江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁商终字第266号上诉人（原审原告）中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在南京市白下区洪武路****。负责人彭新，该公司总经理。委托代理人马艳梅，江苏苏尊律师事务所律师。委托代理人王爱琴，江苏苏尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京江宁中等专业学校，，住所地在南京市江宁区科学园龙眠大道月华路**法定代表人张晓明，该学校校长。委托代理人陈喜刚，江苏天豪律师事务所律师。上诉人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）因与被上诉人南京江宁中等专业学校（以下简称江宁中专校）借款合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁商初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月20日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人信达资产公司的委托代理人王爱琴、被上诉人江宁中专校的委托代理人陈喜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达资产公司一审诉称：2003年4月28日，中国建设银行南京市江宁支行（以下简称江宁建行）与南京市湖熟职业中学（以下简称湖熟职中）签订借款合同，双方约定，湖熟职中向江宁建行借款158万元。当日，江宁建行又与湖熟职中签订房地产抵押合同，约定湖熟职中以分别位于南京市江宁区湖熟镇前园路、东山镇大街西路84号的两处房产为上述借款提供抵押担保。此后，双方办理了抵押登记。2009年9月30日，信达资产公司与江宁建行签订了债权转让协议，约定江宁建行将上述债权转让给信达资产公司。2012年，南京市江宁区人民法院民事判决书确认了信达资产公司与江宁中专校之间的债权债务关系。现诉至法院，请求确认信达资产公司对前述两处房产享有抵押权及优先受偿权。江宁中专校一审辩称：位于南京市江宁区东山大街西路**的房产已灭失，故该房产的抵押权已经消灭。。位于湖熟镇前园路的房产抵押权已到期且该房产所在土地为公益事业的教育用地，因教育用地不能进行抵押，故信达资产公司亦不享有该房产的抵押权。原审法院经审理查明：2003年4月28日，江宁建行与湖熟职中签订借款合同。双方约定，湖熟职中向江宁建行借款158万元。当日，双方又签订房地产抵押合同，约定湖熟职中以分别位于南京市江宁区湖熟镇前园路、东山镇大街西路84号的两处房产（房产证号：**××73、01××74）为上述借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息。此后，江宁建行向湖熟职中发放借款158万元，双方在南京市江宁区房产管理所对上述房屋办理了房地产抵押登记，房屋他项权证编号为江宁房东山他字第020055号。2008年9月，湖熟职中被撤销，其人员、财产、债权与债务一并由南京市江宁职业技术教育中心（于2009年更名为江宁中专校）接受。2009年9月30日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将其享有的对湖熟职中的借款合同权利转让给中国信达资产管理公司南京办事处（于2010年7月23日更名为信达资产公司）。江宁中专校尚欠借款本金157万元及逾期付款违约金未还。原审另查明：抵押合同签订及抵押权设立当时，，位于南京市江宁区湖熟镇前园路东山镇大街西路84号的两处房产均被用于开办酒店。经现场勘验位于南京市江宁区东山镇（现为东山街道）大街西路84号的房产现已灭失。原审法院认为：依据法律规定，债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，江宁建行与湖熟职中之间的借款合同及房地产抵押合同均合法有效，应受法律保护。湖熟职中将其所有的两处房产抵押给江宁建行，已办理抵押登记手续，抵押权得以设立。信达资产公司通过债权转让行为取得该抵押权，对两处房产享有优先受偿权。信达资产公司主张对抵押物享有优先受偿权符合法律规定，予以支持。对江宁中专校所作抵押权已到期，且抵押物占用范围内的土地使用权不能进行抵押的辩解意见，因江宁中专校尚未清偿债务，及于抵押物（（位于南京市江宁区湖熟镇前园路房产的抵押权尚未消灭，且该抵押物及其占用范围内的土地并非依法不得抵押的财产，故对该辩解不予采纳。江宁中专校辩称的位于南京市江宁区东山街道大街西路84号房产已灭失，具有事实依据，予以采信。现该抵押的房产已经灭失，经法院现场勘验，无法查明该房产被毁损时有无获得相关部门的补偿，信达资产公司经法院释明，不要求江宁中专校进行赔偿，并坚持主张优先受偿权，该主张不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、第二百零二条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条、五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、信达资产公司对抵押物即位于南京市江宁区湖熟镇前园路房产（房产证号：**××**）享有抵押权及优先受偿权；二、驳回信达资产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由江宁中专校负担（此款已由信达资产公司垫付，江宁中专校于判决发生法律效力之日起10日内支付给信达资产公司）。上诉人信达资产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清。上诉人于2012年7月26日从江宁区住建局查询得知，江宁区东山镇大街西路84号房产仍登记在被上诉人名下。房产证是对房产所有权归属的书面证明，说明该处房产现依旧归被上诉人所有。被上诉人虽口头说明该处房产已灭失，但无任何证据。原审法院组织现场勘验，但由于东山大街已经更名为上元大街，而且现场所看到的工地没有路名编码，无法确认现场所看到的工地就是抵押物所在地东山镇大街西路84号。原审法院依据现场勘验即认定位于南京市江宁区东山镇大街西路84号房产现已灭失，是错误的。2、原审适用法律错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；第七十六条规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。根据上述法律规定，被上诉人有责任来证明抵押物已灭失，仅有本人陈述而无其他相关证据的，其主张不应予以支持。原审举证责任分配有误，导致既不能查明抵押物是否灭失，也无法查明该处房产被毁损时有无获得相关部门补偿的事实。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人江宁中专校答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人信达资产公司对原审查明的“经现场勘验位于南京市江宁区东山大街西路84号的房产现已灭失”事实有异议，认为当时勘验现场时无法确定看到的地点就是抵押物所在的地点。被上诉人江宁中专校对原审查明的事实无异议。本院对原审查明的事实予以确认。经当事人确认，二审归纳争议焦点为上诉人信达资产公司主张优先受偿权的南京市江宁区东山镇大街西路84号房产是否已经灭失。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人信达资产公司要求确认其对南京市江宁区东山镇（现为东山街道）大街西路84号房产享有优先受偿权，该房屋产权虽然仍登记在被上诉人名下，但经双方当事人和法院现场勘察，该房屋已经被拆除。本案争议房产属于不动产，不能要求当事人承担证明房屋不存在的消极事实举证责任。上诉人要求确认其对南京市江宁区东山镇大街西路84号房产享有优先受偿权，应承担该房屋仍客观存在的举证责任。争议房产客观上已经不存在，上诉人在原审法院向其释明后仍坚持要求确认其对该房产优先受偿权，在此情况下原审判决驳回上诉人该项诉请，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人信达资产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏云义审 判 员  刘阿珍代理审判员  夏奇海二〇一四年四月十六日书 记 员  唐姮鑫