广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法生民初���第133号原告卓勇，男，1964年12月7日出生，汉族。原告王桂格，女，1966年8月31日出生，汉族。两原告共同委托代理人王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告广州市中村房地产开发有限公司。法定代表人岑永诚，经理。委托代理人罗红明、严谨，分别为广东百越律师事务所律师、实习律师。原告卓勇、王桂格诉被告广州市中村房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鑑辉独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人王美舟，被告的委托代理人罗红明、严谨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市海珠区嘉泰二街11号403房；被告应于2013年8月30日前通将过质量、竣工、规划、环保、人防、电梯、公共照明、供气、永久用水、永久用��、通邮、共用设施及附属配套项目验收、工程竣工验收备案表等验收文件的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告总房款的万分之一支付违约金给原告，不超过总房款5%。原告履行了合同的全部义务，但被告至今未通知原告收楼，尚未取得涉案房屋的上述验收合格文件，并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有被告公章的上述文件的复印件给原告，未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在很多质量问题。原告因此至今未能收楼。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。约定的逾期交楼违约金低于逾期贷款利率标准，低于原告损失，且合同约定逾期付款，应每日支付应付款万分之一违约金，同时支付应付款利息，并不以总房款万分之五为限，逾期交楼违约金与其相比显失公平，故应将合同约定的每日总房款万分之一，以总房款5%为限的逾期��楼违约金标准，变更并调高为：按逾期贷款利率标准即每日按总房款的万分二点六计付逾期交楼违约金，且不以总房款百分之五为限。现原告起诉要求判令：1、被告立即将涉案房屋交付给原告使用；2、被告向原告支付迟延交房违约金（以总房款3089976元为本金，按照每日万分之二点六的标准，从2013年8月31日起计至被告实际交楼给原告之日止，违约金以总房款5%为限）；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、根据商品房买卖合同第十五、二十六条及补充协议第七条第三项的约定，其司已于2013年12月23日发函告知原告收楼，但由于原告没有提供相关收楼资料，包括但不限于首期物业专项维修资金有效凭证复印件等，导致其司无法将房屋交付原告。2、根据市中院的指导意见，合同中约定万分之一违约金为合理范围，且合同订立为双��自愿协商，于法于理违约金都不应予以调整。3、原告诉讼请求自行提高违约金标准，已超出双方签订的合同与协议，故其司有理由相信原告现在要求变更合同。在双方无法达成一致的情况下，其司无法向原告交付商品房。经审理查明，原、被告于2013年5月18日签订《商品房预售合同》，订明由原告向被告购买位于广州市海珠区琶洲岛新港东路北侧磨碟沙东侧地段（第二期）星品轩自编C1-C6，连体设计第C6幢4层403号房，房屋地址海珠区嘉泰二街11号（C6）403房，总金额为3089976元；（第十条逾期付款的违约责任）如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验��管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条房屋交付）被告应当在2013年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；（第十四条延期交房的违约责任）被告如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第七条处理；（第十五条房屋交付时的有关资料）原被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署；……合同附件七《本合同补充协议》约定：……七、原被告双方同意将本合同第十四条内容变更为：1、无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，被告须支付违约金每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；2、逾期超过180日原告要求解除合同的，双方同意不计���实际损失，由被告按不超过总房价款的10%向原告支付违约金；3、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从约定交付日起（以收楼通知书载明的日期为准），视为该商品房已经交付，乙方应从约定交付之日起承担房屋所有人的责任（包括但不限于缴交物业服务费等费用）；本条所称的“乙方原因”，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、税金和根据本合同及本协议定的违约金、赔偿金等；（3）未能按时缴交收楼时应该缴交的费用（包括但不限于专项维修资金及物业服务费等）以及与物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署相关收楼文件的；等。合同签订后，原告已按合同约定向被告付清了全部购房款，但被告至今仍未将上述房屋交付给原告使用。另查，被告于2014年1月6日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表中载明工程竣工验收备案文件目录有电梯验收合格证明、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见、规划验收意见、工程质量监督报告……；等。被告还向本院提交了《建设工程规划验收合格证》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、《广州市环境保护局关于凤浦西苑（原广州中村苑）C1-C6栋商住楼建设项目竣工环保验收的意见》、《通邮申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，原告对其真实性、合法性均予以确认。诉讼中，原告表示其在2013年12月底曾到现场收楼，但发现所购买的的房屋装修有很多质量问题，被告也不能提供房屋具备交楼条件的相关证明文件���故其认为没有达到交楼条件而不同意收楼，之后被告再也没有通知其去办理收楼手续，其认为现在仍然还不符合合同约定的交楼条件，如供水、供电等，但其原意收楼，违约金计算至实际收楼之日止。被告明确表示在诉讼期间不同意将涉案房屋交付给原告使用。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。根据合同和补充协议约定，被告应当在2013年8月30日前，将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书；交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据现有证据显示，被告在2013年1月6日才取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故被告在2013年12月底通知原告收楼，显然不符合合同约定的交楼条件，原告在当时拒绝收楼并无不当。现被告至今未再次通知原告收楼，且在诉讼中明确表示不同意将涉案房屋交付给原告使用，其行为显然已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告立即将涉案房屋交付给其使用及支付从2013年8月31日起的逾期交楼违约金有理，本院予以支持，违约金应计至被告实际交付涉案房屋给原告之日止。根据合同及补充协议的约定，被告逾期交楼，合同继续履行的，被告支付违约金按每日总房价款的0.01%��算，最高赔付额不超过总房价款的5%。经审查，该约定是双方当事人的真实意思表示。现原告认为合同约定的逾期交楼违约金标准过低，与逾期付款的违约责任相比显失公平，要求将违约金调整为按每日总房价款的万分之二点六的标准计算，且不以总房款的5%为限，依据不足，也不符合合同约定，故本院对原告该意见不予采纳。被告逾期交楼的违约金标准应按照合同约定的标准计算。被告拒绝支付逾期交楼违约金的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告广州市中村房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，将位于广州市海珠区嘉泰二街11号（C6）403房屋交付原告卓勇、王桂格使用。二、被告在本判决���效之日起十五日内向两原告支付逾期交楼违约金（从2013年8月31日起至被告实际交付上述房屋之日止，每日按两原告已付房款3089976元的0.01%的标准计算；违约金总额以3089976元的5%为限）。三、驳回两原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费954元，由两原告负担74元，被告负担880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李鑑辉二〇一四年四月十八日书记员  邱时迁黄智敏