四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第4024号上诉人（原审原告）李彦霖。委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。上诉人（原审被告）龚胡兰。委托代理人张黎明，四川路石律师事务所律师。原审第三人成都博瑞印象网吧。住所地：成都市青羊区清江中路**号。法定代表人龚胡兰。委托代理人张黎明，四川路石律师事务所律师。委托代理人王思潼，四川路石律师事务所律师。上诉人李彦霖与上诉人龚胡兰，原审第三人成都博瑞印象网吧因租赁合同纠纷一案，均不服成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初���第3370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2013年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人李彦霖委托代理人杜伟、王洪星；上诉人龚胡兰的委托代理人张黎明；原审第三人成都博瑞印象网吧委托代理人张黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2007年10月10日，李彦霖（甲方）与龚胡兰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中第一条约定：龚胡兰承租李彦霖位于成都市青羊区清江中路52号A幢三层2号501.52平方米的房屋用作商业性用房；第三条约定租赁期限共5年，李彦霖从2008年1月10日前将出租的房屋交付龚胡兰使用至2013年1月9日止；租赁期间未经李彦霖书面同意龚胡兰不得将房屋转租、转让。第四条对租金和租金的支付期限、保证金的支付期限约定如下：1.龚胡兰同意李彦霖执行先付款，后用房的原则，每年支付款项后，合同继续履行。交费唯一凭据以李彦霖出具的原始收据为准；2.年租金以产权建筑面积为准，按60元／平方米计算。第1至3年不上浮，从第4年开始，每年年租金上浮8%。3.龚胡兰于2007年10月9日支付180600元，2008年6月1日前支付180600元，2008年11月1日前支付180600元，2009年6月1日前支付180600元，2009年11月1日前支付180600元，2010年6月1日前支付180600元，2010年11月1日前支付195048元，2011年6月1日前支付195048元，2011年11月1日前支付195048元，2012年6月1日前支付195048元。4.龚胡兰在签订租赁合同时必须于2007年10月9日支付给李彦霖水电气费等保证金人民币现金10000元。第五条第六项第一款约定李彦霖在龚胡兰拖欠租金壹圆以上（包括壹圆），或者推迟支付租金壹天以上（包括壹天）有权解除合同；第六条在违约责任方面约定龚胡兰如未按本合同的约定向李彦霖支付租金，从延迟支付租��之日起，每日向李彦霖支付违约金人民币800元，直到支付租金完毕之日止。同时，李彦霖享有对合同的解除权，在李彦霖解除合同后，龚胡兰应按租金总额1863792元的10%向李彦霖支付违约金即186379元。李彦霖在甲方代表处签字摁手印，龚胡兰在乙方代表处签字摁手印。合同签订后，龚胡兰向李彦霖共计支付1141200元房屋租金，时间分别为：2007年10月10日支付租金180600元，2008年8月22日支付租金180600元；2009年6月3日，龚胡兰支付租金180000元；2010年10月12日，龚胡兰通过中国银行向账号为129305583867，户名为“李映龙”的银行账户转账支付120000元；2010年12月28日、2011年1月29日、2011年7月13日、2012年1月4日，龚胡兰通过中国建设银行向账号为4340623810277467，户名为“李映龙”的银行账户转账支付共计480000元，每次转账金额为120000元。2011年8月14日，李彦霖通过中国邮政国内特快专递向龚胡兰发出《关于解除2007年10月10日﹤房屋租赁合同﹥的通知》，其内容为基于龚胡兰“长期、多次迟延甚至拒绝履行双方的《房屋租赁合同》的支付租金义务”，故希龚胡兰在接此通知3日内付清所欠租金（含违约金），并在付清租金、接此通知15日内，搬离承租我方的房屋”。庭审中，龚胡兰不认可签收了李彦霖发出的《关于解除2007年10月10日﹤房屋租赁合同﹥的通知》，成都邮局锦江区邮政分局于2012年8月9日向李彦霖出具了一份“证明”，证明李彦霖查询的“2011年8月16日寄往成都市的EY919029155CS特快专递邮件，已于2011年8月17日妥投，由本人签收。”证明上监有成都邮局锦江区邮政分局业务查验专用章。原审另查明，成都市房产管理局于2007年12月7日向李彦霖颁发了成都市青羊区清江中路52号房屋的房屋产权证书。成都博瑞印象网吧系龚胡兰个人独资���业。原审认定以上案件事实，采信的证据包括李彦霖的身份证信息、龚胡兰的常住人口详细信息、成都工商经济信息中心查询通知单、房屋产权证书、《房屋租赁合同》、银行转账凭证、《关于解除2007年10月10日﹤房屋租赁合同﹥的通知》、中国邮政特快专递邮件详情单、快递发票、查询单、成都邮局锦江区邮政分局的“证明”、庭审笔录以及当事人的陈述等。原审经审理认为，李彦霖与龚胡兰于2007年10月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应属合法有效。龚胡兰应按照合同中约定的时间和租金金额向李彦霖支付租金，但龚胡兰从2008年8月22日向李彦霖支付180600元租金时，就已经迟于双方合同中约定的“2008年6月1日前”的时间，在之后支付六次房屋租金时，也未按照双方签订的《房屋租��合同》中约定的时间准时、足额的向李彦霖支付租金。《根据中华人民共和国合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”龚胡兰延迟、未足额支付行为已经构成了违约。根据《根据中华人民共和国合同法》第九十条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因龚胡兰迟延、未足额支付租金，李彦霖按双方签订的《房屋租赁合同》中第五条第六款第一项之约定享有约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，李彦霖于2011年8月14日向龚胡兰发出了《关于��除2007年10月10日﹤房屋租赁合同﹥的通知》，龚胡兰在8月17日收到《关于解除2007年10月10日﹤房屋租赁合同﹥的通知》后并未就合同解除提出过异议，李彦霖与龚胡兰签订的《房屋租赁合同》即已解除。故原审对李彦霖要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故李彦霖要求龚胡兰返还案涉房屋的诉请合法，原审予以支持。成都博瑞印象网吧因李彦霖与龚胡兰签订的租赁合同解除导致其继续使用案涉房屋失去基础条件，故基于龚胡兰返还租赁物的法定义务，成都博瑞印象网吧应当腾退涉案房屋。故李颜霖要求成都博瑞印象网吧腾退房屋的诉讼请求，原原审予以支持。因龚胡兰未足额支付租金并持续占用使用案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李彦霖有权要求龚胡兰支付房屋租赁合同解除前拖欠的租金及合同解除后至实际腾退之日期间的房屋占有使用费。租金及房屋占用使用费应按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”的规定，本案李彦霖向龚胡兰主张支付租金的诉讼时效为一年，从其知道或应当知道权利���侵害时起计算，同时根据诉讼时效中断的规定，龚胡兰于2011年8月17日收到李彦霖要求解除合同并支付拖欠租金的书面通知，构成诉讼时效的中断，诉讼时效期间应于2011年8月18日起重新计算，故李彦霖要求龚胡兰支付2009年1月10日至2010年8月17日期间拖欠的租金已过诉讼时效，原审不予支持。龚胡兰应支付2010年8月18日至2011年8月17日拖欠的租金138616.8元{其中2010年8月18日至2011年1月9日的租金金额为48147.9元［（180600元×2－120000元×2）÷365天×145天］，2011年1月10日至2011年8月17日的租金金额为90468.9元（195048元×2÷365天×220天－120000元×2÷365天×220天）}及2011年8月18日至实际搬离止的房屋占用使用费［截止到2013年1月9日为449723元（195048元×2÷365天×145天－120000元×2÷365天×145天＋195048元×2）］。龚胡兰认为2008年5月大地震之后，因李彦霖的房屋没有消防通道，双方协商由龚胡兰垫��自行修建，同时龚胡兰将其承租的三楼外墙的三分之二广告位置让与李彦霖经营”巴西烤肉“餐馆，故李彦霖同意适当降低房租作为补偿，双方口头协议从2008年6月起租金按每月200000元收取，但从龚胡兰于2008年8月22日、2009年6月3日分别向李彦霖支付了180600元、180000元租金的事实来看，其于2008年6月后仍然按照双方合同约定的每月300000元履行租金支付义务，与龚胡兰陈述的双方口头协议降低租金的事实相互矛盾，且龚胡兰也并未提交证据证明其主张的上述事实，故原审对龚胡兰的该抗辩主张不予支持。龚胡兰主张在2008年至2009年之间还曾支付过120000元租金给李彦霖，因李彦霖对此不予认可，且龚胡兰也未提交任何付款凭证等证据予以证明，故原审对龚胡兰的该抗辩理由也不予支持。关于李彦霖主张的违约金。合同约定如延迟支付租金每日应支付违约金800��至实际支付之日止，以及解除合同后应按租金总额1863792元的10%支付违约金，均是基于龚胡兰未按时、足额支付租金这一违约行为而主张，而龚胡兰未按时、足额支付租金对于李彦霖造成的损失主要是资金利息损失，且李彦霖也未提交证据证明因违约行为造成了其他实际损失，龚胡兰提出违约金过高的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原审将违约金酌情调整为20000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百��十二条之规定，判决如下：一、确认李彦霖与龚胡兰于2007年10月10日签订的《房屋租赁合同》已于2011年8月17日解除；二、龚胡兰、成都博瑞印象网吧于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区清江中路52号A幢3层2号房屋腾空并交还给李彦霖；三、龚胡兰于本判决发生法律效力之日起十日内向李彦霖支付租金138616.8元；四、龚胡兰于本判决发生法律效力之日起十日内向李彦霖支付支付从2011年8月17日至实际搬离期间的房屋占有使用费（截止至2013年1月9日为449723元，2013年1月10日之后至实际搬离的使用费按每月32508元计算）；五、龚胡兰于本判决发生法律效力之日起十日内向李彦霖支付违约金20000元；六、驳回李彦霖的其余诉讼请求。如龚胡兰未按本判决指定的期间履行上述赔偿义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21999元，减半收取为10999元，财产保全费5000元，共计15999元（已由李彦霖预交），由李彦霖承担11199元，龚胡兰承担4800元，由龚胡兰承担的部分在履行上述给付义务时一并直接支付给李彦霖。宣判后，李彦霖和龚胡兰均不服原审判决，向本院提起上诉。李彦霖请求撤销原审判决第三、四、五项，依法改判。其上诉理由为一、一审审理过程中，龚胡兰和承担博瑞印象网吧从未提出时效抗辩，原审裁判主动适用诉讼时效审查违背《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条。二、李彦霖在原审中的所有主张均未超过诉讼时效。李彦霖与龚胡兰2007年10月10日签订租赁合同，龚胡兰自2008年8月22日即开始出现延迟交付租金的违约行为。龚胡兰每次交付租金金额应当首先清��之前尚欠的租金。合同租金总额为1863792元，截止2012年1月4日龚胡兰最后一次支付租金，龚胡兰共计支付1141200元租金，尚欠租金及房屋占有使用费722592元。原审错误适用诉讼时效规定，未支持2009年1月10日至2010年8月17日租金错误。三、原审对违约金仅仅支持20000元明显偏低。龚胡兰未按照合同约定准时、足额交付租金，应属严重违约，违约责任条款的约定不仅具有补偿性，也具有惩罚性，原审对违约金的调整错误。上诉人龚胡兰要求撤销原审法院判决书第一、二、三、四项，全部诉讼费由李彦霖承担。其上诉理由为：一、原审认定龚胡兰于2011年8月17日收到李彦霖解除合同通知错误。一方面龚胡兰当庭否认其收到该通知，另一方面，成都邮政局锦江分局虽然出具妥投证明，但是缺乏能够证明当事人收到通知的直接证据“签收回执”，故不能认定龚胡兰签收了解除合同通知。二、原审未认定双方口头达成的协议，即每月租金由3万元减少为2万元错误。龚胡兰承租的李彦霖房屋没有消防通道，经与李彦霖协商，由龚胡兰自己垫资修建，而李彦霖自行经营的巴西烤肉餐馆也必须使用该消防通道，另外李彦霖需要使用龚胡兰承租的房屋外墙做广告，经协商，李彦霖同意将房租降为2万元，作为对龚胡兰的损失补偿，此后龚胡兰即按照每月2万元标准向李彦霖支付租金，李彦霖并未提出异议。三，原审漏审部分事实。龚胡兰除支付1141200元租金外，另于2008年7月通过银行转账方式支付了租金120000元。一审审理过程中，龚胡兰为避免造成更大损失，于2012年9月2日主动关闭网吧，将房屋腾空，并将此消息通过代理人告知李彦霖，故应确认2012年9月20日已经将租赁物返还给李彦霖。针对李彦霖的上诉理由，龚胡兰答辩称，一、龚胡兰在一审中提出了时效抗辩，不存在法院主动审查时效问题。二、房租的支付属于定期给付之债，所以每一笔租金均构成独立的债务，彼此不具有整体性，每笔租金均应以各自的期限届满之日起开始计算诉讼时效。李彦霖2012年7月12日向法院提起诉讼，此时才构成诉讼时效中断，故李彦霖2011年7月12日之前的租金均已超过诉讼时效。三、龚胡兰虽迟延支付租金构成违约，但是该行为给李彦霖造成的损失仅限于迟延支付期间的资金利息，原审对违约金的调整正确。针对龚胡兰的上诉理由，李彦霖答辩称，一、成都市邮政局锦江分局出具的加盖公章的证明应属有效，因此龚胡兰收到解除通知事实清楚。二、李彦霖从来没有和龚胡兰达成口头协议将租金降低。三、龚胡兰陈述2012年9月20日主动关闭网吧腾退不真实，李彦霖通过自理的手段于2013年5月9日收回房屋。原审第三人成都博瑞印象网吧的陈述意见与龚胡兰一致。因各方当事人对原审查明的基本事实无异议，故本院对原审查明的事实予以确认。二审审理中，上诉人李彦霖提交了以下新证据：1、接（报）警登记表，向原审法院提交的《关于请求责令龚胡兰、成都博瑞印象网吧腾空、交还房屋的请求书》；拟证明协调收房的事实。2、李彦霖收房过程记录以及在场人员的身份信息；拟证明李彦霖2013年5月9日收回租赁房屋。上诉人龚胡兰提交了以下新证据：证人证言以及巴西烤肉广告位照片以及修建消防通道照片，拟证明龚胡兰对消防通道进行了搭建和维护；李彦霖经营巴西烤肉的广告占用龚胡兰墙体事实，消防通道系李彦霖经营餐厅的必要条件；龚胡兰于2012年9月20日关闭网吧经营撤走。二审庭审中，证人刘清洲出庭陈述其系租赁房屋所在的中南物业管理公司经理，龚胡兰缴纳物管费至2012年9月，龚胡兰于2012年9月底搬离并将房屋锁住。2013年5月9日，刘清洲参与了李彦霖收回租赁房屋过程。上述证据经庭审质证，李彦霖对龚胡兰提交的证据认为与本案均无关联性。龚胡兰对李彦霖提交的证据真实性无异议，但认为不能证明李彦霖的主张，李彦霖2013年5月进入租赁房屋前，龚胡兰已经腾空并搬离，不再实际占有房屋。本院二审另查明，双方签订的合同租金总额为1863792元，龚胡兰共计向李彦霖支付1141200元。本院认为，本案二审争议的焦点问题为1、原审认定2009年1月10日至2010年8月17日期间的拖欠租金是否超过诉讼时效。2、李彦霖主张的违约金是否应当得到支持。3、双方是否已经达成一致变更租金标准。4、案涉租赁房屋的腾退返还时间。5、解除合同通知是否已经送达至龚胡兰。关于本案诉讼时效问题。原审审理中，龚胡兰代理人提交的代理词中明确提出李彦霖诉求已经超过诉讼时效的抗辩，故上诉人李彦霖认为原审法院主动适用诉讼时效审查违背法律规定的理由不能成立。本案中，虽然租赁合同对于每个时间点的支付金额进行了明确约定，但是在履行过程中，龚胡兰并未按约定标准按时、足额支付，其分别于2008年8月22日，2009年6月3日、2010年10月12日、12月28日、2011年1月29日、7月13日、2012年1月4日均以转账的形式支付了部分租金，该转账凭证中并未记载支付的系哪一笔或者哪一阶段的租金等，其支付金额和时间不能一一对应，故应当推定龚胡兰支付金额首先冲抵尚欠的全部租金，龚胡兰每次付款之时，均构成诉讼时效的中断。原审以2011年8月17日龚胡兰收到解除合同通知，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间应予2011年8月18日重新计算��从而认定2009年1月10日至2010年8月17日期间的拖欠租金已过诉讼时效属适用法律错误，应予纠正。龚胡兰应当按约支付相应租金及房屋占有使用费。关于解除合同通知送达问题，因李彦霖出示了特快专递邮寄单，且载明邮寄内容系解除租赁合同通知，在一审查询过程中，成都市邮政局锦江分局盖章确认该通知已经妥投，且龚胡兰本人签收，该证据已经形成证据锁链，印证龚胡兰收到该通知，原审对此认定正确，应予维持。关于龚胡兰上诉认为2008年地震以后因李彦霖的房屋没有消防通道，双方协商由龚胡兰垫支自行修建，同时龚胡兰将其承租的三楼外墙的三分之二广告位置让与李彦霖经营”巴西烤肉“餐馆，故李彦霖同意适当降低房租作为补偿，双方口头协议从2008年6月起租金按每月200000元收取。从本案直接证据分析，龚胡兰于2008年8月22日、2009��6月3日分别向李彦霖支付了180600元、180000元租金，故其于2008年6月后仍然按照双方合同约定的每月300000元履行租金支付义务，与龚胡兰陈述的双方口头协议降低租金的事实不符，在李彦霖予以否认的情况下，龚胡兰有义务进一步提供证据证明双方对租金变更达成一致。龚胡兰在未提交证据证明其主张的情况下，龚胡兰的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于房屋的具体腾退返还时间问题。作为承租人龚胡兰，在房屋租赁期满或者合同被解除的情形下有义务腾退和返还租赁物。本案中，虽然租赁房屋所在地物业管理公司经理出庭作证，提出龚胡兰系2012年9月20日停止经营撤离，但是龚胡兰没有证据证明其将租赁房屋交付给出租人李彦霖，基于二审中李彦霖提交证据并自认其于2013年5月9日收回房屋，本院对此予以确认。关于违约金的问题，合同���然约定了违约金的支付标准，但是龚胡兰未按时、足额支付租金对于李彦霖造成的损失主要是资金利息损失，原审根据案件的客观实际，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，将违约金酌情调整为20000元并无不妥，应予维持。综上，龚胡兰应当支付李彦霖尚欠租金及房屋占有使用费722592元以及从2013年1月10日起至2013年5月9日止的房屋占有使用费。原判查明事实清楚，但是适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第3370号民事判决第一项、第五项、第六项。二、撤销成都市青羊区人民法院（2012）青羊民初字第3370号民事判决第二项、第三项、第四项。三、龚胡兰应予判决生效之日起十日内支付李彦霖截止2013年1月9日租金及房屋占有使用费722592元。四、龚胡兰应予判决生效之日起十日内支付李彦霖从2013年1月10日至2013年5月9日房屋占有使用费（按照每月32508元计算）如龚胡兰未按本判决指定的期间履行上述赔偿义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费方式不变；二审案件受理费21999元，由龚胡兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 傅 敏代理审判员 陶田源二〇一四年一月六日书记 员代 智 鹏