杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第282号原告浙江锦麟实业有限公司。法定代表人王敏桦。委托代理人于建国。被告杨纪良。委托代理人杨敏。委托代理人方华恩。第三人蔡齐明。原告浙江锦麟实业有限公司为与被告杨纪良、第三人蔡齐明房屋租赁合同纠纷一案，于2007年12月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2008年3月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人于建国、被告委托代理人方华恩、杨敏到庭参加诉讼。第三人蔡齐明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浙江锦麟实业有限公司诉称，2005年1月26日，杭州下城房地产开发经营有限公司与被告签订一份房屋租赁协议，约定由被告承租当时为杭州下城房地产开发经营有限公司所有的位于本市香积寺东路51、53号（一楼）单号建筑面积为127.55平方米商铺，期限为三年。自2005年3月20日起至2008年3月19日止。协议同时约定在租赁期间，被告不得擅自转租、转让租赁房屋，如违反约定，杭州下城房地产开发经营有限公司有权收回房屋，由此造成一切后果均由被告负责。该协议另就租金的支付、违约责任等其他事项作了约定。2006年11月，杭州下城房地产开发经营有限公司将上述房屋转让给原告所有，同时原告授权杭州下城房地产开发经营有限公司对上述房产继续进行租赁及管理。协议签订后，杭州下城房地产开发经营有限公司依约向被告交付了上述房产，然被告却未经原告或杭州下城房地产开发经营有限公司同意，擅自将其承租的房屋转租给第三人蔡齐明经营水果，原告发现后多次与被告交涉均未果，为维护自身合权益，特提起诉讼，请求判令1、终止杭州下城房地产开发经营有限公司与被告于2005年1月26日签订的房屋租赁协议；2、被告和第三人立即腾退位于本市香积寺东路51、53号（一楼）单号建筑面积为127.55平方米的商铺，并归还给原告；3、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、产权证2份，欲证明原告对本案诉争房屋的权属以及上述房屋原为杭州下城房地产开发经营有限公司所有后由原告受让的事实。2、委托书，欲证明原告在取得本案诉争房屋后委托杭州下城房地产开发经营有限公司代为租赁和经营的事实。3、房屋租赁协议，欲证明下房开公司与被告签订相关租赁协议以及协议中有关不得擅自转租等的约定。4、个体工商登记情况，欲证明被告擅自转租给第三人经营的事实。5、房屋租赁协议，欲证明第三人伪造合同骗取相关登记的事实。被告杨纪良辩称，1、原告主体不符。2006年原产权人杭州下城房地产开发经营有限公司将本案所涉房屋转让给原告的行为是违法的，违反了承租人对于所承租的房屋享有优先购买权的规定。2、原告没有相关的证据证明被告有转租的行为。实际一直是由被告自己在经营水果的。由于相关政策规定同一场所是不能领取不同范围的营业执照，所以水果店的营业执照是被告委托他人代领的，但实际就是被告自己经营的。3、原告起诉的事实与实际不符。原告说杭州下城房地产开发经营有限公司发现转租后多次要求收回房屋的事实不存在。2007年9月20日原告就与第三人吴超钢签订了租赁合同，将诉争房屋租赁给他人，所以现在才要求收回房屋，原告的这一行为已经侵害了被告作为承租人的合法权益。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、函，欲证明原告在租赁期间，擅自将房屋租赁给他人，侵害了被告的合法权益，从而引起了本案的纠纷。2、报告，欲证明被告曾对原告以合同到期为由要终止合同提出异议，并要求续租。3、独资企业基本情况及租赁合同，欲证明原告擅自将租赁房屋出租给第三人吴超钢，因此本案是由于原告在租赁期间擅自将房屋出租给他人引起的。4，发票，欲证明被告一直是与杭州下城房地产开发经营有限公司发生租赁关系，该公司从未提及他们将诉争房屋已经转让给原告。5、房产证、契证，欲证明租赁期间，杭州下城房地产开发经营有限公司擅自将租赁房屋出让原告，侵害了被告的合法权益。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如认证：原告提交的证据1，被告对真实性无异议，合法性有异议，认为原告取得该产权证已侵犯了被告的合法权益。本院认为被告的抗辩缺乏证据佐证，不予采信，对该证据的证据效力予以确认。证据2被告认为与本案无关。本院认为该证据证明被告与杭州下城房地产开发经营有限公司之间签订的原房屋租赁关合同未因房屋所有权转移而发生变化，双方仍应按原合同继续履行，故与本案具有关联，本院对其证据效力予以确认。证据3被告无异议，本院予以确认。证据4被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明被告有转租行为。本院认为被告称营业执照系委托他人代领而事实上仍由自己经营的抗辩，缺乏证据佐证，无法否定被告转租的事实，故对该份证据的证据效力予以确认。证据5被告认为与本案缺乏关联。本院认为该证据与证据4互相印证，同样证明了被告转租行为的存在，故对其证据效力予以确认。被告提交的证据1，原告对证据本身无异议，但认为不能证明被告想要证明的事实。本院认为该份函件可以证明原告授权杭州下城房地产开发经营有限公司向被告作出合同期满后不再续租的意思表示，原告对其所有的房屋行使处分权，并未侵害被告的权利，故对该份证据的真实性予以确认，对原告的证明对象不予确认。证据2原告认为与本案无关。本院认为原告确已收到被告的该份报告，结合被告的证明对象，对该份报告的证据效力予以确认。证据3原告认为与本案无关。本院认为该份合同中约定的租赁起始日期在被告的承租期满以后，故对被告的待证内容不具有证明力，本院对该份证据的证据效力不予确认。证据5原告认为与本案无关。本院认为对被告在承租期间一直与杭州下城房地产开发经营有限公司发生关系的事实双方并无争议，而杭州下城房地产开发经营有限公司在租赁期间转让房屋所有权的行为是否合法不属本案审理范围，该份证据也不能证明原告房屋所有权的取得不合法，故该发票与本案缺乏关联性，对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：本市香积寺东路51、53号（一楼）单号建筑面积为127.55平方米商铺原系杭州下城房地产开发经营有限公司所有。2005年1月26日，杭州下城房地产开发经营有限公司与被告签订一份房屋租赁协议，约定由被告承租该商铺，期限为三年，自2005年3月20日起至2008年3月19日止。年租金76530元。协议同时约定在租赁期间，被告不得擅自转租、转让租赁房屋，如违反约定，杭州下城房地产开发经营有限公司有权收回房屋，由此造成一切后果均由被告负责。该协议另就租金的支付方式、违约责任等其他事项作了约定。协议签订后，杭州下城房地产开发经营有限公司依约向被告交付了上述房产。2006年11月，杭州下城房地产开发经营有限公司将上述房屋转让给原告所有，同时原告授权杭州下城房地产开发经营有限公司对上述房产继续进行租赁及管理。2007年1月12日被告将上述商铺转租给第三人蔡齐明用于经营水果、蔬菜，第三人自行制作了一份其与杭州下城房地产开发经营有限公司之间房屋租赁协议的复印件，存放于杭州市下城区卫生监督所。本院认为，被告与杭州下城房地产开发经营有限公司之间签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效。协议明确约定被告未经出租方同意，不得擅自转租，否则出租方有权收回房屋。而被告却在承租期间违反约定将承租房屋转租给第三人经营水果蔬菜，其行为已构成违约，出租人有权收回房屋。诉争房屋的所有权在被告承租期间发生转移，原告取得了该房屋的所有权，原租赁合同约定的权利义务继续履行，故现原告以此为由向被告主张终止合同收回房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告称原告取得所有权不合法抗辩，系另一法律关系，不属本案处理范围。被告辩称营业执照系委托他人代领而事实上仍由自己经营，同样因缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九之规定，判决如下：一、终止杭州市下城区房地产开发经营公司与被告于2005年1月26日签订的房屋租赁协议。二、被告杨纪良与第三人蔡齐明于本判决生效之日起七日内将本市香积寺东路51、53号（一楼）单号建筑面积为127.55平方米商铺腾空归还给原告浙江锦麟实业有限公司。本案受理费100元，减半收取50元，由被告杨纪良负担（于本判决生效之日起七日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费100元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审判员  叶东晓二〇〇八年三月十二日书记员  方 谊