成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2012）青羊民初字第3830号原告成都御香亭茶文化有限公司。住所地：成都市青羊区金阳路**号附***号。法定代表人李燕，总经理。委托代理人王彬，四川恒成律师事务所律师。一般授权。被告龚玲。原告成都御香亭茶文化有限公司（以下简称御香亭公司）与被告龚玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王彬到庭参加了诉讼。被告龚玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已缺席审理终结。原告御香亭公司诉称，原告曾与成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）签订《房屋租赁合同》，租赁成房公司所有的涉案房屋。后成房公司将涉案房屋转让给了被告，于是原、被告于2011年10月17日重新签订了《房屋租赁合同》，合同的内容延续原告与成房公司的租赁合同内容，只是出租人由成房公司变更为被告。当日，原、被告及成房公司三方就租金、押金的结算转付进行了协商确定。合同签订后，原告因无法与被告取得联系，且被告未提供收款账号，导致原告无法及时支付租金。2012年1月10日，被告向原告发出《解除合同的通知》，并于2012年1月13日提起诉讼要求确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，并要求原告腾退涉案房屋。原告依法提起了反诉，要求确认原告于2012年1月10日发生的《解除合同的通知》无效。成都市青羊区人民法院于2012年5月25日作出（2012）青羊民初字第943号《民事判决书》，判决支持了原告的诉讼请求。同日，被告又向原告发出了一份《解除合同的通知》。原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院请求判决：1.确认被告于2012年5月25日发出的《解除合同的通知》无效；2.本案诉讼费由被告负担。被告龚玲未答辩，也未提交书面意见。经审理查明，2011年10月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.被告将其所有的营业房租赁给原告使用；2.租赁期限自2011年10月12日起至2015年7月5日止；3.租金标准：2011年10月12日至2012年7月5日的月租金43元／平方米，租金总额370456元，以后逐年递增；4.租赁期内产生的水、电、气、光纤、网络、物业管理、清洁、停车、垃圾清运等费用由御香亭公司自行支付；5.租赁期内，如原告需使用电梯，则需承担使用电梯过程中所产生的但不限于电费等费用（根据使用人平均分摊）；6.房屋租赁期间，原告若有擅自转让、转租、转借房屋，擅自拆改变动房屋结构的，损坏房屋、在合理期限内仍未修复的，未经书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途，利用承租房屋存放危险物品或进行违法犯罪活动的，逾期未交纳各项费用金额达5000元的，因原告的经营活动影响其他业主或物业使用人的正常经营和生活而被投诉，拒不整改超过三次的，拖欠房租累计1个月以上等上述情形之一的，被告有权单方通知原告即行解除合同，书面通知邮寄后经过三日即视为原告收悉同时产生合同解除效力，被告有权立即收回房屋，原告应在5日内拆除和撤离自有且可移除部分物品和设施设备，逾期视为其放弃所有权，由被告自行处置，同时，原告应向被告支付该年度租金总额的20%的违约金。2012年5月25日，被告向原告送达《解除合同的通知》一份，载明的主要内容为：因原告截至当日欠缴物业服务费3913.16元，且未缴纳电梯大修改造费用9000元，违反了合同约定。另外，被告于2012年1月10日作出的《解除合同的通知》已生效，原告系违法占用行为，要求原告立即腾退房屋并向物业管理公司缴清费用。另查明，1.2012年1月10日，被告向原告发出《解除合同的通知》一份，以原告逾期支付房租达两个月为由要求解除租赁合同，并要求原告在通知送达之日起5日内腾退房屋、补缴房租。2012年1月18日，被告向本院提起诉讼，要求判决确认双方所签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求原告立即将承租的房屋腾退给被告。原告亦提起反诉，要求确认被告于2012年1月10日向其发出的《解除合同的通知》无效。本院于2012年5月25日作出（2012）青羊民初字第943号《民事判决书》，判决确认被告于2012年1月10日向其发出的《解除合同的通知》无效，并驳回了被告的诉讼请求。被告不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院于2012年11月2日作出（2012）成民终字第5106号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2.2012年4月16日，原告向被告致函一份，载明的主要内容为：涉案租赁房屋的电梯几天前出现故障，严重影响了原告的正常经营，要求被告在4月20日前解决电梯事宜。如逾期不能解决，原告将自行维修，支出将由被告承担，并对原告的损失予以追偿。2012年5月29日，原告向被告致函一份，载明的主要内容为：原告在2012年4月16日致函后未得到被告的有效回应。从2012年5月6日起电梯已无法使用，要求被告在收到该函之日起十日内恢复电梯的正常运行，否则原告将自行修复，并要求被告承担维修费用并承担损失。2012年7月2日，被告向成都成房物业有限公司天韵金沙金沙物业中心致函及《律师函》各一份，载明的主要内容均为：就该公司通知更换电梯一事，其作为房屋所有权人在未经其书面同意的情况下，任何人不得以任何理由对其房屋及相关附属设施进行改造、更换使用性质、更换任何的配套设施；原、被告的租赁合同关系已解除，无被告的书面确认，任何第三人不得代表其向该公司提出任何要求，否则将就造成的损失进行追究。2012年6月20日，原告与成都市金剑玲保健服务有限公司、四川快速电梯有限公司签订《设备销售合同书》和《设备安装合同书》进行了电梯更换。3.原告分别于2012年5月29日、6月27日向成都成房物业有限公司支付了2012年4月1日至2012年6月20日的物管费合计5867元。上述事实有原告企业法人营业执照、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、《解除合同的通知》、（2012）青羊民初字第943号《民事判决书》、（2012）成民终字第5106号《民事判决书》、函、《律师函》、《设备销售合同书》、《设备安装合同书》、发票及庭审笔录等证据在案为证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务并享有权利。被告于2012年1月10日以原告未支付房租为由向其发出的《解除合同的通知》已经生效判决书确认无效，故原、被告的租赁合同关系并未在原告收到该通知之日解除。至于被告于2012年5月25日以被告未交物业管理费和电梯维修费为由发出的《解除合同的通知》的效力问题，本院认为，原、被告在租赁合同中明确约定，被告逾期未交纳各项费用金额达5000元的，被告方享有单方解除权，而原告截止2012年5月25日其欠缴的物业费数额为3913.16元，故被告以此为由主张解除合同没有合同和法律依据。另外，电梯需维修的事宜发生在原、被告之间的租赁合同关系是否已于2012年1月10日已解除的另案诉讼过程中，且双方对电梯的维修费用是否应由原告承担一直存在争议，原告还于2012年4月16日和5月29日两次向被告致函要求予以修复，并在被告未予修复的情况下于2012年6月20日垫资与案外人订立合同，实际更换了电梯，故被告以原告拒不支付电梯维修费用为由主张解除合同没有事实和法律依据。综上，本院认为，被告在并无合同单方解除权的情形下于2012年5月25日向原告发出的《解除合同的通知》不能产生相应的法律效果，故本院对原告要求确认该通知无效的主张予以支持。据此，依照《》第、第九十三条、第九十四条、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：确认被告龚玲于2012年5月25日向原告成都御香亭茶文化有限公司发出的《解除合同的通知》无效。案件受理费100元，由被告龚玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  喻 言人民陪审员  陈祥凤人民陪审员  李丽萍二〇一四年一月九日书 记 员  黄 真