杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第2568号原告：林东红。委托代理人：钱梁、赵崇樨。被告：杭州欧香食品有限公司。法定代表人：马小忠。委托代理人：吴唯明、李忠山。原告林东红诉被告杭州欧香食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月29日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2010年12月28日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2011年3月24日、7月12日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱梁、被告的委托代理人吴唯明、李忠山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2005年10月15日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将位于杭州市西湖区文二西路6号的房屋（建筑面积370.90平方米）出租给被告使用，租期从2005年10月15日起至2010年10月15日止，租期届满后，被告如需续租应提前3个月通知原告。2010年9月10日，被告向原告出具声明表示在租期届满后放弃优先承租权。合同到期后，被告一直未将房屋腾退并交还给原告。故起诉要求判令被告：1、腾退杭州市西湖区文二西路6号商铺；2、赔偿原告自房屋租赁合同期满至其实际腾退之日止因违约占用房屋所产生的经济损失62500元（暂计至2010年11月14日）；3、赔偿原告其他经济损失60万元（包括房屋现行市场租赁价格与原合同租赁价格之间的差额及原告垫付的水、电费及物业费等）；4、承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将第2项诉讼请求明确为：要求被告赔偿原告自房屋租赁合同期满至其实际腾退之日止因违约占用房屋所产生的经济损失333125元，即按每月62500元标准，从2010年10月16日起计算至2011年3月24日止。被告答辩称：被告从原告处承租涉案商铺后，经原告同意，对商铺进行分割转租。合同到期前，被告已将分割出租的其中三间商铺腾空并要求原告接收，但原告以商铺应整体接收为由拒绝。2010年12月10日，被告通过法庭要求原告接收，原告仍以同样理由拒绝。2011年3月1日，被告已将涉案商铺全部腾空并要求原告接收，原告以商铺存在装饰、装修等设施未拆除为由拒绝接收。直到2011年3月24日，在法庭的主持下，双方才进行商铺交接。被告认为原告将商铺分割转租是经得原告同意的，故合同到期后，原告理应先接收部分商铺，但其拒绝接收，致使损失扩大，扩大的损失应由原告自行承担。此外，被告认为，原告即使有损失，损失也仅能按双方合同约定的租金标准计算租金损失，故原告主张的第3项诉请没有法律依据。原告提供以下证据材料：1.房屋所有权证1份，证明原告系房屋所有权人；2.房屋租赁合同1份，证明原告将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限为2005年10月15日至2010年10月15日；3.被告出具的声明1份，证明被告在租赁合同即将到期时，向原告声明放弃优先续租权；4.水费发票、电费发票、物业费发票共4份，证明被告将房屋交还原告之前尚欠水费7752.15元、电费1178.74元和物业费13368.2元，三项合计32901.09元。原告提供的证据经质证，被告认为，对证据1的真实性没有异议；对证据2没有异议，但签订合同时，原告即告诉被告可以将商铺分割转租；对证据3的真实性没有异议；对证据4中的物业费发票的真实性有异议，其中物业费的计费期间从2008年8月1日计算至2011年3月24日没有依据，对2009年1月5日至2010年9月5日的水费6405元没有异议，但对2010年9月5日至2011年1月5日的水费1346元的真实性有异议，电费发票的户名不是被告，而是杭州星辰房地产开发有限公司，且发票中所载的违约金如何计算并不清楚，故该发票与本案无关。被告提供了以下证据材料：1.租赁合同2份及洪斌的营业执照1份，证明原告对被告将涉案商铺分割成4间商铺分别使用是明知并认可的；2.收款收据2份，证明被告为拆除商铺内装修、分隔墙花费19000元的事实；被告提供的证据经质证，原告认为，对证据1的真实性没有异议，但被告对商铺进行分割转租的行为本身不影响原、被告之间租赁合同所约定的权利义务，在租赁期满后，被告负有交还所有商铺的义务，因被告转租时已对商铺进行了分隔，在被告添附的设施不符合原告要求时，原告有权要求被告拆除分隔墙、恢复原状。故该证据不能证明被告可以提前返还部分商铺；证据2系收款收据，并非正式发票，对真实性有异议，且关于拆除费用本应由被告承担，原告无需承担。本院根据原告的申请，依法委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商铺自2010年10月16日至2011年3月24日期间的租金进行评估，该公司出具《估价报告书》一份，确定涉案商铺该期间总市场租金为人民币493000元。《估价报告书》经质证，原告认为2011年3月24日之后将商铺重新出租时的年租金价格为183万元，远高于该评估确定的标准，但对该报告书没有异议。被告对该报告书有异议，认为根据双方合同约定，2010年商铺年租金是75万，远低于评估确定的年租金约120万元。本院对证据认证如下：对证据1、2、3的真实性予以认定；对证据4发票中所载房屋地址均系商铺所在地，且该部分费用均发生在被告承租商铺期间，现被告有异议，但未能提供已交纳过相应费用的凭证，故对该证据本院予以认定。对被告提供的证据1的真实性予以认定，可以证明被告将商铺分割出租给王德、洪斌经得原告同意，但不能证明商铺租给马进福事先经得原告同意；证据2系收据，被告未提供其他证据佐证，仅凭该证据尚不能证明该款项实际已支付。《估价报告书》系本院依法委托有资质的评估机构作出的估价报告，本院对此予以认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2005年10月15日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋建筑面积370.9平方米，出租给被告使用，租赁期限自2005年10月15日至2010年10月15日，如被告续租需提前3个月通知原告。房屋首年租金60万元，以后每年租金递增3万元。租金2005年10月15日前付20万元，2006年2月15日付10万元，自2006年4月15日起，每半年支付一次。租赁期间，未征得原告事先书面同意，不得擅自改变房屋使用性质，不能擅自转租、转让、转借他人。合同签订后，原告按约将房屋交由被告使用。2005年11月2日，被告与洪斌签订一份房屋租赁合同，约定被告将涉案房屋中分割后的一间商铺约60平方米出租洪斌使用，租赁期限自2005年11月2日至2010年10月15日止，合同期满如续租，应提前3个月向被告提出书面意向，经被告同意后重新签订租赁合同。原告作为房东在该租赁合同上签字确认。2005年12月18日，原告作为产权人、被告作为第一承租人、王德作为第二承租人共同签订了一份房屋租赁合同，约定被告自愿将从原告承租的涉案房屋分割后的其中一间约84平方米的商铺租赁给王德使用。租赁自2005年12月18日至2010年10月15日止，合同期满如续租，应提前3个月向原告提出书面意向，经原告同意后重新签订租赁合同。2007年8月10日，被告与冶青海签订了房屋租赁合同，约定被告将涉案房屋一层约200平方米的商铺租赁给冶青海使用，租赁期限自2007年8月20日至2010年10月14日止，合同签订之后，冶青海将该房屋直接转给马进福承租使用，马进福在该处注册成立了青海拉面馆进行经营。因涉案房屋分隔转租成四个商铺，故被告在承租后将商铺分隔成四个部分，并将商铺分成了两层，其中一层分别由被告、王德、洪斌及马进祖分隔使用，商铺二层分别由马进福及洪斌分隔承租使用。2010年9月10日，被告给原告出具声明，明确双方租期届满后，放弃房屋续租权。2010年10月15日，双方合同期满后，被告仍未将涉案房屋交还原告。原告即于2010年11月29日向本院起诉。2010年12月10日，被告明确涉案商铺中的除马进福经营使用的一间商铺外，其余已全部腾空并要求原告接收。原告认为被告将商铺部分交还影响其对商铺的正常出租使用，故拒绝接收。2011年3月1日，被告已将涉案商铺全部腾空并要求原告接收，原告以商铺存在间隔墙、装饰装修等设施未拆除为由拒绝接收。后被告将商铺内间隔墙等设施进行拆除。2011年3月24日，在本院主持下，双方进行商铺交接。审理过程中，经原告申请，本院依法委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商铺自2010年10月16日至2011年3月24日期间的市场租金进行评估，该公司出具《估价报告书》一份，确定涉案商铺该期间总市场租金为人民币493000元。另查明，被告承租占用商铺期间，欠水费7752.15元、电费11780.74元、物业管理费13368.20元，合计32901.09元，原告已垫付。本院认为：原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应依约全面履行各自义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告经营使用，租赁期限届满后，被告理应将房屋腾退并交还给原告。现被告已在诉讼中将涉案房屋返还给原告，故本院对原告要求腾退返还房屋的诉请不再处理。根据双方合同约定，租赁期限届满日为2010年10月15日，被告因故未能如期将房屋交还原告，后于2011年3月24日方将房屋腾退并交还给原告，故逾期交付房屋期间所产生的损失应由被告承担。被告逾期交付房屋期间（自2010年10月16日至2011年3月24日）损失经评估为493000元，故被告理应赔偿原告该部分损失。此外，被告承租使用房屋期间产生的水电费、物业服务费共计32901.09元，原告已代为支付，被告应将该部分垫付款支付给原告。故原告要求被告赔偿逾期交付房屋的经济损失333125元及其他经济损失600000元，除以上本院支持的应付数额外，其余部分因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于被告辩称被告将房屋分割转租系经原告同意，故租赁期满后，被告将其中部分商铺腾空并交付原告，原告以房屋应全部交还为由拒绝接收，由此产生的扩大损失应由其承担的意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原告将涉案房屋共计370.90平方米整体出租给被告，合同期限届满后，被告负有将承租的房屋整体返还原告的义务，现被告于2010年12月10日要求将部分房屋返还给原告，该行为实际系被告部分履行返还义务，而涉案房屋作为整体出租收益与分割出租收益存在差异，故被告部分返还房屋影响原告的出租使用利益，原告拒绝被告交还房屋，合法有据，被告的该项意见本院不予采信。至于被告辩称2011年3月1日，被告已将涉案房屋全部腾空并交还原告，原告基于房屋存在装饰、装修、分隔墙为由拒绝接收的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”本案原告同意被告对房屋部分进行分隔出租、装修，但对于租赁期满后，未形成附合的装饰装修物并未约定，根据以上规定，被告有义务将装修及分隔墙拆除，恢复原状后返还给原告，在被告未拆除装修及分隔墙等设施前，原告亦有理由拒绝接收，故被告的该项意见本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十二条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州欧香食品有限公司支付林东红经济损失493000元，该款于本判决生效之日起十日内付清；二、杭州欧香食品有限公司支付林东红垫付的水费7752.15元、电费1178.74元和物业费13368.2元，合计32901.09元，该款于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回林东红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13131元，由林东红承担5731元，由杭州欧香食品有限公司负担7400元，其中杭州欧香食品有限公司负担部分于判决生效之日起十日内交纳至本院。评估费8000元，由杭州欧香食品有限公司负担，该款于判决生效之日起十日内径直支付林东红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱小琼人民陪审员  童政一人民陪审员  沈 玲二〇一一年八月十日书 记 员  黄娟芬