北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第05502号上诉人（原审被告、反诉原告）夏宏智，男，1973年12月28日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘艳伟，男，1984年5月2日出生。上诉人夏宏智因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏宏智、被上诉人刘艳伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘艳伟在原审法院起诉称：2010年3月20日，刘艳伟与夏宏智签订房屋租赁合同，夏宏智将石景山区西黄村雍景四季小区×号楼×单元×号房屋出租给刘艳伟。租赁合同有效，约定夏宏智同意刘艳伟在室内客厅打一石膏板隔断，并同意刘艳伟对外转租。因室内隔断违反北京市建委相关规定，相关部门告知不让夏宏智出租此房屋，并及时拆除隔断。刘艳伟正常支付夏宏智房租水电等费用，没有拖延扰民现象。刘艳伟积极履行合同条款，夏宏智为了收取高额房租，同意被打隔断转租，所提供的房屋违反北京市建委相关规定，导致刘艳伟不能正常使用房屋，致使刘艳伟与夏宏智签订的租赁合同目的无法实现，夏宏智的行为没有保护刘艳伟的合法权益。刘艳伟诉至法院，诉讼请求：1、请求判令夏宏智支付刘艳伟剩余房租2493元（自2013年12月13日至2013年12月31日）；2、请求判令夏宏智支付刘艳伟违约金8800元；3、请求判令夏宏智支付刘艳伟对第三方的违约金10200元；4、请求判令夏宏智支付刘艳伟装修款残值损失10000元；5、请求判令确认双方签订的租赁合同于2013年12月13日解除；6、请求判令诉讼费由夏宏智负担。夏宏智在原审法院答辩称：不同意刘艳伟的第一项诉求。刘艳伟自2013年12月30日给付夏宏智钥匙和水电卡，刘艳伟爱人姜满艳在2014年1月2日将中水卡和燃气卡交回。但是拆除隔断建筑垃圾没有清除。夏宏智于2014年1月8日自行搬运走，也支付了费用。第二项诉求不同意，刘艳伟有违约行为，违反合同第8条第3项至第6项的情形，夏宏智不应支付刘艳伟违约金。第三项诉求不同意，合同约定刘艳伟可以将部分房屋转租他人。刘艳伟将房屋拆分为6个居室，出租给6个人是违反法律法规的行为，不受到合同保护。没有夏宏智对受转租人承担法律责任的规定。第四项诉求不认可，合同约定刘艳伟只能打一个隔断，而刘艳伟打了三个隔断，构成违约。第五项诉求同意解除合同。第六项诉求不同意。2010年的合同约定房屋装修完毕归甲方所有，所有装修权利属于夏宏智，不同意刘艳伟主张残值损失的诉讼请求。建委没有说不让出租，只是说让分租的内容恢复原状，避免扰民。刘艳伟扰民是本案起因。隔断都是刘艳伟自己打的，并不是夏宏智打好出租给他，刘艳伟打隔断违反合同规定，是其自身行为，应承担责任。夏宏智就此并提出反诉：2013年3月26日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定刘艳伟承租夏宏智所有的位于石景山区西黄村雍景四季小区×号楼×单元×号房屋，租期自2013年4月1日至2014年3月31日，月租金4400元。合同约定租赁期刘艳伟有以下行为之一的，夏宏智有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按约定支付租金达10日的。（2）欠缴各项费达500元的。（3）擅自改变房屋用途的。（4）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。（5）保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。（6）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。但是刘艳伟在租赁期间，在夏宏智不知情的情况下，将该房屋非法隔断成6间居室，并由其配偶姜满艳全部转租给他人，由于刘艳伟及配偶对该房屋的群租行为导致扰民，从而遭到投诉。且房屋防盗门把手折断。隔断已经拆除完毕，但是拆除的垃圾在房屋内，夏宏智已找人清运出去了。现夏宏智诉至法院，反诉请求：1、请求判令解除双方当事人签订的租赁合同；2、请求判令刘艳伟支付夏宏智违约金8800元；3、请求判令刘艳伟支付夏宏智垃圾清运费1100元和维修防盗门126元；4、请求判令诉讼费由刘艳伟负担；5、请求判令刘艳伟给付2014年1月1日至1月8日的租金1135元。针对夏宏智的反诉，刘艳伟在原审法院辩称：同意解除合同。水、电、燃气卡、钥匙已经归还夏宏智。垃圾清运费合同约定合同终止由甲方承担。维修防盗门的费用126元同意承担。违约金不同意给付，因为没有违约行为。不同意支付2014年1月1日至1月8日的租金，交付钥匙视为交接，且拆除隔断也不是刘艳伟的义务，那是夏宏智清除垃圾的日期。合同第二次签订续租，属于延续过程，装修款残值应支持。屋内的石膏隔断是夏宏智允许的，刘艳伟的诉讼请求是合法的。原审法院审理查明：位于北京市石景山区西黄村雍景四季小区×号楼×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）所有权人登记为夏宏智。2010年3月20日，夏宏智与刘艳伟签订《北京市房屋租赁合同》，约定合同期满后，乙方对该房屋的全部装修归甲方所有。刘艳伟遂对诉争房屋进行了装修，在客厅加装隔断三面。2013年3月26日，双方就诉争房屋签订《北京市房屋租赁合同》，其中载明：出租人（甲方）：夏宏智，承租人（乙方）：刘艳伟。租赁用途：居住；如租赁用途为居住的，居住人数为8人，最多不超过10人。房屋租期自2013年4月1日至2014年3月31日。租金标准及支付方式：每季度13200元。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。除甲乙双方另有约定以外，乙方可在租赁期内将房屋部分转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达2日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费达500元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%标准向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。乙方可以对房屋进行装修，但是不可以更改房屋基础结构、设备设施，只允许在客厅位置打一石膏板隔断，由于装修发生的一切费用由乙方承担。合同到期后，乙方对该房屋的全部装修归甲方所有。合同签订当日，双方签订了房屋交割清单。刘艳伟承租诉争房屋后，将诉争房屋分别转租给六户。2013年11月27日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会苹果园房屋管理所出具房屋租赁违规行为告知单，载明诉争房屋存在群租行为，违反了《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条的规定，要求夏宏智立即纠正违规行为。2013年12月6日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向夏宏智出具责令改正通知书。后刘艳伟清空房屋，将房屋腾空交还夏宏智。刘艳伟主张解除合同的理由为：诉争房屋的群租、分租行为违反北京市通知，造成安全隐患，导致合同目的无法实现。夏宏智主张解除合同的理由为：刘艳伟擅自改变房屋用途，利用房屋从事违法活动，即扰乱、妨碍他人正常工作生活，违反北京市出租房屋的办法，保管不当，导致附属物品防盗门损坏。夏宏智依据合同第9条，主张刘艳伟支付其违约金。刘艳伟依据合同第9条第2款，认为夏宏智提前收回房屋，故主张违约金。刘艳伟称其应当给付六户转租户的违约金虽然没有给付，但仍然主张夏宏智给付违约金。2014年1月2日，刘艳伟一方将诉争房屋燃气卡和中水卡快递给夏宏智。刘艳伟称其于2013年12月中旬腾空房屋，于12月底将钥匙给付夏宏智，并将隔断拆除。夏宏智称房屋于2014年1月8日交付，拆除隔断的垃圾也是夏宏智于2014年1月8日清理。2014年1月10日，夏宏智交纳垃圾清理费400元及垃圾外运费700元。2014年1月12日，夏宏智为修理门锁把手支出126元。在庭审时，夏宏智认可允许刘艳伟在诉争房屋客厅打一道隔断，且仅同意其部分转租，刘艳伟也要在内居住。刘艳伟对此不予认可，称双方并未明确其必须居住在内，且夏宏智允许其转租，且允许其在客厅用石膏打隔断，但没有明确只可打一道隔断。庭审时刘艳伟提供了2010年4月11日的装修款16000元收据，称对诉争房屋进行了装修，装修包括卫生间防水、贴地砖、喷墙漆、厨房地砖、墙面喷漆、安装室内门、地面隔断。夏宏智对此不予认可，并提供了住宅使用说明书作为证据，称该证据载明卫生间已经作了1.8米以下的防水。庭审时，经法庭多次充分释明，刘艳伟表示其仅主张夏宏智返还装修款，不主张装修的残值、现值等损失。另查，刘艳伟提供了其转租他人的六份租赁合同以证实其实际转租情况及其应付转租户违约金的事实。夏宏智对此不予认可。双方均认可刘艳伟给付夏宏智租金至2013年12月31日。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、有《北京市房屋租赁合同》、照片、银行汇款凭条、收据、发票、快递单、住宅使用说明书等证据在案佐证。原审法院判决认定：双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示而签订，标的物并不违法，亦不损害国家、集体或他人利益，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照协议约定履行各自义务。本案争议焦点在于：第一，合同是否解除问题；第二，合同解除的过错责任认定问题；第三，合同解除后的处理问题。针对焦点问题之一，刘艳伟称其于2013年12月13日将诉争房屋交还夏宏智，但并未就此提供有效证据证实。即使存在刘艳伟通知夏宏智其搬离房屋的事实，但承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，其不具有单方解除合同的效力。夏宏智作为出租人，在承租人已经搬离诉争房屋的前提下，有权据此主张解除合同。夏宏智主张解除合同的请求法院予以支持。针对焦点问题之二，夏宏智与刘艳伟约定刘艳伟可以将房屋部分转租他人。现诉争房屋被转租、分租而被相关部门责令整改，导致刘艳伟搬离诉争房屋，从而导致合同解除，夏宏智作为房屋所有人，允许他人转租，刘艳伟在合同约定仅能部分转租的情形下仍将房屋全部转租、分租，从而导致合同解除，双方对于合同的解除均具有同等过错。针对焦点问题之三，交还房屋的日期应由刘艳伟负责举证，现其并未提供有效证据证实其主张的交还房屋日期，故应当以夏宏智提供证据证实并主张的2014年1月8日为交房之日。因此刘艳伟主张夏宏智退还剩余房租的诉求并无事实及法律依据，法院不予支持。如上所述，合同的解除并非因夏宏智在租期未满之时提前收回房屋，故刘艳伟主张夏宏智给付其违约金的诉求并无事实及法律依据，法院不予支持。刘艳伟主张的第三方违约金，其并未实际给付，故现其主张该项违约金损失并无事实及法律依据，法院不予支持，其可在具备新的事实的情形下另行举证并主张。刘艳伟主张夏宏智赔偿装修费用损失的诉求，因其装修的行为系双方于2010年签订的合同履行过程中的行为，与本案并非同一合同关系，故法院不予处理，刘艳伟可另行主张。刘艳伟称两份合同为续租关系的主张，因二份合同均独立签订，租金数额、租期、违约金条款、装修处理等问题均系双方另行约定，因此不能视为2013年签订的合同系2010年合同的续租合同，故对于刘艳伟的主张法院不予采纳。合同约定刘艳伟可以转租，故夏宏智不能依据违约金条款向刘艳伟主张违约金。隔断拆除后的清运系合同约定的刘艳伟的附随义务，故该费用应由刘艳伟负担。维修防盗门的费用刘艳伟同意支付，法院对此不持异议。此外，刘艳伟还应给付夏宏智2014年1月1日至1月8日的房屋使用费，具体数额由法院综合双方合同履行情况、实际损失情况及市场价格因素等，依据公平原则及诚实信用原则依法酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除刘艳伟与夏宏智于2013年3月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、刘艳伟于本判决生效后七日内给付夏宏智垃圾清运费一千一百元及维修防盗门费用一百二十六元（以上共计一千二百二十六元）；三、刘艳伟于本判决生效后七日内给付夏宏智2014年1月1日至2014年1月8日房屋使用费二百元；四、驳回刘艳伟的诉讼请求；五、驳回夏宏智的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。夏宏智不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第125号民事判决第五项；2、判决刘艳伟支付违约金8800元。3、判决刘艳伟增加支付房屋使用费935元。上诉理由为：1、原审判决认定事实不准确，合同解除的原因是因为对方的行为符合关于合同解除的情形，不是争议房屋被相关部门责令整改，被相关部门责令整改是因为对方的扰民行为和在厨房住人。合法的转租是法律允许的。双方约定房屋内居住人数为8人，最多不能超过10人。租赁房屋建筑面积88.73平米，折合使用面积66.6平米，居住10人的话人均面积6.65平米，符合人均大于5平米的规定。因为按照北京市出租房屋人均居住面积标准的通知，人均面积要大于5平米。刘艳伟存在违约行为，他在客厅打了三个隔断，厨房都住人了，还扰民，邻居投诉到市长热线两次，要求整改。2、原审判决认定刘艳伟应当给付夏宏智2014年1月1日至2014年1月8日的房屋使用费，但是200元的数额认定明显低于市场价格。刘艳伟服从原审法院判决，针对夏宏智的上诉理由答辩称：刘艳伟没有过错，房东夏宏智有过错，因为房东为了收取高额租金把两居室的毛坯房租给我，同意我打隔断，我进行的装修。但是合同约定租赁到期后装修归上诉人所有。现在合同没有到期，建委下达了租赁违规行为告知单和整改通知后，我积极履行了政府的整改通知。我在2013年12月8日把房屋腾空，并于12月30日把房屋钥匙快递给夏宏智。总之我不认可违约，不认可有扰民的情况。本院经审理查明原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依据双方在《北京市房屋租赁合同》中的约定，刘艳伟并未出现租赁合同约定的应当承担违约金责任的违约行为，现夏宏智要求其承担违约金8800元，依据不足。虽然夏宏智认可在2014年1月8日才收房，但之前刘艳伟已经将房屋腾空不再使用，原审判决根据合同实际履行情况、损失情况等酌情确定使用费数额，并无不当。综上，夏宏智的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四百零七元，由刘艳伟负担（已交纳三百三十八元，剩余六十九元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一百四十九元，由夏宏智负担六十九元（已交纳二十五元，剩余四十四元于本判决生效后七日内交纳），由刘艳伟负担八十元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五百五十六元，由夏宏智负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊代理审判员  冀 东二〇一四年八月二十日书 记 员  刘芳芳