湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民四终字第00035号上诉人（原审原告、反诉被告）高杰，男委托代理人刘耕耘，湖北长久律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）黄晓慧、女被上诉人（原审被告、反诉原告）宋卫东，女，系黄晓慧母亲二被上诉人的委托代理人万洁瑶，湖北东升律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人高杰因与被上诉人黄晓慧、宋卫东租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2013年11月8日作出的（2013）鄂樊城民四初字第00140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人高杰的委托代理人刘耕耘，被上诉人黄晓慧、宋卫东的委托代理人万洁瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高杰在一审中诉称：2007年3月31日，高杰与宋卫东、黄晓慧签订场地租赁合同，合同租期为2007年5月1日至2012年12月31日，年租金7600元。合同履行期间，高杰经宋卫东、黄晓慧同意先后增设钢结构房162平方米，砖木厂房290.12平方米。2013年至今，高杰继续使用租赁物，黄晓慧先后收取租金5000元。2013年3月25日，租赁场地被列入樊城区两改范围，拆迁部门对增设的钢结构房162平方米、砖木厂房290.12平方米等进行了拆迁评估。高杰与宋卫东、黄晓慧就增设物的所有权及相应的拆迁补偿款归属问题发生争议。2013年5月27日，宋卫东、黄晓慧与拆迁部门达成拆迁协议，并将应归属高杰的拆迁款占为己有。原、被告多次协商未果，请求人民法院依法判令租赁履行期间的增设物（钢构房、砖木厂房）拆迁所有权归高杰所有；黄晓慧、宋卫东因增设物（钢构房、砖木厂房）拆迁所得的补偿款160460.14元归高杰所有；本案诉讼费用由被告承担。黄晓慧在一审中辩称：2002年12月24日，宋卫东与襄樊市樊城区王寨街道办事处王家寨村村民委员会签订了《土地租赁合同》，约定期为2003年1月1日至2012年12月31日。2007年3月31日，宋卫东将其使用的土地及地上建筑物、树木等出租高杰使用，并与其签订了《场地租赁合同》。黄晓慧签字是作为宋卫东的代理人身份出现。请求人民法院依法驳回高杰对黄晓慧的起诉。宋卫东在一审中辩称：2007年3月31日，宋卫东将其合法使用的土地及地上建筑物、水电设施和树木等租赁给高杰使用，并与其签订《场地租赁合同》，双方约定高杰应保持现有地面建筑，水电设施和树木的完好，如有整修可先告之宋卫东，达成一致后整修，费用高杰自理，高杰在该场地所建造的所有地面建筑物等基础设施，在租赁合同结束所有权无偿归宋卫东，高杰不得拆除。合同到期后，因租赁场地列入樊城区双改范围，双方未再继续签订租赁合同，宋卫东多次要求高杰撤离并返还场地，但高杰继续占用场地并提出与合同相背离的无理要求。经王寨村委会多次调解，2013年5月27日，为息事宁人，宋卫东同意支付高杰14万元补偿款并出具14万元欠条，当天，高杰给王寨村出具承诺书，承诺收到14万元后一周内搬走。2013年6月12日，宋卫东将14万元支付高杰并收回欠条后，高杰却诉至法院。请求人民法院驳回高杰全部诉讼请求。宋卫东在一审中提起反诉称：高杰将合同中约定的20棵树木全部砍伐，故请求人民法院判令赔偿树木损失9800元，反诉费用由高杰负担。原审判决认定：2002年12月24日，宋卫东与原襄樊市樊城区王寨街道办事处王家寨村村民委员会签订1份《土地租赁合同》，租赁期限为2003年1月1日至2012年12月31日。2007年3月31日，宋卫东及其女儿黄晓慧又将租用土地转租高杰，并签订了场地租赁合同，合同第一条约定，高杰租用位于王寨卫生纸厂东院场地（约1000平方米），该场地现有固定资产：红砖瓦房3房、压水井1口、电机一个、三相电1套、铁瓦棚子90平方米、水泥地面200平方米、树20棵。租赁期间，上述物品的维修义务、费用由高杰承担。第二条约定，高杰应保持现有地面建筑、水电设施和树木的完好，如有修改的地方可先告之出租方，达成一致后整修，费用租用方自理。租用方在该场地所建造的所有地面建筑物等基础设施，在合同结束后所有权无偿归出租方，租用方不得拆除，租赁期限为2007年5月1日至2012年12月31日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方均按合同履行。2012年12月31日合同届满后，因该场地被列入樊城区双改范围，黄晓慧、宋卫东多次与高杰协商有关事宜，并通知高杰合同已到期催促撤离，但高杰未能撤离，高杰交纳2013年1月至5月31日期间租金5000元。后双方为拆迁补偿款发生争议，高杰诉至法院。原审法院认为，高杰与宋卫东及其女儿黄晓慧于2007年3月31日签订的场地租赁合同不违反法律规定，属有效合同。依据2007年3月31日签订场地租赁合同第二条，高杰在该场地所建造的所有地面建筑物等基础设施，在租赁合同结束后所有权无偿归黄晓慧、宋卫东，合同已于2012年12月31日届满，拆迁补偿款受益权应由黄晓慧、宋卫东享有。故对高杰的诉讼请求，不予支持。宋卫东反诉请求判令高杰赔偿其树木损失9800元，证据不足，对反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）高杰的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）宋卫东的反诉请求。本诉案件受理费3509元，由原告高杰负担。反诉案件受理费用50元，由反诉原告宋卫东负担。上诉人高杰不服原审上述判决，向本院提起上诉称：㈠原审程序存在错误。1.因客观原因高杰不能自行收集的证据即黄晓慧、宋卫东与拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》，高杰申请原审法院调取。原审拒绝调取，未说明理由，并禁止高杰就《拆迁补偿协议》向原审法院发问，剥夺了高杰的诉讼权利。2.高杰申请追加襄阳市樊城区王寨社区居民委员会为第三人，原审未追加。3.原审判决未列明双方当事人提交的证据，未说明质证经过。黄晓慧、宋卫东提交的《土地租赁合同》复印件无原件可供核对，原审确认该证据的真实性，不当。㈡原审认定事实错误。1.《土地租赁合同》复印件显示仅对1.5亩土地租用进行了约定，而黄晓慧、宋卫东出租给高杰的场地有1000平方米，黄晓慧、宋卫东能否处分该1000平方米场地还要经过王寨社区居民委员会追认。2.直至2013年5月，黄晓慧仍收取高杰租金，至签订《拆迁补偿协议》时，租赁合同有效。宋卫东在反诉状也认可这一事实。3.黄晓慧、宋卫东未通知高杰场地拆迁。4.原审认定宋卫东系个体工商户无依据。5.原审未认定黄晓慧、宋卫东与拆迁部门签订《拆迁补偿协议》，领走补偿款。㈢原审适用法律错误。1.高杰与黄晓慧、宋卫东租赁关系仍然存在，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定租赁合同期间的增设物所有权归高杰所有。2.拆迁款补偿依据是增设物的建造费用，双方当事人对该建造费用无约定，增设物的拆迁款应由高杰享有。请求二审法院撤销原审判决第一项，将本案发回重审或者改判支持高杰的诉讼请求，本案诉讼费用黄晓慧、宋卫东负担。被上诉人黄晓慧、宋卫东在二审庭审中口头答辩请求二审法院维持原审判决。经二审审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明以下事实：2002年12月24日，宋卫东作为乙方，原襄樊市樊城区王寨街道办事处王家寨村村民委员会作为甲方，双方签订《土地租赁合同》。该合同第五条约定“在租赁期间，如遇国家征用，甲方将此地卖给其他单位，乙方不得阻拦，但甲方应协助乙方向国家征用单位，索取地面建筑的赔偿，赔偿按国家规定。但甲方要征用，乙方无条件的把地面建筑物拆出。”2007年3月31日，宋卫东与高杰签订《场地租赁合同》时该场地被围墙圈定，襄阳市樊城区王寨街道办事处未对该转租提出异议。2013年5月，襄阳市樊城区王寨街道办事处和襄阳市樊城区城中村改造办公室作为甲方、征收方，宋卫东作为乙方、被征收方签订《王寨城中村改造房屋征收补偿安置协议书》，约定乙方被征收房屋经襄樊正宇房地产评估事务所评估核准，乙方被征收房屋的建筑面积共计629.54平方米，系生产（经营）房，乙方选择货币补偿，按照湖北华炬资产评估房地产评估核准，被征收房屋补偿款为219521.25元，其他补偿139290.72元（附属物及装修补偿费12653元、搬迁补助费35536.40元、误工费3292.82元、非住宅或住宅改非住宅增补87808.50元），临时安置补助费3147.70元，共计361959.67元，在本协议签订后10个工作日内，乙方将被征收房屋腾空并交出钥匙之日，甲方向乙方一次性付清。黄晓慧领取上述补偿款后，给付高杰140000元。本院认为：首先，宋卫东对该场地有承租权。尽管宋卫东提交的其与原襄樊市樊城区王寨街道办事处王家寨村村民委员会签订的《土地租赁合同》系复印件，但是对不能提交原件宋卫东作出了合理的解释，即签订《王寨城中村改造房屋征收补偿安置协议书》时将《土地租赁合同》原件交给了征收方，而且土地所有权人以其行为确认了宋卫东的承租权。尽管《土地租赁合同》约定宋卫东租用0.5亩土地作为生产经营基地，但是该场地设有围墙，该设有围墙的场地被宋卫东承租、转租，承租、转租面积是确定的。其次，在拆迁之前土地所有权人未干涉高杰租赁、使用该场地，该行为表明转租不违背土地所有权人的意思。《场地租赁合同》不存在其它无效的情形。故宋卫东与高杰签订的《场地租赁合同》合法有效。高杰在一审中以查明案件事实为由要求追加襄阳市樊城区王寨街道办事处为第三人，并在二审中称宋卫东不能提交《土地租赁合同》原件，宋卫东的承租权需要襄阳市樊城区王寨街道办事处证明，转租场地面积需要襄阳市樊城区王寨街道办事处追认，申请追加襄阳市樊城区王寨街道办事处为第三人，因前述原因，该主张依据不足，原审法院未将襄阳市樊城区王寨街道办事处追加为本案第三人，并无不当。高杰在该场上增设构筑物，依照《场地租赁合同》的规定该构筑物归宋卫东所有。高杰主张归其所有，与合同约定不符，对该主张本院不予支持。《场地租赁合同》的期限与《土地租赁合同》期限的届满时间一致即2012年12月31日，此后，宋卫东收取租金至2013年5月，因未再签订书面合同，2013年1月1日至2013年5月31日高杰与宋卫东之间的租赁合同系不定期租赁合同，在不定期租赁期间，高杰与宋卫东未就该场地上构筑物所有权达成新的协议，这些构筑物所有权仍归宋卫东。高杰上诉称拆迁发生在其租赁期间并据此主张房屋征收补偿款归其所有，没有法律、事实依据，对该主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3510元，由上诉人高杰负担。本判决为终审判决。审判长  涂晶晶审判员  刘 峰审判员  李 锐二〇一四年四月十日书记员  周思奋