杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭滨民初字第340号原告上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司。代表人LINALYNNEWONG。委托代理人（特别授权）顾孟胜。委托代理人（特别授权）王胜佳。被告严心平。原告上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司（以下简称高力物业浙江公司）诉被告严心平物业服务合同纠纷一案，本院于2011年4月13日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，于2011年5月10日公开开庭进行了审理。原告高力物业浙江公司的委托代理人顾孟胜、王胜佳，被告严心平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业浙江公司诉称，原告系杭州市滨江区太阳国际小区的物业管理公司，被告系该小区2幢6单元2401室私有商品房屋的业主，该房屋建筑面积为117.17平方米。根据原告与业主委员会于2010年3月25日签署的《太阳国际物业服务合同》第五章第十六条和第九章第三十五条之约定，被告应在每季度首月15日前向原告支付物业管理费，逾期则按每日千分之二的标准缴纳滞纳金。太阳国际小区住宅物业管理费收费标准为每月每平方米建筑面积2.0元。被告自2008年7月（诉状中原陈述是1月，原告承认有误）起拖欠物业管理费，至2011年1月已经拖欠物业管理费7264.54元、滞纳金7090.19元。原告虽经多次催讨，但被告始终置之不理。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉。请求判决被告缴纳自2008年7月起至2011年1月的物业管理费7264.54元、滞纳金7090.19元，合计14354.73元并担本案诉讼费用。被告严心平辩称，原告没有履行双方合同中约定的义务。具体体现在：原告未履行好安全保卫义务，小区保安管理及安防措施等非常混乱；原告不能及时有效的履行维护公共设施的义务；原告未履行小区环境的维护和建设的义务，小区业主普遍反映绿化逐年变差，缺少维护，小区环境脏乱；原告未履行好物业装饰装修管理的义务，针对部分业主的违规装修和拆建，原告不作为；在重大问题和事件上原告没有尽到与业主沟通和协调处理的职责，例如2号楼6单元楼下的名志海鲜餐厅问题；原告未尽责做好问卷调查和财务计划和收支公示。此外，小区很多业主都欠物业费，原告起诉答辩人是没有资格的，应该由其与业委会一起起诉答辩人。综上，请驳回原告的诉讼请求。原告高力物业浙江公司向本院提交如下证据：1、物业管理服务合同，证明原、被告双方存在物业服务合同关系，被告应支付的物业费。2、房屋交付手续书，证明被告的房屋已经交付及交付时间。3、物管费催收函及邮寄凭证，证明原告已向被告催收拖欠的物业费。4、业主征询意见表，证明原告已经向业主进行了征询。5、公示照片，证明原告已经进行了半年一次的财务公示。6、门岗执勤记录，证明原告门岗都进行了执勤登记。7、保安巡逻记录，证明原告保安进行了巡逻。8、杭州展望科技有限公司出具的证明，证明原告进行了小区弱电系统的维修。9、给开发商的信函，证明原告针对不合理的监控布置要求开发商对监控设施进行维修。10、关于申请增设地下车库摄像设施的函，证明原告向开发商要求增设地下车库摄像设施。11-13、给开发商的信函、附件，证明原告将业主反映的问题包括绿化问题、漏风漏雨问题等致函反映给开发商。14、限期整改通知单，证明原告对小区业主违章安装晾衣架、卫星接收器、空调、门外移等情况进行整改。15、给开发商的信函，证明原告已将小区智能化及消防系统维修之事上报开发商。被告严心平发表如下质证意见：原告证据1的合同不完整，应以前期物业服务合同为主。证据2房屋确实是这个时间交付的，但由于质量问题开发商是同意给予免除物业费的，免交的具体时间不记得。对证据3无异议。证据4数量不够、时间不对，做得很不完整。证据5真实性无异议，但是公示的材料也要寄到被告家。证据6真实性无异议，但是要将相关人员的聘用信息予以公开。证据7不能反映具体巡逻情况，要提供相关保安人员的聘用信息。证据8-13没有法律效力，并且要有相关的维修发票。证据14整改通知是发了，但是原告工作做得不够。证据15没有法律效力并且也没有处理结果。被告严心平向本院提交如下证据：1、前期物业管理服务协议，证明服务合同关系，权利义务及服务质量等。2、原告保安部门对被告遗失物品事情的签订单，证明原告对被告遗失物品事件是知晓的并有承诺但最终不了了之的事实。3、被告的门诊病历卡、就医缴费收据，证明被告到医院打狂犬疫苗的情况。4、太阳国际公寓物业服务问题单，证明2-6-1203室业主高敏红关于群租事件的反映。5、太阳国际公寓物业服务问题单，证明2-6-1704业主宋祝慈反映物业公司对小区开餐馆未尽联络告知和协调责任及小区安全问题的事实。6、太阳国际公寓物业服务问题单，证明1-2-2201业主袁玮琼陈述物业管理混乱的事实。7、太阳国际公寓物业服务问题单，证明2-6-1901业主沈婷陈述物业公司对装修管理协调不力的事实。8、太阳国际公寓物业服务问题单，证明2-6-504业主黄念慈陈述物业公司对餐饮油烟问题处理不善及物业公司对意见无回复的事实。9、太阳国际公寓物业服务问题单，证明2-6-2604业主章林陈述物业公司对餐饮烟道未事先说明及处理不清和小区管理需提升的事实。10、滨盛社区与部分业主协调会记录，证明物业公司服务质量及对业主委员会的意见。11、坚决抵制无知情权投票选物业，证明近400户业主针对业委会不规范不透明选物业的抵制。12、关于杭州市滨江区太阳国际住宅楼楼下名志餐厅烟道严重漏气危害居民健康，安全的业主联名书，证明名志餐厅烟道严重漏气危害居民健康、安全的事实。13、涨价通知照片打印件，证明原告通知将物业费由2元／平方米升为2.5元／平方米。14、庭审后被告补交的已缴纳物业费的发票，证明物业费已缴纳至2008年6月。原告高力物业浙江公司发表如下质证意见：对被告证据1的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该合同已经终止了，与本案无关。证据2的三性无异议，但对证明对象有异议，认为仅证明被告向原告报失，原告履行职责登记。证据3无异议。证据4-9的三性有异议，证明对象有异议，是被告单方说词，不能采信。证据10、11形式真实性无异议，对其中的内容真实性、合法性、关联性有异议，认为仅是业主意见反映，主要是针对业委会，与本案无关。证据12的三性无异议，但证明对象有异议，没有证明力。证据13无异议。证据14无异议，认可被告的物业费已缴纳至2008年6月。本院结合双方的举证与质证，对双方的证据材料作如下认证：1、原告证据1系其与业主委员会签订的合同，在该合同未经有效程序撤销或解除之前，其效力及于作为该小区业主的被告，对该证据效力本院予以确认；原告证据2证明被告房屋已交付及交付时间，对此事实被告无异议，本院予以确认；原告证据3被告无异议，本院予以确认。2、被告证据1前期物业合同，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认；被告证据2与3证明被告东西遗失及在小区内被狗咬伤，并将此事反映给物业公司的事实，原告对该事实也未予否认，本院对该事实予以认定。3、被告证据4－10及证据12拟证明小区部分业主对原告所提供的服务存在不满意，认为原告没有履行双方合同中约定的义务，而原告证据4－15是为反驳被告上述主张而提交的，较之原、被告提交的这两组相反的证据的证明效力，本院认为虽然被告证据中涉及的业主对原告的服务提出意见，但综合原告的证据，能证明原告已基本上履行其提供物业服务的义务。4、被告证据11系对业主委员提出的异议，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告证据13亦与本案无关，本院不予采信；被告证据14，原告无异议，本院予以确认。结合上述认证及原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：被告系杭州市滨江区太阳国际小区2幢6单元2401室私有商品房屋的业主，该房屋建筑面积为117.17平方米，原告系该小区的物业管理公司。2004年1月5日，原、被告签订前期物业管理服务协议一份，约定物业管理费自业主入伙之日起开始计收，住宅按建筑面积每月每平方米2元。2006年8月20日，被告接收了2幢6单元2401室房屋，此后，其向原告交纳了相应的物业服务费至2008年6月。2010年3月25日，原告与太阳国际公寓业主委员会签订了《太阳国际物业服务合同》。该合同就双方的权利义务、履行期限、物业服务费等进行了约定。对物业服务费用约定“1、2号楼按每月每平方米2元；每3个月预缴一次，缴纳时间为每3个月的第1个月15日前支付；若逾期交纳物业服务费用的，应从逾期之日按应缴费用每日千分之二支付滞纳金……”。2008年7月起，因被告认为原告未按合同约定履其服务义务等未再交纳物业服务费。2011年年初原告向被告邮寄了催款通知，但被告仍坚持自己的观点未交费，遂引发本案纠纷。另，对于合同中约定的滞纳金，被告认为原告违约在先，不存在向其再收取滞纳金一说，经本院释明，被告主张即使存在该违约金，也应按杭州市各法院一般的实际标准计算。原告则同意法院依法判决。本院认为，原、被告存在着物业服务合同法律关系，双方均应履行各自的合同义务。物业服务合同有其特殊性，它不是一时的合同，而是继续性合同，其服务对象是小区内的所有业主，故被告虽然提交证据证明部分小区业主包括被告本人认为原告提供的物业服务不符合物业服务合同约定，然原告的证据亦能证明其已按合同约定履行了相关义务，故被告的该抗辩不足以构成其减免物业服务费的合法理由。此外本案原告因物业服务合同纠纷而起诉被告，于法有据，本院对被告主张的业主委员会未向其催缴，应由业主委员会起诉及原告起诉没有资格的抗辩不予支持。综上，本院对原告要求被告支付尚欠物业服务费的请求予以支持。对于原告主张的滞纳金，虽然本院对被告减免物业服务费的抗辩未予支持，但对被告自身而言，其不交纳物业服务费事出有因。被告2007年8月墙面漆在小区内丢失、2009年8月在小区内被狗咬伤，其损害虽系第三人侵权造成，但也从一定程度上反映原告的服务有瑕疵，以至于被告未按时交纳物业服务费，故本院对原告的滞纳金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告严心平于本判决生效之日起七日内支付原告上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司从2008年7月起算至2011年1月时止的物业管理费人民币7264.54元。二、驳回原告上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币79元，由原告上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司负担人民币39元，由被告严心平负担人民币40元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币158元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，账号为12×××68）审判员  季隽虹二〇一一年七月十二日书记员  桑晶晶