福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第697号上诉人（原审原告、反诉被告）林枫，男，1988年10月15日出生，汉族。委托代理人方磊，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）纪家雍，男，1975年3月3日出生，汉族。委托代理人许理想、梁敏，福建天衡律师事务所律师。上诉人林枫因与被上诉人纪家雍房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第11656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林枫原审请求：1、解除林枫与纪家雍于2011年8月13日订立的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、纪家雍退还林枫已付的款项2000000元及利息（按银行同期贷款利率，从2011年8月24日计至实际还款日止）；3、纪家雍向林枫支付违约赔偿金1320000元；4、纪家雍赔偿林枫实际损失901154.5元。纪家雍反诉请求：1、解除林枫与纪家雍所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、林枫将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号、65号一楼、大同路10号一楼、大同路18号一楼的房产恢复原状并交还纪家雍；3、林枫向纪家雍支付自林枫擅自占有、毁损讼争房屋之日至林枫将房屋恢复原状交还纪家雍之日止的房屋占有使用费（按220000元／月计，从2011年10月8日计至实际完整交还之日止）。原审法院查明，2011年5月30日，张小强与厦门顺承置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：张小强向厦门顺承置业有限公司承租厦门市新路街39号之2一楼及三楼、大同路18号一楼、新路街59号、63号65号一楼的房屋，建筑面积约为1618平方米，租期为2011年7月1日至2020年6月30日，其中2011年7月1日至2014年6月30日期间的月租金为24270元；租赁期间，张小强不得擅自拆改、扩建和增添，确需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得出租方的书面同意，费用自理并承担全部安全责任，合同期满或终止时，装修或增扩设备全部归出租方所有；租赁期间，不得将本租赁房屋转租、转借、转让、抵押或变相买卖使用权，也不能改变房屋的使用用途，否则出租方可收回房屋，没收押金。同日，张小强还与厦门顺承资产管理有限公司就厦门市新路街39号之2一楼部分及二楼、大同路10号一楼的房屋（建筑面积约为628平方米）签订《房屋租赁合同》，并对租期、房屋装修拆改等、转租权等作了如前份合同同样的约定。2011年8月18日，张小强与纪家雍就前述房产签订《房屋租赁合同》，约定；期限为2011年9月1日至2020年6月30日，2011年9月1日至2014年11月30日的租金按191500元／月计。前述房产部分系厦门顺承置业有限公司和厦门顺承资产管理有限公司向厦门市公房管理中心承租的公房，还有一部分系自行管理的房产。厦门顺承置业有限公司和厦门顺承资产管理有限公司出具证明，同意张小强可将前述房产进行合作经营或转租，同时，厦门市公房管理中心在收到厦门顺承置业有限公司的申请后同意前述房屋可以转租。张小强与纪家雍就前述房产签订《房屋租赁意向书》明确约定：该物业现有建筑面积暂定为3800平方米，待张小强交房后按双方互测的实测面积为准，房屋最后租金的测算标准按双方最后实际测量的面积计算。在2011年8月18日所签订的《房屋租赁合同》中未具体约定承租面积而是直接确定月租金标准。张小强与纪家雍因前述房产的租赁合同纠纷诉诸法院。该案经过厦门市中级人民法院的审理，于2012年11月15日依法终审判决解除了纪家雍与张小强就前述房产所签订的房屋租赁合同关系，并将租赁房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给张小强；纪家雍于判决生效之日起十五日内向张小强支付房屋租金3000元及相应的房屋占用费（按191500元／月，从2012年6月13日计至实际归还房屋之日止）；纪家雍自判决生效之日起十五日内向张小强支付违约金1149000元。该终审判决中还认定，部分讼争房屋在出租给纪家雍之前即已用于经营旅馆及休闲娱乐，已取得消防安全检查合格证。2011年8月13日，林枫与纪家雍就讼争房屋厦门市新路街39号之2一楼及三楼，大同路18号一楼，新路街59号、63号65号一楼的房屋签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：建筑面积暂定为3989平方米，等纪家雍全面清场交房后再以双方实测量的面积计算，如有超过4000平方米仍以4000平方米计租；租赁用途为作为旅店经营及相关配套经营使用；纪家雍作为该房屋所有权人或产权所有人授权的合法转租人与林枫建立租赁关系；租赁期间为2011年9月1日至2020年8月30日，纪家雍给予林枫免租金装修期为3个月，自2011年9月1日至2011年11月30日；2011年12月1日至2014年11月30日的月租金为220000元；双方应于2011年9月1日办理房屋交接，并签订房屋移交确认单（局部交房、交房存在主体结构或配套设施与合同约定不一致问题均不视为完全交房），林枫同意纪家雍按房屋现状交房；纪家雍出租房屋现处于正常使用状态，林枫可根据自身使用要求对租用房屋进行加固和改造，费用及房屋安全由林枫自行承担；解除合同的条件中约定房屋在交接前或林枫交接房屋后尚未进行装修改造前，林枫知晓当地政府部门有拆迁意向的，林枫可单方解除合同，双方互不承担违约责任；纪家雍未按合同约定的时间向林枫全部交付该房屋，且延迟30日仍未交付的，属于违约；纪家雍交付的房屋不能实现租赁目的，纪家雍未按进度缴纳本合同内约定的或法律规定的本应由纪家雍缴纳的费用，属于违约；因林枫原因造成房屋主体结构损坏无法修复的，属于违约；若纪家雍有违约行为，林枫可单方解除合同，纪家雍须向林枫支付1320000元作为违约赔偿金，若林枫违约，纪家雍可单方解除合同，林枫须向纪家雍赔偿相当于当年房屋6个月租金的违约赔偿金并完全付清后方可解除合同；房屋返还时的状态约定为：林枫返还房屋应符合正常使用的自然状态，期间林枫所做的装修无需复原，返还时，应经纪家雍验收认可，并互相结清各自承担的费用，林枫装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，林枫有自由处置权。双方在《补充协议》中还约定：林枫需分两期交付2300000元（转让费1200000元、房屋租赁押金440000元、三个月租金660000元），第一期于合同签订起5日内支付2000000元，第二期为完成交接后5日内一次性支付300000元；纪家雍需出示原租赁合同，并且合同中应具转租权或转租说明，以上具复印件作为该租赁合同附件后，且纪家雍收到林枫支付的2000000元，该租赁合同方能生效。同年8月19日，双方另再签订《补充协议》一份，约定：增加厦门市新路街39号之2一楼部分及二楼，大同路10号一楼，一并为原合同内4000平方米面积出租给林枫，不再计算房租。2011年8月19日，林枫支付给纪家雍200000元，2011年8月23日，林枫支付给纪家雍1800000元。2011年9月，林枫在双方未签订交房确认书的情况下进入讼争房屋进行装修。2011年10月15日，林枫单方以“大同路酒店”的名义委托厦门市宏业工程建设技术有限公司对址于大同路新路街39号的“大同路酒店”进行安全性的鉴定。该司于2011年10月17日至19日进行相应检测，于10月31日作出JG第2011-47号鉴定报告，结论为：该建筑主体结构鉴定单元安全性等级综合评定为Dsu级，即该建筑的安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响建筑的整体承载能力，必须立即采取措施。2013年7月1日，厦门市宏业工程建设技术有限公司第一次更改，重新作出鉴定报告，报告编号为JG第（2011-047G1）号，并备注原JG第2011-47号鉴定报告作废。该份鉴定报告结论同前一份。此后，林枫即诉诸法院。原审法院认为，本案争议焦点：林枫与纪家雍于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否生效。据本案查明之事实，双方共同确认于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。据《房屋租赁合同》约定：双方应于2011年9月1日办理房屋交接，并签订房屋移交确认单。双方在《补充协议》中约定：纪家雍需出示原租赁合同，并且合同中应具有转租权或转租说明，以出具复印件作为该租赁合同附件后，且纪家雍收到林枫支付2000000元，该租赁合同方能生效。由此可见，讼争房屋的交接需办理书面移交确认单；合同虽已成立，但生效的条件是“纪家雍需出示原租赁合同，并且合同中应具有转租权或转租说明，以出具复印件作为该租赁合同附件”，及“纪家雍收到林枫支付2000000元”。本案租赁合同所涉房屋面积较大，且林枫承租该房屋用于经营，双方关于转租权确定的生效条件设定，以及房屋交付书面确认的约定均属慎重而必要的考量。庭审中，双方均确认：林枫虽进驻讼争房屋，但未签订房屋移交确认单；纪家雍虽已收到林枫所支付的2000000元，但纪家雍与张小强的租赁合同复印件并未作为双方合同附件附于其后。据此可以认定，双方在合同中所约定的合同生效条件尚未成就。双方于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效。据此，原审法院认为，双方于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效，故纪家雍并无义务协助林枫办理讼争房屋交接手续。林枫以此认定纪家雍拒不交房，并认为纪家雍违约，理由不成立，不予确认。此外，双方签订的租赁合同约定的讼争房屋面积暂定为3989平方米，实际租赁面积以实测面积为准。由于合同尚未生效，双方始终未办理房屋交接手续，故至今未予测量实租面积。且林枫在签订租赁合同前也到现场对讼争房屋进行初步考察。故林枫以双方所签合同约定的讼争房屋总面积为3989平方米，但实际面积仅为2246平方米，无法满足其承租目的，故而主张纪家雍违约，因证据不足，不予采纳。林枫在未与纪家雍办理房屋交接手续的情况下就于2011年9月进驻讼争房屋进行装修，且在2011年10月15日自行委托厦门市宏业工程建设技术有限公司对讼争房屋安全等级进行鉴定。而据生效判决认定的事实：讼争房屋在纪家雍承租时即已部分用于经营旅馆及休闲娱乐，已取得消防安全检查合格证。林枫自委托所作出的鉴定结论是在纪家雍进驻装修后得出，并且，林枫进驻讼争房屋时又未与纪家雍办理正式交接手续，故林枫以其单方委托所作出的房屋安全鉴定结论来主张纪家雍所交付的讼争房屋系危房，从而认为纪家雍违约，理由不成立，不予采纳。据此，林枫请求依法判令纪家雍支付违约赔偿金1320000元及赔偿实际损失901154.5元，无事实和法律依据，不予支持。由于张小强与纪家雍就讼争房屋所签订的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除。故作为次承租合同的林枫与纪家雍间的租赁关系失去存在的基础，现双方均同意解除就讼争房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，予以照准。林枫要求纪家雍退还第一期付款2000000元，符合法律规定，予以支持。由于林枫擅自进入讼争房屋，并对讼争房屋进行了拆改，现讼争房屋处于拆改后尚未装修的闲置状态。但张小强与纪家雍的租赁纠纷的生效判决中，关于纪家雍应返还给张小强的房屋的判项是“将租赁房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给张小强”，且纪家雍也无法证明讼争房屋原状，故林枫应将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号65号一楼、大同路10一楼、大同路18号一楼的房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给纪家雍。纪家雍反诉请求恢复原状，不予支持。林枫于2011年9月进驻讼争房屋进行装修，在2011年10月15日自行委托厦门市宏业工程建设技术有限公司作出鉴定报告后即停止拆装，但林枫并未与纪家雍办理房屋交还手续，存在过错。另，据本案所查明之事实，林枫与纪家雍签订租赁合同时间为2011年8月13日，张小强与纪家雍所签订的租赁合同时间为2011年8月18日。因此，纪家雍在未取得承租权的情况下就与林枫签约，滥用了林枫订立合同时所给予纪家雍的信赖，有违诚实信用原则。此外，本案的最初立案时间是2012年12月24日，纪家雍与张小强的租赁纠纷的终审判决时间是2012年11月15日，故纪家雍明知须将讼争房产返还张小强，仍未积极主动采取有效措施防止损失扩大，因此，纪家雍也存在过错。据此，原审法院认为，由于双方均未及时有效地对讼争房屋作出返还处理，从而致使讼争房屋在长达两年多的时间里一直处于荒置的状态，林枫与纪家雍均应对此承担相应责任。因此，林枫应按110000元／月，向纪家雍支付房屋使用费，从2011年10月8日计至实际返还之日止。纪家雍反诉请求中超出部分，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）林枫与被告（反诉原告）纪家雍于2011年8月13日所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、原告（反诉被告）林枫应于本判决生效之日起七日内将厦门市思明区新路街39号之2一楼、二楼、三楼和新路街59号、63号65号一楼、大同路10一楼、大同路18号一楼的房屋内的人员清空、物品搬出，将上述房屋返还给被告（反诉原告）纪家雍。三、被告（反诉原告）纪家雍应返还给原告（反诉被告）林枫第一期付款2000000元。四、原告（反诉被告）林枫应按110000元／月向被告（反诉原告）纪家雍支付房屋占用费（从2011年10月8日计至实际返还房屋之日止）五、驳回原告林枫的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告纪家雍的其他反诉请求。本案本诉诉讼费41871元，林枫负担19071元，纪家雍负担22800元。本案反诉诉讼费31440元，纪家雍负担2640元，林枫负担28800元。宣判后，林枫不服，向本院提起上诉。上诉人林枫上诉称，1、原审法院认定双方当事人于2013年8月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效，系对事实认定不清，应予以纠正。首先，关于纪家雍是否具有转租权，林枫依法仅具有形式审查的义务，即当纪家雍出示其与前手张小强的租赁合同，且该租赁合同中具有准许纪家雍转租讼争房屋的条款时，林枫基于诚实信用的合同法原则就有理由相信纪家雍已经具有了对讼争房屋的转租权。事实上，纪家雍已向林枫出示了其与张小强于2011年8月18日重新签订的租赁合同。林枫也正是因为相信了该转租条款的真实性，才将200万元前期款交付给纪家雍，开始了对合同的履行。其次，纪家雍已经向林枫部分交房，《房屋租赁合同》已经进入了实际履行阶段。林枫于2011年10月8日进入部分讼争房屋开始装修工作，且该进驻及装修行为是得到业主同意的。事实上，纪家雍完全知晓并同意由林枫接管讼争房屋，同时还认可了双方之间部分交房的行为。而按合同约定，双方只有在完全交房之时才签订房屋交接确认书，交房确认书的签订只能证明纪家雍已经向林枫完全交房。现原审法院以双方没有签订房屋交接确认书为由来否认部分交房的事实，缺乏事实与法律依据，显然不能成立。再次，即使原审法院对《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未生效的认定是正确的，那么该合同未生效的责任也应由纪家雍独自来承担。按照双方签订的《补充协议》的约定，该合同的生效条件有两点，其一是纪家雍应出示原租赁合同且该合同中应具有转租权或转租说明，其二是林枫应向纪家雍支付200万元前期款。事实上，林枫早已于2011年8月23日完成了相应的付款义务，然而，自2011年8月13日双方签订租赁合同至今，长达两年多的时间里，纪家雍仍未取得讼争房屋的转租权。很显然，纪家雍在收取了林枫前期款之后便一直怠于履行其应承担的义务，这不仅导致林枫的巨额财产被长期占用，更导致了双方订立的租赁合同未生效的不良后果，由此给林枫造成了巨大的损失，纪家雍理应承担相应的责任。2、原审法院认为讼争房屋的面积不存在大幅度的缩水，系对事实认定不清，应予以纠正。讼争房屋的面积根本未达到4000平方米。林枫提交的厦门顺承置业有限公司与张小强签订的两份《房屋租赁合同》明确载明讼争房屋的建筑面积仅有2246平方米。3、一审法院认为《鉴定报告》不符规范，且以讼争房屋部分取得消防安全合格证为由认为难以认定讼争房屋为危房，系对事实认定重大错误，应予以纠正。林枫对讼争房屋申请进行鉴定的行为完全符合相应法律法规的规定。厦门市宏业工程建设技术有限公司作为具有房屋安全性鉴定专业资质的机构，其出具的《鉴定报告》具有完全的证明力。厦门市宏业工程建设技术有限公司亦是厦门市中级人民法院司法鉴定与检验认定机构。讼争房屋系危房是客观事实状态，与其是否取得消防安全合格证无关。讼争房屋部分取得消防安全检查合格证并不能证明其主体结构安全。《鉴定报告》的结论明确载明：该建筑主体结构鉴定单元安全性等级综合评定为DSU级，即该建筑的安全性严重不符合本标准对ASU级的要求，严重影响建筑的整体承载能力，必须立即采取措施。鉴定结果为DSU的房屋即为通常意义上的危房，具有极高的危险性，应当禁止使用。再次，讼争房屋系危房是其客观状态，并不是林枫的装修行为造成的。一方面，林枫提交的湖南通程建筑装饰工程有限公司的《证明》明确说明，该装饰公司进入讼争房屋进行的只是内部装修拆除作业，并未破坏房屋原有结构。另一方面，从《鉴定报告》的结论上看，讼争房屋被认定为安全性不达标的原因是因为建筑物年代久远、未进行合理维护造成的，而并不是由于某项装修行为造成的。4、原审法院判令林枫向纪家雍支付房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据，应当依法予以纠正。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定，合同期限自2011年9月1日起至2020年8月30日，纪家雍应于2011年9月1日将讼争房屋交付给林枫，且给予林枫三个月的免租金装修期，如果双方调整交房日期的，起租日和租赁日期限也相应顺延。事实上，林枫经过纪家雍许可后，于2011年10月8日首次进入讼争房屋，依照双方在合同中关于起租日顺延的约定，林枫对讼争房屋的起租日应当认定为2011年10月8日，则相应的免租期为2011年10月8日至2012年1月7日。然而，林枫在2011年10月31日（即《鉴定报告》出具之日）便全面撤出了讼争房屋，并于2011年12月15日向纪家雍邮寄了《解除合同告知书》，通知纪家雍解除了双方签订的租赁合同。林枫对讼争房屋的占有和使用仅为短短的两个月，且这两个月尚处于双方约定的免租期内，因此，林枫根本无须为此支付房租或房屋占有使用费。退一步说，仅就原审法院的判决而言，其对房屋占有使用费的计算也极不合理，应当予以纠正。首先，一审法院关于房屋占有使用费的计费标准认定有误。既然一审法院认定林枫与纪家雍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》未生效，那么，将房屋占有使用费的计费标准认定为双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的22万元／月显然缺乏相应的依据。即使要以《房屋租赁合同》中约定的租金作为房屋占有使用费的计费参考，原审法院认定的计费标准依然不正确。林枫与纪家雍在《房屋租赁合同》1.1条中约定，预估租赁建筑面积暂定为3989平方米，并以此面积作为当前租金的计算标准，待全面清场交房后再以双方实际测量的面积计算。可见，220000元／月的租金标准是建立在3989平方米的基础上。然而，现有明确证据证明讼争房屋面积大幅缩水，仅为2246平方米，那么讼争房屋的租金也应当相应的缩减。因此，房屋占有使用费的计费标准应当为123870元／月（220000元／月÷3989平方米×2246平方米=123870元／月）。原审法院关于房屋占有使用费的计费时间认定有误。本案的最初立案时间是2012年12月24日，纪家雍与张小强的租赁纠纷的终审判决时间是2012年11月15日，故纪家雍明知须将讼争房产返还张小强，仍未积极主动采取有效措施防止损失扩大。依据《民法通则》第114条及《合同法》第119条之规定，纪家雍无权就扩大的损失要求赔偿。因此，即使林枫应当承担房屋占有使用费，其计费时间也应当从2012年1月8日（即免租期满后）计至2012年11月15日。其后，因纪家雍怠于履行返还讼争房产的义务而导致房屋占有使用费的扩大，林枫无须承担。此外，2013年11月8日，根据讼争房屋现场的情况，讼争房屋已经被出租给第三人，并已经在进行相应的清理装修工作。因此，讼争房产实际已经不是林枫在占有使用，那么原审法院判令林枫向纪家雍返还讼争房屋根本无意义，也无实际操作的可能。再次，原审法院对于双方当事人对房屋占有使用费的分担比例认定有误。纪家雍的过错显然大于林枫。综上所述，请求撤销原审判决第二项、第四项、第五项，支持林枫原审全部诉讼请求。被上诉人纪家雍答辩称，1、原审判决认定林枫与纪家雍签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》尚未生效，认定事实完全正确，应予维持，林枫的上诉理由不能成立。关于纪家雍是否具有转租权，双方当事人在签订《补充协议》时纪家雍就已经明确告知林枫其尚未取得讼争房屋的转租权，林枫对此也是明知的，否则双方当事人不可能在《补充协议》中约定转租权的取得作为合同生效的条件之一。林枫对纪家雍没有取得转租权的事实是完全知晓的，不可能像林枫所言的其相信纪家雍已经取得了对讼争房屋的转租权。至于林枫所称的纪家雍曾向其出示纪家雍与案外人张小强签订的《房屋租赁合同》并不属实。因为这两份《房屋租赁合同》的租赁标的物完全一致，这份前手《房屋租赁合同》涉及到纪家雍与张小强之间的商业秘密，特别是关于租金价格的约定，纪家雍不可能向林枫出示。另外，这份前手《房屋租赁合同》第8.1条对纪家雍的转租权进行了明确限定，即：房屋租赁期间，甲方（即张小强）同意乙方（即纪家雍）因经营需要出租客房或转租部分场所：同意乙方因经营需要将该房屋全部转租给乙方的关联方（指与乙方有直接、间接股权投资或者特许品牌授权关系）。而林枫在原一审庭审中也明确承认其并非纪家雍的关联方，双方没有任何直接、间接股权投资或者特许品牌授权关系。因此，纪家雍根本无权将讼争房屋转租给林枫。正因为如此，纪家雍与林枫才签订《补充协议》，重新约定《房屋租赁合同》的生效条件。且林枫的该条上诉理由与其之前在原一审庭审中的陈述完全相悖，林枫在原一审庭审中陈述：纪家雍与林枫签订的《房屋租赁合同》有两份附件，一份是产权方与纪家雍签订的租赁合同的复印件，另一份是产权方授权纪家雍的《转租许可证明》复印件，林枫声称其都持有这两份复印件，但因遗失无法提交。而林枫在本次上诉理由声称，纪家雍又于2011年8月18日向其出示了前手《房屋租赁合同》。从林枫在本案的不同审理阶段中的陈述可以看出，林枫主张《房屋租赁合同》生效条件已经成就的依据前后不一，自相矛盾。纪家雍从未向林枫交付租赁房屋，双方也并未签署《房屋交接确认书》，《房屋租赁合同》并未进入实际履行阶段。林枫在《起诉状》中称：“林枫付款后就不断敦促纪家雍交付房屋，可纪家雍因为种种原因至今未能履约”。这明确承认纪家雍没有向其交付租赁房屋。不仅如此，林枫又在《反诉答辩状》中对其擅自进入并毁损租赁房屋的事实再次进行自认：“但事实上，纪家雍恶意毁约拒不交房，林枫出于履行合同的善意才于2011年10月8日进入涉租房屋，开展一系列装修工作。”可见，纪家雍从未向林枫交付租赁房屋，双方并没有实际履行《房屋租赁合同》。林枫对合同未生效的事实完全知晓，因合同未生效所产生的责任应由林枫全部承担。2、原审判决认定讼争房屋的面积不存在大幅度的缩水，纪家雍无须承担违约责任，应予维持。一审判决认为讼争《房屋租赁合同》约定的房屋面积3989平方米，只是双方暂定的面积，实际面积以实测面积为准。厦门市中级人民法院在张小强与纪家雍房屋租赁合同纠纷一案中对讼争房屋的租赁面积采取同样的判断标准。原审判决对房屋租赁面积的判断与该已生效《民事判决书》的判断标准一致，应予维持。另外，林枫在本次原审庭审中明确承认，在签订《房屋租赁合同》前已经对租赁房屋进行查看。林枫在原二审庭审（指本案发回重审前的二审）中也陈述，在房屋租赁之前，案外人张小强也告知纪家雍和林枫，租赁房屋的面积为3900平方米左右。因此，原审判决不支持林枫以讼争房屋的面积存在大幅度缩水要求纪家雍承担违约责任，认定事实和适用法律均属正确，应予维持。3、原审判决没有采信《鉴定报告》的鉴定意见，对事实认定完全正确，应予维持。林枫对讼争房屋申请危房鉴定完全不符合相应法律法规的规定。厦门市宏业工程建设技术有限公司并非厦门市法定的危房鉴定机构。根据《厦门市房屋安全鉴定和防治管理规定》第五条、第六条以及其他相关条文的规定，厦门市房屋安全鉴定的工作由厦门市房屋安全鉴定所负责，危房必须经房屋安全鉴定所鉴定后方可确认，并且房屋安全鉴定必须遵循相关的程序并提交相应的证件和材料。且纪家雍对该次鉴定毫不知情且从未参与，整个检测过程完全是由林枫掌控的，纪家雍完全不知道检测过程是否客观、真实地反映现场情况。这份《鉴定报告》是在之前的JG第2011-47号《鉴定报告》有效期届满后即2013年1月6日之后重新作出的，出台的时间长达近22个月，可见宏业公司的行为是多么的随意、不严谨。另外，这份《鉴定报告》所附的照片多处存在主体结构毁损、破坏的情况，这完全可能是林枫为了证明房屋系危房而私自敲砸、毁损房屋来取得对其有利的鉴定意见。从《鉴定报告》的日期可以清楚地看出，通程建筑公司早于2011年10月8日就按照上诉人的要求进入租赁房屋进行拆除作业。《鉴定报告》载明的检测日期为2011年10月17日至10月19日，《鉴定报告》完成的日期更是在2013年7月1日。由以上时间点可见，在林枫对租赁房屋进行拆除作业后，宏业公司才入场进行鉴定，因此，即使租赁房屋的建筑主体结构安全性有问题也是由于林枫非法拆除作业引起的，林枫应当负责修复。根据已经生效的（2012）厦民终字第2674号民事判决查明的事实，讼争房屋在纪家雍承租时即已部分用于经营旅馆及休闲娱乐，已取得消防安全检查合格证。4、原审判决判令林枫向纪家雍支付房屋占用费的金额偏低，应予调高。早在2012年1月9日，纪家雍就已经向原审法院提起诉讼，要求林枫将租赁房屋恢复原状后返还，但由于林枫的原因一直拒绝退还房屋且拒付房屋占用费。即便纪家雍真的对防止损失的扩大存在过错，但从本案的事实过程可以清晰的看出，林枫以所谓房屋大面积缩水、房屋系危房等完全不成立的理由要求解除合同且一直持续占用租赁房屋导致纪家雍损失惨重，林枫应对本案的损失承担主要责任。综上，请求驳回林枫的上诉请求。经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实除林枫认为林枫进入讼争房产的时间为2011年10月8日，纪家雍认为张小强与顺承公司租赁合同的真实性无法确认、顺承公司是在张晓强与纪家雍诉讼过程中出租的、林枫与纪家雍的补充协议签订时间为2011年8月23日及在本案诉讼过程中，宏业公司再次出具鉴定报告外，其余事实无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。另查明，林枫于2012年12月3日向原审法院起诉纪家雍，其起诉称“……林枫付款后就不断敦促纪家雍交付房屋，可纪家雍因种种原因至今未能履约……”，在本案的反诉答辩中林枫又称，其是出于履行合同的善意才于2011年10月8日进入讼争房产。林枫在原审庭审中述称，纪家雍仅出示了张小强与其签订的合同，并未作为合同附件。还查明，林枫主张其于2011年12月向纪家雍送达了解除合同的函，对该主张林枫提交了顺丰速运的寄件单，该寄件单为存根，上无收件人员签名。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，首先，林枫与纪家雍签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有约束力。依照林枫与纪家雍补充协议的约定，纪家雍需出示原租赁合同，并且合同中应具转租权或转租说明，以上复印件作为该租赁合同附件后，且纪家雍收到林枫支付的2000000元，该租赁合同方能生效。本案虽林枫已支付纪家雍200万元，但纪家雍与张小强的租赁合同并未作为租赁合同附件，且林枫自2011年10月8日起即进入讼争房产，并占有使用讼争房产，但实际上纪家雍直至2011年10月13日方从张小强处接受讼争房产。由此可见，林枫在进入讼争房产时，纪家雍并未获得讼争房产的占有、处分权，林枫在原审起诉状及反诉答辩状中的陈述也说明了这一点，原审由此认定讼争合同尚未生效并无不当，本院予以维持。其次，关于占有使用费标准问题，林枫自2011年10月8日进驻讼争场所后，即对讼争场所进行拆除、使用，虽林枫主张其向纪家雍邮寄了解除合同函并已退出讼争场所，但其仅提供了邮寄解除合同函的邮单存根，无送达凭证，无法证明其有向纪家雍邮寄了解除合同函，其也无证据证明有通知纪家雍前来交接讼争房产。而讼争房产因林枫的进驻、拆除而导致目前空置无法使用的现状，林枫应当支付相应的占有使用费。对于占有使用费的标准，原审参照林枫与纪家雍合同约定的租金标准，考量双方对于讼争房产现状各自的过错程度，酌定林枫每月支付11万元的占有使用费并无不当。林枫上诉称讼争房产的面积无3989平方米，但从现有的证据分析，顺承公司与张小强的合同中对于房产面积的表述是约1618平方米，并无明确数额，而林枫与纪家雍签订的合同也是写明面积以实测为准，而此后林枫预付给纪家雍的租金也是按每月22万元支付的，可见林枫对该租金数额并无异议。原审以此作为占有使用费的标准并无不当，林枫的上诉本院不予支持。再次，林枫上诉称讼争房产系危房，纪家雍应当承担相应的违约责任，本院认为，林枫在租赁讼争房产之前，应已对讼争场所进行了充分了解，在签订合同时其并未对讼争房产提出异议。而其委托宏业公司进行的鉴定是其单方委托，是根据林枫的需要而出具的，在出具报告后，又根据林枫的需要进行了更改。该鉴定是在装修公司入住拆除后方进行的，虽装修公司称其仅是进行拆除，并未对房屋结构造成影响，但装修公司的拆除工作是否有对房产结构造成影响不能仅凭装修公司的单方说明为依据。该鉴定报告也仅写明该建筑安全性为Dsu，并未认定讼争房产为危房。所以林枫以该鉴定报告为证主张纪家雍存在违约，依据不足，本院不予采信。最后，林枫主张讼争房产已被他人占有使用，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。讼争房产如今空置，双方均存在责任，原审法院判令林枫返还房产，并支付占有使用费并无不当，本院予以维持。林枫的上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人林枫的上诉，维持原判。本案二审案件受理费33200元，由上诉人林枫负担。本判决为终审判决。审 判 长  林巧玲代理审判员  许 莹代理审判员  胡林蓉二〇一四年四月十五日书 记 员  朱燕萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。