广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2011)汕龙法民二初字第85号原告（反诉被告）马烈冲，男，1979年5月17日出生，住汕头市，原告（反诉被告）马少珩，女，1977年11月26日出生，住汕头市，委托代理人佘植昭，广东格度律师事务所律师。委托代理人陈镜武，广东格度律师事务所工作人员。被告（反诉原告）广东锦峰地产投资有限公司，住所地汕头市海滨路科技馆大楼六楼之一。法定代表人陈阳。委托代理人李伟年，广东君信律师事务所律师。委托代理人黄永安，广东锦峰地产投资有限公司总经理助理。原告（反诉被告）马烈冲、马少珩诉被告（反诉原告）广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人佘植昭、陈镜武、被告的委托代理人李伟年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马烈冲、马少珩诉称：2007年7月15日我方向锦峰公司认购位于汕头市中山东路柏嘉半岛花园9幢706房的房屋，2008年5月5日，双方签订该套房屋的《商品房买卖合同》，约定购买的前述房屋建筑面积共176.31平方米，房价款总额为733,097元，我方在签订合同时付给锦峰公司首期房款303,097元，剩余的房款430,000元由锦峰公司负责协助���方办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条、第九条还约定锦峰公司应当在2008年5月31日前将验收合格的前述房屋交付我方使用，逾期交房的第二天起至实际交付之日止，锦峰公司按日向我方支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。原告马烈冲分别于2007年7月15日、2007年7月30日、2008年1月19日向锦峰公司支付定金及首期房款合计307,546.04元，并在签订《商品房买卖合同》的当天向锦峰公司交齐银行按揭所需的资料。但锦峰公司没有按合同的约定在2008年5月31日前交付房屋，也未为我方办妥剩余房款的银行按揭手续。我方再三催促锦峰公司办理剩余房款的银行按揭手续并交房，但该司一直以各种理由推诿至今，其行为已构成严重违约。依照《商品房买卖合同》第九条的约定，锦峰公司应按我方已支付的房款307,546.04元的万分之四支付逾期交房期间��违约金，该违约金自2008年6月1日起暂计至2011年4月7日止为127,939.15元。诉讼请求：一、判令我方与锦峰公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、判令锦峰公司协助我方办理剩余房款的银行按揭手续，并将位于汕头市中山东路柏嘉半岛花园9幢706房交付我方使用；三、判令锦峰公司向我方支付自2008年6月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（自2008年6月1日起暂计至2011年4月7日止的逾期交房违约金为127,939.15元）；四、本案诉讼费用由锦峰公司承担。马烈冲、马少珩提交了以下的证据：1．身份证，证明主体资格；2．商品房买卖合同，证明2008年5月5日签订购买位于汕头市中山东路柏嘉半岛花园9幢706号房的买卖合同；3.收款收据三份，证明原告马烈冲分别于2007年7月15日、2007年7月30日、2008年1月19日向锦峰公司支付定金及首��房款合计307,546.04元。锦峰公司辩称：一、马烈冲、马少珩未能办理银行按揭手续，未向我司支付430,000元购房款，应承担由此而产生的全部违约责任。根据合同补充条款第二条，马烈冲、马少珩逾期提供资料的，视为放弃以银行按揭方式支付未付房款。二、马烈冲、马少珩逾期付款在先，我司不存在逾期交房的违约行为。锦峰公司反诉称：我司和马烈冲、马少珩于2008年5月5日签订汕房售7007608号《汕头市商品房买卖合同》，约定马烈冲、马少珩购买我司开发的柏嘉半岛花园9幢706号房，房价款总额为733,097元。合同第六条约定，马烈冲、马少珩于合同签订时向我司支付上述总房款的41%，计303,097元，对剩余59%的房款，计430,000元，由银行提供按揭，马烈冲、马少珩应授权按揭银行交易，确认登记之日起1个月内付给我司。合同第七条约定，马烈��、马少珩逾期付款超过十天的，我司有权解除合同。上述合同签订后，我司于2008年9月18日向汕头市龙湖区土地房产交易管理所办理了交易确认登记手续。但马烈冲、马少珩仅支付了41%的房款，并未依约办理按揭手续，未向我司支付剩余房款430,000元。我司于2008年12月3日向马烈冲、马少珩发出《告知函》，要求其尽快提交按揭资料、缴纳按揭费用并办理相关手续，其后又多次催促，但马烈冲、马少珩仍未依约履行其付款义务。2011年3月22日，我司向马烈冲、马少珩发出通知书，解除双方签订的商品房买卖合同。我司并根据合同约定追究马烈冲、马少珩违约责任，自动抵扣其违约金。诉讼请求：一、判令确认锦峰公司与马烈冲、马少珩签订的汕房售7007608号《汕头市商品房买卖合同》自2011年3月22日起解除；二、判令马烈冲、马少珩立即配合锦峰公司向房产管理部门办理撤销汕房售7007608号《汕头市商品房买卖合同》的交易确认登记手续；三、本案诉讼费由马烈冲、马少珩承担。锦峰公司提交了以下的证据：1.商品房买卖合同，证明双方房屋买卖关系；2.告知函，证明马烈冲逾期付款后，锦峰公司告知其须依约办理按揭手续；3.递运单，证明马烈冲逾期付款后，锦峰公司告知其须依约办理按揭手续；4.解除商品房买卖合同通知书，证明马烈冲逾期付款，锦峰公司通知其解除商品房买卖合同；5.邮政特快专递单，证明马烈冲逾期付款，锦峰公司通知其解除商品房买卖合同。诉讼期间，锦峰公司申请本院向中国建设银行股份有限公司汕头市分行调查取证办理按揭事宜，该行作出复函。经开庭质证，锦峰公司对马烈冲、马少珩提交的证据1、2、4无异议，对证据3、6因无原件核对，对其真实性不予质证，要求以我方提交的合同原件为准，对证据5是对方单方制作的证据，因我方未违约，不存在承担违约事宜。马烈冲、马少珩对锦峰公司提交的证据1无异议，对证据2、3真实性、合法性、关联性有异议，我方从来没有收到该告知函，递运单没有收件人签收，没有寄送邮戳，其合法性、真实性无法确认，因此无法证明锦峰公司向我方发出该告知函，对证据4、5真实性、合法性、关联性有异议，我方从来没有收到解除商品房买卖合同通知书，且该通知书从样式上看没有公司签章，且特快专递没有收件人签收，因此无法证明向我方发出通知书。对中国建设银行股份有限公司汕头市分行的复函，马烈冲、马少珩提出在与锦峰公司签订购房合同时就已向其交齐办理按揭所需的相关资料，按原来的交易习惯按揭是由当事人交房地产开发商后，由开发商代为办理的相关手续，至于建设银行为什么没有收到锦峰公司转送的资料，我方就不得知道。锦峰公司提出根据合同约定，我司协助马烈冲、马少珩向中国建设银行股份有限公司汕头市分行办理按揭贷款时，请求银行协助查询其资信，查询时银行通知业主资信存在问题，不予办理银行按揭贷款手续，并退回相关资料。本院确认马烈冲、马少珩，锦峰公司提交的证据，中国建设银行股份有限公司汕头市分行的复函可以作为认定事实的依据。本院查明：2008年5月5日，马烈冲、马少珩与锦峰公司签订《商品房买卖合同》，约定：马烈冲、马少珩向锦峰公司购买位于汕头市中山东路柏嘉半岛花园9幢706房，建筑面积176.31平方米，房价款733，097元，付款方式为签订合同时付给锦峰公司上述房款的41%计303,097元��对剩余的59%房款计430,000元由银行提供按揭，马烈冲、马少珩应授权按揭银行交易，确认登记之日起一个月内付给锦峰公司，锦峰公司应当在2008年5月31日前将验收合格的房屋交付马烈冲、马少珩使用，逾期交房的第二天起至实际交付之日止，锦峰公司按日向马烈冲、马少珩支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。合同补充协议第二条第1项约定：“买受人应在合同签订之日起十日内向出卖人或银行或指定的代办机构提交办理银行按揭所需的全部资料，缴付按揭费用并办理相关手续。若买受人未按期提交资料、缴付费用并办理相关手续的，视同买受人自行放弃选择以银行按揭付款方式支付未付房款，买受人应在接到出卖人通知书送达之日起15天内一次性付清未付房款，否则，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时，买受人应承担出卖人为本次��卖所付出的全部费用（含税款），并向出卖人支付合同总价款的20%作违约金，结算余款（如有）由出卖人无息退还买受人”。第3项约定：“若因买受人原因，银行不批准买受人的贷款申请，买受人应在接到银行或出卖人通知书送达之日起15天内一次性付清未付房款，否则，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时，买受人应承担出卖人为本次买卖所付出的全部费用（含税款），并向出卖人支付合同总价款的20%作违约金，结算余款（如有）由出卖人无息退还买受人”。合同签订后，马烈冲分别于2007年7月15日、2007年7月30日、2008年1月19日向锦峰公司支付定金及首期房款307,546.04元。2008年9月18日，锦峰公司向汕头市龙湖区土地房产交易管理所办理了交易确认登记手续。2008年12月3日，锦峰公司向马烈冲、马少珩发出《告知函》��要求其尽快提交按揭资料、缴纳按揭费用并办理相关手续。对该函件，锦峰公司没有提交已向马烈冲、马少珩送达的依据，在庭审中马烈冲、马少珩否认收到该函件。2011年3月22日，锦峰公司向马烈冲、马少珩发出《解除商品房买卖合同通知书》，内容为：……合同签订后至今，阁下仍欠房款430,000元未付清。现通知阁下我司将依照合同约定解除上述商品房买卖合同并从阁下已支付房款中直接扣除违约金，上述商品房将由我司另行出售，请收到本通知后前来办理退房手续。对该《通知书》，锦峰公司提交了《国内特快专递邮件详情单》，载明邮件因迁移新址退回原处。在庭审中马烈冲、马少珩否认收到该函件。对于无法办理银行按揭的原因，庭审期间，马烈冲、马少珩陈述：我方已经交付了身份证、婚姻证明、户口本、合同、发票、收据复印件给锦峰公司，原件有核对，锦峰公司没有出具什么收据，合同文本也没有一份给我方。锦峰公司陈述：合同文本没有交给对方是事实，是因为要去办理交易鉴证，身份证、婚姻证明、户口本复印件有收到，这些不是为了去办理银行按揭，签订合同就要审查这些。对于争议房产尚未交付的原因，庭审期间，马烈冲、马少珩陈述：房产没有交付，由于锦峰公司一再拒不交付，在合同约定房产交付时间房产还未竣工，不具备交付条件。锦峰公司陈述：房产没有交付，由于马烈冲、马少珩在合同约定时间内没有办理按揭，我司没有收到银行通知，认为对方违约在先就没有交付，也向对方要求解除合同，在约定的交房时间房产实际上已经竣工，竣工手续还在办理中。诉讼期间，马烈冲、马少珩提出有能力也愿意一次性支付剩余房款，房产已经具备交付条件，合同应当继续履行。本院向中国建设银行股份有限公司汕头市分行发出调查取证函，要求该行提供如下资料并说明相关情况：你行与锦峰公司是否已签订柏嘉半岛花园9幢的商品房按揭贷款总合同？柏嘉半岛花园9幢706房未能办理按揭贷款合同的原因？马烈冲、马少珩是否已将办理按揭贷款所需的有关资料提交你行？锦峰公司在办理合同过程需尽哪些义务？上述房产未能办理按揭贷款合同的原因你行是否已通知马烈冲、马少珩及锦峰公司？以何种方式通知？中国建设银行股份有限公司汕头市分行复函称：我行于2007年与锦峰公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定双方就锦峰公司开发建设的柏嘉半岛花园楼盘项目的个人住房贷款业务进行合作；经查阅历史档案，未发现马烈冲、马少珩向我行申请办理按揭贷款的相关资料。本院认为���马烈冲、马少珩与锦峰公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。关于锦峰公司是否有权单方解除合同问题。锦峰公司主张其有权单方解除合同的理由是马烈冲、马少珩没有提供办理银行按揭的相关资料、资信存在问题，在收到《告知函》后没有一次性付款构成违约，根据合同补充协议第二条第1项的约定解除合同的条件已成就。综合双方当事人提交的证据及当庭陈述、中国建设银行股份有限公司汕头市分行的复函，锦峰公司的上述主张依据不足。首先，锦峰公司当庭陈述“身份证、婚姻证明、户口本复印件有收到，这些不是为了去办理银行按揭，签订合同就要审查这些”，与其提出马烈冲、马少珩逾期提交按揭资料的辩称意见相矛盾；其次，根据合同补充协议第二条第3项的约定，若因买受人原因，银行不批准买受人的贷款申请，买受人应在接到银行或出卖人通知书送达之日起15天内一次性付清未付房款，否则，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》……，上述约定明确若因马烈冲、马少珩的原因，银行不批准贷款申请，应由银行或锦峰公司通知其在15天内一次性付清未付房款，而锦峰公司未能提交其已向马烈冲、马少珩送达上述通知内容的依据，在《告知函》中反映的内容仍然是要求马烈冲、马少珩提交按揭资料办理手续，并没有明确告知因马烈冲、马少珩的原因造成无法办理按揭手续应一次性付款，且与其当庭陈述不一致；再次，根据房产买卖合同办理银行按揭的惯例，买受人必须在出卖人提供配合及协助义务的前提下才能办理银行按揭手续。因此，锦峰公司请求确认锦峰公司与马烈冲、马少珩签订的汕房售7007608号《汕头市商品房��卖合同》自2011年3月22日起解除，请求判令马烈冲、马少珩立即配合锦峰公司向房产管理部门办理撤销汕房售7007608号《汕头市商品房买卖合同》的交易确认登记手续的反诉请求依据不足，应予以驳回。关于锦峰公司是否承担逾期交房的违约金问题。鉴于锦峰公司主张解除合同的依据不足，马烈冲、马少珩请求《商品房买卖合同》继续履行、将争议房产交付的诉讼请求可予以支持，但请求锦峰公司协助办理剩余房款的银行按揭手续的诉讼请求不利于实现合同目的，由于诉讼双方因办理银行按揭手续已发生争议，而在诉讼期间，马烈冲、马少珩提出有能力也愿意一次性支付剩余房款，故应由马烈冲、马少珩一次性支付剩余房款为宜。马烈冲、马少珩请求锦峰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因诉讼双方签订的买卖合同属于双务合同，合同相对方均负有履��给付的义务，马烈冲、马少珩负有给付房款的义务，锦峰公司负有交付房产的义务，马烈冲、马少珩在履行部分付款义务后要求对方承担不履行交房义务的违约金的理由不成立，且马烈冲、马少珩没有提交其向锦峰公司要求交房的依据，因此锦峰公司不应承担支付逾期交房违约金的责任，马烈冲、马少珩的上述请求依据不足，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告马烈冲、马少珩与被告广东锦峰地产投资有限公司于2008年5月5日签订的汕房售7007608号《汕头市商品房买卖合同》继续履行。二、原告马烈冲、马少珩应于本判决发生法律效力之日起十日内付还被告广东锦峰地产投资有限公司购房款430,000元。��、被告广东锦峰地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将汕头市中山东路柏嘉半岛花园9幢706房交付原告马烈冲、马少珩。四、驳回原告马烈冲、马少珩的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告广东锦峰地产投资有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3960元，由马烈冲、马少珩负担2859元，锦峰公司负担1101元；反诉案件受理费1980元由锦峰公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长 吴 丽 萍审判员 蔡 肖 文审判员 ���映君二〇一一年九月二十七日书记员 杨 文 健附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。