浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第461号上诉人（原审原告）：郑某某。委托代理人：董某。委托代理人：赵某某。被上诉人（原审被告）：宁波××生××有限公司。住所地：宁波市××区××街道××龙路××号。法定代表人：项某。委托代理人：许某某。上诉人郑某某因与被上诉人宁波××生××有限公司（以下简称合生创展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2011年5月18日作出的（2010）甬镇民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年9月1日，原告郑某某与被告合生创展公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买其开发的位于宁波市××区××街道××合××国际城××区××层住宅一套，建筑面积为263平方米，单价为按建筑面积计算每平方米7294.18元，总价1918370元；交房时间为2009年7月30日前；逾期交房超过90天，如果买受人要求继续履行合同的，出卖人自合同约定的交房日次日起至实际交房日，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件《房屋平面图》表明房屋有负层及一至三层；原告并于同日签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该房屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓。合同签订后，原告已付清约定的房款。2009年7月和10月，被告两次通知原告办理交房手续，但原告至今尚未办理交房事宜。本案所涉地下室属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围；其他已经收房的业主，取得的房屋所有权证记载建筑面积与合同约定相符，但在附记中记载“其中地下室部分为住宅配套储藏室，建筑面积为若干平方米”。原审原告郑某某于2010年10月12日诉至原审法院，请求判令原审被告合生创展公司赔偿原审原告因未能按约定的住宅面积交付房屋的损失200000元，并支付延期交房违约金100000元（自2009年7月30日计算至2010年11月16日止，按日万分之五的标准支付延期交房违约金，最高不超过10万元）。原审法院经审理认为，双方签订的合同附件《房屋平面图》明确表明标的房屋有负层即地下室；原告在签订合同时，亦签署《阅图告知买受人签署单》，确认在签订合同之前对该房屋套内基础设施配置情况和内部结构均受告知并全部知晓；故原告对所购房屋含有负一层地下室属于某某。地下室也属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的“建筑面积”亦应包括地下室的建筑面积在内。至于地下室的使用功能，其不宜设为住宅亦属于国家标准的设计规范，亦应属于双方明知的范围；权证对地下室的功能记载，不会使地下室的实际使用功能发生变更。故被告交付的房屋，其结构完全与合同约定相符，房屋所有权证登记的建筑面积亦与合同相符，符某某同的约定。原告以被告交付的房屋与合同约定不符为由，要求赔偿差价损失，不予支持。关于延期交房违约金的问题，因在合同约定的交房期限届满前被告已发函通知原告具体的交房时间，现原告无充分证据证明其在约定期限内到被告处办过收房手续，原告所提供的证据不足以证明迟延交房是由被告造成的，故原告要求被告支付迟延交房违约金的诉请，事实依据不足，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告郑某某的诉讼请求。案件受理费人民币5800元，减半收取2900元，由原告郑某某负担。宣判后，原审原告郑某某不服，上诉至本院，称：一、商品房预售时已确定的相关情况及拟交付时的状况未在合同条款中明某某定。双方签订的合同中约定商品房用途为联排多层住宅，约定商品房按建筑面积计算并确定单价，但合同对层数未明确，分层平面图中虽有“负一层”字，但字较小，且平面图未注明每层面积、尺寸。合同对地下室及属性、面积计算、价格构成未作明某某定，且被上诉人建造、出售的讼争地下室未支付对应的土地出让款和开发配套费，故地下室应为住宅的配套，不具有住宅属性和效用，不应列入住宅建筑面积范畴。二、被上诉人在订立合同时明知地下室为住宅配套储藏室，不具有住宅属性和效用，不能按住宅建筑面积计算，对涉及地下室的相关状况在合同中未作约定，被上诉人也未予以提醒、告知及释明，属故意隐瞒重要事实及提供虚假情况，被上诉人存在缔约过失。三、商品房某某交付状况不符某某同约定，被上诉人未尽到房屋瑕疵担保义务。合同约定是联排多层住宅，现交付房屋为低层住宅，且部分为住宅，部分为住宅配套储藏室，合同约定的权属面积约1／3为地下室建筑面积，故商品房某某交付状况不符某某同约定。依照合同其他条款约定和房产开发商的合同附属义务要求，被上诉人对买受人应负交付房屋属性和效用为住宅、权属面积均为住宅建筑面积的瑕疵担保义务。四、被上诉人虽在合同约定期限内寄送交房通知书，但不能证明被上诉人已履行完毕房屋交付义务。被上诉人在履行交房合同义务时存在房屋质量问题，被上诉人至今未出具已整改完毕的相关证据。在办理交房时，被上诉人未出示房地产开发交付备案书，同时要求买受人先缴纳物业费，后办理验房、交房手续，并在房屋交付书上签字，其行为限制了买受人正当收房权利，故讼争房屋逾期交付的责任应由被上诉人承担。综上，被上诉人交付的房屋不某某同约定，应承担缔约过失责任、逾期交房违约责任，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人5万元，并支付延期交房违约金7.8万元。被上诉人合生创展公司答辩称：一、被上诉人认为在双方的商品房买卖合同的履行过程中，被上诉人严格按照双方某某的约定履行合同义务，不存在上诉人所称的违约情形。二、被上诉人严格按照政府部门颁发的商品房预售许可证准许预售的商品房面积进行销售，被上诉人的房屋销售行为完全符合国家相关法律法规的要求。三、双方在商品房买卖合同第4条计价方式及条款中明某某定，该房屋价款按建筑面积计算，并且约定了单价和总价，政府核发的总建筑面积与双方约定相符，不存在上诉人所称的被上诉人未按合同约定交房的情形。四、讼争商品房含有负一层，在上诉人签署的阅图告知单中已清楚地载明，被上诉人在上诉人买受房屋前对该房屋套内基础设施、配套情况及房屋内部情况向上诉人进行了充分告知，上诉人亦表示完全的知晓，并进行了最终的书面确认，因此上诉人称不知道涉案房屋包含地下室不是事实。五、被上诉人多次发函要求上诉人办理交房手续，上诉人拒绝办理，其法律后果应由上诉人承担。被上诉人在交房时提示房屋业主，签署房屋交付书是办理房屋权证的必要条件，上诉人不愿意签署房屋交付书，将会导致其无法得到房屋权证，并影响房屋正常交付。被上诉人所售的房屋，对上诉人正常使用该房屋无任何某某，上诉人据此认为该部分房屋应当从其整套房屋中割离出来，于法无据。综上，被上诉人认为在履行合同过程中，被上诉人不存在违约，上诉人的诉请无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。在二审审理期间，上诉人郑某某向本院提交了以下证据：1.视听资料一组，拟证明被上诉人在销售涉案商品房前已明知地下室部分不计入项目开发规模和容某率，不作为住宅使用，镇海区相关职能部门也对房产证载明的相关内容作出了明确解释，但被上诉人仍予以故意隐瞒，涉嫌合同欺诈，以及被上诉人在涉案房屋交付前到现场看房被拒，并被要求交房前须签署与合同约定不一致的房屋交付书，违反了合同约定。2.照片一组，拟证明上诉人曾到被上诉人处办理交房手续的事实。被上诉人合生创展公司经质证，对证据1、证据2的真实性均没有异议，但认为证据1与本案无关，其中视频中的《小强热线》栏目讲的主要是物业问题，《九点半》栏目恰恰说明某府已经核发了产权证，说明地下室作为商品房可售面积是没有疑问的。上述证据均不能证明上诉人所要证明的内容。本院经审查认为，因被上诉人对上述证据的真实性无异议，故对其真实性予以认定。但并不能证明被上诉人涉嫌欺诈销售及上诉人曾到被上诉人处办理交房手续等证明内容，故不予认定。二审中，被上诉人合生创展公司未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实，予以确认。另查明，《商品房买卖合同》第三条关于买受人所购商品房的基本情况中对层高、建筑层数地上、地下未作约定，该条明确“该商品房建筑面积共263平方米”。第五条约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”、“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。本院认为，上诉人郑某某与被上诉人合生创展公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件《房屋分幢（分层）平面图》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性规定，故应认定合法有效，双方均应依约履行。后被上诉人依约通知上诉人办理交房手续，上诉人未及时前去办理，致使讼争房屋实际交付时间迟延，该逾期责任理应由上诉人自行承担。上诉人诉称其曾去办理交房手续，因被上诉人提出要求签署房屋交付书及先行交付物业费等而拒绝办理，但其所提交的公证录音及信访材料、照片等资料，不足以证实其曾前去办理交房事实，故对上诉人该主张，本院难以采信。上诉人又称被上诉人交付的房屋与合同约定不符，地下室面积不应包含在合同约定的建筑面积范围内，虽然合同未约定建筑面积层数，但《房屋分幢（分层）平面图》明确讼争房屋为地下一层、地上**，上诉人也签署了《阅图告知买受人签署单》，而合同对讼争房屋的建筑面积明某某定为“共263平方米”，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”，现被上诉人开发的该区域同类商品房的产权登记面积也明确包含地下室的面积，因此，上诉人认为地下室面积不属合同约定的建筑面积范围，要求另行补差价的请求，与合同约定不符，本院不予支持。至于上诉人提出该地下室未支付相应的土地出让款及开发配套费，以及涉案房屋存在质量问题，被上诉人应承担瑕疵担保责任的问题，不属本案处理范围。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2860元，由上诉人郑某某承担。本判决为终审判决。审 判 长  朱亚君审 判 员  李夫民代理审判员  莫爱萍二〇一一年八月十五日代书 记员  桂红艳