杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第731号原告：杭州缘份物业管理有限公司。法定代表人：印云虎。委托代理人：陈松庆。被告：莫杰生。原告杭州缘份物业管理有限公司（以下简称缘份公司）为与被告莫杰生物业服务合同纠纷一案，于2011年5月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年6月17日公开开庭进行了审理。原告缘份公司的委托代理人陈松庆、被告莫杰生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缘份公司诉称：2010年4月20日起，原告与被告莫杰生所在小区的杭州市下城区刀茅巷泰和苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定泰和苑小区由原告实行物业管理，合同期限自2010年4月20日至2011年4月19日零时止，同时约定住宅用房物业管理费按建筑面积每月每平方0.58元的标准由原告每年向业主收取，对业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起每日按应纳费用的千分之三加收滞纳金，然而被告作为泰和苑6幢304室业主，至今没有向原告支付2010年4月20日至2011年4月19日期间的物业管理费。被告的行为已经给原告造成了一定的经济损失以及物业管理的不便，为维护自身合法权益，故起诉至法院，请求：1.判令被告莫杰生支付原告物业管理费528.5元，滞纳金68元（暂算至2011年5月底），合计596.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告莫杰生辩称：被告在原告入驻前，和社区、街道、区政府等相关部门反映，但事情没有弄清楚，造成了现在1－4幢和5、6幢分别管理的“一国两制”现状。后来被告把报告送到各相关部门，要求等1-6幢统一管理后再处理物业费。原告的法定代表人当时经过4个多小时开会，最后没能决定。原告没有进驻前，被告就把报告提交到相关部门，被告不要物业公司的服务，被告自己的事情自己会做。被告也有材料发送给原告，说明暂时不要服务，原告也是认可，原告至今没有和被告来谈过。被告没有违法的行为，不承认应该交物业费。如果原告为被告进行了服务，那被告应该交，但是事情是发生在原告公司进驻前，而且一年来被告也是自我服务的。原告的起诉是诬蔑被告，原告曾经有几次威胁被告的情况。原告曾要求被告把业主委员会的2000多元交给原告，这样就不起诉被告。被告不可能把业主的钱拿出来，就没有同意，然后原告就要求被告支付物业费。请法院驳回原告的诉讼请求。原告缘份公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.服务合同1份，欲证明双方的物业管理关系，约定了服务期限及每平方米0.58元的物业费；2.产权记录信息1份，欲证明被告是业主，根据被告房屋面积计算的物业费。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，不认可。对证据2无异议。本院审核后认定如下：证据1，原告能提交经核对无误的复印件，被告也认可原告对小区提供物业服务的事实，故予以确认。证据2，被告无异议，予以确认。被告莫杰生为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.周建武的《证明》1份，欲证明被告的问题发生前后与原告是没有关系的，另外把材料送给原告，原告没有提出任何异议；2.第三、四届业主委员会副主任陈新等的《证明》1份，欲证明2010年3月到4月22日间，被告为业主权益问题找信访办申明，称小区物业不要产生“一国两制”问题，信访办的人和被告说是历史遗留问题，被告还把这份申明在小区里张贴出来。原告进驻后被告没有受到任何服务，第三届业主委员会也说明了情况；3.原第三届业主委员会委员张友荣等的证明1份，欲证明根据相关规定，业主委员会必须经全体业主委员会委员半数以上同意，并由参会委员签字确认，被告去委员家中询问签合同聘请物业时有无签字，委员们说没有签字，认为物业合同是无效的；4.第四届业主委员会陈松等的证明1份，欲证明2010年8月份有四个委员，根据委员提供的证明，原告签订合同与补充合同时部分委员不在场，也没有让他们签字，这是侵权行为，所以原告的物业合同是无效合同；另外合同文本不是一本，有两本，原告未提交补充协议；5.社区证明1份，欲证明社区1-4幢是不交物业费，但5-6幢要交物业费，“一国两制”的问题一直没有解决，原告向社区和相关部门反映要求解决，原告的法定代表人对整个事情都清楚的；4月20日和22日，被告向各个部门送达申明，被告的事实在2010年4月29日前已经结束，而原告还没有进驻；6.2010年4月5日的报告和4月22日的申明各1份，欲证明原告没有进驻前就发生了这个事情，而且事情已经了断；7.都市快报报道1份，欲证明被告的事情与原告没有关系；8.泰和苑物业合同补充协议1份，欲证明协议第9条明确约定，2010年4月29日原告实际还没有正式签订合同，所以三届业主委员会的委员也没有签字，物业合同是无效的。被告的事情也是在这之前。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，所说的是真实的，被告的小区“一国两制”在原告进驻前就已经存在了。对证据2，证明中说原告进驻后没有给被告服务，这个不认可，其他无异议。对证据3，真实性无异议，原告为慎重起见，到下城区建设局把物业服务合同的原始档案调取出来，当时委员有无在场，原告的确不清楚，但是业主委员会是一个整体的；对证据4有异议，泰和苑业主委员会的章是业主委员会保管的，盖出去的章是要负责任的。业主委员会盖章就代表业主委员会，业主委员会主任私自盖章是业主委员会主任的责任，与原告无关。对证据5，无异议，应该是事情真实的反映。对证据6，原告没有收到过申明，原告只听说过被告作出过申明，被告也和原告代理人讲过这个事情，但不是针对物业公司的，而是针对社区的，与原告是没有关系的。对证据7，报道是真实的，但仅仅是媒体报道，不具备证明条件。对证据8，协议是真实的，社区已经证明物业公司是征得50%的业主同意后进驻小区，而且是被告提交的证据。本院审核后认定如下：证据1、2，原告对其进驻前被告曾作声明无异议，本院予以确认。证明中证人客观感知外的主观陈述，缺乏证据印证，不予确认。证据3，证明中关于物业服务合同仅打印证人名字、其未签名的陈述，能某原告提交的服务合同相印证，予以确认，但物业服务合同由业主委员会盖章并由主任签字，该证据不足以证明合同无效。证据4，证明中关于部分业主委员会委员未签字的陈述，认定意见同证据3，证明中关于合同效力的陈述，不属于证人客观感知的事实，不予确认。证据5，原告无异议，予以确认。证据6，被告曾向社区等声明的事实，有证据5印证，予以确认。证据7，仅系媒体报道，其中能某其他证据印证的被告曾发表声明的内容，予以确认。其他部分不予确认。证据8，原告无异议，予以确认。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告莫杰生系泰和苑6幢304室房屋所有权人，该房屋建筑面积76.22平方米。2010年4月，莫杰生向社区等反映，要求泰和苑1－6幢应统一物业管理，后又声明其将自行进行物业管理，不需要物业服务公司的服务。2010年4月20日，泰和苑业主委员会与缘份公司签订《物业管理服务合同》，委托缘份公司对泰和苑总建筑面积36000平方米的物业提供管理服务，管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生及交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限一年，自2010年4月20日至2011年4月19日。居住用房物业管理费，由缘份公司按建筑面积每月每平方米0.58元标准，每年向业主收取一次（预收不得超过12个月）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等应缴费用，缘份公司可以从逾期之日起按应缴费额的每日千分之三加收滞纳金。同年4月29日，双方又签订《泰和苑物业合同的补充协议》，对业主委员会的业权交底、物业公司人员配备等进行了约定，并约定是否聘用该物业公司由业主委员会根据相关法律程序，让全体业主表决，达到50%以上同意物业公司进驻后，该物业公司正式进驻。后经泰和苑5、6幢业主表决，50%以上的业主同意，缘份公司于2010年4月29日正式入驻小区，为小区提供物业管理服务。缘份公司曾三次向莫杰生催交物业管理费，莫杰生至今未交，缘份公司遂起诉至法院。本院认为：根据社区出具的证明，缘份公司进驻泰和苑小区提供物业管理服务，是经过泰和苑5、6幢全体业主表决并征得50%以上业主同意。因此，小区的业主委员会与缘份公司签订的物业管理服务合同合法有效，对业主有约束力。莫杰生虽然在缘份公司进驻前已向社区等声明其不需要物业公司提供物业管理服务，并称其实际也是自己打扫卫生、不乘电梯，并未接受缘份公司的服务。但小区的物业管理服务并不仅仅包括楼道卫生、电梯使用维护等内容，根据合同规定，还包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生及交通与车辆停放秩序的管理等内容。莫杰生也认可缘份公司实际为泰和苑5、6幢提供物业管理服务的事实。因此，莫杰生以未享受或无需接受相关物业服务作为抗辩理由，本院不予支持。缘份公司要求莫杰生支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。合同约定，业主逾期交纳物业管理费的，应支付滞纳金。合同约定，缘份公司可以预收物业管理费，莫杰生至迟应在物业服务合同约定的服务期满后交纳物业管理费，其至今未交纳，缘份公司要求莫杰生支付滞纳金有依据，但缘份公司主张的每日千分之三的滞纳金过高，本院酌情确定按每日万分之六计算，自2011年4月20日计算至5月31日为13.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告莫杰生于本判决生效之日起十日内支付原告杭州缘份物业管理有限公司物业管理费528.5元及滞纳金13.32元；二、驳回原告杭州缘份物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半交纳25元，由原告杭州缘份物业管理有限公司负担2元，被告莫杰生负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一一年六月二十日书 记 员  陈 伟