浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉盐民初字第858号原告（反诉被告）：张凯鸣。委托代理人：吴勇巍、徐凌晶，浙江海赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：海盐磊鑫房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道城东路56号海风苑商业用房。法定代表人：沈昌松，该公司董事长。委托代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。原告张凯鸣与被告海盐磊鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年3月22日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员许云峰于2013年4月26日公开开庭进行了审理，原告张凯鸣及其委托代理人吴勇巍、被告委托代理人刘琳到庭参加诉讼。因被告在举证期限内提起反诉，后本院于2013年6月19日依法裁定转为普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与审判员许云峰、人民陪审员陈生华组成合议庭，并对被告提起的反诉予以受理，合议庭于2013年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张凯鸣及其委托代理人徐凌晶、被告（反诉原告）委托代理人刘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉部分。原告张凯鸣起诉称：2012年10月4日，原告来到被告营业部看房，在被告工作人员的陪同下看中了被告所售楼盘滨海一号小区10幢1203室。由于原告购房未经其丈夫同意，故而十分犹豫，被告工作人员告知该房十分抢手，可以先签合同，并再三向原告保证，按海盐现有相关政策，如果购买人已结婚，未经夫妻双方共同签字的购房合同是不生效的。在这种情况下，原告与被告签订了所谓的购房合同一份，并向被告预付了50000元的预售购房款。甚至在签订合同后，被告工作人员也未将购房合同给予原告一份。后经原告了解，其所订购的滨海一号小区10幢1203室所处的该栋楼房存在严重的质量问题，并要求被告作出解释，被告也未理睬。原告认为，被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立合同，损害了原告的合法权益，理应承担相应责任。据此，原告依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第十条、第十八条、第十九条、第四十条、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条等相关规定，诉请判令：1、撤销原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告双倍返还预付购房款合计100000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告海盐磊鑫房地产开发有限公司答辩称：一、原告诉称“由于原告购房未经其丈夫同意，故而十分犹豫，被告工作人员告知该房十分抢手，可以先签合同，并再三向原告保证，按海盐现有相关政策，如果购买人已结婚，未经夫妻双方共同签字的购房合同是不生效的”的说法与事实不符，被告没有对原告作出任何欺诈，买房与否，完全是由原告自主决定，不存在所谓欺诈的事实。二、原告诉称“其所订购的滨海一号小区10幢1203室所处的该栋楼房存在严重的质量问题”的事实也不存在。涉案房屋可能有质量方面的细微瑕疵，但并不是主体结构质量问题，也不影响原告的居住使用，故不存在所谓的严重质量问题，没有达到要退房的要求。综上，被告认为，房屋买卖合同的签订，完全出于原告的真实意思表示，被告不存在任何的欺诈行为。因此，要求判决驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，举证如下：1、销售不动产统一发票一份，用以证明原告受被告欺骗与被告签订购房合同的事实；2、原告于2013年3月11日发给被告的律师函一份，用以证明原告委托律师发函要求被告承担责任的事实；3、关于滨海一号商品住宅项目质量投诉检测情况的报告一份（复印件），用以证明被告所售之房产存在严重质量问题的事实；4、原告丈夫姜玉良与被告销售部工作人员徐雪琴的通话录音一份、原告与被告营销部的张敏芳的通话录音一份，用以证明原告受被告工作人员欺骗的事实；5、被告公司人员的通讯录一份，用以证明张敏芳是被告公司营销部的相关负责人的事实。被告质证意见：对证据1没有异议，该发票是签订合同当天即2012年10月4日原告当即交付50000元现金后被告开具的。对证据2没有异议，确实收到了，但这是被告事先向原告进行了催款，被告在催款后原告进行了回函，并不是原告主动向被告发送函件。对证据3的真实性没有异议，但该检测报告的落款时间是2012年6月14日，原告签订合同时已经三个多月之后，即在签订合同当时，原告早就知道了被告公司的商品房质量有部分瑕疵，但该瑕疵并不是主体结构的质量问题，不足以进行退房，或者不足以认定商品房有质量问题。对证据4，对姜玉良与徐雪琴通话录音的真实性认可，但对原告的待证事实有异议，徐雪琴在当中从来没有承认过所谓的欺诈行为；对原告与张敏芳通话录音的真实性有异议，该份录音中有多处进行了删减，张敏芳是被告公司行政上的人员，不是销售经办人员，更不是销售负责人，其所说的内容也从来未承认有欺诈行为，且其陈述只是个人行为，其也不了解合同签订时的情况；因此，以上二份录音证明不了所谓的欺诈事实。对证据5，该份通讯录是以前的，2012年2月份被告公司进行了调整，张敏芳在2012年2月份已不再担任营销部主任。本院认证意见：对证据1、2、3、5的真实性、合法性及关联性予以确认；对证据4，被告对其中姜玉良与徐雪琴的通话录音的真实性认可，故对该份录音的真实性、合法性及关联性予以确认；对原告与张敏芳的录音，因该份录音确实中途有停顿，且被告有异议，故对其真实性不予认定。被告为反驳原告主张，举证如下：1、《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明该合同于2012年10月4日签订，原告向被告购买滨海一号10幢1203室的住宅一套，双方对付款期限、违约责任等均作出了明确约定的事实；2、被告于2013年3月5日发给原告的律师函及快递详情单各一份，用以证明被告向原告催要除50000元之外的购房款，并且明确如原告没有任何行动，被告将进一步采取法律措施，追究其法律责任的事实；3、上海利伟结构设计事务所于2012年6月18日出具的海盐滨海一号住宅小区一期部分构件钢筋复核验算的情况报告一份，用以证明原告所提出的所谓的质量问题，仅仅是质量上的细微瑕疵，不影响结构安全，可不作处理的事实；4、桐昆集团2012年9月印制的通讯录一份，用以证明张敏芳是办公室成员之一，不是营销部的员工的事实；5、任命文件二份，用以证明张敏芳是办公室负责人，其不是销售人员也不是销售部门负责人的事实。原告质证意见：对证据1本身的真实性、合法性及关联性没有异议，但对待证事实有异议，因为合同上所约定的买受人是姜玉良和原告，但在合同上最终签字的只有原告一人签字，而没有姜玉良的签字，恰恰印证了原告诉称及举证时所主张的事实，即原告是被告工作人员表述告知夫妻二人一人签字则合同是不会生效的前提下而签订的该份合同的事实，该份合同在原告签名后，原告也没有拿到该份合同原件，也没有拿到复印件。对证据2，原告没有收到，且快递详情单上收件一栏是空白的，故对该份律师函的效力不予认可。对证据3，被告没有提供该事务所的资质，从其名称上理解，只是设计事务所，不是一个质检机构，也不是质检单位，被告通过这样一个机构作的这份说明，并不能免除被告在涉案房屋上的质量问题，即不能免除被告所应当承担的质量上的责任。对证据4，该份通讯录是被告内部发放的通讯联系方式，对于原告一直所知道的情况是，被告告知原告张敏芳一直是销售部主任，被告也未书面告知原告，从善意角度而言，原告没有办法区分张敏芳的职位问题。对证据5的三性不予认可，因为这是被告方自己出的文件。本院认证意见：对证据1、4、5的真实性、合法性及关联性予以确认，至于证据1的待证事实，本院在本院认为部分予以阐述；对证据2，因原告否认收到该函，而被告亦未提供该函送达原告的相应证据，故对其待证事实不予确认；对证据3，因原告未提供该设计事务所的相关主体及资质方面的证据，及未提供该事务所出具该份情况报告的事由方面的证据，故对其证据形式不予确认。反诉部分。反诉原告海盐磊鑫房地产开发有限公司反诉称：2012年10月4日，反诉被告与反诉原告签订了编号为B2012-045号的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定反诉被告向反诉原告购买滨海一号第10幢2单元1203室住宅一套，建筑面积为141.93平方米，单价为6716元／平方米，房款总计为953202元。付款方式采用分期付款，2012年10月31日前支付300000元，2013年2月28日前支付100000元，余款于2013年9月30日前付清。逾期付款违约责任条款约定：逾期超过60日后，反诉原告有权解除合同，反诉被告按累计应付款的5%支付违约金。合同签订当天，反诉被告即付购房款50000元，余款未按合同约定支付，虽经反诉原告多次催讨，但反诉被告却置之不理。2013年3月3日，反诉原告委托北京市德恒律师事务所杭州分所致函反诉被告，要求其支付购房款，否则将提请司法机关追究其法律责任。反诉被告收函后，委托浙江海赛律师事务所回函反诉原告，要求返还预付购房款50000元。2013年3月22日，反诉被告向法院起诉，要求撤销房屋买卖合同，双倍返还购房款100000元。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反我国的法律、行政法规，故合法有效。反诉被告逾期未按合同约定支付购房款已构成违约。反诉原告为维护自身合法权益，故诉请法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2012年10月4日签订的编号为B2012-045号的《浙江省商品房买卖合同》，并判决反诉被告向反诉原告支付违约金47660元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告张凯鸣答辩称：一、反诉被告认为其并没有违约，故而无须承担反诉原告所称的违约责任。本案中的房屋质量问题，其实在反诉原告销售给反诉被告房屋之前就已经知道了，但反诉原告在销售房屋时并没有告知反诉被告房屋存在质量问题，故违反了诚实信用原则，已经违约。因此，反诉被告认为，反诉原告所称的违约是不存在的，如果有违约，也是反诉原告违约，故反诉原告所称的事实是不存在的。二、反诉被告并没有收到反诉原告的律师函，对反诉原告主张的违约金计算方式也有异议，因为反诉原告在2013年3月已经起诉，故所谓的累计应付款应是400000元，扣除反诉被告已付的50000元，应为350000元，故计算基数应是350000元，且在签订合同时反诉原告也没有给反诉被告合同，故反诉被告也不知道相关合同条款。另，假设反诉被告确实存在违约，则反诉原告请求的违约金过高，请求法院予以降低。反诉原告为支持其反诉主张，举证如下：1、《浙江省商品房买卖合同》一份，用以证明该合同于2012年10月4日签订，原告向被告购买滨海一号10幢1203室的住宅一套，双方对付款期限、房屋总价、违约责任等均作出了明确约定的事实；2、反诉原告于2013年3月5日发给反诉被告的律师函及快递祥情单各一份，用以证明反诉原告向反诉被告催要除50000元之外的购房款，并且明确如反诉被告没有任何行动，反诉原告将进一步采取法律措施，追究其法律责任的事实；3、上海利伟结构设计事务所于2012年6月18日出具的海盐滨海一号住宅小区一期部分构件钢筋复核验算的情况报告一份，用以证明原告所提出的所谓的质量问题，仅仅是质量上的细微瑕疵，不影响结构安全，可不作处理的事实。反诉被告质证意见：对证据1，首先该合同没有看到，当时销售人员跟反诉被告说该房子非常紧俏，因为夫妻双方只有一方签字合同不生效，刷50000元是保证房子预留几天的意思；既然整份合同没有给反诉被告，故反诉被告也不知道有分期付款的约定。对证据2，没有收到，故对分期付款不认同，且当时销售人员存在欺诈行为。对证据3，与本诉部分的质证意见一致。反诉被告未予举证。据此，本院就案件本、反诉部分查明案件事实如下：2012年10月4日，张凯鸣（作为买受人之一）与海盐磊鑫房地产开发有限公司（作为出卖人，以下简称磊鑫公司）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人购买的商品房为滨海一号第10幢2单元1203号房，为预售商品房，该商品房建筑面积约141.93平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为6716元／平方米，总价款953202元；买受人于2012年10月31日前付清房款300000元，2013年2月28日前支付100000元，余款于2013年9月30日前付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下方式处理：①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应在2013年11月30日前交房；凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理；本合同自双方签订之日起生效。合同同时对双方的其他权利义务也作了约定。上述合同签订的当日，张凯鸣向磊鑫公司支付了涉案房屋50000元的预售购房款。之后，张凯鸣未再支付相应购房款。2013年3月11日，张凯鸣委托律师向磊鑫公司发出律师函一份，认为因其所订购房屋存在严重质量问题，磊鑫公司侵犯了其知情权，要求磊鑫公司返还其预付的50000元，并依法承担赔偿责任。另查明，2012年6月14日，海盐县建筑工程质量监督站出具关于滨海一号商品住宅项目质量投诉检测情况的报告一份，该报告载明：2012年6月4日，海盐县建筑工程质量监督站接到群众实名举报，反映滨海一号商品住宅项目存在钢筋重量偏差不达标的问题。在接到举报后，建设主管部门极为重视，立即指派技术人员于当日上午到场进行了初步检测。根据初步检测结果和现场实际情况，组织相关工程技术人员研究分析，拟定了全面检测方案，并于2012年6月6日，联合海盐恒立建设工程检测中心对工程现场进行了全面抽样检测。共抽样检测钢筋11组，其中现场钢筋堆场不同级别钢筋中抽样检测5组，力学性能均合格，一组重量偏差不合格；从楼层中抽样检测构造柱钢筋3组，力学性能均合格，1组重量偏差不合格；从楼层栏板钢筋中抽样检测3组，力学性能均合格，2组重量偏差不合格。现场回弹检测10个构件，均符合设计要求（检测统计结果详见附表）。从检测结果来看，钢筋力学性能均能满足国家标准要求，部分钢筋重量偏差不符合要求。重量偏差不符合要求的钢筋中，主要集中于HPB235调直8mm圆钢（共三组），另有一组从构造柱抽样检测的HPB400-12mm钢筋重量偏差略低于国家标准的负偏差。混凝土强度回弹检测结果均符合要求。下一步，质监站要求施工、监理单位加强自查，对上述不合格钢筋所用部位、数量、批次进行彻底检查，在此基础上写出事故报告。责成施工单位应委托有相应资质的机构对该重量偏差不合格的问题出具处理方案。质监站将上报建设行政主管部门，对上述违规行为按照质量管理的有关法律、法规进行严肃处理。另，在该报告所附的检测统计结果中，其中第9项涉及10号楼三层西构造柱，对HPB400-12mm钢筋原材进行重量偏差检测，实测重量偏差为8%（国家标准重量允许偏差为正负7%），故单项判定为不符合要求。再查明，涉案的《浙江省商品房买卖合同》，在合同的第1页上买受人处打印有“姜玉良、张凯鸣”二人，并注明姜玉良的身份证号码及住址，但未注明张凯鸣的身份信息；在合同第11页落款买受人（签章）处及第16页附件五落款买受人（签章）处均只有张凯鸣一人签名。张凯鸣在签订该份合同后，至今未拿到该合同原件。本院认为，本案双方当事人本诉部分的主要争议焦点为张凯鸣与磊鑫公司于2012年10月4日所签订的《浙江省商品房买卖合同》是否可撤销？如果可撤销，磊鑫公司应当承担何种责任？反诉部分的主要争议焦点为上述合同是否合法有效？如果合法有效，张凯鸣是否应承担相关违约责任。本案中，张凯鸣在签订合同时所准备购买房屋所在的10号楼，早在2012年6月就已被海盐县建筑工程质量监督站查出在该楼三层西构造柱中钢筋原材的重量偏差不符合国家标准。尽管磊鑫公司认为该质量问题实际属于细小的瑕疵，但日常生活中，对于作为个人的买受人而言，因购房本身属于一个人或其家庭的重大事件，而买受人所准备购买的商品房是否存在质量问题，哪怕并不影响结构安全或不影响其正常使用，均会对其构成与订立合同有关的重要事实，甚至会影响到其是否会决定订立相关购房合同。而磊鑫公司作为房产销售者而言，其对于张凯鸣所购房屋所在的10号楼存在的上述质量问题是明知的，其应当在签约前向买受人张凯鸣尽到相应的告知义务。但本案中，磊鑫公司对此并未提供相应证据证明，而磊鑫公司认为海盐县建筑工程质量监督站的检测报告早已上网公开，张凯鸣应当属于明知的意见，亦不能免除其所应承担的告知义务。根据我国合同法中关于缔约过失方面的规定，诚实信用是民事活动的基本原则，其要求缔约当事人在为缔结契约而接触与协商时，负有诸如协力、告知、协助、保密、保护等先合同义务，该先合同义务基于诚实信用原则法定产生，无需当事人约定，也不允许当事人排除。本案中，张凯鸣因有购房意向而在经过与磊鑫公司接洽、看房，双方产生信赖关系，直至准备与磊鑫公司签订合同之际，磊鑫公司对于涉案楼宇质量问题需要告知的先合同义务已经产生，而磊鑫公司未进行告知，无论其主观上系故意亦或过失，均已构成对先合同义务的违反。而张凯鸣基于信赖与磊鑫公司签订购房合同，并支付了购房款50000元，但因磊鑫公司违反先合同义务，已导致其信赖的合同利益遭受损害，故磊鑫公司对此应当承担相应的缔约过失责任。而涉案的购房合同，由于张凯鸣与磊鑫公司均已签字或盖章，故合同在张凯鸣与磊鑫公司之间已经成立是一客观事实，但在磊鑫公司负有缔约过失责任的前提下，由张凯鸣与磊鑫公司之间所签订的该购房合同可予撤销，故张凯鸣的这一诉请，本院予以支持。因此，磊鑫公司认为该份购房合同合法有效而要求张凯鸣支付违约金的诉请，本院不予支持；况且，即使张凯鸣与磊鑫公司之间已经成立的合同对于张凯鸣而言如果具有约束力，但因磊鑫公司在签订该份合同后，至今未将合同原本交付给张凯鸣，则张凯鸣亦无法确信无误地按照该合同进行履行，故磊鑫公司要求张凯鸣承担违约责任亦理由欠缺。另，根据合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，张凯鸣于2012年10月4日向磊鑫公司支付的购房款50000元，磊鑫公司应予返还。至于本案中张凯鸣基于其认为受欺诈而要求磊鑫公司按照消法标准双倍返还其购房款的诉请。首先，张凯鸣认为其在签订合同时受到磊鑫公司销售人员不实陈述的欺诈，即未经夫妻双方签字合同不生效。但对此张凯鸣所提供的证据不足以证明这一欺诈事实，故本院不予采信。其次，张凯鸣诉称的另一房屋质量问题上受欺诈的情形亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中可予双倍返还的相关规定。故张凯鸣要求双倍返还购房款的诉请，本院不予支持。综上，本案本诉原告的诉讼请求，本院部分予以支持。反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销本诉原告张凯鸣与本诉被告海盐磊鑫房地产开发有限公司于2012年10月4日签订的合同编号为B2012-045的《浙江省商品房买卖合同》；二、本诉被告海盐磊鑫房地产开发有限公司返还本诉原告张凯鸣购房款人民币50000元，于本判决生效之日起十日内清结；三、驳回本诉原告张凯鸣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告海盐磊鑫房地产开发有限公司的反诉请求；如果本诉被告海盐磊鑫房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，由原告张凯鸣负担1150元，被告海盐磊鑫房地产开发有限公司负担1150元；反诉案件受理费496元，由反诉原告海盐磊鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审 判 长  甘琴飞审 判 员  许云峰人民陪审员  陈生华二〇一四年一月十五日书 记 员  沈叶利（附页）