浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)浙嘉民终字第416号上诉人（原审原告）：史美良，男，1944年3月24日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审被告）：嘉兴中邦房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧，组织机构代码：67617899-2。法定代表人：黄期锋，该公司董事长。上诉人史美良因与被上诉人嘉兴中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2014）嘉秀王民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人史美良到庭参加诉讼，被上诉人中邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：史美良与中邦公司于2009年11月4日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：史美良向中邦公司购买坐落于浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇市场路南侧、洪昌路西侧中邦商业广场4幢B35号商铺；房屋建筑面积约34.16㎡，每平方米8470元，总价289335.20元；面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，超出部分的房价款由买受人补足。上述房屋实际面积为34.19㎡，中邦公司向史美良收取房款289603元，并出具了购房发票。原审法院另查明，上述房屋契税为8688.09元。2014年2月18日，史美良以中邦公司多收了房款13.8元，同时因中邦公司多计算房款导致契税也多收了0.42元，故中邦公司共多收了史美良14.03元为由，诉至原审法院，请求判令：1、中邦公司返还多收房款13.80元、税款0.42元及相应利息（自2009年11月4日起，计算至中邦公司实际履行之日止）并更换错误的契证；2、案件诉讼费由中邦公司承担。原审中中邦公司答辩称：一、中邦公司不仅未多收史美良房款，还存在少收房款的情形，商品房买卖合同约定房屋预测面积为34.16㎡，最终房屋实测面积为34.19㎡，面积误差比绝对值为0.09%，符合法律规定及合同约定，故史美良实际应支付的房款为8470元/㎡×34.19㎡=289589.3元，史美良尚结欠中邦公司房款240.3元，中邦公司保留向史美良主张的权利；二、契税收取及契证发放均系国家行为，史美良无权向中邦公司主张权利。原审法院认为：史美良与中邦公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。房屋实际面积34.19㎡，与合同面积34.16㎡存在误差，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第六条对面积确认及面积差异处理作出了约定，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，超出部分的房价款由买受人补足，现该房屋实际面积与合同面积误差比绝对值为0.09%，超出部分的房价款应由史美良补足，故史美良实际应支付房款为34.19㎡×8470元=289589.30元。中邦公司向史美良出具的购房发票可见，中邦公司实际向史美良收取房款289603元，高于289589.30元，差额部分13.70元无相应依据，中邦公司应返还史美良。对于史美良要求中邦公司返还多收的契税及更换契证，原审认为，史美良称中邦公司向史美良收取了契税，但未能举证予以证明，鉴于契税收取及契证发放系税务机关行政行为，非法院民事纠纷审理范围，原审对此不予处理。史美良主张中邦公司赔偿利息损失，于法有据，予以支持。因史美良、中邦公司均未能举证证明史美良交付售房款的具体时间，结合本案的具体情况，可以中邦公司于2010年12月26日向史美良开具售房款发票的时间来计算史美良主张的利息损失，故史美良主张的利息损失可自2010年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定中邦公司的履行期限内的实际履行之日止。中邦公司经原审合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、中邦公司于判决生效后十日内返还史美良房款13.70元并赔偿利息损失（以13.70元为基数，自2010年12月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决确定中邦公司的履行期限内的实际履行之日止）；二、驳回史美良的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由中邦公司负担，于判决生效后七日内交纳。判决宣告后，史美良不服，向本院提出上诉称：一、2009年11月4日，史美良与中邦公司签订房屋买卖合同一份，首付了40000元。因房屋单价为每平方米10941元，一次性付款打98折，折后价为每平方米10722元，面积34.16平方米，总价为366264元。三年返租21%的租金即76915元，返租扣除后签合同时的总价为289349元，289349元的总价除以面积34.16平方米即得出每平方米8470元的单价，涉案房屋总价和单价也就是这样计算得的。而后史美良就在售楼处二楼财务室用工商银行卡在POS机上转账了249349元，加上前面支付的首付款共计支付了289349元，故利息应从2009年11月4日起计算；二、史美良在2010年6月20日房屋交接时已付清了契税8688元，根据合同约定，房产证、土地证及契证由中邦公司代为办理，因中邦公司计算错误，向史美良多收取了契税，2011年1月19日中邦公司向税务部门多交了契税，所以中邦公司应退还多收取的0.42元的契税，同时中邦公司有责任向税务部门更换一本正确的契证交付给史美良。中邦公司在二审中未作答辩。史美良在二审中向本院提交了以下几组证据：第一组证据为售楼广告复印件一份及中邦公司出具的房款计算方式一份，证明中邦公司计算涉案房屋房款的方式；第二组证据为收据复印件三份，证明上述收据在交房时均被中邦公司收走，说是要重新开发票，同时证明2010年6月30日进户当天房款及所有钱款都已付清；第三组证据为POS机付款凭证一份，证明房款是一次性付清的；第四组证据为《中邦商业广场入伙通知书》及其附件复印件一份，证明中邦公司将所有的预售发票收走，重新开具发票；第五组证据为结算清单收款收据复印件一份，证明史美良已将钱款付清，中邦公司开具了收据，证明史美良是2010年6月30日一次性把房款付清的。针对上述证据，中邦公司未进行质证。本院认证意见：关于第一组证据，售楼广告系复印件，真实性无法确认，因中邦公司未出庭质证，房款计算方式是否系中邦公司出具也无法核实，故对第一组证据，本院不予认定；关于第二组证据，三份收据均系复印件，同时也未经中邦公司核实确认，该组证据的真实性无法确认，本院不将此作为定案依据；关于第三组证据，POS机付款凭证系原件，本院对该证据本身予以认定；关于第四组证据，该入伙通知书及附件一《中邦商业广场业主收楼流程》均系复印件，真实性无法确认，本院不予认定，附件二《中邦商业广场》商品房交付费用结算清单通知，史美良于原审中已予提交，不属于二审新证据，本院不作认定；关于第五组证据，收款收据系复印件，真实性无法确认，本院不将此作为定案依据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审主要争议焦点在于多收房款的利息起算日期以及史美良要求返还多收契税及更换契证的请求应否支持。关于第一个问题。史美良于二审中提供了三份收据复印件及一份POS机付款凭证证明其主张，但因收据系复印件，真实性无法确认，POS机付款凭证仅涉及其中的部分房款，并不能证明史美良于2009年11月4日已付清全部房款，其主张中邦公司多收房款的利息从2009年11月4日起算，依据不足。在本案没有其他证据证明房款支付时间的情形下，原审根据销售不动产统一发票的开具时间2010年12月26日计算多收房款的利息，并无不当。关于第二个问题。史美良认为中邦公司向其多收取了0.42元的契税，中邦公司应予退还并更换契证，但契税收取及契证发放均系税务机关行为，史美良也没有提供证据证明确系中邦公司向其收取了契税，其要求中邦公司退还多收契税及更换契证，缺乏依据，原审不予支持，并无不当。中邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，史美良的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果可以予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人史美良负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  陈 远代理审判员  章玉萍二〇一四年八月四日书 记 员  郑 茜