杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭下民初字第798号原告：浙江浙大求是物业管理有限公司。法定代表人：徐金强。委托代理人（特别授权代理）：黄向皖。被告：杭州米立方餐饮有限公司。法定代表人：谢土明。被告：浙江国都房产集团有限公司。法定代表人：柴慧京。委托代理人（特别授权代理）：朱斌、余姗姗。原告浙江浙大求是物业管理有限公司与被告杭州米立方餐饮有限公司、浙江国都房产集团有限公司物业管理服务合同纠纷一案，于2011年6月2日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2011年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄向皖、被告浙江国都房产集团有限公司委托代理人朱斌、余姗姗到庭参加诉讼。被告杭州米立方餐饮有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告浙江浙大求是物业管理有限公司诉称，2007年7月原告与国都发展大厦业主委员会建立了物业管理合同关系，由原告为国都发展大厦提供物业管理。第一被告为国都发展大厦裙楼302室AB、303室、308室的实际使用人，第二被告为上述房产的所有人。自第一被告租赁上述房产以来，都由其负责交纳物业服务费用。截止2010年11月30日，第一被告仍有包括物管费、水电费、公摊费及停车费等共计275408.28元的费用没有支付。期间，原告多次催促第一被告交纳物业管理费，但其均未予理会。2011年1月7日，经原告再三催促，第一被告才与原告签订《还款协议书》一份，约定由原告给予适当优惠，第一被告分四次还清。但第一被告在支付110000元欠款后，再没有按协议约定支付。原告认为，第一被告基于租赁合同作为实际使用人，理应按时交纳物业管理费用。第二被告作为房产所有人，按照相关法律规定及物业服务合同约定，对此应负连带支付责任。故请求判令被告杭州米立方餐饮有限公司支付物管费、水电费、公摊费及停车费等共计165408.28元、违约金20000元、律师费10000元，由浙江国都房产集团有限公司对上述还款承担连带支付责任，由两被告承担本案诉讼费用。被告杭州米立方餐饮有限公司未作答辩。被告浙江国都房产集团有限公司辩称，原告在对物管费用提出诉讼之前并未直接对答辩人进行过催告，其诉讼依法应予驳回。原告提起诉讼的主要依据是还款协议，该协议系原告与杭州米立方餐饮有限公司签订，与答辩人并无合同关系。其中数字是否属实答辩人均不清楚。原告对违约金及律师费的主张也缺乏法律与合同依据。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告浙江浙大求是物业管理有限公司提交了如下证据：1.《物业管理服务合同》，欲证明原、被告所存在的物业服务合同关系；2.房产证明，欲证明被告浙江国都房产集团有限公司的业主身份；3.还款协议书及清单，欲证明被告杭州米立方餐饮有限公司为实际使用人及欠费事实；4.《代理合同》、发票，欲证明原告支付的律师费用。对上述证据，因被告杭州米立方餐饮有限公司未到庭应诉，自动放弃了质证的权利。经质证，被告浙江国都房产集团有限公司对证据1、2无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据3、4认为与其无关，本院认为上述证据与本案存在直接关联性，被告浙江国都房产集团有限公司亦未就否认其真实性而提出反驳证据，故对其证据效力予以认定。两被告均无证据材料提交。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2007年7月1日，原告浙江浙大求是物业管理有限公司与国都发展大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》约定，国都发展大厦业主委员会委托原告对国都发展大厦实行物业管理服务，提供服务的受益人是全体业主及使用人。委托管理期限为三年，自2007年7月1日起至2010年6月30日止。物业管理费每半年预交一次，其中1、2幢裙楼1至4层每平方米2.80元／月。共用设施设备运行所需要的费用按照物业部门规定，另行向业主分摊。业主出租其拥有的物业，应当承担物业管理费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并承担连带缴纳责任。业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。被告浙江国都房产集团有限公司系国都发展大厦裙楼302室、303室、308室房屋业主，该公司将上述房屋出租给杭州米立方餐饮有限公司使用后，物管等相关费用一直由杭州米立方餐饮有限公司向原告缴纳。2010年11月30日原告与杭州米立方餐饮有限公司对欠款费用进行对帐，确认截止2010年11月30日包括物管、水电、公摊、停车费用，总欠款共计为275408.28元（其中临时停车费为1670元）。2011年1月7日双方又对上述275408.28元欠款的归还达成还款协议，协议约定：考虑到杭州米立方餐饮有限公司的经营情况，原告同意该公司偿还255408元即可，杭州米立方餐饮有限公司应在2011年4月30日前分次将全部欠款还清，如仍不能按约足额支付费用，则仍应按照总额275408.28元支付，此外还应支付违约金2万元，原告可以随时通过其他途径维护自身权益，期间发生的所有费用支出，概由杭州米立方餐饮有限公司承担。但该协议签订后，杭州米立方餐饮有限公司至今仅支付了110000元，故原告委托律师代为处理该纠纷并为此支付了1万元律师费。本院认为，原告受国都发展大厦业主委员会委托，依据双方签订的物业管理合同实行物业管理，该行为合法有效，原告在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业管理费、停车费等相关费用。由于涉案房屋已由被告浙江国都房产集团有限公司出租给杭州米立方餐饮有限公司使用，并一直由该公司缴纳物管等费用，故该公司与原告对欠费所作的确认具有法律效力。被告浙江国都房产集团有限公司认为原告未对其进行过催告故而尚不具有诉权的意见也因此不能成立，本院不予采信。根据相关法律规定，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物管服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。被告浙江国都房产集团有限公司认为原告提起诉讼的主要依据是与杭州米立方餐饮有限公司签订的还款协议，故与其无关的意见理由不当，被告浙江国都房产集团有限公司作为房屋业主，应与杭州米立方餐饮有限公司对欠付的物管费用包括水电、公摊、物管费用的偿还承担连带责任。但原告与杭州米立方餐饮有限公司关于对逾期不归还欠款则应由杭州米立方餐饮有限公司承担2万元违约金及维权费用的约定，其性质具有相对性，不应将杭州米立方餐饮有限公司承诺承担的该部分责任扩展至被告浙江国都房产集团有限公司。欠付费用中的临时停车费1670元，亦不属于约定及法律规定中应共同承担责任的物管费用之列，对原告涉及该部分的诉讼请求本院均不予支持。被告杭州米立方餐饮有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担由此所导致的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告杭州米立方餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告浙江浙大求是物业管理有限公司物管费、水电费、公摊费及停车费共计165408.28元，被告浙江国都房产集团有限公司对上述还款中的163738.28元承担连带还款责任；二、被告杭州米立方餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告浙江浙大求是物业管理有限公司违约金20000元、律师费10000元；三、驳回原告浙江浙大求是物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元，因适用简易程序审理，减半交纳2104元，保全措施申请费1518元，合计3622元，由被告杭州米立方餐饮有限公司、浙江国都房产集团有限公司承担（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4208元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审判员  章幼戎二〇一一年八月十八日书记员  张 令