广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第1号原告周某（反诉被告，以下统称原告）。委托代理人石国胜，广东君孺律师事务所律师。被告钱某（反诉原告，以下统称被告）。委托代理人姜曙光，广东怀明律师事务所律师。第三人美联物业代理（深圳）有限公司。法定代表人张锦成，执行董事。委托代理人黎华玲，广东信荣律师事务所律师。委托代理人张某，女，汉族，1985年10月13日出生。第三人姜某。委托代理人石国胜，广东君孺律师事务所律师。原告周某诉被告钱某及被告钱某反诉原告周某、第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称第三人美联物业）、第三人姜某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人姜某的委托代理人石国胜、被告的委托代理人蒋曙光、第三人美联物业的委托代理人黎华玲、张某、第三人姜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月27日，原告与被告通过第三人美联物业签署了《房屋转让合同书》（编号：17933），约定原告向被告购买位于深圳市南山区南山路东桂庙路北某园某房（以下简称涉案房产），合同还约定了转让价格、房款支付方式及违约责任等。原告在签约当天支付了定金5万元，合同签订后，经多次催告，被告拒不办理首期款监管及按揭手续，原告无奈发出履约催告函，被告提出要支付人民币2000元（以下币种均为人民币）才去银行签字，原告支付了该款项。原、被告于2013年11月15日至中国银行深圳东滨路支行办理了首期款监管及按揭手续，该行于2013年12月2日出具了贷款承诺书。其后，原告及第三人美联物业多次催促被告递件过户，被告拒不履约。原告于2013年12月12日向被告发出律师函，被告仍拒绝办理递件过户手续。被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋转让合同书》；2、被告退还原告定金5万元；3、被告返还原告款项2000元；4、被告向原告支付违约金33.6万元；5、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，1、同意原告解除双方签订的合同。2、在履约过程中，原告与第三人姜某几次违约，并不能取得银行贷款，因此原告无权要求被告返还2000元违约金及要求被告支付33.6万元的违约金，其余意见同被告提交的反诉状。第三人姜某辩称，1、同意双方签订的解除合同。2、第三人姜某在第一次签订合同后即将权利义务转让给了原告，第三人受原告母亲口头委托，帮助其在深圳购房，不应承担任何责任，其它意见与原告一致。被告反诉称，2013年8月27日，被告与第三人姜某签订了《房屋转让合同书》。同日，被告与原告、第三人姜某签订《主体变更确认书》，约定第三人姜某将上述合同的权利、义务转让给原告，且第三人姜某对原告履行上述合同承担连带保证责任。被告于当日收到第三人姜某支付的定金4.5万元（其中5000元在第三人美联物业处）。2013年9月15日，原告未到银行作首期款监管，其向邮储银行提出贷款请求，因资金流水作假未获批准。在此情况下，被告与原告、第三人姜某协商，原告同意依约按成交价日万分之四支付违约金直至找到另外的银行作资金监管取得贷款，并先行支付了被告赔偿金2000元。2013年11月15日，原告找到中国银行深圳东滨路支行再次办理了资金监管，之后该行审查贷款资料后再次拒绝为其发放贷款，原告未在合同约定的不能取得贷款的5个工作日内以其它方式付款，已构成根本违约，符合合同约定的解除条件。故被告提起反诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋转让合同书》；2、原告支付2013年9月15日至11月15日的违约金38320元（168万×60天×0.04%－2000元）；3、原告向被告支付违约金33.6万元；4、原告承担反诉诉讼费。针对反诉，原告辩称，1、同意解除双方签订的房屋转让合同书。2、合同签订后由于原、被告及银行政策调整原因，本应在2013年9月15日前办理按揭贷款，推迟到了11月15日才办理首期资金监管，原因如下：双方约定10月8日在招商银行宝安支行办理资金监管，被告也同意，但其拒不前往银行办理手续，直到原告于11月7日在第三人美联物业处向被告快递履约催告函，要求其在11月11日前往招商银行宝安支行办理手续，被告仍置之不理，属于第二次违约，银行因此取消了此次贷款业务，招商银行宝安支行取消贷款的原因是被告屡次不履行、不配合办理。3、后双方协商，原告经多次努力在中国银行东滨路支行取得口头贷款承诺，原告支付了被告2000元茶水费，被告同意前往银行办理手续，被告在银行二手楼资金委托监管协议中签字视为同意。双方办理银行资金监管的时间延迟到11月15日，其关于38320元的违约金的反诉请求应予以驳回。4、2000元为茶水费，并非赔偿金，双方已协商同意办理银行贷款的时间延迟到11月15日，无需支付违约金。5、被告向邮储银行贷款，不是资金流水造假，而是其收入情况及贷款偿还能力不符合银行贷款标准，而未获得批准。6、原告已经于11月28日取得中国银行贷款承诺书，被告按照合同的约定应于3个工作日内即12月2日前履行过户递件义务，而被告在违约后第9天即12月10日亲自致电银行客服投诉原告，阻止本次房地产交易进行，银行在12月份年末贷款额度紧，利率上涨的情况下，当天就取消口头贷款承诺。在银行口头取消贷款承诺后，原告及时与被告沟通表示愿意通过全额付款的方式完成本次交易，并于12月2日合同规定的5个工作日内委托律师向被告发函催告，被告仍不予理会，不接原告、第三人美联物业及律师的电话，也不回函，原告只能向法院起诉，维护自身权益。7、原告符合深圳购房资格，其为非深户、未婚、有在深圳市购买社保满一年的记录，符合深圳购买首套房产的资格，被告称原告不具备购房资格不属实。8、被告反诉状中称资金流水造假不属实，原告向银行申办贷款，由第三人美联物业全权代表，原告的身份信息、社保记录真实，原告收入证明由公司出具，包括银行卡也是真实的。请法庭依法驳回被告的反诉请求。针对反诉，第三人姜某辩称，与原告答辩意见一致，第三人姜某已将权利义务转让给原告，无需承担责任。针对本诉和反诉，第三人美联地产辩称，签订房屋转让合同书是原、被告的真实意思表示，第三人美联物业已忠实履行居间义务及托管义务，无任何过错，无需承担任何责任。经审理查明，位于深圳市南山区南山路东桂庙路北某园某房，建筑面积为87.45平方米，登记价为17万元，于2010年4月7日登记至被告钱某名下。2013年8月27日，第三人姜某（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让合同书》，约定卖方将涉案房产以168万元的价格转让于买方；买方在签约当天向卖方支付定金5万元，定金由第三方监管，买方将定金支付给监管方后，视为卖方本人已收讫；买方须于2013年9月15日前（含当日）将首期款45万元支付监管银行的监管账号，买方须于2013年9月15日前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；如买方不能获批上述贷款，买方应于得知不能获批贷款之日起5个工作日内以其它方式全面、足额履行其付款义务；如买方选择按揭付款，则在贷款部门出具贷款承诺函之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产没有抵押，产权完整；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其它条款。同日，第三人姜某（买方）与被告（卖方）、第三人美联物业（托管方）签订《资金托管协议》，约定定金5万元托管在第三人美联物业处。同日，被告（甲方）、第三人姜某（乙方）、原告（丙方）、第三人美联物业（第三方）签订《主体变更确认书》，约定签订该确认书后，涉案房产买方由乙方变更为丙方，乙方将上述合同及附件项下的权利义务转让给丙方，丙方继续履行合同及附件项下的权利义务（包括但不限于支付定金、首期款、办理按揭贷款手续等），乙方对丙方履行上述合同及义务承担连带保证责任；房产转移登记时买方写为丙方名字；乙方在签署该确认书之前及之后就涉案房产所支付的款项均转为代丙方支付，如交易未成功，须退款时，乙丙双方均同意第三方有权选择将乙方所付款项原路退还乙方付款账号或退还丙方指定账号，及其它内容。2013年8月28日，第三人姜某向第三人美联物业支付了定金5万元，第三人美联物业出具了收据。被告认可已收到定金4.5万元，被告及第三人美联物业均确认定金余款5000元托管在第三人美联物业处。原告及第三人美联物业提交了《履约催告函》、EMS快递详情单拟证明原告于2013年11月7日致函被告，告知其于2013年10月18日向邮政储蓄银行申请按揭贷款，监管了首期款46万元，未获批准，后原告又联系深圳招商银行宝安支行办理按揭贷款，并敦请被告配合办理首期款监管及按揭手续。被告否认收到该函件，并认为原告一直违约。2013年11月15日，被告出具《收条》，载明收到第三人姜某现金2000元。关于该笔款项的性质，原告认为是茶水费，被告则认为是原告因违约向被告支付的违约金。2013年11月，原告（甲方）、被告（乙方）、中国银行深圳东滨路支行（丙方）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲方将48万元购房款委托丙方监管。中国银行深圳东滨路支行出具的《个人二手住房按揭贷款承诺书》载明，2013年12月2日，该行向原、被告承诺向原告发放115万元贷款。2013年12月12日，原告委托律师向被告发出《律师函》，载明因被告未履行递件过户的义务，已构成违约，希望被告于指定日期前与原告的律师协商处理，被告表示并未签收该邮件。根据原、被告的申请，本院依法向邮政储蓄银行、中国银行深圳东滨路支行调查取证。邮政储蓄银行回复，原告于2013年10月18日向该行申请了金额为117万的二手房按揭贷款，并于2013年10月22日监管了资金46万元，该行对原告的贷款资质进行审核后，认为原告的收入情况以及贷款偿还能力不符合该行贷款标准，并于2013年11月电话通知拒绝贷款。中国银行深圳东滨路支行回复：贷款出承诺函时间为2013年11月28日；该行贷款承诺函只出具给借款人；2013年12月10日，被告通过该行客服热线投诉原告在向该行申请按揭贷款时提供虚假资料，经核实属实，因此，该行于当日拒绝该笔贷款。原告认为，原、被告及第三人美联物业于2013年11月28日均已收到银行批准贷款的通知，原告和第三人也多次口头、书面催告被告在3个工作日内履行过户递件义务，被告未履行3个工作日内过户递件的义务，反而于第9天即12月10日致电中国银行客服投诉原告，阻止该交易的正常进行，构成违约。被告认为，中国银行出具的贷款承诺函的时间应为12月2日，贷款承诺函只出具给原告，即原告从银行取得贷款承诺函，被告并不知道银行何时发出贷款承诺函，原告和第三人也是在12月10日之后才催告被告递件过户；被告表示邮储银行不贷款给原告的原因是原告提供了虚假资料，故被告请求中国银行核实原告的资料是否真实，避免损坏自己利益，原告无法贷款是由于其提供了虚假资料，并非由于被告投诉。第三人美联物业表示，2013年12月2日由按揭员领取贷款承诺函，美联物业分行经理刘洋于当日将该函件由送到被告家里转交给被告，并催告被告履行义务。原告表示，其于2013年12月12日从中介处得知因被告投诉而被银行拒绝贷款，第三人美联物业表示中国银行于2012年12月10日电话通知拒绝贷款，其于当天致电通知原、被告。原告表示曾于在2013年12月11、12日联系被告及第三人美联物业表示愿意一次性付款购房涉案房产，因第三人姜某是原告的亲戚，有226万元现金，愿意为原告垫付房款，原告在12月12日的律师函中也表达可以要求被告继续履行合同，望被告于2013年12月16日与律师协商妥善解决此事。被告认为原告所说不属实，原告并未表示以现金一次性付款，其律师函中也仅要求被告过户。第三人美联物业表示不清楚原告是否愿意一次性付款。以上事实，有《房屋转让合同书》、《资金托管协议》、收据、《主体变更确认书》、《收条》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》、《律师函》等证据及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告与第三人姜某签订的《房屋转让合同书》（以下简称合同）系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同。原告、被告、第三人姜某签订了《主体变更确认书》，约定签订该确认书后，涉案房产买方由第三人姜某变更为原告，第三人姜某将上述合同及附件项下的权利义务转让给原告，原告继续履行合同及附件项下的权利义务，故原、被告之间应依据《房屋转让合同书》来确定双方的权利义务。依约，原告应于2013年9月15日前（含当日）将首期款45万元支付至监管银行的监管账号，并向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，原告未举证证明其在约定的期限内履行了监管首期款及申请银行按揭贷款的义务。被告于2013年11月15日出具《收条》，载明收到第三人姜某支付的现金2000元，原告认为该笔款项是茶水费，被告则认为是原告因违约向被告支付的违约金，对此，本院认为，原告并无证据证明双方曾约定该2000元为茶水费或返还该款项的条件，结合原告迟延监管首期款和申请按揭贷款的事实，本院对被告的意见予以采纳，该笔款项应为原告向被告支付的违约金，对于原告要求返还该笔款项的请求，本院不予支持。原告虽未在约定的期限内监管首期款和申请按揭贷款，但原告仍积极履行合同约定的申请按揭贷款的义务，原告先后向邮政储蓄银行和中国银行深圳东滨路支行申请按揭贷款。根据中国银行深圳东滨路支行的复函，该行于2013年11月28日向原告出具贷款承诺函。被告表示该贷款承诺函只出具给原告，被告并不知道银行何时发出贷款承诺函，原告和第三人也是在12月10日之后才催告被告递件过户，而原告和第三人均表示于2013年11月28日已收到银行批准贷款的通知，并多次催告被告在3个工作日内履行签约及递件过户的义务。对此，本院认为，根据合同约定，在贷款部门出具贷款承诺函之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，原告在取得银行贷款承诺函后，其支付购房款的主要合同义务已有履行的保障，原告理应积极催告被告签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，被告声称原告和第三人于12月10日之后才催告其递件过户不符合常理，且第三人美联物业亦表示曾于2013年12月2日将贷款承诺函转交被告，并催告被告履行义务，故对于被告表示不知道银行何时发出贷款承诺函的抗辩，本院不予采纳。被告在银行出具贷款承诺函后直至2013年12月10日均未履行合同约定的递件过户的义务，被告的行为已构成违约。2013年12月10日，被告通过中国银行深圳东滨路支行客服热线投诉原告在向该行申请按揭贷款时提供虚假资料，该行经核实属实，并于当日拒绝该笔贷款。合同约定，如买方不能获批上述贷款，买方应于得知不能获批贷款之日起5个工作日内以其它方式全面、足额履行其付款义务，本院认为，原告在获得贷款承诺函后又被银行拒绝贷款，原告虽发函要求被告协商解决，但原告并未举证证明在其不能获批银行贷款的情况下，实际具备以其它方式全面履行付款义务的能力，也未证明其曾向被告作出愿意一次性付款的意思表示，故对于合同的未予履行，原告亦有过错。综上，因原、被告均起诉要求解除原、被告签订的《房屋转让合同书》，因《房屋转让合同书》原系被告与第三人姜某签订，故原、被告基于《房屋转让合同书》的买卖合同关系应予解除。因本案中，被告在银行出具贷款承诺函后，未依约于3日内履行递件过户的义务，原告在银行拒绝贷款的情况下，亦未能以其它方式全面、足额履行付款义务，原、被告对于合同未能履行均有过错，对于原、被告分别要求对方支付违约金33.6万元的诉讼请求，本院不予支持。原告虽迟延监管首期款和申请银行贷款，存在履行中的瑕疵，但原告已向被告支付违约金2000元，被告亦未举证证明因原告迟延履行导致的损失，且被告对合同最终未予履行亦有过错，故对于被告要求原告支付2013年9月15日至11月15日的违约金38320元的诉讼请求，本院不予支持。因合同已解除，且被告对于合同的未予履行有过错，被告无权继续占有第三人姜某代原告支付的定金5万元，被告应向原告返还其实际收取的定金4.5万元，托管在第三人美联物业处的定金5000元由第三人美联物业迳行向原告返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除被告钱某与原告周某基于《房屋转让合同书》形成的房屋买卖合同关系；二、被告钱某应于本判决生效之日起十日内向原告周某返还定金4.5万元，第三人美联物业代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周某返还定金5000元；三、驳回原告周某的其它诉讼请求；四、驳回被告钱某的其它诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3560元，由原告负担3101元，被告负担459元；反诉案件受理费1728.7元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 廖 艳二〇一四年四月二十五日书记员 洪靖敏