南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2011）白民初字第1065号原告毛本文，男，1966年12月12日生，居民身份证号码，汉族，无业，住本市。委托代理人邱运峰，江苏法德永衡律师事务所律师。委托大理人杨淼，江苏法德永衡律师事务所律师。被告靳士忠，男，1973年12月20日生，居民身份证号码，汉族，无业，住本市钟阜路。原告毛本文与被告靳士忠房屋租赁合同纠纷一案，原告毛本文于2011年5月4日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员王冬青适用简易程序于2011年5月27日公开开庭进行了审理。原告毛本文的委托代理人邱运峰、杨淼、被告靳士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛本文诉称，原、被告于2006年8月24日签订《合同书》一份，原告将其承租的位于本市瑞金路某号二楼的一部分房屋（以下简称诉争房屋）转租给被告，租期自2006年9月10日至2011年9月9日，租金为每年62000元，每年付款一次，先付后用。但被告仅将租金交至2009年8月，尚欠原告租金25833元。2008年2月2日，将房屋交付原告使用的原出租人南京苏房房屋租赁有限公司（以下简称苏房租赁公司）向白下区人民法院提起诉讼要求原告迁出诉争房屋。经白下区人民法院审理，最终判决原告迁出诉争房屋。后原告及时通知被告，且白下区人民法院执行局自2009年10月9日起，多次在诉争房屋处张贴公告要求被告腾出房屋，也多次找被告谈话要求其搬出，但被告迟迟未能迁出房屋。直至2010年2月2日，白下区人民法院强制执行并将被告从诉争房屋内迁出。为此，原告支付了强制执行中的搬迁费用和强迁物品的保管费用等。另外，因被告迟迟未能从诉争房屋内迁出，原告依照南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第1435号民事判决书应向苏房租赁公司支付巨额的违约金，故被告应对原告的上述损失予以赔偿。另外，被告在承租房屋期间，本应依法及时缴纳水、电等费用，但被告未能及时交付迫使原告为其垫付了水、电费用，被告亦应予以偿还。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告按照年租金62000元标准向原告支付自2009年9月1日起至2010年1月31日止的租金25833元，并按照同期银行贷款利率支付原告自2009年7月1日起至实际支付之日的逾期付款违约金；2、被告赔偿原告因逾期搬迁依据判决书而应承担的部分违约金9390元；3、被告支付原告为其垫付的2010年1月的电费2544元。被告靳士忠辩称，1、合同明确约定每年8月10日左右支付下一年度的房租，2008年8月间，因诉争房屋漏水，被告找人维修花费了2600多元，相关收据已交由原告，原告承诺从租金中减免2000元维修费，故被告虽仅支付了60000元租金，但实际被告已依约支付房租至2009年9月10日。至于此后的租金，因为原告拖欠租金被苏房租赁公司起诉至法院，被告于2008年12月被白下区法院执行局法官告知不需要再向原告支付下年度的租金，且原告也告知被告继续租、一切问题由原告处理等，原告也从未向被告主张过该期间的租金，故被告认为，自己不应再向被告缴纳租金，且原告还应向被告赔偿损失。2、（2008）宁民四终字第1439号判决书中提到的违约金与被告无关，是原告与苏房租赁公司之间的纠纷；另外，被告听说原告仅向苏房租赁公司支付了截至2007年的租金，被告支付的租金已远远超过原告向出租人支付的。3、2010年1月期间产生的电费是被告在使用，被告亦认可被告垫付的事实和票据，但由于原告尚未退还水、电费押金2000元，且此前原告曾向被告重复收取了2008年6月的水、电费，两相抵销后，原告无权再向被告主张电费。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，位于本市白下区瑞金路某号的房屋由产权单位南京市房产经营公司出租给苏房租赁公司使用和收益。后苏房租赁公司将诉争房屋所在的本市白下区瑞金路12号的二楼整体转租给原告，租期至2007年9月30日。2007年3月19日，原、被告签订《合同书》，约定，原告将诉争房屋出租给被告，租期至2011年9月9日，租金为每年62000元，每年支付一次，先付后租，提前30天支付下一年租金。合同签订后，原、被告依约履行各自义务，被告支付原告押金2000元和租金，并实际使用诉争房屋用于经营旅馆。原告与苏房租赁公司的租赁合同到期后，并未续租，后因原告拒不返还承租房屋，且房屋使用费仅支付至2007年11月24日，被苏房租赁公司起诉至法院。本院作出（2008）白民四初字第9号判决，判令本案原告迁出本市白下区瑞金路某号二楼，并支付苏房租赁公司房屋使用费和违约金等，该判决书现已生效并进入执行程序。2010年2月2日，本院依法查封本市白下区瑞金路某号的二楼，被告被强制迁出诉争房屋，致使原、被告之间的合同无法继续履行。自2008年8月11日、8月13日，被告两次向原告支付了下一年度的租金60000元（注：按照合同约定，下一年度的租金62000元系计算至2009年9月10日）后，被告未再向原告支付任何租金。因本案原告与苏房租赁公司发生房屋租赁合同纠纷，导致原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，本案被告曾于2009年12月28日将本案原告起诉至本院，本院作出（2010）白民初字第232号判决书，判决原、被告之间的租赁合同于2010年2月2日解除，本案原告赔偿本案被告经济损失33396元。庭审中，被告对于原告为其垫付了2010年1月的电费2544元不持异议，另提供了两份《收据》，证明原告分别于2008年7月3日、7月10日重复收取了被告上月的水、电费，分别是1463元、2347元。以上事实有《合同书》、发票、收据、收条、（2008）白民四初字第9号判决书、（2008）宁民四终字第1439号民事判决书、（2010）白民初字第232号判决书、谈话笔录及当事人陈述等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（2010）白民初字第232号判决书已判决原、被告之间的租赁合同于2010年2月2日解除，而被告作为房屋的实际使用人，直至2010年2月2日才搬离诉争房屋，依法应向原告支付使用期间拖欠的租金。至于被告提出的2008年8月间少支付的2000元租金系用于抵销房屋维修费的意见，因缺乏相应的证据予以佐证，本院依法不予采信，故对于原告主张的截至2010年1月31日的租金25833元，本院依法予以支持。至于原告主张被告按照同期银行贷款利率支付逾期付款的违约金的诉讼请求，本院认为，因原告对于被告未依约支付租金的行为存在一定过错，无权向被告主张逾期付款违约金。对于原告按照（2008）白民四初字第9号判决书支付逾期交房违约金，向被告主张违约金9390元的诉讼请求，本院认为，该项违约金的判决系基于苏房租赁公司与本案原告之间租赁合同的约定，本案被告并非上述合同的当事人，不应代原告承担上述违约责任，故原告向被告主张该项违约金，于法无据，本院不予支持。至于原告主张的电费2544元，被告虽对上述费用不持异议，但认为该费用应与原告尚未退还的2000元押金以及2008年7月多收的水电费相抵销的意见，本院认为，鉴于原告无法举证证实押金已退还，该押金应先用于冲抵电费；而被告提供的两份《收据》，原告虽主张其中一笔款项未实际支付，但并未提供反驳证据予以证明，本院认定原告重复收取了2008年7月期间的水、电费用；故将上述相关费用相互冲抵后，原告依法无权再向被告主张电费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靳士忠于本判决生效之日起十五日内支付原告毛本文拖欠的租金25833元。二、驳回原告毛本文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由原告毛本文负担98元，被告靳士忠负担274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：0334010590********）。代理审判员  王冬青二〇一一年七月二十九日见习书记员  许梦姣