佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛明法民一初字第228号原告佛山市高明众恒房产经营有限公司，住所地：广东省佛山市高明区荷城街道泰安路**。法定代表人曾阅文，该公司总经理。委托代理人王远志，广东法家律师事务所律师。被告侯洪海，男，汉族，1971年8月25日出生，住广东省云浮市新兴县。被告王良桂，女，汉族，1975年3月15日出生，住址同上。原告佛山市高明众恒房产经营有限公司（以下简称众恒房产公司）诉被告侯洪海、王良桂商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法适用简易程序，分别于2014年3月13日、8月22日公开开庭进行了审理。原告众恒房产公司的委托代理人王远志、被告侯洪海到庭参加诉讼，被告王良桂经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年9月19日，原被告双方在佛山市高明区众恒新城签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12090285），该合同约定：被告购买原告开发的众恒新城楼盘第6座6层3梯602房；房屋总价款为344900元，付款方式为2012年12月17日前交首期104900元，余款240000元银行按揭；房屋交付期限为2013年9月30日前，以及其他条款。合同签订后，原告多次告知被告收楼，均遭拒绝，原告遂以邮政特快专递的方式向被告邮寄送达了收楼通知，但被告仍然拒绝按约收楼。被告拒绝收楼的行为已经构成违约，按双方之间签订并履行的《商品房买卖合同》，被告应向原告支付逾期收楼违约金。请求法院依法判令：1.被告立即向原告支付因逾期收楼而需支付的违约金，从2013年9月15日起至实际收楼之日止（暂计至起诉之日为110日，计30351.2元，计算过程为：房款344900元×110天×0.8‰=30351.2元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告举证如下：1.原告营业执照、组织机构代码证、资质证书、法定代表人身份证明书各1份，证明原告的诉讼主体资格及作为房产开发商的资质；2.被告身份证复印件2份，证明被告的诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》1份，证明双方存在合法有效的买卖关系，且根据合同第八条约定，应在2013年9月30日前将合格房屋交付被告使用；4.建筑物工程规划条件核实意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、中国南方电网客户工程竣工报验检验报告单、防雷装置验收意见书、供水工程验收合格证、建设项目环境影响报告表及审批意见的函、关于众恒新城1座和6座土建工程的环保检查意见及勘察、设计文件质量检查报告、房屋建筑工程质量评估报告、建设工程施工安全评价书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋建筑工程质量保修书、工程竣工验收申请表、竣工验收备案表，证明原告已经在约定期限内交付了合格房屋；5.佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知、交楼通知书、快递单，证明原告交付了合格房屋，原告已经在约定时间向被告发送了收楼通知。经质证后，被告对原告所举证据1的真实性没有异议，但被告是2013年9月收楼，原告的资质证书是2013年11月才发放；对证据2、证据3没有异议；对证据4真实性不清楚，质量保证书是原告单方面的，没有住建部门盖章，被告认为是伪造的，竣工验收的“同意验收”笔迹有问题，不予认可，只能证明房屋竣工，但是不能证明合格；对证据5交楼通知书真实性无异议，对文件有异议，没有盖公章，被告不予认可。两被告辩称，2013年9月初，各业主确实收到众恒开发商寄来的收房通知书，各业主也按规定时间到众恒开发商处收房。在收房过程中发现，众恒新城六座的房屋内墙批荡严重脱灰，用手指可在墙体写出字，在下雨天，可见外墙向内墙渗水。有的房屋还留有众恒房产商所做的漏水标记；有的房屋天花有裂缝，水可渗到下一楼层房内。这些是用手指与肉眼都可检测出的严重质量问题。9月16日珠江新闻频道与9月17日的佛山小强热线等媒体做了相应报道，强烈不满众恒新城六座的房屋质量现状。众业主发现了众多的房屋质量问题，也即时反馈给众恒房产开发商和高明区建设局，也上访到区府。建设局对众恒发出停业整顿通知，众恒开发商也做了一些重新整顿，众恒开发商、各业主、建设局三方也做了相关会议纪要，还有相关视频为证。被告认为：1.各业主不能收有严重质量问题的房屋，并要求按开发商、建设局与众业主在9月13日达成的会议纪要，先进行房屋鉴定，再根据鉴定情况进行修复，交一套有质量及安全保障的房屋给各业主使用；2.未收楼者并未造成违约，收楼时，开发商没有提供三证一书给被告。综上，房屋问题很多，被告无法收楼。在诉讼过程中，被告举证如下：1.高明区信访局受理信访事项告知单、建设工程暂时停止施工通知书、国土城建和水务局责令整改通知书、公告、国土城建和水务局关于众恒新城六座整改会议纪要各1份，证明原告开发的商品房质量有问题；2.小强热线节目光盘1张，证明涉案房屋有质量问题；3.房屋质量问题鉴定报告（《建筑工程质量司法鉴定报告》）1份，证明涉案房屋有质量问题。经质证后，原告对被告所举证据1真实性有异议，请法院核实，名字不是被告，与本案无关；证据2系被告当庭提供，超过举证期限，原告不予质证；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告交付的房屋是合格的，即使出现问题，也是保修范围内的，并不影响居住及安全。根据原被告的举证、质证，本院对原被告所举证据作如下认定：对原告所举证据，被告对证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，经核查，本院予以采信。被告没有确认证据4的真实性，经核查，本院对以上证据的真实性予以确认，但结合司法鉴定报告，本院对涉案房屋存在墙体砌筑砂浆强度不符合设计要求和验收规范的质量问题的事实予以确认。被告对证据5中交楼通知书的真实性无异议，本院对交楼通知书、快递单予以采信。对被告所举证据，经核查，具有真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。经过庭审，结合所采信的证据，本院确认以下事实：2012年9月19日，两被告与原告签订了一份商品房买卖合同，双方约定，两被告以按揭贷款的方式向原告购买由其开发的位于佛山市高明区荷城街道泰安路123号的众恒新城第6座6层3梯602号房（建筑面积89.02平方米），总房价344900元；原告应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格（分期综合验收合格）的商品房交付给两被告使用；逾期超过60日后，两被告有权解除合同，如两被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，原告应按日向两原告支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知两被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应当出示商品房验收合格的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，如原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，两被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担（其余约定详见该合同）。合同签订后，两被告依约向原告支付了全部购房款，原告于2012年9月23日向两被告出具了购房发票。2013年8月30日前，原告向两被告邮寄了交房通知书。后两被告发现涉案房屋存在质量问题，与原告协商处理未果。后小强热线、新闻最前线等媒体对众恒新城6座的质量问题进行了曝光。2013年9月12日，佛山市高明区建筑工程质量安全监督站向佛山市高明第三建筑工程有限公司发了一份《建设工程暂时停止施工通知书》，以工程出现质量纠纷为由，责令佛山市高明第三建筑工程有限公司承建的众恒新城项目暂停施工。2013年9月13日，在佛山市高明区国土城建和水务局的主持下，众恒新城6座业主及建设单位原告众恒房产公司、施工单位佛山市高明第三建筑工程有限公司经会议协商，达成了一份《关于众恒新城6座整改会议纪要》，其内容为：“1.由众恒新城6座业主共同委托并经施工单位确认有资质的第三方房屋工程质量安全鉴定机构，对众恒新城6座进行质量鉴定，费用由施工单位与鉴定机构协商，费用由施工单位支付；2.众恒新城开发商提供众恒新城6座建筑材料的检测报告，包括材料用量与进货渠道；3.众恒新城开发商确保施工方在三个月内将众恒新城6座全部内间墙拆除重建，防水重新进行整改处理，施工时必须知会相关业主在确保安全的情况下到施工现场监督；4.众恒新城开发商出示工程检测报告；5.要求众恒新城开发商交楼时向业主方出示国家要求的相关全部文件，并且通知业主统一收楼；6.作废之前6座业主在不知情的情况下签收的相关文件”。后原告未按上述会议纪要的内容进行相应的整改。2013年9月16日，佛山市高明区国土城建和水务局向原告发了一份《责令整改通知书》，责令原告停业整顿，同时冻结原告该项目的所有预售款账户。另查明，众恒新城第6座已于2013年7月29日取得了竣工验收备案表。在另案中，两被告申请对涉案房屋进行质量鉴定，本院依法委托广东安固建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，该所于2014年3月24日出具了《建筑工程质量司法鉴定报告》（编号为GDAG14005），其鉴定意见为：“经对位于佛山市高明区泰安路123号众恒新城第6座6层3梯602房侯洪海、王良桂房屋的现场检查、检测情况综合分析，目前该房屋出现以下质量问题：1.6-39～6-41×6-J、6-39～6-41×6-F轴墙抹灰存在裂缝，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条‘抹灰层应无裂缝’的要求；2.6-45×6-H～6-J、6-39～6-41×6-J、6-39～6-41×6-F、6-39×6-F～6-G轴墙抹灰存在空鼓现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条‘抹灰层应无空鼓’的要求；3.6-45×6-H～6-J轴墙抹灰立面垂直度检测值为5mm、10mm，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.11条‘普通抹灰立面垂直度’允许偏差4mm的要求；4.墙6-45×6-G～6-H、墙6-F×6-39～6-41、墙6-G×6-44～6-45的砌筑砂浆均不符合砌筑砂浆为M5等级的设计要求，也不符合《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011第5.2.1条‘砂浆强度等级必须符合设计要求’”。再查明，众恒新城第6座6层3梯602号房的内间墙已被原告拆除，但尚未重建。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷，原被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应依约全面履行合同的义务、行使合同的权利。在两被告已依约支付了涉案房屋的全部购房款后，原告应依法、依约将质量合格的涉案房屋交付给两被告。但在涉案房屋的交接过程中，双方对房屋的质量问题产生争议。根据原被告的诉辩，本案的主要争议焦点为：1.涉案众恒新城第6座6层3梯602号房是否存在严重影响居住安全的质量问题；2.两被告针对涉案房屋是否存在逾期收楼的违约行为，两被告应否依约向原告支付逾期收楼违约金。虽然涉案房屋已取得竣工验收备案表，但是，广东安固建筑工程质量司法鉴定所出具的《建筑工程质量司法鉴定报告》（编号为GDAG14005）显示，涉案房屋的墙6-45×6-G～6-H、墙6-F×6-39～6-41、墙6-G×6-44～6-45的砌筑砂浆均不符合砌筑砂浆为M5等级的设计要求，也不符合《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-2011第5.2.1条“砂浆强度等级必须符合设计要求”，这说明，涉案房屋实际上并没有达到竣工验收合格的标准，存在严重影响居住安全的质量问题，涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，两被告据此可以拒绝收楼。而且，《关于众恒新城6座整改会议纪要》也已作废了之前被告签收的收楼文件，因此，原告实际尚未向两被告交付质量合格的涉案房屋。根据双方商品房买卖合同的约定，原告应向两被告交付质量合格的房屋，在涉案房屋存在严重影响居住安全的质量问题的情况下，原告已构成违约，应先对涉案房屋的质量问题进行整改。据此，原告要求两被告支付逾期收楼违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：驳回原告佛山市高明众恒房产经营有限公司的诉讼请求。本案受理费559元，减半收取279.5元，由原告佛山市高明众恒房产经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇一四年八月二十五日书记员  娄鸿瑾