广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2010)惠中法民一终字第1485号上诉人（被告)惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住址：惠州市惠阳区淡水镇承修一路109号。法定代表人吴晓华，董事长。委托代理人李振华、罗毅，均是广东力臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶瑞琴，女,汉族，1969年3月8日出生，原籍：广东省惠州市惠阳区，现住：广东省惠州市惠阳区。委托代理人李军强、邵卫国，均是广东诚博律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院作出的(2010)惠阳法民一初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审审理查明，2008年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定：原告购买被告所开发的华茂大厦××幢××层××号房屋，建筑面积122.06平方米，价格是382047元；该地块土地面积为3879.5平方米,规划用途为商住,土地使用权年限自2005年4月4日至2075年4月3日；《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（被告）应当在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用”；《商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金”；《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”；《商品房买卖合同补充协议》第五条约定“双方同意《商品房买卖合同》约定的交接日期为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因或因政府有关职能部门工作程序原因而导致逾期交楼时（不超过2个月），买受人表示理解，不视为出卖人违约”。合同签订后,原告实支付了房款382047＋79461=461508元，被告于2009年5月6日向原告开出《销售不动产统一发票》金额：382047元；原告于2008年6月25日领取涉案房屋锁匙入伙。涉案房屋在2009年7月10日经惠阳区建设局综合验收合格备案；涉案房屋在庭审前未办理原告户名的《国有土地使用权证》。原审判决认为，原、被告于2008年4月13日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，但《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人（被告）应当在2007年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用”，此2007年12月31日双方未订合同，未付房款，却约定“2007年12月31日将经综合验收合格的商品房交付买受人使用”，违背常理，与事实不符，该《商品房买卖合同》第八条约定无效；其他部分约定有效。视为原、被告对交付房屋期限约定不明确。虽然涉案房屋在2009年7月10日经惠阳区建设局综合验收合格备案，才具备交房条件；但原告于2008年6月25日领取涉案房屋锁匙收楼入伙；且被告于2009年5月6日向原告开出《销售不动产统一发票》确认付清房款，现要求被告支付逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。被告未按《商品房买卖合同》约定的时间（商品房交付使用后90日内）办理涉案房屋的房地产权属证书；被告已构成违约，应承担相应的违约责任，按《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告向原告支付延期办理房地产证的违约金461508元×1%=4615元。原告请求判决被告按照商品房买卖合同约定将华茂大厦建设用地使用年限延期至2075年4月3日，因涉案房屋的土地使用年限延期审批，属政府行政职能部门的职权；本案不予审理。当事人可以自行向土地行政主管部门申请解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条和《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十五条及《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房地产证的违约金4615元给原告叶瑞琴。二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费760元，由原告负担600元，由被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担160元。原审被告惠州市惠阳区南豪实业有限公司（以下简称南豪公司）不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定被上诉人实际支付了房款人民币461508元，是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及被上诉人提供的购房发票，被上诉人仅支付了购房款人民币382047元，虽然被上诉人持有上诉人开出的一张人民币79461元收据，被上诉人并未实际支付该款项给上诉人。该收据上也明确说明该金额不计入合同价，不开发票，表明被上诉人明知该款项并非购房款。原审判决却认定被上诉人实际向上诉人支付了购房款人民币461508元，是错误的。二、原审判决认定上诉人延期办理房地产证，并向被上诉人支付违约金，是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”的约定，双方并未约定办理房地产权证书的具体期限，而只是约定了上诉人提供办理房地产权资料的期限，房地产权证书能否最终取得还需被上诉人提供相应的资料。且上诉人与被上诉人在合同中填写的办理产权证书资料的期限并非双方真实的意思表示，原审判决以此作为认定上诉人未按合同约定时间办理房屋的房地产权证书，是错误的。此外房产证能否办下来最终需被上诉人配合办理，被上诉人应提供办理房产证的相应资料，在被上诉人未提供办理房产证相应资料前，上诉人根本无法为被上诉人办理房产证，因此，原审判决上诉人向被上诉人支付延期办理房产证违约金也是错误的。综上所述，原审判决认定事实错误，被上诉人一审诉讼请求没有事实依据和法律依据。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合法，上诉人的上诉请求和理由是完全不能成立的。一、上诉人的“上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》填写的交房时间并非双方的真实意思表示，上诉人不应支付被上诉人违约金”的说法没有任何道理。因为：该合同是上诉人的行为，其作为一个专业的房地产开发企业，完全应该明白其盖章行为所可能产生的法律后果，同时作为一个楼盘销售这样的公司主营业务，其也应该尽十分的注意控制相应的法律风险，所以，并不可能不对销售行为加强监管，也不可能不知道销售代理公司的行为，其说法是苍白的，没有任何的说服力。况且即使上诉人的说法是真实的，销售公司作为其委托的代理人，其行为所产生的法律后果也同样应该由上诉人承担，并不能因为其不知情而免除相应的责任。二、上诉人“原审判决认定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容合法有效，但却未根据双方补充协议的约定来认定事实及计算违约金”说法更是没有任何道理。因为：正如代理人在一审代理词中所述的理由，本案计算违约金的基数即原告已付房价款应理解为全部购房款，而非购房首期款与已付月供款中的本金部分之和。三、上诉人“原审判决同时认定上诉人支付被上诉人逾期交房违约金和逾期办证违约金是错误的”也没有任何法律依据。因为，双方在签订的《房地产买卖合同》中，对逾期交房和逾期办证的责任是分别明确约定的，相应的违约责任也是分别单独规定的，这是上诉人应该履行的两项义务，上诉人同时违反两项义务，当然应该由其承担两项责任。四、上诉人“原审认定上诉人延期办理房产证和支付延期办理房地产证违约金是错误”的说法同样没有事实和法律依据。因为，一审认定的证据已经证明，上诉人在提交为被上诉人等办理房地产所需相应资料的时间已经超过了合同的约定。同时，至目前，上诉人也没有完善为被上诉人等办理土地使用证的手续，被上诉人等仍然无法取得涉案房产所占有土地的土地使用权证。所以，上诉人逾期办理房地产证的违约责任是清楚的，其按照合同约定向被上诉人支付逾期办理房地产证的违约金也是符合法律规定的。五、上诉人“原审判决认定叶瑞琴”实际支付了房款人民币461508元是错误的“也不符合相关规定。因为一审时上诉人已经承认，叶瑞琴确实是支付了461508元的购房款，其中的79461元是由上诉人开具的收据，该收据所记录的金额也是被告收取的该房产的销售价款的一部分，发票上明确写明是××-××房款，并写明此款不进入合同价，不开发票，这些可以证明该收据所记载的涉案商品房总价款的一部分。综上所述，本案上诉人的上诉请求是错误的，没有任何事实和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决合理公平。请求依法判决驳回上诉人的全部诉讼请求。二审经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，被上诉人一审诉讼请求为：1、判令被告向原告支付延期交付违约金人民币62442元；2、判决被告向原告支付延期办理房地产证的违约金4615元；3、判决被告按照商品房买卖合同约定将华茂大厦建设用地使用年限延期至2075年4月3日；4、判决被告承担本案的诉讼费用。另查二，惠阳区房地产交易中心出具证明：华茂大厦房屋所有权初始登记受理时间为2009年9月12日。另查三，至二审时，华茂大厦用地批准为综合用地，期限为2006年至2047年4月3日。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，本案二审争议的焦点为：1、上诉人应否支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应如何计算。2、被上诉人已付购房款是382047元还是461508元。本院具体评述如下：本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，除了合同第八条约定2007年12月31日前交付商品房的条款，因双方合同实际签订在2008年4月13日，商品房交付时间约定在签订合同之前有违常理而应认定无效外，其余合同内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定有效，双方应按合同行使权利和履行义务。因合同第八条无效，应视为双方对于商品房交付时间约定不明。被上诉人实际于2008年6月25日领取涉案房屋的钥匙入伙占有房屋，而确认被上诉人付清房款的《销售不动产统一发票》是2009年5月6日方才开具的，一审认定上诉人不需支付逾期交房违约金正确。关于上诉人应否支付逾期办证违约金，逾期办证违约金应如何计算的问题。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定，双方《商品房买卖合同》约定的交接日期为基准交楼日，出卖人因不可预测原因或因政府有关职能部门工作程序原因而导致逾期交楼时（不超过2个月），买受人表示理解，不视为出卖人违约。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，“……出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”现被上诉人于2008年6月25日已入伙，而华茂大厦房屋迟至2009年7月10日方才综合验收，2009年9月12日方才办理所有权初始登记，已经超过合同约定的期限：“交付使用后90日”。且上诉人至今没有提交任何证据证明其逾期办证是因是因不可预测原因或因政府有关职能部门工作程序原因所导致。故此，上诉人认为其没有逾期办证，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定上诉人应向被上诉人支付延期办证违约金正确，本院予以维持。关于被上诉人已付购房款是382047元还是461508元的问题。虽然合同价格为382047元，但除了《销售不动产不动产统一发票》外，上诉人另行出具了一张金额为79461元的收据给被上诉人，并注明是收到“××房款，此款不进入合同价，不开发票”。一审据此认定被上诉人支付的房款为461508元（382047+79461）正确，本院予以维持，上诉人对该79461元不予认可与证据不符，本院不予采纳。综上，上诉人应支付逾期办证违约金4615元（461508元×1%）给被上诉人。至于一审对于涉案房产建设用地土地年限问题的处理，双方当事人对此均无提出上诉，本院直接予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一（项）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费760元，由上诉人惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担。审判长  陈晓文审判员  苏丹红审判员  曾 莹二〇一一年三月二十八日书记员  钟惠娜