广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第974号原告卢志成，男，汉族。委托代理人周国红、欧丽莹，均系广东利衡律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路**公交大厦**。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族。系公司员工。原告卢志成诉被告佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月1日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，并于2014年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国红及被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的禅城区魁奇二路139号1802房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款1091522元。但是，被告交付的房屋实际建筑面积比约定减少1.88平方米。广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知关于房屋买卖合同的履行问题规定：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和共用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。”原告认为：被告交付房屋的公摊建筑面积减少，属于违约行为，应依法承担违约责任，赔偿原告购房款22280.80元。为维护权益，请求法院判令：一、被告赔偿房屋面积差价款22280.80元；二、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”，《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因将合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题，由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，应驳回原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的企业登记信息查询结果。拟证明原告与被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件。拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方对建筑面积和公摊面积进行了约定。3、购房发票、房产证。拟证明原告依约履行合同，向被告付清房款，原告办理房产证后发现被告交付的房屋面积减少。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，原告提供的上述证据，被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年1月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号1802房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共92.10平方米，其中套内建筑面积69.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.52平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15687.3元，总金额1091522元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2012年11月12日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为90.22平方米，单价为12098元／平方米，金额为1091522元。2014年6月27日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为90.22平方米，套内建筑面积为69.29平方米。诉讼中，原告与被告共同确认：涉案《商品房买卖合同》及附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定；就涉案房屋约定套内面积与登记套内面积的差异，双方没有进行退补。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同约定全面善意的履行各自的义务。本案争议焦点在于对涉案房屋的面积差异应如何处理的问题。根据法院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实；涉案《商品房买卖合同》及附件关于面积差异的约定只是针对套内面积，对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异并没有明确约定，也没有明确约定公摊面积差异不作补偿。因此，对于因公摊面积减少而引起建筑面积减少的情况，被告应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，向原告退还相应房款，具体计算方法应以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）为宜，故被告应向原告退还房款22280.80元（1091522元÷92.10㎡×（92.10㎡-90.22㎡）］。被告提出关于公摊面积差异不作补偿的抗辩意见，无合同和法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请利息的问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，且对于应否退还差价款当事人一直存有争议，故原告主张利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山信捷房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告卢志成退还房款22280.80元；驳回原告卢志成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取179元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  苏长磊二○一四年九月一日书记员  潘明珠附：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。