深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第228号原告李某林。委托代理人谢某桥，广东法X律师事务所律师。被告汪某栋（以下简称为被告一）。被告汪某伟（以下简称为被告二）。两被告共同委托代理人唐某，广东格X律师事务所律师。原告李某林诉被告汪某栋、汪某伟房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘妍独任审理，于2011年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢某桥，被告汪某栋及其共同委托代理人唐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月14日，被告一与原告签署了《深圳市二手房预约买卖合同》，约定购房款为人民币185万元。2010年9月16日在宝安区公证处，被告一和被告二，与原告又签署了《深圳市二手房预约买卖合同》。2010年9月16日，在宝安公证处，原告按照合同向被告一和被告二支付该房产交易定金人民币伍万元。随后，被告一和被告二办理了委托深圳市中X致信担保有限公司的赎楼手续，并对《委托书》办理了公证。原告代被告一和被告二垫付了公证费人民币400元。同日下午，在中介业务员的陪同下，原被告一起在中国邮政储蓄银行深圳新安支行开户、签署资金监管协议和提交抵押贷款申请的相关资料。2010年9月16日至9月21日期间，原告四次存入或转入资金到中国邮政储蓄银行监管账户作为购房首期款，合计人民币589009.35元。2010年9月29日，因国家政策变化致使原告不能贷款购房。2010年10月15日，原告向中介和被告表示愿意一次性付款。但暂向被告借30万元，待原告办理完过户手续后一次还欠款30万元。被告当着中介表示同意一次性付款，但出借30万元要考虑。同时，被告还查看了原告的房产证原件，并留下复印件。几天后，被告一告知原告和中介，不同意出借30万元，要一次性付全款，原告表示同意。为了筹集资金一次性付款，原告通过各种途径借款，且向出借方承诺支付高额利息，终于筹集到人民币180万元。2010年11月28日晚上，中介业务员找到被告一，被告一却表示物价上涨，不想继续履行合同。2010年11月30日，原告与中介发《通知函》给被告，要求被告继续履行合同。原告为了履行合同，开车看房，多次开车到被告住处与被告洽谈，不但花费很多时间和精力，而且支出很多车油费、通讯费。为了兑现被告一次性付款的要求，原告多次坐火车到夫妻双方老家的亲戚朋友处筹借房款，并承诺支付高额利息。现被告不履行合同，使原告损失严重。为了维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签署的《深圳市二手房预约买卖合同》；2、被告返还定金人民币50000元；3、被告返还原告代被告垫付的公证费人民币400元；4、被告支付违约金人民币370000元；5、由被告支付本案诉讼费。被告一答辩称，本案争议的房产业主是被告二，并非被告一，被告一与本案争议的事项不存在法律上的利害关系，因此，原告要求被告一承担责任，没有任何的依据。被告二答辩称，1、被告二已经按照合同的约定履行了相关的义务，被告二并不存在违约；2、在合同履行过程中，原告存在违约行为，根据合同第4条第2项第（2）项的约定，原告必须予以办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款的申请的相关资料，而约定监管手续的时间是2010年9月29日，至今我方没有见到任何有关原告履行了申请贷款合同义务的相关资料，所以本案在合同签订后违约方是原告；3、如果原告能够证明其确实向银行申请贷款而未获得批准，那么根据合同约定则合同失效，双方约定的合同的条件已经成就，即合同无效，双方均没有责任，原告方也无权向我方要求任何的赔偿或者其他的请求；4、原告方至今都没有一次性支付全部购房款的能力，也没有实际的付款行为，即便其表示说愿意一次性支付部分款项，然后再凑集剩余的款项，这也是单方的请求，在未获得我方认可之前，不具有任何的约束力；5、原告方违约之后，其直至12月份才向被告二提出所谓的变更合同等一系列主张，早已经超过合同约定的违约15日就可以解除的合同的期限；6、关于事实部分，原告在诉状当中所称的被告一与原告签署合同不是事实，第一份合同被告一只是代理人。定金是原告先向中介公司交了1万元的款项，然后向被告二交了4万元的定金。经审理查明，2009年5月6日，被告一就涉案房产向深圳市国土资源和房产管理局宝安分局缴交契税；2009年5月13日，被告二从被告一处购得涉案房产，双方就涉案房产的转移提交了深圳市房地产转移登记申请表；2009年5月15日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向被告二颁发涉案房产的房地产权证。2010年9月14日，被告二作为卖方，被告一作为被告二的代理人与案外人沈某杰签署了《深圳市二手房预约买卖合同》，合同约定转让的标的物是涉案房产。原被告双方当庭确认该合同已作废。2010年9月14日，被告二作为卖方，原告作为买方，双方签署了编号为50550000X的《深圳市二手房预约买卖合同》，双方约定转让涉案房产即位于宝安区宝源路阳光海湾花园15栋D座X号房，转让总价款为人民币185万元；定金为人民币50000元，首期款人民币580000元由买方于2010年9月29日前支付到买卖双方约定的银行帐户进行监管，剩余房款由买方通过银行按揭的方式支付；双方同意在合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留人民币1万元作为交房保证金交由第三方托管；卖方须于签订合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，同时办理委托赎楼的公证手续；买方支付或代卖方支付授权委托公证费等25项费用；买卖双方在合同备注条款中载明若产生个人所得税或买方贷不了款，本合同无效，买卖双方不承担经济责任。2010年9月16日，原告向被告二支付了购房定金人民币5万元，被告二向原告出具了收据。2010年9月16日，被告二办理委托担保赎楼的公证手续；同日，广东省深圳市宝安公证处向被告二出具公证费副本费人民币400元的发票；被告当庭确认该400元公证费系原告代为支付。2010年9月16日，原告在中国邮政储蓄银行深圳新安支行开户，并于2010年9月21日向该帐户存入人民币589009.35元作为首期款进行监管。另查，原告名下已有两套房产，即对位于深圳市宝安区新安街道新城大道的富通好望角C栋C1座X号房及重庆市南岸区野猫溪正街2号X号房的房产分别拥有50%的产权。再查，2010年9月29日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。证人出庭作证被告一与原告在2010年10月15日口头达成一致协议，同意更改合同履行方式为由原告一次性付款，但被告一对此当庭予以否认。2010年11月30日，原告向被告二发《通知函》，告知其已筹集到全部楼款，愿意继续履行合同，要求一次性付款，请被告二在本函签发之日起三个工作日内配合办理一次性付款的资金监管手续和担保赎楼手续，否则要求被告二承担违约责任。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的三份房产证、税收通用完税证、产权资料电脑查询结果表、深圳市房地产转移登记申请表、温馨提示、两份《深圳市二手房预约买卖合同》、物业资产明细表、收据、发票、收条、委托书、开户申请书、领用绿卡申请书、存折和通用凭证、中国邮政储蓄银行存款证明、顺丰速运单据、通知函、《中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、工作证、名片、询问笔录、证人证言、通话记录、照片在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告二签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告按约向被告二支付了定金，被告二亦依约办理了委托担保赎楼的公证手续，但在交易过程中，因银行限贷政策的发布致使名下已有两套房产的原告无法取得银行贷款，又因双方在合同中的备注条款中约定“若产生个人所得税或买方贷不了款，本合同无效，买卖双方不承担经济责任”，本院认为合同在双方当事人签名后即已生效，该条款应视为双方对合同解除条件的约定，现“买方贷不了款”的条件已成就，则合同应予以解除。原告辩称备注条款有恶意避税的嫌疑，应属无效条款，本院认为该条款并不涉及避税、逃税，是当事人的真实意思表示，双方应按约定履行，故本院对原告要求解除涉案合同的诉讼请求予以支持。由于合同解除系因不可归责于双方当事人的事由所造成，不能认定是原告违约，原告支付的定金人民币5万元本应作为合同履行的保证，现已无继续保留的必要，被告二应如数返还原告支付的定金，本院对原告的第二项诉讼请求予以支持。关于原告诉请被告返还垫付的公证费的主张，本院认为按合同约定“买方支付或代卖方支付授权委托公证费等25项费用”，故应由原告承担公证费用，原告的主张没有依据，本院对此不予支持。关于原告要求被告支付违约金人民币370000元的诉讼请求，原告主张其与被告一达成了口头协议，约定合同的履行方式已改成由原告一次性支付房屋转让款，被告对原告的主张当庭予以否认。原告提供了中介公司的证人证言证明其主张，证人亦出庭作证，对此本院认为在没有其它证据予以佐证的情况下，只有证人证言及证人证词不足以证明原告的主张，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李某林与被告二汪某伟签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；二、被告二汪某伟返还原告李某林定金人民币50000元；三、驳回原告李某林其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3803元，由原告负担3278元，由被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 刘    妍二〇一一年六月十三日书 记 员 王迎华（兼）书 记 员 莫  莹  莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！