江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民终字第0018号上诉人（原审原告、反诉被告）张振。上诉人（原审原告、反诉被告）陈翠红。以上两上诉人共同委托代理人（特别授权）万国峰，江苏戚鸭章律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）泰州海西置业有限公司，住所地泰州市高港区金港中路135号楼3楼。法定代表人郑礼广，董事长。委托代理人（特别授权）丁春林，江苏海信律师事务所律师。上诉人张振、陈翠红与上诉人泰州海西置业有限公司（以下简称海西公司）房屋买卖纠纷一案，泰州市高港区人民法院于2013年11月6日作出（2013）泰高民初字第638号民事判决。双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月2日公开开庭进行了审理。上诉人张振及其委托代理人万国峰、上诉人海西公司的委托代理人丁春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振、陈翠红诉称:2010年9月12日，其与海西公司签订商品房预售合同一份，张振、陈翠红向海西公司订购格林美郡2-903号房，建筑面积133.95平方米，房价593203元，交房时间2012年6月30日前。出卖人逾期交房的违约责任“逾期超过60天后，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之八的违约金”。合同订立后，本人按约支付了全部房款。2012年6月30日,海西公司所售的商品房施工并未结束。2012年7月27日，海西公司发出2012年8月1日交房的通知。2012年8月13日海西公司发出通知“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工验收备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日发出的《交房通知书》”。2013年1月16日海西公司又发出交房通知，要求业主“从2013年1月16日起一个月内至格林美郡售楼处办理”交房手续，但实际海西公司并未具备交房条件。故请求法院判令海西公司给付自2012年7月1日起至法院判决确定给付之日止按日万分之八计算的违约金。海西公司辩称：我公司认可逾期交房的事实，但只能自2012年7月1日计算至2012年8月1日，之后未能交房的责任不在海西公司；张振、陈翠红请求的违约金计算标准过高，应以实际损失为依据予以核减，且张振、陈翠红也存在违约行为，并持续至今。海西公司反诉称：在符合约定交房条件前，我公司书面通知张振、陈翠红交房，但张振、陈翠红至今未办理交接房屋手续。根据双方的约定，其每逾期一天收受房屋的，应按总房价的万分之三支付违约金，直至办理交房手续为止。故请求法院判令张振、陈翠红尽快办理房屋交接手续，并支付自2012年8月1日起至实际交接房屋之日按万分之三计算的违约金。张振、陈翠红辩称：收房是我们的权利，可以依法处分，不存在违约的问题，是在我们发现海西公司逾期交房而向其主张违约责任海西公司拒绝履行的情况下，导致我们无法按时收房；收房的时间目前还无法确定，双方没有约定收房时间，不存在违约；违约以造成对方损失为依据，我们不收房海西公司没有任何损失；海西公司的反诉请求应另案处理，不应与本案一并处理。原审经审理查明：2010年9月12日，张振、陈翠红与海西公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人海西公司将其开发的格林美郡G02号楼2单元903A号房卖给买受人张振、陈翠红，房屋建筑面积为133.95平方米，房屋总价款为593203元；出卖人应当在2012年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；合同第十一条双方约定，由于买受人原因未能按出卖人通知的时间起15日内办理交房手续，视同买受人已接受房屋，与该房屋相关的责任、权利、义务和风险随之转移至买受人承担，同时每逾期一天买受人按总房价的万分之三向出卖人支付违约金，直至买受人办理交接手续为止。同日签订的《商品房买卖合同》补充协议中，双方约定，由于买受人原因，未能按期交付，则出卖人向买受人交付该商品房的责任仅限于将该商品房的钥匙交付给该商品房所在的物业管理公司，并被视为出卖人已依约合格交付使用，且该商品房毁损、灭失的风险自出卖人向物业交付之日起由买受人承担，出卖人不承担任何责任，买受人应自行向物业管理公司办理接房事宜，并从出卖方交付钥匙之日起承担物业管理费，也并承担购房合同第十一条规定的相关责任。合同签订后，张振、陈翠红交付了房款。2012年3月14日泰州市高港区住房和城乡建设局（以下简称高港住建局）向海西公司发出泰高住建函（2012）5号函，表示“承建你公司格林美郡二期高层商品房的施工单位江苏云兴建筑有限公司，于2012年元月弃工逃跑，给社会及你公司造成较大损失。此突发事件可能导致在建工程延期，影响商品房的正常交付使用。你公司应抓紧时间，重新组织施工单位接管未完工程建设任务，在保证工程质量、安全的前提下，尽可能缩短竣工时间，减少对购房户的影响。同时你公司应加强工程建设管理，避免类似事件的再次发生”。2012年7月27日海西公司向张振、陈翠红发出交房通知书，表明交房时间为2012年8月1日。2012年7月28日格林美郡G02号楼通过施工单位、监理单位、建设单位的住宅质量分户验收及设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的工程质量竣工验收。2013年6月5日高港住建局出具情况说明，表示“2012年8月1日，格林美郡二期尚层购房户30多人来我局集访，认为未取得竣工验收备案表，不具备交房条件，拒绝接房。8月上旬多次就交付条件到我单位、市住建局、区信访局、区政府上访，强烈要求海西公司出具书面通知，撤回2012年8月1日的交房通知书，待取得竣工验收备案手续后交房。我局相关工作人员多次沟通、协调未果，因此建议业主根据合同约定通过法律途径，依法维护自己的合法权益。因涉及该事件人数众多，海西公司从维护稳定的大局出发，按购房户要求，出具了撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》的书面通知”。2012年8月13日海西公司向未交房买受人发出通知，表明“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”。2013年1月10日，格林美郡G02号楼通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收，并于2013年1月17日取得泰州市住房和城乡建设局的《竣工验收备案表》。2013年1月16日海西公司向张振、陈翠红发出交房通知书，表明交房时间为2013年1月16日，要求业主从2013年1月16日起一个月内至格林美郡售楼处办理交房手续。张振、陈翠红未收房。2013年5月6日，张振、陈翠红诉至法院，请求法院判令海西公司给付自2012年7月1日起至法院判决确定给付之日止按日万分之八计算的违约金。海西公司提起反诉，请求法院判令张振、陈翠红尽快办理房屋交接手续，并支付自2012年8月1日起至实际交接房屋之日按万分之三计算的违约金。原审诉讼中，张振、陈翠红在海西公司的交房要求下，仍然拒绝收房。对张振、陈翠红主张的违约金，海西公司认为仅应计算至2012年8月1日，且明显偏高，要求调减；对海西公司主张的违约金，张振、陈翠红认为，双方没有约定收房时间，不存在违约，海西公司也没有任何损失，对其反诉请求应另案处理，不应与本案一并处理。上述事实有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、高港住建局的函及情况说明、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量竣工验收报告、交房通知书两份、通知、竣工验收备案表、当事人陈述等在案佐证。原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定享有权利和履行义务。双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“经验收合格”，后因双方就房屋交付条件发生争议，海西公司于2012年8月13日向未交房买受人发出通知，表示“由于我公司尚未按期取得建设行政主管部门签发的《竣工备案表》，现我公司向未交房的业主撤回2012年8月1日前发出的《交房通知书》”，该撤回通知表明海西公司已将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，对此交付条件张振、陈翠红也是认可的，故原审法院认为双方已就房屋交付条件变更为“取得竣工验收备案表”达成了一致。2013年1月17日海西公司取得《竣工验收备案表》，亦于2013年1月16日发出交房通知，则张振、陈翠红要求的逾期交房违约金只能计算到2013年1月17日。对双方约定的“逾期超过60日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金”，海西公司认为其并非恶意违约，是客观原因导致，且该违约金标准的约定相对损失明显偏高，请求法院予以调整。原审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，故取得竣工验收备案表并非房屋交付的必经程序，“备案”只是“验收合格”之后的行政监管程序，海西公司是否办理竣工验收备案登记并不影响海西公司向业主交付房屋。在买受人通过集访、上访等途径要求将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件后，海西公司同意将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，但相对原合同约定的房屋交付条件“经验收合格”，事实上加重了海西公司的责任。同时考虑到承建施工单位弃工逃跑的突发情况，参照本地区房屋租赁费用的行情，对逾期交房违约金的标准酌定为日万分之二，对业主主张的逾期交房违约金认定为（593203ｘ20/000）ｘ201计23846.76元。在海西公司取得《竣工验收备案表》，符合房屋交付条件并向张振、陈翠红发出交房通知，诉讼中又两次向其提出交房的情况下，张振、陈翠红不收房，应根据合同的约定承担违约责任。对双方约定的“每逾期一天买受人按总房价的万分之三向出卖人支付违约金”，考虑到业主拒不收房的情况下，海西公司的损失较小，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的性质，酌定违约金标准为日万分之一。因海西公司2013年1月16日发出的交房通知书中要求业主在1个月内办理交房手续，故张振方拒不收房的违约时间应自2013年2月17日起算，对海西公司请求的自2013年2月17日起至办理交接手续之日止每日按总房价的万分之一计算的违约金，予以支持。海西公司的请求与张振、陈翠红的请求是基于同一房屋买卖合同，反诉请求可与本诉请求相抵销，即反诉与本诉是有联系的，依法可以合并审理，对张振、陈翠红提出的不应合并审理的抗辩主张，不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，原审判决：一、海西公司于判决生效后10日内给付张振、陈翠红逾期交房的违约金23846.76元。二、张振、陈翠红于判决生效后10日内办理房屋交接手续，并向海西公司承担自2013年2月17日起至办理交接手续之日止每日按总房价593203元的万分之一计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2170元，张振、陈翠红负担470元，海西公司负担1700元，反诉案件受理费600元，由张振、陈翠红负担（上述案件受理费本诉原告及反诉原告均已预交，法院不再退还，海西公司尚需给付张振、陈翠红案件受理费1100元，由海西公司在判决生效后10日内给付张振、陈翠红）。张振、陈翠红不服上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，一审罔顾事实、判决有严重倾向。上诉人并未参加集访，只是通过市长信箱反映问题，高港法院认为是上诉人通过集访、上访等途径要求将竣工验收备案表作为房屋交付的条件，是对上诉人的污蔑和中伤。原审法院认可交房条件为经验收合格，忽视了国家对涉及人民群众生命财产安全的建筑产品的强制监督作用及法定的交付条件。正式竣工验收合格应当在泰州市住建局相关部门监督下并认可其合格结论，才是法定的最低交房条件。而一审法院依然认为“合同发生了变更、加重了被告责任”，显然带有明显的倾向性。海西公司提供的是格式合同，应当作出不利于合同提供方的解释。上诉人也不具有恶意竞争、追逐暴利、滥用权利等情形，一审法院却将逾期交房违约金比例大幅降低，且严重低于上诉人实际的损失。原审法院对上诉人的权利参照当地房租，相反，在海西公司无任何实际损失的情况下，认为违约金兼具有补偿和惩罚性质，判决明显执行的是双重标准，有失法律的公平公正。第二，一审判决上诉人承担不收房的违约金没有依据。海西公司逾期交房在先，且拒绝支付违约金，违约纠纷未得到解决，上诉人不收房是行使的先履行抗辩权。而且，上诉人滞后收房，对海西公司没有任何损失，原审仍然判决上诉人承担巨大的违约责任，违反了公平正义的法律价值取向。另外，原审判决称上诉人直至2013年5月6日才起诉至一审法院，显然与事实不符。上诉人从要求立案到判决已逾十个月，即便海西公司有任何损失，也是一审法院加大了损失，不应当由上诉人承担违约金。另外，一审法院分摊诉讼费不明确、滥用权力。上诉人主张权利合法有据无过错，诉讼费应由海西公司全部承担；反诉部分，一审法院故意拖延立案让上诉人承担违约责任，有明显过错，反诉费应由一审法院和海西公司共同承担。综上，要求撤销一审判决，改判海西公司赔偿上诉人实际损失的1.3倍，基本相当于每日万分之六点五的标准；驳回海西公司的反诉请求；撤销上诉人承担470元诉讼费、600元反诉费，改判诉讼费全部由海西公司负担，反诉费由一审法院和海西公司共同承担；海西公司承担上诉费。海西公司答辩并上诉称：第一，一审法院确定的上诉人承担逾期交房的违约金没有事实和法律依据。逾期交房只能从2012年7月1日计算到同年8月1日，且发生违约的事实并非上诉人故意所为，而是因为承建单位弃工逃跑的意外事件引起。上诉人出具手续撤回原交房通知，是因为几十户业主采取不当方式到有关部门闹事，上诉人为了配合地方政府做好稳定工作，以防事态进一步扩大，上诉人从大局出发才按业主的要求出具了书面的手续，变更了交房的条件，交房条件发生重大变更后，交房时间依法应当相应顺延。一审法院将从2012年8月1日至2013年1月17日间的时间计算上诉人承担的违约责任，显然割裂了交房条件与交房期限的不可分割或一致性的客观事实，对上诉人显失公平，也助长了业主采用不正当手段获得不当利益的不正之风，违背了我国法律的基本精神。第二，一审法院参照当地房租行情，以每日万分之二计算违约金显然太高。违约金应当以被上诉人的实际损失为基础进行调整，被上诉人未能提供任何证据证明其损失，依法应视为没有损失。且，即便按照当地房租行情，亦显然偏高。上诉人认为，应以每日万分之一计算从2012年7月1日至8月1日的违约金。第三，一审确定被上诉人承担每日万分之一的违约金没有事实依据。首先，被上诉人的违约行为主观上存在恶意、故意的情形。其次，上诉人逾期交房在主观上不存在任何故意、过失。上诉人认为，被上诉人应当向上诉人承担违约金的标准以每日万分之三计算，才能使得本案的裁决公平合理。综上，要求二审依法改判。二审中，上诉人张振、陈翠红提供损失计算依据和高港法院的答复意见，证明：逾期交房的损失包括：购房资金的利息损失；物价上涨导致的建材、人工费等装修成本的损失；误工费和差旅费的损失；土地使用年限分摊的费用。高港法院的答复意见系自行打印，证明上诉人不应承担逾期收房的法律责任。海西公司认为，其主张的损失没有事实和法律依据。二审查明的事实与一审相同，本院予以认定。本院认为：双方当事人争议的焦点在于违约责任的认定。就海西公司逾期交房一节，原审法院认定事实的依据主要是海西公司于2012年8月13日发出的通知。该通知从内容上看，海西公司自愿撤回了此前于8月1日发出的交房通知，同时注明了撤回的理由为公司尚未取得《竣工备案表》，原审法院因此认定双方在合同中约定的房屋交付条件进行了变更，并无不当之处。考虑到原合同约定的交房条件系“经验收合格”，海西公司基于特定原因同意将取得行政部门审批的《竣工备案表》作为交付条件，事实上加重了其负担，同时兼顾到施工单位弃工离场的情况，遂参照当地房屋租赁行情，酌情将合同约定的每日万分之八的违约金调减为每日万分之二，并无明显不当之处。就买受人张振、陈翠红逾期收房的违约责任，上诉人张振、陈翠红所述其行使先履行抗辩权，没有法律依据。我国合同法规定的先履行抗辩权是指?：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。而本案中，张振、陈翠红与海西公司双方并不存在互负债务且有先后履行顺序的问题，故该项上诉事由不能成立。上诉人张振一方虽一再陈述其早就要求法院立案处理此房屋买卖合同纠纷，由于法院的原因一直未能立案，但一审诉讼中，海西公司两次向其交房，张振一方仍然拒绝收房，原审据此酌定张振一方自2013年2月17日始承担每日万分之一的违约责任，亦无明显不当之处。至于诉讼费用分担的问题，一审法院判令张振、陈翠红与海西公司分担费用，亦无明显不当之处。综上，两上诉人的上诉理由均无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2170元，由上诉人张振、陈翠红和泰州海西置业有限公司各半负担（均已交）。本判决为终审判决。审 判 长  王 珏审 判 员  高继林代理审判员  缪翠玲二○一四年元月十三日书 记 员  杭 君