陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）西民一终字第150号上诉人（原审被告）陕西中化益业能源有限公司，住所地西安市新城区北大街**新时代广场8-H。法定代表人刘娟，公司董事长。委托代理人白保群，陕西保群律师事务所律师。委托代理人宋伟，陕西保群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西安永兴实业发展有限责任公司，，住所地西安市北大街**法定代表人王晓峰，董事长。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。上诉人陕西中化益业能源有限公司（以下简称：中化益业公司）因与西安永兴实业发展有限责任公司（以下简称：永兴实业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2010）新民一初字第1170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中化益业公司的委托代理人白保群、宋伟、被上诉人永兴实业公司的委托代理人刘巧芸、苏莲莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年10月9日，中化益业公司在公司筹备期间以香港益业有限公司西安办事处名义与永兴实业公司签订《新时代广场写字间租赁合同》一份。合同约定，永兴实业公司将其所有的位于西安市北大街55号“新时代广场”8层H号房屋面积154.86平方米，出租给中化益业公司做办公使用；租赁期限为1年，从2004年10月19日起至2005年10月18日；租金每月每平方米48元，月租金7433.28元，年租金合计为人民币89199.36元，租金不包括物业管理费、空调费、电梯费、户内电费等；租金按季度结算，每季度结束前10日内支付下季度租金；承租方在合同签订的同时向出租方交纳租赁保证金，标准为2个月房租；承租方未按合同约定时间付款，自本合同规定应付款期限之第2日起至实际付款之日止，承租方每日按照已付款的千分之三向出租方支付滞纳金；合同终止或中途退出，承租方应保持所租房屋的各项设施、设备整洁完好并应自费将租用房屋恢复至原状等等。双方补充合同又约定，香港益业有限公司西安办事处为暂定单位，待公司办理完相关手续后，再以公司名义办理合同有关手续。合同签订后，双方一直每年须签订租赁合同。在2006年，陕西中化益业能源有限公司、陕西中化益业能源投资有限公司先后成立。2006年，承租方以陕西中化益业能源投资有限公司与永兴实业公司续签合同。2007年、2008年以陕西中华益业能源有限公司作承租方续签合同。2009年9月7日，双方又续订1年房屋租赁合同，合同期限从2009年9月7日起至2010年9月6日，租金每月每平方米50元，月租金合计为7743元，年租金92916元；付款方式、逾期付款责任等合同条款未变。2010年3月陕西中化益业能源投资有限公司又与永兴实业公司另外签订其他房屋租赁合同，承租永兴实业新时代广场的8B房屋，在8B房屋装修中，双方均认为对方为安装烟雾感应器的义务承担者，进而产生纠纷。中化益业公司对8H房屋租金支付至2010年6月6日，中化益业公司拒不支付此后的房屋租金。现合同已经到期，中化益业公司仍未将8H房屋恢复原状腾交给永兴实业公司。2010年8月，永兴实业公司诉至西安市新城区人民法院称，中化益业公司承租其公司8H号房屋，自2010年6月起拒付租金，已构成违约。请求：判决中化益业公司支付拖欠的2010年6月7日至2010年9月6日的租金23229元，并承担逾期违约金64111.20元（2010年6月7日至2010年8月31日）及至实际付款之日的违约金。中化益业公司辩称，其公司筹备期间开始连续承租新时代广场8H房屋，后正式成立陕西中化益业能源有限公司、陕西中化益业能源投资有限公司。因公司发展需要，陕西中化益业能源投资有限公司又承租新时代广场8G、8I、8B房屋；虽时间有先后顺序，但利益具有一致性和不可分割性。2010年3月1日，中化益业公司对承租的8B房屋进行装修，因永兴实业公司将在8B房屋隔间安装烟感器的义务强加给中化益业公司，双方产生纠纷；其公司多次主动与永兴实业公司协商，但对方公司两次停电，导致其公司重要电脑资料及数据丢失，使其公司新装修的8B房屋长期无法使用。其公司暂停支付租金是依法行使抗辩权，不应当承担违约金等费用。不同意永兴实业公司的诉讼请求。原审法院经审理认为，双方当事人自愿签订的租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面自觉履行合同义务。中化益业公司应依合同约定向永兴实业公司支付房屋租金。双方的8B房屋租赁合同系另一法律关系，中化益业公司以另一租赁合同纠纷作为本案拒付租金的抗辩理由，明显不能成立。中化益业公司拒付租金显系违约行为，应承担违约责任。永兴实业公司要求中化益业公司支付房租并承担违约金，依法予以支持。现合同已到期，双方租赁合同应予以解除，中化益业公司应及时将房屋腾交给永兴实业公司；中化益业公司应依照房租向永兴实业公司计付房屋占用费至房屋腾交之日。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定判决：1、原告西安永兴实业发展有限责任公司与被告陕西中化益业能源有限公司之间的房屋租赁合同有效，予以解除。2、被告陕西中化益业能源有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安永兴实业发展有限责任公司房屋租金23229元（自2010年6月7日至2010年9月6日）。3、被告陕西中化益业能源有限公司于本判决生效后十日内将北大街55号“新时代广场”8层H号房屋腾交给原告西安永兴实业发展有限责任公司；同期，被告支付原告房屋占用费自2010年9月7日计至被告腾交之日（以每月租金7743元计）。4、被告陕西中化益业能源有限公司于本判决生效后十日内支付原告西安永兴实业发展有限责任公司逾期付款滞纳金（按照每日应付款的千分之三，自2010年6月7日计至实际付款之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费430元，由被告陕西中化益业能源有限公司承担。宣判后，中化益业公司不服，向本院提起上诉称，1、原审判决程序违法。永兴实业公司当庭增加诉讼请求，未缴纳诉讼费亦未给中化益业公司举证期和答辩期；双方在租赁合同期满后未续签合同，租赁关系已依法终止，并且永兴实业公司亦从未提出解除合同的诉讼请求，原审超越当事人的诉讼请求裁判。2、原审判决认定事实错误及适用法律错误。2010年9月3日经永兴实业公司同意，中化益业公司已搬离并腾出租用的8H房屋。在对房屋恢复原状时，因双方已发生诉讼，永兴实业公司对中化益业公司交房并恢复原状的行为不予配合。为避免冒然恢复对永兴实业公司合法权益的侵犯，中化益业公司已经告知永兴实业公司按照双方租赁合同第十七条第七项的约定对已装修、恢复原状时须拆除的部分进行处理，费用由中化益业公司承担，但永兴实业公司对此置之不理，拖延至今。故中化益业公司不应承担房屋占用费，原审判决中化益业公司支付房屋占用费属认定事实和适用法律错误。原审无视另一租赁合同与本案的关联，判决中化益业公司承担违约责任违反了合同法的公平原则。综上，请求：1、依法撤销原判第一、三项；2、依法改判原判第四项；3、诉讼费由对方承担。永兴实业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。按照双方签订的租赁合同第七条的约定，至今中化益业公司未办理任何交接手续。按照合同第十四条第二款的约定，中化益业公司至今未恢复原状，也未交付房屋。关于8B房屋，永兴实业公司从未断过电，而且先后4次温馨提示，要求其购电。综上，请求驳回中化益业公司的上诉请求，维持原审判决。经审理查明，原审庭审时，永兴实业公司当庭增加要求中化益业公司承担2010年9月6日以后的房租的诉讼请求，但未缴纳相应的诉讼费用。其他案件事实与原审查明事实一致。本院认为，双方当事人所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。中化益业公司以双方所签订的以8B房屋为标的物的合同履行纠纷为由，不缴纳本案以8H房屋为标的物的租金，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。永兴实业公司在原审时并未提出解除双方租赁合同和腾房的诉讼请求，也未就其当庭增加的支付2010年9月6日以后房租的诉讼请求缴纳相应的诉讼费用，原审对此予以审理并作出判决，显系不当，应予纠正。综上，原审判决应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2010）新民一初字第1170号民事判决第二项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2010）新民一初字第1170号民事判决第一项、第三项。一审诉讼费430元，由陕西中化益业能源有限公司承担；二审诉讼费318元，由西安永兴实业发展有限责任公司承担。本判决为终审判决审 判 长 刘     国     强审 判 员 姜     亦     君代理审判员 李喆二O一一年二月二十三日书 记 员 马     延     环