昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）呈民初字第1219号 原告赵丽红，女，1970年8月17日出生，汉族，云南省昆明市人，农民，身份证登记住址：云南省昆明市呈贡区，现住云南省昆明市呈贡区。 委托代理人段志恒，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人张良，男，1970年5月15日出生，汉族，云南省昆明市人，农民，住云南省昆明市呈贡区，特别授权代理。 被告云南航空房地产开发经营有限公司。 住所地:云南省昆明市阳宗海风景名胜区七甸街道办事处小哨箐呈贡工业园区管委会。 法定代表人万能松，董事长。 组织机构代码：75068645-1。 委托代理人金曦、周凤清，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。 第三人朱世伟，男，1986年10月15日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。 原告赵丽红诉被告云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称：航空房地产公司）、第三人朱世伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭于2014年11月6日在本院第四法庭公开开庭审理，原告赵丽红及其委托代理人段志恒、张良，被告航空房地产公司的委托代理人周凤清出庭参加诉讼。第三人朱世伟经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵丽红诉称：原告与第三人朱世伟于2010年12月4日签订房屋认购权转让协议，约定第三人自愿将其名下由被告开发的位于呈贡区“航空艺术港”的单位内部成本住房一套（户型：为联排别墅、面积为220平方米）及车位或车库一个的所有权和其他权利全部转让给原告。协议签订后，原告如约向第三人支付了房屋名额转让费人民币100000元的义务，并于同日以第三人的名义向被告缴纳购房意向款共计人民币120000元，此后原告又以第三人的名义向被告缴纳了联排成本房款人民币450000元，合计人民币570000元，被告向原告出具了加盖被告行政公章“票号为0649187”的收据一份。原告购买的是联排别墅，但是签订“航空艺术港民航内部职工确认书”和“航空艺术港购房协议”上是B-25栋107和307号两套房屋，被告未尽到有效的告知义务。被告在内部宣传资料和互联网上的宣传均是别墅，其带有虚假成分和欺诈行为的宣传，致使原告在违背自己真实意思的情况下签订了“航空艺术港民航内部职工确认书”和“航空艺术港购房协议”。原告发现被告宣传不实之后多次要求被告退款，被告拒不返还。故起诉请求判令：1、撤销原告与被告签订的“航空艺术港民航内部职工确认书”和“航空艺术港购房协议”。2、被告返还原告的航空艺术港小区B-25栋107和307号两套房屋预付款570000元；并赔偿利息损失124343元（自2010年12月4日至2014年6月4日止按同期银行贷款利息计算）。3、本案诉讼费由被告负担。 被告航空房地产公司辩称：本案双方签订的协议不应该撤销，该协议虽然是预约合同，但协议中约定了总价、户型、房号，明确了标的，可以视为正式的购房协议，协议是可以履行的，我方不存在欺诈的情况，故不符合撤销的条件，也不存在退还购房款、支付利息的问题。协议的主体是朱世伟而非赵丽红，原告诉讼主体不适格。 综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告是否是本案适格的主体？2、本案诉争的航空艺术港民航内部职工购房确认书及航空艺术港购房协议的签订是否存在欺诈情形，是否属于可撤销合同？3、原告主张的被告退还购房预付款及支付利息是否有法律依据，是否应该得到支持？ 原告赵丽红针对其诉讼请求向本院提交了以下证据材料： 一、《房屋认购权转让协议书》、收条各一份，欲证明：原告与朱世伟在2010年12月4日签订转让位于呈贡航空艺术港单位成本房的协议，名额转让费为100000元。 二、《“航空艺术港”购房协议》一份，欲证明：原告向被告购买航空艺术港房屋栋号为B-25#，房号为107、307、户型为J，总价为1691105元的事实。 三、《航空艺术港民航内部职工购房确认书》一份，欲证明：原告向被告购买航空艺术港的房屋户型为J，房号为B-25#107、307，房屋总价为1691105元，预付款金额为570000元的事实。 四、收据一份，欲证明：原告于2010年12月26日向被告支付570000元购买被告注明“联排成本房”的事实，以此证实被告出售该房屋存在虚假宣传欺诈的事实。 五、录音资料、网页宣传资料打印件、建设项目行政审批公示打印件及航空艺术港宣传册各一份，欲证明:被告存在虚假欺诈宣传的事实，被告在宣传航空艺术港楼盘时强调其出售的房屋系联排别墅的事实。 六、庭后提交的被告为收款人的2010年12月5日120050元和2010年12月26日860000元银行转账凭证两份，欲证明：原告交款的情况。 被告航空房地产公司质证认为：《房屋认购权转让协议书》真实性无法核实，被告没有参与，收条系当庭提交已过举证期限不予质证；对《“航空艺术港”购房协议》及《航空艺术港民航内部职工购房确认书》及收据的真实性、合法性认可，但不认可赵丽红是适格的主体；对于录音资料的真实性、合法性均不予认可，时间、地点、人物不明确，且原告的代理人作为录音的当事人，录音内容带有诱导性；对于网页宣传资料、建设项目行政审批公示及航空艺术港宣传册，系原告当庭提交，超过举证期限提交不予质证。对于银行转账凭证两份，关联性不予认可。 被告航空房地产公司未向本院提交书面证据材料。 第三人朱世伟经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期限内未向本院提交书面答辩状，在举证期限内未向本院提交书面证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。 本院认为，原告提交的《房屋认购权转让协议书》及收条，均系原件，能反映案件事实，本院予以采信。对于《“航空艺术港”购房协议》及《航空艺术港民航内部职工购房确认书》及收据，被告认可其真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。录音资料无法证明谈话对象及与本案的关联性，本院不予采信；网页宣传资料、建设项目行政审批公示均系打印件，无法证明证据来源，网页宣传无法证明系被告进行，建设项目行政审批公示无法证明原告证明目的，本院均不予采信；航空艺术港宣传册经本院庭后核实，系被告公司正在使用的宣传资料，本院予以采信。对于两张银行转账凭证，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。 根据本院认证情况及双方当事人的自认，可依法确认如下法律事实： 2010年12月4日，原告赵丽红与第三人朱世伟签订《房屋认购权转让协议书》，约定朱世伟将昆明市呈贡新城七甸片区“航空艺术港”住房一套及车位或车库一个，户型为联排别墅面积为220平米的房屋产权及其他一切权利转让给赵丽红，朱世伟及朱万民在协议的甲方签字。同日，朱万民出具收条，载明：今收到赵丽红转让航空艺术港联排别墅转让费100000元。2010年12月26日，被告出具其盖有公章的收据（NO：0649187），载明：“兹收到朱世伟预交联排成本房570000万元（大写：伍拾柒万元整）”。2013年11月12日，赵丽红以第三人朱世伟的代理人名义与被告签订航空艺术港民航内部职工购房确认书及《“航空艺术港”购房协议》。航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）载明：“姓名：朱世伟，身份证号和手机号处空白未填写，预付款收据号：0649187，预付款金额：￥570000元，选购房型：j，选购房号：B-25#107.307，房屋总价（以最终测量面积的总价为准）：1691105元，购房者签字处空白未填写，代理人签字：赵丽红，身份证号：5301211970××××××××，手机号：158××××9173，经办人：吴碧容，确认日期：2013年11月12日。”《“航空艺术港”购房协议》载明：“栋号为B-25#，房号107.307，户型：J，总价为1691105元，面积及单价栏处空白未填写”。协议约定：《购房协议》签订后，乙方向甲方（航空房地产公司）支付的购房预付款转为购房款。认购房屋具备签订《商品房购销合同》条件后，乙方应按甲方通知要求，签订《商品房购销合同》，并按《商品房购销合同》之约定缴清购房尾款。本协议签订前，乙方已详细了解并认可甲方所公示的房屋的详细状况。原告赵丽红在代理人处签名捺印。原、被告双方均认可上述《“航空艺术港”购房协议》为商品房预约合同。上述收据、购房协议和确认书（客户联）由原告赵丽红持有。 2012年6月20日，“航空艺术港”项目B区J户型房屋规划设计图获得昆明市规划局审批通过。被告在庭审中自认：因规划审批的原因，涉案的J户型房屋一、二层和三、四层各为一套房屋，将各办理一本房产证，即原告赵丽红通过购房协议所选定的房屋是一栋四层，共两本房产证的两套房屋组合。被告关于航空艺术港的宣传资料载明：在正式签订《商品房购销合同》时可更名。J户型房屋结构为五房三厅四卫的房屋一套，仅一层有客厅、餐厅及入户门，从户型图显示为通过室内楼梯贯通的四层房屋，建筑面积：约330平方米（最终以房管局实测面积为准），成本价：5100-5260元每平方米。 针对第一个争议焦点，即原告赵丽红是否是本案适格的主体，本院认为：第一，原告赵丽红所提交的《房屋认购权转让协议书》、收条等能形成证据锁链，证实赵丽红从第三人朱世伟处转让获得购买航空艺术港住房资格。第二、赵丽红持有被告航空房地产公司2010年12月26日出具的职工联排成本房570000元的收据及《“航空艺术港”购房协议》及航空艺术港民航内部职工购房确认书（客户联）原件，可证实上述款项缴纳及经办均由原告赵丽红经手。第三、通过被告航空艺术港宣传资料所载明“在正式签订《商品房购销合同》时可更名”及被告在庭审中自认本项目可以更名，可见被告航空房地产公司对于航空艺术港购房人转让购房资格的行为是认可的。第四，被告航空房地产公司作为航空艺术港项目的开发商，在项目的宣传、运作过程中有相应的管理权利，其并未对转让行为有任何的限制行为，在收据上记载的付款人并非到场的选房人时，被告并未要求选房人提交收据上记载的付款人的相关授权，而令选房人在代理人处签名，可以推知被告对于购房资格受让人代为选房及签协议是默许的。综上，原告赵丽红通过其转让行为获得了航空艺术港的购房资格，如购房协议能顺利履行，将来与被告航空房地产公司签订正式的《商品房购销协议》的应是原告赵丽红而非第三人朱世伟，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告赵丽红作为购房协议的实际利益人，有权提起本案诉讼，故本院认为原告赵丽红是本案的适格主体。 针对第二个争议焦点，本案诉争的《航空艺术港民航内部职工购房确认书》及《航空艺术港购房协议》的签订是否存在欺诈情形，是否属于可以撤销合同，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”欺诈行为是指有义务告知对方真实情况而故意隐瞒或告知虚假情况，致使对方作出错误的意思表示而与之订立合同的行为。审查被告是否存在欺诈行为，要审查原告主张的一套别墅变为两套房屋的事实是否存在，是否导致标的物重大变更。 首先，被告于2010年12月26日出具的收款收据载明的项目为“联排成本房”，由此可看出，在项目进行规划审批前，被告预期建盖的和原告预期购买的都是通常理解的一套“联排别墅”，被告在庭审中认可本案的交易标的是两套房屋。一套联排别墅变更为两套房屋，一个房产证变更为两个房产证，将导致房屋登记及权属属性的变化。上述变化不仅是房屋功能、定位、房产登记的差别，还将导致房屋价值、交易预期等的变化。 其次，审查被告是否存在欺诈行为，还要审查被告是否依法充分履行了告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”被告在2012年6月20日规划获批后即知道涉案项目发生重大变更无法实现联排别墅的预期，在购房协议签订前一年多的时间里，被告可以通过通知、通告、书面声明等形式告知已交付预付款的原告，但却未进行过任何书面告知，应承担相应的法律责任。 最后，对被告主张的在购房协议及购房确认书中注明房号的行为能否认定为告知义务的充分履行。本院认为：第一、上述协议及确认书的签订是对原告选房结果及双方购销房屋的进一步确认，该签署行为是在选定房屋以后而非选房之前进行。被告未能举证证明其在选房前或选房当天有任何试图让原告或其他买受人知晓房屋变更情况的告知行为，故在原告选房的过程中，其仍然确信选定的是一套别墅而非两套住房。第二，在原、被告签订的购房协议及确认书中，仅注明了栋号、房号、户型及总价，无任何关于房屋情况的说明或介绍，无法认定原告对自己所购买的一套房屋已变成两套房屋的事实已知晓；且原告只进行了一次选房行为，符合其选定一套房屋的认知。第三、协议及确认书中虽列明107、307两个房号，但该房屋非现房发售，原告并无对该房房号的直观认知，房号系开发商即被告编排，107、307两个房号仍然可以理解为同一栋别墅的上下部分；而且，协议及确认书文本系被告提供，协议中手写部分由被告工作人员填写，原告在协议签订过程中仅有被动签字并无异议或修改的权利；另外，协议及确认书在注明房号的同时也注明户型为J户型，在未注明该户型发生变化的情况下，原告认定该房屋仍为宣传资料中载明的一套房屋符合常理。故被告在购房协议及确认书上注明房号的行为不能证明原告对房屋变更的情况清楚知晓并同意，也不能认定被告已对原告充分履行告知义务。 综上，被告作为航空艺术港项目的开发商，在原先项目规划不获批准导致规划变更，进而导致房屋结构、户型、面积等发生重大变化，可能影响买受人利益，甚至可能导致买受人退房等情况下，应当告知而未告知，并在此后，仍以载明一套联排别墅房屋户型图的宣传资料对外进行宣传，使得原告在确信其所选定并签购房协议的标的为一套联排别墅的情况下，与之签订了购房协议，可以认定被告在签订购房协议过程中存在欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本院认为，《航空艺术港民航内部职工购房确认书》系原告选房结果的确认，双方实际签订的商品房预约合同为《“航空艺术港”购房协议》，现原告赵丽红起诉撤销双方签订的购房协议符合法律规定，本院依法予以支持。 针对第三个争议焦点，原告主张的被告退还购房预付款及支付利息是否有法律依据，是否应该得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原告要求被告退还已交纳的购房预付款570000元于法有据，本院予以支持。因被告的不诚信行为造成原告信赖利益的损失，形成长期占用原告资金的客观事实。因此，被告航空房地产公司对于原告赵丽红的损失应承担责任，本院支持以570000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年12月26日起计算至2014年6月4日止的损失。对于原告赵丽红主张的2010年12月4日起算的利息，因原、被告之间的商品房预约合同尚未成立，被告亦未实际收款，故不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、撤销原告赵丽红与被告云南航空房地产开发经营有限公司于2013年11月12日签订的《“航空艺术港”购房协议》。 二、被告云南航空房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵丽红退还购房预付款人民币570000元及赔偿该款自2010年12月26日起至2014年6月4日止按中国人民银行同期贷款利率计算的损失。 三、驳回原告赵丽红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11965元，由被告云南航空房地产开发经营有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审 判 长  朱 曦 代理审判员  方铮铮 人民陪审员  顾崇元 二〇一四年一月四日 书 记 员  赵 勇