苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2013）园民初字第1889号原告（反诉被告）苏州工业园区贵都花园业主委员会，住所地苏州工业园区星明街**。负责人杨建渊，业委会主任。委托代理人金华，江苏新天伦律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州申海物业服务有限公司，住，住所地苏州工业园区新未来花园****/div>法定代表人严益民，总经理。委托代理人胡艺平，江苏智择律师事务所律师。委托代理人谢福超，江苏智择律师事务所律师。原告苏州工业园区贵都花园业主委员会（以下简称“贵都业委会”，反诉被告）诉被告苏州申海物业服务有限公司（以下简称“申海公司”，反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，由代理审判员邵婷婷独任审理，于2013年9月24日公开开庭，后依法组成合议庭，于2013年12月24日、2014年1月9日公开开庭进行了审理。贵都业委会委托代理人金华、申海公司委托代理人胡艺平、谢福超分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告贵都业委会诉称，贵都业委会曾聘请申海公司为苏州工业园区贵都花园小区提供物业服务，双方于2009年1月1日续聘签订《苏州市物业服务合同》，合同约定服务期限为3年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。根据合同约定，贵都业委会委托申海公司收取车辆管理费，其中部分补贴申海公司，剩余部分支付至贵都业委会账户。后双方于2012年12月31日依法解除了物业服务关系，并对账目进行审计。2008年至2012年期间，申海公司尚有部分车位费未返回贵都业委会；同时小区经营用房租金及代收的广告费也未返还贵都业委会。为维护自身合法权益，原告诉讼来院，请求判令被告向原告返还代收的车位款共计280426元；被告向原告返还代收的房屋租金共计242325元；被告向原告返还代收的广告费共计3600元；被告向原告支付逾期付款的利息（从起诉之日算至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）；被告申海公司承担本案诉讼费用。庭审中，贵都业委会变更第二项诉讼请求，要求申海公司返还代收的房屋租金249008元。本诉被告申海公司答辩称，返还车位费无事实依据，未尽到相应的举证责任，申海公司在每一年的财务报表及此后委托审计报告中明确足额向贵都业委会申报了收到的车位款且贵都业委会认可；房屋租金依据合同约定及物业条例的相关规定，贵都业委会应向申海公司支付租金30%的管理酬金，且因房屋花费亦应当在租金款项中扣除后返还；广告费原告未尽到相应举证义务，事实上广告费未发生，不存在返还义务。反诉原告申海公司诉称，双方签订的《苏州市物业服务合同》约定，贵都业委会委托申海公司对贵都花园提供物业服务，期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日。合同期满后，贵都业委会未选聘新的物业企业，申海公司继续管理，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，贵都业委会决定不委托的，应提前三个月书面通知申海公司。合同生效后，任何一方无正当理由终止合同的，应按合同条款承担违约责任。贵都业委会违反合同约定，提前终止双方合同关系，且未按约履行通知义务，导致申海公司损失。为维护自身合法权益，反诉原告诉讼来院，请求判令反诉被告贵都业委会赔偿反诉原告申海公司经济损失62463元；反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告贵都业委会答辩称，反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。本案双方系协商解除物业服务合同，不存在赔偿损失；申海公司自行委托的审计报告，与之前年度申海公司提供给其的财务资料有较大出入，不应采信。经审理查明，甲方贵都花园第一届业主大会授权贵都业委会与乙方申海公司签订《苏州市物业服务合同》，约定贵都业委会通过续聘将贵都花园委托申海公司提供物业服务，服务期限为三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。其中第九条第（三）项约定受业委会委托，代业委会收取车辆管理费：其中30%补贴乙方；第（四）项约定从收取的车辆管理费中按小区的收费面积0.1元／平方米每月补贴乙方物业费不足；第三十条约定本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意思通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。2009年3月物业服务合同报送表中显示贵都花园地面停车位309个。上述合同到期后，双方未续订物业服务合同，仍由申海公司为贵都花园提供物业服务。2012年12月15日，贵都业委会向申海公司发出《不再延续合同的通知》，称“鉴于贵公司与贵都花园业主委员会签订的2009年-2011年12月31日服务合同已经到期，2012年12月31日合同的自动延续也将到期。现将贵都花园业主（代表）大会表决通过的决议通知你方。一、贵都花园业主委员会与申海物业服务有限公司的合同执行至2012年12月31日合同自动延续期满自行终止，不再延续。二、2013年起聘用物业公司的选聘工作将面向社会公开进行。本届业委会坚持本着‘公开公平公正’的原则，择优录取。”申海公司为贵都花园提供物业服务至2012年12月31日。2013年1月23日，贵都业委会向申海公司发出《苏州申海物业服务有限公司移交遗留事项》，称“苏州申海物业服务有限公司有如下三笔款项尚未对贵都花园业主委员会移交，近期内择日移交；一、37幢102小超市租金（2006年12月1日至2011年12月31日）；二、2012年停车费收入；三、2012年广告费收入”，申海公司人员签字表示“苏州申海物业服务有限公司对以上移交三笔款项于2013年2月9日前移交，其中第二项2012年停车费只移交已收到的费用。”另查明，2009年12月23日，甲方贵都业委会与乙方容爱宽、丙方申海公司签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定“自2010年1月1日起乙方租用甲方座落在苏州工业园区贵都花园37幢102室作为便民超市用房，租赁期为三年，如需续租，乙方需提前三个月告知甲方，租金视市场变化。另行协商。”第二条约定“房屋租金为人民币4500元／月（含物业费192元）。三个月一付，每个季度第三月的10日前交清。甲方委托丙方收取租金及保证金，并由丙方把相关租金转入甲方账户。租用期间水电、煤气、电话、电视等费用由乙方承担。乙方另需缴纳二个月的租金作为保证金。甲方承担开通煤气所需费用。”三方代表人分别签字并盖章。合同中约定的物业费即为贵都业委会与申海公司确认的小店管理费。2012年，经双方共同委托江苏君和博瑞税务师事务所就贵都业委会2009年7月1日至2012年10月31日的财务状况进行审计，并出具君和鉴字［2012］第739号审计报告。审计报告中显示：2009年7月至12月车位费收入为321860元；2010年车位费收入为472605元；2011年车位费收入为422779.2元、广告装贴费收入9600元；2012年1月至10月车位费收入为381110元、广告装贴费收入6000元。经双方当事人确认，2008年申海公司收取的车位费金额是400372元，2009年1月至6月申海公司收取的车位费金额是206180元，2009年7月至12月申海公司收取的车位费金额是321860元，2010年申海公司收取的车位费金额是472605元，2011年申海公司收取的车位费金额是422779.2元，2012年1月至10月申海公司收取的车位费金额是381110元，2012年11月至12月申海公司收取的车位费金额是92280元，申海公司已将上述2008年至2012年10月31日期间的车位费依照双方约定扣除相应的补贴后返还给贵都业委会。双方确认贵都花园37幢102室小超市自2006年7月1日至2011年12月31日期间由申海公司代收的房屋租金收入总额为273000元，自2006年7月1日至2009年12月31日申海公司均以每月144元的标准自租金中扣取管理费，自2006年7月1日至2010年12月31日由申海公司代贵都业委会将扣除管理费的租金以5.45%的税率缴纳税费，自2011年1月1日起由申海公司代贵都业委会将扣除管理费的租金及地面车位停车费以5.5%的税率缴纳税费。2010年申海公司提供给贵都业委会的贵都花园财务公示资料（2010.1-12月）显示2010.1-12月小店管理费为每月144元，2011年申海公司贵都花园物业服务中心提供的2011.1-6月小店（37-102）收支明细中明确2011.1-6月小店管理费为1080元。以上事实，由苏州市物业服务合同、不再延续合同的通知、苏州申海物业服务有限公司移交遗留事项、房屋租赁合同、君和鉴字［2012］第739号贵都业委会财务审计报告、财务公示资料以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。本院认为，双方签订的最后一期物业服务合同中明确约定物业服务期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止，合同到期后双方未续订新的物业服务合同，依据双方约定视为合同自动延续，延续期限为三年。在合同延续期间内，2012年12月贵都业委会向申海公司发出《不再延续合同的通知》，表达不再延续合同的意思，而申海公司为贵都花园提供物业服务于2012年12月31日止，双方均以实际行动作出解除合同的意思表示，故本院认定双方的物业服务合同于2012年12月31日解除，物业服务合同解除后，双方亦应依照合同约定及法律规定办理相应的款物交接手续。关于车位费，贵都业委会主张申海公司2008年、2010年至2012年申报的车位费低于贵都花园实际地面车位数应收的车位费，申海公司则认为其已将除2012年11月、12月以外实际收取的车位费依照双方约定足额返还给贵都业委会。本院认为，首先，双方确认申海公司已将2008年收取的车位费依据双方约定扣除补贴后返还给贵都业委会，贵都业委会虽主张2008年按实际车位数应收取的车位费高于申海公司申报的车位费，但其并未提供证据证实申海公司2008年收取的车位费高于其申报的车位费，故贵都业委会的意见，本院不予采信；其次，双方2009年签订的物业服务合同中虽约定贵都业委会委托申海公司收取地面车位停车费，但并未明确委托收取的地面停车位个数，贵都业委会就其主张的实际车位数应承担相应的举证责任，但其未提供充分的证据证实其主张；再次，双方2009年签订的物业服务合同中仅就实际收取的车位费扣除酬金及补贴物业费不足进行约定，而并非应收取的车位费，且申海公司陈述每年收取的车位费并非足额收齐亦非当年的车位费，可能存在补缴上一年度或预交下一年度车位费的情况，贵都业委会要求按实际车位数应收取的车位费进行返还，缺乏依据；最后，双方已就2009年7月1日至2012年10月31日期间贵都业委会的财务状况进行审计，审计报告中车位费收入均与双方确认收取的车位费收入一致，且双方已确认申海公司已将2010年1月1日至2012年10月31日期间收取的车位费依据双方约定扣除补贴后返还给贵都业委会，贵都业委会虽主张2010年至2012年期间实际车位数应收取的车位费高于申海公司申报的车位费，但其并未提供证据证实申海公司2010年至2012年期间收取的车位费高于其申报的车位费，故贵都业委会的意见，本院不予采信。综上，贵都业委会要求2008年、2010年至2012年按其主张的实际车位数应收取车位费返还差额的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。此外，双方均确认2012年11月、12月申海公司收取的地面车位停车费为92280元，未按合同约定返还给贵都业委会，且贵都业委会同意由申海公司代缴相应税费，故申海公司应按合同约定扣除相应管理费用及税费后予以返还。就申海公司主张应扣除2012年7月至12月居委会活动室电费262.1元及垫付2013年电梯年检费4032元，关于居委会活动室电费，申海公司仅提供电费抄表单，不足以证实该电费系由其实际支付，故申海公司主张扣除2012年7月至12月居委会活动室电费的意见，本院不予采纳；而就电梯年检费，申海公司提供电梯年检费的发票、费用报销单、缴费通知书足以证实其垫付电梯年检费的事实，故申海公司主张扣除电梯年检费的意见，本院予以采纳。经核算，申海公司扣除垫付电梯年检费后应返还贵都业委会代收的2012年11月、12月地面车位停车费28034元［（92280-92280×30%-153318.19×0.1×2）×（1-5.5%）-4032］。关于房屋租金，贵都业委会及申海公司确认2006年贵都花园37幢102室小超市自2006年7月1日至2011年12月31日期间由申海公司代收的房屋租金收入总额为273000元，首先，关于是否应当扣除30%的管理酬金及申海公司提及的部分费用，申海公司并未提供双方关于30%管理酬金及相应电费、其他费用自房屋租金中予以扣除的约定，而申海公司主张扣除的涉案房屋水电有线电视开通费2630确系涉案房屋直接发生的费用，且其提供确认书及报销单由当时的贵都业委会主任签字确认，贵都业委会虽表示无法核实业委会主任签字的真实性但亦表示其身份确系当时贵都业委会主任，故申海公司主张自房屋租金中扣除该水电电视开通费2630元，本院予以采纳，而申海公司主张的自房屋租金中扣除30%管理酬金及除了水电电视开通费以外的其他费用，该意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。其次，双方关于2006年至2009年涉案房屋的月管理费标准不持异议，但关于2010年、2011年、2012年涉案房屋的月管理费标准存在争议，2010年申海公司提供给贵都业委会的贵都花园财务公示资料（2010.1-12月）显示2010.1-12月小店管理费为每月144元，2011年申海公司贵都花园物业服务中心提供的2011.1-6月小店（37-102）收支明细中明确2011.1-6月小店管理费为1080元，系以每月180元的标准计算，申海公司虽抗辩应以合同约定的每月192元标准计算，但财务公示资料均由其制作提供给贵都业委会，应视为其认可财务公示资料上的管理费计算标准，故2010年小店管理费应以每月144元标准计算，2011年1至6月小店管理费应以每月180元标准计算；而2011年7月至12月及2012年，贵都业委会虽主张以180元每月扣除管理费，但并未提供相应的证据予以证实，且双方签订的房屋租赁合同中明确每月192元的标准，故2011年7月至12月及2012年全年小店管理费应以每月192元标准计算。再次，关于2006年两个月的空置期是否应扣除管理费，涉案房屋虽系小区配套商用房，但物业公司提供物业服务及于整个小区，且贵都业委会亦未提供其与申海公司关于涉案房屋空置期不予收取物业管理费的特别约定，故本院认定2006年房屋的2个月空置期仍应缴纳管理费。综上，经核算申海公司应返还贵都业委会房屋租金为243702元［（12000-144×6）×（1-5.45%）-2630＋（54000-144×12）×（1-5.45%）＋（54000-144×12）×（1-5.45%）＋（54000-144×12）×（1-5.45%）＋（51000-144×12）×（1-5.45%）＋（48000-180×6-192×6）×（1-5.5%）-192×12］。关于贵都业委会主张的返还代收2012年度广告费3600元，贵都业委会确认申海公司已返还2012年度代收广告费6000元，但其未提供证据证实申海公司在2012年度代收广告费金额为9600元，故贵都业委会的该项请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于贵都业委会主张的逾期付款利息，贵都业委会于2013年1月23日就车位费、房屋租金等向申海公司催告移交，申海公司亦确认其公司人员签字确认，表明申海公司知晓催费的事实，且其庭审中表示同意返还2012年已收到的车位费及扣除相应费用及比例后的房屋租金，但其至今仍未移交，故贵都业委会主张自起诉之日起的逾期付款利息，本院予以支持。申海公司应就停车费28034元及房屋租金243702元，合计271736元（28034＋243702），按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，计算自起诉之日即2013年8月1日起至本判决确定的付款之日止，支付相应的逾期付款利息。关于申海公司主张的提前解约损失，双方续签的物业服务合同中明确约定“本合同期满，甲方（贵都业委会）没有将续聘或解聘乙方（申海公司）的意思通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同期限。合同自动延续期间，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方”，贵都业委会在合同延续期间，如解聘申海公司应提前三个月书面通知，且贵都业委会提供的证据并不足以证实解除双方的物业服务合同系协商解除，故贵都业委会违反合同义务，应承担相应的违约责任，但双方的物业服务合同中未明确约定违约责任，且申海公司提供的证据不足以证实其因贵都业委会的违约行为导致的实际损失，故本院考虑贵都业委会的违约事实及申海公司因违约导致的损失，酌定贵都业委会支付申海公司违约金20000元。综上，为避免诉累，经核算双方应负担的支付义务，并扣除其各自应承担的诉讼费用，申海公司仍应支付贵都业委会257177元（28034＋243702＋5491-50-20000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告苏州申海物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告苏州工业园区贵都花园业主委员会257177元及逾期付款利息（以271736元为本金，利率按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，计算自2013年8月1日起至本判决确定的付款之日止）。二、驳回本诉原告苏州工业园区贵都花园业主委员会的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告苏州申海物业服务有限公司的其他反诉请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10491元，由本诉原告苏州工业园区贵都花园业主委员会负担5000元，由本诉被告苏州申海物业服务有限公司负担5491元（已履行）。反诉案件受理费1362元，由反诉原告苏州申海物业服务有限公司负担1312元，由反诉被告苏州工业园区贵都花园业主委员会负担50元（已履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  邵婷婷人民陪审员  戴惠安人民陪审员  周惠明二〇一四年一月二十九日书 记 员  王欢欢第页共页