新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兵八民二终字第90号上诉人（原审原告）：刘海林，男，1961年5月2日出生。上诉人（原审原告）：袁红梅，女，1967年10月15日出生。上诉人（原审原告）：刘海山，男，1964年6月5日出生。上诉人（原审原告）：马春丽，女，1969年4月11日出生。四上诉人的委托代理人：杨云峰，新疆双信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司。住所地：石河子市西环路79号。法定代表人：杨建红。委托代理人：曹文华，新疆新石律师事务所律师。上诉人刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽为与被上诉人石河子市金味德牛肉拉面服务有限公司（以下简称金味德公司）房屋租赁合同纠纷（原案由租赁合同）一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员孙铭徽担任审判长，代理审判员杨书钢、赵春华参加的合议庭，于同年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽的委托代理人杨云峰、被上诉人金味德公司的法定代表人杨建红及其委托代理人曹文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2002年5月31日石河子市房地产管理局颁发西环路79号房屋所有权证书，证书号00046618，房屋建筑面积38.26平方米，持证人刘海林，房屋共有权人刘海山、马春丽，共有形式为共同共有。证书号00046619，房屋建筑面积70.79平方米，持证人刘海林，房屋共有权人刘海山、马春丽，共有形式为按份共有，刘海林与袁红梅系夫妻占份额33.3％，刘海山与马春丽系夫妻占份额33.3％，刘富天与史国莲系夫妻占份额33.3％。2005年8月3日，刘海山出具收条一份，证实收到半年租金55000元；2005年8月3日，刘海山出具收条一份，证实收到空调等物品金额8000元；2005年9月20日石河子市川杨居珍味玖煲登记成立，经营场所石河子市西环路79号，执行合伙企业事务的合伙人为王德新、杨杰。2007年2月27日，刘海山出具收条一份，证实收到房租55000元。2009年1月23日，刘海山出具收条一份，证实收到2009年上半年房租55000。2010年2月18日，刘海山出具收条一份，证实收到2009年半年房租55000元。2010年7月19日，石河子市民政局向房产局出具证明一份，内容为：“刘海林商服地址为西环路79号，房屋改造后编号为79号（原号为13-146-13号，面积70.79平方米）、79-附1号（原号为13-146-12号，面积38.26平方米）。请予以变更。”2010年7月25日，刘海山与王德新签订房屋租赁合同一份，刘海山自愿将坐落在石河子市13小区西环路79、79-附1号房屋70．79平方米和38．26平方米租赁给王德新使用，租期为2010年8月6日-2013年8月6日，第一年租金135000元，第二年租金145000元，第三年租金150000元。2010年7月25日，刘兰新出具收条，证实收到王德新房租80000元。2010年8月10日，石河子市房产管理局颁发城区西环路79-附l号房屋产权证，房屋共同共有人为刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽，面积38.26平方米。2011年2月21日，石河子市川杨居珍味玖煲登记成立，经营场所石河子市西环路79号，执行合伙企业事务的合伙人为杨建红。王德新与杨建红系夫妻关系。2011年8月2日，金味德公司登记成立，法定代表人为杨建红。2011年9月6日，刘海山与金味德公司签订商用房屋租赁合同，杨建红代表金味德公司签字。庭审中被告认可金味德公司即为本案被告。该合同约定刘海山将位于石河子市西环路79号商铺租赁给被告，租期自2011年9月6日至2019年9月6日。2011年9月6日至2014年9月6日的租金均为每年l50000元。2013年9月3日，刘海山出具收条一份，证实收到20l3年9月6日-2014年9月6日房租150000元。原告刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽于2013年10月10日向原审法院提起诉讼称：石河子市城区西环路79号及79-附1号商业用房由四原告及父母按份共有。2010年7月25日，三原告及其他共有人授权刘海山与王德新签订房屋租赁合同，租赁期限为2010年8月6日至2013年8月5日。合同期满后，原告刘海林要求王德新返还租赁房屋，但被告知原告刘海山于2011年9月6日擅自与被告就西环路79号房屋另行签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年9月6日至2019年9月6日止。因原告所有的西环路79-附1号房屋并不在该合同租赁范围内，被告占有使用已构成侵权，故诉至法院请求判令被告返还租赁的房屋西环路79-附1号，被告承担房屋使用费20267元，并由被告承担诉讼费及送达费。被告金味德公司辩称：原告主体不适格，实际出租房屋的共有人是六个人。原告要求返还租赁房屋没有依据，要求承担房屋使用费用与事实不符，四原告及其父母共六人在2005年开始将这套房屋，包括一、二楼及地下室全部租赁给了被告，当时被告名称和今天有区别，但仍然是法定代表人与其爱人王德新共同经营。到了2011年续签合同，在20l0年原合同基础上作了新的补充，延续了合同的时间及增加了房屋使用费用，原告并未告知被告该房屋有两个房产证，因此，被告使用房屋是在合同的范围内合理使用，并交纳了相应的使用费，属于有偿使用，不存在任何侵权行为，原告诉讼请求无法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告刘海林，袁红梅，马春丽授权原告刘海山与王德新于2010年7月25日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同签订后，原告交付房屋，被告使用该房屋并按约定按期交纳房租于刘海山。2011年9月6日，原告刘海山与被告金味德公司又签订一份商用房屋租赁合同，该合同约定被告继续租用城区西环路79号商铺，确定了双方的权利义务，同时特别对租金部分逐年递增做了明确的约定，后双方按约履行各自的权利义务，并无争议。2013年10月10日四原告以该合同中未包含城区西环路79-附1号房屋，以及刘海林，袁红梅，马春丽不认可原告刘海山签订该合同为由提起诉讼，但未提供相应的证据。事实上原告自2005年起就整体出租收益该房屋，被告租房亦整体装修使用，原告提供的房产证为一套房屋。2011年9月6日，原告与被告签订租赁合同中虽约定为“79号”，但租金并未减少，且在逐年增加，合同自签订之日起就顺利履行两年多，期间四原告并未提出异议。故2011年9月6日原、被告签订的合同实际为2010年7月25日合同的变更补充，原告刘海山的行为是表见代理行为，所签订合同对四原告均有约束力，故刘海林，袁红梅，马春丽不认可原告刘海山签订该合同行为的理由不能成立。原告主张被告返还城区西环路79-附l号房屋并承担该房屋使用期间的费用的诉讼请求，该院不予支持。为了维护社会经济秩序，保护双方当事人的合法权益，坚持依法成立的合同应该相对稳定履行的原则，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十九条、第六十条的规定，判决：驳回原告刘海林，袁红梅，刘海山，马春丽的诉讼请求。案件受理费306元，送达费90元，合计396元（原告已预交），由原告刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽负担。上诉人刘海林、袁红梅、刘海山、马春丽不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、2010年7月25日与2011年9月6日签订的房屋租赁合同的主体不同，且2011年9月6日合同的效力尚未最终确定，原审法院作出有效认定属超越审判权限。2010年7月25日签订的租赁合同主体为刘海山与王德新；2011年9月6日签订的租赁合同主体为刘海山与被告石河子金味德餐饮管理有限公司，杨建红作为法定代表人在合同上签字。王德兴与杨建红虽为夫妻关系，但属不同主体。2011年9月6日签订的房屋租赁合同将租赁期限确定为十年（2011年9月6日至2019年9月6日），并约定了双方的权利义务，对租金也重新作出了约定，应当视为一份新的房屋租赁合同，该租赁合同未经财产共有人授权，效力尚存争议。而原审判决认定2011年9月6日签订的租赁合同实际为2010年7月25日租赁合同的变更补充属认定事实错误。二、2010年7月25日与2011年9月6日签订的房屋租赁合同，租赁物已经发生变化。在2010年7月25日租赁合同中明确了租赁物的房屋编号和每个编号对应的房屋面积，证明签约双方对房屋编号是明知的，原审法院将夫妻行为而产生的利益点全部归由被上诉人享有，而将夫妻关系带来的不利因素，只字不提。2011年9月6日房屋租赁合同中的租赁物只有西环路79号房屋，不包括79-附1号，79-附1号权利应由财产共有人享有。自2005年至今，出租、承租房屋的主体不断变化，原审法院认定自2005年被上诉人连续承租与事实不符。2010年7月25日合同中已明确了房屋编号和分属面积，原审法院认定2011年9月6日签订的租赁合同实际为2010年7月25日租赁合同的变更补充证据不足，原审法院认定2011年9月6日签订的租赁合同实际为2010年7月25日租赁合同的变更补充的另一理由是：“2011年9月6日租赁合同中虽然约定为79号，但租金并未减少，且在逐年增加，合同自签订之日起就书案例履行两年多，期间，四原告并未提出异议。”新的租赁合同不包括79-附1号房屋，租金逐渐增加符合房地产市场规律，仅因为租金并未减少，且在逐年增加就忽略合同中明确约定出租房屋为西环路79号，而认定79-附l号房屋也在出租范围之内，显然证据不足。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人金味德公司未作书面陈述，在庭审中口头辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。另查明，石河子市西环路79号房屋与79-附1号房屋相连互通，西环路79号房屋有门可以进出，西环路79-附1号房屋仅有一个窗户，只能从西环路79号房屋的门进出；上诉人称其从他人处购买西环路79-附1号房屋后，将该房屋与西环路79号房屋打通，并将该房屋的门改成了窗户，2002年这两间房屋办理了一个房屋产权证。2011年9月6日，上诉人刘海山与被上诉人金味德公司签订商用房租赁合同第三条约定，租金支付方式：2011年9月6日至2012年9月6日交付150000元；2012年9月6日至2013年9月6日交付150000元；2013年9月6日至2014年9月6日交付150000元；2014年9月6日至2015年9月6日交付160000元；2015年9月6日至2016年9月6日交付160000元；自2016年9月8日第一年涨幅8%，为172800元；2017年9月8日第二年涨幅8%，为186624元；2018年9月8日第三年涨幅10%，为205286元。庭审中，被上诉人不认可上诉人原审提供的2010年7月25日签订的房屋租赁合同中第一条的房号和面积，对合同其他条款无异议，并称从不知道所承租房屋有两个产权证。本院认为：本案因房屋租赁而发生的纠纷，案由应确定为房屋租赁合同纠纷，原审案由确定为租赁合同纠纷不当，应当予以纠正。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人金味德公司是否应向上诉人刘海林，袁红梅，刘海山，马春丽返还位于石河子市西环路79-附1号房屋及是否应向上诉人支付房屋使用费20267元。上诉人刘海林，袁红梅，刘海山，马春丽原审提交的2010年7月25日其与被上诉人金味德公司法定代表人杨建红的丈夫王德新签订的房屋租赁合同系复印件，无法与原件核对，被上诉人对该合同第一条记载的房号和房屋面积不予认可，上诉人亦未提供其他证据证明合同中记载的房号和房屋面积，故不能以此认定被上诉人知道有两个房屋产权证的事实；被上诉人对该租赁合同其他条款无异议，本院对双方无异议的合同条款予以确认。自2005年至今被上诉人的法定代表人杨建红及其丈夫王德新长期租赁上诉人位于石河子市西环路79号商铺，2005年至2010年8月10日前，该商铺仅有一个房屋产权证，即西环路79号；2010年8月10日上诉人的西环路79号商铺变更为两个房屋产权，即西环路79号和西环路79-附1号，上诉人与王德新签订2010年7月25日的房屋租赁合同时，该房屋产权登记仍为西环路79号，未发生变更。上诉人庭审中也认可自2005年杨建红及其丈夫王德新长期租用该两套房屋经营餐饮，且该两套房屋内部相连，西环路79-附1号房屋没有独立的门，仅有一个窗户，从利用角度看，该两套房屋自2005年租赁时是一个整体。综上可见，2010年7月25日王德新租赁的仍为原房屋产权记载的西环路79号，其中包括产权变更后的西环路79号和79-附1号。2011年7月28日，杨建红以自然人投资成立被上诉人金味德公司，2011年9月6日被上诉人及其法定代表人杨建红与上诉人刘海山签订商用房租赁合同。自2005年王德新和杨建红租赁房屋至今，房屋租赁事宜均由上诉人刘海山处理，2011年9月6日签订租赁合同时，杨建红有理由相信上诉人刘海山有代理租房的权限，上诉人刘海山签订合同的行为系表见代理，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，本院对上诉人称上诉人刘海山与被上诉人签订的合同效力待定的事实不予采信。有限责任公司具有人合和资合双重性质，被上诉人的资产由杨建红和王德新的共同财产出资，被上诉人在股东杨建红及实际管理人王德新的支配下从事经营活动。上诉人庭审中也认可自2005年至今杨建红与王德新夫妇共同经营餐饮，签订租赁合同有时以杨建红名义签订，有时以王德新名义签订。另外，上诉人与王德新在未解除2010年7月25日房屋租赁合同的情况下，于2011年9月6日又与被上诉人及其法定代表人杨建红签订租房合同，两份合同主体虽然发生了变化，但通过以上事实可以看出，2011年9月6日的租赁合同系杨建红和王德新夫妇为共同经营公司与上诉人刘海山协商后对2010年7月25日租赁合同的补充和变更，该合同应为2010年7月15日租赁合同的补充合同，并对原租赁合同的租赁期限及租金进行了变更，补充合同中被上诉人交纳的租金要比原合同高一些。补充合同签订后，双方均按该合同约定的内容及租金履行了两年，上诉人在这两年内未提出异议。2010年8月10日上诉人西环路79号变更为两个产权后，未书面告知杨建红和王德新夫妇产权变更的情况，故被上诉人租赁的西环路79号房屋实际就是上诉人现产权登记的西环路79号和79-附1号。综上，本院对上诉人主张被上诉人返还西环路79-附1号房屋的上诉请求不予支持。被上诉人已向上诉人交纳2013年9月6日至2014年9月6日的房租，故上诉人要求被上诉人支付该期间内的租金20267元与没有依据，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元（上诉人已预交），由上诉人刘海林，袁红梅，刘海山，马春丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙铭徽代理审判员  杨书钢代理审判员  赵春华二〇一四年四月一日书 记 员  李帅印