广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2536号上诉人（原审被告）广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司（以下简称荟翠豪园公司）。法定代表人邓锐标，该公司总经理。委托代理人郭陈碧，广东导正律师事务所律师。委托代理人林莉，广东导正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）古瑞军，男，1972年11月3日出生，汉族。委托代理人张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。上诉人荟翠豪园公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年4月21日，古瑞军（乙方）与荟翠豪园公司（甲方）签订《别墅转让合同》，其中约定：“甲方将位于广州市番禺区大岗镇豪岗大道荟翠花园西大街17号别墅一座有偿转让给乙方，别墅建筑面积236平方米，花园130平方米。总房价为1180000元。乙方分十六期向甲方支付购房款（其中通知办证时支付最后一期房款236000元）。甲方必须于2009年9月28日前将房屋移交乙方。双方同意，甲方于2011年4月21日前为乙方办理房地产权属证书。双方签订本合同之日起四年内，如遭遇不可抗力或政府部门延迟有关文件批准，或其他非甲方所能控制的事件，造成延期或不能出具房地产权属证书，甲方不支付滞纳金予乙方，只需90天内退还乙方所交房款，而不附加利息等”。之后，荟翠豪园公司依约将别墅交付给古瑞军使用。2010年6月2日，双方当事人签订《补充协议》，约定荟翠豪园公司于2010年12月28日前为古瑞军办理上述房屋的《房地产权证》，荟翠豪园公司同意在此期间前不向古瑞军追讨有关到期应缴之房款等。古瑞军于2010年12月28日前，已向荟翠豪园公司支付购房款755198元。2012年11月30日，荟翠豪园公司向房管部门申请办理涉案房屋的确权手续。2013年5月28日，荟翠豪园公司取得涉案房屋的大确权证。2013年6月18日，双方当事人又签订《补充协议》，约定双方于2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》及荟翠豪园公司于2013年6月19日向广州市国土资源和房屋管理局南沙分局出具的具结书仅作荟翠豪园公司为古瑞军办理房地产权证之用。双方的一切权利义务以2007年4月21日签订的《荟翠花园别墅转让合同》及2010年6月2日的补充协议为准，但面积差异的处理除外。当日，古瑞军向荟翠豪园公司支付了购房余款466002元（含面积差异款）。同年6月20日，荟翠豪园公司为古瑞军办理了涉案房屋产权过户的递件手续，取得房管部门递件回执。2013年7月26日，房管部门就涉案房屋核发了《房地产权证》给古瑞军。原审另查，双方当事人签约时，荟翠豪园公司就涉案房屋未取得商品房预售许可证。2011年12月7日，广州市规划局向古瑞军等人发出《关于番禺荟翠豪园小区信访问题的函》，认定在2006年期间，荟翠豪园公司在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，擅自按照原2001年的修建性详细规划（已失效）在小区内建设52栋低层住宅和自编号34-36栋住宅楼，并进行销售，构成了违法建设。2012年8月2日，广州市城市管理综合执法局番禺分局作出《行政处罚决定书》，认定荟翠豪园公司未取得规划行政主管部门批准，于2006年3月在大岗镇豪岗大道11号荟翠豪园西大街1-3号、6-13号、15-22号兴建17幢建筑物，已构成违法建设，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形。据此对荟翠豪园公司作出罚款244484元的行政处罚。2012年9月3日，荟翠豪园公司就涉案房屋向广州市规划局番禺分局申请建设工程规划验收。2012年9月18日，广州市规划局向荟翠豪园公司发出《关于督促整改荟翠豪园西大街10、16-19号住宅搭建的函》，认定西大街10、16-19号住宅周边、露台和建筑天面搭建棚架，已构成违法建设，需对上述问题进行整改后，在申请办理上述住宅的建设工程规划验收手续。之后，古瑞军按荟翠豪园公司要求拆除了上述违法建设。2012年11月2日，荟翠豪园公司取得涉案房屋的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》。2003年12月10日，中国人民银行发出《关于人民币贷款利率有关问题的通知》，该通知规定逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。按照中国人民银行一年至三年期贷款基准利率加收30%计算，以古瑞军已付购房款（其中2013年6月18日前为755198元，该日以后为1221200元）为基数，从2010年12月29日起计至2013年6月20日止，荟翠豪园公司应承担的逾期办证违约金为154605.6元。古瑞军于2013年11月7日向原审法院提起本案诉讼称：荟翠豪园公司直到2013年7月26日才办妥房地产权证给古瑞军，双方当事人虽未在合同中约定荟翠豪园公司逾期办证的违约金计算标准，但根据相关司法解释，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为此请求判令荟翠豪园公司向古瑞军支付从2010年11月29日起至2013年7月25日止延迟办理房产证的违约金195212.44元（计算方法为：以已付房款为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2010年11月29日起至2013年7月25日止）。原审法院认为，根据查明的事实，涉案房屋原为违章建筑，荟翠豪园公司在未取得商品房预售许可证的情况下与古瑞军签订《别墅转让合同》及《补充协议》，且已将涉案房屋交付古瑞军使用。鉴于涉案房屋经荟翠豪园公司补办手续现已属于古瑞军的合法财产，双方合同目的已经实现，故涉案《别墅转让合同》可作有效处理，合同生效时间即为双方签约时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”荟翠豪园公司抗辩古瑞军在购买涉案楼宇对其属违法建筑情况是明知或者应当知道的，但其并未举证证明在签订《别墅转让合同》时曾告知古瑞军该真实情况，故荟翠豪园公司对此应承担举证不能的责任。荟翠豪园公司认为涉案合同于其取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》之日才生效，缺乏法律依据，不予接纳。据此，荟翠豪园公司未能按照合同补充协议约定的期限于2010年12月28日前为古瑞军办理产权证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。古瑞军、荟翠豪园公司在合同中对办证时间已有明确约定，荟翠豪园公司抗辩应从2013年2月2日起计算逾期时间依据不足，不予采纳。由于双方当事人未在合同中约定逾期办证违约金的计算标准，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，荟翠豪园公司应按照古瑞军已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金给古瑞军。荟翠豪园公司于2013年6月18日与古瑞军重新签订了《商品房买卖合同》，并于同年6月20日取得房管部门递件回执，而房管部门何时出证非荟翠豪园公司所能控制的因素，故荟翠豪园公司应承担的逾期办证违约金应计算至2013年6月20日止为宜；对古瑞军主张的该日后的逾期办证违约金，不予支持。鉴于荟翠豪园公司办证期间规划部门发现古瑞军也有违章搭建行为，而该行为对荟翠豪园公司的办证进度有一定的影响，故古瑞军应对其损失承担10%的责任。综上，荟翠豪园公司应支付给古瑞军逾期办证违约金139145元（154605.6×90%）。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付逾期办证违约金139145元给原告古瑞军；二、驳回原告古瑞军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2102元，由原告古瑞军负担602元，被告广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司负担1500元。判后，荟翠豪园公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实有误，且遗漏审查部分关键事实，所做判决内容对上诉人极不公平。1、被上诉人古瑞军在购买商品房时应当负有审查房屋是否具备《商品房预售许可证》或《房地产权证》的义务，被上诉人是具有民事行为能力的公民，按正常人逻辑是不可能投入大量资金去购买产权尚不明确的房产，且在本案中，上诉人已举证证明涉案楼宇的违章处罚已由相关部门进行公示，原审法院却片面认为上诉人所举证据不能证实被上诉人知情而不予支持“被上诉人应当承担不能办证或迟延办证的法律风险”的观点，却遗漏审查被上诉人对自己购买房产应当负有审查相应房产信息、资料义务的事实，姑息被上诉人应承担的法律责任，对上诉人有失公平。2、被上诉人在知晓所购房产属于违章建筑，尚不一定能办理房屋产权证的情况下仍愿意与上诉人签订《别墅转让合同》，其有过错。另，在办证期间，被上诉人有违章搭建行为，该行为不仅是对办理房屋产权证进度的影响，亦是对办理涉案楼宇《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》进度的影响，更是对《别墅转让合同》是否发生法律效力有重大影响，因此，被上诉人的违章搭建行为是严重过错。综上，被上诉人与上诉人在迟延办理房屋产证的结果应承担同等过错责任，原审法院判决被上诉人只承担10%的过错责任，明显对上诉人不公平。二、原审法院适用法律错误，导致认定《别墅转让合同》生效时间错误。本案双方于2007年4月21日签订《别墅转让合同》，约定上诉人于2011年4月21日为被上诉人办理房地产权属证明书。2010年6月2日签订《补充协议》约定2010年12月28日前办证。签约时，涉案楼宇属于历史遗留问题背景下的违章建筑，未取得合法报建文件和《商品房预售许可证》等手续，因此该《别墅转让合同》、《补充协议》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，涉案楼宇于2012年11月2日经政府部门同意办理违章建筑处罚，取得《建设工程规划许可证》和《建设规划验收合格证》，才具备办理房产权证条件，《别墅转让合同》才可以根据本案违章处罚情况和上述司法解释的规定认定正式发生法律效力。本案《别墅转让合同》生效时间是2012年11月2日，此日期已超过合同约定的办证期限2010年12月28日。故合同生效前所约属于无效条款，实际上无法履行。根据公平原则，双方应在合同生效后重新协商确定新的办证期限，否则，对于涉案房屋的办证期限应视为约定不明。原审法院无视司法解释的规定认定《别墅转让合同》生效时间为双方签约时间即2007年4月21日，与当时涉案楼宇是没有任何报建手续的违章建筑，尚未取得《商品房预售许可证》的客观事实相互矛盾。可见原审法院适用法律错误，二审应当予以纠正。三、被上诉人在2010年12月29日已知晓未取得房屋产权证，却到2013年11月7日才向原审法院起诉，而原审法院支持被上诉人主张违约金计算时间2010年12月29日至2013年6月20日，违反法律关于两年诉讼时效的规定。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人古瑞军答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人荟翠豪园公司及被上诉人古瑞军在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，从本案证据及当事人的陈述可知，上诉人荟翠豪园公司在未取得商品房预售许可证的情况下与被上诉人古瑞军签订《别墅转让合同》、《补充协议》，且已将涉案房屋交付被上诉人古瑞军使用。鉴于涉案房屋经上诉人荟翠豪园公司补办手续现已属于被上诉人古瑞军的合法财产，双方合同的目的已实现，原判认为上述《别墅转让合同》、《补充协议》可作有效处理并无不当，本院予以维持。上述《别墅转让合同》、《补充协议》应自签订之日起即生效。对上诉人荟翠豪园公司上诉认为原判适用法律错误的主张，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案上诉人荟翠豪园公司并无具体证据证明其在与被上诉人古瑞军签订上述《别墅转让合同》时曾告知过被上诉人古瑞军其公司未取得预售许可证的真实情况，故应由上诉人荟翠豪园公司承担举证不能的责任。上诉人荟翠豪园公司另以合同中分期付款的约定主张被上诉人古瑞军签订合同时明知该公司未取得预售许可证的依据不足，本院不予采纳。对上诉人荟翠豪园公司上诉认为被上诉人古瑞军对订立的合同负有审慎义务，其明知上诉人荟翠豪园公司未取得预售许可证仍购买涉案房屋亦存在过错的主张，本院亦不予采纳。根据上述《别墅转让合同》及《补充协议》的约定，上诉人荟翠豪园公司应于2010年12月28日前为被上诉人古瑞军办理房产证，上诉人荟翠豪园公司未按合同约定履行义务已构成违约，应承担相应的违约责任。原判认定该逾期办证的责任应计算至2013年6月20日并无不妥。上诉人荟翠豪园公司在为被上诉人古瑞军办证过程中，由于被上诉人古瑞军存在违章搭建行为需规划部门处理导致延误办证进度的责任则应由被上诉人古瑞军自行承担。原判认定被上诉人古瑞军应承担10%的责任并无不当，本院予以维持。对上诉人荟翠豪园公司上诉认为本案双方对迟延办理房屋产证的结果应承担同等过错责任的主张，本院不予采纳。对于上诉人荟翠豪园公司主张违约金计算超过两年诉讼时效的问题，基于一审中上诉人荟翠豪园公司对诉讼时效问题并未明确提出，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，本院不予支持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司负担。本判决为终审判决。