安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2014）包民二初字第00993号原告：合肥明达物业管理有限公司，住所地合肥市庐阳区宿州路**欣都大厦**，组织机构代码73166771-4。法定代表人：张正芳，董事长。委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。委托代理人：胡尚德，安徽文得律师事务所律师。被告：叶云，女，1967年10月31日出生，汉族，职业不详，住合肥市。原告合肥明达物业管理有限公司诉被告叶云物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年8月18日，公开开庭审理了此案。原告合肥明达物业管理有限公司的委托代理人胡尚德到庭参加诉讼，被告叶云经本院公告送达出庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥明达物业管理有限公司诉称：合肥顺昌物业管理有限公司受世纪阳光花园开发商合肥市城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业主委员会与原告就原告为世纪阳光花园小区提供物业服务签订了物业服务合同。该合同就原告对物业管理服务内容和质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，原告于2007年2月25日起对该小区提供物业服务且顺昌物业公司撤离该小区。同时，顺昌物业公司将其针对欠费业主的债权依法转让给原告并进行了相应的告知。被告作为合肥市世纪阳光花园青阳苑D1-3幢119室房屋的业主，在原告提供物业服务期间，拖欠物业服务费共计10150.96元未能及时支付，依据物业服务合同之约定，被告应当承担逾期付款违约金。现诉请：一、判令被告支付拖欠的物业服务费10150.96元并承担逾期付款违约金6790.99元（以10150.96元为基数，自2010年7月25日起按照日万分之五计算至2014年3月24日止），以后计算至款请日止；二、本案诉讼费用由被告承担。被告叶云未提出答辩，举证期内亦未提供证据。经审理查明：合肥顺昌物业管理有限公司公司（以下简称顺昌物业公司）受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业委会（甲方）与明达物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对世纪阳光花园提供物业管理服务签订了物业服务合同，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、物业投资及违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。服务费用收费标准为多层住宅0.59元/月/平方米，高层住宅0.95元/月/平方米，商业物业1.5元/月/平方米，业主按拥有物业的建筑面积在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等项目开支。乙方按标准收取物业服务费用，并按合同及附件约定的服务内容和质量标准提供服务，在一年内达“安徽省物业管理优秀小区”标准。乙方自实际进驻小区实施管理之日起前2个月为试用期，在试用期内暂不收取物业服务费用，试用期满，经甲方考评，乙方服务符合约定的标准，试用期内物业服务费一并收取。此外，双方还约定合同期限自2007年2月25日至2010年2月24日。上述合同签订后，明达物业公司自2007年2月25日起对世纪阳光花园进行物业管理服务，顺昌物业公司撤出该小区。2007年4月2日，顺昌物业公司与明达物业公司签订《协议书》，将其对部分业主拖欠物业费的债权（2003年1月至2007年2月23日期间的物业费及滞纳金）全部转让给明达物业公司，并于同年5月15日以《债权转让告知书》的形式予以公告。对此，业委会亦于2007年4月18日以《告知书》的形式进行公告，并建议相关业主对明达物业公司就超期交纳的物业费的收取工作给予理解和支持，安徽省合肥市中级人民法院于2013年5月31日作出民事判决书，该判决书中认定顺昌物业公司与明达物业公司以签订协议书的形式将债权转让给明达物业公司并于2007年5月15日通过《债权转让告知书》的形式告知了业主，世纪阳光花园业主委员会作为该小区业主大会的执行机构于2007年4月18日作出并向业主下发的《告知书》，也说明业主已收到该债权转让通知，债权转让合法有效。期间，合肥城建发展股份有限公司（甲方）、顺昌物业公司（乙方）、明达物业公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：一、乙方自2007年2月24日后预收的物业管理费及各种停车费312693.7元不退还；装潢垃圾清理费5万元移交于丙方。丙方在开展正常的管理服务工作时，不得再向业主重复收取预交期限内的各项费用和已移交给丙方的装潢垃圾清理费。乙方收取的停车牌押金及按原物价局批复标准收取的600元装修保证金由丙方负责退还业主，丙方每月凭退款票据与乙方结算。二、世纪阳光花园小区业主拖欠的各项费用约200余万元（自07年2月24日为统计截止日期加上07年1月至2月的水、电费），由乙方委托并配合丙方进行收取，收取的费用归明达物业公司。三、乙方前期投入的世纪阳光花园金阳苑物业办公楼（C-04）装修费用约12万余元，分别由甲方承担2万元、丙方承担10万元。甲方和丙方于2007年4月5日前将上述装修费用支付给乙方，乙方于到帐后的次日将金阳苑物业办公楼及相关资料移交给丙方。乙方在一个月内将未移交的设施设备及绿化调试完善好移交给丙方。四、世纪阳光花园幼儿园07年的租赁费用共60000元。07年3月至12月的租赁费用50000元仍由乙方收取，用于抵交世纪阳光花园小区业主委员会成员及楼长拖欠乙方的全部物业管理费用。丙方不得再向幼儿园收取07年的以上费用。乙方于收到幼儿园07年的租赁费用的次日向丙方移交原物业办用房。乙方于08年元月1日将幼儿园移交给丙方……。2010年2月24日，明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的物业服务合同期限至2010年2月24日届满后，明达物业公司未与世纪阳光花园小区业主委员会续签物业服务合同。2010年7月24日，明达物业公司撤离世纪阳光花园，终止物业服务。后经相关部门协调，明达物业公司于当晚恢复对小区的物业管理，延长服务期限至9月15日。之后，新的业主委员会重新聘任了新的物业公司。2010年9月，明达物业公司与新的业主委员会、新的物业公司办理了交接。另查明：被告叶云系世纪阳光花园青阳苑D1-3幢119室业主，房屋建筑面积255.37平方米，入住后，2008年5月9日至2010年7月24日期间未交物业服务费用10150.96元。2012年4月20日，原告对物业费未缴纳登记表在小区进行公示，并对公示情况进行了公证。还查明：2005年12月23日，合肥市物价局以合价房[2005]431号文件核准顺昌物业公司对世纪阳光花园住宅综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、共用部位设施设备的日常维护、管理服务人员工资福利和物业管理企业固定资产折旧等费用，以下同）收费标准为每月每平方米建筑面积多层0.79元、小高层1.20元，商业物业1.50元。非住宅物业服务收费由顺昌物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。2007年4月30日，该局以合价房[2007]156号文件核准明达物业公司对该小区住宅物业服务收费等级为二级；该文件及2008年12月19日的合价房[2008]486号文件核准明达物业公司对该小区住宅综合服务费收费标准为每月每平方米建筑面积多层0.59元、小高层0.95元、商业物业1.50元，非住宅物业服务收费由顺昌物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计算，分摊时要张榜公布，接受业主监督。明达物业公司领取的合价服证第01608号《收费许可证》有效期为2007年4月至2008年4月，领取的合价服证第02461号《收费许可证》有效期为2008年12月至2010年12月。上述事实，有原、被告双方的身份证明、房屋登记表、物业服务合同、物价局批复及收费许可证、合肥市中级人民法院民事判决书、公证书及原告当庭陈述等予以证实。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。2012年4月20日，原告对物业费未缴纳登记表公示情况进行了公证，能够显示其向欠费业主主张债权的意思表示。合同到期后，明达物业公司未再与业主委员会续签合同，至2010年7月24日明达物业公司撤离小区，明达物业公司与小区业主形成的是事实上的物业服务关系，小区业主应当根据明达物业公司实际提供的服务水平和服务质量交纳物业费。对于该期间的服务状况，客观来看，明达物业公司在合同到期后未再续签合同，五个月后就撤离了小区，根据交接记录，明达物业公司撤离前小区的确存在环境卫生差、绿化损坏、公共设施设备损坏等现象，可以反映出明达物业公司在此期间的服务存在瑕疵。且此事实在安徽省合肥市中级人民法院生效的民事判决中已作认定，故本院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%，即被告叶云应交纳物业费8120.76元（2008年5月9日至2010年7月24日计26.5个月×255.37平方米×1.50元/月/平方米×0.8）。按照合同约定，物业费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度前15天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。现原告自愿调整违约金以日万分之五计，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。原告应当以被告拖欠的物业费8120.76元为基数，自2010年7月25日起按日万分之五计取违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告叶云于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业服务费8120.76元以及违约金（违约金计取方式：以8120.76元为基数，自2010年7月25日按日万分之五计取至本判决确定给付日止）；二、驳回原告合肥明达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，公告费400元，其他诉讼费100元，合计724元，由被告叶云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  聂爱桂人民陪审员  浦丽星人民陪审员  秦啟琴二〇一四年八月十八日书 记 员  周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。