江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第20号上诉人（原审原告）镇江市晨光电器有限公司。法定代表人殷飞，该公司董事长。委托代理人陈洪平，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）镇江新区大港街道东方村民委员会。负责人仲双根，该村委会党支部书记。委托代理人贾国宽，江苏汇典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）镇江新区拆迁事务所。法定代表人冷淑云，该所所长。委托代理人李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托代理人彭桂景，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。上诉人镇江市晨光电器有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经民初字第0783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人镇江市晨光电器有限公司（以下简称晨光公司）的法定代表人殷飞及其委托代理人陈洪平，被上诉人镇江新区大港街道东方村民委员会（以下简称东方村委会）的委托代理人贾国宽，被上诉人镇江新区拆迁事务所（以下简称拆迁事务所）的委托代理人彭桂景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1992年12月22日，晨光公司与原孔巷村委会签订一份合同，约定主要内容为：1、孔巷村委会为晨光公司提供捆山河边的废塘、洼地供晨光公司平整土地、新建厂房（以下简称一期工程），基建资金由晨光公司投资，（厂房）产权归晨光公司所有，孔巷村委会不参与资金投资及管理；2、晨光公司工厂独立经营，每年上缴孔巷村委会低洼塘地及电力设施使用费4000元。嗣后，原孔巷村委会为晨光公司代建了一期工程厂房（平房），但未办理报建报批手续。1993年4月4日，双方进行了财务结算，确认晨光公司共投入厂房（平房）资金85723.09元。1997年12月至1998年12月期间，原孔巷村委会工作人员孔生喜、孔善和陆续收取了晨光公司给付的相关款项并出具了6张收条，收条载明的收款事由为“建房款”；另出具的2张借条载明的事由也为“建房款”。上述金额共计39660元。原孔巷村委会于1997年底又新建了一幢两层楼房（以下简称二期工程），建造费用不低于14万元，但也未办理报建报批手续。该楼房于1998年底建成后，原孔巷村委会曾将第二层中的两间以每间1万元出售给晨光公司，其余4间作为村委会办公室，另底层六间也一直由晨光公司长期使用。上述厂房以及办公用房均未有产权证。自2001年起，原孔巷村委会与原东方村委会合并成立了新的东方村委会，原孔巷村委会的相关资产也并入了新东方村委会资产中。2011年，上述房屋面临拆迁，经相关单位进行实地勘查，所涉一期工程的厂房面积约为654.75平方米左右；二期工程位置有一幢二层楼房以及利用楼梯间改建附属生产用房3间，占地面积约为246.73平方米。2011年9月5日，东方村委会与拆迁事务所就原孔巷村委会名下房屋资产签订了房屋拆迁补偿安置协议，确定被拆迁房屋产权的性质为生产房，房屋货币补偿款为1784432元（平房建筑面积为3773.26平方米）、装修及附属物补偿款为1454976元、移位费为6380元、厂房搬迁费为189937.6元（2374.22平方米×80元／平方米）、办公房搬迁费为41971.2元（1399.04平方米×30元／平方米）、三相电搬迁费21000元（7台×30**元／台），共计3498646.8。2011年6月11日，东方村委会委托工作人员孔生喜、孔善和等人与晨光公司法定代表人殷飞签订了内部分配协议，载明补偿给晨光公司的生产房面积为736.99平方米、补偿款为501668元。常州江南房地产评估事务所有限公司评估员马东也在核算栏签名确认。另，马东作了一张测算表，其中载明一期工程厂房补偿面积按654.75平方米基数测算、二期工程办公房补偿面积按82.24平方米基数测算。同日，殷飞另出具一份说明给东方村委会，内容为：孔巷村砌楼房的孔生喜、孔善和的借条及收条作废。2012年11月22日，东方村委会还收取了晨光公司土地费1万元并出具了收款收据。2013年1月15日，晨光公司曾以孔生喜、孔善和为被告提起财产损害赔偿纠纷诉讼，后于同年4月9日申请撤回了诉讼。原审法院认为：晨光公司殷飞委托原孔巷村委会代建的一期工程厂房以及原孔巷村委会后建的办公楼等房屋均未办理过报建报批手续，至拆迁前也未能办理相关产权证书。由于上述房屋均建立在原孔巷村委会集体土地上，现已划并给东方村委会，故拆迁事务所与东方村委会签订拆迁补偿安置协议并无不妥。拆迁事务所根据相关政策，结合当地实际情况，将上述房屋比照生产用房给予了相应合理补偿，拆迁事务所与东方村委会之间签订的拆迁安置补偿合同依法成立并生效，予以确认。原孔巷村委会将原办公楼中的第二层两间房屋出售给晨光公司，因上述房屋无产权证，晨光公司对此并未取得所有权，对此产权权属不作确认，但晨光公司可对该两间房屋享有拆迁补偿财产利益。1997年至1998年期间，晨光公司认为交付给原孔巷村委会的39660元仅为代购材料款部分，但对其另外出资的款项未能提供其他证据佐证，故对晨光公司此意见不予采信。原孔巷村委会工作人员收取晨光公司39660元时既出具过收条也出具过借条，由于双方未签订合同，对于该39660元究竟是原孔巷村委会向晨光公司集资建房后抵算为房屋使用费，还是晨光公司出资建房费用无明确约定，但晨光公司已于2012年6月11日书面声明该收条、借条作废，故该收条、借条不能作为晨光公司据此认定出资建房的依据。东方村委会与晨光公司于2011年6月11日进行拆迁补偿利益内部分配，在场评估员进行测算时对该两层办公楼仅确认了其中两间共82.24平方米，最终确认属于晨光公司的房屋拆迁补偿面积为736.99平方米（一期654.75平方米＋二期中两间82.24平方米）、各项拆迁补偿款501668元。晨光公司与东方村委会对此均无异议并当场签字确认，晨光公司现也已实际领取的全部补偿款，双方之间的拆迁利益分配协议合法有效并已实际履行。故原审法院认为双方对拆迁补偿利益分配已不存在争议，晨光公司现再次诉讼要求重复处理无事实和法律依据，对其请求不予支持。据此，判决驳回镇江市晨光电器有限公司的诉讼请求。原审法院判决后，上诉人晨光公司不服，向本院提起上诉，主要上诉理由为：1、二期工程的一层六间房屋为晨光公司出资委托原孔巷村委会所建，根据晨光公司与原孔巷村委会签订的协议，产权应归晨光公司所有。2、东方村委会出具的1997年及1998年的建房票据实际上是晨光公司出资的建房票据，因晨光公司未与村委会进行结算，故相关凭证由村委会占有，1999年的凭证才是村委会加盖的二层房屋的票据。3、晨光公司声明收条、借条作废，只是因建房费用未结算，双方同意不再结算。该声明不能改变1997、1998年委托建房的事实。4、房屋拆迁补偿计算表中载明的501668元（面积为736.99平方米）只是对一期厂房的补偿，二期厂房中的一层六间及二层两间房屋并未进行补偿。请求撤销原审判决，改判支持晨光公司一审的诉讼请求。被上诉人东方村委会未作书面答辩，但在庭审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人拆迁事务所未作书面答辩，但在庭审中辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人晨光公司向本院提交了以下证据：1、1998年10月16日孔生喜出具的借条一份，拟证明晨光公司为建二期厂房向原孔巷村委会上交的建房款为49660元。2、孔巷村委会收款收据复印件六份，拟证明孔生喜、孔善和拿到上诉人建房款之后将该款项交给了孔巷村委会，孔巷村委会向晨光公司出具了建房的收款收据。3、（2013）镇经民初字第0165号开庭笔录复印件一份，拟证明：孔生喜、孔善和作为孔巷村委会的经办人员，承认晨光公司建了二期厂房，也承认501668元拆迁补偿款仅是对一期工程的补偿，补偿面积736.99平方米。4、邮寄凭证一份，拟证明晨光公司发函给村委会的会计吕梅仙，索要晨光公司购买二期楼上两间房屋的合同。被上诉人东方村委会对上述证据发表如下质证意见：关于证据1，晨光公司在一审时就应该提交，且借条是孔生喜个人出具的，与本案无关联性。关于证据2，因六份收款收据无原件，不予质证。关于证据3，因该笔录系是复印件，不予质证。（2013）镇经民初字第0165号案件中孔善和、孔生喜个人的抗辩意见不能代表村委会。关于证据4，该份证据不能证明发函的内容。对于村委会将二期工程楼上的两间房屋以每间一万元的价格卖给晨光公司，双方均无异议。被上诉人拆迁事务所表示其未参与晨光公司与村委会之间的相关事宜，不予质证。本院经审理查明：1992年12月22日，晨光公司与原孔巷村委会签订一份合同，约定主要内容为：1、孔巷村委会为晨光公司提供捆山河边的废塘、洼地供晨光公司平整土地、新建厂房（以下简称一期工程），基建资金由晨光公司投资，（厂房）产权归晨光公司所有，孔巷村委会不参与资金投资及管理；2、晨光公司工厂独立经营，每年上缴孔巷村委会低洼塘地及电力设施使用费4000元。嗣后，原孔巷村委会为晨光公司代建了一期工程厂房（平房），但未办理报建报批手续。1993年4月4日，双方进行了财务结算，确认晨光公司共投入厂房（平房）资金85723.09元。1997年12月至1998年12月期间，原孔巷村委会工作人员孔生喜、孔善和陆续收取了晨光公司给付的相关款项并出具了6张收条，收条载明的收款事由为“建房款”；另出具的3张借条载明的事由也为“建房款”。上述金额共计49660元。原孔巷村委会亦于1997年11月至1998年11月间出具了收款收据，载明交款人为殷飞，事由为“建房费”、“装潢费”等。原孔巷村委会于1997年底又新建了一幢两层楼房（以下简称二期工程），但也未办理报建报批手续。东方村委会称二期工程建造费用不低于14万元，并出具了收款收据及支出证明单等票据材料。该楼房建成后，原孔巷村委会曾将第二层中的两间以每间1万元出售给晨光公司，其余4间作为村委会办公室，另底层六间也一直由晨光公司长期使用。上述厂房以及办公用房均未有产权证。自2001年起，原孔巷村委会与原东方村委会合并成立了新的东方村委会，原孔巷村委会的相关资产也并入了新东方村委会资产中。2011年，上述房屋面临拆迁。2011年9月5日，东方村委会与拆迁事务所就原孔巷村委会名下房屋资产签订了房屋拆迁补偿安置协议，确定被拆迁房屋产权的性质为生产房，房屋货币补偿款为1784432元（平房建筑面积为3773.26平方米）、装修及附属物补偿款为1454976元、移位费为6380元、厂房搬迁费为189937.6元（2374.22平方米×80元／平方米）、办公房搬迁费为41971.2元（1399.04平方米×30元／平方米）、三相电搬迁费21000元（7台×30**元／台），共计3498646.8元。2011年6月11日，东方村委会委托工作人员孔生喜、孔善和等人与晨光公司法定代表人殷飞签订了房屋拆迁补偿计算表一份，载明补偿晨光公司的面积为736.99平方米的生产房，补偿款为501668元。常州江南房地产评估事务所有限公司评估员马东也在核算栏签名确认。另2011年6月11日，马东作了一张测算表，主要内容为：“楼房：楼上2间（2万元），附：108455元；①砖三，面积654.75平方米，（13.5×48.5=654.75），277663元；⑭砖一，面积82.24平方米（24.55×10.05／6×2=82.24），39409元；合计425527元。”同日，殷飞另出具一份说明给东方村委会，内容为：孔巷村砌楼房的孔生喜、孔善和的借条及收条作废。2012年11月22日，东方村委会还收取了晨光公司土地费1万元并出具了收款收据。2013年1月15日，晨光公司曾以孔生喜、孔善和为被告提起财产损害赔偿纠纷诉讼，案号为（2013）镇经民初字第0165号，后晨光公司于同年4月9日申请撤回了诉讼。2013年4月15日，晨光公司又以东方村委会、拆迁事务所为被告，诉至原审法院，请求：1、确认原位于镇江新区大港街道东方村孔巷自然村办公楼中一层六间和二层的东边两间房屋以及附属用房（利用楼梯间改造的传达室、卫生间、厨房间、客房间）等计486平方米的产权归晨光公司所有；2、确认上述房屋内装潢财产（不包括空调）的产权归晨光公司所有；3、判令东方村委会、拆迁事务所共同给付晨光公司上述房屋价值以及装潢设施等财产的拆迁补偿款452229元；4、诉讼费用由东方村委会、拆迁事务所共同承担。另查明：本案讼争的一期工程和二期工程现已被拆除。上述事实，由晨光公司提供的合同、孔巷一期工程账务交接表、收条、借条、收款收据，东方村委会提供的房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁补偿计算表、拆迁安置补偿决算单、房地产权审查确认凭证、收款收据、支出证明单、测算表、说明及当事人陈述等证据予以证实。本案争议焦点为：1、二期工程的一层六间房屋的拆迁利益应由谁享有？2、晨光公司购买的二期工程的二层两间房屋的拆迁补偿款是否包含在501668元补偿款中？3、拆迁事务所是否应当承担向晨光公司给付补偿款的责任？本院认为：关于争议焦点1，二期工程一层六间房屋应系晨光公司委托原孔巷村委会所建。理由如下：1、晨光公司与原孔巷村委会签订了合同，约定由原孔巷村委会为晨光公司建设厂房，由晨光公司提供基建资金，产权归晨光公司所有。2、从原孔巷村委会工作人员孔生喜、孔善和收取了晨光公司的相关款项并出具的收条及借条的内容来看，载明的收款事由为“建房款”，且原孔巷村委会在出具的收款收据中注明的事由也是“建房款”、“装潢款”。现东方村委会陈述上述款项收取的是土地使用费，明显与收条、借条以及收款收据的内容不符，不予采信。东方村委会提出晨光公司的法定代表人殷飞已出具说明孔生喜、孔善和的借条及收条作废，但借条与收条作废只是债权债务关系消灭，并不能否认原孔巷村委会收取了晨光公司二期工程的委托建房款的事实。3、原孔巷村委会工作人员孔生喜、孔善和收取了晨光公司建房款共计49660元，且晨光公司与东方村委会一致认可的晨光公司购买的二期工程楼上的两间房屋的价格为每间1万元，则孔巷村委会工作人员孔生喜、孔善和收取的建房款与房屋价格基本相当。现本案讼争的二期工程的房屋已被拆除，房屋已经灭失，物权已经消灭，故晨光公司要求确认原位于镇江新区大港街道东方村孔巷自然村办公楼中一层六间和二层的东边两间房屋以及附属用房（利用楼梯间改造的传达室、卫生间、厨房间、客房间）等计486平方米的产权归晨光公司所有的诉讼请求不予支持。但二期工程一层六间房屋因拆迁获得的利益应归晨光公司所有。关于争议焦点2，对于晨光公司以2万元的价格购买了二期工程二层的两间房屋，各方当事人均无异议，故对于该二期工程二层的两间房屋的拆迁利益应归晨光公司所有。现争议的是东方村委会是否已将二层两间房屋的补偿款支付给了晨光公司，即二层两间房屋的补偿款是否包含在501668元补偿款中。首先，从2011年6月11日，东方村委会与殷飞签订的房屋拆迁补偿计算表来看，501668元补偿的是736.99平方米的面积。其次，常州江南房地产评估事务所有限公司评估员马东于同日出具的测算表，表中合计的总价款425527元是由三部分构成的，分别为：1、附108455元；2、面积654.75平方米，价款277663元；3、面积82.24平方米，价款39409元。上述第1、2、3项的价款之和为425527元，上述第2项和第3项的面积合计为736.99平方米，与房屋拆迁补偿计算表中的面积相符。结合本案事实以及当事人陈述，第1部分的“附108455元”应系对附属房屋及设施等的补偿款，第2部分的654.75平方米应系一期工程的厂房，第3部分的82.24平方米，从测算表上的面积计算方式来看应系二期工程厂房二层的两间。故东方村委会支付给晨光公司的501668元补偿款中已包含了晨光公司购买的二期工程二层的两间。关于争议焦点3，本案讼争房屋均未办理报建手续，亦未能办理相关产权证书。由于上述房屋均建立在原孔巷村委会集体土地上，现已划并给东方村委会，故拆迁事务所与东方村委会签订拆迁补偿安置协议并无不当。拆迁事务所根据相关政策，结合当地实际情况，将上述房屋比照生产用房给予了相应合理补偿，并已向东方村委会支付了补偿款。拆迁事务所在本案讼争房屋的拆迁过程中不存在过错，晨光公司要求拆迁事务所给付拆迁补偿款的请求，本院不予支持。东方村委会已领取了本案讼争的二期工程一层的六间房屋及二层的两间房屋的补偿款，应将相应的补偿款支付给晨光公司。对于补偿款数额的确定，因东方村委会在拆迁过程中是整体拆迁的，并未针对本案讼争房屋单独确定补偿价格，现讼争房屋已被拆除，房屋的实际情况已无法确认。东方村委会提供的马东出具的测量表中确认的二层两间房屋的面积为82.24平方米，则一层六间房屋的面积应为246.72平方米。东方村委会与晨光公司就736.99平方米面积的补偿款为501668元达成一致意见，双方认可拆迁补偿的平均综合单价为680.7元／平方米。基于本案的实际情况，现无法直接计算出讼争房屋拆迁款，故参照上述平均综合单价酌定讼争房屋拆迁的平均综合单价。据此，东方村委会应支付给晨光公司的二期工程一层的六间房屋补偿款应为167942元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销镇江经济开发区人民法院（2013）镇经民初字第0783号民事判决；二、镇江新区大港街道东方村民委员会于本判决生效后十日内支付镇江市晨光电器有限公司补偿款167942元；三、驳回镇江市晨光电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8083元，由镇江市晨光电器有限公司负担5050元，由镇江新区大港街道东方村民委员会负担3033元；二审案件受理费8163元，由镇江市晨光电器有限公司负担5130元，由镇江新区大港街道东方村民委员会负担3033元。本判决为终审判决。审 判 长  柳建安审 判 员  陈开亮代理审判员  朱云云二〇一四年四月二十三日书 记 员  佘 娟