福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第679号上诉人（原审被告）厦门市第三建筑工程有限公司，住所地厦门市思明区溪岸路**，组织机构代码：15498723-1。法定代表人杨树荣，总经理。委托代理人朱树亭、饶露，福建秋生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁连泉，男，1957年8月25日出生。委托代理人李志维、蔡慧红，福建东方格致律师事务所律师。上诉人厦门市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）与被上诉人梁连泉房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院作出的（2013）思民初字第13396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年10月17日，三建公司向原审法院起诉，请求判令：1、确认梁连泉与三建公司于2011年7月26日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、确认梁连泉与三建公司关于厦门市溪岸路145号房屋的买卖关系合法有效；3、三建公司立即协助梁连泉办理厦门市溪岸路145号房屋的过户登记手续。原审判决查明，厦门市溪岸路145号房屋系三建公司集体所有的房产，土地使用权类型为划拨。2011年7月26日，梁连泉与三建公司签订一份《房屋买卖协议书》，双方约定：甲方（三建公司）欲出让厦门市溪岸路145号房屋的永久使用权，乙方（梁连泉）欲购买该房屋的永久使用权，甲、乙双方经充分协商根据相关法律规定，订立本协议。双方确认，甲方转让或乙方受让的标的仅是上述厦门市溪岸路145号房产的使用权，如乙方能自行办理该房屋所有权的过户手续，则双方依第七条第二、三款执行。乙方取得本协议项下的房屋使用权后，有权依本协议之对顶在法律允许的范围及期限内占有、使用该房屋，并有权利用该房屋进行收益。房屋使用权转让价款：300万元，乙方应于本协议签订的当日向甲方支付本协议转让款300万元。双方还约定，乙方按本协议的规定取得本协议所指房屋的使用权后，若乙方认定该房产已具备交易条件而欲将该房产的所有权自行过户给乙方或其指定人时，甲方必须无条件给予乙方在手续提供、印章使用等诸方面的充分配合。乙方因本协议所指房屋使用权转让及自行办理该房屋的所有权转移手续而使甲方产生的税费（包括但不限于应补交的土地出让金、配套费、营业税、增值税、所得税、契税、印花税、评估费、登记费等一切税费），甲方承担的份额仅以20万元为限，其余的税费概由乙方自行承担，而与甲方无涉。若乙方能讲本协议所指房产顺利过户到乙方或其指定人名下，则本协议所指房产所有权将归乙方所有，所对应的使用权内容的协议条款也将自动失效。但若该房产不能交易过户，本协议之效力仍将持续。合同签订后，梁连泉于2011年7月26日通过其银行账户（账号：62284900700********）向三建公司（账号：351015350010********）汇款300万元。三建公司于2011年7月30日向梁连泉出具一份收款收据，确认收到梁连泉300万元整。梁连泉于2011年7月26日出具说明函一份，内容为：梁连泉向邓忠明支付了300万元款项是房屋装修、装饰、广告位及办公设备、家居、电器、消防设备设施等得补偿款，上有2011年8月1日“邓忠明”的签名，确认已收到上述300万元。2011年8月15日，梁连泉与三建公司双方签署一份关于厦门市溪岸路145号办公楼的交接确认书，内容为：甲方（三建公司）现将厦门市溪岸路145号办公楼（共五层）房屋现状移交给乙方（梁连泉）。经双方确认，房屋现状的结构、装修、外墙面完整完好，水、电源到位，使用正常，排水、排污顺畅，故甲、乙双方同意就此办理该房屋交接手续。因该房屋承租校方的租赁期至2012年3月9日届满，在房屋交接后至租赁期届满以及今后，该房屋所出现的任何问题概由乙方负责。三建公司在甲方签章处盖章，梁连泉在乙方签章处签字。原审判决查明以上事实，有梁连泉提供的《房屋买卖协议书》、厦门市土地房屋权证、银行转账凭证、收款收据、说明函、厦门市溪岸路145号办公楼交接确认书以及当事人庭审陈述为证。原审判决认为，三建公司与梁连泉签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反我国法律的强制性规定，故梁连泉申请确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效。三建公司提出该合同系梁连泉私自篡改后的合同，没有相应证据支持，不予采信。三建公司与梁连泉在合同中约定：梁连泉若认为该房产已具备交易条件而欲将该房产的所有权自行过户给梁连泉或者梁连泉的指定人时，三建公司必须无条件给予乙方在手续提供、印章使用等诸方面的充分配合，并约定：若梁连泉能顺利将该房产过户到梁连泉或其指定人名下，则该房屋所有权归梁连泉所有，从该约定可以看出，三建公司与梁连泉真实意思应当是讼争房产的买卖；三建公司认为梁连泉曲解合同原意，《房屋买卖协议书》转让的标的仅为使用权，而非房屋所有权没有依据，而房屋的转让对价系当事人平等协商的结果，故梁连泉要求确认其与三建公司关于厦门市溪岸路145号房屋的买卖关系合法有效应予支持。根据相关法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，现梁连泉要求三建公司立即协助办理厦门市溪岸路145号房屋的过户登记手续的诉求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、梁连泉与三建公司签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、梁连泉与三建公司关于厦门市溪岸路145号房屋的买卖合同关系合法有效；三、三建公司应于本判决生效之日起一个月内协助办理厦门市溪岸路145号房屋的过户登记手续。本案案件受理费50元，由三建公司负担。宣判后，三建公司不服，向本院提起上诉。上诉人三建公司上诉称，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉求。理由如下，1、原审判决无视合同关于房屋使用权内容的规定，片面以合同第7条约定来认定案涉合同的转让标的系房屋所有权，系对本案事实认定错误。讼争《房屋买卖协议书》内容均体现，上诉人出让的系房屋的永久使用权，使用权转让价款为300万元。原审判决认定合同转让标的未房屋所有权，并认定所有权转让价款为300万元，事实认定错误。虽然合同第7条对产权过户问题作了相关的约定，但是实际上是约定在条件成就下，被上诉人可以要求上诉人将房屋所有权转让，但该条并未明确约定双方的所有权转让价款，也无法体现300万元就是房屋所有权的转让价款。并且协议约定办理房屋所有权转让手续产生税费由上诉人承担，亦于常理不符。2、合同第7条系附条件的法律行为，只有在讼争房产具备过户条件的情况下，才能按照第7条约定办理房产过户手续的。而原审判决对此条件的成就并未说明，而直接认定上诉人应当协助过户，明显事实不清。讼争房产的土地系划拨用地，根据相关法规，划拨土地上的房屋转让受到严格的限制，只有在经过有关部门的审批才能转让。合同第7条约定了房产过户需在条件成就时才能实现。但在原审中被上诉人并未提供相关证明证实过户条件成就，原审判决也未予以查明。在此情形下，原审判决直接认定上诉人需协助过户，属于事实认定不清。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人梁连泉答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，依法应予维持。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实无异议，本院予以确认。上诉人三建公司认为原审判决遗漏查明被上诉人梁连泉之前已起诉过，后撤回起诉；且讼争合同系经过多次修改形成。另查明，2006年7月31日颁发的厦门市建设与管理局关于同意厦门市第三建筑工程公司改制的批复（厦建建（2006）89号），同意三建公司按照企业改制方案进行改制。2011年8月18日，以三建公司作为申请人向厦门市国土资源与房产管理局申请办理补交讼争房产土地出让金手续，国土局收件后出具收据通知2011年9月16日取件，但至今未办理。还查明，2002年7月5日福建省人民政府关于批转福建省国有企业改革土地资产处置意见的通知（闽政（2002）33号），同意贯彻执行省国土资源厅制定的《福建省国有企业改革土地资产处置意见》，意见中，处置办法第（一）项规定“企业改制涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续”。以上事实，有厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据（收件号：2011107000411）以及厦建建（2006）89号、闽政（2002）33号文件为证。本院认为，围绕上诉人三建公司的上诉理由，分析如下。首先，关于讼争《房产买卖协议书》转让的系讼争房产的所有权还是使用权问题。虽然协议前言约定转让的系讼争房产的使用权，但协议第一条关于“转让标的之描述”中同时约定“若乙方（梁连泉）能自行办理该房屋所有权的过户手续，则双方依第七条第二、三款执行”。协议第七条即关于办理讼争房产过户登记手续及税费承担的相关事项。因此，从讼争《房产买卖协议书》的全文内容来看，实质上系转让讼争房产的所有权。其次，关于讼争房产的转让价款的认定问题。在讼争《房产买卖协议书》中，明确约定转让价格为300万元，同时在协议第七条关于讼争房产的过户手续的相关税费承担中，约定由三建公司承担不超过20万元的费用，除此双方并未约定其他的价款。根据前述分析，讼争《房产买卖协议书》转让的系房屋所有权，故转让价款应以协议书约定为准。再次，讼争《房产买卖协议书》的效力问题。讼争房产所涉土地虽系划拨用地，但房产的所有权人三建公司已进行改制，根据福建省政府的相关文件精神，企业改制后，土地使用权转让可通过补交土地出让金予以办理，无需进行审批手续。同时，根据查明事实，三建公司也以申请人的身份向土房局申请补交土地出让金。因此讼争《房产买卖协议书》虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效。最后，讼争房产能否办理产权过户手续问题。根据前述分析，相关的政府文件已明确，讼争房产可通过补交土地出让金后，办理过户登记手续。讼争房产过户的前提条件已具备。三建公司应按照协议约定，协助梁连泉办理讼争房产过户手续。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人厦门市第三建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林巧玲代理审判员  胡林蓉代理审判员  许 莹二〇一四年八月八日书 记 员  朱燕萍附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。