江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0382号原告王庆军。委托代理人朱江，江苏祥盛律师事务所律师。被告严岩。被告王秋水。二被告委托代理人叶咏，江苏剑辉律师事务所律师。原告王庆军诉被告严岩、王秋水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依组成合议庭，于2014年4月2日、2014年4月18日两次公开开庭进行了审理，原告王庆军及委托代理人朱江，被告严岩及委托代理人叶咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆军诉称：二被告系夫妻关系，第二被告为涉案房屋登记产权人。原告与第一被告于2011年4月28日签订房屋租赁合同，约定被告将自有的位于宿迁市某某路某号宿迁市某宾馆约600平米出租给乙方经营，租期6年，年租金6.06万元，乙方交纳保证金0.6万元，如遇拆迁，乙方的装潢经评估后在租期第二年按70%补偿给乙方。合同签订后，原告已按约定支付了两年的租金。因遇政府拆迁，原告的宾馆自2013年4月中下旬已断水、断电、断通信，无法经营，但被告拒绝按照租赁合同给付原告上述各项补偿，并于2013年6、8月数次带人强行对该宾馆进行拆除，因原告报警，被告拆除未果，原告数次与被告协商沟通补偿事宜均被拒绝，故诉至法院，请求判令：1、被告给付租房保证金、装修装潢补偿、停产停业补助、搬迁补助等共计150000元（其中租房保证金6000元、装修装潢补偿40000元、停产停业损失94000元、搬迁补助10000元）；2、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告严岩、王秋水辩称：原告并没有对承租房屋进行装修，被告无需对其进行补偿。即便原告有过装潢的行为，但原告未经出租人即被告同意，擅自装潢，依据双方签订的租赁合同第8条约定，被告也无需向原告补充装修的损失。原告并没有按租赁合同第2条约定支付租金，原告有违约行为，依据合同第8条约定，被告也无需对原告给付任何补偿。即便被告应对原告装潢给付补偿，依据合同第8条约定，也应先扣除原有的装潢费用后再按第三年60%的标准给付补偿。停产停业损失应当属于被拆迁人，即被告所有，原告主张该部分费用无法律依据。保证金已经折抵2013年4月29日之后至2013年8月30日的房屋部分使用费用，因此也无需退款。原告主张的赔偿费用合计140000元，我们认为无事实依据。由于原告在2013年8月28日之前拒不搬迁，也不与被告进行交接手续，在2013年8月30日被告介入以后，被告发现原先交付给原告的财物均已不存在，给被告造成了50000元的损失，被告要求原告赔偿。由于原告拒不配合拆迁导致被告部分拆迁款至今没有赔偿下来，该部分损失我们保留向原告追偿的权利。经审理查明：2011年4月28日，原被告签署《房屋租赁合同书》，约定被告严岩（甲方）将其所有的位于宿城区某某路某号独体楼房宿迁市某宾馆二楼以上（含二楼）约600平方米出租给原告（乙方）使用。租赁期限为六年。租金为每年60600元，自签订本合同之日起第一年租金一次性付清。合同第三条约定：“乙方须向甲方交纳室内空调、热水器、电脑、吧台等物品保证金0.6万元，合同终止后，该由乙方处理的相关事项后，余款退还给乙方，不足部分可向乙方要求继续支付”。第五条约定：“房屋租赁期间，乙方要妥善保管、使用甲方所出租的房产和财产。未经甲方同意，乙方无权对房屋主体结构进行改造。如乙方在承租期间损坏甲方物品、财产，应及时修复，经修复不能使用的，应折价赔偿给甲方，否则甲方有权从乙方交纳的财产保证金中直接扣除，不足部分由乙方继续支付”。第八条约定：“甲方出租的财产应附清单，作为双方合同的附件，以双方签字生效。在承租期间，如甲方房屋遇拆迁，且乙方经甲方同意的室内装潢，经职能部门评估后，扣除原有甲方装潢费用后，按如下办法补偿给乙方：第一年：80%，第二年70%，第三年60%，第四年50%，第五年40%，第六年30%。未经甲方同意，乙方动用或增加装潢产生的费用，甲方有权拒绝补偿。如系乙方违约，则不享受一切补偿。如承租期间遭遇地震等不抗力因素造成乙方损失，甲方不承担任何责任”。租赁合同签订后，被告将房屋交由原告使用，原告按约定交纳租金至2013年4月28日。2013年初，相关部门发布拆迁公告，将涉案房屋所在地块列为征收范围。2013年2月，被告王秋水和相关部门签署《宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿安置协议》和《宿迁市市区国有土地上房屋征收搬迁奖励协议》。在签订补偿协议后，因就补偿款的分配问题存在争议，原告拒绝搬出房屋，导致涉案房屋直至2013年9月以后才被拆除。2013年8月28日，原被告双方就涉案房屋的装潢补偿问题达成协议如下：“1、出租方表示在严格遵守双方签约合同的基础上，以政府征收评估给予承租方补助。2、承租方对政府征收原有的评估有异议，要求重新评估（由承租方邀请）并表示在两天内完成此事。此评估作终审评估。双方决不反悔。装潢评估当依据双方2011年4月28日签约的房屋租赁合同书付给。3、双方评估后确保在两天内（8月30日下午6：00止）各自搬清自己所有物品，否则放弃物品所有权，任由对方处理。……”。涉案房屋内的装饰装修及附属设施价值约为44269元。涉案房屋在被拆迁前，一直由原告使用。房屋拆迁后，原告认为拆迁补偿款中的部分款项应归其所有，后经与被告协商未果，因而成讼。以上事实有原被告陈述、房屋租赁合同书、租金收条、中国工商银行汇款单、房屋征收安置补偿协议、房屋征收搬迁奖励协议、协议书、宿迁市房屋征收装饰装修及附属设施补偿登记表等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告将其房屋出租给原告用于经营，双方已经建立租赁合同关系。被告作为房屋所有人和征收部门签订了房屋征收补偿协议，并领取补偿款，符合法律规定。在房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。对于原告主张被告退还租房保证金6000元，本院认为，原被告双方在房屋租赁合同书中约定，6000元的保证金系原告向被告缴纳的用于保证室内空调、热水器等物品在租赁合同终止后无损情况下应退还的保证金。在本案中，被告并没有证据证明在双方租赁终止后原告有损坏上述物品的行为，故该6000元保证金，被告应退还原告。对于被告辩称保证金6000元应折抵2013年4月29日之后至2013年8月30日的房屋部分使用费用，对此本院认为被告在2013年2月份已经与相关征收部门签订了房屋征收补偿协议，即在原告已缴纳的租金的租赁期限内被告对于涉案房屋即将被拆迁是明知的，原告虽未及时搬出涉案房屋，但被告对此并没有证据证明其因此受到损失，故其向原告主张6000元保证金冲抵房屋占有使用费的说法，本院不予采信。对于原告主张的装修装潢补偿款40000元，被告虽辩解原告的装潢行为未经其同意，但根据原被告双方2013年8月28日达成的《协议书》中的约定，被告同意对原告的装潢给予补偿，补偿以政府征收评估结果结合房屋租赁合同书第八条的约定为依据。原告对该份《协议书》的真实性予以认可，但辩称事后并没有就涉案房屋的装修装潢价值进行重新评估，对于被告提供的宿迁市房屋征收装饰装修及附属设施补偿登记表复印件真实性亦不予认可，对此本院认为，结合原告主张的装修装潢补偿费用40000元及2013年8月28日的协议书以及被告提供的补偿登记表上载明的装修装潢及附属设施价值44269元，能够真实反映出涉案房屋的装修及附属设施在拆迁时的实际价值就在44269元左右，根据《房屋租赁合同书》第八条的约定，因被告未能证明涉案房屋原有装潢及附属设施的价值，故本院确定44269元均为原告后期装潢装修及附属设施的价值，因涉案房屋被拆迁时已经是原被告双方租赁关系发生后的第三年，故被告应向原告支付装修装潢及附属设施补偿费26561元（44269元＊60%）。关于原告对征收补偿款中停产停业损失的理解，以及搬迁补助费等是否应支付给承租人的争议，系对本案适用法律上的误解，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》已经废止，原告主张以该法中相关规定为依据，主张被告应向原告支付停产停业补助，无法得到支持。本院认为，房屋所有人能够取得的房屋征收补偿与承租人并没有民事法律上的关联性。因房屋征收导致租赁合同无法履行，原被告双方之间的权利义务应由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理，与房屋征收补偿项目无关，故本院对于原告主张的停业停产损失94000元及搬迁补助费10000元，本院不予支持。本案调解不成。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告严岩、王秋水于本判决生效之日起十日内退还原告王庆军保证金6000元，并向原告王庆军支付补偿款26561元，以上合计32561元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告王庆军负担2686元，由被告严岩、王秋水负担614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁爱华人民陪审员  高爱银人民陪审员  朱万凝二〇一四年四月二十五日书 记 员  范皓月法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。第页／共页