广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书(2011)汕中法民一终字第1号上诉人(原审原告)张成深，男，汉族，海丰县人，现住海丰县。被上诉人(原审被告)汕尾市宏基房地产有限公司（以下简称宏基公司）。法定代表人蔡东华。委托代理人吴智亮，广东海陆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)海丰县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业）。法定代表人许远城。委托代理人吴智亮，广东海陆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)海丰县供电局。地址：海丰县海城镇云岭住宅区二巷15号。法定代表人江城。被上诉人(原审被告)海丰县自来水公司。地址：海丰县海城镇解放中路28号。法定代表人陈小强。该公司经理。委托代理人颜铁军，海丰县公职律师事务所律师。上诉人张成深与被上诉人宏基公司、平安物业、海丰县供电局、海丰县自来水公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服海丰县人民法院(2010)海法民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张成深，被上诉人宏基公司、平安物业的共同委托代理人吴智亮，海丰县自来水公司的委托代理人颜铁军到庭参加诉讼，海丰县供电局经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告张成深欲购买被告宏基公司建设中的华夏花园商品房，遂于2007年1月29日与被告宏基公司签订《华夏花园商品房认购合同》。认购华夏1路14栋2梯202单元房。单元房建筑面积为123.16平方米，每平方米为1520元，总房款为187203元。认购合同内容：当事人的名称、商品房建设项目依据、商品房销售方式、商品房价格、付款方式和时间、交付使用日期、施工、交楼装修标准等。但认购合同第二条第3项水电开户费和契证费另行收取。其中水电开户费6000元，契证费按总房款4.5％计收8424元。认购合同中被告已明示水电开户费不计算在商品房建筑成本之内。当日，原告依认购合同约定交付30000元购房诚意金。同年3月30日、6月1日依认购合同约定分别交付二期款22440元、三期款22761元（尾数款）。2007年9月26日原告与被告宏基公司签订《商品房买卖合同》。合同约定为分期付款：首期为购户提供，余款申请银行按揭。合同对产权登记时间和违约责任没有约定，但在《商品房买卖合同》补充协议第一条双方约定：办理房地产权证一切契税、费用由买受人负责，证件由出卖人统一领取。双方签订的《商品房买卖合同》的内容基本符合《商品房销售管理办法》第16条的规定。原告在签订《商品房买卖合同》同一日向被告宏基公司交付水电开户费6000元，契证费8424元。后原告以《商品房买卖合同》为依据，向工商银行海丰支行申请按揭贷款。工商银行海丰支行批准原告申请。并于2007年12月28日用转帐方式将原告银行按揭贷款112000元转入被告宏基公司汕尾账户。至此，原告从认购到买受《华夏花园》1路14栋二梯202号单元房购房款、水电开户费、办证费等全部付清。被告宏基公司、平安物业均有收款凭证交付原告收讫。被告宏基公司在《华夏花园》工程竣工验收后将取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房销售许可证等材料和其他办证材料交办证机关办理。现原告名下权属证书存放在办证机关，他项权证书由按揭权人执管。第三人海丰县自来水公司、海丰县供电局是根据被告宏基公司申请为《华夏花园》整体商品房铺设供水管道和供电线路。与原告个人没有发生工程施工关系。被告平安物业与原告发生关系基于被告宏基公司代理行为。案经调解未果。原审认为：原告张成深与被告宏基公司签订《华夏花园商品房认购合同》时商品房买卖行为尚未发生，所签定的认购合同属于商品房买卖前契约实施的民事行为。其合同性质为预约合同，具有独立性。从预约到商品房买卖合同签订，双方当事人系本着诚实信用原则对预约存在的事实或法律上的障碍以及条款中瑕疵，通过谈判、填充、修正等方式加以完善以达到缔约目的。原告在预约中存在事实或法律上的障碍已不存在，各项条件成熟情况下与被告签订了《商品房买卖合同》，且该合同没有违背《商品房销售管理办法》相关规定，因此应认定双方签订的《华夏花园商品房认购合同》和《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。原告在与被告宏基公司签订《商品房买卖合同》同日向被告交纳了水电开户费和契证费其行为是原告意思自治体现，亦是履约行为。现原告以《华夏花园商品房认购合同》约定水电开户费6000元，违反了有关部门的规章规定，请求判令被告宏基公司、被告平安物业连带连带退回水电开户费5000元、资金占用费607元有悖商业活动中诚实信用原则，本院不予支持。对于原告主张被告宏基公司、被告平安物业连带支付延期办理房地产权证违约金25022元以及从起诉之日起到房产证办完之日止违约金、资金占用费1023元的请求，本院亦认为，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定房地产权证税契、费用由买受人负责、证件由出卖人统一领取。被告宏基公司按约定将办证材料交付办证机关，为原告办理房屋权属登记。原告未能取得房屋权属证书是由于按揭权人为实现债权原因。并非被告宏基公司原因导致办证不能。因此，根据合同有约定的依照合同约定，合同没有约定的依照法律规定的原则，原告主张被告宏基公司和平安物业连带承担违约责任，主张不成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条的规定，判决如下：驳回原告张成深的诉讼请求。本案受理费591元，由原告负担。上诉人张成深不服原审判决，上诉称：一、原审在审理程序上违背了民诉法以及最高院的有关规定。上诉人于2010年1月4日向海丰县人民法院起诉，经过多次催办反映后，于2010年1月13日下午4时才立案；本案审理历时11个月，违背了普通案件审理期限为6个月的规定；本案开庭五分钟后二位法官无故离庭，至闭庭还未回，导致普通程序的合议庭变成独任审判。二、被上诉人宏基公司、被上诉人平安物业向上诉人收取水电开户费是违法的。1、作为房屋的水电配套设施，都是包括在房价里面的，这是买房的根本条件之一。向买房人收取水电开户费违反了2007年7月1日实施的《新建商品房交易价格行为规则》第五条、第十三条和第十五条的规定；2、从法律上并不是任何合同一经签订就发生法律效力，被上诉人设计的格式合同其中一项收取水电费6000元的条款是违反《合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条的规定。3、原审法院以双方在《华夏花园商品房认购合同》的约定为由，支持被上诉人向上诉人收取的水电开户费合法，系为显失公正的做法。二、抵押权人行使抵押权并不是上诉人没法取得产权证的原因。1、原审法院认定不是宏基公司的原因导致上诉人不能取得房屋权属证书，但是被上诉人宏基公司也没有提供相关材料予以佐证，这与事实不符；2、从法律上取得房产证是办理抵押的前提，取得房产证与抵押权人行使抵押权并不存在矛盾。综上所述，上诉人要求退还水电开户费、计算迟延办证违约金以及资金的占用费是有事实和法律依据的。请求1、撤销原审判决；2、判决被上诉人宏基公司、平安物业连带退还水电开户费5000元、支付资金占用费1630元、违约金25022元。被上诉人宏基公司、被上诉人平安物业答辩称：一、关于应判决支付上诉人水电费、资金占用费的问题。1、2007年1月29日，上诉人经与宏基公司协商之后，签订了《华夏花园商品房认购合同?，合同第二条第3点明确约定："水电开户费及契证费另行收取，其中水电开户费6000元。"第三条第2点又明确约定：“以上首期为总房款40%(不包括水电开户费及契证费)”，直至2007年9月26日，上诉人与宏基公司签订《商品房买卖合同》，上诉人向平安物业交纳水电户费6000元。作为知悉法律的当事人对所买卖习惯交纳的水电费予以同意、接受。认购合同属双务合同也是商品房买卖合同的一种，对双方均具有拘束力，上诉人在2007年1月29日签订认购合同至2007年9月26日与宏基公司签订《商品房买卖合同》时并交纳水电费没有提出异议。2、上诉人的起诉适用广东省物价局《新建商品房交易价格行规则》不当。3、上诉人诉请返还水电费已超过法律规定的诉讼时效。二、关于应判决支付上诉人迟延交付房屋权属证书的违约金问题。1、从双方签订的认购合同和商品房买卖合同看，没有约定宏基公司在什么时候向上诉人交付房屋权属证书。2、上诉人要求宏基公司承担迟延交付商品房权属证书的违约责任属理解法律错误，上诉人要求宏基公司承担迟延交付房屋权属证书的违约责任没有事实依据和法律根据。综上所述，上诉人诉请被上诉人返还水电费5000元及其占用费1630元和承担迟延交付房屋权属证书应承担违约金25022元没有事实根据和法律根据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。被上诉人海丰县自来水公司答辩称:本案自来水报装入户主体是被上诉人宏基公司统一办理报装、编排入户，被上诉人供水工程安装及收费依法依规。在保证工作安装质量的前提下，按自来水报装程序和收费规定给予工程安装和编排入户。被上诉人与上诉人张成深两者之间在本案诉求上属于无独立请求权的关系人。上诉人张成深没有直接向被上诉人海丰县自来水公司申请报装入户，相应也就没有建立起任何合同或实质性履行的合同关系，其所主张的诉求并不能针对被上诉人海丰县自来水公司。被上诉人海丰县供电局没有作出答辩。本院查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人张成深与被上诉人宏基公司经协商一致于2007年1月29日签订《华夏花园商品房认购合同》及于2007年9月26日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，双方签订的合同合法有效。合同签订后，上诉人张成深按《华夏花园商品房认购合同》的约定向宏基公司交付水电开户费6000元等相关的款项，也按《商品房买卖合同》约定办理分期付款，余款申请银行按揭；被上诉人宏基公司在《华夏花园》工程竣工验收后也按合同约定将上诉人张成深定购的房屋交付张成深管理、使用；至此双方均已按合同约定履行完毕。本案上诉争议的焦点系《华夏花园商品房认购合同》中所约定的水电开户费另行收取的行为是否合法有效；及被上诉人宏基公司是否迟延办证，是否应返还上诉人主张的因迟延办证的违约金的问题。在2007年1月29日双方签订的《华夏花园商品房认购合同》中明确约定水电开户费6000元∕户另行收取，此款系双方当事人约定的收费项目，该约定系双方当事人真实意思表示，并未违反当时有关法律、法规的规定，应确认有效。且双方当事人均已按合同的约定履行完毕。因此上诉人张成深提出的宏基公司、平安物业依据2007年1月29日签订《华夏花园商品房认购合同》向其收取水电开户费6000元违反了2007年7月1日实施的《新建商品房交易价格行为规则》的相关规定，主张被上诉人宏基公司、平安物业应予连带退还5000元及支付资金占用费1630元的理据不足，本院不予支持。对于上诉人提出被上诉人宏基公司、平安物业迟延办证，应返还迟延办证违约金的问题，由于双方签订的合同中并未约定办理房屋权属证书的具体时间，且上诉人的购买该房屋的余款办理银行按揭，现上诉人名下权属证书存放在办证机关，他项权证书由按揭权人执管，故不存在宏基公司迟延办证的情形，上诉人也未因此造成实际损失，故上诉人提出宏基公司、平安物业应退还迟延办证违约金25022元的上诉主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币591元，由上诉人张成深负担。本判决为终审判决。审 判 长  王春变审 判 员  麦莉美代理审判员  彭晓春二〇一一年二月十七日书 记 员  黄彬斌