山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2014）德城民初字第62号原告德州怡庭物业管理有限公司，住所地：德州市德城区新湖北路南龙国际花园42号楼11层。法定代表人王富林委托代理人陈绍全，山东蓝泉律师事务所律师委托代理人杜海生被告吴留成委托代理人陈玉强，山东鸿正律师事务所律师委托代理人张小鹏原告德州怡庭物业管理有限公司诉被告吴留成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德州怡庭物业管理有限公司委托代理人陈绍全、杜海生、被告吴留成委托代理人陈玉强、张小鹏到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告诉称，原告与被告系业主与物业服务关系，双方在2008年5月13日签订物业管理服务协议，之后原告尽职尽责的履行自己的义务。而被告从2009年7月1日至2013年12月31日一直拖欠物业管理费以及垃圾清运费，经原告多次催收，被告仍拖欠不交。被告的做法违反了法律的相关规定，也违反了双方签订的物业管理服务协议的规定，为维护正常的物业管理秩序和原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令被告偿付拖欠物业服务费6729.43元，并按照协议支付违约金。原告为证明自己的主张，提交以下证据：证据一，双方2008年5月13日签订的前期物业管理服务协议，证明双方系业主和物业服务的关系，及物业服务费收费标准。证据二，德州市物价局文件德价发（2007）67号，证明原告有收取物业服务费的资质。收费标准合法有据。证据三，德州市物价局、德州市财政局文件，德价发（2006）114号文件，证明原告为德州市城市管理局执法局代收取的垃圾清理费合法有据，城镇居民垃圾处理费为每月每户5元。证据四，2008年5月31日被告的购房发票，证明被告房屋面积100.29平米。证据五，2008年2月13日原告为被告开具的物业费、电梯运行费、垃圾清理费收款收据，证明被告曾按照约定的标准交纳过相关物业费。被告交费至2009年6月止。被告拖欠的物业服务费等计算是被告自2009年7月至今。经被告质证认为，对证据一有异议，在签订时，原告是在违反国家相关法律规定和违背诚实信用原则的基础上用欺诈手段和被告签订的。证据二、四、五无异议。证据三物价局文件有异议，是复印件。被告辩称，一、原、被告的物业服务关系是在违背答辩人自愿的基础上存续的，原告是在违反国家相关法律规定和违背诚实信用原则的基础上用欺诈手段和被告签订的。该小区一直未召开业主大会，致使被告被迫接受原告的物业服务，双方签订的合同无效，被告有权拒绝支付费用。二、原告首先违反双方签订的物业管理服务协议，没有履行对小区房屋建筑进行维护、修缮和整治的义务，给被告造成重大损失，被告对原告享有先履行抗辩权。三、原告提出的2009年-2011年的物业服务费及其他费用诉讼时效已过，原告从未进行过催要。同时，被告当庭提出反诉，要求原告召开业主大会，撤出被告所在小区、公开物业管理费使用情况。被告在本院规定的时间未缴纳反诉费。被告为证明自己的主张，提交以下证据：证据一照片13张，证明被告家中因房屋质量问题，屋顶墙面多处渗水，给被告造成重大损失的事实。证据二光盘一张，证明被告家中因房屋质量问题，屋顶墙面多处渗水，给被告造成巨大经济损失，物业公司都有维修专项资金。房屋屋顶属于房屋主体结构。证据三证人证言，证明被告家中因房屋质量问题，屋顶墙面多处渗水，给被告造成巨大经济损失，原告没有履行物业合同义务的事实。经原告质证认为，对证据一、二照片13张、光盘一张，与本案无关如果是房屋有质量方面问题，应由开发商承担，物业公司对业主只是有协助通知、协助维修的义务。被告声称是因房屋质量问题，房屋质量问题应由开发商承担，物业公司对业主只是有协助通知、协助维修的义务。对证人证言，无法确定其证人真实身份，证言原告不认可。证人陈述在2012年与物业协调维修，证实了物业公司尽到了协助修缮的义务。经开庭审理和质证，查明以下法律事实：被告吴留成系德城区南龙国际花园小区8号楼2单元1002室业主，房屋建筑面积为100，29平方米。2008年5月13日原、被告双方签订前期物业管理服务协议，约定：原告为作为南龙国际花园小区业主的被告提供物业服务，期限至业主委员会与物业公司签订的物业合同生效时；物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的日常维护和管理，小区共用设施设备的日常维护及运行管理，公共环境卫生保洁，共用绿地、园林花木、健身运动器械等其他设施的养护管理。同时约定，被告在房屋交付日同时预付12个月的物业管理服务费，以后按季度收取，每个季度第一个月的前5天预付本季度的物业管理费；如被告逾期交付，原告有权要求被告补交费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日按所欠费用的日千分之三支付违约金。物业管理费收费标准为：住宅每月每平方0.5元，商铺每月每平方0.7元，电梯运行费每月每平方0.4元。合同签订后，被告于2008年5月13日缴纳2008年6月1日至2009年6月30日一年的物业管理费637.97元，电梯费481.39元，城市垃圾处理费60元。自2009年7月1日至2013年12月31日被告拖欠物业管理物业费：100.29平方米×0.5元×54个月=2707.83元；电梯运行费：100.29平方米×0.4元×54个月=2166.26元；垃圾清运费：5元×54个月=270元；合计：2707.83元＋2166.26元＋270元=5144.09元。2006年12月27日，德州市物价局、财政局统一下发德价发（2006）114号文件，规定结合德州市实际情况确定德州市城镇居民生活垃圾处理费每户每月5元。德州市物价局2007年8月13日，对原告物业收费标准进行审核，确定南龙国际花园小区物业服务收费标准，暂定为每月每平方米0.5元。以上事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提供书证、证人证言等证据材料附卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告以未成立业主委员会为由，认为双方签订的前期物业管理服务协议无效，理由不当，本院不予采信。原、被告之间的物业管理服务协议合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告履行了基本的物业服务义务，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应向原告交纳物业管理费。原告要求被告按约定的价格标准支付物业管理费、电梯运营费，本院予以支持。现被告以房屋存在质量问题拒付物业费，于法无据。关于房屋质量问题，被告应向开发商主张权利，维护自己合法权益。原告按照物业管理合同，负责对小区的公共环境卫生和垃圾的收集、打扫、清运，原告要求被告承担自2009年7月至2013年12月54个月的垃圾处理费的诉讼请求应予支持。关于违约金，因双方约定的违约金过高，可参照银行贷款同期利率四倍计算。被告从2009年7月1日至2013年12月31日拖欠物业管理服务等项费用，这期间物业公司曾多次催收过，但是被告一直拒不缴纳；其次，被告拖欠物业管理服务等项费用是一个持续产生并拖欠的状态，不存在超过诉讼时效的问题。被告反诉部分因未缴纳反诉费用，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：被告吴留成于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告德州怡庭物业管理有限公司自2009年7月1日至2013年12月31日的物业管理费、电梯运行费、垃圾处理费共计5144.09元，并承担自2009年7月1日至实际给付日止违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告吴留成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  傅 雯审 判 员  金 勇人民陪审员  姜文英二〇一四年四月二十九日书 记 员  张萌萌