福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第360号上诉人（原审被告）福建君源房地产开发有限公司，住所地福安市。法定代表人姚义勇，董事长。委托代理人罗兴声、罗铃忠，福建韩诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郑彬，男，1986年10月1日出生，汉族，福安市人，经商，住福安市。委托代理人刘少铃，福建人文律师事务所律师。委托代理人杨惠森，福建人文律师事务所实习律师。上诉人福建君源房地产开发有限公司与被上诉人郑彬商品房销售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2013）安民初字第424号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人罗兴声，被上诉人郑彬的委托代理人刘少铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，2011年间，被告将其开发位于罗江商贸区“海通花园”2#508房以272290元价款出让给原告，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定：2012年3月30日前交房；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。同时约定如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付首付109290元，且于2013年2月14日开始按月返还按揭款，全面履行合同义务。但被告于2012年7月25日方向原告交付房产，且至今未办理房屋权属证书，其行为构成违约，应承担违约责任。鉴于此，请求：1.判令被告向原告支付自2012年3月31日起至2012年7月24日止逾期交房违约金6229.5元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金5551元（自2012年10月24日起至2013年5月31日止）。原审判决认定，原、被告间原先口头约定了商品房销售事宜，2012年7月19日，原、被告补签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区海通花园第2幢5层508号房，房产价款为272290元；合同第六条约定付款方式为原告在签订合同时向被告交纳40%的房款计109290元，余款60%计163000元，申请银行按揭贷款，具体按揭比例以银行评定为准；第八条约定，出卖人应当在2012年3月30日前，将该商品房单体验收合格后交付买受人使用；第九条约定，除遭遇不可抗力、人力不可抗拒的其他意外事故等特殊情况且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金；第十四条约定，出卖人应于商品房交付使用后60日内，办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金。原审另查明,2012年7月23日，被告已向原告发出《海通花园交房通知书》，告知原告于2012年7月份办理交房手续，并告知交付房屋之前必须将全部购房款付清。2012年7月25日，被告向原告交房。2012年7月19日，原、被告双方补签上述《商品房买卖合同》时，双方就应交房日期、违约责任等事项进行了确认。原告于2012年7月20日已支付40%的购房首付款109290元，原告还办理了按揭贷款，并于2013年1月10日支付被告按揭贷款。2013年5月7日，原告向被告提供办证所需计生证明，2013年6月21日，产权登记机关审批同意商品房转移登记。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方明确交房时间为2012年3月30日，被告于2012年7月25日才交房，违反合同约定，应按约承担逾期交房的违约金，原告主张逾期交房违约金从2012年3月31日起计至2012年7月24日止，应予支持，其违约金计算为109290×115×0.0005=6284元，原告主张按6229.5元认定，本院予支持。被告认为逾期交房期间应扣除天气等不可抗力原因，没有提供具有上述情况的证明，且也未依约书面告知，其主张证据不足，不予采纳。双方合同约定“出卖人应于商品房交付使用后60日内，办理初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.012%向买受人支付违约金”,根据该约定,被告有办理初始登记并告知相关情况的附随义务。本案双方对未及时提供办证所需计生证明的责任发生争议，本院认为办证所需材料应由被告及时通知原告，现被告提供的证据不足以证明其已及时履行初始登记和通知原告出具办证所需材料的通知义务,故应承担致原告不能如期取得权属证书的违约责任。原告提供计生证明的时间可推断为被告履行通知义务的时间,因此,原告主张违约金应计至2013年5月7日止。原告主张违约金从2012年10月24日起计算可采纳。违约金根据原告支付首付款和按揭款时间计算为109290×77×0.00012+272290×117×0.00012=4832.8元。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告福建君源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑彬支付逾期交房违约金6229.5元。二、被告福建君源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告郑彬支付不能及时取得房屋权属证书的违约金4832.8元。宣判后，福建君源房地产开发有限公司不服判决，向本院提出上诉。上诉人福建君源房地产开发有限公司上诉称，一、原审判决逾期交房违约金计算错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年3月30日前将商品房验收合格后交付买受人使用。如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。原审法院未给予扣除不当。二、逾期办理房屋权属证书责任不在上诉人。办理房产证等需要结婚证等材料，但被上诉人没有及时提供，导致延期，应由被上诉人负责。请求撤销原判，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。被上诉人郑彬答辩称，一、上诉人并没有提供证据证明存在连续恶劣天气。且即使存在恶劣天气也不能认定为不可抗力。二、上诉人也不能证明已经通知被上诉人提供办理权属证书的材料。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审认定的事实，均没有异议。本院对没有争议的事实予以认定。诉争双方争议的焦点是：原审认定的逾期办证的责任在谁及逾期交房的违约金及时是否正确。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方应依约履行。上诉人在一、二审诉讼中，均没有提供有关天气等特殊原因导致不能按时交房的证据，应承担举证不能的民事责任。原审法院按照双方当事人的约定计算违约金并无不当。《商品房买卖合同》第十四条已经约定，上诉人应在交房后60日内负责通知被上诉人提供办证所需的材料，但上诉人不能证明已经通知，应负违约责任。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所做判决应予维持。上诉人上诉理由不足，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建君源房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由上诉人福建君源房地产开发有限公司负担。审 判 长  高树惠代理审判员  易丽容代理审判员  郑 彦二〇一四年四月十四日书 记 员  何斌坤