呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终640号上诉人(原审被告、反诉原告)：包高娃,女,蒙古族,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：杜营合（与包高娃系夫妻关系），住呼和浩特市。上诉人(原审被告、反诉原告)：杜营合，男,汉族,住呼和浩特市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘林虎,男,蒙古族,现住呼和浩特市。委托诉讼代理人:张顺,内蒙古庆胜律师事务所律师。原审第三人:内蒙古品居房屋中介服务有限公司,住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区光彩路滨江花园9号楼2019号商铺。法定代表人:徐金柱,该公司总经理。委托诉讼代理人:陈宏达,男,该公司员工。上诉人包高娃、杜营合因与被上诉人刘林虎、原审第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司（以下简称品居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜营合同时作为上诉人包高娃的委托诉讼代理人，被上诉人刘林虎的委托诉讼代理人张顺到庭参加诉讼，原审第三人品居中介公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包高娃、杜营合上诉请求：1.依法撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回刘林虎一审诉讼请求、支持包高娃、杜营合一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘林虎承担。事实和理由：一、一审法院错误认定包高娃、杜营合未办理土地落宗手续。土地落宗是指不动产统一登记后,根据不动产单元代码的编码规则,房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。因此,在进入登记业务流程之前,必须先建立起房屋和所在宗地的关联关系,并生成唯一的不动产单元代码,即“落宗”。包高娃、杜营合于2018年6月28日到房屋管理部门办理了诉争房屋的土地落宗手续,房管局工作人员在房产证原件上标明落宗编号,房屋已经具备了过户交易条件。且在一审庭审过程中包高娃、杜营合向法庭提交了房屋产权证书,并说明了上述事实。由于房产局拒绝向包高娃、杜营合出具已办理落宗手续的相关证明,包高娃、杜营合当庭申请法庭调查涉案房屋土地落宗情况,法官口头答应到房产管理部门调查该事实。但最终未经核实,仓促认定包高娃、杜营合未办理土地落宗手续,存在违约为由做出了错误的裁定。二、一审法院判令包高娃、杜营合返还定金10000元,其裁定缺乏事实及法律依据。一审法院认定“双方对完善土地落宗的时间并未约定”、“杜宫合、包高娃提供的证据不足以证明其在2018年7月2日前完善好土地落宗信息,导致无法办理房屋买卖、公证手续,亦存在违约行为”。其认定相互矛盾,既然没有约定完善落宗时间,为何又认定未在7月2日前完善落宗手续存在违约!包高娃、杜营合根本不存在违约情形。相反，刘林虎未按约定期限付购房款存在违约,一审法院也认定了刘林虎“未在2018年7月2日前向杜营合、包高娃支付房款,存在违约”。鉴于刘林虎违约,依据法律规定不应退还定金10000元,一审法院的该裁定缺乏事实及法律依据。三、一审法院裁定包高娃、杜营合承担本诉案件受理费493元系错误裁定。刘林虎的各项诉讼请求合计55850元,缴纳了案件受理费600元。然一审法院支持了其10000元请求,驳回了其45850元请求。按照法律规定刘林虎应对其败诉部分按比例承担案件受理费493元=(45850÷55850)×600,杜营合、包高娃应对其本诉败诉部分按比例承担案件受理费107元=(10000÷55850)×600。然一审法院判令包高娃、杜营合承担493元系错误裁定,应予以纠正。综上,一审法院未查明案件事实,存在错误认定情形,且适用法律不当。请二审法院查明案件事实,支持上诉请求。刘林虎辩称，包高娃、杜营合已经认可完善土地落宗手续是双方过户的条件，一审中介公司出庭证实双方约定，在7月2日之前，一次性付清购房款，并办理买卖公证手续，并且证实土地落宗信息应在付完定金之后，7月2日办理买卖公证之前完成。但是包高娃、杜营合在2018年7月4日之前，仍以人在外地为由无法办理土地落宗信息，让刘林虎等等。可以证实因其在2017年7月2日双方约定的办理公证及付款手续之前，仍未完善土地信息，导致双方买卖不能按照约定正常履行。包高娃、杜营合在7月25日中介公司催告包高娃、杜营合履行后，包高娃、杜营合要求涨价1万元的情况下才履行，导致合同根本上无法履行，因包高娃、杜营合不按照合同履行办理落宗手续，后又要求涨价的行为导致合同无法继续履行，其应当退还刘林虎的购房定金。一审还有一份裁定书。品居中介公司未作陈述。刘林虎向一审法院起诉请求：1.判令包高娃、杜营合返还刘林虎定金10000元及违约金42000元;2.判令包高娃、杜营合承担本案的律师费3850元;以上合计:55850元；3.判令包高娃、杜营合承担本案的所有诉讼费用。庭审中,刘林虎当庭增加一项诉讼请求,请求解除《房屋买卖居间合同》。包高娃、杜营合向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2018年5月17日签订的《房屋买卖居间合同》;2.判令刘林虎承担因包高娃、杜营合主张权利花费的律师费5000元;3.判令刘林虎承担违约金42000元;4.判令刘林虎承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2018年5月17日,包高娃、杜营合(甲方)与刘林虎(乙方)通过内蒙古品居房屋中介服务有限公司签订了《房屋买卖居间合同》,约定:乙方购买甲方坐落于呼和浩特市回民区县府街广厦小区20-3-21号的房屋,建筑面积64.92平方米,产权证号为回民区字第XXXX号。房屋总价款420000元,乙方支付定金10000元,剩余购房款一次性付清。甲方应于收到乙方全部房款当日将交易的房产全部交付给乙方,并在交房当日将交房以前的物业费、供暖费等费用结清。合同第七条违约责任第一款约定:本合同签订后即具有法律效力,如乙方不履行合同义务,支付定金不予退还;甲方不履行合同义务,需双倍返还乙方所付定金。违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。合同第八条约定:甲方保证该房屋有土地信息可正常过户;乙方一次性付清甲方房款,甲方配合乙方办理买卖、公证手续;双方于2018年7月2日办理公证手续;自签订本合同起,双方不得违约,若有违约,违约方须向守约方支付房屋成交总价10%的违约金。2、合同签订当日,刘林虎支付定金10000元,杜营合出具收条,并载明产权人收到本笔购房定金后,保证积极办理产权过户登记,如有违约,适用定金罚则。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷,现买卖双方分别提起诉讼要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》,表明双方均无继续履行该合同的意愿,故对双方解除合同的请求,予以支持。关于违约责任,刘林虎主张杜菅合、包高娃未依约完善土地落宗信息,导致双方在2018年7月2日未能办理房屋买卖公证手续。但根据本案买卖合同,双方对完善土地落宗的时间并未约定,而是约定刘林虎一次性付清房款,杜营合、包高娃配合办理买卖、公证手续。因刘林虎亦未在2018年7月2日前向杜营合、包高娃支付房款,也存在违约行为,也是未能如约办理公证手续的原因之一,故无权作为守约方要求对方承担违约责任。故对刘林虎要求杜营合、包高娃支付违约金及律师费的请求,不予支持。关于反诉请求,因杜营合、包高娃提供的证据不足以证明其在2018年7月2日前已完善好土地落宗信息,导致无法办理房屋买卖、公证手续,亦存在违约行为,无权作为守约方要求对方承担违约责任,故对杜菅合、包高娃要求刘林虎支付违约金及律师费的反诉请求,不予支持。关于已付定金10000元,因买卖双方均构成违约,故杜营合、包高娃不退还定金的主张于法无据,对于刘林虎要求返还定金的请求,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,判决如下:一、解除原告(反诉被告)刘林虎与被告(反诉原告)杜营合、包高娃签订的《房屋买卖居间合同》;二、被告杜营合、包高娃于本判决生效后十日内一次性返还原告刘林虎定金10000元；三、驳回原告刘林虎的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杜营合、包高娃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取600元,由本诉原告刘林虎负担107元,由被告杜营合、包高娃负担493元;反诉费490元,由反诉原告杜营合、包高娃负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜营合、包高娃二审中新举示了房屋信息确认承诺书复印件，拟证明案涉房屋具有产权证并办理了土地落宗手续，具备交易条件；刘林虎不认可该证据真实性、合法性、关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同约定刘林虎一次性付清杜营合、包高娃房款，杜营合、包高娃配合刘林虎办理买卖、委托公证手续，并未明确双方履行上述义务的具体时间，又约定双方于2018年7月2日办理公证手续，经二审询问，双方确认该约定意为2018年7月2日刘林虎发给杜营合、包高娃房款，杜营合、包高娃进行过户，是在公证处监督下双方交易，故结合该约定，双方履行各自义务时间为2018年7月2日。杜营合、包高娃二审陈述未在2018年7月2日去办理公证，理由为刘林虎未付清钱。如前所述，在2018年7月2日前，刘林虎付款义务未至履行期限，按照合同约定，应认定双方应在2018年7月2日会面履行各自义务并进行公证，而双方约定的2018年7月2日的交易最终并未实际进行，且本案中双方均主张解除合同，故在此情形下，杜营合、包高娃主张不返还定金1万元并要求刘林虎承担违约金42000元及律师费5000元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于杜营合、包高娃是否办理土地落宗手续，不影响对本案的处理评判。关于杜营合、包高娃上诉主张的案件受理费承担问题，一审法院已作出(2018)内0103民初3041号民事裁定书，裁定“(2018)内0103民初3041号判决书第7页第9行‘本诉案件受理费已减半收取600元,由本诉原告刘林虎负担107元,由被告杜营合、包高娃负担493元’补正为‘本诉案件受理费已减半收取600元,由本诉原告刘林虎负担493元,由被告杜营合、包高娃负担107元’”，对一审判决中案件受理费的承担进行了补正，处理正确。综上所述，杜营合、包高娃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由杜营合、包高娃负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年四月二十二日书记员 曹 建 飞