北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第5938号原告黎小英，女，1963年12月27日出生。委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。被告金翠花，女，1981年6月8日出生。原告黎小英与被告金翠花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告黎小英及其委托代理人刘甲、被告金翠花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎小英诉称：原、被告于2013年9月2日签订《购房合同》，购买被告位于北京市昌平区沙顺路xx号院xx幢xx单元xx层xx号房屋。合同签订后，原告依照合同约定分别与2013年9月3日、2013年9月11日向被告支付定金、房款共计152万元。原告付款后，被告未按照合同的约定办理过户手续，被告一再拖延，至今仍未办理。现被告已经根本违约，原告有权解除合同，要求返还购房定金及房款，并要求被告支付违约金及购房和约定的律师费。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的NOxx《签订合同合订本》及项下合同，并返还购房定金及房款共计134万元；2、被告支付原告违约金（自2013年11月20日起计算至实际给付之日至，以195万元购房款为基数，按日万分之五计算），暂计算至2014年6月20日为207675元；3、被告支付原告购房合同中约定的律师费40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告金翠花辩称：1、我同意解除合同，不同意返还154万元的购房款。原告仅支付了152万元的购房款，我已经给付了原告20万元，同意返还132万元。我曾经答应给原告2万元补偿，这2万元不是购房款。2、我不同意给付原告违约金，原告购买房屋时已经知晓涉案房屋未办理产权证，被告不存在违约情形。3、我不同意给付原告律师费。4、我也不同意承担诉讼费用。经审理查明：2013年9月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《签约合同合订本》，约定被告将坐落在昌平区沙顺路xx号院xx幢xx单元xx层xx号房屋出售给原告，房屋成交价格为1950000元，原告在签订合同的同时支付被告定金50000元，双方在2013年10月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方还约定了其他合同权利义务。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定买方全款购买，在签订合同后二日内买方把定金50000元转到卖方指定账户上；卖方收到定金后七日内同买方与居间方前往金科开发商处办理房产权手续事宜，买方在核实产权无误后付给卖方首付款1500000元；卖方办完产权证后，买卖双方按居间方通知的时间前往昌平地税交纳本次房产交易的相关税费后，买方支付给卖方尾款400000元，卖方收到尾款即时配合买方到昌平建委办理产权转移的相关手续；买卖双方对本次交易情况已明确知晓，居间方已尽到告知义务，卖方承诺本次交易的房产产权清晰无误；本协议为《签订合同合订本》合同编号NOxx的补充部分，本协议如有与主合同不一致，以本协议为准。2013年9月2日，被告（甲方、出卖人）、原告（乙方、买受人）与北京汉隆置地房地产经纪有限公司（以下简称汉隆经公司、丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费20000元。三方还约定了购房意向金、交易房屋的基本情况、房屋的交易条件等其他合同权利义务。2013年9月3日，原告向被告在中国工商银行的账号为×××转账50000元。2013年9月11日，原告向该账户转账1470000元。2013年10月30日，被告（甲方、出卖人）、原告（乙方、买受人）与汉隆经纪公司（丙方、居间人）签订《解除协议》，约定经乙方申请，甲方及丙方同意解除三方于2013年9月2日签订的编号为NOxx《签约合同合订本》及相关附件；甲方同意返还在三方签订本协议后分两次返还给乙方合同定金及房款1520000元，在2013年11月5日前支付800000元，在2013年11月13日前支付720000元，乙方指定账户为中国工商银行卡号为×××、收款人王亚强。2013年11月20日，被告（甲方、出卖人）、原告（乙方、买受人）与汉隆经纪公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定原签订于2013年9月2日合同编号为NOxx《签约合同合订本》继续履行，乙方已经支付给甲方定金及部分房价款1520000元，甲、乙、丙三方于2013年10月30日所签订的《解除协议》在本补充协议生效后即时作废。该协议同时约定：1、由于甲方的房产证尚在办理中，甲方承诺在2014年2月20日前办完房产证后15个工作日内备齐相关过户所需证件配合乙方办理本房产过户手续以及办理物业交接。2、由于原合同履行过程中甲方有违约之事实，经协商甲方同意支付给乙方违约赔偿金20000元，甲方同意从剩余房价款里减除违约赔偿金，故本次交易的剩余房价款实为410000元，乙方认同甲方关于违约金的支付方式，不再追究之前甲方合同违约之事宜，甲乙双方继续履行原合同所约定的事项。3、甲乙双方约定在乙方见到甲方房屋产权证后二日内将付给甲方的剩余房价款先汇入丙方公司账户，过户后当日在甲乙双方监督下由丙方转付给甲方。4、如甲乙双方任何一方未能按照约定履行本补充协议，违约方应从本协议之日起，除了按原合同标的价格的万分之五作为违约金按日支付给对方外，并承担原合同约定的定金罚则以及由此给对方造成的律师费、诉讼费等相应的损失。5、本次交易的房产情况丙方已告知，乙方已知晓并充分理解。本次房产交易的佣金20000元由乙方支付给丙方，支付日期为过户当日。6、本协议是合同编号为NOxx《签约合同合订本》的补充部分，具有同等法律效力。在北京市昌平区住房和城乡建设委员会查询涉案房屋的档案信息显示，涉案房屋的预售许可证号为京房售证号为京房售证字（2010）xx号，合同编号为xx，开发企业为北京金科兴源置业有限公司，出卖人为北京金科兴源置业有限公司，现买受人为金翠花。2014年3月2日，原告（甲方）与北京市盈科律师事务所（乙方）签订《委托代理协议（民商诉讼）》，约定甲方因房屋买卖合同纠纷事宜委托乙方代理，乙方接受甲方的委托，指派刘甲、张学琴律师为甲方与金翠花、汉隆经纪公司房屋买卖合同纠纷案一审的代理人，乙方收取律师代理费40000元。2014年3月5日，北京市盈科律师事务所向原告出具发票，载明律师费40000元。2014年3月28日，被告向原告出具退款条，载明“今金翠花于2014年4月20日返回黎小英购房款1540000.00（壹佰伍拾肆万元整）。”另查，被告于2014年5月20日以转账方式向原告退款200000元。上述事实有《签约合同合订本》、《房屋买卖居间合同》、《解除协议》、《补充协议》、北京市昌平区住房和城乡建设委员会档案查询材料、《委托代理协议（民商诉讼）》、发票、退款条及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人之间订立合同应遵循平等、自愿、公平和诚实信用原则。本案中，当事人之间签订的《签约合同合订本》、《房屋买卖居间合同》、《解除协议》、《补充协议》均为真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行。关于原告要求《签订合同合订本》及项下合同一节，因双方当事人同意解除协议，本院对此不持异议。关于原告要求被告返还购房定金及房款134万元一节，对被告同意返还的132万元部分，本院予以认可。对于双方存在争议的2万元部分，根据《补充协议》的内容，本院认为该笔款项是被告因其在2013年11月20日之前违约行为对原告的赔偿，是双方当事人协商一致的结果，被告理应按照约定给付原告。关于原告主张的违约金一节，根据双方在2013年11月2日签订的《补充协议》中约定，被告应在2014年2月20日前办理完成涉案房屋产权证，现被告未按时履行该项义务。经法庭询问，被告表示未办理房屋产权证的原因是其与开发商之间存在纠纷，被告目前仍在与开发商沟通、联系，但无法确定完成时间。故本院对被告称其不存在违约情形的表述不予采信。因此，被告应按照《补充协议》约定向原告支付违约金。关于被告提出双方约定的违约金数额过高，要求法院予以调整，综合考虑原告的实际损失、预期利益等具体案情，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告给付原告的违约金为以双方之间的合同标的价格1920000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2013年11月20日计算至被告实际给付日。关于原告要求被告给付律师费及诉讼费一节，根据双方在2013年11月2日签订的《补充协议》中约定，原告为处理纠纷而产生的律师费由被告承担，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告黎小英与被告金翠花于二○一三年九月二日签订的《签约合同合订本》及《补充协议》。二、被告金翠花于本判决生效后七日内返还原告黎小英购房款一百三十二万元。三、被告金翠花于本判决生效之日起七日内给付原告黎小英违约赔偿金二万元。四、被告金翠花于本判决生效之日起七日内给付原告黎小英违约金（以一百九十二万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准，自二○一三年十一月二十日至实际给付之日止）。五、被告金翠花于本判决生效之日起七日内给付原告黎小英律师费四万元。六、驳回原告黎小英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百九十四元，由被告金翠花负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告金翠花于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 俊二〇一四年八月二十日书 记 员 程建民