南昌铁路运输中级法院民 事 判 决 书(2014)南铁中民终字第1号上诉人（原审被告）：江西省丰城市城建房地产开发有限公司，住所地：江西省丰城市。法定代表人：丁建民，该公司经理。委托代理人：江爱民，江西国威律师事务所律师。上诉人（原审原告）：南昌车务段劳动服务公司，住所地：江西省南昌市。法定代表人：王少青，该公司经理。委托代理人：王昔，江西商海律师事务所律师。上诉人江西省丰城市城建房地产开发有限公司（以下简称丰城地产公司）与上诉人南昌车务段劳动服务公司（以下简称南昌劳服公司）因合同纠纷一案，不服南昌铁路运输法院（2013）南铁民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日受理，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人丰城地产公司法定代表人丁建民及其委托代理人江爱民，上诉人南昌劳服公司委托代理人王昔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年，被告丰城地产公司在丰城火车站广场东侧南昌铁路局新余车务劳动服务公司（以下简称新余劳服公司）门面房屋（共计12间门面，面积为414.96平方米）后面进行房地产开发，新余劳服公司拥有该栋门面房屋的房屋所有权证。2011年4月1日，双方签订《协议书》一份。协议约定：被告在丰城火车站广场东侧进行房地产开发，需拆除新余劳服公司的上述门面房，新余劳服公司在2011年3月31日前将门面房交给被告拆除，被告按1∶1的标准向新余劳服公司赔偿414.96平方米经营门面，门面位置需靠丰城火车站广场的第一排一楼，门面装修及通水通电由被告负责；门面赔偿期限为1年，自2011年4月1日至2012年3月31日，在此期间，被告需支付误租费（协商解决），超过期限时，被告应加倍支付门面误租费用，且按日计算；被告交付门面及门面房屋产权证书的时间为门面赔偿交接时间；由被告负责办理门面房屋的产权证书等。2011年4月21日，该《协议书》经江西省丰城市公证处公证。协议生效后，新余劳服公司已按约定将诉争门面房交给被告拆除。因被告在该地块进行房地产开发，2011年5月27日，南昌铁路局宜春车务段向被告发出《责令停止违法侵占铁路用地通知书》，要求被告立即停止违法侵占铁路用地行为，并恢复原貌。2011年6月15日，被告方丁建民在新余劳服公司发给被告关于门面房已由被告拆除，被告应按《协议书》的要求做好门面赔偿工作的函上签“阅丁建民2011.6.15”。因南昌铁路局对各单位管辖范围的调整，2011年12月1日，新余劳服公司将公证书及相关资料、被告所交的保证金600000元移交给南昌南车站劳动服务公司。2011年12月19日，南昌南车站劳动服务公司更名为南昌劳服公司，即原告。2012年4月后，原告通过新余劳服公司多次找到被告协商交付还建门面房及支付误租费（经营损失费）等事宜，要求被告按《协议书》约定履行，但被告明确表示不履行协议。2012年，被告取得还建门面房屋“丰泰名居”3#、6#的预售许可证。因被告拒绝履行协议约定的义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2011年4月1日签订的《协议书》，即向原告交付414.96平方米经营门面（完成装修及通水通电），办理该门面房屋产权证书至原告名下并交付产权证书；2、判令被告向原告支付“误租费”（经营损失费）150000元（暂计算至2012年12月31日，最终计算至被告实际交付门面及产权证之日）；3、被告承担本案诉讼费及保全费。另查明：被告所建“丰泰名居”门面房紧邻原被拆门面房，因原门面房被拆除，现紧邻丰城火车站广场。再查明：江西惠普资产评估事务所有限责任公司经原审法院委托，出具2011年4月至2012年12月期间丰城火车站站前广场旁的商业店面平均租金为60元/平方米·月的鉴定意见。原审法院认为：本案系因房屋拆迁而引发的纠纷，新余劳服公司与被告签订的《协议书》，是双方就被告拆除新余劳服公司的门面房屋予以补偿和安置等事项所达成的协议，该协议已经过公证，是双方真实意思的表示，并不涉及所涉土地所有权的买卖和转让，在主观上也不存在一方当事人故意利用优势或对方没有经验而损害对方利益的情形，故并未违反相关法律规定，且没有损害社会公共利益，该协议有效，双方均应按约履行。被告在未取得房屋拆迁许可证的情况下，拆除新余劳服公司门面房屋的行为并不能影响合同当事人对拆迁补偿事宜所产生的民事法律行为的效力。关于被告认为原告主体不适格的意见，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”、第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……”的规定，新余劳服公司将本案债权作为资产的一部分移交给南昌南车站劳动服务公司，在南昌南车站劳动服务公司依法更名为南昌劳服公司后，南昌劳服公司即取得债权人地位，应为本案适格原告。原告及新余劳服公司的法定代表人在起诉前就本案纠纷与被告方的丁建民沟通过，协商无果后诉至法院，法院依法向被告送达了起诉书及相关证据材料，这些均可视为本案债权转让的通知行为，符合债权转让的法律规定，故被告的上述意见不予采纳。协议签订后，新余劳服公司已按期将所涉门面房交给被告拆除，履行了自己的合同义务，而被告拆除诉争门面房后，在未取得土地使用权人同意，未按照规定办理土地变更登记手续，取得土地使用权时就在该地块上进行房地产开发，违反了双方的约定及法律规定，南昌铁路局宜春车务段进行制止是自力救济的行为，被告认为该行为系致协议不能履行的根本原因的意见无事实和法律依据，应不予采纳。关于被告认为自己并未实际使用诉争门面房所占土地，故不应履行协议约定的门面房置换义务的意见，原审法院认为，被告作为房地产开发企业，理应对新余劳服公司门面房及所占土地的权属、土地开发利用的相关规定、程序有准确的掌握，在明知自己未办理相关土地开发使用手续的情况下，仍与新余劳服公司签订《协议书》，而《协议书》中又未体现出被告可利用诉争门面房所占土地进行房地产开发的内容，被告对上述主张亦未提交充分证据予以证明，故被告的该主张不能成立。被告在取得“丰泰名居”的开发权后，与新余劳服公司位于丰城火车站广场东侧拥有房屋所有权的门面房屋形成相邻关系，被告在签订协议后，拆除了新余劳服公司的门面房，使得自己开发的门面房得以紧邻丰城火车站广场，方便了整个楼盘及门面房的使用，提高了土地及门面房的利用价值，故可认定被告依据《协议书》取得了一定的利益，协议的内容不存在双方当事人之间利益上不平衡的情形，被告应按协议履行自己的义务，向原告交付门面房及门面房屋所有权证书。关于原告的第2项诉讼请求，原审法院认为，根据协议第三条第四点的规定，双方应协商确定误租费的金额，现双方无法协商一致，根据《合同法》第六十二条的规定，原告在举证期限内申请进行鉴定，法院依据该申请委托鉴定机构作出鉴定意见程序合法，该鉴定意见可作为法院认定误租费的参考依据之一，结合被告提交的诉争门面房2007年的租赁合同及原告起诉时的金额，原审法院酌定2011年4月1日至2012年12月31日期间的“误租费”（经营损失费）为150000元。被告经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对相关证据的质证权和事实的抗辩权。综上，依据《合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告江西省丰城市城建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南昌车务段劳动服务公司交付“丰泰名居”紧邻丰城火车站广场的第一排一楼414.96平方米经营门面（完成装修及通水通电），同时将该门面房屋所有权证书办至原告名下并交付所有权证书；二、被告江西省丰城市城建房地产开发有限公司向原告南昌车务段劳动服务公司支付“误租费”（经营损失费）150000元（暂算至2012年12月31日，最终按合同约定计算至被告实际交付门面房及所有权证之日）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27476元，财产保全申请费500元，共计27976元(原告已预交)，由原告负担9271元，被告负担18705元，其中由被告负担部分，被告应在履行本判决时迳付原告。丰城地产公司上诉称：一、本案所涉《协议书》违反国家法律法规不具备法律拘束力。1、《协议书》中含有法律禁止的房屋征收补偿、拆迁内容，上诉人既无拆迁许可证，也不是法定的征收主体，从事征收、拆迁城市房屋违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第四十六条的规定。2、本案中的房屋属于非法交易。上诉人以拆迁补偿安置的方式取得房屋的所有权，但该物权的转让违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条、第三十九条、第四十条的规定。3、依据《房地产管理法》第三十二条的规定，《协议书》中含有土地转让的内容。在洽谈本案协议时，上诉人和协议另一主体新余劳服公司均明知上诉人需要本案房屋用地进行开发。该转让违反了《中华人民共和国铁路法》第三十七条，《铁路用地资产处置规定》第二条的规定，且南昌铁路局宜春车务段《责令停止违法侵占铁路用地通知书》也认定了被拆房屋占地为铁路用地。二、被上诉人不是本案适格原告。被上诉人无证据表明本案权利义务发生转移，更无证据证实通知了上诉人，因此，被上诉人不是本案适格原告。三、上诉人签订《协议书》的合同目的没有实现，无需对价赔偿。1、本案房屋在本协议签订之前，属于拆除对象。2、上诉人签订《协议书》的目的是利用本案房屋用地进行房地产开发，设计施工图纸可证实上诉人的合同目的。因为南昌铁路局宜春车务段制止，上诉人只得改变图纸没有使用本案被拆房屋用地。3、从收益和损失的角度考虑，上诉人对被拆房屋建筑材料进行了处理，可视为对废旧建筑材料的收益，对新余劳服公司而言是损失。至于上诉人开发门面因房屋拆除而提高了商业价值，与本案无关，因为本案所涉房屋本身就属于拆除对象。四、原审法院判决误租费15万无事实和法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益，停产停业期限等因素确定。本案房屋在拆除之前年租金为2.1万元，原审认定15万元的误租费是依据被上诉人起诉的主张，于法无据。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人原审起诉。南昌劳服公司上诉称：原审判决未按鉴定机构的鉴定意见认定2011年4月1日至2012年12月31日的“误租费”（经营损失费）金额，属认定事实错误。1、《协议书》明确约定，在还建门面交付之前，被上诉人需支付“误租费”（经营损失费）。2、本案鉴定意见合法有效，应作定案证据。原审法院根据上诉人的申请启动司法鉴定程序，并依法多次通知被上诉人参加鉴定机构选择、现场调查等，但被上诉人均不予理会，这是被上诉人对自身诉讼权利的放弃。在鉴定意见作出后，被上诉人才提出异议，但又未提出重新鉴定。因此，被上诉人的异议依法不能成立。3、被上诉人提交讼争门面房2007年的租赁合同来否定鉴定意见没有依据。该租赁合同系复印件，且该合同并非上诉人签订的，有关租金的标准约定与本案无关。本案“误租费”（经营损失费），应按涉案鉴定意见认定，即2011年4月至2012年12月期间丰城市火车站站前广场旁的商业店面平均租金为60元/平方米.月。由此计算该期间的“误租费”金额69.7132万元，并应按此标准计算至被上诉人实际交付门面产权证之日。综上，请求：一、撤销（2013）南铁民初字第4号民事判决书第二项；二、判令被上诉人在一审判决的基础上增加支付给上诉人54.7132万元（从2011年4月1日起暂计算至2012年12月31日，最终按合同约定计算至被上诉人实际交付门面及产权证之日）；三、由被上诉人承担本案诉讼费和保全费。二审庭审中，南昌劳服公司表示，愿意在本案中无条件单方放弃部分原审诉讼请求，明确其在本案中要求丰城地产公司赔偿损失金额为150000元，损失计算期限为2011年4月1日起至2012年12月31日止。并保留该计算期限届满次日至实际交付门面及产权证之日损失赔偿部分的另讼诉权。二审期间，南昌劳服公司向本院提交证据如下：1、《情况说明》一份，证明新余劳服公司、南昌劳服公司法定代表人多次就履行协议与丰城地产公司法定代表人或负责人进行协商；2、南昌铁路局、中共南昌铁路局委员会南铁劳卫发[2011]331号文件，南昌铁路局集体经济管理处《证明》各一份，证明南昌铁路局车务系统布局进行优化调整，宜春车务段管理的丰城车站移交给南昌车务段管理，相应集体企业资产、人员、业务及本案讼争协议中的权利等，无偿移交给南昌车务段集体企业。房地产公司质证认为：《情况说明》与事实有出入，没有单独商谈债权转让之事，相关资产、人员、业务及本案讼争协议中的权利等移交是内部的事情，没有履行通知义务；南铁劳卫发[2011]331号文件和《证明》的真实性没有异议，但与本案没有关联。本院认为，当事人针对对方当事人对其之前已经达到举证效果的主要证据持有异议，进行证明效力补强的举证，属于补强证据。南昌劳服公司二审提交的证据是对原审其公司与新余劳服公司法定代表人就履行本案所涉协议，多次与丰城地产公司法定代表人或负责人进行协商，新余劳服公司相应集体企业资产、人员、业务及本案讼争协议中的权利等，无偿移交给己方过程的事实主张的补强，本院予以采信。二审除确认原审查明的案件事实外，另查明，因南昌铁路局车务系统布局进行优化调整，自2011年11月27日起，宜春车务段管理的丰城车站移交给南昌车务段管理，相应集体企业资产、人员、业务及本案讼争《协议书》中的权利等，已由新余劳服公司无偿移交给南昌劳服公司。综合两上诉人的上诉事实和理由，本案争议焦点为：一、南昌劳服公司是否为原审适格原告的问题？二、《协议书》效力的问题？三、原审判定误租费（经营损失费）150000元是否正确的问题？关于南昌劳服公司是否为原审适格原告的问题。本院认为，原审在卷证据《移交清单》、南昌劳服公司的陈述及南昌劳服公司于二审提交的证据等，足以证明南昌劳服公司承继了新余劳服公司基于无偿移交所对应的权利和义务。由此，南昌劳服公司与本案讼争《协议书》有直接利害关系，原审认定其为适格原告并无不当。关于《协议书》效力的问题。本院认为，新余劳服公司以其紧邻丰城火车站广场的门面（有房屋所有权证，面积为414.96平方米）交由丰城地产公司拆除，丰城地产公司以新建房屋中位置靠丰城火车站广场的第一排一楼，按1∶1的标准赔偿新余劳服公司经营门面，且由丰城地产公司负责门面装修及通水通电，办理门面房屋的产权证书等为主要内容的《协议书》，系平等的民事主体之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《协议书》经过公证，且不涉及被拆房屋土地使用权的归属，《协议书》不违反法律，也未损害社会公共利益。《协议书》签订后，丰城地产公司未在法律规定的时间之内，以存在重大误解、显示公平，对方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使己方在违背真实意思的情况下订立《协议书》为由，请求申请变更或者撤销。因此，《协议书》应当认定有效。关于原审判定误租费（经营损失费）150000元是否正确的问题。本院认为，南昌劳服公司向原审法院起诉，要求丰城地产公司依据《协议书》约定，赔偿自《协议书》签订之日起暂计算至2012年12月31日止的误租费（经营损失费）损失，相关诉请符合双方约定及《合同法》的规定，其损失赔偿请求权依法应予保护。原审综合本案案情，并结合鉴定意见，酌定支持南昌劳服公司150000元门面“误租费”（经营损失费）；二审中，南昌劳服公司已明确表示接受一审判决相关赔偿金额，该部分判决内容中的赔偿金额部分本院予以维持。但，双方《协议书》中仅约定了“误租费”损失赔偿项目，相关赔偿金额并未经后续协商达成一致，故原审在依法酌定损失赔偿金额的情形下，判定损失赔偿“最终按合同约定计算至被上诉人实际交付门面及产权证之日”，属表述不当，且与二审中南昌劳服公司明确确认的诉请内容不符，本院予以变更。综上，丰城地产公司关于《协议书》违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国铁路法》第三十七条等规定，并据此认为《协议书》无效的上诉理由不能成立。本案所涉《协议书》不涉及土地使用权，丰城地产公司以《协议书》违反《房地产管理法》第三十二条规定，《协议书》签订方之外的第三方为其新建楼盘设计的施工图红线涵盖被拆房屋土地范围，主张没有实现合同目的的上诉理由亦不能成立。南昌劳服公司是本案原审适格原告，其于二审明确放弃部分原审诉讼请求，明确其在本案中要求对方赔偿损失金额及损失计算期限，保留另讼赔偿损失的诉权不违反法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持南昌铁路运输法院（2013）南铁民初字第4号民事判决第一项；二、变更南昌铁路运输法院（2013）南铁民初字第4号民事判决第二项为被告江西省丰城市城建房地产开发有限公司赔偿原告南昌车务段劳动服务公司损失150000元（计算至2012年12月31日）。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费、财产保全申请费按原判决负担；二审案件受理费36747元（江西省丰城市城建房地产开发有限公司已预交27976元，南昌车务段劳动服务公司已预交9271元），由江西省丰城市城建房地产开发有限公司负担27476元，南昌车务段劳动服务公司负担9271元。本判决为终审判决。审判长 涂    湘    荣审判员 帅晨薇代理审判员兰奎峰二〇一四年一月二十七日书记员 罗    洁    儒