呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终438号上诉人(原审被告)：周育玲，女，1966年1月17日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王婞，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：文美，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韩少敏，女，1984年2月10日出生，汉族，公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐挺，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司，住所地呼和浩特市新城区呼伦贝尔北路呼和佳地小区苍龙苑1号。负责人：李占慧，该公司经理。委托诉讼代理人：赵佩，女，1990年8月30日出生，汉族，该公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张非，女，1988年8月20日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人周育玲因与被上诉人韩少敏，原审第三人内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市第三分公司（以下简称京城广厦呼市第三分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周育玲及其委托诉讼代理人王婞、文美，被上诉人韩少敏的委托诉讼代理人徐挺，原审第三人京城广厦呼市第三分公司的委托诉讼代理人赵佩、张非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周育玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韩少敏的全部诉讼请求。事实与理由：一、周育玲与韩少敏签订的《房屋买卖合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》已在周育玲给韩少敏送达《房屋买卖合同解除通知书》时解除。周育玲与韩少敏签订合同后，在周育玲多次积极配合韩少敏进行贷款的情况下，因韩少敏自身原因导致贷款无法批准。因双方在合同中没有约定贷款次数，且周育玲无法直接联系到韩少敏，周育玲只能找到第三人的店长郭文斌，郭文斌给周育玲出具了承诺书，承诺如果在2018年7月14日前韩少敏无法获得银行贷款批准，周育玲可以解除合同。在周育玲无法直接联系到韩少敏的情况下，郭文斌作为第三人店长及韩少敏的联系人，其行为系表见代理行为。周育玲同意了郭文斌的承诺。韩少敏没有在承诺的期限内获得贷款批准，周育玲在承诺到期后的2018年7月16日书面通知韩少敏及第三人解除合同。解除合同的通知在送达第三人及韩少敏时已生效。二、购房定金不应返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”周育玲并未违约，违约方是韩少敏，按照法律规定周育玲不应返还定金。韩少敏辩称，第三人京城广厦呼市第三分公司处的工作人员郭文斌与韩少敏不存在表见代理关系，周育玲向郭文斌送达的《房屋买卖合同解除通知书》不能视为向韩少敏送达。韩少敏不存在违约行为，周育玲应返还韩少敏的定金2万元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。京城广厦呼市第三分公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。韩少敏向一审法院起诉请求：1、判令解除韩少敏与周育玲、京城广厦呼市第三分公司签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2、判令周育玲双倍返还韩少敏定金4万元；3、判令周育玲支付韩少敏已经支出的房屋交易成本（产权过户费、居间服务费、贷款服务费等）共计2万元。一审法院认定事实：2018年5月29日，周育玲、韩少敏与京城广厦呼市第三分公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定：韩少敏购买周育玲位于呼和浩特市新城区光华街昭君新村和亲苑小区8号楼2层8单元东户房屋，建筑面积为63．02平方米，房屋价款为66．5万元；第六条约定：韩少敏应承担的代理服务费：1、代办产权过户费3000元；……4、房屋买卖居间服务费，按成交价的2％；5、代办个人二手房按揭贷款服务费7600元；韩少敏同意支付的费用共计23900元，实收20000元。合同第七条约定：1、签订合同韩少敏向周育玲支付定金2万元；2、韩少敏的付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为38万元；3、自签订本合同之日起7个工作日内将贷款所需资料交予第三人并办理银行贷款申请手续。同日，韩少敏、周育玲签订了《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，合同第三条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：3、关于贷款的约定，买受人向约定银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：……（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。2018年5月29日，周育玲向韩少敏出具《定金收条》，周育玲收取韩少敏购房定金2万元；2018年5月30日，周育玲向韩少敏出具《定金收条》，周育玲收取韩少敏定金2万元。2018年5月31日，京城广厦呼市第三分公司向周育玲出具《京城广厦不动产专用收据》，第三人京城广厦呼市第三分公司收取韩少敏中介费2万元。2018年7月8日，郭文斌代表京城广厦呼市第三分公司向周育玲出具《丙方承诺书》，承诺：丙方承诺保证乙方（韩少敏）于2018年7月14日前获得银行贷款批复，在双方配合情况下，如果乙方在此期间内获得不到贷款批复，使合同无法履行，甲方可以解除合同。2018年7月16日，周育玲通过邮寄的方式向郭文斌发送了《房屋买卖合同解除通知书》，通知：1、解除房屋买卖居间合同及呼和浩特市存量房屋买卖合同；2、通知书送达中介方及买方当天，合同予以解除；3、买方给付购房定金2万元，因无法办理贷款批复的原因在买方，通知人已收到的定金不予退还；4、通知人交付给中介方的1万元物业押金，因合同解除，中介方应退还给通知人。庭审中，韩少敏认可向周育玲交付了定金为2万元，周育玲出具的2万元定金收据；周育玲认可其交纳的1万元物业保证金，已由郭文斌退还给周育玲；京城广厦呼市第三分公司陈述第一次贷款未批准的原因，系由于韩少敏的征信不良，并认可郭文斌系第三人店长。一审法院认为，周育玲、韩少敏与京城广厦呼市第三分公司签订的《房屋买卖居间合同》，及周育玲、韩少敏签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第三条第3款的约定：“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。”，因此合同系由第三人草拟的，由韩少敏、周育玲签订的格式合同，此条款对于买受人再次申请银行贷款的次数未约定，对于办理贷款的时间未限制，明显加重了出卖人即被告的责任，应属于无效条款；韩少敏因自身征信不良，第一次申请贷款被拒绝；第三人陈述称因周育玲与银行的争执，导致韩少敏第二次申请贷款被拒绝，但京城广厦呼市第三分公司未向该院提交证据予以证明，且此事由也并非银行拒绝韩少敏审批贷款的合理理由；因韩少敏第二次未能申请银行审批贷款，对于是否可以继续向其他银行申请审批贷款，或变更支付房款的方式，韩少敏、周育玲双方应另行协商一致达成新的协议，周育玲以书面的形式明确表示不同意韩少敏再次申请贷款，韩少敏亦未表示变更支付方式，应视为双方对于房款的支付未达成新的协议，韩少敏、周育玲与京城广厦呼市第三分公司之间签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，因对于房款支付方式未达成一致，合同无法继续履行，故对于韩少敏请求解除合同的诉请，予以支持；周育玲抗辩称韩少敏存在违约行为，但未向该院提交证据予以证明，且合同解除系由于双方未达成一致意见所致，故对于周育玲的此抗辩理由，不予支持；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故对于韩少敏请求周育玲返还定金2万元的诉请，予以支持；对于韩少敏请求周育玲返还双倍定金2万元，及请求周育玲赔偿已支付房屋交易成本2万元的诉请，根据《房屋买卖居间合同》的约定，房屋过户费、居间服务费、按揭贷款服务费由韩少敏向京城广厦呼市第三分公司支付，属于韩少敏应履行的义务，韩少敏未向该院提交证据证明周育玲存在不予配合办理贷款手续等违约行为，故对于韩少敏的此诉请，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：1.解除韩少敏与周育玲、京城广厦呼市第三分公司签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》；2.周育玲于本判决生效之日起十日内返还韩少敏购房定金20000元；3.驳回韩少敏的其他诉讼请求。案件受理费1500元减半收取人民币750元，由周育玲负担人民币317元，由韩少敏负担人民币433元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1.周育玲认为本案案涉房屋签订的两个合同于2018年7月16日已经解除，该主张能否成立；2.周育玲认为不应返还韩少敏购房定金2万元，是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案中，周育玲于2018年7月16日向京城广厦呼市第三分公司工作人员郭文斌投递了一份“EMS”，内容为《房屋买卖合同解除通知书》，周育玲认为该《解除通知书》送至京城广厦呼市第三分公司的当天，就视为与韩少敏、京城广厦呼市第三分公司所签订的《房屋买卖合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》予以解除。本院认为，案外人郭文斌只是京城广厦呼市第三分公司的一个工作人员，韩少敏与郭文斌之间也不存在表见代理关系。郭文斌对周育玲的保证与承诺只是其个人行为，不能作为合同约定解除的条件；周育玲向郭文斌送达的《房屋买卖合同解除通知书》的行为不能视为向韩少敏、京城广厦呼市第三分公司送达，故周育玲依据该《房屋买卖合同解除通知书》单方面解除合同的行为，不发生合同解除的法律效力。故一审法院依据韩少敏、周育玲与京城广厦呼市第三分公司之间签订的《房屋买卖居间合同》、《呼和浩特市存量房屋买卖合同》由于双方对于房款支付方式未达成一致，导致合同无法继续履行的，认定合同应当予以解除，符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，一审法院认定涉案《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第三条第三款的约定属无效约定，而买卖双方对房款的支付又未达成新的合意，致使合同无法继续履行。本院对该认定予以确认。根据本案事实不宜认定韩少敏或周育玲对合同的履行不能存在违约行为。故合同解除后，韩少敏支付周育玲的2万元定金应当予以返还。故原审法院对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，周育玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634.0元，由周育玲负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 宋晓瑾二〇一九年四月十一日书记员 贾沛然