陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)商中民一终字第00264号上诉人（原审被告）段自凯，男，生于1966年4月3日，汉族，农民。委托代理人王芝芬，陕西秦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王素莲，女，生于1965年3月1日，汉族，农民。委托代理人周良，男，生于1986年10月30日，汉族，干部，系王素莲女婿。委托代理人彭湃，商南县法律援助中心律师。上诉人段自凯因与被上诉人王素莲房屋租赁合同纠纷一案，不服商南县人民法院（2013）商民初字第00574号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年11月27日立案受理后，依法组成合议庭于2013年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人段自凯及其委托代理人王芝芬，被上诉人王素莲及其委托代理人周良、彭湃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，段自凯与王素莲之夫牛文斌于2011年12月10日签订了房屋租赁合同，约定王素莲将位于商南县开元路聚贤街东侧的三层楼房出租给段自凯，合同期限为五年，自2012年2月10日起至2017年2月11日止。每月租金为5566元，年租金为66800元，按整年一次性交付，每一年期满前交清下一年的房租，租金每年上涨3%。2011年12月王素莲将房屋交付给段自凯，2012年2月，段自凯将房屋装修后经营餐饮，并交付了当年的房租。2012年5月17日，王素莲丈夫牛文斌死亡后曾在段自凯经营的丹苑牛羊肉馆（现已更名为秀水陕南）内停放尸体四天办丧事，后因风俗习惯问题，王素莲一方与段自凯协商，段自凯又歇业三天。2013年2月，一年期满后，王素莲曾书面催要下年房租，段自凯以上述事实为由拒不支付。王素莲起诉要求段自凯立即支付房租68804元，并支付违约金20641.2元，合计89445.2元。原审还认定，2013年3月26日，段自凯经营的餐馆所取用的井水经商南县疾病预防控制中心检测后被综合评价为不符合生活饮用水卫生标准。原审认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》未违反法律规定，应受法律保护。且合同是双方对租金和房屋设施现状均已达成合意且自愿平等的条件下签订的，因此对段自凯辩称王素莲提供的电力供应和用水不符合其餐饮经营是违约行为的观点不予支持；另段自凯辩称王素莲强行在其经营场所内停放尸体、办理丧事为其带来巨大经济损失的观点，因其未能提供有效证据证实，因此法院不予采信。双方合同第九条三款六项约定“到期之日前必须交清下年房租”，第十二条一款约定“租赁期间乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照总租金的30%向甲方支付违约金……（3）拖欠房租累计1月以上的。”因2013年2月10日，双方签订的合同满一年，按照约定，段自凯应在2013年2月10日前交付2013年2月10日至2014年2月10日的房租，但段自凯至今未交付，属违约行为，理应继续履行交付房租的义务并承担违约责任。因此王素莲要求段自凯支付房租并承担违约金的理由充分，法院依法支持。据此，商南县人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、第一百一十一条、第一百一十二条二款、第一百三十四条一款八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决由段自凯于判决生效后立即支付王素莲房租68804元，并支付违约金20641.2元，共计89445.2元。宣判后，段自凯不服，向本院提起上诉，要求撤销商南县人民法院（2013）商民初字第00574号民事判决，依法改判终止合同或发回重审。理由是：1、一审判决认定事实不清。双方签订合同后，被上诉人王素莲一再违约，如不交商店的房、不交地下室的库房、水电设施设备不出钱改造、在大厅强行停放尸体办理丧事、影响上诉人饭店的经营等，一审法院却不顾被上诉人的违约情况，只判决上诉人支付被上诉人房租及违约金，回避了上诉人的权利和被上诉人的义务，违背了法律的公平原则。2、一审法院不认定双方签订的房屋租赁补充条款错误，补充条款中房东王素莲的丈夫牛文斌承诺“若该房屋因纠纷或水质用电等影响或不适合做饭店经营，出租方应退回租金并赔偿（段自凯）所有投资损失”，一审法院的判决结果错误，没有让王素莲承担任何责任。3、一审法院程序违法，向上诉人通知本案按普通程序审理，开庭时适用的是简易程序，只有一名审判员进行审理。被上诉人王素莲答辩称：1、双方在签订合同时对出租方的房屋状况已经进行了充分了解，在此基础上确定了房屋租金价款，根本不存在出租方违约的情况。上诉人称被上诉人强行占用饭店房屋、设备办理丧事给其造成经营损失没有任何事实依据。2、补充协议不符合通常的写作格式，没有证据证明是牛文斌自己签订的，是无效的。3、一审法院程序合法。请求驳回段自凯的上诉，维持原判。二审审理期间，段自凯提供以下证据：1、2013年8月25日段自凯收到的一条短信，证明王素莲一方威胁段自凯的事实。2、商南县人民法院传票、举证通知书，证明一审程序违法。3、刘西平证明、四张牛文斌领条，证明补充条款上牛文斌的签名是真实的。4、2012年4月30日记账凭证、入库单，证明段自凯更换线路产生的费用201080元及引水的费用1920元应由王素莲承担。5、张清杰的证言，证明王素莲强行将尸体停放在出租房屋内，并动用饭店厨房、雅间。王素莲提供李建林证言一份，证明其不存在强行占用饭店的情况；提供上芳证言一份，证明水费、电费双方有约定。王素莲对段自凯提交的证据经质证认为1、手机短信与其无关；2、一审庭审程序是合法的；3、对刘西平和张清杰证言不予认可，证人应当出庭作证，没有证据证明补充协议是牛文斌自己签订的；4、记账凭证没有任何机构作出鉴定，是段自凯自己的记账材料，只能证明其饭店有亏损，不能证明王素莲存在违约。段自凯对王素莲提交的证据经质证认为两份证言均不能作为定案依据。本院经审查对段自凯提交的证据做出如下认定：对证据1，段自凯不能说明手机短信是谁向其发的，且内容与本案无关，故不予采信；对证据2，商南县人民法院的传票、举证通知书只能说明法院通知段自凯开庭、举证的情况，不能证明一审法院程序违法，故对其证明力不予认定；对证据3，刘西平未出庭作证，段自凯亦未对4张领条上“牛文斌”三字与补充协议上牛文斌的签名申请笔迹鉴定，故不予采信；对证据4、5，因与本案无关联性，不予审查。对王素莲提供的两份证言，因与本案无关联性，本院亦不予审查。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，段自凯与牛文斌在平等自愿的情况下签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。在合同实际履行中，段自凯逾期未缴纳2013年2月10日至2014年2月10日的房租，按照双方签订的房屋租赁合同第九条三款六项“到期之日前必须交清下年房租”，第十二条一款“租赁期间乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照总租金的30%向甲方支付违约金……（3）拖欠房租累计1月以上的”之约定，段自凯应当向王素莲交清拖欠的房租并支付相应的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，如段自凯认为王素莲亦存在违约行为，可以提起反诉或另行起诉，而不能以此为由拒绝缴纳房租。因此段自凯认为原审法院不顾王素莲违约的事实，只认定他违约并判决其向王素莲支付房租及违约金错误的上诉理由不成立。由于王素莲否认段自凯提交的《房屋租赁补充条款》上的签名系牛文斌所写，段自凯没有提供其他证据相佐证，且在庭审过程中，段自凯对该补充协议是谁书写的、为什么条款下面没有时间、条款与领条为什么在一张纸上等问题不能进行合理解释，故对段自凯提交的《房屋租赁补充条款》本院不予采信。段自凯提交的法院传票、举证通知书仅能证明一审法院通知其本案适用普通程序审理，一审庭审笔录载明本案是合议庭成员开庭，段自凯的委托代理人段自霁参加了庭审并在庭审笔录上签字认可，不能证明在开庭审理时适用的是简易程序及由一个审判员独任审理的事实。故其认为一审程序违法的上诉理由本院不予支持。综上，段自凯的上诉理由均不成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，对纠纷处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元由上诉人段自凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  尤永刚代理审判员  张 瑞代理审判员  邓昊宇二〇一四年一月二十三日书 记 员  刘 妍