山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书��2013）济民一终字第447号上诉人（原审被告）济南天勤置业有限公司，住所地济南市。法定代表人戴彬彬，董事长。委托代理人张晓飞，山东李晓明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸＸ，男，1991年12月5日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人闵小辉，山东千舜律师事务所律师。委托代理人杨志刚，山东千舜律师事务所律师。原审被告韩超，男，1984年6月28日出生，汉族，住济南市。上诉人济南天勤置业有限公司（以下简称天勤公司）因与被上诉人ＸＸＸ、原审原告韩超房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2012）市民初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月17日公开开庭审理了本案，上诉人天勤公司的委托代理人张晓飞，被上诉人ＸＸＸ的委托代理人闵小辉到庭参加诉讼，经本院依法传唤，���审被告韩超无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2008年7月7日，韩超与天勤公司签订商品房买卖合同，约定韩超购买天勤公司开发的京鲁山庄4号楼2单元701室房屋，房屋建筑面积为83.49平方米，单价每平方米3919元；地下室建筑面积为7.79平方米，单价每平方米2300元；总房款为346290元。该合同约定的付款方式为按揭贷款，韩超在签订合同当即交纳购房定金1万元，当日交纳首付款69290元，并同时提交了申请277000元个人住房贷款所需的全部材料，配合有关部门办理按揭贷款手续。该合同还约定，房屋交付期限为2008年12月31日前，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。同时，该合同对房屋产权登记进行了约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将需由出卖人提供的办理房屋产权登记的资料交产权登记机关备案，如因出卖人原因造成不能如期办理权属登记手续的，买受人不退房，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。2010年3月15日，ＸＸＸ与韩超签订协议，内容为：“韩超（甲方）与ＸＸＸ（乙方）经充分协商，就房屋买卖事宜订条约如下：甲方自愿将京鲁山庄4-2-701室房屋卖予乙方，购房款肆拾伍万元整已全部付清。该房屋的所有权证号为：021629005-2，国有土地使用权证号为：市中国用（2006）第0200041。甲方完全配合乙方办理房屋过户手续相关事宜。甲方韩超乙方ＸＸＸ2010年3月15日”。经原审法院查询，涉案房屋的档案资料载明，天勤公司建设的京鲁山庄4号楼于2009年4月8日取得了初始登记产权证书，该房屋无查封、抵押登记。ＸＸＸ主张，韩超与天勤公司签订上述商品房买卖合同后，韩超已经按合同约定交付首付款并办理了贷款手续，天勤公司于2008年8月1日已将该房屋交付购房人韩超。ＸＸＸ与韩超签订协议后，ＸＸＸ已付清房款，韩超已将该房屋交付给ＸＸＸ占有使用至今，将与该房屋有关的所有合同、收据、结算单据等均交付给了ＸＸＸ。为此，其提交以下证据予以证实，分别为：1、济南市商品房买卖合同一份；2、济南京鲁山庄前期物业服务协议一份，该协议约定，山东宏泰物业发展有限公司受天勤公司委托对韩超所购房屋进行前期物业管理；3、个人购房借款及担保合同一份，载明借款人韩超向贷款人招商银行股份有限公司经十路支行借款277000元，用于支付位于京鲁山庄第4栋2单元701室房产的购房款，保证人为天勤公司，抵押人韩超自愿用其购买的京鲁山庄4号楼2单元701室房屋的全部权益抵押给贷款人；4、个人贷款借款借据一份，载明招商银行济南经十路支行于2008年8月1日将借款277000元转入天勤公司在经十路支行开设的账号；5、房屋交付通知单一份，该通知单载明：购房人韩超，购房地点为济南市，合同编号为0525，实测建筑面积为83.79平方米，开发商为天勤公司，落款时间为2008年8月1日；6、购房款单据一张，载明：付款人韩超，身份证号为370103198406284512，收款单位为天勤公司，项目名称为京鲁山庄，项目地址为二环南路6666号4座2单元7层701户，金额合计叁拾肆万陆仟贰佰玖拾元整；7、有线电视证一份、物业费票据、水电费票据一宗。现上述房屋已经具备办理房产证的条件，但因韩超与天勤公司未配合ＸＸＸ办理房产证，故要求韩超与天勤公司协助办理该房产的过户手续。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实���理由的意见。”第三十四条第一款规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”韩超和天勤公司在收到原审法院送达的起诉状、应诉通知书、举证通知书及当事人诉讼权利和义务告知书等诉讼材料后，既未提交书面答辩状，也未在举证期限内提交任何证据材料，视为放弃举证权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。本案中，ＸＸＸ与韩超所签订的房屋买卖协议的效力，是建立在韩超与天勤公司所签订合同为有效合同的基础之上的。天勤公司依法取得其所开发房产的审批手续及初始登记，故韩超与天勤公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。ＸＸＸ与韩超之间是基于上��有效合同的基础上发生的房屋买卖关系，故双方签订的房屋买卖协议，也应为有效合同，依法受法律保护。根据相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据ＸＸＸ提交的证据可知，天勤公司已于2008年8月1日将涉案房屋交付韩超，ＸＸＸ在其与韩超签订房屋买卖协议后已经付清房款，韩超已将涉案房屋交付ＸＸＸ占有使用至今，原审法院对上述事实予以确认。对于ＸＸＸ要求韩超与天勤公司协助办理涉案房屋过户问题，原审法院认为，韩超与天勤公司签订的商品房买卖合同的合同相对人是韩超与天勤公司，ＸＸＸ虽不是该合同的相对人，但天勤公司开发建设的京鲁山庄4号楼于2009年4月8日已取得了产权初始登记证书，涉案房屋已经具备办理产权证的条件，天勤公司有协助韩超及ＸＸＸ办理房产产权登记过户的义务。ＸＸＸ已将涉案房屋的全部购房款交付韩超，韩超亦应按照上述合同约定全部履行义务，其中包括协助ＸＸＸ办理房产过户。当事人就履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。由于ＸＸＸ与韩超双方没有约定协助办理过户的期限，所以ＸＸＸ依法可以随时要求韩超协助，但应当给韩超必要的准备时间。综上，ＸＸＸ要求韩超与天勤公司协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条、第三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼���》第一百四十四条之规定，判决：韩超、天勤公司于本判决生效之日起30日内协助ＸＸＸ办理位于济南市的房屋产权过户手续，将该房产过户到ＸＸＸ名下。案件受理费100元，由韩超负担。上诉人天勤公司不服原审判决上诉称：一、原审程序违法。原审法院未按法律规定向天勤公司送达诉讼资料，导致天勤公司不知情，未能参与诉讼。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，天勤公司与ＸＸＸ之间无任何合同关系，根据合同相对性原则，ＸＸＸ无权以其与韩超之间的买卖关系直接向天勤公司主张任何权利，且从房产证办理程序来看，涉案房屋的房产证应当先办理到韩超名下，然后再由韩超过户至ＸＸＸ名下，原审法院直接判决天勤公司对ＸＸＸ承担法律责任显然违反客观事实，无法律依据。其次，根据天勤公司与韩超签订的商品房买卖合同第十五条约���，天勤公司应当在商品房交付登记使用后720日内，将需由出卖人提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。天勤公司于2009年4月8日就取得了涉案房屋所在楼盘的房产大证，已完成了合同义务，至于韩超何时取得涉案房屋的房产证，与天勤公司无关。另外，韩超并未按照规定缴纳契税、公共维修基金等税费，也未要求天勤公司协助其办理涉案房屋的房产证，故韩超至今未取得涉案房屋的房产证与天勤公司无关。最后，韩超与招商银行股份有限公司济南经十路支行及天勤公司共同签署了《个人购房借款及担保合同》，在该合同履行中，因韩超逾期还款，经催告仍未还款，招商银行股份有限公司济南经十路支行依法解除了该合同。现招商银行股份有限公司济南经十路支行已从天勤公司的保证金账户中将韩超所欠贷款本息划扣完毕。天勤公司已依法解除了与韩超签��的商品房买卖合同，韩超无权处分天勤公司所有的房屋，ＸＸＸ与韩超签订的房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回ＸＸＸ的诉讼请求。被上诉人ＸＸＸ答辩称：原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告韩超未陈述意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2012年8月24日，原审法院向天勤公司直接送达了开庭传票、合议庭成员告知书，天勤公司职工孔范波签字收取了上述诉讼资料。本院认为：原审法院受理本案后，向ＸＸＸ、天勤公司直接送达了本案诉讼资料，送达程序并无不当之处，天勤公司主张原审法院未按法律规定送达诉讼资料与事实不符，本院不予支持。天勤公司与韩超于2008年7月7日就涉案房屋签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律���行政法规的禁止性规定，应为合法有效。韩超在通过现金和银行贷款方式支付购房款并占有使用涉案房屋后，与ＸＸＸ签订协议，将涉案房屋转让给ＸＸＸ。虽然韩超暂未取得涉案房屋的房产证，但上述协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效。韩超和ＸＸＸ均应按该协议的约定履行义务，但因韩超目前尚未取得涉案房屋的所有权，尚不具备协助ＸＸＸ办理涉案房到过户手续的条件，原审法院直接判令韩超协助ＸＸＸ办理过户手续无事实基础。因天勤公司与ＸＸＸ之间就涉案房屋没有合同关系，根据合同相对性原则，天勤公司没有义务协助ＸＸＸ办理涉案房屋的产权过户手续。原审法院判令天勤公司协助ＸＸＸ办理涉案房屋的产权过户手续于法无据。综上，原审法院判决天勤公司和韩超协助ＸＸＸ办理涉案房屋的产权过户手续不当，应予纠正。上诉人天勤公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2012）市民初字第1873号民事判决；二、驳回被上诉人ＸＸＸ的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人ＸＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐林豹代理审判员  许海涛代理审判员  唐鸣亮二〇一四年四月二十四日书 记 员  郭 红