辽宁省岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）鞍岫民再初字第4号原审原告：王开利，男，满族。住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：陈守学，系岫岩玉城法律服务所法律工作者。原审被告：王岩，女，满族。住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：滕全义，男，满族。住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：董诗嘉，系岫岩镇法律服务所法律工作者。原审原告王开利与原审被告王岩房屋租赁纠纷一案，本院于2013年8月5日作出（2013）鞍岫民一初字第201号民事判决，已发生法律效力。本案因本院院长发现原判决有误，经本院立案二庭复查，提交审判委员会讨论后，于2014年3月27日作出（2014）鞍岫民监字第3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告王开利及其委托代理人陈守学，原审被告王岩的委托代理人滕全义、董诗嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月6日，原审原告诉称，2009年8月10日，原告购买案外人滕全胜开发的“阳光家园”小区商品房32平方米平房一处。同年8月15日，原告与滕全胜签订了房屋租赁协议，租期三年，每年租金3000元。合同期满后，滕全胜未再交付租金，被告王岩与案外人滕全胜仍然一直居住在该房屋。滕全胜于2013年6月4日病故，原告主张被告腾房。被告不理，故原告起诉，请求依法判令解除房屋租赁关系，被告立即腾出占用的原告房屋，并承担本案诉讼费用。原审被告王岩未出庭，亦未提出答辩意见。原审查明，2009年8月10日，原告与滕全胜签订《阳光家园商品房（预购）合同》一份，原告购得“阳光家园”小区院内面积为32平方米平房一处，并一次性付清价款四万元。同年8月15日，原告与滕全胜又签订了《租房协议》一份，滕全胜租住原告的上述房屋，租期三年，每年租金3000元。租期到期后，滕全胜未再交付租金，但与其母亲即被告一直居住在该房。原告现因多次向被告主张腾房未果，故诉至本院。原审认为，原告与滕全胜签订的租房协议合法有效，租期届满，滕全胜未再给付租金而同被告继续居住在该房内，原告提出解除租赁协议理应支持。被告现仍居住在该房，原告请求被告腾房，应予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2009年8月15日原告与滕全胜签订的租房协议；二、被告王岩于本判决生效后5日内腾出“阳光家园”小区院内面积为32平方米平房给原告。案件受理费100元，由原告负担。本院再审过程中，原审原告称，2009年8月10日原审原告与原审被告之子滕全胜签订买受阳光家园商品房合同，交齐购房款，商品房钥匙也交付买受人，买受人合法取得该商品房，同年8月15日，滕全胜又租用此房，为其母居住，租期为三年，租房人滕全胜逾期九个半月不交租金，期间催要未果。滕全胜于2013年6月4日病故。原审原告于2013年6月6日提起诉讼，请求与案外人滕全胜解除租赁合同，并要求原审被告将本案争议的房屋腾倒出来。另外，原审被告用搬迁协议和无关联的土地使用证证明原审原告主张原审被告腾房错误，是没有事实和法律依据的，该搬迁协议书不能证明原审原告买受滕全胜建设的阳光家园小区这处房屋是原审被告所有的，既没有房照又没有回迁证明。搬迁协议只能证明原审被告和滕全胜签订的是母子协议，不具有真实性，故没有法律意义，且原审被告持有的搬迁协议标记的是1.5间，建筑面积27平方米，而原审被告提供的土地使用证上的建筑面积是118.6平方米，与搬迁协议上标记的建筑面积27平方米不能互为佐证，该土地使用证不能证明该争议房屋是原审被告的。综上，原审原告主张事实清楚、证据确凿、有法可依，请法庭依法判令原审被告腾倒本案争议的房屋，并由原审被告承担起诉费。再审时原审被告辩称，原审原、被告之间没有租赁关系，不存在腾房，原审原告诉称的房屋所有权归王岩所有，王岩一直居住在该房屋，此房并不是案外人滕全胜的房屋，王岩从未与滕全胜共同居住在该房屋，因此，原审原告与滕全胜的房屋买卖合同及租赁合同均属无效合同。原审被告王岩对该房屋具有产权，有证据证明。综上，原审原告的诉求无事实的根据与法律的依据。本院再审查明，案外人滕全胜系岫岩阳光家园小区建筑施工方。2007年7月26日，案外人滕全胜与原审被告王岩签订搬迁协议书，协议内容为：一、甲方滕全胜动迁乙方王岩住宅用地1.5间，建筑面积27平方米，由于乙方王岩年老体弱，不能上楼，因此经甲乙双方多次协商，同意在该小区翻建一处砖混平房，面积不能低于32平方米，还给乙方，互不找差。二、自搬迁之日起至回迁之日止，甲方滕全胜承担乙方王岩房租补助每月120元，一次性搬家费400元。三、偿还房屋时，必须有火炕、自来水、灯具等设施齐全有效。四、还房时间必须在一年之内。原审被告手中持有本案争议房屋动迁前的土地使用证。2009年8月10日，案外人滕全胜与原审原告王开利签订阳光家园商品房（预购）合同，原审原告王开利购买阳光家园小区院内平房面积约为32平方米，每平方米1300元，同日，案外人滕全胜收取原审原告王开利购房款四万元整。2009年8月15日，原审原告王开利与案外人滕全胜签订租房协议，协议内容为：甲方王开利现有位于阳光家园小区内平房一处，面积32平方米，以每年3000元出租给乙方滕全胜做住宅使用，具体如下：1.自2009年8月15日开始租给乙方滕全胜，租期三年；2.租金每年为三千元；3.协议期满后，甲乙双方另签协议；4.在使用期间，甲方有权收回房屋，如有动迁变动，可按动迁政策办；5.取暖费、水费、电费由乙方承担，房屋出租税由甲方承担。另查明，原审原、被告双方对本案争议的32平方米的房屋均未办理房屋产权证，该房屋一直由原审被告王岩实际占有使用。认定上述事实，原审原告提供的证据有阳光家园商品房（预购）合同一份、原审原告与案外人滕全胜签订的租房协议一份、原审原告购房款发票一份、本案争议房屋的照片一份、案外人滕全胜与岫岩县房地产综合开发公司签订的协议书一份、证人曲胜国、荀洪军出庭证言两份；原审被告提供的证据有搬迁协议书一份、土地使用证一份、岫岩满族自治县岫岩镇双眼井社区居民委员会出具的证明一份。上述证据已经再审开庭质证和本院的审查，所证事实足资认定，予以采信。本院再审认为，原审原告王开利与案外人滕全胜（已去世）于2009年8月15日签订租房协议，租期三年，该租房协议已于2012年8月15日到期，且双方已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；”，故对原审原告要求与案外人滕全胜解除租赁关系的请求，本院不予以支持，故原审关于这一判决有误，应予纠正。原审原告关于要求原审被告王岩立即腾房的诉讼请求，虽然原审原告提供其与案外人滕全胜签订的商品房预购合同、购房款发票为证，但原审被告提供其与案外人滕全胜签订的搬迁协议书、土地使用证，用来证明本案争议房屋系原审被告王岩合法取得。双方均对该房屋主张所有权，但双方均未办理房屋产权证，所以该房屋产权有争议，在没有确认房屋产权之前，原审原告要求原审被告腾房证据不充分，故对原审原告这一诉讼请求，本院不予支持，故原审关于这一判决有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十九条第一款之规定，判决如下：一、撤销岫岩满族自治县人民法院（2013）鞍岫民一初字第201号民事判决；二、驳回原审原告王开利的诉讼请求。案件受理费100元由原审原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  李 萍审 判 员  刘光平代理审判员  吴 浩二〇一四年八月十三日书 记 员  贺 中