四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第557号上诉人（原审原告）何君。被上诉人（原审被告）四川兴源环亚房地产开发有限公司。法定代表人蒲晓鸿。委托代理人（特别授权）余敏。上诉人何君因与被上诉人四川兴源环亚房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何君、被上诉人四川兴源环亚房地产开发有限公司（以下简称兴源房产公司）的委托代理人余敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，位于四川省南充市嘉陵区原火花机场，地块编号为IV9／305-12的“嘉州玫瑰花园”系兴源房产公司开发。经南充市城乡规划局发放《建设工程规划许可证》，并在房管部门取得《商品房预售许可证》后，于2011年6月21日，何君与兴源房产公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2011062110426），合同约定：何君向兴源房产公司购买“嘉州玫瑰花园”第18幢第1单元15层1-1505号住宅房，建筑面积91.7平方米，其中，套内建筑面积76.47平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积15.227平方米；计价方式与价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3547.72元，总价款271，294元；付款方式及期限：买受人首期支付购房总价款的30%，即人民币82，292元，其余价款189，000元向中国农业银行股份有限公司南充顺庆区支行或住房公积金管理机构借款支付；第八条规划变更的约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房不得擅自变更。出卖人确实需要变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的出卖人应当给予相应的补偿”、第九条设计变更的约定：“（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向：出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。卖受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人已付房款，并按照0利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”第十三条逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1.（2）逾期超过15日后，（该日期应当与第（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……”第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：“（二）1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。……2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起90日内，买受人有权退房。……”第二十条产权登记：“（一）预告登记3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办理预购商品房预告登记的，双方同意按下列方式处理：买受人有权退房。……（二）初始登记出卖人应当在2012年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：1、买受人有权退房，出卖人退还买受人全部已付款项。2、双方另行协商取得该商品房所在楼栋的权属证明时间。（三）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：1、买受人有权退房，出卖人退还买受人全部已付款项。2、双方另行协商取得该商品房所在楼栋的权属证明时间。……”合同另对逾期付款责任，交付条件，面积差异处理，交接手续，住宅保修责任，商品房节能措施，使用承诺，共有权益，附属建筑物、构筑物，前期物业服务，专项维修资金，不可抗力，争议解决方式等作了约定。附件六约定外墙为涂料，内墙为清水墙。合同未对公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心等其他设施进行约定。合同签订后，何君履行了交付房款义务，同时何君与兴源房产公司进行了房屋交接。2011年8月一期业主接房后，认为地面车位影响安全和休息，多次上访，嘉陵区信访局多次协调解决未果，兴源房产公司将已建好的地面停车位改造成小区绿化，2012年4月，二期业主接房后发现小区停车位个数与规划不符，6月13日南充市城乡规划局向兴源房产公司发出《四川省建设行政执法责令限期改正通知书》（南市规法（2012）责改规字003号），因一期业主阻扰使兴源房产公司无法进行整改施工。2012年7月18日，嘉陵区处理信访突出问题及群体性事件联系会议办公室作出《关于接待“嘉州玫瑰花园”小区信访事项的备忘录》（南嘉信联办（2012）36号文件），停车位问题的处理意见为征求业主意见，以多数人意见为准确定是否恢复停车位，征求部分业主意见后仍未能解决停车位问题，何君为此向嘉陵区人民法院提起诉讼，请求：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、兴源房产公司按合同地段现行商品房住宅小区市场价格退还何君房屋款；三、兴源房产公司赔偿何君包括装修在内的各项损失；四、本案诉讼费用由兴源房产公司承担。另查明，2012年2月7日，南充市城乡规划局出具南规建验嘉字（2012）003号《南充市建设工程规划验收合格证》，2012年8月2日，南充市城乡规划局出具南建综（2012）0802号《南充市城市房屋建筑工程基础设施综合验收合格证》。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。依据该生效合同，何君履行了交付房款的义务，兴源房产公司开发的商品房也已达到交付条件，并已实际交付，合同目的已基本实现，小区停车位减少，尚不足以据此解除双方之间签订的合同，且规划部门已下责令整改通知，兴源房产公司应按责令整改通知履行义务。至于何君主张兴源房产公司宣传广告是从2009年12月就开始销售房屋。从广告内容来看仅是对公司的形象以及开始接受预约的宣传，并没有就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和具体允诺加以确定，故何君的该主张不能成立。在签订合同之前，何君向兴源房产公司缴纳了订金，并且兴源房产公司出具了收据，载明收取诚意金，何君主张此时双方的房屋买卖成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，……”的规定，说明何君向兴源房产公司交纳的诚意金是为保证正式签订商品房买卖合同而交付，双方之间的订购并非商品房买卖合同。经规划部门批准，兴源房产公司对地下车库和地面车位进行了调整，核发《建设规划许可证》，并向房管部门登记备案，办理了《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》后，双方才签订《商品房买卖合同》，双方之间的合同关系才成立，故何君的该项主张不能成立。兴源房产公司进行了房屋交付，交付的商品房不存在合同约定的“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”的改变以及其他约定的合同解除情形，且南充市城乡规划局对建设工程规划和房屋建筑工程基础设施综合验收，均为合格，既没有约定的解除合同情形，何君也没有提供证据证明存在法定的解除合同情形。因此，何君以停车位减少等为由要求解除合同，按合同地段现行商品房住宅小区市场价格退还房屋款，赔偿装修等损失费用的请求，不予支持。综上，为维护社会经济秩序及双方的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何君的诉讼请求。案件受理费100元由何君负担。宣判后，上诉人何君不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判为：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、兴源房产公司按相同地段现行商品房住宅小区市场价格即5，868元平方米退还何君房屋款和装修款3152元平方米；三、搬家费用和家具家电折损费用共计2万元；四、本案诉讼费用由兴源房产公司承担。其事实及理由为：1、程序违法。庭审中未进行辩论和调解。2、兴源房产公司通过虚假陈述人车分流、地上无车位全绿化等欺诈手段骗取上诉人签订合同，在履行合同的过程中，又通过贿赂规划局工作人员的方式擅自违法变更规划，减少小区停车位，将地上的绿化地带变更为停车位，将并未规划地下停车位的楼层修建地下车库，所交付的商品房达不到合同约定的质量，影响了业主的生活和安全，明显违反合同约定。严重侵害了业主的切身利益，因此，依据双方所签订的合同、合同法及《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，上诉人有权要求退还房屋。被上诉人兴源房产公司的答辩称，一审判决正确，依法应当予以维持。兴源房产公司并未擅自改变规划，只是根据规划部门的批准，将“嘉州玫瑰花园”小区的地面、地下停车位作出了相应的调整，但总的停车位692个并未减少，至于车位减少的原因是“嘉州玫瑰花园”第一期业主接房后，认为地面停车位给其造成了影响，从而到嘉陵区、南充市等相关部门上访，相关部门决定要求兴源房产公司将地面停车位全部铲除，第二期业主接房后，要求恢复地面停车位，经嘉陵区相关部门协调后，第一期业主坚决不同意恢复并暴力阻扰对地面停车位的恢复施工，导致至今仍未恢复减少的停车位。第二、上诉人的请求没有法律依据。《合同法》规定了双方当事人约定解除和法定解除合同的条件，而上诉人在本案中所诉称的事实既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件。即使兴源房产公司变更了规划，应承担的是违约责任或补偿责任，而不是解除合同。上诉方为了证明其主张，提供了“嘉州玫瑰花园”附近楼盘房屋售价宣传单反映案涉房屋现在的价格，同时提供了南充市监察局的南监字（2013）99号文件，用以证明兴源房产公司违反法定程序通过贿赂工作人员变更规划，相关受贿人员已得到处罚。被上诉人质证称南监字（2013）99号文件只是对相关人员的处罚材料，并未对变更车位的规划进行撤销；房屋售价宣传单不能作为计算案涉房屋价款的依据，对上诉人提供的证据都不能采信。本院二审查明：2009年6月11日南充市城市规划管理委员会办公室审批通过的“嘉州玫瑰花园”总平面及竖向布置图中表明该小区停车位为692个，地上270个，地下422个。第21幢楼地下车库平面图于2009年12月4日通过南充市城市规划管理委员会办公室的审批，建筑面积为17，405.86㎡，停车位有370个。后南充市城市规划管理委员会办公室又在1月25日（具体年份不详）同意在总停车位不减少的情况下对地下车库进行调整，地下车库建筑面积为14，222.07㎡，实际停车位为315个。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：对于一审审判程序是否合法的问题。一审庭审严格按照《民事诉讼法》的相关规定进行，并未遗漏任何程序，因一审过程中兴源房产公司未到庭参加诉讼，无法进行法庭辩论和调解，不属于程序违法的情况。对于合同是否应当解除的问题。何君与兴源房产公司签订了《商品房买卖合同》后，双方均依合同的约定履行了主要的义务，合同已实际履行完毕。现何君以兴源房产公司存在欺诈且擅自变更规划减少停车位和绿化面积为由要求解除合同，首先，上诉人称兴源房产公司存在欺诈行为，但从其提供的沙盘图中不能得出人车分流、地上全景观的结论，也无其他证据证明兴源房产公司曾作出过该承诺，因此，对上诉人提出的该主张没有事实依据予以佐证，不予采信；其次，根据《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”的规定和《商品房买卖合同》中第八、九条约定的内容，对于经过批准的规划变更，只有在导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的情况下，买受人才有权据此要求退还房屋即解除合同，而本案中，虽然有关部门对案涉规划的变更的违规行为进行了处理，但并未对该变更予以撤销，而且变更仅是对停车位置进行了更改，可能减少绿化面积，但这既不会导致商品房的结构、户型、大小、朝向等产生变化，也没有影响到合同约定的商品房的质量或者使用功能，达不到退还房屋的条件，综上，对上诉人何君要求解除合同的主张不予支持。至于上诉人的其他诉讼请求，均是基于合同解除所提出，因案涉合同未达到法定解除或约定解除的条件，一审法院对其诉讼请求全部驳回并判令其负担诉讼费并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何君负担。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 唐晓兰审判员 蒙秀梅二〇一四年四月一日书记员 朱 丹