天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2014）辰民初字第0729号原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司，住所地天津市北辰区龙顺道29号。法定代表人刘苛，该公司经理。委托代理人张传祥，天津君恒律师事务所律师。被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会，住所地天津市北辰区京津公路柳滩村。代表人郑桐海，该村村委会主任。委托代理人王金来，该村村委会委员。委托代理人张云涛，该村党总支委员。原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司与被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理。依法由代理审判员王广阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司的委托代理人张传祥，被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会的委托代理人王金来、张云涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司诉称，2013年10月16日，原、被告双方口头约定将被告所有的铁东路电子厂房租赁给原告使用，随后签订正式的租赁合同。原告于当日交付给被告定金人民币10万元。后原告与其它公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，在原告要求进场施工时，被告提出种种理由拒绝原告的施工人员进场，并提出由原设计单位制定出可行性意见后，方可允许施工。原告决定由被告代为选择设计单位，2013年12月5日天津商业大学商业设计研究院作为设计单位出具了《关于柳滩农工商公司铁东路电子厂房改造的几点说明》，提出了改造建议及说明。而被告又以该厂房要拆迁为由拒绝原告进场施工，并拒绝签订正式租赁合同。故原告起诉请求：1、判令被告双倍返还原告定金人民币20万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有违约行为，是政府改造拆迁导致无法签订租赁合同，只同意退还原告10万元定金。原告给付被告10万元定金，要求承租被告坐落于天津市北辰区铁东路柳滩工业区的三层房屋作为旅游公司使用，当时未说明要改造成快捷酒店。之后因涉及计租日期，原告为了少交租金就迟迟拒绝签订正式合同。后来原告又提出要将租赁的房屋改造为快捷酒店使用，被告出于安全考虑，找到了原设计单位天津商业大学商业设计研究院进行了可行性评估。评估费2.2万元，被告支付了1.2万元，原告支付了1万元。2013年12月5日，设计单位出具了改造说明。2013年12月10日左右，被告接到天津市北辰区天穆镇人民政府通知，京津城际铁路地区要实施提升改造工程，被告承租的房屋也属于被拆迁改造的范围，我方将拆迁事情通知了被告。最终因涉及政府改造拆迁，并且被告也没有实际进驻，双方也就无法继续签订正式合同。所以被告不存在违约行为，不同意双倍返还定金。原告为支持其诉讼请求，当庭提供如下证据：证据一，2013年10月16日被告出具的租房定金收据一张，证明原、被告双方口头约定了房屋租赁合同，并且原告交付了定金10万元；证据二，天津商业大学商业设计研究院出具的对于诉争涉及房屋的改造说明一份，证明被告拒绝原告进驻的原因之一是要求进行评估改造，并且证明原告交纳了1万元的评估改造设计费。被告对原告上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性认可，但只能证明原告交纳了10万元定金，有租赁意向；对证据二的真实性及证明目的无异议。本院对原告上述证据认证意见如下：双方对证据一的真实性无异议，本院予以认定。该收据交款方为原告，收款方为被告，且写明为租房定金，双方亦认可该收据所指的房屋即为本次诉争涉及房屋，故对其证明目的本院予以认可。对证据二，双方都无异议，故对其真实性及证明目的本院予以认可。被告为支持其主张提供如下证据：证据一，双方未签字的草签协议一份（协议双方注明，一方为本案被告，另一方为案外人天津市吉通客运有限公司），证明原告为了拖延计租日期所以没有签订正式租赁合同；证据二，天津市北辰区天穆镇人民政府出具的情况说明一份，证明诉争租赁合同涉及的房屋属于改造提升拆迁范围，是政府征收拆迁，而且是不可抗力原因，所以无法再签订租赁合同，并不是违约。原告对被告上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性认可，对被告的证明目的不认可，不能证明原告为了拖延计租日期所以没有签订正式租赁合同；对证据二的真实性无异议，但是并不属于不可抗力，并且即使拆迁也不属于被告单方解除合同的理由。本院对被告上述证据认证意见如下：一、原告对证据一的真实性无异议，本院予以认定。经过当庭询问，原被告双方均认可草签协议中的一方，即案外人天津市吉通客运有限公司的法定代表人也是本案原告的法定代表人，当时原告法定代表人尚未确定是以原告名义还是以该公司名义与被告签订租赁合同，因此，本院确认导致双方未签订书面租赁合同的原因在于原告未能确认签订合同的主体，而无法证明原告为了拖延计租日期而不签订正式的租赁合同；二、原告对证据二的真实性无异议，本院予以认定。根据该证据内容，本院对证据二的证明目的予以认定。经审理查明，2013年10月16日，原告法定代表人刘苛与被告口头约定将被告所有的位于天津市北辰区铁东路柳滩工业区道边的三层房屋租赁给原告法定代表人刘苛的公司使用，双方约定年租金75万元，租赁房屋面积共计2740平方米，未约定租赁用途，也未确定签订租赁合同的主体。同日，原告法定代表人刘苛以原告名义交付被告10万元定金，被告给原告出具了收到原告租房定金10万元的收据一份。之后，被告起草了一份《厂房租赁草签协议》，协议双方分别为本案被告和案外人天津市吉通客运有限公司。原告当庭表示该公司法定代表人亦是原告法定代表人刘苛。当时，刘苛尚未确定是以本案原告名义还是以案外人天津市吉通客运有限公司名义与被告签订租赁合同。嗣后，原告法定代表人刘苛决定将租赁的三层办公楼改建为快捷酒店，被告为了安全起见，要求由该建筑物的原设计单位先进行安全评估和设计改造，为此，被告受原告之托请天津商业大学商业设计研究院进行安全评估和设计改造。2013年12月5日，天津商业大学商业设计研究院对诉争合同涉及的房屋出具了评估改造说明，认为若改为宾馆使用须对房屋进行改造。评估费2.2万元，原告支付了1万元，被告支付了1.2万元。另经查明，2013年11月，天津市北辰区人民政府制定了《京津城际铁路北辰沿线地区综合提升改造规划设计工作方案》，要求京津城际铁路沿线两侧位于规划区域内的土地所有权人及使用权人不得再将土地及地上物对外出租（已经出租的不再续租）或者对建筑物进行改扩建。因本案诉争租赁合同涉及的房屋即位于规划区内，被告接到天穆镇通知后于2013年12月9、10日间，将租赁地块涉及拆迁无法租赁的情况通知原告法定代表人刘苛。另查，本案诉争租赁合同涉及的房屋系坐落于天津市北辰区铁东路柳滩工业区道边的三层房屋，与原告诉称的铁东路电子厂房为同一房屋。上述事实有当事人提供的证据及庭审笔录为证。本院认为，本案的争议焦点为政府的改造规划行为是否构成被告未能与原告签订书面租赁合同的不可抗力，以及被告是否构成违约，是否应当适用定金罚则。首先，本案涉及的定金从性质上讲，属于立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立合同。2013年10月16日，原告法定代表人刘苛以原告名义将10万元定金交付被告后，因刘苛尚未确定是以原告名义还是以案外人天津市吉通客运有限公司名义与被告签订租赁合同，导致被告起草的《厂房租赁草签协议》未能签订，证明未能及时签订书面租赁合同的责任在于原告法定代表人刘苛，而不是被告。同时也证明不管刘苛最终选择原告还是案外人天津市吉通客运有限公司作为承租方与被告签订租赁合同，被告均没有异议。现原告作为承租方起诉被告，被告没有异议并应诉答辩，表明被告认可原告合同主体资格。2013年12月5日，天津商业大学商业设计研究院对诉争合同涉及的房屋出具评估改造说明之后，基于政府对包括诉争租赁物在内的区域进行整体提升改造，并要求京津城际铁路沿线两侧位于规划区域内的土地所有权人及使用权人不得再将土地及地上物对外出租（已经出租的不再续租）或者对建筑物进行改扩建的客观情况，2013年12月初，被告接到政府通知后及时于2013年9、10日间，将租赁合同不能签订的原因告知了原告法定代表人刘苛，原告当庭也确认了这一事实。说明一方面，被告主观上并不存在故意不与原告签订正式租赁合同的行为；另一方面政府规划及行政命令对被告来讲也属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力的客观情况。其次，从双方当事人当庭确认的事实看，双方均认可租赁物的用途最终确定为宾馆，而宾馆作为旅馆业属于国家规定的特种行业，需要经过特殊批准，而原告提供的营业执照注明的经营范围中并不存在旅馆一项，说明原告不具有从事宾馆的特种经营资格，合同目的也无法实现。双方终止租赁合同不仅不会侵犯原告合法权益，而且避免了一旦签订合同后因国家规划拆迁行为给原告及国家利益造成的损害结果的发生。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司房屋租赁定金10万元，并按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告支付自2013年10月17日至判决确定的10万元返还之日前实际返还之日期间的利息损失；二、被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告天津市恒懿汽车租赁服务有限公司房屋评估设计费1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告天津市北辰区天穆镇柳滩村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王广阳二〇一四年四月十五日书 记 员  于筱滨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十二条因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。