广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠城法陈民初字第845号原告：惠州市江北办事处水北管理区经济联合社，住所地：惠州市江北水北新村。负责人：郭伟亭。委托代理人：马静涛，广东伟伦律师事务所律师。被告：惠州鑫源精密部件制造有限公司，住所地：惠州市惠澳大道数码工业园南区金钟路水北工业区。法定代表人：张庆鹿。被告：惠州市锦源电子有限公司，住所地：惠州市惠澳大道数码工业园南区水北工业区。法定代表人：张庆鹿。原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社诉被告惠州鑫源精密部件制造有限公司、惠州市锦源电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社诉称，2008年7月25日，原告与被告一签订了《厂房租赁合同书》及《宿舍租赁合同书》，合同约定原告将名下位于惠州数码工业园南区民营科技园内第＊栋厂房（租赁面积8220.6㎡）、第＊栋栋厂房（租赁面积8220.6㎡）租赁给被告一作为工业厂房使用，将位于惠州数码工业园水北工业园内编号第＊栋宿舍（面积5974.5㎡）租赁给被告一作为被告的员工宿舍、饭堂及活动场所使用。合同约定厂房及宿舍租赁期限自2008年8月1日起至2013年12月30日止，2008年8月1日至2008年12月30日为装修免租期，其中租金的计收如下：（1）厂房租金前三年（即2009年1月1日起至2011年12月30日止）按每平方每月7.5元，即每月租金123300元；厂房租金最后二年（即2012年1月1日起至2013年12月30日止）按每平方每月9元，即每月租金147970元。合同还约定，在被告一租赁使用期间，被告一每月应向原告交纳园区的公共管理费及公摊水电费等费用。2009年5月8日，原告与被告一在前面的《厂房租赁合同书》的基础上又签订一份《补充协议书》，协议约定将第＊栋厂房的租赁面积变更为4118㎡，即租赁的总面积由原来的16441.2㎡变更为12323.2㎡。计收租金的起始日期从原来的2009年1月1日变更为2009年2月1日，其他的合同条款未进行变更。（2）宿舍租金前三年（即2009年1月1日起至2011年12月30日止）按每平方每月7元，即每月租金41821.5元；宿舍租金最后二年（即2012年1月1日起至2013年12月30日止）按每平方每月9元，即每月租金147970元。合同还约定，在被告一租赁使用期间，被告每月应向原告交纳园区的公共管理费及公摊水电费、水电费等费用。合同签订后，原告如约将厂房及宿舍交付给被告一使用，被告一应按合同约定，每月按时交纳租金及公共管理费公摊水电费等费用给原告，但截至目前，被告一已拖欠原告各项费用如下：（1）厂房租金、公共管理费等费用长达9个月之久，总金额达1115249.6元。（2）宿舍租金、公共管理费等费用长达7个月之久，总金额达169640.5元。（3）厂房、宿舍公摊水电费、水电费等费用达2个月，总金额达85828.00元。原告多次催促，要求被告一支付拖欠的各项费用，被告却迟迟不肯支付。根据《厂房租赁合同书》约定，被告一逾期交付租金及各项费用超过二个月的，原告有权解除合同，逾期交付的租金及各项费用则每逾期一天加付未付款千分之三的滞纳金给原告；根据《宿舍租赁合同书》约定，被告一逾期交付租金及各项费用超过二个月的，原告有权解除合同，逾期交付的租金及各项费用则每延期一日被告按应付费用2%的标准支付滞纳金给原告。另，被告一租赁期间将其中面积1027.5平方米厂房、面积800平方米宿舍转租给被告二使用，该转租部分的租金被告二、被告一应向原告承担连带支付责任。原告认为，原告与被告一签订的《厂房租赁合同书》及《宿舍租赁合同书》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，在原告已交付符合约定的厂房及宿舍给被告使用的前提下，被告一应按合同的约定支付租金、公共管理费公摊水电费、水电费等费用给原告，现被告一迟延付款的行为已严重违反了原告的合法权益。被告二对其转租部分的厂房、宿舍应承担租金支付义务，但被告至今也未支付相应租金，为此，原告特向法院起诉，请求：1、判令解除原告与被告一签订的《厂房租赁合同书》、《宿舍租赁合同书》；2、判令被告一立即支付所拖欠原告的厂房租金、公共管理费等费用总金额1115249.6元及滞纳金（按每日千分之三计算，自2013年2月1日起至还清款日止，计至2013年11月1日滞纳金为473081元，以后继续计息）；3、判令被告一立即支付所拖欠原告的宿舍租金、公共管理费公摊水电费、水电费等费用总金额169640.5元及滞纳金（按每日2%计算，自2013年2月1日起至还清款日止，计至2013年8月31日滞纳金为364885元，以后继续计息）；4、判令被告一立即支付所拖欠原告的公摊水电费等费用总金额85828元（自2013年6月1日起至2013年7月31日止）；5、判令被告二在上述150000元的租金范围内对被告一承担连带支付责任；6、判令被告一、二立即将租赁物第A3、＊栋栋厂房、第＊栋宿舍返还给原告；7、本案诉讼费用由两被告承担。被告惠州鑫源精密部件制造有限公司、惠州市锦源电子有限公司均未到庭参加诉讼，亦未作答辩。查明的事实经审理查明，2008年7月25日，原告与被告惠州鑫源精密部件制造有限公司（以下简称“鑫源公司”）签订《厂房租赁合同书》，约定：原告将位于惠州数码工业园南区民营科技园内（水北工业区）第＊栋厂房（租赁面积8220.6㎡）、第＊栋栋厂房（租赁面积8220.6㎡）租赁给被告鑫源公司作为工业厂房使用，租赁期限自2008年8月1日起至2013年12月30日止，2008年8月1日至2008年12月30日为装修免租期，厂房租金前三年（即2009年1月1日起至2011年12月30日止）按每平方每月7.5元，即每月租金123300元；厂房租金最后二年（即2012年1月1日起至2013年12月30日止）按每平方每月9元，即每月租金147970元；合同签订后，被告鑫源公司向原告交纳相当于两个月房租的租赁履约金，共246610元，租赁期满，费用结算清楚并经原告验收房屋合格后，原告退回上述保证金给被告鑫源公司（不计算利息）；租赁期间，原告统一对入园企业收取公共管理费（卫生费、治安管理费），公共管理费按租用厂房面积每月每平方米0.5元计算，共8220元，被告鑫源公司应在每月10日前交纳；公摊水电费，根据被告鑫源公司水电实际使用量所占比例进行分摊，被告鑫源公司每月15日前按时将公摊水电费交给原告；合同期间，被告鑫源公司每月10日前必须付清当月的厂房租金；如逾期支付则每逾期一天加付未付款千分之三的滞纳金；若被告鑫源公司欠交租金及物管费等超过二个月，原告有权提前终止合同。2009年5月8日，原告与被告鑫源公司签订《补充协议书》一份，约定：原告同意被告鑫源公司退租＊栋厂房的第三、四层，面积为4118㎡，即租赁的总面积由原来的16441.2㎡变更为12323.2㎡；计收租金的起始日期从原来的2009年1月1日变更为2009年2月1日，其他的合同条款未进行变更。上述《厂房租赁合同书》签订的当日，原告与被告鑫源公司签订《宿舍租赁合同书》一份，约定：原告将位于惠州数码工业园水北工业园内编号第＊栋宿舍（面积5974.5㎡）租赁给被告鑫源公司作为员工宿舍、饭堂及活动场所使用，租赁期限自2008年8月1日起至2013年12月30日止，2008年8月1日至2008年12月30日为装修免租期，租金的计算方式如下：前三年（即2009年1月1日起至2011年12月30日止）按每平方每月7元，即每月租金41821.5元；最后二年（即2012年1月1日起至2013年12月30日止）按每平方每月9元，即每月租金47970元；合同签订之日起5日内，被告鑫源公司需向原告支付相当于两个月租金的租赁定金人民币83643元，租赁期满，费用结算清楚并经原告验收房屋合格后，原告退回上述保证金给被告鑫源公司；原告对入园企业收取公共管理费，公共管理费按租用宿舍面积每月每平方米0.5元计算，共2879.3元；水电费由原告代交，一部分为被告鑫源公司实际发生的费用，按水电表读数结果进行计算并缴交，另一部分为公摊部分，这部分根据被告鑫源公司水电实际使用量所占比例进行分摊，被告鑫源公司每月15日前按时将水电费缴交给原告；租赁期间如被告鑫源公司未按合同约定的期限向原告交付租金、管理费或水电费，每延期一日，被告鑫源公司按应付费用2%的标准支付滞纳金；如被告鑫源公司拖欠租金等费用超过2个月的，原告有权停止被告鑫源公司使用有关设施及提供相关服务，并解除本合同。合同签订后，原告将厂房及宿舍交付给了被告鑫源公司，但被告鑫源公司未按约每月按时交纳租金、公共管理费等费用给原告，自2013年2月1日起未再支付厂房和宿舍租金，自2013年6月1日起未再支付公摊水电费等费用，已拖欠厂房租金、公共管理费1115249.6元，拖欠宿舍租金、公共管理费169640.5元。为此，原告于2013年11月15日诉至本院，请求判如所请。另查，原告称，上述租赁期间，被告鑫源公司将其中面积1027.5平方米的厂房、面积800平方米的宿舍转租给被告惠州市锦源电子有限公司（下称“锦源公司”）使用，但未能提交充分证据对此予以证明。原告称，被告鑫源公司拖欠厂房、宿舍公摊水电费85828.00元，但未对此举证予以证明。裁决的理由和结果本院认为，原告与被告鑫源公司签订的《厂房租赁合同书》、《补充协议书》及《宿舍租赁合同书》均合法有效，应受法律保护，原告及被告鑫源公司均应恪守、履行，被告鑫源公司承租原告厂房后，自2013年2月1日起未再支付厂房和宿舍租金，自2013年6月1日起未再支付公摊水电费等费用，被告鑫源公司拖欠租金及相应费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任；按照双方约定，如被告鑫源公司欠交租金及物管费等超过二个月，则原告有权解除合同，因此，原告请求解除其与被告鑫源公司之间签订的《厂房租赁合同书》、《宿舍租赁合同书》，合法有理，本院予以支持。合同解除后，被告鑫源公司还应将所欠的厂房租金、公共管理费1115249.6元，宿舍租金、公共管理费169640.5元支付给原告，另外，对于被告鑫源公司所欠上述租金及管理费的逾期付款违约金（滞纳金）的计算标准问题，双方对此约定的计算标准过高，本院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，即被告鑫源公司应对所欠的上述租金及管理费支付自原告起诉日起至款项付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的逾期付款违约金（滞纳金）。原告称被告鑫源公司拖欠其厂房、宿舍公摊水电费85828.00元，但未对此举证予以证明，因此，其请求被告鑫源公司支付厂房、宿舍公摊水电费85828.00元，缺乏事实依据，本院不予支持。原告与被告鑫源公司之间的《厂房租赁合同书》及《宿舍租赁合同书》解除后，被告鑫源公司应将其占用的位于惠州数码工业园南区民营科技园内（水北工业区）第＊栋厂房、第＊栋栋厂房、第＊栋宿舍交还给原告。原告请求被告锦源公司对被告鑫源公司所欠的租金中150000元承担连带支付责任，并请求被告锦源公司对本案所涉厂房和宿舍承担返还责任，在其未能举证证明其与被告锦源公司之间存在租赁关系的情况下，其提出的上述请求，本院不予支持。被告惠州鑫源精密部件制造有限公司、惠州市锦源电子有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社与被告鑫源公司之间于2008年7月25日签订的《厂房租赁合同书》及《宿舍租赁合同书》。二、被告鑫源公司应于本判决生效后十日内向原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社支付厂房租金、管理费1115249.6元及逾期付款违约金（以1115249.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从原告起诉日起计至款项付清日止）。三、被告鑫源公司应于本判决生效后十日内向原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社支付宿舍租金、管理费169640.5元及逾期付款违约金（以169640.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从原告起诉日起计至款项付清日止）。四、被告鑫源公司应于本判决生效后十五日内将所承租的位于惠州数码工业园南区民营科技园内（水北工业区）第＊栋厂房、第＊栋栋厂房、第＊栋宿舍交还给原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社。五、驳回原告惠州市江北办事处水北管理区经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24669元，由被告鑫源公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘贵传审 判 员  丁金亮人民陪审员  王奕祺二〇一四年七月十四日书 记 员  黄燕旋第9页，共9页