昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第191号原告：陈琼，女，昆明市人，委托代理人：何梦华，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王倩女，女，昆明市人。委托代理人：张琳，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告陈琼诉被告王倩女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈琼的委托代理人何梦华，被告王倩女的委托代理人张琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈琼诉称：2013年6月4日，原、被告达成“购房协议”，约定被告将昆明市人民中路傲城大厦12-216的房屋卖给原告，售价人民币60万元。为此，原告已支付了30万元并花费6万元进行了装修，当原告准备支付余款并办理买卖过户时，在2013年国庆期间，被告在原告不知情的情况下突然将该房屋换锁，原告只能向小南门派出所报案，后经多次联系被告协商未果，被告置之不理，为此，为维护自己的合法权益，特向法院起诉要求：1、解除原告陈琼与被告王倩女于2013年6月4日签订的《购房协议》；2、被告归还原告已支付的款项人民币300000元（并承担此款从2013年6月13日起至实际返还款项之日止的资金占用利息），且返还原告装修房屋的装修费人民币6万元；3、由被告承担诉讼费。庭审中原告陈琼向本院明确其诉讼请求中装修费包括装修首付款人民币3万元、装修尾款人民币21384.2元、装修押金人民币1140元、二次加压（含水池清洗、消防维护）人民币267元、垃圾清运费人民币120元、水费人民币95.2元、楼道二次维护费人民币131.7元、物管费1308元、管理费人民币3700元，总计人民币58146.1元，原告陈琼主张人民币6万元。被告王倩女答辩称：若原告陈琼对被告王倩女进行补偿就同意解除合同，否则就不同意解除合同。原告没有法律及事实依据要求被告返还款项及支付损失，原、被告确有买卖协议，被告已积极履行交房义务，原告在尾款未付清的情况下，就擅自装修房屋，影响了被告的权益，本案实际违约方是原告，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告陈琼针对其主张向本院提交如下证据材料：1、购房协议。证明①原告依约向被告支付房款人民币30万元；②被告违约不履行协议。2、施工合同。证明①原告已对房屋进行了投入并产生了损失；②被告在2013年国庆期间将房门换锁阻止原告进入；③原告要求被告退款并赔偿损失有据。3、支付凭证。证明①被告已将房屋收回并上锁；②原告有损失。4、支付业务回单2份、网上银行电子回单。5、房屋登记簿查阅摘抄表2份。经质证，被告王倩女对原告陈琼提交的证据1、证据2中的施工合同、号码为00582359的发票、证据5中昆明市人民中路39号银顺广场（傲城）B-12-216号房屋的《房屋登记簿查阅摘抄表》的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。被告王倩女针对其主张向本院提交如下证据材料：1、购房协议。证明2013年6月4日，原告与被告签订房屋买卖协议，约定：原告出资60万元购买被告位于傲城12-216房；原告首付30万元，交易过户时结清尾款；过户时间为拿到产权证当天。2、公证书。证明毕志强委托王倩女处置涉案房产。3、公证书、发票。证明①2013年8月15日被告王倩女曾按照原告指示委托原告父亲陈啟全办理涉案房屋过户手续；②因原告未支付剩余房款，被告依法撤销陈啟全的房屋过户委托授权。4、照片（9张）。证明原告因无力支付尾款，指示不明身份人员闯入被告经营地点，要求被告还钱。5、贷款还款流水、农业银行对账单。经质证，原告陈琼对被告王倩女提交的证据1、2、5的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。本院认为，原告陈琼提交的证据1、证据2中的施工合同、物管费发票（号码为00582359）、证据5中昆明市人民中路39号银顺广场（傲城）B-12-216号房屋的《房屋登记簿查阅摘抄表》的真实性被告王倩女予以认可，本院依法予以采纳。被告王倩女提交的证据1、2、5的真实性原告陈琼予以认可，本院亦予采纳。关于原告陈琼提交的证据2中的预算表、NO.2066798、NO.2066799收据，本院认为，预算表的制作方与施工合同的签订方一致，且NO.2066798、NO.2066799收据中所载金额与预算表一致，可以相互印证，故本院对于上述证据予以采纳。关于原告陈琼提交的证据2中NO.4313310号收据、NO.4313355号收据、NO.2741542号收据、NO.2741541号收据、NO.4313309号收据，本院认为，虽然被告王倩女不认可上述证据的真实性，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对于上述证据予以采纳。关于原告陈琼提交的证据3、4，本院认为，该两组证据可以相互印证，故本院对该两组证据予以采纳。关于原告提交的证据5中昆明市人民中路39号银顺广场（傲城）A-15-110号房屋的《房屋登记簿查阅摘抄表》及被告提交的证据4，经审查本院认为，该两份证据所载内容与本案所争议的事实无关，故本院对该两份证据不予采纳。关于被告提交的证据3，本院认为，虽然原告陈琼不认可该证据的真实性，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对于该份证据予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：位于昆明市人民中路**银顺广场（傲城）B-12-216号房屋的登记所有权人为王倩女。2009年10月23日，王倩女与毕志强签订一份《委托书》，毕志强委托王倩女全权办理银顺广场（傲城）B-12-216号的产权转移登记过户事宜及办理与出售该房屋相关的其他事宜。该《委托书》经云南省昆明市明信公证处公证。2013年6月4日，陈琼与王倩女签订一份《购房协议》，约定王倩女出售傲城大厦12-216号房屋壹套给陈琼，54.47㎡，售价人民币60万元。过户前该房产生的费用归王倩女负责，过户后归陈琼负责。陈琼首付30万元为购房订金，交易过户时结清所有尾款30万元。过户时间双方约定为拿到产权证当天过户。2013年6月4日，陈琼向王倩女支付人民币30万元。购房协议签订后，王倩女将诉争房屋交付给陈琼，陈琼对诉争房屋进行了装修。2013年6月9日，陈琼向昆明莱阁装饰工程有限公司支付装修首付款人民币3万元。2013年9月7日，陈琼向昆明莱阁装饰工程有限公司支付装修尾款人民币21384.2元。2013年9月25日，王倩女作出一份《声明书》，声明撤销其全权委托陈啟全办理诉争房屋出售一切有关事项的委托，昆明市明信公证处对该《声明书》进行了公证。2013年10月，王倩女更换了诉争房屋门锁。2014年4月30日，王倩女将诉争房屋抵押给刘复明、杨丽（抵押业务宗号：TKM20140429155）。另外，庭审中被告王倩女陈述其于2013年6月4日赎证。2013年6月13日，陈琼向王倩女支付人民币3700元。本案在审理过程中，原告陈琼向本院陈述称该笔费用系支付给王倩女帮忙找装修公司的管理费，另垃圾清运费人民币120元、水费人民币95.2元、装修押金人民币1140元、二次加压（含水池清洗、消防维护）人民币267元、楼道二次维护费人民币131.7元、物管费人民币1308元均系原告陈琼支付。被告王倩女则陈述称垃圾清运费人民币120元、水费人民币95.2元、装修押金人民币1140元、二次加压（含水池清洗、消防维护）人民币267元、楼道二次维护费人民币131.7元、物管费人民币1308元均系被告王倩女支付，然后由陈琼向王倩女支付人民币3700元，王倩女将票据交给陈琼。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中被告王倩女主张垃圾清运费、水费、装修押金、二次加压（含水池清洗、消防维护）、楼道二次维护费、物管费系自己支付，然后由陈琼向自己支付人民币3700元，自己将全部票据交给陈琼。对此本院认为，依据在案证据NO.4313310号收据、NO.4313355号收据、NO.2741542号收据、NO.2741541号收据、NO.4313309号收据、物管费发票，计算出垃圾清运费、水费、装修押金、二次加压（含水池清洗、消防维护）、楼道二次维护费、物管费的总额为人民币3061.9元，该数额与原告在2013年6月13日向被告支付的款项数额（人民币3700元）不符；另一方面，NO.4313310号收据、NO.4313355号收据及物管费发票的出具时间均为2013年6月26日，晚于原告向被告支付人民币3700元的时间2013年6月13日，被告不可能在原告支付人民币3700元后将票据交付给原告。故本院对于被告王倩女的该项主张不予采纳，同时采纳原告陈琼的主张，确定垃圾清运费、水费、装修押金、二次加压（含水池清洗、消防维护）、楼道二次维护费、物管费等费用由原告陈琼支付，2013年6月13日陈琼向王倩女支付的人民币3700元系管理费。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中被告王倩女于2014年4月30日将诉争房屋抵押给案外人刘复明、杨丽，继续履行2013年6月4日《购房协议》存在障碍，原告陈琼购买诉争房屋的合同目的不能实现，故本院对于原告陈琼要求解除原、被告双方于2013年6月4日签订的《购房协议》的诉讼请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”履行2013年6月4日《购房协议》期间，原告陈琼于2013年6月4日向被告王倩女支付购房款人民币30万元、于2013年6月13日向被告王倩女支付管理费人民币3700元。在被告将房屋交付给原告后，对诉争房屋进行了装修，支付装修费人民币51384.2元，同时支付了诉争房屋的圾清运费人民币120元、水费人民币95.2元、装修押金人民币1140元、二次加压（含水池清洗、消防维护）人民币267元、楼道二次维护费人民币131.7元、物管费人民币1308元，现《购房协议》因被告王倩女的原因而解除，故本院对于原告陈琼要求被告王倩女返还上述费用及支付购房款人民币30万元自2013年6月13日起至实际返还款项之日止的利息的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告陈琼与被告王倩女于2013年6月4日签订的《购房协议》。二、被告王倩女在本判决生效后十日内向原告陈琼返还购房款人民币300000元、管理费人民币3700元、装修费人民币51384.2元、圾清运费人民币120元、水费人民币95.2元、装修押金人民币1140元、二次加压（含水池清洗、消防维护）人民币267元、楼道二次维护费人民币131.7元、物管费人民币1308元，同时向原告陈琼支付购房款人民币300000元自2013年6月13日起至实际返还款项之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7450元，由原告陈琼承担人民币100元，由被告王倩女承担人民币7350元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强行执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 锦审 判 员  吕 刚人民陪审员  韦晓丽二〇一四年八月七日书 记 员  王 珏