贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）黔六中民终字第160号上诉人（原审被告）许翔。被上诉人（原审原告）程方萍。一般授权委托代理人米仁宾，系程方萍之夫。上诉人许翔因与被上诉人程方萍物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民初字第2434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明，2010年8月15日威龙小区业主代表34人召开会议，同意成立威龙小区业主自治委员会，小区4栋楼的部分业主在“关于成立威龙家居广场业主委员会的通知”上签字；2011年8月30日新成立的威龙小区业主委员会向黄土坡街道办事处松坪北路社区请示，办理相关手续。2011年9月8日松坪北路社区居民委员会及黄土坡街道办事处同意备案，2011年9月15日六盘水市住房和城乡建设局同意备案。2012年1月5日威龙小区召开业主大会，会议决议由业主委员会牵头进行前期物业自治管理，并通过威龙小区物业管理方案。2012年2月9日，威龙小区业主委员会召开会议，决定将小区物业承包给个人或其他物管公司，优先承包给本小区业主，并于2012年2月11日在小区张贴通知。2012年2月16日，威龙小区业主委员会（甲方）与原告程方萍（乙方）签订《物业管理前期委托合同》，并将该合同在小区张贴。2012年6月15日，原告经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心（乙方）与六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，委托该管理中心对小区进行管理，合同对管理事项、双方的权利义务等进行约定，其中物业管理费用约定为“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从2012年2月1日至乙方服务年限时段内，甲方认可本小区的物业管理费用为：暂定为0.8元／㎡.月，停车费为60元／辆.月”，同时约定“由于甲方业主原因造成物业管理费用滞纳，乙方有权停止对甲方业主的相关服务内容，并每日按欠费总额的0.3%标准收取违约金”。被告许翔系威龙小区4号楼1003室业主，房屋建筑面积为111.22㎡。被告2012年6月至2013年7月的物管费未交，故原告诉至原审法院。原审判决认为，原告程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与六盘水市钟山区黄土坡街道威龙小区业主委员会签订《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心依照合同约定为被告许翔入住的威龙小区提供了物业管理服务，许翔作为该小区的业主亦应履行协议约定的义务及时缴纳物业管理费。被告许翔拖欠物业管理费的行为已构成违约，根据《物业管理委托合同》中约定“本小区物业管理费用按照业主购买房屋的建筑面积予以收取；从2012年2月1日至乙方服务年限时段内，甲方认可本小区的物业管理费用为：暂定为0.8元／㎡.月”，被告许翔房屋的建筑面积为111.22㎡，以此计算，2012年6月1日至2013年7月31日期间被告许翔应交纳物管费为1157元（111.22㎡×0.8元／月／㎡×13个月），故原告要求被告许翔交纳物业费1157元的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。许翔未按约定时间向原告交纳物业管理费，应支付违约金，原告程方萍要求被告许翔支付违约金629.32元并不超过双方约定的违约金标准，应予支持。被告许翔辩称与原告之间不存在物业服务合同关系，不认可该《物业委托管理合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《物业管理委托合同》对威龙小区内业主具有约束力，许翔的上述意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告许翔于本判决生效后十日内支付原告程方萍物业管理费1157元（2012年6月1日至2013年7月31日期间）；二、被告许翔于本判决生效后十日内支付原告程方萍违约金629.32元；原审判决宣判后，上诉人许翔不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。其上诉理由为：1、被上诉人不具备起诉上诉人的主体资格，应当依法驳回其起诉。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，而本案被上诉人是自然人，其注册的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心属于个体工商户；2、被上诉人不具备相应的主体资格，其与威龙小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》违反行政法律法规的规定，属无效合同。同时，被上诉人严重缺乏管理资质和能力，致使小区管理长期混乱不堪，上诉人因基本权益长期没有得到保障才拒交物业费用，所以上诉人并不存在违约。被上诉人程方萍在二审中未做书面答辩。上诉人许翔在二审中为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、照片，用以证明被上诉人所经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心对威龙小区的管理现状；2、王琴出具的情况说明，用以证明被上诉人管理不当；3、出庭证人江远珍的证人证言，用以证明上诉人和钟山区人民中路安得广厦物业管理中心没有正式的合同被上诉人对上述证据的质证意见为：1、第一组证据所反映出的问题，不是物业经营者的原因造成的；2、第二组证据是上诉人采取欺诈手段取得的；3、对第三组证据不予认可，成立业主委员会是开过会的，经过业主同意的，上诉人不知情与我方无关。本院对上述证据的分析与认定：对第一组、第二组证据与本案无关，本院不予采信。对第三组证据，因出庭证人江远珍与上诉人系母子关系，本院不以其单独作为认定本案事实的依据。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，钟山区人民中路安得广厦物业管理中心系由上诉人程方萍个人投资设立的个体工商户。上诉人许翔向被上诉人交付了2012年2月至2012年5月期间的物业管理费，标准为89元／月。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、威龙小区业主委员会（甲方）与被上诉人程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订的《物业管理前期委托合同》、《物业管理委托合同》是否对上诉人许翔产生法律约束力；2、上诉人许翔是否应当向被上诉人程方萍支付2012年6月1日至2013年7月1日期间的物业管理费？3、上诉人许翔是否应当向被上诉人程方萍支付延期交费期间的违约金？对于第一个争议焦点，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业……”；第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”。由上可知，只有经过业主大会共同决定后，业主委员会才有权决定选聘物业服务企业，业主委员会只是代表业主执行业主大会的决议。本案中，威龙小区业主委员会与被上诉人程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心签订《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》，并非是执行业主大会的决议。被上诉人程方萍作为威龙小区的业主，在明知威龙小区业主委员会无权代表小区业主签订物业服务合同的情况下，仍与之签订的涉案合同对小区业主不具有法律约束力，其后上述合同亦未经过小区业主的追认，故本院确定上述合同对上诉人许翔不具备法律约束力。被上诉人程方萍主张，其曾以张贴的方式向小区业主告知过《物业管理前期委托合同》及《物业管理委托合同》的内容，并提供照片予以证实，但本院无法确认照片形成的时间、地点等事实，故对其真实性不予认可。对于第二个争议焦点，在被上诉人经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心进驻威龙小区之后，上诉人许翔接受了相应的物业服务，期间还交纳了2012年2月至2012年5月期间的物业管理费。通过以上事实，可以认定上诉人与被上诉人形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人对程方萍提供物业服务期间的物业管理费，应当据实支付给程方萍。被上诉人程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心虽未按《物业管理条例》的规定取得职业资格证书，但该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故对上诉人主张的被上诉人不具备主体资格的上诉理由，本院不予采信。上诉人主张其拒绝交纳物业管理费是由于被上诉人缺乏管理能力致使小区长期混乱，上诉人基本权利没有保障，根据本案证据，本院无法确认双方约定的服务标准，故不能确认上诉人所提供物业服务是否违反双方约定，同时也没有证据证明提供物业服务不符合业主要求可作为业主拒交物业管理费的情形，故本院对上诉人的该项主张亦不予采信。对于第三个争议焦点，前文已明确，程方萍经营的钟山区人民中路安得广厦物业管理中心与威龙小区业主委员会签订的《物业管理前期委托合同》、《物业管理委托合同》不能约束上诉人许翔。同时，被上诉人未举证证明其与上诉人对违约责任有明确约定，故本院对其主张的违约损失不予支持，原审判决予以判付不当，本院依法予以改判。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：维持贵州省六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民初字第2434号民事判决第一项；撤销贵州省市六盘水市钟山区人民法院（2013）黔钟民初字第2434号民事判决第二项；驳回程方萍的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由程方萍负担25元，由许翔负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 敏代理审判员  朱会峰代理审判员  杨 梅二〇一四年四月二十四日书 记 员  曾 健