广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南��民三初字第112号原告张某，女，汉族，1964年6月27日出生。被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司。法定代表人王仲青，董事长。委托代理人高先余，广东深天成律师事务所律师。委托代理人陈少杰，广东深天成律师事务所律师。原告张某诉被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张某，被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司的托代理人陈少杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告未按房屋买卖合同第十二条规定履行合同，按照合同约定，卖方应按照售楼书中的装修标准交付商铺，修复中央空调，在南贸与苏豪名厦之间搭建连廊，设室外观光电梯，故被告应当承担违约责任；2、被告未依约交付商铺，没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用���明书》，为避免损失，原告于2012年3月29日排租户进场，并保留一切索赔权利；3、被告没有尽到承租方的义务，造成相关设备的损坏，应予以恢复；4、被告违反了买卖合同第十一条之规定，未取得五分之四以上购房者同意的公证书，私自取消观光连廊，观光电梯；5、被告应按照买卖合同第十三条的规定，向原告补偿装修的差价款，现按照合同要求恢复地面、中央空调、并补建连廊，设室外观光电梯，造价总计约880万元，按110户计算，每户的装修差价款8万元，造成商铺价值损失28.56万元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同约定交付商铺给原告；2、被告赔偿原告损失，补偿装修的差价款5万元整；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告与被告的租赁合同已于2011年6月30日租赁期满，在租赁合同到期前，原告将涉诉房产出租��人使用，原告请求交付商铺的请求，违背客观事实，应当驳回；2、南贸服装布料城的招商广告与南贸综合市场房屋买卖合同无关，买卖合同约定了房屋的交付时间和交付条件，对房屋的外装修有明确的约定，对内装修没有约定，房屋买卖合同已于十多年前履行完毕；南贸综合市场的规划设计就没有连廊和观光电梯，买卖合同附件中的房屋外立面及平面图均显示没有连廊和观光电梯，被告租赁原告房屋后，开设南贸服装布料城，南贸综合市场是房屋名称，南贸服装布料城是商业市场名称，为招揽商户入场经营，被告发布了南贸服装布料城的招商广告，广告的受众是进场经营商户，南贸服装布料城的招商广告不属于南贸综合市场的售楼广告，原告据此主张权利不能成立；3、原告主张赔偿装修差价损失理由均不成立，涉案房屋不是住宅，故不存在提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋买卖合同附件载明不存在连廊及观光电梯，故不存在变更公共设施的用途和变更设计的事实，南贸综合市场房屋设计及建设没有连廊及观光电梯，房屋买卖合同所列附件明确没有连廊及观光电梯，被告经营南贸服装布料城，招商广告中提到加建连廊及观光电梯，后因规划设计和设计第三方等原因，没有建设，被告与原告签订的租赁合同中，明确约定被告可按经营需要，自由间隔和装修商铺，可自行经营或另行出租，被告向承租商户作出的装修承诺，部分没有兑现，现原告据此向被告提出装修补偿请求，没有事实与法律依据；4、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，房屋买卖合同约定在2001年5月1日之前交付房屋，原告发现交付的房屋不符合要求，应在二年内提起诉讼，原告在房屋交付时间的十二年之后提起的诉讼请求，明显超过诉讼时效，综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告深圳市万科南苑房地产开发有限公司原名深圳市南头区城市建设开发公司，于1991年11月29日变更企业名称为深圳市南山区金城房地产开发公司，于1997年12月30日变更企业名称为深圳市南山金城房地产开发有限公司，于2001年9月4日变更企业名称为深圳市金晖房地产开发有限公司，于2012年10月24日变更为现名。南贸综合楼03079房（以下简称涉诉房产）的权利人为张某，权利份额为100%，用途为商铺，市场商品房，登记日期为2004年5月11日。南贸综合楼所在的南贸市场工程，于2001年8月29日在深圳市南山区建设局取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》。2001年4月24日，原告（买方）与被告（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告购买涉诉房产，总价款为182705元，卖方应于2001年5月1日前将��诉房产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程验收证明；卖方向买方交付房产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容；买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；交付使用的房产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款；卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买方可拒绝接收；买卖双方有约定外，卖方所做的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务，以及其他条款；合同附图为总平面图、立面图及楼层平面图；附表二为付款方式的约定；附表三为装修标准的约定，项目有外墙、内墙、天花、地面、门窗���厨房、卫生间、阳台、电梯、其他，内容均为空白；附表四为屋顶使用权、外墙面使用权、经营范围的约定；附表五为分摊项目和不分摊项目的约定，内容为空白。本合同经深圳市至信公证处公证。2001年4月24日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方、反租方）签订了《南贸综合市场商铺反租合同》，约定：乙方认购甲方开发兴建的涉诉房产，甲方为保障乙方之投资收益，同意对乙方所认购之商铺采用反租的方式，租金为每月1549元，反租期为5年，从2001年7月1日起至2006年6月30日止，反租期内，涉诉商铺的使用权归甲方所有，甲方可根据自己的经营需要自由间隔和装修商铺，乙方无权干涉，反租期满，甲方应无条件将上述商铺之使用权交还乙方，同时乙方不得以任何理由拒绝回收使用权，以及其他条款。2006年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议��》，约定双方一致同意租期延长5年，租金为每月1156元，即至2011年6月30日止，其他条款均以原合同内容为准。原告提供了被告作出的《南贸服装布料城招商图册》，该图册载明：地面：走廊及铺位铺高级抛光防滑地砖，公共楼梯铺高级地砖；招牌由发展商同意制作赠送；配备中央空调，南贸与苏豪名厦之间搭建连廊；并用苏豪名厦的扶手电梯；设室外观光电梯一部，以及其他内容；原告主张该广告图册系被告销售涉诉房产时所制作的销售广告，被告主张该广告图册为被告对南贸服装布料城进行招商时的招商广告，并非售楼广告，亦并非买卖合同附件。庭审中原、被告均确认反租期限届满后，原告已经收回涉诉商铺。原告向本院提交了一份其单方制作的《连廊和观光电梯造价评估报告》，但并未作为证据进行举证，该报告载明连廊和观光电梯造价为8800068.45元。2012年7月4日，原告曾以房屋买卖合同为案由对被告向本院提起诉讼，案号为（2012）深南法民三初字第496号，但原告并未缴纳案件受理费，该案按自动撤回起诉处理。起诉时，原告明确本案案由为房屋买卖合同纠纷。以上事实，有工商登记资料、产权资料、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《南贸综合市场商铺反租合同》、《补充协议书》、《南贸服装布料城招商图册》、《连廊和观光电梯造价评估报告》、民事裁定书、等证据及庭审笔录在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原告以房屋买卖合同纠纷为案由提起诉讼，故本案的争议焦点为：1、被告依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》向原告交付涉诉商铺的时间问题；2、被告向原告交付的涉诉商铺是否符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》之约定。关于涉诉商铺的交付问题。原、被告之��约定的交付时间为2001年5月1日，虽原、被告均未提供被告向原告交付涉诉商铺的书面证据，但原告在与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的同时又签订了《南贸综合市场商铺反租合同》，双方在建立房屋买卖合同关系后又建立房屋租赁合同关系，且原告在反租合同中同意了被告可按其经营需要自由间隔和装修涉诉商铺，且在原、被告双方依买卖合同约定的涉诉商铺交付期间，即2001年5月1日至原、被告之间约定的原告依租赁合同关系向被告交付涉诉商铺的2001年7月1日期间，原告并未举证证明其对涉诉商铺的装修情况提出过任何异议，即原告在认可涉诉商铺现状的情况下，通过签订反租合同的方式默认被告在房屋买卖合同关系中向原告交付涉诉商铺的同时，又完成了租赁合同关系中各原告向被告交付涉诉商铺的义务，在房屋买卖合同关系中，原告虽未直接占有涉诉商铺，但由于房屋买卖合同关系与租赁合同关系前后延续，双方事实上已经通过买卖合同和反租合同的书面形式确认了涉诉商铺由房屋买卖合同关系中卖方向买方、再由租赁合同关系中买方向卖方的两次转移占有的情况，故原告并未就接收涉诉商铺在合理期限内提出异议，且被告于2004年5月份已为涉诉房产办理了房产证，在之后持续约六年的租赁合同关系中，原告也未对被告的交楼行为提出异议，故本院认定原、被告之间根据房屋买卖合同关系的涉诉商铺的交付时间为2001年7月1日；庭审中，原告虽主张其在反租合同到期后与被告协商过收楼事宜，但并未提出证据予以证明，且原、被告均确认原告已经收回涉诉商铺，故本院认定原告已于反租合同到期后依《南贸综合市场商铺反租合同》收回了涉诉商铺，时间为2011年6月30日；原告以房屋买卖合同纠纷为案由提起诉讼，故应以房屋买卖合同交付涉诉商铺的时间计算诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般情形的诉讼时效期间为2年，现被告提出时效抗辩，认为原告的该项主张已经超过诉讼时效，事实与法律依据充分，本院对此观点予以采纳。关于被告向原告交付的涉诉商铺是否符合买卖合同关系中双方之约定的问题。首先，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》的主文及附件中并未对装修情况进行约定；其次，原告提供的《南贸服装布料城招商图册》并非买卖合同的附件，该招商图册的受众亦非原告等涉诉商铺的买方，而是被告为经营南贸服装布料城而向社会发布的招商广告，故本院对于原告主张该图册为售楼合同附件或售楼广告的主张不予采信；第三，原告主张被告未依买卖合同向���交付涉诉商铺，并未提供任何证据证明被告交付涉诉商铺的实际状况，且其向本院提交的、未当做证据进行举证的评估报告为其单方制作，被告亦不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应当承担举证不能的责任。综上，原告诉请被告依合同约定向原告交付涉诉商铺，赔偿原告损失、补偿装修差价款5万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告张某的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  孙明靖人民���审员夏华强人民陪审员  李三凤二〇一四年四月八日书 记 员  刘丽君