广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2014）肇端法民X初字第XX号原告：陈XX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住址：X，公民身份号码：X。原告：袁XX，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住址：XX，公民身份号码：XX。两原告的委托代理人：陈XX、陈XX，广东XX律师事务所律师。被告：XX公司，住所地：XX，组织机构代码：XX法定代表人：姚XX委托代理人：李X，广东XX律师事务所律师。原告陈XX、袁XX诉被告XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈XX、袁XX的委托代理人陈XX、被告XX公司的委托代理人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月初，原告到被告处肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢（以下简称“星湖X号X幢”）看楼，被告处的售楼人员告知原告该楼盘属于湖景豪宅，7楼以上（包括7楼）可以看见波海湖湖景。因为原告考虑到星湖X号X幢X房刚好可以看见波海湖湖景（当时原告看楼时星湖X号X幢楼正东面的X幢X座楼顶上没有安装广告牌和二个水罐），遂于2011年5月9日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：X，以下简称“合同”）。合同约定：原告以人民币730000元购买被告处的肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X房。被告应当在2012年12月30日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房的按照实际交付日期逾期超过15天后的第二天起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二承担违约金。合同签订后，原告依约付清购房款。原告于2013年3月到所购买的商品房内查看，却发现所购房的正东面X幢X座（同属被告所有）楼顶上安装了广告牌和二个水罐，广告牌及二个水罐正好把原告所购买的商品房东面房间及阳台的湖景给遮挡。原告遂就湖景被遮挡及交楼问题与被告磋商，于2013年3月25日正式向被告致《磋商函》，要求解决交楼问题及湖景被遮挡问题。被告于2013年8月14日以《复函》的形式告知原告可以收楼，但有关酒店招牌及水罐问题不在合同约定范围，被告不应承担责任。原告认为：原告与被告之间的商品房买卖关系依法受法律保护，原告依约向被告支付购房款。被告应该依约履行交房义务。此外，被告商品房的销售广告对该楼盘属于湖景豪宅的说明和允诺具体确定，并对原、被告之间商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，该广告应该视为要约，依约应视为商品房买卖合同的内容。被告违反合同约定的，应该承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令：一、被告向原告支付逾期交楼违约金人民币30660元（730000元＊210天（2013年1月16日至2013年8月14日）＊万分之二=30660元）；二、被告拆除肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X座楼顶上安装的广告牌和二个水罐，恢复原告所购买商品房的湖景；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告XX公司答辩称：一、被告没有逾期交楼，故无需承担逾期交楼违约金。1、被告根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定于2012年12月通过电话及短信通知原告前来收楼，但原告没有按时到被告处签收收楼通知书并办理收楼手续。2013年3月，原告到被告处准备收楼，但原告见到其所购商品房前的另一幢商品楼的房顶安装了酒店的广告牌及水罐，便认为损害其权益，拒绝收楼并向物业管理公司发出磋商函。2、被告所销售的商品房符合《商品房买卖合同》第八条及十一条的约定，是原告自己拒绝收楼并以此为借口要求被告承担逾期交楼的违约金。根据被告提交的证据《竣工验收备案表》被告销售给原告的商品房在2012年10月29日已经验收完毕并且备案，并已有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，足以证明原告所购买的商品房在合同约定的交付期限前已完全符合合同约定的交楼条件。被告有如此充足的时间交楼，何来产生逾期交楼的违约责任。3、根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告是可以通过电话、短信通知原告进行收楼的，而且明确约定是以电话发生之日为原告收讫。被告在收楼期限前通过电话及短信通知原告前来收楼，只是原告自己不前来签收收楼通知书并办理收楼手续。4、根据原告发出的磋商函，原告已明确承认2013年3月是准备来收楼的，即原告完全明白及知晓在当时是可以进行收楼的，只是原告自己认为权益受到损害，所以才拒绝收楼。原告在诉状中以被告发出复函的时间作为通知其收楼的时间及追究答辩人逾期交楼的违约责任是完全没有事实依据的。综上，被告没有逾期交楼，故无须承担逾期交楼的违约责任。二、星湖X号X幢X座楼顶安装的广告牌及二水罐的拆除及恢复原告所购买商品房的湖景不是被告的义务，请法院依法驳回。1、从双方签订《商品房买卖合同》的内容上看，合同并没有约定原告购买的商品房是可以看到湖景的，被告亦从未承诺原告所购买的商品房是可以看见波海湖湖景的。2、被告的广告不是要约，不应视为商品房买卖合同的内容。《商品房买卖合同》补充协议第四条第1点“双方确认：出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼宇、示范单位、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关房屋的一切承诺的依据。”《认购须知》第五条第1点：“销售平面图纸及宣传资料仅供示意参考，发展商不作任何承诺”。上述由双方签订的书面文件，均已证明被告在原告购买商品房时已明确告知广告的内容是不作为确定双方权利、义务的，也不作为出卖人有关房屋的一切承诺的依据。3、被告发出的广告宣传只是要约邀请，但被告并没有对原告所购买的商品房是属于湖景豪宅做出说明和允诺作具体确定，所以广告不构成要约，不应作为商品房买卖合同的内容。被告并没有违反合同约定，星湖X号X幢X座楼顶安装的广告牌及二水罐的拆除及恢复原告所购买商品房的湖景不是被告应承担的违约责任。综上所述，请法院依法驳回被原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告以人民币730000元购买被告处的肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X住宅房屋一套。被告应当在2012年12月30日前，将合同约定的商品房交付原告使用，实际交付日期逾期超过15天后的第二天起，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二违约金。合同附件四第四条第1点载明：“1、双方确认：出卖人通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务、责任及出卖人有关房屋的一切承诺的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另有规定的除外）。出卖人展示的样板房不作为交房标准或合同的样品。”《认购须知》第五条第1点：“……销售平面图纸及宣传资料仅供示意参考，发展商不作任何承诺，……”。2013年3月间，原告到所购买的商品房内查看，发现该房的正东面X幢X座楼顶上安装了广告牌和二个水罐，该广告牌及水罐正好把原告所购买的商品房东面房间及阳台的湖景给遮挡。原告遂就湖景被遮挡及交楼问题与被告磋商，并于2013年3月25日正式向被告发出《磋商函》，要求解决交楼问题及湖景被遮挡问题。双方因此产生纠纷。本院认为：本案属商品房买卖合同纠纷。原、被告于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，是有效合同，双方均应信守执行。综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点有两个，焦点1：被告是否逾期交楼；焦点2：被告是否有义务拆除肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X座楼顶上安装的广告牌和水罐。一、关于被告是否逾期交楼的问题。依照原、被告签订《商品房买卖合同》规定，被告应当在2012年12月30日前，将合同约定的商品房交付原告使用。被告称其于2012年12月通过电话及短信通知原告收楼，而原告没有按时到被告处签收收楼通知书并办理收楼手续。但被告没有向本院提交相关依据支持其主张，对其辨解，本院不予采纳。原告于2013年3月25日向被告发出《磋商函》，要求解决交楼问题及湖景被遮挡问题。由此可以证明原告此时是确知可以收楼的，只是由于“湖景被遮挡问题”没有解决，而不愿收楼。因此，本院确认原告收楼的时间为2013年3月25日，被告逾期交楼的时间为69天（2013年1月16日至2013年3月25日），被告应向原告支付逾期交楼违约金10074元（730000元＊69天＊万分之二=10074元）。二、关于被告是否有义务拆除肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X座楼顶上安装的广告牌和水罐的问题。首先，本院前述已查明，原告无法证实所购买的肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X住宅房屋属“湖景房”，其次，肇庆市端州区西江北路西侧40区星湖X号X幢X座楼顶上安装的广告牌和水罐的拆除是否应当拆除，不属本案处理范围。因此，原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告XX公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金10074元给原告陈XX、袁XX。二、驳回原告陈XX、袁XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费283元，由原告承担231元，被告XX公司承担52元，该款已由原告陈XX、袁XX预交，被告XX公司在支付上述款项时一并支付给原告陈XX、袁XX。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘国标二〇一四年一月二十七日书记员  邹玉莹第8页共8页