上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1570号上诉人（原审被告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风。委托代理人朱晓剑，上海市中天律师事务所律师。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张斌。被上诉人（原审原告）曹艳。上列两被上诉人委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。上诉人上海农工商房地产置业有限公司（以下简称农工商公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农工商公司的委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经开庭审理查明，张斌、曹艳向农工商公司购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》87号404室房屋，双方于2013年3月12日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为104.53平方米，其中套内面积为81.06平方米、公用分摊建筑面积为23.47平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币（以下币种均为人民币）14，220元，总面积暂定为1，486，417元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如农工商公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向张斌、曹艳收取超过部分的房价款，农工商公司同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），张斌、曹艳有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、农工商公司对该房屋设定的抵押已注销、农工商公司按规定缴纳了物业维修基金，农工商公司承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），张斌、曹艳有权单方面解除本合同；农工商公司定于2013年8月31日前将该房屋交付给张斌、曹艳，除不可抗力外；农工商公司如未在本合同约定期限内将该房屋交付张斌、曹艳，应向张斌、曹艳支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二条起算到实际交付之日止；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2向所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，张斌、曹艳于2013年3月12日支付446，417元、2013年3月17日支付44万元、2013年5月16支付60万元。张斌、曹艳2013年9月1日收到农工商公司《交付通知书》，农工商公司要求张斌、曹艳在2013年9月2日亲临现场办理入户手续，如有其它时间安排请提前与农工商公司联系，并告知集中办理入住手续最后的截止时间为2013年9月8日，如逾期办理将享受不到集中办理服务，可能带来不便，办理收楼手续时须带齐房屋的全款发票，其它办理交付手续需携带资料集费用详见附件，附件为“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”，该表载明了张斌、曹艳需要交付房屋补差款5，688元，有线电视初装费630元等。张斌、曹艳于2013年9月7日支付补差款5，688元。张斌、曹艳于当日在《业主领房验收交接表》上签字，并提出了“客厅北墙外、厨房西墙中有中空墙，北阳台、厨房地面有裂缝等房屋质量问题”。农工商公司在9月26日电话通知张斌、曹艳收房，张斌、曹艳于2013年10月1日签收《交付物品清单》，并在《西郊半岛名苑房屋装修重要事项的约定》上签字，但对有异议部分以下划线。张斌、曹艳于2013年9月收到农工商公司支付的2，000元消费卡。原审另查明，张斌、曹艳所购房屋的实测独用面积为80.94平方米、共用面积为23.99平方米、建筑面积为104.93平方米。原审还查明，农工商公司于2012年11月23日取得张斌、曹艳所购房屋的预售许可证。2013年8月31日农工商公司取得上述房屋的住宅交付使用许可证。农工商公司于2013年2月向房地部门提出房屋建设工程抵押权终止注销申请。中国农业银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限公司上海长宁支行等盖章证明“……现因办理预告登记事由，上述部分房地产：新府中路XXX弄XXX号全幢、100号全幢、96号全幢、97号全幢、86号全幢、87号全幢、58号全幢、60号全幢、55号全幢、56号全幢、57号全幢、共计12幢、454套房源抵押关系已告终止，抵押合同仍然有效”。农工商公司于2012年11月交付59万元维修资金（第一期）、2013年4月交付62万元维修资金（三期全部）、2013年3月支付60万元维修资金、2013年8月23日交付45万元维修资金（第四期）。2013年12月，张斌、曹艳诉至原审法院要求：1、农工商公司退还多收张斌、曹艳购房款7，394.40元（公共分摊面积增加0.40＊14220=5688元，套内面积减少0.12＊14220=1706.4元）；2、农工商公司向张斌、曹艳支付迟延交房的违约金10，256.20元（已交房款每日万分之三计算，自2013年9月1日计算到9月23日，共23天）。审理中，张斌、曹艳调整第2项诉求为从2013年9月1日计算到2013年10月1日，金额调整为13，823.60元。审理中，张斌、曹艳表示因实测面积与暂测面积有误差，农工商公司要求张斌、曹艳必须交清差价款后方可收房，因9月7日现场看房时发现房屋有问题要求农工商公司修复，收到农工商公司通知后于10月1日现场看房，发现中空墙、弯墙都未修复，工程人员表示无法修复，张斌、曹艳就与装修人员商定敲除该部分墙体，所以在10月1日收房。农工商公司表示差价款确实要求张斌、曹艳交付，但不存在不交清差价款就不能交房的情况，农工商公司修复了地面开裂、脱漆的问题，但不认可现场有其他问题，所有问题都不影响张斌、曹艳收房。原审法院认为，张斌、曹艳、农工商公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于购房款争议，根据合同约定及法律规定，因共用面积增加引起实测面积与暂测面积不一致时农工商公司不得向张斌、曹艳收取该部分增加面积的房款，套内实际面积与约定面积的误差比绝对值在3%以内，农工商公司应按实结算。因此，农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。关于迟延交房争议，合同明确约定交房时间，农工商公司无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。农工商公司提出天气原因导致迟延交房，依据不足，不予采信。根据农工商公司制作的“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”的内容、张斌、曹艳补缴差价款的时间等，法院有理由相信农工商公司在交付房屋时确实有要求业主必须付清差价款方可交房的要求。张斌、曹艳在业主领房交接表上提出的各类问题，即使客观存在这些问题尚不足以构成张斌、曹艳可拒绝收房的理由，张斌、曹艳收房农工商公司亦可进行修复。因此张斌、曹艳要求逾期交房违约金计算到10月1日，法院不予支持。法院确认逾期收房违约金计算至9月7日，违约金的金额按照日万分之三的标准，以张斌、曹艳收房前已支付房款1，486，417元为基数，从2013年9月1日计算到2013年9月7日，金额为3121.47元。农工商公司提出双方以农工商公司支付张斌、曹艳2，000元购物卡的方式对迟延交房达成一致意见的主张，张斌、曹艳对此不予认可，因农工商公司提出的上述解决迟延交房问题的方式需以张斌、曹艳认可为前提，因此法院对农工商公司的该项主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还张斌、曹艳补偿款7394.40元；二、上海农工商房地产置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付张斌、曹艳逾期交房违约金3，121.47元。原审法院判决后，上诉人农工商公司不服，向本院提起上诉称，（1）2013年本市高温（高于35℃）天数达到47天，是近十年平均高温天数24天的两倍，应属不可抗力。上海市建设工程安全质量监督总站出具的沪建安质监（2013）51号文规定，白天高温时段，暂停户外施工作业，农工商公司对此也不可预测。农工商公司与施工企业的施工合同约定，2013年7月30日工程竣工和交付验收。因高温天气影响，直到2013年7月还有大量的户外收尾工程正在进行，农工商公司请求对高温停工期限进行司法评估。施工企业因高温迟延竣工免责，农工商公司迟延交房也应免责。农工商公司给付部分收房业主2，000元购物卡，应当视为农工商公司对该部分业主对迟延交房已经做出了适当的补偿。（2）农工商公司交房时虽然要求业主支付面积差价款，但是诸多未及时收房的业主并未提出因支付差价款而拒收房屋。一审判决以缴付差价款的时间、交付物品清单等主观认定缴付差价款是交付房屋的前提不当。（3）一审判决对于建筑面积的补差款处理，不符合双方预售合同中的约定。双方的预售合同2-3条约定，按照建筑面积计价，并未将套内面积和公用面积分别计价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，面积误差绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算。一审法院在公用分摊面积上适用《上海市房地产转让办法》，在套内建筑面积上选择适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》显失公平。农工商公司请求二审撤销原审判决，依法改判。被上诉人张斌、曹艳辩称，合同对交房日期有约定，高温天和逾期交房没有必然联系，上诉人存在逾期交房，违约事实明显。合同对房屋面积的结算有约定，故上诉人不应收取公摊面积增加引起的差价款。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查，上诉人农工商公司与其他业主也因商品房预售合同纠纷发生诉讼。该案件二审审理中，上诉人提供了上海中心气象台出具的证明报告，以证明2013年的高温天气（高于35℃）出现47天，是近十年来平均高温天数（24天）的两倍。农工商公司还提供了上海市建设工程质量监督总站出具的沪建安质监（2013）51号文，以证明白天高温时段，施工单位暂停户外施工作业。在上述案件中业主对真实性均未提出异议。农工商公司提供了监理日志，以证明高温天气对于施工的影响。部分案件业主表示，该施工监理日记所署日期为2014年，涉嫌诉讼期间伪造。本院认为，（1）气象局出具的报告表明，2013年的高温天气出现47天，是近十年来平均高温天数（24天）的两倍，本院对该节事实予以确认。沪建安质监（2013）51号文规定，在白天高温时段（上午11：00至下午15：00），施工单位暂停户外施工作业。对此，本院认为高温天气客观上给施工带来一定的影响，但高温天气是否构成农工商公司迟延交房的免责事由，则应根据本案系争合同约定及履行情况予以认定。系争预售合同明确约定，除不可抗力外，农工商公司应于2013年8月31日前交房。本案中，高温日系在交房日期之前的两个多月内陆续发生，且至8月31日农工商公司客观上已具备交房条件，同时农工商公司作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间时，本就应当充分考虑并预测到工程建设、办理证照等多方面可能存在影响交付的因素，在预售合同中预留相对宽裕的交房时限，以减少自己的违约风险。因此，就履行交房合同义务而言，高温天气的影响并非不可预测、不可避免，同时也无证据证明仅因高温天气导致了迟延交房，所以农工商公司以高温天气为由主张免予承担迟延交房的责任，不符合合同约定，本院不予支持。关于农工商公司所提及的2，000元购物卡一节，因双方对于支付原因各执一词，农工商公司亦未能证明该购物卡系对于迟延交房的补偿，故对农工商公司关于业主收取购物卡即可以视为双方就逾期交房已达成谅解的主张，本院难以认同，对该卡本案不作处理。综上，农工商公司逾期交房构成违约，原审判决农工商公司按约承担违约责任，并无不当，本院予以维持。（2）农工商公司称交房的流程是验明身份、交补差款、然后验房。业主表示，农工商公司是在收取面积补差款后才办理交房手续。原审法院据此认为，农工商公司在业主付清差价款的情况下交房的意见，本院认同。农工商公司对此提出的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。（3）双方的预售合同特别告知一中注明，商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测建筑面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积；第五条则明确暂测面积与实测面积不一致时，应首先根据法律、法规、规章的规定处理。据此，原审法院认定农工商公司应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款，符合合同约定，具有法律依据，本院认同。综上所述，原审法院依据查明的事实所作判决，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币62.89元，由上诉人上海农工商房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  卞晓勇代理审判员  周卫娟代理审判员  邬 梅二〇一四年八月二十五日书 记 员  朱 艳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……