杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2008）下民一初字第494号原告钟世军。委托代理人沈雄杰。委托代理人胡航波。被告浙江国都物业管理发展有限公司。法定代表人柴汉忠。委托代理人朱亚元。委托代理人高金榜。原告钟世军为与被告浙江国都物业管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2008年1月31日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈雄杰、胡航波，被告委托代理人朱亚元、高金榜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟世军诉称，2005年3月29日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，在合同中约定由原告承租位于杭州市下城区凤起都市花园10号楼裙楼三层的营业用房，该营业用房配备有四台电梯。合同中约定了承租期限为2005年4月1日至2013年6月15日止，起租日期为2005年6月16日，并约定由原告承担水电费、物管费及其他相关费用。合同签订之后原告履行了合同约定的义务，且按时足额缴纳水电费、物管费及电梯使用能耗费，并在对所承租的房屋进行装修后开业至今。然而，被告所交付房屋的四部电梯至今未提供给原告使用过。该四部电梯在原告所承租房屋的面积之内，且属于承租房屋不可分割的一部分，毫无疑问原告享有使用电梯通行的权利。由于不能提供电梯给原告使用，致使原告的所有客户只能从边门走楼梯才能进入原告的营业场所。该房屋所处实际楼层高相当于3层半，如果从地下二层车库到原告的营业场所，相当于走五层半高的楼梯，而且由于电梯不能使用，走楼梯还必须绕道才行。试想，作为一个处于杭州繁华地段的营业用房，被告也明知原告承租房屋系用于开设足浴休闲场所，却不提供电梯，这使原告足浴店的营业受到极大影响是显而易见的。当初原告正是看中了该营业用房有四部电梯可以通行才出高价与被告一下签订了八年的房屋租赁合同，现被告擅自剥夺了原告对电梯的使用权，使原告无法直接享受到电梯带来的便利，影响了原告当初租用该营业用房开展经营活动的合同目的。因此，被告交付给原告的租赁物不符合合同约定，其违约事实清楚。原告在此情况下一直本着友好的态度与被告协商解决电梯问题，足额缴纳房租，但被告百般推诿，拒绝提供电梯。另，被告称其受涉案房屋所有权人浙江国都房产集团有限公司委托与原告签订房屋租赁合同并受托履行合同项下权利和义务。综上，原告所承租的凤起都市花园10号楼裙楼面积1249.75平方米包含电梯间面积，电梯系房屋不可分割的一部分，被告未提供合格的标的物给原告使用应在起诉之日前降低租金，承担相应的违约责任。现请求法院1、判令被告立即为原告提供且开通原告所承租的国都凤起都市花园10号楼裙楼的四台电梯给原告使用；2、判令将2005年6月16日起至起诉之日（2008年1月31日）止原告所承租房屋的租金降低为每月3万元（每年36万元），并由被告向原告返还在起诉日之前多缴纳的租金451258元。3、判令被告向原告支付违约金375000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、委托书，欲证明浙江国都房产集团有限公司委托授权被告与原告签订凤起都市花园10幢三层营业用房租赁合同和代为收取房屋租金及处理相关事宜。2、《房屋租赁合同》及附平面图，欲证明：1、原告与被告房屋租赁事实及相关的权利义务；2、被告在签订合同时存在欺诈行为。3、房产权证，欲证明：1、原告承租的凤起都市花园10号楼裙楼三层房屋的所有权人是浙江国都房产集团有限公司；2、原告所承租房屋设计用途为非住宅；3、总层数28层，包含地下二层，所在楼层为一至三层。4、《杭州市房地产外业测绘调查表》及附表，欲证明：1、本案所涉及的四台电梯的面积在整个三层的共摊面积之内，电梯是涉案房产不可分割的组成部分，被告理所当然应提供电梯给原告使用；2、由于电梯不能使用致使原告的所有顾客必须绕道从边门走三层楼梯才能进入原告的营业场所，出入极不方便的客观事实。5、个体工商户营业执照，欲证明原告跟被告签订房屋租赁合同，所承租房屋用于经营足浴服务。6、（2007）浙杭钱证民字第6049号公证书，欲证明：1、原告所承租房屋的现状；2、从地面到所承租房屋需登53级台阶，相当于3层半；从地下车库二层到所承租房屋相当于登5层半楼梯，且必须绕道；3、电梯大堂位置；4、四台电梯所处位置位于所承租房屋的中间；5、电梯不能为原告所用。6、目前所承租房屋的通行及安全通道极为有限。7、2008年下民一初字第198号案件中浙江国都物业管理发展有限公司提交的“被告支付租金情况”，欲证明原告与被告签订租房合同后共向被告支付了房屋租金1396250元。8、物业管理费发票及说明，欲证明：1、原告一直按合同约定交纳物管理费及电梯使用能耗费；2、被告应提供电梯给原告使用不但是理所当然，且是双方签订《房屋租赁合同》时的真实意思；3、被告未提供电梯给原告使用属违约。9、函告书、告知函及邮寄凭证，欲证明：1、原告从在2006年12月7日至2007年4月10日之间分五次向被告正式发函要求被告全面履行合同义务并提供电梯给原告使用的事实；2、被告对此百般推诿并拒绝提供电梯给原告使用。10、回复函、律师函，欲证明：1、被告自始至终都拒绝提供电梯给原告使用；2、被告的违约事实。11、证明2份，欲证明2005年4月至今，国都凤起都市花园10幢的四部电梯被告从未提供给原告使用过。12、国都凤起都市花园（西3层）进口装饰图，13、收款收据，证据12、13，欲证明浙江野风物业管理有限公司系杭州市凤起都市花园物业管理公司。被告浙江国都物业管理发展有限公司辩称，一、租赁合同未约定被告必须提供电梯，并保证原告享有电梯使用的权利。恰恰相反，房屋租赁合同第六条第三项明确规定原告不得以房屋或设备等任何理由拒付房屋租金，而事实却是原告想以此来拒付租金。二、合同签订之前原告在现场进行查勘，对电梯不在原告所租楼层停靠是非常清楚的，在这个基础上原告签订了合同，电梯开通时间为2004年1月，签订时间为2005年3月29日，原告在这么重要的地段进行承租已进行详细的勘查，对这一事实是明知的。三、根据法律和法规的规定，本案所涉的电梯属于凤起都市花园小区，有关电梯的使用、维护均由全体业主决定，而不是由被告决定，根据我国物业管理条例第11条第2项、第17条、第55条明确规定，利用物业公共设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，《浙江省物业管理条例》第19条可以证明对于物业公共部位的使用是由业主、业主大会、物业服务企业决定的。房屋的出租方并没有权利决定电梯的停靠楼层。四、原告诉请降低租金至3万元／月，没有任何法律和事实依据。综上，无论是合同约定，还是法律规定，被告都没有义务保证原告使用公共电梯用于商业经营，被告不存在任何的违约事实。补充一点：不同意原告所说的四部电梯在所承租房屋内，电梯属于承租房屋不可分割的部分这一说法，双方的合同关系是房屋租赁合同关系，不是特定物的财产租赁关系，实际交付的房屋已经符合双方合同约定的1249.75平方米，公摊面积只是在计算房屋面积的同时记录部分的分摊，而不是说电梯是属于房屋的组成部分，如果原告的观点能成立的话，就会出现全体业主对电梯享有共有权，事实上应当是不同的业主对电梯这一局部的房屋面积有分摊的权利，而不是对电梯本身享有共有权或单独的使用权。请求驳回原告的诉请。被告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、3010-330100-200401-0036电梯验收检验报告；2、3010-330100-200401-0037电梯验收检验报告；3、3010-330100-200401-0038电梯验收检验报告；4、3010-330100-200401-0039电梯验收检验报告；证据1-4，欲证明租赁房屋所涉电梯于2004年1月已经验收合格并开通运营。租赁合同是2005年签订的，原告对电梯不在租赁的楼层停靠是明知的。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1，被告对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为该份证据与本案具有关联，对其证据效力予以确认。证据2被告对真实性无异议，对证明对象中认为被告存在欺诈行为有异议，对其余证明对象无异议。本院对该份证据的真实性、合法性与关联性均予以确认，但该合同不能证明被告在签约时存在欺诈事实。证据3被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明电梯使用权与承租房屋的联系。本院结合原告的待证事实，对该份证据的效力予以确认。证据4被告对证明对象有异议，根据测绘的常识来说，承租房屋应包括公摊面积。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认。证据5被告认为仅能证明原告的主体资格。本院结合原告的待证事实，对该份证据的效力予以确认。证据6被告对真实性无异议，对证明对象有异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据7被告认为恰恰证明原告想以电梯作为理由来拒付和迟延支付租金。本院认为被告并未对原告所缴纳的租金数额提出异议，故对该份证据的效力予以确认。证据8被告对真实性无异议，对证明对象有异议，物管费发票只能证明原告缴纳物管费，不能证明电梯的能耗费就等于物管费。本院对该组证据的真实性予以确认，其中物业管理费发票可以证明原告按时缴纳了物业管理费，浙江野风物业凤起都市花园管理处的说明证明原告曾于2005年4月1日至2005年12月31日日缴纳过电梯使用能耗费，对原告其余待证内容的证明力不予确认。证据9中2006年12月7日的函被告称没有收到，对其余证据的真实性无异议，但认为2006年12月25日原告的告知函恰恰说明原告对于电梯等公共部位的使用必须经过业主和小区业主委员会的同意是知晓的。2007年2月7日的告知函第11至12行，也说明原告对电梯不能在承租楼层停靠是明知的。本院认为该组证据中第一份函因被告不予认可，真实性无法核查，故不予确认。其余两份告知函被告无异议，本院对其真实性予以确认，但两份函件不能证明原告对电梯不能使用这一事实是明知的。证据10被告对真实性无异议，证明对象有异议，事实上被告尽了一切努力协调相关部门，律师函已经很明确地表明原告对电梯不能停靠这一情况是明知的。本院对该组证据的真实性予以确认。证据9、10系双方的往来函件，均系单方意思表示，除能证明原、被告之间一直为电梯使用权问题进行交涉外，对其余事实缺乏证明力。证据11被告对真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据只能证明这段时间内原告没有使用电梯，不能证明原告在租赁前不知道电梯不能停靠。本院结合原告的待证事实，对该份证据的效力予以确认。证据12、13被告认为与本案缺乏关联。本院对该两份证据的证据效力不予确认。被告提交的证据1-4，原告对三性均无异议，对证明对象有异议，认为该证据恰恰证明电梯是合格可以使用的，但被告一再拒绝原告使用电梯。本院对上述四份证据的真实性予以确认，对其与本案的关联性不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2005年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由原告承租位于杭州市下城区凤起都市花园10号楼裙楼三层的营业用房，房屋合同面积1249.75平方米，承租期限为2005年4月1日至2013年6月15日，起租日期为2005年6月16日。租金第一、二年为75万元，第三年起在75万元的基础上每年递增3%，租金每季度支付一次，每次支付为年租金的25%，第一次支付租金两个半月，日期为计租日期前10天内，即2005年6月5日前，以后每次计租日前一个月的1日支付，并约定由原告承担水电费、物管费及其他相关费用。合同第五条第1款还约定，被告应保证所出租的房屋具有合法使用权。合同任何一方违反本合同，另一方有权收取年租金总额的50%作为违约金，并有权要求对方赔偿损失。合同签订后原告对承租房屋进行了装修并开业至今。至2006年底，原告按时支付了足额租金，缴纳了水电费、物管费及2005年4月至2005年12月的电梯使用能耗费。2007年起原告每月向被告缴纳3万元租金，截止2007年8月，原告共计向被告缴纳租金1396250元。诉争营业用房配备有四台电梯，只在三楼以上停靠，原告承租房屋后未使用过电梯。另查，诉争房屋所有权人为浙江国都房产集团有限公司，浙江国都房产集团有限公司委托被告负责凤起都市花园10幢裙房三楼营业用房租赁事宜，并具体负责签订房屋租赁合同和收取房屋租金及处理相关事宜。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，故合法有效。合同约定被告应保证向原告出租的房屋有合法的使用权，因此，该合法使用权是否包括原告对电梯的使用权及签约时原告是否明知电梯不可用是本案争议的焦点。众所周知，在高层建筑中，楼梯、电梯是房屋不可分割的一部分，楼梯、电梯间是物业管理区域内全体业主、物业使用人共同使用的共用部位，而电梯则是为业主或物业使用人共同使用的共用设备设施，对此相关的物业管理条例有明确的规定，原告承租房屋中配备有四台电梯及电梯间，电梯属于整幢楼的共用设施，原告向被告承租的三层营业用房系用于开设足浴场所，作为承租房屋不可分割的一部分，原告在享有房屋使用权的同时应享有使用电梯通行的权利。由于电梯不能使用，原告的所有客户只能从边门走楼梯才能进入原告的营业场所。如果从地下二层车库到原告的营业场所，相当于走五层高的楼梯且需绕道。从常理来讲，营业场所的通行不便，难免会对经营造成一定不利影响。既然确定了原告对承租房屋的使用权中当然包括有电梯的使用权，而事实上原告又不能使用电梯，那么被告与原告签订合同时有义务将该情况明确告知原告，合同未将承租房屋电梯不能使用的事实加以注明，被告也无其他证据证明已告知原告，应视为被告未能按合同第五条第1款之约定履行合同义务而构成违约，即使被告的违约系第三人原因造成，被告仍应当向原告承担违约责任。合同是当事人在平等自愿的基础上，协商一致的意思表示，因此当事人意思表示一致性是合同得以成立的本质要件，原告要求变更合同内容降低租金，应与被告重新协商，在双方未达成一致意思表示前由法院主动干预，违反了合同自由原则。故对原告要求降低租金并退还多缴租金的请求，本院不予支持。鉴于电梯能否在二、三层停靠并非被告所能决定，原告要求被告为其开通电梯的请求，非被告的主观意志所能实现，原告向被告主张该项权利，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告浙江国都物业管理发展有限公司于本判决生效之日十日内向原告钟世军支付违约金375000元。二、驳回原告钟世军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12063元，由原告钟世军负担6589元，被告浙江国都物业管理发展有限公司负担5474元旦于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12063元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12020244090********）。审 判 长  叶东晓审 判 员  董保民人民陪审员  陈国义二〇〇八年七月二十四日书 记 员  楼一平