杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1545号原告：周立海。委托代理人：何松庆。委托代理人：秦伟立。被告：杭州维艺企业管理有限公司。法定代表人：苏岳。委托代理人：苏钢。委托代理人：王清源。原告周立海为与被告杭州维艺企业管理有限公司（以下简称维艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年9月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年11月15日和2011年3月10日公开开庭进行了审理。原告周立海及其委托代理人何松庆、秦伟立，被告维艺公司的委托代理人苏钢、王清源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周立海诉称：原、被告于2010年1月21日签订房屋租赁合同一份，约定被告将杭州市下城区二圣庙前58号A座1楼第六间房屋出租给原告，租赁期从2010年1月10日起至2015年1月9日止，租金第一年为150000元人民币，以后租金年环比递增5%。同时，双方又对合同中未约定事项签订补充协议一份，其中第一条约定，原告（乙方）主营内容为咖啡、饮料，附带烘焙、蒸点，被告（甲方）提供原告在该房屋（物业）申请营业执照的所有资料。合同签订后，原告对所承租的房屋进行装修，购置经营所需要的设备、用具、原料等并于2010年6月18日开始试营业。同时原告也着手向下城区长庆工商所申请个体工商户的设立登记。终因被告不能向原告提供房屋所有权证书和房屋所有权人出具的同意转租的证明，原告不能办理卫生许可证，不能办理报批环评，不能办理个体工商户的设立登记，致使原告的店铺无法经营而于2010年9月1日关门。由于被告的违约，原告无法申请工商营业执照，不能办理个体工商户的设立登记，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告有权解除双方于2010年1月21日签订的房屋租赁合同。由于被告的违约，原告对商店的装修，为开店所购置的设备、用具、原料都受到损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条，被告应当赔偿原告的上述损失。对于被告的违约行为给原告造成的后果，原、被告双方不能达成一致的处理意见，故起诉至法院，请求：1.判决解除原、被告双方于2010年1月21日签订的《租赁合同》；2.判决被告退还保证金25000元人民币；3.判决被告退还房屋租金150000元人民币；4.判决被告赔偿损失478170.90元；5.判决被告负担本案全部诉讼费用。后原告又增加诉讼请求，要求被告承担鉴定费2000元。被告维艺公司辩称：被告当时是经营杭州市政府和下城区政府打造的特色街，改造后招租，现在差不多有19家，原告是其中的一家。原告与被告签订合同，水电费全部交好，备案证被告是在领，被告多次与上级部门沟通，但一直被以各种理由拖延。被告希望在执照领出的情况下继续给原告经营，但原告关闭营业后来起诉。到今天为止，产权证、租赁证和备案证都拿不到。被告的产权证肯定是要拿出来的，只是时间问题，原告不能营业的这段时间，房租大家都承担一点。当时被告给了原告一张工商预登记，经营还是可以经营的，但原告不认可。请法院依法判决。原告周立海为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.租赁合同及附件、补充协议各1份，欲证明双方签订房屋租赁合同、被告有提供原告办理营业执照所有资料的义务的事实；2.收据2份，欲证明被告收取保证金和第一年房屋租金的事实；3.房屋租赁备案证、房屋租赁证明书、联系单、函各1份，欲证明被告提供给原告办理营业执照的资料，长庆工商所不认可；4.个体工商户登记注册操作指南（网络打印件）1份，欲证明被告提供给原告的资料不能办理营业执照，4-9中有办理工商登记需要的资料；5.环境保护审批咨询告知书1份，欲证明被告提供给原告的资料不能办理报批环评；6.下城区卫生监督所的温情提示1份，欲证明被告提供给原告的资料不能办理卫生许可证；7.装修款等财产发票、结算清单等1组，欲证明财产损失的具体金额；8.淘宝网购买商品清单、网页记录1组，欲证明淘宝网购买设备和用具23322.3元的事实；9.资产评估报告及异议回复函各1份，欲证明原告装修投入的资金，原告试营业2个月都不到，成新率95%是有依据的；10.信函、快递回单、变更评估申请书各1份，欲证明原告就购置的开店用具、物料等的处理向被告发函，因为没有收到被告的异议，所以原告撤回了这一项评估申请；11.评估费发票1份，欲证明由法院委托的评估公司收取的评估费。上述证据经被告维艺公司庭审质证，本院认定如下：证据1-6、11，被告无异议，予以确认。证据7、8，被告认为原告店里有多少东西，装修花了多少也不知道，具体损失多少数额被告是不清楚的，希望找专门的机构来认定。本院认为，其中装修款、购买冷库、空调、新风设备等款项，原告能提交相应的发票、清单或合同等，予以确认，其他部分，无相应证据证明，不予确认。证据9，被告认为评估公司评估出来的金额比原告的金额还要高，特别是在偏大的项目评估价格更高，偏小的项目上高的比较少，被告认为评估公司的诚信有问题。本院认为，该证据系本院委托的专业机构评估得出，予以确认。证据10，被告认可其临时工已签收，应视为被告已收到该函件。被告维艺公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.维艺公司与杭州市下城区国有投资控股有限公司（以下简称下国投公司）租赁合同1份，欲证明租赁关系是合法的；2.备忘录1份，欲证明被告是按照下城区政府和下国投公司的工作在做；3.维艺公司给下国投公司的《函》1份，欲证明被告是努力的在做工作的；4.下国投公司与其上级主管单位的《函》1份，欲证明被告的房东，下国投公司也在做工作，希望把执照办出来，正常经营；5.原告给杭州市房地产开发集团有限公司的《函》1份，欲证明杭州市房地产开发集团有限公司也是同意办理工商营业登记的；6.业态发展项目联系单1份，欲证明入住企业一定要有审批才能入住，这个工作被告也做了；7.个体工商户字号名称预先核准登记通知书1份，欲证明在没有产权证的前提下办了这个登记通知书，被告也做了工作。上述证据经原告周立海庭审质证，本院认定如下：证据1-6，原告认可其真实性，但认为杭州市房地产开发集团有限公司并非真正的房屋所有权人，所以提供上述材料不能办出营业执照。本院确认被告提供上述材料的事实。证据7，仅是个体工商户字号预先核准登记通知书，该通知书已注明不能用于从事经营活动，故不予确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2009年7月29日，下国投公司与被告维艺公司签订《房屋租赁合同》，约定下国投公司将杭州市下城区二圣庙前58号、建筑面积10218.55平方米的房屋出租给被告，租期自2009年10月29日至2019年10月14日。该租赁经杭州市下城区房产管理局备案。2010年1月21日，原告周立海与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将二圣庙前58号A座1楼第六间、建筑面积96平方米的房屋出租给原告，原告只能用作商业经营，租赁期从2010年1月10日起至2015年1月9日止，租金第一年为150000元人民币，以后租金年环比递增5%。保证金25000元，合同履行完毕后退还被告，合同还对双方权利义务、违约责任、合同终止等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》一份，约定原告主营内容为咖啡、饮料，附带烘焙、蒸点，被告提供原告在租赁房屋申请营业执照的所有资料。同年1月25日，原告向被告支付租金15万元和押金25000元。被告将租赁房屋交付原告后，原告即开始进行装修，支出装修费用165000元；并购置了经营所需要的冷库、空调、电灶柜、电烤箱、餐桌、餐具等设备、用具，另外，外厨房制作花费8000元，设计和广告灯箱花费6865.60元。原告于2010年3月份开始在租赁房屋对员工进行培训，于5月份开始试营业；9月1日，因仍未能办出营业执照，原告遂未再营业。经浙江中企华资产评估有限公司评估，确认租赁房屋的装修物现值为159750元，原告支付评估费2000元。原告在办理个体工商户营业执照期间，被告出具了租赁备案证、中山北路创意文化商业特色街区业态发展项目联系单、杭州市房地产开发集团有限公司出具的同意办理工商企业登记的函等材料。但因办理营业执照、环境影响评价报告和卫生许可证等要求出具《房屋所有权证》复印件，被告不能提供，原告至今未能办出营业执照。2010年12月7日，原告向被告发函，提出对租赁房屋内的设备、用具等的处理意见。被告未予答复。本院认为：原告与被告经协商自愿签订的房屋租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。原告承租该房屋是用于商业经营，但因被告提交的材料不全，原告未能办出营业执照、卫生许可证等证照。而按照法律规定，未取得营业执照等是不能从事商业经营的。原告因不能取得营业执照等而不能营业，即不能实现合同目的，原告有权要求解除合同。合同解除后，被告收取的押金应予退还。双方合同的解除，是因为被告未能按照约定提交材料导致原告不能办出营业执照，即合同解除系因被告违约造成的。因此，原告要求被告赔偿装饰装修残值损失，应予支持。原告主张赔偿的其他损失中，外厨房制作、设计和广告灯箱部分，被告也认可不可拆除，该部分相当于固定装修，本院按照装修评估确定的95%的成新由被告赔偿损失。被告赔偿原告上述损失后，该部分装饰装修物原告不得拆除。其他可拆除、可移动的设备、餐桌、餐厅用具等，未与房屋形成附合，原告可以自行拆除和移走，故其要求被告按照购买金额赔偿缺乏依据，本院不予支持。关于租金的退还。原告向被告支付了第一年15万元的租金。原告认为，被告没能提供所需材料，导致其未能办理出营业执照，所以不应支付租金，上述租金应予退还。被告认为，原告实际使用了租赁房屋，不应退还租金。本院认为，原告租赁涉案房屋系用于商业经营，根据合同约定，被告不仅应将房屋交付原告使用，而且还应提供资料让原告能够领出营业执照。现因被告不能提供办理营业执照所需的资料，导致原告不能领出营业执照从而不能正常营业，原告不能实现合同目的。因此，对原告占有租赁房屋期间的租金应按照利用情况予以区分。2010年9月1日之前，原告占用租赁房屋并进行装修、培训、试营业，能实际有效利用租赁房屋，应当支付租金。自2010年9月1日起，被告认可仍未办出营业执照及原告未再进行营业的事实，原告未能有效利用租赁房屋营业。原告要求解除合同，而被告不予同意，因此，该段期间的租金，原告要求不再支付有依据。因被告不认可原告主张的装修物价值，原告遂申请对租赁房屋装修价值进行评估，经评估机构评估，租赁房屋的装修物价值与原告主张的相吻合，故由此产生的鉴定费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周立海与被告杭州维艺企业管理有限公司于2010年1月21日签订的《租赁合同》和《补充协议》；二、原告周立海于本判决生效之日起十日内将杭州市下城区二圣庙前58号A座1楼第六间房屋返还被告杭州维艺企业管理有限公司；三、被告杭州维艺企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周立海押金25000元和租金53226元；四、被告杭州维艺企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周立海装饰装修等损失173782.32元；五、被告杭州维艺企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周立海评估费2000元；六、驳回原告周立海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10332元，因适用简易程序审理，减半交纳5166元，由原告周立海负担3156元，被告杭州维艺企业管理有限公司负担2010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10332元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一一年三月二十五日书 记 员  陈 伟