苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2014）姑苏民一初字第0121号原告中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市工业园区东富路****厂房。负责人崔登杰，总经理。委托代理人李萍，江苏益友天元律师事务所律师。委托代理人张燕粉，江苏益友天元律师事务所律师。被告钱福兴。被告储秀美。被告钱鹏。委托代理人吕秋华（系以上三被告共同委托），江苏卓达律师事务所律师。委托代理人徐莉（系以上三被告共同委托），江苏卓达律师事务所实习律师。原告中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“中海物业苏州分公司”）与被告钱福兴、储秀美、钱鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员陈瑾适用简易程序，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告中海物业苏州分公司的委托代理人张燕粉、被告钱福兴及三被告的共同委托代理人吕秋华、徐莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业苏州分公司诉称：原告为苏州市桐泾南路××号××花园小区的物业服务企业，为小区提供前期物业服务，三被告系××花园小区10幢101室业主。根据小区《苏州市前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，前期物业费为别墅3.4元／月·平方米，业主应在每年的1、6月份分别缴纳上、下半年的物业管理费，逾期不交的，物业服务企业有权按每日0.05%标准收取未缴纳款项自规定付款日至实际付款日的滞纳金。但三被告拖欠物业管理费至今未付，故原告诉至法院，请求判令三被告立即支付2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费22909元；判令三被告立即支付迟延付款滞纳金（违约金）3364元（从2012年7月1日起暂计算至2013年10月31日，最终计算至实际付款之日）；判令三被告承担本案的诉讼费用。被告钱福兴、储秀美、钱鹏辩称：被告原本按期支付物业费，但原告在2012年计算物业管理费时擅自增加了147.61平方的车库面积，被告认为没有依据，为此多次与原告交涉，但双方没有协商一致，被告愿意按照之前的面积交纳物业费，但是原告拒收，仍然坚持要按多增的面积计收物业费，故被告认为原告的诉请无事实依据。经审理查明：被告钱福兴、储秀美、钱鹏系苏州市桐泾南路××号××花园****的房屋所有权人，该房产建筑面积374.32平方米，包括住宅面积226.71平方米和地下室面积147.61平方米。2010年8月21日，中海地产（苏州）有限公司作为房地产开发经营企业（甲方）与钱福兴、储秀美、钱鹏作为购房人（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司即本案原告中海物业苏州分公司负责该物业区域的前期物业管理工作，别墅的前期物业费收费标准为3.4元／月·平方米；同时三被告亦在《临时管理规约》上签字，该规约约定业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业管理服务费用，业主应在每年的1月份、6月份分别缴纳上、下半年的物业管理服务费，如逾期不缴，物业服务公司有权收取未缴付的款项自规定的付款日起至实际交付日止的滞纳金，按每日0.05%计算。2010年11月20日，三被告在原告处办理了交房入住手续，并按226.71平方米的建筑面积缴纳了2011年1月1日至6月30日的物业服务费4624.9元和装修垃圾清运费1133.6元。2011年12月29日，三被告按374.32平方米的建筑面积缴纳了2011年7月1日至2012年6月30日的物业服务费15272.4元，并补交了面积差147.61平方米的装修垃圾清运费738元。此后三被告未再缴纳物业服务费。2013年10月23日，江苏益友天元律师事务所律师潘晓辉、李萍受原告委托，向三被告发出律师函，要求三被告在收函之日起5日内立即向原告付清所欠的2012年7月1日至2013年12月31日的物业服务费22909元，逾期未处理的，原告将通过司法途径维护自身权益。2013年10月28日，三被告向上述两律师邮寄回函，回复称：“一、我于2010.8.21购买××花园10-101室，并于当日签署的商品房买卖合同附件二中明确标注房屋的建筑面积为226.39平方米（后实测面积为226.71平方米），购房时口头约定地上面积收取物业管理费，，地下室只办理产权证不收取物业管理费……二、2010年11月20日交房时，中海房产公司所发应缴物业费通知也是按照226.71平方米计算，我并于2010年11月21日已按照上述标准交付过2011年1月1日至2011年6月30日的物业管理费……但本人2012年12月再按照上述标准去缴纳2012年12月31日以前的物业管理费时，中海物业公司拒收；三、至2013年12月31日，按照上述标准，本人应缴物业费为13874.65元，律师函中要求交纳22909元物业费没有任何依据……；四、我们物业费未交纳的原因在于原告拒绝接受……”。以上事实，有原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、物品交接清单、物业费发票、苏州市房屋权属登记簿、律师函及邮寄凭证、被告提供的物业费发票、回函及邮寄凭证及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时起生效。中海地产（苏州）有限公司与被告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由原告负责该小区的前期物业管理工作，在业主委员会成立之前，该协议对双方均具有约束力，双方均应按该合同之约定履行相关的义务，违反该约定的，依法承担民事责任。原告作为××花园小区的物业服务提供者，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告则应按协议约定的金额支付物业服务费。关于三被告辩称147.61平方米的地下室不应收取物业费的意见，本院认为原、被告提供的证据均未能证明双方已对物业费的收费面积进行了充分约定，而庭审中双方对该部分内容仍然不能达成一致，故对该物业费的收费面积应按照相关物业管理服务规定、交易习惯确定。本案中原告虽然在交房时未计收2011年1月1日至6月30日期间三被告地下室的物业费，但对于2011年7月1日至2012年6月30日期间的物业费原告按照全部建筑面积374.32平方米计算，三被告业已全额缴纳，并补交了地下室这部分面积的装修垃圾清运费。三被告作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为后果有相当的预见，并自觉接受该行为后果的约束。另外，147.61平方米的地下室的产权归三被告所有，纳入房产证的登记面积，原告按照房产证载明的建筑面积计算物业费符合法律规定和一般的交易习惯，三被告未提供证据证明双方约定对地下室面积不收取物业费，故对三被告的辩解意见本院不予采纳。关于三被告认为原告拒收其交纳的物业费缺乏相应证据予以证实，本院不予采纳。物业管理是针对整个小区进行的，良好的物业管理需要业主与物业公司的相互支持与配合，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业管理企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。如三被告对原告计收的物业费有异议，应通过合法、合理的途径行使权利。当然，原告作为物业管理企业，对业主普遍反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。按照三被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定的标准，从2012年7月1日起至2013年12月31日共计18个月，被告应当缴纳的物业费为22908.39元（3.4元／平方米×374.32平方米×18个月）。关于滞纳金，原告主张以拖欠的物业费为基数，按每日0.05%的标准从2012年7月1日起计算至实际付款日，庭审中三被告对滞纳金按照每日0.05%的标准计算无异议，但本院认为依据该前期物业合同的约定，业主应在每年的1月份、6月份分别缴纳上、下半年的物业管理服务费，故滞纳金应当分段计算，2012年7月1日至2012年12月31日的滞纳金应按照本金7636.13元（3.4元／平方米×374.32平方米×6个月），自2012年7月1日起算；2013年1月1日至2013年6月30日的滞纳金按照本金7636.13元，自2013年2月1日起计算；2013年7月1日至2013年12月31日的滞纳金按照本金7636.13元，自2013年7月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告钱福兴、储秀美、钱鹏于本判决生效之日起10日内支付原告中海物业管理有限公司苏州分公司2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业服务费22908.39元，并支付滞纳金（其中本金7636.13元的滞纳金自2012年7月1日起算；本金7636.13元的滞纳金自2013年2月1日起计算；本金7636.13元的滞纳金自2013年7月1日起计算，均按照每日0.05%的标准计算至本判决确定的履行之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。）如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，减半收取212元，由被告钱福兴、储秀美、钱鹏负担，被告负担部分于本判决生效之日起10日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99）预交上诉案件受理费。审判员 陈 瑾二〇一四年四月十日书记员 费晓青