河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2014）林民初重字第3号原告马保明，男，1962年11月10日出生，汉族，住林州市。委托代理人崔国强，男，汉族，林州市。被告白长生，男，1968年8月20日出生，汉族，住林州市。委托代理人万力维，河南新天河律师事务所律师。被告武红霞，女，1961年4月15日生，汉族，住林州市，系被告白长生之妻。被告白东方，男，1995年5月30日生，汉族，住林州市。系被告白长生之子。第三人王秋生，男，1963年8月18日出生，汉族，住林州市。原告马保明诉被告白长生、武红霞、白东方及第三人王秋生租赁合同纠纷一案，本院于2011年12月23日作出（2011）林民初字第1049号民事判决书，判决被告白长生返还原告转让费45476.71元，被告白长生、武红霞、白东方不服该判决，提起上诉，安阳市中级人民法院于2013年12月25日作出（2013）安中民一终字第444号民事裁定书，裁定撤销本院（2011）林民初字第1049号民事判决，发回本院重审。本院重审时，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马保明及委托代理人崔国强、被告白长生及委托代理人万力维、第三人王秋生均到庭参加了诉讼，被告武红霞、白东方经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马保明诉称，原告于2004年在工地摔伤丧失劳动能力，迫切需要一个力所能及的工作生活下去。2011年2月的一天，原告与妻子在街上闲逛，偶遇被告白长生、武红霞，被告表达了想转让其经营的太行路妈咪宝贝内衣店的意图，原告打听了相关细节，被告看原告有意便极力劝原告接手，说生意是如何的好，因原告妻子与被告武红霞系姨姊妹关系，原告便相信了他，达成口头转让协议。原告交付被告55000元（原审庭审时原告言系笔误变更为51000元）作为转让费，后被告白长生才让白东方给我出具了转让费收据。接店后，原告陆续进货50000余元。不料2011年6月1日，第三人王秋生通知原告立即腾房，并带人将店内物品扔到街上，至此原告才知道第三人王秋生才是太行路妈咪宝贝内衣店房屋所有权人。据王秋生所说，其早已将不同意转租的意思告知被告。被告在与原告签订口头协议时隐瞒真相，构成了欺诈，另原告尚有价值15681元的货物未出售完毕。现依法请求：1、判决撤销原、被告之间的转让合同；2、被告返还原告转让费55000元。3、判决被告赔偿原告损失15681元。被告白长生、武红霞、白东方辩称，被告实际只收了原告51000元，其中剩余货物折价45000元，2011年2月25日至2011年5月30日的房租6000元，并且被告在签订口头协议的时候已经将房租于2011年5月30日到期的事实告知了原告，被告也在2011年2月份转租之前跟房屋所有人即第三人王秋生商议此事，当时王秋生说，被告可以一直占用下去，若被告不再占用，王秋生欲交予其女儿占用。原告是完全民事行为能力人，原、被告双方签订的口头协议系原、被告双方的真实意思表示，被告没有欺诈原告，不同意撤销原、被告签订的口头协议，亦不存在返还房租和货款51000元及赔偿损失的可能。第三人白长生述称，第三人是在2004年春天将位于太行路妈咪宝贝内衣店房屋租与被告白长生的，房租到期日为每年的5月30日，2011年房租是21000元。被告白长生曾与第三人商议转租一事，第三人告知被告，若被告占用可以一直占用下去，若被告不占用，我女儿没有事让她去做生意。白长生说还丢了点货怎么办，或者让其妻子在门口看着卖完，或者让我女儿接下。2011年初白长生又说想把房子转出去，我说你想转就转吧，但是2011年5月30日我就要收回。大概2、3月份我见到原告妻子在扫雪，就跟她说5月30日到期我可要收回房子让女儿去做生意，4月份我又跟原告说过。让原告该找地方找地方，后来原告又找到商务局局长李茂生及服务公司经理说情，后又找到我家。我说我女儿没有事想让她去占地方做生意。2011年5月1日又说让原告腾房子，其没有腾。到6月1日把原告东西都搬出去了。店在林州剧院对面，我是承包的服务公司的。我与被告之间有协议来着，只是好多年找不到了。原、被告之间的转让没有经过我，具体怎么协商不知道。被告白长生将店转让给原告一事第三人不知情。现第三人不同意转租，并与2011年6月1日将室内物品清出。经审理查明，本案租赁房屋妈咪宝贝内衣店一间，位于林州市××路电影院对面，该房屋所有人为林州市商务局饮食服务公司，第三人王秋生系该公司员工，为了职工的就业安置，公司将该房屋租赁给第三人王秋生使用并允许其转租。2004年春天第三人王秋生将该房屋出租给被告白长生，白长生系个体工商户，办有营业执照，是该店业主，租期为每年的5月30日，2011年的房租为21000元已付。白长生一直租赁该房屋至2011年年初，由于其他事情需要打理，便向第三人王秋生提出，想把房子转租出去。王秋生告知白长生，你想转就转，但是2011年5月30日我就要收回租赁房屋，因为我女儿在家闲着没事，为给她找事做，让她经营该店。2011年2月某天，被告白长生和原告马保明（××）得成口头转让协议，协议约定，从2011年2月25日开始，被告白长生将该店经营权转让给原告，原告交付被告51000元作为转让费和剩余货物价款。同日，被告白东方以收款人白长生的名义为原告马保明出具收款条55000元整，一审庭审时，原告称打条时写错了，转让款为51000元，因此变更诉讼请求，要求被告返还原告转让费51000元。被告转租时，未经第三人王秋生同意。2011年6月1日，第三人王秋生以不同意转租要收回租赁房屋为由，将原告所租房屋内的物品腾空时，双方发生矛盾生气并报警，林州市公安局振林派出所接处警并告知双方系房屋租赁纠纷，可到法院诉讼。原告马保明原审时陈述51000元转让费中，包括大约10000元衣物款、一年的房屋租金和店铺转让费。被告白长生辩称51000元转让费中包括三个月房租每月2000元、货物款45000元。重审时原告马保明陈述转让费共计55000元，包括货物款4000元、房租和转让费为51000元。被告白长生辩称货物款为45000元，其他为房租。但双方均未提供证据。上述事实，有原告马保明向本庭提供的被告白长生的个体工商户营业执照、税务登记证、被告向原告出具的收到条、林州市公安局振林派出所接处警登记表、残疾证、低保证、王秋生的笔录及原被告和第三人当庭陈述等证据予以证实，所有证据经质证、认证，均可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案系转租合同纠纷，按照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。本案中，被告白长生将租赁的店铺转让原告马保明，出租人王秋生并不知情，更未书面同意，故转租合同应予撤销。出租人可以解除租赁合同并收回房屋。关于51000元费用中都包含那几项费用。原审双方认可包含衣物款、房租和转让费。但具体各包含多少，原被告双方均未能提供有效证据。自2011年2月25日起原告付款后开始经营至2011年5月31日止的店铺租金应为21000元÷365天×96天≈5523元；原审时，原告认可衣物款大约10000元，系原告自认证据，本院予以采纳，剩余51000－5523－10000＝35477元则为转让费，因为收据中未注明都具体包括什么费用，被告白长生应承担对自己不利的后果。按照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告白长生在未经出租人书面同意的情况下将店铺转租，违背租赁合同中关于转租的规定，应承担返还原告除租赁费和衣物款外的转让费35477元。原告马保明也应当在租赁店铺前充分了解要租赁的房屋是否已经到期、租期还剩多长、租赁费用如何给付、出租人是否知晓等基本情况，不能盲目草率予以承租，以免受到影响造成不必要的损失，且出租人王秋生已几次告知原告6月1日租期到要收回租赁店铺，原告应考虑到租期较短，提前早作准备，且衣物仍然存在，不能算作其实际损失，故原告陈述要求被告赔偿店铺到期后未买完的剩余衣物损失15681元，本院不予支持。被告白长生辩称衣物款为45000元，其他为租金，没有转让费，但不能提交证据证明，且收取转让费已成为大多数商铺转让过程中的一种惯例，故本院不予采纳。白长生是个体工商户，办有营业执照，系该店铺的实际经营者，是和原告达成转租协议的相对权利义务人，被告武红霞、白东方只是白长生的家庭成员，本案中不再承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《城市房屋租赁管理办法》第三条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告马保明和被告白长生之间关于转让太行路妈咪宝贝内衣店的的口头转让协议；二、被告白长生于本判决生效后十日内返还原告转让费35477元。三、驳回原告马保明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元，由原告负担880元，被告白长生负担687元。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  冯相庆人民陪审员  宋洋亿人民陪审员  牛军民二〇一四年八月二十一日书 记 员  郭小明