北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第05619号上诉人（原审被告）北京始盛文化发展有限责任公司，住所地北京市东城区安德路**。法定代表人张宏凯，总经理。委托代理人张志叶，男，1961年3月26日出生。委托代理人张素兰，女，1959年9月29日出生。上诉人（原审被告）北京大众彩虹综合市场有限公司，，住所地北京市东城区安德路**法定代表人张宏凯，总经理。委托代理人刘燕，女，1960年10月11日出生。上诉人（原审第三人）黄梦初，女，1986年11月12日出生。委托代理人谷代平，女，1976年10月13日出生。上诉人（原审第三人）成月萍，女，1973年10月24日出生。委托代理人李连成，男，1967年4月6日出生。上诉人（原审第三人）汪爱芳，女，1962年8月9日出生。委托代理人冯玉斌，男，1992年5月27日出生。上诉人（原审第三人）赵德利，男，1975年10月1日出生。上诉人（原审第三人）张素兰，女，1959年9月29日出生。上诉人（原审第三人）张万超，男，1962年12月28日出生。委托代理人汪红梅，女，1984年12月12日出生。上诉人（原审第三人）单红敏，男，1981年10月18日出生。上诉人（原审第三人）余国珍，女，1978年9月20日出生。委托代理人白静，女，1980年8月2日出生，。上诉人（原审第三人）任从能，男，1953年1月8日出生，。上诉人（原审第三人）王磊刚，男，1976年7月20日出生，。委托代理人刘大学，男，1950年7月14日出生。上诉人（原审第三人）罗乐，男，1976年7月17日出生。上诉人（原审第三人）杨斌，男，1988年1月5日出生。委托代理人李艳红，女，1971年6月20日出生。上诉人（原审第三人）苏东南，女，1979年6月7日出生。委托代理人刘松林，男，1980年10月2日出生。上诉人（原审第三人）王红卫，男，1967年9月3日出生。上诉人（原审第三人）孙建军，男，1980年9月11日出生。委托代理人任大伟，男，1969年3月21日出生。上诉人（原审第三人）何成飞，男，1978年2月22日出生。委托代理人任航，男，1995年7月2日出生，。上诉人（原审第三人）杨洪彬，男，1983年1月18日出生，。委托代理人蒋雷，男，1970年5月6日出生，。上诉人（原审第三人）施成立，男，1957年11月7日出生，。上诉人（原审第三人）赵振兴，男，1970年1月16日出生，。委托代理人王明涛，男，1995年4月18日出生，。上诉人（原审第三人）高东，男，1987年12月20日出生，。委托代理人左贵生，男，1980年4月11日出生。上诉人（原审第三人）王红，女，1983年6月20日出生。委托代理人许新武，男，1979年3月21日出生。上诉人（原审第三人）王南，男，1982年7月23日出生。委托代理人王旭成，男，1972年3月14日出生。上诉人（原审第三人）吴国栋，男，1954年1月9日出生。上诉人（原审第三人）杨雨，男，1973年11月16日出生。委托代理人彭德振，男，1990年3月15日出生。上诉人（原审第三人）赵国胜，男，1965年11月3日出生。委托代理人熊彩云，女，1980年8月6日出生。上诉人（原审第三人）吕彦同，女，1966年7月16日出生。委托代理人王红卫，男，1967年9月3日出生。上诉人（原审第三人）程传理，男，1970年8月29日出生。上诉人（原审第三人）朱青松，男，1965年11月20日出生。委托代理人陈菊凤，女，1981年7月15日出生。上诉人（原审第三人）许双元，男，1976年1月277日出生。委托代理人孙岸民，男，1956年7月23日出生。上诉人（原审第三人）张延宾，男，1971年6月19日出生。委托代理人赵敬民，男，1988年2月1日出生。上诉人（原审第三人）杨望洲，男，1976年7月10日出生。上诉人（原审第三人）李爱香，女，1969年11月7日出生。上诉人（原审第三人）蔡秀华，女，1963年2月4日出生。上诉人（原审第三人）徐德军，男，1962年4月5日出生。上诉人（原审第三人）闫至兵，男，1968年7月21日出生。上诉人（原审第三人）刘随便，男，1990年9月27日出生。委托代理人张立鹏，男，1991年9月29日出生。上诉人（原审第三人）王丹，女，1962年4月28日出生。上诉人（原审第三人）叶春青，男，1967年12月17日出生。委托代理人樊伟伟，男，1986年12月10日出生。上诉人（原审第三人）刘长金，女，1959年5月7日出生。委托代理人陈晨，女，1989年10月27日出生。上诉人（原审第三人）骆玉梅，女，1967年4月19日出生。委托代理人苏利强，男，1979年3月29日出生。上诉人（原审第三人）万玲，女，1964年2月25日出生。委托代理人万多玉，男，1963年8月18日出生。上诉人（原审第三人）高亚茹，女，1981年10月14日出生。上诉人（原审第三人）彭蕾蕾，女，1979年9月30日出生。上诉人（原审第三人）徐学斌，男，1976年8月11日出生。委托代理人张朴，男，1963年4月29日出生。被上诉人（原审原告）北京金泰汇通商贸有限公司，住，住所地北京市东城区灵光东巷**/div>法定代表人毛燕军，总经理。委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人任宝利，男，1964年9月13日出生。被上诉人（原审原告）北京金泰汇通商贸有限公司，住所，住所地北京市东城区灵光东巷**div>法定代表人毛燕军，总经理。委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托代理人任宝利，男，1964年9月13日出生，北京金泰汇通商贸有限公司职工，住单位宿舍上诉人北京始盛文化发展有限责任公司、北京大众彩虹综合市场有限公司、黄梦初、成月萍、汪爱芳、赵德利、张素兰、张万超、单红敏、余国珍、任从能、王磊刚、罗乐、杨斌、苏东南、王红卫、孙建军、何成飞、杨洪彬、施成立、赵振兴、高东、王红、王南、吴国栋、杨雨、赵国胜、吕彦同、程传理、朱青松、许双元、张延宾、杨望洲、李爱香、蔡秀华、闫至兵、刘随便、王丹、叶春青、刘长金、骆玉梅、万玲、高亚茹、彭蕾蕾、徐德军、徐学斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第05848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张素兰、任从能、罗乐、王红卫、施成立、吴国栋、程传理、杨望洲、李爱香、蔡秀华、徐德军、闫至兵、王丹、高亚茹、彭蕾蕾、黄梦初之委托代理人谷代平、成月萍之委托代理人李连成、汪爱芳之委托代理人冯玉斌、赵德利之委托代理人周远坤、张万超之委托代理人汪红梅、单红敏之委托代理人乔建民、余国珍之委托代理人白静、王磊刚之委托代理人刘大学、杨斌之委托代理人李艳红、苏东南之委托代理人刘松林、孙建军之委托代理人任大伟、何成飞之委托代理人任航、杨洪彬之委托代理人蒋雷、赵振兴之委托代理人王明涛、高东之委托代理人左贵生、王红之委托代理人许新武、王南之委托代理人王旭成、杨雨之委托代理人彭德振、赵国胜之委托代理人熊彩云，吕彦同之委托代理人王红卫、朱青松之委托代理人陈菊凤、许双元之委托代理人孙岸民、张延宾之委托代理人赵敬民、刘随便之委托代理人张立鹏、叶春青之委托代理人樊伟伟、刘长金之委托代理人陈晨、骆玉梅之委托代理人苏利强、万玲之委托代理人万多玉、徐学斌之委托代理人张朴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2013年4月，北京金泰汇通商贸有限公司（下称金泰汇通公司）诉至原审法院称：2001年3月31日，北京市东城区煤炭一厂与北京格林彩虹节能设备有限公司签订《租赁协议》。协议约定，北京市东城区煤炭一厂将位于北京市东城区×××1000平方米的场地（包括房屋、大棚）出租给北京格林彩虹节能设备有限公司经营使用，租赁期自2001年3月至该院拆迁之日止，年租金10万元，每月初交当月应付租金。之后，北京始盛文化发展有限责任公司（下称始盛文化发展公司）成立了北京大众彩虹综合市场有限公司（下称大众彩虹市场公司），并在此经营。北京市东城区煤炭一厂经过变更，名称变更为金泰汇通公司，北京格林彩虹节能设备有限公司名称变更为始盛文化发展公司。在实际履行中，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司从2001年3月至2009年6月，每月只支付租金7000元，并自2009年7月以后未再支付租金及使用费。2009年8月21日，北京市东城区房屋管理局在房屋所在地公布了东房拆告字（2009）第9号《北京市城市房屋拆迁公告》，安德路10号院作为拆迁场地，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司应立即将房屋腾空，交付给我公司，但始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司拒不理睬。我公司认为，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司租赁期间多次拖欠租金，且由于拆迁，已经达到终止协议的条件，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司的行为违反了合同约定，故诉至法院，请求依法判令始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司及第三人将占用的位于北京市东城区×××房屋及场地腾退并全部交付给我公司，并按每年10万元的标准支付拖欠的自2001年3月至腾退之日的租金和使用费。始盛文化发展公司辩称：双方签订租赁合同后，我公司一直按照每月7000元的标准支付租金，金泰汇通公司亦未提出异议，双方合同中租金的标准已经实际变更为每月7000元。后因我公司租赁的场地进行拆迁，金泰汇通公司自2009年下半年开始拒收租金，并非我公司拒绝交纳租金。我公司并未违反合同约定，且拆迁公告的张贴也并不意味着拆迁已经正式开始，故金泰汇通公司应继续履行合同，我公司不同意金泰汇通公司的诉讼请求。大众彩虹市场公司辩称：我公司使用的房屋及场地是北京格林彩虹节能设备有限公司与金泰汇通公司签订的租赁合同中约定的房屋及场地，我公司不应该是本案的被告。我公司在空地上修建了目前的封闭市场，如果市场腾退的话，金泰汇通公司应对我公司进行补偿，故我公司不同意金泰汇通公司的诉讼请求。第三人黄梦初、成月萍、汪爱芳、赵德利、张素兰、张万超、单红敏、余国珍、任从能、王磊刚、罗乐、杨斌、苏东南、王红卫、孙建军、何成飞、杨洪彬、施成立、赵振兴、高东、王红、王南、吴国栋、杨雨、赵国胜、吕彦同、程传理、朱青松、许双元、张延宾、杨望洲、李爱香、蔡秀华、闫至兵、刘随便、王丹、叶春青、刘长金、骆玉梅、万玲、高亚茹、彭蕾蕾、徐德军、徐学斌（下称黄梦初等44人）述称：我们与大众彩虹市场公司签有租赁合同，是在市场内合法经营的商户。在没有得到妥善安置前，不同意金泰汇通公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：金泰汇通公司与始盛文化发展公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。双方在合同中约定租赁期限至拆迁之日止。现合同约定的场地被征地拆迁，故双方约定的合同履行期限已经届满，双方签订的合同应已到期终止，故金泰汇通公司要求始盛文化发展公司腾退房屋及场地并支付租金、使用费的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。由于始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司一直按照每月7000元的标准向金泰汇通公司支付租金，金泰汇通公司从未提出异议，故金泰汇通公司要求始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司按照年租金十万元的标准支付2009年9月之前的租金及此后使用费的要求依据不足，法院不予支持。由于大众彩虹市场公司实际使用所租赁的房屋，且一直以自己名义向金泰汇通公司履行支付租金的义务，故大众彩虹市场公司已经对始盛文化发展公司所欠的租金及使用费构成债务加入，故对于金泰汇通公司要求大众彩虹市场公司支付拖欠租金及使用费的诉讼请求，法院予以支持。由于大众彩虹市场公司及黄梦初等44人实际使用始盛文化发展公司所承租的房屋及场地，故大众彩虹市场公司及黄梦初等44人应对上述房屋及场地予以腾退。据此，原审法院于2014年3月判决：一、北京始盛文化发展有限责任公司、北京大众彩虹综合市场有限公司及黄梦初、成月萍、汪爱芳、赵德利、张素兰、张万超、单红敏、余国珍、任从能、王磊刚、罗乐、杨斌、苏东南、王红卫、孙建军、何成飞、杨洪彬、施成立、赵振兴、高东、王红、王南、吴国栋、杨雨、赵国胜、吕彦同、程传理、朱青松、许双元、张延宾、杨望洲、李爱香、蔡秀华、闫至兵、刘随便、王丹、叶春青、刘长金、骆玉梅、万玲、高亚茹、彭蕾蕾、徐德军、徐学斌于判决生效后十五日内将北京市东城区×××其占用的房屋及场地腾空交付北京金泰汇通商贸有限公司；二、北京始盛文化发展有限责任公司、北京大众彩虹综合市场有限公司于判决生效后十五日内按照每月七千元的标准给付北京金泰汇通商贸有限公司自二○○九年七月起至实际腾退之日的房屋使用费；三、驳回北京金泰汇通商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司、黄梦初等44人均不服，上诉至本院。始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司上诉要求撤销原判，驳回金泰汇通公司的诉讼请求，理由为：虽然拆迁公告已经发布，且涉案房屋及场地在拆迁范围内，但不等同于实际拆迁，合同约定的租期到拆迁之日止应解释为租期到实际拆迁导致无法继续使用租赁场地之日止，故合同并未终止，仍应继续履行；原审法院使用法律程序有误，解除合同与腾退房屋涉及不同的法律关系，不应在同一案件中进行审理。黄梦初等44人上诉要求撤销原判第一项，驳回金泰汇通公司要求腾退的诉讼请求，理由为：商户均办理了合法的营业执照，且与大众彩虹市场公司的租期没有届满，腾退涉案房屋及场地将使商户丧失唯一的生活来源。金泰汇通公司同意原判。经审理查明：1999年3月31日，北京市东城区煤炭一厂作为出租方与北京市东城大众汽车维修站签订《租赁协议》。该协议约定，北京市东城大众汽车维修站承租×××10号院内车库一座约85平方米，北房2间约24平方米，小库50平方米，西房6间约100平方米，库棚约200平方米。租赁期限自1999年4月1日至拆迁之日止（但期限不超过3年）。2001年1月15日，北京市东城区煤炭一厂（甲方）与北京市东城大众汽车维修站（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将其所有的东城区×××10号（原西河沿门市部）业务室车间120平方米，库棚300平方米提供给乙方使用，租期自2001年6月1日至拆迁之日止。年租金8万元，每月月初交租金，与原租赁协议的租金一同交纳。2001年3月31日，北京市东城区煤炭一厂作为甲方与乙方北京格林彩虹节能设备有限公司签订了《租赁协议》。该协议约定，北京市东城区煤炭一厂将×××10号院内西侧1000平米的场地（包括房屋、大棚）供乙方使用经营。租赁期限自2001年3月至拆迁之日止。年租金10万元，每月月初交一次。乙方每月根据甲方提供的有关单据向甲方交纳水、电费、电话费等相关费用。2001年6月4日，北京市东城区环境保护局就北京格林彩虹节能设备有限公司关于北京大众彩虹综合市场项目环境影响给予批复。大众彩虹市场公司于2002年9月2日成立，住所地，住所地为北京市东城区安德路**化发展公司租赁的房屋及场地现由大众彩虹市场公司实际使用，大众彩虹市场公司将房屋及场地分别出租给黄梦初等44人。此外，北京格林彩虹节能设备有限公司名称已变更为始盛文化发展公司，北京市东城区煤炭一厂名称已变更为金泰汇通公司。2009年8月21日，北京市东城区房屋管理局张贴了北京市城市房屋拆迁公告，对包含涉案租赁场地在内的土地进行土地一级开发项目建设。金泰汇通公司遂起诉始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司及黄梦初等44人腾房。另查，金泰汇通公司曾于2012年起诉北京市东城大众汽车维修站、大众彩虹市场公司要求解除其与北京市东城大众汽车维修站签订的全部协议，并要求北京市东城大众汽车维修站、大众彩虹市场公司腾房并支付拖欠的租金及使用费。2012年7月，北京市东城区人民法院作出（2010）东民初字第05124号民事判决书，认为金泰汇通公司要求大众彩虹市场公司腾退房屋、支付租金的诉讼请求属于另一个租赁关系中的权利义务，该案不予处理，金泰汇通公司可以另行主张权利。判决北京市东城大众汽车维修站将北京市东城区×××其占用的房屋及场地腾空交付金泰汇通公司，并按照每月13000元的标准向金泰汇通公司支付房屋租金及使用费。金泰汇通公司、北京市东城大众汽车维修站均不服该判决，上诉至本院。2012年11月，本院作出（2012）二中民终字第15426号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案审理期间，大众彩虹市场公司、始盛文化发展公司到原审法院起诉金泰汇通公司，要求确认二公司对北京市东城区安外安德路10号北京大众彩虹综合市场的全部设施设备享有所有权。因金泰汇通公司就该案涉诉的相关设施设备并未主张权利，故原审法院于2011年12月20日裁定驳回了大众彩虹市场公司、始盛文化发展公司的起诉。大众彩虹市场公司、始盛文化发展公司不服裁定提起上诉，2012年3月12日，本院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。原审审理中，金泰汇通公司称大众彩虹市场公司按每月7000元向其交纳租金至2009年6月，其亦向大众彩虹市场公司开具了发票，但此后始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司一直未交纳租金。始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司认可2009年6月之前每月向金泰汇通公司支付租金7000元，但认为双方已经变更了合同中租金的标准，故此前并不存在拖欠行为，并称金泰汇通公司自2009年7月开始拒绝收取租金，其并非恶意拖欠。上述事实，有双方所签订的租赁协议，（2010）东民初字第05124号民事判决书，（2012）二中民终字第15426号民事判决书，拆迁公告，（2011）东民初字第00929号民事裁定书，（2012）二中民终字第04291号民事裁定书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：金泰汇通公司与始盛文化发展公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定租赁期限至拆迁之日止，现拆迁公告已经公布，涉案场地被列入拆迁范围，故双方之间的租赁协议已到期终止。拆迁公告的公布意味着拆迁工作进入了实质阶段，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司主张发布拆迁公告不等同于实际拆迁，合同仍然可以继续履行，缺乏事实依据，本院不予采信。合同到期后，承租人始盛文化发展公司及实际使用人大众彩虹市场公司、黄梦初等44人理应将涉案场地及房屋腾退交还给出租人金泰汇通公司。腾退问题在本案中一并解决，并不违反法律规定。黄梦初等44人虽然与大众彩虹市场公司建立了租赁关系，但随着金泰汇通公司与始盛文化发展公司之间租赁协议的终止，大众彩虹市场公司亦失去了对涉案场地及房屋的使用权，故黄梦初等44人当然无权继续占有使用涉案场地及房屋。关于黄梦初等44人的损失，可向其合同相对方主张。因涉案场地及房屋的租金仅支付至2009年6月，现涉案场地及房屋尚未腾退，且大众彩虹市场公司此前一直以自己的名义向金泰汇通公司支付租金，大众彩虹市场公司的行为已构成了对始盛文化发展公司所欠租金的债务加入，故金泰汇通公司要求始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司按照每月7000元的标准支付自2009年6月至腾退之日的房屋使用费，于法有据，应予支持。综上，始盛文化发展公司、大众彩虹市场公司、黄梦初等44人的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8800元，由北京始盛文化发展有限责任公司、北京大众彩虹综合市场有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费8870元，由北京始盛文化发展有限责任公司、北京大众彩虹综合市场有限公司负担8800元（已交纳），由黄梦初、成月萍、汪爱芳、赵德利、张素兰、张万超、单红敏、余国珍、任从能、王磊刚、罗乐、杨斌、苏东南、王红卫、孙建军、何成飞、杨洪彬、施成立、赵振兴、高东、王红、王南、吴国栋、杨雨、赵国胜、吕彦同、程传理、朱青松、许双元、张延宾、杨望洲、李爱香、蔡秀华、闫至兵、刘随便、王丹、叶春青、刘长金、骆玉梅、万玲、高亚茹、彭蕾蕾、徐德军、徐学斌负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪代理审判员  胡珊珊代理审判员  卢 涛二〇一四年八月六日书 记 员  陈 雪