山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终646号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某，该公司董事长。委托诉讼代理人：左某、王某，山西晋凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常某，女，汉族。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人常某商品房买卖合同纠纷一案，不服山西吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人左某、王某，被上诉人常某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：一、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初2791号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已履行合同约定义务，被上诉人主张不能成立。根据双方约定，上诉人是向相关部门办理产权备案，而不是负责办理产权，事实上，上诉人已向有关部门办理了产权登记备案，合同约定义务已经履行。二、上诉人开发期间出现政策、不可抗力情形，导致整个开发进程延后，不应归责于上诉人。上诉人在开发过程中，部分楼盘位于部队雷达监测范围内，影响国防武器装备的建设，该部队出于国防安全利益考虑，要求上诉人暂时停止施工所造成，导致上诉人整个开发建设项目包括验收、协助办理产权报备等事宜相应延后，此后果非上诉人造成，故上诉人不应承担违约责任。常某辩称，其与上诉人签订买卖合同是在部队通知之后，上诉人并未对此说明，而且其是要求办理产权证，但到目前为止仍未能办理产权证，上诉人应按合同约定支付违约金。常某向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告房屋逾期未交房屋违约金2458元；2、判令被告立即给原告办理房屋产权登记；3、判令被告支付原告逾期未办理房屋产权登记的违约金5231元；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年10月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）,该合同约定原告购得被告开发的泛华盛世第10幢1202号房，房屋总价款523114元，其中首付款为263114元，剩余260000元办理银行按揭贷款。双方约定被告应当在2014年5月1日前交付房屋。后被告向原告出具收款收据一支，认可收到原告购房款262770元。2012年1月10日，中国人民解放军XXX部队后勤部营房科向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××区的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼处在我基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接收，影响国防武器装备建设进程，现需要你单位暂停以上楼号主体施工。我基地为不影响吕梁市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设，待我基地搬迁完成后，你单位方可继续施工。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同法院予以确认。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。现原告已按照合同的约定履行了自己的义务，被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定360天，其行为已经违约，违反了合同第十五条规定。合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同约定承担违约责任，故被告应当按照已付房款523114元的1%支付违约金即5231.14元。现原告请求赔偿5231元予以支持。合同约定被告应当于2014年5月1日前交付房屋，被告未按期限向原告交付房屋构成了违约，但被告不交付房屋系一个持续违约的行为，其直至原告自称的2014年10月17日向原告实际交付房屋时终止了违约行为。原告请求赔偿逾期交付房屋的违约金应当从违约行为终止时间作为诉讼时效的起算点。原告请求赔偿的违约金系债权，根据《民法总则》第一百八十八规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从实际交付房屋至原告起诉时间已超三年，被告以此辩称原告的该权利已经超过诉讼时效法院不应予以支持，而原告未提供证据证明出现诉讼时效中断、中止的情形，故对于被告该辩称予以支持。原告请求被告支付迟延交付房屋的违约金的请求不予支持。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内被告山西晋隆建设发展有限公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告常某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告未办理房屋产权登记证的违约金5231元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取由被告山西晋隆建设发展有限公司承担。二审审理中双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，2012年8月25日，上诉人作为出卖人，被上诉人常某作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，被上诉人常某支付首付款，并将余款办理了银行按揭贷款，双方约定上诉人于2014年5月1日前交付房屋。被上诉人于2014年10月17与上诉人处接收房屋。上诉人未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。目前被上诉人也未取得房屋产权权属证书。同时查明，2012年1月10日，中国人民解放军XXX部队后勤部营房科向被告发出通知函：认为上诉人开发修建的位于吕梁市××区的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼建设高度已影响雷达信号的接收，影响国防武器装备建设进程，要求上诉人暂停以上楼号主体施工。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人晋隆公司是否履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。首先，上诉人晋隆公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了上诉人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务以及买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的处理方法，上诉人应按此约定履行相应的合同义务。上诉人称不能办理产权登记的原因在于中国人民解放军XXX部队后勤部出于国防利益要求上诉人停止修建所致，属于不可抗力因素。经查，中国人民解放军XXX部队后勤部出具通知的时间为2012年1月，而上诉人与被上诉人签订合同时间为2012年10月，即双方签订房屋买卖合同时部队要求被告停工的事实已经存在，被告应考虑这一因素，合理约定房屋交付时间，因其对延误工期预测不够所导致的后果由其自身承担。其次，上诉人作为履行义务的一方应对其履行义务情况承担举证责任，其不能提供证据证明其实际履行了将办理产权的相关资料报产权登记机关备案的义务，且被上诉人到目前为止仍未实际取得房屋产权权属证书，其应当承担举证不能的法律后果。综上，山西晋隆建设发展有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李艳丽审判员 李云峰审判员 王晓强二○一九年四月二十二日书记员 樊振遐