文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2011)中一法民一初字第1683号原告：中山市信联城区实业投资公司，住所地中山市石岐区中山三路16号楼下，组织机构代码28205217-4。法定代表人：罗容光。委托代理人：利伟成、张咏坚，均系广东中亿律师事务所律师。被告：中山市和利物业资产有限公司，住所地中山市东区松苑路9号第二层5卡商铺，组织机构代码71483333-8。法定代表人：黄志娜。委托代理人：梁雨澄，该公司董事长。委托代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。原告中山市信联城区实业投资公司（以下简称信联公司）诉被告中山市和利物业资产有限公司（以下简称和利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信联公司委托代理人利伟成，被告和利公司委托代理人梁雨澄、孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信联公司诉称：1999年11月22日，原告和中山市昭龙商贸有限公司（以下简称昭龙公司）签订了租赁协议，约定原告将位于中山市城区××共××层综合楼出租给昭龙公司，用途为自营或联营建筑装饰材料市场，期限由1999年12月1日起至2004年11月30日止。2001年，原告和昭龙公司签订补充协议书，双方约定租期最终延长至2009年11月30日止。2002年2月1日，原告、昭龙公司与被告签订协议书，三方同意昭龙公司将与原告所签订的租赁协议中约定的权利义务转让给被告，被告成为承租人。租赁协议第三条约定，被告有义务办理出租物业的功能转换，费用实际由原告出资，并在租赁期内逐年分摊。被告所支付的租金是在扣除上述费用的基础上按月支付的。而现租期届满，被告应立即履行其合同义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：被告立即履行位于中山市城区××共××层综合楼的功能转换（工业转商业）的合同义务，本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告于2013年11月29日将诉讼请求变更为：1.被告立即履行位于中山市城区××共××层综合楼的功能转换（工业转商业）的合同义务；如因客观原因被告不能向原告履行该合同义务，则判令被告向原告返还办理以上综合楼工业转商业功能的全部费用；2.本案的诉讼费用由被告承担。2013年12月3日，原告将诉讼请求1明确为：被告向原告返还办理位于中山市城区××共××层综合楼工业转商业功能的全部费用350万元。原告信联公司为支持其主张的事实及诉讼请求，在举证期限内提交的证据有：租赁协议、补充租赁协议书、协议书、复函、报纸、现场照片。被告和利公司辩称：1.原告在2013年12月3日变更诉讼请求已经超过举证期限，即使原告在举证期限最后一天变更诉讼请求，但变更后的诉讼请求不明确。原告当庭明确诉讼请求，明确诉讼请求也属于变更诉讼请求，原告不能以诉讼请求不明确再当庭变更。原告当庭明确诉讼请求已经超过法院指定的举证期限，原告无权再次变更诉讼请求。本案应以（2011）中一法民一初字第1615号案的审理结果为依据，被告已经就该案申请再审，本案应当中止诉讼。2.原告在2005年已经就350万元提起诉讼[案号为（2005）中石民一初字第909号]，中山市中级人民法院已经作出（2006）中中法民一终字第991号民事判决，判决撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。一审判决中认定“配套设施投入总金额为945750.2元，酌情按80%计算，认定被告对涉案物业水、电、消防设施实际投入为756600.16元”，由于一审判决已经被二审判决撤销，所以一审判决的认定不发生法律效力。无论是“支付350万元”还是“返还350万元”，都是对同一笔款项主张权利。因此，原告再次起诉属于重复诉讼，应当驳回原告起诉。3.涉案物业已经过户到案外人名下，原告已经不是产权人，与涉案物业是否办理转功能手续没有事实和法律关系。4.原告新的诉讼请求为返还办理转功能手续费用350万元，能否办理转功能手续、由谁来办理、办理转功能手续的费用是多少均应由原告举证。涉案物业当时是烂尾楼，根本不具备出租条件。双方所约定的“水、电、消防等配套设施”应当包括顶层的防漏、围墙批灰、走火通道、保安室、门窗的安装等，被告在承租期内为涉案物业办理水、电、消防等配套设施已经花费530万元，远远超过合同所约定的350万元。转功能手续应当由原告进行办理，被告只是协助。被告已经办理了临时转功能手续，无法办理永久转功能手续并非被告的原因，而是原告的原因。应由原告举证证明办理转功能手续所需费用是多少，而不是由被告举证证明被告为完善配套设施支出了多少费用，再进行扣减。原告所主张的350万元，系依据租赁协议第三条，该协议的期限为1999年至2004年，所以，该350万元在合同期满即2004年后就已经不存在。原告主张被告收取了原告350万元没有合同及法律依据，因此，原告直接要求被告返还办理转功能手续费用350万元没有依据。5.原告的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，不应支持。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告和利公司对其辩解在举证期限内提交以下证据：装修明细表与相关资料、中山市中级人民法院（2006）中中法民一终字第991号民事判决书、规划局通知、规划审查意见、退件通知、申请报告、证明、补充协议。经审理查明：1999年11月22日，信联公司与昭龙公司签订租赁协议，约定：甲乙双方为搞活市场经济，盘活物业资产，根据有关规定，经充分协商，签订本协议。一、甲方愿意将位于中山市城区莲塘东路3号楼全部共五层合计12000平方米的工业厂房综合楼（以下简称涉案物业）出租给乙方作生产自营或联营使用。二、租赁期限由1999年12月1日起至2004年11月30日止。三、协议出租之物业的水、电、消防等配套设施未完备，未办理功能转换（原属工业厂房功能），由乙方代甲方出资并负责办理，费用约350万元（详见预算表），资金先由乙方按工程进度划给甲方，再由甲方监督使用，办理上述设施的费用在租赁期内逐年分摊。……五、经甲乙双方议定，在扣除第三点所需分摊的费用，乙方每月应向甲方缴纳费用如下：1.合同生效起六个月内为免租装修期，第七至第十二个月为宣传招租期，经双方协商为免缴租金、管理费、折旧费和分摊设施费。2.租赁期内，乙方负责铺位内的水、电、电信、卫生清洁、联防保安及其他费用的支出、3.租赁期内，乙方每月应缴给甲方的费用如下表：（金额单位：元/月）缴费期间租金管理费折旧费分摊设施费合计2000年12月至2001年11月50003000350005000480002001年12月至2002年11月50003000450007000600002002年12月至2003年11月50003000550009000720002003年12月至2004年11月50003000750001300096000七、承租期内，乙方应维护建筑物内外的整体利益及形象，对承租的物业负责进行维护保养，并负有防火、防盗、预防事故发生的责任和义务。双方并对其他事宜进行了约定，但双方未就上述350万元制作预算表。2000年7月10日，信联公司（甲方）与昭龙公司（乙方）签订租赁补充协议，约定：该物业经过乙方近一年的工作，完善了物业的水、电、消防、报建报批、铝合金窗安装等配套工程，但因该物业位于街道的弯角位、车流量大和停车位不足等原因，造成该物业招租的困难。鉴于上述原因，乙方于2000年7月1日向甲方提出减租申请，经甲方同意并按如下条款执行：1、原合同所定从2000年12月起缴交的租金和各项费用每月共48000元减至每月32000元。2、以后每年递增5%，即2001年12月至2002年11月每月合计336000元，2002年12月至2003年11月每月合计35280元，2003年12月至2004年11月每月合计37044元。2001年5月10日，信联公司（甲方）与昭龙公司（乙方）签订补充租赁协议书，约定：双方为了搞活市场经济，盘活闲置资产，于1999年12月甲方愿意将位于中山市城区莲塘东路3号一幢五层的工业楼租给乙方并签订租赁协议，并由乙方对该物业的水、电、消防等配套设施进行完善。根据乙方再次向该物业投资，对四、五层进行改造成为公寓式的集体宿舍，现应乙方的申请，就有关事宜作以下补充：1、甲方租期延长两年，即至2006年11月30日止。2、展期内的租金按原合同到期日的月租金为基数，继续每年按5%递增。2001年5月30日，信联公司、中山市郊区天门企业办公室与昭龙公司一并向中山市规划局提出申请报告，称“昭龙公司接管后，……，现将一楼改为装饰材料商品，二楼改为办公室、陈列室，三楼改为桌球室、西餐厅，四、五楼改为员工集体宿舍。因该大楼用途为综合工业厂房”，故申请变更原用途。2001年8月14日，中山市规划局同意办理涉案物业临时转商业功能手续，有效期两年。2001年12月16日，信联公司（甲方）与昭龙公司（乙方）签订补充租赁协议书，约定：双方为了搞活市场经济，盘活闲置资产，于1999年12月甲方愿意将位于中山市城区莲塘东路3号一幢五层的工业楼租给乙方并签订租赁协议，并由乙方对该物业的水、电、消防等配套设施进行完善。根据乙方再次向该物业投资，对整幢大楼进行消防综合验收及单项消防验收，现应乙方的申请，就有关事宜作以下补充：1、甲方同意租期延长三年，即至2009年11月30日止。2、租金按原补充租赁协议到期日的租金为基数，三年内不再递增。2002年2月1日，信联公司与昭龙公司、和利公司签订协议书，约定：从2002年2月1日起，租赁协议、补充租赁协议书中昭龙公司的权利和义务均由和利公司承接，由和利公司对该物业进行出租经营，昭龙公司不再参与经营，原协议内容及条款不变。临时转功能期限届满后，信联公司与和利公司均没有办理转功能手续。2004年3月16日起，中山市规划局暂停土地转功能业务的办理。2004年11月24日，信联公司向和利公司发出《关于支付办理石岐区莲塘东路3号综合楼水、电、消防配套设施、功能转换的费用并缴保证金的函》。和利公司作出复函称：“关于水、电、消防等配套设施及转功能问题，我公司在承租物业后，按照当时双方的约定，我公司即按要求就水、电、消防等配套设施进行施工，当时并已经完成所有的工程。至于转功能问题，我公司在协议签署后亦尽力向有关部门多次申请转功能，但因政府政策原因未能获得批准。时至今日，我公司仍然未放弃申请转功能的努力。一旦政策允许，我公司相信能够在双方约定的租赁期内完成转功能手续，以实现我公司在租赁协议中作出的各项承诺”。后双方因改建楼梯发生争议。2005年12月2日，信联公司以和利公司没有办理租赁房产功能转换手续、擅自对租赁物业的结构进行改动、未按协议约定的经营范围使用租赁物业、未经同意在租赁物业外墙设立大型广告牌为由，向原中山市人民法院提起诉讼[案号为（2005）中石民一初字第909号]，请求解除双方的租赁合同，和利公司立即将租赁房产返还给信联公司，并向信联公司支付350万元。诉讼中，信联公司增加请求和利公司支付2005年12月的租金40841.01元。一审法院依职权追加中山市中智大药房连锁有限公司、中山市东鹏装饰工程有限公司、中山市洁美建材有限公司、中山市进展五金有限公司、中山市新都会休闲会所有限公司、中山市麦广帆王子饭店有限公司、戈建辉、李鸾、孙惠雄、毛锡华、菅玉明、冯建光、谢恒生、吕月敏、杨雄彪、黄志娜、江文生、梁少玲、陈金琰为该案第三人，并认定：根据和利公司所提交的装修明细所载明的水、电、消防设施投入的具体金额进行计算，上述费用合计为945750.2元，鉴于该明细为和利公司单方出具，酌情按80%进行折算，认定和利公司对涉案物业水、电、消防设施实际投入为756600.16元，并判决解除信联公司与昭龙公司签订的租赁协议、补充租赁协议书，和利公司将涉案房物业返还给信联公司，并支付1343399.84元，驳回信联公司其他诉讼请求。信联公司与和利公司均不服，提起上诉。中山市中级人民法院于2007年9月7日作出（2006）中中法民一终字第991号民事判决，认为：合同签订后，昭龙公司与和利公司都没有将350万元划给信联公司，已经构成违约，但由于该义务不属于合同的主要债务，亦不导致合同目的不能实现，该违约不属于法定解除合同的情形。至于租赁房屋的转功能，因合同对办理房屋转功能的期限没有作具体约定，属约定不明。期间，昭龙公司亦办理了两年的临时转商业功能手续。在临时转功能手续期满后，和利公司虽然没有办理租赁房屋转功能手续，但信联公司没有对此进行催告。信联公司主张解除租赁合同不符合约定解除和法定解除合同的条件；关于和利公司应否支付350万元给信联公司的问题。该350万元是承租方办理租赁房屋的水、电、消防等配套设施完善以及功能转换的费用，由承租方划入信联公司，信联公司监督承租方使用该款项，不是承租方应支付给信联公司的款项。信联公司主张和利公司支付350万元给信联公司没有法律依据。综上，判决撤销一审判决，驳回信联公司原审的诉讼请求。该二审判决已经生效。2010年10月22日，信联公司以合同期满后和利公司擅自收取租金，并损害其财产等为由向提起诉讼[案号为（2010）中一法民一初字第1970号]，请求判令和利公司立即停止侵犯涉案物业的财产权，赔偿信联公司损失，修复涉案物业损坏的门窗等设施，立即履行涉案物业功能转换（工业转商业）的合同义务。和利公司以双方的租赁合同关系尚未解除等为由提起反诉。诉讼中，信联公司明确上述案件为侵权之诉，并撤回“和利公司立即履行涉案物业功能转换（工业转商业）的合同义务”的诉讼请求。信联公司为此于2011年8月22日提起本案诉讼，主张前述实体权利。本院于2011年5月23日作出（2010）中一法民一初字第1970号判决，判决确认自2009年12月1日起和利公司对涉案物业不享有租赁权，和利公司立即停止侵害信联公司涉案物业的财产权，停止向涉案物业次承租人收取租金，赔偿信联公司租金损失783902.7元，并支付修复涉案物业铝合金窗费用13000元，驳回信联公司其他诉讼请求，驳回和利公司的反诉请求。中山市中级人民法院于2012年5月8日作出（2011）中中法民一终字第1064号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力。2011年8月11日，何淑苹、陈建清以信联公司未履行过户义务为由，向本院提起诉讼[案号为（2011）中一法民一初字第1615号]，请求判令信联公司继续履行双方于2005年8月3日所签订的转让意向书，将涉案物业过户给何淑苹、陈建清。和利公司作为有独立请求权第三人参加诉讼，并请求判令和利公司对涉案物业享有优先购买权，信联公司按意向书中的条款内容将涉案物业转让给和利公司。本院于2012年11月29日作出（2011）中一法民一初字第1615号判决，判决何淑苹、陈建清与信联公司继续履行双方在2005年8月3日签订的转让意向书，何淑苹、陈建清向信联公司支付涉案物业剩余价款1738.4万元，信联公司协助将涉案物业过户至何淑苹、陈建清名下，驳回第三人和利公司的诉讼请求。信联公司与和利公司均不服，提起上诉。中山市中级人民法院于2013年4月23日作出（2013）中中法民一终字第191号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。和利公司不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年11月27日作出（2013）粤高法民一申字第931号民事裁定，裁定指令广东省中山市中级人民法院再审。另查：涉案物业原属中山市郊区天门企业办公室所有[土地证号：00××1916053919；房产证号：37××98；土地证发证日期：1992年10月8日；土地权属性质：集体；土地使用权类型：划拨]，后中山市郊区天门企业办公室转让给中山市港口物资经销公司。1993年1月11日，中山市港口物资经销公司与信联公司签订综合大楼转让协议书，约定中山市港口物资经销公司将涉案物业转让给信联公司。2004年至2005年期间，信联公司向相关部门申请办理涉案物业转功能手续及产权变更登记手续。2006年涉案物业完成国有土地使用权出让手续，信联公司于2006年1月10日取得涉案物业的产权证书[现地址为：广东省中山市石岐区莲塘东路3号；土地证号：中府国用（2006）第2300**号；房产证号：粤房地证字第××号]。又查：和利公司为证明其投入资金情况，向本院提交“关于莲塘东路3号装修明细”一份，该明细由和利公司单方制作，载明装修费用合计5389538.37元。和利公司称上述费用计算至2004年，此外，配套设施的投入还应当加上截至2009年10月30日其他配套设施的投入。和利公司于2013年12月2日申请对涉案物业的水、电、设备设施、装修等费用进行评估，评估费用由双方各付一半。信联公司不同意预付评估费用，只同意按（2005）中石民一初字第909号民事判决中所认定的和利公司实际投入的数额756600.16元进行扣减。后和利公司撤回评估申请。诉讼中，本院于2012年2月13日以本案须以（2010）中一法民一初字第1970号案的审理结果为依据而口头裁定本案中止诉讼。（2010）中一法民一初字第1970号案审结后，本院恢复审理。2012年5月28日，本院以本案须以（2011）中一法民一初字第1615号案的审理结果为依据而口头裁定本案中止诉讼。（2011）中一法民一初字第1615号案审结后，本院再次恢复审理，并指定本案的举证期限。和利公司申请延长举证期限，本院根据双方意见将举证期限延长至2013年11月29日。信联公司于2013年11月29日向本院提交明确诉讼请求的书面申请，并于2013年12月3日当庭明确诉讼请求。和利公司以其是否对涉案物业享有优先购买权对本案的审理存在直接关系，而（2011）中一法民一初字第1615号已经进入再审程序为由申请中止诉讼，并认为信联公司变更诉讼请求已经超过举证期限。在此过程中，本院多次组织双方进行庭外和解，但双方最终未能达成一致。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁协议、补充租赁协议书、协议书等均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、信联公司变更诉讼请求有无超过举证期限及本案应否中止诉讼；二、本案是否属于重复诉讼及是否超过诉讼时效；三、和利公司应否向信联公司返还涉案物业办理转功能手续的费用350万元。关于焦点一，本院恢复审理后指定了举证期限，本院依和利公司申请并结合双方意见将举证期限延长至2013年11月29日。信联公司于2013年11月29日提交明确诉讼请求申请实际为变更诉讼请求，因此信联公司变更诉讼请求未超过举证期限。因信联公司变更后的诉讼请求系选择性的诉讼请求，其诉讼请求不确定，经法院释明后确定为要求和利公司返还办理涉案物业转功能的费用350万元，并未超过其变更后的诉讼请求的范围，因此信联公司确定诉讼请求并未违反法律规定。鉴于信联公司的诉讼请求最后确定为要求和利公司返还款项，因此，和利公司能否依据优先购买权取得涉案物业与本案的审理结果不存在关联关系，本案的审理无须以（2011）中一法民一初字第1615号案的再审审理结果为依据，本案无须中止诉讼，因此本院对和利公司的中止诉讼申请不予准许。关于焦点二，信联公司于2005年12月2日提起（2005）中石民一初字第909号案时，双方的租赁关系尚未解除，且根据双方的约定，在合同履行期间，该350万元系由信联公司监督使用，并非和利公司应支付给信联公司的款项。二审为此驳回信联公司“解除租赁合同及和利公司向其支付350万元”的诉讼请求。合同期满后，信联公司再次提起诉讼，请求和利公司继续履行办理涉案物业功能转换（工业转商业）的合同义务。生效判决确认和利公司自2009年12月1日起对涉案物业不享有租赁权后，信联公司认为和利公司未在合同期限内履行办理涉案物业功能转换（工业转商业）的合同义务，应当返还相应款项，为此将诉讼请求变更为请求和利公司返还办理转功能手续的费用350万元。因此，信联公司系基于新的事实和理由主张权利，不属于重复诉讼。本院于2011年5月23日判决确认双方的租赁关系于2009年12月1日解除，二审于2012年5月8日作出维持原判的民事判决；且诉讼中，本案两次中止诉讼。故信联公司于2013年12月3日明确诉讼请求为请求和利公司返还办理转功能手续的费用350万元，并未超过法定的诉讼时效。关于焦点三，信联公司的诉讼请求为返还款项，返还款项的条件是：第一，和利公司占有信联公司的款项，且数额确定；第二，款项有剩余。本院分析如下：第一，从租赁协议第三条“协议出租之物业的水、电、消防等配套设施未完备，未办理功能转换（原属工业厂房功能），由乙方代甲方出资并负责办理，费用约350万元（详见预算表），资金先由乙方按工程进度划给甲方，再由甲方监督使用，办理上述设施的费用在租赁期内逐年分摊”及第五条“经甲乙双方议定，在扣除第三点所需分摊的费用，乙方每月应向甲方缴纳费用如下”的约定来看，和利公司前期为完善配套设施及办理转功能手续等所投入的大量资金，实际来源是租金，只是由和利公司先行垫付，再从和利公司应付租金中予以扣减。双方的真实意思实际是用部分租金，约为350万元，用于完善配套设施及办理转功能手续。因此，和利公司通过上述约定占有了信联公司部分款项属实。但是，双方未按合同约定制作预算表，未对完善配套设施的具体数额及办理转功能手续的具体数额作出明确约定。也就是说，和利公司实际占有信联公司款项的数额是不确定的。诉讼中，双方亦未能达成一致。在此情况下，信联公司根据租赁协议第三条的约定认为和利公司占有了信联公司的“350万元”没有依据。第二，根据约定，该笔款项约350万元用于完善配套设施及办理转功能手续。昭龙公司已经于2001年8月14日协助信联公司及原产权人为涉案物业办理了期限为两年的临时转商业功能手续，并支付了相应的费用。在合同履行过程中，和利公司也为完善配套设施等进行了投入。但双方未进行核算。只有在扣除办理两年临时转功能手续的费用及完善配套设施的投入仍有剩余的情况下，和利公司才有义务返还相应的款项。即使“350万元”的数额是确定的，但如果实际支出的费用已经超过350万元，即350万元已经全部消耗完毕，那么，即使和利公司不履行办理转功能手续的合同义务，和利公司也无需向信联公司返还任何款项。在本案中，信联公司所主张的“350万元”本身就是不确定的，无法进行扣减；信联公司亦未举证证实和利公司所占有的款项扣除实际支出仍有剩余，应承担举证不能的不利后果。双方对用于办理转功能手续的费用数额是不确定的，信联公司所诉请的“办理转功能手续的费用”不属于法院可以行使自由裁量权酌情判决的范围。综上，信联公司直接请求和利公司返还办理转功能手续的费用350万元没有依据，本院不予支持。和利公司的辩解合理有据部分，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市信联城区实业投资公司的诉讼请求。案件受理费34800元（原告已预交），由原告中山市信联城区实业投资公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  钟劲松审判员  黄凤坤审判员  董诗婷二〇一四年八月二十日书记员  黄钻冰