南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013)玄民初字第598号原告陈琼，女，1977年3月30日生，汉族，无业。委托代理人孙燕杰，南京军区司令部军训部参谋。委托代理人罗利军，江苏熙典律师事务所律师。被告胡进，男，1963年11月4日生，汉族，无业。委托代理人邵辉，江苏益和律师事务所律师。原告陈琼诉被告胡进不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈琼及其委托代理人孙燕杰、罗利军、被告胡进及其委托代理人邵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琼诉称：2011年9月20日，原、被告签订了为期三年的房屋租赁协议，原告承租被告拥有使用权的南京市玄武区九华山1号108室门面房，建筑面积40平方米，并用被告的营业执照进行经营活动。原告已支付租金56000元。2013年1月24日，原告接到通知，承租房屋已被列为政府征收范围。原、被告的租赁协议没有明确约定如遇政府拆迁，如何分配拆迁补偿款。原告是实际的搬迁人和经营人，因政府拆迁，原告产生了经营损失和装修损失。原告向前手承租人支付了75000元转让费，该费用包含了前手承租人的装修费用。且按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条的规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得；占有人搬迁后，××仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。故被告应将其从政府处获得的停业补偿费、装潢费、设施搬运费如数交付原告。此外，政府在搬迁政策中明确规定了在2013年3月19日起45天内提前搬迁的，可获得额外的搬家奖励。设置此奖励机制，一为鼓励搬迁，二为补偿搬迁人。原告很快搬出了该房屋，全力配合了政府的征收工作，故原告是实际搬迁人，是配合政府搬迁工作的主体，也是仓促搬迁的实际损失方，理应获得提前搬迁奖励金。现被告已从房屋征收部门获得装潢费73737元、搬家奖励费58290元、设施搬运费114919.68元、停业补偿费229839.36元，按照原告承租房间占108室总面积的比例，原告有权获得108室装潢费、停业补偿费、设施搬运费、搬家奖励费四项费用中的30万元。现诉至法院，请求判令被告将其获得的装潢费、停业补偿费、设施搬运费、搬家奖励费四项费用中的30万元给付原告。被告胡进辩称：一、南京市玄武区九华山1号108室房屋的所有权人是南京市玄武区房产经营有限公司，被告以80万元购得该房屋的使用权。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》是对房屋所有权人征收补偿的规定，《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》也没有规定公房次承租人的补偿问题，故原告作为次承租人向被告索要补偿款，无法律依据；二、原、被告签订的租赁协议书明确约定：如遇不可抗力（如政府拆迁等），原告所付的费用计算至搬出之日，余款被告如数退还，双方免责。该约定表明双方已预见到可能发生拆迁，如遇拆迁，解决的办法就是退还未到期的租金，排除了给予原告经营损失、装修等补偿费用。三、房屋中有被告本来的装修；原告虽然对房屋进行了一些装修，但未经被告同意，故原告装修房屋与被告无关，被告获得的装修补偿不属于不当得利。四、被告未将其营业执照借给原告使用。综上，原告向被告主张房屋征收补偿款，无法律依据和合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京市玄武区九华山1号108室房屋（以下简称108室）原为公有住房，被告胡进于2006年3月向南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称玄武房产经营公司）承租该房。该房屋建筑面积为58.29平方米，使用面积为45.9平方米。2011年9月20日，胡进与原告签订租房协议书一份，约定：胡进将108室东面一间房屋出租给原告，年租金为56000元；租赁期限为2011年9月20日至2014年9月19日；原告入住后不得擅自改变房屋结构；胡进须同意原告在经营不善的情况下将房屋转租、分租给他人；如遇不可抗力（如政府拆迁等），原告所付的费用计算至搬出之日，余款胡进如数退还，双方免责；胡进出租房屋的手续、证件必须真实合法并确保原告顺利入住；该房屋不允许经营餐饮、娱乐等服务性行业。租房协议书签订后，原告对其承租房屋进行了装修并以缀玥轩的店名销售寿山石等。2011年11月14日，胡进与玄武房产经营公司签订公房租用协议一份，约定：因胡进申请将108室改为经营用房，玄武房产经营公司同意108室由胡进用于经营茶叶，领照人胡进系承租人；未报玄武房产经营公司审批，不得擅自改变本协议议定的经营面积、经营项目和经营者；胡进自领取营业执照之日起，按时交纳经营用房租金；未经玄武房产经营公司许可，胡进不得擅自拆改、装潢房屋。2011年11月28日，胡进在108室办理了个体工商户营业执照，字号名称为南京市玄武区思嘉鸿百货店，经营者为胡进，经营范围为百货、服装销售。2012年12月31日，因建设南京市轨道交通四号线一期工程，南京市玄武区人民政府作出房屋征收决定，决定对包括108室在内的房屋征收补偿。2013年3月12日，南京市玄武区房屋征收管理办公室（征收部门）与玄武房产经营公司（被征收人）、胡进（被征收的直管公房承租人）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》。征收部门向胡进支付了108室的货币补偿金2872992元，并支付了以下补助费用：装潢费73737元，搬家奖励费58290元，设施搬运费114919.68元，停业补偿费229839.36元。此后，因原、被告对房屋征收补偿款中相关费用的分配发生争议，原告遂诉至本院。另查明，108室分为两间，原告承租的一间使用面积为32.05平方米。另一间使用面积为13.85平方米，胡进出租给吴冰凤用于经营。吴冰凤起诉胡进要求其给付装修、停业补偿等征收补偿费用一案以调解结案。胡进将108室的其中一间转租给原告未经过玄武房产经营公司的同意。2013年3月22日，原告将其承租的房屋交还给被告，被告遂交给征收部门拆除。征收部门委托江苏中正房地产评估有限公司出具的108室房屋室内装饰装修及附着物单项明细测算表（以下简称装修测算表）列出的各项装饰装修的总评估价为74110元，根据相应的比例折算后，最终评估结果为应支付胡进装饰装修补偿费用73737元。诉讼中原、被告一致认可：装修测算表中有43222元的装修是单独对原告在其承租部分装修的补偿；装修测算表中的吊顶10350、地砖3060元是对108室整套房屋吊顶、地砖的补偿，其中地砖大部分是吴冰凤房间装修的。以上事实有公有住房租赁契约、公房租用协议、租房协议书、照片、房屋征收与补偿协议、室内装饰装修补偿金额分户评估结果表、房屋现场勘测表、现场勘查图、房屋情况调查表、室内装饰装修及附着物单项明细测算表、个体工商户营业执照、本院工作笔录、庭审笔录、谈话笔录等证据证实。审理中，原告还提供了被告个体工商户营业执照的照片，以此证明胡进同意原告将该营业执照放在原告店里使用。被告认为双方没有约定将营业执照给原告使用，也没有同意将营业执照给原告使用。本院认为：被告未经玄武房产经营公司同意，擅自将108室房屋中的一间转租给原告，故原、被告签订的租房协议书无效，双方对合同无效均由过错。租房协议书中“如遇不可抗力（如政府拆迁等），原告所付的费用计算至搬出之日，余款被告如数退还，双方免责”的约定是原、被告关于遇到拆迁时的违约责任的约定，而本案系原告主张分配被告已从征收部门获得的补偿款，并非要求被告承担违约责任，故该项约定不适用于处理原、被告之间征收补偿款的分配问题。对于房屋征收部门支付给被告的装潢费、停业补偿费、设施搬运费、搬家奖励费如何在原、被告之间分配，应当依照相关法律规定并参照房屋征收政策予以公平处理。根据被告获得的装潢费总额与装修测算表中评估总额的比例进行折算得出：单独对原告在其承租部分装修的补偿款是43004.46元。针对108室吊顶的补偿款是10297.91元，本院按照108室两间房屋的面积比例，酌定其中7190.59元是针对原告吊顶的补偿。针对108室地砖的补偿款是3045元，根据原、被告对108室地砖装修情况的陈述，酌定其中30%即913.38元是针对原告地砖的补偿。上述针对原告装修物的补偿总额为51108.43元。被告将房屋转租给原告用于经营，且原告已装修并使用较长时间，故被告应当知道原告进行装修而未提出异议，视为同意原告进行装修。该51108.43元补偿款应当由原告获得。按照原告承租部分的面积与108室面积的比例，本院认定针对原告承租部分的设施搬运费、搬家奖励费、停业补偿费分别为80243.48元、40701.41元、160486.96元。关于设施搬运费，因原告是房屋拆迁前的实际使用人，进行了搬迁，本院酌定原告应获得该项费用中的80%即64194.78元。关于搬家奖励费，原告将房屋交还被告，被告又交给征收部门拆除，本院酌定原告应获得该项费用中的50%即20350.71元。关于停业补偿费，因原告实际使用房屋进行经营，被告出租房屋也是经营行为，故本院酌定原告应获得该项费用中的50%即80243.48元。综上，被告占有全部征收补偿款没有合法依据，应当将其获得的征收补偿款中的装潢费51108.43元、设施搬运费64194.78元、搬家奖励费20350.71元、停业补偿费80243.48元给付原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，判决如下：被告胡进于本判决生效之日起十日内给付原告陈琼装潢费、设施搬运费、搬家奖励费、停业补偿费共计215897.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元与诉讼保全申请费2020元，合计7820元，由原告陈琼负担2192元，被告胡进负担5628元（此款原告已预交，被告胡进于判决生效之日起十日内给付原告5628元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孔亚伟人民陪审员  吕旦华人民陪审员  唐晓妹二〇一四年八月二十三日见习书记员  吴 琼