福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2014）融民初字第697号原告郑上忠，男，1946年4月10日出生，汉族，香港居民，住福建省福清市。原告叶立敏，女，1946年2月23日出生，汉族，香港居民，住福建省福清市。上述两原告共同委托代理人冯锦锡，福建元一律师事务所律师。被告陈琼，女，1968年10月29日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人余美钻，福清市融城法律服务所法律工作者。原告郑上忠、叶立敏与被告陈琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后依法组成合议庭，于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告郑上忠、叶立敏的委托代理人冯锦锡、被告陈琼及其委托代理人余美钻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑上忠、叶立敏诉称：2006年9月6日，原告与被告签订《卖断契》，约定：原告郑上忠、叶立敏共同管有的坐落在成龙步行街七号楼115号，总面积为26.149㎡的店面，连同该店上的阁楼在内，一并卖断给被告；经双方商议同意，其卖断价款为52万元整；被告预留卖断人的卖店总额中的3万元整，待移户手续办妥后，即如数偿还；办理移户手续的各种费用均由被告承担，双方都不得异议。被告当日即出具《欠条》一张，明确欠原告郑上忠、叶立敏出售店屋款3万元正，此款可待移户手续办妥后付还。原告郑上忠、叶立敏领取《房屋所有权证》及《房屋共有权证》时房屋总面积为52.91㎡，比原协议面积多0.612㎡。为此，原告于2010年3月23日缴纳增量房屋契税1161元。2010年11月8日，原告在具备办理房产过户手续的情况下，向被告寄送《催告函》，与被告协商办理过户手续，结清房屋买卖尾款及超面积差价款，但被告始终置之不理。2013年4月8日，原告与被告陈琼共同向福清市房地产管理交易所办理产权过户手续。但被告至今仍未按照约定向原告支付剩余购房款项3万元、房屋超面积差价款12240元、增量房契税1161元、881.6元，共计44282.6元。请求判令被告即向原告支付剩余购房款及税费共计44282.6元，并承担本案诉讼费用。被告陈琼辩称：被告有拖欠原告购房余款，应当偿还。同时请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。理由：1、被告陈琼向原告郑上忠、叶立敏购买店面是一间，有“卖断契”和原告出示的“收条”为据。2006年9月6日，原告与被告签订了巷店一间的“卖断契”。契载：坐落在成龙步行街**楼**店面，现因外出，管理不便，故愿将上述店屋一间，连同本店的隔（阁）楼，一并卖断给承受人陈琼为业，经双方商议同意，其卖断价款52万元整。在这里特别强调一点是：原告故愿将上述店屋一间，连同本店上的隔（阁）楼，一并卖断给承受人陈琼为业。此足以说明原告卖给被告陈琼的店面是一间。同时，原告在出具购房款的收条时在收条上亲笔书写“成龙步行街七号楼115号店面”。从实地来看，成龙步行街七号楼115号店面也只是一间店面。在契文中也未约定“多还少补”和“按平方计价”等字句，此足以说明，原告卖的标的物是店面，其数量只是按一间计算，此是双方真实意思表示。以上从“卖断契”到“收条”，再到“实地”都证实原告卖给被告的店面是一间（包括本店内的阁楼），被告的主张请求法庭予以支持。2、原告向税务机关缴纳的税款是原告应尽义务，此与被告陈琼无关。原告原拥有的店面，其产权来源是拆迁安置得来的，其权属未得到法律上的认可，即未领取房屋所有权证。根据“城市房地产管理法”之规定，未领取房屋所有权证的房产不得买卖。根据这一法律规定，原告要想将所卖的店铺移户给他人必须先办理产权证件，否则该店面买卖无法办理交易过户手续。原告在领取产权证之前所要交的税款，都与被告无关。在原告缴纳完税款后，福清市建设局才颁发给原告的房屋所有权证。之后，原告与被告才能办理店面交易的产权过户手续。按照“契约”被告已缴纳这一道的交易税费。由于原告拖延了店面的移户手续，给被告陈琼多交了几万元税款，并给被告不能用店面抵押贷款造成生意上的损失，但是被告为了息事宁人，不对原告提出损失补偿的主张。3、关于面积计算问题。房屋所有权证上记载建筑面积52.91㎡，套内建筑面积51.35㎡。这两组数字都是合法的，但是原告所列算式毫无道理。被告算法是26.149㎡×2=52.298㎡，这是被告应当得到的面积，但原告只给的面积为51.35㎡，相差0.948㎡。如果㎡按19886元计算，0.948㎡×19886元=18851.96元，那么被告应在原告购房余款3万元中扣除18851.96元，只应还给原告购房余款11148.04元，而不是3万元。被告向原告购买的房产不是普通住宅，而是店面，该店面未有公摊，因为该店面处在一层，在一层既没有楼梯、走道，又没有其他公共设施占用，所以未有公摊而是实用面积（即套内建筑面积）；在价格方面，店面比普通住宅也贵了好几倍，因此，上述用套内面积算法应是正确的。原告诉状请求中要求支付购买余款3万元和税费1161元，两项相加是31161元，而不是44282.6元。所以，除原告诉欠购房余款是事实外，其他都不能自圆其说。原告向法院请求支付购房余款被告应承认予以偿还，但偿还的余额是11148.04元。同时该店面已经使用了八年时间了，退一万步说，原告的催告函于2010年11月8日才发出，也已超过两年的诉讼时效。经审理查明：2006年6月原告郑上忠、叶立敏原共有的店面坐落于福清市融城高巷头，因福清城市改建需要被拆迁，并由福建成龙集团负责安置。2006年9月6日，原告与被告签订《卖断契》，卖断契约定：原告郑上忠、叶立敏将其坐落在融城成龙步行街七号楼115号，安置巷店一间为26.149㎡，连同本店上的隔楼在内，一并卖断给承受人陈琼为业。经双方商议同意，卖断价款为52万元整；被告预留卖断人的卖店的总额中3万元整，待移户手续办妥后，即如数偿还。办理移户手续的各种费用均由被告承担，双方都不得异议。原告随契交给被告号码为00003590的福清市不动产转让（销售）专用发票原件一张。原告叶立敏的胞弟叶立仁作为在场人也在卖断契上签字。原告随即出具给被告收到购房款49万元的收条一份，被告也出具给原告拖欠3万元的欠条一份，并注明此款可待移户手续办妥后付还。2010年3月23日原告向福清市地方税务局缴纳讼争店面的“契税－增量房－店面”税收1161元。随后，原告从福清市政府相关机关领取了登记其名下的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，该房屋产权证注明坐落于融城镇官塘乾成龙花园7号楼1层115店面的建筑面积为52.91㎡，套内建筑面积51.35㎡。2010年11月9日，原告向被告催告协商办理过户手续，并要求结清房屋买卖未付的余款，2013年4月8日，原告与被告共同向福清市房地产管理交易所办理产权过户手续。被告分别于2013年5月8日和6月14日取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。上述事实有原、被告的身份户籍证明，原告提交的双方订立并签字的《卖断契》、被告出具的3万元欠条、交纳契税的税务发票、邮政挂号信函、福清市房地产管理交易所受理单，被告提交原告出具的49万元收条、被告的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各一份以及双方的陈述为据。上述事实经本院审查核实，予以确认。本院认为：2006年9月6日原、被告签订的房屋买卖合同（卖断契）是双方当事人真实意思表示，该买卖合同应为有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。对于原告主张被告应支付其比原协议多0.612㎡的卖房超面积差价款12240元，因双方在进行买卖时对巷店的一层及阁楼的合计面积数未有约定若有增减应“多还少补”或“按实际平方数计价”，且卖断契已明确买卖标的物是一层面积为26.149㎡连同本店上的隔楼（隔楼未体现出具体面积）在内的“安置巷店一间”，其卖断价款应为52万元整数。因此本案房屋是按整间总价款52万元进行买卖，原告要求被告按卖房超面积差价补偿的主张缺乏事实依据，本院不予支持。虽然双方约定办理移户手续的各种费用均由被告承担，但原告在办理自己名下的产权初始登记而缴纳的增量房契税1161元以及未提供证据佐证原来办理的所谓契税881.6元，均不属于买卖合同约定的应由被告承担的移户费用，故此契税依法应由原告自行承担，原告已按约履行其协助被告办理好产权移户手续的义务，但被告至今仍拖欠原告购房余款3万元，被告应当予以偿还。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条的规定，判决如下：一、被告陈琼应在本判决生效之日起十日内偿还原告郑上忠、叶立敏购房款3万元；二、驳回原告郑上忠、叶立敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费907元，由原告郑上忠、叶立敏承担207元，被告陈琼7**元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王统勇代理审判员  游 捷人民陪审员  陈云星二〇一四年四月二十九日书 记 员  施李春附注：一、本判决书引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。……