上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34183号原告ＸＸ。委托代理人江立民，上海震亚律师事务所律师。被告蒋伟。委托代理人丛龙风，上海市同建律师事务所律师。原告ＸＸ与被告蒋伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月6日、2014年1月2日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人江立民，被告蒋伟的委托代理人丛龙风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，原告为获取银行贷款，2006年6月12日与被告蒋伟签订协议一份，约定双方以原告ＸＸ所有的上海市浦东新区崂山东路XXX弄XXX号XXX室房屋（现地址变更为上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室，以下统称系争房屋）建立一个虚拟的买卖，以被告蒋伟的名义向银行借取贷款。由此，2006年7月25日，原、被告双方就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），凭此将系争房屋的权利转移登记至被告蒋伟名下，被告蒋伟所获取的银行贷款人民币18万元（以下币种相同）交由原告ＸＸ使用，系争房屋仍由原告ＸＸ居住，同时双方约定原告ＸＸ可随时要求被告蒋伟将系争房屋归还原告。然而，2012年被告擅自将系争房屋出售，目前导致原告无法收回系争房屋。原告认为，原、被告就系争房屋的买卖仅是为套取银行贷款，并非真实的买卖合同，应被认定无效。鉴于系争房屋已被被告蒋伟出售，系争房屋无法实际返还，故要求被告承担损害赔偿责任，现原告诉请要求：1、依法判决原、被告间就系争房屋的买卖合同无效；2、判决被告赔偿原告房屋损失762，748.21元。被告蒋伟辩称，不同意原告的所有诉讼请求。就原、被告签署的买卖合同，从合同的内容上看不出系虚构的，且经相关部门认定，双方的买卖为真实，应为合法有效。房屋交易的房款已经付清，系争房屋确实没有实际交付，由原告一直居住其中。部分房款是通过贷款的方式支付到原告名下，其他具体支付细节代理人不是很清楚。之后，贷款也由被告归还。鉴于双方的买卖合同有效，不存在赔偿损失。对于原告主张金额的本身被告无异议。请求法庭驳回原告的诉请。经审理查明，2006年6月12日，由原告ＸＸ作为售房人（甲方）与被告蒋伟作为买受人（乙方）签订协议一份，约定：甲方因筹集资金的需要，经与乙方协商，由乙方配合办理房屋虚拟买卖贷款以达成筹资之目的，为避免日后不必要的纠纷，同时明确双方的权利义务关系，特达成以下协议：甲方将位于潍坊新村XXX弄XXX号XXX室（即系争房屋）之产权房名义上转让给乙方；乙方负责向银行申请贷款，并将相关手续办理完毕，贷款到账后交由甲方，甲方须按时向银行还款；有关房屋产权证及相关证件由甲方负责保管；乙方不得入住该房，亦不承担相应维修保养义务；甲方必须每月按时归还银行贷款，为确保乙方信用不受损害，甲方须在贷款到账后预存一年还款额于还款账号中；甲方在该房转让之后的任一段内有权要求乙方将该房无条件归还甲方，乙方不得拒绝，并应协助甲方办理相关手续；如果甲方每月不按时还款，造成乙方资信受损，乙方有权变卖甲方房产，由此产生的后果由甲方自行承担。2006年7月25日，原告ＸＸ就系争房屋与被告蒋伟签订买卖合同，约定房屋转让价款为31万元。2006年8月1日，被告蒋伟作为借款人与上海农村商业银行徐家汇支行签订《个人房屋抵押借款合同》，由被告蒋伟借款18万元。后房屋权利转移登记至被告蒋伟名下，银行发放贷款18万元，由原告ＸＸ领取使用。之后系争房屋由原告实际居住使用，相关归还银行贷款的存折及银行卡均在原告ＸＸ处保管。2007年2月1日，被告蒋伟向案外人刘某借款10万元，并至相关部门在系争房屋上设定了债权抵押登记手续。与此同时，被告蒋伟还向案外人刘某出具了经公证的《委托书》一份，该委托书载明，蒋伟拥有系争房屋产权，其委托刘某代为办理如下手续：1、代签上述房地产买卖合同及相关协议等买卖交易中的一切文书及办理相关事项……3、代收上述房屋的房款及代为出具相关凭证……。2012年2月6日，案外人刘某作为被告蒋伟的代理人与案外人上海丽申物资有限公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，房屋转让价为58万元。2012年2月14日，系争房屋的权利核准登记至案外人上海丽申物资有限公司名下。2012年5月30日原告ＸＸ迁出系争房屋。由此原告ＸＸ于同年6月向本院提起诉讼，要求确认被告蒋伟与上海丽申物资有限公司之间关于系争房屋订立的买卖合同无效。本院审理后对其请求予以驳回，ＸＸ不服提起上诉，二审法院认为根据ＸＸ与蒋伟之间的约定，ＸＸ虽并无将系争房屋出售于蒋伟的意思表示，但其为获取银行贷款，将系争房屋过户于蒋伟名下，蒋伟据此成为系争房屋的名义登记人。蒋伟并无出售系争房屋的权利，其委托案外人刘某代为出售该房屋的行为构成恶意，损害了ＸＸ的利益。但ＸＸ并无证据证明上海丽申物资有限公司不属善意购买人，由此作出了驳回上诉，维持原判的判决。为此，原告ＸＸ提起本案诉讼，诉如所请。案件在审理中，本院根据原告ＸＸ的申请，委托上海信衡房地产估价有限公司以2012年2月14日作为估价时点对系争房屋的市场价值进行评估，就2012年2月14日系争房屋的市场价值评估为84万元。对此，原、被告双方均无异议。另查，2013年5月，上海农村商业银行股份有限公司徐家汇支行向上海市徐汇区人民法院提起诉讼，表示被告蒋伟截至2013年2月26日，尚欠银行借款本金77，251.79元及相关利息未予清偿，要求被告蒋伟对此予以偿还。被告蒋伟对于借款事实及金额均无异议，但表示无力还款。为此，法院确认并支持了上海农村商业银行股份有限公司徐家汇支行相关请求。目前，该案已经生效。再查，就被告蒋伟表示，已全额向原告ＸＸ支付了所有的房价款，原告ＸＸ表示除银行贷款18万元外未收取被告蒋伟其他款项，对此，被告蒋伟表示不能提供相关证据证明其陈述，本院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告蒋伟在无相关证据证明其支付了除贷款以外的房款下，本院对其陈述难以采信。另外，被告蒋伟表示贷款发放后，系其归还每月的银行贷款，对此本院认为，就用于还款的银行卡及存折一直在原告处予以保管，且根据双方之前的协议，也约定该贷款由原告负责归还，被告在未能提供任何履行还款义务的凭证，甚至连每月应归还贷款金额都不清楚下，对被告表示贷款由其归还的表述，本院不予采信，结合双方签订协议的真实目的，贷款使用情况以及原告提供的存折及凭条，本院确认已发生的银行还款行为均为原告代为被告行使。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、协议、（2012）浦民一（民）初字第17839号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2443号、《个人房屋抵押借款合同》、银行存折及客户回单、上海市房地产登记薄、上海市房地产登记信息、（2013）徐民二（商）初字第851号民事判决书及（2013）徐执字第4304号执行裁定书、房地产估价报告等及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案原、被告于2006年关于系争房屋订立的买卖合同效力，根据庭审调查反映，除银行贷款外，被告蒋伟并未支付过其他房款，也从未实际向银行履行过还贷义务，系争房屋未实际向被告蒋伟交付过，另外，根据2006年6月双方订立协议的内容，明确表明原告ＸＸ并无将系争房屋出售于被告蒋伟的意思表示，其真实目的是为其获取银行贷款，将系争房屋过户于被告蒋伟名下，协议的内容与双方之后实际履行的情况相互印证，由此原告的陈述更符合客观事实。结合上述分析，本院认定原、被告双方对以建立房屋买卖的形式达到套取银行贷款的目的，是明知且清楚的，就系争房屋的买卖并非系原、被告双方的真实意思表示，故原告要求确认原、被告于2006年7月25日对系争房屋签订的买卖合同无效，本院予以确认。鉴于此，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，所发生的损失根据过错承担相应的责任。就本案，被告蒋伟明知其为系争房屋名义登记人，并承诺在今后实质权利人原告ＸＸ要求下无条件将系争房屋归还，然而被告蒋伟在2007年就凭借系争房屋设定抵押向他人借取款项，并向他人出具带有处某系争房屋意思内容的公证委托书，上述行为均未获得原告ＸＸ的授权或同意，在明知存在一份自己出具给案外人处某系争房屋的授权委托书下，未向原告ＸＸ予以披露，亦未采取相关措施终止委托关系，放任系争房屋被处某，被告蒋伟对案外人代为处某系争房屋行为造成原告ＸＸ房屋的无法得到返还，应当承担赔偿责任。就赔偿数额，原告参照系争房屋在本案诉讼中双方所确认一致的评估时点系争房屋的市价，同时鉴于系原告ＸＸ当时获取了18万元的银行贷款，在原告ＸＸ已归还了部分的本金下，现原告ＸＸ将尚未归还的本金从房屋折价款中予以扣除，主张被告向其赔偿房屋损失762，748.21元，尚属合理，被告对此金额也不持异议，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、原告ＸＸ与被告蒋伟于2006年7月25日就上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告蒋伟应于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ赔偿房屋损失762，748.21元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，427元，减半收取计5713.50元，诉讼评估费3，700，合计9413.50元，由被告蒋伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张 盈二〇一四年一月十日书 记 员 李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。