赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2013）红民初字第561号原告：赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村民委员会，住所地赤峰市松山区。代表人：郑立新，副主任。委托代理人：李福元、王富玲，内蒙古松洲律师事务所律师。被告：赤峰联鑫房地产开发有限公司，住所地赤峰市松山区。法定代表人：王海军，经理。被告：夏良福，男，1967年10月23日出生，汉族，住赤峰市红山区五中街松洲小区*号楼***室。委托代理人：张拥军，赤峰市红山区长青法律服务所法律工作者。被告：李占文，男，1962年7月25日出生，汉族，住赤峰市松山区。委托代理人：安西云，内蒙古松瑞律师事务所律师。原告赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村民委员会（以下简称穆家营村委会）与被告赤峰联鑫房地产开发有限公司（以下简称联鑫公司）、夏良福、李占文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告穆家营村委会的委托代理人李福元、被告联鑫公司的法定代表人王海军、被告夏良福及其委托代理人张拥军、被告李占文的委托代理人安西云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告在红山区新华步行街原华兴大厦内有商服私有房屋一处，建筑总面积为3143.879平方米。2009年经有关部门批准，被告对华兴大厦实施拆迁开发。同年8月17日，原被告签订房屋拆迁补偿协议书，协议约定，乙方（原告）于拆迁范围内的房屋为砖混结构。乙方选择产权调换补偿方式，甲方对乙方所偿还的房屋产权位于甲方开发建设华兴大厦规划局批准后的西面侧厅（临新华步行街），原楼层、原地回迁。协议签订后，原告将拆迁后的土地交付给被告开发建设。现华兴大厦已建设完工，原告要求被告按协议约定给付房屋，被告借故未付。为此，诉至法院，1、请求判令被告履行房屋拆迁补偿协议，按照协议约定给付拆迁后重建的房屋。2、由被告承担全部诉讼费用。补充意见，我方在诉讼期间依法申请追加被告夏良福、李占文作为被告参加诉讼，因为联鑫公司将应给原告回迁的房屋交付给了他们。我方要求三被告向原告交付一层436.56平方米。我方放弃对二至六层的请求。被告联鑫公司辩称，一、一层不能满足原告提出的原朝向回迁补偿要求。新建华兴商贸中心一层回迁面积不足问题，其客观原因是由于规划设计结构在客观上发生了变化，并非被告主观故意所为。产生问题的原因是由于西侧朝向商厅规划设计面积少于原拆除面积造成的，一是原华兴楼西侧构筑物南北向为76.5延长米，由于五道街街向调整，造成北侧斜角，不能作为有效的回迁面积，使回迁有效楼体南移，加之南侧与博物馆消防通道加宽，致使新建华兴大厦西侧南北向构筑物有效回迁长度仅为68.7延长米，比原华兴楼短9.06米，减少西侧朝向用于回迁的建筑面积为130多平方米。二是在西侧增设门脸通道7.9米，减少西侧朝向用于回迁的建筑面积为118平方米。三是受设计柱间距等制约，西侧厅跨度缩短，减少西侧厅朝向商厅建筑面积约为100平方米。因上述三方面原因，减少西侧厅朝向商厅建筑面积约为348平方米。所以无法满足全部业主的回迁要求。二、关于回迁安置商厅位置对原告是否构成侵权问题，被告认为新建的华兴商贸中心，是“新建”，并非“复制”，新建的华兴商贸中心柱距、开门、结构、跨度、通道等必然要根据新建的要求发生变化，没有特殊约定是不可能按原建坐标位置回迁的。原告及其他回迁户有权按照新建楼设计状况选择具体回迁位置，并在拆迁协议中作出明确约定。本案中，原告与被告在《拆迁补偿协议》中，约定的“西面侧厅，原楼层、原地回迁”，其含义十分清楚，一是西侧，二是一层，三是非异地，既不含有在原建房屋坐标位置回迁的约定，也不包括要求按原建房屋相邻顺序回迁的约定，也不含有原建商厅序号与新建房屋序号必须一致的约定，如果有此用途特定要求的安置房，须在协议前提出，并作出明确约定。以便被告在规划和设计阶段就予以考虑，但原告并没有在适当的阶段提出此要求。另外，原告提出的被告一层回迁位置的侵权主张不成立，不仅是因为原告没有事前的回迁约定作为依据，还体现在夏良福、李占文在各自的《拆迁补偿协议》中，都作了具体明确的约定。即：夏良福与我公司签订的《房屋拆迁补偿协议》第二条“甲方调换给乙方的房屋为：拆迁后在原址所建大厦的一层两个厅累计228.05平方米（分别是大厦西侧临街商厅从北数第三个，面积152.05平方米、大厦北侧临街商厅从西数第三个，面积76平方米）。李占文与我公司签订的《房屋拆迁补偿协议》第三条明确约定“甲方对乙方所偿还的房屋产权位于甲方开发建设华兴大厦规划局批准后的面西厅（临新华步行街），南数第肆个厅，套内面积93.15平方米”。原告据此主张三被告侵犯原告回迁安置“优先权”是没有法律依据和事实依据的，由此推论被告对夏良福、李占文的一层回迁安置违法违规的侵权主张也是不能成立的。在当时，被告逐户协商回迁问题，谈一户签一户，我们不知道哪户最终选择现金补偿、哪一户选择回迁补偿，因此当时被告在客观上是无法在总体上预见一层的面积是否够用。所以导致了夏良福从二层回迁到了一层，李占文本身就是一层的。三、华兴商贸中心一层回迁安置过程中，产生了原告一层安置面积不足的问题，使原告的合法权益受到损害，尽管有诸多客观上的因素，但被告也确有不可推卸的过错和责任，没有满足原告一层回迁的要求，被告愿意通过其他方式进行调解解决。被告夏良福辩称，一、原告诉讼主张的合同相对人是本案被告联鑫公司，被告夏良福不是合同的履行人，也无履行回迁安置的义务。二、夏良福本身就是回迁安置对象，在拆迁安置过程中，我方与联鑫公司和拆迁办达成了拆迁安置补偿协议，我方具有被安置的合法地位，所签订的合同具有合法性。三、按合同约定我方已经实现安置，并对房屋进行了装修和使用，其装修的投资已经达到房屋价值，若作合同变更或调整将造成巨大的损失。四、造成本案原告不能回迁的原因是由于建筑情形发生变更或变化所造成的，我方没有任何过错。五、为查明本案事实和确认拆迁合同的合法性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，应追加拆迁人为本案被告参加诉讼。六、原告与我方在本案处于同等地位，原告是否享有优先安置权，最高人民法院已有明确的司法解释，只有在我方是以购买或其他方式取得，原告方能享有优先安置权，否则地位是平等的。综上，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼。被告李占文辩称，一、本案中原告与联鑫公司签订的拆迁补偿协议是合同关系，是债权，根据债与合同的相对性，本案中李占文作为被告参加诉讼主体不适格。二、原告诉求被告李占文履行交付拆迁房屋的义务，于法无据，在本案中李占文没有这个义务。三、李占文与联鑫公司签订的拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的，并且此协议双方已经实际履行完毕，在此过程中，李占文没有侵害到任何人的合法权益，只是实际履行和享有自己的合法权益，从法律上应予保护。四、此房屋已于2012年交付给李占文占有使用，李占文已经将房屋进行装修，装修及各方面的费用均是李占文交付的，花费了巨额的资金，在我们向外出租的过程中，因原告将我们追加为被告，现在租户要求解除合同，我方在此案审结后，保留对原告诉我们给我们造成的损失进行诉讼的权利。原告提交如下证据：1、原告与被告联鑫公司签订的房屋拆迁补偿协议书一份，证明双方约定以产权调换方式为补偿方式，一平米换一平米，明确约定原楼层、原地回迁，即西面侧厅临新华步行街一楼。同时证明被告联鑫公司没有依约履行协议，将本属于原告原楼层原地回迁的楼房变相交付本案被告李占文及夏良福。2、房屋产权登记书1份，证明原告是被拆迁房屋的产权所有人及被拆迁房屋的坐落、面积、朝向，尤其是房屋产权证的房地产分户图明确标明原告被拆迁房屋位于原华兴楼由北向南第二户。同时证明被告李占文、夏良福侵占了原告应回迁的房屋位置。3、被告夏良福于2011年8月20日与联鑫公司签订的拆迁安置补偿协议书1份，证明夏良福作为被拆迁人原所拆房屋在华兴楼二层，并不在夏良福现在所占有的房屋位置。4、2011年5月19日被告李占文与联鑫公司签订的房屋补偿协议书1份，证明李占文原商厅位置为南数第四个厅，而现在位置在北数第三个厅，也占有了原告应回迁的房屋。5、2013年4月3日拆迁公司出具的证明1份，证明按拆迁协议李占文应是从南至北第四个厅，但实际上李占文占有的是第六个厅。6、我方申请法院调取的李占文原房屋的产权档案1份，证明被告李占文现在占有房屋是应依法回迁补偿给原告的。7、照片3枚，证明被告夏良福及李占文现在占有的房屋为原告拆迁房屋，因为从原告所提供的一层产权档案平面图可证明原告在原华兴楼一层位置为西面临街北数第二个厅。被告联鑫公司对原告证据发表如下质证意见：1、对证据1、2无异议。2、对证据3的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，不能证明夏良福侵占了原告应回迁的面积。3、对证据4的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，所有的拆迁协议约定的原位置原朝向回迁并非原顺序拆迁，拆迁户是有选择的。也不能证明被告李占文占用了原告的回迁位置。4、对证据5有异议，证明中的位置与原拆迁位置无关，不能要求现回迁位置与原房屋顺序一致。5、对证据6的真实性没有异议，但证明不了李占文占用了原告的回迁位置。6、对证据7的真实性没有异议，但也证明不了夏良福、李占文占用了原告的回迁位置。被告夏良福对原告证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，但对其证明问题有异议，他所要求的回迁位置合同中没有明确的约定，而且协议还附加了条件，即规划局批准后的厅，原告没有证据证明规划局已经批准。也看不出本案被告对其进行侵权的内容。2、对证据2的真实性没有异议，但不能确定二被告回迁户所占的位置就是房产证房屋的位置。3、对证据3的真实性及合法性、关联性均没有异议，但不能证明被告夏良福侵占了原告的回迁位置。4、对证据4至7的真实性、合法性均没有异议，但证明不了侵占事实的存在。综上，原告主张的侵占事实的说法不妥，没有证据支持这个主张，我们都是回迁户，地位是平等的，回迁都具有合法性，从证据看都依据合同约定履行，不存在侵占这一客观事实的存在。被告李占文对原告证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，证明不了李占文侵占了原告所要回迁的房屋。现在房屋的面貌已经改变，所以想按原位置原平米回迁本身就不客观。2、对证据2的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，从房产证和平面图看原告原有的房屋确实坐落在原华兴楼一楼，但证明不了现在的位置。也证明不了我们所占的厅就侵占了原告要回迁的位置。3、对证据3的真实性、合法性及关联性均没有异议，但对原告证明的问题有异议，证明不了夏良福侵权，这份证据恰恰证明夏良福与联鑫公司所签订的拆迁补偿协议是双方当事人的真实意思表示，合同是合法有效的，并已经实际履行。4、证据4证明不了夏良福侵权，协议的第三款明确约定是从南数第四个厅，并且面积是96.6平方米，现在实际上联鑫公司交付给我们的厅就是南数第四个厅，面积也是96.6平方米，双方已经履行了相应的义务，也享有了合法权益。5、证据5只能证明一楼的回迁户包括这些人，不能证明各回迁户补偿就应以这个顺序回迁，这个证明不能作为唯一的回迁标准。6、证据6、7证明不了原告想要证明的问题。2013年6月21日原告向本院提出申请，要求根据原告拆迁前的房屋所在位置（一楼临街厅），测定出在翻新重建后华兴楼一楼临街厅中相应的准确位置。2013年7月10日，赤峰市维衡房地产测绘大队为本院出具说明一份，内容为：因华兴楼一楼临街厅现已拆除，现已无法确认准确位置，所以我测绘大队对你院所要求的鉴定内容无法测验确认。原告对此说明的质证意见是：我方认为应该能作出测绘，不能作出的理由不充分，我方不申请重新鉴定。被告联鑫公司对此说明无异议。被告夏良福对此说明的质证意见，此鉴定是依原告的申请进行的，而且法院委托了有资质的部门进行鉴定，鉴定程序合法。鉴定结果我方认可。被告李占文对此说明的质证意见，这份鉴定结论我们没有异议，通过正当的程序委托有资质的权威部门作出的结论足以证明原告要求原地原平米回迁的主张不符合实际。李占文的回迁是合法有效的，没有侵害原告的合法权益。被告联鑫公司提交如下证据：1、由赤峰市红山区房屋拆迁有限责任公司与被告共同委托测绘部门制作的华兴楼拆迁前测绘图1份，证明原华兴楼的建筑状态。2、新建的华兴商贸中心一层施工图1份，证明新建后华兴楼的建筑状态。3、赤峰市红山区房屋拆迁有限责任公司证明材料1份，证明一层西侧朝向安置的均为回迁户，不存在销售给其他人的行为。4、新建的华兴商贸中心1-5层回迁安置示意图1份，证明1-5层回迁安置的状况。5、华兴商贸中心一层所有回迁户的协议7份，证明一层所有的回迁人有哪些。原告对被告联鑫公司的证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，原告被拆迁房屋的原位置在西面临街北数第二个厅，这个图纸与原告房产证示意图一致。2、对证据2的真实性没异议，证明被告夏良福、李占文侵占了原告应原地原址回迁的房屋，夏良福、李占文的原位置不在原图纸位置。3、对证据3的真实性没有异议，证明李占文、夏良福侵占了原告应回迁的房屋。4、对证据4的真实性没有异议，证明李占文、夏良福侵占了原告应回迁的房屋。5、对证据5的真实性没有异议，除二被告两份拆迁协议外，其他协议与本案没有关联，夏良福的拆迁协议证明夏良福原房屋不在一层，李占文房屋安置位置也不应是现位置，二被告侵犯了原告的优先权。被告夏良福、李占文对被告联鑫公司的证据无异议。被告夏良福向本院提交如下证据：1、2011年8月20日与被告联鑫公司签订的房屋拆迁协议书一份，证明拆迁人与被拆迁人是自愿回迁安置的，被告夏良福属于回迁安置户，已基本得到安置，合同已基本履行。安置的房屋均在约定之内。2、涉案建筑物的图纸两份，证明被告夏良福安置的位置是一、二楼相连的，而且没有超出安置协议所指定的位置。另，按安置约定少安置30平方米。3、照片14幅，证明被告取得的安置大厅已经投入运营使用，装修后从事营业活动。原告对夏良福的证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但不能证明被告要证明的问题，该协议书证明了被告回迁楼房所占有的位置侵占了原告本应回迁的房屋。该协议也证明了被告联鑫公司与被告夏良福存在着变相买卖关系。否则为什么被告夏良福被拆迁房屋在二层，而回迁至一层。2、对证据2中第二层的图纸有异议，该证据与本案无关，因被告是二层的回迁户，现被安置在一层。3、对证据3有异议，该证据与本案无关，不能证明其侵占原告房屋的合法性。被告联鑫公司对被告夏良福的证据发表如下质证意见：1、对证据1、3无异议。2、对证据2的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，我安置的面积与协议中的面积是一致的。被告李占文对夏良福的证据均无异议。被告李占文向本院提交如下证据：1、被告李占文与被告联鑫公司签订的拆迁协议书一份，证明1、李占文原来被拆迁之前的房屋位置、面积、用途。2、李占文是回迁户。3、回迁之后，联鑫公司按协议约定交付给李占文的房屋位置、面积、用途，与协议约定的相符。4、该协议是李占文与联鑫公司在平等、自愿的情况下达成的合法有效的协议，并且已经大部分履行完毕，只差办理房产登记。5、联鑫公司于2012年将回迁后的房屋交付给李占文占有使用至今，且李占文已经对该房屋进行了装修，支出所需费用。2、拆迁前的李占文的房屋产权证及房屋平面图各一份，证明此房屋回迁前李占文所有的房屋的位置、面积、用途。李占文是回迁户。原告对李占文的证据发表如下质证意见：1、对证据1的真实性无异议，但对其证明的问题有异议，该协议明确记载在回迁位置的南数第四个厅，而被告李占文却被安置在北数第二厅，也就是安踏体育商厅。因此该协议不能证明被告李占文侵占原告回迁房屋的合法性。其所述位置与原告提交的一层房屋产权平面图图纸相矛盾，因原告提交的图纸从北数第二户应该是原告，并不是被告李占文。该协议不能证明其装修的费用等问题。2、对证据2的房产证真实性无异议，但该证据不能证明被告李占文侵占原告回迁房屋的合法性。房产分户图证明李占文原拆迁房屋位置不在现在安置的位置。也证明被告李占文与被告联鑫公司存在变相买卖关系。被告联鑫公司、被告夏良福对被告李占文的证据均无异议。经审理查明，原华兴楼拆迁后名称变更为赤峰市华兴商贸中心。原告提交的房产证显示，涉案房屋坐落于华兴楼一层，建筑面积436.56平方米。2009年8月17日，原告与被告联鑫公司签订房屋拆迁补偿协议书一份，原告选择的是产权调换补偿方式，拆“一平米还一平米”，协议第三条约定：“甲方（被告）对乙方（原告）所偿还的房屋产权位于甲方开发建设华兴大厦规划局批准后的西面侧厅（临新华步行街），原楼层、原地回迁”。现原告一直未得到整体回迁安置，为此诉至法院，要求被告履行回迁协议，安排原告回迁至华兴商贸中心从北往南数第二个大厅。夏良福（乙方）与联鑫公司（甲方）于2011年8月20日签订了房屋拆迁补偿协议，协议写明，乙方于该拆迁范围内有商服房屋一处需要拆迁（楼层为二层，面积359.35平方米），协议第二条约定“甲方调换给乙方的房屋为：拆迁后在原址所建大厦的一层两个厅累计228.05平方米（分别是大厦西侧临街商厅从北数第三个，面积152.05平方米、大厦北侧临街商厅从西数第三个，面积76平方米）。现查明，夏良福占有使用的商厅为北数第二厅（建筑面积为169.35平方米）。协议中约定的大厦北侧临街商厅从西数第三个，面积76平方米，是另一侧面的商厅，与本案争议的临步行街商厅无关。李占文的原房产证显示其拆迁前的房屋坐落位置为华兴楼一层，建筑面积96.6平方米。李占文（乙方）与联鑫公司（甲方）于2011年5月19日签订了房屋拆迁补偿协议，协议第三条约定：“甲方对乙方所偿还的房屋产权位于甲方开发建设华兴大厦规划局批准后的西面厅（临新华步行街），南数第肆个厅，套内面积93.15平方米”。现查明，李占文占有使用的商厅为北数第三厅（建筑面积为127.25平方米。）根据原华兴楼平面图显示：华兴楼拆迁前从北往南的住户分别为城建局、穆家营村（436.56平方米）、李占文、王峰、张志祥。新建的华兴商贸中心一层西侧朝向大厅从北至南回迁户依次为：城建局多位共有产权人、夏良福、李占文、穆家营子村（部分）、王峰、张志祥、韩学祎、刘国瑞。现查明，被告联鑫公司已在华兴商贸中心北数第四个厅面积大约为100平方米左右留给了原告穆家营子村，被告联鑫公司称已将该部分商厅出租，原告已收到了60万元租金。原告认可已收到了60万元租金，但称没有办理大厅的接收手续，对这100平方米左右的大厅不予认可，要求被告按436.56平方米给原告整体回迁。庭审中，原告说明如果将被告夏良福占有的面积169.35平方米和被告李占文占有的面积127.25平方米，二处合计296.60平方米的大厅交付给原告，原告就同意接收被告联鑫公司预留的100平米左右的大厅。否则拒绝接收该100平米左右的大厅。另查明，2013年6月21日原告向本院提出申请，要求根据原告拆迁前的房屋所在位置（一楼临街厅），测定出在翻新重建后华兴楼一楼临街厅中相应的准确位置。2013年7月10日，赤峰市维衡房地产测绘大队为本院出具说明一份，内容为：因华兴楼一楼临街厅现已拆除，现已无法确认准确位置，所以我测绘大队对你院所要求的鉴定内容无法测验确认。本院认为，原告与被告联鑫公司签订的拆迁安置补偿协议约定的是“原楼层、原地回迁”，华兴楼重建后整体位置、相关楼层面积及层内各厅面积与重建前均有变化，原约定与新楼体结构发生冲突后，双方未补充约定回迁事宜。被告夏良福与李占文均为拆迁户，与被告联鑫公司签订拆迁安置补偿协议，是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，拆迁协议合法有效并已交付。原告要求整体回迁的主张已无法实现，对其主张不予支持。原告可通过主张违约责任等途径寻求救济。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定及以上法律规定，判决如下：驳回原告赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村民委员会的诉讼请求。案件受理费100元，邮寄送达费40元，合计140元（原告已预交）由被告赤峰联鑫房地产开发有限公司负担，被告负担部分于判决生效后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  周智勇审 判 员  陈 霞人民陪审员  刘 倩二〇一四年一月二十二日书 记 员  赵 玮