杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2007）下民一初字第364号原告罗毅江。委托代理人邱宝卫。被告中大房地产集团有限公司。法定代表人陈继达。委托代理人王洪涛。被告浙江中大普惠物业有限公司。法定代表人俞平。委托代理人董廷伟。被告许华。被告许坤。委托代理人吴建国。原告罗毅江为与被告中大房地产集团有限公司（下称中大房产公司）、浙江中大普惠物业有限公司（下称普惠物业公司）、许华、许坤财产损害赔偿纠纷一案，于2007年2月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年4月19日、2007年12月21日、2008年7月7日公开开庭进行了审理。原告及委托代理人邱宝卫、被告中大房产公司委托代理人王洪涛、被告普惠物业公司委托代理人董廷伟、被告许华及许华、许坤共同委托代理人吴建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗毅江诉称，原告于2002年11月7日与被告中大房产公司签订一份商品房买卖合同，中大房产公司于2003年3月11日向原告交付了杭州市中大凤栖花园15幢2单元1801号房屋。2003年4月，原告在委托装修公司进行内部装修前，发现北边小房间屋顶渗漏，即向被告普惠物业公司通报情况，要求修复，而普惠物业公司直至退出凤栖花园的物管服务，一直未对渗漏采取任何修复措施。原告发生渗漏小房间的上面系被告许华、许坤共有的1901室的北边露台，许华、许坤擅自对属于业主共有部位的露台进行施工，破坏了屋面防渗漏层面，导致原告小房间的屋顶渗漏。这几年中，由于渗漏问题在室内无法解决，被雨水侵蚀的屋面面积日益扩大，装修因此腐烂霉变，而更为严重的是由于渗漏不能修复，房屋租售受到影响，2004年至今基本空置。综上，请求法院判令四被告连带赔偿原告租金损失228300元。本案诉讼费用由四被告承担。原告罗毅江为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，欲证明原告与中大房产公司签订商品房买卖合同及中大房产公司应对房屋质量负有保修义务等。2、凤栖花园物业管理服务合同书，欲证明普惠物业公司负有物业管理职责，对房屋有维修养护管理义务等。3、产权证，欲证明原告因凤栖花园房屋渗漏而居住在另一套房屋中，导致凤栖花园房屋空置的事实。4、照片，欲证明房屋渗漏及损害情况。5、2004年12月21日函，欲证明原告通知被告发生渗漏的情况。6、杭州佰全物业管理有限公司凤栖花园物业管理处函，欲证明现任物管公司通知中大房产公司发生渗漏情况，中大房产公司未作处理。7、2006年11月21日函，欲证明原告再次要求修复的事实。8、物业管理费用明细表，欲证明房屋空置事实。9、房屋出租信息，欲证明房屋同等条件下的市场租售行情。10、房屋所有权证存根，欲证明许华、许坤是原告楼上房屋的所有权人。11、钥匙交接清单、交楼问题清单，欲证明中大房产公司向原告交房的时间和交房时就存在漏水问题。12、家庭装饰装修许可单，欲证明原告及许华、许坤分别所有的两套房屋进场装修的时间及许华、许坤在原告装修前已经入住。13、鉴定报告，欲证明房屋的渗漏主要原因在于许华、许坤装修问题，次要原因在于中大房产公司的房屋质量问题。14、鉴定报告书，欲证明原告因房屋漏水造成内部装修损失6242元，不包括房屋顶上的损失。15、评估报告书，欲证明2004年6月起租金计算的标准，租金损失共计228300元。被告中大房产公司辩称，原告的房屋渗漏并非房屋质量问题，而是楼上业主在原告屋顶（即楼上业主露台，属于该幢楼的共用部位）进行不当施工造成，中大房产公司不是原告财产损害的侵害人。中大房产公司与原告在2002年11月7日签订《商品房买卖合同》，将中大凤栖花园15幢2单元1801室房屋出售给原告，并于2003年3月11日与原告签署《商品房交接书》，当时该房屋并无渗漏产生。2003年6月5日，中大凤栖花园15幢2单元1901室业主许华、许坤对其共有的房屋进行装修，同时在未经该房屋所在楼宇其他业主及物业管理有限公司同意的情况下，对属于业主共有部位的露台进行了装修施工，该露台即为原告发生渗漏房间的屋顶。由于许华、许坤在对露台进行装修过程中铺设地砖破坏了房屋防渗漏层，造成原告房屋的渗漏。因此，中大房产公司并非财产损害的侵害人，不应当承担修复及赔偿责任。中大房产公司作为房屋开发建设单位，本着对业主负责的态度，在得知原告房屋发生渗漏后，也多次商议并催促该房屋施工单位对房屋屋顶进行修理，由于许华、许坤一直拒绝维修方案，所以未能完全修复。原告作为诉争房屋的业主，有权要求具有相邻关系的1901业主配合对其房屋进行修缮，1901业主依法也应当提供相应的便利。正是因为原告未依法主张权利，而1901室业主也未依法履行义务造成原告房屋未能事实修缮，房屋渗漏无法解决。原告提出要求中大房产公司赔偿经济损失的请求没有事实与法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告中大房产公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、许华、许坤与被告签署的商品房买卖合同，欲证明许华、许坤为原告漏水房间屋顶的实际使用人。2、许华、许坤装修的相关资料，欲证明2003年6月11日至2003年9月30日许华、许坤对房屋及露台进行装修。3、原告渗漏房屋的照片，欲证明原告房屋的渗漏情况。4、原告对其房屋进行装修的相关资料，欲证明原告于2004年2月对其房屋进行装修施工。5、施工单位出具的中大凤栖花园15幢2单元1801室修漏经过，欲证明中大房产公司多次对房屋进行修理，但是由于许华、许坤不配合，导致房屋的渗漏问题没有修复。6、鉴定报告，欲证明房屋渗漏的原因是由于许华、许坤的不当装修导致的。被告普惠物业公司辩称，被告管理凤栖花园的时间是到2004年底为止，原告起诉的时间是2007年，已经超过了诉讼时效，原告应对现在管理凤栖花园的物业公司提起诉讼。被告普惠物业公司未向本院提交相关证据。被告许华、许坤辩称，原告购买的1801室商品房交付时间为2003年3月11日，在这个时间交房、验楼，同日发现渗漏即向物管通报情况，1901室签订装修合同时间是2003年5月31日，这说明1801室漏水在先，1901室装修在后，1801室的漏水跟1901室的装修完全无关。原告自述于2003年4月发现问题，2004年3月漏得更厉害了，难道这是可以记错的吗？现在1801室的装修已拆除，漏水问题看得清清楚楚，平时是不漏水的，只有在下大雨时才会漏水，这是因为中空柱积满水造成的，因此鉴定报告是错误的。鉴定报告妄下结论，说墙脚的防水层是在装修时凿毛的，但为什么找遍整个鉴定报告都没有被凿下来的面砖照片，面砖上是粘着防水层，还是没粘，防水层是在装修时凿毛的还是鉴定时凿毛的，没人知道。即使看到凿毛现象，也不能说是装修的原因，鉴定报告如此不专业。鉴定人和某有串通的嫌疑。原告去年已将房屋卖掉，他的目的是为了得到一笔赔偿费。被告许华、许坤为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、杭州市住宅装饰装修施工合同，欲证明该合同签订于2003年5月31日，装修是在2003年6月5日开工，而原告发现有渗漏现象是在2003年4月以前。2、照片一组，照片1欲证明斜坡不可能停留水，鉴定报告上称有积水是不成立的。照片2欲证明装饰柱有龟裂的痕迹，是开发商的原因造成的。照片3装饰柱上半截也有龟裂。照片4是被告对面住户的装修情况，其装修是和被告一样的，由于装饰柱上没有龟裂，所以没有漏水。照片5证明中大房产公司、普惠物业公司曾经来修理过渗漏情况，但是没有修复。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的证据1-4，中大房产公司对真实性与关联性均无异议。普惠物业公司与中大房产公司质证意见一致。许华、许坤对证据1的真实性没有异议，关联性有异议，证据1第22页写明房屋交接时间是2003年3月11日，和某的陈述有矛盾。对于证据2－4，没有异议。本院对证据1-4的证据效力予以确认。证据5中大房产公司认为真实性无法确认，不予认可。普惠物业公司及许华、许坤未对真实性提出异议。本院认为该份证据系原告自己书写，故不符合证据的形式要件，对其证据效力不予确认。证据6-8，中大房产公司对真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明中大房产公司未履行维修义务。普惠物业公司与中大房产公司质证意见一致。许华、许坤对证据6、7的真实性无异议，对证据8认为与本案无关。本院对证据6-8的真实性予以确认，但该三份证据与原告的证明目的缺乏关联，故对其关联性不予确认。证据9四被告对真实性、关联性均有异议。本院对该份证据的效力不予确认。证据10四被告均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据11四被告对真实性均无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据12中大房产公司及普惠物业公司对真实性与关联性均无异议。许华、许坤对真实性有异议。本院认为现任物业公司在将该证据与原件核对后加盖公章，其手续合乎程序，故对其证据效力予以确认。证据13中大房产公司与普惠物业公司对真实性没有异议，证明内容有异议，认为恰恰说明了房屋渗漏原因的唯一性和确定性，与二被告没有任何关联。许华、许坤对该证据不认可。本院对该份鉴定报告的证明效力予以确认。证据14、15中大房产公司与普惠物业公司对真实性无异议，但对证明目的有异议。从本案的事实和证据表明，原告在装修时就已经发现了渗漏，在没有对渗漏修复的情况下就擅自装修，原告自己也应承担一定的责任。原告应举证证明北面小房间空置的时间，小房间仅仅7个平方米，即使有损失也应以小房间的面积为计算依据。许华、许坤同意前面二被告的意见，并补充说明，本案是侵权纠纷，应以损害的事实为基本要件，关于装修损失的问题，因为房屋已经转让，新业主已经全部重新装修，修复已毫无意义，原告请求损失的依据不存在。对评估报告，本案中没有租金损失的事实，且房屋租金是可得利益，只有出现合同法113条规定的违约情况才有可得利益的损失，而原告与许华、许坤没有合同关系，故原告的诉请没有法律依据。本院对鉴定报告及评估报告的真实性予以确认。被告中大房产公司提供的六份证据，普惠物业公司均无异议。其中证据1-2，原告及许华、许坤均无异议。本院对两份证据效力予以确认。证据3原告对真实性无异议，许华、许坤对真实性有异议，认为拍摄的并非自家的平台。本院认为该照片所拍的并非原告渗漏房间的屋顶，故与本案缺乏关联，对其证据效力不予确认。证据4原告无异议，许华、许坤认为与本案无关。本院对该组证据的真实性及与本案的关联性予以确认。证据5原告、许华、许坤均有异议。本院认为该份证据无其他证据相印证，对其证据效力不予确认。证据6原告无异议。许华、许坤有异议。本院认为该证据系鉴定机构出具，许华、许坤未能提交相反证据证明其抗辩理由，故对该证据的证明效力予以确认。被告许华、许坤提供的证据1，原告及中大房产公司、普惠物业公司对真实性无异议，原告对证明内容有异议，认为是许华、许坤装修在前，原告装修在后。本院对该份证据的真实性予以确认，但该证据不能证明原告发现渗漏系在被告装修之前。证据2原告及中大房产公司、普惠物业公司对真实性均无异议，对关联性有异议。本院对该组照片的真实性予以确认，但该组照片不能证明渗漏系房屋质量问题导致，故对其证明力不予确认。根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院确认下述案件事实：原告于2002年11月7日与中大房产公司签订商品房买卖合同，向中大房产公司购得中大凤栖花园15幢2单元1801室房屋。2004年2月10日原告领取房屋钥匙后准备装修，发现北边小房间天花板有渗漏现象。房屋装修完毕后仍有渗漏，原告遂诉至本院。审理中，本院委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对中大凤栖花园15幢2单元1801室北边小房间天花板渗水原因进行鉴定，鉴定结论是中大凤栖花园15幢2单元1801室北边小房间天花板漏水主要是由于楼上中大凤栖花园15幢2单元1901室平台装修不当引起的。另经评估，原告因房屋漏水造成内部装修损失6264元。2004年至2007年中大凤栖花园15幢2单元1801室的月租金标准为自4500元起每年递增500元。2008年与2007年持平。审理中，原告于将中大凤栖花园15幢2单元1801室转让给案外人并办理了房屋产权过户登记手续。本院认为，被告许华、许坤系中大凤栖花园15幢2单元1901室不动产所有人，其在对房间外平台进行装修时因破坏了平台的防水层，造成中大凤栖花园15幢2单元1801室北边小房间漏水，并对中大凤栖花园15幢2单元1801室内装修造成损害，应承担赔偿责任。根据我国法律的规定，因侵权造成的损失限于直接损失，即本案中因漏水而造成的装修及财产的损失，对该部分损失，权利人即中大凤栖花园15幢2单元1801室所有权人可主张赔偿。而对本可取得因侵权行为的存在而未取得的利益，不包括在赔偿范围内。原告要求被告赔偿的租金损失，属可得利益的损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗毅江的诉讼请求。本案受理费3510元，由原告罗毅江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3510元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判长  章幼戎审判员  叶东晓审判员  董保民二〇〇八年八月二十八日书记员  楼一平