广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第220号上诉人（原审原告）张怀春，女，1970年3月8日出生，汉族。委托代理人杨丽华，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）徐勋雄，男，1974年4月11日出生，汉族。原审第三���胡六英，女，1966年8月15日出生，汉族。上诉人张怀春因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张怀春一审诉称：位于广州市花都区新华街体育路26号3号、4号商铺权属为我方所有。2010年9月27日，我方、徐勋雄经协商签订《商铺租赁合同》，约定我方将位于广州市花都区新华街体育路26号3号、4号商铺租给徐勋雄使用；租赁时间自2010年10月1日起至2015年9月30日止，共计5年；租金第一年月租金为3000元，实行逐年递增，递增幅度为10%；《商铺租赁合同》第五条第（二）款第3项约定：在承租期间，徐勋雄在任何情况下将上述商铺转租、转让或作为借贷的抵押或担保均属违法和无效的。我方一旦发现徐勋雄有上述行为，有权即时终止合同，徐勋雄同时承担违约责任，支付相当违约行为发生时一年租金标准的违约金给我方，同时，押金不予退还。当徐勋雄经营不善或发生意外、出国等无法经营的情况如需转租，在经得我方同意情况下，我方与新承租方达成新的租赁合同后，徐勋雄在结清欠租、税、工商费用、水、电等费用后，方可退回押金。《商铺租赁合同》签订后，我方依约提供了上述商铺给徐勋雄使用，而徐勋雄在使用商铺过程中，违反《商铺租赁合同》第五条第（二）款第3项约定，未经我方同意，我方与新承租方没有达成新的租赁合同的情况下将上述商铺转租给他人经营使用。我方向徐勋雄提出终止合同，交回上述商铺给我方，但遭到徐勋雄拒绝；2013年9月3日，我方委托律师向徐勋雄发出终止合同，交回商铺的律师函，徐勋雄收函后置之不理。故诉请法院判令：1、终止我方、徐勋雄签订的《商铺租赁合同��，徐勋雄及胡六英立即迁出商铺，交回商铺给我方。2、徐勋雄支付合同约定的违约金39600元（违约金按违约行为发生时一年租金标准计算）。3、诉讼费用由徐勋雄承担。徐勋雄一审辩称：不同意张怀春的诉讼请求。理由如下：1、签订合同后，我一直履行合同按时交租，没有违反合同约定。2、2012年6月12日，我与张怀春的丈夫陈永红签订补充协议，约定商铺租金保持每月3300元不变直到合同到期或者地铁公司征收为止。3、商铺转租的事张怀春是知情的。2012年7月25日，我与陈永红及胡六英一起协商，陈永红同意将涉案商铺转租给胡六英，胡六英当时要求重新签合同，但是陈永红说没必要签合同了，只要你们按时交租就可以了。所以就没有签书面合同，期间双方交换了身份证复印件、银行账号、通讯电话等。4、因胡六英要重新办理涉案商铺的工商执照、税务登记，是��怀春将商铺房产证复印件交给胡六英协助她办理工商执照的。5、胡六英从2012年8月1日开始交纳涉案商铺的租金到张怀春的账号。6、张怀春和陈永红住在商铺的楼上，每天进出大门都可以看到胡六英对铺位进行装修和购买机器、材料等，我也已经停了之前的工商执照、税务证等，所以张怀春对涉案商铺转租给胡六英的事是知情的。胡六英一审述称：不同意张怀春的诉讼请求。不同意交还商铺。我租了涉案商铺张怀春是知情且同意的，我去办营业执照的时候还是张怀春亲自把商铺的房产证拿过来给我的。交房租的账号也是张怀春自己给我的。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街体育路26号3、4号，权属人是张怀春。2010年9月27日，张怀春、徐勋雄签订《商铺租赁合同》，约定张怀春将涉案商铺出租给徐勋雄使用，建筑面积约103平方米。租赁时间自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第一年租金每月3000元，租金每年递增10%，租金由徐勋雄在每月五号前通过银行转账方式缴付当月租金至张怀春指定账户。签订合同之日，徐勋雄向张怀春支付租铺押金5000元。承租期间，徐勋雄在任何情况下将商铺转租、转让或作为借贷的抵押或担保均属违法和无效。张怀春一旦发现徐勋雄有上述行为，有权终止合同，徐勋雄承担违约责任，支付相当违约行为发生时一年租金标准的违约金给张怀春，同时押金不予退还。当徐勋雄经营不善或发生意外、出国等无法经营的情况如需转租，在经得张怀春同意情况下，张怀春与新承租方达成新的租赁合同后，徐勋雄在结清欠租、税、工商费用、水、电等费用后，方可退回押金。合同签订当日，徐勋雄向张怀春支付商铺押金5000元，张怀春将涉案商铺交付徐勋雄使用。徐勋雄于2010年11月4日办理��个体工商营业执照。徐勋雄和胡六英确认涉案商铺在2012年8月转租给胡六英经营，之后租金由胡六英支付给张怀春。胡六英于2012年11月5日办理了个体工商营业执照。徐勋雄及胡六英称，涉案商铺的事一直由张怀春丈夫陈永红负责，徐勋雄与胡六英曾于2012年7月26日到陈永红办公室协商涉案商铺转租事宜，陈永红同意徐勋雄将涉案商铺转租给胡六英，并约定由胡六英每月将房租汇至张怀春账号×××4368，此账号区别于徐勋雄向张怀春交租金的账号。对转租事宜三方未签订书面合同。之后胡六英每月将房租汇至户名为张怀春的银行账号×××4368。因胡六英需要重新办理商铺的个体工商营业执照，张怀春还将涉案商铺的房产证复印件交给胡六英办理营业执照。胡六英称其每月转账房租后都会发短信或打电话给张怀春手机136××××7333告知张怀春其已经交了房租。另外，张怀春���住在涉案商铺四楼，每天出入经过涉案商铺，不可能不知道商铺重新装修经营的情况，综上，张怀春对转租是知情并同意的。徐勋雄向原审法院提交如下证据：1、《商铺租赁合同》及《收据》，该合同与张怀春提交的合同第一至三页内容一致，第四页张怀春签名下方手写手机号码136××××7333。在该页空白处的《补充协议》显示2012年6月12日，徐勋雄与陈永红签订《补充协议》，约定自补充协议签订之日起，每月租金3300元，该租金标准一直执行至租期结束或地铁征收拆除为止。2、胡六英交租的《中国工商银行汇款明细清单》及徐勋雄交租账号的张怀春工商银行存折。3、涉案商铺现经营者为胡六英的个体工商户营业执照。胡六英提交证据：《中国移动通信》通话记录清单。张怀春质证确认证据1的真实性，并称陈永红是其丈夫，但认为补充协议不是张怀春本人签订���与本案无关，因张怀春提供的合同上未写电话号码，故不确认136××××7333为张怀春号码，张怀春确认在涉案商铺楼上有房产，曾在此居住；对证据2真实性无异议，称每月有收到商铺租金，但对于交租人为胡六英不知情，直到2013年8月才知道徐勋雄已将商铺转租；对证据3真实性无异议，但认为只给过徐勋雄房产证复印件，没有给胡六英；对《中国移动通信》通话记录清单，张怀春认为该清单无法确认号码的机主以及短信、通讯内容。2013年9月3日，张怀春委托律师事务所向徐勋雄寄发《律师函》，通知徐勋雄在2013年10月1日前迁出涉案商铺并将商铺交还给张怀春。徐勋雄确认收到该律师函。涉案商铺现由胡六英经营。原审法院认为：本案争议的焦点为张怀春对涉案商铺转租是否知情。根据《个体工商营业执照》，胡六英于2012年11月5日重新办理了涉案商铺的工商营业���照并对外经营；根据《中国工商银行汇款明细清单》，胡六英多次向张怀春的银行账户汇款交租金；根据徐勋雄提交《商铺租赁合同》显示的张怀春电话号码和胡六英提交的《中国移动通信》通话记录清单，显示胡六英多次与该号码通讯联络。上述证据形成证据链并相互印证，据此可认定张怀春对涉案商铺转租给胡六英经营是知情的。张怀春称其2013年8月才知涉案商铺已转租，但未提供能推翻上述证据证明力的证据。且张怀春作为涉案商铺的权属人，在涉案商铺楼上亦有房产，胡六英从2012年11月就在涉案商铺经营，对商铺的实际经营情况张怀春应有所了解。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。张怀春要求解除与徐勋雄签订的《商铺租赁合同》并要求徐勋雄支付违约金无理无据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原审法院作出判决：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费395元，由原告负担。判后，上诉人张怀春不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院以胡六英已办理营业执照对外经营、胡六英向上诉人直接支付租金、胡六英向上诉人打电话、上诉人在涉案商铺上有房产等间接证据为由，认为上诉人应当知道被上诉人徐勋雄转租情况，但一审法院对该情节均没有详细查明的情况下，就以其为证据判案，属于查明事实不清。1、一审法���以胡六英已重新办理工商营业执照对外经营，因此上诉人对转租应当知情的推断是不成立。被上诉人徐勋雄与胡六英均在涉案商铺上开设了画廊，徐勋雄经营的是“广州市花都区新华鸿景轩画廊”，胡六英经营的是“广州市花都区新华鸿逸轩画廊”，两人经营的内容并没有变更，其他人从商铺外观来看，根本分辨不出是否已转租。上诉人也不可能去其店里查看营业执照。一审法院以胡六英已于2012年11月办理工商营业执照对外经营为由，认为上诉人对转租应当知情的推断是不成立的。2、一审法院以胡六英多次向上诉人的银行帐户汇款交租金推断上诉人对转租应当知情是不正确的。被上诉人徐勋雄对转帐交租金的陈述是矛盾的。在一审中，徐勋雄陈述：“陈永红同意被告将涉案商铺转租给胡六英，并约定由胡六英每月将房租汇至原告帐号：×××4368，此帐号区别于被告向原告交租金的帐号”。被上诉人说上诉人给了胡六英另外一个帐号用于交租根本不是事实。上诉人根本没有与被上诉人联系过，更没有给胡六英另外一个帐号用于交租。事实上，原告收租金的银行帐号自始至终都是：×××436821，上诉人向二审法院提交该帐号从2010年11月至2013年11月的流水清单可以看出，租金一直都是存入这个帐号。从银行打印的清单来看，也根本看不出是谁转钱进来的。因此，上诉人根本不可能知道是谁将租金转进上述帐号里。上诉人一直以来也只有一个收租金的帐号，被上诉人徐勋雄所陈述的明显是虚假的陈述。一审法院没有查明此情况并以此判案是不正确的。3、一审法院以胡六英曾向上诉人打电话来推断上诉人对转租明知是不恰当的。胡六英根本不敢跟上诉人说明自己转租商铺的情况，胡六英提供的电话清单根本无法证明其已向上诉人说明转租的情况。4、上诉人在涉案商铺上是有房产，但上诉人已很长时间不在该房屋居住。上诉人也很少过去。因此，上诉人在涉案商铺上是否有房屋并不等于在那里居住，更不可以推断对转租情况明知。二、一审法院并没有查明被告与胡六英的商铺转租情况，属于事实查明不清。被上诉人在一审中陈述的转租情况，如所谓上诉人同意的情况，与常理是不相符的。一审法院必须在查明被上诉人徐勋雄与胡六英的转租合同情况，才可以佐证被上诉人所陈述的是否可信。比如，转租合同里是否约定有顶手费，租金是否涨价，租金是直接交给业主还是交给转租人，租赁合同如何备案及办理工商登记，但一审法院并未查明。根据被上诉人在一审的陈述“被告与胡六英曾于2012年7月26日到陈永红的办公室协商涉案商铺转租事宜，陈永红同意被告将涉案商铺转租给胡六英”“因胡六英��要重新办理商铺的个体工商营业执照，原告还将涉案商铺的房产证复印件交给胡六英办理营业执照。”被上诉人所提及的陈永红与本案转租行为无任何关联。事实上，被上诉人从未与胡六英一起找过上诉人，上诉人也从来没有将房产证复印件交给胡六英。被上诉人的说法也是不符合常理的。如果按被上诉人的说法，为什么当时上诉人不直接与胡六英签订合同，甚至连给胡六英房产证也不签订合同。对胡六英而言，如果胡六英不直接与上诉人签订合同，不办理租赁合同备案，是无法办理工商营业执照的。而根据上诉人调取的工商资料，胡六英办理工商执照里的租赁合同中，上诉人“张怀春”的签名是胡六英伪造的。如果按被上诉人的说法，上诉人同意转租，为什么被上诉人与胡六英要伪造签名，而不是用更直接方便的做法：与上诉人签订合同。而且，一般人也不会冒巨大风险，不直接与业主签订合同的。以上都指向一个事实：被上诉人与胡六英之间的转租行为根本没有得到上诉人的同意，上诉人也不知情。如果被上诉人称上诉人曾另外给胡六英房产证复印件，那可以鉴定一下，工商资料里房产证复印件是直接从原件上复印的还是从复印件上（上诉人之前给被上诉人的）再复印的。鉴于被上诉人与胡六英对于转租的情况存在众多不符合常理的地方，一审法院不予查明，属于事实认定不清。三、一审法院未查明也未陈述认定上诉人明知或应当知道转租的日期，以此推断六个月未提出异议属于事实查明不清。即使是按照一审法院所说，上诉人明知或应当知道被上诉人转租，但是什么时候才知道的呢有没有超过六个月，一审法院并未陈述并说明。四、一审法院认为被上诉人提出的证据已形成证据链是判断举证责任不明，适用法律错误���根据法律规定，一方要证明的事实应由该方举证。而证明的程度应达到“高度盖然性”的程度。但被上诉人及胡六英所提交的证据根本没有这样的证明力。如果要证明业主明知转租，那即使没有签订合同也应当提供例如另外的交租金帐号、另外给的房产证，也就是业主直接与胡六英联系的证据。但被上诉人及胡六英均不能提供这样的证据。其提供的证据均不能证明上诉人对转租行为是明知的。因此，上诉人认为一审法院适用法律错误。五、根据双方签订的《商铺租赁合同》对转租行为有特别约定，应当有效并最优先适用。上诉人有权要求解除合同，并要求被上诉人支付违约金。根据《商铺租赁合同》第五条违约责任第二款第3项约定：“承租期间，乙方在任何情况下将本商铺转租、转让或作为借贷的抵押或担保均属违法和无效的。甲方一旦发现乙方有上述行为，有���即时终止合同，乙方同时承担违约责任，支付相当于违约行为发生时一年租金标准的违约金给甲方，同时，押金不予退还。当乙方经营不善或发生意外、出国等无法经营的情况如需转租，在经得甲方同意情况下，甲方与新承租方达成新的租赁合同后……”按双方的约定，一旦发生承租人转租行为，出租人就可以解除合同，并要求承租人承担违约责任。一审法院判案的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中上诉人要求解除合同并要求违约金的依据并非“未经同意”，而是发现承租人有转租行为，且上诉人未与新承租人签订合同。两种情形并不一致。因此，上诉人认为本案解除合同的请求不适用该司法解释。上诉人认为一旦被上诉人出现转租行为，即属违约，上诉人有权要求被上诉人支付违约金。从合同约定可以看出，双方对转租的约定是相当严厉的，如果按被上诉人所说的，上诉人是同意转租的，被上诉人怎么可能不要求上诉人与胡六英直接签订合同呢五、本案中被上诉人转租的做法有违诚实信用原则与社会道义。租赁合同是身份性较强的合同，因此时间较长，也关系到租赁物的合理使用问题。因此上诉人一直很注重承租人的身份，不可能随便租给别人。2012年中，被上诉人徐勋雄多次找到上诉人，说其家里有变故，生意又不好，还当场哭起来。上诉人见他可怜，才在2012年6月签订补充协议，同意不按合同递增租金。到法院一审上诉人才知道，原来徐勋雄却在2012年8月就将铺转给胡六英，还收了人家的项手��。不仅如此，居然还按补充协议里的租金租给其他人。这完全是利用上诉人的同情心，也是有违诚实信用的法律原则，更是有悖社会公德!现在，上诉人甚至可以怀疑这是否一个巨大的谎言!最高院的司法解释里规定的六个月期限，是为了保护次承租人的权利，并不是为了给承租人投机取巧获得不义之财。综观本案，如果解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同，胡六英完全可以要求被上诉人退回顶手费，胡六英不存在损失。现上诉请求：1、撤销（2013）穗花法民三初字第1439号判决书判决；2、改判解除上诉人张怀春与被上诉人徐勋雄签订的《商铺租赁合同》；3、改判被上诉人徐勋雄向上诉人张怀春支付违约金39600元；4、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人徐勋雄答辩称，徐勋雄本人多次与其丈夫陈永红多次沟通，同时胡六英当着徐勋雄的面征得其本人的同意接管其铺位继续经营。张怀春为什么会收取第三方（胡六英）的转帐长达十五个月的租金而从不主动给电话徐勋雄追问此事，张怀春已经知道胡六英接手铺位的事，也默认胡六英是新承租户的事实。徐勋雄从来没有参与过张怀春与胡六英之间的协商洽谈经营之事。原审胡六英表示同意徐勋雄的意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人张怀春提交两份证据：证据1、银行清单，证明上诉人一直以同一账号收取租金，与被上诉人在一审陈述以两个账号收取租金不符，证明被上诉人的陈述不是事实。证据2、租赁合同，证明胡六英伪造上诉人签名进行租赁合同备案，间接证明上诉人与胡六英没有签订合同，如果按上诉人同意转租，为何不直接签订合同，而是要胡六英伪造签名进行合同备案。被上诉人徐勋雄提交证据十六张照片、一张卡片。照片证明铺位只有一间，鸿日轩画廊的工商执照从2012年11月6日由胡六英申请的，我经张怀春的丈夫陈永红认可由胡六英接管铺位经营，由张怀春提供房产证胡六英到工商部门办理工商执照；鸿日轩画廊胡六英的卡片发了十六个月，使用了十五个月，卡片上的商铺不是徐勋雄本人经营。本院认为，本案争议的焦点为张怀春对涉案商铺转租是否知情。徐勋雄和胡六英一审均确认涉案商铺在2012年8月转租给胡六英经营，之后由胡六英直接通过银行将涉案商铺的租金支付给张怀春。原审法院根据《个体工商营业执照》、《中国工商银行汇款明细清单》以及《中国移动通信》通话记录清单等证据，认为上述证据形成的证据链并相互印证，以及张怀春作为涉案商铺的权属人在涉案商铺楼上亦有房产，对涉案商铺经营情况应有所了解，据此认定张怀春对涉案商铺转租给胡六英��营是知情的，该认定分析详尽，且理由阐述充分，本院对此予以确认。张怀春上诉称其2013年8月才知涉案商铺已转租，理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同，人民法院不予支持。张怀春要求解除与徐勋雄签订的《商铺租赁合同》并要求徐勋雄支付违约金无理无据，原审法院驳回张怀春全部诉讼请求，于法有据，本院予以维持。张怀春、徐勋雄双方在二审中提交的证据，并非形成于一审之后，张怀春、徐勋雄应于一审时提交而未提交，因此，该证据不属于二审中的新证据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以，张怀春的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费790元，由上诉人张怀春负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆代理审判员  姚伟华代理审判员  李 民二〇一四年一月××日书 记 员  李 焕颜玉婵