广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1093号上诉人（原审原告）黄演陶，男，1937年10月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人徐东林，广东宏港律师事务所律师。上诉人（原审被告）利亚华南便利店有限公司（以下简称利亚华南公司），住所地。法定代表人白志坚，该公司董事长。委托代理人戴海婷，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人冯燕娣，广东广信君达律师事务所律师助理。上诉人黄演陶、利亚华南公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年8月23日，黄演陶（为甲方、出租人）与利亚华南公司（为乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将越秀区光孝路64号1至4层房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积200平方米（其中，首层面积为66.79平方米）。具体见该房地产平面附图。租赁期限、租金情况如下：2007年8月27日至2007年9月30日免租，2007年10月1日至2012年9月30日月租金为15000元。租金按月结算，由乙方在每月第15日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳45000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。第六条：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同、收回房屋，并要求赔偿损失。第七条：乙方的权利和义务：乙方应依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.023%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方。第八条、其他约定：1、本合同第三条所约定的租金均为含税的价格，并已包含物业管理费、且所有租金的计算不受房产证核实的建筑面积和报给管理部门的面积影响。乙方租赁甲方的光孝路64号1至4层（不含二楼西面房间），首层作商业用途，2至4层为住宅使用，月租金15000元，其中10000元为首层66.79平方米的商铺租金，5000元为2至4层（不含二楼西面房间）的住宅租金。9、乙方对房屋的使用、装修不得有损房屋的结构，如因乙方过错延误维修而造成的伤亡和损失及使用房屋不当或者人为造成房屋损失的，乙方须负责赔偿。12、本合同如提前终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回属于乙方所有的可移动及可拆除的设施、设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意除外）及损坏甲方的设施（正常损耗除外），否则，乙方须负责修复或赔偿甲方的损失，乙方必须在双方约定的时间内按时迁出，否则乙方要赔偿甲方的损失。乙方迁出时应交清水电费、租金和其他应交的费用及将营业执照注销和办理解除、终止房屋租赁合同手续及水电表过户给甲方。如乙方无违约，租赁保证金将在乙方结清所有费用和办清手续之日退回给乙方。14、甲方协助乙方向供电部门申请，将该商铺的电力增容至三相65kw，该商铺的电力增容工程及工程费用全部由乙方自行负责，甲方须向乙方出具同意电力增容证明。15、甲方须向乙方商铺提供给排水位置。17、甲乙双方应严格履行本合同之约定及严格遵守国家法律、法规、政府及各部门政策之规定，否则，视为违约，守约方有权追究违约方之违约责任，如乙方违约的，甲方可以不退回保证金。18、在甲方并无违约的前提下，乙方未能按时缴交租金，甲方应向乙方出具催缴通知书，如乙方在收到甲方通知书7天后仍未缴交租金，则从乙方逾期缴交租金之日起至乙方实际向甲方缴交租金之日止，甲方按本合同第七条第1项计收违约金，如拖欠租金1个月以上，甲方可按第六条第4项的违约处理。2007年12月10日，利亚华南公司发出《交接函》，内容为：根据协议合同条款，利亚华南便利店有限公司租赁光孝路64号房屋于2007年12月7日全部按合同条款的要求完成交接手续，2008年1月1日正式起计租。2010年12月25日，黄演陶向利亚华南公司发出函件一份，要求根据合同约定提前解除双方签订的租赁合同等。利亚华南公司于2012年1月迁出涉案房屋，将房屋交还黄演陶。原审另查明，利亚华南公司曾于2012年向原审法院提起诉讼，要求黄演陶返还租赁保证金45000元及自2012年1月6日起至实付之日止迟延履行的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率加收50%计付），以及要求黄演陶返还垫付的税费468.46元。原审法院于2012年12月20日作出（2012）穗越法民三初字第3028号民事判决书，判决：一、黄演陶应于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向利亚华南公司返还2012年2月1日至2012年3月30日的污水处理费及水费共468.46元。二、驳回利亚华南便利店有限公司的其他诉讼请求。判后，利亚华南公司不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2013年7月17日作出（2013）穗中法民五终字第1377号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书查明：黄演陶确认照片上的日期系电脑后期加工形成，但表示照片确实是接收涉案商铺当天拍摄。对于黄演陶为何在《收铺证明》上要特别注明：“黄演陶仅确认水表电表”，利亚华南公司称是因为双方签订的租赁合同明确约定利亚华南公司退租时可以拆走租赁房屋的全部可移动及可拆除的设施设备，利亚华南公司在交铺的时候就拆除了天花、灯具、空调机及机电设备，还有一些入墙的装修、自动开合的玻璃门等等的设施，拆除之后按现状交给黄演陶时，黄演陶有异议，所以在收铺证明上就没有签名确认现状收铺。利亚华南公司同时表示由于其司对电线有特殊要求，所以其司在使用涉案商铺时是自行搭建电线，故搬离涉案商铺时也搬走了电线。该判决同时认定：“由于合同约定利亚便利店有权拆除及取回属于利亚便利店所有的可移动可拆除的设施、设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及损害黄演陶的设施。按照常理理解，天花和电线应属于不可拆除的设施、设备，在合同未明确约定利亚便利店有权拆除天花和电线的情况下，利亚便利店拆除该设施理据不足。且利亚便利店还拆除了入墙的装修，必然会对涉案商铺的墙体造成损坏，利亚便利店未能提交相应证据证实其对涉案商铺的墙体进行修复，亦属违约。故原审法院认定利亚便利店未能将涉案商铺完好交还给黄演陶并无不当，本院予以维持。至于说照片上的日期系电脑后期加工，只是无法反映照片的拍照时间，但并不能否定照片拍摄反映的情况。”黄演陶于2013年1月4日向原审法院起诉，请求判令：1、利亚华南公司因损坏承租的广州市光孝路24号一至四层房屋，赔偿黄演陶损失123870元。2、利亚华南公司对上述房屋首层地台降低20公分以及首层至二层之间的柱体拆毁的情况进行恢复原状。3、利亚华南公司向黄演陶支付2008年2月1日至2月15日的租金7500元（按月租金15000元计）及从2008年3月1日起至2013年1月4日的违约金6000元（每日按欠付租金金额的0.023%计算）。为证明利亚华南公司未按现状交回涉案房屋，黄演陶原审中提交了（2009）粤穗广证内经字第202321号《公证书》，内容为：申请人黄演陶于二00九年十一月二十六日来到我处，申请对张贴在广州市越秀区光孝路64号房屋首层的《临时商业用房延期使用公示》的现状进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本公证员与工作人员杜俊妍从二00九年十一月二十六日至二00九年十二月十日期间，每天来到广州市越秀区光孝路64号房屋首层对张贴在该地址的《临时商业用房延期使用公示》的现状进行拍摄。兹证明本公证书所附照片三十三张为本公证员现场拍摄所得，与实际情况相符。为证明利亚华南公司在接收房屋使用后损坏黄演陶的房屋基础和危及出租房屋的安全结构，黄演陶原审中提交了2008年1月21日向利亚华南公司发出的《贵公司装饰损坏结构通知书》，内容为：利亚华南便利店有限公司装修我光孝路64号地下期间，多处损坏梁及柱和地梁至露出钢筋等问题、当时贵公司有关负责人何先生、陆先生、陈先生等人曾到现场视察，我曾提出应合理解除损坏问题。特别铺门北边第一条柱之角位两地梁已明显露出钢筋及柱头六条钢筋已露出10多至20多公分，已经明显减弱原有该柱的承载能力，现今该柱未装修之前，应立即用工字钢加固才可继续装修（包括梯台支承过梁灌沙浆），以免影响装修工程的进行，否则贵公司应承担一概安全等问题的责任。附该柱露钢筋影片一张。该通知书下方签有“已于08年1月22日收到该通知书一式2份严建红08.1.22.10：54”。利亚华南公司不确认收到该通知书，也不确认严建红是利亚华南公司的工作人员。为证明利亚华南公司交还涉案房屋给黄演陶时的损坏情况，黄演陶原审中提交了照片34张共17页，黄演陶说明如下：第一页照片内除了黄演陶本人外都是利亚华南公司的工作人员，是反映2012年1月5日交场的情况。第一、二页均显示利亚华南公司拆除电线、天花的痕迹。第三、四页、第五页的第一张显示楼梯被切掉，楼梯下面原用作防空洞的地下室被填满，宽2米、长3米、深2米，对此第十七页第一张也可以显示。第五页第二张是电力局的工作人员在抄电表。第六页第一张原来有电表现在拆掉了，第二张显示拆除的痕迹。第七、八、九页拆了电线，图中的人除黄演陶外是利亚华南公司的工作人员。第十页是门窗、卫生间的损坏情况。第十一页是卫生间的门口、蹲位的厕所、冲凉设备被拆掉。第十二页门锁、天花被拆坏。第十三页把天花、电线损坏情况。第十四页第一张是西北角第一条柱子，第二张是北面第三条和第四条柱子的连接地梁被拆除。第十五页第一张是距北边柱子60公分左右，第二张是西北角第一条柱子连接的地梁。第十六页是黄演陶拆了利亚华南公司的天花、电线后的情况。其中第十四页至第十六页拍摄时间均是黄演陶在2007年12月7日将房屋交接给利亚华南公司使用后，黄演陶装修时的样子。第十七页第一张交给利亚华南公司使用后利亚华南公司装修时拍摄的，第二张拍摄时间2007年8月23日，是双方签订合同后确定了空调等安置位置后拍摄的。利亚华南公司原审中质证称：上述照片中第1页至第13页照片所显示的时间2012年1月5日是黄演陶自行加上，我方不认可该时间。第1页第1张是我方拆除后铺面的天花情况，我方拆除我原安置的天花没有违反合同约定，第2张认为与本案无关。对第2页照片意见与第1页一致。第3、4页照片以及第5页第1张照片不认可是现场照片，黄演陶应举证证明原位置情况。第5页第2张照片可见黄演陶原电表仍在。第6页照片中仅是我方拆除原自行安装的电表设备，没有违反合同约定。第7、8、9页照片也是我方拆除自己安装的电线，符合合同约定。第10至12页照片是房屋自然损耗，不能证明是利亚华南公司损坏。第13页照片意见与第1页的意见一致。第14、15页是没有日期的照片，不清除拍摄时间，不能证明拍摄地点。第16页第2张照片证明我方没有损坏。第17页第1张照片没有拍摄地点和时间，不予认可。第17页第2张照片予以认可，可证明我方承租前后也他人在使用，不能证明是我方损坏了房屋。所有照片均不能证明利亚华南公司承租前房屋的情况，以及利亚华南公司损坏了黄演陶房屋。为证明黄演陶不确认在2012年1月5日收回房屋以及向利亚华南公司提出了交还房屋时存在严重损坏情况，黄演陶原审中提交了以下证据：1、《收铺证明》，内容为：现我司于2012年1月5日以现状自租户利亚华南便利店有限公司收回位于光孝路64号，电表读数：237473kw／h；水表读数：1376m3；钥匙：1条。交接双方签名一栏签有：何耀辉、越海旭。黄演陶在该《收铺证明》下方签写“黄演陶仅确认水表电表度数2012年1月5日”。2、黄演陶于2012年4月5日向利亚华南公司发出的函件，内容为：贵公司挂号信在2012年4月3日收悉，关于租赁房屋保证金问题答复如下：一、贵公司在2012年1月5日有违合同之规定交接租赁光孝路64号的房屋：1、首层固定装修及所有楼层的电线、水电设施全部拆除清光。2、首层起步楼梯割去五级而悬空不能上落。3、厕所损坏、玻璃窗封闭或损坏，地下室破坏填封等。当时我已对贵公司来交接的人员要求贵公司在2012年1月31日之前全部修复或赔偿处理。二、贵公司在装修时多次损坏房屋的梁和柱及地梁钢筋之破坏等危机基础承载安全、其损失是长期的。三、贵公司的工程负责人何耀辉在2008年元旦放假期间再三要求我代贵公司请人按其要求赶做工程，放假双倍工资也要请人，一概工料费由我代支，他负责向贵公司报账清还给我、工料费合共18652元至今未清还，后来又说待终止合同时在保证金扣还给我。四、2008年2月贵公司欠光孝路64号半个月租金7500元，请贵公司尽快缴交为荷。利亚华南公司在该函件下方盖章并确认“已收到原件”。对上述证据，利亚华南公司原审中质证如下：对上述证据1真实性无异议，利亚华南公司退场时确实没有将钥匙交回给黄演陶，因为黄演陶是有商铺钥匙的，且黄演陶事实上约在1月5日后已将商铺出租该他人了；确认收到证据2，但不确认函件的内容。利亚华南公司为证明黄演陶交付租赁物时的状态是陈旧破损的，原审中提交了《收铺检核程序单》，内容载明：收铺日期：2007年11月26日；b建筑实体移交：1、建筑物结构状况：未发现结构性隐患；2、建筑防水性能：未发现明显渗漏；3、天花：陈旧、破损；4、楼地面：陈旧、破损；5、墙柱面及隔断：陈旧；6、门窗：陈旧、破损；7、阁楼：有，结构：钢筋混凝土／钢木／木；8、洗手间：有；9、原有装修：陈旧、破损。c附属设施移交：供配电系统和通信设施的检核确认一栏均确认为：no；给水系统、排水系统、消防系统、空调系统、管道煤气、环保及抽排装置的检核确认一栏均确认为：yes；备注一栏：自行办理。移交签署栏：业主一栏签有黄演陶名字。表格下方空白位置水表读数旁签有“黄演陶12-7／2007”。黄演陶不确认该《收铺检核程序单》上“黄演陶”的名字是其本人所写。利亚华南公司为证双方确认免租期延长至2008年1月15日，从2008年1月16日起计租，原审中提交了利亚华南公司于2008年2月14日向黄演陶发出的函件，内容为：我司与阁下关于越秀区光孝路64号1-4层房屋装修问题所产生的争议及期间的书面函件往来，我司提出以下解决方案：自2007年12月7日交收铺后，阁下才于2008年1月17日正式搬离该物业，期间阁下的行为对我司商铺装修工程造成严重影响，因此我司要求免租期延长15日，即免租期为2007年12月7日至2008年1月15日，由2008年1月16日起计租等。函件下方有手写字体“收到原件黄演陶2008.2.15”。黄演陶不确认该函件上“黄演陶”的名字是其本人所写。原审诉讼过程中，黄演陶向原审法院申请对《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名的真实性进行鉴定。原审法院依法委托广东恒鑫司法鉴定所对上述申请事项进行鉴定。广东恒鑫司法鉴定所于2013年8月5日作出《鉴定意见书》，鉴定意见为：送检的《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名是黄演陶本人所写。黄演陶预付了鉴定费用7337.7元。利亚华南公司对鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均无异议。黄演陶对上述《鉴定意见书》质证称：对鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均有异议，黄演陶本人是从来没有在两材料上的签过名。鉴定书没有按照规定附上鉴定的样本和检材。2、其中2008年2月14日函件是复印件，但鉴定公司以复印件进行鉴定并作出结论不正确。由于从肉眼看上去，样本和检材是明显不是同一人书写的，要求鉴定公司回应鉴定意见书第2页倒数第5行至倒数第2行论述的依据，并要求重新鉴定。广东恒鑫司法鉴定所指派技术人员到庭陈述并回应：1、我方作出的鉴定意见书是根据司法部所规定的形式和格式作出的，所以鉴定意见书规范。2、我方鉴定意见的依据是鉴定意见书上第2页第5行至第6行所载，按照司法部门的规范要求去进行鉴定的。3、每人均有其自己不同的书写方式，我方是根据每人书写习惯、动力定型等作为鉴定的基础，所以不同意黄演陶称肉眼看上去显然不同就认定鉴定结论错误的意见。4、经检验，利亚华南公司提供的2008年2月14日函件上所有内容均是复印件，基于该复印件清晰，且经检验与《收铺检核程序单》上黄演陶签名一致，所以该复印件是具备鉴定条件，所以是可以进行鉴定的，我方也依法作出鉴定结论。5、对于黄演陶表示鉴定结论书上没有附上样本和检材的意见，司法部没有规定鉴定结论书是必须附上该材料以及过程，若双方当事人对鉴定过程有异议，可以一同前往鉴定所进行查看，也可以向相关部门提出。6、动力定型是一种趋势，复印件也能看出趋势，是可以进行鉴定并作出结论的。原审庭审中，双方确认利亚华南公司从2007年12月7日接收房屋使用。对于黄演陶将商铺交付利亚华南公司使用时的装修情况，黄演陶表示：当时一楼天花是扣板天花，门是卷闸门，一至四楼的电线和照明设备是正常可供营业使用，用水设备是正常可供使用的，一楼墙体是有木壁板的，每层均有完好的洗手盘、卫生间、冲凉设备，能正常使用的。利亚华南公司原审中表示：黄演陶交付给我方使用时是有残旧的扣板的天花，卷闸门（退场时没有拆除该卷闸门）；不确认黄演陶交付时是正常用电，从收铺程序单上所载供配电系统是显示没有且自行办理的；确认接收商铺时用水设备正常，但是我退场时也没有破坏黄演陶的用水设备；我司接收时的墙体状态如我方交回给黄演陶时的墙体状态一致，不确认黄演陶交付时有木壁板，仅是扇灰墙体。至于每层是否有洗手盘、卫生间、冲凉设备，我司不清楚；后我司对商铺重新安装天花、重新扇灰、重新布置供配电系统、照明系统、空调系统、消防系统。对于利亚华南公司撤场时拆除的装修和物品，利亚华南公司原审中表示：我司撤场时，拆除了我司自己安装的空调、机电设备、扣板天花；由于大型冷冻机是用一些背架螺丝支架等固定在墙上的，因此拆除冷冻机时，就拆除了用于固定大型冷冻机的那些背架和支架、螺丝；拆除了在墙体上用明线布设的用于供电给空调和大型冷冻机的电缆，该电缆是我承租后基于经营使用而安设商用电缆，因此搬离商铺时也搬走了电缆，本庭中所陈述的电缆即（2013）穗中法民五终字第1377号判决书第9页第1段所陈述的电线；还拆除了大门的自动开合玻璃门。原审庭审中，黄演陶称其在2012年3月将商铺另行出租给一公司，新承租户进行了拆除间墙等装修，楼梯是黄演陶自行出资修复的，天花是新租户装修的，故利亚华南公司破坏的位置现在已无法看到。对于我在本案中的第二项诉讼请求，因受损坏的房屋基础即首层被降低的地台和被割断的地梁是无法单独修复的，必须拆除整间房屋重建。至于首层和二层之间的屋柱问题，我在出租给他人之前已经进行修复了，虽然我已经修复，但要使房屋基础和屋柱恢复至原来的状态必须重建整间房屋，因此在本案中诉讼请求第2项的恢复原状实际是要求利亚华南公司将整间房屋进行重建。对于租金问题，利亚华南公司原审中表示：由于2008年1月时我交纳了一整月的租金15000元，但黄演陶延至2008年1月15日才将房屋内的物品清理完毕，故利亚华南公司在2008年2月交租时仅交纳了半个月的租金，另半个月的租金可在2008年1月的半个月租金中冲抵。黄演陶不确认其延至2008年1月15日才将物品清理完毕，认为租金应从2008年1月1日起计。经原审法院释明，黄演陶明确表示不申请对其主张的房屋损害赔偿数额进行评估。原审法院认为，关于证据的认定，因广东恒鑫司法鉴定所作出的《鉴定意见书》已鉴定送检的《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名是黄演陶本人所写，对该《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名的真实性予以确认。黄演陶要求对鉴定事项重新鉴定的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于重新鉴定的条件，不予接纳。广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第1377号民事判决书已查明利亚华南公司在交还涉案商铺时拆除了天花、灯具、空调机及机电设备、入墙装修、自动开合的玻璃门和电线等设施，并认定天花、电线属不可拆除的设施、设备，据此，在利亚华南公司未能提供证据证明其已修复天花、电线、入墙装修的情况下，利亚华南公司理应对因不当拆除首层天花、电线、入墙装修而承担修复或赔偿的责任。鉴于涉案商铺已另行出租给他人使用且已重新装修，对上述损坏的部位已不可能采用修复的方式，黄演陶现要求利亚华南公司赔偿首层天花、电线、入墙装修的损失合法有理，予以支持。由于黄演陶坚持表示对其主张的损失不申请评估，且涉案房屋已另行出租给他人使用并重新装修，故只能依据现有证据确定上述项目的赔偿数额。根据《收铺检核程序单》载明的交付状态以及利亚华南公司所确认的首层天花、电线、入墙装修损坏情况，结合《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额》及定额站关于人工价差、材料价差调整方法，依法确认利亚华南公司应承担的赔偿损失数额为40000元。至于黄演陶认为利亚华南公司拆除首层连接二层的五级楼梯、拆走活动防水盖、破坏整体钢筋混凝土大荷载的盖板、损坏门窗、损坏首层厕所的主张，因《收铺检核程序单》载明门窗和原有装修均为陈旧、破损的状态，且涉案房屋已另行出租给他人并重新装修，仅凭黄演陶提交的照片及函件无法证明利亚华南公司实施了上述损坏房屋的行为，故对黄演陶要求利亚华南公司赔偿因拆除首层连接二层的五级楼梯、拆走活动防水盖、破坏整体钢筋混凝土大荷载的盖板、损坏门窗、损坏首层厕所而造成的损失的主张，不予支持。黄演陶要求利亚华南公司赔偿2012年1月5日至1月31日期间因房屋损失导致黄演陶无法使用或出租涉案房屋的损失26000元，因黄演陶未能举证证明该损失，黄演陶该主张缺乏依据，不予支持。另，对于黄演陶主张的2008年元旦代利亚华南公司支付的工料费18652元，因黄演陶未能举证证明该支出，且即使存在该代付事实，该费用亦非属于房屋损坏赔偿范围，故对黄演陶提出的该返还工料费18652元主张不予支持。关于黄演陶要求利亚华南公司对涉案房屋首层地台降低20公分以及首层至二层之间的柱体拆毁的情况进行恢复原状的诉讼请求，因黄演陶原审庭审中表示首层被降低的地台和被割断的地梁是无法单独修复的，又表示黄演陶已在出租给他人前已自行修复了首层和二层之间的屋柱问题，必须将整间房屋进行重建才能解决上述问题。由于未有证据显示利亚华南公司实施了降低首层地台和拆毁柱体的事实，黄演陶亦未提交证据证明涉案房屋有重建的必要，故对黄演陶要求利亚华南公司对涉案房屋首层地台降低20公分以及首层至二层之间的柱体拆毁的情况进行恢复原状以及重建房屋的诉讼请求不予支持。关于租金问题，黄演陶认为租金应从2008年1月1日起计，利亚华南公司则认为黄演陶延至2008年1月15日才将物品清理完毕，租金应从2008年1月16日起计。根据利亚华南公司于2007年12月10日向黄演陶发出的《交接函》，利亚华南公司明确从2008年1月1日起计租，虽利亚华南公司于2008年2月14日向黄演陶发出的函件中提出免租期延长至2008年1月15日，且该函件由黄演陶签收，但黄演陶签收函件的行为不代表其认可利亚华南公司提出的免租期延长要求，因此，在利亚华南公司未能提供证据证明黄演陶拖延至2008年1月15日才清理物品完毕的情况下，利亚华南公司应从2008年1月1日起计付租金给黄演陶。鉴于利亚华南公司实际已交纳了2008年1月份整月的租金以及2008年2月份半个月的租金，故利亚华南公司尚欠2008年2月半个月的租金未付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因黄演陶未能提交证据证明其在2008年2月28日起一年内向利亚华南公司主张2008年2月1日至2008年2月15日期间的租金，故黄演陶该租金主张已过诉讼时效。黄演陶于2012年4月5日向利亚华南公司发出的函件虽有主张2008年2月半个月租金，但该函件是在超过诉讼时效期间后发出的，不构成诉讼时效中断事由。基于此，黄演陶要求利亚华南公司支付2008年2月1日至2月15日的租金7500元及从2008年3月1日起至2013年1月4日的违约金的诉讼请求不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告利亚华南便利店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄演陶赔偿损失40000元；二、驳回原告黄演陶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3047元，由原告负担2160元，被告负担887元；鉴定费7337.7元，由原告负担。判决后，黄演陶、利亚华南公司均不服，分别向本院提起上诉。黄演陶上诉并答辩称：一、原审中利亚华南公司提交的一份证据是复印件，但利亚华南公司坚持是原件，黄演陶才提出鉴定，鉴定结果也是复印件，故鉴定费依法应由利亚华南公司承担。二、黄演陶原审中提交的证据《贵公司装饰损坏结构通知书》已提出利亚华南公司损坏黄演陶的房屋结构等问题，且有该公司工作人员严建红签收，该证据的真实性依法应予认定，且黄演陶给该公司的答复函亦明确提及该问题，该公司已加盖公章收到该函，利亚华南公司应负责修复或赔偿。三、原判第一项的有关损害赔偿过低，原审鉴定报告明显违法，原审法院没有接纳黄演陶申请重新鉴定亦违法。四、利亚华南公司接收房屋装修过程中，把房屋的结构主体地梁拆毁，严重影响房屋的结构安全，未经黄演陶同意自行降低地台、损害房屋基础，严重危及房屋安全，利亚华南公司依法依约应恢复原状，黄演陶原审中提出要全栋房屋重建才能恢复原状是最好的办法。另利亚华南公司没有依约放工字钢，依约应负责修复或折价赔偿。综上，原判认定事实和适用法律有误，请求：1、改判原判第一项为：利亚华南公司因损坏承租房屋，赔偿黄演陶损失107218元整；2、改判原判第二项为：利亚华南公司恢复损坏承租黄演陶房屋基础和首层至第二层之间的屋柱及二级地台等的原状；3、改判诉讼费、鉴定费由利亚华南公司承担。利亚华南公司上诉并答辩称：一、利亚华南公司已证明涉案房屋首层天花、电线及所谓的入墙装修是在装修时自行添加的，属于利亚华南公司的财产设备，在退场时拆走该部分设施设备是依据双方的租赁合同的有关条款。黄演陶既没花钱向利亚华南公司提供、也没花钱向下一个承租人提供上述设施设备，根本没有产生经济损失，利亚华南公司不应承担所谓的赔偿责任。二、原审判令利亚华南公司向黄演陶赔偿40000元的依据，在宣判前自始至终没有询问过利亚华南公司的意见。三、利亚华南公司因同一行为（即拆走首层天花、电线及所谓的入墙装修的行为），已被另案判令不得取回45000元的合同保证金，已被追究合同违约责任，本案又再判令利亚华南公司需支付黄演陶40000元赔偿金，原判显然违反公平合理原则。四、没有任何证据否定原审的鉴定。五、严建红不是利亚华南公司员工，即使严建红签收了黄演陶的通知书，但利亚华南公司并不认可其中的内容。六、黄演陶向利亚华南公司发出解约通知，只说市场有变而无提到是因房屋结构损坏而解约。七、黄演陶要求重建房屋没有事实证据。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一项，驳回黄演陶有关诉讼请求，维持原判第二项，判令黄演陶承担本案一审、二审诉讼费用。二审中，上诉人黄演陶向本院申请了其子黄玲西出庭作证，拟证明原审鉴定书中《收铺检核程序单》上“黄演陶”的签字并非黄演陶本人所签而是黄玲西所签，并向本院提交了重新鉴定申请书。上诉人黄演陶在二审中还提交了以下证据：1、广州市司法局于2013年12月30日出具的《关于黄演陶投诉广东恒鑫司法鉴定所有关问题的复函》，拟证明原审鉴定违法，司法局答复可以重新鉴定；2、中国艺术学会文件，拟证明上诉人黄演陶是书法家，不可能有原审鉴定书检材中那么差的签名。上诉人利亚华南公司质证意见为：1、证人黄玲西与上诉人黄演陶有利害关系，且原审法院在上诉人黄演陶对原审鉴定书提出质疑时已要求鉴定人员出庭作证回应了上诉人黄演陶的质疑，当时上诉人黄演陶并无申请其子黄玲西出庭作证；2、对于上诉人黄演陶提交的其他证据，不具有合法性和关联性。上诉人利亚华南公司在二审中没有新证据提交。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，在原审诉讼过程中，原审法院根据上诉人黄演陶的申请，依法定程序委托具有法定资质的广东恒鑫司法鉴定所对上诉人利亚华南公司提交的《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名的真实性进行鉴定，鉴定意见为上述“黄演陶”签名是上诉人黄演陶本人所写。原审法院并就上诉人黄演陶对鉴定意见书提出的质疑，要求广东恒鑫司法鉴定所指派鉴定技术人员带了鉴定样本和检材到庭作了陈述回应，该所的鉴定技术人员还亲自在上诉人黄演陶旁对特征对比表作解释，故原审法院对上述“黄演陶”签名的真实性予以确认并无不当，原判认为上诉人黄演陶要求对鉴定事项重新鉴定的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于重新鉴定的条件而不予接纳正确。关于上诉人黄演陶在二审中提交的拟证明原审的鉴定意见书违法而要求重新鉴定的证据问题。经审查，广州市司法局的复函中亦认为上诉人黄演陶投诉广东恒鑫司法鉴定所的有关问题均不成立，现上诉人黄演陶欲以其已过举证期限的在二审中申请出庭作证的黄玲西的证言，以及拟证明其是书法家的中国艺术学会文件推翻原审的鉴定意见书的依据不足，其上诉再次申请重新鉴定，本院不予采纳。原判已就依法确认上诉人利亚华南公司应承担的赔偿损失数额为40000元的理据作了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以维持。现上诉人黄演陶在没有新证据的情况下，上诉认为原判有关损害赔偿过低缺乏事实依据，本院不予采纳。本院已生效的（2013）穗中法民五终字第1377号民事判决书已查明上诉人利亚华南公司在交还涉案商铺时拆除了天花、灯具、空调机及机电设备、入墙装修、自动开合的玻璃门和电线等设施，并认定天花、电线属不可拆除的设施、设备，上诉人利亚华南公司拆除该设施理据不足，且在该公司未能提供证据证明其对涉案商铺的墙体进行修复亦属违约，原判据此认定上诉人利亚华南公司理应对因不当拆除首层天花、电线、入墙装修而承担修复或赔偿的责任正确，上诉人利亚华南公司关于其不应承担赔偿责任的上诉意见不成立，本院不予采纳。如前所述，原判根据有上诉人黄演陶签字的《收铺检核程序单》载明门窗和原有装修均为陈旧、破损的状态，且涉案房屋已另行出租给他人并重新装修，对上诉人黄演陶关于上诉人利亚华南公司损坏其房屋的其他结构等问题及损失，以及对上诉人黄演陶要求上诉人利亚华南公司对涉案房屋首层地台降低20公分以及首层至二层之间的柱体拆毁的情况进行恢复原状以及重建房屋的诉讼请求均不予支持的理据论述充分，并无不当，本院予以维持。现上诉人黄演陶在没有新证据的情况下，上诉再次提出上述诉请，本院不予支持。至于上诉人黄演陶上诉提出其在原审中提交的《贵公司装饰损坏结构通知书》有上诉人利亚华南公司工作人员严建红签收，但上诉人利亚华南公司不确认收到该通知书，也不确认严建红是其工作人员，即使能证明是上诉人利亚华南公司员工严建红签收，但严建红签收该通知书的行为不代表上诉人利亚华南公司认可该通知书的内容。根据双方的合同约定，如上诉人利亚华南公司违约的，上诉人黄演陶可不退回保证金，同时亦约定了上诉人利亚华南公司不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经上诉人黄演陶同意除外）及损坏上诉人黄演陶的设施（正常损耗除外），否则上诉人利亚华南公司须负责修复或赔偿上诉人黄演陶的损失。因此，上诉人利亚华南公司关于原审判令其需支付上诉人黄演陶赔偿金违反公平合理原则的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于鉴定费的承担问题。上诉人黄演陶是基于其不确认上诉人利亚华南公司在原审中提交的《收铺检核程序单》及时间为2008年2月14日函件中“黄演陶”签名的真实性，而向原审法院申请鉴定，经鉴定证实了上述“黄演陶”签名的真实性，故原审判决由上诉人黄演陶承担鉴定费正确。上诉人黄演陶关于鉴定费应由上诉人利亚华南公司承担的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3047元，由上诉人黄演陶负担2160元、上诉人利亚华南便利店有限公司负担887元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  蔡 峰二〇一四年××月××日书 记 员  党春婷