河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2014)金民二初字第4329号原告徐记红，女，汉族，1974年1月1日出生，住河南省安阳县。委托代理人郑建文，河南钰琢洋诚律师事务所律师。被告王永庆，男，汉族，1973年8月29日出生，住河南省安阳县。委托代理人闫立明，河南金太行律师事务所律师。原告徐记红（以下简称原告）诉被告王永庆（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑建文，被告委托代理人闫立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方原系夫妻关系，2011年双方协议离婚，根据双方离婚协议，原告名下的位于郑州市金水区××、××东52（金座）号楼1单元1层102，购房合同号：10672855；金水区北环××、××东52（金座）号楼1单元1层101，购房合同号：10672850，房屋面积共3425.58平方米的房产归原告经营管理。原、被告双方离婚后就上述房屋于2011年9月签订房屋租赁协议，原告将上述房屋租赁与被告使用。约定每年租金216.67万元，按月支付，被告应于每月5日前向原告一次性支付该月租金。双方同时约定，如被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向原告交付违约金。现被告无故拒绝按照合同约定向原告支付房屋租金。被告的行为侵犯了原告的合法权益，根据民事诉讼法一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令1、被告向原告支付房屋租金180558元；2、被告按照合同约定向原告支付违约金180558元（自2014年6月5日计算至2014年6月25日）。3、诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，举证如下：第一组证据：证据1、房屋租赁协议一份，证明内容：被告租赁原告房屋的事实，证明目的：被告应当按照约定履行交付租金的义务。第二组证据：证据2、购房合同两份；证据3、离婚协议书一份；证据4、财产分配清单一份，证明内容：原被告双方就财产分配进行了约定，证明目的：原告对所出租房屋拥有合法物权。被告质证：1、对所有证据真实性均无异议，证据一和证据四可显示本案争议的房产的所有权及租赁收益均归婚生子王嘉晨所有；2、证据二显示两处的房产均是按揭付款，向银行借款1000万元，由王永庆承担还款义务，证明该两处房产由王永庆个人购买，故原告不具备本案的主体资格，本案应驳回起诉。被告辩称：一、原告徐记红不具备原告主体资格，应驳回徐记红的起诉。1、该案所争议的租赁费的收取人应是王嘉晨（原、被告婚生子）。王永庆租赁的房产丰庆路52号楼1单元101、102室属王永庆、徐记红于离婚之前所购。双方于离婚时约定，该房产归婚生子王嘉晨所有，房产的收益归王嘉晨。对于本案，享有主张租赁费收益的主体应是王嘉晨。2、该房产系按揭贷款购买，贷有银行借款1000万元，至今王永庆个人仍在偿还过程中。从购买房产的买卖合同关系中，可以明确界定，房产的实际购买人是王永庆，只是以徐记红名义办理相关购买事宜。王永庆边还贷款边支付租金，是基于对婚生子王嘉晨的照顾而为之。徐记红无论在买房产和租赁房产关系中，没有承担任何义务，也不享有任何权利。3、王永庆尽管与徐记红单独签订了房屋租赁合同，但是，合同中写明：愿意把归属王嘉晨名下的房产出租给乙方，房屋收益归王嘉晨所有。这一约定明确一个事实，租赁合同的双方当事人实际应为王嘉晨和王永庆。而徐记红仅是作为王嘉晨的监护人之一进行了签订租赁合同。所以，合同的本质决定了徐记红不属于合同主体。二、答辩人王永庆未向双方约定账户存入租金，不构成违约。王永庆于2011年7月份开始向王嘉晨支付租金，均转入约定账户，并由徐记红保管。但是，徐记红在保管期间，将账户中资金擅自挪作他用，侵害了王嘉晨的合法权益，王永庆作为王嘉晨的监护人之一，为制止徐记红的行为，只得将租金另行保管。王永庆未违约，在本案中，徐记红不具备原告主体资格，应驳回其起诉。被告为支持其答辩意见，举证如下：一、离婚财产分配清单1份，证明本案争议的房产归王嘉晨所有，租赁费由王嘉晨所有。二、按揭还款手续1份，证明王永庆至庭审前仍在偿还该房产借款。证明房产实际购买人系王永庆。系王永庆赠与王嘉晨的财产。三、支付租赁凭证，证明王永庆将租赁费转入徐记红账户。由徐记红代为保管王嘉晨财产。原告质证认为：对于三份证据的真实性、合法性均无异议。该三份证据恰恰能证明原告的诉讼请求，在原告起诉之前，双方均按房屋租赁合同履行义务，被告通过银行转账的方式向原告支付租金，并且按照双方离婚协议的约定履行偿还银行贷款义务。被告的证据不能证明被告的证明目的。经审理查明：2010年9月2日，原告与郑州中方园建设发展股份有限公司（以下简称中方园公司）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买中方园公司开发的位于金水区北环××、××东52（金座）1单元1层101号房屋，该商品房用途为商业服务，建筑面积为2238.75平方米等。同日，原告与中方园公司另签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买中方园公司开发的位于金水区北环××、××东52（金座）1单元1层102号房屋，该商品房用途为商业服务，建筑面积为1186.83平方米等。2011年7月6日原、被告在安阳县民政局协议离婚，在财产分配清单中约定位于金水区北环××、××东××（××）××单元××及金水区××、××东52（金座）1单元1层102号房屋所有权归其婚生子王嘉晨所有，待该预售房抵押合同履行按揭完毕或办理产权证时应将产权证办理在王嘉晨名下。2011年7月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将上述涉案房屋出租给被告，出租房屋面积共3425.58平方米。房屋租赁期为二十年，自2011年9月1日起至2031年8月30日止，房屋每年租金为216.67万元，按月支付。被告应于每月5日前向原告一次性支付该月租金（现金支付或银行即时转账支付）。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向原告交付违约金。合同还约定了其他事项。2014年5月19日，被告通过网银向原告转账117362.07元为涉案房屋偿还贷款，并于同日通过网银转账的方式向原告支付了2014年5月份的房屋租金180556元。另查明：郑州市房产档案馆出具的《郑州市房屋登记簿》显示，位于金水区北环路62号中方园小区西区52号楼1层101号房屋（房屋所有权证号为1401151912）及金水区北环路62号中方园小区西区52号楼1层102号房屋（房屋所有权证号为1401151900）所有权人为原告。2014年6月25日，原告徐记红提起本诉。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同效力本院依法予以确认，应认定原告与被告之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未按照合同约定支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告向原告支付房屋租金180558元，属合理要求，于法有据，应予支持。原告要求被告按照租金的5%支付18.0558万元的违约金，明显已过分高于对原告造成的损失，应当适当减少，应以租金18.0558万元为基数按照银行同期贷款利率四倍计算违约金为宜，故关于原告主张的违约金的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王永庆于本判决生效后10内向原告徐记红支付房屋租金180558元及违约金（违约金以180558元为基数按照银行同期贷款利率四倍计算自2014年6月5日至2014年6月25日。）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6717元，减半收取3358.5元，由原告承担1600元，被告承担1758.5元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  梁瑞娟二〇一四年八月二十八日书记员  张 良