福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2013）城民初字第2328号原告邱雪清，女，1958年12月16日出生，汉族，农民，住所地仙游县。委托代理人陈伟国，福建升恒律师事务所律师。被告翁志伟，男，1955年10月15日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。委托代理人李志海、方春苹，福建律海律师事务所律师。原告邱雪清与被告翁志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序公开开庭进行了审理，发现本案案情较为复杂，争议较大，不宜再适用简易程序审理，故裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告邱雪清及其委托代理人陈伟国、被告翁志伟的委托代理人方春苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱雪清诉称：2004年12月20日，原告与被告签订《房屋转让协议书》一份，约定：1、原告将坐落于莆田市城厢区北磨居委会对面（原工农兵酒楼上面）八至九层楼中楼另加十层的房屋转让给被告，转让价格为人民币88万元；2、原告房屋后面购买的一坎车库以人民币13万元转让给被告；3、原告三层房屋、一坎车库、七件电器以总价人民币103万元转让给被告；4、被告应在协议签订之时首付定金人民币53万元；等等。合同签订后，原告依约履行合同约定的义务，并将房屋及车库和七件电器等物品交付给被告。被告于2004年12月20日向原告出具《欠条》一份，确认尚欠原告购房款人民币五十万元，同时承诺按年利率1%计息。之后，被告再支付给原告购房款人民币20万元，现仍欠原告人民币30万元（其中3万元作为押金约定于房产过户时付清）。该款原告多次要求被告偿还，但被告至今仍未偿还。故请求判令：1、被告立即偿还原告欠款人民币27万元及该款自2004年12月20日起至还清之日止按年利率1%计算的利息；2、诉讼费用由被告负担。被告翁志伟辩称：一、应确认被告共支付给原告购房款合计人民币75万元的事实。原告对被告提供的三份收条没有异议，则本案被告已支付的购房款金额应为人民币75万元；二、原告诉求偿还购房款27万元，所附条件尚未成就，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、被告购买本案房屋的目的，不仅是为了居住，更重要的是为了取得房产权利凭证。原、被告在协议中明确约定原告应在一年内办理涉诉房产的房产证、土地证，待两证办齐后，被告再付给原告剩下的购房款47万元，另3万待原告将两证过户给被告后再付清，且该款计算利息的期限为一年，超过一年原告无法办理两证，则所欠购房款不计利息。本案付款的前提是原告需先办理两证，但至今原告仍未履行该义务，故本案付款所附条件尚未成就，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不应予以支持。2、被告出具给原告的《欠条》系《房屋转让协议》的附件，其内容应依据协议内容进行认定。3、2005年1月11日，原告向被告提出可以马上办证但缺乏办证费用，要求被告提前给付，被告即再支付了22万元购房款。4、依据《合同法》第六十七条之规定，本案原告尚未履行办证义务，被告有权拒绝支付剩余购房款；三、本案如若属单纯的欠款问题，则已超过诉讼时效。本案欠条出具的时间为2004年12月20日，被告最后一次还款的时间为2005年1月11日，之后原告未再向被告催讨欠款，故本案应自2005年1月11日起计算两年的诉讼时效期间，原告的起诉早已超过诉讼时效。故请求依法驳回原告的诉讼请求。原告邱雪清为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：一、原告身份证明一份，欲证明原告主体适格；二、《房屋转让协议》一份，欲证明原告将讼争房屋及车库、其他财物转让给被告，并约定价格为人民币103万元的事实；三、《欠条》一份，欲证明被告确认尚欠原告购房款人民币50万元的事实；四、《国有土地使用证》一份，欲证明原告对讼争房屋拥有产权。被告翁志伟对原告提供的证据质证认为：对证据一没有异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，协议第四条明确约定“购房款五十万由被告出具欠条给原告，在原告办理房产土地证后给付”且约定办理房产土地两证的时间期限为一年，超过一年无法办理的，所欠购房款则不算利息。对证据三的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议：1、该欠条是基于双方对协议第四条的约定而出具的，计算利息期限应为一年；2、被告在2005年1月11日因原告以将马上办证且缺乏办证费用为由请求被告提前支付22万元，被告也依其要求支付。对证据四国有土地使用权证的真实性没有异议。本院经审查认为，被告对原告提供的四组证据的真实性均无异议，故对该四组证据的真实性本院予以确认。被告翁志伟为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供收条三份，欲证明被告已分三期支付给原告购房款合计人民币75万元的事实。原告邱雪清对被告提供的证据均无异议。本院经审查认为，原告对被告所提供的三份收条均无异议，故对该三份收条的真实性予以确认。在本案审理过程中，被告翁志伟为证明其主张还在本院指定的举证期限内申请证人洪某出庭作证，欲证明原、被告之间房屋买卖协议的约定情况。证人洪某述称：被告系经证人与作为房产中介的案外人佘爱华介绍向原告购买讼争房产，因原告无法一次性将讼争房屋的证件全部转给被告，故双方约定待所有证件齐全后付清剩余的五十万元购房款，且原告曾承诺协议签订一年之内所有证件一定能办齐。被告依约付清第一部分款项后，原告就将讼争房屋交付给被告，现讼争房产也由被告居住使用。原告邱雪清对该证言质证认为：该证人证言可以证实两个事实，一是原告将讼争房屋转让给被告并约定房款为103万元，二是原告已依约将讼争房产交付给被告。证人陈述当时约定若房屋产权证未办理就不付购房余款，此与客观事实不符，在房屋买卖协议中并未约定未办理产权证书就不支付余款。实际上，双方约定的是余款，原告可随时要求被告偿还，且欠条中的年利率1%系笔误，而原告也就按欠条的约定来要求给付，此也说明了原告是通情达理不愿惹事的人。被告翁志伟对该证言质证认为：对证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议。该证人证言可以证实五十万元购房余款的给付条件为原告办理完毕讼争房屋的房产证和土地权证，也可以证实计算所欠购房款利息的期限为一年，原告超过一年未办理完毕讼争房屋证件则不能计算购房余款的利息。本院经审查认为，因原、被告双方除对证人洪某关于五十万元购房余款给付条件的陈述持不同意见外，均认可证人洪某的其他部分证言，故对该证人证言除关于五十万元购房余款给付条件外的其他部分的真实性予以确认。根据上述认定的有效证据，结合庭审情况，本院认定如下事实：2004年12月20日，原告邱雪清与被告翁志伟签订了《房屋转让协议》一份，双方约定：一、原告房屋开发建设用地是市政府拍卖地，建房手续合法完整。坐落在北磨居委会对面、工农兵酒楼上面，八至九层楼中楼另加十层房屋（七层以上独门独户）总面积约416平方米，具体面积以房产证为准。已装修好投入使用。上述房屋包括装修在内以人民币88万元转让给被告；二、装修指固定安装在墙体上不能拆除的，其他没有固定在墙体上可以搬动的，原告无条件要搬走（现状窗帘布原告已答应赠送给被告不包括在内）；三、原告在装修时安装一部分家用电器，此项目不包括房屋装修在内。原告将此部分电器作价处理，作价处理的项目有：科龙立式三匹空调一台、三菱1.5匹空调二台、海尔1.5匹空调一台、日本富士1.5匹空调一台、淋浴房一台、皇明太阳能一台，以上七件共作价人民币2万元转让给被告；四、原告三层房屋、一坎车库、七件电器，共计人民币103万元转让给被告。原、被告双方自签订购房协议时，被告保证首付购房定金人民币53万元，在原告收取被告的购房订金后，被告所欠原告购房款人民币50万元，由被告向原告写下欠条，欠条上必须由原告中介人佘爱华签名担保，被告中介人洪某签名担保才生效，利随本清。办理房产、土地两证的时间限一年，超过一年无法办理的所欠购房款不算利息。本合同签订后原告应在20天内自动搬出，本房屋交予被告使用；五、原告房屋转让给被告后，已办理的自来水入户手续、闭路电视手续、电话等，交房后办理过户手续。用电立户手续还未办理，原告应积极配合被告办理，其立户费用由原告承担；六、原告房屋权属无任何异议，房屋转让后如发现有抵押全部无效。发现其他纠纷一切后果由原告承担等。案外人佘爱华和洪某分别在该协议的甲方中介担保人和乙方中介担保人处签名并捺手印。同日，被告翁志伟出具给原告邱雪清欠条一份，内容为：“兹欠邱雪清购房款人民币伍拾万元，正（其中叁万元作为押金不计利息，待房产、土地证过户时付清）年利息1%利随本清。”案外人佘爱华作为甲方担保人、案外人洪某作为乙方担保人在该欠条上签名捺印。当日，原告邱雪清及案外人郑庆平（系原告之夫，现已故）出具给被告翁志伟收条一份，内容为：“兹收到翁志伟购房款人民币叁拾壹イ万伍仟元正。”并于同日将协议约定的房屋及电器交付给被告使用。同年12月22日及2005年1月11日，原告之夫郑庆平分别出具给被告翁志伟收条一份，内容分别为：“兹收到翁志伟交来购房款人民币贰拾壹イ万伍仟元正。”和“兹收到翁志伟交来购房款人民币贰拾贰イ万元正。（22000000元）”2012年12月24日，原告邱雪清取得讼争房屋的莆国用（2012）字第J11617号《国有土地使用证》，该证记事部分注明：“1、该宗地由莆国用（2012）第J10269号《国有土地使用证》中变更，原证已上报注销。2、该宗地所分摊面积所对应的房屋为第八层、九层、屋面。”之后，原告以被告拒不偿还剩余房款为由于2013年5月23日向本院提起诉讼。因原、被告双方分歧较大，致调解无法达成协议。本院认为，因讼争房屋的第十层产权尚不明晰、合法与否尚未确定，故对原、被告签订的《房屋转让协议》中涉及该第十层的部分，本院暂不处理，原告可待该部分产权明晰、性质明确后，另行主张权利。关于讼争房屋第十层的面积计算，根据现场测量数据以及《中华人民共和国国家标准房产测量规范》第8.1.2条、第8．2．1条第b）项、第d）项、第e）项、第8．2．2条第c）项和第8．2．3条第a）项、第b）项、第d）项、第e）项之规定，讼争房屋的水塔为架空结构、水池为半开放结构并无牢固上盖、阁楼高度仅为1.77米，故均不能计入讼争房屋第十层的建筑面积，该第十层实际面积应为两间房间、一间卫生间、楼梯间的全部面积及前门廊、后走廊面积的一半之总和，具体计为：6.68m×5.43m＋3.47m×1.2m＋1.74m×2.05m＋10.56m×2.05÷2＋0.97m×9.12m÷2=59.2506㎡，该部分分摊房屋价款为59.2506㎡÷416㎡×880000元≈125337.81元，该款应暂从总价中扣除，由原告另行主张权利。依据被告出具给原告的《欠条》的约定，被告应当支付给原告讼争房屋购房余款除押金30000元以外的部分，即1030000元-750000元-30000元=250000元，该款扣减第十层部分的价款125338.81元后，被告还应支付给原告购房余款人民币124661.19元。被告主张协议签订之日起一年内原告无法办理完毕讼争房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，则所欠购房款不计利息，因原、被告双方签订的《房屋转让协议》第四条虽约定：“办理房产、土地两证的时间限一年，超过一年无法办理的所欠购房款不算利息”，但因被告于同日出具给原告的《欠条》中明确载明“兹欠邱雪清购房款人民币伍拾万元，正（其中三万元作为押金不计利息，待房产、土地证过户时付清）年利息1%利随本清。”由此可见，被告所欠的购房款50万元除3万元不计利息外，余款应按年利率1%计息，即现被告尚应支付购房款人民币124661.19元自《房屋转让协议》签订之日起至本判决指定的还款之日止按年利率千分之十计算的利息。被告主张本案付款的前提是原告需先办理两证，但至今原告仍未履行该义务，故本案付款所附条件尚未成就，还主张本案如若属单纯的欠款问题，则已超过诉讼时效，均缺乏依据，本院均不予采信。因此，为维护公民的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：被告翁志伟应于判决生效之日起十日内支付原告邱雪清购房款人民币一十二万四千六百六十一元一角九分及该款自2004年12月20日起至本判决指定的还款之日止按年利率千分之十计算的利息。本案案件受理费人民币3483元，由原告邱雪清负担481元，被告翁志伟负担3002元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  许国珍代理审判员  陈钟颖人民陪审员  谢金龙二〇一四年八月十四日书 记 员  詹 会附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8．2房屋建筑面积测算的有关规定8．2．1计算全部建筑面积的范围a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。8．2．2计算一半建筑面积的范围a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。8．2．3不计算建筑面积的范围a）层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c）房屋之间无上盖的架空通廊。d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。