北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2008）年丰民初字第15069号原告朱汉芳，女，1972年5月3日出生，汉族。委托代理人丁晅，男，北京市拓夫律师事务所律师。委托代理人田杰，女，无业。被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司,住所地北京市丰台区西四环南路**。法定代表人单颂羲，男，董事长。委托代理人王波涌，男，北京市时代九和律师事务所律师。委托代理人李晓刚，男，该公司行政部员工，住该公司宿舍。原告朱汉芳与被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司（以下简称顺驰置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁晅、田杰，被告委托代理人王波涌、李晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱汉芳诉称，2005年8月26日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买了被告开发的北京顺驰.蓝调国际公馆9号楼A单元1603号房屋。合同约定被告应于2006年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款，但被告在开发建设该住宅小区项目过程中因自身原因一再延迟交付合同项下约定的房屋，且合同约定或宣传承诺的诸多交房条件和标准均未达到。1.依法判令被告支付因迟延交付房屋而应承担的从2008年1月1日起至被告达到房屋交付条件且原告实际收房之日止的违约金（每天按房价总款的万分之一计算，暂算至2008年4月10日止，该项违约金436.24元。2.依法判令被告支付因市政设施迟延达到使用条件而应承担的从合同约定的市政设施达到使用条件之日起至其他设施全部达到使用条件之日止的违约金（2007年1月1日起每天按房价总款的万分之一计算，暂算至2008年4月10日止，该项违约金为50713.27元。3.依法判令被告支付因其他设施迟延达到使用条件而应承担的从合同约定的其他设施达到使用条件之日起至其他设置全部达到使用条件之日止的违约金（从2007年1月1日起每天按房价总款的万分之一计算，暂算至2008年4月10日止，该项违约金为50713.27元。4.依法判令被告支付因迟延办理合同项下房屋所在楼宇的产权证而应承担的从合同约定的产权证办理完毕之日起至产权证实际办理完毕之日止的违约金（从2008年1月1日起每天按房价总款的万分之一计算，暂算至2008年4月10日止，该项违约金为10906.08元）。被告顺驰置地公司辩称，第一，房屋已经达到交付条件，自入住通知书所记载的办理入住手续之日起，我公司不应再承担延期交房的违约责任。我公司于2007年12月底开始分别向原告发出入住通知书，且原告已经办理了入住手续。该商品房有关风险转由原告承担。我公司不再承担延期交房的违约责任。第二，我公司不应承担市政基础设施延期达到使用条件的违约责任，市政基础设施延期达到使用条件的违约金自入住通知书所记载的办理入住手续之日起开始计算。我公司发出入住通知书之前，水、电、暖气、燃气等市政基础设施已经基本达到使用条件，不应承担违约责任。第三，公共绿地、公共道路、公共停车位等其他设施在交付房屋时已经具备使用条件，我公司仅应承担其他设施延期达到使用条件的部分违约责任。因此，不应按照每天房价总款万分之一计算，我公司仅应承担其中小部分的违约责任。第四，取得房屋所在楼栋的权属证明的时间应相应顺延。原、被告双方签订的预售合同第二十条“产权登记”约定：出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼的权属证明。但取得权属证明这一时间是在2006年12月31日交付房屋的前提条件下，而我公司实际交付房屋时间是在2008年初，因此我公司取得房屋所在楼栋的权属证明的时间也应相应顺延一年。即只要我公司在2008年12月31日前取得房屋所在楼栋的权属证明就不需承担违约责任。第五，累加计算的违约金过高，远远超过原告的实际损失，应予以减少。第六，路劲地产投入巨额资金拯救了已经烂尾的蓝调项目，最终保证了业主取得房屋这一根本的合同目的。综上所述，请求法庭公正判决。经审理查明，2005年8月26日，朱汉芳与顺驰置地公司签订《北京市商品房预售合同》约定，顺驰置地公司将其开发的位于丰台区顺驰蓝调国际9号楼A单元1603号房屋出售给朱汉芳，房价款为1090608元；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；市政基础设施：上水、下水；电、供暖、燃气于2006年12月31日达到使用条件；其他设施公共绿地、公共道路、公共停车场及会所于2006年12月31日达到同期使用条件；幼儿园于2007年9月30日达到同期使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按下列方式处理；自承诺完成之日次日起至上述各项设施达到约定的使用条件日止，出卖人每日按买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金；出卖人应当在2007年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，朱汉芳按约定向顺驰置地公司支付房价款1090608元。顺驰置地公司未能全面履行合同义务。2007年12月27日，顺驰置地公司向朱汉芳发出《入住通知书》，同时要求朱汉芳在办理房屋入住手续时与其签订产权代办协议并缴纳物业费作为办理房屋入住手续的前提条件。朱汉芳于2008年1月5日办理了入住手续。顺驰置地公司未按合同约定于2007年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。庭审中，朱汉芳未能向法庭提供顺驰置地公司开发的顺驰蓝调小区市政设施迟延达到使用条件的有力证据。本案审理中，本院于2008年8月18日对顺驰蓝调小区其他设施的现状进行了现场勘验，勘验结果为：公共绿地已投入使用；公共道路存在部分面积塌陷，但未妨碍正常使用；公共停车场已达到使用条件；幼儿园设施已建成尚未投入使用；会所未达到使用条件。另查，顺驰置地公司已向朱汉芳支付了截至2007年12月31日期间逾期交房的违约金。以上事实，有原告与顺驰置地公司签订的《北京市商品房预售合同》、顺驰置地公司向原告发出的《入住通知书》、顺驰蓝调小区业主代表与顺驰置地公司《关于集体收房的双方约定》及本院庭审笔录、勘验笔录在案佐证。本院认为，朱汉芳与顺驰置地公司所签《北京市商品房预售合同》合法有效，故该合同对合同双方均具有法律约束力。根据已查明的事实，双方所签《北京市商品房预售合同》明确约定，出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付该商品房；如逾期交房自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；其他设施公共绿地、公共道路、公共停车场及会所于2006年12月31日达到同期使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按下列方式处理；自承诺完成之日次日起至上述各项设施达到约定的使用条件日止，出卖人每日按买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同履行期间，顺驰置地公司直到2007年12月27日才向朱汉芳发出《入住通知书》，并要求朱汉芳与其签订产权代办协议并缴纳物业费作为办理房屋入住手续的前提条件，造成朱汉芳未能如期入住房屋，对此顺驰置地公司应承担相应的违约责任。根据现已查明的事实，双方合同中约定的其他设施小区幼儿园已建成尚未投入使用；会所未达到使用条件，故顺驰置地公司应按合同约定承担相应的违约责任。朱汉芳认为小区市政设施迟延达到使用条件，证据不足，本院不予认定，故其要求被告支付因市政设施迟延达到使用条件的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司给付原告朱汉芳自二00八年一月一日至同年一月四日逾期交房违约金四百三十六元二角四分，判决生效后七日内履行。二、被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司给付原告朱汉芳其他设施未达到同期使用条件自二00七年一月一日至二00八年八月十五日期间的违约金六万四千六百七十三元零五分，判决生效后七日内履行。三、被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司给付原告朱汉芳迟延办理所在楼栋产权证自二00八年一月一日至同年八月十五日期间的违约金二万四千八百六十五元八角六分，判决生效后七日内履行。四、驳回原告朱汉芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元，均由被告北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司负担，判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  邢丽华代理审判员  田智华代理审判员  王 一二〇〇八年八月二十日书 记 员  李立新