北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第01973号上诉人（原审原告）徐天阳。上诉人（原审原告，兼徐天阳委托代理人）徐春萍。上诉人（原审被告）北京金科兴源置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树西北龙泉阁**。法定代表人谢滨阳，董事长。委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。委托代理人赵佳，北京市中永律师事务所律师。上诉人徐春萍、徐天阳与上诉人北京金科兴源置业有限公司（以下简称金科置业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第11493号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐春萍、徐天阳在原审法院诉称：徐春萍、徐天阳系父子关系。2009年11月27日，徐春萍、徐天阳与金科置业公司签署了《商品房预售合同》（合同编号：926127），购买了由金科置业公司开发建设的101号房屋。合同约定金科置业公司交付房屋的日期为2010年5月30日。但是，交付期限届满后，徐春萍、徐天阳发现房屋存在多处工程问题和质量问题：如主入户门（东门）因为面临绿地而无法正常进出、房屋存在散水、防水方面的质量问题。经徐春萍、徐天阳与金科置业公司多次进行沟通协商，金科置业公司虽然同意将房屋北侧的阳台门按照主入户门标准改造为入户门，也同意对散水、防水等问题进行维修整改，并同意在房屋南侧增加一个院门，但至今为止仍未动工，也未向徐春萍、徐天阳实际交付房屋。而金科置业公司也以未交物业管理费为由拒绝向徐春萍、徐天阳交付房屋钥匙。根据合同约定，金科置业公司延迟交付房屋的行为截止起诉之日，已产生违约金204万余元。但金科置业公司仍迟迟不向徐春萍、徐天阳交付房屋，也不按照双方协商的承诺对房屋进行维修整改。徐春萍、徐天阳认为，金科置业公司的行为已经严重侵害了徐春萍、徐天阳的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、金科置业公司按照《商品房预售合同》第十一条的约定立即向徐春萍、徐天阳交付位于101号房屋，包括交付房屋、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测报告、向徐春萍、徐天阳交付房屋钥匙；2、金科置业公司立即对该房屋存在的工程问题和质量问题进行整改维修，包括：将房屋北侧的阳台门按照主入户门标准改造为入户门、对房屋的散水系统、防水系统进行整改；3、金科置业公司在该房屋南侧增加入户通道；4、金科置业公司承担该房屋自约定之日起至整改合格后实际交付之日的物业管理费；5、金科置业公司承担本案的全部诉讼费用。金科置业公司在原审法院辩称：不同意徐春萍、徐天阳的诉讼请求。1、徐春萍、徐天阳有合同项下应付款未付清，根据合同附件十第三条第二款约定，买受人在办理接房手续时应付清全部应付款项和办理产权证应由买受人承担的一切税费，买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担。时至今日，徐春萍、徐天阳除物业费之外仍欠金科置业公司面积补偿款及产权代办、契税等费用30余万元未交，根据合同约定，金科置业公司有权拒绝交房。2、徐春萍、徐天阳请求金科置业公司承担房屋自约定交付之日起至整改合格后实际交付之日的物业管理费，理由不能成立。根据徐春萍、徐天阳2012年12月30日单方向金科置业公司出具的《承诺书》中约定，徐春萍、徐天阳收到100万元后，除因房屋整改原因及保修问题外，不得再以房屋延迟交付为由向金科置业公司主张任何费用包括物业费用。3、徐春萍、徐天阳请求判令金科置业公司立即对房屋进行整改，理由不能成立。首先，导致金科置业公司无法整改的客观原因是徐春萍、徐天阳不收房引起的，因徐春萍、徐天阳不收房，该房屋权属不确定，在房屋权属无法确定的情况下，金科置业公司无法按徐春萍、徐天阳要求为其作整改。其次，徐春萍、徐天阳至今合同项下欠付款项未付金科置业公司，金科置业公司有权履行先抗辩权，拒绝为其整改。第三，徐春萍、徐天阳提出的2013年5月1日前按其要求为其整改，该期限是徐春萍、徐天阳的单方意思表示，对金科置业公司并不必然产生约束力，金科置业公司并无违约行为。原审法院经审理查明：2009年11月27日，徐春萍、徐天阳（买受人）与金科置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定徐春萍、徐天阳购买金科置业公司开发的101号房屋，房屋总价款为5819716元。该合同中第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1（该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表）、2（有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书）、4（该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》）项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。第十五条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，出卖人承诺买受人在办理交接手续前有对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照下列约定方式处理：由买受人先接房，买受人接房后由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并根据存在问题的类型在合理期限内负责修复，修复费用由出卖人承担，并由出卖人支付修复期间的物业管理费作为对买受人因此遭受损失的赔偿，出卖人不在承担其他任何责任。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。......（五）1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）（专项维修资金）、（2）（契税）、（5）（办理产权所需交纳的其他相关费用）。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同的《附件十：商品房预售买卖合同合同补充协议》中第三条关于房屋交付的特别约定中第2款约定：买受人在办理接房手续时应付清全部款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测套内建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由买受人承担的一切税、费，买受人未结清前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由买受人承担。第八条物业管理的约定中第2款买受人应在出卖人通知接房的时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；买受人在接房时应预交第一年度的物业服务费。2010年5月17日，金科置业公司向徐春萍、徐天阳发送《接房通知书》通知徐春萍、徐天阳收房。2012年12月30日，徐春萍、徐天阳向金科置业公司出具《承诺书》，该《承诺书》载明因金科置业公司交付的房屋存在规划设计变更、房屋实测面积有误、花园面积存在误差等问题，双方未办理房屋交接手续。金科置业公司一次性支付徐春萍、徐天阳迟延交付违约金人民币壹佰万元，于2013年2月1前支付。金科置业公司于2013年5月1日前按照徐春萍、徐天阳要求将该房屋北侧阳台门整改为主入户门。金科置业公司按照徐春萍、徐天阳要求在该房屋南侧增加院门。金科置业公司按照徐春萍、徐天阳要求对房屋散水、防水进行整改。徐春萍、徐天阳同意在金科置业公司支付上述违约金后，不再以此事由向金科置业公司或政府部门／机构主张权利或费用（房屋整改、保险问题除外），否则，徐春萍、徐天阳全额退还金科置业公司已付违约金。另查：涉案房屋现已取得《商品房屋使用说明书》、《商品房屋质量保证书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》和《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，该房屋目前状况于2010年5月30日保持一致，仍未进行整改。徐春萍、徐天阳未交纳专项维修资金、契税、面积补差款等款项。金科置业公司已向徐春萍、徐天阳支付《承诺书》中一百万元违约金。上述事实有《商品房预售合同》、《商品房屋使用说明书》、《商品房屋质量保证书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《承诺书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院认为：徐春萍、徐天阳与金科置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中，关于徐春萍、徐天阳与金科置业公司在交接涉案房屋时是否应由徐春萍、徐天阳先行交纳相关费用的问题，在《商品房预售合同》中第十五条第五款和《附件十：商品房预售买卖合同合同补充协议》中第三条关于房屋交付的特别约定中第2款约定存在冲突，根据《商品房预售合同》中第二十八条的规定，该院认定徐春萍、徐天阳在接收房屋时无需先行向金科置业公司交纳相关款项，金科置业公司的先履行抗辩权不成立。现涉案房屋已具备交付条件，该院对徐春萍、徐天阳的第一项诉讼请求予以支持。关于徐春萍、徐天阳的第二项和第三项诉讼请求，根据徐春萍、徐天阳与金科置业公司在《承诺书》中达成的一致意见，金科置业公司应按照《承诺书》中相关约定进行修复。关于徐春萍、徐天阳的第四项诉讼请求，根据徐春萍、徐天阳在《承诺书》中的承诺，其在收到100万元后，除因房屋整改、保修问题外，不得再以房屋延迟交付为由向金科置业公司主张任何费用，据此，该院认为涉案房屋自约定交付之日起至实际交付之日的物业费包含在上述费用中，故对徐春萍、徐天阳要求金科置业公司支付该段时间的物业费的诉讼请求该院不予支持；关于涉案房屋在整改、修复期间内的物业费，属于房屋整改问题，根据双方合同约定理应由金科置业公司承担，故对徐春萍、徐天阳要求金科置业公司支付房屋修复期间的物业费的诉讼请求该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条之规定，判决如下：一、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐春萍、徐天阳交付101号房屋，包括交付房屋、提供《商品房屋使用说明书》、《商品房屋质量保证书》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》及房屋钥匙。二、北京金科兴源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目12#住宅楼-1层101号房屋存在的质量问题进行修复，包括将该房屋北侧阳台门整改为主入户门、在该房屋南侧增加院门、对房屋的散水、防水进行整改；如北京金科兴源置业有限公司未在前述期限内履行修复义务，徐春萍、徐天阳可以委托专业机构修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由北京金科兴源置业有限公司负担。三、101号房屋修复期间的物业管理费由北京金科兴源置业有限公司承担。四、驳回徐春萍、徐天阳的其他诉讼请求。徐春萍、徐天阳与金科置业公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。金科置业公司的上诉请求是：撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回徐春萍、徐天阳的诉讼请求。其上诉理由是：《北京市商品房预售合同》第十五条第五款与该合同的附件十第三条第2款并无冲突和矛盾。依据双方约定，徐春萍、徐天阳不缴纳应付款项之前，金科置业公司有权拒绝交房，原审法院判决金科置业公司在徐春萍、徐天阳未付清应付款项情况下交付房屋违反合同约定。按照《承诺书》，金科置业公司对徐春萍、徐天阳房屋进行整改，且业已支付相关问题的违约金，故不应承担整改期间的物业费。徐春萍、徐天阳的上诉请求：撤销原审判决第四项，依法改判金科置业公司承担诉争房屋自约定交房之日到实际交付之日的物业服务费，诉讼费由金科置业公司承担。其上诉理由是：逾期交房的违约责任在于金科置业公司，且100万迟延交付违约金是金科置业公司因违反《商品房销售合同》的约定而承担的逾期交房责任，物业管理费是房屋所有权人或使用权人基于"物业管理服务合同"付给物业服务企业的报酬，两者不能混为一谈，徐春萍、徐天阳在房屋交付前未取得房屋使用权，亦未占有使用诉争房屋，故不应支付相应物业管理服务费。且《物业管理条例》也明确规定，未交付给买受人的物业，物业服务费应由建设单位交纳。本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应依合同约定履行各自义务。本案中，徐春萍、徐天阳在《承诺书》中承诺在收到100万之后，除因房屋整改、保修问题外，不再以房屋延迟交付为由向金科置业公司主张任何费用，对此原审法院认定涉案房屋自约定交付之日起至实际交付之日的物业费包含在其承诺不主张的任何费用中，鉴于此，原审法院所作处理并无不当，综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由北京金科兴源置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由北京金科兴源置业有限公司负担三十五元（已交纳），由徐春萍、徐天阳负担三十五元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘新泉代理审判员  夏根辉代理审判员  刘 磊二〇一四年四月十五日书 记 员  黄旭宁