湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2014）新法民一初字第382号原告新化县城市建设投资有限公司。住所地：新化县梅苑开发区盐业公司。法定代表人曾令斌，该公司董事长。委托代理人周晓中，男，1981年6月28日出生，汉族，公司职工。委托代理人刘婵，女，1986年2月18日出生，汉族，公司职工。被告谭志刚，男，1972年1月3日出生，汉族，居民。原告新化县城市建设投资有限公司（以下简称新化县城建投公司）与被告谭志刚房屋租赁纠纷一案，于2014年3月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员康静担任审判长，与审判员刘正华、人民陪审员陈乾组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告新化城建投的委托代理人周晓中、刘婵，被告谭志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新化县城建投公司诉称，原、被告于2010年4月2日就天华南路14栋负一层、一层、二层商铺签订了《新化县金源商埠商铺租赁合同》，商铺租赁期限3＋4年，双方在合同第三条第二款约定免租期满后，被告每半年向原告缴付一次租金，但被告自免租期满后一直未向原告缴付租金，原告几次向被告发出租金催缴通知，但被告签收通知后仍未支付租金，截至2014年2月3日，被告欠原告租金已达1507209元，根据合同第七条第四款约定，被告还应向原告支付滞纳金4522元，综上，被告长期拖欠租金以及未经原告同意擅自转租的行为已违反双方所签合同的约定，严重损害了原告的合法权益，特起诉至法院，要求解除原、被告之间签订的租赁合同，判令被告谭志刚将天华南路14栋负一层、一层、二层商铺返还给原告，并按合同约定支付从2012年7月2日起至实际交付门面时的租金和4522元的滞纳金。被告谭志刚辩称，原、被告从2010年4月1日起签订租赁合同后，根据协议，前面广场必须在2010年5月1日止修好，后街在2011年7月18日止修好，但事实上前面广场原告新化县城建投公司拖至2010年10月15日才修好，后街拖至2012年4月28日修好，导致14栋负一层4000平方米一直未能使用，前面广场未修好，导致装修材料运不进店，装修工程拖延，地方社会治安复杂等因素，给被告造成110多万元的损失；因房屋质量问题，多处地方漏水，给被告造成300多万元的巨大财产损失，根据合同协议，必须80%部分的地方只能做酒店，由于政策的改变，使酒店亏损达350万元左右。被告将其中一个门面租给奉家茶艺的老板，但这个老板实际上就是14栋的房屋购买人，被告不可能不租给他。综上，有的地方二次、三次漏水，所造成的损失都无法计算，要求原告赔偿被告的损失，被告会将所需交的房屋租金一分不少的全部交清。原告新化县城建投公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同，以证明原、被告之间的租赁关系；2、请求退返装修押金的报告；3、装修押金领据；以上证据2、3，以证明被告在合同约定时间内完成装修并开始营业，原告按约定交付了房屋，并未给被告造成损失。4、房屋整改情况签收表；5、2011年4月26日湘中金源商埠客户投诉表；6、2011年6月13日湘中金源商埠验房表；7、2011年7月4日湘中金源商埠验房表；8、2012年2月25日湘中金源商埠验房表；9、2013年4月27日湘中金源商埠验房表；10、2013年5月3日湘中金源商埠验房表；以上证据4-10，以证明原告针对被告提出的房屋质量问题，及时履行了维修义务。11、送达回证；12、2013年10月14日关于天华南路门面租金催缴的通知；13、2014年1月10日关于天华南路门面租金催缴的通知。以上证据11-13，以证明原告多次向被告催缴租金。14、照片3张，以证明被告将所租赁的门面转租给他人。被告方对上述证据的质证意见是：证据1，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议；证据2，真实性无异议；证据3，对真实性无异议，但对证明目的有异议；证据4，无异议；证据5-13，真实性均予以认可，但不认可原告的证明目的；证据14，无异议，但其中奉佳茶艺的老板就是14栋的房屋购买人，被告只能租赁给他。被告谭志刚为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：1、电力公司缴单复印件，以证明门面通电的时间；2、证明，以证明门面装修时被阻工的情况；3、盛世家园相关计租日期的报告、证明等，以证明被告在原告处所租赁的盛世家园因工程施工计租时间往后延期了几个月，同理，被告在原告处租赁的14栋也应把起租时间往后延长。原告新化县城建投公司对上述证据的质证意见是：证据1，真实性无异议，但该证据只能证明被告自行对变压器自行增容，而不能达到被告的证明目的；证据2，不予认可，证据形式不合法，且证人也未到庭；证据3，真实性予以认可，但该证据是被告在原告处租赁的另一栋房屋的门面，与本案无关联，对被告的证明目的不予认可。对原告新化县城建投公司提交的证据，本院的认证意见是：对证据1-14，被告均对真实性未提出异议，且证据间能相互印证，本院予以采信。对被告谭志刚提交的证据的认证意见是：证据1，电力公司缴单复印件，原告对真实性未提出异议，但该证据的证明目的与被告本人亲笔书写的请求退返装修押金的报告中的内容相矛盾，因此对该证据的证明目的不予采信；证据2，证据形式不合法，且较单一，无法达到被告的证明目的，不予采纳；证据3，原告对真实性无异议，但该证据系被告所租赁的其他门面的情况，不能证明其所租赁的天华南路14栋经原告批示同意延长起租日期的情况，该证据与本案无直接关联，无法达到被告的证明目的，不予采纳。根据原、被告提交的有效证据和双方均认可的事实，本院确认以下事实：2010年4月2日，原、被告签订了新化县金源商铺租赁合同，合同内容如下：“出租方：新化县城市建设投资开发有限责任公司（以下简称甲方），承租方：谭志刚（以下简称乙方）。第一条，租赁商铺位置、面积、经营范围，乙方租赁商铺天华南路14栋一层、二层、负一层；租商铺面积14栋一层2740㎡、二层2769㎡、负一层3846㎡；租赁商铺经营范围一、二层餐饮、娱乐、负一层餐饮、仓储、娱乐配套。第二条租赁期限及租金标准1、租赁期限3＋4年，自2010年4月2日至2017年4月2日止。2、租金标准：自2010年4月2日至2013年4月2日，乙方租赁的14栋一层面积2740㎡，月度租金10.4元／㎡，年度租金叁拾肆万壹仟玖佰伍拾贰元（小写：341952元）。二层面积2769㎡，月度租金10.4元／㎡，年度租金叁拾肆万伍仟伍佰柒拾壹元（小写：345571元）。负一层面积3846㎡，月度租金5.2元／㎡，年度租金贰拾叁万玖仟玖佰玖拾元（小写：239990元）。乙方租赁的14栋年度总租金为：玖拾贰万柒仟伍佰壹拾肆元（小写：927514元）。自2013年4月2日起至2017年4月2日，乙方租赁的14栋一层、二层、负一层的（月度、年度）租金，在上一年度基础上按5%逐年递增。第三条租金缴纳方式与优惠办法1、乙方必须以现金形式或者银行转帐方式，向甲方支付租金。以银行转帐方式支付租金的，应当以银行到帐时间为准。2、甲方给予乙方27个月免租优惠期，自本合同约定商铺交付之日起开始计算。免租期内乙方免交租金，免租期满后乙方每半年向甲方缴纳一次租金，且须提前30日向甲方一次性支付。第四条、其他费用及支付办法：1、签订本合同后，甲乙双方于2010年2月8日签订的《租赁意向协议》中，乙方向甲方缴纳的十万元订金，自动转为本合同履约保证金。在合同期满或双方协商解除合同后，甲方在10个工作日内全额（不计息）退还乙方。2、签订本合同时，乙方应向甲方缴纳五十万元，作为所租商铺的装修押金。甲方在乙方动工装修后的3日内，返还乙方三十万元装修押金；剩余二十万元装修押金，甲方在乙方所租赁商铺装修完毕，按业态方案验收后，在乙方开门营业的10个工作日内全额退还。……第六条其他约定事项……2、乙方不得将所租商铺转租给第三人。……第七条违约责任……4、乙方未按时向甲方交纳租金的，乙方除补交应缴费用外，每逾期1日，甲方有权按当时应缴费用总额3‰的标准，向乙方收取滞纳金。5、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺使用权，不退租金、履约违约金，并要求乙方支付已发生的应缴费用，赔偿给甲方造成的实际损失：…（1）未经甲方同意，乙方擅自将承租商铺全部或部分经营面积转租、转让或转借他人经营、使用。……”2010年10月9日，谭志刚向原告方出具了请求退还装修押金的报告，内容如下：“我是天华南路14栋租户谭志刚，我已于2010年10月4日装修完成并正试营业了，已符合退还已交装修押金20万元的条件，现报告前来申请退还装修押金为感。”原告单位的工作人员康泽东在该报告上签字：“经现场查看，14栋装修已基本完成，并于2010年10月4日试营业，建议全额退还装修押金200000元。”被告当天领走了20万元的装修押金。租赁期间因房屋下水道堵塞、漏水等问题，被告告知原告后，原告派人进行了维修。2012年7月2日后，原告四次向被告发出关于天华南路门面租金的催缴通知。2013年10月18日，被告向原告出具了要求减免房租的申请报告。另查明，租赁期内，被告将所租赁的天华南路14栋的部分门面转租给他人经营奉家茶艺，租赁给天安财产保险股份有限公司新化支公司做为经营场所。本案中双方争议的焦点：一、原告要求解除与被告之间租赁关系并要求被告返还其所租赁的天华南路14栋，理由是否充分；二、起租时间应从何时计算？租金以及滞纳金如何计算？三、被告谭志刚提出因房屋存在质量问题而要求减免、抵扣租金的理由是否应得到支持？本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告双方签订了门面租赁协议，双方均应按协议履行自己的义务，原告将租赁物交给了被告，被告做为承租人理应向原告支付租金。但被告在原告多次催讨租金后仍以门面下水道堵塞、漏水等为理由一直不交纳租金，违反了双方的约定，且未经原告同意，将所租赁的部分门面擅自转租给他人经营，原告提出解除合同，要求被告腾空所租赁的门面，理由充分，本院予以支持。按双方所签订的租赁合同，被告的租赁时间从2010年4月2日开始至2017年4月2日，被告提出原告未按要求交付所租赁房屋，要求延长起租时间，因双方签订的合同中明确约定了门面的租赁时间，且按合同约定，被告完成了装修后才能领取装修押金，被告在2010年10月4日亲笔书写了要求退还装修押金的报告，可以看出，至2010年10月时，被告在此之前已进入租赁门面并完成装修，且被告也未提交足够的证据证明原告同意延长计租时间，因此该门面的起租时间只能认定为2010年4月2日。按合同约定，被告有27个月的免租期，因此至2012年7月2日免租期满，被告应按合同约定向原告缴纳租金，且2013年4月2日后每一年所交的租金按上年度租金递增5%，经计算从2012年7月2日计算至2013年4月1日时止租金为695637元，2013年4月2日至2014年4月1日，租金为973896元，从2014年4月2日计算至2014年7月1日止，租金为255648元，以上从2012年7月2日计算至2014年7月1日，被告共应向原告支付租金付天华南路14栋租金1925181元。同时，原告要求被告支付因其未按时交纳租金应支付滞纳金，因双方签订的租赁合同中对此有约定，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院予以支持。按双方约定被告需每半年向原告缴纳一次租金，且应提前30日向原告一次性支付，所应支付的滞纳金分段计算，每逾期一日按当期所应缴费用总金额3‰的滞纳金。原告起诉时只要求被告谭志刚支付4522元滞纳金，系原告自由处分自己的权利，本院照准。被告谭志刚提出因房屋的质量问题要求减免租金并因房屋质量给被告造成的巨大损失应抵扣租金的问题，但其未提交相应的自行维修费用的依据来证明自己的主张，因此无法确定被告为维修房屋实际支出了多少费用，且被告提出因房屋质量给其造成了损失要求新化城建投赔偿，属另一法律关系，可依法另行主张权利。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除原告新化县城市建设投资有限公司与被告谭志刚于2010年4月2日签订的《新化县金源商铺租赁合同》；二、被告谭志刚须在本判决生效后30日内腾空所占的属于原告新化县城市建设投资有限公司所有的位于新化县天华南路14栋一层、二层、负一层门面，并将上述门面返还给原告新化县城市建设投资有限公司；三、由被告谭志刚于本判决生效后10日内支付给原告新化县城建投公司自2012年7月2日起至2014年7月1日的租金1925181元，滞纳金4522元，合计1929703元；四、2014年7月1日后的租金计算至实际腾空门面止（2014年7月1日后至2015年4月1日前按月租金85216元计算，2015年4月2日至2016年4月1日期间的租金按月租金89476元计算）。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18405元，由被告谭志刚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  康 静审 判 员  刘正华人民陪审员  陈 乾二〇一四年八月十七日代理书记员  龚 伟附相关法律条文：对《中华人民共和国合同法》的适用第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。