广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)南市民一终字第1011号上诉人（一审被告）：南宁嘉士城物业投资有限公司。法定代表人：梁伟，董事长。委托代理人：陈苹，广西广合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：伍文生委托代理人：卿艳瑛，广西丛中建律师事务所律师。委托代理人：蒙晓明，广西丛中建律师事务所律师。上诉人南宁嘉士城物业投资有限公司（以下简称“嘉士城公司”）因与被上诉人伍文生商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院(2012)青民一初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人嘉士城公司的委托代理人陈苹，被上诉人伍文生的委托代理人蒙晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年3月，伍文生与嘉士城公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于的地块的土地使用权。第三条约定：伍文生（买受人）向嘉士城公司（出卖人）购买位于南宁市X座X号房，第四条约定：按建筑面积计算，该商品房总价款为300538元。第六条约定：付款方式为分期支付，签订合同时支付总房款的50%，计150269元，余款150269元由买受人于出卖人办理取得《商品房买卖合同》备案证明时向出卖人支付（《商品房买卖合同》备案证明的取得以出卖人书面通知买受人五日内为准）。第八条约定：出卖人应在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房已取得经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位盖章同意的《建设工程质量竣工验收意见书》。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、超过720天但未超过1080天的，每日按总房款的万分之五支付违约金，若超过1080天的，出卖人需退回总房款的70%给买受人，商铺仍给买受人使用。出卖人应保障买受人对该商铺的合法使用，若因出卖人的原因导致其他第三人主张该商铺的所有权、使用权、抵押权等而影响买受人使用的，出卖人应全额退还买受人已支付的所有款项（包括但不限于房款、契税、维修基金等），并就买受人装修等损失支付违约金200万元。3、因买受人原因（含买受人不及时提交办证手续或自己不及时办证，未付清应付房款等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起360天内，由出卖人向南宁市房产管理局申请登记备案。在本合同登记备案前，买受人要求将本合同的所有权利义务转移至其指定的第三人，出卖人应予配合更名，并不收取任何费用，但买受人指定的第三人应认可本合同的所有约定。……合同还约定了其他事项。合同签订后，伍文生就A102号房向嘉士城公司交纳了房款160269元（含定金10000元），嘉士城公司于2009年4月30日向伍文生交付了房屋。但嘉士城公司未能按照合同第十五条约定在商品房交付使用后720日内即2011年4月20日前，向业主收集资料、取得商品房现售证明，权属登记备案程序未按期启动。双方就此发生争议，伍文生遂诉至一审法院，请求法院判令：1、嘉士城公司于判决生效之日起十日内将办理权属登记的需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、嘉士城公司向伍文生支付逾期备案违约金42976.93元（从2011年4月21日暂计至2012年1月31日，按日万分之五计算，实际计算至嘉士城公司将办理权属登记的需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）。嘉士城公司则答辩称，2011年年底，涉案地块的解抵押手续已完成，因伍文生拒绝与嘉士城公司签订新版合同，因此2011年年底以后逾期将资料报产权登记机关备案的责任在于伍文生。即便要支付逾期备案违约金，但违约金按合同约定的日万分之五计算，实属过高，应按伍文生的实际损失予以调整。庭审中，双方均认可从2011年4月21日起算嘉士城公司逾期备案的时间。一审法院另查明，嘉士城公司通过出让方式取得的坐落于南宁市青秀区东面地号为0419128、0419254的地块的土地使用权变更为0419931（南宁国用（2009）第514957号），该地块曾设定（2003）217号、（2006）687号、（2006）679号抵押登记，上述抵押登记已分别于2012年2月8日、2012年1月17日、2012年1月17日注销。因上述地块设定抵押，双方签订的《商品房买卖合同》一直未能进行合同备案，抵押注销后，据房管部门的要求必须使用新版（2008版）的《商品房买卖合同》才能进行合同备案。因双方一直未能按照规定签订新版合同，故未能进行合同备案。在诉讼过程中，嘉士城公司主张曾电话通知伍文生另行与嘉士城公司签订新版合同，但伍文生主张从未收到过嘉士城公司的通知，如嘉士城公司发出书面通知，愿意配合签订新版合同。一审法院通知双方于2012年10月26日签订新版合同，但双方对合同条款未能协商一致，并未最终签订新版合同。一审法院认为：伍文生与嘉士城公司于2009年3月签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规，合法有效，双方应诚信履行己方义务。伍文生依照合同第六条的约定支付了超过总房款50%的房款，嘉士城公司亦应按合同第十五条的约定协助伍文生完成相关的权属登记备案手续。根据双方合同约定，嘉士城公司应于商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方均认可本案房屋已于2009年4月30日交付使用，则嘉士城公司应于2011年4月20日前完成产权备案登记手续。但嘉士城公司至今未向伍文生收集相关办证资料提交房管部门进行权属登记备案，确已构成逾期备案，应承担逾期备案的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现伍文生要求嘉士城公司于本案判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，有合同和法律依据，予以支持。关于伍文生要求嘉士城公司支付违约金的问题，根据合同第十五条的约定，因出卖人原因导致不能将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的，应当向买受人支付违约金。本案中，因房屋所在地块设定抵押，伍文生与嘉士城公司签订的《商品房买卖合同》一直未能进行合同备案，抵押于2012年2月注销后，据房管部门的要求必须使用新版（2008版）的《商品房买卖合同》才能进行合同备案，进而进行相关的权属登记备案手续。由于没有证据证明在诉讼前嘉士城公司曾将土地抵押的情形告知伍文生，伍文生在不知情的情况下购买了房屋，此后抵押未能办理备案的原因在于嘉士城公司，故嘉士城公司应承担相应的违约责任。直至2012年4月12日一审庭审时，嘉士城公司向伍文生披露了这一信息，要求伍文生另行签订新版合同，而伍文生也表示同意配合，双方应及时签订合同完善相关手续。双方于2012年10月26日协商签订新版合同，应视为已向伍文生发出正式通知，逾期备案违约金应计算至双方协商签订新版合同时止。现双方均认可从2011年4月21日起算嘉士城公司逾期备案的时间，则嘉士城公司逾期备案的期间为2011年4月21日至2012年10月26日，即嘉士城公司在商品房交付使用720天后仍逾期备案553天。根据合同第十五条第2项的约定：“嘉士城公司交付房屋后超过720天但未超过1080天的，每日按总房款的万分之五支付违约金。”此处的“总房款”应理解为伍文生已向嘉士城公司支付的总房款160269元符合双方当时的意思表示。另外，嘉士城公司虽主张违约金过高，但是，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”嘉士城公司对约定的违约金是否超过造成损失负有举证责任，然而嘉士城公司对此并未提供证据。故本案逾期备案的违约金应按合同约定的日万分之五计付，嘉士城公司应向伍文生支付逾期备案违约金44314.38元（160269元×553天×0.0005）。但如在协商签订新版合同的过程中或签订新版合同之后，因嘉士城公司的过错导致备案迟延，伍文生可另案起诉要求嘉士城公司承担相应的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决：一、南宁嘉士城物业投资有限公司应于本案判决生效之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；二、南宁嘉士城物业投资有限公司向伍文生支付从2011年4月21日至2012年10月26日的逾期备案违约金44314.38元。案件受理费874元，由南宁嘉士城物业投资有限公司负担。此款伍文生已预交，由南宁嘉士城物业投资有限公司将此款随同上述应付款项一并支付给伍文生。上诉人嘉士城公司上诉称：一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回伍文生的诉讼请求。理由如下：一、一审判决嘉士城公司在十日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案没有依据。伍文生与嘉士城公司于2009年3月签订了《商品房买卖合同》，在办理合同备案时，房产局要求使用新版(2008版)的商品房买卖合同才能备案，嘉士城公司已多次通知伍文生与其重新签订新版合同，但伍文生不予配合，新版合同一直未能签订，导致嘉士城公司无法在土地抵押注销后到房产部门办理合同备案手续，更无法办理权属登记报备案手续。二、一审判决嘉士城公司向伍文生支付违约金44314.38元系适用合同条款错误。根据合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3点处理”、第2点“超过720天但未超过1080天的，每日按总房款的万分之五支付违约金……”的约定，双方并未约定“超过规定期限的天数少于720天”的违约金计算方式。根据上述约定，嘉士城公司应在2011年4月21日之前将合同报备案，截至2012年4月12日一审开庭之日止，嘉士城公司逾期备案时间也仅超过356天，并未超过720天，因此一审判决直接适用合同上述第2点约定来计算违约金是错误的。三、伍文生构成先行违约，逾期报备案的责任应由伍文生承担。根据双方签订的合同第十五条第3项约定，因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。2012年2月8日本案讼争房屋所在土地的抵押注销后，权属登记报备案的条件已经具备，但因伍文生拒绝配合签订新版合同才导致无法办理备案手续，因此逾期报备案后果应由伍文生承担。四、一审判决认定的逾期备案违约金计算标准过高，应参照银行贷款利率进行调整，高于30％以外的部分不应得到支持。本案讼争房屋为商铺，合同签订当日嘉士城公司已将房屋交付伍文生使用，即便嘉士城公司逾期办理房产证，但未造成伍文生无法使用、经营等损失，伍文生亦未举证证明其遭受了损失。故一审判决嘉士城公司向伍文生支付逾期备案违约金44314.38元过分高于伍文生的实际损失，应予下调。被上诉人伍文生答辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同及相关法律的规定，嘉士城公司作为出卖人，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案是嘉士城公司的义务和责任，其至今未完成报备义务，嘉士城公司应承担相应的违约责任。一审判决认定嘉士城公司逾期备案553天及违约金按日万分之五计算正确，但应以合同约定的房屋总价款为基数计算逾期备案违约金，请二审法院予以纠正。2、新版合同未能签订的原因在于嘉士城公司变更了合同条款，双方对变更了的合同条款未能达成一致意见，嘉士城公司应承担全部的法律后果。由于双方在合同中约定嘉士城公司将权属登记资料报产权登记备案后，伍文生才支付剩余的购房款，现嘉士城公司未履行报备义务，故伍文生有权不支付余款。综上，伍文生不存在违约行为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回嘉士城公司的上诉请求。双方当事人二审的争议焦点为：本案逾期报备的责任在谁?伍文生要求嘉士城公司履行权属登记报备义务及支付逾期备案违约金是否合法有据？双方当事人二审均无新证据向本院提交。伍文生对一审判决查明的事实无异议。嘉士城公司对一审判决查明的事实无异议，但认为遗漏查明嘉士城公司在一审庭审时当庭口头通知伍文生尽快签订新版合同用于合同备案的事实。对此，本院认为，一审庭审笔录并未记载一审庭审中嘉士城公司口头通知了伍文生与其签订新版合同的相关事宜，嘉士城公司对此亦未提出证据证明，根据民事诉讼“谁主张谁举证”原则，嘉士城公司应承担举证不能的不利后果，故此事实并非属于一审判决遗漏查明。二审补充查明：2014年3月28日，本院致函南宁市住房保障和房产管理局，咨询本案讼争商铺进行合同备案是否必须使用2008年版的《商品房买卖合同》。南宁市住房保障和房产管理局2014年4月24日给本院复函称：南宁市凤翔路11号“香格里拉花园（二期）”于2006年办理了《商品房预售许可证》，该项目可使用2000年版或2008年版的《商品房买卖合同》进行合同备案。嘉士城公司、伍文生对南宁市住房保障和房产管理局上述复函的真实性、合法性予以认可。根据南宁市住房保障和房产管理局的复函，本案讼争商铺办理合同备案可使用2000年版或2008年版的《商品房买卖合同》，因此，一审查明事实“据房管部门的要求必须使用新版（2008版）的《商品房买卖合同》才能进行合同备案”有误，本院予以纠正。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。二审中，嘉士城公司表示2009年3月其与伍文生签订的《商品房买卖合同》使用的是2000年版《商品房买卖合同》文本。本院认为：一、关于逾期报备的责任的问题根据本案查明的事实，嘉士城公司系因在讼争房屋所在土地设定了抵押，致使在合同约定的报备期限即2011年4月20日前未能办理权属登记备案。因此，2011年4月21日至2012年2月7日，逾期报备的责任在于嘉士城公司。上述土地抵押登记于2012年2月8日注销，此时办理权属登记备案的阻碍事由已经消除，嘉士城公司应积极履行报备义务。嘉士城公司提出房产部门要求必须使用2008版《商品房买卖合同》才能备案，而伍文生拒不配合签订2008版合同导致无法办理备案，逾期备案的责任在伍文生的主张，根据南宁市住房保障和房产管理局的复函，本案讼争房屋办理合同备案可使用2000年版或2008年版的《商品房买卖合同》，嘉士城公司亦表示双方2009年3月签订的《商品房买卖合同》使用的是2000年版本，故嘉士城公司上述主张，理由不成立，本院不予采信。综上，伍文生已按合同约定支付购房款，而嘉士城公司至今未按照合同约定履行报备义务，构成违约，故一审判决其继续履行报备义务正确，本院予以确认。嘉士城公司主张伍文生构成先行违约，逾期报备的后果由伍文生自行承担，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于逾期备案违约金如何计算的问题第一，关于违约金计算标准的问题。根据嘉士城公司与伍文生签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书，超过720天但未超过1080天的，每日按总房款的万分之五支付违约。若超过1080天的，出卖人需退回总房款的70%给买受人，商铺仍给买受人使用。对此，嘉士城公司主张“超过720天”应理解为违约天数在720天以上，因此从2011年4月21日至一审庭审之日，其仅逾期报备案356天，没有超过720天，故本案不能适用上述合同条款来计算逾期备案违约金。本院认为，该《商品房买卖合同》第十五条先约定了出卖人应在商品房交付使用后720日内将办理产权登记资料报产权登记机关备案，接着第2点约定买受人不能如期取得房产证的，超过720天但未超过1080天以及超过1080天的违约金该如何计算。联系合同上下文，对于将“超过720天”的正确理解应为超过了房屋交付使用720日之后，即从房屋交付使用后第721日起未办理备案的，出卖人构成违约，违约金开始计算。此理解包含了超过房屋交付使用720天后未超过房屋交付使用1080天和超过房屋交付使用1080天的两种逾期备案违约金的计算标准，更符合双方订立合同的目的。故对于嘉士城公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。一审判决确认嘉士城公司逾期备案的期间为2011年4月21日至2012年10月26日，即嘉士城公司在商品房交付使用1273天后仍未办理备案。根据合同约定，嘉士城公司逾期备案超过房屋交付使用1080天的，其应将总房款的70%退回给伍文生。但本案伍文生主张按日万分之五的标准计算逾期备案违约金，系其对自己权利的处分，未违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以确认。伍文生二审虽主张以房屋总价款为基数计算逾期备案违约金，因其未提出上诉，故本院确认一审判决以已支付的房屋价款作为计算依据。第二，关于双方约定的违约金计付标准是否过高。本院认为，违约金设立的目的系担保债的履行，约束双方诚信履行合同，其具有补偿性和惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。对该条款的理解是只有在有充分证据证明约定的违约金“过分高于损失”的情形下，方可调整违约金，现嘉士城公司上诉提出约定的违约金过高要求调低，其应依法提供相应的证据予以证明。而嘉士城公司在一、二审中均未能提出证据证明双方约定的违约金过分高于伍文生的实际损失，一审法院判决嘉士城公司以涉案房屋已支付的价款160269元按每日万分之五向伍文生支付上述逾期备案期间的违约金共计44314.38元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。嘉士城公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费874元、公告费117元（南宁嘉士城物业投资有限公司已预交），由上诉人南宁嘉士城物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄敏俊代理审判员  吴 宁代理审判员  陈 杨二〇一四年八月四日书 记 员  骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。