杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭上商初字第2号原告：杭州卓家房产咨询有限公司。法定代表人：项珍仙。委托代理人：任鹏飞。被告：吕美云。委托代理人：马郁飞、楼斌。原告杭州卓家房产咨询有限公司（以下简称卓家公司）为与被告吕美云居间合同纠纷一案，于2010年12月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员程雪原独任审判。2011年1月14日，本院公开开庭审理了本案。原告委托代理人任鹏飞、被告委托代理人马郁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年7月初，被告吕美云找到原告公司下属的复兴店，表示希望购买房屋，并委托原告代为寻找房源。2010年7月8日，经被告同意，原告经纪人林娇娇及复兴店店长李志强带被告查看了美政花苑33幢2单元201室房屋，并进行了相关居间介绍。看完房之后，双方签了房地产经纪带看确认书。此外，原告公司的经纪人还多次带被告看了多处其他房屋，进行了大量居间工作。2010年8月初，原告公司人员突然在杭州透明售房网上发现美政花苑33幢2单元201室房屋已被被告购买的信息。经查，是被告在看房之后抛开原告，与房东完成了交易。原告公司人员在发现该情况后屡次要求被告按照房地产经纪带看确认书的约定支付服务费，均遭被告拒绝。综上所述，被告在原告带其查看过房产、并签下确认书之后，抛开原告与房东完成交易，并拒绝支付服务费，严重违反房地产经纪带看确认书的约定，属于违约行为。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付给原告居间服务费7137.50元；二、被告支付给原告违约金7137.50元；三、案件受理费由被告承担。被告答辩称：1、被告购买的房屋并不是房东委托原告进行交易的房屋。2、被告没有委托原告帮助寻找房源。3、本案标的房屋原来的所有权人并不是原告曾经居间介绍的交易对象。4、被告在履行过程中并没有违约行为，不应支付居间代理费和违约金。5、原告在整个过程中确实付出了一定的服务，但并没有促成被告与标的房屋买卖合同的成立，不应收取居间服务费，被告愿意承担原告支出的适当费用，但仅限于原告工作人员的误工费（相当于带看房屋的费用）和电话费。为支持其主张，原告向本院提供了以下证据：1、2010年7月8日、同年7月12日的房地产经纪带看确认书各一份，证明原告带被告及其儿子看了美政花苑33幢2单元201室房产，进行了大量居间工作并作了相关居间约定的事实。经质证，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为仅能证明原告带被告看了本案所涉房屋，但无法体现出被告委托原告寻找房源的事实；美政花苑33幢2单元201室房屋仅仅是原告从网上得到的信息，房屋的所有权人并没有委托原告出售该房屋，并不是原告的居间介绍对象；该确认书中第二条第四行中所载“第五条”是违约条款，原、被告双方并未对居间代理费做出约定。2、2010年8月4日的房地产经纪带看确认书一份，证明原告带被告看了其他房源，进行了大量居间工作的事实。经质证，被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明原告进行了大量居间工作。3、从移动公司网站上下载的通话记录一份，证明与原告提交的证据1相互印证，佐证原告带被告看房，做了大量居间工作的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为系复印件，其中部分通话记录可能是真实的，但并不完全是为本案所涉房屋买卖进行的通话，因为当时被告曾委托原告同时出售自己所有的美政花苑11幢2单元302室房屋，故该通话记录无法证明原告为被告居间介绍房源进行了大量居间工作。4、从网上下载的透明售房网成交记录一份，证明被告抛开原告与房东成交的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为其确实于2010年8月6日签订了房屋买卖合同，但不能确认网上所载的房产和被告签约的房产是否是同一套。被告向本院提供下列证据：1、杭州市房屋转让合同一份，证明被告购买的房屋原来的所有权人是叶瑞云。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均无异议。2、2010年6月10日的房地产经纪确认书复印件一份，证明在原告带被告看本案所涉房屋之前，被告已经在杭州财富置业代理有限公司（以下简称财富置业公司）的带领下看过该房屋了。3、2010年6月10日的房地产出售一般委托协议书复印件一份，证明美政花苑33幢2单元201室的房东叶瑞云委托财富置业公司出售该房产。以上证据经质证，原告认为系复印件，对真实性有异议，认为该二份证据的日期均为2010年6月10日，房屋所有权人叶瑞云委托财富置业公司出售房产与财富置业公司带被告看房的时间发生在同一天不符合常理，可能产生时间往前签的情况。经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；原告提交的证据3系复印件，且因原告在审理过程中确认其同时在为被告出售房屋提供居间服务，故尚不足以证明该通话记录均系原告为被告求购房屋提供居间服务所产生，本院不予采用；原告提交的证据4，因其中所载房产信息与被告于2010年8月6日所签的杭州市房屋转让合同内容相符，能证明本案相关事实，故本院予以采用。被告提交的证据1，原告无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；被告提交的证据2、3，因被告在审理过程中提供了原件，且原告对真实性无异议，故本院确认其具有证据效力。经审理本院认定，2010年7月8日，原告工作人员根据被告求购房屋需求，带其查看了本市上城区美政花苑33幢2单元201室房产。当日，原、被告之间签订房地产经纪带看确认书一份，约定被告承诺本确认书签订前，从未自行看过或在其他中介带领下看过上述物业，也未就上述物业与任何主体签订过任何书面文件；被告经原告带看上述物业后一年内，被告（包括但不限于被告的承办人及被告的各关联方）无论通过何种方式及任何价格与原告曾经居间介绍的交易对象成交的，或经原告咨询服务、居间成交后因被告原因导致合同终止时，被告仍应按约定的房地产居间代理服务费标准支付服务费给原告；房屋买卖的房地产居间代理服务费按照物价部门公布标准收取，50万元（含）以下1.25%，50万元-100万元（含）0.875%，100万元-200万元0.5%，200万元以上0.3125%；被告违反本协议约定的，按照委托求购房屋总价的3%作为违约金。同年7月12日、8月4日，原告工作人员又带被告的儿子谢杭严分别查看了本案所涉房产、以及本市运河人家3幢2单元201室房产。同年8月6日，被告在财富置业公司的居间下购买了本案所涉房产。另查明，2010年6月10日，本案所涉房产的所有权人叶瑞云与财富置业公司之间签订房地产出售一般委托协议书一份，约定叶瑞云委托财富置业公司代理出售本案所涉房产、并由财富置业公司为叶瑞云和房产承购方提供居间服务事宜。同日，被告确认其在财富置业公司的陪同下验看了本案所涉房产。本院认为，被告为购买房屋，通过原告提供房源信息及陪同查看了本案所涉房产，并签订了房地产经纪带看确认书，原、被告双方已形成居间合同关系。被告关于本案所涉房产的所有权人叶瑞云并不是原告曾经居间介绍的交易对象的抗辩理由，因本案所涉房产的所有权人叶瑞云并未独家委托财富置业公司代理出售其房产，即不影响其同时委托原告等其他房屋经纪服务机构提供居间服务。况且，原告已举证证明其派工作人员两次陪同被告及其儿子查看了本案所涉房产，故可认定原告已向被告提供了订立合同的机会、且订立合同的机会实际存在。因此，被告的该抗辩理由，缺乏相应事实依据，本院不予采纳。同时，被告辩称其在原告带看前已由财富置业公司陪同验看过本案所涉房产，但却未举证证明其当时曾将该节事实告知过原告；且在被告于2010年7月8日看房后，被告的儿子又于同年7月12日由原告工作人员陪同查看了本案所涉房产。可见，被告的行为存在一定过错。现被告在看房后未告知原告即私自通过财富置业公司购买了本案所涉房产，其行为已构成违约，理应依约承担相应的违约责任。但因依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，原告作为居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬；况且，即使在被告正常履约的情况下，原告最终能否促成买卖双方达成交易亦不确定。故原告关于被告支付居间服务费7137.50元的诉请，依据不足，本院不予支持。此外，鉴于违约金以补偿性为主、兼具惩罚性的性质，本院对被告关于违约金数额过高的意见予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案的实际履行情况、以及原告在居间活动中产生的必要费用与人工支出，认定被告应向原告支付违约金4000元。故原告关于被告支付违约金7137.50元的诉请，本院对其合理部分予以支持，即被告支付给原告违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告吕美云于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州卓家房产咨询有限公司违约金人民币4000元。二、驳回原告杭州卓家房产咨询有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，因本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取，故应退还原告杭州卓家房产咨询有限公司78.50元。剩余案件受理费78.50元，由原告杭州卓家房产咨询有限公司负担56.50元，由被告吕美云负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费157元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。审判员  程雪原二〇一一年二月十七日书记员  陈圆圆