湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2013）怀洪民一初字第113号原告洪江区图书馆，住所地洪江区幸福西路6号，组织机构代码44821816-3。法定代表人杨雅婷，系该馆馆长。被告欧阳昌德，男，1964年3月4日出生，汉族，湖南省新化县人，个体工商户，住洪江区。原告洪江区图书馆与被告欧阳昌德房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员钟鸣担任审判长，与审判员李军康、人民陪审员熊金华组成合议庭，代理书记员李宗洋担任庭审记录，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告洪江区图书馆的法定代表人杨雅婷，被告欧阳昌德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪江区图书馆诉称：2008年1月，原告与被告签订了一份《店面租赁合同》，合同约定租赁期限为一年，即自2008年1月1日起至2008年12月31日止。合同约定：租赁店面为洪江区大门向西第一至第三个卷闸门。合同到期后，双方又续签了一年。一年后，被告再次要求续签合同，双方又签订了一份自2010年1月1日起至2012年12月31日止的《店面租赁合同》。当该《店面租赁合同》再次到期时，原告即通知被告，要求收回出租门面，但遭被告拒绝。2013年4月，原告又书面通知被告要收回门面，被告仍拒绝交还到期的租赁门面，并继续用于经营。综上所述，被告拒不交还到期门面并继续经营的行为，侵害了原告的合法物权，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、责令被告欧阳昌德停止侵权，交还房屋；2、责令被告欧阳昌德赔偿损失，因侵权所造成的损失，按每月1980元的标准赔偿（计算至2013年10月止，共计7个月，金额为13860元，损失算至执行完毕为止）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告洪江区图书馆为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、原告事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告欧阳昌德户籍证明、被告欧阳昌德旧身份证复印件共6份，拟证明原、被告的身份情况；2、房屋所有权证1份，拟证明出租给被告欧阳昌德的门面系原告所有；3、2007年9月5日、2008年1月1日、2008年12月31日、2010年1月20日，原、被告双方所签《店面租赁合同》各1份，拟证明原、被告双方在租赁合同中约定的权利义务及合同已到期的事实；4、2013年3月29日收据1份，拟证明原告最后一次门面租金已收至2013年3月份；5、《关于推进全国美术馆、公共图书馆、文化馆免费开放工作的意见》1份，拟证明原告收回租赁门面的主要原因；6、2013年4月28日停租通知、关于协助洪江区图书馆送达停租通知书的情况说明、怀化市洪江区高坡街街道办事处证明、孟志勇和向红英身份证复印件各1份，拟证明原告已向被告欧阳昌德送达停租通知的事实。被告欧阳昌德对原告洪江区图书馆提供的上述证据的质证意见为：对证据1、证据2、证据4没有异议；对证据3、证据5的真实性没有异议，但认为证据3双方每年春节后就开始续签合同，且2013年3月份门面租金已交，故被告没有违约，后来系原告拒收租金。认为证据5，不可能按原告所讲，能达到建国家三级图书馆的要求，且门面一直未改变其用途；对证据6提出了异议，认为自己没有签字，未收到该份停租通知。被告欧阳昌德辩称：1、关于门面租赁合同已延续并没有终止，门面租金已交至2013年3月（有收据为凭），已形成无合同延期，从2013年4月至11月，原告要求被告退还门面并拒收门面租金，实属原告违约，被告不存在侵权行为；2、原告要求解除合同，需赔偿被告的各项经济损失计人民币40万元；3、原告歪曲事实，本案的全部诉讼费用应由原告承担。被告欧阳昌德未向本院提交证据。本院对原告洪江区图书馆提供的证据认证如下：对证据1、证据2、证据4，被告无异议，经审查，该证据的来源和形式合法，内容客观真实，本院予以采信。对证据3、证据5，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。对证据6，该通知被告虽未签收，但结合庭审查明的事实及高坡街街道办事处的证明，可以认定原告已将该通知送达给被告，故对该证据，本院予以采信。经审理查明：2010年1月20日，原、被告签订了一份《店面租赁合同》，约定：1、原告将其所有的位于洪江区大门向西第一个卷闸门至第三个卷闸门及店面楼下仓库一间，出租给被告从事合法经营活动；2、租赁期限为三年，即自2010年1月1日起至2012年12月31日止；3、月租金为人民币1980元，按月在每月十五日一次性交原告财务室，被告承租后，即向原告提供5000元作为合同保证金，期满退还，不计息；4、除因不可抗力或本合同约定的情况，不得擅自变更、解除本合同；5、合同期满，被告经原告同意的改造、装饰及上墙的其他添附来修去丢，不予补偿。2011年1月26日，文化部、财政部联合下发了文财务发（2011）5号《关于推进全国美术馆、公共图书馆、文化馆（站）免费开放工作的意见》，其中第四条第二款明确，要严格执行《公共文化体育设施条例》和中央《关于加强公共文化服务体系建设的若干意见》、《关于进一步加强农村文化建设的意见》，维护好美术馆、公共图书馆、文化馆（站）的公益性质，不得以拍卖、租赁等任何形式改变公共文化设施用途，已挪作它用的限期收回。原告依据上述文件精神，在双方所签订的租赁合同到期时，以口头方式与被告协商收回未果，2013年4月28日，原告正式向被告送达了书面停租通知。通知明确：双方所签订的《门面租赁合同》已于2012年12月31日到期，原告于2012年3月通知在合同到期时将收回门面，现已逾期。为此，原告再次以书面方式通知终止与被告所签的租赁合同，门面回收最后期限定于2013年7月31日。因被告拒绝签收停租通知，原告邀请洪江区高坡街街道办事处工作人员孟志勇、向红英协助将该通知送达至被告。另查明，被告欧阳昌德承租的该门面，系从案外人张喜联处转租而来，从事灯饰生意多年。原、被告分别于2007年9月5日、2008年1月1日、2008年12月31日签订了《店面租赁合同》。现被告将门面租金已交至2013年3月。本院认为：原、被告所签《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反我国法律规定，对原、被告均具有约束力，合同签订后，双方也一直按该合同履行，至2012年12月31日期限已届满。原、被告双方在租赁合同到期后，未再续签书面租赁合同，但被告已将租金交至2013年3月，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告与被告欧阳昌德关于店面的租赁转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原、被告对于不定期租赁均可随时解除合同，故原告于2013年4月28日通知被告解除该不定期租赁合同，符合法律规定，双方之间的不定期租赁合同在合理期限之后，即2013年7月31日已解除，现原告要求被告停止侵权，交还房屋的请求本院予以支持。被告称原告单方解除租赁合同系违约行为，应赔偿被告40万元的辩解，因双方合同履行期限已满，原告依法解除合同并非违约行为，且对于被告的装修及添附，双方约定来修去丢，不予补偿，故被告要求原告赔偿40万元损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提出被告应以每月1980元为标准，赔偿其从2013年4月至2013年10月的损失计13860元的请求，因2013年4月至2013年7月，系双方依原租赁合同继续履行的不定期租赁合同期间，而双方约定月租金为1980元，被告应依约履行合同，支付租金，对于2013年8月至2013年10月及以后原告的损失，因被告占有原告的门面，原告提出依租金标准支付门面占有使用费的意见，本院予以支持。被告提出在签订门面租赁合同时，已交5000元保证金应当退还的问题，庭审中，原告对此予以认可，故本案在原告解除租赁合同，被告退还承租门面时，原告应退还被告的保证金5000元。同时，考虑到被告系经营灯饰生意，退还门面需要一定的时间，酌情给予被告二个半月腾空门面的时间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告欧阳昌德于2014年6月30日前腾出原告洪江区图书馆所有的位于洪江区门面（图书馆大门向西第一至第三个卷闸门）及店面楼下仓库一间；二、被告欧阳昌德在本判决生效后十日内向原告洪江区图书馆支付2013年4月至2013年10月门面租金及占有使用费13860元，减除原告收取被告的保证金5000元，还应支付8860元（2013年10月之后原告的损失，以月租金1980元为标准，计算至被告腾空门面时止）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费146.5元，由被告欧阳昌德负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  钟 鸣审 判 员  李军康人民陪审员  熊金华二〇一四年四月十五日代理书记员  李宗洋本案适用法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。