四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）成民终字第4232号上诉人（原审第三人）成都巴蜀老汉餐饮管理有限公司。住所地：成都高新区紫荆北路******。法定代表人冯华，董事长。委托代理人李海，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）西南财经大学。住所。住所地：成都市光华村街**div>法定代表人赵德武，校长。委托代理人刘尧。被上诉人（原审被告）成都北方车辆有限责任公司。住所地。住所地：成都市青羊区方正东街**iv>法定代表人苏明，总经理。委托代理人唐军，四川舟楫律师事务所律师。委托代理人郭燕。上诉人成都巴蜀老汉餐饮管理有限公司（以下简称巴蜀老汉公司）因与被上诉人西南财经大学（以下简称西南财大）、成都北方车辆有限责任公司（以下简称北方车辆公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2011）青羊民初字第1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人巴蜀老汉公司法定代表人冯华及委托代理人李海，被上诉人西南财大委托代理人刘尧，被上诉人北方车辆公司委托代理人郭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，西南财大与北方车辆公司于2000年4月20日签订《租赁合同》1份，约定西南财大将本校体育馆北面东侧的底层框架结构营业房（建筑面积539.55平方米）出租给北方车辆公司用于经营活动，租赁期为10年，即从2000年10月1日至2010年10月1日止。10年租金共计1475496元，西南财大同意北方车辆公司在不影响建筑结构的情况下对本合同所规定的营业房进行内部装修改造，西南财大同意在本合同租赁期限内北方车辆公司享有将本合同所规定的营业房转租给第三方的权利。北方车辆公司应按时交纳所用的水、电费。租赁期满后，在同等条件下，北方车辆公司有优先承租权。在租赁期满后北方车辆公司不再续租，北方车辆公司因装修而添附的不可拆装修物、附加物归西南财大所有。因北方车辆公司过错造成房屋损坏的，由北方车辆公司负责修复。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，西南财大将房屋交付给北方车辆公司，后北方车辆公司将该房进行转租，转租期内，北方车辆公司向西南财大缴纳房租，由房屋使用人直接向西南财大缴纳水电费。2008年9月9日，北方车辆公司与骆向军、谢平签订《租赁合同》，北方车辆公司将其从西南财大租赁的上述房屋，转租给骆向军、谢平，月租金为3万元，年租金为36万元，北方车辆公司同意骆向军、谢平在不影响建筑结构的情况下进行房屋内部装修，未经北方车辆公司书面同意，骆向军、谢平不得转租，在合同期限内，骆向军、谢平向西南财大缴纳所用的水电费。合同并对其他条款进行了约定。2010年1月，巴蜀老汉公司从骆向军、谢平处转租到该房用于火锅经营。2010年1月27日，西南财大校办产业管理办公室出具证明，内容为：兹证明成都市清江中路35号附11号-附16号系我校营业用房，由于我校属高等院校，所以房产均没办房产证，现由巴蜀老汉公司租赁营业房经营。北方车辆公司已向西南财大全额缴纳了租赁合同期内的租金。合同期满后，西南财大于2010年11月24日，经公证向北方车辆公司邮寄送达告知函，称合同已到期，学校决定不再对外租赁，请北方车辆公司在2010年11月29日前清场撤离。西南财大于2010年12月8日向巴蜀老汉公司送达《最后通告函》，称西南财大与北方车辆公司租赁合同已到期，学校决定不再对外租赁，请巴蜀老汉公司在接到本函后7日内清场撤离。2010年12月28日，西南财大经公证向北方车辆公司邮寄送达告知函，称双方租赁期已届满，现学校决定对铺面价格及经营范围进行调整，如愿续租，应于2010年12月31日前书面回复。同日，西南财大向巴蜀老汉公司送达了相同内容的告知函。2011年1月30日，西南财大再次经公证向北方车辆公司邮寄送达告知函，要求北方车辆公司尽快搬离。巴蜀老汉公司经营后，向西南财大缴纳了2010年10月以前的水电费，2010年10月20日，西南财大出具的收据载明，该次缴费中，水的截止吨数为4889，电的截止度数为389643。巴蜀老汉公司的法定代表人冯华于2011年1月17日向北方车辆公司出具《承诺书》1份，称因北方车辆公司与西南财大的租赁合同于2010年10月1日到期，合同到期后，巴蜀老汉公司继续使用并直接与西南财大协商承租该营业房，由此产生的责任由巴蜀老汉公司负责承担，与北方车辆公司无关。西南财大起诉至原审法院，请求确认西南财大与北方车辆公司于2000年4月20日签订的《租赁合同》于2010年10月1日终止；判令北方车辆公司和巴蜀老汉公司立即腾退位于西南财大北大门旁体育馆底层北侧清江中路35号附11-16号铺面；支付拖欠的水电费5338.72元（暂计至2011年3月15日）；支付逾期腾退铺面的房屋使用费593505元（自2010年10月2日起暂计至2011年3月15日）；支付本案的公证费、邮寄费等相关费用共计9226元并承担本案的诉讼费用。原审法院另查明，1998年根据中国人民银行的批复，同意西南财大修建体育场馆，后西南财大经规划批准，修建体育场馆并于2000年8月通过竣工验收，本案争议标的房屋属体育场馆的附属设施，尚未取得产权证书。西南财大要求北方车辆公司和巴蜀老汉公司支付水电费5338.72元【（5196吨-4889吨）×2.5元＋（394506度-389643度）×0.94元】，巴蜀老汉公司认为西南财大已对其采取了停水断电，不认可该水电的计量，但对计费单价没有异议。经原审法院2011年6月9日现场核实，巴蜀老汉公司使用水表现读数为5196，因电表在涉诉房屋内，但该房屋现由巴蜀老汉公司关闭，经原审法院通知，巴蜀老汉公司未派人到达现场，无法进入房内，故对西南财大陈述该电表读数系2010年12月抄取的，原审法院予以采纳。2011年1月9日，西南财大产业办在涉诉房屋张贴了封条。一群不明身份的人员在涉诉房屋与巴蜀老汉公司人员发生纠纷。巴蜀老汉公司已将封条取下。原审法院认定上述事实采信的证据有租赁合同及附件平面图、情况说明、告知函、公证书、水电气缴费单、授权委托书、承诺书、封条、光碟、相关部门批复及修建文件、竣工验收资料以及当事人陈述等。原审法院认为，（一）西南财大与北方车辆公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。该租赁合同于2010年10月1日到期，双方未再签订新的租赁合同，故西南财大请求确认该租赁合同于2010年10月1日终止的主张，符合法律的规定，原审法院予以支持。（二）租赁合同的成立应以双方当事人的合意为条件，在2010年1月，西南财大与北方车辆公司尚在租赁合同期内，至2010年10月前的租金均由北方车辆公司直接向西南财大缴纳，西南财大与北方车辆公司的租赁合同尚未终止。巴蜀老汉公司提供的2010年1月27日由西南财大校办产业管理办公室出具现由巴蜀老汉公司租赁营业房经营的证明以及向西南财大缴纳水电费的发票，只能证明巴蜀老汉公司是该房的实际使用人，且巴蜀老汉公司在原审庭审中也陈述该房系在2010年1月从骆向军、谢平处转租后用于火锅经营。故巴蜀老汉公司主张与西南财大在2010年1月虽未签订书面的租赁合同，但双方建立了新的租赁关系的请求，没有事实依据，原审法院不予支持。（三）西南财大与北方车辆公司的租赁合同于2010年10月1日终止，巴蜀老汉公司作为该房的实际承租人在此后也未与西南财大签订租赁合同，且西南财大在此后也通知并要求巴蜀老汉公司腾退该房，并给予其合理的时间，故巴蜀老汉公司应腾退该房，并由北方车辆公司承担协助义务。（四）巴蜀老汉公司在2010年10月1日后，实际占用并使用涉诉房屋，故巴蜀老汉公司应向西南财大支付房屋使用费和水电费。西南财大要求参照其与新承租人签订的租赁合同约定的每平方米200元计算房屋使用费的标准，但因该标准是否符合市场价格，西南财大未提供相应证据予以证明。原审法院认为参照2008年9月9日北方车辆公司与骆向军、谢平签订《租赁合同》约定的标准（同时该标准也是巴蜀老汉公司此前缴纳租金的标准）即月租金3万元，计算巴蜀老汉公司应给付的使用费是合理的。每平方米20元的计租标准系在2000年时且一次租赁十年的约定，因物价上涨等因素，该标准已不符合市场价格，故巴蜀老汉公司要求按该标准计算房屋使用费，原审法院不予支持。巴蜀老汉公司认为西南财大对其采取停水停电措施，但未提交相关证据。西南财大要求支付的水电费读数的起度与巴蜀老汉公司提供的其缴纳水电费票据上载明的止度相同，结合原审法院现场核实记录，对西南财大要求巴蜀老汉公司支付的水电费5338.27元，原审法院予以支持。因西南财大与北方车辆公司的合同已于2010年10月1日终止，北方车辆公司已付清之前的全部租金，故2010年10月2日之后应由房屋的实际使用人巴蜀老汉公司向西南财大支付房屋使用费和水电费，西南财大要求北方车辆公司承担连带责任的主张，原审法院不予支持。巴蜀老汉公司提出西南财大产业办在2011年1月9日在巴蜀老汉公司经营房上贴上了封条，原审法院认为，西南财大产业办的封条不具有强制某企业停止经营的强制性效力，巴蜀老汉公司仍可以继续经营。西南财大要求北方车辆公司和巴蜀老汉公司承担公证费、邮费、代理费等没有法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决：一、西南财大与北方车辆公司于2000年4月20日签订的《租赁合同》于2010年10月1日终止。二、北方车辆公司于判决发生法律效力之日起十日内协助腾退西南财大北大门旁体育馆底层北侧清江中路35号附11-16号房屋。三、巴蜀老汉公司于判决发生法律效力之日起十日内向西南财大腾退西南财大北大门旁体育馆底层北侧清江中路35号附11-16号房屋。四、巴蜀老汉公司于判决发生法律效力之日起十日内向西南财大支付房屋使用费（按月租金3万元计，从2010年10月2日起，计至实际腾退之日止）。五、巴蜀老汉公司于判决发生法律效力之日起十日内向西南财大支付水电费5338.72元。六、驳回西南财大的其余诉讼请求。本案一审案件受理费9788元，减半收取4894元，由西南财大负担894元，由巴蜀老汉公司负担4000元。宣判后，原审第三人巴蜀老汉公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人西南财大的诉讼请求，由被上诉人西南财大承担一、二审诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当。1、上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大形成了事实上的租赁合同关系。2、被上诉人西南财大在案涉房屋上张贴封条，侵害了上诉人巴蜀老汉公司的承租权，原审法院仍判决上诉人巴蜀老汉公司继续支付租金，缺乏事实依据。二、原审审判程序不合法。原审法院将上诉人巴蜀老汉公司列为第三人参加诉讼，侵害了上诉人巴蜀老汉公司作为租赁合同当事人的诉讼权利。二审审理过程中，上诉人巴蜀老汉公司以被上诉人西南财大将案涉房屋租赁给案外人张荣，侵害其优先承租权，其欲另案提起确认合同无效之诉为由，申请本案中止审理。被上诉人西南财大答辩称，一、原审认定事实清楚。1、上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间没有订立租赁合同的意思表示，也没有形成事实上的租赁合同关系，2010年1月27日的《证明》并非被上诉人西南财大出具。2、被上诉人西南财大并未在案涉房屋上张贴封条，上诉人巴蜀老汉公司提供的封条未经公证，不具有真实性和客观性，且案涉房屋目前仍由上诉人巴蜀老汉公司非法占有。二、原审审判程序合法。上诉人巴蜀老汉公司是次承租人，与被上诉人西南财大之间不存在租赁合同关系，被上诉人西南财大与北方车辆公司签订的租赁合同到期后，上诉人巴蜀老汉公司对案涉房屋的占有为无权占有，作为第三人参加诉讼符合相关规定。被上诉人北方车辆公司答辩称，一、上诉人巴蜀老汉公司将北方车辆公司列为被上诉人错误，北方车辆公司应为原审被告。二、北方车辆公司对上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间的纠纷不应承担任何法律责任。二审经审理查明，上诉人巴蜀老汉公司在一审中提交落款时间为2010年1月27日、加盖有“西南财经大学校办产业管理办公室”印章的《证明》一份，载明：“兹证明成都市清江中路35号附11号-附16号系我校营业用房，由于我校属高等院校，所以房产均没办房产证。现由成都巴蜀老汉餐饮管理有限公司法人冯华租赁营业房经营。特此证明。”被上诉人西南财大否认《证明》系其出具，上诉人巴蜀老汉公司二审中申请对《证明》上加盖印章的真实性进行鉴定。上诉人巴蜀老汉公司在一审中提交封条一份，载明：“西南财大物业管理封2011年1月9日”。被上诉人西南财大否认封条系其张贴，上诉人巴蜀老汉公司二审中申请对封条上加盖的“成都西财物业管理有限责任公司”印章进行鉴定。二审经审理查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。各方当事人在二审中均无新证据提交。本院认为，关于上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间是否形成事实上的租赁合同关系的问题。首先，经一、二审审理查明，上诉人巴蜀老汉公司系通过转租从骆向军、谢平处获得案涉房屋的使用权用于经营，上诉人巴蜀老汉公司对此无异议。其次，《证明》的内容仅能反映被上诉人西南财大对上诉人巴蜀老汉公司法定代表人冯华通过转租获得案涉房屋用于经营的事实的认可，并非确认上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间存在租赁合同法律关系。对该《证明》真实性的鉴定不影响本案中对于上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间是否存在租赁合同法律关系的事实的认定，故对上诉人巴蜀老汉公司的鉴定申请，本院依法不予准许。第三，上诉人巴蜀老汉公司向被上诉人西南财大缴纳水电费的事实，亦仅能证明上诉人巴蜀老汉公司是案涉房屋的实际使用人。再次，《告知函》的抬头为《租赁合同》的相对人被上诉人北方车辆公司，上诉人巴蜀老汉公司不是该《告知函》送达的对象，《最后通告函》亦是要求上诉人巴蜀老汉公司清场撤离，不能证明上诉人巴蜀老汉公司的主张。最后，上诉人巴蜀老汉公司转租到案涉房屋后，未向被上诉人西南财大支付租金，《租赁合同》约定期限内的租金已由被上诉人北方车辆公司全额支付，亦能印证上诉人巴蜀老汉公司与被上诉人西南财大之间未形成租赁合同法律关系的事实。综上，上诉人巴蜀老汉公司无证据证明其与被上诉人西南财大之间形成了事实上的租赁合同关系，对其该项上诉理由，本院依法不予支持。关于一审审判程序是否违法的问题。因本案系案涉房屋的出租人即被上诉人西南财大与承租人即被上诉人北方车辆公司围绕双方之间《租赁合同》的履行所产生的纠纷，上诉人巴蜀老汉公司并非《租赁合同》的当事人，其身份系次承租人，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款关于“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”之规定，原审法院将上诉人巴蜀老汉公司列为第三人参加诉讼并无不当。上诉人巴蜀老汉公司关于一审审判程序违法、其应作为原审被告而非原审第三人参加诉讼的上诉理由于法无据，本院依法不予支持。关于本案是否应中止审理以及上诉人巴蜀老汉公司是否应向被上诉人西南财大支付房屋占用费的问题。本院认为，上诉人巴蜀老汉公司关于本案应中止审理的理由与本案审理的租赁合同法律关系无关，其中止审理的申请本院不予准许。被上诉人西南财大不是国家司法和执法机关，上诉人巴蜀老汉公司提交的加盖有“成都西财物业管理有限责任公司”印章的封条不具有强制其停止经营的法律效力，对封条上加盖印章的真实性进行鉴定不能证明其不应向被上诉人西南财大支付房屋占用费的上诉主张，故其对封条上加盖印章的真实性进行鉴定的申请，本院亦依法不予准许。综上，上诉人巴蜀老汉公司在本案中的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费9788元，由上诉人巴蜀老汉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 寅审 判 员 余 杨代理审判员 郝 亮二〇一一年一月六日书 记 员 胥琢莹