江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）高新民初字第936号原告：韩流芳，男，汉族。委托代理人：董斌，律师。被告：江雪明，男，汉族，系南昌高新技术产业开发区欧乐时尚购物广场业主。原告韩流芳诉被告江雪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日受理后，依法由审判员廖宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩流芳及其委托代理人董斌、被告江雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩流芳诉称，原、被告双方于2012年6月12日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于南昌市紫阳大道昌东日新商业街5号楼一层C028号商铺租赁给原告经营使用。合同约定租赁期限18个月，自2012年10月1日起至2014年3月31日止，免租期为6个月。合同签订时，被告承诺在2012年10月1日前正式开业。合同签订后，原告依约向被告支付了履约保证金及物业管理费并预付了租金，对商铺进行了装修，完成了进货，但整个商场未依约正式开业。原告等租户曾多次口头要求被告开业，被告先后承诺商场在2012年11月、2012年12月、2013年1月、2013年2月、2013年10月开业，否则，损失由其承担，以减少包括原告在内的租户的损失。但是，被告却至今未对合同所涉商场进行开业，给原告带来了极大的经济损失，故请求法院判令：一、解除原、被告于2012年6月12日签订的《商铺租赁合同》；二、被告退还原告预付的租金人民币6103元；三、被告退还原告支付的履约保证金人民币3100元；四、被告退还原告支付的物业管理费人民币2441元；五、被告支付原告解除合同违约金人民币1000元；六、被告支付原告店铺的装修费用损失人民币3000元；七、本案的诉讼费用由被告承担。被告江雪明答辩称，对原告所述的事实和理由没有异议；被告与房东之间未办好房屋的相关手续，造成了商场没有开业，这是无法抗拒的原因导致的，并不是被告不想开业；被告对商场的开业也进行过努力，曾于2013年3月30日进行了试营业。原告韩流芳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一：原告的身份证及被告的工商个体信息表各一份，证明原、被告符合民事诉讼主体资格；证据二：《商铺租赁合同》、《防火责任安全书》、《经营管理合同》各一份，证明原被告签订租赁合同的事实，被告应提供符合经营条件的商铺给原告经营使用，被告应当履行物业管理的职责。证据三：预付租金、物业管理费、履约保证金的收款收据各一份，证明：原告已经按照合同约定向被告支付租金等款项的事实。证据四：关于被告长期未开业的CD碟片一张及补偿协议复印件一份，证明被告有权依法解除合同，并要求被告退还租金、物业管理费、履约保证金。证据五：进货凭证复印件四张，证明被告应当向原告支付店铺的装修费用及因进货等导致的经济损失及预期利益损失。被告江雪明对原告韩流芳提交的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据五有异议。被告江雪明为支持其主张，向本院提交以下证据：1、2011年6月19日房屋租赁合同复印件一份；2、2011年12月11日收条复印件一张；3、2012年4月7日收条复印件一张；4、2013年4月22日银行转帐单复印件一张；5、工程竣工验收鉴定书复印件一张；6、2012年12月21日证明复印件一张；7、2011年12月12日房屋租赁合同复印件一份；8、2012年3月31日补充协议复印件一份，证明被告没有开业的原因并不是被告不想开业，而是因为不可抗拒的原因导致无法开业。原告韩流芳认为被告江雪明提交的证据材料均为复印件而不予质证。本院经审核当事人所举证据，并结合当事人的质证意见，认证如下：原告韩流芳的证据一、二、三、四因被告江雪明无异议，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信；证据五中的票据不是正规发票，不符合证据形式要求，故对该证据不予采信。被告江雪明提交的证据均为复印件，且该证据与本案无关联性，故对被告方的证据不予采信。经审理查明：2012年6月12日，原告韩流芳与被告江雪明签订了《商铺租赁合同》和《经营管理合同》，双方从租赁经营地点和范围、租期、租金、履约保证金、权利义务、租赁经营权转包或转租、免责条款、违约责任、合同终止续约、争议解决及商场经营管理等方面进行了约定，其中，江雪明将位于南昌市紫阳大道昌东日新商业街5号楼一层的C028号商铺租赁给韩流芳经营服装，租赁期为18个月，从2012年10月1日起至2014年3月31日止，其中2012年10月1日至2013年3月31日为免租期，年租金6103元、履约保证金3100元需于签订合同时交清，韩流芳可以对商铺进行装饰性的装修，但不得破坏房屋结构、拆除或损毁已有的装修设施；韩流芳于签订合同之日向江雪明交纳年物业管理费2441元；如双方发生争议可向商铺所在地有管辖权的法院提起诉讼。2012年6月12日，韩流芳向江雪明交纳了租金6103元、履约保证金3100元及物业管理费2441元，江雪明向其出具了收款收据。合同签订后，江雪明依约将商铺交付给韩流芳，韩流芳对店铺营业做了进货等准备性工作。江雪明曾向韩流芳等租户承诺，从2012年11月1日起，延期一天按100元／日进行补偿。另查明，江雪明于2012年5月23日经南昌高新技术产业开发区工商行政管理局登记，注册“南昌高新技术产业开发区欧乐时尚购物广场”（以下简称欧乐广场）个体工商户字号，欧乐广场位于昌东镇日新商业街5号楼。韩流芳租赁的商铺位于欧乐广场一楼，该广场因房屋验收不合格，从2012年10月1日至今未正式营业，期间，韩流芳与一楼其他商铺承租人曾多次催促江雪明对广场正式营业，因江雪明方面的原因，该广场至今未正式营业，但曾于2013年3月进行过试营业。本院认为，原告韩流芳与被告江雪明签订的《商铺租赁合同》和《经营管理合同》是其真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。韩流芳依约向江雪明交纳了租金6103元、履约保证金3100元及物业管理费2441元，共计11644元，本院予以确认。韩流芳租赁商铺是为了经营服装，但从租赁期起算之日2012年10月1日至韩流芳起诉之日2013年11月6日，欧乐广场并未正式营业，期间虽经韩流芳等人的催促试营业了一段时间，但并未实现韩流芳租赁商铺经营服装的目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。韩流芳主张解除《商铺租赁合同》，要求江雪明返还其租金6103元、履约保证金3100元及物业管理费2441元，有事实和法律依据，本院予以支持。韩流芳主张江雪明赔偿其装修费3000元、违约金1000元，本院综合考虑韩流芳未提交其对商铺进行装修的证据、双方履行合同的实际情况、履约中的注意义务及预期利益等因素，酌定江雪明赔偿韩流芳1000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告韩流芳与被告江雪明于2012年6月12日签订的《商铺租赁合同》依法予以解除。二、被告江雪明于本判决生效之日起十日内向原告韩流芳返还租金6103元、履约保证金3100元及物业管理费2441元，共计11644元。三、被告江雪明于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩流芳1000元。四、驳回原告韩流芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，减半收取95.5元，由被告江雪明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 廖 宏二〇一四年一月十四日书记员 伍建颖