广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字1683号上诉人（原审原告）彭伟燕，女，1981年7月23日出生，汉族，身份证住址：广东省揭东县砲台镇塘边村四村安宫后四巷**。委托代理人叶发泮、黄圆，均系广东君和政通律师事务所律师。上诉人（原审被告）广州市浩汛贸易有限公司。法定代表人赵平，董事长。委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托代理人庄雪华，女，1987年5月27日出生，汉族，系该公司职员。被上诉人（原审被告）广州金钺物业管理有限公司。法定代表人李书军，董事长。委托代理人齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托代理人王斌，男，1989年1月29日出生，汉族，系该公司职员。上诉人彭伟燕、广州市浩汛贸易有限公司（下简称浩讯公司）、被上诉人广州金钺物业管理有限公司（下简称金钺公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第705号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年8月31日，彭伟燕作为乙方，浩汛公司作为甲方，签订《哈街商铺租赁合同》（合同编号：C8-104），其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南街桥南路108号C8幢首层104号商铺，该商铺建筑面积约为59.76平方米；租赁期限由2010年9月1日起至2015年5月31日止；实际租赁起始日以收铺通知送达之日起第三天为准，如收铺通知送达之日早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应在甲方收铺通知送达之日三天内及时到甲方办理收铺等相关手续，并应于收铺当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收铺证明，乙方自甲方收铺通知送达之日起三天内仍未收铺的，甲方可视为乙方已经收铺，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为5677元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金的基础上递增，具体为：第二年起，租金递增7%；第三年起，租金递增7％；第四年起，租金递增10％；第五年起，租金递增10％；具体数额为：2010年9月1日至2011年8月31日每月租金5677元，2011年9月1日至2012年8月31日每月租金6074元，2012年9月1日至2013年8月31日每月租金6499元，2013年9月1日至2014年8月31日每月租金7149元，2014年9月1日至2015年5月31日每月租金7864元；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金17031元及一个月租金5677元；乙方应当在签定合同时向甲方支付5000元作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费897元作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金（开业保证金按有关规定返还），甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费，以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／m2，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为299元，首年为3元／m2，即179元）；上述服务管理费标准等最终以甲方或其委托的经营管理单位实时公布的文件为准；在租赁合同期内，乙方如需将所租赁商铺转租给第三方，必须根据甲方转租规定，事前向甲方提出书面申请，经同意后，乙方在结清租赁期间应向甲方支付的全部款项，并一次交纳20000元作为转让手续费给予甲方；乙方应当收铺的标准是：商铺建筑主体完工，商铺为毛坯房，其中地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该商铺独立电表。同日，彭伟燕出具涉案房屋的《租户收铺确认表》，其中是否同意收铺一栏注明“同意”。之后，彭伟燕与广州鑫康物业管理有限公司（下简称鑫康公司）签订《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》，并与浩汛公司签订《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-104）。彭伟燕与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》约定的甲方为浩汛公司，乙方为彭伟燕，其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号104铺（即甲方自编号C8栋首层104号房屋），该房屋建筑面积约为59.76平方米；乙方已到房屋的现场查看并已知道房屋现场等有关情况，该房屋已符合双方约定的收房交付标准；租赁期限由2010年9月1日起至2015年5月31日止；乙方应当在合同租赁期限开始前（含开始当天）及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方未按合同约定收房的，甲方可视为乙方已经无异议收房，并可同时追究乙方的违约责任；本合同房屋每月租金为2895元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7％递增，第四年起及以后按10％递增；乙方须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租金保证金8685元及一个月租金2895元，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司（目前为鑫康公司）经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按合同签订时约定的标准交付乙方使用；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方有权不予退还租赁保证金，并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等本合同约定的其他款项达20天以上；2、乙方应付而未付合同约定的任何款项达到2895元以上的；3、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；4、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；甲方依据上述情形解除合同的，可书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内，迁离并交回房屋于甲方；乙方应当收房的交付标准是：房屋建筑主体已建成，房屋为毛坯房，其中地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；本租赁合同依法终止时，甲方对乙方所租赁房屋的全部装修投资不予补偿，未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆除装修等；乙方应当全面并适当履行约定或法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按乙方一个月应付款项总额的10%承担违约金；乙方违约除应当及时改正外，除本合同另有约定外，应自实际违约之日起每天承担200元迟延履行违约金，直至改正并争议解决之日；逾期履行超过30天、一年内违约超过3次或有其他严重违约的，甲方有权解除合同，并有权把全部保证金作为违约金归甲方所有，乙方应另赔偿甲方的一切损失；乙方逾期交付租金、水、电费以及其它款项的，每迟延一天乙方按应付款项总额的3%向甲方支付迟延履行违约金，直至争议解决之日，逾期15天未交款的，甲方有权对乙方所租赁的房屋进行停水、停电处理，逾期30天未交款的，甲方有权直接收回房屋，房屋内所有财产归甲方所有，由此而造成乙方的一切损失，由乙方自行承担，乙方另应依约承担违约及赔偿责任。上述《哈街房屋租赁合同》的落款日期倒签为2010年8月31日。彭伟燕与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》约定的甲方（管理方）为鑫康公司，乙方（租户）为彭伟燕，其中约定：乙方应向甲方交付的第一年每月经营管理服务费为2782元，从第二年开始每年在上一年度经营管理服务费数额的基础上递增一次，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增；乙方应在签定本合同时一次性交纳相当于当年三个月经营管理服务费金额的经营管理服务费保证金8346元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵经营管理服务费等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方应当在签定本合同时向甲方预交相当于乙方3个月水电费金额的保证金，现预计为5000元；乙方承租房屋须在签定本合同时一次性交纳3个月设施配套维护费共897元给甲方作为设施配套维护费保证金；设施配套维护费缴交标准：一楼按建筑面积每月每平方米5元（首年按3元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，二楼以上（含二楼）按建筑面积每月每平方米3元（首年按2元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收；乙方应于每月的5日前按照合同约定的付款方式到管理处付清当月租金（经授权可代出租方收取）、经营管理服务费、设施配套维护费、公共资源分摊费、铺内水电费等款项、费用。上述《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》的落款日期倒签为2010年8月31日。2011年8月10日，彭伟燕作为乙方，浩汛公司、鑫康公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街桥南路108号104房的房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年7月至12月的租金及经营管理服务费共35651.56元，甲方向乙方赠送：2012年1至3月的租金及经营管理服务费、2011年第9月份的设施配套维护费、甲方指定广告位在一定时间内的使用权；二、因乙方在前期已享受甲方赠送2011年第10、12月份的租金及经营管理服务费优惠，双方同意将前期赠送的2个月冲抵本次乙方应交6个月的租金及经营管理服务费其中的2个月，故本次乙方只需实际支付4个月的租金及经营管理服务费共23502.78元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。另查明：2010年8月31日，浩汛公司收取了彭伟燕涉案房屋水电保证金5000元、管理费保证金897元、租赁保证金17031元、首月租金5677元。同日，浩汛公司出具编号为9018346的《收据》，上载明收到C8-104合同（更名为彭伟燕）更名费3000元，其中交款人“赵文霞”被更改为“彭伟燕”，更改处加盖“广州市浩汛贸易有限公司”印章。2011年3月15日，金钺公司收取了彭伟燕涉案房屋2010年10月1日至2011年5月31日的租金5790元（优惠17370元）、2010年10月1日至2011年5月31日的经营管理服务费5564元（优惠16692元）。2011年8月10日，金钺公司收取了彭伟燕涉案房屋2011年9月1日至2011年12月31日的租金6195.30元（优惠6195.30元）、2011年7月1日至2011年8月31日的租金5790元、2011年9月1日至2011年12月31日的经营管理服务费5953.48元（优惠5953.48元）、2011年7月1日至2011年8月31日的经营管理服务费5564元、2012年1月1日至2012年3月31日的租金0元（优惠9292.95元）、2012年1月1日至2012年3月31日的经营管理服务费0元（优惠8930.22元）、2011年9月1日至2011年9月30日的设施配套维护费0元（优惠179元）。彭伟燕于2012年3月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认彭伟燕与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-104）无效；2、浩讯公司、金钺公司立即共同连带向彭伟燕返还收取的租赁保证金17031元及租金23565.30元；3、浩讯公司、金钺公司立即共同连带向彭伟燕返还合同更名费3000元并赔偿彭伟燕所遭受的经济损失33303元；4、浩讯公司、金钺公司共同连带承担本案所有诉讼费用。浩汛公司在原审中答辩称：第一，彭伟燕与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，浩汛公司所收取的保证金等款项不应退还。第二，涉案房屋已经达到约定的收房标准。第三，彭伟燕不支付租金等费用、不按时开门营业等行为已经构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，而且彭伟燕应按合同约定支付拖欠的租金等款项并承担违约金等违约责任。第四，无论合同是否有效，保证金及相关租金均不应退还。第五，彭伟燕主张的合同更名费是其他人的房屋租赁合同解除时其他人依据原合同的约定对浩汛公司承担的违约责任，是另外一个承租主体与浩汛公司之间的合同关系。涉案的租赁合同尚未发生承租人要求转租的事实，故不成立浩汛公司按本案租赁合同收取彭伟燕转租更名费的事实，彭伟燕主张的更名费与本案无关。第六，涉案房屋所在建筑经过广州市番禺区城市更新改造工作办公室等相关主管部门批准建设，并经建设工程竣工验收合格、消防验收合格，彭伟燕等多家租户均办理了营业执照，合同目的能够实现。第七，彭伟燕确知涉案房屋有关证件和手续正在办理之中，即使租赁关系被认定无效，浩汛公司不负有赔偿彭伟燕装修损失等责任。金钺公司在原审中答辩称：金钺公司未与彭伟燕签订相关的租赁合同，金钺公司受浩汛公司委托代收租金等款项，两公司之间已经结清相关款项。因此，金钺公司不负有连带赔偿等责任。为证明其还向金钺公司交纳了涉案房屋的租金2895元及经营管理服务费2782元，彭伟燕提供了广发银行信用卡对账单复印件予以证实。为证明其对涉案房屋进行装修而发生相关费用，彭伟燕提供了《装修工程合同》及收据予以证实。其中《收据》载明：今收到桥南街108号-104铺业主彭伟燕女士装修款16.5万元。为证明涉案房屋的产权情况，浩汛公司提供了《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》及《证明》。其中《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》由广州市番禺区桥南街南郊村民委员会出具，落款日期2011年2月21日，上载明：南郊村位于番禺区桥南街桥南路与南郊路交叉路口西南侧108号、148号土地的房屋，原来是低矮的星瓦棚残旧简易商铺；为加快新农村建设步伐，改善村容村貌，2009年，经过村民代表大会表决通过，并报经番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，通过公开招标招商对上述土地进行改造建设；同时，为响应政府号召，实现“路更通，房更靓”的目标，南郊村努力把包括上述房屋在内的哈街商业街建设项目赶在亚运前完工，采取了边施工边报建的方法，大大加快了改造工程的进程；目前，各项报建手续正在办理当中。上述说明加盖了“广州市番禺区人民政府桥南街道办事处”印章，并有手写字体注明“情况属实”。其中《证明》上载明：兹证明我村有一位于广州市番禺区桥南街桥南路108号的建筑物，是我村集体物业之一，该建筑物所属地块为我村“三旧”改造的项目范围，所属图斑号为44011304027；有关我村“三旧”改造项目的资料申报已经由番禺区城市更新改造工作办公室审核，并于二〇一一年六月二日上报广州市三旧改造工作办公室审批，相关产权手续正在办理中。该《证明》落款日期为2012年7月23日，落款处加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章。该《证明》左下方处加盖“广州市番禺区城市更新改造工作办公室”印章，并有手写字体注明“经核，情况属实”。为证明涉案房屋所在的建筑已通过消防部门验收，浩汛公司提供了《建设工程竣工验收消防备案表》打印件、网页打印件及《证明》原件。其中《建设工程竣工验收消防备案表》打印件载明：建设单位广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，竣工验收日期2010年12月1日。其中网页打印件载明：工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，抽查结果合格。其中《证明》载明：我村所有的番禺区桥南街桥南路108号、148号商业楼，在上报消防竣工验收备案时工程名称是以广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼的名称上报备案，哈街商业楼等哈街工程项目是经公开招标招商由金钺公司中标投资建设租赁经营，但上述哈街商业楼产权属我村委会所有。该《证明》加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章，落款时间为2011年3月10日。为证明对涉案房屋有转租的权利，浩汛公司提交了广州市番禺区桥南街南郊村民委员会出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：番禺区哈街商业街商铺位于南郊村原村前大道（现经政府定名为南郊路）两侧周边，是在2009年由金钺公司中标投资开发并签定租赁合同，哈街商铺的房屋所有权全部归我南郊村民委员会所有，哈街商业街其中位于番禺区桥南路与南郊路交叉路口西南侧的桥南路108号、148号的商铺，经我村委会同意由浩汛公司转租经营，浩汛公司对桥南路路口在南郊路南侧的108号、148号土地的商铺对外出租期限自2010年起不得超过20年。为证明涉案房屋的上一手承租人是案外人赵文霞，浩汛公司、金钺公司提供了金钺公司与赵文霞签订的《商铺租赁合同》，其中约定：租赁物为广州市番禺区桥南路108号首层104号商铺；在租赁合同期内，赵文霞如需将所租赁商铺转租给第三方，必须根据金钺公司转租规定，事前向金钺公司提出书面申请，经同意后，赵文霞在结清租赁期间应向金钺公司交付的全部款项，并一次交纳3000元作为转让手续费给予哈街经营管理公司。为证明金钺公司是受浩汛公司的委托代收租金等款项，浩汛公司、金钺公司提供了浩汛公司、金钺公司、鑫康公司共同出具的、落款日期为2010年10月1日的《证明书》一份，上载明：因哈街商业街开业不久，事务繁忙，为免忙中出错等原因，金钺公司只能选择把一部分商铺的出租业务转租浩汛公司经营，另把哈街商业街的整体运营和综合管理服务业务剥离给鑫康公司经营，但由于前述等原因，至今仍有相当部分哈街商铺的租金、经营管理服务费等商铺商业款项的催收、代收，还在由浩汛公司、鑫康公司委托金钺公司代收，这其中就包含桥南路108号104等商铺。原审诉讼中，彭伟燕称：于2010年9月对涉案房屋进行装修，于2010年11月开业，于2011年4月申请退铺，于2011年6月12日停业，但无证据证实其申请退铺；涉案房屋现在已被并非彭伟燕的他人上锁，房屋里面的可移动物品彭伟燕已取回。浩讯公司、金钺公司只确认彭伟燕陈述的开业时间，对彭伟燕陈述的其他时间均不予确认，且不确认其收到彭伟燕的退铺申请，并称涉案房屋现在仍由彭伟燕掌控。彭伟燕及浩讯公司、金钺公司均确认涉案房屋尚未取得房地产权证及建设工程规划许可证。原审过程中，彭伟燕申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。该公司于2013年1月30日出具穗华价估（2012）549号价值评估结论书，结论为涉案房屋的装修项目尚存价值（评估基准日2012年9月14日）为33303元。该价值评估结论书所附广州市华盟价格事务所有限公司的价格评估机构资质证书复印件注明有效日期至2012年12月30日止。对此，彭伟燕预付了评估费3450元。在庭审中，彭伟燕明确以上述价值评估结论书作为其主张经济损失的依据。浩讯公司、金钺公司则对评估方法、评估价值等提出异议。2013年6月7日，广州市华盟价格事务所有限公司作出《关于本公司资质问题的函》，称该公司于2012年7月按规定上报给国家发改委进行年审，后经各级物价主管部门的层层审核，国家发改委于2013年2月22日下发该公司的机构资质证书，因而造成该公司机构资质有一段时间空白；并明确表示该公司对上述穗华价估（2012）549号评估结论书予以确认。在本案审理过程中，浩汛公司、金钺公司请求中止审理本案，要求等待广州市人民政府相关主管部门是否核准番禺区人民政府城市更新改造工作办公室上报涉案房屋初审批准办证的有关文件后再认定本案合同的效力。2011年12月23日，彭伟燕向原审法院另案起诉鑫康公司、金钺公司、浩汛公司，案号为（2012）穗番法民三初字第34号，该案中彭伟燕的诉讼请求为：1、确认彭伟燕与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》无效；2、鑫康公司、浩汛公司、金钺公司立即共同连带向彭伟燕返还收取的款项共30869.48元（包括水电保证金5000元、管理费保证金897元、首月管理费179元、首月经营管理服务费2782元、设施配套维护费2148元、经营管理服务费19863.48元；3、鑫康公司、浩汛公司、金钺公司共同承担本案所有诉讼费用。2012年6月21日，原审法院作出（2012）穗番法民三初字第34号民事判决书，判决如下：一、彭伟燕与鑫康公司签订的落款日期为2010年8月31日的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中涉及租赁关系的约定无效；二、浩汛公司、鑫康公司于本判决发生法律效力之日起五日内向彭伟燕退还水电费保证金5000元；三、驳回彭伟燕的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费572元，由浩汛公司、鑫康公司负担50元，由彭伟燕负担522元。判决后，彭伟燕与鑫康公司、浩汛公司均不服，向本院提起上诉。2012年12月14日，本院作出（2012）穗中法民五终字第3903号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为：根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，彭伟燕与浩汛公司签订的《哈街商铺租赁合同》以及《哈街房屋租赁合同》应为无效。浩讯公司、金钺公司称涉案房屋经过有关部门批准建设，但未就此提供规划部门或主管部门批准建设涉案房屋的证据，对其主张不予采纳。关于彭伟燕请求退还相关款项的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于租赁保证金，浩汛公司作为款项的收取人及两份租赁合同的出租人，负有返还义务。对于彭伟燕已交纳的租金，尽管《哈街商铺租赁合同》及《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但双方就租金等所约定的金额是双方的真实意思表示，彭伟燕亦已实际使用了涉案房屋，对彭伟燕要求浩讯公司、金钺公司返还已交纳租金的请求，不予支持。另外，因为双方签订的租赁合同为无效合同，彭伟燕应将涉案房屋返还给租赁合同的出租人浩汛公司。关于彭伟燕请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”浩讯公司、金钺公司虽对广州市华盟价格事务所有限公司出具的价值评估结论书有异议，但广州市华盟价格事务所有限公司已于2013年6月7日对涉案价值评估结论书予以确认，且浩讯公司、金钺公司未有确实、充分的证据推翻该结论书，对该结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。浩汛公司作为租赁合同的出租人应知悉涉案房屋的性质、是否适租等情况，彭伟燕作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦有审查义务。因此，对上述装饰装修损失，彭伟燕及浩汛公司均有过错，负有同等责任。原审法院根据双方的过错程度认定浩汛公司应向彭伟燕赔偿装饰装修损失的50%，即16651.50元（33303元×50%=16651.50元）。彭伟燕请求的合同更名费实质是对涉案房屋上一手承租人转租所作的限制性约定，是基于涉案房屋上一手承租人与出租人之间的租赁合同关系而产生，与本案并非同一法律关系，彭伟燕要求浩讯公司、金钺公司返还合同更名费3000元的主张缺乏依据，不予支持。彭伟燕的其余诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。对浩汛公司、金钺公司提出本案中止审理的问题。因本案并无法定中止审理的事由，浩讯公司、金钺公司提出中止审理本案的依据不足，不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，于2013年9月5日作出判决：一、彭伟燕与广州市浩汛贸易有限公司签订的落款日期为2010年8月31日的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-104）无效；二、彭伟燕于判决发生法律效力之日起三十日内将其与广州市浩汛贸易有限公司签订的落款日期为2010年8月31日的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：C8-104）所涉的房屋交还广州市浩汛贸易有限公司管业；三、广州市浩汛贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭伟燕退还租赁保证金17031元；四、广州市浩汛贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭伟燕赔偿损失16651.50元；五、驳回彭伟燕的其余诉讼请求。本案受理费1722元，由广州市浩汛贸易有限公司负担754元，彭伟燕负担968元。本案评估费3450元，由广州市浩汛贸易有限公司负担1725元，彭伟燕负担1725元。判后，彭伟燕与浩讯公司均不服原审判决，向本院提起上诉。彭伟燕上诉称：一、彭伟燕与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》是无效合同，根据法律规定，浩讯公司、金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产，包括租金23565.3元。其一，涉案商铺是在没有建设用地规划许可证明、建设工程规划许可证明、施工许可证明的情况下进行建设开发的，并且未经相关主管部门批准建设，也未进行消防验收、环境保护验收，属于违法建筑。根据法律规定，彭伟燕与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，浩讯公司、金钺公司应当返还因该合同取得的所有财产。其二，一审判决称“尽管《商铺租赁合同》及《哈街房屋租赁合同》为无效合同，但合同就相关费用所约定的金额是双方的真实意思表示，彭伟燕亦已实际使用了涉案房屋，对彭伟燕要求浩讯公司、金钺公司返还已缴纳租金的请求，不予支持”是认定事实错误，浩讯公司、金钺公司无权向彭伟燕收取所谓的使用费。其一，一审庭审已确认涉案商铺是违法建筑，没有合法产权，涉案商铺的所有人也不是浩讯公司、金钺公司，并且也未进行消防验收及环境保护验收，完全不能达到合法开业和正常使用的条件，合同约定的使用费是具备正常条件下的一个对价，现涉案商铺完全不具备合法性和正常使用条件，所以浩讯公司、金钺公司无权收取所谓的使用费。其二，浩讯公司、金钺公司未能按照合同约定以及法律规定提供相应的服务，因此无权收取使用费。合同约定浩讯公司、金钺公司应当提供一个可以正常经营的商业环境，但实际上商场周围卫生差、垃圾随处可见、管理混乱，令商场人气冷清，使包括彭伟燕在内的许多商场租户都无法正常营业，而且也未能兑现其承诺的电影院等配套设施的正常开业，导致合同目的无法实现。其三，浩讯公司、金钺公司违反财务和税务规定。彭伟燕在使用涉案商铺期间，一直按照合同的约定按时开业，按照合同约定缴纳相关费用，浩讯公司、金钺公司不仅未能提供物价部门出具的收费资质，其收费的标准也远远超过同行业的平均收费标准，而且收取费用后从未开具法律规定的正式发票，包括水电费的发票、租金的发票、管理费的发票等等，导致彭伟燕无法做财务入账等正常的财务以及税务管理，影响了彭伟燕的正常经营；二、造成合同无效的过错是浩讯公司、金钺公司，浩讯公司、金钺公司应当向彭伟燕赔偿全部损失33303元。本合同无效完全是浩讯公司、金钺公司的责任和欺诈造成的。涉案商铺所在商场在开业招商的时候，广州市番禺区的书记、区长和区政协副主席，以及多个政府部门领导，桥南街党政领导班子成员等都参加了开业庆典，并且挂了很多横幅，有“番禺区政府祝贺哈街盛大开业”、“番禺环保局祝贺哈街开业”，等等。当时的新闻也报道商场是番禺区桥南街城中村改造的重要项目，是合法的，浩讯公司、金钺公司在招商时也承诺有房产证、是合法的。直至一审庭审中，浩讯公司、金钺公司也提供了大量证据辩称涉案商铺是有合法产权，经过有关部门批准建设。根据生活经验法则，租户有理由相信其是合法的，尽了自己的审查义务，但事实却是浩讯公司、金钺公司从一开始就在欺骗彭伟燕，商场根本就是违法建筑。在彭伟燕使用涉案商铺期间，其提供的管理服务也不符合合同约定以及法律规定，造成彭伟燕重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，浩讯公司、金钺公司应当赔偿彭伟燕的全部损失，其中包括装修损失33303元。综上，彭伟燕上诉请求：1、撤销（2012）穗番法民三初字第705号民事判决第四、五项；2、改判浩讯公司、金钺公司立即共同连带向彭伟燕退还租金23565.3元；3、改判由浩讯公司、金钺公司共同连带向彭伟燕赔偿全部装修装饰损失，彭伟燕不用承担损失的50％即16651.5元；4、判令浩讯公司、金钺公司承担本案一、二审所有诉讼费用以及评估费用。浩讯公司、金钺公司对彭伟燕的上诉请求共同答辩称：与浩讯公司上诉意见一致。浩讯公司上诉称：一、涉案房屋所在建筑经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设，租赁合同合法有效，一审判决认定事实错误，适用法律错误。其一，涉案房屋所在建筑所有权人广州市番禺区桥南街南郊村村民（下简称南郊村）原本生活不富有，在1992年起在番禺区政府领导的支持下，将南郊村作为番禺区的试点村成为“全征村”，当年由番禺市政府同意南郊村把170亩留地用于解决村民商、住问题。在2009年，因南郊村集体资金有限，在村道两旁已经规划并经市桥建设设计院完成设计图纸的7栋商业楼迟迟不能动工兴建，导致南郊村村民收入增长严重受阻碍。同时原村道两旁的原简易商铺和空场地乱摆乱放，污水横流，卫生环境极差，严重的影响创卫、创文及新农村建设等工作。经过多方面考虑，2009年，南郊村“两委”提议并经过村民代表会议审议通过，把原村道两旁土地通过公开投标的方式出资给投资商，让投资商改造建成哈街，并把其纳入到南郊村“三旧”改造规划中，又于2010年、2011年被纳入番禺区“五个一批”重点扶持项目。在建设过程中，由于南郊村规划意见多改、办证时间过长，及全广州工程建设又处在一个空前特殊的时期，即2010年亚运将至，为了赶在全广州亚运停工令前完成建设，并配合政府的新农村改造以良好的环境面貌迎接亚运的要求，采取边施工边报建的措施。哈街的龙头部位C8地块拆除原一层商铺，新建三层商业楼，相关产权手续正在办理之中，这样，有利于村集体土地在不损害其他合法利益的前提下发挥更大的经济和社会效益。其二，涉案房屋所在建筑是经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设的，租赁合同合法有效。由于涉案房屋涉及的是集体用地，产权人为南郊村民委员会，与一般的商业房地产开发不一样。涉案房屋所在建筑是经房屋所有权人（即南郊村民委员会）的上级主管部门番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，是属于南郊村民委员会“三旧”改造项目的范围，是经广州市番禺区城市更新改造工作办公室批准建设的。根据《印发广州市番禺区城市更新改造工作办公室主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（番府办（2010）19号）的规定，广州市番禺区城市更新改造工作办公室职责相当于规划局，该《“三旧”改造证明》相当于规划许可证。根据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》（穗府办（2011）17号）第三、四、五条的规定，对于符合现行控制性详细规划的“三旧”改造方案，只要经广州市番禺区城市更新改造工作办公室批准，并报市“三旧”改造机构备案就可以。现涉案房屋所在建筑在建房时到起诉时均无控制性详细规划，即只要经广州市城市更新改造工作办公室审批就可以，并现已审批通过，即涉案房屋所在建筑已经相关主管部门批准建设；二、涉案房屋所在建筑消防已经竣工备案验收合格、彭伟燕等十多名租户已取得营业执照、涉案房屋所在电影院已取得广东省电影放映经营许可证等，彭伟燕能持续经营使用涉案房屋直至合同期满，合同目的（即使用目的）能实现。一审已查明，涉案房屋所在建筑已通过消防竣工备案验收合格，涉案房屋已取得营业执照，彭伟燕能正常开门营业经营。彭伟燕等多家租户已办理营业执照，涉案房屋所在的建筑火山湖电影院也已办理广东省电影放映经营许可证，可以正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，浩讯公司已根据合同约定将涉案房屋交付给彭伟燕，彭伟燕在合同期限内可以正常使用涉案房屋；三、彭伟燕不支付租金等款项已构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，且应补交浩汛公司向其给予的所有租金优惠，且彭伟燕应按合同约定支付拖欠的租金等款项并承担违约金等违约责任，直至合同期满。彭伟燕的这些义务在合同中是先履行义务，而彭伟燕主张的退还保证金等是后履行义务，一审庭审时浩讯公司已以先履行抗辩权来对抗彭伟燕的主张，但一审法院不予支持，属于适用法律错误。其一，根据合同第四条第3款、第七条第l款的约定，彭伟燕拖欠自2012年4月起至2013年10月租金共62554.01元，已构成严重违约。根据《租金、经营管理服务费优惠协议》第三条及租赁合同第六条第2条的约定，浩汛公司向彭伟燕所提供的一切租金等优惠自动取消，彭伟燕应补交自2010年10月至12月、2011年3月至5月、10月、12月、2012年1月至3月的免交租金等优惠共32858.25元，欠费和补交租金合计95412.26元，彭伟燕所交的所有保证金不予退还，还应按应付款项总额的3％向浩讯公司支付迟延履行违约金，直至争议解决之日。其二，根据上文论述，根据先履行抗辩原则，彭伟燕应当先履行补交齐上述所有款项后才能主张退还保证金。根据最高人民法院担保法司法解释第85条的规定，彭伟燕与浩汛公司已形成了金钱质押的关系，租赁合同中关于保证金的约定就是质权合同，浩汛公司对该保证金享有优先受偿的权利，不予退还。因此，浩汛公司对自身已合法占有的租赁保证金以抗辩的方式主张不予退还，并不违反法律规定，是行使自己的合法权利；四、即使浩汛公司与彭伟燕所签的《哈街房屋租赁合同》无效，浩讯公司也不应负有退还租赁保证金给彭伟燕及赔偿彭伟燕损失的责任。其一，彭伟燕只诉请浩汛公司与彭伟燕所签的《哈街房屋租赁合同》无效，一审法院不应对浩讯公司与彭伟燕所签《商铺租赁合同》的效力进行审查认定，而且，《商铺租赁合同》已被协商变更，一审判决不应以《商铺租赁合同》判决由浩讯公司退还保证金中的49%，一审判决违反了合同法的意思自治原则、合同相对性原则。其二，即便合同被认定无效，彭伟燕仍负有支付（或叫返还）房屋占有使用费的义务，浩讯公司有权以先履行抗辩权来对抗彭伟燕要求退还租赁保证金、赔偿损失的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，浩讯公司有权要求彭伟燕根据合同租金标准支付房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，彭伟燕自收房之日起至今一直使用涉案房屋，彭伟燕应向浩讯公司返还支付拖欠的房屋占有使用费。假设合同被认定无效，《哈街房屋租赁合同》中第三条第1款关于装修免租期也应无效，《租金、经营管理服务费优惠协议》作为履行租赁合同附件也应无效，约定的免租金、经营管理服务费也无效。由于彭伟燕不能返还房屋使用权，应返还支付房屋占有使用费，该款项已远远超过彭伟燕诉请的租赁保证金、赔偿损失的金额，浩讯公司有权以先履行抗辩权来对抗彭伟燕要求退还租赁保证金、赔偿损失。其三，即便合同无效，彭伟燕能正常经营涉案房屋，对彭伟燕根本不构成损失，且彭伟燕明确知道涉案房屋相关证件在办理之中，浩讯公司对彭伟燕根本不负有赔偿损失的责任。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，彭伟燕自开业至今，直到合同期满，仍然可以正常使用涉案房屋。涉案房屋消防已经竣工验收备案合格，彭伟燕也已办理了营业执照，彭伟燕根本就能继续使用涉案房屋直到合同期满。即便合同被认定无效，对彭伟燕根本不造成任何损失。由于涉案房屋所在建筑的土地是村民的集体用地，而该建筑是属于村“三旧”改造范围，完善手续是必然的事情，而且目前根本就没有证据证明涉案房屋需要拆除。即便手续不完善的建筑，根据《中华人民共和国城乡规范法》第六十四条、六十五条的规定，涉案房屋也很大可能应该是属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”。另一方面，双方实际履行的是《哈街房屋租赁合同》，根据该合同的第七条第2款的约定，彭伟燕明确知道涉案房屋的有关证件和手续正在办理中，并不持争议，即彭伟燕放弃了追究浩讯公司损失的权利，浩讯公司已充分履行了相关的义务，对于彭伟燕的损失根本不存在过错，应由彭伟燕独自承担装修等相关损失；五、浩讯公司已提交了反诉状、延长审理或中止审理的申请，但一审法院不予受理，一审法院审理程序错误。浩讯公司在举证期限之前已递交了书面的反诉状，诉请彭伟燕支付拖欠的房屋占有使用费、返还房屋占有使用费等优惠、并支付违约金赔偿损失。但一审法院不予受理，非要浩讯公司另案起诉，加重浩讯公司的诉讼时间，浪费司法资源。此外，由于涉案房屋所在建筑是南郊村委的资产，并已属于村的“三旧”改造范围内，手续正在办理之中，同时涉案房屋消防竣工备案合格、彭伟燕也已取得营业执照，根本就不影响彭伟燕的正常经营。在广州市人民政府相关主管部门未核准涉案房屋所在建筑的有关文件之前就直接认定合同的效力，对浩讯公司、南郊村委是严重不公平、不合理的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第六项的规定，一审法院应中止审理本案。而且，现广州市城市管理综合执法局、国土局仍未对涉案建筑作出违法认定的处理，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项规定的法定需中止审理的情形。综上，浩讯公司上诉请求：l、撤销（2012）穗番法民三初字第705号民事判决第一至四项，并驳回彭伟燕相应的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费、评估费均由彭伟燕承担。彭伟燕对浩讯公司的上诉请求答辩称：一、浩讯公司一直强调番禺区三旧改造办和桥南街街道办事处是政府部门，相当于规划局，但从法律法规层面无法找到任何依据可以证明番禺区三旧改造办和街道办可以取代规划局等相关职能部门。根据我方提交的一审证据以及原审判决以后新发现的证据即广州市番禺区三旧改造办的上一级业务主管部门广州市三旧改造办出具的证明，均可以证实，涉案房屋所属建筑物和土地均未上报有关的改造方案，也根本没有纳入2013年度的三旧改造计划。因此，现有证据根本无从证明浩讯公司所宣称的已经过相关主管部门批准建设的事实；二、截止到目前，根据我方了解的情况，涉案商铺所属建筑物未能通过相应的消防验收。此外，涉案商铺的承租者之前无论有否取得相应的营业执照或者经营许可证均不等同于在合同履行过程中可以实现合同目的。因为，一个正常的商业经营活动者最终是为了追求合理的经营回报，而取得相应的经营执照等仅是正常的经营步骤之一，在此之后的经营过程中，商铺所处的周边环境以及对方提供的营运服务等才是直接影响双方合同目的能否实现的重要因素。本案中，恰好是由于商铺所属建筑周边环境和对方提供的物业服务没有符合双方合同约定以及我方的预料，客观上导致我方的合同目的无法实现，而我方为此投入的押金、装修费用等也根本无法实现商业上的正常回收；三、浩讯公司在上诉状主张的我方拖欠租金等费用问题，原审判决已经查明是浩讯公司违约在先，因浩讯公司未能提供正常的物业服务，且商铺周边环境恶劣，故在我方根本无法正常经营的情况下，拒绝支付相应租金合法合理。至于浩讯公司所主张的先履行抗辩问题，一审庭审中，法官已向浩讯公司释明可另案提起诉讼，但浩讯公司主动放弃另案起诉权利，因此，原审判决对于该问题的处理并未剥夺浩讯公司的法定权利，也没有实际影响浩讯公司的权益；四、关于涉案房屋的权属情况。浩讯公司在一审中曾经提交南郊村委会开具的有关证明，但是，根据我方了解的情况，浩讯公司所提交的南郊村委会的证明上所加盖的公章并非是南郊村委会的真实公章，故该权属证明不应该采纳作为本案的定案依据。金钺公司对浩讯公司的上诉请求答辩称：同意浩讯公司的上诉请求。二审过程中，彭伟燕向本院提交了广州市三旧改造工作办公室出具的《关于彭伟燕等人申请我办信息公开的复函》，拟证明浩讯公司在一审提交的广州市番禺区三旧改造办出具的证明是伪证。对此，浩汛公司与金钺公司发表如下意见：一、彭伟燕提交的证据已过了举证期限；二、浩讯公司在一审提交的番禺区三旧改造办出具的证明，已证实涉案建筑地块已纳入番禺区三旧改造的范围，且番禺区三旧改造办已审批通过并上报广州市三旧办，至于广州市三旧办有无最终批准，我方不得而知。即使广州市三旧办未批准，也不可推翻番禺区三旧改造办已批准的事实；三、《复函》载明图斑号已经纳入“三旧”改造地块的标图建库，且第二段载明的“地块未向我办申报‘三旧’改造方案，未纳入我市2013年三旧改造年度实施计划”，不能推定涉案地块不属于三旧改造的范畴。其一，依据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》第3、4、5条的规定，涉案地块一开始没有控规，不需要向广州市三旧改造办报批，而只需报备即可。其二，涉案地块系列入2011年度而非2013年度的“三旧”改造实施计划，故《复函》不能证明彭伟燕的证明内容。经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于浩讯公司的上诉理由部分。其一，关于涉案《哈街房屋租赁合同》的效力问题。涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，原审判决据此认定彭伟燕与浩讯公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效正确，应予维持。浩讯公司以涉案房屋所在建筑的建设已经广州市番禺区更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等部门批准建设为由，上诉认为该《哈街房屋租赁合同》合法有效，缺乏法律依据，本院不予采纳。其二，因《哈街房屋租赁合同》无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，双方应相互返还因合同而取得的财产，故浩讯公司以行使先履行抗辩权为由上诉认为其无需向彭伟燕退还租赁保证金缺乏法律依据，本院不予采纳。其三，合同的效力属于法院依职权审查的范畴，当事人有无对此提出相应诉请不构成法院进行审查的前提条件。本案中，《哈街商铺租赁合同》与《哈街房屋租赁合同》的签订与履行均存在一定的关联性，故原审判决主动认定浩讯公司与彭伟燕签订的《哈街商铺租赁合同》无效并无不当。因《哈街商铺租赁合同》与《哈街房屋租赁合同》无效，各当事人因合同而取得的财产均应作相应返还。浩讯公司收取了彭伟燕支付的租赁保证金，且彭伟燕因合同无效而需向浩讯公司返还涉案商铺，因无法继续利用已投入的装修必然导致彭伟燕遭受相应的装修损失，故原审判决认定浩讯公司应向彭伟燕返还租赁保证金及赔偿装修损失并无不当，浩讯公司上诉认为其无需向彭伟燕返还租赁保证金及赔偿损失缺乏法律依据，本院不予采纳。其四，本案并不存在需要中止诉讼的法定情形，且浩讯公司可就彭伟燕支付使用费等另行主张权利，故浩讯公司上诉认为原审违反法定程序缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于彭伟燕的上诉理由部分。其一，虽然涉案《哈街房屋租赁合同》无效，但双方就租金标准所作约定系双方的真实意思表示，彭伟燕事实上已占有使用涉案商铺，故彭伟燕诉请浩讯公司、金钺公司返还已付租金理据不足，原审判决驳回彭伟燕的该部分诉讼请求并无不当，应予维持。彭伟燕以涉案商铺属于违法建筑无法达到合法开业和正常使用的条件，浩讯公司、金钺公司未提供可以正常经营的商业环境为由，上诉认为浩讯公司、金钺公司无权向其收取使用费，但一方面，双方在签订《哈街房屋租赁合同》之初约定具体的租金标准之时，彭伟燕即已知晓涉案商铺未取得合法审批手续的事实及商业环境的现状，而双方并未在该《哈街房屋租赁合同》中明确约定，如涉案商铺未实际取得合法报批手续或其商业环境未具备确定的条件，彭伟燕则可相应少付租金或拒付租金，另一方面，在该《哈街房屋租赁合同》实际履行过程中，通过双方签订相关协议，浩讯公司事实上已给予彭伟燕一定的租金优惠，故彭伟燕的前述上诉理由依据不充分，本院不予采纳。其二，作为承租人，彭伟燕在与浩讯公司签订合同承租涉案商铺之初，应当对租赁物的合法性进行合理审查，在明知涉案商铺未取得合法报批手续的情况下，彭伟燕仍向浩讯公司承租了涉案商铺，对造成涉案《哈街房屋租赁合同》被认定无效导致彭伟燕遭受装修损失一项，彭伟燕同样存在过错，故原审判决彭伟燕自行承担装修损失的50%并无不当，彭伟燕上诉认为浩讯公司、金钺公司应向其赔偿全部装修损失理据不足，本院不予采纳。综上，彭伟燕与浩讯公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1559元，由彭伟燕负担805元，广州市浩汛贸易有限公司负担754元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一四年××月××日书记员  杨银桃