重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中民终字第184号上诉人（原审被告）重庆恒大涪城房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区李渡太乙大道**附****，组织机构代码56348218-9。法定代理人廖嘉宁，董事长。委托代理人黄金炤，男，1978年3月4日出生，汉族，该公司法务人员，住重庆市渝**。委托代理人张黎，女，1982年12月13日出生，汉族，该公司法务人员，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）甘爱洪，男，1974年4月14日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托代理人杨澍，重庆圣石牛律师事务所律师。上诉人重庆恒大涪城房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因甘爱洪诉重庆恒大涪城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2013）涪法民初字第01463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员项江陵担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人黄金炤、张黎，被上诉人甘爱洪的委托代理人杨澍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：甘爱洪因要购买恒大公司开发修建的位于重庆市涪陵区李渡聚业大道1号的“恒大山水城”16-301号房屋，便将个人的银行信誉等相关情况告知了恒大公司售房工作人员，其工作人员经过与银行方面沟通后，认为甘爱洪的情况符合办理按揭贷款购房的条件。甘爱洪于2011年5月14日向恒大公司缴纳了该房屋的维修基金7869.15元和办理房屋产权手续的契税55268.49元、抵押登记费80元、按揭印花税644.5元等费用，恒大公司向甘爱洪均开具了收款收据。后恒大公司根据甘爱洪提供的个人资料确认甘爱洪符合办理按揭贷款的条件，便通知甘爱洪签订购房合同。2011年5月29日，甘爱洪、恒大公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：由甘爱洪购买恒大公司所有的位于重庆市涪陵区李渡聚业大道1号的“恒大山水城”16-301号房屋，其建筑面积174.87平方米，套内面积161.36平方米；该商品房为装修房，总房价1842283元；付款方式为按揭付款，首付房款为553283元，在2011年5月29日前支付，余款按银行办理的按揭贷款支付。合同还约定，若因恒大公司的原因导致甘爱洪未能获得银行贷款或者贷款少于申请贷款数额的，甘爱洪可单方解除合同，恒大公司应于甘爱洪解除合同书到达之日起30日内，将所收的房款及利息退还甘爱洪；因甘爱洪原因导致甘爱洪未能获得银行贷款或者贷款少于申请贷款数额的，甘爱洪应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，否则甘爱洪按日向恒大公司支付万分之一的违约金；交房期限为2013年6月30日。合同签订后，甘爱洪于2011年6月9日支付恒大公司首付房款553283元，恒大公司向甘爱洪开具了正式发票。甘爱洪便等待银行依据申请为其办理按揭贷款。2012年8月，甘爱洪收到恒大公司的一份《法律函》，其内容为：因甘爱洪自身原因，银行拒绝办理按揭贷款，要求甘爱洪在三日内付清剩余房款1289000元、违约金及利息。由于甘爱洪无法一次性支付所余房款，为此多次与恒大公司协商办理按揭贷款或者退房退款，均未果。甘爱洪遂诉至本院，请求解除与恒大公司签订的商品房买卖合同并退还所交房款等费用。一审另查明，2013年6月24日，一审法院办案人员与双方当事人到为甘爱洪办理按揭贷款的中国工商银行重庆涪陵分行咨询，了解到甘爱洪不能办理按揭贷款是因在中国工商银行重庆分行（涪陵分行的上级银行）未能通过审核。一审法院认为，甘爱洪与恒大公司于2011年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，应受法律保护。该合同明确了甘爱洪与恒大公司的付款方式为按揭付款，甘爱洪准备购买恒大公司开发修建的商品房，是属于与恒大公司协商通过按揭贷款分期付款的方式取得所购买的房屋，需要甘爱洪提供个人相关资料且经过恒大公司与办理按揭贷款银行的确认后，才完成付款购房行为。合同签订后，甘爱洪向恒大公司支付了首付房款后，恒大公司应按照甘爱洪所提供的相关个人资料为甘爱洪办理银行按揭贷款，以实现其合同目的。但后因银行不能为甘爱洪办理按揭贷款，致使甘爱洪不能实现其分期付款购房的合同目的，且甘爱洪无能力及时付款，导致该合同不能再继续履行，甘爱洪现提出解除合同的请求，予以支持；恒大公司以银行不能为甘爱洪办理按揭贷款系甘爱洪自身的原因，应按合同约定支付违约金；因甘爱洪在合同签订前，已提供了其相关个人信息资料，恒大公司与银行经核实确认后才告知甘爱洪可以办理按揭贷款并签订的合同，甘爱洪已履行了其义务，后未能办理贷款不能归责于甘爱洪，故恒大公司请求甘爱洪支付违约金的主张，不予支持。甘爱洪向恒大公司支付了房屋维修基金、契税等费用，恒大公司也以其公司的名义向甘爱洪开具了收款收据，说明该费用系恒大公司收取，故甘爱洪要求恒大公司退还该费用的主张，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项之规定，判决：一、解除甘爱洪与恒大公司于2011年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、恒大公司在判决生效后十日内退还甘爱洪已付房款553283元、房屋维修基金7869.15元、契税55268.49元、抵押登记费80元、按揭印花税644.5元，共计人民币617145.14元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费9972元，减半收取4986元，由恒大公司负担。恒大公司不服一审判决，向本院提起上诉称：第一、一审法院已查明是因被甘爱洪原因导致无法办理按揭贷款，违约方是甘爱洪，其无权请求解除买卖合同。按揭贷款是甘爱洪根据自身情况，以所购的商品房做抵押，获取银行贷款支付购房款的个人贷款业务，借款人为甘爱洪，我公司在办理手续过程中应提供相应的配合义务。双方签订的商品房买卖合同真实有效。一审法院查明甘爱洪不能办理按揭贷款是因为其贷款申请在中国工商银行重庆分行未能通过审核，银行审核的对象为甘爱洪的贷款申请及其资信条件；恰属于买卖合同约定的第五条第三款第二项约定“因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额……”的情形。第二、按照双方签订的买卖合同约定，只有我公司有权解除合同，但是我公司不主张解除买卖合同，现甘爱洪迟延履行主要债务，且并未举证证明其无履行能力。只有我公司同意解除合同且甘爱洪向我公司支付房屋总价款10%的违约金才能解除合同。第三、若合同解除，我公司无义务退还政府有关部门收取的税费。按照相关法律及行政管理规定，物业专项维修资金缴入所在区县房地产行政主管部门代管，契税缴入有关地税局，抵押登记费缴入所在地房地产行政主管部门，按揭印花税缴入有关财政局。即使解除双方签订的买卖合同，不应由我公司退还该款。请求撤销一审判决，依法改判驳回甘爱洪的诉讼请求。甘爱洪二审答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。第一、我在听取恒大公司的销售人员咨询相关银行后，确定了我具备按揭贷款的条件，才与恒大公司签订商品房买卖合同。在实际履行合同过程中，因银行不能通过审核导致不能办理按揭贷款，该原因不能归责于双方当事人。第二、我向恒大公司缴纳了维修基金等相关税费，恒大公司也开具了相关收据。因恒大公司没有证据证明该款项已缴入相关政府部门，恒大公司应向我退还所收取的相关税费。本院二审中，恒大公司举示了如下证据：1、2011年4月30日，恒大公司与周睿、周洋、甘爱洪签订的重庆恒大山水城楼宇认购书；2、2011年5月14日，恒大公司与甘爱洪签订的重庆恒大山水城楼宇认购书。拟证明甘爱洪知道按揭贷款的条件，才重新签订了认购书，所以甘爱洪不能按揭贷款是其自身的原因造成的。甘爱洪对恒大公司举示的证据质证认为：对两份证据的合法性、真实性、关联性均无异议。2011年4月30日签订的认购书，是以周睿、周洋、甘爱洪三人名义签订，后因银行审查认为周睿、周洋有不良记录，2011年5月14日，又以甘爱洪一人名义与恒大公司签订认购书。这两份证据反而证明是双方认为甘爱洪具备了按揭贷款条件，才签订的购房合同。本院审查后认为，对恒大公司提交的两份证据的合法性、真实性，甘爱洪未提出异议，故本院对该两份证据合法性、真实性予以确认。双方签订认购书约定以按揭方式付款，但不能证明甘爱洪不具备办理按揭贷款条件，该证据不能达到恒大公司的证明目的。本院二审查明，2011年4月30日，周睿、周洋、甘爱洪三人与恒大公司签订《重庆恒大山水城楼宇认购书》，2011年5月14日，甘爱洪与恒大公司签订《重庆恒大山水城楼宇认购书》。2011年5月29日，甘爱洪在与恒大公司签订《重庆市商品房买卖合同》同时，向恒大公司提交了办理按揭贷款的个人资料。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点有：一、因甘爱洪不能办理按揭贷款，导致合同不能履行，应由谁承担违约责任？二、合同解除后，甘爱洪缴纳的物业专业维修资金、契税、抵押登记费、按揭印花税是否应由恒大公司退还甘爱洪？针对第一个争议焦点，甘爱洪与恒大公司于2011年5月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务。恒大公司辩称是甘爱洪自身原因导致不能办理按揭，应由甘爱洪承担违约责任，但恒大公司未能举示相关证据予以证明。且一审法院查明不能办理按揭原因是上级银行审核通不过，该原因不能证明是甘爱洪的过错或过失导致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求……没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”恒大公司未尽举证责任，应承担举证不能的后果。恒大公司称只有恒大公司有权解除合同。经查明，甘爱洪在合同签订之时及时将个人办理按揭的相关材料交给恒大公司，恒大公司将其材料交至银行申请按揭贷款，双方均已履行了合同的相应义务，不存在过错和过失。银行最终不同意办理按揭，原因是在中国工商银行重庆分行未能通过审核，是不可预见的情形，不能归责于合同双方当事人。该情形符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第三项的约定。同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”恒大公司的该上诉理由不予支持。针对第二个争议焦点，甘爱洪已向恒大公司支付契税等费用，恒大公司也向甘爱洪出具收款收据，证明该款已由恒大公司收取。恒大公司诉称按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》以及相关行政管理规定，物业专项维修资金、契税等税费应缴入相关部门的专业账户，甘爱洪所缴纳的税费已全部交至有关部门，因业务繁多，相关部门还未出具完税证明。但恒大公司未能举示缴款凭据或转账凭据等相关证据证明上述税费已交至有关部门，故本院对恒大公司的该上诉理由亦不予支持。综上，恒大公司上诉理由均不成立。对其上诉请求本院不予支持。原判事实认定清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9972元，由上诉人重庆恒大涪城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  项江陵代理审判员  陈 洁代理审判员  蔡 伟二〇一四年四月十一日书 记 员  刘 欣