陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）华阴民初字第00194号 原告丁新强，男，1962年4月15日出生，汉族。 被告雷冬凡，男，1955年11月8日出生，汉族。 被告钟军强，男，1970年6月1日出生，汉族。 委托代理人潘军红，陕西省华阴市太华路办事处法律服务所法律工作者。 第三人华阴市商务局。住所地：华阴市人民政府主楼五楼。 法定代表人程天沛，局长。 原告丁新强与被告雷冬凡、钟军强、第三人华阴市商务局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁新强，被告雷冬凡、钟军强及其委托代理人潘军红到庭参加诉讼；第三人华阴市商务局法定代表人程天沛经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告丁新强诉称，2011年6月10日，两被告以承包经营华阴市商贸局下属华阴市饮食服务公司阴国用（2001）字第287号土地使用证所辖地块为由，无视该地块已出卖给原告及原告长期居住的事实，强行推倒原告在该地的居住房屋。2011年9月8日，华阴市国土资源局作出阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》，原、被告、第三人均签字、盖章，已发生法律效力，被告已履行第2、4条款内容。依据该调解书第3、6条款约定，由被告在该地块联建房屋，房屋建成后无偿交付原告六楼东房房屋1套，面积110平方米（上、下误差允许在3平方米内），并给原告提供办理房产证所需的相关资料，协助原告办好房产证，履行期限为送达调解书1年半内。但被告至今未给原告交付房屋、办理产权证书。被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。故请求判令被告交付原告华阴市老车站街六楼东户房屋1套及办理房屋产权证的相关材料，否则以华阴市城区商品房均售价给付原告房屋价款（原告丁新强在庭后补充调查时主张，因两被告不能提供该套住宅房有关法律规定必须办理的审批手续、资料，致使无法办理房产证，故不愿接受两被告给其交付该套住宅房，而要求两被告以华阴市城区商品房均售价给付原告房屋价款）；确认被告违约，被告给付原告违约金1万元；诉讼费由被告承担。 被告雷冬凡辩称，2011年9月8日，在华阴市国土资源局主持下，两被告违心同原告签订阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》。钟军强、雷冬凡、杨建华3人合伙在该土地联建房屋，计划给钟军强、雷冬凡各留1套房屋居住，其余全部出售，实为房地产开发；目前仅办理国有土地使用证，未办理其他手续。雷冬凡已于2013年12月前后退出3人合伙，已经结清相关手续，与本案无关。故应驳回原告的起诉。 被告钟军强辩称，华阴市国土资源局阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》表明，1985年11月9日，经原城关镇人民政府同意，原城关镇化工厂将其1间非生产用房及部分院落卖给丁养玉（丁新强之父），丁养玉亡故后，由丁新强居住。原告虽向华阴市国土资源局提出办理国有土地使用权证书申请，但始终未予办理，故原告不是该土地的合法使用权人。被告钟军强、雷冬凡及杨建华在该土地联建房屋，实为房地产开发；其土地使用权来源于划拨，依法不能从事房地产经营，只能用于公益事业。根据法律规定，商品房产权证的取得，必须办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证；被告钟军强虽被迫与原告达成《土地权属争议案件调解书》，承诺无偿交付原告六楼东户房屋1套，面积110平方米，并提供相关材料、协助其办好房产证，但该房屋目前缺乏相关合法手续，属非法建筑，根本不能交付。《土地权属争议案件调解书》约定交付物系特定物，违约责任为恢复原告房屋的原貌，并未约定按商品房市场价格支付房屋价款，故原告诉请判令被告按华阴市城区商品房价格给付原告房屋价款的诉讼请求不能成立。原告诉请确认被告违约、给付原告违约金1万元，该调解书约定违约责任为恢复原告房屋的原貌，违约金1万元罚款交华阴市国土资源局，并非交给原告，故原告该项诉讼请求亦不能成立。故应驳回原告的诉讼请求。 第三人华阴市商务局未述称。 原告丁新强在本案审理期间提交证据： （1）华阴市国土资源局阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》。证明目的：两被告应按《土地权属争议案件调解书》约定，交付原告六楼东户房屋1套，面积110平方米，并协助原告办理房产证；两被告违约，应承担连带责任。 （2）华阴市华昕房地产开发有限公司于2014年元月13日出具《证明》，以证明华阴市商品房目前均售价为每平方米3200元。 （3）陕西宜家房地产开发有限公司于2013年12月25日出具《证明》。证明目的：陕西宜家房地产开发有限公司在华阴市长城路南开发的住宅楼六楼现房平均出售价为每平方米3100元。 （4）陕西环宇房地产开发有限公司开发建设的风凰城售房宣传材料1张。证明目的：风凰城现房不分户型、座向、楼层，均售价为每平方米2980元。 被告雷冬凡的质证意见：对证据（1）的质证意见为，华阴市国土资源局将涉案土地的原土地使用证收回，未重新办理土地使用证，两被告违心与原告签订该调解书；涉案房屋违法，两被告不应给原告交付房屋。证据（2）、（3）内容为高层商品房价格，而两被告修建住宅楼为多层，出售价为每平方米1200元至1300元。对证据（4）不发表质证意见。 被告钟军强的质证意见：对证据（1）的合法性及证明目的均有异议。被告以划拨方式取得土地使用权，涉案房屋不属合法建筑，依法不能交付。对证据（2）、（3）的真实性、合法性及证明目的均有异议：被告开发的房屋不合法，不能以合法商品房的价格折价。该调解书约定标的物为六楼东户房屋1套，系特定物，故不应给付原告房屋折价款。证据（4）为高层商品房价格，被告修建住宅楼为多层，两者出售价无可比性。 被告雷冬凡、第三人华阴市商务局在本案审理期间未提交证据。 被告钟军强在本案审理期间提交证据： ①华阴市人民政府于2013年1月24日签发阴国用（2013）第03号《国有土地使用证》。证明目的：被告钟军强、雷东凡（即雷冬凡）以划拨方式取得该土地使用权，为合法取得。 ②华阴市住房和城乡建设局阴建责停字（2012）第14号《责令停止违法行为通知书》。证明目的：涉案房屋为非法建筑，不能交付给原告。 ③杨建华出庭作证证词。证明目的：钟军强、雷冬凡、杨建华合伙联建涉案房屋，不具有合法性，不能给原告交付。 ④钟军强、雷冬凡出售住宅房的《收款收据》1册。证明目的：两被告将修建的住宅楼出售，因此属房地产开发性质，该栋住宅楼六楼东户住宅房至今尚未出售。钟军强在庭后补充调查时陈述，该栋住宅楼共有住宅房30套，六楼东户住宅房面积116平方米，本册《收款收据》为被告出售住宅房的部分收款票据，其余票据已丢失。 原告丁新强的质证意见：对证据①的合法性有异议，该土地使用证的办理程序违法，办理时未征得原告同意，且未公告。对证据②无异议，同意被告钟军强的证明目的。对证据③无异议。对证据④有异议，该《收款收据》并非被告售房的全部收款票据，且无售房合同佐证；同时原告了解到钟军强已将该栋住宅楼六楼东户住宅房出售。 被告雷冬凡的质证意见：证据①合法有效。对证据②、③无异议。对证据④无异议；雷冬凡在庭后补充调查时陈述，在其退出3人合伙时，该栋住宅楼六楼东户住宅房（面积116平方米）尚未出售。 本院调查、收集的证据为，本院工作人员于2014年6月23日从华阴市统计局调取《证明》。 原告丁新强的质证意见：对该证据无异议，但其为多层商品房价格，而《土地权属争议案件调解书》涉及的房屋价款应按高层确定。 被告雷冬凡对该证据无异议。 被告钟军强的质证意见：该证据为商品房价格，涉案房屋为非法建筑，故不具有关联性。 合议庭对证据效力的认定意见： 原告提交的证据（1）能够证明本案涉及土地权属争议的演变过程；2011年9月8日，经华阴市国土资源局主持，申请人丁新强，被申请人雷冬凡、钟军强，第三人华阴市商务局、华阴市饮食服务公司签订阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》。该证据具有证明力。证据（2）、（3）、（4）内容为房地产开发公司合法开发的高层住宅楼出售价格，不具有关联性。 被告钟军强提交的证据①能够证明以下事实：华阴市人民政府于2013年1月24日签发阴国用（2013）第03号《国有土地使用证》，使用权人为钟军强、雷东凡（即雷冬凡），使用权类型为划拨。证据②能够证明以下事实：2012年2月20日，华阴市住房和城乡建设局作出阴建责停字（2012）第14号《责令停止违法行为通知书》，认定钟军强联建住宅楼未取得建设行政主管部门规划审批手续即开工建设属违法行为，责令立即停止违法行为，听候处理。证据③能够证明钟军强、雷冬凡、杨建华合伙联建涉案房屋的过程，其仅办理国有土地使用证，不具有合法性。证据④结合被告雷冬凡、钟军强陈述，可证明两被告修建的住宅楼共有住宅房30套，其已将部分住宅房出售。以上4份证明可证明待证事实，均具有证明力。 本院调查、收集的证据可证明，根据华阴市统计局全面评估，华阴市城区多层商品房目前出售价为每平方米2300元，具有证明力。 根据合议庭对证据效力的认定意见，结合原告陈述和被告答辩，查明本案法律事实如下： 20世纪50年代，属私人个体经营的马车店在对私改造时合营并入商业系统的饮食服务公司。20世纪60年代，马车店因经营不善处于倒闭状态。“文革”期间，当时的县革委会将该地部分临时交给居民委员会作为炼油厂安排居民就业。1985年11月9日，经城关镇人民政府同意，华阴县城关镇化工厂将该厂1间非生产用房及部分院落卖给当时城关镇干部丁养玉，后丁养玉又将其赠予其子丁新强。丁新强在此居住期间，有瓦房4间，占地约0.3亩至0.4亩。经华阴市商贸局证明、华阴市饮食服务公司申请，华阴市人民政府于2001年1月19日批准将该地给华阴市饮食服务公司办理阴国用（2001）字第287号国有土地使用证。在办理土地登记手续时，由于丁新强外出，华阴市国土资源局工作人员疏忽了对丁新强买卖关系材料的鉴定及丁新强长期居住该地的事实，对此未予处理，上报华阴市人民政府颁发了土地使用证，导致该土地权属纠纷产生。后华阴市商贸系统根据上级有关企业改制文件精神，经华阴市饮食服务公司开会研究决定，将该地交华阴市商贸系统职工雷冬凡与钟军强承包经营。 2011年上半年，雷冬凡、钟军强、杨建华协商合伙在该地“联建”房屋。2011年6月，雷冬凡、钟军强推倒丁新强在该地的房屋，丁新强要求赔偿。丁新强在收取雷冬凡、钟军强现金7.7万元后，以华阴市人民政府为被告，雷冬凡、钟军强为第三人，向人民法院提起行政诉讼案件，要求撤销华阴市人民政府给华阴市饮食服务公司办理的阴国用（2001）字第287号国有土地使用证。雷冬凡、钟军强、杨建华自2011年7月陆续收取他人购买拟建住宅楼的购房款，根据钟军强庭后提交的《收款收据》显示，单价为每平方米1423.60元至1850元之间。 2011年8月23日，华阴市国土资源局立案受理该土地权属纠纷案件。2011年9月8日，经华阴市国土资源局主持，申请人丁新强，被申请人雷冬凡、钟军强，第三人华阴市商务局、华阴市饮食服务公司签订阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》，调解协议内容包括：“1、申请人同意被申请人在该地联建商品住房。2、原付给申请人的7.7万元，作为对拆除申请人房屋的拆迁及财物损坏的补偿费用，双方不再追究，并将原达成的拆迁补偿协议交回作废。3、被申请人房屋建成后，无偿交付申请人六楼东户房屋一套，面积110平方米（上下误差允许在三平方米内），并给申请人提供相关材料并协助申请人办好房产证，办理房产证一切费用由申请人负担。4、由被申请人再付申请人人民币10万元整……”。“6、被申请人建房确保质量，一视同仁，交付申请人的房屋与其他住房配件等同，交付时间以送达协议书回证时间为准，时间在一年半以内，如果被申请人以任何理由无法交房，视为悔约，并承担连带责任”。“9、调解协议书生效后，双方当事人不得以任何理由反悔，若申请人反悔视为无条件放弃上述协议权利，若被申请人反悔则恢复申请人房屋原貌，并对悔约人处一万元罚款交国土资源局”。雷冬凡、钟军强已按该调解书给付丁新强现金10万元。 2011年10月、11月间，雷冬凡、钟军强、杨建华开始在该地合伙修建住宅楼。2012年2月20日，华阴市住房和城乡建设局作出阴建责停字（2012）第14号《责令停止违法行为通知书》，认定钟军强联建住宅楼未取得建设行政主管部门规划审批手续即开工建设属违法行为，责令立即停止违法行为，听候处理。2013年1月24日，华阴市人民政府签发阴国用（2013）第03号《国有土地使用证》，使用权人为钟军强、雷东凡（即雷冬凡），使用权类型为划拨。2013年11月，雷冬凡、钟军强、杨建华在该地建起6层住宅楼1栋（北楼），其中1楼为车库，2楼至5楼为住宅房，住宅房共计30套。随后，雷冬凡退出同钟军强、杨建华之间的合伙。 本院认为，华阴市国土资源局在处理申请人丁新强与被申请人雷冬凡、钟军强，第三人华阴市商务局、华阴市饮食服务公司土地权属争议案件期间，于2011年9月8日主持调解，申请人、被申请人、第三人签订阴国土调字（2011）第01号《土地权属争议案件调解书》，对各方权利义务予以约定，符合自愿、合法原则，依法有效。被告雷冬凡、钟军强已履行该调解书的调解协议部分事项，而未按约定无偿交付原告六楼东户房屋1套，构成违约，应承担相应法律责任。被告雷冬凡、钟军强修建房屋主要用于出售，属房地产开发性质，但其仅办理国有土地使用证，该国有土地使用权类型为划拨，而未依法办理法律规定必须办理的其他审批事项，并已陆续出售部分住宅房，属违法开发房地产行为，不受法律保护。两被告对其修建的住宅房依法不具有处分权，不得以出售等方式交付他人，即无权交付原告；因此两被告依法不能交付原告住宅房的过错在两被告，原告无过错。该调解书虽约定“若被申请人反悔则恢复申请人房屋原貌”，但客观上已无法实现。故原告以两被告不能提供该套住宅房有关法律规定必须办理的审批手续、资料，致使无法办理房产证为由，不愿接受两被告给其交付该套住宅房，而要求两被告以华阴市城区商品房均售价给付原告房屋价款的请求成立，应当支持；结合该调解书约定交付的住宅房为六楼、面积110平方米、两被告修建的北楼住宅楼共六层的事实，应按华阴市统计局出具华阴市城区多层商品房评估价（每平方米2300元）、面积110平方米计算房屋折价款（2300元／平方米×110平方米=25.3万元），合计25.3万元。该调解协议约定违约金1万元交付华阴市国土资源局，并非交付对方，故原告要求两被告支付其违约金1万元的诉讼请求缺乏依据，依法不予支持。被告雷冬凡辩称其已于2013年12月前后退出3人合伙，并结清相关手续，与本案无关，故应驳回原告的起诉，因合伙人对合伙期间债务依法承担连带责任，合伙人之间的约定不得对抗债权人，故其辩称观点不符合法律规定，依法不予采纳。被告钟军强关于该房屋属非法建筑，根本不能交付原告，亦不应支付原告房屋折价款等辩称观点不符合诚实信用原则，不予采纳；但其关于违约金1万元罚款应交华阴市国土资源局、并非交给原告的辩称观点符合该调解书约定，应当采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决如下： 一、雷冬凡、钟军强支付丁新强房屋折价款25.3万元，雷冬凡、钟军强互负连带责任，在本判决生效后三十日内付清。 二、驳回丁新强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费6000元，由雷冬凡、钟军强各负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审 判 长  王择贤 代理审判员  张建军 人民陪审员  刘枫林 二〇一四年八月十四日 书 记 员  李 冬