南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2013）建南民初字第113号原告王新征，摄影师。委托代理人王南翔，男，1950年7月8日生，汉族。委托代理人陈力，女，1951年8月15日生，汉族。被告江苏金奥天地资产管理有限责任公司，住所地南京市江东中路303号03幢604室。法定代表人朱克平，董事长。委托代理人彭月辉，江苏圣典律师事务所律师。原告王新征诉被告江苏金奥天地资产管理有限责任公司（以下简称“金奥公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新征的委托代理人王南翔、陈力，被告金奥公司的委托代理人彭月辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新征诉称，2011年12月2日上午，原告位于恒山路XXX号南院X幢2单元103室的厨房遇大量污水从洗碗池下水道涌出，并急速涌向客厅，污水没过脚面，离地面约2-3厘米，导致日后橱柜霉变、脱皮，地板、墙裙霉变。事发后��原告即打电话至小区物业，经物业查证，系整个2单元下水道堵塞造成。2011年12月5日，物业工作人员黄子惠受理原告写的事故报告，同时物业承诺要赔偿并彻底解决根除后患。因为房屋建造时没有雨污分流，导致现在污水反流入室4次，被告应对厨房下水管道进行改造。原告多次催促物业解决问题，被告却一再拖延无果，给原告造成极大的不便与困扰，故原告请求法院判令：一、被告赔偿原告被污水浸泡损坏的橱柜、地板、墙裙等合计4万元或者更换地板、修复墙裙、墙角线、橱柜；二、被告对原告房屋的厨房下水道进行改造；三、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告赔偿原告损失共计38682.1元。被告金奥公司辩称：第一，被告已经按照物业管理委托合同定期对下水管道清理、维修、养护，因此被告不应当对原告的损失承担赔偿责��。第二，房屋建造时对下水管道的设计施工没有进行雨污分离，这是开发商的责任，不在物业公司的服务范围之内，被告也认为造成原告下水管道堵塞的原因是下水道设计存在缺陷。第三，小区X幢2单元的某些住户违法业主公约，向下水道中丢弃垃圾，是造成下水道堵塞的重要原因。第四，原告没有提供其损失的依据，根据现场勘验，原告要求赔偿的数额大于其实际损失。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告王新征系位于南京市恒山路130号梧桐花园小区X幢2单元103室的业主，被告金奥公司系该小区的前期物业服务公司。2011年12月2日上午，由于原告房屋所在的1幢2单元楼的下水道发生堵塞，导致大量污水从原告房屋的厨房下水道涌出，造成原告房屋的厨房、餐厅、客厅地面被污水淹没，后原告通知被告的工作人员到场，并及时将房屋内污水排出、清理，被告及时对堵塞的下水管道进行疏通。之后，原告发现房屋内的橱柜发生霉变、蜕皮，地板、墙裙亦发生霉变现象，原告认为上述现象系因污水浸泡所致，并认为被告未及时疏通下水管道系造成污水流入其房屋的原因，故原告要求被告改造下水管道、赔偿各项损失，由于双方对于原告损失的原因、数额等未能达成一致意见，故原告诉至本院，引起本次诉讼。在本案庭审中，被告提供了其委托第三方南京起旺家政服务中心疏通下水道的合同及疏通记录表，根据记录表记载，南京起旺家政服务中心的疏通记录自2011年4月15日起至2011年10月23日止。在本案审理过程中，本院分别委托专业机构对下水道堵塞发生污水倒流的原因（鉴定1），以及原告房屋因污水流入造成地板、厨房、墙裙的直接损失以及更换修复费用（鉴定2）进行鉴定、评估。关于鉴定1，由于鉴定机构认���污水倒流发生时的相关现场情况已无法进行检查，目前已无法对该次污水倒流发生原因进行鉴定，故对本院的鉴定委托退回。关于鉴定2，江苏全成工程造价咨询有限公司（以下简称“全成咨询公司”）做出了［苏全基审（13）第128号］的鉴定报告，认为原告房屋因污水流进房间，造成地板、厨房、墙裙的直接损失以及更换修复费用总价为38682.1元，原告为此次鉴定预交了鉴定费2000元。当事人收到鉴定2的鉴定报告后，本院根据被告的申请，通知鉴定机构人员出庭接受质询，全成咨询公司指派鉴定人员居伟出庭进行说明。对于鉴定2的鉴定报告，原告对其真实性、合法性和关联性均予以认可；被告对鉴定报告的真实性、合法性无异议，但是鉴定报告的意见扩大了原告的损失，还存在缺少鉴定机构资质等内容的形式瑕疵，故不能作为本案认定事实的依据。以上事实的查��，有原告提供的事故发生报告、照片、房产证、鉴定费发票，被告提供的物业管理委托合同、梧桐花园疏通下水道合同、梧桐花园园区管道疏通记录表，本院所做的现场勘验笔录，以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告王新征与被告金奥公司之间存在前期物业服务合同关系，双方均应遵守法律、行政法规关于物业服务管理的有关规定，并按照开发商与被告之间签订的物业管理委托合同的约定履行各自的义务。根据物业委托合同的约定，被告有义务维修、养护、运行和管理小区的共用的上下水管道、落水管、垃圾道等共用设施、设备，即被告有义务保持小区的共用的下水管道畅通，否则由此造成了业主损失，应该承担违约赔偿责任。由于原告房屋所在楼栋单元的下水管道堵塞，导致污水倒流，造成原告地板、厨房、墙裙被浸泡并产生霉变、蜕皮等损害，经鉴定机构评估，污水倒流给原告造成地板、厨房、墙裙的直接损失以及更换修复费用总价为38682.1元，本院对此予以确认。由于原告房屋所在楼栋单元的下水管道属于小区的共用设施，而被告负有保持该下水管道畅通的合同义务，故对于因下水管道堵塞所造成的原告损失，被告应该承担违约赔偿责任，故原告要求被告赔偿各项损失38682.1元的请求，本院予以支持。关于被告认为其已尽到己方义务，已定期对共用下水管道进行疏通的意见，本院认为，对于被告提供的委托第三方疏通共用下水管道的疏通记录，首先本院对其真实性无法确认，退一步讲，即使该疏通记录真实，也仅能表明南京起旺家政服务中心于2011年10月23日之前的疏通情况，而原告房屋发生污水倒流的时间为2011年12月2日，而造成污水倒流的原因确系因共用下水管道堵塞所致，故本院对于被告的意见不予��信。关于被告认为鉴定2的鉴定报告扩大了原告损失的意见，本院认为，由于原告房屋的地板、橱柜、墙裙等已实际产生发霉、变色、蜕皮等损害现象，故鉴定机构认为地板需要整体更换等意见，符合房屋装修的原状恢复要求，亦符合一般的生活常理，因此，被告的意见缺乏相应的依据，本院对此不予采信。虽然鉴定2的鉴定报告存在一定的形式瑕疵，但由于全成咨询公司已经补充提交了鉴定资质的相关资料和情况说明，故本院认为，在全成咨询公司补正相关形式方面的材料后，其作出的鉴定报告可作为本案认定事实的依据。对于被告认为下水道本身设计存在缺陷，以及其他业主乱扔杂物造成下水道堵塞的意见，一方面缺乏相应的依据予以证实，另一方面由于本案属于原、被告之间发生的物业服务合同纠纷，即使被告的意见成立，其在向原告赔偿相关损失后，可另案���其他主体主张权利。对于原告要求被告对下水管道进行改造的要求，由于下水管道系小区的公共设施，被告作为物业服务公司，并无权利和义务对该下水管道进行改造，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏金奥天地资产管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王新征各项损失38682.1元。二、驳回原告王新征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元、鉴定费2000元，合计2800元，由被告金奥��司负担（对于原告预交的案件受理费、鉴定费的剩余部分，原告同意由被告向其直接给付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高福罡人民陪审员  石素鸿人民陪审员  裴光源二〇一四年四月十五日见习书记员  赵丽莎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当��担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》（2007年修订）第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。