上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2013）闵民五（民）初字第2314号原告许丁。原告许当。原告李进敏。原告许知唐。上述四位原告的共同委托代理人沈长义，上海领秀律师事务所律师。被告陈英丽。被告胡玉发。被告胡佳伟。被告胡佳斌。上述四位被告的共同委托代理人吴建平，上海市国雄律师事务所律师。原告许丁、许当、李进敏、许知唐与被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许知唐及四位原告的共同委托代理人沈长义，被告胡玉发、陈英丽及四位被告的共同委托代理人吴建平到庭参加诉讼。原告许丁、许当、李进敏、许知唐诉称，原、被告于2007年4月签署《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房产一套，房款为人民币（币种下同）43万元，2007年4月20日之前办理涉案房屋过户手续，被告承诺自该房地产权利转移之日起的20日内，办妥户口的全部迁出手续，若逾期未迁出户口的，按房价的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，双方按约履行了付款和交房义务，原告户口也顺利迁入，故原告以为被告也已经履行了其迁户的承诺。但是原告于2012年9月将涉案房屋出售给案外人张某后，突然于2013年7月接到张某起诉原告的材料，因涉案房屋内尚有被告的户口未迁出，故张某要求原告赔偿其违约金。原告自此才知道被告的户口尚未迁出。原告为此与被告联系，要求被告尽快迁出户口，但被告未予理睬。原告认为，被告不予迁户的行为，违反合同约定，且已给原告造成了极大的经济损失，故原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令被告承担违约金（自2007年5月11日计算至2013年12月4日止，按房款43万元的日万分之五即215元／日计算）。被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌共同辩称，不同意原告诉讼请求。首先，2007年4月被告将涉案房屋出售给原告，当时双方口头约定因被告四人户口尚需挂在涉案房屋内，故被告免收原告房款1万元，当时原告亦表示同意。原告许丁、李进敏两人在2008年2月14日将户口迁入涉案房屋，迁入后，原告明知该涉案房屋户口上还挂有四被告的户口，当时原告也未提出口头、书面异议，也未进行任何交涉。直至2013年1月6日，原告因将涉案房屋出售给案外人，原告将其户口迁出，但在其迁出时，也未通知或告知被告将上述四户口迁出。故原告的起诉已超出诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。其次，若要计算违约金，该标准过高，且原告此前知道被告户口在里面，故要计算违约金，也应从原告将房屋出售给案外人之日起算。现被告四人的户口已于2013年12月5日迁出。经审理查明，2007年，原告（买受人，签约乙方）与被告（卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的位于上海市虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积69.49平方米，房地产转让价款为43万元，甲方于2007年4月20日前腾出该房屋；甲、乙双方确认，在2007年4月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款约定甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续，若甲方逾期未迁出户口的，甲方按房价的日万分之五向乙方支付违约金。合同还对其他内容作了约定。同时原、被告双方还签订《装修补偿协议书》一份，约定涉案房屋的买卖合同价为43万元，在此基础上，乙方同意另行支付给甲方7万元作为该房屋的装修、装饰等补偿费。上述合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，并于2007年4月14日至上海市闵行区房地产交易中心办理了涉案房屋的产权过户手续，原告也依约向被告支付了房款及装修补偿款合计50万元。2012年9月3日，原告将涉案房屋以140万元的价格出售给案外人张某。双方办理了产权过户手续。但因被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌四人的户口在涉案房屋内，未迁出，故张某以本案原告为被告起诉至上海市闵行区人民法院，要求本案原告承担违约金，闵行法院于2013年9月18日作出（2013）闵民五（民）初字第XXX号民事判决，判决许丁、许当、李进敏、许知唐于该判决生效之日起七日内按每日140元的标准向张某支付自2012年12月17日至该判决生效之日止的逾期迁出户口违约金。许丁、许当、李进敏、许知唐因不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院于2013年11月7日作出终审判决，判决驳回上诉、维持原判。另查明，被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌四人的户口已于2013年12月5日迁入上海市华泾路XXX号。上述事实，由原告提供的原被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议书》、房款收条、《住房公积金个人购房担保借款合同》、（2013）闵民五（民）初字第XXX号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第XXX号民事判决书，被告提供的被告四人的户籍证明、户籍档案摘抄记录等证据证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现原、被告双方于2007年4月14日日向上海市闵行区房地产交易中心申请办理了涉案房屋的产权过户手续，依据双方签订的买卖合同的补充条款的约定，被告承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的20日内，向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口的全部迁出手续，若被告逾期未迁出户口的，被告按房价的日万分之五向原告支付违约金。现被告四人的户口于2013年12月5日才迁出，显然构成违约，原告要求被告按照合同的补充条款约定支付自2007年5月11日起至2013年12月4日之日止的逾期迁户违约金的主张，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金的标准，被告认为该标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告以房价43万元的日万分之一的标准，向原告支付自2007年5月11日起至2013年12月4日止的逾期迁出户口违约金，合计103，200元。关于被告辩称的原告诉请已超过诉讼时效的意见，因被告逾期迁户的违约行为是持续发生的，且双方合同也仅对违约金的计算方法作了约定，并未对违约金的支付期限进行约定，故原告可随时主张其权利，被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌于本判决生效之日起七日内向原告许丁、许当、李进敏、许知唐支付逾期迁出户口违约金103，200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2，900元，由原告许丁、许当、李进敏、许知唐负担1，902.40元，被告陈英丽、胡玉发、胡佳伟、胡佳斌负担997.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一四年一月二十二日书 记 员  林舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。