广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第282号上诉人（原审被告）：陈某某，女。委托代理人：张某某，广东××律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，女。委托代理人：刘某某，广东××律师事务所律师。原审第三人：××地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：赖某某，董事长。委托代理人：熊某某，该公司员工。上诉人陈某某与被上诉人李某、原审第三人××地产代理（深圳）有限公司（以下简称××公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2010年3月27日，李某与陈某某签订《二手房买卖合同》（合同编号：044370），约定李某向陈某某购入位于深圳市南山区南油大道海晖大厦××阁4E号房产，转让成交价为人民币85万元，李某在合同签订当日（含当日）向陈某某支付定金人民币2万元，在合同生效后3日（含当日）内再向陈某某支付定金人民币3万元，上述定金交由买卖双方约定的第三方监管；李某向银行按揭贷款支付定金外的购房款，李某须于2010年4月30日（含当日）之前将首期款支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中（首期款=转让成交价-定金-银行承诺贷款金额），并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；如银行承诺发放贷款金额加上李某已支付的首期款、定金后多于合同转让成交价的，则李某可向监管银行要求将多出部分退回，陈某某应无条件配合李某办理监管银行要求的手续；陈某某应当于收到全部楼款3日内将涉案房产交予李某；为防范交易风险，督促陈某某按约定如期交房和结清所有费用，双方同意在定金或首期款中预留人民币2000元作为交楼押金；双方确认，合同约定的人民币85万元为实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币425795元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施等的补偿。同日，李某、陈某某与××公司签订《资金托管协议》，约定李某与陈某某双方将定金人民币5万元（含交楼押金人民币2000元）交由××公司进行托管。李某分别于2010年3月27日、2010年3月30日向陈某某支付定金人民币2万元、人民币3万元，上述款项交由××公司托管。2010年4月2日，××公司将人民币48000元存入陈某某指定的银行账户，剩余人民币2000元作为交楼押金。此后，李某与×行蛇口支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定李某向×行蛇口支行借款人民币77万元用于购买涉案房产，×行蛇口支行将人民币77万元一次性划入李某指定的陈某某在×行的账户内（账号：62220040001********）。2010年3月30日，陈某某向案外人深圳市××投资担保有限公司、周某某、刘某某、练某某、曾某某出具《委托书》，委托上述公司及人员代为办理到银行开立账户（指定由周××代理）、办理赎楼手续、收取与涉案房产有关的款项、领取《房地产证》、到银行办理涉案房产的资金监管手续、收取或指定账户收取监管资金、签署办理及解除资金监管手续所需要签署的申请等事宜，代理权限从2010年3月30日起至2011年3月20日止。同日，深圳市深圳公证处对该《委托书》进行了公证。2010年4月8日，李某、陈某某与×行蛇口支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金人民币15万元交由×行蛇口支行监管，监管期限自交易款项划入×行蛇口支行指定监管账号之日起90天；买卖双方自行审核确认监管资金转出条件，经协商一致，符合监管资金转出条件的，按照×行蛇口支行要求提供有关材料，委托×行蛇口支行按约定转出监管资金；×行蛇口支行收到有关材料后，将视同双方就监管资金转出事宜已协商达成一致，并同意×行蛇口支行办理监管资金划转事宜；如买卖双方之间出现任何纠纷，由买卖双方协商解决，×行蛇口支行不承担任何责任；李某、陈某某完成房产过户手续或办理了房产过户手续并取得回执的，×行蛇口支行有权决定在收取手续费后无需取得李某、陈某某任何形式的授权直接将监管资金划入李某、陈某某共同确认的下列指定账户：陈某某，×行，账号：62220040001********。2010年5月18日，李某取得了涉案房产的《房地产证》。此后，×行蛇口支行根据资金监管协议直接将监管资金人民币15万元划入陈某某在×行的账户中。2010年6月23日，××行蛇口支行将人民币77万元转入李某指定的陈某某在×行的账户内（账号：62220040001********）。诉讼中，陈某某称，双方在××行蛇口支行备案的二手房买卖合同确认的交易价格为人民币97万元，其已收到购房款人民币97万元。对此，李某、陈某某及××公司均表示手中没有该份二手房买卖合同。李某表示，该份合同仅是用来为原告向银行多申请一些按揭贷款的，实际成交价为人民币85万元。陈某某表示，其是委托担保公司和××公司去全权处理卖房事宜，所以手中没有银行备案的合同。××公司表示，陈某某委托的是担保公司，而非××公司，各方当事人没有协商变更过2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》中约定的交易价格，实际成交价为人民币85万元。原审法院认为，李某、陈某某于2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：044370）是双方真实意思的表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，涉案房产的成交价为人民币85万元。对此，陈某某主张，涉案房产的成交价为其实际收到的人民币97万元，并提出李某、陈某某在×行蛇口支行申请按揭贷款时备案的二手房买卖合同确认的成交价即为人民币97万元。然而，陈某某自认其手中并无变更交易价格后的合同版本，其亦没有证据证明双方曾协商一致变更过交易价格。同时，××公司证实，本案的实际成交价为人民币85万元，李某、陈某某双方并未协商变更过该价格。并且，李某对于在×行蛇口支行备案的合同版本载明的交易价格高于人民币85万元的情况亦已作出合理解释，故在陈某某没有证据证明双方已经协商一致将涉案房产的交易价格变更为人民币97万元的情况下，其多收取李某人民币12万元没有事实和法律依据，属于不当得利。陈某某认为，其并非本案适格的主体，李某如认为其多收取了房款，亦应向监管银行进行追讨。对此，原审法院认为，《二手房买卖合同》（合同编号：044370）中虽约定，如银行承诺发放贷款金额加上李某已支付款项多于合同转让成交价的，李某可向监管银行要求将多出部分退回；但该约定仅适用于李某申请的按揭贷款尚未实际发放的情形，而根据《个人购房借款／担保合同》以及《二手楼交易资金监管协议》的约定，无论是贷款人民币77万元，还是首期款人民币15万元，均可在无需李某另行授权的情况直接由工行蛇口支行划入陈某某的账户。因此，在陈某某已经实际收取了多出的人民币12万元后，《二手房买卖合同》约定的追讨条款已经不再适用于本案的情形，李某有权要求陈某某予以返还。李某的相关诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告陈某某于本判决生效之日起十日内向原告李某返还人民币12万元。案件受理费人民币1350元，由陈某某负担。上诉人陈某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、原审判决认定事实不清，二审应予以查明。1、上诉人手中没有变更交易价格后的合同版本，但被上诉人已当庭承认在××银行蛇口支行备案的《二手房买卖合同》中价格为97万元，而且上诉人也申请法院调取，只因被上诉人当庭承认上述事实，上诉人才当庭表示放弃调查取证的要求。现一审却又因上诉人手中没有变更后的合同版本为由，不认定最终成交价为97万是错误的。2、从×行蛇口支行的贷款数额77万己充分证明；如果房产成交价为85万，放贷银行不可能给被上诉人贷77万元；只有房产成交价为97万，放贷银行按房贷政策，首付必须是20％，放贷款80％才被政策允许。3、本案中上诉人以《公证委托》的形式全权委托房产中介及担保公司代理房产买卖的一切事宜。所以在×行蛇口支行备案的《二手房买卖合同》中受托人的签字当然代表上诉人的行为，代表上诉人对最终成交价97万的认可，也是上诉人的真实意思表示，但原审对此事实不置一词。二、原审判决适用法律不当，对查明的事实进行了没有任何依据的解释，导致观点的错误。1、原审认定上诉人存在不当得利的法律行为没有法律依据。不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中上诉人获得97万元的房款有合法根据，其中有在×行蛇口支行备案的《二手房买卖合同》，合同中约定的成交价为97万元；这其中的贷款额77万元是依据《个人购房借款／担保合同》取得，首期款15万元是依据《二手楼交易资金监管协议》取得，怎能认定为上诉人是取得不当利益呢2、原审所认为的《二手房买卖合同》约定的追讨条款已经不再适用于本案的情形是完全错误的。被上诉人李某答辩称，在×行签订的房产买卖合同并无原件存在，我方当事人也未在该份合同上签字，这份合同事实上是不存在的，×行只是存有这样一份合同的复印件，当时只是为了获取贷款的方便有关人员作出的这样一份合同复印件。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷案件。本案的争议焦点是：1、李某与陈某某于2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：044370）是否双方的真实意思表示，该意思表示双方有无作过变更？2、陈某某实际收取的97万元有无超过房屋实际成交价，若超过，超过部分款项应归属谁？关于第一个争议焦点，陈某某主张双方在此次房地产买卖合同交易过程中形成了三份"合同"，第一份是2010年3月27日签署的《二手房买卖合同》（编号044370），第二份是在×行蛇口支行备案的《二手房买卖合同》，第三份是为减税而在国土部门备案登记的《深圳市二手房买卖合同》，其主张第二份合同才是双方最后的真实意思表示，而李某则主张第一份合同是双方的真实意思表示，双方对此未作过变更的意思表示。本院认为，第一份合同即双方于2010年3月27日签署的《二手房买卖合同》明确约定，合同约定的85万元为实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时以人民币425795元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施等的补偿，从该约定内容看，在国土部门备案登记的《深圳市二手房买卖合同》即第三份合同是当事人为了减、免税而签订的，可以确定不是当事人的真实意思表示；同时上述第一份合同亦约定，如银行承诺发放贷款金额加上李某已支付的首期款、定金后多于合同转让成交价的，则李某可向监管银行要求将多出部分退回，陈某某应无条件配合李某办理监管银行要求的手续，与上述确定第三份合同不是当事人真实意思表示的道理一样，根据该约定可以确定第二份合同亦不是当事人的真实意思表示。对此，参与交易过程的中介人××公司亦证实双方就涉案房产的实际成交价为85万元，双方并未协商变更过该价格，陈某某亦未能提供充分证据证明其与李某就涉案房产的成交转让价形成新的意思表示，因此，原审法院认定李某与陈某某于2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：044370）是双方的真实意思表示，涉案房产的实际成交价为85万元正确，本院予以确认。关于第二个争议焦点，如前所述，李某与陈某某于2010年3月27日签订的《二手房买卖合同》（合同编号：044370）是双方的真实意思表示，涉案房产的实际成交价为85万元，因此，陈某某所取得的97万元超过了房屋成交价，陈某某取得超过部分12万元没有法律依据和合同依据，属于不当得利。由于该12万元是李某从×行蛇口支行所借贷的一部分，×行蛇口支行根据李某的授权划入陈某某的账户，因此，该12万元的所有权应归属于李某，其有权要求陈某某予以返还，原审对此认定正确，本院予以维持。至于李某与×行蛇口支行之间的借款关系因存在虚构交易骗取多余贷款是否应予撤销的问题，该权利由×行蛇口支行行使，以及上述在国土部门备案登记的《深圳市二手房买卖合同》是否存在逃漏税问题，本院将依法根据查明的事实向相关单位发送司法建议函，由相关单位依法处理。综上，陈某某的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币2700元，由上诉人陈某某承担。本判决为终审判决。审 判 长  许保疆代理审判员  陈明亮代理审判员  吴思罕二〇一一年二月二十一日书 记 员  严军军