河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2013）管民二初字第1498号原告陈露英，女，1978年2月8日出生，汉族，个体工商户。委托代理人陈奎，河南良承律师事务所律师。被告肯同（郑州）置业有限公司。法定代表人宋海聚，董事长。委托代理人侯文锋，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告陈露英诉被告肯同（郑州）置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈奎，被告委托代理人侯文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月19日，被告将位于郑州市世贸商城负一层F852号，面积为22.73平方米的店铺出租给原告使用。合同租赁期限从2012年8月1日起至2015年7月31日止，每年租金为90011元。原告自2012年7月签订合同缴纳租金后，便在该店铺内经营服装生意，按照合同的约定履行相应的义务。2013年5月29日，原告积极向被告支付了2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金，正常履行合同。但被告在收到租金不久后，于2013年7月以原告将店铺出租给他人为借口，私自解除合同，将原告所承租的店铺锁直接换掉，并搬走原告店铺内的货物，被告的行为明显构成单方违约，直接导致原告无法正常经营，给原告造成了重大损失。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行房屋租赁合同，保证原告正常营业；2、被告赔偿原告租金损失、综合管理费损失、营业员工资损失、营业额损失共计人民币83228元；3、被告承担诉讼费。在诉讼过程中，原告将第1、2项诉讼请求变更为：1、与被告解除合同关系；2、被告退还原告缴纳的租金90011元、综合管理费2728元，履约保证金5000元，并赔偿原告损失83228元。被告辩称，原告转租商铺事实清楚，证据确凿，已构成违约，原、被告双方之间的《铺位经营合同》已经依法解除。关于租金、综合费和履约保证金，合同明确约定，若原告擅自转租，上述剩余费用全额冲抵违约金，被告有权不予退还。原告诉请赔偿损失83228元缺乏事实及法律依据，依法不应支持。经审理查明，2012年7月19日，原、被告签订《铺位经营合同》一份，主要约定：1、被告将位于郑州市世贸商城负一层F852号的商铺承租给原告经营使用，租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，年租金为90011元；2、合同签订当日，原告向被告支付自2012年8月1日起至2013年7月31日止的租金，原告另需在2013年6月30日前向被告支付自2013年8月1日起至2014年7月31日止的租金，在2014年6月30日前向被告支付自2014年8月1日起至2015年7月31日止的租金；3、为保证合同的顺利履行，原告应在合同签订之日向被告缴纳履约保证金5000元，合同履行期间，若原告完全遵守合同的相关约定，被告应在合同期满且各类交接手续办理完毕后半年内退还原告履约保证金；4、被告委托郑州同盈世贸商城物业管理有限公司进行物业管理，负责综合管理费的收取，原告对被告上述委托事项表示明确知晓，并不持异议；5、租赁期内，未经被告书面同意，原告不得将合同权利义务转让给第三方，否则，被告有权单方解除本合同并收回租赁铺位，原告已经缴纳的剩余租金和履约保证金全部作为违约金，被告有权不予退回。合同签订后，原告向被告缴纳租赁费用，使用商铺进行经营。2012年7月19日，原告与郑州同盈世贸商城物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》一份，约定原告承租的位于郑州市世贸商城负一层F852号的商铺向该公司每季度缴纳综合管理费为2728元。原告依约向郑州同盈世贸商城物业管理有限公司缴纳综合管理费。2013年5月29日，原告向被告缴纳2013年8月1日至2014年7月31日期间的商铺租金90011元。2013年5月30日，案外人蔡中以原告的名义再次缴纳了相同商铺相同期间的租金。2013年5月31日，被告财务部门发现涉案商铺重复缴纳租金现象，通知原告办理退租金事宜。原告在被告工作人员书写的申请书签字后，被告退回蔡中缴纳的租金90011元。该份申请载明：“公司领导：我是F852合同人：陈露英，目前将F852铺位交于蔡中经营使用。我于2013年5月29日交纳了下年度租金90011元，票号：00975676。但交租后未与F852现经营人蔡中进行沟通，致使F852现经营人蔡中于2013年5月30日再次交纳了租金90011元，票号：00975683。现申请退回30日交纳的票号为：00975683，金额：90011元的租金，请公司领导审批。合同人：陈露英。经营人：蔡中”。2013年6月24日，被告作出解除合同通知书，载明：“F852陈露英女士：2012年7月19日，贵我双方签订了《铺位经营合同》，您承租了郑州世贸商城编号为F852商铺。但在合同履行期间，我公司发现F852铺位在交纳租金、综合管理费时出现异常（租金、综合费重复交纳）。后经调查了解，发现您未经我公司书面同意，擅自将F852铺位转租予第三人蔡中实际使用。根据上述《铺位经营合同》第八条之约定，现在此郑重通知您：一、解除贵我双方签订的上述《铺位经营合同》，并自本通知送达之日起不再履行；二、您已交纳的剩余的租金及履约保证金全部作为违约金，将不再退还；三、请您于本通知发出之次日起五日内将腾空、清扫干净的商铺及其附属设施以正常的状态返还给我公司；逾期将严格执行上述《铺位经营合同》第九条之相关约定，届时由此造成的一切不利后果均由您自行承担”。被告于2013年6月24日至F852商铺，当时原告不在商铺，商铺的工作人员自称叫蔡中，自认其在使用原告的商铺。被告将合同解除通知书粘贴在商铺门口，并让蔡中转达给原告该事宜。被告于同日根据原、被告双方签订的《铺位经营合同》中原告认可的通讯地址，将解除合同通知书邮寄送达给原告，邮政查询显示邮件于2013年6月29日签收。后被告自蔡中处将商铺钥匙收回。被告提交情况证明一份，载明：“我是F852主营人蔡中，于2012.8.1日从F852合同人陈露英手中接下F852商铺，房租10万元，原租期三年，2012.8.1—2015.7.31日，由于之前我们有相当好的关系，当时没有写合同，只是口头约定。其中，2012.8.1—2012.8.31日，房屋的实际使用权还是陈露英的。我俩口为她卖了铺内的剩余的货品。房屋实际从2012.9.1才开始为我所用。2013.6.24日商铺因F852铺位合同人陈露英违反合同约定，未经商场许可私自将铺位转让给我，向陈露英下达了解除合同书，并贴于商铺门口，要求于2013.7.30日前腾空铺位，并将钥匙返还给公司。我按照商场的要求于2013.7.29日早8.52分将钥匙交给公司。之后，陈露英于2013.7.30日早6点左右在商场不知的情况下将F852铺位撬开后又将自己的货品放了进去。请商场调查”。蔡中未出庭，原告对该情况证明不予认可。被告已将F852商铺租赁给新的承租人签订租赁合同，现商铺由新的承租人正常经营。以上事实，有原、被告提交的证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《铺位经营合同》系双方当事人在平等协商基础上的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方应当遵照履行。原告在租赁商铺期间将F852铺位交给案外人蔡中经营使用，违反合同约定，被告依约与原告解除合同，并将解除合同通知书送达给原告，自原告收到通知书之日，双方合同关系解除。原告请求与被告解除合同关系，本院予以支持。原、被告双方签订的《铺位经营合同》约定，未经被告书面同意，原告不得将合同权利义务转让给第三方，否则，原告已经缴纳的剩余租金和履约保证金全部作为违约金，被告有权不予退回。鉴于原告已经缴纳了履约保证金5000元和2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金90011元，而原、被告双方签订的《铺位经营合同》已于2013年6月24日解除，原告在2013年8月1日至2014年7月31日期间并未占有使用涉案商铺，综合考虑原告的过错和被告的损失情况，被告按照合同约定对原告缴纳的履约保证金5000元不予退还，已经能够弥补被告因原告违约造成的实际损失。如按照合同约定处理，原告预交的租金亦不予退还，对原告来讲有失公平。根据公平原则，被告收取原告缴纳的2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金90011元应予退还。故原告要求被告退还履约保证金5000元，证据不足，本院不予支持；原告要求被告退还租金90011元，理由正当，本院予以支持。根据原告提交的证据，显示其将商铺综合管理费2728元缴纳至郑州同盈世贸商城物业管理有限公司，且被告亦不认可收到该笔综合管理费，同时，双方签订的合同亦约定：由郑州同盈世贸商城物业管理有限公司进行物业管理，负责综合管理费的收取，原告对被告该事项表示明确知晓，并不持异议。故原告主张被告返还该2728元，证据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿损失83228元，证据不足，本院不予支持。被告辩称，原告转租商铺已构成违约，双方之间的《铺位经营合同》已经依法解除，该意见于法有据，本院予以采信。被告辩称，合同明确约定，若原告擅自转租，履约保证金冲抵违约金，被告不予退还，同时原告诉请赔偿损失83228元缺乏事实及法律依据，依法不应支持，该意见理由正当，本院予以采信。被告辩称原告存在违约，剩余租金也应当作为违约金不予退还，该意见违反公平原则，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律之规定，判决如下：解除原告陈露英与被告肯同（郑州）置业有限公司于2012年7月19日签订的《铺位经营合同》；被告肯同（郑州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈露英租金人民币90011元；二、驳回原告陈露英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3919元，由原告陈露英负担1869元，由被告肯同（郑州）置业有限公司负担2050元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  陈春阳审 判 员  吕璐璐人民陪审员  杨建明二〇一四年八月四日书 记 员  龚媛媛