呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终277号上诉人(原审被告)：蔺文艺，男，汉族，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：云林凤，女，蒙古族，现租住呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：左莹莹，内蒙古百宁律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张哲榕，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：翁超，男，汉族，现住呼和浩特市。原审第三人:李丹,女,汉族,现住呼和浩特市。上诉人蔺文艺、云林凤因与被上诉人翁超、原审第三人李丹房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人云林凤、蔺文艺的共同委托诉讼代理人张哲榕及云林凤本人，被上诉人翁超到庭参加诉讼，原审第三人李丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔺文艺、云林凤上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项,并依法改判或者发回重审。事实和理由：一、原审法院判决蔺文艺、云林凤赔偿翁超房屋租金损失21600元错误。原审判决认定蔺文艺、云林凤违约时间为2018年5月15日,那么按照合同法的规定,蔺文艺、云林凤承担违约责任的时间也应从违约之日起算。而原审判决未查明租金支付的租期起止时间,租金的实际给付情况,而直接判决蔺文艺、云林凤承担全额房租实属认定事实不清且错误。二、原审判决法律适用错误。原审法院判决“蔺文艺、云林凤退还翁超定金并支付翁超违约金，以690000元为基数,按照年利率24%计算,从2018年5月15日起至实际付清之日”。第一,未查明、确定翁超的实际损失。合同法第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而本案中,原审法院未查清翁超的实际损失,径行做出判决，严重违反法律规定。第二、同时判决违约金和损失的承担,且两项总额远远超出翁超的实际损失。按照合同法第113条的规定,违约方应当承担违约责任,赔偿给对方造成的损失,但是,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而原审判决未经审查核实,直接判决蔺文艺、云林凤承担违约金和实际损失之和的数倍,严重违反了法律规定,适用法律错误。综上,原审判决事实认定不清且错误,适用法律错误,严重侵害了蔺文艺、云林凤的利益。翁超辩称，关于房租问题，有签的合同和收条，是通过中介租的，是签完合同后，翁超把自己房卖了后，在同一幢楼租的房子，就为了搬家方便。有通话录音，办完房本后对方就没告诉翁超，结果通过中介卖给了另一家，翁超的房也当时就卖了，通话录音里都有。李丹未作陈述。翁超向一审法院起诉请求：1.判决解除翁超与蔺文艺、云林凤签订的《房屋买卖合同》及补充条款；2.判决蔺文艺、云林凤双倍返还翁超定金100000元(50000元×2倍)；3.判决蔺文艺、云林凤向翁超支付违约金,自2018年3月19日起至判决止,按照日千分之三计算,暂计至2018年5月31日为153180元(690000元×3‰×74天)；4.判决蔺文艺、云林凤赔偿翁超支付的房屋中介费27000元；5.本案件诉讼费、保全费、保险费等由蔺文艺、云林凤承担。一审诉讼过程中，翁超变更诉讼请求为：1.判决蔺文艺、云林凤继续履行与翁超签订的《房屋买卖合同》及补充条款；2.判决蔺文艺、云林凤向翁超支付违约金,自2018年3月19日起至判决止,按照日千分之三计算,暂计至2018年5月31日为153180元(690000元×3‰×74天)；3.判决蔺文艺、云林凤向翁超支付房屋租金21600元；4.本案件诉讼费、保全费、保险费等由蔺文艺、云林凤承担。一审法院认定事实：2017年10月11日,翁超经内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司与蔺文艺、云林凤签订《房屋买卖合同》,合同约定:翁超购买甲方(蔺文艺、云林凤)位于呼和浩特市新城区丁香路以西,海拉尔东街以南,巨华世纪城二区1号楼2单元4楼东户的房屋,建筑面积90.26平方米;房屋成交价款697000元,签订合同时交付定金50000元;甲方同意乙方(翁超)付款方式为办理商贷;翁超承担房屋买卖居间服务费27000元;致使合同无法按期顺利履行的,每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金,每逾期超过十个工作日视为违约,守约方有权解除合同并索赔;2018年1月31日之前蔺文艺、云林凤拿到新房本三个工作日内去银行办理面签手续,批款后三个工作日内去银行办理解押手续,当日翁超一次性支付甲方房款230000元整用于房本解押,解押后七个工作日内去不动产管理中心办理过户手续。乙方拿到新房本3个工作日去办理抵押手续等。合同签订后,2017年10月11日、12日,翁超分两次交付蔺文艺、云林凤定金合计50000元,并向内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司支付房屋买卖居间服务费27000元。但蔺文艺、云林凤并未按照合同约定在2018年1月31日之前去银行办理面签手续。2018年3月19日,翁超与蔺文艺、云林凤达成《房屋补充条约第十条》,约定该房屋成交净价为690000元,过户之前产生的费用由翁超承担;2018年4月31日之前拿到新房本后三个工作日去银行办理面签手续,解押后七个工作日去不动产管理中心办理过户手续等。自2018年4月31日至今,翁超多次找蔺文艺、云林凤协商房屋买卖相关事宜,但蔺文艺、云林凤拒绝按照《房屋买卖合同》及补充条款约定继续履行合同。2018年5月15日,云林凤与李丹签订《房屋买卖居间合同》,将该争议房屋以880000元出售给李丹,李丹支付定金100000元,首付款280000元,2018年7月26日,李丹办理了(2018)呼和浩特市不动产权第0047918号产权证书,并实际占有使用了该房屋。一审法院认为，翁超与蔺文艺、云林凤签订的《房屋买卖合同》《房屋补充条约第十条》系双方真实的意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,双方应当按照约定履行各自的权利义务。《房屋买卖合同》约定2018年1月31日之前蔺文艺、云林凤拿到新房本三个工作日内去银行办理面签手续,批款后三个工作日内去银行办理解押手续,当日翁超一次性支付蔺文艺、云林凤房款230000元整用于房本解押,《房屋补充条约第十条》约定了蔺文艺、云林凤应当在2018年5月1日之前拿到新房本后三个工作日去银行办理面签手续,解押后七个工作日去不动产管理中心办理过户手续等。从双方两次约定来看均以办理房本为前提,由于双方约定的条件并未成就,对于双方约定的办理房本为前提,该约定并不以双方的意志为转移。从2018年5月1日至2018年5月15日期间,双方对此没有达成实质性的解决方案。2018年5月15日,云林凤与李丹签订《房屋买卖居间合同》,被告开始以自己的行为明确表示不再履行与翁超签订的合同。但被告在没有解除与翁超合同的情况下,与李丹签订合同,将该争议房屋卖给李丹的行为,才是违约的开始,故应当承担违约责任。被告的行为使得翁超无法继续履行其与被告签订的《房屋买卖合同》《房屋补充条约第十条》,翁超的合同目的无法实现,故翁超请求继续履行《房屋买卖合同》及补充条款的诉求,不予支持。翁超与蔺文艺、云林凤签订的《房屋买卖合同》《房屋补充条约第十条》由于无法履行,应当予以解除,蔺文艺、云林凤退还翁超定金50000元。庭审中,蔺文艺、云林凤提出违约金约定过高要求降低,且对翁超请求从2018年3月19日起蔺文艺、云林凤承担违约责任提出异议,由于双方约定2018年5月1日前拿到新房本后三个工作日去银行办理面签手续,从2018年5月15日,云林凤与李丹签订《房屋买卖居间合同》来看,真正的违约应当从2018年5月15日开始,故蔺文艺、云林凤应当从2018年5月15日起承担违约责任并按照年利率24%支付翁超违约金。由于蔺文艺、云林凤的违约行为造成翁超经济上的损失,翁超租住在争议房屋所在的小区是为了购买该房屋,故翁超请求的判决蔺文艺、云林凤支付房屋租金21600元的诉求,予以支持。综上所述,翁超的诉讼请求,合理部分,予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定,判决如下：一、被告蔺文艺、云林凤于判决生效后十日内退还原告翁超定金50000元并支付原告翁超违约金,以690000元为基数,按照年利率24%计算,从2018年5月15日起至实际付清之日；二、被告蔺文艺、云林凤于判决生效后十日内赔偿原告翁超房屋租金损失21600元；三、驳回原告翁超其他诉讼请求。案件受理费人民币2751元、财产保全费3970元(原告已预交),由原告承担3970元、二被告承担2751元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翁超二审中举示了租房合同及租金收条、微信转账记录等租房支出相关证据，拟证明其为购买蔺文艺、云林凤的房屋，在签合同之后，在蔺文艺、云林凤房屋的一幢楼里租了另一套房，产生2万余元租金；蔺文艺、云林凤对上述证据真实性认可，证明目的不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中翁超的诉讼请求系要求继续履行合同并在此基础上计算违约金、赔偿租金损失，一审法院系认为合同应予解除并在此基础上判决蔺文艺、云林凤退还定金5万元并计算违约金及赔偿租金损失，二审中翁超和蔺文艺、云林凤均表示认可合同解除；由于一审法院在认为合同无法继续履行的情况下直接作出上述判决，与当事人诉讼请求不符，经本院庭审询问和释明法律后果，翁超和蔺文艺、云林凤均同意在解除合同的基础上就一审判决主文是否有事实及法律依据这一问题，在二审中直接进行审理，应视为当事人对自身诉讼权利的处分，故本案二审围绕上述问题进行审理。经询问蔺文艺、云林凤对一审判决返还定金5万元的内容不持异议，故二审争议焦点为：1.一审判决蔺文艺、云林凤以69万元为基数，按年利率24%自2018年5月15日起计算违约金，有无事实及法律依据；2.一审判决蔺文艺、云林凤赔偿翁超租金损失21600元有无事实及法律依据。翁超与蔺文艺、云林凤签订的《房屋买卖合同》《房屋补充条约第十条》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方应按约履行义务。蔺文艺、云林凤未依约履行合同，将诉争房屋另售他人,导致合同无法履行，应当承担违约责任。蔺文艺、云林凤和翁超二审中表示认可合同解除，故应认定双方《房屋买卖合同》《房屋补充条约第十条》现已解除。诉争2017年10月11日签订的《房屋买卖合同》第八条违约责任第三款约定：“甲、乙任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等(含贷款所需相关材料),致使本合同无法按期顺利履行的,每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金,逾期超过十个工作日视为违约,守约方有权解除合同,并索赔。”据此，一审判决蔺文艺、云林凤以69万元为基数，按年利率24%自2018年5月15日起计算违约金在合同约定范围之内。翁超二审中举示的租房合同及租金收条、微信转账记录等租房支出相关证据，能够形成证据链，证明其因在2018年1月27日至2019年1月28日租赁房屋支出租金21600元。综上，结合蔺文艺、云林凤将诉争房屋出售给李丹的价格与蔺文艺、云林凤和翁超约定的价款之差额，判断翁超因对方违约需另行购房而多支出的房款损失，应认定一审判决的违约金和租金损失之和并未超过因蔺文艺、云林凤违约给翁超造成的损失数额，同时翁超应采取另行购买房屋等适当措施防止损失扩大，故一审判决违约金计至实际付清之日有所不当，考虑到翁超采取措施防止损失扩大需必要准备时间，且双方争议一直处于诉讼状态，二审变更一审判决的违约金酌计至本判决作出之日止。本案一审判决系在翁超未变更诉讼请求的情况下直接就合同解除后的返还及赔偿问题作出处理，二审亦经当事人同意围绕一审判决内容进行审理，翁超二审庭审中还提出曾向蔺文艺、云林凤给付17000元房本钱，蔺文艺、云林凤不同意该问题在本案二审中一并处理，本案不予理涉，翁超可另行主张权利。综上所述，对一审判决不当之处予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3562号民事判决第二项、第三项；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3562号民事判决第一项“被告蔺文艺、云林凤于判决生效后十日内退还原告翁超定金50000元并支付原告翁超违约金,以690000元为基数,按照年利率24%计算,从2018年5月15日起至实际付清之日”为“蔺文艺、云林凤于判决生效后十日内退还翁超定金50000元并支付翁超违约金,以690000元为基数,按照年利率24%计算,从2018年5月15日起计至二审判决作出之日止”。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担仍按一审判决不变；二审案件受理费5502元（蔺文艺、云林凤已预交），由蔺文艺、云林凤负担。本判决为终审判决。审判长 姜  怡审判员 苏  毅审判员 额日德尼二〇一九年四月八日书记员 曹 建 飞