上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第3463号原告上海丰业物业管理有限公司，住所地上海市某路某弄****。法定代表人曹刚，董事长。委托代理人王向东，上海市君悦律师事务所律师。被告徐佩芬。委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。委托代理人黄燕，上海市神州律师事务所律师。原告上海丰业物业管理有限公司诉被告徐佩芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告徐佩芬在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回后，被告徐佩芬不服提起上诉，二审裁定驳回上诉、维持原裁定。2014年2月17日，本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王向东、被告徐佩芬的委托代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丰业物业管理有限公司诉称，被告是上海市某路某弄某花园某号某室房屋（以下简称系争房屋）的产权人之一，原告自2006年起，根据与某花园业主大会签订的物业管理合同，对该小区进行物业管理服务。根据物业管理合同的约定，被告应于每季度首月底前向原告支付该季度的物业管理费，逾期支付的，应承担每日千分之三的违约金。但被告至今拖欠原告2007年1月至2008年6月、2011年1月至2012年12月的物业管理费共计14055.75元。原告经多次催讨未果，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：被告支付2007年1月至2008年6月、2011年1月至2012年12月期间的物业管理费14055.75元及违约金14055.75元。被告徐佩芬辩称，被告并非故意拒绝支付相应的物业管理费。由于被告所居住的系争房屋自2006年起漏水，为此被告一直向原告要求进行维修，但原告一直未予解决。故被告不同意向原告支付物业管理费。同时原告也从未向被告催讨过物业管理费，原告现在起诉要求物业管理费，其中2007年1月至2008年6月的物业费也已经超过了诉讼时效。另外，被告已经支付了2011年1月至2013年12月期间的物业管理费。原告请求支付违约金的标准亦不合理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告是本市某路某弄某号某室房屋（即系争房屋）的产权人之一，该房屋的建筑面积为197.69平方米。2006年1月，原告（乙方）与上海市徐汇区某花园业主大会（甲方）签订物业服务合同一份，约定，甲方委托乙方对某花园（座落位置某路某弄1-6号）进行物业管理，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：高层1.55元／月／平方米，多层0.75元／月／平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月底前履行交纳义务。逾期交纳的，逾期按每日千分之三支付违约金。合同期限为3年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。合同到期后，双方续签了新的合同，服务收费标准调整为高层1.80元／月／平方米，多层1.00元／月／平方米，管理期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止。还查明，2006年11月起，因系争房屋屋顶漏水，被告多次向原告进行报修，原告也曾上门维修过，但认为是由房屋质量问题所致，原告已经履行了相应的义务。被告则认为原告不作为，拒绝支付2007年1月至2008年6月的物业管理费。后被告于2010年9月向原告支付了2008年7月2010年12月的物业管理费。但2011年1月至2012年12月期间的物业管理费被告未支付。为此原告曾分别于2009年1月、2011年2月和2011年3月向被告邮寄挂号函件进行催讨，被告则表示未收到上述催款函。庭审中，被告提供2013年12月5日的发票一组，以证明被告已经支付了2011年1月至2013年12月的物业管理费。原告则认为上述发票是被告从原告工作人员处私自拿走所得，且支付2012年和2013年物业费的发票为手写，发票上未有收款人盖章，上述发票是不规范的，故不能证明被告已经支付了相应的物业服务费。对2012年和2013年发票原告已经作了退票处理，并提供了2013年12月12日的报案回执。被告则认为，因打印的痕迹比较淡，所以才用笔描了一遍。发票不规范是原告的问题，与被告无关，且原告报案已经隔了一周，故不同意原告的说法。还查明，2012年5月，原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付物业管理费，后原告又撤回起诉。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告出示的房地产登记信息、物业服务合同、发票、催款函、报案回执、被告提供的照片、发票、报修凭证及答复意见等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告与上海市徐汇区某花园业主大会签订的物业服务合同未违反法律、行政法规强制性规定，其对外签订的协议，应视为全体业主的意思表示，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由合同进行调整。原告履行了物业管理、服务义务，被告在享受原告提供的服务的同时，应向原告支付物业管理服务费，如未按期支付物业管理服务费，应承担相应的民事责任。庭审中，被告提供了物业费发票，发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。被告作为业主，发票对其而言，即是充分、有效的付款凭证。被告已经完成了证明其已经履行付款义务的举证责任。原告对发票的真实性无异议，但认为上述发票形式不规范，是废票，并认为此系被告私自拿走，对此原告并未提供相应的证据证实，原告提供的报案回执亦是在发票开出一周以后，对此应由原告承担举证不能的责任。故本院认为，被告支付了2011年1月至2012年12月期间的物业管理费。被告拒交物业费后，原告向被告发送了催款通知，被告虽否认未收到此前的催款通知，但被告未提供证据否定原告提供的邮件清单的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院推定原告交寄的催款通知已经送达被告，原告的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，故对被告认为原告主张超过诉讼时效的辩称本院不予采信。被告在经原告催讨后仍不支付物业管理费，原告要求被告支付相应违约金，具有合同依据，本院予以支持。原告主张的违约金，其实质为迟延履行违约金，违约金的基本性质为补偿性，其标准应与违约造成的损失大体相当。本院认为物业服务合同中约定千分之三的违约金标准应属过高，对该计算标准由法院调整后酌情判处。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告徐佩芬于本判决生效后十日内向原告上海丰业物业管理有限公司支付2007年1月1日至2008年6月30日止的物业管理服务费5，508元；二、被告徐佩芬于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰业物业管理有限公司物业管理费滞纳金，分别以每季918元为本金，分别自2007年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日、2008年2月1日、5月1日起算至实际付清之日止，均按银行同期贷款利率计算。三、驳回原告上海丰业物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计251.40元，由原告负担226.40元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一四年四月二十一日书记员  茅丽雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。