辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盘中民三终字第00038号上诉人（原审原告）：盘锦市双台子区正和园小区业主委员会，住所地盘锦市双台子区。负责人：张秀荣，该委员会主任。委托代理人：郇素芳，辽宁芳诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盘锦首信物业管理有限公司，住所地盘锦市双台子区。法定代表人：屈荣，该公司经理。委托代理人：于博，北京盈科沈阳律师事务所律师。原审原告盘锦市双台子区正和园小区业主委员会（下称业主委员会）与原审被告盘锦首信物业管理有限公司（下称首信物业公司）物业服务合同纠纷一案，盘锦市双台子区人民法院于2013年12月19日作出（2013）双民二初字第00198号民事判决。业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人业主委员会的委托代理人郇素芳，被上诉人首信物业公司的法定代表人屈荣及其委托代理人于博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会一审诉称：2012年6月，原、被告签订物业服务合同，被告为正和园小区业主提供物业服务，服务初期，被告还能够依据其公示的服务项目为小区业主履行服务职能，小区业主也能够依据其公示标准交纳服务费用。但合同履行时间不长，被告因个别业主不交纳服务费，停止服务，侵害了广大业主的利益，现在小区处于无人管理状态，小区的全体业主一致同意解除与被告的服务合同。被告首信物业公司一审辩称：依据双方签订的合同，我公司履行了合同义务，我公司没有违约。原告要求解除合同无法律依据，解聘物业公司应当经全体业主2／3以上通过，原告提供的签名材料不真实，无法代表业主的真实意思。一审法院审理查明：2012年7月18日，原告业主委员会与被告首信物业公司签订物业管理合同，被告为小区业主提供物业服务。服务期限：2012年6月1日至2015年5月31日，合同约定被告配合盘锦市双台子区环卫部门对小区业主的生活垃圾进行日产日清。2013年6月间，被告与盘锦市双台子区环卫部门因垃圾桶问题发生纠纷，致使小区垃圾清运发生困难，后被告与业主委员会产生矛盾，被告停止了对小区业主的物业服务，现小区物业服务暂由社区代为管理。原告称2013年7月召开了业主大会，全体业主同意对被告解聘，全体业主本人签字同意，故原告诉至本院，要求与被告解除物业服务合同承担违约责任，并承担诉讼费用。另查，被告向盘锦市双台子区环卫部门缴纳的垃圾清运费至6月。一审法院认为：原、被告签订的物业服务合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应为有效。原告称因被告违约，致使小区生活垃圾堆积，未能对业主进行物业服务，业主委员会召开业主大会，全体业主本人签字同意解聘被告的服务，被告以其中业主“牛西东”的签字有两个，还有签名为“牛希东”，且三次签名笔体不一致，不能证明是业主本人真实意思，同时也不能证明其他人的签名是本人所签进行抗辩，被告的抗辩理由本院予以采纳。依据《物业管理条例》第十四条“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会的会议记录。”原告举证期内未向本院提供召开解聘被告的法定形式要件的证据，应承担举证不能的法律后果。关于业主委员会的解除物业合同的通知，不具有解除合同的法律效力，因其不符合解聘物业服务合同的法律规定，与法相悖。被告在提供物业服务过程中，因未缴纳2013年6月以后的垃圾清运费，致使小区生活垃圾无人清运，被告未依法解决与他人的纠纷而停止物业服务，存在违约行为，原告要求被告承担违约责任，但原告未提出具体数额亦未提供证据，对原告的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《中华人民共和国物业管理条例》第十四篥，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告双台子区正和园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由被告承担。一审宣判后，原告业主委员会不服向本院提起上诉称：因被上诉人首信物业公司放弃管理，不履行合同，造成小区生活环境污染，垃圾成堆，要求与被上诉人解除合同。请求撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人庭审中辩称：上诉人解除物业服务合同，未经全体业主2／3以上投票同意，也未提前15日通知全体业主，就向被上诉人发出解除合同的通知，程序违法。上诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据。因上诉人发通知不交物业费在先，我方行使的是抗辩权，不存在违约行为。二审中，上诉人提供了2012年3月15日，其向东风街道办事处的请示报告，因被上诉人不履行合同，请求政府接管小区物业服务。被上诉人质证，该证据与本案无关，我方与上诉人签订服务合同的时间在这之后。上诉人提供一审判决后小区286户业主要求与被上诉人解除合同的签字名单，被上诉人质证，对该证据的真实性有异议，请求法院作出鉴定，且也不能证明是业主的真实意思。上诉人提供一审判决前拍摄的十五张照片，证明被上诉人不履行职责、放弃管理、垃圾成堆，被上诉人质证，对该组照片的真实性有异议，不知道是什么时间拍的，不予认可。上诉人提供一审判决后拍摄的十五张照片，证明一审判决后，被上诉人仍然没有履行职责，被上诉人质证，对该组照片的真实性没有异议，确认是其提供物业服务小区的现状。被上诉人提供了2013年7月1日上诉人的一份情况说明，证明不是我方不履行职责，导致业主怨声载道，不交物业费，上诉人质证，该证据不能抗辩我方要求解除合同的法定事由。被上诉人提供公安机关笔录一份，证明我公司大门非法被锁，上诉人质证，不能证明其公司大门非法被锁，是被上诉人放弃不管，我方为了保护财产不丢失，才锁的门，且被上诉人也加了一道锁。被上诉人提供2013年6月6日，公安机关笔录一份，证明其法定代表人屈荣为保护小区的利益，被环卫人员殴打的事实，上诉人质证，该证据与本案无关。本院对上述证据认定如下：对于上诉人提供的请示报告，因该请示报告发出时，双方未签订物业服务合同，一审前拍摄的十五张照片上诉人未提供证据加以证明拍摄时间和地点。因此，上述两份证据不能作为认定本案事实的有效证据。一审判决后该小区286户业主要求与被上诉人解除合同签字名单，庭审中被上诉人对其真实性有异议，要求对该名单进行鉴定，因其没有提出相反证据证明该名单是虚假，应认定该名单是业主的真实意思表示。一审判决后拍摄的十五张照片，被上诉人质证无异议，能够证明该小区环境卫生的现状垃圾成堆。被上诉人提供的情况说明、公安机关二份笔录，能够证明2013年7月1日前，被上诉人在为该小区提供物业服务的过程中，存在其自身以外的原因，造成服务不到位致使产生的垃圾清理不及时。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的物业服务合同，是其真实意思表示，合法有效。双方当事人应严格按合同约定，履行各自的义务。虽然被上诉人不同意解除合同，并要求继续履行合同，但因被上诉人没有提供有效证据证明其停止物业服务的原因是上诉人造成，且一审判决驳回上诉人要求解除物业服务合同诉讼请求至二审开庭时，被上诉人也未恢复对该小区的物业服务。维护小区的清洁卫生，是被上诉人履行物业服务合同的主要义务，因其停止物业服务，致使小区内的垃圾成堆，给小区业主生活带来不便，使小区业主与被上诉人产生了对立情绪。被上诉人虽表示不同意解除物业服务合同，但未采取实际行为履行物业服务义务。该物业服务合同已经不存在继续履行的条件。综上，上诉人要求与被上诉人解除物业服务合同的主张，理由成立，予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应改判。依据《中华人民共和国合同同法》第九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2013）双民二初字第00198号民事判决；二、解除上诉人盘锦市双台子区正和园小区业主委员会与被上诉人盘锦首信物业管理有限公司签订的物业服务合同。一、二审案件受理费合计200元，由被上诉人盘锦首信物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘洪亭审 判 员  周艳玲代理审判员  赵连富二〇一四年四月八日书 记 员  孙红叶