石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）新民初字第1086号之一 原告王某某，女，1981年7月29日出生，汉族，现住北京市。 委托代理人郭某某、米某某，河北天捷律师事务所律师。 被告石家庄某房地产开发有限公司，住所地石家庄市。 法定代表人刘某某，该公司总经理。 委托代理人赵某、张某某，该公司职员。 原告王某某与被告石家庄某房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法由审判员许瑜独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人郭某某、米某某，被告石家庄某房地产开发有限公司的委托代理人赵某、张某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某诉称，2011年8月28日，原被告双方签订了《星湖国际花园项目房屋认购书》，原告购买被告开发的某国际花园4-2-804室，连同先前的定金，原告共交付了278843元房款、暖气天然气集资费8957元。认购书约定被告交房的时间为2013年12月31日，但至今房屋尚未建造。根据相关法律规定，双方所签《认购书》无效，被告作为房地产开发专业机构，应对《认购书》无效承担全部责任。被告应返还原告已付款287800元，并按6.5%的同期银行贷款基准利率支付利息直至返还全部款项为止，截止目前利息为65500元。鉴于两年多来，同地段房价已升至6000多元，升值了2000余元，被告还应赔偿原告升值差价损失272840元。原告付款时还支出了150元的刷卡手续费，被告也应一并赔偿。请法院确认《某国际花园项目房屋认购书》无效；判令被告返还原告房款、集资款287800元，并自2011年8月29日按银行同期贷款基准利率支付利息至返还上述款项为止（截止起诉之日利息为65500元）；判令被告赔偿原告升值差价损失272840元，付款手续费150元，合计272990元。 被告石家庄某房地产开发有限公司辩称，一、《认购书》合法有效。1、《认购书》是当事人对认购房屋的大致情况、价款、交付、签订正式买卖合同的时间等协商一致的结果，并自愿受该认购书约束，根据《合同法》的规定，合同的有效成立要件包括：合格的合同主体，真实的意思表示、内容合法。我方与原告签订的《认购书》应当依照《合同法》第52条的规定予以确认，不以取得商品房预售许可证证明为生效要件，未取得预售许可证的不影响认购书的效力，因此该《认购书》合法有效。2、我公司与原告签订认购书的目的是为将来签订商品房买卖合同所做的事先约定，这与商品房买卖合同存在根本的区别。在我公司与原告签订的认购书中包括拟购买房屋的基本状况、预估面积、预估价格、预交房日期，而《商品房买卖合同》中需包含商品房的基本状况、确定的价款、交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、公共配套建筑的产权归属等重要条款，但是我公司与原告签订的《认购书》中对此并没有约定，仅是对未来商品房买卖行为的预约，《认购书》是我公司与原告双方约定在我公司取得预售许可证之后3日内订立《商品房买卖合同》的预备性协议，因此《认购书》合法有效。二、我公司对《认购书》的履行行为不存在违约行为。1、星湖国际花园项目至今未完工，非因我公司原因造成。2011年4月始，由于西柏坡高速公路维修，景源街附近线路断交对我公司项目进度造成影响。2、由于石家庄房地产开发政策的调整和反复，对我公司项目进度造成影响。3、在订立《认购书》前，我公司将项目的建设现状、手续办理现状及未取得《商品房预售许可证》的情况如实告知原告，并约定最终的交付时间以签订《商品房买卖合同》为准，原告对项目进展情况是可预估的，我公司不存在违约行为。三、原告在起诉状中的利息和房屋升值差价损失的诉讼请求缺乏依据。我公司的某国际花园项目现正在积极进展，也未出现一房二卖、项目无法进展、提高认购书房屋价款等情况，《认购书》的目的能够实现，原告仅因房屋未在约定的拟交时间交付，就单方主张《认购书》无效，我公司没有任何过错，因此原告主张的利息和房屋升值差价损失的诉讼请求缺乏依据。根据以上事实和理由，请法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年8月28日原告王某某与被告石家庄某房地产开发有限公司签订一份《某国际花园项目房屋认购书》，认购书中约定，“1、原告认购被告开发的某国际花园项目4栋2单元804室房屋，地上房屋建筑面积136.42平方米，单价为每平方米4088元，地上房屋总价款557685元。2、原告王某某采用分期付款，在签定本认购书时支付地上房屋总价款的50%，合计人民币278843元，截止封顶前交付地上房屋总价款的30%，合计人民币167306元，剩余房款应于交房前付清，合计人民币111536元。3、天然气集资费3500元/套，暖气集资费40元/平方米。4、本认购书所约定房屋交付时间暂定为2013年12月31日，最终交付时间以《商品房买卖合同》为准。如遇不可抗力及国家地方审批政策调整，市政相关配套滞缓等情况交房时间顺延。......8、双方签订本认购书时，原告对被告项目的建设现状及手续办理现状是明知的，双方自愿签订本认购书，并承担本认购书签订后的责任。9、因不可抗力，国家及地方政策调整、市政配套滞缓（如修路）等非被告原因影响本认购书相关条款执行的，不视为违约......”。认购书签订后，原告王某某按约定向被告支付了房款、集资款共计287800元，付款手续费150元。经查，原告所购楼房，现被告尚未动工。故原告诉至法院要求确认《星湖国际花园项目房屋认购书》无效，要求被告返还原告房款、集资款287800元并自2011年8月29日按银行同期贷款基准利率支付利息至返还上述款项为止、要求判令被告赔偿原告房屋升值差价损失272840元、付款手续费损失150元。在庭审中，被告石家庄某房地产开发有限公司对原告的交款事实及数额予以认可。 以上事实有《某国际花园项目房屋认购书》、交款收据及庭审笔录等为证。 本院认为,关于《某国际花园项目房屋认购书》效力问题，当事人签订认购书，订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应支持。本案中，原告王某某与被告石家庄某房地产开发有限公司于2011年8月28日签订了《某国际花园项目房屋认购书》，原告购买了本案所争议的座落于某国际花园4栋2单元804室的房屋，该认购协议是原、被告双方的真实意思表示，故所签订的认购协议合法有效，原、被告双方应按照协议的约定进行履行。在该认购协议中双方约定的交房时间为2013年12月31日，但被告并未能按约定履行交房义务，结合本案实际情况考虑，该认购书应予以解除。被告应向原告返还购房款、集资款，并应按原告所交款项支付银行同期贷款利息作为对原告的损害赔偿费用。关于房屋升值差价是否应予赔偿问题，原告作为购买方，在购买房屋前应对被告售楼的相关批准文件及手续认真查询，以保证将交易风险减至最低，并在对房屋基本情况进行全面了解的情况下再行购买，从本案审明事实来看，原告在与被告签订《某国际花国项目房屋认购》时对被告的建设情况及手续办理现状是明知的，原告在明知被告的建房手续尚不完备的情况下仍与被告签订购房协议，其亦应承担相应的购房风险责任，故对原告要求被告赔偿其房屋升值差价损失的诉求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 解除原告王某某与被告石家庄某房地产开发有限公司签订的《星湖国际花园项目房屋认购书》。 自本判决生效后十日内，被告石家庄某房地产开发有限公司返还原告王某某房款、集资款287800元及利息（时间自2014年5月26日起至本判决确定给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。 自本判决生效后十日内，被告石家庄某房地产开发有限公司支付原告王某某付款手续费150元。 驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费5031.5元（系减半收取），由被告石家庄某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 许 瑜 二〇一四年八月八日 书记员 吴海鸥