广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初408号原告：李春飞，女，1965年10月25日出生（公民身份号码:440××××××××××××465），汉族，住信宜市××××××，电话：180×××××688。委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师。被告：李春东，男，1974年9月19日出生（公民身份号码：440××××××××××××431），汉族，住信宜市×××××××××××××，电话：189×××××988。原告李春飞诉被告李春东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告李春飞的委托诉讼代理人刘小和到庭参加诉讼，被告李春东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2011年3月4日签订的《租赁合同》；2.判令被告将座落于信宜市xxxx的房屋（整幢房屋及外墙空间及梯间、楼顶空间）腾退给原告；3.判令被告支付房屋租金226400元给原告（该租金从2018年6月起计算至2019年1月，租金按每月30800元计算），从2019年2月起至被告将该房屋腾退给原告之日止的房屋租金（按每月30800元计算）另计；4.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金共计29134元给原告（从2018年6月起至2019年1月期间逾期租金，按每逾期一天甲方向乙方收取逾期缴交租金总额的千分之一作为每日滞纳金），从2019年2月起至被告将该房屋腾退给原告之日止逾期缴交租金总额的每日滞纳金另计；5.判令被告恢复原告房屋一楼、二楼、三楼的房屋自墙墙体原状（十八墙，与徐某廷房屋相邻墙）；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告双方经协商一致于2011年3月4日签订《租赁合同》，合同所订租期为十年，即从2011年5月至2021年5月止，该合同约定：甲方（原告）同意将自己拥有使用权的座落于信宜市xxxx的物业整体（包括整幢房屋及外墙空间及梯间、楼顶空间，建筑面积约800㎡），出租给乙方（被告）作经营使用；在租期内的租金分二阶段计算，10年租期分二个阶段：前5年和后5年，第二阶段租金按上第一阶段的租金基础上递增10%；从2011年5月至2016年5月前，租金按每月合计金额28000元计算，2016年5月至2021年5月止，租金按每月合计金额30800元计算；租金按月支付，每月10日为缴交租金期，逾期15天内缴交时，每逾期一天甲方向乙方收取租金总额的千分之一作为每日滞纳金，超过20天不交租金的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追缴乙方所欠甲方的一切费用，并收回房屋。合同签订后，原告即按照约定将上述房屋交付给被告，被告已将上述房屋用作商业经营，而且被告未经原告同意将原告房屋一楼、二楼、三楼房屋（与徐某廷房屋相邻墙）自墙墙体拆除。原被告双方履行《租赁合同》至今，经原告核对，被告已通过银行转账缴交租金至2018年5月，被告从2018年6月起就拒绝缴交房屋租金给原告，原告多次催告要求被告缴交租金被告却均不予理睬。经原告对银行明细账单结算，从2018年6月起至2019年1月被告尚欠原告房屋租金226400元。另欠滞纳金共计29134元，具体计算方式如下：1．2018年6月起计至2019年1月共计245天，则245天×10.8元＝2646元；2．2018年7月起计至2019年1月共计215天，则215天×30.8元＝6622元；3．2018年8月起计至2019年1月共计184天，则184天×30.8元＝5667.2元；4．2018年9月起计至2019年1月共计153天，则153天×30.8元＝4712.4元；5．2018年10月起计至2019年1月共计123天，则123天×30.8元＝3788.4元；6．2018年11月起计至2019年1月共计92天，则92天×30.8元＝2833.6元；7．2018年12月起计至2019年1月共计62天，则62天×30.8元＝1909.6元；8．2019年1月共计31天，则31天×30.8元＝954.8元。综上所述．被告逾期8个月仍未缴交房屋租金给原告是严重的违约行为，已构成根本违约，按照《租赁合同》第三条的约定，原告有权单方面解除双方签订的《租赁合同》并要求被告支付房屋租金给原告，为维护原告的权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告李春东未作答辩。经审理查明，2011年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）双方经协商一致，自愿签订《租赁合同》，该合同约定：1.甲方将自己拥有使用权的座落于信宜市xxxx的物业整体（包括整幢房屋及外墙空间及梯间、楼顶空间，建筑面积约800㎡）出租给乙方（被告）作经营使用；2.合同所订租期为10年，即从2011年5月至2021年5月止；3.在租期内的租金分二阶段计算，前5年和后5年，第二阶段租金按第一阶段的租金基础上递增10%；4.从2011年5月至2016年5月，租金按每月28000元计算，2016年5月至2021年5月，租金按每月30800元计算；5.租金按月支付，每月10日为缴交租金期，逾期15天内缴交时，每逾期一天甲方向乙方收取租金总额的千分之一作为每日滞纳金，超过20天不交租金的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追缴乙方所欠甲方的一切费用，并收回房屋；6.在签订合同时，乙方向甲方支付100000元的租赁押金，租赁期满押金甲方如数退还给乙方，若乙方违约，押金不退。上述合同签订后，被告依约向原告支付了100000元的租赁押金，原告也依约定将上述房屋交付给被告用作商业经营。庭审中，原告称，押金不能抵减租金，首先合同有约定如果被告违约，押金不予退还，在本案中是由于被告违约导致合同解除，那么按照合同约定，押金不应退还，不应抵减，同时被告没有提出抵减的抗辩及反诉主张，也没有抵减的约定和法律依据。另查明，诉讼中，原告放弃上述第5项诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告未按合同约定履行其支付租金的义务，已构成违约。原告诉称被告已付清至2018年5月的租金，是对于己不利的事实承认，本院予以认定。在双方存在租赁关系的前提下，原告提出被告拖欠2018年6月后的租金的事实主张，因被告没有提出证据予以反驳，故本院予以采信，被告应按合同约定每月租金30800元计算租金给原告。从2018年6月至2019年1月，被告应支付租金246400元给原告，但原告只请求被告支付226400元，是原告对自己民事权利的处分，本院予以准许。到现在为止，被告拖欠原告的租金已达数月，根据原告与被告签订的《租赁合同》“租金按月支付，每月10日为缴交租金期，逾期15天内缴交时，每逾期一天甲方向乙方收取租金总额的千分之一作为每日滞纳金，超过20天不交租金的，视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，并追缴乙方所欠甲方的一切费用，并收回房屋。”的约定，原告请求解除双方签订的《租赁合同》，应予支持。原告请求被告按合同约定按日千分之一计算逾期支付租金的滞纳金（违约金）问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该计算违约金的约定，不符合法律规定，应按年利率24%计算违约金，并且按合同约定，违约金应从拖欠租金的当月11日起计算。原告在诉讼中放弃被告恢复原告房屋一楼、二楼、三楼的房屋自墙墙体原状的请求，是原告对自己民事权利及诉讼权利的处分，并且符合相关的法律规定，本院予以准许。关于原告应否退还押金100000元给被告的问题。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定精神，既然选择适用违约金条款，就不再适用定金条款，况且押金不同于定金，不具有惩罚性，故本案更不能适用押金的约定条款对被告进行惩罚。因此，原告应退还押金100000元给被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百二十三条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李春飞与被告李春东于2011年3月4日签订的《租赁合同》。二、限被告李春东在本判决生效后十日内将座落于信宜市xxxx的房屋（整幢房屋及外墙空间及梯间、楼顶空间）腾退给原告李春飞。三、限被告李春东在本判决生效后十日内支付租金（租金计至2019年1月为226400元，从2019年2月起的租金按每月30800元另计至被告退还租赁房屋给原告之日止）给原告李春飞。被告李春东已支付给原告的押金100000元，在本项中抵减。四、限被告李春东在本判决生效后十日内支付违约金（从2018年6月起每月按30800元并从当月的11日起按年利率24%分别计算至被告付清租金时止）给原告李春飞。五、驳回原告李春飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2567元（该款原告已预交），由被告李春东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  杨洪波二〇一九年四月十日书记员  肖 婵