广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1738号上诉人（原审被告）：黄宗祥，男，汉族。委托代理人：郑茂举，广东深天成律师事务所律师。委托代理人：林顺生，广东深天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金恒瑞物业管理有限公司（以下简称金恒瑞公司）。法定代表人：梁东升，董事长。委托代理人：傅恒山，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：彭文达，广东淳锋律师事务所律师。上诉人黄宗祥与被上诉人金恒瑞公司因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1481号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金恒瑞公司在原审中诉请：1、解除金恒瑞公司、黄宗祥之间的物业租赁合同；2、黄宗祥双倍返还定金613603.2元；3、由黄宗祥承担本案的诉讼费。原审法院审理查明，2003年6月23日，黄宗祥与深圳市某区某村经济合作社签订一份《土地出租合同书》，约定由某区某村经济合作社和大水坑村民委员会将位于某村大唐原何马祥鱼塘土地约两万平方米的土地，以每平方米70元出租给黄宗祥，共人民币1400000元，租地年限为50年。2009年11月23日，黄宗祥为某村的工业厂房、宿舍办理了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的行政申报手续，根据该申报表显示申报材料只有当事人身份证明、转让协议、工程检测或房屋鉴定合格证。2010年5月22日，金恒瑞公司、黄宗祥双方签订一份《物业租赁合同书》，合同中约定黄宗祥将位于深圳市宝安区观澜街道大水坑大二村合和科技园一期厂房、宿舍及室内外配套设施（物业）租赁给金恒瑞公司，第一年至第三年每平方米租金9.2元／月，第四年至第五年每平方米租金10.2元／月，合同租赁期为5年。合同签订之日，金恒瑞公司向黄宗祥支付相当于两个月租金306801.6元作为租赁物业定金，此定金作为合同租赁押金，合同期满后十天内押金不计息退还，如金恒瑞公司中途违约，此款不退回。物业交付次日，金恒瑞公司预付第一个月租金153400.8元，黄宗祥给予金恒瑞公司物业免租期90天的优惠。合同还约定，金恒瑞公司必须每月15日前支付租金，未按期支付则按拖欠租金每天0.5%的计算滞纳金，当月租金如超过30日前不支付，黄宗祥有权解除合同，并没收押金，金恒瑞公司除付清拖欠的租金外，取消90天的免租期优惠。如金恒瑞公司提前终止合同，需在终止合同前90天书面通知对方，并履行相应的维修责任，黄宗祥取消90天的免租期优惠，金恒瑞公司将90天优惠期的租金付给黄宗祥；如黄宗祥提前终止合同，应提前90天通知金恒瑞公司，除退回押金，还需再赔偿二个月的租金作为赔偿损失。2010年5月27日至31日期间，金恒瑞公司、黄宗祥就双方之前签订的《物业租赁合同书》中约定的物业竣工验收事宜进行多次沟通，黄宗祥认为电梯竣工验收次日为物业移交日，即开始计算免租期，金恒瑞公司则认为黄宗祥提供的厂房、宿舍等设施设备不完善，无法正常使用，验收不合格，不同意接收。双方就物业交接事宜无法达成一致意见，2010年6月23日，黄宗祥向金恒瑞公司出具一份"关于未支付租金即解除合同的通知"，表示如若金恒瑞公司未能在2010年6月28日前预付第一个月租金，即解除双方签订的《物业租赁合同书》，没收押金，同时追究金恒瑞公司的违约责任。原审另查明，2010年7月26日，黄宗祥就其出租的大二村厂房到深圳市公安局消防局申请办理建设工程竣工验收消防备案。2010年7月28日，黄宗祥委托深圳市金众工程检验检测有限公司与五洲工程设计研究院深圳分院对大二村3600093栋厂房进行结构现状检测鉴定，根据该检测鉴定报告载明，经外观检查该厂房满足正常使用的安全要求。原审法院认为，金恒瑞公司、黄宗祥于2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》，租赁的标的物为厂房及物业，该合同实为以黄宗祥为出租方，以金恒瑞公司为承租方的房屋租赁合同。根据黄宗祥提交《土地出租合同书》显示，黄宗祥以租赁的方式取得某村大塘原何马祥鱼塘土地的使用权。但黄宗祥并未提交涉案租赁标的厂房的建设用地规划许可证等相关行政报建材料，也未办理房屋产权登记，黄宗祥提交的一系列证据中缺乏能证明其对出租厂房享有所有权的证据，应承担举证不能的法律责任。原审法院认为，本案的涉案标的房屋没有办理行政报建手续，也没有办理房屋产权登记；黄宗祥在对该房屋行使处分权时，并未取得该房屋的所有权，因此，黄宗祥与金恒瑞公司于2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》属于无效合同。关于金恒瑞公司请求的解除双方签订的《物业租赁合同书》的问题，因合同自始至终无效，双方权利义务终止履行。关于金恒瑞公司请求的双倍返还定金的问题。金恒瑞公司、黄宗祥在2010年5月22日签订《物业租赁合同书》，金恒瑞公司按合同约定支付两个月租金306801.6元给黄宗祥作为租赁物业定金，合同书中载明"物业交付后，此定金转为本合同租赁押金"。由于金恒瑞公司、黄宗祥在2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》自始至终无效，金恒瑞公司请求双倍返还定金，缺乏依据，原审法院不予支持，黄宗祥应退回收取的押金人民币306801.6元给金恒瑞公司。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、深圳市金恒瑞物业管理有限公司与黄宗祥于2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》无效，终止履行；二、黄宗祥于本判决生效之日起五日内返还押金人民币306801.6元给深圳市金恒瑞物业管理有限公司；三、驳回深圳市金恒瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4968元，由黄宗祥承担2484元，深圳市金恒瑞物业管理有限公司负担2484元。受理费深圳市金恒瑞物业管理有限公司已预交，原审法院不作退还，黄宗祥应付之数随同上述款项迳付深圳市金恒瑞物业管理有限公司。上诉人黄宗祥不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法改判黄宗祥与金恒瑞公司于2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》有效；2、依法改判黄宗祥无须返还金恒瑞公司押金人民币306801．6元；3、金恒瑞公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审判决认定黄宗祥与金恒瑞公司于2010年5月22日签订的《物业租赁合同书》无效错误。一、黄宗祥对厂房享有所有权。根据物权法原理，物权的取得方式有两种，一是原始取得，一是继受取得。原始取得，指非依据他人既有的权利而取得物权；继受取得，指基于他人既存的权利而取得物权。一般因事实行为而取得物权者为原始取得，因法律行为取得物权者为继受取得。本案中，黄宗祥以租赁的方式取得某村大塘原何马祥鱼塘土地的使用权，并在此土地上建造厂房，虽未经报建、未办理房屋产权登记，但属因事实行为而取得物权的情况，所以黄宗祥对厂房享有所有权。该厂房至今也没有第三人提出任何权属争议，金恒瑞公司对租赁厂房的权属也没有任何异议。办理报建手续、房屋产权登记并非取得物权的必要条件。二、黄宗祥所有的厂房符合深圳市房屋出租的有关规定。根据《深圳市出租屋管理若干规定》第七条的规定，"无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋"禁止出租，但本案黄宗祥所有的厂房具有房屋安全鉴定报告，完全符合深圳市出租屋管理的有关规定，事实上，该厂房的租赁合同关系已经深圳市房屋租赁管理局确认合法和备案登记，应具有法律约束力。原审判决认定因黄宗祥涉案的房屋没有办理行政报建手续，没有办理房屋产权的所有权登记，在对该房屋行使处分权时，并未取得该房屋的所有权，而认定黄宗祥与金恒瑞公司所签订的《物业租赁合同书》属于无效合同，明显错误。三、金恒瑞公司对涉案厂房的现状已充分了解，即使合同无效也应承担共同过错。黄宗祥与金恒瑞公司签订的租赁合同特别强调双方"已清楚了解该物业之状况"，金恒瑞公司作为二手房东对厂房的报建、产权登记、用电、用水等房屋现状的使用条件已有了充分的了解。退一步说，即使租赁合同无效，合同双方也存在共同过错。双方对黄宗祥因金恒瑞公司签订租赁合同而耽误了三个月的房屋使用费的损失，也应当共同承担。综上，黄宗祥对厂房享有所有权，与金恒瑞公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，符合深圳市出租屋管理的有关规定，合法有效，对双方具有法律约束力。金恒瑞公司拒绝全面履行，应属违约，应承担违约责任，不得要求返还押金。原审判决认定租赁合同无效，全部返还金恒瑞公司押金，适用法律明显错误。金恒瑞公司口头答辩称：一、原审法院查明事实正确、全面、合理，对于事实的认定符合法律规定，黄宗祥认为对厂房享有所有权，根据查明的事实和相关法律是不能成立的，因此原审法院认定租赁合同无效是合理合法的。二、黄宗祥和金恒瑞公司签订《物业租赁合同书》后，由于黄宗祥没有提供完全的涉案物业的相关资料，金恒瑞公司强烈要求提供如电梯合格证明、消防证明，黄宗祥无法提供。特别是在签订合同以后，涉案房屋没有水，无法满足生活需要，更谈不上生产的需要，为此金恒瑞公司多次与黄宗祥进行协商未果，因此金恒瑞公司为了维护自己的合法权益进行起诉。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：上诉人确认涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，涉案房屋的建设也没有经过主管部门的批准。本院认为：本案二审的争议焦点是：涉案《物业租赁合同书》是否有效？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，涉案房屋的建设也没有经过主管部门的批准，因此，原审法院认定涉案《物业租赁合同书》无效是正确的。黄宗祥的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，黄宗祥的上诉理由均不能成立，对其各项上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5902元，由黄宗祥负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年九月六日书记员（兼） 刘司元