四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）乐中民初字第2403号原告：何淑琼，女，1963年10月17日出生，汉族，居民，住四川省乐山市五通桥区。委托代理人：王炼，四川众能律师事务所律师。委托代理人：熊伟，四川众能律师事务所律师。被告：四川岷**瑞房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人：吕红霞，董事长。委托代理人：郭毅，四川智凯律师事务所律师。原告何淑琼与被告四川岷**瑞房地产开发有限公司（以下简称岷**瑞房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月23日受理后，依法由审判员李传飞适用简易程序，于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告何淑琼的委托代理人王炼，被告岷**瑞房开司的委托代理人郭毅到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外调解2个月。本案现已审理终结。原告何淑琼诉称：2010年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定小区容积率为10.45、绿地率为30%。在竣工交房后，被告岷**瑞房开司所建小区的实际容积率为10.79，实际绿地率为10.8%。容积率的增加造成原告何淑琼的损失计算方式为：被告岷**瑞房开司开发规划容积率为10.45，规划计容面积为33175.57平方米，而实际容积率为10.79，实际计容建面为34248.54平方米（10.79×3174.1平方米），所建小区建筑面积超过规划1072.97平方米（34248.54平方米-33175.57平方米），超建面积除以规划计容面积得到超建面积后对应增加土地使用权面积比为0.0323（1072.97平方米÷33175.57平方米），对应增加土地使用权面积102.52平方米（0.0323×3174.1平方米），该小区土地使用权出让金为2490万元，对应总用地面积3174.1平方米，每平方米土地使用权价格为7844.74元，增加的土地面积102.52平方米所对应增加土地使用权价格为804242.74元，增加土地使用权每方米对应的价格为23.48元（804242.74元÷34248.54平方米），原告何淑琼容积率赔偿金为2343.77元（99.82平方米×23.48元）。绿化率降低造成损失的计算方式为：每平方米土地单价7844.74元×道路退让、异地率化面积609平方米，应增加土地价格为4777422.3元，原告何淑琼所购房屋面积99.82平方米所占总建筑面积35707.57平方米的比为0.0028，所对应的损失为13376.78元（0.0028×4777422.3元）。综上，被告岷**瑞房开司的行为造成原告所购房屋居住环境和品质下降，损害原告的合法权益，现请求法院判决：1、被告岷**瑞房开司支付原告何淑琼因容积率增加造成的损失2343.77元；2、被告岷**瑞房开司支付原告何淑琼因实际绿化面积减少造成的损失13376.78元。被告岷**瑞房开司辩称：一、关于容积率的问题。被告岷**瑞房开司所建筑小区容积是增加了，但增加的建筑面积是在允许范围内，容积率增加的原因是施工标准与登记标准不一致造成。原告何淑琼请求容积率增加造成其损失的请求没有事实依据；二、关于绿地率的问题。原告何淑琼混淆了绿地率和绿化率的概念。绿地率是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率为法律法规中明确规定的确定绿化状况的指标，所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等，其中“公共绿地”又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。“绿化率”即小区实有绿地面积，是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。被告岷**瑞房开司所开发的小区绿地率没有变更，绿地率为30%，开发修建时就申请了异地绿化。综上，原告何淑琼的诉讼请求没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。经审理查明：2010年11月20日，原告何淑琼与被告岷**瑞房开司签订《商品房买卖合同》，约定被告岷**瑞房开司将其开发的位于乐山市市中区滨江路105号，已取得预售许可暂定名为“滨江壹号”小区2幢1单元801号的商品房预售给原告何淑琼。《商品房买卖合同》第八条载明：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”合同第十二条载明：“公共绿地在2013年4月20日达到规划设计标准。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告何淑琼按约向被告岷**瑞房开司支付了购房款。另查明，被告岷**瑞房开司向乐山市规划和建设局提供其开发的“滨江壹号”小区的主要经济技术指标包含：总用地面积3174.1平方米，总建筑面积35707.57平方米，计容积率建筑面积33175.57平方米，容积率10.45，绿地率30%等内容。2010年4月9日，乐山市规划和建设局出具《关于“滨江壹号”项目规划指标的函》，载明：“方案规划指标为：用地面积3174.1平方米；用地性质：商业、住宅；容积率10.45；建筑规模：35707.57平方米（地上33175.57平方米）；绿地率30%；建筑层数33层”等内容。2010年7月28日，乐山市规划和建设局向被告岷**瑞房开司颁发了建设工程规划许可证，该证载明：“建设规模35325.88平方米（其中地上32793.88平方米），并注明：该工程原用地面积为3174.1平方米，建筑总面积为35707.57平方米，其中地上建筑面积为33175.57平方米；经核国有建设用地使用权出让拍卖成交确认书、出让合同及国土证面积为3138.17平方米，因此，实际建筑面积为35325.88平方米，其中地上建筑面积为32793.88平方米，原建筑面积超出381.69平方米。”2013年4月8日，乐山市住房和城乡规划建设局向市国土资源局出具《关于滨江壹号项目超面积的函》，载明：“滨江壹号项目竣工，经测绘，实际建筑面积为36379.34平方米（其中地上33851.33平方米）。项目超建审批面积1053.46平方米，其中地上超建面积1057.45平方米（包含架空层597.74平方米，架空层用途为车位），地下少建3.99平方米。”2013年4月9日，被告岷**瑞房开司补缴了土地出让金735536元。2013年4月15日，乐山市住房和城乡规划建设局建颁发《建设工程规划核实合格证》，载明：“滨江壹号用地规模3138.17平方米，容积率10.79，建设规模36379.34平方米（地上33851.33平方米）住宅32989.53平方米、架空层597.74平方米（不计容积率）、公共配套房264.06平方米、地下车位1473平方米、地下配套房1055.01平方米。”2013年11月15日，乐山市住房和城乡规划建设局出具《关于建设工程规划核实合格证内容更正的通知》，将滨江壹号项目《建设工程规划核实合格证》容积率栏内记载的10.79更正为10.6。另外，“滨江壹号”项目的建设没有改变套型、增加房屋套数等情形。2010年7月2日，乐山市风景园林局在滨江壹号项目景观设计经济指标盖绿地指标审核专用章，审核的绿地面积为615.73平方米，绿地率13.39%，实有绿地面积应以竣工确认为准。（其中：“道路退让314.90平方米，异地绿化177.80平方米。”）。2013年5月25日，乐山市风景园林局出具城市园林绿地指标确认证，确认滨江壹号工程绿地率30%。2013年7月2日，乐山市风景园林局出具《关于“滨江壹号”绿地指标情况说明》，载明：“总用地面积3174平方米，实有绿地面积343平方米，道路退让面积314平方米，完善异地绿化面积295平方米，绿地率30%。”再查明，2011年7月8日，乐山市住房和城乡规划建设局印发《乐山市中心城区建设工程竣工规划核实办法》，其中第十五条载明：“建设工程竣工规划核实时，在未发现有更改规划审批方案、改变套型、增加房屋套数的前提下，房产实测建筑面积与《建设工程规划许可证》许可建筑面积两者之间的误差在允许范围内（5万平方米以内3%，10万平方米以内2%），可补交土地出让金和城市建设配套费后，视为容积率核实合格；实测建筑面积超出误差允许范围的，按违法建设依法处理后再办理规划核实”。上述事实，有当事人的陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、房屋付款收据、经济技术指标、乐山市风景园林局《关于“滨江壹号”绿地指标情况说明》、乐山市规划和建设局《关于“滨江壹号”项目规划指标的函》、出让金发票、企业投资项目通知书、工程报建表、建设工程规划许可证、土地使用权证；被告提交的建设用地许可证、建筑工程施工许可证、《关于滨江壹号项目超面积的函》、《乐山市中心城区建设工程竣工规划核实办法》、土地出让金专用票据、《建设工程规划核实合格证》、《关于建设工程规划核实合格证内容更正的通知》、绿地指标审核及缴款书、城市园林绿地指标确认证等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，系有效协议，双方都应当按照合同的约定严格履行各自的义务。一、关于容积率的问题。虽然《商品房买卖合同》中没有容积率的规定，但双方在签订合同时，被告岷**瑞房开司已领取了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设行政主管部门已经对该项目的规划和设计进行了审批，被告岷**瑞房开司不得擅自改变规划和设计。本案“滨江壹号”项目的实际建筑面积与规划审批的建筑面积不一致，实际建筑面积超建1057.45平方米，其容积率由建设主管部门最终确定为10.6，该容积率与规划审批的容积率10.45不一致。因建设工程在规划许可以及竣工规划核实时部分指标必然存在误差，同时根据《乐山市中心城区建设工程竣工规划核实办法》的规定，建筑行业主管部门实际允许容积率有一定的误差值，因此“滨江壹号”项目在没有更改规划审批方案、改变套型、增加房屋套数等情形下，其容积率的变更在建筑行业主管部门允许的误差值范围之内，因此被告岷**瑞房开司没有违约，原告何淑琼要求被告岷**瑞房开司支付因容积率增加造成损失的请求，本院不予支持。二、关于绿地率的问题。绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率。根据《商品房买卖合同》的约定公共绿地达到规划设计标准，规划设计的绿地率为30%。本案绿地指标审核、确认单位是乐山市风景园林局，该局向被告岷**瑞房开司颁发城市园林绿地指标确认证，确认“滨江壹号”项目的绿地率为30%。虽然该绿地率包含了道路退让、异地绿化的面积，但规划中并没有规定道路退让、异地绿化的面积不算绿地率。被告岷**瑞房开司“滨江壹号”项目的绿地率没有违约，原告何淑琼的该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何淑琼的诉讼请求。本案案件受理费减半收取96.5元，由原告何淑琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  李传飞二〇一四年一月二十三日书记员  冯心语