云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2014）开民二初字第169号原告徐国玲，女，1971年10月25日生，汉族，开远市人，住开远市。被告姚艳凤，女，1979年5月26日生，汉族，开远市人，住开远市。委托代理人杨明江，云南法砝码律师事务所律师，特别授权代理。第三人谷青安，男，1976年4月21日生，白族，住开远市。原告徐国玲诉被告姚艳凤、第三人谷青安租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理。依法由审判员段琳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐国玲、被告姚艳凤及其委托代理人杨明江、第三人谷青安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐国玲诉称：2014年4月12日，原告徐国玲向被告姚艳凤承租位于开远市间（开远市老商品批发市场内），被告与原告未签订转让合同，被告口头承诺，原告可自行转让该商铺。在经营过程中，原告因无书面合同，无法办理相关工商营业手续，且在谷青安处得知该商铺不能转让。被告故意隐瞒其房屋不能转让的事实，严重侵害原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判决原告与被告转让合同无效。并判决被告赔偿原告各项经济损失共21300元。本案诉讼费由被告承担。被告姚艳凤辩称：出租房用地是临时用地，双方达成的是转租合同，被告与第三人间的合同允许转租，被告与原告、第三人之间的合同均有效，原被告口头约定被告可以随时收回出租房和里面的设备。被告可与原告补签书面转租合同协助办证。第三人谷青安陈述：原、被告双方转让或是转租我都不清楚，我是起诉后才知道原被告的事。我出租的房屋属于拆迁房，没有产权证。现在被告已经将房屋转租给原告，我不在乎是谁使用房屋，但是要求当需要拆迁时，我要收回房屋。原告徐国玲为证明诉讼主张向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的自然情况。2、收据三份，2014年4月12日的收据，证明转让事实，其余两份收款收据，证明添置价值1300元设备的情况。3、钥匙两把。经质证，被告对原告提交的证据1无异议。证据2中2014年4月12日的收据真实性无异议，收据内容正好说明双方是转租。对其余两份收据有异议，不能证明原告实际添置的设备情况。对3证无异议。第三人谷青安表示不清楚这些材料。被告姚艳凤向法院提供证据租赁协议一份，证明被告与第三人之间的合同关系。原告徐国玲对被告提供的租赁协议真实性有异议，认为与其之前看过的协议内容不一致，之前看到的有不得转租的约定。第三人谷青安对被告提交的证据无异议。第三人谷青安向法院提交了一份租赁协议，证明被告与第三人之间的合同关系。原告徐国玲对第三人提交的租赁合同质证意见同上。被告认为第三人提交的租赁合同与其提交的一致，无异议。本院认为，原告提交的证据1身份证复印件，证明了原告的自然情况，本院予以采信。证据2三份收据中2014年4月12日的收据，是被告收到徐国玲支付的款项后出具的，被告对真实性无异议，本院对该份收据的真实性予以采信，对证明力予以综合认证。对其它两份收据，是原告为经营店铺新添的设备，本院予以采信。对证据3钥匙两把，被告认可是本案涉及房屋的钥匙，本院对真实性予以采信。被告姚艳凤与第三人谷青安提交的证据相同，均是租赁协议，相互佐证，能证明被告向原告承租本案涉及的房屋的事实，对原告陈述存在另外一份约定不得转租内容的协议主张的主张，因原告未向本院提交证据证实，本院不予采信原告的质证意见，对被告及第三人提交的租赁协议，本院予以采信。本院依职权调取了租用场地合同书、土地使用权证书复印件6份证据，证明开远市商品批发市场的建盖审批手续及土地权属、流转情况。原告、被告及第三人经质证对该组证据材料的真实性、合法性及关联性无异议。本院调取的租用场地合同书，证明了开远商品批发市场土地原属于开远市灵泉办事处落云村公所东方红社所有；土地使用权证书复印件5份，证明了开远市商品批发市场的建盖审批及土地变更情况。本院对上述证据的证明力，予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年4月1日，被告与第三人签订房屋租赁协议，约定：甲方（第三人）将位于开远市自建房出租给乙方（被告），租赁期限自2014年4月1日至2015年3月29日，租金按每平米23元计算，每年共计6000元。该地块系临时用地，乙方不得要求甲方提供任何房屋产权的相关权证，如果甲方需要收回时，乙方应无条件交回房屋，并不得要求任何赔偿。协议还约定了其它内容。被告与第三人签订协议后，为经营餐饮对房屋进行了装修并添置了以下设备：展示柜4个、玻璃柜台3个、冰柜2个、铝皮条桌4张、烧烤桌2张、推车柜1张、凳子10个、椅子6把、大铝皮桌1张、汤锅4个、餐具若干、封口机1台、灶2个（一台电磁炉，一台煤气灶）、600元的奶茶原料。2014年4月12日，被告姚艳凤与原告经过口头协议，将该房屋以每月500元的租金转租给原告徐国玲，并将房屋内的设备转让给原告，租期5个月，双方未签订书面协议。被告同日向原告出具了收据，载明：“今收到徐国玲转租铺面及所有设备共计壹万柒仟元整（17000.00元）（含5个月房租）。收款人：姚艳凤”。在原告经营过程中，原、被告双方因营业执照的办理及第三人是否同意转租发生争议，协商未果，原告向本院提起诉讼。另查明，原被告涉及的租赁房屋位于开远市商品批发市场，该市场土地原属东方红生产合作社所有，土地使用权类型原为“划拨土地”。1994年5月20日的土地登记审批表中，批准用途为建盖农贸市场。2012年7月16日，该宗土地使用权类型依法变更为“出让”。综合原、被告及第三人的诉辩主张，各方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原、被告之间是转租还是转让合同关系？该关系是否有效？2、屋内的设备是租赁还是转让？针对本案争议焦点，本院作如下评判：关于原、被告之间是转租还是转让合同关系，该关系是否有效的问题。本案从实际情况上看，涉及的是经营用房租赁纠纷，关系相对复杂，除了涉及房屋租赁、转租，还涉及室内装修、设备使用等的权利义务，本案原、被告之间的关系无其他法律明文规定，但原、被告之间主要是依附于房屋租赁发生的关系，基于对出租人、承租人、次承租人现实权利义务的综合考虑，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”，本案应参照最相类似的租赁合同的相关规定，故原被告之间是租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案租赁房屋虽然无产权证，但房屋所在土地性质为出让，且已经过政府批准建盖，故不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定中无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，本案在第三人与被告签订的租赁协议中未对转租事项进行禁止约定，第三人事后追认了被告转租的行为，故被告与原告之间口头转租的行为是双方的真实意思表示，内容又不违反法律法规的禁止性规定，原、被告之间的口头转租行为属合法有效行为。原被告之间的租赁关系时间未超过六个月，可采取口头形式订立合同，故原被告之间的租赁合同合法有效，应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。”的规定，被告季第三人谷青安应协助原告办理经营所需的补签书面合同手续。对原告转租合同无效并要求被告赔偿各项损失的主张，本院不予支持。关于屋内的设备是租赁还是转让的问题。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人就有关合同内容约定不明确的，可根据与之相关的其它因素进行综合判断。本案与租赁房屋内设备对应的是被告出具的收据上除房租2500元外的14500元款项的性质问题，该笔款到底是租金还是转让费用，因原、被告未签订书面合同，双方对此发生争议的情况下，只能结合收据的描述、产生费用的缘由、具体金额、公平原则等进行综合判断。收据原文描述是：“今收到徐国玲转租铺面及所有设备共计壹万柒仟元整……”，该描述中对“转租”包括的范围并不严谨，还要从其他几个方面进行考量。该笔费用主要是原告为了使用被告已经装修好的房屋及现有设备而支付的额外费用。本案中，被告与第三人的租赁期限截止到2015年3月29日，与原告的租赁期限截止到2014年9月11日，到期被告就可收回房屋继续使用，将被告投资的装修费全部计算在14500元款项中由原告负担不合理。且被告未提交证据证实装修费和添加的设备的具体开支情况，就算依其庭审陈述的装修六、七千，添加设备费用两万余元粗略计算，在5个月内收取14500元租金亦是不合理的，故本院对该笔费用认定是转让费，屋内的设备归原告所有。综上所述，本案事实清楚，证据充分，租赁法律关系合法有效，原被告应继续履行合同，原告的主张无法律事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐国玲的诉讼请求。案件受理费332元，减半收取166元，由原告徐国玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判员 段    琳二〇一四年八月十八日书记员 孔令旭（兼）