上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3380号上诉人（原审被告）俞松全。被上诉人（原审原告）上海沪光消防器材厂。法定代表人倪。上诉人俞松全因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第26012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区金高路内245平方米厂房登记的权利人系上海沪光消防器材厂（以下简称沪光厂）。2012年12月28日沪光厂（甲方）与俞松全经营的上海市浦东新区金桥镇万利家具商店（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋或场所坐落在金高路厂区内（以下简称该出租场所）。该出租场所建筑面积约为245平方米。房屋租期自2013年1月1日起至2013年3月31日止，租赁期为3个月。该房屋租赁期内的租金按建筑面积计为人民币（以下币种相同）0.75元／平方米／天，合计为16，767元。租金按一个季度为结算周期，先付后用。合同第3.2条约定：租赁期满，乙方应如期返还该出租场所。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前70日内，向甲方提出续租书面要约，甲方应当自接到书面续租要约之日起30日内回复乙方；若甲方同意续租的，双方应当重新签订房屋租赁合同；若期满乙方未提出续租要约，或者逾期乙方提出续租要约的，均视为乙方放弃续租权，甲方可以自主招租。合同第7.1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日1.50元／平方米向甲方支付占用该出租场所期间的使用费。合同第9.4条约定：本合同履行期届满，对乙方在出租场所内的装修，甲方不予补偿。合同第10.2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的实际损失额与违约金的差额部分：……（七）乙方拖欠甲方租金超过2个月的。……。之后双方履约。2013年5月20日沪光厂向俞松全经营的万利家具商场发送了一份告知书，内容为：“万利家具商场，你／你单位租用我公司的本市浦东新区金高路厂区内房屋（以下简称该房屋），按照租赁协议的约定，上期合同从2013年1月1日到2013年3月31日止已到期，现办理续租合同的洽谈、签订工作或办理合同到期清场的费用结算和搬离工作。我方已多次与你／你单位洽谈，并要求办理继续租赁的合同签约手续或清场搬离工作，但贵单位迟迟未来办理相关手续，你／你单位目前已构成强占行为。为此，我公司（厂）特向你／你单位发出本告知书，要求你／你单位最迟在2013年5月31日前办理上述手续；若逾期仍不办理的，拟作续租行为终止，我公司（厂）将终止你／你单位继续承租的权利，并收回该房屋。我公司已就上述事宜委托我公司法律顾问上海盛沃律师事务所臧高韵律师协助监督履行，对你／你单位持续强占的行为将依法提起诉讼追究违约责任直至清场搬离。”2013年7月沪光厂诉至原审法院，要求判令：1、解除沪光厂与俞松全之间的不定期房屋租赁合同关系；2、俞松全立即从上海市浦东新区金桥镇金高路租赁的厂房内（用于实际经营上海市浦东新区金桥镇万利家具商店）迁出；3、俞松全向沪光厂支付自2013年4月6日起至实际迁出之日止的房屋租金及实际使用费，按照每天367.50元的标准计算。俞松全不同意解除租赁合同，亦不同意搬离系争房屋，但同意自2013年4月1日起按照0.75元／平方米／天的标准支付租金。原审另查明，2012年12月28日沪光厂与俞松全双方所签订的房屋租赁合同约定的租期届满后，沪光厂与俞松全双方未续签书面合同，亦未约定续租期限。原审庭审中，沪光厂与俞松全一致确认，合同签订后，俞松全已向沪光厂支付了截止至2013年3月31日的租金，之后未付，沪光厂曾就俞松全拖欠的租金向俞松全进行过口头催讨。原审认为，沪光厂与俞松全之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。双方合同已于2013年3月31日到期，之后双方未续签合同，但俞松全仍使用系争房屋，沪光厂亦未提出异议，故双方之间存在不定期的租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。鉴于沪光厂于2013年5月20日发给俞松全的告知书中明确要求俞松全最迟在2013年5月31日前办理继续租赁的合同签约手续或清场搬离工作；若逾期仍不办理的，拟作续租行为终止，沪光厂将终止俞松全继续承租的权利，并收回该房屋。后俞松全未按期与沪光厂办理续租合同的签约手续，故应当确认双方的不定期租赁合同于2013年5月31日解除。俞松全辩称沪光厂曾口头承诺租赁期限到拆迁时为止，自2008年4月开始，双方的租赁合同为每年一签，2012年12月28日双方签订最后一份租赁合同时，沪光厂向俞松全仅强调了租金问题，并没有强调租赁期限的改变问题，也没有让俞松全签订相关的消防责任书等材料，俞松全是受到了沪光厂的欺骗才在该份合同上签的字，但该辩称意见遭沪光厂否认，且俞松全未提供证据证明，故对此不予采纳。合同解除后，俞松全继续使用系争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的房屋租金及使用费。关于房屋租金及使用费的支付标准，鉴于双方的不定期租赁合同于2013年5月31日解除，故自2013年4月1日至2013年5月31日的租金标准应参照合同约定的0.75元／平方米／天予以确定，自2013年6月1日至实际迁出之日止的使用费标准应参照合同约定的1.50元／平方米／天予以确定。原审法院审理后于二○一三年九月二十四日依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，作出判决：一、解除上海沪光消防器材厂与俞松全的不定期租赁合同；二、俞松全应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区金桥镇金高路房屋，并将房屋返还给上海沪光消防器材厂；三、俞松全应于判决生效之日起十五日内向上海沪光消防器材厂支付自2013年4月1日至2013年5月31日的租金人民币11，208.75元，及自2013年6月1日至迁出之日止的使用费（按每天367.50元标准计算）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币489元，减半收取人民币244.50元，由俞松全承担。判决后，俞松全不服，上诉于本院称：2003年始上诉人与被上诉人就系争出租场所就建立了租赁关系。2012年1月1日双方签订的续租合同约定租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，后因被上诉人要求调整租金，故双方于2012年12月28日签订合同，约定将2013年1月1日至3月31日的租金调整为每天每平方米0.75元，但期满后双方未就后续租金调整达成一致。依据2012年1月1日的租赁合同，双方之间的租期尚未届满，故被上诉人无权要求上诉人搬迁，原审认定双方之间现为不定期租赁关系，显属有误。鉴于原审判决解除双方之间的租赁合同，故双方之间的租赁关系应于该判决生效之日起解除，而原审又判决上诉人自2013年6月1日起向被上诉人支付房屋使用费，显然自相矛盾。综上，双方之间的租赁关系尚未届满，上诉人应继续履行合同并支付租金，故要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的诉请。被上诉人沪光厂辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，被上诉人明确表示放弃2013年4月1日至4月5日的租金，仅要求上诉人支付2013年4月6日起的租金及房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人2012年12月28日就系争出租场所所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确，双方均应严格按照合同约定履行。由于该合同约定的租赁期限截止于2013年3月31日，但租期届满后上诉人仍实际使用该场所也未再续签合同。依据我国合同法的相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原审认定2013年3月31日后，上诉人与被上诉人之间存在不定期租赁关系，于法有据。上诉人称上述合同系双方为调整2013年1月至3月的租金标准所签，双方租期应按2012年1月1日租赁合同约定的三年履行，并据此主张双方租期尚未届满，但上诉人并未就此提供相关证据予以佐证，故本院对此不予采信。根据我国合同法规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人在2013年5月20日书面通知上诉人在2013年5月31日前或洽谈续租或办理到期结算及搬迁工作，逾期则终止续租并收回房屋。然双方最终亦未能签订续租协议。据此，原审认定上诉人与被上诉人之间的不定期租赁关系于2013年5月31日解除，当属正确。合同解除后，因合同所取得的标的物应予返还。上诉人理应向被上诉人返还系争出租场所。鉴于上诉人至今仍占有使用上述出租场所，现被上诉人起诉要求上诉人搬迁并支付租金及房屋使用费，于法不悖。至于租金及房屋使用费的计算标准，原审判决不定期租赁合同期间即2013年4月1日起至2013年5月31日止的租金标准应按原租赁合同约定的租金标准即每天每平方米0.75元计算，而不定期租赁合同解除后至上诉人实际搬离日的房屋使用费，原审参照原合同关于逾期返还所应承当的房屋使用费标准计算，均无不当。被上诉人在二审中明确表示放弃2013年4月1日至2013年4月5日的租金，系其自行行使处分权，于法不悖，本院依法予以准许。原审判决并无不当，除上述关于租金起算日基于被上诉人的放弃需作调整外，其他判决内容本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第26012号民事判决第一、二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第26012号民事判决第三项为“俞松全应于判决生效之日起十五日内向上海沪光消防器材厂支付自2013年4月6日至2013年5月31日的租金人民币10，290元，及自2013年6月1日至迁出之日止的使用费（按每天367.50元标准计算）。”负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费人民币489元，由上诉人俞松全负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方审 判 员  顾依代理审判员  毛焱二〇一四年一月二日书 记 员  王申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……