辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中民二终字第2232号上诉人（原审被告）：闻海荣，男，1972年3月22日出生，满族，农民，住沈阳市东陵区。委托代理人：马宁，系辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田志玲，女，1969年8月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省黑山县。委托代理人：鲁少武，系辽宁万事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郎凤艳，女，1966年11月1日出生，满族，无职业，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：韩远志，男，1968年8月17日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。上诉人闻海荣因与被上诉人田志玲、郎凤艳、韩远志房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民二初字第22号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月15日受理后，依法组成由本院审判员李倩担任审判长并主审、代理审判员贾宏斌、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2013年12月12日公开开庭对此案进行了审理，上诉人闻海荣及其委托代理人马宁、被上诉人田志玲及其委托代理人鲁少武、被上诉人郎凤艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审经审理查明：2002年6月19日（真实日期是2011年5月26日）原告与被告闻海荣签订了购房协议。协议内容为原告购买被告闻海荣在苏家岗子村动迁房，该房价格为28,000元，实际被告收到原告购房款为450,000元。原告与被告闻海荣相识是通过二被告郎凤艳，韩远志。原告在2011年5月26日同时又与被告郎凤艳、韩远志签订了一份房屋购买协议。该协议内容是原告购买位于苏家岗子村动迁房150平方米。该协议二被告承诺如果动迁审批不下来，将全部购房款退回原告。在此协议签订后，原告按照被告郎凤艳、韩远志的要求将450,000元通过中国农业银行方园支行汇入被告闻海荣的账户中。余款155,600元交给了被告郎凤艳、韩远志。之后原告办理了分户和土地认证手续。2011年11月23日原告田志玲用这分户的土地与沈阳市东陵区白塔街道办事处签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》，在2013年11月23日原告将得到回迁安置房屋两套，一套90平方米，一套95平方米。因原告系辽宁省黑山县镇安乡司屯村人，并非沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村人，所以该回迁房屋一直没有落实。后原告找到三被告协商此事，二被告韩远志、郎凤艳将收到的155,600元返回了原告田志玲，但是闻海荣却没有将收到的450,000元返还原告。另查明，闻海荣所出售的房屋已经在2010年11月1日离婚时将房屋赠与了女儿闻昕，但没有办理房屋过户手续。原审法院认为，该案表面上虽是房屋的买卖，但是实质是农村宅基地的买卖，农村的宅基地的所有人为本村集体经济组织，不是个人，因此个人是不能买卖的。原告与三被告之间的房屋买卖协议违反了我国法律的禁止性规定，是无效的。被告闻海荣应将收到原告的450,000元返还原告，二被告郎凤艳、韩远志已经将收到的155,600元返还给了原告田志玲，所以不在另行返还。因此关于原告要求确认原告田志玲与被告闻海荣在2002年6月19日所签订的购房协议无效这一诉求，本院予以支持；原告要求被告闻海荣返还收到的450,000元购房款这一诉求，本院予以支持；关于原告要求依法解除原告与被告郎凤艳、韩远志2011年5月26日所签订的房屋买卖协议这一诉求，因该协议本身无效，至始无效，该房屋转让行为无效，这一诉求本院不予支持；关于原告要求被告郎凤艳、韩远志赔偿原告损失100,000元，这一诉求，因该转让行为无效，原、被告之间均存在过错，各自承担损失，本院对原告这一诉求，不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告闻海荣于本判决生效后十日内返还原告田志玲购房宅款450,000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,300元，由被告闻海荣负担8,050元，原告田志玲负担1,250元。宣判后，上诉人闻海荣不服，提出上诉，请求撤销原审判决，发回重审。主要理由：根据上诉人闻海荣与被上诉人田志玲购房协议的履行情况，该协议不应认定为无效。1、东陵区白塔街道拆迁办公室、东陵区苏家岗子村委会等相关行政部门已依据该购房协议为被上诉人田志玲办理了分户、土地认证，且田志玲本人也签署了《产权调换申请表》和《房屋拆迁补偿安置协议》，上述协议及相关文件现在均属有效，在此情况下，不应认定双方当事人签订的购房协议无效。2、被上诉人田志玲与东陵区房屋拆迁管理办公室签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，被上诉人田志玲取得安置房的最晚时间为2013年11月23日，且没有有效证据证明上述协议现已无效，上述协议正在履行过程中。3、在本案一审中，上诉人闻海荣请求本案中止审理，被上诉人田志玲应首先进行行政诉讼，来确认拆迁补偿行为和《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效，本案应以其行政诉讼的结果作为审理的依据。综上所述，上诉人请求二审法院查明事实，撤销一审判决，将本案发回重审。被上诉人田志玲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。被上诉人郎凤艳答辩称：同意一审判决，请求维持原判。被上诉人韩远志未到庭答辩。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院另查明，被上诉人郎凤艳、韩远志给田志玲出具承诺：动迁协议审批不下来，将全部房款退回。上诉人曾出具收条载明收到购房款45万元，动迁协议审批不下来退全款（未得到安置楼房）退款。本院审理中被上诉人田志玲出具书面承诺：其服从原审判决，并自愿放弃其与动迁办所签订的回迁协议，回迁协议上所约定的内容由闻海荣承担。上述事实，有当事人的陈述、买卖协议、协议、存款凭条、银行开户条打印件、收条复印件、分户、土地认证、被拆迁房屋验收单、产权调换申请表、房屋拆迁补偿安置协议、说明，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人闻海荣与被上诉人田志玲非同一经济组织成员，其签订的房屋买卖协议因违反法律禁止性规定应属无效。被上诉人田志玲要求返还其交纳给上诉人闻海荣及被上诉人韩远志、郎凤艳的购房款的请求，符合法律规定。现被上诉人韩远志、郎凤艳已经将其收取的155,600元返还给了田志玲，审理中双方对此均予以确认。现上诉人提出根据其与被上诉人田志玲签订购房协议的履行情况，该协议不应认定为无效。因为，被上诉人田志玲办理了分户、土地认证，也签署了《产权调换申请表》和《房屋拆迁补偿安置协议》，上述协议及相关文件现在均属有效。在本案一审中，上诉人闻海荣请求本案中止审理，被上诉人田志玲应首先进行行政诉讼，来确认拆迁补偿行为和《房屋拆迁补偿安置协议》是否有效。对该上诉请求，本院认为，前已述，双方之间的基础法律关系是房屋买卖，但该合同属于无效合同，因无效合同自始无效，即不具有履行的约束力，虽然被上诉人田志玲办理了分户、土地认证，也签署了《产权调换申请表》和《房屋拆迁补偿安置协议》，但目前田志玲未能获得安置补偿，其陈述相关拆迁部门认为上诉人与其签订的协议无效，不同意补偿，因此才起诉要求上诉人返还购房款，且审理中田志玲明确表示自愿放弃其与动迁办所签订的回迁协议，回迁协议上所约定的内容由闻海荣承担。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,300元，由上诉人闻海荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩代理审判员  贾宏斌代理审判员  相 蒙二〇一四年一月十日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。