文书内容广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终2174号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河，该公司董事长。委托诉讼代理人：江伟，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：张纯金，女，汉族，1982年11月20日出生，住址：湖南省祁东县，委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人张纯金商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）1303民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广东中胜置业有限公司的委托诉讼代理人江伟、被上诉人张纯金的委托诉讼代理人何火日、周倩炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东中胜置业有限公司上诉请求：二审法院调低违约金比例至万分之二。事实和理由：基于被上诉人购买时的房价与现时的房价差额巨大，被上诉人的购买涉案房屋所产生的派生利益已经远远超出因上诉人逾期交付所产生的违约金金额，换言之系上诉人通过各种营销策略及宣传令涉案房屋获得大幅度的增值，再加上逾期交房并非上诉人恶意所为。上诉人认为，二审法院应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合目前惠州市惠阳区的商住一体楼房一手房的销售行为行情来判定上诉人应当承担的违约金比例，否则将会对上诉人产生显著不公。被上诉人辩称，一、请求驳回上诉人的所有上诉请求。二、上诉人要求调整违约金没有事实依据，按照同小区楼盘的相同案例，都是按照万分之五的标准进行判决，而且这一标准是上诉人与被上诉人的合同之中进行自由约定的。三、上诉人没有证据证明违约金存在过高的情况，因此上诉人要求调整违约金的比例没有事实依据。张纯金向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金，违约金计算时间从自2015年12月29日起至被告取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋实际交付给原告之日止，每日按已付房款863831元的万分之五计算，暂计至2016年12月1日的违约金为145987.44元。2、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年4月10日与被告中胜公司签订编号为惠阳（2014）00002303号的《商品房买卖合同》（合同内含附件及补充协议），该合同约定，原告向被告中胜公司购买涉案房屋，由被告代办过户手续，过户相关费用均由原告承担，并对原告所购买的楼房、商铺、房屋价款、交房日期、违约条款等进行约定（具体房号、约定的总价款详见列表）；并约定合同签订当日付清首付款363831元，余款500000元办理银行按揭付清；合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。被告中胜公司分别于2014年9月17日、2016年6月2日向原告张纯金出具购房发票，载明原告张纯金已支付被告中胜公司首期房款363831元、购房款500000元，其中原告张纯金通过中国建设银行惠州市分行按揭贷款500000元于2016年5月6日支付至被告中胜公司银行账户。涉案房屋已经预告登记在原告张纯金名下。被告中胜公司至今未向原告交付涉案房屋。列表如下：业主广场房号总房价及约定交房日期合同签订日期实际付房款情况及实际交楼时间有无被查封、网签张纯金清泉城市广场8号楼11层06号房总房价款为863831元；2015年12月28日2014年4月10日已付100%的房款；未交楼已网签，已办理预告登记及抵押预告登记，无查封一审法院认为，原告与被告中胜公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经向被告支付全部房款，但被告中胜公司未按照合同的约定交付涉案房屋给原告，构成违约。被告提出未及时交房办证的原因是第三人造成的，但未提交证据证实，且根据合同相对性原则，被告该主张不能有效反驳原告主张。被告中胜公司提出要求降低违约金标准，原被告约定的日0.05%的标准未超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定；故被告的主张，原审法院不予支持。按照原被告签订的《商品房买卖合同》第九条之约定，被告中胜公司应支付原告逾期交房违约金（违约金的计算：以已付房款863831元为基数，每日按0.05%的标准从2015年12月29日起计至被告取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋实际交付给原告之日止）。判决：被告广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张纯金逾期交房违约金（违约金的计算：以已付房款863831元为基数，每日按0.05%的标准从2015年12月29日起计至被告取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋实际交付给原告之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3220元减半收取1610元，由被告广东中胜置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：关于违约金比例是否应当调整的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应当对双方当事人具有法律效力，合同双方当事人亦应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定：“出卖人逾期交房的违约责任…逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1﹪向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金…”，据此，一审法院关于违约金比例的认定并无不妥，本院予以维持。上诉人认为基于被上诉人购买时的房价与现时的房价差额巨大，请求法院调低违约金比例至万分之二，无法律依据，本院不予支持。关于违约金计算基数的问题。双方当事人认可被上诉人至2014年9月17日已支付上诉人首期房款363831元，以及2016年5月6日被上诉人通过中国建设银行惠州市分行将按揭贷款500000元支付至上诉人银行账户的事实，即：截止2016年5月6日，上诉人实际收到的买受人即被上诉人已交付的房价款为首期房款363831元，2016年5月6日后上诉人实际收到的买受人即被上诉人已交付的房价款为863831元，结合双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定：“出卖人逾期交房的违约责任…合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金…”，本院认为，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金的计算基数应为：以已付房款363831元为基数，每日按0.05%的标准计算，从2015年12月29日计至2016年5月6日；以已付房款863831元，每日按0.05%的标准计算，从2016年5月7日起计至上诉人取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋实际交付给被上诉人之日止。上诉人关于违约金计算基数的主张有理据，本院予以支持。一审法院关于违约金计算基数的认定不妥，本院予以纠正。综上，上诉人上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠阳区人民法院（2016）1303民初4129号民事判诉讼费负担部分。二、变更惠阳区人民法院（2016）1303民初4129号民事判为：广东中胜置业有限公司在本判决生效之日起十五日内支付张纯金逾期交房违约金（以已付房款363831元为基数，每日按0.05%的标准计算，自2015年12月29日起计至2016年5月6日；以已付房款863831元，每日按0.05%的标准计算，自2016年5月7日起计至上诉人取得涉案房屋《工程竣工验收备案表》且将涉案房屋实际交付给被上诉人之日止。）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费1932元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓文审 判 员 曾求凡审 判 员 刘天贞二〇一七年九月一日法官助理 曹国阳书 记 员 彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。