浙江省台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2011）台椒民初字第66号原告：台州市××物业管理有限公司，住所地：台州市××菜场××楼，组织机构代码：××。法定代表人：胡某某。委托代理人：潘某某。被告：张甲。委托代理人：张乙。原告台州市××物业管理有限公司（以下简称宏福公司）与被告张甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年12月31日立案受理后，依法由代理审判员陈静适用简易程序，先后于2011年2月23日、3月11日两次公开开庭进行了审理，并于2011年3月11日当庭宣告判决。原告宏福公司的法定代表人胡某某两次到庭参加诉讼，原告宏福公司的委托代理人潘某某、被告张甲于2011年2月23日到庭参加诉讼，被告张甲的委托代理人张乙于2011年3月11日到庭参加诉讼。原告宏福公司起诉称：原告系台州市椒江区永泰花园（以下简称永泰花园）物业管理服务单位，被告系永泰花园18号楼1单元201室业主。原告与永泰花某某主委员会签订了物业管理合同，明确了物业公司的职责、权利和义务，同时原告根据椒江区物价局文件规定的居民住宅户按每月20元／套的标准计收物业管理服务费。2006年5月27日，原告与永泰花某某主委员会签订物业管理服务合同，将物业服务费调整为100平方以下为25元／月，100-120平方以下为28元／月，120平方以上30元／月。双方约定，如果业主逾期未付物业管理服务费，则按每月3%缴纳违约金。被告自2009年开始未缴付物业管理服务费，经原告多次催讨，均未果。现请求判令被告支付2009年的物业服务费336元及违约金120.96元、化粪池代劳某24元。被告张甲答辩称：物业合同到2008年已经截止，2009年的物业合同并未签订，原告起诉要求支付物业服务费没有依据。原告按照28元每月主张某某服务费没有依据。同时原告未开启东大门、未安装路灯，也存在乱收费的情况，故被告不愿意支付物业服务费和违约金，同时原告主张的违约金金额过高，应予减少。原告宏福公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据一、委托管理期限为2006年1月1日起至2008年12月31日止的永泰花园物业管理服务合同，证明2006年至2008年的物业管理服务合同约定的物业服务费和违约金情况；证据二、委托管理期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止的永泰花园物业管理服务合同，证明2009年物业管理服务合同约定的物业服务费和违约金情况；证据三、房屋登记信息查询结果证明，证明被告张甲系永泰花园18号楼201室业主及该房屋建筑面积的情况；证据四、台州市椒江区物价局（2000）7号文件，证明原告宏福公司经物价局核准收取物业服务费；证据五、台州市椒江区发展和改革局备案确认书一份，证明物业服务费价格经发改局确认备案；证据六、永泰花某某主公约，证明经业主代表大会通过，业主应按规定支付物业服务费；证据七、收据一份，证明被告张甲已支付2008年之前的物业费；证据八、2009年化粪池代劳某发票，证明原告宏福公司代为支付2009年化粪池代劳某的情况。被告张甲为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据一、照片十四张，证明永泰花园小区东大门关闭以及物业管理混乱的情况；证据二、2009年11月11日发票一份、2008年11月18日收据一份及明细单一份，证明原告宏福公司乱收费的情况；证据三、“永泰业主要求开正门”名单，证明业主要求开启永泰花园小区东大门的情况。经质证，原告宏福公司提供的证据，被告张甲对证据三没有异议；对证据一的真实性表示不清楚，认为合同已经过期，原告宏福公司无权起诉；对证据二，认为是不真实的，不能代表业主的意思；对证据四的真实性没有异议，但对该文件是否现行有效有异议；对证据五的真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据六表示不清楚是否现行有效；对证据七的真实性没有异议；对证据八有异议，认为原告支付的并非永泰花园的化粪池代劳某。被告张甲提供的证据，原告宏福公司对证据一中关于小区东大门关闭的照片没有异议，对其他照片有异议；对证据二中发票和收据的真实性没有异议，对明细单的真实性有异议；对证据三的真实性有异议，认为是业主的个人行为，不是业主委员会的行为。本院认证如下：一、原告宏福公司提供的证据。被告张甲对证据三、七无异议，本院予以确认；证据一，被告张甲对证据的真实性表示不清楚，但该证据能够与证据七互相印证，本院对该证据予以认定；证据二，鉴于被告张甲未提供反驳证据予以推翻，且结合被告张甲在庭审中陈述原告宏福公司于2009年为永泰花园小区提供物业管理服务的事实，故本院对该证据予以认定；证据四、五，被告张甲对证据的真实性无异议，但对是否现行有效及是否与本案有关有异议，经审核，证据四为椒江区物价局2000年的文件、证据五为椒江区发展和改革局在2006年的备案确认书，不能证明原告宏福公司按物业管理服务合同主张的2009年的物业服务费经物价局核准、经发改局确认备案，对该两份证据本院不予认定；证据六为永泰花某某主公约，系永泰花某某主对永泰花园小区管理等事项的约定，与本案不具有关联性，本院不予认定；证据八，被告张甲对证据真实性未提出异议，本院予以认定，虽然被告张甲主张该费用并非是原告宏福公司为永泰花园小区所支付的费用，但未提供反驳证据，对其主张本院不予采信。二、被告张甲提供的证据。证据一中关于东大门关闭的照片以及证据三与本案无关，对上述证据本院不予认定；证据一中除有关某某门关闭情况以外的其他照片，其中部分照片能辨认出拍摄地点为永泰花园小区，对上述照片的真实性本院予以认定，但上述照片尚不足以证明原告宏福公司某某管理混乱的情况，对被告张甲的主张，本院不予采信；证据二反映的是其他业主交纳物业服务费的情况，与本案无关，本院不予认定。本院经审理，认定本案事实如下：原告宏福公司系永泰花园物业管理服务单位，被告张甲系永泰花园18号楼201室业主，房屋建筑面积为105.9平方米。2009年2月5日，永泰花某某主委员会与原告宏福公司签订了永泰花园物业管理服务合同，合同约定：物业服务费每年交纳一次，每年6-7月份为业主或使用人交纳，逾期按每月3%缴纳滞纳金，8月份业委会协助物业公司催缴，次年的1月物业公司某向法院起诉，业委会给予协助。并约定：住宅建筑面积在100平方米以下的，按每月每套25元计取；建筑面积在100-120平方米，按每月每套28元计取；建筑面积在120平方米以上，按每月每套30元计取。2009年2月27日，原告宏福公司按22元每户向台州市椒江区环境卫生管理处支付了2009年化粪池代劳某。被告张甲支付了2008年以前的物业服务费，但至今拖欠2009年的物业服务费，也未返还2009年的化粪池代劳某。本院认为：原告宏福公司与永泰花某某主委员会签订的物业管理服务合同合法、有效，被告张甲作为永泰花园18号楼201室房屋的业主，是该合同权利义务的一方实际享有者和承担者，应受该合同约束。在原告宏福公司提供了物业服务后，被告张甲应当支付相应的物业服务费用。被告张甲未按约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。鉴于原告宏福公司主张按月3%计算违约金的标准偏高，本院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍。原告宏福公司代为缴纳的2009年化粪池代劳某，系原告宏福公司在物业服务过程中为避免造成被告张甲生活不便而支付的必要费用，被告张甲应予返还，但原告宏福公司起诉要求的超过该费用发票记载数额的部分，没有依据，本院不予支持。综上，原告宏福公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张甲在本判决发生法律效力后十日内支付给原告台州市××物业管理有限公司2009年物业服务费336元以及违约金（自2010年1月1日起至12月31日止以物业服务费336元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率四倍计算），并返还给原告台州市××物业管理有限公司2009年化粪池代劳某22元。二、驳回原告台州市××物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（已减半收取），由原告台州市××物业管理有限公司负担5元，由被告张甲负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35，执收单位代码：02001）代理审判员  陈静二〇一一年三月十一日代书 记员  陈蕾附件：本案裁判所依据的法律和条文《中华人民共和国民法通则》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。