广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1225号上诉人（原审原告）：王某某。被上诉人（原审被告）：闫某上诉人王某某因与被上诉人闫某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，位于深圳市南山区蛇口临海路某花园****XXX房屋（即涉诉房屋），系闫某所有，房地产证号4000XXXXXXX，某某筑面积83.44平方米，登记价375480元。2010年4月4日，王某某、闫某签订《房屋买卖合同》，约定闫某将涉诉房屋转让给王某某，转让成交价146万元；第二条约定，闫某应在签订本合同后5个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；定金10万元，王某某在签订合同当日支付；第七条约定，买方在2010年4月12日前支付首期款49万元；任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。合同签订当日，王某某将定金10万元交给闫某，闫某出具《收款收据》。2010年4月8日，闫某办理了委托案外人深圳市某某房地产企业发展有限公司及4位自然人的委托书，并进行了公证。2010年4月16日，闫某办理了委托案外人深圳某某担保公司及4位自然人的委托书，并进行了公证。王某某、闫某确认，2010年4月4日是星期日，第5个工作日是2010年4月9日。2010年4月19日，王某某、闫某以及案外人某某银行股份有限公司华富支行签订了《房产交易资金委托监管协议》。王某某在原审的诉讼请求为：1、解除王某某、闫某签订的《房屋买卖合同》；2、闫某双倍返还王某某定金共计20万元；3、闫某承担本案全部的诉讼费用。原审法院认为，王某某与闫某签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同。各方均应按照合同约定及法律的规定履行合同的义务。闫某依约在2010年4月9日前办理了公证委托赎楼手续，王某某称闫某违约，没有事实依据。而王某某没有依合同约定履行支付首期款的义务，王某某构成根本违约。在此情况下，依据合同约定及法律规定，王某某无权要求闫某返还定金，更无权要求闫某承担双倍返还定金的责任。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王某某的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由王某某负担。王某某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务…，应当承担…赔偿损失等违约责任"和第一百一十五条"…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金…"等法律错误。（二）原审判决认定事实错误。王某某与闫某于2010年4月4日签订房产买卖合同，双方约定闫某应在签订合同后5个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；王某某须于2010年4月12日之前支付首期款并到贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户。王某某因换新身份证原因不能在4月12日前办理银行手续，故双方约定资金监管的时间由4月12号推到4月15号。合同签订当天，王某某将定金10万元交给闫某，闫某出具了《收款收据》。原定在4月15日前往某某银行华富支行办理按揭手续，由于该行业务繁忙，将时间推迟至4月16日下午办理。4月16日下午，双方一同去某某银行华富支行，王某某在该行开户并应该行要求与闫某以及该行签订了《房产交易资金委托监管协议》，且在该协议上落款日期为2010年4月19日。双方签订该协议后，同日，闫某办理了委托深圳某某担保有限公司及4位自然人的委托书并进行了公证。同时，王某某也办理了委托两名自然人的委托书并进行了公证。2010年4月17日，王某某通过某某行深圳华侨城支行转账53万元至某某银行华富支行帐户，因17、18日是双休日，该笔款于4月19日才到华富支行帐户上，同日，该行监管其中的50万元资金。由于4月17日"国十条"的出台，王某某不符合贷款条件，被监管的50万元资金于4月27日被解除监管。王某某并没有因此放弃，中介公司和担保公司的工作人员又准备材料，试图通过某某某银行股份有限公司深圳分行办理贷款。王某某于5月11日在该行开户，并于5月12日存入50万元进行资金监管。最终同样不能获得贷款，50万元于5月26日被解除监管。以上事实足以说明，王某某不是主观上不想买房，而是打压房价的国家政策突然出台导致王某某不能买房，王某某已经竭尽全力。闫某于2010年4月8日办理委托深圳市某某房地产企业发展有限公司及4位自然人的委托书并公证一事，王某某当时确不知情，在一审庭审时才看到闫某提交的该份公证书。闫某在卖房的整个过程中确实积极配合了王某某，体现在：将资金监管的时间推迟到4月15日，4月16日签订《房产交易资金委托监管协议》，同日做公证委托，5月20日再一次做公证委托。所以无论是以明示的方式书面约定还是以默示的方式实际履行，都表明闫某对上述延期履行的事实是予以认可的。事实上，王某某是由于客观原因并且是经闫某同意的情况下才推迟一天办理首期款监管手续。即使4月15日办理完毕首期款监管手续，因王某某是香港人，按照国家政策也不能获得银行贷款。综上所述，导致合同目的不能实现的责任不在王某某，也不在闫某，而是由于双方在合同签订后的客观情况发生了在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大政策变化，导致该合同无法履行。原审判决认定王某某没有依合同约定支付首期款，构成根本违约，属认定事实错误。据此，王某某请求本院判令：1、撤销（2011）深南法民三初字第27号民事判决；2、解除双方签订的《房产买卖合同》；3、闫某返还定金10万元；4、两审诉讼费用均由闫某负担。闫某答辩称：（一）一审判决对王某某违约事实的认定，证据充分。首先，一审判决认定"王某某没有依合同约定履行支付首期款的义务，王某某构成根本违约"，这一认定，有下列证据为证，认定无疑：1、双方共同确认的《房产买卖合同》证明：王某某应当于2010年4月15日之前支付首期款人民币49万元。2、王某某自认：其在2010年4月15日之前没有支付首期款。闫某虽然在2010年4月15日以后与王某某共同办理过资金监管等手续，但此行为只能表示当时闫某希望能够履行合同的愿望，不能改变王某某已经违约的基本事实。国发（2010）10号文件不能改变王某某违约的事实。国家的商品房限购政策早在2006年就开始实行，只是在2010年4月17日国发（2010）10号文件发布前，只是对境外机构和人员进行限购；2010年4月17日以后，限购政策扩大到境内公民。2006年7月11日，国家某某设部、外汇管理局等部门共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其中第三条第（十）项规定："港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。"2007年7月10日，深圳市国土房产局发布的《关于境外机构和境外个人购买商品房》的通知第一条规定："港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类），法律法规另有规定的除外。"而国发（2010）10号文件并没有对港澳台居民在境内购房作出新的规定，该文件及深圳市人民政府《贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》都只是规定："境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。"据此，王某某作为香港居民，其购买住宅商品房的行为受国家2006年及深圳市人民政府2007年文件的约束，王某某以国发（2010）10号文件为借口意图免除自己的违约责任，依法不能成立。（二）一审判决适用法律正确。鉴于王某某在不履行合同约定的付款义务的违约行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判令未有违约行为的闫某不承担违约责任；适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的定金法则，驳回王某某要求双倍返还定金的诉讼请求，适用法律正确，应当予以维持。（三）本案房屋买卖合同依法应当解除。王某某起诉时要求解除本案房屋买卖合同，闫某亦主张本案房屋买卖合同应当解除。王某某在交付定金后，没有依合同约定支付首期款，依据本案房屋买卖合同第十二条第1款的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，闫某有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，该合同解除的效力自通知到达王某某时生效。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，王某某在原审起诉时系以闫某未按约办理赎楼等事项的公证委托手续为由而主张应由闫某双倍返还定金20万元。本院认为，由于闫某已按约办理了公证委托手续，依现有证据并不构成违约，而王某某在上诉状中也认为双方合同目的不能实现不能归责于闫某，故原审认定王某某无权要求闫某双倍返还定金20万元并无不当。王某某虽上诉称其未能履行付款义务系因国家房地产市场调控政策所致，但该上诉理由完全改变了其起诉时的诉讼主张所依据的事实和理由，并将其诉讼请求变更为由闫某返还定金10万元，已超出本案处理的范围，故本院对其上诉主张不予支持，王某某对此可另循法律途径解决。原审判决还认定王某某没有依合同约定履行支付首期款义务构成根本违约，故其也无权要求返还已付10万元定金。对此本院认为，首先，王某某原审时是以闫某违约为由要求其承担违约责任，即双倍返还定金，而闫某并未提起反诉要求没收王某某已付定金。其次，原审庭审时双方并未对王某某是否能以国家政策变化作为其不付款的合法抗辩事由进行充分辩论，原审判决对此也未作详细的事实查明和论述。因此，原审判决以王某某构成根本违约为由认定其也无权要求返还已付10万元定金，既超出本案审理范围，又无充分依据，是不妥当的。有关该问题，当事人应另循法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不妥之处，但实体处理正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由王某某承担。本判决为终审判决。审  判  长  彭 宁代理 审 判员  唐 毅代理 审 判员  张 睿二〇一一年八月三十日书记员（兼）  叶金花