河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）三民四初字第22号原告（反诉被告）张建新，男，汉族，住三门峡市湖滨区。委托代理人王锋义，河南文轩律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）陕县中等专业学校。住所地陕县。法定代表人赵安国，系该校校长。委托代理人张丽花，系该校党总支副书记，特别授权。委托代理人陈启超，河南共同律师事务所律师，特别授权。被告陕县教育体育局。住所地陕县。法定代表人王保谦，系该局局长。原告张建新诉被告陕县中等专业学校（以下简称陕县中专）、陕县教育体育局（以下简称教体局）合同纠纷一案，本院于2013年12月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。陕县中专于2014年3月25日提出反诉，本院受理后与本诉合并于2014年4月4日公开开庭进行了审理。张建新及其委托代理人王锋义，陕县中专的委托代理人张丽花、陈启超到庭参加诉讼。教体局经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建新诉称：陕县中专经请示教体局同意后，于2003年8月12日与张建新签订一份合同，约定张建新向陕县中专支付242万元，取得陕县中专1#、2#学生公寓楼30年的使用权和经营受益权。陕县中专保证学生入住数每年不少于1400人，每生每年住宿费不低于400元，少于1400人由陕县中专补够1400人的费用，高于400元的，按比例分成，陕县中专占15%，张建新占85%。陕县中专不得在校内或校外重建公寓楼，在住满的前提下，经双方协商，方可再建公寓楼，如因政府行为（整体拆迁等）造成的损失，由陕县中专负责等内容，上述合同经陕县公证处公证。合同签订后张建新按约支付了全部合同价款242万元，合同签订至今陕县中专支付了10年的学生住宿费。2009年12月3日，教体局、陕县中专为张建新出具承诺书一份，承诺因陕县中专由原神泉路中段整体搬迁至陕州路中段，为使张建新投资的1#、2#学生公寓楼不受影响，承诺在新校址给张建新新建相同面积的公寓楼两栋，并负责办理相关手续，费用由陕县中专承担，经营方式和付款方法不变，仍按原合同执行。但教体局、陕县中专违背承诺，让他人投资经营新校区的学生公寓楼，侵犯了张建新的合法权利。请求依法判令陕县中专、教体局赔偿张建新损失1120万元并承担本案诉讼费用。被告陕县中专答辩称：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，涉案公寓楼使用土地为国有划拨土地，该产权转让没有经过人民政府批准，没有缴纳土地出让金，违反了上述强制性规定，张建新诉请依据的转让合同书因违法而归于无效。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，张建新应当返还两栋公寓楼并退回除张建新所付200.0128万元以外多收取陕县中专的款项。反诉原告陕县中专诉称：2003年8月12日，张建新与陕县中专签订了《关于陕县职专1#、2#公寓楼产权转让合同书》一份，约定“学校投资建设，乙方（张建新）买断30年产权和经营受益权”，张建新支付转让价款242万元。涉案公寓楼使用土地为国有划拨土地，在该产权转让没有经过人民政府批准，没有缴纳土地出让金的情况下，被张建新违法转到自己名下，将学生公寓楼变成了私产。该转让合同因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应为无效合同。请求依法确认2003年8月12日陕县中专与张建新签订的《转让合同书》无效；判令张建新返还陕县中专1#、2#学生公寓楼，并退回除张建新支付的200.0128万元以外多收取陕县中专的款项2918600元及利息（暂算至2013年12月31日）354297元；判令张建新返还以借为名拿走的1#、2#学生公寓楼的验收证书、规划许可证、建设许可证、施工许可证和决算书等手续。反诉被告张建新答辩称：陕县中专无权提起反诉，其并非本案被告；陕县中专与张建新签订的合同系双方当事人在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律强制性规定，且经过陕县公证处的公证，合法有效，双方当事人均应按约履行，请求驳回陕县中专的反诉请求。张建新向本院提交的证据材料有：1、张建新的身份证。证明张建新的身份。2、公证书一份、补充协议一份。证明双方签订的合同内容且合同经过公证。3、承诺书一份。证明教体局、陕县中专承诺在新校址给张建新新建相同面积的公寓楼两栋，经营方式和付款方法不变，仍按原合同执行。4、陕县中专处理报告一份。证明陕县职业中等专业学校与陕县中等专业学校系一家单位，两块牌子，陕县中专已经承诺向张建新赔偿835万元。5、陕县中专与他人签订的协议书。证明2011年4月1日，陕县中专、教体局与他人签订协议，违反了与张建新之间的约定及陕县中专、教体局的承诺。6、招生简章一份。证明陕县中专早已搬迁至新址开展教学活动，旧址现已废弃。7、赔偿清单。证明赔偿金额的计算方式。8、陕县第一职业高中请示文件一份，证明房产证系陕县中专主导进行办理。陕县中专向本院提交的证据材料有：1、三门峡市教育局文件《关于陕县职业中等专业学校更名问题的批复》。证明陕县职业中等专业学校更名为陕县中等专业学校。2、陕国用（95）第0165号《国有土地使用证》。证明土地使用者为陕县第二中学，土地性质为划拨土地，注明：“未经依法批准不得擅自转让、出租”。证明涉案学生公寓楼使用土地为国有划拨土地。3、《陕县房屋所有权登记申请书》一份、《房屋所有权证（存根）》二份、《陕县房产分丘图》二份。证明张建新在未经有批准权的人民政府批准、未缴纳土地出让金的情况下，违法将属于陕县中专的涉案公寓楼登记在其个人名下，由公产变为私产，用途由学校的学生公寓变为住宅。4、进账单、收据、记账凭证各一份。证明2003年8月31日，张建新支付转让款200.0128万元。5、借条、记账凭证各一份。证明2003年9月30日，张建新从陕县中专暂借70128元。6、收款收据、收据、记账凭证各一份。证明2003年12月31日，陕县中专给张建新打收转让款419872元，张建新给陕县中专打受益款490000元，张建新实际支付的转让款为200.0128万元，而不是242万元，419872元只是双方互打收据、空走账。7、收据三张。证明2013年3月11日、9月22日、9月27日，陕县中专分三次付张建新3000**元、75300元、114700元，合计490000元，为2013年的受益款，陕县中专共付张建新10年半受益款共5145000元。8、收据一张。证明2012年12月26日，张建新收陕县中专合同违约款193600元，共收取陕县中专5338600元，即使合同有效，陕县中专已经按照合同约定支付了8%的违约金，张建新不应诉请支付后20年的合同受益款。9、借条一张。证明张建新以借为名拿走1#、2#学生公寓楼的验收证书、规划许可证、建设许可证、施工许可证和决算书等手续。10、陕县教育委员会文件《关于部分县直学校更名的请示》、陕县人民政府办公室文件《关于部分县直学校更名请示的批复》。证明陕县第二高级中学更名为陕县第一职业高级中学。11、陕县第一职业高中《关于公寓楼受益权转让的请示报告》。证明为了建设实验楼和办公楼获取资金而融资借款的情况。针对张建新提交的证据材料，陕县中专的质证意见如下：对证据1无异议，但认为身份证不属于证据；对证据2、3本身无异议，但不能证明张建新的主张，均是无效的，假定合同有效，也已经给张建新支付了违约金193600元，纠纷已经处理完毕，合同终止。公寓楼不是张建新建设的，因需建教学楼、办公楼找张建新融资，实际上是借贷，学校拿住宿费还张建新的款，张建新将公寓楼变成住宅转到自己名下违法；证据4是内部工作请示报告，不是向张建新承诺赔偿853万元；证据5、6与本案无关，搬迁新址事实不持异议；证据7不是证据，不予质证；证据8只是请示没有批准。针对陕县中专提交的证据材料，张建新的质证意见如下：对证据1真实性予以认可，该文件中载明原校牌保留，执行双轨制办学，说明陕县职业中等专业学校一直存在；对证据2土地使用证真实性无异议，该证中使用权人为陕县第二中学，是否与陕县中专是一个单位不知情；对证据3本身无异议，对证明内容有异议，张建新不存在违法之处；对证据4无异议；对证据5借条本身无异议，但已经归还；对证据6真实性无异议，但对证明内容有异议，支付款项和收到款项均是真实发生的；对证据7无异议；对证据8收据本身无异议，但证明不了陕县中专的证明内容，其证明内容的第二项属陕县中专理解错误；对证据9借条本身无异议；对证据10无异议；认为证据11系复印件，不予质证。本院经审查认为，张建新提交的证据1、2、3、5、6及陕县中专提交的证据具备真实性、合法性、关联性，能够反映案件事实，能够作为证据使用，本院予以采信。张建新提交的证据4不能作为定案依据，证据7不能作为证据使用，证据8不能证明案件事实，本院不予采信。经审理查明：2003年8月12日，甲方（陕县中专）与乙方（张建新）签订了《关于陕县职专1#、2#公寓楼产权转让合同书》，就陕县职专1#、2#公寓楼产权及经营受益权转让一事达成协议，约定：“一、投资价、转让价及付款办法：……2、1#、2#转让价：242万元。3、付款办法：乙方在合同签订之日起，合同公证后，十日内付给甲方贰佰万元，剩余款项在甲方交《房屋产权证》时一次付清。二、资产权属：1#、2#公寓楼在合同签订之日起生效，权属30年不变，归乙方所有。30年期满，全部资产归甲方所有。……三、关于学生入住数及收费问题：1、甲方要保证学生入住数每年不少于1400人，每生每年住宿费不低于400元。少于1400人，由甲方给乙方补足不够人数的费用。开学后15日内一次性把收取的住宿费返还给乙方。2、以后经有关部门批准的住宿费标准，每人每年高出400元的，按比例分成，甲方占15%，乙方占85%。3、为确保入住学生数，不允许在乙方买断30年产权期间，甲方在校内或校外重建公寓楼（1#、2#公寓楼住满前提下，经双方协商，可再建学生公寓楼）。四、经营管理问题：学校投资建设，乙方买断30年产权和经营受益权，乙方委托甲方代管理，乙方每年一次性给甲方支付7万元管理费用。……五、相关资料：甲方给乙方提供1#、2#公寓楼的相关手续（规划许可证、建设许可证、房屋产权证、设计图纸、竣工验收报告、决算书及现有资产清单）。六、违约责任：甲乙双方要严格履行合同，如遇不可抗拒的自然灾害（地震、洪涝等），甲方概不负责。如因政府行为（撤并学校、整体迁移、改变用途等）造成的损失，由甲方负责。违约方要给履行方按合同总价的8%交违约金。”该合同书于2003年9月4日经陕县公证处进行了公证。2005年9月15日，陕县中专（甲方）和张建新（乙方）签订补充协议，约定每年9月10日前，甲方付乙方住宿费24.5万元，春节后开学5日内，甲方付乙方住宿费24.5万元。每年甲方应付乙方住宿费56万元（乙方每年一次性给甲方支付7万元管理费），以上乙方所得的49万元住宿费，为税后所得。2009年12月3日，陕县中专、教体局向张建新出具承诺书，由于陕县中专整体迁址，为使张建新投资的1#、2#公寓楼收益不受影响，承诺在新校址给张建新新建相同面积的公寓楼二栋，并负责办理相关的《土地使用证》和《房屋产权证》，费用由校方负担，经营方式和付款办法不变，按原合同执行。2011年4月1日，教体局（甲方）、陕县中专（丙方）与四名投资承建者（乙方）签订《投资承建陕县职业教育中心学生公寓楼工程协议书》，约定由乙方投资承建陕县职业教育中心（陕县中专）学生公寓楼工程。乙方拥有投资返还期七十年。该工程所占土地甲方无偿提供乙方使用，使用期限与投资返还期相同。关于张建新与陕县中专之间的合同履行情况，合同签订后，2003年8月31日，张建新支付陕县中专1#、2#公寓楼受益权转让款200.0128万元。2003年9月30日，张建新从陕县中专暂借70128元，2003年12月31日，陕县中专给张建新打收转让款419872元的收款收据，张建新给陕县中专打收受益款490000元的收据。2013年3月11日、9月22日、9月27日，陕县中专三次给付张建新3000**元、75300元、114700元，合计490000元，为2013年的受益款。2003年至2013年期间双方认可受益款一直正常支付，截至目前，陕县中专共支付张建新10年半的受益款共计5145000元。2012年12月26日，张建新收陕县中专合同违约款193600元。涉案1#、2#公寓楼所用土地为划拨土地，土地使用者为陕县第二中学。2003年10月15日，1#、2#公寓楼的房屋所有权办理至张建新名下。1995年8月11日，经陕县人民政府办公室文件批准，陕县第二高级中学更名为陕县第一职业高级中学。2005年8月2日，经三门峡市教育局文件批准，陕县职业中等专业学校更名为陕县中等专业学校，原校牌保留，执行双轨制办学。均为一个学校。本院认为：陕县职业中等专业学校已经更名为陕县中等专业学校，虽然原校牌保留，执行双轨制办学，但陕县中等专业学校为该校现在所用名称，且以此名称提出反诉，两个名称实为一个学校，本案确定被告（反诉原告）名称为陕县中等专业学校。张建新与陕县中专签订的《关于陕县职专1#、2#公寓楼产权转让合同书》将1#、2#公寓楼的30年产权和经营受益权转让给张建新，由于涉案公寓楼所使用的土地为划拨土地，如果将公寓楼所有权转让给张建新，应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案公寓楼已经办理到张建新名下，但没有证据显示其办理了土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”本案亦没有证据能够证实有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续。故陕县中专与张建新之间关于30年产权的转让违背了法律规定，该转让行为无效。张建新应当返还陕县中专1#、2#公寓楼，并返还公寓楼的验收证书、规划许可证、建设许可证、施工许可证和决算书等手续。《中华人民共和国民法通则》第六十条规定：“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”虽然陕县中专与张建新之间关于30年产权的转让行为无效，但不影响双方之间关于30年经营受益权转让的效力，合同书中关于经营受益权的转让系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效行为，合同约定经营受益权转让期限为30年，陕县中专在迁址时曾承诺给张建新新建相同面积的公寓楼二栋，但却将新校址学生公寓楼交给他人投资承建并受益，张建新与陕县中专之间的合同履行至10年半时，陕县中专终止履行，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案虽然因陕县中专不能继续履行合同给张建新造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但双方已经在合同中对于因政府行为（撤并学校、整体迁移、改变用途等）造成的损失约定由陕县中专负责，违约方要给履行方按合同总价的8%交违约金，并注明包括以上其它条款，此内容即是针对合同违约给对方造成损失如何赔偿所作的约定，按照意思自治原则，本案关于损失赔偿应优先适用双方约定，即陕县中专应赔偿张建新损失1150400元（1400人×400元×30年×8%-已付193600元）。基于转让经营受益权的行为有效，陕县中专关于张建新应退回除200.0128万元以外多收取陕县中专的款项及利息的反诉请求不能成立，本院不予支持。《关于陕县职专1#、2#公寓楼产权转让合同书》系张建新与陕县中专签订的，教体局并不是合同相对人，违约责任应由陕县中专承担，张建新要求教体局赔偿损失的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告陕县中等专业学校于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张建新损失1150400元；二、驳回原告张建新的其他诉讼请求；三、反诉被告张建新返还反诉原告陕县中等专业学校1#、2#学生公寓楼及验收证书、规划许可证、建设许可证、施工许可证和决算书等证书；四、驳回反诉原告陕县中等专业学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费89000元，原告张建新负担80000元，被告陕县中等专业学校负担9000元；反诉案件受理费16492元，由反诉原告陕县中等专业学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审 判 长  杨 琼审 判 员  李小敏代理审判员  焦玉兰二〇一四年四月十八日书 记 员  崔传军