辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第819号上诉人（原审原告）张伟，男，1970年5月8日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）新恒基（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳市铁西区兴华北街29号。法定代表人黄俊钦，系该公司董事长。委托代理人杨鹤鹏，男，1983年12月11日出生，汉族，该公司员工。上诉人张伟因与被上诉人新恒基（沈阳）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长（主审人），代理审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，于2014年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人张伟，被上诉人委托代理人杨鹤鹏，到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原审法院查明：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的“第一城”小区商品房一套，地址为沈阳市铁西区北四西路2甲4（2-7-3），房屋总价款488592元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告依约定向被告支付了全部购房款，被告于2010年5月13日向原告交付了房屋。另查，沈阳市铁西区人民政府办公室于2010年3月8日出具情况说明表示：根据市、区整体发展规划，沈阳市炼焦煤气厂炼焦车间及沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂所在地区均已被确定为居民住宅和商业区，上述两户企业已与区政府相关部门签署搬迁协议，新厂址已经选定。但由于种种原因，上述两户企业停产、搬迁工作未能按计划进行，仍在生产经营。因搬迁工作推迟，导致位于上述两户企业卫生防护距离内的由新恒基（沈阳）置业有限公司开发建设的“第一城”项目无法通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，影响该项目的大产权办理工作，并给购房者办理产权造成影响。对此问题，区政府高度重视，正在积极协调市、区有关方面，加速推进企业的搬迁进程。同时企业已作出承诺，今年全面启动搬迁工作，将在3年内完成搬迁任务。被告称因沈阳炼焦煤气厂、沈阳化工股份有限公司两户企业未按时搬迁，致使环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收未能通过，未能在房屋交付后360日内将需由其提供的产权登记相关手续报房产局备案。现“第一城”小区C、D、E组团已通过综合竣工验收，被告已经办理了产权登记备案，C、D、E组团房屋初始登记证明已下发，原告购买房屋所在楼宇初始登记证明已于2011年10月25日下发。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、入住缴费收据、销售不动产统一发票；被告提供的“第一城”C、D、E组团项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《关于新恒基（沈阳）置业有限公司“第一城东区住宅”建设项目环境影响报告书的批复》、《情况说明》、《关于沈化搬迁的情况说明》、初始登记证明等证据，经庭审质证，本院予以确认。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中被告所开发的“第一城”项目所处毗邻的沈阳炼焦煤气厂炼焦车间和沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂未能按照政府规划停产、搬迁，使“第一城”项目整个工程未能及时通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，致使被告未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，延误了原告办理房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。现被告主张违约金过高，原告又未提供相关证据证明其存在经济损失，故被告应承担以合同约定的方法计算所得违约金总额40%为宜。被告在2011年10月25日取得涉案房屋的初始登记证明，即证明被告已在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，故违约金计算应截止至2011年10月25日。被告于2010年5月13日将房屋交付原告，依照合同约定应于360日后，即2011年5月8日前办理完毕初始登记手续，被告应将自2011年5月8日至2011年10月25日共计170天，按总房款日万分之一计算所得违约金的40%支付给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新恒基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付原告张伟逾期报产权登记机关备案违约金人民币3323元（488592元×0.01%×170天×40%）；二、驳回原告张伟其它诉讼请求。宣判后，上诉人张伟不服，向本院提起上诉，请求撤销原审民事判决，依法发回重审或改判，支持上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：上诉人要求被上诉人承担全部损失，不同意赔偿40％，被上诉人所提出的因化工厂未搬迁导致产权证不能及时办理的原因，合同中没有写明，所以不应成为有效的理由。被上诉人新恒基公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、延误办理权属登记证书不是答辩人的原因。二、上诉人未实际造成损失，合同约定的违约金过高，上诉人在购房时房价是3000多元，现在是8000多元。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。另查明：二审中，上诉人张伟确认在购买本案诉争房屋时，沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间即存在并估计正在经营，新恒基公司承诺上述两个工厂在年底前能够搬迁。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人新恒基公司是否应当按照合同约定的标准全额向上诉人支付逾期办证违约金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对于上诉人、被上诉人双方当事人均具有法律约束力，现被上诉人新恒基公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料上报至产权登记机关备案，延误了上诉人办理房屋所有权证，应向上诉人承担相应的逾期办证违约责任。关于被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的标准问题，上诉人主张被上诉人应当按照合同约定的标准全额支付违约金，被上诉人主张因沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间未能按时搬迁，导致环评无法按时通过，属于不可抗力。本院认为被上诉人在开发“第一城”项目之初，沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间已经毗邻于“第一城”项目所在地，被上诉人在明知上述两个工厂客观存在，“第一城”项目未通过环评竣工验收的情况下即对外销售房屋，被上诉人存在一定的过错，但沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间未能按照政府要求及时停产搬迁，也非被上诉人新恒基公司能够避免和克服的，上诉人在本院审理过程中亦承认其与被上诉人签订商品房买卖合同时，沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间即存在，可见上诉人对于本案诉争房屋毗邻沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间，存在一定的环境污染风险是有一定预知的，因此原审法院依据公平原则酌定判令被上诉人按照合同约定的违约金数额的40%向上诉人支付违约金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静代理审判员  孙 卓代理审判员  王 虹二〇一四年四月三日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。