北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺民初字第13759号原告冯宇樑，男，1990年8月1日出生。委托代理人陈枫（原告冯宇樑之母），1963年6月16日出生。委托代理人王威宁，北京天驰洪范律师事务所律师。被告孙永松，男，1933年6月29日出生。委托代理人洪思广（被告孙永松之女婿），1964年5月11日出生，北京市顺义区赵全营镇人民政府村镇建设科科长。被告北京金隆基业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇东方太阳城021号楼104，组织机构代码69234618-3。法定代表人陈芝东，总经理。原告冯宇樑与被告孙永松、北京金隆基业房地产经纪有限公司（以下简称金隆基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯宇樑及其委托代理人陈枫、王威宁，被告孙永松及其委托代理人洪思广，被告金隆基业的法定代表人陈芝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯宇樑诉称：2013年8月29日，原告经被告金隆基业公司介绍与被告孙永松就北京市顺义区X号楼X室房屋签订了《房屋买卖居间合同》。该合同编号为MMX。合同中房屋建筑面积为78.44平方米，《房屋所有权证》编号为X京房权证顺字第X号，产权类型为私，房屋所有权人姓名为孙永松、共有权人姓名为无。原告当日向被告孙永松支付了购房定金2万元，并向被告金隆基业公司支付了中介服务费2万元。原告依据合同中的约定已履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。《房屋买卖居间合同》签订后，原告多次通过被告金隆基业公司催促被告孙永松履行合同义务，协助原告办理房屋过户事宜，但被告孙永松均以各种借口予以拖延。现被告孙永松已明确表示不履行合同，已构成严重违约，导致原告的购房目的无法实现。原告多次向被告孙永松提出按照合同约定支付违约金并双倍返还定金的合理请求都遭到孙永松拒绝，故诉至法院，请求判令：1.被告孙永松向原告双倍返还购房定金共计4万元；2.被告孙永松向原告支付违约金21.9万元；3.请求判令二被告承担原告已经支付的中介服务费2万元；4.请求判决二被告承担本案律师费5000元；5.二被告承担本案诉讼费。被告孙永松辩称：2013年8月，被告为了将一居室换成两居室，委托金隆基业公司寻找两居室房源，并且提出了需要认可户型和能够买到两居室前提下，才能卖掉涉诉房屋。经中介介绍，通知被告找到了一个一居室买房人即原告和琴湖湾的一个两居室卖房人，中介说已经确定，定于2013年8月29日进行一日两签。当天下午，中介通知我们与原告签卖一居室的合同，晚上跟卖两居室的卖房人签合同，当天下午我们就跟原告签订了涉诉房屋的买卖合同，收取了原告定金两万元，但是晚上没能签成两居室的房屋买卖合同。8月30日，中介告诉我们两居室房主不出售了，我们说孙永松是八十岁的老人，生存条件是有房住，涉诉房屋为其唯一住房，中介造成当天晚上两居室房屋买卖合同没能签成，所以被告与原告已签的卖房合同不能实现。8月30日我们跟中介说了此情况，并请中介通知原告我们退定金，我们与原告之间没有联系方式，都是通过中介联系的。后来被告本人或让其女儿多次询问中介承办进度，中介多次说已转达并帮助解决，但是一直没有结果。被告委托女儿跟原告在2013年9月27日下午在中介进行了第一次协商，中介经办人及负责人当天有事，未到场。原、被告各自说明了情况，因缺少中介，故协商无果。2013年10月9日下午，由中介组织第二次协商，被告提出解决方案是双倍返还定金，一次解除合同。原告不同意，提出要违约金20万元，中介在此协调未果，后原告就起诉了。被告还需说明以下几点：1.被告认可签订合同时收到原告定金2万元，但依据所签合同第六条规定房款支付方式所写，按揭付款，本合同签订当时乙方支付甲方购房定金两万元，办理公积金贷款前支付18万，说明双方没有做到网签正式履行手续的阶段和没有支付首付；2.原告称多次催促中介通知被告履行合同，被告在2013年8月30日已经通知中介不再出售，由中介转告原告，何来拖延；3.被告与原告、中介当面协商只有两次，第一次中介缺席协商未果，第二次协商被告提出解决方案，双倍返还定金，原告是在未到房屋网签阶段即房屋买卖正式合同未到办理公积金贷款首付款阶段就提出要违约金20万，被告认为毫无道理；4.双方签订买卖居间合同第一页乙方签字、第二页买方签字、第四页乙方签字不是冯宇樑本人所签，被告没有看到任何文字委托手续，冯宇樑本人是否具备民事行为能力及权利能力，明显违反合同法，合同存在瑕疵，不符合事实。被告孙永松仅同意退还原告定金2万元，不同意支付违约金。如果法院认定孙永松违约，被告认为原告主张的违约金数额过高，请求法院调整为仅是双倍返还定金。被告金隆基业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。作为中介，双方签订合同是自愿的，我们签订的居间合同基于法律，基于双方自愿。合同不能履行不是中介造成的，是原告和孙永松的原因导致的。第二次给双方协调时我在场，孙永松说房子不想卖了，也尽早通知原告了，说因为岁数大了，想把房子留下，做一定的经济赔偿，但不要过高，冯宇樑不同意，要求按照合同走，孙永松赔定金及违约金，双方没能协商成。我们和孙永松子女沟通过，他们卖房是想换一个宽敞的房子，后期不卖了我们也不知道原因。一天两签是当时被告要买的房子的房主给我们打电话说签约，我们就联系被告孙永松签合同，我们得落实孙永松的款项能够支付给孙永松要买房的房主，所以我们才把涉诉房屋的买卖合同签约，签完后，打算和孙永松签约的房主说不签了，我们又给孙永松找了一套房源，第二套房源签约了，也交易了，但是是以他们家其他家庭成员的名义买的房。经审理查明：2013年8月29日，孙永松作为甲方卖方与买方乙方冯宇樑经金隆基业公司提供居间服务签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定孙永松将位于北京市顺义区X号楼X室房屋出售给冯宇樑，房屋建筑面积78.44平方米，总价109.5万元，其中定金2万元。合同第二条第二款约定：“甲乙双方自愿委托丙方代为提供房屋买卖经纪服务，为本协议的签订向甲乙双方提供、报告相关信息，促成双方签订本协议。经纪代理费（居间报酬）为该‘房屋交易价格’的2%，该代理费于本协议签订之日由乙方支付给丙方，经纪代理费经商定为人民币贰万元整，该代理费于本协议签订之日由乙方支付。”第三条约定：“本合同签订且乙方向丙方支付代理费后，无论该房屋转让行为是否完成（如非丙方过错造成该房屋转让行为无法完成），丙方所收代理费一律不予退还，本协议另有约定的除外。除此之外，甲乙双方达成一致，委托丙方办理下列事宜，丙方提供下列服务。1.代办银行贷款手续。2.房屋交割。”当日冯宇樑向孙永松支付了定金2万元，向金隆基业公司支付了经纪代理费2万元。就2万元经纪代理费，冯宇樑称2万元包括全部经纪服务，直到交易完毕金隆基业公司不再收取任何费用，没有细化每一项服务的费用。金隆基业公司称2万元仅是信息费。上述合同第九条还约定：“1.如甲方违约，须双倍返还乙方购房定金。并另行支付乙方房款百分之二十作为违约金。2….。4.甲乙双方同时或任何一方单方解除本合同，则丙方不予退还已收取的经纪代理费。”合同最后乙方签名处为“冯宇樑陈枫代”。庭审中，孙永松称其出售涉诉房屋的目的是为了换房，将涉诉的一居室房屋换成两居室，原来协商的是在2013年8月29日进行一日两签，与冯宇樑签订合同后再与其欲购买的两居室的房主签订合同，但是当日未能签约，8月30日两居室房主告知中介不出售了，其于8月30日就告知中介其不将房屋售予冯宇樑了。冯宇樑称中介于2013年9月24日才告知其孙永松不售房了。金隆基业公司称其是在冯宇樑与孙永松签合同一周后才知道孙永松不售房了，2013年9月24日、25日左右通知的冯宇樑。2013年10月、11月左右孙永松女儿在涉诉的X小区购买了一套两居室房屋。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》、收据、收条等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第402条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，2013年8月29日与孙永松签订的《房屋买卖居间合同》乙方签字处虽为陈枫代冯宇樑签字，但陈枫表示系受冯宇樑委托代其购房，冯宇樑对此亦表示认可，陈枫在合同书上签字时已写明代冯宇樑，陈枫已就实际购房人系冯宇樑向孙永松进行了披露，故2013年8月29日孙永松与陈枫代冯宇樑签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，并且直接约束孙永松与冯宇樑。《中华人民共和国合同法》第121条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”孙永松未能从第三人处成功购买两居室房屋，不能成为其拒绝向冯宇樑出售房屋的合法理由。孙永松做出拒绝继续履行合同的意思表示，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第116条规定“当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。2013年8月29日孙永松与冯宇樑签订的《房屋买卖居间合同》第九条第一项约定如孙永松违约，须双倍返还冯宇樑购房定金，并另行支付冯宇樑房款20%作为违约金。该约定中将定金罚则与违约金同时适用，不符合《中华人民共和国合同法》第116条规定。庭审中，孙永松、冯宇樑均表示不再继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，因孙永松已构成违约，对于冯宇樑要求孙永松返还2万元定金的请求，本院予以支持，对于冯宇樑要求孙永松返还另一倍定金的请求，本院不予支持，对于冯宇樑要求孙永松支付违约金的请求，本院予以支持。孙永松认为双方约定的违约金过高，要求本院调整为双倍返还定金后，不再支付任何违约金。本院综合考虑守约方的履约情况、守约方的房屋差价损失、守约方必要的交易成本等方面的因素，认为双方约定的违约金并未高于因孙永松违约给冯宇樑造成的损失，对于孙永松要求酌减违约金的请求，本院不予支持。金隆基业公司已为冯宇樑与孙永松的交易提供了居间服务，《房屋买卖居间合同》不能继续履行系孙永松的违约行为所致，对于冯宇樑要求金隆基业公司承担居间服务费的请求，本院不予支持。《房屋买卖居间合同》没有约定孙永松违约后，要由孙永松负担居间服务费，且本院在确定违约金数额时已考虑冯宇樑作为守约方的交易成本，因此冯宇樑要求孙永松承担居间服务费的请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。对于本案中冯宇樑支付的律师费5000元，是其自行选择的诉讼成本，其要求孙永松、金隆基业公司承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第一百二十一条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告孙永松于本判决生效之日起七日内返还原告冯宇樑定金二万元；二、被告孙永松于本判决生效之日起七日内支付原告冯宇樑违约金二十一万九千元；三、驳回原告冯宇樑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千五百六十元，由原告冯宇樑负担八百八十元（已交纳），被告孙永松负担四千六百八十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 斌人民陪审员  王莎玲人民陪审员  王淑蚕二〇一四年四月二十五日书 记 员  刘 萌