重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2014）南川法民初字第01747号原告杨永红，男，1972年12月15日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。委托代理人郭中益，男，1947年2月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告重庆如愿房产咨询服务部，住所地重庆市南川区南城街道南大街16号，组织机构代码07725001-6。负责人罗永琴，重庆如愿房产咨询服务部投资人。被告罗永琴，女，1973年3月9日出生，汉族，重庆如愿房产咨询服务部投资人，住重庆市南川区。被告重庆如愿房产咨询服务部、罗永琴共同的委托代理人尚宗强（罗永琴之夫），1967年9月11日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。被告尚宗强（罗永琴之夫），1967年9月11日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。被告谢兴华，男，1962年4月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告蒋先莉（谢兴华之妻），1965年4月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告谢兴华、蒋先莉共同的委托代理人蒋先美（蒋先莉之姐），1963年10月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告杨永红与被告重庆如愿房产咨询服务部、罗永琴、尚宗强、谢兴华、蒋先莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员张丽敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨永红及其委托代理人郭中益、被告重庆如愿房产咨询服务部（以下简称如愿房产）、罗永琴委托代理人尚宗强、被告尚宗强、被告蒋先莉及蒋先莉、谢兴华委托代理人蒋先美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨永红诉称，2013年10月8日，我经被告重庆如愿房产咨询服务部介绍，与被告谢兴华、蒋先莉签订房屋买卖合同，约定：被告谢兴华、蒋先莉将其所有的位于重庆市南川区东城街道北郊村1组的房屋一套出售给我，该房屋的土地使用权取得方式为划拨，房屋成交价格为370000元。同日，我向被告谢兴华、蒋先莉支付了定金20000元，2013年11月2日支付了购房款260000元。我向被告重庆如愿房产咨询服务部支付了中介费、过户费、按揭代办费18500元。2013年11月4日到房产交易中心办理过户时，才被告知该房占地为集体土地，是小产权房不能过户。重庆如愿房产咨询服务部罗永琴伙同其丈夫尚宗强搞鬼，诱骗我去看了蒋先莉的房屋，当时只看了《房屋所有权证》，该房屋是集体土地性质，但蒋先莉、谢兴华及罗永琴、尚宗强故意隐瞒真相，虚构事实，用该房屋土地是“划拨”来恶意欺骗，还再三告知该房屋拥有房产、“划拨”土地等合法手续，保证顺利过户。在被告知不能过户后，罗、尚为了该房屋能过户，两人再次欺骗我，要我一是把户口迁到该房屋所在社，二是叫我所在村社出具我的房屋是危房快要垮塌的假证，我拒绝作假，多次要求罗返还房款被强拒，还态度特别恶劣，而且我及亲友还遭受到罗永琴、尚宗强组织的人员毒打。蒋先莉、谢兴华及罗永琴、尚宗强的恶意欺骗的行为导致我对该房屋过户失败，蒋先莉、谢兴华及罗永琴、尚宗强、如愿房产构成了违约，给我造成了巨大的精神损失和经济损失。现诉至法院，请求：一、判令原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》无效；二、判令被告返还定金、购房款28万元、中介和过户费1.85万元，共计29.85万元，并从支付之日起按银行贷款标准计付利息；三、判令被告赔偿原告按合同第六条承担的违约责任、本案造成的一切经济损失、精神损失费等共5万余元；四、由如愿房产投资人罗永琴、尚宗强承担连带责任。五、本案诉讼费由被告承担。被告谢兴华、蒋先莉辩称，一、原告与我们签订房屋买卖协议以及我们收到原告支付的购房定金20000元和购房款260000元，共计280000元的事实属实。二、该房屋我们有房屋所有权证，但房屋的土地性质我们不清楚，也没告诉中介该房屋土地性质是划拨，是中介自己写上去的，我只知道整栋楼只有一个土地使用证，这个情况我们是如实告诉原告和重庆如愿房产咨询服务部的，我们没有欺骗原告杨永红，我们不应承担责任。三、被告重庆如愿房产咨询服务部作为专业的房屋中介机构，负有审查房屋土地权属状况的责任而没有尽到审查义务，应承担全部责任。四、我没有钱，把尾款9万元给我我就交房子。被告如愿房产辩称，一、我服务部不是本案适格被告。我服务部是房屋中介机构，在本案中与房屋买卖双方系居间合同关系，买卖合同是他们双方自己达成的协议，买卖合同的无效并不必然导致我服务部与他们之间的居间合同无效。二、我服务部收取了原告杨永红的中介费、过户费、按揭代办费18500元是属实的。三、我服务部尽到了合理审查义务。我服务部在促成原告与谢兴华、蒋先莉达成房屋买卖合同前，我服务部先后两次派人带原告到谢、蒋家里看房，进行了实地查看，了解其房屋的基本情况，谢、蒋也出示了该房屋的产权证书，该产权证上记载了该房屋曾经向金融机构贷款作了担保，使我服务部有充分的理由相信该房屋可以依法转让，在促成合同签订时是原告与蒋、谢多次协商达成的。四、我服务部对原告与谢兴华、蒋先莉签订的房屋买卖合同无效不存在任何过错。在签订合同前，我服务部及杨永红都要求谢兴华提供房屋土地使用证原件，但蒋先莉说有土地使用证，是整幢楼一证，其房屋也是在原房主的买的，也过了户的。合同签订后，我服务部立即着手去办理过户的有关手续，但在申报办理过户登记时，才被登记机关告知该房屋系集体土地，不能转让。我服务部立即将该信息告知了原告及谢兴华、蒋先莉，希望他们解除房屋买卖合同，但多次协商未果。谢兴华、蒋先莉作为房屋的所有人，应当知道该房屋土地的性质，在办理过户前一直向我服务部及杨永红隐瞒该房屋系集体土地的重大信息，使我服务部及杨永红完全相信该合同能全面履行，并且实施了大量的工作。因此，我服务部不存在任何过错。综上所述，我服务部作为依法登记的中介机构，只是对房屋买卖双方提供交易信息，双方是否能达成一致意见，取决于双方的意志，我服务部也没有向双方提供转让房屋的虚假信息，不应当承担合同无效的法律后果，请求驳回原告的诉讼请求。被告罗永琴辩称，我不是本案的适格被告。重庆如愿房产咨询服务部是经依法登记成立的个人独资企业，具有经营活动关系的行为能力和责任能力，而我作为该服务部的投资人是否应当承担连带责任，必须根据如愿房产是否不具有相应责任能力而判断。因此，作为其他经济组织的重庆如愿房产咨询服务部具有合法诉讼行为能力情况下，不能将其与投资人混同为同一诉讼主体对待，原告将我作为本案的被告没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告尚宗强辩称，我不是本案适格被告。我既不是房屋买卖双方的当事人，也不是居间合同的当事人，我既没在合同上签字，也没有为任何一方作担保，原告将我作为本案的被告没有任何法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月8日，被告如愿房产作为经纪人与原告杨永红及被告谢兴华、蒋先莉签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定：1、被告谢兴华、蒋先莉将其所有的位于重庆市南川区的房屋一套（建筑面积85.6平方米）出售给原告杨永红，该房屋的土地使用权取得方式为划拨；2、房屋成交价格为370000元，以按揭方式成交。3、原告杨永红和被告谢兴华、蒋先莉分别向被告如愿房产支付中介服务费3700元，如愿房产办理按揭及房屋过户的有关事宜。4、原告杨永红和被告谢兴华、蒋先莉任何一方如拒绝履行合同，由违约一方按房屋实际成交价的30%支付违约金。三方还约定了其他事项。签订合同当日，原告杨永红向被告谢兴华、蒋先莉支付了定金20000元，并于2013年11月2日向被告谢兴华、蒋先莉支付了购房款260000元。合同签订后，原告杨永红在重庆市南川区房产交易中心办理该房屋的产权过户登记手续时，被告知该房屋的土地性质系集体所有，不能办理产权过户登记。嗣后，原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产多次协商未果，原告曾在2013年12月向本院提起过诉讼，后又撤回了起诉，原告又于2014年6月10日提起了前述诉讼。另查明，原告杨永红于2013年11月2日向被告如愿房产支付了中介费、过户费、按揭代办费18500元。被告谢兴华、蒋先莉所有的位于重庆市南川区的房屋（所有权人为谢兴华）的土地性质为集体土地，登记的土地使用者为苟华美。上述事实，有原告及被告的陈述和答辩、房屋买卖（转让）合同、收条、银行转帐凭证、证明、房屋所有权证、收条、房屋地籍修改更正申请表、车票等证据在案佐证、亦也庭审质证核实，具有证明效力。本案争议焦点：一、原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产签订的《房屋买卖（转让）合同》是否有效的问题。二、几被告是否应承担违约责任并赔偿损失的问题。三、被告罗永琴、尚宗强、如愿房产是否应承担责任的问题。一、原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产签订的《房屋买卖（转让）合同》是否有效。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案中被告谢兴华、蒋先莉所有的位于重庆市南川区的房屋所占用的土地属集体土地，属于重庆市南川区的所有集体组织成员共同所有，原告杨永红系重庆市南川区村民，不属于重庆市南川区集体组织成员，且被告谢兴华、蒋先莉转让该房屋时未经该房屋所在的集体组织批准，故原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产签订的《房屋买卖（转让）合同》违反了法律的强制性规定，系无效合同。因此，原告要求认定杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产签订的《房屋买卖（转让）合同》无效的请求，本院予以支持。二、几被告是否应承担违约责任并赔偿损失的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有返还必要的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、如愿房产签订的《房屋买卖（转让）合同》无效后，应当将购房款、中介等费退还给原告。被告谢兴华、蒋先莉作为该房屋的所有权人，应当知道该房屋占用的土地的性质，不能转让给该集体组织成员以外的人而仍然向原告杨永红转让该房屋，同时被告如愿房产作为专门的房屋中介，未尽到严格的审查义务，被告谢兴华、蒋先莉和被告如愿房产的行为导致该房屋买卖合同无效，因此依法应赔偿原告杨永红所受到的损失。故，被告谢兴华、蒋先莉应当返还原告杨永红支付的购房款280000元（含定金20000元），并从支付该款时起按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息（20000元从2013年10月8日起支付至本金付清时止，260000元从2013年11月2日起支付至本金付清时止），如愿房产应归还中介费、按揭代办费等18500元，并从2013年11月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金利息至付清本金时止。由于无效的合同自始没有法律效力，因此对合同双方不具有法律上的约束力，故该房屋买卖合同中关于定金和违约金的约定条款无效。对于原告要求几被告赔偿杨永红及其亲属从看房开始到参与解决纠纷及参与诉讼至今杨永红本人的误工费27000元、亲属的误工费23200元及精神抚慰金的问题。由于几被告在庭审中均不予认可，也于法无据，因此，原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。三、被告罗永琴、尚宗强、如愿房产是否应承担责任的问题。被告如愿房产系房屋中介机构，在本案中与原告杨永红、谢兴华、蒋先莉系居间合同关系，应按《中华人民共和国合同法》中关于居间合同的相关规定承担法律责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如愿房产作为专门的房屋中介，有专门的有关房屋买卖的知识，应在居间过程中有义务为买卖双方的合同成立提供全面、真实的资料和信息，但却没有事先对交易标的物的产权进行详细了解，未对本案诉争房屋的土地性质尽到审查义务，致使杨永红与罗永琴、谢兴华、如愿房产所签订的《房屋买卖（转让）合同》无效，应承担补充责任。如愿房产系个人独资企业，罗永琴系如愿房产的投资人，依法应对如愿房产的债务承担无限责任。罗永琴与尚宗强系夫妻，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”。因此，夫妻关系存续期间登记为个人出资的个人独资企业所得收益依照该规定属于投资人的夫妻共同所有。《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定：夫妻共同所负债务应当共同偿还。本案中，既然是夫妻关系存续期间个人独资企业产生的收益归于投资人夫妇共同所有，则在此期间的个人独资企业所负债务也应由投资人夫妻共同偿还。因此，罗永琴、尚宗强在如愿房产所承担的补充责任范围内承担补充责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下：一、原告杨永红与被告谢兴华、蒋先莉、重庆如愿房产咨询服务部于2013年10月8日签订的《房屋买卖（转让）合同》无效。二、由被告谢兴华、蒋先莉在本判决生效后十日内退还原告杨永红购房款280000元（含定金20000元），并从被告谢兴华、蒋先莉收到房款之日起按中国人民银行同期商业贷款利率计付资金利息至该本金清偿时止（其中20000元的资金利息从2013年10月8日起计算，260000元的资金利息从2013年11月2日起计算），被告重庆如愿房产咨询服务部在谢兴华、蒋先莉应承担的责任范围内承担补充责任，被告罗永琴、尚宗强在重庆如愿房产咨询服务部承担的补充责任范围内承担补充责任。三、重庆如愿房产咨询服务部退还原告杨永红中介费、过户费、按揭代办费18500元，并从重庆如愿房产咨询服务部收到该款时起（即2013年11月2日）按中国人民银行同期商业贷款利率计付资金利息至该本金清偿时止，被告罗永琴、尚宗强在被告重庆如愿房产咨询服务部承担的责任范围内承担补充责任。四、驳回原告杨永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5780元（缓交），减半交纳2890元，由被告谢兴华、蒋先莉、重庆如愿房产咨询服务部、罗永琴、尚宗强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费5780元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张丽敏二〇一四年八月五日书记员  王佳艺