杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第1190号原告杭州西湖房地产集团有限公司。法定代表人叶晓龙。委托代理人（特别授权代理）毛成海。被告陈琛。委托代理人（特别授权代理）葛成。被告杭州金晖眼镜有限公司。法定代表人黄文忠。委托代理人（特别授权代理）何丽青。原告杭州西湖房地产集团有限公司（下称西房集团）为与被告陈琛、杭州金晖眼镜有限公司（下称金晖眼镜公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年6月12日向本院起诉，本院受理后依法由审判员董保民独任审判，于2008年8月15日公开开庭进行了审理。原告代理人毛成海、被告代理人葛成、何丽青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西房集团诉称，2007年6月7日，原告与第一被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于星都嘉苑3-3号一楼的房屋出租给第一被告使用，租赁房屋面积122.7平方米，租期五年，第一至第二年租金156750元。合同还约定任何一方违约应向对方支付相当于年租金的50%作为违约金，造成对方损失的，应另行赔偿。迟延交纳租金10天内，每天按年租金的千分之三向原告交纳滞纳金，超过10个工作日，则原告有权终止合同。合同签订后，第一被告按照合同支付了首期半年租金。根据合同约定，第一被告应在2007年12月25日前支付2008年1月26日至2008年7月25日半年租金。但第一被告在前述付款期限届满时，未支付租金。经原告多次催要，才由第二被告于2008年4月25日支付19188元，其余租金一直拖欠未付。2008年5月7日原告函告第一被告，解除合同，要求支付拖欠租金，偿付违约金及滞纳金，并立即腾退房屋。第一被告收函后于2008年6月6日将房屋交还给原告。因被告2实际为被告1的全部应付款项承担连带清偿责任。故诉至法院，一、要求被告1立即支付自己租金耗尽日起至实际腾空租赁房屋日止的租金及房屋使用费人民币38221.05元。二、要求被告1立即偿付违约金78375元。三、要求被告1立即偿付合同约定的付款期限届满日之次日起至实际全部支付拖欠的租金及房屋使用费用的滞纳金，暂时计算至2008年6月12日止79472.25元。四、要求被告2对被告1的前述全部应付款项承担连带清偿责任。被告陈琛辩称，我作为金晖眼镜公司的发起股东，为金晖眼镜公司的筹办目的，代表设立中的金晖眼镜公司与原告签订租赁协议，而原告对答辩人代表金晖眼镜公司这一事实是明知的。本案的《房屋租赁合同》在金晖公司的工商档案中可以找到。金晖公司是以其租赁的星都嘉苑****作为工商登记的住所地，下城房产管理局核发的《房屋租赁备案证》上也明确承租人系金晖眼镜公司。原告开具的首期租金发票、物管费发票、水电设施押金收据给金晖眼镜，上述发票明确承租方系金晖眼镜公司。2008年4月25日第二期部分租金也是金晖公司交的。金晖眼镜公司在筹建过程中以自己的名义从事与筹建有关的民事法律活动，在筹建结束后，应由成立后的公司承受该民事法律活动的后果。因此承租人是金晖眼镜公司而非陈琛本人，而且原告的违约金请求是过高的。请依法驳回对我的全部诉讼请求。被告金晖眼镜公司辩称，同意被告1的答辩意见，补充意见：房屋租金应该计算到5月8日，我们已经按照合同要求付了水电设施保证金，不存在合同约定的擅自中途退租，原告应退还2万元保证金给我们，或者可以折抵租金。被告1承租房屋时是毛坯房，被告花费装修费223657元，我们仅用了八个月合同就解除了，按照合同法的规定被告2是可以将装修折抵给原告的。原告西房集团为支持其主张向本院提交如下证据：1、被告1的身份证明，欲证明被告1的身份情况。2、被告2的身份证明，欲证明被告2的身份情况及被告2于2007年7月26日注册成立。3、房屋所有权证，欲证明原告系出租房屋产权人。4、房屋租赁合同，欲证明当事人的权利义务约定。5、收账通知，欲证明2008年4月25日被告2支付部分租金19188元，被2实际代替被1支付了部分租金。6、终止合同函，欲证明原告通知被告1解除房屋租赁合同，被告1也无异议。7、被告1承诺书，欲证明被告1认可自己系租赁房屋的承租人。8、房屋出租专用发票，欲证明陈琛为租赁房屋承租人。9、房屋租赁合同，欲证明租赁备案合同样本，被告1的说法是不对的。10、名称预登记书，欲证明备案栏承租人栏括号内有反映被告2名称，系根据陈琛自报，仅为被告2办理工商执照方便，并不确认被告2系房屋承租人，承租人仍明确为陈琛。被告陈琛为支持其主张向本院提交如下证据：1、杭州金晖眼镜有限公司的工商基本情况和企业章程，欲证明被告1系被告2的发起人和股东。2、房屋租赁合同，欲证明该合同系作为被告2开办时的场所证明向工商部门备案。3、房屋租赁备案证，欲证明房屋租赁合同已经下城区房产管理局房屋租赁备案登记，并已明确承租人系被告2营业用。4、首期租金、物管费的发票和押金收据，欲证明首期租金、物管费和押金收据均由原告开具给被告2。5、交通银行进账单，欲证明2008年4月25日支付的租金19188元由被告2支付给原告。被告金晖眼镜公司为支持其主张向本院提交如下证据：1、杭州市住宅装饰装修施工合同、康盛装饰工程预算清单，欲证明被告2租赁房屋后的装修费用222657元，以及搬出后房屋内可使用的资产价值。上述证据经庭审质证，被告对原告的证据1、2、3无异议，本院予以确认。证据4被告对真实性无异议，对关联性有异议，租房合同虽然是陈琛签名，但当时公司处于筹建过程中，不能以公司名义签合同，所以由陈琛签字，本院认为原告提供该证据的目的是证明租赁双方对权利义务的约定，本院予以确认。证据5被告无异议，本院予以确认。证据6被告对真实性无异议，对关联性提出异议，认为该函送来时三股东都在场，因陈琛是经办人所以由陈琛签名，并不作为陈琛作为承租人签名。被告2认为租金应计算到5月8日。证据7被告的真实性无异议，当时原告单方对租赁房屋锁门，使公司无法营业，陈琛被迫签了字，原告才开了锁。本院认为该证据客观真实，本院予以确认，但对原告的证明对象本院不予确认。证据8被告对真实性无异议，对原告的证明对象有异议，认为发票上也是金晖公司，本院对该证据予以确认，对原告的证明对象不予确认。证据9被告对真实性无异议，本院对该证据予以确认。证据10被告对真实性无异议，认为陈琛当时租赁房屋就是为了开办公司。本院对该证据予以确认。对原告的证明对象不予确认。原告对第一被告的证据1的真实性无异议，原告并不知道陈琛是第二被告的发起股东。第二被告对该证据无异议，本院对该证据予以确认。原告对第一被告的证据2有异议，“金晖眼镜公司”字样是被告1事后添加的，本院认为该证据中的“金晖眼镜公司”确系被告添加的，但被告添加该公司确系为了开办公司。对该证据本院予以确认。被告2对该证据无异议，证据3原告有异议，认为这是第一被告单方办理的。第二被告对该证据无异议。本院认为该证据客观真实本院予以确认。证据4原告对发票收据的形式真实性无异议，书写金晖公司是应陈琛的要求，并不表示原告将租赁主体由陈琛变更为金晖公司。第二被告对该证据无异议。本院认为该证据客观真实，本院予以确认。原告对证据5的真实性无异议，实际上公司也可能使用了房屋。第二被告对该证据无异议。本院予以确认。原告对第二被告的证据1的真实性、关联性有异议。被告1对该证据无异议，本院认为该证据与本院缺乏关联性不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本案确认如下事实：本市星都嘉苑3-3号一楼房屋系原告房产，2007年6月7日，原告西房集团与被告陈琛签订了房屋租赁合同一份，原告将该房出租给被告陈琛，租赁期限为五年，自2007年7月26日至2012年7月25日止。第一、二年租金156750元，支付方式半年一付，每次提前一个月支付。被告陈琛支付水电设施租赁保证金20000元，双方在违约责任中约定任何一方违约应向对方支付相当于当年年租金的50%作为违约金，造成损失的，应另行赔偿。双方在合同中还约定了双方的责任，被告陈琛须按时向原告和相关部门支付租金，水电等费用，滞延10个工作日内租金，每天按年租金的千分之三向原告交纳滞纳金等条款。合同签订后被告陈琛于2007年6月12日交付了首期半年租金78375元，1133.74元的物业管理费及20000元水电设施租赁保证金，原告开具了发票，承租者为第二被告金晖眼镜公司的2007年6月19日陈琛等三股东发起成立了金晖眼镜公司。被告陈琛在自己与原告签订的房屋租赁合同中添加了金晖眼镜公司，到工商部门办理了营业执照，公司于2007年7月26日正式成立。诉。诉争房屋作为金晖眼镜公司的住所地，并在此开张营业007年12月25日根据合同约定第一被告应支付第二期租金，但第一被告未付，经原告催讨，第二被告于2008年4月25日支付了19188元，余款一直未付。2008年5月7日原告发函给第一被告，通知被告终止租赁合同，第一被告表示同意。2008年6月6日被告将房屋腾空归还了原告。现原告诉讼来院，要求第一被告支付至2008年6月6日的租金及房屋使用费人民币38221.05元，偿付违约金78375元、滞纳金79472.25元，并由第二被告对第一被告付款承担连带清偿责任。本院认为，诉争房屋的租赁合同虽由原告与第一被告签订，但合同明确诉争房屋是用作经营的，第一被告承担房屋，作为发起股东组织设立了金晖眼镜公司，并在诉争房屋中从事经营活动。从原告出具的租赁及物业管理费等发票看均反映出房屋的实际使用人是第二被告。由于在签订房屋租赁合同时第二被告尚在筹建过程中，因此可以认定第一被告在公司设立过程中以自己的名义和原告签订的房屋租赁合同代表了拟设立的公司。公司成立后应由公司享有该合同的权利，承担合同的义务。由于第二被告没有按约履行付租义务，原告要求被告支付拖欠的租金理由正当，应予以支持。2008年5月7日原告虽发函给第一被告要求终止合同，但被告在2008年6月6日才将房屋交付给原告，因此租金支付的截止日期应该到交房日期，第一被告称原告单方对出租的房屋锁门，致使房屋无法使用和腾空的请求缺乏证据，本院不予采信。原告要求根据合同约定，要求被告支付违约金的请求理由正当应予以支持。原告要求被告按年租金的千分之三支付滞纳金的请求不妥，应以被告未付租金的千分之三予以支持滞纳金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州金晖眼镜有限公司在本判决生效后三日内支付给原告杭州西湖房地产集团有限公司备用38221.05元。二、被告杭州金晖眼镜有限公司在本判决生效后三日内支付给原告杭州西湖房地产集团有限公司违约金78375元、滞纳金33953.96元。三、驳回原告杭州西湖房地产集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币4221元，由原告杭州西湖房地产集团有限公司承担1000元，被告杭州金晖眼镜有限公司承担3221元；保证金1520元由被告杭州金晖眼镜有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4221元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审判员  董保民二〇〇八年九月六日书记员  楼一平