重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2013）中区法民初字第05252号原告向忠，男，1976年10月30日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托代理人雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。委托代理人傅家强，重庆兴胜律师事务所律师。被告重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾****第**，组织机构代码20294571-5。法定代表人梁锡惠，该公司经理。委托代理人王东，重庆雷力律师事务所律师。被告重庆天华房地产开发有限公司，住，住所地重庆市江**建北三支路******织机构代码62190331-7。法定代表人米务军，该公司董事长。委托代理人唐波，该公司员工。原告向忠与被告重庆万康房地产开发有限责任公司（以下简称“万康公司”）、被告重庆天华房地产开发有限公司（以下简称“天华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐晨峰独任审判，公开开庭进行了审理，书记员黄萍担任法庭记录。原告向忠的委托代理人雷少晶、傅家强，被告万康公司的委托代理人王东、被告天华公司的委托代理人唐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向忠诉称，2009年12月21日，原被告双方签署了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买两被告修建的重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号XX商品房屋，房价款为人民币485908元整。原告于签约当日按照合同约定支付给两被告人民币195908元，余款290000元已于2009年12月25日通过银行按揭支付给被告。根据双方合同约定，被告应于2010年12月31日前将竣工验收完毕的房屋交付乙方，但房屋至今仍未交付。按照买卖合同第九条之约定，被告如未按约定将商品房交付给原告，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定的最后交付期限的第二日起应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。虽然合同约定逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付，但该约定严重侵犯了原告的合法权益，不符合合同法规定的公平原则。并且合同约定的交房时间早已超过，被告仍因种种原因不能交付，故系恶意阻止支付违约金的条件成就，根据法律规定应视为支付违约金条件已成就。关于《合同补充协议》（重庆市商品房买卖合同附件五）中第三条的约定“已付房款”是指买受人实际支付给出卖人的房款和实际已归还给银行的按揭本金总和。原告认为：该条款系格式条款，原告已归还银行按揭和本金及利息，在银行按揭款支付给被告后，与被告无任何关系，被告也不承担该房款的利息、复息、罚息。故应认定该条款为无效条款，“已付房款”应当理解为被告已收取全部房款。因被告已支付2012年7月1日之前的违约金，截止2013年4月18日起诉前，被告已违约延迟292天向原告交付商品房，请求法院判决：1、二被告立即交付商品房给原告；2、二被告支付原告2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金42566元（485908元×0.3‰×292天）；被告万康公司辩称，案涉项目是由鸿川公司和天华公司为主进行开发，签订合同和收取房款都是由天华公司操办，万康公司只负责在拿来的合同上盖章，所以万康公司对本案情况不清楚，请法院依法判决。被告天华公司辩称，一、不同意原告立即交付房屋的诉讼请求，该项目属于在建工程，尚未完工，不具备交房的条件。需待该项目完工并通过竣工验收后方能交付。二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条关于甲方逾期交房的违约责任第1条（2）项约定：逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。因此被告向原告支付违约金的前提条件尚未成就，在房屋未实际交付前原告无权起诉被告要求支付逾期交房违约金。三、根据双方签订的《合同补充协议》（重庆市商品房买卖合同附件五）中第三条的约定，本合同中约定的“已付房款”是指买受人实际支付给出卖人的房款和实际已归还给银行的按揭本金总和。因此合同中的作为违约金计算标准的“已付房款”并不等同于房屋总价款，而是首付款和购房户归还给银行的本金部分之和。因此原告的计算违约金以房屋总价款为标准是错误的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年12月21日，万康公司、天华公司（合同中称甲方）与向忠（合同中称乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号XX房屋，套内建筑面积85.63平方米，成交金额485908元。乙方在签订商品房买卖合同时付首付款195908元，余款290000元以银行按揭方式付给甲方；甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第三条约定：本合同中约定的“已付房款”是指买受人实际支付给出卖人的房款和实际已归还给银行的按揭本金总和。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，向忠依约付清了首付款195908元，2009年12月25日，向忠通过银行按揭支付了剩余房款290000元。另查明，本案争议房屋目前尚未通过竣工验收备案登记，也没有完成新建登记。天华公司、万康公司未向向忠交付本案争议房屋。又查明，万康公司、天华公司已向向忠支付2011年1月1日至2012年6月30日期间逾期交房违约金总计79716元。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、收据、发票、《抵押贷款合同》、《个人住房借款合同》等证据及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案有三个争议焦点，本院分别评述如下：一、关于原告要求二被告立即交付商品房的诉讼请求。在合同履行过程中，原告已按约定向被告支付了全部购房款，履行了合同义务，二被告应当按照合同约定在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。但本案争议房屋尚未通过竣工验收备案登记，原告请求立即交付房屋的条件尚不具备，该请求应予驳回。二、关于原告要求二被告支付逾期交房违约金的请求。本院认为：首先，二被告未按合同约定于2010年12月31日前交付房屋，已构成违约，应当支付逾期交房违约金。其次，双方当事人在商品房买卖合同中约定“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该约定并非提供合同条款的当事人免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，因而是有效合同条款。但本案应于2010年12月31日前交付房屋，至原告起诉已两年有余，被告仍未完成争议房屋的竣工备案登记，不能向原告交付房屋，致使支付逾期交房违约金的条件不能成就。被告并以此为由抗辩，拒不向原告支付后续逾期交房违约金。对此，可认定为被告为了自已的利益，不正当地阻止违约金支付条件的成就。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。故本案应当视为条件成就。故原告请求被告支付2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告辩称《合同补充协议》第三条约定“已付房款”指买受人实际支付给出卖人的房款和实际已归还给银行的按揭本金总和的问题。二被告作为格式合同的提供方，通过该条约定对“已付房款”作限制性解释，将原告未还银行的贷款本金部分排除在已付房款之外，明显曲解了“已付房款”这一概念。因为原告通过首付及银行按揭贷款已向二被告全额支付了购房款，至于原告尚未还清银行的贷款本金，是原告与贷款银行之间的另一借款合同关系。而二被告已支付给原告的逾期交房违约金79716元，也是以485908元已付房款作为计算违约金的基数。因此，本院认为二被告通过曲解“已付房款”极大的减少其应支付违约金的金额，免除己方责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。故本院认为原告提出认定该格式条款无效的理由成立，本院予以支持。本院依法认定原被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条为无效的格式条款，对被告提出根据该条调整已付房款的辩论意见不予采纳。故被告应向原告支付2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金42566元（485908元×0.3‰×292天）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十五条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆天华房地产开发有限公司、被告重庆万康房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即支付原告向忠2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金42566元；二、驳回原告向忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取432元，由被告重庆天华房地产开发有限公司、被告重庆万康房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  唐晨峰二〇一四年四月十七日书记员  黄 萍