浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2011）甬象民初字第746号原告：蔡永珍，女，1974年3月28日出生，汉族，住象山县。委托代理人：周东升，浙江昊大律师事务所律师。委托代理人：胡良亮，浙江昊大律师事务所律师。被告：宁波东风景观房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道建设路***号。法定代表人：贺华源，该公司董事长。委托代理人：陈豪，浙江平宇律师事务所律师。委托代理人：章海燕，浙江平宇律师事务所律师。原告蔡永珍与被告宁波东风景观房地产开发有限公司（以下简称东风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年4月11日受理后，依法由审判员陈俊适用简易程序，于2011年5月4日公开开庭进行了审理。原告蔡永珍的委托代理人周东升、胡良亮，被告东风公司的法定代表人贺华源及其委托代理人陈豪到庭参加诉讼。同日，经双方当事人申请，本院准予庭外和解20日。本案现已审理终结。原告蔡永珍起诉称：原、被告就东湖苑小区商品房于2009年7月10日订立商品房买卖合同一份，主要约定：买卖的商品房为东湖苑第××××号房，建筑面积136.36平方米，商品房总价为1075642元；被告于2010年1月30日前将符合规定的商品房交付给原告；被告逾期交房的，自约定期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金；被告应在商品房交付使用后90日内，提供备案的全部资料办理权属登记，如因被告责任不能在规定时间取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。合同订立后，原告支付了30%的首付款325642元，并就余款办理了银行按揭。而被告于2010年7月1日才向原告交钥匙，逾期计5个月，被告应向原告承担逾期交房违约金48403.89元（1075642元×0.0003/日×150日）。另因被告的过错至今未办妥产权过户登记手续，被告应承担逾期办证违约金21512.84元（1075642元×2%）。原告认为：双方订立的商品房买卖合同经工商部门备案，主体适格，内容合法，应依法受保护。原告按时支付房款，依约切实履行合同，而被告因其自身原因及过错造成逾期交房、逾期办证等违约事实，对此应承担民事责任，故诉至法院，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金48403.89元；二、被告支付逾期办理权属登记违约金21512.84元；三、被告无条件协助原告办理产权过户登记手续（包括契税证、房产证、土地证）。针对上述诉讼请求，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.商品房买卖合同一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及约定权利义务的事实。2.前期物业管理服务协议一份，用以证明最早一批交房是在2010年7月1日的事实。被告东风公司未在法定期限内作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告的第三项诉请不明确，与合同约定不符，被告理解为按合同履行合同义务，且前二项诉请为违约之诉，第三项诉请为履行之诉，系不同的法律概念。造成逾期交付及逾期办证的原因不在被告方，因政府新政出台，导致开发商多承担了义务，应该顺延。另外施工单位的工期滞后也影响了房屋交付。被告认为本案应协调解决。综上，请求法庭予以采纳。针对其辩解，被告在举证期限内向本院提供了下列证据：1.关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知及检查汇总表等一组，用以证明新政出台增加淋水试验导致验收滞后，交付期限应予顺延的事实。2.承诺书一份，用以证明延期交付的责任不在被告的事实。原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：鉴于原、被告对对方提供证据的真实性均没有异议，本院对上列证据的真实性予以确认，至于是否能达到其证明目的，本院将结合其他证据予以综合审查判断。根据原、被告双方的诉辩主张，及本院对证据的确认，可认定本案事实如下：2009年7月10日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套，房号为××××。合同主要约定：商品房价款为1075642元；出卖人应当在2010年1月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；合同同时就其他事宜进行了约定。合同签订后，原告按约支付了房款。2010年7月1日，原、被告办理了房屋交接手续。因被告未向备案机关提供完整的资料，原告至今未办理产权登记手续。另查明，象山县建筑工程质量监督站（以下简称象山质监站）针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏较普遍的情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，于2009年11月6日发出关于加强住宅工程渗漏防治工作的通知（象建质监[2009]15号），就加强住宅工程渗漏防治工作提出具体技术工作要求，并要求建设单位组织对建筑工程有防水要求的部位进行防水性能检测和专项验收，同时在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，合格后方可组织竣工验收。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于：一、象山质监站文件要求可否构成延期交房的理由；二、原告的第三项诉请是否成立。关于争议焦点一，原告认为政府出台的新政并非法律层面上的新政，效力不够。被告认为政府出台新政导致其多承担了义务，应予顺延。本院认为，象山质监站发通知的目的系针对当前县内住宅工程竣工验收后渗漏现象较普遍的实际情况，依据相关法律法规和技术标准、规范规程，就技术工作方面提出要求，主要涉及建设单位在组织住宅工程分户验收时增加外墙全面淋水试验，而外墙是否渗漏系建设单位验收的组成部分，象山质监站所发的通知，就是为了确保商品房无渗漏的瑕疵，属房地产开发企业的合理风险预知范畴。故被告以此主张顺延交付，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，原告认为协助原告办理产权过户手续系被告的法定义务，可以作为独立诉请。被告则认为该诉请系履行之诉，与前二个违约之诉系不同的法律概念。本院认为，根据原、被告所签订的商品房买卖合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由此可知，向备案机关提供资料系被告的合同义务。在此基础上，被告仍应承担协助原告办理产权过户登记手续的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因被告未按约向备案机关提供相应资料，被告在承担违约责任后仍应继续履行合同，向备案机关提供相应资料，然后协助原告办理产权过户手续。因此，原告主张被告在承担违约责任后，继续协助原告办理过户手续，于法有据，本院予以支持。综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行义务。被告未按约定时间向原告交付房屋，已然违约，原告诉请逾期交房违约金计算至实际交付之日共计150日，符合双方约定，本院予以支持，违约金具体为48403.89元（1075642元×0.0003/日×150日）。被告辩称政府新政可顺延交房，依据不足。被告辩称施工单位导致工期滞后，该系被告和施工单位的内部关系，与本案并无关联，本院不予采纳。因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告选择要求被告承担违约金，符合双方约定，本院予以支持，违约金具体为21512.84元（1075642元×2%）。被告在承担违约责任后，仍应继续履行合同，向登记备案机关提交相应资料，并协助原告办理产权过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宁波东风景观房地产开发有限公司支付原告蔡永珍逾期交房违约金48403.89元；二、被告宁波东风景观房地产开发有限公司支付原告蔡永珍逾期办理权属登记违约金21512.84元；三、被告宁波东风景观房地产开发有限公司协助原告蔡永珍办理产权过户登记手续。上述一、二、三项，定于本判决生效后一个月内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1548元，减半收取774元，由被告宁波东风景观房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，帐号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员  陈 俊二〇一一年七月二十一日代书记员  杨惠燕