云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014)石民初字第173号原告（反诉被告）石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组。代表人丁永贤，系该小组组长。委托代理人陈韦伶，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人岳发富，男，1956年2月26日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。特别授权代理。被告（反诉原告）潘云华，男，1966年6月14日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。委托代理人袁平，云南中源律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人赵鸿，男，1970年7月21日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。特别授权代理。原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组（以下简称马街一组）诉被告潘云华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日受理后，依法适用普通程序。在诉讼过程中，被告潘云华于2014年6月3日对原告马街一组提起反诉，本院于2014年7月8日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）马街一组的代表人丁永贤及其委托代理人陈韦伶、岳发富，被告（反诉原告）潘云华及其委托代理人袁平、赵鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马街一组诉称，原被告双方于2011年12月8日签订了《租房合同》，约定由被告租赁原告位于板桥马街一组市场周围所有的商铺，租赁期限自2011年12月8日至2041年12月8日止，期限30年，租金每年110000.00元，支付方式为一年一付，先付款后使用。合同签订后，被告仅仅支付了第一年租金，自第二年至今仍未支付租金，原告多次催要租金，被告以种种借口继续拖欠。被告的行为已经构成根本性违约，现诉请：解除原被告签订的《租房合同》；被告向原告支付1年2个月房屋租金128333.33元，并支付违约金25666.66元。庭审中，原告增加诉讼：由被告向原告支付自立案之日起至返还房屋止的租金（其中至2014年7月8日止的租金36666.68元）。被告潘云华答辩并反诉称，为适应石林彝族自治县板桥集镇总体规划，经马街一组党员、干部、群众代表开会决定，并经板桥村委会召开两委会讨论审议通过，决定利用招商引资方式对板桥马街农贸市场周围现有全部商铺公开招租。2011年8月21日发布招租公告，确定每年租金底价100000.00元，租期为30年。经公开投标竞价，被告以年租金110000.00元竞价中标，于当天交了50000.00元租金。原被告双方签订了《租房合同》。合同约定租期30年，自2011年12月8日起至2041年12月8日止；租金一年一付，先付款后使用；同时合同对双方的其他权利及义务作了约定。当时还有两户经营户租期未到，由原告与该两户经营户协商处理需一定时间，对商铺进行一般粉刷改造需要时间，故签订合同时间及履行开始时间定在2011年12月8日。被告在对商铺修缮过程中发现很多商铺梁条已经腐烂属于危房，原板桥镇党委、政府要求我们双方提出改造设计方案，经批准并进行改造后，市场才可以投入使用。2011年10月31日，原板桥镇党委主持召开会议，以会议纪要形式批准：1、原则同意市场拆除改造方案，对图纸上的石棉瓦屋顶要求改成混泥土浇灌；2、由于投资方投入过大，延长租期问题由承租方与出租方马街一组协商妥善解决；3、市场改造方案符合板桥镇总体规划，同意组织施工，要求加快工期，使之尽快投入使用。按照板桥镇党委会议纪要要求，2011年11月2日，被告与建设公司签订《施工合同》，合同确定工期45天，2011年11月2日开工，2011年12月20日竣工。在市场改造施工过程中，2011年11月5日，岳发富组织数十名群众到现场阻止施工，并引发冲突造成岳发富及郑凤仙受伤，后马街一组群众写了材料上访，对石林彝族自治县工商局出租市场及马街一组签订的《租赁合同》提出异议。由于上述原因市场改造施工被迫无限期停工。最终被告被法院判处有期徒刑一年，缓刑二年，结果给被告造成超过1000000.00元经济损失，精神损失更是无法估量。有关领导调研发现市场改造施工停工的情况后，要求板桥镇党委政府做好工作，尽快恢复改造。到2012年7月，市场改造施工才启动。2012年10月1日，市场改造完工投入使用。被告筹集超过3000000.00用于市场改造，由于马街一组的原因造成市场延迟10个月投入使用，给被告造成预期投资回报损失，给施工方造成巨大损失。原告要求被告支付租金时，被告提出市场延迟10个月投入使用造成经济损失及“会议纪要”明确改造市场投资方投入过大，要求解决延长租期问题，经石林彝族自治县鹿阜街道办事处领导主持协调，各方争议较大协调未果。原告的行为已经构成根本违约，致使合同无法履行，原告必须承担违约责任。原告的起诉不符合客观事实，诉讼请求没有法律依据，请法院依法驳回。据此，被告提出反诉，要求由反诉被告马街一组支付反诉原告违约金33000.00元，赔偿损失464000.00元。针对潘云华提出的反诉，反诉被告马街一组辩称，潘云华反诉称马街一组阻止其施工构成违约的理由错误，其反诉请求无事实依据，马街一组无任何违约行为，潘云华的反诉请求无事实依据。事实是，潘云华与马街一组签订的《租赁合同》约定的租期自2011年12月8日开始，潘云华在2011年11月5日，租赁合同还未开始履行前就违反合同约定，擅自拆除租期尚未到期还正在使用中的商铺，其行为不仅违反合同的约定，构成违约，同时也构成侵权，侵犯了还在租赁期商铺经营户的自主经营权，必然导致包括租户在内的部分群众的不满，导致纠纷的发生。然而，在整个事件过程中，马街一组并未参与纠纷，潘云华的行为不是正常履行合同的行为。潘云华以马街一组作为反诉被告主张赔偿请求，主体错误，马街一组不是反诉案件中的适格被告，潘云华的反诉请求不能成立。事实是，潘云华违反合同约定，擅自将正在使用中的商铺非法拆除，导致包括商铺使用人在内的部分群众不满，民众在围观时，与潘云华发生冲突，致使构成了刑事案件，在整个过程中，板桥马街一组没有参与。潘云华拆除商铺的行为，马街一组作为村集体也未从以自己的名义阻止过潘云华，马街一组无任何违约行为，潘云华向马街一组主张违约责任错误，其应向侵权人主张侵权责任。潘云华要求马街一组承担其故意伤害行为赔偿款，无法律依据。潘云华发生的故意伤害行为是与民众之间发生的刑事案件，不属于租赁合同约定的范畴，马街一组也未指使潘云华去殴打他人，要求马街一组承担赔偿责任无法律依据。潘云华的反诉请求已经超过诉讼时效。潘云华主张的赔偿请求，属于违约之诉，请求的赔偿款属于违约之债，有二年诉讼时效的限制。潘云华是基于2011年10月5日拆除商铺行为受到阻碍为由提起的违约之诉，必须在2013年10月4日之前提起诉讼，本案的反诉是在2014年6月3日提起的，已过了两年的诉讼时效。综上反诉原告潘云华的主张无事实及法律依据，潘云华的反诉请求不是其拒付房屋租金的合法正当理由，请法庭驳回反诉原告潘云华的全部请求。庭审中，针对本诉，原告马街一组提交下列证据：1、《租房合同》1份；2、《情况反映》1份。马街一组欲证实原、被告于2011年12月8日签订了合同，并对双方权利和义务进行了约定，马街一组曾向潘云华催收过租金，但潘云华未支付租金的事实。经质证，潘云华对马街一组提交的证据1、2三性认可，但不认可马街一组的举证目的，认为《租房合同》上履行合同的时间为2011年12月8日，正常的招租时间是2011年8月21日，之后交了50000.00元的租金，签订了《租房合同》。考虑到租到商铺后，市场需要改造，另外的两家经营户的租期未到，需要协商处理，合同最后签订的时间是2011年12月8日，实际签订合同的时间是在中标的两三天后（2011年8月23日、24日），不存在合同未签订就拆迁的事实。+本院认为，对马街一组提交的潘云华认可的证据，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。被告潘云华提交下列证据：1、《租房合同》1份；2、《会议记录》1份；3、《招租公告照片》2份；4、《招租记录》1份；5、《四议两公开》台账1份21页；6、《会议纪要》1份；7、《施工合同》1份；8、《施工受阻情况反映》1份；9、《群众上访材料》2份；潘云华欲证实2011年8月15日马街一组将商铺对外公开招租，按规定履行了“四议两公开”程序，经公开竞价，潘云华中标。2011年12月8日原被告签订《租房合同》，合同合法有效，并对双方权利及义务进行了约定。潘云华对商铺修缮过程中，发现很多商铺属于危房，经双方协商，由潘云华对商铺进行拆除重建，并提出改造方案，上报原板桥镇党委、政府，2011年10月31日，原板桥镇党委同意其组织施工，在施工改造过程中，潘云华与马街一组村民发生冲突，马街一组村民就签订的《租房合同》及潘云华拆除危房改造市场提出异议上访等事实。经质证，马街一组对潘云华提交的证据1三性认可，不认可潘云华举证目的，该证据说明潘云华已经构成违约。对证据2，合法性、举证目的不认可，认为记录的内容是党员代表的决议，应该是村民代表或是群众会议才合法。对证据3，三性不认可。对证据4，合法性不认可，认为应该是村民代表或是群众会议才合法。对证据5，三性不认可，认为现在的村负责人没有参与。对证据6，关联性及举证目的不认可，认为本案是合同纠纷，会议的召开无马街一组成员参与，马街一组人员无人认可，会议纪要只是行政行为。对证据7，三性不认可。对证据8，三性不认可。对证据9，关联性、举证目的不认可。本院认为，对潘云华提交的马街一组无异议的证据1，本院采信，并作为认定案件事实的依据。其他证据本院收录在卷，结合案件事实部分予以综合认定。针对反诉，反诉原告潘云华提交下列证据：1、《租房合同》1份；2、《会议记录》1份；3、《招租公告照片》2份；4、《招租记录》1份；5、《四议两公开》台账1份21页；6、《会议纪要》1份；7、《施工合同》1份；8、《施工受阻情况反映》1份；9、《群众上访材料》2份；10《鹿阜街道办事处综治维稳办证明》1份；11、《A栋商铺租赁合同》，22间商铺，12份合同，合计年租金127000.00元；12、《B栋商铺租赁合同》11间商铺，合同7份，年合计租金57000.00元；13、《C栋商铺租赁合同》21间商铺，11份合同，合计年租金99000.00元；14、《赔偿损失协议书》1份；15、《赔偿损失收据》1份；16《赔偿协议》、《收据》、《谅解书》3份；17、《调解协议》、《收据》2份；18、证人芮国辉、袁禹、潘元林证言。潘云华欲证实2011年8月15日马街一组将商铺对外公开招租，按规定履行了“四议两公开”程序，经公开竞价，潘云华中标。2011年12月8日原被告签订《租房合同》，合同合法有效，并对双方权利及义务进行了约定。潘云华对商铺修缮过程中，发现很多商铺属于危房，经原被告协商，由潘云华对商铺进行拆除重建，并提出改造方案，上报原板桥镇党委、政府，2011年10月31日，原板桥镇党委同意其组织施工，在施工改造过程中，潘云华与马街一组村民发生冲突，马街一组村民就签订的《租房合同》及潘云华拆除危房改造市场提出异议上访等事实。潘云华因与马街一组村民产生纠纷，市场改造施工被迫停工，于2011年12月20日商铺才竣工交付使用，因为给潘云华造成了商铺对外出租的租金损失，同时因与村民发生纠纷，导致他人受伤，赔偿了他人的损失。2104年4月19日，鹿阜街道办事处社会综合管理治理维护稳定办公室牵头组织调解，潘云华提出减免18个月租金，与马街一组协商未果等事实。证人芮国辉、袁禹、潘元林欲证实，《租房合同》上的履行时间为2011年12月8日开始，但是签订合同的时间是中标以后的两三天。在潘云华进行市场改造期间，潘云华与村民发生过冲突，市场改造被迫停工。之后潘云华就市场停工问题，与马街一组协商，要求18个月的免租期，但双方未协商一致。经质证，马街一组对潘云华提交的证据1三性认可，不认可潘云华举证目的，该证据说明潘云华已经构成违约。对证据2，合法性、举证目的不认可，认为记录的内容是党员的代表的决议，应该是村民代表或是群众会议才合法。对证据3，三性不认可。对证据4，合法性不认可，认为应该是村民代表或是群众会议才合法。对证据5，三性不认可，认为现在的村负责人没有参与。对证据6，关联性及举证目的不认可，认为本案是合同纠纷，会议的召开无马街一组成员参与，马街一组人员无人认可，会议纪要只是行政行为。对证据7，三性不认可。对证据8，三性不认可。对证据9，关联性、举证目的不认可。对证据10，不认可举证目的，认为马街一组主张的按照合同交纳租金，马街一组并无违约行为及过错。对证据11-15，三性认可，不认可潘云华的举证目的，马街一组并无过错。对证据16-17，不认可证据关联性及举证目的，认为是刑事案件中的赔偿，与马街一组无任何关联。对证据18证人证言，认为证人芮国辉、袁禹陈述的合同履行时间，是严格按照商铺租赁合同及场地租赁合同的时间履行，可以作为定案依据。证人潘元林证实板桥政府要求潘云林尽快完工的事实，可以组作为定案依据。潘云华因停工造成的损失是村民的个人行为，与马街一组无关。本院认为，对潘云华提交的马街一组三性无异议的证据1、证据10-15，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。其他证据本院收录在卷，结合案件事实部分予以综合认定。反诉被告马街一组提交下列证据：1、（2013）石刑初字第295号刑事判决书1份；2、《询问笔录》1份。马街一组欲证实,2011年11月5日与潘云华发生纠纷的是村民，不是村小组，岳发富带领十几个村民阻止施工，是村民个人的责任。经质证，潘云华对马街一组提交的证据无异议。潘云华认为纠纷发生并不是与马街一组无关。本院认为，对马街一组提交的证据，因潘云华无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。经审理确认，马街一组于2011年8月16日发布招租公告，对板桥马街农贸市场周围现有商铺公开招租。2011年8月21日，经公开投标竞价，潘云华以年租金110000.00元竞价中标，当天交了50000.00元租金。后经协商，马街一组与潘云华签订了《租房合同》（签订时间落款为2011年12月8日），合同约定：租期30年，自2011年12月8日起至2041年12月8日止；租金每年110000.00元；租金一年一付，先付款后使用；一方违约，处所有租期内租金的50%作为违约金支付给对方，并承担给对方造成的一切经济损失；同时合同对双方的其他权利及义务作了约定。潘云华向马街一组支付了租金60000.00元。《租房合同》签订后，因板桥马街农贸市场需要改造，2011年10月31日，原板桥镇党委召开会议，形成会议纪要，明确：“原则同意市场改造设计方案，对图纸上的石棉瓦屋顶改成现浇。由于石棉瓦屋顶改成现浇后加大了投入，造成投资方投入过大，需延长租期。延长租期问题由承租方与马街一组协商妥善解决”…等事项。2011年11月2日，潘云华的“石林玉凰经贸有限公司”曾与他方签订过一份《施工合同》，明确对板桥马街农贸市场予以改造施工。在板桥马街农贸市场改造施工过程中，2011年11月5日12时许，部分马街一组村民因对《租赁合同》有意见，到施工现场阻挠，在争执中，村民岳发富被潘云华致伤。板桥马街农贸市场的改造施工被迫停工。2011年11月9日，部分马街一组村民因对石林彝族自治县工商局出租市场及《租赁合同》有异议，写了书面材料上访。2012年7月，在有关部门的协调下，潘云华重新启动板桥马街农贸市场改造施工。2012年10月1日，板桥马街农贸市场改造完工投入使用。潘云华曾以板桥马街农贸市场改造施工停工、延迟投入使用造成经济损失等为由，多次与马街一组协商，要求延长租期18个月。由于双方无法统一延长租期的时间，最终引发诉讼。因2011年11月5日的伤害行为，2013年11月29日，潘云华被本院以故意伤害罪依法判处有期徒刑一年，缓刑二年。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”潘云华与马街一组签订的《租房合同》，系双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定履行各自义务，但《租房合同》约定租期为30年，已经超过法律规定的20年期限，超过的10年无效。马街一组认为潘云华2012年12月8日后的租金未支付，已经构成根本性违约，主张解除合同。由于潘云华在板桥马街农贸市场改造施工过程中，已经投入较大资金，因为马街一组部分村民到现场阻挠其施工，最终引发刑事案件，结果耽误了市场改造，潘云华与马街一组又一直协商延长租期未果。基于上述原因，虽然《租房合同》签订后，潘云华只支付了1年的租金，但其行为不足以认定为是一种根本性违约，能够达到解除合同的法定条件，故马街一组要求解除合同的主张，本院不予支持。由于双方协商延长租期事宜，未有结果，潘云华就不支付租金，其行为已经构成违约。考虑到潘云华的违约行为事出有因，潘云华不再承担违约金。至于租金的支付问题，按照《租房合同》“租金每年110000.00元；租金一年一付，先付款后使用。”及租期起止的约定，结合马街一组主张租金的时间，在不解除合同的情况下，租期截止2014年12月8日，本院认定潘云华总计应当缴纳3年的租金，已经缴纳过1年，尚有2年没有支付。至于应支付的租金数额，潘云华在板桥马街农贸市场改造施工过程中，马街一组部分村民到现场阻挠施工，最终引发刑事案件，造成停工，由于造成停工不能确定是潘云华的责任，并且潘云华与马街一组一直在协商延长租期，只是延长的时间没有统一。综合考虑案件的实际情况，停工期间潘云华不应当再支付租金，本案应当扣减7个月（2011年12月8日起至2012年7月）租金，潘云华实际应当支付的租金为155833.00元（110000.00元×2年－110000.00元÷12个月×7个月）。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在潘云华进行板桥马街农贸市场改造施工过程中，马街一组部分村民到现场阻挠施工，造成潘云华经济的损失，依现有证据，本院尚不能认定阻挠行为就是马街一组所为，也就不能确定马街一组构成违约，应当承担违约责任并赔偿潘云华损失。基于此，潘云华的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：一、由被告潘云华于本判决生效之日起十五日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组租金155833.00元；二、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组其他诉讼请求；三、驳回反诉原告潘云华的诉讼请求。本诉案件受理费4113.00元，由原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处板桥村委会马街一组负担2000.00元，被告潘云华负担2113.00元。被告潘云华负担的费用，原告已向本院垫付，由被告直接支付给原告。反诉案件受理费8870.00元，由反诉原告潘云华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  赵泳全审 判 员  李正和代理审判员  杨 艳二〇一四年八月十一日书 记 员  杨文博