北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第14585号原告（反诉被告）张海生，男，1984年3月31日出生。原告王璐（反诉被告，张海生之妻），1985年5月20日出生。二原告共同委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。二原告共同委托代理人赵家铄，北京市致知律师事务所律师。被告（反诉原告）于清珍，女，1961年6月13日出生。委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。原告（反诉被告）张海生、王璐与被告（反诉原告）于清珍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海生及原告（反诉被告）张海生、王璐的共同委托代理人赵明宇、赵家铄，被告（反诉原告）于清珍及其委托代理人王海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海生、王璐诉称：2013年6月9日二原告在北京链家房地产经纪有限公司顺义西门店居间介绍下与被告签订了购房合同。合同约定原告购买被告名下位于顺义区X室房屋。2013年7月4日双方在链家地产总部进行了面签，当日原告支付被告首付款57万元，并确定了按揭为公积金贷款。2013年8月19日贷款方（公积金管理中心）电话通知原、被告及中介，由于中央国家机关住房公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定的上限，年度贷款计划无法保证贷款需求，暂停批贷。此后原、被告变更贷款方式（贴息贷款），由中国邮政储蓄银行为按揭贷款银行，按揭70万元。2013年9月30日贷款银行电话通知原、被告及中介，因被告丈夫的结婚证和身份证上名字不一致，需将名字变更一致。2013年10月8日被告丈夫办理名字变更手续后，被告将变更后的手续交给了中介，中介交给了原告，由原告递交到按揭银行。2013年10月12日贷款银行电话通知原、被告及中介批贷函已下发。中介通知原、被告办理过户手续，被告同意在2013年10月14日办理过户手续，但之后再与被告联系，被告一直不接电话，并通过其子告知原告拒绝过户，并明确表示房子不卖了。经原告及中介催促未果，故诉至法院，请求判令：1.被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续；2.被告以57万元为基数自2013年10月14日起每日按万分之五的标准向原告支付违约金，支付至实际过户之日止；3.被告腾退房屋将房屋交付原告使用，并自2014年2月1日起按照每月2000元的标准支付原告租房损失，直到被告腾空房屋为止；4.诉讼费由被告承担。被告于清珍答辩并反诉称：被告不认可2013年10月14日是过户日期，也不认可原告所说的2000元的损失。原告起诉书中陈述的事实不属实，诉讼请求也不能成立，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1.在本案合同履行过程中被告并不存在违约行为，造成双方之间房屋买卖合同和补充协议无法继续履行的原因是因为原告未能按照合同约定在2013年9月20日之前支付全部的购房款，构成了根本违约，导致被告不能实现合同目的，被告不应承担全部责任。按照双方2013年6月9日签订的存量房屋买卖合同第四条第五款约定原告公积金贷款是80万元，如果没有获得批准应该以现金或者其他商贷的形式支付房款，按照原告诉状中所称公积金中心在2013年8月19日通知原告不能放贷，这时到9月20日还有一个月时间，被告认为一个月内原告无论通过各种方式理应将80万元支付给被告。2.原告诉称的邮政储蓄银行是在2013年10月11日批贷70万元，原告的付款时间虽然过了9月20日，被告急等钱用，一直积极配合原告商贷手续，当被告知道银行只能批贷70万元后，数次向原告催要剩余的房款10万元，并且要求原告以现金方式支付，但是原告始终回避10万元的问题，且态度非常强硬，意思是贷款已经批贷，如果不过户要承担巨额经济损失。按照邮政储蓄银行的规定，要办理房屋过户及抵押登记后才能放贷，如果被告去和原告办理过户手续，被告没有拿到剩余10万元购房款，被告存在巨大风险，且不符合双方关于原告把款项交齐后双方再办理过户的约定。所以我们认为这是导致双方合同不能履行关键的转折点，原告不能将80万元房款全部交给被告。3.原告诉讼请求第一项要求继续履行合同，被告认为正是鉴于原告违约导致现在合同已经没有实际履行的可能，2013年10月11日邮政储蓄银行的批贷通知书很清楚，要求原告在2013年10月11日起90个自然日内办妥产权手续，因原告原因导致不能支付被告剩余10万元购房款，双方无法办理过户手续。现在银行的批贷通知书已经超过90个自然日，不生效了，截止到今天，原告始终不能以现金或商贷的形式向被告交付80万元房款，鉴于此，被告不同意继续履行合同，将房屋交付给原告。综上，导致合同不能履行原告应承担全部责任，请求驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的反诉请求。鉴于二原告逾期支付购房款，致使合同目的不能实现，导致被告不能支付购买其他房屋的购房款，给被告造成了极大的经济损失。故提出反诉，要求：1.解除原、被告于2013年6月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》；2.二原告赔偿违约金2万元；3.反诉费由二反诉被告承担。反诉被告张海生、王璐针对反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告不构成根本违约。被告的行为构成对合同的根本违约，被告在反诉状中只字不提已收到原告房款的事实，被告提到首付款构成中57万元包括2万元定金，也提到了根据定金罚则这2万元是不退还的，也说明被告选择了定金方式作为罚则，选择定金就不能选择其他违约方式。被告认为改变贷款方式，少了贷款的10万元构成风险，如果完成过户有风险，这个条件不成立。十万元占的比例非常小，不足百分之十，过户条件是支付全部房款，被告不能以这个理由推定原告不能给这10万元。经审理查明：2013年6月9日经北京链家房地产经纪有限公司居间，出卖人（甲方）于清珍与买受人（乙方）张海生、王璐签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定于清珍将其所有的位于北京市顺义区X室房屋售予张海生、王璐，房屋建筑面积62.14平方米，总价137万元。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（五）项约定，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下1、2种方式解决：1.买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；2.买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。合同第六条约定，出卖人应当在甲方拿到乙方尾款当日起三个月内把房屋交付给乙方。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方于2013年7月25日前将首付款57万元支付甲方，甲乙双方于2013年7月25日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在2013年9月20日前甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。在《补充协议》最后其他约定项下，双方约定交房日期经甲乙双方友好协商，甲方拿到乙方尾款当日起三个月内把房屋交付给乙方。2013年6月9日张海生、王璐支付于清珍定金2万元，2013年7月4日支付于清珍购房款55万元，两次合计已支付于清珍房款57万元。在张海生、王璐办理公积金贷款期间，2013年8月19日因中央国家机关住房公积金个人贷款规模已达到金融监管部门关于存贷比规定上限，年度贷款计划无法保证贷款需求，暂停房贷。中介通知双方，协商变更贷款方式。2013年8月28日经双方协商变更为贴息贷款，张海生、王璐重新办理了贷款手续，贷款额变更为70万元。庭审中，张海生、王璐主张当时双方口头协商另10万元房款于过户当日支付于清珍。对此于清珍不予认可，于清珍称张海生、王璐从未与其协商过另10万元房款如何支付。2013年10月11日中国邮政储蓄银行向张海生下发了个人房屋贷款审批通知书，批贷金额为70万元。庭审中，张海生、王璐申请了北京链家房地产经纪有限公司西辛店店长张X出庭作证，张X称：我参与了整个交易过程，客户是国管公积金贷款，面签手续后，等待过户、下批贷函，遭遇国管公积金政策变化，三方协商改为贴息贷款，贴息贷款是针对当时国管公积金政策变化出台的业务，是国管公积金和商贷一起放款，中间有利息差，由国家负担。三方协商后定于2013年8月28日到蓝岛大厦办理国管贴息手续，贴息贷款只能贷70万元，有10万元不能贷款的部分双方口头约定过户当天由原告直接给付被告现金，口头约定后业主也同意了，办理贴息手续时查出于清珍丈夫身份证的名字与结婚证的名字不符，国管贴息2013年9月30日通知我们让业主变更名字，我们当天通知了业主，期间赶上十一休息，业主10月8日办理完名字变更，由张海生代业主把变更名字后的证件交到邮政储蓄银行，2013年10月12日手续都没有问题了，银行下批贷函、通知过户，我们三方口头约定，客户业主都同意下一个周一去办理过户手续，过户当天张海生给付于清珍十万元现金，后再联系业主，业主就拒接电话、拒绝沟通了。期间，业主的儿媳妇找过我，让我转达张海生说过户可以，赔偿三万元，因为他们可能感觉拿到尾款的时间有点儿长，我转达了，但是客户不同意。张海生、王璐认可证人证言，于清珍称双方没有口头约定过户当日给付10万元，也没有约定过户日期，证人张X也仅给于清珍打过一次电话。上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、证人证言、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账票据等证据在案佐证。本院认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据本案已查明的事实及证人证言，买方张海生、王璐，卖方于清珍及中介三方对于张海生、王璐变更贷款方式已达成一致意见，但对于变更贷款额为70万元后，另10万元房款何时以及以何种方式支付原、被告各执一词，未达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中既无双方约定的合同解除的情形出现，又无法定的合同解除情形，对于于清珍要求解除双方《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》及《补充协议》的反诉请求本院不予支持。对于张海生、王璐要求于清珍继续履行合同，协助其办理过户手续，交付房屋的请求，本院予以支持。根据张海生、王璐及证人张X在庭审中的陈述，对于2013年6月9日《补充协议》中约定的“2013年9月20日前过户”的约定，随着张海生、王璐贷款方式的变更，过户日期的约定也相应发生了变化，对于变更后的具体过户时间，张海生、王璐主张为2013年10月14日，对此于清珍不予认可。张海生、王璐提供的证据也仅为证人张X的证言，张X称双方打电话约定2013年10月14日办理过户手续，在没有其他证据予以佐证，于清珍又不予认可的情况下，本院无法采信张海生、王璐所述双方约定2013年10月14日办理过户手续的约定，对于张海生、王璐要求于清珍自2013年10月14日起支付违约金的请求，本院不予支持。对于张海生、王璐要求于清珍支付租房损失的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于于清珍要求张海生、王璐支付违约金2万元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告张海生、王璐于本判决生效之日起两个月内支付被告于清珍购房款80万元，被告于清珍负有协助原告张海生、王璐办理房屋贷款手续的义务；二、被告于清珍于本判决生效之日起两个月内协助原告张海生、王璐办理房屋过户登记手续；三、被告于清珍于原告张海生、王璐付清全部房款后三个月内将位于北京市顺义区X室房屋腾空，并交付原告张海生、王璐使用；四、驳回原告张海生、王璐的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告于清珍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费七十元，由原告张海生、王璐负担三十五元（已交纳），由被告于清珍负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三百元，由反诉原告于清珍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王斌人民陪审员王莎玲人民陪审员王淑蚕二〇一四年八月十四日书记员 刘                萌