广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第887号原告刘志生，男，1963年6月11日出生，汉族，原住惠州市惠城区，现住惠州市惠城区，第一被告刘志辉，男，1977年12月28日出生，汉族，住惠州市惠城区，委托代理人胡海良、王建，均系广东尚典律师事务所律师。第二被告惠州市山水华府置业有限公司，住所地：惠州市河南岸金山湖“香港公务员村”。法定代表人董志远。委托代理人姚纪宁，系广东伟伦律师事务所律师。第三被告惠州市全正物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸金山湖山水华府A1栋1单元101号。法定代表人刘科文。委托代理人陈明学，系广东广法律师事务所律师。委托代理人姚小刚，系广东广法律师事务所实习律师。第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处，住所地：惠州市河南岸金山湖九号小区山水华府A1栋1单元101号。负责人孙涛。委托代理人徐广平，系该公司的经理。委托代理人叶细兵，系该公司的维修主管。原告刘志生诉第一被告刘志辉、第二被告惠州市山水华府置业有限公司、第三被告惠州市全正物业管理有限公司、第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月13日公开开庭进行了审理。原告刘志生，第一被告刘志辉的委托代理人胡海良、王健，第二被告惠州市山水华府置业有限公司的委托代理人姚纪宁，第三被告惠州市全正物业管理有限公司的委托代理人陈明学，第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处的委托代理人徐广平、叶细兵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘志生诉称，第一被告房产位于山水华府A4栋l51房，原告的房产位于山水华府A4栋141房，第一被告与原告系上下邻居关系。2010年10月原告发现第一被告的主人房卫生间房顶往位于其下方的原告的主人房卫生间漏水。事情被发现后，原告会同原告、第一被告共同所属小区的物业管理公司第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处多次主动与第一被告磋商，要求第一被告修复被告往下方原告房产漏水的卫生间，但第一被告置之不理，尽管第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处愿意支助第一被告维修经费1500元，第一被告仍拒绝修复，罔顾他人利益和他人生活，置法律于不顾。时至今日，原告每天忍受着第一被告卫生间往下漏水的煎熬，原告主人房卫生间无法正常使用，且第一被告卫生间下漏的脏水的尿骚味弥漫到了原告的整个房间，臭不可闻，严重影响了原告的正常生活和身心健康，已无法忍受。原告遂诉诸法院，请求：一、判令第一被告、第二被告立即修复被告往原告房屋漏水的主人房卫生间，排除妨碍，消除对原告居住权益的侵害；二、由第一被告承担与本案有关的全部诉讼费用。第一被告刘志辉辩称，因答辩人对涉案房屋的渗漏没有过错，不应承担维修义务，该房屋在保修期内，应由房屋的开发商承担保修义务。第二被告惠州山水华府置业有限公司辩称，一、答辩人不应作为本案被告。本案为排除妨害纠纷，原告刘志生与第一被告刘志辉之间为相邻关系，而答辩人与原告刘志生及第一被告刘志辉为房屋买卖合同关系，不同的法律关系，应由不同的案件来处理，本案追加答辩人作为共同被告同案处理不符合民事诉讼法的规定；二、答辩人向第一被告刘志辉交付的为经工程验收合格的商品房，刘志辉也于2006年11月16日办理完成验收手续，没有证据表明答辩人所交付的商品房存在质量问题；三、卫生间出现渗漏原因复杂，与业主装修施工存在密切关系，业主装修造成的渗漏应由业主承担；四、第一被告刘志辉已经承诺在装修后出现渗漏现象，均由其整改并负全部的责任。第一被告收楼后对房屋进行装修时，2006年11月16日与当时的物业管理公司惠州市金正物业管理有限公司签订的《房屋装饰装修管理服务协议》第五条第6项确认第一被告刘志辉必须在装修过程中按要求做好二次防水处理，如在今后使用中出现渗漏现象，要负责整改并负全部责任；五、希望第一被告刘志生与原告刘志明在法院的主持下协商解决纠纷。综合以上，答辩人认为答辩人不应作为本案被告参加本案诉讼，没有证据表明答辩人对本案纠纷应承担责任，希望当事人双方协商解决。第三被告惠州市全正物业管理有限公司辩称，答辩人与本案没有利害关系，不应追加答辩人为本案被告。一、答辩人已在2007年5月22日与第二被告惠州山水华府置业有限公司(原惠州市倍特建设有限公司)签订了《物业合同解除协议书》，退出了本案物业的服务管理。2007年5月22日，答辩人与第二被告惠州山水华府置业有限公司(原惠州市倍特建设有限公司)、第四被告深圳市开元国际物业管理公司签订了《物业合同解除协议书》、《山水华府及金湖园管理处各类物业管理工作移交证明》，约定答辩人于2007年5月22日从被答辩人所住小区撤离，物业管理服务移交第四被告深圳市开元国际物业管理公司；二、本案物业所涉的卫生间渗水与物业服务无关。本案物业所涉的卫生间不是公共服务区域，不是物业公司的服务范畴，物业公司仅仅是协助业主。卫生间漏水有可能是业主装修时聘请的施工方没有处理好防水措施等因素导致，漏水的原因如果查找不到则可以聘请相关的专业机构予以检测漏水的原因。综上所述，答辩人与本案没有利害关系，追加答辩人为被告没有相关的事实和法律根据；请求法院查明事实，依法判决，以维护当事人的合法权益。第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司惠州山水华府管理处辩称，本案中漏水的A4栋151房主人房卫生间，是151房的私人专有部位，不属于共用部位和共用设施设备的范畴。一、根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务成本或者物业服务支出包括的是“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，没有包括私人专有部位、专有设施设备的日常运行、维护费用；二、根据建设部印发《前期物业服务合同(示范文本)》第二章第二条明确，物业公司提供的物业管理服务是：物业共用部位的维修和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中明确，普通住宅小区一级(最高级)标准的要求是“对房屋公用部位进行日常管理和维修养护”，“对共用设施设备进行日常管理和维修养护”；四、第一被告刘志辉先生于2006年11月16日在办理山水华府A4栋151房收楼时签字确认的《山水华府业主手册》第九条中明确，管理处的义务是管理和维护小区的公共设施设备和公共场所(地)。综合上述，物业公司不应承担A4栋15l房私人专有部位即其主人房卫生间的维护维修责任。经审理查明，惠州市河南岸金山湖九号小区山水华府第A4幢141号房业主原告刘志生与第A4幢151号房业主第一被告刘志辉是楼上楼下相邻关系，2010年10月原告向第四被告提出楼上邻居第一被告的主人房卫生间往原告对应房间漏水，影响了原告的日常生活，第四被告出具了证明。但第一被告未能维修。因排除妨害纠纷事宜，各方经协商未果，原告遂于2011年3月23日诉诸本院。另查，2006年9月28日，第一被告刘志辉与第二被告惠州山水华府置业有限公司（原惠州倍特建设有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定第一被告购买第二被告开发的河南岸金山湖九号小区山水华府第A4幢151号房。经该小区房屋工程质量验收合格后，2006年11月16日第一被告完成入伙收楼手续，并且与第三被告惠州市全正物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，约定第一被告房屋一经报批装修，装修过程中必须按要求做好第二次防水处理，如在今后使用中出现渗漏现象，第一被告应尽快整改并负全部的责任，否则第三被告可采取停水等措施予以督促解决。又查，2007年5月22日，第三被告惠州市全正物业管理有限公司正式将山水华府各类物业管理工作移交给第四被告深圳市开元国际物业管理有限公司。经本院多次组织调解，各方未能达成一致协议。以上事实有身份证、营业执照、证明、照片、商品房买卖合同、工程竣工验收报告及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案系处理相邻关系的排除妨害纠纷，原、第一被告作为不动产相邻双方应按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神处理相邻关系。具体分析如下：其一，关于第一被告、第二被告的责任问题。原告装修房屋在前，第一被告装修房屋在后，第一被告在原告的楼上居住，第一被告主人房卫生间地板层紧贴原告天花板，地板与天花板相接，相接处有漏水现象，影响原告主人房卫生间的正常使用。第一被告是在房屋工程质量验收合格后收楼进行装修，河南岸金山湖九号小区山水华府第A4幢151号房屋已是第一被告所有，第一被告未能提供证据证明是商品房的质量问题，其辩解理由本院不予采信。因此第一被告应承担维修责任，第二被告无须承担维修责任。其二，关于第三被告的责任问题。第三被告于2007年5月22日正式将山水华府各类物业管理工作移交给第四被告。原告主人房卫生间漏水发生在2010年10月，因此损害与第三被告无关。其三，关于第四被告的责任问题。原告主人房卫生间天花板漏水，是原告房屋专有部分受损。第四被告作为物业管理公司，一般只能对物业公共区域设施进行管理、维修、养护，协助业主，维护小区安全和各项设施正常运作。原告的房屋受损与第四被告的物业管理行为没有因果关系，因此第四被告不承担直接赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，判决如下：一、原告刘志生应在本判决发生法律效力之日起一个月内修复惠州市河南岸金山湖九号小区山水华府第A4幢151号房主人房卫生间地板（加固防水层），排除妨碍，维修费用由第一被告刘志辉承担，第一被告刘志辉对原告刘志生的维修行为应予以必要的协助。二、驳回原告刘志生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由第一被告刘志辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  邹玉娟审 判 员  朱 雄代理审判员  石 磊二〇一一年十月二十日书 记 员  方 珊