四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1321民初402号 原告：南部县亿联置业有限公司,住所地：四川省南充市南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线8号。 法定代表人：王运浩,董事长。 原告：南部县亿川商业运营管理有限公司,住所地：四川省南充市南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线8号。 法定代表人：陈继阳，董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：李鑫，南部县亿川商业运营管理有限公司副总。 二原告共同委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。 被告：汪焕容，女,1971年11月30日出生,汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：鲜小雪（被告汪焕容之夫），男，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李小龙，四川诺鼎律师事务所律师。 原告南部县亿联置业有限公司（以下简称亿联公司）、南部县亿川商业运营管理有限公司（以下简称亿川公司）与被告汪焕容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿联公司、亿川公司的委托诉讼代理人张梁、李鑫，被告汪焕容的委托诉讼代理人鲜小雪、李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2014年1月24日签订的《商铺租赁经营管理合同》及附属协议，并判令被告立即腾退搬离从原告处承租的建材城X区X幢14、15、16、17、30、31号房屋；2、判令被告立即向二原告支付欠付租金102391元及物管费27178元，并支付资金占用期间利息（按银行同期贷款利率计算）；3、判令被告按三方合同约定总价款10%承担违约责任;4、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月24日，原、被告三方签订《商铺租赁经营管理合同》，约定原告将其位于南部县建材城X区X幢14、15、16、17、30、31号497.92平方米的房屋出租给被告经营建材，三方对租赁期限、租金支付、物业管理费、违约责任等事宜作了明确的约定。嗣后，被告对承租的房屋进行了装饰装修并进场经营至2019年12月10日，后达到被告应向原告支付租金和物管费的约定条件，经二原告多次催收未果，故诉至法院。 汪焕容答辩，1、本案诉讼主体和案由不适当，亿联公司与亿川公司将不同的两个法律关系诉请法院一案裁判不当，亿联公司主张租金，而亿川公司主张管理费，法院不能在一个诉讼中处理；2、案涉《商铺经营合同》约定的起租条件尚未成就，被告无给付租金的义务，更无违约行为。3、被告没有交纳物管费是因为原告想将被告承租房屋的上面房屋转为住房，影响了被告的销售环境。 本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，原告亿联公司（甲方）、亿川公司（乙方）与被告汪焕容（丙方）签订《中国南部建材家居五金城商铺租赁经营管理合同》，约定：第一条租赁商铺的坐落、面积：甲方出租给丙方的商铺位于四川省南部县奥体路8号中国南部建材家居五金城（以下简称“建材城”）X区X幢14、15、16、17、30、31号，总建筑面积494.87平方米。第二条租赁商铺用途：租赁给丙方经营洁具、燃器、定制橱柜。第三条租赁期限、租赁标准、相关费用及续租：1、租赁期限共24个月，起租时间从该区域试营业之日起算租。2、一层定价租金75.3元/月/平米，折后租金30.1元/月/平米。3、合同期内每年租金178726元。3、物业管理费定价3元/月/平米，优惠后单价1元/月/平米；一年物业管理费5938元。经营保证金每间500元，合计1500元。以上费用丙方在约定时间内未能付清的，甲、乙任何一方有权解除本合同，并不需要通知丙方，将丙方所租赁的商铺回收另行处理，所缴费用不退。4、本合同到期，丙方可享受36个月免租金使用期限，其余费用正常缴纳。5、丙方有优先承租权，续租所有费用在原定基础上每年递增8%，并于合同到期前3个月一次性支付一年的租赁费及相关费用。第四条相关费用支付方式：丙方于2014年1月24日前支付贰年租金357452元。丙方于2014年1月24日前支付第一年物业管理费5938元；丙方于从该区域试营业之日第二年提前一个月支付第二年物业管理费5938元；丙方于从该区域试营业之日第三年提前一个月支付第三年物业管理费5938元；丙方于2014年1月24日前支付经营保证金1500元。第五条丙方的装修、营业等约定：丙方装修设计方案需交乙方备案同意后进行，丙方应在2014年2月17日前进场装修；丙方应于2014年5月17日前装修完成。第六条甲、乙、丙三方的权利和义务：1.乙方有权根据《中国南部建材家居五金城商业运营管理公约》所赋予的权利制定相关市场运营管理办法，对丙方的经营管理行为进行监督管理。乙方有权代收商铺租赁费；收取市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用。11.丙方须严格遵守乙方的统一装修时间、统一开业时间和统一营业时间规定，不得无故停业或推迟营业；否则乙方有权解除合同，经营保证金不予退还。…第八条合同的变更、解除：4.丙方违反《中国南部建材家居五金城商业运营管理公约》中涉及合同解除事项，乙方有权单方解除合同。6、租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担：（2）丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。（8）丙方未在规定的时间进场装修、铺货、开业营业的。第十条违约责任…2.租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金：⑺未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天的。 2014年1月24日，亿川公司（甲方）与被告汪焕容（乙方）签订了《中国南部建材家居五金城商业运营管理公约》、《中国南部建材家居五金城物业管理服务合同》。其中，管理公约约定：商户应确保按管理公司的规定时间装修、铺货、统一开张营业；商户如需超时经营，必须于当日上午前向管理公司提出书面申请，经管理公司同意后提供相关服务；严格按照建材城统一的营业时间经营，未经管理公司同意擅自推迟开市或提前收市，每周累计超过7小时者，商户应向管理公司作出合理解释，连续3周以上即责令停业整改。物业管理服务合同约定：乙方按商铺经营合同的约定交纳物业管理费、经营管理费及经营保证金，如甲方合理地调整物业管理费，甲方根据修订后的物业管理费标准，以书面形式通知乙方缴纳；本合同期满后，如乙方已缴清全部物业管理费及其他应缴费用，并无违约行为。甲方在期满后将乙方的经营保证金如数（无息）退回乙方。如乙方有未清缴费用的，甲方将按经营合同约定的欠费违约条款处理；乙方不得因履行经营合同出现争议而拒绝交纳物业管理费或拒绝履行本合同的其他条款；乙方保证按照装修期的约定按时完成合格装修，按时开业；乙方应遵守中国南部五金建材城开业时间和营业时间规定；如乙方延迟缴纳物业管理费、经营管理费、水电费及其他应交的费用，从延迟之日起，甲方将按日加收当日所欠金额总额3%的滞纳金。乙方如逾期15日不交物业管理费、水电费等应缴之费用，甲方有权采取向乙方租赁的商铺停水、停电等措施，追究乙方的违约责任，并要求乙方以应缴而未交款总额的10%/天向甲方支付违约金；本合同随乙方与甲方的经营合同及相关补充协议的解除或终止而相应解除或终止。 合同签订后，被告汪焕容按约向原告交费租金357452元、物业管理费5938元、经营保证金1500元。 2014年2月26日，被告汪焕容在《商铺交楼流转表》业主签章栏签名，并在亿川公司提供的《装修申报表》业主栏签名。同日，被告汪焕容在《交房验收单》业主签字栏签名，并作为乙方与装修管理方签订了《装饰装修管理服务协议》。 2016年11月28日，亿川公司市场管理服务中心向被告汪焕容发出《缴费通知单》，载明：“汪焕容商户，你好！感谢您长期以来对市场管理工作的支持与理解，你位于X区X幢14、15、16、17、30、31号商铺的租金、物业管理费已经到期，请缴纳2014年10月10日到2016年10月9日租赁合同周期内第2、3年的费用。为了便于后期合同的正常履行，请您在接到通知后的7个工作日内交清相关费用。交纳地址：Ａ区××栋××楼市场××室。” 2016年12月16日，原告亿川公司向被告汪焕容发出《通知》，载明：“汪焕容女士，你于2014年1月24日与我公司签订了五金建材城X区X幢14、15、16、17、30、31号商铺的租赁合同，2014年2月26日办理了进场手续营业至今。其间，你仅交纳了租金357452元、物业管理费5938元，合同期内经营保证金1500元。合同约定租24个月，送36个月，其他基本约定见本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》。2016年11月28日，我公司先后发给你了《缴费通知单》，通知你7个工作日内到我公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清租金等相关费用；2016年12月6日，我公司工作人员先后又上门通知你到公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清相关费用，但你至今仍未与我公司办理。现经我公司研究决定特通知你户：务必在2016年12月22号17点到我公司运营部协商确认《商铺租赁管理合同》相关内容，若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年5月25日，终止时间为2019年5月26日止，你应交所欠第二、第三交费周期内租金等各种费用共计14233元，请你务必在2016年12月30日前交清。”该通知所附《商铺租赁交费明细表》载明的内容为： 合同基本信息                            商户姓名                       汪焕容                       经营品牌                       史密斯 西门子                       位置                       A12-1F                       房号                       14/15/16/17/30/31                               合同签约时间                       2014-1-24                       办理进场装修手续时间                       2014-2-26                       进场经营累计天数                                                      合同面积                       494.87                       测绘面积                       497.92                       面积差                       -3.05                               租金定价                       75.3                       租金折后                       30.1                       物管费定价                       3                       优惠后定价                       1                       物管费支付比例                       100%                               租期                       24                       免租期                       36                       起租时间                       从该区域试营业之日起（2014-5-26）                       终止时间                       2019-5-25                               合同约定总租金                       357452                       合同约定年物业管理费                       5938                       经营保证金                       1500                       交费方式                       一次性                               已交租金                       357452                       已交物业管理费                       5938                       已交经营保证金                       1500                交费信息                            计费周期                       起止时间                       租金/元                       物业管理费                       经营保证金                       应交费合计                       已交费合计                       差额                       收费时间                       收款人                       状态                               第一年                       2014.5.26             -2015.5.25                       359697                       5957                       1500                       367172                       364890                       -2282                       2014-1-24                                              未付清                               第二年                       2015.5.26             -2016.5.25                       5957                                              5975                       -2282                       -8257                                                                     未付清                               第三年                       2016.5.26             -2017.5.25                       免租期                       5957                                              5975                       -8257                       -14233                                                                     未付清                               第四年                       2017.5.26             -2018.5.25                       免租期                       5957                                              5975                       -14233                       -20208                                                                     未付清                               第五年                       2018.5.26             -20195.25                       免租期                       5957                                              5975                       -20208                       -26183                                                                     未付清                说明1、第四、五年物业管理费暂按每平米每月1元计，实际收费按照当期市场定价计，但不低于1元；2、交费时间提前一个月于下一计费周期的起始日；3、以上明细经双方确认，签字生效；4、参与了2014年5月25日中国南部五金建材城“首届建材家装博览‘惠’”。被告梁小清至今未在该明细表商户签名栏签字。 2017年10月16日，亿川公司向被告汪焕容发出《商铺租金缴纳通知书》，载明：“尊敬的汪焕容商户朋友，您好！你于2014年1月24日与我公司签订了五金建材城X区X幢商铺的租赁合同，于2014年2月26日办理了进场手续营业至今。期间，您仅交纳了第一年的相关租赁费用（包括：租金和租赁保证金以及物业管理费）。2016年11月28日至今，我公司先后多次通过书面形式向你发放《缴费通知单》，您均以各种理由要求暂缓缴纳租金。现最后一次敦促你，请于2017年10月31号17点前到我公司运营部确认《商铺租赁管理合同》相关内容并交清租金等相关费用，若在上述期限内再次拖欠租金等相关费用，除加收利息以外，我司将通过法律途径解决，因此而造成的经济损失与后果将由你方自行负责。” 2019年8月20日，亿川公司向被告汪焕容发出《告知函》，载明：“汪焕容女士，你于2014年1月24日与我公司签订了五金建材城X区X幢14、15、16、17、30、31号商铺的租赁合同，起租时间为2014年5月26日，终止时间为2019年5月25日止，合同期内还欠租金2245元，物业管理费23937元，共计26182元。你方租赁合同已到期，现再次要求你方结算租金及物业管理费，并解除租赁合同，腾退商铺。特通知你户于2019年8月25日18点前来办理结算、撤场等相关手续，逾期未来办理的，将提起诉讼解决处理，逾期租金、物业管理费、违约金、资金占用利息损失、诉讼费将按照合同约定合并计算。” 另查明，被告汪焕容实际经营至2019年12月10日。 原告向本院提交的书面意见尾部，亿联物管公司确认案涉物业管理费其已转让与亿川公司。 本院认为，原告亿联公司和亿川公司与被告汪焕容签订的《中国南部建材家居五金城商铺租赁经营管理合同》、《中国南部建材家居五金城商业运营管理公约》、《中国南部建材家居五金城物业管理服务合同》和装修管理方与被告汪焕容签订的《装饰装修管理服务协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点如下，分别分析认定如下： 一、亿联公司与亿川公司的不同诉求能否合并审理 本案中虽亿联公司主张的是租赁费，亿川公司主张的是物业服务费，系两个不同的法律关系，但二者的诉讼标的是同一种类，都为合同之诉，且为同一合同的当事人，合并审理不违反法律的禁止性规定，受诉人民法院都有管辖权，而且合并审理不会给当事人及法院带来不便，有利于提高审判效率，减少当事人诉累。故被告抗辩将不同的两个法律关系诉请法院一案裁判不当的理应不能成立，本院不予采纳。 二、案涉《商铺经营合同》约定的起租条件是否成就 当事人对案涉合同涉及市场培育期及市场全面正式营业之日理解有争议，根据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故：对于市场培育期，属于亿川公司与房屋所有人签定返租协议中约定，即委托期限前3年（即2013.5.1-2016.5.1）为共同培育市场，公司无需向所有人支付租金。该约定实质是对房屋所有人回报的约定，属于当事人在法律规定的范围内对自己民事权利的有权处分，不在亿川公司与承租人之间产生效力，故不能将此市场培育期与本案的试营业混同；对于市场全面正式营业之日，合同对“市场”及“全面”没有定义，对正式营业之日也没有约定，需结合本案其他证据予以综合评定。本案中，试营业等相关约定载明“中国南部五金机电城A区统一试营业时间为于2013年5月1日开业”，再结合原告举办“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动，以及被告辩称案涉建材城的物流园、仓储中心等设施至今未落实的情况，“市场”应为建材城的区域，本案所涉市场即为A区。原告对其开发建设的房屋对外进行出租，需要很多不特定的业主，即承租人不特定，如果将“全面”理解为一间不落，那么显然对原告不公平，事实上，原告对不同区域的房屋对外出租，有相当一部分业主是从2014年5月25日起支付了租赁费和管理费，故“全面”系一个宽泛、相对的概念，即具备一定的规模，就应视为全面。正式营业系相对于试营业而言，试营业时间相对较短，不能与前述所述市场培育期相提并论，在原告举办“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动时，涉案十二户业主和其他业主均开业经营，即此时应为前述所称的统一开业，也为正式开业，起租条件已成就。《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 同时，原告于2016年11月28日就开始催款，并在通知书上载明“若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年5月25日，终止时间为2019年5月25日止”，被告未在通知的期限办理，应当视为对通知所附的《商铺租赁交费明细表》的确认。被告至今不支付租金及管理服务费，显属违约，经原告催收后，仍不履行支付义务，依约应承担相应的违约责任。合同约定“未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，故原告主张解除合同，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 原告在自制的《商铺租赁交费明细表》中载明被告租赁房屋的测绘面积与合同面积多出3.05平方米，故本院应以测绘面积计算租赁费和物业服务管理费。经审查，原告提供的《商铺租赁交费明细表》中载明的租金及物业管理费已按测绘面积进行的计算，本院予以确认。由此，2014年5月25日至2019年5月25日期间，被告欠付的租赁费为：179849元×2年-已交租金357452元=2246元；被告欠付的管理费为：5975元×5年-已交物管费5938元=23937元。关于原告主张的违约金及资金占用利息，系基于不同性质、不同基础、不同法律依据提出的指向不同的利益主张。违约金主张基于合同明确约定而提出，而资金占用利息损失则基于法定孳息和实际损失提出。依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，二者相互独立、可并存且不重合。合同约定“租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担：（2）丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。”、“违约责任…2.租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，被告交纳的经营保证金1500元不应退还，仍需承担租赁费、物业管理费总和10%的违约金，即（2246元+23937元）×10%=2618.3元。资金占用利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算。 三、关于被告抗辩没有交纳物管费是因为原告想将被告承租房屋的上面房屋转为住房，影响了被告的销售环境的问题，被告未向本院举证证明该主张，且被告不能以原告改变楼上房屋性质来抗辩未按期缴纳房屋租金及物管费的事实，故对该主张不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告南部县亿联置业有限公司和南部县亿川商业运营管理有限公司与被告汪焕容于2014年1月24日签订的《中国南部建材家居五金城商铺租赁经营管理合同》及相关附属合同； 二、被告汪焕容于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿联置业有限公司租赁费2246元和逾期租赁费（逾期租赁费的计算方法：以年租金179849元递增8%为标准，从2019年5月26日起至2019年12月9日）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金2246元为基数，从2015年5月26日起；以逾期租赁费为基数，从2019年12月10日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 三、被告汪焕容于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿川商业运营管理有限公司管理费23937元和逾期管理费（逾期管理费的计算方法：以年管理费5975元为标准，从2019年5月26日起至2019年12月9日）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金37元为基数，从2015年5月25日起；以本金5975元为基数，从2016年5月25日起；以本金5975元为基数，从2017年5月25日起；以本金5975元为基数，从2018年5月25日起；以本金5975元为基数，从2019年5月25日起；以逾期管理费为基数，从2019年12月10日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 四、原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司对被告汪焕容向其交纳的履约保证金1500元不予退还； 五、被告汪焕容于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司违约金2618.3元； 六、驳回原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2891元，减半收取1445.5元，由被告汪焕容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 王琳琅 二〇二〇年六月十六日 法官助理 敬秋平 书 记 员 杜睿漪