浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（20111）杭江九民初字第57号原告薛永军，原告余久华，以上两原告委托代理人褚锐君、陈志远。被告江风茂，被告沈晓洁，委托代理人江风茂，系沈晓洁之夫。原告薛永军、余久华为与被告江风茂、沈晓洁房屋买卖合同纠纷一案，于2011年3月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，后组成合议庭，分别于2011年5月9日、2011年7月13日公开开庭进行了审理。原告薛永军、余久华的委托代理人褚锐君、被告江风茂以及被告沈晓洁的委托代理人江风茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛永军、余久华诉称，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2006年12月9日，双方签订《房屋预转让合同》，约定被告将其坐落于杭州市下沙经济技术开发区文汇苑2幢402室住宅房屋（房屋所有权证号为杭房权证经移字第**）转让给原告，房屋转让总价款为人民币93万元。该总价包括了已交付的物业维修基金、开户费、办理过户手续所需的一切税费等。上述房屋与第三人签订有房屋租赁合同，租期自2006年2月1日至2011年1月31日，月租金1700元。《房屋预转让合同》第四条第三项约定申请人于2006年11月开始收取该房屋的房租，但自2010年10月起，被申请人未将上述房屋租金转交给申请人，申请人多次催讨无果。合同签订后，原告依约于2007年2月10日支付购房款人民币274288元，并自2006年11月起开始按月为被告方支付房屋按揭贷款。2011年1月，被告突然擅自将其用于缴付按揭贷款月供款的账户解除关联，并拒绝告知原告重新开立的还款账户，导致原告无法继续缴纳月供款。按照双方合同约定，被告应负责在2011年3月前向房地产产权登记机关申请办理上述房屋的房地产权属转移手续，但经原告多次交涉并催告，被告均未配合。为要求被告履行合同义务，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、请求判令两被告履行约定义务，将其名下杭州市经济技术开发区文汇苑2幢402室房屋的房地产权属转移登记至原告名下；2、判令两被告立即将自2010年10月至2011年1月的房租金6800元支付给原告；3、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。被告江风茂、沈晓洁辩称，双方是于2006年12月9日签订《房屋预转让合同》，约定将坐落于杭州市下沙经济技术开发区文汇苑2幢402室住宅房屋转让给原告，房屋转让总价款为人民币93万元。原告是在2月10日支付购房款274288元，但是合同约定是在12月底要支付的。原告从2006年11月开始支付房屋按揭款。关于合同履行过程中，被告于2009年时主动表示想把房子过户给原告的，但是因双方对合同中税费条款的理解不同而产生分歧，导致未过户。后双方多次磋商，原告也表示过不要房子，要求赔偿。当时被告提出返还60万，房子不卖了，但是原告不同意。根据合同中违约责任的条款，被告方也有权选择承担合同中约定的违约责任，被告方是有权解除合同的，可以拒绝房子过户。合同中约定的违约条款是双方真实意思表示，该条赋予了被告可以解除合同，加倍返还购房款的权利。为了证明自己的主张，原告薛永军、余久华提交了以下证据：1、房屋预转让合同1份，证明双方于2006年12月9日签订房屋预转让合同一份，合同约定双方权利义务；2、房产记载信息查询记录1份，证明杭州经济技术开发区文汇苑2幢402室房屋至今仍在被告名下；3、房产记载信息查询记录1份，证明被告已经取得杭州经济技术开发区金沙学府14幢1单元601室房屋产权；4、收条1份，证明原告已向被告付清购房款首付款人民币274288元；2007年5月31日，被告将文汇苑2幢402室的房产证收回，至今该房产证仍在被告处；5、中国银行存款回单1组（共49张）、沈晓洁中国银行存折1份，证明被告沈晓洁中国银行账号45×××01-0188-102492-0，系其用于归还购房按揭贷款之账户，原告按照购房合同约定按月为被告偿还案涉房屋按揭贷款的情况；共计支付月供款176700元；6、中国银行交易传票1份，证明2011年1月14日，被告解除了其中国银行账号为45×××01-0188-102492-0的账户的偿还按揭贷款的账户关联；7、杭经出国用（2005）第0252号国有土地使用权证1份，证明按照房屋预转让合同的约定，被告将文汇苑2幢402室的国有土地使用权证交付给原告，证号为杭经出国用（2005）第0252号；8、杭州日报分类广告1份，证明被告将其交付给原告的杭经出国用（2005）第0252号国有土地使用权证登报声明遗失作废，遗失声明登载于2010年1月8的杭州日报分类广告版；9、房屋过户催告函1份、房租催告函1份、EMS国内特快专递邮件详情单3份、快递查询单1份，证明原告分别于2010年12月25日、2010年12月27日、2011年1月4日向被告发函要求其按照合同约定办理过户手续，并要求被告将约定应归原告收取的房屋租金交付原告。以上证据经两被告质证，两被告均无异议，本院予以确认。被告江风茂、沈晓洁没有提交证据。综上，结合双方当事人的陈述及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：2006年12月9日，江风茂、沈晓洁（甲方）与薛永军、余久华（乙方）签订房屋预转让合同一份。合同约定，江风茂、沈晓洁将其座落于杭州市下沙经济技术开发区文汇苑2幢402室的住宅一套出售给薛永军、余久华。该房屋面积181.6平方米，转让总价为930000元，转让总价包括以下内容：1、已交付的物业维修基金11804元、热水开户费6000元、纯净水开户费500元、有线电视开户费300元；2、办理过户手续所需的一切税费（如今后国家新征一些与“拥有住房”相关的税费，则由薛永军、余久华按拥有的住户情况结算承担相应的份额。）双方约定付款方式是由乙方于2006年12月31前支付人民币274288元，其余购房款人民币655712元以分期形式支付。具体方式为：乙方自2006年11月份开始为甲方支付665000元（当前贷款余额约为655712元）、为期28年组合贷款（其中商业贷款365000元，公积金贷款为300000元）的月还款，直至过户后由乙方与银行重新签订购房借款合同为止。当前的月还款额为3689.49元，因银行利率调整而发生月还款的变化由乙方承担。关于交房方式与产权登记的约定是：1、甲方在2006年11月前将该房屋的产权证与钥匙交给乙方。2、乙方继续履行甲方与周秋明所签订的该房屋租赁协议。3、乙方自2006年11月开始收取该房屋所得租金。4、甲方负责在2010年12月后三个月向房地产登记机关申请办理该房屋的房地产权属转移手续，乙方给予协助。违约责任及其它：1、如甲方违约，则甲方加倍返还乙方所支付的购房款（包括直接支付给甲方的款项和分月支付银行的月供总额）；但甲方如果因为国家政策变化而无法购买下沙金沙学府教师专用房（14幢1单元601室）致使不打算将文汇苑2幢402室卖给乙方，则在返还乙方已支付购房款的基础上，原则上根据10%的年利率给予乙方利息补偿。2、如乙方违约，则乙方无权要求退还所支付的购房款（包括直接支付给四方的款项和分月支付银行的月供总额）。另外合同还对房屋租赁情况进行了记载：“该房屋现出租给周秋明，租期自2006年2月1日至2011年1月31日，月租金为1700元（半年一付），水、电、煤气、有线电视、物管等费用按实由周秋明支付。水电物管等费用押金为2000元，违约金为2000元。”合同签订后，双方依约履行。2007年2月10日，江风茂收取了薛永军、余久华房屋首付款274288元。2006年12月以后至2010年12月，薛永军、余久华开始按月为被告偿还案涉房屋按揭贷款，每期还款均打入户名为沈晓洁的中国银行账号为45×××20的存折内，共计支付月供款176700元。江风茂、沈晓洁将案涉房屋的房产证、国有土地使用权证交给了薛永军、余久华，后房产证于2007年5月31日因房屋出租登记备案，由江风茂收回并出具了收条一份；国有土地使用权证于2010年1月5日由江风茂登报申明遗失。2011年1月14日，两被告解除了中国银行账号为45×××20的账户偿还按揭贷款的账户关联。2010年12月25日、12月27日、2011年1月4日两原告发函要求两被告按照合同约定办理过户手续并要求归还两原告应当收取的房屋租金。其中有关租金的声明载明：“···我方收取从2006年11月到2011年1月的房子租金，但你方从2010年10月到2011年1月租金至今没交付给我方，已严重违反合同，损害我方正当收益，特敦促你方履行房产合同，即日起将2010年10月到2011年1月租金归还我方。”另查明，江风茂、沈晓洁已实际取得了杭州经济技术开发区金沙学府14幢1单元601室的产权。本院认为，原、被告签订的《房屋预转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在本案中，双方业已根据《房屋预转让合同》的条款进行了实际履行，原告向被告支付了房屋的首付款并从2006年12月起按月支付银行按揭贷款直至2010年12月。根据合同第四条第三项关于双方对于房屋交付并办理过户手续的特别约定，被告应当负责在2010年12月后的三个月内向房地产产权登记机关申请办理该房屋的房地产权属转移手续，原告应予配合。该条约定被告的义务现已到期，原告有权要求被告履行将该房屋过户至原告名下的义务，故本院对原告薛永军、余久华的第一项诉请，予以支持。被告江风茂、沈晓洁在答辩中提出双方合同约定了违约条款，故其享有选择承担违约责任并要求解除合同的权利。对此本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。合同法第110条赋予了合同守约方在违约方违约时可以要求违约方继续履行的权利，只有在三种情形下除外：法律上或事实上不能履行；债务标的不适于强制或者履行费用过高；债权人在期限内未要求履行。本案被告具有案涉房屋产权，不存在法律上不能履行的情形，且被告已实际取得了合同特别约定的杭州经济技术开发区金沙学府14幢1单元601室的产权，将案涉房屋过户并不存在事实及合同上的障碍，也不存在其他法定不能履行的情形。双方当事人对违约条款的约定，并没有赋予违约方在承担违约责任后就可以解除合同的权利，能否解除合同在于双方是否达成解约的合意。现原告明确要求继续履行合同，故本院对被告的答辩意见不予采纳。对于薛永军、余久华主张的2010年10月至2011年1月的租金（每月租金1700元），该租金根据合同应由两原告收取，且两原告亦提交证据证明其曾发函向江风茂主张上述租金，江风茂对此没有异议，故本院对原告的第二项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告江风茂、沈晓洁在本判决生效后三十日内协助原告薛永军、余久华办理杭州市经济技术开发区文汇苑2幢402室房屋的权属过户登记手续；二、被告江风茂、沈晓洁于本判决生效后十五日支付原告薛永军、余久华自2010年10月至2011年1月的房租金6800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13100元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币18100元，由被告江风茂、沈晓洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币13100元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  宋伟锋人民陪审员  周华政人民陪审员  汪 甜二〇一一年八月三日代书 记员  王 洁