上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1973号原告上海舜苑华物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人平磊，总经理。委托代理人乔雨，上海市江**律师事务所律师。委托代理人陈青，上海市江**律师事务所律师。被告黄某某，男，汉族，住上海市青浦区。原告上海舜苑华物业管理有限公司诉被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后依法由审判员盛美新独任审判，并于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告上海舜苑华物业管理有限公司的委托代理人陈青和被告黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海舜苑华物业管理有限公司诉称：被告系青浦区某室业主。2010年1月5日，原告与被告所在小区上海市青浦区某业主大会签订了《物业服务合同》，合同约定：1、原告负责上海某小区的物业服务，期限自2010年1月1日至2010年12月31日止；2、原告按建筑面积向业主收取物业管理费，标准为多层人民币1.10元／月·平方米，联排别墅为2.29元／月·平方米；3、由业主向原告支付物业服务费用，按季缴纳，业主应在每季第一个月履行缴纳义务；4、对业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起每天按应缴费用千分之三加收滞纳金。此后，原告依约向被告提供了物业管理服务，被告却从2010年1月1日开始至2012年12月31日止都未缴纳物业服务费，共计5，054.40元，滞纳金504元。故原告请求法院判令被告支付拖欠物业服务费5，054.40元；要求被告支付滞纳金504元；本案诉讼费由被告负担。被告黄某某辩称：对欠费时间无异议，但不同意原告的诉请，理由是：2012年4月1日前的物业管理费已超过诉讼时效，同时原告未履行对公共设施的维修义务；保安、保洁工作也履行不到位。一、由于安保缺失，造成被告电瓶车、晾晒的衣服及自行车被盗；二、对报修的物业共用设备设施和公用部位拒绝维修，造成被告北卧室和北阳台墙体渗水，且多次请修，至今未得到修善，进而造成内墙发霉和墙漆脱皮，以至于屋内有发霉的味道，给身体造成了损害；三、公共区域的清洁卫生有死角，被告门前的建筑垃圾自2010年至今未得到清理；四、没有服务意识，态度傲慢和蛮横，对业主的合理诉求置之不理，管理粗放野蛮。由于原告的所作所为，给被告造成了严重的经济损失和心灵创伤，故被告暂时停交物业管理费，以示抗争。经开庭审理查明：被告黄某某于2005年10月取得了坐落于上海市青浦区某室房屋的上海市房地产权证，建筑面积为127.68平方米。2010年1月5日，上海市青浦区某业主大会与原告签订了物业服务合同，合同约定由原告对某小区（物业名称）进行物业管理服务事宜，物业类型为多层、联排别墅；座落位置为上海市青浦区盈港东路某弄某号；物业服务费为多层每月每平方米1.10元；联排为每月每平方米2.29元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季初履行交纳义务，逾期交纳的，违约金可以从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三加收滞纳金。合同期限为2010年1月1日起至2010年12月31日。2011年1月10日，上海市青浦区某业主大会又与原告续签了物业管理服务合同，物业服务收费标准不变，管理期限为2011年1月1日起至2011年12月31日。2012年1月10日，上海市青浦区某业主大会又再与原告续签了物业管理服务合同，物业服务收费标准不变，管理期限为2012年1月1日起至2012年12月31日。因被告未缴纳物业服务费。故原告于2014年5月起诉至本院。另查明：原告具有上海市物业管理企业三级资质。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产登记簿复印件、物业服务合同复印件、资质证书复印件等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本案审理中，原告放弃了要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告为证明自己主张的事实，向法庭提供了照片打印件3份及发票复印件2份。经质证，原告表示照片无法反映拍摄地点、也反映不出水渍是如何产生的，照片上的垃圾不能证明长期的状况。对发票的真实性无异议，但与本案无关，被告应进行报案，原告只能尽到日常巡逻的义务。针对被告提出的时效问题，原告提供了律师函及上海邮政微机专用单册以证明原告于2012年11月28日向被告发送过催款通知。经质证，被告表示未收到过，对真实性不予确认；且即使是真实的，时效往前推两年，也已经超过一年了。根据庭审查明的事实，本院认为：上海市青浦区某业主大会与原告签订的物业服务合同合法有效，对被告具有约束力。物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告对某小区提供了物业管理服务，被告作为小区的业主实际获取并享受了物业服务所带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业服务费。对被告提出原告部分诉讼已过时效，对此本院认为物业服务合同中明确物业服务费为按季交纳，并在每季第一个月前履行交纳义务，现原告提交了律师函及上海邮政微机专用单册，虽被告表示未收到，但可以证明原告于2012年11月28日向被告催讨过物业服务费，故本院认定2010年1月至2010年12月的物业服务费已超过诉讼时效。原告放弃了要求被告支付滞纳金的诉讼请求，属其自主行使诉讼权利，本院予以准许。被告对原告的物业质量持有异议，应通过合法途径反映，但以此拒付物业服务费缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告黄某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海舜苑华物业管理有限公司物业服务费3，370.75元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审判员  盛美新二〇一四年八月十八日书记员  陈 贤附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。三、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。