浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）温平鳌民初字第30号原告：严锦义。委托代理人：陶学委。被告：徐青吉。被告：黄银兰。上列二被告委托代理人：罗义。第三人：徐干松。第三人：郭银芳。上列二第三人委托代理人：陈贤文。原告严锦义与被告徐青吉、黄银兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。同年2月10日，第三人徐干松、郭银芳向本院申请参加诉讼，本院予以受理。2014年3月1日，本院依法委托平阳县民商事调解委员会调解15日。2014年3月17日，双方当事人申请庭外和解15日，4月2日继续调解15日。后本案依法由代理审判员陈海琴适用简易程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告严锦义委托代理人陶学委、被告徐青吉、黄银兰的委托代理人罗义、第三人徐干松、郭银芳委托代理人陈贤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严锦义起诉称：2011年9月19日，原告通过金XX的介绍以300000元向被告购买坐落于平阳县鳌江镇XX路XX号一间房屋，并签订房屋转让协议。合同签订后，原告将购房款通过金亮局足额转账予被告。另外，被告已协助原告办理水电过户并将上述房屋交付原告。原告本计划将上述房屋出租，但不知何时被告又搬进房屋拒不搬出。双方经多次协商无果。现原告起诉要求：（1）确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；（2）被告在合理期限内腾空涉案房屋并交付原告；（3）本案诉讼费由被告承担。庭审之后，本院向原告严锦义询问，严锦义陈述：其与中介人金XX关系很好。2011年9月，其通过金XX中介所的介绍得知本案讼争房屋以350000元价格转让、没有产权证，比较便宜，并表示同意购买。将现金350000元给付金XX，委托金XX购买房屋，没有去现场看过房屋，也没有去咨询过其他中介价格是否合适，对房屋居住情况没有问、也不清楚。其在鳌江做生意，并不急需房屋，且二被告没有房子居住，由此，原、被告双方就约定2012年3月19日搬迁，都是叫金XX安排。关于为何与《卖尽契约》上载明的房款300000元与其陈述的购房款350000元不一致，是因为其与金亮局一起投资合适的农村房屋买卖生意，款项往来比较多，记不清楚。《卖尽契约》的手写主文内容中“严锦义”是其书写的，其他主文内容是代笔人朱千越书写。原、被告双方曾就“把钱还我或者把房子给我”进行协商（意思是：二被告已将房屋出让，都表示又不搬迁，属违约，必须双倍还款退还，或者从房子中搬出）。被告徐青吉、黄银兰述称：1.原、被告间不存在房屋买卖的合意。首先，涉诉房屋的市场价为800000元，不可能以300000元贱卖的。其次，原告在购买房屋之前没有到现场看过，这不符合交易习惯。再次，本案实际情况是：二被告向原告借款300000元，月利率6%，原告预扣利息18000元，实际交付款项282000元。因二被告急需资金，且文化水平不高，在原告提交的空白协议上签字。综上，本案法律关系系民间借贷关系。2.涉诉房屋的实际所有人系被告徐青吉父母亲，二被告无处分权。要求驳回原告的诉讼请求。第三人徐干松、郭银芳答辩称：涉诉房屋属第三人所有，二被告无处分权，是无效民事行为，双方签订的房屋买卖合同属无效合同，要求驳回原告的诉讼请求。原告严锦义在本院指定的举证期限内提交并出示如下证据：1.居民身份证复印件，证明原、被告的身份情况；2.结婚证复印件，证明二被告夫妻关系；二被告及第三人对上述证据均无异议，本院予以认定。3.卖尽契约，证明二被告将涉诉房屋转让予原告的事实；二被告及第三人对上述证据有异议，二被告主张虽然他们在卖尽契约上签名，但双方不存在房屋买卖的合意，实际上双方存在民间借贷法律关系，该卖尽契约无效，被告实际收取款项为282000元，原告已预先扣除利息18000元。第三人主张涉诉房屋属其所有，该协议无效。本院认为，上述证据的真实性予以认定，协议的效力另行阐述。4.水电费清单，证明房屋原系被告所有并曾向原告交付的事实；二被告及第三人对上述证据的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明涉诉房屋的所有人为二被告和曾交付房屋的事实。本院认为，上述证据不能证明原告主张的事实不予认定。5.协议书，证明原、被告双方房屋交付约定情况。对上述证据，二被告对真实性有异议，第三人表示不清楚原、被告间约定情况。本院认为，被告虽不认可协议书的签字和捺印，但未申请鉴定，故对该证据的真实性予以认定，关联性另行阐述。被告徐青吉、黄银兰在本院指定的举证期限内未提交证据。第三人徐干松、郭银芳在本院指定的举证期限内提交并出示如下证据：1.居民身份证复印件，证明第三人的身份信息；原、被告对上述证据无异议，本院予以认定。2.平阳县鳌江镇雁门村民委员会证明，证明涉诉房屋属第三人所有的事实。对上述证据，原告主张该证明可以证实宅基地属集体所有，但不能证明证实宅基地上建筑物属第三人所有，结合被告的水电费票据，原告有理由相信被告是有处分权，被告的处分构成表见代理。被告对上述证据无异议。本院认为，上述证据虽能说明本案讼争房屋的土地属于农村宅基地，但不能证明涉案三层房屋系第三人所有，因此对上述证据本院不予认定。本院依职权向《卖尽契约》上载明的中介人金XX调查，其陈述：与严锦义系朋友关系，系严锦义儿子的干爹，没有与严锦义一起做生意。对原告购买讼争房屋的事情非常清楚，其系作为中介人，而且与二被告系地方人。当时，徐青吉通过他人介绍到其开办的中介所，得知徐青吉要将讼争房屋以三十几万的价款出售，其联系严锦义，严锦义系急需房子。在签订协议之前，有带严锦义到讼争房屋看过房子，被告和严锦义谈好以300000元价款转让，严锦义表示决定购买。当时讼争房屋的市场价也就是在三十五六万。签订协议当天，金XX从信用社一次性领取300000元，由其先垫付购房款给徐青吉，严锦义在签订协议之后分别转账100000元、200000元至金亮局账号还清上述购房款。《卖尽契约》主文部分都是由代笔人朱XX书写，包括严锦义姓名。严锦义购房，并不是委托金亮局，当时也是急需的。对原、被告双方签订的搬迁协议也是清楚的，这是补签的，因二被告签订《卖尽契约》后一直未搬迁，由金亮局出面就只对搬迁事项与被告进行协商，才达成搬迁协议的。对上述询问笔录，原告无异议，认为其与金XX陈述的有些细节存在出入，可能因时间比较长久有所偏差，但是原告购买房屋是一致的。二被告、第三人均认为真实性有异议，笔录存在多处矛盾，如：是否看过房子、中介所名称、购房价格、房款支付方式、严锦义的签字，既然房屋买卖的基本问题都不能达成一致意见，足以说明本案非房屋买卖合同关系而是民间借贷关系。本院对上述询问笔录予以认定，关于本案涉及的法律关系另行阐述。经审理，本院认定本案事实如下：第三人徐干松、郭银芳系夫妻关系，被告徐青吉、黄银兰系第三人儿子、儿媳。坐落于平阳县鳌江镇XX路XX号土地系农村宅基地，坐落该宅基地上为一间三层房屋，现由二被告居住。2011年9月19日，原告与二被告签订一份《卖尽契约》，载明：立房屋卖尽契约人徐青吉、黄银兰，自有房屋一间落地房三层楼，坐落在鳌江镇XX路XX号，现因卖方另择他业，经全家协商一致同意，愿将此间房屋……卖尽给严锦义君为实业。现经双方协商决定，该房屋时值价款计人民币叁拾万元正（300000），该款随契约正式签订时一次性付清，现金随契当场清讫，并无存留（亦不另立收据）……，特立此卖尽契约交给买方收执，永作存照／附件：此屋为叁拾万元人民币一次卖断，一次性赌情，永不反悔／立卖尽契约人签名徐青吉、黄银兰／中介人签名金亮局／代笔人签名朱千越。原告还持有一份无落款时间的《协议书》，该份协议书由原告持有，载明：甲方徐青吉／乙方严锦义／一、甲方有壹间房屋坐落在鳌江镇XX路XX号于2011年9月19日卖给乙方所有，经双方协商同意，由甲方暂住到2012年3月19日之前搬离移交给乙方居住。二、移交前甲方必须家中电费、水费等其他费结清后交接给乙方。三、甲方必须在2012年3月19日之前处理完毕涉及此房屋所有纠纷、债务。如有与此房屋有关的遗留问题与乙方无关，由甲方负责处理／甲方徐青吉／乙方严锦义。二被告一直居住在涉案房屋内。另查，涉诉房屋未办理产权登记。本院认为：本案争议焦点在于《卖尽契约》的效力问题。被告辩称其向金XX借款，在卖尽契约上签字只是以房屋作担保，并非要将房屋出卖，其根本不认识原告，从未将房屋出卖给原告，原告则主张其向被告购买房屋，因此确定《卖尽契约》属何种性质的协议即可确认该《卖尽契约》是否有效。本院对此作如下分析：首先，原告在本院向其调查时称付款35万元购房，后又称记不清楚了；涉案房屋为无证房屋，原告在签订《卖尽契约》前也未去实地看房，均不符合常理。其次，从《卖尽契约》的内容来看，本案房屋买卖价款为300000元的整数，契约只简单记载房屋坐落位置和交易金额，附件部分也只提及一次卖断房屋；涉案房屋无权属证书，因此房屋的实际归属及如何交付应为重要，契约中却对有可能证明房屋归属状况或居住状况的相关材料均未作记载，对以后有可能取得权属证明的后续的事项，以及房屋如何交付也没有约定，因此《卖尽契约》内容与一般民间交易习惯明显不符。最后，被告一直居住涉案房屋，原告和金亮局均表示被告在签订《卖尽契约》后拒绝搬出，原告还称曾与被告协商退房款，可见被告并不认可其签字的《卖尽契约》；而且对于无证房屋，交付房屋应为出卖方的主要义务，原告称因被告拒搬出又签订一份搬迁协议，却在被告仍不履行交付房屋的义务时，迟迟不行使其权利，直到近两年后才提起本案诉讼，显然与一般生活经验法则相悖。综上分析，原、被告在签订《卖尽契约》时并无买卖涉案房屋的意思表示，《卖尽契约》也不具备买卖涉案房屋的实质，结合被告一直居住涉案房屋且主张只是因借款而以涉案房屋作担保，因此，本院认为，原、被告系以借贷为目的签订《卖尽契约》作为担保，名为房屋买卖实为民间借贷关系，该《卖尽契约》应确认无效，原告主张《卖尽契约》有效进而要求被告腾空并交付涉案房屋，于法不符，本院不予支持。经本院释明，原告表示不变更诉请，因此原告的诉请应予驳回。第三人向本院申请撤诉，本院已另作出裁定准予第三人徐干松、郭银芳撤回起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：一、确认原告严锦义与被告徐青吉于2011年9月19日签订的《卖尽契约》无效；二、驳回原告严锦义的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由严锦义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费80元，至迟应在受理上诉通知书送达之日起七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，帐号：192999010400031950013），逾期不交按自动撤回上诉处理）。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  陈海琴二〇一四年四月十八日代书 记员  杨守格