广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第371号原告黄明强，男，汉族，1964年10月30日出生。被告周作合，男，汉族，1969年1月6日出生。原告黄明强诉被告周作合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序继续审理，并由审判员田媛担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年3月24日将佛山市禅城区福山街13号D座首层0号铺出租给被告，租期五年，自2011年3月25日至2016年3月24日。被告租赁涉案商铺注册了佛山市禅城区周作合鞋店，并基本按月交租。被告2014年1月6日最后一次交租后，原告至今不能联系到被告，根据双方签订的《商铺租赁合约》第三条约定，被告拖欠租金，原告有权解除合同，收回商铺并加收二个月租金额的违约金。根据合同约定，被告应于每月10日前交租，否则按0.5%日息计算罚金，至2014年5月10日止，被告欠付租金3820元，迟交租金的罚金3014.55元（暂计至2014年5月10日），违约金1860元。根据双方的合同约定，如被告不再续约，应提前一个月告知原告，并把营业执照注册地址迁出或注销，否则罚款3000元，所以被告需支付违约金3000元。因被告违约，基于以上事实，被告应支付违约金1860元、租金3820元、罚金3014.55元、违约金3000元。为维护权益，请求判令：一、终止原、被告于2011年3月24日签订的《商铺租赁合约》，被告交齐水电费并承担欠费造成原告的损失，被告将涉案商铺交还给原告，交还商铺的钥匙和该商铺的水电费扣费存折；二、被告支付租金3820元及迟交租金的罚金3014.55元（罚金暂计至2014年5月10日，如逾期未结案则顺延计算）；三、被告按《商铺租赁合约》第三条支付违约金1860元；四、被告按《商铺租赁合约》第九条支付违约金3000元；五、被告在2014年5月10日前将营业执照注册地址从该商铺迁出或注销；六、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，经本院询问，原告表示已收回涉案商铺，对水电费扣费存折将挂失重新办理，不再主张被告返还；并以涉案商铺所在地址没有个体工商户或者公司登记注册为由撤回第五项诉请。原告变更后的全部诉讼请求为：一、解除原、被告于2011年3月24日签订的《商铺租赁合约》；二、被告向原告支付2014年1月至2014年5月10日的租金3720元以及2013年4月欠付的租金100元，合计3820元；三、被告向原告支付滞纳金3014.55元（暂计至2014年5月10日，要求计至判决确定的给付之日止）；四、被告向原告支付水费14.5元和电费54.94元，合计69.44元；五、被告向原告支付因打开涉案商铺门锁的费用100元；六、根据《商铺租赁合约》第三条、第九条约定，被告向原告支付两个月租金的违约金1860元以及罚款3000元，合计4860元；七、本案的诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。诉讼中原告提供以下证据：1、原告的身份证、被告的身份证复印件、佛山市禅城区周作合鞋店的营业执照。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商铺租赁合约》、房地产权证。拟证明原告与被告存在租赁合同关系，涉案商铺属原告所有。3、中国工商银行存折及明细信息打印表、未交租金及罚金计算表。拟证明被告支付租金详情及拖欠租金、罚金及利息情况。4、收款收据。拟证明无法联系到被告后，原告于2014年4月10日自行找人打开涉案商铺，支出开锁费100元，该费用应由被告支付。5、用水发票及用电发票各一张。拟证明原告代被告支付2013年10月13日至2013年12月13日的水费14.54元及2014年2月7日至2014年3月1日的电费53.94元。诉讼中被告没有提供证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证以及对原告主张的事实和提供的证据进行质证和抗辩的权利。原告的证据1、2、4、5，有原件核对，本院对真实性予以确认。证据3、中国工商银行存折及明细信息打印表，有原件核对，本院对真实性予以确认；未交租金及罚金计算表，属原告单方制作，本院综合全案证据待后认定被告欠租的情况。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2011年3月24日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合约》，主要内容如下：一、甲方将自有的坐落于佛山市福山街13号首层0号铺27.06平方米租给乙方作商铺使用。二、租赁期限五年，自2011年3月25日至2016年3月24日。三、2011年3月25日至2013年3月24日的租金为每月830元；2013年3月25日至2016年3月24日的租金为每月930元。每月收租一次，乙方应于每月10日前存入甲方指定账户（开户行：工商银行祖庙宾馆分行，账号：20138026010********），乙方不得拖欠租金，否则按0.5%日息计算罚金，甲方有权解除合同，收回商铺，并向乙方加收两个月租金额的违约金。……五、乙方须向甲方交1800元的按金，水电费按金1000元（如中途解除合同，则按实计收水电费后，所剩水电费按金退回乙方），直至租期完结后退还。……九、合约到期如乙方不再续租，需提前一个月告知甲方，并于合约到期时把营业执照注册地址从本商铺迁出或注销，否则罚款人民币3000元。该商铺水电费扣费存折账号为31100899801********，由乙方负责保管，合约终止或解除时交还甲方。该合同由原、被告签名确认。原告于2014年4月10日通过佛山市禅城区筹记五金店将涉案商铺打开，支出开锁费100元。原告陈述：因无法联系被告，且原告不持有商铺钥匙，故请人将门锁打开并换锁，发现商铺内已经没有东西，原告已于2014年4月将涉案商铺另行出租。原告提供账号为20138026010********的工商银行存折，并陈述：存折上标注为“转账”的金额均为被告支付租金的情况；2013年4月23日转账的1760元系支付2013年3月和2013年4月的租金，每月租金930元，被告应支付1860元，但仅支付1760元，少付100元；被告最后一次于2014年1月6日转账的930元，系支付2013年12月的租金。原告提供水电费发票各一份。水费发票上载，用户名称：黄明强，用户地址：福山街13号之16（0铺），2013年10月13日至2013年12月13日，水费14.54元。电费发票上载，用户名称：黄明强，用户地址：福山街13号D座0铺，2014年2月7日至2014年3月1日，电费53.94元。诉讼中，原告陈述：租金按自然月计算，自2013年3月起租金为每月930元，但被告2013年4月仅支付830元，欠付100元；被告自2014年1月1日不再交租，计算至2014年4月30日，租金为3720元，两项租金合计为3820元。原告收取了被告的租赁押金1800元和水电费押金1000元，尚没有退还给被告。另查明，涉案的佛山市禅城区福山街13号首层0号房屋，登记权属人为原告，建筑面积27.06平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于合同解除的问题。原告陈述被告2013年4月欠付租金100元，并从2014年1月1日起不再支付租金，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，原告的陈述与其提供的银行存折能够相互印证，故本院对被告欠租的上述事实予以确认。根据《商铺租赁合约》第三条“乙方不得拖欠租金，否则按0.5%日息计算罚金，甲方有权解除合同……”的约定，原告享有单方解除合同的权利。关于合同解除的时点，原告于2014年4月10日将商铺收回并另行出租，其以行为表明不再履行与被告签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，本院确认涉案合同已于2014年4月10日解除。关于租金和水电费的问题。被告承租并占有使用了涉案商铺，应依约支付租金和水电费。根据涉案租赁合同第三条的约定，被告应支付2013年4月的欠付租金100元，以及2014年1月1日至2014年4月10日的租金3100元［930元／月×（3＋10／30）月］，合计3200元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告已代被告交纳了涉案商铺的水电费，故原告诉请被告返还，本院予以支持，被告应向原告支付2013年10月13日至2013年12月13日的水费14.54元，以及2014年2月7日至2014年3月1日的电费53.94元，合计68.48元，原告诉请超出部分，无事实依据，本院不予支持。被告交纳的水电费押金1000元抵扣欠付的水电费后，原告尚需返还被告931.52元。该931.52元和租赁押金1800元抵扣被告欠付的租金后，被告还需支付租金468.48元（3200元-1800元-931.52元）。关于开锁费的问题。根据涉案合同第三条的约定，在被告拖欠租金且无法联系的情况下，原告自行收回商铺减少损失并无不妥，其为此支出开锁费100元，由于被告拒不到庭对该费用提出抗辩，且该费用已实际支付，也并未超出合理范围，故原告诉请被告返还，本院予以支持。关于原告诉请3000元罚款的问题。因原告陈述涉案商铺所在地址没有个体工商户或者公司登记注册，并自愿撤回第五项诉讼请求，故涉案合同第九条约定的支付3000元罚款的条件不成就，本院对原告的该诉请不予支持。关于原告诉请1860元违约金的问题。由于被告欠付租金已构成违约，根据涉案合同第三条“乙方不得拖欠租金，否则按0.5%日息计算罚金，甲方有权解除合同，收回商铺，并向乙方加收两个月租金额的违约金”的约定，原告诉请支付违约金1860元，有事实与合同依据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。因原告诉请1860元违约金已足以弥补因被告违约造成的损失，故其再诉请滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、原告黄明强与被告周作合2011年3月24日签订的《商铺租赁合约》已于2014年4月10日解除；二、被告周作合于本判决生效之日起十日内，向原告黄明强支付租金468.48元；三、被告周作合于本判决生效之日起十日内，向原告黄明强支付违约金1860元；四、被告周作合于本判决生效之日起十日内，向原告黄明强支付开锁费100元；五、驳回原告黄明强的其他诉讼请求。被告周作合如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费92元，由原告黄明强负担51元，被告周作合负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  苏长磊人民陪审员  李玉珠二〇一四年八月二十九日书 记 员  莫翠芳附：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。