广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第229号原告：广州市白云区金鹤工艺品厂，住所地。法定代表人：周振其，厂长。委托代理人：肖骁，广东华勋律师事务所律师。被告：范穗曦，男，1963年3月13日出生，系香港永久性居民，证件号：P105998（3）。委托代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。原告广州市白云区金鹤工艺品厂诉被告范穗曦租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区金鹤工艺品厂的委托代理人肖骁，被告范穗曦的委托代理人徐鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区金鹤工艺品厂诉称：我司与被告在2005年5月18日协商一致签订租赁合同，租期五年，自2005年6月1日至2010年5月31日，被告将位于广州市白云区石井街鸦岗村仁寿路自编23号的厂房租赁给我司办厂，2010年3月25日再次协商一致继续租赁五年，2010年6月1日至2015年5月31日，我司一直按合同履行义务，被告一直怠于履行合同义务，对厂房不及时修缮，造成我司的损失，自2012年1月起，因厂房升值，业主逐利，受利益驱使，被告多次以不同方式诸多借口要求解除合同，遭我司拒绝，被告遂在2012年9月27日书面通知我司正式解除合约，我司被迫于2012年11月21日搬迁并将厂房交还被告。被告在签约时告知我司，厂房租赁合同可五年一签，最长可租赁20年，基于对被告的信赖，我司自搬入后就开始对厂房投资20万元进行增改扩建设施，先后于2005年9月完成，我司自2005年6月承租厂房，但由于被告怠于修缮，于2006年10月遭水浸造成我司已经包装准备出口欧洲的成品与待加工半成品等直接损失108655元，当时由被告的代管人蔡伦声确认后告知被告，在我司的不断催促下，被告才在2009年度-2011年度用玻璃胶、沥青漆补漏三次，未能根本解决厂房漏雨问题，致使我司不时受漏雨水浸损失，仅耗工损失、空间损失和部分机器报废损失就达43884元，我司交还厂房后，就上述损失要求被告兑现赔偿承诺，但被告拒绝，因此诉至贵院，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同为无效合同；2、被告赔偿原告2006年的水浸损失108655元；3、被告赔偿2009年至2012年9月的雨水浸渍损失43884元；4、被告赔偿原告增扩建工程损失59602.74元。被告范穗曦辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、双方根据合同第10条第4款约定协商解除合同，故被告不存在违约的行为；2、原告要求赔偿缺乏事实和法律依据，且明显已超过了诉讼时效；3、事实上由于原告长期拖欠被告租金，而被告仍念着原告的经营情况提出解除合同的，并非因为利益的驱使。经审理查明：2005年5月18日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定原告向被告承租位于鸦岗的厂房，租赁物面积约为800平方米，租赁期限为5年，自2005年6月1日起至2010年5月31日止，在本出租合同生效之日起即日内，甲方将租赁物现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，交付时双方对基础设施的状况以认同本合同的条款为依据，租金第1-3年为每月10000元，第4-5年每月为10500元，租赁保证金（押金）为月租金的2倍，即20000元，乙方应于每月10号或该日以前向甲方支付当月租金，汇至甲方指定的账号或按双方同意的其他支付方式支付，乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方，甲方对此有检查监督权，乙方对租赁物或其附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和隐患应及时排除或知会甲方处理，以避免一切可能发生的事故，在租赁期限内如乙方需对建筑物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意，如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行，装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴装改费用，10、合同解除：……2若遇乙方欠缴租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行，在甲方以传真或信函等方式通知乙方之日起，本合同自动终止……4甲方因利益驱使提前终止合同，需提前2个月书面通知乙方，应赔偿乙方2个月的租金，并退回全部押金等共计13个条款。上述合同签订后，原告即接收场地并按期缴纳租金。2006年10月15日，原告向被告发出函件，内容为其向被告租赁的厂房在2006年10月15日遇水浸，因厂房本身排水设施不完善造成纤维板制品水浸即成报废，直接经济损失初步累积为108655元，并提出此次水浸全因厂房基础排水设施不完善造成，非大面积的天灾不可抗拒力造成，其早在水浸之前连续三次向业主提出水浸的隐患，因厂房的基础设施不足造成租户的经济损失，业主有责，其要求赔偿并改进排水设施。该函件由“蔡伦声”签收。原告另提供照片四份，主张2006年10月15日厂房水浸情况。被告对上述函件及照片的真实性均不予确认。2010年3月25日，双方再次签订《租赁合同（续）》，约定双方以2005年5月18日签署并履行五年的旧合同为基础，旧合同所涉的共十三项条款精神，在本合同中保持不变，租金变更的比例不变，自2010年6月1日起至2015年5月31日止，乙方续租5年，双方重新约定租金标准，并约定2005年5月18日旧约中被告收讫的原告租赁押金20000元在本合同中继续生效等。2012年9月27日，被告向原告发出《通知》：根据分别于2005年5月19日签署的租约和2010年3月25日签署的续约，今我方因为需要，决定提前解除合约，于2012年12月1日前收回厂房，根据原合约条文第10条第4款，我方提前解约，赔偿贵厂2个月的租金（10月、11月份租金），并退回2005年租赁押金20000元（充当8月、9月租金）。2012年11月21日，被告收回厂房，双方并签署《离场交接确认书》：原告因业主提前解约，于2012年11月21日搬离现租厂房，厂房含原设施已交还业主，今搬离前的设施还包含承租方金鹤工艺品厂于2005年5月承租后加建的建筑物和设施，也完好由业主接收，承租方离场前已清算水电费用并清扫场地，如上情况已得到双方确认，以此交接书为据。为证实其增扩建工程损失为59602.74元，原告提交以下证据：1、部分有王谷良签名的收条及工程款明细单四份，显示王谷良在2005年7-9月期间收取原告在鸦岗的工程款88251元，其中工程项目包括三层面积100.62㎡、加盖中屋31.20㎡、门口排水槽、厂房加高、厂房双边档头、地台、水槽、厨房灶台；2、有王谷良签名的工程款明细单及收条各一份及出纳为高力宏、无单位签章的收据一份，显示王谷良就空压机房及开窗等工程收取工程款3950元、就原告厂内及厨厕水管安装的工料款2500元，收据金额为2280元、落款日期为2005年6月28日、收费项目为家俬厂安装水管、材料、人工费；3、照片十张，拟证实原告在涉案厂房内所作的增扩建项目为：加建临时宿舍储物室和三楼楼梯间、三楼中间房、空压机房、厂内间隔、门卫室、厨房、厕所，加配楼梯扶手，加高三楼护栏20cm，加高围墙；4、收条五份，显示王谷良收取原告在鸦岗厂房的装修工程款合计73313元，收费项目为原告在鸦岗的首期工程，包括间墙、外用墙加高、厨、厕、门卫室。被告对上述证据的真实性和关联性均不予确认。为证实其在2009年至2012年9月期间的雨水浸渍损失，原告提供其自行制作的2012年9月18日粗计厂房顶盖透光漏孔数量表、照片12张及自网上打印的广州2011年天气表一份，主张其因厂房漏雨导致损失。被告对上述证据的真实性与关联性均不予确认。庭审中，原告陈述厂房漏雨现象从其进场即已发现，在接收厂房时厂房可能有漏雨，但因当时未下雨，所以就直接接收了，在被告进行维修前，原告曾做过简易的维修，在2009-2010年期间被告曾进行维修两三次，但仍存在漏水现象；被告则陈述厂房的情况原告在承租时是清楚的，原告看完厂房后才承租的，同时合同也约定漏雨修缮的责任由原告自行承担，但在厂房漏水比较严重时被告曾进行维修，被告亦确认原告在2006年增扩建工程属实，但对于原告的装饰装修不同意利用，并同意由原告拆除洗手间、厨房，其他现有建筑物已由其另租他人使用。诉讼中，原告申请对其在2005年5月21日至9月末期间的增扩建装修的现值进行评估，本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该司于2014年1月20日出具《报告书》，该报告书内容为：增建建筑物及装修主要有门卫室、厨房、洗手间、宿舍二楼顶层加建的房子、三层框架结构的宿舍、储物室、门窗等，涉案厂房增扩建的建筑物及装修在评估基准日2012年11月21日的价值为77843元，在评估基准日为2013年9月13日的价值为56042元。原告预交该项评估费用3950元。另查，无证据显示原告已向被告交纳2012年8-11月份的租金，双方均未提交涉案厂房及增扩建的建筑物取得合法规划报建的手续。以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同（续）》、《通知》、《离场交接确认书》、收条、工程款明细单、照片、《报告书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告未能提交《租赁合同》、《租赁合同（续）》所涉的厂房取得合法规划报建的手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》、《租赁合同（续）》应认定为无效合同，现原告主张《租赁合同》、《租赁合同（续）》为无效合同合法合理，本院予以支持。关于原告主张的2006年的水浸损失108655元及2009年至2012年9月的雨水浸渍损失43884元的问题，本院认为，首先，该两项费用的金额均由原告自行核算得出而无其他证据予以证明；其次，原告在2006年10月15日向被告发出的函件中写明造成损失的原因与其在本案中提出的原因并不相符，且对于其主张的被告在租赁关系终止时予以赔偿的承诺未举证证实，被告对原告主张的承诺内容亦不予确认；再次，原告在承租时对于涉案厂房的状况应属清楚了解，其于庭审中确认涉案厂房在接收之初即存在漏水现象，该现象所导致的后果属可预见的范畴，现双方均确认被告曾在2009年-2012年期间进行维修，若维修的结果仍不符合双方约定的使用条件，原告亦应采取措施防止损失的扩大或通知被告再行维修，现无证据显示原告曾履行上述减损及通知义务，亦无证据显示上述损失的实际产生。综上，原告主张被告赔偿该两项费用无据，本院均不予支持。对于合同的无效，双方负有同等过错，对于原告的增扩建工程损失，本院认为，虽被告主张原告的增扩建及装修行为未经其同意，但原告早在进场之初即进行增扩建及装修工程并实际使用至2012年，被告对此应属明知却未曾提出异议，应推定被告同意原告的增扩建工程及装修行为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，结合双方的过错程度、评估结论及被告已实际利用增扩建工程及装修的事实，本院酌定被告需赔偿原告该项损失38922元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、广州市白云区金鹤工艺品厂与范穗曦先后于2005年5月18日、2010年3月25日签订的《租赁合同》、《租赁合同（续）》为无效合同；二、在本判决生效之日起五日内，范穗曦向广州市白云区金鹤工艺品厂赔偿增扩建工程及装修损失38922元；三、驳回广州市白云区金鹤工艺品厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4582元，由原告负担3743元，被告负担839元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳；评估费3950元，由原告负担1975元，被告负担1975元并于本判决生效之日起五日内迳付原告。如不服本判决，广州市白云区金鹤工艺品厂可在判决书送达之日起十五日内，范穗曦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  任坤灵人民陪审员  林广群人民陪审员  陈景荣二〇一四年八月四日书 记 员  盛燕冰