文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初184号原告：向应彪，男，1982年4月19日出生，土家族，住贵州省贵阳市南明区。原告：罗玉菊，女，1982年5月19日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：石兴敏，贵州新瑞林阳律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：赵继川，贵州新瑞林阳律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳虹泰房地产开发有限公司（以下简称虹泰房开），住所贵州省贵阳市经济技术开发区淮河路中段C栋2层1-2号。法定代表人：周光强。委托诉讼代理人：舒畅，系该公司员工，特别代理。原告向应彪、罗玉菊与被告虹泰房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告向应彪、罗玉菊委托诉讼代理人石兴敏、赵继川与被告虹泰房开委托诉讼代理人舒畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向应彪、罗玉菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书（包括不限于购房发票、房屋外业测绘调查表及分层分户平面图、竣工验收合格材料、房地产登记申请书、所有权初始登记证书、宗地权证等）；2.判令被告以购房款为基数按每日0.01%向原告支付违约金，计算至2019年10月8日为40035.5元，2019年10月8日之后的支付至向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买一套位于花溪区星河国际城的房屋一套，合同约定购房款总价为395999元，同时约定被告应当在2016年12月30日前向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，逾期超过90日的按日0.01%的标准向原告支付违约金。现原告如约向被告支付了房款，被告却未按照合同约定向原告交付办理转移登记的有关文书，致使原告无法完成房屋产权的登记，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告虹泰房开辩称，被告确实至今都未能向有关部门提交完整的办理初始登记的资料，最主要的原因是被告资金困难，尚未缴纳土地出让金，但这属于历史遗留问题，信访局等部门也有相关回复文件，被告也在积极的解决此事，争取在今年年底为原告办理产权证，但被告无力支付违约金，故请求法院能酌情考虑被告的情况。本院经审理认定事实如下：            购房人              向应翔、罗玉菊                  出卖人              虹泰房开                  签订合同时间              2014年 1 月 18 日                  房屋坐落              贵阳市花溪区清水江路3号星河国际城5号楼        2单元 5层3号                  合同房屋总价              395999元              办证期限              2016年12月30日                  违约金      标准              第二十二条第二款：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”                  其他约定              附件十二《补充协议》第二条关于书面通知：“......2、其他事项的书面通知，均由出卖人按照本合同上买受人的地址邮寄送达，交邮后3日即视为已经送达”                  通知办证时间              否，尚未办理初始登记                  实付房款              395999元                  原告诉请的违约金              以购房款为基数，从2016年12月31日起按照日0.01%的标准支付至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止      被告提交了：1.贵阳市信访局专题会议纪要筑信专议[2019]20号文件《关于协调处理星河国际房开遗留问题的专题会议纪要》，该文件载明：“……一.关于星河国际小区业主办理产权问题，按照贵阳市处理房屋历史遗留问题的有关政策规定进行处理……”；2.贵阳经济技术开发区建设管理局出具的《贵阳经开区星河国际项目建设情况说明》，主要内容为：“按照筑府专议（2018）153号和筑信专议[2019]20号文件精神，关于星河国际小区业主办理产权问题，按照贵阳市处理房屋历史遗留问题的有关会议精神进行处理。经我局对星河国际项目资料进行梳理，该项目由贵阳虹泰房地产开发有限公司开发建设......该项目基础与主体分部工程已由监理单位组织参建各方完成验收，建设单位已组织参加各方完成内部竣工验收，参加个单位均同意该工程质量合格”，拟证明该公司未能办理产权证系历史遗留问题并在积极的处理。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、借款凭证等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。本案中，合同约定被告于2016年12月30日前取得商品房初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，超过90个工作日，被告按已付房价款每日0.01%的标准向原告支付违约金。现被告未在约定期限内履行前述义务，已构成违约，应按法律规定和合同的约定承担违约责任。对于被告辩称其未能为原告办理产权证属于历史遗留问题，但此并不属于法律规定的不可抗力的情形,故本院不予采纳。对于原告要求被告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书（包括不限于购房发票、房屋外业测绘调查表及分层分户平面图、竣工验收合格材料、房地产登记申请书、所有权初始登记证书、宗地权证等）的请求，根据庭审调查之情况，被告虹泰房开现尚未办理初始登记，原告该请求因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对此不予支持。关于原告诉请被告支付的违约金的请求，符合双方合同的约定，本院予以支持，即被告应当以已付房款395999元基数，从2016年12月31日起，按照每日0.01%的标准向原告支付逾期办证违约金，直至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳虹泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告向应彪、罗玉菊支付以购房款395999元为基数，按照每日0.01%的标准，从2016年12月31日计算至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告向应彪、罗玉菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元（已减半收取），由原告向应彪、罗玉菊负担100元，被告贵阳虹泰房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 王 珏二〇二〇年三月三十日书记员 邓思源