江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆巴民初字第0092号原告（反诉被告）昆山锦城毛纺有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇。法定代表人张顺源，该公司总经理。委托代理人黄克明，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）昆山卓冉电子材料有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇茅沙塘北。法定代表人柏光玲，该公司总经理。委托代理人鞠群，江苏海联海律师事务所律师。原告昆山锦城毛纺有限公司与被告昆山卓冉电子材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法由代理审判员王甜甜独任审判，于2014年3月3日、4月2日公开开庭进行了审理，原告昆山锦城毛纺有限公司委托代理人黄克明、被告昆山卓冉电子材料有限公司委托代理人鞠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山锦城毛纺有限公司诉称：原告与被告于2011年9月9日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于昆山市玉山镇新澄路78号的厂房租赁给被告，租金为每年260400元（月租金21700元），租金第三年上浮，租赁期限为2011年10月15日至2014年10月14日，但是被告提前单方终止了合同，导致原告房租损失巨大，依据合同约定，被告提前终止合同应支付给原告全部的经济损失，目前原告房屋处于空租状态，租金损失严重。请求判令被告赔偿原告违约损失赔偿金70308元（21700＊3＊1.08）。被告昆山卓冉电子材料有限公司辩称：被告认为原告的诉请不明确，事实与理由部分相互矛盾，另外对于房屋提前终止合同原因是由原告造成的，主要原因为原告向被告长期收取不合理的电费以及由于原告的房屋质量问题出现严重漏水，导致被告机器设备进水而停产，原告无故断电导致被告无法生产。由于原告房屋地基很薄导致环氧地坪容易破裂，严重影响了被告的生产。由于上述原因，导致被告被迫搬离，原告至今未退还相关的租赁保证金。综上所述，请求法庭驳回原告诉讼请求。反诉原告昆山卓冉电子材料有限公司诉称：双方于2011年9月9日签订房屋租赁合同，年租金为260400元，每月租金21700元，该租金包含了厂房及电容量200KVA的费用，并约定每月的水电费按照昆山市水电价执行。房屋租赁后反诉人24小时开机生产，但被反诉人向反诉人收取的电价明显高于标准价格，反诉人多次向被反诉人提出电价不合理。另外被反诉人的房屋严重漏水导致反诉人的机器设备进水停产，房屋地基严重不平，地基很薄导致环氧地坪容易破裂，严重影响生产。2013年10月19日被反诉人无故拉闸停电导致反诉人无法生产并要求反诉人立即搬离，但房屋租赁保证金一直未退。请求法院判令被反诉人返还租赁保证金21700元。反诉被告昆山锦城毛纺有限公司辩称：一、电价没有不合理。二、反诉人称房屋有质量问题也不存在。三、反诉人称10月16日有无故拉电，并要求搬离，事实上因反诉人到期未缴纳下一期的房租及未缴纳电费，被反诉人多次催缴，催缴无果后有一次拉电行为，并没有要求立即搬离。反诉人于10月18日和10月22日分别两次支付了电费，于10月22日后才搬离厂区，进一步证明10月16日被反诉人并没有要求他们立即搬离。请求法庭驳回反诉人的请求。经审理查明：2011年9月9日，原被告签订《厂房租赁契约》，约定原告向被告出租坐落于昆山市巴城镇新澄路78号的厂房1550平方米，租赁期限自2011年10月15日至2014年10月14日，租赁期三年，双方约定年租金为260400元，租金支付方式：租金260400元在2011年9月15日前付50%的租金，余下50%在2011年12月31日前付清，下期租金在上期期满前30日一次性付清；第一年租金不变，第二年租金不变，第三年起递增8-10%，双方一旦签订合同，被告应向原告支付厂房租赁保证金21700元，不计利息，租赁期满时，被告在做到以下两点后，原告将保证金在十日内如数无息退还被告：A、付清全部租金、电力租金、管理费、自用水电费及其他应付费用；B、将所租房屋恢复原样并经原告验收认可，交还原告，被告也可选择在于原告协商达成一致的基础上，交付一定的恢复工程费用后，由原告负责；在租赁期间，原告同意提供给被告200KVA电容量使用，并按每年每KVA170元电容量租用于被告，租金共计34000元，第一年租金被告在2011年9月15日前付清，下年租金在上期期满前30天一次性付清；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、厂内管理费等的费用由被告承担，安装独立的水表电表，价格按照昆山市水价电价标准执行，并在每月10日前付清水电费及其他应付费用，如被告未按时支付水电费，原告有权停水停电；在租赁期内，如原告单方面提前终止合同，则要赔偿被告于保证金相同的金额作违约金，还须全额退还保证金及已付但尚未使用之租金（无息），同时原告尚需负责偿还被告已预付管理费（无息）；如被告提前终止合同，被告所交保证金不退，还须全额赔偿给原告因被告提前终止合约造成的损失（若被告提前九十天通知原告提前终止合同，原告酌情考虑收取一个月租金作为违约金）。合同签订后，被告支付了保证金21700元，合同初期原被告一直按照合同履行，但2013年10月15日至2014年10月5日租金被告一直未付，并于2013年10月23日搬离了租赁的房屋。原告认为被告提前单方终止合同，双方产生纠纷，故原告诉诸本院。本院认为：原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，符合法律规定，本院予以认定。原被告应当按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，被告逾期交付2013年10月15日至2014年10月5日租金并搬离所租赁的房屋属于违约行为，应当承担违约责任。合同中“如被告提前终止合同，被告所交保证金不退，还须全额赔偿给原告因被告提前终止合约造成的损失”即为双方对违约责任的约定，被告应当赔偿原告相关损失。根据双方合同约定，原告主张被告赔偿原告三个月租金损失，即70308元（21700元＊108%＊3）属于合理损失，本院予以支持。关于被告的反诉请求，被告主张原告长期收取不合理电费以及无故拉闸停电等原因导致被告搬离，对此本院认为，被告搬离时并未向原告表明搬离原因，被告认为电费收取不合理完全可以向原告提出并协商解决，被告该项理由并不能构成提前解除合同的合法事由；被告提出房屋漏水以及房屋地基很薄导致环氧地坪容易破裂，严重影响了被告的生产，但并未向本院提出证据，故本院对此不予采纳。被告提前终止合同，根据合同约定，保证金不退，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告昆山卓冉电子材料有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆山锦城毛纺有限公司因被告违约造成的损失70308元。二、驳回反诉原告昆山卓冉电子材料有限公司的反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1558元，减半收取779元，由被告负担，该款原告已经预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内支付原告。反诉案件受理费171元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。代理审判员  王甜甜二〇一四年四月十日书 记 员  姚文彬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。