天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民四终字第520号上诉人（原审被告）天津龙亿房地产经纪有限公司，住所地天津空港经济区保航路1号航空产业支持中心645F46室。法定代表人窦会龙，总经理。委托代理人崔建东，天津津港律师事务所律师。委托代理人李映霞，天津津港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陶伟，男。委托代理人李坤，天津滨悦律师事务所律师。原审被告周金花，女。上诉人天津龙亿房地产经纪有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2014）滨塘民初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理，并依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭进行审理。上诉人天津龙亿房地产经纪有限公司的委托代理人李映霞，被上诉人陶伟及其委托代理人李坤，原审被告周金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告、二被告于2013年10月30日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：“原告陶伟购买被告周金花所有的坐落于塘沽区米兰世纪花园XX号商品房，房屋总价款为人民币2850000元；买方在签订本合同之时直接支付给卖方定金人民币50000元整，该笔定金在银行审批贷款手续完毕之日或买卖双方办理产权过户手续之日自动抵作等额房款，除定金外剩余房款为人民币2800000元，采用银行贷款方式付款”。合同第2条第（2）项约定：“买方须在2014年5月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2014年5月1日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构办理银行贷款申请手续。”该份合同由原告陶伟本人签字、被告周金花本人签字及经纪方天津龙亿房地产经纪有限公司（以下简称龙亿公司）签章确认。合同签订后，原告与被告周金花在被告龙亿公司处签订一份《关于〈房产交易合同〉交易免责的补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“一、基于国务院办公厅近日发布新政策，将提高第二套住房贷款首付款比例和贷款利率的新政及对出售自有住房按规定应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税；二、自本协议生效之日起，买卖双方之间的房屋买卖权利义务关系如遇到上述新政策执行，就依据新政策执行所涉及的双方权利义务及交易条件发生变更的，由买卖双方进行协商解决；如通过买卖双方协商无法达成一致的，买卖双方均同意无条件解除《房产交易合同》。卖方应全额退还买方已支付的定金且中介方应全额退还买卖双方已支付的佣金，除此之外，各方均不承担其它任何责任。三、本协议自双方签字之日起生效，三方各执一份，均具有同等法律效力。如发生争议，双方应协商解决。协商不成可向房屋所在地人民法院提起诉讼。”该补充协议由原告陶伟、被告周金花签字确认，经纪方龙亿公司亦表示认可。2013年10月30日，原告按照《房屋买卖居间合同》之约定，向被告周金花交付了定金人民币50000元，原告向龙亿公司交付了中介费28500元，被告向龙亿公司交付了中介费15000元。原告诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告天津龙亿房地产经纪有限公司返还佣金28500元；3、判令被告周金花返还购房定金50000元；4、诉讼费由被告方承担。原审法院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》经各方当事人协商一致签订，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。原告陶伟提出解除合同，被告周金花亦表示同意，原审法院予以照准。原告陶伟应当明知其不具备限购政策所规定的购房条件，也已预见到购房存在的风险，但其仍签订了购房合同，并支付定金，存在过错。原告主张在购房前告知被告周金花已有一套房屋，被告周金花不认可，原告就其所述事实未能举证证明。故原告主张的上述事实无法认定。原告以《补充协议》为由主张被告周金花返还定金，但《补充协议》所约定的双方解除合同、互不承担责任的条件是政府施行提高第二套房屋贷款的首付款比例和贷款利率以及出售自有住房按转让所得的20%计征个人所得税的政策，而在合同签订后至今，国家并未发布上述新政策，双方权利义务及交易条件并未发生变更，故并不适用《补充协议》。《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……”，原告在双方约定的期限内未按约支付价款，无权要求被告周金花返还定金，故对原告要求被告周金花返还购房定金50000元的诉讼请求，不予支持。居间人龙亿公司依合同约定为买卖双方提供中介服务，其目的是促成合同的订立。原告、被告周金花签订的房屋买卖合同解除后，有关合同中的居间条款亦应解除；龙亿公司作为居间人，根据合同法第四百二十五条的规定，居间人的义务主要有：如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。龙亿公司作为提供房屋买卖居间服务的专业公司，在合同签订时，应当将包括限购政策在内的房屋买卖相关内容及事项告知买卖双方，但其未尽到审慎注意、如实报告与提示的义务，故对上述房屋买卖合同的解除，龙亿公司亦存在一定过错，应承担相应责任。但龙亿公司为双方提供居间服务，实际付出了一定的劳动，原审法院酌定佣金收取比例以30%为宜。故龙亿公司应返还原告佣金人民币19950元（计算方式：28500元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十五条、第四百二十五条、第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》解除；二、被告天津龙亿房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告陶伟佣金人民币19950元；三、驳回原告陶伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1764元，减半收取后为882元（原告已交纳），原告陶伟负担782元（已付清），被告天津龙亿房地产经纪有限公司负担100元，于本判决生效后十日内交付原告陶伟。上诉人天津龙亿房地产经纪有限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回被上诉人在一审中的第一、二项诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、被上诉人提出解除《房屋买卖居间合同》，原审被告同意解除，法院判决可以解除，而合同中居间条款因已履行完毕而终止，不存在解除问题。《房屋买卖居间合同》解除不等于居间条款解除，协商解除居间条款应经上诉人同意方可解除，未经上诉人同意不存在因协商一致解除居间合同的情形。一审判决解除与上诉人的《房屋买卖居间合同》没有事实和法律依据。2、上诉人不应退还被上诉人居间佣金。上诉人居间义务已完成，已促成房屋买卖合同成立；上诉人没有隐瞒事实，也没有提供虚假服务，上诉人无过错，不应退佣金；被上诉人主张告知上诉人自己有贷款房屋，上诉人承诺变通处理后可以购买，原审被告也同意，被上诉人就上述主张的事实没有举证证明，被上诉人存在隐瞒其有贷款房屋的事实，被上诉人违约不购买房屋，其诉讼请求不应支持。3、《补充协议》是被上诉人与原审被告签订，没有上诉人签章，对上诉人不具有约束力。被上诉人陶伟答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告周金花答辩，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明的案件事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人及原审被告签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实的意思表示，合法有效。被上诉人没有证据证明其购买房屋前告知原审被告已有一套房屋，被上诉人与原审被告签订《房屋买卖居间合同》，被上诉人存在过错，对此原审法院已判令被上诉人承担相应的责任，即被上诉人要求原审被告返还购房定金的诉讼请求不予支持。上诉人作为居间人应对房屋买卖双方的情况进行审查，告知购买房屋的相关政策。上诉人主张已告知买卖双方购买房屋的相关政策，被上诉人及原审被告均不予认可，对此上诉人没有证据加以证明。被上诉人如知晓购房政策还隐瞒其有贷款房屋事实，与原审被告签订《房屋买卖居间合同》，显然不符合常理。故上诉人主张被上诉人存在隐瞒其有贷款房屋的事实，不能成立。被上诉人与原审被告的《房屋买卖居间合同》不能履行，被上诉人要求解除，原审被告同意解除。原审判决准予解除《房屋买卖居间合同》，符合法律规定。上诉人对房屋买卖双方《房屋买卖居间合同》的解除，存在一定过错。上诉人作为居间人为买卖双方提供中介服务，虽然促成被上诉人与原审被告签订了《房屋买卖居间合同》，但因该房屋买卖合同的解除，应确认上诉人并未使被上诉人与原审被告双方买卖房屋的目的得以实现。上诉人从事居间活动中付出了一定的劳动，原审法院酌定被上诉人支付上诉人部分费用，并无不当。上诉人主张被上诉人按照合同约定支付的佣金不予退还，依据不足，上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299元，由上诉人天津龙亿房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  李国敏代理审判员  李 茜二〇一四年八月六日书 记 员  刘继永速 录 员  李 晶