广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书(2010)龙民二初字第77号原告（反诉被告）汕头市南华房地产开发有限公司，住所地汕头市红领巾路32号。法定代表人陈伟忠。委托代理人张丹茹，广东当儒律师事务所律师。被告(反诉原告)欧玩珠，女，汉族，1967年2月13日出生，住汕头市金平区，委托代理人王培斌，男，汉族，1972年11月30日出生，住汕头市金平区。原告（反诉被告）汕头市南华房地产开发有限公司（下称南华公司）诉被告(反诉原告)欧玩珠商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年11月23日受理后，依法适用简易程序，于2010年12月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人张丹茹、被告(反诉原告)的委托代理人王培斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南华公司诉称:2009年7月26日，我司与欧玩珠签订《汕头市商品房买卖合同》,约定欧玩珠向我司购买天河公寓住宅部分410号商品房一套。房价总款220,410元,首付90,410元,余款130,000元通过银行按揭贷款付款,欧玩珠须在2009年8月26日前办妥按揭贷款。合同签订后,欧玩珠交了首付,但按揭贷款一直拖延至2009年10月16日才到帐,欧玩珠构成逾期付款。该合同第七条第一款第(2)条约定：逾期付款超过50日，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买收人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。欧玩珠应向我司承担逾期付款违约责任。现请求：一、判令欧玩珠赔偿双方“汕房售9000273号”商品房买卖合同项下逾期付款51天违约金2,652元;二、判令欧玩珠承担本案诉讼费用。南华公司提交了以下的证据:1．《汕头市商品房买卖合同》,证明欧玩珠逾期付款51天的事实;2．银行进账单,证明欧玩珠逾期付款51天的事实。欧玩珠反诉称：我与南华公司签订的《汕头市商品房买卖合同》第十五条约定：南华公司应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2010年8月18日交房后,南华公司至今未履行向产权机关办理权属备案的合同义务,导致我至今不能取得房地产权属证书。南华公司除应继续履行该合同义务外,根据法释[2003]7号司法解释的规定,还应按照已付购房款总额,以金融机构计收逾期贷款利息的标准,向我支付自2010年10月18日起计至南华公司办理商品房权属登记备案之日止的违约金。诉讼请求：一、责令南华公司履行向产权登记机关办理汕头市黄河路23号天河公寓410号商品房的权属登记备案义务;二、判令南华公司按已支付购房款220,410元，以金融机构计收逾期贷款利息的标准向欧玩珠支付自2010年10月18日起计至南华公司向产权登记机关办理商品房权属登记备案之日止的逾期登记违约金2,852.66元；三、判令南华公司承担本案诉讼费用。欧玩珠提交了以下的证据：1．交房结算单，证明南华公司未履行办理商品房权属登记备案的合同义务；2．汕头市住宅质量保证书，证明南华公司未履行办理商品房权属登记备案的合同义务；3．公证书，证明欧玩珠并不存在逾期付款违约事实。汕头市房产局答复本院的调查函。经开庭质证，欧玩珠对南华公司提交的证据的真实性、合法性无异议，对证明的事实有异议，不能证明我方存在逾期付款的事实。南华公司对欧玩珠提交的证据的真实性无异议，对证明的内容有异议，证据1-2不能证明我方没有办理备案登记责任，证据3只是办理银行按揭贷款程序，不能证明欧玩珠没有逾期付款事实；对汕头市房产局的复函，欧玩珠认为证明了南华公司违约，南华公司认为陈述的情况属实。本院确认南华公司、欧玩珠提交的证据及汕头市房产局的复函可以作为认定事实的依据。本院查明：2009年8月25日，南华公司与欧玩珠签订编号为汕房售9000273号《汕头市商品房买卖合同》,约定：欧玩珠向南华公司购买黄河路23号天河公寓住宅部分410号商品房一套，房价款总款220,410元,欧玩珠应于2009年7月26日前付给南华公司首期房款90,410元,余款130,000元（由银行提供6年按揭）,欧玩珠应在2009年8月26日前向银行办妥按揭贷款相关手续。合同第十五条约定：南华公司应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由南华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因南华公司的责任，欧玩珠不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：本商品房于商品房买卖合同签订起×日内由〔乙方（买受人）委托甲方（出卖人）〕向当地房屋登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方面申请登记。2009年10月9日，南华公司、欧玩珠、交通银行股份有限公司汕头长银支行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定由欧玩珠向交通银行股份有限公司汕头长银支行贷款130,000元。同日，上述各方向汕头市汕头公证处申请办理合同公证。同月13日，汕头市汕头公证处作出（2009）汕市证抵字第9900号《公证书》，证明合同上三方当事人的签字、盖章属实。2009年7月26日,欧玩珠以现金方式支付首付房款90,410元,按揭贷款130,000元于同年10月16日汇入南华公司帐户，2010年8月18日，南华公司将房产交付欧玩珠。2011年2月15日，本院向汕头市房产管理局发函调查：一、南华公司是否将汕头市黄河路23号天河公寓住宅部分410房的权属登记资料报你局备案？二、上述房产是否具备办理房地产权证的条件？2011年3月28日，汕头市房产管理局向本院复函：一、黄河路23号公寓410号房于2009年8月25日办理交易登记备案，购房人为欧玩珠；二、2010年11月3日，南华公司提供项目有关登记资料向我局申请初始登记时，经初步审查，该项目基本具备初始登记条件，但有部分资料未完善，需由该司补正后才能办理，近日该司已按规定补正有关资料，我局将予以受理初始登记，初始登记办妥后即可受理销售房产的分户登记发证手续。本院认为：南华公司与欧玩珠签订的《汕头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。关于南华公司请求判令欧玩珠赔偿逾期付款51天违约金2,652元的诉讼请求，因双方签订的合同并未对付款时间及违约责任进行约定，而且按揭贷款130,000元是在南华公司、欧玩珠、交通银行股份有限公司汕头长银支行签订《个人住房抵押贷款合同》之后才可能汇入南华公司帐户，因此南华公司的诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。欧玩珠辩称没有构成逾期付款的主张，理由成立，本院予以采纳。关于欧玩珠请求判令南华公司履行向产权登记机关办理汕头市黄河路23号天河公寓410号商品房的权属登记备案义务并支付逾期登记违约金2,852.66元的诉讼请求，由于南华公司的原因，导致欧玩珠至今未能取得房屋产权证书，南华公司应当承担违约责任。欧玩珠的上述请求予以支持。因双方的合同并未约定履行向产权登记机关办理权属登记备案的违约责任，故违约金的计算标准及起算时间应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即自2010年11月18日起按中国人民银行规定的逾期金融机构人民币贷款基准利率的标准计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告汕头市南华房地产开发有限公司的诉讼请求。二、反诉被告汕头市南华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起，将办理房地产权属登记资料上报房产管理部门。三、反诉被告汕头市南华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向反诉原告欧玩珠支付自2010年11月18日起至房产管理部门正式受理登记之日止，以购房款220,410元按中国人民银行规定的逾期金融机构人民币贷款基准利率计算违约金。案件受理费（本诉）25元，由南华公司负担，（反诉）525元由南华公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吴丽萍二〇一一年四月十二日书记员  杨文健附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。