广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1151号原告方静萍，女，汉族，1969年1月20日出生。委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路**公交大厦**。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系被告公司员工。原告方静萍诉被告佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员周信斌适用简易程序独任审判，并于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张天祥、被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月8日，原告的丈夫张自更与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路房，商品房建筑面积91.82㎡，总价款为860829元。上述合同签订后，张自更依约向被告支付了860829元。2011年4月，被告向原告交付了涉案商品房。2012年11月13日，被告因其实际交付给张自更的商品房套内面积69.14㎡比合同约定套内面积69.66㎡减少0.52㎡，与张自更签订《商品房面积差异协议书》，向张自更退还了多收的套内面积差价款6426元。2012年11月4日，被告向张自更开具了退款后的购房发票，金额计854403元（860829元-6426元】。2012年11月，张自更取得涉案商品房所有权转移登记。产权证记载的涉案商品房建筑面积为89.94㎡比《商品房买卖合同》约定的建筑面积91.82㎡减少了1.88㎡。2014年1月24日，张自更病逝。2014年5月，原告继承涉案商品房，并于2014年8月22日取得产权变更登记。原告认为，被告向原告实际交付的房产面积小于合同约定面积的涉案商品房的行为构成违约，其应当依照广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定向原告返还价款17625.34元【总房价860829元÷合同约定的建筑总面积91.82㎡×减少的面积1.88㎡=17625.34元】。因被告已经向原告方退还其中的6426元，因此，被告最终应退还原告的价款为11199.34元（17625.34元-6426元】。故原告请求法院判令：1、被告退还佛山市禅城区魁奇二路139号24座2401房的差价款11199.34元；2、被告支付本案全部诉讼费用。被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”，《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各1份。证明原告与被告诉讼主体资格。2、结婚证。证明张自更与原告方静萍于1992年3月30日登记结婚。3、公证书。证明原告于2014年5月15日公证继承涉案房屋。4、放弃继承声明书、张岱琪身份证。证明张自更有两个继承人，分别为张岱琪和方静萍，张岱琪声明放弃对涉案房屋的权利，方静萍有权获得涉案房屋全部差异补偿款。5、广东省商品房买卖合同及附件。证明原告的丈夫张自更与被告之间存在商品房买卖合同关系。6、商品房面积差异补充协议。证明被告就涉案房屋面积差0.52平方米向张自更退回6426元。7、购房发票。证明原告方依约履行合同，向被告付清房款。8、房地产登记信息查询结果。证明合同当事人张自更于2012年11月23日办理了涉案房屋的产权证。9、房产证。证明被告向原告交付的商品房实测面积比合同约定的面积有所减少，被告应当向原告返还减少面积的价款。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，原告提供的上述证据，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月8日，原告的丈夫张自更（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由张自更向被告购买佛山市禅城区魁奇二路房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共91.82平方米，其中套内建筑面积69.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.16平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12357.58元，总金额860829元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。后张自更（乙方）与被告（甲方）签订《商品房面积差异补充协议书》，内容为：乙方购买甲方位于佛山市禅城区魁奇二路房，并签署《广东省商品房买卖合同》，合同约定了套内面积69.66平方米，合同金额860829元。现根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，房产最终套内面积为69.14平方米。双方按购房合同第六条“面积确认及面积差异处理”的约定：面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的套内单价据实结算，据此计算确认最终房款为854403元，最终房款金额与购房合同金额差额为-6426元（正数值为乙方应补交款，负数值为甲方应退款）。双方按约定作出多退少补（如是甲方退款的，由乙方提供业主银行账户，甲方约两个月内退回），乙方凭原购房款的预收款凭证换取由甲方开出销售不动产统一发票。2012年11月4日，被告向张自更开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为89.94平方米，单价为9499.70元／平方米，金额为854403元。同年11月23日，张自更取得涉案房屋权属转移登记。另查明，原告方静萍与张自更于1992年3月30日登记结婚，张自更于2014年1月23日死亡，其继承人有妻子方静萍及儿子张岱琪。2014年5月15日原告经公证继承张自更涉案房屋，张岱琪声明放弃对涉案房屋价款返还所涉财产份额继承权，由其母亲方静萍全部继承并享有。2014年8月22日原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为89.94平方米，套内建筑面积为69.14平方米。再查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，原告与被告共同确认：张自更与被告签订的《商品房买卖合同》附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定。双方签订面积差异协议后，被告已按该协议退回6426元给张自更。原告提交的售房款发票，是按合同约定进行相应补退之后，涉案房屋最终购房款发票。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告的丈夫张自更与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件）及《商品房面积差异补充协议》，均是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同双方均应按照上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。涉案房屋是在原告与张自更婚姻关系存续期间以夫妻一方（张自更）名义购买，且在张自更死亡后作为夫妻一方的原告通过继承取得涉案房屋其余份额及相应权利，故其可以以涉案合同当事人身份向被告主张合同权利。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，合同双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定按套内建筑面积计价是当事人的真实意思表示，合法有效。关于面积差异问题，该合同约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理……”，由于合同约定计价方式为按套内建筑面积计价，因此，在该合同中当事人实际上只对套内建筑面积发生差异时如何处理作出了约定，并没有对公摊面积减少时发生的建筑面积差异如何处理作出约定。对于面积差异发生后的处理问题，本案中，双方签订了《商品房面积差异补充协议》，并已实际履行，而合同附件补充协议中没有明确约定公摊面积差异不作补偿。本院认为，当事人在《商品房买卖合同》中约定案涉商品房按套内建筑面积计价，该计价方式是当事人真实意思表示，应予以支持。而《商品房面积差异补充协议》约定的计价方式亦与《商品房买卖合同》约定的计价方式一致，只是根据套内建筑面积差异的情况对应退房款或应补房款作出约定，并没有对因公摊面积差异而引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，被告信捷公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，向原告退还相应房款。就本案而言，对于套内面积及公摊面积均减少导致总建筑面积减少，被告已按套内面积减少部分退回原告房款6426元，故被告尚应退房款的计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）-按减少的套内面积已退款部分。即被告应向原告退还的房款为11199.34元（860829元÷91.82平方米×（91.82平方米-89.94平方米）-6426元】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告方静萍退还房款11199.34元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取40元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员  周信斌二〇一四年十月十四日书记员  潘明珠附件：引用的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。