东海县人民法院法律文书拟稿纸￹文书种类民 事 判 决 书￻￹发文编号（2014）东民初字第0505号￻￹承办单位民事第一审判庭核稿签发￻￹拟稿温爱英￻￹打印校对份数￻江苏省东海县人民法院民事判决书（2013）东民初字第0505号原告郭守礼，（石棚山王庄）。原告程玉彩。委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。被告海州区网疃村村民委员会，住海州区网疃村（以下简称网疃村委会）。负责人陈士根，村委会主任。委托代理人卞宝田，江苏云台山律师事务所律师。原告郭守礼、程玉彩与被告海州区网疃村村民委员会财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告程玉彩、郭守礼及其委托代理人程海兵，被告网疃村委会的负责人陈士根及其委托代理人卞保田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭守礼、程玉彩诉称，1998年11月18日，原被告经协商，为了改变村容、村貌，改变居住环境和办公环境，促进经济发展，本着互惠互利的原则，经充分协商就置换房屋及土地使用权达成协议。协议中约定了置换房屋的位置、面积，还约定了置换建房的方式及款项，双方还约定，“乙方（原告）的房产证明手续有甲方办理”。期间，置换房屋建设竣工后，原告所有的朐阳蔬菜种子站在该房经营，为了生活的需要，又注册了海州友好旅社。根据约定，为尽快办理房屋产权证明，原告数十次向被告及区有关部门申请无果。2007年6月间，海州区朐阳街道办事处开发石棚小区，原告的房屋在拆迁范围。期间，在公示房屋面积时，将原告的319.38㎡房屋公示为无记载房屋面积。2007年8月间，朐阳办事处以无证房为由强行拆除了原告的319.38㎡房屋，造成原告直接经济损失1363949元。嗣后，原告先后向相关部门申诉，并向人民法院提起诉讼，2009年11月10日，法院判决如下：“海州区朐阳街道办事处，海州区城市管理局拆除郭守礼、程玉彩房屋的行为违法”。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，因被告的过错责任，导致原告蒙受巨大损失，请求判令被告赔偿原告经济损失人民币1363949元（有证房屋669.9㎡＊3497元／㎡-已经获得的补偿529537元=实际损失1813103元，但坚持起诉的数额）及利息并承担本案的诉讼费用。被告网疃村委会答辩称，一、本案原告的诉求在另案一审二审中已经处理完毕，根据一事不再理的诉讼原则，应驳回原告的诉求。本案原告以损害赔偿为由起诉被告要求赔偿1363949元，原告诉称的损失是其已被有关部门强拆的房屋的损失，被告并不是强制拆除人，也不是侵权人，原告的损失与被告无任何法律上的因果关系。原告因强制拆除房屋造成损失一案，曾向东海县人民法院提起过行政赔偿诉求，要求相关单位赔偿损失1363949元，经东海县人民法院（2009）东行初字第48号行政判决书及连云港市中级人民法院（2010）连行终字第0019号行政判决书已处理完毕，原告在该案中因未能向法院提供证明其损失的证据，被一审、二审法院以此为由驳回要求赔偿损失的请求。因此，本案的诉求已被两级法院处理完毕，按我国相关法律规定，应不予再处理。二、原告的诉求无事实依据。故意断章取义的曲解合同内容。1998年11月18日，原告与双龙村委会签订了《建房用地协议书》，双方约定根据发展需要建一综合楼，原告四间平房东侧两间交由双龙村建筑门面房用，西侧两间由原告建筑使用。为了与东侧一排的建筑群保持一致，要求样式、结构一样，约定有双龙村代建，原告支付建筑材料费用。双方同时约定，“乙方楼房的房产证明手续由甲方办理。”1999年底，约定的代建三层楼房完工并交付原告使用，双龙村委会完成了约定的义务。原告自行所建房屋大多是在2003年以后所建的，这在2003年航拍测绘图中有明确记载。被告提供的证据《2003年航拍图》中明确显示混3①建筑为双龙村代建的8米＊11.2米的三层楼房，及2007年《石棚小区居民房屋拆迁调查表》中房屋现状图中也表明为8米＊11.2米为双龙村代建的楼房，其他部分房屋大多为原告2003年以后自行所建，原告陆续在无任何合法手续的情况下建筑了一些违章建筑，在有关部门多次制止后仍无效果，后来在政府集中执法中被强制拆除了一部分。针对第7条约定的“乙方楼房的房产证明手续有甲方办理”条款的理解，原告断章取义，混淆是非。双方在协议的第1条、第2条、第3条、第5条明确约定的是建综合楼，其中原告西侧两间（三层楼房）是由双龙村委会代建，对代建楼房的位置、样式、结构及建筑费用等均作出具体的约定，并在第7条中约定该“乙方楼房”的房产证明手续由甲方（双龙村委会）办理。对“乙方楼房”的理解无论是从合同的文义解释，还是从合同的目的解释，再者从上下条款的体系解释，也是准确无误指代建的西侧两间的三层楼房，不可能是后来才建的违章建筑。再者对本条中“房产证明手续”的理解，应作出不等同于“房产证”的理解。原告对双龙村委会代建楼房能否办房产证、如何办房产证，应在符合国家相关法律规定的前提下，由原告自行决定、自行申请，如果需要代建施工方面的证明，由双龙村委会办理相关证明手续，这是双方对“房产证明手续”的真实的意思表示。三、原告在签约时不是双龙村村委会的本集体村民，不具备申请该村宅基地的法定资格。原告在签订《建房用地协议书》时是原网疃村委会果园队50号的常住人口，况且是非农业户口，其并不是双龙村委会的本集体村民，网疃村委会与双龙村委会当时是两个完全独立平等的村委会组织，属于两个不同的集体组织，2001年双龙村和网疃村合并，成立新的网疃村。因此，原告当时不是双龙村村委会的本集体村民，根本没有资格在双龙村村委会申请宅基地，也进一步说明了原告诉称的虚假性及原告额外建房的非法性。四、原告的被拆迁房屋的损失已依法得到全部补偿。双龙村代建的原告三层楼房面积为8米＊11.2米＊3层即268.8平方米，原告在与案外人海州搬迁服务部签订的房屋拆迁协议中，按2003年测绘图中有记载的327.3平方米视为合法建筑予以补偿，并依法履行完毕，也就是说，《建房用地协议》书中约定的由双龙村委会代建的原告楼房268.8平方米已按合法房屋给予全部补偿，原告对此无任何损失，原告的其他房屋也按照相关规定由海州搬迁服务部对其给予了补偿。五、原告诉称的有权建房的那部分宅基地既没有约定依据，也没有法定依据。原告除了双龙村代建的原西侧两间的三层楼房外，2003年后陆续在其他土地上所建的房屋没有约定依据。在双方《建房用地协议书》第4条中明确约定乙方（原告）仅有该宗土地上的使用权，也就是说，本条明确排除了作为建房使用宅基地的约定，其仅可以作为庭院等使用。其理由一是原告已有双龙村代建三层268.8平方米的住房，二是原告当时不是双龙村本集体村民，且是非农业户口，《建房用地协议书》签订时，双龙村与网疃村是两个平等独立的集体组织，原告根本就没有在双龙村土地上申请宅基地的法定资格，所以，双龙村在协议第4条中没有约定原告能在该土地上建房。也就是说，如果原告想在此地上建房，需要履行相关的申请、审批等法定手续，显然，其没有也不可能有在此地上建房的法定依据。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告举证有，1、1998年11月18日原被告达成的建房用地协议书；2、原告郭守礼在置换前的土地上原有的房屋房产证和土地证，证明房屋是合法的；3、当时消防部门的消防图复印件一张，反映出2003年房屋盖好以后的平面图，证明了置换土地上的房屋面积、房屋状况；4、公示表复印件，原告的房屋面积是669.9平方米；5、房屋拆迁安置协议书，证明原告的房屋拆迁仅获得了529537元的补偿；6、（2009）东行初字第48号判决书，内容第七页可以反映出原被告双方当时协议的签订以及之后原告的建房情况，但是被告没有给原告办理房产手续，这一事实已经被生效的判决书予以确认；7、消防安全检查意见书及13页图，反映了房屋办理了消防手续为营业用；8、个体工商户营业执照两份、卫生许可证、特种行业许可证、税务登记证两份、种子经营许可证，证明被拆房屋为营业使用。被告网疃村委会质证称，对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，关联性也有异议。不能证明原告的证明目的，恰恰能够证明合同的相对人是双龙村委会，合同的目的是建综合楼，约定由双龙村委建原告西侧两间房屋，对建筑样式、结构、费用等均有明确约定；对证据2真是性无异议，但不是置换土地；对证据3系复印件且有很多手写的字迹，不能证明原告的证明目的；证据4我方不认可，不能证明原告的证明目的；对证据5真实性无异议，但需要说明的是该协议按照有证房屋面积是327.3平米予以了充分补偿，包括代建的268.8平米；对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告的证明目的，恰恰说明已经按照2003年的测绘图记载的327.3平方米合法建筑予以补偿，同时拆迁人海城房地产公司额外补偿4万元给原告，我方在前一审二审中均没有参与诉讼审理，故应以本庭查明的事实为依据；对证据7的真实性无异议，但不能证明原告的目的亦与本案没有关联性；对证据8的真实性无异议，但与本案没有关联性，不能证明本案的证明目的。被告举证有，1、原告郭守礼、程玉彩常住人口登记表各一份，证明1997年7月25日经登记原告均为非农业户口，且常住在原网疃村委会果园队；2、海州区政府海政（2001）6号文，证明在2001年9月29日之前，双龙村与网疃村为独立平等的两个自然村，两个集体经济组织，原告与双龙村签订协议的时候，两原告并不是双龙村村民，不具有宅基地的使用资格；3、双龙村与原告的建房用地协议书，证明双方约定有双龙村代建原告西侧两间房，对代建的式样、结构、费用等做出了明确具体的约定；4、收据7张，证明被告收取了约定的代建材料费用；5、房屋拆迁安置协议书、价格评估表、拆迁调查表图、2003年测绘图中有记载的327.3平米视为合法建筑已经予以补偿，且拆迁人额外补偿4万元，原告没有损失；6、两份判决书，在连云港中院判决书有内容证明原告在2003年测绘图中有记载的327.3平米视为合法建筑已经予以补偿，且拆迁人额外补偿4万元，原告没有损失。原告郭守礼、程玉彩质证称，证据1载明的内容是原告为农业家庭户口，无法证明两原告是非农业家庭户口，是否是双龙村村民与本案没有关联性，因为原告置换之前的房屋是有合法的手续的，并且也是在双龙村范围内；证据2是复印件，合并以后双龙村的权利义务已经由现在的网疃村承担；对证据3的真实性无异议，但不能证明代建的事实，因为当时的村委会不具有建设开发的资质，所有的房屋建设都是以原房屋土地所有人的名义进行代建的；对证据4无异议，但原告方不认可是材料费用；对证据5的真实性无异议，因为被告没有为原告办理房产证等证件，原告的拆迁并非按照有证房屋营业用房进行补偿的，评估表为复印件，房产总价与安置协议不一致，真实性有异议，但对房屋单价3497元无异议，对总价有异议，调查表与本案无关联性，航拍图是复印件，我们不予认可，对其真实性有异议；对证据6真实性无异议，被告所说的连云港中院的判决书中的13页中间一段，并非是法庭查明事实部分，所以我们不认可。经审理查明，1998年11月18日，原告郭守礼与原双龙村委会签订《建房用地协议书》，双方约定，原告郭守礼将原有的四间北屋东侧二间交换于双龙村委会建筑使用做门面房，其余二间有原告郭守礼建筑使用；原告住宅楼后土地向南7.20米，赵永明户住宅向南18.2米至原告楼房向南7.20米止，土地给原告使用，并且原告同赵永明宅余80厘米土地权属原告所有；原告建筑造价总计为13万元，工程由双龙村委会负责同一施工，施工前原告必须预付工程款6万元，余款待工程竣工前一次性交清，否则双龙村委会不予交楼；原告与双龙村委会双方工程竣工之前，原告必须立即清除楼房前的所有建筑物，否则双龙村委会不予交楼；原告楼房的产权证明手续有双龙村委会办理。后由双龙村委会负责统一施工建造的面积计252.80㎡楼房建筑完工后于1999年底交付原告郭守礼，该楼房原双龙村委会及被告均未予办理房屋产权证书。后原告自行建造的未经有关部门办理施工手续的房屋，合计原双龙村委会统一施工建造面积，共计669.9平方米。根据2003年航拍测绘图显示，当时原告在该区域测绘图中有记载的房屋面积为350.52平米，用地证内测绘图上无记载房屋面积为319.38平方米。2007年8月1日，原告房屋被有关部门强制拆除103.56平方米。2008年4月7日，原告与连云港海城房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》，对原告房屋在2003年测绘图中有记载的未被拆除的面积327.3平米视为合法建筑，对在测绘图中没有记载的未被拆除的239.04平米视为无证房，分别根据不同的标准予以补偿，对于被强拆的103.56平米，连云港海城房地产开发有限公司另行补偿原告人民币40000元。另查明，原告坐落于双龙村原有的四间北屋具有房屋产权证及土地使用证等手续。2001年双龙村与网疃村合并，成立网疃村。以上事实有，土地证、房产证、《建房用地协议书》、行政判决书、《房屋拆迁安置协议书》、拆迁房屋面积公示表、交款通知、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据本案查明的事实，原告就本案的民事诉讼与其在2009年的行政诉讼相较，诉讼主体不同、法律关系不同，其不符合“一事不再理”的原则，故被告就原告对本案起诉认为违背了“一事不再理”诉讼原则的答辩意见不符合法律规定，不予采纳。原告与原双龙村委会签订《建房用地协议书》中约定原告楼房的房产证明手续有双龙村委会办理，根据该协议内容及协议书签订的背景应理解为原双龙村委会代为办理房产证明手续的仅为双龙村委会负责统一施工的楼房，即面积为252.80㎡的楼房。对于原告自行陆续建造的房屋，根据当时的协议无法预见原告是否会建造房屋及是否建造的系楼房，故原双龙村委会与原告约定的“楼房的房产证明手续有双龙村委会办理”应为其负责统一施工建造的楼房。另外，根据本案查明的事实，原告房屋拆迁补偿的依据为2003年的测绘记载，根据《石棚小区项目各户被拆迁房屋面积公示表》显示，原告被拆迁房屋总面积为669.9平米，2003年测绘时在测绘图中有记载的房屋面积为350.52平米，319.38平米系用地证内无记载的房屋面积，根据《房屋拆迁安置协议书》显示，2003年测绘有记载的房屋，即使没有办理房屋产权证明在拆迁时亦以合法建筑面积即有证房屋的标准予以补偿。2003年测绘图中有记载原告的房屋面积为350.52平米，已经包含了原双龙村委会负责统一施工的楼房面积252.80平米，虽然有记载的面积包含有被强拆的面积，但根据（2010）连行终字第0019号《行政判决书》，连云港海城房地产开发有限公司已经予以了4万元的补偿。而对于319.38平米在测绘图上用地范围内无记载的房屋面积，原告并未举证证明系因原双龙村委会或本案被告未予其办理房产权证明手续造成在测绘时成无记载面积，以致在拆迁补偿中被按无证面积补偿而产生损失。综上，虽然原双龙村委会对其负责统一施工的楼房未按协议书约定为原告房屋办理产权证明，本案被告在承继原双龙村委会的权利义务后亦未按协议约定为原告房屋办理产权证明，均不影响原告房屋在拆迁中依标准按合法建筑进行补偿，且原告自行建造的房屋未经有关部门办理施工手续，故原告认为被告未按协议为其办理房屋产权证明有过错责任，影响其在拆迁中按有证房屋补偿的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭守礼、程玉彩的诉讼请求。案件受理费17076元，由原告郭守礼、程玉彩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币17076元。审判员  温爱英二〇一四年四月二日书记员  王 玥附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。