山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临民再字第87号申请再审人（一审第三人、二审上诉人、被申请人）：胡海静，女，汉族，1988年11月24日出生，无业，住郯城县昌盛路**号。委托代理人：吴伟，山东师郯律师事务所律师。委托代理人：吴爱会，女，汉族，1967年12月20日出生，无业，住郯城县昌盛路31号。被申请人（一审原告、二审被上诉人、申请再审人）：梁作友，男，汉族，1955年4月8日出生，无业，住郯城县。委托代理人：颜丙涛，北京君颜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：郯城新亚轻工机械有限公司。住所地：郯城经济开发区顺义路*号。法定代表人：马林，经理。申请再审人胡海静与被申请人郯城新亚轻工机械有限公司（以下简称：新亚公司）、梁作友房屋买卖合同纠纷一案，山东省临沂市中级人民法院于2012年6月14日作出（2012）临民再字第9号民事判决。胡海静不服，向本院提出申诉。本院于2014年4月5日作出（2014）临民申字第10号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审原告梁作友起诉至山东省郯城县人民法院称，其系被告新亚公司的职工，本案涉案的房屋位于郯城县郯西路中段路东一楼，即从南向北第9号（109号梁作友）房屋。该房产系被告于2002年12月向本单位内部职工集资建房，我们按单位规定分别交纳了10万元建房款。房屋建成后，被告将该109号房产交付给我们使用至今。2007年11月14日被告私自将该房产卖给第三人。综上，被告与第三人签订的该房屋买卖合同违背诚实信用原则，属于恶意串通，严重损害了我的合法权益，请求依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。一审被告新亚公司未作答辩。一审第三人胡海静辩称，被告将涉案房屋二间卖给我们是合法有效的，并且我们已经办理了房产证。请求依法驳回二原告的诉讼请求。郯城县人民法院一审查明，原告梁作友系被告单位的副经理。2002年12月6日原告与被告签订了出资建房合同，合同约定：被告为合同的甲方，原告为乙方。经甲方研究决定，将郯西路县建筑总公司北侧家属院老房拆除改建，新建沿街商住楼一幢，经过协商由乙方出资改建，楼房建成后，除二楼归甲方使用外，其他楼层房屋均归个人居住、使用。为了明确双方的权利和义务，特订立本合同共同遵守。一、为了筹集资金，加快施工速度，保证沿街商住楼能够顺利建成投入使用，乙方出资壹拾万元人民币并一次交清，甲方负责办理该楼建造等一切手续。二、楼房建成后，本着谁出资谁受益的原则，乙方拥有一层南数第9间(梁作友的使用权，使用日期自2002年12月8日至2035年12月30日，以上时间考虑了楼房的建造施工日期)。三、甲方将上述房屋交给乙方使用时，该房屋及其附属物与该房屋及其附属物所占用的土地使用权同时交给乙方使用。四、甲方保证该楼房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概有甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。…。7、乙方要在不违背国家法律、法规的情况下，自主使用该楼房进行商业经营，也可以根据自己的实际能力转让或租赁给他人使用。…10、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定。其补充条款经双方签章后与本合同具有同等法律效力等条款。”双方均在合同上签名盖章。合同签订后，原告交纳10万元，被告给原告出具了收据。2003年7月8日原告与被告又签订了投资建房租赁使用协议，约定：1、被告将其商住楼门面房一间(郯西路县建筑公司大门北侧)，由原告承租使用，使用期三十年，从房屋交付使用日算起，承租方只有使用权，可以办理门面内部装饰。2、承租方建房前一次交清租赁使用费壹拾万元整，没有交清租赁使用费的，本协议无效等条款。楼房建成后，被告将第9间房屋交付给原告梁作友使用。原告梁作友将第9间房屋租赁给了朱涛，并签订了15年的租赁合同。目前房屋租赁人朱涛一直使用至今。庭审中，赵建华出庭作证，证实租赁的房屋是原告出租的，并向原告交纳租金。2005年11月18日被告给各集资户下发了关于公司商住楼补充意见，内容为：“各集资户：鉴于公司商住楼系职工集资所建，公司按一楼每间16万元一次性处理，集资户意见很大，个别集资户提起诉讼，本着合理、公平的原则，经研究公司做出如下补充意见：一、公司仍坚持一次性处理该房产，房产价格以评估价格为准。二、公司负责同意办理房产证，办证时间另行通知，办证费用自理。三、各集资户对此如有异议，必须向公司提出书面意见，否则视为认可上述意见。后被告未通知原告该房屋评估价格。2007年10月11日被告郯城新亚机械公司和第三人母亲吴爱会代笔签订了购房付款协议，协议约定：甲方为被告，乙方为第三人。购买甲方沿街房屋四间，地址：郯西路建筑公司沿街楼北却一层商业楼房号由南向北依次排列7号、8号、9号、10号，经双方约定每间定价为20万元，四间共计80万元，约定由甲方办理房产证手续，于2007年10月20日前将房产证交于乙方，办证费用由甲方承担等条款。2007年11月14日被告给第三人办理了房产证，交于第三人。但购买的四间房屋一直未交给第三人。后第三人多次找被告催要房屋，被告承诺在2008年1月1日交房屋，但一直未交付。2009年上半年被告的法人代表马林被公安机关逮捕后，二原告才知道被告将该涉案房屋已经卖给第三人。原告于2009年7月6日诉至法院，以被告与第三人恶意串通，侵害了原告的合法权益为由，请求依法确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效，诉讼费由被告承担。另查明，被告所建商住楼沿街一层共计10间房屋，从南依次排列101至110号。原告梁作友占有第109间。2005年4月被告要求各集资户补交6万元，原告和各集资户均有异议，梁作友、谢君、林山、沈彦、杜玉奎等集资户在郯城县高峰头法庭诉讼，后双方和解。被告于2005年11月18日给各集资户下发了关于商住楼补充意见，后被告2007年10月以每间评估价格为107092元，给其中的6位集资户办理了房产证。涉案房屋二间及另外二间，共四间房屋是由第三人的父亲胡彦民、母亲吴爱会购买，以其女儿胡海静、胡海静名办理的房产登记。在房产登记过程中，被告与第三人于2007年11月21日签订关于该房产买卖的白契。郯城县人民法院一审认为，原告与被告签订的出资建房合同以及投资建房租赁使用协议系双方当事人的真实意思表示，后原告按合同约定向被告交纳了10万元建房款，被告也按约定将楼房交给原告使用至今。原、被告签订的出资建房合同，能够证实该房产系单位职工集资所建，集资户使用30年。后原、被告又于2003年7月8日签订了投资建房租赁使用协议，由原来的出资建房，变成了投资建房租赁关系，租赁使用期30年。该合同的内容不违反法律强制规定，合法有效，应受法律保护。后原告在正常租赁使用期间，被告想将该房产一次性处理给原告，增加房款，原告及其他集资户均不同意，双方协商未果。被告在未解除与原告签订的投资建房租赁使用协议，也未征得其同意的情况下，擅自将原告正在使用的房屋转卖给第三人并与其签订了购房付款协议及白契。因原告系该房产的合法租赁使用人，被告的行为违背了诚实信用原则，扰乱了正常的社会经济秩序，侵犯了原告的合法财产使用权，故被告与第三人之间签订的购房付款协议及白契无效。原告的诉讼请求，合法有据，应予支持。虽然第三人已经办理房产登记，但根据《物权法》关于债权效力与物权效力相区分的原则，房地产合同效力的认定要依据合同法的规定，而房地产的物权变动则受物权法的规制，房地产合同的效力不受房地产变动要件影响。故对第三人的主张，不予采纳。被告经合法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条以及2008年12月11日山东省高级人民法院民事审判工作座谈纪要的有关规定，判决：被告新亚公司与第三人胡海静(其母亲吴爱会代笔)签订的购房付款协议以及2007年11月21日签订的白契无效。案件受理费2300元，均由被告新亚公司承担。一审宣判后，第三人胡海静不服，上诉至本院称：1、原审在郯城新亚机械有限公司未到庭的情况下作出判决，程序违法。理由是只有郯城新亚公司到庭，才能查清上诉人与郯城新亚公司签订的购房协议是有效的。２、原审判决认定胡海静与郯城新亚机械有限公司签订的房屋买卖协议无效，属认定事实不清，适用法律错误。按照物权优于债权的原理，上诉人已取得了房屋所有权，即使被上诉人与郯城新亚公司签订的出资建房合同与租赁协议是客观存在的，也不影响上诉人与新亚公司签订的购房协议的法律效力。请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人梁作友答辩称：１、原审判决程序合法，一审法院合法传唤了当事人，在当事人拒不到庭的情况下，法院完全可以缺席判决。2、房屋确权可以依据民事判决，并不必然依据行政判决。３、两被上诉人与新亚公司签订的协议系双方当事人的真实意思表示，且被上诉人已按合同约定履行了义务，本案诉讼标的物仍由两被上诉人使用，新亚公司作为出租人，出卖房屋应在合理期限内通知承租人，其未尽通知义务损害了两被上诉人的优先购买权，根据合同法的相关规定，新亚公司与上诉人的房屋买卖协议违反法律规定，属无效协议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法维持原判。被上诉人新亚公司书面答辩称：１、胡海静于2007年购买我公司的沿街商品房是真实的，也是合法的。２、被上诉人提供的出资建房合同，是不存在的，双方是房屋租赁关系。二审审理查明的事实与一审相同。二审同时查明，梁作友曾以郯城县人民政府为被告、胡海静为第三人诉至临沭县人民法院，要求撤销郯城县人民政府为胡海静颁发的证号为郯房字第220002320512的房屋所有权证的具体行政行为，临沭县人民法院作出（2009）沭行初字第50号行政判决，维持郯城县人民政府为第三人胡海静颁发的证号为郯房字第220002320512的房屋所有权证的具体行政行为。梁作友不服向本院提出上诉，本院于2010年3月5日作出（2010）临行终字第6号行政判决书，驳回梁作友的上诉，维持原判。二审法院认为，原审法院依据2002年12月6日被上诉人梁作友与被上诉人新亚公司签订的出资建房合同、2003年7月8日双方签订的投资建房租赁使用协议，认定梁作友、新亚公司由原来的出资建房关系，变更成投资建房租赁关系正确。一审法院向被上诉人新亚公司邮寄送达了开庭传票，在被上诉人无正当理由拒不到庭的情况下，原审缺席判决，程序合法，上诉人主张原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人新亚公司与第三人胡海静签订房屋买卖合同，被上诉人梁作友作为房屋承租人，以出租人新亚公司侵害其优先购买权为由，主张被上诉人新亚公司与第三人胡海静签订的房屋买卖合同无效，不符合该司法解释第二十一条的规定，对被上诉人梁作友的主张，本院不予支持。合同法第五十二条规定的合同无效情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，在梁作友、新亚公司租赁合同期内，被上诉人新亚公司与第三人胡海静签订房屋买卖合同，将房屋出卖给第三人胡海静，并已办理了产权过户登记。被上诉人梁作友主张第三人胡海静与被上诉人新亚公司恶意串通，无相应证据证实，应认定胡海静与新亚公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法规定的上述无效情形，应为有效协议。且涉案房产已经办理了产权登记，并经人民法院的行政判决维持了行政机关的颁发房产证的行为，该房产归上诉人胡海静所有，应得到法律上的认可和保护，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三第一款第三项、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、撤销郯城县人民法院（2009）郯民初字第1983号民事判决。二、驳回被上诉人梁作友的诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审诉讼费2300元，均由被上诉人梁作友负担。梁作友不服，申请再审称：原审判决认定的《投资建房租赁使用协议》是伪造的，二被申请人签订的房屋买卖合同系无效合同。新亚公司未到庭答辩；胡海静认为原审判决正确，请求依法予以维持。本院原再审经审理查明的事实与证据和原审相同。本院原再审认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。本案中，申请人梁作友及其代理人在一、二审过程中对其与新亚公司签订《投资建房租赁使用协议》的事实始终明确予以认可，且依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定，原审对该协议予以认定并无不当，申请人梁作友所提“原审判决认定的《投资建房租赁使用协议》是伪造的”申请理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在房屋所有权发生变动后，申请人梁作友继续享有租赁权，但其所提新亚公司未履行通知义务即将涉案房屋出售给胡海静侵犯了其优先购买权，出售行为无效的理由与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的司法解释相悖，本院不予支持。申请人梁作友所提“二被申请人签订的房屋买卖合同系无效合同”的申请理由亦不能成立，本院不予支持。综上，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审判程序合法，判决结果合理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2010）临民一终字第278号民事判决。本判决为终审判决。胡海静不服本院（2012）临民再字第9号民事判决，向本院申诉称：1、该份判决书中“梁作友继续享有租赁权”的表述违反民事案件审理“不诉不理”的原则；2、梁作友在向山东省高级人民法院申请再审时主张《投资建房租赁使用协议》系公司伪造，否认与新亚公司租赁关系存在，可以证实判决书中“梁作友继续享有租赁权”的表述没有事实和法律依据；3、梁作友主张涉案沿街商品房是经济适用房无事实和法律依据且不属于法庭审理的范畴；4、梁作友在本案诉讼过程中，多次变更其答辩意见，向法庭出示的证据、证言前后矛盾，应视为其举证不能，应承担对其不利的法律后果。5、购买的是经郯城县县政府批准的商住综合楼并与其他购房户统一办理了房产证。依法撤销（2012）临民再字第9号判决书中“梁作友继续享有租赁权”的表述，维护申请人的合法权益。梁作友答辩称：1、不认可申诉人对要求法院撤销继续享有租赁权的诉讼请求，该事实是案件事实的查明部分，法院依法查明的事实不用当事人当庭陈述；2、已生效的再审民事判决书认定事实和适用法律错误，涉案房产是“经济适用房”；3、涉案土地使用权证书标明的土地类型是“划拨”性质，决定了涉案房产不是商住房，而是经济适用房，胡海静不符合购买经济适用房的条件，应认定其父母出资70万元购买涉案房产的买卖合同无效；综上，请求依法改判或发回重审。新亚公司未答辩。本院再审庭审时，胡海静提交从郯城县房管局调取资料一份，房屋产籍查档证明，案外人的房产登记六份，用于证明涉案房产的房屋用途为商业。梁作友质证认为，对其真实性有异议，房产性质是商品房违反了国家的法律规定，职工集资的房产要认定为经济适用房，不认可郯城县房管局出具的资料，县政府没有权利改变房产的性质。梁作友提交国有土地使用证复印件一份，证明涉案土地的国有性质，房屋是经济适用房，国家规定划拨土地是严令禁止商业开发的。胡海静质证认为，对所提供复印件的真实性无异议，对于证据来源的合法性有异议。梁作友提交国家建设部发布的经济适用房管理办法，证明根据该办法的35条，涉案房产属于经济适用房，经济适用房的买卖要严格按照法律规定，不符合条件的家庭是不能购买的，本案胡海静在买涉案房产时出资人是其母亲，胡海静是正在上学的学生，购买房产时的依据是以家庭为单位作为参考的，当时这个家庭已经有4套房产，所以没有购买资格。胡海静质证认为，该证据与本案无关，法律没有明确规定有房产的人不能再购买房产，行政范畴不是本案审理的范畴，政府颁发的文件可以证明涉案房产不是经济适用房。梁作友提交郯城县房产管理局房屋管理申请书，证实吴爱会的丈夫在购买涉案房产时名下已有四套房产，申请人不属于住房困难的范畴之内。胡海静质证认为，对真实性无异议，与本案毫无关联性，集资是新亚公司内部集资，购买的房产登记在新亚房产名下。梁作友提交涉案房产楼上住户的房屋所有权证，证明涉案房产是街边房。胡海静质证认为，该证据已提交过，涉案房产是商业用途的一层，提供证据是楼上用于住宅的房产。本院再审审理查明的事实和证据与原一审、原二审、原再审一致。本院认为，梁作友在原再审的再审申请请求是：原审判决认定的《投资建房租赁使用协议》是伪造的，二被申请人签订的房屋买卖合同系无效合同。梁作友并未依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”提出确认其继续享有租赁权且其再审请求明确要求法院判决《投资建房租赁使用协议》是伪造的，故原再审判决认定“梁作友继续享有租赁权”，与审查当事人请求的有关事实和适用法律的规定相悖，该判决表述不当且与本案所应审理的房屋买卖合同纠纷的审理范围矛盾，应依法予以纠正。申请再审人胡海静申请撤销（2012）临民再字第27号判决书中“梁作友继续享有租赁权”的表述的再审请求，经查成立，本院予以支持。被申请人梁作友所提不应撤销继续享有租赁权的答辩理由，与本案所审理的房屋买卖合同纠纷的审理范围不符，对该理由，本院不予支持。关于胡海静所提交的用以证实涉案房产是商业性质的证据以及梁作友所提交的用以证实涉案房产是“经济适用房”且不得售予胡海静的证据，对方当事人均提出质疑，且双方所提交的关键书证均源自相应行政部门的具体行政行为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，法院只审查与民事案件相关联的事实和法律适用问题，对属于行政案件受案范围的事实和法律适用问题不作评判。申请再审人胡海静与被申请人梁作友所提其他再审请求和答辩意见，因与本案民事案件的审查范围矛盾，本院不予评判。原一审、原二审、原再审依据相关事实和法律规定认定房屋买卖合同有效并无不当，理由同原一审、原二审、原再审判决中关于屋买卖合同有效的说理部分，在此不再赘述，依法应予维持。原再审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果正确，但对“梁作友继续享有租赁权”的判决理由超出本案审理范围，依法对该判决理由纠正后维持原再审判决。本案经审判委员会研究、讨论并决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条第一款、第一百六十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：维持山东省临沂市中级人民法院（2012）临民再字第9号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  刘华东审 判 员  刘星华代理审判员  王晓艳二〇一四年八月五日书 记 员  程 璐