浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第3329号上诉人（原审被告）：杭州碟迪娱乐管理有限公司。法定代表人：秦金库。上诉人（原审被告）：杭州泰德餐饮有限公司。法定代表人：秦金库。上述两上诉人共同委托代理人：王金华、朱鸣东。被上诉人（原审原告）：浙江国美电器有限公司。法定代表人：黄秀虹。委托代理人：耿伟。原审被告：杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司。法定代表人：娄兴海。委托代理人：周斌照。原审第三人：杭州益乐股份经济合作社。法定代表人：沈新华。委托代理人：王红平。上诉人杭州碟迪娱乐管理有限公司（简称碟迪公司）、杭州泰德餐饮有限公司（简称泰德公司）因与被上诉人浙江国美电器有限公司（简称国美公司）、原审被告杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司（简称金歌公司）、原审第三人杭州益乐股份经济合作社（简称益乐经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审判决查明：2008年10月27日，国美公司（乙方、承租方）与益乐经济合作社（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于本市文一西路98号数码大厦一层部分、二、三、四层、共计建筑面积11944.58平方米出租给乙方使用，租期十年。合同签订后，益乐经济合作社于2009年2月10日将房屋交付给国美公司。后经益乐经济合作社同意，国美公司（甲方、出租方）于2009年1月23日与金歌公司（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将数码大厦四楼、建筑面积3493.1平方米出租给乙方，用于经营量贩式KTV（内含、食品、烟酒等）。租期为10年，房屋交接之日起90天为免租期；租金为230万元／年，第三年起，每隔两年递增5%。第一年租金自交房之日起乙方支付其中的50%即115万元，接房后一个月内支付余款115万元。此后的租金按季支付，乙方于每期期满前10日支付下一期租金。甲方在收款后三日内开具税务部门认可的相应发票。如甲方未开具发票给乙方，乙方有权延缓支付租金。如乙方逾期支付租金或其他费用超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月租金作为违约金。双方还约定，甲方另行提供货梯一台与乙方共用，乙方每年支付甲方使用费1.5万元，由甲方负责对电梯的维修保养。乙方为运营本项目而单独设立的项目公司（两家公司，一家经营KTV，一家经营配套的餐饮、烟酒、食品等）注册登记后，由项目公司来履行本合同。2009年2月13日，国美公司将房屋交付给金歌公司，金歌公司于2009年3月18日支付国美公司租金115万元，国美公司开具了相应发票。2009年4月16日碟迪公司成立，经营范围为卡拉OK包厢、零售百货等。2009年6月30日，泰德公司成立，经营范围为中餐制售、预包装食品等。后国美公司（甲方）与金歌公司（乙方）、碟迪公司（丙方）、泰德公司（丁方）共同签订了一份《租赁主体变更协议》，约定自2009年9月15日，乙方将其与国美公司签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务概括转让给丙方、丁方，由丙、丁两方享有和履行该合同中乙方的所有权利义务，乙、丙、丁三方互相承担连带保证责任。乙方已按约支付至2010年5月13日的租赁费。从2010年5月14日起合同约定的租赁费用由丙方承担30%、丁方承担70%。乙方此前向甲方交纳的40万元合同保证金，款项所有权变更为丙方占30%，丁方占70%。房屋的交接手续由乙、丙、丁三方自行办理。协议未提及的事项以原甲乙之间的租赁合同约定为准。协议签订后，碟迪公司、泰德公司实际使用房屋并依约支付了截至2012年2月13日止的租金等费用，国美公司开具了相应发票。后碟迪公司、泰德公司于2013年4月16日、28日、5月24日分三次共支付了30.125万元，其余租金、使用费至今未支付。国美公司曾于2013年3月、5月、6月多次发函催讨，碟迪公司在2013年6月21日回函给国美公司，函件载明：因2月份经营状况不好导致资金链脱节，且在此后的几个月内公司也进行了经营策略和经营者的调整，故对拖欠的租金深表歉意。同时承诺所有在9月15日前拖欠的房租在8月之前分三笔结清，分别于6月30日前付30万元、7月10日前付20万元、余款8月20日前付清。2013年7月22日，碟迪公司又向国美公司发函，承诺于2013年7月31日前支付拖欠的租金40万元，在2013年8月31日前结清所欠房租。但此后碟迪公司、泰德公司未支付租金。2013年7月8日，国美公司向碟迪公司、泰德公司发函要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，碟迪公司、泰德公司于2013年7月9日收到该函。截至2013年7月31日，碟迪公司、泰德公司应支付租金为118.16175万元，扣除已付的30.125万元，尚应支付88.03675万元，还需支付截至该日的电梯使用费6989.72元。2013年7月31日，国美公司诉至原审法院，请求判决：1、确认国美公司与碟迪公司、泰德公司之间的租赁关系自2013年7月9日起终止。2、碟迪公司、泰德公司将租赁房屋腾退并交还给国美公司。3、碟迪公司、泰德公司向国美公司支付租金及房屋使用费896520.54元（自2013年2月暂计算至2013年7月31日，此后的房屋使用费按每月211312.5元计算）。4、碟迪公司、泰德公司支付电梯使用费1.5万元。5、碟迪公司、泰德公司支付违约金633937元。6、金歌公司对碟迪公司、泰德公司上述债务承担连带清偿责任，并对房屋承担腾退责任。7、案件诉讼费用由碟迪公司、泰德公司、金歌公司承担。审理中，国美公司将第4项诉请变更为：要求碟迪公司、泰德公司支付电梯使用费6989.72元（截至2013年7月31日，此后的电梯使用费按每月1250元计算）。原审法院认为：国美公司与金歌公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。后国美公司与金歌公司、碟迪公司、泰德公司共同签订的《租赁主体变更协议》，均系各方当事人的真实意思表示，亦应认定有效。依该变更协议，碟迪公司、泰德公司作为金歌公司在《房屋租赁合同》中的合同权利义务的概括受让方，成为《房屋租赁合同》的承租方，故碟迪公司、泰德公司应依该租赁合同履行相应合同义务。根据《房屋租赁合同》的约定，首年租金支付后，承租人应于每季到期日前10日前支付下一季度的租金。现有证据表明，碟迪公司、泰德公司逾期未付租金已达数月，其行为已构成违约，根据合同约定，国美公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，国美公司与碟迪公司、泰德公司之间的《房屋租赁合同》自碟迪公司、泰德公司收到解除函件之日即2013年7月9日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故碟迪公司、泰德公司作为租赁房屋的实际使用人应将房屋腾空交还给国美公司，碟迪公司、泰德公司亦应按合同约定支付租金。截止2013年7月31日，碟迪公司、泰德公司尚欠国美公司房租88.03675万元、电梯使用费6989.72元。根据《租赁主体变更协议》约定，以上费用应由碟迪公司承担其中的30%，即租金为264110.25元、电梯使用费2096.92元，由泰德公司承担其中的70%，即租金为616257.25元、电梯使用费4892.80元。此后的租金及房屋占有使用费、电梯使用费，碟迪公司、泰德公司分别按月租金63393.75元、147918.75元标准和月电梯使用费375元、875元标准计算支付至房屋实际交付之日止。关于国美公司主张的违约金，根据合同约定，如承租人逾期支付租金超过15日，出租人有权解除合同，承租人须向出租人支付3个月租金作为违约金。现碟迪公司、泰德公司逾期支付租金的行为已构成违约，故碟迪公司、泰德公司应支付违约金。至于违约金的数额，国美公司主张3个月租金即633937元，碟迪公司、泰德公司认为该违约金过高请求予以减少，该院以国美公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定碟迪公司、泰德公司应支付国美公司违约金420000元。金歌公司依约对于碟迪公司、泰德公司以上应付款项承担连带保证责任。综上，原审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江国美电器有限公司与杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年7月9日解除；二、杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司于该判决生效之日起三十日内将位于杭州市文一西路98号数码大厦四层房屋（建筑面积3493.1平方米）腾空交付给浙江国美电器有限公司；三、杭州碟迪娱乐管理有限公司于该判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司房屋租金及使用费264110.25元、电梯使用费2096.92元（截止2013年7月31日），并按月租金63393.75元、月使用费375元标准支付自2013年8月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费、电梯使用费；四、杭州泰德餐饮有限公司于该判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司房屋租金及使用费616257.25元、电梯使用费4892.80元（截止2013年7月31日），并按月租金147918.75元、月使用费875元标准支付自2013年8月1日至房屋实际交付之日止的房屋使用费、电梯使用费；五、杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司于该判决生效之日起十日内支付浙江国美电器有限公司违约金420000元；六、杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司与杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司对上述第三、四、五项债务互负连带责任；七、驳回浙江国美电器有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9355元，财产保全费5000元，合计14355元，由浙江国美电器有限公司负担1344元，由杭州碟迪娱乐管理有限公司负担3903.3元，杭州泰德餐饮有限公司负担9107.7元。杭州金歌餐饮娱乐管理有限公司对杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司以上应付诉讼费用承担连带责任。宣判后，碟迪公司、泰德公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定国美公司与碟迪公司、泰德公司之间存在租赁合同关系，与事实不符。案涉房屋的出租人、受益人均为原审第三人益乐经济合作社，并非国美公司。2009年4月8日和2009年6月18日碟迪公司筹办人孙巍和泰德公司筹办人张卫明分别与益乐经济合作社签订各一份房屋租赁合同，约定益乐经济合作社将涉案房屋交由承租人使用，租赁期限为10年。后两公司分别注册成功，该房屋租赁合同也分别为工商、消防等行政部门备案。并且益乐经济合作社也认可其与碟迪公司、泰德公司签订过上述两份租赁合同。另，国美公司提供的《同意转租证明》没有落款时间，并且与国美公司和益乐经济合作社原租赁合同的第四十四条自相矛盾。二、原审判决中关于2009年12月8日由碟迪公司交给国美公司的12万元保证金没有计算，同年12月泰德公司交给国美公司的28万元保证金没有计算。三、案涉大厦当时的性质是综合用楼，国美公司改变使用用途未向相应规划部门提供审批手续，也未交纳变更费用。四、碟迪公司、泰德公司第一次支付100多万元至今只有收款收据没有发票，操作不规范。综上，请求：1、依法裁定撤销原判，依法改判。2、本案诉讼费由国美公司负担。被上诉人国美公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。关于保证金，双方之间的租赁合同明确约定，如果碟迪公司、泰德公司存在违约行为，国美公司有权没收保证金。关于房屋性质问题，截止到今天，碟迪公司、泰德公司仍然在使用房屋，并进行KTV经营。关于100多万租金的发票问题，经核实如果确实没有开具租金发票，国美公司可以开具。原审被告金歌公司答辩称：关于房屋租赁的事实，同意碟迪公司、泰德公司陈述。关于房屋性质以及保证金、发票的问题，因为不了解情况，不发表意见。同时主张，原审判决在合同解除的情况下判决支付房屋租金、使用费、电梯使用费缺乏依据。原审第三人益乐经济合作社答辩称：本案是国美公司与碟迪公司、泰德公司之间的纠纷，与益乐经济合作社无关。益乐经济合作社系同意国美公司对其所租赁的房屋进行部分转租的，在双方所签订合同的第44条里有明确约定。益乐经济合作社与碟迪公司、泰德公司之间的合同是为了办理政照使用，双方之间未实际发生租赁关系，原审法院未予认定并无不当。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。本院另查明：国美公司（乙方、承租方）与益乐经济合作社（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》第44条约定：“…乙方未经甲方书面同意不得整体转租，但乙方享有经营自主权，可以承包、联办展台等形式与第三方部分合作经营或部分转租，但需经甲方书面同意乙方方可将租赁房屋部分转租任何第三方。…”国美公司（甲方、出租方）与金歌公司（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》第8条约定：“在签署本合同三日内，乙方应向甲方缴纳保证金，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证。保证金总额为40万元。”合同第9条约定：“在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用。…”合同第10条约定：“当本合同期限届满，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十五个工作日后将保证金（不包括本息）退还给乙方。”本院认为：本案二审的争议焦点为碟迪公司、泰德公司就涉案房屋是与谁发生租赁关系。碟迪公司、泰德公司主张其是与益乐经济合作社之间存在租赁关系。鉴于：1、益乐经济合作社作为案涉房屋的出租人，其确认与碟迪公司、泰德公司之间所签订的租赁合同是为了配合碟迪公司、泰德公司办理相关证照使用，双方之间并不存在实际的租赁关系。2、碟迪公司、泰德公司均未提交相关证据证明其在租赁期间向益乐经济合作社履行了支付租金的义务。因此，碟迪公司、泰德公司的该项主张依据不足。而根据国美公司与金歌公司之间的租赁合同以及国美公司、金歌公司、碟迪公司、泰德公司所签订的主体变更协议和碟迪公司、泰德公司实际向国美公司支付租金的事实以及碟迪公司针对国美公司催讨租金的回函等证据，足以认定国美公司与碟迪公司、泰德公司之间存在租赁关系的事实。因此，原审法院的该项认定，事实清楚，依据充分。对于碟迪公司、泰德公司的其他上诉主张，本院具体评述如下：1、关于国美公司与益乐经济合作社所签订的租赁合同44条是否规定国美公司不得就涉案房屋转租的问题。本院查明，该合同44条约定不得整体转租，但是经过益乐经济合作社同意可以部分转租，本案属于经过益乐经济合作社同意的部分转租。至于益乐经济合作社的同意转租证明上有无具体落款时间，并不影响其同意转租的事实。2、关于保证金是否应该抵扣租金的问题。本案碟迪公司、泰德公司概括受让了国美公司与金歌公司之间所签订的租赁合同的所有权利义务，在该合同中明确约定，保证金作为承租方履行合同项下各项义务的保证，在租赁期限内不得抵扣租金，并且保证金需要在承租方完全履行合同义务，结清所有费用并将涉案房屋归还出租方15个工作日后退还给承租方。现，承租方出现了违约行为，并且至今未腾退涉案房屋，因此，本案中退还保证金的条件尚未成就。因此，原审判决未将保证金抵扣租金，也无不当。3、关于涉案房屋的性质问题。首先，租赁合同中未对涉案房屋的性质作特别约定；其次，碟迪公司、泰德公司未举证证明涉案房屋的性质对其实际经营使用造成了影响。因此，该主张与本案无关。4、关于租金发票问题。本案中碟迪公司、泰德公司并未将开具发票作为一项独立的诉讼请求提出，且国美公司表示若存有部分租金未开发票，同意开具发票。因此，原审判决中未将开具发票写入判项，并无不当。综上，碟迪公司、泰德公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，法律适用恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9355元，由杭州碟迪娱乐管理有限公司、杭州泰德餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 磊审判员 张一文审判员 金瑞芳二〇一四年一月二十七日书记员 陈 斌