湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）张中民一终字第108号上诉人（原审原告）莫清萍，女。委托代理人熊云飞，北京市大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）慈利县市场服务中心。法定代表人邢国华，主任。委托代理人徐云，男。上诉人莫清萍因与被上诉人慈利县市场服务中心返还原物纠纷一案，前由湖南省慈利县人民法院于二○一三年九月三十日作出（2013）慈民一初字第568-4号民事裁定，驳回莫清萍的起诉。上诉人莫清萍不服，向本院提起上诉。本院于二○一三年十一月十八日作出（2013）张中民一终字第178号民事裁定，指令湖南省慈利县人民法院对本案进行审理。湖南省慈利县人民法院审理后，于二〇一四年五月二十日作出（2014）慈民一重字第6号民事判决。上诉人莫清萍不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成由审判员田洪山担任审判长，代理审判员张晓、盖景阳参加的合议庭，于2014年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人莫清萍及其委托代理人熊云飞，被上诉人慈利县市场服务中心的委托代理人徐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2007年6月7日，慈利县市场服务中心与莫清萍经协商，签订《租赁合同》，合同约定：1、慈利县市场服务中心将溇澧市场一楼83号摊位租赁给莫清萍使用，租赁期限为2007年6月1日至2012年12月31日止。2、租金每月260元，公共治安费每月15元，卫生费每月15元，公用水电费每月10元，私用水电费按实际用量由市场服务中心统一收取，租金每两年按12℅的增幅调整。莫清萍一次性交纳押金1000元，租金、水电等费用当月15日前交清。3、租赁期满后，莫清萍在合同期内能认真履行合同的条件下，不愿续约的，慈利县市场服务中心退还押金。4、合同期满，在同等条件下，莫清萍有优先租赁权。5、莫清萍在租赁期间内若拖欠租金及其他费用一个月，用押金抵扣，拖欠二个月，慈利县市场服务中心将单方终止合同，收回摊位，由此造成的损失由莫清萍负担。慈利县市场服务中心在租赁期内，不得无故解除合同。《租赁合同》签订后，双方按合同自觉履行。2012年9月，慈利县市场服务中心决定将溇澧市场实行整体出租改造升级，同年9月22日，慈利县市场服务中心整体出租的方案得到慈利县商务局的批准。2012年11月21日，慈利县市场服务中心以公告的形式告知各租赁户“（其）与现有租赁户签订的租赁协议（合同）到期后，一律不再续签”。2012年12月14日，慈利县市场服务中心在湖南省商务厅网站和慈利县商务网站公告《慈利县溇澧市场整体公开招租项目》，同时在慈利县人员密集的公共场所张贴了《溇澧市场整体公开招租公告》。莫清萍等未向慈利县市场服务中心投标。2012年12月25日，湖南梅尼超市股份有限公司经过招投标，成为溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月31日，合同期满后，莫清萍未搬出其经营的摊位，继续经营。2013年1月6日，慈利县市场服务中心与湖南梅尼超市股份有限公司签订正式升级改造租赁合同。2013年2月1日，2013年3月18日，慈利县市场服务中心两次发布溇澧市场启动改造装修工程，督促莫清萍等商户搬出其经营摊位，莫清萍拒绝搬出。2013年4月8日，市场服务中心诉至原审法院，要求判令莫清萍停止侵权，撤出慈利县溇澧市场并赔偿市场服务中心损失（已另案处理）。2013年9月18日，莫清萍提起诉讼，请求人民法院确认慈利县市场服务中心与湖南梅尼超市股份有限公司签订的溇澧市场租赁协议无效；判令慈利县市场服务中心返还莫清萍押金1000元；慈利县市场服务中心将溇澧市场一楼83号摊位继续出租给莫清萍。原判认为，根据双方当事人的争议焦点，结合庭审情况，本案焦点归纳为：原告莫清萍等对溇澧市场整体招租项目是否享有优先承租权？优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。对优先承租权目前法律没有明确规定。本案中，慈利县市场服务中心与莫清萍在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》不违背法律的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应依约全面履行该合同。该合同第四条中虽明确约定“合同到期，在同等条件下，（莫清萍享）有优先承租权”，但根据该约定原告莫清萍取得优先承租权的前提为是否具有“同等条件”。根据本案中慈利县市场服务中心设定的出租具体条件来看，原告莫清萍不具备取得优先承租权的下列“同等条件”：第一、承租标的范围悬殊很大，出租人慈利县市场服务中心再次出租的标的为整体房屋，而莫清萍主张承租的标的为局部房屋即溇澧市场一楼83号摊位（面积达不到整体房屋面积的1℅）；第二、承租主体条件不符，招租公告设置的对象为注册资金不少于5000万元的商贸流通企业，而莫清萍作为自然人不具备上述承租主体的条件，故莫清萍缺乏对溇澧市场整体招租项目优先承租权的先决条件。重新出租条件的设定属于出租方的单方权利，整体招租公告在合同法上属慈利县市场服务中心的要约邀请，莫清萍没有在公告的时限内报名竞租，也就是说原告莫清萍针对被告慈利县市场服务中心的邀请未及时发出要约，故原告莫清萍要求继续承租慈利县市场服务中心将溇澧市场一楼83号摊位的诉讼请求，既无法律依据，又无事实依据，不予支持。综上所述，被告慈利县市场服务中心与原告莫清萍签订的《租赁合同》到期之前，市场服务中心就不再续租摊位进行了多次预告。合同到期后，双方的合同即自动终止，在慈利县市场服务中心不同意续签租赁合同的情况下，承租人莫清萍应当搬出溇澧市场，将租赁的经营摊位返还给市场服务中心。租赁期满后，莫清萍拒绝搬出溇澧市场的行为，侵犯了国有资产的所有权和用益物权。租赁期满后，慈利县市场服务中心应退还押金，对莫清萍诉请退还押金1000元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《城市房屋租赁管理办法》第十条及《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（四）项之规定，判决：一、被告慈利县市场服务中心返还原告莫清萍押金1000元，限在本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告莫清萍的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原、被告各自负担25元。上诉人莫清萍不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审程序严重违法。（1）上诉人反诉要求撤销湖南梅尼超市股份有限公司与被上诉人签订的租赁合同，原审违法驳回上诉人追加第三人湖南梅尼超市股份有限公司的申请，遗漏当事人；（2）原审阻止上诉人进行法庭辩论，剥夺上诉人最后陈述的权利；（3）对上诉人申请调取的证据与本案是否具有关联性进行审查，超越了法律授权，属于滥用司法裁决权。2、原审认定基本事实不清。（1）原审未明确上诉人依法享有的优先承租权没有实现的原因；（2）被上诉人单方设定的招租条件中，只有投标前缴纳3000万元保证金的条件合理，但原审对该保证金是否专款专用的事实认定不清；（3）被上诉人设定竞租保证金3000万元属于恶意排斥上诉人参与竞租。请求二审法院撤销原判决第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人慈利县市场服务中心辩称：1、依照法律规定，湖南梅尼超市股份有限公司不是必须参加本案诉讼的当事人；2、原审没有剥夺上诉人的诉讼权利，上诉人在一审辩论终结后的最后陈述阶段要求辩论不符合法律规定；3、上诉人在原审中申请调取的证据与本案无关；4、被上诉人设定的公开招租条件合理，上诉人不符合续租的条件；5、上诉人未进行竞租报名，丧失了有限承租权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人莫清萍在二审中提交了《申请续签租赁合同的报告》、《个体户自愿以湖南梅尼超市股份有限公司双倍的租金承租溇澧市场的申请报告》各一份，拟证明包括莫清萍在内的溇澧市场原承租户愿意以优于湖南梅尼超市股份有限公司的条件下对溇澧市场进行整体承租。被上诉人慈利县市场服务中心在二审中未向本院提交新的证据。被上诉人慈利县市场服务中心认为上诉人莫清萍提交的两份报告系伪造的，不属于二审中新的证据。本院经审查认为，上诉人莫清萍提交的两份报告均不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳。本院二审查明，本案系莫清萍就慈利县市场服务中心2013年4月8日的起诉提出的反诉。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、原判决是否严重违反法定程序；2、被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人莫清萍的优先承租权。关于原判决是否严重违反法定程序的问题。2013年4月8日，慈利县市场服务中心向原审法院提起诉讼，要求判令莫清萍停止侵权，撤出慈利县溇澧市场并赔偿损失。莫清萍在该案审理过程中提起反诉（即本案诉讼），原审以莫清萍的反诉不是在法定期限内提出为由驳回其起诉。本院认为原审不予受理莫清萍反诉的理由不能成立，指令原审法院对本案进行审理。虽然原审对慈利县市场服务中心起诉莫清萍的本诉及本案分别作出判决，但本案在法律程序上仍然属于莫清萍就慈利县市场服务中心的本诉所提起的反诉。法律意义上的反诉，是指在一个已经开始的民事诉讼（即本诉）程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。反诉基于本诉而产生，必须针对本诉的原告提起，而不能对原告以外其他人提起。莫清萍在与慈利县市场服务中心的本诉纠纷中提起反诉，本诉的原告仅为慈利县市场服务中心一方。湖南梅尼超市股份有限公司并不是本诉中的一方当事人，无需参加作为反诉的本案之中。因此，原审驳回莫清萍要求追加湖南梅尼超市股份有限公司第三人的申请符合法律规定，本案未遗漏必须参加诉讼的当事人。原审法院在庭审中组织双方当事人进行了法庭辩论，并征询了双方的最后意见，不存在阻止莫清萍进行法庭辩论，剥夺其陈述最后意见权利的情形。莫清萍在原审中申请原审法院调取慈利县市场服务中心的银行账目，拟证明公开招租公告要求3000万元竞租保证金的目的系故意排除上诉人的竞标，湖南梅尼超市股份有限公司支付的3000万元未遵循专款专用的原则。上诉人对招标程序有异议，可依法依规向有关招标管理部门投诉，而不属于本案审查的范围，故原审未依据上诉人的申请调查证据并无不当。因此，原判决并未严重违反法定程序。关于被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人莫清萍的优先承租权的问题。慈利县市场服务中心作为本案诉争门面的合法权利人，依法对该门面享有在权利范围内占有、使用、收益、处分的权利。莫清萍与慈利县市场服务中心签订的租赁合同，在合同期限内取得了诉争门面的占有、使用和收益权。虽然合同约定租赁期满后，上诉人在同等条件下有优先承租权，但该约定并不能限制权利人慈利县市场服务中心对诉争门面的合理处分。慈利县市场服务中心在租赁合同到期后，将包括本案诉争门面在内的溇澧市场整体出租，并设定承租人为注册资本不少于5000万元的商贸流通企业、报名时须足额支付3000万元保证金等招租的具体条件，不违反法律规定和合同约定，是对其权利的正当行使。莫清萍不符合慈利县市场服务中心的招标承租条件，不具有实现优先承租权的基础，其要求继续承租诉争门面于法无据。因此，莫清萍认为原审未明确其依法享有的优先承租权没有实现的原因，原审对3000万元保证金是否专款专用的事实认定不清，慈利县市场服务中心设定竞租保证金3000万元属于恶意排斥莫清萍参与竞租的主张于法无据，慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为并未损害上诉人的优先承租权。综上，上诉人莫清萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人莫清萍负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  田洪山代理审判员  张 晓代理审判员  盖景阳二〇一四年八月十九日书 记 员  向思丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。