广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第632号上诉人（原审被告）：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江**小区德赛大厦**A。法定代表人：黄伟。委托代理人：康子英，广东万里通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘影菲，女，汉族，1968年6月22日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托代理人：刘家峰，系广东宝晟律师事务所律师。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司（以下简称伟豪公司）与被上诉人刘影菲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审的意见2013年9月17日，刘影菲向原审法院提起诉讼，请求贵院判令：1、判令被告立即向原告交付伟豪××苑××房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金8760000元(从2011年9月15日起每日按己交总房款15000000元的万分之八计付至实际交房之日，现暂计至2013年9月14日的违约金为8760000元）；3、判令被告立即向原告交付购房款发票；4、判令被告立即为原告办理房屋产权登记；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：2011年9月13日，原告与被告签订19份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠州市××××—××套房屋，购房款共计1500万元。2011年9月14日，原告按约向被告支付了1500万购房款，被告在收到购房款后向原告出具了收据，但一直未向原告出具购房款发票。《商品房买卖合同》第八条约定：被告应当在2011年9月14日前向原告交付房屋。第九条约定：逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内（即在2013年9月14日前)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；并约定买受人委托出卖人办理产权登记。然而时至今日，被告仍未按约向原告交房，亦无为原告办理房屋产权登记，原告曾多次催告被告均未果。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告权益，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。辩称：一、被答辨人诉状所述的事实与理由并非事实，该1500万元并非购房款，而为借款，答辩人与被答辩人不存在商品买卖关系。理由如下：1、2009年，答辩人曾分别向被答辩人和刘敏借款1500万元，合计3000万元，借款期限为一年，月利息为借款金额的3％，通过签订虚假的《商品房买卖合同》方式以本案涉诉的伟豪××苑101-119号和答辩人与刘影菲房屋买卖合同纠纷一案【（2013）惠城法民一初字第1814号】涉诉的伟豪××苑××号共38间商铺被答辩人和刘影菲提供借款抵押，并向惠州市房地管理局办理备案登记手续，在扣除第一个月利息90万元后（3000万元×3%＝90万元），被答辩人和刘影菲向答辩人转账支付2910万元。后答辩人还清全部借款，答辩人与被答辩人，刘影菲即解除上述38间商铺的备案登记手续。2011年，答辩人再次向被答辩人和刘敏分别借款各1500万元，合计3000万元，借款期限为一年，月利息为借款金额的3%,同样通过签订虚假的《商品房买卖合同》方式将上述38间商铺向被答辩人和刘敏提供借款抵押，在扣除第一个月利息90万元（3000万元×3%＝90万元），被答辩人和刘敏通过被答辩人账户向答辩人指定的深圳市源鑫旺贸易有限公司转账支付2910万元。答辩人与被答辩人和刘敏签订上述38间商铺虚假的《商品房买卖合同》后，答辩人依约向被答辩人和刘敏支付每月借款利息（其中含答辩人分别于2012年6月8日、6月26日、7月2日、12月13日向被答辩人、刘敏和指定的惠州市鸿富盈实业有限公司、惠州市力群实业有限公司、惠州市鑫信科技有限公司支付上述3000万元的借款利息100万元、120万元、80万元、110万元，以及于2012年5月23日通过惠州市永亨实业有限公司向被答辩人、刘敏指定的惠州市力群实业有限公司支付上述3000万元的借款利息100万元，合计借款利息510万元），未拖欠被答辩人和刘敏任何利息款。2、如答辩人与被答辩人存在商品房买卖关系，答辩人不可能按照被答辩人和刘敏指定的账户支付借款利息。3、该38间商铺均是伟豪××苑一楼的商铺，2011年9月份该商铺的均价约为每平方米35000元，现均价为每平方米45000元，答辩人不可能以低于市场价的每平方米约12000出售，这有违常理。且签订该38间商铺的《商品房买卖合同》时，该38间商铺答辩人均已出租给他人经营，承租期限均未到期，答辩人不可能冒着与38户承租户违约的风险将该38间商铺出售给被答辩人和刘敏。4、按照答辩人和被答辩人签订的101-119号房《商品房买卖合同》约定，被答辩人应向答辩人支付购房款15058340元，即被答辩人并未足向答辩人支付购房款，依常理答辩人也不可能不向被答辩人追收该尚欠的购房款58340元，5、答辩人与被答辩人和刘敏签订的该虚假38份《商品房买卖合同》均为现房销售，该38间商铺所在的楼盘已于2008年6月份达到交付条件，答辩人没有任何理由冒着承担巨额逾期交房违约金的风险拒绝交楼，被答辩人和刘敏也没有任何理由时隔两年仍未向答辩从主张交付价值巨大的38间商铺的权利。为此，被答辩人所述并非事实，该1500万元实为被答辩人向答辩人提供的借款，答辩人与被答辩人不存在商品房买卖关系，答辩人无须向被答辩人交付上述101-119号房、支付逾期交房违约金，交付购房发票和办理房屋产权登记。二、退一步讲，假设答辩人被答辩人存在商品房买卖关系，答辩人也无须向被答辩人交付上述××-×9号号房、支付逾期交房违约金，交付购房发票和办理房屋产权登记。如上所述，按照答辩人与被答辩人签订的××-×9号号房《商品房买卖合同》约定，被答辩人，应向答辩人支付购房款共计15058340元，被答辩人并未足额向答辩人支付购房款，根据答辩人与被答辩人签订的19份《商品房买卖合同》第十一条“买受人未付清房款及相关费用的，商品房顺延至买受人付清全部房款及相关费用，并按第七条约定支付违约金五日内交付”的约定，被答辩人应向答辩人交清购房款58340元，并按约定支付违约金后，答辩人方有义务将上述101-119号房交付答辩人使用，故答辩人不存在逾期交房的情况，无须支付逾期交房违约金。相反，因被答辩人逾期付款，答辩人有权根据《商品房买卖合同》第七条的约定，解除该19份《商品房买卖合同》，被答辩人应按应付款的20%向答辩人支付违约金。三、假设答辩人与被答辩人存在商品房买卖关系，被答辩人诉请的逾期交房违约金每日按已交总房款的1500万元的万分之八计付过分高于造成的损失，答辩人请求人民法院予以适当减少。假设答辩人与被答辩人存在商品房买卖关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”规定，违约金应调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。被答辩人诉请的逾期交房违约金每日按已交总房款1500万元的万分之八计付过分高于造成的损失，且被答辩人并未足额支付购房款，本案并未达到交楼条件，被答辩人存在过错，答辩人请求人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，适当减少违约金。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，答辩人恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原审法院原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2011年9月13日，原告刘影菲与被告惠州市伟豪房地产开发有限公司签订了19份《商品房买卖合同》（网签，己在房产交易部门登记），约定：原告向被告购买位于惠州市×××××套商铺房屋；其中：101号商铺面积70.90平方米，房价款850800元，102号商铺面积70.95平方米，房价款851400元，103号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，104号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，105号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，106号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，107号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，108号商铺面积66.49平方米，房价款797880元，109号商铺面积123.14平方米，房价款1477680元，110号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，111号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，112号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，113号商铺面积63.02平方米，房价款819260元，114号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，115号商铺面积63.02平方米，房价款756240元，116号商铺面积55.08平方米，房价款660960元，117号商铺面积55.08平方米，房价款660960元，118号商铺面积55.08平方米，房价款660960元，119号商铺面积55.08平方米，房价款716140元。19套商铺房屋购房款共计15058340元。19份《商品房买卖合同》第八条均约定：出卖人应当在2011年9月14日前向买受人交付房屋。第九条约定：逾期交房超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,买受人自愿委托出卖人办理产权登记。2011年9月14日，被告向原告出具《委托书》,内容为：刘影菲、刘敏〔（2013）惠城法民一初字第1814号案原告〕购买伟豪×第一层商铺中38间,面积为2419平方为,每平方米12402元，我公司委托二人将现金人民币3000万元付到我方指定的帐号：深圳市源鑫旺贸易有限公司，4×××9，深圳建行城东支行。如因此产生纠纷，一切后果由我公司负责。同日,原告向被告支付购房款15000000元,其中14500000元通过另案原告刘影菲的银行账户汇入指定的深圳市源鑫旺贸易有限公司的银行账户,剩余500000元直接以现金方式支付,被告惠州市伟豪房地产开发有限公司在收到购房款后向原告出具了15000000元的收据,但未出具购房款发票。另查一：涉案的19套商铺房屋为现房,19套房屋现均由被告（或由被告指定的前期物业公司惠州市伟豪物业管理有限公司）分别出租或续出租,租金由被告收取，未向原告交付,也未将租赁合同交由原告及通知承租人向原告缴交租金。101商铺于2013年2月28日出租，承租人刘占利，租期3年；102商铺于2013年7月30日出租，承租人王立权，租期3年；103商铺于2013年5月18日出租，承租人梁爱红，租期3年；104商铺于2013年6月28日出租，承租人谢邦源，租期3年；105-108商铺于2010年12月1日出租，承租人广州市华宁装饰工程有限公司惠州公司，租期6年；109商铺于2013年11月14日出租，承租人严彩莲等，租期3年；110商铺于2011年1月15日出租，承租人杨振茂等，租期3年；111-113商铺于2013年7月2日出租，承租人罗伟蓉，租期5年；114-115商铺于2011年3月18日出租，承租人凌东宏，租期5年，116-119商铺于2013年7月2日出租，承租人罗伟蓉，租期5年。涉案房屋至今尚未办理房屋所有权证。另查二：本着审慎原则,本院告知被告在庭审后十日内向法庭补充提交关于双方存在借贷事实的证据,但是被告未向本院提交任何关于双方存在借贷事实有效证据。此后，被告代理人称被告法定代表人黄伟强烈要求与原告及另案原告刘敏当面对质，同时要求本院给予时间双方当事人私下进行调解，为一进步查明案件事实,本院均同意被告法定代表人黄伟提出的要求。2014年1月6日本院组织双方当事人到庭进行对质和调解,原告及另案原告刘敏本人到庭,但被告法定代表人黄伟未到庭，2014年1月16日本院再次书面传唤被告到庭进行对质和调解,原告及另案原告刘敏到庭,但被告法定代表人黄伟仍未到庭,被告代理人到庭向法庭陈述:黄伟本人表示没空,其会私下与原告协商处理本案纠纷，但被告也未主动与原告庭外进行协商调解。另查三：2012年5月23日惠州市永亨实业有限公司向惠州市力群实业有限公司支付100万元；2012年6月8日惠州市伟豪实业有限公司向惠州市鸿富盈实业有限公司支付100万元；、6月26日惠州市伟豪实业有限公司向惠州市力群实业有限公司支付120万元；、2012年7月2日、12月13日惠州市伟豪实业有限公司先后向惠州市鑫信科技有限公司80万元、100万元。上述事实有：商品房买卖合同、委托书、银行汇款单、收据、租赁合同及庭审笔录等证据材料在案佐证，可以认定。原审法院判决理由和结果原审法院认为，本案所有证据均指向商品房买卖法律关系，被告辩称双方不存在商品房买卖关系,原告支付的15000000元并非购房款,而是借款,双方存在的是借贷关系,签订商品买卖合同是对借款的担保，被告提交的证明支付利息的银行进账单无原件核实,且银行进账单的收款人并非原告,无法证明与原告存在关联,不能证明双方存在借贷的法律关系。本着审慎原则,本院告知被告在庭审后十日内向法庭补充提交关于双方存在借贷事实的证据,但是被告未向本院提交任何关于双方存在借贷事实有效证据。此后，被告代理人称被告法定代表人黄伟强烈要求与原告及另案原告刘敏当面对质，同时要求本院给予时间双方当事人私下进行调解，为一进步查明案件事实,本院均同意被告法定代表人黄伟提出的要求。2014年1月6日本院组织双方当事人到庭进行对质和调解,原告及另案原告刘敏本人到庭,但被告法定代表人黄伟未到庭，2014年1月16日本院再次书面传唤被告到庭进行对质和调解,原告及另案原告刘敏到庭,但被告法定代表人黄伟仍未到庭,被告代理人到庭向法庭陈述:黄伟本人表示没空,其会私下与原告协商处理本案纠纷，但被告也未主动与原告庭外进行协商调解，被告的强烈要求与其行为存在极大的反差，言行不一。被告称本案系民间借贷关系，没有任何证据予以证明。结合证据《商品房买卖合同》、《委托书》、《收据》指向的事实,本院认定本案为商品房买卖合同法律关系。2011年9月13日，原、被告签订19份《商品房买卖合同》，并已向房产管理部门登记（网签），被告代理人在庭审中亦认可19份《商品房买卖合同》的真实性，故应认定原、被告签订的19份《商品房买卖合同》合法有效,双方应按合同的约定全面履行各自的义务。根据原告提供的《委托书》、《银行汇款单》、《收据》显示,原告已向被告履行了支付15000000元购房款的合同义务。《商品房买卖合同》约定19套房屋的价格共计15058340元,与原告已付的购房款15000000元存在58340元差额,原告辩解被告同意优惠减免购房款余额58340元，体现被告出具给原告的《委托书》中载明刘影菲、刘敏购买商铺面积为2419平方米，每平方米为12402元,按面积和单价计算，总房价为15000219元（2419平方米×12402元÷2人），被告委托原告将30000000元汇入指定账号，已把总房价已调整为15000000元（30000000元÷2人），故可认定原告已全部履行了支付购房款的义务,被告称原告未付清购房款存在违约行为，本院不予采信。原告向被告购买商铺购房款15000000元,其中14500000元通过另案原告刘敏的银行账户汇入指定的深圳市源鑫旺贸易有限公司的银行账户,剩余500000元以现金方式支付,从被告于2011年9月14日出具给原告收到15000000元的收据中予以证实，被告称有900000元未收系支付原告及另案原告刘敏的第一个月的利息，没有证据予以证明。原、被告在签订《商品房买卖合同》时均知道涉案商铺已由被告出租，双方仍约定签订合同的第二天（2011年9月14日）交付，本院尊重双方当事人的意思自治。但被告将商铺出卖给原告，租金仍由其收取，故原告诉请要求被告支付逾期交付违约金，本院予以支持。但该违约金的约定偏高，被告也提出逾期交付违约金过高的抗辩，由于被告出租案涉的租金仍由其收取，故逾期交付违约金应调整为：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并从2011年9月14日计至商铺交付为止。由于涉案商铺由被告出租收租，被告称原告诉请要求支付违约金的数额不超过购房款总额的30％，本院不予采纳。至于交付标准问题，被告出卖给原告的商铺是现房，已具备交付条件，目前，有部分出租的商铺到期，被告应将出租到期的商铺交付给原告。根据买卖不破租赁的法则，租赁未到期的商铺被告应将租赁合同原件交给原告并通知承租人将租金交给原告，即视为交付。原告诉请要求被告开具购房款发票，本院予以采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的是办理房地产权证及逾期办证的违约条款，该条款约定被告应当在商品房交付使用后730日内为原告办理房地产权证书。现19套商铺房屋尚未交付给原告使用，办证期限的计算尚未开始，故原告诉请被告为其办理房地产权证书，本院不予采纳。被告称其分别于2012年6月8日、6月26日、7月2日、12月13日向原告、刘敏指定的惠州市鸿富盈实业有限公司、惠州市力群实业有限公司、惠州市鑫信科技有限公司支付借款利息510万元，但未能举出是由原告、另案原告刘敏委托或指定账户的证据，也未能举出收款人与原告之间的关联性等证据，原告也予以否定。被告所举的五份银行进账单无法证实原告收到利息的证明目的。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘影菲交付位于惠州市×××××套房屋（商铺），租赁未到期的商铺被告应将租赁合同原件交给原告并通知承租人将租金交给原告，即视为交付。二、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘影菲支付逾期交房违约金(违约金以15000000元为本金，按每日万分之四计算，从2011年9月15日起计至实际交付房屋之日止。三、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘影菲交付伟豪××苑101－119号19套房屋（商铺）的购房款发票。逾期，由原告垫付税费开出发票之日起十日内，被告应返还原告开具发票垫付税费的款项。四、驳回原告刘影菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费160600元，由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。当事人二审的意见上诉人伟豪公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、原审判决认定事实及判决错误，请求二审人民法院依法予以撤销。二、请求二审人民法院依法认定和改判双方为抵押借款合同关系。三、请求改判上诉人实际借款本金为1445万元，上诉人已还借款利息255万元。四、请求改判上诉人按银行同期贷款基准利率4倍以内，向被上诉人支付借款利息。五、请求改判被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实及改判错误，应依法予以撤销。1、2009年，上诉人曾分别向被上诉人和刘敏借款1500万元，合计3000万元，借款期限为一年，月利息为借款金额的3%，通过以签订虚假的《商品房买卖合同》方式以本案涉诉的伟豪××苑101-119号和上诉人与刘敏房屋买卖合同纠纷一案〔（2013）惠城法民一初字第1813号〕涉诉的伟豪××苑××号共38间商铺向被上诉人和刘敏提供借款抵押，并向惠州市房地管理局办理备案登记手续，在扣除第一个月利息90万元后(3000万元×3%=90万元），被上诉人和刘敏向上诉人转账支付2910万元。后上诉人还清全部借款，上诉人与被上诉人及刘敏即解除上述39间商铺的备案登记手续。2011年，上诉人再次向被上诉人和刘敏分别借款各1500万元，合计3000万元，借款期限为一年，月利息为借款金额的3%，同样通过签订虚假的《商品房买卖合同》方式将上述38间商铺向被上诉人和刘敏提供借款抵押，在扣除第一个月利息90万元（3000万元x3%=90万元），被上诉人和刘敏通过被上诉人账户向上诉人指定的深圳市源鑫旺贸易有限公司转账支付2910万元。上诉人与被上诉人和刘敏签订上述38间商铺虚假的《商品房买卖合同》后，上诉人依约向被上诉人和刘敏支付每月借款利息（其中含上诉人分别于2012年6月8日、6月26日、7月2日、12月13日向被上诉人、刘敏和指定的惠州市鸿富盈实业有限公司、惠州市力群实业有限公司、惠州市鑫信科技有限公司支付上述3000万元的借款利息100万元、120万元、80万元、110万元，以及于2012年5月通过惠州市永亨实业有限公司向被上诉人、刘敏指定的惠州市力群实业有限公司支付上述3000万元的借款利息100万元，合计借款利息510万元），未拖欠被上诉人和刘敏任何利息款。2、如上诉人与被上诉人存在商品房买卖关系，上诉人不可能按照被上诉人和刘敏指定的账户支付借款利息。3、该38间商铺均是伟豪××苑一楼的商铺，2011年9月份该商铺的均价约为每平方米35000元，现均价为每平方米45000元，上诉人不可能以低于市场价的每平方米约12000出售，这有违常理。且签订该38间商铺的《商品房买卖合同》时，该38间商铺上诉人均已出租给他人经营，承租期限均未到期，上诉人不可能冒着与38户承租户违约的风险将该38间商铺出售给被上诉人和刘敏。5、上诉人与被上诉人和刘敏签订的该虚假38份《商甜房买卖合同》均为现房销售，该38间商铺所在的楼盘已于2008年6月份达到支付条件，上诉人没有任何理由冒着承担巨额逾期交房违约金的风险拒绝交楼，被上诉人和刘敏也没有任何理由时隔两年仍未向上诉人主张交付价值巨大的38间商铺的权利。为此，被上诉人所述并非事实，该1410万元实为被上诉人向上诉人提供的借款，上诉人与被上诉人实际上并不存在商品房买卖关系，上诉人无须向被上诉人交付上述101-119号房、支付逾期交房违约金、交付购房发票和办理房屋产权登记。因此，原审判决不顾本案上事实，仅凭被上诉人所提交的《商品房买卖合同》以及1450万元的银行汇款凭证，就认定被上诉人以1500万元购买上诉人的商铺，并判决上诉人交付商铺并承担逾期交房违约金，实属认定事实错误的判决，应依法予以撤销。二、请求二审人民法院依法认定本案为抵押借款合同关系，并确认借款本金为1445万元，并已归还借款利息225万元。1、上诉人向被上诉人借款1500万元，被上诉人为了确保借款本息，才向上诉人提出以签订虚假的《商品房买卖合同》并办理登记的方式，为借款进行抵押担保。因此，上诉人与被上诉人是名为商品房买卖合同关系，而实际上是抵押借款合同关系。2、上诉人向被上诉人约定借款本金为1500万元，月息为3%。但被上诉人在向上诉人支付借款本金时，已先期按月息3%扣除了当月利息45万元，实际到账的本金为1445万元。并且被上诉人并无另行现金支付45万元的确凿证据。因此，根据相关民间借贷的法律之规定，上诉人请求二审人民法院依法确认上诉人向被上诉人借款的本金为1445万元。3、上诉人已向原审法院提交了上诉人分别于2012年6月8日、6月26日、7月2日、12月13日向被上诉人提交的惠州市鸿富盈实业有限公司、惠州市力群实业有限公司、惠州市鑫信科技有限公司支付借款利息510万元的证据。因此，上诉人请求二审人民法院依法确认上诉人已向被上诉人支付借款利息255万元。三、请二审人民法院依法按人民银行同期贷款基准利率的四倍，判决上诉人向被上诉人支付借款利息。上诉人与被上诉人之间的民间借款按月息3%计付利息，已超过了法定的最高利率，超出部分应不予支持。为此，上诉人请求二审人民法院按照人民银行规定的同期基准贷款利率的四倍以内，判决上诉人向被上诉人支付借款利息。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实及判决错误，应依法予以撤销。上诉人请求二审人民法院根据本案事实，依法重新作出公正判决，以维护法律的公正及上诉人的合法权益。刘影菲答辩称：一、一审判决认定事实清楚，答辩人与被答辩人存在商品房买卖合同关系，答辩人已按约付清购房款。2011年9月13日，答辩人与被答辩人签订了19份《商品房买卖合同》，并且双方所签订的19份合同全部在房产交易部门进行登记。合同约定：答辩人向被答辩人购买位于惠州市×××××号××套商铺房屋。合同约定19套商铺房屋购房款共计15058340元，但基于答辩人一次性购买19套商铺房屋和一次性付清购房款的因素，对购房价格进行了优惠调整，故双方约定19套商铺房屋实际总价为1500万元（该金额相比合同价少58340元）。根据被答辩人于2011年9月14日向答辩人出具的《委托书》可证实双方约定的19套商铺房屋实际总价为1500万元。2011年9月14日，答辩人按约向答辩人支付1500万元购房款，其中1450万元购房款以银行转账方式汇入被答辩人指定的深圳市源鑫旺贸易有限公司的银行账户，剩余50万元购房直接以现金方式支付，被答辩人在全额收清购房款后向答辩人出具了1500万元的《收据》。根据答辩人向一审法院提供的《商品房买卖合同》、《委托书》、《银行转账凭证》、《收据》可充分证明答辩人向被答辩人购买位于惠州市×××××号××套商铺房屋，且购房款已全部付清的事实，因此，一审法院认定事实清楚、证据充分。二、一审判决适用法律正确，被答辩人应按约向答辩人履行交房义务，并且承担逾期交房的违约责任。被答辩人辩称答辩人支付的款项并非购房款，而是借款，双方签订《商品房买卖合同》是对借款提供抵押，并且被答辩人有向答辩人支付利息。对于被答辩人的上述主张其未提供合法有效证据予以证明，均为一面之词。被答辩人声称双方存在借贷法律关系，但却并能提供合法有效证据证明，其提供的所谓支付利息的银行转账记录，根本无法证明存在借贷的事实，该银行转账记录显示收款人并非答辩人，与本案缺乏关联。一审法院本着审慎原则，告知被答辩人在庭审后十日内向法庭补充提交关于双方存在借贷关系的证据，但被答辩人仍未向法庭提交任何关于双方存在借贷事实的有效证据。并且一审法院应被答辩人的请求，多次组织被答辩人的法定代表人黄伟与答辩人本人到庭当面对质，但被答辩人的法定代表人黄伟均无故缺席。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，一审法院根据谁主张谁举证的法律原则，以及答辩人提供的证据材料，准确认定双方存在商品房买卖合同法律关系。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定被答辩人向答辩人交房的义务和逾期交房的违约责任。因此，一审法院判决被答辩人应向答辩人履行交房义务和承担逾期交房的违约责任符合法律规定和合同约定。三、被答辩人的上诉主张与事实和法律不相符，请求二审法院依法应驳回上诉，维持原判。1、被答辩人上诉仍称双方存在借贷法律关系，而非商品房买卖合同法律关系，但同样未能提供任何有效的证据来证明,完全属于一己不实之言。2、被答辩人上诉称涉案房屋均已出租，其不可能出售给答辩人。根据《合同法》规定的“买卖不破租赁”法律原则，即使涉案房屋存在出租的情形，也并不影响被答辩人行使向答辩人出售房屋的权利。3、被答辩人上诉称涉案房屋在2011年9月份的市场价格为每平方米35000元，其不可能低于市场价以每平方米12000元向答辩人出售。该观点与事实不相符，双方交易的价格基本符合当时市场行情，答辩人与另案一当事人一同向被答辩人购买38间商铺，以大量团购和一次性付款方式发生的交易必然存在价格优惠，并且双方交易价格的确定受市场经济、政策调控及个人主观等多方面因素的影响，被答辩人以交易价格低来否认双方的商品房买卖合同关系的主张无法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实及裁判理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，刘敏与刘影菲系朋友关系。由于刘影菲的银行账户在全国范围内汇款转账无任何手续费，且刘影菲是该银行的VIP客户可优先办理银行业务，故购房款2910万均是通过刘影菲的银行账户转出。本案在二审诉讼期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案争议焦点为上诉人伟豪公司与被上诉人刘影菲之间实质是商品房买卖合同关系，还是抵押贷款合同关系。就现有证据来看，一审中，被上诉人刘影菲向原审法院提交了以下证据：双方签订的商品房买卖合同十九份、伟豪公司出具的委托书委托刘影菲、刘敏将“伟豪×”第一层商铺中的38间购房款叁仟万元支付到深圳市源鑫旺贸易有限公司的账户。委托书加盖伟豪公司公章及法定代表人黄伟签名确认。刘影菲分三次向深圳市源鑫旺贸易有限公司转账15000000元的中国建设银行转账客户回单；伟豪公司财务出具的收据，载明收到刘影菲购房款15000000元。以上证据形成一条完整的证据链，足以证明双方合意为房屋买卖合同关系，刘影菲就其所主张的双方为商品房买卖合同关系完成了举证责任。反观伟豪公司提交的证据：伟豪公司向惠州市鸿富盈实业有限公司、惠州市力群实业有限公司、惠州市鑫信科技有限公司转账的银行进账单,予以证明伟豪公司受刘影菲、刘敏指定向以上公司账户支付借款利息合计510万元。伟豪公司仅提供转账凭证，未提供抵押贷款合意凭证，刘影菲、刘敏以双方不存在抵押贷款关系为抗辩，并提出证据证明双方为房屋买卖合同关系的情况下，伟豪公司应就双方存在抵押贷款合意进一步提供证据。二审开庭中，上诉人伟豪公司要求30天延期举证期限，鉴于上诉人所称的新证据对案情有重大影响，本院经合议庭讨论准予上诉人延期举证的申请。期限届满后，上诉人伟豪公司未提交新的证据。综上所述，上诉人无法提交充足的反驳证据加以证明其主张，一审对其主张不予认可并无不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应恪守。关于合同约定的逾期交付违约金是否过高的问题。合同约定按日向买受人支付已支付房价款万分之八的违约金，约定违约金是保证合同履行的一种手段，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,如果约定的过高或过低，当事人可以请求法院予以调整。鉴于被上诉人伟豪公司提交的商铺租赁经营合同，证明涉案商铺的出租情况。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故本案可参照涉案商铺的租金标准作为原告遭受损失的依据。根据商铺租赁经营合同，涉案商铺租金为80元/㎡/月，参照此标准，本院将逾期交付违约金调整为按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。上诉人上诉有理部分予以采纳，无理部分予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1813号民事判决的第一、三、四项及受理费负担的处理。二、变更惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民一初字第1813号民事判决的第二项为：上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人刘影菲支付逾期交房违约金（违约金以15000000元为本金，按每日万分之二计算，从2011年9月15日起计至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费160600元，由上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司负担130000元，被上诉人刘影菲负担30600元。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一四年八月二十七日书 记 员  段艳红附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；