湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第128号上诉人（原审被告）伍耀进，男，1976年10月25日出生，汉族。委托代理人朱远章，湖南经卫律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）姚景宏，男，1969年7月10日出生，汉族。委托代理人喻江华，湖南南天门律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人杨君，常德市武陵区洞庭法律服务所法律工作者，一般授权代理。原审被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司。法定代表人伍耀进。原审被告马决，男，1975年2月5日出生，回族。上诉人伍耀进因与被上诉人姚景宏、原审被告马决、原审被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伍耀进及其委托代理人朱远章、被上诉人姚景宏及其委托代理人喻江华和杨君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年3月，原告姚景宏与被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将自有及授权出租的馨香庭院一层、二层租赁给被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，租赁房屋用途为：一楼汽车美容、二楼茶楼，租期为十年。1楼租赁房屋104至112号（107号除外），建筑面积661.66平方米，租金为38元／平方米／月，合计为25143元／月。2楼租赁房屋的房号207号，建筑面积为1015.19平方米，租金为15元／平方米／月，合计15228元／月。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司应当在每个季度第一个月的8日前一次性向原告支付清当季度的全部租金。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司逾期交付租金超过7天的，原告有权及时终止本协议。租期届满湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司不得再续租赁或租赁期内本协议因故终止的，被告不得破坏本协议终止时的房屋现状。该租赁房屋上的构筑物、附着物及装饰、装修均由原告所有，且无需向乙方支付任何经济补偿。2011年8月8日，原告与被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司签订第二份《房屋租赁合同》，双方约定将1楼租赁房屋租金变更为45元／平方米／月，合计为29975元／月，2楼租赁房屋租金变更为30元／平方米／月，合计为30455元／月，一楼走廊面积按实际面积为标准（长40米、宽、面积为120平方米），租金45元／平方米／月，合计租金为人民币5400元／月。以上租金标准在协议之日起一年内保持不变，但自第二年起应按上一年度租金总额标准逐年递增8%，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司应在当年最后一个前一个月的8日将当年全部租金按时付清。第一年年租金标准为789960元，第二年年租金标准为853156元，第三年年租金标准为921408元，以上递增标准以此计算标准推算至2019年8月8日。合同第三条第4款约定租金按季支付，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司应当在第一个月的8日前一性向原告付清当全部租金，不得逾期交付租金超过30天，如超过30天原告有权终止本租赁协议。合同最后注明该租赁屋以本协议为有效协议，以前所签的协议在本协议签订之日起自动失效。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司对租赁房屋进行了装修、添置了汽车美容、茶楼经营设施和设备。因拖欠租金，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司于2011年11月10日出具承诺，承诺于2011年11月30前付清所欠房屋租金款。又于2011年12月8日出具承诺于2011年12月15日付清。因未付租金，原告于2012年2月14日通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄解除合同通知，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司称不是本人签收，且于2012年3月21日出具承诺，保证在2012年3月30日前支付完拖欠的全部，并不再拖欠今后的应付租金。同年，原告于2012年5月10日通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄解除合同通知，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司仍称不是本人签收，且于2013年2月28日出具欠条，证实所欠房租770770元。原告于2013年3月11日通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄解除合同，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司仍称不是本人签收，并于2013年3月16日、2013年3月25日、2013年3月31日、2013年4月7日、2013年5月2日出具承诺，证实拖欠租金，并承诺付清向原告支付租金。因被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司仍拖欠租金，被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司于2013年11月4日向原告姚景宏出具《最终补充承诺》，认可被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司截止2013年5月8日未付租金496289元，以上欠款被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司自愿分五次付清，如任一付款时间不按时支付，原告有权收回门面，并停水停电及租赁屋内的所有设施、设备、装饰、装修全部归原告所拥有，用来抵付所欠原告所欠房东租金所给原告带来的经济损失的补偿，并注明的“以上结算款数额以财务结算为准”。被告马决在此《最终补充承诺》提供担保。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司于2013年11月4日支付了10万元，余396289元未付。2013年12月3日，原告通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司和被告伍耀进邮寄出解除租赁合同通知，公司门卫签收，要求返还租赁房屋。原审法院认为，原告姚景宏与被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司于2011年8月8日签订的房屋租赁合同及2013年11月4日签订的《最终补充承诺》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法确认有效。原告姚景宏及被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司应当按照约定全面履行自己的义务。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司拖欠租金，拒不按承诺履行给付义务，属于违约方，应该承担相应法律责任。原告姚景宏于2013年12月3日通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄《房屋租赁合同》解除通知书，其公司门卫签收，其行为符合法律规定，视为已经送达，解除合同行为合法有效。在被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司在出具《最终补充承诺》中证实所欠原告租金396289元，至2013年12月4日合同解除时止拖欠租金63100元，合计459389元，故对原告姚景宏要求被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司支付拖欠租金459389元的诉讼请求本院予以支持。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司辩解在《最终补充承诺》中的拖欠租金金额应以财务结算款数额为准，但没有提供任何帐务凭证予以佐证，故对其辩解本院不予支持。被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司在租赁合同解除后丧失占用租赁房屋的权利，应当依法将租赁房屋归还。但至今继续使用租赁房屋，造成原告无法收回租赁房屋对外出租形成的财产损失，故对原告姚景宏要求被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司从2013年12月4日按租金标准支付实际归还租赁房屋的房屋占用费的诉讼请求，本院亦予以支持。原告要求按《最终补充承诺》将租赁屋内所有设施、设备、装饰装修均由归原告所有，因双方合同约定了租期届满被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司不得再续租赁或租赁期内本协议因故终止的，租赁房屋上的构筑物、附着物及装饰、装修均归原告所有，故原告姚景宏要求将装饰装修归原告所有的诉讼请求本院予以支持。原告要求将租赁屋内所有设施、设备归原告所有的请求，双方虽约定用来抵付所欠租金所给原告带来的经济损失的补偿，但设施、设备如何抵偿所欠租金造成的损失没有明确约定，属于约定不明，故原告不能直接要求将租赁屋内所有设施、设备归已所有来抵偿租金损失，原告可在本案执行中依法行使抵偿的权利。被告伍耀进辩称在合同、承诺中签字是所代表湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，个人不承担责任，因公司性质属于独资公司，被告伍耀进在审理过程中没有提供证据来证明公司财产独立于个人财产，故对于原告姚景宏要求被告伍耀进承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。被告马决在《最终补充承诺》签字担保，被告马决应按约定履行自己的担保义务，被告马决辩称现与被告伍耀无合同关系，不应对被告伍耀进承担担保责任，没有事实和法律依据，故应在《最终补充承诺》中被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司所欠租金396289元承担担保责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国公司法》第六十条、《最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见》第81条之规定判决如下：一、被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司、伍耀进于本判决生效之日起10日内连带向原告姚景宏支付房屋租金459389元（租金已计算至2013年12月4日止）；二、被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司、伍耀进于本判决生效之日起10日内按76784元／月标准连带向原告姚景宏支付房屋占用费（从2013年12月5日起计算至搬离房屋之日止）；二、被告马决对本判决第一项所确定的给付义务在396289元的范围内承担连带清偿责任；三、原告姚景宏出租给被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司屋内的装饰、装修归原告姚景宏所有；四、驳回原告姚景宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10763元，保全费2020元，由被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，伍耀进负担。上诉人伍耀进上诉称，1、原审被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司为自然人独资的有限责任公司，具有公司的独立人格，伍耀进作为该公司的法定代表人，在本案合同履行中的行为都是职务行为，又该公司虽为伍耀进独资，但无证据证明该公司财产与伍耀进的财产混同，因此，伍耀进个人不应对公司债务承担连带责任；2、原审法院认定被上诉人姚景宏于2013年12月3日“通过EMS向被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄出解除租赁合同通知”并送达有效的证据不足，解除合同行为无效。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审法院判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人姚景宏承担本案全部诉讼费用。被上诉人姚景宏辩称，1、原审判决认定上诉人伍耀进承担连带责任的事实清楚，法律适用正确；2、本案中作为承租人的湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，对一审判决没有在法定期间提起上诉，其法律后果是已经依法生效，即对于租赁合同已经解除的事实表示认可。现上诉人伍耀进作为个人以湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司的名义对此提出上诉请求，没有法律依据。综上，上诉人伍耀进的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人伍耀进的上诉请求。原审被告湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司未作答辩。原审被告马决未作答辩。二审审理中，上诉人伍耀进向本院新提交了下列证据：1、湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司在工商局的《企业注册登记资料》，拟证明公司登记情况；2、湖南里程有限责任会计事务所常德分所分别于2011年、2012年、2013年对湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司所作的财务审计，拟证明公司处于正常经营状况，公司资产不含伍耀进个人财产，即个人财产与公司财产完全分离。经庭审质证，被上诉人姚景宏对上列证据的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，上列证据虽全为复印件，但加盖了“常德市工商行政管理局档案资料查询专用章”，对证据的真实性和合法性予以认定。经审理查明，姚景宏与湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司签订《房屋租赁合同》，双方约定姚景宏将自有及授权出租的馨香庭院一层、二层租赁给湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，租赁房屋用途为：一楼汽车美容、二楼茶楼，租期为十年。2013年11月16日，伍耀进将二楼茶楼取字号“武陵区伍耀进茶楼”在常德市工商行政管理局武陵分局注册登记，登记的经营者为伍耀进，登记的组成形势为个体工商户（个人）。本院二审审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、伍耀进在本案中是否应当承担连带责任；2、姚景宏于2013年12月3日通过EMS向湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司邮寄的《房屋租赁合同》解除通知书，是否已经送达，解除合同行为是否合法有效。关于焦点1，依伍耀进向本院提交的湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司在工商局的《企业注册登记资料》，湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司是伍耀进独资210万元设立的一人有限公司，伍耀进为该公司的法定代表人；本案中的房屋租赁合同是湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司与姚景宏签订的，姚景宏将馨香庭院一层、二层租赁给湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司，租赁房屋用途为：一楼汽车美容、二楼茶楼，租期为十年；伍耀进将二楼茶楼取字号“武陵区伍耀进茶楼”在常德市工商行政管理局武陵分局注册登记，登记的经营者为伍耀进，登记的组成形势为个体工商户（个人），二楼的茶楼实为伍耀进个人经营，而非公司经营；伍耀进向本院新提交的湖南里程有限责任会计事务所常德分所分别于2011年、2012年、2013年对湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司所作的财务审计亦未将经营茶楼的伍耀进个人财产与公司财产区分。综上，伍耀进关于个人财产与公司财产完全分离的上诉主张明显与事实不符，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任”的规定，伍耀进应当对湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司债务承担连带责任。关于焦点2，依EMS邮件全程跟踪查询结果，该邮件于2013年12月3日17：18：00收发，2013年12月4日11：35：00妥投，门卫签收。《房屋租赁合同》解除通知书已邮寄送达到湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司；又姚景宏与湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司签订的房屋租赁合同及《最终补充承诺》均是当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。姚景宏及湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同对解除合同的条件作了明确约定，湖南省伍耀进汽车俱乐部发展有限公司未按约定给付房屋租金，合同解除条件成就，姚景宏依合同约定解除合同的行为合法有效。综上，上诉人伍耀进的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10763元，由伍耀进负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 浚审 判 员  贺德全审 判 员  张 利二〇一四年八月十二日代理书记员  胡森桂附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。……