广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2014）穗增法民三初字第50号原告：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地（即新塘镇新新公路金地荔湖城）。负责人：张明，该公司总经理。委托代理人：杨连珍、余玉芬，该公司员工。被告：蔡一珍，女，1966年8月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司（以下简称金地物业公司广州分公司）诉被告蔡一珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地物业公司广州分公司的委托代理人杨连珍、余玉芬到庭参加诉讼。被告蔡一珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金地物业公司广州分公司诉称：2008年2月1日，金地物业公司广州分公司与蔡一珍签订《金地·荔湖城前期物业管理服务协议》，协议约定由金地物业公司广州分公司对蔡一珍的房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米3元，在每月的10日交纳，即蔡一珍每月应向金地物业公司广州分公司交纳物业管理费596.97元，逾期交纳的金地物业公司广州分公司自逾期之日起有权向蔡一珍按日加收应交费用万分之五的滞纳金。另外，合同对双方其它的权利义务一一作了约定。但蔡一珍自2009年12月份起至今拒不交纳物业管理费等，期间，虽经金地物业公司广州分公司多次催收，蔡一珍却拒绝支付。金地物业公司广州分公司认为，蔡一珍的欠费行为不但严重影响了金地物业公司广州分公司正常的经营活动，也将由此损害业主的合法权益，蔡一珍的行为业已构成严重违约。综上，为维护金地物业公司广州分公司及广大业主的合法权益，特依法诉至法院，请求判令，一、蔡一珍立即向金地物业公司广州分公司支付拖欠的物业管理费27733.83元，滞纳金9540.62元（暂计至2013年10月31日），合计37274.45元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止；二、本案诉讼费用由蔡一珍承担。被告蔡一珍未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年2月1日，金地物业公司广州分公司（乙方）与广州市东凌房地产开发有限公司（甲方）签订《【金地·荔湖城】前期物业管理服务合同》，约定金地物业公司广州分公司受广州市东凌房地产开发有限公司委托，对于增城市新塘镇新新公路金地·荔湖城提供前期物业管理服务，合同期限自本合同签订之日起至首届业主委员会成立并与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。2008年2月28日，增城市国土资源和房屋管理局出具编号（增）物招投标（2008）003号《前期物业管理中标备案书》，载明对建设单位广州市东凌房地产开发有限公司提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，对广州市东凌房地产开发有限公司报送的位于增城市新塘镇新新公路（金地·荔湖城）前期物业管理中标材料给予备案。2008年5月4日，蔡一珍与广州市东凌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡一珍向广州市东凌房地产开发有限公司购买荔湖城湾岸坊二街4栋201房（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为198.99平方米。该合同第四条约定，买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。该合同附件三为金地物业公司广州分公司和蔡一珍签订的《【金地·荔湖城】前期物业管理服务协议》，协议第一条约定，乙方所购房屋物业类型：湾岸坊二街；第五条第一款约定，物业管理费标准为：3元／平方米·月×建筑面积，第二款约定，物业管理服务费的计算时间自开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费，第三款约定物业管理费实行按月计收的方式，乙方每月10日前交纳该月的物业管理费；第十条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额万分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。第十一条约定，本协议自签字之日起生效。2010年8月31日，增城市国土资源和房屋管理局为蔡一珍核发了案涉房屋的房地产权证，载明房地产权属人蔡一珍，建筑面积196.15平方米。2010年12月12日金地物业公司广州分公司交付了房地产权证原件给蔡一珍。2013年8月13日，金地物业公司广州分公司通过快递方式向蔡一珍发出催收物业管理费的法律顾问函，但并未妥投。2013年11月19日，金地物业公司广州分公司诉至本院，请求判令蔡一珍支付拖欠的物业管理费27733.83元、滞纳金9540.62元（暂计至2013年10月31日），合计37274.45元，并请求将滞纳金（即自逾期之日起按日加收应交费用的万分之五）计至付清之日止。本案审理过程中，本案审理过程中，一、金地物业公司广州分公司提交的《增城市房地产权查册表》记载，案涉房屋的权属人蔡一珍，建筑面积为196.15平方米。二、金地物业公司广州分公司主张，《商品房买卖合同》记载的案涉房屋面积与产权证的房屋建筑面积不一致，其公司是按产权证记载的建筑面积196.15平方米计收物业管理费。三、金地物业公司广州分公司提交的物业管理费用计算列表打印件记载，蔡一珍欠付金地物业公司广州分公司2009年12月1日至2013年10月31日期间共47个月的物业管理费27733.83元。以上事实除金地物业公司广州分公司委托代理人的陈述外，有金地物业公司广州分公司提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《【金地·荔湖城】前期物业管理服务合同》、《前期物业管理中标备案书》、《荔湖城收费通知单》、物业管理费计算列表打印件、快递单、快递查询证明等证据为凭。本院认为：金地物业公司广州分公司与蔡一珍签订的《【金地·荔湖城】前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，双方均应恪守履行合同义务。根据上述协议约定，物业管理服务费的计费时间应当从开发商通知正式入伙之日起计收物业管理费。金地物业公司广州分公司于2010年12月12日将案涉房产权证交给了蔡一珍，因金地物业公司广州分公司没有证据证明开发商在此之前已向蔡一珍发出入伙通知书，故本院认定蔡一珍应从2010年12月12日起依照上述协议的约定支付物业管理费给金地物业公司广州分公司。金地物业公司广州分公司提交的《增城市房地产权查册表》记载，案涉房屋的房地产权证权属人为蔡一珍，建筑面积196.15平方米，因此，涉案房屋的物业管理费应按196.15平方米计收。经核算，2010年12月份的物业管理费为379.65元（3元／月／平方米×196.15平方米÷31×20=379.65元），从2011年1月1日至2013年10月31日期间的物业管理费为20007.3元（3元／月／平方米×196.15平方米×34个月=20007.3元），合计共20386.95元。至于滞纳金的问题，根据金地物业公司广州分公司与蔡一珍签订的《商品房买卖合同》附件三的约定，蔡一珍不按约定时间交纳费用的，金地物业公司广州分公司有权要求蔡一珍支付从逾期之日起每日万分之五的滞纳金，故金地物业公司广州分公司主张的滞纳金应按每月欠付的物业管理费从逾期之日即当月11日起计算。从公平原则考虑，滞纳金应以欠付的物业管理费为本金按每日万分之五的标准自逾期之日（即当月11日）起分段计算至付清款项之日止，并以该月欠付的物业管理费本金为限。金地物业公司广州分公司要求蔡一珍支付2009年12月1日至2010年12月11日期间的物业管理费和滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上理由，蔡一珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩及对金地物业公司广州分公司提供证据质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告蔡一珍于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司支付2010年12月12日至2013年10月31日期间的物业管理费20386.95元（其中2010年12月份的物业管理费为379.65元，2011年1月1日至2013年10月31日期间每月的物业管理费为588.45元）及滞纳金（每月滞纳金按当月欠付的物业管理费为基数，从当月11日起以每日万分之五为标准计算至付清款日止，每月滞纳金总额以当月欠付物业管理费的本金为限）。二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，由原告深圳市金地物业管理有限公司广州分公司负担400元，被告蔡一珍负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明审 判 员  卢艳晖人民陪审员  詹玉琴二〇一四年八月十八日书 记 员  刘翠荣附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条﹤javascript：SLC（21651，107）﹥当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。