上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第3206号原告某燃油喷射维修供应有限公司诉被告上海某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2013年10月28日公开开庭进行了审理；后转为普通程序于2013年12月16日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某、冯某、被告委托代理人秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月15日，原告与位于上海市金山区某路1929号工业厂房（下称涉案房屋）的前业主上海某金属制品有限公司（下称银某公司）签订《厂房租赁协议书》。协议书约定：租期15年，月租金人民币（以下币种相同）1.5万元；银某公司按现状出租物业，物业内的供水、供电、下水道改造、增建厂区围墙、增建门卫室、厂房及办公楼加固维修和装饰等由原告投资。2011年，由于银某公司债务纠纷，涉案房屋被法院强制执行进入拍卖程序，拍卖公告告知涉案房屋系带租约拍卖。2013年7月4日，原告准备运送机械设备进入涉案房屋时，发现已被他人占领，车间门锁被砸、原有设备被堆放他处，文件、图纸及档案等不知去向。为此原告报警，在调查取证时，被告拿着2013年7月3日新颁发的房产证声称其是该涉案房屋的买受人，并称不知原租约存在。涉案房屋带租约拍卖、变卖致被告廉价取得，现单方面毁约违反了买卖不破租赁的法律规定，故提起诉讼，请求判令：被告继续履行原告位于上海市金山区某路1929号工业厂房上的租赁至2023年12月31日止。被告庭审中辩称，原告依据的租赁合同无法律效力，签订合同的本意是为对抗法院执行，且先存在抵押情况；原告自己不经营，擅自转租获益，已超越合同范围；该合同也早已解除，承租人与案外人另行订立合同，且已实际收取租金；另原告与银某公司间存在经营合同。本院查明，2008年11月21日，银某公司与中国某银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房屋为上海某电子设备有限公司借款作抵押。同年12月15日，原告与银某公司签订《厂房租赁协议书》，约定：原告承租银某公司所有的涉案房屋；租期15年，从2009年1月1日直至2023年12月31日止；月租金1.5万元，双方签约后给付第一年租金，以后每年初支付当年租金；在租赁期间，生产用电由原告负责安装，原告增加建筑或其他设施，必须征得银某公司同意，原告安装及增加建筑产权归银运公司所有等等。2011年9月16日、9月30日、12月9日，拍卖公告刊登涉案房屋带租约拍卖。2012年5月8日，某国际拍卖有限公司对涉案房屋向上海市浦东新区人民法院出具流拍报告，因租期过长且无租金回报建议对标的物作流拍处理。同年12月26日，申请人中国某银行股份有限公司上海市浦东开发区支行与被申请人银某公司借款纠纷案件，因涉案房屋变卖财产刊登公告。2013年2月18日，上海市浦东新区人民法院裁定涉案房屋归买受人本案被告所有。同年7月3日，被告取得涉案房屋产权证。次日，原告法定代表人唐某因涉案房屋租赁事宜产生纠纷而报警。原告向银某公司支付了2009年至2012年租金。2011年4月2日，原告与某红木家具的周某签订《房屋租赁协议书》，将涉案房屋中部分转租，租期为2011年3月1日起至2012年2月28日。2012年9月10日，银某公司委托汤某处理涉案房屋的租赁事宜。同年12月31日，汤某与上海某红木家具有限公司（下称某红木）签订《厂房租赁协议书》，租赁物与前合同一致，租期为1年；相应租金业由汤某收取。2013年1月18日原告发函通知某红木的周某，自2012年2月28日租赁期限届满自行终止，并要求支付2012年12月1日起至实际撤离日止的租金。审理中原告称，向银某公司承租后，至2011年底一直在使用租赁物并经营生产。对租赁物进行投资已达500万元，用于整改、电力配备、厂房修缮以及办公楼装修等；整改工程未竣工，也未结算。被告提交的《企业租赁经营合同》未生效，应以己方提交的租赁合同为准；正因投入较大，故合同约定的租期长且租金优惠。审理中被告称，银某公司出租抵押物未征得抵押权人同意。2008年12月15日，双方还签订了《企业租赁经营合同》，约定原告可根据生产经营需要对涉案房屋进行改造、配置，所需资金由原告自行解决，所投入资产归原告所有；租赁承包期限为15年；税后利润双方各得50%。银某公司与原告签订两份协议的宗旨，主要是通过原告的设备投资和流动资金的注入进行生产经营，但其未投入设备、注入流动资金；原告在未有授权的情况下转租获取租金，合同基础已不复存在。原告于2013年8月接收涉案房屋后，经与汤某、某红木协商，某红木应付的租金开始由其收取。以上事实，由原告提供的双方当事人主体信息材料、与银某公司的《厂房租赁协议书》、涉案房屋产权变动相关信息、有关拍卖和变卖材料、接报回执单、向银某公司支付租金凭证和收条、销售发票和送货回单、与某红木的《房屋租赁协议书》、对账单以及函件、对涉案房屋的《施工合同》以及银行汇款单，被告提交的银运公司委托书、信函、汤某与与某红木的《厂房租赁协议书》以及收取租金单据、执行裁定书、《企业租赁经营合同》、《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，对涉案房屋具有出租权的银某公司与原告签订租赁合同，并无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对于无证据支持的合同双方是为对抗法院执行而签订的被告抗辩不予采信。本案焦点在于租赁物在租赁期间发生所有权变动后租赁合同的效力问题。第一，涉案房屋出租前已设立抵押权，最终因抵押权人实现抵押权而发生了所有权变动，应当属于“买卖不破租赁”的例外情形。第二，银某公司因所负债务致涉案房屋强制拍卖、变卖，相应公告中“带租约”应为当时对涉案房屋的客观描述，不能据此推断被告接受这一瑕疵受让涉案房屋。第三，拍卖、变卖历时较长，期间原告早于2011年底时就不再生产经营，也不再支付2013年的租金；与此同时，银某公司授权案外人处理涉案房屋的租赁事宜，案外人与承租人就原告转租的部分房屋另行订立合同并收取租金，在被告取得产权后再自行收取租金；从涉案房屋租赁延续状况来看，表明在此期间原告与银某公司的租赁合同本已趋于不再履行的事实状态。本院也注意到了原告认为对涉案房屋进行整改、装修等等，但未能提供充分证据证明征得了银某公司同意，并进行了施工、支付相应款项的证据，本院难以采信；同时本院也注意到了原告与银某公司签订租赁合同的当日，同时又签订了《企业租赁经营合同》，原告只是无证据地表示该合同未生效，从租赁合同约定的低廉租金中可知，存在银某公司借助原告设备及流动资金的投入获取利润的可能。综上，原告与银某公司间的租赁合同，在发生所有权变动前，事实上已不再履行；在发生所有权变动后，对被告也没有法律约束力。故本院对原告要求被告继续履行原租赁合同的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告昆明某燃油喷射维修供应有限公司要求被告上海某实业有限公司继续履行其与上海银某金属制品有限公司间《厂房租赁协议书》的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  金志荣人民陪审员  袁贞康二〇一四年四月十三日书 记 员  张 辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。