广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2013）武民一初字第1727号原告张雅琦。法定代理人张国献，系原告父亲。法定代理人梁柳燕，系原告母亲。委托代理人吴剑锋，广西桂恒丰律师事务所律师。被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司。委托代理人赵俊杰，该公司职员。被告曾永文。被告王占峰。委托代理人姜益新，系武鸣县凤凰房地产开发有限公司职员。原告张雅琦与被告武鸣县凤凰房地产开发有限公司（以下简称凤凰房地产公司）、曾永文、王占峰排除妨害纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法由审判员陆��明适用简易程序独任审判，于2013年12月3日公开开庭进行了审理。原告张雅琦的法定代理人张国献、梁柳燕及其委托代理人吴剑锋，被告凤凰房地产公司的委托代理人赵俊杰、王占峰的委托代理人姜益新到庭参加诉讼。被告曾永文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张雅琦诉称，原告于2012年4月20日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号铺面，合同第十七条第一款规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权属公共使用；第二款规定：该商品房所在楼宇的外墙使用权属公共使用。但被告凤凰房地产公司违反上述规定，将楼顶楼面使用权出让给被告曾永文，曾永文在上述屋面建水池，堆土种农作物，造成屋面渗水进入原告商铺，也违反了合同约定的屋面为共同使用的规定。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此特���法院起诉，请求：一、判令三被告立即清除凤鸣康城××号铺面顶楼屋面所有的非法建筑物及种植的农作物，恢复楼顶屋面原貌；二、本案诉讼费用由三被告承担。原告张雅琦为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、购房合同，拟证明凤鸣康城××号铺面权属归原告；2、投诉书及回复函，拟证明原告已向上级主管部门投诉；3、现场照片，拟证明侵权事实。原告还当庭提交了房屋质量保证书、房屋使用说明书，拟证明合同对使用住宅的约定。被告凤凰房地产公司辩称，被告曾永文合理使用屋面，充分利用空间，未对房屋造成质量问题，亦未对原告造成妨害，原告无权要求曾永文移除屋面物件。原告起诉违背客观事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告凤凰房地产公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据：曾永文商品房买卖合同及楼房交接单，拟证明原告商铺楼顶屋面使用权归曾永文。被告曾永文辩称，答辩人合理使用屋面，充分利用空间，未对房屋造成质量问题，亦未对原告造成任何妨害，不存在排除妨害一说，原告无权要求答辩人移除屋面物件。该屋面为上人屋面，答辩人对屋面的使用在合理范围内，且种菜处并非在其商铺所对应屋面位置，如原告认为使用不合理，请提交相关检测资质单位的认定书，如确实不合理，由答辩人负责移除，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告曾永文未提交相关证据。被告王占峰辩称，本案系原告与凤凰房地产公司之间的排除妨害纠纷，答辩人是凤凰房地产公司的股东，法定代表人。根据《公司法》第三条规定，有限责任公司，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。《民事诉讼法》第四十九条规定，公民、法人和其他组���可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。答辩人只是诉讼参与人，不是适格被告。起诉状中也未提到答辩人侵害原告的事实与理由，原告滥用诉讼权利，侵害了答辩人权益。综上，原告的起诉违背事实，答辩人不应是被告，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王占峰未提交相关证据。经审理查明，凤凰房地产公司系自然人独资的有限责任公司。原告张雅琦于2012年4月20日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号铺面，建筑面积41.63平方米，每平方米7000元，于签订合同之日一次性付清款项。合同约定被告凤凰房地产公司于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。原告不享受屋面使用权。2012年6月30日，被告依约交房，楼房交接单上记载有：门框固定不稳和墙面交接处裂：1、伸缩缝铁皮交接位��处理不好；2、入门左侧地面与墙面交接部位开裂、积水；3、顶棚左侧中间位置似有渗水。该商铺尚未办理产权证书。另查明，被告曾永文于2012年10月26日向被告凤凰房地产公司购买凤鸣康城××号房，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权与该房屋相邻的××商铺屋面约72㎡归买受人使用，买受人应按照城市管理要求合理使用，不得损害他人权益。如因买受人原因造成损失的，应承担维修、赔偿等责任。被告凤凰房地产公司已于2012年12月26日交付房屋给被告曾永文，曾永文已交纳物业服务费。又查明，原告张雅琦之母梁柳燕于2013年8月12日向武鸣县住房和城乡规划建设局递交《投诉书》，内容为：本人在交房时发现凤鸣康城××号铺面顶层屋面大面积漏水，开发商重修后（实际未维修）于2012年8月重新交付，但时至今日，商铺整个屋面还是大面积漏水。经了解，漏水原因主要归结于开发商非法以3万元价格把屋面使用权卖给隔壁1楼住户，1楼住户擅自在屋顶建造蓄水池及种菜。由于屋面漏水造成商铺一直未能经营，开发商的行为侵犯了本人的合法权益并造成一定经济损失，特请求武鸣县住房和城乡规划建设局督促凤凰房地产公司隔离在凤鸣康城××号铺面种菜的1楼住户与凤鸣康城××号铺面屋面的联系，恢复屋面原貌，避免其再次非法使用，纠正和中止开发商出卖屋面使用权的行为，撤销开发商与1楼住房的非法合同，并保证不许第三方利用或者进行各种经营活动，要求开发商赔偿经济损失1万元。武鸣县住房和城乡规划建设局于2013年9月2日作出回复，称：梁柳燕业主，来文反映情况属实，现回复如下：1、根据国务院令第279号《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条相关规定，建设工���的保修期，自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，你铺面（凤鸣康城××号）的交房日期为2011年8月，其屋顶防水工程尚处于保修期内，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2、屋面使用权不属于我局受理的房屋产权登记范围，因此，开发商出卖屋面使用权的行为，我局无权处理。建议你与开发商协商，如调解不下，可走法律程序。3、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第十二条“因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任��规定，对造成你铺面（凤鸣康城××号）屋顶大面积漏水的情况，应由在你铺面上建造水池及种菜的业主承担赔偿损失责任。再查明，被告凤凰房地产公司书面要求武鸣县住房和城乡规划建设局查明梁柳燕投诉书相关情况，武鸣县住房和城乡规划建设局于2013年12月26日回复称：我局于2013年12月12日现场勘查，发现凤鸣康城××号铺面屋面有渗、漏水过的痕迹。经连续几天的降雨，我局于12月16日再次现场核查，该商铺屋面未出现新的渗、漏水痕迹。至于凤鸣康城××号商铺屋顶建筑蓄水池及种菜等情况属实。鉴于我局无鉴定房屋质量资质，建议由有资质的房屋鉴定机构对该房屋质量进行鉴定，并按照国家相关规定和买卖合同条款处理。还查明，2013年12月17日，经本院组织双方当事人现场勘查，发现凤鸣康城××号商铺天花板中间横梁左侧横梁连接墙壁处新增小片深色水印（以照片为准），其余天花板痕迹与原告举证照片一致。被告曾永文蓄水池位于凤鸣康城××号商铺屋面，新增水印位置不在蓄水池下。种菜池位于凤鸣康城××号商铺右边的××号商铺屋面，未建在凤鸣康城××号商铺屋面。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系排除妨害纠纷，系物权受到他人的现实妨害而引发的诉讼。原告张雅琦以被告曾永文种菜造成其屋面渗水为由主张排除妨害，应就屋面渗水及曾永文种菜造成屋面渗水的事实进行举证。现原告提交的证据不足以证明其屋面渗水及曾永文种菜造成屋面渗水，经本院询���，原告亦未申请有资质的鉴定机构进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。被告曾永文基于《商品房买卖合同》取得屋面使用权，至于被告凤凰房地产公司出售公共使用屋面给被告曾永文的行为是否违反相关规定，属另一法律关系，可由该行为侵犯的相关权利人按照相关法律规定向凤凰房地产公司主张权利。被告王占峰系自然人独资的有限责任公司法定代表人，属一人有限公司，在被告凤凰房地产公司需要承担责任的情况下，根据公司法的规定承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张雅琦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张雅琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十���日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  陆晓明二〇一四年一月二十四日书记员  黄 宁