浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍越民初字第1897号原告吴洪梅。委托代理人（特别授权代理）周水夫。被告丁秋美。委托代理人（特别授权代理）严利锋、陈梁泓。被告绍兴市富利达物资有限公司。法定代表人金田岗。委托代理人（特别授权代理）朱东明。原告吴洪梅与被告丁秋美、绍兴市富利达物资有限公司（以下简称富利达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理。依法由代理审判员冯青适用简易程序独任审判，于2014年6月5日、2014年7月11日两次公开开庭进行了审理。原告吴洪梅的委托代理人周水夫、被告丁秋美的委托代理人严利锋、被告富利达公司的委托代理人朱东明两次均到庭参加庭审，原告吴洪梅到庭参加第一次庭审。本案经双方当事人申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告吴洪梅诉称：2014年2月20日，被告丁秋美通过中介（邱某）向原告转租被告富利达公司房屋共七间，房号分别为南302、306、307、308和北306、307、308，双方约定南302房的转让费为65000元，其余各房的转让费为每间58000元，即原告在此基础上获得上述房屋今后的续租权并享受转租收益；次日，原告就将转让费一次性通过中介转账等方式支付给了被告丁秋美，合计人民币413000元，被告丁秋美也向原告出示了其与被告富利达公司签订的租赁协议。嗣后，原告获悉租赁物存在一房两租的现象，即绍兴市山河设计装饰有限公司早在2009年就向被告富利达公司承租了上述房屋，且租期要到2019年才届满，也就是说，两被告其实从一开始就明知转租根本行不通，即无法实现原告签约目的，故两被告存在民事欺诈。为此，原告已分别与两被告交涉，要求返还转让费并赔偿损失，但被告丁秋美选择逃避，被告富利达公司也未能妥善解决纠纷，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告吴洪梅与被告丁秋美之间的房屋转让行为无效；2、两被告共同返还原告转让费413000元，并赔偿原告利息损失（注：从2014年2月22日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至判决给付日止）；3、本案诉讼费用由被告方承担。诉讼中，本院经审查认为原、被告之间的转让行为有效，经本院释明后，原告将诉讼请求的第一项变更为：解除原告吴洪梅与被告丁秋美之间的转租合同关系。被告丁秋美答辩称：双方就被告富利达公司所有的房屋进行转租是事实，相应的转让款项单价及支付款项也是事实，但原告诉称隐瞒了部分事实，首先，原告在受让房屋之前已经知晓该部分房产上存在租赁权；其次，原告受让该部分房产的目的不是自己使用或者出租收益，而是进行炒房。据被告丁秋美了解，原告本人就是专门从事炒房的人员，原告此次起诉被告要求确认合同无效的根本原因是手上的房子无法再出手转让；最后，本合同不存在以虚构合同掩盖非法目的的情形，不属于合同无效的情形。原、被告之间的房屋租赁合同有效，被告丁秋美也依法履行了合同义务，并不存在任何违约行为，也不存在任何法定解除行为，因此原告要求解除原、被告之间的转租合同不符合法律规定，请求依法驳回。被告富利达公司答辩称：本案案由是房屋租赁合同纠纷，也即法律关系是合同法律关系，根据合同法规定，合同具有相对性，故本案的适格被告只有丁秋美一人。原告在起诉状中认为本案所涉房屋存在一房两租的情形不是事实，在原告与被告丁秋美签订合同时，本案所涉房屋已出租给了绍兴市山河设计有限公司，在原告明知的情况下仍与被告丁秋美签订合同，而被告丁秋美是不使用涉案房屋的。两被告之间名为租赁合同关系，实为炒租关系。在被告丁秋美已放弃自营权的情况下，其转让房屋也应以其取得的合同权利为限。因此本案不存在合同目的不能实现的事实，也不存在一房两租的现象。原告在签订合同时是否已经知道存在房屋出租的事实，被告富利达公司并不知情，也没有参与，但据了解原告是知情的，原告专门从事炒房，目的是转手获得利益。原告因短时间内无法转手获利，便以合同目的不能实现为由要求确认合同无效没有事实依据，也违反了合同法诚实信用原则。另，从原告庭审中变更的诉讼请求是要求解除原告与被告丁秋美的租赁合同关系，根据合同法的基本原则及合同相对性原则应当驳回原告对被告富利达公司的起诉。原告吴洪梅为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、恒兴合作银行明细对账单1份，要求证明原告与被告丁秋美之间存在转租关系，原告已将413000元转让费支付给被告丁秋美的事实，经质证，被告均无异议，本院予以认定；证据2、房屋租赁协议书7份，要求证明两被告之间有租赁协议，因此原告与被告丁秋美的转租关系是建立在此基础之上，如果两被告之间的协议无效，则原告与被告丁秋美之间的协议也无效，在转租的过程中达成的是口头协议，原告支付款项后，被告丁秋美将其与被告富利达公司的租赁合同交给原告，原告凭此再与被告富利达公司签订租赁协议，经质证，被告丁秋美对证据真实性无异议，但表示不能达到原告的证明目的，被告丁秋美与原告之间的交易方式应当是被告丁秋美从被告富利达公司处租赁房屋，原告把相应款项转给被告丁秋美，后被告丁秋美将租赁协议交给原告，再由原告持协议到被告富利达公司处进行合同名称的变更，被告丁秋美从被告富利达公司处租入该相应房产的价格，并不是房屋租赁协议书上写的1万元每间，被告丁秋美总共向被告富利达公司承租的房屋有22间，总的款项为528000元，协议交给原告只是为了便于原告去被告富利达公司处办理过户登记，被告富利达公司对证据本身的真实性无异议，但表示对原告的证明目的有异议，租赁协议名义上是房屋租赁协议，但两被告之间的法律关系并非传统意义上的房屋租赁，两被告之间已协议明确被告丁秋美放弃自营权，被告丁秋美签订合同的目的不是为了使用房屋，只是为了炒房，根据被告富利达公司的规定，被告丁秋美只有放弃其自营权，才能认可被告丁秋美与他人签订的转租协议，从合同价款看，明确约定是1万元每间，但实际支付为将近6万元每间，而原告本身也是为了炒房，合同目的并非使用房屋。因该租房协议欠缺被告签名，合同要件不完备，本院不予认定。被告丁秋美为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、租房协议复印件1份、被告富利达公司出具的收条1份，要求证明被告丁秋美从被告富利达公司处承租的22间房屋总的租金为528000元，并非1万元每间的事实，经质证，原告表示对证据三性由法院审核，租房协议在落款上并没有标注年月日，有瑕疵，对比原告当庭提交的7份房屋租赁协议书，签约主体一致，但版本完全不同，租金、保证金、押金的写法及金额等的支付期限等重要事项出现了不应该有的矛盾，两被告在答辩中的理由也与常理不符，足以说明两被告之间是事先串通好的，材料有可能是事后伪造或事先虚构的，欠缺证据的真实性要件，仅凭收据无法证实实际付款情况，尚应提供其他证据证实被告已收到上述款项，被告富利达公司表示协议由其提供，真实性无异议，对收条无异议。租房协议形式要件完备，本院予以认定，收据因无其他证据佐证，本院不予认定。被告富利达公司为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1、租房协议1份、委托书1份，要求证明原、被告签订合同过程中，被告丁秋美是明知本案房屋已出租，且明确放弃自营权，也即被告丁秋美签订合同的目的并非使用房屋，仅是转售炒租，经质证，原告对此不予认可，表示委托书不能证实被告丁秋美放弃自营权，且委托书书写不符合常理，同时上述材料无法说明原告在与被告签订合同过程中是明知被告丁秋美没有自营权的，被告丁秋美表示对协议无异议，委托书上签名为丁秋美本人所签，签字时可能是空白的，上面的内容均不是她写的，尚需明确的是委托书上的自营权是什么概念，原告持有的7份租赁协议，本身是为了方便被告丁秋美或者原告进行再次转让需至被告富利达公司处转让登记。本院对此组证据予以认定。根据原告吴洪梅与被告丁秋美的申请，本院传唤证人邱某出庭作证，证人证言经质证，原告吴洪梅表示证人作为中介已丧失了职业操守，系非法经营，不具备证人资格，应当作为本案共同被告，证人陈述原告在支付款项前并未与被告丁秋美见面，但不管原告自己能否使用，前提是要获得租赁权，证人庭审中陈述前后不一，对证人证言不予认可；被告丁秋美表示证人陈述其与原告是朋友，在房屋交易之前并不认识被告丁秋美，证人证言具有可信度，应当予以认定，被告富利达公司表示其自始至终都没有参与本案房屋的交易，其并不知情，从证人陈述看被告富利达并不是本案适格被告，同时原告与被告丁秋美之间应当为炒租关系。本院结合相关证据资料及原、被告庭审陈述，对证人证言中关于涉案房屋转租事实、支付价款部分内容予以认定，其余内容因无其他证据佐证，证据链条不完备，本院不予认定。经审理认定，被告丁秋美与被告富利达公司签订了书面租房协议，约定富利达公司将灵芝大树港xxx国道旁房屋（xxx大酒店）前五楼的三楼共22间承租给乙方作营业用房，租期自2014年元月1日起至2014年12月31日止，后原告吴洪梅与被告丁秋美通过中介邱某的介绍，达成口头协议，约定将上述房屋中的七间转租给原告，原告于2014年2月21日通过转账方式支付给被告丁秋美房租费413000元。另查明，被告丁秋美与被告富利达公司签订合同时明确放弃对所租赁房屋的自营权。被告富利达公司将所涉房屋租赁给案外人绍兴市山河设计装饰有限公司使用。本院认为，原告吴洪梅与被告丁秋美达成的口头协议，被告丁秋美与被告富利达公司之间订立的租赁协议，均系双方真实意思表示，合法有效。作为合同一方的原告吴洪梅积极履行合同义务，将相应的款项支付给被告丁秋美，其作为合同当事人的义务已经正确适当的履行完毕，而根据被告富利达公司与被告丁秋美之间的合同约定，被告丁秋美自愿放弃房屋的自营权，作为合同当事人对自身进行的约束，本院予以采信，但此条款不能约束合同相对人之外的原告，被告丁秋美提出抗辩称原告吴洪梅在受让房屋之前已经知晓其上存在租赁权及被告丁秋美对涉案房屋放弃自营权，因无相应证据予以证实，本院不予采信，同时根据双方提交的证据资料和庭审陈述，原告吴洪梅并没有明确表示放弃对所涉房屋的自营权，故被告富利达公司将房屋出租给案外人绍兴市山河设计装饰有限公司的事实，对被告丁秋美具有法律效力，而根据合同相对性，对原告吴洪梅不产生相应的法律效力。涉案房屋在转租给原告吴洪梅时已出租给案外人绍兴市山河设计装饰有限公司，并且已由该公司实际占有使用，由此导致原告吴洪梅与被告丁秋美之间的合同目的根本不能实现，对原告要求解除合同的请求本院予以支持。合同解除后，根据双方的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还已支付的租金并赔偿利息损失于法有据，本院予以支持。被告富利达公司不是原告吴洪梅与被告丁秋美合同的相对人，虽原告提出被告富利达公司与被告丁秋美串通参与本次房屋转让，应作为共同被告承担责任，但缺乏相应依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告吴洪梅与被告丁秋美之间的房屋转租合同关系；二、被告丁秋美应于本判决生效之日起三十日内返还给原告吴洪梅租金人民币413000元，并支付2014年2月22日至判决确定履行之日止按中国人民公告的银行同期同档次贷款基准利率的利息损失；三、驳回原告吴洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3787.50元，由被告丁秋美负担，于本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  冯青二〇一四年八月二十六日书 记 员  沈敏附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。