浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2011）绍平民初字第19号原告：绍兴县平水镇东桃村民委员会。负责人：朱金奎。委托代理人：李蒙根。被告：王华娟。委托代理人：祝云昌。原告绍兴县平水镇东桃村民委员会（以下简称“东桃村委”）为与被告王华娟房屋租赁合同纠纷一案，于2010年12月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员黄关水独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东桃村委的委托代理人李蒙根，被告王华娟的委托代理人祝云昌到庭参加诉讼。审理期间，经原告申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司对被告使用的房屋的使用费进行了评估。本案现已审理终结。原告东桃村委诉称：2006年2月1日，被告租赁了属原告所有的平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，计建筑面积476平方米，楼梯一部，男女厕所二间（计建筑面积42平方米，系与他人共同使用，按一半面积计算为21平方米），用于绍兴县红东方刺绣织造厂的生产经营，合同约定：租赁时间为四年，自2006年2月1日起至2010年1月31日止，租金每年为29，820元，交款时间为每年的1月15日，以村开具的收款凭单为准，租费不得拖欠，若逾期按每天（全年租金的）千分之二计算违约金。另约定租赁方在租赁期内应参加房屋保险和维修（费用自理）。但被告只于同年1月支付房屋租金10，000元，余下租金经原告多次催讨至今未付。2009年12月18日和2010年5月21日，原告以挂号信的形式分别给被告发去催款函，要求被告支付所欠租金，并要求被告如果要续租的话立即前来签订续租合同，否则应承担相应的法律责任，但被告既不来支付所欠的租金，也不来办理续租手续。原告认为，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失。故起诉要求：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系。2、判令被告立即腾退所租赁的属原告所有的平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，计建筑面积476平方米，楼梯一部，男女厕所二间（计建筑面积42平方米，系与他人共同使用，按一半面积计算为21平方米）。3、判令被告立即支付自2006年2月1日起至2011年1月31日止的租费141，340.40元（合计租金151，340.40元，已付10，000元），赔偿租金损失（自2011年2月1日起至实际腾退日止，按合同约定的租金标准计算），支付违约金105，264.60元。4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系。2、判令被告立即腾退所租赁的属原告所有的平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，计建筑面积476平方米，楼梯一部，男女厕所二间（计建筑面积42平方米，系与他人共同使用，按一半面积计算为21平方米），并恢复原状。3、判令被告立即支付自2006年2月1日起至2011年1月31日止的租费141，340.40元（合计租金151，340.40元，已付10，000元），赔偿租金损失（自2011年2月1日起至实际腾退日止，按合同约定的租金标准计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。如果法院认定合同无效的话，要求：1、判令被告立即腾退所租赁的属原告所有的平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，计建筑面积476平方米，楼梯一部，男女厕所二间（计建筑面积42平方米，系与他人共同使用，按一半面积计算为21平方米），并恢复原状。2、判令被告立即支付自2006年2月1日起至被告实际腾退之日止按同期市场价确定的房屋使用费标准计算的占有期间的房屋使用费。3、本案诉讼费用由被告承担。被告王华娟辩称：1、原、被告之间是临时解决厂房的关系，不存在租房关系，是平水镇人民政府安置被告使用原告的厂房，且使用是无偿的，使用期限五年；至于原告所说的租费及赔偿是没有约定的，租费及赔偿是不存在的，被告所交的1万元的性质是房屋折旧费。2、即使租赁关系成立，房租一般是一年一交的，房租的诉讼时效是一年。故要求驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、绍兴县平水镇人民政府及绍兴县平水镇国土资源管理所共同出具的证明1份，以证明被告使用的厂房系原告所有的事实。2、房屋租赁合同书1份，以证明双方在租赁合同书中写明了租赁房屋的面积、价格及支付的办法。3、统一收据1份，以证明2006年1月份原告收取了被告1万元租金的事实。4、绍兴县平水镇东桃村民委员会与被告签订的安全生产责任书5份、安全生产检查表1份、照片6张，以证明被告从2006年开始一直在使用厂房的事实。5、催款函1份、催款通知1份、国内挂号信函收据2份、投递邮件清单2份，以证明原告于2009年10月18日及2010年5月21日曾主张要求被告付清所欠租金的事实。6、个体工商户登记情况表1份，以证明被告王华娟正在租赁使用原告的房屋，她是以绍兴县红东方刺绣织造厂的名义租赁的事实。7、经原告申请，本院委托绍兴市百业价格事务有限公司对被告使用的房屋的使用费进行了市场评估，该公司出具绍百价估字（2011）第0511号评估报告书1份，以证明自2006年2月1日起至评估之日止的房屋使用费情况。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据：8、重建投资计划书1份，以证明被告曾要求原告给予解决厂房的事实。9、组织机构代码证2份（复印件）、个体工商户营业执照1份（复印件），以证明被告原来的厂址在绍兴县平水工业园区，但后来因原来厂房的地方被平水镇人民政府征用，所以被安置到现在的地方的事实。10、申请法院对原告提交的证据2即房屋租赁合同书的形成时间进行鉴定。本院为查清本案有关事实，取得了证据11：勘验笔录1份及照片1组。上述证据，经原、被告质证，本院认证如下：1、对证据1即证明，被告认为无异议，故予以确认。2、对证据2即租赁合同书，被告认为其没有看到过这份租赁合同书，上面也没有被告方的签字，对租赁合同书予以否认；本院认为，因该证据被告予以否认，而原告未能提供其他相关证据予以印证，故不予认定。同时鉴于该证据的实际情况，对于被告要求对该证据的形成时间进行鉴定的申请即证据10不予准许。3、对证据3即收据，被告认为证据的真实性没有异议，对证据证明的事实不清楚；本院认为，该证据可以证明原告收到被告1万元的事实。4、对证据4即责任书、检查表及照片，被告认为无异议，故予以确认。5、对证据5即函、通知、收据及清单，被告认为无异议，故予以确认。6、对证据6即登记表，被告认为无异议，故予以确认。7、对证据7即评估报告书，原、被告均无异议，故予以确认。8、对证据8即计划书，原告认为其没有看到过，且不能证明被告所要证明的目的，因为被告是一个个体工商户，不是村里的集体企业，她的收支都是个体的，不可能由村委给她安排地方；本院认为，该证据因原告否认，被告未能提供其他相关证据予以印证，故不予认定。9、对证据9即代码证、营业执照，原告认为无异议，但对被告所要证明的目的有异议，她是一个个体工商户，不可能由村委给她解决厂房；本院认为，对该证据的真实性予以确认。10、对证据11即笔录及照片，原、被告均无异议，且系本院依法取得，故予以确认。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：被告系个体工商户，为绍兴县红东方刺绣织造厂的业主。2006年1月，被告因经营绍兴县红东方刺绣织造厂的需要，向原告租赁座落于绍兴县平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，计建筑面积476平方米，楼梯一部，男女厕所二间，计建筑面积42平方米（系与他人共同使用，按一半面积计算为21平方米），经原告同意后，被告交纳了房屋租金1万元。同年2月1日，原告按约将毛坯房屋7间，楼梯一部，男女厕所二间交付给被告使用。双方未约定具体的租赁期限和租金的计算标准或具体金额，也未约定租金的支付时间。被告租赁房屋后对房屋二楼进行了装饰装修。房屋被告投入使用后，除1万元租金外其余租金一直未付。原告于2010年1月1日和2010年6月22日，以挂号信的形式分别给被告发去了催款通知，要求被告支付所欠租金未成，遂成讼。同时认定，本案讼争的租赁房屋被告至今未交付给原告。经本院现场勘验，被告在其租赁的房屋处现有以下财产：电脑三台、打印机一台、传真机一台、电话机四只、华日冰箱一台、立式空调三台、写字台五张、连体电脑桌一组、高低床一张、矮柜二口、书柜一口、落地电风扇一把、美鹏鸿运扇一把、皮质办公椅二把、木椅子八把、茶几一张、山水画二副、扫描机二台、风景画匾一块、线筒一批、饮水机一只、绒布一批、不锈钢衣架一只、鞋柜一口、石英电子钟一口、字画匾一块、餐桌二张、长凳二条、方凳三条、电茶壶一把、八仙桌一张、菜橱一口、煤气灶一具、水斗二只、脸盆一只、塑料热水瓶六把、电饭煲二只、绣花机七台、裁剪桌十一张、木柜九口、长度控制仪一台、吊扇六把、小方凳四把、防盗门一扇。本案在审理过程中，本院根据原告的申请，依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对被告使用的房屋的使用费进行了评估，该公司于2011年5月31日出具绍百价估字（2011）第0511号评估报告书1份，评估结论为：本案所涉的座落于绍兴县平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，楼梯一部，男女厕所二间（系与他人共同使用）自2006年2月1日起至评估之日止的房屋使用费（按总面积为497平方米计算）分别为：2006年2月1日至同年12月31日，月租金为4元／平方米；2007年1月1日至同年12月31日，月租金为4.20元／平方米；2008年1月1日至同年12月31日，月租金为4.50元／平方米；2009年1月1日至同年12月31日，月租金为4.80元／平方米；2010年1月1日至同年12月31日，月租金为5.20元／平方米；2011年1月1日至今，月租金为5.50元／平方米。原告为此花去评估费2，000元。另查明，被告所使用的房屋原告未领取相关合法审批手续。本案争议的主要焦点是：一、原、被告之间有无存在房屋租赁合同关系？二、房屋租金为多少？三、原告主张的租金是否超过诉讼时效？对于第一个问题，本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，理由是：1、租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从租赁合同的性质来看，属有偿合同。通过原、被告的实际行为可以看出，双方之间的关系更符合租赁合同关系的特点。因为原告虽未能提供经被告签名或盖章确认的书面租赁合同，被告又对原告主张的租赁事实予以否认；但原告实际已将房屋交付给被告使用，被告支付了一定的费用1万元，且原告向其发出催款通知后其也未曾就房屋的使用性质提出异议。而被告认为房屋属无偿使用，该1万元系房屋折旧费，未能提供充分的证据予以证明，且原告对此予以否认，对被告的这一辩称，本院不予采信，该1万元应属房屋租金。本院认为，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告建立房屋租赁合同关系，事后在本案一审法庭辩论终结前仍未能提供相关证据证明该房屋已取得相应建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告之间的房屋租赁合同关系违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。因承租人即被告未能提供相应的证据证明其曾经出租人即原告同意装饰装修，故现原告要求被告返还租赁物，并恢复原状，理由正当，本院予以支持。对于第二个问题，本院认为，因原告对其主张的租金未能提供相关证据予以证明，且被告予以否认，故本院认定双方对租金约定不明，可按同期市场评估价格确定房屋占有使用费。对于第三个问题，本院认为，因被告对原告主张的租赁期限和租金的支付时间予以否认，且双方均未能提供相关证据证明双方曾约定了具体的租赁期限和租金的支付时间，故认定原、被告之间的租赁系不定期租赁，且未约定租金的支付时间。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“对租金支付期限没有约定的，依据合同法61条亦不能确定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。本案中原、被告租赁期间在一年以上，房屋使用费应当在每届满一年时支付。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“延付或拒付租金向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为1年”。故2006年2月1日至2007年1月31日期间的房屋使用费被告应于2007年1月31日前支付，该期间段使用费的支付请求权原告应当最迟在2008年1月31日前行使。2007年2月1日至2008年1月31日期间的使用费履行期限为2008年1月31日前，该期间段使用费的支付请求权原告应当最迟在2009年1月31日前行使。2008年2月1日至2009年1月31日期间的使用费履行期限为2009年1月31日前，该期间段使用费的支付请求权原告应当最迟在2010年1月31日前行使，以后依次类推。原告可主张使用费的权利从原告向被告发出催收租金的通知时（即2010年1月1日和2010年6月22日）中断，因原告未能提供相关证据证明其曾在2010年1月1日前的合理期限内向被告主张过权利，且被告予以否认，故原告对2008年2月1日前的使用费除被告自愿已支付的1万元外其余部分已超过诉讼时效，对2008年2月1日以后的使用费享有胜诉权。故被告应支付给原告的房屋使用费为2008年2月1日前其已支付的1万元和自2008年2月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，现原告要求被告支付该部分的使用费，理由正当，本院予以支持。对于原告主张的其他使用费，不予支持，被告认为该部分费用已超过诉讼时效的辩称，于法有据，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款、第二百二十六条，第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告绍兴县平水镇东桃村民委员会与被告王华娟之间的房屋租赁合同关系无效；二、被告王华娟应于本判决生效之日起二十日内将其所使用的座落于绍兴县平水镇东桃村原重华寺座东朝西二层楼屋7间，楼梯一部，男女厕所二间（系与他人共同使用）腾退给原告，并恢复原状；三、被告王华娟应支付自2006年2月1日起至2011年5月31日止的房屋使用费107，909元，扣除其已支付的1万元，尚应支付97，909元，并支付自2011年6月1日起至其实际腾退之日止按同期市场价格标准计算的房屋使用费，款于本判决生效后二十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按前述判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，241元，由原告负担1，083元，被告王华娟负担2，158元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。评估费2，000元（已由原告向评估公司交纳），由被告王华娟负担，应于本判决生效后二十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费3，241元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，账号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理）。审 判 长  黄关水审 判 员  鲁国强代理审判员  王 超二〇一一年六月二十八日书 记 员  邹 婷