广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2215号上诉人（原审被告）：广州雄风房地产开发有限公司。法定代表人吴志敏，总经理。委托代理人胡令涛，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈泽生，男，1979年2月4日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：林志旋，女，1980年5月5日出生，汉族。上列被上诉人共同委托代理人熊利军，广东大钧律师事务所律师。上诉人广州雄风房地产开发有限公司（以下简称雄风公司）因与被上诉人陈泽生、林志旋商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈泽生、林志旋、雄风公司于2005年10月23日签订《商品房买卖合同》（编号：200510038571），约定陈泽生、林志旋向雄风公司购买海珠区怡乐路与新凤凰街相交地段江怡雅筑第2幢10层1003（原1003）号房，总金额为418908元；雄风公司应当在2006年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付陈泽生、林志旋使用；（第十八条）雄风公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为陈泽生、林志旋办妥产权登记，并将以陈泽生、林志旋为产权人的房地产权证交付陈泽生、林志旋；（第十九条）雄风公司违反第十八条的约定的，陈泽生、林志旋有权按照下列方式处理：陈泽生、林志旋不退房，雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向陈泽生、林志旋支付违约金；等。该合同经房管部门预售登记。合同签订后，陈泽生、林志旋按约向雄风公司付清了合同约定的全部房款（包括按揭款）和相关契税，并于2006年6月24日接收上址房屋，但至今尚未取得该房屋的《房地产权证》。陈泽生、林志旋（借款人）与中国民生银行股份有限公司广州环市支行（贷款人）及雄风公司（保证人）于2005年11月14日签订《个人购房借款合同》，约定：本合同项下的借款金额为290000元；本合同项下的借款，借款人必须且只能用于按照陈泽生、林志旋与保证人／售房人签订的编号为200510038571《商品房买卖合同》购买广州市海珠区怡乐路与新凤凰直街相交地段江怡雅筑2幢1003号房；借款人在向贷款人申请借款时，应按贷款人要求将其与保证人／售房人签订的购房合同正本交付贷款人收押；在办理完毕该房产的所有权证／过户手续后，按贷款人要求将房屋所有权证交给贷款人收押；抵押登记手续办妥后，房屋他项权证及土地他项权证（若有）交贷款人持有；等。一审诉讼中，雄风公司表示其公司已经为陈泽生、林志旋办理了涉案房屋的房产登记手续，但由于其公司没有钱为陈泽生、林志旋缴纳税费，所以现在还没有到房管局领取房产证，但现在不能提交相关证据予以证明。陈泽生、林志旋对此表示不清楚。另外，雄风公司还表示，假如从陈泽生、林志旋实际收楼之日起计算办证期限的话，迟延办证违约金的起算日期为2008年6月15日。陈泽生、林志旋于2010年12月22日向原审法院提起本案诉讼，诉称：其与雄风公司签订《商品房买卖合同》，约定其向雄风公司购买商品房，雄风公司应在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为其办妥产权登记，并将以其为产权人的房地产证交付给其；雄风公司迟延办理产权登记、其不退房的，雄风公司自迟延之日起每日按已付房价款的0.005%向其支付违约金。合同签订后，其依约付清购房款和相关费用，雄风公司也于2006年6月24日将房屋交付给其使用，但雄风公司至今未向产权登记机关为其办妥产权登记。雄风公司的行为构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金过分低于给其造成的损失，请求法院予以增加为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。故起诉要求：1、雄风公司为其办理海珠区江怡雅筑第2幢10层1003号房的房地产权证；2、雄风公司向其支付迟延办证违约金（从2008年6月15日起计至房地产证实际办理完毕并交付给其之日止，以房款总额418908元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；3、本案诉讼费由雄风公司承担。雄风公司辩称，其公司同意陈泽生、林志旋的第一项诉讼请求。其公司已将涉案房屋交付给陈泽生、林志旋使用，且现在已办理了以陈泽生、林志旋为产权人的房产登记手续，陈泽生、林志旋不存在损失；陈泽生、林志旋是按揭购房，即使是办理了产权证也是交按揭银行保管，故其公司不同意陈泽生、林志旋的第二项诉讼请求；即使其公司需支付违约金，也应按照合同约定的标准计算，陈泽生、林志旋主张的违约金标准不符合合同约定，且违约金也应从合同约定的交楼日期开始计算720天后的2008年6月20日起计算。原审法院认为，陈泽生、林志旋与雄风公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，雄风公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为陈泽生、林志旋办妥产权登记，并将以陈泽生、林志旋为产权人的房地产权证交付陈泽生、林志旋；雄风公司违反上述约定的，陈泽生、林志旋有权按照下列方式处理：陈泽生、林志旋不退房，雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向陈泽生、林志旋支付违约金。雄风公司至今未能交付涉案房屋的房地产权证给陈泽生、林志旋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中，雄风公司表示其公司已经为陈泽生、林志旋办理了涉案房屋的房产登记手续，但不能提交相关证据予以证明，应承担不利的后果。故陈泽生、林志旋要求雄风公司为其办理涉案房屋的房地产权证及向其支付迟延办证违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。雄风公司以陈泽生、林志旋不存在损失而拒绝支付违约金的意见无理，原审法院不予采纳。关于违约金的起算时间。合同约定的交付房产证期限为商品房交付使用后720日内，故雄风公司交付房产证的期限应从陈泽生、林志旋实际收楼之日即2006年6月24日开始计算720日。诉讼中，雄风公司也确认如从陈泽生、林志旋实际收楼之日起计算办证期限的话，迟延办证违约金的起算日期为2008年6月15日。故陈泽生、林志旋要求雄风公司计付从2008年6月15日起至房地产证实际办理完毕并交付给其之日止的迟延办证违约金，合法合理，原审法院予以支持。雄风公司认为违约金应从合同约定的交楼日期开始计算720天后计算的意见，显然不符合合同约定，原审法院对雄风公司该抗辩意见不予采纳。关于违约金的计算标准。双方在合同中已经约定雄风公司按自迟延之日起每日已付房价款0.005%向陈泽生、林志旋支付违约金，陈泽生、林志旋认为该标准过分低于给其造成的损失，但未能提供相关证据证明，故陈泽生、林志旋要求调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的意见，依据不足，原审法院不予支持，违约金应按合同约定的标准计算，总额应以陈泽生、林志旋已付房款为限。雄风公司该项抗辩意见有理，原审法院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、被告广州雄风房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内，为原告陈泽生、林志旋办理海珠区怡乐路与新凤凰街相交地段江怡雅筑第2幢10层1003（原1003）号房的房地产权证手续（合同编号：200510038571），并在取得上述房地产权证之日起3日内将该证交付给两原告；二、被告支付迟延办证的违约金（从2008年6月15日起至被告交付上述房屋的房地产权证给原告之日止，每日按原告已付房款418908元的0.005%的标准计算，总额以原告已付房款为限）给两原告；其中本判决生效之日前的违约金在本判决生效之日起30日内支付，之后的违约金在每月最后一日前按月支付）；三、驳回两原告的其他诉讼请求。本案受理费941元，由原告负担713元，被告负担228元。雄风公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判雄风公司不承担违约金。事实和理由如下：雄风公司已将涉案房屋交付陈泽生、林志旋使用，且现在已办理了以陈泽生、林志旋为产权人的房产登记手续，陈泽生、林志旋不存在任何损失。且陈泽生、林志旋是按揭供楼，按购房时约定，即使办理了产权证书也是交按揭银行保管，故我方不同意支付违约金。原审判决我方支付违约金不当，依法提起上诉。陈泽生、林志旋答辩称雄风公司的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，雄风公司是为了拖延时间恶意上诉，因为原审法院支持过低的违约金。双方当事人对于原审法院查明事实不持异议，本院予以确认。在二审过程中，雄风公司表示对于原审法院判决迟延办证违约金的起止时间并无异议。本院认为，根据《商品房买卖合同》，雄风公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关为陈泽生、林志旋办妥产权登记，并将以陈泽生、林志旋为产权人的房地产权证交付陈泽生、林志旋，现雄风公司未能履行上述约定义务，即应承担相应的违约责任。原审法院判决雄风公司支付迟延办证违约金，并无不当。雄风公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人广州雄风房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  梁淑敏代理审判员  黄彩丽二〇一一年八月××日书 记 员  茹艳飞江艺娜