重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2014)渝五中法民终字第00321号上诉人（原审原告）王淑芳，女，1972年6月1日出生。委托代理人刘蓬松，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）陈于，女，1965年1月21日出生。委托代理人赵何春，男，1964年3月28日出生。上诉人王淑芳与被上诉人陈于房屋租赁合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2013年10月11日作出（2013）九法民初字第05532号民事判决，王淑芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，分别于1月14日、1月15日进行了询问审理。王淑芳及其委托代理人刘蓬松、陈于及其委托代理人赵何春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：王淑芳与陈于于2012年8月28日签订房屋租赁合同，约定陈于将位于重庆市九龙坡区XX号商铺出租给王淑芳使用。租期为5年，自2012年9月1日至2017年9月1日止。对租赁用途，合同约定王淑芳用于经营家居饰品销售。合同对于保证金的约定：“乙方（王淑芳）于2012年8月28日一次缴纳保证金4000元，租赁期内，乙方不得违背本协议的各项协议条款，否则，甲方（陈于）没收该保证金、终止本协议的执行并自主收回XX商铺。乙方租赁期满并放弃续租，乙方与物管相关事宜办结、甲方验收合格后一周内，甲方一次退还保证金4000元。甲方不得延期退还，如果甲方延期退还保证金，乙方有权继续经营，直到乙方如数退还保证金4000元为止。”合同对租金、缴纳租金时限以及滞纳金的约定为：“第一年税后租金为2200元/月（前6个月优惠200元，为2000元/月），以后年份的租金一般按每年10%递增，前3年最高不超过15%，第4年和第5年不超过20%递增。乙方（王淑芳）于2012年8月28日交付第一年9、10、11月共3个月租金6000元；2012年3月1日前交第一年后6个月租赁费13200元；2013年9月1日前一次缴纳第二年租赁费；2014年9月1日前一次缴纳第三年租赁费；2015年9月1日前一次缴纳第四年租赁费；2016年9月1日前一次缴纳第五年租赁费。视情况可酌情考虑每半年交纳一次租赁费，缴纳时间为每年9月1日前和次年3月1日前。未经甲方（陈于）允许，乙方（王淑芳）不得拖期缴纳上述租赁费，如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。”双方签订的房屋租赁合同中未就办理工商执照及商铺装修事宜作出约定。合同签订后，王淑芳于2012年8月28日支付陈于2012年9月、10月、11月三个月的租金共计6000元，并缴纳给陈于保证金4000元。双方签订合同后，陈于于2012年9月9日至2012年9月20日对房屋进行了基本装修。2012年10月1日王淑芳开办的家居饰品店正式营业。后王淑芳于2012年12月23日向陈于支付了2012年12月、2013年1月、2月三个月的租金共计6000元。2012年12月底，王淑芳向陈于提出要求提供所租赁房屋的产权证用于其开办的家居饰品店办理营业执照，陈于告知其因该房屋已用于办理其它经营主体的营业执照，无法再行提供产权证给王淑芳用于办理营业执照，双方由此产生纠纷。双方合同约定应于2013年3月1日缴纳的2013年3月之后6个月的租金，王淑芳至今未向陈于交付。本案在一审庭审过程中，王淑芳提供店面装修协议一份、收据三份、商业装修竣工检查表一份，证明其装修商铺花费35000元，要求陈于赔偿，但未提供装修费发票。陈于认为王淑芳装修商铺属实，但不认可其花费装修费35000元，认为王淑芳装修费最多不超过4000元，陈于同时表示其无违约行为，且租赁合同未就装修事宜进行约定，陈于不承担王淑芳的装修费损失。对于王淑芳的装修费损失，王淑芳表示不申请司法鉴定；陈于也不申请对装修损失进行司法鉴定。对于房屋装修的情况，王淑芳认为是从清水房开始装修的，包括进行了基本装修（墙面粉刷白色涂料、地面铺设强化木板、电线铺设明线）和装置了柜子和木格子，装修时间为2012年9月9日至2012年9月20日；陈于认为王淑芳以上陈述属实，但是认为柜子和木格子是可以拆除的。对于保证金4000元，陈于同意予以退还。2013年5月14日，王淑芳缴清物管费、电费等费用后，将位于重庆市九龙坡区XX号商铺腾空并搬离，同时将该商铺钥匙交付给陈于；陈于表示对于王淑芳交付的该商铺无异议，双方确认租赁合同于2013年5月14日解除。现陈于已将诉争房屋出租给他人。一审法院认为，王淑芳与陈于签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同全面履行自己的义务。陈于按约向王淑芳交付了房屋后，王淑芳未按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。按照相关法律规定，王淑芳从事经营活动应当提供经营场地在内的证明文件，经过行政机关许可，办理工商执照等手续。本案王淑芳租赁陈于房屋从事销售家居饰品，依法应当经过行政机关许可，办理工商执照等手续，虽然双方租赁合同并未对此进行约定，但向王淑芳提供经营场地的证明文件以协助王淑芳办理工商执照等手续是陈于应尽的法定义务，陈于经王淑芳要求提供经营场地证明文件后拒绝提供的行为是对其法定义务的违反，其行为亦已构成违约，对王淑芳的合法经营造成了一定的障碍，应承担相应的违约责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方签订的租赁合同未就装修事宜进行约定，但陈于同意王淑芳对房屋进行装修。对于装修损失，王淑芳提供店面装修协议、收据用于证明其装修损失为35000元，但没有提供装修费的正式发票，同时陈于对以上证据的真实性以及装修损失金额不认可，一审法院认为王淑芳提供的证据不足以证明装修实际投入及现装修残值。对于装修损失及现装修残值，王淑芳与陈于均不申请司法鉴定。因房屋出租之前是清水房，双方对于房屋已装修的事实予以认可，双方合同解除之后陈于已将房屋出租给他人，结合房屋装修的实际情况以及双方在履行合同中的违约行为，一审法院酌情认定陈于赔偿王淑芳装修损失4000元。对于保证金，在一审庭审过程中，陈于同意返还王淑芳缴纳的保证金4000元，一审法院依法予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：“一、被告陈于于本判决生效之日起十日内支付原告王淑芳保证金4000元；二、被告陈于于本判决生效之日起十日内赔偿原告王淑芳装修费损失4000元；三、驳回原告王淑芳对被告陈于的其他诉讼请求。本案案件受理费365元，由原告王淑芳承担182.5元，被告陈于承担182.5元。”王淑芳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判陈于赔偿我的装修损失35000元；2、一、二审诉讼费用由陈于承担。主要事实和理由：1、我向陈于所租的商铺原为清水房，我对该商铺进行了整体装修，共花费装修费35000元。对这一事实，我在一审时提供了装修协议、商业装修竣工检查表、三张收据以及装修费发票，上述证据足以证明我所述事实的真实性和客观性。我所提交的装修费发票虽为复印件，但由于一审法院未组织我们对该证据进行质证，导致发票原件未能提交。我在装修中所使用的材料均是无法拆除的，即便拆除了亦已失去原有的使用价值。所租商铺自装修完毕投入使用至被迫停业，仅仅只有几个月的时间。故一审法院认定我提供的证据不足以证明装修实际投入及现装修残值是不符合客观事实的，且一审法院认定我未提交装修费发票明显错误。2、鉴于我对装修损失已经提供了足够的证据，陈于如不认可，应该由她对装修费用进行鉴定。如她不申请鉴定，亦不能提供相反的证据支持其抗辩理由，那么一审法院就应该对我所提交的证据的真实性及关联性进行确认。陈于答辩称：1、王淑芳和我签订《房屋租赁协议》时，并未向我提出办理营业执照的要求。我们是在自愿、平等地基础上签订的《房屋租赁协议》，具备合同的生效要件。根据我国相关法律的规定，依法成立的合同，自成立时生效。同时，在该《房屋租赁协议》中，对我是否应协助王淑芳办理工商营业执照未作出约定，故我不能协助王淑芳办理营业执照的行为并不构成违约，一审法院对该事实的认定错误。2、王淑芳迟延支付房屋租金，已经构成了违约。按照《房屋租赁协议》的约定，我完全可以不予退还保证金。3、本案中，我不存在任何过错。王淑芳不能或自己不愿继续营业造成的装修损失不应由我来承担。另，王淑芳要求主张损失赔偿，应当提供相应的证据，而王淑芳在一审中并未提供装修费用的正式发票。因此，一审判决认定王淑芳的装修费用缺乏证据支持。请求二审法院改判驳回王淑芳的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，由于王淑芳和陈于在《房屋租赁协议》并未对房屋的装修事宜进行约定，在双方的租赁合同解除之后，对王淑芳的装修损失，只能通过司法鉴定程序进行认定，或者结合房屋的装修实际情况进行认定。在一审审理过程中，王淑芳和陈于均明确表示对房屋的装修损失不申请鉴定。而王淑芳在一审中提交的《店面装修协议》、《商业装修竣工检查表》以及三张收据并不足以证明其装修实际投入和装修损失。至于装修费发票，王淑芳本应在一审举证期限内向一审法院提交，但王淑芳在一审举证期限内未予提交，应由其承担举证不能的法律后果，一审法院对其举示的这份证据不予采信并无不当。结合房屋的装修实际情况以及双方在合同履行过程中的违约行为，一审法院酌情认定王淑芳的装修损失为4000元，较为公正、合理。综上所述，王淑芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人王淑芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  周 舟二〇一四年一月二十二日书 记 员  蒋 茜