广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法坦民一初字第136号原告：罗琴，女，××年×月×日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托代理人：常运胜，系广东华信达律师事务所律师。委托代理人：朱光仁，系广东运胜律师事务所律师。被告：中山市海伦堡房地产开发有限公司，住所地中山市坦洲镇南坦路×号×楼，组织机构代码×××××。法定代表人：吕江涛，总经理。委托代理人：丘晓安、杜剑华，均系该司员工。原告罗琴诉被告中山市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月11日受理后，由审判员罗晓冰适用简易程序于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告罗琴及其委托代理人常运胜、朱光仁，被告海伦堡公司的委托代理人杜剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗琴诉称：2011年10月12日，被告作为出卖人，原告作为买受人，签订一份中山市商品房买卖合同,约定由原告向被告购买位于中山市××××房的房屋,房屋总价920000元。合同第八条约定:出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建筑工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同的第九条约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后,原告按照合同的约定及被告的要求，向被告支付了首期购房款并向银行申请办理了抵押贷款按揭手续，全面履行了合同约定的支付房款义务。但被告在合同签订后，却严重违反合同的约定，在合同约定的商品房交付日期届满后，房屋一直存在问题：1.阳台围墙不符合购房时约定，整改后围墙存在裂缝；2.房屋大厅天花漏水；3.房屋大门被撞坏；4.房屋未安装门锁；5.主卧室与客厅洗手间天花漏水；6.西卧室洗手间天花漏水；7.阳台排水管随意安装等工程质量问题，不符合交楼和居住条件。经原告长达近一年数十次的口头及书面催促，并委托律师事务所向被告发律师函催促，被告才在2013年9月份完成了对上述房屋工程质量问题的整改。房屋整改完成后，被告本应按合同约定及法律规定，及时履行房屋验收及交付义务，但被告却又要求原告支付2012年11月份至今的物业管理费，并以原告未交纳上述物业管理费为由，拒不与原告办理商品房交付手续。虽经原告再次委托广东华信达律师事务所发律师函催促，被告至今未将商品房交付原告居住使用。原告认为，被告与原告之间存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定全面履行了付款义务，按合同约定的日期将符合国家法律规定和双方合同约定条件并符合居住使用条件的房屋交付原告，是被告的主要义务。原告在商品房未交付、未占有使用房屋的情况下，根本不应当交纳物业管理费用，且是否交纳物业管理费用系原告与物业管理公司之间的物业服务合同关系。原告与被告之间，以及原告与物业管理公司之间存在完全不同的法律关系。是否应当支付物业管理费用，根本不能作为被告拒不履行房屋交付义务的借口。被告未按合同约定交付房屋的行为，已严重违反了双方的合同约定，构成违约。根据双方在合同中关于逾期交付房屋违约责任的约定，以及国家的法律规定，被告依法应当承担立即交付房屋并支付逾期交付房屋违约金之法律责任。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、请求判决被告立即将位于中山市××××房的房屋交付原告；二、被告支付逾期交房违约金134320元（自2012年11月1日起暂计至2013年10月31日止，按日支付已交付房价款92万元万分之四的违约金，计至被告实际交付房屋之日止）；三、由被告承担本案的诉讼费用。原告罗琴为证明其主张，向本院提交以下主要证据：1.身份证复印件；2.企业机读档案登记资料；3.商品房买卖合同；4.收款收据；5.个人住房担保贷款合同、个人住房贷款借款凭证、情况说明；6.发票；7.收楼通知书；8.延期收房申请、再次延期收房申请、文件呈送表、督促工程落实、超期交房违约赔偿要求、工程质量图片；9.律师函及快递单；10.督促工程落实、超期交房违约赔偿要求的证据；11.协议书及整改照片承诺书；12.收楼通知书；13.关于管理费事宜的函、律师函及快递单；14.收楼录音及广东电视台新闻报道视频光盘；15.参保情况复函；16.图纸、名片、置业计划表；17.业主办理收楼手续流程条。被告海伦堡公司辩称：原告的主张无事实与法律依据。原告应当在约定的时间2012年10月31日办理收楼手续，但原告未在该日期内按约定办理收楼，故涉案房屋视为已交付给原告。至于后期的维修问题，应当是在被告认为原告已实际收楼后进行的后期保修义务，而不应因维修问题而拒绝收楼。一、被告已按合同约定书面通知原告前来办理交付手续，但由于原告逾期前来办理，应视为涉案房屋已按时交付原告，故原告请求被告支付逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同第十一条第三款约定：出卖人在发出书面通知后十四天内，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付……。实际上，被告早于2012年10月15日以快递方式书面通知原告于2012年10月31日前来办理交付手续。但原告一直怠于前来办理交付手续，直到2012年12月22日才向被告连续提出延期收房申请和再次延期收房申请，但落款时间却分别倒签为2012年11月3日、2012年12月18日。而被告其后已口头回复原告，由于原告一直没有按时收楼，直到12月22日才提出相关延期申请，且延期理由经核实也与实际情况不尽相符。故被告依合同约定视为被告已按时交付，如确实存在质量问题，被告同意按交付后的保修流程进行维修。因此，鉴于原告并未能有效举证证明其如期前来办理了涉案房屋交付手续，其相关申请也是直到12月月底才向原告提交的，只是将落款日期倒签而已。被告有权在12月月底收到原告申请后予以拒绝，并依合同约定视为涉案房屋已按时交付。故原告的主张逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋在交付时已达到双方约定的交楼条件。涉案房屋在2013年10月31日交付时已依合同及相关法律法规规定取得规划、工程、消防等验收备案，具备交付的条件。且通过相关验收备案也证实涉案房屋已通过验收，房屋质量过关，并不存在原告所述的质量问题。三、原告于2012年12月22日才陆陆续续向原告反映涉案房屋存在质量问题，远远迟于视为实际交付日，其称一直存在质量问题缺乏理据。从原告提交的证据可见，录音材料、现场照片等证据均是2013年5月之后才形成的，而在2012年12月22日提出的问题：1.围墙及围墙排水问题（非涉案房屋的产权范围之内），2.阳台瓷片及沟边问题（属于装饰性问题，不影响房屋功能性使用），3.大厅漏水问题（无证据证明存在），均非严重质量问题，不足以作为拒绝收楼的抗辩理由，况且原告是在逾期前来办理交付手续情况下，事后才提出的。至于2013年5月、6月提出的问题，是后来才出现的。造成质量问题的原因包括原告迟迟不接管已实际交付的涉案房屋，导致房屋缺乏必要管理和维护的因素。被告接到原告的维修请求后，也一直遵循已交付房屋保修期内的返修责任积极进行维修，而且原告很大一部分反映的问题，经核实是不存在，原告也未能举证予以证明相关问题的存在。因此原告所述并非事实且毫无证据予以证实。四、被告已将视为交付的涉案房屋交由物管公司管理，原告要求原告交付房屋请求没有依据。如前所述，涉案房屋已视为被告按时交付，故被告已将涉案房屋钥匙移交物业管理公司进行物业管理。因此，2013年9月29日原告前来办理实际接收手续时，被告均在流程条上签字同意原告办理实际接收手续，仅仅是原告在向物业管理公司索要钥匙时，被物业管理公司要求原告先行支付所拖欠的物业管理费用，原告才中止继续办理的，因此，原告要求被告交付房屋的请求没有依据。被告海伦堡公司就其答辩向本院提交如下主要证据：1.中山市建设工程验收批复书；2.建筑工程验收竣工表；3.登记证；4.消防验收备案受理凭证；5.商品房产权权属证明书；6.权属证收据；7.快递单及收楼通知书；8.商品房买卖合同。经审理查明：罗琴于2011年10月2日向海伦堡公司支付购房定金10000元，于同年10月11日向海伦堡公司支付首期款180000元，于同年10月29日向海伦堡公司支付首期款90000元。2011年10月12日，罗琴与海伦堡公司签订编号为1101052066的中山市商品房买卖合同，约定：罗琴向海伦堡公司购买位于中山市××××房的房屋,价款920000元；海伦堡公司应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建筑工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付罗琴使用；海伦堡公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付罗琴使用，逾期超过60日后，罗琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海伦堡公司按日向罗琴支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房在达到交付使用条件后，海伦堡公司应当书面通知罗琴办理交付手续；双方进行验收交接后，海伦堡公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，海伦堡公司还需要提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；海伦堡公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，罗琴有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由海伦堡公司承担；由于罗琴的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，海伦堡公司在发出书面通知后十四天内，罗琴应自行到海伦堡公司售楼部联系并办理交付手续；如罗琴逾期办理的，视为海伦堡公司按时交付；从交付之日起，罗琴需按规定缴交该商品房的相关费用（如物业管理费、水费、电费等）；因罗琴未付清应付房价款、契税、专项维修资金、物业管理费等应付款的，海伦堡公司有权拒绝交楼及为罗琴办理产权证而无须承担违约责任；合同还约定了其它内容。2012年3月26日，交通银行股份有限公司中山分公司坦洲支行将罗琴的按揭贷款640000元支付给海伦堡公司,罗琴履行了支付房款的义务。2012年10月15日，海伦堡公司通知罗琴于2012年10月31日前往销售中心办理收楼手续。2012年11月3日，罗琴向海伦堡公司发出延期收楼申请，内容有：贵公司发函要求10月31日收房，本人当天已到房屋现场观察过，发现问题如下：1.二楼阳台未完成改建工作；2.阳台瓷片修复及沟边工作效果非常糟糕；3.大厅漏水问题虽已通过加工补漏，但由于301样板房仍不能进行有效止水，样板房水管四处漏水，不能进行正常试水，补漏问题还未得到验证。由于上述原因，本人要求贵公司尽快按质量完成相关工作，再行通知收楼。2012年12月18日，罗琴又向海伦堡公司发出再次延期收楼申请，再次要求延期收楼。2013年5月11日、同年6月15日、同年7月30日，罗琴向海伦堡公司发出名为督促工程落实，超期交楼违约赔偿要求的通知。海伦堡公司签收上述通知，并在2013年7月30日的通知上注明：签收此件，卫生间防水问题一个月内处理（在楼上303业主配合并可施工情况下），2013年7月31日。2013年7月2日及同年10月16日，罗琴向海伦堡公司发出律师函，要求海伦堡公司处理交房事宜。2013年9月29日，海伦堡公司向罗琴再次发出收楼通知书，但内容仍为要求罗琴于2012年10月31日办理收楼手续。同日罗琴前往海伦堡公司办理收楼手续，但因物业管理费交纳问题未能办理收楼手续。罗琴遂于2014年2月11日诉至本院，主张上述实体权利。另查：2012年5月13日，海伦堡公司办理了中建验字2012年第1528号中山市建设工程竣工验收备案登记证。又查：庭审中，双方确认，海伦堡公司于2013年9月份完成涉案房屋的维修整改，并通知罗琴办理收楼手续，但因罗琴拒绝缴纳2013年9月29日前的物业管理费，故海伦堡公司没有为罗琴办理收楼手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点是：海伦堡公司是否按照合同约定交楼，是否应支付相应的违约金。罗琴与海伦堡公司于2011年10月12日签订的中山市商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应自觉履行。2012年10月15日，海伦堡公司通知罗琴于2012年10月31日前去收楼。罗琴虽然没有提供前往收楼的直接证据，但根据其于2012年11月3日向海伦堡公司发出的延期收楼申请的内容显示，罗琴已于收楼期限前往海伦堡公司收楼，并要求海伦堡公司对商品房进行维修。虽然海伦堡公司于2012年5月13日办理了中建验字2012年第1528号中山市建设工程竣工验收备案登记证，涉案商品房已具备合同约定的交付条件。但出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，不具备基本居住要求的商品房不符合实际的交付条件。根据罗琴向海伦堡公司发出的通知可以证实，涉案商品房存在一些质量问题，直至2013年7月31日海伦堡公司还向罗琴承诺，卫生间防水问题一个月内处理。存在漏水问题的商品房明显不符合基本的居住要求，故在防水问题处理完毕前，海伦堡公司不可能将涉案商品房交付给罗琴使用。即便海伦堡公司通知罗琴收房，也不能视为该商品房已交付使用。2013年9月份，双方确认涉案商品房业已整改维修完毕，海伦堡公司亦再次通知罗琴收楼。罗琴收楼时，海伦堡公司因罗琴不交纳2013年9月29日前的物业管理费而没有为罗琴办理收楼手续。对此，本院认为，物业管理费的交纳与商品房买卖合同约定的商品房交付不属于同一法律关系，罗琴是否交纳物业管理费，不是海伦堡公司是否交付商品房的条件。如上所述，涉案商品房并不符合实际的交付条件，故海伦堡公司并未将房产交付给罗琴使用。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，在交付使用前，涉案商品房的物业管理费应当由建设单位交纳。综上，海伦堡公司不能以罗琴尚未交纳物业管理费为由拒绝交付涉案商品房，否则应承担逾期交房的违约责任。故罗琴主张海伦堡公司将位于中山市××××房的房屋交付给罗琴使用的诉讼请求，本院予以支持。在上述商品房交付使用前，海伦堡公司应当依照合同约定向罗琴支付逾期交房违约金，以已交房款920000元为基数，从2012年11月1日起，按每日万分之四的标准计至海伦堡公司实际交付上述房产给罗琴使用之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园×栋×房的房屋交付给原告罗琴使用；二、被告中山市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗琴支付逾期交付商品房的违约金（以920000元为基数，从2012年11月1日起按每日万分之四计算至实际交付商品房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14288元，减半收取7144元（原告罗琴已预交），由被告海伦堡公司负担（被告海伦堡公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  罗晓冰二〇一四年四月二十四日书记员  蒋诗慧