山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终822号上诉人（原审被告）:济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司，住所地商河县。负责人：李进，经理。上诉人（原审被告）:济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏刚毅，总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王秀江，男，1978年6月15日出生，汉族，住商河县。委托诉讼代理人：于进贞，山东撼岳律师事务所律师。上诉人济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司（以下简称长箭玉皇庙分公司）、济南长箭房地产开发有限公司（以下简称长箭公司）与被上诉人王秀江商品房销售合同纠纷一案，不服商河县人民法院（2018）鲁0126民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长箭玉皇庙分公司、长箭公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王秀江诉讼请求；2.一、二审诉讼费用王秀江承担。长箭玉皇庙分公司、长箭公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王秀江诉讼请求；2.一、二审诉讼费用王秀江承担。事实与理由：王秀江在房屋交接前仍有相关费用没有付清，对接受房屋没有提出异议。双方过失互不追究，已经抵消。根据合同约定，交房前王秀江应先交纳契税和住宅专项维修资金，长箭玉皇庙分公司、长箭公司享有先履行抗辩权而不应承担违约责任。施工期间自然气候恶劣，政府主管部门行政命令导致无法施工，属免责事项之一。本案自2015年2月31日至起诉之日2018年8月27日已有2年之久，已超出法定诉讼时效保护期限。计算逾期违约金数额明显依据不足，应驳回王秀江的各项诉求。一、原审法院认定基本事实存有错误，王秀江未按合同约定延迟缴纳契税等已构成违约，长箭玉皇庙分公司、长箭公司依合同约定可予以延期交房。王秀江与玉皇庙分公司签订的《济南市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：……如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：第4款约定买受人在房屋交接前仍有到期应付房款或者其他应付费用（含契税、公共维修基金等税费）没有付清的，买受人同意出卖人可据实延期交房，无需承担违约责任。依照《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条及《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条之规定，王秀江应当先履行交清住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，出卖人才履行交房义务。王秀江在本案中未达到合同约定的交房条件，契税以及维修基金的交纳属于购房人的合同主要义务，长箭玉皇庙分公司、长箭公司以王秀江合同主要义务未履行来而延期交房符合先履行抗辩权的要件。二、一审判决对超过诉讼时效期间的逾期交房违约金予以支持没有事实和法律依据。《济南市商品房买卖合同》第八条已明确了房屋交付期限届满日为2015年12月31日，长箭玉皇庙分公司、长箭公司在该期限没有实际交付房屋，王秀江就应当知道自己权利受到侵害，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，王秀江应当在2017年12月31日前主张权利，但本案其直到2018年8月27日起诉主张权利，故长箭玉皇庙分公司、长箭公司关于王秀江提出的逾期交付楼房违约金的诉求已超过诉讼时效的上诉主张成立，应予以支持。三、本案导致工期顺延既有政府行政命令，亦有自然条件、自然气候所致，属免责情形状态。商河县人民政府于2015年8月下发抗战胜利70周年倡导书，停工8天，2014年APEC会议期间驻地建委通知停工7天，《济南市迎接国家环境保护督查》强制工程停工90天，以及建委下发《做好建筑施工行业应对高温酷暑天气工作的紧急通知》、《济南市重污染天气应急预案》等该政府命令实质构成玉皇庙分公司工期顺延的正当理由，亦符合双方合同第八条第二款第一项中关于遭遇不可抗力，导致工期拖延的情形。玉皇庙分公司作为施工单位，积极配合政府的举措，客观上确实导致了工期延误。该事实众所周知，无论长箭玉皇庙分公司、长箭公司是否通知王秀江，其均应知情。涉案《济南市市商品房买卖合同》第八条约定应在2015年10月31日前交房，但又约定自然气候、自然条件原因或政府行政命令导致工程无法或不能施工的，或因政府规划等行政部门对项目进行调整或市政配套设施的批准与安装延误的，玉皇庙分公司可据实延期交房。具体体现在：1、玉皇庙镇驻地排污管网由原设计的白玉路调整至玉凯路，造成室外管网重新施工，延误工期22天，市政配套设施不到位是开发商不可控的情势变更因素，2、商河县气象局出具的2014年日最高气温≥35℃共18天，日最低气温≦-5℃共41天，日降水量≥50㎜共2天，上述合计61天，2015年日最高气温≥35℃共6天，日最低气温≦-5℃共50天，日降水量≥50㎜共1天，上述合计57天，总计为118天；3、施工中玉皇庙镇文化中心变压器损坏，高压线路检修四次，工期延误10天，上述事实均客观存在，无论依据公平原则，还是长箭玉皇庙分公司、长箭公司举证证明的事实，长箭玉皇庙分公司、长箭公司的逾期交房行为均应依约免责。四、长箭公司既非案涉商品房合同的相对人，也不是案涉房地产项目的开发商，王秀江要求长箭公司承担责任没有依据。王秀江要求长箭公司承担责任无事实和法律依据，即便存有违约应由玉皇庙分公司承担责任，总公司承担补充责任，原审法院参照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，只是对分公司的性质及财产归属所做的界定。不论分公司作为单独被告还是与公司一并为共同被告，是先以分公司相对独立财产支付，不足部分再以公司财产清偿，且分公司承担民事责任并不影响债权人民事权利的实现。因此，分公司作为民事案件当事人承担民事责任与《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定并不矛盾。原审判决长箭玉皇庙分公司、长箭公司承担逾期交房支付违约金的责任，不符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条规定，玉皇庙分公司依法成立，有自己独立账户，独立核算，自负盈亏，但不具有法人资格，理应由其自己财产对外清偿债务。综上，原审法院在本案中认定主要事实有误，法律适用不妥。现该处楼房现价值增升，远远超过最初购买单价，依据合同法关于违约责任立法精神是以填补损失为原则，本案中王秀江不仅没有任何损失，而且在房屋增值过程中获得巨大预期利益，再支持高额违约金明显有悖公平原则，请二审法院在查清事实的基础上，依法改判。庭审中，长箭玉皇庙分公司、长箭公司补充上诉意见如下：王秀江诉求的逾期交房违约金27909元已由24个月物业费抵消，长箭玉皇庙分公司、长箭公司因不可抗力逾期交房与案涉小区30余户购房者分别签订《房屋交接书》，约定以补偿物业费的方式，向购房者进行补偿。该约定系双方的合意，现王秀江起诉要求长箭玉皇庙分公司、长箭公司再支付延期交楼违约金的诉请，缺乏依据。王秀江辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院驳回长箭玉皇庙分公司、长箭公司的全部上诉请求。一、契税、住宅维修基金不属于双方的合同义务。出卖人将符合交房条件的房屋交付给买受人是合同义务，造成迟延交房的责任完全在于长箭玉皇庙分公司、长箭公司。契税和开发商代收的维修基金与违约交房无任何关联性。二、关于诉讼时效。长箭玉皇庙分公司、长箭公司的行为属于持续违约状态，不存在超过诉讼时效问题。三、关于天气原因、政府行为等停工问题。涉案楼房施工期间，商河县的天气、气候状况与历年无异，长箭玉皇庙分公司、长箭公司作为一家专业房地产开发商，应该有合理的注意义务，妥善安排工期施工，该理由不属于免责事由。其他所谓的“抗战胜利倡导书”、“迎接环保督查”等不属于行政行为。即使出现停工情况，长箭玉皇庙分公司、长箭公司也应及时通知买受人，并提供施工日志、监理日志等基本的工程资料予以证实。四、关于长箭公司的主体问题。分公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，分公司涉诉时由总公司承担连带补充责任。为避免执行中另行追加被执行人，增加诉累，将长箭公司列为共同被告符合法律规定。综上，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求。王秀江向一审法院起诉请求：1.判令长箭玉皇庙分公司、长箭公司支付王秀江逾期交房违约金27909元；2.涉诉费用由长箭玉皇庙分公司、长箭公司承担。一审法院认定事实：双方当事人无争议的事实为2014年11月月23日王秀江与长箭玉皇庙分公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，王秀江购买长箭玉皇庙分公司开发的XXXX室房屋一套及附属物储藏室，总价款397569元。王秀江依约支付了房款。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即商品房通过房屋建筑工程竣工验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有出卖人承担。”双方当事人争议的焦点为逾期交房时间的问题。王秀江提供济南长箭物业管理有限公司（以下简称长箭物业公司）出具的《物业临时管理公约》一份，证明目的为王秀江自2016年12月18日开始接收房屋的事实。双方约定的交付期限为2015年12月31日，实际交付的日期为2016年12月18日，长箭玉皇庙分公司延期交房时间为351天。长箭玉皇庙分公司、长箭公司质证并反驳称，交付时间、收房时间应是2016年10月21日，因为长箭玉皇庙分公司、长箭公司是在10月21日前后通知王秀江交房的，同时该批业主中，只有王秀江按照时间收到房屋，签订了交付书。对于超出10月21日的交付时间，应由王秀江自行承担晚收房的责任。对于其计算方式，长箭玉皇庙分公司、长箭公司不予认可。因为，工程延误是有不可抗力的事实存在，延误时间自开工以来，因不可抗力造成不能施工246天，应予扣除，长箭玉皇庙分公司、长箭公司认可延期交付时间为49天。根据商品房买卖合同第9条第1项约定，逾期不超过90日，按万分之一的违约金继续履行合同。提供工程延误说明：1.庆祝抗战胜利70周年停工8天。2015年8月6日，山东环保厅通知为实现庆祝时间山东达到主要污染物至少减排30%的目标，8月28日至9月4日期间，山东2831个各类产生扬尘污染的建筑工地将停止作业。2.因高温天气，2014年7月份，30度及以上天气15天；2014年8月份天气35度以上天气23天，提供商河县天气预报统计概况一份，提供济南市工程质量及安全监督站下发的《关于建筑施工行业应对高温、酷暑天气工作的紧急通知》，通知规定，凡气温达到30度以上各工地停工。3.2015年12月至2016年1月，冬季温度偏低，温度为-5度，连续27天停工，延误工期近50天，提供2016年1月21日的《22日零点起济南建筑工地全停工的通知》一份，2016年1月份的天气详情，证明目的为温度低无法施工。4.2015年夏季雨水多，防汛应急，7月的雨水天数是15天，8月的雨水天数是17天，2014年7月的雨水天数是9天，8月的雨水天数是10天，提供2015年6月23日济南市环境保护局发布的城市防汛应急预案、商河的天气预报详情。5.2015年冬季至2016年新环保法实施，中央环保督查致工地停工90天，提供济南市市政工业局2015年10月30日发布的《进一步加强建筑工程扬尘污染防治实施方案》，山东环保厅2015年12月15日发布的《山东全力应对重污染天气》，加强督查，致使停工90天。王秀江对长箭玉皇庙分公司、长箭公司的陈述及提交的证据发表质证意见：对于庆祝抗战胜利70周年停工8天，提供的证据真实性、关联性有异议，不是相关部门停工的通知，假如影响停工的话，应当提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于高温天气造成的误工，发生在王秀江与长箭玉皇庙分公司、长箭公司签订合同之前，对关联性有异议；再就是天气预报概况属于商河县往年正常的气象，长箭玉皇庙分公司、长箭公司作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，长箭玉皇庙分公司、长箭公司需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于冬季低温造成的误工，长箭玉皇庙分公司、长箭公司提供的证据不是法定证据，不是证据的种类，再就是天气预报概况属于商河县往年正常的气象，长箭玉皇庙分公司、长箭公司作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，长箭玉皇庙分公司、长箭公司需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于雨季防汛应急方面，天气预报概况属于商河县往年正常的气象，长箭玉皇庙分公司、长箭公司作为开发商有合理的注意义务，适当安排工期，长箭玉皇庙分公司、长箭公司需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。对于环保法实施，不属于停工的理由，假如停工的话需要提供施工日志、监理日志等基本工程资料，证明具体停工情况。关于该争议焦点，首先，长箭玉皇庙分公司、长箭公司主张其于2016年10月20日前后通知王秀江交房，对于超出10月21日的交付时间，应由王秀江自行承担晚收房的责任，一审法院认为，上述《商品房买卖合同》第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”现长箭玉皇庙分公司、长箭公司无法证实其向王秀江出具交房通知书，且王秀江签署交接单，一审法院对其该主张不予支持。王秀江提交的《物业临时管理公约》第15页物业验收交付书记载“本人是XXXX室业主，现在同意交付的情况下，证明已经收到房屋钥匙6把，储藏室钥匙5把，楼宇对讲钥匙1把，自即日起由本人接受房屋。”据此，一审法院认定，王秀江与长箭玉皇庙分公司、长箭公司办理房屋交接手续时间为2016年12月18日，实际交房日期为2016年12月18日。另外，对于长箭玉皇庙分公司、长箭公司主张的延期交房系不可抗力因素导致，一审法院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。严寒、酷暑、雨季汛期不属于不可抗力的范围。本案长箭玉皇庙分公司、长箭公司方作为房地产开发商，也是格式合同的制定方，完全可以依据历年来各季节天气的基本情况，合理安排商品房开发过程中不同阶段的工作，充分考虑可能发生天气异常因素，在制定合同时，进行有利于自己一方的合理展期。在实际施工中，确因遇到严寒、酷暑、雨季汛期天气不能按时施工，应对此进行证据保全，并及时履行告知义务，以取得对方的认可。本案中，长箭玉皇庙分公司、长箭公司方未能提供施工日志、监理月报等证据证明异常天气对施工是否实际造成了影响以及因此延期的具体天数，也未向对方尽到告知义务。因此，对长箭玉皇庙分公司、长箭公司认为因天气异常导致施工受阻属于不可抗力的主张，理据不足，一审法院不予认定。同样，长箭玉皇庙分公司、长箭公司主张因庆祝抗战胜利70周年庆典、环保法实施后环保督查导致的施工受阻属于不可抗力，因长箭玉皇庙分公司、长箭公司未提供施工日志、监理月报等证据证实确系停工，长箭玉皇庙分公司、长箭公司理据不足，一审法院亦不予采信。综上，一审法院认为，王秀江与长箭玉皇庙分公司、长箭公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。长箭玉皇庙分公司、长箭公司存在延期交房的情形，延期交房期限为2016年1月1日至2016年12月18日，延期交房时间为352天。依照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项约定的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”王秀江主张违约金27909元，理由正当，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。另，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”长箭玉皇庙分公司是长箭公司设立的分公司，故长箭玉皇庙分公司应当承担的责任由长箭公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司、济南长箭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王秀江支付逾期交房违约金27909元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，减半收取249元，由济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司、济南长箭房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。长箭玉皇庙分公司、长箭公司提交如下证据：证据一、房屋交接书原件一份，交房客户资料审核单原件一份，承诺书原件一份，房屋验收登记表原件一份，业主成员情况登记表原件一份，证明长箭玉皇庙分公司、长箭公司对因不可控原因延期交房所应承担的违约责任以提供24个月物业而免除，上述五份资料均有王秀江亲笔签名；证据二、商河县气象局出具的气象证明原件一份，济南舜泉工程咨询监理有限公司出具的涉案项目天气原因预期说明原件一份，证明长箭玉皇庙分公司、长箭公司在施工期间确实遇到天气恶劣停工57天的客观事实；证据三、施工日志16本，证明施工期间因电力、环保原因停工。证据四、视频光盘一份，证明涉案房屋交接时已经用物业费抵顶逾期交房违约金，业主们对此是知情并同意的。王秀江发表质证意见如下：对证据一中的房屋交接书真实性有异议。1.《交接书》第7项内容与业主签名的形成时间不一致。业主在签署该交接书时此处为空白。在交房时，业主与长箭玉皇庙分公司、长箭公司根本没谈及违约交房的问题。涉案房屋所在地为商河县，该小区物业费每年500元，而长箭公司逾期交房的违约金数万元，该交接书只是长箭玉皇庙分公司、长箭公司与业主在交房时交接材。2.在一审时，法庭一再释明，要求长箭玉皇庙分公司、长箭公司提供书面的交接书，其称没签署。现二审中突然提供，不符合常理。业主有理由怀疑该份证据中第7项内容为后期添加，恳请贵院查明。若属实，追究相关人员责任。3.即使交接书第7项有此内容，王秀江认为该条款属于无效条款，物业管理费与违约金不能相抵。（1）物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。业主与长箭公司间是商品房买卖合同关系，而业主与物业公司属于物业服务合同关系。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。若依据“债务转移”应三方签订协议（开发公司、业主、物业公司），必须经过物业管理公司书面的同意。（2）所谓的“折抵两年年以上物业管理费”也是违反法律强制规定。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条明确规定,业主应当自物业交付之日起按月缴纳物业公共服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业公共服务费的,从其约定。经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以预收物业公共服务费,但预收时间不得超过半年。所以折抵两年物业费无效。（3）用物业管理费折抵延期交房违约金也侵犯小区了其他业主的合法权利。对证据一中房屋交接书真实性及关联性有异议，其他证据真实性无异议，其他证据能证明实际交房时间。房屋交接书从形式上看公章是黑色的，为复印件。该交接书的第七项其他事项“以24个月物业物抵顶延期交房所有违约金”形成时间与交接书不一致，而且字迹颜色为蓝色字体，当时第七项是空白的。对证据二真实性、关联性无异议。对证据三真实性、关联性都异议，施工日志没有主管部门的签章，也没有现场监理人员签字。对证据四真实性、关联性均有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王秀江与长箭玉皇庙分公司于2014年11月23日签订《济南市商品房买卖合同》一份，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。涉案商品房买卖合同约定涉案房屋的交付期限为2015年12月31日，双方均认可的实际交付的日期为2016年12月18日，本院予以确认。本案二审争议焦点为：王秀江主张的逾期交房违约金应否予以支持。关于焦点问题，二审中长箭玉皇庙分公司、长箭公司主张双方在2016年12月18日签订房屋交接书时已经达成合意，以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金，且亦实际履行该合意。王秀江对房屋交接书中签字的真实性无异议，但是认为在签订房屋交接书时该交接书中第7项内容为空白，并未约定以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金。本院认为，一、王秀江虽主张房屋交接书中其他事项处“以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金”形成时间与交接书不一致，双方签订时该处是空白的，王秀江作为完全民事行为能力人，应对自己的签字捺印行为有足够的判断力，其在房屋交接书中第7项其他事项处存有长处空白的情况下签字捺印不合常理。二、王秀江与长箭玉皇庙分公司自2016年12月16日签订房屋交接书后，王秀江一直未缴纳物业费，该情况亦可印证双方在签订房屋交接书时以用物业费抵顶延期交房违约金的事实。综上，本院对长箭公司、长箭公司玉皇庙分公司主张已以24个月物业费抵顶延期交房所有违约金的主张予以支持。关于诉讼费问题，鉴于房屋交接书系长箭玉皇庙分公司、长箭公司在二审中才予以提交，导致本案二审改判，故一审、二审诉讼费均由长箭玉皇庙分公司、长箭公司负担。综上所述，长箭玉皇庙分公司、长箭公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省商河县人民法院（2018）鲁0126民初2638号民事判决书；二、驳回王秀江的诉讼请求。一审案件受理费498元，减半收取249元，二审案件受理费498元，均由济南长箭房地产开发有限公司玉皇庙分公司、济南长箭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 黄宏伟审 判 员 李 静二〇一九年四月二十四日法官助理 刘绍琰书 记 员 李在利