广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1766号上诉人（原审原告）李嵩旻。委托代理人黄汉鸿、庄毓添，广东深天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市创展置地实业发展有限公司。法定代表人彭秋娴，董事长。委托代理人梁贇，广东仁人律师事务所律师。委托代理人唐哲，该公司经理。上诉人李嵩旻与被上诉人深圳市创展置地实业发展有限公司（以下简称创展置地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李嵩旻起诉请求判令：1、创展置地公司支付延期办证违约金人民币（以下相同）180722元；2、由创展置地公司承担诉讼费。原审法院经审理查明，2011年10月27日，李嵩旻作为买方，创展置地公司作为卖方，双方签订一份《深圳市房屋买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区龙城街道爱地花园二期4栋D单元XXXX房（以下简称涉案房产），卖方应于2012年5月31日前交付房屋，交付房屋前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；卖方书面通知买方交付后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方交付后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方发出的《入伙通知书》中的约定期限届满之日；卖方应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理房地产证；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。买卖双方在合同第十四条约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，因不可抗力使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，卖方应及时通知买方，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买方合理延期后的交付时间；双方在合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定：本合同第十四条的补充和修改：（1）对非因卖方原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任；（2）本合同所指“非因卖方原因”包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或者政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致时间延误、误差等事件。合同签订后，李嵩旻按约向创展置地公司支付了购房款，2012年5月30日，创展置地公司向李嵩旻发出《入伙通知书》，要求李嵩旻在指定的时间办理入伙手续，并称：……我司已按合同约定履行完备可向贵方交付房产手续，将视为贵方在指定的时间已履行入伙手续，并按合同约定贵方须在该指定的时间次日起开始缴纳物业管理费用。后李嵩旻于2013年3月17日接收了涉案房产。2012年6月29日，涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。因涉案楼盘未办理房地产初始登记，导致不能办理房地产转移登记，截至2014年1月17日，涉案房产仍未办出房地产证。另查，1994年3月1日，创展置地公司（原名称深圳爱地园艺工贸公司）与原深圳市规划与国土资源局龙岗分局签订《深圳市龙岗区土地使用权出让合同书》，取得地块编号为XXX的土地52504.5㎡。1998年9月12日，创展置地公司（原名称深圳市爱地实业发展有限公司）与深圳市规划国土局签订《补充合同》，调整上述土地使用权出让合同的土地面积为45490.8㎡，建筑面积相应减少为159217.8㎡。2004年8月2日，原深圳市规划与国土资源局龙岗分局向创展置地公司核发深规土规许字06-2004-0271号《深圳市建设用地规划许可证》，核定龙城12区的建筑面积为159217.8㎡，其中9班幼儿园2160㎡，要求幼儿园须单独占地，用地面积不少于2700㎡。2005年10月26日，原深圳市规划局龙岗分局向创展置地公司发出《深圳市建设工程设计方案审批意见书》，审查同意了创展置地公司申报的设计方案，显示幼儿园2159.49平方米。2006年1月11日，原深圳市规划局龙岗分局向创展置地公司核发了有关爱地花园二期的《建设工程规划许可证》。2008年12月23日，创展置地公司与原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，显示的移交物包括“9班幼儿园2160平方米，独立成栋”。经原审法院向深圳市房地产权登记中心查询涉案房产申请办理房地产初始登记的情况，该中心复函称，截止至2013年9月22日，该中心无爱地花园二期4栋的开发企业申请办理该房地产初始登记的记录，具体情况无法获知。经原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询涉案房地产项目办理规划验收及初始登记的情况，该局答复称：项目开发单位于2012年6月向该局申请3栋、4栋及幼儿园规划验收。项目因竣工查丈总建筑面积超土地合同约定的面积，幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求，且未提供建设单位与区国资办签订的幼儿园移交协议书，该局暂未同意3栋、4栋及幼儿园规划验收申请。开发单位委托专业设计单位开展项目设计，设计单位应严格按照《建设用地规划许可证》的要求进行设计。开发单位于2005年、2006年向该局申请爱地花园二期方案设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的设计文件均未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况，且2006年的报建施工图纸已通过专业审图机构的技术审查。针对目前竣工查丈发现幼儿园独立占地不足的问题，考虑到幼儿园满足国家规范《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JG39-87，该局正在办理相关规划确认事宜。针对项目超面积问题，该局已经按程序办理了规划确认手续，开发单位已完成相关行政处罚，正向该局申请完善用地手续。待开发单位完善用地手续，并向区国资办取得幼儿园的移交协议书后，该局将按程序办理规划验收。原审法院认为，本案双方争议的焦点是创展置地公司是否有权顺延办证义务期间、是否能免除支付延期办证违约金责任。原审法院认为不应免除及减少创展置地公司的责任，理由如下：一、创展置地公司认为涉案房地产项目至今未能通过规划验收及办理初始登记是因政府部门的过错，但根据原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局查询的情况，该项目至今未能通过规划验收是因竣工查丈总建筑面积超过土地使用权出让合同约定面积及幼儿园独立占地不满足《建设用地规划许可证》的要求。创展置地公司在进行项目开发时没有严格按照《建设用地规划许可证》进行委托设计及建设，其向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请设计审批及《建设工程规划许可证》时，提交的文件并未体现幼儿园独立占地不满足要求的情况。因此，创展置地公司对造成涉案房地产延期办证存在过错，其以合同附件五《买卖双方补充约定》第6条约定的“非因卖方原因”作为抗辩理由，不能成立。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”涉案房地项目至今未通过规划验收，未能办理初始登记，涉案房产尚不具备转移登记和办证条件，因此，应视为创展置地公司未能依约履行办证中应尽之义务。在创展置地公司将签署完整的房地产转移登记申请表递交产权登记机关及通知李嵩旻办证之前，创展置地公司无权以政府主管部门的原因要求免责。对于房屋交付日如何确定的问题。由于创展置地公司发出的《入伙通知书》中入伙期限届满日为2012年5月30日，但涉案楼盘在2012年6月29日才取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，即至《入伙通知书》中入伙期限届满日时，涉案房产还不具备法律规定和合同约定的交付条件，李嵩旻可以此为由拒收房屋，故李嵩旻在2012年6月29日之后实际接收房屋的，应将该实际接收房屋之日作为房屋交付日。根据前述原审法院对房屋交付日的确定，截至2014年1月17日，因创展置地公司原因导致涉案房产延期办证未超过120天。依照合同约定，创展置地公司应按日向李嵩旻支付本房地产总价款万分之三的违约金，对李嵩旻超额诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创展置地公司自本判决生效之日起五日内向李嵩旻支付截至2014年1月17日的延期办证违约金25366.88元；二、驳回李嵩旻的其他诉讼请求。案件受理费1957元，由李嵩旻承担1682元、创展置地公司承担275元。上诉人李嵩旻不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，判令创展置地公司支付2013年8月28日至2014年1月17日（共计143日）的延期办证违约金72187.83元；2、由创展置地公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决将李嵩旻的收楼时间（2013年3月17日）认定为房屋交付日，与事实不符。合同约定涉案房产的交付时间为2012年5月31日，而2013年3月17日签订的《“爱地花园二期”谅解备忘（协议）》约定的交付时间为2013年1月1日。创展置地公司向李嵩旻发出的《入伙通知书》称：将视为李嵩旻在2012年5月30日已履行入伙手续，并按合同约定李嵩旻须在2012年6月1日起开始缴纳物业管理费。即李嵩旻是否开始缴纳物业管理费或是否应当开始缴纳物业管理费是双方确认涉案房产的交付时间。2013年3月17日签订的《“爱地花园二期”谅解备忘（协议）》约定：“创展置地公司承诺代李嵩旻向物业管理公司支付2012年12月31日之前乙方应缴纳的物业管理费作为项目延迟入伙补偿金，李嵩旻承诺不再就延期入伙提出任何异议，不再向甲方追究相关责任和主张权益。李嵩旻自2013年1月1日起向物业管理公司缴付物业管理费”。当天，物业公司向李嵩旻出具《收据》，收取李嵩旻2013年1月1日起的物业管理费。据此，双方确定房屋交付日为2013年1月1日。二、原审判决认定涉案房产延期办证未超过120天与事实不符。原审时，为了及时作出判决，李嵩旻将诉讼请求固定于2014年1月17日。但至2014年3月19日原审法院第二次开庭时，涉案房产仍没有取得房地产证。退一步说，假设涉案房产的交付时间为原审判决认定的2013年3月17日，延期办证违约金的起算时间为2013年11月12日，计算至2014年3月19日，延期时间已有128日，创展置地公司应依约按日支付涉案房产总价款万分之四的违约金。被上诉人创展置地公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，李嵩旻上诉对于2013年3月17日签订的《“爱地花园二期”谅解备忘（协议）》的陈述属实。2013年12月18日，深圳市房地产权登记中心发出涉案房地产项目的初始登记公告，给予30日异议期。2014年1月2日，创展置地公司向李嵩旻邮寄（EMS1039123838206）办证通知。2014年1月17日，涉案房地产项目完成初始登记。2014年5月13日，涉案房产登记至李嵩旻名下。创展置地公司未在本院指定的期限内提交证据证明在2012年6月29日涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》后再次通知李嵩旻入伙。原审时，李嵩旻诉请的延期办证违约金180722元是从2013年1月25日（《入伙通知书》中视为入伙日2012年5月30日后的第240日）计算至2014年1月17日，共计358天，标准为日万分之四。本院认为，原审判决关于创展置地公司应承担涉案房产相关延期办证违约责任的认定正确，本院予以确认，理由不再赘述。根据李嵩旻的上诉意见和创展置地公司的答辩意见，本案二审的争议焦点问题是：一、计算延期办证违约金的时间基点（房屋交付日）是原审判决认定的2013年3月17日还是李嵩旻上诉主张的2013年1月1日。二、违约金标准是日万分之四还是日万分之三。关于第一个争议焦点。李嵩旻于2013年3月17日入伙时与创展置地公司签订《“爱地花园二期”谅解备忘（协议）》，表示放弃追究延期入伙违约责任及同意支付2013年1月1日开始的物业管理费，是李嵩旻对自己权利的处分，不涉及双方对房屋交付日的确定。李嵩旻据此主张房屋交付日为2013年1月1日，依据不足，本院不予支持。创展置地公司向李嵩旻发出《入伙通知书》时涉案房地产项目尚未取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，2012年6月29日涉案房地产项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》后，创展置地公司未提交证据证明曾再次通知李嵩旻入伙，故原审判决以李嵩旻实际入伙日（2013年3月17日）作为房屋交付日并计算延期办证违约金，处理正确，本院予以确认。该日后的第240日（即2013年11月12日）起是创展置地公司承担延期办证违约责任的时间起点。关于第二个争议焦点。合同未约定创展置地公司通知办证的前提是涉案房地产项目完成初始登记，创展置地公司于2014年1月2日涉案房地产项目初始登记异议期内向李嵩旻邮寄办证通知，并无不当。考虑李嵩旻提交办证资料和产权登记部门核准涉案房产转移登记所需的合理时间，本院酌定2014年2月18日（涉案房地产项目完成初始登记后1个月）之后的延期办证责任不应由创展置地公司承担，李嵩旻因未及时提交办证资料导致延期办证的责任应自行承担。由此，创展置地公司应承担2013年11月12日至2014年2月17日的延期办证违约责任，共计98天，不足120天，李嵩旻主张适用延期办证达到120天时的违约金标准（日万分之四），没有事实依据，本院不予支持。综上，李嵩旻诉请至2014年1月17日的延期办证违约金，经计算，从2013年11月12日至2014年1月17日共计67天，延期办证违约金为25366.88元（1262034元×67天×0.0003）。综上所述，李嵩旻的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费应为970.5元，由李嵩旻承担。本院退回李嵩旻案件受理费634.2元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年八月二十八日书 记 员 李开宇（兼）