广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1773号上诉人（原审原告）广东中原地产代理有限公司。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人罗文超、何恺鹏，均为该司职员。被上诉人（原审被告）陈英章，男，1975年12月8日出生，汉族。委托代理人田媛，女，1981年2月26日出生，汉族。委托代理人易理芳，女，1977年8月11日出生，汉族。上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人陈英章居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民二初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人何恺鹏，被上诉人委托代理人田媛、易理芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年8月29日，中原公司（见证方）、陈英章（买方）与丁伟伦（卖方）在《家私电器清单》上签名，确认家私电器的名称及数量。同日，陈英章在《收付款流程确认书》上签名，确认清楚了解并认可中原公司及广州市汇瀚顾问有限公司的收付款程序；承诺如陈英章没有按上述流程收付款项，由此引起的纠纷及损失均由本人承担。中原公司提交的NO.0090141《房屋买卖合同》记载：签订日期为2010年8月30日；中原公司为经纪方，陈英章为买家，案外人丁伟伦为卖家；买卖之房屋位于广州市白云区广园中路松柏东街132号803房，建筑面积约72.93平方米（以房产证面积为准）；卖方持有该物业之权属证明（房产证号：48××**），成交价585000元，且不因房管局测绘面积的变动而改变；基于买卖双方独家委托经纪方买卖物业，且经纪方已促成买卖双方订立本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币10000元作为咨询及中介服务费，逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的1％向经纪方支付违约金；本合同无论是否已履行，如三方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼。合同第十九条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）项下，以手写方式记载：1、买卖双方协商一致，由买家代为支付卖方银行所欠款项约100000元，该笔款项不包含在楼款585000元内，此款项在银行放款当天，由卖方偿还给买方；2、双方约定合同附件第4条第（1）、（2）、（3）小条的三笔款项合计175500元及合同第十九条第1条所述款项，卖方代为赎契的100000元费用，在2010年9月5日前付清；合约上附件第4条第（1）、（2）、（3）小条随之作废。上述“2010年9月5日”的“9”字有涂改。合约上附件第4条记载100000元及75500元的支付时间分别为2010年1月15日及“买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时”。陈英章至今未交纳咨询及中介服务费，房屋亦未交易过户。2010年9月4日，陈英章向中原公司及卖方发出《关于继续协商广州市松柏东街132号803房买卖事宜的函》，主要内容为：“由于中原公司经办人的催促，本人与业主均在尚未细致审查贵司拟定的《房屋买卖合同》条款的情况下，草率签名。事后，本人发现该合同第十九条第2款竟然要求本人在2010年8月5日前付清楼款275500元！此付款时间明显是错误的，根本无法履行。当时本人已立即向中原公司提出，但中原公司经办人在未征求交易双方意见的情况下，便擅自将上述时间修改为2010年9月5日前。本人当场提出异议，表示不能接受这一擅自修改的付款时间，要求三方一起重新协商确定合理的付款时间和付款方式，但至今贵司及业主仍未给予答复。为此，本人希望中原公司尽快安排业主与本人就上述付款时间及付款方式中存在的问题继续进行协商，以达成一份符合各方真实意思表示，可以有效履行的房屋买卖合同……请中原公司收到此函后尽快答复并妥善处理，否则由此造成的后果与本人无关。”2010年9月5日，中原公司经办人与卖方丁伟伦共同向陈英章发出《履约敦促函》，主要内容为：“陈英章与卖方经中原公司签署的NO.0090141《房屋买卖合同》是合法有效的，陈英章需在2010年9月5日前支付卖方的定金10000元，及首期款项275500元（含定金10000元）。”2010年10月26日，中原公司向原审法院提起本案诉讼，请求依法判令陈英章：1、向中原公司支付咨询及中介服务费10000元，并以该欠款为基数，按逾期每日1%的标准计算自2010年8月31日起算至付清之日止的逾期违约金；2、承担本案诉讼费用。原审诉讼中，陈英章提交NO.0090141《房屋买卖合同》的复印件，该复印件中第十九条第2点记载的支付时间为2010年8月5日，合同签订日期一栏空白。中原公司对该合同复印件不予确认，但表示其与陈英章及卖方的NO.0090141《房屋买卖合同》确于2010年8月29日签订，因当日尚未至房屋管理部门查册，故约定于2010年8月30日进行查册；2010年8月30日查册完毕后，确认产权清晰，三方遂约定该合同的生效时间为2010年8月30日。由于无论是29日还是30日，都已过了合同第十九条第2点填写的“2010年8月5日”，三方在签订合同后就发现这一笔误，所以进行了修改，但是是经过三方同意并对合同一式三联进行的修改，不存在中原公司单方更改的情况。另查明，中原公司提交的查册时间为2010年8月30日的《房地产登记簿查册表》记载：广州市白云区广园中路松柏东街132号803房登记在丁伟伦名下，其占有部分为全部（所有权人）；房产登记号为2006交登字1027677号。以上事实，有房屋买卖合同、房地产登记簿查册表、房地产权证（复印件）、收付款流程确认书、函、邮件详情单、邮件跟踪查询、履约敦促函及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：本案的争议焦点是NO.0090141《房屋买卖合同》中第十九条第2点2010年8月5日更改为2010年9月5日是否陈英章的真实意思表示。中原公司承认涉讼合同于2010年8月29日签订，但表示因该日尚未至房管部门查实产权，便约定于2010年8月30日查册，以确认产权清晰，因此约定合同生效时间为2010年8月30日。该陈述与陈英章辩称的2010年8月29日签订合同时并未在合同上填写签订时间相吻合，原审法院对涉讼合同于2010年8月29日签订的事实予以确认。现从中原公司、陈英章的陈述及涉讼合同原件能够证实，中原公司、陈英章及卖方在签订涉讼合同时，第十九条第2点记载的付清时间为2010年8月5日。正如中原公司、陈英章所述，无论合同系于2010年8月29日还是30日签订，均无法按照8月5日的时间履行，故中原公司认为该处填写属于笔误合理，原审法院予以确认。既然2010年8月5日的履行时间属于笔误，该条又明确约定“合约上附件第4条第（1）、（2）、（3）小条随之作废”，即陈英章代为支付卖方银行的100000元及部分楼款175500元，共275500元变更的履行时间不明确。对涉讼合同原件上，2010年8月5日被更改为2010年9月5日，陈英章辩称并未经过其同意，其一直就此提出异议。上述275500元的履行期限属于合同的主要条款，是否明确约定直接影响房屋买卖合同的目的能否实现。中原公司作为专业经纪方，接受的亦是陈英章及卖方的独家委托代理，其应当知道合同主要条款的变更需要经各当事人协商一致。但现涉讼合同主要条款的变更处没有陈英章及卖方签名或捺印，不能证实该双方就变更后的履行时间达成了一致意见。陈英章收到合同后，已立即向中原公司提出异议，并在合理期限内向中原公司发出书面函件要求协商解决。中原公司虽也向陈英章出具《履约敦促函》，但其敦促陈英章履约的前提应是陈英章确实与卖方达成该约定。《履约敦促函》上虽然有卖方的签名，但卖方亦与中原公司存在利害关系，且卖方的意思表示不能等同于陈英章承诺在2010年9月5日前付清275500元。现中原公司在未经陈英章同意的情况下，擅自与卖方将部分楼款共275500元的履行时间变更为2010年9月5日，其行为已损害了作为委托人的陈英章的利益，依法不得要求支付报酬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，原审法院于2010年12月23日作出如下判决：驳回广东中原地产代理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38元，由广东中原地产代理有限公司负担。上诉人广东中原地产代理有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案的事实没有查清导致错判。1、房屋买卖合同第十九条第2点修改为2010年9月5日，是在一式三联的合同上统一修改的，被上诉人持有的合同文本也清晰的记载修改后的时间，所以，合同上的修改不是我方擅自修改的，是根据买卖双方的意思修改的。假设是我方单方修改的，被上诉人在签收合同时有权作废合同或者报警、诉讼处理。可见，被上诉人就此日期提出的抗辩，仅仅是被上诉人在签订合同后不愿履行合同约定所编造的借口。2、《履约敦促函》可以证明涉讼卖方知悉日期修改的事实。该条款属于买卖履行的条款，与我方并无关系，所以，原审法院认定涉讼卖方与我方有利害关系是没有依据的。二、我方向被上诉人收取咨询服务费符合法律及合同约定，原审法院判决适用法律错误。根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条；《买卖合同》第十条约定，我方已为被上诉人提供了订立合同的机会，也促成被上诉人与卖方签订合法有效的买卖合同，被上诉人应按合同付费，逾期支付承担支付违约金。本案争议的修改日期条款涉及买卖关系，本案处理的是居间关系，与我方没有关系。综上所述，请求二审法院改判支持我方的原审诉讼请求。被上诉人陈英章辩称：我方认为双方约定的付款日期是2010年10月5日，对此第19条（2）有明确约定。2010年8月29日签订合同后，由于我方没有交付定金，所以合同是强制截留在上诉人那里的，只是向被上诉人和业主出具了复印件。上诉人称2010年9月5日是付款时间是不符合我方当时购房时的真实意思。我方在领取《房屋买卖合同》原件后，我方发现合同有修改，这是没有经过我方允许的，领取合同原件时上诉人也没有告知合同有修改。因此合同的修改是上诉人擅自修改，不是我方的真实意思表示。本院二审经开庭审理，确认原审法院查明事实。本院认为，双方当事人二审诉辩意见反映的分歧，仍然是原审法院审理中归纳的诉讼争议焦点：涉案房屋买卖合同中第十九条第2点“2010年8月5日”更改为“2010年9月5日”是否被上诉人的真实意思表示。该争议焦点将影响审查上诉人的合同义务是否履行完毕的事实。经审查本案证据，被上诉人作为房屋买卖的当事人，签收了房屋买卖合同文本，证明其对上述争议的付款日期与其他合同当事人曾经协商一致，但因为上诉人的工作失误，导致房屋买卖双方对付款日期产生分歧，因此无法继续履行涉案合同，其客观后果与未促成合同订立一致。因此，上诉人以促成房屋买卖双方订立合同为由主张支付居间费用，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费76元，由上诉人广东中原地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  瞿卫东审 判 员  陈 涛代理审判员  柳玮玮二〇一一年七月二十八日书 记 员  钟小坚