浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉桐民初字第1617号原告：程超。委托代理人：易醉斌。被告：桐乡中虹置业有限公司。法定代表人：沈中极。委托代理人：陈云中，原告程超与被告桐乡中虹置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年5月22日起诉至本院。本院当日受理后，依法由审判员程啸飞适用简易程序，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告程超的委托代理人易醉斌，被告桐乡中虹置业有限公司的委托代理人陈云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程超诉称，2011年11月22日，原告向被告购买中虹天地1幢1单元1-703室房屋，双方签订商品房买卖合同，房屋总价款556187元。合同第九条约定，出卖人应当在2012年12月31日之前，将该商品房交付买受人使用；第十条约定了出卖人逾期交房所需承担的违约责任，即“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行”；合同第十六条中，约定了出卖人逾期交付该房屋权属证书所需承担的违约责任，即“出卖人承诺于2013年3月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交给买受人……出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”后被告于2013年1月7日交付房屋，属逾期交付房屋；权属证书实际交付的时间为2013年10月17日，属逾期交付权属证书。为此，原告多次与被告协商，要求被告支付相应的违约金，但被告迟迟不肯支付。诉请法院判决：1、被告支付逾期交房违约金333.70元（556187×0.01%×6）、逾期交付权属证书违约金12736.70元（556187×0.01%×229），合计13070.40元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告桐乡中虹置业有限公司辩称，一、不同意原告的诉讼请求。原告提出的小产权证办出的时间为准不能接受，应当以大产权证办出的时间为准比较客观。2013年2月21日至5月31日期间不能计算在大产权证办证时间内，因期间被告在向桐乡市国土资源局要求办理《复核验收结果通知》时与其发生诉讼，被告没有恶意或故意拖欠的情况。另外，被告考虑到国定假日等因素，为方便业主提早在2012年12月25日发出入住通知书，原告没有任何书面或口头异议，说明原告接受通知书列明时间交房，双方对交房更改达成一致，原告在2012年12月31日也没有到被告处按约进行收房行为。二、关于违约金的计算，按合同约定，90日内赔偿合同价款的百分之一，90天以外按房款部分的日万分之一赔偿。由于有行政诉讼的客观情况，办证时间不能由被告客观决定，2013年2月21日至5月31日这时间段应当剔除。如果法庭认为被告应当承担违约责任，我们能接受的时间是2013年1月7日至2013年2月20日和2013年6月1日至6月18日，共62天，适用于90日内的赔偿标准。为证明自己的主张，原告向本院提交如下证据：一、被告的工商登记情况、组织机构代码证各一份，证明被告主体适格。被告质证无异议，对真实性、关联性认可。二、入住通知书一份，证明被告延迟交房的事实。被告质证对真实性无异议，对原告所要证明的待证事实不同意，认为入住通知书发放时间是2012年12月25日，其中写明2012年12月31日前已经具备入住条件。被告是在充分注意到合同约定的交房时间即2012年12月31日这个时间节点，提前一星期通知，可以说是对合同原约定的时间进行了要约更改，原告拿到这一份入住通知书，但是没有提出异议，且按照入住通知书的时间前来办理入住手续，可以说明原告是认可和承诺，这个时间更改是双方达成一致的结果，而不是被告单方面作出违约行为，且原告也没有在2012年12月31日到现场要求按合同办理交房手续。三、《商品房买卖合同》一份，证明原告向被告购买中虹天地1幢1单元1-703室商品房的事实。被告质证对真实性无异议。四、个人贷款合同一份，证明原告就所购房产办理了银行按揭贷款。被告质证对真实性无异议。五、中虹天地二期住宅产权证领取明细表一份，证明被告逾期交付权属证书的事实。被告不予认可，首先，证据来源不合法，被告没有让原告拍摄过相关的明细表。第二，仅仅是复印件，被告没有提供相应的原件，不予认可。第三，假使明细表是真实的，被告的“大产权证”取得的时间也是2013年6月18日。针对自己的抗辩，被告向本院提交如下证据：一、房屋所有权证（复印件）一份，是与原告同一批办证的同一幢住户，证明被告取得“大产权证”的时间是2013年6月18日。原告质证对真实性、合法性无异议。二、起诉状一份，证明为尽书办理大产权证，被告于2013年2月20日向桐乡市人民法院提起行政诉讼，要求桐乡市国土著人资源局尽快办理《复核验收通知书》，被告没有恶意、故意拖延不办理的情形，客观上被告对办大产证的时间也无法控制。原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案陈述的事实没有因果关系。本院认证如下：关于原告提供的证据一、三、四，被告对真实性均无异议，本院经审查予以认定；证据二，被告对真实无异议，本院经审查并综合庭审，对被告发出该通知、双方于2013年1月7日办理交房手续的事实予以认定；证据五，被告对合法性的异议成立，不予认定。关于被告提供的证据一，原告无异议，本院经审查予以认定；证据二，原告对关联性提出异议，本院审查认为，对被告曾向本院提起行政诉讼的事实予以认定。根据上述认定的证据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2010年11月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买“中虹天地”1幢1单元1-703室商品房一套，总价款为556187元，原告首付购房款176187元，余款380000元办理银行按揭贷款；被告应于2012年12月31日前将该商品房交付原告，逾期按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；被告承诺于2013年3月1日前，取得相关的土地、房屋权属证书交付给原告，逾期按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金等。2011年6月2日原告办理银行按揭贷款，付清全部购房款。被告于2012年12月25日发出入住通知书，调整交房时间为2013年1月7日。2013年1月7日，被告将上述商品房交付原告。2013年2月27日，本院立案受理（2013）嘉桐行初字第2号被告诉桐乡市国土资源局不履行复核验收法定职责一案，该案被告于2013年5月24日向本院撤诉，本院于当日裁定予以准许。2013年6月18日，被告办理完毕上述商品房所属房产的初始登记并取得登记在被告名下的房屋权属证书（即通称的“大产权证”）。2014年5月22日，原告以被告逾期交房和逾期交付权属证书为由，向本院提起诉讼。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。一、关于原告请求被告逾期交房违约金部分，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月31日，被告应当按照协议约定的期限向原告交付符合约定的房产，逾期交付应当按照合同承担相应的违约责任。被告仅根据其所发交房通知书认为与原告已就交房时间变更达成一致，故不存在逾期交房事实的意见，本院不予采信。原告请求被告按合同支付逾期交房6天的违约金333.70元（556187元×0.1‰／日×6天），本院予以支持。二、关于原告请求被告逾期交付权属证书违约金部分，本院认为，根据原、被告《商品房买卖合同》“浙F1-2008-1”范本中第十六条中的产权登记的官方说明，被告交付给原告的权属证书应该是经初始登记并取得的被告名下的权属证书而不是转移登记到原告名下后的权属证书。而从原告委托被告办理权属证书的约定和原告办理购房款银行按揭贷款的实际情况来看，被告并无实际交付之必要，只需为原告办好转移登记、取得原告名下的权属证书即可。本案中原、被告在《商品房买卖合同》中约定交付权属证书的时间为2012年3月1日，而被告办理涉案房产的权属证书初始登记并取得相关房产权属证书的时间为2013年6月18日，故本院确认被告逾期交付权属证书的时间应为109天，按合同约定计违约金6062.44元（556187元×0.1‰／日×109天）。原告提出逾期交付权属证书时间应计算至其从被告处领取登记于其名下的权属证书时间的意见，本院不予支持。被告提出应当扣除其提起行政诉讼要求桐乡市国土资源局不履行复核验收法定职责一案的诉讼期间，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告桐乡中虹置业有限公司支付原告程超逾期交房违约金333.70元。二、被告桐乡中虹置业有限公司支付原告程超逾期交付权属证书违约金6062.44元。上述两项合计，被告桐乡中虹置业有限公司共支付原告程超6396.14元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告程超的其他诉讼请求。本案受理费127元，减半收取63.50元，由原告程超负担32.50元，被告桐乡中虹置业有限公司负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  程啸飞二〇一四年八月十二日书记员  邹 玮