山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1829号上诉人(原审原告)：聂玉牛，男，1961年12月6日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：成建国，山西锋镝律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司，住所地太原市平阳路95号东楼1、2、4层，西楼、南楼整体4层。负责人：贾孝林，经理。委托诉讼代理人：郑三亮，山西丹清律师事务所律师。委托诉讼代理人：张江钰，山西丹清律师事务所律师。上诉人聂玉牛因与被上诉人太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂玉牛上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初第6383号民事判决，改判支持上诉人聂玉牛在原审的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司承担。事实与理由，原审对案件的事实认定错误。一、上诉人与被上诉人双方并没有就租金变更为每月支付20万元达成一致。1、上诉人所说的每月20万元是四个条件中的一个,并非单独的条件,该四个条件为:第一，按月付;第二，每月付20万;第三，不管你们经营的好坏,从此不再谈此事;第四，等到拆迁的时候,我们坐下了再谈。被上诉人对此表示不同意。2018年6月3日被上诉人提出两种方案:每月先缴10万,其余10万拆迁款中扣除,或者每月18万,上诉人回复:我不管了,工作的事情你们谈吧,上诉人的态度实为拒绝。2018年6月4日,上诉人向被上诉人送达催款函,要求被上诉人按照“房屋租赁合同”第三条的约定支付租金,这说明在被上诉人明确表示接受每月20万元的条件前,上诉人已撤销了租金变更为每月20万的意见，所以原合同的租金并没有被改变。二、从合同的约定和被上诉人实际支付租金的情况看,被上诉人每年支付租金都逾期，应承担支付违约金的违约责任。1、按照双方2012年6月12日签订的“房屋租赁合同”第三条第3项的约定:第一年的租金在合同签订之日一次性付清,以后每年的租金在当年的9月12日之前一次性交清。“房屋租赁合同”第七条第5项约定:如乙方(被上诉人)不交付或不按约定交付租金的,应向甲方支付日租金的3倍违约金,并赔偿由乙方原因给甲方(上诉人)造成的经济损失。2、被上诉人实际交付第一年租金的时间是2012年6月19日,晚于双方约定的合同签订之日（2012年6月12日)。被上诉人实际交付第二年租金的时间是:2013年10月10日交付了150万,2013年11月19日交付了120万,晚于双方约定的2013年9月12日之前:被上诉人实际交付第三年租金的时间是:2014年10月21日交付了200万,2014年10月23日交付了70万，晚于双方约定的2013年9月12日之前;被上诉人实际交付第四年租金的时间是2015年12月8日交付了70万,2016年1月27日交付了200万,晚于双方约定的2015年9月12日之前;第五年的租金更是晚于双方约定的2016年9月12日之前。第六年的租金在2017年10月30日才开始交付,也违反了合同约定。3、被上诉人违约应承担违约责任,每逾期一次,应按照双方“房屋租赁合同”第七条的约定承担日租金3倍的违约金。三、按照双方“房屋租赁合同”的约定,前5年的租金为每年275万元,并非270万元;被上诉人应支付2012年10月12日至2017年10月11日拖欠的租金25万元。四、经上诉人催要,被上诉人没有履行合同约定的按月支付租金的主要义务,上诉人与被上诉人之间的“房屋租赁合同”应被解除。太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司辩称，一、上诉人聂玉牛提供的租赁物存在严重瑕疵，履行过程中遇到政府拆迁改造，双方同意按照月租金20万元的标准实际履行。二、上诉人、被上诉人之间的房屋租赁合同原约定年租金为270万元，文本记载为275万元是笔误，而且双方实际履行的年租金为270万元，被上诉人提交的证据即部分收据（标注全部租金270万元字样）能够充分证明。三、如上所述，双方在履行合同的过程中出现的客观情况，即一是租赁物在使用过程中存在瑕疵，严重影响使用效果，包括四楼办公室采光问题和地下室餐厅渗水的问题。二是租赁物所在区域涉及政府拆迁。因此，在合同履行过程中，租金的给付金额和支付条件发生了变化，在变更过程中上诉人并未向被上诉人提出违约责任主张，对上诉人现在主张违约金不予认可。四、上诉人聂玉牛没有证据证明被上诉人迟延支付租金且达到合同解除的条件，上诉人聂玉牛诉求解除房屋租赁合同不成立。请求维持原判。聂玉牛向一审法院起诉请求：1判令解除2012年6月12日原告与郭元签订的《房屋租赁合同》；判令被告立即向原告交还租赁房屋。2、判令被告按照每年325万元（每日8904元）的标准支付原告从2017年10月12日至被告实际向原告交还租赁房屋之日止的租金（被告已支付的167．5万元从中扣除）截止2018年7月22日共计844832元。3、判令被告支付2012年10月12日至2017年10月11日期间拖欠原告的租金25万元。4、判令被告支付原告违约金139725元。5、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月12日，原告（甲方）与被告方总公司股东案外人郭元（乙方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将其拥有合法产权的位于山西省太原市平阳路95号雅韵苑娱乐中心的西楼、南楼的整体四层房屋、东楼的第一、二、四层（可大神剪的除外），北楼的第四层出租给乙方经营使用，租赁用途为酒店业，租赁期限为十年，即2012年10月12日至2022年10月11日，其中免租期为2012年6月12日至2012年10月11日，共四个月，免租期不计在租赁期限内。租赁期限内，双方都不得解除合同，另有约定的除外。如甲方确需拆迁该租赁物，需提前书面通知乙方，租金结算至乙方搬出之日。如乙方确因需退出，必须提前三个月以书面方式通知甲方，通知期间，租金照付。双方约定的租金：2012年10月12日至2017年10月11日，每年的租金为275万元。2017年10月12日至2022年10月11日，每年的年租金为325万元。该十年的年租金不含税金。如果需要缴纳税金的，由乙方自行承担。乙方每年除支付双方约定的年租金外，每年需再给甲方五万元的酒店消费卡。第一年的租金在合同签订之日一次性付清，以后每年的租金在当年的9月12日前一次性交清。如乙方不交付或不按约定交付租金的，应向甲方支付日租金的3倍违约金，并赔偿由乙方原因给甲方造成的经济损失。合同还约定了其他权利义务。被告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于2013年4月7日登记成立，被告成立后，涉案房屋租赁合同实际由被告履行。合同签订后，原告依约交付租赁房屋。被告租金实际支付情况：2012年6月19日，支付2012年10月12日至2013年10月11日的租金270万元；2013年10月10日，支付2013年10月12日至2014年10月11日部分租金150万元，2013年11月19日，支付余下租金120万元；2014年10月21日，支付2014年10月12日至2015年10月11日部分租金200万元，2014年10月23日，支付2014年10月12日至2015年10月11日余下租金70万元；2015年12月18日支付2015年10月12日至2016年10月11日的部分租金70万元，2016年1月27日支付剩余租金200万元；2016年10月13日，支付2016年10月12日至2017年10月11日部分租金675000元，2017年1月13日支付部分租金675000元，2017年5月25日，支付部分租金675000元，2017年8月14日支付剩余租金675000元；2017年10月30日，支付2017年10月12日至2018年1月11日部分租金400000元，2018年1月17日，支付剩余租金275000元。在原告向被告出具的上述租金支付收款收据上，部分标注有“全部租金270万元”字样。2018年2月5日，被告支付2018年1月12日至2018年4月11日部分租金30万元。被告的股东宋美霞于2018年6月13日向原告转账支付租金70万元；2018年8月29日、9月13日、9月18日、11月6日分别向原告转账支付租金20万元。太原市小店区人民政府于2015年5月26日发出关于杨家堡南片区改造工程房屋拆迁的通告，并陆续组织实施拆迁工作，本案租赁房屋（雅韵苑）所在地位于拆迁范围内，被告辩称此后租赁房屋的使用环境发生根本性变化，包括营业执照和税务等业务停止办理，租赁房屋地下室渗水严重，导致被告出租的部分租赁物提前降租、退租，给其造成很大损失。后原、被告就租赁相关事宜进行了协商，在原告和被告方相关负责人郭丽萍2018年5月18日的微信聊天记录中显示，原告同意其后的租金按月支付，每月支付金额为20万元。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，出租方和承租方均履行了各自义务。自2015年拆迁通告发布以来，房屋租赁环境发生变化，被告就相关情况和原告进行了沟通、协商，原告于2018年5月同意其后的租金按月支付，月租金为20万元。被告虽要求核减，但其后也按照该支付条件履行了部分租金给付义务，视为双方就其后的相关合同履行方式作了变更，关于变更时点，因原告在2018年5月的微信记录中首次作出表示，故应从2018年5月份的租金开始计算。2018年1月12日至2018年4月11日的租金还应按双方之前约定计付，即每季度67．5万元。从2018年4月12日至2018年11月11日的租金按照双方变更约定，以每月20万元计算，计140万元，上述租金合计207．5万元，扣除被告期间已付租金180万元，剩余租金27．5万元，被告应给付原告。因涉案租赁协议双方已实际履行，截止到2018年11月11日，被告已基本履行了相应的租金给付义务，虽然在协议履行过程中出现一些客观情况，相关租金给付金额及支付方式也发生过变化，但双方已通过协商达成一致意见，就相关约定作了变更，现原告以被告未如约给付租金而要求解除合同的主张，理由和证据不足，一审法院不予支持。在协议履行过程中，出现因拆迁引起租赁房屋长期渗水等情况，原告提供的租赁房屋应保证符合出租和使用的基本条件，此为原告方的法定义务，原告未能解决该问题，租赁房屋存在瑕疵，据此导致被告迟延支付租金也有原告方面的原因，故对原告要求被告支付违约金的主张，一审法院不予支持。关于涉案年租金是否为275万元及325万元的问题，双方合同中约定，被告需给付原告每年五万元的酒店消费卡，结合原告向被告出具的租金收款收据记载信息、租金实际支付情况及原告提供的音频资料等证据看，可以认定双方约定的年租金分别为270万元和320万元，合同中记载的年租金中应包含5万元的酒店消费卡，故对原告要求被告支付2012年10月12日至2017年10月11日期间租金25万元的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司于本判决生效后十日内偿付原告聂玉牛截止2018年11月11的剩余租金27．5万元。二、驳回原告聂玉牛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15911元（原告已预交），由原告聂玉牛负担12411元，被告太原市银海雅苑商务快捷酒店有限公司长风街分公司负担3500元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致本院认为，关于被上诉人短期迟延交付租金的问题，租赁房屋存在地下餐厅漏水现象，上诉人未履行修缮义务，且涉案房屋遇政府拆迁，本院对被上诉人关于迟延交付租金的上述抗辩理由予以采信，上诉人对造成被上诉人迟延交付租金应有一定责任，故本院对上诉人因被上诉人迟延交付租金而要求其支付违约金的上诉请求不予支持。关于被上诉人应交纳的租金数额，根据双方履约过程中被上诉人的支付规律及数额，部分收据标注有全部租金270万元，以及合同中关于5万元消费卡的约定，本院认定2012年至2017年的年租金为270万元，故本院对上诉人要求被上诉人补交该5年的租金25万元的上诉请求不予支持。关于被上诉人欠缴租金的数额，因2018年5月上诉人有每月租金20万元按月支付的意思表示，被上诉人于2018年6月支付70万元后即于2018年8、9、10、11月各支付上诉人20万元，其以行动接受了上述租金变更意见，结合房屋于2015年被列入拆迁的事实，本院对房屋租金于2018年5月变更为每月20万元按月支付予以采信，2018年5月之前的租金按前期的支付数额计算。故至2018年11月，被上诉人还需向上诉人交付租金27.5万元。关于合同是否应当解除，因被上诉人的行为未构成合同约定解除或法定解除的条件，本院对上诉人要求解除涉案房屋租赁合同的上诉请求不予支持。综上所述，聂玉牛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15911元，由上诉人聂玉牛负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年四月二十八日书记员 孟美荣