湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2011）孝昌民初字第026号 原告：彭润东，男，1953年9月18日出生孝昌县县花园孝昌县街94号。 原告：杨育华，男，1953年3月15日出生孝昌县县花园孝昌县村46号。 原告：丁小松，男，1949年8月26日出生孝昌县县花园孝昌县乡43号。 原告：姚成云，男，1947年4月6日出生孝昌县县花园孝昌县房七间房。 原告：张炳珊，男，1950年2月20日出生孝昌县县花园孝昌县街73号。 原告：邵长秋，男，1952年8月19日出生孝昌县县花园孝昌县168号。 原告：王辞英，女，现年55岁孝昌县县花园孝昌县村86号，系已故房屋共有人***妻子。 原告：李鸿燕，女，1975年12月2日出生孝昌县县花园孝昌县村10号，系已故房屋共有人***长女。 原告：李小红，女，1977年8月出生孝昌县县花园孝昌县村86号，系已故房屋共有人***次女。 原告：李红霞，女，1979年1月1日出生孝昌县县花园孝昌县湖村5号。系已故房屋共有人***三女。 原告：李敏，女，1985年1月5日出生孝昌县县花园孝昌县湖村5号。系已故房屋共有人***四女。 原告：李双，男，1987年2月出生孝昌县县花园孝昌县村10号。系已故房屋共有人***儿子。 原告：孙凤仙，女，1947年11月17日出生孝昌县县花园孝昌县街72号。系已故房屋共有人楚云高妻子。 原告：楚清红，男，现年孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人楚云高长子。 原告：楚青霞，女，现年孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人楚云高大女。 原告：楚彩霞，女，现年孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人楚云高小女。 原告：章秀珍，女，现年孝昌县县花园孝昌县路29号。系已故房屋共有人章明汉女儿。 原告：黄金花，女，1961年3月4日出生孝昌县县花园孝昌县镇黄家湾。系已故房屋共有人黄香太女儿。 原告：李汉洲，男，现年63岁孝昌县县花园孝昌县镇中山街。系已故房屋共有人李家勋儿子。 原告：李亮，男，现年32岁孝昌县县花园孝昌县主巷8号。系已故房屋共有人李汉7171。 原告：江霞，女，现年68岁孝昌县县花园孝昌县站巷3号。系已故房屋共有人丁刚妻子。 原告：丁月阳，男，现年45岁孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人丁刚长子。 原告：丁月星，男，现年40岁孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人丁4075。 原告：丁月纯，男，现年38岁孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人丁刚三子。 原告：丁月玲，女，现年36岁孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人丁刚大女。 原告：丁月云，女，1977年8月出生孝昌县县花园镇人，住址同上。系已故房屋共有人丁刚小女。 原告诉讼代表人：杨育华 原告诉讼代表人：彭润东 原告诉讼代表人：李鸿燕 委托代理人：胡三元，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：李汉明，男，现年50岁孝昌县县花园孝昌县路69号（花园火车站旁）。 委托代理人：张华堂，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：代为诉讼、代为承认、放弃、调查取证，调解代收法律文书等。 原告彭润东等26人诉被告李汉明典当纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判长黄登高、审判员黄书芳、人民陪审员李文清组成的合议庭，于2011年3月11日、2011年7月15日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人杨育华、彭润东、李鸿燕及委托代理人胡三元、被告李汉明及委托代理人张华堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭润东等26人诉称：1992年6月30日，房屋共有人***、章明汉、李汉民等十三人经与被告方协商，同意将原××车站路××＃车站路69#房屋出典给对方经营、使用，典期约定为十年。双方到房产交易所办理了交易登记手续。典当到期前后，原告方多次找被告协商房屋回赎事宜，然被告方每次均以种种理由进行推诿、搪塞。时至今日，被告非但没有按约定向原告方及时归还到期出典房屋。更有甚者，在原告方极力阻止的情况下，被告方还先后紧接着原房屋在属于原告方使用的土地上擅自建造起新房屋，被告方的行为已极大侵害了原告方的相关权利。依照法律规定，出典物到期后，出典人在规定期限理应享有回赎权。为维护自己的合法权益，故原告方特具状1、依法判决准许原告行使回赎权由原××车站路××＃车站路69#出典房屋；2、依法责令被告将其擅自建造房屋恢复原状，排除妨碍并赔偿损失；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 被告李汉明辩称：一、本案的基本事实经过。原县级孝感市花园镇二街成立的运输队有近50名工人，有中山街247号（现建行办事处）、原民建旅社二层楼和车站路69号（现争议房屋）的房产。1979年，由于部分工人年老体弱被分离出来办京广餐馆，1982年有一部分工人申请离职另谋职业，1983年、84年左右，***、李汉民（工人）、章明汉等13人也因运输队业务萧条而离开运输队，只有运输队承包人武连群等人坚持守业。1991年度，建设银行需要在运输队的中山街247号房的位置上兴建办公楼开办建行花园办事处，通过与花园镇政府和二街办事处协商，决定将运输队人、财、物合并到建行办事处，武连群等5人当然地成为了建行的职工。这时，***等13人发现后认为当时是被动员而暂时离队的，要求与武连群等5人一样到建行上班，否则，就要阻止建行办公楼的开工建设。1992年元月14日，由花园镇党委、政府、二街办事处、运输队负责人武连群、建行办事处主任邱先辉、工人代表***、李汉民、章明汉等联席会议进行调解，形成了《会议纪要》的协议：其中规定：建行办事处将火车站路69号房屋退出，并拨壹万元资金给***等13人组建新的经营单位。还指出，该房屋产权属集体所有，非经主管部门同意不得转让和变卖。***等人拿到壹万元后，也没有准备成立什么经营单位，就商议将69号房屋处理掉，就到处找买家，当时的私房市场价格为每平米100元左右，由于有多人购买，答辩人李汉明就以176元/平方米的价格共40500元购得。因为当时没有国家和集体房产允许买卖的法律和政策，《会议纪要》中也规定不准转让和买卖，就以典当的名义到房地产交易所办理了房屋契证，答辩人交纳了契税1215元，运输队的土地使用证和房产证也一并交给了答辩人。答辩人取得该房产后，即刻对空荡的二层四间进行了翻新改造后入住至今。2007年6月又经城建规划部门许可在该土地使用范围内扩建房屋56平方米。2010年6月，原告中有人以典当房可以回赎为由要求答辩人增加补钱未果，以致成讼。二、原告起诉缺乏主体资格。1986年12月30日颁发的土地使用证的土地使用单位为运输队，1992年6月30日颁发的房产证的所有权人为花园运输队，所有权性质为集体。也就是说，该讼争的房屋的所有权人是花园运输队，不是原告等26人。尽管房产证中的共有人栏目写有“***、章明汉、李汉民等十三人”。但土地使用证和《会议纪要》都证明该房屋为运输队所独有，不存在***等13人为共有人。***等13人只是运输队的工人。我国《物权法》第十七条规定：“……不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。因此，已有证据证明将运输队的工人无根据地登记为共有人是错误的。对火车站路69号房屋主张权利，***、李汉民、章明汉（都去世）等13人不够资格，原告等26人更缺乏主体资格。三、本案房屋名为典当，实为买卖，应以房屋买卖关系处理。1、2001年8月8日施行的《典当行管理办法》第三条和后被所取代的2005年4月1日起施行的《典当管理办法》第三条都同样规定：“本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息，偿还当金，赎回当物的行为”。典当行是依法设立的专门从事典当业务的企业法人。因此***等人不能充当当户，答辩人李汉明也不是企业法人典当行，一定比例的典当税更不是当户交纳等等，因此，该69号房屋的转让行为全都不符合典当的法定要件，名为典当实为买卖。2、1992年元月14日，建行办事处拨给壹万元和退回69号房屋给***等13人后没有组建经营体，因而不存在将唯一用来经营的69号房屋出当取得当金用于经营体的流动资金，而是将69与房屋高价出卖后连同拨给的壹万元都被***等13人所瓜分。哪有什么打算回赎的想法。答辩人李汉明也是出于买到该房用于居住和在门前做点小生意。双方都是以买和卖为目的。而且，答辩人李汉明还取得该69号房屋的产权，鄂契证字第12NO.0000518号《湖北省房屋契证》中载明：“本证为房屋所有人的合法产权凭证。”其中，“买卖、典当、赠予、交换”都是取得产权的合法途径，答辩人虽然是因当时的环境和政策，不能以买卖而是以典当名义取产产权。但***等人同意代表运输队与答辩人到房地产交易所办理产权转移契证，说明双方也是以买卖关系为目的。所以，本案应按买卖关系处理。四、本案的典当关系不能成立，即使被认定为典当关系，也是绝当，不能回赎。1992年6月30日的典当关系被认定，也是绝当。因为，最高人民法院（63）法研字第128号《复函》明确说明没有法律规定的回赎期限，以后也没有法律规定。最高人民法院1984年8月3日的《关于贯彻执行民事法律政策若干问题的意见》（58）中有典期满十年未回赎的，原则上视为绝卖。在这里好象有了十年的回赎期限，其解释的历史背景明确说明是对土改、文革特殊的历史时期的典当关系遗留问题的处理，并不是法律规定的回赎期限，解释不是法律规范，不是回赎期限，不能适用到1992年6月以后出现的典当关系。因此，在当前没有法律规定的情况下，只能适用国家商务部、公安部联合发布的《典当管理办法》、属于法律范畴的行政规章，因为，最高人民法院（1993）37号《全国审判工作座谈会纪要》第三条：审理房地产案件时，“如果没有法律规定，有政策规定的，按政策规定处理。法律、政策都没有规定的，根据民法的基本原则，结合案件具体情况，实事求是，合情合理地解决”。该《办法》第三十九条、第四十条规定赎当期限为5日，逾期为绝当。原告方认为期满后8年半没有超过赎当期是错误的。本案已严重超过了回赎期限。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据： 1、孝感市房地产交易管理所鉴证的房屋分割、转让签约1份。 2、孝昌县房产局出具的本案诉争房屋的登记资料1套。 3、孝感市房地产交易管理所鉴证的房屋典当契纸1份。 4、（4-1）原告的孝昌县花园镇政府及桥南社区居委会证明1份。（4-2）原告的身份证及孝昌县花园镇派出所、桥南社区有关原告身份关系的说明。 5、孝昌县工商行政管理局证明1份。 6、花园镇人民政府及桥南社区的证明1份。 被告对原告提供的以上证据1-5的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明原告的诉讼请求。对证据6认为超过举证期，不予质证。 被告为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据： 1、1992年元月14日的《会谈纪要》。 2、1986年12月30日的《土地使用证》。 3、1992年4月27日的69号房屋的房产证。 4、1992年6月30日《湖北省房屋契证》。 5、房屋买卖《完税凭证》。 6、***、章汉民三人收取房屋转让价款的收条。 7、孝昌县城建局2007年6月13日的《定点通知书》及缴费发票。 原告对被告提供的以上证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明被告的辩称。 对以上原告提供的证据1-5和被告提供的7份证据，本院对其真实性予以认可，对其证明目的，本院将根据具体案情决定。 本院为查明案件事实，调查询问了原花园镇房地产管理公司经理丁胜松。对该证据，原告认可，被告以超过举证期为由不予质证。 经审理查明:原县级孝感市花园运输队系花园二街（现为花园镇桥南社区居民委员会）街办集体企业，1991年，花园运输队与建行花园办事处协商，决定将运输队的人、财、物合并到建行花园办事处，花园运输队一部分职工成为建行花园办事处职工，其余13人被动员离队。1992年元月，为解决13人的工作及生活问题，经花园镇人民政府、花园二街办事处、建行花园办事处协商，以《会谈纪要》确定：建行花园办事处将原已合并到建行花园办事处的属于花园运输队的69号房屋二层楼退还给花园运输队，并拨付资金10000元作为房屋维修、设备添置费用。该房屋的产权属集体所有，经营权属***等13人，该房屋的产权不经主管部门同意不得进行转让和变卖。1992年4月27日，原县级孝感市房屋管理局对该房屋颁发了所有权人为花园运输队、共有人为彭润东、***等原花园运输队13名职工的房屋所有权证，所有权的性质为集体，1986年12月，原县级孝感市土地管理局颁发了土地使用单位为花园运输队、用地性质为国有的土地使用证。1992年6月，原花园运输队13名职工将该房屋典当给被告李汉明，原县级孝感市房地交易所颁发了典契纸，内容为花园运输队***等13人将公有房产典当给李汉明暂时管业、原房主为原花园运输队13名职工、新房主为李汉明、典价40500元、典期为10年、自1992年6月30日算起、税率为3﹪、应征税款1215元，该契纸注意事项第四条注明“契约成立后应按规定向房管机关办理房屋产权过户登记，领起房屋所有权证”。同日，原县级孝感市房地交易所颁发了房屋契证，受主姓名为李汉明、出主姓名为***等13人，该契证注明“本证为房屋产权所有人的合法产权凭证。依据《契税暂行条例》规定，凡土地房屋所有权发生变动时，产权承受人必须按国家规定缴纳契税。产权承受人依法完纳契税后，颁发此证。”同时，该契证手写注明“典当期限为壹拾年”。李汉明当时缴纳了契税种类为典当的税款1215元。***等13人缴纳了房屋交易鉴证费405元。李汉明同时办理了设定他项权利登记，权利人为李汉明，权利种类为典当，权利存续期限为壹拾年，注销日期为2002年6月30日，并交纳了他项权利登记费20元。1993年5月，李汉明缴纳土地使用税、房地产权印花税、土地印花税合计37元。另查明原花园运输队无工商登记资料记载，该运输队实际于1988年自行解算，成员自谋出路。 本院认为，根据1992年元月，经花园镇人民政府、花园二街办事处、建行花园办事处协商的以《会谈纪要》确定的“该房屋的产权属集体所有，经营权属***等13人，该房屋的产权不经主管部门同意不得进行转让和变卖”的规定，结合1992年4月27日原县级孝感市房屋管理局对该房屋颁发的所有权的性质为集体的房屋产权证，原花园运输队13名职工对诉争房屋并无所有权，只有经营权，原告以所有权起诉要求赎回房屋依据不充分。虽然原告在法庭辩论中提及了经营权的问题，但从原告的诉状看，原告是以“共有人”主张权利的，而且，26原告中，有19人为已故7职工继承人，根据相关法律政策的规定，集体企业的经营权是不能继承的，只有所有权人才能以继承人身份主张权利。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告彭润东等26人的诉讼请求。 本案受理费100元由原告彭润东等26人承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄  登  高 审 判 员 黄  书  芳 人民陪审员 李  文  清 二〇一一年七月十八日 书 记 员 陈晓强（代）