江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第0455号上诉人（原审原告）王宗德。委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托代理人周大伟。被上诉人（原审被告）吴义正。上诉人王宗德因与被上诉人吴义正房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2013）熟辛民初字第0304号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王宗德的老宅位于常熟市虞山镇湖鹤村高泾6组，为建造农村居民集中居住区，该房屋在2005年期间被依法拆除。2006年王宗德取得常熟市虞山镇湖鹤村高泾新村D区43幢房屋的所有权，该房屋所占土地性质仍为农村宅基地。之后，经案外人孙建忠介绍王宗德将上述房屋出售给吴义正，并签订《房屋买卖合同》和《售房协议》各1份。其中落款日期为“2006年6月18日”的《房屋买卖合同》载明：“甲方：王宗德家庭乙方：吴义正家庭在农村居民集中居住政策规划下，甲方将高泾村一居房拆除并将房产证抵押在村里，换买了高泾新村D区43幢楼房（东面）一幢。现经同住人同意，已将此幢楼房以玖拾捌万元整卖给了乙方。从今以后，此幢楼房的房屋所有权、使用权等所有权益全归乙方所有……任何一方反悔，将支付给对方房屋现买价的双倍价格的违约金（如甲方违约，还须赔偿房屋装修费等）……甲方代表签字及手印：王宗德（签名、盖章）夏锦芬（签名）2006年6月18日乙方代表签字及手印：吴义正（签名、捺印）2006年6月18日见证人：孙建忠（签名）2006年6月18日”。之后，双方另订立的《售房协议》载明：“甲方（房主）王宗德乙方（买主）吴义正……1、经高泾村村民孙建忠同志介绍，乙方吴义正先生夫妇实地察看了甲方王宗德先生之新宅后，经双方多次协商价位，于2007（事后由王宗德涂改为2006）年3月18日达成一致意见。现甲方同意将常熟市高泾新村D区43幢新别墅私有住房、建筑面积约300㎡、包括车库以尽得售金肆拾柒万叁仟捌佰元人民币价售给乙方（吴义正先生）。2、新宅房屋所有权证明目前尚未发下，具体由售房单位高泾村（现为湖鹤村）委会统一办理后下发给各购房户主，故目前尚不能办理过户事宜。待产证发下后甲方应及时交给乙方，并配合乙方尽量办好更名过户事宜，但发生任何费用均由乙方承担。3、甲方购房原始收据，其它附属设施收费收据全部转交给乙方保存，以备乙方今后办理房屋有关事宜之用，水电交费手续已办妥，银行存折一个（余款：173.87元）一并交给乙方。4、购房款必须一次付清方可交付院子大门车库遥控器、大正门、侧小门、二楼阳台防盗门所有钥匙给乙方。5、甲、乙双方售房手续办妥后今后无论房价涨与跌，甲方均无权提及过问。同样乙方亦应承诺。6、甲、乙方即王宗德、吴义正为房屋买卖法定当事人，有关本房买卖事宜与甲方子女乃至家属无关，协议一经签约不得提任何异议，房屋产权将永久归属乙方所有……甲方签字：王宗德（签名）乙方签字：吴义正（签名）见证人签字：孙建忠（签名）二○○（事后由王宗德自行添加了数字“6”）年四月卅日”。2007年4月30日，吴义正通过银行汇款的方式汇入王宗德账户453800元。当日，王宗德向吴义正出具《房款收据》1份，载明：“收到吴义正先生购高泾新村D区43幢别墅房购房款人民币肆拾柒万叁仟捌佰元整。收款人：王宗德（签名、盖章）2007.4.30”。王宗德于2013年5月27日诉讼至原审法院，要求认定双方签订的落款日期为2006年6月18日的《房屋买卖合同》无效并由吴义正返还王宗德本案所涉房屋。庭审中，王宗德为证明自己主张的事实存在，向法庭提供上述《房屋买卖合同》原件和《房款收据》复印件各1份并解释称，2006年4月期间，经案外人孙建忠介绍吴义正欲以47万元的价格向王宗德购买本案所涉房屋遭到王宗德拒绝，吴义正提出先向王宗德支付1万元的购房定金，王宗德收取后向吴义正出具收款收据1份。同年6月18日，吴义正和孙建忠一起到王宗德位于上海的住处，将打印好的《房屋买卖合同》文本交由王宗德夫妇，王宗德对售房金额98万元较为满意，为此双方在《房屋买卖合同》上分别签名，孙建忠作为见证人亦签名确认。当天，吴义正给付王宗德现金13800元，王宗德将房屋钥匙及一些原始收据交付吴义正。2007年4月30日，吴义正通过汇款的方式给付王宗德453800元，余款至今未付。吴义正对王宗德提供的上述证据的真实性不持异议，并另向法庭提供上述《房屋买卖合同》（同王宗德提供的一致）1份、《售房协议》1份、《房款收据》1份、《收据》3份、2007年3月18日的订金收据复印件1份和中国工商银行常熟招商支行于2007年4月30日出具的个人业务凭证复印件1份。其中2007年3月18日的订金收据载明：“王宗德先生欲将莫城镇高泾新村D区43幢住宅以肆拾柒万叁仟捌佰元整转卖给吴义正先生，今收到其订金壹万元整，经双方协定，不得违约，特立此据。此协定一式两份，王宗德与吴义正各保留一份。2007年3月18日收款人：王宗德（签名）021-67158676交款人：吴义正（签名）见证人：孙建忠（签名）”。吴义正提供上述证据并解释称，2006年10月份吴义正经案外人孙建忠介绍向王宗德购买本案所涉房屋，2007年3月18日，双方协商确定购房款为473800元，吴义正交付王宗德定金1万元后王宗德出具订金收据1份（原件已撕毁）。同年4月30日，吴义正先通过银行汇款的方式汇入王宗德账户453800元，后与孙建忠一起至王宗德位于上海的住处，双方以及孙建忠一起签订了《售房协议》，吴义正另给付王宗德现金13800元，为此王宗德出具了金额为473800元的《房款收据》1份。之后，王宗德将房屋钥匙以及与房屋有关的原始收据交付吴义正。当天，双方另签订了购房价款为98万元的《房屋买卖合同》1份，该合同中约定了较高的违约金从而防止王宗德反悔、确保吴义正放心装修和居住，落款时间为双方选择的吉利数字。王宗德对吴义正提供的2007年3月18日的订金收据复印件不予认可，并表示该份收据并非由其本人出具，对其他证据则不持异议。王宗德坚持认为，《售房协议》系由王宗德在2006年4月30日书写，并于同年6月18日交付吴义正，协议中将“2006”写为“2007”系笔误。《房屋买卖合同》系双方于2006年6月18日签订，双方约定的购房价款为98万元，《售房协议》中将价款写为473800元是为少交纳过户费所用。以上事实，有王宗德提交的常熟市国土资源局虞山分局出具的《证明》和《房屋买卖合同》，吴义正提交的《房屋买卖合同》、《售房协议》、《房款收据》、《收据》和2007年3月18日的订金收据复印件以及本案庭审笔录等证据在卷予以佐证。原审原告王宗德的诉讼请求为：请求法院认定双方当事人签订的落款日期为2006年6月18日的《房屋买卖合同》无效，吴义正将常熟市虞山镇湖鹤村高泾新村D区43幢房屋返还王宗德。原审法院认为，本案所涉常熟市虞山镇湖鹤村高泾新村D区43幢房屋为农村宅基地房屋。虽双方之间为房屋买卖，但房随地走，房屋的转让必然涉及宅基地的转让。根据我国现有法律规定，对于宅基地使用权的取得，必须办理申请手续，并且由相关行政部门审查和批准。而本案中双方至今仍未办理申请手续，亦未由相关行政部门审查和批准，故双方之间签订的《房屋买卖合同》和《售房协议》均违反了我国法律法规禁止性规定，应认定为无效。本案中双方的争议焦点在于：1、双方就本案诉争房屋约定的价款为多少？2、双方签订的房屋买卖协议被认定无效后，吴义正是否应将诉争房屋返还王宗德？关于第一个争议焦点，双方在落款日期为“二○○年四月卅日”的《售房协议》中约定本案所涉房屋的价款为473800元，该协议系由王宗德本人书写，王宗德事后擅自将协议内容“经双方多次协商价位，于2007年3月18日达成一致意见”中的“2007”修改为“2006”，原本应系“2007年3月18日”，且吴义正于2007年4月30日按《售房协议》约定给付王宗德剩余款项，王宗德未能对修改原因作出合理解释，故原审法院认定落款日期为“二○○年四月卅日”的《售房协议》系由双方于2007年4月30日签订以及双方约定的房屋价款为473800元的事实存在。对于王宗德提出的双方签订的《房屋买卖合同》系于2006年6月18日所签并认为双方约定的房屋价款为98万元的主张，因上述《售房协议》订立时间在后，应当视为对《房屋买卖合同》中价款的变更，结合《售房协议》中明确约定应由吴义正将购房款一次性付清后王宗德才将房屋钥匙交付吴义正，而王宗德于签订《售房协议》当天将房屋钥匙全部交付吴义正且出具给王宗德金额为473800元的《房款收据》等事实，故对王宗德的上述主张原审法院不予采信。关于第二个争议焦点，王宗德在向吴义正出售本案所涉房屋时，应视为已经作出了放弃对宅基地行使使用权的意思表示，同时吴义正在购买本案所涉房屋后进行了装修并实际使用较长时间，至今已形成了相对稳定的居住使用环境，因此从诚实信用、维护稳定的角度出发，王宗德要求吴义正将所购房屋予以返还显然没有必要，故对王宗德要求吴义正返还常熟市虞山镇湖鹤村高泾新村D区43幢房屋的诉讼请求原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院判决：一、王宗德与吴义正签订的落款日期为2006年6月18日的《房屋买卖合同》无效。二、驳回王宗德要求吴义正返还常熟市虞山镇湖鹤村高泾新村D区43幢房屋的诉讼请求。案件受理费13680元，由王宗德负担13600元、吴义正负担80元。上诉人王宗德不服上述民事判决，向原审法院提出上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方当事人之间真实的合同应该是落款日期为2006年6月18日的《房屋买卖合同》（价款为98万元），落款日期为2007年4月30日的《售房协议》（价款为473800元）是吴义正为了避税而要求签订的。原审认定2007年4月30日《售房协议》是对2006年6月18日《房屋买卖合同》的变更，但在此期间房价一直处于上涨态势，不可能在一年之内降价50多万元，原审的认定明显不符合常理。吴义正仅仅支付了473800元房屋价款，没有履行《房屋买卖合同》的全部付款义务，故原审判决不返还房屋是不恰当的，不符合法律规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人吴义正二审答辩称，本案房屋买卖以473800元价格成交的事实清楚，王宗德的上诉理由毫无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审中，王宗德称，《售房协议》是他在2006年4月写的，吴义正为了避税要求将金额写低，这份售房协议由他带回上海，2007年4月30日吴义正将正式的《房屋买卖合同》交给他，他才将《售房协议》交给吴义正；《房屋买卖合同》是吴义正在2007年4月30日之前打印好的，但签署和交付日期是2007年4月30日。本院认为，二审争议焦点为双方之间房屋买卖的价款是《售房协议》约定的473800元还是《房屋买卖合同》约定的98万元。关于《售房协议》的签订时间，《售房协议》上的落款时间本为“二○○年四月卅日”，由王宗德自行添加为“二○○6年四月卅日”，故不能以2006年4月30日作为《售房协议》的签订时间。二审中王宗德确认《售房协议》系2007年4月30日交给吴义正，这与原审中吴义正陈述的2007年4月30日双方及孙建忠一起签订了《售房协议》，以及见证人孙建忠在出庭作证时陈述的《售房协议》系2007年4月30日签订是一致的，故可以认定《售房协议》的签订时间为2007年4月30日。关于《房屋买卖合同》的签订时间，虽然《房屋买卖合同》上的落款日期为2006年6月18日，但原审中吴义正陈述《房屋买卖合同》系2007年4月30日所签，二审中王宗德亦认可《房屋买卖合同》系2007年4月30日所签，故可以认定《房屋买卖合同》的签订时间也为2007年4月30日。《售房协议》和《房屋买卖合同》均签订于2007年4月30日，但《售房协议》和《房屋买卖合同》约定的价款不一致，需审查哪份合同才是双方之间关于房屋买卖的真实意思表示。本院认为，首先，《售房协议》系王宗德手写，对双方权利义务的约定较为完备。《售房协议》表明“经双方多次协商价位，于2007年3月18日达成一致意思”，此后双方于2007年4月30日在上海签订《售房协议》，具有合理性。见证人孙建忠出庭作证时也陈述，双方约定的购房价格是473800元，《房屋买卖合同》是为了防止一方反悔才写的。其次，从实际履行情况来看，2007年4月30日王宗德出具《房款收据》1份，载明收到吴义正购房款人民币肆拾柒万叁仟捌佰元整，当天王宗德将房屋钥匙交付给吴义正，这与《售房协议》约定的“肆拾柒万叁仟捌佰元人民币价售给乙方吴义正先生”以及“购房款必须一次付清，方可交付所有钥匙给乙方”的约定是一致的。再次，《房屋买卖合同》仅表明房屋价款为98万元，但对购房款的支付以及房屋的交付均未作约定。如按《房屋买卖合同》约定的价款98万元计，至2007年4月30日吴义正仅支付购房款473800元，还结欠购房款达50余万元，在此情况下，王宗德即将房屋交付给吴义正，既未在《房款收据》上注明吴义正仍结欠购房款，也未要求吴义正另行出具结欠购房款的凭证，明显不符合情理。且在交房后至本案诉讼前长达6年的时间内，王宗德也未能提供证据证明向吴义正主张过购房欠款。综上，本院认为，认定《售房协议》系双方之间关于房屋买卖的真实意思表示，更符合证据优势原则，故本院认定涉案房屋买卖的价款为《售房协议》约定的473800元。虽然本案双方之间的房屋买卖合同因涉及农村宅基地，而双方未能办理完成相应的宅基地使用权转移手续，应认定为无效合同，但吴义正已经支付全部购房款，王宗德也已将房屋交付给吴义正占有使用多年，基于遵循诚实信用原则、维护交易秩序稳定和当事人生活安定，对王宗德要求吴义正返还房屋的上诉请求，本院碍难支持。综上，王宗德的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13680元，由上诉人王宗德负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年四月十四日书 记 员  王文君