惠安县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民初字第3962号原告厦门中聚商贸有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路35号2001室。法定代表人庄勇峥，总经理。委托代理人丁华、杜志峰，福建志立律师事务所律师、实习律师。被告何东强，男，1992年11月23日出生，汉族，住惠安县。原告厦门中聚商贸有限公司（简称中聚商贸公司）与被告何东强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法由审判员黄钕婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中聚商贸公司的委托代理人丁华、杜志峰，被告何东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中聚商贸公司诉称，2012年2月3日，王雪花向泉州兴隆房地产开发有限公司购买位于惠安县螺城镇中山南路科山欧景帝苑步行街（简称欧景步行街）227号店面，同时将该店面委托给惠安兴佳物业管理有限公司（简称兴佳物业公司）进行统一经营管理。2012年5月9日，兴佳物业公司与原告签订《欧景帝苑内街店面租赁合同》统一将欧景步行街全部物业委托给原告进行招商出租并行使业主权利，其中包括227号店面。2012年10月26日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013），约定：原告将欧景步行街227号店面出租给被告使用，租赁期限为2012年10月10日至2015年9月30日；租期内第一年月租金（不含税）为2096.1元，按季度支付租金，每个季度开始前5个工作日内一次性付清；合同第12.2条约定如被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%向原告支付违约金及其他费用，如逾期付款超过15天，视为被告单方面解除合同，原告不予返还合同保证金，有权收回店面并处理店面内物品，无需支付任何补偿费用；被告须赔偿由此给原告造成的全部损失（包括但不限于原告追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）。合同签订后，原告于2012年11月1日将租赁物交付给被告使用至今，但被告从2013年8月1日起拒付租金，截至2014年7月31日共欠付原告租金25153元、违约金7545元。被告未依合同约定准时足额支付租金，已经构成违约，且逾期超过15日，原告有权解除租赁合同，收回租赁物。请求判令：一、解除原告与被告于2012年10月26日签订的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013）；二、被告立即腾空并返还位于惠安县中山南路和南阳路交叉口欧景步行街227号店面；三、被告立即支付所欠租金25153元及逾期付款违约金7545元（从2013年8月1日起至法院判决解除合同之日止，起诉时租金暂计至2014年7月31日）；四、被告支付原告为追讨欠付租金所支付的律师费2500元。被告何东强辩称，对双方存在租赁合同关系没有意见。因原告不处理涉讼店面漏水问题，并口头虚假承诺，情急下为保护合法权益，被告拒绝交租并无不当。被告同意解除合同，但前提是原告应该赔偿因店面漏水造成的损失。因为原告不解决漏水问题，违约在先，故被告无需承担违约金和律师费。经审理查明，王雪花系欧景步行街227号店面的业主。2012年2月9日，王雪花与兴佳物业公司签订《店面委托经营管理合同》、授权委托书、承诺书各1份，约定王雪花将上述店面委托给兴佳物业公司经营管理，并授权兴佳物业公司有权与第三方就店面的租赁、经营、管理、收取经营收益等事宜进行接洽、协商及签订意向书或合同。2012年5月9日，兴佳物业公司与原告签订《欧景帝苑内街店面租赁合同》，约定兴佳物业公司将欧景步行街、沿街店面租赁给原告，并委托原告进行招商推广，租赁期限自2012年10月30日至2018年10月29日。2012年10月26日，原告与被告签订《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013）1份，约定被告向原告承租欧景步行街227号店面，原告应于2012年10月10日将店面交付给被告使用，若原告调整交付日，则实际交付日以原告通知为准，被告租赁该店面的用途为美发，租赁期限自2012年10月10日至2015年9月30日，免租期为从店面交付之日起算的6个月内，2012年10月10日至2014年9月30日的月租金为2096.1元，2014年10月1日至2015年9月30日的月租金为2305.71元；租金支付方式为“押三付三”，按季度支付租金，其中的三个月租金作为合同保证金，在本合同签订之日支付，第一次租金和综合服务费在原告交付物业之日支付，以后于每个季度开始前5个工作日内一次性付清本季度租金和综合服务费。被告于合同签订之日向原告支付保证金、3个月租金计12576元，原告于2012年10月26日向被告交付店面，被告自2013年8月1日起未支付租金，截至2014年7月31日尚欠租金25153元。2013年7月9日，原告提起本案诉讼，支付律师代理费2500元。以上事实，有原告提供的营业执照及组织机构代码证、《欧景帝苑内街店面租赁合同》、《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013）、商铺交付确认书、委托代理合同及增值税普通发票，王雪花与泉州兴隆房地产开发有限公司签订的№0017376《商品房买卖合同》、与兴佳物业公司签订的《店面委托经营管理合同》及授权委托书、承诺书各1份，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点有：一、涉讼租赁合同的违约责任如何确定，是否应予解除，被告是否应返还租赁店面。二、被告是否应支付尚欠的租金、违约金及律师费。如应支付租金、违约金及律师费，相应的款项数额应如何确定。一、关于涉讼租赁合同违约责任如何确定、是否应予解除以及被告是否应返还租赁店面的问题。原告中聚商贸公司认为，被告从2013年8月1日起拒付租金，已构成违约，且逾期超过15日，原告有权解除租赁合同，收回租赁物。被告何东强认为，签订合同时，原告的口头承诺均未实现，且涉讼店面存在严重漏水。被告多次找原告协商解决漏水事宜，原告均不予理会，原告违约在先。若要解除合同，原告需先赔偿因漏水给被告造成的经济损失。被告相应提供照片11张，以此证明涉讼店面漏水的情况。原告质证称，该证据无法体现与涉讼店面的关联性，且因原告交付毛胚房由被告自行装修，单从照片无法体现漏水是由原告造成的。本院经审查认为，第一，被告提供的照片，原告不予认可，且被告没有提供证据证明漏水系原告的原因所致，因此，被告主张因店面漏水未能得到解决而拒付租金，理由不能成立。若被告确有证据证明因原告原因致店面漏水而影响经营并对其造成经济损失，应另案主张权利。第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告自2013年8月1日起拒付租金，原告起诉要求解除合同并要求被告返还涉讼店面，理由充分，予以支持，但应该给予被告腾空店面的合理期限。二、关于被告是否应支付尚欠的租金、违约金及律师费；如果应支付租金、违约金及律师费，相应款项数额应如何确定的问题。原告中聚商贸公司主张，讼争租赁合同第十二条第2款约定如被告未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%向原告支付违约金并支付其他费用。被告自2013年8月1日起未支付租金，原告已调整按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算违约金，截至2014年7月31日，被告尚欠租金25153元及逾期付款违约金7545元，被告应按合同约定支付自2013年8月1日起至判决解除合同之日止的租金及违约金。原告因提起本案诉讼，支付律师费2500元，被告应予支付。被告何东强认为，截至2014年7月31日，结欠原告租金25153元属实。但因原告违约在先，被告无需支付违约金、律师费；若法院认为被告应支付违约金，原告请求的违约金偏高，要求予以调减。本院经审查认为，第一，讼争租赁合同约定被告应于每季度前5个工作日一次性付清本季度租金，如被告未如约按期足额支付租金，逾期超过3天，应每日按月租金的3%支付违约金，被告自2013年8月21日起未支付租金，故原告要求被告支付尚欠的租金，于法有据，予以支持。第二，被告未依合同约定按期足额交纳租金，已构成违约，理应承担违约责任。虽原告已将违约金计算标准调解至按另人民银行同期同类贷款利率的4倍，但仍未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，且被告提出违约金明显过高，要求予以调减，故原告的违约金应予调减，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算为宜。因双方约定被告应于每季度前5个工作日内付清本季度租金，被告自2013年8月1日起未支付租金，故被告应自2013年8月1日起至合同解除之日止每季度第一个月1日后的第6个工作日起算当季度违约金。第三，双方约定若被告逾期支付租金，须赔偿由此给原告造成的全部损失，包括为追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等，被告对原告为提起本案诉讼支付律师费2500元无异议，故原告要求被告支付律师费2500元，理由充分，予以支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013），系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当全面履行自己的义务。被告未依约交纳租金，其行为已构成违约，原告有权依合同约定单方解除租赁合同，故原告请求解除租赁合同，理由充分，应予支持。合同解除后，被告应承担返还租赁物、支付租金的民事责任，故原告请求被告返还租赁店面，于法有据，应予支持。被告自2013年8月1日起未能按合同约定支付租金，应承担支付尚欠租金及违约金的民事责任。原告请求被告支付自2013年8月1日起至解除合同之日止的租金，于法有据，应予支持。因原告主张的违约金过高，原告又未能举证证明因被告未按时支付租金所造成的实际损失，原告请求的违约金调整至以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍计算。原告为提起本案诉讼支付律师代理费2500元，被告应予支付。被告要求原告赔偿其经济损失，因未提起反诉，应另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：解除原告厦门中聚商贸有限公司与被告何东强于2012年11月4日签订的《欧景帝一街租赁合同》（合同编号CT013）。二、被告何东强应于本判决生效之日起十五日内返还原告厦门中聚商贸有限公司位于惠安县螺城镇中山南路科山欧景帝苑步行街227号店面。三、被告何东强应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门中聚商贸有限公司自2013年8月1日起至本判决生效之日止的租金（自2013年8月1日至2014年9月30日为每月2096.1元，之后每月2305.71元），并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准的1.3倍支付违约金（自2013年8月1日起至合同解除之日止每季度第一个月1日后的第6个工作日起算当季度违约金，均计本判决生效之日止）。四、被告何东强应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门中聚商贸有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费2500元。五、驳回原告厦门中聚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费680元，减半收取340元，由原告厦门中聚商贸有限公司负担25元，由被告何东强负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄钕婷二〇一四年八月十三日书记员  严 诚本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定，阻力期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。