重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第01040号上诉人（原审被告）张洪，男，1981年6月6日出生。被上诉人（原审原告）重庆吉旭物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁县东城街道办事处（原巴川镇）迎宾路（铜梁大酒店旁），组织机构代码：79585593-3。法定代表人陈代香，董事长。委托代理人周莉，该公司业务经理。委托代理人雷先恩，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人张洪与被上诉人重庆市金科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2013年10月28日作出（2013）铜法民初字第03184号民事判决，上诉人张洪对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日对本案进行了询问，上诉人张洪、被上诉人重庆吉旭物业服务有限公司的法定代表人陈代香及委托代理人周莉、雷先恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，吉旭物业公司系2006年11月在铜梁县工商行政管理局依法成立，从事物业服务的有限责任公司。2006年12月20日，原告（乙方）与重庆市鹏瑞房地产开发有限公司（甲方）针对铜梁县锦绣花园B区的住宅签订了《前期物业服务合同》。张洪系铜梁县××××××××××××××房屋的业主，该房建筑面积90.67平方米。2009年1月5日，吉旭物业公司（乙方）与张洪（甲方）签订了《物业服务合同》，双方约定物业管理费等实行按户建筑面积计收，按月缴纳，前三个月的标准为0.30元／月.平方米，三个月后的标准为0.40元／月.平方米。甲方在当月的1-10日内将费用缴清，逾期可按应缴纳金额每日0.5%向甲方收取违约金。合同签订后，吉旭物业公司对该小区物业进行管理。张洪在2010年1月至2012年12月31日期间的物业服务费1278.44元（包括物业费90.67平方米×0.3元／平方米×3个月=81.60元，90.67平方米×0.4元／平方米×33个月=1196.84元）未向吉旭物业公司交纳。2013年3月6日，吉旭物业公司向张洪发出催收通知，但张洪仍未交纳。原告吉旭物业公司诉称，原告系一家依法成立的物业管理企业。2010年1月1日，原告与锦绣花园物业小区签订了《物业服务合同》，约定了服务期限和服务费收取办法。合同签订后，原告按约履行了自己的义务，而被告作为该小区（××××××××）的业主，从2010年1月1日起至2012年12月31日拒绝交纳物业管理费，共欠物业服务费1306.8元。故请求法院判决被告立即支付原告物业服务费1306.8元并支付违约金2350元和承担本案诉讼费。被告辩称，签订物业服务合同属实，但是原告吉旭物业公司未尽到合同约定的义务，没有提供物业服务应有的水平，小区环境恶劣且存在诸多安全隐患让被告家中失窃才导致被告拒绝缴纳物管费，同时对原告吉旭物业公司收取违约金的计算有异议。一审法院认为，吉旭物业公司与张洪签订的《物业服务合同》系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。吉旭物业公司已对铜梁县锦绣花园B区提供了物业管理服务，张洪作为该小区17单元3-3号房屋的业主，有向吉旭物业公司交纳物业服务费的义务。张洪对2010年1月至2012年12月31日的物业服务费不按时足额交纳，尤其是在吉旭物业公司向其发出催收通知后，仍未交纳，应当承担违约责任。因此，吉旭物业公司主张要求张洪交纳2011年3月至2012年8月30日期间的物业服务费的请求，既符合合同约定，也符合法律规定，予以支持。根据审理查明的事实，张洪在该期间应缴纳的物业服务费为1278.44元（包括物业费90.67平方米×0.3元／平方米×3个月=81.60元，90.67平方米×0.4元／平方米×33个月=1196.84元）。吉旭物业公司要求按1306.8元主张，不予支持。关于吉旭物业公司要求张洪支付违约金2350元的诉讼请求。因物业服务合同约定按照应缴纳金额每日0.5%收取违约金明显过高，经一审法院依法向吉旭物业公司释明，吉旭物业公司同意以应欠付的物业管理服务费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金，对此予以支持。张洪关于吉旭物业公司未尽到合同约定的义务，没有提供物业服务应有的水平，小区环境恶劣且存在诸多安全隐患让被告家中失窃，拒绝缴纳物业服务费的证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、被告张洪于本判决生效之日起五日内给付原告重庆吉旭物业管理有限公司物业服务费1278.44元并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金至付清时为止。二、驳回原告重庆吉旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半交纳25元，由被告张洪负担。宣判后，上诉人张洪不服一审判决，向本院上诉，请求撤销一审判决第一项，改判上诉人给付被上诉人50%的物业服务费即639.22元，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人作为物业企业主体资格不合法，经营不合法。被上诉人在2011年11月18日才取得资质证书，在此之前不是合法的物业管理企业。2、根据被上诉人和上诉人签订的《物业服务合同》，被上诉人存在多项违约责任，应根据合同约定，减半收取物业服务费。3、被上诉人的部分请求内容已超过诉讼时效，不应得到法律支持。被上诉人重庆吉旭物业服务有限公司答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务并享有权利。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现依据相关法律规定，结合本案事实，对上诉人的上诉理由评析如下：关于上诉人称被上诉人作为物业企业主体资格不合法，经营不合法的意见。本院认为，被上诉人在接受法庭询问时已对此做出解释，被上诉人在2007年就已经取得了物业服务资格，后因公司在2011年资质升级才换发了新的资格证书，上诉人对此亦未提出异议，且铜梁县物价局就吉旭物业公司对本案所涉小区提供物业服务及按相应标准收取物业服务费下发了相应文件予以确认，故吉旭物业公司系合法的物业服务企业，上诉人就此的上诉意见不予采纳。关于上诉人称被上诉人存在多项违约责任，应根据合同约定，减半收取物业服务费的意见。本院认为，被上诉人作为物业服务企业，应充分听取业主意见，不断提高服务质量，保障业主的合法权益，同时上诉人作为业主也应与物业服务企业加强沟通，帮助物业服务企业改善服务。现有证据显示，被上诉人作为服务企业还能提供更优质的服务，但上诉人举示的证据并不足以证明吉旭物业公司的服务存在重大瑕疵，故上诉人以此为由要求调减物业服务费的理由不足，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人请求给付的部分物业服务费已超过诉讼时效的意见。本院认为，上诉人在一审时并未提出诉讼时效抗辩，二审中又以被上诉人在一审时的诉讼请求超过诉讼时效为由提出抗辩于法无据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人张洪的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗登文代理审判员  王 兵代理审判员  刘 静二〇一四年四月十一日书 记 员  梁 麟