重庆市��五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第00831号上诉人（原审被告）：曹洪伟，男，1972年11月15日出生，汉族。委托代理人：肖竞，重庆念南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园云湖路3号，组织机构代码20280633-6。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托代理人：张从弟，重庆彰义律师所律师。委托代理人：张涛，重庆彰义律师所律师。上诉人曹洪伟与被上诉人重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2013年12月9日作出（2013）中区民初字第07671号民事判决，曹洪伟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年2月18日询问审理了本案，上诉人曹洪伟及其委托代理人肖竞和被上诉人重庆光华控��（集团）有限公司的委托代理人张从弟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审经审理查明，2008年5月16日光华公司与曹洪伟签订租赁合同一份，双方又于2008年10月15日签订补充协议一份，约定由曹洪伟承租光华公司位于重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋用作办公、商用以及库房。租赁合同以及补充协议还约定：3-1号房屋建筑面积775平方米，租赁期限5年，从2008年7月30日起至2013年7月29日止；3-2号房屋建筑面积197.54平方米，租赁期限5年，从2008年11月30日起至2013年11月29日止。前述房屋均按建筑面积计算租金，每月10元每平米每月，按季缴纳，从第三年起每年递增百分之五。租赁期内，未经出租人书面同意，承租人擅自将房屋转租、转借第三方的，出租人有权单方面提前终止合同，收回租赁物，承租人承担相当于剩余租期租金金额30%的违约金（根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收）。合同同时约定，承租人应在合同终止之日起五日内搬出所租赁商铺，逾期不搬离或者不返还租赁物的，按逾期不搬离或者不返还天数每日向出租人缴纳三倍租金金额的租金。2011年曹洪伟与英豪公司签订合作协议，约定曹洪伟将租赁的重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋分出建筑面积约400平方米的商用房屋，作为与英豪公司合作办教育咨询使用。合作期限一年零七个月，从2011年11月12日起至2013年6月11日止。合作期间，曹洪伟不参与任何经营管理，一切由英豪公司负责，英豪公司每月支付曹洪伟利润15500元。合作协议还约定了其他事项。庭审中，英豪公司股东王新元也陈述是从曹洪伟处租赁了渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号400平方��的房屋面积，曹洪伟对王新元证人证言的真实性认可。2013年6月9日，光华公司按照双方租赁合同载明的曹洪伟的地址，用邮政特快专递的形式向曹洪伟邮寄解除合同通知书，该邮件于2013年6月10日被姓名为杨华的人签收，投递结果为单位收发章收。庭审中，曹洪伟表示不认识代签收人杨华，同时邮寄的地址即重庆市渝中区莲花街19号附1号御景江山A栋2802室也不是双方约定的送达地址，且2013年5月10日起曹洪伟即将上述地址房屋租赁给他人（冯晓丽）居住使用，曹洪伟同时举示重庆晓月物业管理有限公司怡景天域客户中心2013年9月2日出示的居住说明，该说明载明曹洪伟自2011年4月即居住在南岸区海棠晓月怡景天域小区B2-3-3-2号房屋至今。另查明，重庆光华控股（集团）有限公司的前身为重庆光华房地产开发有限公司，2007年变更为本案原告。变更之前重庆市渝中区北区��51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋所有权人为重庆光华房地产开发有限公司，2008年8月7日重庆光华控股（集团）有限公司取得房屋产权证，该证房屋坐落一栏载明渝中区北区路51号附3号，记事栏载明该房所在层次为1至4层。渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号实际上变更为渝中区北区路51号附3号。再查明，2012年9月16日重庆唯仁物业管理有限公司巴蜀俊秀管理处出具证明，载明该公司从重庆光华物业管理有限公司接管渝中区北区路51号物业管理服务时，英豪公司已经在渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋从事教育咨询业务。英豪公司在承租房屋之后，在房屋的外墙上制作安装了广告形象牌，广告形象牌上字样为“英豪教育学校”。2013年6月8日，光华公司向英豪公司发出关于处理房屋转租事宜的函，告知其为��中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋所有权人，曹洪伟的转租行为未经光华公司同意。一审法院认为，本案系因转租而形成的民事纠纷，结合案情及双方当事人的意见，将相关问题评述如下：1、关于光华公司是否有权解除租赁合同以及补充协议。光华公司与曹洪伟签订租赁合同，将渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号出租给曹洪伟，之后双方又签订补充协议，将渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-2号出租给曹洪伟。租赁合同和补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规效力性强行性规定的情形，属合法有效的合同，对合同的当事人有法律拘束力。依据双方合同约定，曹洪伟未经光华公司书面同意转租，光华公司有权单方面提前终止合同。本案中，曹洪伟与英豪公司签订的虽是合作协议，但从该合作协议的内容看，曹洪伟既不参与经营，也不承担风险，每个月均收取利润15500元，同时庭审中，英豪公司股东王新元陈述英豪公司是从曹洪伟处租赁的房屋，曹洪伟亦认可转租的事实。故该合作协议，名为合作实为转租，曹洪伟转租的事实成立。同时，虽然曹洪伟是在光华物业管理公司为渝中区北区路51号提供物业服务期间转租，光华控股公司与光华物业管理公司法定代表人亦均是陈洪，但从英豪公司广告形象牌“英豪教育学校”来看，无法得出光华物业管理公司知悉曹洪伟转租，且光华控股公司与光华物业管理公司系两个独立的法人，故对曹洪伟关于光华控股公司应当知悉转租事宜的辩解理由，不予采信。故曹洪伟在未取得光华公司书面同意的情况下，擅自将租赁光华公司的房屋中的约四百平方米面积转租给英豪公司，违反了双方的合同约定，光华公司有权行使合同解除权解除租赁合同以及补充协议。2、租赁合同以及补充协议解除的时间是否为2013年6月10日。光华公司认为，双方租赁合同以及补充协议的解除时间应为2013年6月10日，本院认为，解除合同通知书邮寄的地址不是双方约定的送达地址，也不是曹洪伟本人签收，故光华公司举示的证据尚不足以证明其将解除合同通知书于2013年6月10日送达至曹洪伟本人，不认可光华公司关于租赁合同以及补充协议于2013年6月10日解除的主张。光华公司于2013年6月9日向曹洪伟发出解除合同通知书，且光华公司又于2013年8月12日诉请确认解除租赁关系，故可以认定曹洪伟最迟应于2013年9月2日收到起诉状副本时就知道光华公司提出解除租赁关系的意思表示，即可以认定光华公司是在合理期限内发出了解除合同的通知。因光华公司与曹洪伟签订的租赁合同约定于2013年7月29日终止，至2013年9月2日解除通知到达曹洪伟时该租赁合同已终止。已故本院对光华公司要求确认该租赁合同于2013年6月10日解除的诉讼请求不予支持。本院确认补充协议于2013年9月2日解除。因租赁合同以及补充协议均终止了，光华公司有权要求曹洪伟按照双方租赁合同以及补充协议的约定腾空并返还所租赁房屋，但考虑到给予曹洪伟一定的搬迁期限，本院酌定曹洪伟应在本判决生效之日起10日内腾空并返还所租赁的房屋。3、光华公司是否有权主张逾期返还期间的占用损失。光华公司请求依据双方租赁合同以及补充协议的约定，判令曹洪伟按照日租金三倍的标准赔偿光华公司合同解除之后至返还租赁房屋时止的占用损失，但本院认为，光华公司并未举示证据证明其存在占用损失，故由曹洪伟按照双方租赁合同以及补充协议约定的租金标准支付2012年9月2日起至曹洪伟返还租赁物时止��占用使用费即可，因至本案判决时曹洪伟并不存在拖欠租金的情况，故对光华公司的此项请求，本院不予支持。综上所述，光华公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百一十四条之规定，判决如：一、重庆光华控股（集团）有限公司与曹洪伟签订的租赁合同的补充协议于2013年9月2日解除；二、曹洪伟于本判决生效之日起10日内腾空并返还所租赁渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋（渝中区北区路51号3-1号、3-2号）；三、驳回原告重庆光华控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取322元，由曹洪伟负担。曹洪伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据物管公司出具的证明、上诉人进行装修得到与物管公司同为同一法定代表人的被上诉人默许的事实、上诉人店面招牌及标识应该被被上诉人知晓等事实，能够证实被上诉人实际同意了上诉人的转租行为，但被上诉人未在六个月内请求解除合同。同时，双方在本案争议租赁合同在租赁到期前续签了租赁合同，上诉人按照新的租赁合同继续缴纳租金，被上诉人依据双方在新合同中约定的仲裁条款申请仲裁，但随后又撤销了仲裁申请，故新的租赁协议仍在继续履行。被上诉人重庆光华控股（集团）有限公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曹洪伟在本院二审期间提交了下列新证据：1、光华公司与曹洪伟于2013年4月28日签订的《租赁合同》两份。2、重庆仲裁委员会（2013）渝仲字第475、476号决定书。本院对上述证据真实性予以采信。本院二审另查明，光华公司与曹洪伟于2013年4���28日签订的两份《租赁合同》，约定由曹洪伟承租光华公司位于重庆市渝中区北区路51号附1号、附2号、附3号、附4号3-1号、3-2号房屋用作办公、商用及教育培训，其中3-1号房屋建筑面积933.12平方米，租赁期限3年，从2013年7月30日起至2016年7月29日止；3-2号房屋建筑面积237.96平方米，租赁期限3年，从2013年11月30日起至2016年11月29日止。2、重庆仲裁委员会（2013）渝仲字第475、476号决定书载明：因光华公司与曹洪伟对双方于2013年4月28日签订的两份《租赁合同》发生争议，光华公司于2013年8月向重庆仲裁委员会申请仲裁，后光华公司于2013年11月19日申请撤回仲裁申请并经仲裁委员会决定同意其撤回仲裁申请。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，光华公司与曹洪伟于2008年5月16日、10月15日签订的《租赁合同》和《补充协议》以及双方于2013年4月28日签��的两份新的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，虽然光华公司针对2013年4月28日的两份《租赁合同》向重庆仲裁委员会申请仲裁，但其随后撤销了仲裁申请，故前述合同均合法有效。虽然双方于2008年5月16日、10月15日签订的《租赁合同》和《补充协议》中约定曹洪伟未经光华公司书面同意转租，光华公司有权单方面提前终止合同，但3-1号和3-2号房屋按照原合同约定应于2013年7月29日和同年11月29日租赁分别到期，而光华公司与曹洪伟于2013年4月28日针对前述即将到期的租赁房屋签订了两份新的《租赁合同》并履行至今。在光华公司于2013年8月12日诉请法院确认解除租赁关系时，3-1号房屋的原租赁合同已经到期，双方已在履行2013年4月28日签订的新的《租赁合同》，故光华公司请求解除3-1号房屋原租赁合同的诉求于法无据���不应支持。关于光华公司是否有权解除3-2号房屋租赁的问题。虽然光华公司于2013年8月12日诉请法院确认解除租赁关系时，3-2号房屋的租赁尚未到期，但鉴于光华公司在签订新的租赁合同时应当审查租赁物的使用情况，而曹洪伟早于2011年将面积较大3-1号房屋以及面积较小的3-2号房屋整体转租开办“英豪教育学校”并制作了醒目的标识，且在光华公司与曹洪伟于2013年4月28日签订的新《租赁合同》中，已将3-1号和3-2号房屋租赁用途从“办公、商用及库房”变更为“办公、商用及教育培训”，故应当认定光华公司在签订新《租赁合同》时已知晓曹洪伟将3-2号房屋转租的事实并认可才后签订的新《租赁合同》。根据诚实信用原则，光华公司以不知晓曹洪伟转租为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，不应支持。综上，光华公司请求解除租赁合同并要求赔偿损失的诉请不���支持，上诉人曹洪伟的上诉理由成立，本院依据新证据对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第07671号民事判决；二、驳回重庆光华控股（集团）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费322元二审案件受理费644元，由重庆光华控股（集团）有限公司承担。上诉人已经预交的上诉费不予退还，由重庆光华控股（集团）有限公司直接支付曹洪伟966元。本判决为终审判决。审 判 长  樊仕琼代理审判员  陈 华代理审判员  芦明玉二〇一四年四月十五日书 记 员  谭 锐