广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第51号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：黄玉瑜，总经理。委托代理人：陈波，公司经理。被告：赵东，男，1982年3月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）诉被告赵东物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员钟劲松独任审判，原告委托代理人陈波，被告赵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会签订了《中山市物业服务合同》，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业服务费由原告按每月每平方米0.6元向业主或非业主使用人收取物业管理费（自2011年8月起变更为每月每平方米0.8元），业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区悦来南路第一城怡建楼＊幢＊房的业主，其物业面积为82.17平方米，每月应向原告交纳物业管理费49.3元（自2011年8月起变更为65.73元）；但被告自2009年11月至今一直未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为，被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费2744.28元及违约金（物业管理费2009年11月起按每月49.3元计至2011年7月；2011年8月起按每月65.73元计至2013年9月；违约金自2009年11月起按每日万分之五计至2010年9月；自2010年10月起按每日千分之三计至2013年9月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担诉讼费用。原告为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.物业管理企业资质证书；2.上海城住小区物业管理服务合同两份；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告赵东辩称：被告不交物业管理费是我对物业管理不满意。1.保安人数少，且工作人员一般都在办公室内，都很少见到工作人员巡逻或者工作。2.小区开了很多门口，小区变成开放式的小区。3.小区安全有问题。被告的摩托车都被放过气，且是多次发生，这是管理的过失。4.特高商务酒店在被告楼的外墙上做了一个天窗用来排烟。物业公司用欺骗方式让部分业主签名了，且不知道物业管理有无核查过排放的资质，导致天台无法使用，且影响老人小孩的健康。改建天棚导致光污染、有机污染。这是物业管理公司应该制止、管理的，被告反映的问题都一直没有答复。被告觉得在这个过程中物业公司有很多错误。最后被告于2007年1月份入住该小区时以被告个人的名义与物业公司签订了三年的物业服务合同，但是之后被告就没有再签订合同了。被告赵东就其辩解在举证期限提交证据有：业主联系函、照片、通告一套。经审理查明：威信物业公司系具有三级资质的物业管理企业。威信物业公司于1998年9月16日与上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）签订物业服务合同，从此开始为上海城小区提供物业服务至今。被告购有中山市石岐区第一城怡建＊幢＊房，于2006年12月21日取得房地产权证，房产登记的建筑面积与套内建筑面积均为67.51平方米。2004年8月4日，原告（乙方）与被告所在小区的第四届上海城业主委员会（以下简称上海城业委会）（甲方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：由甲方将上海城小区委托乙方实行物业管理，委托管理期为3年，自2004年9月17日0时起至2007年9月16日24时止。合同约定委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。合同约定物业管理服务收费为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按双方协商后调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同第八章附则约定：合同期满后，乙方能完成合同的主要义务并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。2009年2月23日，甲乙双方签订委托管理期限为2007年9月17日至2010年9月16日止的物业管理委托合同，约定内容与上述合同一致。其后，第五届上海城业委会（即本届业委会）成立后，与原告签订物业管理委托合同，该合同无载明签订日期，约定委托管理期限为3年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止。合同约定的物业管理服务事项及双方权利义务与上述合同一致；第五章物业管理服务内容及质量标准的各标准比上述合同更加细化，并稍作修改。如“小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上”，“路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上”，“小区公共场所每天清扫2次，楼道每日清扫1次，每周拖洗1次…”等。物业收费标准普通住宅仍为0.60元／平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。其后，本届上海城业委会与原告另行签订了一份期限为2011年8月1日至2014年7月31日的物业管理服务合同，变更物业费的收费标准为住宅0.80元／平方米，其他条款同上述第二份合同。因赵东自2009年11月起未交物业服务费，故原告诉至本院，主张前述权利。诉讼中，被告称2009年11月前是按房屋面积82.16平方米缴纳的物业费，对原告主张物业费按房屋面积82.16平方米缴纳没有异议，对物业服务合同约定的违约金计算标准亦无异议。另查：在本院作出的已经生效的（2012）中一法民一初字第1267号民事判决中，查明以下事实：本院向中山市房协调取的上海城业委会的全部备案资料显示：2008年7月1日，上海城小区业主大会筹备组正式开始业主大会筹备工作，于2008年8月12日在房地产协会、派出所、居委会的监督下公开验票，由业主大会选举成立第四届业主委员会，任期三年，主任由高可担任，并于同年9月27日经中山市房协备案。2010年10月22日，上海城业主大会在悦来南派出所、博爱社区居委会监督下，选举成立第五届业主委员会，任期为三年，主任由张国勇担任，于2010年12月15日在中山市房协备案。诉讼中，原被告均申请庭外和解，但和解期限届满，双方未达成一致调解协议。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本案争议的焦点有二：1.原告与上海城业委会签订的物业服务合同是否有效，对被告是否具有约束力；2.在原告实际提供了物业服务的前提下，被告关于原告服务质量的抗辩是否成立，被告是否应交纳物业服务费及缴纳的金额。关于焦点一。被告所居住的上海城小区业委会系在房地产协会、派出所、当地居委会监督下选举成立的，并经中山市房协备案。原告与上海城业委会从1998年起签订了物业服务合同，上述物业服务合同签订后，原告作为具备物业管理三级资质、从事物业服务活动的企业，从1998年起长期对上海城小区提供了物业管理服务。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对包括被告在内的全体业主均有约束力。被告以未与原告签订物业服务合同而拒交物业服务费的辩解，理据不足，本院不予采信。关于焦点二，该焦点的关键是被告以原告服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异、要求也不同，个人素质亦参差不齐，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量不满足自己的个人标准为由拒付物业费，会导致物业服务企业无法运营，最后将导致整个社会可能出现不存在物业服务企业的无序状态。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡。这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由。如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。被告抗辩的特高商务酒店以及住户私开后门造成安全隐患的问题，基本系小区内业主的侵权行为。《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”《广东省物业管理条例》第五十五条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；……（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；……（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。”根据上述法律法规规定，物业服务企业在业主对专有部分使用过程中实施的违反业主公约或者有关规定的行为，负有制止、向有关行政机关报告的义务。物业服务企业要履行的是管理和监督的职责，相关法律规定并未赋予物业服务企业有采取非常措施的权利，其既不能对业主进行罚款，也不能采取强制措施或者人身强制行为。在物业服务企业尽到上述制止、报告的义务后，不应认定其违约。被告认为其他业主构成侵权，可向侵权人主张权利。因此，被告没有证据证明原告服务低于其较低的收费标准，存在重大瑕疵，故对被告的抗辩，本院不予采纳。被告应按物业服务合同约定的标准向原告支付尚欠的物业费。根据被告住宅的建筑面积，被告应自2009年11月至2011年7月的21个月内，每月支付物业服务费49.3元（82.16平方米×0.6元／平方米／月）；自2011年8月起至2013年9月共26个月内，每月支付65.73元（82.16平方米×0.8元／平方米／月）。综上，被告应支付2009年11月至2011年7月的21个月内的物业费合计1035.3元（49.3元／平方米／月×21个月），2011年8月至2013年9月共26个月的物业费1708.98元（65.73元／平方米／月×26个月）以上合计2744.28元。物业服务合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，被告逾期支付物业费已构成违约，原告有权按合同约定的标准向被告主张违约金。综上，原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；被告的辩解，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赵东于本判决生效之日起七日内，向原告中山市威信物业管理有限公司支付2009年11月至2013年9月的物业服务费2744.28元及逾期付款违约金（计算方法：自2009年11月至2011年7月，以每月物业服务费49.3元为本金；自2011年8月至2013年9月，以每月物业服务费65.73元为本金，均从每月的次月1日起，2010年10月前（不含10月）物业费按每日万分之五计，2010年10月起物业费按每日千分之三计至本判决确定的给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告赵东负担（被告于本判决生效日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  钟劲松二〇一四年四月二十日书记员  李绮湘