广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2010）霞法民二初字第155号原告姚海帆，男，汉族，住化州市。委托代理人张帆，广东领会律师事务所律师。委托代理人伍广新，广东领会律师事务所实习律师。被告李宗应，男，汉族，住雷州市。被告邓英杰，男，汉族，住湛江市霞山区。原告姚海帆诉被告李宗应、邓英杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚海帆及其的委托代理人张帆、伍广新，以及被告邓英杰到庭参加诉讼，被告李宗应经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月14日，原告经湛江市常绿房产分公司(以下简称常绿房产)中介邓英杰介绍，得知李宗应所有的位于湛江市霞山区海滨××路××号海滨商业城(北边)住宅6幢704房(以下简称704房)出售。在邓英杰的安排下，原告与李宗应进行洽谈并查看房子。当原告询问该房产权状况时，两被告均表示该房属李宗应所有，有房产证，为银行按揭房，无其他抵押，无任何查封记录，可正常交易，并向原告出示房产证。邓英杰还向原告保证，其早在同年6月12日曾到市房管局14号窗口查询过，704房是按揭房，无其他问题。同年6月21日，在邓英杰的撮合下，原告与李宗应到湛江市公证处办理委托过户公证，并签订《房屋买卖定金协议》。协议约定购房总款为38万元，原告先向李宗应支付定金11万元。签订协议后，原告依约向李宗应支付定金11万元，向邓英杰一次性付清中介费2000元。6月23日、25日,按照李宗应的要求，原告遂代还704房5、6月份的到期房贷款2650元，代还其欠黄志强的房租5964元。同年7月2日，原告结清704房银行按揭款252610.35元。7月5日，原告到市房管局办理银行注销登记及过户手续时，13号档案窗口查询员告知704房已被湛江市霞山区人民法院查封，无法过户。李宗应明知704房已被法院查封，仍与原告签订合同并骗取原告的定金11万元，又以抵扣剩余房款为由，要求原告代还该房银行按揭款252610.35元及5、6月份房贷2650元，付给黄志强房租5964元，给原告造成巨大的经济损失，李宗应依法应向原告赔偿因其过错给原告造成的损失。邓英杰作为中介方，并未如实告知该房出售前的权属状况，并一手撮合该次房屋买卖，是造成原告经济损失的直接原因，其应对李宗应不能偿还原告的部分债务承担连带清偿责任。请求：1、依法确认《房屋买卖定金协议》无效，由被告李宗应向原告返还已付购房款371224元(其中：购房定金11万元，付2010年5月、6月按揭款2650元，付房租款5964元、付704房所欠按揭款252610.35元，上述款项共371224.35元，原告放弃0.35元的主张)。2、依法判令被告邓英杰在李宗应不能偿还原告购房款的范围内承担连带清偿责任。3、判令两被告承担本案诉讼费用。被告李宗应不到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。被告邓英杰辩称，姚海帆在霞山区绿村路经营的回味餐厅与李宗应经营的铭轩发廊是一墙之隔，我是姚海帆铺面后门对面的邻居。2010年6月14日，姚海帆带李宗应的妻子张桂珍来问我，带他们去代办房屋买卖手续如何收费。我说若按中介常规收费为买卖成交价的2%。姚海帆说此房是其在网上看到房源信息，只要带他们代办手续，事成之后给我2000元。2010年6月21日，姚海帆说他们已谈好成交价为38万元。为了资金的安全，姚海帆和我一起到湛江市公证处与李宗应、张桂珍会合并办理委托公证后，李宗应在公证处与姚海帆谈好定金为11万元，李宗应当场立下11万元的收据给姚海帆。当日下午5点半，我们4人来到泉庄的中国银行柜员机取款时，我叫姚海帆先签订买卖协议，查实手续交房后再付款给李宗应。当日傍晚6时，我们在泉庄社区卫生服务中心签订《房屋买卖定金协议》。协议签订后，姚海帆付给李宗应4万元，余下的7万元于第二天办理交房后再付。翌日，李宗应将704房交给姚海帆，姚海帆再付7万元给李宗应。当日，姚海帆和我到房屋交易中心14号窗口查询时，工作人员告知，此房有按揭，无其他问题。2010年7月1日，姚海帆夫妇和我再次查询704房无问题后，还委托湛江市粤华评估公司对该房作出评估。7月2日下午，我和姚海帆夫妇到建行办完还款手续时已是下午5时多。《关于姚海帆购买李宗应房屋的经过》是由姚海帆打印后，出于对其的同情我才签名的，姚海帆还没有付给我2000元。经审理查明，704房权属李宗应所有，套内建筑面积为123.20平方米。2009年11月24日，李宗应将704房抵押给中国建设银行股份有限公司湛江市分行(以下简称建行湛江分行)贷款254000元。2010年4月14日，湛江市房产管理局(以下简称市房管局)根据本院作出的(2010)霞民三初字第306号《协助执行通知书》和《民事裁定书》，协助查封了704房。同年6月21日，李宗应(甲方)与姚海帆(乙方)、邓英杰（丙方）签订《房屋买卖定金协议》。《房屋买卖定金协议》与本案诉争的相关条款的主要内容为：经丙方居间撮合，甲乙双方就房屋买卖事宜达成如下协议。一、乙方自愿购买甲方的704房，并已对本协议约定房产实地看房及充分了解(包括面积、座向、楼层及产权人等)。二、房屋所有权证号：0100010768，面积123.20平方米。三、该房产的交易价格为38万元，中介费及国家规定买卖交易过程中所产生的税、费由乙方承担。四、在签订本协议当日内，乙方向甲方交购房定金11万元，并在当日一次性付清中介服务费2000元。五、甲乙双方约定本协议签订之日起于2010年6月22日内双方办理房屋交易手续。《房屋买卖定金协议》签订后，邓英杰、姚海帆与李宗应、张桂珍一起到湛江市公证处，由李宗应、张桂珍公证委托姚海帆代为办理704房的提前还贷、注销抵押登记、领取房地产权证等有关事项。之后，李宗应给姚海帆出具《收据》。《收据》的主要内容为：“收到姚海帆交来购买704房的定金11万元，房售价38万元，交房时间定于2010年6月22日。”翌日，李宗应将704房交给姚海帆使用。同年6月23日、25日和7月2日，姚海帆均以银行转账方式，先后代李宗应偿还704房2010年5月和6月的按揭款2650元给建行湛江分行，支付5964元房屋租金给黄志强，付清704房所欠的按揭款252610.35元给建行湛江分行。2011年2月24日，姚海帆搬出704房。另查明，湛江市常绿房产是邓英杰于2010年5月13日向湛江市工商行政管理局霞山分局申请开办的房产中介服务机构，但未经工商行政管理部门核准审批。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”李宗应明知704房已被法院查封，仍将704房转让给姚海帆，并签订《房屋买卖定金协议》，李宗应的行为违反了国家法律的强制性规定，故原告请求确认《房屋买卖定金协议》无效的理由成立。《房屋买卖定金协议》无效后，李宗应依该协议取得的11万元应返还给原告。由于原告代李宗应付给黄志强的房租，以及偿还给建行湛江分行的按揭款已不能返还，故对原告要求被告李宗应返还购房款超出11万元部分的请求不予支持。对不能返还的261224元，由李宗应向原告承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告邓英杰作为《房屋买卖定金协议》的居间人，应为原告与被告李宗应撮合进行704房的交易提供居间服务。但邓英杰在居间活动中，未能向原告传递704房当时房屋状况的全部真实信息，导致原告无法实现《房屋买卖定金协议》的购房目的，且利益受到损害，邓英杰有过错，故对原告的损失应承担赔偿责任。而对原告主张判令被告邓英杰在李宗应不能偿还其购房款的范围内承担连带清偿责任不予支持。被告李宗应经合法传唤，但未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、原告姚海帆与被告李宗应、邓英杰于2010年6月21日签订的《房屋买卖定金协议》无效。二、被告李宗应应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚海帆返还购房定金11万元，并赔偿损失261224元，两项共371224元。如果被告李宗应未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、被告邓英杰对被告李宗应不能偿还部分的款项承担赔偿责任。四、驳回原告姚海帆的其他诉讼请求。案件受理费6868元（原告已预付，本院不再退还），由两被告负担，并在履行本判决义务时径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄王金审 判 员  吴保文代理审判员  蔡 华二〇一一年三月十八日书 记 员  方 超