广东省佛山市南海区人民法院发文稿纸签发人：拟稿单位：大沥法庭核稿人：拟稿人：肖英青报或抄报：送：当事人、代理人发：打字员：校对员：叶焯华发文号：（2013）佛南法沥民三初字第200号印15份，存份主题词：物业服务合同纠纷标题：民事判决书广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2013)佛南法沥民三初字第200号原告佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司，住所地：XXX（仅作办公室使用），注册号：XXX。法定代表人廖文辉，该公司经理。委托代理人黄滨，系广东广大律师事务所律师。被告陈亦文，男，1971年1月10日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。被告傅月婷，女，1967年6月5日出生，汉族，住XXX，公民身份号码：XXX。原告佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司（下简称“江晖公司”）与被告陈亦文、傅月婷物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月6日受理后，依法适用普通程序于同年12月27日公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托代理人黄滨到庭参加诉讼；被告陈亦文、傅月婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江晖公司诉称，受大沥镇黄岐嘉怡社区居民委员会委托，原告于2012年1月1日起接管佛山市南海区大沥镇黄岐珠江半岛花园小区的物业管理服务，双方签订的物业管理委托合同约定，在原告管理期内，管理服务费维持原物业收费标准不变，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，依旧是从逾期之日起按交管理费的日3‰交纳滞纳金。被告陈亦文、傅月婷是珠江半岛花园31栋501房的业主（实际使用人）。自原告接管珠江半岛花园物业管理之日即2012年1月1日起至今，被告就一直未履行支付物业管理费及水电分摊费的义务，截至2013年7月6日，被告累计拖欠物业管理费1321.07元、水电分摊费82.58元，虽经原告多次催促，被告均不予理会。原告认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告与原告之间形成了事实上的物业管理合同关系，被告理应按照物业管理收费标准向原告支付管理费用、水电分摊费，否则即构成违约。同时，被告拒绝缴费的行为不仅导致了原告的经济损失，长此以往甚至可能导致管理资源减少，影响管理质量，进而导致全体业主利益受损，被告的行为对大部分按时缴费的业主而言已经构成侵权。为此，原告起诉请求判令：1.被告向原告支付2012年1月1日至2013年7月的物业管理费合计1321.07元；2.被告支付欠缴的水电分摊费82.58元；3.被告按照每日千分之三的标准向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金（从2012年1月6日暂计至2013年7月6日，合计为1189元）；4.两被告承担本案的所有诉讼费用。两被告没有到庭应诉和答辩，亦没有向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。诉讼中，原告出示了如下证据：1.原告企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、物业管理资质证书、两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2．《临时物业管理委托合同》、《关于珠江半岛花园召开业主大会选聘物业服务企业、表决结果的公告》原件（均加盖佛山市南海区大沥镇嘉怡社区居民委员会公章）各1份，用以证明原告于2012年1月1日起接管珠江半岛花园小区物业管理服务，管理期内，管理服务费维持原物业收费标准不变，业主和物业使用逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的千分之三（按日）交纳滞纳金。3.珠江半岛花园开发商开具的《证明》原件（加盖佛山市南海区珠江半（中）岛房地产有限公司公章）、《物业服务收费备案表》原件（加盖佛山市南海区发展规划和统计局价格审批专用章）各1份，用以证明：（1）珠江半岛花园小区物管更换情况；（2）收费标准；（3）公共水电分摊另行收取。4．《业主公约》、《珠江半岛花园管理公约》、《珠江半岛花园管理业主公约》原件各1份、业户欠费明细一栏表复印件、滞纳金统计表复印件各1份，用以证明：（1）被告拖欠物业管理费、水电分摊费的事实；（2）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的千分之三（按日）交纳滞纳金。5.律师函复印件、寄件回执原件、快件签收情况复印件各1份，用以证明原告委托广大律师事务所发函催收管理费。6.房产查询证明打印件1份（加盖佛山市南海区大沥镇房产管理所业务专用章），用以证明黄岐北村大桥东珠江半岛花园31座501房为两被告的所有。经审查，本院认为原告出示的证据4中的业户欠费明细一栏表、滞纳金统计表，是原告单方制定的计算物管费和滞纳金的统计表，两被告应付物管费与滞纳金的数额应以本院核定数额为准，本院对该证据不予采信；原告出示的其他证据，内容合法，证据间能相互印证，且与本案相关联，本院均予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩证的权利。经审理查明，涉案的黄岐珠江半岛花园小区没有成立业主委员会，在原告江晖公司之前为该小区提供物业管理服务的是佛山市新景园物业管理有限公司。原告是一家具有物业管理服务三级资质的物业管理公司，2011年12月31日，原告（乙方）与该花园小区所在的大沥镇黄岐嘉怡社区居民委员会（甲方）签订一份《临时物业管理委托合同》，约定由该居民委员会委托原告实行物业管理，合同期限为业主委员会成立后与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时止或乙方无履行本合同义务，甲方单方解除本合同时止；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋本体维修合理分摊、公共部位、设施、设备维修合理分摊费用、车位使用费，物价部门批准可收取的费用和其他有偿服务费等；管理服务费维持原物业收费标准不变；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的日3‰交纳滞纳金。上述合同签订后，原告进驻珠江半岛花园小区提供管理服务。该小区的物业管理费的收费标准为：住宅（多层）为0.7元/月/平方米，住宅（高层）为即住宅为1.2元/月/平方米.该收费标准已向佛山市南海区发展规划和统计局备案。被告陈亦文、傅月婷是黄岐北村大桥东珠江半岛花园31座501房的业主，房屋建筑面积为99.33平方米。自原告接管珠江半岛花园物业管理之日即2012年1月1日起至今，两被告就一直未履行支付物业管理费及水电分摊费的义务，截至2013年7月31日，被告累计拖欠物业管理费1321.09元（99.33平方米×0.7元/月/平方米×19个月）、水电分摊费共82.58元。本院认为，因黄岐珠江半岛花园小区没有成立业主委员会，其所在居委会代行业主委员会职责与原告江晖公司签订的物业管理服务合同，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律效力，对所有业主具有约束力。被告作为珠江半岛花园的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应按上述合同的约定交纳物业服务费用。2012年1月1日至2013年7月31日期间，被告应向原告支付的物业管理费共计1321.09元，原告主张被告应支付的物业管理费为1321.07元，是对权利的处分，本院予以准许。原告主张上述期间的水电分摊费总额为82.58元，数额合理，被告未到庭对此抗辩或提供相反证据予以反驳，本院对原告的该主张予以采纳。关于滞纳金。上述《临时物业管理委托合同》仅约定“业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按交管理费的千分之三（按日）交滞纳金”、但未约定具体交纳管理费的时间，故物管费滞纳金应从应缴费的次月1日起按日3‰计付。经核算，截至2013年12月1日（法庭辩论终结前），被告应支付物管费的滞纳金为1727.13元（每期滞纳金从次月1日开始计算，每月应交物管费59.53元，收取率为日3‰，每月按30天计）。考虑原告的实际损失及依照公平原则，本院酌定本案物管费滞纳金以被告拖欠的物管费总额1321.07元为限，超出本金的滞纳金部分不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈亦文、傅月婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市黄岐江晖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年7月的物业管理服务费共1321.07元及滞纳金1321.07元。二、被告陈亦文、傅月婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市黄岐江晖物业管理有限公司支付2012年1月至2013年7月的水电分摊费共82.58元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  肖英青代理审判员  黄春菲人民陪审员  刘翠贞二〇一四年一月十三日书 记 员  叶焯华