宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬东民初字第199号原告：沈某。被告：沈某某。原告沈某为与被告沈某某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年1月19日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理，依法由审判员庄春梅适用简易程序独任审判，于2011年2月23日公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后本案转入普通程序，本院组成合议庭于2010年3月23日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈某起诉称：2010年1月24日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告将其所有的宁波市××××室房屋出租给原告，租赁期限自2010年2月1日起至2011年1月31日止。2011年1月10日，被告单方终止合同，将房屋租赁给他人，被告已违约。请求判令：被告支付违约金1800元，退还2011年1月10日至31日的租金1200元、押金2000元。被告沈某某答辩称：2010年12月中旬，被告在临近租赁期满前曾询问原告是否续租，原告答复不再续租，被告提出要到中介所登记出租，原告能否在12月31日前腾空租房，如中介所有人来看房，能否配合并让新的租客提前入住，原告表示同意，并称未实际居住已近一、两个月。2011年1月12日，中介所介绍了案外人张某看房，被告电话通知原告去核对水、电度数，原告也表示同意，且回复了短信。原告为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：证据1.原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明双方约定的租赁期限是2010年2月1日至2011年1月31日，租金一季度支付一次，提前15天支付，违约金以一个月房租1800元计算的事实；证据2.被告与张某签订的房屋租赁合同，拟证明被告于2011年1月10日将房屋出租给张某的事实；证据3.收条一份、银行存款凭证三份，拟证明原告支付押金2000元，分四次支付每季度租金5400元的事实；证据4.照片一份，拟证明2011年1月18日，被告租给原告的房屋已有他人入住的事实；证据5.被告于2011年1月18日发给原告的短信一份，拟证明在起诉前，原告同意被告退还租金1200元、押金2000元，但被告一定要扣引进费300元，原告不同意，双方的合同关系没有解除。被告质证后，对上述证据没有异议，认为原告存在迟延支付租金的情况，合同约定3个月付款一次，在15日前支付，原告第二、三季度付款均有延期，违约在先。被告为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：证据1.原告于2011年1月12日发给被告的短信一份，拟证明因新的租客要入住，被告电话通知原告去核对水、电度数，原告表示同意，并当晚核对水、电度数后以短信方式回复被告的事实；证据2.被告于2011年1月13日发给原告的短信一份，拟证明因原告在短信中要求被告退还水电费，被告回复要其搞清怎么算帐的事实。原告质证后对上述证据真实性没有异议，认为被告对水电费结算的理解有误，原告在短信中明确表示水电费是扣在原告帐上的。此外，原告在庭审中陈述：2010年12月左右，被告打电话给原告，询问是否续租，原告答复不租了，后原告陆某将存放的东西搬出。12月底1月初，原告通知被告已把东西搬走，当时已陆某有人来看房，原告也予配合，并把钥匙给了被告。对原、被告提供的上述证据，本院结合双方争议的谁违约的问题认证如下：被告对原告提供的证据没有异议，本院对该些证据予以认定。原告对被告提供的证据真实性亦无异议，本院对该些手机短信的真实性亦予认定。原、被告在房屋租赁合同中约定，租赁期限自2010年2月1日起至2011年1月31日止，每月租金1800元，3个月支付一次，先付后住，第一笔租金在入住前付清，第二笔起房租提前15天付清。合同履行过程中，原告分别于2010年4月30日、7月29日、10月15日支付第二、三、四笔房租，第二、三笔房租均迟于合同约定的期限支付，原告迟延支付租金，构成违约，本院对此事实予以认定。被告于2011年1月10日将房屋出租给案外人，双方对此均无异议。原告于2011年1月12日以手机短信的方式告知被告：“我们离开时电度数为5424，最近交电费度数5171，故须退电费136元，水费离开时544，最近交是495，须退水费156元，房子住了10天，退20天房租共1200元，租房押金2000元，最后房东退还我现金2908元”，从以上内容可知，在2011年1月12日，原告已就水、电费与被告进行结算，并要求被告退还租赁期间届满前的20天租金，而且原告也承认之前被告已告知房屋将另行出租，原告把钥匙给了被告。本院认为，在合同约定的租赁期间未届满情况下，原告搬离所租房屋，将钥匙交还被告，并与被告核对水、电度数，结算租金，均系租赁合同解除后的衍生行为，应认定为原、被告已就提前解除租赁合同协商一致，在此情况下，被告将房屋出租他人，不构成违约。综上，本院认定以下事实：2010年1月24日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：被告将其所有的位于宁波市××××室房屋出租给原告，租赁期限自2010年2月1日起至2011年1月31日止，每月租金1800元，3个月支付一次，先付后住，第一笔租金5400元在入住前付清，第二笔起房租提前15天付清；租房财产押金2000元，到期结算归还；双方如有违约，违约方应支付一个月房租作为违约金；有线费和物业费由原告支付，水、电费由原告付到各代收网点等。同日，原告支付租金5400元、押金2000元。后原告分别于2010年4月30日、7月29日、10月15日各付原告租金5400元。2010年12月，被告询问原告是否续租，原告答复不再续租。后原告搬出所租房屋，并为配合中介所看房将房屋钥匙给了被告。2011年1月10日，被告将上述房屋出租给他人。同月12日，原告在被告通知后核对了水、电度数，向原告提出，要求在结算水、电费后退回20天租金1200元及押金2000元。被告要求原告支付300元引进费，原告不同意，遂诉至法院。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同内容未违反有关法律规定，双方意思表示真实，合同依法有效，双方均应按约履行自己的义务。在合同约定的租赁期间未届满情况下，原告搬离所租房屋，并将钥匙交于被告，与被告核对水、电度数，结算租金，原告已和被告就提前解除租赁合同达成一致意见，在此情况下，被告将房屋租与他人，不构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同已解除，被告应退还原告预付的押金，并据实结算租金。被告于2011年1月10日将房屋出租他人，距原、被告约定的租赁期间还有21天，原告要求被告退还20天的租金1200元以及押金2000元的诉讼请求，于法有据。本院予以支持。至于原告未付的水电费、有线电视费，以及被告提出的引进费，因被告未提出相应的诉讼请求，本院不予处理，水电费及有线电视费可另行据实结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、被告沈某某退还原告沈某租金1200元、押金2000元，共计3200元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告沈某要求被告沈某某支付违约金的诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费50元，减半收取25元，由原告沈某负担9元，被告沈某某负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01。开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长 庄春梅审 判 员 何继红审 判 员 谢 琼二〇一一年四月六日代书记员 黄群英