山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第537号上诉人（原审被告）王锡民，女，1963年2月17日出生，汉族。委托代理人杜永峰，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）姜孔强，男，1954年3月16日出生，汉族。委托代理人刘佳，山东正原律师事务所律师。上诉人王锡民因所有权确认纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2010）威经技区民初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，本案诉争房屋位于威海市海滨南路20号鲁东大厦，由威海鲁东房地产开发有限公司开发，原所有权人为威海市商业银行，后因长江证券有限责任公司诉威海市商业银行国债回购一案，湖北省武汉市中级人民法院依据已生效的（1999）武经初字第247号民事判决所确定的权利义务，强制执行被执行人威海市商业银行房产，并委托威海佳创拍卖行有限公司对鲁东大厦房产（约2100㎡）办公楼进行拍卖。原告姜孔强竞买鲁东大厦东区会议室一层至二层（面积420㎡）、被告王锡民与案外人丛云兹竞买到鲁东大厦主楼第一层（含210房间，面积为838.3㎡），被告王锡民与案外人丛云兹协议二次分割上述竞得房产，两人共同向威海市房地产管理局出具的证明中记载“根据武汉市中级人民法院（2000）武执字第664号协助执行通知书将威海市经区鲁东大厦（海滨南路）主楼第一层（1C、1B、2B、2G）共838.3㎡过户给我二人，经我二人共同协商，其中1C788.08㎡产权为丛云兹所有，1B、2B、2G134.66㎡产权为王锡民所有”。后被告申请对其所有房产进行登记，威海市房地产管理局于2002年10月31日颁发房屋所有权证确定王锡民房产登记范围为1B、2B、2G。原告姜孔强申请对其所有房产进行登记，2003年1月20日威海市房地产管理颁发房屋所有权证，确定姜孔强房产登记范围为1A、2A、1B、2B，故原、被告分别起诉威海市房产管理局要求撤销对方的房屋所有权证，已经生效判决撤销了房屋所有权证书。关于本案标的的拍卖确认情况，湖北省武汉市中级人民法院于2002年2月14日出具的民事裁定书记载：“……依照《中华人民共和国民事诉讼法》第230条的规定，裁定如下：将威海市商业银行所有的位于经区鲁东大厦主楼第一层建筑面积为838.3㎡及鲁东大厦东区会议室一层、二层面积为420㎡，分别以拍卖成交额90.5万元、45.4万元过户给买受人王锡民、姜孔强……”。原告提交的该院（2000）武执字第664号协助执行书记载内容为：“……将威海市商业银行所有的位于经区鲁东大厦主楼第一层建筑面积为838.3㎡及鲁东大厦东区会议室一层、二层面积为420㎡，分别以拍卖成交额90.5万元、45.4万元过户给买受人王锡民、姜孔强……”，被告提交法庭该院（2000）武执字第664号协助执行通知书记载内容为：“……将威海市商业银行所有的坐落于经区鲁东大厦主楼第一层建筑面积为838.3㎡（含210房间）以拍卖成交额90.5万元过户给买受人王锡民、丛云兹，鲁东大厦东区会议室一层、二层面积为420㎡以拍卖成交额45.4万元过户给买受人姜孔强……”。湖北省武汉市中级人民法院于2009年12月30日就标的的确认向威海市佳创拍卖行有限公司和威海市房地产管理局出具（2000）武执字第664号通知，记载：“威海佳创拍卖行有限公司申请恢复执行（2000）武执字第664号一案，请求对本院于2002年3月14日向威海市房管局下达的民事裁定书中裁定过户标的物的表述予以更改。威海市房地产管理局亦来函说明过户中的情况。经查，本院（2000）武执字第664号民事裁定书及协助执行书是按拍卖成交确认书所表达的内容，即“鲁东大厦、一层、二层”，以及建筑面积等具体内容裁定过户的，管理部分应按本院下达的民事裁定书及协助执行通知书办理过户手续。经本院研究本案不予恢复执行……”。2010年8月24日，原告诉至原审法院称，其竞买到的鲁东大厦东区会议室一层至二层中的1B、2B房间分别登记在原、被告的房屋所有权证内，现双方的房屋所有权证均被生效判决撤销，故请求确认位于威海市海滨南路20号鲁东大厦东区会议室一层至二层（含1A、2A、1B、2B）房屋归原告所有。被告辩称，原告购买的房屋位于鲁东大厦东区会议室一层及二层，面积为420㎡，该会议室一层、二层在办理房产证时标注的名称为1A、2A，原告购买房屋的面积与1A、2A房间面积进行比较可以说明原告购买的房屋仅为1A、2A房间，不可能包括1B、2B房间；原告支付的款项应当与其获得的面积相吻合，原告实际取得的面积已超过420㎡，无权再主张其他建筑物，原告提起的确权之诉只能确认其自身拥有的房产，故请求法院支持原告对1A、2A房间的确权请求，并驳回其对1B、2B房间的确权请求。原审过程中，原告提交威海市佳创拍卖行有限公司于2002年1月13日出具的证明记载：“威海市房地产交易处：我行于2001年第18期拍卖会上，拍卖位于鲁东大厦东区会议室一层至二层、建筑面积420㎡，由于测绘系拍卖后进行的，该标的具体位置应是1A、2A、1B、2B”，用以证明鲁东大厦东区会议室一层、二层包含1A、2A、1B、2B，并且证明在拍卖前未进行测绘，因而拍卖时的重点是位置而不是面积。被告对原告提交的证据真实性没有异议，可证明原告竞买到的面积为420㎡，但主张该证明与威海市佳创拍卖行有限公司出具的其他证明相违背。为证实原告竞买的位置不包括1B、2B房间，被告提交威海市佳创拍卖行有限公司于2007年6月21日出具的证明，记载：“威海市房地产交易处：我公司在2001年第18期拍卖会上，拍卖位于经区鲁东大厦东区会议室一、二层，为1A、2A，（2001）武执字第664号协助执行通知书已表明”；提交威海市佳创拍卖行有限公司2010年5月21日出具的关于买卖成交标的物的进一步确认，记载：“威海市房地产交易管理处：我公司于2001年12月5日举办第18期拍卖会上，姜孔强竞得鲁东大厦东区会议室一层、二层房产，建筑面积为420㎡，拍卖后房屋测绘图标注为1A、2A。王锡民于2001年12月5日举办第18期拍卖会上竞得鲁东大厦东一、二层部分，建筑面积为134.66㎡，拍卖后房屋测绘中心标注为1B、2B、2G……2009年12月30日武汉市中级人民法院以（2000）武执字第664号通知对我公司要求恢复执行及威海市房地产管理局要求对裁定标的物再予说明进行答复，称管理部门应按本院下达的民事裁定书及其协助执行通知书办理过户手续……我公司对姜孔强、王锡民竞买的标的物再次确定如下，姜孔强竞得鲁东大厦东区会议室一层、二层房产，房屋测绘图标明为1A、2A；王锡民竞得房屋测绘图标明为1B、2B、2G的房产，此确定与武汉市中级人民法院下达的（2000）武执字第664号民事裁定书及协助执行通知书相一致。我公司于2002年1月13日给贵处出具的关于姜孔强竞拍位置的证明作废”。原告对上述证明的真实性予以否认，主张其属证人证言，2002年1月13日出具的证明是为原告办理房产证出具的原始书面证据，其效力大于被告提交的证明，且威海市佳创拍卖行有限公司在没有任何证据的前提下随意更改双方竞买到的位置是不诚信的行为。原告提交威海市房地产测绘中心于2003年1月20日出具的房地产测绘结果，记载鲁东大厦1A、2A、1B、2B，建筑面积为478.53㎡、套内建筑面积应为419.78㎡（1A185.38㎡、2A189.04㎡、1B16.38㎡、2B28.98㎡），公有公摊建筑面积为58.75㎡；双方均提交威海市房地产测绘中心于2003年1月20日测绘时做出的房屋分层平面图，原告提交的仅记载房屋位置、面积等结构信息，而被告提交的平面图有不同内容的添加，其中空白处添加“1A为东区会议室，不含1B”、“2A为东区会议室，不含2B”，并加盖威海鲁东房地产开发有限公司公章；1A的位置上添加“1A为东区会议室”并盖有威海市商业银行特殊资产管理部公章；1A的位置上添加“原为东区会议室现改为1A，2007年10月8日”并加盖威海鲁东房地产开发有限公司公章，被告提交的备注内容不是形成于同一平面图，而是在不同的平面图复印件的基础上分别形成，即一图一备注一公章。根据原、被告提交的上述证据可知涉案房屋的建筑面积分别是：1A211.33㎡、2A215.49㎡、1B18.67㎡、2B33.04㎡、1C788.08㎡、2G82.95㎡。原告另提交威海市房地产拍卖有限公司于2007年8月17日公布的拍卖公告复印件一宗，均载明：“鲁东大厦东区会议室3、4层共计约470.36㎡、中间主楼第三层约838.3㎡、第四层约401-417室709.58㎡、第五层约838.3㎡、第六层约41.74㎡”；提交威海市中级人民法院（1997）号民事裁定书复印件一份，载明“鲁东大厦东区会议室一到4楼（含210房）面积为890.36㎡、主楼第一层面积为838.3㎡、主楼第二层面积为838.3㎡……”拟证明东区会议室包括A与B房间，主楼第一层不包括B房间，被告主张原告提交的上述证据均为复印件，无法确定其真实性，而且能进一步证明东区会议室的面积，并不包含B房间。同时，被告提交威海市商业银行出具的证明一份，记载：“……因该栋房产整体为多产权单位共有，在房地产管理部分组织全部产权人办理过户分割时重新进行了确认，根据房地产管理部门出具的测绘图纸，其东会议室的具体位置分别为1A、2A、3A、4A”，原告否认该证据的真实性，认为威海市商业银行的证明与房屋平面图内容不一致，证明中记载的内容在平面图中没有体现。原审认定上述事实，有当事人陈述、书证等在案为凭。原审法院认为，根据原、被告提交的证据可以看出，双方当事人虽已通过行政诉讼法撤销对方的房屋产权证，但可以确定原告是1A、2A房间的所有权人、被告是2G房间的所有权人，双方争议的焦点在于2001年12月5日的拍卖会上1B、2B房间由谁竞得。原告竞得的位置为鲁东大厦东区会议室一层、二层，面积为420㎡，被告及案外人丛云兹竞得的位置为鲁东大厦主楼第一层（含210房间），建筑面积为838.3㎡，综合武汉市中级人民法院作出的通知中记载以“鲁东大厦、一层、二层”及建筑面积等具体内容裁定过户的内容来看，裁定书记载应为原、被告竞得的建筑面积。从本案已确定的事实来看，1A、2A房间的建筑面积为426.82㎡，1B、2B的建筑面积为51.71㎡，1C、2G的建筑面积为871.03㎡，无论1B、2B房间归于原告或是被告，原、被告最终所获得的面积均超过竞买确认书中竞得的面积，且原、被告提交的拍卖公司出具的相关证明、产权人出具的证明内容相互矛盾，无法证明本案事实，因此应以武汉市中院出具的裁定书及协助执行通知书中描述的原、被告竞得房屋的位置、面积大小等综合来确定1B、2B房间的归属。从裁定书可确定原告竞得鲁东大厦东区会议室一层和二层，被告竞得鲁东大厦主楼第一层，但被告提交的协助执行通知书却记载被告竞得鲁东大厦主楼第一层和210房间，根据被告与案外人丛云兹就竞得房屋的二次分割来看，该二人认为鲁东大厦主楼第一层和210房间为：1C、2G和1B、2B四个房间，即二楼有2G和2B两个房间。从楼层结构来看，2G和2B房间南北斜向相对、中间间隔走廊，不存在210房间在日后改建中分为2G和2B两个房间的可能，换言之，即便被告提交的与裁定书内容不一致的协助执行通知书内容真实，其获得的210房间应为2G而非2B，即武汉市中级人民法院的法律文书非常明确的表述被告王锡民所获得的物业二楼只有“210房间”，没有任何表述能证明被告拍卖时竞得2B房间。另从楼房墙体结构来看2A与2B房间虽然有墙壁相隔，但有房门相通，中间间隔楼梯间，且武汉市中级人民法院的法律文书表述“鲁东大厦东区会议室一层、二层……为买受人姜孔强所有”，在同一法律文书表述中，原、被告分别购买了该物业的部分，而被告只有210房间的可能性，二楼其余部分可理解成“东区会议室”，也就是说2B房间在拍卖时由原告竞得。东区会议室位于楼房东侧，由独立南向大门；1B房间位于鲁东大厦东侧最北位置的一层，与1A房间间隔一楼大堂，中间无法相通（墙壁内嵌电线线路板）；1C紧临1A西侧，从“东区会议室”这一概念来解释，东区会议室应为楼房一部分，而又独立于楼房，内部可以彼此相通，从上述的各房间墙体结构、位置来看，1B房间与东区会议室明显无法相通，其不是东区会议室的组成部分，武汉市中级人民法院的法律文书中表述“鲁东大厦主楼一层为王锡民所有”，而在同一法律文书表述中，原、被告分别购买了该物业的一部分，而原告购得的一层会议室无证据证明包含1B部分，1B房间应理解为包含在“鲁东大厦主楼第一层”范围内为宜。综上，参考原、被告购得房产实际建筑面积与法律文书表述的面积比例以及现场勘验结果，依公平、衡平原则，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十四条之规定，判决：位于威海经济技术开发区海滨南路**鲁东大厦**会议室****（测绘标记1A、2A、2B）归原告姜孔强所有。案件受理费100元，由被告王锡民负担。上诉人王锡民不服原审法院判决，向本院提起上诉称，本案系被上诉人提起的确权之诉，则其应提供充分证据证实涉案2B房间归其所有，但从现有证据看，被上诉人通过拍卖取得的房产为鲁东大厦东区会议室一层、二层，面积为420平方米，其亦按照该面积交纳房款，而经过测量，该会议室的一层、二层实际面积为437.41平方米，已超出被上诉人的购房面积。尽管上诉人认为涉案2B房间属于上诉人所有，但还存在该房产属于案外人威海市商业银行所有的可能，故其并非被上诉人所有。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人姜孔强答辩称，拍卖涉案房产时并未进行测绘，面积并不确定，上诉人及丛云滋通过拍卖所得的房产亦超过了拍卖面积。从房屋整体结构上看，1A、1B房间联为一体、2A、2B房间亦有房间相通，均属于被上诉人拍卖所得。原审认定1B归上诉人所有并不恰当，但被上诉人为解决纠纷对原审判决予以尊重。二审过程中，上诉人提交威海市商业银行、交通银行威海分行等四单位房屋产权分割协议一份、威海市房地产测绘中心出具的房地产测绘结果材料一宗及威海市商业银行发布的公告一份，拟证实通过房产分割威海市商业银行取得了涉案1A、1B、2A、2B等房产，1A、2A房间的面积共为426.82㎡，已超过被上诉人所购买的420㎡，2B房间不在被上诉人的竞买范围内，应属威海市商业银行所有。经质证，被上诉人主张上述证据的真实性无法得到证实，且与本案并无关联。上诉人另提交2013年3月15日威海市商业银行出具的关于鲁东大厦房产情况的说明一份，主要内容是：经武汉市中级人民法院委托拍卖，姜孔强购得鲁东大厦东区会议室一层、二层，标注位置为1A、2A，不包括1B、2B。经质证，被上诉人主张该书面说明无负责人的签字，且与房屋结构不一致，威海市商业银行从未主张诉争2B房间现属其所有。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人与被上诉人均通过竞拍的方式获得了鲁东大厦部分房屋的所有权，双方对于1A、2A房间属于被上诉人所有、2G房间属于上诉人所有均无异议。从武汉市中级人民法院因执行事宜出具的法律文书看，并未明确鲁东大厦1B、2B房间系何人竞得。拍卖后，威海市佳创拍卖行有限公司向房产管理部门出具的证明先将1B、2B房间列入被上诉人的竞买范围，后又出具证明将该两处房间列入被上诉人的竞买范围，房产管理部门也将该两处房间先后登记到上诉人与被上诉人名下，进而引发行政诉讼，在此过程中，包括威海市商业银行在内并无案外人主张权利，且上诉人与被上诉人均主张1B、2B房间归己所有，从上述事实看，诉争的1B、2B房间应属于拍卖范围，竞得人应为上诉人或被上诉人。上诉人于二审中提交威海市商业银行2013年3月15日出具的书面说明，虽记载被上诉人并未竞得1B、2B房间，但该银行系被执行人，拍卖标的的分配问题并非以被执行人的主张为依据，且自拍卖完毕后从未对1B、2B房间主张权利，故上诉人于二审中又主张诉争房间可能属于他人，理由不当，本院不予支持。从建筑面积看，无论1B、2B房间归属于上诉人还是被上诉人，双方所获得房屋面积均超过竞买确认书中标明的面积，上诉人以被上诉人获得的房屋面积超过购房面积为由主张2B房间不属于被上诉人的竞买范围，理由不当，本院不予支持。上诉人提交的武汉市中级人民法院出具的协助执行通知书载明上诉人及案外人丛云兹竞得鲁东大厦主楼第一层和210房间，表明上诉人及案外人丛云兹对鲁东大厦第二层仅竞得一个房间，其二人再次分割时却分割了该大厦第二层的两个房间即2G和2B，而2G和2B不可能均属于210房间的范围，上诉人及被上诉人均认可2G属于上诉人的竞买范围，故可以认定上诉人并未竞得2B房间。从楼房结构、武汉市中级人民法院的法律文书表述等角度看，在排除了2B房间属于上诉人所有的情况下，原审认定1B房间由上诉人竞得、2B房间归被上诉人所有正确。综上，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王锡民负担。本判决为终审判决。审 判 长  万景周审 判 员  郑华章代理审判员  蒋 涛二〇一四年一月十七日书 记 员  徐纪彬