广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0205民初9号原告：李得周，男，1976年2月1日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告：李联花，女，1980年11月28日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。两原告的委托诉讼代理人：卢华贵、陶睿杰，广东韶正律师事务所律师。被告：华润万家有限公司。住所地：深圳市罗湖区黄贝街道黄贝路国家动漫画产业基地动漫大厦18层。法定代表人：李峰，董事长。委托诉讼代理人：刘丰，公司员工。被告：韶关市亿华房地产有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇沿堤三路北面、建设南路西亿华明珠城。法定代表人：林春贺，董事长。被告：韶关市创华资产管理服务有限公司。住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇沿堤三路北面、建设南路西亿华明珠城5号楼117号商铺。法定代表人：龚玉文，董事长。被告韶关市亿华房地产有限公司、韶关市创华资产管理服务有限公司的委托诉讼代理人：何经照。原告李得周、李联花诉被告华润万家有限公司（以下简称华润万家）、韶关市亿华房地产有限公司（以下简称亿华房地产公司）、韶关市创华资产管理服务有限公司（以下简称创华资产管理公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李得周及其委托诉讼代理人卢华贵、陶睿杰，被告华润万家的委托诉讼代理人刘丰，被告亿华房地产公司和创华资产管理公司的委托诉讼代理人何经照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李得周、李联花诉称：韶关市曲江区（产权证号：以下简称涉案房屋，）是案外人赖景锋与亿华房地产公司冲抵材料款所得，双方约定房价为754221元。2015年12月，原告得知赖景锋准备出售涉案房屋，于是联系赖景锋协商价格，最终赖景锋与原告于2015年12月29日签订了《房屋买卖协议》。此后，赖景锋协助原告到亿华房地产公司按照原房价754221元签订了《商品房买卖合同（预售）》，但由于亿华房地产公司严重拖欠各项税费，无法开具房款发票给原告，导致涉案房屋未能办理房产登记。在华润万家与亿华房地产公司、创华资产管理公司租赁合同纠纷一案中，华润万家向贵院提出财产保全申请，2018年7月17日，贵院作出（2018）粤0205民初1040号民事裁定书，查封了涉案房屋。2018年9月18日，原告依法向贵院提起执行异议,贵院于11月21日作出（2018）粤0205执异39号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，执行异议裁定认定事实不清，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（2018）粤0205执异39号执行裁定书已确认原告符合上述规定的第一点和第二点，但对第三点的认定存在一定的错误。事实上，涉案房屋的总价款已全额付清。涉案房屋是由赖景锋与亿华房地产公司冲抵材料款所得，换句话说，即亿华房地产公司已全部收取了涉案房屋的房款。后赖景锋把涉案房屋转卖给原告，并协助原告与亿华房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，但因为亿华房地产公司的债务问题导致无法开具发票。综述，涉案房屋已全款支付，原告的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的所有条件。因此，原告特向贵院提起执行异议之诉，请求：一、依法判决停止对韶关市曲江区（产权证号）的强制执行；二、依法判决解除对韶关市曲江区的查封；三、本案诉讼费用由三被告共同负担。被告华润万家辩称：（2018）粤0205执异39号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。被告亿华房地产公司、创华资产管理公司辩称：请求支持原告的诉讼请求。经审理查明：2018年7月9日，华润万家以租赁合同纠纷起诉创华资产管理公司和亿华房地产公司[案号：（2018）粤0205民初1040号]。2018年7月17日，本院依华润万家财产保全申请，作出（2018）粤0205民初1040号民事裁定书，裁定查封创华资产管理公司和亿华房地产公司名下价值16754735元的财产，查封财产中包括亿华房地产公司名下含涉案房屋在内的40套不动产。2018年9月18日，原告以涉案房屋为其所有为由，向本院提起执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2018年11月21日，本院作出（2018）粤0205执异39号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告不服，提起本案执行异议之诉。另查明：2015年，赖景峰与亿华房地产公司就涉案房屋达成买卖协议，双方约定房价为754221元，赖景峰向亿华房地产公司预交5000元定金，其余房款用材料款冲抵。协议达成后，赖景峰于2015年5月8日通过银行转账支付给亿华房地产公司5000元，款项来源注明房款，亿华房地产公司出具一张5000元的定金收据和一张749221元的房款收据（单号：11627829）给赖景峰收执。之后，赖景峰打算出售涉案房屋。原告得知后，与赖景峰达成买卖合意，双方于2015年12月29日签订了《房屋买卖协议》。协议约定：赖景峰以68万元价款出售涉案房屋给原告，由于涉案房屋现在不能办理按揭，经双方商量，先收原告首期房款25万元，剩余款项直到能办理按揭或办理好房产证后到银行办理按揭时一次性支付给赖景峰；赖景峰将涉案房屋的收据（单号：11627829）交给原告保管。2015年12月30日，原告李得周及其父亲从银行取现金23.9万元，加上手中现金一共支付赖景峰25万元，赖景峰出具了一张25万元的房款收据给原告收执。赖景峰与亿华房地产公司协商要求将涉案房屋转到原告名下，2016年6月15日，亿华房地产公司与原告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，亿华房地产公司收回了赖景峰749221元的房款收据（单号：11627829），并重新开具了二张收据给原告，注明收到原告购买涉案房屋的房款749221元。合同签订后，原告按合同约定向韶关市曲江区住房和城乡建设局缴纳了涉案房屋的物业专项维修资金3244.8元。之后亿华房地产公司与原告到房管部门办理了商品房预售合同登记备案手续。又查明：原告名下无不动产登记。亿华房地产公司严重拖欠各项税费，一直未开具涉案房屋的发票给原告。2018年12月26日，原告代亿华房地产公司向税务部门缴纳了涉案房屋的税费35915.29元，取得了涉案房屋的购房发票。以上事实，有（2018）粤0205执异39号执行裁定书、房屋买卖协议、商品房买卖合同（预售）、房产交易信息查询结果证明、物业专项维修资金委托监管协议、物业专项维修资金缴款通知书、发票、收据、问话笔录、庭审笔录等证据证实，并经审理在案。本院认为，本案争议的焦点为原告对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”庭审时，原、被告对以下事实无异议：一、原告与亿华房地产公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、原告购买涉案房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋。原、被告争议的是已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本院分析如下：赖景峰于2015年5月向亿华房地产公司购买涉案房屋，双方协商房屋总价款754221元，赖景峰通过银行转账支付了5000元，其余749221元以冲抵材料款方式支付，亿华房地产公司开具了二张收据给赖景峰，至此涉案房屋的房款已付清，亿华房地产公司对涉案房屋不享有应收未收款。2015年12月29日，赖景峰将已付清房款的涉案房屋转让给原告，亿华房地产公司于2016年6月15日与原告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》并到房管部分办理了商品房预售合同登记备案手续，亿华房地产公司将赖景峰749221元的房款收据变更至原告名下。综上所述，亿华房地产公司就涉案房屋不享有应收未收款，原告亦无须向亿华房地产公司支付房款，应认定原告与亿华房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》所约定的涉案房屋的房款已全部付清，至于原告与赖景峰之间的债权债务关系，并不影响亿华房地产公司已收清涉案房屋房款的事实，故原告提出的案外人执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，能够排除涉案房屋的强制执行。至于原告要求对韶关市曲江区解除查封，因本案执行异议之诉的民事判决书暂未生效，原告可待民事判决书生效后再另行主张。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行韶关市曲江区（产权证号）。本案受理费100元，由被告华润万家有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈建中审 判 员  颜少珠人民陪审员  华红军二〇一九年四月十五日书 记 员  管家佳