重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书���2014）渝一中法民终字第00280号上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。法定代表人：罗皓，该公司总经理。委托代理人：周海浪，男。委托代理人：张解，男。被上诉人（原审原告）：邹穗。被上诉人（原审原告）：邹逸帆，学生。法定代理人：邹穗（邹逸帆之父），汉族，1967年11月24日出生，住重庆市沙坪坝区大杨公桥***号附**号24-6。上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人邹穗、邹逸帆商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月18日作出（2013）沙法民初字第07264号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪，被上诉人邹穗��邹逸帆的法定代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年12月27日，邹穗、邹逸帆（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区房屋一套，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2009）预字第（602）号，本商品房建筑面积87.03平方米，套内建筑面积71.09平方米，套内建筑面积单价6159.01元／平方米，总成交金额437844元。甲方应当在2011年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积���于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（邹穗、邹逸帆）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协��》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。合同签订后，邹穗、邹逸帆于2009年12月27日支付购房款175844元，邹穗、邹逸帆于2010年2月25日支付购房款262000元，共计437844元。俊峰公司于2012年3月30日实际交付房屋，于2013年4月17日实际提交资料并取得登记受理单。邹穗、邹逸帆已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积71.01平方米。邹穗、邹逸帆认为俊峰公司逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，遂向一审法院提起诉讼，要求判如所请。邹穗、邹逸帆一审诉称：2009年12月27日，邹穗、邹逸帆与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由邹穗、邹逸帆购买俊峰公司开发的重庆市沙坪��区房屋一套。合同签订后，邹穗、邹逸帆按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、判令俊峰公司向邹穗、邹逸帆给付逾期办证的违约金，该违约金从邹穗、邹逸帆实际接房后第61日起，每日按邹穗、邹逸帆已付房价款的万分之一计算至俊峰公司为邹穗、邹逸帆办证取得业务受理单之日止。2、判令俊峰公司向邹穗、邹逸帆给付逾期办证违约金的利息，该利息以俊峰公司应付邹穗、邹逸帆逾期办证违约金为基数，从邹穗、邹逸帆实际接房之日起第61天开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司付清逾期办证违约金之日止。3、判令俊峰公司退还邹穗、邹逸帆房屋面积差购房款492.72元及利息，该利息以492.72元为本金，从邹穗、邹逸帆最后一次支付房款之日即2010年2月25日开始按中国人民银行同期贷款利率���算至俊峰公司退还全部面积差购房款时止。俊峰公司一审辩称：逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，不是俊峰公司的责任。即使俊峰公司应承担逾期办证的违约责任，但按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，俊峰公司也不应承担违约责任；邹穗、邹逸帆主张逾期办证违约金的利息，没有法律依据，应予驳回；俊峰公司同意按照合同约定退还面积差房款，但邹穗、邹逸帆主张面积差房款的利息，没有法律依据。一审法院认为，邹穗、邹逸帆与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。俊峰公司逾期办证且超过180个工作日，应当依照合同约定向邹穗、邹逸帆支付违约��，邹穗、邹逸帆要求俊峰公司每日按已付房价款的万分之一支付从2012年3月30日邹穗、邹逸帆实际接房后第61日起至2013年4月17日俊峰公司为邹穗、邹逸帆办证取得业务受理单之日止的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但邹穗、邹逸帆要求俊峰公司给付逾期办证违约金的利息，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。俊峰公司关于逾期办证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，俊峰公司不应承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，一审法院不予支持。合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还邹穗、邹逸帆面积差购���款492.72元（6159.01元／平方米×（71.09平方米-71.01平方米））及利息，该利息以492.72元为本金，从邹穗、邹逸帆最后一次支付房款之日即2010年2月25日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，一审法院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付邹穗、邹逸帆逾期办证的违约金，该违约金从2012年3月30日邹穗、邹逸帆实际接房后第61日起，每日按邹穗、邹逸帆已付房款437844元的万分之一，计算至2013年4月17日止。二、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还邹穗、邹逸帆面积差购房款492.72元及利息，该利息以492.72元为本金，从2010年2月25日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止。三、驳回邹穗、邹逸帆的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元（邹穗、邹逸帆已预交87元），减半收取87元，由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付邹穗、邹逸帆。俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由邹穗、邹逸帆负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期，俊峰公司无过错，不应��担逾期办证违约责任。2、俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，导致俊峰公司逾期办证，属不可预见性的不可抗力，俊峰公司没有过错，一审法院认定俊峰公司承担违约责任，属认定事实错误。3、一审法院认定俊峰公司支付面积差购房款利息，没有事实依据。邹穗、邹逸帆答辩称：1、重庆的高温天气每年都存在，是可以预见的，俊峰公司主张高温天气致逾期交房责任免责的理由不成立。2、公安机关的侦查工作，是可以预见的，不能成为俊峰公司逾期办证免责的理由。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，邹穗、邹逸帆与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期办证的违约责任；其二，俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责；其三，俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息。本院对此分别评述如下：一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，是影响房屋交付的因素，但对俊峰公司交房后履行办证义务并无影响，因此，俊峰公司主张高温天气可免除逾期办证违约责任的上诉理由，本院不予采纳。二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在邹穗、邹逸帆与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，俊峰公司的财务及公章是否被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，不能成为其免责事由。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力可免责的上诉理由不能成立。三、关于俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息问题。由于双方所签订的房屋买卖合同明确约定，产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），由开发商返还给购房户。因此，俊峰公司认为不应当支付面积差购房款利息的上诉理由与相关法律规定不符，对俊峰公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用��律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由重庆俊峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一四年四月二日书 记 员  杨 柳