云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第117号上诉人（原审被告）李妮。特别授权诉讼代理人陈志坤，云南勇旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王敬胜。被上诉人（原审原告）王敬华。两被上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人吴向宾。上诉人李妮因与被上诉人王敬胜、王敬华租赁合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2013）富民初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月5日对本案公开进行了询问，上诉人李妮及其委托代理人陈志坤，被上诉人王敬华及两被上诉人共同委托的代理人吴向宾到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认：原、被告系亲戚关系，自2011年1月l日起，原告将所开办的富民鸿达外加剂厂承包给被告的丈夫李广成经营，双方约定：承包款为20万／年，执行方式为2011年农历12月28日支付25万元，如出现延误按0.3%／天收取滞纳金；前四年为25万／年，此后按20万／年；承包费用支付如延误超出10天，视乙方自动放弃承包权，同时乙方在3日内将承包费用全额支付。合同履行至2012年5月，被告的丈夫病故，因被告继续经营该厂，原告于2013年3月25日又与被告在原协议的基础上签订了《租赁协议书》，双方约定：该厂自2011年1月l日起租赁给被告经营，租赁费用为税后每年20万／年，至2015年12月31日止；租赁费给付执行方式为分四年付清，每年农历12月28日支付税后租赁费25万元，如出现延误按0.3%／天收取滞纳金；自2013年1月1日开始先缴费后租赁，租赁费用支付时间为每年春节前农历腊月十二月二十八日，租赁费支付如迟延超过10天，视为乙方自动放弃租赁权，滞纳金按0.3%／天，2013年的租赁费用可延长到6月15日，如出现延误按0.3%／天收取滞纳金，如出现延误超出10天视为乙方自动放弃租赁权；租赁期内公司所发生的一切债权债务及法律纠纷由乙方全部承担。协议还对双方的权利义务及移交的设备明细进行了约定。现原告认为被告未按月支付2013年租赁费用，故诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《租赁协议书》，按照租赁清单，由被告向原告返还租赁标的物及相关证照；2、被告支付2013年的租赁费25万元；3、被告按照租赁协议的约定支付滞纳金；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，原告按《租赁协议书》补充文件移交给被告的设备、设施中，除桑塔纳3000型汽车一辆以外，其余设备、设施均已交付被告管理使用。被告的丈夫李广成在租赁经营期间，向添加剂厂的场地出租人交付了至2016年5月31日的场地租金85000元。一审法院经审理认为：原告与被告签订的租赁协议及补充文件系各方当事人的真实意思表示，于法无悖，一审法院予以确认，原、被告双方均应当按照租赁协议的约定全面履行各自的义务。被告在签订协议后未按时支付原告2013年的租赁费，其行为己违反双方的约定，又由于被告经原告催要后仍拖延不付，故依据双方的约定及《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，一审法院对原告要求解除租赁合同，返还租赁标的，支付租赁费用的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告按约支付滞纳金的请求，因双方约定按0.3%／天支付逾期滞纳金显属过高，有失公平原则，一审法院不予支持，该滞纳金应按中国人民银行同期贷款利率予以计算。另由于被告己支付场地租金至2016年5月31日，故对于合同解除后剩余期限的场地租金应从租赁费中予以扣减。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：“一、解除原告王敬胜、王敬华与被告李妮于2013年3月25日签订的《租赁协议书》。二、被告李妮于2013年12月31日前按《租赁协议书》补充文件所载设备、设施清单返还原告王敬胜、王敬华除桑塔纳3000型汽车以外的租赁物和相关证照。三、被告李妮于本判决生效后五日内支付原告王敬胜、王敬华租赁费205000元（扣除2014年l月l日至2016年5月31日的场地租金45000元），并从2013年6月16日起按中国人民银行同期贷款利率计付滞纳金至欠款付清之日止。”案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告承担。宣判后，上诉人李妮不服一审判决，向本院提起上诉称：《租赁协议书》约定的租赁费为税后20万／年，租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止，执行方式为前四年税后25万／年，分四年付清五年租金；自2013年1月1日开始先缴费后租赁。上诉人提出证据证明，2011年、2012年的租赁费上诉人已经按照双方合同约定付清，2013年2月7日支付的是2013年的租赁费，被上诉人也认可收到上述支付过的这些租赁费用，故上诉人并未违约，一审法院认定上诉人支付的上述款项均发生于双方签订第二份租赁协议之前，属于支付原承包协议的款项，与被上诉人主张的2013年租赁费不具有关联性，而不子采证上诉人提交的付款证明，属于认定事实错误，其所作出的判决也是错误的。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、依法改判或者发回重审；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。被上诉人王敬胜、王敬华答辩称：被上诉人将其在富民县投资开办的富民县鸿达外加剂厂承包给上诉人的丈夫李广成经营，李广成在承包期间死亡，此承包协议已经终止。2012年9、10月份被上诉人要求收回该厂经营权，上诉人称如被上诉人要收回经营权，则其无法将外欠货款收回，也无法交纳2012年的承包费，被上诉人鉴于双方之间的亲属关系同意上诉人经营至2012年底。上诉人于2013年2月7日缴纳的费用是2012年的承包费，被上诉人要求收回经营权，上诉人以各种理由拒不交回，无奈之下，双方于2013年3月25日签订了《租赁协议书》，但上诉人不按照该协议的约定履行支付承包费的义务，被上诉人多次讨要无果才提起本案诉讼。上诉人关于其已于2013年2月7日支付给被上诉人2013年的租赁费的主张，与协议书中关于2013年的租赁费最迟不得超过2013年6月15日缴纳的约定相悖，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，本院依法向富民县国土资源局调取《证明》及《情况说明》各一份，经质证，双方当事人对上述证据均无异议，本院对上述证据予以采信。二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方均无异议，本院予以确认。二审另查明：涉案房屋所在土地为农民集体所有，并未办理相应登记手续。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人于2013年3月25日签订的《租赁协议书》是否有效？二、如合同无效，上诉人是否欠付被上诉人相应的占用费？三、如上诉人欠付占用费，现还应向被上诉人支付的占用费数额是多少？本院认为：针对第一个争议焦点，根据二审查明的案件事实，涉案土地系农民集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”本案中，被上诉人将土地租赁给上诉人用于生产外加剂，改变了土地使用性质，双方所签订的《租赁协议书》因违反法律的禁止性规定而无效。一审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当予以折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效后，上诉人应当将租赁物返还给被上诉人，上诉人要求继续履行合同缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院判决上诉人将《租赁协议书》所涉标的物返还给被上诉人并无不当，本院予以维持。针对第二个争议焦点，首先，《租赁协议书》虽无效，但上诉人自合同签订至今一直占有、使用租赁物，其应当参照《租赁协议书》的约定向被上诉人支付占用租赁物期间的占用费。其次，上诉人主张其自2011年起均在当年向被上诉人付清了“租金”，一共支付了三年的“租金”，其就该主张提交了《银行存款业务回单》三份、《中国工商银行个人转账业务凭证》及《收条》各一份，本院认为：（一）、根据双方合同约定，2011年及2012年的“租金”支付时间为每年农历12月28日，即在2013年之前，上诉人交纳“租金”的方式为先用后付，在使用租赁物的次年向被上诉人交纳“租金”，上诉人主张其“租金”支付均在当年完成与合同约定不符；（二）、《租赁协议书》签订的时间为2013年3月25日，该合同第三条约定2013年1月1日开始先交费后租赁，2013年的租赁费可以延长到6月15日交付，按照常理，如上诉人在2013年2月7日已经交清2013年度的“租金”，则双方不可能在《租赁协议书》约定延长2013年租赁费支付时间至2013年6月15日；（三）、经审查上诉人提交的2011年《中国工商银行个人转账业务凭证》及《收条》可知，李广成在2011年4月19日向被上诉人转账支付13万元，被上诉人于2011年5月13日出具《收条》，载明收到2011年前的管理承包费用17万元，根据上诉人的自认，李广成在2011年之前即在该厂为被上诉人打工，而李广成在2011年最后一次交费交纳的都是2011年的管理承包费用，故本院认为，上述证据并无法证实上诉人在2011年交纳的费用为2011年度的租赁费。综上，上诉人关于其已经交清2013年度租赁费的主张缺乏事实及合同依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，根据《租赁协议书》的约定，上诉人每年应当支付的“租金”为20万元，参照该约定计算，上诉人每年应当向被上诉人支付20万元的占用费，自2011起至2013年共计应当支付占用费60万元，本案中，上诉人在2012年、2013年共计向被上诉人支付了50万元的“租金”，其还应当向被上诉人支付10万元占用费。一审法院在计算费用时扣除了上诉人替被上诉人向场地原出租人交纳的租金45000元，对此被上诉人并未提出异议，故扣除该45000元，上诉人还应当向被上诉人支付占用费55000元。对于被上诉人要求上诉人支付滞纳金的主张，因合同无效，双方关于滞纳金的约定亦无效，本院对此不予支持。上诉人主张李广成在2009年3月26日还替被上诉人向原场地出租人垫付了租金40000元，该笔款项亦应当予以抵扣，对此，因2009年李广成与被上诉人之间并未建立租赁合同关系，故即便其对被上诉人享有该笔债权，也与本案无关，本院对上诉人的该主张不予支持。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决结果有误，本院予以纠正，上诉人李妮的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持云南省富民县人民法院（2013）富民初字第478号民事判决第二项，即“被告李妮于2013年12月31日前按《租赁协议书》补充文件所载设备、设施清单返还原告王敬胜、王敬华除桑塔纳3000型汽车以外的租赁物和相关证照”；二、撤销云南省富民县人民法院（2013）富民初字第478号民事判决第一项，即“解除原告王敬胜、王敬华与被告李妮于2013年3月25日签订的《租赁协议书》”；第三项，即“被告李妮于本判决生效后五日内支付原告王敬胜、王敬华租赁费205000元（扣除2014年l月l日至2016年5月31日的场地租金45000元），并从2013年6月16日起按中国人民银行同期贷款利率计付滞纳金至欠款付清之日止”；三、由上诉人李妮于本判决生效后五日内向被上诉人王敬胜、王敬华支付占用费人民币55000元；四、驳回被上诉人王敬胜、王敬华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一涉案案件受理费人民币5050元，减半收取计人民币2525元，二审案件受理费人民币5050元，共计人民币7575元，由上诉人李妮承担人民币4545元，由被上诉人王敬胜、王敬华承担人民币3030元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审 判 长 杨 茜代理审判员 朱 欢代理审判员 符圆圆二〇一四年四月十七日书 记 员 黄金成