江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第1347号上诉人（原审原告）周舜英，女，汉族，无业。委托代理人郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周康宁，男，汉族。委托代理人刘继祥、王明鑫，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人周舜英与被上诉人周康宁房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦民初字第3273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理本案。上诉人周舜英及其委托代理人郑建强，被上诉人周康宁的委托代理人刘继祥、王明鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某乙原审诉称，周某乙、周康宁系母子关系，本案诉争房产系周某乙于2002年通过房改购得，2004年12月20日，周某乙、周康宁双方签订一份《南京市房地产买卖契约》，约定，周某乙将位于本市秦淮区雨花村某幢302室房产卖给周康宁，价款为18万元，同时约定周康宁在2004年12月20日前一次性付清房款。2005年1月初，周某乙、周康宁办理了房屋过户手续，但时至今日周康宁仍未能依约支付房款，期间，周某乙曾多次要求周康宁支付房款，但周康宁不仅拒不支付房款，还经常与周某乙争吵，并用恶语咒骂周某乙，为维护周某乙自身的合法权益，故诉至法院要求：1、依法解除周某乙、周康宁双方于2004年12月20日订立的《南京市房地产买卖契约》，判令周康宁返还本市秦淮区雨花村某幢302室房产；2、本案诉讼费用由周康宁负担。周康宁原审辩称，周某乙所述与事实不符，当时的真实情况是赠予，之所以签订房屋买卖合同是为了将来减少交易税费。合同签订之后，双方一直未就房款事宜发生纠纷，周某乙也一直未向我主张过房款，现周某乙诉至法院并无依据，请求法院依法驳回周某乙的诉讼请求，基于双方系母子关系，我也同意进行调解。原审法院经审理查明，周某乙、周康宁系母子关系，2004年12月20日，周某乙、周康宁双方签订一份《南京市房地产买卖契约》，合同约定，周某乙将坐落于本市秦淮区雨花村某幢302室房产（建筑面积为61.68平方米，以下简称涉案房屋）出售给周康宁，房款为18万元，房款的支付方式和支付时间为2004年12月20日一次性付清，合同对乙方（周康宁）未支付房款并未约定违约责任。当日，双方办理了产权过户手续，将涉案房屋过户至周康宁名下。在此之后，周康宁并未按合同约定支付房款18万元。审理中，为证实周某乙一直向周康宁主张权利的事实，周某乙提供证人周某甲（周某乙儿子，周康宁弟弟）、周玉芳（周某乙女儿，周康宁妹妹）出庭作证，周某甲陈述，其大约于2004年知道母亲将房产卖给周康宁，是母亲告诉其将房产出售给大哥（周康宁），当时母亲很后悔并称被大哥骗了，2004年后，母亲向周康宁主张过权利，并称要把房款要回来，没有房款就将房子要回来，每年逢年过节期间，家庭聚会，母亲就向大哥主张权利，涉案房屋系父亲单位的公房，后来房改时由母亲周某乙买下，购房款由母亲和周康宁各出一部分，当时房产应该是卖给周康宁，其也看过买卖协议，并未听说是赠予，且也不可能是赠予，因为兄弟姐妹都比较困难，不可能单独赠予给某一个人，房产出售后母亲一直居住在涉案房屋里面，周康宁在买受后也陆续搬过来与母亲居住。周玉芳陈述，涉案房屋在过户后没多久，其知道母亲将房产卖给周康宁，当时母亲告诉其将房产出售给大哥，认为上当受骗，卖房后，母亲一直向周某乙主张权利，涉案房屋系父亲单位的公房，房改时由母亲购得并一直居住，过户给周康宁时，是通过买卖方式，并未听说过有赠予的情况，周康宁在买受后也陆续搬过来与母亲居住。周康宁对两证人陈述认为与事实不符，均不予认可。周康宁称当时其与母亲关系较好，且在四个子女当中经济压力最大，所以母亲就将房产赠予给他，签订买卖合同是为了用买卖的形式来规避赠予的目的，2013年前，周某乙均未向其主张过所谓的房款。因周康宁未能按买卖合同履行给付房款义务，周某乙认为其无法实现合同目的，故诉至法院要求解除合同，周康宁返还涉案房产并协助办理过户手续，因过户所产生的税费，周某乙表示其愿意负担。周康宁现表示如法院认定系买卖关系，其愿意继续履行合同，不应当判令解除合同关系，考虑到利息等因素，同意支付不超过40万元的房款，同时保留周某乙对涉案房产的居住权。原审法院另查明，涉案房屋房改时，以周某乙名义购买，支出的购房款1.5万余元，周康宁交纳了1万元。以上事实，有房地产买卖契约、完税凭证、产权证、收据等证据及周某乙周康宁双方当庭陈述为证。原审法院认为，周某乙、周康宁之间签订的关于秦淮区雨花村某幢302室房产买卖契约合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务。周康宁辩称是以买卖的形式规避赠予的目的，因赠予须有明确的意思表示，周康宁在诉讼中又未能提供证据印证其辩称意见，故原审法院对其辩称意见不予采纳，双方之间就涉案房屋签订的买卖契约应系双方真实意思的表示。现周某乙以周康宁未能按合同约定履行给付房款义务，无法实现合同目的为由诉至法院要求解除合同。原审法院认为，周康宁之前未支付房款系认为双方是以买卖的形式来规避赠予的目的，并非其不愿支付房款，诉讼中，周康宁也表示如法院认定双方系买卖关系，其愿意继续履行合同，不应判令解除双方合同关系。原审法院考虑到双方目前居住状况及交易的稳定性，在周康宁愿意支付购房款并同意周某乙继续居住的情况下，继续履行合同，并不会导致周某乙订立合同时的目的不能实现。综上，周某乙诉至法院要求解除合同，并要求周康宁返还涉案房产同时协助办理过户手续的诉讼请求理由并不充分，原审法院不予支持。因双方系买卖关系，合同约定的房款周康宁也一直未支付，原审法院根据周康宁的违约时间及周康宁的意思表示等综合情况，确定周康宁支付周某乙房款40万元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回周某乙对周康宁的诉讼请求。二、周康宁于判决生效后十日内给付周某乙房款40万元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，由周康宁负担（周某乙已预交，周康宁在给付以上款项时一并加付此款给周某乙）。周某乙不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院事实认定错误，原审庭审期间，被上诉人坚持认为双方于2004年12月20日签订的《南京市房地产买卖契约》，实际是为了将来减少交易税费，而真实意思是赠与，故据此可以得出这样的结论：被上诉人在双方的房屋买卖过程中自始就没有打算支付相应的对价，其违约的主观故意实际上在双方签订合同之前即已产生。而原审法院却认定并非被上诉人不愿支付房款，完全违背了客观事实。二、原审法院适用法律不当。在双方签订合同及上诉人己完全履行了合同义务后，被上诉人在长达近10年期间，虽经上诉人经常催要而拒不支付房款，其行为己构成根本性违约。上诉人完全有权决定是解除合同还是继续履行合同。本案中上诉人始终坚持要求解除双方的合同，人民法院应当尊重上诉人的选择，而不能没原则地迁就被上诉人的不当要求，更不应当违背法律的规定作出“折中”的判决。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。同时本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周康宁答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。上诉人周某乙和被上诉人周康宁对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院另查明，周康宁入住涉案房屋已经数年之久。周康宁名下仅有涉案房屋一套房产。本院认为，上诉人周某乙和被上诉人周康宁就涉案房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，周某乙已协助周康宁办理了涉案房屋产权变更登记手续，周康宁也已实际占用、使用涉案房屋数年，至此，周某乙已全部履行了合同义务。但周康宁未按约支付购房款，其行为已构成违约。对于迟延支付购房款行为，周康宁原审期间明确表示除愿意支付合同约定的购房款18万元外，还自愿另行补偿周某乙22万元购房款，同时还允许周某乙居住涉案房屋直到终老。因本案系家庭纠纷，本院综合考虑家庭纠纷发生的背景、周某乙和周康英各自名下房产现状、双方曾经共同居住的事实、周康宁履约诚意、当事人年龄等因素，从维护房产交易秩序稳定和保障双方当事人基本生活稳定的角度，认定涉案房屋买卖合同现已不宜解除，故对于上诉人周某乙要求解除涉案房屋买卖合同，周康宁返还涉案房屋的主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3900元，由上诉人周舜英负担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 邹小戈审判员 孙 伟二〇一四年四月十五日书记员 林雨虹