河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济中民三终字第191号上诉人（原审被告）济源市天坛街道办事处宋庄居民委员会。法定代表人尚德义，该居委会主任。委托代理人王胜利，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济源成氏商贸文化有限公司。法定代表人成永红，公司经理。委托代理人李哲基，该公司员工。上诉人济源市天坛街道办事处宋庄居民委员会（以下简称宋庄居委会）与被上诉人济源成氏商贸文化有限公司（以下简称成氏商贸公司）所有权纠纷一案，成氏商贸公司于2012年6月5日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令宋庄居委会退还多收取中原国际商贸城7间商铺的租金46519元。济源市人民法院于2013年10月22日作出（2012）济民一初字第1716号民事判决，宋庄居委会不服该判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月24日受理该案后，依法组成合议庭于2013年12月3日公开开庭审理了此案，上诉人宋庄居委会的法定代表人尚德义及其委托代理人王胜利、被上诉人成氏商贸公司的法定代表人成永红及其委托代理人李哲基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺归宋庄居委会所有，济源鑫鑫投资有限公司（以下简称鑫鑫公司）与宋庄居委会签订租赁合同后，2007年3月13日，成氏商贸公司与鑫鑫公司签订商铺租赁合同，约定成氏商贸公司（乙方）租赁鑫鑫公司（甲方）位于中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺，交付时间为2007年4月27日，租赁押金100000元，租赁期限届满且乙方无违约行为并依约返还租赁商铺后三日内，甲方无息返还以上押金。商铺租金为6900000元，租赁期限为10年，自2007年7月27日起至2017年7月26日止，其中每个租赁年度为上一年的7月27日至次年7月26日止，支付方式：头三年为支持乙方免租金，第四年租金900000元，第五至十年租金均为1000000元。同日，成氏商贸公司向鑫鑫公司缴纳租赁押金100000元。2007年8月，该协议在履行过程中，成氏商贸公司与鑫鑫公司发生矛盾，成氏商贸公司起诉鑫鑫公司要求鑫鑫公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，同时支付迟延交付期间的违约金。经查，成氏商贸公司现共使用7间商铺，除1间自用外，其余6间均转租他人，该7间商铺位于A4-1栋朝向大路一面，从西向东数第1、2、3、6、7、8间，其中第7间为两间。后鑫鑫公司与宋庄居委会解除租赁合同，宋庄居委会将除成氏商贸公司使用的7间外A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋庄居委会统一对外招租并收取租金。关于成氏商贸公司与鑫鑫公司的纠纷，济源中级人民法院作出了（2010）济中民二终字第238号民事判决书，以上查明事实均在（2010）济中民二终字第238号民事判决书中予以认定。诉讼中又查明，宋庄居委会收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的时间为2009年9月。2009年12月25日，宋庄居委会向成氏商贸公司发出通知，告知成氏商贸公司宋庄居委会已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，成氏商贸公司所经营的各商户管理权也应一并转交宋庄居委会，限成氏商贸公司于2009年12月28日前与宋庄居委会联系合同转签的事宜。后成氏商贸公司与宋庄居委会多次因租金问题发生纠纷，宋庄居委会曾对成氏商贸公司经营的商铺进行围、堵，成氏商贸公司交租金后，成氏商贸公司与宋庄居委会于2012年6月22日达成协议，主要内容为“1、成永红在6月25号下午向宋庄居委会先交房租金4万元整；2、待官司打后，如成永红胜诉，由李海波负责将多交租金部分让宋庄居委会退给成永红，如败诉，成永红将租金补齐。经手人：尚德义成永红证明人：李海波”。截止2012年6月25日前，成氏商贸公司共向宋庄居委会交纳租金130400元，成氏商贸公司认为其应交纳的租金83881元，被迫向宋庄居委会多交纳租金46519元，要求宋庄居委会予以返还，宋庄居委会不认可，酿成诉讼。原审法院认为，成氏商贸公司与鑫鑫公司签订的合同虽然实际履行为7间商铺，即该7间商铺已经鑫鑫公司实际交付，成氏商贸公司也已实际经营，故关于该7间商铺的租赁合同应为合法有效，予以认定。后宋庄居委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括成氏商贸公司经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致成氏商贸公司与鑫鑫公司已履行合同的无效，而根据合同法的相关规定，合同的变更需经双方协商一致，如当事人对合同变更的内容约定不明确，应推定为未变更，而根据2012年6月22日成氏商贸公司与宋庄居委会达成的协议显示双方关于租金一直存在纠纷，成氏商贸公司已交纳的租金也并未达成最终定论，即可认定为原租赁合同的租金条款并未变更，故成氏商贸公司依据其与鑫鑫公司的有效合同所订立的租金条款向宋庄居委会交纳租金，并无不当，即根据原租金条款，截止2012年7月25日宋庄居委会应交纳租金应为83881元，而宋庄居委会实际收取租金为130400元，故成氏商贸公司要求宋庄居委会返还多收取租金46519元，理由正当，应予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条之规定，判决：宋庄居委会于判决生效后三日内返还成氏商贸公司46519元。如未按本判决确定期限履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费963元，由宋庄居委会负担。宋庄居委会上诉称：一、一审对事实的认定和法律的理解有误，导致判决结果不当。其收回鑫鑫公司对成氏商贸公司租赁商铺的经营管理权后，已明文通知成氏商贸公司办理合同转签事宜。至此环节，应是成氏商贸公司与鑫鑫公司之间的合同关系终止，与宋庄居委会之间形成新的合同关系。此事发生在2009年9月份至12月份之间。此后，宋庄居委会按新标准收取成氏商贸公司的租金，双方自愿并无争议，应认定是新的权利义务关系确立。一审认为“即可认定为原租赁合同的租金条款并未变更”是错误的，成氏商贸公司在数年后对新的权利义务约定并实际履行之合同进行翻悔，不是“并无不当”，而是明显有错。二、双方在2012年6月22日达成的协议是在2012年6月5日之后，此时双方已产生了租金收取纠纷，诉讼中，双方达成的协议约定是指待官司打完，看结果行事，而不是诉讼前双方对纠纷早已存在以及对官司结果的射幸。一审把此诉讼中形成的期待协议当成诉讼前纠纷始终存在的依据来认定成氏商贸公司请求不超时效，显属跳入成氏商贸公司所设圈套，抑或是法官对该协议形成时间的忽略。总之，一审对本案宋庄居委会主张的时效抗辩在理解上显有偏差。三、一审成氏商贸公司提供的证据3系2012年8月16日出具，也出自诉讼期间，且仅能反映本案当事人双方确立新的权利义务关系后的近三年时，成氏商贸公司违约导致双方发生纠纷，而非宋庄居委会接管经营管理权时及以后一段时间内。只能证明成氏商贸公司违约行为产生纠纷。根据合同法确立的诚实信用、全面履行、自愿公平原则，成氏商贸公司应当自觉按照已经按约交付给宋庄居委会的租金标准所交数额诚实履行义务，不得随意翻悔，法院也不可擅自变更本案双方已形成的权利义务约定。综上，请求二审撤销原判，改判驳回成氏商贸公司的诉讼请求。成氏商贸公司辩称：一、宋庄居委会上诉称“宋庄居委会按新标准收取成氏商贸公司的租金，双方自愿，并无争议”的说法是没有依据的。2009年9月1日与2009年12月25日，宋庄居委会分别用文字形式通知成氏商贸公司，其于2009年9月1日将中原国际商贸城A4－1、A4－2、A4－3栋楼房的经营管理权收回，也就是说，成氏商贸公司在2007年3月13日与鑫鑫公司签订的中原国际商贸城A4－1、A4－2、A4－3栋楼房的租赁合同当事人甲方已变更为宋庄居委会，该合同的履行已由成氏商贸公司与宋庄居委会继续进行，可宋庄居委会置有关法律于不顾，我行我素，单方提高合同价位向成氏商贸公司讨要，在成氏商贸公司以宋庄居委会违约为由拒绝后，宋庄居委会就组织本村村民对成氏商贸公司的商铺进行围堵，成氏商贸公司报警后，“110”以双方为经济纠纷无法处理为由放弃。为了解除围堵，减少损失，成氏商贸公司只好向宋庄居委会预交租金，这样如此多次。2012年6月15日，宋庄居委会再次向其逼讨租金，成氏商贸公司以多交租金为由不予理会，宋庄居委会就又组织本村村民对成氏商贸公司的商铺进行围堵，成永红前去与围堵者理论，被围堵者揪住衣领不放，成氏商贸公司报警后，“110”来到现场，才得以解脱，宋庄居委会的行为直接扰乱了社会秩序，造成了很坏的影响，为了消除影响，安定社会，中原国际商贸城领导李海波于2012年6月22日出面调解达成协议，围堵事件才告平息。这些事实充分说明成氏商贸公司向宋居委会多交的租金不是自愿，而是被迫，双方在租金上始终存在争议。二、在2012年6月22日的协议中，清晰看到宋庄居委会收回中原国际商贸城楼房的经营管理权后，双方在租金事项上就有纠纷，而宋庄居委会将此纠纷说成是成氏商贸公司2012年6月5日起诉之后才有的，这显然是错误的。三、成氏商贸公司与鑫鑫公司所签订的合同期限为10年，成氏商贸公司起诉宋庄居委会是在该合同的有效期内，没有时效问题。综上，请求驳回上诉，维持愿判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：宋庄居委会上诉认为其有权按照其接收房屋后新设立的租金标准向成氏商贸公司收取租金，但未能提供其与成氏商贸公司签订的合同或是其他证据证明其与成氏商贸公司之间有此约定，故对其上诉理由，因缺乏证据支持，本院不予采信。至于成氏商贸公司与宋庄居委会于2012年6月22日达成的协议，双方均认可该协议系宋庄居委会群众围堵商铺后，由社区负责人参与调解后形成的，从协议内容可以看出，双方对于租金交纳标准并未协商一致。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由宋庄居委会负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄存智审 判 员  商 敏代理审判员  陈莎莎二〇一四年一月九日书 记 员  孔军磊