广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第84号上诉人（原审原告）：深圳市×××物业管理有限公司。法定代表人：杨某某。委托代理人：李某某、黄某，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：林某某，男。上诉人深圳市×××物业管理有限公司（以下简称×××公司）与被上诉人林某某物业管理合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：英富莱公司与深圳市×××物业发展有限公司签订一份《物业管理合同》，合同约定深圳市×××物业发展有限公司委托×××公司对位于深圳市宝安区龙华镇民治路旁的××实行专业化、一体化的物业管理，具体管理事项为：房屋建筑本体共有部位、房屋建筑本体共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施、本物业规划红线内的属配套服务设施、公共环境、交通、车辆行驶及停泊、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作、社区娱乐活动、物业及物业管理档案、资料、法规和政策规定由物业公司管理的其它事项；物业管理服务费每月每平方米建筑面积为0.65元；合同期限自2002年11月1日至馨园业主委员会聘请住宅管理机构之日止。1999年10月27日，林某某与深圳市×××物业发展有限公司签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定林某某购买位于深圳市宝安区龙华镇民治大道××一期7栋301号房，建筑面积85.83平方米；合同同时约定，房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由深圳市×××物业发展有限公司负责房地产的物业管理。林某某未向×××公司交纳的费用如下：2006年7月至2009年10月管理费人民币2231.6元（55.79元×40个月）、维修基金人民币514.8元（12.87元×40个月）、水费1362.89元。另查明，×××公司系具有三级资质等级的物业管理企业。原审法院工作人员于2010年3月24日到××小区调查，整个调查过程未见保安巡逻，消防设施老化开裂，尚未建房的空地杂草丛生，水沟和景观池未清理，未进行蚊虫灭杀及8栋旁化粪池损坏臭水流至路面。原审法院认为，×××公司与深圳市×××物业发展有限公司签订了《物业服务合同》依法成为深圳市宝安区龙华镇××小区的物业管理单位后，×××公司对涉案小区提供了物业管理服务，林某某应向原告支付相应的费用。原审法院已经查明在2009年6月时林某某与小区业主的矛盾就已经较深，说明在此之前的一段时间内×××公司提供的物业服务水平已经开始下降，根据林某某的答辩意见并结合本案的实际情况，原审法院酌定2008年6月后的物业服务收费应在原收费标准每月每平方米0.65元的基础上下降20%。因此，林某某欠付的物业管理费2008年6月前应以每月每平方米0.65元标准计算，2008年6月后应以每月每平方米0.52元标准计算。因此，林某某应支付2006年7月至2008年5月的物业管理费1283.17元及滞纳金（滞纳金按每月管理费55.79元日万分之五的标准，截止至2009年10月31日），并支付2008年6月至2009年10月物业管理费人民币758.71元（0.52元／平方米＊月×85.83平方米×17个月）。由于2008年6月之后×××公司未适当履行合同约定的义务在先，林某某无须支付2008年6月后的物业管理费的滞纳金。关于×××公司要求林某某支付拖欠的维修基金，原审法院院认为，房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，×××公司作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，因此，林某某应按约向×××公司支付维修基金人民币514.8元及滞纳金，滞纳金按每月房屋维修基金日万分之五的标准，截止至2009年10月31日共计人民币150.58元。关于×××公司要求林某某支付拖欠的水费。原审法院认为，由于涉案小区的水费由×××公司代收代缴，故林某某应当将2006年7月至2009年10月期间的水费1362.89元支付给×××公司，但×××公司没有提供证据证明是否已经代林某某交纳和交纳的时间，故×××公司诉请林某某支付水费的利息的诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林某某于本判决生效之日起十日内向×××物业公司支付2006年7月至2008年5月的物业管理费1283.17元及滞纳金（滞纳金按每月管理费55.79元日万分之五的标准，截止至2009年10月31日）；二、林某某于本判决生效之日起十日内向×××物业公司支付2008年6月至2009年10月物业管理费人民币758.71元；三、林某某于本判决生效之日起十日内向×××公司支付2006年7月至2009年10月的维修基金人民币514.8元及滞纳金人民币150.58元；四、林某某于本判决生效之日起十日内向×××公司支付2006年7月至2009年10月的水费1362.89元；五、驳回×××公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由×××公司负担人民币30元，由林某某负担人民币20元。上诉人×××公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费2231.6元，以及滞纳金652.74元（按每日万分之五计），共计2884.34元（暂计至2009年10月31日）。2、被上诉人承担-、二审全部诉讼费。理由如下：一、一审判决认定降低物业管理费收费标准事实存在错误。上诉人认为，上诉人自从2000年开始管理涉案小区起一直按照物业服务合同提供约定服务，但由于涉案小区被上诉人等业主的严重欠费，导致上诉人的财务状况入不敷出，并且举债经营，为了降低成本，从2009年7月底开始，原告才暂时中止与清洁公司的清洁服务承包合同，直接聘请清洁人员为小区提供清洁服务。因此，本案中上诉人未能提供约定的各项管理服务是由于被上诉人未按时履行交费义务在先而导致的后果，且这种后果是发生在2009年7月以后，在2009年7月以前上诉人的服务质量并无下降，物业管理服务费标准理当不能降低。一审法院未区分及辩明上诉人提供服务质量变化的时间及原因，将上诉人2008年6月以后的物业服务费收费标准全部调低缺乏充分的事实依据，其行为明显认定事实不清，应当予以撤销。二、一审判决认定被上诉人无须支付拖欠物业管理费滞纳金的事实错误。上诉人认为，由于上诉人的服务质量在2009年7月以前未降低，被上诉人应当按照双方约定物业管理费用标准向上诉人交纳费用，其未按时交纳，按业主公约的约定，被上诉人理当支付相应的滞纳金，上诉人的请求合理合法，理当受到法律支持。被上诉人林某某答辩称，上诉人自从进入该小区管理以来就一直缺少管理经验，不端正管理态度，导致服务非常不到位，早在2003年的一次矛盾大爆发中，在辖区派出所的调解中上诉人当时的法定代表人李某某先生就对其服务环节出现问题、服务质量跟不上请业主原谅。并不是上诉人在上诉状所说的那样只在2009年7月后才服务欠缺。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案属于物业管理合同纠纷案件。×××公司上诉认为原审法院未区分及辨明其提供服务质量变化的时间及原因，将2008年6月以后的物业服务收费标准调低缺乏充分的事实依据，同时主张其服务质量在2009年7月以前未降低，林某某未按时交纳物业管理费，理当支付相应的滞纳金。本院认为，经原审法院工作人员于2010年3月24日到涉案小区查明的事实看，该小区因管理差而造成的涉案小区现状应非短期所可能形成的，原审法院根据查明的事实行使自由裁量权酌情确定从2008年6月起调低物业管理收费标准及不支持物业管理费的滞纳金并无不当，本院予以确认。综上，×××公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币50元，由上诉人×××公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  许保疆代理审判员  陈明亮代理审判员  吴思罕二〇一一年二月二十一日书 记 员  严军军