重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2014）长法民初字第02939号原告重庆园美物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道凤岭路**，组织机构代码79071803-2。法定代表人刘元全，该公司总经理。委托代理人（特别授权）郑小梅，女，1970年8月13日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告张竟，女，1976年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告黄伟，男，1975年2月13日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。被告余春花，女，1976年12月15日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。三被告共同委托代理人（特别授权）付军清，重庆名正律师事务所律师。原告重庆园美物业管理有限公司（以下简称园美物业公司）与被告张竟、黄伟、余春花物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月4日立案受理后，依法由代理审判员王曌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告园美物业公司的委托代理人郑小梅，被告张竟、黄伟、余春花的委托代理人付军清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告园美物业公司诉称：我公司系位于重庆市长寿区xx路xx号xx小区的物业服务企业，被告张竟、黄伟、余春花系该小区xx号门面的业主。我公司与该小区业委会签订了《物业管理协议》和《物业管理补充协议》，根据协议，被告应按1.5元／平方米•每月的标准交纳物业服务费，如不缴费按每日3‰的标准收取违约金。三被告从2012年11月至2014年5月拖欠物业服务费31046元，我公司经催收未果。现请求判令三被告支付我公司2012年11月至2014年5月期间的物业服务费31046元及违约金34067元，共计65113元。被告张竟、黄伟、余春花辩称：xx门面并不在原告所述的物业服务合同范围内，且原告也没有按照物业服务合同约定履行合同义务，原告提供的物业服务存在重大瑕疵，并造成我方损失。我们不同意支付物业服务费和违约金。经审理查明：被告张竟、黄伟、余春花系重庆市长寿区xx路xx号xx小区xx号（商业）的业主，房屋建筑面积为1089.35平方米。2012年11月3日，原告与重庆市长寿区xx小区业主委员会签订了《物业管理协议》，该协议约定：原告为该小区提供物业服务，期限为2012年11月至2015年11月止，业主于每月10日-31日按住宅楼每月1元／㎡，住宅楼改为商业用楼每月1.5元／m2的标准交纳物业管理费，如不交费，交违约金3‰等内容。2013年7月17日，原告与重庆市长寿区xx小区业主委员会签订了《物业管理补充协议》，对2012年11月3日双方签订的服务协议中第十条内容进行补充约定：2012年11月至2015年11月商业门面收费标准为1.5元／m2，车库1.5元／m2，每月10日至31日如不缴费的，按每天3‰收取违约金。合同签订后，原告在该小区履行物业服务。三被告未交纳2012年11月至2014年5月期间的物业服务费，经原告书面催收仍未交纳。另查明：2012年10月29日和2012年11月3日，原告向该小区业主做出承诺书两份，承诺立即安装摄像头、改善清洁卫生、消防通道杂物立即清除、过道墙壁黑刷白、二次供水水池每月清洗、化粪池每月清洗一次等内容。2013年6月原告曾起诉三被告要求支付该门面的物业服务费［（2013）长法民初字第03519号］，该案于2013年7月12日和8月27日开庭审理，后原告撤诉。截至2013年7月12日，该小区内存在管道堵塞、、地下车库下水道管道爆裂有污水电梯有损坏、平台有污水、卫生环境不好、有业主个人安装排污管用于排污的情况。上述事实，有原、被告的陈述、物业管理协议、物业管理补充协议、承诺书、催收通知单及照片、2013年7月12日和8月27日庭审笔录、照片等证据在案佐证，本院予以确认。被告提交2013年7月12日和8月27日庭审笔录中证人任某、张某、秦某、李某某证词部分，任某、张某、秦某三人皆系该小区业主，四人及秦某提供的照片证明了截至2013年7月12日该小区内管道堵塞、、地下车库下水道管道爆裂有污水电梯坏、平台有污水、小区有卖菜摊贩、卫生环境不好的事实，对此部分内容本院予以采信；任某、张某、秦某、李某某的其他部分证词不能相互印证，也无其他证据佐证，且李某某系本案三被告合伙经营的城市坐标酒店的工作人员，具有利害关系，本院皆不予采信。被告提交的照片12张欲证明2013年7月至今原告的瑕疵履行行为仍在持续，原告对其真实性不予认可，本院认为此组证据的形成时间不能确认，亦不能证明行为的持续性，此证据需其他证据予以佐证，本院不予采信。证人任某出庭作证，其证词中关于小区环境从2013年7月至今无改善的部分，无其他证据佐证，本院不予采信。本院认为：原告园美物业公司与重庆市长寿区xx小区业主委员会签订的《物业管理协议》及《物业管理补充协议》对小区业主具有约束力，故原告与三被告之间形成了物业服务合同关系。原告提供了物业服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行按时交纳物业服务费的义务。被告辩称1-1门面并不在物业服务合同范围内，不应交纳物业服务费，本院认为，《物业管理协议》中虽未具体明确约定门面（商业）的物业收费标准，但已约定了“住宅楼改为商业用楼”的物业费标准为每月1.5元／㎡，且《物业管理补充协议》已有补充约定，故对被告的上述辩解意见不予采纳。被告辩称原告未按照《物业管理协议》和承诺书履行物业服务合同，因原告的瑕疵履行行为给被告造成了重大损失，其不应当交纳物业服务费用和违约金，本院认为，原告在清洁卫生等方面的物业服务虽有不到位和待改进之处，但并无证据可以认定管道堵塞、、地下车库下水道管道爆裂电梯损坏可以归责于原告，也无充分证据可以认定原告的物业服务存在重大瑕疵，故被告仍应按全额交纳物业服务费。被告未交纳2012年11月至2014年5月期间的物业服务费，应承担继续交纳物业服务费的义务。经核算，被告从2012年11月至2014年5月期间的物业服务费为31046.475元（1089.35㎡×1.5元／㎡×19月），原告主张31046元，未超过合同约定，本院予以支持。在2013年7月前，原告提供的物业服务有不到位和待改进之处，故本院对原告要求被告支付2012年11月至2013年7月期间未交纳物业服务费的违约金的请求不予支持，对2013年8月至2014年5月之间物业服务费的违约金的请求予以支持。原告要求被告按照欠交费用每日3‰的标准支付违约金，被告认为该标准过高要求调整，因原告未提供证据证明被告未按期交纳物业服务费给其造成的损失金额，故违约金标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，计算时间截至2014年6月3日（即原告起诉前一天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张竟、黄伟、余春花在本判决生效后5日内支付原告重庆园美物业管理有限公司2012年11月至2014年5月期间的物业服务费31046元；二、被告张竟、黄伟、余春花在本判决生效后5日内支付原告重庆园美物业管理有限公司因欠交2013年8月至2014年5月期间物业服务费的违约金（违约金以每月所欠费用为基数，从次月第1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2014年6月3日）；三、驳回原告重庆园美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张竟、黄伟、余春花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取714元，由原告重庆园美物业管理有限公司负担400元（已缴纳），被告张竟、黄伟、余春花负担314元（原告已预交，执行时由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。代理审判员  王曌二〇一四年八月十一日书 记 员  罗琳