福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖民初字第705号原告（反诉被告）张桂月，女，1968年4月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托代理人董荣裕，福建金方正律师事务所律师。被告（反诉原告）叶家荣，男，1972年3月18日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。张桂月与叶家荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月22日受理后，依法由审判员王友平适用简易程序于2014年3月20日和4月2日两次公开开庭进行了审理。张桂月及其委托代理人董荣裕，叶家荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张桂月诉称，海天路37号后座之（9）号店面系厦门市经济特区房地产开发集团有限公司（以下简称厦门特房公司）所有，叶家荣为出租该店面，向张桂月声称自己系该店面所有人单位的员工，并承诺在张桂月租赁该店面后，会代张桂月对店面进行装修，将店面门前非法经营的小摊贩赶走，保证张桂月正常经营不受影响。2013年9月6日，双方就上述店面签订了一份《海天路37号后座之（9）号店承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），张桂月为此交付叶家荣店面租赁押金4900元、预交装修费35000元。叶家荣收到张桂月上述款项后，既没有为张桂月装修店面，也没有将店面门前的小摊贩赶走，给张桂月的正常经营造成严重影响。同时，由于叶家荣收取装修费后拒不给张桂月装修，导致张桂月自行装修，支付装修费18158元。2013年12月20日，张桂月收到厦门特房公司的律师函，方才知道叶家荣并非该公司员工，而是向该公司承租上述店面后转租张桂月，现叶家荣对上述店面的租赁关系已被厦门特房公司解除，张桂月为此多次要求叶家荣理顺其与厦门特房公司的租赁关系，叶家荣不但拒不处理，甚至对张桂月店面进行非法停水停电。由于叶家荣已经不能履行《承包经营合同》，故请求法院判令：一、解除张桂月与叶家荣于2013年9月6日签订的《承包经营合同》；二、叶家荣立即返还张桂月押金4900元及装修费35000元；三、叶家荣立即赔偿张桂月经济损失18158元。叶家荣辩称，张桂月的陈述不是事实。该店面我是2013年6月底从厦门特房公司承租的，7月份进行装修，9月份张桂月来谈租赁的事宜，当时我明确告诉张桂月，店面是厦门特房公司的，装修的折价是35000元，张桂月同意后我们才签订合同的。合同签订后，张桂月交了2013年9月和10月的承包金，从11月起张桂月以生意不好为由拒不缴交承包金。我同意与张桂月解除《承包经营合同》，请求法院驳回张桂月的其他诉讼请求。叶家荣诉称，2013年9月6日，叶家荣与张桂月经过协商，达成张桂月承包经营叶家荣位于海天路37号后座之（9）号店面的协议，双方签订的《承包经营合同》约定，承包金每月为4900元（押1付1），每月5日前，张桂月应向叶家荣支付承包金。合同签订后，张桂月交了2013年9月和10月的承包金，从11月起张桂月以生意不好为由拒不缴交承包金，后来连水电费张桂月都不交，还在继续经营，经叶家荣多次催讨，张桂月仍然拒不缴交承包金。故请求法院判令：一、解除叶家荣与张桂月签订的《承包经营合同》；二、张桂月应将承包的海天路37号后座之（9）号店面返还叶家荣；三、张桂月应支付从2013年11月起至张桂月实际返还承包店面止的承包金（每月承包金为4900元）。张桂月辩称，由于叶家荣收取我的装修费后，违约不给我装���店面，为此我要求叶家荣退还装修费，叶家荣一再拖延拒返还装修费，2013年11月的租金我在12月时就已经交清了。在我收到厦门特房公司的律师函后，2013年12月底我关店没有经营至今。故请求法院驳回叶家荣的第二、第三项诉讼请求。经审理查明，2013年9月6日，叶家荣（甲方）与张桂月（乙方）签订了《承包经营合同》，合同约定的主要内容是：1、承包期限为5年，自2013年9月15日起至2018年7月20日止；2、每月承包金为4900元，支付方式为现金或转账（每月5日前付清）；3、合同签订时乙方一次性支付1个月的承包费4900元，以后每月5日支付下1个月的承包费；4、合同签订后，乙方一次性向甲方支付履约保证金4900元，作为保证乙方能按时支付相关费用，本合同履行完毕后，双方对所有费用进行结算和验收完毕后1个月内返还乙方保证金；5、乙方承包经营期间该店面所发生的水、电、暖、排污费等费用由乙方承担。合同到期时，乙方应结清全部相关费用。合同签订后，叶家荣向张桂月出具了押金4900元、房租4900元、装修费35000元的收款收据三张，张桂月于9月7日通过银行转账向叶家荣支付42800元，另外现金支付2000元。合同履行期间，双方在叶家荣收取装修费后是否应当为张桂月进行店面装修，还是叶家荣收取的装修费是其已经装修的折价费；讼争店面门前的小摊贩叶家荣是否有义务进行清理等问题发生分歧，从而引起张桂月拖延支付租金和水、电费的情况发生。因张桂月拖延支付水、电费而被多次停水停电，双方为此报警处理，在张挂月补交水、电费后才恢复水、电供应。2013年11月1日，叶家荣向张桂月出具收款收据，收到海天之9电费411元、水费83元、房租4900元，共计5394元；2013年12月1日，叶家荣向张桂月出具收款���据，收到海天之9电费413元、水费9.6元、房租4900元、以前欠1300元，还注明2013年11月已交清，共计6622.6元。2013年12月8日上午，双方又因张桂月承租的店面被停水、停电张桂月报警，张桂月在湖里派出所两次给叶家荣打电话。当天，张桂月通过银行转账6700元给叶家荣，张桂月确认该款项系支付叶家荣2013年12月1日出具的收款收据上款项。2013年12月28日，叶家荣向张桂月出具收款收据，收到海天之9电费263元、水费23元、房租4900元，上月剩78元，共计5117元。张桂月确认，该收款收据上的款项没有实际支付给叶家荣。庭审中叶家荣确认，张桂月的房租和水、电费支付至2013年11月15日。2014年4月2日的庭审中，张桂月当庭将讼争店面的钥匙交还给叶家荣。张桂月在承租讼争店面期间自己搭建铁质阁楼和玻璃门，叶家荣自愿以3000元价格补偿张桂月，双方同意该款项在本案中一并处理。张桂月、叶家荣确认《承包经营合同》约定的租赁标的海天路37号后座之（9）的实际门牌号为海天路39-49号之九。庭审中张桂月确认，其与叶家荣签订合同时已经知道讼争店面门前有小摊贩在经营。张桂月主张叶家荣承诺其承租后他将把店面前的小摊贩赶走，但《承包经营合同》并无约定，叶家荣对此亦以否认。另查明，海天路37-51号系厦门特房公司的房产，2013年7月15日，叶家荣与厦门特房公司签订包括讼争房在内的八份《房屋租赁合同》，涉案合同约定的主要内容是：甲方（厦门特房公司）愿将坐落在湖里区海天路39-49号后座一层（之九）房屋，建筑面积约47平方米，按现状以间计租，出租给乙方（叶家荣）。乙方对上述房屋做了充分了解，愿意承租该房屋作商业使用；乙方在承租期间不得将所承租的房屋全部或部分转租他人；乙方不得在店面内新增搭盖阁楼、夹层，店面的墙体为轻质材料，按规定不得进行敲打、挂重物，店面不许经营餐饮；店面面对菜市场，前面石板走道已被摊贩占用，乙方应对此现状有充分了解并无异议等。合同履行期间，厦门特房公司以叶家荣未按约定在2013年10月20日前向该公司支付2013年10月20日至2014年1月19日租金68400元为由，委托律师于2013年12月28日向叶家荣发出律师函，主要内容为：依法解除与阁下（叶家荣）签订的关于厦门市湖里区海天路39-49号后座一层之三至之十的八个店面的八份《房屋租赁合同》，依照租赁合同的约定，阁下收到本函后七日届满，前述八份《房屋租赁合同》即告解除等。该律师函已寄往叶家荣在《房屋租赁合同》上注明的户籍地福建省泉州市泉港区山腰钟厝村颖山321号。厦门特房公司亦将该律师函复印件发放给原告。以上事实，有张桂月提供的：1、《承包经营合同》；2、叶家荣于2013年9月6日出具金额分别为押金4900元、房租4900元、装修费35000元的收款收据三张和张桂月的中国建设银行转账凭条一张；3、叶家荣于2013年11月1日、2013年12月1日和2013年12月28日的收款收据三张，金额分别是5394元、6622.6元和5117元；4、厦地房证第00487081号《厦门市土地房屋权证》；5、律师函和EMS邮政特快专递；6、叶家荣与厦门特房公司的《房屋租赁合同》；7、照片二张；8、中国建设银行账户明细查询单一张。叶家荣提供的证据有：1、2014年春节厦门市特房资产运营有限公司（以下简称特房资产公司）向各承租方发的《关于2014春节期间安全生产工作的通知》；2、2014年3月4日特房资产公司制作的《经营场所消防安全注意并遵守事项》；3、其他承包经营者正常经营的照片二张；4、《承包经营合同》；5、向厦门特房公司缴款6505元的现金交款单一张；6、录音光碟一张；7、张桂月还在经营的照片三张；8、叶家荣手机通话清单一张及庭审笔录为证。张桂月提供的20张装修费票据，由于不是正规发票亦无法证明与本案讼争房产的装修有关联性，对该部分证据本院不予采纳。针对本案的争议焦点双方当事人在庭审时已充分阐述，本院不再赘述，现就争议问题作如下分析认定：一、关于房租和水、电费的支付问题。本院认为，房租和水、电是否已经支付主要应依据出租人的收款和承租人的支付凭证为证。本案中，张桂月称其向叶家荣支付的房租和水、电费有现金也有转账，现金部分除2013年9月7日用银行转账方式支付向叶家荣支付42800元（其中房租押金4900元、装修费35000元和9月份的房租4900元）外，9月份的房租有2000元是由向叶家荣支付的定金充抵，叶家荣确认张桂月的房租和水、电费支付至2013年11月15日。张桂月支付叶家荣2013年9月份的房租包括2000元现金的事实，本院予以确认。房租和水、电费双方争议主要问题是，叶家荣于2013年11月1日向张桂月出具收款收据5394元，张桂月是否已实际支付。庭审中，叶家荣对张桂月提供的2013年9月6日、11月1日、12月1日和12月28日4张收款收据的真实性不予确认，认为这4张收款收据收款人的签名不是其本人的签名。本院当庭对举证责任进行释明，认为张桂月已经提供有叶家荣签名的收款收据为证，叶家荣认为该收款收据不是其本人签名应提供反证或申请进行鉴定，叶家荣表示没有反证也不申请鉴定。因此，本院对张桂月提供的4张收款收据的真实性予以确认。庭审还查明，叶家荣出具收款收据时张桂月并没有支付相应款项，如2013年9月6日出具的三张收款收据，张桂月是9月7日才转账支付；2013年12月1日出具的收款收据张桂月是12月8日才支付；2013年12月28日出具的收款收据，张桂月并没有实际支付。从上述双方房租支付习惯分析，房租和水、电费的支付均是叶家荣先出具收款收据，张桂月才转账支付（定金除外），叶家荣于2013年11月1日出具给张桂月的收款收据，张桂月没有证据证明该款项已实际支付给叶家荣。叶家荣主张张桂月实际支付房租和水、电费至2013年11月15日有事实依据，本院予以支持。二、关于违约责任的问题。本院认为，双方签订的《承包经营合同》没有约定装修费问题，对张桂月支付叶家荣35000元装修款，是对叶家荣已经装修好那部分的折价，还是叶家荣应另外为张桂月进行装修双方产生分歧。张桂月在签订《承包经营合同》时明知店面门前有小摊贩在摆摊经营，其称叶家荣承诺将小摊赶走，但没有提供相应的证据���因此，张桂月以上述理由拖欠叶家荣房租和水、电费系违约行为。讼争房产系叶家荣向厦门特房公司承租后转租给张桂月，叶家荣与厦门特房公司签订的《房屋租赁合同》明确约定“乙方（叶家荣）在承租期间不得将所承租的房屋全部或部分转租他人”，叶家荣与张桂月签订《承包经营合同》时，没有证据证明叶家荣如实向张桂月披露讼争房产的真实情况。由于叶家荣没有及时向厦门特房公司支付其承租包括讼争店面在内的八间店面的房租，厦门特房公司委托律师于2013年12月28日向叶家荣发出律师函，解除与叶家荣签订的上述八间店面的八份《房屋租赁合同》，导致张桂月的合同目的已不能实现。因此，双方在《承包经营合同》的履行中均存在过错。三、关于租金的支付问题。本院认为，虽然张桂月以诉讼的方式通知叶家荣解除《承包经营合��》，但其并未将讼争店面及时退还给叶家荣，张桂月认为其在起诉时已经没有使用讼争房产，但没有提供相应证据证明，换言之，即使张桂月在起诉后未实际使用讼争店面，但仍占有讼争店面，叶家荣也无法实际再利用讼争店面盈利，在张桂月实际返还讼争店面前，亦应继续支付叶家荣租金。张桂月于2014年4月2日返还讼争店面给叶家荣，房租应计算至返还当天。张桂月应支付叶家荣2013年11月16日至2014年4月2日的租金22213元［4个月×4900元＋（4900÷30天×16天）］，叶家荣的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。四、关装修费的返还问题。本院认为，如前所述，叶家荣收取张桂月35000元装修费双方没有书面约定，该装修费是对叶家荣已装修部分的折价，还是叶家荣应另外为张桂月装修店面双方存在分歧。张桂月提供的其另行投资18158元装修讼争店面，��其提供的装修费票据真实性无法确认，张桂月该项诉讼请求本院不予支持。因此，应认为张桂月支付给叶家荣的35000元装修费是对叶家荣已经装修部分的折价。由于张桂月实际使用讼争店面的时间较短，双方对《承包经营合同》的解除均存在过错，根据公平合理原则叶家荣应退还张桂月未实际使用讼争店面的装修费30917元（35000元－（35000元÷60个月×7个月）。综上，本院认为，讼争店面系叶家荣向厦门特房公司承租的房产，根据叶家荣与厦门特房公司签订的《房屋租赁合同》约定，该店面叶家荣无转租权，因此张桂月与叶家荣签订的《承包经营合同》属效力待定。现双方当事人均提出解除《承包经营合同》，本院应以支持。叶家荣应返还张桂月的装修费30917元，支付张桂月铁质阁楼和玻璃门补偿费3000元。张桂月应支付叶家荣租金22213元，叶家荣应返还张桂月已支付的押金4900元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶家荣应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张桂月装修费30917元；补偿张桂月铁质阁楼和玻璃门款3000元，共计33917元。二、原告（反诉被告）张桂月应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）叶家荣租金22213元。三、被告（反诉原告）叶家荣应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张桂月押金4900元。四、驳回原告（反诉被告）张桂月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费626元，由张桂月负担278元，叶家荣负担348元。本案反诉案件受理费190元由张桂月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  王友平二〇一四年四月十五日书记员  李福清附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚���信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。