江油市人民法院民 事 判 决 书（2014）江油民初字第2382号原告陈开志，男，生于1951年10月4日，汉族。原告王青兰，女，生于1952年8月16日，汉族。原告刘桂蓉，女，生于1980年8月18日，汉族。原告陈太刚，男，生于1978年7月17日，汉族。以上原告委托代理人刘剑南，四川鼎天律师事务所律师。被告四川省耀森房地产开发有限公司。法定代表人贺光耀，董事长。住所地：四川省绵阳市三台县。委托代理人赵国勇，四川川飞律师事务所律师。陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚与四川省耀森房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李勇适用简易程序独任审判，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘剑南、被告四川省耀森房地产开发有限公司委托代理人赵国勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚诉称，2009年7月16日，就被告开发建设的位于江油市城区金轮巷2，26耀森金外滩8栋3单元2楼2号房屋，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：出卖人应于2010年9月30日前交付房屋；合同第十九条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应于2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告按照合同约定于2010年9月30交付了房屋。但是，被告没有在合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告也没有在合同约定的期限内取得房屋权属证书，被告亦未按照合同约定向原告支付违约金。特请求判令被告支付违约金32875元，并承担本案诉讼费。被告四川省耀森房地产开发有限公司辩称：一、关于违约。原告所购房屋产权证办理确有延期，但《商品房买卖合同》第十九条（一）.2及（二）.2明确约定：“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任”。这一款约定了办证逾期被告人承担违约责任有两个条件：一个是存在办证逾期的事实，另一个是逾期原因确定是被告人过错造成的。这两个条件缺一不可，而且应当证据充分。二、关于办证逾期的原因。原因有三：1、江油市政府应当在2008年3月18日前向被告交清出让土地，但到2009年3月底仍然没有交付完毕，影响金外滩商住楼综合验收，进而影响办证逾期达400余天；2、就涪江河堤建设、市政下穿通道通过金外滩地下车库等工程，要求被告或停工或让行或配合，影响了综合验收和办证；3、另一个原因是办证部门的种种限制。三、关于原告人的诉讼请求。1、违约金约定过高请求法院调减；2、初始登记和转移登记不能双重计算；3、违约期限计算。符合合同约定的计算办法是：交房第181天起到业主登记资料交到登记机关日止，因为《补充协议》第五条明确约定：“出卖人按照合同约定时间报送房屋所有权权属登记资料到产权机关，即视为已完成房屋所有权转移登记申请事项”。综上所述，延期办证被告方并无过错，并未违约，不承担违约责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。审理查明：被告四川省耀森房地产开发有限公司取得位于江油市纪念碑东段金轮巷地块进行“耀森金外滩”商住楼开发。2009年7月16日，原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚与被告四川省耀森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚购买被告四川省耀森房地产开发有限公司开发的位于江油市纪念碑东路“耀森金外滩8号楼”8栋3单元2楼2号房屋，面积93.05平方米，合同价款256971元。交房时间为2010年9月30日，出卖人应当在2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起60日内支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的。买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。非出卖人原因导致未能按期办理转移登记，出卖人不承担责任。同日，双方还签订“补充协议”，协议第五条针对《商品房买卖合同》第十九条产权登记进行了补充约定：一、出卖人按合同约定时间报送（需出卖人提供）房屋所有权权属登记所需的相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成房屋所有权转移登记申请事项。二、如因买受人未付清合同约定的应付房款或未及时付清政府规定税费，专项维修资金或未及时提供办理产权登记的所需资料等，使产权办理时间超过合同约定期限的，出卖人有权拒绝配合买受人办理相关手续，由此产生的一切后果均有买受人承担，出卖人不承担违约责任。三、买受人若由出卖人作为担保方办理按揭贷款的，须在接到出卖人办理产权通知之日起30日内，依法向江油市房产管理局办理过户申请手续，申领该房屋的产权证。若买受人逾期不办理的，出卖人有权按日向买受人索赔买受人所申请银行贷款额的千分之一的违约金，协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告四川省耀森房地产开发有限公司在对“耀森金外滩”项目的开发施工过程中，2009年11月18日接江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知“经市委、市政府研究，决定在涪江河堤西岸、一桥到二桥之间修建城市下穿通道。现下穿通道设计工作及项目拆迁工作已全面铺开。贵单位正在开发建设的耀森金外滩项目紧临城市下穿通道，且已动工建设。由于下穿通道与你单位的开发项目设计、建设须统一协调。故请贵单位结合下穿通道及时修改。”；2010年4月8日，江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函“我单位根据国家灾后恢复重建精神和江油市市委、政府对我市灾后重建的安排，决定将滨江路列入我市灾后重建的重点工程，其工程项目同时也被四川省列为灾后重建重点工程项目之一。据现场勘测，你单位开发修建的金外滩商品用房的配套设施（部分地下车库）占用了滨江路绿化及道路灾后重建工程用地。根据相关规定，请你单位尽快自行拆除滨江路绿化及道路灾后重建工程用地范围内的建（构）筑，以确保我单位工程的顺利实施。”；2009年4月22日被告四川省耀森房地产开发有限公司接到江油市涪江河堤改造工程指挥部文件“关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知：你公司“金外滩”商住楼开发在涪江西岸堤顶设置的断道围墙，严重影响豫江大堤综合整治工程的实施，请你公司尽快拆除堤顶道路围墙，以利工程顺利推进。”上述客观情况影响了“耀森金外滩”商住楼项目的施工进度及工程竣工时间，致2012年5月23日该项目取得工程竣工验收备案。2012年11月2日，被告向江油市房地产监理所递交其开发房屋的初始登记申请书。该监理所于2012年11月21日正式受理登记，并于2013年1月9日将该套房屋登记在原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚名下。原、被告双方按合同约定的时间进行了房屋交付。原告实际支付房款为257440元，2013年4月22日取得国有土地使用权证书。上述事实，有二原告的身份证复印件、被告的企业信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、销售不动产统一发票、房屋信息摘要、国有土地使用证、房屋所有权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、江油市涪江河堤改造工程指挥部文件关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知、江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知、江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函、建设项目环境保护设施验收合格证、四川省建设工程竣工验收备案书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务；合同签订后在履行过程中，因灾后恢复重建的重点工程滨江路绿化及道路恢复重建的需要，被告所开发的“耀森金外滩”商住楼项目在设计、建设须统一协调，当地政府要求被告所开发“耀森金外滩”项目结合下穿通道及时修改，造成被告工期及房屋产权初始登记的延误，其延误不是被告的责任所造成，被告不应承担违约责任；原、被告在合同中约定的180天办证期限，已充分考虑了被告办证所需的准备时间。故被告提出逾期办证与办证机关对每天受理被告申请办证户数的限制和期限以及原告资料不齐有关，被告不应当承担违约责任的辩称不能成立。因此，被告的违约责任应当从其取得该工程项目竣工验收备案时间算起除去合同约定的180日，从第181天起至原告房屋产权被登记时止的具体天数，按总交款数的万分之一计算违约损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：一、限被告四川省耀森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚违约金1287元（从2012年11月20日起至2013年1月8日止即50天，按已付购房款的每日万分之一）。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚的其他诉讼请求。本案受理费310元，由原告陈开志、王青兰、刘桂蓉、陈太刚负担270元，被告四川省耀森房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 李 勇二〇一四年四月二十八日书记员 曾怀静