浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2011）杭桐民初字第196号原告（反诉被告）：浙江鑫龙房产开发有限公司。法定代表人：张永根。委托代理人：张立新。被告（反诉原告）：何有良。委托代理人：方建良。原告浙江鑫龙房产开发有限公司（以下简称鑫龙公司）诉被告何有良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月9日立案受理，依法由代理审判员郑琼适用简易程序公开开庭进行了审理。被告何有良于2011年6月5日提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2011年7月15日公开开庭进行了审理。原告鑫龙公司委托代理人张立新和被告何有良委托代理人方建良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫龙公司起诉称：2008年9月26日，原、被告双方经协商签订了一份房屋租赁协议书，约定原告将位于桐君街道阆苑路666号的鑫龙房产办公大楼的一至六层出租给被告用于开设宾馆，租赁期限为15年，自2008年9月26日起至2023年9月26日止。租金及付款方式为：第一年租金为500000元，第二年租金为650000元，此后每年按10%的比例递增。从第二年开始每年的租金必须在每年的8月26日前一次性付清后方可使用该出租房屋，逾期不交租金的，原告有权无偿收回该出租房屋，终止租赁合同。合同签订后，被告除第一次支付300000元外，其余房租一直延期拖欠支付，应于2010年8月26日支付的第三年租金至今为止只支付了300000元，余415000元经原告无数次催讨，被告一直不予支付，已构成违约。2011年2月25日，原告向被告发出了《解除合同通知书》，通知被告自2011年3月1日起解除双方所签订的房屋租赁协议书，并要求被告接通知后三日内付清至2011年2月28日止的房屋租金、违约金，并结算水、电费用，搬离租赁房屋，但被告至今为止既不支付违约金，也不结算水、电费用和搬离租赁房屋。请求法院判令：1、解除原、被告的房屋租赁协议书；2、被告支付自诉讼之日起至腾退房屋时止的房屋租金（按日均1958元计）；3、被告支付违约金600000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告何有良答辩和反诉称：1、双方签订的房屋租赁协议书合法有效，受法律保护，原告任意解除行为不符合法律规定。原告的《解除合同通知书》，被告没有收到过，即使收到过，根据实际情况要我们三天内搬离也是不可能的。所以解除合同从实质上还是程序上都是不成立的。2、被告拒绝支付租金的行为是因原告违约在先而自我保护的行为，并不构成违约，不需承担违约责任。被告租赁房屋是开设宾馆，宾馆供水系统装在楼顶的，而原告隔断了去楼顶的通道，影响被告去楼顶维修设施，也直接导致了消防不合格，随时可能被责令停业。双方在签定合同时商定原来的售楼部和楼盘展示区保留，但在去年原告擅自扩大了售楼部，还将宾馆浴场的消防通道阻挡。原告在租赁期间多次关闭宾馆电梯，给被告经营造成严重影响。原告的这些行为已造成租赁房屋存在不能按照约定正常使用收益的瑕疵，对此应承担责任，被告可以请求减少租金或不付租金。诉讼请求：1、判令鑫龙公司立即恢复租赁房屋原样，并保持租赁房屋符合开设宾馆用途，即拆除宾馆大堂玻璃隔墙和楼梯铁门，保持消防通道（楼梯）畅通至房屋楼顶；2、本案诉讼费用由鑫龙公司承担。原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、房屋租赁协议书一份，欲证明被告租赁原告房屋的事实及租赁协议的内容；2、解除合同通知书及邮寄凭证各一份，欲证明原告已经邮寄解除合同通知书和被告已经收悉的事实；3、桐房权证城字第**房产证复印件一份，欲证明房屋顶楼不是违章建筑。被告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、照片四张和桐庐凡地空调安装有限公司出具的说明一份，欲证明原告将被告租用房屋的楼道封死，导致被告无法正常维护屋顶的相关配套设施，且存在严重安全隐患的事实；2、照片二张和一楼平面图一张，欲证明被告违反合同约定，擅自侵占被告租用的房屋，而且将消防通道和消控室阻挡，致使被告无法正常使用的事实；3、照片和屋顶的平面图各一张，欲证明原告在顶楼违章加层，将被告的宾馆配套设备擅自移动，不仅增加了被告的成本，也使房屋存在安全隐患的事实。经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证认为：证据1，没有异议；证据2，邮寄凭证上收件人签名一栏没有任何人的签名，被告没有收到过解除合同通知书；证据3的真实性没有异议，房产证上楼顶建筑面积是200多平方米，实际上并不止这点面积，有些是原告加盖的。对被告提供的证据，原告质证认为：3组证据中的照片的真实性没有异议，但对被告证明的内容有异议，证据2、3中的平面图有异议。因被告开设宾馆，人员出入比较繁杂，考虑到安全问题，原告将门锁起来。被告为了维护楼顶的设备，随时可以找原告开门，不存在原告阻拦的问题。关于售楼部的问题，原告现在使用的两块地方在合同里明确约定是归原告使用的；关于消防通道，是被告自己从浴场内部把通道堵死的，不存在原告阻挡的情况；关于消控室，被告一直可以自由进出；原告从来没有在顶楼违章加层，所有楼层都是有房产证的。对证据1中的说明的真实性有异议，即使是真实的，也只能证明被告在使用设备的过程中没有按照要求进行维修，与原告没有关系。本院对双方提供的证据和辩论意见认证认为：原告提供的证据1、3，被告无异议，本院予以认定；证据2，形式上存在缺陷，不能证明原告欲证事实，本院不予认定。被告提供3组证据中的照片，原告无异议，本院予以认定；证据1中的说明及证据2、3中的平面图，与本案无关联性，本院不予认定。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原、被告双方于2008年9月26日签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于桐君街道阆苑路666号的鑫龙房产办公大楼的一至六层出租给被告用于开设宾馆，租赁期限为15年，自2008年9月26日起至2023年9月26日止，第一年租金为500000元，第二年起每年的租金在上年度租金的基础上每年递增10%，并在每年的8月26日前一次性交纳房屋租金，逾期不交租金的，原告有权无偿收回出租房屋，终止租赁合同。协议签订后，原告向被告交付所租赁房屋，被告也向原告交纳了第一年和第二年的房屋租金。但2010年9月26日至2011年9月26日的房屋租金，被告至今只支付了300000元，余款415000元因双方对共用部分的使用产生纠葛，被告拒绝支付。本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。原告已按双方签订的合同约定履行了交付出租物之义务，被告应按合同约定履行支付租金之义务。被告提出原告出租房屋存在不利于使用的瑕疵，但未能提供充分的证据予以证明，故其拖延支付租金的抗辩理由不能成立，其行为已构成根本违约，被告的反诉请求法院不予支持，原告可以解除合同并要求其承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定的规定，判决如下：一、解除原告浙江鑫龙房产开发有限公司与被告何有良于2008年9月26日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告何有良于本判决生效之日起十日内支付原告浙江鑫龙房产开发有限公司自2011年3月9日起至返还房屋时止按日租金1958元计算的房屋租金；三、被告何有良于本判决生效之日起十日内支付原告浙江鑫龙房产开发有限公司违约金600000元；四、驳回被告何有良的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本诉案件受理费9800元，反诉案件受理费4900元，合计14700元，由被告何有良负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14700元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【款汇：浙江省杭州市中级人民法院；开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68。】审 判 长  郑 琼人民陪审员  江顺正人民陪审员  裘伟麟二〇一一年七月二十日书 记 员  宋红英