上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第17818号原告上海合泰物业管理有限公司。法定代表人洪立平。委托代理人王琦。委托代理人戴学军，上海市创导律师事务所律师。被告上海凯琳投资发展有限公司。法定代理人林梅。委托代理人章熙春，上海瀛泰律师事务所律师。委托代理人史寒笑，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海合泰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称合泰物业）诉被告上海凯琳投资发展有限公司（以下至判决主文前简称凯琳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年6月11日、2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告合泰物业的委托代理人王琦和戴学军、被告凯琳公司的委托代理人史寒笑到庭参加诉讼。审理中，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告合泰物业诉称，被告系上海市浦东新区浦东南路**世界广场**房屋的所有权人。原告系世界广场的物业管理机构。被告自2012年7月购买前述房屋入住后，在2012年7月至2013年3月期间尚能正常支付相应的物业管理费和车位管理费，然而自2013年4月开始无端拖欠物业管理费及车位管理费和电费，期间原告数次向被告发出书面催款通知，但被告始终拒不支付。原告收到了被告于2014年3月20日支付的人民币170，813.12元（以下币种同），但这是支付2014年3月份的世界广场36、37、38层的物业管理费、地下停车位的管理费以及电费。因为被告违章装修，原告多次要求被告进行整改但被告不予整改，经法院判决后，被告至今仍未拆除违章搭建物，故原告没有将装修押金退给被告，原、被告从未约定将装修押金抵扣物业管理费、车位管理费和电费，不认可被告擅自抵扣。电费由供电公司和物业公司直接结算，原告先期垫付了电费后再向业主收取，原告诉请的电费金额均是原告已经实际支付给供电公司的电费金额，且被告在装修37层、38层时，承诺装修以后改造区域的用电由被告自行承担。根据世界广场管理公约的约定，如欠缴物业管理费，除应支付物业管理费外，还应支付按欠缴物业管理费数额每日千分之三的滞纳金。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1、判令被告支付拖欠的2013年4月的部分物业管理费（被告已经支付了2013年4月的物业管理费400.50元，其余部分未付）、2013年8月至2014年2月的物业管理费，合计170，803.50元；2、判令被告支付因欠缴上述物业费所产生的滞纳金52，623.81元（自2013年5月15日起计算至2014年2月28日止）；3、判令被告支付所拖欠的2013年7月至2014年2月的电费31，768.44元；4、判令被告支付因欠缴上述电费所产生的利息365.81元（按六个月以下贷款利率计算，自2013年7月1日起计算至2014年2月28日）。被告凯琳公司辩称，被告于2014年3月20日将170，813.12元支付至原告指定账户，包含世纪广场36层、37层和38层的2013年8月和9月物业管理费及车位管理费及2013年7月、8月的电费，故原告的诉请应扣除2013年8月、9月的物业管理费。世界广场37层、38层整层2013年4月的物业管理费均为21，400.50元，合计42，801元，抵扣被告在原告处的37层、38层装修押金42，000元，剩余801元（即37层、38层各剩余400.50元），原告也承认了被告已缴纳37层、38层2013年4月份的物业管理费各400.50元。因此，被告已经缴清37、38层整层的2013年4月份的物业费，要求扣除2013年4月物业管理费。被告确认世界广场37层自2013年9月至2014年2月期间的电费没有支付，但对原告主张的电费金额有异议，原告将37层公共部位的电费金额计算在内，公共部位的电费不应该由被告承担。被告不同意支付滞纳金，首先，原告收取滞纳金没有依据，原告可以通过诉讼来解决欠付款项问题；其次，滞纳金的计算标准高于国家强制性规定，应认定无效；再者，滞纳金的收取单位应为国家行政机关，原告无权收取；最后，被告欠缴费用的原因在于原告曾诉讼要求被告拆除搭建物，被告已经拆除，但原告仍不归还押金，且原告拒绝履行物业维修义务，可见并非被告单方违约，故不同意支付滞纳金。如法院认为应当支付，要求予以降低。关于电费的利息，双方并无约定，原告的该项诉请无合同和法律依据。经审理查明，2000年6月6日，原告与开发商上海明泰房地产开发有限公司签订《上海世界广场物业管理合同书》，约定：开发商委托原告为大厦管理代理人，而原告亦同意接受委托，自此原告成为上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场的物业管理机构。同年，原告就物业管理服务收费向上海市浦东新区综合规划土地局进行审核、备案，核定（备案）标准为办公单元管理费每月每平方米25元，商场管理费每月每平方米33元，车位管理费每个每月400元。《世界广场管理公约》第12.2条约定，若任何业主未于到期应缴日（每月管理费的到期付款日，应视为每月的第五日）起三十日内，缴付本协议规定应缴的任何款项，他应负责向管理人缴付，且管理人应有权向其收取滞纳金，每日按欠缴金额百分之零点三计算逾期未缴款在其拖欠期间应缴付的滞纳金……。被告。被告为上海市浦东新区浦东南路****房屋的权利人，积为856.02平方米。被告签署承诺书，同意履行上述《世界广场管理公约》的一切条款及有关修订文本，并遵守世界广场业户手册及大厦守则。又查明，原告曾向被告寄送缴款通知书，其中世界广场38层2013年7月电费4，655.16元、2013年8月管理费21，400.50元及电费3，551元、2013年9月管理费21，400.50元，37层2013年9月管理费21，400.50元及车位管理费2，000元、2013年8月A-J单位电费2，974.80元、B单元电费620.42元、C单位电费231.82元、D单元电费330.98元、F单元电费376.54元，37层2013年8月管理费21，400.50元及车位管理费2，000元，2013年7月A-J单位电费3，819元、B单元电费799.98元、C单位电费310.88元、D单元电费439.52元、F单元电费513.22元，36层2013年8月管理费27，595.50元、2013年9月管理费27，595.50元，2013年7月电费4，381.80元、2013年8月电费3，015元。上述金额合计170，813.12元。2014年3月20日，被告将170，813.12元划至原告账户。世界广场37层2013年9月电费3，938.26元、10月电费2，925.22元、11月电费2，350.36元、12月电费4，190.18元、2014年1月电费4，332.22元、2月电费3，615.04元。再查明，2012年9月18日，凯琳公司出具《关于世界广场37、38层装修的说明》：“兹有我上海凯琳投资发展有限公司对世界广场37、38层进行整体装饰，需要对公共面积的部分区域进行改造，同时改造区域的用电由我公司提供，不再使用原有公共电路”。被告在原告处有世界广场36层、37层、38层装修押金合计70，698元（2012年10月19日的37／38层装修押金50，000元、2013年4月27日的36层装修押金10，349元、2013年6月9日的37层装修押金10，349元），目前尚未退还给被告。2013年10月11日，被告向原告打款10，033.10元。2013年9月27日，合泰物业、上海明泰房地产开发有限公司向本院起诉凯琳公司，诉称：凯琳公司在装修过程中，用玻璃框架将“世界广场”第37、38层的电梯出口隔断，使得他人无法进入“世界广场”第37、38层的公用通道，将公用通道占为己有。为此，请求判令被告拆除安装在上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX层和38层公用通道上的玻璃门和门禁系统，退出侵占的37层和38层公共区域和消防通道，恢复原状；案件受理费由被告承担。2013年12月16日，本院作出（2013）浦民一（民）初字第33035号民事判决书，判决：被告上海凯琳投资发展有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦东南路XXX号“世界广场”第37层和38层玻璃门禁装置拆除，恢复原状。凯琳公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2014年2月12日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第314号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，由原告提交的上海市房地产登记簿、《上海世界广场物业管理合同书》、资质证书、浦东新区物业管理服务收费审核及备案表、《世界广场管理公约》、承诺书、催款函、缴款通知书、关于世界广场37、38层装修的说明、情况说明、高压供用电合同、电费发票，被告提交的原告发出的缴款通知书、中国建设银行网上银行电子回单、装修押金收据、电子银行业务回单、单位客户专用回单，本院调取的（2013）浦民一（民）初字第33035号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第314号民事判决书，及原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。现原告已依约为被告提供物业管理服务，被告作为业主也实际接受了原告的物业管理服务，应按约支付物业管理费。原告要求被告支付拖欠的物业管理费和电费，理由正当，本院予以支持。关于物业管理费和电费的具体金额，被告辩称其已支付2013年8月、9月的物业管理费和2013年7月、8月的电费，并提供缴款通知书及银行业务回单为证，对于被告的该项辩称，本院予以采信。被告辩称其通过抵扣装修押金已实际支付2013年4月的物业管理费，但该款性质系押金，并非被告对原告之债权，原告对于被告的自行抵扣行为也不予认可，故对被告要求扣除2013年4月物业管理费的主张，本院难以支持。被告辩称37层的公共区域的电费应当由原告支付，但在被告出具的《关于世界广场37、38层装修的说明》中，被告表示对公共面积改造区域的用电由被告公司提供，而目前37层尚未恢复原状，故对被告此项抗辩，本院不予采信。被告应支付2013年4月的部分物业管理费21，000元、2013年10月至2014年2月的物业管理费107，002.50元，合计128，002.50元，以及2013年9月至2014年2月的电费21，351.28元。原告要求被告支付滞纳金，有合同依据，本院予以支持。被告辩称欠缴费用的原因在于被告已拆除第37层和38层搭建物，但原告仍不归还装修押金，且原告拒绝履行物业维修义务，故不同意支付滞纳金，对此被告未提供相应证据予以证明，故对被告的该项辩称，本院难以采信。但原告主张的金额过高，本院将欠付物业管理费的滞纳金酌情调整为16，640元。原告主张按照中国人民银行同期（六个月以下）贷款利率支付欠付电费所产生的利息损失，无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海凯琳投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海合泰物业管理有限公司拖欠的上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX层房屋2013年4月的部分物业管理费21，000元、2013年10月至2014年2月期间的物业管理费107，002.50元，合计128，002.50元；二、被告上海凯琳投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海合泰物业管理有限公司上述物业管理费2013年5月15日至2014年2月28日期间的滞纳金16，640元；三、被告上海凯琳投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海合泰物业管理有限公司自2013年9月至2014年2月期间的电费21，351.28元；四、被告上海凯琳投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海合泰物业管理有限公司上述电费至2014年2月28日止的利息122.97元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，133元，减半收取计2，566.50元，由原告上海合泰物业管理有限公司负担898.50元，被告上海凯琳投资发展有限公司负担1，668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谢辉东二〇一四年八月二十二日书记员  薛广文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。