广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014���佛顺法良民初字第1261号原告钟志敏。原告梁国昌。原告李蔚铭。以上三原告共同委托代理人欧阳彪，广东天道勤律师事务所律师。被告佛山市亚澳房产实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处红岗居委会红岗路红庙八街二号。法定代表人冯振华。原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭诉被告佛山市亚澳房产实业有限公司（以下简称亚澳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法由审判员张慧适用简易程序独任审判，于2014年8月13日公开开庭进行了审理，原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭的共同委托代理人欧阳彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭诉称，2012年3月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的汇峰名居五座502房，建筑面积166.51平方米，总价款993398.66元。合同第九条约定被告应在2012年8月26日前办理完毕竣工验收备案手续，将符合合同附件2规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告；第十条约定如被告未按合同规定的期限将商品房交付给原告，应自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日向原告支付已付房价款万分之三违约金；第十五条约定在房屋交付使用之日起90日内协助原告向管理部门申请办理《房地产权证》。合同签订后，原告已向被告付清购房首期款497398.66元，并按合同约定办理了银行按揭贷款，银行已向被告发放了496000元的贷款。此外原告向被告支付了代办房地产权证的契税及窗口费31801.96元，但被告一直不能办理汇峰名居的竣工验收备案，不能将符合正常使用的商品房交付给原告和向原告交付《房地产权证》。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被���立即向原告支付逾期交房的违约金197288.98元（按合同约定的日万分之三自2012年8月27日起暂计至2014年6月20日，以后顺延应计至被告办理完毕竣工验收交房之日止）；2.被告立即办理房屋竣工验收手续，并办理《房地产权证》给原告；3.本案诉讼费由被告承担。本院依法向被告送达起诉状副本及开庭传票，但被告既无到庭参加诉讼，也无向法庭说明正当理由。原告在诉讼中提供了如下证据：证据1.原告身份证、被告工商登记资料各一份（均为复印件），证明原、被告的诉讼主体资格。证据2.商品房买卖合同一份（原件，经核对已退回），证明2012年3月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买汇峰名居5座502，购房款993398.6元，第九条约定2012年8月26日完成竣工验收手续，并按装饰和设备标准向上述房屋交付给原告，如被告未按期交房，至最后交���期限的第二天至实际交付日，每日向原告支付已付房款的万分之三的违约金。又约定在房屋交付使用起90日内协助原告办理房地产权证。合同第七条约定原告支付购房款首期497398.66元，余款496000元于签订合同当天办理银行按揭手续。银行已将496000元支付给被告。证据3.购房款收据一张、被告代收的契税收据一份（原件，经核对已退回），证明原告已向被告支付购房款497398.66元，并向被告支付了用于办理房地产权证的契税及窗口费31801.96元。证据4.由佛山市顺德区国土城建和水利局做出的《关于汇峰名居是否属于限购以及办理房地产权证等问题的复函》一份（复印件），证明本案原告不属于境外个人，可以购买非住宅。也证明被告没有向国土城建部门办理竣工验收手续，因此本案标的房屋暂未具备办理房地产权证的条件。原告的第二项诉讼请求就是要求被告继续履��合同，立即办理房屋的竣工验收手续并办理房地产权证给原告。被告在诉讼中没有提供证据。经审查，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，原告提供的证据来源真实、合法有效，本院予以采信，结合原告的陈述，本院确认如下事实：2012年3月9日，钟志敏、梁国昌、李蔚铭与亚澳房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定钟志敏、梁国昌、李蔚铭向亚澳房产公司购买亚澳房产公司开发的位于佛山市顺德区大良街道办事处五坊D地块汇峰名居5座502房，购房价款总计993398.66元；该房产用途为“商业金融信息”；亚澳房产公司应在2012年8月26日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续，符合本合同附件二规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给三原告，逾期交付超过60天后，三原告有权解除合同。三原���要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，每日向三原告支付已付房价款万分之三的违约金；亚澳房产公司在房屋交付使用之日起90日内协助三原告向管理部门申请办理《房地产权证》。合同签订后，三原告已向亚澳房产公司付清购房款993398.66元并于同日支付了代办房地产权证的契税、窗口费共31801.06元。2014年7月31日，佛山市顺德区国土城建和水利局出具顺建函（2014）1088号《关于汇峰名居是否属于限购以及办理房地产权证等问题的复函》：一、汇峰名居5座302、5座402、5座601、4座601单元，其房屋用途为商业、金融、信息，不属限购范围，但根据相关规定，境外个人不得购买非住宅；二、关于办理验收问题。经调查，汇峰名居工程目前已通过规划验收备案，且区建设工程质量安全监督站已对该工程出具工程质量监督报告，但目前建设单位仍未到佛山市顺德区国土城建和水利局办理竣工验收备案手续；三、关于办理房地产权证问题。商品房单元房地产权证的办理，必须以申办预售的项目整体办理了新建商品房权属确认手续为前提，而新建商品房权属确认的一项必备条件就是项目通过了竣工验收备案。因此，汇峰名居暂未具备办理房地产权证的条件。诉讼过程中，经本院释明，原告坚持不主张解除合同。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应按该合同约定履行各自的义务。现原告已支付全部购房款，被告未按合同约定的时间交付涉案房产并为原告办理房地产权证实属违约，被告应按合同约定承担支付违约金的责任。原告主张被告按已付房款的日万分之三自2012年8月27日起至实际交房日止给付违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于原告请求被告办理房屋竣工验收手续及房地产权证的诉讼请求，根据佛山市顺德区国土城建和水利局的回复，汇峰名居项目整体仍未通过竣工验收备案，现暂未具备办理房地产权证的条件。因办理房地产权证的必备条件即为汇峰名居项目通过竣工验收备案，竣工验收备案为竣工验收的后置程序，办理竣工验收的前提是建筑物已竣工且经相关部门验收合格，现无证据证明汇峰名居项目符合竣工验收标准，具备竣工验收条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行。鉴于现汇峰名居项目尚不具备办理竣工验收手续及房地产权证的条件，目前属于事实上不能履行。对于在合同有效且事实上不能履行的情况下原告的权益保护问题，原告可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求被告承担相应的责任。对此，在本院已向原告释明其可变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持其原来的诉讼请求，故对原告在本案中要求被告办理房屋竣工验收手续并办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市亚澳房产实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭支付逾期交房违��金，2012年8月27日至2014年6月20日的违约金为197288.98元，之后的违约金按原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭已付房款993398.66元的日万分之三计算至实际交房之日止；二、驳回原告钟志敏、梁国昌、李蔚铭其他诉讼请求。本案受理费减半收取为2122.89元（原告已预交），由被告佛山市亚澳房产实业有限公司负担（被告应在支付上述违约金时一并径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张慧二〇一四年八月十四日书记员  张宇