宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2014）贺民初字第568号原告王惠华，男，汉族，1984年10月6日出生，住宁夏银川市兴庆区。委托代理人杨永红，宁夏沙都律师事务所律师。被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司，营业执照注册号640122200006067，组织机构代码证代码78823229-5，住所地宁夏银川市贺兰县。法定代表人魏自平，系该公司董事长。委托代理人赵臣斌，北京大成（银川）律师事务所律师。委托代理人李青，男，汉族，1985年3月12日出生，住宁夏银川市金凤区。原告王惠华与被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法由审判员肖爱民适用简易程序于2014年3月25日公开开庭进行了审理，原告王惠华及其委托代理人杨永红、被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司的委托代理人赵臣斌、李青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王惠华诉称，原、被告双方自愿签订合同编号为20110183的房屋买卖合同，被告将位于宁夏贺兰县宏基月湖湾的第A-7幢楼第1单元204号房出售给原告，双方约定在2012年12月31日前将符合合同约定的房屋交付原告使用，房屋交付使用的条件为：1、取得《贺兰县新建住宅交付使用证》；2、《竣工验收备案表》，并约定迟延交付房屋的违约责任为逾期超过30日，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限的次日起至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已交付房款的万分之五的违约金，另约定至房屋交付之日90日内办理房屋权属登记。原告如期付款之后，被告迟迟不能交付房屋。之后被告提出换房，由此导致原告的按揭方式由住房公积金贷款转为商业贷款，被告承诺愿意承担为此增加的利息16500元，被告于2013年6月10日出具了交房工作流程表，但被告一直未能兑现补偿利息的承诺，时至今日也未办理权属登记，后原告多次催促，被告都置之不理，无奈，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，请求判令被告承担迟延交付房屋的违约金以及因换房带来的利息支出。诉讼请求：1、依法判令被告承担因换房而多支出的利息16500元；2、依法判令被告支付违约金28320元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告王惠华为证实自己的主张，向法庭提交了以下证据：证据一、商品房买卖合同原件一份，证明原、被告签订的合同成立且有效，合同关于违约金的约定合法有效。经当庭质证，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司对该证据中违约金的约定有异议，违约金的约定过高，按照合同法的相关规定，请求法庭依法减少违约金。证据二、交房工作流程表原件一份，证明：1、被告迟延交付房屋的事实；2、合同双方只对房屋地址变更的事实；3、合同双方对原合同其他条款均未作变更的事实；4、原告未放弃原合同清理条款的事实。经当庭质证，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司对该证据的三性没有异议，对证明目的的第3、4项有异议。证据三、职工还款流水账复印件一份，证明原告因换房多支付利息16500元的事实。经当庭质证，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司对该证据没有异议。证据四、首付款发票原件一张，金额为115585元；公积金贷款发票原件一份，金额为240000万元，证明被告向原告收取购房款355585元的事实。经当庭质证，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司对该证据的三性不表异议，购房款包括两部分，其中115585元是现金首付款，其余是原告的公积金贷款。被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司辩称，被告愿意承担原告诉讼请求的第一项，即因换房而多支出的利息16500元，不认可原告提出的支付违约金的诉请。具体理由如下：合同履行中，于2012年11月5日发生重大情势变更，导致签订了补充协议，补充协议的主要内容是对新调换的房屋做出了每平米三百元的优惠，让原告节省了三万余元房款；同时承诺原告的公积金贷款转为商业贷款后多支出的差额由被告补偿。原房屋的备案登记的撤销与新房屋备案登记的办理以及贷款的办理都由被告积极努力完成，只需要原告予以配合。在这一过程中，由于行政部门的程序问题，以及后来原告不能及时积极配合，导致今天补充协议的内容还没有履行完毕。因此被告提出认可补充协议给予原告优惠与补偿的承诺，同时根据被告积极履行合同变更后的内容以及重大情势变更事件的发生，请法庭驳回原告的第二项诉请。被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司为证实自己的抗辩，向法庭提交了以下证据：证据一、贺兰县政府2012年第42号专题会议纪要复印件一份，证明原购房合同履行过程中于2012年11月5日发生重大情势变更，导致产生换房协议的事实。经当庭质证，原告王惠华对该证据的三性有异议，因为该证据为复印件。证据二、换房申请表原件一份、换房提前拿钥匙申请表原件一份、业主问题反馈单原件一份，证明：1、原告于2013年3月8日就合同的履行和被告达成了补充协议的事实；2、被告没有逾期交房的违约事实。经当庭质证，原告王惠华对该组证据的关联性有异议，因为补充协议是在被告迟延履行交房义务三个月后才进行的协商，与被告违约事实没有相关性。证据三、情况说明原件一份，证明原告在合同履行变更过程中放弃对被告逾期交房的违约责任追究的事实。经当庭质证，原告王惠华对该证据的质证意见为，该证据中原告并没有放弃追究被告违约责任的事实，正是因为违约责任才有今天的诉讼。经当庭举证、质证，本院认为，原告王惠华提交的证据一、二、三、四，经当庭质证，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司对上述证据没有异议，本院对上述证据予以采信；被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司提交的证据二、证据三，经当庭质证，原告王惠华对上述证据的真实性、合法性没有提出异议，本院对上述证据予以采信；被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司提交的证据一，经当庭质证，原告王惠华对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且被告未能提交原件进行核对，对该证据本院不予采信。经审理查明，原、被告双方自愿签订合同编号为20110183的《银川市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人：宁夏恒昱源房地产开发有限公司（被告），买受人：王惠华（原告），出卖人将位于贺兰县宏基·月湖湾第A-7幢1单元204号房出售给买受人，该房屋建筑面积共110.43平方米，单价为每平方米3220元，总金额355585元；买受人于2011年7月22日前缴房款115585元，并在本合同备案之日起20日内以银行按揭贷款方式付清房款余额240000元；出卖人应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，住宅交付使用的条件为：1、取得《贺兰县新建住宅交付使用证》；2、《竣工验收备案表》；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。2012年7月22日，原告依双方约定向被告缴纳购房款现金115585元，并于2011年8月20日办理了住房公积金贷款，后被告未能在合同约定的交房期限向原告交付房屋。2013年2月至3月期间，经原、被告双方协商后被告将原告购买的贺兰县宏基·月湖湾第A-7幢1单元204号房调换为贺兰县宏基·月湖湾第A-6幢2单元1002号房，原告的按揭贷款方式由住房公积金贷款转为商业贷款，被告愿意承担为此增加的利息16500元，双方未签订新的购房合同。2013年6月10日，被告将贺兰县宏基·月湖湾第A-6幢2单元1002号房交付原告。现原告诉至本院，要求：1、依法判令被告承担因换房而多支出的利息16500元；2、依法判令被告支付违约金28320元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告与被告自愿签订的《银川市商品房买卖合同》，从内容到形式均不违反法律规定，该合同是双方的真实意思表示，该商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有法律约束力，合同双方当事人应按照合同约定全面履行合同约定的内容。合同签订后，原告按照合同约定及时向被告缴纳购房款，被告理应按照合同约定的时间及时将房屋交付原告，在被告无法向原告交付合同约定的房屋时，双方经协商达成一致意见，由被告为原告调换房屋，但双方就调换后的房屋未签订新的商品房买卖合同，该行为系原、被告双方对《银川市商品房买卖合同》部分内容所作出的变更，该合同内容变更后，双方应继续履行该合同。因原被告经协商后被告愿意承担因调换房屋致使原告贷款方式由公积金贷款转为商业贷款所增加的利息16500元，故原告要求被告承担因换房而多支出的利息16500元的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。被告未按时交付房屋的行为已构成违约，理应按照合同约定向原告支付违约金，被告应支付的违约金为28447元（355585元×160天×万分之五=28447元），但原告只向被告主张28320元的违约金，原告的该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司支付原告王惠华因换房而多支出的利息16500元，于判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司支付原告王惠华违约金28320元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费921元，减半收取460.5元，由原告王惠华负担156.5元，被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  肖爱民二〇一四年四月一日书记员  刘月风附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第页共页