山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临商终字第324号上诉人（原审被告）：邱先振，男，汉族，居民。委托代理人：郁雅文，女，1982年4月14日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：侯德柱，男，汉族，居民。委托代理人：魏龙龙，女，1981年8月24日出生，汉族，居民。上诉人邱先振因租赁合同纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2012）临罗商初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告侯德柱租用罗庄区双月花卉专业合作社的土地，在花卉市场建设大棚和摊位，2010年3月8日，原告侯德柱作为甲方，被告邱先振作为乙方，双方签订了租赁合同书一份，合同内容为：“……为更好长期稳定市场，搞好花卉经营，经双方协商，达成以下合同条款：一、合同期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；二、合同期间租金：每平方每月暖气费贰元，大棚租金贰元，每个摊位每月税收不超过100元；三、甲方负责大棚正常供暖；四、……每季度第一个月1-6号交清本季度租金，过期每一天交2%滞纳金（有特殊情况向办公室说明）；五、甲方不得随意扩建暖棚，以保证乙方正常利益；六、乙方转租摊位，必须经甲方同意，如单方退出摊位必须一次性交清合同期间内的全部租金和暖气费；七、本合同双方签字生效，如单方违约，违约方向对方一次性交清违约金（所租摊位面积每平方米按300元人民币收取）；八、本合同一式两份，双方各执一份，签字盖章生效。甲方：侯德柱乙方：邱先振签订日期：2010年3月8日。”并由临沂花卉批发市场（该批发市场无工商登记）盖章认可，合同签订后，原告侯德柱按252平方米的租赁面积向被告邱先振每平方米收取租金2元，暖气费2元。2011年10月4日，原告侯德柱向被告邱先振以每平方米5元，收取了2011年10月、11月、12月份的租金及暖气费。2012年1月、2月、3月份，原告侯德柱以每平方米增加治安费1元及卫生费1元，向被告邱先振以每平方米6元收取租金。2012年3月26日，临沂市罗庄区盛庄街道城市管理委员会下发“通知”，载明根据创城工作要求与环境综合整治工作的开展情况，金七路两侧环境脏乱差等现象不符合要求。现要求花卉市场把路两侧环的卫生清理干净，特别是乱石堆的现象一定要杜绝，恢复原来绿化带的整洁与人行道的畅通。限十天内整改完。2012年4月10日罗庄区双月花卉专业合作社以市场管理办公室的名义发出通知，要求各山石盆景经营户让出摊位，将有关山石盆景搬迁至市场北头，并于2012年4月20日前全部搬干净，到期办不完，由办公室从4月1日起每平方每天收取1元租金，不交租金者，强行停止营业。同年4月17日，罗庄区双月花卉专业合作社再次发出“通知”，要求各山石盆景经营户立即停止营业，交一个月租金，五天之内全部搬出市场，否则，一切后果自负。此后，被告邱先振自2012年4月份起一直未支付租金，为此成诉。本案在审理过程中，被告邱先振作为原告，在临沂市兰山区人民法院提起诉讼，请求判令侯德柱、罗庄区双月花卉专业合作社继续履行双方签订的租赁合同，并停止侵害，排除妨碍，赔偿经济损失1万元，2012年11月10日，临沂市兰山区人民法院依法作出（2012）临兰商初字第1477号民事判决书，判决：一、侯德柱与邱先振继续履行双方于2010年3月8日签订的租赁合同，侯德柱与罗庄区双月花卉专业合作社不得非法干扰邱先振的正常经营；二、驳回邱先振的其他诉讼请求。侯德柱不服一审判决并提取上诉。2013年6月6日，山东省临沂市中级人民法院依法作出（2013）临商终字第385号民事判决书，认为上诉人侯德柱与被上诉人邱先振签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应按约定履行。合同签订后至2012年4月10日前，双方均按约定履行，对此，双方均认可，依法予以确认。自2012年3月26日起，根据创城工作需要，罗庄区盛庄街道城市管理委员会向花卉市场下发“通知”，要求花卉市场把路两侧的卫生清理干净，杜绝乱石堆现象，恢复绿化带的整洁与人行道的畅通。据此，原审被告花卉合作社于2012年4月10日向各山石盆景经营户搬迁至市场北头盆景区，并在租金等方面给予优惠，并且免收2012年二季度租金作为搬迁费用。由此可以看出，花卉合作社只是为配合和创城工作需要而将山石盆景经营地点变更，并没有解除合同的意思表示，因此租赁合同在履行中，后来，花卉合作社根据罗庄区盛庄街道城市管理委员会的要求多次下发通知，要求搬迁，并通知立即停止营业，虽然最终没有搬迁成功，但其行为影响了各经营户的正常经营，因此原审法院判决上诉人侯德柱承担非正常营业期间的租金作为被上诉人的损失符合实际情况。但对于非正常营业时间，原审法院没有明确界定，只有起始日（2012年4月10日），而没有结束日。鉴于花卉合作社的搬迁通知是为了配合临沂市创城工作大局需要，也是其行使管理职能的一种方式，综合双方提交的证据及陈述意见，应以一个季度的租金作为被上诉人的损失为宜。因此，上诉人要求驳回被上诉人诉讼请求的上诉主张不能成立，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，并判决驳回上诉，维持原判。原告侯德柱诉讼来院，要求法院判决被告支付三个季度的租金13608元及相应的滞纳金，解除原、被告之间签订的摊位租赁合同，被告返还原告的摊位。原审法院认为，原告侯德柱与被告邱先振签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效。原、被告在合同履行期间，自2012年1月份起，被告按每平方米租金按6元向原告支付费用，原告予以收取并出具相应的单据，应视为在合同履行过程中，合同当事人对合同约定的租金进行了变更。被告租赁原告的场所进行花卉经营，应当支付相应的租金，关于收取租金的时间段，因已发生法律效力的（2013）临商终字第385号民事判决书对此已经做出认定，即应扣除一个季度的租金，其余时间的租金被告应当支付，对此，本院予以确认，故原告诉请被告支付2012年4月至12月份共三个季度的暖气费、大棚租金，在扣除一个季度的租金后应为9072元［252平方米×6元／平方米×6个月（9个月-3个月）］，理由正当合法，依法应予支持；对原告多主张的部分，因于法不符，依法不予支持。原告诉请解除合同，因已生效的（2012）临兰商初字第1477号民事判决书、（2013）临商终字第385号民事判决书对此已作出处理，不予重复处理，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。被告辩称原告违约在先并要求驳回原告的诉讼请求，因已经发生法律效力（2012）临兰商初字第1477号民事判决书、（2013）临商终字第385号民事判决书，已对原、被告双方在合同履行过程中各自的过错作出处理，被告的该抗辩理由，于法不符，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告邱先振支付原告侯德柱自2012年4月至12月份的租金（扣除一个季度的租赁后）9702元，于本判决书生效后五日内履行；二、驳回原告侯德柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告负担47元，由被告邱先振负担93元。上诉人邱先振不服原审判决上诉称，一、原审法院认定上诉人拖欠被上诉人租赁费错误。1、本案中不存在上诉人故意拖欠被上诉人租金的事实，事实是上诉人为了达到解除本案租赁合同的目的拒收上诉人租金。2、临沂市兰山区人民法院（2012）临兰商初字第1477号民事判决以及临沂市中级人民法院（2013）临商终字第385号民事判决足以证实被上诉人违反合同约定侵害上诉人正常经营的事实，在被上诉人侵权期间，上诉人不应支付租赁费。原审判决扣除上诉人一个季度的租金损失后继续要求上诉人承担租金与临沂市中级人民法院（2013）临商终字第385号民事判决相悖。二、原审判决上诉人按每平方米6元向被上诉人支付租金错误，与上述生效判决矛盾。1、双方签订的租赁合同租金包括暖气费和大棚租金，每平方米每月均为二元，在后来的合同履行过程中，上诉人按每平方米6元交纳是被上诉人私自提高租金的结果，并不是上诉人主动交纳，不应视为双方对合同条款的变更。2、生效判决确定的是双方继续履行2010年3月8日签订的租赁合同，原审擅自变更双方合同条款，侵害上诉人的合法权益。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人侯德柱答辩称，一、双方于2010年签订摊位租赁合同，每个季度第一个月的1-6号交纳本季度的租金。上诉人一直未交纳2012年第二、三、四季度的租金，上述事实临沂市中级人民法院（2013）临商终字第385号民事判决已经予以认定，并认定扣除一个季度的租金。二、关于租金每平方米6元的事实上诉人在上诉状中已经予以认可，应视为双方对合同条款协商变更。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求法院驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，上诉人在一、二审过程中提交如下证据：一、光盘三份，证实以下事实：1、2012年4月24日上诉人向被上诉人交纳租金的事实；2、2012年4月30日、2012年5月3日被上诉人组织人强行把上诉人的盆景、奇石搬走的事实；3、2013年3月10日-2013年3月11日被上诉人至上诉人租赁场地，派人强行把上诉人租赁场所用角铁焊接封闭的事实；4、2013年3月25日在市场门外贴的通知一份；5、2013年9月1日其租赁场所仍被角铁封闭，无法经营的事实。二、2012年9月7日罗庄双月花卉专业合作社下发给经营户的通知一份“经办公室研究定于本月九号至十一号下午四点以前收交2012年度市场管理费，金额和去年一样，希望大家按时交清。”该证据证实被上诉人向上诉人所主张的租金从2012年金额一样，即每平方按4元收取。三、2013年8月15日的强制执行申请书，证明到该日被上诉人的侵权行为一直在实施，上诉人无法正常营业，上诉人才拿着中级法院二审生效判决到兰山区法院申请强制执行，截止到2013年9月2日上诉人才开始正常营业。四、证人李廷新出庭作证，证实2012年4月10日至2013年9月2日包括上诉人在内的各经营户因被上诉人的侵权行为均停止经营，并且双方约定的租赁费是每平方米4元。被上诉人侯德柱对上述证据质证如下：一、对上诉人提供的2012年4月24日、4月30日、5月3日，2013年3月10日、3月11日的视频资料真实性无异议，对与本案的关联性有异议，生效判决书已经确认了被上诉人搬东西的行为没有给上诉人造成损失，更没有造成上诉人停业。被上诉人主张的是2012年的租金。对2013年9月1日的视频真实性、关联性均有异议。二、对证据的真实性无异议，双月花卉专业合作社与本案被上诉人是两个不同的主体，该证据不能证明是被上诉人向上诉人所下达的通知。三、强制执行申请书系上诉人书写，是否提交兰山法院无从知晓，也不能证明上诉人没有正常经营。四、对证人证言真实性有异议，证人与本案有利害关系，其证言与其在以前庭审中的陈述及其上诉状中的陈述矛盾。结合双方当事人的举证、质证意见，本院认定事实如下：上诉人与被上诉人于2012年4月发生争议，被上诉人组织人员于2012年4月30日、5月3日将上诉人的一部分盆景、奇石搬走；2013年3月10日至11日，被上诉人用角铁将上诉人的经营场所封住。二审查明其他事实与一审一致。以上证据有双方当事人一、二审提交的证据及其庭审陈述证实，相关证据均已收录在卷。本院认为，上诉人邱先振与被上诉人侯德柱于2010年3月8日签订的租赁合同系双方真实意思表示，其效力已经本院生效的（2013）临商终字第385号民事判决书确认，双方应按约履行。现双方争议的焦点为：一、被上诉人向上诉人主张租赁费有无事实及法律依据，即2012年4月10日-2013年9月1日期间上诉人是否仍正常经营。二、双方确定的租赁费数额。关于争议焦点一，综合上述证据以及本院生效的（2013）临商终字第385号民事判决书所确定的事实，可以认定双方发生争议后，被上诉人于2012年4、5月间曾派人将上诉人部分东西搬迁，但至2013年3月10日前上诉人未搬迁至新场所经营，仍在原场所继续经营。因被上诉人本案中主张的是2012年第二、三、四季度的租赁费，故原审法院依据本院生效的（2013）临商终字第385号民事判决书确定的事实，判令上诉人在扣除一个季度的租金损失后，支付被上诉人2012年两个季度的租赁费并无不当。上诉人提供的证据仅证实其在2013年3月10日被被上诉人强行封闭经营场所，与本案被上诉人主张的租赁费无关，在上诉人未能提供其他证据证实其主张的情况下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对其据此要求不支付租赁费的上诉主张本院不予支持。关于争议焦点二即双方租赁费的标准。双方2010年3月8日的合同中虽约定租赁费为每平方米4元，但上诉人在2011年第四季度缴纳的租赁费为每平方米5元，在2012年第一季度缴纳的租赁费为每平方米6元，该事实应视为双方在履行合同中对原合同约定的租赁费数额实际进行了变更，对该合同条款的变更本院予以确认。上诉人未能证实其提供的“罗庄双月花卉专业合作社下发给经营户的通知”中涉及的市场管理费即其与被上诉人合同中约定的摊位租金，且，上诉人与被上诉人系租赁合同的双方当事人，根据合同相对性原则，罗庄双月花卉合作社与上诉人并无合同关系，其下发的通知与本案无关，对上诉人据此主张按双方2010年3月8日合同中约定的每平方米4元的标准缴纳租赁费的请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人邱先振负担。本判决为终审判决。审判长  李大军审判员  张念国审判员  姚玉蕊二〇一四年四月三日书记员  张 晓