。又查明，2012年4月11日在东泰路派出所就浦株公司承租系争房屋事宜召开协调会并制作会议纪要，该纪要显示，与会人包括东泰路派出所、世博地区居委会、小区物业代表、出租方物业代表、投资方等。该纪要内容为：1、当地政府部门及万科新里程小区居民强烈反对在这个物业处开设娱乐场所……；3、物业出租方陶总表明他们的意见，该物业是否可以开娱乐场所要凭国家相关法律来界定……；5、投资方鉴于目前存在的诸多问题，表示可以配合政府终止这个项目，但是对于已经产生的经济损失需要得到相应补偿……2012年5月30日，浦株公司（乙方）与王某某（甲方）等就租赁事宜再次协商并制作会议纪要，该纪要内容为：“鉴于该租赁合同目前碰到的实际问题，甲乙双方达成如下一致意见：1、原来所签订的租赁合同因文化部门批复原因无法继续履行，乙方无法继续原来的投资意愿，甲乙双方同意解除原来的租赁合同。2、鉴于双方已经产生投资损失，乙方本着友好协商的原则，提出解决方案：甲方给予乙方该物业一定免租期的方式……4、针对上述这些方案，甲方需要请示后回复乙方，乙方要求甲方在二周内给与回复。”2012年10月22日，浦株公司发律师函给王某某，内容为：“……但自2012年3月起，小区居民开始向相关部门反映，反对在小区内开设娱乐场所，在此过程中，小区居民代表、小区物业、相关管理部门、浦株实业多次进行协商未果。但在协调过程中浦株实业得知，贵方出租的房屋在万科新里程小区规划红线范围内，属于小区的一部分。同时房屋户外广场及广告位亦不属于贵方所有，而系小区公共区域，贵方无权向我方出租。最终，文化主管部门也因该房屋属于小区的一部分为由，撤销了原先的核准。浦株实业的筹备工作及装修施工被迫彻底停滞。……浦株实业在与贵方签订合同前，已明确告知承租该房屋是用于开设娱乐场所，而根据有关法律规定，小区范围内的设施是不允许开设娱乐场所的，因此正因为贵方故意隐瞒事实的欺诈行为……赔偿如下费用：1、……”再查明，2013年3月12日，浦株公司以王某某存在隐瞒事实和欺诈等情况，租赁合同应予撤销为由，诉至本院，要求撤销租赁合同，返还已付租金、押金并赔偿损失等。本院以（2013）浦民一（民）初字第8478号民事案件予以受理后，现在审理阶段。庭审中，双方一致确认如下：合同签订后，浦株公司向王某某支付了截至2012年6月底的租金，并缴纳了押金32万元，余款均未支付。浦株公司表示，如果撤销合同的诉请不被支持，因合同目的无法实现而无法履行，要求解除该租赁合同；如合同解除，因系两被告的违约行为导致，则要求海能公司和王某某共同承担其原诉请中的赔付责任。海能公司亦表示同意解除合同，并表示如合同经判决解除的，则要求浦株公司按照约定的标准支付租金、使用费和物业费至判决生效之日止（物业费自2012年2月1日起算，租金和使用费自2013年7月1日起算）。但双方均表示，如法院判决解除合同，双方同意将解除合同的后果在（2013）浦民一（民）初字第8478号案中处理。同时双方对合同中“建筑面积相关的户外广场和广告位”具体指向有争议，浦株公司表示，该部分是指房产证以外的小区公共部位，一直延伸到绿化带，包括了多个镜面池和广告位。王某某和海能公司则表示，户外广场是门到镜面池之间的区域，房屋外墙和楼顶就是广告位，合同之所以如此约定是为了区分户外广场部分，该部分实际未算入租金中。以上事实，由租赁合同、产权证、审价报告、会议纪要、及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，浦株公司与王某某之间于2012年1月12日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且于法不悖，属合法有效；系争房屋于租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，但房屋租赁合同的主体已变更为海能公司和浦株公司。关于合同的解除及其责任问题，本院认为双方之前在协商过程中已有意要解除合同，之后在2013年11月1日的庭审中一致表示了同意解除合同的意思，故本院认定合同自该日由双方合意解除。双方在签约时对房屋是否符合约定的用途均有一定的审查义务，现合同因房屋不能用于约定的用途而解除，故双方认为合同系对方违约解除的理由均无事实和法律依据，不予采信。合同解除造成的损失应由双方分担。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。现海能公司诉请要求浦株公司支付自2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金，鉴于该部分损失实际存在，参考被告的实际未经营和停业情况，酌情将浦株公司已付的一个月租金予以折抵后，再由浦株公司按照每月8万元的标准赔偿海能公司在此期间的租金损失。海能公司还诉请要求浦株公司支付逾期付租的滞纳金损失，并无事实和法律依据，不予支持。至于海能公司要求浦株公司支付物业费的主张，于法不悖，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海浦株实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告浙江海能贸易有限公司支付自2012年7月1日起至2013年6月30日止的租金损失（计算方法：按照每月8万元的标准按实计算）；二、被告上海浦株实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告浙江海能贸易有限公司支付自2012年7月1日起至2013年3月31日止的物业管理费（按照每月4，288.75元的标准按实计算）；三、驳回原告浙江海能贸易有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17，882元、财产保全费5，000元，合计22，882元（海能公司已预付），由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  梅丽华二〇一四年一月十五日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。