杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第2740号原告：欧某某。委托代理人：张甲。被告：杭州××有限公司。住所地：杭州市西湖区××市××灯××路××号。法定代表人：朱某某。委托代理人：张乙、陈某。原告欧某某诉被告杭州××有限公司（以下简称隽策公乙）租赁合同纠纷一案，于2010年12月21日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2011年1月25日公开开庭审理。因案情复杂，本案由简易程序转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2011年4月12日进行第二次开庭审理。原告欧某某的委托代理人张甲，被告隽策公乙的委托代理人张乙、陈某到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告欧某某诉称：2010年3月，隽策公乙通过广告招商，在杭州市西湖区三墩镇开办顺泰商贸城。欧某某应招与隽策公乙签订了一年期的《营业房（商位）租赁合同》，并按照约定交付租金、押金和管某某。2010年4月26日，三墩顺泰商贸城开张营业。该市场开业后，欧某某等商户发现市场缺乏消防设施，存在严重消防安全隐患，生命财产没有安全保障，因此不敢正常营业，并不断向有关管理部门和新闻媒体投诉。通过向杭州市西湖区公安分局消防大队（以下简称西湖消防大队）反映情况，欧某某等商户方得知隽策公乙于2010年9月25日才向消防部门申请公共聚集场所投入使用、营业前消防安甲查。西湖消防大队经检查发现该市场存在四项消防问题，于2010年10月14日下发了西公消安检决字（2010）第0016号《不同意投入使用、营业决定书》。同时，因顺泰商贸城未经消防安甲查擅自投入使用、营业，西湖消防大队于2010年10月19日下发西公（消）决字（2010）第4127号行政处罚决定书，责令该市场停产停业，并处隽策公乙罚款3万元。另外，欧某某等商户还从杭州市工商行政管理局西湖分局（以下简称西湖工商分局）了解到，三墩顺泰商贸城的市场名称根本未经核准登记，违反了《浙江省商品交易市场管理条例》第十一条第二款、第十二条的规定。原告欧某某认为，隽策公乙作为三墩顺泰商贸城的举办者，无视法律规定，在没有取得消防安全开业检查甲文件和市场名称未经核准登记的情况下进行市场招商、市场广告宣传等经营活动，还滥用涉嫌私刻的“杭州××有限公司招商部”公章，与不明真相的商户签订《营业房（商位）租赁合同》，无法交付约定的顺泰商贸城商位，导致欧某某等商户不能取得合法的顺泰商贸城市场经营证，无法实现以顺泰商贸城经营户名义对外开展合法、安全经营的合同目的，故诉至法院，请求判令：1、解除欧某某与隽策公乙签订的《营业房（商位）租赁合同》；2、隽策公乙退还欧某某租金49000元、押金5000元、管某某1440元；3、隽策公乙赔偿欧某某装修损失5000元。被告隽策公乙辩称：一、本案所涉租赁物位于西湖区灯彩路××号的杭州三墩镇第二农贸市场（以下简称第二农贸市场），杭州三墩镇第二农贸市场有限公乙（以下简称农贸市场公乙）为所有权人并拥有该市场的《市场名称登记证》。隽策公乙系具体经营第二农贸市场小百货部分并为此而设立的主体，经营范围包括批发、零售日用百货、服装鞋帽、商场等。隽策公乙的经营活动经过了农贸市场公乙的同意和行政主管部门的审批，故本案中不存在市场名称未经核准登记的情形。欧某某等商户在签订、履行本案所涉租赁合同过程中，选取了具体的商位并已经营9个多月，均知晓其商位的具体位置以及属于第二农贸市场组成部分的事实。二、本案所涉租赁物并不存在消防隐患。第二农贸市场在2009年就通过了整体消防验收，本案所涉商位系第二农贸市场的一部分，当然应认定为消防合格。同时，因为存在局部装修的问题，隽策公乙又于2010年12月7日取得了《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》。三、《营业房（商位）租赁合同》所称“顺泰商贸城”仅是一个对外的称呼，法律没有规定必须经过登记。欧某某关于某策公乙私刻“杭州××有限公司招商部”印某的说法也不能成立。四、营业执照的办理需要商户的配合，目前隽策公乙已经为提供资料的商户办好营业执照，未能办理营业执照的系因商户自身怠于配合所致。同时，大部分商户还在正常营业，所谓不敢经营之说并不属实，欧某某等商户因为目前市场刚刚开张、生意不佳才提起了本案诉讼。故欧某某的起诉没有事实和法律依据，本案并不符合合同解除的情形，请求驳回原告欧某某的诉讼请求。原告欧某某为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1、《营业房（商位）租赁合同》。证明隽策公乙向欧某某出租商位的事实。2、隽策公乙与欧某某订立的《协议书》。证明隽策公乙承诺给予欧某某2个月的免租期。3、收款收据3张。证明欧某某向某策公乙交纳租金、押金、管某某的情况。4、顺泰商贸城经营人员入场须知。证明隽策公乙确认入场经营人员由顺泰商贸城办理营业执照，严禁无证经营。5、2010年11月17日西湖消防大队出具给浙江人地律师事务所的复函。证明隽策公乙于2010年9月25日才申请公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查；消防部门检查发现本案所涉场所存在消防问题，不同意投入使用、营业，并对隽策公乙擅自投入使用、营业的行为予以处罚的事实。6、本案所涉租赁物所在市场被查封的照片1张。证明因隽策公乙拒不执行停产停业的行政处罚决定，西湖消防大队于2010年12月6日查封本案所涉市场的事实。7、收款收据1张。证明欧某某为本案所涉租赁物支出装修费的事实。被告隽策公乙为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1、第二农贸市场的市场名称登记证以及工商查档材料。证明第二农贸市场的举办者为农贸市场公乙，其已取得市场名称登记证，许可经营的商品种类包括农副产品、副食品和百货。2、隽策公乙的公乙设立登记材料（包某某策公乙的公乙设立登记申请书、股东名录、与农贸市场公乙签订的《租房合同》和房屋所有权某、原卫生许某某）；3、隽策公乙的原营业执照副本。以上证据2、3，证明金甲为经营管理第二农贸市场而于2009年6月成某某策公乙，隽策公乙系利用第二农贸市场的空余场地开设，经营范围包括零售、批发日用百货和商场等，得到了农贸市场公乙的同意并经行政主管部门的审批，有资格经营商场；隽策公乙住所地为灯彩路**第二农贸市场内。4、隽策公乙的公乙变更登记材料（包某某策公乙的公乙变更登记申请书、2010年4月10日的股权转让协议和股东会决议、卫生许某某）；5、隽策公乙现营业执照副本。以上证据4、5，证明2010年5月，隽策公乙的法定代表人和股东进行了变更，但，但经营范围和住所地没有改变/div>6、12户商户的个体工商户工商登记情况。证明隽策公乙可以且已为部分经营户办理好营业执照。7、农贸市场公乙、隽策公乙的《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》各1份。证明第二农贸市场的整体建筑包括本案所涉租赁物已于2009年8月26日通过消防安甲查，局部装修后也于2010年12月7日通过消防安甲查，不存在安全隐患。8、个人申某某18份。证明部分经营户拒绝配合隽策公乙进行消防安甲查，拖延、阻挠各项证照的办理。应原告欧某某的申请，本院于2011年1月21日向西湖消防大队进行调查，并调取了隽策公乙的《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》、杭州市西湖区人民政府办公室西政办简某（2010）11号公丙处理简某单、西湖消防大队西公（消）决字（2010）第4127号公丁政处罚决定书、罚没款票据。原告欧某某欲以此证明的内容同其提交的证据5。为查明本案所涉租赁物（位于第二××层部分）是否通过了消防安甲查，本院于2011年3月1日向西湖消防大队进行了调查并到实地查看，确认第二农贸市场为两层建筑结构，因为建筑物南北部分第一层的层高不同而将南边的第二层称为第三层，实际并不存在三层结构，故《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》所载通过消防安甲查的建筑层数为两层。为查乙策公乙是否有权以农贸市场公乙登记的第二农贸市场名义从事市场招商、市场广告宣传等经营活动，本院于2011年3月3日、4月7日两次向农贸市场公乙进行调查，并向西湖工商分局调取了已经办理的“杭州三墩镇第二农贸市场施某某百货店”营业执照的申请材料。农贸市场公乙的法定代表人金乙表示不认可本案所涉隽策公乙的对外招商行为。而在工商部门备案的用于办理“杭州三墩镇第二农贸市场施某某百货店”营业执照的租赁合同（系复印件）的出租人为第二农贸市场（盖有三墩第二农贸市场管理办公室印某）。经质证，关于原告欧某某提交的证据，被告隽策公乙对证据1没有异议，认为可以说明隽策公乙是出租人，且欧某某已经连续停业10天以上，隽策公乙按约有权不退还一切费用；对证据2的真实性没有异议，但证明对象有异议，免租的承诺附有条件，欧某某等商户集体停业的行为违反了约定，故不再享有免租的优惠；对证据3没有异议；对证据4的真实性没有异议，但顺泰商贸城仅是一个对外的称呼，欧某某明知隽策公乙是出租人和为其办理营业执照的主体；证据5未经西湖消防大队盖章，甚至签字之人与名片人员信息不一致，真实性无法确认，且本案所涉市场在2009年就是经消防检查甲的场所，由于商户的投诉，隽策公乙予以改进，并取得了《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》，不存在消防隐患；对证据6的真实性没有异议，但次日一早西湖消防大队就予以解封；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予确认；对原告欧某某申请本院向西湖消防大队调查的材料没有异议。关于被告隽策公乙提交的证据，原告欧某某对证据1的真实性没有异议，但认为第二农贸市场的市场名称登记与顺泰商贸城无关；对证据2、3的关联性不予认可，证据3甚至无原件，隽策公乙的经营范围不同于顺泰商贸城的市场名称登记，经营商场不同于开办市场；对证据4、5的真实性没有异议，但是朱某某在2010年5月才成为隽策公乙的法定代表人，对朱某某在2010年4月签订本案所涉租赁合同的合法性有异议，隽策公乙的卫生许某某与顺泰商贸城无关；证据6与本案无关，且部分商户在2010年10月29日已经停止经营，也从未要求办理第二农贸市场的营业执照；证据7中农贸市场公乙的《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》没有原件，且不能以该证据认定顺泰商贸城消防验收合格，同时，本案所涉租赁物位于第三层，该些合格证没有涉及第三层，可能存在擅自加层的问题；证据8中仅7份个人申某某的签名是真实的，且是为抵制隽策公乙以消防安乙训为由非法收费的行为而出具，其内容并不合法，与本案亦无关联性。关某某院于2011年3月1日向西湖消防大队所作的调查笔录，原告欧某某没有异议，但认为隽策公乙虽然不存在擅自加建一层的问题，但仍进行了装修、改造；被告隽策公乙没有异议。关某某院向农贸市场公乙金乙所作的调查笔录和向西湖工商分局调取的材料，原告欧某某对形式真实性没有异议，但认为本案系顺泰商贸城有无进行市场名称登记的问题，隽策公乙是否有权以第二农贸市场名义招商与本案无关，施某某也未与第二农贸市场签订过租赁合同；被告隽策公乙对真实性没有异议，表示实际系金甲在运营第二农贸市场，从用于办理商户营业执照的租赁合同看，第二农贸市场认可隽策公乙与欧某某等商户的租赁合同关系。本院审查后认为，一、关某某案所涉租赁合同的订立和履行情况，原告欧某某提交的证据1、2、3、4的真实性没有争议，作为本案的有效证据。二、关于原告欧某某主张的损失问题，其提交的证据7并非正规发票，同时，原告欧某某不申请对租赁物中已经形成附合的装修残值损失问题进行评估，本院将结合现场勘查情况酌情予以确定。三、关某某案所涉租赁物的消防问题，原告欧某某提供的证据5虽未经西湖消防大队盖章，但结合本院于2011年1月21日向西湖消防大队的调查笔录和调取的材料，对其真实性可以予以确认，该些证据均作为本案的有效证据；原告欧某某提交的证据6、被告隽策公乙提交的证据7以及本院于2011年3月1日向西湖消防大队所作的调查笔录的真实性没有争议，作为本院的有效证据；被告隽策公乙提交的证据8仅涉及消防安乙训，与消防安甲查是否合格并不存在必然联系，不作为本案的有效证据；至于本案所涉消防安甲查问题是否构成解除本案所涉租赁合同的理由，本院将在本院认为部分作出认定。四、关于某策公乙是否就本案所涉租赁物的招商拥有相应的资质，被告隽策公乙提交的证据1的真实性没有争议，证据2-5中关于某策公乙的营业执照、卫生许某某的真实性经调查核实无误，本院予以确认，其他关于某策公乙设立、变更的情况与本案无关，不作为本案的有效证据，至于某策公乙的经营范围和住所地能否说明其具有开办市场的资质及本案的争议焦点，本院将在本院认为部分作出认定；被告隽策公乙提交的证据6、本院向农贸市场公乙所作调查笔录以及向西湖工商分局调取用于办理“杭州三墩镇第二农贸市场施某某百货店”营业执照的申请材料的形式真实性没有争议，本院予以确认，但用于办理该些营业执照的租赁合同与本案所涉租赁合同不同，隽策公乙又未能向本院出示用于办理营业执照的租赁合同原件，同时农贸市场公乙法定代表人金乙已经向本院明确表示不认可隽策公乙的招商行为，故隽策公乙提交的证据6并不能证明隽策公乙能够为经营户开展合法经营办理好营业证照。综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2010年4月26日，隽策公乙（甲方）将位于顺泰商贸城内373号商位（建筑面积约21平某某）出租给欧某某（乙方）作营业使用（限于服装、鞋类、箱包、小百货经营），双方签订《营业房（商位）租赁合同》，约定租赁期限为2010年4月26日至2011年4月25日，租金为55000元，在每年度开始一个月以前交纳该年度租金，每年租金涨幅不超过10%。该合同还约定，…四、押金处理商品房某某保证金支某某式：押金定额伍仟元整，在进场前付清，押金不计息，在合同期内或期满冲抵违约金和赔偿金后归还乙方。五、甲方为乙方提供如下服务，乙方在租金以外支付甲方下列费用：（1）公共水、电费某定分摊；（2）商贸城广告固定分摊，个人广告个人支付；（3）物管费每年每户1440元；（4）乙方某租商位的电费按表计算；上述费用按甲方规定时间收取。六、…七、乙方签订合同日后如需装修营业房，装修方案需经甲方认可，不得变动和改变房屋结构及水电管线。八、…九、乙方如需转租第三人或与第三人互转营业房（商位）时，必须取得甲方书面同意和工商行政管理机关核准，办理有关手续，并向甲方缴纳每间过户转让费叁佰元整。十、本合同到期后自动终止，乙方在租赁期满时把营业房（商位）交还给甲方，交还时无条件拆除装潢设施，如需继续租赁的…十一、凡涉及本合同履行中的一切变更、解除事项，双方应采用书面形式，并在接到通知之日起十五天内做出答复，否则视为默认。十二、违约责任：在合同期内，双方均应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金总额的30%违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。有下列情况之一，乙方某某终止合同，甲方应承担违约责任，支付违约赔偿金：（1）未按合同规定的面积提供营业房（商位）（浮动在15%之内不做违约处理）；（2）未按合同规定的期限提供营业房（商位）；（3）未按合同规定的要求提供服务。给乙方通知仍未整改的有下列情况之一，甲方某某终止合同，乙方应承担违约责任，甲方某某切断乙方水电并收回营业房（商位）：（1）…（2）开张起擅自停业一天罚款贰佰元整，累计停业10天以上甲方某某收回店铺，一切费用不得退还。（3）…（8）…。等等。该合同甲方盖有“杭州××有限公司招商部”的印某。同时，隽策公乙向欧某某等经营户发出《顺泰商贸城经营人员入场须知》，要求入场经营者必须先取得顺泰商贸城固定经营场地资格，再由顺泰商贸城办理营业执照，向税务部门办理税务登记证，严禁无证经营等等。该租赁合同签订当日，欧某某向某策公乙交纳了租金49000元、押金5000元和管某某1440元。隽策公乙交付商位后，欧某某进行了装修并开始经营。后，隽策公乙于2010年6月22日与欧某某签订《协议书》，约定：1、本市场免租2个月，包括原有市场承诺的试营业22天在内。市场规定免租2个月的时间到合同期满后补足给商户，自补充协议签订以后转让进场的经营户都不享受以上优惠时间。2、…3、经营户如再有集体停业或一切扰乱市场正常营业行为，将取消一切优惠措施，商户自行承担盈亏的一切后果，凡违反市场制度的一律按合同办事与处理。4、…。另查明，本案所涉租赁物位于第二农贸市场（位于杭州市××区灯彩路××号）内，系隽策公乙对第二农贸市场进行局部装修后分隔而成。第二农贸市场的举办者为农贸市场公乙，并取得相应的《市场名称登记证》、《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》。2010年9月25日，隽策公乙向西湖消防大队申请公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查。西湖消防大队经检查发现市场存在部分单独分隔的摊位未设置感烟探测器、自动喷水灭火系统等问题，故于2010年10月14日向某策公乙下发了西公消安检决字（2010）第0016号不同意投入使用、营业决定书；同时，因隽策公乙存在未经消防安甲查擅自投入使用、营业的情况，西湖消防大队于同年10月19日作出西公（消）决字（2010）第4127号公丁政处罚决定书，责令隽策公乙停产停业，并处罚款30000元。后，隽策公乙仍未停产停业，西湖消防大队于同年12月6日作出西公消强字（2010）第0005号行政强制执行决定书，对本案所涉租赁物所在市场予以强制查封。次日，隽策公乙取得了《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》，西湖消防大队解除了查封措施。该合格证载明场所名称为隽策公乙、消防安全责任人为朱某某、地址为三墩镇灯彩路181号1-2层，场所所在建筑名称为第二农贸市场，使用性质为集贸市场，建筑层数为地上2层、使用面积为3109平某某。又查明，第二农贸市场的《市场名称登记证》载明的商品种类包括农副产品、副食品、百货。隽策公乙成立于2009年6月，系利用第二农贸市场部分场地开设，经营范围包括批发、零售定型包装食品、水某、日用百货、服装鞋帽、通讯器材、五金交电、家用电器、黄金某某、办公用品；商场；以及其他无需报经审批的一切合法项目。隽策公乙的原法定代表人为金甲，2010年5月变更为朱某某。隽策公乙使用的顺泰商贸城名称未经市场名称登记。2010年10月至11月，隽策公乙为施某某等12个商户办理了相应的杭州三墩镇第二农贸市场施某某百货店等个体工商登记，但用于办理营业执照的租赁合同复印件（隽策公乙未能出示原件）所载出租人为第二农贸市场，并非隽策公乙。另，隽策公乙于2010年12月28日收到本案起诉状副本。在法庭辩论终结前，本案所涉隽策公乙的招商（租）行为未得到农贸市场公乙的认可。欧某某自认其停止经营的时间为2010年11月8日，隽策公乙对此未出示反驳证据。同时，欧某某对其主张的装修损失问题不申请评估。本院于2011年4月15日召集双方当事人现场查看租赁物，形成附合的装修包括吊顶和墙纸。本院认为：隽策公乙与欧某某签订《营业房（商位）租赁合同》，双方成立租赁合同关系，本院予以确认。本案的主要争议问题为欧某某主张解除租赁合同的理由是否成立。首先，隽策公乙虽然未在招租或者交付租赁物前取得消防安全开业检查甲文件，但消防安全开业检查并非本案所涉租赁合同的生效要件，且隽策公乙已于2010年12月7日取得《公甲集场所投入使用、营业前消防安甲查甲证》，故欧某某以消防验收问题主张解除合同的意见，本院不予采纳。第二，隽策公乙并非市场举办者，却以自己的名义开展未经市场名称登记的所谓顺泰商贸城的招商（租）行为，违反了《浙江省商品交易市场管理条例》等法规的规定。虽然本案所涉租赁物位于第二农贸市场内以及第二农贸市场的市场名称经过合法登记并无争议，但市场的名称、宣传与欧某某承租商位开展经营活动存在一定联系，同时，在法庭辩论终结前隽策公乙的招商行为尚不能取得第二农贸市场的举办者农贸市场公乙的认可，即欧某某无法通过合法途径办理营业证照以开展正常经营。故欧某某以《营业房（商位）租赁合同》的合同目的无法实现为由，要求解除与隽策公乙的租赁关系的诉讼请求，合理正当，本院予以支持。欧某某以诉讼的形式主张解除合同，合同自起诉状副本到达隽策公乙之日即2010年12月28日解除。租赁合同的解除不具有溯及力，欧某某应当支付合同解除前的租金和管某某，之后的租金、管某某以及押金隽策公乙应予退还。欧某某要求隽策公乙退还全部租金没有依据，本院不予支持。《营业房（商位）租赁合同》确定的租赁期限为2010年4月26日至2011年4月25日，但之后隽策公乙又与欧某某签订《协议书》约定隽策公乙给予欧某某两个月免租期并在合同租赁期满后补足，即租赁期限应延长至2011年6月25日。《营业房（商位）租赁合同》、《协议书》虽有关于“…累计停业10天以上甲方某某收回店铺，一切费用不得退还”、“经营户如再有集体停业或一切扰乱市场正常经营行为，将取消一切优惠措施”的约定，但欧某某以隽策公乙的违约行为导致合同目的不能实现为由主张解除合同并非擅自停业的扰乱市场行为，隽策公乙关于租金等费用不予退还、给予两个月免租期的条件不成就等意见，本院不予采纳。即隽策公乙应退还欧某某租金20589元（49000元／426天＊179天）、管某某465.5元（1440元／365天＊118天）、押金5000元。同时，本案所涉合同的解除系因隽策公乙的违约行为所致，隽策公乙应赔偿欧某某形成附合部分的装修残值损失，未形成附合部分的装修欧某某可自行拆除。对形成附合部分的装修残值损失，经本院现场查看附合部分的装修，结合租赁物的面积、庭审中欧某某的陈述，本院酌情确定为700元，欧某某超过该部分的装修损失赔偿请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、欧某某与杭州××有限公司签订的《营业房（商位）租赁合同》于2010年12月28日解除。二、杭州××有限公司返还欧某某租金20589元、管某某465.5元、押金5000元，共计26054.5元，于本判决生效之日起十日内付清。三、杭州××有限公司赔偿欧某某装修损失700元，于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回欧某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，由欧某某负担731元，杭州××有限公司负担580元。杭州××有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴玉凤审 判 员  熊英英代理审判员  卜 亮二〇一一年四月十八日书 记 员  陈容容