杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭上民初字第1001号原告：**力。原告：吴定英。两原告共同委托代理人：陈志刚。被告：张敏。委托代理人：余合力。委托代理人：洪智泉。原告**力、吴定英诉被告张敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月19日立案受理后，依法由代理审判员丁莹独任审判。诉讼中，被告张敏在举证期限内对**力、吴定英提起反诉，本院依法予以受理，后因张敏未按规定缴纳反诉案件受理费，本院于2010年11月1日依法裁定对张敏按撤回反诉处理，并依法组成合议庭，于2010年11月22日对本案公开开庭进行了审理。原告**力、吴定英的共同委托代理人陈志刚，被告张敏的委托代理人余合力、洪智泉到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并做出决定，现已审理终结。原告**力、吴定英共同起诉称：原告**力、吴定英系夫妻，2003年7月经申请获准后，购买了杭州市近江家园一园10幢3单元601室经济适用房一套，房屋于同年7月31日交付，2004年上半年取得房屋所有权证。两原告亦装修入住。2006年5月，两原告因经济困难，无奈将该经济适用房转让给被告张敏，双方于2006年5月14日签订房屋转让协议一份，约定房屋转让款为人民币1300000元，另支付装修家具款28000元。房屋前期款项750000元（包括装修家具款28000元）在2006年7月3日房屋交付时付清，余款578000元在正式办理房产过户手续时支付。协议签订后，原、被告均按约履行，原告也如期将房屋交付给被告，并由被告实际使用至今，两原告至今无自有住房，仍租房居住。根据转让协议约定，原、被告至迟应在2009年5月31日前签订正式合同并办理过户手续，但因原、被告于2006年5月签订的房屋转让协议事实上违反了政府关于经济适用房未满五年不得上市的强制性规定及杭州市至今没有放开经济适用房交易的实际情况，双方转让协议事实上无法完全履行。至此，原告尽管已经交付了房屋，至今却无法得到近半房款，为此原告也先后几次与被告协商，要求被告支付余款或者解除协议，双方各自返还，但被告不予理会。综上，原告认为，原、被告签订的房屋转让协议违反了政府有关经济适用房管理的强制性规定，属于无效合同，在签订这一无效合同的过程中，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任和损失，为此在双方无法自行协商解决的情况下，原告向法院起诉，请求：1、确认原、被告签订的房屋转让协议无效并各自返还；2、本案诉讼费由原、被告分担。诉讼中，两原告明确第一项诉讼请求中各自返还的内容为：被告将杭州市近江家园一园10幢3单元601室房屋返还给两原告，两原告将已经收取的房屋款项返还给被告。被告张敏答辩称：原、被告于2006年5月14日签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、社会公共利益和第三人利益，协议合法有效。针对两原告提出的合同无效的理由，被告张敏认为：一、原告于2001年7月31日购买讼争房屋，于2004年取得产权证，于2006年签订转让协议时对讼争房产具有完全的处分权利，经济适用房有限产权和政府优先购买权的概念是在2007年才首次提出，相关规定不适用本案，即使适用，也只是管理性规定，不属于效力性强制性规定。二、物权变动不影响合同的成立和生效。原、被告在转让协议中约定满五年后办理产权过户手续是对物权变动的约定，不是合同的生效条件，不应影响合同的有效性，限制期限内转让经济适用房只是物权过户受到地方法规时间上的限制。三、房屋转让协议不损害社会公共利益。原告符合经济适用房购买资格，并在转让房屋前已获得讼争房屋所有权，双方的买卖行为并不损害其他购房者获取经济适用房的机会，原、被告买卖房屋都不是炒房行为，两原告出售房屋系筹集资金出国留学，被告购买房屋系家庭居住目的。讼争房产总面积为138.32平方米，其中经济适用房面积仅有33.63平方米，其余面积都是商品房，如果转让协议被认定损害了公共利益，则不可避免会侵犯个体对于商品房部分所享有的利益。双方的转让协议也没有规避税费的缴纳，不会给国家造成财政上的损失。四、讼争转让协议若被认定为无效将有失公平正义。两原告通过出售房屋筹集到出国留学的资金，学成回国后见房产增值又要求确认无效，这种出尔反尔的行为严重违反了诚实信用原则，如支持其主张，将鼓励社会不诚信行为，破坏社会善良风俗。综上，请求法院驳回两原告诉请。原告**力和吴定英为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、房屋转让协议，拟证明讼争房屋的转让情况；2、协议附件，拟证明随房屋转让时所附物品情况；3、收条，拟证明房屋转让时产权证、契证原件已交付被告；4、2001年7月31日的《商品房买卖合同》及附件，拟证明原告购买经济适用房的事实；5、产权证、契证、土地使用证及附件，拟证明两原告购买经济适用房后取得权属证明的事实。被告张敏为证明其辩称事实，向本院提交如下证据材料：6、收条，拟证明被告已经依约支付受让房屋首付款的事实；7、2009年11月22日的《杭州市房屋转让合同》，拟证明两原告拥有多处自有房产，在出售讼争房屋后又买进另一处房产，两原告不存在因经济困难而无奈出售讼争房屋的情形。经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据做如下认证：证据1，被告张敏无异议，本院对其真实性、关联性予以认定，对其合法性将综合全案予以认定；证据2至证据5，被告张敏均无异议，上述证据来源合法，可以证明本案相关事实，予以认定；证据6，两原告对与其陈述一致的内容无异议，本院认为，两原告对于被告已经依约支付首付款的事实并无异议，该证据真实、合法，且与原告的陈述相互印证，故予以认定；证据7，两原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据显示两原告是卖房人，不能证明两原告出售讼争房屋后又买进另一处房产，本院认为，两原告提出的异议成立，该证据与本案不具有关联性，不予认定。根据上述有效证据及各方当事人的陈述，本院对本案事实做如下认定：原告**力、吴定英系夫妻关系。2001年7月31日，**力（买受人）与杭州市居住区发展中心（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号：2001预10911），约定**力购买杭州市近江家园一园10幢3单元601室房屋一套。协议第三条买受人所购商品房基本情况中约定：该商品房建筑面积共139.12平方米，根据杭政办（2001）2号规定，买受人享受面积33.63平方米，超出面积105.49平方米。第四条计价方式与价款中约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3136元，总金额为330817元；该经济房单价为每平方米2646元，总金额为88985元，该经济适用房总价为419802元。合同并对其他权利义务做出了约定。2003年7月，原告**力取得讼争房屋。2004年1月至2月期间，**力陆续取得该房屋的契证、所有权证和土地使用权证。上述证书中载明：房屋建筑面积为138.32平方米，经济适用房享受建筑面积为33.63平方米，基保商品价面积为104.69平方米，土地使用权类型为：划拨。2006年5月14日，原告**力、吴定英（甲方）与被告张敏（乙方）签订房屋转让协议一份，约定：甲方将杭州市近江家园一园10幢3单元601室房屋以1328000元（含购房款1300000元和购买甲方遗留家具款28000元）的价格转让给乙方，首付款750000元于2006年7月3日交房前支付，甲方同意在收到乙方首付款当天将房屋的《房屋所有权证》、《契证》交给乙方保管，余款578000元待正式办理房产过户手续时：（1）如乙方按揭，则余款由乙方申请银行按揭后支付给甲方，相关按揭手续由乙方自行负责，双方签订房屋转让合同后60天内，乙方须将所有余款支付给甲方，由于乙方原因导致无法及时办妥银行按揭的由乙方一次性支付给甲方；（2）如一次性付款，则余款的50%部分在甲方去房管局校对身份并验证通过当日由乙方支付给甲方，其余50%部分当天存入相应的银行保证金账户，待房产三证中的两证即《房屋所有权证》及《契证》过户到乙方名下当日由乙方支付给甲方。甲乙双方经协商同意乙方的购房款以银行活期利息（利率以央行正式发布的为准）计息，期限从2006年7月1日起到可以正式办理房屋过户手续日（以政府规定的日期为准）止，该款在甲方去房管局校对身份并验证通过当日由乙方支付给甲方。双方并约定：该房产三证因有经济居住享受面积33.63平方米，现还未满五年不能交易过户，乙方表示理解并对房屋现状了解自愿同意购买。甲方承诺在2009年2月1日至5月31日间一定到杭州签订房屋转让合同提供所有过户所需资料并办理过户手续，否则视为违约并承担违约责任。乙方承诺在接到甲方通知（电话、信函及上门口头通知等）五天内与甲方签订房屋转让合同并提供所有过户所需资料及费用办理过户手续，否则视为违约并承担违约责任。协议还对税费负担、违约责任等进行了约定。吴定英（**力全权委托吴定英办理该房屋转让的一切事宜，并办理了公证手续）和张敏分别在协议上签名。同日，吴定英将房屋所有权证、契证及公证书交付给张敏。协议签订后，被告张敏依约支付了购房首付款750000元，两原告亦依约交付了房屋。同年6月3日，吴定英和张敏签订协议附件，约定了随房屋一并交付的室内物品。被告对该房屋实际使用至今。另查明，两原告出售讼争房屋是为了筹集出国留学资金，现已完成学业回国就业。被告购买诉争房屋时曾考虑到子女可就近就读胜利小学。2009年原告取得讼争房屋所有权证满五年后，原、被告曾协商过办理房产过户事宜，未果，两原告遂诉至本院。诉讼中，本院多次主持调解，因双方意见分歧较大，调解无果。本院认为，双方当事人对签订涉案房屋转让协议的事实均无异议，且双方均明知该房屋享受部分经济居住面积，以及相关政策对于此类房屋过户事宜的规定，可见，该房屋转让协议是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形。合同签订后，原、被告分别依约履行了交付标的物和支付价款首付款的义务，因在协议约定的时间内未能顺利办理过户手续，两原告对协议的效力提出异议，并主张协议因违反了相关法律及政策的规定而无效。对此，本院认为，首先，原告**力具备认购经济适用房的资格，其以自己的名义申报认购了讼争房屋，履行了付款义务，依法取得讼争房屋的所有权证、土地使用权证及契证，并对房屋进行了占有、使用，因此，原告在与被告签订转让协议时对讼争房屋依法享有物权；其次，原、被告在签订房屋转让协议时明确约定了在原告取得房产证满五年后办理过户手续，且在本案诉讼时，原告取得讼争房屋所有权证已满五年，因此，讼争房屋转让协议并未违反政府对于经济适用房管理的相关规定，亦未损害其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益；再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案原、被告对于讼争房地产的转让虽尚未办理审批手续，但讼争房产权属明确，不属于法律规定合同无效的情形，因此，两原告以未经审批为由主张合同无效不能成立。综上，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，讼争房屋转让协议系原、被告自愿签订，合同明确约定了双方各自的权利义务，两原告依约收取部分房款，并向被告交付了房屋，被告也已实际接受房屋并入住多年，已形成长期占有、使用的事实，两原告现主张协议无效，并无法律依据，故对两原告要求确认协议无效的诉讼请求，不予支持。因原告主张的民事行为效力与本院根据案件事实做出的认定不一致，在本院就合同效力以及坚持诉讼请求的法律后果向两原告释明后，两原告坚持其诉讼请求，依法应承担相应的诉讼风险。由于两原告的其他诉讼请求系以合同无效为前提，故对该部分诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告**力、吴定英的诉讼请求。案件受理费80元，由原告**力、吴定英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）（此页无正文）审 判 长  丁 莹人民陪审员  王明珠人民陪审员  韩思源二〇一一年三月六日书 记 员  蒋 伟（另设附页）相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。