济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第43号原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市槐荫区。负责人王跃强，总经理。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。被告王先玉，女，1959年1月9日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托代理人孙元，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司与被告王先玉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理，依法由代理审判员牟阳独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司的委托代理人王坤，被告王先玉的委托代理人孙元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司诉称：原告系具备合法资质的物业管理公司，受开发商委托负责济南市槐荫区发祥巷小区一期前期物业服务，2010年，被告与原告签订了《物业管理服务协议》（住宅），原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按约向原告缴纳物业管理费，但被告自2010年1月25日至2010年7月24日拖欠物业费145.5元，2010年7月25日至2011年1月24日拖欠物业费545.5元，2011年1月25日至2011年7月24日拖欠物业费545.5元，2011年7月25日至2011年12月31日拖欠物业费475.8元，2012年1月1日至2012年6月30日拖欠物业费545.5元，2012年7月1日至2012年12月31日拖欠物业费545.5元，2013年1月1日至2013年6月30日拖欠物业费545.5元，2013年7月1日至2013年12月31日拖欠物业费545.5元，共计3894.3元。经原告多次催缴，被告至今未缴，按协议约定被告逾期缴纳物业费时，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。现诉至法院，请求法院判令被告向原告支付物业管理费3894.3元；判令被告支付上述拖欠物业管理服务费的违约6467.26元（以拖欠的金额为基数，按日0.3%自逾期之日起计算至2013年12月31日）；判令被告承担诉讼费用。被告王先玉辩称：1、原告未经过合法招投标方式选聘为发祥物业管理企业，未提供与发祥巷建设单位签订的委托物业服务合同，其不具备执业资格。况且新明基济南分公司作为非法人单位，无权对外签订物业管理服务协议，在与答辩人签协议时没有出具法人授权委托书，协议只有王跃强人名章未加盖单位印章，物业管理合同的当事人只能是业主和物业公司，据此该协议无效，原告在本案中主体不适格；2、发祥巷小区物业管理混乱，小区内墙上至今仍挂着黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司的牌匾，电梯内显示为山东彼得物业，答辩人及其他业主不知道是原告在管理小区物业，也未与其签订过任何物业服务合同，本次原告起诉答辩人及其他业主感到莫名其妙；3、原告起诉答辩人支付物业费及违约金没有法律依据及事实依据，双方从未就物业费标准达成任何约定，答辩人没有收到过任何书面催缴物业费的通知，据此原告诉讼请求事实不清，证据不足；4、根据《民法通则》第135条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，原告本次诉讼已超过法定期限，其超过时效的诉求法院依法不予支持；5、发祥巷小区物业管理人未尽到管理义务，给业主的生活和出行造成困难和不便，甚至严重侵害业主利益，致使业主财产遭受损失。2013年8月13日答辩人地下室被撬，被盗走一辆电瓶车，价值3000元，当时即向110报警，许多业主均被盗。小区许多沿街房均由物业对外出租，电梯间及小区广场物业做广告，根据规定业主共有的财产对其收益具有知情权，而小区物业从不公开账目，收入下落不明。小区内消防通道被物业租赁给仙岛超市使用，一旦发生火灾后果不敢设想。电梯经常出毛病，人身安全受到威胁；门头房租给饭店、烧烤、洗脚洗头的，搞得小区脏兮兮的满地油污，卫生状况很差，加上小区路灯不亮，业主经常摔倒，老人晚上根本不敢出门等等。物业管理人的不作为，使广大业主意见非常大，多次拨打政府热线12345反映问题，但小区脏乱差及安全问题至今未得到解决，对于只享受权利不尽义务的物业管理人，广大业主坚决要求更换。原告本次诉讼程序不合法，诉讼请求超过法定时效，且事实不清证据不足，双方无合同关系，根据相对性原则，原告无诉权，如果原告作为物业管理人，未负起责任尽到管理义务。发祥巷小区作为棚户改造小区，广大业主均为社会低收入特困人群，关于物业费政府给予照顾明确了减免的金额。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司于2010年1月26日与被告王先玉签订《物业管理服务协议》一份，该合同对双方的权利义务进行了约定，业主自办理入住手续后，需预交六个月物业管理费，费用按照政府规定标准收取。在《物业管理服务协议》的违约责任一章约定，乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。被告房屋建筑面积为106.96平方米。自2010年1月25日起，被告停交物业管理费。截止到2013年12月31日，共拖欠物业费3894.3元。另查明，黑龙江新明基物业管理有限公司济南分公司于2011年10月17日在济南市工商行政管理局槐荫分局变更名称为黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司。以上事实，有原告提交的《物业管理服务协议》、物业结算移交协议书、业主临时公约及承诺书、拖欠物业费的违约金计算方法、公司名称变更的公司登记资料、收费台账、收据发祥巷小区入住通知书，被告提交的网页照片、报纸复印件及当事人的陈述为证。本院认为，原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司与被告王先玉于2010年1月26日签订《物业管理服务协议》，由黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司对发祥巷小区提供物业服务，在该小区居住的业主在接受蓝郡物业提供的服务同时即应交纳相应的物业服务费用。客观来说，小区的物业服务本身具有一定难度，物业服务企业提供的物业服务很难达到“十全十美”的标准。这种难度存在的原因一是物业服务企业自身能力是否足够。二是物业服务企业接手的小区原来可能存在开发商与业主的矛盾，这种矛盾在物业服务期间可能会转移或演变成物业服务企业与业主的矛盾。三是小区内业主往往人数众多，对物业服务质量的评判标准不统一。正是因为小区物业服务存在困难，才更要求物业服务企业与业主团结合作、共同努力，创造美好、舒适的生活环境。这种美好、舒适生活环境既来源于物业服务企业的努力工作、不断提高服务能力，也来源于广大小区业主对物业服务企业工作的理解和支持。而这种理解和支持中很重要的一项就是业主的正常交纳物业服务费用。物业服务费用本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。作为物业服务企业，其提供的是服务，追求的是利润，此无可厚非。而服务的基础是物业费的收取、利润的来源是优质服务换取的物业服务费用。就小区内的业主个人而言，对物业服务可能会存在这样或那样的意见。因为对服务质量不满，小区业主也许会以拒交物业服务费用作为解决问题的手段。但适得其反，物业服务费用的拖延或拒绝交纳，带来的是小区物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个小区“瘫痪”。小区物业服务质量的提高、改善在很大程度上取决于物业服务费用的收取比例。物业服务费用的收取如果达不到物业服务企业“保本”的标准，那直接带来的就是服务质量的下滑，服务质量反而得不到提高。同时，对于物业服务企业而言，单纯收取物业服务费而不提供足质足量、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。物业服务企业与小区业主本身就是长期的、相互依存的关系。只有不断提高物业服务质量，真正地想业主所想、急业主所急、做业主想做，才能赢取广大业主的欢迎。如果物业服务企业与业主之间形成和谐共处的关系，物业服务费用的收取也就不会再是难题。就本案而言，蓝郡物业的物业服务工作还存在需要改进之处，但被告王先玉拒绝交纳物业费的做法本院不支持。因此原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司要求被告王先玉支付拖欠的物业费，从2010年1月25日计算至2013年12月31日，共计3894.3元的诉讼请求，本院予以支持。被告王先玉辩称原告主体不适格的问题，原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司于2011年10月17日变更名称，但其主体资格并未改变，故其作为原告提起诉讼并无不当。关于蓝郡物业要求被告支付2010年、2011年、2012年物业服务费的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，蓝郡物业收取物业服务费的依据为其与杨秀芳订立的《物业管理服务协议》，根据该协议中关于交纳物业服务费的约定可以看出，本案的物业服务费是双方当事人在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。王先玉未按照该《物业管理服务协议》的约定及时支付物业服务费，蓝郡物业作为权利人未在每一期履行期限届满后即主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必在每一期履行期限届满后即主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。因此，蓝郡物业要求王先玉支付2010年、2011年、2012年的物业服务费未超过诉讼时效。原告要求的违约金，本院认为，被告王先玉拒绝交纳物业费的做法虽有不妥，本院不支持这种做法，但考虑到蓝郡物业的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司要求被告王先玉承担逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王先玉自本判决生效之日起十日内向原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司支付物业管理3894.3元。二、驳回原告黑龙江蓝郡物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王先玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。代理审判员 牟 阳二〇一四年四月六日书 记 员 赵姗姗