浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2014）甬象民初字第462号原告（反诉被告）：浙江永成物业管理有限公司。法定代表人：何晓勇。委托代理人：童俊杰。委托代理人：冯军。被告（反诉原告）：冯平良。委托代理人：杨国林。原告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）与被告冯平良物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，被告冯平良在本院指定的举证期限内对原告永成物业公司提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理。本案依法由审判员励芝燕适用简易程序，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人童俊杰、冯军，被告委托代理人杨国林到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2014年5月23日裁定将本案转为适用普通程序审理，并于同年7月24日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯军，被告委托代理人杨国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永成物业公司起诉称：2010年1月1日，原告与龙泽名园业主管理委员会签订物业管理服务委托合同一份，合同约定龙泽名园小区物业管理服务费为1.5元／平方米／月，房屋共有部位和共用设施日常维修费为2元／平方米／年；业主应按建筑面积每月每平方米支付物业费，合同生效后，原告依约为龙泽名园小区业主提供了相应的物业服务。被告系象山龙泽名园小区397号业主，物业面积379平方米，按合同约定被告应向原告缴纳2013年1月1日至2014年2月28日期间物业管理服务费为7959元（379平方米×14个月×1.5元／平方米／月）、日常维修费为2084元。原告认为按照物业合同约定，被告已经构成违约。现诉请法院判令被告支付物业管理服务费7959元、日常维修费2084元。为证明上述诉称事实，原告永成物业公司向本院提供如下证据：1.物业管理服务委托合同一份，拟证明原告与龙泽名园小区业主存在物业服务关系，并对相关事项有约定的事实；2.象山县房屋登记信息查询结果一份，拟证明本案被告主体适格；3.律师函、温馨提示及物业费收取清单公示通知各一份，拟证明原告以各种方式向被告所在龙泽名园小区业主及被告进行催讨的事实；4.浙江省宁波市地方税务局通用手工发票存根联八份，拟证明被告曾以约定标准向原告支付物业费，该行为视为认可物业服务合同约定的权利与义务事项的事实；5.月度考核表十一份、责令限期改正通知书一份、信访事项受理告知单一份、关于龙泽小区392号投诉件的回复一份、关于龙泽名园小区个别业主违规违章搭建情况的报告一份、函一份、关于监控室存在问题的报告一份，拟证明原告对小区的服务符合合同约定及针对小区个别业主违章行为进行制止和向相关部门进行举报的事实；6.告龙泽名园业主的一封信、通知、告业主书各一份，拟证明龙泽名园业主管理委员会就物业服务的相关事项曾告知该小区业主的事实；7.物业工资清单十一份，拟证明原告单位物业工作人员情况及人数符合合同约定的事实；8.关于申请退管龙泽名园小区报告四份，拟证明原告曾向被告所在小区龙泽名园业主管理委员会、象山县物业管理办公室、象山县丹东街道梅园社区、象山县丹东街道物业站申请撤离的事实；合同到期后，龙泽名园业主管理委员会未与原告续签物业服务合同，但原告仍在为被告及其所在龙泽名园小区业主提供物业管理服务的事实。被告冯平良答辩并反诉称：一、2013年1月1日-2014年2月28日期间双方不存在物业管理服务合同关系，因此被告没有义务支付物业管理费10043元。原物业管理服务委托合同已于2012年12月31日期满自然终止，且该合同因违法而无效，合同内容对涉案诉讼请求没有约束力，请求法院驳回原告诉讼请求。二、原告诉称2010年1月1日，原告与龙泽名园业主管理委员会签订了物业管理服务委托合同，合同约定龙泽名园小区物业管理服务费为1.5元／平方米／月，日常维修费为2元／平方米／年，被告认为该合同无效。因为原告对龙泽名园小区从事物业管理服务，未经小区业主共同决定，而是直接与龙泽名园业主管理委员会签订了物业管理服务委托合同。该合同违反了物权法、物业管理条例等关于选聘物业服务企业由业主共同决定的强制性规定，依法应认定无效。原告因该合同向被告收取的物业费10801元，根据合同法规定应当予以返还。三、即使原告认为涉案合同有效，原告也严重违约，被告有权行使抗辩权。理由如下：1.原告在物业管理过程中，未按约履行合同，严重违约事实清楚。龙泽名园小区按规定应配备人员53人，但实际配备只有23人，严重不足，小区安全得不到保障，由此发生60余起的盗窃案件，其中2起系监守自盗。2.小区原装有正常的监控设备96只，但到移交时，只有6只监控可使用，可见原告平时对该设备未进行维护管理，对损坏的监控设备也未及时给予修复，由此给小区带来严重安全隐患并造成严重后果。3.小区内侵占、损坏公共绿化场地到处可见，搭建、加层等违章建筑严重，由于原告未履行管理职责，造成小区整体形象被破坏，业主权益被损害等严重后果。根据合同法的规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。由此可见，被告对涉案物业费有权拒绝支付。综上，请求法院依法驳回原告诉请，并反诉请求判令：确认涉案物业管理服务委托合同无效，并判令原告返还已付物业费10801元。为证明上述辩称事实及反诉请求，被告冯平良向本院提供如下证据：1.签到册三份，拟证明原龙泽名园业主管理委员会的产生未经法定程序产生不合法的事实；2.收费发票八份、宁波银行网上银行交易凭证一份，拟证明原告向被告收取物业费10801元的事实；3.物业管理服务人员清单一份，拟证明原告实际在小区中配备人员只有23人的事实；4.派出所证明一份、网上资料二份、鉴定结论通知书一份，拟证明原告在物业管理期间，小区内至少发生36起盗窃案件（包括保安监守自盗）的事实；5.龙泽名园围墙周界报警系统移交手续及关于龙泽名园的监控状况的说明各一份，拟证明小区内96只监控只有6只可使用，其余原告均未予修复的事实；6.提供照片八份，拟证明原告未尽管理职责，造成小区绿化场地被严重破坏、侵占及存在违章建筑的事实；7.情况反映一份，拟证明原告对小区的管理严重失职，服务质量差，收费标准与管理服务质量严重不对称等事实；8.提供申请法院调取的大徐镇派出所的公安行政处罚决定书一份、询问笔录九份、辨认笔录一份、不予批准逮捕理由说明书一份、不予批准逮捕决定书一份、象山县公安局提请批准逮捕书一份，拟证明龙泽名园343号、353号业主财物被小区保安盗窃及共同盗窃的事实；9.物业服务方案部分资料六张，拟证明原告对小区的物业管理人员的配备、监控设备的维修养护、绿化场地的管理服务、小区发案率的控制等作出承诺的事实。原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1，被告质证后对真实性无异议，但认为龙泽名园业主管理委员会未经法定程序而设立，其与原告签订的物业服务合同无效，且该合同已于2012年12月31日到期，而本案原告主张的物业费是自2013年1月1日至2014年2月28日期间，该期间因双方不存在物业服务合同关系，因此该证据与本案被告无关。本院对该证据的真实性予以认证。对原告提供的证据2，被告质证后无异议，本院予以认证。对原告提供的证据3，被告质证后认为律师函没有收到，温馨提示及物业费清单未公示通知没有效力，对该证据三性均有异议，本院对该证据的真实性予以认证，至于该证据是否公示张贴或者通知过无法反映。对原告提供的证据4，被告质证后对真实性无异议，但认为不能证明原告主张，本院对该证据的真实性予以认证。对原告提供的证据5，被告质证后对月度考核表表面真实性无异议，原件与复印件部分能相互印证，被告怀疑考核表有些内容不真实，具体由法庭审查；龙泽小区392号投诉件、信访事项受理告知单系原告向规划局反映的相关情况，不能证明原告已经履行合同；对于责令限期改正通知书因系复印件，对其真实性有异议，亦不能证明是原告向象山县城市管理行政执法局投诉反映相关情况；关于龙泽名园小区个别业主违规违章搭建情况的报告写给谁不清楚，不能说明原告对违章建筑进行阻止；函系原告写给华丰公司，是否送达不明，被告亦不知情；关于监控室存在问题的报告该证据是否发给华丰公司或者龙泽名园业主管理委员会，无法证明，也不能证明原告主张。本院认为，信访事项受理告知单、龙泽小区392号投诉件、龙泽名园小区个别业主违规违章搭建情况的报告能够相互印证，应予认证。对月度考核表、责令限期改正通知书、函、关于监控室存在问题的报告真实性予以认证，对于原告所要证明的目的将结合其他证据综合予以认证。对原告提供的证据6，被告质证后认为三份证据无法证明原告主张，是否公示过不清楚，内容与证明目的没有关联性，且没有公章，没有约束力。本院对该证据的真实性予以认证，单凭该证据无法证明龙泽名园业主管理委员会就物业服务的相关事项曾告知业主。对原告提供的证据7，被告质证后认为该份工资单存在多次涂改，领取人处签名很多写着“离职”，且工资单存在断章取义的嫌疑，不够真实，亦不能证明物业工作人员的真实情况。本院对该证据的真实性予以认证，对于原告所要证明的目的将结合其他证据综合予以认证。对原告提供的证据8，被告质证后认为该证据是否送达给相关部门不清楚，本院对该证据的真实性予以认证，单凭该证据无法证明原告已将相关撤离通知送达给相关部门。对被告提供的证据1，原告质证后认为真实性由法庭依法认定，龙泽名园业主管理委员会的成立符合相关法律规定。该会议签到时间是2007年，原告尚未管理该小区，因此该证据证明不了被告的主张。本院对该证据的真实性予以认证，单凭该证据无法证明龙泽名园业主管理委员会成立不合法。对被告提供的证据2，原告质证后没有异议，本院予以认证。对被告提供的证据3，原告质证后认为该份证据系2014年2月份原告即将退出时的工作人员名单。本院对该证据的真实性予以认证。对被告提供的证据4，原告质证后认为真实性由法院核实认定，物业公司虽然有一定的保障业主安全的义务，但是众多业主的刑事案件，与原告并无多大关联。本院对该证据的真实性予以认证，对于被告所要证明目的将结合其他证据综合予以认证。对被告提供的证据5，原告质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议，并认为监控是华丰公司的事情，与原告无关。本院对该证据的真实性予以认证，对于被告的证明目的将结合其他证据综合予以认证。对被告提供的证据6，原告质证后对真实性没有异议，但是认为照片中的路是业主装修时临时开建的一条路，作为原告只能劝导，不能强制制止业主的行为。本院对该证据的真实性予以认证，对于被告所要证明目的将结合其他证据综合予以认证。对被告提供的证据7，原告质证后认为真实性无法确认，如果被告一户一户上门要求业主签，对方出于脸面上考虑，都会签的，故不能达到被告的证明目的。本院认为该证据系证人证言，签名人员身份及是否他们本人所签，真实性无法考证，不予认证。对被告提供的证据8，原告质证后对真实性没有异议，但认为该证据系两个保安个人行为，与公司无关，作为原告公司只能对其进行教育。本院对该证据的真实性予以认证，对于被告所要证明目的将结合其他证据综合予以认证。对被告提供的证据9，原告质证后认为原先被告认为龙泽名园业主管理委员会的成立及原告实际管理涉案小区均不合法，现在却指责原告实际管理与承诺不符，明显自相矛盾。本院对该证据的真实性予以认证，对于被告所要证明目的将结合其他证据综合予以认证。根据原、被告举证质证，结合本院认证情况，本院认定本案基本事实如下：2010年1月1日，龙泽名园业主管理委员会与原告永成物业公司签订一份物业管理服务委托合同，合同约定原告永成物业公司对龙泽名园小区实施物业管理服务，委托管理服务期限2010年1月1日至2012年12月31日止，原告按建筑面积1.5元／平方米／月、日常维修费2元／平方米／年向业主收取物业管理服务费。其中原告的物业管理服务委托事项：房屋建筑共用通道的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤等。合同签订后，原告按物业服务委托合同的约定，对龙泽名园小区提供了物业管理服务。合同到期后，双方未签订物业管理服务合同，原告仍在为被告等提供物业服务管理。另查明，被告系龙泽名园397号别墅（建筑面积378.92平方米）的业主。被告于2011年6月1日至2012年12月31日期间支付物业费10801元。2013年1月1日至2014年2月28日期间的物业管理服务费经原告催讨至今未付。再查明，2010年至2014年原告物业管理期间，象山丹城中心派出所及丹东所共接受龙泽名园小区业主报案并立案36起。其中原告单位职员余雄国伙同另一职员程子云于2010年5月25日至龙泽名园343号别墅进行盗窃，后公安机关给予余雄国行政拘留15日的处罚。又查明，原告曾于2011年5月25日向象山县规划局反映关于龙泽名园小区违规违章搭建情况，该局收悉后于2011年8月18日回复针对原告反映的相关情况。2014年2月25日，因被告未付物业费，原告向被告邮寄律师函，从国内挂号信函无法反映被告是否已经收到。本院认为，关于龙泽名园业主管理委员会和被告签订的物业服务委托合同效力问题，被告对合同签订程序的合法性提出了异议，但因原告提供的物业服务合同加盖有龙泽名园业主管理委员会公章，且该龙泽名园业主管理委员会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的合法主体，原告有理由相信龙泽名园业主管理委员会有代理权，且合同内容不违反法律的效力性的禁止性规定，应认定为合法有效，并对小区业主具有约束力。原告根据物业服务委托合同的约定为龙泽名园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，在合同签订期间及到期后，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。被告主张龙泽名园业主管理委员会未经合法程序设立及与原告签订的物业服务委托合同未经业主大会授权，属无效合同，对此无需支付物业管理服务费的辩称理由，系小区业主与龙泽名园业主管理委员会之间的内部事宜，本院对该辩称不予采纳。结合原、被告庭审陈述、被告提供的证据及案件审理情况来看，原告在物业服务合同存续期间所提供的物业服务存在不足之处，故本院对原告主张物业管理服务费的80%部分（378.92平方米×14个月×1.5元／平方米／月×80%=6366元）予以支持，对于日常维修费支持884元（378.92平方米×2元／平方米／年÷12个月×14个月=884元）。基于原告与龙泽名园业主管理委员会签订的物业服务委托合同合法有效，对于原告主张该合同无效并要求返还已付物业费10801元的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告冯平良于本判决生效之日起五日内支付原告浙江永成物业管理有限公司物业管理服务费6366元、日常维修费884元；二、驳回被告冯平良的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担14元，被告冯平良负担37元。本案反诉案件受理费35元，由被告冯平良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长  励芝燕代理审判员  李 光人民陪审员  庞玉莲二〇一四年八月二十五日代书 记员  杨森涛