广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1771号上诉人（原审被告）曾悦，男，1983年9月14日出生，汉族。委托代理人陈远芳，女，1956年11月16日出生，汉族。被上诉人（原审原告）广州市宏宇房地产开发有限公司。法定代表人谢丽颜，总经理。委托代理人王波谦，该公司职员。上诉人曾悦因与被上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曾悦的委托代理人陈远芳，被上诉人宏宇公司的委托代理人王波谦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，宏宇公司、曾悦签订了一份《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第96070060号），约定：曾悦向宏宇公司购买海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第三层219号商铺，建筑面积6.58平方米（含公共分摊面积为3.29平方米）；第四条，宏宇公司、曾悦双方议定的房屋成交总价格为76512元，即房屋建筑面积每平方米价格为／元；第十七条，在本契约中所列的建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积是按规划部门批准的施工图计算的面积。实际面积以经广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载的房屋建筑面积和土地使用面积（共用）及庭园土地使用面积为准。宏宇公司、曾悦双方同意并确认，允许本契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与广州市国土局房地产管理局核发的《房地产证》记载面积的误差值如在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿；如误差值超过±1%，按本契约第四条规定的房屋建筑面积或庭园土地使用面积每平方米价格计算（不计利息），双方进行多退少补；等。该合同经广州市房地产交易所预售登记。同时，双方还签订一份《房地产销售协议书》，约定，由于曾悦已向宏宇公司购买了“宏宇广场”第一期商场第三层第219号铺，建筑面积为6.58平方米，并已按优惠价格签订了《房地产预售契约》，契约号为96070060，成交总金额为76512元；为了保障曾悦的利益，宏宇公司承诺该单元在不计算公共分摊面积的情况下，保证曾悦实际得到的套间建筑面积为3.29平方米，该套内建筑面积的误差值在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，则双方应进行多退少补。上述两份协议，宏宇公司填写的日期是2000年3月8日，曾悦填写的日期是2000年3月15日。之后，曾悦付清了全部房款给宏宇公司。广州市国土资源和房屋管理局向曾悦核发了上述商铺的《房地产权证》，该证记载：广州市海珠区宝岗大道207-211号219铺，建筑面积为9.1977平方米，套内建筑面积为4.185平方米。宏宇公司于2011年1月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：曾悦向宏宇公司支付面积差房款30438元（总房款76512元÷6.58平方米×（9.1977平方米－6.58平方米））。原审法院认为，宏宇公司与曾悦签订的《房地产预售契约》和《房地产销售协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。本案中，曾悦对宏宇公司要求其支付面积差房款没有异议，只是对宏宇公司的计算标准不予认可。原审法院认为，双方签订的《房地产销售协议书》，是对面积差房款结算方式的特别约定，应以该《房地产销售协议书》的约定进行结算，宏宇公司以《房地产预售契约》的约定进行结算，理据不足，原审法院不予采纳。《房地产销售协议书》约定，宏宇公司承诺涉案房屋在不计算公共分摊面积的情况下，保证曾悦实际得到的套内建筑面积为3.29平方米，该套内建筑面积的误差值在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，则双方进行多退少补。《房地产权证》记载的套内建筑面积为4.185平方米，比《房地产销售协议书》约定的套内建筑面积增大0.895平方米，误差值已超过±1%，结合《房地产预售契约》中约定的成交总金额为76512元。因此，曾悦向宏宇公司支付的面积差房款应为（76512元÷3.29平方米）×0.895平方米＝20814元。对于宏宇公司超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院于2011年3月24日作出如下判决：一、曾悦在本判决生效之日起10日内，向宏宇公司支付房屋面积差价款20814元；二、驳回宏宇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费280元，由宏宇公司负担89元，曾悦负担191元。上述受理费已经由宏宇公司预交，宏宇公司同意曾悦在履行本判决时，将曾悦应承担部分直接支付给宏宇公司。判后，上诉人曾悦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订《房地产预售契约》、《房地产销售协议书》以及建设部《商品房销售管理办法》是双方结算面积差价款的事实和法律依据。二、补差款的计算，原审认定错误。（一）面积单价应以建筑面积计算，《房地产预售契约》对单价标准有明确约定，且符合《商品房销售管理办法》第十八条“以建筑面积计价”的规定；双方在签订《房地产销售协议书》时，宏宇公司承诺在不计算公共分摊面积情况下，套内建筑面积发生误差的处理方式，也符合上述《商品房销售管理办法》第二十一条中规定的按建筑面积计价的，套内面积发生误差时的处理方式；宏宇公司原审起诉和曾悦公司答辩均确认涉案房屋单价为11627.96元。因此，原审认定按套内面积计算涉案房屋单价为76512元÷3.29平方米错误。（二）面积误差的计算。按《房地产销售协议书》的约定“宏宇公司应保证曾悦实际得到的套间建筑面积为3.29平方米，该套间面积的误差值在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，则双方进行多退少补”。因此，只有超出的面积误差比在1%以上的部分才需要补交差价款，也即超出3.29×（1﹢1%）=3.3229平方米的面积部分才需要补交差价，依法计算需要补差价的面积应是0.8621（4.185-3.3229）平方米。原审认定需要补差价的面积差为0.895（4.185-3.29）平方米是错误的，并超出业主心理和经济的承受能力。（三）补差款应计算为：补差价=单价×面积误差=11627.96元／平方米×0.8621平方米=10024元。三、宏宇公司事先没有与业主沟通补差价款问题，起诉时又不提供《房地产预售契约》，存在过错和不诚信行为，诉讼费应由其承担。故曾悦上诉请求二审法院依法改判原审判决第一项为：曾悦在判决生效之日起十日内向宏宇公司支付面积差价款10024元，并由宏宇公司承担一、二审诉讼费。被上诉人宏宇公司答辩称：认可原审判决，请求二审予以维持。本院二审经庭审调查确认原审查明事实。本院认为：曾悦、宏宇公司对于原审依据《房地产销售协议书》的约定，认定曾悦应按照套内面积差异向宏宇公司支付涉案商铺面积差价款，均没有异议，本院予以认可。本案二审争议焦点是涉案房屋应补差价的面积差额和面积差的结算单价。首先，应补价的套内建筑面积差额的问题。广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产证》记载涉案商铺套内建筑面积为4.185平方米。该面积数比双方约定的套内建筑面积多出0.895平方米，面积误差值为27.2%。双方《房地产销售协议书》约定“宏宇公司应保证曾悦实际得到的套间建筑面积为3.29平方米，该套间面积的误差值在±1%以内（含±1%），双方无需作任何补偿或赔偿，如误差值超过±1%，则双方进行多退少补”。据此，涉案商铺套内建筑面积误差值超出±1%，应按约定多退少补。原审认定曾悦需要补交房价的面积差是0.895（4.185-3.29）平方米，合法有据，本院予以采信。至于曾悦上诉称面积误差值在1%以内的不需作补偿，本案计算面积差价款时应扣除面积误差值1%，超出的才应予补偿。本院认为双方只是将面积误差值±1%作为是否需要补偿或赔偿的临界值，在此范围内的，无需补偿或赔偿；但如果超过±1%，则应进行多退少补。本案面积误差值超出1%，应适用“如面积误差值超出±1%的，应进行多退少补”的约定。双方当事人并未约定进行多退少补时，±1%范围内的面积差就无需支付面积差价款。因此，曾悦上诉称面积误差值在±1%范围内的面积差不应计算面积差价款，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，面积差结算单价的问题。因双方在《房地产销售协议书》、《房地产预售契约》均未约定房屋面积单价或者计算单价的方法。但是，双方当事人对按套内面积误差计算面积差价款均无异议，依照面积误差和面积单价的对等性原则，双方在计算面积差价款时应按套内面积来计算单价。原审法院按套内面积计算单价，并以此标准来计算面积差价款为20814（76512÷3.29×0.895）元，并无不当。曾悦的上诉事由，依据不足，本院不予采信。综上所述，原审判决事实清楚、适用法律正确、处理结果并无不当，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人曾悦负担。本判决为终审判决。审 判 长  瞿卫东审 判 员  陈 涛代理审判员  柳玮玮二〇一一年七月四日书 记 员  钟小坚