.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第736号   原告尚加汉，男，1937年10月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市东城区。   原告马岩松，女，1945年2月9日出生（公民身份号码：×××），回族，住北京市东城区。   共同委托代理人李安，北京岳成（三亚）律师事务所律师。   被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**。   法定代表人孙占德，该公司总经理。   委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。   原告尚加汉、马岩松诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法由代理审判员陈晓独任审判，并于2014年4月4日公开开庭进行审理。原告尚加汉、马岩松及其委托代理人李安，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告尚加汉、马岩松诉称：2008年3月6日，尚加汉、马岩松与万宝公司签订《商品房买卖合同》，购买万宝开发销售的万宝·威尼斯蓝湾小区第2幢203房，该房套内建筑面积56.81平方米，售价每平方米8433.16元，房款总价为479088元，合同约定被告在交房后365日内将办理权属登记需由尚加汉、马岩松提供的资料报产权登记机关备案，否则，以尚加汉、马岩松已付房价款每日万分之零点五为标准支付违约金。若产权登记面积小于合同约定面积的，万宝公司则依购房合同第五条的约定向尚加汉、马岩松返还房价款。尚加汉、马岩松如约付清购房全款、缴纳契税并接收现房后，万宝却未在约定期限内为尚加汉、马岩松办理房屋权属证书，逾期办证违约金也仅付至2011年12月31日。2012年3月16日万宝公司向尚加汉、马岩松出具《承诺书》承诺自6月1日起以尚加汉、马岩松已付房款每日万分之二补偿违约金。并返还尚加汉、马岩松已交契税及同期银行定期存款利息。2013年11月14日三亚市国土环境资源局、三亚市住房和城乡建设局向尚加汉、马岩松颁发了三土房（2013）字第13778号《土地房屋权证》。产权证登记的套内面积仅为54.03平方米。尚加汉、马岩松多次要求万宝公司承担违约责任，万宝公司置之不理，为维护尚加汉、马岩松的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司支付逾期办证违约金54616元；二、万宝公司退还房产面积误差款32516元；三、万宝公司向尚加汉、马岩松返还契税差额5495元并支付利息6727元（以19164元为本金，按中国人民银行发布的同期五年期存款利率计算，自2008年3月7日起计算至2014年2月19日，实际计算至生效判决确定给付之日止。   被告万宝公司辩称：一、关于逾期办证违约金，尚加汉、马岩松诉求违约金的截止时间有误，合同约定的万宝公司的办证义务为备案义务，公司于2013年10月24日将尚加汉、马岩松的办证资料提交房产登记机关。因此，逾期办证违约金的计算应计至2013年10月24日。另，2012年6月1日起至备案期间约定的违约金过高，明显超出合理范围，请求法院予以调整违约金。   二、房价款应该按照合同约定进行处理。三、关于返还契税差额，尚加汉、马岩松所缴纳的19164元名义上是契税，还包括了办证费用和维修基金。双方至今还未对契税及办证费用进行结算，尚加汉、马岩松庭后可与公司结算，公司会退还多余的费用。尚加汉、马岩松诉求支付契税利息没有事实依据，请求驳回该项诉求。   经审理查明：位于三亚市南边海渔港路"万宝·威尼斯蓝湾"小区为万宝公司开发的项目。2008年3月6日，尚加汉、马岩松与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：尚加汉、马岩松购买万宝公司开发建设的"万宝·威尼斯蓝湾"小区2幢2层203号房，建筑面积共64.08平方米，其中，套内建筑面积56.81平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.27平方米，按套内面积计算每平米8433.16元，房价款总计479088元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝超过3%时，尚加汉、马岩松不退房的，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出万宝公司返还尚加汉、马岩松，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给尚加汉、马岩松；万宝公司应于2008年6月30日前将验收合格的商品房交付给尚加汉、马岩松使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，尚加汉、马岩松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向尚加汉、马岩松支付违约金，直到房产证办妥。   合同签订后,尚加汉、马岩松按约定支付了房款479088元，万宝公司亦依约将房屋交付给尚加汉、马岩松。因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经尚加汉、马岩松要求，万宝公司于2012年3月16日向尚加汉、马岩松出具一份《承诺书》，内容为"我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效"。同年3月29日，万宝公司又发出一份《通知》，内容为"尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一中，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知"。   2009年1月6日，尚加汉、马岩松以代收税费的名义向万宝公司缴纳19164元；同日，向万宝公司交来维修基金3845元。2011年5月13日万宝公司为尚加汉、马岩松缴纳3845元；2012年8月29日，为尚加汉、马岩松缴纳6863.06元；2013年9月25日，为尚加汉、马岩松缴纳印花税、契税7034.08元；2013年9月29日，为尚加汉、马岩松缴纳交易服务费342元；同日为尚加汉、马岩松缴纳价格调节基金683元；2013年9月30日为尚加汉、马岩松缴纳土地权属调查费、土地注册登记发证费、房屋所有权转移登记费合计107元。涉案房屋所缴纳的契税、办证费用、维修基金等费用共计18874.14元，万宝公司还多收尚加汉、马岩松各项办证应缴费用4134.86元。   另查明，2013年8月26日，万宝公司取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区2幢房产的土地房屋权证。10月24日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。11月14日，尚加汉、马岩松取得2幢2层203号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为64.12平方米，分摊公共建筑面积为10.09平方米。   以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证、会议纪要、信访登记表及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。   本院认为：尚加汉、马岩松与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。   一、关于支付逾期办证违约金的问题。   合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向尚加汉、马岩松支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2008年6月30日，万宝公司按合同约定应在2009年6月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月26日取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区2幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。尚加汉、马岩松根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。合同明确约定如因万宝公司的责任，尚加汉、马岩松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司向尚加汉、马岩松支付违约金直到房产证办妥。因此，逾期办证违约金应计至尚加汉、马岩松取得涉案房屋的土地房屋权证之日止即2013年11月14日止。据此，万宝公司应给付尚加汉、马岩松逾期办证违约金为54496.26元(479088元×0.00005×151天]+[479088元×0.0002×531天]）。尚加汉、马岩松诉求超出部分，本院不予支持。万宝公司主张逾期办证违约金计至将尚加汉、马岩松办证所需要的资料报三亚市住房和城乡建设局备案之日止与合同约定相违背，本院不予采信。万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按每日万分之二计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，万宝公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。   二、关于退还房产面积误差款问题。   合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还尚加汉、马岩松，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给尚加汉、马岩松。合同约定的套内面积为56.81平方米，产权登记套内面积为54.03平方米（建筑面积64.12平方米－分摊公共建筑面积10.09平方米），面积误差为2.78平方米。绝对值超过3%，房价为每平方米8433.16元。据此，万宝公司应退还尚加汉、马岩松房产面积误差款为32552元。   三、关于退还办证契税费差额及支付契税利息问题。   尚加汉、马岩松向万宝公司缴纳契税、维修基金共计23009元。万宝公司为尚加汉、马岩松缴纳了房产契税、维修基金、办证费用共计18874.14元。据此，万宝公司应退还尚加汉、马岩松各项办证应缴费用4134.86元。对于尚加汉、马岩松诉求超出的部分，本院不予支持。   万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》中承诺向业主退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，尚加汉、马岩松诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支持。《承诺书》中所称的"契税"应为尚加汉、马岩松向万宝公司预缴的各项办证费用23009元。但尚加汉、马岩松只主张以"契税"19164元为本金，对此数额本院予以照准。利息计算从尚加汉、马岩松缴纳办证费用之日即2009年1月6日起计付。2011年5月13日万宝公司为尚加汉、马岩松缴纳3845元；2012年8月29日，为尚加汉、马岩松缴纳6863.06元；2013年9月25日，为尚加汉、马岩松缴纳7034.08元；2013年9月29日，为尚加汉、马岩松缴纳342元；同日为尚加汉、马岩松缴纳683元；2013年9月30日为尚加汉、马岩松缴纳107元。据此，返还契税利息具体为本金19164元从2009年1月6日计至2011年5月13日；本金15319元从2011年5月14日计至2012年8月29日；本金8455.94元从2012年8月30日计至2013年9月25日；本金1421.86元从2013年9月26日计至2013年9月29日；本金396.86元从2013年9月30日计至2013年9月30日；本金289.86元从2013年10月1日计至起诉之日止（2014年2月25日）。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，利息共计1937.26元。以上利息计算包括了实际缴纳契税和应退还契税款项的利息。尚加汉、马岩松诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告尚加汉、马岩松逾期办证违约金54496.26元；   二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告尚加汉、马岩松房产面积误差款32552元；   三、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内退还尚加汉、马岩松契税差额4134.86元及支付契税利息1937.26元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1142元（原告尚加汉、马岩松已预缴），由被告万宝公司负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   代理审判员 陈晓     二○一四年八月十八日   书 记 员 陈媛   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ......   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。