江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）扬民终字第1555号上诉人（原审被告）仪征市万盛房地产开发有限公司，住所地：仪征市解放东路**。法定代表人谢东，总经理。委托代理人顾新陆，江苏金长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王春娣。（未到）委托代理人赵飞。上诉人高玉燕因与被上诉人仪征市万盛房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2014）仪民初字第0907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春娣在原审中诉称，2010年7月，其与万盛公司签订商品房买卖合同一份，约定购买万盛公司开发建设的位于仪征市真州镇解放东路玉河苑3幢206室房屋一套，房屋价款396554元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。但在王春娣依约付清房款后，万盛公司未按该约定履行合同义务，致使王春娣未能在规定期限内取得房地产权属证书，故诉请法院判令万盛公司给付违约金3965.54元，并承担本案诉讼费用。万盛公司在原审中辩称，万盛公司已于2012年7月10日将办理房屋权属登记需由卖方提供的材料报产权登记机关备案，无违约的事实。王春娣未能在规定期限内取得房地产权属登记并非万盛公司的原因。王春娣的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。原审查明：2010年7月，王春娣与万盛公司签订商品房买卖合同一份，约定王春娣购买万盛公司开发建设的位于仪征市真州镇解放东路玉河苑3幢206室房屋一套，价款396554元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，王春娣给付万盛公司房款396554元。2011年12月22日，万盛公司将房屋交付王春娣。2012年8月28日，万盛公司委托其工作人员高霞向仪征市房管局书面申请房屋权属登记，2012年9月24日，房管局向万盛公司出具房屋权属初始登记收件收据。2012年12月10日，王春娣取得房产证，2013年3月26日，王春娣取得土地使用权证。原审认为，王春娣与万盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。按照该合同第十五条约定，万盛公司应在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按照合同目的，该备案义务应解释为按照权属登记部门的要求，将所需材料报该部门备案，使办理权属登记的条件成就。万盛公司提供的情况说明不能证明其已于2012年7月10日完成该合同义务，而房管局工作人员的调查笔录、房屋权属初始登记收件收据等证据证明被告完成该合同义务的时间为2012年9月24日，距房屋交付时间已超过90天。万盛公司的违约行为使王春娣不能在约定的期限内取得房地产权属证书，故应承担违约责任。王春娣的诉讼请求不违反法律规定，应当予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条之规定，判决：被告仪征市万盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王春娣违约金3965.54元。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告仪征市万盛房地产开发有限公司负担，此款原告已垫付，被告仪征市万盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，万盛公司不服，向本院提起上诉称：1、原审对《商品房买卖合同》第十五条约定的解释有误。合同约定，出卖人的义务只是将需由出卖人提供的资料报送备案，这一义务的完成只是办理房屋权属的一道手续，产权登记部门在收到材料后，还要进行综合验收、面积核准、房屋初始登记等流程，才能为买受人办理房屋权属登记。原审判决的理解不符合房屋权属登记流程，也不符合合同文义。2、万盛公司已经在约定的期限内将应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审万盛公司提供了仪征市房产管理局的证明，证明万盛公司已经于2012年7月10日前向产权登记机关申报相关材料，《房屋权属登记审核表》和《房屋权属初始登记收件收据》是产权登记机关完成房屋权属登记程序的文件，不是万盛公司向产权登记机关提交“需由出卖人提供的资料”的时间。3、原审判决关于违约构成的认定脱离了合同约定。只有当买受人因出卖人的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书这一事实条件成就时，出卖人才应支付违约金。徐长明未提供证据证明其申领过权属证书，更未提供证据证明因万盛公司的原因致其未能领取权属证书。综上，其请求二审撤销原判，改判驳回王春娣的诉讼请求。其在二审未提供新的证据。被上诉人王春娣辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回万盛公司的上诉请求。其在二审未提供新的证据。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，对此依法予以确认。二审争议焦点为，万盛公司的行为是否违反了《商品房买卖合同》第15条的约定？本院认为，万盛公司的履约行为违反了《商品房买卖合同》第15条的约定，其应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。理由：1、房地产权属证书的办理包括初始登记和转移登记两个步骤，按照《商品房买卖合同》第十五条之约定，万盛公司负有在约定期限内向产权登记机关提供相应资料以完成初始登记之义务。根据原审法院所进行的调查，产权登记机关对房屋的所有权进行初始登记时，需要万盛公司提供的材料包括登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明书、房屋测绘报告等等。而《房屋权属初始登记收件收据》证实，直至2012年9月24日，万盛公司才将上述必需材料提供至产权登记机关，此时距房屋交付时间已超出90天。2、仪征市住房保障和房产管理局盖章确认的《情况说明》载明，2012年7月10日万盛公司提交了“房屋交付相关申请材料”，其后相继办理了综合验收、面积核准批复、白蚁防治证明、商品房初始登记等业务。该《情况说明》与其他证据能够相互印证，证实2012年9月24日之前，万盛公司未能准备好办理初始登记所需材料。万盛公司辩称提交“房屋交付相关申请材料”之目的，即在于产权初始登记。其辩解与《情况说明》相关表述字面意思明显不符，且开发商建设销售房地产的所有行为，均以最终交付业主并为业主办证为目的，其辩解亦不合逻辑。按照《商品房买卖合同》第15条的约定，当万盛公司提供了办理初始登记所需的全部资料之时，方完全履行了合同义务，其前期即使提供了部分资料，并非对合同约定的完全并有效的履行。3、因逾期履行合同义务，且客观上致使买受人领取权属证书时间迟延，万盛公司应承担违约责任。根据合同约定，万盛公司应按照买受人已付房款的1%，向买受人支付违约金。至于万盛公司将相应资料提供给产权登记机关之后，在转移登记环节中买受人是否存在怠于申领证书的行为，与万盛公司违约责任的确定无关。综上，上诉人万盛公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人万盛公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一四年四月十日书 记 员  任 群附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。