.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2014）城民一初字第990号   原告华芳，女，1966年9月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市朝阳区。   原告梁光河，男，1965年1月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市朝阳区。   两原告共同委托代理人王希祥、吴鲲，海南三和元律师事务所律师。   被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道**。   法定代表人孙占德，该公司总经理。   委托代理人叶梅梅，海南云帆律师事务所律师。   原告华芳、梁光河诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法由代理审判员陈晓独任审判，并于2014年5月6日公开开庭进行审理。原告华芳、梁光河的委托代理人吴鲲，被告万宝公司的委托代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告华芳、梁光河诉称：2008年1月1日，华芳、梁光河与万宝公司签订《商品房买卖合同》，华芳、梁光河购买万宝公司开发的位于南边海渔港路万宝·威尼斯蓝湾第3栋104号房。合同签订后，华芳、梁光河依约支付了全部购房款。但万宝公司未能如期办理土地房屋权证，应按约定支付逾期办证违约金。华芳、梁光河所取得的土地房屋权证载明的套内面积比合同约定的套内面积少3.49平方米，万宝公司也应返还华芳、梁光河房产面积误差款25697元及利息10613.9元。另外，万宝公司还应退还多收的华芳、梁光河办理房产证费用30700元及利息11404元。为维护华芳、梁光河的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司支付逾期办证违约金50346元；二、万宝公司退还房产面积误差款25697元及利息10613.9元（利息暂时计算至2014年3月11日，最终以法院判决为准）；三、万宝公司退还办证费用30700元以及利息11404元（利息暂时计算至2014年2月28日，最终以法院判决为准）。   被告万宝公司辩称：一、逾期办证违约金计算起止时间错误，根据合同约定应该计算到备案受理时间2013年10月21日，2012年1月1日至2012年5月31日按照万分之0.5计算没有异议，2012年6月1日至房产证办妥之日的延期办证违约金按万分之二计算违约金过高，申请调整到万分之0.5；二、返还房价款按合同处理没有异议，但利息计算时间及标准有误；三、关于税费款及利息，之前万宝公司已退还华芳、梁光河一部分税费，华芳、梁光河主张五年贷款利率没有合同依据。   经审理查明：位于三亚市南边海渔港路"万宝·威尼斯蓝湾"小区为万宝公司开发的项目。2008年1月1日，华芳、梁光河与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：华芳、梁光河购买万宝公司开发建设的"万宝·威尼斯蓝湾"小区3栋1层104号房，建筑面积共88.69平方米，其中，套内建筑面积78.71平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.98平方米，按套内面积计算每平米5562.13元；双方以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝超过3%时，华芳、梁光河不退房的，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还华芳、梁光河，绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还给华芳、梁光河；万宝公司应于2008年6月30日前将验收合格的商品房交付给华芳、梁光河使用；万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，华芳、梁光河不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向华芳、梁光河支付违约金，直到房产办妥。   合同签订后,华芳、梁光河按约定支付了房款437795元并以税费名义缴纳了税费及办证费用30700元；万宝公司依约将房屋交付给华芳、梁光河。因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经华芳、梁光河要求，万宝公司于2012年3月16日向华芳、梁光河出具一份《承诺书》，内容为"我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效"。   2011年4月12日，万宝公司退还华芳、梁光河税款7867元；2011年5月17日，万宝公司为办理分户证为华芳、梁光河缴纳5321元费用；2013年2月19日，为华芳、梁光河缴纳6191.03费用；10月15日，缴纳1142元；11月5日，缴纳6569.65元。涉案房屋所缴纳的契税及办证费用共计19223.68元，华芳、梁光河预缴契税及办证费用为30700元，万宝公司多收华芳、梁光河费用11476.32元。   另查明，2013年8月，万宝公司取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区3幢房产的土地房屋权证。11月18日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2013年12月05日，华芳、梁光河取得3栋1层104号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为88.32平方米，分摊公共建筑面积为13.1平方米。   以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、契税发票、土地房屋权证及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。   本院认为：华芳、梁光河与万宝公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。万宝公司对华芳、梁光河所作出的《承诺书》系万宝公司的真实意思表示，万宝公司应按承诺书的内容履行义务。   一、关于支付逾期办证违约金的问题。   合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向华芳、梁光河支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2008年6月30日，万宝公司按合同约定应在2009年6月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。万宝公司至2013年8月才取得"万宝·威尼斯蓝湾"小区3幢楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。华芳、梁光河根据《承诺书》的内容诉求2012年1月1日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起至办妥房产证之日（2013年12月5日）止的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，万宝公司应给付华芳、梁光河逾期办证违约金为51638元([437795元×0.00005×151天]+[437795元×0.0002×552天]）。华芳、梁光河只诉求万宝公司支付50346元，本院依法予以准许。万宝公司承诺2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算方式较为合理，不存在约定明显偏高的情形，万宝公司主张调整逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。   二、关于退还房产面积误差款及利息问题。   合同约定以套内建筑面积为依据计算面积确认及面积差异处理，产权登记面积小于合同登记面积。面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由万宝公司返还华芳、梁光河，绝对值超过3%的房价款由万宝公司双倍返还给华芳、梁光河。合同约定的套内面积为78.71平方米，产权登记套内面积为75.22平方米（建筑面积88.32平方米－分摊公共建筑面积13.1平方米），面积误差为3.49平方米。绝对值在3%以内的面积误差为2.3613平方米，绝对值在3%以外的面积误差为1.1287平方米，房价为每平方米5562.13元。据此，万宝公司应退还华芳、梁光河房产面积误差款为25690元，对于华芳、梁光河诉求超出的部分，本院不予支持。关于面积误差款利息问题。万宝公司与华芳、梁光河在合同中对房屋面积差异的处理已作明确约定，且对于面积误差3%以外的房款进行了双倍返还，因此，华芳、梁光河要求房产面积误差款利息无合同根据，本院不予支持。   三、关于退还办证契税费差额及支付契税利息问题。   华芳、梁光河以契税名义向万宝公司缴纳的费用，实质包含了契税及办理分户证费用，华芳、梁光河向万宝公司缴纳契税及办证费用共计30700元。万宝公司为华芳、梁光河缴纳了房产契税及办证费用共计19223.68元，减去万宝公司之前已退还的税款7867元，万宝公司应退还华芳、梁光河余下的契税3609.32元。对于华芳、梁光河诉求超出的部分，本院不予支持。   万宝公司于2012年3月16日出具的《承诺书》中承诺向华芳、梁光河退还已交契税的利息，同时承诺利息按同期银行定期存款利率计付。因此，华芳、梁光河诉求万宝公司支付契税利息于法有据，本院予以支持。《承诺书》中所称的"契税"应为华芳、梁光河以税费名义向万宝公司缴纳的30700元，利息计算从华芳、梁光河缴纳税费之日即2008年7月1日起计付。2011年4月12日，万宝公司退还华芳、梁光河税款7867元；2011年5月17日，万宝公司因办理分户证为华芳、梁光河缴纳5321元费用；2013年2月19日，为华芳、梁光河缴纳6191.03元；2013年10月15日，缴纳1142元；2013年11月5日，缴纳6569.65元。据此，返还契税利息计算具体为本金30700元从2008年7月1日计至2011年4月12日、本金22833元从2011年4月13日计至2011年5月17日、本金17512元从2011年5月18日计至2013年2月19日、本金11320.97元从2013年2月20日计至2013年10月15日、本金10178.97元从2013年10月16日计至2013年11月5日、本金3609.32元从2013年11月6日计至起诉之日止（2014年3月11日）。万宝公司约定利息按人民银行同期定期存款利率计付属约定不明，应以中国人民银行一年期定期存款（整存整取）基准利率计付，利息共计4369.52元，对于华芳、梁光河诉求超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告华芳、梁光河逾期办证违约金50346元；   二、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告华芳、梁光河房产面积误差款25690元；   三、被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内退还华芳、梁光河契税差额3609.32元及支付契税利息4369.52元；   四、驳回原告华芳、梁光河其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1437元（原告华芳、梁光河已预缴），由被告万宝公司负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   代理审判员 陈 晓     二○一四年八月十八日   书 记 员 高卡扎   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   ......   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。