浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2011）嘉善民初字第346号原告：蒋明芳。委托代理人：朱芳，上海市成平律师事务所律师。委托代理人：朱捷，上海市成平律师事务所律师。被告：嘉善北开房地产开发有限公司，住所地：嘉善县西塘镇邮电东路**。法定代表人：黄星弟，董事长。委托代理人：黄庆红，浙江嘉深律师事务所律师。原告蒋明芳与被告嘉善北开房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年1月26日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱芳、被告的委托代理人黄庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋明芳起诉称：2009年11月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县西塘镇邮电东路《梦里水乡》9幢1-302室房屋一套，建筑面积110.39平方米，房屋总价人民币380846元整。另外，原告向被告购买编号为9-6面积为45.88平方米的储藏间一间，价格为人民币27528元，原告首付人民币120846元整，按揭贷款人民币260000元整，被告应于2010年7月31日前交房；同时根据合同约定，被告在该商品房建筑区划内应建造面积为1824平方米的地下车库项目。合同签订后，原告按约付清了全部房款，但被告至今工程还迟迟未完工，在该商品房施工过程中被告曾多次停工，在业主向相关政府部门求助下，才得以陆续恢复施工，另外合同约定的地下车库至今未见动工，交房时间也遥遥无期。基于被告的行为已严重违背了法律规定的诚信原则，影响了原告正常的工作和生活，并造成了相当大的经济损失。现原告请求法院依法判决：1、判决被告支付原告逾期交房的损失人民币12496元（暂计至2010.12.31，具体金额计算至实际交房日止）；2、依法判令被告按约履行建造小区地下车库的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1.商品房买卖合同复印件一份，证明原告向被告购买嘉善县西塘镇邮电东路梦里水乡9幢1-302室房屋一套，建筑面积110.39平方米，房屋总价人民币380846元；购买9-6储藏间一间，价格为27528元，原告应首付120846元，被告应该在2010年7月31日前将房屋交给原告，但是被告至今没有交付房产。2.销售不动产统一发票（自开）复印件二份，证明：原告已支付首付款120846元，并支付储藏间的款项27528元。3.中国银行零售贷款借款借据复印件一份，证明：原告按约支付了购房按揭贷款人民币260000元。4.2010年11月4日浙江省小强热线的新闻播报光盘一份，证明被告应在2010年7月31日前交付房产，但被告至今未交付；被告应建造地下车库，至今也没有动工。5.梦里水乡一期、二期业主与被告签订的商品房买卖合同复印件二份，证明被告在建筑区划内应该有建造地下车库的义务，且在合同中有明确约定。该车库的产权属于开发商的，是小区的配套公共设施。6.嘉善城市档案馆总平面图复印件、房屋建筑面积预测成果书复印件、开发商的宣传手册原件各一份，证明被告应该在小区内建造地下车库。被告嘉善北开房地产开发有限公司答辩称：原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，2011年7月29日，被告向全体业主作了承诺，力争在2012年2月底交付房屋，如果逾期交房，则自2012年3月1日起，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三支付违约金。原告已于2011月8月16日对被告的承诺予以认可，并领取了部分违约金4000元。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，本案逾期交房的违约金仍应该按照原合同约定即每日万分之零点五计算，故请求法院驳回原告的诉诉讼求。被告为其抗辩，向本院提供以下证据：（1）.承诺书一份，证明被告在2011年7月29日向全体业主作出承诺：被告争取在2012年2月底交付房屋，如届时不能按期交房，则从2012年3月1日起，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算违约金；此外，业主可凭购房合同于2011年8月15日到被告处领取部分违约金，商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。（2）.先期支付逾期购房合同的违约金确认单一份，证明2011年8月16日，原告确认收到被告的承诺书，认可承诺的内容，并领取部分违约金4000元的事实。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性均无异议，本院予以确认；被告对原告提供的证据5有异议，认为该证据中的第四条是一个所有权区分条款，只是明确了下列物业属于出卖人所有，也就是说下列这些物业如果存在的话是属于出卖人所有，这只是一个所有权归属的约定。本院认为，证据5与被告的自认相印证，予以确认。原告对被告提供的证据（1）、（2）没有异议，本院依法予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年11月27日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：原告向被告购买位于浙江省嘉善县西塘镇梦里水乡9幢1-302室商品房一套，建筑面积110.39平方米，房屋总价人民币380846元；另原告向被告购买编号9-6号，面积为45.88平方米的储藏间一间，价格人民币27528元；被告应当在2010年7月31日前将该商品房交付给原告使用；被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按约首付房款人民币120846元及储藏间的价款27528元；在2010年7月9日，原告通过银行按揭贷款，支付了剩余房款260000元。被告未能在2010年7月31日前，即合同约定的时间将商品房交付给原告使用。另查明，被告建造的梦里水乡小区，在规划设计时有建造半地下停车位的规划，被告发布的宣传资料关于户型介绍的内容上有车库入口的标注。在诉讼过程中，被告确认其将继续建造半地下停车位，并于2011年7月29日向全体业主发出一份承诺，表示因半地下停车位施工需要7个月的时间，向业主表示歉意，作出如下承诺：一、承诺力争在2012年2月底交房，如届时不能按期交房，自2011年3月1日起逾期交房的违约金，每日按照已付房款（含银行按揭）的万分之三计算；二、同意先期支付部分逾期交房违约金，具体的违约金数额在交房时再行结算，业主可凭购房合同于2011年8月15日到被告处领取部分违约金，其中商品房面积为120（含）平方米以上的先支付5000元，商品房面积为120平方米以下的先支付4000元。2011年8月16日，原告在先期支付逾期购房合同的违约金确认单上签字，认可被告承诺的内容，并领取部分逾期交房违约金4000元。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限向原告交房，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同对逾期交房的违约责任约定为按日支付已交付房款的万分之零点五，原告认为合同对逾期交房违约金的约定低于实际损失，请求法院调高违约金。考虑到原告的合理损失及被告的违约情形，本院酌情将违约金调至日万分之一。即被告自2010年8月1日起按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原告起诉时将违约金计算至实际交房之日止，由于实际交房之日尚未确定，所以本判决只计算至本判决生效之日止，本判决生效之后至被告实际交房之日的违约金，原告可与被告另行结算。此外，原、被告之间签订的合同对建造半地下停车位没有约定，但该房产项目在规划设计时有建造半地下停车位的规划，且被告在发售房屋时对此进行了宣传。因此，被告负有建造半地下停车位的义务。现被告也对半地下停车位的建造进行了承诺，应积极履行该义务。建造半地下停车位的义务为非金钱债务，且该债务的标的并不适于强制履行，故本院对原告要求被告建造半地下停车位的请求不作裁判。如被告在交房时仍未建造半地下停车位，原告可以另行向被告主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告嘉善北开房地产开发有限公司以已付房价款408374元为本金，按照每日万分之一支付原告蒋明芳自2010年8月1日起至本判决生效之日止的逾期交房违约金，扣除已经支付的4000元，余款于判决生效之日起7日内支付。二、驳回原告蒋明芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费112元（原告已预交56元），由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  张金明代理审判员  陈晓昱人民陪审员  刘 丰二〇一一年九月三十日书 记 员  雷婷婷附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。