广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1520号上诉人（原审被告）：，孙某。被上诉人（原审原告）：张某某。上诉人孙某因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2010）深福法民三初字第1422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审法院查明：深圳市福田区新洲路景田北XX栋XXX房系孙某向深圳市住宅局购买的准成本商品房，双方于1995年5月18日签订了《深圳市经济特区福利商品房买卖合同》，该合同约定：买方购买上述福利商品房付清房款后，即取得产权（占有、使用、收益、处分的权利），如进入市场，须按市政府有关福利商品房售后管理规定执行。1996年8月21日，孙某取得涉案房屋的准成本商品房产权证，产权证封面注明"本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。"1998年10月20日，张某某、孙某签订一份《转让合同》，合同约定孙某将景田北XX栋XXX房作价11万元转让给张某某，属一次性全权转让，孙某保证将来更名给张某某并提供全部合法手续。合同签订后，孙某依约将房产交付张某某，并交付了该房屋的准成本商品房产权证、收款收据等材料。其后，孙某即离境出国。张某某、孙某在1998年、1999年的信件往来中，曾就该房屋的电话费欠缴问题进行沟通，孙某在1999年1月1日致张某某的信件中表示因其已离职并与外籍人士结婚，房产转让过户可能要补差价，其只能协助办理，并提出退还张某某购房款的解决方案。但其后，双方并未就合同解除一事达成协议。2007年10月9日，孙某以原房产证遗失为由，向深圳市规划和国土资源委员会申请补办了涉案房产的准成本商品房产权证。原审庭审中，孙某确认已收取张某某的11万元购房款。原审另查，涉案房产至今未按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）的规定补缴社会微利差价，未取得商品房产权证。原审庭审过程中，张某某表示，其愿意承担补差款。张某某在原审的诉讼请求为：1、孙某立即办理将深圳市福田区景田北XX栋XXX号房产产权转移登记至张某某名下的相关手续；2、孙某承担全部诉讼费用。原审法院认为：涉案房产的性质为深圳市政府出售给国家机关、事业单位职工的安居房，按照深圳市政府于1999年10月20日发布的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的精神，国家机关、事业单位的职工在购买安居房后，经办理上述规定中的相关手续，可以取得安居房的全部产权。职工在该规定实施之前已离开国家机关事业单位的，按规定补交社会微利差价的，也可以取得安居房的全部产权，该安居房即转为市场商品房，允许自由交易。本案中，张某某、孙某在签订《转让合同》时，均清楚地知道房屋的产权状况，孙某并承诺将来更名给张某某并提供全部合法手续，双方所签订的《转让合同》未违反法律法规的禁止性规定，只要双方遵循诚实信用原则履行合同义务，涉案房产就可以取得全部产权并完成产权过户手续。故张某某请求判令孙某协助办理涉案房产的产权转移登记手续，原审法院予以支持。孙某辩称《转让合同》无效，理由不成立，原审法院不予采信。张某某、孙某在合同中并未约定办理产权转移登记的期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，张某某可以随时要求履行，故孙某认为张某某的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不成立，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第（四）项、第一百零七条的规定，判决：孙某应于原审判决发生法律效力之日起十日内协助张某某办理深圳市福田区景田北XX栋XXX号房产权转移登记至张某某名下的手续。本案案件受理费100元，保全费100元（均已由张某某交纳），由孙某负担。孙某不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清、自相矛盾，作出的"原、被告所签订的《转让合同》未违反法律法规的禁止性规定"的认定结论与本案客观事实严重不符。孙某与张某某签订《转让合同》时，该份合同因出卖人对涉案房屋不具有处分权，依法导致必然无效，一审判决结论实属荒谬。就本案而言，双方当事人签订《转让合同》的时间为1998年10月22日，当时孙某取得涉案房屋的产权证为准商品房产权证，即俗称的绿本房产证，产权证明确记载"本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。"既然一审判决认定双方当事人在签订《转让合同》时，均清楚地知道涉案房屋是不能买卖的，但又做出了"原、被告所签订的《转让合同》并未违反法律法规的禁止性规定"的认定结论。根据《物权法》第十七条第一款"不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明"之规定，孙某对涉案房屋所享有的权利以权属证书记载的内容为准，孙某依法不享有房屋的处分权，当然更不享有涉案房屋的所有权。具体到本案而言，双方当事人所订立《转让合同》的内容严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条以及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分"之规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《转让合同》应当依法认定为无效合同，双方应当依法返还取得的财产。面对内容明显违法的《转让合同》，一审判决一方面做出"被告取得涉案房屋的准成本商品房产权证，产权证封面注明本证所记载的房地产，不得买卖"的事实认定，另一方面却又做出"原、被告所签订的《转让合同》并未违反法律法规的禁止性规定"的认定结论。《转让合同》订立在先，深圳市房改政策出台在后，该政策的内容有条件地赋予了孙某取得全部产权的法定权利，但并不能使得曾经无效的合同转化为有效合同，一审判决结论显属逻辑混乱的主观认定。根据民法的基本原理，判断合同效力只能依据合同订立当时的有效法律要件。本案中，双方当事人签订《转让合同》的时间为1998年10月22日，该份合同订立时因孙某对涉案房屋不具有处分权这一合同有效要件而导致必然无效。既然是无效合同，当然是自始无效，不能要双方遵循诚实信用原则履行合同义务。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》只是针对一直无法取得安居房全部产权的权利人赋予其有条件（补差）转化的权利，并非无条件地改变甚至撤销原房产证记载的内容。显而易见，该政策的施行日期在涉案《转让合同》成立之后，无法改变《转让合同》订立时因不符合有效要件而导致无效的事实，合同效力是恒定的，不能因为该政策的内容使得无效合同转为有效。另外有必要说明的是，《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中关于补差取得安居房全部产权的规定，是地方性政府规章赋予孙某的法定权利，绝非法定义务，孙某是否行使该权利完全由孙某自主决定。一审判决强行要求孙某被动行使权利的做法严重侵害了孙某的合法权益。（二）原审判决遗漏张某某亲笔书写的转让合同，该草写合同的签字时间是在原审认定的《转让合同》的后两天，这份张某某亲笔书写的合同中虽然与原审认定的《转让合同》内容基本一致，但没有"孙某承诺将来更名给张某某并提供全部合法手续"的内容。《转让合同》和张某某亲笔书写的合同签名时间虽均为1998年10月22日，但《转让合同》是在1998年10月20日打印并形成的，如何双方以《转让合同》为准，则没有必要再由张某某亲笔另行书写一份合同，说明双方已经否定了打印的《转让合同》。（三）1999年1月，双方当事人订立《转让合同》后，涉案房屋的所有权并未转移的情形下，张某某通过书信主张权利时，孙某就明确地在书信中向孙某表示不履行合同过户的义务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，2000年1月1日起，张某某就知道或应当知道深圳市安居房具备转让条件，同时很清楚在此之前，孙某就明确表示不履行合同义务，本案的诉讼时效期间依法应当从2000年1月1日起计算。由此可见，本案起诉时早已超过诉讼时效期间，张某某因怠于行使诉权而丧失胜诉权。（四）一审判决适用法律错误，所做出的判决结论不符合相关法律的规定。关于《转让合同》效力的认定，根据客观事实本案应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、第五十二条第（五）项的规定，而一审判决所适用的第一百零七条的规定与本案事实不符，显属适用法律不当。综上所述，孙某与张某某于1998年10月22日签订《转让合同》时，涉案房屋的产权证书明确载明该房屋不得买卖，合同因缺乏有效要件而依法导致无效。据此，孙某请求本院判令：1、撤销一审判决；2、改判《转让合同》无效，买卖双方相互返还因该合同取得的财产；3、一、二审诉讼费用由张某某承担。张某某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，原审法院已查明的事实基本无误，本院予以确认。另查，张某某与孙某在案外人乔红的见证下于1998年10月22日签订了一份手写《转让合同》，合同内容与原审判决认定的《转让合同》基本一致，其中载明孙某同意将涉案房屋"一次性全权转让"给张某某，并同意将房产证、身份证、售房收据等全部"转让"给张某某。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）双方当事人签订的两份《转让合同》是否合法有效；（二）张某某的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。关于双方当事人签订的两份《转让合同》是否合法有效的问题。孙某上诉称涉案房屋在签约转让时其尚未取得处分权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，双方签订的《转让合同》应属无效合同。本院对此认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，影响合同效力的强制性规定为效力性强制性规定。所谓效力性强制性规定系指法律及行政法规明确规定如违反则将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条虽规定出卖人应当对买卖标的物具有所有权或处分权，但并未明确规定违反该条规范则导致合同无效，而孙某向张某某转让涉案房屋亦不损害国家利益或社会公共利益，故本院认为《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定并非效力性规范，在法律、行政法规没有禁止转让国家机关、事业单位职工所有的安居房的情况下，本案当事人之间的房屋买卖行为并非当然无效。本案中，双方当事人系以深圳市国家机关、事业单位职工的安居房作为买卖标的物，涉案房屋的处分权在双方签约时虽受到限制，但根据深圳市政府的有关住房改革政策，安居房在办理相关手续后则可转为商品房并自由交易，并非一概禁止安居房的转让。由于双方在合同中已经约定了孙某保证"将来"更名给张某某并提供全部合法手续，以及将房产证、身份证、售房收据等全部"转让"等内容，故即使签约时孙某就涉案房屋尚未取得完整物权，当事人之间的买卖行为仍可视为是对有实现依据的预期处分约定，即涉案房屋在具备上市交易的政策要求后再完成产权变更登记，此项约定既不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也不违背国家有关住房改革政策，应为合法有效。孙某虽亦上诉称双方签订手写的《转让合同》在后，该手写合同中没有承诺办理过户手续的内容，但本院认为，本案当事人之间签订的两份《转让合同》虽一份为打印件，一份为手写件，但其内容基本一致，均为买卖涉案房屋的明确意思表示，且签订时间均为1998年10月22日，双方亦未明确约定变更或废止其中的某份合同，故两份《转让合同》应均为当事人真实意思的表示。据此，孙某关于《转让合同》无效的主张没有法律依据，本院不予支持。关于张某某的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，由于双方当事人在两份《转让合同》中并未约定办理过户手续的具体期限，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，张某某在本案中诉讼请求的诉讼时效期间应自其要求孙某履行过户义务的宽限期满之日起算，而现有证据尚不能证明张某某在本案起诉前曾向孙某提出过房屋过户的主张，故孙某关于张某某的诉讼请求超过诉讼时效期间的上诉主张不成立，本院不予支持。孙某虽上诉亦称张某某于1999年1月曾通过信件向其主张过权利，但并未对此举证予以证明，而孙某在原审庭审时也自认张某某从未向其提出过履行过户登记义务的要求，应当自行承担举证不能的法律后果。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由孙某承担。本判决为终审判决。审  判  长  彭 宁审  判  员  龚 萍代理 审 判员  唐 毅二〇一一年八月二十六日书记员（兼）  伍圣权