广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2146号上诉人（原审原告）广州市少年宫（下简称少年宫）。法定代表人杨俊东，职务主任。委托代理人潘冬冬、王霞，均为广东广大律师事务所律师。上诉人（原审被告）广州市卓越琴行有限公司（下简称卓越琴行）。法定代表人童志芳，董事长。委托代理人莫立、廖秋权，均为广东广悦律师事务所律师。上诉人广州市少年宫、广州市卓越琴行有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。少年宫在原审诉称：少年宫、卓越琴行于2005年10月16日签订了《广州市房地产租赁合同》，约定少年宫将越秀区东风西路167号大门东侧新楼二楼房产出租给卓越琴行作为办公使用，建筑面积643平方米。租赁期限自2006年1月1日至2010年12月31日，月租金32150元。卓越琴行已向少年宫交纳租赁保证金90000元。合同租赁期届满之前3个月，少年宫已书面明确通知卓越琴行，租赁期满不再续约，请卓越琴行按照合同的约定在2011年1月1日交还涉讼房屋。但租赁期满后，卓越琴行一直非法占用涉讼房屋。故现请求：1、卓越琴行立即向少年宫交还广州市越秀区东风西路167号大门东侧新楼二楼房产；2、卓越琴行已交纳的保证金90000元归少年宫所有；3、卓越琴行按每日2808元（643平方米×131元／月／平方米，即按2010年广州市房管局公布的商业租金参考价计）的标准向少年宫支付自2011年1月1日起计至卓越琴行实际交还房产之日止的逾期腾房占有使用费；4、卓越琴行按每日2808元（643平方米×131元／月／平方米，即按2010年广州市房管局公布的商业租金参考价计）的标准向少年宫支付自2011年1月1日起计至卓越琴行实际交还房产之日止的逾期腾房违约金；5、卓越琴行承担少年宫在2011年3月份无法正常开课而造成的所有损失；6、卓越琴行承担律师费用50000元。卓越琴行在原审辩称：不同意少年宫的诉讼请求。理由：一、根据合同约定，保证金在租赁期满或解除合同时退还给卓越琴行或者抵扣租金，少年宫没收保证金没有事实和法律依据。二、少年宫要求卓越琴行支付违约金没有依据，在租赁期届满之前，卓越琴行向少年宫申请延期交房，少年宫没有考虑卓越琴行经营实际情况，给予卓越琴行交房的必要时间，并且在合同到期日即2011年1月1日对涉讼房屋拉闸停电，在涉讼房屋门口堆放沙石，派员守在门口，从该时起卓越琴行处于停业状态没有收益。合同约定违约金按租金总额100%的标准过高，不符合相关司法解释的规定。三、少年宫请求占用使用费的标准，有悖于合同约定，根据合同约定，月租金为32150元。四、少年宫请求卓越琴行赔偿损失没有事实和法律依据。五、律师费的问题合同没有约定。原审法院经审理查明：2005年10月16日，少年宫（出租人、甲方）与卓越琴行（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将广州市越秀区东风西路167号大门东侧新楼二楼部位的房地产出租给乙方作办公（按房屋使用性质填写）用途使用，建筑面积643平方米；二、租赁期限从2006年1月1日至2010年12月31日止，月租金32150元；三、乙方已向甲方交纳人民币90000元保证，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金90000元退回乙方、抵偿租金；五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同；六、违约责任：租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；十六、租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。该合同于2005年10月31日在房管部门办理了登记备案。签订合同后，少年宫依约将涉讼房屋交付给卓越琴行使用。2010年12月28日，卓越琴行向少年宫发出《关于延期交楼的申请书》，称租赁期限将2010年12月31日到期，其一时未能找到合适的场地承租，申请延期交楼。2010年12月30日，少年宫向卓越琴行发出《关于延期交楼申请书的复函》，称其已于2010年8月1日发函给卓越琴行，要求2011年1月1日收回场地，已给予3个多月的缓冲时间，因此坚持2011年1月1日收回场地。随后少年宫于2011年1月12日在房管部门办理了上述租赁合同的注销登记备案手续。因卓越琴行没有交还涉讼房屋给少年宫，少年宫2011年1月27日向原审法院提起诉讼。根据少年宫的申请，原审法院于2011年2月14日作出（2011）越法民三初字第659－1号民事诉讼财产保全裁定书，裁定：一、查封少年宫所有的用于担保的广州市越秀区东风西路167号1－2楼的房屋产权；二、查封、冻结、扣押卓越琴行价值314096元的财产。在本案原审审理过程中，卓越琴行于2011年3月18日将涉讼房屋交还给少年宫。少年宫撤回第一项诉讼请求，变更第三、四项诉讼请求为：卓越琴行按每月117669元（643平方米×183元／平方米，即按2010年广州市房管局公布的商业租金参考价计）的标准向少年宫支付自2011年1月1日起计至2011年3月18日止的逾期腾房占有使用费；卓越琴行按每月117669元（643平方米×183元／平方米，即按2010年广州市房管局公布的商业租金参考价计）的标准向少年宫支付自2011年1月1日起计至2011年3月18日止的逾期腾房违约金。少年宫、卓越琴行确认卓越琴行在涉讼房屋作商业经营使用。卓越琴行表示保证金可抵扣租金。原审法院认为：少年宫与卓越琴行自愿签订的《广州市房地产租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。根据合同约定，租赁期届满且少年宫要求收回房屋，卓越琴行应交回原承租房屋和设备给少年宫。少年宫已于合同期限届满前通知卓越琴行交还涉讼房屋，并且在合同期限届满后在房管部门办理了合同注销登记手续，少年宫的行为已表明其不同意卓越琴行继续使用房屋，卓越琴行应当依照合同约定将涉讼房屋交还给少年宫。卓越琴行没有依约交还涉讼房屋属违约，应承担违约责任。卓越琴行称少年宫没有给予其过渡期，因合同约定如卓越琴行需继续承租涉讼房屋，应当提前3个月与少年宫协商，现卓越琴行没有提前3个月与少年宫协商，造成不能及时搬迁的责任不在少年宫。因合同已于2010年12月31日期限届满，少年宫对卓越琴行继续使用涉讼房屋已提出异议，因此卓越琴行要求按原合同租金标准计算占用期间的使用费已没有合同依据，审法院不予支持。少年宫要求参照房管部门公布的商业租金参考价计占用期间的使用费合法合理，原审法院予以支持，卓越琴行已付的保证金抵偿房屋使用费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因少年宫在本案中实际的损失为房屋使用费，原卓越琴行在合同约定卓越琴行逾期交还房屋的违约金按租金总额的100%过高，应调整为按房屋使用费的30%计。卓越琴行未按时交屋已构成违约，卓越琴行称少年宫将涉讼房屋拉闸停电、门口堆放沙石等使其不能正常经营，并以此作为不同意支付违约金的理由不成立。合同约定保证金在租赁期满之日退回卓越琴行或抵偿租金，现少年宫要求没收保证金没有合同依据，原审法院不予支持。少年宫请求卓越琴行承担少年宫在2011年3月份无法正常开课而造成的所有损失，但未提出损失的计算方法及相应证据，属诉讼请求不明确，原审法院不予支持。因律师费不是本案必要支出费用，因此少年宫要求卓越琴行支付律师费，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，原审法院判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州市卓越琴行有限公司向广州市少年宫一次性支付从2011年1月1日起计至2011年3月18日止的房屋使用费（每月按房管部门评定的同期非住宅商业用途租金参考价计，每月以不超过117669元为限）。上述房屋使用费总额在扣减保证金90000元后支付。二、在本判决发生法律效力之日起十日内，广州市卓越琴行有限公司向广州市少年宫一次性支付违约金［按本判决第一项房屋使用费总额（未扣减保证金90000元）的30%计］。三、驳回广州市少年宫的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11083元和诉讼保全费2090元，由少年宫负担6586.5元，卓越琴行负担6586.5元。一审判决后，少年宫和卓越琴行均不服，向本院提起上诉。少年宫称：一、根据双方签订的合同第六条第2款的约定其有权按占用期内租金总额的100%收取违约金，该合同合法有效，而一审法院以违约金过高为由，调整为按房屋使用费的30%计算，违背了合同自由原则。此外，少年宫认为按照占用期内房屋使用费100%支付违约金，并不属于过分高于少年宫已造成的损失。一审法院调低违约金标准，对于少年宫而言显失公平。二、在合同期届满之前及之后，少年宫均多次积极与卓越琴行磋商，要求卓越琴行交还场地，但卓越琴行却一直置若罔闻，少年宫无奈之下方提起诉讼，由此产生的委托律师代理参加诉讼的律师费用，属于卓越琴行违约行为给上诉人造成的损失，卓越琴行依法应当赔偿。故请求：1、撤销一审判决第二、第三项判决。2、卓越琴行按照每月117669元的标准，自2011年1月1日起计至2011年3月18日止，向少年宫支付逾期腾房违约金。3、卓越琴行向少年宫支付律师费5000元。4、诉讼费用全部由卓越琴行承担。卓越琴行称：一、一审判决以房管部门评定的同期非住宅商业用途租金参考价为房屋使用费的支付标准是适用依据错误。1、合同已明确约定以租赁关系存续时的租金标准支付逾期腾房占用费。（1）、双方签订的合同第六条“违约责任”第二款约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金”。依此条款，卓越琴行逾期交房时应向少年宫支付相应的费用，即“补交占用期租金”；卓越琴行逾期腾房占用费支付要素有二：一是支付期间为逾期腾房占用期；二是以租金为计费标准。至于“补交占用期租金”的“租金”的确切涵义，纵观合同条款，无论是第六条还是第二至五条，“租金”一词在本合同的涵义都是特定的、也是确定的，即租赁房屋每月的租金是32150元。（2）、若对“占用期租金”处的“租金”有不同于合同其他处“租金”的涵义，则需要另外特别约定。而就此租赁合同，双方并没有签订任何补充协议对“占用期租金”做出特别约定。因此，不能对“占用期租金。’理解为“占用期间该房屋或者该地段的租金市场参考价”，而只能理解为“按本合同约定的租金标准支付占用期间的使用费”。（3）、本案上诉人的逾期腾房行为是发生在合同双方租赁关系终止之后，双方已无收、交租金的权利义务，但这并不妨碍双方以租赁关系存续期间的租金标准作为逾期腾房占用费的支付标准。合同条款以“补交占用期租金”表述，即是表明双方愿意以月租金32150元的标准计算逾期腾房占用费。合同法第一百一十三条规定，损害赔偿的范围不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同双方以“合同约定的租金标准”支付逾期腾房的占用费符合双方当事人在订立合同时对使用涉讼房屋所需支付的对价的预期，也最大程度地与市场行情相契合。2、房管部门评定的同期非住宅商业用途租金参考价不是政府指导性参考价。3、退一步讲，即使以《2010年租金参考价》为房屋使用费的支付标准，也不应适用商业租金参考价。《2010年租金参考价》将租金参考价按照住宅、商铺、办公用房、工业（主要指厂房、仓库）四类用途划分。合同第一条约定，被上诉人将涉讼房屋出租给上诉人作“办公用途使用”，一审判决以商业租金参考价为房屋使用费的支付标准显然与事实不符。4、再退一步，即使以《2010年租金参考价》中的商业租金参考价为房屋使用费的支付标准，也不应适用一审判决的标准。二、合同的终止时间应为2011年1月12日。根据合同第十六条的约定，即使租赁期届满，但没有在原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，就“视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系”，此时租赁期为不定期。结合第十三条的规定，第二条关于租赁期限的约定就是个附条件的租赁期限。少年宫于2011年1月12日在房管部门办理了合同注销登记备案手续。此时，合同才确定终止，双方解除了租赁关系。因此，在2011年1月1日至2011年1月12日期间，卓越琴行只需支付租金给少年宫，自2011年1月13日起才计算房屋占用费。另外，《2010年租金参考价》适用时间为“本通知下发之日起”，即2011年1月18日。卓越琴行没有依约按时向少年宫交还租赁房屋是客观事实，卓越琴行应当承担的赔偿义务责无旁贷，但卓越琴行不该承担不应当承担的赔偿义务。故请求：l、改判原审判决第一项为参照合同约定的租金标准，卓越琴行向少年宫支付从2011年1月13日至2011年3月18日止的房屋使用费。2、上诉诉讼费由少年宫承担。二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。本院认为，少年宫与卓越琴行所签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审作有效认定正确。本案争议的焦点为卓越琴行如何依照该合同承担违约责任。合同明确约定租赁期届满，双方未续定合同且少年宫要求收回房屋，卓越琴行逾期不交出承租房屋的，少年宫除限期卓越琴行迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。首先是关于“补交占用期租金”中的“租金”如何确定的问题。卓越琴行主张该租金即是合同约定的租金标准每月32150元，少年宫则主张按2010年广州市房管局公布的商业租金参考价计。由于合同约定的租金标准是双方对租赁期限内卓越琴行应支付租金的约定，而少年宫现追索的是租赁期届满后的使用费，故卓越琴行要求按每月32150元的标准来支付该使用费理由不成立，本院不予支持。由于少年宫与卓越琴行在原审均确认卓越琴行以涉讼房屋作商业经营使用，故原审判决卓越琴行按房管部门评定的同期非住宅商业用途租金参考价支付使用费且以少年宫主张的金额为限并无不妥，本院予以维持。至于房管部门如何评定该价格非本案调处范围。另：1、关于卓越琴行主张从2011年1月13日起才计算使用费的问题。鉴于双方没有续定合同且少年宫确已通知卓越琴行要求收回房屋，在此情况下，已不能以少年宫未办理租赁终止登记为由来推定少年宫对卓越琴行使用房屋没有异议，故对该主张，本院不予支持。2、关于少年宫要求按照使用费的100%支付违约金的问题。原审参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定调整违约金的标准符合公平原则，对该主张，本院不予支持。3、关于律师费的问题。因律师费并非诉讼的必要支出，少年宫要求由卓越琴行支付其支出的律师费理由不成立，本院亦不予支持。据此，审查原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13172元，由广州市少年宫和广州市卓越琴行有限公司各负担6586元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年七月××日书 记 员  蔡 峰