辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第842号上诉人（原审被告）：沈阳天之源市场管理有限公司，住所地沈阳市铁西区南六西路2号。法定代表人：高帅，该公司经理。委托代理人：李娜，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：张妮妮，女，1983年9月24日出生，汉族，住址庄河市蓉花山镇。上诉人沈阳天之源市场管理有限公司（以下简称为天之源公司）因与被上诉人张妮妮租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民三初字第1103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，于2014年4月3日对本案进行了公开开庭审理。上诉人天之源公司的委托代理人李娜、被上诉人张妮妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原、被告于2013年3月15日签订《商铺档口租赁合同》一份，约定被告将其位于沈阳市铁西区南六西路2号二层综合市场大厅的4058号面积为7.36平方米的商铺档口租赁给原告经营使用，租期自2013年3月15日至2014年6月28日，租金14000元；商铺交付时间为2013年5月28日，交付标准为地面为地砖铺装，天棚为涂料喷涂，墙面为大白，档口外框为镀锌管加美格网焊接，拥有独立电表、空气开关及部分其他设施设备，市场内安装有消防栓、喷淋、烟感、应急灯、消防指示灯、中央音响、闭路监控等等；被告须于2013年5月28日前接收档口进行装修，并保证于6月28日开业；甲方（即被告方）如延迟交付档口，每延期一日向原告方补偿30元至交付日止，由于原告方原因或国家政府、行政、质监、公安、消防、环保、卫生等部门和自然灾害及不可抗力等原因延期的情况除外。合同签订当日原告向被告交付了租金以及1，000元入场费、1，000元抵押金等费用。2013年4月17日被告公司的股东于英海将公司账面款项提走，导致股东之间产生矛盾纠纷，商场装修停止，被告未能在合同约定的5月28日前将档口交付原告等业户使用，6月28日未能开业。经与被告数次协商无果后，原告来本院提起民事诉讼，要求解除租赁合同，被告返还交纳的租金及其他费用，支付违约金，承担诉讼费。另查，被告沈阳天之源市场管理有限公司于2012年11月28日成立，股东于英海和王红，各出资50万元，王红为法定代表人，于英海为监事。2013年4月16日法定代表人变更为高帅。铁西区南六西路2号二层大厅（建筑面积2531.90平方米）所有权人为沈阳平安理财投资服务有限公司，于英海系该公司总经理，2012年9月25日其以公司法定代表人身份与王红签订房产租赁协议，将该房屋租赁给天之源市场管理有限公司作为经营场所，租期十年。天之源市场管理公司向铁西区服务业局呈报《关于建设百顺购物大厅的立项请示》，服务业局批复中明确批示“经消防等部门验收后方可开业”。本案在审理过程中，与原被告双方一同到商场查看，其未开门，扶梯未安装，无业户经营。2013年12月6日本院组织双方调解时被告委托代理人表示商场尚获得消防验收。原审法院认为：当事人有自愿订立合同的权利，依法订立的合同对双方具有约束力，双方均应按约全面履行各自义务。本案中，原被告签订商铺档口租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，本院对其予以确认。原告在合同签订后履行义务将租金以及其他费用交付被告，被告因股东之间纠纷停止商场装修工作，致使未能在合同约定的期限内将档口按约定的标准交付原告使用，现早已超过被告承诺的6月28日商场开业时间，由于被告违约合同目的已无法实现，故原告提出解除合同、返还租金及所交的其他费用、被告支付违约金等主张合理有据，本院予以支持。被告主张已按约将商铺交付原告等业主使用，是业主不进商铺经营构成违约事实依据不足，目前商场消防未验收，扶梯未安装，存在安全隐患，即便交付业主亦不能正常经营，无法实现合同目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告张妮妮与被告沈阳天之源市场管理有限公司签订的《商铺档口租赁合同》；二、被告沈阳天之源市场管理有限公司于本判决生效后三日内返还原告张妮妮租金12000元，入场费1000元，抵押金1000元；三、被告沈阳天之源市场管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告张妮妮自2013年5月29日起至双方租赁合同解除之日止按每日30元计算的违约金；如未在本判决指定期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元由被告沈阳天之源市场管理有限公司负担。宣判后，上诉人天之源公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、2013年4月16日，上诉人的法定代表人变更为高帅，被上诉人在一审提供的商铺租赁合同签订日期发生在公司法定代表人变更之前，公司现任法定代表人对于被上诉人提供的合同、租赁费票据及其他费用票据，均不知情，一审法院对此未予核实，导致误判；2、市场商铺从2013年6月28日至今正常营业，被上诉人提供的合同是根据市场现状签订的，表明被上诉人对此是认可的。被上诉人张妮妮答辩称：同意原审判决，请求维持原判。理由：1、我方起诉的是天之源公司，而不是其法定代表人，诉讼主体还是公司；2、我方租赁的摊位至今没有开业，这是不争的事实。原审法官及我方委托代理人均到市场多次查看，没有开业条件，更谈不到正常营业。上诉人谎称开业，并以消防验收不是开业条件作为上诉理由，不能成立；3、上诉人收取租金后，由于内部管理出现问题，导致市场的营业出现障碍，没有按约定的时间提供营业条件，出现严重违约，明显侵害了业主的利益。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本相一致。上述事实，有当事人陈述、《商铺档口租赁合同》、收款收据、商场照片等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人天之源公司与被上诉人签订的《商铺档口租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人作为承租人已如约向天之源公司交付了租金等各项费用，天之源公司作为出租人理应按期向被上诉人交付符合合同约定，具备经营条件的商铺。但经原审法院法官亲自到场进行勘察，以及被上诉人在二审期间提供照片予以佐证，充分证明涉诉商铺所在市场至今未能正常营业，这与合同签订时约定的交付时间和承诺的开业时间逾期近一年时间，天之源公司逾期交付涉诉商铺构成违约，其应承担相应的违约责任。根据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”以及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于天之源公司的违约行为致使合同目的已无法实现，故原审法院判令解除合同、由天之源公司承担向被上诉人返还租金及费用并给付违约金的违约责任，并无不当，本院应予确认。关于天之源公司提出因其法定代表人变更，新任法定代表人对此前签订涉诉租赁合同不知情、没有收取租金和相关费用，故不应承担违约责任的上诉理由，经审查，天之源公司性质为有限责任公司，其在双方租赁合同上加盖公司合同专用章，在租金和相关费用的收款收据上均加盖公司财务专用章予以确认，被上诉人作为个体承租人有理由相信此为天之源公司的行为，天之源公司主张的法定代表人变更事由，属于公司内部经营管理范畴，不足以免除其对外履行合同约定的义务及承担违约责任，故其该上诉理由于法无据，不能成立，本院不予采纳。关于天之源公司提出市场商铺从2013年6月28日至今正常营业，被上诉人对此认可才签订了租赁合同的上诉主张，仅为单方陈述，既未提供相应证据予以证明，被上诉人亦予以否认，且如前所述，原审法院经现场勘察，以及被上诉人在二审期间提供的照片均否定了天之源公司的该项主张，故上诉人的该项主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费187元，由上诉人沈阳天之源市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静审 判 员  周海鹏代理审判员  贾宏斌二〇一四年四月十一日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。