北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第02020号上诉人（原审被告）于学利，男。被上诉人（原审原告）延庆县延庆镇中屯村民委员会。法定代表人段伯田，主任。委托代理人刘世斌，北京刘世斌律师事务所律师。上诉人于学利因租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2013）延民初字第01921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。延庆县延庆镇中屯村民委员会（以下简称中屯村委会）在原审法院诉称：我村建有24栋种植蔬菜的温室大棚分别租赁给他人使用，承包费为每栋每年4000元。因我村法人代表段伯田与于学利是朋友关系，于学利于2010年9月找段伯田说要向银行贷款需要租赁合同，而不实际租赁我村温室大棚。当时于学利拿出事先准备好的空白《大棚租赁合同》，让段伯田盖章，段伯田没有经村民委员会、村民会议讨论决定，擅自在《大棚租赁合同》上盖了我村印章，并让我村副书记段明晨在该合同上签了字。于学利取得《大棚租赁合同》后，便要求正在租赁大棚的租户腾退大棚，并接手了24个温室大棚。我村得知后，委派段伯田等人找于学利要求腾退温室大棚，被于学利予以拒绝。2012年11月3日我村才得知于学利在空白的《大棚租赁合同》上，填写了租赁我村24个温室大棚，租赁期限自2011年4月1日至2041年4月1日，共30年，每年每栋温室大棚租金500元。由于温室大棚用电是东五里营村提供，于学利不交电费，供电单位给东五里营村停电，因此我村为于学利垫付电费25189.2元。我村与于学利签订的《大棚租赁合同》，租金价格过低，显失公平，侵犯了我村的合法权益。根据我国《村民委员会组织法》的规定，涉及村民利益事项、租赁或者其他方式处分村集体财产的，经村民会议、村民代表讨论决定后方可办理。我村与于学利签订的《大棚租赁合同》违反上述规定，应属无效合同。于学利应当按每栋温室大棚每年租金4000元的价格，支付给我村租金。故诉至法院：1、要求确认该《大棚租赁合同》无效；2、要求于学利将24个温室大棚腾退给我村；3、要求于学利给付2012年3月1日至2013年3月31日温室大棚的租金100400元；4、要求于学利给付2013年4月1日起至腾退温室大棚时止的租金。于学利在原审法院辩称：2011年初中屯村委会法定代表人段伯田说，其村的温室大棚零散出租不方便管理，且零散出租大棚的合同已快到期，问我是否愿意整体承租，我们就温室大棚的租赁问题进行协商。中屯村委会拟定好《大棚租赁合同》后，双方于2011年4月1日签字盖章。合同约定：租赁温室大棚24栋；租期为30年，自2011年4月1日至2041年4月1日；价格为每栋温室大棚每年租金3000元；由于该温室大棚破损需维修，中屯村委会同意免除7年租金。2011年8月至2012年2月期间的大棚租金，我已经给付当时承租大棚的承租人。我认为该《大棚租赁合同》符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示，法院应当认定为有效合同。2012年6月"北京市休闲农业星级园区评定"时，中屯村委会不给我加盖公章，造成我不能参加该项评定，间接给我造成经济损失。2011年和2012年中屯村委会违反合同约定，无故给我承租的温室大棚停水，造成我种植的蘑菇大量死亡，经济损失巨大。当时我已报到延庆县延庆镇人民政府，但也没有解决，故我没有交纳水费，但我已经交纳了电费。中屯村委会已经将温室大棚交付于我使用，我也对该温室大棚进行了维修和种植经营。2012年11月初下雪压塌11栋大棚，也是我购买材料进行修复。如现在终止该合同，将给我造成巨大损失，中屯村委会应当予以赔偿。现我请求驳回中屯村委会的的诉讼请求。原审法院经审理查明：于学利于2011年3月承租中屯村第3-6号4栋温室大棚，并从原承租人手里接过第1、2号2栋温室大棚，但没有书面合同。2011年4月1日于学利与中屯村委会签订《大棚租赁合同》，中屯村委会在该合同上加盖了本村印章，同时中屯村委会党支部副书记段明晨亦在该合同上签字。该合同约定：中屯村委会将坐落在村西北的温室大棚24栋租赁给于学利；租期为30年，自2011年4月1日至2041年4月1日；由于该温室大棚设施破损严重，于学利需进行大量维修，免交前7年租金，从2018年起每栋温室大棚每年按3000元交纳租金；租赁期间，如中屯村违约给于学利造成经济损失，由中屯村负责赔偿。签订该合同时7-24号共18栋温室大棚尚由他人承租，每栋温室大棚年租金均为4000元，2011年9月份于学利从原承租人手里接过该18栋温室大棚。2013年4月15日中屯村委会持每栋温室大棚年租金500元《大棚租赁合同》复印件诉至法院：1、要求确认该《大棚租赁合同》无效；2、要求于学利将24个温室大棚腾退给中屯村委会；3、要求于学利给付2012年3月1日至2013年3月31日温室大棚的租金100400元；4、要求于学利给付2013年4月1日起至腾退温室大棚时止的租金；5、要求于学利给付电费25189.2元、水费2400元。一审庭审中，于学利出示了每栋温室大棚年租金3000元的《大棚租赁合同》原件后，中屯村委会变更诉讼请求为：1、要求确认于学利提供的每栋温室大棚年租金3000元的《大棚租赁合同》无效；2、要求于学利将24个温室大棚腾退给中屯村委会；3、要求于学利给付2012年3月1日至2013年3月31日温室大棚的租金100400元；4、要求于学利给付2013年4月1日起至腾退温室大棚时止的租金，并撤回要求于学利给付电费25189.2元、水费2400元的诉讼请求。另查明，中屯村委会认可2012年2月28日之前，24栋温室大棚的承包费已经收取。本案在审理过程中，双方各持己见。上述事实，有双方当事人的陈述、每栋温室大棚年租金500元和3000元的《大棚租赁合同》各一份、《菜园大棚承包合同》、证明、段伯田的任职书、专用收据等在案佐证。原审法院经审理认为：违反法律法规禁止性规定的合同无效。中屯村委会持每栋温室大棚年租金500元《大棚租赁合同》复印件诉至法院，于学利对该合同不予认可，并向法院出示了每栋温室大棚年租金3000元《大棚租赁合同》。之后，中屯村委会遂变更第一项诉讼请求为要求确认于学利提供的每栋温室大棚年租金3000元的《大棚租赁合同》无效，故本案对每栋温室大棚年租金500元《大棚租赁合同》不予处理。本案中，每栋温室大棚年租金3000元《大棚租赁合同》是否属于需要经过村民民主决议程序，即村民代表会议讨论决定的事项为双方争执的焦点。该合同约定，中屯村委会将坐落在村西北的温室大棚24栋租赁给于学利；租期为30年，自2011年4月1日至2041年4月1日；由于该温室大棚设施破损严重，于学利需进行大量维修，免交前7年租金，从2018年起每栋温室大棚每年按3000元交纳租金。因该合同内容涉及标的较大，关系到村民的切身利益，应当由村民会议或者村民代表大会讨论决定。而中屯村委会就该合同内容未经村民会议或者村民代表大会讨论决定，即与于学利签订该合同，处分村集体财产，违反了法律的强制性规定，该合同应属无效合同，对此中屯村委会应当承担全部责任。该合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故中屯村委会要求于学利将24个温室大棚腾退，符合法律规定，法院应当支持。关于中屯村委会要求于学利给付2012年3月1日至腾退温室大棚时止的租金一节，中屯村委会认可2012年2月28日之前24栋温室大棚的租金已经收取，法院予以确认。因双方对每个温室大棚每年租金约定为3000元，中屯村委会要求按4000元标准支付，法院不予采信；另外，双方合同约定的7年免租期是基于30年的长期租赁关系、温室大棚设施破损严重等情况综合而定，现因合同无效且于学利已经正常生产经营，根据权利义务对等的原则，自2012年3月1日起于学利应当支付租金。同时，法院考虑到温室大棚所种农作物的生长周期较长，仓促腾退不利于双方整体利益，故腾退时间酌情确定为判决生效后6个月为宜。故中屯村委会要求的租金应当计算至本判决生效时止，6个月腾退期属于学利合理履行期限，期间不再另行计算租金。鉴于于学利坚持认为该合同有效，就其损失未提出主张，本案不予处理。综上，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，判决：一、延庆县延庆镇中屯村民委员会与于学利于二○一一年四月一日签订的《大棚租赁合同》无效；二、于学利于本判决生效后六个月内将租赁延庆县延庆镇中屯村民委员会的二十四栋温室大棚予以腾退；三、于学利给付延庆县延庆镇中屯村民委员会二○一二年三月一日至本判决生效时二十四栋温室大棚的租金（租金标准：每栋温室大棚年租金3000元），于本判决生效后七日内履行；四、驳回延庆县延庆镇中屯村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。于学利不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，并依法改判驳回中屯村委会的诉讼请求；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。双方签订的合同系双方真实意思表示，应属合法有效，且村委会有权签订合同，属于其职权范围内的职权行为，租赁合同应合法有效。一审判决认定被上诉人承担全部责任，但还要求上诉人承担支付义务，显失公平。2、一审判决适用法律错误，导致错误判决。被上诉人并不具备主体资格，应当要全体村民参加，亦没有看到村民会议的决定。另外，村委会的决定可以由村民会议撤销或变更，那本案诉争合同并非完全无效合同，而是可变更、可撤销的合同。中屯村委会服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。针对于学利的上诉，中屯村委会答辩称：段伯田与于学利有亲戚关系，双方签订的租赁合同损害村民利益，且没有经过村民大会同意，违反强制性法律规定，应属无效。本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点是《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定是否属于效力性强制性规定。我国《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。强制性规定分为管理性规定和效力性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。对于管理性规定与效力性规定的区分，法律、行政法规明确规定违反该规定导致合同无效或者虽然法律、行政法规没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定；法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，该规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般为管理性强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。《中华人民共和国村民委员会组织法》并没有明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，且村委会签订的租赁合同仅涉及合同双方当事人利益，该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，村委会与他人签订租赁合同的行为并不为法律禁止，故该条规定并不属于效力性强制性规定。因此，于学利与中屯村委会的《大棚租赁合同》并不属于违反效力性强制性规定的合同，一审法院以该租赁合同违反强制性规定为由确认无效，属适用法律错误，本院予以纠正，中屯村委会与于学利签订的《大棚租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。我国《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《大棚租赁合同》约定租赁期限为30年，已超过20年的租赁期限，超过部分应当认定为无效。《大棚租赁合同》约定每个大棚年租金为3000元，约定租金并未明显过低，不存在显失公平情形，故中屯村委会以租赁合同无效为由要求于学利腾退24个大棚，于法无据，不应予以支持。按照租赁合同约定，于学利在租赁期间前7年租金免交，故中屯村委会要求于学利交付2012年3月1日至腾退大棚时的租金，无事实与法律依据，一审法院判决于学利给付租金错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市延庆县人民法院（2013）延民初字第01921号民事判决；二、延庆县延庆镇中屯村民委员会与于学利于二○一一年四月一日签订的《大棚租赁合同》期限超过二十年的部分无效；三、驳回延庆县延庆镇中屯村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费二千四百五十元，由延庆县延庆镇中屯村民委员会负担（已交纳）。二审案件受理费二千四百五十元，由延庆县延庆镇中屯村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  刘 磊代理审判员  夏根辉二〇一四年四月二十一日书 记 员  黄旭宁