广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民二终字第388号上诉人（一审被告）：李永杰。委托代理人：杨家聪，广西谦行律师事务所律师。委托代理人：黄乾，广西谦行律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广西玉柴物流投资有限公司。委托代理人：苏盛海，该公司法律顾问。委托代理人：陈杨，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：广西德邦物流有限公司。委托代理人：杨必艳，该公司法务。上诉人李永杰、广西玉柴物流投资有限公司（以下简称玉柴公司）因与被上诉人广西德邦物流有限公司（以下简称德邦公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民二初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人李永杰及其委托代理人黄乾、上诉人玉柴公司的委托代理人陈杨、被上诉人德邦公司的委托代理人杨必艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：德邦公司与李永杰协商房屋租赁事宜，由李永杰按照德邦公司的设计方案和建设要求建成房屋后出租给德邦公司。2011年8月12日，李永杰与德邦公司签订《场地租赁合同书补充协议》，就租赁房屋的建设布线图纸作了约定。2011年8月13日，李永杰（甲方）与德邦公司（乙方）补签《场地租赁合同书》，约定：甲方将南宁市秀厢大道东段89号玉柴物流基地北区仓库高台6栋出租给乙方；租赁期限为四年，自2011年8月16日至2015年8月15日，免租期15天；在建设初期由乙方支付给甲方的建设场地保证金10万元，该保证金在乙方支付甲方第一期租金时冲抵租金使用；租赁物建设应按照乙方设计方案及建设要求进行建设；甲方应在租赁物竣工后一个月内将房屋按约定条件交付乙方，交付时间最迟不得超过2011年8月15日；在合同有效期内，从租赁开始第一年，如遇政府拆迁或征用需要终止本合同的，甲方应赔偿乙方在仓库内所有装修所用款项，同时乙方应提供装修发票；从租赁开始第二年，如遇政府拆迁或征用需要终止本合同的，甲方应赔偿乙方在仓库内所有装修所用款项的80％，同时乙方应提供装修发票，以后每增加一年减少20％赔偿，直至租赁期限届满。玉柴公司在《场地租赁合同书》落款“保证人”处签章。合同签订后，李永杰将建成的租赁房屋交付德邦公司使用，德邦公司对租赁房屋进行装修后用于公司经营，并按照约定支付租金。2012年4月5日，南宁高新技术产业开发区管理委员会向李永杰、玉柴公司发出《行政处罚决定书》，认定南宁市西乡塘区安宁街道北湖村一组建设五栋一层钢架大棚和两栋房屋（一栋为一层、一栋为三层）构成违法建设，限期自行拆除，否则将依法强制拆除。由于租赁房屋位于上述认定的违法建筑内，李永杰（甲方）与德邦公司（乙方）于2012年6月30日签订《场地租赁合同书补充协议二》，约定：基于对政府下发的处罚决定书可能导致主合同提前终止而乙方面临随时搬迁风险考虑，乙方已就上述场地投入装修费418815.67元，经协商（—）甲方应于2012年6月31日前无条件退还乙方已缴纳的2012年7月和8月租金271160元；（二）2012年9月起租金按月度支付（当月5日之前），2012年9月剩余末冲抵的租金71687.46元与2012年10月的租金135580元，合计207267.46元，在甲方开具正规有效租赁发票并交付乙方后五个工作日内支付甲方；（三）在甲方按照前述约定提前给乙方冲抵租叙即按乙方装修发票总额418815.67元的80％冲抵335052.54元）后，第三年租期起，如遇征用条款情形导致乙方提前搬迁的，乙方按“每增加一年减少20％赔偿”之约定返还相应装修赔偿款给甲方，以此类推。2012年7月20日，德邦公司搬出租赁房屋，同时将租赁房屋装修物的钢化玻璃卸下搬走。根据租赁房屋的装修工程结算表，钢化玻璃（含玻璃门、玻璃贴防撞条）的价值共计22255.84元。签订《场地租赁合同书补充协议二》后，李永杰按照约定退还了德邦公司已经缴纳的2012年7月1日至2012年8月31日的租金共计271160元，由于德邦公司于2012年7月20日搬离，李永杰向德邦公司多退了2012年7月1日至2012年7月20日期间的租金87470.97元。德邦公司追讨装修损失款项未果，遂诉至法院。在审理过程中，德邦公司认可尚欠李永杰水电费35343.80元，同意在装修赔偿款项中予以抵扣。一审法院经审理认为：德邦公司与李永杰就违法建筑签订的《场地租赁合同书》、《场地租赁合同书补充协议》、《场地租赁合同书补充协议二》违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此德邦公司请求解除合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。李永杰将违法建筑出租，应对合同无效承担主要过错责任即60％的责任；从合同内容来看，租赁物是应德邦公司的设计要求进行建设的，建成后交付德邦公司使用，德邦公司作为建筑物的设计人，对建筑物的报建有审核义务，因此德邦公司对该建筑物是违法建筑是明知的，应对合同无效承担次要过错责任即30％的责任；玉柴公司在《场地租赁合同书》中作为保证人签章，作为主合同的《场地租赁合同书》无效，作为从合同的保证合同亦无效，玉柴公司作为《行政处罚决定书》的被处罚人，对该建筑物是违法建筑是明知的，因此玉柴公司对合同无效承担一定过错责任即10％的责任。由于德邦公司使用了房屋并进行了装修，可参照合同约定处理房屋的占有使用费和装修损失。参照《场地租赁合同书》和《场地租赁合同书补充协议二》的约定，德邦公司搬出房屋时是在租赁期第一年内，李永杰认可德邦公司的装修损失为418815.67元，该数额同时也是德邦公司的装修工程结算表的数额。德邦公司搬出租赁房屋时搬走的玻璃价值应予扣除，鉴于李永杰认可了装修工程结算表的全部装修数额作为德邦公司的装修损失，所以玻璃价值亦应以装修工程结算表中的价值22255.84元为准。德邦公司的装修损失418815.67元，扣除李永杰多退德邦公司的87470.97元、德邦公司尚欠的水电费35343.80元、德邦公司搬走的玻璃价值22255.84元后，剩余装修损失为273745.06元。德邦公司自行承担该装修损失30％的过错责任；李永杰承担该装修损失60％的过错责任，应向德邦公司补偿164247.04元；玉柴公司承担该装修损失10％的过错责任，应向德邦公司补偿27374.51元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条之规定，判决：一、德邦公司与李永杰、玉柴公司签订的《场地租赁合同书》以及德邦公司与李永杰签订的《场地租赁合同书补充协议》、《场地租赁合同书补充协议二》无效；二、李永杰补偿德邦公司装修损失164247.04元；三、玉柴公司补偿德邦公司装修损失27374.51元；四、驳回德邦公司要求解除《场地租赁合同书》、《场地租赁合同书补充协议》、《场地租赁合同书补充协议二》的诉讼请求。案件受理费6270元、诉讼保全费2177元，共计8447元，由德邦公司负担2962元，由李永杰负担4787元，由玉柴公司负担698元。李永杰不服一审判决，上诉称：一、一审法院在德邦公司未变更违约责任诉求的情况下，径直判令李永杰承担合同无效责任违反法律规定。根据德邦公司的一审诉讼请求，其提起的诉讼为合同违约之诉，诉求基于有效合同。又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”在本案审理过程中，一审合议庭已向德邦公司释明租赁合同及补充协议无效，但德邦公司仍然坚持原诉求，并未将合同违约之诉变更为合同无效之诉。在本案中，李永杰与德邦公司签订的《租赁合同》中租赁物己被认定为违章建筑，故《租赁合同》及补充协议无效，基于合同违约的赔偿请求权亦己随之丧失。在此情况下，德邦公司仍然坚持一审诉讼请求不予变更的，一审法院的正确做法应当是判令合同无效，并直接驳回德邦公司基于合同解除的违约责任诉求。据此，在德邦公司未变更诉求的情况下，（2012）西民二初字第550号《民事判决书》在确认合同无效无法解除后，便径直判令各方承担合同无效的过错责任，其判决内容已超出德邦公司提出的诉请范围，严重违反民事诉讼“不告不理”原则。二、一审法院根据《租赁合同》及补充协议判令李永杰赔偿德邦公司装修损失无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）1l号）》第九条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据上述法律规定，李永杰不同意对未形成附合的装饰装修物进行利用，应由德邦公司自行拆除拿走；李永杰仅应就已形成附合的装饰装修物承担责任，按照导致合同无效的过错分担现值损失。又根据双方在租赁合同《补充协议一》的约定，布线和照明的装修费系由李永杰支付，故上述装修费应从德邦公司请求的装修费用中扣除，对于已被德邦公司拆走的照明设备，德邦公司应当赔偿李永杰损失，赔偿费用与德邦公司装修损失折抵。据此，一审法院在认定合同无效的情况下，直接按照无效合同及补充协议确定的数额认定德邦公司装修损失不符合法律规定；在区分附合物的过程中，仅将搬走的玻璃进行扣除，无法律依据。三、鉴定显示德邦公司的装修费用为99328元。根据李永杰向一审法院提交的信达房评报字（2012）第050001号《房地产估价报告》，鉴定结论是德邦公司租赁地的装修评估总价为：99328元。又根据《房地产评估价报告》及李永杰拍摄到的现场照片显示，德邦公司已将未形成附合的装饰装修物全部拆除，未拆除的部分包括：办公室地面贴地砖、办公室内墙挂腻子、厕所地面贴地砖、内墙贴花白瓷砖、蹲便盆等。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，李永杰仅应当对以上附合物按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。综上，请求二审法院查清本案事实，依法撤销（2012）西民二初字第550号一审民事判决，支持李永杰的上诉请求。针对李永杰的上诉意见，德邦公司答辩称：即使场地合同书无效，但《场地租赁合同书补偿协议二》是德邦公司收到行政处罚通知书后，双方权利义务分配的约定，场地费的约定对双方都有法律约束力，因此一审判决李永杰承担30%的损失是不合理的，应当由李永杰和玉柴公司按照约定全部承担赔偿金额。针对李永杰的上诉意见，玉柴公司答辩称：同意李永杰的意见。玉柴公司不服一审判决，上诉称：一审判决与事实不符，缺乏法律依据。一审判决中“玉柴公司作为《行政处罚决定书》的被处罚人，对该建筑物是违法建筑是明知的，因此玉柴公司对合同无效承担一定过错责任即10％的责任。”玉柴公司认为一审判决的这一认定与事实不符。在一审庭审中玉柴公司已经向法院说明了为什么玉柴公司和李永杰均为该《行政处罚决定书》的当事人。玉柴公司和李永杰的建筑物均在这一片场地之中，玉柴公司只是其中部分建筑物的实际拥有人，这一事实从《行政处罚决定书》中也可以看出。一审法院的理由为：因为玉柴公司的建筑物是违法建筑，则玉柴公司就一定知道李永杰的建筑物也是违法建筑，这一推定明显是不成立的，对玉柴公司是极不公平的。玉柴公司和李永杰作为平等的民事主体，均在该区域进行经营活动，玉柴公司没有理由和义务对李永杰所拥有建筑物的合法性进行调查。玉柴公司在租赁合同中以保证人的身份签字是基于李永杰提供的证据--北湖村委会出具对建筑物合法有效的证明进行的（德邦公司也承认签订租赁合同也是基于这一证明），况且租赁合同的签订时间早于《行政处罚决定书》的作出时间。玉柴公司作为依法成立经营的企业法人，盈利性是企业的本质属性，玉柴公司不可能在明知李永杰的建筑物为违法建筑的情况下还去做相应的担保，同时玉柴公司也没有因为提供保证而获得任何经济利益。因此，玉柴公司对于租赁合同的无效没有任何过错，不应当承担赔偿责任。因此，请求二审法院依法判决：1、撤销一审判决第三项，玉柴公司不应当承担一审诉讼费用，驳回德邦公司对玉柴公司的诉讼请求；2、本案上诉费用由德邦公司承担。针对玉柴公司的上诉意见，德邦公司答辩称：一审判决是正确的，坚持一审判决。针对玉柴公司的上诉意见，李永杰答辩称：同意玉柴公司的意见。各方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辨主张外，未提供新证据。各方当事人争议的焦点是：1、本案《场地租赁合同书》、《场地租赁合同补充协议》、《场地租赁补充协议二》是否合法有效？一审判决认定李永杰承担合同无效的责任，是否违反法律规定？2、德邦公司装修损失的数额是多少？一审判决认定李永杰、玉柴公司承担装修损失的比例是否依法有据？李永杰对一审判决第六页第一段“同时将租赁房屋装修物的钢化玻璃卸下搬走”有异议，认为德邦公司不仅将钢化玻璃卸下搬走，还将所有的可拆卸物包括电路和相关照明设施一并拆走。除此之外，对一审查明的其他事实无异议。玉柴公司与李永杰的意见一致。德邦公司对一审判决中“钢化玻璃（含玻璃门、玻璃防撞条）的价值共计22255.84元”有异议，认为22255.84元包括了玻璃门、玻璃贴防撞条的人工费3104元，并认为不应计算在扣除范围内。除此之外，对一审查明的其他事实无异议。对各方当事人均无异议的一审查明的事实，本院予以确认。对各方有异议的部分，本院将在以下部分进行论述。本院认为：一、关于合同效力问题。本案《场地租赁合同书》、《场地租赁合同补充协议》、《场地租赁补充协议二》因违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”南宁高新技术产业开发区管理委员会于2012年4月5日作出《行政处罚决定书》，认定李永杰、案外人黄勇、玉柴公司在南宁市西乡塘区安宁街道北湖村一组建设的钢架大棚和两栋房屋的行为构成违法建设。根据该《行政处罚决定书》，李永杰明知自己的租赁场地为违法建筑，仍将其出租给德邦公司，对合同的无效存在过错，故一审法院认定李永杰承担合同无效的责任并未违反法律规定。一审法院判决正确，对此本院予以维持。李永杰主张一审法院在德邦公司未变更违约责任诉求的情况下，径直判令李永杰承担合同无效责任违反法律规定。本院认为，德邦公司经一审法院就合同效力进行释明后，虽未书面变更诉讼请求，但从法律后果上看，德邦公司的诉请与基于合同无效的诉讼请求是一致的，故德邦公司无需再另行变更诉讼请求，故对李永杰的主张，本院不予支持。二、关于德邦公司装修损失的数额及一审判决认定李永杰、玉柴公司、德邦公司承担装修损失的比例是否依法有据的问题。关于德邦公司装修损失的数额。李永杰主张德邦公司在搬离时不仅将钢化玻璃卸下搬走，还将所有的可拆卸物包括电路和相关照明设施一并拆走，故应按李永杰委托评估得出的价格并按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，李永杰应就其主张的事实提供证据，而李永杰并未就德邦公司搬走了所有可拆卸物的相关事实，向本院提供相关证据，应由其承担举证不能的不利后果。且价格评估是李永杰单方委托进行的评估，不能作为定案的依据，故对其主张本院不予认可。再因李永杰与德邦公司已在《场地租赁合同书补充协议二》中对德邦公司装修费用的数额进行了确认，李永杰在签订该协议时并未就数额提出异议。且该费用也有德邦公司提交的《广西南宁场地工程结算》及发票予以证明，故本院对德邦公司装修损失的数额为418815.67元的主张予以认可。德邦公司主张22255.84元包括了玻璃门、玻璃贴防撞条的人工费3104元，并认为不应计算在扣除范围内。本院认为，依据德邦公司提交的《广西南宁场地工程结算》，并未显示出人工费包含在钢化玻璃的价值22255.84元内，故对德邦公司的主张本院不予采纳。故扣除李永杰多退给德邦公司的87470.97元、德邦公司尚欠的水电费35343.80元及德邦公司搬走的玻璃价值22255.84元后，德邦公司剩余的装修损失数额应为273745.06元。至于一审判决认定李永杰、玉柴公司承担装修损失的比例是否依法有据的问题。李永杰违法建设涉案租赁场地，并将其出租给德邦公司，对合同的无效应承担过错责任；玉柴公司作为李永杰与德邦公司之间的保证人，对该建筑的违法性是知情的，且在南宁高新技术产业开发区管理委员会的《行政处罚决定书》中，玉柴公司也是被处罚人之一，因此，玉柴公司对合同的无效也具有一定的过错。故本院认为一审判决认定李永杰、玉柴公司就合同无效责任各自应承担的比例均无不当，本院予以维持。综上，李永杰、玉柴公司的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6270元，由上诉人广西玉柴物流投资有限公司负担484元，上诉人李永杰负担5786元。上诉人李永杰已预交二审案件受理费6270元，由本院退回上诉人李永杰484元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 骁审 判 员  陆 敏代理审判员  蒋维维二〇一四年一月六日书 记 员  林 菲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。