重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第02848号原告曾富菊，女，汉族，1953年3月13日出生，住重庆市巴南区。委托代理人唐静，重庆比君律师事务所律师。被告重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7，99，101号，组织机构代码62215122-5。法定代表人余波，董事长。委托代理人唐静某，重庆星全律师事务所律师。原告曾富菊与被告重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称“兰波公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗静独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员彭小强担任法庭记录。原告曾富菊的委托代理人唐静、被告兰波公司的委托代理人唐咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾富菊诉称，2011年2月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告的位于重庆市渝中区长江二路39号附18号“兰波•红城丽景”2幢20-11的房屋，建筑面积34.68平方米，总价款人民币248247元；被告应当在2012年12月20日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告如未按期交付，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按原告全部购房款百分之一向原告支付违约金。合同签订当天，原告支付了全部购房款248247元，但被告未能在合同约定期限内交付房屋，延期至2013年3月25日才向原告发出《接房通知书》。因被告逾期交房已经超过90日，根据合同约定，原告于2013年4月10日向被告提出解除商品房买卖合同。被告本应于收到解除通知后30日内向原告退还全部房款及利息，并支付违约金，但经原告多番催促，被告置之不理。现原告诉至法院，请求判令：1、请求确认原、被告双方于2011年2月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月10日解除；2、判决被告退还原告已支付的购房款248247元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2011年2月21日起计算至实际付清之日止），并向原告支付违约金人民币2482.47元，共计295724.47元。被告兰波公司辩称，原告陈述的原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，套内建筑面积28.5平方米，合同约定2012年12月20日交房，原告于签订合同当日支付购房全款248247元，并交清各项契税费，但被告于2013年3月25日取得讼争房屋《竣工验收备案登记证》才符合国家法定的交房条件，被告于2013年4月10日收到原告交来的《退房申请》。被告认为原告的《退房申请》不是解除合同的意思，解除合同也应当是在本案中由生效法律文书来确认解除，并且2013年3月20日被告向包括原告在内的业主作出承诺于2013年4月3日前交房，该承诺是原告在内的业主同意了的，应视为对双方商品房买卖合同中交房时间的重新约定，且被告在2013年3月25日讼争房屋达到交房条件后立即通知原告接房，故按照重新约定的交房时间不存在逾期交房的事实；在解除合同的前提下，被告同意退还原告已付的购房款及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，被告同意按照合同约定支付违约金。综上，请法院依法判决。经审理查明，2011年2月21日，曾富菊（合同中称“乙方、买方”）与兰波公司（合同中称“甲方、卖方”）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-976040），约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝中区长江二路39号附18号2幢20-11住宅一套，套内面积28.5平方米，房屋总成交金额为248247元，乙方付款方式为一次性付款。其中，第七条“交房期限及交付条件”约定：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。……”双方还对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，曾富菊于2011年2月21日按约向兰波公司付清了全部购房款248247元，兰波公司向曾富菊开具了《销售不动产统一发票》。庭审中，兰波公司举示了其于2013年3月20日向A2、A3栋业主发出的《承诺书》，载明：1、兰波红城丽景A2、A3栋具备交房条件，延期交房时间至2013年3月21日为止，在2013年3月29日至2013年4月3日为止未交房，则必须在2013年4月3日当日办理完所有业主退房手续，按建筑面积每平方15000元整退还业主，所有退房房款及违约金等款项需在15日内全部到账，办理退房手续期间的违约金按每日每户1000元整。即日以现金的方式结算支付给业主。……该《承诺书》落款处有兰波公司及其法定代表人的签章。曾富菊表示其并未收到该《承诺书》。2013年3月25日，兰波公司取得了重庆市渝中区长江二路39号“兰波•红城丽景”二期工程A2栋（4-31层）、A3栋（2-33层）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字（2013）06号）。2013年4月10日，曾富菊向兰波公司提交《解除商品房买卖合同申请》，以兰波公司逾期交房超过90日为由，根据双方于2011年2月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条第（2）款规定要求解除合同。同日，兰波公司向曾富菊出具《收条》，确认收到曾富菊交来的退房申请。另查明，截止本案庭审终结之日，曾富菊并未接收重庆市渝中区长江二路39号附18号2幢20-11房屋，上述房屋仍由兰波公司实际控制。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《解除商品房买卖合同申请》、《收条》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《承诺书》以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方于2011年2月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应全面履行合同义务。关于原告要求确认原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月10日解除的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原、被告在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了被告须在2012年12月20日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付原告使用，并且在第九条中明确约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……”本案中，原告已按约付清了全部购房款，但被告却违反了合同约定，未能在2012年12月20日前将符合交房条件的房屋交付原告使用。直至2013年3月25日，被告取得讼争房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，才具备了交房条件。按照上述法律规定和双方合同约定，原告自合同约定的交房时间逾期超过90日即2013年3月20日起已享有合同解除权。2013年4月10日，被告收到原告交来的退房申请，表明原告已向被告行使了合同解除权，故本院依法认定原、被告双方于2011年2月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于被告收到退房申请之日即2013年4月10日解除，原告的该项请求符合法律规定和双方合同约定，本院依法予以支持。至于被告辩称2013年3月20日被告向原告出具《承诺书》，该承诺是经原告在内的业主同意的，应视为双方对交房时间的重新约定，故不存在逾期交房事实的理由。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”变更交房时间属于变更合同内容的行为，须在当事人协商一致基础上始得发生法律效力。庭审中，原告明确表示并未收到《承诺书》，被告亦未能举示证据证明该《承诺书》系双方协商一致的结果，依据上述法律规定，该《承诺书》对原告不具有约束力，不能产生变更合同约定的交房时间的效力。因此，被告的该辩解理由，与本案查明的事实不符，依法不能成立。关于原告要求被告立即退还房款并支付利息和违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。……”本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经因被告逾期交房的违约行为，原告行使合同约定的解除权于2013年4月10日解除，被告理应按照上述合同条款，在解除合同通知到达之日起30日内即2013年2013年5月9日前退还原告全部已付房款及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并按原告已付房价款1％支付违约金。故原告的该项诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。综上所述，原告曾富菊的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告曾富菊与被告重庆兰波房屋开发有限公司之间于2011年2月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年4月10日解除；二、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即退还原告曾富菊购房款248247元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息，利随本清；三、被告重庆兰波房屋开发有限公司在本判决生效后立即向原告曾富菊支付违约金2482.47元；如果被告重庆兰波房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2868元，由被告重庆兰波房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 罗 静二〇一四年四月二十一日书 记 员 彭小强