湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）华法民一初字第449号原告张江生，男，50岁。原告徐秀荣，女，43岁。被告ＸＸ房地产开发有限公司。法定代理人赵Ｘ，董事长。委托代理人陈春生，ＸＸ房地产开发有限公司职工。原告张江生、徐秀荣与被告ＸＸ房地产开发有限公司（以下简称ＸＸ房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理后，依法由审判员冯美芬适用简易程序于2013年9月26日公开开庭进行了审理。代理书记员邹辉担任记录。原告张江生、徐秀荣到庭参加了诉讼，被告ＸＸ房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2013年12月30日裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成由审判员李杰担任审判长，审判员冯美芬、人民陪审员刘岗山参加的合议庭于2014年1月8日公开开庭进行了审理，代理书记员邹辉担任记录。原告张江生、徐秀荣，被告ＸＸ房地产公司的法定代表人赵Ｘ及其委托代理人陈春生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张江生、徐秀荣诉称：被告于2011年5月8日在沱江镇开盘销售ＸＸ电梯房、楼梯房若干套，原告于开盘后一个星期购买了此期商品房，交了首付103696元，约定2012年6月30日交房，否则，按总房款的每日万分之三计算违约金。2011年12月24日，被告以核减房屋面积为由，采取欺骗的手法篡改合同，把原合同约定的逾期交房违约金按房款总额的每日万分之三计算改成按每月万分之三计算，骗取原告签订第二份合同。被告在商品房未经验收合格的情况下强制交付房屋，房屋内墙到处凹凸不平。被告违反国家关于十二层以上高层住宅每栋设置电梯不应少于二台的规定，设置了一台电梯。为此，请求法院判决：1、被告按照原合同约定向原告支付2012年7月1日至2013年6月30日的违约金37148元，最低应按同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率6.31%计算；内墙壁维修费2000元；2、被告赔偿原告电梯设置费8000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告张江生、徐秀荣向本院递交了下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告的买卖关系；2、收据2份，拟证明被告核减面积后换据，并收取原告购房款103696元；3、农村商业银行贷款借据，拟证明原告贷款23.7万元给付被告购房款；4、黎ＸＸ购买ＸＸ商住楼买卖合同，拟证明被告第一期逾期交房违约金为每日万分之五；5、邓ＸＸ购买ＸＸ商住楼买卖合同，拟证明被告第二期逾期交房违约金为每日万分之三；6、唐ＸＸ购买ＸＸ商住楼买卖合同。拟证明被告第二期逾期交房违约金为每日万分之三。对原告提供的证据，被告的质证意见是：对证据1、2、3的真实性均无异议，但证据2中收取房款与修改违约金计算方式没有任何联系；对证据4、5、6的真实性无异议，对证明内容有异议，该三份合同与本案无关。被告ＸＸ房地产公司辩称：1、逾期交房是事实，但逾期的日期应计算至被告方楼房验收合格止，根据合同约定应当扣除政府行为、停电、停水等造成的逾期交房日期；2、合同不存在欺诈；3、房屋是经验收合同后交付的，墙壁不平不是质量问题，被告同意维修；4、电梯设置不存在违规。请求法院驳回原告不合理的请求，按合同办事。被告ＸＸ公司为支持自已的主张，向法院递交下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明逾期交房违约金按每月万分之三计算，合同约定行政行为造成误工可以逾期交房；2、房产局证明，拟证明原、被告买卖合同于2011年4月28日在房产局备案；3、收房通知，拟证明被告于2013年4月16日通知原告收房；4、装修施工许可证，拟证明被告已经通知原告收房；5、证明3份。拟证明行政行为、停水等影响施工进度62天；6、竣工验收备案证，拟证明房屋经验收合格，备案时间是2013年4月16日。对被告提供的证据，原告徐秀荣、张江生质证意见如下：对被告提供的证据1、2、3、4、5、6均有异议。被告提供的证据1，原告已举证4-6证据说明了逾期交房违约金是按每日万分之三计算的，被告的证据是调换后的合同；对被告提供的证据2，合同签订时间是空白，房产局也没有证明被告是何时将该合同交房产局备案；对证据3，原告没有收到收房通知；对证据4，原告没有收房，不存在装修施工许可证，与本案无关；证据5，该证据与本案无关；证据6，合格证上是“ＸＸ公司”，不是本案被告“ＸＸ公司”。经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据认证如下被告对原告提供的证据1、2、3无异议，本院已当庭予以认定；被告对原告提供的证据4、5、6的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，本院审查认为，原告证据4是黎ＸＸ的《商品房买卖合同》，黎ＸＸ购买的是ＸＸ一期一栋商品房，不仅与原告购买的不是同期房屋，而且在购房时间、土地使用证号、商品房预售许可证、交款方式、违约责任等多方面都不相同，因此不具有可比性，与本案确无关联，故不予采信；原告证据5是邓ＸＸ的《商品房买卖合同》、证据6是唐ＸＸ的《商品房买卖合同》，邓ＸＸ、唐ＸＸ与原告购买的虽都是二期3栋房屋，但邓ＸＸ、唐ＸＸ的《商品房买卖合同》不是ＸＸ二期3栋预先经过房产主管部门登记备案的合同，该合同只能约束邓ＸＸ、唐ＸＸ与开放商，不能等同于ＸＸ二期3栋预先经过登记备案的合同，因此也不具有可比性，故本院亦不予采信。原告对被告提供的证据均有异议。本院审查认为，被告的证据1与原告的证据1是同一合同，仅是原、被告各自证明的对象不同，因此对其合法性、关联性、客观性应予认定；被告的证据2、5、6系书证，原告虽有异议，但无足以反驳的相反证据，依据民事诉讼证据规则第七十条第（一）的规定，本院予以确认；2013年4月16日，被告取得验收备案证，同日通知二期3号楼业主收房，符合常理，且被告证据3《收房通知》与被告证据6相印证，应予认定；被告的证据4《装修施工许可证》，无发证单位或无发证日期，不符合证据的三性要求，本院不予认定。经审理查明：原告张江生、徐秀荣于2011年12月24日与被告ＸＸ房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的ＸＸ二期3栋3单元1201号商品房，总价款339261元；被告应于2012年6月30日前将验收合格的房屋交付二原告使用，但如遇特殊原因【不可抗力；行政主管机关指定变更规划，采取新型配套设施等出卖人不能控制的原因；为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的要求而影响工程进度的】，被告可据实予以延期；被告如未按照合同规定的期限将商品房交付给原告使用，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。2011年12月24日前，原告张江生、徐秀荣已支付给被告购房款103696元。合同签订同日，被告将其中102261元转为二原告的购房款，其余1435元转为二原告日后的办证费。2012年3月23日，二原告从**农村商业银行贷款23.7万元给付了被告，履行了全部付款义务。2013年4月16日，被告ＸＸ房地产公司取得ＸＸ二期3号楼的《建筑工程竣工验收备案证》。同日，被告书面通知锦绣**二期3号楼业主于2013年4月18日以后办理收房手续，但二原告拒绝收房。另查明：2011年6月至2012年6月，ＸＸ小区因自来水供水设施被损坏等原因停水共计15天；因全国文明县城创建、盘王节、国家重点工程岑天河水利工程检查而迎接中央省市工作组检查要求停工共计27天；**县城内所有在建工程因接受省市质量安全和计划生育检查而停工共计20天。中国人民银行2012年7月6日公布的一年期贷款的基准利率为6%，日利率约等于1.67‰0【6%÷12÷30】。本院认为：（一）原告徐秀荣、张江生与被告ＸＸ房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定为商品房销售合同纠纷。（二）原告徐秀荣、张江生称“2011年5月与被告签订了一份合同，交了首付款103696元，后因被告采取斢包的手法和欺骗的手段，将违约责任中的每日改为每月后，骗取原告签订第二份合同”，无相关证据证实，本院不予采信。（三）原、被告于2011年12月24日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当自觉履行。（四）原告徐秀荣、张江生已依约履行了给付购房款339261元的义务，被告ＸＸ房地产公司就应当依约履行按期交付房屋的义务。被告未在约定的2012年6月30日前将验收合格的商品房交付给二原告使用，属于履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。（五）延期交房是客观存在的事实，被告也认可。原告要求从2012年7月1日起计算违约时间至2013年6月30日，这与实际情况不符。被告于2013年4月16日取得《建筑工程竣工验收备案证》，因此，被告于2013年4月16日书面告知ＸＸ二期3号楼业主（含二原告）在2013年4月18日后收房，是符合常理的。按照双方《商品房买卖合同》第十一条“在出卖人发出书面收房通知7日后，买受人未按书面通知确定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续，视为出卖人已按书面通知确定的交房时间将合格房屋交付给买受人使用”的约定，二原告应当在2013年4月25日前到被告处收房，否则，即视为收房。故被告延期交房的时间只能从2012年7月1日计算至2013年4月25日（299天）。在合同约定的交房日期届满前，因被告无法预料和不能控制的政府行政行为共计误工62天，根据情事变更、公平原则，应当予以扣减，亦符合双方合同第八条第3项的约定。故被告实际延期交房时间237天（299天—62天）。（六）延期交房超过30日，二原告要求按日支付已交房款万分之三的违约金，没有合同依据；被告主张按合同约定的每月万分之三支付违约金，原告认为不能弥补给自己造成的损失，最低应按同期中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率计算，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，按同期同类银行贷款的基准利率计算原告的损失为（339261元＊1.67╱000天＊237天=13427元】。原告主张电梯设置费8000元、内墙壁维修费2000元，因无证据证实，本院不予采信和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定处理。判决如下：一、限被告ＸＸ房地产开发有限公司在本判决生效之日起5日内给付原告徐秀荣、张江生违约金13427元；二、驳回原告徐秀荣、张江生的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费778.7元，由原告徐秀荣、张江生负担478.7元，由被告ＸＸ房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李 杰审 判 员  冯美芬人民陪审员  刘刚山二〇一四年四月二日代理书记员  邹 辉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。