上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第32183号原告上海尼禄物业管理有限公司。法定代表人张嘉盈。委托代理人徐娜。被告上海高翔工贸有限公司。法定代表人赵祝平。原告上海尼禄物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“尼禄物业公司”）诉被告上海高翔工贸有限公司（以下至判决主文前简称“高翔公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2013年12月24日、2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告尼禄物业公司的委托代理人徐娜到庭参加诉讼，被告高翔公司经本院依法公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告尼禄物业公司诉称，2008年12月24日，原告进驻上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号高翔大楼，依法对整栋大楼进行物业管理。原、被告双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，明确物业管理费沿用原物业收费标准人民币（以下币种同）0.40元／㎡／天。原告依法依约对高翔大楼进行物业管理，但被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却从未向原告缴纳物业管理费用，未履行作为业主应尽的基本义务。自2009年1月1日起至2012年11月12日止，被告所有的建筑面积1994.39㎡的单位共计拖欠原告物业管理费1，125，633.76元。期间，经原告多次催讨，被告以种种理由予以搪塞，不予缴纳，故原告提起诉讼，要求判令被告向原告支付自2009年1月1日起至2012年11月12日止的物业管理费1，125，633.76元。审理中，原告变更诉请：要求被告按照0.38元／㎡／天的标准，支付原告自2009年3月1日起至2012年11月12日止建筑面积1994.39㎡的物业管理费。被告高翔公司未进行答辩。经审理查明，原告尼禄物业公司于2009年1月起进驻上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号高翔大楼，对整栋大楼进行物业管理至今。被告分别于1995年5月取得了上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号818室、819室、820室、821室、822室、903室、904室、905室、906室、910室、911室、1106室、1107室、1108室、1113室、1119室房屋的产权，于1998年2月取得了上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号901室、902室、912室、914室、915室、919室、920室、921室、922室房屋的产权。上述房屋建筑面积共计1994.39㎡。2012年11月12日上述房屋被拍卖，2013年10月上述房屋的产权被登记转移。因被告未支付原告自2009年3月1日起至2012年11月12日止的物业管理费，故原告提起诉讼，要求判如所请。审理中，经原告申请，由上海市高级人民法院委托上海集联资产评估有限公司关于原告对系争房屋进行物业管理的收费进行评估，上海集联资产评估有限公司于2014年1月6日出具评估报告书，确认上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号818-822室、901-906室、910-912室、914-915室、919-922室、1106-1108室、1113室、1119室房屋自2009年1月1日起至2012年11月12日止的物业管理费评估净值为1，069，352.02元。对此，原告无异议，表示同意按照0.38元／㎡／天的标准计算物业管理费。审理中，原告提供高翔大楼泰正健康加油站自动售货系统2009至2012年度放置协议书、高翔大楼2009至2012年度生活垃圾清运合同、高翔大楼2009年度制冷、空调循环水处理工程合同、高翔大楼2009至2012年度YORK离心式中央空调机维护保养合同、高翔大楼2009至2012年度上海电梯维修保养中心第一分部高翔大楼电（扶）梯产品维修保养合同、高翔大楼高压供用电合同、高翔大楼消防维修保养合同，证明原告于2009年1月起至2012年底对高翔大楼实施各项物业管理服务。原告并提供高翔大楼其他业主上海艾尔贝包装科技发展有限公司情况说明、产权证明，高翔大楼其他业主中国银行上海市外高桥保税区支行情况说明、产权证明、物业管理合同以及物业管理费缴纳凭证，高翔大楼租户上海通恒运输有限公司情况说明、租赁合同以及物业管理费缴纳凭证，高翔大楼租户上海冠融国际贸易有限公司情况说明、租赁合同以及物业管理费缴纳凭证，证明原告自2009年至今对高翔大楼进行了物业管理，并收取物业管理费。上述事实，有原告提供的系争房屋的房地产登记册、高翔大楼泰正健康加油站自动售货系统2009至2012年度放置协议书、高翔大楼2009至2012年度生活垃圾清运合同、高翔大楼2009年度制冷、空调循环水处理工程合同、高翔大楼2009至2012年度YORK离心式中央空调机维护保养合同、高翔大楼2009至2012年度上海电梯维修保养中心第一分部高翔大楼电（扶）梯产品维修保养合同、高翔大楼高压供用电合同、高翔大楼消防维修保养合同、高翔大楼业主上海艾尔贝包装科技发展有限公司情况说明、产权证明，高翔大楼其他业主中国银行上海市外高桥保税区支行情况说明、产权证明、物业管理合同以及物业管理费缴纳凭证，高翔大楼租户上海通恒运输有限公司情况说明、租赁合同以及物业管理费缴纳凭证，高翔大楼租户上海冠融国际贸易有限公司情况说明、租赁合同以及物业管理费缴纳凭证评估报告以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，被告曾是系争房屋的所有权人，在其作为业主期间，虽然原、被告之间未签订物业管理合同，但原告作为物业管理企业对被告的上述房屋所在的高翔大楼实际进行了物业管理，提供了相应的服务，根据等价有偿、诚实信用原则，被告作为业主应当给付原告相应的服务对价。至于被告应当给付原告物业管理费的数额，根据评估报告的内容，被告所有的上海市浦东新区外高桥保税区富特西一路XXX号818-822室、901-906室、910-912室、914-915室、919-922室、1106-1108室、1113室、1119室房屋自2009年1月1日起至2012年11月12日止的物业管理费评估净值为1，069，352.02元，由于上述房屋的总建筑面积为1994.39㎡，故原告在上述期间的物业管理费收费标准为0.38元／㎡／天。现原告主张上述房屋自2009年3月1日起至2012年11月12日止的物业管理费，故本院参照评估标准0.38元／㎡／天、总建筑面积1994.39㎡计算，确定为1，025，396元。被告经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，依法视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告上海高翔工贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海尼禄物业管理有限公司物业管理费人民币1，025，396元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14，930元，由原告上海尼禄物业管理有限公司负担人民币902元，被告上海高翔工贸有限公司负担人民币14，028元。评估费人民币8，000元，由被告上海高翔工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  薛桂蓉代理审判员  韩 伶人民陪审员  史增康二〇一四年四月二日书 记 员  胡贤君附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。