广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27355号原告（反诉被告）：麦润流，男，汉族，1992年3月6日出生，住址：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：周贺，系广东天骅律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市二建建筑工程集团有限公司，住所：广东省佛山市石湾榴苑路7-9号二、三层，统一社会信用代码：91440600193553161N。法定代表人：霍永彬。委托诉讼代理人：何少玲、黎勇，均系广东群立弘律师事务所律师。原告麦润流诉被告佛山市二建建筑工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，经审查，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法由审判员陈晓明适用简易程序独任审判，并于2018年12月11日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员陈晓明担任审判长，与人民陪审员罗省杰、李雪辉组成合议庭进行审判，并于2019年3月8日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周贺，被告的委托诉讼代理人何少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就佛山市禅城区㎡，以下简称涉案铺位）所签订的商铺租赁合同无效；2、被告向原告双倍返还租赁保证金393600元、水电保证金50000元及利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；3、被告向原告赔偿损失4716334.94元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告将涉案铺位出租给原告经营健身房，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月30日，约定租赁面积4000平方米。签约当日，原告支付租赁保证金192000元，之后被告将涉案铺位交给原告装修。2017年4月，被告提出租赁面积实际应为4100平方米，要求变更租赁面积。被告收回之前签订的租赁合同，双方于2017年4月5日重新签订租赁合同，将租赁面积更改为4100平方米，原告补交租赁保证金4800元，并支付水电保证金50000元。同日，被告开具租赁保证金收据（196800元）及水电保证金收据（50000元）给原告。2017年4月13日，原告以涉案铺位为住所设立佛山市自由先生健身管理有限公司。合同签订时，被告要求原告必须在2018年1月1日前开始营业，但后来被告单方变更该要求，强行要求原告在2017年10月15日开始营业，但直至开业时涉案铺位尚未取得公安消防部门的消防安全检查合格证。由于健身房属于公众聚集场所，根据相关法律规定，必须经消防安全检查合格后才可以开始投入营业。原告就该问题多次与被告交涉，被告答应在办理消防安全检查合格之前免收租金。2018年1月，被告违反承诺向原告催收租金，原告以被告尚未办妥消防安全验收手续，且被告之前承诺免租为由不同意支付，后被告采用停电方式逼迫原告，原告被逼无奈支付租金65000元。2018年5月，被告帮原告办理了涉案铺位的消防安全检查合格证，但原告发现合格面积与实际经营租赁面积严重不符，租赁面积4100平方米，但消防安全检查合格面积仅1603平方米，剩余2497平方米属于未经消防安全检查合格。原告就此问题继续与被告交涉，被告承诺继续办理。但直至起诉之日，剩余部分的经营面积仍未办理消防安全检查合格证。2018年6月，被告采用停电方式逼迫原告交纳租金65000元、7月被告采用停电方式逼迫原告交纳租金98400元。2018年9月27日，被告对原告租赁商铺停水停电并将电梯关停，导致原告至今无法经营。另据原告所知，被告出租给原告的涉案商铺未取得建设工程规划许可证，或者存在未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形，属于违章建筑，依照相关规定原、被告之间的租赁合同应属无效。原告承租涉案商铺经营健身房，投资巨大，尚未实际投入经营，就因被告的原因导致合同无效，原告损失极其严重，应当由被告承担赔偿责任。被告辩称：一、原告要求双倍返还租赁保证金无事实和法律依据，根据《合同法》第58条的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告只需返还已收取的租赁保证金即可。二、原告无权要求被告赔偿损失。原告向被告充分告知，并向其出示相关证件。原告在清楚承租的商铺是临时建筑仍坚持承租涉案铺位，其十分清楚承租涉案铺位会有什么样的法律后果，双方签订独立于租赁合同的《声明》，该声明是双方的真实意义表示，根据诚信信用原则，双方应严格遵守和履行。因此原告无权要求被告赔偿损失。因此，恳请法院查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告在诉讼中，提出如下反诉请求：1.原告立即搬离涉案铺位，将涉案铺位交还给被告，并恢复原貌；2.请求法院参照《商铺租赁合同（正本）》约定的租金标准判令原告向被告支付商铺占有使用费906100元（从2017年3月-12月，2018年5月-2018年11月，暂计至2018年11月，共17个月；此后按照53300元/月计算至原告实际交还商铺之日止）；并从起诉之日起按同期银行贷款利率的150%计算逾期支付的利息；3.请求法院判令解除《商铺物业管理合同（正本）》；并判令原告向被告支付拖欠的物业管理费86100元（2018年5月-2018年11月，共7个月；此后仍按12300元/月计算物业管理费至合同解除之日止）；水电费31816元；违约金17220元；并从起诉之日起按同期贷款利率的150%计算逾期支付的利息；4.原告向被告赔偿损失197600元；5.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2017年初，原告向被告租赁涉案铺位经营健身房，被告向原告出具相关消防验收证件。原告在明知涉案铺位没有房地产证、没有相关报建资料，且经过现场查看后仍坚持承租涉案铺位，原、被告于2017年4月5日签订《声明》及《商铺租赁合同（正本）》，约定每月租金53300元。原告同意被告就涉案铺位提供物业管理服务，并为此签订《商铺物业管理合同（正本）》，约定从2018年1月1日起至2019年12月30日止，每月物业管理费为12300元，并约定逾期支付的违约责任。合同签订后，被告于2017年4月5日向原告交付涉案铺位。原告使用涉案铺位至今，但仅缴纳了2018年1月至2018年4月租金和物业管理费及2018年6月份水电费。之后未再支付任何费用，已经构成根本违约。被告认为即使涉案《商铺租赁合同（正本）》被确认为无效合同，但是原告从2017年4月开始占有使用涉案铺位是事实，但原告只支付了2018年1月-4月份的租金，根据法律规定，被告有权要求原告支付占有使用商铺期间的占有使用费直至原告腾房交还商铺之日止。双方签订的《商铺物业管理合同（正本）》是双方的真实意思表示，合同合法、有效，双方应依约履行，原告逾期不支付物业管理费的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任和赔偿责任。原告针对被告的反诉辩称：一、从2018年9月27日开始，被告关停涉案商铺专用电梯并锁闭商铺大门，原告无法进入涉案商铺，涉案商铺完全处于被告的控制之下，不存在原告搬离的问题，被告反诉请求原告交还涉案铺位没有事实依据。在原告承租期间对涉案商铺进行装饰装修是经营健身房的必然需求，该行为也是经过被告同意，且并未对涉案商铺造成任何毁损，因此被告诉请原告恢复原状没有事实和法律依据。二、双方约定从2018年1月1日开始计收租金，从被告交付涉案铺位给原告装修的时间以及被告提交的租金收据可以证明上述约定内容，租赁合同对起租时间亦有明确记载，因此，被告反诉主张2017年3月-2017年12月份的占有使用费利息没有依据。原告就涉案铺位的消防验收问题多次与被告交涉，被告承诺在办理消防安全检查合格之前免收租金。之后被告违反承诺向原告催收租金，原告以被告尚未办妥消防安全验收手续，且承诺免租为由拒绝支付，后被告采取停电方式逼迫原告，原告迫于无奈支付部分租金，但不能由此认定双方变更之前口头约定的办理消防安全检查合格之前免收租金的约定，因此被告主张的2018年5月至2018年11月场地占有使用费及利息没有事实及法律依据。三、涉案租赁合同属无效合同，被告反诉请求法院解除合同违反合同法的相关规定。涉案铺位从2018年9月27日起已处于被告的管理控制之下，原告无任何占有使用的事实，被告无权主张原告支付2018年9月27日之后的物业管理费。综上，被告的反诉请求违背诚实信用原则，且无事实及法律依据，请求法院依法驳回。诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商铺租赁合同（正本）》两份。证明原、被告于2017年4月5日签订两份《商铺租赁合同》，约定被告将涉案铺位出租给原告作经营健身房用途，从2018年1月1日开始计收租金等。3、《商铺物业管理合同（正本）》。证明原、被告于2017年4月5日签订一份《商铺物业管理合同》，约定被告提供涉案铺位的物业管理服务相关事项等。4、佛山市自由先生健身管理有限公司营业执照。证明原告签订租赁合同后，在涉案铺位设立并经营健身房。5、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。证明被告提供的涉案铺位消防检查合格面积与实际经营租赁面积严重不符，健身房无法正常开业经营，原告的合同目的无法实现。6、收款收据两张（保证金、水电费押金）。证明原告按约定向被告支付保证金196800元、水电费押金50000元。7、装修合同2份、自由先生装修汇总单1份、收据6份。证明原告为涉案铺位装修花费2373809.64元。8、委托代理协议书。证明原告为涉案铺位做消防工程支出152000元。9、中央空调销售与安装合同及增项结算单。证明原告为涉案铺位做空调安装花费468008元；10、《“参森健身俱乐部管理系统”软件服务合同》及补充协议书。证明原告为涉案铺位健身房装修购买安装服务软件支出39000元。11、装饰设计合同书。证明原告为涉案铺位装修花费设计费100000元。12、空间设计代理协议。证明原告为涉案铺位装修，在上一份终止合同后另行委托宋俊宏进行装修设计花费装修设计费52000元。13、收款收据、洁厦卫浴购货单、电线收据、电线送货单、上海道赫实业发展有限公司出库单各一份。证明原告为装修涉案铺位支出户外广告字费用18000元、购买卫浴产品费用6042元、购买电线费用37482.40元、购买高温瑜伽房加热设备费用25500元。14、定制家具采购合同一份。证明原告为装修涉案铺位支出更衣柜、储物柜费用59868.90元。15、北京市好家庭体育发展有限公司购销合同。证明原告为经营健身房，向北京市好家庭体育发展有限公司购买健身设备器材支出103万元。16、山东迈宝赫健身器材有限公司健身器材购销合同。证明原告为经营健身房，向山东迈宝赫健身器材有限公司购买健身设备器材支出16万元。17、上海巍林健身器材安装有限公司销售合同。证明原告为经营健身房，向上海巍林健身器材安装有限公司购买健身设备器材支出37000元。18、三河市东体拓威体育用品有限公司销售合同。证明原告为经营健身房，向三河市东体拓威体育用品有限公司购买健身设备器材支出共125191元。19、佛山农商银行历史流水查询、中国银行交易明细清单、统计表。证明原告损失已实际支出3366778元，其中还有80万元工程款、30万元器械尾款尚未支付。20、佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2018）粤0604民初27355号调查令的复函。证明涉案铺位没有办理规划报建手续，根据相关法律规定，就涉案铺位所签订的租赁合同属无效合同。21、照片。证明被告在2018年9月27日就已单方提出解除合同，并将涉案铺位专用电梯停电及将涉案商铺的大门锁闭，导致原告无法正常经营使用涉案商铺，从2018年9月27日起，涉案铺位即处于被告的控制管理之下，原告无需支付2018年9月27日以后的租金、物业管理费、水电费等任何费用。诉讼中，被告就本、反诉提交以下证据：1、商铺租赁合同、一座二、三、四层平面图。证明原告承租被告涉案铺位，被告主张占有使用费的依据。2、商铺物业管理合同。证明被告主张物业管理费依据。3、收款收据、招商银行底单。证明原告按照双方签订的租赁合同和物业管理合同向被告支付了履约保证金以及水电费押金。4、租金、物业管理费收据、招商银行回单。证明原告在占有使用涉案铺位期间，只支付了2018年1月-4月的租金和物业管理费，之外未再支付过任何费用。5、《水表、电表（抄表记录）》四张、水电费专用收据、水电费支付记录、水电费收据4张。证明原告从2017年4月份开始向被告支付水电费，原告从2017年3月已实际占有使用涉案商铺，原告在占有使用涉案铺位期间水、电的用量，水电费只支付到2018年6月份，从2018年7月份起拖欠水电费合共31816元。6、临时住所（经营场地）使用证明两份、临时商业服务业提升工作审批申请表、佛山市公安消防局建设工程消防设计审核意见书（佛公消审字[2013]第0488号）、佛山市公安消防支队禅城区大队建设工程消防验收意见书（禅公消验字[2014]第0034号、禅公消验字[2014]第0060号）、声明。证明被告在出租涉案铺位前已清楚告知原告其所承租的商铺的现状，原告清楚涉案铺位是临时建筑没有房产证，原告主张赔偿装修损失无事实和法律依据。7、民事委托代理合同。证明被告因追讨原告所欠的物业管理费、水电费而委托律师诉讼所产生的律师费，根据《商铺物业管理合同（正本）》中第二条第三款约定律师费50000元应由被告承担。8、佛山市御养居健康管理有限公司国家企业信用信息公示打印件。证明原告未经被告同意私自将涉案铺位部分转租。9、相片打印件、光盘。证明2018年9月26日，工人讨工资，原告为了逃避责任自行锁门暂停营业，涉案铺位一直在原告实际控制之下。本院于2019年1月15日对涉案铺位进行了现场勘查，拍摄了勘查照片并制作了勘查笔录。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。对原告提交的证据1、证据4、证据20，被告无异议，本院予以确认；对原告提交的证据2、证据6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对原告提交的证据3，经核对原件及与被告证据2比对，本院对真实性予以确认；对原告提交的证据5，经核对原件，本院对真实性予以确认；对原告提交的证据7至证据19，被告均不予认可，经核对原件，本院对真实性予以确认，对原告要证明的事实即装修费用及赔偿问题在本院认为部分进行详细说理论证是否采纳；对原告提供的证据21，经核对原件，本院对照片的真实性予以确认，对原告主张由被告锁门造成其无法正常营业的证明目的，本院结合采信的证据在本院认为部分综合论证。对被告提供的证据1至证据4、证据8，原告无异议，本院予以采信；证据5，原告对2017年3月至2018年6月水电费收据及银行转账无异议，本院予以确认，对抄表记录等，原告虽不予确认，但结合原告前期占有使用涉案铺位期间产生的水电费用支出情况，本院予以采信；证据6，原告对除临时住所使用证明不予认可，对其他证据真实性无异议，该组证据能相互印证，本院对真实性予以确认；证据7，经核对原件，本院对真实性予以确认，但律师费并不是直接损失，本院不予认定；证据9，原告不予认可，照片、光盘并无直接反映原告实际控制涉案铺位的事实，对该证据与本案的关联性本院不予采信。对本院勘查笔录及拍摄的照片，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月5日，原告与被告签订《商铺租赁合同（正本）》，约定被告将位于佛山市禅城区㎡，以下简称涉案铺位）出租给原告经营健身房，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月30日止，原告应于2018年1月1日前开始营业，每月租金53300元，租金、管理费三个月收取一次，每期末提前十五天收取下一期租金。同日，原告与被告签订《商铺租赁合同（正本）》，约定被告将涉案铺位出租给原告经营健身房，租赁期限为2020年1月1日至2027年12月30日止，原告应于2020年1月1日前开始营业，2020年1月1日起至2020年12月30日每月租金55965元，2021年1月1日起至2021年12月30日每月租金58753元，2022年1月1日起至2022年12月30日每月租金61705元……；租金、管理费三个月收取一次，每期末提前十五天收取下一期租金；原告交三个月租金和三个月物业管理费、水电保证金等。同日，2017年4月5日，原告与被告签订《商铺物业管理合同（正本）》，约定被告为原告经营的涉案铺位提供物业服务，2018年1月1日其至2019年12月30日止每平方米每月3元，每月物业管理费12300元，2020年1月1日其至2020年12月30日止每平方米每月3.15元，每月物业管理费12915元，依此递增等。原告向被告支付水电费押金50000元。2017年1月7日，原告向被告转账支付192000元。2017年4月5日，原告向被告转账支付54800元。被告向原告出具了收到原告交纳物业保证金196800元、水电保证金50000元的收款收据。2017年4月5日，原告与被告签订声明一份，载明签订合同前被告向原告出具了临时商业服务业提升工作审批表、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、临时住所经营场所使用证明，合同解除后原告不损坏、拆除商铺投入装修的固定附着物，固定附着物无条件归被告所有等。上述合同签订前，被告将涉案铺位交付给原告。原告于2017年4月13日以涉案铺位为住所设立佛山市自由先生健身管理有限公司。原告于2017年2月26日与装修公司签订装修合同，约定装修涉案铺位。装修过程中，原告按照工程进度支付了工程进度款。2017年8月20日，原告向装修公司出具装修汇总单确认装修工程款共计2241809.64元。2017年4月14日，原告与佛山市穗安消防工程有限公司签订《委托代理协议书》，约定原告委托佛山市穗安消防工程有限公司安装消防工程，工程款共计152000元。2017年5月19日，佛山市自由先生健身管理有限公司与覃作万签订《中央空调销售与安装合同》，约定佛山市自由先生健身管理有限公司委托覃作万安装中央空调系统，工程款共计430000元。2017年7月1日，佛山市自由先生健身管理有限公司与北京参森科技有限公司签订《“参森健身俱乐部管理系统”软件服务合同》，约定采购软件系统合同价款21000元。2017年9月4日，佛山市自由先生健身管理有限公司与北京参森科技有限公司签订《补充协议书》，约定采购三台人脸识别设备共计12000元，两个进入通道共计6000元。2017年8月15日，佛山市自由先生健身管理有限公司与肇庆市高要区大昌家具有限公司签订定制家具采购合同，采购价值59868.9元家具。2017年8月30日，佛山市自由先生健身管理有限公司与北京市好家庭体育发展有限公司签订购销合同，购置价值1030000元健身器材。2017年9月1日，佛山市自由先生健身管理有限公司与山东迈宝赫健身器材有限公司签订健身器材购销合同，购置价值160000元健身器材。2018年5月15日，佛山市公安消防支队禅城区大队作出禅公消安检[2018]第0090号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明场所建筑面积1603平方米。2018年1月13日，原告向被告转账支付65600元，被告向原告出具收款收据，载明收到原告2018年1月租金、管理费、保洁费。2018年6月，原告向被告转账65600元，被告向原告出具收款收据，载明收到原告2018年2月租金、管理费、保洁费。2018年7月25日原告向被告转账98400元，被告开具收款收据载明2018年3月1-15日租金、管理费免收，2018年3月16日-31日、4月租金79950元，2018年3月16日-31日、4月管理费18450元。被告制作的抄表记录显示，一座四层2017年4月1日水表读数为5,4月30日读数为10，6月1日读数为15，7月2日读数为17，8月2日读数为33，9月1日读数为67，10月1日读数为97，11月2日读数为122，12月4日读数为143，12月31日读数为156。一座三层7-8号2017年4月1日水表读数为2,4月30日读数为5，6月1日读数为16，7月2日读数为23，8月2日读数为41，9月1日读数为54，10月1日读数为58，11月2日读数为62，12月4日读数为140，12月31日读数为222。一座三层2017年4月1日电表读数为240,4月29日读数为680,6月1日读数为680，7月2日读数为680，8月2日读数为680，9月1日读数为28×80，10月1日读数为78×80，11月2日读数为163×80，12月4日读数为200×80，12月31日读数为233。一座四层2017年4月29日电表读数为80,6月1日读数为560，7月2日读数为1120，8月2日读数为2560，9月1日读数为52×80，10月1日读数为114×80，11月2日读数为169×80，12月4日读数为223×80，12月31日读数为282。2018年2月1日一座三层水表读数为313,3月7日读数为346，3月31日读数为421，5月3日读数为503，6月5日读数为588，7月9日读数为671，8月1日读数为744，9月2日读数为809，10月9日读数为866。2018年2月1日一座四层水表读数为170,3月7日读数为175，3月31日读数为198，5月3日读数为204，6月5日读数为219，7月9日读数为238，8月1日读数为259，9月4日读数为289，10月9日读数为311。2018年2月1日一座四层1-9号电表读数为329,3月1日读数为354,3月31日读数为389，6月3日读数为463，7月3日读数为510，8月1日读数为563，9月4日读数为630，10月9日读数为676。2018年2月1日一座三层7-8号电表读数为263,3月1日读数为278,3月31日读数为303，6月2日读数为369，7月3日读数为420，8月1日读数为477，9月4日读数为535，10月9日读数为588。被告于2018年7月2日向原告出具水电费专用收据载明：2018年一月水电费7504元、二月水电费3832元、三月水电费5912元、四月水电费6240元、五月水电费7392元、六月份水电费9424元。本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁期限超过临时建筑的使用期限，与承租人订立的租赁合同均系无效。根据原告及被告提供的证据，涉案铺位属于未经批准的临时建筑，故原告麦润流与被告佛山市二建建筑工程集团有限公司于2017年4月5日签订的《商铺租赁合同（正本）》两份均为无效合同。因此对原告主张双方签订的合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请被告双倍返还租赁保证金、水电保证金及利息的诉讼请求，基于合同无效原告主张被告返还交付的租赁保证金192000元、水电保证金50000元，本院予以支持。对于合同无效导致双方合同无法继续履行，无法单方归责于被告，因此原告主张双倍返还租赁保证金、水电保证金及利息，均于法无据，本院不予支持。对原告主张被告赔偿健身器材损失1305637元，由于健身器材属于可移动的动产，原告搬迁到他处仍可继续进行营业，原告主张被告赔偿购置健器材损失的的请求，于法无据，本院不予支持。对原告主张被告赔偿装修费损失3410697.94元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条对合同无效时经同意的装饰装修物的处理作了规定，其中第二项规定，已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，有双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，对于涉案租赁场地现值确定的问题。原告主张的装修价值3410697.94元，经本院向双方当事人释明，双方均不同意鉴定，则依据证据规则，原告对自己的损失应当承担举证证明责任。根据原告提供的单据，其中原告与装修公司于2017年8月20日共同签字确认健身房工程款共计2241809.64元。原告亦附了工程进度款支付单据予以佐证，本院对上述工程价款予以确认。对于原告主张的消防工程装修款152000元，原告提供了合同予以核实，本院现场勘查，原告进行了消防工程施工，本院亦予以确认。对原告主张的空调安装工程价款430000元，原告提供了合同及相关结算单据，本院予以确认。对原告主张的装修设计服务费52000元，原告提供了合同予以核实，本院予以确认。对原告主张的软件服务合同涉及的软件及技术服务费用、人脸识别设备、采购家具，上述费用在原告搬迁后可以继续利用，原告主张由被告赔偿，本院不予支持。综上，本院依法确认原告支出上述工程装修款项共计2875809.64元（2241809.64元+152000元+430000元+52000元）。该项费用系原告投入装修的费用，但并非涉案商铺的装修现值。涉案租赁合同期限为10年，而原告使用涉案铺位已经超过一年，故根据折旧原则，本院酌定涉案商铺装修的现价值折旧20%，即现值为2875809.64元×80%=2300647.71元。其次，被告基于过错导致合同无效应承担赔偿装修的比例问题。双方签订合同时签署了声明对涉案铺位产权状况进行了告知，原告没有审核涉案铺位报批报建手续，在明知涉案租赁物系临时建筑的情况下亦签订合同，但同时被告并未明确告知原告涉案铺位属于无报批报建手续的建筑，因此被告将明知没有报批报建手续的涉案铺位出租给原告亦存在过错，综合双方的过错程度，本院酌定被告对原告主张的装修损失承担30%的责任，亦即被告应向原告补偿现值损失2300647.71元×30%=690194.31元，原告主张超出部分，本院不予支持。对被告反诉请求原告返还涉案铺位的诉讼请求，因双方合同无效，原告负有向被告返还涉案铺位的义务，本院对该诉讼请求予以支持。对被告反诉原告恢复铺位原状的诉讼请求，原告返还铺位时，可移动的动产，原告有权搬离，对于不可移动的装修部分，被告已经赔偿相关损失，根据双方约定，固定附着物归被告所有，对被告主张按照原交付原状恢复的反诉请求，本院不予支持。对被告反诉原告支付2017年3月至12月、2018年5月至之后铺位占用费的诉讼请求，因双方签订的合同无效，根据《最高人民法院关于审判城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告应参照双方约定的租金标准向被告支付铺位占用费。涉案租赁合同约定租金从2018年1月1日起计收，双方并无约定应由原告支付2017年3月至12月铺位占用费，因此对被告反诉主张原告支付2017年3月至12月铺位占用费，本院不予支持。对被告反诉主张原告支付2018年5月之后的铺位占用费，原告虽抗辩主张由于被告锁门导致其无法营业不应支付，但原告提交的证据不足以证明系被告锁门。根据本院勘查，原告健身器材等物品仍在涉案铺位存放，原告也未向本院提供其与被告交接返还涉案铺位的证据，因此原告应按照双方约定租金标准支付铺位占用费。对于铺位占用费标准，双方虽约定按照时段逐级上调租金，被告仅主张按照月53300元计付，低于双方约定，本院予以支持。对被告反诉主张解除双方于2017年4月5日签订《商铺物业管理合同（正本）》的请求，由于该物业管理合同为租赁合同的附属合同，基于租赁合同无效，原告向被告返还涉案铺位后无法继续经营涉案铺位，则双方签订的物业管理合同应予以解除。因此，对被告的反诉诉请解除物业管理合同，本院予以支持。对被告反诉原告按照双方约定的月12300元标准从2018年5月开始计付物业管理费至实际返还铺位之日止的请求，符合双方约定，本院予以支持。对被告反诉原告支付水电费31816元的请求，被告提供了抄表记录水电费专用收据，银行转账单据等，本院予以支持。对被告反诉请求赔偿律师费损失、支付违约金、铺位占用费及物业管理费利息等，因双方合同无效，被告的相关反诉请求均无相关法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告麦润流与被告佛山市二建建筑工程集团有限公司于2017年4月5日签订的《商铺租赁合同（正本）》两份均无效，确认原告麦润流与被告佛山市二建建筑工程集团有限公司于2017年4月5日签订的《商铺物业管理合同（正本）》于涉案租赁场地实际返还之日解除；二、原告麦润流于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市二建建筑工程集团有限公司返还位于佛山市禅城区铺位；三、被告佛山市二建建筑工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告麦润流返还物业保证金196800元、水电保证金50000元；四、被告佛山市二建建筑工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告麦润流赔偿装修现值损失690194.31元；五、原告麦润流于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市二建建筑工程集团有限公司支付2018年5月至实际返还租赁场地之日止的占有使用费（占有使用费按照53300元/月标准计付），同时支付从2018年5月至实际返还租赁场地之日止的物业管理费（物业管理费按照12300元/月标准计付），并支付拖欠的水电费31816元；六、驳回原告麦润流的其他诉讼请求。七、驳回被告佛山市二建建筑工程集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案适用普通程序，本诉案件受理费47920元，由被告佛山市二建建筑工程集团有限公司负担17374元，由原告麦润流负担30546元，反诉案件受理费7975元，由原告麦润流负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈晓明人民陪审员  罗省杰人民陪审员  李雪辉二〇一九年四月二十二日书 记 员  江幼钿