苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）园民初字第1881号 原告朱某。 委托代理人胡国柱，江苏辰海律师事务所律师。 被告吴某辛。 被告吴某甲。 被告王某。 被告吴某乙。 法定代理人吴某辛，系被告吴某乙父亲，即被告吴某辛。 被告吴某丙。 被告吴某丁。 被告吴某戊。 被告吴某己。 被告吴某庚。 委托代理人吴某辛（上列五被告共同委托），即被告吴某辛。 委托代理人李海春（被告吴某辛、吴某甲、王某共同委托），江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。 原告朱某与被告吴某辛、吴某甲、王某、吴某乙、吴xx分家析产纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理，由审判员戴宜独任审判，于2013年9月5日、10月18日公开开庭进行了审理。被告吴xx于诉讼期间死亡，本院依法通知其法定继承人吴某丙、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴某庚作为本案被告参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年6月10日、8月20日继续公开开庭审理了本案。原告朱某及其代理人胡国柱、被告吴某辛及其委托代理人李海春到庭参加诉讼，被告王某到庭参加第二、三、四次庭审，被告吴某甲到庭参加第三、四次庭审。 原告朱某诉称，原告与被告吴某辛于××××年××月登记结婚，××××年××月××日生育儿子吴某乙。2003年3月，原告居住的唯亭村4组开始拆迁，原、被告共获得拆迁安置房三套，分别为苏州工业园区东亭家园x幢x室、x幢x室、青苑新村二区10幢401室。2005年11月，被告将青苑新村的房屋卖给他人并收取房款，东亭家园x幢x室房屋由被告出租并收取租金。原告与被告吴某辛于2013年6月7日经法院调解离婚，离婚时拆迁房未予分割，原告遂诉讼来院，请求依法分割东亭家园x幢x室、x幢x室房产，并由被告承担本案诉讼费用。 本案诉讼中，原告进一步明确其分割要求为：东亭家园x幢x室归原告所有；现共有房屋总面积230平方米，按原告1／6份额为38.33平方米，超出面积份额75平方米按8000元／平方米价格计60万元；x幢x室经过装修，原告于该装修中享有1／6份额，且被出售的青苑新村房屋款项由被告占有，故原告同意支付被告补偿款50万元。 被告吴某辛、吴某甲、王某辩称：同意房产分割，两套房产均应归被告所有；现有两套房屋面积230平方米，按8000元／平方米单价计184万元，减去银行抵押价值50万元后余134万元；拆迁时原告户口不在被告处，原告增加的安置面积需以2000元／平方米左右由被告支付，故现在分割时，应扣除原告35平方米面积份额按现在安置时应支付的补偿价款，估算5000元／平方米，扣除后除以七份（含独生子女奖励一份）计16万余元，可由被告补偿原告。 被告吴某丙、吴某丁、吴某戊、吴某己、吴某庚辩称，自愿放弃对父亲吴xx在所有三套拆迁安置房中的遗产继承份额，同意吴xx的相应遗产份额由大哥吴某甲继承，关于本案意见以吴某甲一方意见为准。 经审理查明，原告朱某与被告吴某辛于××××年××月登记结婚，××××年××月生育儿子吴某乙，被告吴某甲、王某系吴某辛父母。根据苏州市公安局唯亭派出所出具的第二次全国人口普查登记表记载，吴xx与吴桂林系夫妻关系，生育长子吴某甲、次子吴某丁、三子吴某、长女吴某壬、次女吴某癸，其中吴桂林即被告吴某丙、吴瑢琳即被告吴某戊、吴某壬即被告吴某己、吴某癸即被告吴某庚。 2004年7月，因唯亭村4组旧房拆迁，由吴某甲代表一户与苏州工业园区唯亭镇动迁安置办签订拆迁私有住房产权交换协议书，约定安置一户六人（吴某甲、妻王某、子吴某辛、媳朱某、孙吴益丞、父吴xx）东亭一期61幢2单元104室（特大户、带车库）、60幢3单元406室（中户、带车库、阁楼）、北区四区10幢1单元401室（小户、带车库、阁楼）房屋三套，面积分别为117、70.48、47.74平方米；安置房屋共计235.22平方米；未超面积安置部分支付金额为117×376元／平方米计43992元，70.48×330.88元／平方米计23320.42元、47.74×1500元／平方米×0.88计63016.80元，合计130329.22元；车库25平方米、5平方米、4平方米，均按50元／平方米单价，结算金额1700元；60幢3单元406室阁楼作价7000元，10幢1单元401室阁楼作价5000元；多余主房另增100%补偿为57.75×372.91元／平方米计21535.55元；旧房及附着物作价111418.61元，其中旧房作价款包括楼房245.23×372.91元／平方米计91448.41元，新旧房屋互结差价后应由拆迁方支付被拆迁人2624.94元，该款已实际支付被拆迁人。拆迁房建成后门牌号码变更为苏州工业园区东亭家园x幢x室、x幢x室、青苑新村二区10幢401室。房屋均已实际交付被拆迁人，东亭家园x幢x室、x幢x室均已于2006、2007年左右装修，朱某、吴某辛、吴某甲、王某、吴某乙等人居住于x幢x室，x幢x室房屋出租，青苑新村二区10幢401室房屋于2005年11月左右出售。 2006年7月，上述拆迁安置房办理了所有权登记手续，东亭家园x幢x室登记建筑面积117.25平方米，x幢x室登记建筑面积113.34平方米，其中阁楼面积44.13，两套房产登记产权人均为吴某辛、配偶朱某。 2013年4月11日，原告朱某向本院提起诉讼，诉请要求与被告吴某辛离婚，2013年6月7日，双方达成调解协议，本院出具民事调解书，确认：一、朱某与吴某辛离婚；二、婚生子吴某乙由吴某辛直接抚养，朱某自2013年6月起每月25日前支付抚养费300元至儿子独立生活时止；三、双方共同确认朱某参与吴某辛家庭的拆迁安置，相关分家析产事宜另案诉讼解决；四、双方共同确认全部夫妻共同财产已自行分割履行完毕，其余各自名下财产仍归各自所有，各自经手债务仍由各自负担。因就离婚诉讼未涉及的拆迁安置房分割补偿问题双方未能达成一致意见，原告诉讼来院。 诉讼中，本院释明要求双方确认待分割房产价值，双方未能达成一致意见，本院依据原告方申请，依法委托苏州永联行土地房地产评估有限公司对诉争两套房产价值进行评估，2014年7月24日，该公司出具评估报告书，确认x幢x室、x幢x室房产价值（含车库、阁楼、装修）分别为1017664元、838678元。 以上事实，由当事人提交的民事调解书、拆迁私有住房产权交换协议书、拆迁私有住房现场测量表、阁楼、车库安置协议、房产登记信息、房屋买卖合同、人口普查登记表等证据以及双方当事人庭审中的陈述予以证实。 本院认为，根据苏州工业园区拆迁管理相关政策，安置房面积以实际居住或户籍所在人口为标准确定，旧房权属状况及价值作为新旧房屋互结差价的依据，拆迁所得房产应为家庭共同财产。原告朱某作为被安置人实际参与拆迁，可对拆迁房主张所有者权利。因朱某与吴某辛经法院调解解除婚姻关系，夫妻共有及家庭共有基础已不存在，离婚诉讼中亦明确未对拆迁安置房等涉及他人的财产进行处理，故原告有权以共有人身份提出财产分割要求。 关于原告朱某安置房权利的实现方式。根据庭审查明事实及当事人陈述，原有三套拆迁安置房其中一套，已于原、被告夫妻关系存续期间出售，原告朱某与被告吴某辛离婚确认子女由吴某辛抚养，现被告一户祖孙三代共同使用诉争的两套房屋，从方便生产生活、有利于发挥财产效能出发，原告权利实现方式以安置房归被告方所有，房产权益由被告折价补偿原告为宜。吴xx为房屋共有权人，吴xx死亡后其法定继承人均一致同意吴xx的房产份额由吴某甲一方继承，该意思表示不违反法律规定，故诉争的东亭家园x幢x室，x幢x室房屋可依法确认为被告吴某辛、吴某甲、王某、吴某乙所有，相应房屋补偿价款亦应由上述被告支付原告朱某，被告吴某乙系未成年人，其补偿义务应由其监护人吴某辛负担。 关于原告朱某应得权利价值及结算。1、原告权利价值应根据安置房面积、价值、安置人口数量、获取安置房相应成本等因素综合予以认定。涉案房产目前价值，经评估双方均同意按8250元／平方米单价予以计算，共计1856342元，其中原告可得房产价值比例为1／6，根据前述房产分配方案，原告应得房产价值金额为309390.33元。原告取得房产价值应支付相应对价，就该对价，未有证据证明原告曾以旧房权利折价或以其他形式参与支付，此部份款项应由原告向被告结算，包括安置房作价款等，按相应比例应由原告支付被告，根据产权调换协议书记载，原、被告获得三套动迁房共支付房款130329.22元，三套房中一套已出售，根据诉争两套房屋安置面积所占安置三套房屋的比例，待分割诉争两套房屋动迁时支付房款成本应为103877.74元（130329.22×187.48／235.22），原告应负担部分为17312.96元（103877.74／6）；原告应负担的阁楼及车库拆迁安置成本为1416.67元｛［7000＋（25＋5）×50］／6｝；同时，因被告面积份额由原告方用于调换安置导致面积减少，若不用于原告面积之调换，则按政策被告可作为主房多余部分而享受另增加100%的补偿，由此导致的被告损失原告应一并支付被告，此部分款项31.25×372.91元／平方米计14653.44元。以上原告应付被告部分折抵后，被告应支付原告结算款合计为276007.26元。 关于双方当事人提出的其余分割结算要求。原告诉请主张青苑新村房屋出售的房款由被告占有，故应考虑该部分房款予以结算，本院认为，房产出售于原告与被告吴某辛夫妻关系存续期间，原、被告处于家庭共同生活状态，就房款收取后是否存在特定用途或去向，当事人并未举证证明，应认定为家庭共同取得并用于共同生活开销，原告要求单独分割补偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩提交2011年7月2日吴某辛出具给吴某甲的借条一份，主张吴某辛与朱某因购买汽车向吴某甲借款50000元，汽车于2011年由朱某私自出售，原告取得售车款，应将售车款补偿被告。原告相应认为借条不能认定为购买车辆，即使购车也应于离婚诉讼中解决，借条与本案诉争无关。本院认为，借条形成于朱某、吴某辛夫妻关系存续期间，原、被告离婚诉讼时已确认除拆迁安置房外的全部夫妻共同财产已自行分割履行完毕，各人名下财产归各自所有，各人经手债务由各自负担，被告未举证证实单方售车占有车款事实存在，亦无法证明该财产处置未于离婚诉讼调解时一并协商解决，本案中提出的分割补偿要求本院不予支持。 综上，本院认为，原告主张其在拆迁安置房中享有相应份额并要求析出，有相应的事实及法律依据，应予支持，具体份额及析出方式以前述法院认定为准。被告答辩所称的分割补偿方式，符合前述法院认定部分，本院予以支持，其余部分与离婚诉讼中双方约定不符，亦无相应证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下： 一、苏州工业园区东亭家园x幢x室、x幢x室房屋由被告吴某辛、吴某甲、王某、吴某乙所有。 二、被告吴某辛、吴某甲、王某支付原告朱某补偿款276007.26元，于判决生效之日起十日内付清 三、驳回原告朱某的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13024元、评估费10592元，合计23616元，由原、被告各半负担。被告负担部分已由原告预交，本院不再退回，被告于判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。 审 判 长  戴 宜 人民陪审员  孙令奇 人民陪审员  邱火根 二〇一四年八月二十日 书 记 员  杨 陈 第页共页