福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第3903号上诉人（原审被告、反诉原告）白华榕，女，汉族，1963年4月14日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人郑庆寨，王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王捷，男，汉族，1963年4月13日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人国靓，福建信得律师事务所律师。第三人范荣华，男，汉族，1983年9月1日出生，住江西省丰城市，系福州市台江区。第三人福建省中琦恒丰贸易有限公司（原名福州中琦投资顾问有限公司），住所地福州市鼓楼区。两名第三人共同委托代理人张钊，福建华巍律师事务所律师。上诉人白华榕因与被上诉人王捷、第三人范荣华、福建省中琦恒丰贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1932号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审认定：诉争房屋位于福州市鼓楼区鼓西街道西洪路西洪小区2座2702单元，原产权人：王捷。2012年2月29日，原、被告与第三人范荣华、第三人中琦公司签订一份《房产买卖及经济服务合同》（下称合同），约定被告（合同乙方）向原告（合同甲方）购买诉争房屋，并由第三人范荣华（合同丙方）提供居间服务，由第三人中琦公司（合同丁方）提供交易服务，合同第二章“房产买卖合同”载明：“第三条、履约保证：2、在签订本合同时，乙方应向甲方支付定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）并交由丁方进行监管（说明：乙方于2012年3月1日补定金伍万元正，剩余部分于2012年3月4日下午16：00前补齐）。第七条、违约认定：1、甲方保证上述房产产权清晰，自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约。3、未按合同约定支付定金及交付产权材料的，视为违约；未按合同及相关附件的约定履行义务的，视为违约。第八条、自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。第九条、自违约行为发生之日起超过十日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过十五日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付第八条中约定的违约金及产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担）。第十条、依照《中华人民共和国合同法》有关规定，双方约定在房产买卖合同签订后任何一方违约须向另一方支付违约金人民币（大写）壹拾捌万元整（￥180000.00）。”合同第三章：交易服务合同第一条、丁方服务范围第（1）款载明：“为甲乙双方提供安全交易监管服务，即依约监管购房资金、定金及相关附属材料。”被告白华榕在合同第8页“地址（寄件可收）”一栏中填写的地址为：福州鼓楼区元帅路13号604房。2012年3月5日，第三人中琦公司发函被告，寄送地址为福州鼓楼区元帅路13号604房，要求被告履行支付定金十万元的义务；2012年3月13日，第三人中琦公司再次发函被告，寄送地址为福州鼓楼区元帅路13号604房，要求被告补齐定金；被告均未履行支付定金的义务。2012年4月1日原告发函被告，寄送地址为福州鼓楼区元帅路13号604房，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同。诉争房屋现已出卖给案外人雷开营。另查，第三人（合同丁方）福州中琦投资顾问有限公司于2012年6月27日变更名称为福建省中琦恒丰贸易有限公司。原审法院认为，本案原、被告就诉争房屋签订的合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定完全履行合同。本案诉争房屋在合同签订时的产权登记人仅为原告王捷，并无记载有其他共有人；根据《物权法》相关规定，不动产权属证书上记载的权利人即为不动产的权利人，其有权出售自己名下的房产；被告以原告妻子肖敏未在合同上签字为由拒付定金，于法无据；第三人中琦公司作为合同服务方向被告发函要求其履行交付定金的义务，视同原告已向被告履行催告义务；后被告未履行支付定金的义务，原告发函要求解除合同，符合合同约定；虽被告辩称未收到上述函件，但第三人中琦公司及原告的函件均寄送至被告在合同中确认的地址（福州鼓楼区元帅路13号604房），应视为送达，故本院认定合同已解除。根据合同第二章第三条第2款、第七条第3款之约定，被告拒付定金的行为显属违约，应当依照合同第二章第八条、第九条、第十条承担违约责任。审理中，在本院依法释明后，被告对于违约金是否需要调整作出表示，认为原告不存在任何损失，不需要进行赔偿；原告亦主动降低违约金，认为其损失未达到180000元，被告仅需支付其因降价出售诉争房屋的差价100000元及应当承担的居间费20270元；本院认为，原告主动降低违约金是对自己权利的放弃，不违反法律法规的禁止性规定，本院予以照准，且120270元足以弥补原告因被告违约所造成的损失并兼顾对被告违约行为的惩罚，故本院确定被告应向原告支付120270元违约金。原告主张被告支付因本次诉讼支出的律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金及因本次诉讼支出的律师费6000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告白华榕于本判决生效之日起十日内支付原告王捷违约金120270元及律师费5000元；二、驳回原告王捷的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告白华榕的全部反诉请求。如负有履行义务当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费4000元，因适用简易程序减半收取2000元，由被告承担；反诉费4020元，因适用简易程序减半手续2010元，由被告承担。一审宣判后，被告不服，向本院提出上诉。上诉人白华榕上诉称：一、一审法院没有追加雷开营为本案第三人，也没有通知雷开营出庭作证，显然违反法定程序，以致本案部分事实不清。二、一审法院对关键证据没有分析、认证，导致本案部分事实不清。三、本案上诉人没有违约，就算上诉人构成违约，一审判决120270元的违约金严重畸高，不符合法律规定。请求1、撤销福州市鼓楼区法院（2013）鼓民初字第1932号民事判决，2、裁定发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人对被上诉人的反诉请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王捷答辩称：一、一审法院认定合同的成立和上诉人的违约事实清楚，一审没追加雷开营为第三人，是因为上诉人没申请。二、上诉人与被上诉人对该关键证据在一审中进行充分质证。三、上诉人违约的事实一审法院已经充分审理查明。四、上诉人认为一审判决10万元的违约金严重偏高，本案是违约之诉非赔偿之诉，被上诉人已经提供证据证明上诉人的违约。上诉人若认为违约金过高，应提供证明。被上诉人在一审中主动降低违约金已经显示出诚意，而上诉人在一审反诉部分认为自己损失18万元没有诚意。请求依法予以驳回。第三人范荣华、福建省中琦恒丰贸易有限公司答辩称：一、上诉人确实没有依照合同约定支付定金及履行合同义务。二、上诉人主动降低了违约金金额，上诉人要求调查举证和追加被告，在一审中并未提出，在二审中才提出不应受到支持，真实的损失仅仅只能作为辅助判定数额的功能，被上诉人在一审中已提交证据，相反上诉人没有提交，因此我们认为被上诉人所提交的证据确定赔偿数额是合理合法的。第三人范荣华居间义务已经完成，中琦公司已履行告知义务，合同无法履行是因为上诉人的违约行为。经审理，根据一审诉讼过程中的举证及原审法院的认证，二审诉讼过程中的质证，本院确认一审认定的事实清楚。本院认为：本案上诉人、被上诉人及第三人签订的《房产买卖及经济服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律有关规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案诉争房的产权登记人为被上诉人王捷，并无记载有其他共有人，被上诉人王捷依法有权处分自己名下的房产，上诉人白华榕以被上诉人王捷妻子未在合同上签字为由拒付定金，于法无据，应承担违约的责任。上诉提出一审法院没有追加雷开营为本案第三人，也没有通知雷开营出庭作证，违反法定程序，本院审理查明，上诉人在一审中并未向人民法院提出申请，要求追加雷开营为本案第三人，且是否追加雷开营为第三人并不影响上诉人违约责任的认定，一审判决上诉人承担120270元的违约金，符合双方当事人签订合同的约定，上诉人因违约还应承担相关的中介费用，关于违约金严重畸高的上诉理由不能成立。据此，上诉理由，本院不予采纳，原审认定的事实清楚，依法应予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案原审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费人民币4000元，由上诉人白华榕负担。本判决为终审判决。审判长  卢秋华审判员  张 俊审判员  郑乐影二〇一四年一月十七日书记员  林 婧附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、或者查清事实后改判；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。