广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1016号原告胡小芳，女，汉族，1983年7月10日出生。委托代理人张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路**公交大厦**。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮，男，汉族，1986年8月4日出生。系公司员工。原告胡小芳诉被告佛山信捷房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判，并于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的禅城区魁奇二路139号24座XXX房，约定房屋建筑面积79.31平方米，总价款694089元。合同签订后，原告依约向被告支付了694089元，2012年11月3日被告向原告开具了购房发票。被告于2011年10月向原告交付了商品房。2014年7月3日，原告取得涉案商品房的房地产权证，产权证记载的建筑面积为78.62平方米，其中套内建筑面积60.44平方米，公共分摊面积为18.18平方米，分别比合同约定的面积减少0.69平方米、增加0.27平方米和减少0.96平方米。原告认为：被告向原告交付共有分摊面积少于合同约定面积的涉案商品房的违约行为导致原告多支付房款，被告应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第8条的规定向原告返还价款。被告应返还的价款=总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少的面积，即694089元÷79.31㎡×（79.31㎡-78.62㎡）=6038.96元。同时，因建筑面积=套内面积＋分摊面积的总和，上述减少的面积就是合同约定的套内面积、分摊面积减去实际交付的套内面积、分摊面积，如出现实际交付的套内面积大于合同约定的套内面积即套内面积增加的情形，则必然导致减少的面积值减少，该减少值就是套内面积的增加值，该情形下适用上述公式就相当于原告就套内面积增量0.27㎡要向被告补足2363.04元价款（总房价694089元÷合同约定的建筑面积79.31㎡×0.27㎡=2363.04元），但是该0.27㎡套内面积增量并未达到双方在合同中明确约定的原告向被告补足差价的标准，原告依据合同不必向被告支付2363.04元，被告取得该2363.04元没有合同依据，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“合同有约定的，按照约定处理”的规定，因而属于不当得利而应当返还给原告，从而被告应返还给原告的价款为6038.96元＋2363.04元=8042元。为维护权益，请求法院判令：一、被告向原告退还佛山市禅城区魁奇二路139号24座XXX房的价款8042元；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”，《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因将合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题，由此可见按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，应驳回原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的企业登记信息查询结果。拟证明原告与被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》及附件。拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票。拟证明原告已向被告付清房款。4、房产证。拟证明被告向原告交付的商品房实测面积比合同约定的面积有所减少，被告应当向原告返还减少面积的价款。诉讼中，被告提供企业法人营业执照、组织机构代码证以及法定代表人证明书，证明被告的主体资格。经庭审质证，原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2、3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年12月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座404房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共79.31平方米，其中套内建筑面积60.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.14平方米......；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11535.47元，总金额694089元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2012年11月3日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为78.62平方米，单价为8828.40元／平方米，金额为694089元。2014年7月3日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为78.62平方米，套内建筑面积为60.44平方米。诉讼中，原、被告共同确认：就涉案房屋约定和登记的套内面积差异，原告无需补交差价款，双方已处理完毕。原告提交的售房款发票，是原告按照《商品房买卖合同》支付的最终购房款总额。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同约定全面善意的履行各自的义务。本案的争议焦点在于对涉案房屋的面积差异应如何处理的问题。关于套内建筑面积的差异，涉案《商品房买卖合同》已约定按套内建筑面积计价，该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力；对于交付的套内面积比合同约定增加的0.27㎡，双方已确认按照约定原告无需另行补交房款，故在原告并没有就该套内面积增加部分向被告支付差价款的情况下，原告诉请被告返还，无事实和合同依据，本院不予支持。关于公摊面积的差异，因涉案合同并没有关于公摊面积差异不作补退的明确约定，故本案中，对于公摊面积减少导致总建筑面积减少的情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，被告应向原告退还相应房款，具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积），因此被告应向原告退还房款为6038.60元（694089元÷79.31㎡×（79.31㎡-78.62㎡）］，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告关于因公摊面积差异导致建筑面积发生差异不应补偿的抗辩意见，无合同和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山信捷房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告胡小芳退还房款6038.60元；二、驳回原告胡小芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告胡小芳负担6元，被告佛山信捷房地产有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  苏长磊二○一四年九月二十二日书记员  莫翠芳附：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。