上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民一(民)初字第1590号原告张兴，男，1938年1月31日生，汉族，住上海市普陀区梅川路XXX号6座11B。原告刘惠丽。被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)，男，1980年2月8日生，法兰西共和国国籍，现住江苏省昆山市绿地大道258号1号楼927室。被告章旻。原告张兴、刘惠丽诉被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法由代理审判员荣琼英独任审判。本院于2014年6月17日公开开庭进行了审理，原告张兴、刘惠丽、被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兴、刘惠丽诉称，两被告作为承租人向两原告租赁本市延安中路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“涉案房屋”)，双方于2013年6月26日签订租赁合同，租金为每月13,800元，租赁期自2013年7月1日起至2014年6月30日止。但是，两被告在非合同约定的情况下，违反诚信原则，于2014年3月31日中途擅自退租。两原告诉诸法院，请求：1、判令两被告支付违约金人民币(以下币种同)27,600元；2、两被告恢复租赁房屋原状，并赔偿两原告因不及时恢复原状造成的损失，按照每月13,800元，从2014年4月1日起计算至两被告将房屋恢复原状之日止。被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻辩称，不同意原告的诉讼请求。被告退租是有原因的，同意两原告没收保证金，但不同意另外承担违约责任。两被告已经将涉案房屋全部修复，不同意承担不及时恢复原状造成的损失。经审理查明，2013年6月26日，原、被告签订租赁合同，约定两原告作为“甲方”，将涉案房屋出租给“乙方”白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)用作工作室，章旻作为担保人在合同上签字。租赁合同约定，租金为每月13,800元，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，保证金为13,800元。租赁合同另对其他事项作了约定。2014年3月31日，两被告与两原告解除了租赁合同。合同解除后，原、被告曾因房屋修复、违约责任等问题多次进行沟通，两被告也先后两次对涉案房屋进行了修复，但双方尚未达成一致意见，故两原告向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告的陈述，两原告提交的租赁合同、短信、照片为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、两被告解除合同是否构成违约两被告认为，中途退租是因为：房屋内空调无法使用且没有修理；房屋内有漏电现象，有安全隐患；房屋内发现蛇；承租期间，两原告朋友上门骚扰；房屋还有缺损，有裂缝，下雨的时候会漏水。两被告为此提供“房屋租赁合同解除”、照片各一份。两原告称并未收到该份通知书，收到的是“房屋租赁合同解除通知书”，并认为两被告解除合同的理由不能成立，房屋内出现蛇并不是原告方造成的，房屋漏电可能是被告方使用电器不当所致，对于空调原告方说过如果不能修复就重新购置，房屋上方还有一层，不可能出现漏雨的情况等。从被告方提供的照片看不出房屋内有裂缝，且房屋内并没有裂缝，原告方为此提供照片一组作为证据。两被告对两原告提供的照片真实性无异议，但认为从照片上可以看出有一条黄黄的缝。本院认为，原、被告签订租赁合同，是双方的真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。两被告提出其中途退租是有理由的，然并未得到两原告认可，这些理由亦不是租赁合同中约定的解除租赁合同的条件，故两被告解除合同构成违约，应承担违约责任。二、违约责任如何承担两原告主张两被告应按照租赁合同9-2第七条、10-6条的约定，在没收保证金的前提下，由两被告另行支付两个月的房租作为违约金。两被告认为，租赁合同10-6条被原告方擅自删除了“不足抵付甲方损失的”一句，根据租赁合同9-2第七条的约定，违约责任是两个月的房租，抵扣了金额为1个月房租的保证金后，两被告应支付的违约金为一个月的房租。两被告为证明自己的主张，提供证人方某某的证人证言。证人方某某到庭作证，称涉案房屋是在自己的居间下完成的出租，10-6条中的“不足抵付甲方损失的”一句是原告方划掉的，该合同是自己提供的，按照合同，两被告违约，在两原告扣除保证金后，两被告应另行支付两原告一个月的租金作为违约金。租赁合同10-6约定，“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿(详见9-2第七条)”。因“不足抵付甲方损失的”在原、被告的合同中均进行了删除，故该句本院认为删除具有法律效力。根据9-2第七条约定，乙方擅自解除本合同，中途退租的情况下，乙方应向甲方按月租金的2倍支付违约金。原、被告的争议焦点在于对“甲方可没收乙方的保证金，乙方还应负责赔偿”的理解上。本院认为，一方面，保证金是承租人为担保租赁债务的履行而支付出租人，属金钱担保性质，既然租赁合同对违约责任已经进行了约定，该保证金可在违约金中预先扣除；另一方面，租赁合同提供方也认为违约责任是两个月的租金，保证金可以在违约责任中扣除，故本院确认白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)违约解除租赁合同的违约责任为两个月的租金，扣除保证金后，白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)应支付两原告的违约金为13,800元，章旻作为担保人对此承担连带清偿责任。三、未及时修复的经济损失两原告主张两被告虽前后两次对涉案房屋进行了修复，但至今卧室房门仍未恢复原状，表现在门的颜色本来是亚光，现在是反光，且也比以前深，门不能正常开关，要求将门的颜色恢复至该房门门框的颜色，将房门修复至可以开关。现两被告表示同意将房门恢复至门框的颜色，修复至可以开关，本院予以准许。两原告主张因卧室房门至今未恢复原状，两原告无法将涉案房屋进行出租，故要求两被告支付自2014年4月1日起至被告将涉案房屋恢复原状之日的租金。两被告对此不予认可。本院认为，两原告在2014年3月31日已经收回房屋，取得涉案房屋的控制权，故其要求两被告支付2014年4月1日之后的租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条之规定，判决如下：一、原告张兴、刘惠丽与被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)之间就上海市延安中路XXX弄XXX号XXX楼房屋签订的租赁合同于2014年3月31日解除；二、被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻应于本判决生效之日起十日内支付原告张兴、刘惠丽违约金13,800元；三、被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻应于本判决生效之日起十日内将上海市延安中路XXX弄XXX号XXX楼房屋卧室房门颜色恢复至与门框颜色相同，并使房门正常开关；四、对原告张兴、刘惠丽的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，减半收取245元，由原告张兴、刘惠丽负担122.50元，由被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)、章旻负担122.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告张兴、刘惠丽、被告章旻在十五日内，被告白宇波(THIBAULT,BENOIT,MARIEBRACKERSDEHUGO)在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。代理审判员  荣琼英二〇一四年八月七日书 记 员  蒋 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。