上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第547号上诉人（原审原告、反诉被告）顾铭卫。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海康正生物科技研究所。上诉人顾铭卫因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭于2014年4月1日公开开庭审理了本案，上诉人顾铭卫、被上诉人上海康正生物科技研究所（以下简称康正所）之法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年11月22日，康正所（甲方）与顾铭卫（乙方）签订商铺租赁协议，约定：甲方将所属商铺徐汇区清真路64号西租赁乙方使用，乙方经营项目保健按摩，本合同仅对该项目有效。若该项目需前置审批，须征得甲方书面同意，一切手续均由乙方办理。但如果政府有关部门对前置审批或场地验收未予通过，或拖延审批时间，导致乙方不能合法经营，或延期经营，甲方对此不承担任何经济赔偿。……由乙方出资的资产除用于房屋装潢无法搬走外仍归乙方所有，乙方可带走包括空调、冰箱、办公设施等。由乙方出资用于房屋装潢的其余资产按来修去丢原则，无偿归甲方所有，包括……。乙方原所付的转让费与甲方无关。租赁期限两年，租赁期自2010年12月2日至2012年12月1日。免租期限为期10天，2010年11月22日至2010年12月1日止，若在协议期内，乙方提出终止协议，则免租期租金由乙方承担。每月租赁费第一年为每月8，800元（人民币，下同），付款方式为3＋1，第二年为暂定每月9，500元，付款方式6＋2，如乙方遇经营困难，再协商。付款方式每3个月支付，每期26，400元整。乙方提前15天支付下期租赁费。租赁押金1个月租赁费8，800元整。……租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方2个月租赁费作为违约金：1，乙方擅自将房屋转租、转让、转包；2，乙方利用租赁房屋进行非法活动损害公共利益；3，在租赁期内，乙方不得以任何理由拒付或拖欠应交于甲方的租金，自付款日起拖欠达5天或对外债务超过押金，甲方有权单方面终止本合同，并保留乙方赔偿损失的权利，乙方需赔偿甲方2个月租赁费作为违约金。乙方同意甲方可停止水电供应，同时甲方有权追讨乙方欠交的租金及其他费用；4，……；5，……。合同另对权利义务、违约责任作了约定。合同签订后康正所按约交付了房屋，顾铭卫支付康正所3个月租赁费26，400元、房屋押金8，800元。同时顾铭卫以上海康正生物科技研究所清真路第三经营部营业执照向工商管理部门申请增加经营范围，除原有的理发项目，增加了保健按摩项目。之后顾铭卫开张经营，不久顾铭卫以该营业场所已被警方违法经营、责令整顿停业为由，拒付下期租金，并向康正所提出异议，对此康正所发函要求顾铭卫给付租金，未果。2011年3月18日，康正所方派人至系争商铺，要求店内人员离开，并将店铺锁门。2013年4月，顾铭卫诉至原审法院，要求判令：康正所返还顾铭卫3个月的房屋租金及押金共计35，200元，同时赔偿顾铭卫店内物品损失及装修费29，634.90元。康正所不同意顾铭卫诉请，并反诉要求：1、顾铭卫支付康正所2011年3月至同年3月17日的房屋租赁费4，688元；2、顾铭卫支付康正所违约金17，600元。原审审理中，顾铭卫与康正所均确认双方签订的商铺租赁合同于2011年3月18日予以解除，系争商铺已由康正所收回。另顾铭卫庭审中表示原要求康正所赔偿经济损失及装修费29，634.90元，考虑到部分物品及装修费无正规发票，故对赔偿数额予以变更，只要求赔偿两台空调机、饮水机的损失费5，945元，对其他损失费予以放弃。康正所则要求按照合同约定支付2011年3月2日至同年3月17日的房屋租赁费4，688元，并按2个月租金支付违约金，且表示房屋押金8，800元可以在应支付的租赁费中扣除后一并予以处理。由于双方意见不一，致调解不成。原审认为，依法成立的合同受法律保护。顾铭卫与康正所双方签订的商铺租赁协议，系当事人真实意思表示，亦无违反法律、法规强制性规定，应合法有效，双方均应恪守履行。根据双方签订的协议内容，顾铭卫应提前15天支付下期租赁费，但顾铭卫到期并未按约支付租金，显然违反了合同约定，构成违约，现双方均确认2011年3月18日已解除商铺租赁合同，法院予以准许。顾铭卫以系争商铺被相关部门责令整顿停业，但并未提供相关证据加以证明，故顾铭卫以康正所违约，要求返还所付租金及押金的诉讼请求，法院不予支持。双方合同于2011年3月18日解除，而顾铭卫的房屋租金付至2011年3月1日，故康正所要求顾铭卫支付2011年3月2日至同年3月17日的房屋租赁费4，688元，并按合同约定支付违约金的诉请，法院予以支持。对于康正所在2011年3月18日至顾铭卫租赁店铺，擅自收回租赁房屋并锁门的行为明显欠妥，虽根据合同约定，顾铭卫未按时支付租金，康正所可行使合同解除权，但应通过正当合法途径行使该权利。由于康正所擅自收回房屋给顾铭卫造成相应损失，对此康正所应承担民事赔偿责任，故顾铭卫要求康正所赔偿经济损失5，945元，法院予以支持。另康正所同意在顾铭卫应支付的拖欠租赁费中将房屋押金一并抵扣，对此法院予以准许。原审法院于二○一三年十二月二十日依法作出判决：一、上海康正生物科技研究所于判决生效之日起十日内赔偿顾铭卫经济损失费人民币5，945元；二、顾铭卫于判决生效之日起十日内给付上海康正生物科技研究所2011年3月2日至2013年3月17日的房屋租赁费人民币4，688元及违约金人民币17，600元（其中以顾铭卫支付的房屋押金人民币8，800元先行抵扣）；三、驳回顾铭卫其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币828.60元，由顾铭卫负担人民币778.60元，上海康正生物科技研究所负担人民币50元；反诉案件受理费人民币357元，由顾铭卫负担。判决后，顾铭卫不服，向本院提起上诉称，原审判决证据不足，系争房屋是因对方的原因被公安部门查封并责令停业整顿，希望向公安部门调查后查明事实真相。故请求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求并驳回被上诉人的原审反诉请求。被上诉人康正所则表示服从原判，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，在原审审理过程中，原审法院向本市徐汇区公安局斜土路派出所电话询问，该部门电话回复在2010年8月至2011年2月底间的时间段内，并无对本案系争房屋即清真路64号西商铺要求停业整顿的通知。本院认为，本案系争租赁合同是签约双方的真实意思表示，其内容亦不违反法律规定，应为合法有效。上诉人在承租系争商铺后应按合同约定支付租金，现其未按约支付租金已构成违约，被上诉人要求解除租赁合同符合双方间的合同规定。上诉人提出其暂时不付租金是因为系争商铺被公安部门查封并责令停业整顿，但对此事实上诉人未能提供相应的证据，亦无相应的行政处罚决定书等予以印证，而从原审法院向公安部门了解的情况看，并无上诉人所陈述事实存在，故上诉人的上诉理由是缺乏依据的，其不按约支付租金的合理抗辩理由是不成立的。原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人顾铭卫的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币357.20元，由上诉人顾铭卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  周峰审 判 员  叶兰代理审判员  吴丹二〇一四年四月四日书 记 员  周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……