广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1264号上诉人（原审被告）广州市冠力健身有限公司。法定代表人李香伟，执行董事。委托代理人张经中，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州市裕利物业管理有限公司。法定代表人廖烈武，董事长。委托代理人黄求新，男，通讯地址同被上诉人。上诉人广州市冠力健身有限公司（下简称冠力健身公司）因与被上诉人广州市裕利物业管理有限公司（下简称裕利物业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2010）越法民三初字第2164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市越秀区人民北路829-831号四层房屋的权属人登记为海昌发展有限公司。2007年5月2日，海昌发展有限公司出具《授权委托书》，委托裕利物业管理公司负责一切有关人民北路829-831号环球广场负一层、首层、二层、三层及四层商场区域的租赁事务。2006年12月1日，裕利物业管理公司（出租方、甲方）与冠力健身公司（承租方、乙方）签订编号为GZUP（2007）合005（补1）的《租赁合同》，其中约定：甲方同意将座落于广州市人民北路829-831号环球广场4层出租给乙方作为商铺使用，建筑面积约3774.0278平方米；租赁期限自2006年12月1日起至2016年11月30日止；其中2009年12月1日至2010年11月30日，每月租金为148056.4元，2010年12月1日至2011年11月30日，每月租金为153827.7元，2011年12月1日至2012年11月30日，每月租金为159829.84元；在租赁期内，乙方依时交纳租金等因乙方使用该商铺而产生的费用，乙方须承担该商铺之费用包括但不限于水、电、电话及超时空调费等相关因乙方使用所产生应缴付之费用；乙方在租赁期届满或本合同解除之日，应将该商铺及设备以清洁良好的状态交还给甲方；乙方逾期七天仍未交付租金，甲方有权从逾期之日起，每日按应交未交租金千分之五计算收取滞纳金；乙方如拖欠壹个月租金则视乙方违约，乙方必须承担违约责任，甲方有权解除本合同，收回该商铺使用权，同时乙方须按租赁存续期租金总额20%计算赔偿予甲方，并清缴一切因乙方使用上述场地的费用；乙方应在每月10日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户等。2008年裕利物业管理公司（甲方）与冠力健身公司（乙方）就上述人民北路829-831号环球广场四层全层房屋的租赁事宜再签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：租赁期限仍为自2006年12月1日起至2016年11月30日止；2009年12月1日至2010年11月30日，每月租金为148055.4元，2010年12月1日至2011年11月30日，每月租金为153826.7元，2011年12月1日至2012年11月30日，每月租金为159828.84元；租金按月结算，由乙方在每月第十日前缴付给甲方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；其他约定见租赁合同GZUP（2007）合005（补1）等。该合同于2008年7月8日在房管部门办理了租赁登记备案手续。在上述合同履行过程中，因冠力健身公司拖欠租金，裕利物业管理公司向原审法院提起诉讼，要求解除双方签订的上述租赁合同、冠力健身公司立即迁出承租房屋及支付欠租、物业管理费、滞纳金等。经原审法院主持调解，双方当事人达成调解协议，就2009年9-12月租金及2007年2月至2009年9月租金滞纳金的支付达成协议，原审法院于2009年11月6日根据上述调解协议制作（2009）越法民三初字第2936号民事调解书送达给双方当事人。冠力健身公司分别于2010年2月11日、4月6日、4月9日、7月9日、7月31日向裕利物业管理公司支付2010年1月、2月、3月、4月、5月的租金，每月金额为148055.4元。2010年7月27日，裕利物业管理公司向冠力健身公司发出《解除租赁合同通知书》，表示因冠力健身公司逾期支付租金超过三个月，根据合同约定即日起解除双方签订的《租赁合同》，要求冠力健身公司收到通知后与其联系，结算租金、滞纳金、违约金合同水电费用及办理有关手续等。2010年8月2日，裕利物业管理公司以冠力健身公司违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除裕利物业管理公司、冠力健身公司签订的租赁合同，冠力健身公司立即迁出广州市越秀区人民北路829-831号环球广场第四层房屋，将房屋恢复原状以“清洁良好的状态”交还给裕利物业管理公司；2、冠力健身公司支付2010年6月1日起至交还房屋之日止的租金（按每月148055.4元计）、迟延支付租金的滞纳金（从2010年1月11日起至冠力健身公司付清租金之日止，每日按所欠租金的千分之五计算）。在本案审理过程中，冠力健身公司向裕利物业管理公司支付了2010年6月至12月的水电费。2011年1月10日原审法院组织双方质证时，冠力健身公司确认仍未向裕利物业管理公司支付2010年6月起的租金。涉案房屋现仍由冠力健身公司作经营使用。原审法院认为，裕利物业管理公司、冠力健身公司就广州市越秀区人民北路829-831号环球广场第四层房屋自愿签订的两份租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应自觉履行。冠力健身公司没有按照合同约定的期限支付2010年1月至5月的租金，且至今没有向裕利物业管理公司支付2010年6月起的租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故裕利物业管理公司要求解除合同、收回房屋以及要求冠力健身公司支付拖欠的租金及迟延支付租金的违约金的请求合法有理，原审法院予以支持。对于违约金的标准问题，鉴于合同约定的违约金标准过高且裕利物业管理公司亦未提供证据证实其除利息损失之外的其他损失，现冠力健身公司提出调整违约金标准的请求合理，原审法院依法调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、裕利物业管理公司与冠力健身公司就广州市人民北路829-831号环球广场第四层房屋签订的租赁合同自本判决发生法律效力之日起予以解除。二、冠力健身公司在本判决发生法律效力之日起15日内，迁出广州市人民北路829-831号环球广场第四层全层房屋，将房屋腾空交还给裕利物业管理公司。三、冠力健身公司在本判决发生法律效力之日起15日内，向裕利物业管理公司支付从2010年6月1日起至实际交还上述房屋之日止的租金（每月按2008年7月8日登记备案的《广州市房屋租赁合同》中约定的租金额计付）。四、冠力健身公司在本判决发生法律效力之日起15日内，向裕利物业管理公司支付迟延给付租金的违约金（2010年1月11日至2010年2月11日、2010年2月11日至2010年4月6日、2010年3月11日至2010年4月9日、2010年4月11日至2010年7月9日、2010年5月11日至2010年7月31日，2010年6月11日至冠力健身公司付清所欠租金之日止，每日以当月所欠租金额为本金，参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）。五、驳回裕利物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10811元，由裕利物业管理公司负担811元、冠力健身公司负担10000元。上诉人冠力健身公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决书中的第一、二、三项判决；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人于2011年1月26日收到广州市越秀区人民法院就上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案作出的判决，上诉人认为原审判决认定事实不清，判决严重缺乏合理性，极易引起社会矛盾，应依法改判。具体理由如下：一、上诉人虽构成违约，但没有构成根本违约，合同约定解除事由没有成就，原审判决解除租赁合同错误。根据双方于2008年7月8日签订的《广州市房屋租赁合同》的约定，上诉人延期支付租金6个月以上的，被上诉人才可以解除合同。截至到被上诉人起诉时，根据上诉人的欠租情况，租赁合同约定的解除事由并没有成就。所以，原审判决认定上诉人构成根本违约属于认定事实不清，应予以纠正。二、被上诉人在原审诉讼期间，错误申请强制执行，并诋毁上诉人的商业经营，给上诉人造成重大经济损失，就上诉人的违约行为，被上诉人理应承担相应责任。在本案原审审理过程中，被上诉人就与上诉人另一租赁合同纠纷并经法院判决结案的案件，在上诉人已按法院民事调解书（（2009）越法民三初字第2936号）规定全部及时履行完毕的情况下，歪曲事实，恶意向原审法院申请强制执行，而原审法院不严格审查案件事实，错误发出执行通知书。被上诉人利用法院的错误执行，肆意诋毁上诉人的商业经营，令上诉人的正常经营受到恶劣影响。由于上诉人是以发展会员为主要收入途径，被上诉人的恶意申请执行和原审法院的错误执行，严重影响上诉人的经营，在一定程度上影响到上诉人资金回笼，从而造成支付租金困难。因而，对于上诉人的违约责任，被上诉人有着不可推卸的责任。三、原审判决不顾社会稳定和长期租赁合同的事实，判决解除合同，不利于经济发展和社会和谐。上诉人是通过租赁被上诉人商铺用于长期经营体育健身业务，且通过会员制来发展、经营业务。上诉人为长期稳定经营，已投入大量资金，况且，上诉人的会员已达到一万多人。若判解除租赁合同，并要求上诉人撤场的话，将会给上诉人造成不可估量的经济损失；同时，一万多个会员的合法利益将得不到保障，将会引发不可想象的社会群体性事件，使得包括被上诉人在内的三方的利益都会受到严重损害。权衡各方利益，为维护合同的稳定性和社会和谐，原审法院判决解除租赁合同不合法。综上所述，为维护各方利益，避免引起不必要的社会矛盾，恳求贵院依法审判，撤销原审判决书中的第一、二、三项判决。二审诉讼期间，上诉人向本院提出，针对本案涉及的租赁合同效力问题已另案向原审法院提起诉讼，要求中止本案审理。被上诉人裕利物业管理公司答辩称：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：一、上诉人已经构成根本违约，合同解除的条件已经成就，原判决解除合同合法有据。首先，双方虽然签署了两份合同，但第一份合同仅为备案用，第二份合同才是双方真实意思的表示。第二份合同第十条第1、2款明确约定，上诉人只要拖延缴租一个月，就需要承担违约责任，答辩人有权解除合同。其次，就算备案合同约定拖欠租金六个月以上的条款有效，自双方合同成立以来四年多的时间里，上诉人几乎每个月都要拖欠租金。其间，还经过一次诉讼，才促使上诉人缴了部分租金。最后，从上诉人拖欠租金的绝对月数来看，上诉人至今仍拖欠自2010年6月以来的租金，累计已高达近12个月，仅是租金拖欠一项就高达181万元。而且，上诉人恶意利用诉讼程序，以达到不用缴租，也能正常经营的目的。严重地侵害了答辩人的合法权益。二、第一次诉讼期间，申请强制执行是答辩人的合法权利。而且，上诉人开具空头支票，让答辩人没能在调解书约定的期间收取相关款项，答辩人申请强制执行合法有据。至于原审法院是否认同答辩人的观点，以及是否执行，全在于原审法院执行庭的认知，不是答辩人所能控制的。答辩人只是按照合法途径维护权益，没有任何过错，更不存在诋毁上诉人的商业经营。三、合同的签署，就是为了让双方严格遵守，自觉履约。但上诉人的行为却脱离了合同约定的内容，不但恶意欠租不缴，而且，总是以会员众多，合同解除将造成社会不稳干扰法庭，上诉人的这个上诉理由简直就是威胁和敲诈。那依据上诉的这个理由，是不是意味着可以永远不用缴租，不用承担违约责任，永远地经营下去，以致发展到两万人、十万人的会员，届时，合同就更不用解除，否则将造成更大的社会不稳上诉人已经用这个理由，成功地阻止了第一次诉讼的执行，以及本案一审的判决拖延和答辩人的财产保全请求，现在，又以这个理由试图继续干扰二审审判。我们恳请二审法院维护合同的严肃性，以减少答辩人的损失。我们认为一审法院的判决是公正的，上诉人的上诉理由是没有法律根据的，恳请二审人民法院公正审理，维持原判。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，双方当事人就广州市越秀区人民北路829-831号环球广场第四层房屋签订的两份租赁合同，已长时间实际履行，意思表示真实，合同合法有效，双方均应切实履行。本案涉及租赁双方违约责任认定，上述合同效力属本案审理范围，而上诉人上诉称，就本案涉及合同的效力问题已另行诉讼，要求中止本案审理的诉请，无法律依据，本院不予支持。诉讼中，上诉人冠力健身公司确认仍未向裕利物业管理公司支付2010年6月起的租金，而涉案房屋现仍由冠力健身公司作经营使用。由于上诉人一直存在拖欠租金行为，并因此导致另案诉讼，被上诉人依据生效判决申请执行属于依法对自身权益的保护，上诉人以此要求被上诉人承担影响经营责任无理，在无合理抗辩理由的情况下，上诉人拖欠租金的行为已构成根本性违约，应承担违约责任。另外，应当指出，上诉人经营方式决定其面向众多消费个体，是否正常经营涉及众多消费者权益的保障，故此上诉人更应诚实守信，承担起相应的社会责任，反之以此作为免于承担违约责任的抗辩，既无法律依据也有违责任自负原则。综上所述，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由上诉人广州市冠力健身有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  郭东升代理审判员  柳玮玮二〇一一年九月二日书 记 员  阮志雄