浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2014）金武民初字第30号原告：邓飞武。委托代理人：陈大方。委托代理人：吴谦。被告：浙江武义金灿房地产开发有限公司。法定代表人：应刚建。委托代理人：潘观春。委托代理人：吴东波。原告邓飞武为与被告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称“金灿公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2013年12月18日向本院起诉，本院于2013年12月23日受理后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2014年1月23日、2014年3月25日两次公开开庭进行了审理。原告及委托代理人陈大方、吴谦，被告浙江武义金灿房地产开发有限公司委托代理人潘观春、吴东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓飞武起诉称：原告于2010年11月20日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告所开发的位于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺1-2××1商铺，该商铺建筑面积共××1.72平方米；单价按建筑面积计算，每平方米××0086元，总价款为人民币954××28元。被告应于2011年12月××1日前将符合合同约定条件的商铺交付给原告使用，若被告逾期超过××0日交付，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，被告承诺于2012年6月××0日前将土地、房屋权属证书交付给原告，否则被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约履行了《浙江省商品房买卖合同》中规定的付款义务，已支付购房款484××28元，但被告未按约将商铺交付给原告；所购商铺的土地、房屋权属证书也没有交付给原告，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益。为此，请求判令：被告立即支付给原告逾期交房违约金人民币68774.57元与逾期交付土地、房屋权属证书违约金人民币76717.55元（两项违约金暂计算至201××年12月10日，此后违约金继续计算至被告实际履行完交付义务之日止），共计145492.12元；本案诉讼费由被告承担。被告金灿公司答辩称：一、原、被告双方间存在商品房销售合同关系。对合同签订时间、铺位、面积、单价、总价、已付房款等事实无异议。二、合同对双方的违约作如下约定：合同第九条约定2011年12月××1日为交房期限，但同时还以显著的字体特别约定：因如规划等行政原因导致交付延期的，出卖人在该事由消灭后的六个月内交付。在出现上款事由时，出卖人应在发生之日起15日内通知买受人。三、涉案房产项目金灿财富广场在建设过程中受到行政原因的影响，导致项目建设周期延长。这些事由是被告作为开发商所不能控制、也不能采取合理措施避免的。依法并按合同约定，交房期限应当顺延至行政原因消除后6个月。这些行政原因包括：1、规划要求财富广场部分配套设施应当延伸建设至周边拟拆迁地块中，但周边地块直至2012年11月才真正开始拆迁，导致这些配套设施的建设（延伸部分）只能等待。这些配套设施，包括地下车库出入口、消防登高面、登高带、消防栓回路、停车场等。2、按照相关消防规定，类似财富广场的建筑物周边应当形成环形道路，以达到消防车进入和回车的要求，未形成环路，消防无法通过验收。但只有等周边地块拆迁完成后，市政道路才能与建筑规划内的内部通道相连通，并且当时因周边道路的实际情况也不符合大型商场的消防要求。政府拆迁完成后，至201××年5月才对周边道路的改造进行招标、7月才建设部分路段，使财富广场周边形成环路，才使财富广场具备消防验收条件。按行政原因于201××年7月消除计算，合同约定的交房期限应当顺延至2014年1月××1日。四、在项目建设周期受以上行政原因延长的情况下，被告并未怠于建设。相反，在预定的交房期限前，已完成绝大部分施工内容。五、合同第16条关于产权登记的约定，被告的办证义务止于办理初始登记。事实上，被告在201××年9月和11月，即顺延后的约定交房期限前，已经办理完毕初始登记。根据合同约定及房地产市场的交易习惯，在买受人付清全款之前，金灿公司并无交付房屋和交付已初始登记的产权证的义务。六、金灿公司已按约定地址，在201××年9月寄送EMS通知其办理按揭，但原告推诿办理，已经构成违约。综上，金灿公司无任何违约，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请法庭依法驳回其全部诉讼请求。原告邓飞武为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证（复印件）1份，证明原告主体资格；2、被告工商登记资料（复印件）1份，证明被告主体资格；××、《浙江省商品房买卖合同》（复印件）1份，证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，且被告严重违约的事实；4、被告开具给原告的《销售不动产统一发票》（复印件）1份，证明原告履行了商品房买卖合同中的付款义务；5、工程规划许可证、施工许可证、总平面图1组，证明关于两证能够待证的事实是，涉案项目金灿广场在2009年1月27日施工范围内包括两个停车场坡道以及消防登高地均符合施工条件，可以证明该两证的取得在施工范围内包括用地红线内及停车场等都是符合施工要求，可以施工的。建设工程许可证作为消防部门应该审查，因此消防登高地是符合可以正常施工及验收的。这些证据不仅可以证明符合施工条件，也证明了建设部门出具的情况说明与客观事实不符。因为两证颁发可以认定施工是具备施工条件，没有待拆迁房屋，不仅红线范围内还有借用市政部分红线外范围。结合证据，可以看出消防登高地是虚线图，与第一次庭审中所出示的图是不一致的，也进一步证明施工范围包括用地红线内以及消防登高地借用市政部分是可以施工的。从建筑工程施工许可证中可以看出竣工日期是2011年5月××0日，所以通过两证可以证明金灿公司的违约与行政原因无关，而且被告方也没有证据证明有障碍物。金灿公司系自身原因造成，因此其需要承担违约责任。对证据1-5，金灿公司对真实性均无异议，但认为《浙江省商品房买卖合同》不能证明原告的待证事实，仅能证明双方买卖关系，不能证明被告存在违约，反而证明原告逾期提交资料，已经构成违约；《销售不动产统一发票》不能证明待证事实，仅能证明原告支付了首付款，其并未支付全款的事实；对于建设局颁发的两证只能说明建设局在2009年11月份将两证颁发给我公司施工，但不能证明已对主体建筑物周边的房屋已完全拆除的事实，周边拆迁房屋直至2012年8月份才开始拆迁，201××年初被告才通过整体竣工验收。本院对证据1-5的真实性予以确认，对于被告是否违约将在本院认为部分综合予以阐明。被告金灿公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组关于金灿公司勤勉履行合同的证据：1、主体结构部分工程验收记录1组，证明经施工、设计、监理单位联合验收，财富广场主体结构于2010年12月9日已经验收合格；2、监理合同补充协议、质量评估报告各1份，证明：（1）2011年12月××1日后，财富广场项目除周边配套建设外均已完工；（2）监理单位对当时已完工的大型商场子单位工程质量评估合格；对于第一组证据，原告质证认为该组证据能证明金灿公司延迟履行合同，关于工程验收记录，从被告态度看是没有按照进度的，从进度看是属于其迟延履行合同，关于监理合同补充协议，这份合同实际上是监理方跟金灿方在说政府原因导致延期，不符合客观事实，两个单方说法不能证明是什么原因导致延迟验收，其内容不符合客观真实，没有指出旧房子没有拆迁的具体原因，由此可以看出延迟交付不是因为拆迁原因，对于其真实性、关联性、合法性均有异议，没有直接关系；对于质量评估报告真实性、关联性、合法性均有异议，恰恰证明金灿公司逾期。本院认为该组证据均有相关单位的签章确认，对其真实性本院予以确认，至于延迟交付与周边房屋拆迁是否存在因果关系将在本院认为部分综合予以认定。第二组关于行政原因导致交房延期的证据：××、情况说明2份，证明经政府部门确认的金灿财富广场周边地块拆迁及道路建设进度；对该证据原告质证认为其属于证人证言，证人应该出庭作证，不同意质证。201××年11月2××日情况说明，其中内容陈述补偿方案是真实的，对于周边道路改造等部分陈述的拆迁情况是真实的，可以证明8月份公告以及腾空房屋等情况，对于道路改变等说法，周边道路改造工程是两条道路，开始时段为201××年6月份，是在房屋应交付的时间后18个月才开始，该情况说明本身是真实的，但是没有关联性，仅仅是拆迁的情况，但是没有说明拆迁跟房子交付的因果关系，不能证明待证目的。关于另一份情况说明同理，其中关于拆迁描述是真实的，但是因而之后部分是金灿公司所写所认为的，其认为两者之间有因果关系，建设局在上面敲了一个章，但实际上其并不属实，没有因果关系，其描述的拆迁时段是在金灿公司应该综合验收的8个月之后，这些事实不能影响前期发生的事情，不能为前期结果承担责任，建设局作为一个组织部门本身没有对因果关系发表鉴定的权威，建设局是施工许可证颁发部门，其对于有无待拆迁房屋应该有所了解，金灿施工肯定是没有障碍，故没有关联性。本院认为，两份情况说明虽系金灿公司提供，但其所写内容经武义县住房和城乡建设局及武义县旧城区改建领导小组指挥部签章确认，故本院对该证据予以认定。4、规划总平图、《今日武义》2012年8月××日第4版、比较图各1份，证明：（1）经规划批准的建设方案中，财富广场的多个配套设施延伸至周边地块、需待周边地块征迁完成后才能施工；（2）周边地块的征迁由武义县住房和城乡建设局负责；（××）财富广场整体竣工延期，系因规划要求以及周边征迁情况等行政原因所致，非因金灿公司原因；5、《今日武义》2012年11月22日第2版、2014年1月6日的现场照片各1份，证明：（1）截至2012年11月22日，财富广场周边房屋仍未拆除，财富广场主体包括外墙等早已完工；（2）报纸照片中未拆除房屋的位置，系财富广场配套设施-停车场目前所在位置。该房屋未拆除，该配套设施无法施工，项目整体无法竣工备案；对证据4、5，原告质证认为真实性、合法性、关联性均有异议；证明目的中所说的财富广场配套设施的概念需要澄清，配套设施分为两个部分，被告方没有明确是属于红线内配套还是红线外配套。对于规划总平面图，其并不是客观真实的，财富广场内是完好无损可以施工的，是属于被告方原因而不是拆迁的原因，不是政府原因，红线内的属于自身原因，不能达到证明目的；拆迁确实存在，但是与本案无关；对于该公司延期的哪个项目导致的延期，也没有证据证明。被告的证明目的是至2012年11月22日外墙等均已完工，我方认为当时外墙才完工已经逾期11个月，证明被告履约延迟，对于报纸照片中位置系停车场位置没有证据可以证明，照片上也无法看出，房屋位置并非停车场位置，该房屋不在金灿公司涉案项目用地红线内，停车场如果是在财富广场用地红线内设施早应按时完成，至于周边是否如期完成其与总体项目综合验收无关。两张照片因角度问题并不一致，其并非红线内配套。本院认为，《今日武义》2012年8月××日第4版的报纸来源合法，经本院核对无异，被告提供的规划平面图及比较图系原件有建设局的盖章，且经本院与建设局留档总平面图进行核对无差异，本院对金灿财富广场配套设施即地下停车场坡道和消防登高地延伸至用地红线外及延伸至用地红线外的部分属于武义县城西一期A地块需征迁地块的事实予以认定。对于证据5，本院认为仅凭报纸照片和被告自行拍摄的照片无法确认房屋的位置即停车场位置，故本院对此不予认定。6、《今日武义》2012年11月29日第1版1份，证明财富广场周边地块的征迁工作于2012年××月启动，2012年11月7日才开始拆除房屋；对证据6，原告质证认为今日武义报道有异议，拆迁从指挥部说明中明确8月份进行，真实性有异议，而且事实与本案无关，无因果关系。本院认为该证据来源合法，且经核对无异，本院对此予以确认。7、竣工验收备案表1份，证明财富广场于201××年1月4日通过整体竣工验收并予以备案；对证据7，原告质证认为财富广场验收时间可以证明被告方逾期交房，应该承担责任，支持我方赔偿违约金的请求，对于其真实性无法认定。本院认为该证据有相关单位的签章确认，本院对其真实性予以确认。8、《今日武义》201××年1月2××日第××版、建设工程环境保护预检验收单各1份，证明：（1）财富广场周边地块的征迁工作至201××年1月2××日进入扫尾阶段，即征迁工作完成于201××年1月2××日后；（2）财富广场周边地块的征迁工作完毕后，金灿公司积极进行环保相关配套施工工作，于201××年4月27日通过环保预检；对证据8，原告质证认为对于证明目的（1），关于拆迁工作事实清楚不再重复，关于证明目的（2）金灿公司积极进行环保相关工作中积极两字证明不了，是逾期证据。对于预检验收单真实性存在异议，需要通过施工进度竣工验收总表来看。本院认为报纸来源合法，且经核对无异，环境保护预验收单有武义县环境保护局的盖章确认，本院对该证据的真实性予以确认。9、招标公告、消防验收意见书各2份，证明（1）财富广场周边道路的施工招标于201××年5月××1日发布，政府要求广场周边道路在201××年7月××0日前施工完毕；（2）财富广场周边道路施工完成后，项目周边才形成环路，方能通过消防验收。此后，金灿公司积极进行消防报批，于201××年8月8日通过消防验收；对证据9，原告质证认为对于招标公告，周边道路施工实际为两条道路，但是这个事实与本案无关；对于消防验收意见书，只能证明该项目通过消防验收的事实，在被告应当通过消防验收之前，其道路是完整的没有进行施工、拆迁，不会影响消防的外部通道，对于消防验收并不存在影响，对于其消防验收本身不能证明逾期履约的事实。本院认为招标公告来源合法，且经核对无异，消防验收意见书有金华市公安消防支队的盖章确认，本院对该证据的真实性予以确认。10、《今日武义》201××年9月6日第1版1份，证明结合证据9，行政原因于201××年7月××0日消除后，财富广场于201××年9月5日正式营业；对证据10，原告质证认为真实性、关联性、合法性有异议，其与本案无关，其报道没有公证的。本院对该证据的真实性予以确认。第三组关于商铺买受人无实际损失的证据：11、委托合同1份，证明：（1）买受人将购买、拥有的商铺委托浙江武义沃丰商业经营管理有限公司招租；（2）委托合同约定了买受人自2012年1月1日起至2016年12月××1日间可每年收取固定收益；（××）买受人接受金灿公司交付的商铺之日即向沃丰公司交付（第二条第二款）；（4）金灿公司为沃丰公司向买受人支付固定收益提供担保；对证据11，原告质证认为关联性有异议，与本案无关，因为该合同是与案外人签订的，原告与沃丰签订的合同明确指出是招商行为与被告所说招租不是同一概念，并没有说是在2011年11月××1日，即原告收到房屋之后再交付给该公司。本院认为该合同有签订双方的签章，本院对其真实性予以确认。12、领（付）款凭证及银行客户专用回单××张，证明买受人将商铺委托沃丰公司招租后，已经实际收取了2012年、201××年两年的收益；对证据12，原告质证认为关联性有异议，也是由案外人交予被告，与沃丰公司明确于2012年开始交付收益，该收益与房屋实际交付时间无关联性，即使原告没有交付房屋给沃丰，沃丰也应该按照规定交付2012年、201××年以及以后的收益。本院对原告已实际收取2012年、201××年收益金的事实予以确认。1××、情况说明1份，证明：（1）截至2012年1月1日，因周边征迁尚未完成，金灿公司交房给买受人的期限顺延，买受人也未能交房给沃丰公司。为保障合同继续履行，沃丰公司同意向买受人支付2012年的固定收益，买受人也实际领取了相关款项；（2）经沃丰公司要求，沃丰公司支付给买受人的固定收益款项来源于金灿公司；（××）沃丰公司于201××年6月开始对外招租，8月开始进行装修；对证据1××，原告质证认为真实性、关联性、合法性均有异议，对于证明对象买受人也未能交房给沃丰这点说明被告没将房屋交给原告，已经严重违反合同约定，应当承担相应违约责任，而且委托收益是原告与沃丰公司签订合同之后原告按照约定所享有的权利，至于被告所说沃丰公司招租情况系其自身行为，委托合同书上明确说明是在合同订立之后原告已经将其权利交予沃丰公司，其是沃丰公司自己行为导致。本院认为该证据有浙江武义沃丰商业经营管理有限公司的盖章确认，本院对此予以认定。14、2012年1月7日的《通知书》及EMS单据××张，证明2012年1月7日，沃丰公司及金灿公司联合通知了买受人，要求其提供收款账户等信息，以便支付2012年度的年度收益；对证据14，原告质证认为真实性、关联性、合法性均有异议，EMS单据上未有原告签收，寄出时间也并不明确，而且函告书中所谓的内容与客观事实不符，拆迁项目延期办理交证等没有因果关系。本院认为，被告已按照原告提供的联系地址及电话将通知书通过EMS邮寄给原告，故本院对被告及沃丰公司已通过EMS邮寄通知书给原告，且由原告收取的事实予以确认。15、租赁合同1份，证明：（1）沃丰公司将涉案商铺出租的时间及租金；（2）、同地段同类房屋的租金标准；对证据15，经原告质证认为真实性、关联性、合法性有异议，因为原告与沃丰公司达成的是收取委托收益，而不是租金，至于沃丰与什么人签订什么合同收益多少与原告方无关，我方只按照委托合同收益就可以了。本院对该证据的真实性予以确认。第四组关于通知及初始登记的证据：16、2011年12月1××日《函告书》及EMS单据××张，证明遇合同第九条约定的交付延期事由，金灿公司按约履行了告知义务；17、关于办理按揭贷款通知的函及EMS单据××张，证明201××年9月24日，金灿公司通知买受人办理按揭以及后续交房事宜；对证据16、17，原告质证认为真实性、关联性、合法性有异议，原告根本未收到该函告书以及快件，而且该函告书所谓的内容与客观事实不符，商品买卖合同第九条约定事由是被告所提供的合同格式条款，并没有告知原告，不能免除被告违约责任。原告也没有收到办理按揭贷款的通知，另金灿公司在该时间段并没有达到按揭贷款的条件。本院认为，被告已按照原告提供的联系地址及电话将通知书和函告书通过EMS邮寄给原告，故本院对被告已通过EMS寄送函告书及关于办理按揭贷款通知的事实予以确认。18、房产证××份，证明涉案房屋于201××年9月××日完成房屋产权的初始登记；19、土地证××份，证明涉案房屋于201××年11月6日完成土地产权的初始登记。对证据18、19，原告质证认为两本证件本身真实，但是并不代表金灿公司履行了合同约定的初始登记，也不能证明金灿公司履行了买卖合同约定办证、交证义务，因此有两个证也应该继续计算其违约金。本院对证据18、19的真实性予以确认。综上，本院认定如下事实：2010年11月20日，邓飞武与金灿公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定邓飞武向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺1-2××1号商铺，建筑面积××1.72平方米，每平方米××0086元，总价款为954××28元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额的50%即484××28元，余额470000元办理按揭。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2011年12月××1日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；××、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起××0日内告知买受人的；2、因如规划等行政原因导致交付延期的。出卖人在该事由消灭后六个月内交付。在出现上款事由时，出卖人应在发生之日起15天内通知买受人。买受人若出现特别约定事由的，视为出卖人已尽通知义务，买受人同意延期。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，除合同第九项规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过××0日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过××0日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起××0天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年6月××0日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第1、2项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起××0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.××‰的违约金。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、保修责任等作了明确的约定。合同签订后，邓飞武按约支付了购房款484××28元。2010年12月9日，金灿财富广场主体结构经验收合格。2011年12月1××日，金灿公司通过EMS向邓飞武寄送函告书，告知其遇到合同第九条约定的交付延期事由。武义县城西一期A地块（含金灿财富广场周边）房屋征收补偿方案于2012年8月××日公布，2012年10月开始腾空，2012年11月开始拆迁，12月基本完成。201××年1月4日，金灿财富广场通过整体竣工验收并备案。201××年4月27日，金灿财富广场通过环保预检。201××年5月××1日，金灿财富广场周边道路开始施工招标，于201××年7月××0日施工完成。201××年8月8日，金灿财富广场通过消防验收。201××年9月24日，金灿公司通过EMS向邓飞武寄送了关于办理按揭贷款的通知。金灿公司分别于201××年9月××日、201××年11月6日完成了房屋产权和土地产权的初始登记。另邓飞武与浙江武义沃丰商业经营管理有限公司签订委托合同，并由金灿公司担保，合同约定邓飞武自该物业交付之日即向沃丰公司交付，由沃丰公司支付自2012年1月1日起至2016年12月××1日止为期5年的收益金。委托合同签订后，沃丰公司依照约定支付了2012年和201××年的收益金，并于201××年6月开始对外招租，8月初商户进场装修，8月29日试营业，9月5日正式营业。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效，双方均应按照合同约定条款履行自己的义务。本案争议的焦点是被告延期交房交证是否构成违约。原告主张商品房交付时间应为合同第九条第一款约定的2011年12月××1日前，房产证、土地证交付的时间为合同第十六条第三款约定的2012年6月××0日，故金灿公司延期交付行为应当构成违约，应由其承担逾期交房和交证的违约责任。金灿公司辩称，延期交房和交证系发生合同第九条第二款第二项的延期事由，且被告也已函告原告，故交房交证时间应当在该事由消灭后的六个月内即201××年7月××0日后的六个月，被告不构成违约。本院认为，依据规划总平面图可以明确，经规划批准的建设方案中，金灿财富广场的配套设施即地下车库入口和消防登高地延伸至用地红线之外，而延伸至用地红线外部分系属于武义县城西一期A地块。经武义县住房和城乡建设局及武义县旧城区改建领导小组指挥部确认武义县城西一期A地块的房屋征收补偿方案于2012年8月××日才公布，同年10月开始腾空，11月开始拆迁，12月基本完成，金灿财富广场周边道路在201××年7月××0日才施工完成。至于原告提出的合同第九条第二款第二项系格式条款，且明显属于免除被告责任的条款，应为无效条款的观点，本院认为双方签订的合同文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局制定的，其中第九条第二款第二项系补充条款内容，双方可以协商约定，不属于格式条款，应当有效。故被告辩称的行政原因导致交付延期的辩解意见，本院予以采信，交房时间应顺延至行政原因消除后的六个月，即2014年1月××0日。同时，依据浙江武义沃丰商业经营管理有限公司出具的情况说明，可以明确原告已收取了争议商铺2012年和201××年的固定收益金，且其已于201××年6月开始对外招租，8月初商户进场装修，8月29日试营业，9月5日正式营业，争议商铺延期交付期间原告方也已正常获得收益。因此，原告要求被告支付延期交房的违约金的诉请，本院不予支持。至于延期交证是否承担违约责任问题，本院认为根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款的上下文本的文义理解，第十六条第三款约定的“前款规定的土地、房屋权属证书”明确指的是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”。虽合同第十六条未有约定延期交证免责条款，但房产证和土地证的初始登记实际需在符合包括工程竣工验收备案及消防验收合格等多项条件后方可办理，故交证时间也应当顺延。鉴于金灿财富广场的消防验收通过时间为201××年8月8日，故被告于201××年9月××日和201××年11月6日分别完成房屋产权初始登记和土地产权的初始登记应当合理。故原告要求支付延期交证的违约金的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓飞武的诉讼请求。案件受理费1605元（已减半），由原告邓飞武负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费3210元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员  沈忆二〇一四年四月二日代书 记员  廖君