广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2011）崇民终字第27号 上诉人（一审原告）李奇寿，男，1957年6月2日出生，汉族，工人，住所地广西壮族自治区北海市。 上诉人（一审原告）李燕青，女，1944年12月23日出生，壮族，个体户，住所地广西壮族自治区天等县。 上诉人（一审原告）李燕春，女，1948年7月7日出生，壮族，退休工人，住所地广西壮族自治区。 上诉人（一审原告）李燕飞，女，1950年11月11日出生，壮族，农民，住所地广西壮族自治区宾阳县。 四上诉人共同委托代理人李品德，广西添荣律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）李明，男，1982年9月6日出生，汉族，待业，住所地广西壮族自治区天等县。 委托代理人张元将，广西桂天云律师事务所律师。 上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞因房屋析产纠纷一案，不服天等县人民法院（2009）天民初字第257号民事判决，向本院提起上诉，本院于2010年12月24日受 理后，依法组成由审判员杨德清担任审判长，审判员黄新移和林丽红参加的合议庭，于2011年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人李燕青、李燕春、李燕飞及四上诉人的共同 委托代理人李品德，被上诉人李明及其委托代理人张元将到庭参加诉讼，被上诉人李奇寿经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限二个月。本案现已审理终 结。 一审法院经审理查明，四原告系同胞姐弟关系，原告李奇寿与被告李某系叔侄关系。四原告的父亲李可占生育有五个子女：长子李其教、次子李奇寿、长女李燕青、次女李燕春、三女 李燕飞。李可占生前在天等县天等镇朝阳街39号门牌建有一座一间瓦房。李其教与妻子言红彩结婚后生育儿子李某。李其教病逝后，其父李可占于1986年6月10日立有一份 《遗嘱书》，主要内容为：一、坐落在天等县天等镇朝阳街39号房屋（瓦木结构）的产权由子女李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞及儿媳言红彩各享一份继承权；二、如果言红彩改 嫁，就无权继承，其份额由孙子李某继承。1986年8月21日，李占可逝世后，各继承人按遗嘱继承房产。1989年言红彩改嫁，其继承的房产份额转由其子李某继承。 1990年4月4日，因房屋残旧，李奇寿将旧房拆除重建，李某的监护人言红彩提出异议。经天等镇人民政府司法办公室调解，1990年4月11日，李奇寿、李燕青与李某的监 护人言红彩共同达成一份《重建协议书》，内容为：“一、这间祖遗房已经残旧，应该重建；二、重建的投资由李奇寿、李燕青、李某的监护人言红彩以李某的份额代为出资，房屋建 成后的收益，首先偿付投资人的本金及利息。偿清以后的一切收益归房屋共有人共同分享；三、因共有人李燕春、李燕飞不得参与商议，若以后提出异议，另行协商；四、这间祖遗房 的重建（包括已在后面空地建成的这一间房屋）不剥夺原共有人的继承权，若其他共有人以后提出分割的话共同继承人依法协商处分。”经协商后，由原告李奇寿、李燕青与被告李某 的监护人言红彩共同出资对房屋进行翻建，并于当年竣工，共花费19101.6元，其中言红彩出资3000元。1992年因城建规划需要，该房屋需往后迁移30米重建。在拆 迁重建时，原、被告对房屋的重建事宜发生争议。1992年8月6日，经天等县调处办、天等镇人民政府等有关工作人员组成的调解小组进行调解，原告李奇寿、李燕青、李燕春、 李燕飞（因出嫁在外，由李奇寿代理）与被告李某（因未成年，由监护人言红彩代理）共同达成一份《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》，协议的主要内容为：“1、当事 人一致认为39号屋的迁建，是城建规划的需要，但因39号屋已于1990年4月份进行了改建，原被继承的39号祖遗房已不存在，所以39号屋的迁建，客观上属于特殊的继承 屋迁建；2、当事人一致赞同，这次迁建属于90年共同集资改建的继续，所以90年的投资列为这次迁建集资的组成部份，即90年的投资的现物（指材料：砖、空心板等）及搬迁 费与这次迁建投资加起来计为迁建的总额；3、当事人一致同意李某的监护人言红彩的意见，即90年其投资的3000元列为这次迁建的投资基数，不足部份，由李奇寿代为出资。 代出资的部分日后可以从迁建屋出租收入资金中扣出作为偿还；4、当事人一致赞同，迁建屋建成之后，由共有人协商出租，出租期限为八年。届满，不论租金收入是否已偿还各自的 投资本金，该屋即由李奇寿、李某按继承法的有关规定，以原投资建造的总资金为基数，扣除折旧金额之后，分别承担应负的其他共建人李燕青、李燕春、李燕飞的应得的投资金额。 并偿付之后，39号的产权即归李奇寿、李某为共有；5、当事人一致赞同，李某为已故李其教的后代，其母亲言红彩已改嫁，所以只要李某愿意随时随地可到39号屋来居住生活； 6、当事人一致同意，90年改建之屋的造价委托县建行来进行结算，明确各自的投资数额，在这基础上，共同协商迁建屋的建造事宜，订立兴建协议，然后施工；7、当事人一致认 为，90年改建时，李燕青同时建其相邻（37号房）未经与39号屋共有人的一致同意，擅自用39号屋共有人40㎝，这是不合法的，但这幅墙是两屋的共用墙，现将这幅墙所占 的面积列为39号屋的建筑面积，此墙继续列为公用墙；8、本协议一式八份，当事人各执一份为凭；9、本协议经当事人签字后生效。”协议签订后，房屋共有人委托县建委对 1990年建造的房屋造价估算为19101.6元。同时，按协议的约定，由李奇寿出资103500元建成一座三层半的钢混结构的楼房（门牌号××）。房屋建好后，因 李某尚未成年，房屋主要由李奇寿管理。1998年，李燕青办理该房屋的《房屋产权登记证》，证号为：天房权证天等县字第××号，房产证记载的主要内容为：所有权 人为李其寿，共有人为李某，共有权证号为9800443。2000年10月12日,李奇寿委托黄汉初将共有房屋出租给他人，年租金为4000元，2000年至2003年共 收取租金12000元，2004年至2005年4月租金收益为7000元，2005年5月10日，李奇寿将房屋另租给他人，年租金15000元，租期为10年。2000年 -2009年5月房屋出租总收入79000元，(另:2004年6月14日，李某的监护人言红彩给付李燕青1000元偿付建房贷款)，2006年，李某以房屋租金收益纠纷 为由向法院起诉，天等县人民法院于2006年5月23日作出判决，对上述事实进行认定，并认为天等镇朝阳街79号房屋属李某与李奇寿共同共有，对该房屋的租金收益原告与被 告享有共同的权利。2009年7月1日，李奇寿与原租户江鹏达成解除租赁合同协议，由李奇寿支付违约金30000元，双方终止合同。2009年7月7日，李奇寿与天等县联 通公司签订《房屋租赁合同书》，约定租期5年，每年租金32500元，并已一次性支付给李奇寿租金162500元。2009年8月份，被告用砖块在讼争房屋内用水泥砖砌了 一堵墙将一楼门面一分为二，使天等县联通公司只能使用一楼门面的一半经营，房屋租赁合同履行受到影响。故原告向法院起诉要求对四原告与被告共有的房屋进行析产。 本案在审理过程中，因双方当事人对讼争房屋的价值无法达成一致，经原告申请，本院委托广西国联房地产评估有限公司对讼争的房屋进行了估价，结论为：讼争房屋于2010年 5月21日估价时点的总价值为人民币614000元，其中建筑物价值为239000元,土地价值为375000元。在庭审过程中，原告李奇寿与被告李某均各自表示不论房屋 分割为二份还是五份，房屋所有权归自己所有，愿意折价款项给付对方；原告李燕青、李燕春、李燕飞则表示自己不需要房屋，而愿意将自己应分得的份额转赠给原告李奇寿。本院经 双方当事人同意，决定参照评估价，由当事人相互竞价，出高价者取得房屋所有权，出低价者得到相应的款项补偿。经原告李奇寿与被告李某双方当庭相互竞价，经过多轮竞价后，当 被告李某以80万元的最高价竞出后，原告李奇寿表示认可，不再跟出竞价。 一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1、房屋产权的份额应分为二份还是五份？2、房屋的价值与所有权的归属问题。 一、关于房屋产权份额的确定问题。房屋产权的确定,应以建房实际出资和不动产的登记为准。讼争房产虽然系原、被告在原告父亲逝世后按遗嘱继承的按份共有遗产，但继承的房屋 经过改建和迁建后，房屋产权的性质已发生改变。在1992年房屋迁建时，原、被告经过协商自愿达成了《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》，该协议系双方当事人的真 实意思表示，没有违反有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效。按照该协议的约定，讼争的房屋由原告李奇寿和被告李某共同出资建造，房屋的产权由原告李奇寿与被告李某共 同共有。在房屋建好后，原告李燕青在办理房产证时，也按协议约定的内容在房屋产权证上登记房屋所有权人为李奇寿、共有权人为李某。原告李燕青、李燕春、李燕飞在协议中对迁 建房屋的建造没有出资，在房屋产权证中也没有登记名字,故对迁建房屋产权未能享有共有权。据此可认定讼争的房屋系属李奇寿和李某的共有财产，该事实不但有讼争房屋的房产权 属证书所确认，而且有本院已经发生法律效力的（2006）天民初字第20号民事判决书所认定。因此，对被告提出讼争房屋所有权人属李奇寿与李某共同共有的辩解主张，本院予 以采纳。讼争的房屋产权属原告李奇寿与被告李某共同共有，应当由原告李奇寿与被告李某按二份的份额析产分割。原告李燕春、李燕飞提出在房屋迁建时，其未得参加协商，也没有 得在协议书上签字，该协议属无效的主张，但未能提供相应的证据加以证实，故应承担举证不能的不利后果。原告李燕青、李燕春、李燕飞还提出在讼争房屋迁建时其各有出资，房屋 系四原告与被告共同共有，房屋应按五份进行析产，但也未能提供其出资的有关证据，而从被告提供的《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》的证据可以证实迁建房屋的建造 是由李奇寿和李某共同出资，并且四原告在起诉书中亦自认：在房屋迁建时，李奇寿出资103500元，被告李某在改建时出资3000元也作为迁建的出资基数。从证据的高度盖 然性的认定标准来看，被告提供的证据具有证据优势，应予认定。原告请求讼争房屋产权属四原告与被告共同共有，应按五份额析产分割的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予 采纳。 二、关于房屋的价值和所有权的归属问题。讼争房屋虽然经房地产评估部门估价为614000元，但由于原告李奇寿与被告李某双方均主张房屋所有权归自己，愿意折价款项给对 方。本院经双方当事人同意，通过当庭公开、公平、合理的竞价，被告李某以80万元的最高价取得讼争房屋的所有权，原告李奇寿庭上表示认可，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条、第一百条第一款之规定，判决：一、坐落在天等县天等镇朝阳街79号的房屋所有权归被告李某所 有，由被告李某于本案判决生效之日起60日内一次性给付原告李奇寿房屋折价款人民币40万元；二、被告李某付清房屋折价款后60日内，由原告李奇寿将《房屋产权证》交给被 告李某办理房屋产权变更登记，房屋过户费由被告李某自负，原告李奇寿有协助办理房屋产权变更登记手续的义务。案件受理费5800元，由原告负担3300元，被告负担 2500元。 上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞不服一审判决，上诉称，1、改建和迁建不可能改变房屋产权的性质。改建和迁建的房屋用地，是五人共同继承而来的，不是李奇寿和李某 购买所得，所以土地价值375000元应五人按份共有，而不能由李奇寿和李某独享。即使重建、改建协议有效，协议写明：39号房屋的迁建客观上属于特殊的继承屋的迁建。 90年的投资及搬迁费与这次迁建投资加起来计为迁建总额。重建、改建中，李燕青投入资金10000元，李燕春投入12000元，李奇寿投入90606.6元，李燕飞投入 7000元，李某投入3000元,也客观的证明房产归五人共有的事实。2、一审认定1992年8月6日的重建协议有效是错误的。事实上，签订重建调解协议时，上诉人李燕春 没有在场，李燕飞没有委托李奇寿签订协议，协议剥夺了上诉人李燕春、李燕飞的房产份额，调解协议书上也没有调解人员签名和调解单位盖章。因此，该协议是无效的。3、《房产 证》不能作为认定房产权属的唯一依据。李燕飞、李燕春直到2006年在李奇寿的租金分配纠纷案件审理时才知晓有协议书及房产证。而房产证只是房产权属的证明而已。要确定房 产权属，要结合房产的其他证据材料来认定，一审认为讼争房屋以实际出资和不动产登记为准，是正确的。但是，李燕青在办理《房产证》时，没有征得李燕飞、李燕春的同意，没有 其他共有人的书面申请，也没有其他房产权属材料，而向房产管理部门登记，房产部门给予登记，显然违规。一审以房产证作为确定房屋产权的依据，是错误的。4、生效判决没有 确定讼争房产权属。一审认定（2006）天民初字第20号民事生效判决确定讼争房产的权属是错误的。5、一审适用法律错误。如上所述，《房产证》是房产部门违规所办，并且 与房产实际共有情况不符，因此，一审适用《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第十七条、第一百条第一款之规定，判决房产由李奇寿和李某按二分之一共有，是错 误的。本案应适用《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，四上诉人占房产五分之四，有权要求法院按估价的五分之一折款给被上诉人，房产归四上诉人所有。综上，请求二审 法院依法查明事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李某辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 综合诉辩双方的意见，各方当事人对一审查明的上诉人李燕青、李燕春、李燕飞对讼争房屋是否有投资款额和享有房屋份额及生效判决是否已确定讼争房屋权属有异议。 上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞对争议事实的意见：重建、改建中，李燕青投入资金10000元，李燕春投入12000元，李奇寿投入90606.6元，李燕飞投入 7000元，李某投入3000元,证明李燕青、李燕春、李燕飞对讼争房屋有投资款额，应享有相应的房屋份额，生效判决没有确定讼争房屋权属，一审认定李燕青、李燕春、李燕 飞对讼争房屋没有投资款额和不享有房屋份额及生效判决已确定讼争房屋权属是错误的。 被上诉人李某对一审认定事实没有异议。 各方当事人对争议的事实没有新证据提供。 本院对争议事实的分析和认定：本案在一审开庭审理过程中，上诉人李奇寿陈述讼争房屋在改建、重建过程中，共投资122601.6元，其中李燕青投入资金10000元，李燕 春投入12000元，李奇寿投入90606.6元，李燕飞投入7000元，李某投入3000元,但其他当事人对此并未明确认可，该陈述与四上诉人在起诉状陈述的“李奇寿重 建出资103500元”相互矛盾，对此，本院不予认定。另外，（2006）天民初字第20号民事判决认为“天等镇朝阳街79号房屋属原告李某和被告李奇寿共同共有”，根据 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，该判决 并不是对讼争房产权属的最终确认，但作为生效的判决，应作为本案的证据使用。 综上所述，一审查明的事实属实，本院予以认定。 另外，上诉人在二审审理中，提交了《天等县私有房产登记调查审批表》、《天等县房屋四面墙界申报表》复印件各一份，拟证明房产权属的登记程序违法。被上诉人李某对上述证据 的真实性没有异议，但认为上诉人提供的证据不能证明房产登记程序违法。 本院认为，上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞提交的《天等县私有房产登记调查审批表》、《天等县房屋四面墙界申报表》，不能证明房产权属的登记程序违法。 综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：讼争房屋的产权份额应如何确定，房屋应如何分割。 本院认为，讼争房屋原为上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞和被上诉人李某共同继承共有。但共同共有关系因法律事实的发生而改变。1992年8月6日，各方当事人在天等 县调处办、天等镇人民政府有关人员主持调解下，达成了《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》，其中约定：……4、当事人一致赞同，迁建屋建成之后，由共有人协商出 租，出租期限为八年。届满，不论租金收入是否已偿还各自的投资本金，该屋即由李奇寿、李某按继承法的有关规定，以原投资建造的总资金为基数，扣除折旧金额之后，分别承担应 负的其他共建人李燕青、李燕春、李燕飞的应得的投资金额，并偿付之后，39号的产权即归李奇寿、李某为共有。这是本案的一个法律事实和房屋产权性质改变的附条件。虽然在签 订《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》时，上诉人李燕飞没有在场，但有李奇寿全权代理，因此，《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》是双方的真实意思表示。 没有违反法律的强制性规定或者社会公共利益，协议的主体、内容和形式是合法的。且签订协议后，上诉人李奇寿也出资建成了讼争的房屋，房屋也一直出租有租金收入，至今房屋租 赁已超过八年时间，房屋租金收入也足以偿还各自的投资，只是上诉人李奇寿未偿还各自的投资款而已，故讼争房屋归上诉人李奇寿和被上诉人李某共有所附的条件已成就，该事实改 变了讼争房屋原来五人继承共有的关系。正是因为有了该协议，上诉人李燕青在办理房产证时，才将房屋产权登记在上诉人李奇寿名下，并列被上诉人李某为房屋共有人，房产部门也 根据协议书和相关的申请材料依法颁发了房产证。从此可看出房产证的申请和颁发是合法有效的，可作为本案定案的依据之一。上诉人主张房产证是房产部门违规登记的，没有事实依 据，本院不予支持。一审法院（2006）天民初字第20号民事判决书中虽没有直接判决讼争房屋的产权归属，但它是一份发生法律效力的裁判文书，根据《最高人民法院关于民事 诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项的规定，应作为本案定案的证据之一。一审法院基于以上事实，从公平公正原则出发，在征询各方当事人意见后进行竞价处理，最后确 定由竞价高者即被上诉人李某为房屋所有人，由其按竞价的一半补偿给上诉人李奇寿房款400000元，从而最大限度地实现了房屋的价值，合理合法，应予支持。1992年的 《天等镇朝阳街39号屋搬迁重建调解协议书》中，确实约定有“90年的投资列为这次迁建集资的组成部份，即90年的投资的现物及搬迁费与这次迁建投资加起来计为迁建的总 额”及“偿付李燕青、李燕春、李燕飞投资款”的内容，但协议并不能改变房屋归上诉人李奇寿和被上诉人李某共有的事实，上诉人李燕青、李燕春、李燕飞如有证据证实自己对讼争 房屋有投资并主张返还投资款的，可另行处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人李奇寿、李燕青、李燕春、李燕飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨德清 审判员  林丽红 审判员  黄新移 二〇一一年八月二十五日 书记员  农娟芬