成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初653号 原告：周湘，女，1970年12月23日出生，汉族，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：徐斌，四川君益律师事务所律师。 被告：张锦竹，男，1959年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 第三人：成都市第二军队离退休干部休养所，住所地：成都市大石西路7号。 法定代表人：纪素丽。 委托诉讼代理人：张宁，女，1970年4月26日出生，汉族，住成都市青羊区，系副所长。 原告周湘与被告张锦竹、第三人成都市第二军队离退休干部休养所（以下简称干休所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，张锦竹于2019年2月16日提起反诉，本院受理后依法合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周湘及其委托诉讼代理人徐斌，被告张锦竹及其委托诉讼代理人何庆书，第三人干休所的委托诉讼代理人张宁到庭参加了审理。本案现已审理终结。 周湘向本院提出诉讼请求：判令张锦竹继续履行合同，与干休所共同为周湘办理成都市武侯区房屋产权过户手续。事实与理由：周湘与张锦竹于2010年6月签订了一份《房屋买卖协议》，约定周湘出资66万元购买张锦竹位于成都市武侯区。协议中约定该房屋产权证（全产权）由甲方所在单位（成都军区百花干休所）正在办理大致时间在3个月至一年内左右。在签订购房合同之前，干休所于2010年3月26日还专门为张锦竹出具了《房屋证明》一份，证明房屋为张锦竹个人所有，张锦竹按规定交纳房款后，可办理房产证。该证明原件及张锦竹的入户联系函，户口本复印件由周湘持有。周湘于2010年6月1日向张锦竹转款56万元，张锦竹出具了收条，亦于6月3日向周湘交付了房屋。协议约定余下10万元在甲方产权证下来后一个月内一次性付清，该房屋产权证下来后，应该立即过户。但至今，张锦竹并未向干休所缴纳房款进行产权证的办理。干休所多次通知张锦竹进行过户办理，但张锦竹怠于行使产权证办理的权利与交纳房款的义务，周湘经多次催促履行合同无果，故诉至法院。 张锦竹针对本诉辩称，2013年双方重新达成合意，以周湘要求办理产权证要求过户的时间，张锦竹再予以配合，期间一直是周湘以资金困难，税收较高，限购政策等原因提出暂不予办理，故至今还未办理产权证并办理过户。现在案涉房屋的产权仍登记在民政局名下，并未在张锦竹名下，周湘户口在北京，也不具有购房资格。 张锦竹向本院提起反诉请求：1.确认张锦竹与周湘于2010年6月签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令周湘将其实际占有的位于成都市武侯区花干休所内）房屋腾退给张锦竹；3.判令周湘向张锦竹支付房屋占用费（自2010年6月3日起至实际腾退房屋之日止，以2400元／月计算），暂计算至2019年2月19日为254640元。事实与理由：周湘与张锦竹于2010年6月1日签订《房屋买卖协议》，约定由张锦竹将成都市武侯区花干休所院内）房屋出售给周湘。合同签订后，张锦竹于2010年6月3日将案涉房屋交付给周湘使用。由于张锦竹至今未取得房屋产权登记手续，房屋依法不得转让，因此双方签订的协议应属无效，故提起反诉。 周湘针对反诉辩称，案涉房屋的出售未违反任何法律强制性规定，该房屋具备办理房产证条件，是张锦竹恶意违约怠于履行其办理产权证的义务。同时该房屋的性质也是属于可以出售并办理产权登记的房屋。双方在缔约时，作为出卖人没有取得标的物所有权或处分权，并不影响双方之间买卖合同的效力，不能导致买卖合同无效。故应当驳回反诉请求。 干休所述称，案涉房屋的大产权是民政局，2010年以后，张锦竹作为干休所的服务对象，是可以办理房屋产权证的，但其一直没有来办理，所以现在房屋产权还是民政局的，办理过户需要向房管局交纳约12.5万元过户费。一直不办理产权证的原因，张锦竹称其有官司要打，但已经和周湘说好了暂时不办，以后需要自己去办理。周湘当时到干休所来，也没有说是买房子，张锦竹称周湘是其亲戚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、周湘（乙方）、张锦竹（甲方）于2010年6月签订的《房屋买卖协议》约定，甲方将其位于成都市武侯区花干休所院内）房屋出售给乙方。协议还约定：该房屋产权证（全产权）由甲方所在单位（成都军区百花干休所）正在办理，大致时间在3个月至一年内左右（具体时间甲方无法绝对保证，但可绝对保证能办下来，甲方有催促的责任义务）；房屋总价款66万元，乙方在签订合同当日首付56万元，余下10万元在甲方产权证下来后一个月内一次性付清，该房屋产权证下来后，应该立即过户，如果其他原因乙方不急过户，则余款10万元由乙方在一个月内付清，付清后，该房屋产权证可由乙方保管；甲方在2010年6月交房；双方确认，虽房屋所有权证暂时未办下来，但依法对该房屋享有所有权的权利人甲方均已书面同意将该房屋出售给乙方，乙方自本合同生效之日起依照国家法律法规享有对该房屋及其占有范围内土地使用权等所有权利和权益；所有由不可抗拒的因素使得房屋买卖无法成交，则甲方应及时返还乙方已交的购房款，并支付相应利息；该房屋的所有权益及自然损伤风险自房屋交付之日起转移给乙方。 2010年6月1日，周湘向张锦竹转款56万元，张锦竹出具收条，确认收到周湘支付的购房款（首付）56万元。 二、成都市百花村第三军队离休退休干部休养所2010年3月26日出具《房屋证明》，载明“我所老干部张锦竹，入住成都市大石南路39号6栋2单元11号，此房屋为该老干部个人所有。老干部个人按相关规定交纳房款后，可办理成都市房产管理局颁发的房产证（全产权）”。2018年12月4日，成都市百花村第一、第二、第三、第四军队离休退休干部休养所被整合设立成都市第二军队离退休干部休养所，为市民政局所属正处级公益一类事业单位。 三、成都市武侯区房屋登记的产权人自2012年11月28日起至今仍为成都市民政局。 四、张锦竹因未履行重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民执字第01804号生效法律文书确定的义务，于2015年10月20日被列为失信被执行人。 五、张锦竹提供其与周湘在2018年7月22日的通话录音，2018年7月和11月的微信聊天记录，2018年11月至2019年1月期间的QQ聊天记录，周湘对QQ聊天记录和微信聊天记录真实性认可，但因办理产权证是张锦竹的义务，并非周湘的义务。 本院认为，周湘与张锦竹签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，张锦竹虽在签订协议时尚未依法登记领取案涉房屋权属证书，但其签订协议转让案涉房屋并未违反法律的强制性效力规定，其提出违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，但该规定仅是管理性规定，而非效力性规定，因此双方签订的协议并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中无效的情形。同时根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本院认为双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 根据协议约定，张锦竹应先取得案涉房屋的产权登记，再依据协议将案涉房屋产权变更登记至周湘名下。现登记的产权人实为成都市民政局，张锦竹并未取得房屋产权登记，其无权直接将案涉房屋产权过户至周湘名下。同时，干休所仅仅是在需要将案涉房屋产权登记至张锦竹名下时提供相应协助，其不是房屋登记的产权人，也不是为周湘办理产权过户的义务人。周湘要求张锦竹和干休所为其办理案涉房屋产权过户手续缺乏依据，本院不予支持。 对张锦竹要求周湘返还房屋以及支付房屋占用费的请求，根据协议约定，张锦竹同意周湘自本合同生效之日起享有对该房屋及其占有范围内土地使用权等所有权利和权益，同时其也基于出售案涉房屋的目的实际将房屋交付周湘使用，周湘系依照约定实际占有和使用房屋。现在张锦竹基于协议无效要求周湘腾退房屋并支付房屋占用费缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）周湘的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）张锦竹的反诉请求。 本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原告（反诉被告）周湘负担。反诉案件受理费6473元，由被告（反诉原告）张锦竹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨奕 二〇一九年四月九日 书记员  黄阳