杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第827号原告：申屠伟。委托代理人：卢俊华。被告：深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司。负责人：刘萨莎。委托代理人：林秉毅。原告申屠伟为与被告深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司（以下简称黑弧奥美公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年6月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2011年7月7日公开开庭进行了审理。原告申屠伟的委托代理人卢俊华、被告黑弧奥美公司的委托代理人林秉毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申屠伟诉称：2010年11月7日，原被告双方通过杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司签订了《杭州市房屋租赁合同》，约定原告将自有的杭州市下城区金鹿雅园2幢902室住房出租给被告。合同约定了租赁期限、租金及其交纳方式和期限、违约责任等。合同签订后，被告经办人李俊向原告以现金方式支付了保证金和部分租金。2010年11月25日，李俊又通过转账方式向原告支付了25800元的房租。至此，被告尚拖欠一个月租金8000元未予以支付给原告。按合同第五条“第二期租金提前壹个月支付”的约定，被告应当于2011年4月21日支付第二期租金，但至今未予支付。合同第十六条约定“如乙方拖欠租金累计一个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”。合同签订后，原告全面履行合同，但被告屡屡违约，不仅逾期交纳租金，而且长期拖欠租金。截止原告起诉之日，被告除了拖欠原应付的一个月租金外，还拖欠下半年的租金未付。原告反复通知被告交付拖欠租金，被告迄今既不退出住房，也不交纳租金，其行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告特根据民事诉讼之规定，向贵院提起诉讼，请求：1.判令解除《杭州市房屋租赁合同》，判令被告归还杭州市下城区金鹿雅园2幢902室住房；2.判令被告支付2011年4月22日起至归还该住房之日拖欠的全部租金（8000元／月），支付违约金8000元；3.判令被告交付的保证金8000元原告不予退还；4.判令被告支付原告水、电、宽带等费用合计1785元，铝合金费用1500元，维修费1145元，中介佣金3200元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告黑弧奥美公司辩称：一、由于原告未尽出租人的义务，导致被告无法正常使用出租物，租赁合同目的无法实现。依照我国合同法第九十四条规定，被告有权解除合同。1.被告与原告于2010年11月7日签订《杭州市房屋租赁合同》，约定被告出租涉案房屋，但由于案外人与原告存在债权债务关系，因此案外人不断对居住于涉案房屋内的被告员工进行骚扰，为此被告也多次要求原告出面解决问题，但原告均置若罔闻。正是由于原告恶意逃避案外人的追索，才导致被告根本无法正常使用涉案房屋。2.被告出租的涉案房屋多处设施损坏，经被告多次提出修理的要求后，作为出租人的原告也一直未能及时修理。被告认为，我国合同法已经明确规定，出租人有义务保证出租屋在租赁期间符合约定的用途，而合同也明确约定出租人有义务保证出租房屋的使用安全。因此原告怠于履行合同义务也是致使涉案合同目的无法实现的原因之一。3.基于原告对前述问题置之不理，被告只得于2011年3月将《房屋租赁解约通知书》快递交给原告，要求解除合同。2011年4月被告已经搬离涉案房屋，于2011年5月将钥匙寄给原告。因此被告与原告的租赁合同关系已经解除，且被告已经将涉案房屋交还给原告。现原告要求被告归还涉案房屋的诉讼请求，没有任何事实依据，依法应予驳回。二、被告与原告之间的租赁合同关系已经解除。被告无须向原告支付任何费用。1.被告已分三次向原告支付了第一期共计6个月租金，即2010年11月21日至2011年5月21日，每月8000元，合计48000元。支付时间为：2010年11月17日16000元，2010年11月25日的25800元，2010年12月11日6200元。而被告早已于2011年4月搬离了涉案房屋。根本不存在被告拖欠原告租金的事实。现原告要求被告支付自2011年4月22日起至归还房屋之日止的租金，实属无理要求，依法应予驳回。对于被告多交的一个月租金，被告保留另案起诉的权利。三、被告不存在任何的违约行为，不应向原告支付违约金。1.由于合同的目的无法实现，被告有权要求解除合同，而事实上被告不仅已经将涉案房屋交还原告，还多交了一个月的租金。因此被告不存在任何违约的行为，无须向原告支付违约金。2.合同中并没有约定出租方有权扣留保证金。同时双方在合同未解除前还曾经约定，原告将保证金返还给被告用作房屋基本设施的装修之用。3.被告于2011年4月搬离涉案房屋，搬离前已支付了全部的水电等各种费用。而铝合金费用及维修费，是原告履行出租人保证房屋使用安全基本义务所应支付的必需费用，理应由其自行承担。四、合同并未约定原告支付的中介佣金应由被告承担。而中介佣金的产生，也是原告与第三方中介公司之间的权利义务关系，中介佣金亦是由中介公司收取，与被告无关，故此原告的该项诉讼请求也无事实与法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告申屠伟为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市房屋租赁合同1份，欲证明原被告之间签订了租赁合同的事实；2.介绍信和身份证各1份，欲证明被告的经办人是李俊的事实；3.账户历史交易明细表1份，欲证明被告经办人李俊于2010年11月25日以房租的名义通过银行向原告转账25800元的事实；4.发票、收据共8份，欲证明原告在被告租房期间为其总支出7630元的事实。被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1－3，无异议。对证据4，有异议。有些网络电信部分是去年房东已经支付，不应该由被告承担，被告员工在涉案房屋内才居住了2个月。铝合金窗户安装的费用是必要的支出，洗衣机及套内设施修缮的费用都应由原告承担。租赁佣金是属于交易费用，不同意支付，因为被告也支付了佣金。本院审核后认定如下：证据1－3，被告无异议，予以确认。证据4，原告能提交证据原件，故对其真实性予以确认。被告黑弧奥美公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市房屋租赁合同1份，欲证明与原告之间有租赁关系；2.房屋租赁解约通知书1份，欲证明被告已提前提出解除合同；3.快递单3份，欲证明被告在3月份就已经将提前解约通知书寄给原告，以及5月份把房门钥匙寄还给原告；4.派出所备案资料1份，欲证明因原告的债务问题，有人上门多次骚扰，严重影响到被告员工的正常生活，导致被告员工无法在该房居住下去；5.骚扰照片5张，欲证明因原告的债务问题，有人上门骚扰，派出所来处理此事时拍摄的照片；6.水电费支付凭证1组，欲证明在居住期间发生的相关的水电费、燃气费，被告已经按照合同履行义务去交纳。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，无异议。对证据2，真实性有异议。当时被告没有和原告说到过这个事，投递员确实给原告打给电话，但当时原告在西安，家里也没有人，快递单上也没有显示邮寄的内容，被告也没有打电话给原告说起解约的事情。到6月份原告向法院起诉，原告都不知道被告有提出过解约的事情，当时因为找被告要房租，被告不给，原告也不能进到房子里去，派出所也不能管，所以才起诉的。对证据3，对快递单无异议，但证明内容有异议。3月24日的快递单不能证明被告曾经向原告邮寄过房屋租赁解约通知书。6月份邮寄给原告了3把钥匙，但原告在签约当日交给被告7-8把钥匙和2张门禁卡。对证据4，与本案无关，证明内容有异议。没有讲到说孔伟东有多次上门要债的行为，而且涉案房屋进出是需要使用门禁卡的，如果不是被告家人给孔伟东开门，那孔伟东也不能进去，另外，孔伟东也没有对被告员工及家人采用行动、言语的暴力，孔伟东与原告的债权债务与本案没有关联。对证据5-6，无异议。本院审核后认定如下：证据1、5，原告无异议，予以确认。证据2、3，原告认可投递员曾在3月份与其电话联系的事实，故确认被告曾向原告邮寄解除通知书的事实；原告认可曾在2011年6月份收到原告寄来钥匙的事实，予以确认。证据4，系派出所出具的接处警情况记录，予以确认。证据6，因原告庭审中明确诉讼请求中不包含电费、煤气费等，故该证据与本案无关。根据上述认定证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2010年11月7日，原告申屠伟与被告黑弧奥美公司（由被告的员工李俊代表被告签字）通过杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司签订《杭州市房屋租赁合同》，约定原告将杭州市下城区金鹿雅园2幢902室的房屋出租给被告，租期自2010年11月22日起至2011年11月21日，每月租金8000元，租赁期内，被告使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由被告按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳。原告收取被告租房保证金8000元，待租赁期满结清费用后全额退还。在租赁期内，被告有未经原告同意擅自转租转借、拖欠租金累计一个月以上等行为，原告有权解除合同。被告未经原告同意中途退租，应向原告支付1个月的租金作为违约金。合同签订后，原告将房屋交由被告使用，被告已陆续向原告支付48000元。因案外人孔伟东与原告有债权债务纠纷，2010年3月3日左右，孔伟东至租赁房屋找原告催讨债务，居住在租赁房屋中的被告员工遂向原告电话反映。3月26日，孔伟东再次至租赁房屋找原告催讨债务，并影响到被告员工家人休息，被告员工家人向派出所报警，并电话联系原告，但原告不愿出面处理，经民警协调后，孔伟东离开。2011年3月24日，被告向原告寄送《房屋租赁解约通知书》，称因租赁房屋家居设施多处损坏、经修理后仍有未解决部分，影响生活质量，原告债权人多次上门催债，威胁被告公司领导及家人安全，原告已违反合同约定，因此要求被告赔偿一个月的租金及押金，并要求在2011年4月21日前出面处理。2011年6月10日，被告向原告寄送租赁房屋钥匙，原告认可在6月15日左右收到。另查明：2010年4月2日，原告向电信部门预交宽带费1580元（原告称系一年期费用）；2010年12月2日，原告支付数字电视暂停恢复费用25元；2011年4月19日，原告向电信部门预存80元费用；2011年4月28日，原告为租赁房屋预存并支付2010年12月至2011年3月的数字电视服务费共100元。本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。一、关于解除合同、返还房屋及支付租金。被告称其已在2011年3月24日向原告发函解除了双方的合同。根据现有证据，原告债权人曾至租赁房屋催讨债务属实，但从其催讨的次数、采取的手段来看，虽然对被告的员工居住使用该房屋造成一定影响，但不足以导致被告合同目的不能实现，被告单方解除合同的依据不足。现原告主张解除双方的租赁合同，被告也同意解除合同，故对原告解除合同的请求予以支持。因被告已将房屋钥匙交还原告，故原告要求被告再返还房屋缺乏依据。原告在2011年6月15日才收到房屋钥匙，即此时被告才完成将房屋返还原告的义务，故被告应承担此前的租金。扣除已支付部分，被告还应支付租金6666.67元。二、关于违约责任。原告认为被告违约并要求承担违约金8000元。如前所述，被告单方解除合同缺乏依据，此后又未按约支付租金，应认定被告违约，但结合原告债权人上门催债影响被告使用房屋、被告已向原告发函要求解除等事实，原告在合同履行过程中也存在瑕疵，综合原告所受损失，本院酌情确定由被告承担4000元违约金，其余部分不予支持。原告要求被告支付的8000元押金不予退还，但根据查明的事实，双方对已支付的48000元中是否包含押金存在争议，且从押金的性质而言，要求不予退还也缺乏依据。三、关于原告主张的其他费用。合同明确约定租期内的水、电、电话、有线等费用应由被告承担。其中华数数字电视费125元和电话费80元，发生在被告租赁期间，应由被告支付。宽带费用1580元，原告称系一年的费用，故被告仅需支付租赁期间的部分费用，按租赁时间所占比例计算为921.67元。其他维修及安装铝合金的费用，系原告为保证出租房屋正常使用而支出，要求被告承担缺乏依据。原告向中介机构支付的租赁佣金，系因中介机构提供服务而支出的费用，要求被告支付缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告申屠伟与被告深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司于2010年11月7日签订的《杭州市房屋租赁合同》；二、被告深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告申屠伟租金6666.67元及违约金4000元；三、被告深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告申屠伟华数数字电视费125元、电话费80元及宽带费921.67元；四、驳回原告申屠伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，因适用简易程序审理，减半交纳195.5元，由原告申屠伟负担98元，被告深圳黑弧奥美广告传媒有限公司杭州分公司负担97.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费391元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一一年七月二十日书 记 员  陈 伟