云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）昆民一初字第136号原告（反诉被告）云南苏宁云商销售有限公司（原云南苏宁电器有限公司）。住所地：昆明市东风西路**富春大厦1—**。法定代表人陶京海，总经理。特别授权诉讼代理人张婕，泰和泰律师事务所律师。一般授权诉讼代理人余婧，女，1981年10月11日出生，汉族，云南省昆明市人，系云南苏宁云商销售有限公司员工，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）成都金汉斯餐饮有限公司。住。住所地：成都市武侯区二环路西一段**/div>法定代表人孙良君，总经理。特别授权诉讼代理人蒋兴旺，北京大成（昆明）律师事务所律师。原告云南苏宁云商销售有限公司（以下简称“苏宁公司”）诉被告成都金汉斯餐饮有限公司（以下简称“金汉斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月3日受理后，依法组成合议庭进行审理。被告金汉斯公司于举证期限届满前向本院提起反诉，经合议庭讨论决定与本诉合并审理。本院于2013年2月18日组织双方当事人进行证据交换，于2013年2月19日及2013年3月8日公开开庭进行审理。本案中，本院基于原告苏宁公司申请，依法委托云南光大司法鉴定中心对涉案租赁物即位于昆明市人民中路长春花园商场2号地块（原假日百货商场）第四层（面积约1875㎡）范围内恢复原状的修复费用进行评估。审理中，云南光大司法鉴定中心鉴定人员朱勇、陈剑虹到庭接受双方当事人质询。原告（反诉被告）苏宁公司的诉讼代理人张婕、余婧，被告（反诉原告）金汉斯公司的诉讼代理人蒋兴旺到庭参加诉讼。本案经批准延长审理期限，现已审理终结。原告苏宁公司诉称：苏宁公司与金汉斯公司就昆明市人民中路长春花园商场2号房屋签订《场地租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将上述房屋四层建筑面积约1875平方米的场地出租给被告；租赁期自2010年12月31日起至2020年12月30日止；场地租金单价2元/天/平米，合计136.875万元/年，租金从第三年起在上年标准租金基础上每两年按3%递增，后从第五年起在上年标准租金基础上每两年按5%递增；物业管理费单价0.15元/天/平方米，合计10.265万元/年。合同还约定：合同签订后5个工作日内，金汉斯公司应一次性向苏宁公司缴纳保证金12万元，并约定若金汉斯公司延迟支付租金及其他费用15天以上，自第16日起，需按延迟支付的费用总额的千分之一向苏宁公司支付延迟付款违约金。延迟达一个月的视为违约，除需承担违约责任外，苏宁公司还有权解除合同，且金汉斯公司应按合同约定向苏宁公司支付相当于六个月租赁费用的违约金。合同签订后，苏宁公司将租赁场地交付金汉斯公司，金汉斯公司亦于2011年10月进场装修，但一直未按约支付保证金，亦未支付任何租金、物业管理费及水电费，且金汉斯公司在装修中擅自拆除了租赁场地的吊顶、地板、地板等租赁场地消防设备设施造成了严重损害。因金汉斯公司的上述违约行为，苏宁公司于2012年7月10日向金汉斯公司发出《小花园项目解除合同通知函》要求解除合同，并要求将租赁场地恢复原状，及支付拖欠的租金、物管及水电等费用。但截止目前，金汉斯公司并未将租赁场地返还苏宁公司，亦未支付任何费用。为此，原告苏宁公司诉至法院，请求：一、确认原、被告双方签订的《场地租赁合同》已于2012年7月10日解除；二、判令被告支付截止合同解除之日止的租金975000元、物管费73125元及水电费5000元，并同时支付前述租金及费用逾期付款的罚息（按照同期银行贷款利率的1.3倍计算）；三、判令被告立即将租赁场地恢复原状，否则应向原告支付租赁场地恢复原状费用916250元；四、判令被告将租赁场地立即返还原告，并支付合同解除之日起至租赁场地返还之日止的使用费（暂按4032元/天计收）；五、判令被告支付违约金735700元；六、判令本案全部诉讼费用由被告承担。被告金汉斯公司辩称：一、涉案租赁合同于2011年10月25日成立并生效，但合同成立后苏宁公司并未将相关房屋达到合同约定的交付条件且一直未向金汉斯公司交付房屋。为此，金汉斯公司于2012年2月24日向苏宁公司送达解除场地租赁合同的通知。二、金汉斯公司一直未使用涉案租赁房屋，故不应支付租金、物管费、水电费等费用。三、苏宁公司主张金汉斯公司对涉案房屋造成损害并诉请赔偿损失无事实和法律依据。四、金汉斯公司不构成违约，不应承担任何违约责任。综上，请求驳回苏宁公司的全部诉讼请求。反诉原告金汉斯公司诉称：2011年10月，金汉斯公司与苏宁公司签订《场地租赁合同》，约定由金汉斯公司向苏宁公司承租涉案租赁场地，并约定场地交付时间为2010年12月31日，但合同签订后，苏宁公司未按合同约定将租赁场地达到交付条件，并迟迟未通知金汉斯公司交付符合条件的场地。为此，金汉斯公司于2012年2月24日向苏宁公司送达《关于解除场地租赁合同的函》，故涉案租赁合同即于上述解除合同通知到达之日即2012年2月24日解除，同时，因苏宁公司的违约行为造成金汉斯公司相应损失，故应当一并予以赔偿。为此，金汉斯公司诉至法院，请求：一、确认反诉原告金汉斯公司与反诉被告苏宁公司签订的《场地租赁合同》于2012年2月24日解除；二、判令反诉被告苏宁公司赔偿反诉原告金汉斯公司以下损失：设计费384750元、差旅费3151元，合计387901元；三、判令反诉被告苏宁公司承担本案诉讼费用。反诉被告苏宁公司辩称：金汉斯公司所主张的租赁场地未达到交付条件无事实依据，双方对于交付条件并无约定。苏宁公司实际已于2011年10月25日交房，且金汉斯公司已进场装修，并不存在苏宁公司未交付租赁物的情形，相反，双方系以签署工程条件确认单的形式变更了租赁物交付方式，为此，本案苏宁公司并不构成违约，金汉斯公司亦无权解除合同，请求驳回金汉斯公司的反诉请求。经审理，本院依据双方当事人对真实性无争议的证据材料，以及有原件核对（且无证据予以反驳）的证据材料和当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：出租方（甲方）苏宁公司与承租方（乙方）金汉斯公司签订《场地租赁合同》，其主要约定：一、乙方承租的经营场地为昆明市人民中路长春花园商场2号地块，原假日百货商场四层。建筑面积约为1875平方米（其中使用面积为1500平方米），甲乙双方不得就租赁面积差异主张任何权利（租赁区域面积详见附件）。二、租赁期限自2010年12月31日起至2020年12月30日止，共计10年。装修期自2010年12月31日起至2011年4月29日，装修期内，乙方不承担租赁费用、物业管理费用，但需承担因装修而产生的相关水电等费用。三、租金、物业管理费等相关费用及支付方式。1、场地租金单价2元/天/平米，合计为136.875万元/年，租金从第三年起在上年标准租金基础上每两年按3%递增，后从第五年起在上年标准租金基础上每两年按5%递增。2、物业管理费单价0.15元/天/平米，合计10.265万元/年，租赁场地的物业管理费，乙方按照甲方和房屋产权方或指定的物业公司签订的物业管理合同中约定的金额向甲方交纳。3、租金采取“先付后租”的方式按季支付，乙方应于免租装修期届满前10日内向甲方支付首期租金34.219万元，物业管理费2.566万元，以后每个租赁季度，乙方提前10天向甲方缴纳下季度租金及物业管理费。四、租赁物的交付和交还。1、本合同租赁场地的交付时间为2010年12月31日，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。若甲方未能于约定日期向乙方交付该房屋，逾期15日未交付的，甲方给予乙方的装修免租期相应顺延。若甲方超过约定日期三十日尚未向乙方交付该房屋，视为甲方违约，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。若乙方放弃合同终止权，本合同继续履行，同时，甲方给予乙方装修期相应顺延。2、合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满或合同解除后15日内撤出，该15日不计算租赁费用。乙方如延迟撤离，甲方有权强制性清场，收回租赁场地。强制性清场时，甲方有权自行进入租赁场地，有权将租赁场地内乙方的所有物品予以搬离。五、装修及改造。1、合同期内，乙方在不改变租赁场地所属房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由乙方承担，但在装修和改造前须将方案及装修设计图报甲方，取得甲方书面同意。2、乙方对场地、外立面的装修、改造以及特种设备的安装，不得破坏房屋原有的消防、中央空调、供电、供水等设备或影响设备的运作状态。如因乙方装修、使用过程中造成消防、中央空调、供电、供水等设备损坏或造成甲方或第三方损失，责任由乙方承担。六、乙方权利义务。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、提前退租（即合同12.2款）。租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他所有费用。乙方如延期支付租金及其他费用15天以上，自第16日起，需按延期支付的费用总额的千分之一向甲方支付延迟付款违约金。延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同（即合同12.3款）。六、违约责任。乙方违反本合同12.2款、12.3款，乙方应向甲方支付相当于六个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，赔偿甲方一切损失。一方在租赁期限内擅自终止合同，（合同约定除外）应赔偿另一方的全部损失。七、本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，甲乙双方签字盖章后生效。2011年9月26日，苏宁公司向金汉斯公司发出电子邮件，载明：前期与贵司沟通我司昆明小花园EXPO超级旗舰店项目合作，双方已达成一致，我方合同于2011年2月已审批结束、合同相关内容已完全确定无法调整，如有未尽事宜需要双方签订补充协议。到现在贵司一直未签约盖章，我司已与其他客户洽谈合作，如贵司有意继续合作，请于2011年9月完成签约盖章，否则我司将此项目与其他商家签约。2011年10月25日，苏宁公司与金汉斯公司共同签署《现场工程条件确认单》，其中对于施工时间、施工临时水、电接驳点位置以及其他施工所涉电气、给排水以及通风空调等具体施工及设计问题一并作出确认。2012年2月22日，苏宁公司向金汉斯公司发出《催款函》，主要载明：截止2012年2月22日，金汉斯公司已拖欠苏宁公司（2010年12月31日至2012年3月30日）租金、物业管理费及保证金，金汉斯公司已构成违约，请金汉斯公司收到本函后三日内将应付款项交至苏宁公司，否则，将追究金汉斯公司法律责任。2012年2月23日，金汉斯公司向苏宁公司发出《关于解除场地租赁合同的函》，其中主要载明根据双方合同约定，苏宁公司应于2010年12月31日交付租赁场所，但时至今日仍不能按要求交付金汉斯公司，故根据合同第七条第一款约定，金汉斯公司书面通知苏宁公司解除双方于2010年签订的涉案租赁合同。2012年5月16日，苏宁公司向金汉斯公司发出《告知函》，主要就金汉斯公司于2012年2月23日向苏宁公司提出解除《场地租赁合同》一事回复如下：双方自2011年10月签订合同以来，苏宁公司按照合同约定履行了出租人应尽的各项义务并积极配合金汉斯公司进场施工，但金汉斯公司尚未按照合同约定履行承租人应履行的支付租金、保证金等义务。金汉斯公司于2011年10月25日与苏宁公司办理交房与进场施工手续，在未经允许的情况下将租赁区域的吊顶与消防设施严重拆除与损坏，致使目前苏宁公司物业整体消防系统瘫痪与垃圾杂乱堆放，已经无法正常使用，且金汉斯公司未经苏宁公司同意擅自单方面撤离施工现场。鉴于上述事由，金汉斯公司提出的解约原由不仅与事实不符，且与租赁合同严重矛盾，故要求金汉斯公司在收函后三日内将应付款项交至苏宁公司并在收函后十日内将租赁场地恢复原状。2012年7月10日，苏宁公司向金汉斯公司发出《小花园项目解除合同通知函》，主要载明：金汉斯公司在履行双方场地租赁合同过程中，未经苏宁公司允许将租赁区域内的吊顶与消防设施严重拆除与损坏（致使目前租赁物无法正常使用）并且存在私自撤场的违约行为，为此，苏宁公司按约具有合同解除权，即苏宁公司决定自2012年7月10日起解除与金汉斯公司2011年10月签订的《场地租赁合同》，并要求金汉斯公司自合同解除之日起三日内向苏宁公司交纳欠交的租金、物管费等费用，以及于2012年7月13日前交还租赁场地，否则，将追究金汉斯公司的相关法律责任。2013年3月6日，经苏宁公司申请，云南省昆明市明信公证处对涉案租赁区域及其设施的现场状况进行证据保全，其间对包含租赁物外部概况、内部概况（含屋顶、地面、地面、消防设施及管线等相关区域和设施）进行现场拍照，并据此出具（2013）云昆明信证经字第7359号《公证书》（附现场照片及刻录光盘）。根据现场照片显示：涉案租赁场地范围内客观上存在屋顶、地面、地面设施及管线的破损情况，同时，租赁场地范围内确实堆放有被拆卸之后的建筑材料及建筑垃圾。审理中，本院基于苏宁公司申请，依法委托云南光大司法鉴定中心对涉案租赁物范围内恢复原状的修复费用进行评估。根据该鉴定中心云光司鉴［2013］鉴字第9号《司法鉴定意见书》的记载，其结论分为四个部分：一、拆除实物与合同一致的石膏板天棚等修复费用为225300元。二、拆除实物与合同不一致的强化木地板等修复费用为128666元。三、消防火灾报警系统因没有损坏程度的检测报告，不能计算修复费用具体数额。四、内墙面装饰、照明系统不能计算修复费用具体数额。与此同时，该鉴定意见书载明：1、消防火灾报警系统中喷淋系统没有损坏，火灾报警系统的烟感探测器是可伸缩的软管连接，因此天棚拆除后掉落，在天棚上的连接电线也有脱落，损坏程度需专业机构检测，根据损坏程度计算修复费用。同时，苏宁公司提供的昆明保全消防设施维护管理有限公司《云南苏宁云商销售有限公司消防设施检查情况及整改方案》、《设备更换报价表》和云南永泰消防检测评价有限公司《消防隐患整改备忘录》因不属检测报告，难于确定损坏的具体程度及数量，故修复费用无法计算。2、现场勘察已看不到内墙面乳胶漆，轻质墙墙体已严重损坏，不能确定是否由于拆除造成，不能计算修复费用。同时，商场在天棚中装筒灯和日光灯照明，天棚拆除后灯也随天棚拆除，在地面的建筑垃圾中有少量筒灯和日光灯架，因为苏宁公司不能提供照明设计图纸，不能计算修复费用。此外，根据鉴定意见书所附云南永泰消防检测评价有限公司出具的《消防隐患整改备忘录》记载，现场所有消防报警设备已被拆除，所有消防设备的线路被拆得七零八乱，线路出现短路和对地的情况，防排烟系统已不能正常启动，部分通风管道被损坏，消防应急照明灯及消防疏散指示灯已经损坏或被撤除，灭火器被移除，消防卷帘门已经不能正常启动。同时，昆明保全消防设施维护管理有限公司出具的《消防设施检查情况及整改方案》载明：1、现场所有消防报警设备已被拆除。2、所有消防设备的线路被拆得七零八乱，线路出现短路和对地的情况。3、防排烟系统已不能正常启动。经审理，双方当事人存在以下事实争议，即：一、涉案租赁合同的具体签订时间如何确定？二、涉案租赁场地是否已经向金汉斯公司予以交付？关于第一个事实争议。本院认为：本案中，虽然双方当事人所提交的部分证据材料中对于涉案租赁合同订立时间的叙述均存在矛盾之处，但是根据本案之前已经确认的苏宁公司分别于2011年9月26日、2012年5月16日以及2012年7月10日向金汉斯公司分别发出的三份函件的相关内容，其能够相互印证并共同证实：截止2011年9月26日涉案租赁合同仍未盖章生效，且双方最终于2011年10月正式签约的相应事实。同时，该情形亦与金汉斯公司于审理中关于涉案租赁合同系于2011年10月25日订立且双方于同日签署各合同附件（包括《现场工程条件确认单》）的自认亦相互印证，故，本院对于涉案租赁合同系于2011年10月25日订立并生效的事实依法予以确认。关于第二个事实争议。本院认为：本案中，苏宁公司对其已经交付租赁场地的主张，提交如下证据材料：一、2011年10月25日《现场工程条件确认单》（原件）；二、2011年10月25日《装修协议》、《消防安全责任书》（原件）以及施工押金、施工管理费已经支付的作帐网页；三、2012年1月16日昆明致中物业服务有限公司（原昆明美亚物业管理有限公司）出具的《函件》（原件）；四、2012年3月30日昆明好家恒健身娱乐有限公司出具的《商榷函》（原件）以及昆明市五华区傣妹火锅店出具的《情况说明》（原件）；五、租赁场地现场照片以及云南省昆明市明信公证处就租赁物现场及设施进行证据保全时出具的（2013）云昆明信证经字第7359号《公证书》附现场照片（原件）。经质证，金汉斯公司除对《现场工程条件确认单》以及公证书的真实性予以认可之外，对其余前述证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可，并且，金汉斯公司坚持认为现场工程条件确认单亦仅系合同附件（其不能作为双方交付租赁场地的依据），涉案租赁场地并未实际交付。对此，虽然金汉斯公司对于前述部分证据的三性均不予认可，但未能提交证据予以反驳，相反，苏宁公司所提交的前述证据已然形成证据锁链，即能够证实苏宁公司与金汉斯公司就租赁场地的现场施工条件进行确认之后实际进场装修（并对租赁物现场实施部分拆除行为）的事实。至于金汉斯公司主张因涉案合同约定有交付标准，即双方因未签署《房屋附属设施、设备清单》及移交房门钥匙，故不能视为完成交付的问题。对此，由于本案苏宁公司当庭陈述涉案租赁场地因系开放式经营场所，故无需移交钥匙的情形具有一定合理性，并且，结合前述证据所能证实的金汉斯公司已实际进场装修的事实，现金汉斯公司仅以双方未实际签署设施、设备移交清单及移交钥匙为由，进而认为涉案租赁场地未进行交付的主张不符合本案实际，本院不予支持。据此，本院对于涉案租赁场地已于2011年10月25日（合同正式订立及生效）后即向金汉斯公司予以交付的事实，依法予以确认。综上所述，除此前已经确认的案件事实外，本院就事实争议另确认如下案件事实，即：一、涉案租赁合同于2011年10月25日正式订立并生效。二、涉案租赁场地于2011年10月25日后即由苏宁公司向金汉斯公司予以交付，并由金汉斯公司实际进场装修。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点在于：一、苏宁公司及金汉斯公司在合同履行过程中是否存在违约行为及其违约责任的承担如何确认？二、涉案租赁合同是否解除及其解除之后的法律后果？本院认为：根据之前已经查明的案件事实，由于涉案租赁合同系于2011年10月25日正式订立并生效，且双方此后即以签署《现场工程条件确认单》以及金汉斯公司实际进场装修的事实行为，完成了对涉案租赁物的交付，故该事实行为客观上变更了双方租赁合同中关于租赁物交付时间及交付方式的约定。为此，本案金汉斯公司认为苏宁公司仍应在双方租赁合同正式订立（并生效）前的2010年12月31日向其交付涉案租赁场地（且至今仍未交付）的主张无事实依据，亦不符合本案实际。为此，本院对于金汉斯公司基于上述事由主张苏宁公司构成违约，并要求苏宁公司赔偿其装修设计费及差旅费损失的诉请依法不予支持。关于金汉斯公司是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方合同原约定的自租赁物交付之日即2010年12月31日起给予金汉斯公司4个月装修免租期以及在苏宁公司不能按该约定时间交付租赁物时，该装修免租期相应顺延的相关内容。本案苏宁公司实际于2011年10月25日与金汉斯公司正式订立租赁合同并交付租赁物的情况下，苏宁公司仍应按约给予金汉斯公司相应的装修免租期（即自2011年10月25日起至2012年2月25日止），故金汉斯公司在此期间无需支付租金及物管费，而仅需支付相应的装修水电费用即可。此后，同样根据合同约定，即涉案租赁费用系采取“先付后租”的方式按季支付，且装修免租期届满前十日内应支付首期租金及物管费用以及之后每个租赁季度开始前十日内亦应支付该季度的租金及物管费用，为此，本案金汉斯公司因未按照前述约定时限且至今未支付免租期届满后即自2012年2月25日起的租金及物管费用，该情形应当构成违约。至于金汉斯公司主张其于2012年2月23日已向苏宁公司发出解约通知，故涉案租赁合同于2012年2月24日解除之后即无须支付相关租赁费用的问题。如前所述，由于苏宁公司在租赁物交付的过程中并无违约情形，同时，根据合同关于租赁期内未经出租方书面同意，承租方不得转租或提前退租的具体约定，本案金汉斯公司的前述解约通知不具有事实及法律依据，为此，本院对于金汉斯公司要求确认涉案合同于2012年2月24日予以解除的诉请及其有权拒付此后租金及物管费用的抗辩主张均不予支持。关于涉案租赁合同是否解除及违约责任的承担问题。本案中，根据双方合同约定，即承租方延迟支付租金达一个月的，除承租方承担违约责任外，出租方还有权解除租赁合同。为此，本案苏宁公司因多次催缴租金未果的情况下，于2012年7月10日以书面形式通知金汉斯公司解除涉案租赁合同，该情形符合合同约定及相关法律规定，其应当具有法律效力，涉案租赁合同应于2012年7月10日予以解除。至于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于金汉斯公司的逾期付款违约行为最终导致涉案租赁合同予以解除，故在此之前金汉斯公司仍应继续按约支付自2012年2月25日起至合同解除之日止（共136天）的租金及物管费用合计548250元。此外，根据合同关于“乙方（承租方）如延期支付租金及其他费用15天以上，自第16日起，需按延期支付的费用总额的千分之一向甲方（出租方）支付延迟付款违约金。延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同”及“乙方违反上述约定，乙方应向甲方支付相当于六个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，赔偿甲方一切损失”的具体约定，并结合苏宁公司的相应诉请，本案金汉斯公司还应自延迟支付租金及物管费用的第16日起，按每日548.25元（即延期支付租金及物管费用总额的千分之一）支付苏宁公司延期付款违约金8223.75元（共15天），此后，基于该延迟付款情形满一个月，则苏宁公司有权解除合同的情况下，金汉斯公司仍应向苏宁公司支付合同解除的违约金，即按六个月租赁费用（含租金及物管费）的标准计算，合计735700元。至于本案苏宁公司要求按欠付款同期贷款利息的1.3倍支付罚息的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同解除之后租赁物恢复原状的费用赔偿问题。根据之前已经查明的案件事实，金汉斯公司在对涉案租赁物进行装修的过程中确实存在对原有租赁物实施改造及拆除（损坏）的行为，而上述情形无证据证实已得到苏宁公司书面同意，加之涉案租赁合同基于金汉斯公司违约而已经解除的情况下，金汉斯公司理应将租赁物恢复原有状况，故本案苏宁公司诉请金汉斯公司赔偿租赁物恢复原状的费用具有事实和法律依据。至于具体费用的赔偿数额。本案中，根据本院依法委托对租赁物恢复费用的司法鉴定意见，金汉斯公司除对鉴定部门能够确定具体数额的部分设施的恢复费用合计353966元予以赔偿之外，鉴于涉案租赁场地系用于商业经营（其必然设置有消防火灾报警系统）的特性，结合本案实际以及前述鉴定意见中并未排除消防火灾报警系统亦同样存在部分受损事实，其仅是因为无法确定损坏程度而不能最终得出修复费用的客观情况，本院酌情确定金汉斯公司仍应赔偿消防火灾报警系统（含管线设施）的恢复费用100000元。至于苏宁公司主张的内墙面装饰及照明系统的恢复费用，因鉴定部门现场踏勘无法确定上述设施可能存在的交付时的原有状况（而不能得出修复费用），现苏宁公司对此亦不能补强证据的情况下，本院对于该部分恢复费用的相应诉请依法不予支持。综上，本案金汉斯公司应向苏宁公司赔偿的租赁物修复费用合计应为453966元。至于租赁场地的返还以及合同解除之后的占用费问题。本案中，根据苏宁公司向金汉斯公司发出的数份函件内容，其能够证实苏宁公司系知晓金汉斯公司实际于2012年7月10日苏宁公司通知解除合同之前即已撤离租赁场地的事实，同时，结合苏宁公司之前向金汉斯公司交付租赁场地时并未签署移交清单（亦无须移交钥匙）的相应情形，涉案租赁场地实际已不存在由金汉斯公司予以返还的问题，故苏宁公司诉请金汉斯公司返还租赁场地并无事实依据。同理，苏宁公司要求金汉斯公司支付2012年7月10日（合同解除）之后的使用费的诉请亦不成立，本院均不予以支持。至于水电费用，由于金汉斯公司客观上存在一定时间内的装修改造行为，其势必产生相应的水电费用，故本院酌情确定金汉斯公司应当支付水电费用2500元。综上所述，原告苏宁公司的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。反诉原告金汉斯公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、云南苏宁云商销售有限公司与成都金汉斯餐饮有限公司于2011年10月25日签订的《场地租赁合同》于2012年7月10日解除。二、由成都金汉斯餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南苏宁云商销售有限公司租金、物管费合计548250元及延迟付款违约金8223.75元。三、由成都金汉斯餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南苏宁云商销售有限公司水电费2500元。四、由成都金汉斯餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南苏宁云商销售有限公司场地恢复费用453966元。五、由成都金汉斯餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南苏宁云商销售有限公司解除合同违约金735700元。六、驳回云南苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。七、驳回成都金汉斯餐饮有限公司的反诉请求。本诉案件受理费28440.60元，由云南苏宁云商销售有限公司承担11376.24元，由成都金汉斯餐饮有限公司承担17064.36元。反诉案件受理费3559.26元，由成都金汉斯餐饮有限公司承担。鉴定费45000元，由成都金汉斯餐饮有限公司承担。保全费5000元，由成都金汉斯餐饮有限公司承担。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起 俊代理审判员  熊梓旭代理审判员  蔡 芸二〇一四年一月二十日书 记 员  仝倩华