北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00435号上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。委托代理人于丽，女，1975年5月24日出生。上诉人（原审被告）陈军丽，女，1976年5月12日出生。上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司、上诉人陈军丽因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13773号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年8月，北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）起诉至原审法院称：均豪物业公司、陈军丽于2009年4月3日签订了《鼎恒新星前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），对小区物业进行物业服务管理工作，物业费为2.5元／平方米，均豪物业公司按照年度收取物业费。陈军丽为×17A室业主，房屋面积为165.62平方米。2009年业主委员会称有新的物业公司接手鼎恒新星，不要缴纳物业任何费用。因此陈军丽从2009年4月拒不缴纳物业任何费用，经我公司多次催收无果。这种行为已经严重的侵害了我公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令陈军丽支付从2009年7月9日至2013年9月20日期间拖欠的物业服务费20852.24元，生活垃圾清运费150元，判令陈军丽支付上述费用的滞纳金20852.24元，总计欠费41854.48元，由陈军丽承担本案的诉讼费。陈军丽辩称：物业服务存在严重的问题，均豪物业公司没有做到加强区域管理，车辆和人员随意进出，一套房子住了十几个人，也没有人管。我们楼下没有停车位，业主的车辆和外来车辆都是随意进出、停放的，经常发生刮蹭，也找不到刮蹭的人。消防方面存在大量隐患，几乎没有消防通道。阿西娅食府在小区进行随意扩建，也没人管理。一楼的厕所臭气冲天，垃圾也不及时清理，五层以上只有两部电梯，而且多次伤人，事故多发，一到下班还往往停掉一部电梯。小区内也没有任何绿地。所以，我们没有按照合同享受到应有的服务，如果我们支付了物业费，那是对我们生命和生活的不负责，故我不同意支付物业服务费、垃圾费。原审法院经审理后认为：依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，对双方当事人均具有约束力，双方均应该严格按照合同的约定履行自己的义务。均豪物业公司按照《协议》要求陈军丽支付从2009年7月9日至2013年9月20日期间物业费20852.24元以及150元垃圾费的诉讼请求，由于在庭审中，均豪物业公司承认自己提供的某些物业服务确实存在一定的问题，或者有待提高，法院综合考虑，酌定按照上述物业服务费的70％交纳，垃圾费减半收取。今后均豪物业公司应对其存在的物业服务管理瑕疵予以改进，改善小区环境。对于均豪物业公司要求陈军丽交纳上述物业费、垃圾费滞纳金20852.24元的诉讼请求，由于均豪物业公司所提供的物业服务存在一定问题，且2008年成立的业主委员会与均豪物业公司存在一定纠纷客观上导致了上述费用未能及时缴纳，不属于无故拖欠，故对于均豪物业公司要求物业费、垃圾费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，原审法院于2013年9月判决：一、陈军丽于判决生效之日起七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司从二○○九年七月九日至二○一三年九月二十日间的物业服务费一万四千五百九十七元、生活垃圾清运费七十五元；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，均豪物业公司不服，提出上诉，要求撤销原判，依法改判支持其一审诉求。其具体理由是：一审判决认定事实错误，证据不足。均豪物业公司在接管鼎恒新星小区时对业主提供了良好的服务，并没有陈军丽所称的物业服务当中的严重不足。陈军丽所提相关问题并非物业公司责任，物业公司已尽到上报相关监管机构并进行制止的责任，履行了职责和义务。陈军丽亦不服，提出上诉，要求撤销原判，要求对2009年7月9日至2013年9月20日之间的物业费只能支付30％。具体理由是：1、均豪物业公司对其存在的服务管理瑕疵并没有予以改进，反而服务更差，例如经常在节假日关闭一个电梯，电梯门被踢坏，物业公司无法找到肇事者且拖延维修；2、小区内没有安装摄像头监控，住户的人身财产安全感觉没有保障；3、陈军丽并非不缴纳物业费，而是准备缴费时，均豪物业公司因服务太差而被业委会起诉，业委会要求业主不交物业费，所以陈军丽才未交纳物业费；4、陈军丽入住小区时是有停车场的，后因阿西娅食府经营，停车场被隔开，原有停车场因扩路也被占大部分，业主们的利益一直在被侵占；5、大楼内有数间房屋被出租用于群租，安全隐患极大，均豪物业公司未尽管理职责应当改进，综上，均豪物业公司在物业服务上存在很多瑕疵，因此不服原审判决，提出上诉。经审理查明，均豪物业公司、陈军丽于2009年4月3日签订了《协议》，陈军丽的房屋位于北京市丰台区×17A号，建筑面积为165.62平方米。《协议》第二条规定了物业服务内容：包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化、保安、交通秩序与车辆的停放以及房屋装饰装修的管理六项内容。《协议》第四条规定：住宅楼按建筑面积每月每平方米2.5元收取。《协议》第十条第四项规定业主不按时交纳物业费的，按总金额3‰交纳违约金。《协议》第十七条规定本协议自签字之日起生效。另，2008年11月3日，鼎恒新星成立业主委员会，2009年业主委员会称有新的物业公司接手鼎恒新星。均豪物业公司遂与业主委员会提起业主撤销权纠纷诉讼，后业主委员会败诉，重新选聘物业企业的决议被法院撤销。至今北京市丰台区丰台北路鼎恒新星的实际物业公司仍然是均豪物业公司。在原审审理中，均豪物业公司当庭承认其提供的环境卫生服务、安保工作确实存在一定的问题，亦当庭承认其接手小区并提供物业服务时并没有绿地和停车场。均豪物业公司还表示就电梯的维修、保养与使用愿意与业主协调，尽量满足业主的需要。上述事实，有双方当事人陈述、《鼎恒新星前期物业管理服务协议》、小区照片等证据在案佐证。本院认为，均豪物业公司与陈军丽签订的《协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同系依法成立，自成立时生效。合同生效后，对双方当事人均具有约束力，双方均应该严格按照合同的约定履行自己的义务。均豪物业公司作为物业服务者，首先应当按国家相关规定标准提供物业服务，陈军丽作为接受物业服务的一方，亦应当按时交纳物业服务费用。通过审查，均豪物业公司承认自己提供的某些物业服务确实存在一定的不足，也表示会提高服务水平，改正不合要求的服务，这些属于均豪物业公司对自己服务质量瑕疵的自认，而且该小区内的绿化与卫生、保安服务方面确实存在一定不足。均豪物业公司提供的证据均不足以否认其自认的事实，亦不能证实其对小区提供的绿化、卫生及保安服务达到了相关标准，因此，本院对均豪物业公司提供的物业服务存在瑕疵一节予以认定。今后均豪物业公司应对其存在的物业服务管理瑕疵予以改进，改善小区环境。原审法院据此综合考虑，酌定由陈军丽按照2009年7月9日至2013年9月20日期间物业费20852.24元的70％交纳以及150元垃圾费减半收取并无不妥，并鉴于均豪物业公司提供的物业服务质量瑕疵以及2008年成立的业主委员会与均豪物业公司存在一定纠纷客观上导致了陈军丽未能及时缴纳物业费，不属于无故拖欠，故不支持均豪物业公司所提要求给付滞纳金的诉讼请求亦无不当。综上，均豪物业公司的上诉请求缺乏事实依据，本院对其上诉意见不予采信；原审法院对物业费按质价相符的标准亦予以酌减是适当的，因此本院对陈军丽的上诉意见亦无法予以支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由陈军丽负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费846元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担681元（已交纳），由陈军丽负担165元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙代理审判员  杨志东代理审判员  王 朔二〇一四年一月二十日书 记 员  汪 慧