嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉秀民初字第142号原告：浙江某金属公司。被告：蒋某。原告浙江某金属公司（以下简称浙江某金属公司）诉被告蒋某房屋租赁合同纠纷一案于2014年2月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员某某某适用简易程序独任审理。本案于2014年3月6日公开开庭进行了审理，原告浙江某金属公司委托代理人，被告蒋某委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江某金属公司起诉称：原、被告双方于2011年1月15日签订房屋租赁协议，协议载明原告将位于嘉兴市秀洲工业园区桃园路18号一楼厂房、三楼部分厂房出租给被告使用，租赁期十年，自2011年1月15日至2021年1月14日止，年租金296780元，租金一年结清一次，如拖欠租金十天以上，视为被告违约，违约方应补偿半年的房租金，即148390元。协议签订后，双方按协议履行，按协议规定2014年房租应于2013年结束前30天支付，现至今日，被告仍未交纳2014年房租，被告的行为已构成违约。原告遂起诉至法院，请求判令解除原、被告于2011年1月15日签订的房屋租赁协议；被告支付原告违约金148390元；本案诉讼费用由被告承担。被告蒋某辩称：一、被告与原告提前终止房屋租赁关系，实为原告有错在先，包括电费与实际使用电量不符，水、电费单价过高，且厂房治安问题严重，故被告有权提前终止租赁关系。二、因双方未对租金达成一致，故被告与原告之间房屋租赁合同至2014年1月15日起已经无法履行。三、原告主张的违约金没有事实和法律依据，故应当驳回原告的诉讼请求。原告浙江某金属公司为证明其主张，向本院提供了2011年1月15日原、被告签订的房屋租赁协议1份，证明房屋的租赁期限、租金价格和租金、水电费支付方式。经质证，被告对该协议的真实性没有异议，但对待证事实有异议，被告并未拖欠原告租金，故不存在违约的情况，合同也未对后7年的权利、义务进行约定。被告蒋某为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、2014年3月18日嘉兴市信河物流有限公司证明1份，证明被告方租赁的厂房已于2013年11月5日腾空，但原告方不接受钥匙的事实。经质证，原告认为该证明不能证明被告是搬走还是内部调整，无法证明原告的待证事实。2、接警单1份，证明被告租赁的厂房治安有问题，经常遭偷窃的事实。经质证，原告认为该证据不能证明原告出租房屋的治安情况。3、收款凭证1份，仓库电费、水费清单1份，证明原告擅自提高水电费价格的事实。经质证，原告对该组证据的真实性没有异议，合同中约定按实际使用量计算水、电费，但未约定水、电费价格，使用过程中原告的设备也存在损耗。本院认证意见：对原告提交的证据，被告对真实性没有异议，且与本案具有关联，故予以认定。对被告提交的证据1，该证据证明被告于2013年11月5日从租赁房屋中搬迁过物品，但仅凭该证据无法证明被告已腾退租赁房屋，被告亦未提供其他证据予以佐证，故对被告以此证明其已腾空房屋的事实不予认定。对被告提交的证据2，该份证据虽系公安部门出具的，但报警内容为报警人员单方陈述，也未表明报警人员身份及失窃地点为被告租赁房屋处，与本案缺乏关联，对该证据本院不予认定。对被告提交的证据3，经质证原告对其真实性没有异议，且与本案具有关联，故予以认定。本院经审理，认定本案事实如下：原、被告于2011年1月签订了《房屋租赁协议》一份，约定原告将座落于嘉兴市区秀洲工业园区桃园路18号一楼厂房、三楼部分出租给被告作仓储使用，双方议定的上述房屋租金为每年296780元；租赁期十年，自2011年1月15日至2021年1月14日止，租金每壹年结清一次。由承租方在签定租房协议时将全年的租金交付给出租方，下次交款在壹年将结束的前三十天支付，如承租方拖欠租金达十天以上，视被告违约，原告有权收回该厂房，并没收押金，造成的一切损失由被告承担；被告在租赁期间，水、电按实际使用量自付，并且按时每月交付（如果不付造成停水、停电等后果自负）；签定本合同时，被告需向原告缴租房押金壹万元作为原告房屋及设施财物受人为损坏和其他等费用的保证金。在租赁期满后房屋及财物不受损，结清水、电等其他费用后，原告将押金退回给被告；任何一方未能履行本协议规定，另一方有权解除本协议，所造成的损失由责任一方承担；如被告违约应补交半年房租金。合同还约定，租金一楼车间每平方玖元，三楼每平方陆元，三年到期后按市场价格调整租金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告使用了上述租赁房屋，并支付至2014年1月14日止的租金。因被告未按时支付2014年1月15日起的租金，遂成讼。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约享有权利并履行各自义务。按协议约定，被告至迟应当于2014年1月10日前支付2014年1月15日起的租金，但被告迟迟未付，并以搬离租赁房屋的方式表明其不再继续履行合同，解除条件已成就，故对原告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求本院予以支持；原告起诉时虽已经知晓被告搬离租赁房屋的事实，但被告未履行通知义务，且租赁房屋的钥匙现仍为被告所持有，故双方解除合同的时间应为原告解除合同的通知到达对方时，即被告收到诉状副本之日，为2014年2月14日；2014年1月15日至2014年2月14日期间因房屋仍在被告占有使用之下，故应当支付相应的租赁费用，由于原、被告并未对新的租金标准进行协商，租赁费可按照双方约定的前三年标准进行计算，为25205.97元（296780元／年÷365天×31天）。被告在签订合同时已交纳租房押金10000元作为原告房屋及设施财物受人为损坏和其他等费用的保证金，现被告已退还租赁房屋，原告亦未证明有租赁房屋、财物受损及未结清水、电等其他费用的情形存在，在合同解除时原告应将上述押金退还给被告，故被告尚应支付的租赁费为15205.97元。对于原告要求被告承担148390元违约金的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告的损失主要为被告提前解除合同导致其租金收入的减少，但合同解除后，原告可以将该租赁房屋租赁给第三方以弥补其租金损失，故原告的损失实为房屋空置的租金损失，现原告按半年租金计算违约金标准过高，违约金按三个月租金金额计算为宜，为74195元。被告辩称双方并未对后七年的合同租金进行约定，该合同缺乏主要条款导致合同无法履行，其解除合同的行为并不产生违约的法律后果，故不应承担违约责任。对此本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方虽在合同中约定三年到期后按市场价格调整租金，但三年到期后原告并未向被告作出要求调整租金的意思表示，被告亦未提出现有租金标准明显超过同类地段一般租金标准的情形存在，双方可按合同约定的原有标准继续履行合同，现被告以不交纳租金并搬离租赁房屋的方式表明其不继续履行合同，显属违约，应承担相应的违约责任，故对被告的抗辩理由本院不予采信。被告还称原告提供的租赁房屋存在治安问题、水、电费标准过高等情形，其交付的房屋存在瑕疵，故被告有权提前终止合同；但被告未提供足以证明租赁房屋危及承租人安全、或原告违反合同约定的情形，应承担举证不能的后果，故对原告的上述抗辩理由本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告浙江某金属公司与被告蒋某签订的《房屋租赁协议》于2014年2月14日解除；二、被告蒋某于本判决生效之日十日内支付原告浙江某金属公司租赁费15205.97元及违约金74195元；三、驳回原告浙江某金属公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1634元，由原告浙江某金属公司负担634元、被告蒋某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  某某某二〇一四年四月九日书记员  某 某