河南省郑州市中原区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）中民一初字第408号 原告赵书建，男，1963年5月12日出生，汉族。 委托代理人赵宇宏，河南万翔律师事务所律师。 被告李广恩，男，1967年5月19日出生，汉族。 委托代理人姜晨亮，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。 赵书建与李广恩确认合同无效纠纷一案，本院于2012年8月30日作出（2012）中民一初字第1886号民事判决。李广恩不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，该院于2012年12月15日作出（2012）郑民三终字第1027号民事判决。李广恩不服该判决，向郑州市中级人民法院申请再审。郑州市中级人民法院于2013年8月8日作出（2013）郑民申字第277号民事裁定，对本案进行再审；2014年2月17日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民再终字第155号民事裁定，撤销郑州市中级人民法院（2012）郑民三终字第1027号民事判决和本院（2012）中民一初字第1886号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵书建及其委托代理人赵宇宏，李广恩的委托代理人姜晨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵书建诉称，赵书建是郑州市中原区某村民组村民，在本组有一处空闲宅院。2001年11月24日，赵书建与李广恩签订《卖房协议书》一份，将上述空闲宅院卖给李广恩。2011年，赵书建到土地部门咨询时，被告知上述买卖行为严重违反了《中华人民共和国土地管理法》和《河南省农村宅基地用地管理办法》的有关规定，特依法起诉，请求确认双方于2001年11月24日签订的《卖房协议书》无效。 赵书建为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据： 第一组证据：1、土地使用者为赵书建的“郑州市中原区社员宅基使用证登记表”一份；2、集体土地建设用地使用证复印件一份；3、郑州市中原区某民委员会（以下简称某村委会）于2013年7月5日出具的证明原件一份； 4、某村委会于2014年5月21日出具的证明原件一份；5、郑郊宅基地使用证存根一份；6、某村委会于2014年6月13日出具的证明原件一份。用以证明涉案宅基地所有权人为某村委会某村民组，使用权人为赵书建，该宅基地系赵书建唯一的宅基地，赵书建通过继承将母亲汪某某的宅基地变更在自己名下。 第二组证据：1、双方当事人于2001年11月24日签订的《卖房协议书》和李广恩身份证（均为复印件）各一份；2、某村委会于2013年7月1日出具的证明原件一份。用以证明双方当事人未经某村委会及其村民组同意，私自非法转让宅基地和房屋的事实。 第三组证据：某村委会分别于2013年6月30日、2013年7月1日、2013年7月10日出具的证明原件共四份（其中2013年7月10日证明两份），用以证明李广恩妻子王某甲和儿子李某乙属某村委会村民组空挂户，不享受一切村民待遇的事实。 第四组证据：某村委会分别于2013年5月9日、2013年7月10日出具的证明各一份，用以证明李广恩妻子王某甲在某村已有一处宅基地的事实。 第五组证据：1、荥阳市民政局婚姻登记处于2014年3月26日出具的婚姻登记查档证明原件一份；2、结婚证复印件一份。用以证明李广恩与王某甲结婚时，李广恩尚未达到法定婚龄，属无效婚姻。 第六组证据：安徽省涡阳县公安局于2014年4月10日出具的李广恩、李某丙、李某甲、李某乙的户籍证明各一份。用以证明李广恩及其家庭成员户口在安徽省涡阳县，李广恩与李某丙系夫妻关系。 李广恩辩称，房屋买卖系债权关系，受合同法调整，而赵书建主张《卖房协议书》无效的事实和理由是宅基地物权的变动，二者不是同一个法律关系；双方在《卖房协议书》中明确约定，宅基证由买方保存，并未约定转让，赵书建的请求与事实理由不符。《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，未办理物权登记，不影响合同的效力。综上，赵书建请求确认双方签订的《卖房协议书》无效无任何法律和事实依据，请求法院驳回赵书建的诉讼请求。 李广恩为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据： 第一组证据：集体土地建设用地使用证原件一份，用以证明赵书建对涉案宅基地有合法集体土地建设用地使用权，该宅基地上的建筑系合法建筑。 第二组证据：双方当事人于2001年11月24日签订的《卖房协议书》原件一份，用以证明双方当事人于2001年11月24日达成房屋买卖协议的事实。 第三组证据：1、双方于2002年6月28日签订的《卖房协议补充条款》原件一份；2、落款日期为2002年8月9日、落款人为赵某某的收到条原件一份。用以证明房款68000元李广恩已全部付清，双方对增建房屋进行约定及李广恩增建房屋的事实。 第四组证据：荥阳市民政局给李广恩颁发的结婚证（原件）及涡阳县公安局丹城派出所于2014年5月5日给李广恩颁发的户口薄（原件），用以证明李广恩与王某甲双方系合法夫妻，同时证明李广恩在安徽省涡阳县已没有家庭成员李某乙、李某丙的户口信息。 第五组证据：王某甲身份证原件及其本人在户口薄中的常住人口登记卡一份，用以证明王某甲系某村户口。 第六组证据：某村委会于2013年5月2日出具的证明一份，用以证明李广恩的妻子王某甲、儿子李某乙均系某村村民，李广恩具有购买涉案宅基地的资格。 第七组证据：某村委会于2013年5月28日出具的证明原件一份，用以证明李广恩的儿子李某乙在某村无宅基地的事实。 第八组证据：李某乙身份证原件一份，用以证明李广恩的儿子李某乙系某村户口。 第九组证据：录音证明资料一份，用以证明赵书建提交的由某村委会出具的所有证明来源不合法，不是村干部的真实意思表示。 对当事人提交的证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。 对赵书建提交的证据材料，李广恩发表如下质证意见： 对第一组证据中的证据1、2的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但对其证明目的有异议，法律没有规定唯一宅基地不能买卖。对证据3、4、5、6的真实性、合法性不发表意见，这些证据与本案无关，不予质证。对第二组证据中的证据1的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但双方当事人应该还有一份补充协议，赵书建没有提交。对证据2的合法性有异议，该证据与赵书建在（2012）中民一初字第1886号案件审理时提交的不一样，有新添加的内容，添加的内容是“情况属实”及“情况属实”下方的两个签名。双方签订的《卖房协议书》没有约定土地使用权转让，该村村委没有任何权利干涉。对第三组全部证据的真实性、合法性均有异议，来源不合法。凡是涉及赵书建提交的由某村委会出具的证明内容均系同一个人的字迹，而下面的签名却各有不同，很明显是赵书建在事先写好的证明上让村委会盖章，不是村委会的真实意思表示，且该组全部证据均无村委会法定代表人签字，证据来源不合法。赵书建的妻子系该村委会干部，赵书建的妻子与证明人有利害关系。对第四组证据中2013年5月9日证明的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，该证据恰恰证明了李广恩与王某甲是夫妻关系；对2013年7月10日证明的真实性、合法性均有异议，中原区须水街道办事处无权证明惠济区的任何事情，因中原区和惠济区是两个独立的行政区域。对第五组证据中的婚姻登记查档证明的真实性无异议，但该证据不能证明李广恩与王某甲结婚时未达法定婚龄；结婚证系复印件，不予质证。对第六组证据的真实性、合法性均无异议，该组证据不能证明李广恩和“李某丙”系夫妻关系，证明上的“李某丙”是一个根本不存在的人，“李某丙”的户籍信息是李广恩父母在老家为了多分二亩地在公安机关将王某**口误报所致，在发现上述问题后，李广恩已在当地公安机关申请注销了“李某丙”、“李某乙”的户口。 对李广恩提交的证据材料，赵书建发表如下质证意见： 对第一组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。但该宅基证的第一页明确注明土地不能买卖，不能非法转让。对第二组证据的真实性无异议，对合法性有异议，该组证据恰恰证明双方非法买卖农村宅基地的违法行为是存在的。对第三组证据中的证据1的真实性无异议，赵书建已实际收到李广恩购房款68000元，补充条款所显示的土地面积与赵书建的宅基院无关，该证据与本案争议的《卖房协议书》不具有关联性。证据2与本案无关。对第四组证据的真实性、合法性均有异议。结婚证所记载的内容与赵书建向荥阳市民政局调取的证据不一致，存在合法性方面的瑕疵，赵书建提供的第六组证据显示李广恩与“李某丙”具有婚姻关系。李广恩的户口本显示的家庭成员身份信息与法院在安徽省涡阳县公安局调取的户籍证明不一致，同时也证明当地公安机关户口管理存在随意性，应当以法院调取的户籍证明为准。对第五组证据的真实性、合法性均无异议，该组证据恰恰证明了王某甲系某村第六村民组空挂户的客观事实存在，王某甲不具有某村村民的资格，不享受该村的村民待遇。对第六组、第七组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议。这两组证明上的内容不是某村村民委员会工作人员书写，内容不属实。对第八组证据的真实性无异议，对其合法性有异议，李某乙在安徽省涡阳县另有一个户口。对第九组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议。因被录音人没有出庭作证，该录音资料不具有证据的证明力。 经双方当事人质证，本院对当事人提交的证据分析认证如下： 赵书建提交的宅基地使用证存根、某村委会于2014年6月13日出具的证明反映的内容与本案争议事实不具有关联性，关于农村宅基地的相关内容，应由土地管理部门出具，某村委会不是相关职责部门，其于2013年5月9日、2013年7月10日就王某甲宅基内容的相关证明不具有证明效力，赵书建上述证据材料不能作为证明本案相关事实的有效证据使用。李广恩提交的收款人为赵某某的收到条与某村委会于2013年5月2日、2013年5月28日出具的李广恩与王某甲之子李某乙结婚生子及李某乙在某村委会村民组没有宅基地的证明，与本案争议事实不具有关联性，李广恩提交的王某甲与李某丙之间的录音资料，被录音人身份不明确，且其在录音中均未正面、直接回答录音人提出的问题，内容存有疑点，无其他证据予以佐证，李广恩提交的上述证据不能作为认定案件事实的有效证据使用。赵书建、李广恩提交的其他证据，形式合法，内容能够相互印证，且与本案争议事实存在关联，可以作为认定案件事实的有效证据使用。 根据本院认定的上述有效证据及当事人陈述，本院查证如下法律事实： 赵书建系原郑州市中原区某村委会第九村民组村民，1998年11月20日，经赵书建的申请，郑州市中原区人民政府给其颁发集体土地建设用地使用证。2001年11月24日，在未经村委会、村民组同意的情况下，赵书建（卖方）便与李广恩（买方）签订《卖房协议书》一份，协议书主要约定：1、卖方将房屋、院落一同出售给买方，成交总额68000元；2、院落大小按宅基证上的长宽数字为依据；3、卖方必须向买方澄清楚院落、房子与左邻右舍是否有争执之处；4、在买方付齐房子、院落款项之时，房子和院落产权则永归买方所有，同时卖方需将宅基证移交买方保存；5、买方在今后居住期间，如发生与原证不符之处或者与左邻右舍发生争执，卖方有义务主动澄清。协议签订后，李广恩付给赵书建购房款68000元，赵书建将集体土地建设用地使用证连同该处宅基地上的房屋和院落交付给李广恩。2002年6月28日，赵书建（卖方）与李广恩（买方）签订卖房协议书补充条款一份，在卖房协议书补充条款尾部注明：房款陆万捌仟元整全部付清。 2012年7月2日，赵书建诉至本院，要求确认双方于2001年11月24日签订的卖房协议书无效。 另查明：1、某村委会下辖17个村民组，各村民组的土地包括宅基地、承包地和人口组成均由村民组独立管理。2、李广恩（身份证号）系安徽省涡阳县农民。在本院于2014年4月10日查询时，当地公安机关登记的户主为李广恩家庭成员信息为：李某丙，女，系户主之妻；李某乙，男，系户主之子；李某甲，女，系户主长女。涡阳县公安局丹城派出所于2014年5月5日给李广恩颁发的户口薄显示的户主李广恩的家庭成员信息为：长女李某甲。现李某丙、李某乙的户口均已注销。3、李广恩与王某乙（王某甲的曾用名）于1989年1月13日在荥阳市登记结婚。登记结婚时，结婚双方提供的身份信息为：李广恩，男，1964年3月12日出生；王某乙，女，1964年5月7日出生。2014年5月4日，李广恩与王某甲以结婚证损毁为由向荥阳市民政局申请补发结婚证，在荥阳市某某村民委员会出具“王某甲，曾用名王某乙，女，汉族，与结婚证：王某甲，出生1964年5月7日，同属一人”证明和李广恩、王某甲出具现身份信息、以往结婚登记信息及结婚证毁损声明的前提下，荥阳市民政局给李广恩、王某甲补发结婚证，该结婚证载明的登记日期为1989年5月19日，补证日期为2014年5月4日，结婚双方的身份证号为：李广恩，王某甲。4、李广恩的妻子王某甲、儿子李某乙的户口于1996年10月9日从荥阳市迁出，并于1996年11月2日迁入郑州市中原区须水镇并落户在须水镇某村户主李某某丁家。某村委会及其村民组亦证明李广恩的妻子王某甲、儿子李某乙属某村委会空挂户，不享受该村一切村民待遇。 本院认为，关于农村宅基地的所有权和使用权问题，《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）明确规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”。根据上述规定可以看出，宅基地使用权为本集体经济组织成员所专享，具有身份属性，用以保障特定农民的居住权益的实现，具有福利待遇的性质。赵书建系郑州市中原区某村的村民，具备在该组申请宅基地的身份资格，经土地管理部门批准，赵书建对位于该村九组、集体土地建设用地使用证项下的宅基地拥有使用权。 关于农民集体所有的土地使用权能否转让、出让问题，《土地管理法》明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”本案当事人于2001年11月24日签订的《卖房协议书》是赵书建出卖集体土地使用证所涉宅基地上的房屋与院落给李广恩，李广恩向赵书建支付68000元价款的买卖合同。双方在合同中约定，在李广恩付齐房子、院落款项之时，房子和院落产权则永归李广恩所有。因房屋、院落与其依附的土地具有不可分离的基本属性，宅基地的使用权必然随房屋所有权的转移而转移，受宅基地性质所限，宅基地使用权不能成为买卖合同的标的，农村房屋具有不可自由上市流转的基本特征。本案中，李广恩通过买卖方式在取得房屋所有权的同时，亦通过赵书建变相转让取得了涉案宅基地的使用权。根据集体土地建设用地使用证，该证项下宅基地的使用人为赵书建，非依法定程序，该宅基地的使用权不得转让。 李广恩（含其家庭成员）能否取得涉案宅基地使用权是本案的焦点问题。首先，李广恩非某村委会村民，其妻王某甲、其子李某乙系某村的空挂户，该二人不享受在某村、组包括分配宅基地在内的村民待遇。其次，某村委会包括宅基地在内的农村土地均以村民组为单位单独实施管理，涉案宅基地归某村委会村民组管理，而李广恩及其妻子王某甲、儿子李某乙属某村空挂户，更不是某村村民组村民，赵书建将村民组管理的宅基地使用权转让给本村民小组以外的人员，未取得某村委会及村民组的同意。再者，李广恩虽然正在使用涉案宅基地，但未提供已经过土地管理部门审批的证据对其使用涉案宅基地的合法性予以证明。综上，赵书建与李广恩（含其家庭成员）非同一集体经济组织成员，涉案宅基地使用权的转让未取得所有人、管理人的同意，未经过行政主管部门的审批，李广恩（含其家庭成员）不能取得涉案宅基地的使用权。赵书建与李广恩以出卖农村房屋及院落之名将涉案宅基地的使用权进行转让，该行为严重违反了《土地管理法》有关“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，其结果损害了农村集体经济组织的财产权益，破坏了农村宅基地的管理秩序，双方所签《卖房协议书》属无效协议。 在《卖房协议书》签订时，赵书建系涉案宅基地的使用人，李广恩系涉案宅基地的买受人，双方在明知宅基地使用权不得非法转让的情况下，仍规避法律，以买卖形式非法转让宅基地使用权，对《卖房协议书》无效结果的造成，双方均负有不可推卸的法律责任。李广恩自2001年11月购买、使用赵书建的宅基院至今已长达十二年之久，受宅基地上房屋翻建、扩建等因素的影响，李广恩必然因《卖房协议书》无效而遭受经济损失，因赵书建在本案中未提出合同无效后的财产返还主张，李广恩在诉讼中亦坚持《卖房协议书》有效的观点，未提出要求赵书建赔偿经济损失的反诉请求，故在《卖房协议书》被依法确认无效后，李广恩可通过另行诉讼途径主张相应的民事权利。 民事裁判是一项系统工程，不仅用法律标尺衡量了案件当事人的民事行为的合法性，亦在法律层面对与案件相关行政机关的行政行为进行了考量。本案中，根据本院依法调取的李广恩的所谓妻子“李某丙”、儿子“李某乙”在安徽省涡阳县公安局的户籍材料和李广恩、王某甲在荥阳市民政局的结婚登记材料并结合李广恩的相关陈述进行分析，可以反映出当事人李广恩或其家人存在以非法侵占集体利益为目的而虚报户口、公安机关存在户籍管理混乱及李广恩、王某甲虚报结婚年龄、民政机关在办理结婚登记时存在审查把关不严等问题，这些问题的出现势必对人民法院的民事裁判带来不良影响和困惑，应引起相关部门的重视。关于赵书建违法转让集体土地建设用地使用权的违法行为，本院已向有关土地行政主管部门发出司法建议，由土地行政主管部门依法处理。 依照《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）第二条第三款、第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 原告赵书建与被告李广恩于2001年11月24日签订的《卖房协议书》无效。 案件受理费100元，由被告李广恩承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 审 判 长  张燕杰 审 判 员  吕华红 代理审判员  郭建军 二〇一四年八月十五日 书 记 员  刘 林