河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）舞民再字第3号申请再审人（一审被告，二审上诉人）李广强，男，汉族，1973年12月15日生。委托代理人芮光辉，河南汇恒律师事务所律师。被申请人（一审原告，二审被上诉人）苗建生，男，汉族，1958年4月15日生。委托代理人苗阿生，男，汉族，1948年11月23日生，系苗建生之兄。委托代理人**林，河南华表律师事务所律师。申请再审人李广强与被申请人苗建生置换合同一案，不服漯河市中级人民法院2011年2月20日作出的（2011）漯民四终字第80号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2012年11月28日作出（2012）豫法立民申字第1522号民事裁定，指令漯河市中级人民法院再审本案；2013年4月9日漯河市中级人民法院作出（2013）漯民再终字第12号民事裁定，撤销漯河市中级人民法院（2011）漯民四终字第80号民事判决和本院（2010）舞民初字第454号民事判决，并发回重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请再审人李广强及其委托代理人芮光辉，被申请人苗建生及其委托代理人苗阿生、**林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年5月10日，原告苗建生起诉到本院称，原告在东大街路南原西服厂院内东侧有东屋两间，宅基一处，房宅南边有一条五米道路供包括原告在内多户居民往东通行。2009年3月，被告李广强建造楼房时，为解决原告道路通行问题，经协商原告与被告达成协议，按照协议约定，原告将房宅和附属物给被告使用。被告楼房落成后，指定四楼壹套房（132平方米）兑换给原告管理使用。而被告言而无信，楼房建成后拒不指定楼房给原告使用。为此，原告诉至法院请求被告履行合同，并交付132m2四楼房屋一套；诉讼费由被告承担。被告李广强答辩称，双方签订的合同无效，不产生任何法律后果。被答辩人没有依法取得用于兑换土地的使用权，没有土地使用权属证书，不受法律保护，不具有兑换土地的主体资格和签订、履行合同的主体资格。根据《合同法》第五十二条、《合同法解释一》第九条之规定，双方签订的合同违反了《房地产管理法》第三十七条第一款第六项、《物权法》第九条、第十四条的强制性规定，系无效合同，对双方均没有约束力。即使退一步讲，合同也没有得到切实的履行，被答辩人没有在合同签订之日起30日内办理过户手续和权属变更登记，没有按规定缴纳契税，事实上也无法办理，法律和事实上均不能履行。答辩人没有使用任何一处被答辩人的土地，被答辩人也没有将所兑换房屋及附属物交付答辩人使用，自然也不会凭空给被答辩人兑换132平方米的四楼套房。答辩人是在自己的宅基地使用面积范围内建房，未逾越一厘一毫，不侵犯任何人的宅基地。答辩人的父亲承建的房产已全部售完，原告申请保全错误，应当赔偿由此所造成的一切经济损失。本院一审查明，原告苗建生在原电机电器厂购买房屋两间，2003年元月27日，苗建生与舞阳县松岭服装鞋业有限公司签订协议，由苗建生付给舞阳县松岭服装鞋业有限公司3000元，双方对苗建生的该处房屋及土地进行调换。双方调换后，苗建生使用的土地为东西长8.3m，南北宽10.8m，南面与被告相邻，但未办理土地使用权证及房屋所有权证。2009年3月1日，被告李广强因为建房与苗建生签订宅基地换楼套房契约，契约约定：“一、甲方宅房座落于原电机厂（现西服厂）东侧，南邻乙方宅，东邻郜姓，北邻松臣。甲方愿意将本宅及房屋和附属物兑换给李广强管理使用，此宅东西长8.3米，南北宽10.8米，房屋购置凭证、协议等原始字据甲方一并交与乙方保管至存。二、乙方现在立等建房，经过全家协商同意，将位于甲方南邻宅基楼房落成后，指定四楼壹套房（132m2）兑换给甲方苗建生名下管理使用。三、甲、乙双方宅基与楼套房相抵互不找差价。”协议签订后，苗建生按协议约定将上述土地、房屋的购置手续、凭证等交付给李广强，李广强开始建房。房屋建好后，双方因履行协议发生矛盾，原告诉至法院。本院一审认为，原、被告双方2009年3月1日所签订的宅基地换楼套房协议是双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行权利义务，因此，原告请求被告按协议约定给付其所建房屋四楼一套面积为132m2的楼房一套，理由正当，本院予以支持。被告辩称原告没有依法取得兑换土地的使用权，不具有兑换土地的主体资格，与事实不符，本院不予采信。被告辩称双方签订的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，系无效合同的理由，不符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告李广强于判决生效后十日内按双方所签订的协议约定，给付原告苗建生房屋一套。本案诉讼费3400元，由被告李广强负担。被告李广强不服一审判决，向漯河市中级人民法院上诉。李广强上诉称，原审法院查明事实错误，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。故请求依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。漯河市中级人民法院二审查明的事实与原审法院查明的相同。漯河市中级人民法院二审认为，双方签订的宅基地换楼套房契约，属于双方当事人真实意思表示，并符合有关法律规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。被上诉人苗建生请求上诉人李广强按照协议约定给付其所建房屋四楼一套面积为132平方米的楼房一套，理由正当，本院予以支持。上诉人李广强的上诉主张，因缺乏法律依据和事实根据，依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元由上诉人李广强负担。李广强申请再审称：二审法院查明事实错误，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。双方签订的不动产转换合同不成立，被申请人一直在外地工作生活，合同上没有被申请人的签名和指印。双方未协商一致，签订合同不符合形式要件和程序要件，合同不成立。被申请人不具有兑换土地的主体资格，不是所用于兑换土地的使用权人。被申请人先期违约，不履行合同义务，被申请人从来没有将土地、房产的购置手续、凭证交付给申请人，被申请人也不能举证证明确已交付履行这一事实，一、二审法院对此事实认定是错误的。即使退一步讲，被申请人所谓的土地存在争议，申请人提供的新证据可以证明舞阳县松岭服装鞋业有限公司根本不认可被申请人的土地使用权，被申请人也没有取得国有土地使用权证和房产证，没有经过房地产主管部门的权属调查，没有取得房地产管理部门的行政确权。双方签订的不动产置换合同无效，该合同内容不合法，违反了国家关于不动产登记、变更、转让的特殊性法律规定，对双方不产生约束力。该置换合同法律上、事实上均不可履行，被申请人的土地存在争议，不能办理过户和权属变更登记，被申请人不能违法强行用于兑换。一审法院适用《物权法》第十五条也是错误的，根据《合同法解释一》第九条规定，置换标的房屋的所有权及其它物权不能转移，因此，本案应当判决驳回被申请人的一审诉讼请求。申请人未占用被申请人的任何一处房、地产，被申请人也没有用任何一处合法的房地产与申请人兑换，凭空置换给被申请人132平方米的四楼套房，一审法院判决对申请人也极不公平。要求撤销一审民事判决，依法驳回苗建生的诉讼请求。苗建生辩称：首先，二审判决正确，申请再审人的申诉理由不能成立，因为苗阿生代签协议是受苗建生委托且苗建生认可。签置换合同时已将相关手续交给李广强并在合同载明，同时双方签订协议时李广强明知我方没有土地使用证、房产证，我方并实际交付了房屋、土地及过路权，说该土地存在争议缺乏客观事实，目前无任何人对该土地及房屋存在争议或主张权利。另外申请再审人再审过程中提供的“新证据”未经庭审质证，且证明单位松岭公司早已没有注册登记，无证明主体资格。其次申请再审的其他理由亦不能成立。苗建生房屋土地虽未登记，但具有土地使用权、房屋所有权，应受合同法的保护。本院再审查明事实与一审一致。另外再审过程中，苗建生还提供下列证据：1、舞阳县工商行政管理局注册登记股2013年6月14日证明1份；2、所绘制的置换前后示意图各1份。李广强提供的证据有：1、2003年10月22日舞阳县人民检察院对付荣根的询问笔录；2、1985年6月10日原舞阳县电器厂出据的650元收款收据；3、1993年6月19日舞阳县人民法院所作的（1993）舞经初字第12号经济裁定书及查封物品清单；4、1994年4月15日由甲方舞阳县轻工设备制造厂与乙方河南省舞阳县西服厂签订的“转让房屋使用权协议”；5、舞阳县经贸委员会1995年8月19日（1995）32号文件；6、舞阳县企业转机建制工作领导小组1997年8月27日（1997）45号文件及1997年10月9日资产转让协议书；7、舞阳县松岭服装鞋业有限公司企业法人营业执照及关于对舞阳县西服厂资产评估的报告；8、1997年8月31日舞阳县松岭服装鞋业有限公司关于对轻工设备厂托管的请示和1997年9月29日县经贸委对该请示同意的批复文件；9、舞阳县经贸委2002年3月28日关于解决原轻工设备厂有关问题的协调会议记录；10、舞阳县经贸委2003年证明；11、舞阳县房管局2003年证明两份；12、舞阳县财政局2003年证明一份；13、2011年4月20日舞阳县松岭服装有限公司证明一份；14、舞阳县松岭服装有限公司证明一份；15、证人李某某2011年4月20日证言一份；16、证人李某某在舞阳县公安局2003年询问笔录一份；17、舞阳县工商局注册登记股2003年证明一份；18、舞阳县人民政府（2004）7号文件。本院依申请调取的证据：1、2013年10月28日对李某某的调查笔录一份；2、现场勘验笔录两份。据此另查明，苗建生岳父朱新广系舞阳县电机电器厂职工，1985年6月10日，已退休的朱新广交款650元从舞阳县电机电器厂购得本案所争议的房宅，后朱新广夫妇一直居住在此。2003年1月27日，经舞阳县松岭服装鞋业有限公司法定代表人李某某与苗建生协商，将朱新广原住房屋土地与松岭公司管理使用的原轻工设备厂的土地进行部分转换，调换成东西长8.3米，南北宽10.8米归苗建生所有，苗建生支付购地款3000元。同时绘制了一张转换土地示意图。2009年3月1日，继承其岳父朱新广遗产即该房地产的苗建生与该房屋南邻李兴旺之子李广强经协商签订了宅基地换楼套房契约，由苗建生将2003年1月与松岭公司转换的宅房东西长8.3米，南北宽10.8米及房屋购置凭证兑换给李广强，李广强将后建成宅基楼房中的指定四楼套房（132m2）兑换给苗建生。协议签订后李广强将该两间土坯房扒掉并建房，楼房建成后双方因置换楼房问题发生争议。本院认为，申请再审人李广强在已明知被申请人苗建生未取得相应的土地使用证及房产所有证的前提下，与其在2009年3月1日签订宅基地换楼套房协议，且苗建生依协议交付了相关书面凭证，双方所签订合同真实有效。签订协议后申请再审人李广强将协议所指的原属苗建生的房屋扒掉后自建楼房，应视为被申请人苗建生已按合同约定履行了义务，因此申请再审人李广强亦应按协议约定履行交付给被申请人苗建生指定楼套房一套的义务，但申请再审人李广强却在楼房建成后又以被申请人苗建生无土地证、房产证等理由来拒绝履行义务，违反了合同法中的诚实信用原则，至于其在合同生效后是否利用苗建生原置换房屋及土地，均不影响其合同的有效成立及其应依约履行的义务，故李广强的申请再审理由及其提供的证据均不影响本案合同的有效性，本院不予支持。至于其提出的房屋已售完的辩解亦不影响其履行义务，如申请再审人李广强不能依约交付楼套房，则应按本地楼套房市场价格对被申请人苗建生折价赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，经院审委会讨论决定，判决如下：申请再审人李广强于判决生效后十日内按双方所签订的约定协议，给付被申请人苗建生房屋一套。本案诉讼费3400元，由申请再审人李广强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  效荣先审判员  董国新审判员  郭幸民二〇一四年一月八日书记员  陈晓凤