浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉盐民初字第2854号原告：宋世明。委托代理人：陈雪祥。被告：邱全林。被告：应冬妹。二被告共同委托代理人：邱芳明，系该二被告之子，即被告邱芳明。被告：邱芳明，海盐县武原街道华星村沈家埭8号。原告宋世明与被告邱全林、应冬妹、邱芳明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告宋世明及其委托代理人陈雪祥、被告邱芳明并受被告邱全林、应冬妹的委托到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告方因农村住房置换新市镇社区公寓，于2010年12月27日与武原三农投资有限公司签订农村住房置换新市镇社区公寓协议书，按照协议规定，被告方可换取新市镇光明景苑社区多层公寓三套，其中80平方米二套，100平方米一套。被告方决定将一套80平方米的房屋转让给原告，并约定被告方在抽签后由原告优先挑选层次，并服从原告挑选。房屋交付时间2012年9月30日；付款办法为合同签之前乙方向甲方交定金20000元，2011年1月10日向甲方交预付款80000元，待甲方向乙方交付房屋钥匙和三证时，乙方付清剩余的全部房款；违约责任为如乙方违约，无权要回定金及预付款共计100000元，如甲方违约需归还乙方已付的100000元，并再向乙方支付违约金100000元。协议签订后，双方到武原法律服务所见证。按照协议规定，原告于2011年1月7日向被告支付定金20000元，并按照合同规定在2011年1月10日通过海盐县信用联社汇款80000元，2011年1月31日被告又提出要求原告支付20000元，共计已支付120000元。2013年5月原告得知，被告早已拿到钥匙，原告前往要求被告交付钥匙，被告不但不肯交付钥匙，反而提出要求原告再付剩余房款的80%的无理要求，经多次催要，被告不肯交付。2013年8月14日原告用特快专递向被告催交钥匙，履行合同，否则双倍返还定金，归还预付款，赔偿损失，但被告收函后既不交付钥匙也不肯归还定金和预付款及损失费。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、终止2011年1月7日双方签订的房屋买卖合同履行，被告应返还定金、预付款共计120000元；2、被告应按合同规定双倍返还定金、赔偿损失合计100000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求1为请求法院判令解除双方之间签订的房屋买卖协议书。三被告答辩称，交房时三证不是由被告决定的，签合同时因为相信原告，所以也没有在意。交钥匙时跟原告协商过，原告要求便宜点，后来没有下文。为支持自己的诉讼请求，原告向本院提供了下列证据：1、房屋买卖协议书、见证书、武原街道农村住房置换新市镇光明社区公寓房申请表（复印件）、武原街道农村住房置换新市镇社区公寓房协议书（复印件）各一份，用以证明原、被告双方房屋买卖的事实以及房屋的相关情况。2、收条二份，用以证明原告交付被告40000元的事实。3、函和快递单各一份，用以证明原告发函给被告催讨归还押金、预付款及支付违约金等。三被告质证意见：对证据1中的房屋买卖协议书的真实性无异议，协议约定的交付时间与其与三农公司签协议旧房屋腾空的时间是一致的，根本就不可能交付。对见证书的真实性无异议，但不能证明原告的观点。对武原街道农村住房置换新市镇光明社区公寓房申请表和武原街道农村住房置换新市镇社区公寓房协议书没有异议。对证据2的真实性无异议，收条写的是押金，不是定金。原告于2011年1月7日支付了20000元房屋押金，2011年1月10日原告汇款80000元至三农公司，合计共100000元，这100000元是押金和预付款，不是定金。2011年1月31日的20000元是收到了，但因涉案房屋本出卖给他人，因原告一定要买该房屋且出价略高还同意承担对上一家的违约金，于是被告方支付了20000元违约金给他人，原告于2011年1月31日将该笔违约金支付给被告方。对证据3，确实收到，但对其中载明的金额有异议。本院认证意见：原告提供的证据1、2均具有合法性、真实性，且与本案具有关联性，故本院予以确认。证据3，被告方表示收到，能说明原告曾就房屋买卖事宜发函给被告方。三被告未举证。经审理，本院确认本案事实如下：2010年12月27日，被告邱全林作为户主与海盐县武原三农投资有限公司签订武原街道农村住房置换新市镇社区公寓房协议书，约定被告方决定换取新市镇光明景苑社区多层公寓房三套（80平方米左右二套，100平方米左右一套）。2011年1月7日，三被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定甲方决定将其换取的新市镇光明景苑社区多层公寓房三套中的一套80平方米转让给乙方，其中二套80平方米层中层次以甲方抽签后结果为准，乙方在甲方抽签后优先挑选层次，甲方服从乙方挑选的要求。房屋价格在乙方决定层次后按附表中价格及实际面积计算。交付时间为2012年9月30日前。付款方法为在本合同签订前乙方向甲方交定金20000元，2011年1月10日前向甲方预付房款80000元，待甲方向乙方交付房屋钥匙和三证（房屋产证、土地使用证、契证）时，乙方应向甲方付清剩余的全部房款。违约责任：如乙方违约，无权要回定金及预付款共计100000元，如甲方违约，需归还乙方已付的100000元，并再向乙方支付违约金100000元。协议书附表还对各楼层、车库、跃层的每平方米价格作了约定。2011年1月9日，双方签订的房屋买卖协议书在海盐县武原法律服务所作了见证，该服务所出具了见证书。2011年1月7日，被告邱全林向原告出具了收条，载明收到宋世明房屋压金费20000元；2011年1月10日，原告代被告方向海盐县武原三农投资有限公司支付了80000元；2011年1月31日，被告方向原告出具房屋买卖附加协议及另加压金收条一份，载明今甲方房屋卖主邱全林收到乙方房屋买主宋世明的另加购房压金人民币20000元整；注：如遇主协议中甲方违约，甲方除了履行主协议中的违约责任外，还将退还给乙方此20000元。如乙方违约，甲方无须退还此20000元。另查明，后双方一致确认光明景苑4幢502室由被告方转让给原告。被告方2013年4月份左右拿到涉案房屋的钥匙。后原告向被告方发函称，双方应按合同规定，被告在交付房产证、土地使用证、契证三证时，原告再付清全部房款，所以要求被告按协议约定的时间向原告交付钥匙、房产证、土地使用证、契证。如果被告方再不同意交钥匙、房产证、土地使用证、契证，那么本人只有向人民法院起诉，按合同规定，被告方必须归还原告120000元，偿付违约金及损失费100000元，合计220000元。被告方收到该函。另外，被告方于2013年11月1日收到起诉状副本等材料。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。根据双方签订的房屋买卖协议书，原告按约支付房屋购房款，被告方也应按约向原告交付房屋，尽管双方约定的交付时间为2012年9月30日之前，但实际上原告向被告方催讨钥匙的时间也是在政府向被告方交付钥匙以后，故被告方理应在政府向其交付房屋钥匙之后及时向原告交付房屋钥匙，现被告方在原告向其催讨交付房屋钥匙之后在合理的时间内仍未向原告交付钥匙，应属违约，故原告要求解除双方签订的房屋买卖协议书符合法律规定，本院依法予以支持。因原告起诉要求终止双方签订的房屋买卖协议书，在庭审中也明确表示要求解除房屋买卖协议书，即双方签订的房屋买卖协议书在被告方收到原告要求解除的通知时即被告方于2013年11月1日收到起诉状副本时就解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告方的违约，原告可要求被告返还已付购房款并承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择使用违约金或者定金条款。原告庭审中明确选择定金条款。尽管2011年1月7日被告方出具的收条载明的是压金20000元，但双方在房屋买卖协议书中明确约定本合同签订前乙方向甲方交定金20000元，且庭审中被告方也表示该笔款项的性质确实为定金，由此可见，双方对于该笔20000元的性质属于定金并无异议，故因被告方的违约导致合同解除，被告方应向原告双倍返还定金40000元。原告于2011年1月10日代被告方向海盐县武原三农投资有限公司支付的80000元以及2011年1月31日支付的20000元合计100000元，被告方也应返还给原告。被告方认为2011年1月31日的20000元系原告自愿承担的被告方向他人支付的违约金，因被告方对此未能提供证据且原告对此予以否认，被告方对此应承担举证不能的法律后果，故本院对此无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认被告邱全林、应冬妹、邱芳明与原告宋世明于2011年1月7日签订的房屋转让协议书于2013年11月1日解除；二、三被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房款100000元、双倍定金40000元，合计140000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告宋世明负担836元，被告邱全林、应冬妹、邱芳明共同负担1464元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审判员  陈秀珍二〇一四年一月二十日书记员  沈叶利（附页）