呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终434号上诉人(原审原告)：王爱林，女，1956年8月26日出生，蒙古族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任丽媛，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路169号建材市场1号楼。法定代表人：白雅力格，该公司总经理。上诉人王爱林因与被上诉人内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司（以下简称蒙苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王爱林的委托诉讼代理人任丽媛到庭参加诉讼，被上诉人蒙苑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王爱林上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持王爱林的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由蒙苑公司承担。事实和理由：1、一审判决租金计算错误，应当计算至蒙苑公司实际退还房屋之日止。《商品房买卖合同》应当自法院判决生效后解除,租金至少应当计算至法院判决确认《商品房买卖合同》解除日。按照《商品房买卖合同》的约定，蒙苑公司于2017年5月3日之前为王爱林办理完毕产权手续,否则解除合同,赔偿损失,即约定了合同的解除条件,按照《合同法》第96条的规定,行使约定解除权应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。但本案中合同约定的解除条件成就后,双方均未行使解除权。直至2018年王爱林向一审法院起诉申请解除《商品房买卖合同》,那么合同的解除应当自蒙苑公司收到起诉状或者自原审法院解除商品房买卖合同生效之日才能解除，故租金至少应当计算至判令《商品房买卖合同》解除的判决生效之日即2018年7月27日。《委托经营合同》约定的租赁期限为五年,从2012年4月4日至2017年4月3日,合同到期后,双方均未解除租赁合同,蒙苑公司继续占有、使用王爱林的商铺,依据《合同法》二百五十一条之规定，双方成立不定期租赁合同。蒙苑公司应当支付2017年4月4日至实际返还商铺之日的租金,即便按照一审判决的认定,《商品房买卖合同》解除条件成就时王爱林即不享有案涉商铺的所有权,那么租金也应当计算至2017年5月3日。2、一审判决解除《委托经营合同》但是却驳回王爱林要求返还商铺的诉请,而解除租赁合同的法定后果就是返还房屋。3、一审判决逾期支付租金的违约金计算错误,应当按照双方合同的约定计算。违约金的计算标准应当依照王爱林与蒙苑公司双方的约定计算,对于违约金是否调低,法庭只有释明权而无权直接调低。一审判决直接按照年利率6%计算违约金于法无据,王爱林与蒙苑公司双方签订违约条款的初衷相背,无法体现出其惩罚性。蒙苑公司未出庭，亦未提交答辩意见。王爱林向一审法院起诉请求：1、判令解除王爱林、蒙苑公司双方签订的《委托经营合同书》；2、判令蒙苑公司限期将蒙苑国际商业广场（现居然之家）一层B601号商铺返还王爱林；3、判令蒙苑公司支付王爱林租金至实际返还商铺之日止暂计至2018年4月3日为80391元；4、判令蒙苑公司支付王爱林逾期支付租金的违约金至实际支付全部租金之日止，暂计至2018年4月3日为178925．98元；5、诉讼费由蒙苑公司承担。一审法院认定事实：2012年4月4日，王爱林与蒙苑公司签订《委托经营合同书》，约定，王爱林同意将所购买的蒙苑国际商业广场一层B-601号的商铺，委托蒙苑公司经营，蒙苑公司接受王爱林之委托给居然之家经营，委托经营期限为5年，自2012年4月4日起至2017年4月3日止，在委托经营期限内，蒙苑公司前四年每年回报金额为13500元，第五年回报金额为21000元；支付方式：1、第一年王爱林购买时蒙苑公司即每铺支付租金回报金额1万元，当年四季度末再支付租金回报金额3500元，2、第二、三、四年蒙苑公司按每自然季度末月的20日-31日向王爱林支付本季度回报金额，3、第五年如未达成续约意向，本合同权利义务终止。特别约定：王爱林购买本合同B-600号商铺委托经营满一年的整数倍，王爱林均可选择自由退出，年回报率按13．5％计租。双方确认，本商铺购买价格为10万元。王爱林于2018年7月3日向本院提起对内蒙古蒙苑房地产开发有限公司（以下简称蒙苑开发公司），请求：1、判令解除王爱林与蒙苑开发公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令蒙苑开发公司退还王爱林蒙苑国际商业广场B座居然之家精品店一层B600号商铺的购房款10万元；3、判令蒙苑开发公司赔偿王爱林损失21000元；4、诉讼费由蒙苑公司承担。一审法院认为，王爱林与蒙苑公司签订的《委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王爱林依照合同约定将商铺交于蒙苑公司委托经营，蒙苑公司应当按照合同约定支付回报金额，现蒙苑公司未能按照合同约定支付回报金额，故对于王爱林请求解除合同，蒙苑公司支付自2013年4月4日至2017年4月3日期间未付租金59391元的诉请，该院予以支持；对于王爱林请求蒙苑公司支付自2017年4月4日起至实际返还商铺之日止的租金的诉请，因王爱林另案起诉请求解除王爱林与蒙苑开发公司签订的《商品房买卖合同》，蒙苑开发公司退还商铺款并赔偿损失，王爱林自买卖合同解除之日即丧失了通过商铺获得回报收益的权利，且王爱林同时请求蒙苑开发公司赔偿损失，故对于王爱林的该诉请，该院不予支持；对于王爱林请求返还商铺的诉请，因王爱林另案起诉请求解除《商品房买卖合同》。且王爱林购买的是产权式商铺，各商铺彼此之间存在不可分性，业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起，故对于王爱林的此诉请，该院不予支持；蒙苑公司未按合同约定支付租金构成违约，应当承担违约责任，根据已生效判决，利率按照中国人民银行同期贷款利率即6％计算，因双方的委托经营合同约定回报金按季度给付，故违约金应当按季度累计计算，故该院支持自2013年4月4日起至2018年4月3日止的违约金人民币9804元，并给付至付清租金之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除王爱林与内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司签订的《委托经营合同书》；二、内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付王爱林自2013年4月4日起至2017年4月3日止的租金人民币59391元，并支付自2013年4月4日起至2018年4月3日止的违约金人民币9804元，并按季度累计算至实际付清租金之日止；三、驳回王爱林的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2695元，由内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司负担692元，由王爱林负担人民币2003元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。关于《委托经营合同》应否解除的问题，依合同约定，“第五年如未达成续约意向,本合同权利义务终止”。《委托经营合同》于2017年4月3日合同到期后，双方未达成续约意向,但蒙苑公司仍继续使用涉案商铺，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现蒙苑公司未按约定支付租金，合同约定的解除条件已成就，一审法院判决解除双方签订的《委托经营合同书》并无不当。关于欠付租金数额的问题，一审法院认为王爱林另案起诉请求解除其与内蒙古蒙苑房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，王爱林自合同解除之日起就丧失了租金收益权，但《商品房买卖合同》与本案非同一法律关系,一审法院依当事人另案起诉解除《商品房买卖合同》而确认本案租金的支付截止日，明显不当。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同解除后蒙苑公司继续占有使用该商铺，应继续支付2017年4月3日之后至实际返还商铺之日止的租金及占有使用费，该费用应以每年21000元为标准支付，截止到2018年4月3日为80391元。关于蒙苑公司是否应返还涉案商铺的问题，一审法院认为王爱林购买的是产权式商铺，各商铺彼此之间存在不可分性，考虑其他业主及商场利益不应返还，该认定并无法律依据。本院认为，《委托经营合同书》解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，蒙苑公司应返还涉案商铺。关于违约金的问题。《委托经营合同》系王爱林与蒙苑公司的真实意思表示，应尊重当事人的意思自治。蒙苑公司一审并未到庭，亦未提交其认为双方约定的违约金过高应予调整的申请。《委托经营合同》第八条第一项关于违约金的约定,“自超出约定支付期限之日起,每逾期一日按拖欠回报金额的3‰支付违约金”，依该约定，到2018年4月3日的违约金应为178925.98元。一审法院根据已生效判决，按银行同期贷款利率6%调整违约金，无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，王爱林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3868号民事判决第一项，即“解除原告王爱林与被告内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司签订的《委托经营合同书》”；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3868号民事判决第二、三项，即“二、被告内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付王爱林自2013年4月4日起至2017年4月3日止的租金人民币59391元，并支付自2013年4月4日起至2018年4月3日止的违约金人民币9804元，并按季度累计算至实际付清租金之日止；三、驳回王爱林的其他诉讼请求”；三、内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司与本判决生效之日起十日内将位于蒙苑国际商业广场一层B-600号的商铺返还王爱林；四、内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司与本判决生效之日起十日内支付王爱林租金80391元，并支付从2018年4月4日起至实际返还商铺之日止的租金及占有使用费（按每年21000元计算）；五、内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司支付王爱林违约金178925.98元，并支付2018年4月4日起至实际返还商铺之日之止的违约金（逾期一日按拖欠租金金额的3‰计算）。如果被告未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2695元，二审案件受理费4006元，均由内蒙古蒙苑国际商业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 王海莹审判员 张 宇二○一九年四月二十五日书记员 刘亚楠