北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第08258号原告单爱英，女，1975年9月19日出生。委托代理人杨楚斌，北京市华鹏律师事务所律师。委托代理人王妲，女，1986年1月1日出生。被告何桂芬，女，1954年10月22日出生。委托代理人刘立军，北京市普贤律师事务所律师。被告梁平周，男，1970年5月12日出生。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。原告单爱英与被告何桂芬、梁平周、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告单爱英及其委托代理人杨楚斌、王妲，被告何桂芬及其委托代理人刘立军，第三人链家公司的委托代理人孙笑竹到庭参加诉讼。被告梁平周经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告单爱英诉称：原告与被告梁平周系夫妻关系，于2002年3月1日登记结婚，婚后育有一子梁垚钜，现年十周岁，2009年起在河北衡水的一所寄宿制小学上学，每月至少回家一次。原告与梁平周在夫妻关系存续期间，于2007年7月24日以梁平周名义购买北京市丰台区801号房屋，房屋所有权证编号为京房权证丰私字第159247号，该房屋所有权证书原件一直由原告持有。之后，原告与被告梁平周一家三口一直在该房屋居住生活，该房屋是原告一家三口在北京唯一住所。2012年6月、7月间，原告与被告梁平周为琐事发生争执，梁平周实施家庭暴力，迫使原告离家在外租房居住。原告因此起诉离婚，但为照顾儿子经常在衡水和北京两地往返。在此期间，原告每月陪儿子返京回家时均未见异常。2013年1月，原告与儿子回河北广平老家过年。2013年春节后，原告回到涉诉房屋时发现被告何桂芬及其家人入住该房。经询问得知，梁平周已于2013年1月17日与何桂芬签订房屋买卖合同将该房出售给何桂芬，双方于2013年1月30日办理房屋过户手续，何桂芬取得该房屋的房屋所有权证。原告持涉诉房屋的原所有权证前往丰台区建委查询，查询结果与何桂芬告知内容相同。之后原告与被告梁平周、何桂芬反复交涉均无果。原告认为涉诉房屋系原告与被告梁平周的夫妻共同财产，被告梁平周未经原告同意无权单独处分。被告何桂芬应知梁平周有配偶，在与梁平周签订合同时，应当审查梁平周的身份关系，并要求梁平周提供配偶同意处分的书面声明或者授权。但被告何桂芬为急于购得房屋，积极配合梁平周以不符合常理的速度，签约、成交、过户、入住整个过程中，均没有尽到合理注意义务和做相关必要工作，事后至今亦从未取得原告的追认，其行为没有证据证明系出于善意。二被告的行为严重损害了原告和子女的合法权益，二被告签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。现诉至法院，要求确认被告梁平周与被告何桂芬于2013年1月29日签订关于北京市丰台区801号房屋的《存量房屋买卖合同》（合同编号为C696591）无效，诉讼费用由被告梁平周、何桂芬负担。被告何桂芬辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，我与被告梁平周是通过链家公司购买涉诉房屋一事相识的，在此之前，两被告并不相识，与原告及被告梁平周没有任何亲属及朋友关系，我在购买涉诉房屋时，由于原房产证上只有被告梁平周一个人的名字，且“共有人”一栏是空白，我与梁平周素不相识，也不可能知道梁平周已婚，更不知道原告与梁平周之间存在家庭纠纷，因此我购买房屋时主观上为善意。其次，我以合理的市场价格取得涉诉房屋，购买涉诉房屋的房屋价格与相邻周边房屋的市场价格相符，并且已足额支付房屋的全部价款，我已实际入住涉诉房屋并进行了全面装修，涉诉房屋已办理过户登记手续，该房屋所有权已转移至我名下。最后，我与丈夫金克俭是中铁公司的退休职工，一生从事与铁路相关工作，仅具备初中文化水平，不具有法律专业知识，我购买涉诉房屋是因为我身体不好，年纪偏大，原来居住房屋是五层且没有电梯，而涉诉房屋带有电梯，是为了改善居住环境而购买的，现在是我们的唯一住所，我不是为了投机而购买涉诉房屋的。综上所述，我购买涉诉房屋时，主观上为善意，支付了合理对价，涉诉房屋已办理过户登记手续，我已进行全面装修并实际入住涉诉房屋。依据物权法及民法通则相关规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告梁平周未答辩。第三人链家公司述称：第一，涉诉房源是链家地产的门店工作人员在小区门口进行广告宣传时，被告梁平周主动找到经纪人要求委托我公司出售该房屋的，被告何桂芬是换房，出售名下已有房屋后想购买一套便于居住的房屋，于是到链家公司假日风景门店委托我公司居间购买房屋，与录入涉诉房源的门店并非一家，并且两门店相距很远。何桂芬没有指定购买哪套房屋，是我公司经纪人员根据何桂芬提出的购房要求在公司房源系统数百套房屋中为其选配了涉诉房屋，之前何桂芬并不认识梁平周，也不知道涉诉房屋，双方是通过中介认识并达成交易的，不存在串通行为。第二，看房当天，屋内除梁平周外，还有一位老太太、一个小孩及一位30多岁中年女性，梁平周向经纪人介绍这三位是其家人。经纪人在进门时与该中年女性打招呼说明是来看房的，并且经纪人身着工服佩戴工牌，当时梁平周的配偶对出售房屋没有表示不同意，当天因为何桂芬觉得可以购买该房屋，所以我们约梁平周本人到假日风景店协商签约事宜，梁平周持房产证原件签约，房产证上清楚写明是单独所有，并承诺其配偶同意出售，结合之前看房状况，我公司和何桂芬都有合理理由相信梁平周是合法处分其名下财产，双方均为善意。第三，交易三方均认可房屋买卖合同是在2013年1月13日签署，房屋真实成交价格为2480000元，符合当时市场交易价格。综上，何桂芬是在中介居间介绍下支付了合理对价，善意购买涉诉房屋的，依据相关法律规定，涉诉房屋买卖合同合法有效，故不同意原告诉讼请求。经审理查明：2013年1月13日，梁平周（出卖人）与金克俭（买受人）经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区801号房屋，该房屋建筑面积83.51平米；该房屋所有权证号为X京房权证丰字第354727号；该房屋成交价格为2480000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金100000元；当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，梁平周（甲方、出卖方）与金克俭（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）就上述合同签订《补充协议》，约定：双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计2480000元，此价格为出卖方净得价，不含税；关于购房款支付约定为，金克俭于2013年1月13日向梁平周支付定金100000元，金克俭应在产权转移登记手续办理完毕当日将扣除定金外的剩余房款一次性全额以资金监管的方式支付梁平周；关于权属转移登记约定为，双方同意在2013年2月9日前双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；关于物业交割约定为，双方应在产权转移登记手续办理完毕当日自行办理物业交割手续，链家公司陪同。上述三方当事人另就涉诉房屋交易签订了《买卖定金协议书》及《居间服务合同》。合同签订当日，金克俭向梁平周支付定金100000元，梁平周向金克俭出具《定金收付收据》。2013年1月28日，何桂芬通过中国光大银行转账将2380000元存入梁平周的资金监管账户。2013年1月29日，梁平周与何桂芬就涉诉房屋交易办理了网签手续，签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为1250000元。同日，梁平周与何桂芬共同填写《房屋所有权转移登记申请书》，向北京市丰台区房屋管理局申请涉诉房屋的产权变更登记，该申请书中原房屋所有权证号一栏为X京房权证丰字第354727号，梁平周将涉诉房屋过户到何桂芬名下。2013年1月30日，何桂芬领取涉诉房屋的房屋所有权证书，并解冻资金监管账户向梁平周支付购房款2380000元。2013年1月31日，何桂芬办理入住手续，并对涉诉房屋进行装修。2013年3月29日，金克俭与何桂芬将户口迁入涉诉房屋，现涉诉房屋由何桂芬居住使用。单爱英与梁平周于2002年3月1日登记结婚。庭审中，单爱英主张涉诉房屋系其与梁平周于婚后购买，房产证一直由其保存，单爱英当庭提交编号为京房权证丰私字第159247号的涉诉房屋所有权证原件一份，该证填发日期为2007年7月24日；提交2012年9月21日北京天纬建民物业管理有限责任公司和光里分公司物业管理部出具的《进住证》及2012年8月7日北京市丰台区卢沟桥街道油泵厂社区居（村）委会出具的《流动人口居住证明》，以证明其与梁平周自2007年6月入住涉诉房屋；提交北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第21965号生效民事判决书一份，该判决书认定单爱英与梁平周于2002年3月1日登记结婚，2003年1月21日生一子梁垚钜，双方均系再婚，婚后双方因家庭琐事产生矛盾，2012年7月30日双方发生争吵后，单爱英搬出居住至今，现双方夫妻感情并未破裂，驳回单爱英的离婚诉讼请求，以证明单爱英与梁平周婚姻关系存续至今，单爱英虽偶尔离家出走，但会经常回来与其子居住在涉诉房屋。何桂芬对上述证据的真实性予以认可，但不认可单爱英的证明目的，其认为婚姻关系存续期间取得的财产并不一定是夫妻共同财产，《进住证》及《流动人口居住证明》仅能证明单爱英入住时间，其没有法定义务在购买房屋时核实出卖人的婚姻状况是否完好。第三人链家公司认为单爱英提交的房屋所有权证与梁平周出售房屋时所持有的不一致，梁平周提交的房屋所有权证登记时间是2012年9月14日，在共有情况一栏中载明单独所有，附记中载明原房屋所有权证（京房权证丰私字第159247号）已经作废，故有理由相信梁平周有权出售涉诉房屋；其他质证意见同何桂芬。单爱英提交《服务事项告知书》一份，以证明第三人链家公司应当要求购房人及出售人提供婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）原件和复印件，家庭成员（夫妻、未满18周岁子女）身份证明原件和复印件。被告何桂芬认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，该告知书仅用于提示购买人或出售人在进行房屋交易时应携带的材料，但不具有强制性，其在开庭之前未见过上述告知书。第三人链家公司认为上述材料是购买人通过资格审查时必须提供的，而不是出售人必须提供的。庭审中，被告何桂芬称其与金克俭系夫妻，并提交其与金克俭的《北京市企业职工退休证》，以证明其与金克俭均为中铁电气化局集团一公司退休职工，文化水平不高，不具备法律知识；另提交何桂芬的《北京世纪坛医院住院病案首页》及《出院总结》，2013年1月25日金克俭与张黎钦关于北京市西城区5层④-5-503号房屋签订的网签合同，以证明因其身体不好，上下楼不方便，故将其原有的不带电梯的④-5-503号房屋出售，为改善居住环境购买有电梯的涉诉房屋，现涉诉房屋为其唯一住所。原告单爱英认可退休证及病例的真实性，但认为与本案无关，对于金克俭与张黎钦的网签合同真实性无法核实。第三人对上述证据予以认可。庭审中，第三人链家公司提交2013年1月13日梁平周出具的《声明》一份，载明“本人梁平周作为坐落于北京市丰台区2-801”之房产（房产证号：X京房权证丰字第**）的合法产权人，对该房产享有完整的处分权。如因本人的不实承诺导致此房产在交易过程中产生的一切后果，概由本人自行承担。”；提交2013年1月13日梁平周出具的《关于配偶同意出售的承诺书》，载明“本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”；另提交编号为X京房权证丰字第354727号的涉诉房屋所有权证复印件一份，该证登记时间为2012年9月14日，该公司称梁平周持编号为X京房权证丰字第3547**房屋所有权证原件与何桂芬就涉诉房屋进行交易。原告单爱英对于上述证据的真实性予以认可，但其认为上述证据证明梁平周已告知第三人链家公司及被告何桂芬其有配偶，何桂芬在梁平周未出示《配偶同意出售证明》的情况下与梁平周办理过户手续主观上不具有善意，第三人链家公司亦未尽到相应义务。被告何桂芬认可上述证据的真实性，其称开庭前未见过《声明》及《关于配偶同意出售的承诺书》。庭审中，原告认可何桂芬与金克俭系夫妻关系，其认为是何桂芬与梁平周签订《存量房屋买卖合同》，何桂芬向梁平周支付购房款2480000元。被告何桂芬称其与金克俭系夫妻关系，共同购买涉诉房屋。第三人链家公司称何桂芬与金克俭是以家庭为单位购买涉诉房屋的，签订合同时是由金克俭签字的，过户时又决定以何桂芬名义办理过户手续，房屋无论过户在谁名下，都不影响合同的效力，且梁平周已在《存量房屋买卖合同》签字，表明双方对于合同主体的变更协商达成一致意见。关于房屋成交价格，被告何桂芬主张实际成交价格2480000元符合且略微高于双方交易时的市场价格，第三人链家公司认为该成交价格属于正常范围，同等条件的另一套房屋价格为2450000元左右。原告认为实际成交价格2480000元与网签价格1250000元不一致。关于梁平周与何桂芬的房屋交易过程，何桂芬称其之前不认识梁平周，是通过第三人链家公司介绍认识的，先看了另一套房屋，但业主不太想出售，链家公司介绍了涉诉房屋，与链家公司两名工作人员前往看房时，房屋内除了梁平周有一个小孩和两个女同志在场，看房之后当天签订合同；在入住前没有见过单爱英，装修之后才见过单爱英。第三人链家公司称2013年1月13日，梁平周在链家公司门店签署《声明》及《关于配偶同意出售的承诺书》时，何桂芬并不在场，该公司未向何桂芬出示过上述材料，仅口头告知其梁平周有权出售涉诉房屋；看房时，经纪人向房屋内女同志询问卖房一事，该女同志表示是梁平周自己的事；关于《配偶同意出售证明》，梁平周称若过户时建委要求提供，其就让妻子亲自到场，过户时不需要上述材料直接办理了过户手续，我公司要求梁平周补交书面证明，梁平周称方便时拿到门店，之后就联系不上了。原告单爱英称春节之后其前往涉诉房屋，发现更换门锁并联系不上梁平周，通过梁平周前妻女儿才知道梁平周将房屋出售，2013年4月15日其与律师前往涉诉房屋第一次见到何桂芬和金克俭。另查，单爱英于2013年8月16日向丰台法院起诉梁平周要求离婚，目前该案正在审理中。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、定金收据、银行转账凭证等相关证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告梁平周经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据已查明事实，首先，签订合同前何桂芬与梁平周并不相识，何桂芬系通过链家公司得知涉诉房屋出售信息，后在链家公司居间下与梁平周签订房屋买卖合同；其次，签订合同时，涉诉房屋登记在梁平周名下，房屋所有权证书亦载明为梁平周单独所有；第三，签订合同前，何桂芬已实地看房。签订合同后，何桂芬亦已通过银行转账的方式依约给付梁平周购房款，且购房款亦基本符合市场价格；第四，现涉诉房屋已交付何桂芬使用，双方及时至行政机关办理完毕涉诉房屋产权变更登记手续，并交纳相关税费。因此，本院认定何桂芬在购房过程中已尽合理审慎义务，其行为符合一般交易习惯，且单爱英称梁平周与何桂芬系恶意串通，但并未提交充分证据予以证明，故本院对单爱英关于何桂芬与梁平周恶意串通的相关主张，不予采信。虽然依据现有证据可以认定涉诉房屋系单爱英、梁平周夫妻存续期间取得，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故现单爱英以梁平周未经其同意出售房屋为由，要求确认梁平周与何桂芬之间的房屋买卖合同无效，于法无据。综上，本院对单爱英要求确认梁平周与何桂芬之间就涉诉房屋所签《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。但需要指出的是，梁平周与何桂芬在签订《存量房屋买卖合同》过程中隐瞒真实的交易价格，规避税收监管，逃避国家税收，故《存量房屋买卖合同》价格条款无效。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回单爱英的诉讼请求。案件受理费70元、公告费260元，由单爱英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 梁艳人民陪审员肖进华人民陪审员李之仁二〇一四年八月二十日书记员 宋                悦