上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第1672号原告陈善燕。委托代理人夏湧，上海市东方剑桥律师事务所律师。被告上海漫都市场经营管理有限公司。法定代表人李林。委托代理人陈淑仪。委托代理人罗勇，上海正义永道律师事务所律师。原告陈善燕诉被告上海漫都市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张艨独任审判，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告陈善燕及其委托代理人夏湧、被告的委托代理人罗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈善燕诉称，2010年9月26日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告坐落于上海市长宁区天山路XXX弄XXX号地下一层B-5-2、B-5-3、B-5-4三个展柜（以下简称“涉案展柜”），租赁期限自2010年9月26日至2011年10月30日止，免租期1个月，自2010年9月26日至2010年10月30日，租金人民币3，180元／月，保证金8，160元等。租赁合同签订后，原告按约向被告支付了租金、保证金、管理费及水电费等费用，但因被告与承租房屋产权人发生纠纷，导致原、被告双方的租赁合同无法继续履行，经原告多次向被告要求按约赔偿经济损失未果。故原告诉至本院，请求判令：1、确认原、被告双方的租赁合同于2010年12月17日解除；2、被告向原告返还租金15，900元（自2010年12月17日起至2011年4月30日止）；3、被告向原告双倍返还租赁保证金16，320元；4、被告向原告返还管理费4，500元；5、被告向原告赔偿损失3，180元。被告上海漫都市场经营管理有限公司辩称，除租赁保证金外的其余诉讼请求均超过诉讼时效；合同履行期内原告没有解除合同，被告也未提出解除，停水停电虽然对原告造成一定影响但不会造成停止经营，合同已履行完毕，不存在解除，被告也不应承担违约责任。故被告仅同意单倍返还租赁保证金，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，2009年2月6日，案外人上海四季房地产开发有限公司（以下简称“四季公司”）与案外人上海索奥广告传媒有限公司（以下简称“索奥公司”）签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定四季公司将上海市长宁区天山路XXX号地下一层01及地下一层02室大部分（建筑面积约为3，900平方米）房屋（以下简称“涉讼房屋”），出租给索奥公司作为商业使用，租赁期自2009年2月15日起至2017年8月14日止。2009年8月11日，被告、四季公司与索奥公司又签订《上海市房屋租赁合同》之补充合同一份，约定自被告完成工商注册登记并取得营业执照之日起，由被告代替索奥公司成为原租赁合同的承租方，承担原租赁合同项下所有应由承租方承担的权利义务；租赁期间仍按原租赁合同的条款和补充条款的约定履行。2009年9月21日，被告经工商登记注册成立。上述合同签订后，案外人卓敏物业管理（上海）有限公司（以下简称“卓敏公司”）按月向被告发出水、电费付款通知书。2010年9月26日，被告（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《租赁和同》一份，约定乙方承租甲方的涉案展柜，用于品牌数码产品、电脑及手机配件的展示销售；租赁期自2010年9月26日起至2011年10月30日止，共计1年1个月；免租期自2010年9月26日起至2010年10月30日止，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付电费及本合同约定的其他费用；租金为3，180元／月，租金按6个月一付，首次租金共计19，080元；管理费为每月900元，管理费按6个月一付，首次管理费5，400元，每次管理费支付方式与租金支付同步；乙方在支付首次租金的同时，向甲方支付8，160元的保证金，作为履行合同和提供商品服务质量担保；甲方不得无故干涉乙方的合法经营活动，甲方为乙方提供日常经营所需基本条件和相关设施，并负责对出租场所及其相应的设施进行维修并承担费用；甲、乙双方在合同期间，如果是甲方违反合同而造成提前解约或合同终止的，需双倍返还乙方所交的租赁保证金，并结算退还有关的预售费用……；甲乙双方承诺双方的任何通知等书面文件送达地址，甲方为上海市场管理办公室，乙方为该展柜所在地或负责人住所，甲乙双方工作人员、营业人员签收即视为收到，均不得拒签收，否则可以直接张贴上述地址拍照留证后视为对方收到，因此产生的一切后果由拒签方承担等。合同签订后，原告向被告支付了6个月的租金19，080元、6个月的管理费5，400元及租赁保证金8，160元的保证金等费用总计32，640元，被告收取上述费用并出具收据。2010年12月2日，四季公司向涉讼房屋各商铺经营者发出通知，称因被告违约，其于2010年11月26日终止与被告的房屋租赁合同，被告与各商铺的转租合同亦同时于2010年11月26日终止，被告不具有涉讼房屋转租权，四季公司设立接待处对各经营者相关情况进行登记，并已于2010年11月26日起停止开放货梯和空调，也将随时暂停水电的供应。2010年12月17日，四季公司暂停了涉讼房屋的水电供应，并在涉讼房屋张贴通知，内容为本商场因经营原因于该日起暂停营业。涉讼房屋部分墙面上刷有“停业整顿、四季地产、2010.12.17”字样。2010年12月17日，因卓敏公司暂停涉讼房屋的电力供应、关闭通往地铁站的卷帘门，被告再次报警。原告遂撤离所租商铺，不再经营。2011年1月10日，被告向本院起诉，要求四季公司继续履行租赁合同、减付租金并承担违约责任。四季公司则提起反诉。2013年12月25日，本院做出民事判决：“一、解除原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司就上海市长宁区天山路XXX号地下一层01室及02室大部分房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司支付违约金人民币4，500，000元；三、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司租赁保证金人民币125，000元；四、原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司支付自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元和自2010年9月17日起至同年10月17日止的水费人民币369.24元，合计人民币23，141.30元；五、驳回原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司其余反诉请求。……”原告表述，其租赁涉讼房屋进行经营，主要出售数码产品及手机配件等；2010年12月17日案外人四季公司贴出公告将其赶出涉讼房屋，比较贵重的物品由原告搬离，2014年6月底原告将剩余物品全部搬离涉讼房屋；包括原告在内的众多小业主知道被告与四季公司发生诉讼，后被告在2012年搬离涉讼房屋，电话也不接，在此情况下原告及其他小业主于2012年10月6日共同在涉讼房屋内张贴了催讨函及赔偿清单等。上述事实，有租赁合同、付款凭证、通知及函件、照片、民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于被告不愿调解，致本案调解不成。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否应当承担违约责任以及原告实际遭受的经济损失等方面。第一，关于导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否应当承担违约责任之争议。法律规定，“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”根据本案查明的事实可以确定，由于被告与大房东四季公司之间存在纠纷，四季公司遂于2010年12月2日向包括原告在内的各商铺经营者发出通知，告知其于2010年11月26日终止与被告的房屋租赁合同，并于2010年12月17日暂停了涉讼房屋的水电供应，同时在涉讼房屋张贴通知，告知承租人“停业整顿、四季地产”，客观上导致原告等商户无法经营，属于被告方不履行主要债务的行为，故原告此时已经具备了解除租赁合同的条件。在此情况下，原告为避免损失进一步扩大自行搬离所租商铺，以行为告知被告解除租赁合同，被告也予以了接受。因此，原告请求确认双方之间签订的《租赁合同》于该日解除之诉请本院应予支持，被告应当向原告承担违约责任。被告以此后原告未行使解除权、双方之间的《租赁合同》已经履行完毕等抗辩意见本院均不予采信。第二，关于原告实际遭受的经济损失之争议。依照法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已经向被告支付了截止到2011年4月底的租金、管理费。鉴于合同在2010年12月17日被提前解除，责任在于被告方，故原告应交纳的租金为4，982元（3，180元／30天＊17天＋3，180元）、管理费1，410元（900元／30天＊17天＋900元），多余的租金14，098元及管理费3，990元应当予以退还，同时依照合同约定，被告应当向原告双倍退还租赁保证金，故原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持；被告相应的抗辩意见本院不予采纳。至于被告抗辩原告提起诉讼的时效已经超过两年一节，本院认为由于被告在与原告发生诉讼之前，已经与大房东产生纠纷并引发诉讼，直到2013年12月25日才判决结案；而该案诉讼所认定的事实与本案事实认定有直接的利害关系，故原告提起诉讼的时效应从前案判决生效之日起算，故本案诉讼时效没有超过法律规定的期间，被告的上述时效抗辩本院不予采纳。对于原告主张的3，180元损失，本院认为原告的实际损失已经通过上述违约金等方式得到了弥补，其也未能举证证明违约金低于其实际损失，故对该项诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原告陈善燕与被告上海漫都市场经营管理有限公司就上海市长宁区天山路XXX弄XXX号地下一层漫都市场展柜B-5-2、B-5-3、B-5-4签订的《租赁合同》于2010年12月17日解除；二、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈善燕退还租金人民币14，098元；三、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈善燕退还管理费人民币3，990元；四、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈善燕双倍返还租金保证金人民币16，320元；五、驳回原告陈善燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币419元，由原告陈善燕负担人民币58元，被告上海漫都市场经营管理有限公司负担人民币361元。案件受理费人民币797.50元，因本案适用简易程序审理，故减半收取计人民币398.75元，由原告陈善燕负担人民币54.75元，被告上海漫都市场经营管理有限公司负担人民币344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张艨二〇一四年八月二十五日书 记 员  杨芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。