宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民商初字第225号 原告金梅芳，女，1943年1月8日出生，汉族，小学文化程度，退休工人，住宁夏回族自治区银川市西夏区，现住宁夏回族自治区永宁县。 委托代理人李宝和，男，1933年11月1日出生，汉族，初中文化程度，住宁夏回族自治区银川市西夏区，现住宁夏回族自治区永宁县，系原告金梅芳丈夫。 被告银川旺元投资实业（集团）有限公司。住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人陈自茜，该公司董事长。 委托代理人高峰，男，1954年2月5日出生，汉族，大学专科文化程度，系该公司法律事务部主任，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告侯彦，男，1980年6月9日出生，汉族，大学专科文化程度，个体，住宁夏回族自治区永宁县。 委托代理人安峰，宁夏永宁县司法局法律服务中心法律工作者。 原告金梅芳与被告银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称旺元公司）、侯彦商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由审判员黄永福适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告金梅芳的委托代理人李宝和、被告旺元公司的委托代理人高峰、被告侯彦及其委托代理人安峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金梅芳诉称，2013年5月18日，原告通过被告侯彦购买被告旺元公司第A7-820号公寓，原告在被告侯彦装修的基础上进行了装修，花去装修费3万元。原告住进后，发现墙体多出出现裂缝，即向物业公司报修。2014年3月份，施工方、建设方、质检站多次查验后确认该房墙体出项多出裂缝是因为侯彦在原告购房前在该房屋搭建二层钢架不当造成的，并于2014年4月8日给原告出具了“兰花花酒店公寓楼A7-820房维修方案及情况说明”。2014年5月15日，经永宁县司法局调解中心（望远四季鲜调解中心）调解，施工方、建设方、质检站与原告签订了“关于兰花花酒店公寓A7-820房维修方案及协议”。2014年5月26日，建设方、物业公司、质检站给原告出具了“关于兰花花酒店公寓A7-820房间墙多处出现裂缝的情况与责任”。经过上述处理，原告购买的被告房屋裂缝仍然存在未做处理，严重影响正常居住使用。原告起诉：1、请求依法判令解除原、被告于2013年5月18日、2013年5月21日签订的《房屋出售协议》和《银川市商品房买卖合同》；2、二被告退还原告购房款20.5万元；3、二被告赔偿原告房屋装修费3万元；4、本案诉讼费由被告承担。 原告为证实其主张，向法庭提交了以下证据： 一、银川市商品房买卖合同一份、发票（复印件）一份、房屋产权证书一份、房屋出售协议（原告与侯彦签订）一份、收据一份，证实原告购买了被告旺元公司的房屋，并签订该份合同约定双方的权利及义务。经质证，被告旺元公司对证据真实性、合法性不表异议，对房产证发票的证明目的不予认可。认为旺元公司并没有收原告的房款，是原告直接缴纳给被告侯彦。被告侯彦对证据的真实性、合法性、关联性不表异议，认为该证据可以证实诉争房屋质量合格，不经过质检和验收商品房是不准许买卖的。原告经验收后同意交房，不存在裂缝等情况； 二、兰花花公寓楼A7-820号房屋维修方案及情况说明一份、住宅室内装饰装修管理服务协议书复印件（被告侯彦与被告旺元公司签订）一份、装修补充协议书复印件（被告侯彦与银川康元通物业公司签订）一份、承诺书复印件（被告侯彦书写）一份，证实被告方没有按照维修方案及装修协议履行维修义务，维修责任主要在出售方。经质证，被告旺元公司对维修方案及情况说明的真实性、合法性不表异议，证明了该裂缝属于干缩裂缝。对装修协议书认为是侯彦与康元通物业公司签订，与本案无关，不予认可。被告侯彦认为对证据的真实性、合法性不表异议，同意旺元公司的质证意见，认为本案是产品缺陷所存在的问题，该份证据与本案无关； 三、照片三张，证实房屋有墙体裂缝，要求被告方进行维修的事实。经质证，被告旺元公司对证据的三性不予认可，认为该份证据属于原告自己拍摄及草拟，照片没有清晰的拍摄具体哪个墙。被告侯彦质证同意被告旺元公司的质证意见，认为该证据不能证明房屋存在质量问题，如存在缺陷问题，不能证明具体是谁造成的； 四、2014年5月15日维修方案及协议一份、关于兰花花公寓楼A7-820号房屋墙多处出现裂缝情况责任说明一份、维修人王占文出具的2014年6月6日维修情况说明一份，证实经过被告维修裂缝仍然存在的事实。经质证，被告旺元公司认为对2014年5月15日维修方案及协议方案的三性予以认可。称维修方案被告旺元公司进行了多次确认，原告同意维修，但维修结果是不是按照维修方案进行，被告旺元公司不清楚。被告侯彦对证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。认为产品的缺陷已经达成协议，只是履行问题，与解除合同和退回房款及装修没有关联性，因此该份证据与本案无关联性。 被告旺元公司辩称，1、原告诉讼请求第一项缺乏事实和法律依据。原告购买房屋的第一房主并不是被告旺元公司，而是被告侯彦，被告旺元公司也没有收取房款，房款直接由原告支付给了被告侯彦；2、涉案房屋是被告侯彦装修半成品后销售给了原告，因此原告应当与被告侯彦协商，与被告旺元公司不存在任何关系；3、原告要求退回购房款，但原告并没有直接向被告旺元公司购买；4、被告旺元公司不是装修的责任方，原告诉状中表明在房屋检验时出现质量问题是由于被告侯彦装修导致，该案也不是承建方发生的质量问题；5、经协商被告旺元公司给原告进行了维修，但后来原告又反悔。综上请求依法驳回原告诉讼请求。 被告旺元公司为证实其主张，向法庭提交了以下证据： 一、被告侯彦与被告旺元公司签订的商品房买卖合同一份、侯彦出具更名证明一份、交房收据复印件一份，证实该份购房合同是2011年12月17日被告侯彦与被告旺元公司签订，兰花花公寓楼A7-820号房屋的第一买受人是侯彦，同时证实被告侯彦所发生的任何纠纷与被告旺元公司无关的事实； 二、银川市商品房买卖合同原件一份，证实经过变更后被告侯彦将房屋变更到原告金梅芳名下，并且证实合同第十四条明确约定了房屋装修质量的具体责任及退房的约定； 三、竣工验收备案表一份、各个项目的监测记录复印件一份、兰花花公寓楼A7-820号房屋维修方案及协议一份，证实兰花花大酒店竣工后经具有相关资质六家单位进行验收质量合格并进行备案，承建方免费为原告进行维修并由原告签字认可，原告要求退房与本案没有关联性的事实。 原告对被告旺元公司出具的证据质证认为，对于原告和被告旺元公司签订的合同原告认可。对于其他出示的证据因为原告没有见过，不予认可。对于维修方案原告认可，原告是为了获取证据才签的字，裂缝原封没有动。 被告侯彦对被告旺元公司出示的证据质证认为，旺元公司与侯彦签订商品房买卖合同，楼层数为12层，双方对退房在合同中有明确的约定，还约定了保修责任。本案是保修责任问题，不是解除合同问题。 被告侯彦辩称，2012年我给旺元公司施工队供砖，旺元公司用公寓房A7-820号顶付转款，价款是19万多。然后我进行了装修，以20.5万元卖给原告。我对房屋水、电进行装修后，原告也予以认可。但后期原告将房屋进行了二次装修。原告入住后不是墙体裂缝，是墙面裂缝，主要原因不是由于我装修造成的。兰花花公寓房屋经竣工验收合格，不存在质量问题，如存在质量缺陷问题，质量问题和质量缺陷是两个概念，质量缺陷是由于原告造成的。原告自己装修完后发现了墙体裂缝，与我没有关系。原告与发包方达成了协议，进行了维修。由于现在的物价没有给原告带来利益，原告反悔并不是因为房屋质量问题。 被告侯彦对其主张未提供证据予以证实。 本院经审查认为，原告所举的第一、二、四组证据，被告旺元公司、侯彦对证据的的真实性无异议，该三组证据来源合法，内容真实、明确，本院予以采信。原告所举的第三组证据，无拍摄时间、地点、部位，证据的真实性无法认定，对该组证据本院不予采信。被告旺元公司所举证据，来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以采信。 经审理查明，2012年被告旺元公司开发建设兰花花公寓楼，并于同年7月30日通过了竣工验收，该楼为框架剪力墙结构，层高4.5米，填充隔墙为大孔转。2012年，被告侯彦给被告旺元公司施工队供应机制成品砖，被告旺元公司用其开发建设的兰花花公寓房A7-820号顶付砖款，房屋抵付价款为197532.00元。2013年3月21日，被告侯彦收到房屋后，对房屋进行了部分装修，完成了楼层中间钢架的搭设、地砖铺贴、厨房贴砖项目。2013年5月18日，被告侯彦与原告签订了房屋出售协议，被告侯彦将兰花花公寓A7-820号房屋出售给原告，售价为20.5万元。2013年5月21日，被告侯彦给被告旺元公司出具更名申请，将兰花花公寓A7-820号房屋转让给原告名下。同日原告与被告旺元公司签订了银川市商品房买卖合同。合同第十四条约定，该商品房地基基础和主体结构质量经质检部门检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并自付款之日起按照同期银行贷款利率给付利息，给买受人造损失的，由出卖人承担赔偿责任，发生的检测费用由出卖人承担。第十八条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，被告侯彦将住宅室内装饰装修管理服务协议书装修补充协议、承诺书交付原告。装修补充协议明确约定，因业主自己需要对楼层进行分割时，不得对墙体进行开洞；因在墙体上开洞入埋钢梁，使自己和邻居墙体出现裂缝，以及墙体塌陷由业主承担全部责任；分割楼层钢梁必须单独立柱，并符合承重和结构要求，因材料质量和施工质量及设计质量差等因素所造成的危害由业主承担全部责任。2013年5月23日，原告将购房款20.5万元支付给被告侯彦。原告在被告侯彦装修的基础上对房屋再次进行了装修，装修时对被告侯彦的装修部分没有改变。2013年6月10日，原告入住该房屋，入住时房屋无墙体裂缝情况。原告在入住使用房屋期间，墙体出现裂缝，原告要求被告旺元公司进行维修。2014年5月15日，经永宁县司法局调解中心望远四季鲜调解中心主持调解，原告与开发建设单位被告旺元公司、承建单位宁夏建工集团有限公司第六分公司、物业公司达成维修协议，拆除局部吊顶后查看夹层龙骨确定位置；加40×80方管两根做为立柱位于东一层墙裂缝处；其间墙面采用木龙骨、石膏板封闭，后刮腻子刷白色乳胶漆。2014年5月26日，宁夏建工集团有限公司第六分公司、物业公司、永宁县建筑工程质量监督站给原告出具了兰花花公寓A7-820号房屋墙多处出项裂缝的情况与责任说明，说明载明：“2014年5月23日由施工方王勤忠副总带领施工人员对二层钢架吊顶进行了拆除发现二面墙有四个膨胀螺栓打在大孔转上，西面墙共二个螺栓其中有一柱可以用手拔出拔进，只有一个螺栓承重一面墙的钢架，如不加固随时有坍塌的危险。以上说明该墙出现的多处裂缝是原业主侯彦装修搭建二层钢架造成的”。2014年6月6日，承建单位宁夏建工集团有限公司第六分公司派员对原告购买的房屋进行了维修，维修结果为：铲掉腻子表皮，然后重新刮了二遍腻子，粘了绷带纸，刷上了乳胶漆。墙体裂缝未动未修。对室内钢架进行加固焊接了四根50×100的方钢管，作了2200×2200的电视墙。 本院认为，原告诉求解除合同，但原告已取得了所购买商品房的房产证，实现了物权，商品房买卖合同已履行完毕，故原告不具有解除合同请求权。涉案房屋未进行质量鉴定，原告亦未举证证实房屋有合同约定的质量问题，故原告主张退还房屋的请求，本院依法不予支持。涉案房屋的承建方与质监部门经现场勘查，认定墙面裂缝的原因是被告侯彦搭建二层钢架造成，因此，涉案房屋仅为售后的维修问题。原告在购买房屋时，被告侯彦已将装修补充协议等有关手续转交原告，原告应当知悉补充协议的内容。原告接受被告侯彦的装修结果，在被告侯彦装修的基础上再装修，应当考虑到墙壁的承重能力，但原告未予重视，其对墙壁出现裂缝存在过错，原告主张赔偿装修损失，本院不予支持。原告主张被告侯彦退还房款、赔偿损失，本院亦不予支持。被告旺元公司与原告达成维修协议，并进行了维修，但对墙壁的处理只对墙面裂缝进行了维修，对墙体裂缝未作处理，故其仍然负有维修的义务。被告旺元公司对房屋维修后，不影响原告的正常使用。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下： 驳回原告金梅芳的诉讼请求。 案件受理费2463.00元，减半收取1232.00元，由原告金梅芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一四年八月十五日 书记员  张玲玲 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国物权法》 第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。