湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂荆门民三终字第00045号上诉人（原审被告）周新发。委托代理人罗春丽，湖北同进律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）夏敬奎。委托代理人王红艳，湖北新天律师事务所律师，特别授权。第三人李小舟。第三人管新国，无业。上诉人周新发因与被上诉人夏敬奎、李小舟、管新国房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝民二初字第00471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人周新发的委托代理人罗春丽、被上诉人夏敬奎及其委托代理人王红艳、第三人管新国到庭参加诉讼，第三人李小舟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于荆门市东宝区泉口街办白龙山新村37号（原为113号）房屋（建筑面积147.78平方米）的所有权及土地使用权均登记为周新发。1992年底，管新国以2万元的价格向周新发购得该房屋，双方未办理产权过户登记手续，周新发将房产证和土地使用权证交付给管新国。1995年，管新国将房屋卖给了李小舟，并转交了周新发的房产证和土地使用权证，1998年10月12日，李小舟将房屋以44800元卖给夏敬奎，签订了一份买卖合同，同时交付了周新发的房产证和土地使用权证。夏敬奎购得该房屋后居住至2010年，目前，该房屋由夏敬奎借其妻弟居住使用。2006年，有房产开发商欲在此地建房，同年11月，夏敬奎利用虚假材料到土地管理部门办理了将周新发的土地使用权变更为夏敬奎、张曦的登记手续。后因周新发到土地管理部门要求撤销变更登记，土地管理部门于2010年11月10日通知夏敬奎、张曦，撤销了该宗土地使用权的变更登记。涉案房屋占用的土地性质原为集体所有，1992年底收归国有。夏敬奎诉至法院，请求周新发履行协助办理土地证、房产证过户的义务。在此期间，2013年3月，周新发的母亲张云兰、妹妹周秀芳向原审法院起诉周新发，要求确认本案涉案房屋属三人共有。原审法院裁定驳回张云兰、周秀芳对周新发的起诉，该裁定已经生效。2013年7月，周新发的母亲张云兰、妹妹周秀芳再次向原审法院起诉，要求确认本案涉案房屋属三人按份共有，该案现已中止审理。原审法院认为，关于夏敬奎占有荆门市东宝区泉口街办白龙山新村37号房屋是否通过合法途径取得的问题。夏敬奎主张其是通过买卖获得该房屋，是合法占有。夏敬奎提交的证据有与李小舟的卖房协议、付款凭证及持有周新发的房产证和土地使用权证，证明其是通过买卖向李小舟购得房屋。李小舟出具的情况说明和管新国的当庭陈述，证明李小舟是向管新国购得涉案房屋，管新国又是向周新发购得涉案房屋的过程。周新发否认出售房屋的事实，提交了其父的遗嘱和土地使用权申报表，证明涉案房屋属其家庭共有。周新发在庭审中陈述，涉案房屋以及房屋产权证、土地使用权证由其父母管理，房屋用于出租，不清楚两证是如何到管新国手中的。从双方举证和陈述来看，夏敬奎证明了其是通过买卖向李小舟购得房屋，李小舟、管新国对房屋的多次转让的过程陈述一致；周新发称房屋用于出租，未予证实，不能清楚说明房屋出租给谁、租期多长、租金由谁收取等问题，也未合理解释房产证和土地使用权证是如何被他人持有的，而且对该房屋被他人占有使用20多年里，周新发或其家人是如何管理房屋的，亦未予证明或作出合理解释。因此，虽然夏敬奎主张通过多次转让获得周新发房屋的证据尚有欠缺，按证据高度盖然性占优势的证明规则，原审法院采信夏敬奎的证据和李小舟、管新国的陈述，确认夏敬奎占有荆门市东宝区泉口街办白龙山新村37号房屋，是通过合法途径取得。关于周新发认为涉案房屋是其家庭成员共有财产的问题，根据物权法对不动产物权的设立经依法登记发生效力的规定，涉案房屋登记为周新发，并未登记其他共有人，因此，周新发具有处分权。即使房屋实际上是周新发家庭成员共有财产，若周新发处分房屋造成其他家庭成员利益损害的，应由周新发承担责任，并不能成为抗辩周新发处分房屋效力的理由。关于周新发是否负有向夏敬奎办理房屋产权和土地使用权过户的义务。根据合同法第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该规定要求当事人应当遵循诚信履行原则，除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等附随义务。产权的变更登记，属房屋买卖的附随义务，即随着房屋买卖合同的成立、履行，出售方协助受让方办理产权变更登记手续。周新发将房屋出售，应当协助受让方办理产权变更登记手续，虽然周新发没有和夏敬奎直接签订房屋买卖合同，但该房屋的多次转让，附属于房屋的从权利也应一并转让。为防止损失的扩大，周新发已无必要向中间转手的管新国、李小舟办理产权过户手续，应直接与房屋占有人夏敬奎办理产权过户手续。综上，夏敬奎要求周新发履行协助办理土地证、房产证过户登记义务的请求成立，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告周新发于判决生效之日起10日内协助原告夏敬奎办理位于荆门市东宝区泉口街办白龙山新村37号房屋的土地使用权证、房屋所有权证的过户登记手续。案件受理费920元，由被告周新发负担。周新发不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院采信证据错误。1、关于证据A1-A4，夏敬奎没有任何证据证明管新国从周新发手中购买过房屋，即使管新国将房屋卖给了李小舟，李小舟将房屋卖给了夏敬奎，也不能证明诉争房屋就属于夏敬奎所有。根据谁主张谁举证的原则，周新发将房屋出售给管新国的事实应当由夏敬奎举证，夏敬奎和管新国没有任何证据证明该事实，李小舟未到庭，其录音和情况说明的真实性无法确认，原审法院将该举证责任转嫁给周新发，要求周新发提供相反证据反驳，违反了举证规则。2、关于证据A5、A6，原审法院认为“周新发对证据A5、A6的真实性并未提出异议，本院予以确认”错误。周新发对证据A5、A6的真实性、关联性、合法性均提出异议，特别是对证明目的提出了异议。3、关于证据B1、B2，原审法院不予认定错误。B1证明了诉争房屋系周新发父母所建，属于其父母所有，B2遗嘱的真实性有二份调查笔录为证，且遗嘱清楚记载房屋虽然登记在周新发名下，但所有权不发生转移，属于周新发父母所有。周新发提供证据B1、B2是证明诉争房屋属于其父母所有，不是属家庭共有。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定“1992年底，管新国以2万元的价格向周新发购得该房屋，双方未办理产权过户登记手续，交付了周新发的房产证和土地使用权证”没有证据证明。周新发不认识管新国，不可能将房屋卖给管新国，房屋买卖属于要式合同，不可能没有协议书。《中华人民共和国房地产管理法》1995年1月1日就已施行，管新国1995年将房屋卖给李小舟不可能不办理房屋产权过户手续，管新国陈述取得房屋的事实没有提交证据证明，李小舟作为当事人并未出庭，不能证明夏敬奎合法取得房屋。周新发并非房屋所有权人，也不是本案的适格当事人，原审法院在夏敬奎证据尚有欠缺的情况下，推定夏敬奎主张的事实成立，违反了公平公正的原则。诉争房屋虽登记在周新发名下，但该登记性质属于宅基地性质，且原告的房屋登记不规范，对共有人没有记载，登记为家庭成员的即为共有人。周新发并非房屋实际所有人，处分不动产应当经过其他共有人书面同意，否则其行为无效。原审法院忽略了合同的相对性原则，对法律进行扩大性解释，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第五、六款之规定。周新发与夏敬奎不存在合同关系，就没有按照合同约定履行义务的义务，更谈不上附随义务。该诉争房屋的权属存在争议，且已诉诸法院，法院已受理并中止审理。三、原审法院适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决错误。综上，周新发不是诉争房屋的实际所有权人，也不是本案适格的当事人，从未向任何人出售过房屋，诉争房屋权属存在争议，正在法院审理过程中，周新发与夏敬奎不存在合同关系，无需履行义务，请求撤销原判，驳回夏敬奎的诉讼请求。夏敬奎庭审答辩称，周新发是适格的主体，是房屋的所有权人，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。管新国当庭述称，1992年底，经当时民政局殡仪科科长李昆明介绍，管新国从周新发手中购买本案诉争的房屋，购房款2万元是在李昆明家里付给周新发的，周新发将该房屋的房产证和土地证和钥匙都交给了管新国，当时周新发与管新国签订过一个协议。管新国于1994年搬进去居住。1995年，管新国将房屋以2.4万元卖给了李小舟，并将房屋的房产证、土地证及周新发与管新国签订的协议和购房款收条一并交给了李小舟，管新国与李小舟没有签订协议。周新发对房屋卖给李小舟是知情的。二审中，周新发提交一份证据，1999年2月13日，周新发的父亲周家福与夏敬奎签订的《租房合同》复印件，证明诉争房屋的实际所有人为周新发的父母，房屋一直由其父母管理，房屋并未出售给任何人。夏敬奎质证认为，对该证据的真实性有异议，周新发没有提交原件。管新国质证认为不清楚。本院认为，周新发未能提交该份证据的原件供核对，不能证实该证据的真实性，对该份证据不予采信。本院二审查明，原判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案的证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。证据A1-A4系夏敬奎提供的卖房协议、收条、居委会的证明材料、李小舟书写的情况说明及李小舟与周新发的电话录音等证据，用于证明李小舟从管新国手中购买本案诉争房屋的事实，管新国作为第三人出庭当庭陈述了其从周新发手中购买诉争房屋并转卖给李小舟的经过，上述证据可以相互印证，原审法院采信上述证据并无不当。证据A5、A6系周新发的结婚证、身份证明、评估报告、契税发票及土地证、房产证等证据，周新发在一审中对上述证据的真实性有异议，但未提交相应的反驳证据，原审法院认定证据A5、A6的真实性并无不当。证据B1、B2系周新发提供的申请书、收条、发票、遗嘱、死亡证明、调查笔录等证据，用于证明本案诉争房屋为周新发父母所建，为其父母所有。根据周新发的房屋及土地登记资料记载，本案诉争房屋的所有权人为周新发，并未记载其他共有人，证据B1、B2不能证明本案诉争房屋为周新发父母所有或有其他共有人，即不能否定周新发作为诉争房屋所有权人的事实，原审法院对证据B1、B2的证明目的未予采信并无不当。综上，周新发认为原审法院采信证据错误的上诉理由不能成立。关于本案的事实。根据一、二审查明的事实，周新发系本案诉争房屋（位于荆门市东宝区泉口街办白龙山新村37号，原为113号）的所有权人，其将该房屋卖给管新国，管新国将房屋转卖给李小舟，李小舟再次将房屋转卖给夏敬奎，上述事实有夏敬奎提供的卖房协议等证据证实，且与管新国出庭陈述的经过，李小舟与周新发的电话录音可以相互印证，周新发主张诉争房屋系家庭共有财产，不认可卖房的事实，但其提供的证据不能予以证实，一审法院综合审查证据后认定争议房屋的所有权人为周新发，房屋经多次转卖，现由夏敬奎合法占有并无不当。周新发认为原审法院认定事实错误的上诉理由不能成立。关于本案的法律适用。周新发认为其与夏敬奎之间没有合同关系，原审法院适用合同法错误。本案诉争房屋经多次转卖，附属于房屋的从权利也一并转让，为减轻诉累，防止损失扩大，一审判决适用合同法的相关规定认定周新发应向现合法占有诉争房屋的夏敬奎履行合同附随义务并无不当。综上，周新发的上诉理由均不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人周新发负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨红艳审 判 员  董菁菁代理审判员  李园园二〇一四年四月二十九日书 记 员  曾 靖