湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖吴织民初字第183���原告：湖州经典物业管理有限公司。法定代表人：谢雪强。委托代理人：莫旭明。被告：陈友生。原告湖州经典物业管理有限公司（以下简称经典物业公司）与被告陈友生物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由代理审判员莘欣适用简易程序于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告经典物业公司的委托代理人莫旭明，被告陈友生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经典物业公司起诉称：被告在湖州中心房产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，购得星河花园9幢1单元802室，面积为145.84平方米的住宅一套，车库一间。2009年10月1日起经典物业公司接管星河花园，业主在购房起与湖州中心房产开发有限公司已签前期合同一份。2010年6月1日，经典物业公司与星河花园业主委员会签订物业管理委托合同一份，合同约定：自2010年6月1日��2013年5月31日止，如无异议，协议自动延续，原告按业主拥有的建筑面积收取物业服务费，星河花园多层住宅每月每平方米0.5元；商铺每月每平方米0.5元；车库为每月15元一间，小高层每平方米1.2元。能耗每平方米0.3元。物业服务费每一年收取一次，迟延缴纳的，从逾期之日起按每天应缴物业管理费的千分之三承担付款违约金。2013年1月1日，经典物业公司与星河花园业主委员会续签物业管理委托合同一份，合同约定：自2013年1月1日至2014年12月31日止，如无异议，协议自动延续，原告向业主按其拥有的建筑面积收取物业服务费，星河花园多层住宅每月每平方米0.65元；商铺每月每平方米0.65元；汽车库每月15元1间，小高层每平方米1.6元（含能耗）。物业服务费一年收取一次，迟延缴纳的从逾期之日起按每天应缴物业管理费的千分之三承担付款违约金。对拒不缴纳物业服务��的业主，可依法诉至法院强制其履行给付义务及承担相应的诉讼费、律师费等民事责任履行给付义务承担相应的诉讼费、律师费等民事责任。根据《物业管理合同》，原告已履行了星河花园小区进行管理、服务的义务，而被告作为星河花园9幢1单元802室的业主一直拖延缴纳物业管理费，虽经原告多次上门或发函催要，被告一直无正当理由拒绝支付应缴纳的物业费。故诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付2012年1月1日至实际履行日止的物业管理费人民币5785元（暂计算至2013年12月31日）；二、被告向原告支付逾期付款违约金约人民币12036元。（物业服务费逾期付款违约金自2012年1月日至2012年12月31日，2013年1月1日至2013年12月31日，暂计算至2014年5月31日），合计人民币17821元；三、本案诉讼费由被告承担。被告陈友生答辩称：2012年开始，原告在被告的车库前划了��位，由于被告还未买车，故未与原告交涉。购买车辆后该车位影响车辆进出，便要求物业撤掉车位，多次交涉无果。2012年和2013年时被告的车库被水淹掉造成了经济损失，第一次损失2万多元，第二次损失几千元。第一次淹水时物业并没有通知被告，第二次才通知。另外，小区道路两边都被物业划了车位，万一火灾消防车不能进入，影响到小区安全，存在安全隐患。原告经典物业公司为支持其诉讼请求，向本庭提交并出示了如下证据：证据1：物业服务合同一份，用于证明自2010年6月1日起至2013年5月31日原告为星河花园小区物业管理公司，有权向星河花园业主收取管理费的事实。证据2：物业服务合同一份，用于证明自2013年1月1日起至2014年12月31日原告为星河花园小区物业管理公司，有权向星河花园业主收取管理费的事实。证据3：被告住宅物业费及违约金计算，用���证明被告应缴金额数。证据4：物业费欠费催缴通知单及照片各一份，用于证明被告欠缴物业管理费的事实。对于原告经典物业公司提交的证据，经被告陈友生质证认为：对证据1、证据2、证据3没有异议；证据4没有看到过，但在收到法院应诉材料之前收到过物业公司以EMS方式邮寄的催款单二份，在每次收到后，被告都会附上自己的意见重新寄回物业公司。被告陈友生未向本院提交证据。对于原告提交的证据，本院经审核后认为：证据1、证据2、证据3内容真实、来源合法，对其证明效力本院予以确认；证据4结合被告质证意见，可以证明原告曾向被告催讨欠缴的物业管理费用的事实。本院经审理，认定事实如下：2010年5月29日，原告经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限为2010年6月1日至2013年5月31日，合同约定：原告向业��按其拥有的房屋建筑面积收取物业管理服务费，多层住宅每月每平方米0.5元；小高层住宅每月每平方米1.20元；商业用房每月每平米0.50元；无产权地面车库每月每库15.00元，公共能耗费用按其拥有的建筑面积照实分摊。物业服务费、公共能耗费每年预收一次，经催收而迟延缴纳的，按每天应交物业管理费的3‰承担逾期付款违约金。合同还对其他事项进行了约定。2013年1月1日，原告经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同期限为2013年1月1日至2014年12月31日，合同约定：原告向业主按其拥有的房屋建筑面积收取物业管理服务费，多层住宅每月每平方米0.65元；小高层住宅每月每平方米1.60元（含公共能耗费）；商业用房每月每平米0.65元；无产权地面车库每月每库15.00元。物业服务费一年预收一次，每年物业费从1月开始缴纳，至当年末业主��缴纳物业费的，视作逾期缴纳，须自逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。合同还对其他事项进行了约定。被告陈友生所有的星河花园小区9幢1单元802室属小高层住宅，面积为145.84平方米。被告陈友生自2012年1月1日起拖欠物业服务费（含公共能耗费）未付，至2013年12月31日共计5785元，原告多次催讨未着，以致纠纷成讼。本院认为：原告经典物业公司与星河花园小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。被告为星河花园小区业主，亦对该两份《物业服务合同》予以认可，应受合同约束。被告作为星河花园小区9幢1单元802室业主，未按约支付物业服务费，显属违约，应承担付款的民事责任。故原告要求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。被告关于原告在其车库前规划车位影响其车库使用，以及小区道路边被划车位存在安全隐患的抗辩，该事实与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。被告关于车库两次被淹水造成经济损失的辩解，车库在暴雨天进水是由于天气以及车库设计问题所致，且被告认可在2012年车库发生第一次进水后，2013年时及时通知了被告进水隐患，亦能够反证原告在可预见进水情况发生的情形下积极履行物业服务义务，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予认可。对原告要求被告按每日3‰支付逾期付款违约金的诉请，超出法定标准，且过分高于造成的损失，故本院依法予以调整，应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，具体金额以本院核定为准。关于逾期付款违约金的起算时间，本院认为，根据双方合同约定，物业服务费、公共能耗费的缴纳方式为每年预收一次，故最迟付款期限应为当年12月31日，故逾期时间应自次年1月1日起计算。本院核定，自2013年1月起至2014���5月31日以2012年度未付物业服务费2805元为基数按年利率5.6%计算逾期付款违约金为224.71元；自2014年1月1日起至2014年5月31日以2013年度未付物业服务费2980元为基数按年利率5.6%计算逾期付款违约金为69.53元。上述两项合计294.24元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《国务院物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告陈友生应支付原告湖州经典物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费）5785元及逾期付款违约金294.24元，合计6079.24元，限于本判决生效之日起十日内清偿。二、驳回原告湖州经典物业管理有限公司其余诉讼请求。本案受理费246元，减半收取123元，由原告湖州经典物业管理有限公司负担73元���由被告陈友生负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 莘 欣二〇一四年八月十三日书 记 员 陈晓霞