浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙台民终字第43号上诉人（原审被告）：季甲。上诉人（原审第三人）：温岭市××××包装有限公司，住所地：温岭市××田洋季村。法定代表人：傅乙。两上诉人委托代理人：刘某某。被上诉人（原审原告）：季乙。被上诉人（原审原告）：季丙。两被上诉人委托代理人：张某某。被上诉人（原审原告）：傅甲。上诉人季甲、上诉人温岭市××××包装有限公司因物权确认纠纷一案，不服温某市人民法院（2010）台温乙初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院认定：2002年，原告季乙、被告季甲共同出资以被告季甲的名义通过协议出让取得温岭市××田洋季村2129.3平方米（约3.5亩）的国有工业用地，被告季甲将上述受让的土地登记在其个人经办的企业温某市潘朗利兴鞋厂名下，土地证号为温甲（2004）字第g078**号，原告季乙与被告季甲为在内部明确双方权某义务，于2002年11月28日在村干部等的主持下签订了一份协议书，约定该土地由原告季乙与被告季甲二人对分，原告季乙享有该土地之东约1.75亩土地的使用权，被告季甲享有该土地之西约1.75亩土地的使用权。同日原告傅甲与被告季甲也签订了一份协议书，约定被告季甲享有的1.75亩土地使用权中由原告傅甲享有南边0.875亩土地的使用权，由被告季甲享有北边0.875亩土地的使用权。原告季乙在该土地中所占的一半份额实际由原告季乙、季丙各半享有。2004年，被告季甲在其受让的土地上以温某市潘朗利兴鞋厂的名义兴建了地上建筑物五间三层楼房等。2006年，由于被告季甲经营的温某市潘朗利兴鞋厂发生亏损，债权人向温某市人民法院起诉并申请强制执行，为此被告季甲将其在上述土地中的25%份额及地上建筑物转让给三原告，转让条件为三原告出资为被告季甲偿付债务，债务偿付完毕后被告季甲将其享有的土地使用权及地上物转让给三原告按份享有，其中原告季乙享有50%的土地使用权，原告季丙、傅甲各享有25%的土地使用权。三原告与被告在2009年7月1日立有协议，但原、被告在该协议中对债务的具体范围未予明确。现三原告已在法院支付被告的应被执行款项计142万余元，除后期起诉尚未申请执行的六起案件外，已了结以被告季甲为被告的各类案件70余件。原审法院认为，原、被告之间在2009年7月1日签订的协议书，是各方当事人自愿协商达成，其目的是为了妥善解决被告季甲因经营亏空产生的相关债务，更好地利用依法批准的国有土地使用权及兴建于其上的厂房等，从而维护三原告的合法经营权益。该协议的达成并未违反法律的强制性规定，且内容合法，应为有效，被告应当依照约定履行相应的协助义务。被告季甲辩称该协议未成立也未生效与本案查明的事实及相关法律规定不符，也违反民事活动中诚实信用的原则，本院不予支持。第三人陈述该协议侵犯了其应享有的优先购买权，因原告本系温某市潘朗利兴鞋厂所占有土地的实际共有人，且如前所述142万余元并非对季甲所有的土地使用权及地上建筑物的单一的金钱对价，故该协议也并未侵犯第三人的优先购买权，因此对第三人造成的损失，可由第三人另行向被告主张，本案不作处理。被告季甲在大溪法庭尚未得到处理的六起案件，由于原、被告2009年7月1日的协议中对债务的具体范围未作明确约定，且该六起案件系在被告季甲其他案件基本得到解决之后再行起诉，现尚未申请执行，故该批案件可在原告申请执行后根据原、被告协议所约定的内容依法进行处理，对协议本身的效力应无影响。在协议有效的前提下，原告可在依法办理相关登记手续后取得相应的物权。原告诉请有事实及法律上的依据，本院予以支持。为此，依照《中华某某共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、原告季乙、季丙、傅甲与被告季甲于2009年7月1日签订的协议有效。二、被告季甲依照相关法律规定协助原告季乙、季丙、傅甲办理土地及地上建筑物的相应变更登记手续。本案受理费100元，由被告季甲负担。上诉人季甲不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的国有工业用地转让协议内容真实、合法有效，属事实认定错误。1、国有工业用地转让协议虽订立，但并未生效。上诉人与被上诉人于2009年7月1日签订的国有工业用地转让协议书第三条约定：“本协议自各方当事人签字后且偿付债务后生效”，该条款其实是附条件的合同行为，该合同行为是否生效取决于所附条件是否成就，但被上诉人尚未偿还完毕上诉人在法院的债务，即该生效条件尚未成就，因此该转让协议虽订立但并没有生效。一审法院主观的认为上诉人的其他债权人在前一系列的案件处理后才起诉，尚未进入执行，妄自断定偿付债务的生效条件已成就的认定是没有事实和法律依据的。2、国有工业用地转让协议欠缺合同基本条款而无效。上诉人与被上诉人签订的协议本想约定上诉人将国有工业用地的使用权转让给被上诉人，但该协议只有被上诉人之间的分配上诉人国有工业用地份额条款，作为处分上诉人实体权某的协议书并没有上诉人的签字，欠缺合同另一方当事人，因而是无效的，同时也是不真实的，不是协议双方当事人的真实意思表示。3、即使双方签订的协议是真实的，被上诉人要想取得国有工业用地使用权也必须建立在偿还完毕上诉人所有债务，但被上诉人并没有履行完毕。作为先后顺序履行合同的行为，后履行一方享有先履行抗辩权。4、温岭市××××包装有限公司作为承租人，对租赁物享有法定的优先购买权，上诉人与被上诉人签订的工业用地转让协议侵犯承租人的法定权某，该协议属于违反法律、法规的强制性规定而无效。二、国有工业用地的使用权不能登记在个人名下，因此一审法院的判决面临不能执行的情形。根据我国相关法律、法规的规定，国有工业用地使用权及地上建筑物不能办理转户给自然人的手续，而一审法院的这一判决违反该强制规定。一审法院认为这属于甲过程中按相某某定处理的内容，而不能以此证明该协议无效的认定错误。如果法院的判决不能解决执行或执行判决内容便违法，那么该判决属于错误的判决。三、原审法院的判决内容遗漏了有独立请求权的第三人的诉讼请求，属程序严重违法。本案中温岭市××××包装有限公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，在诉讼中享有实体权某与义务，对于其诉讼请求，法院应当予以审查并依法作出裁判内容，但遗憾的是原审法院并没有相应的判决内容，因此原审法院遗漏了有独立请求权第三人的诉讼请求，属严重的程序违法。综上，请求二审法院撤销温某市人民法院（2010）台温乙初字第81号民事判决并改判驳回被上诉人的起诉。一、二审诉讼费用由被上诉人方某担上诉人温岭市××××包装有限公司不服，向本院提出上诉称：一审法院认定一审被告与被上诉人之间转让国有工业用地协议没有侵犯承租权人的优先购买权，属事实认定错误；同时原审法院的判决内容遗漏了有独立请求权第三人的诉讼请求，属程序严重违法。具体事由阐述如下：一、上诉人对涉案国有工业用地及建筑物享有法定的优先购买权，而一审法院却认定被告与被上诉人之间转让国有工业用地没有侵犯上诉人的优先购买权，属认定事实错误。1、根据《中华某某共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权某”。可见承租人的优先购买权属法定权某，无需当事人自由约定。任何侵害承租人优先购买权的协议都将因违反法律、法规的强制性规定而无效。2、上诉人与原审被告之间的租赁协议先于被上诉人与原审被告之间签订的转让协议。上诉人与原审被告签订租赁协议的时间为2006年6月1日，租期从2006年6月1日至2018年6月1日共12年，租金60万元已经全部支付完毕并一直仍在使用；而被上诉人与原审被告签订转让协议的时间为2009年7月1日。可见租赁协议在先，转让协议在后。被上诉人与原审被告的转让协议侵犯承租人的优先购买权显而易见。3、一审法院以上诉人曾起诉原审被告季甲为由推断上诉人知道原审被告与被上诉人之间的国有工业用地转让协议没有事实和法律依据。一方面，原审被告与被上诉人签订的转让协议之前并没有依法通知上诉人其要转让的事实；另一方面，上诉人不可能、也没有义务从其他渠道得知签订转让协议的事实。因此，转让协议签订时上诉人的优先购买权就已经被侵犯，一审法院以上诉人曾起诉原审被告而否定上诉人的优先购买权是不能成立的。以上分析可以看出，上诉人的优先购买权属于乙的、不可侵犯的权某，然而一审法院却对上诉人法定的优先购买权视而不见，妄自判决认定转让协议没有侵犯上诉人的法定权某，属于典型的事实认定错误。二、原审法院的判决内容遗漏了有独立请求权的第三人的诉讼请求，属程序严重违法。上诉人在一审中是作为有独立请求权的第三人参加的诉讼，因此对于有独立请求权的第三人的诉讼请求，法院应当予以审查并依法作出裁判，遗憾的是原审法院并没有相应的判决内容，因此原审法院遗漏了有独立请求权第三人的诉讼请求，属严重的程序违示。综上，请求二审法院撤销温某市人民法院（2010）台温乙初字第81号民事判决并改判上诉人对温甲（2004）字第g07835号的国有工业用地及相关建筑物享有优先购买权或发回原审人民法院重审；一、二审诉讼费用由被上诉人方某担。被上诉人季乙、季丙、傅甲辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。另查明，2006年6月1日，上诉人温某市潘郎利兴鞋厂、季甲（甲方）与上诉人温岭市××××包装有限公司（乙方）签订了租房协议书，协议第一条约定“甲方自愿将现有的利兴鞋厂的厂房和工业用地，包括水电装置所有的设施及现状等一并租赁给乙方使用壹拾贰年（自2006年6月1日至2018年6月1日）。每年租金伍万，在协议成立之日一次性付清拾贰年的租金陆拾万元。”后上诉人温岭市××××包装有限公司一直租用该厂房某某。本院认为：上诉人季甲为清偿本人债务，与被上诉人季乙、季丙、傅甲达成的由三被上诉人代为上诉人季甲清偿债务，上诉人季甲将其土地使用权及地上建筑物转让给三被上诉人的协议，系各方当事人自愿达成，且不违反法律、法规的强制性规定，一审法院认定该协议有效并无不当。根椐协议，三被上诉人已为上诉人季甲清偿了在签订协议先后的70余件债务纠纷案件的142万元债务，应该说已履行了协议约定的义务。至于后期起诉的六件债务纠纷，已超出了三被上诉人签订协议时的预期，且目前债权人尚未申请执行，故一审法院意见可由当事人之间协商解决并无不当。三被上诉人已代为债务人季甲清偿了债务，根椐协议约定上诉人季甲应将属其使用的土地（登在温某市潘朗利兴鞋厂名下）转让给三被上诉人，并根椐工业用地转让及登记的规定及要求，协助三被上诉人办理好土地过户手续；当然三被上诉人受让该土地，也要根椐工业用地受让的要求及条件，到土地管理部门办理相应的手续。因为工业用地的性质就是用于工业生产，不能登记在个人名下，因此一审法院通过具有国家强制执行力的判决，确定由上诉人季甲协助三被上诉人办理变更登记手续，因无法执行，一审判决的第二项判决主文显属不当。三被上诉人对登在温某市潘朗利兴鞋厂名下的土地，按照内部协议，原就享有部分土地的使用权，根椐物权优先的理论，三被上诉人受让同一宗土地的其他部分，享有优先购买的权某。因此，上诉人温岭市××××包装有限公司承租人的优先购买权，不及物权人的优先购买权，一审法院的认定并无不当，但对上诉人温岭市××××包装有限公司的诉讼请求未作处理，属遗漏判决。因此，上诉人上诉有理部分本院予以采纳，上诉人上诉无理部分本院不予采纳。根椐《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持温某市人民法院（2010）台温乙初字第81号民事判决第一项判决，即“一、原告季乙、季丙、傅甲与被告季甲于2009年7月1日签订的协议有效”；二、撤销温某市人民法院（2010）台温乙初字第81号民事判决第二项判决，即“二、被告季甲依照相关法律规定协助原告季乙、季丙、傅甲办理土地及地上建筑物的相应变更登记手续”；三、驳回被上诉人季乙、季丙、傅甲“请求判令被告协助原告办理土地及建筑物变更登记手续”的诉讼请求。四、驳回上诉人温岭市××××包装有限公司的诉讼请求。审判长  乐美峰审判员  朱歆宇审判员  徐慧华二〇一一年四月六日书记员  赵灵仙