浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第2196号原告：宁波市北仑××街道资产经营××公司（组织机构代码：71335626-9），住所地：宁波市××区××镇工业公司内。法定代表人：邬某某。委托代理人：张某某。被告：周某某。委托代理人（一般授权代理）：史仁信，1940年11月14日出生，汉族，住宁波市北仑区霞浦街道霞浦南路6号104室。原告宁波市北仑××街道资产经营××公司（以下简称资产管理公司）与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月30日立案受理，依法由审判员陈文静适用简易程序，于2010年12月30日、2011年1月20日公开开庭进行了审理。原告资产管理公司的委托代理人张某某、被告周某某及委托代理人史仁信均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产管理公司起诉称，宁波市北仑区霞浦第二缝纫机零件厂（以下简称第二缝纫机厂）原为霞浦街道集体所有的乡镇企业，于1998年前后转制为被告作为投资人的独资企业，原企业经营房屋、生产设备设施由被告与当时的霞浦镇工业公司（该公司职能现由资产管理公司行使）签订租赁协议租用处理。最后一份协议签订时间为2002年1月1日，约定租期一年，即自2002年1月1日至2002年12月31日，年租金人民币4万元。该协议期满后，双方未续签书面租用协议，但被告一直继续使用房屋及设备至今。被告自2002年起至今一直未支付租金，其所经营的第二缝纫机厂实际也多年未经营，直至2010年7月份注销。现被告已将上述部分房屋用以出租。原告认为，2003年1月1日以后，原、被告双方虽未续签租赁协议，但原告一直使用上述房屋，故原、被告之间形成不定期租赁合同关系，现被告长期不支付租金，故要求：1、被告立即腾退租用房屋、生产设备设施退还原告，解除原、被告的房屋租用关系；2、被告立即支付原告房屋、设备设施租金人民币360000元；3、由被告承担本案诉讼费用。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、租赁协议（复印件），拟证实原、被告双方于2002年签订为期一年的厂房及设备租赁协议，双方约定年租金人民币40000元，租金每半年结算一次等事实；2、霞浦街道办事处出具的证明，拟证实原由霞浦镇工业公司、工业总公司经营管理的乡镇企业集体资产（含第二缝纫机厂、霞浦妇女服装厂），现由原告经营管理等事实；3、独资企业基本情况，拟证实第二缝纫机厂的投资人及于2010年7月份被注销等事实；4、镇办企业固定财产租赁（风险）承包合同书及补充协议（复印件），拟证实1998年至2001年，被告承包经营第二缝纫机厂等事实；5、房产证（复印件），拟证实原告将位于某某区霞浦河东村55号的3幢1-3号、4幢1-2号、5幢1-3号的房产租赁给被告的事实。被告周某某答辩称，原、被告于2002年1月1日签订房屋租赁合同是事实，但原告在2002年4月将第二缝纫机厂转制为被告个人独资企业，并称设备租赁关系变更为买卖，被告为此于2002年4月17日书面向霞浦镇有关领导明确表示不同意这种改制方式，并提出对设备重新评估等要求，否则退出第二缝纫机厂的经营，但原告未有答复。后被告多次向原告提出退出第二缝纫机厂的经营，让原告派员清点财产、接收厂房，但原告未有动静。被告遂保留值夜门卫并购买了黄狗护厂。原、被告虽在2002年签订为期一年的租赁协议，约定租赁费用半年结算一次，但原告从未向被告收取租赁费用，其后双方也未续签合同。因此原、被告之间不存在九年的厂房及设备的租赁合同，相反，正是原告的不作为导致被告在过去九年时间里产生大量看管厂房及设备的费用共计人民币297485元，但不提起反诉。为证明其所辩事实，被告亦向本院提交如下证据：1、标题为“我不同意这样的企业转制”的函件，拟证实被告在2002年4月17日向原告提出过不同意转制方案，否则退出第二缝纫机厂的转制；2、机器设备评估明细表（复印件），拟证实原告租赁给被告的设备名称。经庭审质证，原告提交的租赁协议（复印件）、证明、镇办企业固定财产租赁（风险）承包合同书（复印件）、独资企业基本情况、房屋产权证（复印件），被告均无异议，被告提供的机器设备评估明细表（复印件），原告亦无异议，本院予以采信。被告提交的函件，原告对该证据的真实性和关联性均提出异议，本院认为，该证据仅有被告签名，系被告的单方陈述，不能证明被告曾向原告主张过相关权利，不予采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院认定以下事实：第二缝纫机厂原为霞浦街道集体所有的乡镇企业，1998年前后由被告承包经营，后转制为被告作为投资人的独资企业。2002年1月1日，被告与宁波市北仑区霞浦镇工业公司（该公司职能现由资产管理公司行使）签订了关于第二缝纫机厂厂房（指位于某某区霞浦街道河东村55号的3幢1-3号、4幢1-2号、5幢1-3号的房产）、生产设备设施（指机器设备评估明细表中所列设备设施一、二及变压器）租用协议，约定租期自2002年1月1日至2002年12月31日止，年租金人民币4万元，租金每半年结算一次，年终结清；租赁期满后，被告仍需租赁的，租费及租赁期限，另行协商等。租赁期间，被告未支付租金，租赁期满后，双方未续签租赁协议，原告亦未向被告催讨租金。2010年7月份，第二缝纫机厂被注销。现被告未经原告同意，已将第二缝纫机厂部分厂房出租给他人使用。本院认为，2002年1月1日签订的为期一年的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。依据该合同，房产及设备、设施租金为每年人民币40000元。租赁期满后，被告虽自称向原告主张过解除合同，但原告对此不予认可，且被告亦未实际返还租赁物，相反，被告于2010年将该房屋擅自出租，并自行收取租赁费，因此应当认定原租赁合同继续有效，被告应依约支付租金。现被告拖欠租金不付，并擅自将上述房产转租，故原告请求解除双方的房屋、设备租赁合同，并要求被告腾退租用房屋、并归还生产设备设施的诉请，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付9年租金共计人民币360000元的诉请，被告提出原告从未向被告主张过支付租金，原告亦未提供证据证明其曾向原告主张过租金权利，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，现原告于2010年11月30日起诉向被告主张租金权利，故对原告要求被告支付租金及判决日起至实际腾退日止使用费的诉请，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，判决如下：一、解除原、被告关于宁波市北仑区霞浦街道河东村55号3幢1-3号、4幢1-2号、5幢1-3号的房产及相关设备设施（详见附表）的租赁合同，被告周某某应于本判决生效之日起三十日内腾空上述房屋、并归还上述生产设备设施；二、被告周某某应于本判决生效之日起三十日内支付原告宁波市北仑××街道资产经营××公司自2009年1月1日起至2010年12月31日止的租金人民币80000元；本案受理费人民币6780元，减半收取人民币3390元，由原告宁波市北仑××街道资产经营××公司负担2606元，被告周某某负担784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 员 陈文静二〇一一年二月十四日代书记员 俞佩娟