河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汴民终字第220号上诉人（原审被告、反诉原告）杨宪生，男，汉族，1955年2月15日生，初中文化，无业，现住开封市。委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）开封京西房地产开发实业公司。住所地：开封市。法定代表人：侯志奇，该公司总经理。委托代理人巩力盛、男，汉族，1955年8月10日生，住禹王台区。代理权限系特别授权。委托代理人王予皖，该公司法律顾问。代理权限系特别授权。原审被告杨趁香，女，汉族，1958年3月2日生，高中文化，无业，现住开封市。上诉人杨宪生与被上诉人开封京西房地产开发实业公司（下称京西公司）、原审被告杨趁香不当得利纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第035号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：1999年7月28日，京西公司与杨宪生签订了一份房屋租赁合同，合同约定：杨宪生租赁京西公司所有的位于本市中山路南段284号商业楼一、二层，租赁期限自1999年10月1日至2004年10月30日止，租金每月25000元，租期内一切对外业务均有杨宪生负责，杨宪生自己投资，自主经营，双方还对合同期内其他各项权利、义务做了约定。2009年11月29日京西公司免去杨宪生灯具批发市场负责人职务，2009年11月30日，京西公司以年租金40万元将灯具批发市场租给巩力胜。杨宪生得知京西公司将灯具批发市场租给他人，要求在与他人同等条件下优先续签合同，双方协商未果。2009年12月5日京西公司研究决定，对该灯具批发市场进行自主经营。后杨宪生于2010年1月6日起诉京西公司至开封市禹王台区人民法院，要求法院支持其优先承租权的请求，并赔偿其经济损失50万元。开封市禹王台区人民法院经依法审理驳回了杨宪生的诉讼请求。杨宪生不服判决上诉至开封市中级人民法院，2011年1月11日，开封市中级法院作出（2011）汴民终字第82号民事判决书，驳回上诉，维持原审判决。在此期间，工商行政管理局禹王台分局因京西房地产开发实业公司灯具批发市场未按规定参加年度检验，进而作出行政处罚10000元的决定。杨宪生负责灯具经营市场期间，即自2009年12月至2011年元月31日14个月共计收取灯具批发市场租赁费743120元，2010年灯具批发市场广告收入15000元，亦由杨宪生收取，以上共计758120元。现京西公司起诉，要求杨宪生、杨趁香返还其不当得利。另查明，杨宪生与杨趁香系兄妹关系，但杨趁香只是杨宪生的一名从业人员。又查明，杨宪生反诉京西公司不当得利物品为灯具市场门前的两尊石狮子，京西公司表示杨宪生随时可以取走。又查明，杨宪生1999年与京西公司签订的承包租赁合同书第五条约定，市场门面装潢、户外广告位、室内装修由杨宪生规划投资决定，原则上不损坏建筑物的主体结构，杨宪生有权规划使用，对建筑物的主体结构有使用权、保护权。承租后，杨宪生即对灯具市场投入装修。原审认为，关于杨宪生与京西公司租赁合同一案，经开封市中级人民法院（2011）汴民终字第82号生效判决对杨宪生优先承租的请求不予支持，故杨宪生不享有从2009年12月至2011年1月31日的租赁权，现杨宪生在上述时间内，以其承包灯具市场负责人的名义收取租赁商户租赁费没有合法根据，属于不当利益，应当将取得的不当利益返还京西公司。关于京西公司主张利息的问题，因双方并无约定，故按京西公司主张之日即2012年12月27日起，按中国人民银行同期同类贷款利率予以支持。关于京西公司主张因杨宪生占据市场而造成2010年工商执照误审的行政罚款10000元的诉讼请求，灯具批发市场2010年工商执照误审，与杨宪生的行为并无直接的因果关系，京西公司亦无证据加以证明，故对京西公司的此项请求，不予支持。关于京西公司请求杨宪生返还2010年灯具批发市场广告收入15000元，因无相关证据证明，不予支持。关于京西公司主张杨趁香承担与杨宪生连带责任的请求，经审理查明，杨趁香只是一名从业人员，故对京西公司要求杨趁香返还不当得利的请求不予支持。关于反诉人主张应赔偿其装修装饰及投资费用折价赔偿问题，双方的承包租赁合同明确约定了市场门面装潢，户外广告位、室内装修由反诉人规划、投资决定，原则上不损坏建筑物的主体结构。虽然，承租人支出了合理费用改善租赁物，承租人有权在租赁期间内使用租赁物，但租赁期届满后，承租人要求出租人补偿附和装饰装修费用的，按照法律规定，不应支持，故对杨宪生此项反诉请求不予支持。关于杨宪生反诉主张灯具市场门前的两尊石狮子，京西公司表示杨宪生随时可以拉走。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国共合同法》第二百一十二条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，杨宪生返还京西公司14个月的租赁费743120元及利息（利息自2012年12月27日起算到还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、本判决生效后十日内，京西公司返还杨宪生灯具市场门前两尊石狮子。三，驳回京西公司的其他诉讼请求。四、驳回杨宪生的其他反诉请求。案件受理费11710元，反诉费4300元，由杨宪生承担。杨宪生上诉称，本案所涉及的法律事实是杨宪生与京西公司之间的租赁合同关系，京西公司提出的不当得利诉求不能成立，同时也不存在所谓的不当得利的相关事实，原审在适用法律上严重错误。原审没有查明双方的租赁合同关系，仅凭京西公司的单方陈述没有证据的情况下，极其草率的认定了不当得利74万余元，在认定事实上严重错误。上诉人在原审时提出了明确的反诉请求，原审法院仅以结论性语言予以驳回，侵犯了上诉人的合法权益。请求二审法院依法公正裁判。京西公司答辩称，京西公司与杨宪生之间存在租赁合同关系，合同到期后该合同已经终止，杨宪生提起优先租赁权诉讼后被驳回。杨宪生在合同到期后收取商户的租金70余万元属于不当得利，应当返还给京西公司。关于杨宪生的反诉请求，属于重复起诉，违反了“一事不再理”的原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告杨趁香未答辩。本院经审理查明，1999年7月28日京西公司与杨宪生签订了一份房屋租赁合同。合同约定，京西公司将其所有的位于开封市中山路南段284号商业楼一、二层出租给杨宪生，租期为1999年10月1日至2004年10月30日止，月租金25000元，由杨宪生自己投资，自主经营，该合同到期后，双方又续签了一份租赁合同，租期自2004年11月1日至2009年11月30日止，租金每月25000元，此合同执行到后两年（2008、2009）增加月租金10%月租金27500元。租赁期届满后，如需续签合同，杨宪生有优先权，届时另签合同。2009年11月16日京西公司书面通知杨宪生，请于2009年11月28日前以书面形式向其提交承包协议草稿。2009年11月17日杨宪生以书面形式予以递交，2009年11月22日杨宪生再次以书面形式向京西公司表示，如京西公司继续向外租赁，其享有优先承租权，希望双方早日续签合同。2009年11月26日京西公司回函：“公司于2009年11月21日决定对外公开承包该灯具市场，经现场拆封，因你报价较低，合同自行终止。”2009年11月29日京西公司在灯具市场内贴出公告称，经京西公司研究决定，杨宪生因租赁合同于2009年11月30日到期终止，提醒各商户勿与其再发生经济联系，现各商户一切经营活动正常进行。2009年11月30日京西公司以年租金40万元将灯具市场租给巩力盛，2009年12月3日在工商部门办理了变更登记，灯具市场的法定代表人为巩力盛。杨宪生得知后，向京西公司要求与他人享有同等条件优先续签合同，双方协商未果。2009年12月5日京西公司决定，对该灯具市场自主经营，不再对外租赁，但京西公司未将该决定通知杨宪生。杨宪生于2010年1月6日向开封市禹王台区人民法院提起诉讼，请求判令其有优先承租权。开封市禹王台区人民法院依法驳回了杨宪生的诉讼请求。杨宪生不服该判决，上诉于开封市中级人民法院，2011年1月11日开封市中级人民法院作出（2011）汴民终字第82号民事判决，驳回上诉，维持原判决。2011年2月2日杨宪生与京西公司对灯具市场签订了交接协议：1、于2011年2月2日京西公司对灯具市场进行管理。2、交接前的债务有杨宪生负责，之后的债务由京西公司负责。3、杨宪生对灯具市场的投资问题，双方保留依法解决的权力。4、2009年11月30日至2011年2月2日期间杨宪生收取的应交京西公司的全部收费依法解决。京西公司请求杨宪生支付自2009年12月至2011年1月期间不当得利743120元（按每月应收53080元×14个月）及利息等共计791033元，但向法院提供杨宪生收款的有效证据为73000元。杨宪生在本院审理中自认已收到商户租赁费22万元左右。杨宪生在租赁合同履行期间未拖欠租金的情形。另查明，京西公司于2011年2月7日与巩力盛签订了灯具市场租赁合同，期租15年，自2011年2月8日至2026年2月7日止，年租金40万元。还查明，杨宪生自2009年12月至2011年2月2日管理灯具市场期间支出管理费180600元。本院认为，杨宪生与京西公司存在租赁合同关系，合同到期后，京西公司将灯具市场以每年40万元承租给巩力盛，并在工商部门办理了注册。杨宪生得知后向京西公司提出与他人同等条件下优先续签合同，京西公司又以自主经营，不再对外租赁为由未与杨宪生续签合同，双方产生矛盾，杨宪生以优先承租权为由将京西公司诉至法院。在诉讼期间，杨宪生仍继续承租灯具市场，收取部分商户租金。由于京西公司在灯具市场内、大门口张贴了杨宪生租期终止，各商户勿与杨宪生发生经济联系的公告后，造成杨宪生未能按原租金数额收回全部租金。京西公司提供杨宪生已收取的租金证据仅为73000元。京西公司按其推算的743120元数额主张杨宪生返还不当得利数额，没有事实依据和相关有效证据。因杨宪生与京西公司租赁合同到期后，双方不存在合同关系的情况下，仍继续收取其他商户的租赁费，其行为已构成不当得利。应将已收取商户租金22万元返还给京西公司。直到2011年2月2日双方签订了交接协议时止，灯具市场交由京西公司管理，字2009年12月至2011年2月2日期间杨宪生为管理灯具市场支出的管理费180600元应从22万元中扣除。关于杨宪生的反诉请求对灯具市场的投资、装潢及装修损失，因双方合同约定为自主经营，自己投资，且在租赁期间已实际使用，对其投资的费用应自己承担。原审认定部分事实有误，判决不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持开封市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第035号民事判决第二项。二、撤销开封市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第035号民事判决第一、三、四项。三、本判决生效后三十日内，杨宪生向开封京西房地产开发实业公司返还不当得利款39400元及利息（利息自2012年12月27日起计算至付款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。四、驳回开封京西房地产开发实业公司的其他诉讼请求。五、驳回杨宪生的其他上诉请求。一审案件受理费11710元，开封京西房地产开发实业公司承担11000元，杨宪生承担710元，反诉费4300元，开封京西房地产开发实业公司承担1300元，杨宪生承担3000元。二审案件受理费11710元，开封京西房地产开发实业公司承担11000元，杨宪生承担710元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  薛国胜审判员  张燕喃审判员  李翠莲二〇一四年四月五日书记员  徐家亮