江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）扬民终字第0144号上诉人（原审被告）扬州华亭置业有限公司被上诉人（原审原告）董水保上诉人扬州华亭置业有限公司（以下简称华亭公司）因与被上诉人董水保商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：1、董水保与华亭公司于2010年2月12日分别签订了三份《商品房买卖合同》，其中合同编号为20100209（合同备案号1247F1A74C7C）约定华亭公司将扬州运河东路8号，一幢第一单元合238482号房（公安幢号：具体房号为1107、1164-1168、1171-1180、1186-1195、1198-1199、1300-1306、132、134-138、142-149，共计49间），建筑面积共508.77平方米，每平方米1500元，总计763155元。其中合同编号为20100210（合同备案号1247F1A7625D）约定华亭公司将扬州运河东路8号，一幢第一单元合238483号房（公安幢号：具体房号为157、162-167、169、178-186、192-199，共计25间），建筑面积共510.46平方米，每平方米1500元，总计765690元。其中合同编号为合同1119（合同备案号1247F1A7405C）约定华亭公司将扬州运河东路8号，一幢第一单元合238481号房（公安幢号：具体房号为1100-1106、1108-1115、1119-1122、1126-1134、1136-1140、1143、1144、1146-1155、1159-1163，共计50间），建筑面积共1002.11平方米，每平方米1500元，总计1503165元。三份《商品房买卖合同》中第八条交付期限中约定，出卖人应当在2010年2月12日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，逾期超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2、董水保与华亭公司及无锡市东经投资担保有限公司于2012年5月8日共同签订了《还款协议》，其主要内容为“三方就丙方（无锡市东经投资担保有限公司）担保乙方（即华亭公司）向甲方（即董水保）偿还欠款，乙方从甲方处赎回双方间20100209、20100210、119号三份商品房买卖合同项下农贸市场房产有关事宜，达成如下协议：一、甲乙双方经对帐后一致确认，截止2012年4月24日，乙方欠甲方壹仟壹佰肆拾陆万捌千元整（11468000元），加上甲方已支付给乙方的购房款叁佰零叁万贰仟元（20100209、20100210、119号三份商房买卖合同项下农贸市场房产），乙方计欠甲方壹仟肆佰伍拾万元（14500000元）整，丙方对此予以认可。二、乙方承诺在2012年6月30日前偿还甲方现金陆佰伍拾万元，同时向甲方提供承兑期限为2012年10月20日前、票面为800万元的银行承兑汇票，用于偿还所欠甲方债务、支付回购房产款项。如果乙方不能按照本约定履行自己的义务，则自愿向甲方支付违约金贰佰万元。三、丙方就乙方偿还甲方欠款，向甲方支付房屋回赎款有关事宜，为乙方向甲方提供连带责任保证，担保的范围包括欠款、房屋回赎款、全部利息、甲方为实现债权而产生的所有费用。丙方在2012年5月8日前向甲方支付壹佰万元、在本协议签订后十日内支付壹佰万元，上述贰佰万元作为丙方担保乙方履行本协议的保证金。如乙方及时足额履行了本协议约定的义务，则贰佰万元保证金冲抵乙方欠款，否则贰佰万元保证金自动转作丙方代乙方向甲方支付的违约金，同时不免除丙方的连带保证担保责任。四、乙方按照本协议约定及时足额还清欠款，甲方免收利息；如果乙方不能按照本协议约定及时足额还清欠款，则应按22%的比例向甲方支付相应利息直至还清全部欠款及利息为止。五、甲方收到丙方支付的壹佰万元保证金后，立即请求法院撤销甲方申请查封的乙方所有房产；乙方（或者丙方代乙方）按照本协议约定还清全部欠款、房屋回赎款后，甲乙双方间解除原商品房买卖合同及房屋抵押担保合同，解除全部抵押。如乙方不能如期履行偿还欠款、支付房屋回赎款义务，则视为乙方放弃回赎房屋，乙方应当在2012年6月30日前向甲方开具正式购房发票（乙方于2010年2月10日已经收取的、甲方支付的购房款叁佰零叁万贰仟元），协助甲方办理有关产权手续并按照商品房买卖合同的约定向甲方交付房屋…”3、董水保于2010年2月10日支付给华亭公司购房款303.2万元。华亭公司及无锡东经投资担保公司共计给付董水保1051万元（含无锡东经投资担保公司支付的200万元）。现董水保诉至法院，要求华亭公司开具发票、交付房屋，并承担违约责任。原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。董水保与华亭公司之间签订的三份《商品房买卖合同》，以及董水保与华亭公司和无锡市东经投资担保有限公司三方签订的《还款协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，该四份协议有效。华亭公司在《还款协议》中明确已于2010年2月10日收取了董水保的购房款303.2万元，如到期不能偿还欠款、支付房屋回赎义务，则视为放弃回赎房屋，并向董水保开具正式购房发票、协助董水保办理有关产权手续，及按照商品房买卖合同的约定向董水保交付房屋。故对董水保要求华亭公司向其交付所购买的房屋，并出具购房款票据的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于华亭公司辩称，双方之间系借贷关系，非房屋买卖关系，及其额外支付给董水保147万元，后来支付的款项中已含房屋回购款，剩余未支付的系借款利息，董水保对此予以否认，华亭公司未提供证据证明其主张，故其抗辩理由无事实和法律依据，不予采信。董水保与华亭公司之间签订三份《商品房买卖合同》后又签订了《还款协议》，其中约定华亭公司应提供承兑期限为2012年10月20日前、票面为800万元的银行承兑汇票，而三份《商品房买卖合同》中约定华亭公司逾期超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。故华亭公司逾期交房的违约日期应从2012年12月21日起算。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、扬州华亭置业有限公司于判决生效后三十日内将扬州市广陵区运河东路8号一幢第一单元合238482号房（公安幢号：具体房号为1107、1164-1168、1171-1180、1186-1195、1198-1199、1300-1306、132、134-138、142-149，共计49间）、一幢第一单元合238483号房（公安幢号：具体房号为157、162-167、169、178-186、192-199，共计25间）、一幢第一单元合238481号房（公安幢号：具体房号为1100-1106、1108-1115、1119-1122、1126-1134、1136-1140、1143、1144、1146-1155、1159-1163，共计50间），以上所有房屋交付给董水保，并出具购房款票据。二、扬州华亭置业有限公司给付董水保从2012年12月21日至交付房屋之日止，每日按303.2万元的万分之五计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31056元，由扬州华亭置业有限公司承担。宣判后，华亭公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方系民间借贷关系，双方经对帐确认，截止2012年4月24日，华亭公司欠董水保1146.8万元，加上所谓的购房款303.2万元，华亭公司计欠董水保1450万元。事实上，双方所签的三份《商品房买卖合同》并非双方真实的意思表示，双方不存在房屋买卖合同关系。303.2万元为借款利息，签订的三份《商品房买卖合同》实际为1450万元债务提供担保。2、所涉房屋面积为2200平方米，房屋价格达1761万元左右，华亭公司不可能以303.2万元的超低价出卖给董水保。综上，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。其在二审中提供的证据有：《商品房买卖合同》两份，证明讼争房屋的市场价为每平方米8000元左右。董水保质证认为：该两份《商品房买卖合同》上并无买受人签字，真实性不予认可；这两份合同上的房屋与我所购的房屋结构不同，根本无法相提并论，该证据与本案不具有关联性。被上诉人董水保答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1、华亭公司认为303.2万元为借款利息不符合客观事实，双方签订《商品房买卖合同》后，我实际已向其支付购房款303.2万元，如系利息，应由其向我支付，而不可能我再向华亭公司支付；2、《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且已经实际履行。双方约定的房屋价格就是当时的市场价，2010年下半年扬州中级法院拍卖的该地段最好市口的门面房也就是每平方米3000多元。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，董水保与华亭公司签订《商品房买卖合同》后，董水保已向华亭公司支付了《商品房买卖合同》项下的购房款。本案二审的争议焦点为：1、双方是否存在商品房买卖合同关系；2、董水保要求华亭公司履行交付义务并承担违约责任的诉请是否应予支持。关于争议焦点一，本院认为：双方存在商品房买卖合同关系。理由：首先，董水保为证实双方存在房屋买卖合同关系，向法庭提供了三份《商品房买卖合同》，且该合同已向房产管理部门备案。华亭公司主张双方系借款合同关系，但其提供的证据不足以证实其主张的事实；其次，董水保与华亭公司签订《商品房买卖合同》后，董水保已向华亭公司支付《商品房买卖合同》约定的购房款；再次，从董水保与华亭公司2012年5月8日签订的《还款协议》第一条约定的内容：截止2012年4月24日，华亭公司欠董水保壹仟壹佰肆拾陆万捌千元整（11468000元），加上董水保已支付给华亭公司的购房款叁佰零叁万贰仟元（20100209、20100210、119号三份商品房买卖合同项下农贸市场房产），华亭公司计欠董水保壹仟肆佰伍拾万元（14500000元）整。该内容反映在2012年5月8日，华亭公司也是认可董水保支付的303.2万元是购房款。综上，应当认定双方是存在商品房买卖合同关系。关于争议焦点二，本院认为：董水保要求华亭公司履行交付义务并承担违约责任的诉请应予支持。理由：董水保与华亭公司之间签订三份《商品房买卖合同》后，双方及无锡市东经投资担保有限公司2012年5月8日的《还款协议》约定：华亭公司（或者无锡市东经投资担保有限公司代华亭公司）按照本协议约定还清全部欠款、房屋回赎款后，董水保与华亭公司间解除原商品房买卖合同及房屋抵押担保合同，解除全部抵押。如华亭公司不能如期履行偿还欠款、支付房屋回赎款义务，则视为华亭公司放弃回赎房屋，华亭公司应当在2012年6月30日前向董水保开具正式购房发票，协助董水保办理有关产权手续并按照商品房买卖合同的约定向董水保交付房屋。这是双方对三份《商品房买卖合同》所涉房屋产权及交付问题所作的重新约定，对双方具有约束力，现华亭公司未按该协议约定的期限支付相应款项，则按该协议的约定，华亭公司应向董水保开具正式购房发票，并协助董水保办理有关产权手续并交付房屋。又依据三份《商品房买卖合同》中约定华亭公司逾期超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，故董水保要求华亭公司履行交付义务并承担违约责任的诉请应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人华亭公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费31056元，由上诉人华亭公司承担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞审 判 员  蒋金生代理审判员  刘莉莉二〇一四年四月二日书 记 员  夏 磊附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。