浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第416号原告浙江绿洲物业管理有限公司，住所地杭州市西湖大道**。法定代表人杨波，执行董事。委托代理人王红良（特别授权代理），浙江信远律师事务所律师。被告胡华帆。原告浙江绿洲物业管理有限公司（以下简称绿洲公司）为与被告胡华帆物业服务合同纠纷一案，于2011年3月7日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年4月6日公开开庭进行了审理。原告绿洲公司的委托代理人王红良，被告胡华帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿洲公司诉称：2007年7月，原告与杭州静怡花苑业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告实施静怡花苑小区的日常物业服务，被告依约支付物业服务费用，服务期限从2007年8月1日至2009年7月31日。2009年7月22日，双方再次签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2009年8月1日至2011年7月31日。协议签订后，原告依约履行了物业服务义务，但被告的物业服务费用一直没有依约支付。原告多次向被告催讨物业服务费用，但被告一直没有支付，故诉请判令被告立即向原告支付2007年8月1日到2010年12月31日的物业费4495.7元及逾期支付的违约金251元（从2010年1月1日计算至2011年2月1日，按日万分之二点一计算）。被告胡华帆辩称：一、2007年签订的《物业管理服务合同》是静怡社区强加给业主的非法产物。从静怡花苑业委会换届选举开始，到形成新的业委会（其中委员康泰军不是静怡花苑业主），到确定原告作为本小区物业管理公司，再到签订物业管理服务合同等一系列操作过程都严重违背了《物业管理条例》和《物权法》。业主们曾明确表示将不予认可并拒交物管费。二、被告应诉时第一次见到该《物业管理服务合同》，该合同从未张榜公布过，合同中的内容不少与事实不符，为非法合同。三、自2007年原告入驻以来，与临近几个小区相比，静怡花苑的社会治安最差，每年有多起偷盗案件发生，除了给业主造成直接损失外，还连累到分管民警三年拿不到奖金；静怡花苑共有五幢楼，约有业主700多户，私家车初步统计至少有400多辆，停车难本来就十分严重，但原告为了多收取额外停车费，还私自容留外来车辆长期在本小区停放，以致小区一到晚上，在道路、通道甚至消防平台上停满了车，有时挤得连行人通行都困难，更不用说安全隐患；法律规定小区公共道路停车费和经营性收入等均属于小区全体业主所有，至少每半年要公布一次账目，定期将这些收入归还业主，但这四年多来原告从未公布账目，并将这些收入返回给业主，这是严重侵权行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告绿洲公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、物业服务合同2份，证明原告与静怡花苑业委会建立物业服务关系并明确了物业服务合同权利与义务的事实。被告对该证据有异议，认为在合同上签字的业委会成员康泰军是借住在静怡花苑的，并非静怡花苑业主，所以该业委会是非法组织，其中的办公用房的面积、经营性收入等，合同约定与实际使用情况不同，且这些收入都没有在账目中。本院认为，该证据能证明杭州静怡花苑业主委员会与原告签订了物业服务合同的事实，予以确认。2、电梯维护合同1份，证明原告履行物业服务义务的事实。被告对该证据中的金额有异议。本院认为，该证据能证明原告就静怡花苑小区电梯维护与杭州西奥电梯安装有限公司签订电梯维护合同、服务期限从2008年10月20日到2009年10月19日的事实，予以确认。3、房产记载信息查询记录2份，证明涉案房屋属被告所有的事实。被告对该证据无异议，本院予以确认。4、挂号信邮寄单和投递邮件清单各1份，证明原告向被告书面催缴物业服务费用的事实。被告承认收到过该函件，但对函件内容有异议。本院认为，该证据能证明原告于2010年12月向被告催告物业费的事实，予以确认。5、业主委员会成立备案通知书1份，证明静怡花苑业主委员会成立后，向杭州市江干区房产管理局物业管理科申请了备案，两届业主委员会依法成立的事实。被告对该证据的关联性有异议，本院认为，该证据能证明杭州市江干区静怡花苑第三、四届业主委员会经杭州市江干区房产管理局备案的事实，予以确认。6、电梯保养合同1份，证明原告与静怡花苑业委会签订合同后履行物业服务义务的事实。被告对该证据有异议，认为上面的金额暂时无法核算。本院认为，该证据能证明2007年8月13日原告就静怡花苑小区6台电梯维护与上海三菱电梯有限公司签订有关电梯保养的《产品保养服务合同》的事实，予以确认。被告胡华帆为支持其辩称，向本院提交以下证据：1、欠费清单1份，证明原告于2007年8月份签订合同，但从7月份就开始收费以及康泰军不是业主的事实。原告对该证据的真实性无异议，认为该收费清单可以证明被告未交纳三个年度的物业管理费的事实，至于计算周期为书写错误，可重新计算。本院认为，该证据能证明被告收到了原告催交物业费通知的事实，予以确认。2、业主委员会候选人推荐表1份，证明业委会的换届选举程序不合法的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据证明了业委会的成立过程是民主、合法的。本院认为，该证据能证明被告对杭州市江干区静怡花苑第三届业主委员会选举提出了建议意见的事实，但本案系欠缴物业费的纠纷，业主委员会选举程序问题与本案无关，不予确认。3、徐伟民和郑国正提供的证言各1份，证明康泰军不是业主且原告提交的物业服务合同、经营性收入和停车费从来没有公开过的事实。原告对第一位证人证言的真实性、合法性和关联性均有异议，认为被告欲通过部分业主来证明全体业主不知道物业管理服务合同不能成立，对第二位证人证言，原告认为无法证明其欲证明的事实。本院认为，本案系关于物业费纠纷，有关业委会选举、经营性收入和停车费公开等问题与本案无关，故对该证据不予确认。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：胡华帆系杭州市江干区静怡花苑****和**的房屋所有权人，该两套房屋的建筑面积分别为71.11平方米和113.52平方米。2007年，杭州静怡花苑业主委员会（甲方）与绿洲公司（乙方）签订《杭州市物业管理服务合同书》一份，将杭州静怡花苑高层住宅小区委托原告实行物业管理，该合同约定：物业占地面积16900平方米，建筑面积73000平方米（其中公寓70000平方米，商铺为3000平方米）；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；委托管理期限为2年，自2007年8月1日至2009年7月31日止；本物业的管理费：1、2、3幢高层公寓，由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元收取，4、5幢高层公寓，按建筑面积每月每平方米0.90元收取，每6个月向业主收取一次；电梯、水泵、照明等能耗以每户建筑面积分摊，1-3幢按每平方米0.30元，4-5幢按平方米0.45元预收，每6个月由乙方按实向业主结算；空置房屋的管理服务费，由乙方按规定向空置房屋所有权人收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。该合同还对双方权利义务、物业管理服务要求标准、违约责任等其他内容进行了约定。2007年9月12日，杭州市江干区房产管理局物业管理科给予杭州市江干区静怡花苑（小区）第三届业主委员会备案，确认该届业主委员会成立时间为2007年9月11日。2009年7月22日，杭州静怡花苑业主委员会（甲方）又与绿洲公司（乙方）续签了《杭州市物业管理服务合同书》，约定物业管理服务期限自2009年8月1日起至2011年7月31日；物业管理服务费为住宅1、2、3幢高层0.6元／月·平方米，4、5幢高层0.90元／月·平方米，物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按“共用设施设备运行能耗收取及分摊办法（详见附件6）”据实向业主分摊；业主或物业使用人应于每6个月向乙方交纳物业管理服务费；……。同日，杭州静怡花苑业主委员会又与绿洲公司签订《其他约定》一份，约定本小区的物业费收费标准为1-3幢0.6元／m2、4-5幢0.9元／m2，原告实际向业主收取的物业费为1-3幢0.55元／m2、4-5幢0.85元／m2，不足部分合计金额为42000元／年，由原告从小区经营性收入中补贴17000元／年，由业委会从房租中再贴补25000元／年；如物业费收缴率未达100％，则贴补费用按实际收缴率折算等内容。2010年8月27日，杭州市江干区房产管理局物业管理科给予杭州市江干区静怡花苑（小区）第四届业主委员会备案，确认该届业主委员会成立时间为2010年8月21日。上述两份合同签订后，绿洲公司履行了合同义务，但胡华帆并未支付2007年8月1日至2010年12月31日期间的物业管理费。2010年12月3日，绿洲公司向胡华帆邮寄了催缴物业管理费书面通知，胡华帆于2010年12月7日收到了该函件，但仍未按通知要求支付物业管理费，绿洲公司遂于2011年3月7日向本院起诉。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，杭州静怡花苑业主委员会与绿洲公司先后签订的两份《杭州市物业管理服务合同书》，均系杭州静怡花苑业主委员会代表全体业主而签订的，在该两份合同被依法撤销或确认无效前，对绿洲公司和胡华帆均有约束力。胡华帆以该两份合同从未公布为由拒交物业费，没有法律依据，本院不予支持。杭州静怡花苑（第三、四届）业主委员会的成立已经政府有关部门备案，故杭州静怡花苑业主委员会已有效成立，具有了民事主体资格。胡华帆称该两届业委会选举违法，其中的业委会成员康泰军并非业主。本院认为，有关业委会选举是否违法并非本民事案件审理范围，胡华帆可向政府主管部门反映情况，通过合法途径解决，但不能以此为由拒交物业费。至于小区停车费和经营性收入等用途和账目公布问题，《物业管理服务合同》中有停车费和经营性收入计入管理费开支的约定，但这些问题也并非本案审理范围，胡华帆亦不能以账目未公布、停车费和经营性收入未返还业主为由拒交物业费。胡华帆对绿洲公司提供物业管理服务的质量提出异议，认为自2007年绿洲公司入驻以来，静怡花苑的社会治安最差，每年有多起偷盗案件发生；绿洲公司为了多收取额外停车费，私自容留外来车辆长期在本小区停放，造成停车混乱、道路拥挤。本院认为，胡华帆并未提供证据证明绿洲公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的事实，故其以上述事由拒交物业费，本院不予支持。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案中，绿洲公司为静怡花苑小区提供了物业服务，胡华帆作为业主接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业费。胡华帆未交纳从2007年8月1日至2010年12月31日期间物业费，且该期间的物业费均已届支付期限，故绿洲公司要求胡华帆支付该期间的物业费，本院予以支持。经计算，2007年8月1日至2009年7月31日胡华帆应支付的物业费为（71.11＋113.52）×0.6×24＝2658.67元，2009年8月1日至2010年12月31日胡华帆应支付的物业费为（71.11＋113.52）×0.55×17＝1726.29元，两项合计为4384.96元。2007年签订的《杭州市物业管理服务合同书》约定：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业费，胡华帆至少应在2009年7月31日前支付，故已逾交纳期限，绿洲公司有权要求胡华帆依约支付滞纳金，绿洲公司主张的滞纳金计算标准日万分之二点一未高于约定的日千分之三，系对自己权利的处分，本院予以准许。经计算，对从2007年8月1日至2009年7月31日间的物业费2658.67元，胡华帆应支付的从2010年1月1日至2011年2月1日期间的滞纳金为2658.67元×2.1／10000×397＝221.65元。对延期交纳从2009年8月1日到2010年12月31日期间物业费一节，因绿洲公司和杭州市江干区静怡花苑业主委员会于2009年7月22日签订的《物业管理服务合同》没有约定违约金的计算标准，故绿洲公司要求胡华帆支付该期间物业费的延期交纳违约金，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项和第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告胡华帆应向原告浙江绿洲物业管理有限公司支付从2007年8月1日至2010年12月31日期间的物业管理服务费人民币4384.96元，于本判决生效后十日内付清。二、被告胡华帆应向原告浙江绿洲物业管理有限公司支付从2007年8月1日至2009年7月31日期间的物业管理服务费人民币2658.67元的滞纳金人民币221.65元（从2010年1月1日计算至2011年2月1日，按日万分之二点一计算），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告浙江绿洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告胡华帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  金长义二〇一一年四月十八日代书 记员  李石燕