浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第207号原告虞丁心。委托代理人邹永闯（特别授权代理），浙江智仁律师事务所律师。被告杭州万银置业有限公司，住所地杭州市江干区民心路**万银大厦****。法定代表人叶如平，董事长。委托代理人王健、尹芙蓉（特别授权代理），浙江博翔律师事务所律师。原告虞丁心为与被告杭州万银置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2011年1月13日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2011年3月8日、4月8日公开开庭进行了审理。原告虞丁心的委托代理人邹永闯，被告杭州万银置业有限公司的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞丁心诉称：原、被告于2010年3月4日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告所开发的万银大厦2层202室商品房，该商品房面积为595.52平方米，其中套内建筑面积306.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积298.28平方米，单价为每平方米16660元，总计人民币9921363元，合同第五条对面积误差处理按建筑面积计算等作了约定，第八条约定该商品房交付日期为2010年10月30日前。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了首付款，并通过上海银行杭州分行办理了商业用房按揭贷款，支付了全部房款。2010年12月20日被告取得《竣工验收备案表》，2010年12月30日被告邮寄通知原告去验收房屋，次日，原告收到通知并于当日到被告处接收房屋，但被告所交付的房屋实测面积比合同约定的面积减少33.42平方米，面积误差比近5.612%，原告为此面积多付房款556786.90元，并为该部分购房款支付了银行贷款利息。双方所签订的合同第五条约定，产权面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由被告返还；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。合同第九条约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。被告存在交付房屋的实际面积与合同约定面积相差较大及逾期交付房屋等违约行为，故诉请判令被告向原告交付原告所购商品房的《使用说明书》、《质量保证书》、水电分布图及《测绘成果表》；判令被告向原告返还面积误差房价款人民币815932.91元，银行贷款利息损失人民币18190.23元，合计834123.14元；判令被告向原告支付延期交房违约金人民币123024.90元。被告杭州万银置业有限公司辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求，被告已在通知中要求原告来办理交付手续，在办理交房手续过程中，这四项材料被告都可以提交，这本来就是交付内容之一。二、原告所购买的商品房建筑面积发生变更的根本原因在于政府有关万银大厦公共开放空间功能范围的规划调整，该公共开放空间的建设属社会公共利益需要，根据《商品房买卖合同》第四条和第五条规定，被告不应承担责任。三、从诉争商品房的现状来看，上述规划调整主要减少了诉争商品房公摊面积，并未实际大副减少该房的套内面积，未影响其使用功能和使用价值，被告同意按照建筑面积减少的实际情况调整价款。四、被告已在《商品房买卖合同》约定期限内通知原告收房，因此，不应承担逾期交付的责任。原告虞丁心为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同1份，欲证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，且合同对面积差异处理、交付期限等权利义务作了具体约定。被告对该证据的真实性无异议，本院认为，该证据能证明原、被告就双方商品房买卖合同的权利和义务进行了约定的事实，予以确认。2、通知函1份；3、圆通物流详单1份；4、业主领房验收交接表1份；以上证据欲证明2010年12月30日被告通知原告收房，次日即2010年12月31日，原告依通知接收诉争商品房的事实。被告对证据2的真实性无异议；对证据3无异议，但主张在邮寄这份通知函前，被告已于2010年10月26日邮寄一份通知函；对证据4的真实性无异议，但认为其与是否逾期交房无关联，只能说明双方于2010年12月31日进行了房屋的实际交付。本院认为，证据2-4能证明被告于2010年12月20日再次通知原告收房，原告根据该通知于2010年12月31日收取了诉争商品房的事实，予以确认。5、杭州市规划验收文件1份；6、竣工验收备案表1页；7、杭州市建设工程竣工验收备案登记表1份，以上证据欲证明诉争商品房在2010年12月10日才通过规划验收，2010年12月20日才符合交房条件。被告对证据5-7的真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，上述证据能证明诉争商品房所在的万银国际大厦于2010年12月10日取得规划验收认可文件，于2010年12月20日获得杭州市建设委员会工程竣工验收备案的事实，予以确认。被告杭州万银置业有限公司为支持其辩称，向本院提交以下证据。1、2008年5月4日的《测绘摘要》及附件各1份，欲证明讼争商品房原预测建筑面积及公摊面积情况及其中一层、二层7#楼梯、前室及前室与城市公共连廊之间的走道，8#楼梯前室及走道原预测时均为1-3层商品房（含诉争商品房）服务并根据设计分摊的事实。原告对该证据的真实性和证明对象均有异议，认为测绘单位与被告是委托与受委托关系，存在有利害关系。本院认为，杭州市房地产测绘公司系被告依法委托的商品房面积测绘单位，其作为具有相应资质的专业测绘单位出具的测绘报告具有较高的证明力，故该证据能证明被告的欲证事实，予以确认。2、2011年1月18日的《测绘摘要》及附件各1份，欲证明讼争商品房实测时根据杭州市钱江新城管委会要求认定一层、二层7#楼梯、前室及前室与城市公共连廊之间的走道，8#楼梯前室及走道为公共竖向交通及开放公共空间，作不分摊处理，导致讼争商品房建筑面积发生变化、公摊建筑面积大幅减少的事实。3、万银大厦1-2层分层分户平面图1份，欲证明讼争商品房预测面积与实测面积公摊面积差别对比情况。原告对证据2、3的真实性和证明对象有异议，认为测绘单位与被告是委托与受委托关系，存在有利害关系，同时证据中的数据显示实测时规划并没发生变化。本院认为，杭州市房地产测绘公司出具的上述证据能证明诉争商品房的实测面积，及实测根据钱江新城核心区建设项目配建公共空间设计备案表认定万银大厦一层、二层7#楼梯、前室及前室与城市公共连廊之间的走道，8#楼梯前室及走道为公共竖向交通及开放公共空间，作不分摊处理，从而对诉争商品房公摊面积产生了影响的事实，予以确认。同时，由于产权登记以该实测面积为准，上述证据亦能证明诉争商品房产权登记的面积。4、关于万银大厦公共空间建设情况证明1份，欲证明万银大厦公共开放空间系为社会公共利益需要而建设的事实。原告认为该证据出具时间是2011年1月5日，属于证人证言，证人应出庭作证，此外，该证据也表明二层测绘的设计依据产生在原、被告双方签订合同之前，不能证明在双方履行合同期间发生规划设计变更或测绘依据变更，同时该证据对公共走廊等是否列入公摊面积未提及，故对关联性有异议。本院认为，该证据属于政府部门出具单位证明，具有较高证明力，结合被告提交的实测报告原件所附的附件，该证据能证明在双方签订合同前政府部门在万银大厦项目二层建设公共开放空间（计建筑面积832.7平方米）的事实，予以确认。5、圆通速递邮寄详情单1份，欲证明被告已于2010年10月26日向原告邮寄交房通知，原告已于10月28日收到该通知的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议。本院认为，该证据能证明被告于2010年10月27日向原告邮寄交房通知书，原告于2010年10月28日收到该通知的事实，予以确认。6、竣工验收意见表1份，欲证明2010年9月份勘察单位、设计单位等各单位对万银大厦的验收意见；7、杭州市公安局消防局建设工程消防验收意见书1份，欲证明消防部门对万银大厦验收的意见；8、杭州市园林文物局出具的杭州市区建设项目配套绿化核查单1份，欲证明万银国际大厦有关配套绿化符合要求并通过验收的事实；9、杭州市人民防空办公室人防工程专项验收意见书及附件各1份，欲证明万银国际大厦人防工程验收通过的时间和内容；10、杭州市卫生局建设项目竣工验收意见书1份，欲证明卫生部门对万银国际大厦的土建验收意见。以上证据欲证明2010年10月30日前万银大厦已达到合同约定的商品房验收合格的标准，被告并不存在违约。原告对上述证据的真实性均无异议，对证明对象有异议，认为上述证据只是工程验收的一小部分，并非全部资料，是否符合交付条件应以是否取得竣工验收备案表为准。本院认为，上述证据能证明万银国际大厦在2010年9月20日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位验收合格，并于2010年10月30日前通过了卫生、消防、人防等验收的事实，予以确认，但因被告提交的仅是部分政府部门出具的认可文件或准许使用文件，上述证据不能证明在2010年10月30日前万银大厦通过了所有的单项验收，原告的异议成立。根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2008年5月4日，杭州市房地产测绘公司出具了杭州市江干区万银大厦项目面积预测绘报告。该报告显示万银大厦2层202室房摊前面积306.34平方米，共用面积289.18平方米，摊后面积595.52平方米。其中的分层分户图标明1层楼梯3及前室、2层楼梯3为1-3层共，2层楼梯3与城市公共连廊之间的走道及2层楼梯4与城市公共连廊之间的走道为2层共。预测绘对此进行了分摊。另外，二层的城市公共连廊不计面积。2010年3月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，就买卖万银大厦2层202室房达成一致，该合同约定该商品房建筑面积共595.52平方米，其中，套内建筑面积306.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积289.18平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件三）；该商品房价款按建筑面积计算，商品房单价为16660元，总金额为9921363元整；本合同约定的房价中不包括应由原告承担的契税、办证工本费、电话、宽带开户等费用，本合同约定的单价不因任何市场因素调整及变动；被告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；除了本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；因被告无法按期交付而产生的其他费用，不在被告赔偿之列。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。该条还对由于原告原因，未能按期交付房屋如何处理进行了约定。该合同第五条约定，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，原告有权退房；原告退房的，被告在原告提出退房之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按中国人民银行同期存款利率付给利息；原告不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％内（含3％）部分房价款由原告补足；超出3％部分的房价款由被告承担，产权归原告；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分房价款由被告返还原告；绝对值超出3％部分的房价款由被告双倍返还原告；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；该商品房面积按现行文件和标准预测，房屋竣工交付前，如因国家标准或政府的测绘政策导致的面积的差异，不参照本条款之面积差异处理原则和办法，不视为被告违约，按实际面积多退少补房价款进行面积差异处理。此外，该合同还对付款方式及期限、原告逾期付款的违约责任、规划、设计变更的约定、关于装饰、设备标准承诺的违约责任等内容进行了约定。该合同附件一房屋平面图显示2层楼梯3为1-3层共，2层楼梯3与城市公共连廊之间的走道及2层楼梯4与城市公共连廊之间的走道为2层共，二层城市公共连廊不计面积。合同签订后，原告支付了全部房款。2010年9月20日，万银国际大厦经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位验收合格。在2010年10月30日前，该大厦亦原则通过了杭州市卫生局组织的土建验收，通过了杭州市公安消防局组织的消防验收，及杭州市人民防空办公室的人防工程专项验收等。2010年12月10日，该大厦取得了规划验收认可文件。2010年12月20日，杭州市建设委员会给予该大厦竣工验收备案。2010年10月27日，被告给原告邮寄了交房通知书，要求原告前来办理交房手续。原告按通知要求前去收房，但以被告没有提供有关证明文件为由拒绝收房。2010年12月20日，被告再次通知原告办理收房手续。原告在收到通知后，于2010年12月31日收取了诉争商品房。2011年1月18日，杭州市房地产测绘公司出具了杭州市江干区万银大厦项目面积实测报告。该报告显示万银大厦2层202室房摊前面积299.53平方米，共用面积262.45平方米，摊后面积561.98平方米；1-2层7#楼梯及前室（预测绘报告中的楼梯3），2层7#楼梯前室与城市公共连廊之间的走道及2层8#楼梯（预测绘报告中的楼梯4）的前室与城市公共连廊之间的走道，设计明确1-2层上述楼梯及前室为1-3层服务，2层上述走道为2层服务，预测绘根据设计明确进行分摊；实测按钱江新城核心区建设项目配建公共空间设计备案表认定上述部位为公共竖向交通及开放公共空间，作不分摊处理；地上一、二；地上一放空间范围按钱江新城核心区建设项目配建公共空间设计备案表测绘，实测一层公共竖向交通建筑面积46.94平方米，二层公共竖向交通建筑面积29.87平方米，二层开放公共空间建筑面积24.82平方米，二层城市公共连廊建筑面积350.21平方米，合计一、二层公共开放空间建筑面积451.84平方米，另外一层公共开放空间服务的门斗建筑面积22.09平方米。2011年1月13日，原告向本院起诉，要求被告交付其所购商品房的《使用说明书》、《质量保证书》、《面积实测表》（或《商品房面积实测技术报告书》）和《水电分布图》，并承担交付商品房面积差异、延期交房的违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。对原告要求被告提供所购商品房《使用说明书》、《质量保证书》、《面积实测表》（或《商品房面积实测技术报告书》）和《水电分布图》及退还多收购房款的诉讼请求，被告表示认可，本院予以支持。被告应退还的购房款为（595.52－561.98）平方米×16660元／平方米＝558776.4元，现原告要求被告返还的多付购房款为556786.90元，未高于上述标准，本院予以支持。针对交付的商品房面积差异处理，《商品房买卖合同》约定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分房价款由被告返还原告；绝对值超出3％部分的房价款由被告双倍返还原告。现被告交付的商品房面积误差比为（595.52－561.98）÷595.52×100％＝5.63％，明显超过了3％，双方对此事实并无争议，争议的焦点在于被告是否应为该面积误差承担违约责任，也就是被告是否有免责的事由。被告认为，导致面积误差比超过3％的原因在于政府有关万银大厦公共开放空间功能范围的规划调整，被告不应该承担违约责任。本院认为，被告要以上述事由免责至少要求该公共开放空间的设置发生在双方合同履行过程之中，而非合同签订之前。杭州市房地产测绘公司出具的杭州市江干区万银大厦面积实测报告表明：万银大厦1-2层7#楼梯及前室，2层7#楼梯前室与城市公共连廊之间的走道及2层8#楼梯前室与城市公共连廊之间的走道，设计明确1-2层上述楼梯及前室为1-3层服务，2层上述走道为2层服务，预测绘根据设计明确进行分摊；实测按钱江新城核心区建设项目配建公共空间设计备案表认定上述部位为公共竖向交通及开放公共空间，作不分摊处理。而钱江新城核心区建设项目配建公共空间设计备案表出具的时间为2009年，因此，造成诉争商品房公摊面积减少的事由发生在双方合同签订之前。虽然此前因预售需要万银大厦的面积预测绘数据已经房管部门备案，但这并不妨碍在双方签订合同时，针对上述会导致诉争商品房公摊面积减少的事由，被告可以采取签订补充协议等方式以避免事后发生争议，可是被告仍以原有预测绘数据和图纸与原告签订合同，现又以合同签订前的事由主张自己免责，没有法律依据，本院不予支持。因此，原告要求被告双方返还面积误差比绝对值超出3％部分的房价款，符合合同约定，本院予以支持。被告应双倍返还部分的购房款为（5.63％-3％）×595.52平方米×16660元／平方米＝260931.85元，而原告实际主张的为518292.01÷2＝259146.01元，未高于上述标准，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定：被告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。本案另一争议焦点是合同约定的“经验收合格”的商品房是否指取得竣工验收备案表的商品房。本院认为，根据有关建筑法规，商品房竣工验收不仅包括建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位进行的竣工验收，还包括消防设施验收、规划验收、特种设备验收、防空工程验收、环境质量验收及涉及其他专业部门必须参与的强制性验收，以上验收不合格的，建设工程不能交付使用；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，主管部门在收齐备案文件后予以备案，因此，“商品房经验收合格”应以取得竣工验收备案表为准，该解释亦符合提供商品房买卖合同范本的政府主管部门的解释。杭州市建设委员会于2010年12月20日给予万银国际大厦项目竣工验收备案，也就说在2010年10月30日交房时被告并未取得竣工验收备案表，故当时被告交付的商品房并不符合交付条件，原告有权拒收，因此造成延期交房，被告应承担违约责任，原告要求被告依约承担2010年10月31日到2010年12月31日的逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。2010年10月31日到2010年12月31日的逾期交房违约金为（2／10000×9921363）元／天×62天＝123024.90元。《商品房买卖合同》对商品房面积差异处理已有明确约定，现原告在合同之外要求被告赔偿多付购房款的银行贷款利息损失，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内向原告虞丁心提供杭州市江干区万银大厦2层202室商品房的《使用说明书》、《质量保证书》、《实测面积表》和《水电分布图》。二、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告虞丁心多收的购房款人民币556786.90元。三、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告虞丁心面积误差比超过3％部分的购房款人民币259146.01元。四、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告虞丁心延期交房违约金人民币123024.90元。五、驳回原告虞丁心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13371元，减半收取人民币6685.5元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币11685.5元，由原告虞丁心负担人民币222元，由被告杭州万银置业有限公司负担人民币11463.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13371元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  金长义二〇一一年四月八日代书 记员  李石燕