浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙绍民终字第181号上诉人（原审被告）陆某某。被上诉人（原审原告）绍兴市××福利院，住所地绍兴市××城区××新村××号。法定代表人张某。委托代理人（特别授权代理）倪某某、孟某某。上诉人陆某某因房屋拆迁安置补偿纠纷合同一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2010）绍越民初字第2310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明，被告系塔山村村民。1994年5月25日，原、被告签订一份协议书，载明为适应社会发展需要，经计某某（92）10号文件批准，原告（甲方）拟修建一幢收养人员康某某心大楼，因用地有限，故与被告（乙方）联系后，经甲乙双方相互磋商，达成磋商，签订以下协议：乙方同意甲方征用其私房，建筑面积共计157.6平方米，甲方给予适当补偿；甲方补偿给乙方两个中套，地点在草籽田头**，建筑面积为113.8平方米，其中第一单某某侧三楼一套，二楼一套，并建筑停车棚两个，面积不小于花园畈停车棚面积，并且甲方给予41000元一次性经济补偿，付款时间为于1994年7月11签定协议时全部付清；甲方给乙方的房屋，产权归属乙方，产权证户名为陆某某，并由甲方领取产权证后1995年底交给乙方，乙方的房屋产权归属甲方，其房产证必须于1994年底交给甲方办理各种手续；乙方的旧房屋使用到甲方新房交付二个月后交福利院管理，而甲方补偿给乙方的房屋，产权归属乙方后，其维修等事宜甲方一律不负责任。协议签订后，原告于1994年9月支付给被告41000元补偿款，并于1996年9月2日向被告交付了座落于绍兴市越城区草籽田头13号新1幢303室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）、304室（地号中二1466-1，建筑面积59.06平方米）房屋。1998年、1999年，原告已根据被告的要求办理了上述房屋的所有权证、国有土地使用权证，房屋权证记载的房屋性质为房改房，但一直未将上述权证交付给被告。后就房屋拆迁安置被告曾向原告交涉，并于2008年5月书面向原告提出拆迁安置需要解决的问题。2010年4月，原告就拆迁补偿纠纷再次联系被告。经原告申请，该院依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司司某某定所得的评估报告书1份，载明303室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为67200元，2010年11月的租金价值为600元；304室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为67200元，2010年11月的租金价值为600元。原审判决认为，本案第一个争议焦点是本案为何种法律关系。从双方签订的协议书内容可见，原告为建造房屋，土地不够，故与被告签订协议，而原告系征用被告私房，并需要拆除被告的私房，同时给予被告补偿的房屋及钱款，故本案的案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案第二个争议焦点是原、被告的协议书是否有效。原、被告签订协议在1994年，而被告房屋所在的土地系农村集体土地，至今就该协议原告未办理相应的审批手续，也未征得被告所在村的意见，故双方的协议应为无效。本案第三个争议焦点是协议无效后财产如何返还、损失如何赔偿。双方协议签订后，原告已向被告交付了安置的两套房屋及补偿款，故在双方协议被确认无效后，被告取得上述利益不存在合法的法律依据，应当将两套房屋、补偿款返还给原告。但原告请求被告返还补偿款6.15万元，依据不足，该院只支持4.1万元。本案的协议系违反国家法律规定而无效，对此原、被告均存在过错，并非被告一方恶意，故原告要求被告支付补偿款的贷款利息，依据不足，该院不予支持。同样根据双方均存在过错，且被告现需返还给原告的房屋经过多年早已升值，故原告请求被告赔偿协议中约定拆迁房屋的升值损失，依据不足，该院不予支持。原、被告协议签订后，仅原告单方面履行了其合同义务，被告实际占有原告安置补偿的房屋十余年，故根据双方的过错结合公平原则，被告宜支付给原告一定的使用费某某原告的租金损失，数额可参照评估的市场租金的60％。原告交付的房屋一直由被告在使用，即被告在使用其装潢，而被告在提出评估房屋装潢价值请求后，拒绝预交评估费用，故关于装潢的补偿问题，该院在本案中不予处理。被告抗辩原告因建造房屋紧接其私房，为了安抚被告而给予被告两套住房，显然缺乏证据，该院不予采纳；被告又抗辩需在原告将大楼移开才返还已交付的房屋，缺乏依据，该院不予采纳；被告抗辩双方协议无效后，因原告建造的大楼影响了其私房的采光，房屋也需要修理，且原告曾与其签订了修理房屋并赔偿的协议，故要求原告解决。该院认为这一因相邻关系产生的纠纷与本案系两个不同的法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。依照《中华某某共和国民法通则》第七十四条、《中华某某共和国土地管理法》第八条、第十条、第五十九条、第六十二条、《中华某某共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告陆某某于本判决生效之日起三个月内将座落于绍兴市越城区草籽田头13号新1幢303室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）、304室（地号中二1466-1，建筑面积59.06平方米）房屋腾空返还给原告绍兴市××福利院；二、被告陆某某于本判决生效之日起三十日内返还给原告绍兴市××福利院补偿款41000元；三、被告陆某某于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市××福利院1996年9月2日至2010年11月2日房屋租金损失80640元；被告陆某某按照每月720元的标准（303、304室均为每月360元）向原告绍兴市××福利院支付从2010年11月3日起至被告陆某某实际腾房之日止的租金损失；四、驳回原告绍兴市××福利院的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3297元，由原告绍兴市××福利院负担2065元，被告陆某某负担1232元。陆某某不服原判，提起上诉称：1、上诉人与被上诉人于1994年5月5日签订的置换房屋协议书系双方当事人的真实意思表示，应确定合法有效；2、如确定协议书无效，则应由被上诉人承担全部过错责任，上诉人不应支付房屋租赁费。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人辩称：1、一审认定本案中的协议书无效正确；2、上诉人对协议书无效具有过错并对被上诉人的损失承担主要的责任，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人租金损失适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人提供绍兴市城乡建设委员会的调查及处理意见、福利院和陆某某之间签订的赔偿协议书、1994年5月25日房屋的置换协议书、照片一组。被上诉人质证后认为，除照片外的其余证据均已在一审时出示，不属于新的证据，照片所反映的情况与本案的处理缺乏关联性。本院认为，被上诉人的异议成立，故上述证据不作为认定本案事实的有效证据予以收集。鉴于本案当事人在二审中未提供其他新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本案争议的焦点在于：1、一审法院判决双方当事人签订的协议无效是否正确。根据《中华某某共和国土地管理法》之规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体建设用地上所建的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，同时，根据《中华某某共和国合同法》第五十二条之规定，当存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形时，该合同无效。在本案中，双方当事人讼争的房屋所附的土地为农村集体土地，现查明，针对该宗土地尚未办理相应的审批手续，故一审法院认定协议无效应属正确。2、一审法院确定由上诉人支付租金的数额是否正确。一审法院认为，协议系违反国家法律规定而无效，对此双方均存在过错，并非其中一方恶意，故应由双方根据各自的过错责任承担相应的责任，据此，上诉人应支付一定的使用费某某被上诉人的租金损失，数额确定为参照评估市场租金的60%。一审法院的上述认定，并不违反法律规定，应予照准。本院认为，原审判决认定事实清楚，程序正当，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6594元，由上诉人陆某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛振宇审 判 员  吕景山代理审判员  夏 鸿二〇一一年三月十八日书 记 员  陈芝芸