安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）亳民一终字第000161号上诉人（一审原告）：邓青兰。委托代理人：王鸽。被上诉人（一审被告）：蒙城县喜洋洋房地产经纪有限公司，住所地：安徽省亳州市蒙城县南二环路中段金天地商业街。法定代表人：顾海燕，系该公司经理。委托代理人：孙永超，安徽东屹漆园律师事务所律师。原审第三人：张影。委托代理人：徐芳。上诉人邓青兰因与被上诉人蒙城县喜洋洋房地产经纪有限公司（以下简称喜洋洋公司）、原审第三人张影商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服蒙城县人民法院（2008）蒙民一重初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓青兰的委托代理人王鸽，被上诉人喜洋洋公司的法定代表人顾海燕及其委托代理人孙永超、原审第三人张影的委托代理人徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2005年3月2日，第三人张影交安徽省天帛房地产开发有限公司36000元，购买其开发的蒙城县丽都花园7幢楼401室。2005年8月25日，第三人张影又交该公司2000元。同日，第三人张影与天帛公司签订商品房买卖合同一份，合同编号20050071。合同约定：丽都花园7幢楼401室，建筑面积116.62平方米，每平方米1018元，优惠719元，总价款118000元，首期付款36000元，结构封顶付款2000元，贷款80000元。2005年10月11日，第三人张影在中国工商银行蒙城县支行以401室作抵押办理了80000元个人住房贷款。2005年10月9日，第三人张影在中国平安财产保险股份有限公司以401室投保了个人抵押贷款房屋保险。2005年5月，第三人张影委托被告喜洋洋公司对所购401室转卖。2006年5月29日，原告邓青兰向被告喜洋洋公司交购401室房屋定金10000元。2006年6月7日，原告邓青兰向被告喜洋洋公司交购401室房款60000元，喜洋洋公司在收条上注明：总房款壹拾陆万叁仟元(163000)含车库。2006年6月10日、18日，原告邓青兰向被告喜洋洋公司交购401室房款13000元、6000元。2006年9月26日，原告邓青兰以401室作抵押在中国工商银行蒙城县支行办理了80000元个人住房贷款。2006年10月9日，原告邓青兰在中国平安财产保险股份有限公司投保了个人抵押贷款房屋保险。2007年8月28日，原告邓青兰立据收被告交付的“商品房买卖合同书”一份。一审法院认为：本案原告邓青兰所购丽都花园7幢楼401室，系经被告喜洋洋公司中介从张影手中转买二手房的事实清楚，证据充分。该处房屋及车库价款163000元，经原告认可并已实际履行。故原告认为是经被告喜洋洋公司中介直接从天帛公司购买，要求被告返还预收房款50000元的诉讼请求，与事实不符，不予支持；原告认为车库系其个人购买，证据不足，不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邓青兰的诉讼清求。案件受理费1050元，由原告负担。宣判后，一审原告邓青兰不服，以原判认定事实错误为由，向本院提起上诉，要求依法改判，其上诉理由：1、上诉人是从安徽省天帛房地产开发有限公司购买的商品房。被上诉人称上诉人是经其介绍从第三人张影手中购买的二手房，却未提供任何证据证明上诉人与第三人张影之间有买卖“丽都花园”7幢401室房屋的产权的协议或第三人张影与被上诉人之间存在委托买卖“丽都花园”7幢401室房屋的产权的协议。2、上诉人与天帛公司签订合同是以118000元购买案争房屋，没有任何证据证明上诉人买房是以163000元购买的，仅凭被上诉人自己在上诉人一张收条上书写的内容就认定上诉人是以163000购买的房屋过于牵强。3、无论上诉人以何种价格购买房屋，被上诉人均应返还上诉人用于购买储藏间的5000元。上诉人交给被上诉人89000元包括双方约定7幢401室的商品房应送储藏间，但最后是上诉人自己出资5000元购买的储藏间。4、被上诉人在提供中介服务的过程中，确实参与合同订立的一些辅助行为，如代收部分房款，但这些服务行为只是获得中介报酬的依据，不能作为无偿占有上诉人剩余房款的合法理由。被上诉人喜洋洋公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审维持原判。上诉人上诉请求和理由背离法律，请二审不予支持。1、认定房价是163000元是有证据证明的；2、上诉人不是从房地产公司直接买房而是通过中介，购买该房时间是在房价正在上涨的时间；3、上诉人说储藏间是其5000元购买的没有依据。原审第三人张影答辩称：同被上诉人的答辩意见。各方当事人所举证据及证明目的均与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院的认证意见是与一审一致。本院经庭审，查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是:1、涉案丽都花园7号楼401室的房屋是由上诉人邓青兰从何处购买，购房款是多少；2、被上诉人喜洋洋公司是否占有上诉人邓青兰的购房款50000元，是否应予返还。邓青兰上诉称其是从安徽省天帛房地产开发有限公司（简称天帛公司）直接购买的本案争议的丽都花园7号楼401室的房屋。被上诉人喜洋洋公司辩称邓青兰是通过其中介从第三人张影手中购买的二手房，并提供相关证据，其中有一份合同编号为200500071的商品房买卖合同，是本案第三人张影与天帛公司于2005年8月25日签订的，并提供了天帛公司出具的张影交付购房款38000元的收据、张影抵押贷款房屋保险单（贷款金额为80000元）、张影按揭购房还贷的存折，以及张影提前还贷的结算凭证（日期为2006年8月21日）。从上述证据可知，涉案争议房屋丽都花园7号楼401室是本案第三人张影于2005年8月25日从天帛公司购买，房价为118000元，首付款38000元，按揭贷款80000元，于2005年10月17日在中国工商银行蒙城县支行开户用于还贷，并于2006年8月21日提前还贷。至此，张影已拥有丽都花园7号楼401室的房屋所有权。上诉人邓青兰对此否认，称张影与天帛公司之间签订的商品房买卖合同是作废的，其与天帛公司于2006年8月28日签订的商品房买卖合同才是有效的。本院认为，第三人张影在提前还贷后，就已经拥有本案争议的丽都花园7号楼401室的房屋所有权，天帛公司是没有权利处分该房屋的，故邓青兰是无法从天帛公司直接购买丽都花园7号楼401室房屋的。至于购房款，上诉人邓青兰称其是直接从天帛公司以118000元的价格购买的。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故，邓青兰应提供证据来证明其是从天帛公司直接购买的涉案争议房屋，且购房款就是合同中约定的118000元。邓青兰为证明其主张提供的是一份与天帛公司于2006年8月28日签订的商品房买卖合同。本院认为，该合同的签订日期在本案第三人张影与天帛公司就相同房屋所签合同及按揭还款并提前还贷的时间之后，邓青兰作为证据使用的那份合同并不能证明其欲证明的证明目的。另外，邓青兰作为证据提交法庭的喜洋洋公司于2006年6月2日向其出具的收条上已明确载明“总房款163000元，含车库”，而非118000元。上诉人作为证据使用该收条，就表明其是认可该收条的真实性的。综上，邓青兰关于争议房屋是直接从天帛公司以118000元的价格购买的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定邓青兰是通过喜洋洋公司中介从张影手中购买的丽都花园7号楼401室，并认定购房款及车库价款163000元，并无不当。关于上诉人邓青兰称其交给喜洋洋公司的89000元中包括车库款5000元，但该车库款是其交的，无论其以何种价格购买房屋，喜洋洋公司均应返还。本院认为，邓青兰提交的一份天帛公司出具的证明，并不能证明是邓青兰本人所交的车库款5000元。另，邓青兰提供的其与天帛公司所签的那份商品房买卖合同中并无有关车库款的任何约定，其为证明购房款中包含车库款而作为证据使用的是一份喜洋洋公司于2006年6月2日向其出具的收条，该收条上载明“总房款163000元，含车库”，对此邓青兰认可房价中包含车库款，却不认可总房款为163000元，实属前后矛盾，故，邓青兰应承担举证不能的法律后果。该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。另外，在二审庭审过程中，上诉人邓青兰提出一审法院所定案由与其起诉时案由不同，是错误的。本院认为，人民法院是以实际诉争的法律关系来确定案由，并非以当事人的诉请确立，故一审法院所定的本案案由并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项和第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人邓青兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 燕审 判 员  顾玉华代理审判员  刘晓慧二〇一一年四月六日书 记 员  周腊梅??