贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）筑民一终字第90号 上诉人（原审原告）郑安柱，男，1956年3月14日出生，汉族。 委托代理人郭英，贵州中创联律师事务所律师。 委托代理人罗桦，贵州中创联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）胡岳，男，1940年11月15日出生，汉族。 委托代理人田维节，男，1957年12月27日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）田爱林，女，1981年2月12日出生，汉族。 委托代理人邓证引，贵州朝华明鑫律师事务所律师 上诉人郑安柱与被上诉人胡岳、田爱林房屋优先购买权纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年10月29日作出（2013）云民一初字第843号民事判决，上诉人郑安柱不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原判查明，2011年5月3日被告胡岳与原告郑安柱签订了《租房合同》，将其所有的位于贵阳市云岩区河南街3号2单元1层2号的房屋出租给原告郑安柱，租期从2011年4月4日至2014年4月4日，每月租金4000元。2012年5月8日，被告胡岳与被告田爱林签订了《房屋买卖合同》，约定胡岳将位于云岩区河南街3号2单元1层02号房屋出售给田爱林，售价500000元。原告认为，胡岳把该房屋低价出售给田爱林一事未征求其意见，两被告直接恶意串通侵害原告的优先购买权，故诉至法院，请求：一、判令确认被告胡岳与田爱林于2012年5月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、依法判令原告在同等条件下行使对贵阳市云岩区河南街3号2单元1层2号房屋的优先购买权；三、诉讼费由被告承担。 另查明，位于贵阳市云岩区河南街3号2单元1层02号的房屋于2012年6月11日办理了房屋产权变更登记，登记所有权人为田爱林。 原判认为，被告胡岳在其位于贵阳市云岩区河南街3号2单元1层02号的房屋出租期间将该房屋以500000元出售给被告田爱林，双方签订了《房屋买卖合同》并办理了房屋产权变更登记手续，登记所有权人为田爱林，该《房屋买卖合同》已实际履行完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对原告郑安柱要求确认被告胡岳与被告田爱林于2012年5月8日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。原告郑安柱提出在同等条件下行使对贵阳市云岩区河南街3号2单元1层02号房屋的优先购买权的诉请，因被告胡岳与被告田爱林于2012年5月8日签订的《房屋买卖合同》已实际履行完毕，房屋所有权人已于2012年6月11日变更登记为田爱林，原告郑安柱要求行使优先购买权客观上已无法实现，且原告郑安柱无证据证明被告胡岳与被告田爱林对该房屋买卖存在恶意串通，故对该诉请不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告郑安柱的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告郑安柱负担。 一审宣判后，上诉人郑安柱不服该判决，向本院提起上诉称：一、一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条不当。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，房屋买卖合同无效；二、一审认定事实不清。胡岳提出以800000元出售争议房屋给我，后我同意以600000元购买房屋，前提是房屋可以过户。此后我多次联系胡岳均未成功。而胡岳以500000元出售给田爱林，低于上诉人的出价。而被上诉人恶意串通隐瞒低价售房一事，该行为无效。承租人对出租房有优先购买权，田爱林明知房屋出租情况，在明知其购买行为会侵害他人优先购买权，仍然与胡岳达成协议，属于恶意串通。除非田爱林获得上诉人放弃优先购买权的法律凭证。胡岳以500000元出售给田爱林，在此之前上诉人不知晓。请求二审撤销原判，改判2012年5月8日被上诉人胡岳与田爱林签订的《房屋买卖合同》无效，依法确认上诉人在同等条件下享有对贵阳市云岩区河南街3号2单元1层02号房屋有优先购买权。一审、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人胡岳答辩称，上诉人郑安柱所说房屋是否可以过户、打电话与我联系购房事宜纯属谎言。优先购买权我已经给过上诉人了，其不购买。我不可能600000元不卖而卖500000元。郑安柱于2012年11月把房租交给了新房东，说明其认可了新房东，还存在什么优先购买权。请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人田爱林答辩称，二被上诉人是亲属关系，胡岳出卖房屋前已经告知上诉人。房屋买卖合同达成后双方一起告知上诉人，上诉人也向田爱林支付了租金。我们不构成恶意串通。由于双方是亲属，达成的价格肯定和外人不同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提到的恶意串通不成立。请求二审驳回上诉，维持原判。 二审查明，上诉人郑安柱申请证人郑雪强到庭。郑雪强系郑安柱侄子，系争议房屋的实际经营者。其证言为：胡岳找过我要600000元出售房屋。我说要能过户我就买。之后胡岳带田爱林来说要买房。我不认可，发生争吵。对该证言，二被上诉人认为证人与上诉人系亲属关系，证言的真实性有问题。 二审审理查明的事实与原判查明的其他事实一致。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、房屋买卖合同、房产证及土地证、契税证、证人证言等证据在卷为凭，并经质证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”之规定，出租人胡岳出售其所有、由郑安柱租赁的房屋，其应当在出卖之前的合理期限内通知承租人郑安柱，郑安柱享有以同等条件优先购买的权利。对于胡岳曾经向郑安柱提出以800000元的价格将争议房屋出售给郑安柱，以及后来又提出以600000元的价格出售给郑安柱，双方对此均无异议。说明胡岳在合理期限内就房屋出售事宜通知过承租人郑安柱。而郑安柱主张其多次联系胡岳，愿意以600000元的价格购买争议房屋，该主张只有郑安柱陈述，并无其他证据予以证实，对此胡岳亦不予认可。故郑安柱表示愿意以600000元价格购买争议房屋的陈述证据不足。同样，郑安柱认为胡岳以500000元价格将房屋出售给田爱林，双方存在恶意串通的上诉理由亦无充分证据证实。一审未适用《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项关于恶意串通的法律规定正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，现争议房屋已经过户，登记所有权人为田爱林。郑安柱诉请法院判令确认胡岳与田爱林于2012年5月8日签订的《房屋买卖合同》无效与上述规定不符，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人郑安柱负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 炫 审 判 员  马云峰 代理审判员  邹 慧 二〇一四年一月十六日 书 记 员  石 敏