广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第687号上诉人（原审被告）广州颐明房地产开发有限公司。法定代表人欧阳依丹，董事长。委托代理人张成、陈淑辉，均为该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）胡建军，男，1971年7月15日出生，汉族。被上诉人（原审原告）方红芬，女，1975年11月19日出生，汉族。上述被上诉人的共同委托代理人温绍东、杜宁，均是广东永航律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司（下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，胡建军、方红芬与颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定胡建军、方红芬向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A6幢15层1502号房，总金额1335152元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付胡建军、方红芬使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》；颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为胡建军、方红芬办妥产权登记，并将以胡建军、方红芬为产权人的房地产权证交付胡建军、方红芬；在此场合，胡建军、方红芬应当及时提供产权登记机关要求的需胡建军、方红芬提供的证件资料；颐明公司应如实告知胡建军、方红芬为办理产权登记需要由胡建军、方红芬提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使胡建军、方红芬未能及时提供证件资料的，胡建军、方红芬不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向胡建军、方红芬支付违约金；合同附件五补充协议第9条约定，胡建军、方红芬已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；胡建军、方红芬应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准；如胡建军、方红芬迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等等。合同签订后，胡建军、方红芬依约支付了全部房款，之后双方对面积差房款进行了结算，结算后胡建军、方红芬实际支付的购房款总额为1333428元。颐明公司尚未向胡建军、方红芬交付涉案房屋的房地产权证。胡建军、方红芬于2013年6月26日提起本案诉讼，要求：1、颐明公司向胡建军、方红芬支付迟办证违约金（从2010年10月3日开始计至颐明公司为胡建军、方红芬办妥并交付房产证之日止，每满一年按已付房款1333428元的1%的标准计算）；2、诉讼费由颐明公司承担。原审诉讼中，颐明公司确认在没有顺延办证情形的情况下，按合同约定颐明公司应于2010年10月3日前向胡建军、方红芬交付房地产权证。针对颐明公司的抗辩意见，胡建军、方红芬表示在签订合同时就已将办理房产证所需的资料交给颐明公司，不存在还要向颐明公司补充提交办证资料的情况。原审法院认为，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。颐明公司辩称胡建军、方红芬迟延提交办证资料，经多次催促后才提交相关资料，故认为办证期限可以相应顺延，颐明公司不存在迟延办证违约情况。因合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，考虑到在商品房买卖合同中双方签约的目的以及所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司仍负有通知胡建军、方红芬的义务，因颐明公司没有提供证据证明胡建军、方红芬曾拒绝按颐明公司的通知提交办证所需资料，故对颐明公司主张有权顺延办证期限的意见不予采纳。颐明公司辩称迟延办证不满一年的不用支付违约金，该意见无理，也不予采纳。综上，颐明公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任。胡建军、方红芬要求颐明公司支付迟办证违约金（每年按已付房款1333428元的1%的标准计算），合法合理，本院予以支持。颐明公司提出了2011年6月26日前的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，该意见符合法律规定，予以采纳。对胡建军、方红芬主张的2011年6月26日前的违约金请求，不予支持；对胡建军、方红芬主张的从2011年6月26日起至颐明公司交付房产证之日止的违约金请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、被告广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告胡建军、方红芬支付从2011年6月26日起至交付房产证之日止的迟延办证违约金（每年按1333428元×1%的标准计算）。二、驳回胡建军、方红芬的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费345元由颐明公司负担。上述款项已由胡建军、方红芬预交，胡建军、方红芬同意由颐明公司在履行本判决书时将其应负担的受理费直接支付给胡建军、方红芬。判决后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：l、经颐明公司多次通知，胡建军、方红芬拒不履行提交办证资料的义务，根据《商品房买卖合同》附件五第9条约定，颐明公司可以相应顺应办证时间。2、即使存在迟延办证的情形，依《商品房买卖合同》第十九条，迟延办证满一年的按已付购房款的1％计算违约金，满一年不满两年的部分无需支付违约金。一审法院对该问题的判决不明确。请求：1、撤销原判，依法改判驳回胡建军、方红芬的诉讼请求；2、一、二审受理费由胡建军、方红芬承担。胡建军、方红芬答辩称同意原审判决。上诉人颐明公司与被上诉人胡建军、方红芬对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为，颐明公司与胡建军、方红芬签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同有效正确。对于颐明公司是否存在延迟办证的问题，根据合同约定，颐明公司承担办理案涉房屋产权证的义务，作为附随义务，颐明公司应当积极履行通知义务，及时、如实告知胡建军、方红芬办理产权证具体需要什么资料。双方当事人所签订的合同附件对胡建军、方红芬需提交办证所需资料并未作出具体列明，且颐明公司并未提供证据证明其通过其它方式履行了此通知义务。另从实现合同目的角度看，胡建军、方红芬以支付对价获取案涉房屋所有权为目的，且本案没有证据显示胡建军、方红芬拒绝提供办证所需材料，故颐明公司主张顺延办证期限的理据不足，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥产权登记，并将案涉房地产权证交付胡建军、方红芬。本案中，颐明公司亦确认在没有顺延办证情形的情况下应于2010年10月3日前向胡建军、方红芬交付产权证，但颐明公司至今未将产权证交给胡建军、方红芬，故颐明公司已构成违约，应承担违约责任。对于迟办证违约金的计算。涉案《商品房买卖合同》约定颐明公司逾期交付房地产证给胡建军、方红芬的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向胡建军、方红芬支付违约金，即颐明公司应于2011年10月3日支付第一次期满一年（2010年10月3日至2011年10月2日）的违约金，胡建军、方红芬于2013年6月26日提起本案诉讼，其诉讼请求理应没过诉讼时效，原审认定2011年6月26日前的违约金已超过诉讼时效有误，但基于胡建军、方红芬对此没有提起上诉，本院不予调处。但因颐明公司实际交付房产证的时间至今未能确定，原审判决颐明公司在10日支付至交付房产证之日止的违约金不符合实际，本院予以调整，颐明公司应以原审确定的2011年6月26日为违约金起算时间，支付已期满一年共2年的违约金即至2013年6月25日的违约金给胡建军、方红芬为宜，该日之后的违约金胡建军、方红芬可结合颐明公司实际交付房产证的时间另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民人和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1824号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1824号民事判决第一项为：广州颐明房地产开发有限公司在本判决送达之日起10日内，向胡建军、方红芬支付从2011年6月26日起至2013年6月25日止的迟延办证违约金（每年按1333428元×1%的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费345元、二审案件受理费690元，均由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  李 民二〇一四年四月××日书 记 员  李 焕