广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第1719号原告韦梦雪。委托代理人谭建常，柳江县拉堡法律服务所法律工作者，特别授权。被告柳江县恒信房地产开发有限公司。住所地：柳江县拉堡镇商贸街恒信国际。法定代表人：刘信，董事长。委托代理人韦学新，广西都乐律师事务所律师，特别授权。原告韦梦雪与被告柳江县恒信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员周璇、兰金枝参加的合议庭，于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告韦梦雪的特别授权代理人谭建常，被告柳江县恒信房地产开发有限公司的特别授权代理人韦学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月30日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1栋2单元xxxx房出售给原告，该房建筑面积共计86.21平方米，其中套内建筑面积69.38平方米，公摊面积16.83平方米，房款每平方米4186.54元，房款总价值为290462元。同时约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付该商品房，如被告逾期交房的，逾期交房不超过180日的被告按日向原告支付房款万分之1.5的违约金，逾期超过180日的，原告可以解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交房款万分之3的违约金。合同签订后，原告如期向被告缴纳首期房款58462元，余款232000元原告贷款交完。但被告的交房时间一拖再拖，截止2013年10月2日止，被告已经延迟交付合格房屋640天，被告应当支付违约金640天×0.0003天／元×290462元＝55768.7元给原告。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：一、被告向原告支付逾期交房违约金55768.7元；二、本案诉讼费用全部由被告承担。原告向法庭提供的证据有：1、商品房买卖合同书一份；2、销售不动产统一发票一张；3、个人购房担保借款合同一份；4、个人借款支付凭证。上述证据拟证明：原、被告存在房屋买卖合同关系及原告交清房款的时间。被告辩称：一、合同规定的交房条件有四个方面：1、买受人已经交清全部房款，2、出卖人的房屋质量经验收合格；3、按揭贷款支付购房款的买受人应当将购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人；4、签订物业管理公约及相关物业管理文件。二、“汇元大厦”的房屋质量已经于2012年6月5日验收合格，达至交房条件，原告说被告交房不合格没有事实依据。三、在2012年1月1日之前，被告因停电、下雨、政府主管部门等因素可以顺延交房的时间，即使存在违约，根据合同的约定，扣除施工期间发生造成延期交房的因素，被告不违约，依约不应承担违约责任。四、2012年6月15日之后，被告已经通知原告来验房收房，原告于2012年9月5日领取所购房屋钥匙，视为双方已交房，根据合同约定，扣除顺延交房时间，确认被告是否违约。五、合同约定的迟延交房超过180天的按日万分之3支付违约金，属约定过高，不符合公平公正的原则，请法院依据法律规定调整降低。被告向法庭提供的证据：1、施工许可证，2、施工合同书。证明“汇元大厦”经过批准施工，施工方为广西三建公司，开工日期是2009年2月6日。3、通知（住建局禁止施工通知）。证明2009年到2012年施工期间因高考、中考、毕业会考政府禁止施工，从每年的5月18日到6月26日中午不给施工，夜晚不给施工，其中全日禁止施工的是每年8天。4、停电通知（供电部门发出）。证明2009年2月6日到2011年12月7日施工期间，因停电停工的天数是15天。5、收件通知书（消防验收材料），6、消防结论。证明被告在2012年11月7日已经向有关部门递交了消防验收材料，2013年5月30日才得消防结论。7、工程质量竣工验收意见书。证明原告所购买的房屋于2012年6月5日已经验收合格。8、竣工验收备案表。证明被告在2012年8月30日已经将竣工及工程验收合格材料递交给县住建局备案。9、《南国今报》（2012年8月3日）。证明被告在2012年6月15日至8月2日之前已经通知原告领房。10、《南国今报》（2013年9月28日）。证明被告于“汇元大厦”清盘时，在《南国今报》刊登了交房公告。11、房产测量成果报告。证明被告在2012年6月7日向有关部门递交了房产丈量测绘申请。12、施工日志（三本）。证明施工期间的雨天、停电天数及2012年6月5日房屋质量经验收合格，与前面的证据是印证的；2012年6月5日到8月30日这段时间是消防整改时间；2012年8月30日已经递交备案登记；2010年12月8日之后因停电全天停工的天数。13、领房登记表。证明原告于2012年9月5日已领房。14、原告支付购房款凭证。证明原告付清房款的时间2010年10月15日。15、原告交纳契税的凭据。证明原告交清契税的时间2012年6月25日。16、被告申请对“汇元大厦”楼房租金价格进行评估的评估结论。证明“汇元大厦”各楼层每月房屋租金价格。本院根据被告的申请，依职权向柳江县供电公司、柳江县气象局调取的停电、气象（降雨）资料。被告申请调取证据的目的：证明施工期间停电、降雨情况，据以扣减工期。经庭审质证，被告对原告提供的证据及本院依职权调取的证据均无异议。原告对被告提供的证据只对证据4的真实性有异议，对其余证据的真实性均无异议；但认为证据1、2、15与本案无关；对证据14的证明目的无异议，对其余证据（3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16）的证明目的有异议。本院认为，因被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供证据的真实性及证明目的均予认定。原告只对被告提供的证据4的真实性有异议，然而该证据确属供电部门出具并已执行，原告虽有异议，但未能提供相反证据支持，本院对该证据及其他证据的真实性均予以认定，并参照供电公司提供的停电记录使用；原告对被告提供的其他证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议：认为证据3应以实际停工为准。因该证据是县住建局下发给被告的，要求被告在高考、中考、毕业会考期间禁止施工，该行为属合同约定的因政府主管机关、部门或机构的政府行政行为所导致的延期，故予认定；认为证据5、6、7、8不能证明被告的房屋符合交房条件。因证据7（工程质量竣工验收意见书）是经法定的相关竣工验收单位作出的评价，原告未能提供相反的证据证明该结论的非真实性，故予认定；证据5、6、8是证明被告对所建楼房经验收合格后所作的后续相关工作，与证明房屋是否符合交房条件无直接联系；认为证据9《南国今报》不能证明被告通知原告前来领房及被告的房屋符合交房条件。2012年8月3日《南国今报》报道被告当日未能出示验收合格证等，不能达到被告的证明目的，故对该证据的证明目的不予认定；认为证据10不能证明实行房屋达到交房条件。该证据证明被告以公告的方式通知未领房业主前来领房，符合合同约定的交房方式，予以认定；认为证据11与被告是否违约无关。因该证据属被告对所建楼房经验收合格后所作的后续相关工作，与证明房屋是否符合交房条件无直接联系；认为证据12是被告单方制作的，不能作为据以延期的依据。因该证据所作的停工记录未经相关部门确认，不能作为直接据以扣减工期的证据，故对其证明目的不予认定；认为证据13不能证明双方已履行交付。该证据证明原告于2012年9月5日领取房屋钥匙，而2012年6月5日被告所建楼房已经验收合格，原告领取钥匙后对该房屋拥有占有权，应视为已交付，故予认定；对证据16认为只能证明汇元大厦楼套房的月租金价格，但不能证明双方约定的违约金过高。因该证据不能直接证明合同约定的违约金过高，故不予认定。对本院依职权调取的证据（气象、停电资料）认为不能作为本案证据用。因气象资料是柳江县气象局提供的，该资料记载2009年11月23日至2011年12月31日间的晴、雨天情况，停电资料是柳江县供电公司提供的，亦记载了2009年11月23日至2011年12月31日间的停电情况，而原、被告双方在合同约定如遇雨天、停电影响工期可相应顺延交付，故本院对此证据均予以认定并据实运用。综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2009年2月2日，被告取得对位于柳江县拉堡镇柳南路67号“汇元大厦”1号楼的建筑施工许可，之后进行工程建设施工。2009年9月29日，被告取得“汇元大厦”1号楼商品房预售许可证，开始对外预售该楼商品房。2010年7月30日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告将其开发的“汇元大厦”楼盘1栋2单元xxxx房出售给原告，该房建筑面积共计86.21平方米，其中套内建筑面积69.38平方米，公摊面积16.83平方米，第四条约定所购商品房价款，该房按套内建筑面积计算，每平方米4186.54元，房款总价值为290462元。第六条约定付款方式，原告选择银行按揭贷款支付。第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格，2、买受人已交清全部房款。本条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人没有交清全部房款；3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按1天记，停电不足8小时的，按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数），出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为出卖方承担违约责任的依据；4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之3的违约金。合同第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人发出的房屋交付通知或登报通知之日起15日内，应与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人将该房屋正式交付给买受人并验收。合同附件四为合同补充协议。第一条约定买受人同意按银行按揭付款。买受人签署本《商品房买卖合同》时，交纳首期58462元，余款232000元由买受人向银行申请按揭。第三条关于房屋交付的补充约定：1、办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。2、银行按揭付款的，如买受人以银行贷款的方式支付购房款并有出卖人提供了连带责任保证担保的，买受人在办理该房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续，在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。第五条约定，交房通知方式（1）在报纸上登交房通知；（2）电话通知；（3）信函通知；任何一方的通讯地址、电话等有变化须在十个工作日内以书面形式通知对方，双方给对方任何通知均按合同载明的地址发信函，五个工作日内即视为对方已收到。合同签订后，原告于2010年10月15日交清全部购房款给被告，但被告未能在2011年12月31日前将房屋交付给原告。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”1号楼经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位及原告（建设单位）联合进行验收，并取得“建设工程质量竣工验收合格”意见书。验收合格后，被告曾通知各购房户前来领房，原告接通知后于2012年9月5日到被告处领取所购商品房钥匙。另查明，2011年5月18日，柳江县住房和城乡建设局均向被告发出“通知”，通知内容有为减少噪声对高考、中考的影响，根据相关法律、法规规定及柳江县考试委员会的要求，通知如下：县城内所有建筑施工场地从5月18日至6月26日中午12：30分至14：30分，晚上22：30分至次日7：00分禁止建筑施工作业。二、在6月7日、8日高考期间和6月14日-16日高中毕业会考及6月24、25、26日中考期间，柳江中学、拉堡中学等考点学校周边的建筑工地禁止施工。据此通知，禁止被告施工的天数有8天，其中与雨天重叠的有6天。2013年10月16日，原告以被告迟延交房为由，提起诉讼，请求支付逾期交房违约金。被告应诉后，申请本院向柳江县气象部门、供电部门调取2009年2月至2012年8月间的气象资料、停电资料，以证明《商品房买卖合同》签订后，施工期间的降雨及停电天数，同时申请对“汇元大厦”楼层房屋的租金价格进行评估。根据柳江县气象局提供的气象资料统计，自2010年7月30日（原、被告签订合同日）至2011年12月31日（约定交房日）间连续两天以上降雨的降雨天数共134天。根据柳江县供电公司提供的停电资料统计，自2010年7月30日（合同签订日）至2011年12月31日间的停电时间达到8小时／天的有1天，不足8小时／天的停电累计共有8天（其中与降雨重叠的停电时间已扣除）。2013年12月26日，广西诚信华正资产评估有限责任公司对“汇元大厦”楼房套房作出《资产评估报告书》，该报告认为该栋楼60平方米以下套房的月租金价为12元／平方米，60-90平方米套房的月租金价为11元／平方米，90-130平方米套房的月租金价为10元／平方米，130平方米以上套房的月租金价为9元／平方米。原告于2012年6月25日交清其购房契税。本院认为，本案中，原、被告双方对合同的效力及继续履行合同均均无争议，对逾期交房不超过180天的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金亦无争议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：1、被告实际可交房日及实际交房日的认定。2、被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。3、被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持。4、被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应支付原告多少违约金。针对争议焦点1（被告实际可交房日及实际交房日的认定），《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2012年6月5日，被告开发的“汇元大厦”楼盘1号楼，经施工、勘察、设计、监理等单位通过竣工验收，结论为工程质量合格，同意验收。因此，被告开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实双方讼争房屋达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，可以交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告于2012年9月5日领取所购房屋钥匙，占有该房屋，视为原、被告双方已交房。针对焦点2（被告主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。），原、被告双方在购房合同第八条规定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，2、买受人未交清全部房款，3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，不足的按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数）出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期。4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期【包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间】。据此，关于政府主管机关的政府行为影响工期的，在本案中应理解为柳江县住房和城乡建设局因高考、中考、高中毕业会考发出的禁止施工通知，造成被告停工。所以，被告主张扣减工期内因雨天、停电、考试等停工天数，以顺延交房期，有依据，理由成立，本院予以支持。关于被告请求扣减因消防验收、规划验收、房产丈量等用时天数，因这些用时均不在合同约定的交房期间（工期）内发生，故被告的这些主张理由不成立，本院不予支持。自原、被告于2010年7月30日签订购房合同至约定交房日（2011年12月31日），根据柳江县气象局提供的气象资料，期间出现的雨天共134天（具体降雨日附后）、根据柳江县供电公司提供的期间停电记录，停电9天（具体停电日、时附后，已扣除与雨天重叠的降雨时间）、根据柳江县住房和城乡建设局发出的停工通知，合同期间因考试禁止施工8天，扣除与雨天、停电重叠的6天，记影响工期2天，以上共应扣减工期145天。针对焦点3（被告主张原告应交清购房契税方可请求交房应否得到支持）。被告以双方在合同附件四中关于房屋交付的补充约定的规定，主张原告应交清购房契税方可请求交房。该项约定规定：买受人应将购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续。在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。据此分析，原告应将所述费用交给被告，但未约定交付时间，被告亦无证据证明其催促原告何时将上述款项交付被告；再且，从约定内容的连贯性看，上述款项应是为办理产权登记过户之用，并非针对交房而设定的；若理解为交房之约定，其内容却是加重了买受人（原告）义务，属无效。故被告的此项辩解理由不成立，本院不予采信。针对焦点4【被告是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应支付原告多少违约金】，根据双方签订的合同，被告应于2011年12月31日前交付房屋。2012年9月5日被告将房屋交付给原告，迟延249天，扣减工期内约定可扣145天，被告迟延交房104天，构成违约。根据合同第九条规定，被告逾期交付房屋不超过180天，应按日向原告支付已交房款万分之1.5的违约金即290462元×0.00015×104天=4531.21元。综上所述，原告的诉请部分有理有据，本院予以支持，部分无理无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告柳江县恒信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金4531.21元给原告韦梦雪；二、驳回原告韦梦雪的其余诉讼请求、本案案件受理费1194元，由原告负担1144元，被告负担50元，被告所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给原告。上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  蔡汉青人民陪审员  兰金枝人民陪审员  周 璇二〇一四年八月二十八日书 记 员  侯海丽