广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第1674号原告：张颂阳，女，汉族，住址：南宁市青秀区。委托代理人：张晔朸，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：翁哲卉，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。被告：欧阳德维，男，汉族，住址：广东省佛山市顺德区。被告：南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人：徐毅，总经理。委托代理人：韦群露，女，壮族，住广西大化瑶族自治县。原告张颂阳诉被告欧阳德维、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（以下简称塞纳维拉市场）房屋买卖合同��纷一案，本院受理后，依法由审判员王强独任审判，并于2014年8月5日公开开庭进行了审理。书记员陈虹慧担任记录。原告张颂阳委托代理人张晔朸、翁哲卉，被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司委托代理人韦群露到庭参加了诉讼。被告欧阳德维经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月，原告从被告塞纳维拉市场处了解到其公司管理的一批塞纳维拉花园商铺正在出售，原告在进一步向塞纳维拉市场的客服人员咨询情况后，决定购买一间商铺，并签订了购房协议，向被告塞纳维拉市场先后支付了共246774元房款（含购房定金）。2013年7月30日，原告在塞纳维拉市场处换签正式的《存量房买卖合同》，以一次性付款方式购买青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1038号商铺，产权���为被告欧阳德维，成交价格为人民币476774元。当时合同上被告欧阳德维已签署名字，原告于是在审查条款无误后也签了字。《合同》第六条明确约定，甲方保证所售标的房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，保证上述房屋权属清楚。合同签订后，原告当日向被告塞纳维拉市场支付了剩余房款230000元，并缴纳了契税、印花税。原告每支付一笔房款，被告塞纳维拉市场都开具收据，从2013年5月24日起至2013年7月30日付清房款止，总共开具了三张。后经原告调查，了解到所购房屋可能在签订合同出售前就已被法院查封，于是原告多次前往作为商铺管理方的被告塞纳维拉市场处询问详细情况，要求给予合理解释，被告塞纳维拉市场却回答不知情。随时时间推移，由于与原告存在相同情况的购房者人数增多，被告塞纳维拉市场迫于压力开始进行协调处理。在一次与塞纳维拉市场工作人员面谈中，其提供给原告一份2013年1月2日南宁市房产档案服务部出具的《证明》，证明原告所购商铺在签订合同前就已被查封，而两被告均未履行告知义务，故意隐瞒该事实，继续出售房屋，诱使原告签订合同购房并收取房款。被告将已被法院查封的房屋进行转让，违反了相关法律规定，导致原告合同目的无法实现，损害了原告合法财产权益。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请人民法院依法判令：1、原告与被告欧阳德维签订的《存量房买卖合同》无效；2、两被告返还原告购房款人民币476774元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金人民币33498元（在中国人民银行同期贷款利率6.15%上加收50%，即6.15%×（1＋50%）为利率计算标准，从2013年7月30日暂算至2014年5月8日），合计人民币510272元。3、本���的诉讼费用由两被告全部承担。被告塞纳维拉市场辩称：答辩人基于被告欧阳德维的授权委托而代为出售其名下房产并代为收取房款，签订买卖合同的相关法律责任依法应由欧阳德维承担，与答辩人无关。综上所述，被答辩人要求答辩人承担法律责任毫无事实与法律依据，答辩人恳求法院依法查清事实，驳回被答辩人针对答辩人所提起的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告欧阳德维未到庭应诉，也未提交书面答辩状。经审理查明：2013年7月，原告张颂阳（乙方）与被告塞纳维拉市场工作人员在被告塞纳维拉市场售楼部签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）欧阳德维，买方（乙方）张颂阳。甲方自愿将坐落于南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1038号商铺（房屋总建筑面积12.2㎡）出售给乙方。房屋��交价格为人民币476774元，付款方式一次性支付。合同第三条第2项约定：“付款时限：乙方于2013年5月24日已交定金人民币伍万元整，并于2013年5月28日交付人民币196774元整，余款230000元整，须于2013年7月30日前付清。”合同第十二条约定：“双方约定交房日期为2015年12月31日，乙方自愿放弃未交付期限内的收益权。”合同签订前，原告曾通过银行向被告塞纳维拉市场账户转款：2013年5月19日转款5万元、2013年5月24日转款50000元、2013年5月28日转款146774元、2013年7月31日转款230000元。被告塞纳维拉市场出具三份收据，共计金额476774元。2011年9月20日，欧阳德维出具一份委托书，内容为：“本人欧阳德维（身份证号：440623197212155452）整体购买了南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺（02、03、05、06号农行、建行商铺除外），本人同时是南宁市塞纳��拉新街市市场管理有限公司股东，现本人委托南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司全权代理本人办理上述商铺租赁经营管理事宜，出租租金委托该公司代收。”2013年1月2日，南宁市房产档案服务部出具一份证明，内容为：“经查询，房屋坐落‘青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1038号’产权人欧阳德维，建筑面积12.2㎡，有查封，无抵押。”原告认为被告隐瞒房屋被查封的事实，继续出售该房，违反法律规定，损害原告权益，遂向本院起诉。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告欧阳德维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法���关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。同时根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日（1997）经他字第8号）规定精神，转卖人民法院查封房屋所订立的房屋买卖合同系无效合同。本案由于被告欧阳德维将已被查封的房屋转让给原告，违反上述法律规定，故双方签订的《存量房买卖合同》应认定为无效。根据合同法第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案责任在于被告欧阳德维，故被告欧阳德维应承担返还原告购房款并支付违约金的责任。现原告主张按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金并无不当，本院予以支持。关于两被告之间的责任问题。本案合同是原告张颂阳（乙方）与被告塞纳维拉市场工作人员在被告塞纳维拉市场售楼部签订，原告在诉状中也提到“当时《合同》上被告欧阳德维已签署名字，原告于是在审查条款无误后也签了字。”说明原告对被告塞纳维拉市场受被告欧阳德维委托代为出售涉诉房屋是明知的，因此，本案《存量房买卖合同》的权利义务应由被告欧阳德维承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张颂阳与被告欧阳德维签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告欧阳德维向原告张颂阳返还购房款476774元；三、被告欧阳德维向原告张颂阳支付违约金（计算方法：从2013年5月19日至2013年5月23日以本金50000元为基数、从2013年5月24日至2013年5月27日以100000元为基数、从2013年5月28日至2013年7月30日以246774元为基数、从2013年7月31日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止以476774元为基数、以上均按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付。）四、驳回原告张颂阳对被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4451元，保全费2904元，合计7355元由被告欧阳德维负担。该款原告已预交，由被告在履行上述义务时一并付清给原告。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十���内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 王 强二〇一四年八月二十五日书记员 陈虹慧附法律条文：��中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。