山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（201X）济民一终字第929号上诉人（原审原告）朱峰，男，1979年XX月X0日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）山东茗筑世家置业有限公司，住所地济南市。法定代表人王茂昌，该公司董事长。委托代理人贺艳，女，1978年4月7日出生，汉族，该公司职工，住济南市。委托代理人宋姗姗，女，1982年XX月4日出生，汉族，该公司职工，住济南市。上诉人朱峰与被上诉人山东茗筑世家置业有限公司（以下简称茗筑世家公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2012）高民初字第806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，双方于2009年5月25日签订《地下停车位预售协议》（以下简称《协议》），约定由朱峰（乙方）购买茗筑世家公司（甲方）出售的茗筑美嘉小区地下车位，车位号为XX号。《协议》第六条约定：“商品房交接后第三个月至第四个月之间，双方办理地下停车位交接手续。地下停车位交接甲方无需另行通知，到约定交接期限乙方应主动到交接现场与甲方办理交接手续。乙方逾期不主动办理交接手续，视为甲方已交付。”2009年8月28日，朱峰、茗筑世家公司签订《济南市商品房买卖合同》，由朱峰购买茗筑世家公司出售的茗筑美嘉小区XX号楼X单元XXXX室房屋，茗筑世家公司于20XX年5月29日向朱峰交付房屋。根据《协议》约定，朱峰、茗筑世家公司双方应于20XX年8月X0日至20XX年9月29日之间完成地下停车位的交接。朱峰认为地下停车位至今未完工，茗筑世家公司至今未向其交付地下停车位，违反了合同的约定，构成违约，要求判令茗筑世家公司交付车库，并支付违约金。双方当事人对下列事实存在争议：一、朱峰诉求是否已过诉讼时效。茗筑世家公司答辩称，双方根据合同约定，应于20XX年9月29日完成车位的交接，诉讼时效应自20XX年9月X0日起算，至朱峰起诉时已过两年诉讼时效。朱峰则诉称曾于2012年7月5日，由其妻子徐俊莲向茗筑世家公司工作人员窦云婷以特快专递邮件的形式寄出过催收违约金的函件，诉讼时效发生中断，本案并未超过诉讼时效，并提交《国内特快专递邮件详情单》（单号EU298862515CS）以及《居民户口簿》予以证明。经过开庭质证，此详单上收件人单位名称为茗筑世家公司，地址为茗筑美嘉售楼处，内件品名为催收函，此快件已由窦云婷本人签收。对于该快件，茗筑世家公司辩称收件人窦云婷并非其工作人员，其并未收到过该快件，但并没有提供相关证据予以证明。综上，原审法院认为，朱峰所发快件，于内件品名处已注明催收函，且所填收件人单位及地址亦均为茗筑世家公司地址，朱峰也未提出证据予以证明收件人窦云婷并非其单位员工，故应当认定朱峰于2012年7月5日向茗筑世家公司发出过催收违约金的催收函，向其主张过违约责任，本案未过诉讼时效。二、本案争议车位是否具备交付使用条件，茗筑世家公司是否依约履行车位交接的问题。1、朱峰认为车位上有杂物而无法使用，车位不具备交付使用条件，茗筑世家公司构成了违约。对其主张提交2012年11月21日拍摄的照片4张、2012年12月2日所拍照片1张，以及其老乡侯本庆证人证言。茗筑世家公司主张争议车位早已具备交付条件，并提交由济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《车位及车行路线平面图》，以证明争议车位于2009年7月X0日竣工并于20XX年6月8日完成竣工验收备案。对上述证据，朱峰认可《房屋建筑工程竣工验收备案单》，对《车位平面图》不予质证。综上，原审法院认为，依照《协议》约定，朱峰、茗筑世家公司双方应于20XX年8月X0日至20XX年9月29日之间完成地下停车位的交接。朱峰所提供的照片及证言，均系2012年取得，无法证明上述期间内争议车位的具体情况，且朱峰对茗筑世家公司提交的上述证据亦认可。故原审法院认定涉案车位于《协议》所约定的交付时间已具备交付使用条件。2、朱峰主张其于20XX年9月17日到茗筑世家公司售楼处办理交接手续，茗筑世家公司未在场，导致车位无法完成交接，茗筑世家公司违约。朱峰申请其老乡侯本庆出庭作证。对于茗筑世家公司是否在场，证人所述“朱峰去售楼处拿车位钥匙，当时我在小区西门等他”，可见证人对20XX年9月17日当天车位交接时的具体情况并不知情，且朱峰也无证据证明茗筑世家公司于合同约定的期间内持续的无人在场，朱峰上述主张，原审法院不予采纳。X、朱峰主张茗筑世家公司单方面改变交接地点和时间。故茗筑世家公司构成违约。提供2012年11月29日在茗筑世家公司售楼处录音一份以及其老乡侯本庆证人证言予以证明。经过开庭对证人的询问，证人对改变交接地点和时间不清楚，而只是“朱峰跟我说的”，作为传来证据，其并不能证明证人对该事实是知悉的，不具有证明效力。另外，通过对售楼处录音的质证，也无法证明20XX年8月29日至20XX年9月29日期间茗筑世家公司将交接地点和时间进行了更改。故对朱峰该主张本院不予采纳。原审法院认为，朱峰、茗筑世家公司双方签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。《协议》第六条约定：“商品房交接后第三个月至第四个月之间，双方办理地下车位交接手续。地下停车位交接甲方无需另行通知，到约定交接期限乙方应主动到交接现场与甲方办理交接手续。乙方逾期不主动办理交接手续，视为甲方已交付。”依据该条款，朱峰、茗筑世家公司应于商品房交接后第三个月至第四个月之间，即20XX年8月X0日至20XX年9月29日完成车位的交接，由朱峰主动到交接现场与茗筑世家公司办理交接手续，若朱峰不主动办理交接，则视为车位已交付。本案所涉车位已具备交付条件，朱峰应当依约到交接现场与茗筑世家公司办理交接。朱峰诉称车位不具备交付条件，且茗筑世家公司未在交接现场，以及茗筑世家公司单方面更改车位交接的时间和地点，使朱峰无法依约交接车位，从而主张茗筑世家公司构成违约，并无有效证据予以证实。故依照双方所签《协议》约定，朱峰逾期不主动办理交接手续，应视为茗筑世家公司已将车位交付，茗筑世家公司并未违约。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱峰的诉讼请求。案件受理费50元，由朱峰负担。上诉人朱峰不服原审判决上诉称：房地产开发项目除经竣工验收外，还应具备照明、清洁和道路畅通，并经全体业主确认交付物业管理，才具备交付条件。涉案车位在约定期间内不具备交付条件。涉案车位在建成后未立即投入使用。被上诉人在2012年11月29日才在售楼部将钥匙交给上诉人，应承担逾期交付的违约责任。请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人逾期违约金979X.7元（计算至2012年12月X0日，此后按合同价款的日万分之三计算）。被上诉人茗筑世家公司辩称：车位经验收合格后即具备交付条件。根据合同约定，被上诉人已经将涉案车位交付被上诉人。原审认定事实属实，请求维持原判。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。另，双方签订的《地下停车位预售协议》第七条约定，“地下停车位交付标准：以现场现状为准。”本院认为：根据双方签订的《地下停车位预售协议》关于交房时间的约定，和双方买卖的商品房实际交房时间，朱峰、茗筑世家公司应于20XX年8月X0日至20XX年9月29日之间完成地下停车位的交接。茗筑世家公司提交的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，证明争议车位于2009年7月X0日竣工并于20XX年6月8日完成竣工验收备案。上述证据能够证明在约定的交房期间，涉案车库已经验收合格并具备交付条件。朱峰提交的证据不能证明其购买的车库在约定期间不具备使用条件或不符合约定，其也不能证明茗筑世家公司在约定期间无法向其交付约定车库，其要求茗筑世家公司承担逾期交房的违约金，证据不足，本院难以采信。综上，原审认定事实清楚，判决结果应予维持。上诉人朱峰上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  王德强代理审判员  何菊红代理审判员  曹 慧二〇一四年一月十五日书 记 员  孙培培