广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠东法民一初字第409号原告：刘显艳，女，1974年8月14日出生，汉族，广东省深圳市人。委托代理人：程春，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。委托代理人：刘骅信，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。被告：惠州市怡海房地产开发有限公司。法定代表人：庄胜东，董事长。委托代理人：林志晖，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：蔡腾辉，广东宝晟律师事务所实习律师。原告刘显艳诉被告惠州市怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘显艳的委托代理人程春、刘骅信，被告怡海房地产公司的委托代理人林志晖、蔡腾辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘显艳诉称：2012年2月28日，原告在惠东签署了《广东省商品房买卖合同》，购买了被告开发的陶然假日小区商品房一套，其建筑面积为115平方米的商品房，每平米人民币32，696元，总价款人民币3,760，000元。原告按照合同约定于2012年2月28日前向被告支付了首付款人民币1,510,000元。剩余款项，原告与被告指定银行办理了按揭手续，按照按揭的方式付款。现银行已经将剩余房款转至被告账户。2012年5月10日原被告签订了《补充协议二》，建筑面积从115平方米变更成114.45平方米，每平米价格变更为人民币32,853元，但协议中有规定未涉及的条款仍按原合同执行。根据《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年6月30日之前交付按约定合格的房屋给原告使用。时至2013年6月30日，被告未交付房屋。原告多次向被告销售人员询问明确交房日期，均无具体的答复。原告委托律师向被告出具催促交房及追究违约责任的《律师函》，被告拒绝签收，后律师再次邮寄律师函，被告在签收律师函后也一直未给予任何回复。被告迟迟未交付房屋已构成违约，根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任中规定，逾期超过180天，买受人要求继续履行合同，从合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”被告延迟交已经超过180日，因此被告应按日向支付原告支付已付房款的万分之三作为违约金，计342,912元（暂计至2014年4月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十二条的规定，被告应当尽快将符合合同约定的房屋交付给原告，并承担迟延交付的违约责任和给原告造成的一切经济诉讼。为此，提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币342,912元（从2013年7月1日至2014年4月30日，暂计304天，应按每日万分之三计至被告实际交付房屋之日止），每日违约金为人民币1128元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告怡海房地产公司辩称：一、本案原告的诉讼请求是基于继续履行合同为前提，被告认为原、被告双方应当继续履行合同；二、被告认为违约金过高，恳请人民法院予以调整。经审理查明：被告惠州市怡海房地产开发有限公司于2006年12月19日成立，经营范围：在惠东县梁化镇大岭十二托地段324700.3平方米的土地开发并建设经营房地产及对其建成的物业进行租赁、销售、物业管理。被告于2011年11月11日取得商品房预售许可证。2012年2月28日，原告刘显艳与被告怡海房地产公司签订《商品房买卖合同》及合同附件一份，约定：原告购买被告开发的位于惠州市惠东县梁化镇十二托广汕公路边陶然小区商品房一套，该商品房为预售商品房，建筑面积为115平方米，每平方米32696，总价为3,760,000元。合同第六条约定，付款方式：原告刘显艳于2012年2月28日前支付首期款1510000元，剩余房款2250000元于2012年2月28日前向被告指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付清。合同第八条约定，交付期限：被告应当于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气【高温37℃以上（含）、24小时内降雨达到50mm以上（含）、风力达到7级以上（含）】、异常地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误。合同第九条约定，逾期交房的违约责任：被告逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告刘显艳按照约定向被告怡海房地产公司支付了购房首期款1510000元，余款2250000元以按揭贷款方式由贷款银行转账给被告。2012年5月10日，原、被告签订《补充协议二》，协议约定：“商品房建筑面积变更为114.45平方米，单价每平方米变更为32853元，其余未涉及的条款仍遵照原合同执行。”因被告未能按约向原告交房，原告通过律师函方式催促，但被告至今仍未能交付房屋。2014年4月22日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。以上事实，有原告刘显艳提交的起诉状、身份证、企业法人营业执照、工商登记信息、商品房买卖合同、补充协议、个人房产抵押贷款合同、惠州怡海房地产开发有限公司专用收据、银行进账单、银行流水单、付款凭证、个人房产抵押贷款合同、律师函、EMS单据，被告提交的商品房预售许可证及本院庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告刘显艳与被告怡海房地产公司订立的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，原告按照约定向被告付清全部房款，被告按约应于2013年6月30日前交付经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用，但被告没有依约向原告交付涉案商品房，且至庭审之日仍未交付，亦未提供证据证明存在《商品房买卖合同》约定的可延期交付的情形，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。故原告主张被告支付逾期交房的违约金，于法有据，予以支持。至于违约金是否过高的问题。本案被告怡海房地产公司逾期交房已超过180日，按照商品房买卖合同第九条约定被告逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按已付购房款3760000元每日万分之三的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，结合本案实际，并就合同的履行程度、当事人的过错及当地商品房市场价格的情况等因素综合分析，原告诉请逾期交房违约金依照合同约定按已付购房款每日万分之三计付，合理合法，本院予以支持。被告辩称原告请求的违约金过高，但未举证证明，故其请求违约金依法予以减少的理由不成立，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金按已付购房款3760000元每日万分之三计付，从2013年7月1日起计至实际交付房屋之日止，总数不超过已付购房款3760000元的30%即1128000元。综上，原告刘显艳的诉请和被告怡海房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告惠州市怡海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘显艳支付逾期交房的违约金（按已付购房款3760000元每日万分之三标准计付，自2013年7月1日起计至实际交付房屋之日止，总数不超过1128000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元，由被告惠州市怡海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗耀宗审 判 员  邓赛花人民陪审员  李 静二〇一四年八月十八日书 记 员  邱玉如