福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）闽民申字第228号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高居祥，男，汉族，1968年11月14日出生，住福建省平潭县。被申请人（一审被告、二审上诉人）福建万事达房地产开发有限公司。住所地：福建省福州市。法定代表人：王文亮，该公司董事长。委托代理人：史正，福建方圆统一律师事务所律师。再审申请人高居祥因与被申请人福建万事达房地产开发有限公司（以下简称“万事达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市中级人民法院（2012）榕民终字第3161号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。高居祥申请再审称：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。依据对等、公平原则，本案应按已付总房款的日万分之四的标准赔付逾期办证违约金。违约金的计算也要从合同约定的交房日之后365日起算，即2009年12月31日开始起算赔偿金。（二）万事达公司没有提供任何有协商过程的证据，二审法院却认为有协商过程。当时售楼部小姐的《证人证言》的效力等同于证人出庭，但二审法院没有采纳。售楼部小姐的《证人证言》要证明的是：购房合同中违约金条款没有经过协商，合同是在交了首付款之后，才给高居祥看的，之前都说是国家规定的范本，没有协商的余地。如此明白的证言，法院不能仅凭对方当事人说不认可，就不予认定。1.诉争的《商品房房买卖合同》中“房产证违约赔总价0.5%”的约定，名为协商实为格式条款，未经合理方式提请对方注意且未经双方协商，应属无效条款。2.即使是协议条款，但赔偿额远低于实际损失，要求调高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条等规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。（三）高居祥因本案讼争房产不能及时办证而遭受实际损失，无法实现及时转让房产、转贷款、子女及时就近入学等，并遭受契税等方面损失。按照合同约定2008年12月31日正常交房，则办证时间刚好落在实行优惠缴交契税期间的2008年11月至2009年11月1日间。而现在的契税比优惠期多出了一倍，之所以错过优惠期，正是因为万事达公司的违约。哪怕没有损失证明，万事达公司也得赔偿违约金。二审判决认为契税损失不确定，不当。（四）二审法院维持一审判决第一项的“万事达公司于本判决生效之日起三十日内协助高居祥办理福州市仓山区金山街道洪湾中路201号5#楼7幢703单元的房屋所有权证”是错误的，“协助办理”应当为“协助办理完成”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（三）项的规定申请再审。万事达公司提交意见认为：（一）讼争《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，体现了意思自治的合同法精神，合同内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同中有关逾期办证违约金的约定是合法、有效的，对于万事达公司逾期办证的违约责任应按双方合同的明确约定来处理。这才符合合同法的立法精神。合同第十五条对于逾期办证的责任已有明确的约定，即出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，该约定系由双方自愿协商达成，并非有失公平，并非不可协商和更改。（二）讼争合同《说明》部分明确提示“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同各条款都经过了双方的充分协商后签订的。高居祥有关“合同是格式条款，霸王条款”、“没有经过协商”、“没有提示、告知”等陈述，没有任何证据可以证明，是根本不成立的。高居祥二审中提交的所谓《证人证言》，不能证明高居祥欲主张的“购房合同中违约金条款没有经过协商”，且所谓证人詹文静并未出庭作证，其身份不能确认，根据证据规则，该《证人证言》不应采信。高居祥认为逾期办证违约金要与逾期付款违约金对等，显然是其对合同违约条款的错误认识。（三）高居祥援引《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，欲主张违约金过低要求调高，没有任何事实和法律依据。只有在约定的违约金低于造成损失的情况下，才可以调整违约金，且增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。高居祥没有任何证据可以证明逾期办证给其造成的实际损失，也不能证明讼争约定的逾期办证违约金低于其实际损失，其要求调高违约金的请求不应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定是“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”、“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。可见，我国法律处理类似案件的精神在于有约定的按约定，当事人有特殊约定的优先于法定。因此，本案双方已于合同中对逾期办证违约金有明确约定的情况下，就应当尊重和依照双方的约定来处理有关争议，而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于合同没有约定违约金时参照金融机构计收逾期贷款利息标准计算的规定，也不能按照高居祥主张的按日万分之四来计付违约金。综上，根据合同法意思自治的精神，合同中有关逾期办证违约金的约定是合法有效的，应按双方合同的明确约定来处理。高居祥无视合同的约定，要求按另外的标准计付违约金，没有事实、合同和法律依据。（四）办理房产证的主体是作为购房者的高居祥，万事达公司只负有协助的义务，原审法院判决高居祥协助办理房产证是正确的。而高居祥主张要改判为“办理完成”，没有任何依据。综上所述，请求裁定驳回高居祥的再审申请。本院认为：本案高居祥虽主张《商品房买卖合同》第十五条关于“产权登记的约定”中逾期办证违约责任条款系格式条款，未经合理提示且未经双方协商应属无效条款，但其无法提供证据予以证明。经查，《商品房买卖合同》的“合同说明”部分明确提示：“3.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5.对合同文本［］中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。”由此表明，双方当事人在订立合同的过程中，已就合同第十五条载明的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理及空白行”进行了协商并确定的，故二审法院对高居祥的该项主张不予支持正确。涉案《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任已有明确约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，该约定意味着逾期办证违约金的数额并不因违约时间的长短而变动，一旦发生逾期办证之违约，万事达公司就应依照合同约定向高居祥支付逾期办证违约金。该约定符合当事人的意思自治原则，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。因双方当事人对逾期办证的违约金已有明确约定，故高居祥关于本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定来计算违约金的主张理由不能成立。高居祥主张诉争合同约定的违约金低于实际损失应予调高，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，按房款总价日万分之四的标准计算逾期办证违约金，但其无法提供证据证明因万事达公司逾期办证的违约行为而造成其遭受实际损失。由上，高居祥的主张缺乏事实和法律依据，故二审法院不予支持并无不当。因讼争商品房买卖合同约定的办证期间与该契税税率优惠期间并非一致，且原审期间尚无法确定讼争房产在实际办证时是否将会发生相关税费损失，故在未实际发生税费损失的情形下，二审判决对高居祥关于契税损失的主张不予支持并无不当。高居祥诉求之一是判令万事达公司应在10日内办理讼争房屋产权证至其名下，二审判决对此已依法予以支持，故高居祥在申请再审中主张二审法院判令万事达公司“协助办理”诉争房屋所有权证是错误的，应当为“协助办理完成”，理由亦不成立。综上，高居祥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（三）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回高居祥的再审申请。审 判 长  翁德森代理审判员  杨 扬代理审判员  陈 曦二〇一四年四月二十五日书 记 员  黄文杰