中华人民共和国云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第57号原告：陈启轩，男，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人：浦同昕、吴大贵，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南齐业恒信房地产开发有限公司。住所：昆明市北京路江东花园银行大厦**。法定代表人：朱玉聪，董事长。委托代理人：程薇、李俊芳，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。原告陈启轩诉被告云南齐业恒信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年12月31日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈启轩委托代理人浦同昕，被告委托代理人程薇、李俊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告与被告于2009年8月28日签订商品房买卖合同，约定原告以人民币1179621元购买被告出售的茉莉唐朝花园10号院3—5层K号住宅，原告于商品房买卖合同签订当日支付了所有房款。由于是期房买卖，2010年5月30日，被告才向原告交房，双方于2010年5月31日结清合同约定的契税、合同印花税、工本费以及维修金。根据合同约定以及相关法律规定，被告应在交付之日起90个工作日内，协助原告办理房屋产权登记。但是由于被告的原因，现已超过约定期限近3年，原告仍未取得房屋产权登记证书。期间经原告多次催促，甚至聘请律师出具律师函敦促其履行义务，被告仍未协助办理房屋产权登记，已构成违约。故向法院提起诉讼：1、判令被告向原告支付违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年9月24日起至2013年5月31日计得人民币389560.89元，并往后连续计算支付至办理完成产权变更登记手续之日止。2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称并反诉称：1、根据法律规定，被告已完成了法律强制的义务，《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起３０日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”根据上述规定，被告已经按照法律的规定，将本案涉诉的商品房销售合同进行了备案登记，完成了法律规定的义务。2、按照法律规定，被告不存在过错，不应承担法律责任。2008年10月，被告在五证齐全的条件下开始预售茉莉唐朝花园小区的商品房（期房）。但在开发过程中，因政府编制了《昆明主城金殿片区控制性详细规划》和《昆明市城市规划管理技术规定》，按照政府要求，茉莉唐朝花园小区开发商需要对小区周边零星地块进行整合利用，土地整合完毕且规划变更符合金殿片区的控详规后，才可协助办理房产证及土地证的分户工作。故被告按照政府的要求一直努力地在整合周边零星地块，最终整合了周边共10.44亩零散土地，但因2012年政府编制了新的《昆明市城乡规划管理技术规定》，并于2012年8月10日废止了于2005年编制（于2006年1月1日生效）的《昆明市城市规划管理技术规定》，目前规划变更的标准已做更改，茉莉唐朝花园小区的变规工作存在障碍且尚没有完成的时间截点，现在被告正在重报规划以满足金殿片区的控详规。由此可知，不能协助办理房产证的原因并非司法解释所称的“出卖人的原因”导致，所以不能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条的规定要求被告的责任。3、按照合同约定，现在未办理房产权属意外事件，被告也不承担法律责任；不能协助办理房产证系政府规范性文件即“规划管理技术规定”的出台致使茉莉唐朝花园小区的规划随之跟随变动而导致，根据《商品房购销合同》补充协议第十五条第二款“双方约定意外事件指政府法律或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变”之约定，原告未能办理房产证系合同约定的意外事件。同时根据《商品房购销合同》补充协议第十五条第四款“因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任”之约定，因意外事件导致的损失被告不承担违约责任。因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。为此，被告反诉认为：2008年10月，被告在五证齐全的条件下开始预售茉莉唐朝花园小区的商品房（期房）。2009年8月，原告到售楼部看房，并于2009年8月28日与被告签订了《商品房购销合同》。但茉莉唐朝花园小区在开发过程中，因按照政府要求，被告需对小区周边零星地块进行整合利用，土地整合完毕且规划变更符合金殿片区的控详规后，才可协助办理房产证及土地证的分户工作。故被告协助办理分户房产证的时间尚不能确定，而原告在本诉中坚持要求被告为其办理房产证。基于上述情况，协助办理房产证的时间被告不能决定，若原告仍坚持要求被告为其办理房产证，原告要求或合同目的将无法实现，故被告特依据法律之相关规定，请求法庭判令解除双方签订的《商品房购销合同》。且因上述情况符合《商品房购销合同》补充协议第十五条第二款“双方约定意外事件指政府法律或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。”及第四款“因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。”之约定，被告认为在解除双方签订的《商品房购销合同》后，被告除应返还原告购房款外，不承担其它责任。被告请求法院在查明本案事实、驳回原告本诉诉请的同时，1、判令解除双方2009年8月28日签订的《商品房购销合同》，被告返还原告购房款；2、判令原告承担本案全部诉讼费。原告针对被告的反诉请求答辩称：被告不具备解除合同的条件，不符合合同法规定被告可以解除合同的情形。被告称其积极配合政府整合土地的行为并未提供证据予以证明，且该主张和本案无关。庭审中，原告针对其诉讼请求提交了证据如下：第一组：1、原告陈启轩台胞证（复印件），2、工商登记卡片（复印件)，欲证明：原被告双方的主体资格，是本案的适格当事人。第二组：1、《商品房购销合同》（房屋），2、房屋收款发票（复印件），3、维修基金、维护费、物管费缴费发票（复印件），欲证明：原被告双方于2009年8月28日签订《商品房购销合同》，2010年5月30日被告向原告交房之后，原告按照合同约定履行完全部义务，但被告未能在规定期限内协助原告办理房屋产权登记手续，已经构成违约。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：第一组证据三性均无异议，第二组第1份证据，提请法庭注意合同第十五页第十二条约定，被告的只是协助义务及产权预登记，原告也未提供办理产权证的委托等手续，合同第二十三页第十五条，政府事件双方均不承担责任，不能证明原告的证明目的；第2份证据真实性无异议，不能证明原告的证明目的，第3份证据真实性无异议，证明目的不予认可。本院对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可；对第二组证据中当事人无争议的证据真实性予以确认。被告为证明其主张成立，向本院提交以下证据：第一组、商品房销售时期的“五证”,欲证明：被告在与原告订立《商品房销售合同》之前，茉莉唐朝花园小区系五证齐全进行销售，销售合法合规。第二组、商品房买卖合同登记备案表，欲证明：被告已经按照法律的规定，将本案涉诉的商品房销售合同进行了备案登记，完成了法律规定的义务。第三组、商品房购销合同的补充协议，欲证明：根据《商品房购销合同补充协议》第十五条第二款、第四款之约定，双方一致同意：因政府规定改变导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变属于意外事件，意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。第四组、政府要求整合土地的相关文件及整合后的土地证，欲证明：按照2006年1月1日生效的《昆明市城市规划管理技术规定》及《昆明主城金殿片区控制性详细规划》之要求，昆明市规划局要求被告按照规定，整合茉莉唐朝花园小区周边的零星用地。在《昆明市城市规划管理技术规定》下发后的几年时间里，被告积极的整合土地，至2013年整合了10.44亩的土地证。1、导致现在无法协助原告办理房产证的原因不属于被告的主观或客观原因造成，被告对此没有过错；2、政府下发的《昆明市城市规划管理技术规定》及《昆明主城金殿片区控制性详细规划》属于《商品房购销合同补充协议》第十五条第二款“双方约定意外事件指政府法律或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。”及第四款“因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任”的约定，根据约定，被告对此不应承担违约责任。3、协助办理房产证的时间被告不能决定，原告在坚持要求被告为其办理房产证，合同目的或将无法实现，被告特依据法律之相关规定，请求法庭判令解除双方签订的《商品房购销合同》。原告对被告提交的上述证据第一、二、三的三性予以认可，证据四真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，被告2010年5月30日已交付房屋，应在90日内进行房屋产权登记，即2010年9月4日前，是因被告未取得土地使用权证而无法办理产权登记，并非意外事件。证据二真实性无异议，但被告并未完成其全部义务。证据四证明内容第3点，被告也认可了其办理房产证的义务履行不能，办不了房产证并非原告的原因。本院对上述当事人无争议的证据真实性予以确认。综上所述，本院确认本案以下事实：2009年8月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告以人民币1179621元购买被告出售的茉莉唐朝花园10号院3—5层K号住宅一套，合同第十二条关于产权登记的约定：原告达到以下条件时，被告在商品房交房之日起90个工作日内，协助原告办理房屋产权预登记手续，具体条件如下：（1）原告向被告付清全部房款、配套费、契税、合同印花税、工本费及维修基金；（2）原告签订完毕被告代为办理产权登记的委托书及产权登记申请书；（3）原告已与被告办理完毕房屋交接手续。承担并缴清相关税费；同时，原、被告在《补充协议》中约定：意外事件指政府法律或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变。因不可抗力和意外事件导致的损失双方均不承担违约责任。合同及协议签订后，原告于商品房买卖合同签订当日支付了所有房款。2009年9月29日，被告为原告办理商品房买卖合同登记备案。2010年5月30日，被告向原告交房，2010年5月31日双方结清合同约定的契税、合同印花税、工本费以及维修金。期间，昆明市规划局要求被告对紧邻小区的周边地块进行整合。被告按此要求进行了审查和报批，2013年，被告完成整合后取得了整合土地的使用权证。现该房屋产权证书正在办理中。为此，原告认为被告未协助办理房屋产权登记，已构成违约,故向法院提起诉讼要求解决。本院认为：我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示，与法不悖，应为合法有效。合同第十二条约定，被告在原告办理完毕商品房交接手续之日起90个工作日内，协助原告完成产权预登记手续。被告在“五证”齐全条件下预售商品房（期房）符合法律规定。在开发过程中，因执行政府决定，被告需要对小区周边零星地块进行整合利用，土地整合完毕且规划变更符合金殿片区的控详规后，才可协助办理房产证及土地证的分户工作。从这个过程看，要如期取得房产证，被告起到协助办理的作用，但并不是被告能独立完成的，也并非被告所能完全控制。依照原、被告签订的合同中已明确约定被告在商品房交房之日起90个工作日内，协助原告办理房屋产权预登记手续，而被告已经按照法律的规定，将本案涉诉的商品房销售合同进行了产权备案登记。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。作为房屋买卖来说应当进行登记，而登记就是在不动产登记簿上进行相应记载，以确定物权归属和内容。也就是说，产权登记备案是以一种公示的方法明确了房屋归属，其他人在该房屋上不能再设置其他的产权登记，这一行为符合当事人双方的合同约定及目的；同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条均规定“由于出卖人的原因”导致逾期办证的，出卖人应当承担违约责任。而按照原、被告在补充协议中约定，“双方约定意外事件指政府法律或规定的改变，导致社区的用地、道路等各种情况的性质和规划的改变”之约定，原告未能办理房产证系合同约定的意外事件。并约定，因意外事件导致的损失被告不承担违约责任。从本案查明的事实，被告因政府规划对土地进行整合，这一行为符合合同约定意外事件。因此，本院从衡平合同双方利益的立法本意出发，并兼顾公平合理原则加以综合考虑，本院认为，被告的行为不能构成事实上的违约，同理，被告主张解除合同的条件，不符合合同法规定可以解除合同的情形，故原告的诉求和被告的反诉主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、驳回原告陈启轩的诉讼请求。二、驳回被告云南齐业恒信房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费7143元，由原告承担；反诉费15417元，由被告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行,申请强制执行的期限为两年。审 判 长  蒋继红人民陪审员  吴 菡人民陪审员  夏 虹二〇一四年四月一日书 记 员  施晶晶