浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江民初字第1187号原告（反诉被告）杭州东站化妆品市场有限公司，住所地杭州市江干区艮山西路**。法定代表人翁兴华，该公司总经理。委托代理人张锷、蔡丽莉，浙江援手律师事务所律师。被告（反诉原告）沈淑芳。委托代理人徐胜，浙江海通联合律师事务所律师。原告杭州东站化妆品市场有限公司（以下简称化妆品市场）诉被告沈淑芳房屋租赁合同纠纷一案，于2011年7月14日向本院起诉，反诉原告沈淑芳于2011年8月8日对反诉被告化妆品市场提起反诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2011年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）化妆品市场的委托代理人张锷，被告（反诉原告）沈淑芳的委托代理人徐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化妆品市场诉称：原、被告于2009年12月1日签订杭州东站化妆品市场营业房租赁合同，约定被告承租原告所有的位于杭州东站化妆品市场2-53、2-55、2-56、2-70、2-71、2-72的营业房，租赁期限为2009年12月1日至2010年11月30日止，年租金为58800元，分两次付清，第一次在合同签订时缴清年租金50%，第二次在2010年6月1日前交清年租金50%（29400元）。租赁期满后双方未再书面续约，原告仍提供房屋给被告使用，被告也按照合同支付了2010年12月1日到2011年5月31日的租金。2011年6月起，被告开始拖欠租金，原告于2011年6月23日函告被告，要求被告在收函后五日内付清租金，但被告接到通知后不予理睬，既不支付租金也不表示放弃房屋使用权。根据我国合同法规定，不定期租赁双方当事人可以随时解除合同。故诉至法院。请求：1、判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾退营业用房，并支付租金14700元（每月4900元的标准支付自2011年6月1日起至2011年8月30日，若提前腾退则计算至实际腾退日止）；3、判令被告支付违约金11760元；4、本案诉讼费由被告承担。被告沈淑芳辩称：1、对双方不定期租赁关系解除没有异议，对解除书面租赁合同有异议。原租赁合同已经终止，已经另起租赁关系。2、对腾退营业用房没有异议，但是立即腾退有困难，也与事实不符。因为被告已经进行了装修，由于装修和赔偿问题没有达到一致，商铺还有很多存货，也要求给予一定的合理期限。而且原告陈述的租金期限与事实不符。3、原告主张支付违约金与事实不符。违约金与原告的实际损失不符，高于实际损失。原告第2项诉讼请求要求多支付1个月租金，不清楚理由。而且既然是租金，双方属不定期租赁关系，租赁关系已经变更，违约金就无从谈起。反诉原告沈淑芳反诉称：反诉人为了扩大经营，于2009年底向被反诉人租赁了六间二楼的房屋（原二楼的房屋一直作为仓库使用对外出租），用来经营化妆品买卖使用。双方签定了《租赁合同》（以下简称原租赁合同）一份，租期约定为2009年12月1日至2010年11月30日，后因市场装修变更为2009年12月1日至2011年1月31日，年租金为58800元整，约定半年一付，租赁押金30000元。协议签订后自2009年12月1日至2010年3月28日期间，由于被反诉人不给反诉人办理营业执照，导致反诉人租用房屋后一直无法开展正常经营活动，期间已对反诉人造成了租金和营业额损失。在上述情况发生后，反诉人一直无法全心全力投入在二楼的经营，对继续租用房屋经营心存顾忌，所以一直未对该房屋进行装修，希望在生意有起色再投入装修，但是在原租赁合同执行期间，被反诉人却又以影响二楼经营户的正常经营为由，并以不予续租、限时腾空等手段强制要求反诉人进行装修。被反诉人考虑一楼商铺续租和经营的实际情况，迫于无奈之下对租用的房屋进行装修，共计花费装修费50000余元。此后至2010年11月30日止，反诉人的营业执照又到期，而被反诉人却一直未予办理新的营业执照至今，期间反诉人多次催促无果，导致反诉人商铺无法正常开展经营活动，租赁房屋只能再次被当作仓库使用。因此，反诉人在原租赁合同到期后不打算续租该房屋，期间多次主动联系被反诉人协商装修补偿和租金减免等退租事宜，但至原租赁合同到期也未有结果。而且，被反诉人在此期间多次对反诉人施压，以一楼商铺经营和续租为要挟，要求支付二楼租金，反诉人无奈按照被反诉人的要求支付了租金29400元。但租金支付后双方没有签订新的书面合同，双方一直处于不定期租赁关系。在不定期租赁期间，被反诉人依然未给反诉人的商铺办理工商登记手续，导致反诉人仍然一直无法正常开展经营，只能继续将租赁房屋作为仓库使用至今，使反诉人的租赁目的不能实现，致使反诉人租金和营业额的白白损失。综上，因被反诉人一直怠于履行办理商铺工商登记手续的行为，导致反诉人租赁房屋用于经营化妆品的主要目的不能达成，且造成了相当大的损失，被反诉人对此结果存在重大过错，应当承担责任。由于双方不定期租赁关系的建立是因反诉人迫于被反诉人的压力才最终建立，且从房屋实际使用情况分析，被反诉人仍然按照商铺标准收取租金也是显失公平的，应当按照房屋的实际用途，每间月租金350元的仓库租金标准收取，退还期间按商铺租金标准多收的房屋租金共计16800元。最后，由于是被反诉人的过错导致双方租赁关系终止，只是反诉人的装修不能被完全利用，因此反诉人还要求被反诉人赔偿反诉人在租赁期间的房屋装修费用50000元。反诉请求：1、被反诉人应当按照仓库月租金标准（每月2100元）收取房屋租金，退还自2011年2月1日至2011年7月31日期间以商铺标准（每月4900元）多收的租金共计16800元整；2、被反诉人应当按照反诉人日营业额1000元的标准，赔偿因其怠于履行市场管理职责所导致的反诉人自2009年12月1日至2010年3月28日和2010年12月1日至2011年7月31日，共计12个月无法正常经营期间所损失的预期营业利润，共计36000元；3、被反诉人应当赔偿反诉人在租赁期间装饰装修产生的费用共计50000元；4、被反诉人承担本案反诉费用。反诉被告化妆品市场辩称：对反诉原告第一项反诉请求，从本案的反诉原告的诉状中，看不出反诉原告的法律和事实依据来变更双方已经履行完毕的租赁合同。反诉原告的第二项反诉请求，是无稽之谈。从反诉原告的诉状证据中，无法看出反诉被告怠于履行的市场管理职责，导致反诉原告无法正常经营的事实。2010年3月28至2010年12月31日之间有无正常经营，有无经营记录，这个事实很容易查证。我们认为反诉原告理由不成立。反诉原告的第三项反诉请求，装修损失也不予认可。综上，请求法院驳回反诉请求。为证明自己的本诉及反诉主张，原告（反诉被告）化妆品市场向本院提供了下列证据：1、营业房租赁合同（2009年12月1日至2010年11月30日）1份，拟证明原被告双方原合同约定的权利义务及租金标准，以及租金计算的日期；2、发票存根1份，拟证明原合同到期后双方事实履行原合同，且已经支付租金的事实；3、律师函及EMS邮件详情单各1份（复印件），拟证明原告于2011年6月23日向被告发函催讨租金的事实；4、服务业统一发票2份，拟证明沈淑芳租金支付情况。上述证据经庭审质证，对化妆品市场提供的证据3，沈淑芳无异议，能够证明化妆品市场欲证明的事实，本院予以确认。对化妆品市场提供的证据1，沈淑芳对真实性无异议，对关联性有异议，认为该份合同已经终止；本院认为，该份证据能够证明双方对案涉标的房屋曾达成书面租赁合同以及有关约定的事实。对化妆品市场提供的证据2，沈淑芳表示从未收到过，对交款日期和金额无异议，但对项目及摘要记载的摊位费有异议；本院认为，该份证据能够证明沈淑芳于2010年12月20日向化妆品市场支付案涉房屋租金29400元的事实。对化妆品市场提供的证据4，沈淑芳对2009年12月7日的发票无异议，对2010年10月21日的发票有异议，认为沈淑芳是2010年8月27日支付了租金29400元，这张发票上时间和金额都是化妆品市场单方制作的；本院认为，沈淑芳对2010年10月21日的发票有异议，主张2010年8月27日支付了租金29400元，但未能提供证据予以证明，故对该组证据予以确认。为证明自己的本诉及反诉主张，被告（反诉原告）沈淑芳向本院提供了下列证据：1、通知2份，拟证明被反诉人同意将原租赁合同期限2009年12月1日至2010年11月30日变更为2009年12月1日至2011年1月31日，并给予两个月的租金优惠；2、押金收据1份（复印件），拟证明反诉人已经缴纳了房屋押金30000元；3、营业执照1份（复印件），拟证明直至2010年3月29日至2010年11月30日才给予办理营业执照，之前反诉人一直无法正常经营；4、存折1份，拟证明反诉人承租的一楼商铺的纳税情况；5、限期装修通知书1份，拟证明被反诉人通过以一楼经营权和限期腾空等手段威胁反诉人达到其要求反诉人进行装修的目的；6、装修费用收条1份、照片7张，拟证明反诉人进行装修，并花费了50000余元装修费；7、2010年3月29日至2010年11月30日到期的个体工商户执照1份，拟证明反诉人的营业执照已于2010年11月30日到期，此后二楼商铺一直处于无法正常经营的状态；8、仓库租赁合同1份，拟证明二楼仓库租金为每间每月350元。上述证据经庭审质证，对沈淑芳提供的证据1，化妆品市场对真实性无异议，对关联性有异议，租金优惠既可能是延长租期，也可能是减免租金，沈淑芳若没有在规定的时间缴纳租金则不能享受优惠；本院认为，该组证据能够证明化妆品市场对有关租金优惠的通知。对沈淑芳提供的证据2，化妆品市场无异议，能够证明沈淑芳欲证明的事实，本院予以确认。对沈淑芳提供的证据3，化妆品市场对证明对象有异议；本院认为，该份证据能够证明该期间沈淑芳领取营业执照的事实。对沈淑芳提供的证据4，化妆品市场对关联性有异议；本院认为，该份证据与本案纠纷缺乏直接关联，不予确认。对沈淑芳提供的证据5，化妆品市场对真实性无异议，对证明对象有异议；本院认为，该份证据的真实性可予确认，但不能证明化妆品市场采取威胁手段要求沈淑芳进行装修的事实。对沈淑芳提供的证据6，化妆品市场认为照片没有拍摄时间，个人签字的收条应当作为证人出庭作证，且与本案无关；本院认为，该组证据与本案的关联性无法确定，不能证明原告的待证事实，不予确认。对沈淑芳提供的证据7，化妆品市场对证据本身无异议，对关联性及证明对象有异议；本院认为，该份证据能够证明该期间沈淑芳领取营业执照的事实。对沈淑芳提供的证据8，化妆品市场对真实性无异议，对关联性有异议；本院认为，该组证据与本案缺乏直接关联，不予确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：化妆品市场（甲方）与沈淑芳（乙方）曾签订《杭州东站化妆品市场营业房租赁合同》一份，约定甲方将东站化妆品市场2-53、2-55、2-56、2-70、2-71、2-72号营业房出租给乙方经营化妆品使用；六间营业房年租金为58800元；租赁期限自2009年12月1日至2010年11月30日止；租金分二次付清，第一次在合同签订时交清年租金的50%，第二次在2010年6月1日前交清年租金50%；乙方须向甲方缴纳押金30000元，在第一次合同签订时付清，押金不计息；若有违约，违约一方应向另一方支付年租金总额的20%的违约金；等等。合同签订后，化妆品市场向沈淑芳交付六间营业房，沈淑芳对营业房进行了装修，并曾领取过营业执照。2009年11月25日，沈淑芳向化妆品市场支付押金30000元。2010年7月8日，化妆品市场向沈淑芳发出通知，表示上述六间营业房第二次交费时间应为2010年6月1日，现根据实际情况，给二楼各间营业房顺延两个月，即原合同租赁调整为2009年12月1日至2011年1月31日，年租金等其他事项按原合同不变，第二次交租金时间应为2010年7月31日前等。2010年8月23日，化妆品市场再次向沈淑芳发出通知，表示根据双方租赁合同约定，沈淑芳应当在2010年6月1日前交纳下半年的租金，根据实际情况……决定将租期延长至2010年7月30日，同时将交纳房租的期限也延长至2010年7月30日，通知发出后，截止到2010年8月23日，沈淑芳仍未交纳租金，对此……再次发出通知，如果沈淑芳在2010年8月27日前（仍可享受每间每年二个月的优惠，否则就取消此项优惠）对化妆品市场的通知置之不理，仍不按时（2010年8月27日15时前）全部交纳租金，根据租赁合同约定视为自动放弃营业用房使用权……，通过法律途径追讨违约金和经济损失等。2009年12月7日，沈淑芳向化妆品市场支付六间摊位截至2010年6月1日止的租金29400元。2010年10月21日，沈淑芳向化妆品市场支付六间摊位费19600元。2010年12月20日，沈淑芳向化妆品市场支付摊位费29400元。案涉六间营业房现由沈淑芳使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案租赁协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方原租赁合同约定租赁期限至2010年11月30日，但化妆品市场在2010年7月8日发出通知，表示给予租期顺延两个月，故双方租赁合同到期日应顺延至2011年1月31日。原定期租赁合同到期后，双方虽未签订书面租赁合同，但沈淑芳未归还案涉营业房，化妆品市场仍接受沈淑芳支付的租金，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系中，出租方和承租方均可以随时主张解除双方的租赁关系。现化妆品市场主张解除双方租赁关系，沈淑芳亦同意解除双方不定期租赁关系，本院予以准许。双方租赁关系解除，沈淑芳还应当将租赁房屋腾退给化妆品市场，腾退租赁房屋所需的合理期限由本院酌情确定。关于沈淑芳已支付租金对应租期问题。化妆品市场2010年10月21日开具发票显示收到沈淑芳租金19600元，该笔租金对应4个月的租期，化妆品市场2010年12月20日开具了29400元的发票，对应6个月的租金，因此，沈淑芳在2010年6月1日后只支付了10个月的租金。即便考虑沈淑芳主张的租金优惠期2个月，沈淑芳已支付租金对应租期最长为12个月，即对应租期最迟至2011年5月31日止。对化妆品市场主张沈淑芳支付2011年6月1日至8月30日租金的请求，本院予以支持，按照三个月计算，沈淑芳应当支付租金人民币14700元。因双方均同意沈淑芳已支付的押金30000元可折抵欠付的租金，故化妆品市场可从上述押金中扣除沈淑芳应支付的租金。对于化妆品市场主张违约金的请求，双方原定期租赁合同已经期满终止，其后形成了不定期租赁关系，并未对违约金进行约定，故对化妆品市场该项主张不予支持。对于沈淑芳反诉请求化妆品市场按照仓库租金标准退还多收取的租金，本院认为，双方在定期租赁期间对租金问题已经约定明确，该约定不违反法律强制性规定，对双方当事人均有约束力。定期租赁合同到期后，双方在不定期租赁期间，对租金问题未再另行协商，沈淑芳亦按照原合同约定标准支付租金，且案涉租赁房屋状态也未发生显著变化，故沈淑芳主张按照仓库标准退还多收租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沈淑芳认为化妆品市场未为其办理营业执照导致其无法正常经营，反诉请求化妆品市场赔偿其无法正常经营期间损失的预期营业利润。本院认为，为沈淑芳办理营业执照并非化妆品市场的法定或约定义务，沈淑芳也未能提供证据证明系因化妆品市场的原因导致其无法办理营业执照。故沈淑芳主张化妆品市场赔偿其预期营业利润，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于沈淑芳反诉要求化妆品市场赔偿装饰装修费用的问题，本院认为，租赁合同期满终止的，除出租人同意利用的外，承租人不得要求出租人赔偿其装饰装修损失。本案双方签订的定期租赁合同已经期满终止，而化妆品市场不同意继续利用沈淑芳原租赁营业房内的装饰装修物，故沈淑芳该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：一、解除杭州东站化妆品市场有限公司与沈淑芳关于杭州东站化妆品市场2-53、2-55、2-56、2-70、2-71、2-72号营业房的租赁合同；二、沈淑芳于本判决生效之日起三十日内将杭州东站化妆品市场2-53、2-55、2-56、2-70、2-71、2-72号营业房腾空交还给杭州东站化妆品市场有限公司；三、沈淑芳支付杭州东站化妆品市场有限公司2011年6月至2011年8月租金人民币14700元，于本判决生效之日起十日内付清；（该款由杭州东站化妆品市场有限公司从沈淑芳已支付的押金人民币30000元中扣除）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告杭州东站化妆品市场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈淑芳的反诉请求。本诉案件受理费人民币542元，减半收取人民币271元，由杭州东站化妆品市场有限公司承担人民币187元，沈淑芳承担人民币84元；反诉案件受理费人民币2356元，减半收取人民币1178元，由沈淑芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1720元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 员 张妍妍二〇一一年九月二十六日代书记员 卢方舟