广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法民一初字第1390号原告：中山市爱玛丽物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。法定代表人：罗明德，总经理。委托代理人：陈文珍、刘世龙，均系广东共阳律师事务所律师。被告：黄颖梅，女，1970年10月2日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇。被告：卢春海，男，1969年2月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告中山市爱玛丽物业管理有限公司（以下简称爱玛丽物业公司）诉被告黄颖梅、卢春海、周少文物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月9日受理后，根据原告的申请裁定准许原告爱玛丽物业公司撤回对被告周少文的起诉，并依法组成合议庭于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告爱玛丽物业公司的委托代理人刘世龙到庭参加诉讼。被告卢春海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。被告黄颖梅经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告爱玛丽物业公司诉称：原告为被告所在小区即南区恒海花园的业主委员会选聘的物业管理企业，并约定从2010年1月1日起至2012年6月30日止，物业管理费的收取方式为：商铺按每月每平方米1元收取；从2012年7月1日起至2013年12月31日止，物业管理费的收取方式为：商铺按每月每平方米1元收取。原告依约履行了自己全部的义务，被告作为该小区恒海路恒星街＊号＊卡（面积为167.39平方米）业主，本应按月向原告交纳物业管理费，但被告未交纳过任何物业管理费。经原告多次催促，但被告至今仍拖欠未付，总计拖欠的管理费为7030.38元。根据相关规定，被告未及时支付物业管理费的行为属违约行为，且直接损害了原告的利益。籍此，原告要求被告立即清偿管理费。因调查房产情况所支出的查询费也是因为被告不依约支付物业管理费而造成的必要费用，因此也要求被告支付。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付自2010年1月至清偿之日止拖欠的物业管理费及逾期违约金（按每月167.39元计，至2013年6月总计为7030.38元；违约金从起诉之日起计至清偿之日止，按每日千分之三计算）；2.被告立即向原告支付为调查房地产情况而支出的查询费200元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自2010年1月至2013年12月的物业管理费8034.72元及违约金（从起诉之日起计至清偿之日止，按每日千分之三计算）。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业服务协议、恒海花园物业服务合同两份；2.物业管理企业资质证书；3.中山市物业管理区域内业主委员会备案表；4.中山市物业企业接管项目；5.中山市土地房地产产权档案馆档案资料证明表、发票；6.邮件。被告黄颖梅、卢春海在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明：爱玛丽物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2010年1月12日，中山市恒海花园业主委员会（以下简称恒海花园业委会）与爱玛丽物业公司签订物业服务协议，约定由爱玛丽物业公司对中山市南区恒海花园小区提供物业管理服务，服务期限为一年，自2010年1月1日起至2010年12月31日止；爱玛丽物业公司每次收取物业服务费的时间为每月10日之前；物业服务收费和酬金提取采用包干制；爱玛丽物业公司按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收取，别墅按建筑面积每月每平方米1元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1元收取，代收公共楼梯灯电费每月每户4.2元；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1﹪加收违约金。物业服务协议还约定了其他内容。2011年1月25日，恒海花园业委会与爱玛丽物业公司签订《恒海花园物业服务合同》，约定由爱玛丽物业公司对中山市南区恒海花园提供物业管理服务，服务期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。《恒海花园物业服务合同》约定的其他内容基本与上述协议一致。2012年7月15日，恒海花园业委会与爱玛丽物业公司签订新的《恒海花园物业服务合同》，从2012年7月1日起将收费标准调整为：商铺（含空置）暂按建筑面积每月每平方米1元收取。该合同约定的其他内容与2011年1月25日签订的《恒海花园物业服务合同》基本一致。原告按照上述协议及合同的约定从2010年1月起进驻恒海花园实施物业管理，但三被告一直未向原告交纳物业管理费。原告遂于2013年7月9日诉至本院，主张前述实体权利。另查：黄颖梅、卢春海、周少文系中山市南区恒海路恒星街＊号＊卡商铺的登记产权人，该房产属于恒海小区物业，建筑面积为167.39平方米，房产用途为商业住宅，层数为7层。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与恒海花园业委会签订的物业服务协议及2份《恒海花园物业服务合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。原告根据上述协议及合同的约定为恒海花园小区物业提供了物业管理服务，周少文及被告黄颖梅、卢春海作为恒海花园小区物业的业主，应受上述协议及合同的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及违约金等违约责任。原告撤回对周少文的起诉，系其自由处分权利的行为且未损害第三人权益。被告黄颖梅、卢春海商铺建筑面积为167.39平方米，从2010年1月至2013年12月每月应向原告支付按照协议及合同约定标准计算的物业服务费为167.39元（1元／平方米×167.39平方米）。被告黄颖梅、卢春海从2010年1月起拖欠原告的物业服务费，至2013年12月尚欠原告物业服务费为8034.72元（167.39元／月×48月）。故本院对原告要求被告黄颖梅、卢春海支付拖欠的计至2013年12月的物业服务费8034.72元的诉求，予以支持。关于违约金，系合同双方的合意，现原告自愿将违约金的起算时间调整为起诉之日，系其自由处分权利的行为。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，由于原告未举证证明其该项损失，应当认定其实际损失为被告黄颖梅、卢春海拖欠物业服务费所产生的资金占用损失，双方约定每日千分之三的违约金标准过分高于原告的损失，明显有失公允，故本院将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。关于原告支付的查询费，因原告未能举证证明双方对此有进行约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该举证不能的法律后果应由原告自行承担。综上，对于原告诉求合理部分，本院予以支持。被告黄颖梅、卢春海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，自行承担相应的诉讼风险。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：一、被告黄颖梅、卢春海于本判决生效之日起七日内向原告中山市爱玛丽物业管理有限公司支付拖欠的从2010年1月至2013年12月的物业服务费8034.72元以及违约金（计算方法：2010年1月至2013年6月，以7030.38元为基数，从2013年7月9日起；2013年7月至同年12月，以每月167.39元为基数，从当月10日起；均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限止）；二、驳回原告中山市爱玛丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告黄颖梅、卢春海负担（两被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉代理审判员  林佩坚代理审判员  杨 丽二〇一四年一月二十日书 记 员  卢翠香