广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第129号上诉人（原审被告）张树熙，男，1973年9月11日出生，汉族。委托代理人刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州新港机场实业有限公司。法定代表人姚坤金，该公司总经理。委托代理人吴海斌，广东百科律师事务所律师。委托代理人梅聪颖，广东百科律师事务所律师。上诉人张树熙因商品房预售合同一案，不服广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）是位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦的开发商。2009年11月19日，新港公司（甲方、卖方）与张树熙（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1480号房（现地址为：广州市花都区花东镇空港大道1号首层之11商铺，以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积共27.74平方米，总房价款为1101365元。付款方式为按揭贷款：首期款分两期缴付，金额合计551365元，占全部房价款的50.06%，；除首期款外，剩余房款550000元，须于2009年11月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是上海浦东发展银行股份有限公司广州分行。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。甲方应当在2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……合同附件六装饰、设备标准约定：间隔为轻钢龙骨石膏板间隔。合同附件七为本合同补充协议，约定：2、本合同及本补充协议约定的商品房项目经相关政府部门批准之项目名称为“航空商住大厦”，乙方在签署本合同时均对此已明确认知且没有任何异议，不能以此向甲方主张任何权利。8、乙方以按揭方式付款的，逾期7天未办理按揭贷款手续、或逾期7天未按银行要求提供所需资料，从第八天起算，每逾期一天乙方应向甲方支付申办按揭贷款金额的0.021%作为违约金……9、乙方的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金……。23、本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）、法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权……2010年11月2日，新港公司（甲方、移交方）与张树熙（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：乙方确认于2010年9月30日前接收到新港公司开发的涉案房屋，为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。2012年7月2日，新港公司向张树熙发出《通知函》，主要内容为：2009年11月19日，您向本公司购买航空商住大厦1层1480房，并与本公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，该房产总价为1101365元，您向本公司支付首期购房款后，应于2009年11月19日前就余下购房款申请办理银行按揭手续，并按照按揭贷款的方式向本公司支付该笔款项，同时，双方还就付款方式等事宜在合同附件中进行了补充约定。现因您个人原因（信用额度不足等原因），导致银行对您的按揭申请不予批准。本公司现要求并通知您在2012年7月10日前向本公司付清合同及附件约定的购房款余款550000元。2012年7月5日，广东发展银行股份有限公司广州分行东站支行向新港公司出具《“航空商住大厦”个人按揭贷款退件名单告知函》，该告知函显示，包括张树熙在内的40套“航空商住大厦”商铺购买者向该行申请个人商铺按揭贷款，经该行审查，该批客户综合资质暂不符合该行的贷款要求。张树熙现已向新港公司支付购房款（含定金）合计551365元，由于银行不批准张树熙的按揭贷款申请，目前张树熙仍欠新港公司550000元购房款未给付。关于购房税费34230元，新港公司提供广州市地方税务局契税征管办公室出具的《契税完税证》、广州市花都区房地产交易中心开具的《发票联》、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《广东省行政事业性收费统一票据》等证据予以证明。其中《契税完税证》显示填发时间为2011年7月20日，纳税人名称为张树熙，房地产位置为广州白云机场北出口空港大道1号首层之11商铺，实纳金额33040.95元。而《发票联》只显示付款方新港公司支付了房地产交易手续费2002元，《广东省行政事业性收费统一票据》只显示新港公司支付了房地产产权登记费共22080元，并无显示上述交易手续费和产权登记费与张树熙有关。涉案房屋现已登记到张树熙名下，产权登记建筑面积为27.82平方米。新港公司在2012年10月22日提起本案诉讼，请求判令：1、确认张树熙解除合同的行为无效；2、张树熙继续履行《广州市商品房买卖合同》，并向新港公司支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层之11商铺（1480号）购房余款550000元及违约金暂计8894元（自起诉之日起，按合同约定每日按应付房款0.021%的标准计至实际付清款之日止）；3、张树熙向新港公司支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层之11商铺（1480号）购房税费34230元；4、张树熙承担案件全部诉讼费用。原审诉讼中，新港公司申请撤回第1项诉讼请求。原审法院认为：新港公司与张树熙签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照合同约定，张树熙须向新港公司支付首期购房款（含定金）551365元，余款550000元采取银行按揭方式支付。张树熙至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，根据上述合同附件约定：“乙方（张树熙）的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方（新港公司）补交银行批准按揭金额与申请按揭金额之差额款项，乙方在接到银行的相应通知书后7天内未向甲方补交上述差额款项的，从第8天起算，每逾期1天乙方应向甲方支付按揭金额的0.021%作为违约金”，现银行不批准张树熙的贷款申请，根据上述约定张树熙应向新港公司补交购房余款。因此，新港公司请求张树熙支付购房余款550000元合理合法，予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房余款应承担违约责任，但张树熙申请按揭贷款的银行是新港公司指定的，而张树熙已依约支付全部购房款的50.06%，因此张树熙未能办理按揭贷款亦不能完全归责于张树熙。因此，新港公司请求张树熙支付违约金的请求理由不充分，不予支持。关于购房税费，新港公司提供的《契税完税证》已证明新港公司替张树熙缴纳了一手房契税33404.95元，故新港公司要求张树熙支付该款合法有据，予以支持。新港公司提供的房地产交易手续费《发票联》、房地产权登记费《广东省行政事业性收费统一票据》等证据均无法证明该两项费用与张树熙有关，故新港公司要求张树熙支付该两项费用证据不足，不予支持。针对张树熙的抗辩，原审法院认为，新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。张树熙明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，张树熙应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由购买人自行承担。而新港公司是否注销其国税、地税登记亦不能成为张树熙拒绝支付剩余购房款的合法理由。另外，根据双方合同附件及《航空商住大厦交接确认书》约定，商铺间隔为轻钢龙骨石膏板间隔，故张树熙认为新港公司应使用钢筋混凝土对商铺进行间隔没有依据。且根据上述确认书约定，新港公司应在2012年9月30日前按合同约定的装修标准将商铺交付给张树熙使用，因此张树熙以新港公司在2012年7、8月份才对商铺进行重新间隔为由拒绝继续履行合同亦无理。因此，张树熙主张新港公司通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻、新港公司未依约对商铺进行间隔等理由不予履行合同缺乏依据，不予采纳。诉讼中，新港公司撤回要求确认张树熙解除合同行为无效的请求，是其自行处分民事权利义务的行为，予以准许。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月26日作出判决：一、广州新港机场实业有限公司与张树熙于2009年11月19日签订的《广州市商品房买卖合同》继续履行；二、张树熙于判决发生法律效力之日起15日内向广州新港机场实业有限公司支付购房余款550000元；三、张树熙于判决发生法律效力之日起15日内向广州新港机场实业有限公司支付购房税款33040.95元；四、驳回广州新港机场实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9731.24元，由广州新港机场实业有限公司负担165.47元，由张树熙负担9565.77元。判后，上诉人张树熙不服原审判决，向本院上诉称：一、新港公司违约在先，张树熙有理由解除合同。1、讼争商场未按图纸设计，属重大变更，未告知张树熙。新港公司向张树熙出售商铺时明确表示商场二楼D区有VIP登机口及候机楼，并向张树熙出示了图纸。新港公司未兑现承诺属违约，原审法院对此部分事实漏查。2、一审法院对新港公司“售后返租”履行情况刻意漏查，属严重漏查事实的失职行为。只有查清新港公司是否确实履行“售后返租”的合同义务，才能判断新港公司是否存在合同的根本违约，这与张树熙的诉讼请求能否得到法院的支持有直接相关。但原审法院对足以影响案件判决结果的关键事实未予查明。3、新港公司办理房产证过程违法。新港公司在办证过程中存在违法行为，房管局的内档资料证明新港公司未诚信履行合同，但原审法院遗漏此部分事实。4、新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未予查明。广州福地商贸有限公司（以下简称福地公司）与新港公司的法定代表人均为姚坤金，且福地公司成立时间与新港公司开售商铺时间同步，证明新港公司才是“售后返租”的实际经营主体，原审未能查明，明显遗漏。5、新港公司在合同履行过程中注销国税、地税登记，属于重大经营事项变更，并未通知合同向对方，在张树熙就此提出异议后，拒不回应，张树熙有理由相信其已丧失继续履行合同能力。二、原审法院适用法律错误。原审判决认定未办妥按揭不可完全归责于张树熙的原因，张树熙与新港公司之间就购房尾款的支付方式仍未达成一致意见，意味着双方对合同主要条款付款条款未达成一致意见，可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决解除合同，但原审法院判决由张树熙直接支付购房尾款，缺乏法律依据，适用法律错误。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回新港公司原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由新港公司负担。被上诉人新港公司共同答辩称：一、原审判决认定事实基本清楚，程序合法，判项合理合法，恳请二审法院予以维持。二、张树熙的上诉请求没有任何依据，其上诉理由不能成立。（一）关于“虚假广告”的问题。新港公司并未进行所谓的虚假广告宣传，张树熙一审所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料等相关证据，新港公司对其真实性及合法性均不予确认。即便按照张树熙所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中相关内容，也没有就涉案商铺的商品房规划开发范围内的房屋及设施作出任何具体明确的承诺，至多属于要约邀请，不构成要约，没有合同约束力。张树熙明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，理应对广告中包含的不确定性及不确定性所带来的风险存在合理的预判。并且，张树熙所述的VIP登机口及候机楼等设施，显然应属于政府规划的机场配套公共设施，必须也只能是由政府规划及建设，根本不属于涉案商铺的商品房规划开发范围，不可能作为商品房买卖甚至涉案商铺买卖合同的要约。更何况张树熙所提供的所谓关于涉案商铺的广告宣传资料中都已明确注明了该广告图文是仅供参考，不作为合同附件。（二）关于“虚假经营”的问题。经营问题与本案无关，涉案商铺经营不属于双方合同约定的新港公司的义务，新港公司也从未就合同以外的内容对张树熙作过任何承诺。如前文所述，购买商铺本属于投资行为，投资有风险是众所周知的事实，即使张树熙认为其投资失败，也不能因此加重新港公司的合同义务。本案证据材料结合张树熙自认的事实，张树熙已将涉案商铺出租给案外人，张树熙已经对涉案商铺进行处分及收益。张树熙自称未能实现其投资目的，实际上是混淆了合同目的和投资目的的区别。事实上，张树熙在取得涉案商铺的所有权及使用权后，就已完全实现了其合同目的。至于张树熙能否获取其所期待的“炒铺暴利”，并不属于新港公司的合同义务，更不是新港公司所能控制的。（三）关于“售后返租”的问题。“售后返租”与本案无关，且不影响涉案合同的效力。涉案合同内约定的关于涉案商铺的委托经营是合法合规的。涉案合同所约定的委托经营期限已经届满，张树熙已经实际取得委托经营期间的收益。新港公司从未就合同以外的内容对张树熙作过任何承诺。张树熙所谓新港公司没有履行“售后返租”的义务，是没有事实依据的。（四）关于税务注销的问题。与本案无关，而且新港公司已全面履行了合同义务。三、新港公司作为涉案合同的出卖方，已按约定全面履行了相应的义务，协助买受人办理按揭贷款手续，将涉案房产交付张树熙使用，代为缴纳税费、登记费等费用，并为张树熙办理了相应的产权过户手续等，现涉案房产已登记在张树熙名下，新港公司在本案中不存在任何过错。张树熙经多次催款，仍拒绝履行相应的付款义务，张树熙的上诉请求缺乏依据，应予驳回。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，李小龙、江华连、刘庆龙、刘厚奖以中国南方进出口商品交易中心商铺业主名义在二审庭后向广州消防支队花都区公安分局治安防火大队提交《消防验收调查及公开信息申请书》，申请该大队依职权对花都区空港大道1号（航空商住大厦）商铺首层和二层的消防安全进行调查并提供上述商铺是否通过消防验收的公开信息。广州市公安局花都区分局防火监督大队于2014年3月26日作出《关于“中国南方进出口商品交易中心”查处情况回复》：中国南方进出口商品交易中心商铺业主：关于申请人反映“花都区空港大道1号（航空商住大厦）首、二层的消防安全进行调查并提供该上述商铺是否通过消防验收”的申请事项已收悉。现将查处情况回复如下：一、基本情况：航空港物流商住大厦位于花都区花东镇三凤村花都大道边（花都区空港大道1号），该商住大厦于2003年7月7日建筑工程审核合格，文号：穗（花）公消审（2003）第628号，2009年11月30日建筑工程验收合格，文号：穗（花）公消（建验）字（2009）第0390号。2010年9月11日、2010年12月22日对首层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100056175、440000WYS100077270。2010年10月10日、2010年12月27日对二层中国南方进出口商品交易中心进行消防设计备案，竣工验收消防备案，备案号分别为440000WSJ100061019、440000WYS100078340。2011年1月19日向我公安机关消防机构申报首层消防安全检查，并于2011年1月26日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0019号。2011年1月24日向我公安机关消防机构申报二层消防安全检查，并于2011年1月27日公布合格，合格证：穗（花）公消安检许字（2011）第0028号。二、实地核查情况：我分局的防火监督人员会同花东镇政府及辖区派出所相关人员于2014年3月24日下午到中国南方进出口商品交易中心作了专门调查。经核查发现：1、首、二层商场已停止营业。2、通过现场与资料对比，疏散通道、安全出口、防火分区未作改变。3、消防控制室火灾自动报警系统未保持完好有效。三、处理情况：对该商品交易中心主管人员提出以下要求：1、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2、符合开业前安全检查条件的应向我公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。3、拟对该商品交易中心物业管理公司消防设施未保持完好有效的违法行为受案查处。据此，张树熙认为涉案商铺完成独立分割后未通过消防验收，存在消防隐患，依照《中华人民共和国消防法》第十条规定“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核”、“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。另根据《消防法》第13条规定，依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案商场符合必须经过消防验收合格方允许投入使用和开业的情况。涉案商铺未通过消防检查和消防验收合格，是违反《中华人民共和国消防法》强制性规定的行为，新港公司事实上无法交付商铺，直接导致张树熙合同目的无法实现。因此，张树熙提出解除合同符合法定解除条件，二审法院应予支持等。新港公司质证称：对该组证据的真实性没有意见，但回复第一条应该有笔误，该证据显示2009年11月30日建筑工程消防验收合格，该函第一点第三行遗漏了“消防”，且根据该组证据显示出售商铺前已经通过了建筑工程消防验收，涉案商铺登记在业主名下后，并交付，关于商场的整体经营的消防问题是业主与物业公司或商场的经营者负责的，而且防火监督大队只是说对商场物业公司消防设施未保持完好的查处，但物业公司与新港公司是独立主体，且消防防火监督大队也未作出最终的意见；穗（花）公消（建验）字2009第0390号建筑工程消防验收的意见书明确表明2009年11月30日已经通过消防验收并合格，张树熙提及的消防检查并不属于消防验收，只是平常经营时的检查，是经营过程中经营者应当履行的义务，可能是承租户或物业服务方需要承当的义务，而并非出卖人或开发商应当承担的义务。本院认为：原审法院对于张树熙与新港公司之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，不作赘述。针对张树熙的上诉主张，本院认定如下：一、关于新港公司是否存有“虚假宣传及虚假广告”的问题。张树熙原审诉讼中提交商铺销售的广告宣传资料等已明确注明广告图文仅供参考，不作为合同附件。因此，原审认定上述资料系新港公司在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容并不成为合同的内容，并无不妥。张树熙以此为由发函要求解除《广州市商品房买卖合同》，理据不足。二、关于新港公司是否存在虚假经营的问题。因涉案纠纷为张树熙与新港公司之间的商铺买卖合同纠纷，双方合同对于涉案商铺的经营问题亦未作约定，该经营问题并不属于新港公司商品房预售合同义务，新港公司也从未就合同以外的内容对张树熙作过任何承诺。涉案商铺经营是投资风险的问题，经营能否获益并不能成为解除商品房预售合同的理由。三、关于新港公司是否存在售后返租的问题。涉案纠纷系商铺买卖合同关系，新港公司在该合同关系中不负有招商引资、促成商铺盈利的合同义务，张树熙自愿同意将商铺另行出租给他人，并已经实际获得租金收益，张树熙并无证据证明新港公司因此而损害了其合法权利。另外，张树熙称新港公司与福地公司系关联公司，实际承租经营的就是新港公司等，虽新港公司与福地公司的法定代表人相同，两者存在关联性，但两公司均系独立法人，与张树熙签订租赁合同约定的承租人和支付租金的主体均是福地公司，张树熙所述不是事实。四、关于新港公司税务注销、虚假办证以及涉案商铺未经消防验收的问题。新港公司税务注销是否合规，张树熙可向有关税务部门提出核查，该问题对于新港公司有无履行预售合同义务并无直接关联，亦不能成为张树熙拒绝支付剩余购房款的理由。至于新港公司单方为张树熙办理房产证的问题，因双方合同已经明确约定张树熙委托新港公司代为办理房产证，新港公司单方申办相关房产过户及房产证手续，并未超出张树熙的委托授权。张树熙上诉称新港公司存在虚假办证，与事实不符，且不能成为其拒付剩余购房款的理由。五、关于在未办妥按揭，剩余购房款应如何支付的问题。现涉案商铺的产权已登记在张树熙的名下并已办妥《房地产权证》，根据广东发展银行股份有限公司广州分行东站支行向新港公司出具的《“航空商住大厦”个人按揭贷款推荐名单告知函》显示，张树熙的综合资质暂不符合该行的贷款要求，新港公司已通知张树熙其按揭贷款申请未获银行批准，故原审法院根据《广州市商品房买卖合同》关于“乙方（即张树熙）的申请按揭贷款金额不被银行接受，应在接到银行的相应通知书后7天内，向甲方（即新港公司）补交银行批准按揭款金额与申请按揭款金额之差额款项”的约定，判令张树熙一次性支付剩余购房款并无不当。张树熙认为讼争合同对剩余购房款如何支付未作约定为由拒付剩余购房款的上诉理由不能成立。六、关于张树熙二审庭后主张涉案商铺未经消防验收无法投入使用、营业，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件的问题。因涉案商铺所在商住大厦已经取得建筑工程消防验收合格，商住大厦首、二层已经申请了商场消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件。涉案商铺现已取得产权人登记为张树熙的房地产权证，张树熙进行实际使用、出租和经营等所需要的消防义务，应由其自行负担，张树熙现以此为由主张解除商品房预售合同，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，张树熙与新港公司在履行买卖合同过程中，以新港公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用张树熙没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由未按约定支付购房余款，缺乏事实和法律依据。审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张树熙的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9565.77元，由上诉人张树熙负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  余 盾二〇一四年四月十一日书 记 员  闫 娜