江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初5320号原告：卢兰华，男，1957年9月20日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：卢飞，男，1982年8月13日生，汉族，住东海县。（系原告儿子）委托诉讼代理人：戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。被告：夏家丞，男，1981年5月20日生，汉族，住。原告卢兰华与被告夏家丞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勇适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告卢兰华及其委托诉讼代理人卢飞、戚士贵，被告夏家丞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢兰华向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告四间房屋及租金16008元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日告将个人坐落在东海县白塔埠镇市县路西侧路南的（10间）其中六间楼房和楼前场地租赁给被告使用，租期自2017年11月1日至2022年2月1日止，租金为每年1万元，合同签订后，被告在没有经过原告同意的情况下，擅自将原告的楼房另外四间房屋以变相方式出租给他人使用（做工程的人），并将租金收为己有。后经原告多次找到被告协商，要求退还四间房屋和收取的四间房屋租金，但是，被告拒而不理至今未有退还。原告认为，被告严重侵犯了原告的合法权益和经济损失。为此，为了维护原告的合法权益和经济不受损失，特向人民法院依法提起诉讼，请求依法判决被告退还原告四间房屋及租金16008元。被告夏家丞辩称，我不同意给原告租金，每年租金早已交齐，我们签订原告租给我楼房六间，我装修好了原告一直没有提出异议，但是今年突然说楼上不再租给我，楼上从前年我开始使用一直未找过我，直到今年原告才来找我。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日原告卢兰华与被告夏家丞签订房屋与场地出租合同，合同内容如下：甲方：卢兰华乙方：夏家丞今有甲方卢兰华将323省道南侧自家楼房和场地租与乙方夏家丞使用，租金每年壹万伍仟陆佰元整（15600）。租金每年8月16日交与甲方卢兰华。租房时间2014年——2024年8月16日。双方自愿的原则在合同期内不得反悔，如有反悔租金不退。甲方提供水电，水电费自理。甲方：卢兰华乙方：夏家丞二〇一四年八月十六日上述协议履行到2017年，因实际履行中出现变化，双方于2017年11月1日再次签订租赁合同一份，合同约定如下：出租方：卢兰华承租方：夏家丞根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规，在友好，平等，协商放心基础上，甲乙双方就下列房屋租赁事宜达成如下协议：一、甲方将位于白塔镇市县路西侧路南，楼房六间和楼房前场地租赁给乙方使用，包括楼房以西场地，西至墙头，大约43米。二、租赁期为五年，自2017年那11月1日起至2022年2月1日止。三、西边场地租金已一次性付清。乙方在租赁期间水、电费按时交纳。楼房租金从2019年8月16日起，每年8月16日交下一年租金，楼房租用时间从2019年8月16日到2024年8月16日，每年租金1万元。四、乙方租赁期间维护甲方房屋财产不受破坏，未经甲方同意不得私自破坏房屋结构。五、双方权利及义务合同约定房屋及附属设施属于甲方所有，不存在产权纠纷，租赁期间房屋及附属财产损坏的，照价赔偿。六、乙方在租赁期间不得从事一切违法活动，产生一切后果由乙方自负。本合同自双方签字之日起生效，甲乙双方各执一份，具备同等法律效力。甲方：卢兰华乙方：夏家丞2017年11月1日。另查明双方争议的楼房位于东海县白塔埠镇驻地市县路南侧，地号为22-04-76，建筑面积130.4平方米。楼房分上下两层，上层主要房间为四间，下层主要房间为六间。在第一份协议签订后被告就开始使用上述房屋，2017年11月1日前被告对房屋进行了装修，具体是对每间房屋都刮了仿瓷涂料，同时又上了窗帘。协议履行中被告占用了被告楼上的四间房屋，原告认为楼上四间房屋不包括在租赁协议中，因此发生纠纷，原告诉至本院要求被告返还楼上四间房屋及支付相应的租金。上述事实，有当事人的庭审陈述、原被告提供两份租赁协议及现场勘验笔录予以证实。双方争议的焦点如下：一、2017年11月1日双方签订的协议是否包含楼上的四间房屋。二、被告租金支付的数额问题。关于争议焦点一，原告诉称第一次租赁给被告的是整套楼房，因后期被告不需要使用楼上的房间，在2017年11月1日签订协议时就改为楼房六间。为证明其诉称原告提供了两次租房协议，证明两次协议上载明的房屋是不一样的，第一次载明的整套楼房，第二次载明的是楼房六间。被告辩称，变更协议时原告说楼房给我用的，楼上装修也是我做的，从2017年装修至今原告从来也没有找过我说不给用楼上房间。关于争议焦点一，本院确认2017年11月1日双方签订的协议中不包含楼上的四间房屋，因为通过比对双方2014年和2017年签订的两份协议可以清晰地看出，2014年租赁的是楼房和场地，2017年租赁的是楼房六间、楼前场地以及楼房以西场地。关于争议焦点二，被告应该支付的租金数额的问题，原告诉称被告应该支付16008元，并称16008元是根据已经租赁的六间楼房10000元按比例计算出来的，被告从2019年8月16日开始占有使用，应该支付16008元。被告辩称原告允许其使用的，不应该支付。结合现场勘验和原被告诉辩主张来看，扣除已经一次性付清的楼房西侧的场地外，原告出租的标的物是楼房六间和楼前场地，楼房六间和楼前场地租金为一年10000元。即使楼前场地不计算费用六间房屋平均每年也只是1667元，四间房屋的租金一年只能是6668元。从本地房屋租赁行情看每间1500元一年已经属于较高的，按照1500元每间计算被告占用的四间楼房也只能是6000元，其中被告对每间房屋均刮了仿瓷涂料再加上人工费用，应该每间扣除1000元左右，故本院酌定被告支付原告每间房的租金为500元，总计2000元。本院认为，根据法律规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中原告的楼房虽然未办理房产证，已经合法的取得了土地使用权，并已依法建造，应该视为原告对涉案的楼房享有合法的物权。被告在租赁合同外另行占用合同中没有约定的房间，属于侵权行为原告主张被告返还，被告应该予以返还。关于占用期间的租金问题，因被告占用期间对于房子有装修，返还后归原告享有，相应的装修款项应该予以折抵，综合本地房屋租赁行情，本院确定被告在扣除相应的装修费用后，被告支付原告租金2000元。关于被告在占用期间添附的动产被告可以取回。关于原告要求被告支付16008元租金的问题，因原告无证据证明同时和实际租赁房屋的行情也不一致，本院依法支持扣除合理费用后的部分。综上，对于原告的合理、合法的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告夏家丞于本判决生效之日起十日内取回其占用的原告卢兰华楼上的四间房屋内的属于其所有的动产并将上述四间房屋返还原告卢兰华。二、被告夏家丞于本判决生效之日起十日内支付原告卢兰华楼上四间房屋占用期间的租金2000元（自2019年8月16日至2020年8月16日）。三、驳回原告卢兰华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告被告夏家丞承担30元，原告卢兰华承担70元。被告夏家丞于本判决书生效之日起十日内给付原告卢兰华。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费200元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员刘勇二〇二〇年十一月二十八日法官助理徐庆壮书记员张颖