上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪��中民二（民）终字第681号上诉人（原审被告、反诉原告）上海蒂博服饰有限公司。上诉人（原审被告）贝拉维拉服饰股份有限公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海中发物业管理有限公司。上诉人上海蒂博服饰有限公司（以下简称蒂博公司）、贝拉维拉服饰股份有限公司（以下简称贝拉维拉公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人蒂博公司、贝拉维拉公司之共同委托代理人、上诉人蒂博公司之委托代理人、被上诉人上海中发物业管理有限公司（以下简称中发公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市田林路103-1～103-20号房屋为A厂所有，土地用途为工业���房屋用途为厂房。A厂授权中发公司在2005年5月20日至2024年5月19日期间负责该房屋对外出租和物业管理。2010年12月30日，中发公司（甲方）与蒂博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市田林路103-6号底层建筑面积122.93平方米房屋出租给乙方，签署本合同前，乙方已了解该房屋的性质及各项权利情况；乙方租赁房屋用途用于经营服装；租期自2011年6月19日起至2016年6月18日止；该房屋的年租金为1，126，671元（人民币，下同）；租金前三年不变；签订本合同时，乙方向甲方支付93，889元作为该房屋租赁保证金，租赁期满并且结清水、电等费用，办理房屋返还及10.6款约定的手续后，该保证金无息退还，如乙方违约，该租赁保证金不予退还；乙方在本合同签订之日后，则乙方应于2011年6月19日之前10日内向甲方支付首次承租期间的租金（即三个月租金），以后租金每三个月支付一次，每三个月到期之前10日支付下三个月租金，依此类推；若乙方未经甲方同意擅自中途退租，因中途退租造成甲方房屋空关期间的房租损失由乙方承担，房屋空关损失为自乙方中途擅自退租之日起至甲方实际收回租赁房屋之日止的房租，另加甲方将租赁房屋另行出租他人的免租期租金损失；乙方中途退租视为违约，应提前三个月通知甲方，且租赁保证金甲方不予退还；在租赁期内，任何一方违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约行为发生当年的六个月租金，如本合同还约定了其他赔偿条款，违约方还应一并承担赔偿责任。合同签订后，双方按约履行。2013年7月17日，蒂博公司致函中发公司，称因经营管理模式的调整，将于7月底结束现有销售模式，并从8月开始转租给B。2013年9月17日，蒂博公司汇款支付了2013年9月19日至10月18日的租金93，889.25元。2013年10月15日，蒂博公司发函称已于10月15日晚将店铺内所有货品撤出，将店铺归还中发公司，望中发公司在3日内接收（注：中发公司称10月18日收到该函）。此后，系争房屋空关，直至起诉后在本案庭审之日即2013年12月2日由法院告知后，中发公司于当日收回。原审另查明，蒂博公司是一人有限责任公司（法人独资），股东为贝拉维拉公司。2013年10月，中发公司诉至原审法院，要求判令：1、蒂博公司立即支付中发公司中途退租未提前3个月通知的租金281，667.75元（2013年10月19日-2014年1月18日期间）；2、蒂博公司立即支付中发公司相当于6个月租金的违约金563，335.50元；3、蒂博公司立即支付中发公司1个月空关期间的损失93，889.25元；4、蒂博公司立即支付中发公司律师费27，000元；5、蒂博公司立即支付水电费2，585.20元；6、贝拉维拉公司对蒂博公��的付款责任承担共同支付的义务。蒂博公司不同意中发公司诉请，并反诉要求：1、确认中发公司与蒂博公司签订的房屋租赁合同无效；2、判令中发公司向蒂博公司返还租赁保证金93，889元；3、判令中发公司赔偿蒂博公司装修费205，000元。原审审理中，中发公司和蒂博公司均同意解除涉案《房屋租赁合同》。原审认为，中发公司与蒂博公司签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。蒂博公司认为土地用途与租赁合同约定用途不符违反了《土地管理法》第56条的规定，但土地管理法作为国家管理性的法律，其在56条中规定的国有土地的使用用途及改变用途的程序，是出于行政管理的需要来规范土地使用用途，它属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，因此蒂博公司以此为由认为合同无效，于法��悖，法院不予采纳。在租期内，未经中发公司同意，蒂博公司擅自退租，已构成违约，应按约承担相应的违约责任。故中发公司主张相当于6个月租金的违约金，符合合同约定，法院予以支持。合同就房屋空关期的损失计算有具体约定，故蒂博公司还应承担中途擅自退租之日即2013年10月19日起至中发公司实际收回租赁房屋之日止的房租。但同时，法律亦规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此中发公司应当在收到蒂博公司退租函后的合理时间内及时收回房屋，以避免损失的扩大，而中发公司直至起诉后庭审时在法院告知下才收回房屋，拖延了收回房屋的时间，故法院酌情确定退租后的一个月为中发公司收回房屋的合理期限，超过此期限房屋空关的损失中发公司自行承担。中发公司再次出租给予他人的免租期租金损失，中发公司在本案中未主张，亦未实际发生，故本案中不予处理。蒂博公司应当支付使用房屋期间的水电费，由于蒂博公司未与中发公司交接即自行搬离，其搬离时的水、电表读数现已无法确定，故蒂博公司再以部分费用不是其使用期间产生予以抗辩，法院不予采纳，该2，585.20元水电费应由蒂博公司全额支付。中发公司其余针对蒂博公司的请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。贝拉维拉公司未提供证据证明蒂博公司的财产独立于其财产，故依法应对蒂博公司的债务承担连带责任。合同约定擅自退租保证金不予退还，故蒂博公司要求返还保证金的请求，法院不予支持。由于系蒂博公司违约，故其主张装修费损失，法院亦不予支持。贝拉维拉公司经法院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。原审法院于二○���四年一月二十日依法作出判决：一、上海蒂博服饰有限公司于判决生效后十日内支付上海中发物业管理有限公司违约金人民币563，335.50元；二、上海蒂博服饰有限公司于判决生效后十日内赔偿上海中发物业管理有限公司房屋空关损失人民币93，889.25元；三、上海蒂博服饰有限公司于判决生效后十日内支付上海中发物业管理有限公司水、电费人民币2，585.20元；四、贝拉维拉服饰股份有限公司对上海蒂博服饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上海中发物业管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海蒂博服饰有限公司的所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币13，458元，减半收取计人民币6，729元，上海中��物业管理有限公司负担人民币1，962元，上海蒂博服饰有限公司、贝拉维拉服饰股份有限公司负担人民币4，767元；一审反诉受理费人民币2，931.50元，由上海蒂博服饰有限公司负担；一审诉讼保全费人民币5，000元，由上海蒂博服饰有限公司、贝拉维拉服饰股份有限公司负担。判决后，蒂博公司与贝拉维拉公司均不服，分别向本院提起上诉。蒂博公司上诉称，原审认定事实不清，系争房屋的土地用地是工业性质，房屋用途也是厂房，上诉人之前不知道该房屋的用途性质，是被上诉人违反法律规定，擅自改变房屋用途，对外招租，系争租赁合同违反了土地管理法和商品房租赁管理办法的规定，应属无效。原审认定系上诉人擅自退租是不恰当的，而且不存在空置损失，原审认定的违约金过高。故请求二审法院撤销原判第一、二、六项，支持蒂博公司原审反诉请求。贝拉���拉公司上诉称，蒂博公司虽然是其全资子公司，但二者是独立法人，有独立账户，不存在财产混同，其不应对蒂博公司的债务承担连带责任。故请求二审法院撤销原判第四项。被上诉人中发公司辩称，系争房屋租赁合同属合法有效，土地管理法条文只是管理性规定，并不涉及合同效力问题。而商品房租赁管理办法只是部门规章，不属于判定合同效力的依据。而且蒂博公司是明知系争房屋土地用途的，其自身经营不佳，所以擅自退租，违约行为是明显的。双方真正交接房屋是在2013年12月2日，被上诉人的实际损失远远超出原审认定的金额，原审认定的违约金也并不高。关于贝拉维拉公司的上诉请求，其提供的证据并不能证明其与蒂博公司之间是财务独立的，原审判决正确。故请求二审法院维持原判。二审期间，贝拉维拉公司向本院提交了一组贝拉维拉公司2012年度的审计报告和财务报表，用以证明贝拉维拉公司与蒂博公司之间不存在财务混同的情况。中发公司发表质证意见称，该组证据不能证明两上诉人之间是财产独立的。本院经审查认为，该组证据的内容仅能反映贝拉维拉公司2012年度的财务状况，不能证明贝拉维拉公司与蒂博公司之间是财产独立的，与本案争议缺乏关联性，故对该份证据不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。中发公司在二审期间向本院表示，蒂博公司已经实际履行了原审判决第三项的款项支付义务，故请求撤销原审诉请第三项。本院认为，首先，关于系争租赁合同效力的问题。系争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，虽然合同载明的租赁用途是服装经营，而系争房屋产权证所登记的房屋用途为“厂房”。但《土地管理法》第五十六条之规定是关于土地利用方式的管理性规定，而非关于合同效力的禁止性规定，故该问题属于土地行政管理的范畴，并不影响本案系争租赁合同的法律效力，《商品房屋租赁管理办法》系部门规章，不属于人民法院认定合同效力的依据，故系争租赁合同属合法有效，双方均应按约履行。上诉人称系争租赁合同因违背土地管理法及商品房屋租赁管理办法的规定而无效，该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。其次，关于保证金、房屋空置损失、装修损失及违约金标准的问题。本案中，蒂博公司在未经中发公司同意的情况下擅自发函退租，其行为已经构成违约，且系争房屋至2013年12月2日才完成交接，其应当按照合同约定承担相应违约责任。根据系争租赁合同约定，如承租人违约，则应当没收保证金，并承担相应空置损失及6个月租金的违约金，原审认定的违约金数额，对房屋空置损失及保证金的处理均符合合同约定。蒂博公司称中发公司应向其返还保证金，其不应承担房屋空置损失，原审认定的解约违约金过高等，均缺乏事实依据，本院均不予采信。由于系争租赁合同解除系因蒂博公司违约所致，中发公司亦未表示同意利用其装修物，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，蒂博公司主张的装修损失亦缺乏法律依据，本院不予支持。再次，关于贝拉维拉公司是否应承担连带责任的问题。公司法第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。贝拉维拉公司系蒂博公司的唯一股东，但其在本案一、二审中均未能提供充分证据证明其财产与蒂博公司财产是完全独立的，故根据上述法律规定，贝拉维拉公司应对蒂博公司的债务承担连带清偿责任，贝拉维拉公司称其与蒂博公司不存在财务混同，不应承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人蒂博公司与贝拉维拉公司的上诉请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于蒂博公司已经履行了原审判决第三项的水电费支付义务，中发公司亦申请撤销原审诉请第三项，故本院撤销原审判决第三项。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3136号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3136号民事判决第三项。二审案件受理费人民币20，744元，由上诉人上海蒂博服饰有限公��负担人民币10，372元，贝拉维拉服饰股份有限公司负担人民币10，372元。本判决为终审判决。审 判 长  周峰审 判 员  叶兰代理审判员  李兴二〇一四年四月八日书 记 员  周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……