安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2014）固民一初字第00740号、00741号原告：朱全好，男，1988年5月7日出生，汉族，居民，住安徽省固镇县。委托代理人：陈庆超，个体工商户，系朱全好姐夫。委托代理人：孟永，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被告：蚌埠璟和置业有限责任公司，（新二中对面），代码56344180-3。法定代表人：裴祥，该公司董事长。委托代理人：何伟，安徽南山松律师事务所律师。委托代理人：陈昊辰，安徽南山松��师事务所实习律师。原告朱全好诉被告蚌埠璟和置业有限责任公司（以下简称璟和置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，将（2014）固民一初字第00740号朱全好诉璟和置业房屋买卖合同纠纷一案与（2014）固民一初字第00741号朱全好诉璟和置业房屋买卖合同纠纷一案，两案合并审理，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告朱全好及其委托代理人陈庆超、孟永，被告璟和置业的委托代理人何伟、陈昊辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱全好诉称：被告是从事房地产开发的企业。2013年5月4日，原告购买了被告开发的学府文苑小区1幢C单元108号商铺和B幢B单元113号商铺，原、被告签订商品房买卖合同后，原告一次性付清了全部购房款。被告没有按合同的约定向原告交房和向固镇县房产局对原告所购房屋进行登记备案。现要求被告履行合同，限期为原告所购房屋办理产权登记，并由被告承担1幢C单元108号商铺的违约金134842.68元和B幢B单元113号商铺的违约金138910.24元。璟和置业辩称：原告实际上是借款给被告，买房并不是双方的真实意思表示，被告实际上是想把房屋作为抵押物来向原告借款，此房屋买卖其实是以买卖合同的形式掩盖高息借贷的事实，此房屋买卖合同无效，原告要求被告支付违约金的请求不应得到支持。朱全好向本院提供的证据及被告的质证意见如下：1、身份证复印件，证明原告的主体资格。被告质证：无异议。2、原、被告于2013年5月4日签订的两份商品房买卖合同及一份收条，证明原告购买了被告开发的学府文苑小区1幢C单元108号商铺和B幢B单元113号商铺，并向被告交纳了购房款150万元。璟和置业质证：对该证据文本的真实性无异议，但对其内容有异议，房屋买卖���同原件只有一份，在原告手里；合同的第八条约定：出卖人应当在2013年5月4日即签订合同几天后就应当把房屋交给原告，但实际上当时是不具备交房条件，原告对此也知情，从此可以看出该买卖合同的真实意思并不是房屋买卖。3、璟和置业出具的收条一份，证明被告收到原告的购房款150万元。璟和置业质证：该收条写的是“收到朱全好售房款”而不是“购房款”，这表示朱全好实际上是借款，150万元是两份房屋买卖合同的总额差一点，如果是交的购房款，应该是机打税票，不应该只有收条，也说明了买房并不是双方的真实意思表示。4、固镇县房地产管理处于2014年4月30日出具的证明一份，证明璟和置业开发的学府文苑1号楼三单元108号商铺和B幢B单元113号商铺未在其单位进行商品房销售合同备案。璟和置业质证：对该证据的真实性无异议，也能说明原告并不是真���的购房，该两套房屋既然一直没有备案，原告也没有找被告，同时，这两套房屋也一直被他人强占。朱全好补充说明：该房屋是被我占的。5、手机短信两条，原告曾要求被告给所购买的房屋备案。璟和置业质证：该证据与本案无关联。6、朱凤（系朱全好姐姐）银行汇款凭证两份及陈学峰银行转账凭证一份（复印件），证明原告是分三次向被告汇款合计150万元。璟和置业质证：认可朱凤的两份银行汇款合计135万元，对陈学峰的汇款15万元，我们作为代理人需要与被告核实后再确认，按照房屋买卖合同的约定，购房款是一次性付清，但原告的购房款在2013年5月4日并没有到位。璟和置业向本院提供的证据及原告的质证意见如下：1、补充协议（复印件）一份，证明由孟磊起草，关于本案诉请的两处商铺双方又签订了一份补充协议，当时只起草了一份原件在原告处。���告质证：确实有此协议，但当时我没同意，签完后我就把协议撕掉了。2、光盘一份，说明补充协议是孟磊起草的。原告质证：是否是孟磊起草的我不知道，我去的时候已经起草好了，后来听说是孟磊起草的。本院对原、被告提供的证据分析认证如下：商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告开发的学府文苑小区1幢C单元108号商铺和B幢B单元113号商铺在2014年4月30日前未在固镇县房地产管理处进行商品房销售合同备案。经审理查明：2013年5月4日，朱全好购买璟和置业位于安徽省固镇县城关镇学府文苑小区1幢C单元108号商铺及B幢B单元113号商铺计两处，双方并签订了《商品房买卖合同》两份，合同约定：其中1幢C单元108号商铺价款为738864元、B幢B单元113号商铺价款为761152元，两处商铺计���1500016元；买受人均选择一次性付款，璟和置业均应于2013年5月18日前将两处商铺交付朱全好；合同的第九条同时约定：出卖方逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。同时，双方还签订了补充协议，补充约定：朱全好于合同签订之日起一次性付给出卖方房款170万元，出卖方于次年即2014年5月3日支付给买受方房款170万元，利息34万元；还约定，买受方朱全好必须在出售方付清全部款三日内退回合同约定的房产。如买受方在规定的时间内没有退房，合同房价应按已付150万元，每平方米8000元计算。两份房屋买卖合同和一份补充协议签订的当日，朱全好向璟和置业支付购房款150万元。至2014年6月25日开庭前，璟和置业未向朱全好交付合同约定的两处商铺，亦未在固镇县房地产管理处进行商品房销售合同备案。另查：本案起诉前，朱全好向本院提出财产保全的申请，要求对璟和置业所有的坐落于固镇县学府文苑小区B幢B单元113号商铺及1幢C单元108号商铺予以查封，本院于2014年4月10日依法对两处商铺予以查封。固镇县学府文苑小区B幢B单元113号商铺现已被朱全好实际占有。本院认为：朱全好与璟和置业所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。合同双方均应按照约定行使权利、履行义务。于此同时，双方所签订的商品房买卖合同的补充协议（即编号学府文苑1#-109合同1幢C单元108号、B幢13单元113号的补充协议），与商品房买卖合同所约定的内容不符，与法相悖，且双方对该补充协议均未实际履行；之后，朱全好撕毁该补充协议的原件，庭审中璟和置业仅提供补充协议的复印件，朱全好对此亦不认可，故该补充协议不能作为双方履行商品房买卖合同的依据，本院对此不予认可。朱全好按照商品房买卖合同的约定向出卖方一次性付清了购房款，其请求被告向房屋产权登记机关履行相关房屋产权登记手续，本院予以支持。璟和置业未按商品房买卖合同的约定向买受人交付房屋，也未为朱全好向产权登记部门提供办理房屋产权登记的相关材料，应当承担一定的民事责任；同时，在合同履行期间，未按照合同的约定履行，存在违约行为，应承担违反合同约定的民事责任。璟和置业��称：被告实际上是向朱全好借款，以房屋买卖的形式掩盖高息借贷的事实，未向本院提供充分证据证明，对此辩称理由，本院不予采信。依照《》第、第第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：一、被告蚌埠璟和置业有限公司于判决生效后三十日内为原告朱全好将其坐落于安徽省固镇县学府文苑小区1幢C单元108号商铺及该小区B幢B单元113号商铺向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记的相关资料进行房屋产权登记备案并协助办理房屋产权证；二、被告蚌埠璟和置业有限公司于判决生效后三十日内支付原告朱全好购买的安徽省固镇县学府文苑小区二处商铺的违约金计款28124元（1幢C单元108号商铺违约金13853元及B幢B单元113号商铺的违约金14271元）；三、驳回原告朱全好其他诉讼请求。如果不按本判决指定的期限履行��钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6075元，保全费8540元，合计14615元，由原告朱全好负担5114元，被告蚌埠璟和置业有限公司负担9501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  沈中于审 判 员  王 峻人民陪审员  党献文二〇一四年八月二十六日书 记 员  陈红丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信���原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。