江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）余民一终字第50号上诉人（原审被告）：习敏华。委托代理人：严端生，江西弘道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘金红。委托代理人：陈华，江西弘杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭桂根。上诉人习敏华（以下简称习敏华）因与被上诉人刘金红（以下简称刘金红）、彭桂根（以下简称彭桂根）房屋买卖合同纠纷和案外人执行异议之诉一案，不服江西省渝水区人民法院（2013）渝民初字第02603号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，习敏华及其委托代理人严端生，刘金红及其委托代理人陈华到庭参加诉讼。彭桂根经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年初，房屋中介人徐志峰找到刘金红，介绍位于胜利北路339号金利商城1栋410、411号公寓出让给刘金红，其中410号公寓（房产证号：S0261294）产权人为彭桂根，411号公寓的产权人为李秀英，因李秀英与彭桂根系朋友，410号公寓的出让彭桂根委托李秀英全权处理。2011年2月，经协商，刘金红与李秀英达成口头协议，每间公寓的价格137000元，二间公寓合计274000元，余款10000元在产权过户登记在刘金红名下后付清，410号公寓过户费用由彭桂根承担。2011年2月18日。刘金红通过银行转帐100000元到中介人徐志峰的户头，2011年7月20日，刘金红与李秀英、彭桂根补签了二份房屋买卖协议，刘金红与彭桂根房屋买卖协议约定：彭桂根将位于胜利北路339号金利商城410号公寓出让给刘金红，该房屋全款为137000元，刘金红先支付132000元，待房产证过户后再将余款支付给彭桂根，……。同日刘金红又支付了32000元购房款到中介人徐志峰的户头，后刘金红又于2011年8月3日、2011年8月31日分别转帐了68000元、64000元的购房款到徐志峰户头，刘金红共计付款264000元，中介人徐志峰将该264000元购房款支付给了李秀英，李秀英将收取刘金红410号公寓的购房款132000元中的120000元支付给了彭桂根。刘金红按协议付款后，2011年7月份，彭桂根将410号公寓交付给刘金红使用，刘金红于2011年8月对410号公寓进行装修入住。之后，刘金红多次催彭桂根办理产权过户手续，但彭桂根一直以各种理由拖延不予办理。2013年8月，刘金红突然发现410号公寓的门上张贴了一张法院的查封通知，一审法院要对410号公寓进行拍卖，此时刘金红方知，在刘金红购买了该公寓后，因彭桂根所借习敏华款项未还，习敏华起诉彭桂根，一审法院判决后，因彭桂根未履行判决，习敏华申请强制执行，一审法院欲对该公寓进行执行。刘金红于2013年10月16日向一审法院提出执行异议，2013年10月24日刘金红收到一审法院作出的（2013）渝执字第803-3号民事裁定，裁定驳回刘金红的异议。刘金红不服。为此，刘金红诉至一审法院，请求确认刘金红与彭桂根于2011年7月20日签订的房屋买卖合同合法有效；请求依法确认位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）的所有权归刘金红所有；请求依法判令彭桂根立即将位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓产权变更登记至刘金红名下，变更登记的费用由彭桂根承担；请求依法停止对位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号：S0261294）的执行。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。刘金红与彭桂根签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。诉争的公寓虽目前登记在彭桂根名下，但房产证作为不动产权属证书，不具有绝对的证据证明力，当事人是否享有不动产物权，仍取决于当事人之间民事实体法律关系。因彭桂根已将诉争的公寓出售给刘金红，刘金红已支付合同价款132000元，且双方约定产权过户费用由彭桂根承担，该公寓并已交付。双方虽未办理过户手续，刘金红已实际取得了诉争公寓的所有权，为维护交易安全，确保诚实信用原则的遵守，应确认刘金红享有诉争公寓的所有权，彭桂根负有将诉争公寓办理过户手续给刘金红，并承担产权登记过户费用的义务。故对刘金红请求确认刘金红与彭桂根2011年7月20日签订的房屋买卖合同合法有效；确认位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）的所有权归刘金红所有；依法判令彭桂根立即将位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓产权变更登记至刘金红名下，变更登记的费用由彭桂根承担的诉讼请求，一审法院予以支持。刘金红请求依法停止对位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）的执行，因习敏华申请执行彭桂根的执行行为不属本案审理范围，故对刘金红请求依法停止对位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）的执行，本案不作审理。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，第十五条之规定，一审法院判决：一、确认刘金红与彭桂根于2011年7月20日签订的房屋买卖合同合法有效；二、确认位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）归刘金红所有；三、彭桂根应于判决生效之日起三十日内将位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）过户给刘金红，彭桂根承担相关的产权过户费用；四、驳回刘金红的其他诉讼请求。案件受理费3040元，由彭桂根承担。习敏华对一审判决不服，提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回刘金红的诉讼请求。其主要理由有：一、一审判决认定事实错误。刘金红提供的证据，相互予盾，不能形成完整的证据链，不能证实其与彭桂根之间存在涉案房屋买卖的事实及已支付房款的事实。刘金红应承担举证不能的法律后果。而一审法院在刘金红提供的证据相互矛盾，不具备证据客观性、真实性、关联性的情况下，予以采信并据此认定刘金红与彭桂根之间存在涉案房屋买卖的事实及已支付房款的事实，显然认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，本案房屋的变更、转让都要依法进行登记，未经登记不发生效力。故，刘金红与彭桂根虽然签订了房屋买卖合同，但并没有依法到登记机关办理产权变更、转让手续，依据《物权法》上述两条的规定，该房屋的变更、转让并未发生效力。刘金红并不能基于合同的约定而当然享有该诉争的不动产的所有权，且《物权法》第十七条也规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，本案该不动产的所有权人依法仍是彭桂根。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据该条法律规定并不能确认刘金红为涉案房屋的所有权人，而一审法院依据该条作出判决，显然适用法律错误。三、一审法院超出审理范围，导致判决错误。（2013）渝执字第803-3号执行裁定书具有法律效力，法院应继续执行，依法处置被查封的涉案房屋。刘金红也认为上述执行裁定书是正确的，否则，应按审判监督程序要求撤销该执行裁定书，刘金红提起本案诉讼，只能依法追究彭桂根不能履行房屋买卖合同的违约责任，而不能请求法院确认其为涉案房屋的所有人，并办理过户手续。刘金红辩称，一、关于本案事实认定的问题，也就是刘金红与彭桂根的房屋买卖合同是否是真实的问题。一审中，刘金红已提供了充分的证据，证明其已将购房款支付给了彭桂根，且房屋刘金红已实际占用了。因此，本案所涉房屋买卖是真实的。二、关于法律适用问题。房产证作为不动产权属证书，不具有绝对的证据证明力，谁是房屋的所有权人，仍应当按实际的民事实体法律关系来确定，不能仅凭房产证确认房屋所有权人。三、关于是否超出审理范围的问题。刘金红提起本案诉讼，并不存在其就认可执行裁定是正确的，一审法院是根据刘金红的诉讼请求予以判决的，并不存在超出审理范围的问题。彭桂根未答辩。二审期间，习敏华提供以下四份证据：1、一审法院（2013）渝民初字第00402号民事裁定书；2、送达回证；3、房屋权属登记信息查询结果单；4、一审法院（2013）渝执字第803-3号民事裁定书。拟证明2013年1月7日，一审法院在审理习敏华与彭桂根民间借贷纠纷一案中，依法查封了本案所涉房屋，刘金红、彭桂根均未提出异议；在执行过程阶段，刘金红提出执行异议，一审法院依法裁定驳回其异议，认定本案所涉房屋所有权人是彭桂根；上述两份裁定书具有法律效力。上述证据，经庭审质证，刘金红对习敏华所要证明的内容提出异议，认为2013年1月7日一审法院诉讼保全的查封，只是在房管部门进行了查封登记，并没有对房屋张贴封条或查封通知，刘金红并不知情，后在执行阶段才知道房屋被查封，刘金红即提出了异议，异议被裁定驳回后，刘金红在法律规定的时间内提起了本案诉讼，因此驳回异议执行裁定书并不发生法律效力。本院认为，刘金红的异议基本成立，习敏华提供的证据不能达到其证明目的，对上述证据本院不予采信。刘金红、彭桂根未提供新的证据。经审查，一审法院认定证据无误，对其所认定的事实本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷和案外人执行异议之诉。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点如下：一、房屋买卖合同是否真实、合法。二、本案所涉房屋的所有权人是谁。三、一审法院是否超出审理范围。一、关于房屋买卖合同是否真实、合法的问题。刘金红与彭桂根签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘金红在一审中提供的无存折取款回单、银行存折、收条、证明、房屋买卖合同以及证人证言能够形成完成、有效的证据链，可以证明彭桂根将房屋出售给了刘金红，刘金红已支付房款132000元。因此，刘金红与彭桂根的房屋买卖是真实的。二、关于本案所涉房屋的所有权人是谁的问题。房屋是不动产物权，虽然不动产物权原则上以登记为生效要件，但私权本来就是权利人的，登记只是政府部门的确认，因此，在审理涉及物权归属的纠纷中，不能唯登记论，要以审查基础法律关系，查明真实的权利状态。本案中，刘金红已实际支付了购房款，彭桂根也亦将房屋交付给了刘金红，刘金红已实际占有并使用了该房屋，且刘金红对未办理过户手续也无过错，为维护交易安全，确保诚实信用原则的遵守，应确认本案所涉房屋的所有权人是刘金红。三、关于一审法院是否超出审理范围的问题。一审法院是在刘金红所提诉讼请求的范围内，根据事实和法律作出一审判决，不存在超出审理范围的问题。综上所述，习敏华的上诉理由因无事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。刘金红在一审除基于房屋买卖合同提起产权变更登记有关请求外，同时另提起案外人执行异议之诉，请求停止对有关执行裁定的执行，一审亦已一并受理，现一审判决认定刘金红请求依法停止对位于新余市渝水区胜利北路339号金利商城1栋410号公寓（房产证号S0261294）的执行不属本案审理范围是错误的，本应予纠正，但鉴于刘金红未就此提起上诉，本院不作处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费3040元，由上诉人习敏华承担，该款本院已决定免交。本判决为终审判决。审 判 长  邓尧昌审 判 员  艾力钊代理审判员  熊 剑二〇一四年四月十六日书 记 员  袁 文