河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）正民初字第01597号原告（反诉被告）雷建民，男，1951年10月15日出生，汉族，住正阳县真阳镇。委托代理人雷东，男，1979年9月25日出生，汉族，住正阳县真阳镇，系原告之子。委托代理人肖海源，男，河南明信律师事务所律师。被告（反诉原告）刘胜利，男，1968年9月17日出生，汉族，住正阳县真阳镇。委托代理人杨伟新，男，正阳县法律服务中心工作人员。原告诉被告合作建房合同纠纷一案，被告于2013年10月22日提起反诉，要求反诉被告赔偿其经济损失，本院决定对本诉和反诉请求合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及委托代理人、被告（反诉原告）委代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月20日，原、被告签订合作建房合同。约定，1、原告提供其所有的住宅用地。2、被告同意承担建房所需的全部资金和建房期间原告在外租房的费用。3、被告负责策划、设计、建设、办理相关建房证件及验收竣工等管理工作，施工期间所产生的安全事故责任赔偿问题由被告承担。4、建房合同签订生效后50天内开工，并在第十二个月内完成。上述合同签生效后，被告未按合同履行，构成违约，现合同已无法履行。为此请求，1、要求解除2013年7月20日原、被告签订的合作建房合同并要求恢复原状。2、要求拆除被告建筑在原告宅基地上的建筑物。3、要求被告赔偿原告经济损失100000元，（即房租费、被告扒倒原告四间门面房及四间住房的损失、及该四间门面房从2011年至今的租金收益）。被告辩称，1、同意解除原被告签订的合作建房合同。2、导致合同不能履行的责任在原告，原告不能提供合同约定的建房手续，应承担过错责任。3、原告要求被告恢复原状没有法律依据，该房屋的建筑是原告允许的。4、原告要求被告赔偿100000元，无事实依据。反诉原告诉称，原、被告合作建房合同签订后，反诉被告提供的土地使用证（证号为：2006第063240号）不是其本人的。在办理相关建房手续时，反诉被告没有协调好四邻关系，导致相关的建房手续无法办理，给反诉原告造成经济损失，为此请求，1、撤销双方签订的合作建房合同。2、要求反诉被告赔偿其经济损失计款270000元。反诉被告辩称，1、同意撤销双方签订的合作建房合同。2、不同意赔偿反诉原告要求赔偿经济损失270000元反诉请求。经审理查明，原告之子雷东于2006年5月20日以划拨的形式在正阳县真阳镇正明路中段北侧取得城镇商业住宅一处，该片土地东西10米、南北16米，面积160平方米，土地使用证号为，正国用2006第063240号。原告在该宅基地上建房屋八间。2011年原、被告签订一份协议，原告将其子雷东名下的上述城镇商业住宅的土地使用权交给被告作为双方合作建房使用。同年10月份经原告同意，被告扒倒原告宅基地上的旧房屋八间，开始建六层楼房的地脚。2012年2月原告发现被告所建的地脚工程有质量问题，申请正阳县正城建设工程质量检测有限公司进行检测，结论为，样品经检测不符合GB1499.2-2007标准规定的技术要求，重量偏差、拉伸试验、冷弯试验不合格。同年2月29日正阳县城建局向原告雷建民及其子雷东下发了责令停止违法行为通知书，责令停止目前建筑地脚的行为。2012年7月27日原告之子雷东又与被告签订一份建房协议书，双方就上述建房的工程质量、费用的承担、利益分配等权利义务达成一致意见。2013年7月20日原告与被告再次协商，将2012年7月27日雷东与被告签订的建房协议作废，并达成新的合作建房合同。该合同约定的主要内容为，原告将上述雷东名下的宅基地交给被告合作建六层楼房使用。建房所需资金（包括建筑工程款、办理相关证件的费用等）、和原告在外租房的费用由被告承担，原告不承担建房、办证等任何费用；被告负责策划、房屋的设计、建设、办理相关的建房证件及竣工验收等管理工作。被告在合同生效后第五十天内开工，并在十二个月内完成竣工验收工作。产权分配：原告拥有第一、二层的产权和最东边储藏室一间；被告拥有三层以上的房屋产权等。上述合同签订后，在未办理城镇建筑许可证的情况下，被告开始建筑上述合同约定的六层楼房的主体工程。该六层楼房的占地面积大于正国用2006第063240号土地使用证确定的面积。楼房在建筑过程，因正阳县城建局责令停止违法建房而停工。现楼房已建工程是：地基及一层部分主体建设已完成（楼房的地脚及一层钢筋水泥柱，未封顶）。在诉讼中原告方申请对已建工程的质量进行鉴定，经驻马店天工质量司法鉴定所鉴定，结论为：该工程基础以上构件混凝土强度及直径10钢筋符合设计（图纸）及检收规范，其余所检测项均不符合设计（图纸）及验收规范之规定。原告花鉴定费4500元，被告申请对已建的楼房工程价款进行鉴定，经驻马店市正泰工程有限管理有限公司鉴定，结论为，刘胜利已建工程的工程造价为175292.90元。李勤当庭证实，原告从2011年到2013年租赁其房屋，已支付房租费6000元。上事实有原告提交的身份证、土地使用证、房屋分散管理委托合同书、房屋买卖协议、合作建房协议、真阳镇张庄居民委员会证明。检验委托单及检验报告、已建工程照片、司法鉴定意见书、录音光盘，证人当庭证言。被告提交的；被告提交的司法鉴定书、证人当庭证言，刘胜利注册的企业法人执照国土资源局证明、情况说明、工程设计图纸、原被告的陈述加以证实。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。本案原被告以合作建房的方式转让从划拨方式取得的国有土地使用权违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》第四十四条、第四十五条的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同无效，因此，在合同无效的情况下，原告要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《中华人民共和国共和国行政强制法》第四十四条规定，对违法的建筑物、构建物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。本案原被告在未取得建筑许可证的情况下，签订合作建房合同，在县城市规划区内建六层楼房，原告要求拆除被告的违法建筑物，不属人民法院主管。对原告要求被告赔偿其经济损失100000元，因未按规定缴纳诉讼费用，本院不予审理。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原被告签订的合作建房合同，因违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效，双方都负有缔约过失的责任。被告明知未办理建筑许可证，动工建房造成损失，应由自己承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第五项，第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求、二、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费100元，反诉费5550元，合计5650元，原被告各承担2825元，。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  程瑜审 判 员  李强人民陪审员  王晖二〇一四年四月三十日书 记 员  贺娟