杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第455号原告毛立平。原告祝慧珍。委托代理人（特别授权代理）李中钢。被告唐炎。被告吴红建。两被告共同委托代理人（特别授权代理）何妙富。原告毛立平、祝慧珍诉被告唐炎、吴红建房屋租赁合同纠纷一案，于2008年1月23日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2008年6月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李中钢，二被告及其共同委托代理人何妙富到庭参加诉讼。审理期间，根据原告申请，评估公司于2008年3月31日至2008年5月7日期间对涉案房屋装潢、装修价值进行了评估。本案现已审理终结。原告毛立平、祝慧珍诉称，杭州市东新路798号房屋为农民房，被告唐炎系审批建房时的户主，被告吴红建为家庭成员。2005年11月20日被告将位于该处的饭店经营权转让给原告，转让费3.8万元。同日，原告与被告吴红建签订房屋租赁合同，约定被告将位于杭州市东新路798号房屋一楼4间和后面平屋2间（合计建筑面积约150平方米）租赁给原告开饭店，同时双方约定“如遇国家征用土地，合同自动终止，店内装潢设施，按照国家有关标准赔偿”。合同签订后，原告交纳了继续装潢装修费计3万余元及2005年11月25日至2008年1月25日的房屋租金13万元。合同签订后，原告获悉被告转让饭店时，隐瞒了该地块即将改造拆迁的情况。原告在租赁该房屋后，随即遇到东新路拓宽改造，接着又遇到拆迁，经营环境、营业收入每况愈下，至今已亏损20余万元。2006年10月11日该房屋所在的东新街道西文村进行拆迁，补偿政策中明确房屋根据《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》由具有评估资格的单位评估确定，另明确有效期内的营业执照按核定面积或营业面积给予每平方米200元的补偿。诉请判令两被告：1、向两原告退还多收的房屋租金77500元，并退还房屋租赁押金人民币2000元；2、向两原告补偿房屋装璜装修费（包括设施设备搬迁）5万元（以评估为准），营业执照拆迁补偿费3万元（以实际核定面积为准）；3、承担本案诉讼费。被告唐炎、吴红建辩称，被告并没有隐瞒改造、拆迁的行为。现在许多房屋都是直到拆迁还在营业，拆迁时有很多民工，生意也不能说不好，原告要求退还租金是说不通的。因为原告还有房租2万元未付，故对押金2000元被告未归还，等原告付清房租后被告会对押金进行结算的。原告对承租房屋并没有装潢，拆迁指挥部又已对被告的房屋拆迁补偿作了价值评估，现在原告单方又委托重新评估，不符合法律程序，被告不予认可。200元每平方米的营业执照补偿款是政府补偿给两被告的，更与原告无关。综上，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告毛立平、祝慧珍提交了下述证据材料：一、租房合同书，证明原、被告签订的房屋租赁合同，以及相应的房屋租赁合同权利义务；二、营业执照（包括唐炎出具的证明），证明原告租赁房屋开饭店；三、建房用地呈报表，证明1、被告唐炎批建房屋的户主；2、被告吴红建是批建房屋的家庭成员；四、网上调取材料，证明1、原、被告所租赁的房屋早在2006年10月11日就列入了土地征用拆迁范围；2、拆迁人杭州市土地储备中心，委托动迁实施单位杭州市下城区征地拆迁事务所；五、拆迁政策告知书，证明1、装满装修补偿价格标准为《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》；2、有效营业执照核定或实际使用面积每平方米补偿200元等；六、光盘一张（附整理资料），证明1、房屋租金支付到2008年1月25日及转让费38000元、押金2000元的情况；2、因为原告没有缴纳08年1月的租金，被告拉电的情况，3、饭店一直亏损的原因；七、通告，证明该通告于2008年2月18日张贴，本案诉争房屋已被列入拆迁范围，一律不准出租作为营业用房。对上述证据经质证，被告对证据1、2、3三性无异议，对证据4、5真实性无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据6真实性有异议，认为原告经过剪辑，不完整。本院认为被告该质证意见缺乏依据，对证据6的效力予以认定。对证据7认为不属于新证据，故拒绝质证，本院认为该通告为2008年2月18日所公布，而原、被告双方租赁合同为2005年所签订，故该证据缺乏证明力，对其证据效力本院不予以认定。两被告无证据材料提交。此外经原告毛立平、祝慧珍申请，本院还委托相关评估机构对房屋装修损失进行了评估，对评估报告及评估异议的答复函，经质证原告提出异议，认为估价目的与实际不符，造价评估与拆迁评估选取的参数不一样；估价时点与拆迁评估不符；估价范围与拆迁范围不一致。被告也提出异议，认为这是原告单方委托，故不予认可。本院认为该评估报告评估程序合法，评估机构具备法定的评估资格，原告最终也确定将该评估作为证据提交，被告所提出的异议并无相关的证据能够证实，对评估报告及异议答复函的证据效力予以认定。综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：2005年11月20日原告毛立平、祝慧珍与被告吴红建签订房屋租赁合同，约定被告将位于杭州市东新路798号房屋一楼4间和后面平台2间出租给原告开饭店，租赁期限自2005年11月25日至2008年11月24日止，年租金6万元，半年支付一次，第一次于2005年11月24日支付，第二次于2006年5月24日支付，以此类推，如有拖欠被告有权收回房屋。租房押金2000元。营业执照由原告自理，被告可提供相关证明。如遇国家征用土地，合同自动终止，店内装潢设施，按照国家赔偿给原告。上述合同中所涉及的租赁房屋为被告唐炎、吴红建等人于2001年6月6日所申请批建的农村集体土地宅基地用房，唐炎、吴红建系父子关系。合同签订后，被告依约将房屋交付原告使用，原告按约支付了租房押金2000元。2006年10月11日杭州市土地储备中心经批准取得拆迁许可证，对包括该房屋在内的东新街道西文村的房屋进行拆迁。2007年9月17日下城区东新街道“一村一方案”试点单位农居拆迁指挥部向被告户发出了拆迁政策告知书，其中明确了房屋的补偿价格将根据《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》，由具备评估资格的单位评估确定，原合法批建住宅作为非住宅用房使用的，仍作住宅用房补偿和安置。经工商行政管理部门核发并在有效期内的营业执照每本按核定面积或实际营业面积给予每平方米200平方米的补偿，补偿面积最多不超过一楼主房和辅房的合法批建面积，对租（借）用人由房屋所有人负责清退。该通知送达后，对租赁房屋原告并未立即予以腾退，2007年12月在被告唐炎出具证明后，毛立平办取了在杭州市东新路798号进行中式餐经营的个体工商户营业执照，执照有效期限自2007年12月至2008年12月。对于房屋租金，原告认为刚开始是按约半年一付，后来在改造拆迁后，就按照两被告的要求一个月一付，从2005年10月25日至2008年1月25日期间支付了租金共计13万元，对此被告无异议。审理过程中经浙江韦宁工程审价咨询有限公司评估，确定杭州市东新路798号沿街房一楼全部和后面附属房两间租赁开饭店的装潢装修价值为25490.57元。本院认为，原、被告所签订的房屋转让合同系双方真实意思表示、内容合法，应依法确认有效，合同条款对双方均具有约束力。由时间先后来看，合同签订在先，租赁房屋被列入拆迁范围在后，原告认为被告在签订合同时即隐瞒房屋即将改造、拆迁的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。根据合同约定，“如遇国家征用土地，合同自动终止”，双方已明确约定了合同的终止条件，故在拆迁通告有效送达后，原、被告于2005年11月20日所签订的租赁协议已终止，原、被告应当根据约定对合同终止的相关事宜进行清理结算，原告交纳的租金为合同押金，对合同终止时原告并无欠付租金的事实被告并无异议，对原告关于退还押金2000元的请求应予支持。原告要求被告按照评估对租赁房屋装修进行补偿的请求，亦符合合同约定，本院予以支持，被告认为不应退还押金及补偿装修款的答辩意见，理由欠当，本院不予采信。而原告要求被告补偿营业执照补偿款的意见，则缺乏事实依据，本院不予支持。在合同终止后，对于承租房屋，原告继续进行了使用，并按照被告要求按约交纳了租金，原告并未向被告多交纳有租金，原告诉请被告退还租金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告唐炎、吴红建于本判决生效之日起10日内归还原告毛立平、祝慧珍合同押金2000元；二、被告唐炎、吴红建于本判决生效之日起10日内补偿原告毛立平、祝慧珍装潢装修费25490.57元；二、驳回原告毛立平、祝慧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3490元，由原告毛立平、祝慧珍承担2888元，由被告唐炎、吴红建承担602元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3490元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审 判 长  章幼戎审 判 员  叶东晓人民陪审员  王惠民二〇〇八年七月二日书 记 员  楼一平