上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第2461号原告上海新世纪房产服务有限公司，住所地上海市黄浦区五里桥路****。法定代表人王卫平，董事长。委托代理人毛玉琪。委托代理人顾晓黎。被告程佶易。委托代理人范百川。原告上海新世纪房产服务有限公司诉被告程佶易物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾晓黎、被告的委托代理人范百川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新世纪房产服务有限公司诉称，原告于2011年9月1日与上海市徐汇区紫荆园业主委员会签订《物业服务合同》，被告系紫荆园小区业主。在原告物业服务期间，被告自2012年10月起未按规定支付物业服务费，经催讨无果。故原告请求法院判令被告支付原告2012年10月至12月积欠的物业服务费56.61元，并支付滞纳金56.61元。被告程佶易辩称，原告起诉不是事实，被告已经按照原物业合同的约定，交纳了相应的物业管理费。本案是由于原告单方面提出涨价，业委会又在未召开业主大会征得业主同意的情形下，擅自于2012年9月发出了调价通知，该通知未经法定程序，不能证实其合法性。后业委会认识到自身的错误，也撤销了上述提价通知。调价通知不能取代合同，原告在未签订新的合同的情形下，向被告收取高于合同约定的物业管理费，缺乏事实和法律依据。况且原告已经于2012年12月撤离了小区，此后与小区业主不存在任何关系，原告起诉被告主体错误。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告系上海市某路某弄某号某室建筑面积94.34平方米房屋的产权人，取得产权时间为2000年。2011年10月19日，紫荆园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《委托物业服务合同》（以下简称物业合同），就某路某弄1-32号及760-782号商铺的物业管理服务事宜作出约定。委托管理期限自2011年9月27日起至2012年12月31日止；物业服务费自2011年10月1日起，调整为1.58元／平方米·月，其中，由业主直接支付的物业服务费为1.33元／平方米·月，公众收益补贴0.25元／平方米·月。物业服务费由业主或使用人在每季度第二个月的5日前向乙方交付；逾期交纳的，乙方有权从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期内如遇政府调整最低工资或社保基金标准，物业服务费即作相应调整。费用来源和调整幅度，双方另行协商，以补充协议的方式约定。2012年9月15日，上海市徐汇区紫荆园业主大会张贴公告，对2012年调整和补交物业管理费以及续聘原告两项议案投票表决结果进行公告。大会同意上述两项提案，要求业主于2012年10月1日起按新的物业管理费的标准支付第四季度物业管理费。公告张贴后，小区广大业主以程序不合法为由提出质疑。同年9月24日，上海市徐汇区紫荆园业主委员会（以下简称紫荆园业委会）向原告出具《关于调整小区物业服务费的通知》（以下简称通知），主要内容为：关于调整和补交小区物业费及续聘贵公司的议案，均已经全体业主表决通过，现通知物业费调整时间为2012年4月1日至2012年12月31日，调整幅度为在原物业费基础上增加0.2元／平方米·月，即从1.58元／平方米·月调整为1.78元／平方米·月；原由公众收益金中补贴的0.25元／平方米·月继续保留补贴；2012年4月1日至2012年9月30日期间新增需补交的部分，由公众收益金一次性补贴给全体业主并支付给物业公司，2012年10月起，全体业主按照1.53元／平方米·月的新标准支付物业管理费；如续聘贵公司的合同顺利签订，则在续聘初期的物业费先按1.78元／平方米·月标准收取。该通知发出后，小区部分业主仍要求按原1.33元／平方米·月交付第四季度的物业管理费，而原告则要求按新的标准支付，双方就此未能达成一致意见。被告遂未向原告支付物业管理费。同年12月29日，紫荆园业委会书面请求区房办撤销征询函决议。2013年1月5日，紫荆园业委会向原告发《撤销“关于调整小区物业服务费的通知”的告示》，因紫荆园业委会缺乏工作经验，没有履行召开业主大会的法定程序，已决定撤销原决议，调价没有法律依据，9月24日发给原告的调价通知随之作废。此外，2013年1月起，紫荆园小区由上海永祥物业管理有限公司进行物业管理服务。另查明，原告曾于2013年向本院提起诉讼，要求被告代理人范百川按1.53元／平方米·月的新标准支付2012年10月至12月的物业管理费852.09元及滞纳金181.50元。本院于2013年7月18日作出（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决，认为原告提供的《关于调整小区物业服务费的通知》系业委会的单方行为，不产生变更原物业服务合同的效力，故原告仍应按原物业合同中约定的标准收取物业费。并认为范百川未支付物业费事出有因，并非恶意拖欠，故原告主张滞纳金不妥。遂判决：一、被告范百川于本判决生效之日起十日内支付原告上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计740.70元；二、驳回原告上海新世纪房产服务有限公司其余诉讼请求。原告不服该判决，提出上诉。上海市第一中级人民法院经审理后认为，《关于调整小区物业服务费的通知》系业委会与原告对物业费调整事宜经协商后由紫荆园业委会向原告所作的确认，且原告实际已根据该通知中所确认的调整后的新标准向小区业主收取物业管理费，小区内部分业主亦已实际按调整后的新标准向原告交纳了物业管理费，故该通知应属双方对物业费调整所达成的补充协议，对全体业主应具有法律约束力。至于紫荆园业委会于2013年1月5日所发的《撤销“关于调整小区物业服务费的通知”的告示》的效力问题，该通知未与原告协商并获得原告的同意，应属紫荆园业委会的单方行为，故不能产生撤销双方已达成的补充协议之法律后果。故上海市第一中级人民法院于2013年11月5日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2354号民事判决，判决：一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决第二项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1224号民事判决第一项为范百川于本判决生效之日起十日内支付上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计人民币852.09元。因被告已按原物业合同约定的标准支付了物业费，庭审中，原告明确诉讼请求，要求被告支付物业服务费的差价部分56.61元，并支付滞纳金56.61元。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有物业合同、公告、通知、催缴函、撤销告示、撤销征询函决议的请求、民事判决书等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。本院认为，原告与紫荆园业主委员会签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，应予履行。原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了原告服务的业主，理应向原告支付相应的物业管理服务费。在合同履行过程中，经业主委员会确认提高了物业管理服务费的收费标准，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。至于业主委员会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会的授权，属于业主与业主委员会之间的内部事务，被告没有证据证明原告明知业主委员会内部矛盾等事宜，业主一般不得以该业主委员会无权或越权为由对抗第三方。被告作为小区业主，应按业主委员会的确认，按变更后的物业服务费标准向原告支付相应的物业服务费。现被告已按原物业合同的标准支付了物业服务费，故原告向其主张剩余差额部分物业服务费，本院予以支持。考虑到被告已经按原标准支付了物业费，未支付剩余物业费事出有因，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告程佶易于本判决生效之日起十日内支付原告上海新世纪房产服务有限公司2012年10月至2012年12月的物业服务费共计56.61元；二、驳回原告上海新世纪房产服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告上海新世纪房产服务有限公司负担12.50元、被告程佶易负担12.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡 艳二〇一四年八月二十日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。