深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第1000号原告曾某。委托代理人周某甲、张某，广东信某律师事务所律师。被告梁某乙。委托代理人吴某、刘某，广东宝某律师事务所律师。被告周某乙。委托代理人李某，北京市德某（深圳）律师事务所律师。第三人某公司。法定代表人梁某甲，董事长。委托代理人段某。原告曾某诉被告梁某乙、周某乙、第三人某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘妍担任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2011年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周某甲、张某、被告一的委托代理人吴某、被告二的委托代理人李某、第三人的委托代理人段某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经某公司（简称某公司）介绍，2011年3月17日，原告与被告签订编号为00××××324的《二手房买卖合同》，以1650万元购买被告位于深圳市宝安区新安街道广深高速公路东侧招商华侨城曦城N6栋某号的房产（深房地字第**）。合同约定被告应在签约后3日内做全权委托公证给某公司及担保公司指定人员融资赎楼，原告于签约后3日内支付被告定金60万元，4月20日之前监管首期款500万，余款按揭支付。双方于赎楼完毕且银行出具按揭承诺函后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续。任何某逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择定金罚则或要求其支付转让成交价20％的违约金。上述合同签订后，原告如约支付被告定金60万元，但经某公司及原告多次催告，被告拒不办理委托公证义务，并多次表示毁约不卖，导致合同无法继续履行。多次协商无果后，原告于2011年6月21日委托广某荣某师事务所致函被告，依法解除双方签订的《二手房买卖合同》。原告认为，原、被告之间签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行，被告拒不办理公证赎楼手续已构成根本违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告购房违约金330万元并返回定金60万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告一答辩称，一、双方签订的买卖合同效力待定，而且合同效力待定的过错在原告，合同的要约主体不是原告，买卖合同最初由案外人卢某和被告一磋商，在合同尚未签订的前一天，卢某以汇款的方式支付30万元定金，造成既成事实，令被告一相信涉案房产的交易主体是卢某并非原告，但签订合同当天卢某并未到场，被告一签署合同后第三人的业务员赵某甲告知本案合同买方是原告；二、原告、第三人的业务员赵某乙卢某在欺诈行为，根据原告向法院提交的定金收据可清楚看出付至第三人的定金里，卢某支付17万元，赵某丙通过P0S机付款13万元。赵某丙作为第三人的业务员直接参与实质交易，如果不是原告提供该证据被告根本不清楚该事实，可见原告、赵某丙、卢某在恶意串通、欺诈行为，同时未经被告一同意擅自变更要约人；三、二手房买卖合同尚未得到涉案房产另一个利益权利人的追认，另一个权益人得知第三人擅自变更合同当事人，提出原告不是本案原合同的当事人，原定的合同条件出现重大变更，卢某、赵某丙隐瞒卢某被限购的事实，擅自变更要约人，在此前提下另一权利人可以否认该合同的效力；四、按份共有的财产经共同所有权人的同意才发生法律效力，根据《房地产管理法》第38条、《物权法》第97条、《合同法》48、51条相关规定，作为共有的不动产必须是权利人共同处理或者经过追认才能发生法律效力，《婚姻法》第17条、《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释一》第17条明确规定夫妻对所有的共同财产享有平等的处分权，尽管被告一签订了《二手房买卖合同》，但涉案房产是夫妻共同财产，必须有另一权利人同意或者追认合同才发生法律效力，由于原告、赵某丙、卢某的欺诈行为有损被告的利益，故该合同没有得到另一权利人的追认，该合同属于效力待定合同，待定合同当然不存在履行的义务，原告主张的违约责任无从谈起。相反，由于赵某丙的直接参与并刻意隐瞒的行为导致《二手房买卖合同》未能得到另一权利人追认，合同效力待定是原告、第三人、卢某造成，过错在原告方，被告不存在违约行为，原告要求被告返还定金60万元没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告二答辩称，一、原告错列当事人，为此我方已向法庭提交诉讼异议书，要求变更被告的诉讼地位，被告二依法不应成为本案被告。原告的诉由为买卖合同纠纷，合同均有相对人，原告提供的买卖合同的合同当事人中没有被告二或者被告二的委托代理人签字，原告与被告二之间不存在法律关系，原告对被告二没有诉权。原告与被告一发生的法律行为标的物属于被告二的财产，被告二对涉案房产拥有独立的请求权，依照我国《民事诉讼法》以及适用民事诉讼法的若干意见，被告二应为本案有独立请求权第三人。请求法庭变更被告二在本案中的诉讼地位。二、原告提交的买卖合同因为不符合法定的法律条件而未生效，根据《物权法》规定不动产以权属登记为准，被告一提供的房产证可以显示被告二对涉案房产享有50%产权，对此原告和第三人是明知的，且《物权法》规定对物权审查的义务在买方。被告二作为涉案房产的权利人之一，从未同意将涉案房产出让给原告，根据《房地产转让条例》规定共有财产未经共有权人同意不得转让，委托他人转让房产应当办理委托手续，被告二作为合法权利人没有签署买卖合同也没有委托他人签署买卖合同，所以该合同尚未生效。三、涉案房产交易属于有第三人参与的交易，该二手房买卖合同的当事人应为三方，属于三方合同，而第三人作为买卖经纪并没有确认该合同，三方合同没有其中两方当事人确认所以该合同无效，导致本案买卖合同未生效的原因在于原告和第三人的业务员。根据《合同法》规定买卖合同不符合相关法律规定，所以尚未生效，请求法庭驳回原告的诉讼请求及对被告二的起诉。第三人述称，一、作为居间人在整个交易之中已经尽到居间义务；二、第三人在整个交易中作为一个见证人，被告二是有参与到本案中，3月17日签约当天因为被告二有工作所以就没有到场，但称可以事后补签。被告提到赵某丁个人名义参加到交易中，在实际交易中会出现由于当事人不方便，会接受当事人的委托付款，所以本案中赵某丙是受原告的委托代付款给被告，所以不存在第三人欺诈的行为；三、买卖双方之间有签订资金监管协议，其中有30万元是监管在第三人帐户处，第三人可以依法院的裁决将30万元监管资金支付给任何某。经审理查明，2011年3月17日，原告与被告一签订编号为00××××324的《二手房买卖合同》，原告作为合同买方，两被告作为合同卖方，但在合同卖方的签章处只有被告一梁某乙的签名，被告二周某乙未在合同上签名；合同约定卖方将位于深圳市宝安区广深高速东侧招商华侨城曦城N6栋某号的房产（房房产证号为深房地字第**转让给买方，转让成交价为人民币1650万元；买方同意在签约后3日内向卖方支付定金人民币60万元，并将首期款人民币500万元于2011年4月20日前支付至指定的监管账号中，于2011年4月11日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；卖方须于签订合同之日起3日内出具公证委托书进行赎楼；任何某逾期履行合同义务超过5日，另一方可解除合同并有权选择定金罚则或要求对方支付转让成交价20％的违约金。同日，被告一签署《地址确认书》一份，确认两被告的联系地址。2011年3月16日，被告一与第三人签订《中介服务协议书》，约定涉案房产的意向售价为人民币1700万元。2011年3月16日，案外人卢某向被告一的账号转账人民币30万元。2011年3月17日，被告一向原告出具了收款收据，证明收到原告交来的购房定金人民币30万元。2011年3月16日，案外人卢某为原告在第三人处刷P0S机支付定金人民币17万元购买涉案房产，第三人向原告出具了收款收据；同日，本案第三人的经理赵某戊原告购买涉案房产刷P0S机支付定金人民币13万元，第三人向原告出具了收款收据。2011年3月17日，原告与被告一签订《资金监管协议》一份，约定双方同意将定金人民币30万元交由第三人某公司托管。被告二没有在《资金监管协议》上签名。原告当庭提交第三人于2011年3月17日出具的收到两被告交来售出涉案房产托管定金人民币20万元的《收款收据》，但该收据上有“作废”两字，且该收据只有复印件，两被告亦对交款人处的签名不予认可。2010年4月18日，被告一向案外人卢某发短信，请卢某将原告的银行账号给被告一，被告一希望退钱给原告，同时请中介也退钱给原告。2010年4月23日，被告一在南方都市报刊登《声明启事》，告知原告涉案合同因没有被告二的签名尚未成立，要求退回定金予原告。2011年6月10日，被告一向原告及案外人卢某发出《联络信》，要求其按银行的要求补交贷款所需的资料。2011年6月13日，被告一再次向原告及案外人卢某发出《联络信》，要求其尽快补交资料，同时要求原告就合同新的协商方案进行商谈。被告二在此《联络信》上没有签名。2011年6月21日，原告委托某律师事务所律师向两被告发《解约通知函》，告知解除双方的《二手房买卖合同》，同时要求被告返还定金并支付违约金。另查，2010年12月22日，房地产主管部门核发的房地产证显示，涉案房产权利人为两被告，各占百分之五十的份额。两被告系夫妻关系。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《二手房买卖合同》、房产证、两被告的户籍资料、《资金托管协议》、30万元的《收款收据》、第三人出具的《收款收据》2份、短信记录、赵某丙名片、《解约通知函》及特快专递凭据、地址确认书、（2011）××民五终字第××号民事判决书、电话录音书面内容及光盘、作废的20万元定金收据、联络信2份、中国移动通信客户清单；被告一提供的房产证、中介服务协议书、《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、地址确认书、活期帐户明细帐查询单、《催告函》、南方都市报刊登的声明启事、短信资料；被告二提供的公证书、光盘及光盘内的录音内容记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，涉案房产系两被告的共有财产，但在涉案《二手房买卖合同》上只有被告一的签名，被告二未在《二手房买卖合同》上签名，事后亦未对合同进行追认，故被告一与原告签订的《二手房买卖合同》自始无效。原告主张被告二在合同签订后以行为方式对合同进行了追认，涉案合同应为有效合同。对此本院认为，原告提供的录音材料只是表明被告二与案外人卢某对合同条款进行再次协商，并没有被告二明确同意追认涉案合同的意思表示，被告二参与合同的协商过程不等于被告二就认可了涉案合同。权利人的追认应以在合同上签名或以其它书面形式追认为准，被告二自始至终未在合同上签名，亦未作出任何书面追认表示同意涉案合同，事后被告二也以其行为明确表示了对涉案合同不予认可，因此，本院认定被告二并未对合同进行追认。因涉案《二手房买卖合同》无效，原被告双方依据无效合同取得的财产应当各自返还，被告一应向原告返还所收取的定金人民币30万元。被告一和原告签订买卖合同时在其与被告二的夫妻关系存续期间，被告一以个人名义所负债务应当按照夫妻共同债务处理，而且被告一、二不能证明原告与被告一明确约定为个人债务，或证明原告知道被告一、二约定此债务为个人债务，故被告二应对被告一的上述付款义务承担连带责任。原被告双方另监管于第三人处的定金人民币30万元应由第三人迳自返还给原告。因合同自始无效，故合同约定的违约金条款亦无效，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾某与被告一梁某乙于2011年3月17日签订的《二手房买卖合同》无效；二、被告梁某乙、周某乙应于本判决生效之日起十日内返还原告曾某定金人民币300000元；三、第三人某公司应于本判决生效之日起十日内返还原告曾某定金人民币300000元；四、驳回原告曾某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币38000元，保全费5000元，共计43000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    妍人民陪审员 杨  江  河人民陪审员 利  庆  君二〇一一年九月二十六日书 记 员 罗乐瑜（兼）书 记 员 温  燕  云附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！