湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2013）芦法民一初字第784号原告李建军，男，1961年8月14日出生，汉族，湖南省株洲县人。委托代理人杨芳，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告株洲市佳诚实业有限公司。委托代理人李景林，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人文娟，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李建军诉被告株洲市佳诚实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月5日受理后，依法组成由审判员张凌担任审判长、审判员刘让武和人民陪审员沈顺珍参加的合议庭，于2013年9月25日、2014年4月4日公开开庭对本案进行了审理。原告李建军及委托代理人杨芳、被告株洲市佳诚实业有限公司的委托代理人文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建军诉称，原告于1997年4月12日、4月28日与被告签订了株洲市芦淞区环洲城内街16个铺面中B4、B5两间商铺的租赁合同，约定租赁期限20年，共缴纳押金51万元，规定了违约责任：“合同期满之日起七天内，该押金全部返还乙方，如甲方不能按期返还此款，乙方有权继续留用门面，并索取赔偿逾期每天2%滞纳金。”“如签约后甲方逾期交付铺面超过三个月或无故提前终止合同，甲方应按月支付乙方所交押金总额10%的违约金，并退还押金本金。”原告租赁铺面系几个家庭筹资合作经营的，他们均系下岗失业人员。原告为了经营服装，自1997年至2008年先后5次耗资10万元对铺面进行了装修，但2008年10月8日，株洲市规划局突然下达限期拆除违法建筑通知书，2009年3月29日深夜原告租赁经营的铺面就被人拆除，给原告及其家庭造成巨大的经济损失。铺面拆除后，原告多次要求被告退还押金，并按合同支付违约金，赔偿损失，可被告均置之不理。直至2012年7月6日才退还了51万元。原告认为，原告与被告签订租赁合同时，被告保证所租铺面为合法建筑，并不知道是临时建筑，原、被告之间的租赁合同是合法有效的，门面被拆除，原告没有过错，故被告应承担提前不能履行合同和逾期退还押金的违约责任，并赔偿由此产生的经济损失。依据《民事诉讼法》的规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决被告赔偿原告逾期退还押金损失和违约金损失共计300万元并承担本案的诉讼费用。原告李建军为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告李建军的身份证复印件及户籍资料，拟证明原告的诉讼主体资格；2、原告李建军的个体工商户营业执照，拟证明原告的身份主体及经营场所；3、被告株洲市佳诚实业有限公司的工商登记资料及证明两份，拟证明被告的诉讼主体资格；4、商铺租赁合同书及环洲城内街铺面租赁协议书，拟证明原、被告签订租赁合同以及合同签订时间、内容以及违约责任等；5、结算专用收据，拟证明原告依合同支付被告押金51万元；6、原告存折，拟证明原告收到被告退还押金的时间为2012年6月7日；7、信访事项转送单，拟证明原告为追偿押金及赔偿上访多年的事实；8、承诺书及芦淞区市场管理局社会管理综合治理委员会的建议，拟证明原告追诉多年未获赔偿的事实；9、借据，拟证明被告有能力外借借款却未退还原告押金的事实。被告株洲市佳诚实业有限公司辩称，被告依据与原环洲公司《环洲城内街铺面租赁协议书》规定，起诉了株洲明旺房地产开发有限公司和株洲宏骏房地产开发有限公司，要求这两个公司承担违约责任。株洲市芦淞区人民法院与株洲市中级人民法院以2007年1月10日以后的协议属于无效合同为由，仅判决返还255万元押金，被告要求双倍退还押金、赔偿损失的请求没有得到法院支持。根据上述判决，被告与原告李建军签订的《商铺租赁合同》2007年1月10日以后的协议也属于无效合同。原告的押金已退还，要求被告赔偿损失没有依据。综上所述，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告株洲市佳诚实业有限公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、（2009）芦法民一初字第757号民事判决书、（2010）株中法民四终字第4号民事判决、湖南环洲置业发展有限公司与株洲佳盛实业有限公司（即被告）签订的租赁合同、押金收据四张，拟证明两份判决书均认定2007年1月10日之后的环洲城内街铺面租赁合同书系无效合同的事实，因原、被告双方之间的租赁合同是2010年1月10日之后签订的，故也属于无效合同；2、承诺书两份，拟证明押金没有及时退给原告的原因。经庭审质证，被告对原告所提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6均无异议；对证据7、8真实性无异议，从证据可以看出原告开始上访是因为环洲城及政府的拆迁行为而不是针对被告；对证据9真实性无异议，说明一点在最开始原、被告约定一起起诉环洲置业，要原告支付一部分诉讼费用，但是在结案后，原告一直未出该部分诉讼费，所以被告就没有退还押金。原告对被告所提供的证据质证意见为：对证据1中的租赁合同真实性无异议，对证明目的有异议，这份合同不能证明原、被告之间签订的合同无效，恰好该份合同是原、被告签订合同具有合法性、有效性的前提条件；对证据中的两份判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，根据生效的民事判决内容，查明一个事实即原、被告签订的铺面是有临时铺面批准的，在环洲城二期未开工之前时间段内，原、被告签订的内街铺面租赁合同就是附期限的合法有效的租赁合同，并不是被告所陈述的2007年1月10日之后签订的合同即无效合同；对证据中的押金收据与本案没有关联性；对证据2中的2009年3月7日的承诺书真实性无异议，其签字是原告李建军本人所签，对于2009年4月9日的承诺书真实性有异议，其签字不是原告李建军本人所签；对该两份承诺书的内容都不能证明被告的证明目的，因为原告未放弃押金及押金的赔偿，被告追偿自己的押金及押金赔偿与原告主张的押金及赔偿金无关，原告一直在就押金及赔偿金主张自己的权利。结合全案对原、被告提交的证据作如下认证：原告的证据1、2、3、4、5、6，被告均无异议，经审查，上述证据均符合证据的“三性”，能够证明本案的事实，对上述证据本院予以采信；证据7、8，被告对其真实性无异议，从证据可以看出原告开始上访是因为环洲城及政府的拆迁行为而不是针对被告，经审查，被告的异议成立，对该证据的真实性本院予以采信，对其证明目的本院不予采信；证据9，被告对其真实性无异议，被告对其证明目的提出异议，经审查，该份证明与本案无关，对该份证明本院不予采信。被告的证据1，原告对其真实性无异议，对其证明的目的有异议，经审查，（2009）芦法民一初字第757号民事判决书、（2010）株中法民四终字第4号民事判决、湖南环洲置业发展有限公司与株洲佳盛实业有限公司（即被告）签订的租赁合同、押金收据四张均符合证据的“三性”，能够证明相关的事实，对这些证据本院予以采信；被告的证据2，原告对2009年3月7日的承诺书的真实性无异议，对其证明的目的有异议；对2009年4月9日的真实性提出异议，但不申请笔迹鉴定，故对这2份承诺书的真实性本院予以采信，但对证明目的结合其他证据综合认定。经审理查明，1997年3月18日，被告株洲市佳诚实业有限公司（原名株洲市佳盛实业有限公司，现名于1999年9月更名而来）（乙方）与湖南环洲置业发展有限公司（甲方）签订环洲城内街铺面租赁协议书，约定被告承租开发在人民南路位置的“环洲城”北侧围墙内中，靠近芦淞童服市场的16个铺面（B类）租赁经营权与使用权及经营管理权。该份合同中约定了铺面的位置、面积、数量、承租经营期限、承租铺面经营的付款方式和时间、铺面的权属、甲、乙双方的权利和义务等十五条，其中在第二条承租经营期限内约定：“1、乙方承租经营期为二十年。2、乙方承租经营期是从甲方将该铺面交给乙方使用起计算至经营二十年为期满，本合同到期之日为2017年底。”第六条铺面的权属约定：“乙方承租经营的铺面及其附属设备、设施的经营和使用权及经营管理权在承租经营期内归乙方所有，乙方可转让、出租、抵押，但乙方不得以甲方环洲城公司名义进行招商、广告等经营活动，可以以乙方佳盛实业有限公司进行招商。”同时，在第七条甲方的权利和义务中的第2条约定：“提供有效铺面给乙方使用，保证铺面产权没有争议，保证铺面属合法建筑，保证乙方正常经营使用二十年。”签订合同时，被告明知上述门面系临时建筑。签订合同后，湖南环洲置业发展有限公司将上述16个铺面交付给了被告。1997年4月12日、4月28日原告李建军（乙方）分别与株洲市佳盛实业有限公司（甲方）签订了株洲市芦淞区环洲城内街16个铺面中B5、B4两间商铺的租赁合同，共缴纳押金51万元（每间各缴纳了25.5万元），两份合同中均约定了租赁的铺面、租赁的期限、租赁的押金、收费标准、双方的权利、义务、租赁标的物之返还、违约责任及合同的解除等十三条的内容，其中第三条的租赁押金中约定“1、乙方向甲方交纳押金贰拾伍万伍仟元作为乙方履行本合同的保证，在合同有效期限内，押金不增加、减少，押金不计利息。合同期满之日起七天内，该押金（不含任何利息）全部返还乙方，如甲方不能按期返还此款，乙方有权继续留用门面，并索取赔偿逾期每天2%滞纳金。2、……。”；第十一条的违约责任及合同的解除中约定“1、在本合同期内，甲、乙双方均须严格遵守本合同，任何一方违约，均需承担违约责任。2、如签约后甲方逾期交付铺面超过三个月或无故提前终止合同，甲方应按月支付乙方所交押金总额10%的违约金，并退还押金本金。3、……。”株洲市佳盛实业有限公司和李建军分别在两份合同的尾部签名或盖章。另查明，1999年12月，湖南环洲置业发展有限公司因债务纠纷，其房产被湖南省高级人民法院执行给芦淞区房地产综合开发公司，芦淞区房地产综合开发公司受让后继续履行与被告株洲市佳诚实业有限公司的租赁合同。2007年1月19日，株洲市芦淞区人民政府资产经营中心与株洲明旺房地产开发有限公司签订《“烂尾楼”环洲城项目转让合同书》，约定由株洲明旺房地产开发有限公司受让环洲城的土地使用、一期已建成的建筑物房屋所有权、一期现有市场摊位的经营管理权及收益权（包含本案涉及的16个铺面中的B4、B5两个铺面）等内容。再查明，上述16个铺面系临时铺面，是1996年6月24日经株洲市城市规划局批准，湖南环洲置业发展有限公司兴建的，使用期限为1年。1996年12月，湖南环洲置业发展有限公司申请核发内街门面临时建筑许可证，1997年1月7日株洲市城市规划局批准核发临时许可证，内容是：“内街门面同意放线后核发临时许可证，环洲城二期工程开工时必须拆除，留作消防扑救面。”2007年1月10日，株洲市规划局批准“环洲城”二期开工。2007年9月6日，株洲市规划局株规罚字（2007）第152号行政处罚决定书，要求拆除该临时建筑（指内街门面）。2008年10月8日、2009年2月11日，株洲市规划局下发限期拆除违法建筑通知书，限期将内街门面拆除。2009年3月30日上述内街门面被拆除。铺面拆除后，原告多次要求被告退还押金，并按合同支付违约金并赔偿损失。2012年6月7日被告将两铺面的押金51万元退还给了原告，但原告认为被告还应赔偿原告逾期退还押金损失和违约金损失未果，酿成纠纷，诉至本院。又查明，2009年3月7日，原告李建军向被告出具了一份承诺书：“我们全权委托贵公司处理原环洲城围墙内街门面拆除所涉及行政复议事宜。所发生的费用按照应付我们的押金的比例中在应付我们的资金（押金和赔偿金）中扣除，但所得到的赔偿也按应付我们资金的比例支付给我们。在发生费用时，贵公司应与我们口头协商。承诺人：李建军等人，二OO九年三月七日”。但被告未向法庭提交已提起行政复议的证据。2009年4月9日，原告李建军再次向被告出具了一份承诺书“我们同意贵公司通过新闻单位揭露环洲鼎盛内幕，促使明旺.宏骏公司退还我们的押金及赔偿损失。在新闻单位协调此事过程中所产生的费用，我们同意按我们所持押金比例承担。费用支出全额控制在壹拾壹万元以内，由你公司预先垫付。承诺人：李建军等人。2009年4月9日。”被告也未向法庭提供相关的资料。期后，原告李建军在诉讼阶段未向被告出具任何承诺材料。还查明，（2009）芦法民一初字第757号民事判决书认定1997年3月18日被告与环洲公司签订的《环洲城内街铺面租赁协议书》在2007年1月10日前系有效合同，2007年1月10日后系无效合同，并驳回了被告要求环洲公司双倍返还押金并按年息18%计算有关损失的诉讼请求。株洲市中级人民法院以（2010）株中法民四终字第4号民事判决书维持了上述判决。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点：1、原、被告双方所签订的合同的效力问题？2、被告是否赔偿原告逾期退还押金损失和违约金损失共计300万元？现分析如下：已生效的（2009）芦法民一初字第757号民事判决书认定1997年3月18日被告与环洲公司签订的《环洲城内街铺面租赁协议书》在2007年1月10日前系有效合同，2007年1月10日后系无效合同。根据上述判决所认定的事实，本案诉争的两个铺面B4、B5正属于其中，故原、被告双方签订的商铺租赁合同在2007年1月10日前系有效合同，2007年1月10日后系无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中诉争的押金应自合同无效之日就应该退还给原告，但是该临时建筑被确认无效后并没有立即拆除，直到2009年3月30日上述内街门面才被拆除，而原告也一直在经营，故原告要求从2007年1月10日开始按合同的约定计算逾期退还押金滞纳金的诉求，本院不予支持。但可从拆除后，即2009年4月1日开始视为被告逾期退还押金，并且由于合同无效，因此也不能按合同的约定来计算滞纳金。同时，因被告明知该商铺系临时建筑而与原告签订长达二十年的租赁合同，且现在门面已经拆除，合同无效的过错主要在于被告，原告未谨慎审查建筑物的合法性，也有一定的过错。结合全案的情况，对原告的损失可酌情以未退押金的同期同类贷款基准利率计算，算至2012年6月6日（退还押金的前一日）止，即102419.8元（详见附表），故对原告的诉讼请求本院部分予以支持。被告株洲市佳诚实业有限公司虽向本院提交了二份李建军等人的承诺书，但承诺书仅仅针对的是行政复议期间、新闻媒体报道，并未包括（2009）芦法民一初字第757号案件的诉讼期间，对该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告株洲市佳诚实业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告李建军逾期退还租赁押金损失102419.8元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30800元，由原告李建军负担29748元，由被告株洲市佳诚实业有限公司负担1052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：1611010********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  张 凌审 判 员  刘让武人民陪审员  沈顺珍二〇一四年四月四日书 记 员  杨 奕附表：具体金额计算标准为：本金（元）期间天数（天）三年至五年利率（%）利息（元）5100002009.4.1—2010.10.195675.7646267.210.20—12.25675.96565712.26—2011.2.8456.223965.22.9—4.5566.4551174.6—7.6926.658667.27.7—2012.6．63356.9032746.2合计（元）102419.8附：判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。