湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民一初字第8号原告唐星海，男。委托代理人唐军华，湖南湘华律师事务所律师。被告衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区环城南路63号。法定代表人陈济泽，该公司总经理。委托代理人杨和光，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。原告唐星海与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2014年1月6日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月23日、2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告唐星海及其委托代理人唐军华和被告鸿源公司的委托代理人杨和光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐星海诉称：2007年9月12日，鸿源公司以经衡阳市房地局、市改制办、市国资委批准同意为由，委托衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖其承债式兼并的原衡阳市衬衫厂中山南路131-143号金鑫大厦第二层268.82平方米商铺，经公开拍卖竞价，原告唐星海以总价698932元竞得上述房产。之后，因拍卖物存在抵押等无法交付情形，导致该房产于2009年5月5日才交付唐星海，并与唐星海签订了一份《关于拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的有关协议》，依照该协议约定：唐星海支付50万元购房款后，鸿源公司应当在二个月内办理房产过户手续，逾期由鸿源公司支付给唐星海违约金10000元。同时约定，办理权属过户中的销售不动产税和土地出让金由鸿源公司支付。协议签订后，唐星海依约支付了50万元购房款，可鸿源公司为唐星海办理房产证后却违反协议约定，未向国土登记机关支付应缴土地出让金，也未与唐星海办理国土过户手续。经唐星海多次催促，可鸿源公司仍以各种理由拒不履行合同义务，现特提起诉讼，请求法院：1、判决鸿源公司立即与唐星海办理国土过户手续；2、判决鸿源公司立即支付唐星海所购房产应缴纳的土地出让金12.6万元（具体数额以衡阳市国土局核算为准）；3、责令鸿源公司承担本案诉讼费用。原告唐星海为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件，旨在证实原告的诉讼主体资格；2、衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖成交确认书，旨在证实唐星海以成交金额698932元竞拍取得衡阳市中山南路131-143号金鑫大厦二层商服用房；3、关于拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的有关协议，旨在证实委托人衡阳市衬衫厂、鸿源公司和拍卖人衡阳市翼通拍卖有限公司及买受人唐星海、刘青山对2007年9月12日达成的拍卖成交确认书的内容进行的变更；4、收款收据二张，旨在证实唐星海向衡阳市翼通拍卖有限公司支付了50万元购房款及34946元拍卖佣金；5、收条二张，旨在证实唐星海向鸿源公司支付了购房款16万元；6、衡房权证雁峰区字第080291**号房产证及契税、登记费、手续费发票，旨在证实唐星海已依法取得衡阳市中山南路131-143号金鑫大厦二层商服用房的房屋所有权；7、衡阳市翼通拍卖有限公司出具的证明一份，旨在证实衡阳市中山南路131-143号金鑫大厦二层商服用房因未交纳土地出让金导致未能办理国土使用证，截止到2013年12月18日应交纳的土地出让金约为24万元；8、委托拍卖协议、关于委托拍卖的请示，旨在证实鸿源公司委托衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖房屋程序合法，经过主管部门批准；9、收款收据，旨在证实唐星海在本案审理过程中，将所欠房款38932元依约交给了衡阳市翼通拍卖有限公司。被告鸿源公司辩称：本案纠纷发生于2009年，唐星海于2013年12月提起诉讼，已超过诉讼时效，请法院予以驳回；合同约定的总价款为698932元，唐星海应当在成交10日内全部付清，才能办理产权过户手续，现唐星海仍有余款未交，未能办理产权是唐星海的过错；此时土地出让金的标准与2009年的标准不同，已翻了好几倍，这方面的责任应当由唐星海自行承担。综上所述，请求法院判决驳回唐星海的诉讼请求。被告鸿源公司未就其答辩意见向本院提供相关证据予以支持。在本案审理过程中，本院依职权调取了衡阳市衬衫厂的工商登记注册资料及衡阳市衬衫厂的改制证明。对唐星海提供的证据，鸿源公司发表如下质证意见：证据7、8未提供原件，无法确认其真实性，对其他证据无异议，对证据9中的房款是否转交给鸿源公司尚待核实。对本院调取的证据，原、被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，但鸿源公司认为衡阳市衬衫厂只是被吊销营业执照，民事诉讼主体资仍然存在。本院认为：对鸿源公司无异议的证据本院依法予以确认；对证据7在庭审结束前唐星海已提供了原件予以核对，本院予以采信；证据8唐星海虽然未提供原件，但鸿源公司并未提供掌握的原件予以反驳，根据《最高人民法院于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，本院对证据8予以采信。根据本院审核认定的证据和当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2007年8月9日，鸿源公司向衡阳市房产管理局出具书面请示，要求委托衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖由该公司承债式兼并衡阳市衬衫厂租赁的衡阳市雁峰区中山南路101号、中山南路131-143号（金鑫大厦二层）直管公房。衡阳市房产管理局于2007年8月10日批复，同意由衡阳市翼通拍卖有限公司进行公开拍卖。2007年8月10日，鸿源公司和衡阳市翼通拍卖有限公司签订了《关于委托衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的协议》，决定委托衡阳市翼通拍卖有限公司拍卖衡阳市中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产。2007年9月12日，当时正承租雁峰区中山南路131-143号金鑫大厦第二层的唐星海通过公开竞拍买得中山南路131-143号金鑫大厦二层商服用房，唐星海并与衡阳市翼通拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书，确认书中载明：标的物为中山南路131-143号金鑫大厦二层商服用房，建筑面积268.82平方米，单价2600元／平方米，成交金额为698932元，唐星海应在10日内付清全部款项，向拍卖人支付成交价款5%的拍卖佣金。此后因中山南路101号门面已被衡阳市房地产经营公司在衡阳市商业银行抵押贷款，无法交付给另一买受人刘青山，衡阳市衬衫厂、鸿源公司、衡阳市翼通拍卖有限公司和唐星海、刘青山于2009年5月5日重新签订了一份《关于拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的有关协议》，协议主要内容如下：终止履行2007年9月12日刘青山与衡阳市翼通拍卖有限公司签订的《成交确认书》；终止履行2007年12月28日刘青山与鸿源公司签订的《交付协议》；唐星海与衡阳市翼通拍卖有限公司继续按照原签订的《成交确认书》履行，唐星海将50万元房款付给拍卖人后，由拍卖人转付给衡阳市衬衫厂，然后由委托人（鸿源公司、衡阳市衬衫厂）在两个月内办理好房产过户手续；在办理国有土地使用证时唐星海将余款再行支付给拍卖人，然后由拍卖人转付给衡阳市衬衫厂；办理权属过户中的销售不动产和土地出让金由委托人支付，其余税、费由唐星海承担。2009年5月12日，唐星海分二次向衡阳市翼通拍卖有限公司支付了50万元，2009年5月13日，唐星海向衡阳市翼通拍卖有限公司支付了所购房屋的拍卖佣金34946元，衡阳市翼通拍卖有限公司均向唐星海出具了收款收据。2009年10月30日，唐星海取得了竞拍房屋（雁峰区中山南路131-143号金鑫大厦第二层）的房产证，产权证号为：衡房权证雁峰区字第080291**号。2009年11月6日、2009年11月26日，唐星海分二次共向鸿源公司支付了购房款16万元。此后由于原、被告对《关于拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的有关协议》中第七项中“在办理国有土地使用证时买受人乙将余款再行支付给拍卖人”一词理解产生分岐从而导致唐星海一直未能取得所购房屋的国土使用证（唐星海认为应该是鸿源公司提供齐全的办证资料或办理好土地使用证，唐星海才有将余款交清的义务；鸿源公司认为唐星海应当先将余下房款交清，鸿源公司才负责办理好土地使用证）。另查明，衡阳市衬衫厂于2003年启动改制工作，其资产由鸿源公司承债式兼并，现该厂改制工作已基本完成，人员已安置解散，工商营业执照已吊销。在本案审理期间，唐星海于2014年5月16日向衡阳市翼通拍卖有限公司付清了所欠房款38932元，衡阳市翼通拍卖有限公司出具了收款收据。本院认为：唐星海通过拍卖途径合法取得衡阳市衬衫厂、鸿源公司委托拍卖的衡阳市雁峰区中山南路131-143号金鑫大厦二层房屋，双方形成房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行合同义务。原、被告2009年5月5日签订的《关于拍卖中山南路101号门面、金鑫大厦二层房产的有关协议》第七项内容如下：买受人乙（唐星海）将50万元人民币房款付给拍卖人（衡阳市翼通拍卖有限公司）后，由拍卖人汇给委托人甲（衡阳市衬衫厂）的户头50万元人民币，然后由委托人在两个月内为其办理房产过户手续，逾期由两委托人付给买受人乙违约金10000元人民币。在办理国有土地使用证时买受人乙将余款再行支付给拍卖人，然后由拍卖人转付给委托人甲。该约定中对由谁办理国有土地使用证虽然未作约定，但结合前款双方对办理房产证的约定，从通常角度可理解合同真实意思为系由委托人（即鸿源公司、衡阳市衬衫厂）负责办理土地使用权证。因衡阳市衬衫厂整体资产系由鸿源公司承债式兼并，改制已基本完成，人员已安置解散，故衡阳市衬衫厂不再具备独立的诉讼主体资格和独立承担民事责任的能力，其相应的权利义务应当由鸿源公司承担。因条款中未对办理国土使用证的时间进行约定，那么唐星海可以在交清房款后随时要求鸿源公司履行办证义务，故鸿源公司认为本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。鸿源公司交清所出卖的房屋的土地出让金是其应当履行的合同义务，在房屋通过拍卖途径出卖后即应及时交清，唐星海交清购房余款38932元只是合同约定的办理国土使用证的条件，并非造成鸿源公司无法交清土地出让金的原因，故鸿源公司认为土地出让金已根据政策原因上涨所造成的损失应当由唐星海承担，于法无据，本院不予采信。唐星海在向本院提起诉讼前一直没交清全部房款，唐星海之前要求鸿源公司先行办理国土使用证不符合合同约定，鸿源公司未及时办理国土使用证的责任系唐星海未及时交清全部房款，故引发诉讼的责任在本案原告。现唐星海在本案审理过程中依照合同约定向衡阳市翼通拍卖有限公司付清了全部购房款，则鸿源公司应当履行合同约定的办证义务。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起四十日内将衡阳市雁峰区中山南路131-143号金鑫大厦第二层的国土使用权过户至原告唐星海名下；二、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内缴清衡阳市雁峰区中山南路131-143号金鑫大厦第二层办理国土使用权过户手续所需的土地出让金（具体金额以相关职能部门核定为准）；三、驳回原告唐星海的其他诉讼请求。本案受理费3000元，由原告唐星海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小兵人民陪审员  徐晓莲人民陪审员  罗 毅二〇一四年八月五日代理书记员  姚 芳校对人：姚芳注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。