海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第67号 原告：海龙，女，1958年3月13日出生，满族，退休职工，住琼海市。 被告：琼海华升投资开发有限公司。住所地：琼海市。 法定代表人：李成雄，该公司董事长。 委托代理人：李刚，海南英乐律师事务所律师。 原告海龙与被告琼海华升投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告海龙、被告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买位于琼海商业步行街4号楼1单元805商品房一套，建筑面积为34.29平方米，房价款139972元，交房日期为2011年6月18日。原告按合同约定一次性付清了房价款139972元以及其他代收款项。被告2012年6月1日才竣工交房，逾期交房348天。被告在强迫业主们签订的《延期交房谅解备忘录》里称由于受台风、洪水、雨天、豪华路改造，特别是受步行街道路市政工程的延误影响导致延期交付。原告认为琼海的地理位置决定降雨偏多且常有台风，被告在确定合同工期时应当考虑，不能以此为据免责；步行街项目工地道路有豪华路、爱华路、爱海南路及兴工路横道，因此，该项目不应受影响，豪华路改造不能作为市政工程造成免责延迟工期的依据；步行街道路工程电力、自来水、排污、排水、通信等均为被告组织管理和施工的项目内容，是被告组织协调管理的职责所在，不属于合同条款中的免责内容。为此，被告逾期交房属被告组织管理不善，应依据合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止（即2011年6月19日-2012年6月1日共348天）按原告已支付房价款的日万分之三支付违约金14613.07元。在交电费时，被告以不签订《延期交房谅解备忘录》就不给收电费相要挟，强迫原告代办人签订该备忘录，违背了《商品房买卖合同》的公平、公正原则，违背了原告的真实意愿。原告不认可代办人的签字，对被告的违约不予谅解。原告请求依法解除该有失公平、对原告不利的《延期交房谅解备忘录》，被告代交的24个月物业费1234.44元由原告返回给被告。为此，原告特诉至法院，请求判令被告：1、按合同约定向原告支付延期交房违约金14613.07元；2本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告延期交房后的具体赔偿内容。2、购房发票，证明原告依约支付购房款。3、入伙通知书、入伙手续书，证明原告收房时间。4、《延期交房谅解备忘录》，证明原告在不知情的情况下，被迫签订该备忘录，作为被告延期交房的补偿。 被告辩称：被告延期交房情况属实，但这是由于客观原因造成的，比如雨天、台风、市政道路施工、农电网升级改造等不可抗力导致。根据合同不可抗力的免责条款约定，被告据此可以免责。被告因为延期交房与原告进行了沟通，双方签订了《延期交房谅解备忘录》，被告给予原告两年的物业费补偿。双方是在自愿、充分协商的情况下达成谅解，被告也已免除了原告两年的物业费。现原告在享受免除物业费的条件后又以被告胁迫签订谅解备忘录为由要求撤销备忘录，没有事实和法律依据，依法不能支持。 被告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、备案证，证明被告履行了为原告在房管局备案的义务。2、竣工验收记录，证明被告在不可抗力影响消除后，及时施工追赶进度，并验收合格。3、申请书，证明被告向政府申请，要求政府协调解决步行街市政道路施工对施工进度影响的问题。4、晴雨表，证明被告在施工过程中遭遇特大暴雨等不可抗力，严重影响了被告施工进度。5、会议纪要，证明农网升级改造工程影响了被告的施工进度。6、函，证明被告施工过程中遭遇不可抗力影响。7、谅解备忘录，证明原告对被告经受不可抗力等原因引起的延期交房行为表示谅解。 经质证，被告对原告证据1-5的真实性、合法性及关联性均没有异议，对证据1的证明内容不予认可，被告延期交房属实，但不应承担责任，证据5的证明内容不予认可。原告对被告证据1的真实性、证明内容均没有异议，对证据2-7的证明内容不予认可。本院对原告证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对被告证据的真实性均予以确认。 经审理查明：2010年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的琼海商业步行街第4幢1单元805号房，建筑面积为34.29平方米，套内建筑面积28.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.66平方米。单价为按套内建筑面积每平方米4889元，总价款139972元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定，被告应当在2011年6月18日将验收合格的商品房交付原告。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的或者设计变更和工程量增加及市政配套工程延误等，出卖人可据实予以延期。第九条约定，如出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告依约支付了总房款139972元。2012年6月1日，原告接收房屋，并交纳了一年的物业管理费。2013年12月11日以原告的名义与被告、物业公司（海南富南物业有限公司）签订了《延期交房谅解备忘录》（以下简称备忘录），主要内容为：“琼海商业步行街4住宅楼1单元805房业主：琼海商业步行街主张漏洞建设由于受台风、洪水、雨水、豪华路改造，特别是受商业步行街道路市政工程的延误影响，导致去其购买的住宅楼超过合同约定的期限交付使用……为此经和业主充分沟通一致，特就房屋延期交付补偿一事达成如下备忘录，以资各方遵照执行：1、我司将按照1：2的标准，即延期一天，补偿物业费2天，给予购买琼海市商业步行街3#、4#住宅楼的业主，减免24个月（即2013年7月1日至2015年6月30日止）的物业管理费作为物业延迟交付的补偿。2、对以上业主所减免的物业管理费由琼海华升投资开发有限公司直接拨付给物业管理公司（海南富南物业有限公司）作为物业管理的日常运营费用。3、本备忘录一式三份，业主、华升公司、物业公司各执一份”。原告称该备忘录上的名字系其前夫代交电费时代其签署的，事后才告知原告，期间原告也未向被告及物业公司提出异议。之后也按照备忘录减免了两年的物业管理费约定，便不再交纳物业管理费。2014年2月24日原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付延期交房违约金14613.07元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求撤销被迫签订的备忘录。被告认可逾期交房，抗辩因雨天、台风、豪华路及其配套工程的施工，影响了小区建设工期，符合合同约定的可据实予以延期的情形，应免除违约责任；被告否认备忘录系他人代签，原、被告经自愿、充分协商签订备忘录，被告已给予原告补偿，原告要求撤销备忘录没有事实和法律依据，且原告变更诉讼请求应当举证期限届满前提出，故应驳回原告的诉讼请求。 经查，琼海商业步行街位于琼海市嘉积镇豪华路西段，系被告投资建设，原、被告签订商品房买卖合同之前该步行街项目已在建设中。被告在步行街两旁建设商铺以及多幢住宅楼，原告购买的步行街第4幢住宅楼2012年5月18日通过竣工验收，2012年7月27日取得竣工验收备案证。步行街建设过程中进行农网升级改造，2012年1月12日，该农网升级改造工程通过竣工验收。 琼海市豪华路市政改造工程于2011年2月18日动工，2012年1月19日功能性通车，工程建设期间对周边建筑工程的材料运输和居民的生活出行会有影响，为了减少影响，在工程施工至道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工前，一般采用半幅施工、半幅通行的管理方式，在此段施工期间，因排水沟槽开沟深度在2.5米左右，为了施工安全和交通安全，禁止载重车辆通行。为了保证工程施工质量，在豪华路西段起点至人民路口段，在道路水泥碎石稳定层、沥青面层施工期间封闭施工，时间约是2011年11月12日至2011年11月30日（水泥碎石稳定层），2011年12月23日至2011年12月30日（沥青面层施工）。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点是：一、被告逾期交房是否应承担违约责任；二、《延期交房谅解备忘录》是否应当撤销。关于争议焦点一，被告逾期交房是否应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2011年6月18日前将房屋交付原告，而被告在2012年6月1日才交房，逾期交房349天，应承担相应的违约责任，但由于原、被告及海南富南物业管理有限公司于2013年12月11日已签订备忘录，约定减免原告24个月（即2013年7月1日至2015年6月30日止）的物业管理费作为房屋延迟交付的补偿，且原告在备忘录签订后即不再向物业公司交纳物业管理费，因此，双方已就逾期交房问题处理完毕。原告称在备忘录是其前夫代其签名的，但原告得知后也未向被告及物业公司提出异议，并且也按照备忘录就被告逾期交房补偿的约定履行。原告的行为应视为对其前夫签订备忘录表示追认，以及对被告就逾期交房补偿的约定表示同意。故谅解备忘录的签署是双方当事人的真实意思表示，内容合法，原告且已实际履行，现再向被告主张逾期交房违约金，于法无据，应予驳回。关于争议焦点二，《延期交房谅解备忘录》是否应当撤销。原告主张备忘录是备忘录是受被告要挟、强迫下签订的违背原告的真实意愿，但原告并未提供相关证据证明其主张。对原告在主张被告亦不予认可，根据谁主张谁举证原则，故对原告请求撤销备忘录，本院不予支持。被告的抗辩理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告海龙的全部诉讼请求。 案件受理费人民币165元，由原告海龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  张家谋 二〇一四年四月十七日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。