山东省烟台市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）烟执复字第7号申请复议人（被执行人）万融投资（北京）有限责任公司。法定代表人赵栋，总经理。申请执行人烟台市福山自来水有限公司。法定代表人孙茂齐，董事长。被执行人高新程，男，1970年4月22日出生，汉族。被执行人孙慧丽，女，1974年9月8日出生，汉族。申请复议人万融投资（北京）有限责任公司（以下简称万融公司）不服福山区人民法院（2013）福执异字第184-2号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院认为，关于评估房产价值过低、评估报告无评估的实物依据、评估机构应选择房产所在地的机构之异议。烟台市嘉信资产评估有限公司（以下简称嘉信公司）是在法院入册的司法鉴定机构，具备房地产评估资质，人民法院在对被执行人的财产采取拍卖措施前，由专门的机构、专业人员对查封的财产依据一定的方法、程序和基准进行价格的评估，可以为合理确定拍卖保留价提供重要的参考依据。嘉信公司经现场勘查、市场调查及询价而出具评估报告，符合评估程序，评估价值仅仅为拍卖保留价提供参考。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人的财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。”确定了执行过程中变价拍卖的原则，通过拍卖引入市场公开机制，经过公开、公平的市场竞争，体现变价的公正、合理和财产的真实价值。避免因评估价格差异影响变价的公正、公平，从而保护当事人的合法权益。综上，异议人该部分异议不予支持。关于拍卖地点在烟台市有损当事人合法利益之异议，最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第4条规定：“人民法院委托的拍卖活动应在有关管理部门确定的统一交易场所或网络平台上进行，另有规定除外”，第5条规定：“受委托的拍卖机构应通过管理部门的信息平台发布拍卖信息，公示评估、拍卖结果。”第9条规定：“各高级人民法院可参照本规定，结合各地实际情况，制定实施细则，报最高人民法院备案。”山东省高级人民法院《委托评估、拍卖工作实施细则（试行）》第5条规定：“人民法院设立的司法拍卖厅应满足电子竞价、网络拍卖等要求，”第7条规定：“拍卖方式以电子竞价为主、举牌应价为辅。条件成熟后，可以利用最高人民法院‘人民法院诉讼资产网’或其他网络平台进行网上拍卖。”本案房产拍卖活动将在烟台中院拍卖大厅举行，拍卖前在乌鲁木齐市主流媒体发布拍卖公告，同时在最高人民法院“人民法院诉讼资产网”上也予以发布，依照上述司法解释规定的程序进行，以体现拍卖活动的公开性、公平性。故异议人该部分异议不符合法律、司法解释的规定，不予支持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条之规定，裁定如下：驳回异议人万融投资（北京）有限责任公司的异议。万融公司不服上述裁定，向本院申请复议称：1、嘉信公司所做出的房产评估值为1263420元，单价每平方米9000元，与市场价格严重不符。乌鲁木齐市位于昆明路野马科技大厦及周边区域的房产销售市场价格约每平方米12000元，嘉信公司的评估值损害了我公司合法的财产权益。2、从技术角度分析，按照评估报告的表述，嘉信公司本次评估采用市场法，并进行了市场调查和咨询，但是，报告中没有举出任何野马科技大厦自身及周边区域房屋价格的案例，也未见其向有关机构询价的证据。其所谓市场评估法根本不成立。报告以2013年7月22日为评估基准日，还称进行了现场勘查，但是，报告所附的照片是2013年8月1日拍摄的外部街景，与确定基准日的日期不符。而且，没有房屋内部状况的照片，在报告中甚至没有房屋内部的结构图。房屋的租客也反映，没有评估人员对房屋进行过任何勘察、了解。所以，这份评估报告根本就没有评估的实物依据。3、法院拟拍卖的房屋位于新疆乌鲁木齐市，应当选择当地的资产评估机构对房屋进行评估，才能客观公正的反映其真实价值。而法院选定位于烟台市的嘉信公司进行评估，无论其是否具有评估资质，或资质如何，一方面会形成执行申请人干涉评估结论的局面，另一方面，因评估机构所处位置与被评估对象远隔万里，不了解当地情况，无法保证真实、客观、公正、全面的作出符合当地情况的评估结论。4、众所周知，拍卖地的选择关系到竞买人能否便利了解拍卖物的真实状况，从而决定了竞买人的多寡、竞买意愿的强烈程度和参加竞买的便利性。由最高价者得之，才能发挥拍卖的功能，最大化的体现拍卖资产的价值，有效保护我公司的合法财产权益。法院将拍卖地定在烟台市，尽管举出了相关司法解释的规定，但是，从实际情况看，则使本次拍卖流于形式。造成房产所在地想买房的不知道有拍卖，知道有拍卖的又无法去烟台参加竞买的情形。最后只能由法院或拍卖公司内定人员低价取得拍卖资产的结局。推而论之，执行法院此举，有与执行申请人合谋侵害我公司财产利益的嫌疑，欲低价侵吞我公司房产。因此，对于法院将拍卖地点定在烟台市，我公司坚决反对，请法院改变这一错误做法，将拍卖地点确定在资产所在地新疆乌鲁木齐市。综上，万融公司认为，第一，法院选择资产评估机构不当。第二，该评估机构所做出的的评估结论不能成立，不能作为确定我公司名下房产价值的有效依据。第三，拍卖地点应该在乌鲁木齐市。本院查明，关于烟台市福山自来水有限公司诉万融公司、高新程、孙慧丽企业借贷纠纷一案，执行法院经审理后，于2012年9月25日作出（2012）福商初字第73号民事判决书，判决：一、被告万融公司自本判决生效之日起十日内给付原告烟台市福山自来水有限公司借款200万元。二、被告高新程在抽逃出资500万元本息范围内对被告万融公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。三、被告孙慧丽在抽逃出资500万元本息范围内对被告万融公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。案件受理费22800元，保全费5000元，共计27800元由三被告承担。被告高新程不服一审判决，上诉至本院，本院于2012年12月17日作出（2012）烟商二终字第533号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被告未履行给付义务，原告于2013年1月29日向执行法院申请强制执行。立案执行后，执行法院向被执行人发出执行通知书，被执行人未在规定限期内自动履行义务。执行法院决定对查封在被执行人万融公司所有的位于新疆乌鲁木齐市昆明路158号野马科技大厦A座2203室的房产进行评估、拍卖，法院技术部门随机选定嘉信公司对房产进行评估，经现场勘查、市场调查及询价，作出评估报告，认定该房产在2013年7月22日的市场价值为1263420元。评估报告送达被执行人后，被执行人万融公司提出上述异议。另查明，本案在审理过程中，根据原告所提诉讼保全申请，执行法院于2012年4月9日裁定查封了被告万融公司所有的位于乌鲁木齐市昆明路158号野马科技大厦A座2203室的房产。本院认为，人民法院在执行过程中，委托评估机构对拟拍卖的资产作出评估报告并送达当事人后，当事人对评估报告所提异议，属执行异议的范围。对评估报告异议的审查，执行法院应当针对当事人异议的具体理由，组织当事人和评估机构进行听证，由评估机构就当事人提出的异议进行释明或补充后，再由执行法院在此基础上对当事人针对评估报告所提异议进行审查判断。本案中，执行法院将评估报告送达给万融公司后，针对万融公司所提异议未组织当事人和评估机构进行听证、释明，迳行予以评判，属程序上的瑕疵，应予以补正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销烟台市福山区人民法院（2013）福执异字第184-2号执行裁定书。二、发回烟台市福山区人民法院重新审查。本裁定送达后立即生效。审判长  傅光波审判员  王宏盛审判员  吴国荣二〇一四年四月二十八日书记员  王瑀晨