上海市闵行区人民法院民 事 裁 定 书（2014）闵民五(民)初字第107号原告陈金彩，男，1966年8月5日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市青浦区。委托代理人陈枫，上海市方正律师事务所律师。被告上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人陈群。被告陈华平，男，1962年1月19出生，汉族，住浙江省乐清市七里港镇马道头村。二被告共同的委托代理人薛丽蓉，上海市新闵律师事务所律师。二被告共同的委托代理人江净，上海市新闵律师事务所律师。原告陈金彩与被告上海莘庄镇永康水产品批发交易市场经营管理有限公司(以下简称永康市场)、陈华平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日受理，依法由代理审判员殷雪适用简易程序于2014年3月12日公开开庭进行了审理。原告陈金彩及其委托代理人陈枫，二被告共同委托代理人薛丽蓉到庭参加诉讼。原告陈金彩诉称，1999年11月1日，永康市场与原告签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》，合同约定永康公司将A型16幢225号、227号(现门牌号为上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，以下简称涉案房屋)及229号(现门牌号为上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室)计叁个单元营业用房出租给乙方使用，租赁期自1999年11月1日至2019年11月1日止，按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年7月1日。乙方在合同签订之日应付租金计人民币(币种下同)47万元，保证金3万元。此外，合同还对双方的权利义务等事项作了约定。合同签订后，原告支付了上述房屋的租金及保证金。2004年10月4日，永康市场(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《返租协议》，乙方将涉案房屋返租给甲方，期限自2004年10月4日至2009年10月3日止。此外，该协议还就租金的给付标准及给付时间等事项作了约定。同日，双方另签有《营业房租赁合同补充条款》，具体内容如下：双方根据1999年11月1日签订的《营业房租赁合同》的实际履行情况及乙方要求顺延租赁期的请求，甲方同意顺延乙方租赁期一年半，故乙方租赁甲方营业用房使用期至2022年1月31日止。2009年9月29日，双方又续签了《返租协议》，原告继续将涉案房屋出租给被告永康市场，期限为3个月(自2009年10月4日起至2010年1月3日止)，租金为每套房屋每月3,750元。2010年1月3日，因永康市场未按《返租协议》的约定将涉案房屋返还给原告，原告遂于同年2月1日向本院起诉，要求解除其与永康市场的返租关系。本院经审理后，于2010年5月14日作出了(2010)闵民三(民)初字第300号民事判决，内容如下：一、解除原告陈金彩与被告永康市场关于上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室和14号101室、102室、103室共8套房屋的返租关系；二、被告永康市场于本判决生效之日起十日内将上述8套房屋恢复原状并归还原告陈金彩；三、被告永康市场于本判决生效之日起十日内支付原告陈金彩上述8套房屋自2010年1月4日起至房屋实际归还之日止，按每套房屋每月3,750元计算的房屋使用费。2011年9月22日，案外人闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室(作为甲方)，案外人上海闵行闵一房屋拆迁有限公司(作为拆迁实施单位)与被告陈华平(作为乙方)签订《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，协议约定甲方因嘉闵高架南段工程建设的需要，对乙方在拆迁范围内的非居住房屋及附属物依据相关政策进行拆迁补偿。双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额为2,972,830元；2、停产停业损失补偿金额为56,464元；3、房屋装修、附属物等补偿金额为97,521元；4、其他类补偿金额为2,600元。上述各类费用合计3,129,415元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费423,480元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费423,480元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。2011年9月23日，被告陈华平委托被告永康市场将涉案房屋拆除。此后，原告认为其与被告永康市场租赁合同的租期至2022年1月1日止，二被告不履行租赁协议且强行将租赁房屋拆除，对原告造成巨大经济损失，故原告于2011年11月28日起诉至法院，要求二被告赔偿2011年9月23日至2022年1月1日的损失，2012年9月12日闵行法院作出(2011)闵民五(民)初字第1494号判决，确认租期至2019年10月31日止，即自2019年11月1日至2022年1月1日(8个月免租期、18个月延长期，共计26个月)之间的租赁关系无效，并判令：一、被告陈华平于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈金彩损失人民币730,000元；二、被告陈华平于本判决生效之日起十五日内退还原告陈金彩保证金人民币20,000元；三、驳回原告陈金彩的其他诉讼请求。该判决现已生效，但该案仅对租期在2019年10月31日前的赔偿款进行了计算并赔偿，未对认定部分无效的租期的后果进行处理，庭审中亦未明确告知原告就无效部分提出新的诉讼请求或要求处理，故原告有权再就该无效部分的后果处理提起诉讼。现原告认为无效合同的后果应予以处理，起诉至法院，请求判令：二被告就合同无效部分返还自2019年11月1日至2022年1月1日租金33,944元及赔偿经济损失161,056元。本案审理过程中，原告明确无效期间应自2019年11月1日至2021年12月31日，故明确诉讼请求为二被告就合同无效部分返还自2019年11月1日至2021年12月31日租金33,944元及赔偿经济损失161,056元。被告永康市场辩称，其并非适格的诉讼主体。依据合同相对性原则，在房屋租赁合同中，作为房屋承租人应向出租人主张权利，租赁合同虽由原告与永康市场签订，但在合同履行过程中，永康公司将该房屋出售给被告陈华平，根据买卖不破租赁的原则，被告陈华平作为租赁房屋新的权利人继受了租赁合同中的权利义务，故原告要求被告永康公司承担责任缺乏依据。被告陈华平辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于(2011)闵民五(民)初字第1494号案件中已提出要求二被告赔偿自2011年9月23日至2022年1月31日止的赔偿款，也就是包括了其在本次诉讼中主张的合同无效后的期间，同时在该案的判决中法院结合原告陈金彩对涉案房屋的投入、涉案房屋的租金、剩余的租期及被告陈华平在动迁过程中取得的款项等因素予以酌情判处了73万元的赔偿款，已涵盖了原告本次诉讼请求范围，故对于原告提出的2019年11月1日至2021年12月31日的损害赔偿已作出处理，不应再次审理。同时，即使法院认定存在遗漏未处理，原告向被告支付的也为20年租期内的租金，对于免租期及延长的18个月，被告并未收取租金，原告要求返还租金的请求并无依据，而至于原告主张的无效部分经济损失为预期收益，根据法律规定无效合同中损失限于信赖利益，原告的该诉讼请求亦无依据。经审理查明，1999年7月21日，永康市场(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《上海市莘庄镇永康水产批发交易市场营业房租赁合同》，合同约定甲方同意将A型1幢29号、31号(现门牌号为上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，即涉案房屋)、33号营业房(现门牌号为上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室)计叁个单元营业用房出租给乙方使用，租赁期自1999年7月21日至2019年7月20日止，按照甲方有关优惠政策规定，免费试营业期为8个月，故实际使用期顺延至2020年3月20日止。乙方在合同签订之日应付租金计47万元，保证金3万元。此外，合同还对双方的权利义务等事项作了约定。合同签订后，原告支付了上述房屋的租金及保证金。2004年10月4日，永康市场(作为甲方)与原告(作为乙方)签订《返租协议》，乙方将涉案房屋返租给甲方，期限自2004年10月4日至2009年10月3日止。此外，该协议还就租金的给付标准及给付时间等事项作了约定。同日，双方另签有《营业房租赁合同》补充条款，具体内容如下：双方根据1999年11月1日签订的《营业房租赁合同》的实际履行情况及乙方要求顺延租赁期的请求，甲方同意顺延乙方租赁期一年半，故乙方租赁甲方营业用房使用期至2021年9月19日止。2009年9月29日，双方又续签了《返租协议》，原告继续将涉案房屋出租给永康市场，期限为3个月(自2009年10月4日起至2010年1月3日止)，租金为每套房屋每月3,750元。2010年1月3日，因永康市场未按《返租协议》的约定将涉案房屋返还给原告，原告遂于同年2月1日向本院起诉，要求解除其与永康市场的返租关系。本院经审理后，于2010年5月14日作出了(2010)闵民三(民)初字第300号民事判决，内容如下：一、解除原告陈金彩与被告永康市场关于上海市闵行区疏影路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室和14号101室、102室、103室共8套房屋的返租关系；二、被告永康市场于本判决生效之日起十日内将上述8套房屋恢复原状并归还原告陈金彩；三、被告永康市场于本判决生效之日起十日内支付原告陈金彩上述8套房屋自2010年1月4日起至房屋实际归还之日止，按每套房屋每月3,750元计算的房屋使用费。在上案审理过程中，因永康市场辩称涉案房屋已于2006年4月19日出售给本案被告陈华平，原告认为永康市场的行为侵犯其优先购买权，遂于2010年4月7日向本院提起诉讼，要求永康市场赔偿其经济损失。审理中，本院于2010年5月通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司对涉案房屋进行了评估，该报告对涉案房屋现状作如下描述：装修情况如下：外墙：面砖；门窗：卷帘门，铝合金窗；室内装修：地砖地坪、部分瓷砖墙面，并配有卫生间。估价结论为涉案房屋于2010年3月9日的房地产市场价值的评估总价为1,962,000元。据此，本院于2010年8月12日作出了(2010)闵民三(民)初字第822号、823号民事判决，判决被告永康市场于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈金彩经济损失合计325,956元。另查明，永康市场与陈华平于2006年11月7日就涉案房屋签订了两份《上海市房地产买卖合同》,合同约定永康市场分别以824,727元、811,317元的价格将涉案两套房屋出售给陈华平，在该合同的附件二中双方对装修标准有如下约定：1、外装修：外墙饰面为外墙砖贴面；2、内装修：墙体、柱为高档乳胶漆涂料，水泥地面，水泥楼板吊项。又查明，2011年9月22日，案外人闵行区莘庄镇规划建设和环境保护办公室(作为甲方)，案外人上海闵行闵一房屋拆迁有限公司(作为拆迁实施单位)与被告陈华平(作为乙方)签订两份《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，协议约定甲方因嘉闵高架南段工程建设的需要，对乙方在拆迁范围内的非居住房屋及附属物依据相关政策进行拆迁补偿。双方达成的补偿项目如下：1、有证房屋补偿金额合计为2,972,830元；2、停产停业损失补偿金额合计为56,464元；3、房屋装修、附属物等补偿金额合计为97,521元；4、其他类补偿金额合计为2,600元。上述各类费用合计3,129,415元。甲乙双方确认，因乙方签订本协议期限符合甲方要求，甲方自愿另行给予乙方速签奖励费423,480元。乙方应于本协议签订之日起15日内，将房屋拆除后把空地交付给甲方，甲方另行给予乙方速迁奖励费423,480元。乙方若与他人存在租赁关系的，应在房屋拆除交付前妥善解决。乙方所获得的动迁补偿中若存在依法当属他人所有权益的，由乙方自行解决，甲方不再负有补偿义务。2011年9月23日，被告陈华平委托被告永康市场将涉案房屋拆除。此后，因原告认为其与被告永康市场租赁合同的租期至2022年1月31日止，二被告不履行租赁协议且强行将租赁房屋拆除，对原告造成巨大经济损失，故于2011年11月28日起诉至法院，要求判决二被告共同支付赔偿款1,980,504元(其中包括装潢赔偿和2011年9月23日至2022年1月31日之间的赔偿款)并退还保证金1万元。本院经审理于2012年9月12日作出(2011)闵民五(民)初字第1494号判决，认为：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，原告陈金彩租赁的涉案房屋的租期应计算至2019年10月31日；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力之规定，原告陈金彩与被告永康市场就涉案房屋签订的《租赁合同》对被告陈华平具有约束力，被告陈华平作为涉案房屋的出租方应根据合同的约定履行，但其在履约过程中，在未能妥善处理与原告陈金彩的租赁合同时，即与案外人签订了《国有土地非居住房屋拆迁补偿协议》，并将涉案房屋拆除，致使其与原告陈金彩的《租赁合同》无法继续履行，已构成违约，被告陈华平理应对原告陈金彩所造成的损失承担赔偿责任。而永康市场将涉案房屋出售给陈合念后，与原告陈金彩无租赁合同关系。故本院结合原告陈金彩对涉案房屋的投入、涉案房屋的租金、剩余的租期及被告陈华平在动迁过程中取得的款项等因素予以酌情判处，判令：一、被告陈华平于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈金彩损失人民币730,000元；二、被告陈华平于本判决生效之日起十五日内退还原告陈金彩保证金人民币20,000元；三、驳回原告陈金彩的其他诉讼请求。该案现已生效。上述事实，由原告提供的(2011)闵民五(民)初字第1494号民事判决书、《租赁合同》及补充条款、《返租协议》及(2010)闵民三(民)初字第300号民事判决书等证据及当事人的陈述所证实，并经庭审质证属实。上述证据与本案有关联，具有证据效力。本院认为，原告就涉案房屋的装潢赔偿和自2011年9月23日至2022年1月31日之间的赔偿款曾起诉至本院，本院经审理作出(2011)闵民五民初字第1494号民事判决，该判决中虽明确超过二十年租期的部分无效，但对于原告赔偿款金额的确定，既包括了原告对涉案房屋的投入，又包含了涉案房屋已付租金及剩余租期的经济损失，已就原告主张的自2011年9月23日至2022年1月31日期间的租金及损失作出裁决。同时该判决现已生效，即原告现主张要求二被告赔偿自2019年11月1日至2021年12月31日租金及经济损失，本院已经审理并作出判决，现原告再次提起诉讼请求，违背一事不再理的原则，依法应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回原告陈金彩的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  殷雪二〇一四年四月十六日书 记 员  龚漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条……立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。