山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泰民一终字第1003号上诉人（原审被告）泰安市商业银行股份有限公司。法定代表人展鹏，董事长。委托代理人杜红星，山东一山律师事务所律师。委托代理人宋雪峰。被上诉人（原审原告）万瑞。被上诉人（原审原告）王姗。两被上诉人共同委托代理人戚桂花，山东泰山蓝天律师事务所律师。上诉人泰安市商业银行股份有限公司（以下简称泰安商行）因执行异议之诉纠纷一案不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人泰安市商业银行股份有限公司委托代理人杜红星、宋雪峰，被上诉人万瑞、王姗共同委托代理人戚桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，两原告系夫妻关系。泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）开发泰安市某某住区，并在《关于泰安市某某住区购房事项的说明》中明确符合认购条件的人员为截止到2009年2月14日泰山区区直机关行政单位及参照公务员管理有行政职能的全额事业单位在编在岗人员、离岗（内退）人员、离退休人员；住房面积系暂时约定面积，最终以实际购房合同中的面积为准；房屋认购均价亦系暂时约定价格，按楼层系数计算多退少补；购房款分三次付清，首次交款期间为2009年2月16日至2009年2月25日，收款账户为泰安市泰山区建设局在泰安商行的账户，第二次交款时间为主体完工之后，第三次交款时间为楼房全部竣工，购房者确定房屋具体坐落位置之后。案外人李某某系泰山区外经贸局工作人员，享有购房资格，其于2009年3月2日与嘉华公司签订商品房认购协议书一份，认购某某住区房屋一套。两原告经人介绍认识李某某并与李某某达成协议，约定两原告以李某某的名义购买某某的房屋。庭审中，原告申请当时的介绍人张某某、王某某出庭作证，证实两原告与李某某达成顶名买房协议及履行该协议的相关经过。证人王某某系原告万瑞的姐夫，证人张某某分别与王某某、李某某熟悉，张某某介绍李某某与王某某及两原告认识并达成交易。两证人证实两原告与李某某于2009年年初签订了一份顶名买房协议书，两原告支付李某某4600元转让费；2010年两原告再次支付转让费20000元，并重新签订了合同，为此，原合同作废。被告对张某某证言的质证意见为张某某对被告提出的是否允许顶名买房等问题有意回避，故此对真实性有异议；对王某某证言的质证意见为证人与原告有亲属关系，且该证人在法庭门口旁听了庭审，该证人能否出庭应予审查。原告提交两原告于2010年5月13日与李某某及其配偶马某某签订的房屋转让协议书，该协议书约定李某某在某某有一套房屋认购权，原告万瑞以李某某的名义购买该房权，李某某协助提供相关资料；购房款由原告以李某某的名义交纳；房屋产权依据具体规定直接办理在原告名下或办理在李某某名下后再过户至原告名下；购房权转让费为24600元。原告另提交李某某出具的收条一份，证实李某某已经收取转让费。原告王姗于2009年2月25日取款150000元，并于当日以李某某的名义存入嘉华公司指定的泰安市泰山区建设局账户，李某某出具书面证明证实该款项为王姗交纳。2010年4月25日，李某某交纳第二次购房款200000元，2010年4月28日，原告万瑞向李某某账户转账200000元，李某某出具书面证明证实该笔购房款的实际交款人为原告。2013年1月13日，嘉华公司出具某某住区房屋认购确认单，该确认单载明单位为商务局，姓名为李某某，认购名称为110户型，房屋坐落为某区＊#楼中单元＊层西户（即涉案房屋），认购人签字由原告万瑞签字并按手印。2013年5月21日，原告以李某某的名义交纳了第三笔购房款31723元。某某住区具备交房条件后，嘉华公司制作《某某住区房屋交房说明》。依据该《说明》，交房流程分三步：1、更名，即需更名的人员携带所需资料于2013年5月2日至6月11日到泰山区公证处办理公证手续并交纳相关费用；2、结算，即购房人于2013年5月2日至18日携带前期交款收据自行到嘉华公司领取结算通知单并结算；3、交房。该《说明》在“注意事项”中明确规定“需更名的必须经泰山区公证处公证，嘉华开发公司以泰山区公证处出具的公证书为准，办理相关手续”。《说明》的附件1为《某某住区办理房产更名等各项公证所需携带材料》，其中包括三类更名情形：1、房产转让；2、房产赠与；3、房产继承。2013年5月10日，原告万瑞与李进甲在泰山区公证处就涉案房屋签订了房屋转让协议并办理了公证，公证书文号为（2013）泰泰山证民字第＊＊＊＊号。此后，因涉案房屋被法院查封导致涉案房屋未能按照交房流程继续进行。另查明，李某某于2009年2月24日与被告签订借款合同一份，以“家庭大额消费”为由向被告借款200000元，借款期限自2009年2月24日至2016年2月24日。因李进甲未按约定还款，被告于2011年7月8日向本院提起诉讼，案号（2011）泰山商初字第644号。此后，本院于2011年7月15日作出（2011）泰山商初字第644-1号民事裁定书，查封了涉案房屋。判决生效后，在该案执行阶段，两原告提出异议，本院以（2013）泰山执异字第15号执行裁定书驳回了两原告的异议。诉讼过程中，李某某出具书面声明一份，声明涉案房屋的购房款均由两原告交纳，该房屋归两原告所有。庭审中，原告主张明确其第二项诉讼请求为解除对涉案房屋的查封并停止执行。以上事实有《关于泰安市某某住区购房事项的说明》、《某某住区房屋交房说明》、《某某住区办理房产更名等各项公证所需携带材料》、证人证言、商品房认购协议书、房屋转让协议书、转让费收条、购房款交纳相关凭证、房屋认购确认单、（2013）泰泰山证民字第1150号公证书、（2013）泰山执异字第15号执行裁定书、借款合同、（2011）泰山商初字第644-1号民事裁定书及庭审笔录等在卷予以证实。原审法院认为，嘉华公司在《关于泰安市某某住区购房事项的说明》中载明具有认购资格的主体为“泰山区区直机关行政单位及参照公务员管理有行政职能的全额事业单位在编在岗人员、离岗（内退）人员、离退休人员”，但是在该公司随后公布的《某某住区房屋交房说明》、《某某住区办理房产更名等各项公证所需携带材料》中关于更名及房产转让手续的规定证实了顶名买房行为的存在及对该事实的许可。某某住区的房屋在最初订购时均仅与购房人确定户型而未明确房屋的具体坐落位置，故此，顶名买房时所认购房屋尚未明确具体位置亦符合客观事实。被告以两原告无购买资格及购房时房屋尚未明确为由主张合同无效不成立，应不予支持。两原告与李某某之间的房屋转让协议书系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不存在损害国家、集体或第三人利益等无效的情形，该合同合法有效，应依法予以确认。基于该协议，原告对李某某享有债权，债权系请求权，原告要求确认该协议产生的所有权利归两原告所有，该请求所指向的义务主体为债务人，在本案中不予处理。两原告提交的银行取款凭证等与嘉华公司在《关于泰安市某某住区购房事项的说明》中规定的交款时间相符，可以证明两原告顶李某某的名义购房的事实，李某某亦出具证明认可顶名买房的事实，故此，对两原告系涉案房屋的实际购房人、购房款由两原告交纳的事实应予以确认。两原告在该买卖过程中无过错。现嘉华公司已向两原告出具房屋认购确认单，两原告已按照嘉华公司规定的交房办法办理更名公证，仅由于李某某因其他民事纠纷导致涉案房屋被法院查封而无法按照开发商的规定办理房产证。涉案房屋尚未办理房产证，应依据实际出资人确认相关权利的归属。涉案房屋的实际出资人系两原告，与李某某无关，涉案房屋不应作为被执行财产予以保全和执行。原告要求解除查封并停止执行的诉讼请求由执行机构依据本判决结果予以处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、原告万瑞、王姗与李进甲签订的房屋转让协议书系有效合同。二、驳回原告万瑞、王姗的其他诉讼请求。案件受理费3513元由被告泰安市商业银行股份有限公司负担。上诉人泰安商行不服原审判决上诉称，原审判决认定事实错误、适用法律错误，应当依法撤销。理由如下：一、一审判决认定“涉案房屋尚未办理房产证，应依据实际出资人确认相关权利关系，涉案房屋的实际出资人系两原告，与李某某无关，涉案房屋不应作为被执行人财产予以保全和执行。原告要求解除查封并停止执行的诉讼请求由执行机构依据本判决结果予以处理”系认定事实错误。1、被上诉人与李某某签订的所谓《房屋转让协议书》，内容是顶名购房协议，实质是认购权转让，被上诉人与李某某在签订合同时，被上诉人对诉争房屋享有的只是期待利益，在2011年7月15日泰山区法院查封时，认购人所购房屋的具体坐落、面积、价格等都未确定，法院查封后，被上诉人不能与开发商签订购房协议，该期待权无法变更为所有权，该合同无法实现。2、在泰山区法院查封后，被上诉人又办理了《房屋转让协议书》公证、又向李某某支付房款31723元，泰安市嘉华房地产开发公司向被上诉人出具了认购确认单，以上行为均应认定为无效行为。3、被上诉人与李某某的《房屋转让协议书》第三条应为附条件的条款，该条款明确了双方明知该房屋有可能不能确权。4、泰安市嘉华房地产开发公司在2009年购房事项说明中认购主体为“泰山区区直机关行政单位及参照公务员管理有行政职能的全额事业单位在编在岗人员、离岗人员、离退休人员”，在2013年4月在交房说明中才允许更名和转让，而在2011年7月17日，泰山区法院就做出了查封裁定。5、李某某与开发商签订的认购协议，具有一定的公示力，泰山区法院在民事诉讼中依法采取保全措施并无不当。李某某签订认购协议，相比被上诉人受让李某某认购权，有更高的公示力，被上诉人与李某某的私下交易，不能成为对抗人民法院生效民事裁定的理由。二、一审判决适用法律错误。1、按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭应当经依法登记后，才能发生法律效力。本案被上诉人仅凭与李某某的认购权转让协议及付款，不能享有房屋的所有权，与李某某形成债权，仅有请求权，法院查封房产后，当其权益受到损害后，应当向李某某主张赔偿。2、一审法院仅凭交款就确认了被上诉人的所有权，违背了物权法的规定。综上，一审法院仅凭被上诉人与李某某私下交易，而确认被上诉人与李进甲《房屋转让协议书》有效，并认定被上诉人享有所有权，进而对抗法院的查封及执行。上诉人请求二审法院依法予以改判，确认对涉案房产的许可执行。被上诉人万瑞、王姗辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求应予驳回。二审中，本院依职权对李某某、马某某进行了调查，征询二人对于两原告诉讼主张的意见，二人均明确表示对协议效力无异议，且同意两原告的诉讼主张。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人万瑞、王姗与案外人李某某、马某某于2010年5月13日签订的房屋转让协议，系当事人真实意思表示，内容亦不违背相关法律、法规的强制性规定，且协议相对人李某某、马某某亦明确表示对协议效力不持异议，对万瑞、王姗的诉讼主张亦明确表示同意，故应依法认定该协议为有效协议，原审判决对此认定并无不当，本院依法予以维持。协议签订后，被上诉人万瑞、王姗根据协议约定，实际支付了诉争房屋的购房款项，是诉争房产的实际购买人，而李进甲仅系被顶名人，故应认定被上诉人万瑞、王姗对诉争房产享有实体性权利，且该权利足以阻碍上诉人泰安商行对该房产的执行，原审判决认定涉案房屋不应作为李某某的财产予以保全和执行，亦无不当，本院亦予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持；上诉人泰安商行的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7026元，由上诉人泰安市商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广乾审判员  刘增凯审判员  宋许科二〇一四年一月二日书记员  高学茹