云浮市云城区人民法院民 事 裁 定 书（2013）云城法立保字第69—2号异议人雷庆，男，汉族，1970年7月1日生，现住云浮市市区兴云西路。异议人区伙梅，女，汉族，1972年5月19日生，现住云浮市市区兴云西路。委托代理人赵勇，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人林静莉，广东广鑫律师事务所律师助理。申请人陈海涛，男，汉族，1976年9月29日出生，现住云浮市云城区金华路。被申请人范桂森，男，汉族，1982年11月14日出生，住云浮市云安县。利害关系人谢玉珍，女，1982年11月4日出生，住云浮市云城区。系被申请人范桂森的妻子。申请人陈海涛因与被申请人范桂森民间借贷纠纷，本院根据申请人陈海涛的申请，于2013年11月14日作出（2013）云城法立保字第69—1号裁定书，对范桂森、谢玉珍共同共有的位于云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房（房地产权证号：粤房地权证云字第00000192**号）予以查封。申请人陈海涛已在法定期限内提起诉讼。该案在诉讼过程中，异议人雷庆、区伙梅向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证进行了审查。异议人雷庆、区伙梅及其委托代理人赵勇，申请人陈海涛到庭参加听证，被申请人范桂森、利害关系人谢玉珍经本院通知没有到庭参加听证。现已审查终结。异议人雷庆、区伙梅称：一、异议人合法受让云浮市云城区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A房。2013年8月10日，异议人夫妻与范桂森、谢玉珍签订《房屋买卖合同》，异议人以人民币71.8万元的价格购买范桂森、谢玉珍所有的位于云浮市云城区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房。合同生效后，异议人已经按照合同约定将全部购房款支付给范桂森、谢玉珍，范桂森、谢玉珍收款后已经将房屋交付给异议人。因此，异议人与范桂森、谢玉珍签订的《房屋买卖合同》合法有效，转让价格是按照现行市场价格所定的合理价格，并非低价转让。异议人作为合同受让人已经按照合同约定全面履行了相应的义务，且已实际占有约定房屋。二、在受让房屋过程中，异议人是善意的第三人。异议人在与房屋出卖人范桂森、谢玉珍签订和履行《房屋买卖合同》过程中，对房屋出卖人范桂森、谢玉珍对外负债情况并不知情。异议人购买该房屋本意是为了改善居住环境，异议人与房屋出卖人范桂森、谢玉珍订立《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示。异议人不存在着协助房屋出卖人范桂森、谢玉珍逃避债务、低价受让房屋的行为。三、异议人已在法院查封房屋前向房屋管理部门递交了房屋产权转移登记申请，并缴清了全部过户需要的税费。2013年10月28日，异议人向房管部门查询了该房屋的档案登记情况，查档证明显示该房屋产权登记正常，未被查封、抵押。2013年10月29日，异议人和房屋出卖人范桂森、谢玉珍向房屋产权管理部门递交了所有权转移登记申请，并按房管部门、税务等部门的要求支付了办证税费。房管部门承诺在2013年11月29日前办妥产权转移登记手续。四、本案房屋依法不属于法院查封范围。《》第规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该讼争房屋是在办理转移登记过程中被法院查封的，故根据上述规定，应当依法予以解封。综上，请求法院依法解除对云浮市云城区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号、证号为粤房地权证云字第00000192**号房屋的查封措施。申请人陈海涛书面答辩称：一、云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房是范桂森、谢玉珍夫妻的财产，雷庆、区伙梅作为案外人要求解封不合法，也不合理。二、雷庆、区伙梅以与范桂森、谢玉珍签订买卖合同、已付清购房款为由要求法院解封该房产缺乏法律依据。按照买卖房屋的习惯，雷庆、区伙梅不可能在房产证未办好、未过户到其名下就将全部购房款付清，更不会将尚未确权的房屋装修并入住。三、范桂森、谢玉珍作为债务人应有义务清偿其债务，作为其债权人的陈海涛要求法院查封其财产合理合法。而异议人雷庆、区伙梅与范桂森、谢玉珍的房屋买卖是另一法律关系，与本案无关。到目前为止，房管部门的资料登记任务仍然显示范桂森、谢玉珍是嘉乐园商住小区B2座第五层5A房的屋主。综上，异议人雷庆、区伙梅要求解封的请求应予以驳回。本院查明，2013年8月10日，被申请人范桂森、利害关系人谢玉珍（甲方）与异议人雷庆、区伙梅（乙方）签订《房屋买卖合同》，由甲方以人民币71.8万元的价格购买乙方共同共有的位于云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房（房地产权证号：粤房地权证云字第00000192**号，建筑面积：148.78㎡，套内建筑面积：129.24㎡）。合同约定，乙方在签订合同当日，支付购房定金30万元；在甲方提供房屋所有权属证件原件当日，支付购房款20万元；在房管局受理房屋过户时，支付剩余购房款21.8万元。上述房地产过户手续需缴纳的契税费用由乙方承担。合同签订后，雷庆、区伙梅通过银行转账，先后于2013年8月10日汇款30万元、于2013年8月23日汇款20万元、于2013年10月28日汇款21.8万元，汇款后，由谢玉珍经手分别出具收款收据。在此期间，雷庆、区伙梅分别向地方税务局机关、土地管理部门、房屋管理部门等单位缴纳了房地产过户手续所需的各项契税及费用，并于2013年9月27日办理好该房屋土地使用权分摊面积的转让过户手续，取得了国有土地使用证。全部购房款付清后，雷庆、区伙梅接收该房屋。2013年10月29日，云浮市住房和城乡建设局受理了买卖双方的房屋转让过户登记申请，并计划在一个月内办理完毕。2013年11月14日，本院根据申请人陈海涛的申请，作出（2013）云城法立保字第69—1号裁定书，对范桂森、谢玉珍共同共有的位于云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房予以查封。本院另查明，在雷庆、区伙梅与范桂森、谢玉珍双方进行房屋买卖行为中，没有证据证明买卖双方低价转让房屋、买受人协助出卖人逃避债务的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本院作出（2013）云城法立保字第69—1号裁定书对云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房实施查封前，被申请人范桂森、利害关系人谢玉珍与异议人雷庆、区伙梅双方已经签订房屋买卖合同，异议人雷庆、区伙梅不仅已经按照合同约定付清全部购房款并实际占有该套房屋，而且房屋管理部门已经正在为该套房屋办理产权过户登记手续过程中，异议人雷庆、区伙梅在房屋买卖中也没有过错。根据前述司法解释的规定，人民法院不得对该套房屋进行查封。因此，异议人雷庆、区伙梅请求解除对云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房查封的理由，合理合法，应予以支持；申请人陈海涛要求驳回异议人雷庆、区伙梅解封请求的理由，依法不能成立。综上，本院（2013）云城法立保字第69—1号裁定书对云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房实施查封的措施，应当予以解除，并同时解除对申请人陈海涛所有的用作诉前保全担保的位于云浮市市区金华东路7号夹层车库及长城牌轻型普通货车的查封。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百零九条、第一百一十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项的规定，裁定如下：一、解除对云浮市市区兴云西路嘉乐园商住小区B2座第五层5A号房（房地产权证号：粤房地权证云字第00000192**号）的查封。二、解除对申请人陈海涛所有的位于云浮市市区金华东路7号夹层车库（房地产权证号：粤房地权证云字第00000067**号）的查封。三、解除对申请人陈海涛所有的长城牌轻型普通货车（车牌号码：粤WQ71**）的查封。本裁定书送达后立即执行。如不服本裁定，可以向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。审判长  姚伟金审判员  刘仁平审判员  郭泽良二〇一四年四月二十三日书记员  黄健君