广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第2124号原告广州西坑企业集团有限公司，住所地在广州市越秀区广园东路云泉直街**。法定代表人黄坤城，董事长。委托代理人李华元、李钦明，均系广东正大联合律师事务所律师。被告金静，住广州市天河区。原告广州西坑企业集团有限公司诉被告金静租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李华元，被告金静到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告诉称：2013年1月11日，原、被告就坐落在广州市天河区牛利岗路105号二楼房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日至2014年12月30日，月租金21250元，被告应在每月的第十日前向原告支付。此后，双方又于2013年3月13日，将该合同在广州市国土资源和房屋管理局天河分局办理了备案登记手续。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，前期双方合作还算良好。但此后，被告开始出现拖欠租金的情况，至今共拖欠原告6个月租金合计127500元。依约定，原告可解除合同及追偿违约金，经原告多次催促未果，为此请求法院判令：1、解除原、被告就坐落在广州市天河区牛利岗路105号二楼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的租金（自2013年6月起计至被告实际交还房屋之日止，暂计至起诉之日共127500元）；3、被告向原告支付逾期交租违约金（每逾期一日，违约金按应付租金的1%计付，至被告付清租金之日止，暂计至起诉之日约5万元）；4、被告向原告交还上述房屋；6、被告承担本案诉讼费。被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。被告于2010年3月18日与原告签订合同，租用场地。租用场地前由于资金不够，在工商银行用原告父亲房屋抵押贷款，用作场地装修及周转金，本来2010年6月1日前可以装修完工，但由于大雨导致地下室消防水泵浸坏，需要维修但被管理处阻止，因为管理费结算产生纠纷，等到开业时，周转金已经用完，一开业就陷入经营困境，只好借贷支付租金，希望继续经营，但场地经营期间多次漏水，影响经营，亦自行解决。这次拖欠租金较长，并非恶意拖欠不想支付，因为被告要偿还贷款，现每月经营困难，争取办理二次抵押贷款偿还租金，希望原告宽容，被告同意分期付款，请求免除违约金。经审理查明：原告为位于广州市天河区牛利岗105号二楼（以下简称“涉案房屋”，建筑面积1639.64平方米）的权属登记人。2010年3月18日，被告称向原告承租涉案房屋，用于经营其开办的“天平悦明休闲所”。庭审时，原告表示签订其持有的合同前已进场经营。原告提交一份签订于2013年1月11日的《广州市房屋租赁合同》（原件，原告为甲方，被告为乙方），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，租期自2013年1月1日至2014年12月30日，每月租金21250元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金或支票付款方式交付租金给甲方，乙方向甲方交纳40000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，租赁期间转让该房产时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前60日书面通知乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的（注：该“3”为手写更改，原显示为“6”），甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局备案。被告则提交一份签订于2010年3月18日的《广州市房屋租赁合同》（原件，原告为甲方、被告为乙方），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作商业使用，租期自2012年6月1日至2020年5月30日，其中2012年6月1日至2013年5月30日每月租金19680元，2013年6月1日至2016年5月30日，每月租金21250元，2016年6月1日至2019年5月30诶，每月租金22950元，2019年6月1日至2020年5月30日，每月租金24800元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或支票付款方式交付租金给甲方，乙方向甲方交纳40000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，租赁期间转让该房产时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方，抵押该房屋须提前30日书面通知乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。被告向原告支付租赁保证金40000元。2013年9月6日，原告向被告支付2013年6月租金。2013年11月15日，原告提起本次诉讼。2013年11月18日，原告向被告支付2013年7月租金。2014年2月17日，本院组织开庭审理案件。2014年2月24日，原告向被告支付租金127500元及滞纳金21250元，被告出具发票显示，收取租金127500元及滞纳金21250元。被告表示该款为双方庭审后协商由被告补交租金并承担一个月租金作为滞纳金以作赔偿，双方继续履行合同。即被告补交2013年8月至2014年1月租金及承担相当于1个月租金作为补偿金。2014年4月1日，被告向原告转账92500元（被告称账户由原告提交），转账来源标注为2014年2月、3月、4月租金）。关于双方各自持有的合同原件，原告表示以其提交为准；被告则表示2010年3月18日签订合同，约定租赁为10年，由于租赁合同每年需要备案，每年租金不一致，考虑税收问题，每年进行备案，原告方持有的合同仅为备案使用。另被告提交照片若干，抗辩场地存在漏水，原告否认其照片真实性。关于违约金标准，被告抗辩过高，请求法院调整，原告表示其实际损失为租金及管理费损失。对于庭审后被告的付款情况，原告予以确认；本院询问其对于被告抗辩为双方合意继续履行合同意见，原告表示交由法院判决。本院认为：原、被告成立租赁法律关系。原、被告均持有《广州市房屋租赁合同》原件，原告持有的合同进行备案，租赁期限为2年，而被告提交的合同期限为7年，被告自2010年进场经营，早于原告持有合同签订时间（2013年1月11），合同履行多年，其提交的合同租金存在递增情况，与日常交易规律相符，原告否定被告持有的合同缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。被告抗辩原告持有的合同为备案使用需要而签订，予以采纳。故此原、被告的租赁关系应适用被告持有的《广州市房屋租赁合同》为准。依照被告持有的《广州市房屋租赁合同》约定，合同解除条件为拖欠租金达6个月，原告提起本诉时，条件尚未成就，应予驳回。经本院庭审后，被告于2014年2月24日向原告补缴拖欠的费用并愿意承担一个月租金作为补偿原告损失，原告出具发票确认收取原告租金及滞纳金，应视为双方协商一致处理纷争。被告及后于2014年4月1日再次支付款项，履行支付2014年2月、3月、4月租金义务，未构成根本违约，双方协商一致并以事实行为继续履行合同。综上，原告请求解除合同及请求租金、滞纳金等均缺乏合同依据及法律依据，本院予以驳回。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州西坑企业集团有限公司的诉讼请求。本案受理费3850元，由原告广州西坑企业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  傅红亚人民陪审员  崔 萍二〇一四年四月二十九日书 记 员  何靖文曾妙仪判决书于2014年4月日送达