温州市中级人民法院诉讼文书拟稿纸案号（2010）浙温民终字第1747号密级签发：审核：会签拟稿人××××年××月××日诉 讼 文 民 事 判 决 书书标题浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2010）浙温民终字第1747号上诉人（原审被告、反诉原告）陈某某。上诉人（原审被告、反诉原告）郑甲。二位上诉人的委托代理人江某某、郑乙。被上诉人（原审原告、反诉被告）傅某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）张某某。二位被上诉人的委托代理人吴某某。上诉人陈某某、郑甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，原告傅某某与原告张某某系夫妻关系，被告陈某某与被告郑甲系夫妻关系。1999年5月，被告陈某某的前妻林某某从金华万通房地产开发有限公司预购取得丰某某松某13幢202室房屋。2001年2月28日，陈某某与林某某离婚，约定上述房屋归陈某某所有，由其子女陈环环、陈潇继承。2005年12月温州市房产管理局向被告陈某某颁发了上述房屋所有权证。2006年10月，温州市人民政府向被告陈某某颁发了上述房屋的国有土地使用权证。2008年11月12日，原告张某某得知俩被告有坐落温州市丰某某松某13幢202室房屋要出卖，即向被告陈某某、郑甲的代理人陈某支付了购房定金5万元。同年11月15日，原告张某某（作为乙方）与被告陈某某、郑甲（作为甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：甲方有坐落温州市丰某某松某13幢202室私房一套，计建筑面积116.56平方米，总房价110万元；立本协议之日，乙方即付购房定金5万元，其余房款乙方保证于2008年11月30日前全数付清，否则作自动放弃论处；甲方保证在乙方付款之前将该房全部腾空，在付款同时甲方所立房屋卖尽契约随同该房有关产权证及钥匙一并交乙方收管；该房出卖后，乙方办理产权过户手续，凡与发放产权证书有关事宜，甲方应主动无偿配合乙方到场办理。同日，两原告与两被告又签订了一份《房屋买卖合同》，合同对涉案房屋的价款作了约定（该约定同《房屋买卖协议书》），但未对付款时间作出约定。同年11月30日，原、被告一起前往温州市房屋交易产权登记管某某心办理涉案房屋的所有权过户手续，产权交易中心告知当事人，被告陈某某的上述房屋曾记载由其子女继承，故没有给予办理过户登记手续。2009年1月6日，俩被告将涉案房屋买卖事宜委托给陈某办理，并在山东省济南市鲁源公证处办理公证手续。2009年2月11日，陈某与俩原告一起向温州市房屋交易产权登记管某某心申请涉案房屋转移登记，该中心收取了相关材料后，向俩原告出具了一份收件收据。次日，原告张某某出具一份承诺书，承诺于本月底前交付给被告45万元，余款待原告把房屋抵押银行，用贷款付给被告。被告将涉案房屋交付给原告占有、使用。同年2月18日，温州市房屋交易产权登记管某某心以涉案房屋所有权受限为由，作出《关于丰某某13幢202室房屋不予登记的通知》，并告知了原、被告。同年4月15日，被告陈某某向本院提起行政诉讼，要求撤销上述不予登记的通知，责令温州市房产管理局限期办理产权转移登记。本院于2009年11月11日作出行政判决书，判决：撤销《关于丰某某13幢202室房屋不予登记的通知》，责令温州市房产管理局对陈某某和张某某、傅某某的申请重新作出处理决定。该行政判决书已经生效。后原告要求被告办理涉案房屋的所有权过户手续，被告则要求原告在合同约定的房价基础上加价，双方未能就加价的金额协商一致，原告遂向法院提起诉讼。原判认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且系当事人真实意思表示，依法确认为合法有效的合同。该合同对当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。协议虽约定于2008年11月30日前付清全部房款，否则作自动放弃论处。但当时房屋交易中心告知双方不能办理产权过户手续，原告没有按约支付房款，不能视为原告违约，可以作为解除合同的理由。况且，后被告将涉案房屋交付给原告占有、使用，说明双方均希望继续履行合同。该院作出的行政判决书生效后，说明履行原、被告签订的合同已经没有障碍，现原告要求被告协助办理涉案房屋的所有权和土地使用权的过户手续，合法有据，应予支持。原告应当向被告支付剩余房款，考虑到原告早已占有了该房屋，又仅仅只支付了5万元定金，故原告应向被告支付2008年11月30日开始的利息。被告称原告在行政判决书生效后，仍拒绝支付房款，没有事实依据，不予采信。被告要求解除合同、要求原告赔偿损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张某某与被告（反诉原告）陈某某、郑甲签订的《房屋买卖协议书》合法、有效；二、被告（反诉原告）陈某某、郑甲于判决生效之日起15日内协助原告（反诉被告）傅某某、张某某办理坐落温州市鹿城区丰某某松某13幢202室房屋的所有权及土地使用权的过户手续；同时，原告（反诉被告）傅某某、张某某向被告（反诉原告）陈某某、郑甲支付房款105万元及利息（本金按105万元，利率按中国人民银行同期贷款利率，从2008年11月30日开始计算至付清全部房款时止）；三、驳回被告（反诉原告）陈某某、郑甲的反诉请求。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费17400元，减半收取8700元，反诉受理费8919元，由被告（反诉原告）陈某某、郑甲负担。宣判后，陈某某、郑甲不服原审判决，提起上诉称：一、原判认定事实错误。原判认定“2008年11月30日原、被告一起前往产权交易中心办理过户手续，产权交易中心告知当事人，诉争房屋曾记载其子女继承，故没有给予办理过户登记手续”与事实不符，并不存在该事实，双方只有在2009年2月11日一起前往产权交易中心提交相关过户申请材料并被接收，原判据此认定被上诉人没有按约支付房款不能视为违约错误。被上诉人未在约定时间2008年11月30日前付清全部房款，经上诉人多次催促，均未付款，只是在2009年2月12日出具了一份《关于房屋买卖有关事宜》，单方变更了付款方式，但之后仍未按其承诺时间付款，双方在2009年2月12日前并不知道产权交易手续存在障碍。被上诉人不履行合同约定付款义务，构成根本违约，双方签订的合同应视为自动解除。二、原判程序错误。被上诉人要求确认双方签订的房屋买卖合同有效，原判却确认《房屋买卖协议书》合法有效，判非所诉，违反了不告不理原则。三、上诉人通过行政诉讼消除了产权过户手续障碍之后，被上诉人仍不能付清购房款，致使上诉人获取房款的合同目的无法实现。被上诉人故意拖延支付房款，在此期间仅在温州就购置七处房产。现在距合同签订已两年多，诉争房屋价格已涨至两倍多，被上诉人仍要求以当时的房价履行合同，对上诉人极不公平。依照公平原则，根据担保法规定，亦应准许解除合同。请求二审法院撤销原判，依法改判解除双方签订的《房屋买卖协议书》，上诉人同意双倍返还定金。被上诉人傅某某、张某某辩称：双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人亦无异议。上诉人诉称可以解除合同的唯一法定理由是被上诉人不能付清房款，构成根本违约，致使其获取房款的合同目的无法实现，该理由不能成立。双方存在三次到房管部门办理过户手续的事实，2008年11月30日被上诉人已经准备好房款，由于房管部门拒收了过户材料，致使房款没有支付，2009年2月11日，交易中心已经收件了，于是被上诉人写了这张《关于房屋买卖有关事宜》的字条，承诺付款，后又说不能过户，上诉人再次保证房屋过户，同意待房屋过户手续办理完毕之后支付房款。待行政诉讼终结后，上诉人就找借口拒绝过户，上述事实有大量人证、物证证明，原判予以认定正确。根据《合同法》第九十六条规定，假如上诉人要解除合同也应当书面通知被上诉人。因此不管从诚实信用原则，还是维护市场交易公平、安全和稳定来讲，上诉人要求解除合同都无道理。上诉人在二审提交证据用来证明被上诉人系炒房者，与本案没有关联性，也不能证明待证事实。原判判令被上诉人按银行同期货款利率支付利息已经体现公平原则，请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人提供下列证据：1、房某某属登记信息查询证明；2、温甲（2010）47、62号文件；3、诉争地区2010年7月份房屋买卖成交协议书；4、《温乙报》和《温州都市报》2008年11月份和2010年11月份房产信息，以证明诉争区域房价从2008年11月每平方米1万元左右涨至2010年11月份的每平方米23000元左右。上述证据经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被上诉人对上述证据真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审核双方当事人在原审提供的证据，本院除对原判认定的“同年11月30日，原、被告一起前往温州市房屋交易产权登记管某某心办理涉案房屋的所有权过户手续，产权交易中心告知当事人，上述房屋曾记载由其子女继承，故没有给予办理过户登记手续”一节事实，因证据不足不予确认外，对原判认定的其他事实本院予以确认。本案在二审期间，经本院主持调解，当事人未能达成协议。本院认为，根据民事诉讼的“谁主张，谁举证”证据原则，当事人对自己的诉讼主张有义务提供证据予以证明。本案当事人于2008年11月15日签订的《房屋买卖协议书》明确约定，被上诉人应在2008年11月30日之前付清全部房款，否则作自动放弃论处，协议对何时去房产交易中心办理过户手续并无具体约定。被上诉人现在主张其已在2008年11月30日前准备好了所有房款，是因为当日去房产交易中心办理过户手续时、房产交易中心告知诉争房屋存在手续障碍拒收过户申请才没有支付房款。在上诉人否认存在该事实的情况下，被上诉人应该对该主张提供证据予以证实，但被上诉人仅提供一名证人证言，该证人又系被上诉人同事，显然不足以证明其主张。而原审案卷中的行政判决书等证据，也均无记载该节事实。且被上诉人的该主张与房产交易中心于2009年2月11日受理过户申请自相矛盾。因此，本院认为被上诉人未能提供足够证据证明其未按约定支付房款有正当理由。退一步讲，就按被上诉人称在2008年11月30日已经知道诉争房屋存在过户手续障碍，那么其在已经知道该手续障碍的情况下，于2009年2月12日向上诉人出具承诺书，该承诺虽然单方改变了买卖协议约定的付款方式，但被上诉人后又以相同理由不履行自己的承诺，被上诉人的拒付房款行为显然构成了违约。诉争房屋虽曾一度因房管部门对相关法律事实认识误区，不能及时办理过户手续，但这并不能成为被上诉人再三违反约定不履行付款义务的理由。被上诉人违约在先，上诉人依据合同法的规定，请求解除合同，理由正当，应予准许。原判认定存在2008年11月30日递交交易手续被拒事实，证据不足，据此认定被上诉人未按约支付房款不能视为违约，理由不足。另，合同签订至今已时逾两年多，诉争房屋市场价格已几倍上涨，被上诉人仅以支付不到房款百分之五的定金主张按原协议价格继续履行合同，取得诉争房屋，显然有失公平。从现有证据证明，被上诉人在未支付诉争房款同时，于2009年1月－7月间仅在温州市区就陆续购进7处房产，其并未丧失机会成本。上诉人仅收取五万元定金情况下，不管从《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条规定“收受定金一方可以双倍返还定金为代价解除合同”还是温州房屋市场交易习惯，上诉人请求解除合同，均应予以支持。原判判令继续履行合同错误，二审予以纠正。上诉人在二审期间表示同意按《担保法》规定，双倍返还定金，属于对自己权利的处分，本院予以准许。另上诉人本次诉讼未主张直接返还房屋，当事人可另行处理。综上，原审部分事实认定错误，导致法律适用错误，二审依法予以改判。上诉人的上诉主张，理由充分，本院予以支持。被上诉人的原审诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1332号民事判决；二、解除上诉人陈某某、郑甲与被上诉人张某某于2008年11月15日签订的《房屋买卖协议书》；三、上诉人陈某某、郑甲于本判决生效后十日内双倍返还被上诉人张某某定金10万元；四、驳回被上诉人傅某某、张某某的诉讼请求。一审本诉、反诉受理费各14700元均减半收取7350元，共计14700元；二审受理费14700元，均由被上诉人傅某某、张某某负担。本判决为终审判决。审判长戴真审判员李晓光审判员郑明岳二〇一一年一月二十六日书记员胡天彬