北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第07263号上诉人（原审被告、反诉原告）王迎来，男，1966年12月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新宇物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐小区北里**楼。法定代表人于国中，董事长。委托代理人王长顺，男，1970年4月29日出生。上诉人王迎来因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年2月，北京新宇物业管理有限公司（下称新宇物业公司）起诉至原审法院称：我公司与王迎来于2003年11月17日签订《×家园居住小区物业管理合同》，合同约定了物业管理事项、双方权利、义务、物业管理的服务质量、物业管理服务费用等，具体内容详见《×家园居住小区物业管理合同》及《×家园业主手册》。按照物业管理合同约定，我公司应履行的义务已履行，应由王迎来交纳的物业费，经多次催缴至今未付。故诉请法院判令王迎来支付2007年11月17日至2013年8月31日的物业费共计3599元。王迎来辩称：一、新宇物业公司的诉讼已经超过诉讼时效。其要物业费时间自2007年起算的，但自那时起对方从未向我主张过，不存在诉讼时效中止和中断的法定情形，故对于超过诉讼时效的部分，新宇物业公司已经丧失胜诉权。二、新宇物业公司违约在先，拒不履行供应地热水的合同义务，拒不履行生效判决，其无权主张物业费。经法院生效判决确认要求对方在7日内恢复小区地热水供应，但至今没有恢复，我方享有抗辩权。三、新宇物业公司单方提出终止物业服务，其在2013年7月18日贴出公示，构成根本违约。四、合同第十八条规定了新宇物业公司须按约定实现目标管理。本条款共9项用于衡量其物业管理的质量，但新宇物业公司绝大多数没有履行，故不同意其诉讼请求。现我提起反诉，一、新宇物业公司退还未用预付的地热水费66.27元（存余地热水11.833吨），二、因新宇物业公司未提供地热水故要求赔偿3倍违约金计500元、经济赔偿1元。三、退还2006年和2007年已缴纳的未履行部分1015.12元。四、赔偿我因诉讼造成的工资损失及车马费共计1000元。五、要求新宇物业公司恢复其小区绿地，并对造成的小区公共设施及绿地的破坏公开道歉、进行公示。六、新宇物业公司从非法占有的小区停车费中退还或减免物业费。原审法院经审理确认：新宇物业公司第二分公司与王迎来签订的物业管理合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约行使权利、履行义务。新宇物业公司第二分公司向王迎来提供物业服务后，王迎来应支付相应的物业费用。新宇物业公司作为新宇物业公司第二分公司的开办单位，有权利向王迎来主张权利。关于诉讼时效问题，新宇物业公司称每年催缴物业费，并提供相应的缴费通知书证明其向王迎来主张过权利，故新宇物业公司未明显怠于行使自身的权利，对王迎来称已过诉讼时效的答辩意见，不予采纳。王迎来提出的温泉水问题，与本案不属于同一法律关系，且已经法院生效法律文书确认处理，不宜再行处理；故王迎来因地热问题要求3倍违约金500元的反诉请求，于法无据，不予支持。关于王迎来处存余地热水11.833吨一项，新宇物业公司同意将预付的地热水费在物业费中予以抵扣，对此不持异议。因新宇物业公司自2013年8月31日已从上述小区撤出，故恢复绿地已无可能；另，王迎来要求对方进行道歉公示，无事实及法律依据，对此不予支持。王迎来要求经济赔偿1元的反诉请求，鉴于新宇物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，针对王迎来提出关于绿地管理、卫生环境、安全保护等方面存在瑕疵方面，本院予以采纳，故法院在新宇物业公司要求支付的物业费中予以酌减。关于王迎来要求返还2006年、2007年部分物业费的反诉请求，证据不足，不予支持。关于王迎来要求赔偿工资损失及车马费一项，无事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院于2014年5月23日判决：一、王迎来于判决生效后七日内给付北京新宇物业管理有限公司二○○七年十一月十七日至二○一三年八月三十一日的物业费共计三千一百元；二、驳回北京新宇物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王迎来的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王迎来不服，仍持原审起诉理由上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回新宇物业公司的全部诉讼请求，改判新宇物业公司赔偿我误工费及车马费1000元。新宇物业公司同意原判。经审理查明：新宇物业公司第二分公司系新宇物业公司的下属单位。2003年11月17日，新宇物业公司第二分公司与王迎来签订物业管理合同，约定由新宇物业公司第二分公司对王迎来所有的位于北京市丰台区×号院（即×家园）×号房屋（下称涉案房屋）进行物业管理，该房屋的建筑面积为94.81平方米。物业管理服务收费标准由新宇物业公司第二分公司依照国家有关标准和本小区实际提出，经有关部门审定后施行。物业管理服务费收费标准依照有关规定进行调整。车位使用费由新宇物业公司第二分公司按照国家有关标准向车位使用人收取。此外双方约定了双方的权利、义务、违约责任等项。上述协议签订后，新宇物业公司第二分公司实际履行物业管理服务义务至2013年8月31日，此后新宇物业公司第二分公司从涉案房屋所在小区撤出。另，双方对物业管理费的收取标准为0.55元／月／平方米均无异议。经查，王迎来未交纳涉案房屋2007年11月17日至2013年8月31日的物业费共计3599元。审理中，新宇物业公司提供业主公约中显示，管理服务费用的收取是按照政府有关规定或协议执行，其中包括公共区域的管理费、保洁、绿化、生活垃圾清运、化粪池清掏及小区公共部门的设施、设备的日常管理费用；其中缴付管理费用办法中物业管理费年度收取标准为0.55元／月／平方米，，地热温泉水税费56元／吨，其中热水资源费5元／吨，排污费0.6元／吨，由物业公司收取。另，温泉水问题经原审法院判决新宇物业公司恢复王迎来居住小区的地热水即温泉水的供应。现该判决已生效。另，王迎来称其现存余地热水11.833吨，新宇物业公司同意预付的地热水费在物业费中予以抵扣。关于新宇物业分公司催缴物业费的问题，王迎来提出新宇物业公司没有向其主张过物业费，现在已过两年诉讼时效。对此，新宇物业公司称每年都会催缴物业费，并出示2008年9月10日、2009年6月1日、2011年12月30日、2012年5月31日等缴费通知书拟证明向王迎来送达过交费通知，虽没有签收但张贴在其家门上。王迎来对此不予认可，称未收到过该通知单。关于新宇物业公司物业服务服务是否存在瑕疵问题，王迎来提交照片及报纸照片，用以证明新宇物业公司提供物业管理过程中，在供水设施、健身设施、绿地管理、安全保护、卫生环境等方面存在瑕疵。对此，新宇物业公司称温泉水收费不包含物业费之内，属于其他收费项目，且已经通过诉讼解决；房屋漏水问题，物业公司已进行过维修；健身器械问题因扰民且已到4年期限故被拆除；另其亦依合同约定履行安保等服务，并提供保安服务合同、协议书及相关报告等为证。上述事实，有物业委托管理协议、入住证明、入住通知单缴付管理费办法、缴费通知单、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：王迎来与新宇物业公司第二分公司签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。新宇物业公司第二分公司提供了物业服务后，王迎来理应及时交纳物业服务费。新宇物业公司第二分公司作为新宇物业公司的下属单位，新宇物业公司有权向王迎来主张上述合同的相关权利。关于诉讼时效问题，新宇物业公司提交了若干张缴费通知书用以证明其向王迎来主张过权利，虽王迎来对此均不予认可，但王迎来并未提交相反证据予以否认，故对王迎来关于新宇物业公司主张已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。关于王迎来提出的温泉水问题，因该主张与本案并非同一法律关系，且已经法院生效法律文书确认处理，本院不宜再行处理。关于王迎来主张存余地热水11.833吨的问题，在原审审理中，新宇物业公司同意将预付的地热水费在其主张的物业费中予以抵扣，对此本院不持异议，原审法院将上述热水费在新宇物业公司主张的物业费中扣除，并无不当。关于新宇物业公司主张的物业费问题，原审法院考虑到新宇物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵的原因，故判决对新宇物业公司主张的物业费予以酌减，并无不妥。关于王迎来要求赔偿工资损失及车马费1000元的问题，无事实及法律依据，不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元、反诉案件受理费25元，由北京新宇物业管理有限公司负担25元（已交纳），由王迎来负担25元（已交纳）；；二审案件受理费50元，由王迎来负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王宗魁代理审判员  刘苑薇代理审判员  刘慧慧二〇一四年八月一日书 记 员  雷 洋