浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第171号原告朱彩华。被告浙江迪凯房地产有限公司。法定代表人谢卿宝。委托代理人吴方荣、邱坤。原告朱彩华为与被告浙江迪凯房地产有限公司（以下简称迪凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月7日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2011年2月16日、2月24日公开开庭进行了审理。原告朱彩华、被告迪凯公司委托代理人吴方荣、邱坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱彩华诉称，2009年10月27日，朱彩华与迪凯公司签订商品房买卖合同，购买迪凯公司开发的迪凯国际中心3402室，合同约定建筑面积343.49平方米，单价人民币每平方米25280元，总金额人民币8683427元，交房时间为2009年12月28日前，付款方式按揭。合同签订后朱彩华依约支付了首付款，并在合同约定的时间内将办理按揭贷款所需要的资料提交杭州银行龙翔支行，迪凯公司也向杭州银行龙翔支行提供了商品房买卖合同。由于银行贷款额度限制，杭州银行龙翔支行动用2010年度贷款额度，于2010年1月4日向朱彩华放贷434万元。至此朱彩华的付款义务履行完毕。迪凯公司于2009年12月15日向朱彩华发出迪凯国际中心房屋交付通知书，通知朱彩华于2009年12月28日下午前去办理房屋交付手续。但在2009年12月22日迪凯公司又向朱彩华发函，称因朱彩华的付款义务尚未完成，交付将延期，迪凯公司将在银行按揭贷款打入迪凯公司指定银行帐户后的7个工作日内通知朱彩华前去办理房屋交付手续。之后，朱彩华一直未能接到迪凯公司的交房通知书。直到2010年8月27日，迪凯公司突然向朱彩华发出房屋催收通知书，催告朱彩华在2010年9月15日前到迪凯国际中心现场办理房屋交接手续。2010年9月15日，朱彩华夫妻前去指定地点收房，迪凯公司要求朱彩华将收房时间提前写到2009年12月28日，朱彩华不同意这一无理要求，迪凯公司拒绝交房。2010年11月22日，迪凯公司向朱彩华发出迪凯国际中心产权分证交付通知书，通知朱彩华于2010年12月1日上午前去办理资料领取手续。朱彩华夫妻再次如约前去办理收房及领取分证资料手续，迪凯公司却再次告知朱彩华必须将房屋交接书上的交房日期写成2009年12月28日，否则不交房。直至今日，迪凯公司仍未交房。朱彩华认为其根据交房通知书上的交房日期前去收房，在交房迟延的情况下，迪凯公司却强迫朱彩华倒签收房日期，否则不交房，造成交房的一再迟延，致使朱彩华购买的商品房不能发挥经济效益，迪凯公司逾期交房的行为已给朱彩华造成了很大的损失。原告朱彩华诉请判令被告迪凯公司支付逾期交房的违约金1593408元（暂算至2011年1月6日）、立即将办理房屋权属（契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记所需的资料交付给朱彩华（2011年3月4日朱彩华撤回该项诉讼请求）。被告迪凯公司辩称，一、涉案房屋已于2009年12月28日具备交付条件，迪凯公司已依约通知朱彩华收房。首先，迪凯公司所售房屋竣工后，已于2009年12月22日经各方主体验收合格，并于2009年12月25日通过杭州市建委的行政备案，取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件，此时交付房屋没有法律上的障碍。其次，迪凯公司已经按照合同第11条约定，于约定的交付日前向朱彩华寄发了迪凯国际中心房屋交付通知书，通知朱彩华于合同约定的交付日期（即12月28日）前来办理交房手续，该通知已送达朱彩华。至此，迪凯公司交付房屋的合同义务已经履行完毕，不存在起诉所称的违约行为。二、由于朱彩华逾期付款导致了交房时间的推迟。按照合同约定，朱彩华以银行按揭贷款方式支付首付款之外的房款，首付款应于2009年11月6日前支付，余款于支付完首付款之日起7日内，到银行办理完有关贷款的申请手续、交齐申请贷款所需的全部材料；合同还约定，朱彩华没有在交房前付清房款的，迪凯公司有权拒绝交房。本案事实是，朱彩华支付完总价50%多的首付款后，剩余的按揭贷款直到2010年1月4日、5日才陆续到达迪凯公司帐户，付款时间已经超过了合同约定的交房时间。因此在朱彩华付清房款前，迪凯公司有权延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。三、朱彩华按揭贷款支付到迪凯公司帐户后，迪凯公司工作人员曾多次通知朱彩华前往办理交房手续，但朱彩华主观认为迪凯公司不具备交房条件，以各种理由推拖不来办理交房。直到2010年8月27日，迪凯公司不得已再一次寄发书面催收通知函给朱彩华，要求她收房。四、迪凯公司从未要求朱彩华倒签交房日期，也没有以签署交房协议作为其办理交房的前提，是朱彩华自己拒不接收房屋。迪凯公司销售的迪凯国际中心物业，除朱彩华外，业主已全部收房，因此迪凯公司一直积极催促朱彩华接收房屋，并没有强迫其倒签收房日期，也没有拒绝交付房屋钥匙。据迪凯公司了解，朱彩华购房的主要目的是获取出租收益，其不收房的主要原因是因为房屋出租事宜还没有落实，没有人承租，所以她不想收房和承担高额的物业服务费用。五、关于朱彩华要求迪凯公司交付办理房屋权属证书所需资料的诉请，从朱彩华提交的证据可以看出，迪凯公司已经将办理房屋权属证书所需资料准备好，已通知了朱彩华可以领取，是朱彩华自己不来领取。六、朱彩华诉请的逾期交房违约金，迪凯公司认为没有任何事实和法律依据，且过分高于其实际损失，请求法庭不予支持或予以降低。合同约定的违约金条款适用的情形是迪凯公司因房屋不具备交付使用条件而应承担的违约责任，并不适用于因购房人逾期付款后形成的迟延交付情形。综上，迪凯公司认为，由于朱彩华逾期付款在前，后又拖延收房，迟延交房的原因是朱彩华自己造成的，不应由迪凯公司承担责任。原告朱彩华提交了以下证据：（1）商品房买卖合同1份，以证明双方之间的房屋买卖关系。（2）2009年11月1日收条1份，以证明朱彩华已按合同要求的时间提出了房屋按揭贷款申请。（3）情况说明1份，以证明朱彩华按照合同约定办理贷款手续，由于银行的原因，只贷了2套房屋的款，还有1套房屋的贷款没有贷出来，贷款是1月4日划过去的。（4）2010年1月4日借款借据1份，以证明朱彩华已按约付清款项。（5）2009年12月7日迪凯国际中心缴款通知书、房款违约金信息表各1份，以证明朱彩华付款的情况。（6）2009年12月15日迪凯国际中心房屋交付通知书、迪凯国际中心交房须知各1份，以证明当时发出过交付通知书。（7）2009年12月22日函1份，以证明迪凯公司否定了交房通知。（8）2010年8月27日房屋催收通知书1份，以证明在否定交房通知书后，正式的交房通知书是2010年8月27日发出的。（9）2010年11月22日迪凯国际中心产权分证交付通知书1份，以证明迪凯公司通知朱彩华去领分证。（10）保全证据公证书、电话录音录像光盘、文字记录各1份，以证明朱彩华2次前去收房，都遭到了拒绝。（11）预定车位的文件及车位图各1份、迪凯国际中心地下停车位使用权转让协议3份、业主车位签收登记表1份，以证明朱彩华与黎勋的联系比较多是因为车位的原因。被告迪凯公司提交了以下证据：（1）商品房买卖合同1份，以证明双方的买卖关系及合同约定。（2）竣工验收备案表1份，以证明涉案房屋已具备交付条件。（3）2009年12月15日迪凯国际中心房屋交付通知书、迪凯国际中心交房须知及EMS详情单各1份，以证明迪凯公司已履行合同约定的书面交房通知义务，明确告知朱彩华房屋已经具备交付条件。（4）2010年8月27日房屋催收通知书1份，以证明迪凯公司长期电话通知朱彩华不来收房后，朱彩华经催告仍不收房。（5）迪凯国际中心产权分证交付通知书及EMS详情单各1份，以证明迪凯公司已通知朱彩华领取涉案房屋的办证资料。（6）来访人员登记表、物业公司情况说明各1份，以证明朱彩华丈夫在2010年2月4日到迪凯国际中心现场查验过房屋。（7）朱彩华夫妻的名片各1张，以证明朱彩华夫妻的联系方式。（8）公证书1份，以证明朱彩华对所购房屋公开在网上进行招租的事实。（9）工作记录1份，以证明朱彩华对所购房屋进行招租的事实。（10）房屋租赁合同2份，以证明迪凯国际中心已经出租的租金标准。（11）个人借款凭证、特种转账借方传票各1份，以证明迪凯公司实际收到朱彩华支付房款的时间是2010年1月4日。（12）中国移动通信客户详单1份，以证明在朱彩华款项到帐后7日内，迪凯公司工作人员已通知朱彩华交房，并在其后每个月多次电话通知朱彩华交房。（13）个人房屋贷款借款（抵押）合同2份、个人购房借款合同1份，以证明朱彩华归还贷款的时间分别是2010年2月4日及1月15日。（14）证人黎勋出庭陈述的证言：黎勋系迪凯公司的销售主管。朱彩华的房款到了以后，黎勋与朱彩华通过几次电话。房款是1月8日左右到的，当时是朱彩华打电话给黎勋的，说款项到了让黎勋查一下。到帐后没有几天，黎勋通知朱彩华收房，是用手机通知的，之后黎勋又很多次催告朱彩华及其丈夫收房，他们提到迪凯公司交房没有通过，说迪凯公司消防验收没有通过，不能满足交房条件，要具备条件才肯过来交房。2010年2月初，朱彩华丈夫和几个朋友来看写字楼，黎勋陪他看房。黎勋说你要用肯定要把房屋交掉，否则一些手续无法进行下去，朱彩华丈夫说到时候再看。黎勋和朱彩华通话时没有说领导的态度是要按合同上的时间来写。实际操作中没有向朱彩华提出必须将时间写到12月28日否则不交房，落款时间肯定是按实际来写的。现在迪凯国际中心就只有朱彩华没有来收房了，其他都交完了。2010年9月15日朱彩华来收房的，当天黎勋在总部处理事情，是魏芳处理的。2010年12月1日朱彩华是与其丈夫一起过来的，那天主谈不是黎勋，是戚总在协商，可能牵涉到双方的违约金问题没有谈成。当天谈到过交房签什么时间，当时好象是让朱彩华把交房协议这些先签，把流程走掉，好象双方的情绪都很激烈的，后面可能又牵涉到当时买房子、买车位的事情上，又去谈那个事情了。（15）证人王立辉出庭陈述的证言：王立辉系迪凯公司的招商主管，主要负责写字楼自留1万平方米的招租工作及有些业主委托迪凯公司代为招租的事宜。2010年2月25日有1位钱萍是34层业主的联系人过来，说只要有人租，立马就来交房，底价3.0元每平方米每天，不含税，要求报3.5-3.8元每平方米每天。钱萍在网上也登记了一些信息，让一些中介公司来看房，王立辉也接待过。迪凯国际中心的房屋有经王立辉之手出租出去的，租金有2.3元、2.5元。（16）证人魏芳出庭陈述的证言：魏芳系迪凯公司的销售部副经理。2010年9月中旬，那天早上魏芳接到黎勋的电话，说下午朱彩华来收房，黎勋说朱彩华给他打电话，要销售部准备好具备交付条件的资料给她。然后没有多久，朱彩华也给魏芳打电话，说这些资料要准备好的，魏芳说可以的。吃过中饭后，朱彩华与丈夫一起来的，魏芳做了接待，当时就把朱彩华要求的资料给了她。一开始魏芳是拿了1份竣工验收备案表，朱彩华看了之后觉得仅这张东西没有用，要看分项验收的资料。魏芳也把分项的东西拿出来，然后朱彩华说看这些资料还是觉得不具备交付条件，又要求魏芳把这些资料给她复印一下。魏芳说有可能没有这方面的东西可以复印，后来还是朱彩华手抄去的。最后朱彩华要魏芳给她写张东西，说明朱彩华今天来过了，并且是迪凯公司不给她交房的。魏芳说不存在不给交房的问题，不然也不用发催收通知书了，所以魏芳就拒绝了。事后朱彩华就是把车位收了一下，魏芳带朱彩华和她丈夫去看了一下车位。魏芳当天给朱彩华看了商品房交付协议，但是没有签，原因是朱彩华对是否具备交付条件产生异议；该商品房交付协议内容与其他业主不同，系单独制作，内容包括迪凯公司的房屋在2009年12月28日已具备交付条件，并已在12月给朱彩华发了通知书，由于朱彩华的款项没有到，当时没有办法交房，后来经迪凯公司多次催收朱彩华前来收房，是朱彩华违约，不是迪凯公司的责任，不算逾期交付，等等。2010年12月1日朱彩华和其丈夫到迪凯公司一开始是魏芳接待的，朱彩华表示房屋不具备交付条件的，还说到违约金问题，魏芳这里可能解释不清楚，所以魏芳把财务总监戚慧英请过来，又把买房的经过说了一遍，后来可能双方之间有了争执，也就不了了之了。当天双方有争议的地方一个是交付条件，戚慧英让魏芳把具备条件的资料拿出来，魏芳就把竣工验收备案表拿出来，后来双方针对这个问题又说了一下，迪凯公司的竣工验收备案表12月25日已经通过了，所以这个事情没有再说下去，就又引发了违约金的问题。开始朱彩华问这块的明细，戚慧英让人给她弄了1份东西。朱彩华问有无其他方案的，戚慧英说要向公司领导汇报的，要3天的时间答复，后来因为吵起来了，没有最终把这个事情敲定。朱彩华的贷款到帐后，魏芳让黎勋多次电话通知朱彩华交房的。最开始款项到了，魏芳让黎勋去说一下，黎勋反馈说朱彩华认为不具备交付条件，那时候黎勋还到魏芳这里复印过材料，说是拿给朱彩华看一下，这是3月中、下旬之前的事。本院通知的证人戚慧英出庭陈述的证言：戚慧英系迪凯股份有限公司的财务总监。2010年12月办理产权的时候戚慧英到现场去，魏芳来叫戚慧英，说有个违约金的事情让戚慧英一起过去一下。在一个小房间里，朱彩华和她丈夫，迪凯公司这里是黎勋和魏芳在，然后戚慧英进去，总共是5个人。戚慧英进去后，朱彩华就讲了，迪凯公司这次交房不符合条件，戚慧英说应该是符合的，为这个事情双方争执了一下。后来戚慧英叫魏芳把竣工验收备案表拿出来给朱彩华看一下，后来魏芳就去拿过来了，反正双方为这个事情有争论，双方之间争来争去，争了一段时间。后来因为违约金的事情，朱彩华要求把明细的清单拉出来，戚慧英就叫人把计算的单子拿过来。后来朱彩华提出双方之间的事情是否可以商量，戚慧英说应该是可以的，但要回去汇报一下，要3天时间。后来双方又就前面的一些问题争来争去，到最后是走掉了。后来是为什么弄僵了，朱彩华要让戚慧英写一个东西，写今天朱彩华来交房了，但因为迪凯公司的原因交房没有交成，这个东西肯定是写不来的；后来朱彩华说你来开会又作不了主，坐在这里干吗，那你来干吗，当时朱彩华讲话的态度不是太好，戚慧英就走掉了，这天就不了了之了。迪凯公司要求朱彩华支付违约金的理由主要是两个，一是首付款的时间合同上有约定的，然后按揭贷款多少天之内材料要交上，首付款有违约的，按揭贷款也有违约的，主要是这两个方面。本院对上述证据审查后认为，原告朱彩华提交的证据1、3-6、9，迪凯公司没有异议，本院予以确认。证据2收条由贷款银行经办人员出具，其内容亦与证据3贷款银行出具的情况说明一致，因此该证据可以证明朱彩华于2009年11月1日向贷款银行提交贷款申请的事实，本院予以确认。证据7函由迪凯公司发出，其内容包括因迪凯公司未收到朱彩华的按揭款，交房期限予以延期，因此该证据可以证明朱彩华主张的事实，本院予以确认。证据8通知书由迪凯公司发出，该证据可以证明迪凯公司于2010年8月27日通知朱彩华办理房屋交接手续的事实，本院予以确认。证据10系朱彩华与迪凯公司工作人员黎勋的电话录音，电话的内容可以证明迪凯公司要求以2009年12月28日为交房时间的事实，本院予以确认。证据11的真实性迪凯公司没有异议，本院予以确认，但是该些证据不足以证明朱彩华与黎勋联系的原因。被告迪凯公司提交的证据1合同的真实性朱彩华没有异议，因此该证据可以证明双方之间的买卖关系及约定内容，本院予以确认。证据2、5，朱彩华没有异议，本院予以确认。证据3可以证明迪凯公司进行通知的事实，本院予以确认。证据4催收通知书可以证明迪凯公司该次通知的事实，但不能证明迪凯公司主张的其他事实。证据6登记表上有朱彩华丈夫张勇登记的内容，可以证明张勇于2010年2月4日去迪凯国际中心看房屋的事实，本院予以确认。证据7名片的真实性朱彩华没有异议，该证据可以证明朱彩华及其丈夫的电话号码，本院予以确认。证据8公证书所附网页打印件显示的房屋的名称、楼层与朱彩华所购房屋一致，发布时间为2009年12月，真实性可以认定，该证据可以证明迪凯公司主张的事实，本院予以确认。证据9工作记录的内容与证据8能相印证，真实性可以认定，该证据可以证明迪凯公司主张的事实，本院予以确认。证据10租赁合同可以证明其他业主出租迪凯国际中心房屋的价格，本院予以确认。证据11可以证明迪凯公司收到朱彩华以贷款形式支付的购房款的时间，本院予以确认。证据12客户详单由中国移动通信集团浙江有限公司杭州分公司出具，可以证明2010年1-5月迪凯公司的工作人员黎勋与朱彩华及其丈夫张勇之间的电话、短信联系情况，但不能证明电话、短信的内容。证据13借款合同与本案争议无关，本院不予确认。证据15王立辉的证言与证据8-9能相印证，可以证明朱彩华委托他人向迪凯公司工作人员表示过欲出租房屋的事实，本院予以确认。证人黎勋、魏芳、戚慧英系迪凯公司员工，证言的证明力较低，对于电话通知朱彩华交房的陈述，本院不予确认，对于2010年9月15日、12月1日交涉经过的陈述，本院部分予以确认。综上，本案事实认定如下：2009年10月27日，朱彩华（买受人）与迪凯公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：朱彩华向迪凯公司购买迪凯国际中心34层3402室房屋，房屋用途办公楼，建筑面积343.49平方米，单价每平方米25280元，总金额8683427元；买受人以银行按揭方式支付首付款外的房款，于2009年11月6日前支付首付款4343427元，并于支付完首付款之日起7日内，到买受人选定出卖人同意的银行，按该行规定办理完有关贷款的申请手续，并交齐申请贷款所需的全部材料；买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限第2天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日支付逾期应付款万分之三点五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限第2天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日支付逾期应付款万分之五的违约金；由于买受人自身原因不能办理按揭或使按揭贷款不能到达出卖人指定的银行帐户，买受人又未能在合同签订之日起30日内一次性付清剩余房款的，出卖人有权解除合同；由于国家政策变化或银行等其他因素，使按揭贷款不能到达出卖人指定的银行帐户，买受人又未能在11月6日起60天内一次性付清剩余房款的，出卖人有权选择是否解除合同，若解除合同，买受人已付房款不计息退还；出卖人应在2009年12月28日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止出卖人按日支付已交付房价款万分之三点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止出卖人按日支付已交付房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件并签署房屋交接单；买受人未按出卖人的交房通知确定的期限办理交房手续的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，房屋保修期限、物业管理费用自交房通知确定的交付使用之日起算，经出卖人催告后，买受人仍未办理交房手续的，出卖人有权向公证机关申请以提存方式完成交付，或将房屋交付给物业服务企业，公证费、保管费等费用由买受人承担；买受人应于收房前结算、交清所有房款、税费、违约金及物业管理公司规定的有关费用，买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不承担由此造成的逾期交房的违约责任；等等。同日，朱彩华还与迪凯公司签订了另外2份商品房买卖合同，向迪凯公司购买迪凯国际中心34层3401室、3403室房屋，并预定了12个车位。2010年4月14日，朱彩华以朱彩华及杭州致远酒店管理有限公司的名义与迪凯公司签订迪凯国际中心地下停车位使用权转让协议3份，受让了12个地下汽车泊位的使用权。合同签订后，朱彩华按约支付了首付款。2009年11月1日，朱彩华向杭州银行股份有限公司龙翔支行申请办理迪凯国际中心3402室房屋按揭贷款，申请贷款金额为434万元，并按要求提供了贷款申请资料。因贷款额度限制，杭州银行股份有限公司龙翔支行于2010年1月4日将贷款划入迪凯公司帐户。2009年12月7日，迪凯公司向朱彩华发出迪凯国际中心缴款通知书、房款违约金信息表，通知书内容为迪凯公司定于2009年12月15-18日每天9：00-16：30集中办理各相关费用的核对及结算，要求朱彩华于2009年12月18日下午前往办理缴款手续，朱彩华3402室房屋已交款4343427元，应交未交款434万元，34层3套房屋违约金共计41万元，物业维修资金22326.85元，还应向物业公司缴清物业管理费、公共能耗预收费，等等；房款违约金信息表载明朱彩华所购的34层3401室、3402室、3403室3套房屋总价41028623元，签约前付款400万元，签约合同期内付款16528623元，按揭款2050万元未付，无直接汇款违约金，按揭款违约金41万元，系以2050万元的金额，按每日万分之五计算40天得出，该信息表并注明合同签订之日起22日内未收到按揭款视为逾期。2009年12月15日，迪凯公司向朱彩华发出迪凯国际中心房屋交付通知书及交房须知。房屋交付通知书内容为迪凯国际中心已全面竣工并通过验收，具备交付使用条件，迪凯公司定于2009年12月25-28日每天9：00-16：30集中办理交付手续，要求朱彩华于2009年12月28日下午前往办理房屋交付手续，等等；交房须知内容为办理交付手续需携带的材料，办理交付手续流程，朱彩华已交付款4343427元，应交未交款434万元，物业维修资金22326.85元，朱彩华共计应付款4362326.85元，另需交物业管理费、公共能耗预收费，等等。2009年12月22日，迪凯公司向朱彩华发函，内容为迪凯公司与朱彩华原定于2009年12月28日将迪凯国际中心物业交付，但经核查，朱彩华购买的迪凯国际中心3401室、3402室、3403室分别选择在杭州银行及民生银行办理按揭，但直到该日迪凯公司仍未收到银行发放的按揭款，朱彩华的付款义务尚未完成，按照合同附件4第5条约定，“买受人应于收房前结算、交清所有房款、税费、违约金及物业管理公司规定的有关费用，买受人在未付清上述款项前，出卖人有权拒绝买受人的交房要求，并不承担由此造成的逾期交房的违约责任”，因此朱彩华购买的迪凯国际中心3401室、3402室、3403室交房期限以及产权登记的约定期限都将根据合同约定予以延期，迪凯公司将在朱彩华购买的3401室、3402室、3403室的银行按揭款均打入迪凯公司指定的银行帐户后的7个工作日内通知朱彩华前往办理房屋交付手续。迪凯国际中心工程于2009年12月22日通过竣工验收，于2009年12月25日经杭州市建设委员会同意备案。2010年1-5月，迪凯公司工作人员黎勋与朱彩华及其丈夫张勇之间有电话、短信联系。2010年2月4日上午，朱彩华的丈夫前往迪凯国际中心查看过房屋。2010年8月27日，迪凯公司向朱彩华发出房屋催收通知书，内容为朱彩华购买的迪凯国际中心3401室、3402室、3403室房屋已于2009年12月25日取得竣工验收备案表，具备交付使用条件，迪凯公司按照合同约定已通知朱彩华于2009年12月28日前往办理收楼手续，后迪凯公司多次电话催促，朱彩华仍未去办理手续，现迪凯公司向朱彩华正式催告，要求朱彩华于2010年9月15日之前到迪凯国际中心现场办理所购房屋的交接手续，并提醒朱彩华按合同约定，自2009年12月28日起房屋的风险责任自动转移于朱彩华，朱彩华需交纳自2009年12月28日起的物业服务费。2010年9月15日，朱彩华与其丈夫张勇前往迪凯国际中心办理房屋交接，迪凯公司工作人员魏芳进行了接待，朱彩华查看了竣工验收备案表等材料。迪凯公司提供的商品房交付协议（房屋交接单）的内容包括迪凯公司的房屋在2009年12月28日已具备交付条件，并已在12月给朱彩华发了通知书，由于朱彩华的款项没有到，当时没有办法交房，后来经迪凯公司多次催收朱彩华前来收房，是朱彩华违约，不是迪凯公司的责任，不算逾期交付等等。朱彩华不认可迪凯公司已多次催收的内容，不愿在房屋交付协议上签名，当天双方未能办理房屋交接，仅就12个地下汽车泊位进行了签收。2010年11月22日，迪凯公司向朱彩华发出迪凯国际中心产权分证交付通知书，内容为迪凯国际中心商品房办理三证的资料已可以领取，要求朱彩华于2010年12月1日上午前往办理领取手续，3402室房屋实测建筑面积343.19平方米，面积差-0.30平方米，应补房款-7584元，应补物业维修资金22307.35元，迪凯公司应收金额为14723.35元，等等。2010年12月1日，朱彩华与其丈夫张勇前往迪凯国际中心，迪凯公司工作人员黎勋、魏芳、戚慧英进行了接待。关于房屋交付，迪凯公司仍坚持以2009年12月28日为房屋交付时间，另迪凯公司认为朱彩华首付款和按揭贷款的支付均已逾期，要求朱彩华支付违约金，朱彩华要求迪凯公司提供了违约金的明细，双方协商不成发生争吵，当天双方未能办理房屋交接。本案审理过程中，迪凯公司于2011年2月25日向朱彩华交付了房屋及办理房屋权属登记的资料。另查明，2009年12月，朱彩华委托他人在互联网上发布迪凯国际中心34层房屋的招租信息，面积1537平方米，租金每平方米每天3元。2010年2月，朱彩华亦委托他人向迪凯公司工作人员表示过欲出租迪凯国际中心34层房屋。迪凯国际中心的业主中有人以每天每平方米2.3元、2.5元不等的价格将房屋出租。本院认为，朱彩华与迪凯公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。朱彩华按约支付了首付款，并在约定的期限内向银行申请贷款，履行了合同义务。虽然由于银行的原因朱彩华的贷款迟至2010年1月4日才划入迪凯公司帐户，但朱彩华的行为并不构成违约；并且依合同约定，“由于国家政策变化或银行等其他因素，使按揭贷款不能到达出卖人指定的银行帐户”的情况下，朱彩华应在11月6日起60天内（即2010年1月5日前）一次性支付剩余房款，朱彩华的贷款到帐时间也未超过该期限。2009年12月22日迪凯公司向朱彩华发函主张朱彩华的贷款未到帐，其公司有权拒绝交房，交房期限将延期，对此朱彩华没有异议，因此合同约定的2009年12月28日的交房期限应予顺延。商品房买卖合同约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，迪凯公司在2009年12月22日发出的函中也表示，其公司将在贷款划入帐户后的7个工作日内通知朱彩华前往办理房屋交付手续，因此通知朱彩华交房是迪凯公司的合同义务。朱彩华的贷款2010年1月4日到帐后，无论是根据迪凯公司在2009年12月22日函所作的表示还是通常所需的合理准备时间，迪凯公司都应在2010年1月中旬通知朱彩华交房，但迪凯公司迟至2010年8月27日才通知朱彩华于9月15日前去办理房屋交接手续。虽然迪凯公司称其公司工作人员已多次电话通知朱彩华，但对该事实迪凯公司并未能予以证明，且电话通知也不符合合同对通知形式的约定，应认定迪凯公司未及时履行通知交房的义务，应承担逾期交房的违约责任。2010年9月15日、12月1日的2次交房中，迪凯公司要求朱彩华认可其公司不构成逾期交房、要求朱彩华支付逾期付款的违约金，双方未能达成一致以致未能交房。如前所述，迪凯公司未及时履行通知交房的义务应承担逾期交房的违约责任，朱彩华支付首付款、申请银行贷款不存在违约行为无需支付逾期付款违约金，迪凯公司在2次交房中提出的要求均属无理，2次交房未果导致直至2011年2月25日本案第2次庭审后房屋才交付完毕，迪凯公司应承担逾期交房的违约责任。但是，2009年12月15日迪凯公司向朱彩华发出的房屋交付通知书已告知涉案房屋具备交付使用条件，2009年12月22日迪凯公司向朱彩华发出的函也告知了贷款到帐后房屋即可交付，对于贷款于2010年1月4日到帐的事实朱彩华应当知道，因此2010年1月4日以后朱彩华应当知道房屋已可交付。2010年1月4日以后朱彩华及其丈夫与迪凯公司工作人员存在较多联系，朱彩华的丈夫还去查看过房屋，在此情形下，虽然迪凯公司未及时履行通知交房的义务，但朱彩华在半年多的时间内未向迪凯公司提出交房要求，坐视逾期交房的损失不断扩大，朱彩华履行合同的行为亦有违诚信，2010年9月15日、12月1日2次交房过程中发生纠纷与此亦有一定关系，因此可酌情减少迪凯公司应承担的违约责任。商品房买卖合同约定，交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止出卖人按日支付已交付房价款万分之五的违约金；迪凯公司逾期交房已超过90日，朱彩华要求继续履行合同，因此迪凯公司应向朱彩华支付违约金。迪凯公司主张每日万分之五的违约金过分高于实际损失，本院认为，朱彩华购买迪凯国际中心房屋后欲进行出租，租金损失是朱彩华因逾期交房所遭受的损失，参照租金价格每日万分之五的违约金过高，迪凯公司的该项理由成立，本院减少违约金标准至每日万分之二。朱彩华的银行贷款于2010年1月4日到帐，考虑迪凯公司所需准备时间，本院以2010年1月25日为违约金起算日，至2011年2月25日交房逾期计13个月，朱彩华已支付购房款8683427元，据此计算违约金为687727元。如前所述，本院酌情减少迪凯公司应支付的违约金至42万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江迪凯房地产有限公司向原告朱彩华支付违约金人民币42万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱彩华其他诉讼请求。案件受理费人民币19141元，减半收取人民币9570.50元，由原告朱彩华负担7048元，由被告浙江迪凯房地产有限公司负担2522.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币19141元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一一年四月二日代书记员 娄移华