重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第07915号上诉人（原审被告）陈玉娟，住重庆市南岸区。委托代理人陈丹妮。被上诉人（原审原告）高超，住重庆市江北区。委托代理人王荣，重庆鲁本律师事务所律师。上诉人陈玉娟与被上诉人高超房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年9月23日作出（2014）江法民初字第06187号民事判决，陈玉娟对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年12月26日对本案进行了询问。上诉人陈玉娟及其委托代理人陈丹妮与被上诉人高超的委托代理人王荣到庭参加诉讼，被上诉人高超未到庭。本案现已审理终结。一审法院审理��明，2013年1月15日，原被告之间签订了一份《房屋租赁协议》。协议约定由被告租赁原告所有的位于重庆市江北区桥北苑5号附4号27-11号房屋，建筑面积为82.92平方米的房屋；租期为2013年1月15日至2014年1月14日，每月租金1600元；租金三个月一交，于到期前十天交纳后期租金。在租赁期内，房屋的水电气费、电话、有线、物管、卫生等相关费用由被告承担。被告需爱惜使用房屋，如对电器、家具、墙壁等损坏照原价赔偿。如有违约行为，则违约方赔偿对方相当于一个月租金的违约金。协议签订后，原被告双方确定了水、电、气的止数分别为848、19358、1212，被告向原告交纳了1600元押金和三个月租金4800元，2013年4月30日，被告又向原告支付了三个月租金4800元。2013年7月25日，案外人张新渝代被告与原告交接退房事宜，原告收回房屋。2013年7月29日至31日，原告交纳了被告租赁期间的物业管理费265.2元、公摊费20元、起数为877的水费228元、起数为20917的电费1159元。原告还交纳了该房屋起数为1208，截止日期为2013年6月14日气费共计315元，气费单价为1.72元。2013年8月29日，原告委托重庆鲁本律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付租金、水电气费等款项。2013年9月1日，被告回函表示该房屋为案外人王斌在使用，房屋的损毁也是其造成，而自己公司经营困难，待资金周转灵活后会履行合同。另查明，原告与案外人周东云于1992年11月13日结婚。2010年3月2日，周东云取得位于重庆市江北区桥北苑5号附4号27-11号房屋的所有权。高超一审诉称，2013年1月15日，原被告签订《房屋租赁协议》，合同约定由被告承租原告位于重庆市江北区桥北苑5号附4号27-11、建筑面积为82.92平方米的房屋。合同约定：房屋租期自2013年1月15日至2014年1月14日���；租金每月1600元，押金1600元，租金每三个月一交，到期前10天交付后期租金；被告对房屋应爱惜使用，如对电器、家具、墙壁等损坏照原价赔偿；在租赁期内，水电气、电话、有线、物管、卫生等相关费用由被告自理；如有违约，则违约方赔偿对方一个月租金。合同签订后，被告在签订合同当日支付了押金1600元、三个月租金4800元，2013年4月30日又交纳了4800元租金，但未按约支付2013年7月租金；被告拖欠租赁房屋水电气费、物管费、公摊费等费用共计2127.2元，并损毁房屋内物品，价值2400元。被告的上述行为已违反合同约定，应向原告支付相当于一个月租金的违约金1600元。为此，原告多次要求被告支付所欠租金、违约金、原告代被告支付的水电气费、物管费、公摊费、毁损物品费用，但被告不予理睬。2013年7月25日，双方解除该《房屋租赁协议》，被告委托案外人张���渝前来退还钥匙，张新渝也在损毁明细单上签字确认损失数额。2013年8月29日，原告委托重庆鲁本律师事务所向被告发出律师函，要求被告给付上述款项，被告于2013年9月1日回函说资金周转不灵，请给予时间解决此事。但时至今日，被告依然以各种理由拖欠上述费用。现诉请法院，请求判令：一、被告向原告支付2013年7月的租金1600元、电费1159元、气费315元、水费228元、物管费265.2元、公摊费20元、有线电视费140元、物品毁损费2400元，合计6127.2元；二、被告支付原告未按时交纳租金、未按约定使用房屋的违约金1600元；三、诉讼费由被告承担。陈玉娟一审辩称，我不认可原告要求我支付房屋、水电气费、物管费、公摊费、损毁费用共计6127.2元的诉讼请求。这套房屋我并未实际居住，我在签订合同当天支付了押金和三个月房租6400元后，原告并未将房屋钥匙交给我。该房屋实际上是我的合作伙伴王斌在使用，2013年3月初我听说王斌要去贵州，2013年4月我没见到王斌，于是我致电原告说我不租了，但原告说他在外地，于是我又支付了三个月的租金4800元给原告。至于房屋的家具损毁我不知道，也不是我损坏的，我之前听王斌说房屋在租赁之前就有损坏的地方。我收到过原告发给我的律师函，也确实回函原告。我是派了张新渝处理退房事宜，但张新渝的签字不能代表我认可损毁的事实和数额。另，我认可违约金1600元，因为我租了房屋没有使用，我违约了，所以我愿意承担。综上，我没有使用过该房屋，还向原告支付了11200元费用，我希望扣除违约金1600元后，原告能够将剩余费用退还给我。请法院支持第二项诉讼请求，其余予以驳回。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思的表示，未违反法��、行政法规的强制性规定，合法有效。依照合同约定，被告使用门面，应按照双方约定的租金标准向原告支付租金。关于被告辩称其未领取钥匙，从未使用过租赁房屋，一审法院认为，被告在2013年1月15日签订合同当日即支付三个月房租和押金，在2013年4月30日又按约支付三个月租金，且被告认可交办案外人张新渝前往租赁房屋办理退房事宜。故被告的上述辩解意见前后矛盾且与常理不符，对被告辩称未领取钥匙，未使用租赁房屋的辩解意见，一审法院不予采纳。依照协议约定，被告使用租赁房屋，应按约支付租金，合同约定房屋租期从2013年1月15日始，租金三个月一交，在到期前10天交纳后批租金，故被告应在2013年7月4日交纳后批租金。被告未按时交纳租金，已违约，应当承担向原告支付相当于一个月租金违约金的违约责任。对原告要求被告向其支付相当于一个月租���1600元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原被告双方的《房屋租赁协议》约定，租期从2013年1月15日至2014年1月14日，但原被告已于2013年7月25日达成一致，被告不再租赁，原告收回了房屋，双方于2013年7月25日解除了该《房屋租赁协议》。因被告已经交纳六个月房屋租金，即交纳至2013年7月14日，故被告还应支付原告2013年7月15日至2013年7月25日的房屋租金2000元÷31天×11天（2013年7月15日至2013年7月25日）=709.68元。对原告要求被告支付其2013年7月租金1600元的诉讼请求，一审法院支持709.68元。被告在租赁房屋期间所产生的水、电、气费、物管费、公摊费，依照合同约定，应由被告承担。因原告已代被告交纳了其使用租赁房屋期间产生的水费228元、电费1159元、物管费265.2元、公摊费20元，故上述费用被告应支付给原告。因双方均认可交接房屋时气止数为1212，故被告应向原告支付气费为315元-（1212-1208）×1.72元=308.12元。关于原告要求被告支付有线电视费140元、物品毁损2400元，虽被告委托退房的案外人张新渝在原告书写的毁损物品清单上签字，但并未表示对物品毁损及价值的认可，且原告对上述损失价值、有线电视费未举示证据予以证明，故对原告的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉娟于本判决生效之日起十日内向原告高超支付自2013年7月14日起至2013年7月25日的房屋租金709.68元。二、被告陈玉娟于本判决生效之日起十日内向原告高超支付其租赁期间的水费228元、电费1159元、物管费265.2元、公摊费20元、气费308.12元，共计1980.32元。三、被告陈玉娟于本判决生效之日起十日内向原告高超支付从未按时支付租金的违约金1600元。四、���回原告高超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由陈玉娟负担。陈玉娟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判由被上诉人高超退还租金9600元以及押金1600元共计11200元；3.判决高超支付因未交付钥匙而导致没有履行合同所产生的违约金1600元；4.两审的诉讼费用均由高超承担。主要事实和理由：1.原审裁判事实不清、证据不足。对于承租方，交付房屋钥匙这一行为才是对于房屋租赁协议的履行，本案中，高超没有相应的证明材料证明陈玉娟已经收到钥匙，其并不能证明自己已经履行房屋租赁协议中的约定。2.陈玉娟才是房屋租赁协议的当事人，高超将房屋钥��交给王彬的行为属于故意欺骗陈玉娟的行为。3.陈玉娟委托本案案外人张新渝处理解除合同一事系高超不向交付钥匙、不履行合同在先，致使双方签订的房屋租赁协议无法正常履行，并无不当。4.一审判决的第二项中的水电气费、物管费、公摊费均为王彬产生，应当由王彬承担。高超答辩称，自己已经按照合同的约定交付了房屋，已经履行了合同义务，请求驳回上诉、维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，针对陈玉娟上诉请求中的第二、三项，即请求改判由被上诉人高超退还租金9600元以及押金1600元共计11200元、判决高超支付因未交付钥匙而导致没有履行合同所产生的违约金1600元，由于陈玉娟未在一审审理中提出反诉，现本院二审对其该两项请求不予审理。根据一审审理中查明的事实，本院认为，陈玉娟作为房屋租赁合同的一方当事人，有履行租赁合同约定的义务，其虽辩称自己未领取钥匙也从未使用过租赁房屋，但其在2013年1月15日签订合同当日即支付三个月房租和押金，并在2013年4月30日又按约支付三个月租金，期间其并未举示相关证据证明自己向出租方高超另行要取钥匙，其在未领取房屋钥匙的情况下又按约支付另三个月租金与常理相悖，故本院对于陈玉娟辩称自己并未领取钥匙不予采信，认可出租方高超已按照租赁合同约定的内容交付了房屋并履行了租赁合同义务。对于承租方陈玉娟，本院认为，是否是其本人在使用租赁房屋并不影响其对于租赁合同的履行义务，在出租方已按照合同约定履行义务后其有义务履行自己的合同义务。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。陈玉娟的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈玉娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗登文代理审判员  王 兵代理审判员  刘 静二〇一四年一月八日书 记 员  曾 静