上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第35758号原告（反诉被告）王学敏。委托代理人苏华峰。被告（反诉原告）卓泽武。原告王学敏诉被告卓泽武以及反诉原告卓泽武诉反诉被告王学敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王学敏及其委托代理人苏华峰、被告（反诉原告）卓泽武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学敏诉称，系争房屋位于上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室，系原告王学敏于2012年8月2日与案外人王某某签订房屋买卖合同买受。该合同约定最后过户日期为2012年9月30日。2012年9月16日，原告与被告卓泽武签订租赁合同，并明确告知被告房屋尚未取得产证。2012年9月30日，房屋买卖过户申请被退件，但产权人及中介说明退件已经补正，很快办出过户，要求原告耐心等待，并于同年10月10日将房屋交付原告，原告于当日将房屋交付被告。2012年10月16日，原告得知涉案房屋系动迁协议未满三年的不可过户的动迁安置房。原告得知上述情况后，立即于同年10月18日通知被告停止装修，并到现场查看后发现，被告仅敲了房屋部分墙壁，未发生任何材料损耗。据被告自己声称发生损失人民币（以下币种同）4，000元。原告认为签订租赁合同时，其不具备出租房屋的资格，也未获得产权人的授权，被告在原告未取得产权情况下与原告签订租赁合同，未尽审核义务，双方均存在过错，由此带来的损失应由双方共担，租赁合同中并未允许被告破坏房屋结构，且原告获知无法取得产权后也立即通知被告停止装修，对于被告接到通知后的继续装修部分的扩大损失应由被告承担，现在被告接到了合同解除通知继续占用该房屋不归还，并出租获取收益，故原告诉请来院，要求：1、判令租赁合同解除，被告腾退房屋；2、判令被告支付原告自交房日2012年10月10日至退房日的房屋使用费（按0.35万元／月计算）以及房屋使用期间所使用的水电煤、有限电视费。审理中，原告自愿撤回要求被告支付水电煤和有线电视费的诉请。被告卓泽武辩称：不同意原告的全部诉请。理由是：同意解除合同；在交房7天后原告就通知停止装修，故房屋实际未正常使用过；原告违约解除合同，故违约金应该由原告承担。故被告提起反诉，要求：1、原告（反诉被告）王学敏承担解除合同的违约责任50，000元；2、要求原告（反诉被告）王学敏返还租金10，500元，保证金3，500元（扣除500元的水电费后，实际返还13，500元）。反诉被告王学敏辩称，原、被告签订合同的时候其出具了房屋买卖合同和收据，并没有隐瞒事实，被告是明知原告当时没有取得产证的，故合同解除被告也存在过错。原、被告所签租赁合同，因产权人出具了不追认该合同的证明，故合同是无效的。合同约定允许被告装修，但被告存在破坏房屋原状的违约行为。故不同意被告要求赔偿违约金的请求，同意返还已收取的租金和保证金，但要在其中扣除房屋占用费。经审理查明：2012年9月16日，王学敏与卓泽武签订《租赁合同》一份，约定甲方（王学敏）将其所有的位于上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方（卓泽武）居住使用。租赁期自2012年11月15日起至2017年11月15日止。租金每月3，500元，按三个月为一期支付，第一期租金于2012年10月1日以前付清，以后每期租金支付时间为当月3日之前，先付后用。乙方支付给甲方保证金3，500元。甲方确保其为出租房屋的合法拥有人，按中国法律该房屋可以出租，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。乙方经甲方同意，可在承租房屋内进行装修及添置设备。甲乙任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解情况下，则视为违约，双方同意违约金为50，000元。甲方同意乙方对该房进行装修独立一室户，乙方可以转租。合同另对其他事项作了约定。2012年10月20日，王学敏发“告知书”给卓泽武和中介李军，内容为：“由于房产交易过程中出现意外，为了将经济损失降低到最低，自10月18日晚通知你们暂停装修，待我们与上家沟通协调有了结果后，会及时通知你们。”2012年12月14日，王学敏又发出“租赁合同解除通知书”给卓泽武、李军，内容为：“关于永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋，由于房屋买卖合同出现纠纷，本人已于10月18日当面通知你们暂停房屋装修，10月20日通过顺丰快递书面通知两位停止房屋装修。11月25日电话通知你们合同解除，12月8日书面通知租赁合同自然解除并提示二位当心装修材料的安全，今天再次正式书面通知二位租赁合同正式解除。由于解除租赁合同所产生的赔偿责任认定等事宜，双方可通过协商解决。”另查明，2012年7月22日，以王学敏为买受方，以王平、黄小枝、王淇、王溢才为出卖方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为人民币198万元。合同第六条约定，双方于2012年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，双方签订《补充协议书》，约定系争房屋的转让价款为190万元，因王学敏贷款需要，双方合意将买卖合同的金额定为198万元。2012年10月10日，王学敏与王平签订《房地产交接书》。2012年12月14日，王学敏委托律师向王某某发送律师函，通知王某某人因其隐瞒系争房屋系三年内限制转让的安置房，导致无法过户，王某某人应承担违约赔偿责任，同时王学敏通知王某某人合同于2012年12月16日解除。王某某人之后退还收取原告的部分房款。2013年1月29日，王学敏以王某某人在整个房屋交易过程中隐瞒了该房屋是动迁协议未满三年、限制转让的动迁安置房的信息，导致买卖合同无法履行为由，诉至本院要求：现原告起诉，要求判令王某某人返还房款，支付税款、违约金等。本院以（2013）浦民一（民）初字第4600号案件予以受理后，经审理，认为王学敏在与王某某人签订买卖合同时未尽谨慎的审核义务，双方对于未能如期办理过户手续均存在过错，因审理中双方对解除买卖合同达成一致，故准许双方合同解除。并判决王某某人将所收房款退还王学敏，支付王学敏代付税费，但因王学敏对于合同签订本身存在过错，而对其要求王某某人承担违约责任的请求不予支持。嗣后双方均未上诉。庭审中，双方当事人确认一致：合同约定2012年10月1日交房，从2012年11月15日起算房租，由于交房晚了10天，所以应从2012年11月25日起算房租；签合同时卓泽武实际缴付了押金3，500元，交房时又付租金10，000元；双方同意庭外自行结算水电费。审理中，王学敏向法庭提供照片两组，分别证明其在通知卓泽武停止装修房屋时的房屋状况和之后房屋装修完毕后的状况。卓泽武对照片并无异议，但认为房屋尚未完成装修，也没有另行出租。以上事实，由租赁合同、收据、告知书、通知书、照片及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原告（反诉被告）王学敏与案外人王某某就系争房屋订立买卖合同、交付房屋等行为的合法有效性已经法院生效判决认定，经审查，王学敏与被告（反诉原告）卓泽武之间的房屋租赁合同亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，亦合法有效。因王学敏与王某某人合意解除房屋买卖合同，故而本案系争租赁合同因无法继续履行而告解除，解除日期应为2012年12月14日王学敏发出通知之日。基于租赁合同的约定和相关法律规定，如王学敏对因房屋权利瑕疵原因造成卓泽武的权益遭受损害应负相应责任，故其应对租赁合同的解除承担相应的违约责任。王学敏诉称出租房屋未得到原产权人的同意故而合同无效的说法，并无事实和法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故卓泽武应自系争房屋内搬离并返还王学敏。关于王学敏要求卓泽武支付自交房日2012年10月10日起至退房日的房屋使用费的本诉诉请，因双方约定的计租日开始前，王学敏通知卓泽武停止装修，卓泽武无法正常使用房屋，故2012年12月14日前的租金不予支持。根据有关法律规定，合同解除后承租人即应将房屋返还出租人，而卓泽武在收到解除通知后一直占有房屋不予返还，且继续装修、使用房屋，王学敏作为出租人按合同约定租金标准向其主张占有使用费于法不悖，故卓泽武应按约定标准向王学敏支付自2012年12月14日起至返还房屋之日止的使用费，对王学敏的诉请予以相应支持。关于卓泽武要求王学敏承担解除合同的违约金50，000元的反诉诉请，审理中王学敏提出该约定标准过高要求予以调整，本院考虑到交房之后王学敏能及时通知卓泽武停止装修，而卓泽武继续占用和装修房屋造成损失扩大和房屋目前的实际装修情况等客观因素，根据公平合理的原则，酌情由王学敏承担违约金25，000元。卓泽武还提出要求王学敏返还租金和保证金的反诉诉请，其中押金3，500元因合同解除应予返还，已付租金10，000元则应在卓泽武应付的使用费中予以扣除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王学敏与被告（反诉原告）卓泽武之间于2012年9月16日签订的《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）卓泽武应于本判决生效之日起十日内自位于上海市浦东新区永宁路XXX弄XXX号XXX室的房屋内搬离，并将该房屋返还原告（反诉被告）王学敏；三、被告（反诉原告）卓泽武应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王学敏支付自2012年12月14日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按每月3，500元的标准按实计算，并在其中扣除卓泽武已经支付的10，000元）；四、原告（反诉被告）王学敏应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卓泽武支付违约金25，000元；五、原告（反诉被告）王学敏应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卓泽武返还押金3，500元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币512元（王学敏已预付），减半收取256元，及反诉案件受理费700元（卓泽武已预付），合计956元，由原告（反诉被告）王学敏负担670元，被告（反诉原告）卓泽武负担286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 斌二〇一四年一月二十六日书 记 员 陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。