广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字108号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。负责人：张明，该公司总经理。委托代理人：杨连珍、余玉芬，该公司员工。被告：孙霞，女，1974年2月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业公司广州分公司）诉被告孙霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地物业公司广州分公司的委托代理人杨连珍、余玉芬到庭参加诉讼，被告孙霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地物业公司广州分公司诉称：2008年2月1日，金地物业公司广州分公司与孙霞签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地物业公司广州分公司对孙霞的房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3元，在每月的10日交纳，即孙霞每月应向金地物业公司广州分公司交纳物业管理费511.2元，逾期交纳的金地物业公司广州分公司自逾期之日起有权向孙霞按日加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但孙霞自2008年8月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地物业公司广州分公司多次催收，孙霞却拒绝支付。金地物业公司广州分公司认为，孙霞的欠费行为不但严重影响了金地物业公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，孙霞的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地物业公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、孙霞立即向金地物业公司广州分公司支付拖欠的物业管理费33382.2元、滞纳金15407.29元（暂计至2013年10月31日），合计48789.49元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止；二、本案诉讼费用由孙霞承担。被告孙霞未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2007年7月7日，孙霞与广州市东凌房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定孙霞向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城三叠院一街11幢201房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为170.4平方米。该合同第三条约定，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2008年2月1日，金地物业公司广州分公司（乙方）与广州市东凌房地产开发有限公司（甲方）签订《【金地·荔湖城】前期物业管理服务合同》，约定金地物业公司广州分公司受广州市东凌房地产开发有限公司委托，对于增城市新塘镇新新公路金地·荔湖城提供前期物业管理服务，叠院类洋房的物业管理费计算标准为每月每平方米3元，合同期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2008年12月7日，孙霞办理了案涉房屋的交接手续，并签署了《收楼资料／锁匙签收单及收楼意见书表》。2012年8月24日，增城市国土资源和房屋管理局为孙霞核发了案涉房屋的房地产权证，载明房地产权属人孙霞，建筑面积177.8平方米。2013年8月13日，金地物业公司广州分公司通过快递方式向孙霞发出催收物业管理费的法律顾问函，但并未妥投。2013年11月28日，金地物业公司广州分公司诉至本院，请求判令孙霞支付拖欠的物业管理费33382.2元、滞纳金15407.29元（暂计至2013年10月31日），合计48789.49元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止。本案审理过程中，一、金地物业公司广州分公司提交的《增城市房地产权查册表》记载，案涉房屋的权属人孙霞，建筑面积为177.8平方米。二、金地物业公司广州分公司主张，《广东省商品房买卖合同》及购房发票记载的案涉房屋面积与产权证的房屋建筑面积不一致，其公司是按产权证记载的建筑面积177.8平方米计收物业管理费。三、金地物业公司广州分公司提交的物业管理费用计算列表打印件记载，孙霞欠付金地物业公司广州分公司2008年8月1日至2013年10月31日期间共63个月的物业管理费，欠上述期间的物业管理费33382.2元。以上事实除金地物业公司广州分公司委托代理人的陈述外，有金地物业公司广州分公司提供的《广东省商品房买卖合同》、购房发票、《【金地·荔湖城】前期物业管理服务合同》、《前期物业管理中标备案书》、《增城市房地产权查册表》、《荔湖城收费通知单》、《现金收款单》、物业管理费计算列表打印件、《入伙通知书》、《收楼资料／锁匙签收单及收楼意见书》、快递单、快递查询证明等证据为凭。本院认为：金地物业公司广州分公司虽然没有提供其与孙霞签订的《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，但已实质对涉案房屋提供了物业管理服务，双方已形成事实的物业管理服务合同关系，孙霞理应向金地物业公司广州分公司支付物业管理费。孙霞于2008年12月7日已办理了案涉房屋的交接手续，并签署了《收楼资料／锁匙签收单及收楼意见书表》，本院认定孙霞应从2008年12月7日起依照上述协议的约定支付物业管理费给金地物业公司广州分公司。至于物业管理费按何标准计算，参照同期同地段同小区的物业管理费和《【金地·荔湖城】前期物业管理服务合同》约定的叠院洋房类3元每月每平方米标准计算物业管理费，金地物业公司广州分公司请求按3元每月每平方米标准计算，属于合理标准范围，本院予以支持。金地物业公司广州分公司提交的《增城市房地产权查册表》记载，增城市国土资源和房屋管理局为孙霞核发了案涉房屋的房地产权证，建筑面积177.8平方米，因此，涉案房屋的物业管理费应按177.8平方米计收。经核算，2008年12月份的物业管理费为430.16元（3元／月／平方米×177.8平方米×1个月÷31日×25日=430.16元），2009年1月1日至2013年10月31日的物业管理费为30937.2（3元／月／平方米×177.8平方米×58个月=30937.2元），合共31367.36元。金地物业公司广州分公司主张的物业管理费超出31367.36元的部分诉请，本院不予支持。对于金地物业公司广州分公司请求孙霞支付滞纳金的问题，因金地物业公司广州分公司未提供与孙霞签订的书面物业管理服务合同，无法确定逾期支付物业管理费是否应计算滞纳金，故金地物业公司广州分公司请求孙霞支付滞纳金是没有事实和法律依据的，应予以驳回。综上理由，孙霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩及对金地物业公司广州分公司提供证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告孙霞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2008年12月7日至2013年10月31日期间的物业管理费31367.36元；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，由深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担210元，由被告孙霞负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明审 判 员  卢艳晖人民陪审员  詹玉琴二〇一四年八月十八日书 记 员  刘翠荣附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。