天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民五初字第1757号原告天津华厦物业管理发展有限公司，住所天津开发区泰丰工贸大厦B座。组织机构代码23880962-7法定代表人刘文浩，董事长。委托代理人庄洁，项目经理。委托代理人杨长林，该公司职员。被告赵芮原告天津华厦物业管理发展有限公司与被告赵芮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理。依法由代理审判员张莹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津华厦物业管理发展有限公司的委托代理人庄洁、杨长林、被告赵芮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津华厦物业管理发展有限公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，被告居住在天津市河西区解放南路富裕广场xxx，房屋建筑面积101.28平方米。原告与华厦富裕广场业主会签订的《物业服务合同》约定：物业服务费收费标准为每月每平方米0.80元，2011年2月调整为每月每平方米1元。逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按应交物业服务费的万分之十比例交纳滞纳金。依照合同约定，被告每月应交物业服务费101.20元，被告自2010年1月1日至2013年9月30日（合计：45个月）未交纳物业服务费4291.40元、滞纳金1824元。原告为维护其权益，故诉至法院，请求：1、判令被告给付原告2010年1月1日至2013年9月30日物业服务费4291.40元及滞纳金1824元，共计6115.50元；2、判令诉讼费由被告承担。原告天津华厦物业管理发展有限公司向本院提交证据如下：1、《天津市住宅物业服务合同》，证明原告依照合同为被告小区提供物业服务；2、天津市房地产登记簿查询证明，证明被告系富裕广场xxx房屋产权人；3、天津市河西区华厦富裕广场业主会出具的关于富裕广场小区物业服务合同的几点证明，证明原告一直在富裕广场小区提供服务及物业服务费调整的情况；4、物业费催缴通知单照片两张，证明原告向被告催要过物业服务费；5、受案通知，证明原告于2010年8月5日向被告提出诉前调解；6、《天津市物业管理服务合同》，证明2011年2月前富裕广场小区物业服务费收费标准为每月每平方米0.80元。被告赵芮辨称，不同意原告的诉讼请求。原告所讲被告房屋地址、房屋面积、欠费时间、欠费金额正确，不同意给付滞纳金。原告诉讼请求已超过诉讼时效。2013年8月28日，原告在被告住处张贴的物业费催缴通知单。物业让大量汽车进入小区，严重影响了业主的出行安全。停在小区车棚内上锁的自行车被偷，仅被告家就丢失了2辆。报箱已坏多时，无人维修，信件、报纸丢失。楼道卫生不是每天做。物业随意让捡破烂的人员进小区。楼道墙壁上被贴上各种小广告，小偷进楼道作标记。收废品的在小区是垄断行业。经常有外人来小区遛狗。卖菜的车占道无人管，破坏环境、扰乱秩序。路灯坏了，长时间无人维修。物业利用公共部位进行经营。被告请自来水公司的人换截门，与物业约好的时间，物业又以各种理由推辞。楼道窗锁全部已坏，无人维修。自来水、电力、煤气、供热的人想来就来，随意按门铃，物业也不提前告知，带来安全隐患。停水、停电、停气物业也不提前告知。小区绿化被人破坏，物业也不管。小区路灯有时天黑了也不开，路窄车速快感觉非常危险。综上物业公司未尽到安全防范义务、服务不到位，存在安全隐患，秩序混乱，卫生环境差。被告赵芮向本院提交证据如下：1、物业费催缴通知单，证明被告是2013年8月28日才见到的物业费催缴通知；2、照片打印件11张，证明小区内垃圾成堆、车满为患、车到处乱放、各楼层小广告随处可见、刷在楼栋门口、柱子上的小广告、楼栋门锁已坏、信箱已坏、信箱旁边堆放杂物；3、关于安装富裕广场小区电磁控制门的意见调查表，证明原告承认小区里有外来人员游玩、遛狗、影响小区环境、小区内入室盗窃、偷盗自行车的情况偶有发生。本院的认证意见，原告提交的证据4物业费催缴通知单照片两张，被告对张贴在其入户门上的催缴通知单照片予以认可，故本院对该证据予以确认；另一张贴在被告楼门的照片被告不予认可，因无其他证据佐证，该证据不能达到原告的证明目的，故本院对该证据不予确认。原告提交的其他证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据2关于小区环境的照片仅能反映小区内某一时间点的状态，不能反映被告欠费期间整体的物业服务质量，故不能达到被告的证明目的，本院对该证据不予确认。被告提交的其他证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：2006年10月30日，原告与天津市河西区华厦富裕广场业主会签订《天津市物业管理服务合同》，约定自2006年11月1日至2009年10月31日由原告为富裕广场小区提供物业服务，物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米0.80元。2011年1月15日，上述双方签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限自2009年11月1日至2012年10月31日终止，物业服务费收费标准为多层住宅按建筑面积计算每月每平方米1元。被告系天津市河西区解放南路富裕广场xxx房屋产权人，房屋建筑面积101.28平方米，被告自2010年1月1日至2013年9月30日未交纳物业服务费4294.22元，原告实际主张被告给付4291.40元。原告于2010年8月5日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。原告于2013年8月28日在被告住处张贴物业费催缴通知单，内容为：“尊敬的富裕小区xxx号业主赵芮：……天津华厦物业管理发展有限公司至今未收到您从2010年1月1日至2013年9月30日的物业服务费，共计4291.40元。为保证物业各项服务的正常运行，本公司现致函通知，请您尽快到物业服务中心交费。逾期未缴纳的本公司保留法律追偿滞纳金及提起诉讼的权利。”另查，天津市河西区华厦富裕广场业主会出具证明：华厦富裕广场小区于2009年11月1日至2012年10月31日期间的物业服务合同，由于物业费调价，故延误了签订时间。富裕广场业主会于2011年1月15日与天津华厦物业管理发展有限公司签订了服务合同，其中该合同第12页标注的“甲方的签字盖章系执行业主大会10月表决之授权，本合同《公告》后自二月起生效”的含义是指自2011年2月1日起按上调物业费标准后的价格收取物业服务费，即多层和高层住宅物业管理服务费标准为1元／月.平方米。2011年2月1日前仍按原物业费标准收费。2012年11月1日后的物业服务合同由于富裕广场小区正值业委会换届，故尚未签订，但我小区至今仍由天津华厦物业管理发展有限公司提供物业服务工作，且于2013年2月我小区召开业主大会后向每户发放意见授权表，表决已超过半数同意由华厦物业公司继续提供物业服务，同意授权业委会与华厦物业公司签订2012年11月1日到2014年10月31日期间的物业服务合同。2012年11月1日后我小区物业费收费标准仍按2011年2月1日起物业费标准执行。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区华厦富裕广场业主会签订的《天津市物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，上述两份合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了物业服务义务，被告应按合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。2012年11月1日至2013年9月30日期间，原告虽未与天津市河西区华厦富裕广场业主会签订物业服务合同，但实际为富裕广场小区提供物业服务，被告亦应履行此期间的交费义务。关于被告提出的原告诉讼请求已超过诉讼时效问题，原告虽于2010年8月5日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解，但之后的两年诉讼时效期间内原告未再向被告主张权利，而是于2013年8月28日在被告住处张贴物业费催缴通知单向被告催要物业服务费，被告在庭审中也对此予以确认，因此确定诉讼时效期间应于2013年8月28日中断，并于该日重新计算，故原告要求被告给付2010年1月1日至2011年8月28日物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告提出的原告服务质量问题，结合该小区实际情况，对被告应交纳的物业服务费酌情减免10%，即被告应给付原告2011年8月29日至2013年9月30日物业服务费2287.92元。关于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告赵芮给付原告天津华厦物业管理发展有限公司2011年8月29日至2013年9月30日物业服务费2287.92元；二、驳回原告天津华厦物业管理发展有限公司要求被告赵芮给付滞纳金1824元的诉讼请求。如果被告赵芮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告天津华厦物业管理发展有限公司承担16元，被告赵芮承担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年一月十五日书 记 员 吕睿智本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。