云南省大理白族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）大中民终字第305号 上诉人（原审原告）张顺利 上诉人（原审原告）刘小然 二上诉人的共同委托代理人虞怀兴 上诉人（原审被告）大理五洲国际商贸城有限公司 法定代表人舒策城，董事长。 委托代理人李涛、段智勇 上诉人张顺利、刘小然与上诉人大理五洲国际商贸城有限公司（以下简称五洲公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年7月28日进行了公开开庭审理，原告张顺利及特别授权代理人虞怀兴，被告的特别授权代理人段智勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一审确认以下事实：被告属于具有商品房销售资质的企业。2011年，被告在开发五洲国际商贸城期间，将其开发的“一期建材、五金、汽配交易区”平面图公开向社会宣传。2011年11月1日，原告与被告分别签订了三份《商品房购销合同》及补充协议。《商品房购销合同》主要约定：原告购买被告开发的该商贸城8—024、8一025、8—026号商铺；商铺套内建筑面积均为30.6平方，单价均为每平方9393.92元，每间商铺总价款均287454元；三间商铺总房款为862362元，首付款为442362元，其余420000元购房款双方通过按揭贷款支付；被告应于2012年7月28目前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10％向守约方支付违约金。补充协议主要约定，本楼盘有关的广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起十五日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，原告无权要求被告赔偿或解除合同。合同附件的平面图双方签订合同时并未载明通道桥梁的情况。2012年3月20日，被告在《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明“车辆直达首层和一层，做到铺铺通车”。合同签订后，原告已将购房款付清给了被告，被告也分别向原告出具了收到原告购房款的《收据》和按揭贷款《转账传票》。现进入首层的通道桥架延伸，但未影响原告所购买的商铺通行。2013年10月16日，被告向原告发出《五洲国际商贸城业主入伙办证公告》，通知原告接房。当日，双方办理了接房手续。原告因对改变延长通道桥梁和被告延迟交房等提出异议，双方发生纠纷，提起诉讼。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议未违反家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。”的规定，被告在开发五洲国际商贸城期间所宣传“一期建材、五金、汽配交易区”平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》应属合同的内容。被告开发的商贸城虽然存在桥架延伸的情形，但原告购买的商铺前没有桥架；另外，原告主张被告改变通道影响其商铺，但现原告商铺的通行及价格没有受到重大影响，不能视为被告违约，故原告要求赔偿违约金86236.2元（862362元×10％）的诉讼请求其事实和理由不成立，不予支持。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月28日交房，但其在2013年10月16日才通知原告接房，当日双方才办理接房手续，故被告依约应承担逾期交房的违约责任，原告要求判令被告支付逾期交房的违约金36800.9元（20元×60天×3＋862362元×0.01％×385天），亦符合双方合同的约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告大理五洲国际商贸城有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告张顺利、刘小然逾期交房的违约金36800.9元；二、驳回原告张顺利、刘小然的其他诉讼请求。案件受理费2816元，减半收取1408元，由被告大理五洲国际商贸城有限公司承担。 一审判决宣判后，张顺利、刘小然、五洲国公司均不服，向本院提出上诉。 上诉人张顺利、刘小然上诉认为，1、一审认定改变商贸城通道及将商贸城东西两边通道桥架延伸的违约行为，但认为上诉人商铺前无桥架，没有造成影响，据此认定不能视为被告违约，不符合法律和双方约定，一审不支持上诉人要求被上诉人承担总房款10%违约金，错误，请求二审予以纠正；2、上诉人购买商铺是从整个商贸城及环境考虑，被上诉人改变商贸城进出通道、在通道上延长桥架、通道上增加水泥柱严重影响上诉人商铺价值和通行，给上诉人商铺变成地下仓库造成损失，被上诉人应承担违约责任，一审未支持上诉人的诉讼请求错误。上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判由被上诉人赔偿给上诉人总房款10%违约金并承担本案的一、二审诉讼费用。 五洲公司答辩称，与一审答辩意见一致，公司不存在变更设计规划的情况，不存在违约，上诉人的上诉理由不成立。 上诉人五洲公司称，1、一审法院判决上诉人赔偿逾期交房违约金与事实相悖，上诉人在2012年9月前就通知被上诉人办理交房手续，被上诉人不来，商贸城统一在2012年11月28日开业，因此逾期违约金应从2012年7月28日计算到2012年11月28日，一审判决错误，请二审改判；2、上诉人从未变更过规划设计图，商铺的桥架距离与实际一致，被上诉人商铺前无桥架，一审判决正确，请求维持。3、一审判决上诉人承担全部诉讼费用与法律相悖，被上诉人的部房款10%违约金未得到支持，该部分诉讼费用应由被上诉人承担，故上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判逾期违约金从2012年7月28日计算到2012年11月28日，2、维持一审判决第二项；3、判令被上诉人承担本案10%违约金未得到支持违约金部分的一、二审诉讼费。 张顺利、刘小然答辩称，2012年11月28日不是实际交房，大理五洲国际商贸城有限公司主张的计算逾期交房违约金应从2012年7月28日计算到2012年11月28日时间不成立，上诉人的上诉理由不成立。 二审审理中，经征询双方当事人对一审判决认定事实意见，上诉人张顺利、刘小然无异议，上诉人五洲公司认为“平面图”不是合同的组成部分，一封信不是五洲公司发出，是五洲物管发出的，其他事实无异议，一审认定事实有在案证据证明，本院予以确认。 二审中上诉人张顺利、刘小然未提交新证据，上诉人五洲公司提交经审核规划图纸一份，证明商铺规划经有关部门审批未作修改，不存在违约。张顺利、刘小然经质证对该证据三性无异议。 经审查，上诉人五洲公司提交经审批规划图纸真实合法与本案关联，作有效证据使用。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：五洲公司是否因桥架建设存在违约行为，是否应当承担违约责任？五洲公司逾期交房违约金应从何时计算？ 本院认为，双方当事人于2011年11月1日订立的三份《商品房预售合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应本着诚实信用原则履行各自的合同义务。一、张顺利、刘小然选房时，涉案商铺尚在建设当中，桥架还没有开始施工，五洲国际公司也没有将规划批准的桥架建设真实情况作出披露，张顺利、刘小然只能根据五洲国际公司提供的宣传平面图等广告和宣传资料进行选房。五洲国际商贸城“一期建材、五金、汽配交易区”商铺平面图中，桥架的位置具体确定，对其购买的三间商铺8－024、8－025、8－026没有影响，不影响其购买商铺通行，五洲公司桥架商铺城虽存在桥架延伸情形，但上诉人张顺利、刘小然购买的商铺前没有桥架，上诉人张顺利、刘小然主张五洲公司改变通道影响其商铺要求赔偿购房款10%违约金理由不成立。二、五洲公司逾期交房违约金计算时间问题。在案证据证明五洲国际公司以“大理五洲国际物业管理有限公司”的名义通知张顺利、刘小然接房时间为2013年10月16日。五洲国际公司“上诉人在2012年9月前就多次通知被上诉人办理交房手续，五洲国际商贸城已于2012年11月28日统一开业，被上诉人的商铺已于2012年11月28日开始经营。逾期交房的时间应从2012年7月28日计算至同年11月28日”的主张，因其未能提供相关证据属于单方陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对五洲国际公司的上述免责主张不予采纳。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果无误，应当维持。上诉人五洲国际公司、张顺利、刘小然的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2816元，由上诉人大理五洲国际商贸城有限责任公司负担1408元，上诉人张顺利、刘小然负担1408元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 宏 审判员 苏春平 审判员 马明纳 二〇一四年八月二十七日 书记员 段杰润