河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第2555号原告郑州豪悦物业管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路**楼****。法定代表人王坤，总经理。委托代理人张敏、马百姓，该公司职员。被告中原宝隆投资集团有限公司，住，住所地河南省郑州市郑东新区CBD商务外环路******/div>法定代表人娄保军，董事长。委托代理人王春燕。原告郑州豪悦物业管理有限公司（以下简称豪悦物业）与被告中原宝隆投资集团有限公司（以下简称中原宝隆）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告豪悦物业委托代理人张敏、被告中原宝隆委托代理人王春燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年7月18日，就本案被告所购买的景峰国际大厦35层16号房签署《景峰国际前期物业服务协议》。协议明确约定被告房屋面积为50.09平方米，同时，协议第四条约定物业服务费用的收取标准为每月每平方米7.8元，同时约定物业服务费按年缴纳，首次缴纳时间为房屋的实际交付当日，以后各期物业费应于到期日前30日内缴纳完毕。本案被告签署《景峰国际前期物业服务协议》后，原告依约为被告提供了相应的物业管理服务，但经原告多次催讨，被告仍未能依约按期足额缴纳物业管理费，截止2014年2月28日被告累计拖欠物业管理费共计4688.42元。对于被告拖欠的物业服务费，被告理应足额向原告支付。该协议第八条第三项之规定，被告逾期缴纳物业费，每逾期一日，被告应支付逾期应付款项总额的千分之三作为滞纳金，截至2014年2月28日，被告累计滞纳金3853.88元，请求法院依法判令被告向原告支付其所拖欠的物业服务费共计4688.42元（自2013年5月31日至2014年5月30日止）及滞纳金3853.88元，共计8542.30元。被告辩称，一、原告诉称被告拖欠其物业费用与事实不符。被告在购买该房屋时，因开发商逼迫必须在一系列格式文件中签章才可以办理房屋买卖合同及手续，因此被告是被迫在这些文件中签章的，其中包含物业前期服务协议。可见，前期物业服务协议中虽有被告签章，但是并非是被告真实意思表示。二、因房屋并未实际是交付使用，且被告也没有享受任何物业服务，因此物业服务费用不应该由答辩人承担。购房时，被告被迫预交了整整一年的物业费用。但是，该房屋至今没有达到交房条件，也未实际交付使用。因此，该房屋的物业费用依法应由开发商亿国金顺公司承担。且不说物业费应由开发商亿国金顺公司承担，物业公司根本没有任何事实理由和法律依据向被告收取物业费。被告已经在购房时被迫预交了一年的物业费用，但是，物业公司并没有提供任何的物业服务。在房屋没有实际交付使用，物业公司也没有提供任何物业服务的前提下，被告根本无需承担任何物业费用。而且，一直以来，原告物业服务质量非常差劲，物业服务协议中约定的各种服务义务都没有做到，这些现场勘验即可一目了然的看到。三、被告没有拖欠原告物业费用，也不需要承担任何滞纳金，而且滞纳金比例过高。被告没有拖欠原告物业费用，物业费用应由开发商承担，因此被告无需承担滞纳金。即便由开发商亿国金顺公司承担滞纳金，该滞纳金收取比率也明显过高。四、原告没有资格收取景峰国际中心业主物业费用。原告的物业管理资质依法没有达到管理景峰国际中心物业的资格，不具备资格即依法不能对景峰国际中心进行物业管理，因此也不能收取业主的物业费用。五、本案被告不是适格被告，因此本案诉讼费用应由原告承担。物业费用应由开发商亿国金顺公司承担，被告不是本案适格被告，因此诉讼费用应由原告承担。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据1、前期物业服务协议一份，证明原、被告双方对物业的服务内容、价格及滞纳金均有明确约定。证据2、开发商与被告签订的房屋交接书一份，证明本案涉案房屋符合交接条件。证据3、催收缴纳物业费照片，证明被告拖欠物业费，原告经过了合法的书面催收。证据4、被告前期缴纳物业费凭证，证明原告提供的物业服务被告认可，并且缴纳物业费。被告发表质证意见如下：证据1该协议上的印章确实是被告公司印章，但并非被告公司真实意思表示，滞纳金是开发商及物业公司提供的格式条款，因此对原告的收费标准及滞纳金的收取标准被告不予认可。证据2确实是被告公司印章，但并非被告公司真实意思表示。证据3真实性不予认可，被告从未见过。证据4被告买房是2012年，于买房同一年提前预交一年，物业公司与开发商强迫被告必须缴纳。经本院审查认为，原告提交的证据1、2、3、4客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见提交如下证据：证据1、司法鉴定机构征求意见通知，证明本案涉案房屋并未实际交付，现在在本院审理过程中。证据2、商品房购房合同，证明被告与开发商约定交房条件以及购房时间。原告发表质证意见如下：对证据1真实性不予认可，该证据系复印件，交房条件是被告与开发商之间的约定，与本案无关。对证据2真实性无异议，但与本案无关。经本院审查认为，被告提交的证据与本案不存在关联性，本院不予采信。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：2012年5月31日，郑州亿国金顺房地产开发有限公司与被告签订《房屋交接书》一份，载明：出卖人郑州亿国金顺房地产开发有限公司于2012年5月31日将位于郑州市郑东新区商务外环的景峰国际35层16号房屋交付给被告，双方于交付日对该房屋进行了查验，双方确认该房屋符合《商品房买卖合同》约定的交房条件及标准。落款处有被告的签章确认。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》一份，载明：房屋坐落于郑州市郑东新区商务外环的景峰国际35层16号，建筑面积为48.81平方米；原告负责对房屋的共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与协助管理；物业管理服务费用约定为：每月每平方米7.8元，按年交纳，首次物业服务费的缴纳时间为房屋的实际交付日，以后各期物业服务费，于费用到期前的30日内缴纳完毕；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，物业公司书面催缴10日内仍未交纳的，物业公司有权采取服务限制措施和收取费用滞纳金，乙方逾期交纳上述应交费用（包括物业管理费、供冷、供暖、热水费）的，每逾期一日，应向物业公司支付逾期应付款的千分之三作为滞纳金。该合同落款处加盖有原告印章及被告印章。合同签订后，被告按约交纳了首次物业服务费，拖欠2013年5月31日之后的物业费未交，原告遂提起本案诉讼。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第四十二条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是全体业主，客观上要想做到人人满意是很难的。原告与郑州亿国金顺房地产开发有限公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋交付是否符合约定标准所导致的纠纷，可依法另案向郑州亿国金顺房地产开发有限公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告的辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。对于原告请求被告支付物业费的诉讼请求，因合同约定物业费系按年交纳，被告首次物业费已交至2013年5月30日，对于2013年5月31日起至2014年5月30日期间的物业费，每月每平方米7.8元，双方合同约定房屋建筑面积为48.81平方米，每月380.72元，计算12个月，计4568.64元。对原告请求的滞纳金8542.30元，合同虽有明确约定，考虑原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，并引起本案诉讼，为督促原告今后更好的为业主提供物业服务，本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中原宝隆投资集团有限公司支付原告郑州豪悦物业管理有限公司物业服务费四千五百六十八元六角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告郑州豪悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告郑州豪悦物业管理有限公司负担二十元，被告中原宝隆投资集团有限公司负担三十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵宜勇代理审判员  常美林人民陪审员  刘燕飞二〇一四年八月三十日书 记 员  王 蒙