广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）江中法民一终字第119号上诉人（原审被告）：李龙仔被上诉人（原审原告）：张荣新上诉人李龙仔因与被上诉人张荣新返还原物纠纷一案，不服江门市新会区人民法院（2013）江新法民一初字第1538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年10月31日，张荣新向原审法院提起诉讼，请求判令李龙仔：1、停止对位于江门市新会区会城房屋的侵占并归还给张荣新。2、向张荣新赔偿房屋使用费（自2013年8月8日至归还当天，按1500元／月的标准计算）暂计至起诉之日为4500元。主要事实和理由是：张荣新经中介介绍购买了李某所有的位于江门市新会区会城单元并支付了相应的购房款及办理了房屋过户手续。张荣新准备入住时，李龙仔强行占有该房屋并使用至今，张荣新遂提起本案诉讼。李龙仔答辩称：1、李龙仔不同意张荣新的诉讼请求，该房屋已经判决由其占有一半份额，现该房屋未经其同意而卖给张荣新不合法。2、房管部门有过失行为，该房为夫妻共同财产。3、涉案房屋的交易过程有疑点，李龙仔前妻李某称房屋卖价为42万元，但张荣新称为52万元。因李某未出庭，张荣新仅凭两张收据，不能证明事实。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：李龙仔与李某原为夫妻关系，坐落于江门市新会区会城房屋是李龙仔与李某的夫妻共同财产，产权人登记在李某名下。2012年8月3日，李龙仔起诉请求与李某离婚，2012年10月26日，原审法院作出（2012）江新法民一初字第1146号《民事判决书》，判决准予双方离婚，位于江门市新会区会城房屋由李龙仔及李某各占50%的份额。2013年7月，李某在未告知李龙仔的情况下与张荣新协商，将上述房屋以52万元的价格转让给张荣新，张荣新为此向李某支付了52万元购房款，并在李某的协助下于2013年7月22日在房屋管理部门办理了该房的房地产权证，权属人登记为张荣新。2013年8月8日，李龙仔返回涉案房屋，得知房屋转让的情况，认为李某擅自出售该房屋，侵害了其合法权益，遂通过强行撬门的方式与其家人搬回该房中居住至今。另李龙仔认为李某擅自转让上述房屋，侵害其财产权利，于2013年8月9日提起诉讼，请求判令李某赔偿其出售涉案房屋的款项18万元。案经审理，原审法院追加张荣新为该案的第三人，并于2013年10月15日作出（2013）江新法民一初字第1162号《民事判决书》，认定李某向张荣新出售涉案房屋的行为有效，基于李龙仔在该诉讼中自动放弃部分权利，遂判决李某向李龙仔赔偿18万元。现该案已经生效，由于李某并未履行上述判决，李龙仔遂继续占有并使用涉案房屋，期间张荣新曾报警处理，但公安部门处理未果。为取回涉案房屋，张荣新提起本案诉讼，并于2013年12月7日提交申请，撤回第二项诉讼请求。经查，张荣新的申请是对其诉讼权利的合法处分，应予以准许。原审判决理由和结果原审法院认为：本案为返还原物纠纷。涉案房产由李龙仔和李某在婚姻关系存续期间购买，后经原审法院生效民事判决确定由李龙仔和李某在离婚后分别占有该房屋50%的产权份额，由李龙仔和李某对上述房屋按份共有。李某在未经李龙仔同意的情况下擅自出售该房屋给张荣新，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定。因此，李龙仔因李某擅自出售房屋而另案主张李某赔偿其损失得到原审法院的支持，并在李龙仔自动放弃部分请求的基础上，依法判决李某向李龙仔赔偿损失18万元。在该案中，经原审法院充分释明后，李龙仔坚持该诉讼，要求李某赔偿损失，可知李龙仔已通过行动表明认可张荣新与李某之间的房屋买卖合同效力。张荣新在购买涉案房屋时，在与李某协商的过程中，李某向其出示的房地产权证书显示该房屋是登记在李某一人的名下，且李某并没有向张荣新如实告知该房屋有50%的份额属李龙仔所有。在此情况下，因房地产权证书具有公示的效力，张荣新无法也不可能获知涉案房屋的产权的真实情况，且张荣新亦经与李某磋商后，向李某支付了与市场价格相符的购房款52万元后办理了涉案房屋产权的过户手续，将该房屋登记在张荣新的名下，并实际占有房屋进行装修。张荣新购买房屋并办理房屋产权的行为，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失”中善意取得的规定，该规定目的是保护交易安全，对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置，具有确定性和终局性，因此张荣新已取得涉案房屋的所有权。李某擅自出售房屋给张荣新，虽经人民法院判决其向李龙仔赔偿相应的损失，但李龙仔以李某未实际履行民事判决书的义务为由，继续占用张荣新的涉案房屋，使张荣新无法对房屋行使相应的权利，故张荣新起诉要求李龙仔返还涉案房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条以及第一百零六条的规定，判决如下：李龙仔应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于江门市新会区会城房屋，并将该房屋交还张荣新占有、使用。案件受理费减半收取为50元，由李龙仔负担。当事人二审的意见李龙仔不服原审判决，向本院提起上诉，请求判决张荣新与李某之间的房屋买卖合同无效。主要事实和理由是：1、李龙仔与李某经判决离婚，江门市新会区会城房屋属共同财产，由李龙仔与李某各占50％的产权份额。李某未经李龙仔同意擅自出售房屋，买卖合同不合法。经了解该房屋市价为55万元至60万元，出售的房价有偏差。2、房管部门没有了解李某的婚姻状况就办理过户手续，行为有过失。3、李龙仔除该房屋外没有其他住所，其父母年已超过80岁，随其一起居住。因无法找到李某，故无法获得赔偿款18万元。如果李某或张荣新支付18万元，李龙仔才退出该房屋。张荣新答辩称：原审判决正确。张荣新购买涉案房屋后已取得房产证，该房屋归其所有。李龙仔已取得李某18万元赔偿款，张荣新不同意归还该房屋给李龙仔。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷。根据双方当事人二审中的诉辩意见，本案争议的焦点为：张荣新诉请李龙仔返还涉案房屋是否有事实和法律依据？涉案房屋虽经原审法院之前作出的另案生效判决认定为李龙仔与李某按份共有，但该房屋当时仍登记在李某一人名下。李某在出售该房屋时没有告知张荣新该房屋属于其与李龙仔共有，张荣新当时应不知悉该房屋产权存在共有的情形。基于房地产权证书的公示效力，张荣新有足够理由相信该房屋属李某的合法财产且有完整的处分权，故可认定其向李某购买该房屋时属于善意。张荣新依据其与李某的约定支付了购房款52万元，李龙仔在（2013）江新法民一初字第1162号案中，对李某以52万元的价格出售涉案房屋亦无提出异议，故该52万元属于合理的对价。张荣新购买涉案房屋后已办理了房屋产权过户手续，将该房屋过户登记在自己的名下，依法构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，张荣新已取得涉案房屋的所有权，该房屋的原共有人李龙仔无权取回，对涉案房屋依法再无占有、使用、收益和处分的权利。如李龙仔认为另一共有人李某擅自处分共有房屋而损害其利益的，只能请求李某给予赔偿。李某将涉案房屋出售给张荣新后，李龙仔向原审法院提起诉讼，其并未请求确认张荣新与李某之间的房屋买卖行为无效，而是以李某未经其同意擅自出售双方共有房屋造成其损失为由，请求李某赔偿其损失18万元，表明李龙仔认可张荣新与李某之间的房屋买卖行为的效力，且其该诉请已得到原审法院的支持。故李龙仔本案主张张荣新与李某之间的房屋买卖行为无效，理据不足，本院不予支持。张荣新合法取得涉案房屋所有权并对涉案房屋占有使用后，李龙仔以李某未履行判决确定的义务为由，强行占有涉案房屋，致使张荣新无法对涉案房屋行使相应的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，张荣新诉请李龙仔返还涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李龙仔负担。本判决为终审判决。审 判 长  梅晓凌审 判 员  陈 健代理审判员  赵 斓二〇一四年一月二十六日书 记 员  尹焕好