上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第999号原告余联军，男，1977年4月2日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人陈建波，上海君澜律师事务所律师。被告上海晟同投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王复刚。委托代理人马建荣，上海市朝华律师事务所律师。原告余联军与被告上海晟同投资管理有限公司(以下简称晟同公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告余联军及其委托代理人陈建波，被告晟同公司的委托代理人马建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余联军诉称，原、被告于2011年5月25日签订《商铺租赁合同》，主要约定，被告将上海市宝山区真华路XXX号117室房屋(以下统称系争房屋)出租给原告，租期自2011年6月10日至2014年6月9日，首期月租金为人民币16,863元。合同签订后，原告向被告支付了3个月的租金共计50,589元作为保证金，并对系争房屋进行了装修和设备投入。此后，原告一直依约履行相关合同义务。鉴于租赁届满期限将至，原告于2014年3月26日依约向被告直接递交了《商铺续租申请书》(以下简称续租申请)，然而被告未在合同约定的“在收到原告续约申请后5个工作日内”给予是否同意续租的答复，直至2014年4月15日向原告送达了一份不再续租的通知，声明租约到2014年6月9日结束并收回系争房屋。原告认为，按照合同关于续租的约定，被告应在收到原告书面续约申请后5个工作日内给与原告书面答复是否同意续租，若超过5个工作日未有回复是否同意续租，则默认原告续约。由于被告没有在合同约定的期限内给与回复是否同意续租，即视为默认原告续约，形成原告事实上继续租赁系争房屋。然被告无视合同约定，在超过期限内却向原告发出书面拒绝续约通知，明确表示不履行合同义务，该行为实际上系解除合同的行为，故起诉要求：1、判令原告与被告的《商铺租赁合同》解除；2.判令被告向原告退还保证金34,713元及支付违约金53,118元(按现月租金17,706元计算三个月)；3、判令被告向原告赔偿经济损失154,914元。被告晟同公司辩称，首先，系争房屋的租赁合同到2014年6月9日到期终止，双方在该日亦已办理了交接手续，不存在被告提前解除，原告提出判令解除合同缺乏依据，无法确定原告要解除的为原先的合同还是原告认为的续约的合同。其次，原告已缴纳的保证金32,883元在原告搬离时经结算扣除相关费用后余额为34,191.48元，然根据合同约定，该笔款项应在相关注销手续完成并抵扣相关费用后返还，如超过期限还需要支付违约金。现基于原告未完成相关事项，不同意返还保证金余额部分。再次，被告收到原告的续约申请后已经在2014年4月1日进行了回复，并在4月15日明确不再和原告续约。两次回复的时间都是合同的范围内，不存在恶意。从公平角度出发，即便争议的回复时间只差一天(原告认为4月3日收到回复)或者15天之内，离双方合同的到期还有两个月，原告并没有在这期限内对续约进行争取。在这种情况下，无论4月1日、4月3日还是4月15日，对原告是没有影响的。故被告不存在违约行为，不同意支付违约金与赔偿经济损失。关于损失，原告主张的预期收益损失没有合同、法律依据。装修损失到期终止后无偿归被告所有，而且原告使用了3年，也没有装修残值了。综上，不同意原告诉请。经审理查明，2011年5月25日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《商铺租赁合同》，主要约定，乙方向甲方承租系争房屋用于经营阿牛嫂(桂林米粉、木桶饭)使用。租期为2011年6月10日起至2014年6月9日止。首年月租金为16,863元，双方议定租赁期内月租金递增率为自第3年起每1年递增5%，其中第三年(从2013年6月10日起至2014年6月9日止)月租金为17,706元。该合同第三条第2款约定，租赁期满，乙方要求续租，则必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面意向，否则视为乙方放弃续约，甲方应在接到乙方续约申请后5个工作日内给予乙方书面回复，若超过5个工作日甲方未有回复，则默认乙方续约。在同等条件下甲方应优先与乙方签订租赁合同。该合同第五条关于保证金部分约定：1、乙方同意于签订本租赁合同的同时支付给甲方相当于3个月租金的保证金50,589元；2、租赁期满，乙方应腾空除甲方所有权外的所有物品，并付清所有应付费用，在该房屋租赁期满后十个工作日内，乙方应将注册于该租赁标的地址的营业执照、天然气及通讯设备等注册资料送达相关部门办理注销手续。上述工作完成并拿到乙方相关受理证明之后的五个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，若乙方未在上述期限内进行注销手续办理并拿到相关受理证明的(非乙方原因除外)，乙方应向甲方支付赔偿金1万元，甲方有权要求乙方继续履行上述义务。该合同第十条第4款约定，如果甲、乙双方任何一方单方面提前解除本合同，解除方必须提前三个月向另一方以书面形式提出，并赔偿另一方相当于当年三个月之房租总和作为提前解除合同的违约金。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金50,589元并向被告支付了合同租赁期内的租金。另查明，2014年3月26日，原告向被告递交续租申请，主要内容为，双方合同于2014年6月9日到期，在目前餐饮景气度不高的大环境下，期望续租的租金增长在现有基础上不超过5%为好，根据合同约定，原告具有优先续签权利，望予以支持。当日，被告签收续租申请。2014年4月1日，被告出具《通知》致原告经营的辰子小吃店(阿牛嫂)，称已收到到期续签申请，初步答复如下：“一、公司正对贵司的实际经营情况及未来预期做综合评价，预计报告将于2014年4月15日正式提交；二、经营评价主要包括贵司历年来对合同积极履行的情况，结合商场整体发展以及现品牌市场经营预期持续度评价等。三、在同等条件下，贵司享有优先签约权。”被告向原告店面送达该通知后，原告店面经营人员梁双双、谌伯潇在被告留存的《通知》(该通知一式两份)上签字然未签署日期。2014年4月15日，被告向原告经营的原告经营的辰子小吃店(阿牛嫂)发出《通知》，主要内容为，经讨论后，正式答复如下：“一、公司决定原合同到期后不再与贵店续约。二、按原合同约定，租约到2014年6月9日结束，我司将按期收回该租赁室位。请贵店配合做好相关收尾工作，包括但不限于营业执照、卫生许可证、食品经营许可证等的注销手续等。……”2014年4月16日，谌伯潇签收该通知。2014年5月6日，被告向原告发出《通知函》，主要内容为，双方的合同于2014年6月9日到期，被告将按时收回房屋的所有权限，请原告做好准备。该通知函由谌伯潇签收。2014年6月9日，原、被告就系争房屋进行交接，原告向被告出具《出门物品确认》，对搬离系争房屋内的自有物品进行了确认。同日，原告确认辰子小吃店(阿牛嫂)的经营在该日止终止，并确认该店的实际经营者仅为余联军、谌阿珍、谌伯潇、粱双双四人共同经营。审理中，关于双方文件往来接收等其他情况，原告表示，原告在一楼、被告在五楼，平时文件往来为被告送过来，原告则签收。2014年3月26日，被告签收续租申请后，原告还和被告当面沟通合同后续出租的年限和租金递增不超过百分之五，但还是主要按原合同进行操作。被告出具的2014年4月1日的《通知》是谌伯潇、粱双双在4月3日签收的，然当时未签收日期，嗣后谌伯潇发微信给被告工作人员要求予以补签，被告工作人员在该微信往来中对4月3日签收的事实予以了确认。在3月26日后五个工作日内，被告没有回复，原告当时认为双方关系非常好，被告是同意续租的，故没有考虑过在该期间向被告要个回复，而且当时也考虑到合同上有过相关约定的。后来，原告知道被告不同意续约后，在2014年5月征求原告代理人意见后，就认为先办理交接，就赔偿损失再进行起诉。在起诉前，曾就违约金与赔偿损失问题向被告的工作人员口头提出，但最终没有回复。到6月9日交接时，因为已在法院处理，就未提出违约金与赔偿损失的要求。为证明微信往来的主张，原告提交了一份微信往来记录。被告则表示，原告曾向被告表示续租的要求一为延长租约，二为租金最终涨5%。但被告要涨租金10%，双方未能达成一致，事情就不了了之。后来被告考虑到实际情况，认为原告无法承受涨价后的租金，就发了不续租通知给原告。而在6月9日前，原告没有向被告提出过违约金与赔偿损失的要求。对于原告提交的微信往来记录，被告质证认为，在该微信记录上原告方在4月3日要求补签日期，可说明原告至少是在4月2日收到的。同时，该微信往来记录不连贯、经过删减，真实性不予认可。审理中，关于诉请，原告表示，认可被告所述的在6月9日经结算后的保证金余额为34,191.48元。关于经济损失，包括原告预期利益损失53,601元(按平均收益17,867元/月计算三个月)与装修、设备的损失101,313元(实际支出为202,627元，原告酌情计算一半)。原告另表示，原告认为租赁应该到2017年6月19日到期，故目前没有办理营业执照、煤气等注销手续。以上事实，有《商铺租赁合同》、续租申请、《通知》、《通知函》、《出门物品确认》及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并全面履行。依照合同约定，被告应在接到原告续约申请后5个工作日内给予书面回复，若超过5个工作日未有回复，则默认续约。对此，原告认为其在4月3日才签收被告回复的《通知》，被告逾期回复的行为则可视为默认续约，被告于4月15日发出拒绝续约通知则是对默认续约合同的提前解除并据此要求被告承担违约责任。被告则认为，原告在4月1日即签收《通知》，被告在4月15日明确不再和原告续约。两次回复的时间都是合同的范围内，不存在恶意，也未对原告造成影响，不存在提前解除合同或其他违约行为。本院认为，合同理应信守，同时，当事人在履行合同时，亦应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在合同中订立“默认续约”条款系为了实现更有效地促成双方对续约问题进行沟通的目的，也就是说在续约问题上，即便在被告在5个工作日内作出答复，该答复亦可能涉及对相关合同条款的再次磋商、确定，并不意味着一定能够续约成功，而非原告所述相关续约的合同条款可根据原合同条款内容进行延续。事实上，原告在提交续租申请时，亦提及了合同租金的确定问题，故双方在续约问题也应进行诚信磋商，以实现可能续约的合同目的。结合本案，即便原告认为自己在4月3日签收了被告出具的落款日期为2014年4月1日的《通知》的事实成立，然其当时未提出异议，在后来的微信往来中只要求确定签收日期，也未直接对回复时间提出异议。同时，在原、被告相邻较近的情况下，原告亦未通过有效方式获取被告是否回复的信息。嗣后，在原告签收《通知》与《通知函》及最后办理交接手续等近两个月的时间内，并无确切证据证明原告直接向被告就续约问题积极争取、也未就被告在续约上可能存在的违约责任向被告提出主张。原告的上述行为均可视为其并未采取积极行动以实现可能续约的目的，况且被告所出具的《通知》落款日期为4月1日，在出具回复时间上并不存在明显违约行为，现原告仅以其签收《通知》时间逾期1天等理由即认为被告默认续约、发出拒绝续约通知即构成违约，不符合合同订立的目的，亦有违诚信，本院难以采信。鉴于难以认定被告存在违约行为，而现双方在合同到期后亦未对续约达成一致意见，原告诉请解除合同并支付违约金、赔偿经济损失，缺乏依据，本院不予支持。关于保证金，鉴于合同中约定待注销手续等办理后方可返还，现上述等条件尚未成就，原告诉请退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，判决如下：原告余联军的所有诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取为2,470.50元，由原告余联军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  叶印洲二〇一四年八月二十二日书 记 员  王陈虎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。