广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第944号上诉人（原审原告）广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人扶伟聪。委托代理人柯柏松，广东天杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）范坚，男，汉族，1975年3月24日出生，住广西壮族自治区平南县。上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因与上诉人范坚居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1054号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月28日，合富公司（经纪方）与范坚（买方）、张柳（卖方）签订《房屋买卖合约》一份，约定买卖双方独家委托经纪方促成以下物业买卖事宜，三方经协商一致达成如下条款，范坚购买位于南海区大沥镇广佛路横江段＊＊房（房地产权证号**），成交价650000元；买方于签订合约同时自行交付定金70000元予卖方，首期楼款230000元（不合定金）买方同意在收到银行提前还贷通知后在银行预约扣账目前转入卖方还贷账号内，楼价余款350000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方；卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐首期楼款当天；基于经纪方提供的中介服务，买方应于本合约签订当日向经纪方支付中介代理费19500元，买方逾期支付上述费用，每逾期一天按应付费用的1％向经纪方支付滞纳金，直至上述费用支付完毕之日止。本合约签订后若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，各方无须承担违约责任。同日，范坚出具《购房资格确认书》，确认购买方非本市户籍居民家庭，在本市没有住房并能提供自购房之日起算在本市累计缴纳l年以上个人所得税或社会保险证明。同日，合富公司、范坚、卖方三方签订《补充协议》，约定如买方银行按揭尾期楼款不能在2012年10月30日前交付给卖方，买方承诺一次性支付尾期楼款给卖方；经纪方承诺如银行按揭尾期楼款不能在2012年10月30日前完成放款，则经纪方所剩中介费不予收取。2012年10月25日，合富公司、范坚、卖方三方签订《补充协议》，约定买卖双方由原定付款方式银行按揭付款改为一次性付款做公证委托。2012年10月25日，范坚与卖方签订《补充协议》，约定双方均知悉并同意由于限购政策原因暂时不予办理物业交易过户手续，卖方在收齐全部楼款当天办理出售物业的委托公证书，买方指定受托人为谢秋英；买卖双方确认须由经纪方协助办理该物业的交易过户手续及余下手续，并同意在签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费。2013年12月11日房管部门出具涉讼房产查询证明，显示涉讼房屋登记权属人为卖方张柳，已办理抵押登记，抵押权人为谢秋英（买方指定人员）。范坚已于2012年6月28日向合富公司支付中介费5000元。诉讼中，范坚确认卖方已于2012年7月9日交付涉讼房屋予范坚使用，并依约办理了公证委托手续，之后不需经纪方办手续。合富公司、范坚述称范坚已付齐全部购房款。双方当事人确认合富公司已提供的居间服务包括订立合同、介绍物业、协助收款、现场看楼；范坚主张原约定范坚提供协助办理房贷、过户手续的服务未履行，但承认合富公司提供了介绍买卖双方办理公证、抵押手续。合富公司于2013年11月27日起诉至原审法院，请求：1.范坚向合富公司支付中介费14500元及滞纳金14500元（从2012年10月25日起按每日1%计算，以本金为限），合共29000元；2.范坚承担本案诉讼费用。原审法院认为：合富公司、范坚围绕涉讼房屋形成的居间合同关系合法有效，应受法律保护。双方当事人的争议焦点在于范坚是否需支付居间报酬余款14500元及范坚是否需承担违约责任。根据合富公司、范坚均参与签订的三方《房屋买卖合约》及补充协议内容，合富公司、范坚于《房屋买卖合约》约定范坚应于合约签订当日向合富公司支付中介代理费19500元，并在该合约中约定房屋买卖采取银行按揭付款的方式；但合富公司、范坚又于同日签订的三方《补充协议》中补充约定，经纪方承诺如银行按揭尾期楼款不能在2012年10月30日前完成放款，则经纪方所剩中介费不予收取。故《补充协议》实质是对在银行按揭付款方式不能按期实现的情况下，基于合富公司居间服务内容的减少、促成贷款发放的目的未实现，对合富公司收取的居间报酬作相应减少进行约定。根据2012年10月25日三方《补充协议》内容，三方对原定银行按揭付款方式变更为一次性付款及办公证委托方式作了确认，则合富公司、范坚居间权利义务结算应根据2012年6月28日《补充协议》确定。2012年6月28日当日范坚已支付居间报酬5000元，对应《补充协议》约定的“所剩中介费不予收取”内容，应指中介费余额l4500元均不予收取（19500-5000元）。合富公司主张应按2012年10月25日买、卖两方《补充协议》约定的“买卖双方确认须由经纪方协助办理该物业的交易过户手续及余下手续，并同意在签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费”内容执行，但其一、合富公司并非该《补充协议》签订人，不能据该协议主张合同权利；其二、该协议买卖两方约定“由经纪方协助办理该物业的交易过户手续及余下手续”，但同时又明确“由于限购政策原因暂时不予办理物业交易过户手续”，庭审中合富公司主张其居间服务已完成，范坚亦明确表示不需合富公司办理后续手续，即合富公司、范坚之间未就提供后续协助过户服务达成合意，合富公司服务内容并未增加；其三、该协议约定“在签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费”，该条款中“合约”指向内容并未明确，三方2012年6月28日签订的《补充协议》作为同日签订的《房屋买卖合约》的附属协议，均为合约组成部分，应根据全部三方合约及补充协议内容理解各方当事人的真实意思表示，并按最终的实际履行情况确定各方权利义务内容，故法院对范坚关于应按2012年6月28日《补充协议》确定合富公司居间权利的辩解予以采纳。上述全部三方合约及补充协议内容均未涉及办理涉讼房屋抵押事项，范坚在庭审中承认合富公司提供了介绍办理债权抵押等手续，根据涉讼房屋产权登记信息，涉讼房屋亦已登记抵押予范坚指定人员，即合富公司提供了原约定范围外的服务内容，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，“对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定”，合富公司、范坚对该服务内容对应费用并未约定，法院根据促成、协助抵押手续办理的工作内容酌定范坚应再向合富公司支付居间报酬4000元，合富公司诉讼请求符合法院核定数额部分法院予以支持。范坚尚未支付该居间报酬余额是因双方原约定不明确引起，不构成违约，合富公司请求范坚支付违约金及居间报酬余额超出法院核定部分，法院均不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、范坚应于判决发生法律效力之日起十日内向合富公司支付居间报酬4000元；二、驳回合富公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262.5元，由范坚负担36元，合富公司负担226.5元，范坚负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付还予合富公司，法院不另收退。上诉人合富公司、范坚均不服上述判决，向本院提起上诉。上诉人合富公司上诉称：一审判决认定事实不清，法律适用错误，处理不当。一、居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，合富公司作为居间人，已促成编号为1900590的《房屋买卖合约》成立，且合同合法有效，应按照约定收取居间费，且合富公司已尽职尽责为买卖双方提供居间服务，范坚应向合富公司支付居间费余款14500元。二、一审法院认定合富公司与范坚居间权利义务结算应适用2012年6月28日《补充协议》，明显不当。该《补充协议》约定合富公司承诺如银行按揭尾期楼款不能在2012年10月30日前完成放款则合富公司所剩中介费不予收取，而实际交易中，买卖双方在约定期限未至前已私下变更付款方式为一次性付款并已实际履行房款的交付手续，其后三方于2012年10月25同签订补充协议约定本次交易付款方式的变更。因此，合富公司承诺不予收取剩余中介费的条件未成就，且2012年l0月25日买卖双方私下签订另一份补充协议约定“签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费”，该约定的效力已覆盖2012年6月28日三方补充协议中涉及中介费的约定。三、一审法院认为合富公司不能根据2012年10月25日买卖双方签订的《补充协议》主张合同权利，认定事实不清。该协议内容涉及合富公司的权利义务，该协议中买卖双方“同意在签署本协议之同时各自付清合约约定的中介代理费及咨询费”，已明确约定范坚应于2012年10月25日向合富公司付清报酬。另该协议约定“本协议内容与合约内容不一致时以本协议为准”，该协议中就“合约”已明确指向为2012年6月28日的《房屋买卖合约》，故合富公司有权依据该协议向范坚主张收取余下居间费。据此上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.范坚承担本案的一切诉讼费用。上诉人范坚上诉称，一审法院适用法律不当，故意偏袒合富公司。原审法院既然采纳2012年6月28日的《补充协议》，故应执行该协议的第2条，“经纪方承诺如不能在2012年10月30日前完成银行按揭尾期楼款的放款，则经纪方所剩中介费不收取”。由于中介方不能在2012年10月30日前完成银行按揭尾期楼款的放款，故不应再收取所剩的中介费用。因此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定酌定范坚再向合富公司支付居间报酬4000元不当。据此上诉请求：1.撤销原审法院关于范坚再向合富公司支付居间报酬4000元的判决；范坚无须向合富公司再支付中介费；2.一、二审诉讼费用由合富公司负担。双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。经审查，原审法院关于“范坚主张原约定范坚提供协助办理房贷、过户手续的服务未履行，但承认合富公司提供了介绍买卖双方办理公证、抵押手续”的表述有误，应为“范坚主张原约定合富公司提供协助办理房贷、过户手续的服务未履行，但承认合富公司提供了介绍买卖双方办理公证、抵押手续”，本院予以纠正。原审法院认定的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷，二审期间的争议焦点在于范坚应按何标准向合富公司支付中介费的问题。合富公司主张范坚应支付余下中介费14500元，而范坚则认为由于合富公司未能提供办理按揭的服务，按约定范坚无需再支付余下中介费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，根据合富公司与范坚及卖方于2012年6月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，案涉房产的付款方式为通过银行按揭支付余下楼款，且合富公司承诺如银行按揭尾期楼款不能在2012年10月30日前完成放款，则所剩中介费不予收取，前述约定是当事人的真实意思表示，合法有效，即在未能如期办理银行按揭的情况下，合富公司无权再向范坚主张余下中介费14500元。根据2012年10月25日合富公司、范坚及卖方签订变更银行按揭付款方式为一次性付款方式的《补充协议》及范坚直接支付购房余款的事实可知，银行按揭尾期楼款未能在2012年10月30日前完成放款。因此，根据2012年6月28日《补充协议》的约定，合富公司无权再向范坚主张余下中介费14500元。合富公司主张2012年10月25日范坚与卖方所签订的协议中约定各自付清合约约定的中介代理费及咨询费，故范坚应支付余下中介费，但该协议的双方当事人为范坚及卖方，合富公司并不是合同当事人，且从其内容来看，只是明确各自付清合约约定的中介代理费及咨询费，应当将该条中“合约约定的中介代理费及咨询费”理解为指向是原《房屋买卖合同》和《补充协议》中的相关约定，并没有明确范坚尚需支付余下的14500元中介费，故不能认定当事人就合富公司可收取的中介费数额达成了新的协议，合富公司仍应受2012年6月28日《补充协议》的约束。因此，合富公司主张范坚支付余下中介费14500元，理由不能成立，本院不予支持，范坚无需再支付余下中介费。至于合富公司协助双方办理抵押的行为，应属于其为促成本次交易行为的工作内容，包括在双方之前的约定费用范围内，不应以双方约定不明为由，由法院酌定相关费用。综上，范坚的上诉主张成立，本院予以支持。合富公司的上诉主张不能成立，本院予以驳回。原审判决处理不当，应予纠正。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第1054号民事判决；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的诉讼请求。本案一审受理费262.5元及二审受理费475元，由上诉人广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴健南代理审判员  彭进海代理审判员  姜欣欣二〇一四年四月二十四日书 记 员  莫志恒