宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民初字第2011号原告袁宝财，男，1943年7月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人马自林，北京市泽元（银川）律师事务所律师。被告宁夏长信源房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人剡宗义，该公司总经理。委托代理人吴淑萍，宁夏正义达律师事务所律师。原告袁宝财与被告宁夏长信源房地产有限公司（以下简称长信源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理。依法由代理审判员蒋维国适用简易���序于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告袁宝财委托代理人马自林，被告长信源公司的委托代理人吴淑萍到庭参加诉讼。后因案情复杂，转换为普通程序，本院组成合议庭于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告袁宝财委托代理人马自林，被告长信源公司的委托代理人吴淑萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁宝财诉称，2010年11月11日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的银川市兴庆区某小区商品房一套。合同签订后，原告支付全部购房款582961元，按合同约定被告应于2011年12月31日前交付房屋，2012年2月8日，被告通知原告可以办理交付房屋的手续，但实际上被告并未取得《银川市新建住宅交付使用证》，亦未办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有向原告告知客观情况，便向原告交付了钥匙。同年4月，原告在办理产权登记时，房屋产权登记部门告知原告，因被告没有取得新建住宅交付使用证等材料，手续不齐全，无法办理产权登记。直至2012年10月31日被告才办理了相应的房屋初始登记。为此，原告曾多次就被告违约交付房屋、延期办理产权登记要求被告支付违约金，但被告态度强硬。为此诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金6645元（自2012年1月1日至2012年2月8日，582961元×38天×万分之三）及逾期办理产权登记的违约金11775元（自2012年5月8日至2012年11月26日，582961元×202天×万分之一）；共计18420元；二、本案诉讼费由被告承担。被告长信源公司辩称，同意原告逾期交房违约金的计算期限及万分之三的违约金比例；但逾期办理产权登记违约金应自2012年5月8日起计算至2012年10月31日，因为2012年10月31日被告已经取得了合同约定的初始登记证，完成了合同义务；计算违约金的基数应当按照合同约定的569759元计算。原告袁宝财为证明其主张，提交了下列证据：证据一、《银川市商品房买卖合同》一份、《补充协议》一份、购房发票一份，证明原、被告就购买房屋的单价、付款方式、违约责任等权利义务进行了约定，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。被告对该证据的三性及证明目的均予以认可。证据二、房产销售出库单一份，收据一份，证明2012年2月8日，原告一次性支付了全部购房款，被告在不具备交付房屋的条件下，向原告交付了房屋，并收取原告300元房屋产权代办费。被告对该证据的三性予以认可，但对证明目的有异议，称该证据证明2012年2月8日被告已将房屋交付原告，故交房违约金应计算至该日；交付房屋时收取的300元房屋产权代办费是代办公司收取的，与被告无关。证据三、银川市新建住宅��付使用证一份，证明2012年8月31日被告才取得银川市新建住宅交付使用证；因被告的责任致使办理房屋产权登记的时间延迟，故被告应当承担合同约定的违约责任。被告对该证据的三性及证明目的均予以认可。证据四、银川市房管局查询单一份、契税完税证一份，证明被告开发的某小区1、2、3、5、6号楼于2012年10月31日办理了初始登记，被告在2012年11月26日才为原告办理了产权登记，被告存在严重的违约情形。被告对该证据的三性予以认可，但对证明目的有异议，称2012年10月31日，被告已取得合同约定的初始登记证，故逾期办证违约金应计算至2012年10月31日。被告长信源公司为了证明其抗辩主张，提交了2012年11月2日新消息报公告一份，证明被告于2012年10月31日取得初始登记证，并于2012年11月2日登报公告要求住户办理房产证，故逾期办理房产证违约金应计算至2012年10��31日。原告对该证据的三性予以认可，但对证明目的有异议，称被告收取了300元房屋产权代办费，故违约金应计算至2012年11月26日。经审理查明，2010年11月11日，原、被告签订了《银川市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的某小区住宅房以569759元的价格出售给原告，付款方式为一次性付款，于2010年11月11日付清；被告应当在2011年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用并取得《银川市新建住宅交付使用证》，如原告不退房，合同继续履行，逾期交房超过30日以上，则应当自2012年1月1日起按已付购房款的日万分之三向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由原告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》；如因被告的责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，如原告不退房，合同继续履行，��本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款569759元。2012年2月8日，被告在没有取得《银川市新建住宅交付使用证》的情况下向原告交付了房屋。因房屋的实际建筑面积大于合同约定面积，原告在交付房屋后按实际建筑面积向被告补交了差价，补交后房款为582961元。2012年8月31日，被告取得了某小区6号楼的《银川市新建住宅交付使用证》，并于2012年10月31日办理了初始登记。上述事实，《银川市商品房买卖合同》、房产销售出库单、银川市新建住宅交付使用证、银川市房管局查询单、契税完税证、及原、被告当庭陈述为证，经本院开庭质证和审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，属有效合同，双方应当严格遵照约定行使合同权利、履行合同义务。合同约定被告交付房屋的日期是2011年12月31日前，但被告实际交付时间为2012年2月8日，已构成违约，被告应当按合同约定向原告支付违约金。合同约定逾期交房的违约金自约定交付之日次日至实际交付之日按已交付房价款万分之三支付，因原告于2012年2月8日前实际交纳房款569759元，故被告应当向原告支付自2012年1月1日至2012年2月7日的逾期交房违约金6495元（569759元×38天×万分之三）。按照合同约定，被告应在房屋交付后90日内，即2012年5月8日前将办理权属登记需由原告提供的材料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，否则自约定期限届满之次日起至实际办证之日按全部已付款的万分之一支付违约金。由于被告于2012年10月31日办理了初始登记，已构成违约，应当支付原告逾期办证违约金。现原告要求被告支付自2012年5月8日至2012年11月26日的逾期办理产权证违约金，但因被告已于2012年10月31日办理了涉案房屋的初始登记，故违约金计算时间应从2012年5月8日起至2012年10月31日，被告在此时已交纳房款582961元，故被告应当支付原告逾期办理房屋产权登记违约金10260元（582961元×176天×万分之一）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告宁夏长信源房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向原告袁宝财支付逾期交房违约金6495元、逾期办理房屋产权登记的违约金10260元，共计16755元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由被告宁夏长信源房地产有限公司负担（此款原告��宝财已预交，被告宁夏长信源房地产有限公司随上述款项一并给付原告袁宝财）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  蒋维国人民陪审员  张玉凤人民陪审员  刘晓郁二〇一四年八月八日书 记 员  唐 伟附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予��增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。