浙江省泰顺县人民法院民 事 裁 定 书（2010）温泰民初字第152号原告：泰顺××××大厦业主委员会（下称华乙业委会），住所地：泰顺县××大厦。法定代表人：周某某。委托代理人：林甲。被告：泰顺××饮食服务公司（下称饮食公司），住所地：泰顺县××××号。法定代表人：富某某。委托代理人：林乙。被告：泰顺县××货××司（下称华乙百货公司），住所地：泰顺××××大厦。法定代表人：张甲。委托代理人：林丙。被告：浙江××超市有限公司（下称人本超市），住所地：温州市××学院中路××号。法定代表人：张乙。委托代理人：张丙。原告华乙业委会为与被告饮食公司、华乙百货公司、浙江××超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2010年4月28日向本院起诉，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月15日公开开庭审理。原告泰顺××××大厦业主委员会的委托代理人林甲、被告饮食公司的委托代理人林乙、被告华乙百货公司的委托代理人林丙、被告浙江××超市有限公司的委托代理人张丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰顺××××大厦业主委员会诉称：华甲大厦一楼左侧入口处物业经营用房31平方米，加共摊面积8.10平方米，共计39.10平方米和华甲大厦三楼物业管理用房29.9平方米属于原告华某某委会所有。华甲大厦二、三楼电梯井各15平方米属于华甲大厦全某某主所有。2005年饮食公司没有经过原告和全某某主同意擅自将上述房屋出租给华乙百货公司。2008年4月，在相关部门的协调下，各方达成一致意见，2008年的租金应由承租者直接给付原告，但各被告未按约定给付租金。后原告起诉法院才拿到租金。2009年度各被告再次拒绝支付租金。现被告的行为已严重侵害了原告的权益。原告起诉请求：1、判令解除饮食公司与华乙百货公司租赁合同中涉及原告产权部分的租赁合同；2、判令被告腾退华甲大厦一楼左侧入口处物业经营用房31平方米；腾退华甲大厦二楼和三楼电梯井各15平方米；腾退华甲大厦三楼物业经营用房29.9平方米。被告饮食公司答辩称：饮食公司没有收取被告华乙百货公司的租金，也未占用讼争房屋，且在2008年的时候该公司就与原告约定租金由原告直接收取，本案与饮食公司没有关系。另外，原告的主张已过诉讼时效。被告华乙百货公司答辩称：原告主张被告根本违约的理由依据不足，被告华乙百货公司已将2009年度的租金支付给原告，原告也已收取，应驳回原告的全部诉讼请求。另外，原告与被告之间也没有约定利息。被告人本超市答辩称：原告作为物业小区的业主委员会，不具备主体资格，无权提起诉讼，更无权解除第三方当事人间签订的房屋租赁合同。人本超市没有义务承担连带责任，且原告的主张已超过诉讼时效期间，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证实诉称的事实，原告泰顺××××大厦业主委员会在举证期限内向本院提供证据：1、原告的备案证明及法人代表证明书、被告营业执照复印件各一份，待证原被告的身份情况。2、房屋产权登记信息和华甲大厦测绘报告复印件各一份，待证房屋产权属于原告所有。3、照片若干张，待证被告侵权的事实；4、华甲大厦第二次业主大会决议及业主大会表决票复印件各一份，待证业主委员会经业主授权的事实。5、泰顺县人民法院民事判决书复印件一份，待证被告屡次违约和租金数额的事实。6、律师催告函及邮证明复印件各一份，待证原告多次催收的事实。被告饮食公司未向本院提供证据。被告华乙百货公司向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照复印件三份，待证被告的基本情况。2、业主大会、业主委员会备案证复印件各一份，待证原告于2008年4月2日才经备案设立的事实。3、房某某属登记信息查询证明复印件一份，待证本案涉诉房屋的产权于2008年11月20日登记在原告华甲大厦业主委员会的事实。4、泰顺县人民法院民事判决书复印件一份，待证涉诉的房屋产权于2008年11月20日前属饮食公司及本案租基本的事实。5、租赁合同复印件一份，待证泰顺饮食服务公司与被告于2005年2月25日签订租赁合同，约定租赁期限为15年的事实。6、补充合同复印件一份，待证泰顺饮食服务公司与被告于2005年7月31日约定华甲大厦第一层包括物业用房在内也租赁给被告方的事实。7、协议书复印件一份，待证原告与泰顺饮食服务公司于2008年4月24日签订协议，处理本案涉诉租赁合同的租金支付问题的事实。8、领款凭证复印件一份，待证2008年6月18日被告已支付1万元的租金的事实。9、法院执行款票据复印件一份，待证法院在执行中，并未扣除2008年6月18日已支付的租金的事实。10、特快专递详情单复印件一份，待证函告原告告知其银行帐号以便汇入租金的事实。11、工商银行现金存款回单复印件一份，待证被告已于2010年4月18日已支付11105元租金，加上2008年6月18日支付的1万元租金，被告已支付了全部租金的事实。12、证人陶某某的证言，待证被告华乙百货公司于2008年6月18日向原告支付款项10000元的事实。被告人本超市向本院提供如下证据：1、企业法人营业执照、法人代表人身份证明、授权委托书、律师函复印件各一份，待证被告人本超市的基本情况。2、房屋租赁合同复印件六页，待证房屋为人本超市合法使用的事实。3、租赁合同复印件各五页，待证租赁面积包括共用部分的事实。4、承诺书复印件一份，待证共用面积的租金由华甲百货承担的事实。5、收款收据复印件三份，待证被告人本超市依约支付了全部租金的事实。6、协议书、房产权属证明复印件十份，待证原告、其他被告及诉争物业的产权关系的事实。以上证据经举证、质证。对原告提供的证据中，证据1各被告没有异议；证据2被告饮食公司、华乙百货公司没有异议，被告人本超市认为不属实；各被告认为证据3不能证实有侵权事实，证据4不能证实有合法授权给原告，证据5与本案没有关联性，对证据6的真实性有异议。被告华乙百货公司提供的证据中，原告对证据1、2、3、7没有异议，认为证据4、9与本案没有关联性，对证据5、6、8、10、11均有异议，证据12的证言不属实；被告饮食公司、人本超市对该些证据没有异议。被告人本超市提供的证据中，被告华乙百货公司、饮食公司没有异议。原告对于证据1、3的真实性、关联性有异议，对证据2、4、5、6的三性均有异议。本院认为，原告提供的证据6没有其他证据印证，不予采信。各当事人提供的其他证据均能证实相关事实，本院酌情予以采信。综上，结合当事人的陈述，本院经审理查明的事实如下：泰顺××××大厦建成后，泰顺县房产管理局于2005年4月14日对该大厦1-14层的房产所有权某某登记，登记的所有权人为泰顺××饮食服务公司。2005年1月28日，泰顺县汇金百货有限公司通过参加拍卖购得该大厦第二、三层房屋。2005年2月25日，被告饮食公司与泰顺县汇金百货有限公司签订租赁合同，将第一层房屋（包括物业管理用房在内）也出租给该公司。2006年10月26日，泰顺县汇金百货有限公司更名为泰顺县华乙百货有限责任某司。2008年1月29日，被告华乙百货公司与被告人本超市签订房屋租赁合同，将泰顺××××大厦的第一、二、三层出租给被告人本超市使用，并在签订合同后就第一层房屋出租的事实征得了被告饮食公司的同意。被告人本超市在承租后，对泰顺××××大厦的第一、二、三层进行统一装修并投入使用，在其使用的场所中，包括了属全某某主所有的一楼物业经营用房，二、三层的电梯间，三楼部分物业管理用房。2008年4月2日，华某某委会成立。2008年4月24日，原告华某某委会与被告饮食公司签订协议书，约定：“饮食公司返还华某某委会在华甲大厦物业经营用房及二、三楼部分物业管理用房的租金。租金从2005年8月开始至2007年12月。2008年的租金由承租者直接拨到华某某委会的帐户中。饮食公司将该部分的租金在三个月内拨到华某某委会的帐户中。物业管理用房的收入，按《物业管理条例》第五十五条规定使用（第七条）。”2008年11月20日，泰顺县房产管理局确认泰顺××××大厦物业管理用房的产权人为华某某委会。另查明，双方曾因2008年度的租金问题于2009年度成讼。在该诉讼中，被告华乙百货公司陈某某将其于2008年6月18日已支付给原告的人民币10000元计算在租金内，但原告认为此款为物业费而非租金。法院判决该案的被告华乙百货公司某某2008年度的全部租金，并确定双方争议的10000元另案处理。2010年4月18日，被告华乙百货公司扣除其于2008年6月18日支付的10000元后给付原告租金11105元（全某租金减少10000元）。原告为此再次起诉，但起诉之前，华乙业委会未获业主关于主张主张解除合同及腾退两方面的授权。本院认为：业主委员会是指物业管理区域内全某某主代表组成，代表全某某主的共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个组织。该委员会依法享有管理权能，但并不能因此确定对管理事项享有诉权，即不当然具有诉讼主体资格。依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果归于全某某主，民事责任最终由全某某主承担。故业主委员会未经业主授权，无权起诉主张权利。本案原告主张解除饮食公司与华乙百货公司租赁合同中涉及原告产权部分的租赁合同，同时要求被告腾退涉及原告产权部分的物业经营用房和电梯井，此两项主张均未获业主授权，故原告不具备起诉资格。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告泰顺××××大厦业主委员会的起诉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状七份（正本一份，副本六份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  包伟华代审 判员  郑祖魏人民陪审员  吴文平二〇一一年四月十八日书 记 员  陈乐尧附件：本案所适用的法律法规、司法解释第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。