广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第1579号上诉人（原审被告）黄xx，男，汉族，1970年9月23日出生。被上诉人（原审原告）深圳xxx有限公司。上诉人黄xx与被上诉人深圳xxx有限公司（以下简称xx公司）屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第266号判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，xx公司的前身为深圳xx塑料制品有限公司，2007年1月9日变更为现名。2004年5月28日，深圳xx塑料制品有限公司（甲方）与黄xx（乙方）签订《xx居认购协议书》并约定，乙方自愿向甲方认购蛇口xx居x栋xx号房产，建筑面积110平方米，单价为每平方米3200元，总价为352000元；乙方自愿向甲方交付定金190000元，并以货款一次性抵总房款（含定金），乙方在认购协议书签订后，须在规定期限内与甲方签署《房地产买卖合同》，如乙方逾期不办理，则甲方有权单方终止该协议，乙方所支付的购房定金不予退还；该协议在乙方交付定金后，经甲乙双方签字盖章即正式生效。诉讼中，xx公司、黄xx均确认，黄xx向xx公司支付了对价352000元，其中包含xx公司拖欠黄xx的货款268943.5元、涉案房产租金收益25650元、黄xx支付的现金57406.5元；2005年1月，xx公司将涉案房产交付给黄xx，涉案房产对外出租19个月后（所得租金用于抵扣房款）黄xx将其用于自住。现涉案房产经黄xx同意由xx公司的公司员工租住。黄xx表示，其本人并非xx公司的员工；黄xx接收涉案房产后对其进行了装修，但黄xx明确表示不申请评估。xx公司表示，黄xx没有进行过装修，其同意将黄xx支付的对价予以返还。诉讼中，xx公司向原审法院提交了深圳市xx实业股份有限公司（以下简称xx公司、甲方）与xx公司（乙方）于2005年1月1日签订的《住宅楼使用协议书》，上载：甲方在欣荔苑二期住宅楼内划定一栋位置，由乙方出资兴建，用于乙方解决员工住宿困难，定名为xx居员工住宅楼；使用期自2005年1月1日起至2054年12月31日止，共50年；此物业产权属甲方所有，期满后住宅楼内固有的电梯及供水电、供气设施全部归甲方所有，但乙方拥有一切使用权、收益权，甲方不得以任何理由改变及干涉；从2005年1月1日至2054年12月31日，乙方每年付给甲方用地租金100000元，无论乙方企业提前搬迁终止租赁合同或期满，乙方照常付地租至该合同期满；该员工住宅楼，双方均不得转让、抵押。xx公司还提交了一份深圳市国土资源和房产管理局直属分局于2008年8月30日向深圳市xx实业股份有限公司作出的深国房直函（2008）428号《关于蛇口xxx路西段北侧地块用地权属意见的复函》，上载：根据招商局蛇口工业区有限公司与深圳市xx实业股份有限公司（原xx村委会）于1992年签订的《征用xx村在蛇口工业区红线内土地协议书》（招地征字［92］第03号）的有关约定，深圳市xx实业股份有限公司申请核定用地权属的地块为蛇口工业区征用该工地后返还用地的一部分；其中包括xxx地块、SKN401-04地块、SKN401-06地块，共计26498．5平方米；上述地块由蛇口工业区返还该公司，为征地返还用地，用地权属清楚；在取得规划部门核发的上述用地规划许可文件后，办理用地手续。xx公司确认，涉案房产建于xxx地块之上。原审法院依职权向深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局调查以下情况：询问涉案楼盘（宗地号SKN40l-12B）有无合法的用地、报建手续；涉案房产是否属于商品房；权利人是谁；能否办理商品房《房地产证》。深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局复函本院［深规土二局函（2011）203号《关于xxx地块有关情况的复函》］称：xxx地块为1992年招商局蛇口工业有限公司征用深圳市xx实业股份有限公司用地后的返还用地，用地面积6439．83平方米；该地块内的现状建筑物，均未完善用地及规划报建手续，该地块需补办用地手续后方可办理产权登记手续。黄xx认为，xx公司提交的《住宅楼使用协议书》、《关于蛇口xxx路西段北侧地块用地权属意见的复函》已经超过举证期限，其不予质证，并对上述证据的真实性不予确认。黄xx对《关于xxx地块有关情况的复函》的真实性无异议，但对其关联性和合法性有异议。诉讼中，黄xx另向原审法院提交了涉案房产2008年9～11月、2009年7～10月的管理费收款收据，用以证明xx公司对于黄xx以房抵债取得涉案房产的事实从未提出过异议，并每月向其收取管理费150元。xx公司认为，该证据与其无关。关于涉案房产未能办理《房地产证》的原因，双方说法不一。黄xx称，认购涉案房产后其曾口头催促xx公司为其办理《房地产证》。xx公司则称，黄xx清楚涉案房产没有进行报建，无法办证，当时xx公司为了还货款，黄xx为了收回货款才签订认购书，以便以租金抵货款；黄xx从2004年至今从未要求xx公司为其办理《房地产证》。xx公司诉至原审法院请求判令：1、确认xx公司、黄xx于2004年5月28日签订的《xx居认购协议书》无效；2、黄xx向xx公司返还xx居x栋xx号房产；3、黄xx承担本案诉讼费用。原审法院认为，对于《xx居认购协议书》中约定的xx居x栋xx号房产，xx公司、黄xx均无证据证明其已经由xx公司取得所有权，可以由xx公司自由处分。根据xx公司提交的《住宅楼使用协议书》、《关于蛇口xxx路西段北侧地块用地权属意见的复函》，涉案房产所在的xx居系由深圳市xx实业股份有限公司提供土地，xx公司出资建设的员工住宅楼，而非市场商品房。同时，按照约定，xx居的产权亦非属于xx公司所有。根据国土部门出具的《关于xxx地块有关情况的复函》，xx居目前尚未完善用地及报建手续。黄xx虽然认为xx公司提交《住宅楼使用协议书》、《关于蛇口xxx路西段北侧地块用地权属意见的复函》的时间已经超过举证期限，但该证据系因原审法院调查所需由原审法院指定xx公司所提交，黄xx有关超过举证期限的抗辩，不能成立。黄xx对上述证据的真实性不予认可，但黄xx并无任何反驳证据，原审法院对上述证据予以采信。根据xx公司、黄xx双方确认的事实，黄xx认购涉案房产系因xx公司拖欠黄xx货款，故以房抵债。但xx公司仅有权使用涉案房产，并无涉案房产的处分权，因此xx公司通过《xx居认购协议书》处分涉案房产的行为系无权处分，同时涉案房产并不具备上市流通的条件，故《xx居认购协议书》无效，黄xx应当向xx公司返还涉案房产。同时，根据无效合同全面处理的原则，xx公司应当将涉案房产的对价352000元返还黄xx。xx公司将其没有处分权且没有合法报建手续的房产出售给黄xx，其对合同无效的后果有过错。黄xx在认购涉案房产时，没有对涉案房产的产权状况及属性进行调查；在认购后，亦无证据证明曾要求xx公司为其办理产权过户手续，故黄xx亦对合同无效的后果有过错。xx公司、黄xx依法应当各自承担相应的责任，本案诉讼费用由双方分担。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、xx公司、黄xx签订的《xx居认购协议书》无效；二、黄xx于本判决生效之日起十日内向xx公司返还xx居x栋xx号房产；三、xx公司于本判决生效之日起十日内向黄xx返还购房对价352000元。一审案件受理费6580元，由xx公司、黄xx各负担一半即3290元（案件受理费xx公司已预交，黄xx负担部分应于本判决生效之日起十日内迳付xx公司）。上诉人黄xx不服原审判决，向本院提起上诉。请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、驳回xx公司的诉讼请求；3、一、二审所有诉讼费用由xx公司承担。事实与理由：一、原审认定合同性质和xx公司的处分权有误，错误认定合同无效。《xx居认购协议书》是通过设立新的民事权利义务关系来清偿旧债，属于以物抵债性质。xx公司通过建造原始取得房产所有权，xx公司与黄xx在2004年11月26日签署《xx居认购协议书》时，尚未与xx公司签订《住宅楼使用协议书》（2005年1月1日）。即以物抵债在先，与xx公司约定产权在后。法律和行政法规未将"没有取得所有权"和"不具备上市流通条件"作为效力性的强制性规定，更没有"无产权不能买卖"的禁止性规定。涉案认购书没有履行期限，也未请求权利人追认，充其量属于效力待定合同。本案应认定为履行不能而非合同无效；二、即使认定《xx居认购协议书》无效，原审判决也不符合法律规定。黄xx在本案中不具有过错，xx公司不诚信的行为使得黄xx的预期收益落空，原审未予考虑。xx公司对合同无效具有明显过错和恶意，其主动提起合同无效诉讼是因房产升值的驱动，故xx公司所追求的利益不应得到法律保护；三、xx公司无权提起合同无效之诉且构成恶意诉讼，法院不应支持。以物抵债协议在履行过程中，即使xx公司提起诉讼，也只能因客观事实行使合同解除权并对黄xx进行赔偿。xx公司对涉案房产没有合法的权利基础，既无所有权也无合法的使用权，其诉求黄xx返还房产的实体权利不存在，诉讼请求应予驳回。xx公司明知签订的《xx居认购协议书》存在无效因素，明知黄xx处于无奈选择的困境，仍促使其缔约。而在合同的存续和履行阶段，xx公司发现合同无效可能于已有利，又请求法院确认合同无效，构成典型的恶意之诉；四、原审未综合考虑各种因素，处理结果明显不公。xx公司起诉动机不纯，在签署合同和履行合同中存在明显恶意和欺诈。双方在以物抵债中的地位不平等，黄xx被迫接受房产进行抵债。xx公司在签约长达六年之后诉请合同无效并非因为合同履行不能，而是认为不履行合同对其更有利。案涉房产显著升值，合同签署至今，物价显著上涨，黄xx不能以六年前的房价买到相同的房子，损失巨大，涉案房产并非不能办到产权手续，xx公司与华源公司迟迟不补办用地手续。xx公司答辩认为，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审审理过程中，黄xx确认因合同无效产生的损失为相同地区购置房屋的产生的房屋增值。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房产坐落于xxx地块，根据深圳市规划和国土委员会第二直属管理局的回复，该地块系1992年招商局蛇口工业有限公司征用xx公司用地后的返还用地，地块内的建筑物均未完善用地规划和报建手续。xx公司将未经规划和报建的房产向黄xx出售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于房地产转让的禁止性规定，原审对《xx居认购协议书》效力的认定正确，本院予以维持。因涉案房产不得转让，黄xx通过买卖或其他方式受让房屋并不影响对《xx居认购协议书》效力的认定，黄xx主张《xx居认购协议书》属以房抵债性质，为有效合同，并无法律依据，本院不予采纳。xx公司明知涉案房屋不具备转让条件仍向黄xx出售，负有主要过错。黄xx在受让房产时未对房屋的产权状况进行必要的审查，对合同无效亦存在一定的过错。xx公司系《xx居认购协议书》的一方当事人，且其提供的《住宅楼使用协议书》、《关于蛇口xxx路西段北侧地块用地权属意见的复函》表明xx公司通过与土地使用权人的合作对涉案房屋具有使用权，黄xx主张xx公司无权提起合同无效之诉和要求返还房屋，本院不予采纳。按照无效合同的处理原则，双方当事人因合同取得的财产利益应予返还，故xx公司应将黄xx支出的购房对价352000元返还黄xx，黄xx应将涉案房产返还xx公司。黄xx支付的购房对价系由抵债货款、租金收益和现金三部分组成，因黄xx未举证证明上述款项的抵扣、支付时间，且在上诉中未对利息问题明确提出上诉意见，故本院对购房款利息不予处理。无效合同自始没有法律约束力，黄xx要求xx公司赔偿因合同不能履行而产生的房屋增值损失，于法无据，本院不予支持。黄xx在一审过程中明确表示不对房屋装修损失进行评估，该主张系当事人对自身诉讼权利和实体权利的处分，原审据此未对房屋装修损失进行处理，并无不当。综上，上诉人黄xx的各项上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6580元，由黄xx负担。本判决为终审判决。审判长 杨 爽审判员 杨潮声审判员 张 力二〇一一年八月二十六日书记员 李全慧