四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）乐中民初字第393号原告：汪进，男，1973年12月19日出生，汉族，住乐山市市中区。委托代理人：雷定一，四川新大州律师事务所律师。委托代理人：曾连琼，女，1953年10月22日，汉族，住乐山市市中区。被告：何小蓉，女，1967年5月6日出生，汉族，原住乐山市市中区。本院于2014年5月13日立案受理了原告汪进诉被告何小蓉房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员彭洪蔚独任审判，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告汪进的委托代理人雷定一、曾连琼，被告何小蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪进诉称：被告于1998年5月2日与乐山筑城物业发展有限公司签订《商品房购销合同》，向该公司购买位于乐山市市中心城区滨江路中段筑城小区1幢1单元4楼1号的房屋一套，总面积204.16平方米，总购房款204576元。合同签订后，被告于同月13日、14日向该公司交付了全部购房款和房屋契税。乐山市房地产管理局于2002年4月25日颁发了该房《房屋所有权证》，乐山市国土资源局于同年8月13日颁发《国有土地使用证》。2005年7月18日，被告与其前夫费某离婚，2013年，费某签署《声明书》，言明双方离婚时约定上述房产归何小蓉一人所有，何小蓉可以任意处置该房屋，四川省乐山嘉州公证处对该《声明书》予以公证并出具公证书。2009年1月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告向原告出售上述房屋，出售总价格为286000元整，四川省乐山嘉州公证处对该《房屋买卖合同》进行了公证，出具了《公证书》。原告于同日将全部购房款交付给被告，被告将房屋及该房《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、天然气、水、电使用凭证一并交付原告。按照《房屋买卖协议》，交付房屋后，被告有义务和责任协助原告上述房屋的过户登记手续，由原告承担相关税费。2011年，被告因刑事犯罪送监狱服刑，为了完成过户登记手续，2013年11月1日，四川省简阳市公证处公证员与原告和被告朋友一同到监狱，由被告出具《委托书》，全权委托李文东：作为被告代理人，代其签订房地产买卖合同，代其到房屋、土地管理部门办理过户登记等。四川省简阳市公证处对《委托书》进行了公证。事后，因被告委托人李文东推诿且无法联系，致使过户登记手续无法完成。直到2014年4月，原告才了解到，被告与李文东签订《委托书》后，李文东与四川省简阳市公证处公证员在次月再次来到被告服刑监狱，由被告再次出具《委托书》，委托李文东刊登上述房产证、土地证遗失的《声明》，并在《声明》期间届满后，代其领取新的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，企图将该房屋再次出售或用于抵押贷款担保。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即协助、配合原告办理位于乐山市中心城区滨江路中段筑城小区1幢1单元4楼1号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。被告何小蓉辩称：我不认识李文东，是原告将其带到监狱来的，说是委托他办理房屋产权手续，我就在委托书上签了字，第二次是李文东带人来的，说是原告的房产证掉了，让我委托他去办理挂失手续，我以为是原告叫他来的，也在委托书上签了字。讼涉的房屋是我在1998年5月12日购买的，地址在乐山城区滨江路中段，与原告是于2009年1月15日签订的《房屋买卖协议》，当时是因为我吸毒欠了原告的钱，被迫以极低的价格卖给原告的，卖价286000元，实际我只收了210000元现金，其余的钱含欠原告的欠款和10000多元的毒品钱。事后，原告是分了几次将210000现金付清的，但却要我写了一张286000元的收据。房产证和土地证是拿给原告了，并叫其写了收条。水、电、气凭证没给原告是因为他还没有付过户办证费用。当时房屋里还有三个空调，原告想买，可又没有给我钱，所以一直没有办理房产过户手续。我出事前几个月，原告与我一起在该房内居住过，我出事后，原告占有了我的财物，其中有些是贵重物品，只有原告补偿我的财产损失和购房差价之后，我才能协助其过户。经审理查明：1998年5月12日，被告何小蓉与乐山筑城物业发展有限公司签订《商品房购销合同》，由何小蓉购买位于乐山市滨江路中段暂定名为“谊旺商住楼”第一幢一单元四楼一号建筑面积204.16平方米房屋一套，总金额为200076元。2002年4月25日，被告何小蓉取得该房《房屋所有权证》（乐山市房权证私房字第0**38**），2002年8月13日，被告何小蓉取得该房《国有土地使用证》（乐城国用2002字第17191号）。2009年1月15日，原告汪进（乙方）与被告何小蓉（甲方）签订《房屋买卖协议》，载明：“由甲乙双方协商，甲方自愿将滨江路中段219号商品房出卖给乙方。1、房屋所有权人何小蓉房屋座落在乐山市市中区滨江路中段219号（筑城小区1号楼1-4-1号），房屋建筑面积为204.16M2，房产证号：乐山市房房权证私房字第0**38**2、出售价格286000元整，乙方一次性付286000元整。3、乙方办理过户手续，甲方积极协助乙方办理产权登记及过户登记。”2009年1月15日，何小蓉向汪进出具收条，载明收到汪进买房款286000元，同日，汪进向何小蓉出具收条载明收到何小蓉交来房产证、土地证、天然气、水、电使用证。2009年6月1日，双方又签订《房屋买卖合同》并在乐山市嘉州公证处进行了公证。《房屋买卖合同》约定购房价格为210000元，并载明：买方已于2009年1月15日一次性支付甲方购房款210000元；甲方已于2009年1月15日将上述房屋交给乙方，甲方于2009年1月15日将上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给乙方；上述房屋的产权过户登记的相关费、税一切费用均由乙方承担。2013年11月1日，何小蓉与李文东签订《委托书》，载明：何小蓉已将上述房屋出售给了汪进，因我在简阳养马镇，没有时间亲自办理上述房产过户的相关事宜，故全权委托李文东作为我的相关代理人，代我办理以下事宜：1、代我到房屋管理部门查询该房产是否有抵押登记，若有抵押登记则代我办理解除抵押登记的相关事宜；二、代我签订房地产买卖合同，代我到房屋、土地管理部门办理过户登记；三、代我缴纳相关的税费等一切与上列房产过户相关的事项。嗣后，被告再次出具《委托书》，委托李文东办理上述房产证、土地证的遗失手续，及该房买卖、抵押事宜。2013年12月13日，何小蓉的委托人李文东向乐山市住房保障和房地产管理局出具《申请书》，以上述房屋的产权证书不慎遗失为由，申请补发证。2013年12月30日，李文东在该局领取了编号为乐房权证乐山市字第213291号的《房屋所有权证》，补发的《房屋所有权证》载明房屋现地址为：“市中区滨江路中段532号1幢1单元4楼1号”。另查明：2013年10月31日，何小蓉前夫费某发表公证《声明书》，声明事项为：其与何小蓉于2005年7月18日登记离婚［离婚证字号：川（2005）乐中区离字第0000564号］，其与何小蓉在夫妻关系存续期间有房屋一套，位于乐山市中心城区滨江路中段筑城小区********（房屋所有权证号：乐山市房权房权证私房字第0**38**有土地使用权证号：乐城国用2002字第**）。其与何小蓉离婚时对上述房产进行约定，上述房产归何小蓉一人所有，何小蓉可以任意处置该房屋。上述事实，有身份证明、《房屋买卖协议》、收条、《房屋买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《声明书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、房屋所有权证领证记录以及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告于2009年1月15日签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同系双方实际履行的合同。该合同不存在合同无效的法定情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该《房屋买卖协议》自成立时生效，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按《房屋买卖协议》的约定履行各自的义务。被告辩称原告占有了房屋内的财物，且售价过低，只有原告进行了财产补偿和支付了购房差价之后才能协助原告办理过户的意见。经查，从两份买卖协议和收据等证据可以反映出被告是具有出售诉争房的意愿，原告也履行了相应的合同义务。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告对其辩称意见无相关证据证明，本院不予采信。现原告已履行了付款义务，被告理应按约履行协助原告办理产权登记及过户登记的义务。原告要求被告补偿其财产损失的请求，属于另一法律关系，本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：何小蓉在本判决生效之日起三十日内协助汪进办理位于乐山市市中区滨江路中段532号1幢1单元4楼1号房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权属过户登记手续，将此房屋的《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人和《国有土地使用证》上载明的土地使用权人由何小蓉过户为汪进。本案受理费50元（已减半），由被告何小蓉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  彭洪蔚二〇一四年八月五日书记员  陈 潇