上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1566号上诉人（原审被告）房桂红。委托代理人黄文杰（系房桂红之夫）。委托代理人黄旭初（系房桂红之夫兄）。被上诉人（原审原告）黄宗桂。委托代理人张军伟，上海致格律师事务所律师。原审第三人上海闵行区上房消震材料厂。委托代理人朱炳兴，公司员工。上诉人房桂红因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人房桂红之委托代理人黄文杰、黄旭初，被上诉人黄宗桂及其委托代理人张军伟、原审第三人上海闵行区上房消震材料厂（以下简称上房消震材料厂）之委托代理人朱炳兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2005年1月1日，黄宗桂（签约甲方）与房桂红（签约乙方）签订《出让合同书》一份，内容如下：兹有黄宗桂向上海申茂物业管理有限公司（以下简称申茂公司）承租的位于闵行区华漕镇紫堤路（即为上海市闵行区华漕镇紫堤路）店面二层楼开设的饭店，由于经营不好加之事非繁多、闹事，无法生存，经多次跟房桂红相商，请求房桂红接手该饭店，出让现有饮食设备及设施，由房桂红三年内作价归还。特供提醒：所有经营证件由出（受）让人自己办理与黄宗桂无关，房租每年为人民币（下同）叁拾玖万元整，由房桂红自己负责，鉴于该房是承租申茂公司，本人特此声明，今后该房所有事务与黄宗桂无关，由房桂红全部负责，所有事务和费用与黄宗桂无关。2006年2月1日，黄宗桂（签约甲方）与房桂红（签约乙方）签订《临时租房协议》一份，双方在合同中约定：租赁期限为自2006年2月1日至2006年12月31日。租赁价格及支付形式为每月租金16，000元，每月12日之前以现金一次性付清。乙方租房期间，未经甲方同意，不得将房屋擅自转租他人或改变用途。如甲方出租的房屋因保留单位办理进户时或被拆迁时或需解危（大、中修）维修时本租房协议立即终止。乙方应服从甲方办理退房手续，租金按实结算。租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方如要求续借，在租赁期满前五天向甲方提出申请，经甲方同意后，双方可在按甲方要求的前提下签订协议，否则乙方及时退房。房屋租赁根据公司调整情况，甲方有权进行租金调整。合同第十三条用手写体约定“甲乙双方在经营中，积极配合乙方经营中遇到的困难，及以后一直延续到拆迁，无需签订新合同”。协议还对其他事项作了约定。原审又认定，合同签订后，黄宗桂向房桂红交付了租赁房屋，房桂红则按约支付租金。2010年5月10日，黄宗桂向法院提起诉讼，要求判令解除其与房桂红、黄文杰之间的房屋租赁关系，要求房桂红搬离上述租赁房屋；黄文杰、房桂红支付自2010年11月1日起按每月36，016元标准计算的租金，并支付设施设备出让费及房屋检测费和维修费。一审法院于2010年12月3日作出判决：一、黄宗桂与房桂红于2006年2月1日签订的《临时租房协议》继续履行；二、房桂红于判决生效之日起十日内按照每月36，016元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金；三、房桂红于判决生效之日起十日内支付黄宗桂房屋质量检测费35，000元；四、房桂红于判决生效之日起三十日内对黄宗桂位于上海市闵行区华漕镇紫堤路房屋存在的房屋装修质量问题按照上海房屋质量检测站沪房鉴（001）证字第2010－1122号房屋质量检测报告载明的修复方案予以修复；五、驳回黄宗桂的其余诉讼请求。判决后，黄宗桂不服，提起上诉，二审法院于2011年4月2日作出判决：一、维持上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第一、三、四、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2010）闵民三（民）初字第1027号民事判决主文第二项为：房桂红于判决生效之日起十日内按照年租金49万元的标准，向黄宗桂支付自2010年11月1起至判决生效之日止的房屋租金。原审还认定，2011年6月27日，上房消震材料厂向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求确认其与黄宗桂签订的《上海市房屋租赁合同》解除，并判令黄宗桂腾空交还房屋，同时支付违约金等。同年7月28日，经法院主持调解，双方达成调解协议如下：一、上房消震材料厂与黄宗桂就位于上海市闵行区紫堤路底层、二层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2011年4月29日解除；二、黄宗桂负责于2011年8月8日前将居住在上述房屋内的使用人清理撤场后将房屋交还给上房消震材料厂；三、黄宗桂支付的押金72，030元，扣除其转租违约金22，030元后，上房消震材料厂于2011年12月30日前返还5万元；四、案件受理费减半收取计800.38元，由黄宗桂负担。上述调解协议生效后，因该租赁房屋由房桂红实际占有使用，黄宗桂未能向上房消震材料厂返还，上房消震材料厂遂申请法院执行，要求收回房屋。执行过程中，房桂红方得知黄宗桂与消震材料厂的解约事宜，当即提出异议，拒绝搬离，要求继续租赁，并表示鉴于黄宗桂已无权转租，难以确定是否应向其继续支付租金，故未支付自2011年5月1日起的租金。后黄宗桂诉至法院，要求判令：1、解除双方的房屋租赁关系；2、房桂红搬离承租场所；3、房桂红按每年49万元的标准，向黄宗桂支付自2011年5月1日起至判决生效之日止的租金，以及按中国人民银行同期贷款基准利率计算的自2011年5月1日起算的利息；4、房桂红按年租金54万元的标准向黄宗桂支付自判决生效之日起至实际搬离之日止的房屋使用费。原审另认定，2011年5月10日上午及晚上，房桂红承租经营的店铺两次遭人上门闹事，并将砖块、黄沙倒置在店门前，影响房桂红正常经营，房桂红遂报警。此后，该租赁店铺又多次遭上门滋事，房桂红均报警求助。原审审理过程中，应房桂红的申请，上海市闵行区人民法院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对租赁房屋的装饰装修造价进行鉴定。鉴定部门于2014年2月26日出具司法审价鉴定意见书，结论为上海市闵行区华漕镇紫堤路47号房屋内投入的装饰项目工程造价为978，672元，争议部分造价为418，817元。后于2014年4月28日就装饰装修残值计算出具说明，涉案装饰工程按直线法折旧，折旧期限5年（60个月），残值率10%。至2014年4月装修残值为747，656.46元（含争议部分）。经原审庭审质证，黄宗桂对鉴定意见的异议有：一、装修造价中应当扣除房桂红自行搭建的违章建筑部分装修；二、装修费用中不应计入税金和税前补差（指垃圾外运、门面装饰、彩钢隔热板棚）；三、对审价意见中的争议部分项目不再主张异议。房桂红对鉴定意见的异议有：一、租赁房屋内目前存在的货架、层架、展示柜等应计入装修范围；二、鉴定结论遗漏了工程量，也没有考虑隐蔽工程；三、装修残值的折旧计算方法缺乏科学依据。鉴定人员答复表示：一、根据现场勘查，房桂红的违章搭建与合法建筑混在一起，难以区分；二、审价取费标准是上海市2000定额，不管是个人还是单位装修，必然包含税金项目；三、税前补偿的垃圾外运、门面装饰、彩钢隔热板棚三项在现场是存在的，但2000定额中无此子目，故鉴定意见中以市场价格来估定；四、房桂红提出的货架、展示柜等物品是可以搬离的，故未计入固定装饰装修费用；五、对于涉案装饰工程的拆除工程、混凝土工程及其他工程均是按照房桂红提供的白图等资料及结合现场勘测计算所得，房桂红所提的工程量异议，难以确认。法院认为，上述鉴定意见书由具备审价资质的专业部门出具，鉴定程序符合规定，其鉴定结论应当作为认定租赁厂房装修残值的依据。对于房桂红提出的货架等可移动物品的残值问题，因该类物品可搬离租赁场所，不应计入固定装修范围；对于房桂红提出的工程量异议，鉴定人员已明确答复，装修工程造价系根据房桂红提供的施工白图并结合现场查勘认定，因此房桂红所提异议不能成立；关于黄宗桂提出的税金和税前补差，以及房桂红提出的折旧率计算方法的异议，法院认为，涉案装饰工程的审定依据系鉴定部门根据上海市的技术标准、技术规范，即2000定额，并结合市场价综合取定，当事人亦未能提供相关证据予以否定其合法性和合理性，因此，对当事人就鉴定意见书所提的上述异议，法院均不予采纳。鉴于黄宗桂对鉴定意见书中的原争议部分项目已不再坚持主张异议，故法院确认房桂红就租赁现场投入的装饰装修残值为747，656.46元。原审认为，黄宗桂与房桂红签订的《临时租房协议》系当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效。双方均应按约履行各自义务，不得擅自变更和解除合同。根据已生效的民事判决确认，黄宗桂与房桂红间的租赁期限应至涉案房屋遇拆迁时为止。然而，黄宗桂在租赁期间，与其出租方上房消震材料厂自行达成解约协议，导致房桂红无法继续租赁使用涉案房屋，已属违约。鉴于对其要求解除租赁合同的请求，房桂红在诉讼过程中，于2013年4月18日表示同意，故法院确认双方的《临时租赁协议》解除。合同解除后，房桂红应当搬离租赁房屋，并支付自2011年5月1日起至实际搬离之日止的租金和房屋使用费。租金及使用费应以生效判决确认的每年49万元为标准，黄宗桂要求按每年54万元的标准支付使用费没有依据。对于黄宗桂要求房桂红支付租金利息的主张，法院认为，黄宗桂在法院确认双方继续履行合同的民事判决生效不久，即与其出租方上房消震材料厂调解解除租赁合同，且未就房桂红的损失赔偿和搬离进行协商，房桂红在得知黄宗桂与上房消震材料厂解约，并被要求搬离租赁房屋的情况下，延迟向黄宗桂支付租金，存在正当理由，不构成违约，黄宗桂的利息请求不能成立。对于房桂红在租赁场所投入的装饰装修残值损失，法院认为，房桂红承租经营使用涉案房屋多年，黄宗桂对其搭建装修显然明知，且其中部分装修系出于对房屋的维修而进行，现租赁合同由于黄宗桂违约而解除，因此，黄宗桂对于房桂红投入的装修残值应当予以赔偿，赔偿金额应以鉴定部门出具的意见书为依据。对于黄宗桂认为违章建筑部分装修应当予以扣除的问题，法院认为，根据现场勘查，房桂红所搭违章建筑系对原有房屋的扩建，其装修项目和原建筑部分的装修已连成一体，难以区分，且对黄宗桂具有一定的利用价值，故该部分的装修残值损失，黄宗桂亦应一并赔偿。上房消震材料厂经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条之规定，于二○一四年五月二十三日作出判决：一、黄宗桂与房桂红就上海市闵行区华漕镇紫堤路房屋签订的《临时租房协议》于2013年4月18日解除；二、房桂红于判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区华漕镇紫堤路的租赁房屋；三、房桂红于判决生效之日起七日内向黄宗桂支付自2011年5月1日起至2013年4月18日止的租金963，890元；四、房桂红于判决生效之日起三十日内按每年490，000元的标准，向黄宗桂支付自2013年4月19日起至实际搬离上述租赁房屋之日止的房屋使用费；五、黄宗桂于判决生效之日起七日内向房桂红支付装修赔偿款747，656.46元；六、驳回黄宗桂的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，650元，鉴定费45，000元，合计53，650元，由黄宗桂负担。判决后，房桂红不服，上诉于本院，诉称：原审判决依据为黄宗桂与上房消震材料厂间的调解书，而该调解书系在房桂红不知情的情况下形成，黄宗桂有意混淆事实，导致原审判决偏差；原审判决的装修补偿金过低，货架、展柜等应给予补偿，原审评估还遗漏了隐蔽工程，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、五项，改判被上诉人黄宗桂支付装修赔偿款270万元。被上诉人黄宗桂辩称：房桂红清楚黄宗桂与上房消震材料厂间的调解过程，且该调解书对本案没有实质性影响；货架、展柜等可以移动，不能与装修混同；原审中房桂红充分提供鉴定材料，鉴定时间长达五个月，隐蔽工程已评估在内，故不同意上诉请求。原审第三人上房消震材料厂述称：房桂红清楚其与黄宗桂间的调解内容，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，（2011）闵民五（民）初字第464号民事调解书系已生效的法律文书，并且，出租人上房消震材料厂与承租人黄宗桂有权决定是否继续履行双方间的房屋租赁合同，次承租人房桂红知情并非合同解除的必要条件。至于由此导致的本案双方间的合同无法继续履行的后果，原审已认定黄宗桂违约，判决其承担相应违约责任。房桂红确认其于原审中同意解除涉讼《临时租房协议》，故原审判决解除协议并判决房桂红搬离涉讼房屋并无不妥，可予维持。房桂红关于其因对前述调解书理解不够才同意解除合同的上诉理由，显与常理相悖，本院不予采纳。至于装修赔偿款之争议，本院评述如下：其一，货架、展柜等为可移动物品，房桂红可于返还房屋前自行搬离，再行利用，并非租赁合同不能履行的必然损失；其二，原审审价时，审价公司已依据房桂红提供的资料结合现场勘查对于隐蔽工程价值作认定。因此，房桂红关于装修赔偿款之异议，依据不足，难以采纳。综上所述，房桂红关于撤销原审判决主文第一、二、五项，改判黄宗桂支付装修赔偿款270万元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，650元，由上诉人房桂红负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  蒋辉霞代理审判员  郑岚晞二〇一四年八月五日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……