河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书2013年石民四终字第01068号上诉人（原审被告）山东省医药工业设计院，住所地济南市历下区解放路11号。法定代表人张兰英，该院院长。委托代理人张克栋、陈强，北京市大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）石家庄东海物业服务有限公司，住所地石家庄市平安北大街栗胜路59号。法定代表人王武跃，该公司总经理。委托代理人王亚成，该公司法律顾问。原审被告山东省医药工业设计院石家庄分院，住所地石家庄市桥东区建设北大街228号东海大厦一区21-B2A2A4（1）号。代表人王洪山，该分院院长。委托代理人张克栋、陈强，北京市大成（济南）律师事务所律师。上诉人山东省医药工业设计院因物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市桥东区人民法院（2013）东民二初三字第00323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，石家庄东海物业服务有限公司系该大厦物业服务企业，山东省医药工业设计院系东海大厦一区21层的业主，房屋共七套，面积共计1356.3平方米，现由山东省医药工业设计院石家庄分院在此办公使用。该分院系山东省医药工业设计院下属单位。该房屋是按住宅办理的房屋产权证，现该分院实际用于办公经营性使用。双方均认可2011年签订过一次物业服务合同，但均称找不到原件了，之后因为收费标准有异议，没有再签合同。现东海物业服务有限公司诉至法院要求山东省医药工业设计院支付各项欠费共计88150.3元，并支付该欠费总额日千分之三的滞纳金。本案在审理过程中，东海物业服务有限公司申请不再主张公摊电费4069元、室内电费2342.8无。关于采暖费，东海物业服务有限公司称，该小区供暖系其从供热企业买气后，再供给各业主，为此提交了其向石家庄华电供热公司买气的发票，证明其买气后再向业主供热，其系供热单位。山东省医药工业设计院称2012-2013年度的采暖费确实没交，认为东海物业服务有限公司不应按商业标准收取，应按住宅标准收取，2011-2012年度已交付东海物业服务有限公司采暖费42045.3元，不同意补交该年度的采暖费差价4204.5元，并对该年度超出住宅标准交纳的费用保留要求返还的权利。2011年11月8日的石价[2011]160号文件载明：非居民按面积收费的冬季采暖价格在现行每个采暖期每建筑平米31元基础上上浮10%为34.1元，浮动时间自2011年11月15日至2012年3月15日。2012年10月24日的石价[2012]142号文件载明：按面积收费非居民用户冬季采暖价格标准为每个采暖期每建筑平米34.1元，浮动时间自2012年11月15日至2013年3月15日。河北省石家庄市燕赵公证处(2012)冀石燕证民字第9137号公证书载明：2012年12月19日上午东海物业服务有限公司的委托代理人韩志娟在公证员姜某工作人员苗立荣的现场监督下，使用该公证处电话号码0311-839××××9拨打号码866××××8979，韩志娟与接听电话的人进行了电话交谈，具体内容由公证员使用录音笔现场进行了同步录音及现场摄像，并将录音和摄像的内容分别刻录成光盘。录音的主要内容为：“韩志娟电话咨询石家庄市物价局工作人员，房屋办的是住宅的房产证，现使用性质变更为办公、商业用途。采暖费是按住宅还是商业标准收取？物价局回答为按使用性质即商业标准收取。”关于物业费、电梯电费和公摊水费，山东省医药工业设计院称上述费用确实没交，理由是东海物业服务有限公司收取的物业费过高且物业管理混乱，电梯电费和公摊水费应包含在物业费中，不应重复收取。对此东海物业服务有限公司提交的2011年6月28日山东省医药工业设计院向其交纳物业费、电梯电费和公摊水费的发票存根，证明山东省医药工业设计院在2011年履行物业服务合同期间已按双方约定支付了相关费用，即物业服务费1.2元／月／平方米、电梯电费0.54元／月／平方米和公摊水费0.08元／月／平方米，系双方认可的标准，并未违反有关法律法规的相关规定。山东省医药工业设计院对欠室内水费1662.6元的事实无异议。关于滞纳金，东海物业服务有限公司主张采暖费的滞纳金自2013年3月16日起算，物业费、电梯费、公摊水费和室内水费的滞纳金自2013年1月1日起算，均按日千分之三计算至法院判决确定的履行之日止。原审认为，东海物业服务有限公司系石家庄东海大厦的物业服务企业，为山东省医药工业设计院等业主提供物业、供暖等服务。山东省医药工业设计院作为东海大厦一区21层的业主，理应向东海物业服务有限公司支付相应的费用。根据石价[2011]160号和石价[2012]142号两份文件。2011-2012年度和2012-2013年度的非居民用户冬季采暖价格标准均为每个采暖期每建筑平米34.1元，山东省医药工业设计院在庭审中亦认可其将该房屋用作商业办公使用，其应按实际使用性质交纳采暖费，山东省医药工业设计院要求按住宅标准交纳的理由不成立，法院不予支持。关于物业费、电梯电费和公摊水费，及方均认可在2011年签订过物业服务合同，东海物业服务有限公司虽未提供物业服务合同，但2011年期间山东省医药工业设计院按标准支付了相关费用，即物业服务费1.2元／月／平方米、电梯电费0.54元／月／平方米和公摊水费0.08元／月／平方米，之后双方没有另行签订物业服务合同，东海物业服务有限公司并未提高其收费标准，故东海物业服务有限公司主张山东省医药工业设计院按上述标准支付相关费用并无不妥，法院予以支持。山东省医药工业设计院对东海物业服务有限公司主张的室内水费无异议，理应支付东海物业服务有限公司。关于东海物业服务有限公司主张的滞纳金，因双方均未提交物业服务合同，不能证明合同中约定了滞纳金，法院对此不予支持。庭审中东海物业服务有限公司撤回要求山东省医药工业设计院支付公摊电费及室内电费的诉求，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十五条之规定，判决如下：。一、山东省医药工业设计院支付石家庄东海物业服务有限公司采暖费50454.3元（截至2013年3月15日）；二、山东省医药工业设计院支付石家庄东海物业服务有限公司物业服务费19530.6元、公摊水费1302元、电梯电费8789元（均截至2012年12月31日），室内水费1662.6元（截至2012年4月30日），合计31284.2元；三、驳回石家庄东海物业服务有限公司其他诉讼请求。上述第一、二项限山东省医药工业设计院于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000无，由石家庄东海物业服务有限公司负担157元、山东省医药工业设计院负担1843元（石家庄东海物业服务有限公司预交的案件受理费不再退回，待山东省医药工业设计院履行本判决时一并给付）判后，山东省医药工业设计院不服，向本院提起上诉。其上诉主要理由，山东省医药工业设计院石家庄分院的采暖费性质为居民用热，石家庄物价局的两份文件不应作为收费依据，原审法院以《公证书》认定其以非居民采暖性质交费是错误的；公摊水费、电梯电费已包含在物业服务费中，原审判令其再缴纳此费用为重复收费，也不符合法律规定，请求查明事实，依法判决。经审理查明，二审查明的事实与一审一致。本院认为，东海物业服务有限公司系东海大厦的物业服务企业，为该大厦的业主提供物业服务，山东省医药工业设计院作为该大厦的业主，应向东海物业服务有限公司支付相关的费用。东海物业服务有限公司现代收供暖费、电费，具有收取该费用的资格，山东省医药工业设计院应予支付。山东省医药工业设计院购买的房屋办理的是住宅的房产证，但在使用该房屋时性质变更为了办公商业用途，针对此种情况，相关部门给予答复，采暖费按照使用性质即商业标准收取，基此房屋的使用性质，原审根据石价[2011]160号和石价[2012]142号两份文件，判令山东省医药工业设计院按非居民用户冬季采暖价格标准支付费用，依法有据，应予维持。山东省医药工业设计院主张电梯电费、公摊水费包含在物业费中，但其没有提供证据支持其主张。虽然双方于2012年以后没有签订新的物业服务合同，但山东省医药工业设计院按照2011年物业服务合同约定交费标准支付了相应的费用，现东海物业服务有限公司主张的收费标准并没有提高，在双方没有达成新的意见情况下，判令山东省医药工业设计院支付此款项，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第（一）项、第一百七十条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2000元，由上诉人山东省医药工业设计院负担。本判决为终审判决。审判长 于 英审判员 赵 勇审判员 陈丽娜二〇一四年一月二十二日书记员 李 站