新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民二终字第4号上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发公司。法定代表人：王春萍，该公司经理。委托代理人：张静，系新疆金普润房地产开发公司特克斯县分公司经理。上诉人（原审被告）：新疆金普润房地产开发公司特克斯县分公司。负责人：张静，该分公司经理。被上诉人（原审原告）：马忠华。上诉人新疆金普润房地产开发公司（以下简称金普润房产公司）、上诉人新疆金普润房地产开发公司特克斯县分公司（以下简称金普润特克斯分公司）因与被上诉人马忠华商品房预售合同纠纷一案，不服特克斯县人民法院于2013年9月10日作出的（2013）特民初字第441号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人金普润房产公司及金普润特克斯分公司的委托代理人张静、被上诉人马忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马忠华原审诉称：其购买金普润特克斯分公司开发的位于特克斯县阿扎提街一环金桥时代购物广场36.52平方米2–038号商铺。2011年11月16日起先后交付现金140000元，双方签订了《金桥时代购物广场商铺认购书》，但至今金普润特克斯分公司未将该房产建设完毕，严重损害了其合法权益。故诉至法院，请求判令：1、解除与金普润特克斯分公司的商铺认购书，金普润特克斯分公司退还购房款140000元；2、金普润特克斯分公司给付违约金、赔偿损失共计72000元；3、金普润房产公司承担连带责任；4、涉诉费用由金普润房产公司及金普润特克斯分公司承担。金普润特克斯分公司、金普润房产公司均未到庭参加诉讼也未答辩。原审法院认定：2011年1月8日，马忠华（乙方）与特克斯分公司（甲方）签订了《金桥时代购物广场商铺认购书》，约定：一、乙方自愿认购甲方开发的《金桥时代购物广场》商铺，商铺编号：2-038号，并自愿缴付定金50000元整。二、该商铺预测建筑面积为36.52平米（实际面积最终依照国家有关法律法规，以政府房管部门确认的实际测绘面积为准）单价7667元，总房价为280000元。三、乙方采用按揭贷款方式付款。四、双方签订认购书后，乙方在2011年1月21日付清购房款即140000元（包含定金）。按揭客户在5日内付清首付。五、采用贷款方式支付余款的，须在签订商品房买卖合同当天提供相关贷款资料。六、乙方根据选择的付款方式，未按照本认购书第四条、第五条执行的，甲方视为乙方自动放弃对认购书所列商铺的购买权。乙方所付定金扣除30%作为违约金，乙方有权将商铺另行出售。该认购书签订后，马忠华于2011年1月16日交纳购房定金50000元；同年1月20日交纳购房款90000元。但金普润房产公司至今未交付商品房，也未继续施工。原审法院认为，马忠华与金普润特克斯分公司签订的《金桥时代购物广场商铺认购书》内容合法，意思表示真实，为有效合同。马忠华已依约支付购房款140000元后，金普润特克斯分公司就应与其签订商品房买卖合同，但是至今金普润特克斯分公司未与马忠华签订商品房买卖合同，并且自2013年3月至今金普润特克斯分公司也没有对金桥时代购物广场进行施工。马忠华与金普润特克斯分公司签订的《金桥时代购物广场商铺认购书》已无法实际履行，应予解除，金普润特克斯分公司应向马忠华退还购房款140000元。马忠华主张的违约金及损失72000元的诉讼请求，因金普润特克斯分公司违约，马忠华主张的违约金42000元（140000×30%），予以支持。马忠华主张损失的诉讼请求，因马忠华未提供证据证明，不予支持。因金普润特克斯分公司系金普润房产公司的分公司，不具有法人资格，所以金普润房产公司应对金普润特克斯分公司的民事行为承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、解除马忠华与金普润特克斯分公司签订的《金桥时代购物广场商铺认购书》；二、金普润房产公司自判决生效之日起10日内，向马忠华退还购房款140000元；三、金普润房产公司自判决生效之日起10日内，向马忠华支付违约金42000元；四、驳回马忠华的其他诉讼请求。案件受理费4480元，减半收取2240元，由金普润房产公司负担。金普润房产公司及金普润特克斯分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违法，不应当适用简易程序审理本案，不应当在其提出管辖再审申请期间审理本案，不应允许马忠华缓交诉讼费，不应当几个案件同时开庭，不应当追加金普润房产公司为共同被告，并且遗漏当事人，应当追加特克斯县政府为第三人；二、原审认定事实错误，其延期施工是因为政府未将公共配套设施接入工地，未对其获取的国有土地上建筑物补偿导致无法拆除，且特克斯县消防大队又下达了行政整改书。其在上述停工障碍消除后即进行装修并交付，现马忠华无证据证实金普润特克斯分公司不履行项目建设，故其不构成违约。而马忠华未按认购书约定与金普润特克斯分公司签订商品房买卖合同，应承担违约责任。请求撤销原判，驳回马忠华的一审诉讼请求；一、二审涉诉费用由马忠华承担。马忠华答辩称：原审程序合法。其缓交诉讼费不违反法律规定。本案是民事诉讼，不应追加政府；承诺了交工日期，但至今没有完工，金普润房产公司违约在先。请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，金普润房产公司在金桥时代购物广场商铺的销售过程中，与他人所签《商品房买卖合同》中明确约定商铺交付时间为2011年12月30日。本院认为，本案争议焦点是：1、原审程序是否违法；2、马忠华要求解除合同、退还已付房款和按照已付房款的30%支付违约金的理由能否成立。关于第一个焦点。因本案系合同纠纷，双方之间民事法律地位平等，而特克斯县政府与本案没有法律关系，金普润房产公司要求追加特克斯县政府为第三人没有依据。原审法院审理程序并未违反法律规定，金普润房产公司所提出的原审程序违法的理由没有法律依据，不能成立。关于第二个焦点。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，马忠华与金普润特克斯分公司签订的商铺认购书，以签订正式商品房买卖合同为目的，有明确的合同双方当事人、标的和价款，符合预约合同的成立要件，故本案应当认定为双方预约合同关系成立。认购书虽然没有约定签订正式合同的时间，也未约定商铺的交付时间，但因金普润特克斯分公司销售的是大型商业广场的商铺，与同期销售的其他商户签订的商品房买卖合同约定的交付时间是2011年12月30日，应当确认该商业广场的整体交付时间统一为2011年12月30日。但金普润特克斯分公司至今未继续施工，也未向其他商户交付商铺，更未与马忠华签订商品房买卖合同，以实际行为表明其不愿继续履行预约合同，因此马忠华提出商铺认购书解除符合法律规定，金普润特克斯分公司理应退还马忠华的已付购房款，并应承担违约责任。鉴于双方对违约责任约定不明，而金普润特克斯分公司实际占用马忠华的购房款达两年有余，其应当按照中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向马忠华承担赔偿损失的违约责任。原审对违约金的计算方式有误，应予更正。因金普润特克斯分公司系金普润房产公司不具有独立法人资格的分支机构，金普润房产公司应承担相应责任。综上，金普润房产公司及金普润特克斯分公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但确定的违约金的计算方法有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、维持特克斯县人民法院（2013）特民初字第441号民事判决第一项、第二项；二、撤销特克斯县人民法院（2013）特民初字第441号民事判决第三项、第四项和诉讼费负担部分；三、上诉人金普润房产公司于本判决生效之日起10日内按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率向被上诉人马忠华支付已付购房款140000元的利息（从2011年1月20日起计算至付款之日）；四、驳回被上诉人马忠华的原审其他诉讼请求。一审案件受理费4480元，减半收取2240元，二审案件受理费3940元，合计6180元，由马忠华负担1680元，由金普润房产公司负担4500元。本判决为终审判决。审 判 长  白瑞芳审 判 员  彭红梅代理审判员  杨 静二〇一四年一月十六日书 记 员  孙 杰