上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三(民)初字第2292号原告上海中瑞房地产经纪有限公司。法定代表人张志彤。委托代理人吴百雄，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人高海菁，上海泰吉十方律师事务所律师。被告上海仲骏房地产开发有限公司。法定代表人陈必安。委托代理人袁亚兴，上海宝恒律师事务所律师。原告上海中瑞房地产经纪有限公司与被告上海仲骏房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现案情复杂，故于2014年1月7日转为普通程序审理。2014年3月11日，本案经本院分管院长批准延长审限6个月。期间，经对本案进行公开开庭审理，原告的委托代理人吴百雄、高海菁，被告的委托代理人袁亚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中瑞房地产经纪有限公司诉称：原、被告于2006年8月就山水四季城项目订立《前期策划及销售代理合同》，原告为该项目提供策划及销售代理服务。2011年8月31日，原、被告签订《营销策划及销售代理合同》，合同约定：被告委托原告就泗陈公路山水四季城二期房屋提供全程营销策划及销售代理，合同期限至二期房屋取得全部商品房交付许可证之日起12个月止，策划咨询费按完成销售金额0.2%计提、销售佣金按完成销售金额的0.9%计提。2012年9月，金地(集团)股份有限公司的全资子公司辉煌商务有限公司购买了被告控股股东星狮地产(中国)有限公司56.05%的股份。被告对系争楼盘的销售代理、策划有了新的安排。被告随即设法刁难原告，提出不合理要求并以此为借口于2013年3月6日正式致函原告，声称原告存在所谓实质性违约，其决定解除《营销策划及销售代理合同》。原告曾书面向被告提出异议，未得到被告回应。原告遂于2013年6月向法院提起诉讼要求被告继续履约，后原告撤诉。根据上海市网上房地产信息，该项目已获得预售许可证并于2013年8月4日开盘销售，已开盘房屋670套，面积80,664平方米。原告就该部分销售情况及已明确的损失先行起诉，保留尚未取得预售许可证房屋的损失追诉权。故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、被告赔偿原告经济损失5,165,723元；2、被告支付上述款项自2013年9月12日(起诉之日)起至判决生效之日止的逾期付款利息，按每日万分之二点三计算。审理中，原告明确第1项诉讼请求的计算方式为：已取得预售许可证的房屋面积(80,664平方米)除以二(2个销售公司)，乘以合同约定的销售率得出原告预计的销售面积38,315.40平方米；将该面积与销售单价、佣金比例相乘，得出预计营业收入7,164,979.80元；根据该项目1期的审核报告可得出原告的支出、收入比为0.36，故原告预计支出为2,579,392.73元；预计支出扣除实际已支出的580,153.47元得到1,999,239.26元，将营业收入减去上述1,999,239.26元，故得出第1项请求。第2项请求中的利率是按照银行同期贷款利率上浮了1.4倍。被告上海仲骏房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原告的主张在法律上不成立，委托合同关系法律赋予委托方随时解约权，故在原告违约的情况下被告有权解除合同且不存在赔偿损失责任；2、原告将网上的资料作为依据不合理。原告将不同的产品(别墅和公寓)作为一样的产品进行比照，与事实不符；3、因为上述房屋未全部销售完毕故即便是现在的销售商都没有拿到利益，原告已经作为可获的利益计算，并还要计算利息，这个是不符合逻辑的；4、双方2006年签订前期策划及销售代理合同、2011年签订了销售代理合同，本案具体受哪个合同的调整，原告在诉请的时候逻辑上也是混乱的。原告是以二期的合同作为主张的依据，但是二期的合同并没有开始，按照约定第一张预售许可证拿到才履行第二份合同。而原告计算佣金的时候又是按照第一份合同，原告证据中罗列了很多策划工作，这些工作都是在一期的策划工作中，实际与二期没有关系。经审理查明：原、被告就上海市松江区泗陈公路二号地块签订《前期策划及销售代理合同》，约定被告聘请原告作为该项目的前期策划及销售代理商之一，为该项目提供营销策划及广告设计并与被告指定的其他销售商共同销售代理本案的商品房。委托期限至本案最后一期正式开盘日后的12个月为止。2007年，双方就该合同签订补充协议书，约定售楼现场水电费、电话及网络安装费由被告承担，电话费及商务费由原告与同期代理商共同承担。2008年8月29日，双方签订补充协议，约定凡非原告介绍成交的房屋不再收取佣金等。2011年8月31日，原、被告就位于上海市松江区泗陈公路山水四季城2期的房地产项目(以下简称系争项目)签订《营销策划及销售代理合同》，约定被告聘请原告作为系争项目的全程营销策划及销售代理商，为被告提供全程营销策划及广告设计并销售本案的商品房；系争项目占地面积为129,376.13平方米，建筑面积约241,232.17平方米；原告的策划及销售代理权限为联合代理，即至多包括原告在内两家公司为代理销售；委托期限自合同生效日起至系争项目取得全部商品房交付许可证之日后的12个月止；原告应根据被告要求，为被告其他项目提供项目前期市场研究、市场定位等前期市场研究及策划服务；原告可按合同约定根据实际的销售业绩获取相应的销售佣金；原告承诺在委托代理销售期限内使委托代理销售率达95%以上；凡签订订购书及支付定金的房屋系由原告现场销售人员售出，则该套房屋属于原告完成的销售，由原告负责签订预售合同或出售合同，收取款项且完成交易登记；策划咨询费比例按原告实际完成销售金额的0.2%计算(合同期限内，如被告根据项目需要，委托第三方为项目提供营销策划服务，则无需支付此部分佣金)；销售佣金比例按实际完成销售金额的0.9%计算，关系客户按实际成交金额的0.45%计提销售佣金，并计入销售业绩；每月月底按双方确认的实际成交情况提取本月的策划咨询费和销售佣金，原告在每月26日前提交本月请佣申请单；被告对原告提交的请佣申请单应在十个工作日内进行核实并签字确认，在确认后的三十个工作日内以支票形式支付90%的销售佣金，保留10%在完成交房手续后；买方自有资金结合银行按揭付款的情况下，买方签订合同支付首付款、就房价余款与银行签订借款合同并登记备案即达到请佣标准；买方自有资金付款的情况下，买方签订合同并支付全部房款且登记备案即达到请佣标准；委托期间，被告内控房源原告免收佣金；原告连续三个月不能完成当月销售目标的、未完成总销售目标且在被告书面通知后三个月修正期内仍未完成销售目标的，被告有权单方面终止合同；任何一方终止合同权利时需提前一个月书面通知对方；双方另就其他相关事宜进行了约定。2012年9月15日，金地(集团)股份有限公司发出董事会决议公告，决定由全资子公司辉煌商务有限公司收购被告控股股东星狮地产(中国)有限公司56.05%的股份。2013年初，被告要求原告在指定的期限内提供《大泗泾片区房地产发展潜力分析》及《泗泾项目营销策划汇报》，原告提交了署期为2013年2月1日的《大泗泾片区房地产发展潜力研究分析报告工作计划书》但主张应收取研究费用，双方由此发生争议。2013年3月6日，被告向原告发出《公函》，载明因原告致发的《2013年2月8日工作函之回函》提出了费用主张，故被告认为原告收取费用没有合同依据，原告的行为已构成违约，告知原告双方签订的《营销策划及销售代理合同》自2013年3月6日解除。原告为证明该项目的二期销售价格，提供了网上房地产网页上该项目的相关内容，载明了该项目销售信息等内容。对此，被告认为网上信息缺乏公信力，故不予认可。原告同时提供了相应办公费及人力成本明细等证据证明其直接损失、审核报告用于推算二期支出，被告均未认可。同时，原告明确，其主张的损失是起诉时被告已取得预售许可部分的面积计算，其余部分保留诉权。另查明：2013年8月2日，被告取得山水四季城二期项目的商品房预售许可证，被告提供的编号为松江房管(2013)预字XXXXXXX号商品房预售许可证载明的地上部位建筑面积为71,621.04平方米。以上查明的事实，由《前期策划及销售代理合同》及补充协议、《营销策划及销售代理合同》、董事会决议公告、《大泗泾片区房地产发展潜力研究分析报告工作计划书》、《公函》、商品房预售许可证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《营销策划及销售代理合同》系委托合同，它的订立和履行是基于双方当事人之间的相互信任，一旦这种信任发生动摇，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方均可以解除合同。因此，原、被告在合同履行中，被告解除对原告的委托合同关系，属于行使法定解除权，但该解除行为给原告造成损失的，被告依法应当承担相应的赔偿责任。被告主张其解除合同的理由系因为原告收取额外费用，对此，本院认为双方销售代理合同约定的原告的主要义务为完成该项目的销售，已完成的一期销售中，原告亦按照被告要求完成了销售目标，被告以原告未提供报告为由解除合同不符合双方合同的约定亦不符合相关法律规定，故对被告的辩解意见本院不予采信。原告主张的损失包括已支出的损失及预期利益损失这两项诉求，本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，第一，从房屋实际的销售情况来看，所涉的房屋并未销售完毕，原告提供的网上资料亦明确显示有部分房屋未销售。虽然合同的预期利益不以本案实际销售为计算依据，但在本案的处理中也应考虑上述的因素。第二，从实际销售的情况看，原告所主张的预期利益是现实存在的，故被告理应在本案中赔偿原告预期利益损失。但，根据损益相抵原则，如果考虑了代理费，那么已支出的款项就是上述预期利益的必要投入，不应再作为损失考虑，原告存在重复计算的情形。同时，该损失亦不应另行计算利息，因依据合同支付佣金亦是分期结算的，将损失和利息同时主张亦存在重复。第三，双方合同约定若被告委托第三方进行营销策划，则无需向原告支付相当于销售金额0.2%的佣金，同时部分关系客户及内控房款的也并非按照0.9%计算佣金的，故原告计算中全部按1.1%得出的损失过高。第四，原告依据该项目一期的审核报告来推算二期的支出收入比，本院认为因两期项目在时间、类型上存在区别，故完全照此推算不当。综上，结合本案的实际情况，本院对原告主张的损失即直接损失及预期利益损失作综合酌情处理(不作分项处理)，由原、被告分别各自承担部分的预期利益损失。经酌定，被告应赔偿原告损失1,500,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告上海仲骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海中瑞房地产经纪有限公司损失1,500,000元；二、驳回原告上海中瑞房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费47,960元，由原告上海中瑞房地产经纪有限公司负担29,660元(已付)，被告上海仲骏房地产开发有限公司负担18,300元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  张 丹人民陪审员  陆瑞兴二〇一四年八月二十五日书 记 员  仇 知附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第四百一十条??委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。