辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）本民一终字第00192号上诉人（原审原告）本溪瑞馨物业管理有限公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。法定代表人娄刚，该公司总经理。被上诉人（原审被告）辽宁东亿建筑（集团）有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人ＸＸ军，该公司董事长。委托代理人高淑菊，该公司副经理。委托代理人赵震，该公司法律顾问。原审第三人辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人王福顺，该公司董事长。委托代理人王洪立，该公司工作人员。委托代理人于洪革，该公司法律顾问。上诉人本溪瑞馨物业管理有限公司（以下简称瑞馨物业公司）因建筑工程施工合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市溪湖区人民法院（2013）溪民一初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瑞馨物业公司的法定代表人娄刚，被上诉人辽宁东亿建筑（集团）有限公司（以下简称东亿建筑公司）的委托代理人高淑菊、赵震，原审第三人辽宁东亿房地产开发（集团）有限公司（以下简称东亿开发公司）的委托代理人王洪立、于洪革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定的基本事实是：2007年8月东亿开发公司与东亿建筑公司签订了建设工程施工合同。合同约定发包方为东亿开发公司，承包方为东亿建筑公司。由东亿建筑公司施工本溪市溪湖区大堡瑞馨佳园一期14#、15#、17#、18#楼的土建、给排水、采暖、电气、挡墙、消防工程。双方签订了工程质量保修书，对工程质量进行了约定。其中电气管线、上下水管线安装工程的质量保修期限为二年。现该工程已完工，但双方未进行验收，住户已经于2011年5月实际入住。东亿开发公司已经将该工程移交给瑞馨物业公司管理。2011年5月，案外人景某某回迁取得了本溪市溪湖区大堡社区14号楼3单元1楼1号的房屋。因室内跑水，案外人景某某多次找到瑞馨物业进行维修。由于案外人景某某家中的地板被水浸泡翘起，景某某本人又系残疾人，2011年8月12日上午景某某被翘起的地板绊倒摔伤。案外人景某某摔伤后，将本案瑞馨物业公司及东亿开发公司起诉至原审法院，要求二单位对其损失承担赔偿责任。原审法院于2012年11月15日下发了（2012）溪民一初字第00085号民事判决书，判令由瑞馨物业公司赔偿案外人景某某医疗费、误工费、护理费、残疾赔偿金、精神损害抚慰金等共计76071.36元。现瑞馨物业公司诉至原审法院，要求判令东亿建筑公司承担建筑工程的质量责任，由东亿建筑公司赔偿其76071.36元。原审法院认为：东亿建筑公司与东亿开发公司系建设工程施工合同签订的双方主体。发包方东亿开发公司应当在工程验收时由相关部门确认工程质量是否合格，如工程质量不合格发包方可以要求承包方即东亿建筑进行维修、返工、改建并承担违约责任。本案涉及的瑞馨佳园一期14#楼虽未经双方组织验收，但住户已经实际入住，可视为已经验收合格。本案瑞馨物业公司作为物业的管理方，与住户形成了物业服务关系，对接管的房屋负有维修和管理的义务。在住户家中设施出现问题时，应及时通知施工方及发包方并及时给予维修。本案中，瑞馨物业公司并未提出相关证据证明本案涉及的瑞馨佳园一期14#楼存在工程质量问题，亦未提供证据证明其及时通知施工方及发包方。因瑞馨物业公司怠于履行其对住户房屋的维修管理义务而造成案外人景某某的人身损害，故对于瑞馨物业公司的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告本溪瑞馨物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费一千九百零二元，由原告本溪瑞馨物业管理有限公司负担。上诉人瑞馨物业公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持瑞馨物业公司的诉讼请求，由东亿建筑公司赔偿其76071.36元；本案诉讼费用由东亿建筑公司承担。其依据的事实及理由是：1、东亿建筑公司施工14号楼存在工程质量问题。因景某某房屋出现渗水，导致景某某被其家中被水浸泡翘起的地板绊倒摔伤，东亿建筑公司在给排水施工中存在质量问题，是导致景某某受伤的根本原因，并且该工程尚在质保期内，因此东亿建筑公司应当最终承担景某某人身损害费用的赔偿义务；2、瑞馨物业公司发现景某某家出现室内渗水现象时，瑞馨物业公司已及时通知东亿建筑公司项目部维修，但东亿建筑公司并未进行维修；3、东亿建筑公司施工14号楼的给排水工程只要在质保期内出现质量问题，其就应当承担相应的质保责任，且承担责任不因瑞馨物业公司是否通知了而免责。综上，原审法院以瑞馨物业公司并未提出相关证据证明本案涉及的瑞馨佳园一期14#楼存在工程质量问题，亦未提供证据证明其及时通知施工方及发包方为理由，驳回上诉人的请求错误。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有建设工程施工合同、（2012）溪民一初字第00085号民事判决书、证人证言及双方当事人陈述笔录等证据在案为凭。这些证据材料已经一、二审庭审质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为：本案中，瑞馨物业公司作为物业的管理方，与业主形成了物业服务关系，对接管的业主房屋负有维修和管理的义务，在业主房屋设施出现问题时，应及时通知施工方及发包方并及时予以维修，妥善处理。东亿开发公司与瑞馨物业公司签订的委托管理协议中亦有该约定。依照《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此瑞馨物业公司在接到业主报修后，应及时维修妥善处理，以免扩大损失，由于瑞馨物业公司怠于履行其对业主房屋的维修管理义务，致使发生业主景某某人身损害，瑞馨物业公司应承担赔偿责任。故对瑞馨物业公司提出的应由东亿建筑公司赔偿其76071.36元的主张，因没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，即使景某某家室内跑水与施工单位有关系，但瑞馨物业公司在接到景某某报修后也应当及时采取措施妥善处理，由于瑞馨物业公司怠于履行物业管理义务没有及时维修处理，致使景某某被摔伤，属扩大损失，对扩大的损失瑞馨物业公司应承担责任，其不得就扩大的损失要求赔偿。关于瑞馨物业公司提出要求东亿建筑公司承担质保责任的主张，虽然东亿开发公司与东亿建筑公司签订的建设工程施工合同中约定了工程质量保修及质量保证责任，但东亿开发公司、瑞馨物业公司未提供证据证明东亿建筑公司施工的瑞馨佳园一期14号楼在交付使用后存在工程质量问题，亦未举证证明业主景某某的房屋出现室内渗水现象时其及时通知东亿建筑公司维修，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此瑞馨物业公司应承担举证不能的法律后果。故对瑞馨物业公司要求东亿建筑公司承担质保责任，由东亿建筑公司承担景某某人身损害赔偿费用的主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千九百零二元，由上诉人本溪瑞馨物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王淑新代理审判员  郑 红代理审判员  刘现强二〇一四年八月十三日书 记 员  任 燕附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。