湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂东西湖民商初字第00704号原告叶艳华。原告安平。两原告共同委托代理人余志荣，湖北法辉律师事务所律师。被告武汉财富兴园置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖马池路南睿升学校东。法定代表人陈检明，董事长。委托代理人邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。委托代理人姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。原告叶艳华、安平与被告武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告叶艳华、安平的委托代理人余志荣，被告武汉财富兴园公司的委托代理人姚亿如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶艳华、安平诉称，2011年6月28日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买被告位于东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的住宅楼45幢3单元15层4号房。该房建筑面积为83.03平方米，合同约定总房价420，000元整。该房建筑面积为73.3平方米，合同约定总房价325，850元整。根据合同第九条、第十条的约定，被告应于2011年12月31日前完成诉争房屋的交付，如出卖人逾期交付应承担相应的违约责任。合同签订后，原告支付了购房款420，000元，依约履行了付款义务，而被告至今仍未交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金103，320元（420，000元×0.0005×609天，自2011年12月31日起按日万分之五暂计至2013年8月31日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告武汉财富兴园公司辩称，第一、被告迟延取得验收合格证，是因为业主引发群体性事件导致政府采取应急预案，即原告过错所致。被告于2011年11月17日，已经向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖区规划局）申请规划验收，根据东西湖区规划局公示的审批流程，审批时限为15日，即被告本应当于2011年12月2日前取得《建设工程规划验收合格证》。但由于包括原告在内的部分业主误以为被告变更了涉案楼盘的规划设计，采取堵马路、拥堵东西湖规划局、街道办等聚众闹事的方式，阻止规划局验收涉案楼盘，并要求举行听证。因此，东西湖区规划局迫于群体性事件的压力，从维护稳定出发，未依照正常的时限对被告所提交的验收材料予以审批，并于2012年5月18日举行听证会，故推迟了被告取得规划验收的日期。另，被告由始至终未变更过规划方案，提交给东西湖区规划局的验收材料从未变动；按业主要求举行听证会后，也未对规划方案有所改动。第二、在东西湖区规划局闹事、引发群体性事件，导致被告迟延获得规划验收合格证的过错方在于包括原告在内的业主。首先，业主在购房时已经知晓所购楼盘无架空层设计。因为根据被告营销中心大厅的沙盘模型，涉案楼盘就没有架空层，另外，原告在购买涉案房屋时，大楼的一楼早已建成，原告没有任何理由认为涉案楼盘存在架空层；其次，业主在聚众闹事前，已得到相关部门的答复，明知被告关于规划和验收都是按照国家法律和行政部门的规定，依法进行的；再次，原告的行为即便不认定为被告迟延完成验收的原因，至少也应当定性为其引发了政府行为，即对被告属于不可抗力。因此，涉案房屋在2011年12月31日前，已经完全符合规划验收的要求，未能如期取得《建设工程规划验收合格证》，纯粹是由于业主对涉案建筑工程的规划理解有误，且不能以正常、和谐的方式主张权利导致的，被告对迟延获取《建设工程规划验收合格证》没有过错。故原告无权主张迟延交房违约金。而且基于上述事实，即使被告构成迟延交房，迟延的时间也应当至少扣除原告过错导致的验收延误，即至少201天（自2011年12月2日至2012年6月19日）。第三、即使原告主张的迟延交付房屋的事实成立，其主张的违约金过高，建议在扣除由业主原因导致的迟延时间后，调整为剩余天数对应的违约金的20%，计算至2012年8月25日。综上所述，原告的诉讼请求在事实和法律上均无依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告叶艳华、安平为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告具有主体资格；2、被告企业登记信息打印件，证明被告的主体资格；3、《武汉市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，被告至今未交付诉争房屋，应向原告立即交付标的房屋，并应承担逾期交房的违约责任，即被告应自最后交房期限的第二日起向原告支付已付房款日万分之五的违约金；原告已向被告支付了购房款（首期房款）126，000元；4、中信银行个人购房借款合同，证明原告已向被告支付了购房款294，000元。被告武汉财富兴园公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：（2013）鄂东西湖民商初字第190号民事判决书一份、（2013）鄂武汉中民终字第00667号民事裁定书一份。证明：1、涉案楼盘已于2012年8月25日完成全部验收工作，符合法定交房条件；2、被告于2011年11月17日已向东西湖区规划局提交全部验收材料，申请规划验收；3、2012年1月7日部分业主采取过激方式维权，相关单位出面疏导，系政府行为；4、2012年5月18日东西湖规划局召开听证会，会上部分业主同意取消架空层；5、2012年6月19日涉案楼盘取得规划验收合格证。经庭审质证，被告武汉财富兴园公司对原告叶艳华、安平提供的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告没有证据证明被告拒交房屋，且拒交房屋事实并不存在；原告也没有证据证明其具体损失，故被告认为原告没有具体损失，请求法院对违约金进行调整。原告叶艳华、安平对被告武汉财富兴园公司提供的证据真实性、证明目的和关联性有异议，认为房屋不符合交房条件，原告没有参与业主闹事行为，也对闹事行为不知情，被告擅自取消架空层，未经原告事先同意，也没通知原告，而且原告没有参与听证会，故原告对于迟延交房没有过错，被告的证据正好证明其不具备交房条件，此证据对原告没有约束力。本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告叶艳华、安平提交的所有证据，因被告武汉财富兴园公司对其真实性无异议，本院予以采信。被告武汉财富兴园公司提交的证据，系本院及武汉市中级人民法院制作的法律文书，可证明本院依法作出的（2013）鄂东西湖民商初字第190号民事判决书已生效的事实，本院予以采信。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：2011年6月28日，武汉财富兴园公司（出卖人）与叶艳华、安平（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：叶艳华、安平向武汉财富兴园公司购买其开发的位于武汉市东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓45幢3单元15层4号房屋一套，建筑面积为83.03平方米，总价款420，000元；……第九条、出卖人应在2011年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行，买受人自行办理开通手续；8、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；9、排水：交房时排水设施达到使用条件；10、电梯：交房时电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人；第十条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知十五日内（以邮戳为准），买受人未能办理交接手续，视同出卖人于发出通知之第十六日已将该商品房交付买受人使用，买受人自该交付日起须承担物业服务费。同时，商品房风险责任由买受人承担。合同还约定了其它权利义务。合同签订后，叶艳华、安平依约向武汉财富兴园公司给付了购房款420，000元。2011年12月31日前，武汉财富兴园公司通知赵磊办理入伙手续，但叶艳华、安平以涉案房屋不具备交付使用条件为由拒绝收房。原告叶艳华、安平于2013年5月6日才办理入伙手续。另查明，武汉财富兴园公司于2009年3月10日办理了武汉国际（服务外包）企业公园一期15#、40#、41#商务楼、42#至45#单身公寓、47#运动俱乐部、48#便民店项目的建设工程规划许可证。2011年11月17日，武汉财富兴园公司就该建设工程向东西湖区规划局申请规划验收，该局于同月21日受理，并于2011年12月13日出具《建设工程规划验收意见通知书》，认为42-45号楼取消了原审批架空，架空功能为非机动停车、休闲绿化等，要求武汉财富兴园公司对改变审定总平面布置图及核准单体建施图须报相关资料审查并按程序进行公示，无异议后转该局执法中队处理等，按上述意见落实后方可进行规划竣工验收手续。之后，东西湖区规划局对取消原架空的调整方案进行公示，公示期间为2011年12月14日至2011年12月24日。2011年12月20日，武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓42-45栋的部分业主集体到东西湖区规划局反映情况，并联名出具了《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主意见反馈》，主要内容为：公示信息中提到的改建方案系开发商武汉财富兴园公司擅自变更，并未告知业主，且上述变更系实质性变更，严重违反了合同约定，存在违约，业主们一致反对变更。请东西湖区规划局的相关领导慎重考虑，不予批准武汉财富兴园公司擅自改建架空楼层，取消停车位和绿地方案。东西湖区规划局当面答复将依法依规办理，办理结果会告知业主，并告知业主可通过司法途径主张权利。次日，部分业主又联名向东西湖区规划局递交了书面的业主反馈意见，大致内容同上。2012年1月7日，部分业主与武汉财富兴园公司协商不成，遂采取拉横幅、堵马路等过激方式维权，造成交通堵塞。金银湖派出所、东西湖区规划局等相关部门均派员到现场劝导、疏散业主。2012年2月8日，湖南省第六工程有限公司设计分公司受东西湖区规划局的委托，就武汉国际（服务外包）企业公园一期42-45号公寓楼中是否恢复一层架空层出具了几个技术方面的意见：1、已完成厨、卫管道对园区绿化、铺装、道路整体风格有较大的影响；2、经复核小区取消架空层，日照分析无变化，与原设计一致；3、一层提高700，设主梁和连系梁，如恢复架空层就要打掉这些梁，对结构安全有影响；4、原设计中未将架空绿化计入小区绿化率，故取消架空层对小区整体绿化无影响。2012年5月18日，东西湖区规划局根据“武汉国际（服务外包）企业公园一期”项目规划验收阶段公示反映情况，应业主的要求，召开了听证会，业主及开发商武汉财富兴园公司均派代表出席。会议中，业主代表们对是否同意取消架空层意见不一，部分代表不同意取消架空层，亦有部分代表同意取消架空层。2012年6月19日，东西湖区规划局在对武汉财富兴园公司进行处理并责令其完善相关手续后，向其颁发了《建设工程规划验收合格证》。同年8月7日，武汉财富兴园公司取得涉案楼盘所在小区的《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日、25日，武汉财富兴园公司又分别取得了武汉国际（服务外包）企业公园一期42-45号公寓楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。又查明，合同签订时，武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型中的涉案楼盘并无架空层设计，且叶艳华、安平在购买涉案房屋时，其所购买的45号楼的一楼早已建成。审理中，本院向武汉市东西湖区物价局、房产局查询2012年涉案楼盘及同地段同类房屋租金未果，遂向该楼盘附近的房屋中介即百居易房屋超市恋湖家园店、21世纪不动产武汉区域分部恋湖家园店采集了该楼盘所在区域即东西湖区金银湖马池片区的房屋租赁价格信息，具体如下：2012年上半年，涉案楼盘所在区域90平方米左右的两房（含装修、不含家电），每月租金为1，200元左右；面积为120平方米左右的三房（含装修、不含家电），租金约为1，400元。2013年11月4日，原告叶艳华、安平诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告武汉财富兴园公司坚持辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告叶艳华、安平与被告武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房期限内交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应依法承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。关于违约金计算的起止时间问题。本院认为，被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房时间即2011年12月31日前交房，故应当从其次日起即2012年1月1日起计付逾期交房违约金。原告叶艳华、安平虽未收房，但鉴于被告武汉财富兴园公司于2012年8月23日、25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2012年8月25日已具备合同约定的交付使用条件。故逾期交房的违约金应计算至2012年8月25日止，共计238天。关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。本案中，在原告叶艳华、安平购房之前，被告武汉财富兴园公司就已调整了原审批规划即取消42-45栋楼的架空层，而根据被告武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型显示，涉案楼盘42-45栋楼在对外销售时并无架空层，且原告叶艳华、安平在购买涉案房屋时，45栋楼的一楼早已建成，故原告叶艳华、安平在购房时应已知晓所购楼盘无架空层设计。另，经专业部门认定，取消架空层对日照和小区整体绿化并无影响，可见，取消架空层对原告并未造成实质性影响，但包括部分业主通过群信群访、堵马路等过激方式维权，一定程度上也影响了涉案楼盘的规划验收进度。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失及违约方的违约程度综合认定。审理中，原告叶艳华、安平主张被告武汉财富兴园公司按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失；被告武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。本院认为，合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、当事人过错程度等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。综上所述，被告武汉财富兴园公司因迟延完成规划验收等因素所致迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉财富兴园公司应向原告叶艳华、安平支付逾期交房违约金9，996元（420，000元×0.0001×238天）。故原告叶艳华、安平主张被告武汉财富兴园公司向其支付违约金103，320元的诉讼请求，本院在9，996元的范围内予以支持，超过的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告叶艳华、安平支付逾期交房违约金9，996元；二、驳回原告叶艳华、安平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，183元（已减半收取，原告叶艳华、安平已预交），由原告叶艳华、安平负担1，069元，被告武汉财富兴园置业发展有限公司负担114元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告叶艳华、安平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1，183元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  屠俊霞二〇一四年一月二十六日书记员  罗 意