浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙杭商终字第308号上诉人（原审原告）：陈某某。委托代理人（特别授权代理）：姚某某。被上诉人（原审被告）：杭州××有限公司。住所地：上城区××号。法定代表人：许某某。委托代理人（特别授权代理）：王某某。委托代理人（特别授权代理）：张某某。上诉人陈某某为与被上诉人杭州××有限公司（以下简称天威公司）合伙协议纠纷一案，不服杭某市上城区人民法院（2010）杭上商初字第1141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查某：2009年10月17日，陈某某（乙方）与天威公司的法定代表人许某某（甲方）签订联营协议一份，约定：“甲方将杭某市中山中路382-5号商业用房（空房）交给乙方使用，并提供该房产的相应权属证明，后面小间暂由甲方使用，联营期限暂定为两年，自2009年11月8日至2010年11月7日。该房年金23.8万元，半年支付一次，第一次支付时间为协议签订后即付，下一次房某某前一个月支付。乙方自合同签订时支付甲方押金一万元，于结束协议后退还。乙方保证该房由自己合法经营，作商业用房，并保证房屋结构及该房屋的设施完好。乙方在装修前应向有关政府部门提出装修申请，经审核同意后方能装修施工，并将书面的审核同意证明送达甲方。违规装修的责任将由乙方全部承担。乙方逾期不交付房某一个月以上，合同自动解除，甲方在乙方押金中扣除拖欠的房某。”合同签订当日，陈某某向某某公司交付了半年租金119000元（自2009年11月8日至2010年5月7日）和房屋押金10000元，天威公司向陈某某交付了房屋，后又向陈某某提供了湖滨房管站（即上城区第四房地产公司）与杭某安琪儿置业股份有限公司签订的非住宅租赁合同两份，作为房产权属证明。陈某某接受房屋后开始装修，用于经营盈湖服饰和双鹿服饰。根据陈某某提供的照片资料显示，至2010年4月份，陈某某仍在经营上述服饰。2010年2月1日，陈某某又与杭某老伯爵服饰有限公司签订了《加盟合同》，代理销售法国老人头品牌服饰。2010年4月，陈某某未再按约续交第二个半年租金，2010年5月7日后也未向某某公司交付房屋钥匙。2010年6月30日，天威公司将房屋收回，返还给杭某安琪儿置业股份有限公司。陈某某与天威公司因房租费问题发生争执，陈某某起诉至法院。另查某：诉争的中山中路382-5号房屋产权人系上城区湖滨房管站，为商业用房。该房屋门牌号码原为中山中路380-5号，有沿街门市四间，后上城区地名委员会使用标准地名门牌，将其中两间改为382-5号。1990年4月，上城区湖滨房管站将中山中路380-5号房屋租赁给杭某安琪儿置业股份有限公司。此后杭某安琪儿置业股份有限公司又将382-5号房屋转租给天威公司使用。天威公司持上城区湖滨房管站与杭某安琪儿置业股份有限公司签订的《非住宅租赁合同》办理了营业执照。杭某安琪儿置业股份有限公司事后出具书面证明表示同意天威公司可以通过其他途径进行业态转换、合作经营及短期转租。双方联营协议上的“后面小间”约六平方米，一直由天威公司做办公室使用。原审法院审理认为：天威公司法定代表人许某某与陈某某签订的《联营协议》系代表天威公司行使的职务行为，该《联营协议》实际为房屋租赁合同，对此双方均无异议。本市中山中路382-5号房屋系杭某安琪儿置业股份有限公司出租给天威公司后，再由天威公司转租给陈某某经营使用，转租行为虽未事先经过房屋出租人的书面同意，但事后杭某安琪儿置业股份有限公司书面表示允许天威公司短期转租，事实上认可其转租行为，故陈某某、天威公司之间的房屋租赁合同关系依法成立。本案双方争议的焦点为天威公司应否返还房屋租金119000元、押金10000元；天威公司应否赔偿陈某某为租赁投入的装修款70000元、加盟损失35000元。对此，本院认为，双方“协议”第五条约定：“乙方在装修前应向有关政府部门提出装修申请，经审核同意后方能装修施工，并将书面的审核同意证明送达甲方。违规装修的责任将由乙方全部承担”。《中华某某共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”根据庭审查某的事实，陈某某并无证据证明其装修经过天威公司同意，装修的费用亦经过天威公司认可，且装修后的设施陈某某已实际使用，故陈某某要求天威公司赔偿装修款70000元缺乏法律依据，本院不予支持。对于其要求的加盟损失35000元，因在陈某某、天威公司签订的协议中并未提及租赁房屋的用途系加盟杭某老伯爵服饰公司，天威公司也并不知晓陈某某与杭某老伯爵服饰公司之间订立的加盟合同，故其主张的赔偿加盟费35000元缺乏法律依据，本院不予支持。对于其主张的要求返还租金119000元的问题，陈某某交付的119000元系2009年11月8日至2010年5月7日期间的租金。在租赁起始日前天威公司已向陈某某交付了房屋，陈某某在庭审时陈述其在2010年5月10日向某某公司发出要求解除合同的通知，并在通知书中告知天威公司已于2010年5月7日从租赁房屋中搬迁。按照双方协议约定，陈某某交纳第二个半年租金的时间应提前一个月即在2010年4月7日交付，逾期不交付租金一个月以上，则租赁合同自动解除。该约定为附解除条件的合同条款，在规定的时间内陈某某未交付租金，天威公司也未向其催告，并于2010年7月1日向原出租人交还了房屋，故双方终止合同履行的时间为2010年5月7日。根据“协议”约定，天威公司应提供该房产的相应权属证明，因该约定并不明确，天威公司仅向陈某某交付了上城区湖滨房管站与杭某安琪儿置业股份有限公司签订的两份关于中山中路382-5b、380-5的非住宅租赁合同作为相应权属证明。陈某某认为天威公司提供的两份权属证明无法办理营业执照，但根据庭审时陈某某的陈述，陈某某并未向工商部门办理过工商登记申请手续，结合天威公司持非住宅租赁合同办理了本公司工商登记的事实，陈某某的上述理由缺乏事实依据。陈某某在2010年4月份拍摄的其经营实况的照片显示其正在从事盈湖、双鹿两个品牌服饰的正常经营，说明陈某某一直在实际占有、使用租赁的房屋，故陈某某要求天威公司返还租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈某某的租金已交付至合同解除之日，合同解除后，天威公司未能及时收回房屋，对在此期间造成的租金损失自身也存在一定过错，故陈某某交付的押金10000元，因双方租赁合同关系已终止履行，天威公司应当予以返还。天威公司甲用的经营房后面的小间，双方在“协议”中已明确约定“暂由甲方使用”，对于使用时间双方未作明确约定，陈某某在租期内也未向某某公司主张过权某，故不存在陈某某所述天威公司存在交付房屋的瑕疵。综上，依照《中华某某共和国合同法》第六十条第一款、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州××有限公司于本判决生效之日起十日内向陈某某返还押金10000元。二、驳回陈某某的其他诉讼请求。如杭州××有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，由陈某某负担4760元，杭州××有限公司负担50元。上诉人陈某某不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、案涉房屋系非法转租，杭某安琪儿置业股份有限公司没有转租处分权，双方签订的租赁合同是不受法律保护的无效合同。2、案涉房屋门牌号为杭某市中山中路382-5号，不是一审所称的382-5b号、也不是380-5号。3、原审法院认定上诉人未向工商部门办理过登记申请手续错误。营业执照不能办理是事实，不存在缺乏事实依据的情形。因天威公司持有住所地为案涉房屋的营业执照，致使上诉人无法办理出营业执照，不能实现合同目的。4、上诉人的装修损失应当赔偿。房屋装修费是上诉人为履约投入的成本，且上诉人在装修前已口头告知天威公司装修一事，天威公司在长达半年的时间内未提及该行为违反合同约定，应当视为对装修行为的默认，同时，天威公司在合同签订之时已违约在先，应当承担违约行为带来的损失。5、“后面小间”长期由天威公司甲有使用，明显违反合同约定，天威公司应当返还该部分租金。6、原审法院认定房屋交付时间为2010年7月1日错误。2010年5月10日，上诉人已经向某某公某某发了解约函件，案涉房屋未能及时收回系天威公司怠于行使权某所致，该部分损失应当由天威公司乙担。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人按时缴纳租金，天威公司却长期占用“后面小间”，没有充分履行义务。原审法院适用《合同法》第六十条错误，该条不应适用于上诉人，应当适用于天威公司。2、天威公司的营业执照中所载住所地一直为案涉房屋，此事实明确无误。在此情况下，原审法院适用《民事诉讼法》第六十四条第一款，要求上诉人继续承担证明该部分事实的举证责任某误。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，即：1、撤销杭某市上城区人民法院（2010）杭上商初字第1141号民事判决书第二项；2、依法改判天威公司返还上诉人房屋租金11.9万元；3、依法改判天威公司赔偿上诉人装修款7万元；4、一、二审诉讼费由天威公司乙担。被上诉人天威公司答辩称：1、本案所涉房屋租赁合法有效。答辩人作为承租人将房屋部分转租给陈某某，取得了出租人杭某安琪儿置业股份有限公司的书面同意，这一点陈某某并不否认。杭某安琪儿置业股份有限公司自1990年4月从产权人上城区湖滨房管站承租该房屋，其租赁合同大致均采取一到两年更新一次的方式出租房屋。答辩人自2007年起承租该房屋，并以该房屋的地址注册为公司地址。答辩人在事实上连续使用该处房屋，在法律上已经对其使用行为进行了公示，当然具有合法的承租地位。答辩人将该房屋部分转租给陈某某使用，陈某某从2009年11月起使用该房屋。原审法院已经认定陈某某至少于2010年4月仍在该地址经营服饰。在其经营期间，并未有第三人向陈某某提出权某主张，干扰其正常使用。何况，根据最高人民法院关于房屋租赁的司法解释，能够主张房屋租赁无效的只能是出租人，且出租人应自知道或应当知道转租事实六个月以内提出异议方为有效。基于以上事实，答辩人认为，出租人上城区湖滨房管站对杭某安琪儿置业股份有限公司转租的行为已经默许，其关注的是房屋租金的收益，而并不纠缠于实际使用人是谁；出租人上城区湖滨房管站或杭某安琪儿置业股份有限公司都未对答辩人转租房屋提出质疑并行使合同解除权。湖滨房管站与杭某安琪儿置业股份有限公司、杭某安琪儿置业股份有限公司与答辩人之间的合同只要未被解除，就仍然是有效的。参考建设部1995年《城市房屋租赁管理办法》第31条之规定，“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止”，作为反向的当然解释，以上合同并未发生变更、解除或者终止，答辩人与陈某某之间的合同自然是有效的。答辩人与陈某某并未约定过该租赁应当办理登记，否则合同无效；法律也没有规定办理登记是房屋租赁合同生效的要件。陈某某也没有证据证明答辩人逃避税费。退一万步讲，即使答辩人疏于缴纳税费，法律也没有规定该行为将导致民事行为的无效。税务机关征税是公法赋予的权力，但并未规定对其违反将消解民事行为人基于私法达成的合同效力。换言之，税法的规定属于法律、法规中强制性规定中的管理性规定，而并非效力性规定。另外，最高人民法院在其司法观点集成（第1卷《总论物权债权》第581页）中也指出，“最高人民法院法官倾向于认为，虽然合同的效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物的必须具有所有权或者其出租行为必须经过所有人的授权”。2、讼争房屋的门牌号演变为事实。答辩人在一审期间已经举证证明本案讼争房屋的门牌号杭某市中山中路382-5号为原380-5号，该证据非常明确地证明了答辩人所主张的事实，且该证据系由国家机关依法制作，具有较强的证明力，原审法院也予以认定。陈某某却并没有提供有力的反证以支持其主张。房屋面积之所以有差异，是因为在地名变动过程中，原有的房屋编号一分为二，面积自然也有所变化。况且，陈某某在该条道路上现有的房屋中，也不可能找到“380-5”这一号牌，从侧面证明原“380-5”号的确已发生了变化。3、办理营业执照超出合同约定范围。首先，合同中约定的房屋使用目的为商业用房，陈某某在使用该房屋过程中，一直是正常营业，并不存在无法使用、收益的情形，合同中并未约定将以该房屋为营业地址由陈某某申请办理营业执照。是否以讼争房屋为地址办理营业执照并不影响陈某某对房屋的使用。合同中约定由答辩人提供该房屋的相应权属证明，答辩人已经履行了该义务，答辩人从未声明过该房屋的所有权为答辩人所有。同时，合同中也未约定以该权属证明申领执照。其次，答辩人在合同之外也从未承诺过为陈某某办好营业执照。4、关于装修款。合同中约定：“乙方在装修前应向政府部门提出装修申请，经审核同意后方能进行装修施工，并将书面的审核同意证明送达甲方”，陈某某并未举证证明其履行了该义务，其装修预算决算也未获得答辩人的认可，装修后的房屋由其自行使用，利益也由其自己享有。陈某某在其营业未受干扰的情形下，没有证据、毫无理由地提前解除合同，是对承诺的背离、对合同义务的违反，陈某某据此要求答辩人为其支付全额装修款的主张没有事实与法律依据。5、关于“后面小间”的使用。合同是当事人对相互间权某与义务的分配。合同的订立需经过要约与承诺方可成立。合同不违反法律法规的强制性规定，不损害他人利益及公序良俗，合同中没有相反约定的情形，成某某即生效。答辩人与陈某某在合同中已然约定“后面小间暂由甲方使用”，答辩人即依此享有使用该小间房屋的权某，陈某某则应负有容忍的义务。在双方当事人未就此事项达成新的约定，或者答辩人单方明确表示放弃此权某之前，陈某某无权剥夺答辩人的权某。私法是开放的规范，因此合同中常有无名合同。答辩人并不否认案涉合同在一定程度上与租赁合同有类似之处，但合同名称为联营协议也并非完全言不对题，“联营”即是指明了合同双方对该处房屋共同享有，分别利用。因此，陈某某所支付的款项仅仅是其使用该小间房屋以外的其他房屋的对价。6、关于房屋交付时间。首先，陈某某的解约通知没有送达到答辩人，陈某某也未将钥匙及时交还答辩人，其交付房屋的日期并非其主张的日期。其次，正是因为陈某某对合同的违反，导致答辩人不能向原出租人履行合同义务，最终于2010年7月1日向原出租人交还房屋。原审法院对房屋交付时间的认定并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈某某的上诉没有事实及法律依据，恳请二审法院查某事实，驳回上诉，维持原判。本院对原审判决审理查某的事实予以确认。双方当事人均没有提交新的证据。本院认为：双方当事人就案涉房屋的租赁经营事项协商一致形成的《联营协议》，系当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。合同签订后，天威公司将房屋交付陈某某使用，并提供了相关权属证明，其对“后面小间”的占有、使用也符合合同的约定；陈某某亦依约支付了半年租金，并如期实际使用案涉房屋从事经营活动，说明双方当事人已经实际履行了上述合同义务。陈某某称曾与天威公司约定可在案涉房屋自行注册成立相关经营机构，但未能提供相应证据予以证明。综上，陈某某关于案涉房屋交付存在瑕疵，以及无法办理相关营业执照实现合同目的的主张，本院无法采信。关于案涉房屋装修费用的负担问题，鉴于陈某某已经实际使用了装修房屋，且双方当事人并未对装修费用的分担协商一致，故陈某某要求天威公司赔偿装修费用的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律无不当，陈某某上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4080元，由陈某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 蓓审 判 员  王依群代理审判员  夏文杰二〇一一年三月十一日书 记 员  张 蕊