浙江省象山县人民法院行 政 判 决 书（2011）甬象行初字第30号原告邬亦红，女，1946年11月5日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。委托代理人程显成（特别授权代理），浙江信大律师事务所律师。被告象山县国土资源局，住所地浙江省象山县丹东街道宾阳路20号。法定代表人朱志川，男，局长。委托代理人郑新安（特别授权代理），浙江海册律师事务所律师。委托代理人潘贤志（特别授权代理），象山县国土资源局工作人员。第三人张翊庭，男，1937年4月7日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人罗瑞瑞，女，1972年2月17日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人柯存满，男，1960年3月23日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人王玮，男，1963年8月1日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人张夏兰，女，1956年6月18日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人王军军，男，1978年5月12日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人黄敏华，男，1962年5月17日出生，汉族，浙江省象山县人，住所地浙江省象山县。第三人楼杏珍，女，1933年12月27日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人王萍萍，女，1961年9月26日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人ＸＸ，女，1969年1月3日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省宁波市江东区。第三人何凌锋，男，1958年4月9日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人何凌云，男，1960年5月17日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人何春晓，女，1960年1月6日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。第三人何颖，女，1965年4月13日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。诉讼代表人柯存满，男，1960年3月23日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。诉讼代表人楼杏珍，女，1933年12月27日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。诉讼代表人张夏兰，女，1956年6月18日出生，汉族，浙江省象山县人，住浙江省象山县。原告邬亦红诉被告象山县国土资源局土地行政登记一案，于2011年6月2日向本院起诉，因提交的诉讼材料不符合立案条件，原告补正后于2011年6月29日再次起诉。本院于2011年6月29日受理后，于2011年7月1日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。2011年7月12日，原告向本院提出申请，要求追加浙江省象山县石浦中学为第三人参加诉讼。本院经审查，认为本案的处理与���江省象山县石浦中学没有法律上的利害关系，故不予准许。因本案的处理与第三人张翊庭等8人有法律上的利害关系，本院于2011年7月26日依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年8月17日第一次公开开庭审理了本案。原告邬亦红及其委托代理人程显成，被告象山县国土资源局的委托代理人郑新安，第三人张翊庭8等人的诉讼代表人楼杏珍、柯存满、张夏兰以及第三人王军军到庭参加诉讼。因本案的处理和王萍萍、ＸＸ有法律上的利害关系，本院于2011年9月19日通知其作为第三人参加诉讼。又因本案的处理和何凌锋、何凌云、何春晓、何颖有法律上的利害关系，本院于2011年9月26日通知其作为第三人参加诉讼。本院于2011年9月27日第二次公开开庭审理了本案，原告邬亦红及其委托代理人程显成，被告象山县国土资源局的委托代理人潘贤志，第三人张翊���等14人的诉讼代表人楼杏珍、张夏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年3月14日，象山县国土资源局作出一份函，答复原告座落于石浦镇新北弄××号102室房改房，户主为邬亦红，于1994年办理了房产证，证号为象房证字第02××09号，2009年办理了国有土地使用权证，为象国用（2009）10285号；当时办理土地证是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《象山县出售公有住房方案审批表》、房产证和石浦中学的证明来办理，房产证红线范围内的天井作为独用面积登记，红线范围外的部分根据石浦中学意见作为共用进行分摊。被告象山县国土资源局于2011年7月11日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：1.象国用（95）字第0××××2号国有土地使用权证，以证明石浦中学为涉案土地的原土地使用权人；2.象房证字第02××09号房屋所有���证，以证明原告的红线范围为房屋北首天井，不包括南首天井，被告是根据房产证红线范围确权登记；3.石浦中学证明，以证明原告主张的南首天井为10户用户平均分配使用；4.《象山县出售公有住房方案审批表》，以证明原告对涉案土地的取得方式；5.象复决字[2011]5号行政复议决定书，以证明原告已就同一事实和理由提起行政复议，复议机关维持被告的具体行政行为。被告还提供了作出具体行政行为的依据：一、《土地登记规则》第四十条，《浙江省土地登记实施细则》第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条。原告邬亦红起诉称，原告是象山县石浦中学教师，现已退休。上世纪80年代初中期，原告所在学校出面征用石浦北门水库溢洪道西侧北门村的土地，建设了一幢一梯二户五层十套教师宿舍楼，原告分得一楼102室，��分得101室的沈炳坤老师隔壁相邻。101室与102室分别有各自独立的围墙分隔的前后天井，由一楼住户使用，二楼以上八家住户一直无异议。该宿舍楼外部结构一直沿袭至今。1994年5月，国家进行房改，这十套住宅就由所在的学校出面分别卖给各住户，原告就地原样买得102室，一楼各户独用的天井以二楼阳台投影3米以内的当然随主物房屋归一楼住户使用。根据当时的房改政策，对天井超3米以外的部分，则另加每平方米50元的价款。房管部门经测量，原告的天井超过3米的部分为16.49平方米，故加付了824.50元。据此，房屋登记发证中，该前后天井均列为原告与101室各自独立使用，既不存在一楼两户共用，更不存在整幢十户共用，仅楼梯为共用，分摊共用面积6.61平方米。对此同楼所有住户一直无异议。2000年前后，该楼房屋东首的石浦北门水库溢洪道被覆盖浇筑了混凝土，拓���为道路，101室在天井东围墙上开了一道门。期间，二至五楼的八户住户中，陆续有多户将房屋转让给非本校教师。2005年，被告曾经拟办理土地使用权证，因与原告对天井的权属有不同理解而中止。2009年，原告取得土地使用权证。由于原告缺乏法律意识，对到手的土地证当时也并未在意而束之高阁。原告直到不久前二楼及以上的新老住户一起将原告和沈炳坤诉至法院，认为原告和沈炳坤对他们的权利构成侵害和妨碍，提出要求停止侵害、排除妨碍，共同使用天井的诉讼时，才发现土地使用权证竟然将原告购房时一并买进，并独立使用20多年的天井标为共用。于是，原告收集相关资料后书面申请被告办理更正登记。被告以石浦中学在2005年出具证明天井为共用为由，拒绝更正。原告申请行政复议，县人民政府维持了被告不予更正的行政行为。原告认为，民事主体对不动产的取得，除了我国建国初期的土地改革中的国家分配这一行政行为分配取得外，取得方式主要通过民事法律行为（如买卖）或民事法律事实（如继承）取得。登记发证是物权的公示，而非对物权的分配和重新确认。且依据民法原理不动产的转移中，除特别约定外，从物总是当然随主物转移。本案中，原告是在原单位分配使用的基础上通过房改买卖取得该房屋，房屋所有权转移时作为房屋的从物天井也随之转移。按当时房改政策，对超面积的从物天井部分另行支付了价款，房管部门也按此进行了权属登记。所以国土部门进行土地登记时应当以当事人的民事行为和房屋权属登记为依据如实登记，不能置当事人的合同行为和房屋权属登记不顾，将附属的独用天井无依据地错登为共用天井，致使物权的公示登记被实质上偷换成重新确权分配。至于被告复函辩称���是根据石浦中学的证明登记，这不成立。经查，该证明是学校将该房屋土地权属彻底转让后于2005年11月向国土部门出具。在这种情况下，学校已无权决定该天井归属。被告以该无效证明为据将本已属原告独用的天井登记为共用天井显然错误。这违反了房地产管理法和土地登记规则等法律法规规定的“房地产转让时土地使用权随之转移，先进行房屋所有权变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书变更土地登记”的规定。被告坚持该错登不予更正，将损害原告的固有合法权益。而复议机关则机械地维持了被告的不予更正的行政行为。为此，原告依据行政诉讼法第十一条、第三十八条第二款的规定，请求判令被告对原告的象国用（2009）第1×××5号土地使用权证存在错登进行更正登记。因原告诉讼请求问题，本院于2011年9月26日向原告释明，原告变更其诉讼请��为：1.撤销被告象山县国土资源局于2011年3月14日作出的函；2.判决被告对原告的象国用（2009）第1×××5号土地使用权证存在错登进行更正登记。原告于起诉时向本院提交了下列证据：1.原告身份证复印件，2.象国用（2009）第1×××5号土地使用权证，3.更正登记申请书，4.被告作出的复函，5.象复决字[2011]5号行政复议决定书，6.石浦中学的证明，以上证据1-6，以证明（1）原告的身份与错登的土地证间存在利害关系及主体资格的事实；（2）原告因土地错登申请更正和申请复议均遭拒的事实；（3）行政机关和复议机构拒绝更正的原因是石浦中学的证明；7.所登房屋土地照片，8.原告代理人的调查笔录，以上证据7-8，以证明涉案房屋土地的既往历史状况，被告的登记与现实不符；9.房改买卖契约，10.房改审批表，11.房屋权证计算书，12.房屋所有权证，13.县政府房改文���，以上证据9-13，以证明（1）房屋土地早就从石浦中学转让给原告；（2）转让中地面的天井已按房改政策附属底楼由原告支付对价一并受让；（3）房屋权证也已确认，且测量中二楼以上分摊面积不包含天井。被告象山县国土资源局答辩称，一、被告作出的具体行政行为事实清楚，程序合法。原告要求更正登记的土地位于象山县石浦镇西门外路新北弄××号的102室，该幢楼房原属石浦中学所有，有前后天井，五层共十套，后房改到户；2005年申请土地使用权分割登记，由于各种原因一直未予办理，直到2009年由于各住户要求才予办理。当时办理土地使用权证是根据《象山县出售公有住房方案审批表》、各住户提供的房产证复印件及石浦中学证明办理。102室户主邬亦红提供了1994年发证的象房证字第02××09号房产证复印件，附图上明确标注了该住户房改房的天井��置，即座落于房屋的北首。该宗地原使用者为石浦中学，因此1995年初始登记时将该宗地全部土地使用权登记在石浦中学名下；由于要将土地使用权面积分割到户，石浦中学于2005年11月9日出具证明，明确了一楼房产证附图红线外土地使用权归10户用户平均分配使用。综上，原告主张的房屋南首天井，无证据证明属于原告独立使用范围内。二、被告作出的具体行政行为的法律依据充分。根据《土地登记办法》第四十条、《浙江省土地登记实施细则》第三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条之规定，原告提出的申请依法应当不予支持。故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张翊庭等14人陈述称，南首天井应为大家共用，不是原告一人独用。第三人向法院提供了8户住户的身份证复印件以及土地使用权证和房屋所有权证，以证明���首天井是共用的。对原、被告及第三人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定：对被告提交的证据1-5，原告对证据的真实性没有异议，但认为土地登记申请表以及石浦中学的证明所反映的内容不真实，违反了原告与石浦中学的房屋买卖合同，同时被告并未举出其登记行为程序合法的证据；第三人对被告提交的证据无异议；本院对被告提交的证据的真实性予以认定。对原告提交的证据1-6，被告对真实性没有异议，但不能证明原告主张其权利受损事实，被告行为符合法律规定，被告的行为并没有侵害原告的权利。对证据7-8，被告认为与行政机关作出行政行为所依据的事实没有关联，被告所依据的是土地登记规则要求的权属来源证明，土地使用现状在第三人没有异议的情况下与权属登记没有关联。对证据9，被告认为原告在申请土地登���时没有向土管部门提供过，当时提供的是房产权证，未提供买契约，原告是在申请房屋所有权证登记时提供给房管部门。该契约第一条对于房屋转让面积，对标的的表述对土地登记是至关重要，由于本案原告没有提供原件，无法判断附件内容是什么。如果能提供原件，附件上对房屋或土地使用权的界址转让范围有明确表述的话可以根据契约登记，如果没有记载，则不在转让范围内。对证据10，被告对真实性没有异议，关键在于审批表是不是契约的附件，如果是契约的附件，客观上讲可以是转让范围内，是房屋所有权登记出现错误。对证据11，被告对真实性没有异议，计算书与房屋所有权证登记事项有冲突，被告认为应该以房屋所有权证为准。对证据12，被告认为登记建筑面积是49.94平方米，天井并没有作为分摊面积进行登记。对证据13，真实性没有异议。第三人对原���提供的证据，质证认为不能证明涉案天井是原告所有，第三人并不知道原告已经对争议天井支付了额外价款。对原告提供的证据1-6，因被告及第三人对真实性没有异议或未提出异议，本院对证据的真实性予以认定；对证据7-8，因该证据证明的是涉案土地历史使用状况，与被告的土地登记行为无关联性，本院不作认定；对证据9-13，本院从房管部门档案调取比对后无异，对该证据的真实性予以认定。对第三人提交的证据，原告对真实性没有异议，对土地使用权证有异议，张翊庭的土地证、房屋所有权证不存在天井附图，而原告房屋所有权证、土地证都有天井附图。被告对第三人证据的真实性没有异议，该证据结合原告的房屋所有权能够证明天井不是作为独用面积进行登记。原、被告对证据的真实没有异议，本院对第三人提供的证据的真实性予以认定。根据上述对证据的认定，结合原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认的案件事实如下：原告邬亦红系象山县石浦中学退休教师。1994年，原告根据当时房改政策参加房改。1994年5月30日，原告与浙江省象山县石浦中学签订了《象山县公有住房买卖契约》，购买了浙江省象山县石浦中学座落于石浦镇西门外路新北街××号102室房屋。该契约载明房屋建筑面积56.55平方米，但对房屋具体界址、范围未有描述。同日，原告取得象房证字第02××09号房屋所有权证，但房屋南首天井部分未划入红线范围，北首天井划入红线范围。1995年土地使用权证仍登记在石浦中学名下。2005年11月30日，原告申请土地使用权变更登记。2009年9月9日，象山县人民政府向原告颁发了象国用（2009）第10285号国有土地使用证，该证载明房屋南首天井为共用天井。2011年2月24日，原告认为房屋南首天井为其独用天井向被告申请更正登记。2011年3月14日，被告复函答复原告当时办理土地证是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《象山县出售公有住房方案审批表》、房产证和石浦中学证明办理，房产证红线范围内的天井作为独用面积登记，红线范围外的部分根据石浦中学意见作为共用进行分摊。原告不服，向象山县人民政府申请行政复议。2011年5月17日，象山县人民政府作出象复决字[2011]5号行政复议决定书，维持被告所作的不予更正的具体行政行为，并于2011年5月18日送达原告。另查明，根据当时的房改政策，《象山县城镇住房制度改革实施方案配套细则》附表三中注：②如独户使用的有围墙的天井，以二楼阳台水平投影为起点，超过3米以上部分，按环境系数计算，每平方米天井面积加收50元。原告邬亦红对南首天井超3米以上面积为16.49平方米的部分，额外支付了价款824.50元。本院认为，《浙江省土地登记办法》规定，县级以上人民政府国土资源行政管理部门自收到土地登记申请，按规定应分别作出受理决定、书面通知申请人限期补正证明材料、不予受理决定或是暂缓登记决定。土地是否更正登记的决定机关是政府而非土地管理部门。现被告收到原告的申请后直接作出不予更正登记的决定属超越职权，应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条第（三）项规定，提起诉讼应当具有诉讼请求和事实根据，被告作为国土资源行政管理部门只负责履行相关更正登记程序，没有实体决定是否更正登记的法定职责，原告提出要求被告对存在错登的土地证进行更正登记的诉讼请求，缺乏事实依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第4目、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第三十二条第二款规定，判决如下：一、撤销被告象山县国土资源局于2011年3月14日向原告邬亦红作出的函；二、驳回原告邬亦红请求被告象山县国土资源局对象国用（2009）第1×××5号土地使用权证存在错登进行更正登记的起诉。本案受理费50元，由被告象山县国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院,并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过���政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室,汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的,应当在上诉期届满后七日内预交,逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长  张永革审 判 员  贺 峰代理审判员  蒋晓瑜二〇一一年九月二十七日代书 记员  王博闻附法律、司法解释条文：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可判决被告重新作出具体行政行为：……4.超越职权的；……二、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若��问题的解释》第三十二条第二款7日内不能决定是否受理的，应当先予受理；受理后经审查不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。