杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第844号原告鲍优林。委托代理人朱勤。被告赵赟斐。被告林云斐。二被告共同委托代理人蔡驰江。原告鲍优林为与被告赵赟斐、林云斐房屋买卖合同纠纷一案，于2008年4月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年6月3日、2008年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱勤、二被告共同委托代理人蔡驰江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍优林诉称，2007年3月，原告欲购杭州市绿洲花园17幢1702室房屋，委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司与二被告签订了中介合同和购房合同一份，具体约定了房款总额、付款期限和方式、违约责任和房屋所在地法院管辖等事宜。合同生效后原告即按要求交付了定金50000元，之后在苦等一年期间因房价大涨，二被告故意违约将房屋卖给他人，造成原告无法买到杭州市绿洲花园17幢1702房屋，损失远远超过违约金约定，协商无效遂酿成此纠纷。原告认为被告的行为已构成恶意违约，故提起诉讼，请求法院依法判决：1、二被告返还定金50000元，利息损失3195元（计算至起诉日一年）；2、二被告支付违约金100000元，超过违约金部分损失400000元（最终以法院评估为准）。本案诉讼费用由二被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、买方协议书，2、购房意向书，证据1、2欲证明原告是通过我爱我家中介公司与被告协商买房事宜，原告与被告签订相关购房合同约定权利义务的事实。3、收款收据，欲证明按合同要求，被告收取原告定金事宜。4、房屋转让合同和权证存根，欲证明被告故意违约将房屋卖给他人的事实。5、评估报告，证明诉争房屋从1485000元上涨到1976000元的事实。被告赵赟斐、林云斐辩称，一、原告在诉状中所陈述的事实与理由不正确的部分应当予以纠正。1、原告诉称委托杭州我爱我家中介公司与二被告签订了中介合同和购房合同各一份，这不是事实，我爱我家中介公司根本未与被告签订中介合同和购房合同。2、原告诉称在合同中约定了房款总额、付款期限等内容，原、被告仅仅只是签订了一份购房意向书，同时意向书里也没有约定具体的付款期限，只约定了付款方式，即首期450000元，其余按揭。3、原告诉称按照约定交付了定金50000元，之后房屋大涨，二被告故意违约也不是事实。该50000元定金并没有交付给被告，整个过程中被告都要求与原告当面协商，由于原告没有诚意导致协商未果。4、被告的行为不构成恶意违约，根本原因在于双方对意向书中未约定的部分协商未成，导致房屋转让合同没有签订。二、本案原、被告双方根本没有签订购房合同，所以原告要求赔偿房屋差价损失没有法律依据。三、在意向书中约定违约金和定金没有法律依据，违约金的性质是赔偿性的，必须要有损失才有违约金。本案原告实际上没有损失，所以要求支付违约金也不符合法律规定，基于上述三点，请法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、土地档案查档证明，欲证明土地证发放的日期是2007年9月18日。2、杭房权证下字第**房屋所有权证及共有权证，欲证明房屋所有权证的发证时间是2007年8月24日。3、证人证言两份，欲证明因原告无诚意故导致房屋交易未成。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1，被告对真实性有异议。本院认为该协议系原告通过杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司购买诉争房屋而签，与本案具有一定关联性，对其证据效力不予确认。证据2被告有异议，认为该证据违反了城市房地产管理法，在没有取得房产证以及没有经过房屋共有人同意的情况下，房屋是不得转让的。本院认为原、被告之间签订的是购房意向书，在未办理产权过户登记手续之前双方之间确立的是债权关系而非物权，因该意向书系双方真实意思表示，故应确认为有效，本院对该意向书的证据效力予以确认。证据3被告认为与其无关，该款不是定金而是意向金。本院认为原、被告在购房意向书中明确由原告支付给被告50000元定金交我爱我家房屋租赁置换有限公司保管，故该款应认定为是原告向被告支付的定金，对该份证据的效力予以确认。证据4被告无异议，本院对其证据效力予以确认。证据5被告对评估价格不认可，且认为与本案无关。本院对该份评估报告的真实性、合法性予以确认。被告提交的证据1、2，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，土地证的办理时间2007年5月16日，签订意向书是2007年3月13日，不能证明原、被告当时签订的情况，即使有相关变动，也应当是被告的义务。本院结合被告的待证目的，对两份证据的效力予以确认。证据3原告有异议，认为两位证人与被告是朋友，与本案具有利害关系，且证言内容也与房屋转让无关。本院认为证人与两被告均是同乡，具有一定的利害关系，可能影响证言的客观性，且证言的内容仅涉及房屋租赁一事，与本案争议的事实缺乏关联性，故对两份证言的证据效力均不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2007年3月13日原、被告签订一份《购房意向书》，双方约定被告将杭州市绿洲花园17幢1702室房屋出售给原告，该房屋建筑面积101.27平方米，房屋总价1485000元。被告须保证该房屋属其所有且无任何权属争议，如该房屋为共有财产，被告应征得共有人的同意。如该房屋已出租，则该房屋的承租人已放弃优先购买权。如该房屋设置了抵押，被告须解除抵押手续。原告付给被告定金50000元，由杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司保管，等被告将房屋所有权证及土地使用权证办出且签订《房屋转让合同》后，原告将首付房款450000元支付给被告方。如果原告违约50000元则作为违约金支付给被告方。该意向书还就违约责任作了约定：如原、被告任何一方违约导致本次房屋买卖不成，违约方均应向守约方支付100000违约金。意向书签订后，原告交给杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司定金50000元。2007年8月，两被告取得诉争房屋的所有权证，2007年9月取得土地使用权证及契证。房屋权属证书记载该房屋建筑面积为101.34平方米，房屋为被告赵赟斐、林云斐及赵赟斐的丈夫蔡高远共有。2008年1月7日，两被告及蔡高远将诉争房屋以总价1600000元转让给孙飞飞并办理了房屋过户的相关登记手续。经评估诉争房屋在2008年3月15日的市场价格为1976000元。本院认为，原、被告之间签订的购房意向书，系双方真实意思表示，该意向书属于预约，具有合同性质，二被告与原告签订故该意向书时尚未领取房屋的权属证书，其转让的仅是合同权利，通过签订意向书双方确立的是债权关系而非物权，故该意向书未违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。意向书明确二被告应保证该房屋属其所有且无任何权属争议，如该房屋为共有财产，被告应征得共有人的同意。根据该约定如果由于其他共有人事后不追认而最终导致双方未能签订房屋转让合同，也系被告未履行合同义务。现被告将房屋另行转让给第三人，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。意向书中同时约定了定金及违约金，原告选择违约金条款，应予准许。被告应将定金返还给原告并承担违约金100000元。鉴于被告承担的违约金已对原告蒙受的损失作了赔偿，故对原告要求被告支付定金利息的请求，本院不予支持。原告主张超过违约金部分的损失，即房屋差价损失400000元，首先原告未能举证其确遭受了如此巨大的损失，其次即使存在该损失，也超过了被告在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，结合原告在签约后的所有支出，对该部分请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告赵赟斐、林云斐于本判决生效之日起十日内向原告鲍优林返还定金50000元。二、被告赵赟斐、林云斐于本判决生效之日起十日内向原告鲍优林支付违约金100000元。三、驳回原告鲍优林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9332元，由原告鲍优林负担6802元，被告赵赟斐、林云斐负担2530元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9332元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审 判 长  叶东晓审 判 员  董保民人民陪审员  丁 弘二〇〇八年八月十九日书 记 员  楼一平