广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第708号上诉人（原审原告）：吴小军，男，1976年8月21日出生，汉族。上诉人（原审原告）：杨铭，女，1980年12月26日出生，汉族。两上诉人的共同委托代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：雷彩芳，广东广信君达律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广州市盈毅房地产有限公司。法定代表人：吴会颜，该公司董事。委托代理人：武传胜，广东南国德赛律师事务律师。原审第三人：广州市缘创物业发展有限公司。法定代表人：吴湛强，该公司总经理。委托代理人：武传胜，广东南国德赛律师事务律师。上诉人吴小军、杨铭因商品房预售合同纠纷一案，不服增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第75民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年3月17日，吴小军、杨铭作为乙方（买方、买受人）和广州市盈毅房地产有限公司（以下简称广州盈毅公司）作为甲方（卖方、出卖人）签订了《商品房买卖合同》，包括附件一至附件五，共25页。其中《商品房买卖合同》约定如下“……第二条商品房销售依据……2、该商品房作为在建商品房，……已取得《商品房预售许可证》，……第三条合同标的物基本情况……乙方所购商品房为本合同第一条规定的项目中的7栋第／幢21层2103号房（下称该商品房），测绘地址：增城区新塘镇东洲大道北8号7栋2103房。……该商品房合同约定建筑面积共116.68平方米，其中，套内建筑面积94.61平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积22.07平方米。……第六条计价方式、价款、付款……该商品房属预售，按套内建筑面积计价，该商品房单价为（人民币）每平方米5935元，总金额（人民币）561537元……第十条交房期限甲方应当在2010年05月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十一条交房条件甲方交付的房屋应当符合下列条件：该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续。……第十二条房屋及有关资料的交接……甲方还须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《商品住宅交楼书》。……如果甲方不出示上述证明文件及有关资料或出示不齐全，乙方有权拒绝接受交付，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。……第十三条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理……（2）逾期超过60日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.5‰的违约金。……第十八条产权登记双方同意选择以下方式办理产权登记：甲方办理甲方应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第十九条迟延办理产权登记的违约责任甲方违反第十八条的约定的，乙方有权按照下列方式处理：乙方不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的0.021％向乙方支付违约金。……第二十二条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、生活用电与该商品房同时交付使用；2、生活用水与该商品房同时交付使用；3、电梯与该商品房同时交付使用；4、燃气管道接驳到户，开通手续及费用由乙方办理及承担；5、通讯线路接驳到户，开通手续及费用由乙方办理及承担。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：甲方应按乙方已付购房款每日万分之二点一支付违约金至上述基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日止。第三十条合同附件与正文具有同等法律效力。……”。另，附件五《本合同补充协议》，约定如下“……第四条房屋产权证的办理……4、该房屋经房管部门测绘所办理测绘后，如按约定乙方应向甲方支付套内建筑面积差异款的，乙方同意自甲方发出通知之日起5日内支付套内建筑面积差异款。在乙方未支付套内建筑面积差异款前，甲方有权相应顺延该房屋产权证的办理时间，不视为甲方违约。该房屋因面积差异而引致的相关政府税费由各方依法承担。……第七条物业管理1、甲方依法通过招投标方式确定广州市缘创物业发展有限公司（以下简称管理公司）对该房屋及公共区域进行统一管理。乙方同意由该管理公司按约定对该房屋进行管理，……第十二条其他约定1、……鉴于广州市建设委员会不再核发《商品住宅交楼书》，甲方向乙方交付房屋时不再向乙方提供本合同第十二条约定的《商品住宅交楼书》。……5、本合同第八条“逾期付款的违约责任”和第十三条“延期交房的违约责任”所约定的“0.5‰违约金”变更为“0.21‰违约金”。……7、本补充协议所约定内容如与合同约定内容不符的，则以补充协议所约定的内容为准。8、本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，与本合同具有同等法律效力。”吴小军、杨铭三次共向广州盈毅公司支付了购房款561537元。广州盈毅公司在2010年3月27日将涉案房屋交付给吴小军、杨铭使用。同日，吴小军、杨铭和广州盈毅公司签订了一份《房屋交接书》，内容为吴小军、杨铭收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；吴小军、杨铭同意按现状接收使用涉案房屋；合同约定交楼时间为2010年5月，为便于业主早日装修及入住，现提前办理交收楼手续，因暂时使用临电，在永久用电通电前业主按居民用电标准缴纳电费等内容。增城市国土资源和房屋管理局新塘房管分局于2010年6月23日作出《房屋建筑面积测绘报告》，该报告书注明了测绘房屋的尺寸、现状与竣工验收图纸和规划设计要求基本相符。其中涉案房屋经测绘套内面积为101.50平方米、公共分摊面积为21.75平方米和建筑面积为123.25平方米。上述《房屋建筑面积测绘报告》经增城市国土资源和房屋管理局审核认定。2010年11月20日，广州盈毅公司制作了一份《办理产权通知书》，后送达给吴小军、杨铭，该通知书的内容记载了涉案房屋实测套内面积为101.50平方米、面积差为6.89平方米和要求吴小军、杨铭支付补差款40892元等。2012年2月20日，吴小军、杨铭和广州盈毅公司共同向增城市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房屋的权属登记。2012年2月21日，增城市国土资源和房屋管理局登记了吴小军、杨铭为涉案房屋的权属人，共有情况为共同共有，地址为增城市新塘镇东江大道******。2013年3月6日，广州盈毅公司将已登记在吴小军、杨铭名下的涉案房屋的权属凭证交付给张良德。2011年2月22日，吴小军、杨铭以广州盈毅公司主张要求支付面积差异款没有证据证明等为由向原审法院提起诉讼［案号为（2011）穗增法民五初字第83号］，请求法院判决，一、确认标的房屋实测面积与预测面积误差的数额；二、确认标的房屋实测面积中超过预测面积3％以上的部分房款由广州盈毅公司承担，吴小军、杨铭不予补偿；三、确认标的房屋实测面积中超过预测面积3％以内的部分房款在《房地产权证》核发后再行支付等。该院经审理后，于2011年8月2日作出一审民事判决，驳回吴小军、杨铭的诉讼请求。吴小军、杨铭不服上诉至广州市中级人民法院［案号为（2012）穗中法民五终字第915号］。二审期间，吴小军、杨铭提交了增城市国土资源和房屋管理局于2012年8月17日出具的《广州市房地产产权情况表》，该表载明：涉案房屋的产权人为吴小军、杨铭，他项权利人为广州农村商业银行股份有限公司增城支行等。广州市中级人民法院经审理后于2012年8月31日作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2012年9月5日，广州盈毅公司通过国内特快专递向吴小军、杨铭邮寄《律师函》，要求吴小军、杨铭支付面积差异款。2012年12月27日，广州盈毅公司向原审法院提起诉讼［案号为（2013）穗增法民一初字第150号］，请求法院判决，一、吴小军、杨铭在5日内支付涉案房屋套内建筑面积差异款40892元，并从2012年9月1日开始按每日万分之二点一支付至清偿之日止的违约金；二、吴小军、杨铭在5日内支付律师代理费6000元等。该院经审理后，于2013年3月15日作出一审民事判决，判决一、吴小军、杨铭在判决发生法律效力之日起五日内，向广州盈毅公司支付涉案房屋的面积差异款合计40892元；二、驳回广州盈毅公司的其他诉讼请求。判后，吴小军、杨铭不服上诉至广州市中级人民法院，现仍在审理中。吴小军、杨铭至今未向广州盈毅公司支付涉案房屋的面积差异款40892元。2013年6月13日，吴小军、杨铭向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、广州盈毅公司支付逾期交付违约金44574.81元（自2012年2月22日暂计至2013年3月6日止，每日按吴小军、杨铭已付房价款万分之二点一计算）；二、广州盈毅公司向其支付基础设施、公共配套建筑逾期达到使用条件的违约金135964.95元（自2010年3月28日暂计至2013年5月24日止，每日按原告已付房款万分之二点一计算）；三、广州盈毅公司承担本案诉讼费用。另查明，一、增城新和自来水有限公司在2009年12月16日出具《证明》，内容为涉案居住小区给水系统工程完成，已安装二组DN200永久用水水表，并经验收合格供水使用等。二、增城市建设局在2010年8月20日核发了涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2009年11月27日竣工验收，以及广州盈毅公司提供了建设工程竣工验收报告；单位工程质量综合验收文件；市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；监督站出具的电梯验收准用证；以及燃气工程验收文件等。三、2012年5月24日，广州供电局有限公司增城供电局出具《业扩报装情况答复函》，内容为广州盈毅公司就涉案居住小区向该局提出用电申请；因涉案居住小区所处的新塘大林片区由碧桂站供电方案暂未确定立项实施，而暂不同意接入本期新增负荷，遂退回用户报装资料等。吴小军、杨铭和广州盈毅公司在庭审中确认以下事实，一、涉案房屋的用电性质为临时；二、涉案房屋产权凭证的出证时间为2012年2月21日。上述事实有吴小军、杨铭提供的《商品房买卖合同》和《房屋交接书》；广州盈毅公司提供《证明》、《竣工验收备案表》、《业扩报装情况答复函》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》和《房产证、完税证领取签收表》；原审法院作出的（2011）穗增法民五初字第83号民事判决书和（2013）穗增法民一初字第150号民事判决书；广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第915号民事判决书；以及诉讼当事人在庭审时的陈述为凭。原审法院认为：吴小军、杨铭和广州盈毅公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，广州盈毅公司应当在合同约定的交房期限2010年5月31日届满后730日内（即在2012年5月30日前）向产权登记机关为吴小军、杨铭办妥产权登记，并将房地产权证交付给吴小军、杨铭。2012年2月21日，广州盈毅公司虽已为吴小军、杨铭办妥了产权登记，不存在逾期办证的事实，但广州盈毅公司在2013年3月6日才将房地产权证交付给吴小军、杨铭。即使吴小军、杨铭未向广州盈毅公司支付面积差异款，广州盈毅公司逾期交证的行为亦显属不当，应承担逾期交证的法律责任。鉴于《商品房买卖合同》没有对逾期交证违约行为约定支付违约金或损失赔偿额的计算方法，同时，吴小军、杨铭未能提供证据证明广州盈毅公司逾期交证的行为给其造成何种损失，故吴小军、杨铭要求广州盈毅公司每日按已付房价款万分之二点一支付违约金44574.81元，于法无据，不予支持。至于广州盈毅公司是否应承担基础设施、公共配套建筑逾期达到使用条件的违约责任的问题。2009年12月16日，涉案房屋已具备永久用水的条件，吴小军、杨铭主张为临时用水，与事实不符，不予采信。广州盈毅公司在合同约定的交房期限之前已将涉案房屋交付给吴小军、杨铭使用，在交付时，吴小军、杨铭亦同意按现状接收、使用涉案房屋，并清楚涉案房屋未能开通永久用电。同时，增城市建设局在2010年8月20日核发了涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，表明涉案房屋已具备安全使用功能。吴小军、杨铭在已接收涉案房屋之后又以不具备永久用电为由，要求广州盈毅公司承担基础设施、公共配套建筑逾期达到使用条件的违约责任，支付违约金135964.95元，不符合公平原则，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回吴小军、杨铭的诉讼请求。一审案件受理费1960元，由吴小军、杨铭负担。判后，上诉人吴小军、杨铭不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院驳回逾期交证违约责任错误。根据合同第十九条的规定，广州盈毅公司的义务不仅是办理房产证且应当如期交付给吴小军、杨铭，无论是未办理房产证还是已办理但未交付房产证，都应当承担约定的违约责任。一审法院根据合同第十八条约定查明广州盈毅公司逾期交证属于违约行为并应承担逾期交证的法律责任，却又以合同未对逾期交证违约行为约定违约条款为由不予支持请求错误。即使双方合同对于逾期交证的违约责任没有约定，也应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定判令广州盈毅公司承担违约责任。二、原审法院驳回基础设施、公共配套建筑逾期达到使用条件的违约责任错误。根据《广州市供电与用电管理规定》第十二条、《广州市建设委员会关于取消商品住宅建设项目综合验收的通知》的规定，案涉房屋应当达到永久用电条件方可交付，原审法院仅以案涉房屋办理《竣工验收备案》认定房屋具备安全使用功能并判决广州盈毅公司不承担违约责任错误。根据合同第十条、二十二条的约定，双方对于交付房屋及交付基础设施的违约责任分别进行了单独的约定，吴小军、杨铭对于房屋交付的认可并不妨碍要求广州盈毅公司承担基础设施逾期达到使用条件违约责任的主张。《房屋交接书》中“同意按现状接收房屋”之意思表示只应为吴小军、杨铭对于房屋交付使用这一合同义务的认可，而不应视为对基础设施交付条件的变更及主张逾期交付基础设施违约责任权利的放弃。鉴于吴小军、杨铭在《房屋交接书》中并未明示放弃要求广州盈毅公司逾期交付基础设施违约责任的权利，因此，该《房屋交接书》不能免除广州盈毅公司的合同责任。据此请求法院判令：1、撤销原审判决；2、广州盈毅公司向吴小军、杨铭支付逾期交付产权证违约金44574.81元（自2012年2月22日暂计至2013年3月6日止，每日按吴小军、杨铭已付房价款万分之二点一计算）；3、广州盈毅公司向吴小军、杨铭支付基础设施、公共配套建筑逾期达到使用条件的违约金135964.95元（自2010年3月28日暂计至2013年5月24日止，每日按吴小军、杨铭已付房款万分之二点一计算）；4、广州盈毅公司承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人广州盈毅公司答辩称同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人管理公司陈述意见为同意原审判决，请求法院驳回上诉，维持原判。原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。另查明，吴小军、杨铭因不服原审法院（2013）穗增法民一初字第150号民事判决上诉至本院，本院于2013年9月5日作出（2013）穗中法民五终字第2871号民事判决，该案认定经房管部门审核，涉案房屋产权套内面积比合同约定面积大6.89平方米，依约吴小军、杨铭应该向广州盈毅公司补交房屋面积差异款。吴小军、杨铭按其产权面积交纳房款，并未损害吴小军、杨铭的合法权益。据此判令驳回上诉，维持原判。二审中，吴小军、杨铭表示：其在二审庭审结束后（即2014年3月4日后）已向广州盈毅公司支付了面积差异款。二审中，吴小军、杨铭与广州盈毅公司对于以下事实存有争议：1、关于免责事由的约定，吴小军、杨铭认为附件五《本合同补充协议》第四条第4款的约定是无效条款，对于吴小军、杨铭没有约束力；广州盈毅公司则认为根据该条约定，在吴小军、杨铭未支付面积差异款的情况下，广州盈毅公司享有免责事由。2、关于第二十二条中“生活用电”的约定，吴小军、杨铭认为生活用电是指永久用电，广州盈毅公司则认为该条没有明确约定生活用电是指永久用电，只要达到可正常使用状态即符合约定。二审中，吴小军、杨铭与广州盈毅公司共同确认以下事实：1、案涉房屋的面积差异款是吴小军、杨铭在广州盈毅公司向其交付权属证书之后才支付；2、案涉房屋目前仍是临时用电状态；3、案涉房屋交付时，吴小军、杨铭清楚的知道广州盈毅公司未取得永久用电，且没有提出异议。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）逾期交付权属证书违约责任的认定；（二）基础设施、公共配套建筑逾期未达使用条件违约责任的认定。（一）关于逾期交付权属证书违约责任的认定问题。首先，审查合同对于违约责任的约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：广州盈毅公司应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为吴小军、杨铭办妥产权登记，并将以吴小军、杨铭为产权人的房地产权证交付吴小军、杨铭；第十九条约定：广州盈毅公司违反第十八条的约定的，吴小军、杨铭有权按照下列方式处理：吴小军、杨铭不退房的，广州盈毅公司按自迟延之日起每日已付房价款的0.021％向吴小军、杨铭支付违约金。依据上述两条约定的内容，可知双方对于广州盈毅公司应承担交付权属证书的合同义务以及逾期交付权属证书的违约责任均作出了明确具体的约定，即广州盈毅公司应当在房屋交付使用后730日内（2012年3月27日前）将案涉房屋的权属证书交付给吴小军、杨铭，如未能依约交付权属证书的，则应自迟延之日起按每日已付房价款的0.021％向吴小军、杨铭承担逾期交付权属证书的违约责任。因此，原审法院认定案涉合同对于逾期交证的违约责任未进行约定，与合同明显不符，本院予以纠正。根据案件查明事实，广州盈毅公司未能依约在2012年3月27日前向吴小军、杨铭交付案涉房屋的权属证书，因此，广州盈毅公司应承担逾期交付权属证书的违约责任。其次，审查合同对于免责事由的约定。双方签订的附件五《本合同补充协议》第四条第4款约定：房屋经房管部门测绘所办理测绘后，如按约定吴小军、杨铭应向广州盈毅公司支付套内面积差异款的，吴小军、杨铭同意自广州盈毅公司发出通知之日起5日内支付套内建筑面积差异款，在吴小军、杨铭未支付套内建筑面积差异款前，广州盈毅公司有权顺延该房屋产权证的办理时间，不视为广州盈毅公司违约。该条约定为双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。吴小军、杨铭上诉提出该条约定为无效条款，缺乏法律依据，本院不予采信。依据该约定，只要吴小军、杨铭在约定的期限内，未能向广州盈毅公司支付套内面积差异款，即可以作为广州盈毅公司逾期办证的免责事由予以处理。本院已经生效的（2013）穗中法民五终字第2871号民事判决，认定吴小军、杨铭理应向广州盈毅公司补交房屋面积差异款，但吴小军、杨铭直至2014年3月4日之后才支付上述款项，因此，根据合同关于免责事由的约定，广州盈毅公司抗辩称其逾期交付权属证书享有免责情形，符合合同约定，应予支持。据此，原审法院判令驳回吴小军、杨铭关于逾期交付权属证书违约金的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。吴小军、杨铭对此提出的上诉理由不能成立，本院不予采信。（二）关于基础设施、公共配套建筑逾期未达使用条件违约责任的认定问题。所谓基础设施主要是指与商品房及所在小区建设相配套的供水、供电、供热、、燃气、通讯、道路、绿化等设施。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对于基础设施、公共配套建筑的交付条件及违约责任进行了以下约定：1、生活用电与该商品房同时交付使用；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：广州盈毅公司应按吴小军、杨铭已付购房款每日万分之二点一支付违约金至上述基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日止。现吴小军、杨铭上诉认为因案涉房屋至今仍为临时用电，故广州盈毅公司应当依据上述约定承担基础设施、公共配套建筑逾期未达使用条件的违约责任。对此，虽然双方约定了基础设施中的供电应作为房屋交付使用的前提条件，但是，根据案涉房屋交付时双方所签《房屋交接书》中载明的内容，可知在合同履行过程中吴小军、杨铭明知广州盈毅公司未取得永久用电却同意收房，同时，吴小军、杨铭亦承认在房屋交付时对于用电问题并无提出异议，因此，此情况下应视为吴小军、杨铭放弃了交房的前提条件，从而丧失以永久用电为由主张广州盈毅公司承担基础设施、公共配套建筑逾期未达使用条件的违约责任的权益。原审法院据此驳回吴小军、杨铭对此提出的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。吴小军、杨铭上诉就此提出的违约金主张，缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人吴小军、杨铭的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3920元由上诉人吴小军、杨铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  张艳二〇一四年××月××日书 记 员  张辉