广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗荔法民三初字第1478号原告：陈杰玲，女，1950年3月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：简翠霞（兼原告陈杰玲法定代理人），女，1973年2月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：简庆新，男，1972年1月17日出生，汉族，住广州市荔湾区汾水五巷*号.上述三原告的共同委托代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。被告：广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社，住所地。法定代表人：潘相棠，职务：社长。被告：广州市茶滘城中村改造管理有限公司，住所地（南楼）首层之3房。法定代表人：潘相棠，职务：董事长。上述两被告的共同委托代理人：罗凌、柯嘉文，广东卓信律师事务所律师、实习律师。被告：简庆伟，男，1976年1月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告陈杰玲、简翠霞、简庆新诉被告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社（以下简称茶滘经济联合社）、广州市茶滘城中村改造管理有限公司（以下简称茶滘管理有限公司）、简庆伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林惠卿独任审判，公开开庭进行了审理，原告简翠霞、简庆新及原告共同委托代理人张志同，被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司的共同委托代理人罗凌、柯嘉文，被告简庆伟到庭参加了审理。本案现已审理终结。原告陈杰玲、简翠霞、简庆新共同诉称，原告是广州市荔湾区汾水五巷7号房屋产权人简杰之妻子与子女，该房屋登记在简杰名下，被继承人简杰去世后，原告和被告简庆伟共同在海珠公证处的见证下对该房屋继承份额进行了公证，同意由原告陈杰玲占八分之五份额，其他原告和被告简庆伟各占八分之一份额。2012年8月6日原告知晓三被告已于2012年7月2日签订了茶滘拆协字（2012）第40314号《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》，处分了三原告共同所有的房产。由于被告简庆伟处分了全部房产，事后也没有得到三位原告的追认，故起诉请求：1、判令确认三被告于2012年7月2日签订的茶滘拆协字（2012）第40314号《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》无效。2、本案诉讼费由三被告承担。被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司共同辩称：一、他们与被告简庆伟签订的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》合法有效。理由如下：1、被告简庆伟是《广州市集体土地产权证》（穗集地证字第007296号）证载的宅基地使用人的继承人之一，被告三具备签订涉案协议的合法主体资格。2、三原告对涉案协议的签订是知情并且同意的。3、涉案协议的签订不损害三原告的任何利益。4、涉案协议及其补充协议已实际履行。5、涉案协议不存在任何无效的情形。二、汾水五巷七号是被告简庆伟与三原告的共有财产，即使假设涉案协议的签订未征得三原告同意，三原告也仅能向被告简庆伟请求赔偿损失，三原告不能对抗善意的第三人即被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司。因此，请求依法驳回三原告的全部诉讼请求。被告简庆伟辩称：我与被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司签订拆迁协议是被欺骗的，我只是代表自己，并不能代表其他人。三原告也是不清楚的，同意原告全部诉讼请求，经审理查明：座落于广州市荔湾区汾水五巷7号房屋（以下简称讼争房屋）原登记在简杰（已故）名下，房屋建筑结构及层数为混合和砖木结构1层，建基面积和房屋总建筑面积均为44.29平方米。由原告陈杰玲和被告简庆伟一家共四人居住。2012年10月29日，三原告和被告简庆伟经广州市海珠公证处（2012）粤广海珠第22355号《公证书》按份继承了上述房屋份额。2013年3月26日，三原告和被告简庆伟各自领取了上述继承房屋的《广州市集体土地房产共有（用）证》，其中载明：原告陈杰玲占上述房屋的八分之五份额，原告简翠霞、简庆新和被告简庆伟各占上述房屋的八分之一份额。2012年7月2日，被告茶滘经济联合社（协议内称拆迁人，甲方）、被告茶滘管理有限公司（协议内称拆迁实施单位，乙方）与被告简庆伟（简杰已故，继承人之一，协议内称被拆迁人，丙方）签订编号为茶滘拆协字（2012）第40314号的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》其中第二条约定甲方将产权自有的房屋，用作拆除丙方原址房屋的产权调换，丙方原址房屋有效产权面积44.29平方米，补偿安置房屋套内面积为44.29平方米。第三条约定丙方选择茶滘城中村16#a地块16#a-9栋05户型一套，其套内面积为53.50平方米，对应公共分摊面积15.0897平方米，对应建筑面积共68.5897平方米作为产权调换房屋。第七条约定乙方于丙方交出原址房屋当日向丙方支付9101.40元产权调换补偿款。第十四条第三项还约定：待丙方办妥原址房屋的继承手续后，按实际情况乙方与丙方另行签订补充协议；等等。协议签订后，经过抽签，被告简庆伟选定了上述16#a-9栋27楼层05户型套间作为安置房，被告茶滘经济联合社对上述抽签结果进行了公示。2012年7月6日，被告茶滘经济联合社（协议内称拆迁人，甲方）、被告茶滘管理有限公司（协议内称拆迁实施单位，乙方）与被告简庆伟（协议内称被拆迁人，丙方）签订《关于临迁周转房的补充协议》，约定：甲、乙方将位于广州市荔湾区茶滘茶花街40号三楼提供给丙方作临迁安置周转房。之后，原告陈杰玲与被告简庆伟一家三口搬到上述临安置周转房居住，并将讼争房屋交付给被告茶滘管理有限公司。2012年8月15日，被告茶滘管理有限公司向被告简庆伟支付了9101.40元拆迁补偿款和讼争房屋附属物补偿款1000元。2012年8月底，原告陈杰玲、简翠霞搬回讼争房屋居住至今，但原、被告未能达成一致意见，依约另行签订补充协议。在庭审中，被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司表示三原告对三被告签订拆迁补偿安置协议是知情并且同意的，并因此提出以下观点：1、2012年04月11日，原告简庆新参加汾水拆迁工作业主座谈会。2、涉案协议签订前，他们已经多次动员三原告及被告简庆伟签约。3、2012年6月底，三原告与被告简庆伟召开关于讼争房屋拆迁问题的家庭会议，商定由被告简庆伟作为简杰的继承代理人先与他们签订拆迁补偿安置协议等。4、原告陈杰玲与被告简庆伟由讼争房屋搬入安置周转房并居住至今，原告简翠霞和简庆新均有帮忙搬家。5、2012年07月31日和2012年08月14日，被告茶滘经济联合社分别对《关于公布汾水村地块已签约房源的通知》及其附件已签约安置房公布表（16a-9栋）和《关于汾水村地块安置房楼层抽签的通知》及其附件抽签规则、抽签流程图进行公告。6、2012年11月08日，简翠霞就汾水五巷七号房屋的情况致电广州市荔湾区信访局。对于上述2、3、4观点，被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司没有提供相关的证据予以证明，三原告和被告简庆伟均不予确认被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司所述的上述事实。本院认为，虽然被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司和被告简庆伟针对讼争房屋签订了《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》，但在上述协议中，被告简庆伟只是作为讼争房屋的继承人之一名义签订。被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司表示三原告对三被告签订上述拆迁补偿安置协议是知情的，并且同意由被告简庆伟作为简杰的继承代理人先与他们签订拆迁补偿安置协议等，但没有提供充分的证据予以证明，而且三原告和被告简庆伟对上述事实均不予确认，故本院对被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司提出的该主张不予采纳。在三原告和被告简庆伟按份继承了讼争房屋的产权并办妥讼争房屋的继承手续后，实际情况发生了变化，被告茶滘管理有限公司和被告简庆伟并没有依《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》第十四条第三项约定另行签订补充协议，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，被告简庆伟并不能代表三原告处分讼争房屋的拆迁补偿事宜，被告简庆伟搬往临迁房居住也不能视为三原告也已经履行了上述补偿安置协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处方权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。由于被告简庆伟并不是三原告的签约代理人，而且三原告至今也没有对被告简庆伟签订的上述拆迁补偿安置协议予以追认。因此，上述协议对三原告也不能发生法律效力，原告的诉讼请求有理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，判决如下：确认被告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司以及简庆伟于2012年7月2日签订的编号为茶滘拆协字（2012）第40314号的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》无效。本案受理费50元，由被告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司各负担17元，被告简庆伟负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤诉处理。审判员  林惠卿二〇一四年一月二十日书记员  马 晴王雅莉