山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民一终字第461号上诉人（原审被告）焦友玉，男，生于1971年1月25日，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）李振，男，生于1975年3月8日，汉族，住济南市。两上诉人委托代理人何翠，山东统河律师事务所律师。两上诉人委托代理人杨统河，山东统河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南日辉工贸有限公司，住所地济南市。法定代表人戴莉莉，经理。委托代理人王岩，女，生于1969年3月19日，汉族。被上诉人（原审被告）王运国，男，生于1970年8月5日，汉族，个体工商户，住济南市。被上诉人（原审被告）陈家弟，男，生于1948年6月2日，汉族，个体工商户，住济南市。原审第三人山东恒舜房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人刘红军，经理。委托代理人张玉美，女，生于1960年11月3日，汉族。上诉人焦友玉、李振因与被上诉人济南日辉工贸有限公司（以下简称日辉工贸公司）、王运国、陈家弟及原审第三人山东恒舜房地产开发有限公司（以下简称恒舜开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2012)天民一初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年6月20日、2013年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人焦友玉、李振及其共同委托代理人何翠、杨统河，被上诉人日辉工贸公司的委托代理人王岩，被上诉人王运国、陈家弟及原审第三人恒舜开发公司的委托代理人张玉美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：坐落于济南市某号，建筑面积为1800.13平方米，设计用途为办公，房屋层数为五层的房屋所有权人登记在第三人恒舜开发公司名下。2003年12月28日，恒舜开发公司(甲方)与日辉工贸公司(乙方)签订《协议书》一份，约定：“...一、位置:乙方使用甲方位于某号办公营业楼。二、使用期限:自2004年1月1日至2014年12月31日。三、使用费:每年20万元整。...五、双方责任:乙方:1、允许乙方转租或联合经营。...”该协议书还约定了双方的其他权利及义务。后恒舜开发公司将涉案房屋交付给日辉工贸公司占有、使用。2007年5月9日，日辉工贸公司(甲方)与王运国、陈家弟(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定:乙方承租本市某号，临街楼一层，楼梯间南间约40㎡(楼梯间共用)和二至五层(以下简称为涉案房屋);租赁期限自2007年6月1日至2013年5月31日;年租金25万元，满三年上浮5%，房租每半年一交，即每年5月20日、11月20日前分别预交下半年房租;乙方应按约定及时足额交纳房租及有关费用，否则10日后甲方有权单方终止协议。该协议书还约定了双方的其他权利及义务。同日，日辉工贸公司将涉案房屋交付给王运国、陈家弟占有、使用。2007年6月1日，王运国、陈家弟与焦友玉、李振签订《转租合同》一份，约定:王运国、陈家弟将涉案房屋及原始合同一次性转租给焦友玉、李振使用经营。该合同中未约定转租期限、租金及其支付期限及方式、租赁物维修等条款。同日，王运国、陈家弟(乙方)与焦友玉、李振(甲方)签订《投资合作协议》一份，约定:“...一、乙方一次性投入宾馆装修款30万元，其中乙方16万元为返还资金，14万元为运营资金。二、乙方所投入16万，分陆年返还，注:每年2万元返还，剩余部分要第6年还清，...三、乙方所投资金的14万运营资金，按每年陆万元分红。...”上述合同签订后，涉案房屋作为济南市天桥区天政宾馆的营业场所，由王运国、陈家弟、焦友玉、李振经营使用至今。涉案房屋的租金日辉工贸公司正常交纳至2011年12月31日。2012年5月17日，日辉工贸公司(甲方)与王运国、陈家弟(乙方)签订协议书一份，约定：“…一、原房屋租赁合同有效到期日提前至2012年7月1日终止。二、根据原合同，自2012年1月1日至5月16日乙方拖欠房租费104166元，乙方提出由于经营原因，要求减免拖欠的房租费用，甲方经考虑同意予以照顾免除。三、根据原合同和乙方要求，甲方同意免除违约金17708元。四、根据原合同和乙方要求，甲方同意免除滞纳金13541元。五、甲方同意免收乙方在本协议到期日应缴房租20833元。六、以上甲方共计免除乙方各项费用156248元，该费用主要用于补助乙方交纳因租赁本房屋需交纳的原租赁合同列明的费用，不足部分乙方自理。七、乙方使用水电费按实际用量收取，为保证乙方水电供应当签订本协议时，乙方交纳水电保证金4000元。…”合同签订后，王运国、陈家弟、焦友玉、李振未再交纳房租及水电费。现日辉工贸公司诉至原审法院，要求：1、终止日辉工贸公司与王运国、陈家弟签订的房屋租赁协议；2、王运国、陈家弟、焦友玉、李振腾出所租赁的坐落于济南市某号的房屋;3、王运国、陈家弟、焦友玉、李振支付所欠房屋租金(该租金自2012年1月1日起至判决生放之日止，以月租金20833元计算)；4、王运国、陈家弟、焦友玉、李振支付所欠水电费4217元。原审法院认为：日辉工贸公司与恒舜开发公司签订的《协议书》，日辉工贸公司与王运国、陈家弟签订《房屋租赁合同》，及双方于2012年5月17日签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，均应认定合法有效，合同当事人应按照合同约定享有权利并履行义务。日辉工贸公司与王运国、陈家弟经协商约定《房屋租赁合同》于2012年7月1日提前解除，且后双方未再签订租赁合同，王运国、陈家弟亦未再支付房租及相关费用，故日辉工贸公司主张终止其与王运国、陈家弟签订的房屋租赁协议，实际为解除该《房屋租赁合同》，予以支持。日辉工贸公司要求王运国、陈家弟腾交涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。日辉工贸公司与王运国、陈家弟租赁合同履行期间，王运国、陈家弟与焦友玉、李振分别签订了涉案房屋的《转租合同》及《投资合作协议》，原审法院认为，从合同形式及内容上看，双方订立的“转租合同”未约定租赁期限、租金及其支付期限及方式等条款内容，不符合合同法规定的租赁合同形式要件，结合王运国、陈家弟、焦友玉、李振之间就济南市天桥区天政宾馆签订的投资经营合作协议，王运国、陈家弟与焦友玉、李振之间应非房屋租赁合同关系，而系经营合作合同关系。王运国、陈家弟在无权占用涉案房屋的情况下，焦友玉、李振占用涉案房屋无法律依据，亦应将涉案房屋腾交给日辉工贸公司。依据日辉工贸公司与王运国、陈家弟约定，日辉工贸公司同意免收2012年7月1日前的房屋租金，故日辉工贸公司要求王运国、陈家弟、焦友玉、李振支付自2012年7月1日始至判决生效之日止，以月租金20833元计算的房屋占有使用费，予以支持。王运国、陈家弟、焦友玉、李振占有、使用涉案房屋截至2012年8月15日所产生水、电费为4217元，该费用日辉工贸公司已代为垫付，王运国、陈家弟已向日辉工贸公司交纳了水、电费保证金4000元，抵销该保证金后王运国、陈家弟、焦友玉、李振应支付水、电费为217元。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决:一、原告济南日辉工贸有限公司与被告王运国、被告陈家弟签订的关于位于济南市某号的房屋租赁合同于2012年7月1日解除；二、被告王运国、被告陈家弟、被告焦友玉、被告李振于本判决生效之日起20日内，将坐落于济南市某号的房屋腾交给原告济南日辉工贸有限公司；三、被告王运国、被告陈家弟、被告焦友玉、被告李振于本判决生效之日起10日内，向原告济南日辉工贸有限公司支付房屋占用费(该占用费自2012年7月1日始至判决生效之日止，按月租金20833元计算)；四、被告王运国、被告陈家弟、被告焦友玉、被告李振于判决生效之日起10日内，向原告济南日辉工贸有限公司截至2012年8月15日的水、电费217元；五、驳回原告济南日辉工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由被告王运国、被告陈家弟、被告焦友玉、被告李振共同负担。上诉人焦友玉、李振不服原审判决上诉称：一、原审判决程序违法。涉案房屋属于天桥区规划范围内的拆迁房屋，焦友玉、李振在法定期限内向原审法院提交了济南市拆迁冻结公告。因无法取得原件，原审时向原审法院提交了两份调查申请。其中一份系到天桥区人民政府拆迁管理办公室调查取证申请，以调查涉案房屋拆迁的情况。另一份系到天桥区公安局及天桥区公安局消防大队调查取证申请，以证明2012年2月份因无法办理消防证导致焦友玉、李振无法正常经营的事实，同时提交了一份调取证据未果的说明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条规定：“《民事诉讼法》第六十四条规定的‘人民法院认为审理案件需要的证据’，是指以下情形:(一)涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；……”焦友玉、李振向原审法院提交拆迁公告虽为复印件，但其系从公开的政府网站下载而来。涉案拆迁区域仅剩下支零破碎的几间房屋，供电供水设施已不存在，到处是建筑垃圾，上述事实众所周知。原审判决未提及焦友玉、李振提交的拆迁方面的证据，亦未提及调查取证申请是否支持及理由。原审判决违反了《民事诉讼法》第六十四条及第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”的规定，有失法律的尊严，有损法院的公正权威。原审日辉工贸公司起诉要求支付“房屋租金”并未要求支付“房屋占用费”。“房屋租金”与“房屋占有费”是基于不同事实及法律关系所产生。原审判决擅自认定日辉工贸公司未主张的诉讼请求，违反了《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第182条“对当事人在一审中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的，发回重审”的规定，属于程序违法。二、原审判决认定焦友玉、李振与王运国、陈家弟之间系经营合作合同关系，焦友玉、李振应交纳房屋占用费，属于认定事实不清，证据不足。焦友玉、李振与陈家弟、王运国之间系转租合同关系而非合伙投资关系。焦友玉、李振只是转租了王运国、陈家弟的房屋。从双方签订的《投资合作协议》与《转租合同》分析，焦友玉、李振与王运国、陈家弟之间签订的合同符合租赁合同的构成要件，系租赁关系而非投资合伙关系。《合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”从双方签订的《转租合同》的格式来看，表明系转租合同。从租赁合同的内容分析：租赁物的名称系某楼及原始合同；用途系使用经营；租金体现在《房屋租赁合同》及《投资合作协议》第三条，每年6万元所谓的“分红”，名为“分红”实为租金。按照实际情况，租金分两部分:一部分代陈家弟、王运国交给日辉工贸公司；另一部分交给陈家弟、王运国。签订合同的当天就需要交付6万元，焦友玉、李振尚未经营，未经营怎么可能分红。若当天不交付6万元，就要收回14万元。14万元属于违约金的性质，除此之外无其他租金的约定，因此该约定符合租金的规定。租金支付期限及方式体现在《合作协议》第三条及《房屋租赁合同》第四条，即按年交付。租赁合同的期限体现在《转租合同》第二条“乙方享受甲方原始合同全部合法效力”即日辉工贸公司与陈家弟、王运国签订的《房屋租赁合同》第二条“租期自2007年6月1日起至2013年5月31日止。”《转租合同》第四条“本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致。可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。”证实《投资合作协议》是《转租合同》的补充。《投资合作协议》第四条“乙方不得干涉甲方正常经营及管理，乙方无条件协助甲方办理相关证件。”亦能证实该合同是《转租合同》的补充，若是投资合作协议，不经营不符合常理。综上，焦友玉、李振与陈家弟、王运国签订的协议符合转租合同的内容及特征，双方应系转租合同关系。《投资合作协议》不是合伙协议而是《转租合同》的补充。《中华人民共和国民法通则》第三十条规定:个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动。根据此规定，合伙关系的本质特征为:共同出资、共同经营、共享收益、共担风险。焦友玉、李振与陈家弟、王运国不是合伙关系。陈家弟、王运国两人不参与经营，亦不能干涉焦友玉、李振的经营，其两人的义务系协助焦友玉、李振办理经营旅馆的证件，焦友玉、李振两人实际经营。陈家弟、王运国两人不承担风险，不参与盈余分配，仅要求固定数额的6万元。《投资合作协议》第一条约定16万元为返还资金，14万元为运营资金；第二条约定了16万元全部返还的情况。证实16万元不承担风险，到时应予返还，因此该16万元为借款。14万元名为运营资金，实际违约金。在焦友玉、李振与陈家弟、王运国签订合同当日焦友玉、李振就应支付给陈家弟、王运国6万元，而此时焦友玉、李振两人经营的宾馆尚未具备营业条件，不经营自然不存在利润分红的问题，从本质上来讲，陈家弟、王运国要求的6万元实际上系租金。焦友玉、李振不论盈亏，均要支付6万元，若不按时支付则需返还14万元。不付款的违约后果是给付14万元违约金。焦友玉、李振与日辉工贸公司之间不存在租赁合同关系，不负有向日辉工贸公司交纳租金的义务。三、原审判决焦友玉、李振支付房租属认定事实不清，证据不足。因涉案房屋属于政府拆迁区域，因拆迁而使焦友玉、李振的宾馆不具备合法经营条件。因拆迁属于不可抗力，焦友玉、李振没有交纳房租的义务。根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”及第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定，在涉案房屋已经冻结的情况下，日辉工贸公司、陈家弟、王运国有义务通知焦友玉、李振冻结拆迁的事实。日辉工贸公司、陈家弟、王运国不但未尽通知义务，反而至今不承认拆迁的事实，给焦友玉、李振造成损失。原审法院置上述事实于不顾，作出加重焦友玉、李振支付房租的义务，违反了《合同法》的上述规定，属事实不清，证据不足。四、原审法院认定焦友玉、李振应当腾房，属于事实不清，证据不足。焦友玉、李振与日辉工贸公司不存在租赁关系，焦友玉、李振不负有腾房义务。现涉案房屋已经准备拆迁，天桥区拆迁办已经确定了拆迁补偿安置方案，其中涉及焦友玉、李振装修装饰提升房屋价值的补偿款。日辉工贸公司为了独吞补偿款，所以提起本案诉讼。焦友玉、李振为合法租赁权人，且该装修系焦友玉、李振投巨资而成，该部分款项应归焦友玉、李振所有，在未达成拆迁补偿协议之前，焦友玉、李振不负有腾房义务。请求二审法院撤销原判，依法改判；上诉费由日辉工贸公司、陈家弟、王运国承担。被上诉人日辉工贸公司答辩称：焦友玉、李振与陈家弟、王运国之间系合作关系，日辉工贸公司与陈家弟、王运国签订的《房屋租赁》合同第五条乙方责任中约定涉案房屋不经同意不得转租。基于焦友玉、李振与陈家弟、王运国的合作关系，焦友玉、李振有义务承担房屋租金，不管焦友玉等四人谁交房租，都是对合同的履行。基于上述合作关系焦友玉、李振负有腾房义务。是否腾房与拆迁没有关系，现涉案房屋没有腾出来，与政府拆迁办没有任何协议。焦友玉、李振未交纳2012年7月15日至8月15日期间的水电费，如果焦友玉、李振没有经营，则不会产生水电费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王运国答辩称：焦友玉、李振上诉没有事实依据，王运国和陈家弟系与日辉工贸公司签订的合同。陈家弟、王运国与焦友玉、李振是合作关系。终止协议是陈家弟、王运国与日辉工贸公司所签订。因为经营不善，王运国和陈家弟找到日辉工贸公司说明情况，双方协商终止协议。王运国和陈家弟均主张终止，但是焦友玉、李振认为不给拆迁费就不腾房。2012年5月17日王运国、陈家弟与日辉公司所签协议系双方真实意思表示，合法有效应该按照合同约定终止，可以适当给日辉工贸公司交纳房租。2012年7月1日以后日辉工贸公司将涉案房屋的水电都停了，亦没有再继续经营，焦友玉、李振按照经营性房租交纳不合理。希望日辉工贸公司能对装修进行适当补偿，抵销房租。请求二审法院驳回焦友玉、李振的上诉请求。被上诉人陈家弟答辩称：日辉工贸公司与王运国、陈家弟签订的《房屋租赁合同》于2007年6月1日生效，同时焦友玉、李振与王运国、陈家弟签订了合作协议。焦友玉、李振从2007年合同生效就直接向日辉工贸公司交纳房租和水电费。陈家弟、王运国参与投资及利润分配，但不参与经营。在焦友玉、李振不交纳房租的同时，焦友玉、李振与王运国、陈家弟之间的合作协议终止。自不交纳房租开始，日辉工贸公司开始要求腾房。焦友玉、李振一直不腾房系为了要拆迁费。陈家弟认为与日辉工贸公司终止租赁合同合法有效。日辉工贸公司停水停电后，焦友玉、李振无法再经营，装修已经投入，希望日辉工贸公司能给予适当补偿。原审第三人恒舜开发公司述称，支持日辉工贸公司的请求。经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另，涉案房屋位于拆迁范围之内，拆迁人系济南市旧城改造投融资管理中心，拆迁实施单位系济南市天桥区拆迁办公室。本院认为:日辉工贸公司与恒舜开发公司于2003年12月28日签订的《协议书》，与王运国、陈家弟于2007年5月9日签订的《房屋租赁合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，均为合法有效。2007年6月1日王运国、陈家弟与焦友玉、李振先签订《转租合同》，后又签订《投资合作协议》。该《转租合同》第一条约定，王运国、陈家弟将涉案房屋及原始合同（日辉工贸公司与王运国、陈家弟所签《房屋租赁合同》）一次性转租给焦友玉、李振使用经营，焦友玉、李振享受原始合同全部合法效力。上述约定系双方就“转租”达成的合意。结合双方签订的《转租合同》及履行事实，王运国、陈家弟与焦友玉、李振之间应系“转租合同关系”。另，涉案争执的王运国、陈家弟与焦友玉、李振先签订的《投资合作协议》的法律关系性质，因与本案不属同一法律关系，本院不予审理。2012年5月17日，日辉工贸公司又与王运国、陈家弟签订了《协议书》，系双方就2012年7月1日提前解除房屋租赁合同所达成的合意，故原审判决认定日辉工贸公司与王运国、陈家弟已于2012年7月1日解除双方之间的房屋租赁合同，并无不当。2012年7月1日之前焦友玉、李振实际占有使用涉案房屋系基于其与王运国、陈家弟之间的转租合同关系，2012年7月1日日辉工贸公司与王运国、陈家弟之间的租赁合同已提前终止，因此，至2012年7月1日王运国、陈家弟与焦友玉、李振之间的转租合同关系亦应随之终止。但2012年7月1日之后，焦友玉、李振仍继续占有使用涉案房屋并向日辉工贸公司交纳房租，此时，日辉工贸公司与焦友玉、李振之间已转为不定期租赁合同关系，日辉工贸公司依法可随时要求解除双方不定期租赁关系，现日辉工贸公司主张解除与焦友玉、李振的租赁合同关系，并要求其腾交房屋，于法有据，原审法院对此予以支持，并无不当。关于焦友玉、李振应否支付涉案房屋占有使用费问题，本院认为，根据上述分析在日辉工贸公司与焦友玉、李振之间存在不定期租赁合同关系期间，双方均应本着诚实信用原则行使相关权利，履行相关义务，在涉案房屋因拆迁原因不能正常履行合同的情况下，为避免损失扩大，应积极履行相互协助等义务。日辉工贸公司主张解除与焦友玉、李振之间的租赁合同关系，并要求其腾交房屋时，焦友玉、李振作为承租人应及时腾交房屋。就涉案房屋的装修装饰补偿问题，双方不能协商一致时，焦友玉、李振其可另行主张权利，但不能以此为由拒绝腾交房屋。因焦友玉、李振未及时腾交房屋，其应承担占有涉案房屋期间的使用费，故原审法院判令焦友玉、李振按月租金标准支付占用期间的占有使用费并无不当。另，原审判令王运国、陈家弟承担与焦友玉、李振共同腾交涉案房屋，并支付占用费的义务，对此王运国、陈家弟未提出上诉，故本院对原审判决关于王运国、陈家弟的上述义务予以确认。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4330元，由上诉人焦友玉、李振负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  吴松成代理审判员  王立强二〇一四年一月二十六日书 记 员  朱 茜