北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00457号上诉人（原审被告）北京市红海鑫源科技有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路****楼**（园区）。法定代表人李占文，董事长。委托代理人焦生瑞，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人张文成，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京京粮兴业资产管理中心，住，住所地北京市丰台区和义庄公路东侧/div>法定代表人张国贤，总经理。委托代理人杨景海，北京市魂鹤律师事务所律师。上诉人北京市红海鑫源科技有限公司（以下简称红海鑫源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第00183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2011年12月，北京京粮兴业资产管理中心（以下简称京粮中心）起诉至原审法院称：2005年8月10日，我公司与红海鑫源公司签署《房屋租赁合同》，约定：我公司将位于北京市丰台区×××院内773平方米的东院小办公楼和1000平方米的附属场地出租给红海鑫源公司有偿使用，租赁期限自2005年8月10日至2010年8月9日止；办公楼的租金第一年为每日每平方米0.45元，以后每年递增0.05元，附属场地的租金每年40000元。合同期满后，双方未再续签，红海鑫源公司继续使用出租房屋。2011年11月15日，我公司书面通知红海鑫源公司解除租赁关系，腾空房屋，结清欠付租金。但红海鑫源公司拒绝履行，故诉至法院，请求判令红海鑫源公司将其占用的办公楼、附属场地及场地上的临时建筑全部腾退给我公司，并给付2010年8月10日至2013年5月31日的租金601215.67元。红海鑫源公司辩称：我公司不同意京粮中心的诉讼请求。理由：1、租赁期间，我公司在租赁场地建造了26间房屋，如合同解除对我公司不公平；2、自2011年7月起，租赁场地被断电，无法使用；3、京粮中心起诉要求给付租金，现已超过了诉讼时效。原审法院经审理认为：原北京市东方金谷经贸发展中心与红海鑫源公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。北京市东方金谷经贸发展中心变更企业名称为京粮中心后，前述合同权利和义务即由该公司享有、承担。现租赁合同期限已经届满，双方未再续签，合同自然终止，故红海鑫源公司应将租赁物返还给京粮中心。红海鑫源公司自2010年8月10日起未再交纳租金，显属违约，理应按照京粮中心的要求给付2010年8月10日至2013年5月31日期间的租金。依照合同约定，红海鑫源公司应于2010年8月10日前交纳2010年8月10日至2011年2月10日的租金，但京粮中心直至2011年12月13日才向法院起诉，亦无法证实诉讼时效存有中断、中止情形，现已经超过了一年的诉讼时效期间，故对该期间的租金法院不再保护。至于2011年2月11日至2013年5月31日期间的租金，考虑到出租场地于2011年7月起出现断电现象，对房屋的正常使用造成影响，应适当减少给付数额，具体由法院酌定。关于附属场地上的自建房，红海鑫源公司表示另行处理，本案不再涉及。据此，原审法院于2013年9月判决：一、北京市红海鑫源科技有限公司于判决生效之日起十日内将其占用的位于北京市丰台区×××院内的东院办公楼（面积七百七十三平方米）、附属场地（一千平方米）及场地上的自建房全部腾退给北京京粮兴业资产管理中心；二、北京市红海鑫源科技有限公司于判决生效之日起十日内给付北京京粮兴业资产管理中心二○一一年二月十一日至二○一三年五月三十一日期间的房租三十五万九千八百二十七元；三、驳回北京京粮兴业资产管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，红海鑫源公司不服，上诉至本院称：房屋租赁合同履行期间，我公司将承租场地上部分自建房屋出租给案外人王玉才，本案应当追加次承租人王玉才作为第三人参加诉讼；涉案房屋自2011年7月开始断电，我公司无法实际使用涉案房屋，不应该承担该期间的租金，故请求撤销原判，依法改判。京粮中心同意原判。经审理查明：2005年8月10日，原北京市东方金谷经贸发展中心作为甲方与乙方红海鑫源公司签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区×××院内773平方米的东院小办公楼和1000平方米的附属场地出租给乙方经营和办公使用，租赁期限5年，自2005年8月10日至2010年8月9日止；773平方米的房屋租金第一年为每日每平方米0.45元，以后每年递增0.05元，1000平方米附属场地的租金每年40000元，本租期不予递增；租金于每年的2月10日、8月10日分二次支付；租赁期满或因乙方责任导致退租，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程所需的费用；本合同执行期满，乙方在甲方房屋、场地上所建的临时建筑及附属设施归甲方所有。合同签订后，红海鑫源公司使用了涉案房屋及场地，并在附属场地上建有房屋。合同期满后，双方未再续签，红海鑫源公司继续使用出租房屋，并于2010年8月10日起未再向京粮中心交纳租金。2011年7月始，租赁场所出现断电现象。另查，2011年10月，北京市东方金谷经贸发展中心变更企业名称为京粮中心。原审法院审理中，京粮中心提出曾多次口头通知红海鑫源公司交纳租金，并于2011年11月15日发出书面解约通知，但未提供证据佐证。红海鑫源公司不予认可。案件审理期间，红海鑫源公司提起反诉，并申请对其在租赁场地内自建的26间房屋进行价格评估。鉴定单位于2012年6月29日出具鉴定意见后，红海鑫源公司提出异议，认为在前述评估范围内，另有二楼西侧一间房屋、地、地暖设备管线铺设、楼梯间的改造、门头新建工程以及原出租房屋的装修工程未予鉴定。鉴定单位就红海鑫源公司的异议复函认为红海鑫源公司所提遗漏和未评工程依附于房屋主体，现有的评估办法难以将其与房屋主体价值进行剥离，建议委托工程造价类公司对工程价值进行鉴定。之后，红海鑫源公司提出申请，要求对异议事项的工程造价进行司法鉴定。北京华银建设工程咨询有限公司于2013年4月27日出具鉴定意见后，红海鑫源公司又撤回反诉，并表示对自建房屋的损失另行处理。红海鑫源公司在2013年6月19日的庭审中提出自建房屋已部分转租给案外人，案外人王玉才到庭陈述其于2010年7月从红海鑫源公司承租后院，后又转租给其他十余户，共二十间房，但未提供相应的租赁合同。本院审理中，红海鑫源公司主张涉案场地上其自建房屋已部分转租给案外人王玉才，应当将王玉才追加为本案第三人。京粮中心对此不予认可，称在原审法院审理期间，经法院询问，红海鑫源公司自首次开庭起一直自认涉案房屋及场地由其公司使用，未转租给他人，直至2013年6月才提出其公司已于2010年7月将部分自建房屋转租给案外人王玉才。上述事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、房屋租赁合同、企业变更档案等证据材料在案佐证。本院认为：根据本案查明事实，京粮中心与红海鑫源公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。《房屋租赁合同》到期后，双方未再续签，现红海鑫源公司仍实际占有使用涉案房屋及场地，京粮中心要求红海鑫源公司腾退涉案房屋及场地，于法有据；红海鑫源公司应当向京粮中心支付自《房屋租赁合同》期限届满后至2013年5月31日的租金。至于红海鑫源公司上诉主张自2011年7月起涉案房屋及场地出现断电现象，其不应支付2011年8月至2013年5月的租金。本院认为，涉案房屋出现断电现象后，红海鑫源公司仍继续占有使用涉案房屋，原审法院考虑到断电对房屋正常使用造成的影响，酌情减少了租金给付数额，并无不当。红海鑫源公司的该项上诉请求，本院不予支持。至于红海鑫源公司上诉提出自2010年7月已将部分自建房屋出租给案外人王玉才，应当追加王玉才作为本案第三人。本院认为，红海鑫源公司在原审法院审理期间，经法院多次询问后一直表示涉案房屋及场地系其公司自行使用，未予转租，直至2013年6月才提出其公司在2010年7月将部分自建房屋转租给案外人王玉才使用；且王玉才称其承租后又转租给了其他十余个人，如确存在转租事实，实际占用人的具体腾退事宜可另行解决。综上，红海鑫源公司的上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9812元，由北京京粮兴业资产管理中心负担3940元（已交纳），由北京市红海鑫源科技有限公司负担5872元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费6697元，由北京市红海鑫源科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 庞 妍二〇一四年一月十六日书 记 员 房依彤