广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2144号上诉人（原审原告）广州市中庸房地产有限公司（下简称中庸地产公司）。法定代表人林秋龙，职务副总经理。委托代理人张爽、陈俊杰，均为广东大钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林卫全，男，1968年8月31日出生，汉族。委托代理人陈玉儿，女。上诉人广州市中庸房地产有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中庸地产公司在原审诉称，2008年12月31日，被告与原告签订《广州市房屋租赁合同》，承租原告位于广州市越秀区珠光路仓前直街14号202房，租赁期限由2009年1月1日起至2009年12月31日止。该合同租赁期限届满后，被告仍继续使用前述房产，但一直拖欠租金。现原告欲解除与被告的租赁关系，收回上述房产，故请求法院判令：解除原告与被告的租赁关系，被告立即将广州市越秀区珠光路仓前直街14号202房腾空交还原告。林卫全在原审辩称，我想继续承租房屋，不想与原告解除租赁关系。我是公房承租户，从1996年回迁后一直在涉案房屋居住，我在广州市没有其他住房，没有搬迁去向。原审法院经审理查明，原告在改制前原称为广州市建设发展公司，性质为国有。广州市越秀区珠光路仓前直街14号202房，建筑面积37.46平方米，登记的所有权人为原告。该房屋是广州市建设发展公司兴建的回迁房，被告户因回迁安置而于1996年入住该房屋至今。2008年12月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告同意将坐落在越秀区珠光路仓前直街14号202房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用面积）面积27.29平方米，租赁期限从2009年1月1日至2009年12月31日，月租金187.10元等。至本案2011年3月9日开庭前，被告已按原合同约定的租金标准向原告交纳租金至2009年6月。被告陈述，因原告称暂缓收租，故之后的租金没有支付，但被告随时同意交纳2009年7月以后的租金。原告表示同意按照原合同标准收取2009年7月以后的租金，但坚持本案诉讼请求。2011年3月14日，被告向原告交纳了2009年7月至2011年3月的租金3929.1元。本案原审审理过程中，被告陈述涉案房屋现由被告本人及妻子陈玉儿、女儿林倩欣三人共同居住；涉讼房屋为被告一家唯一住房，被告家庭没有享受过福利分房等政策。另，原告表示，如法院判决给予被告户一定的暂住期或过渡期，则该期间的房屋租金不需在本案中一并处理，由双方另行协商解决。原审法院认为，被告属公房回迁户入住涉案房屋，原告是拆迁单位--广州市建设发展公司改制后的主体，因此原告对房屋的历史情况应当是了解的，故原、被告之间是基于回迁安置这一历史原因而形成的租赁合同关系。虽然原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限已经届满，但鉴于被告户因回迁安置这一历史原因而入住涉案房屋且目前并无搬迁去向，不具备立即将房屋交回原告的条件，故涉讼房屋应继续给被告户暂住一段时间为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条之规定，原审法院判决如下：一、被告林卫全户可以自本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区珠光路仓前直街14号202房，为期两年。二、驳回原告广州市中庸房地产有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预付），由原告负担25元、被告负担25元。一审判决后，中庸地产公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决被上诉人暂住涉案房屋两年没有任何法律依据，也未对两年后被上诉人是否应当交还房屋做出判决，对上诉人明显不公，严重损害了上诉人的合法权益。1、上诉人一审的诉讼请求为解除与被上诉人的租赁关系及要求被上诉人腾空交还房屋。一审法院只判决被上诉人暂住涉案房屋两年，而对两年后被上诉人是否应当腾空交还房屋只字未提。一审法院的判决导致上诉人与被上诉人在两年后再行诉讼解决。2、一审法院依据《民法通则》第四条、《合同法》第五条等公平原则判决被上诉人可以在涉案房屋暂住两年本身就是对法律公平性的严重歪曲理解。《中华人民共和国宪法》第二十二条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”上诉人作为私有企业、涉案房屋的产权人，能自由处分私有财产二、被上诉人就算属公房户，按照当时法律，租赁期满，被上诉人也应当返还房屋。根据2001年10月26日废止的《城市公有房屋管理规定》第二十七条：租赁期满后，承租人应当返还房屋。就算被上诉人家庭经济状况比较困难，其应当向建设住房保障部门提交申请，要求政府按照《廉租住房保障办法》及《广州市城市廉租住房保障制度实施办法》的规定为其解决住房问题，而不应当将这种社会责任转嫁到私有企业，被上诉人在与上诉人签订的租赁合同期满后，理应返还该房屋，不应继续占有、使用上诉人的私有财产。三、按照《合同法》第232条规定，上诉人有权随时解除合同。《合同法》第232条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。本案中，上诉人与被上诉人的租赁期间届满，双方并无续订租赁合同，租赁期限已转为不定期，上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，有权随时解除合同，要求被上诉人交还房屋。四、一审法院做出被上诉人暂住涉案房屋两年但未明确被上诉人在暂住期应支付房屋使用费的标准的判决，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院未明确被上诉人在暂住涉案房屋期间应支付房屋使用费的标准，而认为应由双方友好协商，但上诉人与被上诉人之间已存在异议，明显已无法自行协商，因此，被上诉人只要以无法协商为由就可以堂而皇之地拒缴房屋使用费，这一判决实际导致上诉人无法收费，严重损害了上诉人的合法权益，不具有可操作性，且上诉人认为，根据公平合理的法律原则，暂住期间，被上诉人应当按照涉案房屋所在地市场价格的租金标准向上诉人支付房屋使用费。另，原审认定被上诉人因回迁安置而入住至今没有足够的证据。故请求撤销一审判决，依法改判。林卫全答辩称不服原审判决，但没有提起上诉。二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。另查，林卫全在原审中提交了林雪梅于1996年1月31日向中庸地产公司交纳的押金、余泥排放费、防盗网费等的收据，林卫全主张林雪梅是其姐姐，另林卫全还提供了《广州市房屋租赁合同》证明其于2002年与中庸地产公司签订了租赁合同。本院认为，本案争议焦点在于事实认定及权益保护问题。首先，关于事实问题，上诉人中庸地产公司对上诉人林卫全一直居住在涉案房屋并长期以公房标准向其改制前身企业交付租金并无异议，在上诉人林卫全提交拆迁安置的相关证据，而其有条件提供相应证据进行核对的情况下，未能配合法院调查，原审法院采信上诉人林卫全关于拆迁安置关系的陈述，并无不当，对上诉人中庸地产公司的相关上诉理由，本院不予采纳。其次，关于权益保护问题。应当指出，“公租房”是原国有企业对社会福利责任进行分担的形式之一，有其特定的历史成因，对此既要发展性看待，同时也要予以合理的尊重。原审查明，上诉人中庸地产公司是广州市建设发展公司改制企业，上诉人中庸公司亦确认其改制前身的国有企业性质，但认为其现为私有企业，其房屋所有权应予充分保护。另一方面，上诉人中庸公司虽然已经改制，不属国有性质，但在没有相应解决方案的情况下不应以改制为由断然推卸其原有的社会福利分担责任。考虑到被上诉人实际困难现可通过向政府相关部门申请救济的途径解决，原审法院给予两年的舒缓时间是恰当的。至于暂住期间房屋使用费的问题，因上诉人中庸地产公司在原审期间明确表示不需在本案中处理，原审根据当事人处分原则，不予以判决并无不妥，上诉人中庸地产公司可另行法律途径主张。据此，上诉人中庸地产公司的上诉理由不成立，审查原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确、处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市中庸房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  姚伟华代理审判员  张 怡二〇一一年七月××日书 记 员  蔡 峰