广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1147号原告仇汉邦，男，汉族，1988年1月21日出生。委托代理人陈申威，广东豪盛律师事务所律师。被告鄢丹，女，汉族，1981年1月23日出生。原告仇汉邦诉被告鄢丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，并于2014年10月20日和2014年11月4日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月15日，原、被告经满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（下称满堂红公司）中介就买卖位于佛山市禅城区风林路194号208房（下称涉案房屋）签订了房地产买卖合同。由于签订合同时该房屋正由被告进行出租，但协商时被告口头承诺原告支付房屋尾款之日即可马上将房子交付给原告，原告在此许诺下才签订买卖合同。后银行于2014年7月10日发放贷款至被告账户，原告并于2014年7月11日委托满堂红公司将尾款5000元支付给被告，被告确认了已收齐全部房款，但被告却以租户要求2014年7月底搬出和自己工作出差为由，延迟交付房屋，直至2014年8月5日方交付房屋。被告无视合同约定延迟交楼并获取租金收益侵犯了原告的房屋使用权，其行为不诚信且拒绝与原告沟通，为维护权益，请求：1、被告赔偿原告自2014年7月11日至2014年8月4日的违约金共计12500元（延迟交房违约金计算标准按合同约定的房屋成交价的每日1‰）；2、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：被告向原告支付2014年6月和2014年7月的租金收入3600元。理由为：原、被告双方已于2014年6月办理了房屋过户登记手续，原告已经取得了涉案房屋的所有权，因此2014年6月和2014年7月的租金收入3600元应归原告所有。被告辩称：1、我不是恶意违约，原告于2014年7月将房款的尾款转账给我，我也多次联系过原告跟他协商房屋交接的事，因我于2014年7月25日至8月2日出差，故我于2014年8月5日才打电话给中介满堂红公司并表示愿意继续与原告协商。2、对于违约金，原告诉请的比例过高，签订合同时中介也没有明确办理房屋产权证的具体时间，只是大概说2014年8月可以办证，我也一直与原告及租户协调房屋交付的时间。3、我并非故意多收一个月的租金而延迟交付房屋，办理房产证过户是行政行为，计算租金应以合同完成时间为准，原告支付房屋尾款是2014年7月11日，原告要求我支付租金没有理由。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告的身份证复印件。拟证明原、被告的主体资格。2、《房地产买卖合同》。拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。3、《证明》1份及中国农业银行汇款凭证、《收款证明》2份、邮政储蓄银行存折1份、税收缴款书。拟证明原告已依约支付房款的事实。4、《房产交付确认书》。拟证明被告于2014年8月5日将涉案房屋交付给原告使用的事实。5、房地产权证。拟证明原告于2014年6月10日取得涉案房屋的所有权。诉讼中，被告提交以下证据：1、《房屋租赁合同》。拟证明被告于2013年1月25日与案外人孔祥永签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给孔祥永，租赁期限为2013年2月1日至2014年7月31日止，被告已将上述情况告知原告。2、航空运输电子客票行程单。拟证明被告于2014年7月25日至2014年8月2日出差至新疆，不存在故意延迟交房。3、满堂红公司职员冯和飞出具的《证明》。拟证明签订买卖合同时，原告知晓涉案房屋已出租的事实。4、交易情况一览表。拟证明涉案合同真正完成交易的日期以银行放款为准。庭审中，被告以满堂红公司职员冯和飞了解情况为由，电话联系其到庭陈述有关情况，未果。为查明有关事实，本院依职权传唤冯和飞到庭，制作《询问笔录》1份。本院认证：原告的证据，被告无异议，本院予以采信。被告的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据3，冯和飞经本院传唤到庭陈述确为其所出具，故本院对该《证明》系冯和飞出具的事实予以确认。被告的证据4，仅为复印件，并无其他证据佐证和本案的关联性，原告不予确认，本院不予采信。本院依职权制作的《询问笔录》，原告无异议，被告对除没收押金5000元之外的内容无异议，故双方确认的内容本院予以采信；对于5000元是否应予没收，本院待后论述。综合本院采信的证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2014年4月15日，原告（买方）、被告（卖方）与满堂红公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区风林路194号208房及风林路194号首层M38号（下称：“该物业”）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条交易背景……买方已仔细查看该物业现状且无异议。在签署本合同前，已向卖方清楚了解交易物业的状况、产权，自愿购买交易物业。第二条物业情况1、该物业建筑面积为70.86平方米，其中住宅面积69.14平方米，车房（位）面积1.72平方米……，4、该物业出售时使用状况为：不带租约，5、该物业之成交价为人民币500000元……，第三条付款方式买卖双方同意按第②即银行按揭付款方式收付房款，1、定金10000元，买方需于签署本合同当天支付给卖方，2、按揭贷款，买方应在2014年4月25日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，3、交易递件，买卖双方同意于买方提过银行贷款审批后7个工作日内办理交易过户手续，4、首期房款（含定金）200000元：签约当天支付10000元，交易递件当天支付190000元，5、尾期房款，即申请贷款300000元，在交易过户和抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第五条物业交付双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在交接物业当天一并到场查验房屋并签署《房屋交接确认书》……第七条违约责任……1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰，向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①……；②合同继续履行，守约方有权要求违约方按每日按总成交价的1‰支付违约金。……第九条争议解决在本合同执行过程中如有争议，由买卖双方协商解决，协商不成时，合同三方同意由物业所在地人民法院管辖……。原告于2014年4月15日向被告支付定金10000元，其中的5000元押在满堂红公司，于2014年5月27日支付首期购房款190000元。被告确认原告申请的银行按揭贷款300000元于2014年7月8日到账。2014年7月11日，满堂红公司将尾期房款5000元支付给被告。对于尾款5000元，被告陈述是原告要求押在满堂红公司，原告陈述是满堂红公司为防止涉案房屋的租户不能如期搬走而作为押金。2014年8月5日原、被告签署《房产交付确认书》，被告将涉案房屋交付给原告。诉讼中，满堂红公司的职员冯和飞出具《证明》一份，上载：在原、被告签订房地产买卖合同前，被告已将涉案房屋租赁期至2014年7月31日的情况告诉了原告，经纪方也协商双方交房可能在2014年8月初。本院依职权传唤冯和飞到庭，其陈述：原、被告的房屋买卖由于属按揭贷款，在签订合同时，我方曾预计银行放款的时间为2014年7月底或8月初，而银行实际放款时间提前，2014年7月8日我方收到银行的放款通知，于2014年7月10日电话告知被告，被告确认收到该款项。在银行放款后，原告要求我方通知被告及时交房，我方在2014年7月10日也一并通知被告交房，被告说租客到2014年8月才能搬走，且还有5000元房款未支付不算房款支付完毕。我方在征得原告同意后于2014年7月11日把尾期房款5000元支付给了被告。原、被告和我公司三方签订合同时，原告已知道涉案房屋已由被告出租给他人，原告担心银行放款后被告不能按期交房，要求把5000元作为押金放在我公司，如被告不能按期交房，押金5000元予以没收。2014年8月5日我方人员与原、被告一起办理了涉案房屋的交接。被告陈述：原告因知道涉案房屋出租给他人，要求将5000元押金放在满堂红公司，但并没有说予以没收。另查明，被告于2013年1月25日与案外人孔祥永签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给孔祥永，租赁期限为2013年2月1日至2014年7月31日止，月租金1800元。被告曾于2014年7月25日至2014年8月2日期间在新疆出差。再查明，原告于2014年6月10日取得涉案房屋的产权，权证号码：粤房地权证佛字第**00180109号。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告、被告及满堂红公司签订的《房地产买卖合同》是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，上述合同均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面善意的履行。关于原告诉请逾期交房违约金的问题。中介人员冯和飞陈述原告签订涉案合同前已知晓被告出租房屋以及租期至2014年7月31日的事实，上述陈述与买卖合同约定房屋不带租约出售的内容能够相互印证，且合同约定原告以银行贷款方式支付尾款，鉴于银行房款时间的不确定性，故本院认定房屋的合理交付时间应为租约到期后，原告关于被告应于2014年7月11日交付房屋的意见，本院不予采纳。由于被告未能在涉案房屋租约于2014年7月31日到期后及时履行交房义务，原告诉请按合同约定支付违约金，本院予以支持，被告应依涉案合同第七条向原告支付2014年8月1日至2014年8月4日的违约金2000元（500000×1‰×4）。被告关于出差在外无法履行交房义务以及违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。因诉讼中原、被告均没有关于逾期交房应没收5000元的相应陈述，且被告对没收持有异议，原告实际已将该5000元作为房款向被告支付完毕，故本院对冯和飞关于被告逾期交房应予没收5000元的陈述意见不予采信。关于原告诉请被告返还2014年6月和2014年7月的租金收益3600元。虽然原告于2014年6月10日即取得涉案房屋的产权登记，但此时仅为房屋对外公示权利主体发生变更，原告尚未支付足额的购房款。根据涉案合同第三条的约定，原告享有涉案房屋的占有收益权应以支付完毕全部购房款时起算，故原告主张2014年7月11日之前的租金收益，本院不予支持；而被告已收取的涉案房屋自2014年7月12日至2014年7月31日的租金1200元，应返还给原告。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告鄢丹于本判决生效之日起十日内，向原告仇汉邦返还佛山市禅城区风林路194号208房的租金收益1200元并支付违约金2000元，合计3200元；二、驳回原告仇汉邦的其他诉讼请求。如被告鄢丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取81元，由原告仇汉邦负担65元，被告鄢丹负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  苏长磊二○一四年十一月二十一日书记员  莫翠芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。