深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第646号原告宋某。委托代理人汤某，广东炜某律师事务所律师。被告某甲公司。法定代表人王某，董事长。被告某乙公司。法定代表人胡某，董事长。两被告共同委托代理人白某，上海市建某（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托代理人陈某。原告宋某诉被告某甲公司（以下简称某甲公司）、某乙公司（以下简称某乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员洪胜元任审判长，与人民陪审员杨江河、利庆君组成合议庭，于2011年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤某，两被告委托代理人白某、陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与某乙公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》后，又与某甲公司签订了《租赁协议书》。在原告购房过程中，某乙公司的售楼广告明确提出“十年租约，8%年回报，一次返还两年租金，租金高于月供款，零风险”及“首层租金高达120元／平方米，真正的带租约售铺”。且某乙公司同时向原告出具《发展商承诺》，内容为：出租期间，某甲公司如不能支付返租租金，将由某乙公司担保支付。现两被告拖欠租金一直不付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2010年5月至今的租金，合计人民币44088元（按租金人民币3674元／月计算，暂计至2011年4月止，依法计至某甲公司和某乙公司返还租金之日止，相关税费由原告自行缴纳）；2、被告支付拖欠的租金利息，合计人民币1391元（暂计至2011年4月止，依法计至实际返还租金之日止）；3、被告承担诉讼费。某甲公司答辩称，一、原告诉讼请求要求支付的是税前租金，根据双方签订的《租赁协议书》的规定，某甲公司支付的为税后租金，且在原告提交的生效判决中，法院已经确认某甲公司应支付的租金为税后租金；二、原告与某甲公司之间的租金协议没有约定拖欠租金需支付利息，原告要求支付利息缺乏合同依据。即使某甲公司应支付利息，该利息的计算时效应为一年，且应以税后租金作为计算基础；三、《租赁协议书》已经明确约定租金税费由原告承担，该费用由某甲公司从应支付的租金中扣减并向有关部门代缴，某甲公司已履行了租金税费的代缴义务。某乙公司答辩称，一、原告在诉讼请求中未对两被告的责任进行区分，而是笼统要求两被告承担支付租金及利息的义务。某乙公司认为根据合同相对性原则，各案中原告与某乙公司不存在租赁合同关系，某乙公司无需向原告支付租金及利息，某乙公司非本案的适格被告，原告无权向某公司主张租金及利息；二、原告起诉称某乙公司在售楼广告中明确提出十年租约8%年回报，要求某乙公司承担责任。某乙公司认为我方将涉案房屋出售给原告，原告与某甲公司已经签订租赁协议，协议内容与承诺一致，说明某乙公司已经履行了承诺。另外，案件中原告与某甲公司的争议属于租赁合同纠纷，某乙公司并非合同当事人，无需承担责任，且同类案件已有生效判决认定某乙公司无需就上述承诺向原告承担任何责任；三、原告以某乙公司向原告出具承诺而要求某乙公司承担责任，该情况与事实不符。事实上某乙公司从未向原告出具过《发展商承诺》。在原告提交的生效判决中，虽然深圳中院根据原告提交的《发展商承诺》认定某乙公司承担一般保证责任，但从某乙公司提交的庭审笔录及调查笔录可知，原告均未将该证据在一审、二审中提交。目前，某乙公司已就该案提起再审申请。原告所提交的该判决书认定事实有误，原告要求以该判决书所认定的事实主张某乙公司承担责任依据不足。经审理查明，2004年6月17日，原告向某公司购买了天某花园三期x栋xxxx号商铺，建筑面积40.22平方米，用途为商业金融业。某乙公司向原告出售涉案房产时，发出的售楼广告中称“10年返租，一次返还2年租金，年回报率8%，租金高于月供，品牌商业经营公司全程代租”。2005年6月5日，原告和某公司签订了一份《租赁协议书》，约定原告拥有宝安区福永镇永泰西路“天某花园”三期x栋xxxx号商铺，原告将上述商铺出租给某甲公司，租赁期限自2005年7月1日起至2015年6月30日止，租赁用途为商业；租金每月人民币3674元，2005年10月1日起至2007年9月30日止的两年租金人民币88177元由某甲公司直接支付给本商铺的开发商某乙公司，抵作原告购买本商铺的部分购房款，租赁税费由原告自行承担；2007年10月1日至2015年6月30日期间的租金，某甲公司按月支付，某甲公司应于每月30日前将上月租金支付给原告；凡国家有关法律、法规、政策规定应由出租方承担的税费，由原告承担，该类税费由某甲公司从应支付给原告的租金中扣除，并向有关部门代缴。合同签订后，某甲公司将2005年10月1日起至2007年9月30日止的两年租金作为购房款支付给某乙公司。2009年11月份开始，由于某甲公司未按时向原告支付租金，原告向宝安区人民法院起诉【案号为（2010）××民三初字第××号】要求两被告连带支付拖欠的租金、滞纳金和返还租赁税。案件经一审后，当事人上诉至深圳市中级人民法院【案号为（2010）××民五终字第××号】，在二审期间，原告向法院提交了一份某乙公司出具的《发展商承诺》作为证据，故深圳市中级人民法院判决：某甲公司向原告支付2009年11月至2010年4月期间的租金人民币22044元和利息、2008年3月至2009年10月多扣的租赁税人民币3027元；某乙公司对某甲公司的上述支付义务承担一般保证责任。2010年5月后的租金，某甲公司仍未向原告支付。另查明，某甲公司原名称为深圳市金某福商业广场有限公司，某乙公司的法定代表人胡某在2006年11月14日至2009年9月8日同时是某甲公司的法定代表人，2003年12月8日至2005年12月18日期间某乙公司作为某甲公司的股东之一，占有某甲公司65%的股份。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的（2010）××民五终字第××号判决书、两被告注册登记信息查询单，某乙公司提供的开庭笔录（2010.6.4）、调查笔录（2010.10.25）等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告和某公司签订的《租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。某甲公司未能按照合同约定向原告支付2010年5月之后的租金，已经构成违约，某甲公司应向原告支付拖欠的租金及利息。对于租金的计付标准，某甲公司辩称原告诉请的每月租金人民币3674元为税前租金，而《租赁协议书》约定实际租金应以税后金额计付，应以扣除税款后的数额作为计算标准。但某甲公司并未提交证据证明其按约履行缴纳相应税费的义务，故本院认定某甲公司没有履行代缴税费义务，原告有权要求某甲公司全额支付租金并自行缴纳税费，对某甲公司的答辩意见本院不予采纳。某甲公司应当向原告支付2010年5月至2011年4月的租金，租金按税前每月人民币3674元计算共计人民币44088元。由于某甲公司违约未按时交付租金，利息作为拖欠租金的法定孳息，某甲公司应向原告支付。某甲公司应根据中国人民银行规定的同期贷款利率标准向原告支付利息，每月租金人民币3674元的利息从合同约定支付时间的次日即下月30日的次日起计至清偿之日止。某乙公司对某甲公司的支付义务应否承担责任，本院认为，原告持有某乙公司出具的“发展商承诺”函，某乙公司承诺在某甲公司不能支付租金的情况下由某乙公司担保支付，某乙公司的上述承诺应当为一般保证，在某甲公司的财产不能履行上述债务时，由某乙公司承担保证责任。且已发生法律效力的（2010）××民五终字第××号民事判决书已认定某乙公司应对某甲公司的支付义务承担一般保证责任。尽管某乙公司否认向原告出具该承诺函，但没有事实依据，某乙公司关于未承诺对某甲公司的债务承担保证责任的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告某甲公司应于本判决生效之日起十日内向原告宋某支付2010年5月至2011年4月期间的租金人民币44088元和利息（以每月租金人民币3674元为基数，根据中国人民银行同期贷款利率标准计算，每月租金的利息从下月30日的次日起计至清偿之日止）；二、被告某乙公司对上述某甲公司的支付义务承担一般保证责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币937元，由某甲公司负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  洪胜元人民陪审员  杨江河人民陪审员  利庆君二〇一一年七月三十一日书 记 员  李婷霞书 记 员  莫莹莹附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！