陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）西民二终字第00128号上诉人（原审被告）陕西中孚房地产开发有限责任公司。住所地：西安市西高新枫叶大厦**。法定代表人张小博，该公司总经理。委托代理人李小燕，女，1963年12月1日出生，汉族。委托代理人赵子千，女，1985年8月13日出生，汉族。被上诉人（原审原告）贾金娥。委托代理人司小龙，甘肃隆庆律师事务所西安分所律师。委托代理人张佺，甘肃隆庆律师事务所西安分所律师。上诉人陕西中孚房地产开发有限责任公司（以下简称中孚公司）与被上诉人贾金娥因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中孚公司的委托代理人李小燕、赵子千，被上诉人贾金娥的委托代理人司小龙、张佺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2005年10月16日，贾金娥、中孚公司签订商品房买卖合同，约定贾金娥以287316元购买中孚公司开发的富丽园小区第2幢3单元3层030301号建筑面积110.27平方米的商品房一套；中孚公司应在2006年4月30日前将取得竣工验收合格备案登记资格的商品房交付贾金娥使用；合同第十四条约定，集中供暖、第二个采暖期供暖，如在规定期内未达到使用条件，双方同意30日内不予追究，30日后中孚公司承担相应期内的物业管理费；第十五条约定，中孚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且贾金娥不退房的，中孚公司按已付房价款的1%支付违约金等项内容。合同签订后，贾金娥支付了全部房款。2006年7月13日，贾金娥支付天然气、有线电视费共2653.8元。2007年5月10日，西安市物价局下发了《关于停止收取天然气建设资金的通知》，要求即日起停止向各类新装用户收取天然气安装建设资金760元。2008年9月，市政热力管网铺设至富丽园小区，2007年、2008年冬季因供热建设配套费用问题该小区未供暖。2009年9月16日，中孚公司发出通知，告知业主2009年的供暖接口费除其按原政策应负担范围外，超出部分按面积由各业主承担，遭业主拒绝，2009年冬季仍未供暖。嗣后，贾金娥就逾期供暖、办证等问题与中孚公司协商未果。审理中，中孚公司辩称其已按期履行了将相关资料报产权登记机关备案的办证义务，对此贾金娥不予认可，中孚公司亦未在法院限定的举证期限内提交其按约履行相关办证义务的证据。经询，贾金娥、中孚公司当庭确认富丽园小区第1-16幢为多层住宅，实际交房时间在2006年4月30日，物业管理费按0.7元／平方米／月收取；第17幢为高层住宅，实际交房时间在2008年3月，物业管理费按1.2元／平方米／月收取。贾金娥每月交纳物业管理费77.2元。贾金娥诉至西安市未央区人民法院称，依商品房买卖合同，中孚公司应自合同约定交房之日后的第二个采暖期起集中供暖，但因中孚公司未向西安市热力公司交纳供暖配套费用，未建造好小区供暖配套设施，致2007年至2009年三个采暖期无法供暖。中孚公司未按约履行供暖、办证义务，应承担违约责任。此外，西安市物价局已于2007年5月10日下发《关于停止收取天然气建设资金的通知》，但中孚公司却继续收取天然气初装费并占为己有，该笔费用应予返还。其诉至法院，请求判令中孚公司：1、向西安市热力公司交纳小区供暖配套费用，完善小区供暖配套设施，确保2010年11月15日正常供暖；2、支付逾期供暖违约金2701.62元，逾期办证违约金2873.16元；3、退还天然气初装费760元；4、承担本案诉讼费用。中孚公司辩称，富丽园小区未供暖的问题是有一定历史原因的。依其2001年与经开区管委会签订的项目合同书第十条第二项第六款之规定，供热参照西安市人民政府（1995）76号文件规定按每平方米30元缴纳集中供热建设费，以项目5万平方米计该笔费用为150万元，故其在核算开发成本后在售房价格中留取了约150万元的供暖配套费用。2008年底前市热力管网未铺设到小区前，不具备供暖条件。后因热力公司改制，收费市场化，供热建设配套费用目前已涨至766万元。在多次与热力公司交涉无果的情况下，于2009年9月16日向业主发出通知，以期共同解决取暖问题，但双方未能协商一致，致无法供暖。此外，其已按约履行了办证义务，不应承担逾期办证的违约责任。代收天然气初装费属实，但该笔费用已向天然气公司交纳，现贾金娥要求退费应向天然气公司主张权利。原审法院认为，贾金娥、中孚公司于2005年10月16日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应遵照履行。依合同之约定，中孚公司应在2006年4月30日前交付房屋，自第二个采暖期即2007年度起集中供暖，双方对供暖约定并未附加任何付费条件。商品房交付至今，富丽园小区一直未提供供暖服务，现市政热力管网已铺至富丽园小区前，该小区客观上已具备供暖条件，故中孚公司应从2010年冬季开始正常供暖。依照合同第十四条之约定，中孚公司逾期供暖，应承担相应期内的物业管理费。2007年至2009年冬季中孚公司未予供暖，应承担12个月的物业管理费，贾金娥现要求按两年支付违约金，与合同约定不符，本院不予支持。另依合同第十五条之规定，中孚公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但法院限定的举证期限内中孚公司未提交证据证明其按约履行了上述办证义务，故中孚公司对此应承担举证不能的法律后果。贾金娥现主张中孚公司承担逾期办证的违约责任，应予支持。关于天然气初装费问题，中孚公司交付房屋时，向贾金娥收取760元天然气初装费用，因西安市物价局于2007年5月10日就下发了《关于停止收取天然气建设资金的通知》，中孚公司收取该笔款项已无依据，贾金娥要求退还，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后自2010年冬季开始向原告贾金娥所购富丽园小区第2幢3单元3层030301号房屋供暖。二、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告贾金娥支付逾期供暖违约金926.3元。三、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告贾金娥支付逾期办证违约金2873.2元。四、被告陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告贾金娥退还天然气初装费760元。案件受理费200元（原告已预交），由被告承担，于上述第二项付款时一并清结。宣判后，中孚公司不服，以原审辩称之理由向本院提起上诉。同时认为，造成该小区不能供暖的原因是由于热力公司改制，收费标准的变化及市政热力管网的供热管道未铺到小区门前造成。其公司也多次与热力公司交涉，但至今仍未予解决。现原审判决其公司从2010年开始供暖，其公司根本无法履行，该项判决错误。公司向小区的业主收取的天然气初装费760元的问题，其公司已向天然气公司缴纳了该费用，不存在向业主退还。公司虽然在2008年未给小区供暖，但物业公司已给每户业主300度电作为损失的补偿，有些业主亦没有缴纳相应期内的物业费，而实际得到双份逾期供暖物业费赔偿。不同意贾金娥再要求支付逾期供暖违约金的请求。请求：撤销原审判决，依法予以改判。贾金娥辩称，中孚公司违反合同的约定未履行供暖义务，致使其小区至今无法供暖，责任在于中孚公司，中孚公司应赔偿逾期供暖的违约金。而天然气初装费是中孚公司代收取的费用，该收费行为不符合政府的有关文件规定，应予以返还。不同意中孚公司的上诉请求。经审理查明，2005年11月21日，中孚公司与西安市天然气总公司（现西安秦华天然气有限公司）签订《天然气设施安装合同》。之后，中孚公司根据其与西安市天然气公司之间的合同约定，先后向西安市天然气公司缴纳了1026588元工程款，其中包含每户天然气公网建设初装费760元。原审判决认定其余事实与本院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人中孚公司与被上诉人贾金娥2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应遵照履行。按照《商品房买卖合同》相关约定，上诉人中孚公司应在2006年4月30日前交付房屋，并自第二个采暖期即2007年度集中供暖。双方对供暖的约定并未附加任何付费条件，但商品房交付至今，上诉人中孚公司一直未履行供暖义务，现市政热力管网已铺至富丽园小区前，给该小区供暖的条件已经具备，故上诉人中孚公司未能在合同约定的期限内履行供暖义务构成违约，应承担违约责任。原审判令上诉人中孚公司于2010年冬季开始向被上诉人贾金娥所购房屋供暖并无不妥，但因二审诉讼期间2010年冬季的采暖期临近结束，原审判令2010年冬季开始供暖已不能履行，故应改判上诉人中孚公司于2011年冬季开始供暖。在不能供暖时，应以同期物业费标准向被上诉人贾金娥支付违约金。上诉人中孚公司以其与热力公司之间的费用问题而不能向业主供暖的理由不符合合同的约定，该项上诉请求本院不予支持。根据合同的约定，上诉人中孚公司在不能供暖时，应向购房者承担物业管理费，故原审判令上诉人中孚公司向被上诉人贾金娥支付2009年前采暖期未供暖的违约金并无不当。鉴于本院确定上诉人中孚公司应在2011年冬季开始向业主供暖，故对2010年冬季未供暖的情况，应当按照合同约定的标准，由上诉人中孚公司向业主支付违约金。对业主所住小区进行物业管理的单位是独立于上诉人中孚公司以外的物业管理公司，业主欠缴物业费以及物业管理公司向业主补偿电费的行为，是物业管理公司与业主之间的法律关系，故上诉人中孚公司以物业管理公司已给业主补偿300度电及部分业主未按时交纳物业管理费为理由，拒绝支付未供暖违约金的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。虽然本院同类型已生效的判决曾认定上诉人中孚公司向个别业主退还天然气公网建设初装费760元，但在本次诉讼中，上诉人中孚公司提出其向业主收取的760元天然气初装费，按2005年11月21日其与天然气公司的合同约定，已向该公司缴纳的新情况，本院经与天然气公司核实，证明上诉人中孚公司在履行双方签订的《天然气设施安装合同》的过程中，已向天然气公司交纳了包括760元天然气公网建设初装费在内的费用，故原审判决上诉人中孚公司退还被上诉人贾金娥天然气公网建设初装费760元错误，上诉人中孚公司该上诉请求成立，本院予以支持。综上，原审判决认定事实不清，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第871号民事判决第二项、第三项及诉讼费承担部分；二、撤销西安市未央区人民法院（2010）未民一初字第871号民事判决第一、四项；三、上诉人陕西中孚房地产开发有限责任公司自2011年冬季开始向被上诉人贾金娥所购富丽园小区第2幢3单元3层030301号房屋供暖。如逾期履行，应按同期物业管理费标准支付违约金；四、上诉人陕西中孚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向贾金娥支付2010年未供暖的违约金308.8元；五、驳回被上诉人贾金娥其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元由陕西中孚房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  邢锐飞审判员  肖 勇审判员  路小红二０一一年三月××日书记员  唐百寅