浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙金民终字第1803号上诉人（原审被告）孙某。委托代理人（特别甲。委托代理人（特别乙。被上诉人（原审原告）浙江××置业有限公司，住所地金华市××中心南××501-503。法定代表人范某某。委托代理人（特别丙。委托代理人（特别丁。上诉人孙某为与被上诉人浙江××置业有限公司（以下简称新洲公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺民初字第2041号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院审委会讨论，现已审理终结。原审原告新洲公司在原审中诉称，2009年12月18日，其与孙某签订了《商品房买卖合同》，合同约定孙某应于2009年12月18日前支付房款人民币40000元，于2010年1月31日前支付房款人民币80000元，于2010年3月30日前支付房款人民币58884元，余款办理银行按揭手续；另约定孙某逾期支付超过60日的，其有权解除合同，且孙某应向其支付按累计应付款2％的违约金。合同签订后，孙某仅在2009年12月17日支付预收房款25000元，其余应付款均未按合同约定支付，后经其多次催讨，孙某仍未按期履行，已严重违反合同约定。因此，其按照合同约定发出了合同解除书给孙某，且孙某已收到。请求：1、判令解除双方签订的新洲丽晶综合楼2306号房《商品房买卖合同》；2、判令孙某向其支付27477.68元违约金；3、诉讼费用由孙金某某担。原审被告孙某在原审中辩称，其因租用办公楼要拆迁，于2009年12月17日与新洲公司签订预约书，并于当天预付房款200000元（8套房屋）。后新洲公司的业务员拿了合同样本到其处来签合同。一层8套分成六个合同，其将200000元首付款准备好便签了合同，新洲公司的业务员将合同拿去盖公章（后因新洲公司被国资委接管而无法盖章）。其多次催要合同备案证明，但新洲公司以种种理由推脱。其发现新洲公司工地已经停工，并听到新洲公司要破产的消息。因新洲公司经营状况恶化，有可能导致合同不能履行，故其到售房部要求待新洲公司经营状况好转后再交房款，新洲公司的业务员对此表示同意。之后，新洲公司一直没有催交房款。2010年6月中旬，新洲公司的业务员通知其提供身份证复印件进行备案登记。合同备案登记后，新洲公司的业务员告知要在2010年6月25日前交付首付款，其于2010年6月23日准备好房款，但新洲公司业务员说又接到通知暂时不收房款。之后其接到了本案起诉状副本。其认为，双方合同备案时间是2010年6月份，并非2009年12月18日；其之所以未在合同约定时间支付房款，是因为新洲公司经营状况恶化并被国资委接管而无法签约，且其已提出不安抗辩权。新洲公司的工作人员也同意其要求，并以电话通知方式变更交房时间为2010年6月25日。故其不存在违约情形，请求驳回新洲公司的诉讼请求。原审法院查明，2009年12月17日，双方签订了《丽晶国际写字楼预约书》，涉及本案房产等8套办公用房，孙某预交了人民币200000元（含涉案房产的25000元）。2009年12月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由孙某购买金华市新洲丽晶综合楼2306的办公用房，建筑面积为210.27平方米，计房款人民币1398884元；孙某应于2009年12月18日前支付房款人民币40000元，于2010年1月31日前支付房款人民币80000元，于2010年3月30日前支付房款人民币588884元，余款计人民币690000元于2010年4月30日前办理银行按揭手续，约定孙某付款逾期超过60日的，新洲公司有权解除合同，并由孙某某按累计应付款2%支付违约金；还规定了其他的权利和义务。合同上注明孙某的通讯地址为金华市碧云路211号6幢1-1021室。合同签订之后，孙某仅在2009年12月17日支付房款25000元（含在200000元内）。2010年6月12日该商品房预售合同备案登记，编号为201006120130。2010年6月22日新洲公司的法律顾问律师傅慷发函邮寄给孙某称，经新洲公司多次催告，孙某均未履行合同约定支付房款已违约，新洲公司决定解除合同，望孙某收函后与新洲公司联系。孙某于6月23日上午收到该信函。同日，孙某的妻子邵莉娟与朋友严某芳前往新洲公司售房部，新洲公司的工作人员稽苑琼称领导不在，对具体问题无法协商。另查明，涉案商品房为新洲公司开发的第二期房源，按合同约定于2010年底前交付。因受金融危机影响及与新洲公司关联的立信系企业经营债务的影响，新洲公司建设经营困难、资金短缺。2009年底的第一期商品房交付逾期，购房户集体上访。2009年1月15日金华市国有资产经营有限公司某某管某某洲公司全部资产；2010年3月30日，金华市政府成立“丽晶国际”维稳工作指导小组，对新洲公司的经营、财务等进行监督和帮助，确保“丽晶国际”房产项目的顺利施工。“丽晶国际”房产项目第二期工程某某顺利。新洲公司及关联的立信系企业的债务诉讼均已解决履行。原审法院认为，讼争双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律及有关法规的规定，应确认有效，双方应予履行。根据协议约定的付款方式，孙某应于2010年1月31日前支付房款80000元，于2010年3月30日前支付房款588884元。但孙某未支付，其认为因新洲公司经营状况严重恶化，被诉案件多起，故其行使不安抗辩权并中止履行合同。但负有先履行合同义务的孙某，未提交确切证据证明在合同约定的付款期限之时，新洲公司有丧失或可能丧失履行合同约定的交房能力的情形。虽然新洲公司曾一度经营困难，第一期未能如期交房，且有经济纠纷被提起诉讼，但未影响涉及包括本案的第二期住房建设的进程，未达到经营严重恶化的状况。况且双方签订合同前，上述情形已发生，孙某在签订合同时对该风险是可预料的。即便孙某有合理怀疑，其行使不安抗辩权也应依法履行告知义务，及时通知新洲公司以便新洲公司申辩。因此，孙某应承担未履行告知义务的法律后果，其以行使不安抗辩权不构成违约的抗辩理由，不能成立。孙某延期付款的行为已构成违约，新洲公司要求解除合同的请求，应予支持。逾期付款超过60日，应按累计应付款的百分之二计算违约金；商品房预售合同备案时间至起诉之日未超过60日，且未办理按揭贷款不能归责于孙某，该部分房款不应计算违约金。故本案按房款708884元扣减已支付的25000元计算的违约金为13677.68元，由孙某支付给新洲公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条第一款、第九十三条等规定，判决：一、解除2009年12月18日新洲公司和孙某签订的新洲丽晶综合楼2306号房的《商品房买卖合同》（备案登记编号201006120130）；二、于该判决生效之日起十日内，由孙某支付新洲公司的违约金人民币136777.68元；三、驳回新洲公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元（已减半），由孙某负担。宣判后，原审被告孙某不服，向本院提起上诉称，2010年6月22日其未收到新洲公司有关解除合同的信函，该函是其开办的公司的员工戴某某代收的，其是几天后才看到该函的。2010年6月初，新洲公司的工作人员通知其提交身份证复印件用于备案登记。2010年6月21日，新洲公司的工作人员又通知其在6月25日前交房款。其妻邵莉娟携带房款在6月23日前往新洲公司售楼部交款，但新洲公司借故拒收。有关事实在其一审提交的录音材料中可证实。双方合同约定，自合同生效之日起30日内，新洲公司应申请登记备案，但新洲公司直到2010年6月12日才办理登记备案手续，属于违约在先。新洲公司开发的“丽晶国际”项目一期、二期均存在拖延工期等情形，且当时新洲公司经营状况严重恶化，涉诉讼案件多、标的大，导致众多的购房户多次到市政府信访。其有足够理由担心新洲公司经营状况继续恶化而丧失交付房屋的可能性。其就行使不安抗辩权已通知了新洲公司，新洲公司的工作人员对其的要求也未表示反对，还办理了本案房产的登记备案，这表明新洲公司是同意双方合同继续履行的。原判在判令解除合同的同时，又判决其支付违约金是错误的。其支付违约金后，本案合同应继续履行。其不存在违约行为，故请求撤销原判，依法改判驳回新洲公司的诉讼请求。被上诉人新洲公司在庭审中辩称，其已按照双方合同注明的孙某的通讯地址，向孙某邮寄了解除合同通知书，孙某某已于2010年6月23日收到了该通知书。孙某称“丽晶国际”项目二期存在工程拖延、停工等现象，但未提供证据证明。讼争双方也未达成延期付款的补充协议，孙某未按约付款属根本违约，故其有权依约解除合同，且孙某同时应支付违约金。本案合同的延迟备案不影响合同的履行，其发出解除合同通知书也与合同备案登记互不矛盾。孙某购房时间为2009年12月，已临近金华市国资委委托管理期限届满之时。孙某称新洲公司存在经营困难等情形，在孙某购房前已发生。即便孙某有合理理由行使不安履行抗辩权，但他并未就此履行告知义务。请求维持原判，驳回上诉请求。二审期间，孙某提供了银行的资信证明（三份），证明已于2010年6月23日备足款项并到新洲公司交房款。新洲公司对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为友谊公司、邵某某的资信证明书与本案无关联性，上述证据也不能证明孙某于2010年6月23日来新洲公司是为了交房款。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。孙某申请了证人曹某出庭作证，证明2010年6月23日曹某开车带着邵莉娟、严某芳去新洲公司售楼部交款，其一审提交的有关录音内容是真实的。证人曹某陈述，其是孙某某开办的公司的驾驶员，2010年6月23日下午，其开车带着邵莉娟、严某芳到“丽晶国际”交房款，途中，其将自己的录音笔交给了邵莉娟、严某芳。车到“丽晶国际”后，邵莉娟、严某芳上了楼，其没有上楼。后其听过录音笔所录制的谈话内容，还将该录音资料刻成了光盘。孙某对上述证人证言无异议。新洲公司对该证人证言的证明目的有异议，认为该证人未在谈话现场；当日邵莉娟等来其处交涉，正是收到了合同解除书后所作出的反应；该证人与孙某有利害关系；孙某在一审时未申请该证人出庭作证。经审查，本院认为，结合双方庭审陈述，可认定孙某一审中提供的录音资料的真实性。经审理查明，对原判认定的案件事实，本院予以确认。另查明，2010年3月12日，金华市委市政府信访局下发了《丽晶国际商品房购房户到市政府集体上访》快报，快报报告了3月12日上午，丽晶国际商品房购房户30余人再次到市政府上访，上访人员反映新洲公司拖延交付，现在工程处于停工状态，公司方面不肯给明确的说法，他们担心购房无着。2010年3月30日，金华市政府成立“丽晶国际”维稳工作指导小组，对新洲公司的经营、财务等进行监督和帮助，确保“丽晶国际”房产项目的顺利施工，维护社会稳定。本院认为，新洲公司因受金融危机影响及与新洲公司关联的立信系企业经营债务的影响，曾一度陷入建设经营困难、资金短缺的情况。有证据表明，至2010年3月12日，丽晶国际一期商品房购房户仍在上访，反映新洲公司拖延交付，工程处于停工状态的情况。为此，金华市政府于2010年3月30日成立了“丽晶国际”维稳工作指导小组，确保“丽晶国际”房产项目的顺利施工，维护社会稳定。基于上述情况，对孙某而言，其具备行使不安抗辩权的法定条件。孙某在行使不安抗辩权时虽未能及时通知新洲公司，但并不影响不安抗辩权的成立。况且，孙某虽然未依合同约定支付购房款，但新洲公司仍然要求孙某提供商品房预售合同备案登记材料，且于2010年6月12日办理了本案商品房预售合同备案登记。从孙某提供的本案录音资料中双方谈话内容看，新洲公司于2010年6月21日还通知孙某交款。综上，新洲公司发出的解除合同通知，并不导致本案合同解除的法律后果，本案合同解除的条件尚未成就。由于孙某行使不安抗辩权时未及时通知新洲公司，按合同约定的付款时间至2010年6月23日的利息应由孙某支付给新洲公司。孙某上诉请求中的合理部分，予以支持。原判适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2010）金婺民初字第2041号民事判决；二、由孙某某于本判决生效之日起十日内支付浙江××置业有限公司利息利益（其中80000元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2010年2月1日算至2010年6月23日止，588884元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2010年4月1日算至2010年6月23日止）；三、驳回浙江××置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费244元（已减半），由孙某某负担25元，由浙江××置业有限公司负担219元；二审案件受理费488元，由孙某某负担50元，由浙江××置业有限公司负担438元。本判决为终审判决。审 判 长  郑林军代理审判员  金 桦代理审判员  楼 俊二〇一一年三月八日代书 记员  汪艳玲