上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2012）松民三（民）初字第3473号（2012）松民三（民）初字第3473号原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司。法定代表人蔡书贵。委托代理人陈建波，上海君澜律师事务所律师。被告（反诉原告）黄礼锦。委托代理人曹国建，上海众律律师事务所律师。委托代理人李佳佳，上海众律律师事务所律师。第三人上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会。法定代表人罗荣勤。委托代理人徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海富岭酒店管理有限公司（以下简称“富岭酒店”）与被告黄礼锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为适用普通程序审理进行审理。2013年3月1日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理，同时本院依法追加上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会（以下简称“叶家居委会”）为本案第三人。审理中，根据原告的申请，本院委托鉴定单位对被告装修的已形成附合的装饰装修物现值进行审价、评估。本案于2013年2月18日、3月28日、5月29日、2014年1月2日、3月24日五次公开开庭审理，原告法定代表人蔡书贵到庭参加了第一、三次庭审、原告的委托代理人陈建波到庭参加了第一、二、四、五次���审，被告黄礼锦到庭参加了第二、三、四、五次庭审、被告原委托代理人蔡美琴（于2014年3月23日被撤销委托）到庭参加了第一、二、三、四次庭审、被告原委托代理人赵秀华（于2014年3月23日被撤销委托）到庭参加了第四次庭审、被告委托代理人李佳佳、曹国建到庭参加第五次庭审，第三人的委托代理人徐菁到庭参加了第四、五次庭审。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年1月16日签订《场地（厂房）租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号房屋出租给被告，租期从2012年2月5日至2024年12月20日，租金为每三月支付一次，每次预交三个月租金，每个交费周期到期日前5日将3个月的租金交入指定银行账户，逾期支付的需按日租金的千分之五支付违约金。合同签订后，被告按约支付了100万元保证金。租金支付至2012年8月4日，之后就未再按约��付租金，原告多次催讨未果，原告于2012年9月26日向被告发送通知催讨租金，并言明解除合同，但被告未予回复。现原告起诉至法院请求判令：1、确认原、被告于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁》合同解除；2、被告限期将位于松江区泗泾镇叶家村XXX号房屋返还给原告；3、被告支付原告租金及使用费，自2012年5月5日起至房屋实际返还之日止，按照每月27万元标准计算；同时被告还应支付原告上述租金及使用费的逾期支付违约金，其中第一期81万元自2012年8月5日至2012年11月5日，第二期54万元从2012年11月5日至房屋返还之日止，均按照日千分之五标准计算；4、被告支付原告违约金100万元（以保证金冲抵）。审理中，本院就《场地（厂房）租赁合同》的效力进行了释明。原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；2��被告将位于上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号房屋返还给原告；3、被告支付原告自2012年8月5日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费，按照每月27万元的标准计算。被告辩称：原告已经于2012年8月28日收回了房屋并对酒店进行了实际的控制和经营，故被告无须返还房屋，亦无须支付8月28日之后的租金。被告不存在违约，故不应该支付违约金，保证金应当返还。另外，被告在租赁房屋后，投入了大量的财力物力，装修房屋花费了300万元，原告应当给予装修补偿。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称：对于合同无效没有异议，对于第二、三项诉讼请求意见与原来的意见一致，被告认为因原告已于2012年8月28日自行收回了房屋，故房屋使用费应支付至8月28日，而且标准应该按照原告与第三人之间的合同标准，每月110，011元计算。同时，被告反诉称：被告在房屋租赁来后经原告同意进行了装修，花费了200多万元，现合同无效原告应对该部分装修进行赔偿。故反诉请求法院判令：1、确认原、被告于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；2、原告赔偿被告装某某200万元；3、原告返还被告保证金100万元。原告针对被告的反诉请求辩称：对于合同无效没有异议。被告所提的装修赔偿没有事实和法律依据，不予同意。被告目前还欠原告租金，租金的金额远远高于被告已付的保证金，要求保证金抵扣欠付租金。第三人述称：位于上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号房屋于2008年7月在原有房屋基础上翻建的，翻建经镇政府上报区发改委，发改委发文同意。因翻建前房屋使用权人上海饲料科技研究所已被注销，土地证也遗失，故翻建没有办理房地产权证和建设规划许可证。但并不能就此依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）认定就涉案房屋所签订的租赁合同是无效，因为《解释》仅调整城镇房屋的租赁，本案房屋所涉土地系农村集体土地，没有纳入城镇规划，故不适用该《解释》，不同意本案合同无效。对于原、被告的其他诉讼和反诉请求由法院依法认定。经审理查明：涉案房屋所涉土地原为上海市饲料科学研究所泗联中试厂（以下简称“泗中厂”）所有，土地权属为集体，用地时间为1986年3月。2007年3月18日，松江区泗泾镇叶家村民委员会［于2012年9月1日经上海市松江区泗泾镇人民政府（以下简称“泗泾镇政府”）发布松泗府（2012）65号通知撤销该村民委员会建制，设立居民委员会，之后更名为上海市松江区泗泾镇叶家居民委员会，即本案第三人］向泗泾镇政府出具情况说明，载明：原泗中厂（于1993年8月4日被松江工商部门注销营业执照）为叶家村村办企业，用地时间为1986年3月，用地面积2056平方米，批准文号松府（87）第253号文，原土地证为沪地（90）06031号（该证已遗失，并于2006年3月31日在文汇报登载遗失声明）。由于该厂建造年代已久，房屋破旧，属于危房，急需翻建，经村两委班子讨论，决定将房屋进行改造，因原企业营业执照被注销，土地证也遗失，故有些资料无法补齐，办证无法正常进行，建设工程招标也无法进行。故向泗泾镇政府领导申请，望予解决。该情况说明后附原房屋照片，根据照片显示，原厂区内为一幢二层楼房及几间平房。2007年7月19日上海市松江区发展和改革委员会（以下简称“发改委”）出具松发改字（2007）509号《关于上海饲料科学研究所泗联中试厂翻建生产及辅助用房项目的批复，该批复载明：原址在已批用地范围内建造生产及辅助用房2500平方米。之后第三人建造了涉案房屋，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。2009年12月21日，上海市松江区泗泾镇叶家村民委员会（以下简称“叶家村委会”）作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定叶家村委会将涉案房屋出租给原告；涉案房屋为一幢六层楼5000平方米，配套用房480平方米；租赁期限从2009年7月21日至2024年12月20日（签订合同后享有150天免租期为装修期）；租金每天每平方米0.60元，前三年租金不变为1，200，120元，第四年起每三年递增10%；付款方方式为先付后用，每年分二次付款，每年1月10日、7月10日支付。合同另对其他事项进行了约定。2012年1月5日，叶家村委会出具给原告同意书一份，载明：同意原告将涉案房屋部分或全部转租给第三方经营。2012年1月16日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）《���地（厂房）租赁合同》，约定原告将座落于上海市松江区泗泾镇叶家村XXX号（沪松公路旁）（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，该出租场地合计1幢六层楼房屋5000平方米及配套用房480平方米；涉案房屋所在场地原规划设计用作厂房，原告已将其按有关酒店标准进行了内部改装；被告租赁房屋用于酒店／旅馆的经营；原告于2012年2月5日向被告交付场地及有关设施设备，租赁期限自2012年2月5日起至2024年12月20日；双方约定该厂房第一年的月租金为27万元，以后每年租金在上一年度租金基础上逐年递增3%；租金每3个月交一次，每次预交3个月租金，每个交费周期到期日5日前须将后续3个月的租金交入指定银行账户；逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的千分之五支付违约金；原告交付厂房时，被告应支付原告场所租赁保证金100万元，租赁关系终止时，原告收取��厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担费用外，剩余部分无息归还原告。合同另对合同解除条件、违约责任及其他相关事项进行了约定。该合同落款处有一行手写的字，载明：“此合同为暂时合同，等富岭酒店管理有限公司修改完营业执照变更到黄礼锦名下，重新由律师公证正式合同。”合同签订后原告将涉案房屋交给被告。原、被告一致确认，被告于2012年2月13日支付给原告81万元、2012年3月27日支付7.5万元、5月5日支付30万元、6月20日支付20万元、7月14日支付15万元、7月27日支付16万元、8月27日支付10万元，被告还支付给原告保证金100万元。原告称上述租金有些是转账支付，有些系其至涉案房屋由被告妹妹现金给付。因被告之后未再支付租金，原告于2012年12月18日涉讼。审理中，就涉案房屋自2012月8月28日开始由谁使用存在争议，本院就该争议及富岭酒店��经营状况查明如下事实：2013年4月9日、2014年1月3日，原告出纳何美两次向本院陈述称，2010年11月1日，开发区介绍其至原告处上班，担任出纳一职，负责作报表。刚进公司时是原告法定代表人蔡书贵在管理公司，并由蔡书贵的妻子负责财务，2012年2月左右被告接管酒店，之后由被告所派的黄礼爱负责每日账务。2012年8月28日其在涉案房屋看到蔡书贵至酒店财务室，以被告没有交房租为由让黄礼爱交出了法人章和财务章，之后蔡书贵管账，每日营业所得现金由蔡书贵从保险箱取走，公司如果要开销就通过蔡书贵。一直到2012年12月1日，蔡书贵找到其，称要与被告打官司，故将法人章和财务章交给其，由其保管，公司的钱款也是放在保险箱，用多少拿多少。2012年12月1日开始是于总（具体姓名不清楚）在管理公司，该人具体是谁叫来的，其并不清楚，但是在于总来之前，被���曾向其说于总是与他一起的，来管理公司。本案诉讼后蔡书贵和黄礼锦都不管了，蔡书贵来过几次，黄礼锦农历年前一直住在酒店4楼客房。但他们都有朋友过来住，蔡书贵有朋友来就打电话给其或于总安排。从2012年12月开始，酒店的钱款还够发放工资，就是无法支付水电费，当时员工工资包括于总的，都是其从酒店账上拿了发的，到2013年5、6月份就不能正常发工资了，到2013年11月底供电局断电，同月25日酒店关门，之后第三人将门封掉，其与于总一起离开公司，之后酒店就没人了。关于丁义明其只知道是酒店的股东，在酒店有投钱，其余不清楚。原、被告对于何美的身份均无异议。原告称2012年8月28日因被告欠了很多债躲掉了，而工人工资又不发，故其作为原告的法定代表人垫付了工资，为此其是拿过财务章和公章，但之后就还给何美了；被告称姓于的并非是其叫来的。2013年4月9日，本院在涉案房屋询问了当时在管理酒店的于洪福，其称从2012年12月1日开始其在原告处任经理，其是蔡书贵通过朋友找过来的，酒店大部分事务系其负责，特别大的事情就汇报蔡书贵，蔡书贵有时过来，酒店账目系何美在管理，从其到酒店来开始一直在亏损，没有盈利。之后，本院试图再次联系于洪福就有关问题进一步询问，但始终无法与其取得联系。原、被告均表示于洪福并非其叫来的。2013年5月16日，丁义明至本院称，2012年1月16日被告与蔡书贵签订了租赁合同，之后被告让其与陈厚俊、蔡兆斌合伙经营酒店。因为资金不够、外债加剧，故到2012年7、8月份被告就躲到外地去了，同年8月酒店公司发不出来，员工闹起来，蔡书贵就到酒店帮助发了工资。被告在外躲藏三个月后被蔡书贵派的人找回来，11月底被告回来后就和蔡书贵扯皮不肯付��金。被告与其、陈厚俊商量让一直在酒店捞钱的蔡兆斌退出，其就接手了蔡兆斌的股份。被告、陈厚俊与其还商议决定找一个人来管理公司，之后其就托人找来了于洪福。当时找于洪福的时候告诉他蔡书贵是老板，因为富岭酒店的法定代表人还是蔡书贵。酒店从2012年7月开始就一直在亏损，其还垫付了一些钱。11月份被告回来后住在酒店，还在和蔡书贵协商，到本案诉讼后两人都不来酒店管理了，平时公司都是于洪福在管理。2014年1月2日、1月17日丁义明又向本院作如下陈述，因为蔡书贵和被告均不管酒店，故第三人有事就找到其，因其里面还有股份，故其出面帮助协调，也不是管理，只是去看看。从蔡书贵和被告发生矛盾开始，第三人和其均垫付过水电费，后因为酒店欠付电费遭供电所停电，酒店无法继续经营，员工在里面点蜡烛，为了安全起见，第三人垫付了员��工资，员工均走了，2013年11月25日，于洪福将酒店门锁后将钥匙交给其保管，第三人在入口处用钢板封上，至今还是这个状况。丁义明为证明其与被告合伙关系向本院提供了合伙协议。原告对于丁义明的陈述没有异议；被告称合伙协议写过，但丁义明并非真正的合伙人，因为之后丁义明出过证明，声明原合伙协议作废，丁义明所述与事实也不符。2013年6月4日，陈厚俊至本院陈述称，2012年1月，被告让其、蔡兆斌一起合伙经营酒店，其和蔡兆斌各投资了67万元，2012年4、5月份被告称因被告欠丁义明的钱，故也给丁义明30万元股份，之后其、被告及丁义明补签了一份合伙协议，被告没有让蔡兆斌签。酒店一直是被告在管理，其不参与经营管理，偶尔才去酒店看看。2012年8月其听会计说被告挪用了酒店20多万元，且因外面欠了很多外债，所以8月份被告就跑了，其他情况其���不是很清楚。到2012年年底的时候，被告、丁义明与其在酒店协商，被告称大家都不会经营，故找个专业的人来管理，之后被告与丁义明就请了一个姓于的管理酒店。其投资的钱至今没有任何盈利。原告对于该陈述无异议；被告确认陈厚俊为其合伙人身份，但认为从2012年8月28日酒店被原告法定代表人强行收回后，其对经营情况就不清楚了。审理中，第三人向本院提供了一份情况说明，该情况说明系第三人出具，并经上海市公安局松江分局泗泾派出所盖章确认，该情况说明载明：因原告管理混乱，公司法人及被告在诉讼中，均不肯承认自己在经营酒店，酒店实际负责人丁义明屡次找到第三人称酒店内无人管理，一直亏损，无法生存下去。至2013年11月25日，酒店因拖欠电费，被上海电力公司进行了停电处理，当时酒店内还住着一些人扬言没电酒店蜡烛存在严重安全隐患，该酒店除拖欠电费外，还拖欠员工工资20万元，员工纷纷夜不归宿堵酒店，情况十分混乱、危急。第三人从维护社区安全隐患考虑，为确保酒店建筑、设施等固定资产安全，联系松江区劳动保障部门、泗泾镇劳动保障所、社区民警以及酒店相关负责人丁义明、财务的进行协商，最终决定由第三人暂为原告代付员工工资20万元，并于2013年11月26日下午在相关部门监督下发放完毕。工资发放完毕后，第三人结合酒店的实际情况及地理位置，做了相关探讨及观察，该酒店地处沪松公路口，往来行人及车辆较多，酒店停业1天后，便有拾荒、收废品等物业人员在酒店玻璃大门外徘徊，酒店门前有较大停车场地，当晚有黑车停靠，这些现场如不及时处理，会给酒店建筑、设施造成十分严重的安全隐患。因此，第三人与社区民警协商后，决定用彩钢板结构，将酒店进出大门彻底封死，保证酒店固定资产的安全，并于2013年11月27日，现已将大门全部封锁。同时第三人主任兼书记罗勤荣向本院作如下陈述，外面的门是第三人基于情况说明所记载的这些特殊情况而封掉的，里面大门的钥匙仍在丁义明手中，本案诉讼发生后其找原告法定代表人或被告，他们均互相扯皮，不管事，导致出现现在这些问题。原、被告对于情况说明及第三人陈述的真实性均表示无异议，但表示不知情。本院于2013年4月9日因需要了解原告的经营情况而至涉案房屋，当时涉案房屋内只有前台两个员工，生意冷清，原告法定代表人及被告均不在酒店，本院找到了何美和于洪福制作了询问笔录。2014年1月20日本院再次至就原、被告争议的装修进行现场勘查，当时涉案房屋场地外面由第三人用铁板拦住，里面涉案房屋也锁着，钥匙在丁义明处，酒店已不经营。审理中，经被告���请，本院委托鉴定单位对已形成附和的装饰装修现值损失进行审价、评估，上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称“鉴定单位”）于2013年12月10日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：本次鉴定松江区泗泾镇叶家村201（沪松公路旁）富岭酒店内被告施工的已形成符合的装饰装修的重置造价为1，978，987元，其中原告对于1，456，717元造价中的工作量予以认可，其余522，270元原告认为不是被告施工。公共场所装饰使用年限一般为5年（60个月），被告2012年6月装修至今已14个月，故原、被告确认的装修残值=1，456，717×（60-14）／60=1，116，816元，原告不认可装修残值=522，270×（60-14）／60=400，407元。原告认为被告装修的内容为不合法装修，故不认可鉴定机构的定价依据；被告基本认可审定数值。鉴定费用50，000元，由被告预付。该意见书就有争议的项目进行了罗列，其���装修工程争议项目为：第1项，色丽石吧台面、大理石饰面板、水泥砂浆1：2；第2项，墙面贴装饰面、墙纸、不拼花；第3项，新砌墙半砖墙、统一砖、石灰砂浆1：3；第4项混合砂浆粉刷、新粉、混合砂浆1：1：6；第5项楼地面铺设地毯、无胶垫；第6项，窗帘安装；第7项，柜类、壁橱；第8项，踢脚板、安装；第9项，铺贴大理石、挡水条、大理石饰面板、水泥砂浆1：2；第10项，玻璃地砖、玻璃胶、楼地面；第11项，满批建筑腻子二遍；第12项，墙面贴装饰面、墙纸、拼花；第13项，面层、彩印玻璃墙面。另外还有感应电子门锁。安装工程有争议三项，第1项，男浴室安装工程；第2项，3－5层大厅旁工程；第3项，空调管安装工程。原、被告及第三人对于鉴定单位及鉴定人员的资质无异议。原告对该鉴定意见书质证认为：1、鉴定单位认为鉴定单位取价方式（即定价依据）不合理；2、装修大部分集中在浴室，而浴室并非原告的经营范围，增设浴室也没有得到原告准许，不应由原告赔偿。被告对鉴定意见书质证认为，对于项目及造价无异议，但是对于折旧方式有异议，因为实际只用了三个月。第三人对于鉴定意见本身没有异议，并确认鉴定项目并非其施工。鉴定人员当庭就原、被告异议进行回复，鉴定人员称因为装修没有施工合同，也没有发票，故按照2000定额进行计价，而且该价格是按照施工时期的价格，故造价有依据；关于工作量均是鉴定人员实地丈量的；关于鉴定的范围是受法院委托，鉴定人员已经双方无争议和有争议的进行了罗列，是否应予赔偿和鉴定本身无关；意见书所载的装修残值实际上就是现值，因为本案是工程造价，故鉴定人员采用了唯一适用的重置法，并无不妥。另外，鉴定人员还对有争议的项目具体位置予以了��确。2014年1月20日，本院至涉案房屋现场勘查，对照有争议项目结合鉴定人员明确的位置由原、被告逐项进行确认，双方最终确认一致的为，装修部分：第1项吧台两块黄色大理石饰面板是被告施工，其余均为原告施工；第2项、第5项二至五层、第6项二层、第7项至第13项均为被告施工；感应电子门锁是原告施工。安装部分：第1、2项是原告施工，第3项是被告施工。双方仍有争议的具体为装修部分第3项、第4项，具体内容为二层休息室的两堵砌墙及粉刷，原告认为是原来就有的，被告认为改休息室时新建的。本院要求鉴定单位根据本院现场勘查及原、被告确认就价格作出调整，补充鉴定意见书以综合单价形式进行了明确，其中由被告施工为装修工程中第1项1，577元、第2项163，400元、第5项35，497元、第6项14，318元、第7项6，616元、第8项19，345元、第9项31，740元、第10项31���170元、第11项20，180元、第12项96，406元、第13项19，968元；安装工程第3项9，996元；以上合计450，213元。由原告施工为安装工程第1项1，663元、第2项3，475元。双方有争议的为装修工程第3项1，871元、第4项1，204元，合计3，075元。原、被告及第三人对于补充鉴定意见书真实性没有异议，原告还是认为取价方式不合理，被告及第三人对于报告无异议。就本案的审价，被告于2013年5月9日向本院递交申请，因原告未预交审价费及提供相应材料，审价部分无法进行审价，2013年9月24日，鉴定单位曾向本院发送函件就此问题进行反映，之后经本院联系被告才交纳审价费用。原告针对被告主张的装修赔偿称，其交付给被告涉案房屋本来就已经装潢成酒店经营，是被告自己擅自进行重新装修的，故对于被告装修赔偿主张不予认可。另外，被告因为装修欠付了案外人多人装某某，因��当时大部分是以原告名义叫人装修的，所以现在案外人都向原告主张装某某，有些已经涉讼，虽然至今原告尚未为被告支付装某某，但是一旦法院判定由原告负担，本案中也确定原告负担，则会重复计算。被告称，原告的装修有些已经无法使用，故才重新装修，对于装修原告是知道并且同意的，为此被告向本院提供了办理酒店卫生许可证的相关申请材料，许可证中所涉经营项目为旅店和公共浴室，提供的材料中包括了酒店原有的一些材料及原告法定代表人的身份证，申请材料上还有原告法定代表人的签字，由此可以证明原告法定代表人是认可被告增加浴室的。原告对于签字不予认可。在上述鉴定意见书及补充鉴定意见书经双方质证完毕后，本院于2014年3月27日召集各方当事人，征询了各方当事人对于涉案房屋交接的意见，各方当事人一致确认于2014年3月28日办理涉��房屋交接手续。当日，丁义明将涉案房屋钥匙交付给了原告法定代表人，各方签订了房屋现状确认书。该确认书中提及酒店在空置期间被盗的事实。就该盗窃的情况，丁义明于2014年3月5日曾向公安报警称，涉案房屋一楼楼梯口厕所内的窗户被砸碎，电缆被盗窃。以上事实，有《场地（厂房）租赁合同》、《房屋租赁协议》、同意书、卫生许可证、现场勘查笔录、照片、询问笔录、合伙协议书、证明、房屋现状确认书、司法鉴定意见书、函、当事人的陈述及庭审笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《场地（厂房）租赁合同》效力如何？二、若合同无效，则无效的过错如何认定？三、若合同无效，则后果如何处理？关于争议焦点一。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，原告出租给被告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁合同应当认定为无效合同。至于第三人提出的本案所涉土地系集体用地，不适用《解释》的意见，因乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可参照《解释》，本案所涉土地及房屋又无法律另行规定，故参照适用《解释》，第三人的意见本院不予采纳，本案租赁合同应属无效。关于争议焦点二。根据查明的事实，第三人系出租人，原告系承租人，被告系次承租人。在整个租赁关系中原告既是承租人，同时又是出租人，具有双重注意租赁标的物是否具有合法性的义务，然其均怠于审查，故应承担主要责任；被告作为次承租人，在租赁合同签订前，负有谨慎审查租赁标的物相关情况的义务，然其亦疏于审查，故应承担次要责任。关于争议焦点三。本案合同无效需要处理的法律后果，主要有以下几项。（一）关于涉案房屋的返还。被告主张2012年8月28日原告已自行收回了涉案房屋。从查明的事实来看，原告法定代表人的确曾于当日至涉案房屋拿走了公章及财务章，但根据陈厚俊、丁义明、何美等人的陈述可以确认，之后于洪福应是被告及合伙人商议后找来管理酒店的，而且在原、被告诉讼至法院，双方表面上都不管理酒店期间，丁义明以被告合伙人的身份仍在处理酒店的相关事宜，这一点从第三人出具的情况说明也可以反映，在酒店因停电关门后，于洪福将涉案房屋的钥匙交给了丁义明也可以印证。虽然被告对于丁义明作为其合伙人存在异议，但鉴于双方的确签订过合伙协议，故对外丁义明所实施的行为应被视为代表被告方。况且被告虽然主张涉案房屋早在2012年8月28日就原告强行收回，���在原告诉讼本案前，被告从未就此提出异议或主张相关权利也有违常理，故本院认为被告的主张难以成立，虽然原告拿走公章及财务章，但结合后续发生的事实，不能认定原告已于2012年8月28日收回了涉案房屋。房屋的实际交接应时间应为2014年3月28日，此时丁义明将涉案房屋钥匙交给了原告法定代表人，可以认定此时间被告交还了房屋。因涉案房屋已经交还，故本院中原告所提的交还房屋的请求，本院不再处理。至于涉案房屋于2014年3月5日被盗存在损失的问题，因涉嫌刑事，故当事人可另行处理。（二）关于涉案房屋使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。本案的使用费分两段计算，对于2012年2月5日至2012年8月27日的这部分应由被告承担，标准应当参照合同约定的每月27万元计算，故该段期间被告应支付的使用费应为1，820，323元，被告已支付原告1，795，000元，尚余的25，323元应于本院指定的期限支付。对于2012年8月28日至2014年3月27日（交接日前日）的房屋使用费，按照原告的主张应为513万元。但上述使用费均由被告承担并不合理，具体理由如下：首先，根据何美的陈述，2012年8月28日当天原告法定代表人因被告未付租金而收回了公章和财务章，之后三个月中均由原告法定代表人收取酒店钱款，管理经营开销，虽然原告法定代表人坚持之后马上又将上述章予以了返还，但并无证据予以证据，本院认为何美从原告成立开始一直在其中担任出纳，其对于酒店所发生的事情应是比较了解的，而且纵观陈美的整个陈述相对而言也是比较客观可信的，故通过其陈述可以确认原告法定代表人在2012年8月28日之后的三个月中一直实际管理和控制酒店，直至于洪福接手。��然通过丁义明、陈厚俊及何美的陈述可以确认于洪福的确是被告与其合伙人商议后请来的，但从于洪福的陈述来看，实际上在于洪福管理期间，其有事也向原告法定代表人汇报，由此可以证明原告法定代表人仍然参与管理酒店，这一点从之后原告法定代表人对于公章的使用也可以印证。原告法定代表人的这种行为使得被告在使用涉案房屋过程受到干预，有鉴于此，被告所应承担的使用费应作酌情予以扣减。其次，根据查明的事实，实际情况是从2012年8月28日起被告并未根本上退出涉案房屋，原告对于被告的使用也存在干预，但是到本案起诉起，原告法定代表人及被告为了减轻自身责任表面上均不再管理酒店，甚至都退出了酒店，这也是导致酒店出现亏损、最终停电关门的根本原因，而且因为诉讼审价过程中，被告拖延交纳费用和材料，原、被告对于施工内容陈述反��，导致审价时间较长，使用费的损失进一步扩大，根据何美、于洪福、丁义明等人的陈述在此期间酒店已出现亏损，故此时使用费已成为当事人的损失，而造成该损失存在及扩大，双方均有责任，故从公平原则出发，该笔损失由双方分担更为合理。最后，关于第三人在2013年11月27日用钢板将酒店外围拦起来的行为，该情况发生于酒店停电关门员工已经离开之后，是为了维护酒店必要的安全所为，第三人并未实际控制酒店，故至交接日前的使用费损失，还是应由原、被告来分担。综合考量本案案情、双方当事人的过错程度、酒店的实际经营情况、损失的情况，本院酌情认定被告自2012年8月28日至房屋交还前日应负担的房屋使用费应为256.5万元。综上，被告应支付给原告的使用费应为2，590，323元（25，323元＋2，565，000元）。（三）关于租赁保证金。合同无效后，因该��同取得的财产，应当予以返还。被告主张原告返还保证金，于法有据，本院予以支持。（四）关于装潢损失。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。本案中，被告的装饰装修主要集中在两个部分，最主要的是改建了浴室，被告提供给相关部分的卫生许可证申办材料中包含了酒店原有的一些材料及原告法定代表人的身份证，可见原告法定代表人在原告申请中是给予了配合的，其对于被告的改建行为应当是知晓的；另外一部分是在原有装修基础上的修整和重新装潢，因为原有的装修已有多年，存在一定程度的损坏也符合常理，结合本院现场勘查，被告进行一定程度的重新装修尚属合理范畴。根据查明的事实和原告法定代表人自己的确认，在被告装修期间原告法定代表人是去过涉案房屋的，但其并未对此提出过任何异议。本案中原告主张被告的装修未经其同意也是在被告提出赔偿主张后，可见原告的辩解目的在于不承担赔偿责任，本院对于此项辩解意见不予采纳。原告应当就被告的装修现值根据自己的过错程度进行赔偿。至于现值损失的数额，应当以司法鉴定意见书明确的为准，对于估价的定价依据及计算方式，鉴定人员已经作出了明确的解释，本院认为可以采纳，原、被告就此提出的异议难以成立。根据最终的确定双方现无争议的被告施工的项目的装修现值应为（1，456，717＋450，213）元×（60-14）／60=1，461，980元；有争议的���是装修工程的第3、4项即二层休息室的砌墙现值（1，871元＋1，204元）×（60-14）／60=2，357.5元。就有争议的项目本院认为，根据原、被告的确认，二楼原来均为和三楼、四楼一致的客房，被告接手后进行了休息室的改造，比对三楼、四楼格局，休息室墙体部分存在一定程度的改动，故被告新砌部分墙体也属合理，当然也不排除利用原有的部分墙体，故本院就此有争议部分酌情认定属于被告施工的现值应为1，800元。据此本院确认被告施工的装修现值为1，463，780元。原、被告按导致合同无效的过错进行分担，本院根据本案具体案情酌情确定由原告承担70％、被告承担30％，故原告应赔偿被告的装修损失为1，024，646元。至于原告所提的被告以其名义欠付案外人装某某的问题，首先本案解决的系租赁合同引起的装修现值赔偿问题，其计价、赔偿方式等与装修欠款的认定并��相同；其次，装修欠款的数额并未最终予以确认，原告也未实际支付。故该装修欠付无法在本案中一并处理，当然若原告的确之后为被告负担了该装修欠款，则可另循法律途径予以追索，但这并不影响本案中装修现值的正常处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司与被告（反诉原告）黄礼锦于2012年1月16日签订的《场地（厂房）租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）黄礼锦于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司房屋使用费2，590，323元；三、原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司于本判决生��之日起十日内返还被告（反诉原告）黄礼锦保证金1，000，000元；四、原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）黄礼锦装潢损失1，024，646元；五、驳回原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48，047元，反诉费15，400元，鉴定费50，000元，合计诉讼费113，447元，由原告（反诉被告）上海富岭酒店管理有限公司负担57，599元（已付28，136元，余款29，463元于本判决生效之日起七日内交付本院），被告（反诉原告）黄礼锦负担55，848元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 孜代理审判员 张 莉代理审判员 姚洪涛二〇一四年四月二十五日代理书记员 黄 燕审 判 长 张 孜代理审判员 张 莉代理审判员 姚洪涛二〇一四年四月二十五日书 记 员 黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释、、的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。