江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2013)昆花民初字第1229号原告邓明霞，女，1978年5月12日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人李自力，上海申浩律师事务所律师。被告昆山国瑞置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码67635418－3。法定代表人张国强，该公司董事长。委托代理人赵岩，女，该公司员工。委托代理人陈传斌，男，该公司员工。原告邓明霞与被告昆山国瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月4日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告邓明霞及其委托代理人李自力，被告昆山国瑞置业有限公司委托代理人赵岩到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院适用普通程序组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告邓明霞及其委托代理人李自力，被告昆山国瑞置业有限公司委托代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明霞诉称：原告于2011年5月31日与被告签订了商品房购销合同，购买被告出售的位于昆山市花桥××楼××室××套商品房，面积为94.23平方米，总价为1090000元。根据合同约定，原告于2011年5月31日和2011年6月8日分别支付首付款30000元和300000元，共计支付首付款330000元。之后，原告、被告和银行三方又共同签订了《个人委托贷款借款合同》，约定剩余房款760000元由原告以银行按揭贷款方式支付。被告告知原告房产证将由其代办。原、被告在签订的商品房购销合同第15条中明确约定了有关产权登记的办理及违约责任。该房屋于2011年12月25日正式交付，原告办理了交付手续并支付给被告办理房产证的有关费用（房产证代办费、契税、维修基金、产权登记费等）。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90天内，即最迟在2012年3月25日到房屋产权登记机关为原告办理房产证登记，但此后原告多次催问被告房产证办理事宜，被告一直敷衍，拖延不办理房产证，直到2013年8月26日经多次协商沟通后原告才领到该房屋的房产证，房产证上登记日期为2013年7月9日。原告后又多次尝试与被告协商解决逾期办理房产证的违约责任问题，被告均不予理会。原告认为，原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，原告按合同约定支付了购房款，房屋接收后也即是向被告提交了办理房产证有关的资料和费用，被告未按合同约定为原告办理房屋产权登记导致原告不能在规定期限内取得房产证，系单方违约行为。根据《合同法》第107条、114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第18条的规定及双方签订的合同第15条约定，被告应当承担逾期办理房产证的违约责任。为此，原告现起诉要求：1、被告支付原告逾期办证违约金41824.3元[计算方式：原告已付房款488429.65元（截止2013年7月9日）*6.6%（中国人民银行同期贷款利率）*470天（应办证日期2012年3月26日到实际办证日期2013年7月9日）/365天]；2、本案诉讼费由被告昆山国瑞置业有限公司承担。被告昆山国瑞置业有限公司辩称：根据原告提供的办理房产证相关的材料来看，被告并没有逾期办证，所以不应承担原告主张的违约金。经审理查明：2011年5月31日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号为：2011013069）一份，约定由原告向被告购买昆山市花桥镇徐公桥路XX号上海裕花园XX号楼XX室的商品房一套，面积为94.23平方米，总价款为1090000元。该份合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、见补充协议第七条。”该份合同补充协议第二条载明：“合同付款方式：按揭贷款：于2011年5月31日付款30000元，于2011年6月8日付款300000元，于2011年7月15日付款760000元（银行贷款）。”补充协议第六条载明：“由出卖人或由出卖人委托的单位为贷款购房的买受人代办小产证，买受人应当在出卖人发出办理小产证通知之日起60日内提交完成办证相关资料与手续，逾期则由出卖人按买受人所购房屋应付房款的日万分之一收取滞纳金（买受人的税费由出卖人办证时代收代付，以政府当时规定收费标准为准）。”补充协议第七条载明：“买受人有权按已付房款向出卖人追索逾期利息，逾期利息自本条款约定的出卖人办理权属登记备案期限次日起至实际备案之日止，利息按银行同期存款利率计算，买受人应在出卖人发出办理小产证通知60日内完成办证相关手续，逾期则出卖人按买受人所购房屋应付房款的日万分之一收取滞纳金。”2011年5月31日和2011年6月8日，原告分别支付首付款30000元和300000元，合计330000元。之后，原告作为借款人、案外人昆山荣信电子科技有限公司作为委托人、中国工商银行股份有限公司昆山支行作为受托人签订《个人委托贷款借款合同》一份，约定剩余房款760000元由银行贷款支付。2011年11月24日，被告向原告发出交房通知书，通知书里载明了办理房屋交付的有关事项，其中包括缴费清单和办理产证需由买受人携带的资料（身份证、户口簿、结婚证或单身证明书）。2011年12月25日，原告至被告处办理房屋交付手续。当日，原告支付被告包括契税、产权登记费、产证代办费用等各项费用共计18933元，并且向被告交付了除了家庭唯一住房诚信保证书以外的其他办证材料。2013年5月11日，原告取得家庭唯一住房诚信保证书。2013年7月5日，涉案房屋契税缴纳完毕。2013年7月9日，涉案房屋产权登记在原告名下；2013年8月26日，原告母亲张美英代原告从被告处领取了上述产权证。另查明：截至2013年7月9日，原告已偿还银行贷款本息合计161574.98元。现原告要求被告支付逾期办证违约金，为此诉至本院。上述事实有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、首付款收款凭证、个人委托贷款借款合同、上海裕花园交付结算清单、房屋接收验收记录单、竣工移交单、房屋所有权证、国有土地使用权证、银行还贷款明细清单、现金完税凭证、家庭唯一住房诚信保证书及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。首先，关于被告是否存在逾期办证的问题，根据《昆山市商品房购销合同》约定，被告为原告代办房产证。原、被告于2011年12月25日办理房屋交付手续时，原告按被告预先发出的交房通知的要求将办理产证需由原告提供的材料交付给了被告，同时支付被告办证费用。被告应当按照合同约定，在房屋交付使用后90天内即2012年3月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。然而涉案房屋产权登记在原告名下的实际时间为2013年7月9日。据此，原告认为被告已逾期470天（2012年3月26日至2013年7月9日）。被告认为其不存在逾期，理由是原告提交办证需要的家庭唯一住房诚信保证书的时间是2013年5月11日。对此，本院认为，被告作为提供代办产证服务的一方，应当将办理产证所需的由原告提供的材料详尽的告知原告。被告在交房前向原告发出的交房通知中并没有提到原告需提交家庭唯一住房诚信保证书，被告亦未能举出在交房前后曾向原告告知需提交该份材料的相关证据。因此，因办证所需材料不齐全导致逾期办证的责任应由被告承担，原告有权向被告主张逾期办证违约金。对于被告辩称的房屋交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案指的是办理大产证备案登记，不符合合同约定，亦缺乏事实依据，本院不予采信。其次，关于逾期办证违约金的数额，根据补充协议第七条的约定：“买受人有权按已付房款向出卖人追索逾期利息，逾期利息自本条款约定的出卖人办理权属登记备案期限次日起至实际备案之日止，利息按银行同期存款利率计算。”原告认为按存款利率计算的逾期办证违约金过低，主张按买受人已付房款*逾期天数*中国人民银行同期贷款利率来计算。对此，本院认为，原告要求已付房款按488429.65元计算，本院予以认可。原、被告在合同中已明确约定违约金的计算依据是银行同期存款利率，且原告并未举证证明因被告逾期办证导致原告有其他实际损失，因此，违约金的计算依据应当为合同约定的中国人民银行同期存款利率。关于逾期天数，原告主张被告逾期470天（2012年3月26日至2013年7月9日），符合合同约定，本院予以准许。因此，被告应当支付原告逾期办证违约金的计算方式为：488429.65元*470天*中国人民银行同期存款利率。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告昆山国瑞置业有限公司支付原告邓明霞逾期办证违约金（计算方式：488429.65元*470天*中国人民银行同期存款利率），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由原告邓明霞负担50元，由被告昆山国瑞置业有限公司负担288元。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  孙学谦人民陪审员  冯建明人民陪审员  杨 磊二〇一四年四月十七日书 记 员  陆敏强