南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第3955号 原告南京师范大学（以下简称南师大），组织机构代码46600679-7，住所地南京市。 法定代表人宋永忠，。 委托代理人蒋宜璇，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告刘葶葶，女，汉族，1975年8月31日生，,住南京市。 委托代理人王汇（系被告刘葶葶之前夫），男，汉族，1973年5月12日生，无业，住南京市。 被告王汇，男，汉族，1973年5月12日生，无业，住南京市。 第三人张建，男，汉族，1970年7月15日生，无业，住南京市。 原告南师大与被告刘葶葶、王汇以及第三人张建房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南师大的委托代理人蒋宜璇、被告王汇（同时系被告刘葶葶的委托代理人）、第三人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南师大诉称，2012年2月28日，原、被告签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，约定由原告将南京市(建筑面积约28平方米)出租给被告使用，租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日止。2013年1月9日，原、被告签订《房屋续租协议》，双方一致同意租赁合同期限延长至2013年3月31日止。2013年1月，原告通知被告就涉案房屋以招投标方式重新招租，并邀请被告参加招标程序。因被告发出的投标单未能中标，双方未能继续签订租赁合同。原告要求被告交还承租的房屋，但被告予以拒绝，且第三人陈述其实际占用使用涉案房屋。现原告诉至法院，请求判决两被告及第三人立即交还承租的南京市；两被告支付原告自2013年4月1日起至实际交还之日止的房屋占用使用费，按年租金80000元标准计算；本案诉讼费用由两被告及第三人承担。 被告刘葶葶辩称，涉案房屋由被告王汇和第三人张建实际占用使用，其受王汇、张建委托与原告签订租赁合同，并非本案适格被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告王汇辩称，其与第三人张建自2005起共同承租涉案房屋并合伙经营“南京老太太纯银手工坊”，之前租金正常向原告支付，但原告从未出具过正规发票。因原告在2003年1月进行的关于涉案房屋对外招租的招投标程序违法，被告王汇已向纪检部门反映情况，故不同意迁出并返还涉案房屋，亦不同意支付房屋占用使用费，且原告主张的房屋占用使用费标准过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人张建述称，被告王汇所称内容属实，因原告进行的招投标程序不合法，致使其与王汇未中标，故不同意从涉案房屋内迁出，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，座落于本市鼓楼区房屋登记所有权人为原告。自2005年起，原告将上述房屋中的一间（建筑面积约28平方米）出租给两被告使用。两被告承租房屋后，在此经营个体工商户“南京老太太纯银手工坊”。 原、被告之间就涉案房屋承租使用曾签过数份合同，最近一期《房屋场地设施有偿使用合同》于2012年3月1日签订，南京师范大学后勤服务中心代表原告作为出租人（甲方）与被告王汇作为承租人（乙方）签订了该合同。合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限为一年，甲方从2012年3月1日起出租房屋至2013年2月28日收回，到期如需继续使用，须经双方协商一致后，重新签订协议；年租金为31320元，签订合同时一次性付清；乙方应交纳租房押金1000元，作为装修保证金、按时交还房屋担保金、避免违规违法经营保证金等；合同到期前，乙方如需续租，必须提前一个月向甲方申请，经甲方同意重新签订合同，并在第一次合同期限前一个月按新标准缴纳下一个合同期房租等等。 2013年1月9日，原告与被告刘葶葶另行签订了《房屋续租协议》，约定：双方于2012年所签的《房屋场地设施有偿使用合同》将于2013年2月28日到期，双方一致同意将该合同租赁期限延长至2013年3月31日止；续约期内，租金标准按原合同执行，计2610元/月；本协议未约定内容，按原协议条款执行等。 2013年2月28日，原告以南京师范大学后勤服务中心名义发布《南京师范大学后勤服务中心经营用房招标文件》，内容为：对涉案房屋进行招租；本次招标为邀请招标，采用暗投竞价的方式进行；本次招标租金底价为47000元/年，报价低于底价的标书视为废标等。2013年3月5日，被告刘葶葶应邀投标，其投标竞价为63000元。同年3月20日，被告刘葶葶、王汇向第三人张建出具委托书，委托其全权处理涉案房屋租赁事宜。此后，因两被告未中标，原告通知被告方于2013年4月16日办理涉案房屋交接手续。两被告以原告招投标程序不合法为由，拒绝返还房屋，亦未向原告支付自2013年4月1日起的房屋使用费。 另查，两被告曾系夫妻关系。双方于1999年12月16日登记结婚，2013年5月30日办理了离婚登记手续。2014年7月10日，黄翠萍向本院出具情况说明，称其于2005年9月领取了“南京老太太纯银工坊”的营业执照，因其身体原因无法经营，从2005年起由女婿王汇及其朋友张建共同出资经营，一直到现在。 庭审中，原告为证明其主张的房屋占用使用费标准，提供了投标人为唐亮的招租投标单一份，证明涉案房屋的新中标价为80000元，两被告应按此年租金标准支付房屋占用使用费。 两被告及第三人质证后对该证据的真实性不予认可，且认为原告招投标程序违法，故不认可该投标价格。 被告王汇称其与第三人张建是合伙关系，共同承租涉案房屋，共同经营“南京老太太纯银手工坊”，并提供了2005年10月21日双方签订的《合伙经营协议书》一份，内容为：双方合伙经营位于南京市鼓楼区饰品商店，营业执照是王汇岳母黄翠萍领取，协议对双方出资方式、出资比例、债务分担等进行了约定。 原告质证后对该证据的真实性无异议，但认为此系两被告与第三人张建之间的内部法律关系，不能改变两被告作为承租人与原告之间的租赁法律关系，同时张建作为涉案房屋的实际占用使用人之一，依法应当负有返还房屋的义务。 被告刘葶葶对该证据的真实性无异议，认为其未参与经营，亦未实际承租涉案房屋。第三人张建对该证据的真实性无异议。 第三人为证明原告关于涉案房屋租赁的招投标程序违法，提供了其与被告王汇书写的投诉信、投诉情况反映、情况说明、情况补充说明以及反映投诉过程的录音证据一组。原告质证后，对该组证据的真实性不予认可，亦认为与本案无关联性。两被告质证后，对该证据的真实性予以认可，亦认可第三人的举证目的。 因双方意见分歧较大，致使本案调解无果。 以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、房屋场地设施有偿使用合同、房屋续租协议、招标文件、招标书领取登记表、门面房招标投标单、公证书、委托书、个体工商户营业执照、往来结算票据、情况说明、合伙经营协议书以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，原告与两被告签订的有偿使用合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。根据双方合同约定，租赁期限届满后，被告如继续承租房屋，需双方协商后重新签订合同。因2013年3月31日原租赁合同履行期限届满后，双方未就继续签订合同达成一致意见，则双方租赁合同义务终止，两被告负有将涉案房屋及时返还给原告的合同义务。现两被告在原租赁合同期限届满后，仍持续占用使用涉案房屋，其行为已构成违约。第三人张建自认与被告王汇系合伙关系，与王汇共同承租使用涉案房屋，并在原租赁期限届满后持续占用使用涉案房屋，故原告主张两被告及第三人共同迁出涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告王汇、刘葶葶分别于2012年3月1日、2013年1月9日以承租人身份在涉案合同中签名，且被告刘葶葶在最后一期有偿使用合同到期前以投标人身份参加涉案房屋的招租投标。结合2013年3月20日被告王汇、刘葶葶委托第三人张建全权处理涉案房屋租赁事宜，可以认定被告王汇、刘葶葶系涉案房屋的承租使用人。被告刘葶葶虽辩称其系受被告王汇委托，代理王汇在涉案合同中签名，但未提供证据予以证明。故对被告刘葶葶抗辩意见，本院不予采纳。 两被告及第三人另辩称因原告招投标程序违法，故拒绝向原告交还涉案房屋。因原告在原租赁期限届满后，采取何种方式出让房屋使用权是其自身经营行为。故对上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告主张两被告按年租金80000元标准，支付自2013年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费问题。因双方就合同到期后，被告逾期交还房屋期间的房屋占用使用费未作约定，原告亦无充分证据证明涉案房屋目前的市场租赁价格。故结合双方原租赁合同约定的年租金标准，两被告应按照年租金31320元标准支付房屋使用费。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘葶葶、王汇及第三人张建于本判决生效之日起十五日内迁出承租的南京市中的一间（建筑面积约28平方米，用于经营“南京老太太纯银工坊”），并将该房屋腾空后交还原告南京师范大学。 二、被告刘葶葶、王汇于本判决生效之日起十五日内支付原告南京师范大学房屋使用费（自2013年4月1日起至实际迁出之日止，按年租金31320元标准计算）。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告刘葶葶、王汇负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  李佳萱 代理审判员  孙 燕 人民陪审员  刘文亮 二〇一四年八月二十五日 见习书记员  李 莉