四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第3561号上诉人（原审被告）成都华盛航空港职业学校。住所地：四川省双流县东升西航**院。负责人罗学芳，校长。委托代理人胡学满。委托代理人胡扬。被上诉人（原审原告）成都雨田包装印务有限责任公司。住所地：四川省双流县东升现代商贸园区广巍路。法定代表人雷旭鹏，总经理。委托代理人刘朋，四川重泰律师事务所律师。委托代理人黄重斌，四川重泰律师事务所律师。上诉人成都华盛航空港职业学校（以下简称华盛学校）因与被上诉人成都雨田包装印务有限责任公司（以下简称雨田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月27日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人华盛学校的委托代理人胡学满、胡扬，被上诉人雨田公司的法定代表人雷旭鹏、委托代理人刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，华盛学校与雨田公司于2009年6月25日签订了《房屋厂房场地租赁合同》。其中约定：雨田公司将位于双流县航都大道广巍路的全部厂房、员工宿舍、食堂及其他地面附属设施等整体出租给华盛学校用于举办学历教育的社会力量办学场地，租赁面积共为7994平方米；租赁期限为5年，从2009年8月15日起至2014年8月14日止；第一、二年的租金为每年666666.66元；第三年至第五年每年的租金在上年的基础上递增5%，每年的8月16日作为每年租金调整日；第一年的租金分3次支付；自第二年起每年的租金华盛学校分2次支付，即在每年的8月15日、9月20日前各支付当年租金的50%；如果华盛学校逾期支付租金，应向雨田公司支付滞纳金，滞纳金的计算方式为拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰；华盛学校在租赁期间负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审所产生的费用；在租赁期内，如华盛学校须对租赁物进行装修、改建，则须将装修、改建方案报雨田公司备案；双方还对租赁物的转租进行了约定，雨田公司同意将租赁物的部分面积转租给华盛学校的关联企业或派生企业，并应在转租协议签订后的3日内将复印件交于雨田公司存档，而关联企业或派生企业不限于华盛学校独资等；如果华盛学校未遵守双方关于转租事项的约定，则向雨田公司支付违约金300000元；在租赁期限内，若华盛学校欠交租金超过2个月，雨田公司在书面通知其交纳欠款之日起五日内，华盛学校未支付相关款项，雨田公司有权收回租赁物停止华盛学校使用相关设施设备，由此造成的一切损失由华盛学校承担，合同自然终止并有权追究华盛学校的违约责任。除此之外，双方对其他事项进行了明确约定。同日，双方还签订了《房屋厂房场地租赁补充合同》，约定：雨田公司将位于食堂二楼现租赁给现代商贸园管委会办公使用的部分，一并属于华盛学校的租赁物范围，雨田公司协助通过置换场地的方式交付华盛学校使用；租赁期限与《房屋厂房场地租赁合同》的期限一致；租金为每年20000元，每年不递增等。合同签订后，华盛学校于2009年6月26日向雨田公司支付了租赁保证金60000元。次月，华盛学校对厂房场地进行装修并搭建部分房屋，但装修、搭建方案未向雨田公司备案。工程完工后，华盛学校入住，并在2009年7月4日—2010年4月2日期间分9次向雨田公司支付了第一年的租金。华盛学校在2010年8月30日、9月22日、9月26日、9月30日分别向雨田公司支付第二年的租金133333.33元、30000元、90000元、80000元，共计333333.33元，尚欠雨田公司租金353333.33元。雨田公司曾分别于2010年3月19日、11月22日向华盛学校发出了催缴通知书，要求华盛学校支付房租和相关款项。因华盛学校未支付所欠房租，雨田公司又分别于2010年6月17日、12月10日向华盛学校发出了书面通知书，终止与华盛学校的租赁合同。上述通知书，华盛学校均已收到。另查明，雨田公司于2010年9月6日向成都诚立机电设备工程有限公司支付了电梯维护费4000元。华盛学校于2010年9月30日与成都双流福田科技发展有限公司签订了《校企合作协议书》，建立了校企合作关系，在华盛学校处挂牌成立“成都福田科技驻华盛校内实训基地”，共同指导、安排学生实训、实习，培养学生实际操作能力等。2011年3月7日，雨田公司向华盛学校发出了公开信，要求华盛学校支付租金和违约金，并终止合同，收回房屋。2011年3月20日，双方因租金问题发生纠纷，华盛学校向双流县公安局东升派出所报警。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋厂房场地租赁合同》、《房屋厂房场地租赁补充合同》、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、房租催缴通知书、书面通知书、照片、国内特快专递邮件详情单和收据、业务申请单、收据、平面图、装饰改造确认单、建设工程承包合同、书面告知书、通知书、公开信、接（报）处警登记表、校企合作协议书以及双方的当庭陈述。原审法院认为，华盛学校、雨田公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，真实有效，应当得到法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利、义务。根据双方的约定，华盛学校应当在2010年9月20日前支付第二年租金的余下50%，但其至今未付，事实上已迟延支付租金超过60天。而雨田公司已于2010年11月22日、12月10日向华盛学校发出书面通知，故根据《房屋厂房场地租赁合同》第十三条第二款的约定，合同解除条件已具备。虽然华盛学校陈述拖欠租金系雨田公司扰乱其教学秩序，先行违约所致，因而不同意解除合同，但其提交的证据不足以证明雨田公司违约在前，故原审对该抗辩意见不予采纳，其不支付租金的行为已构成根本性违约，双方签订的《房屋厂房场地租赁合同》、《房屋厂房场地租赁补充合同》应予解除，华盛学校应当腾退房屋并支付所拖欠的租金。因华盛学校承租雨田公司的房屋已满一年、不足二年，其拖欠的第二年的租金从2010年8月15日起计算至雨田公司起诉之日的前一日即2011年3月28日止较为恰当，故华盛学校应向雨田公司支付第二年租金的计算方式为（666666.66元＋20000元）÷12月×7月＋（666666.66元＋20000元）÷12月÷30天×14天=427259.24元。因华盛学校已支付租金333333.33元，应当扣减，故华盛学校还需向雨田公司支付租金93925.91元。鉴于华盛学校系中等职业学校，存在教学秩序的特定性，为维护社会的稳定性和保障教学秩序的正常、顺利开展，应当给予华盛学校适当的搬迁时间，搬迁时间以30日为宜，且华盛学校应当依照日租金标准支付自雨田公司起诉之日即2011年3月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，日租金标准以（666666.66元＋20000元）÷12月÷30天=1907.4元计算为宜。根据双方在《房屋厂房场地租赁合同》第三条第一款、第十条第一款的约定，原审认为，上述条款已经隐含了雨田公司同意华盛学校进行装饰装修的意思表示，华盛学校仅向雨田公司履行备案、告知义务，故华盛学校不存在擅自装饰装修的行为。因双方对装饰装修物的处理所适用的条件进行了限制性约定，而华盛学校所进行的装饰装修并未报雨田公司书面备案且双方也并未达成一致，该约定的适用条件并未成就。现雨田公司要求将房屋恢复原状，视为拒绝利用装饰装修物。加之，合同的解除系华盛学校违约所致，该主张符合法律规定，原审予以支持。华盛学校与成都双流福田科技发展有限公司建立校企合作关系，在华盛学校处挂牌成立了“成都华盛航空港职业学校实践教学基地”，双方并非租赁关系，故对雨田公司主张的因华盛学校违约转租而产生的违约金30万元，原审因其无充分证据证明二者存在租赁关系而不予支持。雨田公司主张的电梯维护费，虽然双方在合同上并未约定专用设施的范围，但电梯具有特殊性和专用性，应当属于专用设施，根据双方签订的《房屋厂房场地租赁合同》第七条第一款的约定，华盛学校应当承担电梯维护费，故对此主张，原审予以支持。双方在《房屋厂房场地租赁合同》上约定了滞纳金及其计算方式，从合同的内容上看，该滞纳金实质为逾期付款的违约金。而华盛学校提出不支付逾期付款的违约金，实际是对雨田公司主张的逾期付款的违约金的根本性抗辩。经原审释明后，华盛学校请求原审对逾期付款的违约金的金额予以减少。原审认为，华盛学校逾期付款属实，但该行为并未给雨田公司造成大的损失，雨田公司主张逾期付款的违约金金额过高，应适当减少，结合本案的实际情况，雨田公司主张逾期付款的违约金计算至起诉之日止以30000元为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、成都雨田包装印务有限责任公司与成都华盛航空港职业学校在2009年6月25日签订的《房屋厂房场地租赁合同》、《房屋厂房场地租赁补充合同》于判决生效之日起予以解除；二、成都华盛航空港职业学校自判决生效之日起三十日内将其承租的位于双流县航都大道广巍路的厂房、员工宿舍、食堂及其他地面附属设施等租赁物全部腾出、恢复原状后，退还给成都雨田包装印务有限责任公司；并向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2011年3月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，该费用按每日1907.4元的标准计算；三、成都华盛航空港职业学校于判决生效后十日内向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2010年8月15日起至2011年3月28日止所拖欠的租金93925.91元；四、成都华盛航空港职业学校于判决生效之日起十日内支付成都雨田包装印务有限责任公司垫付的电梯维护费4000元；五、成都华盛航空港职业学校于判决生效之日起十日内支付成都雨田包装印务有限责任公司逾期付款的违约金30000元；六、驳回成都雨田包装印务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5470元，由成都华盛航空港职业学校负担。华盛学校不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、雨田公司早在2010年3月19日、6月17日就向华盛学校书面通知，称无心与华盛学校合作，要坚决收回租赁物；2、2010年7月，雨田公司法定代表人与其妻离婚，声称已经将租赁物转让；3、2010年8月31日，雨田公司邀约数人，到华盛学校扰乱学校秩序；4、雨田公司至今没有对华盛学校的装修方案予以备案；5、补充协议签订后，管委会人员直至2010年11月20日才撤离，主合同金额每年应当扣除20000元。雨田公司存在一系列严重违约行为。故请求撤销一审判决第一、二项，发回重审。被上诉人雨田公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人华盛学校的上诉请求。二审期间，上诉人华盛学校向本院提交了以下证据材料：1、场地交接细节表，证明2009年7月7日被上诉人开始履约，但并未完整履约；2、离校师生证明及证人陈园媛出庭证言，证明2009年10月1日国庆节被上诉人也没有将厂房一楼腾空交上诉人使用，被上诉人违约；3、成规选址（2006）双第164号建设项目选址意见书及规划批准附图，证明被上诉人厂房是5159ｍ²，比租赁合同少60ｍ²，宿舍及餐厅2529ｍ²，与租赁合同一致，证明管委会所用房屋属上诉人租赁合同面积范围，合同年租金应当减去2万元；4、西南轻工产品加工贸易区投资协议书，证明管委会与成都西南轻工产品加工贸易区开发有限公司属同一单位；5、电费收据2张，证明2010年11月22日管委会还在学校内办公；6、收条，证明管委会于2010年11月24日搬离；7、被上诉人工商变更登记，证明签订租赁合同时，被上诉人股东是5人，法定代表人是黄雯。2009年1月17日，雷旭鹏购买其95％股权，变更为法定代表人。2011年2月28日雷旭鹏又卖出61.7％的股权，李思雷卖出5％的股权，证明2011年3月起诉时被上诉人股东和法定代表人全部换成新人，证明被上诉人公司主体已经转让。被上诉人雨田公司质证认为，对证据材料1的真实性无异议，但反而能够证明雨田公司按租赁合同交付了租赁物；对证据材料2的真实性、关联性不予认可；对证据材料3的真实性无异议，对关联性有异议；对证据材料4、6的关联性、对证据材料5的真实性、关联性有异议，但是承认管委会与成都西南轻工产品加工贸易区开发有限公司属同一单位，管委会于2010年11月底搬走；对证据材料7的真实性无异议，但对关联性有异议。本院认证，对上诉人华盛学校提交的证据材料1的真实性、合法性、关联性予以确认，但并不能证明2009年7月7日雨田公司没有完整履行场地交付义务；对证据材料2，除陈园媛以外的四份离校师生证明在性质上属于证人证言，由于该四人并未出庭接受质证，法庭亦不能核实其身份，故不予采信。对证人陈园媛的证人证言，由于陈园媛系华盛学校在校学生，其特殊的身份与华盛学校存在一定的利害关系，且其陈述缺乏其他证据印证，故不予采信；对证据材料3的真实性、合法性、关联性予以确认，能够证明管委会所用房屋属上诉人租赁合同面积范围；对证据材料4、5、6，鉴于雨田公司承认管委会与成都西南轻工产品加工贸易区开发有限公司属同一单位，管委会于2010年11月底搬走，故对其真实性、合法性、关联性予以确认，该些证据能够证明华盛学校于2010年11月24日之后才开始使用原来管委会所使用的房屋；对证据材料7，由于本案系华盛学校与雨田公司之间的租赁合同纠纷，雨田公司内部股权的变更的情况与本案并无关联，故对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，西南轻工产品加工贸易区开发有限公司所占用房屋于2010年11月24日交付华盛学校使用。本院认为，《房屋厂房场地租赁合同》及《房屋厂房场地租赁补充合同》是双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规强制性规定，真实有效，应受法律保护。本案二审争议焦点为：1、雨田公司是否违约在先，导致华盛学校有理由迟延支付租金；2、雨田公司提出解除租赁合同的请求是否符合《房屋厂房场地租赁合同》中规定的解除条件；3、西南轻工产品加工贸易区开发有限公司（以下简称商贸园管委会）于2010年11月24日之前占用租赁物期间的租金是否应当从总租金中扣除。关于第一个焦点问题。首先，从签订合同之后华盛学校接受租赁物、陆续支付完第一年租金的事实来看，华盛学校并未对交付问题提出过异议。其次，雨田公司分别于2010年3月19日、6月17日、11月22日、12月10日，向华盛学校发出催收租金及要求解除租赁合同书面通知，以及华盛学校2010年8月31日、2011年3月6日的报警情况，均发生在华盛学校已拖欠租金之后。雨田公司打砸配电房的行为虽有不妥，但并不能造成合同根本目的不能实现，亦不能构成华盛学校不按合同约定交付租金的原因。再次，按照租赁合同要求，装修备案是华盛学校的义务，且是否备案并不影响华盛学校履行支付租金的义务。因此，华盛学校关于雨田公司违约在前，华盛学校有理由迟延支付租金的主张不成立。关于第二个焦点问题。华盛学校、雨田公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，真实有效，受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利、义务。根据双方的约定，华盛学校应当在2010年9月20日前支付第二年租金的余下50%，但其至今未付。《房屋厂房场地租赁合同》第十三条第二款约定“在租赁期内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权收回租赁物停止乙方使用相关设施设备，由此造成的一切损失由乙方承担，合同自然终止并有权追究乙方的违约责任”。根据该条约定及华盛学校欠付租金的事实，雨田公司解除合同的条件已具备，其于2010年11月22日通过书面方式向华盛学校表示解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于第三个焦点问题。《房屋厂房场地租赁合同》约定，员工宿舍楼及食堂2529平方米，其中包括了商贸园管委会所占用房屋。后《房屋厂房场地租赁补充合同》又对商贸园管委会所占用房屋的租金进行了特别约定，每年2万元，租赁期限与主合同一致，租金交付日期为甲方交付乙方使用之日起7天内，不足一年的根据实际使用月份支付。应理解为直至商贸园管委会撤出之前，华盛学校支付雨田公司的租金应当在主合同约定的基础上，按照每年2万元的标准予以扣减。从2009年8月16日至2010年11月24日期间约一年零三个月，总体扣减额为2.5万元。相应的，自雨田公司起诉之日即2011年3月29日起至实际腾退房屋之日止，华盛学校应当按照666666.66元÷12月÷30天=1851.9元的日租金标准向雨田公司支付房屋占用费。原审对此认定错误，本院予以纠正。综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，但计算华盛学校拖欠雨田公司的租金有误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1691号民事判决第一、四、五项，即：“成都雨田包装印务有限责任公司与成都华盛航空港职业学校在2009年6月25日签订的《房屋厂房场地租赁合同》、《房屋厂房场地租赁补充合同》于判决生效之日起予以解除。”“成都华盛航空港职业学校于判决生效之日起十日内支付成都雨田包装印务有限责任公司垫付的电梯维护费4000元。”“成都华盛航空港职业学校于判决生效之日起十日内支付成都雨田包装印务有限责任公司逾期付款的违约金30000元。”二、变更四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1691号民事判决第二项，即“成都华盛航空港职业学校自判决生效之日起三十日内将其承租的位于双流县航都大道广巍路的厂房、员工宿舍、食堂及其他地面附属设施等租赁物全部腾出、恢复原状后，退还给成都雨田包装印务有限责任公司；并向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2011年3月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，该费用按每日1907.4元的标准计算。”为“成都华盛航空港职业学校自判决生效之日起三十日内将其承租的位于双流县航都大道广巍路的厂房、员工宿舍、食堂及其他地面附属设施等租赁物全部腾出、恢复原状后，退还给成都雨田包装印务有限责任公司；并向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2011年3月29日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，该费用按每日1851.9元的标准计算。”三、变更四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1691号民事判决第三项，即“成都华盛航空港职业学校于判决生效后十日内向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2010年8月15日起至2011年3月28日止所拖欠的租金93925.91元。”为“成都华盛航空港职业学校于判决生效后十日内向成都雨田包装印务有限责任公司支付从2010年8月15日起至2011年3月28日止所拖欠的租金68925.91元。”四、撤销四川省双流县人民法院（2011）双流民初字第1691号民事判决第六项，即“驳回成都雨田包装印务有限责任公司的其他诉讼请求。”五、驳回成都雨田包装印务有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费10940元，由上诉人成都华盛航空港职业学校负担10000元，成都雨田包装印务有限责任公司负担940元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 兵代理审判员 叶 歆代理审判员 宋 巍二〇一一年九月七日书 记 员 管茂成