江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）盐民终字第1327号 上诉人（原审被告）盐城市洋东置业有限公司。 法定代表人胡夕山，董事长。 委托代理人陆祥。 委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李森，男，1984年12月20日生，汉族。 委托代理人陈永梅（系李森继母），女，1968年2月24日生，汉族。 委托代理人李增兵（系李森之父），男，1957年6月21日，汉族。 上诉人盐城市洋东置业有限公司因与被上诉人李森房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第2656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明，被告洋东置业公司因盐城市亭湖区洋东新村旧城改造一期工程建设需要，经盐拆字第（2003）第29号《盐城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，原告李森之父李增兵所有的坐落在盐城市亭湖区洋东新村二巷四号的房屋（合法面积为511.3平方米）在拆迁范围之内。2008年11月13日，被告与被拆迁人李增兵，被拆迁人陈永梅（李增兵之妻）、李增兵，被拆迁人李森（李增兵之子）、李增兵分别签订三份房屋拆迁协议书。同日，被告与李增兵、陈永梅、李森分别签订三份拆迁户购买安置房协议，其中李森、李增兵与被告签订的房屋拆迁协议书载明的房屋合法面积为130平方米，拆迁户购买安置房协议约定，被告（甲方）安置原告（乙方）在润枫丽莱广场（后更名为丽阳广场）8号楼701室建筑面积约121平方米；被拆迁人在拆迁有效面积以外购买商品房住宅优惠价为2180元／㎡（面积不得超过拆迁规定有效面积的15%，超过15%的面积部分按市场价计算）；上述商品房面积为甲方根据工程图纸测定的暂测面积，实际销售核算面积待商品房竣工验收合格交付时，以房产管理局按建设部有关文件规定核定的面积（下称实际面积）为准；车库待该楼图纸确定后，优先选择一间面积12㎡左右的车库；该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，乙方拿新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。合同签订后，李增兵于2008年11月24日将房屋钥匙交付被告，并由被告拆除。 2008年11月8日至14日期间，丽阳广场8号楼对建设工程规划许可证进行批前公示，2009年1月7日正式发放建设工程规划许可证。同年5月11日，盐城市房地产测绘中心对丽阳广场8号楼建筑面积进行预测，预测报告反映，701室建筑面积为103.04平方米，708室建筑面积为110.45平方米。2010年10月，盐城市房地产测绘中心对丽阳广场8号楼建筑面积进行测量，实测结果为：701室建筑面积为103.04平方米，708室建筑面积为110.45平方米。同月25日，丽阳广场8号楼、8-1地下车库通过竣工验收。2011年2月18日，被告给原告安置了8号楼708室房屋，建筑面积为110.45平方米。同年5月20日8号楼工程在相关部门登记备案，同年6月2日，被告将8-18号建筑面积为16.08平方米的车库交付给原告。 2009年9月15日、2010年1月20日、10月11日，李增兵分三次从被告处领取临时安置补助费72087元，加上三户房屋冲抵房款24543元，合计96630元。庭审中，原告对临时安置补助费问题，提供了计算清单，即原告认可李增兵代其领取至2010年8月30日的费用计20800元，尚有31959.2元（130＊16元／月＊8个月＋130＊24元／月＊1个月＋19.55＊24元／月＊26个月）被告未予支付。被告不同意原告的意见，认为该费用应由被拆迁人李增兵统一领取，且该房的领取截止时间应至2011年2月18日，面积为130平方米。2011年11月5日，被告通知李增兵领取房屋时，双方对11号楼202室房屋少面积及原告应付剩余房款以及临时安置补助费发生争议，李增兵未能领取8号604室房屋及车库。此后，因李增兵未与被告结算有线电视费、网络费及管道燃气费，故被告未向李增兵开具结算发票。 一审另查明，2008年11月13日，被告与被拆迁人李增兵签订一份拆迁户购买安置房协议，该协议约定，被告（甲方）安置李增兵（乙方）在润枫丽莱广场1号楼301室建筑面积约130平方米、8号楼603室建筑面积约104平方米、11号楼202室建筑面积不低于100平方米三套房屋。后被告实际安置给李增兵1号楼301室建筑面积为135平方米、8号楼604室建筑面积为106.12平方米、11号楼202室建筑面积为147.95平方米（诉讼后调整）三套房屋。其中1号楼301室建筑面积为135平方米的房屋被被告以住房5700元／平方米、车库3200元／平方米的价格回购。2008年11月13日，被告与陈永梅签订一份拆迁户购买安置房协议，该协议约定，被告（甲方）安置陈永梅（乙方）在润枫丽莱广场8号楼103室建筑面积约104平方米。后被告实际安置给陈永梅8号楼104室建筑面积为106.12平方米的房屋。被告给被拆迁人李增兵户实际安置房屋5套，建筑面积合计为605.64平方米；车库六间，建筑面积为99.11平方米。 2012年2月，李增兵为洋东置业公司对其安置的11号楼202室房屋少面积、应付未付剩余房款和临时安置补助费等发生纠纷，诉至一审法院。一审法院经审理于2012年8月15日作出（2012）亭民初字第1022号民事判决，判决：1、被告将11号楼202室房屋予以调换（面积不得低于100平方米）；2、被告给付李增兵至2012年4月23日临时安置补助费86800元。洋东置业公司不服该判决，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理于2013年1月27日作出（2012）盐民终字第1750号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）被告应否协助原告办理丽阳广场8号楼708室房屋和8-18车库的产权登记手续；（二）被告是否应当支付原告临时安置补助费、拆迁补偿费余款；（三）被告给原告的安置房面积短少有无过错，应否赔偿原告房屋面积短少的损失。若赔偿按何标准计算。 （一）关于被告应否协助原告办理丽阳广场8号楼708室房屋和8-18车库的产权登记手续问题。原、被告签订了拆迁户购买安置房协议，被告将丽阳广场8号楼708室房屋和8-18车库安置给原告。作为出卖人和安置人，被告应当有协助原告办理产权登记的义务。本案中，被告已将上述房屋交付给原告，但其提出因李增兵未能缴纳有线电视费、网络费、管道燃气费等，致使被告无法向原告出具发票。该辩解意见与双方合同约定不一致。原、被告签订的拆迁户购买安置房协议约定，该安置房款、层差、车库款都已在补偿款中扣除，乙方接收新房时除维修基金外，不再交付其他任何款项。况且，李增兵是否交纳有线电视费、网络费、管道燃气费等，并不影响被告承担出具发票的义务。故被告的辩解意见不能成立，不予采信。 （二）关于被告是否应当支付原告临时安置补助费、拆迁补偿费余款问题。1、原、被告分别签订了房屋拆迁协议书及拆迁户购买安置房协议。房屋拆迁协议书中的被拆迁人为李森和李增兵，现李增兵当庭表示李森房屋的临时安置补助费由李森领取，因此，李森主张领取该款符合规定。2、关于领取临时安置补助费的数额问题。8号楼于2010年12月25日通过竣工验收，被告于2011年2月18日通知原告领取604室，但于同年5月20日才进行登记备案，该房屋符合交付条件，故临时安置补助费应计算至2011年5月20日，按被拆迁房屋的合法面积130平方米计算，即为43472元，原告已领取27040元，尚欠16436元。对原告提出被告少安置19.55平方米部分，属于房屋面积短少部分，该部分不存在临时安置补助费。3、关于拆迁补偿费余款。被告应补偿原告费用278400元，现原告购买房屋110.45平方米计220900元，车库16.08平方米计27336元，则被告应退回原告30164元。 （三）关于被告给原告安置的房屋面积是否短少，应否赔偿以及赔偿标准问题。被告给原告安置房屋面积短少存在过错，应当赔偿原告房屋面积短少的损失。拆迁户购买安置房协议系双方自愿订立，合法有效。双方应当按合同的约定履行。现安置协议约定安置房屋的建筑面积约为121平方米，实际销售核算面积按商品房竣工验收合格交付时，以房产管理局核定的面积为准。事实上，被告与原告签订协议时，已有工程图纸测定的暂测面积，但其提供的8号楼701室房屋的暂测面积与盐城市房地产测绘中心提供的8号楼701室房屋的建筑面积相差太多，尽管被告主动为其调整为708室（建筑面积为110.45平方米，8号楼上面积最大的户型），但该708室的建筑面积仍不足121平方米，且已超过国家规定的3%的标准，过错在被告，故被告应当按照市场实际销售的差价返还给原告。被告认可8号楼的市场价为物价部门核准的5900元／平方米，原告房屋面积少10.55平方米，减去成本价2000元／平方米，被告应返还原告面积短少损失41145元。原告认为应按拆迁协议书中合法面积130平方米与实际安置房屋面积差赔偿其损失无依据，故不能采信。遂判决：一、被告盐城市洋东置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李森办理丽阳广场8号楼708室房屋及8-18车库的所有权登记手续。二、被告盐城市洋东置业有限公司应于本判生效之日起十日内赔偿原告李森房屋面积短少损失41145元、退还补偿款30164元、支付临时安置补助费16436元，合计87745元。案件受理费2800元，由原告李森负担650元，被告盐城市洋东置业有限公司负担2150元。 一审宣判后，上诉人盐城市洋东置业有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案中法定的被拆迁人系李增兵，不是被上诉人，拆迁户购买安置房协议，是房屋拆迁协议的从合同；二、案涉房屋拆迁协议和拆迁户购买安置房协议中，添加或列被上诉人为被拆迁人和购房人的内容无效，李增兵、陈永梅、李森的协议应合并结算；三、一审法院遗漏了必要诉讼的当事人；四、一审认定临时安置补助费截止期错误，混淆了房屋竣工验收与竣工验收备案的法律性质；五、上诉人不存在给被上诉人的安置房面积存在短少问题，不应赔偿；六、一审判决让上诉人协助被上诉人办理所有权登记手续没有依据；七、一审混淆了拆迁补偿和房屋买卖的法律关系。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求。 被上诉人李森答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。 二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案中虽然被拆迁房屋的产权证上没有李森的名字，但李森系与上诉人盐城市洋东置业有限公司签订的房屋拆迁协议书及购买安置房协议，是合同权利义务的相对人，是适格的诉讼主体。上诉人与李森签订的案涉房屋拆迁协议和拆迁户购买安置房协议，系双方真实意思表示，并不违反国家强制性规定，对双方具有约束力。虽然被拆迁的房屋原系一个整体，但上诉人与李增兵、陈永梅、李森分别签订了协议，每份协议均系独立的合同，可以分别履行，现上诉人主张应合并结算无事实和法律依据。案涉房屋拆迁协议中被拆迁人虽然载有李增兵的名字，但在落款处，李增兵是在代理人一栏中签字的。在李森与上诉人签订的拆迁户购买安置房协议中李增兵是在见证人一栏中签字，李增兵不是合同的当事人，故上诉人称遗漏必要共同诉讼主体该上诉理由不能成立。关于一审认定临时安置补助费截止期为竣工验收备案的时间是否有误的问题，经查，李森与上诉人签订的房屋拆迁协议书约定，因甲方（上诉人）的延长的过渡期限按照《盐城市城市房屋拆迁管理办法》第23条规定办理。该条款规定，实行产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。竣工验收备案是被拆迁人办理房屋产权证的前提条件，故一审法院认定临时安置补助费截止期为竣工验收备案并无不当。关于上诉人称被上诉人的安置房不存在面积短少问题，不应赔偿的上诉理由，因双方签订的购买安置房协议中约定建筑面积约121平方米，此时，已有工程图纸测定的暂算面积。现上诉人虽主动为被上诉人调整房屋（建筑面积为110.45平方米，8号楼上面积最大的户型），但仍不足121平方米，超过了国家规定的3%标准，应予赔偿不足面积部分的损失，案涉购买安置房协议上明确房屋性质为住宅商品房，本案中一审参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当，故本院对上诉人该上诉理由不予采纳。关于上诉人称一审判决上诉人协助被上诉人办理所有权登记手续不当的问题。上诉人认可李森已经缴纳了房款及公共维修基金，而且双方在合同的下方手写的文字中明确约定交房时除缴纳公共维修基金外，不再缴纳其他任何费用，故本院对上诉人该上诉理由亦不予采信。综上，上诉人盐城市洋东置业有限公司的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人盐城市洋东置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙曙光 代理审判员  胡廷霞 代理审判员  谢超亮 二〇一四年八月十日 书 记 员  成以琴