广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第1868号原告詹泰喜，男，1957年12月16日出生，汉族，身份证住址为广州市越秀区。委托代理人程晶磊，系广州金鹏律师事务所律师。被告广州房地产实业集团有限公司，住所地在广州市越秀区东风中路**。法定代表人郑笑凯，总经理。委托代理人谢绮明，该公司职员。原告詹泰喜诉被告广州房地产实业集团有限公司（以下简称广房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，由审判员周颖瑜适用简易程序独任审理，于2013年10月16日公开开庭进行了审理，原告詹泰喜的委托代理人程晶磊到庭参加了诉讼，被告广房公司经本院传票传唤，逾期未到庭应诉。后本院依法组成合议庭，于2013年11月13日再次公开开庭进行了审理。原告詹泰喜的委托代理人程晶磊，被告广房公司的委托代理人谢绮明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹泰喜诉称：1996年3月29日，原、被告签订了《房地产预售契约》，约定被告将座落天河区瘦狗岭综合商住楼1层21楼15室（建设面积199.76平方米）出售给原告，双方协定上述房地产成交价1128644元，被告应于1997年5月30日将上述房地产建成并正式交付原告及应于1997年8月30日前为原告办理领取房地产产权证的手续；被告逾期交楼的，被告应按每日千分之一的标准计付违约金给原告。合同签订后，原告已按合同约定向原告支付了全部购房款1128644元，但被告至今仍未将瘦狗岭综合商住楼1层21楼15室交付给原告，也没为原告办理该房屋房产证，仅在2013年8月2日通知原告将可以在2013年9月份收楼，并通知原告前往广州市房地产交易登记中心办理了办证递件手续。房屋管理行政部门已于2013年10月16日将上述房屋的产权转移登记至原告名下，原告随后已取得上述房屋的房产证。因此，依据《房地产预售契约》第五条的约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，特向法院起诉请求判令：1、被告支付迟延交楼的违约金（从2011年9月1日至实际交付之日止，按房价总款1128644元的每日千分之一计）。2、被告支付迟延办证的违约金（以已付房款1128644元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，从2011年9月1日起计至房产部门核发房屋权属证书之日止）。被告广房公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方对原告所签订的买卖合同事宜不知情，直至2013年8月，原告才向我方提出上述房屋的事宜。原告自签订买卖合同后一直没有向我方就违约办证、迟延交楼的情况提出主张，直至收到本案诉状。原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。我方同意按照合同约定的标准计付违约金。经审理查明：1996年3月，原告（乙方，下同）与广州市房地产实业总公司（甲方，下同）双方签订了编号为市管契字95001160号的《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在天河区瘦狗岭路南综合商住楼21层21楼15室的房地产（房屋建筑面积199.76平方米，以下简称案涉房屋）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为1128644元，甲方应于1997年5月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方还应于1997年8月30日前为乙方办妥领取房地产产权证的手续；（第五条）甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金；等内容。上述合同于1996年5月20日经广州市房地产交易所办理了预售契约监证登记手续。案外人广州市天隆房地产物业管理公司先后于1996年3月21日、1996年3月29日、1996年5月1日、1996年5月27日、1996年6月5日出具收款收据，分别显示收取了原告以支票形式交纳的案涉房屋订金20000元、一次性部分款318593.2元、一次性余款338593.2、代收税款33859.32、房款428884.72元。原告称上述款项均以支票形式支付，支票的收款人为被告，且其是按照被告的指示将房款支付给被告，广州市天隆房地产物业管理公司向其开具收据。被告称原告并未实际向其付款。2013年7月12日，被告出具《证明》一份，主要内容为原告已将案涉房屋购房款1128644元交给广州市天隆房地产物业管理公司；由于历史原因至今未领取房产证，现该业主自行到房管局申请办证，请有关单位接洽办理。2013年10月16日，案涉房屋经房地产行政管理部门转移登记至原告名下。另查明，被告原名广州市房地产实业总公司，因公司改制，于1997年12月30日经广州市工商行政管理局核准变更名称为现名广州房地产实业集团有限公司。另，原告称其曾以口头方式向被告追讨逾期办证违约金和迟延交楼违约金，但未对此举证证明；被告予以否认。原告称被告至今未向其交付房屋；被告对此予以否认，称其于2013年8月已经将案涉房屋交付原告使用（但被告未对此举证证明）。本院认为：原告与广州市房地产实业总公司所签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。广州市房地产实业总公司作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的原告交付房屋及转移房屋所有权即办理产权证的义务，广州市房地产实业总公司依法经工商行政管理部门核准改制为被告，其债权债务依法由被告继受，故上述义务由被告依法继受。被告关于原告未实际向其支付房款的问题，鉴于被告在《证明》中自认原告已向广州市天隆房地产物业管理公司付清房款，且要求有关单位接洽协助原告办证，可视为被告知道并认可原告向广州市天隆房地产物业管理公司支付案涉房屋房款的行为，其以此为由辩称原告未付清房款缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，双方关于交付房屋问题的约定是，被告应在1997年5月30日将案涉房屋建成并正式交付给原告。原告称被告至今未向其交付案涉房屋，被告虽予以否认，但其未举证证实关于其已于2013年8月将案涉房屋交付原告使用的陈述，应承担举证不能的不利后果，本院对被告上述陈述意见不予采纳，对原告上述陈述意见予以采信。被告至今未将案涉房屋交付原告使用，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《房地产预售契约》第五条的约定，被告应当以已付总房款1128644元为本金，按每逾期一日千分之一的标准即1128.64元／日向原告计付截至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。至于上述逾期交房违约金的起算时间，由于被告抗辩原告的上述诉讼请求已超过诉讼时效，鉴于原告称其曾以口头方式向被告追讨逾期办证违约金和迟延交楼违约金，但未对此举证证明，在被告予以否认的情况下，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告上述陈述不予采信，而原告于2013年9月4日起诉的行为构成本案诉讼时效中断，故被告支付上述逾期交楼违约金的起算时间应自2011年9月5日起。至于逾期办证违约金问题，本案中，案涉房屋转移登记至原告名下的时间早于案涉房屋交付原告使用的时间，如前所述，本院已经支持原告关于逾期交楼违约金的诉请，在相同的一段期间内，原告既主张逾期交楼违约金，又主张逾期办证违约金，缺乏合同和法律上的依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州房地产实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告詹泰喜支付逾期交楼违约金（以已付总房款1128644元为本金，按每逾期一日千分之一的标准，自2011年9月5日计至实际交付房屋之日止，违约金总额以不超过本金为限）。二、驳回原告詹泰喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13100元，由原告詹泰喜负担3060元，被告广州房地产实业集团有限公司负担10040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  卓燕君人民陪审员  谢淑音二〇一四年一月三十日书 记 员  何嘉杰翁智敏