绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第4293号原告：陈芬芳。委托代理人：庞佳轶。被告：李淼峰。委托代理人：毛荣中。原告陈芬芳诉被告李淼峰租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，于2014年1月9日、2月13日两次公开开庭进行了审理。原告陈芬芳的委托代理人庞佳轶，被告李淼峰的委托代理人毛荣中到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。原告陈芬芳诉称，2013年11月7日，原、被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，双方约定：被告自愿将所承租的中国轻纺城东升路交易区C区4楼D-123号营业房转让给原告承租，转让价格总计1350000元，付款方式定金付300000元，办理过户费由原告承担。自协议签订后，双方永不后悔，如有违约（被告违约赔偿原告600000元，原告违约赔偿被告300000元），并约定双方于2013年12月7日前去办理过户手续，过户之前该营业房的一切债权债务均由被告负担，与原告无涉。合同签订时，原告通过缪丽青、李水根账户汇给被告共计300000元，已履行定金的支付义务。2013年11月27日，原告委托浙江点金律师事务所发函给被告，要求被告在2013年12月7日前履行办理过户手续，但被告至今未履行过户手续，构成违约。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，明确诉讼请求为：要求解除双方于2013年11月7日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，并判令被告返还定金300000元，并赔偿违约金600000元。被告李淼峰辩称，1.非归责于任何一方的原因导致合同无法继续履行，导致合同目的不可能实现，应当解除合同。双方在签订合同时，存在不规范的交易习惯，双方均未仔细审核，都存有过错，导致合同目的不能实现，是原、被告的共同过失。因此，在此基础上被告同意返还定金300000元。2.合同约定内容不明确，多处重要位置有改动痕迹；约定交房时间为12013年，即一万年以后，如原告要求按约履行，则应在一万年后被告向原告履行合同义务。综上，被告愿意退还已付定金，但原告主张违约金600000元，因该合同的签订系中介笔误才导致合同目的无法实现，被告并无过错，因此对原告要求赔偿违约金不予认可。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定，2013年11月7日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》一份，双方约定：甲方自愿将所承租的中国轻纺城东升路交易区C区4楼D-123号营业房转让给乙方承租，转让价格总计1350000元，付款方式定金付300000元，办理过户费由乙方承担；自协议签订后，双方永不后悔，如有违约（甲方违约赔给乙方600000元，乙方违约赔给甲方300000元）；双方初定于2013年12月7日前去办理过户手续（注：工商、市场公司主办部门原因造成延误，双方应谅解，择日再办），过户之前该营业房的一切债权，债务均由甲方负责，与乙方无关；交房日期为2013年12月23日等。原告签约当日通过缪丽青、李水根账户以银行汇款形式分别付给被告150000元，合计300000元。2013年11月27日，原告委托浙江点金律师事务所致函被告，要求被告按合同约定于2013年12月7日前协助原告办理涉案营业房过户手续。另查明，被告并未取得涉案中国轻纺城东升路交易区C区4楼D-123号营业房实际租赁权。以上事实认定，由原告提供的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》、银行汇款回单、委托付款证明、律师函、快件详情查询单及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。另，被告提供的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》复印件，因与本案没有关联性，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。分析原告的各项诉讼请求可知，原告基于原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效起诉要求解除合同、被告返还定金并赔偿违约金。本院认为，原、被告签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告签订《中国轻纺城市场营业房转让协议书》，其合同的目的是被告将涉案D-123号营业房租赁权转让给原告，故其合同性质应定性为租赁权转让合同。根据合同的相对性原则，该《中国轻纺城市场营业房转让协议书》对合同订立双方即原、被告均具有法律约束力，双方均应全面履行各自的合同义务，并享有合同权利。针对原告要求解除双方签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》的诉求。本院认为，根据双方签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》约定，被告有协助原告办理租赁权过户的义务，原告有支付相应转让价款的义务。现原告已向被告支付定金300000元，但由于被告尚未实际取得涉案房屋租赁权，其显然不能履行协助原告办理将涉案营业房的租赁权由被告转移登记至原告名下的合同义务。在此前提下，原告以合同目的无法实现为由要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，合同签订操作不规范，存在重大过失，双方都有过错，合同约定实际转让的标的物应是“123-1号营业房”，因中介的笔误导致合同上写的是“D-123号营业房”，本院认为，作为合同签订方，被告理应严格审查合同约定的各项条款等基本内容，且被告也未能提供证据证明中介笔误之事实，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。被告又辩称，双方合同约定交房时间为12013年，如果履行约定将在一万年后交付房屋，本院认为，根据合同法规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方订立的合同中交房时间写为“12013年12月23日”，但该约定的时间不符合常情，根据交易习惯及双方签约的目的，可以认定双方约定的交房时间应为“2013年12月23日”。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。针对原告主张返还定金并支付违约金的诉求。本院认为，根据合同法“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告已于签约当天向被告支付定金300000元，现原告主张被告返还已付定金的诉求，符合上述法律规定，本院予以支持。至于违约金一项，本院认为，被告迄今尚未实际取得涉案中国轻纺城东升路交易区C区4楼D-123号营业房租赁权，导致被告不能配合原告办理租赁权过户手续，显然构成违约。根据双方合同约定，自协议签订后，双方永不后悔，如有违约（甲方违约赔给乙方600000元，乙方违约赔给甲方300000元），被告应对原告承担支付违约金的民事责任。关于违约金数额，被告主张约定的违约金数额过高，请求予以驳回。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告主张被告赔偿违约金600000元，确会导致双方利益失衡，综合本案的实际情况以及双方利益考量，本院酌情将违约金调整为270000元。综上，本院对于原告诉求的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告陈芬芳与被告李淼峰于2013年11月7日签订的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》自本判决生效之日起解除；二、被告李淼峰返还原告陈芬芳定金300000元，并支付违约金270000元，合计570000元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告陈芬芳的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，减半收取8475元，由原告陈芬芳负担3287元，由被告李淼峰负担5188元，当事人应负担的受理费，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费16950元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员  任莹二〇一四年四月三十日书 记 员  徐芳