河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2011）牟民初字第1730号原告张付才，男，1970年7月7日生，汉族。委托代理人尹占杰，男，1970年4月24日出生，汉族。被告河南盛煌实业发展有限公司。委托代理人李光新，男，1953年12月3日出生，汉族。委托代理人孙玉发，男，1947年3月27日出生，汉族。原告张付才与被告河南盛煌实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张付才及其委托代理人尹占杰，被告委托代理人李光新、孙玉发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告购买被告盛煌紫藤嘉园11号楼4单元2层东户商品房，总价为147349元。被告未按合同约定为原告办理房产证，于2009年7月13日向原告出具承诺书。后亦未能按承诺书约定履行，原告诉至法院，经法院调解后，被告至今仍未按调解协议为原告办证。原告反复找被告协商办证事宜。2010年8月9日，被告向包括原告在内的37户业主出具承诺书，内容为：“以上37户我公司承诺于2010年12月31号前将办理产权证所需的各项资料与资金全部清理完毕并交于中牟县房管局。违约我公司愿承担相应违约金，违约金为总房款的百分之四”。但被告再次违约，未于2010年12月31日前将37户业主办理产权证所需的各项资料与资金全部清理完毕并交于中牟县房管局。为此，原告要求被告按照承诺支付违约金5893.96元（总房款的4%）。原告提供的证据有：1、商品房买卖合同、不动产发票各1份，主要证明原告购买房屋的具体情况；2、中牟县人民法院民事调解书1份，主要证明双方因类似纠纷经过法院调解，被告承诺办理的是各户小证，不是办理大证；3、2009年7月13日被告出具的承诺书1份，证明办理的是各户小证，不是办理的大证；4、2010年8月9日被告出具的承诺书1份，主要证明在经法院调解后，被告未按调解书履行，双方又达成了新的承诺；5、房管局出具的证明2份，证明被告没有按承诺书的承诺交纳资料和资金。被告辩称：原告的起诉与事实不符。2010年8月9日，被告向包括原告在内的37户业主出具的会谈纪要及承诺书，承诺的是将办理各“楼”的产权证所需的各项手续交到房管局，并非将办理各“户”产权证所需的手续交到房管局。被告已于2010年12月31日之前履行了承诺义务。另如2010年承诺书是2009年承诺书的延续，原告应当按照调解书向法院申请执行，不应该再申请起诉。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：1、会谈纪要（附承诺书）1份，主要证明双方会谈的内容和被告承诺的内容，双方会谈的内容是将以上各楼办理产权证所需的资料与资金交到房管局，承诺跟会谈纪要基本一致，承诺书是对会谈纪要的认可，如果再办不成，承担4%的违约责任；2、2010年12月29日9号楼与11号楼房管局承诺通知书各1份，主要证明被告已于2010年12月31日前将办理房产证的资料及维修基金交纳完毕；3、交维修基金的财务凭证，主要证明3号、6号、9号、10号、11号楼的维修基金已于2010年12月23日交纳至中牟县房管局。经审理查明：2006年9月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告于2006年9月11日前一次性付清首付房款47349元，其余房款100000元采用银行按揭支付，购买被告位于中牟县新城区经二路东、纬二路南路盛煌紫藤嘉园11楼东4单元2层东户房屋一套。出卖人应当在商品房交付使用后60个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。房屋交接后，2009年7月13日，被告出具承诺书，主要内容为：“我公司开发的紫腾（藤）嘉园小区的房屋所有权证于2009年12月31日办理完毕，各业主应于2009年7月13日至20日交齐所需办证相关费用和个人资料。如未按此承诺将房屋所有产权证办理完毕，按业主已付总房款的4%支付违约金。未交齐所需办证相关费用和个人材料者不在本承诺之中。原合同按约定正常执行。注：1、相关费用：维修基金；2、相关个人资料：①契证及办证联②发票及办证联③身份证复印件（共有人身份证复印件）2份。”承诺书落款处有业主代表魏继红、乔会玲、程相佩及蔡海霞的签名。后被告未按承诺履行义务，原告诉至本院。本院于2010年4月30日作出（2010）牟民初字第898号民事调解书，双方达成协议如下：“一、被告河南盛煌实业发展有限公司于2010年6月30日前为原告张付才办理房屋所有权证及土地使用权证，并交付给原告张付才；二、被告河南盛煌实业发展有限公司自愿于2010年6月30日前支付原告张付才违约金五千八百九十三元；三、案件受理费五十元，减半收取二十五元，被告自愿负担。”后被告履行了支付原告违约金的义务，未按期履行办证义务。经协商，2010年8月9日，被告与包括原告在内的37户业主达成承诺书，主要内容为：“以上叁拾柒户（37户）我公司承诺于2010年12月31号前将办理产权证所需的各项资料与资金全部清理完毕并交于中牟县房管局。如违约我公司愿承担相应违约金，违约金为总房款的4%。”。2010年12月29日，中牟县房地产管理局向被告出具受理编号为001－17－2010－34001的房管局承诺通知书，主要内容为：“河南盛煌实业发展有限公司（11号楼）：您申请的房屋所有权登记的房地产开发公司开发商品房申请初始登记事项已收悉，我部门将承诺在2011－02－09日办结完毕！”。中牟县房地产管理局并在受理编号为001－17－2010－33999的房管局承诺通知书上标注：“紫藤嘉园小区3#、6#、9#、10#、11#楼，维修基金已于2010年12月23日交纳完毕。”2011年3月28日，中牟县房地产管理局为原告出具证明一份，主要内容为：“河南盛煌实业发展有限公司6号楼、9号楼、11号楼、10号楼、3号楼于2010年12月29日，5号楼、7号楼、8号楼、4号楼于2010年12月16日，在我单位提出房产初始登记申请，并提交了相关手续，我单位受理后经审查与现场查看发现3号、9号、10号、4号、7号实际建设用途与规划用途不符，3号、6号、9号、10号、11号应提交建设工程规划许可证附件［1］的原件，实际提交的是复印件，经我单位工作人员与盛煌公司工作人员联系，现该公司已将3、6、9、10、11号楼手续提交齐全，并于2011年3月25日完成初始登记，4号、7号手续尚未完备。”2011年5月16日中牟县房地产管理局为原告出具证明一份，主要内容为：“经查（蔡海霞、王显正）、郭素娜、陈云衡、马发峰、（张利辉、孙焱）、刘红、（杨书勤、代振）、李军、王春峰、艾春燕、甘全喜、雷步昌、（邵广华、邵华美）、董振东、张河旺、韩海彦、尹承浩、牛先建、（安海梅、吕国强）、（杨泉、简立霞）、张玉坤、无在我窗口申请办理任何事项。王海峰、黄书林、张喜云、张海法、邱成娜、张建恒、张付才、胡荣、赵连增、张建伟、邵龙华、张丙宇、程相佩，于2011年4月27号已在我窗口申请商品房办证手续。魏国强于2011年4月29号在我窗口申请商品房办证手续。特此证明。”现原告以被告未于2010年12月31号前将其办理产权证所需的各项资料与资金全部清理完毕并交于中牟县房管局为由，要求被告给付违约金5893.96元。在案件审理过程中，被告称2010年8月9日与37户业主首先达成会谈纪要，主要内容为：“经过与紫腾（藤）嘉园二期3、6、9、10、11号楼业主代表会谈，双方同意我公司承诺于2010年12月31日前，将以上各楼办理产权证所需的各项资料与资金全部整理完结并交于中牟县房管局。业主所上报登记的维修工作于2010年9月30日前维修完毕并负责协调物业公司相关管理工作。”当时，因业主提出没有约定如被告违约如何处理，双方便又达成如被告违约应承担总房款4%违约金的承诺书。因会谈纪要后空间不足，便在另一张白纸上面书写承诺书并由37户业主及被告签字（章）。承诺书是对会谈纪要的认可。被告承诺的是于2010年12月31日前将办理各“楼”产权证所需的资料与资金交于中牟县房管局。各户办理房产证所需资料由被告代收统一交至房管局。原告称37户业主对会谈纪要内容不认可，没有签字，双方才另达成承诺书并签字。原告要求与被告承诺的是于2010年12月31日前将办理37“户”的产权证所需的资料与资金交于中牟县房管局。本院认为：原、被告于2006年9月11日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告未能按合同约定期限履行办理房屋权属登记义务。经协商，2009年7月13日，被告出具承诺书，承诺于2009年12月31日将紫藤嘉园小区的房屋所有产权证办理完毕。后被告未能按承诺书约定履行义务，原告诉至中牟县人民法院，经法院调解，双方达成调解协议。后被告未能按调解书中双方约定于2010年12月30日前将原告办证所需资料及相关费用提交至中牟县房管局。2010年8月9日，经37位业主与被告协商后，被告再次出具承诺书，承诺将包括原告在内的37户办理产权证所需的各项资料与资金于2010年12月31日前交于中牟县房管局。本案中，关于双方所争2010年12月31日前是将办理各“楼”，还是将办理各“户”产权证所需的资料与资金交于中牟县房管局。分析认为，虽被告主张以会谈纪要为准，但会谈纪要上没有原告及业主签名，且原告表示对会谈纪要内容不予认可，另因双方均认可承诺书书写于会谈纪要之后，故会谈纪要与承诺书中不同之处，应以承诺书为准。因承诺书系针对37户业主所作出，另结合在本案之前被告因违约于2009年向原告出具的承诺书及原、被告经法院调解达成的协议书均系被告应为原告办理房屋所有权证的具体情况，本院认定2010年承诺书约定系为于2010年12月31日将办理37“户”的产权证所需的资料与资金交于中牟县房管局。对被告主张承诺书系为将各“楼”办理产权证所需的各项资料与资金全部整理完毕并交于中牟县房管局的意见，理由不当，本院不予认定。此外，被告虽于2010年12月29日向中牟县房地产管理局申请被告房屋所在楼号的初始登记事项，但当时所提交的手续并不完备。经房管局工作人员与被告公司工作人员联系，原告所在11号楼于2011年3月25日才完成初始登记。另2011年4月27日，被告尚未将原告申请商品房办证手续交至中牟县房地产管理局。故本案中，被告没有于2010年12月31日前将办理产权证所需的各项资料交至中牟县房地产管理局，其行为构成违约，应承担给付相应违约金的责任。关于原告能否以被告违反2010年承诺书约定进行起诉，分析认为，被告向原告出具的承诺书并非发生于原告已向法院申请执行的过程中，不属于民事诉讼法所规定的执行和解。另原告所起诉的内容，系原、被告双方对原法院作出的调解书如何履行所作出的新的承诺，被告对原告的承诺已形成了一种新的债权债务关系，是新的民事法律关系，故原告的起诉亦不违反一事不再理的原则。因此，原告就该承诺书约定有权向法院起诉主张权利。被告辩称原告应向法院申请执行调解文书，不应向法院起诉的意见，于法无据，理由不当，本院不予采纳。综上所述，原告要求被告按2010年8月9日承诺书中约定支付房屋总价款4%违约金（5893.96元）的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告河南盛煌实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向原告张付才支付违约金五千八百九十三元九角六分。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告河南盛煌实业发展有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈怀杰代理审判员  杨景慧人民陪审员  朱学民二〇一一年八月十九日书 记 员  赵 磊