呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1544号上诉人(原审被告)：内蒙古奈林房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区县府街龙新家园综合小区8楼29号。法定代表人：王文，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文博，内蒙古汇孚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张英杰，男，农民，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：王涛，河北北辰律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司，住所地呼和浩特市回民区工农兵路西侧昌盛小区2号办公楼。法定代表人：张俊世，该公司董事长。上诉人内蒙古奈林房地产开发有限责任公司(以下简称奈林公司)因与被上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司（以下简称兴吉隆泰公司）、张英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实和理由，本院依法不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。奈林公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项,对本案依法予以改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由张英杰、兴吉隆泰公司承担。事实和理由：一、一审法院对基本事实认定错误,双方签订的《内部认购协议书》应当认定为无效。一审法院认为“原告张英杰与被告内蒙古奈林房地产开发有限责任公司的签订的内部认购协议有效”是错误的,张英杰称“为快速解决纠纷,三方没有另行拟定三方协议，用的是奈林公司制式的《内部认购协议书》”,但若是以物抵债的行为,须三方之间有明确的债权债务关系凭证为基础,而在本案中张英杰没有相应的证据证明其与兴吉隆泰公司之间存在债权债务的关系,而且作为债务人的兴吉隆泰公司并没有承认有此债务,因此一审法院认定《内部认购协议书》有效是错误的，另外，一审法院也认定奈林公司至今未取得商品房预售许可,根据《商品房买卖合同司法解释》第二条的规定《内部认购协议书》也应认定无效。二、一审法院认定奈林公司与张英杰存在房屋买卖合同关系属于事实认定错误。因为《内部认购协议书》的签订没有任何事实依据且违反相关的法律规定,故应当认定为无效的协议;张英杰并未实际购买房屋,也从未向奈林公司支付过任何购房款,奈林公司与张英杰之间并没有发生任何交易行为,因此双方并不存在任何房屋买卖合同法律关系。张英杰辩称，一、《内部认购协议》不属于“以物抵债”性质，而是在张英杰与兴吉隆泰公司的租赁关系、奈林公司与兴吉隆泰公司的施工合同关系两个债权债务关系各自到期后，为了消灭各自债权债务关系而形成的新的买卖关系。并将张英杰的租赁费转化为已付购房款。该协议书不存在合同无效的情形。二、在奈林公司与张英杰签订购房协议和购房款收据后，张英杰已经将到期债权凭证原件交还。兴吉隆泰公司辩称未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。张英杰向一审法院起诉请求：1．依法确认张英杰、奈林公司签订的《内部认购协议书》真实、合法、有效；2．判令奈林公司继续履行合同交房义务，交付龙新家园29号楼5单元15层116平米住宅房，并且判决生效后立即为张英杰办理相关房屋产权证和土地使用证（房屋价值柒拾万玖仟贰佰元整）；3．判令奈林公司自2015年10月1日起支付违约金至实际交房时止（按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。每月1000元，截止到2018年一共37个月共37000元）；4．本案诉讼费由奈林公司承担。一审法院认定事实：1．2013年7月30日，奈林公司（甲方）与张英杰（乙方）签订内部认购协议书，约定甲方同意本公司开发建设的龙新家园29号楼5单元15层东户116平方米住宅一套，出卖给乙方。该住宅不晚于2015年9月30日向乙方交房，交房标准为：房、水、电、暖使用功能齐全。楼宇位置：位于县府街西口。出卖人住宅成交单价为6200元／平方米。总房价719200元。乙方付款方式为一次性付款。本内部认购协议书是以优惠价答谢关爱龙新家园各界人士，并将于＊年＊月底前转正式商品房买卖合同，协议内所确定的基本购房因素不得改变。未尽事宜，或其它约定，在转签正式商品房买卖合同时一并议定。内部认购协议书落款处甲方加盖奈林公司公章，乙方为张英杰签字。2013年8月21日，奈林公司向张英杰出具收据一张，载明收到张英杰购房款719200元；2．案涉房屋来源为房屋抵顶，房屋抵顶后，张英杰、奈林公司签订了上述认购协议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案由项下的商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为：一、张英杰、奈林公司签订的房屋认购协议书的性质及效力问题；二、张英杰所诉的交付房屋、办理房屋产权证和土地使用证及违约金等请求能否得到支持。对于第一个争议焦点即张英杰、奈林公司签订的内部认购协议书的性质是预约合同还是本约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，张英杰、奈林公司双方签订的内部认购协议书对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价进行了明确约定，但因双方在签订该协议书时作为买卖标的物的商品房尚处于施工当中，奈林公司至今也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的办证时间、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需要签订房屋买卖合同时协商一致达成。事实上，双方在该协议书中明确约定“甲乙双方将来要换签商品房买卖合同”，说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同，可见双方在签订该认购协议书时对于该合同的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。综上，张英杰、奈林公司双方签订的认购协议书应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故一审法院对其有效性予以确认，对张英杰的该项诉讼请求予以支持。本案中，奈林公司与张英杰签订内部认购协议书并为张英杰出具收据，该行为应当视为奈林公司对该房屋抵顶给张英杰的一种确认，张英杰、奈林公司之间形成新的房屋买卖合同法律关系，虽然奈林公司及兴吉隆泰公司对于给张英杰抵顶房屋的事实不予认可，但均未提供证据予以佐证，而张英杰持有奈林公司盖章的合同，已形成优势证据，故一审法院对于奈林公司及兴吉隆泰公司的意见不予采纳。对于第二个争议焦点即张英杰所诉的交付房屋、办理房屋产权证和土地使用证及违约金等请求能否得到支持。预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中双方当事人签订的认购协议书为预约合同，故张英杰要求依该认购协议交付房屋、办理房屋产权证和土地使用证及违约金不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款规定，判决：一、确认原告张英杰与被告内蒙古奈林房地产开发有限责任公司的签订的内部认购协议书有效；二、驳回原告张英杰的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计5680元，由张英杰负担5580元，由奈林公司负担100元。二审中，当事人没有提交新证据，本院经询问奈林公司《内部认购协议》的来源，奈林公司认可其与张英杰系抵顶关系，抵顶的是兴吉隆泰的债务。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《内部认购协议》的性质及效力。首先，由于奈林公司与张英杰签订《内部认购协议》之时，涉案商品房尚处于施工过程中，奈林公司尚未取得涉案项目预售许可证，双方签订的合同仅对部分条款进行了约定，对其他条款双方约定在签订正式的商品房买卖合同时一并议定。故涉案的《内部认购协议》系为了将来双方签订正式的商品房买卖合同而签订的预约合同。其次，奈林公司与张英杰均认可《内部认购协议》的来源系奈林公司、兴吉隆泰公司、张英杰之间的顶账关系。虽然兴吉隆泰公司不认可该事实，因认购协议并不约束兴吉隆泰公司，兴吉隆泰公司与奈林公司之间的争议不是本案的审理范围。故奈林公司与张英杰直接签订《内部认购协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定《内部认购协议》合法有效。综上，奈林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由内蒙古奈林房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 李婷婷审判员 韩东妹二〇一九年四月二十六日书记员 曹文婷