广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）穗中法民五终字第3467号上诉人（原审被告）：廖志平，男，1971年10月6日出生，汉族。上诉人（原审被告）：刘雁，女，1978年6月18日出生，汉族。上列上诉人共同委托代理人：刘永权，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁秋琼，女，1956年1月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：关牛，男，1950年8月2日出生，汉族。上列被上诉人共同委托代理人：胡伟明，广东海际明律师事务所律师。上诉人廖志平、刘雁因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁秋琼、关牛一审共同诉称，我方与被告于2004年5月20日签订《房屋买卖合同》（经公证处公证），约定我方以245000元向被告购买广州市海珠区东晓南路锦绣明居A2栋2-103的房屋（当时自编门牌，房屋状况为毛坯房，现在核定为广州市海珠区东晓南路锦胜街5号103）；由于当时被告尚未取得房产证，我方先行支付首期房款15万元，在2004年12月30日前支付第二期房款5万元，待双方办妥买卖交易手续（即我方取得房产证当日），我方向被告支付余下的4.5万元；被告在取得产权证之日起三个月内应与我方共同前去办理房屋产权过户手续，否则视被告违约，并向我方支付30万元；等。2004年6月1日，我方在接收了该房屋后花巨资装修并入住一直至今，并分别于同年6月1日、12月6日及2006年9月3日向被告支付购房款共240000元，另在2004年6月2日向被告支付了煤气管道初装费1750元。2008年1月份左右，被告取得了上述房屋产权证书。为了谋取更高的利益，被告利用当时房价高涨之机（涉案房屋经法定机构评估现时价值为980800元）及我方已诉诸法律请求被告协助办理过户手续的情形下故意撕毁双方约定的《房屋买卖合同》条款，与他人恶意串通，隐瞒我方把上述房产转卖他人，并于2008年2月21日办理过户手续。被告违约把涉案房产转卖他人的行为严重侵害了我方的合法权益，故起诉要求：1、解除我方与被告于2004年5月20日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向我方退回购房款240000元和煤气管道初装费1750元；3、被告向我方支付违约金100000元；4、被告向我方赔偿经济损失639050元；5、本案诉讼费由被告承担。廖志平、刘雁一审共同辩称，我方不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋属于刘雁的婚前财产，廖志平对该财产并没有处分权，故廖志平在《房屋买卖合同》上的签名应属无效。后来刘雁将房屋转让给陈特丽丝莞霞一事廖志平并没有参与，也没有在相关的法律文书上签名，故刘雁单方面转让房屋的行为与廖志平无关。因此，廖志平不是本案的适格被告，不应承担法律责任，请求法院驳回原告对廖志平提出的一切诉讼请求。2、我方违约的原因并非恶意违约，更非与他人恶意串通，是合乎情理地不将房屋卖给原告。因为原告签订合同后毫无诚信，拒绝支付防盗门款、水电周转金等费用，并在单位内部恶意中伤我方，使双方关系不断恶化。在此情况下，我方已无意再将房屋转让给原告。鉴此，我方同意原告的第1、2、3项诉讼请求，但不同意赔偿原告所谓的经济损失639050元。3、原告买受涉案房屋的意图是作投资而非自住，其在东圃已有一套单位分房。原告以24万多元向我方购房，为什么我方就不能以45万元卖给他人呢？原告想“捡个便宜”，为什么就不让别人捡个便宜呢？4、就算我方违约，时间也应为2007年7、8月份，因为我方已于该时间明确告知房屋不再转让给原告。原告于2009年11月20日擅自委托他人评估房屋，并以评估价作为依据索赔是毫无道理的，也没有任何依据。5、我方与原告签订的《房屋买卖合同》是经过公证的，合法有效，对合同双方应有约束力，故原告索赔的依据应以《房屋买卖合同》的约定为准，原告既要求支付违约金又要求支付赔偿金的诉求显然是不合理的，我方不应为房价的疯狂上涨而买单。原审法院经审理查明，广州市海珠区东晓南路锦绣明居A2栋2-103房（现址为广州市海珠区东晓南路锦胜街5号103房）原是被告刘雁向广州市教育委员会购买的房改房。两被告于2002年3月28日登记结婚。原告梁秋琼与被告刘雁是同事关系，均在广州医学院第二附属医院工作。2004年5月20日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方愿意将坐落在广州市海珠区东晓南路锦绣明居A2栋2-103房房屋以245000元出售给乙方；由于甲方未取得房产证，为此乙方先行付给甲方首期楼款150000元，乙方于2004年12月30日前向甲方支付第二期楼款50000元，待办妥买卖交易手续后（即乙方取得该房屋产权证当日），乙方必须一次性将余下的45000元交付甲方；甲方签署本合同前应付清该房屋之有关一切费用（如银行贷款、税费、管理费、水电费、煤气费、电话费、有线电视费等）；自广州医学院第二附属医院总务科发放该批次房屋房产证之日起三个月内，甲方应与乙方共同前去办理房屋正式交易手续，否则作违约处理，甲方需支付300000元给乙方；由于甲方私人原因造成上述房屋买卖不成时，则甲方须支付300000元给乙方，其中100000元作为违约金处理；由于乙方私人原因造成上述房屋买卖不成时，则甲方只退回100000元给乙方，余下的100000元作违约金处理，甲方并有权将上述物业再行出售，双方则不再追究对方任何责任；等。该《房屋买卖合同》经过广州市海珠区公证处公证。同年6月1日，原告接收了上述房屋（毛坯房）。原告分别于2004年6月1日、2004年12月6日及2006年9月3日向被告刘雁支付购房款共240000元，并于2004年6月2日向被告刘雁支付煤气管道初装费1750元。原告表示其在接收上述房屋后对该房屋进行了装修。被告则表示其将房屋交付给原告后就没有去过现场，所以不知道原告的装修项目和装修情况，原告也没有通知其要装修。2007年8月12日，被告刘雁将涉案房屋以450000元的价格出售给案外人陈特丽丝莞霞（英文名：TRACYGUANXIACHEN）。2008年1月下旬，被告刘雁从其服务单位处领取了涉案房屋的房产证。2008年2月20日，房管部门核发了涉案房屋的《房地产权证》，其中载明权属人为TRACYGUANXIACHEN（陈特丽丝莞霞）。两原告曾于2008年1月22日以两被告违约为由向原审法院提起诉讼，要求两被告履行合同约定为其办理涉案房屋的房产过户手续。在该案审理过程中，由于涉案房屋已由被告出售给陈特丽丝莞霞并在房管部门办理了交易过户手续，致使原告无法实现合同的目的。经原审法院向原告释明，原告表示坚持诉讼请求。鉴此，原审法院于2009年2月10日以（2008）海民三初字第932号民事判决书判决驳回两原告的诉讼请求。判后，原告不服上诉。广州市中级人民法院于2009年11月16日以（2009）穗中法民五终字第2238号民事判决书维持了原审判决。另外，案外人TRACYGUANXIACHEN（陈特丽丝莞霞）曾以两原告非法占用涉案房屋为由向原审法院提起诉讼，要求两原告及两原告的女儿关慧仪搬出涉案房屋并向其支付从2009年1月1日起至交付房屋之日止的房屋使用金。原审法院于2009年9月29日以（2009）海民三初字第1201号民事判决书判决：两原告及其女儿关慧仪在该判决生效之日起两个月内迁出涉案房屋并将涉案房屋交还陈特丽丝莞霞管理使用；两原告及女儿关慧仪在该判决生效之日起两个月内，向陈特丽丝莞霞支付涉案房屋从2009年1月1日起至交付房屋之日止的房屋使用金（按有资质的评估部门评估的私人住宅标准价租金标准计算）。广州市中级人民法院于2010年1月22日以（2010）穗中法民五终字第11号民事判决书维持了该判决。现该案已进入执行阶段。两原告于2009年12月3日提起本案诉讼。一审诉讼中，两原告为证明其诉讼主张还提交了一份估价方为广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司于2009年11月23日向委托方为原告关牛出具的《房地产估价报告》，其中载明：估价对象广州市海珠区东晓南路锦胜街5号A2幢103房住宅物业房地产于估价时点2009年11月20日的市场价值为980800元；估价对象状况为：客厅与饭厅为开放式相连，厅、房内墙涂乳胶漆，客厅天花嵌石膏线及涂乳胶漆，地铺600cm×600cm抛光砖，室内窗户为铝合金腿拉窗；是内安装门为：入户处安装不锈钢防盗门和钢质防火大门，室内为木夹板包门套；厨房地铺防滑耐磨砖，墙贴彩色瓷砖、铝扣板天花，嵌架空入墙橱柜及云石灶台；洗手间地铺防滑砖，墙贴彩色瓷砖，配洗手盘、蹲厕及沐浴间等洁具；通水、电、有线电视和宽带，水电管线暗装，维护状况良好；等。两被告对该证据的真实性没有异议，但认为该评估是原告单方面委托的，其对评估机构的资质、公正性都存在怀疑，该评估的评估时点是2009年11月20日，该时点既不是双方约定的过户时间也不是其真正的违约时间，且该评估的价值包括房屋装修在内的所有价值，带装修的附加值是两原告未经其同意添加上去的；另外，涉案房屋现在由两原告占用，评估机构没有将涉案房屋的交吉价和不交吉价进行评估，故其不认同该评估价值。在本案一审审理期间，两被告就其抗辩还提交了以下证据：1、两被告的结婚证，拟证明涉案房屋属于被告刘雁的婚前财产。2、广州市教育委员会与被告刘雁于1999年12月28日就涉案房屋签订的《广州市公有住房买卖协议书》，拟证明被告刘雁取得涉案房屋的时间。3、有关单位于2002年9月30日出具给被告刘雁的两张《收据》，其中载明收到锦丽居A2-103刘雁防盗门300元、水电周转金400元。4、原告梁秋琼于2004年6月15日出具的收条，其中载明收到刘雁煤气初装费收据。证据3、4拟证明原告不守诚信导致双方矛盾上升。5、原审法院于2008年2月25日审理（2008）海民三初字第932号案的开庭笔录第1页和第6页，其中第6页载明：“审：涉案的房屋你方为何在与原告签订了买卖合同之后又再出售给陈小姐？被：当时签订合同的时候，我方的当事人与教委的约定还没有到期限，而且现在楼价升高，我方要求原告增加房价款，但原告不同意；我方的房产证在08年1月份才办出。审：被告在08年7月仍未取得房产证，该时候又为何将房屋转售给其他人？被：我方当事人的单位承诺此时可以办理该房屋的房产证，我方当时以32万元的价格转售给陈小姐。……”。拟证明被告于2007年8月左右向原告说明不再卖房。原告对证据1的真实性没有异议，但认为法律规定婚前财产在婚后7年后就视为夫妻共同财产，而且被告在与其签订协议时，并没有出示结婚证显示结婚时间，所以其认为双方签订合同时涉案房屋是两被告的共同财产，故两被告应共同承担责任；对证据2-4的真实性没有异议；证据5显示被告在2008年2月25日开庭时表示以32万元的价格将涉案房屋转售给案外人，但在房管局登记的交易价格却是45万元，故其认为被告与案外人所签订的买卖合同是作假的。一审诉讼中，两被告于2010年2月3日向原审法院提交《关于对广州市海珠区东晓南路锦胜街5号103房的价格进行评估的申请报告》，表示原告追究其违约责任应以《房屋买卖合同》的约定为准，即其支付10万元违约金即可；如果原告主张赔偿的数额必须以相关部门作出的房屋评估为依据，则其申请法院重新委托评估，并以2004年5月20日作为估价时点。两原告表示不同意两被告的估价时点。为此，原审法院向双方当事人释明，在原、被告不能一致确定估价时点的情况下，则由原审法院确定评估时点；由于原告在2009年12月18日才提起本案诉讼要求解除合同，故如果被告坚持要求对涉案房屋进行重新评估的话，应以原告提起本案诉讼之日作为估价时点。两原告坚持要求按其提交的评估报告作为定案依据。两被告则坚持要求以2004年5月20日作为估价时点，并表示如果法院确定以2009年12月3日作为估价时点，则其无需重新申请评估。原审法院认为，两原告与两被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务。两被告作为上述合同的相对方，理应对因该合同产生的后果共同承担责任。因此，两被告认为被告廖志平不是本案的适格被告，其不应承担法律责任的意见，缺乏依据，该院不予采纳。根据该合同约定，两被告将坐落在广州市海珠区东晓南路锦绣明居A2栋2-103房房屋以245000元出售给两原告；自广州医学院第二附属医院总务科发放该批次房屋房产证之日起三个月内，两被告应与两原告共同前去办理房屋正式交易手续，否则作违约处理；由于两被告私人原因造成上述房屋买卖不成时，则两被告须支付300000元给原告，其中100000元作为违约金处理；等。两原告在签订该合同后已按约定向两被告支付了240000元购房款，并在2004年6月1日接收了涉案房屋（毛坯房）后对该房屋进行了装修。两被告于2007年8月12日将涉案房屋出售给案外人，结合两被告提交的（2008）海民三初字第932号案的开庭笔录中关于被告再将涉案房屋出售给案外人的陈述，显然，房管部门核发涉案房屋的房产证给被告刘雁后，两被告为获取更大的房产利润，置已收取两原告绝大部分房款和已将房屋交付两原告使用于不顾，恶意违约，将涉案房屋转让过户给案外人，致使其与两原告之间的房屋买卖合同无法继续履行，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现两原告要求解除与两被告签订的《房屋买卖合同》，并由两被告退回购房款240000元、煤气管道初装费1750元及支付违约金100000元，符合合同约定，两被告对此也表示同意，故该院对两原告该部分诉讼请求予以支持。合同解除后，两原告所接收的涉案房屋本应交还给两被告，但鉴于涉案房屋已由两被告过户给案外人，房屋的现产权人已起诉主张原告等人向其交还房屋，故对涉案房屋的交付问题，本案不作调处。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。两原告与两被告约定以245000元买卖涉案房屋，两原告已在合同约定的期限前支付了240000元房款，如两被告按约定履行房屋交易过户义务，两原告即享有该涉案房屋的所有权。现由于两被告的违约，导致两原告无法取得涉案房屋的所有权。两原告为证明涉案房屋的市场价值，已提供了《房地产估价报告》为证。两被告不认同该评估价值。虽然两被告向该院申请重新以2004年5月20日作为估价时点对涉案房屋的市场价值进行评估，但两原告不同意。由于两被告是违约方，故合同解除权的行使应由守约方即两原告决定。因两原告另案起诉要求两被告履行合同约定为其办理涉案房屋的房产过户手续的案件，在该院判决驳回两原告的诉讼请求后，两原告不服上诉，广州市中级人民法院于2009年11月16日才作出维持原判的判决，而两原告在此后的2009年12月3日已及时提起了本案诉讼，故即使对涉案房屋的市场价值重新进行评估，也应以两原告提出解除合同之日即起诉之日来确定估价时点。经该院释明后，两被告仍坚持要求以2004年5月20日作为估价时点，并表示如果法院确定以两原告起诉之日作为估价时点，则其无需重新申请评估。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两被告不能提供反证证明两原告提交的《房地产估价报告》是虚假证据，应承担相应的法律后果。鉴此，该院对两原告提交的《房地产估价报告》予以采信。由于两被告交付给两原告的涉案房屋为毛坯房，两原告对房屋进行了装修，现两原告被房屋现产权人起诉要求交还房屋，故两被告应当赔偿两原告的装修损失。鉴于房屋的评估价值已包含了装修价值，故该院确定的赔偿金额已包含了两原告的装修损失。根据《房地产估价报告》记载，涉案房屋于估价时点2009年11月20日的市场价值为980800元。表明即使两被告退回240000元加上两被告支付的违约金100000元给两原告，以此价格两原告已无法购买到与涉案房屋条件相等的房屋。因此，涉案房屋的市场价值与两被告退回的340000元的差价，即为两原告的实际经济损失，应由两被告予以赔偿。现两原告要求两被告赔偿经济损失639050元，经审查，并无不当，该院应予支持。两被告认为只需按合同约定的标准支付违约金的抗辩意见，因理据不足，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告梁秋琼、关牛与被告廖志平、刘雁于2004年5月20日签订的《房屋买卖合同》；二、两被告在本判决生效之日十日内，共同退回购房款240000元和煤气管道初装费1750元两原告；三、两被告在本判决生效之日十日内，共同支付违约金100000元给两原告；四、两被告在本判决生效之日十日内，共同赔偿经济损失639050元给两原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13708元，由两被告共同负担。判后，上诉人廖志平、刘雁不服，向本院提起上诉称，一、原审判决廖志平在本案中承担法律责任完全是错误的。讼争房屋属于刘雁的个人财产，廖志平没有所有权，也理所当然的没有处分权。讼争房屋并非商品房，是单位的福利分房，其确权时间通过单位分房的签约时间来确定。刘雁于1999年12月28日与广州市教育委员会还于当天签订了《广州市公有住房买卖协议书》，该协议书于2001年9月15日经广州市公证处进行了公证。签订协议书后，刘雁在父母的资助下一次性支付了全部购房款。由此可见，上诉人取得讼争房屋的时间应该是1999年12月28日。而两上诉人于2002年3月28日登记结婚。根据我国《婚姻法》第十八条的规定，婚前财产为夫妻一方的财产。由此可见，讼争房屋属于刘雁的个人财产。因此，刘雁一个人也就能顺利将讼争房屋转让给案外人陈特丽丝莞霞。《房屋买卖合同》是有关财产买卖关系的双务合同，成为合同相对方的前提是其对财产拥有所有权。虽然廖志平、刘雁曾经共同在关牛、梁秋琼作为买方的《房屋买卖合同》上签名，因廖志平对房屋无处分权，因此，其不能成为合同的相对方，该签名应属于无效签名，其不应承担因合同产生的任何法律责任。一审法院对廖志平角色的认定完全是错误的。如果二审法院认为刘雁将房屋转让给陈特丽丝莞霞属于违约的话，那么，本案的违约行为由刘雁个人实施，廖志平也没有参与，所产生的法律后果与廖志平无关。基于前述理由，原审法院有法不依，所作出的判决完全是错误的，请二审法院作出变更。二、《房屋买卖合同》对双方均具有约束力，原审法院只能依此判决刘雁个人承担违约责任。《房屋买卖合同》是合同双方的真实意思表示，且经过公证，合法有效，对双方均具有约束力。该合同约定，任何一方违约，需要向对方支付10万元作为违约金。我国《民事诉讼法》第六十七条规定，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。由此可见，被上诉人不能证明该合同是虚假的，就应当以该合同作为认定事实的依据，也就是说，违约金标准就是10万元。同时，《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。签订合同并公证时，刘雁及关牛夫妇只能预计并确定到10万元违约金损失，并无法预知房价的走势及对三人可能产生的其他损失。故法院应当以此判决承担违约责任。三、原审法院在认定违约责任适用法律方面存在明显的错误，应当予以纠正。首先，一审法院判决上诉人既要支付违约金又要赔偿损失是错误的。《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。两者是互相排挤的或然关系，也就是说，当合同一方违约时，另一方只能要求支付违约金或者要求赔偿相应的损失。一审法院既支持对方的违约金又支持赔偿金，明显是适用法律不当。不仅如此，虽然原审原告的诉请既要求违约金又要求赔偿损失，但没有要求我方按照《合同法》一百一十四条追加违约金，但一审法院判决却适用该条款主动帮被上诉人改变诉讼请求，增加违约金，显然属于违法。其次，根据《合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。该法一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在2007年7、8月间，刘雁已将讼争房屋不卖给被上诉人的决定以电话方式亲自告诉关牛，很明显，违约的时间是在2007年7、8月间。被上诉人应当在此时及时向我方追究违约责任或索赔以便尽快购买房屋，但由于被上诉人没有采取必要的措施，导致其无法在前期以较低的价格购房，由此而产生的损失，也就是2007年7月份以后的房价增长部分应当由被上诉人自己承担。四、原审法院将贵院作出的（2008）穗中法民五终字第4543号案（以下简称4543号案）判决作为本案判例，并附入卷宗，“依葫芦画瓢”机械断案，完全不负责任。暂且不论我国是成文法国家，仅上述两案的事实就存在重大不同。首先，4543号案中的合同约定了出让人同意买受人对房屋进行装修，因此，前者应当赔偿后者的装修费损失；而本案的上诉人没有同意被上诉人对房屋进行装修，因此不应当赔偿装修费损失。其次，4543号案中的合同约定了房屋使用权及所有权由买受人支配，而本案没有，因此上诉人无义务向被上诉人赔偿条件相等的房屋。再次，4543号案中的合同约定了出让人对房屋拥有完整所有权，而本案没有。五、4543号案和本案一样，同样在庭审中进行了释明买受人将无法实现合同目的，但却以不同的时间标准确定房屋价值并进行赔偿，明显是在偏帮被上诉人。据4543号案第9、10页显示，出让人于2007年10月取得产权证并在同年12月返售给市教育局，买受人于12月24日起诉要求履行合同办理过户，一审法院在庭审中进行释明买受人将无法实现合同目的，并确定涉案房屋以2007年12月15日的价值作为赔偿依据。本案中，出让人于2008年1月取得产权证并在2月出售给陈特丽丝管霞，买受人于2008年1月22日起诉要求履行合同办理过户，一审法院在庭审中同样进行了释明，明确告知买受人将无法实现合同目的。也就是说，被上诉人在此时已经无条件必须解除双方所签订的《房屋买卖合同》。如果原审法院不采用合同约定进行赔偿的话，应当以海珠区房地产交易中心确定的讼争房屋在2008年1月22日的价值497000元进行赔偿或双方交易价45万元进行赔偿。两案同样在庭审中进行了释明，而本案原审法院却以2009年12月3日的房屋价值确定赔偿数额明显是错误的。六、即使法院不采纳按双方当时签署的经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿时，也应当依法、按照公平合理的标准确定赔偿数额。首先，《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。签订合同时，刘雁只能预计到10万元违约金损失。双方在公证时以交易金额245000元来确定100000元的违约金损失，违约金所占交易本金的比例已高达40.82%，是非常高的违约处罚了。适用违约金标准是公平合理的。其次，就算上诉人在提前电话明确告知被上诉人不再进行房屋交易的情况下，然后将房屋转让给第三方，涉及上诉人的不当得利，海珠区人民法院即使不采纳按双方当时签署的经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿时，最多也应该按上诉人卖给第三方时的价格扣减《房屋买卖合同》约定的交易价格进行赔偿。再次，即使法院不采纳按双方当时签署的经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿，再退一万步来讲，法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题的解释》的相关规定，以不超过房屋交易金额的一倍进行赔偿。七、被上诉人不断地放弃及时索赔的权利，2007年7、8月后房屋的升值部分不应归被上诉人所有，更不应成为上诉人赔偿的组成部分。上诉方将诉讼房产过户给第三者并非恶意违约。上诉人在多次与被上诉人梁秋琼沟通，在沟通无效后并在2007年7、8月间，刘雁已将讼争房屋不卖给被上诉人的决定以电话方式亲自告诉梁秋琼（庭审记录确认），然后依法转让给第三方，并非被上诉人所述“为了谋取更高利益，被告（刘雁）利用当时房价高涨之机（涉案房屋经法定机构评估现实价值为980800元）及我方已诉诸法律请求被告协助办理过户手续的情形下故意撕毁双方约定的《房屋买卖合同》条款，与他人恶意串通，隐瞒我方把上述房产转卖他人。”其实，2007年7、8月间，被上诉人就应当提出赔偿，但其故意不提。2008年2月被上诉人要求办理交易过户诉讼时，海珠区法院已依法向被上诉人释明讼争房产合法过户给第三人，应根据双方签署的《房屋买卖合同》向原告方（刘雁）要求赔偿。但上诉人不予确认及采纳。八、原审法院采用被上诉人提供的房屋价格评估报告认定赔偿金额完全不当。第一，我方从未认同被上诉人提供的房屋价格评估报告。本案在庭审期间，海珠区法院在2010年2月2日询问我方对被上诉人关牛单方面委托进行的评估是否采纳时，我方在2010年2月3日马上通过书面方式否定接受关牛单方面的评估报告。更明确表示既然双方签署的《房屋买卖合同》是合同双方的真实意思表示，且经过公证，合法有效，对双方均具有约束力。我国《民事诉讼法》第六十七条规定，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。海珠区人民法院应该按经过公证，合法有效的《房屋买卖合同》来处理。第二，广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司是被上诉人关牛单方面委托进行的评估，也就是说，关牛与该公司之间是一种经济利益的委托关系，评估公司直接收取了关牛的钱，两者之间存在利益共存关系。在此前提下，受托人必然会为委托人的利益着想，将评估价格虚高。而且，该评估机构并非是法定机构评估。该评估是无效的评估，它实实际际损害了上诉人的利益。第三，该评估报告不客观、不真实，不能作为被上诉人要求赔偿的依据。2009年11月由被上诉人梁秋琼单方面委托进行的评估，而诉讼房产所有权由此至终都非被上诉人所有。被上诉人梁秋琼单方面委托进行的评估价格只是因为房产地价上涨导致，并非因被上诉人梁秋琼所谓“花巨资装修”所导致。房屋装修后只会一路贬值，并不会在几年后导致房价高涨，房价高涨是因在双方诉争房产后期，客观经济环境令地价上涨导致。被上诉人只是在后期因地价上涨，私下认为如果按双方经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿时，其认为不理想。才私自单方面委托在后期进行评估并以此作为要求上诉方进行赔偿的依据。但是，这完全否定了签署合同时，双方的约定。难道只是被上诉人私自认为其应得到的才是其损失，才能保障他的利益，而上诉人的利益就不需要保障？《合同法》应该是保障双方权利的法律。而海珠区人民法院却以双方当时签署的经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿时，以此价格两原告（即被上诉人）无法买到与涉案房屋条件相同的房屋为依据，以被上诉人单方面委托评估机构在错误的评估时点、错误的评估原因进行评估后的房产价格作为上诉人赔偿的依据，在道理上和逻辑上是理解不通的。第四，评估内容不准确、不详细。被上诉人在未完全取得涉案房屋所有权的情况下，未经上诉人的同意便装修房屋，并且无偿使用多年，假如需要评估，也只能是评估装修部分，但必须考虑剔除使用折旧因素后进行装修价值部分的评估，以此要求上诉人在按双方当时签署的经过公证，合法有效，对双方均具有约束力的《房屋买卖合同》条款进行赔偿时，加上装修使用折旧后的金额进行补偿。但评估报告没有对该问题进行分析和处理。而且，该评估报告中特别注明仅可作为参考，不能用于其他方面作为依据。故此上诉请求：1、变更原审判决第二项为上诉人刘雁退回购房款24万元给两被上诉人；2、变更原审判决第三项为上诉人刘雁支付违约金10万元给两被上诉人；3、撤销原审判决第四项，驳回被上诉人要求上诉人赔偿639050元的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由两被上诉人承担。被上诉人梁秋琼、关牛答辩称，一、被上诉人与上诉人于2004年5月20日签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容合法，没有违反法律及行政法规的强制规定，双方必须全面履行各自义务。然而，上诉人在领取涉案的房屋产权证后就见利忘义，撕毁合同的约定，把房屋转卖他人，以图赚取比卖给被上诉人更高的利润空间。正是由于上诉人违反双方的约定，有违诚信的道德，被上诉人只好诉诸法律解决。二、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人的经济损失及承担违约的法律责任并无不妥。被上诉人向上诉人购买房屋，已按约定支付了所有购房款，并且取得了房屋的使用权多年。由于上诉人单方违约的原因，以致被上诉人不但不能取得房屋产权证书，而且失去了房屋的使用权。按照法律的规定和双方的约定，上诉人必须承担相应的违约责任。近几年来，房地产市场价格不断上扬，涉案的房屋也不断升值。由于双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，被上诉人实际是涉案房产的实际使用人和所有人（只是由于上诉人不协作而尚未办理产权过户罢了），因此，该房屋自被上诉人购买后产生的增值部分同样应属被上诉人所有。经法定机构评估，现时涉案的房产价值己达98万元。也就是说，原来双方约定的违约金已不足弥补被上诉人的实际损失。被上诉人根据我国《合同法》第114条“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，请求法院判令上诉人赔偿经济损失，并且得到法律支持完全符合法律的规定。三、上诉人廖志平在本案中是适格的主体。两上诉人在2002年3月28日成为合法夫妻，之后的两年时间才向两被上诉人出卖涉案房屋，并且上诉人廖志平在房屋买卖合同上签名。对于廖志平这一签名行为，在法律上完全可以理解为该房屋与另一上诉人刘雁共同拥有的约定或共有所有的行为，其声称该房产是刘雁个人婚前财产的主张不能对抗善意取得房屋的被上诉人。实际上，该房屋在出卖给被上诉人之前，可以认定是两上诉人的夫妻共有财产或其双方的约定。因而，廖志平作为该房产的产权人之一，在本案中与刘雁承担共同的法律义务。经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，两上诉人与两被上诉人于2004年5月20日签订的《房屋买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务。两上诉人作为合同的相对方，理应对因该合同产生的后果共同承担责任。因此，两上诉人上诉认为上诉人廖志平不是本案的适格被告、其不应承担法律责任的意见，理由不成立，本院不予采纳。两上诉人与两被上诉人在二审中争议的焦点是两被上诉人主张赔偿损失能否成立及如何处理的问题。根据上述合同约定，两上诉人将涉案房屋以245000元出售给两被上诉人；自广州医学院第二附属医院总务科发放该批次房屋房产证之日起三个月内，两上诉人应与两被上诉人共同前去办理房屋正式交易手续，否则作违约处理；由于两上诉人私人原因造成上述房屋买卖不成时，则两上诉人须支付300000元给两被上诉人，其中100000元作为违约金处理；等。两被上诉人在合同签订后已按约定向两上诉人支付了240000元购房款，并接收及使用涉案房屋。两上诉人于2007年8月12日将涉案房屋出售给案外人，结合两上诉人提交的（2008）海民三初字第932号案的开庭笔录中关于上诉人再将涉案房屋出售给案外人的陈述，显然，两上诉人在房管部门办理核发涉案房屋的房产证的过程中，为获取更大的利润，将涉案房屋另售并过户给案外人，致使其与两被上诉人双方的合同不能继续履行，有违诚实信用原则，其行为属恶意违约，应承担违约责任，对合同不能继续履行应承担主要责任。两被上诉人在2004年5月20日与两上诉人签订合同时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布，当时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）点规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。由于涉案房屋尚未办理产权证，双方的房屋买卖合同是不符合该条规定的。两被上诉人在签订合同时是知道涉案房屋尚未办理产权证，不能即时交易完毕。两被上诉人对不能即时交易完毕以及履行合同过程中可能产生的对己不利的风险及后果应当有所预见，而该风险实际发生了并导致合同不能继续履行。因此两被上诉人对此也应分担一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。两上诉人与两被上诉人约定的成交价格是245000元，两被上诉人已按约定支付了240000元购房款，如两上诉人按约定履行房屋交易过户义务，两被上诉人可以通过合同履行完毕取得涉案房屋的所有权。现由于两上诉人将涉案房屋另售案外人的违约行为，导致两被上诉人无法继续履行合同而取得涉案房屋的所有权并由此造成损失，因此，两被上诉人主张两上诉人按合同约定承担违约责任外还应赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。两被上诉人在一审中提供了其提起本案诉讼前于2009年11月自行委托评估机构作出的《房地产估价报告》，作为要求两上诉人赔偿损失的依据。两上诉人不认同该评估价值，虽然两上诉人在一审中向该院申请重新以2004年5月20日作为估价时点对涉案房屋的市场价值进行评估，但两被上诉人不同意。而两被上诉人获知两上诉人另售案外人时另案起诉要求两上诉人履行合同约定为其办理涉案房屋的房产过户手续，在本院于2009年11月16日作出维持原判的终审判决后，两被上诉人于2009年12月3日已及时提起了本案诉讼，故原审法院认定即使对涉案房屋的市场价值重新进行评估，也应以两被上诉人提出解除合同之日即起诉之日来确定估价时点，并无不当。经原审法院释明后，两上诉人仍坚持要求以2004年5月20日作为估价时点，并表示如果法院确定以两被上诉人起诉之日作为估价时点，则其无需重新申请评估。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两上诉人不认同两被上诉人提交的《房地产估价报告》，却不能提供相反证据予以推翻，应承担相应的法律后果。原审法院据此采信两被上诉人提交的《房地产估价报告》，并无不妥。两上诉人上诉认为评估时点应以2004年5月20日为准，其于2007年8月12日将涉案房屋另售给案外人，如果算违约，2007年8月12日就是违约时间，但上诉人在上诉请求中坚持要求按照合同约定承担违约责任，如上所述，对两上诉人该上诉主张，本院不予采信。对于两被上诉人要求两上诉人赔偿其损失639050元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在2004年5月20日签订房屋买卖合同时约定的成交价格为245000元，其后，广州地区出现了房地产价格大幅上涨的情况，根据两被上诉人提供的《房地产估价报告》，涉案房屋于2009年11月20日的市场价值已涨至980800元，超过了双方合同约定的成交价格四倍有余，该情况显然是两上诉人在签订合同时所无法预见的。综上所述，根据前述的双方的责任分担以及公平合理原则，结合本案的实际情况，对两被上诉人以评估价格为依据要求两上诉人赔偿其损失639050元，本院酌情进行扣减，两上诉人向两被上诉人支付的损失赔偿额以447335元为宜。原审判决第四项没有据实考虑上述因素，不尽合理，本院予以调整。两上诉人上诉要求按合同约定的标准支付违约金的请求，理据不足，本院不予采纳。综上，经审查，原审法院查明事实清楚，所作判决中第一、二、三项并无不当，予以维持，第四项不尽合理，予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第257号民事判决第一、二、三项及受理费负担的决定；二、变更广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第257号民事判决第四项为：在本判决送达之日起10日内，上诉人廖志平、刘雁共同赔偿经济损失447335元给被上诉人梁秋琼、关牛。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费13590元，由上诉人廖志平、刘雁负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  陈珊彬审判员  高 锐二〇一一年××月××日书记员  茹艳飞