广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第2088号上诉人（原审原告）：姚奕龙，男，1948年12月8日出生，汉族。委托代理人：黄娟虹，女，1949年9月1日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：广东中原地产代理有限公司。法定代表人：赖国强。委托代理人：何恺鹏、罗文超，男，该公司职员，通讯地址同该公司。上诉人姚奕龙因与被上诉人广东中原地产代理有限公司居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）越法民三初字第784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年1月13日，姚奕龙（买方）与案外人喻广汉（卖方）及广东中原地产代理有限公司（经纪方）共同签订《房屋买卖合同》，其中约定：第一条，买卖之房屋地址为：天河路11号2305房，建筑面积约100.12平方米。第四条，该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1600000元。第六条，是次交易所产生的税费、土地出让金以及房改房公用分摊面积费用以由买方支付的方式交付。第八条，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业之现状：1、带租约，买方连同现有之租约一起购入该物业，卖方保证租户已放弃优先购买权，且卖方须协助买方与租户签订新的租约，2、带家私电器。第十条，买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币40000元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。第十九条，三方约定的其他事项：③卖方承诺此物业是广州市老八区的唯一物业，此次交易的税收单据属卖方的，须交由卖方保管。④双方协商到房管局递件并取得受理回执时，买方即时支付楼款予卖方，买方再交纳税费。附件，1、一次性付款，（1）签订本合同时支付20000元作为定金。（2）买卖双方应在签订本合同后60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）480000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）于交易过户完成当天付清楼价余款1120000元。交易过户手续需在2010年3月14日前完成等。同日，姚奕龙向喻广汉支付了20000元定金，并向广东中原地产代理有限公司支付了咨询及中介服务费40000元。之后，姚奕龙与喻广汉没有办理交易过户手续。另查明，2010年5月21日，喻广汉因上述房屋买卖合同纠纷向原审法院起诉本案姚奕龙，要求解除双方的房屋买卖关系及要求姚奕龙支付违约金140000元。原审法院经审理后认为，喻广汉在签订《房屋买卖合同》的条款中承诺讼争房屋是其在广州市老八区的唯一物业，但经调查，其还另有其他物业，由于该次买卖的所有税费是由姚奕龙承担，喻广汉的该隐瞒行为必定造成姚奕龙需多支付税费，可见，造成合同的不能正常履行是由于喻广汉首先对姚奕龙存在欺骗行为，故喻广汉要求姚奕龙支付违约金理由不成立。双方已达成一致意见同意解除房屋买卖关系，予以准许。原审法院于同年9月26日作出（2010）越法民三初字第1383号民事判决书，判决：一、于本判决发生法律效力之日起，解除喻广汉于2010年1月13日与姚奕龙及广东中原地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的条款；二、驳回喻广汉的其他诉讼请求。喻广汉不服该判决，提出上诉。双方当事人在二审期间达成调解协议：一、喻广汉、姚奕龙签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的条款于调解书生效之日解除；二、姚奕龙已支付的定金2万元归喻广汉所有。双方的房屋买卖纠纷就此终结，今后互不追究；三、本案一审受理费3100元、二审受理费1550元，由喻广汉、姚奕龙各负担一半。广州市中级人民法院据此作出（2010）穗中法民五终字第3639号民事调解书，对上述调解协议予以确认。2011年2月25日，姚奕龙向原审法院提起诉讼，起诉请求：广东中原地产代理有限公司退还姚奕龙的中介服务费40000元及支付该款的利息（从2010年1月13日起计至被告实际退还款项之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。原审法院认为，根据合同法规定，居间合同是居间人促成委托人订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在本案中，姚奕龙、广东中原地产代理有限公司之间属居间合同关系，广东中原地产代理有限公司作为居间人负有向委托人即姚奕龙报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，姚奕龙则负有支付报酬的义务。而经广东中原地产代理有限公司促成，姚奕龙与卖方喻广汉在平等自愿的基础上签订了《房屋买卖合同》，该合同的内容和形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。现姚奕龙提供的证据不足以证明广东中原地产代理有限公司在提供居间服务的过程中，有故意隐瞒或者提供虚假情况的行为。现导致合同不能履行是由于卖房人喻广汉的欺骗行为造成的，故广东中原地产代理有限公司不应对此承担责任。广东中原地产代理有限公司作为居间人，已促成合同成立，有权按照约定向姚奕龙收取报酬。故姚奕龙要求广东中原地产代理有限公司退还中介服务费及支付利息的请求依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：驳回姚奕龙的诉讼请求。本案受理费400元，由姚奕龙负担。判后，姚奕龙不服，向本院提起上诉称：1、一审的判决“事实不清，主要证据不足”。一审法院判决书中写到“现原告提供的证据不足以证明被上诉人在提供居间服务的过程中，有故意隐瞒或者提供虚假情况的行为”的判决与事实不符。上诉人认为对上述问题不能就事论事，要尊重事实，不能脱离当时的现实。上诉人主要证据是：一是在一审法庭审判过程中，审判员提出对于上诉人所提供的《咨询及中介服务费确认书（买方）》（以下简称《确认书》复印件有疑点，要以原件核对，但被上诉人却一口咬定他们根本没有过这样一份《确认书》。就单独为了这样一份未盖有“被上诉人公章”的《确认书》原件，上诉人在开庭后的次日就分别给该法庭提交《调取证据申请书》和亲自到被上诉人的相关职能部门追查《确认书》原件，但却石沉大海。因为《确认书》中加写有“注”和“原件由中介方保管”的被上诉人经办人的亲笔字。其中“注”中写明：“中介方负责该次交易的手续完成，待买方取得新证时，中介方负责协助买方办理水、维修基金、电、煤气过户等一切手续并收到该物业，协助清租事宜!”《确认书》中还有被上诉人的经办人许丽娜女士的亲笔签名和指纹。当时上诉人当面向许女士指出该合同的第十三条，要求许女士在《确认书》中盖上被上诉人的公章，并在《房屋买卖合同》中注明此《确认书》属于其附件之一，都却遭到拒绝。她还十分不耐烦地反驳说，我已在上面亲笔签了名并按了指纹你们还信不过我干房地产这一行也有多年，从来没有见过象你们这样的诸多刁难的客户，我们的公司是一家守信用的大公司，包你们无问题等语句，就因为此，为被上诉人作为了推卸责任的重要依据。而现在就这样一份所谓“无盖经纪方公章”的《确认书》原件，为什么在一审法庭上被上诉人却一口咬定他们的档案材料中根本就没有过这样一份《确认书》实在令人深思!二是有关《客户意见反馈表》（以下简称《反馈表》）的签字，该表中的笔迹除了“客户签署、日期”栏的“姚奕龙名字、年月日”是上诉人亲笔字外，其余的签字都是被上诉人的经办人所为（很明显，“0”字的书写就可以看出）。以上的事实表明，被上诉人是早有预谋，是故意隐瞒和欺骗上诉人老人家自身精力以及专业知识不足的这一弱点，行使其不法的行径，骗取上诉人进入他们的圈套。根据合同法第四百二十五条，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2、退一步讲，即使被上诉人是没有故意，但其作为专业人士，也应尽到信息审查的义务。相对于上诉人，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力以及专业知识不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。按理，被上诉人对卖方提供的信息的真伪判断应当更为敏感，对上诉人应当作出合理的风险说明或提示，对涉及交易的关键事项尤其是特别的约定有积极、合理审查的义务。如果其履行合理审查的义务存在有缺失，应对当事人的损失承担赔偿责任，收取的中介服务费应当退还给上诉人。根据城市房地产中介服务管理规定内的相关规定，因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介机构承担赔偿责任。所收取的中介费应当退还给委托方。3、被上诉人提供的中介服务存在严重瑕疵，导致合同被法院判决解除，从而导致居问服务之目的无法达成，被上诉人也无法也无需再要完成给上诉人办理房屋按揭、价款的交接、过户等居间义务。因此被上诉人应当向上诉人退还所收取的40000元人民币中介费。故上诉请求：1、请求二审法院撤消一审判决；2、判决被上诉人退还上诉人的中介服务费40000元人民币；3、判决被上诉人支付上诉人40000元人民币的银行利息（计算期限：从收款之日至被上诉人向上诉人退还40000元人民币的中介服务费之时）；4、一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。被上诉人答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。经审理，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查，上诉人向原审法院提交了一份《咨询及中介服务费确认书（买方）》的复印件，该复印件上写有手写文字：注中介方负责该次交易的手续完成，待买方取得新证时，中介方负责协助买方办理水、维修基金、电、煤气过户等一切手续，并收到该物业、协助清租事宜；原件由中介方保管；该复印件上还有许丽娜的签名、指模及工作证复印件。上诉人表示“由于被上诉人当时不同意给原件给我方，我方又太相信被上诉人了”，所以其没有上述《咨询及中介服务费确认书（买方）》的原件。被上诉人则表示当时的经办人已离开公司，其调取该笔交易的档案资料，没有找到《咨询及中介服务费确认书（买方）》，由于没有原件，其不确认《咨询及中介服务费确认书（买方）》的真实性。本院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，买方于本合同签订之日向经纪方支付4万元作为咨询及中介服务费。上诉人作为买方已依约向被上诉人支付了4万元服务费。上诉人现主张被上诉人隐瞒了先要事实，提供了虚假信息，要求退还4万元服务费。对此，本院认为，各方当事人在合同的其他事项中约定的是“卖方承诺此物业是广州市老八区的唯一物业，此次交易的税收单据属卖方的，须交由卖方保管”，这一约定表明“此物业是广州市老八区的唯一物业”是卖方对买方的承诺，而非被上诉人对买方的承诺，且上诉人当时已注意到此问题；上诉人也没有提交证据证明被上诉人曾提供了此物业是卖方广州市老八区的唯一物业这一虚假信息。上诉人上诉主张被上诉人提供了虚假信息损害了上诉人利益而要求被上诉人退还服务费，理据不足，本院不予支持。另，各方当事人在合同中约定“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费”，上诉人如果认为卖方违反了“此物业是广州市老八区的唯一物业”这一承诺而导致交易取消的，本来是可以向卖方主张赔偿上诉人已支付的服务费。但上诉人在（2010）穗中法民五终3639号案中自行与卖方达成调解，这是上诉人对自身权利的处分。上诉人在与卖方达成调解后，向被上诉人主张返还退还服务费，与合同的约定不符，本院不予采信。上诉人提交的《咨询及中介服务费确认书（买方）》的复印件上虽然注明了中介方负责该次交易的手续完成，但上诉人不能提供《咨询及中介服务费确认书（买方）》的原件，也不能提交证据证明被上诉人持有上述原件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，上诉人提交的《咨询及中介服务费确认书（买方）》复印件作为无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。上诉人仅凭《咨询及中介服务费确认书（买方）》复印件作为依据主张被上诉人需负责该次交易的手续完成，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  陈珊彬代理审判员  岳为群二〇一一年××月××日书 记 员  李 焕