烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2014）牟民一初字第116号原告：烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处王家疃村。法定代表人：李广学，主任。委托代理人：王昭民，村民委员会工作人员。委托代理人：王兰兰，山东乾元律师事务所律师。被告：烟台天银商贸集团，住所地烟台市牟平区海八街王家疃市场内。负责人：王荣团。被告：烟台天银商贸集团有限公司，住所地烟台市牟平区海八街王家疃市场内。法定代表人：王荣团，董事长。二被告委托代理人：李琦、姜忠良，山东前卫律师事务所律师。原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会（以下简称王家疃村委）诉被告烟台天银商贸集团（以下简称天银集团）、烟台天银商贸集团有限公司（以下简称天银集团公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王昭民、王兰兰、二被告的委托代理人李琦、姜忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家疃村委诉称：2006年12月30日，原、被告签订一份《产权转让合同书》，合同约定，原告将其所属的企业糖果厂、宿舍楼、大修厂实行改制，将房产及土地以1109000元的价格一次性转让给被告天银集团。该合同违反了法律的强制性规定且涉案企业及土地的处置未经过村民会议决议，也未进行公开竞价，违反了民主议定原则。要求确认《产权转让合同书》无效。另外被告天银集团不具有法人资格，被告天银集团公司应对被告天银集团的民事行为承担责任。被告天银集团、天银集团公司辩称：原、被告签订的《产权转让合同书》约定的土地转让不能当然否定合同整体的有效性。即使租赁期限超过二十年的部分无效，该《产权转让合同》仍在合法有效的租赁期限内。且该合同签订时完全履行了村民意思自治原则，在合同盖章处有原告的村民代表签字通过。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年12月30日，原、被告签订《产权转让合同书》，该合同书的内容为：“根据各级党委、政府对‘村办企业改制’的指示精神，为彻底转换企业机制，增强企业活力，结合本村实际情况，现对王家疃村（以下简称甲方）所属企业糖果厂、宿舍楼、大修厂实行改制，即厂房、土地一次性永久转让给烟台天银商贸集团（以下简称乙方），双方本着平等、互利的原则，特签订产权转让合同如下：一、转让厂房的土地面积及四至的确认：由改制小组对厂房、土地进行实地丈量（附原企业土地使用证及实地丈量平面图各一份），建筑面积为宿舍楼1218.91平方米、糖果厂343.04平方米，占用土地面积为大修厂0.94亩、糖果厂0.37亩（不含建筑物占地），四至为：东至正阳路中心、南至新区大街中心、西至村路中心、北至二针织交界。二、转让价格及付款方式：建筑物转让价格为每平方米宿舍楼400元、糖果厂500元，折价48.75万元、17.15万元，土地价格为每亩大修厂40万元、糖果厂20万元，折价37.60万元、7.40万元，即糖果厂、宿舍楼、大修厂总转让价格为壹佰壹拾万玖仟元整，该款项乙方应于2007年1月30日全部付清，若乙方确实资金紧张，经甲乙双方协商可转为借款，但需按年5%付息。三、本合同一式三份，甲乙双方及档案室各一份，双方签字盖章后生效。”原告王家疃村委在甲方处盖章，被告天银集团在乙方处盖章。二被告对该合同真实性无异议，其亦提供一份《产权转让合同书》，内容与原告提交的一致，但合同乙方注明为“天银集团公司”，该合同乙方处加盖二被告的印章。原告称被告天银集团公司的印章是事后加盖的，其持有的合同上仅由被告天银集团加盖印章。双方认可涉案的厂房只办理了集体土地使用权证，未办理房产证。原、被告争议的焦点问题在于《产权转让合同书》的法律效力。针对该争议焦点，二被告提交了以下反驳证据：1.《王家疃村拟定2005年企业改制方案》，主要内容为：2005年2月20日，经村两委研究，并由全体村民代表及党员签字同意，对我村所有未改制的企业进行全面改制，现经改制小组测量、评估，并提交两委及村民代表研究，特拟定王家疃村2005年企业改制方案如下：……二、本次改制的原则是：公开、公平、公正，采取竞标的方式进行。改制的企业包括：五金厂、糖果厂及建筑公司办公楼等。该方案由中国共产党山东省牟平新区企业总公司委员会及王家疃村委加盖印章，并由村民代表签字。二被告主张该方案中包含本案所涉的《产权转让合同书》中的转让标的。2.《王家疃村2005年企业改制方案》，主要内容为：经王家疃村两委研究，全体村民代表及党员同意，2005年王家疃村对所有未改制的企业全部进行改制及对部分车辆进行处理，对前者已改制的企业手续不完备的在原基础上进一步完善。一、改制领导小组设定5人，组长：王荣团，付组长：刘承冬，成员：王存业、孔繁成、徐元成。二、2005年改制的企业原则上定为资产（包括厂房、设备和土地）全部一次性出售。由村民代表及党员签字。3.烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处下发的《宁海街道村办企业改革工作实施方案》，主要内容：为了进一步加快村办企业产权制度改革步伐，根据上级有关改革指示精神，本着产权一次卖断，资产一次变现，债务一次划转，改革一步到位的原则，结合宁海街道村办企业的实际情况，制定改革工作实施方案如下：1.坚持公开民主的原则。村办企业改制要广泛征求群众意见，尊重大多数群众意愿。改制方案必须经党员大会和村民代表大会审议通过后实施，保证改制始终在公开、公平的前提下进行，防止私下交易。3.坚持资产不流失的原则。认真搞好审计和评估工作，确保集体资产不流失。在产权转让过程中，要引入竞争机制，大力推行公开竞价拍卖。要加强对产权转让收入的管理和使用，保证集体资产保值增值。二、改制形式1.整体出售。2.股份制（或股份合作制）。3.售租结合。对不适宜整体出售股份制改造的企业，可采取售租结合，实行动产出售，不动产租赁。4.破产重组。三、时间安排和方法步骤……第三阶段：第一步：清产核资和资产评估。第二步：制定改制方案。第三步：民主通过改制方案。企业改制方案须经党员大会和村民代表大会审议通过……。4.《王家疃第八届村民委员会换届选举举行授权仪式》，主要内容为：入会的506村民一致同意王家疃村第八届村民代表的人员有王荣团、孔宪逻、王东彦等29人。原告对二被告提交的以上证据均不认可，称王家疃村委未选举第八届村民代表，宁海街道办事处没有备案，对村民代表在改制方案上的签字不予认可。且二被告提交的证据无法证实所涉企业实施改制通过民主决议、公开竞价等程序。即使企业改制是政府号召的，改制行为也不能违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订《产权转让合同书》未遵循公开民主及资产不流失的原则。另查，被告天银集团隶属于被告天银集团公司，其民事行为由被告天银集团公司对外承担责任。上述事实，有原、被告提交的书证及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。原、被告签订的产权转让合同，虽使用了“转让”二字，但从合同中“厂房、土地一次性永久转让”的约定，能够确定合同双方的真实意思表示是自合同签订之日起厂房、土地的所有权发生转移。本院认定原、被告以签订转让合同的形式买卖集体土地的行为无效。因本案所涉糖果厂、宿舍楼及大修厂的房产未办理产权证，应认定为集体土地上的附着物，因土地买卖行为的无效而致使土地附着物的买卖亦为无效。被告以双方签订《产权转让合同书》经过民主议定程序的抗辩不能对抗《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定。综上，本院认定原、被告双方签订的《产权转让合同书》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会与被告烟台天银商贸集团、烟台天银商贸集团有限公司于2006年12月30日签订的《产权转让合同书》无效。案件受理费100元，由原告烟台市牟平区人民政府宁海街道办事处王家疃村民委员会交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  衣春霖审 判 员  隋秀桥代理审判员  孙家海二〇一四年八月十二日书 记 员  邹皓茹