辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚中民一终字第00143号上诉人（原审被告）刘武英，男，1964年5月11日出生，汉族，抚顺市公汽公司职工，住抚顺市顺城区。委托代理人吴桂敏，辽宁晨星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高放，男，1972年8月31日出生，汉族，抚顺市顺城区城建局职工，住抚顺市顺城区。委托代理人李海燕，女，1972年6月7日出生，汉族，抚顺胜利开发区职工，住同高放。被上诉人（原审原告）李海燕，女，1972年6月7日出生，汉族，抚顺胜利开发区职工，住同高放。上诉人刘武英因排除妨害纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民一初字第00455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘武英及其委托代理人吴桂敏，被上诉人暨被上诉人高放的委托代理人李海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2000年8月18日，二原告（系夫妻关系）以56万元的价格购买了位于顺城区新城路东段东方房地产开发3-5号楼北门市2号，建筑面积201平方米，其中首付223，000.00元，银行贷款337，000.00元，首付由二原告交付，原告购买后将此房屋租给高宝璠，约定租金每月3，750.00元，原告还贷银行卡放在高宝璠处，由其直接支付给银行偿还每月贷款。2003年刘武英从高宝璠手中租下原告和高宝璠的两处门市，用于经营歌厅。合同租赁期为5年（2003年-2008年），约定每处门市月租金为4，000.00元，租金由双方共同到贷款所在银行缴纳。被告刘武英交付租金的日期截止至2004年10月份。2003年，因该两处门市拖欠银行贷款，工作人员找到原告高放，在其催要下，原告偿还部分欠款，但后期又拖欠。工商银行委托抚顺市公证处拍卖该两处门市，拍卖人为抚顺市拍卖行。第一次拍卖流拍后，因刘武英为二原告及高宝璠继续还贷，拍卖行为终止。2010年5月13日，原告将曾拖欠银行贷款65，179.63元一次性解贷将抵押在银行的房产证取回。另查，二原告的门市房贷从2004年8月12日至2009年7月30日均由被告刘武英交付，其中2004年8月12日、2004年8月19日分别还贷25，000.00元、65，300.00元，其余每月平均向银行偿还贷款数额为3，800.00元，共计偿还贷款额314，810.00元。另外，被告刘武英为购买二原告门市支付高宝璠20，000.00元。原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中，位于顺城区新城路东段东方房地产开发3-5号楼北门市2号住房产权登记在二原告名下，其对该处房产享有占有、使用、收益和处分的权利。现二原告要求被告从其门市腾迁，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告起诉已超出诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予认定。关于被告主张已与高宝璠签订买卖合同，购买了高宝璠及二原告的两处门市一节，即使该合同时高宝璠与被告的真实意思表示，对二原告的房屋买卖也是无效的民事行为。关于被告在庭审中辩称与高宝璠之间的买卖行为成立表见代理一节，由于被告没有理由应该相信高宝璠有权处置该门市，故不成立表见代理。对于被告辩称是通过工商银行拍卖取得二原告门市，与事实不符，不予采信。被告为二原告缴纳银行贷款的行为应认定为是延续被告以缴纳银行贷款的形式向二原告交付租金。被告偿还门市的贷款偿还截止到2009年7月30日，现被告已超出此期限继续使用该门市，应向二原告缴纳租金，每月租金按照其向银行每月还贷的3，800.00元计算，现二原告要求被告支付2009年7月30日至2013年11月30日租金，本院予以支持，租金亦按照每月3，800.00元计算。对于被告刘武英在还贷期间超额还贷86，800.00元，二原告应予以返还，并支付相应的利息。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十九条之规定，判决：一、被告刘武英于本判决生效后30日内从二原告所有的位于顺城区新城路东段东方房地产开发3-5号楼北门市2号（建筑面积201平方米）门市迁出。二、二原告于本判决生效后立即偿还被告刘武英86，800.00元及利息（利息从2008年8月12日至本判决确定给付之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告刘武英于本判决生效后立即支付二原告门市租金197，600.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500.00元，由被告刘武英负担。宣判后，被告刘武英不服原判，提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。主要理由，原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、高宝璠说被上诉人用涉案房屋与其共同经营歌厅，因经营不善，还贷款无望，被上诉人把涉案房屋的管理、使用、处置权交给高宝璠，高宝璠把房屋租给上诉人，上诉人接手后进行了装修，偿还了部分贷款，投入很大，经营不久，该房屋被拍卖，上诉人要求高宝璠赔偿装修损失，高宝璠与上诉人商定把房屋卖给上诉人，由上诉人偿还贷款，待贷款还清后办理产权过户，这个过程，被上诉人是知道的，拍卖房屋时，银行已通知被上诉人，说明上诉人有理由相信高宝璠有权处分涉案房屋，构成表见代理，所以上诉人与被上诉人买卖房屋关系成立。2、原审认定依据被上诉人所述与高宝璠约定每月租金3，750.00元由高宝璠代为向银行还贷，没有证据支持。上诉人与被上诉人没有成立租赁关系，被上诉人称与高宝璠约定月租金是3，750.00元，原审判决上诉人承担月租金3，800.00元无依据；3、原审程序违法。高宝璠是本案关键人物，若不到案不能查清本案事实，上诉人在原审多次申请追加高宝璠为第三人，原审对此不予理睬。被上诉人在2010年还贷后2013年起诉已经超出诉讼时效，已丧失胜诉权。被上诉人辩称，被上诉人把涉案房屋租给高宝璠时约定，高宝璠用房屋租金代被上诉人每月还房屋贷款，后来欠贷款，银行通知被上诉人还款，被上诉人才知道上诉人在使用房屋。因房屋产权证是被上诉人的名字，所有权属于被上诉人，被上诉人把房屋租给高宝璠，没有卖给上诉人，被上诉人收回房屋是合法的，所以原审认定事实清楚，适用法律正确。二审法院查明的事实与一审相同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、登记、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第四十条规定：“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”据此，本案诉争房屋所有权人属于被上诉人，其享有占有、使用、收益和处分以及设立用益物权和担保物权的权利，上诉人称高宝璠把房屋卖给他的，因高宝璠不是诉争房屋所有权人，故高宝璠无权处分该房屋。上诉人主张高宝璠的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。故上诉人所说高宝璠的处分房屋行为，未依法进行转让登记，亦未得到被上诉人的追认，对被上诉人不发生效力，不能证明上诉人与被上诉人买卖房屋关系成立，对此，上诉人主张其获得房屋所有权以及高宝璠的行为构成表见代理，依据不充分，不予采纳。现上诉人占有本案诉争房屋，没有合法依据，属无权占有。所有权人对无权占有人有请求返还所有物的权利，故原审支持被上诉人要求上诉人返还本案诉争房屋、赔偿损失的诉讼请求并无不妥。上诉人称原审认定依据被上诉人所述与高宝璠约定每月租金3，750.00元由高宝璠代为向银行还贷，没有证据支持。此节事实上诉人在一审期间已有自认，即上诉人与高宝璠之间的租赁协议约定双方共同到相关银行缴纳租金，从上诉人在一审中的辩称和陈述中可知其知道涉案房屋是被上诉人的，并且上诉人是通过交付房屋用租金的方式偿还被上诉人的银行贷款，且该事实不影响上诉人对物的所有权进行主张，本院对上诉人该项主张，不予支持。上诉人自认租赁涉案房屋每月租金是4，000.00元，原审判决上诉人承担月租金3，800.00元并无不当。上诉人称在原审多次申请追加高宝璠为第三人，原审对此不予理睬，经查上诉人代理人只在一审辩论程序中提到此事，本院二审期间，双方当事人均称无高宝璠的下落，故发回重审追加高宝璠为本案当事人并无实际意义，且增加当事人诉累。本案一审实体判决认定高宝璠与上诉人之间就被上诉人所有的房屋达成房屋买卖协议无效，适用法律正确。上诉人与高宝璠之间的争议应另行解决。关于上诉人提出被上诉人的诉请已超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。”上诉人在本案一审期间未提出诉讼时效抗辩，现在二审期间提出被上诉人的诉讼请求超出诉讼时效，本院不能支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人刘武英承担。本判决为终审判决。审判长 潘 力审判员 马开智审判员 王冬雨二〇一四年四月十六日书记员 李 雪