山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2014）胶民初字第2480号原告高龙涛，男，汉族。委托代理人张艳，山东青港律师事务所律师。委托代理人单文生，山东青港律师事务所律师。被告青岛派峰旅游发展有限公司。法定代表人刘长杰，总经理。委托代理人山序文，山东柏瑞（北京）律师事务所律师。委托代理人刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。原告高龙涛与被告青岛派峰旅游发展有限公司（以下简称为派峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高龙涛的委托代理人张艳、单文生，被告青岛派峰旅游发展有限公司的委托代理人刘巧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高龙涛诉称，2011年11月4日，原、被告签订《商品房预售合同》一份。合同约定，原告购买被告房屋，被告于2013年4月20日前交付该房屋。合同签定后，原告如约支付了全部房价款271721元，但被告于2013年10月7日逾期交房，被告的行为已违反合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。因该合同约定的逾期交房违约金明显过低，对原告严重显示公平。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求：一、依法判令调高违约金，并判令被告支付原告逾期交房违约金10000元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告派峰公司在庭审中口头答辩称，原告高龙涛的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，原、被告于2011年11月4日签订《青岛市商品房预售合同》一份，原告购买被告房屋。合同第七条约定，原告如未按合同约定的时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.1计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权选择第二种方式追究原告责任：按照逾期应付金额千分之一向原告支付违约金。合同第十一条约定，被告定于2013年4月20日前将房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，原告可以选择第二种方式追究被告责任：由被告按原告已付房款千分之一支付违约金。该合同补充条款中第17条约定：由于买方原因未能按期交付，自收到出卖人通知日起三十日内，买方须办理接房手续，逾期视为买方违约，买方须按日向出卖人支付总房款的万分之五的违约金。2011年12月22日，原告高龙涛付清被告派峰公司购房款人民币271721元。2013年10月7日，原告高龙涛与被告派峰公司签署《协议书》一份，其中第一条载明，被告派峰公司于2013年10月7日向原告高龙涛交付房屋，原告已实际接收。协议第二条载明，自被告派峰公司向原告高龙涛实际交付房屋超过合同约定日期的期间，按照双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，被告应按原告已付房款的千分之一支付违约金（含赔偿金），共计人民币271.7元（以物业费形式抵扣81.5日）。2013年11月，被告派峰公司与北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司签订《延期交房违约金抵扣物业服务费协议》一份，北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司是涉案房屋所属小区的物业管理公司。该协议第一条载明，被告派峰公司以延续物业费的形式抵扣违约金，即被告派峰公司已经与已收房业主协商好由被告派峰公司将把违约金一次性支付给北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，作为已收房业主向北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司预缴纳的物业服务费。第二条载明，此次违约金抵扣物业服务费共涉及1174户，总金额325016元。其中涉及的1174户中包含本案原告高龙涛。上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》等，被告提交的《延期交房违约金抵扣物业费协议》、《协议书》、抵扣物业费统计表、抵扣物业费收据、中国银行转账支票存根等及当事人的陈述在案为凭，并经本院审查，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要有两个：一是原、被告约定的逾期交房违约金应否予以调高；二是被告派峰公司是否应支付原告高龙涛逾期交房违约金。关于焦点一，原、被告约定的逾期交房违约金应否予以调高。首先，原、被告于2011年11月4日签订的《青岛市商品房预售合同》和2013年10月7日签订的《协议书》，均为双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，该两份合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，因此，原、被告应当按照约定履行相应的义务。原告在庭审中称被告强迫签订协议书，不签字不给钥匙，但自认没有证据证明，故对原告的抗辩理由，本院不予采信。双方约定的交房时间为2013年4月20日前，而被告派峰公司实际的交房时间为2013年10月7日，逾期交房超过30天。按照双方在《青岛市商品房预售合同》中第十二条的约定，应由被告派峰公司按原告高龙涛已付房款千分之一支付违约金。并且，原、被告2013年10月7日签订的《协议书》中第二条，对被告派峰公司的逾期交房违约金再次进行了确认，明确违约金按照双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，被告应按原告已付房款的千分之一支付违约金（含赔偿金），并计算得出违约金共计人民币271.7元，同意以物业费形式抵扣81.5日。综合双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，以及后来在《协议书》中的再次确认，足以证明原告高龙涛对于违约金的支付标准清楚明知，其亲笔签字确认，是其真实意思表示。其次，双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条约定，原告如未按合同约定的时间付款，应向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.1计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权按照逾期应付金额千分之一要求原告支付违约金。第十二条约定，被告如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自合同约定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，原告有权要求被告按原告已付房款千分之一支付违约金。以上两条内容分别对买方逾期付款和卖方逾期交房做出了违约金的约定，双方对违约期限和违约金标准的约定一致，权利和义务对等，并不存在原告高龙涛所称的权利义务不对等的情况。至于《青岛市商品房预售合同》补充条款第17条约定：“由于买方原因未能按期交付，自收到出卖人通知日起三十日内，买方须办理接房手续，逾期视为买方违约，买方须按日向出卖人支付总房款的万分之五的违约金。”该条约定的宗旨在于规范购房人故意或恶意不收房导致卖房人逾期交房，是为了惩罚买房人恶意拖延卖房人的交房时间，此种情况与卖房人由于自身原因逾期交房属于两种不同性质的情形，因此这种情况约定的买方需支付违约金标准高于卖方逾期交房违约金标准不属于买方与卖方权利义务不对等。因此，原告高龙涛以逾期交房违约金过低以及原、被告约定违约金的权利义务不对等为由，要求调高被告派峰公司逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，被告派峰公司是否应支付原告高龙涛逾期交房违约金。2013年10月7日，原告高龙涛与被告派峰公司签署的《协议书》第二条约定，按照双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，自被告派峰公司向原告高龙涛实际交付房屋超过合同约定日期的期间，被告应按原告已付房款的千分之一支付违约金（含赔偿金），共计人民币271.7元（以物业费形式抵扣81.5日）。可见，在该《协议书》中，原告高龙涛已经认可被告派峰公司以物业费抵扣违约金的方式，并明确了被告逾期交房违约金的数额为人民币271.7元，抵扣81.5日的物业费。被告派峰公司提交的与涉案房屋的物业管理公司北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司签订的《延期交房违约金抵扣物业服务费协议》、《青岛星城一期项目已收房住户违约金续延抵扣物业费统计表》、违约金抵扣物业服务费收据和发票以及中国银行转账支票存根，也证明被告已实际将违约金抵扣物业服务费总金额325016元支付给了北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司。对被告提交的上述证据，原告虽不认可，但未提交相反证据予以反驳。而且，被告提交的上述证据既有原告与被告在2013年10月7日签订的《协议书》中对逾期交房违约金的数额及抵扣物业费天数的结算，又有被告与涉案房屋物业管理公司的违约金抵扣物业费的协议，还有被告将抵扣的物业费支付给物业管理公司的系列凭据，能够形成完整的证据链条，与待证事实相互印证。故本院确认原告高龙涛与被告派峰公司达成一致，以逾期交房违约金抵扣涉案房屋的物业管理费，且被告派峰公司已经将逾期交房违约金以抵扣物业费的形式支付给了物业管理公司。因此，对原告高龙涛主张被告派峰公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，判决如下：驳回原告高龙涛的诉讼请求。案件受理费50元，由原告高龙涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉代理审判员  刘婷婷人民陪审员  牟阿娜二〇一四年八月二十八日书 记 员  刘 鑫