浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙嘉民终字第5号上诉人（原审原告）：潘孟瑾。委托代理人：章建伟、费惠德。被上诉人（原审被告）：贝建根。上诉人潘孟瑾为与被上诉人贝建根承租人优先购买权纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2010）嘉秀民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2008年8月18日，潘某、贝建根签订了《房屋租赁协议》一份，约定潘某承租贝建根所有的坐落于嘉兴市金都景苑中庭苑3-1-302室房屋，租赁期限为二年，自2008年8月18日至2010年8月17日止，月租金为2800元，半年一付，押金为5000元。协议签订后，潘某按约交纳押金5000元并支付租金。2010年4月初，贝建根为出卖本案诉争房屋，与中介公司人员陆某、买主刘某及其丈夫一起到该房屋去看房，由承租人即潘某让他们进屋，在看房及谈论过程中，潘某一直在场，并知道贝建根出卖该房的价款约为94-95万元左右。在此过程中，潘某并未表示要求优先购买该房屋。2010年4月23日，杭州永正房地产土地评估有限公司受贝建根委托对该房屋进行了评估，确定当时的价值786800元，但不包括装修。2010年4月28日，贝建根与刘某签订了《房屋买卖合同》，约定贝建根将本案诉争房屋以938000元（包括装修）转让给刘某。合同签订后，刘某按约支付了房款，贝建根也于同年5月将该房过户给刘某。因该房租期未到，故还由潘某在承租。2010年7月13日，潘某、贝建根及刘某为房屋退腾之事发生争议，并由嘉兴市秀洲区嘉北街道人民调解委员会进行调解。因三方各执已见，致使调解未果。因该房屋的租期在2010年8月18日已到期，但潘某未搬走，刘某于2010年9月8日向秀洲区法院起诉要求潘某搬离该房屋。后经调解，刘某与潘某达成了协议，并由刘某退还潘某押金5000元。2010年9月29日，潘某以贝建根侵害其承租人的优先购买权为由向原审法院提起一审诉讼，要求贝建根赔偿其损失210400元并归还押金5000元。贝建根在一审中辩称，潘某租赁房屋是事实，但潘某在贝建根出售房屋时一直未提出享有优先购买权，故请求驳回潘某的诉讼请求。原审法院审理认为，潘某、贝建根的合法权益受法律保护。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。该条规定了承租人优先购买权受侵害时享有的赔偿请求权。结合本案，潘某所主张其优先购买权受侵害的情形是，贝建根未将出租房屋出卖的信息告知潘某，致使潘某无法在同等条件下行使优先购买权。而在案证据显示，潘某对贝建根出卖房屋以及出卖价格等信息已全然在握，即从看房过程看，潘某是知晓贝建根出卖该房屋给刘某，并知道贝建根出卖该房的价款约为94-95万元左右，实际上贝建根通过事实行为通知了潘某要出卖该租赁房屋，而潘某并未向贝建根表示要求购买该房屋。也就是说，法律规定出租人履行通知义务的目的已经达到，现在作为承租人的潘某片面强调出租人应当“通知”，无异于舍本逐末，亦与法律规定的本意背道而驰，故潘某认为贝建根未履行通知义务，侵害其优先购买权，缺乏法律依据，不予采信。在经过评估机构评估后贝建根才与刘某签订了房屋买卖合同，且实际交易的价格为938000元与当时的市场价基本相符。潘某冒用刘某的名义委托评估机构出具的2010年9月26日该房屋的价值，来向贝建根主张二者价差的损失。且实际上也未构成潘某任何损失。故潘某要求贝建根赔偿损失210400元的诉讼请求，不予支持。刘某已将押金5000元归还给潘某，潘某要求撤回该请求，予以准许。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：驳回潘某的诉讼请求。案件受理费减半收取2266元，由潘某负担。判决宣告后，潘某不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定证据错误。（一）本案证人刘某、陆某与贝建根存在利害关系，证人刘某为购房人，陆某为中介人，因此，原判将两位证人的证言单独作为认定案件事实的依据，违反了法律的规定。而且陆某与刘某的证词相互矛盾。其一，刘某作为买主，其证词中明确在看房过程中未谈到房屋价格，陆某却说看房时贝建根告诉潘某房屋价款为95万元，还说“潘某还和贝建根说卖掉房屋的价格蛮好的”，而且，未看房之前就定下房屋价格明显不合常理。其二，既然刘某一起在场，为何刘某作证说没有谈到房屋价款。陆某证词自相矛盾。其一，即便根据陆某所在中介公司出具的证明，贝建根说房屋价格为95万元，陆某在当庭作证时说到房屋价格却为94-95万元左右。其二，陆某作证时，先说是在贝建根电话通知时才知道房屋出租的事实，而后又说在贝建根挂牌售房时就知道的。其三，按房屋买卖合同、评估报告及贝建根陈述，房屋价款786800元是2010年4月23日评估后确定的，那么，陆某凭什么说看房时确定房屋价款是95万元。两位证人在潘某是否清楚贝建根要转让房屋这个问题上作了虚假证词。在看房前，贝建根电话通知潘某，要带人来看房，电话中潘某马上就问是不是要卖房，贝建根的回答是只是带朋友来看看，房屋不卖。由此，看房过程中，潘某根本没有与贝建根谈到是否出售房屋等问题。而且，刘某、陆某与潘某并没有谈话，相互之间也不认识，潘某无从知道刘某是要买该房屋的人。（二）原审判决认定贝建根提供的证据《调解经过》错误。《调解经过》中“2010年3月贝建根要出售房屋，问潘某是否愿意购买，潘某表示不买”、“贝建根明确告诉潘某是带人来看房，要出售房屋，当时潘某也没有提出异议，也未要求优先购买此房”，都是贝建根的一面之词，无任何事实依据。《调解经过》中“2010年4月底刘某购得此房，事后多次要求潘某腾退，潘某也一直未提出优先购买权”的内容是虚假的。其一，在2010年7月前，潘某根本不知情该房屋已经转让，也没有收到刘某的腾退通知。其二，刘某当庭作证时，说到“因租期没有满，我们就等租期满了（2010年8月17日）以后让潘某搬走”，怎么可能在4月底起就多次要求潘某腾退两者之间明显存在矛盾。《调解经过》为潘某提供的《关于贝建根、潘某、刘某三方为贝建根位于金都景苑中庭苑3-1-302房屋买卖纠纷的有关调解情况说明》（简称《调解情况说明》）所推翻。《调查情况说明》为当时嘉北街道司法所调解员亲笔所写，且形成时间在《调解经过》之后，其内容为潘某因优先购买权起争议而到司法所进行调解，表明调解争议是优先购买权问题，更进一步证明贝建根、证人所言“潘某在看房时知道房屋要出售及出售价格”等内容是虚假的。因此《调解经过》与《调解情况说明》存在根本的不同。（三）原审判决对潘某提供的证据《浙江禾城房地产估价有限公司评估报告》认定错误，评估报告应当予以认定。该评估报告是潘某委托禾城公司对涉案房屋进行估价的，有潘某提供的《房地产估价委托协议书》为证，并非是以刘某名义进行评估。潘某委托禾城公司评估并出具评估报告并不违反法律规定，故原审认定评估报告程序违法显然是错误的。二、原审判决认定事实错误。（一）原审判决认定贝建根已经履行通知义务是错误的。理由为：原审判决的“在案证据”是证人证言，因证人证词虚假，故不能作为认定事实的依据。《房屋买卖合同》签订日为2010年4月28日，房屋价格是根据2010年4月23日的评估价格786800元确定的，因此，原审认定在看房日2010年4月4日就已经确定价格，并就该价格征询过潘某的意见是错误的。（二）原审认定潘某放弃优先购买权是错误的。根据《调解情况说明》，潘某在得知房屋出卖后即提出了优先购买权问题，表明潘某从未明示不要求购买涉案房屋，更没有放弃优先购买权。相反，潘某在承租前和承租过程中，多次向贝建根表示如果要出售房屋，就卖给潘某。（三）原审只片面认定证人证言，显然是不公正的。（四）原审对贝建根于2010年4月4日看房前即已挂牌出售，而未通知潘某这一事实没有认定，也是错误的。既然是到中介公司挂牌，为何不先征询潘某的意见。（五）原审判决遗漏一个重要事实，即所认定的价款信息与刘某实际买受价格是否属于“同等条件”。原审判决在“同等条件”未明的情况下，却认定潘某放弃了优先购买权错误。原审判决认定“且实际交易价格为938000元与当时的市场价基本相符”是错误的。因为，938000元包括了151200元的装修和设施设备价款，装修物和设备未经评估，不能说与市场价相符。（六）原审认定潘某冒用刘某名义出具评估报告错误。（七）原审认定潘某未构成任何损失错误。贝建根的行为侵害了潘某的优先购买权，致使潘某丧失了以“同等条件”购买房屋的权利，潘某起诉时房屋的市场价与交易价格的差价，应当作为潘某的损失。综上，原判认定证据错误，造成认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。贝建根在二审中未作答辩。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。这条规定赋予承租人在其优先购买权受到侵害的情况下，有权就有关损失向出租人主张的权利。也就是说，承租人因优先购买权受到侵害并造成其实际的财产损害，是其主张赔偿的前提条件。民法意义上的财产损害，包括直接损失与间接损失，但无论何者，所丧失的均为必得利益而非假设利益。上诉人潘某作为承租人提起本案诉讼，应当首先举证证明其因此所受到的具体损失所在。上诉人就此向法院提供的证据是《浙江禾城房地产估价有限公司评估报告》，该份报告显示了评估时的价格比被上诉人出卖租赁房屋的价格存在上涨的情况，上诉人即以上涨的价格作为其损失来主张权利。而在案并无证据表明：一、潘某因其未能购买系争房屋立即转而购买其他房屋；二、潘某在此后的时间里购买了其他房屋；三、贝建根出卖系争房屋之后房屋价格一直处于上涨之势。也就是说，潘某没有提供证据证明其在同时期有购买房屋的意愿，也没有提供证据证明其因随后购买同等同类房屋支付了多余的费用。同时，众所周知，本地区现阶段的房产价格除受市场调节存在上下起伏的可能之外，还受买卖双方对房产行情的预期、判断等各种因素之影响。并且，房屋评估的价格并非房屋实际成交的价格，且评估价格与贝建根出卖房屋的总价基本相符，所以上诉人潘某据此主张损失没有依据。故潘某提起本案诉讼其主张得到支持的前提条件尚不存在，本院不予支持。至于潘某的优先购买权是否为被上诉人所侵害，于本案处理已无影响，本院在此不再展开与审查。综上，一审判决实体处理得当，本案可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4532元，由上诉人潘孟瑾负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭嘉雄审 判 员  苏江平代理审判员  毛 彦二〇一一年一月二十日书 记 员  苏 轶