陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2013）咸秦民初字第03428号原告王某，男，1984年2月15日生，汉族。委托代理人闫某某，陕西天之骄律师事务所律师。被告赵某，男，1988年12月23日生，汉族。委托代理人韩某，陕西省礼泉县148法律服务所法律工作者。第三人李某某，男，1958年11月6日生，汉族。委托代理人王某某，陕西渭民律师事务所律师。第三人中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司住所地咸阳市西兰路中段负责人徐艳梅，系该公司经理委托代理人司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师原告王某诉被告赵某、第三人李某某、中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告及委托代理人、第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元的24套房，其建筑面积为2131、84平方米。2011年9月25日，被告通过参加拍卖成为上述房产的合法买受人。2013年5月5日被告委托李某某对外出售上述24套房屋，原告与李某某联系、洽谈房产买卖事宜，在签订合同前原告多次与赵某父亲赵晓平及赵某商谈，2013年10月25日原告与被告的委托代理人李某某签订了《房产转让合同》，约定转让总价款300万元，合同签订后付150万元，，剩余150万元在将24套房产过户至原告王某或王某指定人名下后付清，合同还约定了相关的违约责任。在合同签订的当日被告的委托代理人李某某将房产证原件、授权委托书原件及保险公司的相关手续交给原告王某，原告于2013年10月28日通过银行转账向被告的委托代理人李某某支付了首期购房款150万元，履行了原告应尽的义务。原告多次催被告及李某某尽快办理房产过户手续，起初被告搪塞正在协调办理，经原告多次找被告，被告有意反悔。2013年12年1日，被告竟在玉泉小区张贴公告，称其已撤销对李某某的授权，不承认房产买卖关系，该行为严重侵犯了原告的合法权益，故依法起诉请求：1、依法确认原、被告于2013年10月25日签订的《房产转让合同》合法有效；2、判令被告继续履行《房产转让合同》，将位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元的24套房屋过户至原告名下。被告辩称：1、赵某竞买房屋虽未办理过户登记，但是其依法应属合法所有权人，该合同也未有一物二卖情形。2、被告认为原告诉称的事实除2011年9月25日通过北京嘉和拍卖公司竞拍所得外，原告诉称的其它事实不真实。3、被告认为24套房屋是以3265500元竞得，在对房屋修缮后先委托张小谋对外出售，在售出16套后才委托刘建民、李某某出售8套房屋，李某某是被告父亲的多年朋友，被告非常信任李某某。后来给李某某一个人出一份委托书。2013年10月24日李某某拿来了一份与王某的房产转让合同让赵某父亲签字，赵某父亲认为严重损害了16户人的利益就拒绝签字。2013年11月底原告给被告打电话，要求被告给其办过户手续，我才知道李某某将24套房屋全部卖给王某。被告对此不知情，经查询李某某名下有100万元汇款，但被告未收到分文。综上，认为李某某与王某签订的合同属恶意串通，在被告不知情的情况下签订，该《房产转让合同》应属于无效合同，应予以撤销。此外，被告称已向咸阳市公安局报案，该合同也无法履行。第三人李某某述称：对原告王某所诉事实认可。2013年5月5日赵某授权委托他买卖房屋属实，300万元房价是赵某和其父亲决定，他仅介绍认识。所签的房屋买卖合同属实。第三人人保公司辩称：公司于1999年4月28日更名，涉案房产原是我公司的，后卖给赵某属实，现还未过户。原告为支持其诉讼请求，当庭提交如下证明材料：第一组证据：1、市房权字012**号房产证；2、拍卖成交确认书。证明：1、位于秦都区玉泉小区3号楼建筑面积为2131.84平方米的房产原所有权人为中保人寿保险有限公司咸阳分公司。2、2011年9月25日，赵某通过北京嘉禾国际拍卖公司以311万的价格购买了上述房产，赵某成为该房产的所有权人。第二组证据：1、授权委托书；2、李某某、赵某及赵晓平身份证复印件；3、房产转让合同（草稿）；4、房产转让合同。证明：1、2013年5月5日赵某向李某某出具书面委托，委托李某某全权办理玉泉小区3号楼1-2单元24套房产的买卖、过户等一切手续，李某某的签字与赵某的签字具有同等的法律效力，任何人无权阻止。2、在签约前，李某某提供了正式的授权委托书、赵某及赵某父亲赵晓平的身份证，在签订正式房产合同前，同赵某及其父亲商谈房产转让合同事宜，赵某父亲并亲笔修改了部分合同条款，在双方达成一致意见后，王某与赵某的委托代理人李某某于2013年10月25日签订了《房产转让合同》，该合同约定玉泉小区的24套房产的价格为300万元，合同签订后付150万元，剩余的150万在24套房产办理至王某或王某指定人名下支付剩余的150万，办理房产过户的时间为本协议签订后30日即在2013年11月25日以前，否则赵某应按合同约定承担违约责任。第三组证据：1、保险公司的有关资质手续、文件；2、付款凭证及收款收据；3、赵某张贴公告。证明：1、在房产转让合同签订后，李某某将房产证原件及保险公司的相关手续包括主体资质及房产来源的相关资料交给王某，王某于2013年10月28日将首期购房款150万元支付给赵某代理人李某某。2、合同约定的办证期限届满后，赵某不仅未办理过户手续，2013年12月1日还在玉泉小区张贴公告，称其没有委托他人以自己的名义出售上述24套房屋并称撤销其对李某某的委托，该行为已严重侵害王某的合法权益。故王某向法院提起诉讼，确认合同效力并要求赵某按合同履行义务，该请求应得到人民法院的支持。第四组证据：1、通知1份。证明赵某于2013年5月3日发出通知称该楼一、二单元临时住户属非法居住，所谓购买手续未经产权人同意，系非法手续并要求临时住户无条件搬迁。证明赵某称此前已将16户已出售与事实不符。被告质证对第一组证据认可；第二组的证据真实性无异议，但对证明目的有异议，对于房产转让合同草稿的修改部分是否为赵某父亲笔体，回去确认一下。对于第三组证据的真实性认可，但被告未收到款项。第三人李某某质证对原告提供的证据全部认可。第三人人保公司质证认为涉及该公司部分的真实性认可，其它不发表意见。被告为支持其主张，提供以下证据：第一组证据：1、竞买确认书1份；2、竞买合同1份；房产证复印件1份。证明赵某属24套单元房的合法所有人。第二组证据：1、刘建民证明材料1份；2、张小谋的证明材料1份；杨鹏越的证明材料1份；4、16户购房明细表1份；5、售房情况表1份；6、售房情况表1份；7、赵某与李某某、王某录音4个。证明：1、赵某委托李某某权限是8套房屋买卖事实；2、李某某在接受委托后明知16套已销售；3、李某某与王某所约定的房价低于成本价和市场价，是恶意取得。第三组证据：1、王彦贤、翟淑琴的购房合同各1份；2、房产信息及收款收据16份；证明李某某于2013年7月5日将其中2套房出售，并收取20万房款。涉案房屋16户已出售、交付入住。第四组证据：房产转让合同1份证明赵某不同意将房屋出售给王某。原告质证认为第一组证据没有异议，第二组前1、2、3项是证人证言，原告认为证人与被告均属利害关系人，证人证言不认可，4、5、6、7均是电子表格，不予认可，与本案无关。第三组证据1、2无原件，16户也无购房合同，真实性不予认可。第三组证据不认可，应以书面签订的合同为准。第三人李某某质证：对第一组证据认可，对于证人证言不认可，2013年5月5日出具的是24套房屋买卖委托，对于第二组、第三组合法性和关联性都不认可，录音听不清楚。对于第四组证据的证明问题不认可。第三人李某某为证明其主张，提供授权委托书1份。证明李某某作为委托代理人，才会办理出卖24套房屋事宜，委托事实和权限写的很清楚。原告质证表示认可。被告质证认为委托时间应该是2013年5月份，不能证明李某某无过错。经原、被告及第三人举证、质证，合议庭综合分析评议认为：对原告提供的证据一，被告及第三人无异议，且该证据来源合法、内容真实，能证明其所要证明的问题，故本院予以采信；对原告提供的证据二因来源合法，内容真实，且能相互印证，本院予以采信；对原告提供的证据三中的1不是证据，对2、3来源合法，且与证二能相互印证；故本院予以采信；对原告提供的证四来源合法，内容真实，且能证明其所要证明的问题，故本院予以采信。对被告提供的第一组证据因原告、第三人均没有异议，故对该组证据的真实性认可；第二组证据的1、2、3证人证言，因证人与被告具有利害关系，且证言与书面证据相矛盾，故对该证言不予采信；对第二组证据中4、5、6、均为表格形式，无当事人各方的确认，无法证明其真实性，故对此不予采信；对于录音因未征得被录音人同意且内容真实性难以认定，不符合证据的形式要件，故本院不予以采信；第三组证据因无原件且该部分内容与2013年5月3日赵某代理人发出的通知相矛盾，本院不予采信；第四组证据为空白的房产转让合同，不属于证据范畴，本院不予采信。对第三人李某某提供的证据因原、被告无异议，且能证明其所要证明的问题，故本院予以采信。根据庭审笔录及采信的证据，确认以下案件事实：秦都区玉泉小区3号楼1-2单元房屋的产权人原为中保人寿保险有限公司咸阳分公司（现更名为中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司）所有，房产证号为市房权字第012**号。该楼1-2单元24套房屋建筑面积为2131.84㎡。2011年9月25日，上述房产通过北京嘉禾国际拍卖有限公司赵某竞拍取得了上述24套房产，成交金额为311万元。2013年5月3日，赵某以通知的形式称居住在该楼一、二单元的临时住户属非法居住占有并要求无条件搬离。2013年5月5日，赵某向李某某出具书面《授权委托书》，授权内容为：“本人因工作忙，现委托李某某全权办理秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续，其签字与本人签字具有同等法律效力，任何人无权阻止”。2013年10月25日原告与被告的代理人李某某签订了《房产转让合同》，该合同约定转让总价为300万元，合同签订后付150万，剩余150万在将24套房产过户至乙方或乙方指定人名下后付清，该合同约定过户时间为合同签订后30日内。在签订合同后李某某将房产证原件、授权委托书原件及保险公司相关手续交给原告。原告于2013年10月28日通过银行转账向被告的代理人李某某支付了首期购房款150万元（其中向李某某农行账户转款100万元、向李某某信合账户转款50万元）。2013年12月1日，被告在玉泉小区张贴公告，称其已撤销对李某某的授权，不承认房产买卖关系。本院认为，被告赵某委托李某某全权办理秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续的委托书，是被告赵某的真实意思表示，且委托的内容合法，故被告代理人李某某与原告王某签订的《房产转让合同》是有效合同，被告赵某应对其委托代理人代理行为承担责任。该房产转让合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，故原告要求依法确认《房产转让合同》合法有效的诉讼请求正当合法，应依法支持和保护；原告要求被告继续履行合同之诉讼请求正当合法，应依法予以支持和保护。被告抗辩其不知情以及原告与李某某恶意串通均无相关证据支持，且该抗辩事由与2013年5月3日发出的通知相矛盾，至于被告辩称其没有收到150万元房款理由不成立，原告已将首付款通过银行转账方式转给其委托人李某某，故其辩称理由不成立。由于24套房屋的产权证还未过户给被告赵某，故中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司有协助办理过户的义务。故依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十五条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王某与被告赵某于2013年10月25日签订的《房产转让合同》为合法有效合同。二、被告赵某在本判决生效后十日内将位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元的24套房屋过户至原告王某名下，第三人中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司予以协助配合，因完成过户所需的费用依照相关的法律、法规规定，由原告王某、被告赵某及中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司按规定各自承担各自的。三、原告王某在本判决生效后十日内将剩余150万元房款支付给被告赵某。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费30800元由被告赵某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  任 伟人民陪审员  程明放人民陪审员  万 华二〇一四年四月二十七日书 记 员  赵 琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。六十五条：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。