苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2011)虎民初字第0746号原告陈杏根。原告陈潇。委托代理人屠海群。被告周金英。被告周林芳。被告周俊豪。法定代理人周林芳。被告李建强。被告周玉生。被告周秋媛。被告周小妹。委托代理人周林芳。被告周裕生。被告薛根金。被告薛春芳。被告薛小红。委托代理人张炳东、丁俊文，江苏名古城律师事务所律师。被告周春芳。原告陈杏根、陈潇与被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪、周裕生、周玉生、周秋媛、周小妹、薛根金、薛春芳、薛小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月26日受理后，依法由审判员汤英姿独任审判。诉讼中，本院根据原告的申请依法追加周春芳作为被告参加诉讼。本案分别于2011年6月29日、7月26日、8月10日公开开庭进行审理。原告陈杏根、陈潇的共同委托代理人屠海群，被告周金英、周林芳、被告周俊豪的法定代理人周林芳、被告李建强、周玉生、周秋媛、周小妹、周春芳的共同委托代理人周林芳、被告薛小红的委托代理人张炳东到庭参加诉讼，被告周裕生、薛根金、薛春芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杏根、陈潇诉称，2004年10月2日，原告与被告周金英签订一份《房屋买卖合同书》，约定：被告周金英将坐落于苏州市虎丘区万枫家园室房屋（含自行车库一只）出售给原告，该房屋面积为62.244平方米，房屋价款为21.6万元，房款支付方式为：第一次付定金6万元，第二次2004年10月20日付14万元，余款1.6万元待房屋过户时付清；房屋过户的相关税、费由原告承担，另一方须积极配合，否则视为违约。签订合同后，原告按约支付了全部购房款，被告周金英也将房屋交付给了原告，2005年该房屋的两证办出后，周金英将两证交给了原告。后原告找到被告要求过户，被告周金英也协助补充了很多材料，但因周秀英已死亡，房管局要求其全部继承人签字，原告在周金英的帮助下找到了周秀英的四个继承人，周玉生、周秋媛、周小妹都同意协助，但周裕生经原告多次协商就是不肯签字，致过户手续一直未办成。今年一月周金英丈夫薛才根又过世，更增加了过户难度。原告无奈只得诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理苏州市虎丘区万枫家园房屋（含自行车库一只）的过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪辩称，我们与原告签订的房屋买卖合同应为有效，愿意协助原告办理过户手续。被告周玉生、周秋媛、周小妹辩称，周金英出售房屋时我们不知道，但现在我们同意周金英一家出售本案诉争房屋，并愿意协助原告办理过户手续。被告周春芳辩称，周金英出售房屋时我是知道的，我同意他们出售房屋，并愿意协助原告办理过户手续。被告薛小红辩称，在原告与被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪签订的《房屋买卖合同书》中没有薛才根、周秀英签名，且周秀英在出售房屋时已死亡，故该份合同因未有所有共有人签名，应为无效。被告周裕生辩称，当时我家造房子的时候，被告周金英不肯签字，因此现在我也不签字。被告薛根金、薛春芳未作答辩。经审理查明，2004年10月2日，原告陈杏根作为乙方，被告周金英作为甲方，签订一份《房屋买卖合同书》，约定：被告周金英将坐落于苏州市虎丘区万枫家园房屋（含自行车库一只）出售给原告，该房屋面积为62.244平方米，房屋价款为21.6万元，房款支付方式为：第一次付定金6万元，第二次2004年10月20日付14万元，余款1.6万元待房屋过户时付清；房屋过户的相关税、费由乙方承担，过户手续主要由乙方办理，另一方须积极配合，否则视为违约。原告陈杏根在合同的乙方处签名，被告周金英在合同的甲方处签名，另甲方处的李建强、周林芳、周俊豪的签名及乙方处的陈潇签名均系事后补签。签订合同当日，原告给付了薛才根房款6万元，薛才根向原告出具了一张收条；同年10月20日原告给付了被告周金英房款14万元，薛才根代周金英向原告陈杏根出具了收条；2005年1月28日原告又将购房余款1.6万元给付了被告周林芳,周林芳向原告出具了收条，言明房款已付清。2004年10月20日被告周金英将苏州市虎丘区万枫家园幢室房屋交付给原告。2005年12月27日该房屋取得房屋所有权证，2005年12月7日取得国有土地使用证。另查明，苏州市虎丘区万枫家园幢室房屋系动迁安置房，户表登记人员为周金英、周林芳、李建强、周俊豪、薛才根、周秀英。周林芳、李建强系夫妻关系，两人育有一子周俊豪；周秀英于2004年5月10日死亡，其共生育三子二女，分别系长子周裕生、次子周海生、五子周玉生、三女周秋媛、四女周小妹；周海生系周金英前夫，两人共生育两个女儿，分别系长女周林芳、二女周春芳；周海生于1990年8月6日死亡。又查明，周金英与薛才根系再婚夫妻，两人于2002年9月29日登记结婚，薛才根于2011年1月26日死亡，其继承人分别为周金英、薛根金（其母亲）、薛春芳（与前妻所生儿子）、薛小红（与前妻所生女儿）。上述事实由房屋买卖合同、收条、房屋两证、动迁安置住户登记表、结婚证、户口注销证明、木渎派出所证明、狮山派出所户籍档案复印件、谈话笔录及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，苏州市虎丘区万枫家园幢室房屋系动迁安置房，应为被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪、薛才根、周秀英共有。其中周秀英在取得苏州市虎丘区万枫家园幢室动迁安置房屋前已死亡，其法定继承人周裕生、周玉生、周秋媛、周小妹对其在该房屋中的共有份额享有继承权；又因周秀英次子周海生先于其死亡，故周海生的二个女儿周林芳、周春芳享有代位继承权，因此周林芳、周春芳对周秀英在该房屋中的共有份额也享有继承权。在原告与被告周金英于2004年10月2日签订的《房屋买卖合同书》中虽未有周林芳、李建强、周俊豪、薛才根签名，但被告周林芳、李建强事后进行了补签，薛才根也接收了原告给付的部分购房款并代周金英向原告出具了收条，因此应认定周金英出售苏州市虎丘区万枫家园幢室房屋经过了被告周林芳、李建强及薛才根同意；因周俊豪系未成年人，故其父母作为监护人，可以代理被监护人进行民事活动，因此其父母可以代表周俊豪签订房屋买卖合同；周秀英在被告周金英出售房屋时已死亡，其继承人除被告周裕生外事后均同意周金英出售房屋，周海生的继承人周春芳也对周金英出售房屋表示同意；因此应认定周金英出售本案诉争房屋取得了周玉生、周秋媛、周小妹及周春芳追认；被告周裕生与被告周金英系住在同一小区，其在周金英出售并实际交付诉争房屋长达七年的时间内，并未向周金英提出异议，且其抗辩也仅系指：因之前被告周金英在其造房子时，不肯签字，故而现在其也不同意签字；由此应认定被告周裕生对被告周金英出售房屋知晓并认可；为保护交易安全，维护诚实信用原则，应当认定原告与被告周金英签订的《房屋买卖合同书》合法、有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告已履行了给付房款义务，故在房屋两证办出后，被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪及周秀英继承人周裕生、周玉生、周秋媛、周小妹、周海生代位继承人周春芳应履行协助原告办理房屋过户手续的义务；薛才根于2011年1月26日死亡，因其生前即对本案诉争房屋进行了处分，故薛根金、薛春芳、薛小红作为其继承人也有义务协助原告办理房屋过户手续。因此原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：被告周金英、周林芳、李建强、周俊豪、周裕生、周玉生、周秋媛、周小妹、薛根金、薛春芳、薛小红、周春芳应于本判决生效之日起十五日内协助原告陈杏根、陈潇办理座落于苏州市虎丘区万枫家园幢室（含自行车库1只）房屋所有权证及国有土地使用权证的过户登记手续，相关过户费用由原告陈杏根、陈潇负担。案件受理费4540元，减半收取2270元，由原告陈杏根、陈潇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599-207401021。审判员  汤英姿二〇一一年八月十日书记员  周 静