河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）召民初字第1117号原告赵自力，男，汉族，1966年10月3日生。委托代理人梁向锋、魏玉瑾，河南汇恒律师事务所律师。被告漯河伟业房地产开发有限公司。法定代表人赵洪亮，经理。委托代理人王红旗，河南九九律师事务所律师。原告赵自力诉被告漯河伟业房地产开发有限公司（以下简称漯河伟业房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵自力及其委托代理人梁向锋、被告漯河伟业房产���司委托代理人王红旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是漯河伟业房产公司开发的伟业万和城北区商品房买受人，原被告双方签订了合法有效的房屋买卖合同，合同约定购买顶层房屋包含有同等面积的阁楼。原告购买了3#楼2单元603的房屋，并且已经履行了合同约定的支付房款的相关义务，但实际交房时，原告发现所购的房屋并未建有任何阁楼，被告的行为公然违背了合同约定的顶层加盖阁楼的义务，是对原告的欺诈和违约行为，故原告提起诉讼，请求依法判令被告向原告履行合同约定的顶层加盖阁楼的义务，或者承担向原告赔偿50000元的违约责任，并承担本案的诉讼费用。被告辩称，当初房子设计时3#、4#楼有阁楼，但是阁楼也不可能是和房屋同等面积，后来在房屋建设过程中由于地质承载力不能满足于加盖阁楼，阁楼就被取消了，因我公司���作人员的失误，导致房屋设计变更未能及时通知买受人，根据商品房买卖合同第十条的约定，原告可以选择退房，我公司愿意退还已付房款并按照合同约定支付利息，如果原告不退房，则视为对房屋设计变更的接受。现在房屋已经建成，原顶层加盖的阁楼因房屋设计更改而取消，不可能再加盖阁楼，原告要求被告赔偿50000元也没有任何法律依据，故应当驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张向本院提交证据如下：证据1，房屋买卖合同一份，证明原告购买被告开发的房屋，双方签订有房屋买卖合同一份，合同中约定有顶楼加盖阁楼条款；证据2，建设工程规划许可证复印件及相关透视图，证明涉案房屋在规划审批中包含有阁楼；证据3，伟业万和城北区销售讲说辞，证明被告销售的房屋顶层包含同等面积阁楼是被告房屋销售的重要承诺和条件；证据4，被告销���楼盘的模拟形态照片四张，证明被告在销售宣传楼盘时承诺3#楼、4#楼顶层包含有阁楼；证据5，伟业万和城北区3#楼实际形态照片一张，证明原告所购房屋在实际建成后并没有阁楼，与合同约定的顶层包含同等面积阁楼条款不相符；证据6，与原告购买的房屋承诺相同条件的8#楼实际形态照片三张，证明与原告购买的房屋承诺相同条件的8#楼在建成后顶层加盖有阁楼，8#楼阁楼的具体形态应当作为本案被告继续履行加盖阁楼义务或承担赔偿责任的样本参考；证据7，鉴定意见书及鉴定费发票，证明经鉴定原告购买的房屋顶层阁楼每平方米重置成本价格为600元，花费鉴定费2000元。被告质证认为，证据1真实性无异议，但商品房买卖合同中没有明确约定必须有阁楼；证据2真实性无异议，最初规划的时候有阁楼，但后来因房屋设计变更阁楼被取消了，并且最初规划的阁楼也不是和房屋同等面积，如果和房屋同等面积那就是复式房而不是阁楼了；证据3真实性有异议，我公司没有这样的讲说词；证据4不予认可，销售楼盘的模型不能说明房屋实际状况；证据5无异议，3#楼建成后顶层确实没有阁楼；证据6无异议，8#楼顶层建有阁楼，但阁楼面积不是和房屋同等面积，阁楼面积不足房屋面积的一半；证据7对鉴定结论有异议，鉴定结论3#楼顶层阁楼每平米重置成本价为600元，但实际上3#楼顶层并没有阁楼，不可能鉴定出具体价格，要求鉴定人员出庭作证。被告为支持其主张向本院提交证据图纸变更证明一份、商品房买卖合同一份，证明合同主文中没有约定阁楼的情况，合同第十条为房屋设计变更的专门约定，双方签订商品房买卖合同是在房屋竣工后，签订合同的时候阁楼就不存在，原告当时没有提出退房，应当视为对房屋设计变更的认可。原告质证认为，对图纸变更证明不予认可。房屋建造是被告委托设计单位设计的，设计单位和原告没有任何法律关系。图纸变更属于规划方面的变动，即便是对房屋建造作出变更，变更时间是2012年4月6日，原告和被告签订房屋买卖合同在设计变更之后，被告也没有及时告知原告因设计变更不再建造阁楼，被告的行为属于故意欺骗的单方违约行为，对原告造成了损失。虽然合同主文中没有提到有阁楼，但在合同附件三第10项内容中显示3#楼、4#楼顶层建有阁楼，合同附件的特别条款优先于其它条款。本案提供的商品房买卖合同是后来重新签订的，签了合同之后才发现房屋没有建阁楼，就一直在等被告的解释，购置计划书里面有显示第一次签合同的时间，要求被告提供第一次签订的合同和购置计划书原件。经审理查明，原告系被告开发的伟业万和城北区3#楼2单元603的房屋买受人，双方于2013年1月18日签订有商品房买卖合同一份。被告在向原告宣传销售该房屋时，称购买3#楼、4#楼顶层即6层的房屋赠送阁楼，但在实际交房时，原告发现其购买的房屋并没有加盖阁楼。对此，被告称该房屋在最初规划时3#楼、4#楼确实设计的有顶层加盖阁楼，后来在建设过程中发现地质承载力不能满足于加盖阁楼，河南华北水利水电勘察设计有限公司于2012年4月6日作出图纸变更说明，将原设计的阁楼部分取消，但由于被告公司工作人员的疏忽，导致被告未能及时将房屋设计变更、顶层不再加盖阁楼的情况告知买受人。关于涉案房屋3#楼、4#楼建成后顶层未加盖阁楼是否构成违约，庭审中被告称在商品房买卖合同主文中并没有明确约定必须有阁楼，阁楼在房屋建设过程中因图纸设计变更被取消，按照合同第十条的约定，原告可以选择退房，若不退房则视为��受变更，但不能认定为被告违约；原告称虽然在商品房买卖合同主文中对于阁楼没有明确约定，但从合同附件三第10条的内容中可以看出双方有约定在3#楼、4#楼的顶层加盖阁楼，并且被告在卖房时顶层赠送阁楼的允诺是原告决定购买该房屋的重要因素，现房屋建成后顶层未加盖阁楼，被告的行为已经构成了违约，应当赔偿由此给原告造成的损失。在案件审理过程中，经原告申请，河南张诚价格评估有限公司接受本院委托，于2014年3月21日作出豫张估字（2014）第020号价格评估意见书，评定伟业万和城3#楼住户赵自力顶层阁楼每平方米重置成本价为600元，花费鉴定费2000元。被告对该评估结论及鉴定过程中测量的阁楼面积和房屋面积之间是否存在有比例提出异议，认为3#楼、4#楼顶层并没有阁楼，不可能鉴定出具体价格，要求鉴定人员出庭作证。河南张诚价格评估有限公司法定代表人张晓峰出庭作证并接受了质询，张晓峰的解释为，3#楼、4#楼确实不存在阁楼，阁楼面积有大有小，鉴定评估时参照的是8#楼阁楼的结构，没有涉及到阁楼面积或阁楼面积与房屋面积之间的比例问题，评估结论3#楼、4#楼阁楼每平方米600元的重置成本价只是一个参考价格。关于阁楼面积，庭审中原告称被告在宣传销售房屋时说的是赠送与房屋同等面积的阁楼，被告称与房屋同等面积的阁楼不可能存在，参照8#楼已经建成的阁楼情况，阁楼面积还不到房屋面积的一半，大概为房屋面积的40%。另查明，原告购买的伟业万和城北区3#楼2单元603的房屋商品房买卖合同约定面积为115.04㎡。本院认为，原告购买被告开发的伟业万和城北区3#楼2单元603的顶层房屋一套，并签订有商品房买卖合同一份，被告在向原告宣传销售该房屋时，称购买3#楼、4#楼顶层即6层的房屋赠送���楼，虽然在商品房买卖合同主文中对顶层是否加盖阁楼没有明确约定，但在合同附件三第10条中显示“3#、4#、8#楼6层住户通往阁楼楼梯均由用户自理安装”，由此可以看出，本案被告就3#楼、4#楼顶层加盖阁楼的说明和允诺具体明确，并且该项说明和允诺是原告决定购买本案房屋的重要因素，合同附件为合同的组成部分，合同附件的内容亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现房屋建成后3#楼、4#楼顶层并未加盖阁楼，并且被告也没有及时把房屋设计变更、顶层不再加盖阁楼的情况告知买受人，被告的行为应当认定为违约，应当承担违约责任。现房屋已经建成，且由于房屋的地质承载力不能满足于加盖阁楼，原告要求被告按照合同约定履行加盖阁楼的义务已经履行不能，被告应当赔偿由此给原告造成的损失，损失赔偿额应当相当于加盖阁楼的成本价值。参照河南张诚价格评估有限公司的评估结论，伟业万和城3#楼住户赵自力顶层阁楼每平方米重置成本价为600元，阁楼面积参照8#楼已经建成的阁楼情况，本院酌定按照房屋面积的40%计算，故被告应当赔偿原告27609.60元（600元／㎡×115.04㎡×40%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告漯河伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告赵自力人民币27609.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵自力的其它诉讼请求。案件受理费1050元，鉴定费2000元，共计3050元，由原告赵自力负担500元，被告漯河伟业房地产开发有限公司负担2550元。如��服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  张俊英审判员  赵 琼审判员  张 俭二〇一四年八月六日书记员  吴世超