广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初17832号原告（反诉被告）方美春（以下统一称原告），女，汉族，身份证住址浙江省金华市金东区。委托代理人杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托代理人蔡伟雄，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）雷鸣（以下统一称被告），男，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。第三人王炜，男，汉族，身份证住址江西省抚州市临川区。原告方美春与被告雷鸣、第三人王炜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方美春及其委托代理人杨正华、蔡伟雄，被告雷鸣，第三人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方美春诉请，判令：1、被告支付原告拖欠租金及管理费共计人民币390,823.70元、逾期利息人民币28,880.56元、水电费人民币78,844.82元，暂合计人民币506,498.64元(具体见附表，逾期利息以央行同期贷款利率自逾期之日起暂算至2017年4月5日；以后利息以未还本金为基数，以央行同期贷款利率算至实际清偿之日)；2、确认原告没收被告租赁保证金人民币113,336元；3、被告向原告支付违约金人民币93,736元；4、被告返还租赁房屋；5、被告向原告返还该酒店的营业执照、消防许可证、特种行业经营许可证卫生许可证税务登记证；6、被告向原告支付房屋使用费人民币244,885.20元(按照每月双倍租金人民币122,442.60元的标准从2017年4月16日起算至被告实际交还租赁房之日止，暂算至2017年6月16日)；7、被告承担本案全部诉讼费。原告在庭审中撤回第四项及第五项诉讼请求。本院予以准许。被告雷鸣反诉请，判令：1、原告立即返还多收租金人民币164,500元及返还之日止的利息（利息从反诉之日起计算）；2、原告立即返还多收物业费人民币31,980元及返还之日止的利息（利息从反诉之日起计算）；3、原告立即返还空调、电视机和电脑及床，并赔偿无法偿还的经济损失人民币300,000元；4、原告立即返还押金共计人民币113,336元；5、原告立即返还多收水电费人民币132,709元；6、原告承担本案发生的全部诉讼费用。本案相关情况一、涉案租赁合同签订情况及约定内容：原告作为出租方，被告作为承租方，于2011年3月1日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于深圳市宝安区西乡盐田一栋商住楼兴华花园9栋5-8楼、一楼大厅两间、505、506、705、706、805、806以及宿舍701，出租给被告使用；租赁用途为商务酒店；深圳市宝安区西乡盐田一栋商住楼兴华花园9栋5-8楼、一楼大厅两间的租赁期限自2009年3月28日至2017年3月28日，前四年的租金为人民币46,868元/月，后四年起租金提高5%，即自2014年4月起租金为人民币49,211元/月；宿舍701的租赁期限自2011年3月1日起，一年，租金为人民币1,300元/月；505、506、705、706、805、806的租赁期限自2009年5月18日至2012年5月18日，期满时如该六套房间转入原告名下，被告在同等条件下有优先续租权；如租期已满，被告需要续租提前两个月通知原告，同等条件下被告有优先权，上述六套房间的租金为人民币9,800元/月……；被告每月向原告支付管理费人民币2,900元（另六套的管理费为人民币390元）；被告负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费，房屋租赁管理费，按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋管理费及其他应交费用；如出现被告拖欠租金达15天以下等情形，原告可不予退还租赁保证金、被告支付违约金人民币93,736元……。二、涉案房屋有无产权证或建筑规划许可证，以及原告出租权的取得：根据原告提交的自建房使用权利证明、房屋租赁合同、房地产证及营业执照等证据显示，原告曾系涉案房屋5-8层的使用权利人；2009年4月18日，原告与案外人陈志勇就六套房间签订了租赁合同，租赁期限从2009年4月18日至2027年5月17日；2015年3月12日，案外人深圳市思恩育才投资发展有限公司取得了涉案房屋5层至8层部分房间的房屋产权证；原告系深圳市思恩育才投资发展有限公司的法定代表人。上述证据能够相互印证，足以证明涉案房屋已取得了房地产证，原告对上述物业享有合法的出租权。三、被告缴纳押金的情况：被告向原告缴纳了押金两笔，共计人民币113,336元，原告对此予以认可。四、租赁合同的效力：有效。原告出租给被告的房屋有房地产证，且原告已举证证明其享有合法出租权，故涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》均为有效协议。五、涉案租赁合同的履行情况：《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，原告依约向被告交付了房屋。原、被告共同确认，被告按人民币46,868元/月（一楼大厅两间和5-8层）+人民币9,800元/月（六套房间）+人民币1,500元/月（宿舍）的标准向原告支付租金至2014年3月；从2014年4月起被告按人民币49,211元/月（一楼大厅两间和5-8层）+人民币9,800元/月（六套房间）+人民币1,500元/月（宿舍）的标准向原告支付租金;至2016年5月因原告与案外人陈志勇发生纠纷，陈志勇派人收取六套房间的租金，故从2016年5月起被告按人民币49,211元/月（一楼大厅两间和5-8层）+人民币5,300元/月（六套房间）+人民币1,500元/月（宿舍）的标准向原告支付租金，以人民币4,500元/月向案外人陈志勇另行支付六套房间的其他租金。被告向原告支付一楼大厅两间和5-8层及六套房间的租金至2016年12月（该月没有完全付清）；支付宿舍租金至2017年1月。被告实际占用上述涉案房屋至2017年3月30日。2017年3月30日，原、被告曾签订《租赁房屋移交协议书》一份，约定因涉案租赁合同到期，双方就合同到期移交等相关事宜达成如下协议：1、双方共同确认被告于2017年3月30日将涉案宾馆移交原告；2、被告同意将涉案宾馆现有设备、设施（包括空调、电视机、室内家具）移交给原告使用，具体数额型号见附件清单，如原告在60天内不需要上述设备、物品，则应如数全部退回被告，被告在接原告通知五天内搬迁完毕，如原告同意利用，双方协商补偿费用；3、双方应在60天内对被告租赁期间的租金等费用对账，在双方对账金额确定后，被告应在十日内付款完毕；如对账被告尚欠原告租金等费用，被告凭有原告签字的押金单抵扣租金；如对账被告不欠原告租金等费用，原告应不计利息将押金退回被告……；附移交财务清单如下，1、空调62台；2、电视机21台；3、床73张；4、电脑2台；5、洗衣机1台；6、布草若干；7、客房钥匙43片（少13片）。2017年4月11日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告五日内将留存在涉案房屋的设备搬迁完毕，但前提是需将拖欠的租金等应付费用支付完毕。另，关于租赁期间水电费、管理费及其他费用的支付情况，原告主张按商业用电的标准即人民币1.04元/度收取电费；因存在垃圾清运费及排污费，为方便计算，故按人民币5.50元/吨的标准收取水费；以人民币2,900元/月的标准，收取一楼大厅及5-8层的管理费；以人民币390元/月的标准，收取六套房间的管理费；以人民币2,000元/月的标准收取电梯维修费；以人民币700元/月的标准收取电梯电费。被告对原告以上收费标准均不认可，其主张涉案房屋电费标准应当为人民币0.68元/度、水费为人民币2.70元/吨、管理费人民币2,900元/月的标准已包含六套房间的管理费，双方未约定存在电梯维修费及电梯电费的费用。根据原告提交的收款收据显示在2012年2月8日，原告向被告收取了2011年10月至2012年1月份期间的电梯维修费、电梯电费及管理费，每月标准为人民币4,190元。被告确认上述收款收据的真实性，但认为，合同履行期间系被告的妻子与父亲进行实际管理及经营，被告对支付相关费用的情况不知情，待对账时才发现属于原告强行多收取的，对此不予认可。再查明，原告在2017年5月18日，与第三人签订《私人房屋租赁合同书》及《租赁补充合同（酒店转让）》各一份，约定原告向第三人出租涉案房屋；原告同意将涉案酒店的全套设备、证、照一并交给第三人使用，转让费总计人民币1,180,000元，具体财产包括房屋现有的全部设备、设施、房间用品、装饰类及其他第三人认可的其他东西，具体物品以酒店交接表为准……。六、关于原告主张被告存在拖欠租金、管理费等相关费用及水电费，以及被告主张原告存在多收取租金、管理费等相关费用及水电费的问题：被告尚欠原告2016年12月至2017年3月期间的租金人民币201,044元，管理费及相关费用人民币8,380元。原告主张自2013年2月起被告即存在未足额支付租金、管理费等相关费用及水电费情形，对此，本院认为根据原、被告在《房屋租赁合同》及《补充协议》中的约定，租金、管理费及水电费均需按月支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。故对于被告抗辩称2016年3月之前的租金已过诉讼时效，有事实和法律依据，本院予以采信，故对于2016年3月之前的租金本院不再予以核对。对于2016年4月起的租金、管理费及水电费，被告是否存在拖欠情形。根据原、被告在庭审中自认事实，从2014年4月起被告按人民币49,211元/月（一楼大厅两间和5-8层）+人民币9,800元/月（六套房间）+人民币1,500元/月（宿舍）的标准向原告支付租金；至2016年5月因原告与案外人陈志勇发生纠纷，陈志勇派人收取六套房间的租金，故从2016年5月起被告按人民币49,211元/月（一楼大厅两间和5-8层）+人民币5,300元/月（六套房间）+人民币1,500元/月（宿舍）的标准向原告支付租金，以人民币4,500元/月向案外人陈志勇另行支付六套房间的其他租金，并不存在原告主张的宿舍租金为人民币1,683元/月，以及自2013年3月起全部房屋涨租5%的约定。原告虽提交了《私人房屋租赁合同书》证明其全部房屋涨租5%，但该份合同仅有原告单方签名，无被告签名确认，且被告对该份证据不予认可，无法证明原、被告就此达成合意，故本院对该份证据不予采信。经核算，被告并不存在拖欠2016年3月至2016年11月期间的租金、管理费及水电费，原告的该项主张本院不予支持。对于被告反诉主张租赁期间原告存在多收取租金的情形，应当予以返还。对此，本院认为，自2016年5月起，因原告与案外人陈志勇发生纠纷，被告以人民币5,300元/月的标准向原告支付六套房间的租金，以人民币4,500元/月向案外人陈志勇另行支付六套房间的其他租金，系原、被告双方的合意，且租赁合同已履行完毕，被告未能提供其他证据证明因上述租金分担问题使其利益受到损害，故对于被告据此主张原告存在多收取租金情形应当予以返还，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉主张租赁期间原告存在多收取管理费、水电费等费用的情形，应当予以返还。经查，原告提交的收款收据以及双方交纳租金、管理费、水电费的惯例均能够证明，原告实际按每月人民币4,190元的标准（人民币2,900元+人民币390元+人民币2,000元+人民币700元）向被告收取相关的管理费等费用、以人民币1.04元/度收取电费、以人民币5.50元/吨的标准收取水费；同时，原告确向被告提供了电梯服务，被告亦实际扣减了电梯维修费用；水电费收取中亦存在公摊面积分担及垃圾清运费、排污费等，被告按以上标准予以交纳，并在长达多年的租赁关系存续期间未提出异议，应当视为对上述标准的认可，故对于被告的该两项反诉请求，本院亦不予支持。对于2016年12月至2017年3月期间的租金、管理费等相关费用及水电费，因被告确认确未足额支付，本院依法核算，被告尚欠原告上述期间的租金人民币201,044元【（人民币49,211元/月+人民币5,300元/月+人民币1,500元/月）×4个月-人民币20,000元-人民币1,500元-人民币1,500元】、管理费人民币8,380元（人民币4,190元/月×2个月）。鉴于原告未能提供证据证明被告尚欠其水电费人民币78,844.82元，应当就此承担举证不能的不利后果，故对于原告该项主张本院不予采信。七、关于原告主张被告支付房屋使用费的处理：不予支持。根据查明事实，原、被告在2017年3月30日签订《租赁房屋移交协议书》，被告已于当日向原告返还了涉案房屋，并移交了房屋内相关设备及物品。双方虽在上述协议中约定原告在60日内如不需要设备及物品，应全数退回被告，被告在接收原告通知五天内搬迁完毕……。原告在2017年4月11日向被告发出通知要求被告搬迁，但通知的前提系结算租金，而双方一致未能就租金的具体金额达成一致，且在2017年5月18日，原告将酒店及相关设备、物品一并转让给第三人，转让金额为人民币1,180,000元，由此可见，原告同意被告将设备及物品留存在涉案房屋处的目的，系以酒店的原貌顺利完成转让，且已实际完成转让。原、被告并未在《租赁房屋移交协议书》中约定后续房屋占有使用费，原告此项主张所依据的《律师函》系其单方制作，无法对被告起到约束力，故对于原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。八、关于原告主张的没收押金及并要求被告支付违约金，以及被告反诉主张原告返还押金的处理：均不予支持。根据查明事实，原、被告之间《房屋租赁合同》及《补充协议》系到期后双方协商解除，无证据证明被告存在违约的事实，原告主张予以没收押金并无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告反诉主张原告返还押金，因被告尚欠原告2016年12月至2017年3月期间的租金人民币201,044元，管理费及相关费用人民币8,380元，以上费用金额已超出原告收取的押金，故押金应当优先抵扣租金，故被告的该项主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。经核算，抵扣押金人民币113,336元后，被告仍需向原告支付2016年12月至2017年3月期间的租金人民币87,708元（人民币201,044元-人民币113,336元），管理费及相关费用人民币8,380元。另，关于原告主张被告向其支付逾期利息的问题，因原告并无证据证明在提起本案诉讼前就租金、管理费等费用与被告协商一致，并约定了付款时间，故应当以被告尚欠原告全部费用即人民币96,088元（人民币87,708元+人民币8,380元）为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从起诉之次日即2017年6月20日，起计至款项付清之日止，原告主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。九、关于被告反诉主张原告赔偿无法返还房屋内设备、物品等损失人民币300,000元的处理：原告应当赔偿被告无法返还房屋内设备等损失人民币100,000元。根据查明事实，原告未向被告返还设备、物品，并一起移交给第三人使用，即原告实际利用了被告移交的设备及物品，完成了其与第三人之间的酒店转让，原告作为设备及物品的利用人及实际受益人，应当根据《租赁房屋移交协议书》的约定，向被告补偿相关费用。鉴于相关设备、物品已无法返还的现状，被告未能提供充分证据证明设备、物品的在移交时的价值，原、被告双方就此亦无法达成合意，故本院酌情认定上述设备及物品价值人民币100,000元，原告应当予以赔偿。被告主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。判决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷鸣应于本判决生效之日起十日内向原告方美春支付2016年12月至2017年3月期间的租金人民币87,708元、管理费及相关费用人民币8,380元及逾期付款利息（以人民币96,088元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2017年6月20日计至款项付清之日止）；二、原告方美春应于本判决生效之日起十日内向被告雷鸣赔偿无法返还房屋内设备、物品等损失人民币100,000元；三、驳回原告方美春的其他诉讼请求；四、驳回被告雷鸣的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,385元，反诉受理费人民币5,613元，由原告方美春承担人民币12,799元，由被告雷鸣承担人民币6,199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 陈    荣人民陪审员 张  汉  新二〇一九年四月十八日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 莫  莹  莹附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。