深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民一初字第2616号原告马某。委托代理人黄道某，广东君X律师事务所律师。被告杨某。委托代理人骆某，广东华X律师事务所律师。原告马某诉被告杨某代理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋百友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人黄道某、被告杨某及其委托代理人骆某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某诉称：原告因公司调动到南京市工作，于2009年6月24日出具委托书，委托被告作为代理人将原告拥有的位于深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧某花园5栋X座的房产出卖，并办理委托书确定的事项。当天，该委托书经南京市公证处公证。2009年6月2日，被告以原告名义与马昊某签订《房产买卖合同》，约定转让价为人民币100万元，定金10000元，签订合同时支付7000元，合同签订后十日内补交3000元，2009年7月30日前支付首期款40000元，余款按揭贷款支付。被告收取了定金，没有支付给原告。在没有告知原告已经与马昊某解除合同，也没有告知原告要与其他人重新签订房屋买卖合同的情况下，2009年8月30日，被告以原告名义与李建某签订《房产买卖合同》，约定转让价l13万元，签订合同时支付定金2万元，签订合同后十日内补交定金l万元。2009年8月30日、2009年9月6日被告共收取了李建某定金3万元，既没有告知原告，更没有交付原告。2009年10月19日，被告通过银行打入原告的银行卡10万元，说是马昊某付的房款。2009年10月28日，被告在告知原告说与马昊某解除了合同的情况下，以原告代理人的名义，与向某签订了一份《二手房买卖合同》，约定转让价108万元，合同生效当日支付定金50000元，合同生效后二日内支付定金13万元，2009年11月2日前将购房款90万元存入约定的第三方监管账号。但是，被告没有将合同给原告，也没有如实告知原告转让价为108万元，而说是100万元。2009年11月3日，向某汇入原告银行卡76万元。此外，2009年10月28日，被告为原告偿还房屋按揭贷款本息135035.88元。2009年11月4日、2009年11月7日，被告分别汇入原告银行卡3900元、1064.12元。至此，被告共计支付原告出卖房屋款人民币100万元，被告侵吞了原告房屋转让款8万元。2009年11月24日，李建某以原告违约为由，起诉原告与被告，要求支付违约金226000元，退回定金3万元。在诉讼中，李建某撤回了对被告的起诉。2010年5月31日，宝安区人民法院作出（2010）深宝法民三初字第153号民事判决书，判决原告支付李建某违约金226000元，退回定金3万元，诉讼费4690元、保全费1770元由原告承担。原告不服提出上诉。二审经调解，双方达成协议：原告支付李建某17万元（含3万元定金），二审诉讼费2570元由原告承担。2010年11月28日、2010年12月11日、2010年12月30日，原告分三次共支付李建某17万元，履行了调解协议确定的义务。原告为了应诉，支付律师费5000元，律师差旅费3120元，原告往返深圳南京差旅费3850元。被告作为原告的代理人，应当勤勉、认真执行代理事务，并告知真实情况。如上所述，被告的行为存在重大过错，造成了原告巨大经济损失，被告理应承担赔偿责任。原告为维护合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告赔偿原告经济损失人民币184540元（其中支付李建某违约金170000元、二审诉讼费2570元、律师费5000元、差旅费6970元）；2、被告支付原告房屋买卖价款差价人民币80000元；以上合计人民币264540元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告杨某辩称：一、卖房的经过与原告授权被告的事实：1、2009年6月2日马某本人与马昊某签订的《房产买卖合同》将涉案房屋出售给马昊某，转让款是100万元。原告称是被告与马昊某签订的上述合同收取定金没有支付给原告等，与事实不符。2、2009年6月24日原告在南京办理公证委托书委托被告处理后续购卖房事宜，包括另行寻找买家。公证书有明确的授权出售和收取购房款等。原告自己授权给被告现又谴责被告，不顾事实。3、与马昊某的合同根本就没有履行，原告也清楚。2009年6月28日马昊某通过中介公司民X地产退还定金，退还合同原件，双方合同解除。4、因原告该房屋已抵押给银行，出售须赎楼才能办理过户，为此原告另行委托他人办理了担保赎楼的委托，于2009年8月18日、8月20日办理了委托担保公司深圳市中X政信担保有限公司赎楼的公证委托书及有关空白担保赎楼合同。5、根据原告办理给被告的公证授权委托，被告于2009年8月30日代理原告与李建某签订了《房屋买卖合同》，转让价款为人民币113万元，并于同日收定金。被告此行为在原告的授权范围内，无任何越权和过错。6、为履行与李建某的合同，被告将原告办理给担保公司的赎楼委托公证及合同交给担保公司，但担保公司不接受。无法将有效的公证赎楼手续在10日内交中X是原告的公证有问题，造成违约是原告的原因，并非被告的过错。7、因原告在南京要买房急于用钱，要求被告尽快处理涉案房屋。为帮助原告，被告于10月19日向私人借高利贷12万元，并于当日以本次交易李建某定金名义付给原告10万元，原告并无异议。经审理查明：2009年6月20日，原告与案外人马昊某签订一份《房产买卖合同》，约定将其所有的深圳市宝安区阳光海湾花园5栋X座X房以100万元卖给马昊某。后因离开深圳到南京工作，原告于当年6月24日向被告出具一份《委托书》并在南京市公证处公证，授权被告在2009年6月24日至2010年6月23日期间可以原告名义全权办理出售上述房产的一切相关事宜，包括全权办理房产的银行按揭贷款或抵押贷款手续，申请赎楼贷款手续，办理银行提前还款申请手续，还清房产按揭贷款的赎楼手续，房产变更登记、过户等手续，签署担保融资赎楼合同，缴纳相关费用等；还约定委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方的托收账户扣取后，将剩余房款划入委托方指定账户。当年6月28日，被告在征得原告同意情况下解除了原告与马昊某签订的《房产买卖合同》，并凭《委托书》另行寻找买家。当年8月18日，原告又出具一份《委托书》并在南京市公证处公证，委托深圳市中X房地产企业发展有限公司、深圳市中X致信担保有限公司、施某、龚海某、张秋某等办理涉案房产的赎楼、出售等事宜，内容与出具给被告的《委托书》基本一致，均属格式合同。同月20日，原告又签署空白的《二手楼赎楼担保服务合同》买方和卖方版各一份以及《转按揭赎楼担保贷款申请审批表》，并将其与8月18日的《委托书》及《公证书》一起交被告转给深圳市中X致信担保有限公司以备赎楼所用。2009年8月30日，被告持6月24日的《委托书》以原告名义与案外人李建某签订一份《房产买卖合同》，约定将涉案房产以113万元的价格卖给李建某。双方在合同中约定：为保证第三方（地产公司）顺利办理房产交易手续，卖方应在合同签订后十个工作日内做委托第三方办理赎楼过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付第三方用于办理赎楼过户等；卖方应委托担保公司赎楼，赎出房产证原件交给第三方（地产公司）以用于办理过户；买方于签订合同当日交定金2万元，之后十日内补交定金1万元。双方对于首期房款数额支付时间及按揭贷款办理的时间没有约定，仅约定卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注抵押登记日起三个工作日内，买卖双方应签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。上述合同签订后，被告于当日收取李建某定金2万元，于9月6日收取定金1万元。后因原告在南京急用钱，被告于2009年10月19日汇给原告10万元。同年10月28日，被告又持6月24日的《委托书》、以原告名义与案外人向某签订一份《二手房买卖合同》，将涉案房产以108万元价格卖给向某，双方办理了付款及房屋过户手续，被告于2009年11月2日将涉案房产过户到向某名下。包括向某直接支付给原告的房款76万元和被告转付给原告的房款，原告于2009年11月7日前共计收到房款100万元。剩余房款8万元，被告除交契税14102.88元外，其余65897.12元未支付给原告。2009年11月底，李建某以原告未按《房产买卖合同》约定办理委托第三方及担保公司办理赎楼过户等手续的全权委托公证书为由向本院起诉，请求原告返还购房定金3万元，支付违约金22.6万元，解除双方《房产买卖合同》。本院审理后于2010年5月3日作出（2010）深宝法民三初字第153号民事判决书，判决解除双方2009年8月30日签订的《房产买卖合同》，原告向李建某支付违约金226000元，返还定金30000元。原告不服，提起上诉。该案二审期间原告与李建某达成调解协议，由原告于2010年12月15日前通过银行转账方式支付李建某17万元（含3万元定金），二审受理费2570元由原告承担。随后，原告通过银行转账方式向李建某支付了上述17万元款项。此外，原告为二审诉讼支付律师代理费5000元，原告本人及律师机票6990元。另查明：2011年3月17日，深圳市中X致信担保有限公司出具一份《关于马某委托我公司担保赎楼的公证委托有关问题》的函件，证明马某于2010年8月18日在南京市公证处办理的委托该公司及深圳市中X房地产企业发展有限公司、施某、龚海某、张秋某办理赎楼的公证书因非深圳市本地公证，依该公司规定不予接受，至于后续赎楼事宜是由谁办理，该公司不知情。上述事实，有当事人的陈述、委托书、公证书、《房产买卖合同》、《二手房买卖合同》、《二手楼赎楼担保服务合同》、《转按揭赎楼担保贷款申请审批表》、房产登记资料、契税凭证、本院（2010）深宝法民三初字第153号民事判决书、深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1960号民事调解书、银行转账凭证、收据、律师代理费发票、机票等予以证实。本院认为：本案双方争议的焦点，一是原告2009年6月24人日出具的《委托书》是否仅委托被告处理其与马昊某签订的《房产买卖合同》；二是被告与李建某签订合同原告是否知晓；三是被告在处理李建某合同过程中是否存在过错，应否赔偿原告违约损失；四是被告是否有权将向某支付的房款余款8万元据为己有。关于第一个问题，本院认为，原告2009年6月24日出具的《委托书》仅注明被告在2009年6月24日至2010年6月23日期间可全权办理涉案房产出售等事宜，并未注明被告仅能处理其与马昊某签订的《房产买卖合同》。而且，原告在2009年6月28日前就知道与马昊某的合同已解除，但其8月份却仍然在南京市公证处办理了委托赎楼卖房的《委托书》及《公证书》，签署空白《二手房屋买卖合同》、《转按揭赎楼担保贷款申请审批表》等；在被告与向某签订《房产买卖合同》后，原告也多次接收房款直到房产过户给向某其，始终未提异议；根据以上事实，应当确认原告实际是委托被告在2009年6月24日至2010年6月23日期间全权处理卖房事宜，并非仅委托被告处理其与马昊某之间的《房产买卖合同》。关于第二个问题，本院认为，既然原告已知马昊某的合同在6月28日前已经解除，并为赎楼卖房事宜又办理了委托公证并签署相关空白资料以备赎楼之用，足以表明其本人卖房之意图未变。而被告与李建某签订买卖合同系原告授权范围之内的行为，被告并无隐瞒之必要。而且，卖房事大非同小可，依常理，被告尽管不可能告知原告合同的全部具体内容，但也不可能不告知原告已与李建某签订买卖合同的事实。因此，本院确认原告对于被告与李建某签订房产买卖合同是知晓的。关于第三个问题，本院认为，根据中X致信担保有限公司2011年3月17日出具的函件及本地赎楼担保机构的通常做法，原告未能提供经深圳市本地公证机关公证的委托赎楼公证书是导致与李建某所订合同未能履行的原因之一，而被告在未明确解除李建某合同的情况下又将涉案房产出卖给向某并予过户，是与李建某所签订合同未履行的另一个重要原因。本院在（2010）深宝法民三初字第153号民事判决书中认定原告违约并判决原告给予李建某赔偿的主要理由即为上述两项。原告对该案上诉后，虽然深圳市中院未对相关事实及过错作出明确认定，但从调解的内容看，原告对于上述理由基本确认。综合本案案情，原告在处理涉案房产过程中存在授权不明，监督不力，且未按约定提交本深圳地公证书等行为，故其对于上述违约行为存有过错。对被告而言，虽然被告已告知原告与李建某签订合同的事实，但被告未能证明其对于所签合同的具体内容，尤其是关于委托赎楼公证及违约责任的具体条款，以及中X致信担保公司不接受原告在南京市公证处所做的公证书等有关情况，也已明确告知原告，从而引起原告的重视，故原告对此有过错。而且，被告在与李建某的合同未明确解除的情况下又擅自将涉案房产卖给向某，最终导致原告因违约而给予李建某赔偿，被告对此也是具有重大过错的。依据法律规定，被告对因此给原告造成的损失应承担相应的赔偿责任。综合本案案情及双方的过错程度，本院酌情确定被告对于原告赔偿给李建某的17万元（包括被告收取的3万定金）承担30%的赔偿责任，即被告应赔偿原告51000元，其余损失应由原告自行承担。关于第四个问题，由于原告出具给被告的《委托书》中未明确是否给予被告卖房报酬，被告也未就原告应支付报酬提供相应证据，实践中仅卖方付中介方报酬的现象也普遍存在，故本院确认原被告之间是无偿委托，被告卖房所得的房款在扣除已付原告的100万元及涉案契税14102.88元后，余款108万元-100万元-14102.88元=65897.12元被告应支付给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十八条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告马某卖房款余款65897.12元。二、被告杨某于本判决生效之日起十日内赔偿原告马某损失51000元。三、驳回原告马某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5268元，原告承担2317.92元，被告承担2950.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 蒋  百  友二〇一一年五月二十日书记员 梁小丽（兼）书记员 刘    丽声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！