河北省保定市中级人法院民 事 判 决 书（2014）保民二终字第759号上诉人（原审被告）涿州市新艺彩色摄影实业有限公司，住所地：涿州市建设路东段十字口。法定代表人付中南，总经理。委托代理人郭俊芳。被上诉人（原审原告）杜惠林，退休职工。委托代理人何胜利，河北凯歌律师事务所律师。上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2013）涿民初字第3579号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司委托代理人郭俊芳，被上诉人杜惠林的委托代理人何胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年6月10日原告杜惠林与被告新艺摄影公司签订房屋租赁合同，被告租用原告位于涿州市鹏润花园小区2号楼1单元3楼东门房屋，租赁期限自2012年6月10日至2013年6月9日，月租金为800元，每半年交纳一次。合同第三条约定，租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其它由乙方（新艺摄影公司）居住而产生的费用由乙方负担。合同第五条约定，任何一方要求终止合同，需提前一个月通知对方。原告称被告仅交纳了6个月房租，之后一直拖欠拒交。被告接手房屋后，更换了房门钥匙。被告称2012年10月30日已解除合同，有被告方工作人员冯晓东在物品清单上注明，“气罐少了一个，水池破损，防盗门钥匙少一把”。原告称是核查物品，不能证明合同解除。涿州市鹏润物业服务有限公司2013年12月10日证明。2号楼1单元302室杜惠林欠2012-2013年12月物业费303.4元，取暖费2012年度2213元，2013年度截止到2013年12月10日462.5元，合计2978.9元。认定以上事实的证据有，原、被告双方签订的合同，租赁物品清单，鹏润物业服务有限公司证明及双方陈述在卷佐证。原审法院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，均应按合同内容履行，被告认可交纳了半年房租，合同期内下半年房租4800元未交。被告辩称，合同于2012年10月30日已解除，未提交证据，至今未将诉争房屋钥匙交给原告，故合同期内租金应给付原告。原告要求的到期后2013年6月9日-2013年12月9日的租金及原告其他费用问题，不能全部支持。理由是，原告称被告在交纳半年房租后，就拒不交纳剩余房租，故在合同到期后，就应在合理时间内及时主张权利，对未及时采取措施而导致的扩大损失不宜支持。而被告称合同已解除，但未将房屋钥匙退还原告，故双方均应负相应责任。本院认为对合同到期后的租金及损失双方各承担一半责任为宜，原告要求的合同到期后的租金4800元，取暖费、物业费2978.9元，合计7778.9元，被告承担一半为3889.45元，加上合同期限内租金4800元，合计被告应给付原告8689.45元。原告要求解除租赁合同，事实上双方已经终止，本案不再处理。对被告返还房屋及屋内物品的请求应予支持。被告庭审称本案不属涿州市人民法院管辖，未在答辩期内提出，不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告新艺摄影公司于本判决生效后十五日内将租赁房屋及屋内物品（见清单）返还原告杜惠林。二、被告新艺摄影公司于本判决生效后十五日内给付原告杜惠林房屋租金及其它损失8689.45元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，由原告负担34元，被告新艺摄影公司负担80元。判决后，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司不服，向本院提出上诉。其上诉理由为：1、一审认定事实不清。双方于2012年6月10日签订了一年的房屋租赁合同，上诉人交纳了6个月的房租共4800元。因公司人员变动的原因，上诉人只使用了两个月的时间，于2012年9月打电话通知被上诉人要求解除合同，并放弃已缴纳的房屋租金。被上诉人同意后，双方定于2012年10月30日交接，上诉人已将其租住期间的水、电、物业费交清。双方在清点屋内物品时因气罐少了一个、水池破损、防盗门钥匙少了一把，被上诉人拒收房屋钥匙。上诉人认为在房屋租赁合同期间，任何一方要求终止合同须提前一个月通知对方，上诉人在交纳六个月房租后提前三个月就通知被上诉人解除合同，上诉人并没有违约行为，双方的房屋租赁合同已于2012年10月30日终止。根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，当事人可以在履行期限届满前，明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以主张解除合同并通知对方，合同自通知到达对方时解除，而不是以房屋钥匙的转移而终止；2、一审判决上诉人给付被上诉人房租及其他损失8689.45元缺乏依据。双方的租赁合同已于2012年10月30日终止，上诉人不拖欠被上诉人的房租，更没有给被上诉人造成损失，一审法院应驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审法院依据《证据规则》第二条判决本案属适用法律错误。被上诉人没有出示相应的证据来佐证自己的主张，应由其承担举证不能的责任，不应将举证责任分配给上诉人。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人杜惠林答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。二审查明事实与一审认定一致。本院认为，合同解除的类型分为协议解除和单方解除。协议解除的条件为双方当事人协商一致，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。因协议解除是采取合同的形式，必须具备合同的有效要件；单方解除是解除权人行使解除权将合同解除的行为，无需经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或经过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。包括不可抗力、债务人违反合同主义务等致使不能实现合同目的情形，是法律赋予受害方及守约方维护自身合法权益的一项权利。本案中，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司主张房屋租赁合同已于2012年10月30日解除，并提供了物品清单予以证明，但该《清单》仅由其公司员工冯晓东备注了物品的缺失和破损，不能体现双方对合同解除达成了意思表示一致。且上诉人认可租赁房屋钥匙至今未交接，被上诉人杜惠林对上诉人主张的合同解除过程也不予认可，称仅是在租赁期间对物品的核对，不是双方解除合同的交接。故双方的租赁合同不符合协议解除的法定要件。由于本案租赁合同的期限为一年，双方当事人应按照合同的约定行使权利义务，在双方当事人不能达成一致的情况下，上诉人因自身原因要求提前解除合同，如出租人不存在根本性违约导致合同目的不能实现，承租人作为违约方并未取得合同解除权。故本案租赁合同也不符合守约方通过行使合同解除权终止合同的情形。综上，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司提出的本案租赁合同已于2012年10月解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于合同未依法解除，一审法院依据租赁合同的约定、双方当事人的过错，以及合同履行中实际发生的费用，适用《证据规则》中举证责任的分配原则，判令上诉人承担租赁期限内的租金及合同到期后一半的租金及取暖费、物业费，符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。上诉人称不应负担以上费用，理据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张晓静代理审判员  张亚男代理审判员  安晨曦二〇一四年八月十二日书 记 员  王时悦合议笔录时间：2014年8月12日地点：保定中院民二庭合议庭成员：张晓静、张亚男、安晨曦书记员：王时悦上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司与被上诉人杜惠林房屋租赁合同纠纷一案主审人张晓静汇报案情：（略）主审人意见：合同解除的类型分为协议解除和单方解除。协议解除的条件为双方当事人协商一致，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。因协议解除是采取合同的形式，必须具备合同的有效要件；单方解除是解除权人行使解除权将合同解除的行为，无需经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或经过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。包括不可抗力、债务人违反合同主义务等致使不能实现合同目的情形，是法律赋予受害方及守约方维护自身合法权益的一项权利。本案中，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司主张房屋租赁合同已于2012年10月30日解除，并提供了物品清单予以证明，但该《清单》仅由其公司员工冯晓东备注了物品的缺失和破损，不能体现双方对合同解除达成了意思表示一致。且上诉人认可租赁房屋钥匙至今未交接，被上诉人杜惠林对该事实也不予认可，称仅是在租赁期间对物品的核对，不是双方解除合同的交接。故双方的租赁合同不符合协议解除的法定条件。由于本案租赁合同的期限为一年，双方当事人应按照合同的约定行使权利义务，在双方当事人不能达成一致的情况下，上诉人如因自身原因要求提前解除合同，如出租人不存在根本性违约导致合同目的不能实现，承租人作为违约方并未取得合同解除权。故本案租赁合同也不符合守约方通过行使合同解除权终止合同的情形。综上，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司提出的本案租赁合同已于2012年10月解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。由于合同未依法解除，一审法院依据租赁合同的约定以及双方当事人在履行合同过程中的过错，依据《证据规则》中举证责任的分配原则，判令上诉人承担租赁期限内的租金及合同到期后一半的租金及取暖费、物业费，符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。上诉人称不应负担以上费用，理据不足，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司负担。请合议庭合议。张亚男：上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司主张房屋租赁合同已于2012年10月30日解除，并提供了物品清单予以证明，但该《清单》仅由其公司员工冯晓东备注了物品的缺失和破损，不能体现双方对合同解除达成了意思表示一致。且上诉人认可租赁房屋钥匙至今未交接，被上诉人杜惠林对该事实也不予认可，称仅是在租赁期间对物品的核对，不是双方解除合同的交接。故双方的租赁合同不符合协议解除的法定条件。同意主审人意见。安晨曦：由于本案租赁合同的期限为一年，双方当事人应按照合同的约定行使权利义务，在双方当事人不能达成一致的情况下，上诉人如因自身原因要求提前解除合同，如出租人不存在根本性违约导致合同目的不能实现，承租人作为违约方并未取得合同解除权。故本案租赁合同也不符合守约方通过行使合同解除权终止合同的情形。综上，上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司提出的本案租赁合同已于2012年10月解除的上诉主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。同意主审人意见。合议庭意见：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人涿州市新艺彩色摄影实业有限公司负担。