广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1542号上诉人（原审被告）：张某，男，香港居民。委托代理人：黎小锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：粱某，男，香港居民。委托代理人：祝怀勇，广东粤商律师事务所律师。上诉人张某与被上诉人粱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第99号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。粱某在原审中诉请：张某返还定金人民币5万元。原审法院审理查明，（一）2010年9月25日粱某与张某签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：张某（卖方）将深圳市某区某路某居某房产转让给梁志明（买方），转让成交价为人民币2000000元，成交价不含税费；粱某在合同生效之日当日向张某支付定金人民币30000元，在本合同生效后三日内（含当日）再向张某支付定金人民币20000元整，定金交由双方所约定的第三方监管；粱某须于2010年10月29日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币400000元支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中；粱某须于2010年10月29日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，张某须配合粱某申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产处于抵押状态，粱某同意张某委托担保公司担保融资赎楼，张某须于签署本合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，粱某须协助张某办理；如粱某未按照本合同约定的期限履行义务，张某有权要求粱某以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如粱某逾期履行超过五日，张某可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收粱某已支付的定金；如张某未按照本合同约定的期限履行义务，粱某有权要求张某以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如张某逾期履行超过五日，粱某可解除合同并选择要求张某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金；另外，合同还约定了一些其他权利义务。（二）2010年9月25日粱某与张某、某地产代理（深圳）有限公司签订了一份《资金托管协议》，约定粱某与张某同意将定金人民币50000元交楼押金人民币10000元交由某地产进行托管；托管定金在某地产查询该物业处于抵押但不存在查封状态时，某地产可解除托管，将资金放给张某。（三）2010年9月25日粱某与张某又签订了一份《买方主体变更确认书》，第三人于同月27日在该《买方主体变更确认书》新买方确认处签名。三方约定，粱某、张某双方于2010年9月25日共同签署了关于某区某路某居某栋某房产的《二手房买卖合同》，粱某、张某双方于2010年9月25日与某地产代理（深圳）有限公司签署了关于该物业的《资金监管协议》，现三方协商一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为黄某名下，由黄某继续履行《二手房买卖合同》和《资金监管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下粱某未履行的义务，粱某对黄某承担连带保证责任。（四）合同签订后，梁某分别于2010年9月25日与9月28日向某地产支付了定金人民币30000元和20000元，张某出具了收款收据。2010年10月15日某地产将定金中的人民币40000元付给了张某。张某于2010年9月29日办理了公证委托，委托中兰德担保集团股份有限公司等代为办理涉案房产的赎楼手续。某地产从监管的人民币10000元定金中为张某支付公证费人民币380元。（五）粱某系香港特别行政区居民，其在2009年12月7日购有深圳市某区某路某花园某阁某房产一套。黄某系非深圳户籍，其在2010年7月13日购有深圳市某房产一套。原审法院认为，粱某与张某签订的《二手房买卖合同》及粱某与张某、黄某签订的《买方主体变更确认书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。粱某在签署了上述《二手房买卖合同》后，按照合同约定的付款方式，支付了定金，张某亦在合同约定的期限内办理了赎楼的相关手续，这说明粱某与张某均有履行合同的意愿，并在一定程度上在履行合同。由于深圳市人民政府2010年9月30日发布的《深圳市人民政府办公室关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办（2010）82号），第二条规定，在本市暂实行限定居民家庭购房套数政策，对于能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。根据粱某、张某、黄某三方签订的《买方主体变更确认书》，买方变更为黄某，而黄某属非深圳市户籍，且已经拥有了一套住房，其已经不可能再购买涉案的房产。退一步讲，粱某作为香港特别行政区居民，其在深圳已经拥有了一套住房，根据深圳市《关于规范境外机构和境外人员购买商品房的通知》（深国房（2007）254号），规定港澳台地区居民和华侨只能购买一套商品房。粱某已经拥有一套商品房，也已不可能再履行上述《二手房买卖合同》。故《二手房买卖合同》不能够继续履行，是由于政府购房政策的变更的原因，不能够归责于粱某与黄某。根据公平原则，粱某请求返还定金的诉讼请求，本院予以支持。定金系由粱某缴纳，黄某对此亦无提出异议，故定金应当返还给粱某。但在合同履行中产生的公证费应当由粱某承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、张某在本判决生效之日起十日内返还粱某交付的定金人民币40000元。二、某地产代理（深圳）有限公司在本判决生效之日起十日内将托管的定金人民币9620元退还粱某。三、驳回粱某的其他诉讼请求。如张某未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1050元，由原告粱某负担人民币525元，被告张某承担人民币525元。上诉人张某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2011）深罗法民三初字第99号民事判决书；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：张某认为，本案一审法院存在认定事实不清、法律关系认定不正确的情况，从而错误地支持了被上诉人的无理请求，导致作出错误的判决。根据本案的证据和庭审中查明的情况可以确认如下事实：1、张某和粱某签署了《二手房买卖合同》和《资金监管协议》，张某是卖方，粱某是买方：2、张某和粱某、黄某签署了《买方主体变更确认书》，约定粱某将其在《二手房买卖合同》和《资金监管协议》项下的义务转移给黄某，也就是说黄某作为涉案房屋的买方。在庭审中，张某、粱某、黄某都确认了这一事实。根据庭审查明的事实表明：本案是房屋买卖合同纠纷，合同的双方是张某和黄某，粱某不是合同的当事人，他只是作为黄某的代理人作出相关的行为（包括其支付定金的行为）。根据我国《民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。因此，粱某支付定金的行为后果归属于黄某而不是粱某。然而，原审法院却认定“根据公平原则，粱某请求返还定金的诉讼请求，本院予以支持”，张某认为，原审法院抛开法律，何谈公平原则只有在法律框架之内才有公平原则可言。粱某只是黄某的代理人，这里先不谈买方是否有权解除合同，要求返还定金，本案粱某根本不是适格的原告，无权提出起诉，原审法院作出的判决根本违背了相关法律规定。综上所述，张某认为，一审法院审理本案认定事实不清，判决错误。为此，张某依法提出上诉，请依法判令所请。粱某口头答辩称：粱某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：粱某是否系适格的原告？本院认为，本案系返还定金之诉，而定金系由粱某缴纳，虽然买方主体变更为黄某，但黄某作为本案的第三人对此未提出异议，且涉案合同已经不能继续履行。因此，粱某与本案有直接的利害关系，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。因此，粱某作为本案原告的主体适格。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，对其各项上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 柯云宗代理 审 判员 赵 霞二〇一一年八月一日书记员（兼） 刘司元