黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）黑中民终字第456号上诉人（原审原告）麻明华，男，汉族，个体业主。上诉人（原审原告）刘彦明，男，汉族，个体业主。上诉人（原审原告）李广亭，男，汉族。上诉人（原审原告）边瑞君，男，汉族。上诉人（原审原告）牛大海，男，汉族。上诉人（原审原告）王睿，男，汉族。上诉人（原审原告）李德伟，男，满族。上诉人（原审原告）陈庆军，男，汉族。上诉人（原审原告）李远英，男，汉族。上诉人（原审原告）丁文学，男，汉族。上诉人（原审原告）胡尚国，男，汉族。上诉人（原审原告）沈召兰，女，汉族。上诉人（原审原告）邢振芹，女，汉族。上诉人（原审原告）金艳菊，女，汉族。上诉人（原审原告）郭秀珍，女，汉族。上诉人（原审原告）张翠莲，女，汉族。上诉人（原审原告）王亚凤，女，汉族。上诉人（原审原告）张玉荣，女，汉族。上诉人（原审原告）胡本玲，女，汉族。上诉人（原审原告）苗丽华，女，汉族。上诉人（原审原告）郑文国，男，汉族。上诉人（原审原告）黄丽荣，女，汉族。上诉人（原审原告）李春波，女，汉族。上诉人（原审原告）李萍萍，女，汉族。上诉人（原审原告）钱雪，女，汉族。上诉人（原审原告）郑艳华，女，汉族。上诉人（原审原告）闫德超，男，汉族，个体业主。上诉人（原审原告）曹飞飞，男，汉族。上诉人（原审原告）李彦江，男，汉族。上诉人（原审原告）凌振文，男，汉族。上诉人（原审原告）王有才，男，汉族。上诉人（原审原告）李玉珂，男，汉族。上诉人（原审原告）毕宜民，男，汉族。上诉人（原审原告）高华刚，男，蒙古族。上诉人（原审原告）张超，男，汉族。上诉人（原审原告）李颖，男，汉族。上诉人（原审原告）杨景林，男，汉族。诉讼代表人麻明华，男，汉族，个体业主。诉讼代表人刘彦明，男，汉族，个体业主。诉讼代表人闫德超，男，汉族，个体业主。委托代理人张文君，黑龙江海天庆城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李万仓，男，汉族，个体业主。委托代理人安瑞，孙吴县司法局辰清镇法律服务所法律工作者。上诉人麻明华等37户业主因与被上诉人李万仓建筑物所有权纠纷一案，不服孙吴县人民法院（2013）孙民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人麻明华等37户业主的诉讼代表人麻明华、刘彦明、闫德超及其委托代理人张文君，被上诉人李万仓及其委托代理人安瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告麻明华等37户业主在原审法院诉称，自2009年孙吴县集中供热后，孙吴县昌源4号楼（以下简称昌源4号楼）的锅炉房便被李万仓擅自占为己有，对锅炉房进行改造后，将锅炉房及锅炉出售。麻明华等37户业主认为李万仓的行为侵犯了全体业主的合法权益。据此，麻明华等37户业主诉至法院，要求确认锅炉房归37户业主所有；李万仓赔偿37户业主供热设施损失10，000.00元；李万仓退还锅炉更换费84，000.00元。原审被告李万仓在原审法院辩称，麻明华等37户业主起诉已超过二年诉讼时效，不应得到法律的保护。昌源4号楼的锅炉房及锅炉的投资、建设费用，并未计入各业主的公摊面积及购楼价款之中，故麻明华等37户业主不享有锅炉房的所有权。锅炉房负责两栋楼房供热，麻明华等37户业主仅为全体业主人数的1／4，不具备诉讼主体资格。此外，麻明华等37户业主主张的锅炉更换费不符合客观实际，取暖费中包含的系锅炉维修费，且该维修费已用于锅炉的日常维修，并不存在剩余款项。本案涉及的锅炉房建于2001年，依据法不溯及既往的原则，2007年施行的《中华人民共和国物权法》不能适用本案。据此，请求驳回麻明华等37户业主诉讼请求。原审法院判决认定，1999年6月24日，孙吴县昌源房地产开发有限公司（以下简称孙吴昌源公司）取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等审批文件后，于同年8月15日开始建设昌源4号楼。2000年12月17日，昌源4号楼竣工。麻明华等37户于该楼房建设期间，先后与孙吴昌源公司签订了购楼合同。2001年1月11日，孙吴昌源公司投资建设的锅炉房开始为该楼房供热，并由李万仓负责该锅炉房的日常管理，以及相应费用的收取。2009年10月1日起，孙吴县开始集中供热，该锅炉房便停止供热。2011年8月20日，孙吴昌源公司将该锅炉房（不包括二次供水部分房屋）以50，000.00元的价格出售给李万仓儿媳李霞。现麻明华等37户业主诉至法院，要求确认昌源4号楼的锅炉房归昌源4号楼37户业主所有；李万仓赔偿37户业主供热设施损失10，000.00元并退还锅炉更换费84，000.00元。另查明，李万仓系孙吴昌源公司副经理，在该公司建设昌源4号楼时，李万仓系实际施工人。且诉争的锅炉及锅炉房的投资、建设费用，不包含在37户业主的公摊面积以及购楼价款之中。经孙吴县城市规划办公室书面证明，该锅炉房的建设未经过相关部门的审批。针对昌源4号楼37户业主第2、3项诉讼主张，亦未提举出相应的证据。庭审中，经法院两次释明，麻明华等37户业主不同意变更本案被告。原审法院判决认为，诉争锅炉及锅炉房系以孙吴昌源公司名义投资建设，麻明华等37户业主依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，主张该锅炉房归37户业主所有，应向孙吴昌源公司主张权利。同时，麻明华等37户业主没有提举出已在购房价款中分摊了锅炉及锅炉房投资建设费用的相应证据。此外，孙吴县城市规划办公室书面证实，该锅炉房的建设没有相应的审批手续，法院对麻明华等37户业主要求确认锅炉房权属的诉讼请求不予支持。至于麻明华等37户业主的其他诉讼请求，因无相应证据证实，故其作为举证责任人，应当承担举证不能的不利后果。据此判决，驳回麻明华等37户业主的诉讼请求。案件受理费2，150.00元，减半收取1，075.00元，由麻明华等37户业主负担。判决宣判后，麻明华等37户业主不服，向本院提起上诉。上诉主要理由：1、关于诉讼主体问题。李万仓是昌源4号楼实际开发人，虽然昌源4号楼是以孙吴昌源公司名义建设，但李万仓与孙吴昌源公司只是挂靠关系，楼房的投资建设、房屋买卖的受益人均是李万仓，在法律上孙吴昌源公司不应承担任何的民事责任，故本案起诉李万仓主体适格。2、关于锅炉房权属问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”。实践中，物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员活动用房及物业服务所置备的健身设备、供暖锅炉设备。《中华人民共和国物业管理条例》第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。”故此物业管理用房的所有权完全属于业主所有。麻明华等37户业主已向法院出示了黑河威事审字（2001）第13号审计报告，足以证实昌源4号楼的锅炉设备已经计算到工程成本造价中，原审法院以麻明华等37户业主没有提交证据证实购房价款中分摊了锅炉房投资建设费用，且没有将物业服务用房的成本分摊到全体业主身上，锅炉房产权应属于开发商所有观点错误。3、李万仓作为昌源4号楼的开发商，对该楼收取物业管理费及供热费。按照物价部门的规定在取暖费的收取标准中有锅炉折旧费4.00元，该锅炉的使用寿命为15年，而该楼的锅炉没有达到15年更换的程度就停止使用。该楼的取暖面积为5000平方米×2.00元／平方米=10，000.00元／年，共8年4个月，即为84，000.00元应由李万仓返还。4、李万仓擅自处分锅炉的行为无效，应赔偿全体业主锅炉设备款10，000.00元。李万仓认为该锅炉房的产权归其所有，所以将锅炉房内的锅炉予以出售，该行为严重侵犯了全体业主的合法权益，应承担赔偿责任。请求二审法院依法撤销原审法院判决，依法改判确认昌源4号楼的锅炉房归昌源4号楼全体业主所有；李万仓赔偿昌源4号楼全体业主供热设施损失10，000.00元；退还锅炉更换费84，000.00元。在本院庭审中，麻明华等37户业主的委托代理人张文君提交下列证据：1、2013年11月20日孙吴昌源公司出具的证明一份，证明1999年昌源4号楼建设立项中包含诉争的锅炉房，项目是李万仓建设的，2011年8月20日将诉争锅炉房进行处分出售的行为非孙吴昌源公司的行为，而是李万仓的行为，因此原审法院判决认定孙吴昌源公司将该锅炉房出售给李万仓儿媳李霞错误，应该予以纠正。李万仓的委托代理人安瑞对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，昌源4号楼的开发建设立项申请单位是孙吴昌源公司，并不是李万仓，李万仓是施工人和投资人。2、2000年9月20日《孙吴县建设委员会城市规划办公室关于昌源4号楼锅炉房建设的规划要求》一份，证明原审法院判决认定锅炉房系非法建筑物，属于认定错误。李万仓的委托代理人安瑞对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，且代替不了建设规划许可证。3、照片5张，证明李万仓将锅炉房改成车库对外出租收益，影响了昌源4号楼业主的权利，锅炉房中还包含二次加压设施、取暖设施和上水管线等。李万仓的委托代理人安瑞对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，且锅炉房以孙吴昌源公司的名义出售给李霞，李万仓不知道李霞对车库进行改造。经本院庭审质证认为，麻明华等37户业主提交的1号证据，因锅炉房系以孙吴昌源公司的名义立项，且孙吴昌源公司与李霞签订协议书将锅炉房出售给李霞，该证据不能证实系李万仓出售锅炉，不予采信；第2号证据，不能证明该锅炉房系合法建筑，不予采信；第3号证据，不能证明系李万仓将诉争锅炉房改成车库对外出租，不予采信。经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，因孙吴昌源公司以其公司名义投资建设昌源4号楼及诉争锅炉房，麻明华等37户业主向李万仓主张业主权利无法律依据，故麻明华等37户业主认为应向李万仓主张权利的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于麻明华等37户业主认为全体业主对诉争锅炉房具有所有权的问题，因麻明华等37户业主认可诉争锅炉房的面积未包括在业主房屋的公摊面积内，亦未提供证据证明昌源4号楼业主投资建设诉争锅炉房，且在昌源4号楼业主实际居住过程中亦未对锅炉房行使管理权，故麻明华等37户业主的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于麻明华等37户业主主张返还2000年至2009年锅炉折旧费及赔偿锅炉款的问题，因2000年至2009年诉争锅炉已为昌源4号楼业主实际供热，交纳的锅炉折旧费在当年已实际履行完毕，故麻明华等37户业主主张返还2000年至2009年锅炉折旧费的上诉理由，本院不予采纳。另，在昌源4号楼业主的购房合同中未约定锅炉房属于公用设施，且昌源4号楼37户业主亦未提供证据证明昌源4号楼业主投资购买诉争锅炉，故麻明华等37户业主主张李万仓赔偿锅炉款的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，麻明华等37户业主的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，150.00元、邮寄费40.00元，由上诉人麻明华等37户业主负担。本判决为终审判决。审 判 长  代柳怡代理审判员  曹 伟代理审判员  沈洋洋二〇一四年一月七日书 记 员  仇长城