广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第397号原告（反诉被告）广州友升投资有限公司，住所地。法定代表人向伟。委托代理人梁小仙，广东中粤云天律师事务所律师。被告（反诉原告）广州志向医药有限公司，住所地。法定代表人刘海。委托代理人陈剑平，广东明浩律师事务所律师。委托代理人周秋霞，广东明浩律师事务所律师助理。第三人何换南，男，1972年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区。原告广州友升投资有限公司（下简称友升公司）与被告广州志向医药有限公司（下简称志向公司）、第三人何换南租赁合同纠纷一案，本院于2012年3月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。期间，被告志向公司在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。后因合议庭工作人员发生变动，又重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告友升公司的委托代理人梁小仙，志向公司的委托代理人陈剑平到庭参加诉讼。第三人何换南下落不明，经本院公告送达传票后，期满未到庭应诉，不影响案件的审理。本案现已审理终结。原告友升公司诉称，2009年7月7日，原告购买了位于广州市白云区沙太北路＊号首层物业。2011年5月23日，原告因与原出租方何换南解除租赁关系，委托广州市和利物业管理有限公司向各承租方发出《重要通知》，要求各租户与原告签订新的租赁协议，但双方一直未能达成一致协议。被告按每月18008元向原告交纳租金至2011年8月。同年6月21日，原告收到金湖雅苑管理处（讼争物业的管理处）发给原告的函，称经广东海富消防技术服务有限公司（消防维保单位）对金湖雅苑消防设备检查，发现被告将其办公室内70个消防自动喷淋头全部拆下，改用堵头堵住，严重违反消防安全要求，因此发函要求原告回复消防设施。收函后，原告即对金湖雅苑首、二层进行自查，发现该物业消防系统全面瘫痪、通道违规、没有排烟设施、烟感失效、喷淋头损坏严重，存在重大安全隐患，况且现物业无论室外还是室内都破旧了，急需升级改造。因此，原告于同年7月27日向被告发出了撤场通知，要求被告于同年9月27日前撤场。被告收函后并没有配合原告撤场。同年12月7日，广州市公安局白云区分局发出穗公云消改字第1950号责令改正通知书要求原告于2011年12月14日前改正消防违规行为。为此，原告于2011年12月11日再次向被告发出清场通知，要求被告撤场，但被告仍拒不撤场。原告认为，被告与原出租方何换南签订的《广州市房屋租赁合同》订明建筑面积仅160平方米，但被告擅自侵占了原告多达640平方米的场地，且故意将其办公室内70个消防自动喷淋头全部拆下，又将原告一楼的公用电梯井包围在其占用的面积内，不但造成原告的物业存在极大的安全隐患，且阻挠原告进行消防整改。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬出多占用的广州市白云区沙太北路＊号首层101、102共计640平方米的房屋，并将房屋交还给原告管用；2、被告按每月18008元的标准计算自2011年9月起至搬出之日止的房屋占用金。被告志向公司辩称，不同意原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、被告使用涉案场地依据的租赁合同合法有效，未违法占用场地；2、被告租赁涉案场地不具备正常的使用条件，并且原告明确免收租金；3、被告自2006年使用租赁场地至今未进行过任何装修，也未改动过任何消防设施。反诉原告志向公司诉称，2006年年底，反诉原告与何换南签订了租赁合同，租用广州市白云区沙太北路＊号首层自编101、102号房屋793平方米（含公摊面积），包括办公和仓库用地。2009年7月7日，反诉被告购买了广州市白云区沙太北路＊号首层，对反诉原告与何换南签订的租赁合同及原告使用上述场地并无异议。2011年3月到期续约时，双方分别就办公场地160平方米、仓库540平方米签订了两份《广州市房屋租赁合同》，租金分别是3000元、15000元但总额不变，续订的租赁合同期限均至2014年3月30日。对于上述续订合同，反诉被告并无异议，并委托物业公司向原告每月收取租赁场地（包括办公和仓库）租金18008元直至2011年8月。同年9月，反诉被告为一己私利，以消防改造、装修升级为名，一再要求反诉原告等租户退场即解除合同，同时拒绝赔偿任何损失。在未与租户达成一致意见的情况下，反诉被告擅自对涉案场地在内的租赁场地停水停电，并不惜采取强行封锁场地大门、堵塞消防通道、打砸场地、扣押人员等方式逼迫反诉原告等租户搬迁。经反诉原告抗争，反诉被告仅认可原告租赁的办公场地160平方米就可以就解除合同补偿进行协商，但拒绝承认仓库场地540平方米并就此提出诉讼要求反诉原告返还场地并交付场地租金。反诉原告认为，反诉原告与何换南签订的租赁合同实际履行了6年之久，其业主和管理方对此从无异议，反诉原告有充分的理由相信何换南有代理权或转租权，双方签订的两份《广州市房屋租赁合同》合法有效。反诉被告2009年购买上述物业两年以来对上述租赁合同从无异议，对续签合同也无异议，且一直在按18008元的标准收取原告租金直至2011年8月。根据转租、表见代理与买卖不破租赁的规定，原告与何换南之间签订的两份《广州市房屋租赁合同》合法有效，反诉被告否认仓库场地540平方米的租赁合同无事实和法律依据，也与其承认的160平方米办公场地的租赁合同不符，违背了诚实信用原则。反诉原告属于医药企业，经营范围包括了药品和医药器材的仓储和物流配送，对仓储标准及电力保障的要求很高，反诉被告擅自停水停电等逼迁行为已经严重妨碍反诉原告正常使用租赁物，导致反诉原告无法正常经营、客户流失、药品损坏，经济损失达500万元，反诉被告应对此承担赔偿责任。因此，特向法院提出反诉，请求法院判令：1、确认反诉原告与何换南于2011年3月18日就广州市白云区沙太北路＊号首层自编101、102号仓库面积540平方米签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效；2、反诉被告赔偿反诉原告损失300万元。反诉被告友升公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，事实、理由如下：1、我方只认可一份合同即160平方米的租赁合同，不认可另外540平方米的租赁合同；2、反诉原告与何换南签订540平方米的租赁合同未备案，因此我方不予承认；3、反诉原告对于消防有过错，故其损失应当自行承担；4、反诉原告提出的损失是其自行计算，且在计算方法上存在错误。第三人何换南对本、反诉均无述称。经审理查明，2006年11月27日，何换南与志向公司签订了《租赁合同》，约定：何换南将位于广州市沙太北路＊号至324号首层出租给被告使用；房屋建筑面积共793.9平方米；租赁期限自2006年12月1日起至2010年11月30日止；第一年月租金为16480元，第二年月租金为16974.4元，第三年月租金为17483.6元，第四年租金为18008元；志向公司向何换南交纳保证金＊00元；其他内容略。2009年7月7日，友升公司取得了涉案物业的所有权。2011年3月18日，何换南与志向公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：何换南将坐落于白云区沙太北路＊号首层101、102房出租给被告作商业使用；房屋建筑（或使用）面积160平方米；租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止；租金每月3000元；志向公司向何换南交纳保证金6000元；其他内容略。上述合同于同年3月30日在广州市国土资源与房屋管理局白云区分局登记备案。同日，何换南与志向公司就上述房屋又签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定：何换南将上述房屋出租给被告作仓库使用；房屋建筑面积540平方米；租赁期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止；租金每月15000元；志向公司向何换南交纳保证金15000元；其他内容略。上述合同并未在国土房管部门登记备案。同年5月23日，广州市和利物业管理有限公司（下简称和利公司）向涉案物业的租户发出《重要通知》，称自同年6月1日起，产权方与原出租方解除租赁关系，与其公司签订了新的租赁协议，并将涉案物业交由其公司管理，要求各租户更换原租赁合同，尽快与其公司签订新的租赁合同。同时，房屋租金直接由其公司收取。同年6月1日，和利公司向志向公司开具了租赁合同的保证金收据。同年6月至8月，和利公司按照原租金标准18008元向志向公司收取了租金。同年7月27日，友升公司和和利公司以涉案物业存在严重消防隐患为由，通知被告博勒泰公司等租户在同年9月27日前撤场。同年8月31日，金湖雅苑管理处向志向公司发出《停电通知》，称其接到友升公司的书面通知，将于同年9月6日下午14时开始对涉案物业停电。同年9月1日，友升公司和和利公司发出《免租通知》，称在涉案物业进行消防改造，该区域不具备办公条件，决定从即日其免收各租户房租，要求各租户撤离场地。同年9月20日，友升公司和和利公司向志向公司共同发出《关于2011年9月28日前离场的通知》，称因涉案物业存在重大消防隐患，必须进行消防安全改造，将于同年10月4日后全面停水停电，并无法提供物业管理和基本安保服务，要求志向公司搬离。同年9月起，志向公司未交纳租金。同年10月，友升公司对涉案物业停水停电。同年11月5日，友升公司发出《通知》，称为确保涉案物业安全，将从即日起将关闭大门的时间调整为20时，要求在场人员在关闭时间前离开涉案物业。同年12月7日，广州市公安局白云区分局向金湖雅苑管理处发出责令改正通知书，称发现涉案物业存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，未履行《中华人民共和国消防法》第十六条规定的消防安全职责，责令于12月14日前改正。同年12月11日，友升公司继续以消防整改为由向志向公司等租户发出清场通知，要求尽快离场。同年12月18日，友升公司指使他人进入涉案物业强行施工。同年12月29日，友升公司向志向公司发出函件，称按照合约租赁面积160平方米，提出解除合约一次性补偿、指定区域回迁、自行整改三种补偿方案。另查明，本院在已生效的同类案件即（2012）穗云法民四初字第7号民事判决书中认为原告友升公司提供的证据不足以证实涉案物业有关消防问题的“升级改造”必须通过租户撤场才能进行。上述事实，有《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、房地产权证、《重要通知》、收据、《关于金湖雅苑圣华阁1／F消防设备整改函》、《停电通知》、《通知》、《责令改正通知书》、《清场通知》、函件、《免租通知》、函件、报警回执、（2012）穗云法民四初字第7号民事判决书及当事人陈述等证据证实。对于本案事实、证据的争议，本院依法析述如下：1、关于何换南与志向公司于2011年3月18日就涉案物业中640平方米的面积签订的《广州市房屋租赁合同》是否真实的问题，本院认为，首先，志向公司提供的《租赁合同》（2006年11月27日）虽系复印件，但其约定内容与实际租赁情况相符，且志向公司也对为何只持有复印件作出了解释即续签合同时被何换南收回，故该证据的真实性本院予以认定；其次，结合上述《租赁合同》来看，后面两份《广州市房屋租赁合同》（2011年3月18日）是上述租赁合同的延续，无论是房屋面积、租金等关键条款都与前合同基本吻合；综上二点，足以证实何换南与志向公司于2011年3月18日就涉案物业中640平方米的面积签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性。2、关于何换南与志向公司签订两份《广州市房屋租赁合同》（2011年3月18日）时是否有转租权的问题，本院认为，首先，何换南在友升公司获得涉案物业产权后仍然能与志向公司保持正常的租赁合同关系；其次，友升公司在其诉状中称其于2011年5月23日才与何换南解除租赁关系；再者，自2011年6月起，友升公司已通过和利公司实际收取了3个月租金；综上三点，足以证实何换南在2011年3月18日将涉案物业中540平方米的面积出租给志向公司的行为是不违背友升公司当时的意愿的，即得到了友升公司的实际追认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。何换南与志向公司之间签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认，因此，在租赁合同存续期间，友升公司不能要求志向公司交还租赁房屋，但现合同期限已届满，志向公司依法应当向友升公司交还房屋。对于友升公司要求志向公司交纳租金的诉讼请求，经查，友升公司自10月以来对涉案物业全面停水停电，造成志向公司无法正常经营，故志向公司只须支付9月的租金，其余本院不予支持。志向公司提出要求友升公司赔偿其300万元的经营损失，经查，志向公司在反诉状中对于损失如何计算不能提供合理、准确的说明，其虽然提供了情况说明、开票明细、损益表、配送协议书、终止通知书、销售折扣开票通知等证据，但不能充分证实具体损失数额，本院认为，志向公司的经营确实因为友升公司的行为而遭受损失，如不考虑此情形而直接适用证据规则将显示公平，故以2011年10月至2014年3月即合同剩余期间的租金作为主要赔偿标准，再考虑其他客观存在的损失，最后酌情确定志向公司的损失数额为40万元，超出部分本院不予支持。对于友升公司提出其因消防升级改造而要求志向公司搬迁是正当理由的辩论意见，经查，已生效的（2012）穗云法民四初字第7号民事判决书已经认定友升公司的相关理由不能成立，本院在此不再赘述。第三人何换南下落不明，经本院公告送达传票后，期满未到庭应诉，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）广州志向医药有限公司与第三人何换南于2011年3月18日就位于广州市白云区沙太北路＊号首层101、102房中540平方米面积签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效。二、被告（反诉原告）广州志向医药有限公司于判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）广州市友升投资有限公司支付2011年9月的租金18008元。三、原告（反诉被告）广州市友升投资有限公司于判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）广州志向医药有限公司赔偿经营损失40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2560元，由广州市友升投资有限公司负担；反诉受理费15450元，由广州市友升投资有限公司负担2060元并于判决生效之日起五日内向本院交纳，其余由广州志向医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 刘 莲人民陪审员 王向慧二〇一四年四月二十七日书 记 员 盛燕冰