上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第29062号原告李岩。原告马巍。原告郝晓林。上述三原告的共同委托代理人刘雨修，上海伟聚律师事务所律师。上述三原告的共同委托代理人焦玉同，上海伟聚律师事务所律师。被告上海新灏缘餐饮管理有限公司。法定代表人李汝辉。原告李岩、马巍、郝晓林诉被告上海新灏缘餐饮管理有限公司（以下简称新灏缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马巍、郝晓林及三原告的共同委托代理人焦玉同到庭参加诉讼。被告新灏缘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李岩、马巍、郝晓林诉称，2010年被告新灏缘公司的法定代表人李汝辉代表新灏缘公司与三原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号的房屋租给新灏缘公司经营餐饮，租期8年，自2010年7月1日起至2018年6月30日止。双方并在合同中对租赁面积、价格、租金支付方式和期限及违约责任等作了约定。合同签订后，三原告依约将房屋交付给被告使用，被告之前也能按时支付房租，但自2013年1月起多次拖欠租金，经三原告多次催要仍未履行付租义务。故原告诉请来院，要求：1、判令被告支付三原告租金人民币（以下币种同）190，626元，延迟履行违约金19，168.20元（暂计至2013年7月15日）；2、判令解除三原告与被告之间的《上海市房屋租赁合同》；3、判令被告恢复房屋原状。审理中，原告自愿撤回上述诉请第1条中要求支付租金190，626元的诉请。被告新灏缘公司未进行答辩，也未提供证据。经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区周浦镇沪南路XXX弄XXX号，系三原告于2009年9月17日向案外人上海市万达广场置业有限公司购得。2010年新灏缘公司法定代表人李汝辉与三原告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方（三原告）将系争房屋预租给乙方（新灏缘公司）商业使用。甲方于2010年4月9日向乙方交付该房屋，租期自2010年7月1日起至2018年6月30日止。房屋每日每平方米建筑面积租金4.50元，月租金总计27，664元。保证金为一个月租金27，664元。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求恢复房屋原状。合同补充条款中约定：第一、二个租约年每月租金27，664元，第三个租约年每月租金28，524元……；3个月为一个缴租期，乙方应当提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。补充条款21.3条约定，合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收合同项下之履约定金。乙方延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额的1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同。补充条款第23.1条约定，合同项下租赁期限届满或因任何原因终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。补充条款第23.3条约定，双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致合同终止的，则在合同第23.1款所述交还期内，乙方仍应按照合同约定的标准向甲方和管理公司支付租金、物业管理费等费用并承担可能发生的延迟付款的违约责任。合同第23.5条约定，无论任何原因，第23.1条所述交还期满后乙方仍未能将符合23.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金，直至乙方按照合同要求交还房屋为止。合同另对其他事项作了约定。另查明，新灏缘公司于2010年5月12日成立，李汝辉为其法定代表人。庭审中，原告表示：合同签订后，实际由新灏缘公司使用并支付房租；新灏缘公司同时还向案外人赵某某、陈某某、李某某承租了相邻的11号房屋，两套房屋的租金系由新灏缘公司同时、合并支付，由业主按比例拆分；起诉之前，截至2013年9月底，新灏缘公司尚欠三原告（13号房屋）租金190，626元；起诉以后，新灏缘公司又就系争房屋及相邻的11号房屋向三原告支付了四笔款项：分别在2013年9月29日支付250，000元，2013年10月9日支付50，000元，2013年11月1日支付136，116元，2013年11月19日支付115，372元，按比例拆分后，实际尚欠三原告租金7，011元（截至2013年12月底）；其诉请第1条中的延迟付款违约金包括三期租金，具体计算方法为：2013年1-3月份租金85，572元，诉前已付69，594元，余款15，978元于2013年9月29日付清，故以15，978元为本金，按每日1‰计，自2012年12月1日起算至2013年9月29日止，计4，825.36元；2013年4-6月租金85，572元，实际于2013年9月29日付清，故以85，572元为本金，按每日1‰计，自2013年3月1日起算至2013年9月29日止，计18141.26元；2013年7-9月租金89，076元，按实际支付情况，分别以89，076元、67，010元、42，287元为本金，均以每日1‰计，分别自2013年6月1日起算至2013年9月29日、自2013年9月30日起算至2013年10月9日、自2013年10月10日起算至2013年11月1日，共计12，222.52元。以上三期租金的延迟付款违约金总计35，189.14元。如果合同解除，则要求新灏缘公司搬离并返还房屋，并没收履约定金、支付截至2013年12月底的使用费7，011元和按约定租金的200%支付自2014年1月1日起的使用费。同时，三原告还表示，合同签订后，新灏缘公司拆除了11、13号房屋中间的隔墙和楼梯，在房屋内架设隔层，如合同解除，要求新灏缘公司将房屋恢复原状，即要求恢复11、13号房屋中间的隔墙和楼梯，并拆除房屋内的隔层。以上事实，由房屋租赁合同、预售合同、产权证、支票及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据合同约定，新灏缘公司延迟缴纳租金等费用超过30日或者累计超过3次，三原告均可以单方解除合同，故原告诉请解除合同具有合同依据，予以支持。合同解除日应为被告收到诉状副本之日，即2013年8月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三原告要求新灏缘公司将房屋恢复原状，搬离并返还，于法有据，予以支持。合同约定新灏缘公司延迟缴纳租金的，每延迟一日应当支付相当于欠费金额的1‰的延迟履行违约金，故原告诉请要求其支付2013年前三季度租金的延迟付款违约金，于法有据，予以支持。同时，合同还约定，因新灏缘公司违约而终止合同的，则三原告有权没收合同项下之履约定金，故三原告要求没收履约定金27，664元的主张，亦具有合同依据，予以支持。三原告还主张合同解除后新灏缘公司应付使用费，其计算方法亦未超过合同约定，予以准许。被告新灏缘公司未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、解除原告李岩、马巍、郝晓林与被告上海新灏缘餐饮管理有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》；二、被告上海新灏缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内自位于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号的承租房屋内搬离，并将该房屋返还原告李岩、马巍、郝晓林；三、被告上海新灏缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月内将上述承租房屋与相邻的11号房屋中间的隔墙和楼梯恢复，并拆除房屋内的隔层；四、被告上海新灏缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月支付原告李岩、马巍、郝晓林延迟付款违约金35，189.14元；五、被告上海新灏缘餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起一个月支付原告赵某某、陈某某、李某某使用费（计算方法：截至2013年12月底前为7，011元，自2014年1月1日起至返还之日止的使用费按每月57，048元的标准按实计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，446元（原告已预付），由被告上海新灏缘餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  周国莲二〇一四年一月九日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。