广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第565号上诉人（原审原告、反诉被告）夏X，女。委托代理人陈X，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）谢X，男。委托代理人张X，广东鹏浩律师事务所律师。上诉人夏X与被上诉人谢X因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第948号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年4月11日，夏X、谢X签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉案合同），合同约定谢X向夏X购买深圳市X区X镇X区X栋X（以下简称涉案房产），建筑面积为84.43平方米，转让价为人民币（以下相同）1218000元，定金为10000元，买方在签署本合同时向卖方支付定金10000元；卖方须于签署本合同后25个工作日内将房地产证原件交予双方托管交房保证金的第三方处；买方须于签署本合同之日起35个工作日内付清首期款340000元，此数额为大概数目，在银行出具贷款承诺书后五个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续，买方应于首期款交付之日起5个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。当日，夏X、谢X与深圳市X房地产经纪有限公司签订一份《委托协议》，约定双方委托深圳市X房地产经纪有限公司办理涉案房产的买卖事宜。2010年4月11日，夏X签署收据收到谢X支付的定金10000元。另查明，谢X已经于2009年4月2日购买了深圳市X区X镇X栋X房，该房于2009年4月13日抵押给中国银行股份有限公司深圳福田支行。另查明，国务院于2010年4月17日发出国发（2010）10号文件即《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知第二条部分内容为：……对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。夏X于2010年6月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、谢X支付违约金243600元；2、由谢X承担诉讼费。谢X提起反诉，请求：1、解除双方签订的涉案合同及补充协议；2、夏X向谢X返还定金10000元；3、由夏X承担诉讼费。原审法院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条"合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除"的规定，谢X可以请求解除涉案合同。理由为：一、涉案合同明确约定谢X以向银行按揭贷款的方式支付除定金及首期款以外的楼款，在合同履行过程中，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，此项政策是谢X在订立合同时无法预见得到的，谢X因无力支付50%的首付款故无法按期取得银行贷款，因此也就无法继续履行合同。综上，在合同履行过程中，出现了谢X在签订合同中无法预见的，且非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；二、涉案合同继续履行对于谢X明显不公平或者不能实现合同目的。涉案房屋的转让价格为1218000元，该价格除首付款之外的款项609000元对于一般居民而言如果要求不通过向银行取得贷款的方式支付实为苛刻。综上，原审法院认为，谢X在合同履行过程中，出现了在签订合同中无法预见的，且非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化和继续履行对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，谢X提出解除合同，理由正当、于法有据，原审法院予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中合同解除后，对谢X请求夏X返还定金10000元，于法有据，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、解除夏X与谢X签订的涉案合同；二、夏X于本判决生效之日起十日内向谢X返还定金10000元；三、驳回夏X的全部诉讼请求。本诉案件受理费2477元，反诉案件受理费25元，保全费1738元，由谢X负担。上诉人夏X不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项，判决谢X向夏X支付违约金243600元；2、由谢X承担案件受理费、保全费。事实与理由：一、原审法院以国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》符合情势变更原则为由，判决解除合同，且谢X不承担违约责任，是错误的。1、情势变更的前提是不可预见。房贷新政中关于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％的规定不是不可预见，不构成情势变更。自2007年以来，一系列的政策、文件表明国家对购买二套房以上的首付款比例要求逐步提高。谢X应该可以预见。首付款比例提高并不消灭合同目的，合同可以继续履行；2、即使房贷新政符合情势变更原则，本案仍然不适用情势变更。涉案合同约定，转让价为1218000元，定金10000元，买方需于签署本合同之日起35个工作日内付清首期款340000元，此数额为大概数目，在银行出具贷款承诺书后五个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期款。该约定表明，谢X在签订涉案合同时，对首期款可能超过340000元是有所准备的，涉案合同没有约定首期款超过50％时，谢X可以解除合同并不承担违约责任；3、房贷新政仅对购买二套以上住房提高首期款比例，没有禁止谢X贷款买房，没有改变约定的付款方式，对履行合同没有造成根本的影响。二、原审判决没有查清部分事实。1、涉案合同约定买方需于签署本合同之日起35个工作日内付清首期款340000元，谢X没有履行该义务；2、涉案合同约定"买方需于签署本合同之日起35个工作日内付清首期款340000元，此数额为大概数目，在银行出具贷款承诺书后五个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款"，原审判决却认为谢X对增加首期款是无法预见的，即判决结果与查明的事实是矛盾的。三、原审判决认定继续履行合同对谢X明显不公平或不能实现合同目的是错误的。房贷新政没有限制转让，标的物也没有灭失。房贷新政出台后，夏X没有要求提高房价，房价也没有大幅下跌。谢X没有证据证明继续履行合同在哪些方面存在明显不公平。四、房贷新政出台后，谢X预计房价要下跌，由此导致谢X违约。但是2010年8月以后，深圳楼市价格反而上升。谢X通过原审法院多次打电话给夏X，要求调解，重新购买涉案房产。由此可见，房贷新政并非导致合同目的不能实现，继续履行对于谢X也不存在明显不公平。被上诉人谢X答辩请求驳回上诉。理由：一、房贷新政不属于商业风险。1、政府政策调控不属于市场行为，由此导致的风险不应归属于商业风险的范畴；2、房贷新政从根本上遏制购房者购房资金的构成，超出了购房者的估计，不可归责于当事人，坚持按原合同履行只能产生不公平不合理的结果，采用情势变更原则处理符合公平公正的原则；3、涉案合同中关于多退少补首期购房款的约定是格式条款，应属无效，多退少补的约定是中介公司为保证收取中介费而产生。房贷新政出台后，多退少补的约定已经不符合首付款50%的最低要求，不可能得到银行的贷款。二、涉案合同未履行没有给夏X造成任何损失。涉案房产已经出售，价格比涉案合同还多出30000元。夏X仍然要求谢X承担高额违约金不符合公平、诚信原则。三、原审判决遗漏重要事实，没有查明夏X没有履行在先的合同义务。按照涉案合同约定，夏X应当在谢X支付首期款之前将房地产原件交于中介公司，并办理过户的公证委托手续，但夏X没有履行该义务。在夏X没有履行在先义务的情况下，谢X也有权不履行自己的在后义务。四、夏X所说谢X是炒房没有依据。本院经审理查明，涉案房产在2009年6月18日注销抵押登记。原审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，谢X已依约交纳了定金10000元，在涉案合同约定的支付首期款340000元和办理银行按揭申请的期限里，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。谢X已经购买了一套房产，根据该规定，贷款购买第二套住房的家庭，贷款的首付比例不得低于50%。而涉案合同原定的首期款是340000元，约占总房款的30%，虽然双方约定该数额是大概数目，在银行出具贷款承诺书后五个工作日内，谢X须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期款。但显然房贷新政出台后，谢X应支付的首期款比例大幅度提高到50%，已经远超出了前述多退少补条款的本来涵义。谢X无法继续履行涉案合同，而夏X也没有根本违约之处，涉案合同因不可归责于双方的原因不能继续履行，可以解除。至于谢X关于其没有在约定的期限支付首期款等合同义务是行使后履行抗辩权的理由不能成立，但无碍涉案合同因前述原因而解除。合同解除后，夏X应当返还收取的定金10000元。原审判决处理正确，本院予以维持。综上所述，夏X的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审本诉案件受理费2477元、反诉案件受理费25元，二审案件受理费5104元，保全费1738元均由夏X负担。夏X迳付谢X案件受理费25元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 柯  云  宗代理审判员 赵    霞二〇一一年三月十一日书 记 员 廖燕萍（兼）