昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第19号原告：李昊城，男，1970年11月27日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托代理人：方东，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明北市区客运有限公司地址：昆明市北京路延长线1079号。法定代表人：冯志荣，该公司董事长。委托代理人：杨颖韬、董晓宇，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告李昊城诉被告昆明北市区客运有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人方东、被告委托代理人杨颖韬、董晓宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买欣都龙城第1组团第5幢第1单元第7层4号房，约定房屋购房总价款为6015068元，被告应于2012年10月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告。合同第十二条约定，被告于180个工作日内申请办理产权登记手续，否则承担相应的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定及时交付了购房款，但是被告于2013年2月20日才通知原告接收房屋，根据合同约定的交房时间，被告的行为已经构成迟延交付，应当根据合同约定承担迟延交付的违约责任。并且房屋交付后，原告发现被告交付的房屋根本不具备交付条件。首先，其交付的房屋并未完成建设施工，截止起诉之日，其一楼大堂及电梯等均无法正常使用；其次，其交付的房屋并未取得竣工验收备案；再次，其各方面的配套设施均存在使用上的问题。由于被告交付房屋的瑕疵给原告招租、租金、物业费等造成重大损失，被告理应向原告承担瑕疵交付的违约责任。原告于2013年2月20日接房后至今未能办理房产证，直接影响原告使用房屋融资等经营活动，依照法律规定，被告理应向原告承担相应违约责任。故原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告承担迟延交付房屋的违约金50225元；2、判令被告承担交付后的瑕疵违约责任78180.32元；3、判令被告向原告支付从逾期办理产权证之日起至办理产权证之日止的违约金；4、判令被告承担公证费1250元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：原告所诉未交付符合条件的房屋之问题，双方约定的商品房交付条件为单体建筑物经勘验、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件。被告已经通过了施工、监理等单位的验收，按照约定在报纸上刊登了交房公告，完成了合同约定的交付义务。相反，原告未按合同约定足额支付购房款等费用，被告有权拒绝将房屋交付原告，且不承担逾期交房的违约责任。事实上，2013年2月27日原告才交了相关款项，故被告不应当承担逾期交房违约责任。而原告认为一楼大堂和电梯无法使用与事实不符，大堂的装修不在交付标准内，大堂的装修使用也不影响原告使用房屋，且装修大堂期间，电梯是可以正常使用的。依据补充协议的约定，原告认为房屋存在质量问题及配套设施存在使用问题，应当通过专业部门鉴定，即便房屋存在瑕疵、设施缺损，也不影响原告接房，原告可以在办理完接房手续后向被告提出，不能因此免除原告办理接房手续的责任。对于迟延交付房屋的违约金及瑕疵违约责任，没有事实依据、合同约定及法律依据。原告主张的因为逾期办理产权证的违约金问题，不符合合同约定，不具有法律依据。办理产权登记手续是双务行为，原告至今没有向被告提交委托被告办理产权登记手续的相关资料，如委托书、产权办理申请书等，由此导致被告无法按照合同约定为原告办理产权登记，被告也无需承担逾期办理产权证的违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。在审理过程中，原告为证明其观点成立向本庭提交证据如下：1、原告身份证复印件、被告工商登记卡片，欲证明原、被告主体资格适格；2、商品房购销合同；3、公证书；4、接收证明及物业费收据，欲证明：1、合同约定被告应于2012年10月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告；2、证明截止起诉之日，被告交付的房屋根本不具备交付的条件，各方面配套设施均存在重大问题，被告有权不予接受房屋，对此被告应承担迟延交付的违约责任；3、原告已经于2013年2月20日接收房屋，被告应当向原告承担50225元迟延交付违约责任；4、被告应当向原告承担78180.32元瑕疵履行违约责任；5、被告应当于2013年8月20日前负责办理产权证。经当庭质证，被告对原告提交的证据1三性均予以认可；证据2真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，购销合同中约定，被告应当于2012年10月31日前交房，被告于2012年10月25日刊登了交房公告，通知2012年10月31日交房，且被告通过了验收，符合交房条件；证据3真实性认可，合法性、关联性不予认可，公证现场工作笔录中的陈述可以证明电梯在现场是可以正常使用的，而非原告所述不能使用；证据4真实性、合法性认可，关联性及证明目的不予认可，迟延接收房屋是原告自己的原因造成，瑕疵履行的违约责任问题，被告不予认可，办理产权证的时间和物业接收证明没有关联性，原告并没有签订物业管理合同，原告认为2013年8月20日前应当办理产权证没有依据。根据被告的质证意见及证据规则的规定，本院对原告所出示的证据的真实性予以确认，可以证明原、被告之间存在商品房购销合同关系及双方的合同约定，但是不能反映原告欲证明的房屋瑕疵问题。被告向法庭提交证据：第一组：1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、法定代表人身份证明，该组证据欲证明被告具有诉讼主体资格；第二组：4、商品房购销合同及补充协议；5、商品房买卖合同登记备案表，该组证据欲证明：1、就争议标的签订的购销合同及补充协议为双方真实意思表示，且已登记备案，为合法有效的合同，双方应当依照合同约定的内容履行；2、双方约定商品房交付条件为单体建筑物经勘验、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格，房屋取得上述五个单位验收签章的，即视为已具备交付条件；3、双方约定，原告未向被告足额支付契税等，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房违约责任；4、双方同意，被告所发布的相关公告、通知可张贴于欣都龙城一期售楼部；5、双方约定，原告如以房屋质量存在问题为由拒绝接收的，应提供质量检测报告，原告提出房屋瑕疵、设施缺损等，应当办理完房屋交接手续后十五日内经检查后确认；6、原告支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项、办理完毕房屋交接手续交齐委托被告办理产权证所需的相关资料起1机关申请办理产权手续；第三组：6、交房公告，欲证明被告按照合同约定发出接房通知；7、验收备案表，欲证明被告于2011年11月13日取得五方验收表，房屋具备合同约定的交付条件；8、交房通知，欲证明被告在房屋符合交付条件后再次进行了通知，被告自2012年11月14日起不承担逾期交房违约责任；第四组：9、装修申请表，欲证明2013年4月10日-2013年6月9日为原告房屋的装修期间，此间房屋并无原告所述大堂及电梯无法使用的情况；第五组：10、物业服务费；11、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费收据，该组证据欲证明：1、原告不履行足额支付相关费用的义务，被告有权拒绝交房并不承担逾期交房责任；2、原告诉称被告2013年2月20日通知原告交房与事实不符；3、原告于2013年2月28日交付物业费，至今未签订物业服务协议，即使从这个时候开始计算办证违约金，也并非原告提出的金额；第六组：11、电梯移交单，欲证明被告安装5栋低区的电梯已于2012年10月20日完成安装正常使用，不存在电梯不能使用和未完成施工的问题。经当庭质证，原告对被告提交的第一、二组证据三性均无异议；第三组证据6三性无异议，但是被告发出该公告的时候，即使按照被告自己提交的证据，发出交房公告的时候并不具备交房条件；证据7验收备案表经核对原件，三性不予认可，形式上不完整，没有看到封面和备案号，验收意见中除了建设单位，对另外四方的签章，只有四方出庭才可以证实真实性，目录文件第四项没有，备案部门没有明确的意见，不清楚是否同意，备案的主管机关是官渡区的，应当是在项目所在地盘龙区的主管机关备案；证据8交房通知应当属于视频资料，不清楚拍摄载体，不具备作为视听资料的形式要件，且是单方制作的，不能证实是否是当时的情况，故真实性及合法性有异议；证据9装修申请表的三性没有异议，装修材料的搬运都是通过楼梯搬运，仅有的一部电梯是偶尔能用，偶尔又不能用，其他电梯是不能用的;第五组证据三性没有异议，证明对象有异议，被告认为交了钱，没有签订物业管理合同，物管关系就不成立，事实上应当是成立的；第六组证据三性不予认可，不能据此认为电梯是处于正常使用状态。本院对被告提交的证据的真实性予以确认，对证明内容在其后进行综合评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2011年7月25日，原告李昊城与被告昆明北市区客运有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发建设的欣都龙城一期第1组团第5幢第1单元第7层4号房，双方对付款方式和时间进行了约定。合同还约定了被告应于2012年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金；逾期30天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。双方约定了在该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、公告或书面通知的形式通知原告办理交接手续。合同约定，在原告办理完毕以下事项后，被告于180个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。原、被告双方还签订了《合同补充协议》，对上述合同进行了补充约定，其中，补充约定了《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指单体建筑物经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方（被告）共同验收合格。合同签订后，原告按合同约定完成了支付房款的义务。2012年10月25日，被告在春城晚报上刊登了交房公告，通知“欣都龙城·186财智中心”业主于2012年10月30日起正式交房并公告了办理交房手续的相关事项。2012年11月13日，“欣都龙城”三标段5栋主楼经由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格。2012年11月14日，被告在其售楼部张贴“交房通知”，再次通知业主前来接房。2013年2月28日，原告前去被告处办理了交房事宜，交纳了物业管理费用、维修基金等相关费用，但其仍认为被告交付的房屋不符合合同约定，认为被告不完全履行合同，违反合同义务，应当依照合同约定承担逾期交房、瑕疵交付及逾期办理产权证的违约责任，诉至法院要求解决。另查，原告已将诉争房屋用于出租。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、被告是否存在逾期交房的违约行为？二、被告是否存在瑕疵交付的违约行为？三、被告是否存在逾期办理产权证的违约行为？对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。依据该合同约定，被告应于2012年10月31日前，将经勘察、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格，并符合该合同约定的商品房交付给原告。经审理查明，被告在2012年11月13日组织勘察、设计、施工及监理单位进行了验收，因此，被告开发的商品房在2012年11月13日具备合同约定的交付条件；被告在2012年11月14日通知业主可以接房，此时被告履行完毕交房义务。综上，依照合同，被告应当在2012年10月31日前完成交房义务，但是该房在2012年11月13日才具备了合同约定的交房条件，并于2012年11月14日履行完毕交房义务，存在逾期交房的违约行为，应当依约承担违约责任。依据合同约定，被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，也就是被告应当按每天10元向原告承担自2012年11月1日起至2012年11月14日止的违约金，共计140元，对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。因此，原告主张被告逾期交房的违约责任应当截止至其实际接房之日止，同时，本院认为，原、被告在合同中约定了在商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以电话、公告或书面通知的形式通知原告办理交接手续；双方还补充约定了如交付期限等事宜产生变更，被告所发布的相关公告、通知等可张贴于“欣都龙城·一期”售楼部。为此，在合同履行过程中原告应对被告张贴于小区内的相关公告、通知等给予必要关注。被告在商品房符合交付条件后，于2012年11月14日在其售楼部张贴“交房通知”，通知业主前来接房，已经完成了合同约定的交房义务。原告认为其没有看到“交房通知”，系原告自身原因造成，原告因自己原因拒绝前去接房的责任不应归于被告。因此，原告主张被告违约责任计至实际接房之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，原告主张被告交付的房屋存在瑕疵，电梯及配套设施不能正常使用，但是其提交的证据只能证明被告开发建设的“欣都龙城”公共部分的部分情况，无法证明被告交付的房屋存在瑕疵及不能正常使用；加之，依据原、被告的合同约定，如原告以房屋存在影响其居住使用的质量问题为由拒绝接收的，应当提供法定质检部门出具的质量检测报告，在交接验房时所提出的房屋瑕疵、设施缺损等问题，被告应当自原告办理完毕接房手续后十五日内经检查确认后，进行维修、整改、安装、调试等工作。本案中，首先，原告没有证据证明被告交付的房屋存在瑕疵，应当承担举证不能的不利后果；其次，合同约定的瑕疵交付违约责任为维修、整改、安装、调试等，并非原告主张的违约金形式。因此，原告主张被告存在瑕疵交付的违约行为，应当承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，原告主张其不能正常使用房屋，造成了其物业服务费的损失，被告应当予以承担，本院认为：首先，原告已将诉争房屋出租获得收益，不存在不能使用的情况；其次，其缴纳物业服务费后也已实际享受了物业服务，因此，原告主张该物业服务费用系损失，没有事实依据。综上，原告主张被告存在瑕疵交付的违约行为，应当承担瑕疵交付违约责任，没有事实依据，本院不予支持。对于第三个争议焦点，依据双方合同约定及房屋的实际交付情况，被告应当于2013年11月18日前向产权登记机关申请办产权登记手续，但是被告至今没有协助原告办理产权登记手续，违反合同约定，应当承担相关法律责任。而由于原、被告在合同中没有约定该违约责任的承担方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以自被告违约之日2013年11月19日起，按照已付购房总款6015068元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算违约金。被告答辩认为因原告没有履行完毕签订物业服务合同及提交相关委托材料的义务，所以其不能为原告办理产权证，本院认为：原告已经缴纳了物业服务费用，物业服务企业也已经为原告提供了物业服务，因此，对于签订物业服务合同的义务，原告实际已经履行，只是没有签订书面的物业服务合同；对于原告应当主动提交相关委托材料的答辩，本院认为，协助办理产权登记系被告的义务，被告应当首先履行通知义务，原告才能提交相关委托材料，因此，被告的答辩理由，本院不予采纳。对于原告提出的公证费的损失问题，本院认为，该损失并非必要损失，不应当由被告承担，对该诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告昆明北市区客运有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李昊城支付自2012年11月1日起至2012年11月14日止的逾期交房违约金140元；二、被告昆明北市区客运有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李昊城支付自2013年11月19日起至实际办理产权证之日止的违约金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，以购房总款6015068元为本金；三、驳回原告李昊城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3486元，由原告李昊城承担1743元，被告昆明北市区客运有限公司承担1743元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长 江 丽人民陪审员 林 森人民陪审员 吴咏璇二〇一四年四月十八日书 记 员 李 艳