浙江省龙泉市人民法院民 事 判 决 书（2014）丽龙民初字第94号原告：周煜宸。原告：周火松。原告：周ＸＸ。以上三原告共同委托代理人：季明环。被告：季海青。被告：张淑桂。被告：季胜胜。原告周煜宸、周火松、周ＸＸ诉被告季海青、张淑桂、季胜胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员张玲适用简易程序于2014年3月21日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年5月26日再次公开开庭进行了审理。原告周煜宸、周火松、周ＸＸ的委托代理人季明环，被告季海青到庭参加诉讼。被告张淑桂、季胜胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告周煜宸、周火松、周ＸＸ起诉称：2013年3月20日，原告、被告双方签订了一份《房地产买卖合同》，被告将其挂靠在周丽珍名下建成的坐落于龙泉市东茶路农民安置小区B组团22号楼自北向南第3-4植的第6-7层住宅一套（包括车库一间）出售给原告，约定总购房款为75万元，其余内容详见合同附件。原告于2013年3月21日、2013年4月30日分别支付给被告40万元和25万元。现原告经了解，被告出售给原告的第7层房屋系未经批准的超规划违章建筑。原告认为被告出售的房屋未依法取得产权，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，属于禁止转让范围。因此，双方签订的《房地产买卖合同》属于无效合同，双方应终止履行，被告取得的购房款应返还给原告。故诉至法院，请求依法判决确认双方于2013年3月20日签订的《房地产买卖合同》无效；判决被告返还购房款65万元。被告季海青答辩称：本案诉争房屋是原告周火松找被告季海青签订的，房地产买卖合同也是原告事先书写好的。关于房屋超层的问题，在签订合同时被告跟原告讲过。在建房时，龙泉市人民政府“两违”专项整治办公室也是同意的。原告周火松作为国家工作人员，是懂法的，双方的买卖也是自愿的，国有土地上的房屋是可以买卖的。七层确实是超层的，但龙泉市房地产管理处已经开始审批，被告所在的一村有800多植均是统一建房，层次和高度也是一样的，且均经过龙泉市人民政府“两违”专项整治办公室的协议，七层的房产证是可以办理的。被告张淑桂、季胜胜未作答辩。原告周煜宸、周火松、周ＸＸ为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、房地产买卖合同，用以证明原告、被告签订了房地产买卖合同，对房屋的状况、价款等进行了约定。2、签到单、后续协议、挂户协议书，用以证明被告季海青取得建房的资格，但并没有完全取得法律规定的房屋产权证。3、收条两张、银行付款凭证两张，用以证明原告已经向被告方支付了购房款65万元。经质证，被告季海青对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告季海青为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据材料：1、龙泉市龙渊街道一村村委员会证明，用以证明诉争房屋房产证正在办理中。2、来源于龙泉市房地产管理处的龙泉市房屋测绘图，用以证明诉争房屋第七层在平面测绘图范围内。3、中华人民共和国国有建设用地划拨决定书，用以证明第七层房屋高度没有超高。经质证，原告周煜宸、周火松、周ＸＸ对被告季海青提交的1号证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。村委会没有证明房产证、土地证是否可以办的权力，且该证据的形式不合法，该村民委员会出具的证明，没有村委会主任签字确认。对2号证据的真实性存在异议，认为2号证据既没有房管部门的公章也没有任何人的签字确认。对第3号证据的真实性无异议，但该决定书的内容与实际情况不一致。在审理期间，根据被告季海青、张淑桂的申请，本院依法就龙泉市东茶路农民安置小区B组团22号楼自北向南第3-4植的第七层住宅的相关情况向龙泉市住房和城乡建设局进行了调查取证。龙泉市住房和城乡建设局于2014年5月7日出具了《龙泉市龙渊街道一村B组团22号楼自北向南第3-4植审批和建设情况说明》，该说明中明确B组团22号楼自北向南第3-4植审批层数为5层加阁楼层（阁楼层层高4.2米，第3、4两植尺寸分别是11.4m×3.6m、14.7m×4.4m）。根据龙泉市精诚房屋测量队房屋平面测绘图的测绘成果，该房屋实际建房层数为6层加阁楼层，超出审批部分为违章建筑部分。经质证，原告周煜宸、周火松、周ＸＸ对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为能待证诉争房屋是违章建筑的事实。经质证，被告季海青对该证据的真实性存在异议，认为该情况说明没有法定代表人的签字，不符合证据的法定形式要件。且该情况说明并非处罚决定书，没有法律效力。关于超建原告事先已清楚，房屋超建是经龙泉市人民政府“两违”专项整治办公室协商同意的，且类似这样的房屋有800多植。对原告、被告提供的上述证据材料本院作如下认证：原告周煜宸、周火松、周ＸＸ提供的1、2、3号证据，被告季海青没有异议，且该证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以认定。被告季海青提交的1号证据，因龙泉市龙渊街道一村村民委员会不具有认定房屋是否违建以及产权证是否能够办理的资格，不能证明其待证事实，本院不予认定。2号证据不符合证据的法定形式要件，本院不予认定。3号证据反映涉案房屋所在的22号楼的规划设计条件及要求，虽不能证明被告所要待证的第七层房屋没有超高的事实，但能够证明本案房屋的土地性质和规划设计条件，本院予以认定。对于本院向龙泉市住房和城乡建设局调取的龙泉市龙渊街道一村B组团22号楼自北向南第3-4植审批和建设情况说明，该说明符合证据的真实性、合法性、关联性之要求，并能证明本案事实，本院予以认定。根据本院认定的有效证据以及原告、被告的当庭陈述，本院认定事实如下：2010年11月8日，龙泉市龙渊街道一村十四生产队将坐落在龙泉市东茶路店面地基3.5植、后栋住宅地基2.5植（该土地的性质为国有划拨土地，使用性质为居住用地）进行公开招投标。被告季海青（非龙渊街道一村十四生产队成员）参加竞标，并以总金额340.5万元中标。因坐落在龙泉市东茶路店面地基3.5植、后栋住宅地基2.5植为龙泉市龙渊街道一村十四生产队的住宅用地，只能先挂户在本生产队成员名下。被告季海青于2010年11月21日与龙泉市龙渊街道一村十四生产队成员周丽珍签订了《房屋产权临时挂户协议书》，双方约定将房屋产权临时挂户在周丽珍名下。随后，龙泉市龙渊街道一村村委会以“吴金德等户留用地安置房（21、22号楼38植建设项目）”的名义向龙泉市人民政府申请建设住宅得到审批，被告季海青中标的B组团22号楼自北向南第3-4植在审批范围内。2013年3月20日，原告周煜宸、周火松、周ＸＸ与被告季海青、张淑桂、季胜胜签订了《房地产买卖合同》，双方约定被告季海青及共有人张淑桂、季胜胜将坐落于龙泉市东茶路龙渊街道一村留用地农民安置小区B组团22号楼自北向南第3-4植的第6-7层住宅一套（包括车库一间）出售给原告周煜宸及共有人周火松、周ＸＸ；双方约定房屋总价款为750000元，原告周煜宸、周火松、周ＸＸ于2013年3月21日前支付400000元，余款350000元于2013年4月30日前付清；双方签订本合同后，原告付清全部转让款时即为该房屋产权交付，被告应将该房地产交付给原告，同时将该房屋的钥匙和相关建批材料也一并交给原告，此后该房地产的一切权利归原告所有。因合同所转让的房屋尚未进行产权登记，该房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权因暂不能办理过户手续，等可以办理时按双方约定条款执行；双方特别约定若房屋发生权属纠纷、质量问题、违章建筑等现象由被告季海青、张淑桂、季胜胜负责等其他内容；同时双方约定了违约责任，如一方违约，应赔偿另一方造成的损失，尤其是被告不得主张解除合同或要求确认合同无效，并约定被告出现违约时所应承担的责任。2013年3月21日，原告周煜宸、周ＸＸ支付给被告季海青4000**元。同年4月30日，原告周ＸＸ支付给张淑桂2500**元。原告周煜宸、周火松、周ＸＸ以涉案房屋第七层为违章建筑，未依法取得产权为由主张合同无效起诉至本院。龙泉市住房和城乡建设局于2014年5月7日出具《龙泉市龙渊街道一村B组团22号楼自北向南第3-4植审批和建设情况说明》，根据该说明，B组团22号楼自北向南第3-4植审批层数为5层加阁楼层（阁楼层层高4.2米，第3、4两植尺寸分别是11.4m×3.6m、14.7m×4.4m）。根据龙泉市精诚房屋测量队房屋平面测绘图的测绘成果，该房屋实际建房层数为6层加阁楼层，超出审批部分为违章建筑部分。即第六层楼高超过4.2米，尺寸超过11.4m×3.6m、14.7m×4.4m的部分以及第七层为违章建筑。本院认为：被告季海青、张淑桂、季胜胜将超出审批而建造的房屋出售给原告周煜宸、周火松、周ＸＸ，双方签订的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，且在一审法庭辩论终结前，被告未取得主管部门批准建设，该房屋买卖合同无效。被告季海青、张淑桂、季胜胜明知其建造的房屋超出审批而予以出售，原告周煜宸、周火松、周ＸＸ在购买该房屋时也未尽审慎的审核、注意等义务，双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告季海青、张淑桂、季胜胜应将购房款650000元返还给原告周煜宸、周火松、周ＸＸ。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周煜宸、周火松、周ＸＸ与被告季海青、张淑桂、季胜胜签订的房地产买卖合同无效；二、被告季海青、张淑桂、季胜胜于本判决生效之日起十五日内返还原告周煜宸、周火松、周ＸＸ购房款650000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由被告季海青、张淑桂、季胜胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。审 判 长  张 玲代理审判员  柴先鹏人民陪审员  廖春晓二〇一四年八月十三日代书 记员  刘 娟