江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)泰中民终字第0101号上诉人(原审被告)泰州市天天大药房有限公司。法定代表人谢平华，该公司总经理。委托代理人(特别授权)王建良，江苏星月城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)胡月珍。被上诉人(原审原告)吴素芬。被上诉人(原审原告)陈幼娜。被上诉人(原审原告)戴幼芬。四被上诉人共同委托代理人(特别授权)贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。四被上诉人共同委托代理人(特别授权)叶碧波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。上诉人泰州市天天大药房有限公司（以下简称天天大药房）因与被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2012)泰民初字第0950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年12月8日，原被告签订房屋租赁合同一份（原告为甲方，被告为乙方），被告承租位于泰兴市济川街道鼓楼南路72号（原泰兴金凤商城）一层部分（除肯德基营业区域）、二层整层房屋，租赁期限自2010年1月1日至2019年12月30日。租金为：2010年1月1日至2012年12月底，每年265万元；2013年1月1日至2015年12月底，每年291.5万元；2016年1月1日至2018年12月底，每年320.65万元；2019年1月1日至2019年12月底，353万元。租金支付及责任：1、合同签订当日，乙方向甲方支付押金50万元；2、第一年租金按年支付（合同签订15日内支付），第二年开始，每半年支付一次，乙方在前一期租赁费用期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用。…5、乙方延期支付租金的，向甲方支付延期部分租金每天千分之五的违约金。合同第十二条第二项约定：乙方拖欠租金（第二年起）累计超2个月，甲方可终止合同并收回房屋，并由乙方赔偿甲方相当于一年的租金损失。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告，被告实际接受并使用了租赁房屋，并于合同签订当日，被告向原告支付押金50万元。自2009年12月17日起至2012年6月30日止，被告应付原告租金662.5万元，实际支付412.5万元，尚欠租金250万元。2011年7月9日，案外人邱献忠与原告胡月珍等四人签订《房屋补偿协议书》，约定由原告一次性补偿邱献忠修理费100000元，由邱献忠负责维修，租赁期间，原告不再承担其余修理费用。该100000元，原告未支付。原审法院另查明，2010年9月30日，天天大药房法定代表人薛兴无以个人名义与案外人邱献忠签订《协议》，将天天大药房向原告所租房屋的大部分（一层小部分由天天大药房开办药房）出租给邱献忠使用，租期9年3个月，自2010年10月1日至2019年12月31日。2012年7月2日，薛兴无向原审法院提起诉讼，要求邱献忠支付租金2175000元，返还租赁房屋，并赔偿房租损失（自2012年3月1日起，按每日6986.3元计算）和延期支付租金的银行利息损失。2013年2月20日，该院作出（2012）泰民初字第0900号民事判决书，判决认为薛兴无与邱献忠之间签订租赁协议后，双方均应依约履行。邱献忠以所租房屋存在漏雨问题、消防设施瘫痪为由，拒付到期房租，既不符合合同约定，又无法律依据，而且在房屋漏雨问题已经和房屋所有权人达成协议的情况下，经催告后，仍不履行支付租金的义务，已经构成违约。薛兴无作为出租人依照法律规定，书面通知解除合同，邱献忠接到解除通知后，虽有异议，但未在法律规定的期限内提起诉讼或申请仲裁，依法，薛兴无关于解除合同的通知产生法律效力，双方的房屋租赁《协议》于2011年2月8日通知到达邱献忠时即解除。原告要求被告支付欠缴租金、返还所租房屋、支付自合同解除之日至交房之日的房屋使用费，并赔偿欠缴租金的银行利息损失的主张依法应予支持。并判决薛兴无给付邱献忠房屋维修费100000元。本案当事人争议的主要焦点是：1、原告增加诉讼请求后是否有权撤回。2、原告要求解除合同等诉讼请求能否支持，被告所持租赁房屋消防系统验收不合格，应减少租金的抗辩理由是否成立。关于争议焦点1，原审法院认为，原告有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告有权增加、变更或放弃诉讼请求，是否有权撤回，法律并未作出禁止性规定，根据“法无明文不禁止”原则，原告可以撤回增加的诉讼请求。关于争议焦点2，原审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告均应按合同约定履行合同义务。合同第十二条第二项约定：乙方拖欠租金（第二年起）累计超2个月，甲方可终止合同并收回房屋。根据本案已查明的事实，至2012年6月30日止，被告尚欠原告到期租金250万元，且根据合同约定，该租金最迟应于2011年12月31日前给付，被告拖欠原告的租金累计已超过两个月，已构成违约，依约应予解除。因合同解除，被告向原告预缴的押金50万元应当抵充租金，余款200万元应由被告支付给原告。但应扣除原告应当给付的房屋维修费10万元。因被告违约，依约应承担违约责任，原告要求支付自2012年1月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算，不超过双方约定标准，予以认定。关于被告所持租赁房屋消防系统验收不合格，应减少租金的抗辩理由是否成立问题，原审法院认为，一、被告并未举证证明因租赁房屋消防系统验收不合格是否给被告造成损失及损失大小；二、在薛兴无与邱献忠房屋租赁合同纠纷一案中（即转租合同纠纷），该院作出的生效判决，对薛兴无要求次承租人邱献忠支付欠缴租金、返还所租房屋、支付自合同解除之日至交房之日的房屋使用费，并赔偿欠缴租金的银行利息损失的主张依法予以支持，并未对租金部分予以扣减；三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。被告作为房屋承租人，实际接受并使用租赁房屋，应当按照合同约定支付租金。综上，被告要求减少租金的抗辩理由不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第一百零七条之规定，原审判决：一、原被告于2009年12月8日签订的房屋租赁合同自本判决生效之日解除。二、被告泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付原告胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至租金全部付清之日止的违约金，按中国人民银行同类贷款利率四倍计算。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30370元，由原告负担6070元，被告负担24300元。原审民事判决书送达后，上诉人天天大药房不服，向本院提起上诉称：一、一审程序错误。1、一审中被上诉人增加诉讼请求后的标的超过一审法院的受案标的，按级别管辖应移送上级法院。后被上诉人为规避级别管辖，将合并审理的案件拆开，撤回增加的诉讼请求，与民诉法的规定相悖。2、上诉人就涉案房屋因消防主系统不合格已提起诉讼，该案审理结果与本案有直接利害关系。一审无视上述事实，并未中止案件审理，一味强行判决。二、一审认定事实错误。1、在薛兴无与邱献忠房屋租赁合同纠纷一案中，法院作出的生效判决，对薛兴无要求次承租人邱献忠支付欠付租金等主张予以支持，未对租金部分予以扣减，一审法院以此作为本案定案的依据。而同一法院作出的（2011）泰黄民初字第1502号判决，认定租赁房屋存在重大消防安全隐患，并作出对被上诉人不利的判决。同一法院作出的判决，却未全部作为本案的定案依据。2、涉案租赁房屋存在设施陈旧、消防系统瘫痪、漏雨等隐患，一审法院无视上述事实给上诉人造成的重大经营损失。请求发回重审或依法改判。被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬共同答辩称：一、一审中被上诉人增加变更减少诉讼请求是其权利，不违反法律规定。二、涉案房屋不存在上诉人所称的消防不合格等相关情况，泰州消防支队及泰兴消防大队已经回复一审法院称本案的涉案房屋不存在消防问题。三、上诉人就该房屋与次承租人邱献忠的房屋纠纷经一审、二审，现已进入执行阶段，足以证明上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审中，被上诉人提交（2013）泰中民终字第0600号民事判决，证明本案房屋符合租赁条件，能够实现合同目的，次承租人已经作为被申请人在法院接受执行。上诉人质证认为该案件当事人与本案无关。本院审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。二审中另查明，（2012）泰民初字第0900号民事判决书作出后，邱献忠不服提出上诉，本院于2013年8月15日作出（2013）泰中民终字第0600号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人与被上诉人2009年12月8日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。上诉人天天大药房已实际使用租赁房屋，应按照合同约定按时支付房屋租金，原审判决天天大药房支付欠付租金并无不当。关于上诉人提出的原审程序问题。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原审过程中，被上诉人于2013年10月25日提交增加诉讼请求申请书，后又于2013年11月4日当庭撤回该申请。被上诉人撤回增加的诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的合法处分，并不违反法律规定。被上诉人的诉讼标的并未超过原审法院的受案标的，应由原审法院管辖，即使被上诉人在审理过程中增加诉讼请求，按照管辖恒定原则，该案亦应由原审法院管辖。上诉人提出的就涉案房屋因消防主系统不合格已提起诉讼，即（2013）泰民初字第970号案件中，薛兴无起诉四被上诉人，要求解除双方之间2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》，两案的诉讼标的不同，该案的审理结果与本案不存在利害关系，本案无须中止审理。（2011）泰黄民初字第1502号案件，解决的是次承租人泰兴市泰茗盛世文化传媒有限公司就原泰兴金凤商场第三层转租与泰兴市天天大药房有限公司之间的纠纷，本案被上诉人作为第三人参加诉讼，该案不能作为本案的定案依据。上诉人未提供证据证明租赁房屋存在设施陈旧、消防系统瘫痪等隐患，也未能提供证据证明因上述情形的存在造成其重大经营损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。二审中，被上诉人出具书面申请，主张按照银行同期同类贷款利率计算违约金，超出部分自愿放弃，故本院对违约金部分相应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持江苏省泰兴市人民法院(2012)泰民初字第0950号民事判决主文第一项；二、撤销江苏省泰兴市人民法院(2012)泰民初字第0950号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；三、上诉人泰州市天天大药房有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬租金190万元（计算至2012年6月30日），并支付自2012年1月1日起至判决确定的给付之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30370元，由被上诉人胡月珍、吴素芬、陈幼娜、戴幼芬负担6070元，上诉人泰州市天天大药房有限公司负担24300元（此款被上诉人已垫付，上诉人于本判决生效后十日内迳交被上诉人）；二审案件受理费30370元，由上诉人泰州市天天大药房有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周卫平审判员  吴 玫审判员  于 焱二〇一四年四月一日书记员  季 萍