上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第2029号原告徐庆。委托代理人孟祥金，上海市国和律师事务所律师。被告程飞。委托代理人金新刚，上海申律律师事务所律师。原告徐庆与被告程飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年2月26日公开开庭进某了审理。原告徐庆的委托代理人孟祥金、被告程飞的委托代理人金新刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐庆诉称，原告与被告所涉的浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖合同纠纷案件，经浦东新区人民法院作出(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决(以下简称“6768号判决”)，且已生效，上述判决认定原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同1”)无效，原告与案外人陈某某、许某签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同2”)依法有效。由于被告没有安排案外人冯建江、王建萍、冯鹏嵘迁出“系争房屋”，导致原告无法履行与陈某某、许某签订的“买卖合同2”，故陈某某和许某向浦东新区人民法院提起诉讼，要求冯建江、王建萍、冯鹏嵘迁出“系争房屋”，浦东新区人民法院作出(2012)浦民一(民)初字第21136号民事判决(以下简称“21136号判决”)，判决冯建江、王建萍、冯鹏嵘迁出“系争房屋”。上述两判决证明被告应当将“系争房屋”交付给陈某某、许某，但被告没有安排冯建江、王建萍、冯鹏嵘迁出，导致陈某某、许某向原告主张赔偿经济损失，原告为此支付给陈某某、许某一次性赔偿金人民币(以下币种相同)10万元、2010年12年5日至2013年1月5日的房租补贴87,500元(每月3,500元*25个月)、律师费11,000元，合计198,500元。原告认为，基于被告不履行“6768号判决”将“系争房屋”交付给陈某某、许某，导致原告向陈某某、许某支付了赔偿金和租金，故该赔偿金和租金应由被告承担，为此提起诉讼，要求判令被告赔偿原告经济损失198,500元(原告支付给陈某某、许某的一次性赔偿金10万元、2010年12月5日至2013年1月5日的房租补贴87,500元、律师费11,000元，合计198,500元)。被告程飞辩称，“6768号判决”仅判决原、被告之间的“买卖合同1”无效，并未判决原告与陈某某、许某的“买卖合同2”有效，合同的效力不应当推定，陈某某、许某是基于法律保护善意第三人的原则而获得的房屋，并非是基于合同。原告明知案外人居某于“系争房屋”内，还擅自买卖，其应当预料到房屋无法交付带来的违约责任，该责任应由原告自行承担。原告向案外人进某的赔偿无法律依据，是其自愿的行为，不应转加在被告头上。原告主张的相关赔偿费用无合同和法律依据，律师费应当由主张权利一方承担。综上，要求驳回原告诉请。经审理查明，程飞原系“系争房屋”的权利登记人。2008年11月15日，由程飞作为甲方(借款人及抵押人)、金荣富作为乙方(出借人及抵押权人)，签订《房产抵押借款合同》(以下简称借款合同)，合同约定，甲方因经营需要，用“系争房屋”抵押借款向乙方申请借款，借款金额为50万元；乙方已知晓甲方合法拥有的房产已向中国银行上海卢湾支行贷款35.10万元，贷款期限从2004年9月20日起至2024年9月20日，向石得新借款30万元，期限从2008年3月29日起至2008年5月28日止，本次抵押为余额抵押，双方约定房产权利价值为120万元；借款期限自2008年11月15日起至2009年1月14日止；甲方以个人合法拥有的“系争房屋”，房地产权证号沪房地浦字(2004)第107543号，建筑面积为71.66平方米的自有房产作抵押，向乙方提供担保；……。后双方共同办理了借款抵押登记。2008年12月4日，由程飞及案外人陈岚作为委托人、金荣富作为受托人，双方签订《委托书》一份，委托事项为委托人程飞、陈岚系夫妻关系，现自愿共同出售坐落在上海市浦东新区浦三路XXX弄XXX号XXX室的房屋，因委托人无法亲自办理上述房屋的出售事宜，现全权委托金荣富为合法代理人，以委托人的名义办理如下事宜：代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同；代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为收取所售房屋的房价款；代为办理房屋的抵押登记及注销手续；代为办理上述房屋的提前还贷或转按揭手续，签署相关文件、合同；代为领取房地产权证、房地产他项权利证明；……。委托期限：自2009年1月15日起至2010年1月15日止。该《委托书》由上海市金山公证处办理公证。借款到期后，程飞未归还金荣富借款。2009年9月27日，由金荣富作为程飞代理人与徐庆就“系争房屋”签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同1”)，约定房屋转让价款71万元，双方于2009年12月25日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续，除此外，合同对交房、付款及违约责任等均未作约定。2009年10月10日，由徐庆作为借款人，其妻子郭瑛作为抵押物财产共有人与中国银行股份有限公司上海市静安支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，由徐庆向上述银行借款42万元，以“系争房屋”作为抵押。同年11月2日，中国银行股份有限公司上海市静安支行将徐庆名下的42万元贷款划入金荣富的账号内。2009年11月，“系争房屋”登记至徐庆名下。就房款支付，金荣富向徐庆出具收条三张，分别为：收到徐庆系争房屋首付款29万元，落款日期2009年9月28日；收到徐庆系争房屋购房款42万元，落款日期2009年11月5日；收到徐庆系争房屋装修补偿款10万元，落款日期2009年11月16日。其中，徐庆对首付款29万元支付，表示其中20万元是2009年7月16日通过转账本票的形式支付，另外9万元则以现金支付；就装修补偿款10万元，徐庆表示是通过向亲戚郭建平借得，以现金形式向金荣富支付。2009年11月23日，徐庆作为卖售人(甲方)与陈某某、许某作为买受人(乙方)就“系争房屋”在上海明明房产经纪有限公司的居间下签订“买卖合同2”，约定房屋转让价款为100万元，乙方于2009年11月9日支付定金1万元，首付款29万元，其中27万元于2009年11月25日支付，剩余2万元于交房当日支付；乙方商业贷款70万元，该贷款直接由银行打入甲方指定账户；双方确认，在2010年1月30日前共同向交易中心申请办理转让过户手续，甲方于2010年2月15日前腾出该房屋并通知乙方进某验收交接；甲方未按本合同约定期限交接房产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；双方履行合同过程中发生争议，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁；补充条款中双方约定将交房日期变更至2010年3月5日，违约金如前约定；……。2009年11月25日，陈某某通过银行转账方式向徐庆支付27万元，徐庆为此出具“二手房房款收据”一张，表示收到系争房屋27万元及1万元定金，共28万元；后陈某某、许某与平安银行股份有限公司上海分行签订《个人抵押借款合同》，贷款金额70万元，以“系争房屋”作为抵押。2010年2月8日“系争房屋”核准登记至陈某某、许某名下，同年2月10日，银行将贷款70万元放款至徐庆账户中。2010年12月，陈某某、许某就房屋交付向徐庆提起仲裁申请。2011年1月28日，陈某某、许某以与徐庆自行达成和解为由，撤回仲裁申请。2011年2月22日，程飞向本院提起诉讼，要求确认“买卖合同1”、“买卖合同2”无效，“系争房屋”产权恢复登记至程飞名下。本院审理后认为，第一，程飞与金荣富基于借贷关系以“系争房屋”作为抵押物办理过债权抵押登记手续，根据双方借款合同约定，债务人在未如期归还借款下，债权人可通过相关法律手段处置本合同项下的抵押物，而“相关的法律手段”应当是法律所允许的范畴内行使实现债权处分抵押物的手段，即债务履行期届满后作为抵押权人未受清偿，可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成，可就此提起诉讼；由此即便金荣富持有授权委托书，但其同时作为抵押权人，在债权未受清偿时，直接以抵押人程飞的名义将“系争房屋”出售给他人，没有合同及法律依据；第二，虽然双方在订立借款合同的同时，程飞向金荣富出具出售“系争房屋”的公证委托书，委托书的内容仅指向授权金荣富对“系争房屋”买卖手续办理上的委托，但不表示金荣富有权代为程飞作出出售“系争房屋”的决定；如金荣富出售房屋是得到程飞同意且与之协商的结果，亦不会存在交房上的障碍，目前程飞对该出售行为不予追认下，本院难以凭借该委托书即认定出售“系争房屋”系程飞的真实意思表示；第三、徐庆在购买“系争房屋”前，对金荣富与房屋产权人程飞之间的借款关系及房屋由他人居某情况清楚，出于徐庆与金荣富为朋友关系的前提下，其有足够的条件详细了解“系争房屋”实际的情况并确认房屋权利人的意见，然而徐庆在明知交易可能存在履行障碍下，仍径自与金荣富订立买卖合同，在合同中就房款支付、交房日期及相关违约责任等均未做明确约定，有悖于一个正常购房人应尽的审慎义务；同时，徐庆于2009年9月27日签订买卖合同中约定购买价为71万元，于同年11月取得“系争房屋”产权后，又于当月的23日以100万元的合同价款出售，且徐庆明知交付存在障碍，在未实际取得系争房屋下出售“系争房屋”；综上，种种情形均显示徐庆并不具备善意。由此，金荣富与徐庆就“系争房屋”买卖的行为违背了程飞的真实意思表示，损害了程飞的利益，故“买卖合同1”当属无效。至于“买卖合同2”的效力，买卖双方是通过中介居间介绍相识，并就“系争房屋”建立买卖关系；陈某某、许某就“系争房屋”购买如约支付了对价；对“系争房屋”交付的问题，陈某某、许某在合同中约定了明确的交付时间、逾期交房的违约责任并以2万元房款作为交房的押金，同时在徐庆未向陈某某、许某披露房屋交付存在障碍下，就购买人对“系争房屋”居某情况的解释也尚属合理，同时在房屋因交房发生争议后陈某某、许某也通过合法途径主张权益这一节，在目前“系争房屋”权利已经转移至陈某某、许某名下，程飞在无证据证明陈某某、许某非善意购买人，本院对程飞要求确认“买卖合同2”无效的请求，难以支持。鉴于金荣富以程飞名义与徐庆关于“系争房屋”订立的“买卖合同1”无效，基于该无效行为发生的权利转移应恢复原状，但徐庆将“系争房屋”已转让给受让人陈某某、许某，“系争房屋”已由陈某某、许某取得，客观无法恢复至房屋权利原始状态，故程飞要求将“系争房屋”产权恢复登记至程飞名下的请求，本院不予支持。据此，本院于2011年12月6日作出(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决，判决如下：一、确认2009年9月27日以程飞名义与徐庆就“系争房屋”订立的“买卖合同1”无效；二、驳回程飞的其余诉讼请求。判决后，程飞提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2012年3月9日作出(2012)沪一中民二(民)终字第186号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年7月2日，陈某某、许某向本院提起诉讼，要求程飞、陈岚、冯鹏嵘、王建萍、冯建江迁出“系争房屋”。本院审理后认为，陈某某、许某系“系争房屋”的权利人，冯鹏嵘、王建萍、冯建江占用“系争房屋”侵犯了原告陈某某、许某的合法权益，陈某某、许某要求冯鹏嵘、王建萍、冯建江迁出“系争房屋”，于法有据，本院予以支持。因程飞、陈岚未居某使用“系争房屋”，故陈某某、许某要求程飞、陈岚迁出“系争房屋”，缺乏法律依据，本院不予采信，据此，于2012年9月7日作出(2012)浦民一(民)初字第21136号民事判决，判决冯鹏嵘、王建萍、冯建江于本判决生效之日起十五日内迁出“系争房屋”，驳回陈某某、许某的其余诉讼请求。判决后，冯鹏嵘、王建萍、冯建江提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2012年12月18日作出(2012)沪一中民二(民)终字第3099号民事判决，驳回上诉，维持原判。以上事实，由经庭审质证的(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决书、(2012)沪一中民二(民)终字第186号民事判决书、(2012)浦民一(民)初字第21136号民事判决书、(2012)沪一中民二(民)终字第3099号民事判决书、(2010)沪仲案字第1067号决定书及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告提供《和解协议》、《协议书》及陈某某签名的收条7张、建设银行存款凭条2张、律师费发票4张。于2011年1月27日，由陈某某、许某作为甲方、王琳代徐庆作为乙方签订的《和解协议》载明，兹有甲方于2009年11月23日购买乙方“系争房屋”，因乙方迄今因故未按合同规定交房，致使甲方为此向上海仲裁委员会对本案提出仲裁申请，在仲裁委尚未真实(正式)组成仲裁庭前，经甲、乙双方充分友好协商，一致达成和解协议如下：乙方愿意自2010年3月5日至2010年12月5日止，一次性赔偿甲方因未交房违约损失费10万元，甲方表示同意；乙方表示，争取在2011年6月30日前交付甲方购买乙方的房屋；另乙方同意，自2010年12月5日起至2011年6月30日止，乙方每月补偿甲方租房损失费3,500元，如期间乙方履行了交房手续，该补偿款亦计算至实际交房日止，甲方表示同意；双方共同表示，如在2011年6月30日乙方仍未能交房，届时由双方在(再)协商乙方对甲方赔偿事宜，如协商不成，双方通过法院处理；甲方已支付的仲裁费7,200元(约)由甲方承担三分之一，乙方承担三分之二，该费用以甲方撤销仲裁申请获得退款后实际产生的费用为准；……。于2013年3月3日由徐庆作为甲方、陈某某、许某作为乙方签订的《协议书》载明，经甲、乙双方确认，甲方支付乙方租房补贴期限截至2013年1月5日止；截止2013年1月5日止，甲方需向乙方支付租房补贴费和律师费7.3万元；本协议签订之日甲方向乙方支付4万元，余款3.3万元甲方在2013年5月31日前向乙方支付。上述证据证明，由于程飞没有按照(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决书履行，将“系争房屋”交付给陈某某、许某，导致徐庆向陈某某、许某赔偿违约金10万元、2010年12月5日至2013年1月5日共计25个月的租金87,500元，及陈某某、许某因诉讼而支出的律师费1.1万元，共计198,500元。程飞对《和解协议》、《协议书》及陈某某签名的收条7张、建设银行存款凭条2张的真实性无法确认，且认为该证据与本案无关，违约金的计算无法律依据；对律师费发票的真实性没有异议，但认为无法律依据。本院认为，程飞与徐庆之间、徐庆与陈某某、许某之间就“系争房屋”买卖所引发的争议已由生效的(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决作出认定，现原告认为，被告没有按照(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决履行，将“系争房屋”交付给陈某某、许某，导致其向陈某某、许某支付了赔偿金和租金共计198,500元，该费用应由被告承担。对此，本院认为，程飞与陈某某、许某就“系争房屋”并无合同关系，而(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决确认了以程飞名义与徐庆签订的“买卖合同1”无效，同时驳回了程飞要求确认徐庆与陈某某、许某签订的“买卖合同2”无效及要求将“系争房屋”产权恢复登记至程飞名下的请求，并未判决要求程飞将“系争房屋”交付给陈某某、许某，故原告称被告不履行(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决，将“系争房屋”交付给陈某某、许某，依据不足，据此，原告以被告没有按照(2011)浦民一(民)初字第6768号民事判决履行，将“系争房屋”交付给陈某某、许某，导致其向陈某某、许某支付了赔偿金和租金共计198,500元为由要求被告承担198,500元，依据不足，本院难以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告徐庆的诉讼请求。案件受理费4,270元，减半收取计2,135元，由原告徐庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一四年四月四日书记员 王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。