广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民二初字第202号原告东莞市友邦房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区8栋商住楼102铺。法定代表人朱兰桂，总经理。委托代理人邱平旺，广东明冠律师事务所律师。被告黄启东，男，汉族，1973年1月4日出生，住广东省东莞市莞城区，委托代理人肖哲仁，广东国永律师事务所律师。被告陈钰钦，男，汉族，1986年6月15日出生，住广东省深圳市龙岗区，委托代理人周伟萍，广东国永律师事务所律师。原告东莞市友邦房地产经纪有限公司（以下简称友邦经纪公司）与被告黄启东、陈钰钦居间合同纠纷一案，本院于2014年5月27日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告友邦经纪公司的委托代理人邱平旺与被告黄启东的委托代理人肖哲仁、被告陈钰钦的委托代理人周伟萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友邦经纪公司诉称，友邦经纪公司是地产经纪方，促成了陈钰钦购买黄启东位于东莞市樟木头镇××河边山水华府××楼商铺××号事宜，并于2013年3月18日三方签订《房屋买卖合约》，黄启东当场收取了20000元定金。根据《房屋买卖合约》第六条的约定，黄启东应向友邦经纪公司支付中介代理费及咨询费24870元，陈钰钦应支付40000元；该合同第八条第三款约定：“买卖双方或其中一方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止”。合同对三方的权利义务约定的清楚明白，但黄启东、陈钰钦却至今仍拖着友邦经纪公司的中介代理费及咨询费不肯给付。为此，友邦经纪公司特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、黄启东向友邦经纪公司支付拖欠的中介代理费及咨询费24870元，并从2013年3月19日起至给付完毕之日止，按每日1%给付滞纳金，计算到起诉之日暂计为10420元；2、陈钰钦向友邦经纪公司支付拖欠的中介代理费及咨询费40000元，并从2013年3月19日起至给付完毕之日止，按每日1%给付滞纳金，计算到起诉之日暂计为16760元；3、本案诉讼费由黄启东、陈钰钦承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：收据、《房屋买卖合约》、黄启东与开发商签订的《商品房买卖合同》。被告黄启东辩称，1、三方签订的《房屋买卖合约》即居间合同是无效的，不受法律保护，友邦经纪公司的要求没有法律依据，不应支持。黄启东对本案房屋没有合法的所有权，只是黄启东与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，开发商也未将案涉房屋交付给黄启东，在黄启东没有取得案涉房屋的所有权的情况下，与陈钰钦签订合同是无效的。2、三方签订《房屋买卖合约》后，三方均未履行该合约的义务，该合约只是就黄启东与陈钰钦之间买卖房屋做了意向的约定，但是对付款期限以及房屋交付的期限等均没有约定，对友邦经纪公司的义务也没有做出约定，该合约签订后由于黄启东无法取得买卖的购房款，陈钰钦就款项的交付与黄启东一直不能达成一致意见，友邦经纪公司作为中介方没有履行中介应尽的义务，黄启东只好将案涉房屋退还给开发商并将定金退还给陈钰钦。合约签订后各方均没有实际履行，友邦经纪公司要求支付中介费没有事实依据。综上，请驳回友邦经纪公司的诉讼请求。被告黄启东对其上述辩称，无举证。被告陈钰钦辩称，2013年9月由陈钰钦直接向开发商购买的案涉房屋，并且按照合同约定支付了全部购房款，并于2014年5月完成房屋登记。双方在2013年3月28日签订的《房屋买卖合约》不具备履行的条件，双方在谈及交付款项以及过户时间时，因为黄启东没有取得案涉房屋所有权，而黄启东要求陈钰钦支付全部购房款，而陈钰钦不愿意承担可能无法实际交付房屋的风险，因此双方在中介签订的《房屋买卖合约》不具备房屋买卖的要件，该《房屋买卖合约》不成立。友邦经纪公司作为中介方也没有促成买卖双方最终完成交易，因此没有理由向陈钰钦追索中介费以及咨询费。被告陈钰钦对其上述辩称提供的证据材料有：《富盈山水华府认购书》、陈钰钦与开发商签订的《商品房买卖合同》、住宅专项维修资金专用收据、销售建筑物发票、契税税收通用完税证、房地产权证、房屋所有权登记费票据。经审理查明，2011年2月27日，黄启东与东莞市富盈房地产开发有限公司（即开放商，以下简称富盈房地产公司）签订编号为20110227B02F8C548589的《商品房买卖合同》，约定：黄启东向富盈房地产公司购买位于东莞市樟木头镇××河边山水华府××楼商铺××房（以下简称案涉商品房）；总价款为1504227元。2013年3月18日，黄启东作为卖方、陈钰钦作为买方、友邦经纪公司为经纪方三方签订《房屋买卖合约》，约定：陈钰钦向黄启东购买案涉商品房；黄启东持有案涉商品房的《商品房买卖合同》；案涉商品房成交价为2487100元；案涉商品房买卖所需税费由陈钰钦负担；黄启东与陈钰钦同意授权委托友邦经纪公司协助双方进行有关案涉商品房的交易事宜，包括代为收取、保管、转交案涉商品房之楼款；友邦经纪公司就案涉商品房为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合同签订当日向友邦经纪公司支付中介费及咨询费，其中，黄启东应向友邦经纪公司支付中介代理费及咨询费24870元，陈钰钦应向友邦经纪公司支付中介代理费及咨询费40000元；双方或其中任何一方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向友邦经纪公司支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。同日，黄启东收取陈钰钦购房定金20000元。前述《房屋买卖合约》并未约定案涉商品房余款2467100元（总价款2487100元-已付定金20000元）的支付期限。2013年9月6日，陈钰钦与富盈房地产公司签订《富盈山水华府认购书》，约定：由陈钰钦向富盈房地产公司购买案涉商品房，总价款为1698162元，成交价为1504227元。2013年9月24日，陈钰钦与富盈房地产公司签订编号为20130924C0497D106570的《商品房买卖合同》，约定：陈钰钦向富盈房地产公司购买案涉商品房；总价款为1504227元。2014年5月6日，案涉商品房办理了房地产权证，登记的房地产权属人为陈钰钦。从陈钰钦提交的住宅专项维修资金专用收据、销售建筑物发票、契税税收通用完税证、房屋所有权登记费票据来看，购房款1504227元系由陈钰钦支付给富盈房地产公司，住宅专项维修资金、契税、房屋所有权登记费均由陈钰钦缴纳。庭审中，黄启东主张系其向富盈房地产公司要求退房，富盈房地产公司向黄启东退还了购房款，黄启东以退还的购房款偿还银行贷款，且黄启东仅与富盈房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并未办理房地产权证，无权处分案涉商品房，因此，其与陈钰钦、友邦经纪公司签订《房屋买卖合约》应属无效；陈钰钦主张三方签订《房屋买卖合约》后，就案涉商品房价格及支付方式无法达成一致协议，陈钰钦后来发现是富盈房地产公司在出售案涉商品房，因此陈钰钦就一次性付清购房款购买了案涉商品房；友邦经纪公司确认《房屋买卖合约》系其格式合同。本案审理过程中，友邦经纪公司于2014年8月5日向本院提出调查取证申请书，申请本院至富盈房地产公司调取黄启东与陈钰钦至富盈房地产公司处更名的相关证据。上述事实，有收据、《房屋买卖合约》、黄启东与开发商签订的《商品房买卖合同》、《富盈山水华府认购书》、陈钰钦与开发商签订的《商品房买卖合同》、住宅专项维修资金专用收据、销售建筑物发票、契税税收通用完税证、房地产权证、房屋所有权登记费票据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案审理过程中，友邦经纪公司向本院提出调查取证申请书，申请本院至富盈房地产公司调取黄启东与陈钰钦至富盈房地产公司处更名的相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，前述申请本院调取的证据不属于人民法院调查取证的范围，本院依法不予准许。黄启东与富盈房地产公司签订《商品房买卖合同》后虽未办理房地产权证，但黄启东与富盈房地产公司签订的《商品房买卖合同》亦属合法有效的合同，黄启东对案涉商品房享有《商品房买卖合同》中约定的相关权利，而并非对案涉商品房无权处分，因此，黄启东以“其仅与富盈房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并未办理房地产权证，无权处分案涉商品房”为由，主张其与陈钰钦、友邦经纪公司签订的《房屋买卖合约》无效，依据不足，本院依法不予采纳。黄启东、陈钰钦、友邦经纪公司签订的《房屋买卖合约》是三方当事人在平等自愿的基础上签订的，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。但，(1)《房屋买卖合约》未约定剩余楼款的支付期限、未约定案涉商品房的交付期限等，黄启东与陈钰钦双方买卖案涉商品房的相关内容并未全部协商一致；(2)陈钰钦与富盈房地产公司签订的《商品房买卖合同》显示，案涉商品房系由富盈房地产公司销售给陈钰钦，且销售建筑物发票显示购房款1504227元系由陈钰钦支付给富盈房地产公司；(3)三方于《房屋买卖合约》中约定的房屋总价款与陈钰钦自富盈房地产公司处购买案涉商品房的总价款并不一致；(4)各方当事人于《房屋买卖合约》中约定“黄启东与陈钰钦同意授权委托友邦经纪公司协助双方进行有关案涉商品房的交易事宜，包括代为收取、保管、转交案涉商品房之楼款”，友邦经纪公司已于庭审中确认《房屋买卖合约》系其格式合同，而作为专业中介机构的友邦经纪公司并无其他证据证实其在黄启东与陈钰钦签字确认时采取了合理方式明确、着重对其权利义务进行了特别说明；(5)在已经存在(2)、(3)、(4)的情况下，友邦经纪公司并未提供其他合法有效的证据证明，陈钰钦自富盈房地产公司处购买案涉商品房系其促成的黄启东与陈钰钦之间买卖案涉商品房的交易，应依法承担举证不能的责任；综上，友邦经纪公司作为居间方，在双方签订房屋买卖合同过程中，并未完全尽到协助双方签订完善且无瑕疵的买卖合同等居间义务，且未提供合法有效的证据证明，陈钰钦自富盈房地产公司处购买案涉商品房系其促成的黄启东与陈钰钦之间买卖案涉商品房的交易，由此可见，友邦经纪公司提供居间服务存在重大瑕疵，其并无完全权利基础向黄启东、陈钰钦主张全部居间费用。友邦经纪公司主张黄启东、陈钰钦按照《房屋买卖合约》的约定向其支付居间费用，依据不足，本院依法不予支持。但，黄启东、陈钰钦、友邦经纪公司已签订《房屋买卖合约》，友邦经纪公司在从事居间活动中必然已支付了必要的费用，友邦经纪公司有权要求黄启东、陈钰钦支付该必要费用。结合本案实际情况，本院酌情认定该必要费用为20000元，对于友邦经纪公司超出该数额部分的诉讼请求，本院依法不予支持。参照《房屋买卖合约》中黄启东、陈钰钦支付中介费的比例，本院依法认定前述必要费用20000元，应由黄启东支付24870元/（24870元+40000元）×20000元=7668元，应由陈钰钦支付40000元/（24870元+40000元）×20000元=12332元。双方对相关费用存在合理争议，友邦经纪公司诉请按合同约定的日1%计付滞纳金，依据不足，本院依法不予支持，但黄启东、陈钰钦经友邦经纪公司起诉要求支付相关费用后仍未支付，应自起诉之日（2014年5月27日）起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率向友邦经纪公司支付逾期付款利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，判决如下：一、被告黄启东应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东莞市友邦房地产经纪有限公司居间必要费用7668元及其逾期付款利息（逾期付款利息以7668元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2014年5月27日起计至本判决确定的清偿之日止）。二、被告陈钰钦应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东莞市友邦房地产经纪有限公司居间必要费用12332元及其逾期付款利息（逾期付款利息以12332元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2014年5月27日起计至本判决确定的清偿之日止）。三、驳回原告东莞市友邦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1051元，由友邦经纪公司负担822元，由黄启东负担88元，由陈钰钦负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年八月二十七日书 记 员 崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。