浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第71号原告（反诉被告）胡宁娜。委托代理人黄新发，浙江智仁律师事务所律师。委托代理人俞瑾，浙江智仁律师事务所律师。被告（反诉原告）束顺民。原告暨反诉被告胡宁娜与被告暨反诉原告束顺民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年4月19日受理，反诉原告束顺民于2011年4月26日提请反诉后，依法由审判员汪骏华适用简易程序，于2011年5月10日公开开庭进行了审理。原告胡宁娜的委托代理人黄新发及俞瑾，被告束顺民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡宁娜起诉称：2010年8月12日原、被告签订房屋租赁合同，约定将位于杭州下沙学林街清雅苑5-5-801的房屋出租被告，租赁期限自2010年8月16日至2011年8月16日。被告承租后，在2011年春节前后，被告趁原告调整实际居住人之际私自换锁，后又将该房屋及原告所有的洗衣机、空调等一并出租第三人。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告未解除合同前，无权另行出租房屋，亦无权处分原告之财产。为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告押金2500元；3、被告支付违约金2500元；4、被告返还原告财产并承担财产损失1000元；5、被告承担本案诉讼费。被告束顺民答辩及反诉称：一、原告所述承租房屋及租赁期限属实。双方约定租金为每月2200元，支付方式为每3个月支付一次，第一次租金支付为合同签订时，下次支付需提前10天汇入被告指定账户。依此约定承租人应于2011年2月6日前支付第三期租金，但其未按约履行。2011年春节前原告已搬离了部分物品，后经被告催缴房租时，其表示不再交纳，故已构成违约，被告有权没收押金2500元。2011年2月6日双方至租赁房内，就拖欠房租及损坏物品等违约事项进行协商，因被告需赶赴诸暨，及事后原告拒绝赔偿而未果。二、原告在承租期间，对承租房内多处物品造成人为损坏，如修复需2000元。三、依合同约定及租金价格，原告需在承租房内安装轨道窗帘，但其并未履行，参照市场标准，原告需对此赔付2000元。四、原告承租期间尚拖欠了水电费、煤气费、电视费、物业费等各项费用计800元，其理应支付上述款项。五、本纠纷系原告单方违约所致，故应由其支付本案诉讼费用。请求判令：1、反诉被告胡宁娜支付违约金2500元；2、支付水电费等费用800元；3、支付窗帘款2000元；4、房屋物品损坏赔偿款2000元；5、承担本案诉讼费用。反诉被告胡宁娜答辩称：本案违约方系被告方。2010年11月初反诉原告收到电视欠费通知，即告知对方要求其及时清理该费用，但反诉原告要求提高房租。2011年1月28日，承租人欲将父母安置租赁房内，但房锁已被更换，为此双方多次通沟未果。反诉被告未违约支付租金，合同中双方对第三、四次租金支付方式并未明确约定，也不存在损坏屋内物品的情形。因租赁合同只履行了一半，反诉被告无安装窗帘的义务，且在承租期间未享受过电视服务。综上，除反诉被告应承担的水电费、煤气费等以外，驳回其诉讼请求。原告胡宁娜在举证期限内，提供的证据材料是：1、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告的房屋租赁关系；2、律师函、快递单各1份，拟证明原告曾发函要求继续履行租赁合同；3、房屋租赁合同及网上招租信息各1份，拟证明被告于2011年2月12日发布了涉案招租信息，并于2011年2月15日与第三方签订了房屋租赁合同；4、发票1份，拟证明原告购买了美的空调。对原告胡宁娜所举证据，经被告束顺民质证，均表示无异议。反诉原告束顺民在举证期限内，提供的证据材料是：5、电费发票、电视费发票、煤气发票、水费发票、电梯分摊费发票各1张，拟证明被告代为原告清偿依合同约定应由其承担的费用；6、电话记录1份、车票4张、证明1份，拟证明2011年1月27日至2月5日反诉原告人在诸暨，不存在更换门锁的事实，且双方为租房事宜沟通未果的事实；7、物品出门证1张，拟证明2010年12月18日原告进行了搬家，已有不再履约的意向；8、书证，拟证明原告对房屋进行了损坏及进行搬家，且未安装窗帘的事实；9、QQ聊天记录1份，拟证明反诉原告已于2011年2月6日向反诉被告催收租金；10、照片7张及证明1份，拟证明原告损坏房屋的事实。对束顺民所举证据，原告胡宁娜提出如下质证意见：证据5的真实性无异议，但证明对象有异议，其中电视发票所交费用为2010年1月至11月，其余部分原告于2010年11月30日未再实际居住；证据6的电话记录的三性均有异议，车票真实性不予确认，证明不符合证据形式，无法证明其待证事实；证据7真实性无异议，但不能证明原告的违约事实；证据8不符合证据形式要件，内容也不属实；证据9不符合证据形式要件；证据10三性均有异议，且不符合证据形式要件。根据原、被告的质证意见，本院对双方所举证据认证如下：证据1、2、3、4因被告无异议，故予认定；证据5真实、合法，可证明被告代为支出的各项费用明细，原告需按合同约定对其在承租期间所应分担部分费用予以支付，故本院予以认定；证据6的电话记录与车票可相互印证，证明被告待证事实，可予认定，但证明属证人证言，因其未出庭质证，故不予认定；证据7、8均不符合证据的形式要件，其真实性无法判定，故不予认定；证据9的照片未能记录拍摄地点，及交付时的状态，故仅能证明被摄物品当前状况，而无法证明遭此损坏系原告所为。本院依据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定事实如下：2010年8月21日原、被告签订了房屋租赁合同，主要约定的内容为：原告胡宁娜承租被告束顺民所有的位于杭州下沙学林街清雅苑5-5-801室房屋及附属设施；租赁期限自2010年8月16日至2011年8月16日止；月租金为2200元，支付方式为每三个月支付一次，第一次为合同签订时，第二次需提前十天汇入周燕军工商银行指定账户内；承租人交纳押金2500元，若无正当理由晚交或不交租金，出租人可没收押金；租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、物管费（含公摊费用）由承租人支付；承租方需在房内安装使用轨道窗帘，租赁关系终结后，归出租人所有。合同签订后，原告胡宁娜承租使用该房屋，并支付了押金2500元，且在租赁期间购买安装了美的空调一台［型号为KFR-35CW／DY-FC（E1）］。2010年12月18日原告从承租屋内搬离了冰箱、电视、沙发等物品。2011年1月27日被告束顺民在诸暨就租赁事宜与原告进行了沟通。同年2月12日被告在网上发布了该房屋的招租信息，并于15日与许文昕签订了房屋租赁协议。此后，出租人束顺民代为承租人支付了租赁期间的电费219.94元、有线电视费126元、煤气费292.8元、水费56.4元、电梯公摊费52.3元及物业费178元。2011年2月23日原告胡宁娜就租赁事宜向被告寄送了律师函，但双方对此仍未能协议一致，遂诉至本院。本院认为，原、被告自愿签订房屋租赁合同后，均应恪守契约，履行各自义务。租赁合同中承租人的主要义务即为支付租金，而双方对租金的交付方式约定为每三个月支付一次，第一次为合同签订时，第二次需提前十天汇入周燕军工商银行指定账户内。依此约定，承租人需先交付房租后使用租赁物，因双方约定了前二次租金交付具体时间，虽未对第三期租金作明确约定，但依第二期需提前十天支付的特别约定，其后亦循此方式履行方为合理。既使原告对此仍有异议，但依合同约定其最迟应不得晚于2011年2月16日支付第三期租金。承租人认为被告于2011年春节前擅自更换门锁，致其无法使用租赁房屋，但无证据予以佐证，且被告已提供该期间其不在杭州的相应证据。而原告作为房屋承租人，系该租赁物的居住和占有人，既使存在他人私换门锁的情形，亦应由房屋实际控制和管理人的承租人胡宁娜负责，故原告主张该违约行为，本院不予采信。被告束顺民在预计承租人交付房租的时间内未收悉租金，有理由相信原告可能预期违约而不再承租。且被告与第三人许文昕订立的房屋租赁合同起租日为2012年2月19日，晚于原告最迟应交付租金的时间，故出租人束顺民并不存在违约情形。因原告胡宁娜无正当理由，未按期交付租金，已构成违约，按合同约定，出租人束顺民可将2500元押金视为违约金予以没收，原告亦无需另行支付违约金。因承租人在租赁期间，购买并安装了美的空调一台，该物品为可拆除的动产，原告要求返还，理由正当，本院予以支持。但其财产损失之诉请，并无证据证明具体财物品名、所有权权属证明及损失依据，故本院不予支持。依租赁合同约定，租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、有线电视费、物管费（含公摊费用）由承租人支付。反诉原告束顺民代为承租人支付的上述费用，应由反诉被告胡宁娜支付，束顺民虽举证实际代为支付费用高于其诉请800元，因属其私权处分，本院予以支持。租赁合同约定了，承租人需在房内安装使用轨道窗帘，但其本意应理解为承租人视生活之需要而安装窗帘更合常理，在房屋内添附适合居住的生活用品并非承租人的法定义务，且出租人亦未举证该约定是以降低租金为对价，因此反诉原告要求承租人支付2000元窗帘费用，本院不予支持。关于出租人束顺民要求赔偿房屋内物品损坏费用的诉请，因其未能证明损坏物品交付时与接收时两者状态与价值贬损的差异，以确定承租人损坏的事实，故本院对此亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十九条、二百二十六条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2010年8月12日签订的房屋租赁合同；二、被告束顺民于本判决生效之日起十日内返还原告胡宁娜型号为KFR-35CW／DY-FC（E1）美的空调一台；三、反诉被告胡宁娜于本判决生效之日起十日内支付反诉原告束顺民电费、有线电视费、煤气费、水费、电梯公摊费及物业费合计800元；四、驳回原告胡宁娜的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告束顺民的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，反诉案件受理费人民币25元，合计人民币50元，原告胡宁娜负担人民币18元，被告束顺民负担人民币32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元，对上财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 汪骏华二〇一一年六月一日代书记员 罗 晶