成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2011）龙泉民初字第01204号原告：鄢雅美。委托代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。被告：成都市经典房地产开发有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道桃花源别墅。法定代表人：李向东，该公司董事长。委托代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。委托代理人：刘煜，四川亚峰律师事务所律师。原告鄢雅美与被告成都市经典房地产开发有限责任公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年4月10日立案受理。依法由审判员谢贤云适用简易程序于2011年4月26日公开开庭进行了审理。原告鄢雅美的委托代理人钟俊杰和被告经典公司的委托代理人徐怡、刘煜到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告鄢雅美诉称：原、被告于2008年10月6日签订了《商品房买卖合同》和《大观城市花园二期＜商品房买卖合同补充协议＞》，约定原告以550915元的总购房款购买被告开发的大观城市花园二期10栋3单元6楼11号预售商品住宅一套，交房期限为2008年10月20日前。双方在《商品房买卖合同》第十九条中约定，出卖人应当在商品房交付使用90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报龙泉驿区房地产行政管理部门和土地管理部门，办理权属登记发证手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充合同处理。《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》第五条约定，原告委托被告办理合同项下商品房权属证书，并向被告提供按政府规定应由原告承担的办理房屋权属证书所需各种税、费并提交相关资料，如因原告原因导致未在上述期限内向甲方办理面积补差手续，提供委托办理权属登记的各种税、费及相关资料的，被告不承担逾期办理分户权属证书的责任，甲方有权拒绝办理交房手续等相关内容。原告在合同签订后如数付款，被告如期交房，房屋所有权证也尽快办理了，双方无异议。国有土地使用证的分户却迟迟未办，原告催促，被告均以在办理中为由敷衍拖延，并于2009年12月3日在龙国用（2009）第103965号国有土地使用证的复印件上盖章并加注“二期分户国土证正在办理中”。在原告主张权利之下，被告最终于2010年4月8日为原告代办了国有土地使用证，但对逾期办证的违约金赔偿双方无法达成共识。被告逾期办证的行为，应承担违约金。双方没对国有土地使用证的逾期办理违约金数额作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，原告主张被告按逾期每日向原告支付合同约定总购房款万分之二的违约金，请求按照此标准判令被告赔偿从2008年1月19日起至国有土地使用证办理之日止的逾期办证违约金49142元。原告为支持自己的主张，提交了如下证据：1.原告的居民身份证和被告的组织机构代码信息表，用于证明原、被告的诉讼主体资格；2.被告加注了文字的龙国用（2009）第103965号国有土地使用证复印件和原告委托本案其委托代理人取证的授权委托书，用于证明本案的诉讼时效中断，起诉没有超过诉讼时效，原告具有胜诉权；3.《商品房买卖合同》、《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》和分户国有土地使用证，用于证明双方的权利、义务，原告委托被告代办分户国有土地使用证，由于被告的原因导致分户国有土地使用证办理逾期，被告应承担违约责任。被告经典公司辩称：双方在《商品房买卖合同》中并没有约定国有土地使用证的办理期限以及违约责任，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告协助原告办理国有土地使用证的时间为房屋交付之日起90日，被告交付房屋的时间是2007年12月20日前，协助原告办理国有土地使用证的时间应在2008年1月18日之前。逾期办理国有土地使用证的违约金是从逾期之日到实际办证之日止合同所确定的一项整体权利，违约事实发生之日违约金的请求权即成立，并应开始计算诉讼时效，因此从2008年1月19日起，原告可以通过法定形式主张追究被告逾期办理国有土地使用证的违约责任，直至2010年1月19日诉讼时效期间届满。原告2011年才向法院提起诉讼，显然已经超过法律规定的诉讼时效期间，丧失了胜诉权。被告在国有土地使用证复印件上加注的内容，仅能证明被告办理国有土地使用证的进度，不能证明持有该证据原件的原告向被告主张过逾期办理国有土地使用证的违约金，更不能证明被告承诺向原告支付该违约金，不能导致原告所主张的追究被告逾期办理国有土地使用证违约金的诉讼时效中断。原告起诉时诉讼时效已经届满，原告的证据不足以证明原告的诉讼时效中断或中止，因此请求驳回原告的全部诉讼请求，判决诉讼费用由原告承担。被告未提交证据。经审理查明：2008年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以550915元的价格购买被告开发的“大观城市花园”二期10栋3单元6楼11号预售商品住宅一套。合同第十九条约定，买受人委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。同日，双方还签订了《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》，在该补充协议第五条中约定，原告委托被告办理合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记，被告接受原告委托办理房屋分户权属证书后，应在原告提供委托代办权属登记的全部资料和费用后365日内为原告办理房屋所有权证，若因原告原因导致被告不能顺利办理房屋所有权证的，被告将不承担由此产生的责任；若因被告原因未能在约定时间为原告办理房屋所有权证，被告应每日向原告支付合同约定总购房款的万分之一作为违约金。被告于2008年10月20日将房屋交付给了原告，原告当天向被告付清了550915元购房款并向被告提供了委托代办权属登记的全部资料和费用。2009年12月3日，本案原告的委托代理人向被告的工作人员询问分户国有土地使用证的办理情况，工作人员答复正在办理当中，并应其要求在龙国用（2009）第103965号国有土地使用证的复印件上加注“二期分户国土证正在办理中”的文字后盖了被告的印章。被告于2010年4月8日为原告办理了国有土地使用证，且现已交给了原告。原告在2010年10月至2011年1月之间出具授权委托书，委托本案原告的委托代理人就与被告的办证违约金赔偿案进行取证。原告于2011年2月向本院起诉，提出前述诉讼请求。上述事实，有双方当事人的陈述和原告提交的全部证据在案证实。本院认为：原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》和《大观城市花园二期﹤商品房买卖合同补充协议﹥》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约全面履行义务。双方在补充协议中约定由被告按照原告的委托办理原告所购房屋的权属证书，被告应当按约定为原告办理所购房屋的国有土地使用证。双方虽然在补充协议中对办理房屋所有权证的时间和违约责任进行了约定，但补充协议没有对办理国有土地使用证的时间和违约责任进行约定，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告为原告办理国有土地使用证的时间应当在商品房交付使用后90天内，双方在合同及补充协议中对逾期办理国有土地使用证的违约责任没有约定，不影响办证期间的确定，此种情形应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金金额，而不应直接适用补充协议对办理房屋所有权证时间和违约责任所作的约定。被告于2008年10月20日向原告交付了房屋，按照行政法规和司法解释的规定，被告应当在交房后90天内即2009年1月18日之前为原告办理国有土地使用证。被告逾期未履行办证义务，应承担违约责任。行政法规和司法解释对办证期间有明确规定，被告逾期未履行，原告即应当知道其权利受到侵害，本案的诉讼时效应当从2009年1月19日开始计算，原告起诉时已经超过了二年的诉讼时效期间。被告在国有土地使用证复印件上表述办理分户国土证的进度，不能证明原告向被告主张了办理分户国土证的违约金，也不能视为被告向原告作出了支付该违约金的承诺，况且无证据证明取得该证据的本案原告的委托代理人当时与原告存在代理关系，其行为不能视为原告的行为，不能导致原告要求被告支付办理分户国土证违约金的诉讼时效中断。原告超过诉讼时效期间起诉，丧失了胜诉权，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第153条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告鄢雅美的诉讼请求。案件受理费减半收取515元，由原告鄢雅美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  谢贤云二〇一一年六月三日书记员  冯友良