福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民初字第3168号原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司，住所地惠安县。法定代表人庄作龙，总经理。委托代理人王建通、王耀海，福建志立律师事务所律师。被告陈淑琴，女，1974年10月16日出生，汉族，住惠安县。委托代理人郑志红（系原告的丈夫），男，1975年10月28日出生，汉族，住惠安县。原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司（简称嘉盛房地产公司）与被告陈淑琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理后，由审判员陈秀军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉盛房地产公司的委托代理人王耀海，被告陈淑琴及其委托代理人郑志红到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告嘉盛房地产公司诉称，原告是依法设立具备房地产开发资质的企业，以出让的方式合法取得位于惠安县涂寨镇涂寨村的国有土地使用权（国有土地使用权证编号为惠国用2012出字第060021号），依法在该地块上开发建设嘉龙·锦绣广场商品房项目，并于2013年取得（惠规建）预售（2013）第23号商品房预售许可证。2013年10月24日，被告向原告购买嘉龙·锦绣广场第8#幢十五层1507号商品房，双方签订合同编号为201310240057《商品房买卖合同》，合同约定：“……第四条计价方式与价款出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4297.79元。总金额（人民币）零千零百伍拾壹万肆千伍百柒拾肆元整。……第六条付款方式及期限……买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式详见本合同附件六。第七条买受人逾期付款的违约责任……（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面通知3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”。双方同时签订《补充协议》作为前述《商品房买卖合同》的附件，约定：“自本合同签订之日起由买受人向出卖人支付首付购房款人民币壹拾伍万肆仟伍佰柒拾肆元整（￥154574元），并向银行申请贷款人民币叁拾陆万元整（￥360000元）。于七日内按照银行要求携带办理按揭所需完整资料到出卖人指定银行办理按揭相关手续，若贷款部分未能全部批准，买受人应该在接到通知起7日内补足未批准部分的房款，否则视为买受人逾期付款……。”合同签订后，被告支付了首付购房款，原告开具了相应的销售不动产统一发票给被告，并向税收征收管理部门缴纳税额19096元。合同项下的剩余购房款360000元，被告至今没有向银行申请按揭贷款。为此，原告多次催促被告按照合同约定履行付款义务。2014年4月17日，原告发函再次通知被告应在2014年4月20日前以现金支付剩余购房款，被告仍未支付。2014年4月29日，原告向被告发出《关于解除商品房买卖合同并收取违约金的通知函》（简称《解除合同通知函》）。但被告在合理的期间内仍未履行支付剩余购房款义务，涉讼《商品房买卖合同》已经具备了解除的条件。请求判令：一、解除原告与被告于2013年10月24日签订的合同编号为201310240057的《商品房买卖合同》及附件（附件一：房屋分层平面图；附件二：公共部位共有分摊建筑面积构成说明；附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准；附件四：前期物业服务合同；附件五：临时管理规约；附件六：合同《补充协议》）。二、被告支付逾期付款违约金共计36000元给原告。3、被告承担原告已经向被告开具销售不动产统一发票而向税收征收管理部门缴纳的税额19096元。被告陈淑琴辩称，原告陈述双方签订《商品房买卖合同》及附件属实，但原告没有将《商品房买卖合同》及附件交给被告。签订合同后，被告按约定支付首付款，之后多次到原告处要求办理银行按揭贷款，但原告称被告的信用有问题，事实上被告的信用不存在问题。被告不存在违约行为，不同意解除《商品房买卖合同》，无需承担违约金及税收，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系依法取得房地产开发与经营资质的企业法人。原告依法开发位于惠安县涂寨镇涂寨村“嘉龙·锦绣广场”商品房项目，并于2013年10月10日取得“嘉龙·锦绣广场”8#楼商品房预售许可证。2013年10月24日，原、被告签订合同编号为201310240057的《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件，约定被告向原告购买“嘉龙·锦绣广场”8#楼1507室的商品房，建筑面积119.73㎡，总价款514574元，付款方式为首付款154574元，余款360000元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告依约支付首付款154574元。被告不持有《商品房买卖合同》及附件，涉讼商品房尚未交付，被告现尚未办理银行按揭贷款手续。以上事实，有原告提供的营业执照及组织机构代码证、房地产开发资质证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、惠安县《商品房买卖合同》（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一发票，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：讼争《商品房买卖合同》是否具备解除条件；如果具备解除条件，被告是否应承担违约责任的问题。原告嘉盛房地产公司认为，讼争《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件是双方的真实意思表示。依据《补充协议》第一条的约定，被告应在2013年10月31日前办理银行按揭贷款，但被告始终没有向银行提交办理按揭贷款所需的材料，自2013年10月31日起至2013年12月31日后已经逾期超过了60天。2014年1月4日，原告已经通知被告支付剩余购房款，至今已远远超过60日，已具备《商品房买卖合同》第七条约定的解除条件。被告在庭审中认可至今仍未办理按揭贷款，存在明显的违约故意，合同具备解除条件。原告相应提供以下证据：证据1即《商品房买卖合同》及附件（六份），以此证明被告于2013年10月24日向原告购买涉讼商品房，双方签订合同及《补充协议》，对各自的权利义务进行约定；证据2即《关于要求立即清偿尚欠房价款的通知函》（简称《清偿房款通知函》）、《解除合同通知函》及相应的国内特快专递邮件详情单各1份，以此证明被告至今没有向银行办理按揭贷款，原告多次通知其以现金支付剩余购房款，被告在合理期间内未能履行支付剩余购房款的义务，原告通知解除与被告签订的《商品房买卖合同》；证据3即《一手住房贷款业务银企合作协议》（简称《合作协议》）2份，以此证明原告就“嘉龙·锦绣广场”商品房项目与农行惠安支行签订合作协议，为被告办理银行按揭贷款提供了必要的协助。被告质证称：对证据1即《商品房买卖合同》及附件的真实性无异议；被告确有收到证据2即《清偿房款通知函》、《解除合同通知函》，但《清偿房款通知函》没有加盖原告印章；被告在4月27日、28日左右收到的《解除合同通知函》没有落款日期，内容与原告提交的证据副本中落款时间为2014年4月29日《解除合同通知函》相同；被告收到上述通知函后有去找原告，原告的员工称发错了。原、被告于2013年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告须于7日内办理按揭贷款，但原告首次提交的《合作协议》的签订时间为2014年4月11日，在这之前，被告无法办理按揭贷款，不存在过错；签订时间为2014年4月11日的《合作协议》是打印形成，而落款时间为2013年11月20日的《合作协议》是手写形成，且两份《合作协议》均没有约定合作期限。被告陈淑琴坚持答辩意见，认为被告不存在违约行为，不同意解除《商品房买卖合同》及支付违约金。被告相应提供证据为《关于立即清偿尚欠房价款的律师函》（简称《律师函》）及相应的国内特快专递邮件详情单各1份，以此证明原告是有预谋的要解除合同。原告质证称：该《律师函》是原告委托律师向被告发出，要求被告支付购房款，可以证明原告多次要求被告履行交付购房款的义务，但被告没有履行。另：因原告在起诉状中主张是因被告信用有问题而不能办理银行按揭贷款，为查清事实，本院依职权向中国人民银行查询被告及其配偶郑志红的信用记录，查询结果为被告夫妻不存在不良信用记录。原、被告均质证称，对查询结果无异议。本院经审查认为，第一，被告对原告提供的证据1即《商品房买卖合同》及附件无异议，依法予以采信。《商品房买卖合同》第六条、第七条与《补充协议》相结合，可以证明双方约定的付款方式为被告于合同签订之日即2013年10月24日向原告支付首付购房款154574元，并向银行贷款360000元；被告应于7日内按照银行要求携带办理按揭所需完整资料到原告指定银行办理按揭相关手续，若贷款部分未能全部批准，被告应在接到通知起7日内补足未批准部分的房贷，否则视为被告逾期付款。如被告逾期付款超过60日，在原告书面催告3日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。可见，只有在被告按银行要求携带相关资料到原告指定银行办理按揭相关手续，而贷款未获银行批准，被告又未在接到原告的交款通知之日起7内补足未批准部分房款，才能视为被告逾期付款，且逾期付款超过60日，在原告书面催告3日后仍未支付应付款的情况下，原告方能单方解除合同。第二，本院依职权向中国人民银行查询的被告及其配偶的信用记录，经双方质证无异议，依法予以认证。被告及其配偶的个人信用均不存在不良记录，并不存在原告主张的因被告个人信用问题无法办理银行按揭贷款的情形。原告在庭审中陈述：“需要我们提早和银行联系，并将税票等交给银行，就可以办理按揭。”可见，被告需在原告的协助下方能办理按揭贷款。被告虽对原告提交的《合作协议》提出异议，但并未提供证据反驳，故两份《合作协议》的真实性予以认证，但《合作协议》只能证明原告与农行惠安支行就涉讼商品房项目开发贷款事宜达成协议，并不能证明原告已履行了协助被告办理按揭贷款的义务。虽双方在《补充协议》中约定被告应于《商品房买卖合同》签订之日即2013年10月24日起7日内即2013年10月31日前按银行要求携带完整资料到原告指定银行办理按揭相关手续，但原告与农行惠安支行首次签订《合作协议》的时间为2013年11月20日，在此之前，尚不具备办理银行按揭贷款的条件，故被告未在合同约定的时间内办理按揭贷款，并无过错。被告在庭审中承认原告曾电话通知其办理银行按揭贷款，同时主张多次去原告处要求办理按揭贷款，是因原告不配合才未办理。原告主张被告要求原告提供“五证两书三表”才同意办理按揭贷款，而“五证两书三表”中的部分材料是在房屋交付时才能出具，是被告提出的要求不合理，无法实现，并非原告不协助被告办理按揭贷款，但原告并无证据证明其已完成了“提早和银行联系，并将税票等交给银行”，以及告知被告携带资料前往其指定的哪家银行办理按揭贷款的协助义务。第三，原告对被告提交的《律师函》无异议，予以采信。原告提交的落款时间为2014年4月17日的《清偿房款通知函》未加盖原告公章，指向房产为“8号楼503室”，而非被告购买的8号楼1507室，且被告提出异议，故该证据不予采信。被告虽主张其收到的《解除合同通知函》无落款时间，但确认是在4月27日、28日左右收到原告发出的内容与该《解除合同通知函》相同的通知函，故该《解除合同通知函》予以采信。原告虽于2014年1月4日向被告发出《律师函》，告知被告因其未按合同约定到银行办理按揭贷款，应于2014年1月14日前以现金方式支付尚欠的购房款。如前所述，在发出该《律师函》前，并不存在原告已完成“提早和银行联系，并将税票等交给银行”及告知被告前往其指定银行办理按揭贷款，而被告的贷款未能批准的情形，故原告发出《律师函》要求被告以现金支付尚欠的购房款，并不符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告未按《律师函》的要求以现金支付购房款，并不构成逾期付款，相应不具备适用《商品房买卖合同》第七条的条件，《商品房买卖合同》的解除条件并不成就。原告以被告存在逾期付款情形，于2014年4月29日向被告发出《解除合同通知函》，通知被告按《商品房买卖合同》第七条的约定行使解除权，并要求被告承担违约责任，依据不足。综上所述，本院认为，原、被告于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应当全面履行自己的合同义务。被告及其配偶均不存在不良信用记录，不存在原告主张的因被告个人信用问题无法办理银行按揭贷款的情形。原告与农行惠安支行首次签订《合作协议》的时间为2013年11月20日，故被告无法按《补充协议》的约定于合同签订后七天内即2013年10月31日前办理银行按揭贷款。被告办理按揭贷款需原告协助，原告无证据证明原告与农行惠安支行签订《合作协议》后，已告知被告携带哪些必备资料前往其指定的哪家银行办理按揭贷款，且已履行了“提早和银行联系，并将税票等交给银行”的协助义务，故未办理按揭贷款的责任并不在被告。原告于2014年1月4日向被告发出《律师函》，要求被告于2014年1月14日前以现金方式支付尚欠的购房款，不符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告未按《律师函》的要求以现金支付购房款，并不构成逾期付款。原告以被告个人信用存在问题无法办理银行按揭，且逾期付款超过合同约定期限即60天为由要求解除合同，并要求被告支付违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费1177元，减半收取588.5元，由原告泉州市嘉盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈秀军二〇一四年八月十四日书记员  蔡少萍附本案引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。