浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2011）温苍民初字第119号原告：黄某某。原告：叶某某。委托代理人：梁某。被告：苍南××××开发有限公司，住所地：苍南县龙港镇××大厦××楼。法定代表人：胡某某。委托代理人：赖某某。原告黄某某、叶某某诉被告苍南××××开发有限公司（以下称明日房开公某）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年1月7日受理后，依法由审判员黄步雄适用简易程序于2011年2月22日公开开庭进行了审理。原告黄某某、叶某某的委托代理人梁某与被告明日房开公某的委托代理人赖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某、叶某某起诉称：2006年12月26日，原告向被告购买了坐落于苍某某龙港镇龙港大道德雅花园20幢第1单元1101室商品房，建筑面积185.11平方米，每平方米单价3638元，总房价款673430元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付全部价款，但被告没有按约交房，被告已经构成了逾期交房。请求判决被告立即交房并向原告支付逾期交房违约金至商品房实际交付之日（从2008年1月1日起，按已付房价款每日万分之二计算，即每日135元）。截至2009年9月30日的违约金85050元。被告明日房开公某答辩称：一、被告逾期交房的原因在于施工单位歌山建设集团有限公某延误工期所致。歌山建设集团有限公某在德雅花园20、21幢工程2006年10月13日竣工后拒不交付建筑物，直至2009年3月23日在县政府的多次协调下，才把建筑物交付被告进行工程甲竣工验收，这是造成被告无法按期交付商品房的直接原因，被告也是受害者。二、德雅花园从2004年12月24日开工建设，到2006年10月13日竣工，期间遭受多个强台风的影响，导致工程停工而引起工期延误，是导致被告无法按期交付商品房的另一个原因。台风属于不可抗力事件，根据《商品房买卖合同》的约定和法律的规定，在计算逾期交房违约金时应酌情扣除台风不可抗力造成的合理停工时间。三、原告诉求逾期交房违约金计算至商品房具备交付使用条件之日缺乏法律依据。应计算至原告实际占有使用商品房之日，而实际占有使用商品房的时间以该商品房的独立电度表用电时间为准，即按原告最初用电的时间来确定占房时间。原告强占未交付的商品房，进行装修入住，造成整幢楼房无法进行各项专项验收，包括消防、人防、避雷、环保管道煤气等验收，因此造成逾期交房的部分责任应当自负。同时原告在被告未通知办理交房手续时就强行占房装修使用（具体时间应以商品房的电表用电时间为准），依法应视为商品房实际已交付使用，即逾期交房违约金应计算至原告强行占房的时间止。对此，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就作出明确某某“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。退一步说，如果没有原告的强行占房装修的行为，被告在2009年3月23日德雅花园二期工程甲竣工验收合格后即可进行各项专项验收，以及办理竣工备案登记，现如今已可以办理产权总登记了。四、原告强某某品房装修入住，引发各专项验收延期，已造成被告重大经济损失，包括有关行政罚款、支付其他未强行装修入住业主的违约金、公某人员的办公费用支出、雇请保安的费用等等，原告应承担相应的赔偿责任。五、截至2009年1月14日之前的逾期交房违约金某求已超过诉讼时效，依法不应支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告在购房合同约定的交房时间届满时已知自己的权益受到侵害，在两年的诉讼时效内原告应当提出权某保护请求，但原告直至2011年1月14日（以法院立案时间为准）才诉求主张债权，可见从交房日起至2009年1月14日之间的逾期交房违约金显已超出诉讼时效，不应支持。在举证期限内，原告黄某某、叶某某向本院提交了下列证据材料：1、原告居民身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。2、公某基本情况，用以证明被告的诉讼主体资格。3、商品房买卖合同，证明原、被告之间商品房买卖合同关系的事实。4、收款收据，证明原告已按合同约定支付全部购房款的事实。上列证据经庭审出示，被告明日房开公某无异议。经审查，本院认为，原告提交的上列证据来源和形式合法，具有真实性，待证事实与本案有关联，应确认其证明力。在举证期限内，被告明日房开公某向本院提交了下列证据材料：1、商品房预售证，用以证明德雅花园于2005年3月7日经苍某某房产管理局批准公开预售的事实。2、单位（子单位）工程甲竣工验收记录及会议签到表，用以证明德雅花园二期工程于2009年3月23日五大验收单位验收合格、工程乙时间为2004年12月24日和竣工交付时间为2009年3月23日的事实。3、苍某某气象局证明，用以证明台风等不可抗力事件也是造成德雅花园逾期交房的一个原因，德雅花园在建设期间遭遇过强台风五个，工程被迫停工时间长，在计算逾期交房违约金时应合理剔除该部分延误时间所产生的违约金。4、涉案商品房电表启用时间表（电力公某用电记录），证明原告最初占有使用商品房的真实时间。上列证据经庭审出示，对被告提供的证据1、2，原告方均无异议，上述证据来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认。关于证据3，2006年8月间发生的“桑某”超强台风，其强度和影响力及造成的灾情属众所周知的事实，确属无法预见，属不可抗力，可以作为确定扣减逾期天数的依据，予以采信；关于其他各次台风，鉴于龙港镇的气候状况，属被告可以预计的天气，且对工期的影响应当在约定交房期限时已予考虑，故不予采信。关于被告提供的证据4，在审理过程中原告入住商品房时间已经原、被告合意确定为2009年7月1日，对该证据证明力不予确认。本院经审理，认定本案事实如下：被告明日房开公某系涉案房地产项目德雅花园（原明日阳光花园）房地产开发企业，2005年3月7日取得苍房售许字（2005）第004号商品房预售证。2006年12月26日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告向被告购买德雅花园20幢第1单元1101室商品房，建筑面积185.11平方米，每平方米单价3638元，总房价款673430元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。合同订立后，原告已支付全部房价款。涉案商品房于2004年12月24日开始建设，2009年3月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单某某监理单位会同验收合格并共同出具《单位（子单位）工程甲竣工验收记录》，2009年7月1日，原告非因被告交付即开始装修并使用涉案商品房。建设期间，工程遭遇台风天气有2005年度的“海棠”、“麦莎”台风和2006年度的“珍珠”、“碧利斯”、“桑某”台风，其中，2006年第8号超强“桑某”台风于8月10日在苍某某马站镇登陆，中心最大风力十七级。本院认为：原、被告之间订立的商品房预售合同合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案的争议焦点是被告明日房开公某是否承担逾期交房的违约责任，包括交付商品房和如何计算逾期交房违约金的问题。一、首先，根据查明的事实，本案不存在不可抗力导致不能履行合同的情形，原告系在被告超过约定交房时间后非因被告交付而开始装修并使用涉案商品房，故被告仍然构成逾期交付商品房的违约，应承担相应的违约责任；其次，未通过消防验收的商品房不具备交付条件，而原告已经使用商品房并不能免除被告成就交付条件的义务，故原告现以请求交付商品房的方式要求被告全面履行交付义务，应以支持；至于被告与建设方之间发生的争议，属另一法律关系，既不属本案审理范围，亦不影响被告对本案违约责任的承担。二、由于被告已经构成逾期交房的违约，现原告根据合同第八条的约定要求支付违约金，应予支持，但是，关于支付交房违约金的请求权受诉讼时效约束，被告业已提出相应抗辩，应予审查。根据查明的事实，本案交房期限于2007年12月31日届满，届满之日为诉讼时效起算日，现原告于2011年1月7日向本院起诉主张权某，且未举证证明存在诉讼时效中止、中断和延长的法定事由，故2009年1月7日之前的逾期交房违约金已经超过2年的诉讼时效，依法不予保护，同时，原告在商品房未具备交付条件之前于2009年7月1日擅自装修和开始使用涉案商品房，根据消防等部门当前的验收要求，该行为不仅严重影响消防等专项验收和办理竣工验收备案，而且导致交付条件的延迟成就，应认定其已经享受使用商品房的合同权某，不应再追索自开始装修至具备使用条件期间的逾期交房违约金，据此，酌定本案逾期交房违约金自2009年1月7日计算至2009年6月30日，据此，本案逾期交房天数确定为176天；另被告主张在计算逾期交房违约金时应酌情扣除台风不可抗力造成的合理停工时间，本院认为，2006年8月8日的“桑某”台风的影响力和后果确属难以预计，属不可抗力情形，酌定该次台风造成的合理停工时间为15天并在计算违约金时扣除相应天数，违约金按已付房价款673430元的万分之二计算，即（176天－15天）×134.69元／天=21685.09元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、苍南××××开发有限公司于本判决生效后三十日内将符合合同约定交付条件的德雅花园20幢第1单元1101室商品房向黄某某、叶某某交付使用。二、苍南××××开发有限公司于判决生效后十日内向黄某某、叶某某支付逾期交房违约金21685.09元。三、驳回黄某某、叶某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1926元，减半收取963元，由黄某某、叶某某负担795元，由苍南××××开发有限公司负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理1926元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理。）审判员  黄步雄二〇一一年三月二日书记员  娄伟伟法律法规链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条【普通诉讼时效】向人民法院请求保护民事权某的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。附件：苍某某人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权某自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍某某人民法院执行款专户，开户行：苍某某农村信用联社营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权某的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。