西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2013）碑民二初字第01581号原告：中信银行股份有限公司西安分行。负责人：谢宏儒，行长。委托代理人：王荣，陕西再创律师事务所律师。被告：郭巍，男，1982年7月7日出生，汉族，无业。被告：陕西浐灞建设开发有限公司。法定代表人：刘义，该公司经理。原告中信银行股份有限公司西安分行（以下简称中信银行西安分行）与被告郭巍、陕西浐灞建设开发有限公司（以下简称浐灞公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中信银行西安分行委托代理人王荣到庭参加诉讼，被告郭巍、浐灞公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告中信银行西安分行诉称，2008年3月13日，其与被告郭巍签订《中信实业银行个人购房借款合同》及《西安市房地产抵押合同》，由原告向被告提供贷款25万元，用于购买西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A5区第3幢3单元1层30101号房，并以该房产作为贷款抵押。被告浐灞公司为借款合同的保证人。合同签订后，原告如期向被告发放贷款，但被告未能按月偿还贷款本息，截止2013年3月14日，被告逾期8期。被告的行为已严重违反合同约定，构成违约，故其提起诉讼，请求判令：1、依法判令解除原、被告之间的借款合同。2、依法判令郭巍立即偿还原告借款逾期本金5555.58元，逾期利息7221.49元、罚息333.96元、逾期总金额13111.03元，剩余借款本金206250.16元，利息952.02元，以上两项共计应还款总金额220286.21元（截止2013年3月14日），并判令利息到给付之日。3、判令第二被告承担保证责任。4、判令原告优先行使房产抵押权。5、判令两被告承担本案诉讼费。被告郭巍、浐灞公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年3月13日，郭巍为购买自用住房与中信银行西安分行（贷款人）、浐灞公司（保证人）签订了《中信银行个人购房借款合同》约定：中信银行西安分行贷给郭巍25万元，贷款期限360个月，自2011年11月29日起至2037年11月29日止，贷款用于购买西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A5区第3幢3单元1层30101号房，贷款利率按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%，遇中国人民银行调整贷款利率，贷款期限一年以内的（含一年），贷款利率不调整；贷款期限长于一年的，于次年1月1日起按照中国人民银行有关规定调整贷款利率；贷款的偿还采用按月等额本金还款法，还款日为每月15日，还款总期数为360期；保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。如借款人在担保阶段内未能依照合同约定按时偿还贷款本息和或相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任并有权从保证人在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。若借款人有逾期或未按约定的金额归还贷款本息，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、按中国人民银行的规定计收罚息和复利；2、停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；3、依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息；4、要求保证人履行保证责任。同日，郭巍（抵押人）与中信银行西安分行（抵押权人）签订了《西安市房地产抵押合同》。约定：郭巍提供其向浐灞公司购买的西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A5区第3幢3单元1层30101号房产作为借款抵押物；房地产抵押价值为363394元，抵押房产担保的贷款金额为25万元，贷款期限自2007年11月29日起至2037年11月29日止。抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。合同签订后，抵押双方未办理抵押物登记。2007年11月29日，中信银行西安分行向郭巍发放了贷款25万元并以借款人购房款的名义用转帐方式划至浐灞公司的帐户。之后，郭巍仅还中信银行西安分行借款本金53472元及相应利息后未还借款，截止2014年4月15日，郭巍未还的贷款本金余额为195833.56元、逾期未还本金694.44元、逾期本金利息911.81元、罚息2.61元。庭审中，原告同意以截止2014年4月15日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实予以确定。以上事实，有《中信银行个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、放款凭证、个人台帐等相关证据及双方当事人陈述存卷为证。本院认为，原告中信银行西安分行与被告郭巍、浐灞公司签订的《中信银行个人购房借款合同》，意思表示真实，内容不违反法律规定，合同和协议均合法有效。原、被告均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告郭巍提供贷款，被告郭巍未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定要求解除与被告郭巍的借款合同，并要求被告郭巍偿还剩余贷款及利息、罚息的诉讼请求与法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求，因郭巍与中信银行西安分行虽签订《西安市房地产抵押合同》，郭巍自愿提供位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A5区第3幢3单元1层30101号房产作为借款抵押物，但并未办理抵押登记手续。根据双方抵押合同中约定，双方在房地产抵押合同签订之日起三十日内，持借款合同、本合同及相关材料在西安市房地产交易管理中心办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。因此，双方就所购房屋设定的抵押因未办理房地产抵押登记手续而未生效。故对原告要求优先行使房产抵押权的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告浐灞公司承担保证责任的诉讼请求，因根据合同约定，保证人对合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（“担保阶段”）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。本案房屋抵押登记并未办理，浐灞公司作为保证人应当承担借款的保证责任，故对原告此诉讼请求予以支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日原告中信银行股份有限公司西安分行与被告郭巍签订的《中信银行个人购房借款合同》予以解除。二、被告郭巍于本判决生效之日起十日内支付原告中信银行股份有限公司西安分行贷款本金余额为196528元、逾期本金利息911.81元、罚息2.61元，共计人民币197442.42元。三、被告陕西浐灞建设开发有限公司对被告郭巍上述欠款承担连带清偿责任四、驳回原告中信银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11006元、公告费800元，共计11806元由被告郭巍、陕西浐灞房地产开发有限公司负担。（此款原告已预交，被告郭巍、陕西浐灞建设开发有限公司于支付上述款项时一并支付对方。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  甄方民代理审判员  崔 春代理审判员  杜 飞二〇一四年八月十五日书 记 员  王 珊