陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）西民二终字第01908号上诉人（原审被告）张素华，西安邮电局退休职工。委托代理人杨战捷，男1971年1月2日出生，汉族，无业。委托代理人姚育鹏，男，1979年12月26日出生，汉族，无业。上诉人（原审被告）杨克俭，系张素华丈夫。委托代理人杨战捷，男1971年1月2日出生，汉族，无业。委托代理人姚育鹏，男，1979年12月26日出生，汉族，无业。被上诉人（原审原告）郭军宁，陕西建华会计师事务所有限公司会计师。委托代理人张占杰，陕西畅洋律师事务所律师。上诉人张素华、杨克俭因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区法院（2011）新民一初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案已审理终结。原审判决认定，张素华、杨克俭为夫妻关系。位于西安市联志东村邮电局家属院**楼******（房产证上为：联志村**楼院内的**号**）房屋**原属张素华所属单位西安市邮电局的房改房，张素华于1993年6月16日交购房款10000元，1993年7月12日预交防盗门款500元，2008年12月9日张素华又补交房款10047.93元。2003年12月1日，该套房屋通过西安市兴盛房地产服务部农兴路房产中介所以甲方为陈秋红的名义出租给乙方郭军宁，即本案郭军宁。2004年12月1日，张素华向其儿子杨战捷（又名杨文军）出具授权委托书：“本人张素华之房权委托儿子杨文军权全处理联志东村邮电局家属院3号楼1单元6楼东户的房产。无论出租或出售，均无异议。”授权书下有张素华本人签名及日期。庭审中，张素华、杨克俭均主张该授权委托书未经过杨克俭的同意，且系杨战捷（杨文军）骗取的委托书，但对骗取委托书一节未提供证据证明。2004年12月16日，杨战捷以张素华的名义与郭军宁签订二手房买卖合同，约定将西安市联志东村邮电局家属院3号楼1单元6层东户的房屋一套出售给乙方郭军宁，合同第一条合同目的约定：“本合同带有预约（期权）的性质，其目的是标的物（甲方房屋）的完全产权（含标的物所有权及土地使用权）由甲方转移至乙方。”并约定“标的物当时产权状态为：甲方（张素华）享有已购公房的有限产权（90%），该房屋原产权单位为西安市邮电局，甲方尚未取得该房屋的所有权证书。”合同第四条约定：“产权过渡期内，标制物毁损、灭失的风险由乙方承担，同时标的物的一切收益（包括但不限于如拆迁补偿费等收益）归属于乙方……产权过渡期内，甲方取得标的物的完全产权如果须向国家交纳土地出让金，则由甲方承担全部金额的90%，乙方承担10%。”合同第五条约定“标的物（甲方房屋）的完全产权（含标的物所有权及土地使用权）由甲方转移至乙方的总价款为人民币伍万叁千元整。除产权转移相关税费外，此价款为不变价格。”并约定支付方式为：2004年12月25日前支付33000元；2005年11月30日支付10000元；2006年11月30日支付9000元；下余1000元的付款日期约定为标的物的完全产权由甲方转移至乙方之日。合同第七条约定：“甲方应在取得标的物的完全产权后3日内向乙方移交全部产权证书及相关资料……甲方有义务无偿协助乙方共同办理产权转移手续并妥善处理与原产权单位的关系，最迟应于取得标的物完全产权后30日内协助乙方办理产权证书。”合同第八条约定，“乙方未按本合同第五条之规定金额、期限和方式付款，甲方对乙方的逾期未付款有权追究违约利息……甲方若违反本合同之约定，造成本合同约定的目的最终不能实现，乙方有权终止合同，甲方应立即退还乙方已经支付的全部款项，承担自乙方交款之日到前述违约事实发生时按月息0.5%计算（不计复利）的违约利息。同时甲方还应当承担违约责任，向乙方支付乙方累计已付款10%的违约金……”合同第九条第（五）款约定：本合同经甲、乙方双方签字确认之日起生效。嗣后，郭军宁按约于2004年12月25日向杨战捷交付购房款33000元，2005年8月13日向杨战捷交付购房款2000元，2005年12月12日向杨战捷交付购房款8000元，2006年7月13日向杨战捷交付购房款9300元，共计支付杨文捷52300元。2009年7月9日，西安市房屋管理局向张素华颁发“西安市房权证新城区字第**产权证书，上注明房屋所有权人为张素华，房屋座落在西安市新城区联志村1-3号楼院内；房屋状况：2幢号10601号混合结构，建筑面积为61.61平方米，住宅用途：共有人一栏空白。庭审中，张素华、杨克俭提供2003年12月18日其单位西安邮区中心局房产管理部门为其下发的通知一份，上称该房不能私自出售或出租，否则单位有权收回房屋，以证明该房屋买卖协议无效。但在郭军宁提供张素华、杨克俭认可的1993年6月西安市邮政局房地产管理处的《居住购买公有住房须知》中第二条规定：“你（张素华）以标准价购买的住房，拥有部分产权，享有全部占有权、使用权和受到限制的收益权、处分权，可以使用、继承，但不能赠与。付清全部房款并住用五年后允许出售……”。另经过调查询问，张素华、杨克俭称其婚姻关系已有四十余年，杨战捷系其亲生儿子，涉诉房屋由张素华交给杨战捷经营管理，以用于儿子杨战捷的生活补贴。日常生活中，张、杨夫妇的经济都由张素华做主，对房子的状态，杨克俭表示“不知道，从来不过问。”郭军宁于2010年10月28日诉至西安市新城区人民法院称，2003年12月其租赁张素华位于西安市联志东村邮电局家属院3号楼1单元6层东户的房屋居住。2004年12月6日，经双方协商，签订了期权性质的二手房买卖合同，由郭军宁购买张素华该房改房，并继续居住使用该房屋。约定除产权转移相关税费外，该房屋的价款为53000元。由郭军宁分四次以现金方式支付给张素华，张素华在取得房屋完全产权的所有权证后30日内办过户手续；如一方违约应向另一方支付累计已付或未付房款的10%作为违约金。其按约支付了房款。2009年西安市邮政局为张素华办理了西安市房房权证新城区字第**权属私有的房屋权属证书，但张素华、杨克俭却拒不执行合同约定，办理过户手续。起诉请求：1、判令张素华、杨克俭在30日内为其办理房屋过户手续：2、张素华、杨克俭支付违约金5230元。张素华辩称，郭军宁所述与事实不符。其儿子杨战捷是在其和丈夫不知情的情况下骗取的授权委托书与郭军宁签订房屋买卖合同，自2010年8月知晓此事后自己即向郭军宁表示不同意出售房屋，并要求杨战捷与郭军宁协议解除买卖合同。另郭军宁与杨战捷于2004年12月6日签订的房屋买卖合同系无效合同，郭军宁应返还房屋并赔偿自己租金损失，表示不同意郭军宁的诉讼请求，如果郭军宁返还房屋，自己愿意返还郭军宁已支付的52300元房款，并承担违约金5230元。杨克俭辩称，张素华向儿子杨战捷出具委托书并未经过其同意，杨战捷与郭军宁签订合同之事其也不知道，主张买卖协议无效，表示不同意郭军宁的诉讼请求，如果郭军宁返还房屋，自己愿意返还郭军宁已支付的52300元房款，并承担违约金5230元。原审法院认为，西安市新城区联志村1-3号楼院内的2幢号10601号混合结构、建筑面积为61.61平方米的住宅房屋一套，是张素华与杨克俭的夫妻共同财产，张素华未经杨克俭的同意，向其子杨战捷授权出租或出售，现杨克俭以其不知情为由主张买卖协议无效。根据《中华人民共和国婚姻法》及其解释的规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依据查明事实，张素华与杨克俭婚姻关系稳定，平时由张素华对家庭经济做主，故其对杨战捷的授权应为代表夫妻的授权，由此认定杨战捷依据张素华的授权而与郭军宁所签订的二手房买卖协议主体适格，郭军宁符合善意取得的构成要件。杨克俭不知情而受到的损害，应向其妻张素华另行主张权利。张素华以单位通知为由主张房屋租赁买卖均无效，因04年时该房产权人尚不是张素华，故张素华授权其子与郭军宁签订的二手房买卖协议在当时系无权处分，但在2009年7月9日张素华取得该房屋产权证后，其已取得对该房屋的处分权，故该合同的主体、内容及形式均合法，当事人意思表示真实，应为有效协议。郭军宁已交付完合同中约定的在办产权过户手续之前应交付的款项，张素华应依约协助郭军宁办理产权过户手续。现张素华违约，应承担继续履行的责任，协助郭军宁办理产权过户手续，郭军宁亦应在办理产权证过户登记之日支付合同约定的剩余房款700元。另对张素华2008年12月9日补交的10047.93元房款，经法庭调解，郭军宁愿意在办理产权证过户登记之日支付，郭军宁该承诺不违反法律规定，依法予以确认。郭军宁要求张素华、杨克俭承担已付款10%的违约金责任，因其依据的合同第八条第二款中违约金责任承担的前提是“甲方若违反本合同之约定，造成本合同约定的目的最终不能实现”，而该条件并未成就，故对郭军宁要求张素华支付违约金的请求予以驳回。张素华、郭军宁辩称其愿意依照双方买卖协议的第八条第二款，以向郭军宁支付违约金来代替继续履行协助办过户手续的义务，该抗辩理由系为了自己的利益不正当地阻止合同的目的实现，违反了双方签订合同的本意，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款的规定，判决如下：一、被告张素华、杨克俭在本判决生效后三十日内协助原告郭军宁办理张素华名下的位于西安市新城区联志村1-3号楼院内的2幢号10601号、建筑面积为61.61平方米的住宅房屋一套的产权转移登记手续。郭军宁在产权过户登记当日向张素华、杨克俭支付剩余房款10747.93元。二、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费150元，由被告张素华、杨克俭负担。宣判后，上诉人张素华、杨克俭不服原审判决，向本院提起上诉称，该房没有取得产权证，该房屋不得转让。其二人在不知情的情况下，其子骗取委托书与郭军宁签订合同不具有法律效力。其房产属于张素华、杨克俭的共同财产，需要双方都同意才能处置，但原审中没有证据证明房屋交易是张素华、杨克俭双方共同的意思表示。综上，请求本院依法撤销原审法院的判决，依法改判或重审，判令郭军宁承担本案诉讼费。被上诉人郭军宁辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审查明事实与原审查明一致。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。上诉人张素华与被上诉人郭军宁签订的《二手房买卖协议》为有效协议，双方当事人均应按照《二手房买卖协议》约定的内容履行相应的义务。上诉人张素华认为其给其子的处置房屋的授权委托书系其子杨战捷从自己处骗得，但上诉人张素华并未提供证据证明该事实，故上诉人认为委托书系被骗取，《二手房买卖协议》应为无效协议的上诉理由，本院不予采信。上诉人张素华与杨克俭系夫妻关系，两人一直共同居住生活，上诉人杨克俭现称其并不知道房屋已于2004年12月被出卖，显然与客观现实不符。上诉人张素华向其子杨战捷出具授权委托书对房屋进行处分，作为合同相对人的郭军宁依据委托书有理由相信授权中处分房屋的授权为夫妻双方的共同意思表示，故上诉人张素华认为其单独处分房屋，《二手房买卖协议》应为无效协议的上诉理由，本院不予采信。被上诉人郭军宁在起诉时上诉人张素华已取得了房屋产权证，具备了房屋买卖过户的条件，故上诉人张素华认为本案诉争房屋为其与其所在单位共有，其于2004年12月出卖房屋的协议应为无效协议的上诉理由，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张素华、杨克俭承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭莲枝代理审判员  肖晓通代理审判员  赵达西二０一一年九月六日书 记 员  赵娅莉