海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民一终字第855号上诉人（原审被告）：吴惠华，女，汉族，1983年10月17日出生，个体经营户。委托代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。委托代理人：符传良，男，汉族，1979年12月2日。被上诉人（原审原告）：海口市琼山区青少年宫。负责人：吴菲菲，该青少年宫主任。委托代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。委托代理人：汤丽英，海南方圆律师事务所律师。上诉人吴惠华因与被上诉人海口市琼山区青���年宫返还原物纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理后，依法组成由审判员李必雄担任审判长，审判员黄海鹰、詹晓黔组成的合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年5月30日，海口市琼山区青少年宫与吴惠华签订《铺面租赁合同书》，约定海口市琼山区青少年宫将位于府城中山路青少年宫临街铺面第2间（约60平方米）出租给吴惠华经营使用，租金2200元／月，租赁期限为六年，至2012年5月30日期满。合同期满后，吴惠华没有搬离所承租的商铺。经报海口市琼山区国有资产管理办公室审批同意，海口市琼山区青少年宫对中山路临街铺面第1—2间进行公开招租，并于2012年11月5日与海南南方拍卖有限公司签订《委托拍卖协议》，委托该公司对两间铺面四年���租经营权进行公开拍卖。2012年11月6日，海口市琼山区青少年宫与海南南方拍卖有限公司联合对外发布公告，载明：“位于海口市琼山区中山北路青少年宫临街铺面第1—2间向社会公开招租，采取整体招租方式，竞租时在同等条件下原租户具有优先权，等等”。同时在《海南日报》刊登拍卖公告及更正公告。作为原租户，吴惠华缴纳竞买保证金20万元参加竞买。2012年11月21日，经公开拍卖，吴惠华以600元／平方米／月的价格竞得临街铺面第2间。成交后，吴惠华没有按照《竞买协议书》约定付清款项及拍卖佣金，也没有依约在拍卖成交后3日内与海口市琼山区青少年宫签订《房屋租赁合同》。海口市琼山区青少年宫同意将签约日期延至2012年12月3日止，但吴惠华仍未按照约定的时间付清款项及拍卖佣金。2012年12月4日，海南南方拍卖有限公司出具《关于买受人违约的函》，将拍卖期间的具体情况向海口市琼山区青少年宫报告，并提出，买受人的行为属于违约，申请按相关法律法规办理。但海口市琼山区青少年宫没有采取法律措施。吴惠华以租金过高，向海口市琼山区青少年宫申请以165元／平方米为依据调整租金，海口市琼山区青少年宫于2012年12月19日同意上报国资办协商解决，未果。后海口市琼山区青少年宫曾多次要求吴惠华返还铺面赔偿损失，并于2013年12月2日正式向吴惠华发出律师函，督促吴惠华于2013年12月4日前返还铺面及按成交价赔偿其经济43.2万元（暂计至2013年12月4日），仍未果，遂成讼。另查明，为对外租赁铺面提供价格参考，经海口市琼山区青少年宫委托，海南中兴华资产评估事务所对海口市琼山区中山北路青少年宫临街铺面第二间的月租金价格进行评估，并于2012年3月14日出具《资产评估报告书》，评估结果为人民币158元／平方米。海口市琼山区青少年宫在一审中的诉讼请求：1、吴惠华立即向海口市琼山区青少年宫支付占用海口市琼山区青少年宫房屋直接经济损失人民币43.2万元（从2012年12月4日起暂计算至2013年12月4日）；2、判令吴惠华立即返还占用的属于海口市琼山区青少年宫所有的位于海口市琼山区府城镇中山北路青少年宫入大门左起临街铺面第2间。原审法院认为，海口市琼山区青少年宫作为所有权人，对涉案铺面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在海口市琼山区青少年宫、吴惠华于2006年5月30日签订的《铺面租赁合同书》约定的租赁期间届满后，吴惠华继续使用铺面，海口市琼山区青少年宫没有提出异议，原租赁合同继续有效，但继续租赁期限为不定期，海口市琼山区青少年宫可随时解除合同。2012年11月21日，海口市琼山区青少年宫公开拍卖该铺面四年承租经���权，吴惠华价高竞得原承租铺面，但事后悔拍，以竞买价过高为由在2012年12月3日最后期限日内仍不与海口市琼山区青少年宫签订新的房屋租赁合同，双方之间因此没有建立新的租赁关系。原租赁关系自2012年12月3日即为终止，在原租赁关系终止的情况下，吴惠华负有向海口市琼山区青少年宫返还租赁铺面的义务。吴惠华未履行该义务，占有使用租赁铺面至今，损害了海口市琼山区青少年宫的合法权益，海口市琼山区青少年宫诉讼请求吴惠华返还铺面符合法律规定，原审法院予以支持。吴惠华占有铺面不返还且不支付使用费，海口市琼山区青少年宫因此遭受租金损失，海口市琼山区青少年宫请求予以赔偿，有事实根据，应予支持。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。海南南方拍卖有限公司于2012年12月4日即告知吴惠华违约，向其申请按相关法律法规办理，海口市琼山区青少年宫当时没有及时采取适当措施，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。故海口市琼山区青少年宫请求吴惠华按拍卖成交价格计付房屋直接经济，原审法院不予支持，原审法院结合海口市琼山区青少年宫在诉讼前为拍卖铺面租赁经营权而做的评估结果即每平方米158元，参照吴惠华在诉讼前曾经要求下调租金为每平方米165元，综合认定吴惠华占用期间造成海口市琼山区青少年宫的直接经济损失每月165元每平方米计算。故海口市琼山区青少年宫的经济损失为165元／平方米／月×60平方米×12月=118800元，海口市琼山区青少年宫请求超出部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、吴惠华于本判决生效之日起十五日内腾空位于海口市琼山区中山北路青少年宫入大门左起临街铺面第2间并搬离，将该铺面返还给海口市琼山区青少年宫；二、吴惠华于本判决生效之日起十五日内向海口市琼山区青少年宫支付2012年12月4日至2013年12月4日期间占有使用海口市琼山区青少年宫铺面经济损失118800元；三、驳回海口市琼山区青少年宫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3890元，海口市琼山区青少年宫负担1070元，吴惠华负担2820元。上诉人吴惠华不服原审判决，向本院提起上诉称：吴惠华认为，原判认定关键事实错误，适用法律不当��导致了第二项判决吴惠华支付2012年12月4日至2013年12月4日期间占有使用海口市琼山区青少年宫铺面经济损失118800元给海口市琼山区青少年宫，以及判决吴惠华承担诉讼费2820元。理由如下：一、原判认定关键事实错误。海口市琼山区青少年宫从未对吴惠华的租赁行为提过异议，2012年12月3日后双方的不定期租赁关系并不终止，仍然存续。原判“经审理查明”部分称“后海口市琼山区青少年宫曾多次要求吴惠华返还铺面赔偿损失，并于2013年12月2日正式向吴惠华发出律师函，督促吴惠华于2013年12月4日返还铺面及按成交价赔偿其经济损失43.2万元。”；“本院认为”部分又称“原租赁关系自2012年12月3日即为终止”。上述观点表明原判认定事实错误：1、事实是，2013年12月6日律师函送达之前海口市琼山区青少年宫没有提出异议。2006年5月30日双方签订的《铺面租赁合同书》到��之后，海口市琼山区青少年宫对铺面的承租权委托拍卖，吴惠华参加了竞买。但是，海口市琼山区青少年宫从未对吴惠华继续承租、使用该铺面提出过异议，一直到收到海口市琼山区青少年宫的律师函。此外海口市琼山区青少年宫也从未提供其提出过异议的证据。因此原判说“后海口市琼山区青少年宫曾多次要求吴惠华返还铺面”没有依据。2、海口市琼山区青少年宫委托邮局投寄唯一一份律师函无效，不能产生异议效力。落款为2013年12月2日的律师函，至多说明该律师函的落款时间是2013年12月2日，而不能证明海口市琼山区青少年宫是在该时间“发出律师函”。而且，该函落款时间是2013年12月2日，其内容催告吴惠华在同年2013年12月4日前要腾退铺面。不要说因不给吴惠华必要的时间违反了《合同法》第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当���合理期限之前通知承租人”的规定而不合法，单说该函的邮局邮寄记录已经载明，该函2013年12月5日下午18点后才交到邮局收寄，2013年12月6日才到达吴惠华。也就是该催告函在交付邮局收寄之前就过期了！这份律师函因内容违法、无法履行而不具备证据效力；原判以其作为证据认定海口市琼山区青少年宫提出过异议，明显错误。3、认定事实前后矛盾，说明原租赁关系2012年12月3日并未终止。原判认定“原租赁关系2012年12月3日终止”，但“经审理查明”部分却表述“吴惠华以租金过高，向海口市琼山区青少年宫申请以165元／平方米为依据调整租金，海口市琼山区青少年宫于2012年12月19日同意上报国资办协商解决，未果”、“后海口市琼山区青少年宫曾多次要求吴惠华返还铺面赔偿损失，并于2013年12月2日正式向吴惠华发出律师函，督促吴惠华于2013年12月4日前返还铺面及...仍未果，遂成讼。”既然“租赁关系终止”，海口市琼山区青少年宫怎么在此后还报国资办协商解决？又怎么在一年之后还委托律师发出律师函，督促交还铺面，赔偿损失？4、认定“原租赁关系2012年12月3日终止”没有事实根据。已经查明的全案事实，除了落款为2013年12月2日、内容违法无法履行的律师函，海口市琼山区青少年宫从未传达过要求终止租赁关系的意思表示；海口市琼山区青少年宫也提供不出这方面的证据。相反，因为吴惠华承租该铺面多年，双方关系一直良好，海口市琼山区青少年宫一直收取吴惠华使用铺面产生的水电费。这个事实反证了双方未终止不定期租赁关系。二、原判适用《合同法》不当。1、根据《合同法》第二百三十六条，海口市琼山区青少年宫诉请的铺面经济损失的计算依据是原合同；应给付损失额是26400元而非118800元。《合同法》��二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据该条规定，只要“承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的”，那么“原租赁合同继续有效”。而本案查明的事实是，直至2013年12月初海口市琼山区青少年宫的代理人发出律师函之前，海口市琼山区青少年宫对吴惠华继续使用铺面的行为从未提出异议，因此，“原租赁合同继续有效”，包括原合同的计算租金标准继续有效。所以，计算“2012年12月4日至2013年12月4日期间占有使用海口市琼山区青少年宫铺面经济损失”，只能根据海口市琼山区青少年宫、吴惠华双方2006年5月30日签订的《铺面租赁合同书》约定的租金标准2200元／月计算，海口市琼山区青少年宫一年铺面损失，唯一合法的计算结果应当是12个月共计26400元，而不是118800元。2、按照《合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”、第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，吴惠华2012年11月15日《申请书》提出的“每平方米月租金165元”是针对“每平米月租金600元”的竞拍价提出变更要约，该要约未获海口市琼山区青少年宫承诺，尚未成为双方新的租赁合同的条款。故该数据依法尚不能成为计算租金的依据，以该数据计算租金损失缺乏依据不能成立。而且，假如海口市琼山区青少年宫同意接受“每平方米月租金165元”这一租金标准，那么，海口市琼山区青少年宫、吴惠华之间就构成了对“每平米月租金600元”的竞拍成交价进行了变更，达成了新的、租赁期为四年的租赁协议，海口市琼山区青少年宫就不应提起诉请，法院也不应当判决解除双方的不定期租赁关系。三、原判适用《诉讼费用交纳办法》不当错判吴惠华多承担诉讼费。该《办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，海口市琼山区青少年宫的请求额是43.2万元，应预交诉讼费7780元；法院适用简易程序，减半收费3890元。但是原判仅支持了海口市琼山区青少年宫118800元的请求额。按照《办法》第二十九条规定，海口市琼山区青少年宫的败诉额达313200元，应当承担败诉部分的诉讼费2820元；而吴惠华应当承担118800元的诉讼费1070元。但原判却将海口市琼山区青少年宫、吴惠华应负担的诉讼费数额搞颠倒了。吴惠华认为，原判判令吴惠华赔偿118800元给海口市琼山区青少年宫，是适用法律错误。按照《办法》规定，海口市琼山区青少年宫应当对其败诉额405600元（432000－26400）承担一审诉讼费；吴惠华应当对26400元败诉额承担一审诉讼费。因为，海口市琼山区青少年宫、吴惠华履行的仍然是双方2006年5月30日《铺面租赁合同书》演变而来的不定期租赁合同，租金标准仍然是每月2200元；依该标准计算，海口市琼山区青少年宫诉请赔偿的损失就应是26400元。上诉人吴惠华上诉请求：1、撤销原判第二项，改判吴惠华按2006年5月30日签订的《铺面租赁合同书》约定的租金标准支付2012年12月4日至2013年12月4日期间占有使用海口市琼山区青少年宫铺面经济损失。2、撤销原判关于诉讼费负担的判决，改判按各方当事人的败诉数额承担一审、二审相应数额诉讼费。被上诉人海口市琼山区青少年宫针对吴惠华的上诉，答辩称：一、双方的不定期租赁关系于2012年12月3日终止。海口市琼山区青少年宫、吴惠华于2006年5月30日签订的《铺面租赁��同书》期限届满后，海口市琼山区青少年宫即告知吴惠华新的铺面租赁权需通过竞买的方式取得。吴惠华表示认可并于2012年11月21日自愿价高竞得原租赁铺面，但事后悔拍，以竞买价格过高为由未在2012年12月3日最后签约期限内与海口市琼山区青少年宫签订新的房屋租赁合同，双方未能建立起新的租赁关系，因此，原租赁关系于2012年12月3日正式终止。二、2012年12月3日起至今吴惠华非法占有使用海口市琼山区青少年宫本案所涉铺面，属于侵权性质，依法应返回原物并依法按竞买价赔偿海口市琼山区青少年宫租金损失。（一）、吴惠华认为2012年12月3日至今因海口市琼山区青少年宫“未提出异议”双方形成不定期租赁关系。该观点不符合事实，原合同到期后海口市琼山区青少年宫多次提出异议，要求按竞买价签订新的租赁合同及返还铺面并赔偿租金损失等异议，具体��实如下：1、合同期满后即通知吴惠华如愿续签租赁合同需参加拍卖公开竞买取得；2、吴惠华认可并报名参加竞拍价高竞得租赁权；3、海口市琼山区青少年宫通知吴惠华新的租赁合同最后签订日期为2012年12月3日；吴惠华悔拍不愿与海口市琼山区青少年宫签约，海口市琼山区青少年宫遂要求吴惠华立即返还铺面；4、2012年12月19日吴惠华以租金过高为由向海口市琼山区青少年宫申请按评估价签订新的租赁合同，未获批准，海口市琼山区青少年宫告知并要求其立即返还铺面；5、从2012年12月3日起至今海口市琼山区青少年宫即拒收吴惠华租金并要求其返还铺面及按竞买价赔偿海口市琼山区青少年宫租金损失；6、2013年12月2日海口市琼山区青少年宫委托海南方圆律师事务所向吴惠华送达律师函，要求吴惠华立即返还铺面并按竞买价赔偿海口市琼山区青少年宫租金损失；（二��在原租赁合同终止后，吴惠华负有向海口市琼山区青少年宫返还铺面的义务，吴惠华拒不履行该义务，继续非法占有使用并拒绝支付赔偿金，属于非法侵权行为，严重妨碍了海口市琼山区青少年宫对其合法房屋所有权的行使，给海口市琼山区青少年宫造成了巨大的经济损失。三、吴惠华应按竞买价赔偿海口市琼山区青少年宫租金损失。吴惠华以每月每平米600元的价格竞得本案所涉铺面四年租赁权，该行为是其真实意思表示，符合法律规定，合法有效。吴惠华现拒不按此价格与海口市琼山区青少年宫签订铺面租赁合同、拒不返还铺面，其行为属于恶意侵权，理应按竞买价赔偿海口市琼山区青少年宫所有经济损失。吴惠华请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审中，双方均没有新的证据提供，且双方对原审法院查明的事实均无异议。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为：海口市琼山区青少年宫的诉讼请求为，判令吴惠华向其支付因占用房屋造成的直接经济损失43.2万元和吴惠华立即返还占用涉案的铺面。根据海口市琼山区青少年宫的起诉主张，本案的案由应为返还原物纠纷。关于双方原有的租赁关系何时终止问题。经查，位于海口市府城中山路青少年宫临街铺面系海口市琼山区青少年宫的房产，该涉案铺面第2间的原租赁用户为吴惠华，双方曾于2006年5月30日签订《铺面租赁合同书》，约定租赁期限为六年，至2012年5月30日期满。该租赁期满后，吴惠华仍继续使用，而海口市琼山区青少年宫直至2012年11月21日，将涉案铺面采取公开拍卖方式进行招租时，也未有提出过异议。吴惠华参加了竞买并成交，但没有依约在拍卖成交后3日内与海口市琼山区青少年宫签订《房屋租赁合同》。尔后，海口市琼山区青少年宫���意将签约日期延至2012年12月3日，虽然吴惠华仍不愿与海口市琼山区青少年宫签订合同，但此时间既是双方应建立新的租赁关系时间，也应是原租赁关系终止的时间。吴惠华的悔拍不应成为原租赁关系未终止的理由，原审法院确认双方原租赁关系于2012年12月3日终止正确。故吴惠华所提的“2012年12月3日后双方的不定期租赁关系并不终止，仍然存续”的理由不成立，本院不予采纳。关于吴惠华占用涉案铺面期间，造成海口市琼山区青少年宫铺面的经济损失如何计算问题。双方原有的租赁关系于2012年12月3日终止后，吴惠华仍占用涉案铺面，造成了海口市琼山区青少年宫的该铺面租金损失。吴惠华对涉案铺面竞价成交的价格为月租金600元／平方米，参考海口市琼山区青少年宫所委托的海南中兴华资产评估事务所对涉案铺面租金的评估价格158元／平方米。两者对比，其竞��的成交价与评估价差距巨大，考虑到吴惠华曾主动提出下调月租金为165元／平方米，结合吴惠华仍在占用涉案铺面的实际情况，原审法院以165元／平方米计算海口市琼山区青少年宫涉案铺面的经济损失并无不当。故吴惠华所提的该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于一审案件受理费的分担问题。海口市琼山区青少年宫在一审中提出的诉讼请求为，判令吴惠华向其支付因占用房屋造成的直接经济损失430000.2元，原审法院判决吴惠华向海口市琼山区青少年宫支付占有铺面的经济损失118800元，可根据双方在本案中的胜、败诉情况，决定案件受理费的承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费3890元，由海口市琼山区青少年宫负担2723元，吴惠华负担1167元；二审案件受理费2676元，由上诉人吴惠华负担。本判决为终审判决。审判长  李必雄审判员  黄海鹰审判员  詹晓黔二〇一四年八月二十五日书记员  郑珊珊