云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）昆民一终字第285号 上诉人（原审原告）杨余粮，男，1970年9月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。 特别授权诉讼代理人田一闳，云南瑞祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）云南恒信屋业有限公司。住所地：昆明市经开区信息产业基地**、22-2-1#地块。 法定代表人洪建森，该公司董事长。 特别授权诉讼代理人田涌、朱海婴，云南海合律师事务所律师。 上诉人杨余粮因与被上诉人云南恒信屋业有限公司（以下简称“恒信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2012）呈民初字第913号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院审理确认：2007年8月15日，昆明市公安局与恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目，项目名称为：湖畔林苑（暂定名），占地面积：251.36亩，土地证号：216-603-**，使用面积：167579.32平方米，地理位置，地理位置市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东接石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空港住宅区用地、南对经开区电子科技园，建筑类型：低密度住宅，以政府规划审批为准。协议项目住宅区建设周期从恒信屋业公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。认购价格为：双拼叠加（四户一幢）3480元/平方、连排双拼（两户一幢）3780元/平方、连排住房3480元/平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。缴费方法为：1、协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前按每户收取订金人民币100000元购房定金。2、恒信屋业公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款。3、恒信公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。住宅区开发建设完成后，由恒信公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。本项目开发建设完毕后，该协议自动终止。签订此协议后，昆明市公安局组织符合条件的英模民警向恒信公司于2007年12月份交纳购房订金。2009年1月6日发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日签订购房合同、缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。原告按要求到相应地点进行了房屋认购，并签订《住宅确认书》、《商品房订金协议》、《商品房购销合同》并交纳购房款、契税及合同工本费等费用。但由原告签名的《商品房购销合同》后由恒信公司持有，合同上仅有原告的签名，恒信公司并未实际签章。在原告签订的《住宅确认书》、《商品房订金协议》上明确载明：原告所购置的房屋的房号、建筑面积、价款、交款时间、房屋所在项目名称、占地面积、土地证号、使用面积、地理位置、地理位置等内容在建盖好房屋并取得房屋预售许可证后于2012年6月**日发出通知，通知昆明市公安局的购房者于2012年6月30日至2012年7月30日期间接房，但因政府政策调整，经测算交房的价格在原定价格的基础上按产权面积每平方米增幅1656元。原告因不同意恒信屋业公司对房屋价格的上涨，要求恒信屋业公司按原合同约定的价款履行交房义务。此外，原告起诉的房屋，被告认为房屋分布在整个小区范围内，无法具体区分究竟是位于昆国用（2004）第00823号土地证项下的土地上，还是位于之后被告通过“招拍挂”方式出让所得的两块土地上。但原告认为，根据《商品房定金协议》记载项目土地号为：216-603-31，这个证号与昆国用（2004）第00823号土地证上记载的土地号相一致。诉争房屋所在土地地号为：216-603-31，土地证号为：昆国用（2004）第008**，面积为167579.32平方米，合计为251.36亩，此块土地系恒信公司于2005年5月16日以每平方米27.458元，总计4601393元签订土地出让合同所得。由于该宗土地属“清非”完善用地，恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策，与昆明市国土资源局又签订《土地出让合同》，并于2011年11月30日补缴土地出让价款41946661元。之后，恒信屋业公司按照规定交纳相应的税费及罚款，并就此土地取得昆国用（2011）第00898号国有土地使用权证，注销原昆国用（2004）第00823号国有土地使用权证。由于土地整合，恒信公司通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第00342号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第00343号，面积26059.58平方米，竞拍价为79067343元的两块土地。由于上述原因，导致恒信公司的建设周期加长，使得后期的各项配套工程设施费增加，再加上上述土地出让产生的各项费用，恒信公司认为建设成本增加，所以要求提高房价。此外，恒信公司于2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证，2012年6月14日才取得商品房预售许可证，2005年5月31日取得建设用地规划许可证，之后此证于2011年7月8日重新办理。2012年4月25日取得建设工程规划许可证。原告诉至一审法院，请求：一、由恒信公司返还原告签订的购房合同，并按合同约定的价格履行交房义务；二、由恒信公司承担迟延交房的违约金；三、本案诉讼费由恒信公司承担。 一审法院认为：由于原告购买房屋所在的土地属“清非”完善用地，恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地相关政策，与昆明市国土资源局又签订《土地出让合同》并于2011年11月30日补缴土地出让价款41946661元。之后，恒信公司按照规定交纳相应的税费及罚款，并就此土地取得昆国用（2011）第00898号国有土地使用权证，注销原昆国用（2004）第00823号国有土地使用权证。现恒信公司将补缴的土地出让价款等费用，增加到原告所需交纳的房屋价款中。由于恒信公司与原告所在单位于2007年8月15日签订过《湖畔林苑（暂定名）住宅开发代购协议》，在签订此合同的前提下，本案原告才进行后续购买房屋的交款及选房等一系列行为。在履行合同过程中，由于政府政策的调整，恒信公司于2005年5月以出让方式取得原呈贡县洛羊镇黄土坡社区居民委员会216-603-31号地块的国有土地使用权（昆国用（2004）第00823号），之后恒信屋业公司按照政府关于“清非”完善用地手续的要求，于2008年11月6日取得政府部门出具的完善用地手续的《审验通知书》，补缴了土地出让金41946661元。一审法院认为，本案原告购置房屋所在土地，经行政机关确认为：“清非”完善用地，需办理补缴土地出让金业务。由于恒信公司补交完善用地土地出让金的行为才导致要增加本案诉争房屋的价款，然而确认本案诉争房屋所在土地属于“清非”完善用地，以及办理补缴土地出让金业务的行为均系恒信公司根据政府政策调整后，执行政府政策的行为。故，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：“驳回原告杨余粮的起诉”。 一审宣判后，杨余粮不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审裁定，将该案发回一审法院重审。主要事实和理由如下：一、一审法院程序违法，审理期限长达一年零四个月，且未查明案件事实，未使上诉人充分行使权利，应当依法发回重审。二、被上诉人的违约行为并非因执行政府政策导致，而是打着最大限度解决公安民警住房供求矛盾的旗号，将零星土地纳入涉案项目中，一并进行开发，导致未如约在2010年3月31日前向上诉人交付房屋。同时因开发成本增加，导致交房时要求每平方米房屋单价增加1656元。三、一审法院认为本案不属于人民法院受案范围是有意保护被上诉人的非法利益，应予纠正。依照相关法律规定，本案理应属于人民法院受理民事案件的范围。 被上诉人恒信公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 本院认为：2007年8月15日，昆明市公安局与被上诉人恒信公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》，约定由恒信公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑住宅项目，此后，上诉人于2007年12月与恒信公司签订《商品房定金协议》，同时交纳了购房定金。2009年1月，双方签订《住宅确认书》，上诉人交纳了住房首付款。恒信公司在建设湖畔林苑住宅项目过程中，昆明市出台了关于完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款的政策，本案争议的湖畔林苑住宅项目的建设用地属于该政策的调整范围。2011年11月30日，恒信公司根据政策的规定，补交了41946661元土地出让价款，完善了该宗土地的手续。恒信公司补交土地出让价款后，导致建设成本增加，遂向上诉人提出要求每平方米增加1656元。上诉人不同意增加房屋价款，恒信公司遂拒绝在《商品房购销合同》上签章，从而引起本案纠纷。至今，上诉人与被上诉人一直未签订正式的《商品房购销合同》。原审法院认为本案系因执行政策引起的纠纷，不属于人民法院受案范围正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 杨 茜 代理审判员 朱 欢 代理审判员 符圆圆 书 记 员 孙浩宇 二〇一四年四月二十九日