山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍商终字第113号上诉人（原审被告）：潍坊恒信房产营销中心。法定代表人张玉强。委托代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佩孝。委托代理人郭西举，山东黄河律师事务所律师。委托代理人梁茂柱，中国人民解放军92995部队法律顾问处律师。上诉人潍坊恒信房产营销中心（以下简称恒信房产中心）因与被上诉人李佩孝居间合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2013）奎商重初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人恒信房产中心的委托代理人田鲁东，被上诉人李佩孝的委托代理人郭西举、梁茂柱参加了诉讼。本案现已审理终结。2012年5月14日，李佩孝向原审法院诉称：2011年6月27日，李佩孝与恒信房产中心签订中介合同，由恒信房产中心提供中介服务，李佩孝购买高新区龙居苑小区10号楼1单元202号房屋一套，李佩孝依约支付房款800000元，并支付中介费8000元。在办理房屋过户时发现卖房人并非房主，而是与所购房屋无关系的高书江，且因该房屋已被抵押和法院查封，致使所购房屋不能办理过户手续，高书江也收取房款后失踪，因恒信房产中心的过错，导致李佩孝无法得到房屋，也无法追回房款。故要求法院依法判令恒信房产中心赔偿经济损失800000元，返还中介费8000元。恒信房产中心原审辩称：恒信房产中心已履行了中介义务，不存在过错，李佩孝夫妇及其女儿在看房时，房主王玉珍与高书江在家并出示房产证原件，该房产证上载明抵押借款的金额为60000元，李佩孝夫妇知晓该事实并同意购买该房屋的，且李佩孝在买房时就知道卖房房主是王玉珍，该房当时没有被法院查封，即便是恒信房产中心存在违约行为，也应案外人王玉珍承担赔偿责任，与恒信房产中心无关。原审法院查明：2011年6月27日，高书江以王玉珍的名义与李佩孝、恒信房产中心三方签订房屋中介买卖合同，约定将户名为王玉珍，坐落在潍坊高新区东方路以东、北宫东街以南龙居苑小区10-1-202室私有房产出售给李佩孝，房屋建筑面积为133.22平方米，房产证号为潍坊房权证高新字第**，房屋成交价格为808000元，房屋现有附属设施包括水、电、暖气、有线、煤气、地下室、空调壹台、整体厨房及固定装修等均已包含在房款之内，卖方不再另行收费。对于房款的支付，双方约定：李佩孝于2011年6月27日支付首付款500000元（包含定金30000元），于2011年11月30日前支付剩余房款308000元，结清房款当日，买卖双方第一时间到房管部门办理过户手续或房产公证手续。该合同还约定，卖方保证上述房屋产权清晰，能够办理交易过户手续，如发生与卖方有关的产权纠纷，概由卖方自行承担；如因卖方产权纠纷给买方造成经济损失，卖方负责赔偿；中介佣金按上述房屋成交价格的2%由双方各承担1%，在签订合同当日一次性支付给恒信房产中心。该合同下方卖方处写有“王玉珍，高书江代”，买方处由李佩孝签字，恒信房产中心在中介方加盖了公章。2011年6月27日，李佩孝向恒信房产中心交纳中介费8000元，恒信房产中心为李佩孝出具收据。同日，李佩孝付购房款500000元，高书江出具收条，收款人处写明“王玉珍，高书江代收”。2011年9月28日，由恒信房产中心工作人员执笔，李佩孝和高书江签订买卖补充协议，约定：空房时间定于2012年3月30日，李佩孝于2011年9月28日支付房款200000元，剩余房款108000元，其中的8000元作为延期交房的租金，李佩孝于2012年3月30日前交房过户时付清剩余房款100000元。2011年9月28日，李佩孝付购房款200000元，高书江出具收条，收款人处载明高书江。2012年3月6日，李佩孝付购房款100000元，高书江为其出具了收条。另查明，涉案的房屋所有权人为王玉珍。2011年4月13日，王玉珍将该房屋抵押给案外人李忠玲，权利价值为700000元，王玉珍与案外人李忠玲办理了潍房他证高新字第00058G**他项权证，该他项权利证载明贷款金额为600000元。对于恒信房产中心所称的已向买房人李佩孝告知并说明所涉房屋有抵押的事实，恒信房产中心未提供证据予以证明。因涉案房屋系王玉珍抵押借贷纠纷一案的抵押物，潍城区人民法院于2012年4月20日予以查封。2013年3月25日，潍城区人民法院裁定抵顶给借款人李忠玲并已办理过户。再查明，恒信房产中心在房屋中介过程中也未让房主王玉珍与李佩孝见过面，恒信房产中心所称王玉珍与高书江系夫妻关系未提供证据证明，也未提供证据证明高书江卖房时持有房主王玉珍的授权委托，且恒信房产中心称李佩孝见过房产证原件并知晓房产抵押的事实，亦不能提供证据证实。恒信房产中心于2013年10月21日向法院申请追加王玉珍与高书江为本案的被告参加诉讼。另恒信房产中心向本院申请调取李佩孝到潍坊市高新公安局经侦大队关于王玉珍与高书江刑事案件案卷材料，我院工作人员依被告申请到潍坊市高新公安局经侦大队调取关于王玉珍与高书江刑事案件案卷材料时，潍坊市高新公安局经侦大队工作人员告知关于王玉珍与高书江一案刑事未立案，没有形成档案材料。原审查明的上述事实，有李佩孝提供的房屋买卖合同、收据、补充协议、电汇凭证2份、取款凭单、存单、利息清单、证明收条3份、潍坊高新技术产业开发区房产管理局出具的查档证明、潍坊房房权证高新字第**房证复印件、潍房房他证高新字第000580**项权证复印件、视频录像一份及当事人的陈述在案为证。原审法院认为：李佩孝与恒信房产中心的居间合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。恒信房产中心作为居间人应当就有关订立合同的事项向买房人如实报告。恒信房产中心在房屋中介过程中未让房主王玉珍与李佩孝见面接触，也未审查涉案房屋出卖人高书江是否持有房主王玉珍的授权委托手续，且未如实报告涉案房屋存在抵押之事实，恒信房产中心在居间过程中存在严重违约的情形，其行为损害了买房人的利益，根据相关法律规定，恒信房产中心不得要求支付居间报酬并应当承担损害赔偿责任。由于恒信房产中心的过错造成李佩孝巳付房款800000元至今未追回，造成损失，故恒信房产中心应对李佩孝支付的购房款承担赔偿责任。鉴于李佩孝作为房屋购买人，在购买房屋未尽到谨慎注意义务，对所付房款不能追回之损失，亦应承担相应的责任。根据双方在合同履行中的过错责任，恒信房产中心应按房款损失800000元的90%赔偿李佩孝并返还中介费8000元。关于恒信房产中心申请追加王玉珍、高书江为被告参加诉讼问题，因本案审理的系居间合同纠纷，王玉珍、高书江与本案当事人间的关系与本案不属同一法律关系，故对恒信房产中心的该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决：一、恒信房产中心于判决生效之日起十日内赔偿李佩孝经济损失720000元、返还中介费8000元；二、驳回李佩孝的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11880元，李佩孝负担1180元，由恒信房产中心负担l0700元。上诉人恒信房产中心不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定损失错误，上诉人已向买卖双方如实告知，履行了中介服务义务。二、原审法院未追加王玉珍、高书江参加诉讼是错误的，应追加王玉珍、高书江参加诉讼。请求二审法院撤销原审判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任、不返还中介费。被上诉人李佩孝以原审判决正确，应予维持原判为由进行答辩。本院查明：上诉人恒信房产中心为被上诉人李佩孝出具收到8000元收据载明所收的为“中介代理费”。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审双方争议的焦点问题有两个，一是上诉人恒信房产中心作为居间人是否向被上诉人李佩孝履行了如实告知义务；二是上诉人恒信房产中心要求追加王玉珍、高书江参加诉讼是否符合法律规定。对于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，上诉人恒信房产中心既为委托人李佩孝报告订约机会，也为委托人李佩孝订立合同充当媒介，进行介绍、撮合，委托人李佩孝为此向居间人恒信房产中心支付报酬，故涉案的居间合同合法有效。由于上诉人恒信房产中心作为专业的房地产中介公司，应当知道其交易房屋的具体状况，但上诉人恒信房产中心在涉案房屋买卖的中介过程中，未让房主王玉珍与买主李佩孝见面商谈，也未审查出卖涉案房屋的高书江是否持有房主王玉珍的授权委托手续，且不能证明就涉案房屋存在抵押之事实已告知被上诉人李佩孝，因此，上诉人恒信房产中心在居间过程中存在严重违约的情形，其行为损害了委托人李佩孝的利益，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。基于此，在上诉人恒信房产中心提供交易信息存有瑕疵的情况下，被上诉人李佩孝要求上诉人恒信房产中心承担损害赔偿责任并返还中介费的诉讼请求，具有法律依据，应予支持。对于第二个焦点问题，本案中，是否追加原房主王玉珍、实际卖房人高书江为被告参加诉讼，是诉讼原告李佩孝的权利，因本案审理的系居间合同纠纷，王玉珍、高书江不是本案审理的居间合同当事人，上诉人恒信房产中心要求追加原房主王玉珍、实际卖房人高书江作为被告，无依据，本院不予支持。另外，上诉人恒信房产中心在承担本案的赔偿责任后，可就其与高书江的居间合同，另行处理。综上，上诉人恒信房产中心的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由上诉人恒信房产中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  路志明审 判 员  邢伟明代理审判员  郭明明二〇一四年四月十三日书 记 员  赵泓惠