上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民三（民）初字第472号原告李兆良，户籍在上海市。原告顾月珍，户籍在上海市。原告李怡雯，户籍在上海市。上述三原告共同委托代理人曹鸣，上海市黄河律师事务所律师。被告李良规，户籍在上海市。被告曹佩玉，户籍在上海市。被告李震宇，户籍在上海市。被告蔡新蕊，户籍在上海市。上述四被告共同委托代理人吴坚，上海市震旦律师事务所律师。第三人钱城，住上海市。原告李兆良、顾月珍、李怡雯诉被告李良规、曹佩玉、李震宇、蔡新蕊共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高静兰独任审判。于2013年10月14日第一次公开开庭进行了审理，三原告共同委托代理人曹鸣，四被告及其共同委托代理人吴坚到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序并组成合议庭审理，并依法追加钱城为本案第三人参加诉讼，于2014年3月28日第二次公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人曹鸣，被告李良规、曹佩玉及四被告共同委托代理人吴坚，第三人钱城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兆良、顾月珍、李怡雯共同诉称，原、被告户籍均在本市新闸路XXX弄XXX号房屋（以下简称为“被征收房屋”）内。2013年该房屋被征收，共获得四套安置房和补偿款。被告得到全部征收利益后，只同意一套安置房屋归原告所有，其他征收利益都归被告所有。原告考虑到亲情，多次与被告李良规协商，但遭拒绝。根据该地块的征收政策，被告曹佩玉已享受过本市天潼路XXX弄XXX号的动迁利益，本次不应属于被安置人口。被告蔡新蕊父母享受过福利房，第三人钱城未在被征收房屋内实际居住，故均不属于被安置人口。故现诉讼请求：本市宝山区中亚顾村菊泉街XXX弄X栋／幢X号XXX室、本市青浦区崧泽华城秀泽路XXX弄东单元XX号XXX室房屋归原告所有；已领取的过渡费由获得期房的人享受；房屋以外的征收补偿款人民币156，958.17元（以下币种均为人民币）依法分割。被告李良规、曹佩玉、李震宇、蔡新蕊共同辩称，三原告都不具备同住人资格，无权要求分割征收利益。根据相关规定，同住人必须具备在被征收房屋内有户籍，而且在本处居住一年以上。原告提交的证据未显示三原告在被征收房屋内居住超过一年，且三原告他处有房居住并不困难，故三原告不具有法律意义上的同住人资格。第三人钱城在被征收房屋内未实际居住，亦不具有同住人资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人钱城述称，本人户籍是1998年7月9日迁入，2013年3月23日迁出。如果征收利益中，有本人应当享受的利益，本人不会放弃。三原告在被征收房屋内肯定居住过的，居住了几年，但是有了永嘉路的房屋后就搬离新闸路房屋（即被征收房屋）了。四被告在景风路有房屋居住，后来因被告李震宇与被告蔡新蕊结婚，被告李良规与被告曹佩玉回到新闸路房屋居住。被告李震宇从小在新闸路房屋内居住，有了景风路房屋后就不在新闸路房屋内居住。经审理查明，原告李兆良与被告李良规系弟、兄之关系；原告李兆良、顾月珍、李怡雯系父母女关系；被告李良规、曹佩玉、李震宇、蔡新蕊系父母子媳关系。一、关于被征收房屋，本院查明如下事实：1、被征收房屋系租赁公房，建筑面积为47.90平方米，承租人原为李兆良、李良规之母，后变更为被告李良规；2、在房屋拆迁许可证核发之日，该户内有常住户口八人。原告李兆良户口于1999年10月26日迁入被征收房屋、原告顾月珍户口于1999年10月26日迁入被征收房屋、原告李怡雯户口于1994年5月9日迁入被征收房屋、被告李良规户口于1951年8月6日迁入被征收房屋，被告曹佩玉户口于2007年2月28日迁入被征收房屋，被告李震宇户口于1991年12月1日迁入被征收房屋，被告蔡新蕊户口于2010年11月迁入被征收房屋，第三人钱城户口于1998年7月9日迁入被征收房屋；3、2013年4月1日，李良规（乙方）与上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司（甲方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋价值补偿款计1，976，548元，其他各类补贴、奖励费用共计612，568.50元［其中搬家费718.50元、过渡费补贴9，000元（3，000×3）、家用设施移装费2，800元、旧城区改建补贴383，200元、签约奖励102，900元、速签奖励10，000元、未见证面积补贴80，000元、装潢补贴23，950元］。乙方选择房屋产权调换，以应得的货币款额购置位于本市宝山区中亚顾村菊泉街XX弄X栋／幢X号XX室，该房屋预测面积78.61平方米，房屋单价为9，810元，房屋总价为771，164.10元，优惠总价为747，581.10元；本市宝山区中亚顾村菊泉街XX弄X栋／幢XX号XXX室，该房屋预测面积62.87平方米，房屋单价为9，840元，房屋总价为618，640.80元，优惠总价为599，779.80元；本市青浦区崧泽华城秀泽路XXX弄东单元XX号XXX室，该房屋预测面积75.54平方米，房屋单价为9，265元，房屋总价为699，878.10元，优惠总价为511，028.10元；本市宝山区市地产顾村菊泉街XX弄X号XX室，该房屋预测面积75.46平方米，房屋单价为9，170元，房屋总价为691，968.20元，优惠总价为691，968.20元。本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有。本协议生效后，乙方搬离原址30日内，甲方支付乙方补偿款项共计38，759.30元；本协议经双方签字或盖章后成立；本地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。2013年4月14日，被告办理了退房手续。2012年10月19日，上海市静安区人民政府出具房屋征收决定，对被征收房屋所在地块进行征收。至原告提起本案诉讼时，《补偿协议》的生效条件已经成就。4、审理中，本院从上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司调取了《静安区67街坊旧改项目结算单》，该结算单包含两部分内容，第一部分即协议书上的各项费用及房屋四套，第二部分为本结算单额外增加发放费用共计118，198.87元，包括按时搬迁奖50，000元、协议生效计息奖励费8，198.87元、集体按期签约奖60，000元。对申购房屋后的余款156，958.17元已由被告李良规领取。另被告李良规还领取了《静安区67街坊旧改项目结算单》以外的三个季度（2013年7月至2014年3月）的过渡费补贴共计27，000元。二、根据当事人的陈述及提供的证据，本院另查明以下事实：1、1999年8月4日，原告顾月珍（受让方）与案外人上海天誉房产服务经营有限公司（转让方）签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，原告顾月珍出资320，000元，以“差价换房”的形式获得了本市徐汇区永嘉路XX弄X号四层室（以下简称为“永嘉路房”）的公有住房；2、1995年，被告曹佩玉父母家位于本市天潼路XXX弄XX号的房屋拆迁，该房的《房屋拆迁安置协议》显示：房屋性质为私房，被拆迁人为冯水春（被告曹佩玉之母）、曹南耿（被告曹佩玉之兄），安置人口为冯水春、曹南耿、曹佩玉等九人，安置四套房屋，动迁超面积补差费3，500元。其中，曹佩玉、冯水春被安置在本市景凤路XXX弄XX号XX室房屋（以下简称为“景凤路房屋”），建筑面积为50.93平方米。2001年被告曹佩玉购买了该房屋的产权。以上事实，由当事人当庭陈述，原告提交的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、户籍资料、告知单、住房调配单、《房屋拆迁安置协议》、《上海市公有住房承租权转让合同》，被告提供的发票、准予差价换房通知书，第三人提供的户籍证明及本院从上海市静安第三房屋征收服务事务所有限公司调取的《静安区67街坊旧改项目结算单》等为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，原告表示征收利益中要求分得上海市宝山区中亚顾村菊泉街XX弄X栋／幢X号XX室和上海市青浦区崧泽华城秀泽路XXX弄东单元XX号XXX室房屋；2013年7月至2014年3月的过渡费补贴由原、被告户各半享受（2014年4月后的过渡费补贴另行主张）；对上述以外的其他征收利益不再主张权益。本案的争议焦点为：被征收房屋内的同住人范围如何确定？对于被征收房屋的征收补偿利益如何进行分配？对此，本院认为，第一，共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。根据本案查明的事实，原告李兆良、顾月珍、李怡雯在作出房屋征收决定时虽已搬离被征收房屋，但在被征收房屋内已实际居住一年以上，现无证据证实三原告曾获得过国家给予的具有福利性质的住房利益安排，故三原告应为被征收房屋的共同居住人，理应享有征收利益。被告李良规系被征收房屋的承租人，在被征收房屋内实际居住，享有被征收房屋的征收利益。被告李震宇从小在新闸路房屋内居住（直至搬至景凤路房屋），其与蔡新蕊结婚后虽居住于景凤路房屋内，但系家庭内部鉴于住房状况对住房问题所作的安排，故李震宇、蔡新蕊应属被征收房屋的共同居住人，享有被征收房屋的征收利益。被告曹佩玉在征收决定作出时，在被征收房屋内虽有户籍且实际居住，但被告曹佩玉享受了本市天潼路XXX弄XX号房屋的动迁安置利益，根据当时被安置的房屋面积及配房人口，人均居住面积已大于法定最低标准，居住并不困难，故被告曹佩玉属本市有其他住房，不属于本案被征收房屋的共同居住人，不应享有被征收房屋的征收利益。第三人钱城在征收决定作出时，在被征收房屋内虽有户籍，但未在被征收房屋内实际居住，故不属于被征收房屋的共同居住人，不应享有被征收房屋的征收利益。第二，公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。法院在分割征收补偿款时，应综合全面考量房屋的来源、历史演变、人员户籍情况、实际居住状况以及保障各家庭成员居住权益、平衡双方利益等各项因素，遵循公平公正的原则进行处理。鉴于本案被告李良规系被征收房屋的承租人，在征收决定作出时实际居住在内，故本院认定被告李良规对于被征收房屋的征收补偿利益可以适当予以多分。审理中，因原、被告均表示，原告之间、被告之间不需要法院处理征收补偿利益的份额，故本院尊重权利人意见，予以准许。现原告表示征收利益中原告要求分得上海市宝山区中亚顾村菊泉街XXX弄X栋／幢X号XXX室和上海市青浦区崧泽华城秀泽路XXX弄东单元XX号XXX室房屋、2013年7月至2014年3月的过渡费补贴由原、被告户各半享受的要求并无不妥，本院予以准许。对原告所得以外的其他征收利益应归被告李良规、李震宇、蔡新蕊所有。2014年4月后的过渡费补贴待实际发生后当事人可另行主张。本院还需说明的是，政府对系争公有住房的征收，进行旧城区改建，本是家庭改善居住环境，提高生活质量的好事，原告李兆良与被告李良规作为关系紧密的兄弟关系，应当相互协商、相互体谅、换位思考，妥善解决征收补偿款的分割事宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、上海市宝山区中亚顾村菊泉街XX弄X栋／幢X号XXX室、上海市青浦区崧泽华城秀泽路XXX弄东单元XX号XXX室房屋由原告李兆良、顾月珍、李怡雯共同申购；二、被告李良规应于本判决生效之日起十日内给付原告李兆良、顾月珍、李怡雯2013年7月至2014年3月的过渡费补贴人民币13，500元；三、原告李兆良、顾月珍、李怡雯的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币28，674元，由原告李兆良、顾月珍、李怡雯共同承担人民币13，340元，被告李良规、李震宇、蔡新蕊共同承担人民币15，334元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高静兰书 记 员  冯 旭人民陪审员  王 克二〇一四年四月二十五日书 记 员  杨 凯附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……