广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2011)惠城法民一初字第83号原告林万森，男，1978年11月16日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区，委托代理人赖小勇、沈志雄，均系广东国欣律师事务所律师。被告惠州市南怡实业有限公司，住所地：惠州市龙峰上排凤山别墅区沿街32号。法定代表人黄少辉，职务：董事长。委托代理人钟乐林、姚小刚，均系该公司职员。第三人惠州市房产管理局，住所地：惠州市江北34号小区校园东路房产交易大厦。法定代表人周仲珩，职务：局长。委托代理人李乾，系广东法村律师事务所律师。委托代理人叶斯慧，系广东法村律师事务所实习律师。原告林万森诉被告惠州市南怡实业有限公司、第三人惠州市房产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年2月28日公开开庭进行了审理。原告林万森的委托代理人赖小勇、沈志雄，被告惠州市南怡实业有限公司的委托代理人姚小刚，第三人惠州市房产管理局的委托代理人李乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林万森诉称，原告与被告于2007年7月21日签订《商品房买卖合同》(预售)[合同编号：惠州(2007)00010480]，并于2007年8月20日向惠州市房产交易中心办理了合同登记备案。合同约定：原告向被告购买位于惠州市鹅岭南路××（××）雅心居D2-2栋1601号房产，建筑面积为126.80平方米，总房款为526631元，付款方式为首付158631元，余款368000元向工商银行惠州江南支行办理按揭。合同同时约定，被告应在2007年10月31日前将验收合格的房产交付使用，并于交付使用后360日内办理房地产权属证书，逾期由被告承担相应违约责任。合同签订后，原告依约以首期款和按揭的方式向被告支付了全部的购房款，并依被告要求分别于2007年7月21日和2007年8月10日向被告交纳了办理房地产权证的税费16274元及维修基金10533元。为此，被告向原告出具了总房款的购房发票及相应的收据。2007年12月28日，被告向原告交付了上述房产并办理了相关入伙手续。但时至今日，经原告多次催促，被告仍未将上述房产转移登记至原告名下，直接导致原告至今无法取得名下的房地产权证书。经原告向惠州市房产交易中心查询，金辉新苑(三期)雅心居目前尚未办理房产初始登记。根据合同约定，被告在房产交付后360日内未将上述房产过户登记至原告名下，并办理原告名下的房地产权证书，已构成违约，依法应承担违约责任。而合同第十五条第2款关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1％向买受人支付违约金”的约定，并没有明确违约金按0.1％计算的具体期限，属于违约金约定不明确，应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告依法应当按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任。第三人为本案涉及房产的房地产产权证书办证机构，被告在房产竣工长达三年时间后仍未依法办理房产的初始登记，以及原告至今仍未依法取得名下的房地产权证书，与第三人存在必然的联系。原告遂诉诸法院，请求：一、判令被告立即将金辉新苑(三期)雅心居D2-2幢1601号房产转移登记至原告名下，并办理原告名下房地产证，同时承担全部办证税费；二、判令被告向原告支付违约金84318.01元(暂计至2010年12月3日)；三、判令第三人在其职权范围内及时为原告办理其名下房地产权证；四、本案全部诉讼费由被告承担。被告惠州市南怡实业有限公司辩称，一、合同对办证问题的约定，第三人与本案没有关系。二、《商品房买卖合同》关于违约责任的约定是答辩人与被答辩人双方的真实意思表示，约定清晰明确、合法有效。第三人惠州市房产管理局辩称，一、原告诉请第一、二项与第三人无关，涉案纠纷与第三人无关。二、原告诉请第三项无法律依据，依法应驳回。如前所述，本案系房屋买卖民事法律纠纷，依法与第三人无涉；对于其第三项诉请，一方面，原告无权在民事诉讼之中提出只有在行政诉讼之中才能提出的请求；另一方面，即使是依行政法律规定，第三人也无此职权：1、被告作为房产开发企业尚未取得涉案房产的权属，其物权不可能在此情况下转移到原告；2、即使原告已获得涉案房产的确权，对于买受人需办出房地产权，也需买卖双方共同向第三人提出申请及材料，并依法完税、缴交房屋专项维修资金等，经审查符合规定后方可办证，被告也无权直接处理他人物权。因此，就本案而言，第三人并无此法定职权为原告办证。经审理查明，2007年7月21日，原告林万森与被告惠州市南怡实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于惠州市仲恺大道82号金辉新苑D2-2栋16层01号房出卖给原告，房屋建筑面积126.80平方米，总房款526631元；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权证。其后，原告按约向被告支付全部购房款526631元以及办证费用16274元。原告于2007年12月28日办理收楼手续。双方因逾期办证事宜经协商未果，原告遂于2010年12月22日诉诸法院，请求判如上述所请。庭审过程中，原告认为，双方约定违约金明显畸低，请求按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判令被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。另查，2011年5月9日，涉案房产的房地产权证书（粤房地权证惠州字第××号）办出。经本院组织原告、被告进行调解，双方无法达成一致协议。以上事实有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、楼宇交接书、房地产权证书（粤房地权证惠州字第××号）以及当事人陈述等在案佐证，可以认定。本院认为，基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，原、被告之间的法律关系系委托办理房产证关系，被告负有在约定期限360日内为原告办理好房屋权属证书的义务。原告于2007年12月28日办理收楼手续，应视为被告于2007年12月28日将房屋交付原告使用，原告应于2008年12月28日取得房产证，但2011年5月9日涉案房产的房地产权证书方才办出，该期间已超过合同约定办证期限，被告的行为已构成违约。原告主张被告应承担逾期办证的违约责任，向其支付违约金（526631元×0.1%＝526.63元），既有事实依据亦有法律依据，本院予以支持。至于原告要求增加违约金的诉求，因其并未提供相应证据证实被告违约行为给原告所造成的损失，原告诉求，本院予以驳回，逾期办证的违约金仍按合同约定计算。现涉案房产的房地产权证书业已办出，原告诉请之一得到满足，本院不再处理；原告诉请之三，不属民事案件处理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：一、被告惠州市南怡实业有限公司应在本判决生效之日起七日内一次性向原告林万森支付逾期办证违约金526.63元。二、驳回原告林万森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2008元，由被告惠州市南怡实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  曾宪章审判员  朱 雄审判员  唐作培二〇一一年六月九日书记员  刘文娟