广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第1743号原告：丘燕，女，汉族，住广东省东莞市塘厦镇。委托代理人：张晔朸，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：翁哲卉，北京市尚衡律师事务所广西分所实习律师。被告：欧阳德维，男，汉族，住址：广东省佛山市顺德区。被告：南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司，住所地：南宁市青秀区凤凰岭路。委托代理人：胡小玲，女，汉族，该公司行政经理，住广州市荔湾区芳村。原告丘燕诉被告欧阳德维、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司（以下简称塞纳维拉市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王强独任审判，并于2014年8月12日公开开庭进行了审理。书记员陈虹慧担任记录。原告丘燕委托代理人张晔朸、翁哲卉，被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司委托代理人胡小玲到庭参加了诉讼。被告欧阳德维经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月，原告从被告塞纳维拉市场处了解到其公司管理的一批塞纳维拉花园商铺正在出售，原告在进一步向被告塞纳维拉市场的客服人员咨询情况后，决定购买一间商铺，并签订了购房协议，向被告塞纳维拉市场先后支付了共352833元房款（含购房定金）。2013年10月24日，原告在塞纳维拉市场处换签正式的《存量房买卖合同》，以一次性付款方式购买青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1007号商铺，产权人为被告欧阳德维，成交价格为人民币702833元。《合同》第六条明确约定，甲方保证所收标的房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，保证上述房屋权属清楚，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。当时《合同》上被告欧阳德维已签署名字，原告于是在审查条款无误后也签了字。《合同》签订后，原告当日向被告塞纳维拉市场支付了剩余房款350000元，并缴纳了契税、印花税。原告每支付一笔房款，被告塞纳维拉市场都开具收据，从2013年5月24日起至2013年10月24日付清房款止，总共开具了三张。《合同》签订后经原告调查，了解到被告欧阳德维欠下大笔债务，将塞纳维拉花园J1J2J3号楼多套商铺抵押给债权人，已被诉至其他法院，所购房屋可能已被法院查封的情况，于是原告多次前往作为商铺管理方的被告塞纳维拉市场处询问详细情况，要求给予合理解释，塞纳维拉市场却回答不知情。随着时间推移，由于与原告存在相同情况的购房者人数增多，塞纳维拉市场迫于压力开始进行协调处理，但始终未就房屋是否被查封一事作出明确答复。为保护自己的权益，2014年5月6日，原告前往南宁市房产局调查所购房屋权利情况，得知房屋确实在2014年3月7日被广东佛山顺德区人民法院登记查封、广东省佛山市禅城区人民法院在2014年3月25登记轮候查封。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请人民法院依法判令：1、解除原告与被告欧阳德维签订的《存量房买卖合同》；2、两被告返还原告购房款人民币702833元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告违约金人民币38546元（在中国人民银行同期贷款利率6.15%上加收50%，即6.15%×（1＋50%）为利率计算标准，从2013年10月24日暂算至2014年5月30日），合计人民币741379.5元。3、本案的诉讼费用由两被告全部承担。被告塞纳维拉市场辩称：答辩人基于被告欧阳德维的授权委托而代为出售其名下房产并代为收取房款，签订买卖合同的相关法律责任依法应由欧阳德维承担，与答辩人无关。综上所述，被答辩人要求答辩人承担法律责任毫无事实与法律依据，答辩人恳求法院依法查清事实，驳回被答辩人针对答辩人所提起的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告欧阳德维未到庭应诉，也未提交书面答辩状。经审理查明：2013年10月24日，原告丘燕（乙方）与被告塞纳维拉市场工作人员在被告塞纳维拉市场售楼部签订一份《存量房买卖合同》，合同约定：卖方（甲方）欧阳德维，买方（乙方）丘燕。甲方自愿将坐落于南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1007号商铺（房屋总建筑面积17.66㎡）出售给乙方。房屋成交价格为人民币702833元，付款方式一次性支付。合同第三条第2项约定：“付款时限：乙方于2013年5月24日已交定金人民币伍万元整，并于2013年5月28日付清一期房款计人民币302833元整，余款350000元整，须于2013年10月24日前付清。”合同第十二条约定：“双方约定交房日期为2015年12月31日，乙方自愿放弃未交付期限内的收益权。”合同签订前，原告向被告塞纳维拉市场付款：2013年5月24日付款50000元、2013年5月28日付款302833元、2013年10月24日付款350000元。被告塞纳维拉市场出具三份收据，共计金额702833元。2011年9月20日，欧阳德维出具一份委托书，内容为：“本人欧阳德维（身份证号：4406231972********）整体购买了南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J栋首层商铺（02、03、05、06号农行、建行商铺除外），本人同时是南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司股东，现本人委托南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司全权代理本人办理上述商铺租赁经营管理事宜，出租租金委托该公司代收。”另查明，涉诉房屋青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园J1J2J3号楼B1007号房屋产权人欧阳德维，该房于2014年3月7日被告广东省佛山市顺德区人民法院查封，2014年3月25日被告广东省佛山市禅城区人民法院轮候查封。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告欧阳德维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。2013年10月24日，原告丘燕（乙方）与被告塞纳维拉市场工作人员以被告欧阳德维的名义签订的《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，权利人可以解除合同。本案原告丘燕与被告欧阳德维签订购房合同，其目的就是按合同约定期限取得不存在权利纠纷的所购房屋，并且能够依法进行产权转让登记。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。现涉诉房屋已依法被人民法院查封，属于限制流通房屋，原告主张解除上述《存量房买卖合同》合理合法，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告已付的购房款702833，被告欧阳德维应当返还给原告，因导致合同解除的责任在被告方，故被告欧阳德维还应向原告支付违约金。现原告主张按金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金并无不当，本院予以支持。关于两被告之间的责任问题，本案合同是原告丘燕（乙方）与被告塞纳维拉市场工作人员在被告塞纳维拉市场售楼部签订，原告在诉状中也提到“当时《合同》上被告欧阳德维已签署名字，原告于是在审查条款无误后也签了字。”说明原告对被告塞纳维拉市场受被告欧阳德维委托代为出售涉诉房屋是明知的，因此，本案《存量房买卖合同》的权利义务应由被告欧阳德维承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告丘燕与被告欧阳德维签订的《存量房买卖合同》；二、被告欧阳德维向原告丘燕退付购房款702833；三、被告欧阳德维向原告丘燕支付违约金（计算方法：从2013年5月24日至2013年5月27日以本金50000元为基数、从2013年5月28日至2013年10月23日以352833元为基数、从2013年10月24日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止以702833元为基数、以上均按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付。）四、驳回原告丘燕对被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司的诉讼请求。案件受理费5607元，保全费3020元，合计8627元由被告欧阳德维负担。该款原告已预交，由被告在履行上述义务时一并付清给原告。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：0102010********。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 王 强二〇一四年八月二十五日书记员 陈虹慧附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。