广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇端法民四初字第223号原告：伍敏杰，男，1987年10月31日出生，汉族，身份证登记住址：广东省高要市莲塘镇。原告：陆倩倩，女，1989年3月1日出生，汉族，身份证登记住址：广东省佛山市高明区。上述两原告委托代理人：陈运鸿、陈玲英，广东端庆律师事务所律师、律师助理。被告：赵锦满，男，1986年2月23日出生，汉族，户籍登记住址：广东省高要市莲塘镇。原告伍敏杰、陆倩倩诉被告赵锦满租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告伍敏杰及两原告委托代理人陈运鸿、被告赵锦满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告系夫妻关系。2013年2月，两原告以原告陆倩倩的名义租赁属于肇庆市新浪市场投资有限公司的本案诉争商铺，并于2013年4月28日签订书面的《商铺（卡位）租赁合同》及《商铺（卡位）出租管理合同》。两原告按照按约支付相关款项，取得了商铺的承租权、使用权、收益权等权利。直至本案起诉之日前，两原告如期交付相关租金及管理费给肇庆市新浪市场投资有限公司。两原告租赁商铺后，因两原告与被告及其妻子是朋友关系，经被告提出转租，由其经营商铺。于是，两原告同意，并以原告伍敏杰的名义将商铺转租给被告，并与被告签订了《商铺（卡位）租赁合同》。被告按照《商铺（卡位）租赁合同》的约定，如期支付了履约保证金20000元，并于每月的10日之前支付约定的当月租金15000元给两被告，直至2014年2月止。转租期间，被告以原告伍敏杰名下在工商行政部门登记字号的“端州区小米服装店”，由被告进行经营。双方合作期间一直友好，但是，至2014年3月开始，被告以各种理由拒付租金。两原告与被告经过多次协商无果。不得不向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商铺（卡位）租赁合同》，责令被告立即将位于天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）第一排1、2号商铺（以下简称“商铺”）归还两原告；2、被告支付拖欠未付的2014年3、4月两个月的租金合计30000元给两原告，并按照每月租金15000元的标准计算租金直至被告归还商铺给原告之日止；3、两原告没收被告缴交的履约保证金20000元；4、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称：一、原告违背了《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。原告与被告签订合同经过如下，被告于2013年4月到牌坊步行街租赁第一排l，2号商铺当时还没有任何人租赁。即告知正在第一排3，4号商铺经营的原告陆倩倩，原告陆倩倩向被告透露她有熟人能低价租到商铺。出于朋友关系便信以为真。商铺当时还是空的，随即被告联系装修公司并于2013年4月13日签下《家居装修工程施工合同》，于2013年4月23日和原告伍敏杰签订《商铺租赁合同》，每月15000元租金，并支付保证金20000元。原告陆倩倩在收到被告的保证金数天后才正式交保证金到肇庆市新浪市场投资有限公司，并于2013年4且28日签下《商铺租赁合同》，每月12000租金。这一事实被原告隐瞒。一直至2014年2月原告为此得到接近30000元利益。在没有取得任何租赁凭证收取被告每月3000元的利益与原意存在重大误解这合同嫌疑欺诈。这从另一个方面说明，二原告想通过这种方法获得不当得利，这种行为不应受到法律的保护。请法院依法驳回二原告的全部诉讼请求。二、二原告所称直至本案起诉之日前两原告如期交付相关租金及管理费给肇庆市新浪市场投资有限公司这事不属实。情况是肇庆市新浪市场投资有限公司于2013年12月15日和2014年3月24日两次以书面的形式发《通知》免收经营户2014年2月至8月合计7个月租金（约占总租金的30%）。原告陆倩倩对被告实行了一个月（即2014年2月）减免租金就告知被告不执行肇庆市新浪市场投资有限公司的活动，要被告交每月15000元租金。肇庆市新浪市场投资有限公司明确表明所有的减租优惠政策是针对实际经营户的。2014年3月1日经肇庆市新浪市场投资有限公司同意被告到肇庆市新浪市场投资有限公司支付租金8400元（即原告合同每年递增5%租金，肇庆市新浪市场投资有限公司亦在优惠政策没有递增）。2014年4月被告多次与原告协商减租无果。由于我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，由起诉日起获利方仍然是起诉方，在有正当理由逾期没有支付租金的情况下，盼法院理解和支持。三、自2013年4月交给原告的所有款项连收据都没有一张，保障不了被告的合法权益。现要求原告提供2013年5月至2014年2月的有效发票且发票金额与合同金额要一致，今后收租金都要提前准备和出示发票。综上所述，被告请求人民法院依法确认被告不构成违约，并且按肇庆市新浪市场投资有限公司活动减免相关租金，按规定提供发票。经审理查明：2013年4月23日，原告伍敏杰（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺（卡位）租赁合同》，约定被告租用原告伍敏杰位于端州四路与天宁路交际处的牌坊步行街（原跃龙商场）第1排1、2号卡位作经营服装百货，该卡位租赁面积36平方米，租赁期限三年，即从2013年2月1日至2016年1月30日止，租金每月15000元，被告必须于每月的10日前（当月月头支付当月租金）将租金存入原告伍敏杰指定的银行账户或现金缴交给原告伍敏杰，在签订合同时，被告向原告伍敏杰缴交了20000元作为履约保证金。双方合同中第八条违约责任第1点规定：“乙方必须按时缴交租金及所产生的水电费用，每逾期一日按所缴费用的5%计收滞纳金，如此类推。逾期二十天支付租金或其他费用的视作乙方违约，甲方有权停电，没收保证金，收回该卡位，并追回所欠款项，追回期间，乙方应向甲方支付滞纳金。”。2013年4月28日，原告陆倩倩与肇庆市新浪市场投资发展有限公司（以下简称新浪公司）签订一份《商铺（卡位）租赁合同》，约定新浪公司将天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）第一排1、2号卡位租赁给原告陆倩倩作经营服装百货，租赁期限三年，即从2013年2月1日至2016年1月30日止，第一年租金每月3600元，以后每年递增5%，原告陆倩倩需在每月10日前将租金存入新浪公司指定的银行帐号或现金缴交给新浪公司，在签订合同时，原告陆倩倩向新浪公司缴交36000元作为履约保证金。同日，原告陆倩倩又与新浪公司签订一份《商铺（卡位）出租管理合同》，约定原告需每月缴纳50月的公共水电分摊费、每月10号前向新浪公司缴交商铺（卡位）设施装分摊费4200元、管理费4200元，该两项费用合计8400元，以后每年递增5%。上述合同签订后，被告一直如期向原告缴纳当月的租金，原告亦如期向新浪公司缴纳当月的租金，但从2014年3月起，被告未按期向原告缴纳租金，经原告催收无果，遂诉至本院。另查明：天宁北路东侧跃龙商场，由肇庆市端州城郊投资有限公司申请临建。2013年3月23日，肇庆市端州城郊投资有限公司向肇庆市工商局端州分局出具场地使用证明，证明上述商场现已租赁给新浪公司开发牌坊步行街，租赁期限为15年，即从2011年9月1日至2026年8月31日止。2014年4月22日，新浪公司出具证明，证明新浪公司于2013年2月1日将天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）卡位租赁给原告陆倩倩，新浪公司同意两原告将该商铺转租给被告。被告于2014年3月1日以原告陆倩倩的名义向新浪公司直接缴纳2014年3月的租金8400元。又查明：原告伍敏杰与原告陆倩倩系夫妻关系，两人于2011年11月14日登记结婚。原告伍敏杰系端州区小米服装店的个体经营者。诉讼中，被告认为未能按期缴纳2014年3、4月的租金，系因为在2013年4月23日，新浪公司出具一份通知，该公司决定从2014年2月起至4月，免收经营户租金3个月，在2014年3月24日又出具一份通知，同意从2014年5月至8月继续减免所交费用的租金部分（约总费用的30%），被告作为实际经营者，理应获得租金的减免。本院认为：本案为租赁合同纠纷。虽然原告伍敏杰与被告赵锦满于2013年4月23日签订的《场地租赁合同》时，并未取得天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）卡位的使用权，但在2013年4月28日，原告陆倩倩与新浪公司签订一份《商铺（卡位）租赁合同》，取得了该铺位的使用权，且事后新浪公司亦出具证明，证明其于2013年2月1日将天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）卡位租赁给原告陆倩倩，并同意两原告将该商铺转租给被告，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，原告伍敏杰与被告赵锦满之间于2013年4月23日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。本案双方争议的焦点为：1、合同是否解除的问题；2、违约责任及赔偿数额的问题。1、关于合同是否解除的问题。诉讼中，原告坚持要求解除合同，被告则不同意解除合同。对于被告认为不同意解除合同，首先是因为原告违背诚实信用原则，用欺诈手段，在被告存在重大误解的情况下与原告签订合同的，其次是因为新浪公司已经发出通知给实际经营者，免收经营户租金3个月，并从2014年5月至8月继续减免所交费用的租金部分（约总费用的30%），被告作为实际经营者，理应获得租金的减免，但原告对此却并未予以减免，故被告不构成，不应解除合同。对此，本院认为，首先，被告认为原告违背诚实信用原则，用欺诈手段，在被告存在重大误解的情况下与原告签订合同，但被告并未为此提供证据对此予以证实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告对此应承担举证不能的责任，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。其次，对于被告认为原告应按照新浪公司的规定，对其同样予以减免租金的优惠，根据合同相对性的原则，新浪公司与原告之间的租赁合同和原告与被告之间的租赁合同为相互独立的合同，新浪公司对原告免交租金的事由，不能作为被告免除向原告交付租金的理由。故被告的上述抗辩理由，理据不充分，本院不予采纳。此外，在诉讼中，被告表示已经将2014年3月的部分租金8400元代原告缴交给新浪公司，其余租金却并未向原告缴交，而原、被告对于被告没有缴交2014年4月的租金的事实亦没有异议，本院对此予以确认。根据原、被告签订的合同第八条“违约责任”的第1点规定，被告逾期二十天支付租金或其他费用的视作被告违约，原告有权停电，没收保证金，收回该卡位，被告未能按期缴交2014年3月、4月的租金给原告，显属违约。依照《》第第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，因被告未能按时缴纳租金，违反双方之间的合同约定，原告行使合同解除权已经成就，故原告要求解除其与被告在2013年4月23日签订的《场地租赁合同》，合理合法，本院予以支持。2、关于违约责任及赔偿数额的问题。依照《》第二百一十六条、第二百二十六条的规定，被告承租涉案房屋，负有按照约定的数额和期限向原告支付该房屋租金的义务，原告负有按照约定将租赁物交付给被告的义务，如上所述，被告未能按约如期向原告支付租金，显属违约，应承担违约责任。原告要求被告支付所欠的2014年3、4月两个月的租金，并按照合同约定的租金标准计付租金至被告将房屋付还之日止的请求，合理合法，本院予以支持，但因被告于2014年3月1日以原告陆倩倩的名义向新浪公司直接缴纳2014年3月的租金8400元，该8400元可在被告应向原告缴交的3月份租金中予以扣减，即被告应向原告支付2014年3月、4月的租金应为21600元，由于被告仍实际占有使用涉案房屋，此后的租金可参照涉案房屋租金的标准计付，。对于原告要求没收被告缴交的履约保证金20000元的请求，如上所述，在被告显属违约的情形下，原告依约没收被告的履约保证金，亦合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《》第四十四条、第五十一条、第、第第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告伍敏杰与被告赵锦满在2013年4月23日签订的《商铺（卡位）租赁合同》。二、被告赵锦满应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）商铺归还给两原告伍敏杰、陆倩倩。三、被告赵锦满应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告伍敏杰、陆倩倩支付2014年3月和4月的租金21600元，此后的租金按每月15000元的标准计付至被告将位于天宁北路东侧的跃龙商业街（牌坊步行街）商铺归还给原告伍敏杰、陆倩倩之日止。四、被告赵锦满已支付的履约保证金20000元归原告伍敏杰、陆倩倩所有。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6775元，由被告赵锦满负担。原告已付上述费用本院不予退回，被告负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  梁 杰二〇一四年八月十四日书 记 员  叶圣桃第页共页