江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）徐民终字第01787号 上诉人（原审被告）江苏地杰房地产开发有限公司。 法定代表人王江斌，该公司董事长。 委托代理人杨志宏，江苏金合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）商丽，女 委托代理人刘柏，男。 委托代理人周修旺，江苏恒毅律师事务所律师。 上诉人江苏地杰房地产开发有限公司（以下简称地杰公司）因与被上诉人商丽商品房销售合同纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2013）睢民初字第02164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人地杰公司的委托代理人杨志宏，被上诉人商丽的委托代理人刘柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2010年12月8日，商丽与地杰公司签订了商品房买卖合同两份，购买地杰公司开发的帝壹城小区xxxx号商品房（建筑面积为118.94平方米、价款为426514元）、第3xxxx号车库（建筑面积为7.86平方米、价款为24350元）。根据双方签订的合同第八条约定，地杰公司应在2012年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房以及已竣工验收备案的车库交付给商丽使用。如地杰公司未按合同规定的期限将该商品房及车库交付商丽使用，则逾期不超过90日的，自2012年1月29日起至实际交付之日止，地杰公司按日向商丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，商丽有权解除合同，解除合同的，地杰公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金，要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，地杰公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同补充协议（一）第2条规定“水、电、燃气、有线电视、电话、宽带以及房屋公共维修基金、契税、交易费等所有政府规定的相关费用由买受人自理”、第4条规定“太阳能热水器设备由出卖人统一采购、统一安装，交房前买受人必须据实支付采购和安装费用（不超出市场同品牌同规格产品的价格）”。对付款方式的约定为在2010年12月8日付首付款，余款在2011年1月2日前付清。逾期付款超过五日的，地杰公司有权解除合同，商丽按累计应付款的5%支付违约金。 另查明，商丽于2010年12月8日支付第3幢2单元303号商品房首付款128514元、第3幢-1单元8号车库首付款7350元，于2011年2月24日支付第xxxx号商品房余款298000元、第3xxxx号车库余款17000元。 因地杰公司未能按约定的日期将房屋及车库交付使用，其遂于2012年11月25日作出承诺，主要内容为：对帝壹城小区1号、2号、9号、10号、3号、8号、11号楼于2013年4月25日取得工程竣工验收合格证（规划、质检、设计、施工、监理等部门），于2013年4月28日交付房屋；如按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之一点五补偿，如不能按时交房，则2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之二补偿；如2013年4月28日不能交付使用，则自2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。 再查明，商丽本案诉讼请求为：1、将两份商品房买卖合同第九条调整为：若地杰公司逾期交房超过90日，商丽要求继续履行合同的，合同继续履行，地杰公司应从2012年1月29日起按日向商丽支付已交付房价款万分之五的违约金；2、确认两份商品房买卖合同第十五条无效；3、确认两份商品房买卖合同补充协议（一）第2、4条约定无效；4、地杰公司恢复一楼电梯通行；5、地杰公司支付延期交房违约金123987元；6、负担本案的诉讼费用。地杰公司于2014年2月11日将涉案房屋及车库交付商丽使用，并表示同意将一楼电梯尽快恢复通行。商丽遂表示其第四项诉讼请求另案主张，并变更第五项诉讼请求为：地杰公司向商丽支付违约金（以450864元为基数、以日万分之五为标准自2012年1月28日起计算至2014年2月11日止）。 原审法院认为，商丽与地杰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。商丽要求将合同第九条的违约金计算系数由万分之一调整至万分之五，要求确认合同第十五条以及合同补充协议（一）第2条和第4条无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方签订的合同及其附属的补充协议并不存在以上合同无效的法定情形，故对原告该两项诉讼请求不予支持。 关于逾期交房而产生的违约金，根据合同约定，地杰公司应于2012年1月28日前将符合条件的商品房及车库交付商丽使用，但其直至2014年2月11日才将房屋交付，违反合同约定，应承担相应的违约责任。虽然合同约定若逾期交房，合同继续履行的，地杰公司应当自2012年1月29日起至实际交付之日止、按日支付已交付房价款万分之一的违约金。但因地杰公司于2012年11月25日作出承诺，即2012年11月26日至2013年4月28日期间按日万分之贰补偿、2013年4月29日起按日万分之三计算至交房为止。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”地杰公司作出的上述承诺不存在无效或者可撤销的法定情形，因此应当充分尊重当事人的意思自治，相应的违约金应当按照承诺的系数来计算，即商丽主张的违约金应当为66322.09元（450864元×0.1‰×301天（即2012年1月29日至2012年11月25日）＋450864元×0.2‰×153天（即2012年11月26日至2013年4月28日）＋450864元×0.3‰×288天（即2013年4月29日至2014年2月11日）］。虽然地杰公司抗辩商丽迟延支付购房款、应承担相应的违约责任，但其未能提供证据证明其在诉讼时效期间向商丽主张权利，因此对商丽主张的诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳。遂判决：一、被告江苏地杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告商丽逾期交房违约金66322.09元；二、驳回原告的其他诉讼请求。 上诉人地杰公司不服上述民事判决，提起上诉称：1、原审判决认定上诉人主张被上诉人逾期付款违约责任的抗辩，超过诉讼时效，属于适用法律错误。上诉人主张违约金相互抵消是行使抵消权，诉讼时效制度不适用于形成权。即便上诉人主张的违约金适用诉讼时效制度，上诉人的该项主张也未超过诉讼时效。2、原审法院没有支持上诉人关于违约金过高请求予以调整的抗辩，属于认定事实错误，适用法律不当。违约金过高请求予以调整不以合同是否存在欺诈、胁迫等情形为依据。涉案房屋租金标准是衡量违约金是否过高的标准，上诉人提出对涉案房屋的租金标准进行司法鉴定的请求，违约金应予调整。 被上诉人商丽答辩称：关于逾期支付购房款的违约责任问题已超过诉讼时效。关于逾期交房违约金问题，上诉人单方作出承诺，所以违约金不高。 根据诉辩双方的意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、上诉人一审提出的被上诉人逾期支付购房款应承担违约责任的抗辩是否超过诉讼时效。二、涉案房屋违约金是否过高，是否应予以调整。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实同一审法院查明事实相一致。 本院认为，首先，关于上诉人提出的被上诉人逾期支付购房款的违约责任问题，上诉人的该项主张构成独立的反诉请求，上诉人在本案中未对此提起反诉，故上诉人提出的被上诉人应承担逾期付款的违约金的主张及该主张是否超过诉讼时效，不属于本案审查的范围，不应对此作出实体认定处理。 其次，关于涉案违约金是否应予调整的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人地杰公司在与被上诉人签订商品房销售合同时，明确约定上诉人逾期交付房屋的情况下，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，后上诉人因未能按期交付涉案房屋及车库，遂于2012年11月25日自愿作出提高违约金标准的承诺。现上诉人在诉讼过程中又主张其承诺的违约金过高，请求法院予以调整，上诉人的行为违背了诚实信用原则，对于其主张的调整违约金的申请，本院不予支持。 综上，上诉人地杰公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1458元，由上诉人江苏地杰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  潘全民 代理审判员  秦国渠 代理审判员  陈 颖 二〇一四年八月五日 书 记 员  鲁 静