云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第457号原告（反诉被告）陈戈，男，汉族，1973年8月24日生，住广东省云浮市云城区。委托代理人胡雨墨，广东科业律师事务所律师。委托代理人黎通，广东科业律师事务所实习律师。被告（反诉原告）苏伟泉，男，汉族，1961年5月29日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人区德龙，广东言邦律师事务所律师。委托代理人刘滨培，广东言邦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈戈诉被告（反诉原告）苏伟泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法适用简易程序审理，苏伟泉提起反诉，本院予以合并审理。本院于2014年11月19日裁定转为普通程序，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈戈的委托代理人胡雨墨、黎通，被告（反诉原告）苏伟泉及其委托代理人欧德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈戈诉称：2012年08月23日，原、被告双方就租赁金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺（自编）的事宜达成一致，并签订《金龙玉石工艺城合同书》（租赁合同），租赁期为三年。合同订立后，原告为经营所需对场地进行装修，耗资8万元以上。原告向被告支付押金45000元、水电预收费5000元。直至2014年8月，被告仍未能向原告提供承租商铺的土地及房产相关的证照。后经核实，被告并非该土地或房产的所有人，亦未取得相应的授权，该商铺为违法建筑，但被告一直向原告隐瞒上述情况。因被告未有取得承租商铺的所有权且商铺为违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，该租赁合同属于无效合同。所以被告应向原告返还财产并赔偿损失。据此，请求判令：一、确认原、被告就承租金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺所签订的《金龙玉石工艺城合同书》（租赁合同）无效；二、被告向原告退还款项人民币70449.09元（其中含押金人民币45000元、水电预收费2900元，及装修费用22549.09元）；三、本案全部诉讼费用（包括但不限于保全费、诉讼费、公告费等）由被告承担。被告（反诉原告）苏伟泉辩称：1、我方认为本案所牵涉的《金龙玉石工艺城合同书》第A01-1卡商铺的合同合法有效，应受法律保护。2、根据物权法及相关法律，涉案土地工业用地，搭建的商铺与普通的城镇房屋有别，不应适用城镇房屋的相关规定。3、原告陈述的事实与现实不相符，在原告方与我方签订合同后，我方已依约向其提交商铺的土地证原件给其办理工商营业执照等证件，且其也在短期内办理。我方依法调取的工商资料，被告经营的商铺名称是云城区百福名玉玉石经营部，核准日期是2012年12月6日，我方义务已履约完毕，并且在该商铺合法经营。3、根据我方举证，转租是经过土地地主的同意，其今天也到庭。4、涉案商铺是否为违法建筑，原告方至今未能举证涉案商铺为违法建筑，且至今云浮市相关职能部门也对被告出租的全部商铺发出整改通知等一系列文件。另一方面，因云浮市范围内有很多在市区、罗沙、河口、安塘等地方存在大量石材所用的工业用地。按照2003、2004年市政府开的协调会议，也没有对兴云东路至下的石材商铺认定为违章违法建筑。5、导致本案原告起诉有多方面原因，我方认为原告方并未遵循诚实信用原则，而是因经济下滑才通过钻相关空子推翻本案合同。并且2009年根据合同法司法解释，若认定无效合同，需要违反效力性强制规定。根据最高院关于认定合同无效的指导意见，请求合议庭根据云浮市石材行业商铺的实情，认定本案合同有效。被告（反诉原告）苏伟泉反诉称：2012年5月20日，反诉人苏伟泉就位于云浮市区金龙桥的一工业用地［证号：云府用（2012）字第000721号］与权属人朱少基签订了《租赁合同》，并经其书面同意可对上述土地使用权分拆转租。因该土地使用权与金龙桥一队、二队有权属纠纷，为顺利转租，2014年4月28日，反诉人苏伟泉与其签订《协议》，适当补偿金龙桥一队、二队。2012年8月24日，反诉人苏伟泉与被反诉人陈戈就在上述土地搭建起来的金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺（自编）签订《金龙玉石工艺城合同书》，约定了租期三年、租金、交付方式、押金、双方权利义务等事项。合同签订后，反诉人苏伟泉依约向被反诉人陈戈交付A01-1卡商铺，收取其押金45000元，水电费5000元。其后，被反诉人陈戈对上述商铺装修并经营，并依约向反诉人苏伟泉支付租金。2014年9月1日，被反诉人陈戈并未依约向反诉人苏伟泉支付自2014年9月1日至2014年12月31日的租金49116元及相关卫生与保安费。反诉人苏伟泉多次向其催缴，但被反诉人陈戈不予理会，经多次口头催缴无效后，2014年9月14日，反诉人苏伟泉向被反诉人陈戈发生《通知》，书面催缴租金。2014年9月23日，被反诉人不但不支付租金及相关卫生与保安费，反而撤离货物，拆走装修，并把A01-1卡商铺锁匙交回反诉人的物业管理处，以其实际行动表示中途退租。综上，被反诉人陈戈拖延支付租金并中途退租的行为已构成违约，请求法院判令：1、解除反诉人苏伟泉与被反诉人陈戈于2012年8月23日签订的《金龙玉石工艺城合同书》；2、被反诉人陈戈支付租金49116元给反诉人苏伟泉，并自2014年9月1日起至付清之日止以上述租金为本金按每月2%的标准计付滞纳金给反诉人苏伟泉（暂计算至起诉之日2014年11月4日共计65天，共计2128.36元）；3、被反诉人陈戈赔偿反诉人苏伟泉装修费用11293.50元；4、被反诉人陈戈支付2014年6月1日至2014年9月23日的卫生与保安费920元；5、被反诉人陈戈赔偿反诉人苏伟泉两倍保证金90000元；6、本案所有诉讼费用由被反诉人陈戈承担。原告（反诉被告）陈戈对反诉辩称：1、关于反诉原告的第1项请求，反诉原告与反诉被告签订的合同应为无效合同，无需进行解除。2、关于关于反诉原告的第2、3、4、5项请求，是基于合同约定的形式，既然本案是无效合同，合同条款应当作废，反诉被告无需再支付租金及装修费用等费用，另装修费用残值应由反诉原告退回给反诉被告。3、反诉原告至今并未获得关于涉案商铺合法的证件，根据土地管理法的相关规定及广东省城乡规划管理条例，涉案土地是工业用地，现反诉原告将工业用地转为商业用地，其搭建的商铺使用年限应为两年，且涉案是商铺也并未获得相关消防验收等文件。综上，我方认为本案合同应为无效合同。原告（反诉被告）陈戈为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证（复印件），证明被告主体资格；2、金龙玉石工艺城合同书，证明合同约定的权利义务；3、押金收据，证明被告收取押金事实及金额、原告依约履行。4、收款收据，证明原告履约情况；5、支付证明单，证明原告装修场地的事实及支出；6、通知，证明被告单方要求解除合同；7、EMS邮寄单，证明向被告邮寄告知函；8、告知函，证明告知被告交还商铺钥匙及催告被告退还押金、水电预收费和装修费用；9、EMS签收，证明被告签收邮件。被告（反诉原告）苏伟泉为证明其主张，向本院提供证据如下：证据：1租赁合同；2、承诺书；3、协议；4、朱少基身份证；5、国有土地使用证；6、行政判决书；证明被告依法获得云府用（2002）字第00721号地块的承租与转租权。7、临时建设工程审批申请表，证明（2002）字第00721号地块曾获政府审批通过搭建临时建筑物。8、金龙玉石工艺城合同书，证明被告就金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺与原告签订租赁合同约定的具体条款；9、收据，证明被告收到原告45000元商铺押金；10、收款收据，证明被告预收原告5000元商铺水电费。11、收据，证明原告支付水电费、卫生与保安费的情况。12、照片，证明陈戈拆走租赁商铺装卸物品。13、个体户机读档案登记资料，证明陈戈经营的云城区百福名玉玉石工艺经营部的工商登记资料信息。14、个体工商户开业登记申请书，证明陈戈设立云城区百福名玉玉石工艺经营部所填写的申请书。15、证明；16、租赁合同；17、国有土地使用证，证明陈戈为设立云城区百福名玉玉石工艺经营部向工商行政部门所提交的资料，其中，国有土地使用证由苏伟泉向陈戈提供。18、食品流通许可证、营业执照，证明云城区百福名玉玉石工艺经营部的相关信息。经审理查明，位于云浮市区金龙桥的一工业用地［证号：云府用（2012）字第000721号］属于朱少基所有。2004年6月6日，朱少基经云浮市国土规划行政管理部门批准在该处用地搭建临时建筑工程，该临时建筑工程使用期限不得超过两年，期满后须自行拆除或到国土规划行政管理部门办理继续使用手续。该临时建筑物在期满后朱少基没有自行拆除，亦没有到国土规划行政管理部门办理继续使用手续。2012年5月20日，苏伟泉与朱少基签订《租赁合同》，承租该处地块及临时建筑物并命名为金龙玉石工艺城。2012年8月24日，苏伟泉与陈戈就在上述土地搭建起来的金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺（自编）签订《金龙玉石工艺城合同书》，约定租期三年从2012年9月1日起至2015年8月31日止，2012年9月1日起至2014年8月31日租金为每月14883元，2014年9月1日起至2015年8月31日租金为每月16372元，交付方式为三个月一期，先交租后使用，押金为45000元，水电预交费为5000元。双方还对其他双方权利义务、违约责任等事项进行约定。合同签订后，陈戈按约定向苏伟泉支付了押金45000元，水电预交费5000元，随后对金龙玉石工艺城第A01-1卡商铺进行装修并经营玉石生意。2014年9月23日陈戈将商铺锁匙交还给苏伟泉。商铺的未形成附合的装饰装修物如电灯电器等已由陈戈拆走。庭审中，苏伟泉表示同意退回陈戈2900元水电预收费。苏伟泉提交的收据显示，卫生与保安费是与水电费一起先使用后结算支付，每期三个月，卫生与保安费计算标准为230元／月，陈戈交纳卫生与保安费至2014年5月31日，租金支付至2014年8月31日。双方当事人在庭后均表示放弃要求对方赔偿装修费的诉讼请求。双方当事人经本院主持调解，因双方分歧较大，最终未能达成和解协议。本院认为，苏伟泉出租给陈戈的云浮市云城区金龙玉石工艺城自编第A01-1卡商铺为2006年6月10日到期的临时建筑设施，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，苏伟泉与陈戈签订的《金龙玉石工艺城合同书》为无效合同，苏伟泉依无效合同收取的履约保证金（押金）45000元应当返还给陈戈。该处土地使用权人是朱少基，朱少基出租给苏伟泉，苏伟泉是该处土地及房屋的合法使用权人，有权取得使用收益，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此苏伟泉要求陈戈支付租金实为房屋占有使用费，陈戈交付租金至2014年8月31日，则占用费应从2014年9月1日计至陈戈交还房屋之日即2014年9月23日止，计得16372元／月÷30天／月×23天=12551.87元，该款应由陈戈支付给苏伟泉。因上述租赁合同为无效合同，苏伟泉要求陈戈支付逾期支付租金及商铺占有使用费的滞纳金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。陈戈要求苏伟泉退回2900元水电预收费，苏伟泉同意退回，本院予以支持。苏伟泉提交的收据证实卫生与保安费是与水电费一起先使用后结算支付，苏伟泉要求陈戈支付拖欠2014年6月1日至2014年9月23日的卫生与保安费，本院予以支持。卫生与保安费计算标准为230元／月，2014年6月1日至2014年9月23日合共3个月23天，计得230元／月×3月＋230元／月÷30天／月×23天=866.3元。陈戈要求苏伟泉返还水电预收费2900元，苏伟泉同意返还，本院予以支持。双方当事人放弃要求对方赔偿装修费的诉讼请求，系对其权利的处分，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈戈与被告（反诉原告）苏伟泉签订的《金龙玉石工艺城合同书》无效；二、原告（反诉被告）陈戈于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）苏伟泉支付占有使用费12551.87元；三、原告（反诉被告）陈戈于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）苏伟泉支付卫生及保安费866.3元；四、被告（反诉原告）苏伟泉于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈戈返还履约保证金（押金）45000元；五、被告（反诉原告）苏伟泉于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈戈返还水电预收费2900元；六、驳回原告（反诉被告）陈戈的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）苏伟泉的其他诉讼请求。本案本诉受理费1562元（该款陈戈已预交781元），由陈戈负担562元，苏伟泉负担1000元；反诉受理费5180元（该款苏伟泉已预交），由苏伟泉负担4180元，陈戈负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕代理审判员  杨清岚人民陪审员  刘伯云二〇一四年四月十七日书 记 员  邓伟静