广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）深中法民五终字第837号上诉人（原审被告）曹某某。被上诉人（原审原告）张某某。上诉人曹某某与被上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3186号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年3月31日，张某某、案外人彭秋红与曹某某签订了《房地产买卖合同》，约定曹某某向张某某及案外人彭秋红购买位于深圳市龙岗区XX花园XX阁X层X单位的房产，转让成交价为人民币572000元，定金为20000元。合同第十四条约定："如曹某某未按本合同约定的期限履行义务，张某某有权要求曹某某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如曹某某逾期履行义务超过七日，张某某可解除合同并选择要求曹某某支付转让成交价百分之二十的违约金并承担违约责任或没收曹某某已支付的定金。"第十六条约定："双方此后签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》（以下统称"两示范合同"）是基于行政机关的要求为办理房地产转移登记而为，双方签订两示范合同的性质属于履行本合同的约定的过户登记义务之一部分……"同日，张某某及案外人彭秋红与曹某某签订了一份《协议书》，内容为："经买方曹某某与卖方张某某、彭秋红共同协商由银行按揭贷款原因造成不能完成交易，卖方同意在五日之内退还定金人民币20000元的百分之九十即人民币18000元。2010年4月13日，张某某与曹某某订立一份《欠条》，内容为："双方协议增加房款八仟元整。交房时支与卖方。"同日，张某某、案外人彭秋红与曹某某、案外人姜某某签订了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定：曹某某及案外人姜某某向张某某及案外人彭秋红购买位于深圳市龙岗区布吉镇坂田村XX花园XX楼第6层608的房产，转让总价款为人民币277872元，定金为人民币20000元。上述合同签订后，曹某某向张某某支付了购房款人民币572000元，2010年4月13日，涉案房产登记至曹某某名下。张某某在原审中诉请：1、曹某某向张某某支付房屋买卖余款人民币8000元；2、曹某某向张某某支付因拖欠房屋买卖余款而产生的利息人民币104.28元；3、曹某某向张某某支付违约金人民币1846元；4、本案诉讼费用由曹某某承担。原审法院认为，张某某与曹某某签订了两份《房地产买卖合同》，两份合同中价格条款的约定不一致，双方在一审庭审中确认涉案房屋的实际成交价格为人民币572000元，显然，双方于2010年4月31日签订的《深圳市二手房买卖合同》是为了偷逃国家税款，因此合同的价格条款应认定为无效，但该价格条款的无效并不影响合同其他条款的效力，张某某与曹某某实际按照2010年3月31日签订的《房地产买卖合同》履行了合同义务。曹某某辩称以《深圳市二手房买卖合同》为准，张某某与曹某某签订的其他合同无效，不符合当事人的真实意思表示，原审法院不予采信。2010年4月13日，张某某与曹某某订立一份《欠条》，协议增加购房款8000元，交房时由曹某某支付给张某某，曹某某对该欠条的真实性没有异议，虽其辩称欠条是在张某某的胁迫下写的，但未提供证据予以证实，故原审法院对曹某某的辩解理由不予采信。上述《欠条》应视为双方对购房价格的变更，曹某某应当按变更后的价格履行付款义务。曹某某已经向张某某支付购房款人民币572000元，尚欠8000元至今未付，曹某某的行为已构成违约，应承担相应的责任。因此，张某某请求判令曹某某支付购房余款及违约金，合理合法，原审法院予以支持。张某某请求曹某某支付利息，无法律依据，原审法院不予支持。合同第十四条约定如曹某某未按本合同约定的期限履行义务，张某某有权要求曹某某以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，则违约金以成交价格人民币580000元为基数，按每日万分之四计算，从违约之日起计至第七日止，即580000元×0.0004×7天，计算为人民币1624元，张某某请求超出的部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、曹某某应于本判决生效之日起十日内向张某某支付购房余款人民币8000元；二、曹某某应于本判决生效之日起十日内向张某某支付违约金人民币1624元。如果曹某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由曹某某负担。上诉人曹某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决。2、改判曹某某支付违约金1624元，无效。3、改判曹某某支付购房余款8000元，无效。4、张某某付合同违约金1621元。5、张某某支付房屋租金3000元。6、张某某承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，定性不正确。1.请求依法改判曹某某付违约金1624元，无效。一审判决认定"曹某某支付58000元×0.0004×7天=1624元是错误的。合同约定572000元。已经全部付清。即使8000元欠条有效合法，也只应是国家银行规定的合法利息。请求依法改判曹某某支付违约金1624元，无效。2、请求依法改判曹某某支付购房余款8000元，无效。3月31日签订《房地产买卖合同》的第十七条和4月13日签订的《深圳市二手房买卖合同》第十七条约定承诺协议与合同不一致的，以合同为准。所以欠条中的协议内容无效。其次合同法规定合同变更不得损害对方利益，不得欺诈、胁迫的手段订立合同。合同法依据；第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十二条有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；而事实是张某某违约不按合同约定把房产证和押金交与第三方，直接导致违法成本直线降低。手持房产证不办理银行贷款和过户为由，强迫曹某某分五次写下共计8000元的"欠条"。请求依法改判曹某某支付购房余款8000元，无效。4、请求依法判决张某某支付合同违约金1621元。《房地产买卖合同》的第四条第一项条约定张某某应在10日内把房地产证原件交与双方托管交房保证金的第三方处。《房地产买卖合同》的第五条约定张某某应把3000元押金交付第三方托管。张某某无视国家法律和合同约定，从未履行以上义务。直接造成卖房合同后仍然手持房产证，以不配合办理贷款和过户为由借机五次勒索曹某某，共写下8000元欠条。572000元×0.0004×7天=1621元。所以请求依法判决张某某支付合同违约金1621元。5、请求依法判决张某某支付房屋租金3000元。未按合同约定时间交付，从4月13日到5月底共计一个半月，晚交1个半月，以三房租金来算，张某某需支付1.5月×2000元=3000元租金。被上诉人张某某口头答辩称：驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：双方在二审审理过程中均确认上诉人曹某某于2010年6月1日入住涉案房屋。本院认为：由于上诉人曹某某未能提供充分的证据证明被上诉人张某某胁迫其写下涉案欠条，本院对上诉人曹某某该主张不予采纳，上诉人曹某某应当按照该欠条的约定向被上诉人支付欠款人民币8000元。上述欠条系在双方签订《深圳市二手房买卖合同》之后所出具，且并未约定该欠条系双方的买卖合同的补充条款，被上诉人张某某要求上诉人曹某某支付违约金的依据不足，本院不予支持。原审法院依据买卖合同的相关约定判令上诉人曹某某支付违约金系适用法律有误，本院予以纠正，上诉人曹某某向被上诉人支付相应的利息即可。涉案欠条约定该8000元在交房时支付，上诉人曹某某于2010年6月1日入住涉案房屋后仍未支付该款，上诉人曹某某应当自2010年6月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向被上诉人张某某计付利息至欠款8000元付清之日止。上诉人曹某某二审提出的要求被上诉人张某某支付违约金、租金的上诉请求，因未在一审提出，根据相关法律规定，本院不作审理并予以驳回。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误、处理欠妥，应相应纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项。判决如下：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3186号民事判决第一项；二、变更深圳市龙岗区人民法院（2010）深龙法民三初字第3186号民事判决第二项为：曹某某应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向被上诉人张某某支付自2010年6月2日起至本判决确定应付清8000元欠款之日止的8000元的利息；三、驳回被上诉人张某某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，由上诉人曹某某负担20元，被上诉人张某某负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人曹某某负担40元，被上诉人张某某负担10元。本判决为终审判决。审 判 长  刘粤芳审 判 员  柯云宗代理审判员  赵 霞二〇一一年六月七日书 记 员  陈晓莹