浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉善民初字第368号原告：张志红。委托代理人：朱芳、朱捷。被告：嘉善北开房地产开发有限公司。法定代表人：黄星弟。委托代理人：黄庆红。原告张志红与被告嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年1月26日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志红及其委托代理人朱芳、被告的委托代理人黄庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志红起诉称：2010年3月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》18幢1-101室房屋一套，建筑面积127.33平方米，房屋总价人民币413823元，另外原告向被告购买编号为14-4面积为24.60平方米的储藏间一间，价格24600元；原告应首付人民币193823元，按揭贷款人民币220000元，被告应于2010年7月31日前交房；同时根据合同约定，被告在该商品房建筑区划内应建造面积为1824平方米的地下车库项目。合同签订后，原告按约付清了全部房款，但被告至今工程还迟迟未完工，在该商品房施工过程中被告曾多次停工，在业主向相关政府部门求助下，才得以陆续恢复施工，另外合同约定的地下车库至今未见动工，交房时间也遥遥无期。基于被告的行为已严重违背了法律规定的诚信原则，影响了原告正常的工作和生活，并造成了相当大的经济损失。原告为了维护自身的合法权益，请求法院依法判决：1、判决被告支付原告逾期交房的损失人民币13416元（暂计至2010年12月31日，具体金额计算至实际交房日止）；2、依法判令被告按约履行建造小区地下车库的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为其主张向本院提供以下证据：1、商品房买卖合同一份。证明：原告向被告购买嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》18幢1-101室房屋一套，建筑面积127.33平方米，房屋总价人民币413823元，另外原告购买编号为14-4面积为24.60平方米的储藏间一间，价格为24600元，原告应首付193823元，按揭贷款220000元。被告在2010年7月31日前应该将房屋交给原告。2、销售不动产统一发票（自开）复印件二份。证明：原告已支付购房首付款193823元，并支付储藏间的款项24600元。3、中国银行零售贷款借款借据复印件一份。证明：原告按约支付了购房按揭贷款人民币220000元。4、2010年11月4日浙江省小强热线的新闻播报光盘一份。证明：被告应在2010年7月31日前交付房产，但被告至今未交付；被告应建造地下车库，至今也没有动工。5、梦里水乡一期、二期业主与被告签订的商品房买卖合同复印件二份。证明：被告在建筑区划内应该有建造地下车库的义务，且在合同中有明确约定，该车库的产权属于开发商所有，是小区的配套公共设施。6、嘉善城市档案馆总平面图复印件、房屋建筑面积预测成果书复印件、开发商的宣传手册原件各一份。证明：被告应该在小区内建造地下车库。被告嘉善北开房地产开发有限公司答辩称：商品房买卖合同中原、被告双方对逾期交房违约金有明确的约定，双方均应共同遵守。该合同中明确约定了逾期违约金为每日万分之零点五，根据法律规定，如果没有约定或者约定不明按照同地段同类房屋的租金计算，如果认为违约金低于同地段租金的应当承担举证责任，但是原告没有举证。原告所说的地下车库，由于房屋还没有完工，被告也没有通知原告不建造车库，所以原告说被告没有建造车库是不对的。综上，原告的诉求没有事实依据和法律依据，本案逾期交付的违约金仍应该按照原合同约定计算，请法庭驳回原告的诉求。被告未向法庭提供证据。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据5有异议，认为该证据中的第四条是一个所有权区分条款，只是明确了下列物业属于出卖人所有，也就是说下列这些物业如果存在的话是属于出卖人所有，这只是一个所有权归属的约定。本院认为，证据5与被告的自认相印证，予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年3月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》18幢1-101室房屋一套，建筑面积127.33平方米，价格为413823元，另原告向被告购买编号为14-4面积为24.60平方米的储藏间一间，价格为24600元；原告应首付人民币193823元，按揭贷款人民币220000元，被告应于2010年7月31日前交房；出卖人逾期交房的违约责任为按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按约首付193823元，并支付了储藏间的价款24600元。2010年7月26日，原告通过银行按揭贷款，支付了剩余房款220000元。被告未能在2010年7月31日前（即合同约定的时间）将商品房交付给原告使用。另查明，被告建造的梦里水乡小区，在规划设计时有建造半地下停车位的规划，被告发布的宣传资料关于户型介绍的内容上有车库入口的标注。在诉讼过程中，被告确认其将继续建造半地下停车位，并于2011年7月29日向全体业主发出一份承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2011年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算。业主可凭购房合同于2011年8月15日前来被告处领取部分违约金，120（含）平方米以上的住户先支付5000元，120平方米以下的住户可以先支付4000元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限向原告交房，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之0.5，原告认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到原告的合理损失及被告的违约情形，本院酌情将违约金调至日万分之一，即被告自2010年8月1日起按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以本判决只计算至本判决生效之日止，本判决生效之后至被告实际交房之日的违约金，原告可与被告另行结算。此外，原、被告之间签订的合同对建造半地下车库没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造地下车位的规划，且被告在发售房屋时对此进行了宣传，因此，被告负有建造地下车位的义务。现被告也对半地下车位的建造进行了承诺，应积极履行该义务，但建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故本院对原告要求被告建造半地下停车位的请求不作裁判。如被告在交房时仍未建造半地下停车位，原告可以另行向被告主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款438423元为本金，按每日万分之一支付原告张志红自2010年8月1日起至本判决生效之日止的逾期交房的违约金，于判决生效之日起七日内支付；二、驳回原告张志红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元（原告已预交68元），由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  计丽明代理审判员  陈晓昱人民陪审员  刘 丰二〇一一年九月三十日书 记 员  曹 珏附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。