江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泰中民终字第0912号上诉人（原审被告）鞠慧鑫，男，汉族。上诉人（原审被告）钱桂娟，女，汉族。二被告共同委托代理人李建东，江苏倪文渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杜王兵，男，汉族。委托代理人（特别授权）孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。上诉人鞠慧鑫、钱桂娟与被上诉人杜王兵占有物返还纠纷一案，靖江市人民法院于2013年9月18日作出（2013）泰靖民初字第0555号民事判决，上诉人鞠慧鑫、钱桂娟不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杜王兵向原审法院诉称：2006年11月8日，杜王兵承租了靖江市金保资产经营有限公司（下称金保公司）所有的原人民南路45号（现人民中路83号）地工大楼用以经营。其中底层南端首间门面房原鲜花店租期未满，后金保公司起诉迁让并申请执行，2011年3月份该门面房由法院交给了金保公司，2011年4月22日，金保公司将该门面房交给杜王兵。当时鞠慧鑫、钱桂娟夫妻租用地工大楼底层北侧走廊处经营的百慧水果店没有交付，金保公司交由杜王兵自行处理。2011年8月3日，杜王兵与鞠慧鑫签订租赁合同一份，约定将地工大楼底层北侧最西面倒数第二、三间的室外邻路面积12平方米的走廊（即承重柱向北）转租给鞠慧鑫，时该处还在装修，鞠慧鑫、钱桂娟自行搬入原鲜花店的门面房经营水果店。2011年9月3日北侧走廊可以使用时，杜王兵立即要求鞠慧鑫、钱桂娟将水果店迁至约定地点，鞠慧鑫、钱桂娟拒绝。鞠慧鑫、钱桂娟无理占用房屋的行为侵害了杜王兵对承租房屋合法的占有、使用、收益的权利，请求判令鞠慧鑫、钱桂娟立即从位于靖江市人民中路83号（原人民南路45号）的地工大楼底层南端首间门面房内迁出。杜王兵提交下列证据：1、靖房（城）字第5××9号前0245号房屋所有权证复印件、房屋产权证明、土地登记申请书各1份，2005年6月30日金保公司与靖江市乡镇企业管理局签订的协议书、地工大楼租房明细表各1份，证明地工大楼原登记房屋所有权人为靖江县地方工业局，后该局解散，地工大楼（建筑面积为3137.2平方米）含租赁关系全部移交给金保公司，同时证明讼争门面房当时为鲜花店，北侧走廊为鞠慧鑫、钱桂娟经营的百慧水果店。2、2006年11月8日金保公司与杜王兵签订的房屋租赁合同1份、2013年4月15日金保公司证明1份，证明杜王兵整体承租地工大楼，享有占有、使用、收益权利。3、靖江市靖城百慧水果店工商登记情况表1份，证明鞠慧鑫、钱桂娟占有讼争门面房用于夫妻共同经营。4、2011年8月3日杜王兵与鞠慧鑫签订的租赁合同及附件、2012年10月23日金保公司出具的证明各1份，证明金保公司同意杜王兵将地工大楼底层北侧西面走廊转租给鞠慧鑫。5、2012年7月6日杜王兵给钱桂娟的函告及邮寄详情单各1份、张贴函告的照片2张，证明鞠慧鑫、钱桂娟占有讼争门面房，杜王兵多次催促其搬迁。6、承租房屋交接说明1份，证明金保公司在2011年4月22日将原鲜花店交给杜王兵。7、申请证人吴某到庭作证：我是金保公司办事员。金保公司起诉张红英调解结案后，张红英没有自觉搬走，金保公司委托孙锐律师申请强制执行。2011年4月20日左右，法院法官和孙锐律师电话通知我和同事陈树民到场，看到鲜花店已经搬空，有无卷帘门记不清了，法官将房屋交付给我们，但是没有要求我们出具书面手续。当月4月22日，我们通知杜王兵到金保公司魁星阁北面2楼的办公室，告知鲜花店和婚纱店、小吃店已经搬空，然后我用电脑打印了交接单一式两份，我和陈树民签字，杜王兵也签字，没有加盖金保公司印章，落款时间笔误写成了2010年。签完字后，我和陈树民、杜王兵三人去现场，我跟杜王兵说这几个店已经搬空现在交给你使用，北面的水果店由你自行解决，杜王兵说好的，之后大家离开。金保公司与鞠慧鑫没有约定准许使用原鲜花店。鞠慧鑫、钱桂娟在原审中辩称，地工大楼总建筑面积3137.2平方米不包括后来违章搭建的非法建筑小棚屋，法院不应该处理违法建筑。且地工大楼由天安公司承租，租赁面积300平方米，金保公司低价将国有资产出租，且为杜王兵的利益签订两份租赁合同，多次伪造证明，应受到法律追究。张红英实际搬出鲜花店要比金保公司申请结案时间晚，大概在2011年5月下旬。当时鞠慧鑫、钱桂娟在地工大楼底层北侧走廊经营百慧水果店，该处是由鞠慧鑫、钱桂娟享受下岗职工的优惠政策，由投资建设的电话亭等演变而来，鲜花店搬走后鞠慧鑫、钱桂娟在里面临时堆放水果。2011年7月份杜王兵开始装潢，将鞠慧鑫、钱桂娟北面的水果店全部挡起来了，无法做生意，金保公司让鞠慧鑫、钱桂娟将北面的地方让出，去使用原鲜花店门面房，于是鞠慧鑫、钱桂娟将北侧地方交给金保公司，在鲜花店上安装卷帘门正式搬进去经营水果，杜王兵当时没有做表示，2012年7月份杜王兵找鞠慧鑫、钱桂娟要求搬出。杜王兵不是承租人，也从未占有过讼争门面房，不具备诉讼主体资格，请求驳回杜王兵起诉。鞠慧鑫、钱桂娟提交下列证据：1、2006年11月8日金保公司与天安公司签订的房屋租赁合同1份，2008年2月26日金保公司出具的住所使用证明、靖江市房屋租赁中介管理办公室房屋租赁证（编号0800007）各1份，杜王兵申请的天安公司住所登记表1份，证明天安公司承租地工大楼，租赁面积是300平方米，杜王兵没有主体资格。2、2011年5月25日、2013年4月9日鞠慧鑫拍摄的百慧水果店现状照片3张，证明讼争门面房是位于两幢大楼之间空地上搭建的小棚屋，不属于地工大楼。杜王兵对鞠慧鑫、钱桂娟提供证据的质证意见：对来源于工商部门档案的证据真实性无异议，天安公司由杜王兵独资设立，成立时根据工商部门的要求必须要出具房屋租赁合同及住所使用证明，所以金保公司与天安公司补订了房屋租赁合同，面积随意写了300平方米，诉讼中金保公司已经出具说明，明确真实的租赁关系是金保公司与杜王兵签订的合同，说明杜王兵是真实的承租人。对照片真实性无异议，但是百慧水果店现在的门面房一直属于地工大楼。鞠慧鑫、钱桂娟对杜王兵提供证据的质证意见：房产证只能证明地工大楼建筑面积，讼争门面房明显不是大楼组成部分。土地登记申请书与本案无关。金保公司与靖江市乡镇企业局的协议书真实、合法，但与本案无关。租房明细表能证明百慧水果店曾在底层北侧走廊经营，说明鞠慧鑫、钱桂娟现占有讼争门面房由原经营地调换而来。对2006年房屋租赁合同真实性无异议，这份合同是杜王兵为诉讼专门订立不具有合法性，与本案无关。金保公司2013年4月的证明真实性无异议，足以证明鞠慧鑫、钱桂娟提供证据的真实性，且证明力远小于经过登记的租赁合同。百慧水果店的工商登记情况表没有加盖印章，不具有合法性。对杜王兵与鞠慧鑫的租赁合同真实性无异议，不具有合法性，因为出租的是走廊，与本案无关。钱桂娟未收到2012年7月杜王兵发函，快递详情单与本案无关。照片看不清，无法确认。交接证明可能伪造，不具有合法性，其落款时间2010年4月22日后又涂改成2011年4月22日，从墨迹可以看出刚刚打印，证人说其是办事员，没有加盖金保公司印章，不能代表公司行为，内容中许多解释也不符合正常房屋交接，不能证明杜王兵占有讼争门面房。原审中，原审法院函请靖江市房屋产权产籍管理处就讼争门面房是否在房产证发证范围内再次复核，经2013年8月30日下午现场勘验，原审法院和该处副主任陈耀明、测绘管理科副科长闻锋制作了谈话笔录，主要内容：根据查询档案房屋测量底册和房产证平面图，迎宾酒家北墙身向北0.95米为封闭弄道（东侧围墙），经现场测量核实，迎宾酒家北墙身至讼争门面房南墙身为0.95米，弄道北侧房屋在1994年5××9号房产证范围内。经质证，杜王兵认为：复核意见表明争议房屋是在产权范围内，而且杜王兵认为产权证已经证明了该事实，复核其实是无必要的。鞠慧鑫、钱桂娟认为：双方当事人没有申请，不清楚法院调查目的，通常房屋登记的建筑面积不包括外面的棚屋，所以不需要复核，且复核的结论不真实，小棚屋的面积绝对不在房产证之内，这是不用证明的事实。原审法院经审理查明：2006年11月8日，金保公司与杜王兵签订房屋租赁合同一份，约定杜王兵整体租用位于靖江市人民南路45号（原人民南路93号、现为人民中路83号）的地工大楼（2005年6月30日转让自靖江市乡镇企业局）用以经营，时底层南端首间门面房原鲜花店租期未满，鞠慧鑫、钱桂娟在北侧走廊经营百慧水果店。2010年8月金保公司起诉鲜花店业主张红英迁让达成民事调解书，因张红英未履行，金保公司申请执行，于2011年3月23日出具结案申请书，载明张红英已经履行完毕。2011年4月22日，金保公司工作人员吴某、陈树民与杜王兵形成承租房屋交接说明，载明将该门面房交给杜王兵。2011年7月鞠慧鑫、钱桂娟搬出北侧走廊（现改成天安鞋业橱窗），搬入讼争门面房继续经营百慧水果店。后杜王兵要求鞠慧鑫、钱桂娟迁让未果，致起讼争。原审法院归纳本案争议焦点是：1、讼争门面房是否在地工大楼房产证范围；2、杜王兵是否适格主体及有无实际占有讼争门面房；3、鞠慧鑫、钱桂娟是否合法占有讼争门面房。原审法院院认为，根据地工大楼房产证记载和现场测量复核结果，以及现场照片，虽然讼争门面房和地工大楼非同年同月建造，但是颁发产权证时被政府确认、登记，不应认定为违法建筑，故讼争门面房属于地工大楼房屋所有权证使用范围。金保公司依法承继取得地工大楼所有权，可以对外出租房屋。2006金保公司与杜王兵订立的租赁合同，来源可靠，且审理中金保公司书面表示与天安公司的租赁合同仅用于办理工商登记，继续认可地工大楼整体出租给杜王兵，故基于租赁合同关系，杜王兵有权占有、使用讼争门面房，并可以起诉排除占有妨害，具有原告主体资格。因讼争门面房原租给张红英经营鲜花店，租期届满后金保公司起诉要求迁让并凭生效民事调解书申请强制执行，至2011年3月金保公司出具结案手续，并向杜王兵出具交接证明，结合鞠慧鑫、钱桂娟提交的地工大楼底层装潢前水果店尚在北侧走廊的照片和鞠慧鑫、钱桂娟自认2011年7月份正式使用讼争门面房的陈述，可以确认最迟在2011年5月杜王兵实际占有了讼争门面房。天安公司登记的租赁合同不导致金保公司与杜王兵的租赁合同无效。鞠慧鑫、钱桂娟辩称交接证明系伪造，但无反驳证据，法院无法采信。至于鞠慧鑫、钱桂娟辩称房屋租金过低等，涉及国有资产管理问题，超出本案审查的民事法律关系，本案不予理涉。鞠慧鑫、钱桂娟至今未与金保公司协商一致，无权占有使用讼争门面房，侵害了金保公司的财产权，也不能对抗杜王兵依据租赁合同取得的占有、使用权利，根据现有证据，杜王兵请求迁让，符合法律规定，鞠慧鑫、钱桂娟应当及时搬出。至于鞠慧鑫、钱桂娟辩称调换而来，杜王兵予以否认，鞠慧鑫、钱桂娟也未提供相关证据，法院不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条之规定，作出如下判决：鞠慧鑫、钱桂娟从位于靖江市人民中路83号的地工大楼底层南端首间门面房内迁出，于判决生效后20日内履行。本案受理费300元，由鞠慧鑫、钱桂娟负担（杜王兵已交纳，鞠慧鑫、钱桂娟在履行本判决时给付杜王兵）。上诉人鞠慧鑫、钱桂娟不服上述民事判决，向本院提起上诉：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定杜王兵是讼争小棚屋的承租人与事实不符，天安公司才是真正的承租人，杜王兵不具有原告的主体资格。2、原审判决认定讼争小棚屋不是违法建筑，属于地工大楼房屋所有权证使用范围，与事实不符。从上诉人提供的照片可以明显的看出，本案讼争房屋就是违法建筑，不属于合法租赁范围，不管承租人是谁，都无权要求二上诉人返还。3、原审判决认定二上诉人侵害了金保公司的财产权与事实不符，且与本案无关。二、原审法院程序违法。1、本案未进行公开宣判，在案件审理超过六个月之后，才以邮寄方式向被告送达判决书。2、原审法院在既无原告申请，又无被告申请的情况下，主动制作对上诉人不利的谈话笔录，被谈话人身份无法核实，且未出庭作证，但该谈话笔录却被作为定案证据使用。3、地工大楼为国有资产，金保公司作其管理人，应对国有资产的保值增值负责，但该公司对同一大楼，签订了二份租赁合同，一份合同承租面积为300平方米，另一份合同面积为3137.2平方米，但年租金相同。这二份合同表明国有资产有严重流失的可能，法院发现该问题应当依法移送有关部门处理，而不应以超出本案审查的民事法律关系为由，视而不见。三，原审法官否定国家有权部门制作的房屋租赁证，而采信金保公司出具的证明，而且主动调查并制作对上诉人不利的调查笔录，系滥用职权，枉法裁判。被上诉人杜王兵答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明事实与原审法院查明情况一致，故对原审法院查明事实予以确认。本院认为，金保公司依法承继取得地工大楼所有权，可以对外出租房屋。2006年11月8日金保公司与杜王兵订立的租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定其合法有效。一审过程中金保公司书面表示与天安公司的租赁合同仅用于办理工商登记，继续认可地工大楼整体出租给杜王兵。因此，杜王兵基于租赁合同关系，有权占有、使用讼争门面房，并可以起诉排除占有妨害，具有本案原告主体资格。原审法院根据地工大楼房产证记载和法院组织的靖江市房屋产权产籍管理处相关专业人员现场测量复核结果，认定讼争门面房属于地工大楼房屋所有权证使用范围，并无不当。上诉人称讼争门面房系违法建筑，无事实和法律依据，本院不予采信。原审法院根据案件审理需要，依职权对讼争房屋是否属于地工大楼房屋所有权证使用范围进行调查，符合法律规定，并非程序违法。至于上诉人所称金保公司与天安公司签订的一份面积为300平方米承租合同，可能致使国有资产有严重流失的问题以及相关部门颁发的房屋租赁证是否合法的问题，超出本案民事法律关系审查范围，原审法院未予理涉，亦无不当。综上所述，上诉人鞠慧鑫、钱桂娟所持诸上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 杰审 判 员  王文海代理审判员  刘艳生二〇一四年一月十四日书 记 员  王 霞