湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂宜昌中民二终字第00034号上诉人（原审原告）宜昌市葛翔物业管理有限公司。住所地：宜昌市东山大道55-1-101号。法定代表人何红卫，该公司董事长。委托代理人童成祥，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）宜昌建隆达建筑材料贸易有限公司。住所地：宜昌市黄河路5号（三峡明珠3号楼）。法定代表人肖峻，该公司总经理。委托代理人赵江，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审第三人）宜昌市鑫辉旅游汽车服务有限公司。住所地：宜昌市西坝桥头路1号。法定代表人刘飞，该公司总经理。委托代理人苏强，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市葛翔物业管理有限公司（以下简称葛翔物业公司）因与被上诉人宜昌建隆达建筑材料贸易有限公司（以下简称建隆达公司）、宜昌市鑫辉旅游汽车服务有限公司（以下简称鑫辉公司）合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2013）鄂葛洲坝民初字第00799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员毕勇、闫玲玲参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定，2011年1月26日，宜昌市规划局给葛翔物业公司的上级公司葛洲坝集团第六工程有限公司出具编号为（2011）008号的《建设项目选址意见申请告知书》，该告知书内容为：你单位提出的西坝三江桥下建设项目选址意见书申请，经审查报送的资料和2011年1月6日上午现场踏勘，告知如下：该项目所在地块控制性详细规划核定为公园，绿地率为70%。原则同意你公司对该地块进行改造，但方案需进一步完善，特提出如下要求：1、应建设成为公共开放式；2、以大量的休闲绿地为主，可配置少量的休闲运动设施；3、不宜在临西坝路一侧布置建筑，建议在适当的位置将公厕与管理用房合并整体建设。2011年6月28日，宜昌市泽容物业管理有限公司即现在的葛翔物业公司（甲方）与建隆达公司（乙方）签订《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》约定，为了规范西坝三江桥下绿地休闲项目联合开发行为，保护双方的合法利益，根据有关法律、法规规定，甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实信用的原则，签订本协议。第一条概况名称：西坝三江桥下公共绿地休闲项目；第二条项目联合开发宗旨：甲、乙双方本着公平、公正、互利互惠、共同发展的原则联合开发；第三条出资方式：甲方以西坝三江桥下国有土地的使用权出资，乙方以现金1000万元出资（含前期各种报建手续审批费用及拆迁补偿费用）；第四条前期各种报建手续由甲方负责，乙方积极协助，所产生的相应规费由乙方承担。甲方有义务为该项目的公益性积极争取相应规费的减免，乙方应予以积极配合；第五条甲方应在政府部门批准的规划、设计要求中尽力为乙方争取重点单位最大化，即尽可能的增加商业建筑面积，以保证乙方的投资收益。乙方必须按政府主管部门批准的设计规划要求进行建设，保证公共绿地的面积及其他社会服务功能。在项目实施过程中，乙方有权在保证甲方利益的基础上，并征得政府和主管部门的许可，根据投资回收风险控制原则，自主确定经营规模和形式；第六条项目建设拆迁工作由甲方负责，乙方应主动配合并承担相应的拆迁补偿费用；第七条项目建设由乙方负责；建设过程中所产生的直接和间接费用均由乙方承担。项目建成后，应以审计方式确认乙方投资金额，并作出双方认可的资产评估报告。协议签订后，建隆达公司参与拆迁、项目报建等工作，并支付了相关的费用。2011年9月9日，经宜昌市工商行政管理局核准，宜昌市泽容物业管理有限公司变更登记为宜昌市葛翔物业管理有限公司。由于葛翔物业公司未按协议约定完成项目报建手续工作，致使建隆达公司除对400㎡土地绿地硬化和建设临时建筑设施外，再也无法对项目进行施工建设。为此，建隆达公司于2013年4月2日与鑫辉公司签订《土地租赁合同》，将葛翔物业公司投入到项目中的6500㎡土地出租给鑫辉公司，鑫辉公司在该宗土地上临时建设了办公楼、洗车棚、停车场，并将公司经营场所变更到该宗土地上。《土地租赁合同》第十二条约定：在租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。2013年4月18日，宜昌市城市管理行政执法局向葛翔物业公司和葛洲坝集团第六工程有限公司送达宜城管规停（2013）第6102号《责令停止违法建设决定书》载明：经查证，你单位于2013年4月18日在宜昌市规划区桥头路1号，未取得《建设工程规划许可证》，擅自进行绿地硬化，要求对已硬化的400㎡土地立即停止违法建设。葛翔物业公司向该局出示了与建隆达公司签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》后，该局未执行。据此，葛翔物业公司以建隆达公司构成根本性违约为由诉至葛洲坝人民法院，请求人民法院判令：1、解除葛翔物业公司与建隆达公司签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》；2、由建隆达公司和鑫辉公司拆除涉案土地上的建筑物和附着物，并恢复原状；3、本案诉讼费由建隆达公司承担。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：葛翔物业公司提交的《建设项目选址意见申请告知书》、《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》、公司变更通知书、照片、工商登记信息、《责令停止违法建设决定书》、建隆达公司提交的收条、鑫辉公司提交的《土地租赁合同》及三方当事人在原审庭审中的陈述等。原审法院认为，葛翔物业公司与建隆达公司签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。葛翔物业公司以建隆达公司构成根本性违约，要求解除《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》的理由不能成立。所谓根本性违约，是指违约方故意行为造成的违约，其结果给受损方造成实质损害。本案所涉《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》是葛翔物业公司与建隆达公司各负义务的双务合同，即项目建设拆迁、前期各种报建手续由葛翔物业公司负责，建隆达公司负责出资、建设、经营。虽然前期葛翔物业公司完成了拆迁工作，建隆达公司也承担了相应出资，但距双方签订协议近两年的时间里，葛翔物业公司仍然没有依约完成报建手续工作，致使建隆达公司无法正常有序地对项目进行施工建设。建隆达公司进行绿地硬化和建设临时建筑设施，是依协议约定而为项目建设做的基础性准备工作，没有超过《建设项目选址意见申请告知书》确定的项目内容要求，并无不当。葛翔物业公司报建义务未完成，使绿地硬化成为违法建设，其责任在于葛翔物业公司。建隆达公司将其建设的项目土地出租给鑫辉公司，是为了弥补或者减少因葛翔物业公司报建义务未完成所造成的损失，也是一种自救行为，该行为并未违反法律禁止性规定和协议约定。且建隆达公司与鑫辉公司约定：在租赁期内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。此约定包含葛翔物业公司若完成了报建义务，项目通过规划许可，建隆达公司与鑫辉公司的合同即可解除，临时建筑也可随之处理，建隆达公司仍可履行与葛翔物业公司所签订的协议。葛翔物业公司的诉请因证据不足和无法律依据，该院不予支持。建隆达公司和鑫辉公司的抗辩理由该院予以采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回葛翔物业公司的诉讼请求。一审诉讼费1000元，由葛翔物业公司承担。葛翔物业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、葛翔物业公司与建隆达公司在《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》中明确约定项目开发内容为公共绿地休闲，项目建成后才能由建隆达公司进行自主经营，而建隆达公司在项目未开工的情况下，与鑫辉公司签订《土地租赁合同》，以每年33万元的租金进行非法出租，进行违法建设和经营，宜昌市城市管理行政执法局已向上诉人送达了《责令停止违法建设决定书》，这表明建隆达公司已构成违约，且其行为违法。原审法院却以上诉人的诉请证据不足、无法律依据为由，判决驳回了上诉人的全部诉讼请求，于法无据；2、葛翔物业公司与建隆达公司签订涉案协议是基于公共服务的无偿性，而如今建隆达公司追求的是商业利益，因建隆达公司追求的商业利益过高，致使该项目至今未审批，协议至今未履行，现双方合作的基础已不存在。项目未审批无法进行建设，建隆达公司却未经土地使用权人同意擅自将涉案土地出租给他人进行汽车服务经营，其已构成违约，原审法院却认为在项目未审批的情况下，建隆达公司进行土地出租是为了弥补和减少损失，是一种自救，该行为并未违反法律的禁止性规定和协议约定，实属认定事实错误。因建隆达公司已构成根本性违约，双方合作的基础已不存在，合同目的亦无法实现，葛翔物业公司请求解除涉案合同并无不当。原审法院认定事实不清，适用法律错误。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判解除葛翔物业公司与建隆达公司签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》，由建隆达公司与鑫辉公司拆除涉案土地上的建筑物和附着物，并恢复原状。由建隆达公司和鑫辉公司承担一、二审诉讼费。被上诉人建隆达公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：涉案协议明确约定，由葛翔物业公司负责项目前期的各种报建手续，建隆达公司负责报建手续的审批费用及拆迁补偿费用。协议签订后，建隆达公司已支付了部分拆迁费用，并配合葛翔物业公司进行报建审批，并依约进行了项目建设的基础性准备工作，但葛翔物业公司在长达近三年的时间里仍未完成报建审批手续，其已构成违约。建隆达公司虽将涉案土地出租，其只是在未获得项目审批情况下的一种经营自救，且涉案《土地租赁合同》是附条件的，可以随时解除，只要葛翔物业公司及时完成报建手续，建隆达公司可随时履行合同，双方合作的目的可以实现，故建隆达公司不构成根本违约。原审认定事实清楚，适用法律正确。因此，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人鑫辉公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：鑫辉公司与建隆达公司签订租赁合同，与葛翔物业公司无任何法律关系，鑫辉公司不是适格的责任主体，不应承担任何责任。且签订涉案租赁合同时，建隆达公司根据《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》可以取得土地使用权，租赁合同也可随时解除。故请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，葛翔物业公司、建隆达公司与鑫辉公司均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为，葛翔物业公司与建隆达公司签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行。涉案协议签订后，建隆达公司参与拆迁、项目报建等工作，并支付了相关的费用，但其在未取得《建设工程规划许可证》等手续的情况下，未经葛翔物业公司同意擅自将涉案土地出租并建造了房屋，该行为不仅违反了合同约定，也违反了行政管理法律规定，导致涉案土地上的建筑处于违法状态。涉案协议第四条约定，涉案项目前期各种报建手续由葛翔物业公司负责，所产生的相应规费由建隆达公司承担，而葛翔物业公司在涉案协议签订后的两年时间里，尚未依法办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，导致西坝三江桥下公共绿地休闲项目无法进行。建隆达公司与葛翔物业公司均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人可以协商解除合同，或在约定的解除条件成就，或法定解除条件出现时，当事人可以解除合同。本案中，当事人在协议中没有约定解除的条件，在合同履行过程中也未协商解除合同。虽然建隆达公司违法出租进行建设，但行政主管部门对违章建筑尚未做出最后处理，且鑫辉公司表示若涉案项目通过规划许可，可随时解除与建隆达公司签订的《土地租赁合同》，故合同目的是否能够实现尚不确定。因此，法定的解除条件亦不具备。由此可以认定，双方签订的《西坝三江桥下公共绿地休闲项目联合开发协议》不具备解除的条件，葛翔物业公司称建隆达公司要求的商业利益过高，导致双方合作的基础不存在，合同目的无法实现，要求解除合同、恢复土地原状的主张，因没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元（宜昌市葛翔物业管理有限公司已预交），由宜昌市葛翔物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李淑一审判员  毕 勇审判员  闫玲玲二〇一四年一月二十三日书记员  张鹏炜