广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1770号上诉人（原审被告）广东利海集团有限公司。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人涂崇义，广东金鹏律师事务所律师。委托代理人杨亮，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毕衍翔，男，1954年8月25日出生，汉族。被上诉人（原审原告）吴青，女，1957年11月25日出生，汉族。二被上诉人共同委托代理人郭峰，广东华安联合律师事务所律师。上诉人广东利海集团有限公司因与被上诉人毕衍翔、吴青商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第1939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人涂崇义、杨亮，被上诉人吴青，被上诉人毕衍翔和吴青共同委托代理人郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：广东利海集团有限公司是位于广州市天河区沙河镇龙洞华南植物园北侧地段“世纪绿洲花园”的开发商，并取得了上述商品房的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第20050004号5）后予以预售。2007年5月6日，广东利海集团有限公司与毕衍翔、吴青签订《君林天下认购书》，约定由毕衍翔、吴青向广东利海集团有限公司认购“世纪绿洲花园”B7栋3A03单元，购房总税费为楼价3.23%即39825元于支付首期时付清（但双方并无对该税费的性质、缴纳时间及逾期缴纳的违约责任进行约定）。2007年5月10日，广东利海集团有限公司（甲方）与毕衍翔、吴青（乙方）签订《商品房买卖合同》（下称《合同》）一份，约定：乙方向甲方购买“世纪绿洲花园”第B7幢4层403（原3A03）号房［下称案涉房屋，测绘地址为天河区天源路森心大街1-17号403（原3A03）房］。该房用途为住宅，建筑面积共179.8859平方米，套内建筑面积151.905平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积27.9809平方米；该商品房属预售，每平方米8117元，总金额（人民币）1232978元。乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2008年1月10日前将经规划验收合格的标的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方迟延办理产权登记的，乙方不退房的，甲方按乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金等。该合同已经广州市房地产交易登记中心预售登记。《合同》中注明的毕衍翔、吴青的住所均为广州市大沙头三马路**1206。《合同》签订后，毕衍翔、吴青向广东利海集团有限公司支付了全部购楼款1232978元及税费39825元，并于2007年12月8日收楼。2009年3月12日，广东利海集团有限公司以毕衍翔、吴青在《合同》中所留地址，以特快专递向毕衍翔、吴青邮寄了《关于补交房款（面积差额）的知会函》，通知毕衍翔、吴青于2009年3月20日前向广东利海集团有限公司补交面积差额款36989元，以便办理房产证。毕衍翔、吴青称其已经不在《合同》所留地址居住，没有收到该函。2010年9月2日，毕衍翔、吴青向原审法院提起本案诉讼，请求判令广东利海集团有限公司：1、履行《商品房买卖合同》，立即向税务机关办理世纪绿洲花园B7栋403房契税的完税手续，并在完税后立即办理产权登记；2、从2009年11月28日开始，以购房总价为基数按逾期还贷利息标准支付逾期办理产权登记违约金，直至交付房产证为止；3、从2009年11月28日开始，以39825元为基数按逾期还贷利息标准支付逾期办理契税完税手续违约金，直至办妥完税手续时止；4、承担本案诉讼费用。广东利海集团有限公司称其已将所收的案涉房屋契税向有关部门缴纳，但未提交相关证据予以证明。毕衍翔、吴青亦未提供证据证实逾期办证所造成的损失。原审法院认为：毕衍翔、吴青与广东利海集团有限公司签订的《君林天下认购书》及《合同》均是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应自觉履行。广东利海集团有限公司作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的毕衍翔、吴青交付房屋及转移房屋所有权即办理房屋权属证书的义务。本案中，双方关于办理房地产证问题的约定是，广东利海集团有限公司应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为毕衍翔、吴青办妥产权登记，并将以毕衍翔、吴青为产权人的房地产权证交付毕衍翔、吴青。广东利海集团有限公司迟延办理产权登记的，毕衍翔、吴青不退房的，广东利海集团有限公司按毕衍翔、吴青已付房价款的1%向毕衍翔、吴青支付违约金。《合同》签订后，毕衍翔、吴青已履行了全部付款义务，广东利海集团有限公司也已于2007年12月8日将案涉房屋交付给毕衍翔、吴青使用，依约如因广东利海集团有限公司的责任导致毕衍翔、吴青在此时间起的720日内（即2009年11月27日前）未能取得案涉房屋的权属证书，则广东利海集团有限公司构成违约。广东利海集团有限公司至今未履行协同毕衍翔、吴青办理案涉房屋权属证书的义务，故毕衍翔、吴青起诉要求广东利海集团有限公司继续履行合同，为其办理案涉房屋的房地产权属证书的诉讼请求有事实及合同上的依据，原审法院予以支持。鉴于本案案情，原审法院酌情判决广东利海集团有限公司于本判决发生法律效力之日起30天内协同毕衍翔、吴青到房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续。因案涉房屋面积应以房地产权属证书中记载的为准，在房地产权属证书未办妥前，毕衍翔、吴青是否应补交案涉房屋面积差额款尚处于不确定状态。广东利海集团有限公司有关毕衍翔、吴青未按要求补齐面积差价款，其不能为毕衍翔、吴青办理房产证的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。关于毕衍翔、吴青诉请的逾期办证违约金问题。如上，广东利海集团有限公司至今仍未能为毕衍翔、吴青取得案涉房屋的权属证书，已构成违约，理应承担相应的违约责任。双方既已在《合同》约定了逾期办证的违约金为已付房价款的1%，毕衍翔、吴青又未提供证据证实逾期办证所造成的损失，根据自愿订立合同原则，毕衍翔、吴青要求按逾期还贷利息标准支付逾期办证违约金的请求缺乏事实根据，原审法院不予采纳。故广东利海集团有限公司应付的逾期办证违约金为12329.78元，对于毕衍翔、吴青超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。由于契税属办理案涉房屋房地产权属证中毕衍翔、吴青应缴纳的税费之一，在毕衍翔、吴青已向广东利海集团有限公司缴纳了包括契税在内的税费情况下，代毕衍翔、吴青办理案涉房屋契税完税手续亦属广东利海集团有限公司应履行的义务之一。广东利海集团有限公司称其已将所收的案涉房屋契税向有关部门缴纳，但未提交相关证据予以证明，原审法院不予认定。故毕衍翔、吴青要求广东利海集团有限公司办理案涉房屋契税完税手续的诉讼请求，原审法院应予支持。又因双方并无对有关税费的性质、缴纳时间及逾期缴纳的违约责任进行约定，毕衍翔、吴青要求广东利海集团有限公司支付逾期办理契税完税手续违约金的诉讼请求缺乏合同上的依据，原审法院不予支持。但根据商品房买卖的惯例，广东利海集团有限公司向毕衍翔、吴青预收税费的行为应属代收代缴性质；结合房地产权属证办妥前应缴齐相关税费的房地产权属证书办理流程，应认定广东利海集团有限公司在《合同》约定的房地产权属证书办理期限内对毕衍翔、吴青所交税费享有无偿占有的权利。而按《合同》约定，广东利海集团有限公司应在2009年11月27日前办妥案涉房屋房地产权属，依约广东利海集团有限公司亦应在此时间前代毕衍翔、吴青向有关部门缴纳案涉房屋应缴的各种税费（含契税）。广东利海集团有限公司至今仍未办理契税完税手续，应自2009年11月28日起已构成对毕衍翔、吴青所缴税费无理占用，亦会给毕衍翔、吴青造成一定的利息损失，应参照中国人民银行规定的同期贷款利率标准赔付毕衍翔、吴青一定的损失。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2011年3月14日作出如下判决：一、广东利海集团有限公司于本判决发生法律效力之日30日内，为毕衍翔、吴青办理位于广州市天河区沙河镇龙洞华南植物园北侧地段“世纪绿洲花园”第B7幢4层403（原3A03）号房［测绘地址为天河区天源路森心大街1-17号403（原3A03）房］的契税完税与房地产权证手续；二、广东利海集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向毕衍翔、吴青支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金12329.78元；三、广东利海集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向毕衍翔、吴青支付逾期办理契税完税手续的利息（以39825元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计付，自2009年11月28日起至契税完税手续办妥时止）；四、驳回毕衍翔、吴青的其他诉讼请求。如果广东利海集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1680元，由毕衍翔、吴青负担1257元，广东利海集团有限公司负担423元。上诉人广东利海集团有限公司不服原审判决，向原审法院提起上诉称：请求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由：一、原审判决认定事实有误。1、未能及时办理契税完税及房产证系被上诉人未及时补交房屋差价款所致。上诉人依据房管部门针对房屋面积所出具的《测绘报告》，要求被上诉人补交房屋差价，理由充分，符合法律规定。房管部门对房屋进行专业测绘所形成的数据，即为房屋实际面积的权威数据，房地产权证书亦是采用该数据予以登记。上诉人已向被上诉人交付房产，该房产实际面积大于约定面积，是一个客观事实，被上诉人如有异议，可自行委托测绘。被上诉人在接受大于合同约定面积的房屋后，即具有向上诉人补交房屋差价的义务，该义务并非到领取房地产权证书后才发生。支付房款是被上诉人的主要合同义务，在被上诉人履行完毕该义务前，上诉人有权停止履行相应的合同义务，上诉人根据《合同法》的相关规定，行使法定的先履行抗辩权，相应迟延办理契税完税、房产证手续，具有事实及法律依据。2、《合同》第十五条约定，合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。原审判决确认当事人应切实履行合同，但另一方面确认房屋面积应以房地产权属证书记载为准，在未发出房地产权属证书前，房屋面积差价款处于不确定状态。这种判决意见否定了合同约定，显然矛盾。二、原审判决适用法律不当。在上诉人并未违约的情况下，法院不应当适用《合同法》的相关规定来判定上诉人承担违约责任。被上诉人毕衍翔、吴青辩称，对原审判决没有异议，对上诉人的上诉意见答辩如下：1、上诉人所说的测绘报告根本不存在，无论是原审开庭前还是开庭后均没有看到这份测绘报告。2、退一步说，测绘报告即使存在也不能作为房屋面积的法定依据，司法实践中都是房产证办理后，以房产证记载的面积作为计算面积的依据，广州市中院《关于审理预收商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第十三条规定，应以房产证登记的面积为准，在房产证未发出前要求买受人支付差价款是不予支持的。同一小区的业主也是在房产证办出来后才支付面积差异款。3、我方向上诉人支付了税费，但上诉人并未向房管局和税务部门缴纳，一审判决上诉人承担其收取契税的利息是合法合理的。本院二审经开庭审理，双方当事人表示对于原审判决查明事实并无异议，本院确认原审法院查明事实。二审庭审后，上诉人向本院递交一份“森心街21号、23号、25号房屋面积测量成果报告书”复印件，以证明21号03房套内面积156.6762平方米就是被上诉人房屋面积，也是合同约定的实测面积。本院认为，双方当事人均确认应遵照合同履行各自义务，但在办理房产证过程中，因履行支付面积差价款及办证义务而发生争议，导致未及时发出涉案的房地产权属证书。因此，本案解决争议的关键在于审查双方履行支付面积差价款及办证义务是否适当。关于支付面积差价款义务，双方当事人在合同中约定，当合同约定计价面积与实测计价面积有差异的，以实测计价面积为准。但对于实测计价面积的认定依据、面积差价款的付款方式及期限并未作出约定。关于办证义务，双方当事人在合同中约定，上诉人应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为被上诉人办妥产权登记，并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付乙方。对比上述合同约定可判断，办证义务有具体的时限，支付面积差价款没有明确的时限，因此，上述双方当事人的义务不能确定履行的先后顺序。在被上诉人已经支付了合同约定的房价款前提下，上诉人以支付面积差价款为被上诉人主要合同义务，要求行使先履行抗辩权，缺乏法律依据，本院不予采纳。上诉人主张向被上诉人提供了测绘报告及付款通知，但被上诉人予以否认，其原审诉讼中及二审开庭审理前都未能予以举证证明。上诉人于二审庭审后提交的证明材料，已经超过举证期限，且不能证明确实为涉案房屋测绘报告，本院不予组织质证及认证。上诉人认为测绘报告为实测面积依据，被上诉人认为房产证为实测面积依据，证明双方当事人对于合同约定不明的实测面积依据存在争议。据此，原审法院认定涉案房屋实测面积以房屋登记机关审核发出的权利凭证上记载的房屋信息为据，有充足的法律依据，本院予以认同。综上所述，被上诉人支付面积差价款的义务尚未成立，上诉人未适当履行办理房产证的合同义务，原审判决其承担逾期办证违约责任，符合合同约定和法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1680元，由上诉人广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  瞿卫东审 判 员  陈 涛代理审判员  柳玮玮二〇一一年七月四日书 记 员  钟小坚