杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第2641号原告：浙江中田实业集团有限公司。法定代表人：钱志发。委托代理人：黄加宁。被告：杭州珠圆玉润酒店管理有限公司。法定代表人：章安银。委托代理人：陈少军。被告：浙江飞翔油脂化工有限公司。法定代表人：郑胜飞。原告浙江中田实业集团有限公司为与被告杭州珠圆玉润酒店管理有限公司（以下简称珠圆玉润公司）、浙江飞翔油脂化工有限公司（以下简称飞翔油脂公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年12月8日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2011年3月7日、2011年5月3日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄加宁，被告珠圆玉润公司的委托代理人陈少军到庭参加诉讼。被告飞翔油脂公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告起诉称：2010年8月3日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》、《设备设施租赁合同》，约定原告将其所有的杭州市玉古路173号中田大厦裙楼2楼整层出租给被告珠圆玉润公司作为餐饮经营使用，被告飞翔油脂公司对被告珠圆玉润公司履行两合同项下的义务承担连带责任保证。被告珠圆玉润公司自2010年10月25日起至今拖欠物业管理费、水电费、公共能源费、空调费等费用累计已超过25日，并拖欠员工工资，其开设的珠圆玉润餐厅及员工餐厅一并歇业，致使中田大厦整幢写字楼的员工就餐无从着落，造成原告重大损失及不良影响。根据上述合同约定，原告有权解除合同。故诉请判令：1、解除原告与被告珠圆玉润公司、被告飞翔油脂公司签订的《房屋租赁合同》、《设备设施租赁合同》。2、被告珠圆玉润公司向原告归还杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层房屋，并将杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼杭州珠圆玉润酒店管理有限公司内的所有装修装饰（包括所有灯饰灯具及固定在建筑物上的设备，如厨房设备等）无偿归原告所有。3、被告珠圆玉润公司向原告支付物业服务费、公共能耗费、水电费和空调费45160.80元（暂计算至2010年11月30日，实际支付至被告珠圆玉润公司向原告归还杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼之日止）。4、被告珠圆玉润公司向原告支付违约金760000元。5、被告珠圆玉润公司向原告支付（2010）杭西民初字第1013号房屋租赁合同纠纷一案项下违约金61400元，并支付该案的受理费5664元、保全费3520元、原告的律师费20000元。6、被告飞翔油脂公司对被告珠圆玉润公司履行上述第2-5项请求承担连带责任。7、两被告支付本案全部诉讼费、财产保全费用。后原告又增加其诉讼请求：8、被告珠圆玉润公司支付房屋租金、设备租金38500元（暂计算至2011年2月12日，实际支付至被告珠圆玉润公司向原告归还杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层房屋之日止）。9、被告珠圆玉润公司支付物业服务费、水电费、公共能耗费10909.3元（暂计算至2011年1月31日，实际支付至被告珠圆玉润公司向原告归还杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层房屋之日止）。10、被告珠圆玉润公司支付原告垫付的珠圆玉润公司员工工资、服装押金153849元，燃气费2104元。11、被告飞翔油脂公司对被告珠圆玉润公司履行上述第8-10项请求承担连带责任。后经本院释明，原告选择要求被告珠圆玉润公司支付违约金共152万元（含被告珠圆玉润公司已支付的房屋租赁保证金76万元），并放弃要求被告珠圆玉润公司支付其垫付的员工工资及服装押金153849元、燃气费2104元经济损失的诉请。被告珠圆玉润公司答辩称：一、原告利用其房屋所有权人的身份优势，制作了《房屋租赁合同》及《设备租赁合同》交被告珠圆玉润公司签署。两份合同约定的诸多内容，尤其是租赁保证金、违约责任等内容显失公平，严重损害被告珠圆玉润公司的合法权益。此外，被告珠圆玉润公司装修及购置灯具、设备花费100余万元，故原告要求解除《房屋租赁合同》、《设备租赁合同》及所有装饰装修无偿归原告所有的诉讼请求不应得到支持。二、物业服务费应由物业管理机构收取，公共能耗费、水电费可由物业管理机构代收代缴，原告并非物业管理机构，无权要求被告珠圆玉润公司支付上述费用。三、虽被告珠圆玉润公司经营不善连续超过25日未能按时交纳物业费、公共能耗费、水电费等费用，但并未造成原告实际损失。原告主张没收76万元房屋租赁保证金无法律依据，另行支付违约金76万元明显过高，不应支持。四、原告要求被告珠圆玉润公司支付（2010）杭西民初字第1013号案件中判令由原告承担的费用及原告的律师费的诉请，显失公平，且证据不足，不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告飞翔油脂公司未答辩。原告为支持其主张，提供了下列证据：1、房屋所有权证。证明原告依法拥有杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层房屋的所有权。2、房屋租赁合同。3、设施设备租赁合同。证据2、3，证明原告将杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层房屋出租给被告珠圆玉润公司使用，被告飞翔油脂公司对被告珠圆玉润公司履行两合同项下义务承担连带责任保证。4、浙江绿城物业管理有限公司致被告珠圆玉润公司的函。证明被告珠圆玉润公司拖欠公共能耗费、水电费、空调费45160.8元。5、风险提示。证明浙江绿城物业管理有限公司要求被告珠圆玉润公司每季度首月的25日前支付物业服务费。6、（2010）杭西民初字第1013-2号的民事裁定书。7、委托代理合同。8、杭州市西湖区人民法院开具的票据。9、律师代理费发票。证据6-9，证明原告为（2010）杭西民初字第1013号案件支付了案件受理费5664元、财产保全申请费3520元、律师代理费20000元。10、浙江绿城物业管理有限公司开具的发票。证明被告珠圆玉润公司拖欠物业费、公共能耗费、水电费45160.80元。11、浙江绿城物业管理有限公司出具的情况说明。证明被告珠圆玉润公司拖欠的物业费、能耗费、水电费45160.80元最终将由原告支付。12、浙江绿城物业管理有限公司开具的发票。证明被告珠圆玉润公司应支付的物业费、能耗费、水电费10909.3元已由原告代付。13、燃气费发票。证明被告珠圆玉润公司应支付的燃气费2104元已由原告代付。14、会议纪要。证明原告应灵隐街道办事处要求为被告珠圆玉润公司代付人工费和服装押金153849元。15、珠圆玉润酒店员工工资表。证明被告珠圆玉润公司拖欠员工工资、服装押金153849元。16、杭州西湖区灵隐街道来信来访办公室出具的收条。证明灵隐街道来信来访办公室收到原告现金139449元用于支付被告珠圆玉润公司员工工资、服装押金。两被告未提供证据。上述由原告提供的证据，经被告珠圆玉润公司质证。珠圆玉润公司认为，证据1的房产证登记的二楼建筑面积为1754.75平方米，而合同约定的面积为1836.84平方米，对该房产证与本合同关联性有异议。对证据2、3、5-9、15、16的真实性、合法性、关联性无异议。对证据4的真实性有异议，所列欠费项目未提供正规发票，也不能证明原告的证明目的。对证据10-13的真实性、合法性无异议，关联性有异议，无证据证明上述费用已由原告实际支付。证据14，被告珠圆玉润公司未参加，真实性无法确认，亦不能证明原告已支付相关费用。被告飞翔油脂公司未到庭，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。本院经审查，对原告提供的上述证据作如下认证：原告提供的证据1，对原告系杭州市西湖区玉古路173号中田大厦201室房屋所有权人的事实予以确认。对证据2、3的真实性予以认定。证据4，结合10、11，仅证明被告珠圆玉润公司拖欠2010年11月1日至2010年12月31日的物业服务费10056.3元、2010年10月1日至2010年11月30日的水电费28744.5元、2010年11月1日至2010年12月31日的公共能耗费6360元，不能证明原告已经垫付上述费用的事实。对证据5予以认定。对证据6-10予以认定，可以证明（2010）杭西民初字第1013号案件原告支付了案件受理费5664元、财产保全申请费3520元、律师代理费20000元的事实。对证据12予以认定，可以证明原告为被告珠圆玉润公司垫付2011年1月1日至2011年1月31日的物业服务费5014元、2010年12月1日至2011年1月31日的水电费2715.3元、2011年1月1日至2011年1月31日的公共能耗费3180元的事实。对证据13予以认定，可以证明原告为被告珠圆玉润公司垫付燃气费2104元的事实。对证据14、15、16予以认定，可以证明原告为被告珠圆玉润公司垫付员工工资、服装押金153849元的事实。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：原告系杭州市西湖区玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层（201室）的所有权人。2010年8月3日，原告（甲方）与被告珠圆玉润公司（乙方）、被告飞翔油脂公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋状况：1、房屋坐落地址：杭州市玉古路173号中田大厦。2、甲方出租给乙方使用的房屋：中田大厦裙楼二楼整层，建筑面积共1836.84平方米；具体位置见合同附件（出租房屋位置图）。……三、房屋租赁期限与承租用途：1、房屋租赁期限：自2010年8月4日起至2015年8月3日止。……四、租金、其他费用及支付方式：1、二楼房屋租金从2011年8月4日开始在第一年的租金基础上递增5%，从2012年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增6%，从2013年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增7%，从2014年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增8%，具体租金及支付时间见附件。2、租金支付本着先交后用的原则，乙方每六个月支付一次租金，各期租金均在房租到期应支付之日提前10天支付。3、乙方同意在租赁期限内自行承担使用出租房屋而产生的有关费用，包括但不限于物业管理费、空调费、公共能源费、水费、电费、电话费、宽带上网费等，按月向中田大厦物业管理机构及有关机构交纳。因拖欠上述费用所产生的后果，由乙方和丙方自行承担。……五、租赁保证金：1、乙方已向甲方交纳人民币76万元的房屋租赁保证金。若合同签订后又发现乙方有不按规定按时（超过应缴纳时间5天以上的）缴纳每期租金，则甲方再向乙方追加人民币30万元的房屋租赁保证金并有权向乙方追诉。……3、在租赁期内，如乙方无违反本合同条款的行为，并且在租赁期满后将房屋完好交回甲方，交房经甲方验审后10日内将房屋租赁保证金不计息退还乙方，若乙方违反本合同任何一条款，甲方有权没收房屋租赁保证金。……六、房屋修缮与使用：……5、租约到期日乙方退租或一方解除本合同或乙方违约提前终止本合同时，乙方应根据甲方的要求将承租的房屋恢复原状或按当时的经营状况直接支付给甲方，乙方的装修装饰无偿归甲方所有。……八、违约责任：……（二）乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，没收乙方支付的房屋租赁保证金，乙方应向甲方支付甲方收回房屋前的房屋租金和其他乙方应承担的费用，并向甲方支付等同于房屋租赁保证金金额的违约金。由此造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿甲方相应的损失。丙方对乙方的下列违约行为负有连带责任，若乙方未能履行违约责任则由丙方全权承担相等的赔偿义务：……（4）拖欠应支付的房屋租赁保证金或房屋租金达10日以上（包含10日）；（5）拖欠物业管理费、水电费、公共能源费、空调费等费用累计达到25日以上的（包含25日）。……十二、附则：……5、（2010）杭西民初字第1013号房屋租赁合同纠纷一案，乙方自愿向甲方支付违约金61400元违约金，并承担该案的诉讼费、财产保全费、甲方聘请的律师费用。附件《中田大厦2楼各期租金一览表》显示，第一期租金房屋租金为308000元，设备租金为462000元，合计租金770000元。同日，原告（甲方）与被告珠圆玉润公司（乙方）、飞翔油脂公司（丙方）又签订《设施设备租赁合同》一份，约定：一、租赁房屋的设施设备现状：1、甲方所有的房屋坐落在杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层，建筑面积共1836.84平方米。2、甲方已配备的房屋租赁设备主要有：为二楼经营酒店的独立空调机组及配套的中央空调冷、暖系统，消防设施系统、供水供电系统、配电设备、原甲方向乙方交付房屋时业已存在的装修装饰等。3、乙方租赁上述设施设备。二、租赁期限：1、甲方同意将该设施设备租赁给乙方，自2010年8月4日起至2015年8月3日止。……三、设施设备租金：1、设备设施租金从2011年8月4日开始在第一年的租金基础上递增5%，从2012年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增6%，从2013年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增7%，从2014年8月4日开始租金在上一年租金基础上递增8%，具体租金及支付时间见附件《租金支付一览表》。2、租金支付本着先交后用的原则，乙方每六个月支付一次租金，各期租金均在租金到期日提前10天支付。……七、设施设备的返还；……2、租赁期满后或出现合同解除（终止）后，乙方根据甲方的要求将属于乙方租赁期内投入的设施设备，按当时的状况无条件无偿给甲方或者恢复原状。八、违约责任：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权提前解除于2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》和本合同，收回房屋和租赁设备，没收乙方支付的上述《房屋租赁合同》项下房屋租赁保证金，按乙方实际使用时间结算房屋和设施设备租金和其它乙方应承担的费用。由此造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿相应的损失：……（4）拖欠应支付的设施设备租金达10日以上的（含10日）。……十、其他约定：1、本合同是甲、乙、丙于2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》的补充，与该《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，与《房屋租赁合同》配套使用。《房屋租赁合同》解除的，本合同也相应解除；同样本合同解除的，《房屋租赁合同》也同时解除。2、丙方对乙方在本合同项下履行的所有义务承担连带责任保证。上述合同签订后，被告珠圆玉润公司向原告支付了自2010年8月4日至2011年2月3日的租金770000元及房屋租赁保证金760000元。自2010年11月起，被告珠圆玉润公司未支付物业服务费、公共能耗费、水电费，其中2010年11月1日至2010年12月31日的物业服务费10056.3元、2010年10月1日至2010年11月30日的水电费28744.5元、2010年11月1日至2010年12月31日的公共能耗费6360元，共计45160.8元，至今未予支付；而2011年1月1日至2011年1月31日的物业服务费5014元、2010年12月1日至2011年1月31日的水电费2715.3元、2011年1月1日至2011年1月31日的公共能耗费3180元，共计10909.3元，已由原告代为支付。此外，原告还垫付了被告珠圆玉润公司拖欠的员工工资及服装押金153849元、燃气费2104元。2011年2月4日至2011年2月12日的租金为37972元。现被告珠圆玉润公司已停止经营。另查明，（2010）杭西民初字第1013号房屋租赁合同纠纷案件中，原告支付了案件受理费5664元、财产保全申请费3520元、律师代理费20000元。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》及《设施设备租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。被告珠圆玉润公司辩称上述两份合同系原告利用优势地位而签订，显失公平，但未提供相应证据证明，故上述两份合同均应视为双方当事人之意思自治，被告珠圆玉润公司的上述辩称意见本院不予采信。因被告珠圆玉润公司已拖欠物业管理费、水电费、公共能源费、空调费等费用累计达到25日以上，根据上述两份合同约定，原告有权提前解除合同，故原告要求解除《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》的诉请，合法有据，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两合同解除后，被告珠圆玉润公司应将其租赁的房屋返还给原告，原告要求返还房屋的诉请，理由正当，本院予以支持。至于原告要求将被告珠圆玉润公司内的所有装修装饰（包括所有灯饰灯具及固定在建筑物上的设备，如厨房设备等）无偿归原告所有的诉请，根据原告与两被告签订的《房屋租赁合同》第六（5）条的约定，被告珠圆玉润公司违约提前终止该合同时，被告珠圆玉润公司应根据原告的要求将承租的房屋恢复原状或按当时的经营状况直接交付给原告，被告珠圆玉润公司的装修装饰无偿归原告所有。该条表明原告与两被告对合同解除后租赁房屋内的装饰装修如何处理已作约定，应从其约定，但现原告与被告珠圆玉润公司对“装饰装修”是否包括灯饰灯具、厨房设备存在争议。对此本院认为，“装饰装修”是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，应以是否固定于建筑物或构筑物上作为判断标准。厨房设备等未固定在建筑物或构筑物上的物品，不属于装饰装修的内容，而灯饰灯具等固定于建筑物或构筑物上的物品，属于装饰装修的内容。故被告珠圆玉润公司应将包括但不限于灯饰灯具在内的固定于建筑物或构筑物上的装饰装修（不包括厨房设备）无偿交付给原告所有。因被告珠圆玉润公司未按照两合同约定按时交纳物业管理费、水电费、公共能耗费，其行为已构成违约，应承担违约责任。至于原告的第三项要求支付物业服务费、公共能耗费、水电费、空调费45160.8元、第五项要求支付（2010）杭西民初字第1013号案件项下的违约金61400元、案件受理费5664元、财产保全申请费3520元、律师代理费20000元，第八项要求支付截止至2011年2月12日的房屋设备租金，第九项要求支付其垫付的物业服务费、公共能耗费、水电费10909.3元，第十项要求支付其垫付的员工工资及服装押金153849元、燃气费2104元的诉请，因上述费用均系被告珠圆玉润公司违约给原告造成的损失，而原告选择了以违约金作为违约责任的承担方式，故原告的上述诉请本院不予支持。房屋租赁保证金，本系保证合同履行的一种担保方式，但两合同约定如被告珠圆玉润公司违约原告有权没收房屋租赁保证金，该条款旨在约定被告珠圆玉润公司的违约责任，但没收房屋租赁保证金又并非法律规定的违约责任承担方式，从合同本意看，该房屋租赁保证金的性质应视为违约金。原告在未退还房屋租赁保证金76万元的情况下，又要求被告珠圆玉润公司支付违约金76万元，其主张的违约金数额实际为152万元。现被告珠圆玉润公司以违约金数额过高为由进行了抗辩，本院考虑到本案的实际情况，结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，确定违约金为76万元。因被告珠圆玉润公司以支付房屋租赁保证金76万元的方式实际已支付，故原告要求被告珠圆玉润公司另行支付76万元的诉请，本院不予支持。关于原告主张的被告珠圆玉润公司至今未腾退该房屋，自2011年2月13日起至合同解除之日止的房屋、设备租金及合同解除后的房屋、设备占有使用费，应按每年154万元的标准另行计付。因被告飞翔油脂公司系两合同的担保人，故其应对被告珠圆玉润公司的上述给付义务承担连带责任。被告飞翔油脂公司经本院合法传唤拒不到庭不影响本案的审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除浙江中田实业集团有限公司与杭州珠圆玉润酒店管理有限公司、浙江飞翔油脂化工有限公司于2010年8月3日签订的《房屋租赁合同》及《设备设施租赁合同》。二、杭州珠圆玉润酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层（201室）房屋返还给浙江中田实业集团有限公司。三、杭州珠圆玉润酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层（201室）房屋内包括但不限于灯饰灯具在内的固定于建筑物或构筑物上的所有装修装饰（不包括厨房设备）无偿交付给浙江中田实业集团有限公司。四、杭州珠圆玉润酒店管理有限公司于本判决生效之日十日内按年租金154万元的标准支付自2011年2月13日至2011年5月17日的房屋、设备租金及2011年5月18日至判决确定的履行之日止的房屋、设备占有使用费。五、浙江飞翔油脂化工有限公司对杭州珠圆玉润酒店管理有限公司上述应付款项承担连带责任。六、驳回浙江中田实业集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14710元，财产保全申请费5000元，由浙江中田实业集团有限公司负担9855元，由杭州珠圆玉润酒店管理有限公司负担9855元，杭州珠圆玉润酒店管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。浙江飞翔油脂化工有限公司对杭州珠圆玉润酒店管理有限公司负担部分承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长  庞邦彩代理审判员  陈 晶人民陪审员  朱湘江二〇一一年五月十七日书 记 员  陆 菲