上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第1676号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第1676号原告上海市普陀区桃浦镇真建村民委员会，住所地上海市普陀区绥德路618号。负责人葛世根。委托代理人周朝华，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。被告上海未来岛投资置业有限公司，住所地上海市武威路789号。法定代表人钱世嵘，职务董事长。委托代理人谢宝忠，上海市普陀区桃浦法律服务所法律工作者。原告上海市普陀区桃浦镇真建村民委员会与被告上海未来岛投资置业有限公司其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区桃浦镇真建村民委员会的委托代理人周朝华、汪伟敏，被告上海未来岛投资置业有限公司的法定代表人钱世嵘及其委托代理人谢宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市普陀区桃浦镇真建村民委员会诉称，2000年期间，原告所有的集体土地被征用，为了适应土地成片开发利用的需要，真建村的宅基地一并动迁，动迁过程中，政府明确由被告替代原告负责立项建设村民动迁安置房，面积约13万平方米。2003年安置房（真建花苑小区）建成后，村民入住至今，被告除办理了约50000平方米房屋所占用地的征用手续外，其余用地手续均未办理，导致村民就动迁安置房的权利无法体现，造成就业、入学等方面的困难。多年来，原告多次催促被告办理房屋产权证，确保村民利益，被告均以暂无资金支付土地出让金、公建配套费等为由，拖延至今。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告为原告的村民动迁安置房（真建花苑小区）办理房地产权证，并承担应由其所需承担的全部费用。被告上海未来岛投资置业有限公司辩称，根据政府要求，对真建村村民进行动迁安置，将真建村的集体土地作为未来岛园区的开发，被告承接了相关义务，其中包括动迁安置房的办证义务。由于桃浦镇真建村村民老宅原建造在集体土地上，在老宅改造时，土地征用手续及建造房屋的相关规划、批复手续均不够完备，故未能及时办证。时至今日，被告公司人事调动多次，重新启动办证程序，涉及诸多历史遗留问题的解决，如申请补办用地、建房立项等手续需经相关部门重新审核、审批，周期长短难以确定，且被告目前也无经济能力承担办证过程中必然产生的巨额费用，由于被告已提供了动迁安置房供村民居住，村民权益并未受损，请求法院尊重客观事实依法裁判。经审理查明，上海未来岛投资置业有限公司于2000年4月25日经工商登记注册成立。2001年7月23日，中共桃浦镇党委以桃委（2001）33、34号文批准成立上海未来岛物流科技园苑（2008年7月14日按照国土资源公告规范用名为上海未来岛高新技术产业园区，以下简称“未来岛园区”）管理委员会和中共上海未来岛物流科技园苑委员会。桃浦镇人民政府为开发、利用桃浦镇真建村土地而成立未来岛园区，通过将真建村村民动迁安置，将真建村的土地作为未来岛园区的土地对外进行招商引资。2000年期间，被告在开发未来岛园区中，原告辖区内共有十五家生产队及所有工业、农业集体经济组织的生活、生产用地被征用，同时为园区开发，被告还占用其他集体土地建造道路。另查，根据沪府土用（1997）320号用地批文规定，原建华小区的建设主体上海市市政工程局市政动迁用房建设处牵头办理征用土地等手续，由于建华小区的征地范围涉及到普陀区桃浦镇真建村和嘉定区真新新村街道镇江村，上述三家单位共同组建上海建华基地联合开发办公室。为解决该区域内的农民动迁用房，上海建华基地联合开发办公室于2002年9月5日与上海未来岛投资置业有限公司签约，约定联建办公室向未来岛公司提供5万多平方米的住宅用地，作为真建村老宅改造基地，未来岛公司要妥善安置好所涉动迁村民的住房，并负责后续土地和房屋相关手续，及承担相应建设费用。根据（2013）普民四（民）初字第1303号案件查明，通过政府相关文件及协议，被告成为真建村其余被征土地的征地主体，或结算主体。之后，未来岛公司利用部分土地建造了真建花苑。本案涉讼标的真建花苑小区，在规划建设方面，真建花苑规划总面积为121110平方米。分为东、西两块，规划用地性质为二类居住用地。1、东块北起桃浦路，南至规划道路，东起定边路，西至规划道路。规划用地面积约为51680平方米。2、西块北起桃浦路，南至俞店浦，西至还西二大道，东至规划道路，规划用地面积约69430平方米。在土地使用方面，真建花苑用地面积为120667.27平方米；街坊号为718和720，土地用途为住宅（农民动迁房）；土地性质部分为集体土地（面积约69430平方米）。根据当事人的陈述及相关证据显示，真建花苑办理产权证目前存在的相关问题：1、土地性质部分为集体土地，未办理征地手续；2、土地出让方式及出让金的金额未明确；3、用地建房等资料保存不够完整，通过行政部门的审核可能存在困难等等。为此，本院向相关部门进行了咨询，目前真建花苑小区现有建筑面积约12.2万平方米，土地存在集体土地与国有土地两种情况，若需办理产权证，要依法办理土地征收手续，支付征收费用及土地出让金等费用，根据上海市2013年（普陀区）地价成果报告记载，2013年出让国有建设用地使用权（住宅用途）。应当支付的土地出让金的标准，真建花苑东、西两地块价分别为人民币9340元／平方米和人民币9330元／平方米，据此测算，办理真建花苑小区的产权证需要支付的土地出让金可达数亿元。同时，作为房屋权属的登记，按规定，还需缴纳每建筑平方米430元的配套费、按每平方建筑面积成本价4%计算的维修基金、按建筑安装造价的3%计算的保修金，以及其他登记手续费、契税等费用。庭审中，原告认为，被告作为归并后的征地主体，负有安置被动迁村民住房的义务，同时，作为村民安置房的建设主体，负有办理产证的义务，现已建成的村民安置房已符合补办产证的条件，被告应当按照有关政策补办相关手续，及时为村民居住的动迁安置房办理房地产权证，并承担相关费用。被告认为，由于目前的经营状况不佳，无经济能力支付补办产权证中应承担的相关费用。本院认为，桃浦镇人民政府于2000年为开发、利用桃浦镇真建村土地而成立未来岛园区，将真建村村民动迁安置，并将真建村的土地作为未来岛园区的土地对外进行招商引资，同时明确了被告为真建村土地的征收主体，上述事实本院予以确认。本案中，涉案被征用的土地属于真建村农民集体所有，真建村村民因征地取得的动迁安置房至今未能取得合法权利，原告作为村民委员会代表集体组织成员主张权利，要求被告为真建村村民的动迁安置房（真建花苑）办理房地产权证，并承担相关费用，于法有据。被告或根据相关合同的约定，或根据政府批文，事实上成为了真建村的土地征收主体及结算主体，就应当承担相关义务，虽然其提供了村民的动迁安置房，但房屋权利并不完整，原告的诉讼请求符合客观事实，可予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，判决如下：被告上海未来岛投资置业有限公司应于本判决生效之日起六十日内为原告上海市普陀区桃浦镇真建村民委员会的村民动迁安置房（真建花苑）办理房地产权证，并承担相关费用。本案受理费人民币80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞审 判 员  汤国荣人民陪审员  葛秀宝二〇一四年四月四日书 记 员  李 昕附：征地的法律条文《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。审判长王飞审判员汤国荣人民陪审员葛秀宝二〇一四年四月四日书记员李昕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。