梨树县人民法院民 事 判 决 书(2011)梨民再初字第2号原审原告孙庆宇，男，1961年5月26日出生，汉族，住梨树县。委托代理人孙庆学，系孙庆宇哥哥。原审被告梨树县白山供销合作社（以下简称供销社）。法定代表人徐和芳，主任。原审被告王国柱，男，1959年10月17日出生，汉族，农民，住梨树县。委托代理人李学文，梨树县法律援助中心律师。原审被告高兴贵，男，1965年10月18日出生，汉族，农民，住梨树县。原审原告孙庆宇与原审被告梨树县白山供销社、王国柱、高兴贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年5月13日作出（2008）梨民一初字第376号民事判决，原审被告梨树县白山供销社不服，向四平市中级人民法院提起上诉，四平市中级人民法院于2009年9月22日作出（2009）四民一终字第406号民事判决。原审原告孙庆宇向吉林省高级人民法院申请再审。四平市中级人民法院于2010年11月23日作出（2010）四民再字第15号民事裁定：一、撤销本院（2009）四民一终字第406号民事判决和梨树县人民法院（2008）梨民一初字第376号民事判决。二、本案发回梨树县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告孙庆宇的委托代理人孙庆学、原审被告梨树县白山供销合作社法定代表人徐和芳、原审被告王国柱及其委托代理人李学文、原审被告高兴贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年12月23日原审原告孙庆宇诉称，原告系被告供销社职工。1995年5月1日原告与被告签订了一份协议书，由原告以供销社职工的名义租赁并承包被告的房屋，同时约定该房屋“以后租还是卖，优先给职工孙庆宇”，该房现住一直由原告养护维修保管，且该房的后背包约39平方米是原告修建，白山供销社用其房租抵顶欠原告父亲的工资。近期被告王国柱以从高兴贵手里购买该房屋为由向原告主张权利，原告方知道被告白山供销社将原告租赁的房屋卖给了被告高兴贵，后高兴贵转卖给了王国柱。故告诉到法院，要求法院依据协议依法确认原告对该房屋在同等条件下有优先购买权，确认三被告之间签订的买卖房屋合同无效，依协议书应优先卖给原告孙庆宇，被告承担本案诉讼费用。原审被告白山供销社辩称，原告在诉状中的陈述与事实不符。原告租赁答辩人的房屋期限为一年，1996年底到期。该房一直由他人使用，原告一直未租赁使用。答辩人2005年初将该房屋租赁给王铁石，2006年出售给高兴贵。2006年高兴贵又将房屋卖给王国柱，并办理了产权过户手续。产权所有人为王国柱。故本案不是原告所称的一直由其养护维修保管。原告的诉讼请求不能成立，应驳回原告的诉讼请求。原审被告王国柱辩称，1、被告白山供销社出卖房屋时并不存在租赁给原告孙庆宇的事实。2、答辩人王国柱是善意取得人。3、本案已超过诉讼时效，因此应驳回原告诉讼请求。被告高兴贵未出庭应诉，亦未答辩。本案原审认为：1、本案未超过诉讼时效。2、被告白山供销社与被告高兴贵被告王国柱之间签订的房屋买卖合同均系无效合同。3、被告王国柱对该争议房屋没有所有权。原审判决结果：1、被告梨树县白山供销合作社与被告高兴贵、被告高兴贵与被告王国柱之间签订的房屋买卖合同均无效；2、原告孙庆宇对该争议房屋有优先购买权。案件受理费100.00元，供销社负担40.00元，高兴贵负担30.00元，王国柱负担30.00元。被告白山供销社不服一审判决，向四平市中级人民法院提起上诉称，1、被上诉人举证的两份协议不真实，不能作为定案依据。2、被上诉人对争议房屋没有优先购买权。被上诉人孙庆宇辩称，一审白山供销社主任李臣出庭作证，证明被上诉人一审诉请的事实。本案适用法律正确，被上诉人具有优先购买权。四平市中级人民法院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁关系自2005年1月份终止，被上诉人孙庆宇不享有优先购买权。并且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，被上诉人孙庆宇请求人民法院确认梨树县白山供销合作社与高兴贵以及高兴贵与王国柱之间买卖合同无效，本院不予支持。四平市中级人民法院判决结果；1、撤销梨树县人民法院（2008）梨民一初字第376号民事判决；2、驳回被上诉人孙庆宇的原审诉讼请求。一、二审案件受理费200.00元由孙庆宇负担。本案重审理由，四平市中级人民法院于2010年11月23日作出（2010）四民再字第15号民事裁定书认为，本案诉争标的物即出租、买卖的房屋具体指向不明确，原一、二审判决认定事实不清。撤销本院（2009）四民一终字第406号民事判决和梨树县人民法院（2008）梨民一初字第376号民事判决。本案发回梨树县人民法院重审。本案重审中，原审原告孙庆宇的诉讼请求、原审被告梨树县白山供销合作社、原审被告王国柱答辩理由与原审一致；原审被告高兴贵辩称，我当供销社副主任时不知道供销社与原告由任何合同。房子的背包是供销社的，原审原告只是扩建了，原告提供的房照是假的，因为房子在供销社院里，原告怎么能起房照呢。我们买卖房子与原审原告无关，因为房照是供销社的。本案重审审理查明，1995年5月1日原审原告与原审被告签订了一份协议书，内容是由原审原告以供销社职工的名义租赁并承包原审被告梨树县白山供销社的房屋，同时约定该房屋“以后租还是卖，优先给职工孙庆宇”。1995年12月13日，双方又签订补充协议一份，该协议约定了租赁时间从该协议签订之日起至2010年4月30日，2005年初原审被告白山供销社将该房屋租赁给王铁石，2006年原审被告白山供销社将该房屋出售给原审被告高兴贵，同年原审被告高兴贵又将该房屋出售给原审被告王国柱，现该房屋一直由原审原告孙庆宇占用。孙斌系原审原告孙庆宇的父亲，原审原告孙庆宇租赁原审被告白山供销社的房屋用孙斌的工资抵顶房租。孙斌系2003年从社保开资。本院重审认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定；“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知出租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求租赁人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的人民法院不予支持。”本案中梨树县白山供销合作社与原审原告孙庆宇签订的租赁合同期限届满日期为2010年4月30日，房屋租赁费用由原审原告孙庆宇的父亲孙斌的工资抵顶。原审原告孙庆宇提出原审被告梨树县白山供销合作社还欠其父亲孙斌的工资，但没有向本院提交相关证据加以证实，故本院无法确认。现孙斌工资自2003年从社保开资，在原审原告未能缴纳租赁费的情况下，原审被告梨树县白山供销合作社于2005年将该房屋收回另行租给王铁石使用，租赁期限一年。因此，原审被告梨树县白山供销合作社与原审原告孙庆宇之间的租赁关系自2005年1月份终止，2006年梨树县白山供销社将该房出售给高兴贵，高兴贵又将该房出售给王国柱，原审原告未能举出该房屋的买卖合同属于无效合同的证据，原审原告孙庆宇不享有优先购买权。原审原告孙庆宇请求人民法院确认梨树县白山供销合作社与原审被告高兴贵以及原审被告高兴贵与原审被告王国柱之间买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原审原告孙庆宇认为有经济损失可另行告诉。本案经本院2011年第20次审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定及相关法律规定；判决如下：驳回原审原告孙庆宇的诉讼请求。一、二审案件受理费200.00元由原审原告孙庆宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  李小棉人民陪审员  王 静人民陪审员  齐秀玲二〇一一年六月二十四日书 记 员  苏景娟