苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民初字第0159号原告徐钰谦。委托代理人王伟、黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。被告陆龙元。被告史金娣。两被告共同委托代理人葛成敬，江苏紫东律师事务所律师。被告陆国良。第三人苏州吴中城投置业有限公司，住所地苏州吴中经济开发区苏街**。法定代表人朱伯青，该公司董事长。委托代理人孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。原告徐钰谦诉被告陆龙元、史金娣、陆国良合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理，依法由代理审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐钰谦之委托代理人王伟、黄艳苓，被告陆龙元、史金娣之委托代理人葛成敬，被告陆国良到庭参加诉讼。审理过程中，本院根据原告的申请依法追加苏州吴中城投置业有限公司（以下简称吴中城投公司）作为第三人参加诉讼。后本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐钰谦之委托代理人王伟，被告陆龙元、史金娣之委托代理人葛成敬到庭参加诉讼。被告陆国良经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐钰谦诉称，原告与被告陆国良原系夫妻关系，于2013年10月经法院判决离婚。被告陆龙元、史金娣系被告陆国良的父母。2009年8月17日，原告、陆徐铭与被告陆龙元、史金娣、陆国良作为被拆迁户订立协议书，对安置房的产权登记、份额分配作出约定，一致确认天韵苑21幢1203室房屋产权登记及份额分配为“陆国良50％、徐钰谦50％”。2009年8月18日，该协议经苏州市吴中公证处公证。2013年8月，天韵苑21幢房屋开始办理交房手续。三被告违反已经公证的协议书，与第三人办理交房手续，并以被告陆龙元、史金娣的名义与第三人订立商品房买卖合同。同年9月，原告起诉三被告，要求确认原告对天韵苑21幢1203室房屋享有所有权份额。法院经审查认为原告对诉争的房屋的权利属合同债权，故判决驳回了原告的诉请。2014年初，据原告所知，房管部门已于2013年12月26日办理了诉争的房屋的分割注册证，凭该证即可办理房屋产权的初始登记。现诉争的房屋已具备办理产权登记条件，三被告应当依协议约定协助、配合将诉争的房屋50％的份额登记于原告名下，故诉请判令三被告协助、配合将位于苏州市吴中区长桥街道天韵苑21幢1203室房屋50％的份额登记至原告名下。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告陆龙元、史金娣立即办理位于苏州市吴中区长桥街道天韵苑21幢1203室房屋的产权证，由第三人协助被告办理；2、判令被告陆龙元、史金娣、陆国良履行公证协议书，协助原告将上述房屋50％的产权份额过户登记至原告名下。被告陆龙元、史金娣共同辩称，诉争的房屋系其二人原居住的老房拆迁安置取得，原告与被告陆国良对原老房不享有任何权利，对诉争的房屋亦就无权享有。经过公证的协议书是附义务的赠与行为，原告与被告陆国良均未履行该协议书约定的义务，即原告未将法院判决给付的安置房出售所得价款返还二被告；原告与被告陆国良未按协议履行购房出资义务；原告亦未尽到探望照顾其二人的义务。而且，其二人现均已退休，无生活收入来源，经济状况恶化，诉争的房屋为其二人的唯一生活居住用房，根据协议书，原告应当保证其二人的居住权。再则，诉争的房屋为拆迁安置房，目前无法办理产权登记，不具备确权的条件。被告陆国良辩称，诉争的房屋系其父母唯一养老住房。老房拆迁所得安置房均系被告陆龙元、史金娣所有，根据协议，约定其应对购买诉争的房屋出资，但其并未实际出资，其与原告均未履行协议书约定的义务，原告不应获得协议约定的份额。第三人吴中城投公司述称，其与原、被告之间不存在利害关系，只要原告的诉讼主张得到法院的确认，其可依法协助办理。经审理查明，被告陆龙元、史金娣系夫妻，被告陆国良系俩人儿子。被告陆龙元、史金娣原住吴中区长桥镇庄桥村（7）前史家61号三楼三底房屋（系俩人在原有平房基础上翻建而成），2002年、2003年先后在庄桥村民委员会同意下搭建辅房。2009年8月，前史家61号房屋被拆迁，拆迁安置房屋为吴中区长桥街道天怡苑10幢1201室及底层11号车库、天韵苑5幢1602室及地下3号车库、天韵苑21幢1203室。同月17日，原告与三被告及陆徐铭签订协议书一份，约定天怡苑10幢1201室及底层11号车库由陆龙元、陆国良出资购买，并按陆国良、徐钰谦各占30%，陆徐铭占40%进行产权登记；天韵苑5幢1602室及地下3号车库作权益转让，由被拆迁人陆国良、徐钰谦可与他人签订转让合同，转让收益归属上述协议；天韵苑21幢1203室由陆龙元、陆国良出资购买，按照陆国良、徐钰谦各占50%进行产权登记。协议书还约定：天韵苑21幢1203室因产权登记（包括房屋所有权登记、土地使用权登记）所产生的税务及费用由陆国良、徐钰谦承担。原被拆迁房屋同住人分别为陆龙元、史金娣，上述房屋所有权人必须保证同住人的居住权以及承担相应的法定义务；若因客观情况不能履行本条义务的，则房屋所有权人应当全额承担同住人的居住费用。后该协议书于同月18日在苏州市吴中公证处进行了公证。此后，天怡苑10幢1201室房屋及附属11号车库登记于被告陆国良、原告徐钰谦、陆徐铭名下，三被告分别享有30%、30%和40%的份额。天韵苑5幢1602室及地下3号车库由原告与被告陆国良出售给案外人李强、魏邦兰，产权已登记至该二人名下，出售房款501070元。后陆龙元、史金娣诉至本院，要求陆国良、徐钰谦、陆徐铭根据公证协议书返还上述售房款。本院经审理作出判决，徐钰谦、陆国良应当返还陆龙元、史金娣上述房款的五分之二，即200428元［案号为（2013）吴民初字第1112号］。另查明，被告陆国良与原告徐钰谦于2001年9月25日登记结婚，于2003年8月5日生育儿子陆徐铭。2013年5月21日，徐钰谦向苏州市姑苏区人民法院提起离婚诉讼。同年9月30日，该院作出（2013）姑苏少民初字第222号民事判决：原告徐钰谦与被告陆国良离婚；双方婚生儿子陆徐铭由原告徐钰谦抚养。本案诉争的天韵苑21幢1203室因房屋尚未办理产权，在该案中未作理涉。2013年8月15日，被告陆龙元、史金娣与第三人就购买天韵苑21幢1203室房屋事宜签订商品房买卖合同，房屋建筑面积为96.70元，房款总价为303955元；合同约定签订合同之日付清所有房款。被告陆龙元、史金娣至第三人苏州吴中城投置业有限公司办理了诉争的房屋的房屋登记申请书，并办理了房产登记委托书。诉争的房屋已由第三人交付被告陆龙元、史金娣居住使用，房屋所有权证已办至第三人名下，领证时间为2013年12月26日。庭审中，原告陈述，因被告隐瞒公证协议书，欺骗安置办，取得购房凭证，违反公证协议书的约定，擅自与第三人签订诉争房屋的买卖合同，导致诉争房屋无法直接办证至原告和被告陆国良名下，其愿意承担第一次过户登记费用，而办理更名登记所产生的费用应由三被告承担。其愿意根据公证协议书的约定保障被告陆龙元、史金娣对诉争房屋的居住权。原告为证明被告隐瞒公证协议书欺骗安置办，提供了一份投诉长桥街道拆迁违规问题的回复打印件，长桥街道回复内容为：蠡墅花园天韵二期于2013年9月1日起交房，根据街道拆迁安置工作指挥部要求，办理入住手续。长桥街道拆迁安置中心通过各拆迁公司下发购房凭证至各被拆迁户手中，指宅基地批复申请人，宅基地批复申请人有委托人的，或发放至委托人。购房凭证产权人均为原建房批复申请人，原建房批复申请人持购房凭证即可在规定时间至区城投公司办理入住手续。对进行过家庭析产公证的，购房凭证持有人提出要求变更产权人的，可至街道拆迁安置中心现场办公点办理变更手续。如办理产权人变更手续的，变更后的产权人持原购房凭证和产权人变更通知单至城投公司办理购房合同的签订手续。对于天韵苑21幢203室房屋，按照规定，安置中心购房凭证产权人仍为原批建人陆龙元，通知陆龙元在规定期间内签订购房合同，陆龙元及其史金娣持购房凭证至城投公司签订购房合同，签订合同之前，安置中心工作人员询问其是否要求变更产权人，但陆龙元夫妇明确不变更，因此区城投公司按照规定给其办理了购房合同的签订手续。被告陆龙元、史金娣陈述，考虑原告与被告陆国良未履行公证协议中约定的义务，故其未在签诉争房屋的买卖合同时变更为原告与被告陆国良的名字，公证协议书中之所以约定诉争的房屋由原告与被告陆国良各占50％的份额，是为了方便被告陆国良、原告徐钰谦共同经营公司才这样约定登记的。现诉争房屋的购买款已全部支付。第三人陈述，诉争房屋系拆迁安置房，其公司凭安置中心的购房凭证与被告陆龙元、史金娣签订房屋买卖合同，根据规定，其公司只能将诉争房屋的产权证书办至其二人名下，不能直接办至原告名下。诉争房屋的购房款已付清，现在诉争房屋已具备办证的条件。以上事实，有原告提供的公证书、商品房买卖合同、（2013）姑苏少民初字第222号民事判决书、（2013）吴民初字第1149号民事判决书、投诉回复函、产权初始登记信息，被告陆龙元、史金娣提供的（2013）吴民初字第1112号民事判决书、吴县农村宅基地报批表、村农户建房申请明细表、房屋拆迁补偿明细、安置房价格申报表、房屋拆迁产权调换协议书，当事人的陈述及本院依法调取的房产登记申请书及委托书、庭审笔录、谈话笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的协议书系双方真实的意思表示，且经过公证，不违反法律、法规强制性规定，应当合法有效，原、被告双方均应按约履行。鉴于原、被告系基于公证协议书所确定的权利义务产生的纠纷，本案原立案案由确认所有权纠纷应变更为合同纠纷。依据协议书，双方约定将诉争的房屋登记于被告陆国良、原告徐钰谦名下，各占有50%的份额，由此说明，原告可基于上述协议书的约定对拆迁安置所得诉争房产享有50％的份额。诉争房屋系拆迁安置房，由被告陆龙元、史金娣与第三人就购买该房屋签订了买卖合同，该合同并不违反法律规定，应属有效。第三人作为出卖方有义务将房屋过户给被告陆龙元、史金娣并办理产权证。考虑到诉争房屋已实际交付被告陆龙元、史金娣使用，购房款已实际交付，第三人亦陈述已具备办证条件，原告要求陆龙元、史金娣办理诉争房屋的产权证，由第三人协助，于法有据，本院予以支持。根据协议书的约定，原告对诉争房屋享有50％的份额，原告要求被告陆龙元、史金娣在办理完毕产权证后协助原告办理权属变更手续，亦具有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告有关原告无权取得诉争房屋的份额、原告未履行协议约定义务以及基于原告与被告陆国良因经营需要才约定诉争房屋登记至其二人名下等理由而主张原告不应取得诉争房屋份额的抗辩，鉴于原、被告已就诉争房屋的具体权属问题以公证协议书的形式约定由原告享有50％的份额，原告基于该协议主张权利，具有事实与法律依据。上述公证协议书并未约定原告有出资义务，被告抗辩原告无权取得份额的理由，无事实依据，本院不予采信。被告抗辩因经营需要而约定份额至原告名下，被告并无证据佐证协议书的约定非双方真实意思表示，故本院亦不予采信。但该协议约定，原告应保证被告陆龙元、史金娣对诉争房屋有居住使用的权利，原告对此亦无异议，因此，原告在取得其对诉争房屋的产权份额的同时，应当保证被告陆龙元、史金娣对诉争房屋有居住使用的权利。因被告陆国良对被告陆龙元、史金娣签订诉争房屋的购房合同无异议，并不主张其对诉争房屋的50％份额，据此，本院判定第三人基于房屋买卖合同将产权登记至被告陆龙元、史金娣名下，后由三被告协助原告变更登记50％的产权份额至原告名下。因原告表示愿意承担第一次过户产生的费用，本院尊其自愿。由于被告陆龙元、史金娣在明知公证协议书约定50％份额应登记至原告名下，故意不至安置中心办理变更登记手续，造成原告需另行办理第二次产权变更登记手续必然产生过户手续费用，应由被告陆龙元、史金娣负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆龙元、史金娣应在本判决生效之日起十五日内办理苏州市吴中区天韵苑21幢203室房屋产权登记在被告陆龙元、史金娣名下的手续，产权登记所产生费用由原告徐钰谦承担；第三人苏州吴中城投置业有限公司协助办理。二、在苏州市吴中区天韵苑21幢203室房屋产权登记至被告陆龙元、史金娣名下七日内，被告陆龙元、史金娣、陆国良协助原告徐钰谦将房屋的50％份额变更至原告徐钰谦名下；产权变更所产生费用由被告陆龙元、史金娣承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5859元、财产保全费用2020元，合计人民币7879元，由原告徐钰谦负担2020元，被告陆龙元、史金娣负担5859元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  肖仁刚代理审判员  何亚平人民陪审员  滕 刚二〇一四年八月五日书 记 员  瞿忠奎