杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭拱民初字第1061号原告（反诉被告）：胡申远。委托代理人：沈枫。被告（反诉原告）：商玉杭。委托代理人：徐冶。原告（反诉被告）胡申远与被告（反诉原告）商玉杭房屋租赁合同纠纷一案，本院2010年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。后本案转为普通程序，由审判员于天麟担任审判长，与人民陪审员张更泗、吴晓航组成合议庭，于2010年12月23日再次公开开庭进行了审理。原告胡申远的委托代理人沈枫，被告商玉杭及其委托代理人徐冶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡申远起诉称：2009年9月21日，原告购买了杭州市德胜新村30幢601室房屋一套，同年10月13日办理产权过户，原告获得了三证。2010年元月，原告发现被告一直居住并使用该房屋，故原告于2010年3月向法院提起物权保护之诉，法院判决被告需从2009年10月13日起每月支付原告租金1500元，但被告在支付了2009年10月13日至2010年1月13日的房租4500元之后，未按约支付租金，原告多次催讨未果，故起诉请求：1、判决被告支付自2010年1月13日起至2010年9月13日的房屋租金12000元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中原告申请变更其第一项诉讼请求为要求被告支付每月1500元租金至本案审结时止。被告商玉杭答辩称：原告在未通知被告的情况下，擅自到电力局把电表销户，想逼走被告，影响了被告的生活，所以原告根本没有理由要求被告支付停电期间的房屋租金。此外被告是从任雪女处承租房屋，与原告之间没有租赁合同关系，无需支付房屋租金。反诉原告商玉杭起诉称：反诉被告胡申远于2009年12月就将案涉房屋的电停掉了，导致反诉原告无法在该房居住，只能另行租房。反诉原告因反诉被告的行为造成损失，故反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失12000元；2、反诉被告承担诉讼费用。反诉被告胡申远答辩称：反诉原告主张的经济损失没有计算标准及相关依据。支付水电费是承租人的义务，由于反诉原告违反租赁合同没有按时支付电费，反诉被告在支付反诉原告所欠电费后为保护自己的物权而办理电表销户，不应承担法律责任。原告（反诉被告）为证明其主张提供了以下证据：1、土地权证、房产证（杭房权证拱移字第**）各复印件1份（与原告核对无异），拟证明案涉房屋的产权情况；2、民事判决书1份，拟证明法院判决商玉杭支付胡申远房租的事实；3、房屋租赁合同复印件1份，拟证明双方的房屋租赁关系；4、电费缴纳通知单（2009年10月-2009年11月份）及发票各1份，拟证明胡申远2009年12月根据电力局缴费通知垫付电费。被告（反诉原告）商玉杭为证明其主张提供了杭州市电力局城北供电局湖墅南路营业厅证明一份，拟证明原被告还没有诉讼之前，原告就对电表进行销户，2009年12月30日-2010年的9月8日之间被告因为房屋没有电而无法使用房屋，不该交房租。上述证据经庭审质证，本院审查认证如下：（一）原告（反诉被告）胡申远提供的证据1、2、3、4，商玉杭均无异议，予以确认。（二）被告（反诉原告）商玉杭提供的证据，胡申远对其真实性没有异议，予以确认。根据上述有效证据及双方在审理中的陈述，本院认定以下案件事实：被告（反诉原告）商玉杭曾与杭州市德胜新村30幢601室房屋原产权人任雪女于2009年9月11日签订借款合同一份，由被告出借给任雪女人民币12万元，借期一个月，自2009年9月11日至2009年10月10日止，还备注约定，如没有按时归还，该借款充抵租赁合同二十年的租金。双方于同日还签订租赁合同一份，由任雪女将德胜新村30幢601室，建筑面积57.89平方米的房屋出租给被告使用；该房屋租赁期自2009年9月11日起至2029年9月10日止；该房屋租金每月1500元，按全额支付，先付后住，以后每次付款须提前一月。任雪女随后将德胜新村30幢601室出售给案外人许福生，许福生在2009年9月21日取得德胜新村30幢601室房屋所有权证的当日与原告（反诉被告）胡申远签订房屋转让合同，将德胜新村30幢601室房屋转让给胡申远，双方于2009年10月9日签订物业交接书。胡申远2009年10月取得房屋权属证书后，发现商玉杭占用德胜新村30幢601室房屋，要求商玉杭腾退，并于2010年3月29日起诉请求法院判令商玉杭搬离该房屋并支付原告3个月的房屋使用费计5000元。在该案审理过程中，商玉杭抗辩主张继续履行原租赁合同。本院于2010年6月21日作出（2010）杭拱民初字第397号民事判决，认为买卖不破租赁，胡申远、商玉杭应继续履行租赁合同的权利与义务，原房主任雪女无权收取房屋所有权转移后的租金，判决商玉杭支付胡申远从2009年10月13日之后的三个月租金4500元，于判决生效之日起十日内履行。该判决业已生效。另查明，原告（反诉被告）胡申远于2009年12月23日根据供电局的电费缴费通知，缴纳了德胜新村30幢601室2009年10月4日至2009年12月4日期间的电费127.64元，并于同日向供电局申请对该房屋电表销户，供电局于2009年12月30日销户。2010年8月23日，胡申远又向供电局申请对该房屋开通一户一表，供电局于2010年9月8日开户。本院认为，案涉德胜新村30幢601室房屋在原产权人任雪女与被告（反诉原告）商玉杭租赁期内，原告（反诉被告）胡申远因买卖取得该房屋所有权，原租赁合同对承租人商玉杭和新房主胡申远继续有效，双方均应遵循诚信原则，全面履行合同义务。（2010）杭拱民初字第397号民事判决对原、被告之间的租赁合同关系已予确认，并判决被告商玉杭支付原告胡申远自2009年10月13日后的三个月租金4500元，故商玉杭关于其与胡申远之间无租赁关系、无需支付租金的抗辩理由不能成立。至于商玉杭提出的因胡申远擅自对电表销户致其无法使用房屋、不应支付租金之抗辩，因商玉杭确实未及时支付2009年10月4日至同年12月4日电费，在（2010）杭拱民初字第397号案件审理过程中要求继续履行租赁合同、并未提出住房无电之意见，且其一直实际占有案涉房屋，故商玉杭该项抗辩观点亦不能成立；另一方面，胡申远支付电费，应当知道房屋有人居住使用，在与商玉杭因房屋使用事宜纠纷未决前，申请对电表销户长达数月，严重影响了承租人商玉杭对房屋的正常使用，履行租赁合同存在瑕疵，故无权主张商玉杭按合同约定标准支付在此期间的租金；据此，本院酌情确定本诉被告商玉杭应支付给原告胡申远2010年1月13日至2010年9月8日的租金按每月200元计算，为1573元，自2010年9月9日后的租金则应按租赁合同约定标准每月1500元计付。对本诉原告胡申远的诉讼请求，本院予以部分支持。关于反诉原告商玉杭要求被告胡申远赔偿经济损失12000元的诉讼请求，因商玉杭对其主张的损失未提供相应证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、被告商玉杭于本判决生效后十日内支付原告胡申远租金人民币9073元（该款计算至2011年2月8日）。二、驳回原告胡申远的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告商玉杭的诉讼请求。本诉案件受理费人民币100元，由原告胡申远负担70元，被告商玉杭负担30元；反诉案件受理费人民币100元，由原告商玉杭负担。上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，帐号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币200元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  于天麟人民陪审员  张更泗人民陪审员  吴晓航二〇一一年二月九日书 记 员  褚衍萍