上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2641号上诉人（原审被告、反诉原告）计奎。上诉人（原审被告、反诉原告）李秀琴。上述两上诉人共同委托代理人孙金来，上海海德安达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司。法定代表人高杰。委托代理人莫晓明。上诉人计奎、李秀琴因居间合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李秀琴及其与上诉人计奎共同委托代理人孙金来、被上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称仁丰公司）的委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，计奎、李秀琴系夫妻关系。2013年1月19日，出售方（甲方：案外人叶坤玉）、买受人（乙方：计奎、李秀琴）、居间方（丙方：仁丰公司）签订《房屋买卖居间协议》，主要内容：甲方向乙方出售上海市杨浦区政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种均为人民币）4，800，000元，乙方同意在签订本协议的同时支付意向金100，000元。同日，甲、乙双方签订《房屋买卖协议》，主要内容：房屋总价为4，800，000元，首期房款金额为600，000元，第二期房款为1，200，000元，并于2013年3月31日前支付，甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款（若需），金额为3，000，000元；若甲、乙双方有一方未按照本协议约定履行的，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。2013年1月26日，出售方（甲方：叶坤玉）、买受人（乙方：计奎、李秀琴）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容：甲、乙双方同意上述房地产转让款4，800，000元，并于2013年4月26日前共同至房地产交易中心办理过户手续，甲方于2013年5月25日前腾出房屋并通知乙方验收交接；后双方签订《补充条款》，主要内容：甲乙双方约定于2013年5月25日前共同至交易中心办理过户手续，如果甲乙双方有一方未能按照本合同所约定的条款和补充条款来履行本合同，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金。2013年5月16日，计奎、李秀琴与中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、上海市住房置业担保有限公司签订《个人购房借款／担保合同（组合）》，主要内容：计奎、李秀琴以系争房屋为抵押物，银行向计奎、李秀琴发放贷款共计1，680，000元（其中商业贷款1，480，000元，公积金贷款200，000元）。后系争房屋变更登记至计奎、李秀琴名下。原审审理中，计奎、李秀琴提供《贷款协议》一份，该协议由计奎执笔，计奎、仁丰公司员工陈寿万签字确认，主要内容：今陈寿万承诺，政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋买家计奎在审税之后，承诺共贷出人民币共计贰佰捌拾万元，费用共计壹万元左右，由计奎承担。如若陈寿万贷不出或不足额，引起买家计奎因贷款不到位违约，由陈寿万承担相应违约责任。仁丰公司对该协议的真实性不予认可，认为承担违约责任的条款系计奎事后添加。原审审理中，计奎、李秀琴提供录音材料一份，对话的另一方为陈寿万、叶坤玉，主要内容：陈寿万多次向计奎、李秀琴保证，在不用出售另一套房屋的情况下，可以保证贷款2，800，000元，但必须支付所谓的10，000元“黄牛费”；如果出售另一套房屋，则贷款难度降低，且只需支付3，000元；此外，陈寿万在该录音中承认共有两份《贷款协议》，所以不存在计奎在协议中另行添加的事项。仁丰公司对此录音的真实性无异议，但认为中介公司的职责仅限于帮助客户获得贷款的途径，不包含办理贷款的内容，因计奎另有一套房屋，再次购买房屋获得贷款原本就有难度，计奎也并未将所谓的10，000元“黄牛费”交给仁丰公司。原审审理中，计奎提供了案外人李保玉、刘园、常殿会、顾琪芬出具的《借条》的复印件及相关的转款凭证，证明因仁丰公司无法按约为计奎、李秀琴办理贷款，计奎、李秀琴不得已向朋友以高于银行利率的标准借款。仁丰公司对上述《借条》的真实性及关联性均不予认可。原审法院经审理后认为，本案中，计奎、李秀琴通过仁丰公司的居间服务，与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，计奎、李秀琴应按《房屋买卖居间协议》确认的金额支付相应的佣金。仁丰公司作为中介机构，其居间义务包括促成买卖双方签订合同、协助双方办理过户、交房、付款手续等，并不包含办理贷款。陈寿万作为仁丰公司的工作人员，擅自承诺计奎、李秀琴可以从银行获取高额贷款，有违诚信，在一定程度上影响了买卖双方的交易。房屋买受人能否从银行获得贷款并非取决于中介机构，而是受到借款人资信及国家相关政策的影响。计奎、李秀琴作为房屋买受人，在明知自己已有一套房屋的情况下，欲购买第二套房屋，但却未清楚了解国家相关贷款政策，轻信陈寿万所谓的承诺，对相应的后果亦负有责任。因计奎、李秀琴最终未因付款迟延而向上家承担违约责任，且《贷款协议》明确约定：如陈寿万贷不出或不足额，引起计奎因贷款不到位违约，由陈寿万承担相应违约责任，故计奎、李秀琴反诉要求仁丰公司承担相应损失的诉请，缺乏法律及事实依据，法院难以支持。根据庭审查明的事实，虽然仁丰公司已促成双方完成房屋交易，但在居间过程中存在一定的瑕疵，故法院酌情扣减仁丰公司应得的佣金。原审法院据此作出判决：一、计奎、李秀琴应于判决生效之日起十日内支付上海仁丰房地产经纪有限公司佣金5，000元；二、计奎、李秀琴的反诉请求，不予支持。原审判决后，上诉人计奎、李秀琴不服，向本院提起上诉称：仁丰公司作为居间方未能完成其承诺的贷款2，800，000元的居间服务，构成违约，无权收取中介费用。计奎、李秀琴为减少损失而自行借款，故相关诉讼请求是为避免损失扩大而直接产生的损失，应当由违约方仁丰公司承担。故请求撤销原审判决，改判驳回仁丰公司原审全部诉讼请求，并支持计奎、李秀琴原审的反诉请求。被上诉人仁丰公司辩称：协助贷款并非中介机构的业务范围，计奎、李秀琴购买系争房屋为二套房，按政策无法贷出2，800，000元相应额度。根据陈寿万的陈述，《贷款协议》中承担违约责任等字样系事后添加，不应由仁丰公司承担相应责任。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案审理期间，计奎、李秀琴表示在签订房屋买卖合同时对相关贷款政策未作了解，但事后知道按照当时政策可以贷出2，800，000元的额度。仁丰公司称，按照当时上海的贷款政策，二套房首付比例应为60%，故按系争房屋4，800，000元总价，无法贷出2，800，000元。本院认为，首先，计奎、李秀琴作为房屋买受人，在需要通过贷款形式支付购房款的前提下，在签订房屋买卖合同前，理应对相关政策、本人资信等对影响到贷款的因素作充分了解，对无法贷款或不能足额贷款的风险应有充分认识。此外，帮助客户办理贷款并非房屋中介机构的业务范围。现根据计奎、李秀琴自述及查明的事实，两人在签订房屋买卖合同时并未对相关政策事先进行了解，而轻信了陈寿万的承诺，故两人理应对可能产生的后果自行承担相应责任。其次，计奎、李秀琴主张因陈寿万未能完成帮助贷款2，800，000元的承诺，致使计奎、李秀琴为避免违约而向私人高额借贷造成相应损失。然而，在本案一、二审审理期间，计奎、李秀琴均未提供相应依据证明两人作为借款人向陈寿万或仁丰公司提供相应资料并要求帮助办理贷款的事实，也未能对事件经过及未能获得足额贷款的原因等细节作出明确的陈述。此外，《贷款协议》中相关约定内容为：如陈寿万贷不出或不足额，引起买家计奎因贷款不到位违约，由陈寿万承担相应违约责任，故原审法院认定计奎、李秀琴主张缺乏相应事实依据，而对计奎、李秀琴要求仁丰公司予以赔偿的诉讼请求不予支持，并无不妥。至于仁丰公司应收佣金一节，如原审法院所述，陈寿万作为仁丰公司工作人员，在从事房屋中介的业务时，擅自向客户承诺可以获取高额贷款，有违诚信。仁丰公司在完成系争房屋居间业务过程中存在瑕疵，理应扣减其应得佣金，相应金额由原审法院根据案情酌情确定，并无不妥，本院亦予以认同。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，716元，由上诉人计奎、李秀琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾慧忠代理审判员  俞 璐代理审判员  姚 跃二〇一四年一月二十一日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……