内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书(2014)牙民初字第405号原告赵晓亚（牙克石市双秀吉蛋糕店业主），女，1971年11月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区牙克石市。委托代理人萨丽娟，牙克石市胜利法律服务所法律工作者。被告安徽浩成置业有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人仲伟礼，董事长。委托代理人温童春，安徽浩成置业有限公司拆迁部经理。委托代理人刘丽，安徽浩成置业有限公司法律顾问。原告赵晓亚与被告安徽浩成置业有限公司（以下简称浩成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月10日受理后，依法组成由审判员张岳文担任审判长，代理审判员姜葳、人民陪审员尹宏伟参加的合议庭，于2014年5月26日、2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告赵晓亚及其委托代理人萨丽娟，被告浩成公司的委托代理人温童春、刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓亚诉称，2011年9月26日，原告与被告签订了《某小区商住房认购协议》，双方约定原告以240900元购买被告开发的位于牙克石市的某小区2号楼5号商铺，原告将购房款一次性交付给被告，被告承诺于2012年12月21日交付房屋，但到2013年12月末，原告发现被告已将该商铺出售给他人，现请求人民法院依法判令被告履行《某小区商住房认购协议》，交付原告购买的55平米的2号楼1－05号商铺，并赔偿逾期交付房屋的经济损失4万元。被告浩成公司辩称，一、原告所订购的商品房建筑面积暂定55平方米，单价4380元／平方米，实际面积是56.01平方米，原告需另支付被告1.01平方米的差价。2013年12月份，被告向原告交付房屋，原告以交付的房屋不是当初所购买的房屋为由，拒绝接收。被告应有关主管部门要求在该2幢商铺的最东边加盖1间商铺，但原告所购房屋位置没有改变，有牙克石市润和房产测绘有限公司的测绘图为证。二、原告要求逾期交付房屋的4万元损失过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告的损失应以同地段同类房屋租金为计算标准。经审理查明，2011年9月26日原告赵晓亚与被告浩成公司签订某小区商住房认购协议1份，约定赵晓亚以单价4380元／平方米，购买浩成公司开发的位于牙克石市某小区2幢1-05号商铺，面积暂定55平方米，最终面积以房产证为准，购房款多退少补，房屋交付时间为2012年12月21日前。赵晓亚于当日交付购房款240900元，浩成公司向其出具了盖有公司财务专用章的收据。被告浩成公司于2013年12月末通知赵晓亚领取2幢第4号商铺，赵晓亚以浩成公司交付的2幢4号并非自己所购商铺为由拒绝受领。另查明，赵晓亚与浩成公司签订认购协议时，某小区2幢只有8间商铺，因容积率未达标准，主管部门要求浩成公司其后又在该2幢商铺最东边加盖1间，现有9间商铺。通过该区2幢商铺另4户业主（朱晶、马云志、杨树宝、李秀梅）与被告浩成公司签订的协议书，及各自的询问笔录得知：1.业主朱晶与浩成公司签订的协议是购买2幢1-08号商铺，现在入住是1号商铺，原因是签订协议时2幢商铺位置序号按从东（中央街）向西排列，房屋建成后商铺位置序号自西向东排列，尽管序号发生改变，但所购房屋未发生变化；2.业主马云志与浩成公司签订的协议是购买2幢1-07号商铺，现在入住是2号商铺，原因是签订协议时2幢商铺位置序号按从东（中央街）向西排列，房屋建成后商铺位置序号从西向东排列，尽管序号发生改变，但所购房屋未发生变化；3.业主李秀梅与浩成公司签订的协议是调换2幢西数第3间商铺，房屋建成后仍入住3号商铺，当初购买与现在入住是同一间商铺；4.业主杨树宝与浩成公司签订的协议是调换2幢东数第2间商铺，房屋建成后入住7号商铺，当初购买与现在入住是同一间商铺，杨树宝证实签订协议时，商铺位置序号按从东（中央街）向西排列，房屋建成后商铺位置序号从西向东排列。某小区2幢一层商铺在牙克石市住建局备案的分层分户测算图显示，西数第4号商铺的面积是56.01平方米。原告赵晓亚提供以下证据：1.商住房认购协议1份，欲证明赵晓亚以240900元购买浩成公司开发的某小区55平方米左右2幢1-05号商铺，双方形成买卖关系，浩成公司承诺2012年12月21日前交付房屋。被告浩成公司对该证据无异议。本院对该证据予以采信。2.收据1张，欲证明赵晓亚2011年9月26日交付浩成公司购房款240900元。被告浩成公司对该证据无异议。本院对该证据予以采信。3.营业执照1份、税务登记2份（均为复印件），欲证明赵晓亚经营牙克石市双秀吉蛋糕店的事实。被告浩成公司对该证据无异议。本院对该证据予以采信。4.出租协议3份，欲证明赵晓亚以年租金3万元承租杨明慧位于某区1号楼1号门市经营蛋糕店，并因被告浩成公司逾期交房，致使赵晓亚产生4.5万元（2013年1月1日至2014年6月30日）损失的事实。被告浩成公司对该证据有异议，认为浩成公司因逾期交付房屋，只承担2012年12月至2013年12月的损失（按照法律规定，延期交付房屋应按同地段同类型房屋租金计算损失）。2014年1月1日之后的损失因赵晓亚拒领房屋导致，应由其自行承担。本院认为，该3份证据证明赵晓亚与杨明慧签订了房屋租赁协议，对其真实性予以采信。5.票据5张（其中包括物业费、取暖费、水费、电费），欲证明赵晓亚在所租赁的房屋正常经营蛋糕店的事实。被告浩成公司对该组证据有异议，认为出租方是杨明慧，而所有的票据的交款人均是腾研，无关联性。本院认为，该组证据系D区2号楼1号门市产生物业费、取暖费、水电费的真实票据，对其真实性予以采信，但该组证据的交款人是腾研、王栋辉，无其他证据佐证与原告赵晓亚的经营相关。6.照片8张，欲证明某小区2幢商铺竣工后，从东向西数或从西向东数的第5号商铺均是赵晓亚所购商铺。被告浩成公司对该组证据的真实性无异议，认为2幢原有8间商铺，现因容积率不达标，规划局要求在原8间商铺基础上最东边加盖1间商铺，商铺从原来的8间变成现在的9间，但原告购买所购商铺的位置没有改变。本院认为，被告浩成公司对该组证据的真实性无异议，对该证据予以采信，对某小区2幢商铺由原来的8间变成现在的9间的事实予以采信。7.证人张某某、施某某的证言，2013年12月末证人张某某与赵晓亚同去看房，发现第5号商铺有电视接收器，推测有人居住；2014年2月末下午3点证人施某某与原告夫妇看房，看见第5号商铺门口贴有对联、有电视接收器、窗户上有炉桶、窗户里面有锅，推测已有人居住，以上证人证言欲证明赵晓亚所购商铺已被他人侵占。被告浩成公司对该2位证人证言均有异议，2位证人证言不能确定第5号商铺就是原告赵晓亚当初所购商铺，且2位证人，1位是赵晓亚的同学、1位是赵晓亚10多年好友，均与原告有利害关系，证言不具有客观性，不予认可。本院认为，以上证人证言仅反映各自同原告到现场观看房屋的事实，不能证明现场的第5号商铺就是赵晓亚所购商铺，不能据此认定原告所购房屋已被出售，故本院对原告的证明目的不予采信。被告浩成公司提供以下证据：1.测绘图2张，分别为商铺加盖前后的图纸，规划部门为改变容积率，要求浩成公司在2幢最东边加盖1间商铺，欲证明加盖前原告购买商铺是从东向西数第5间，加盖后不是从东向西数第5间。原告赵晓亚对该证据有异议，认为不是当初购买时所看的图纸，应为西数第5间。本院认为，该证据仅能证明浩成公司在原8间商铺的基础上加盖1间商铺，不能证明第5号商铺是否为原告赵晓亚所购的商铺。2.房屋拆迁安置补偿协议3份（复印件），欲证明原来商铺位置的编号是从东向西数。原告赵晓亚对该3份证据有异议，认为与本案无关，被告与张玉英、杨树宝魏立业、李秀梅之间的协议不能约束本案原告。本院认为，原告未对该3份证据的真实性提出质疑，对该证据的真实性予以采信。3.某商住房认购协议2份（复印件），是被告与朱晶、马云志签订的。欲证明当初商铺位置的编号是从东向西数，原来的1-08号就是现在第1号（西数第一家），原来的1-07号就是现在的第2号（西数第二家）。原告赵晓亚对该2份证据有异议，认为与本案无关，被告与朱晶、马云志之间的协议不能约束本案原告。本院认为，原告未对该2份证据的真实性提出质疑，对该证据的真实性予以采信。4.评估报告书1份，欲证明2幢4号商铺同地段同类型的价格为年租金16000元。原告赵晓亚对该证据有异议，认为该证据是被告浩成公司单方委托，未经原告方同意。本院认为，该证据虽不是双方经本院委托作出的鉴定意见，原告赵晓亚在庭审中对该证据提出质疑并申请重新鉴定，但未在规定的时间内来法院协商选择鉴定机构，视为放弃申请鉴定的权利，本院对该证据予以采信。本院调取的证据：1.对马云志、李秀梅、朱晶、杨树宝4人询问笔录，该4户业主证实，当时所选商铺与现在入住一致，另马云志、朱晶、杨树宝证实签订协议时，某小区2幢商铺位置的序号是按从东向西的顺序排列，交付房屋时2幢商铺位置的序号是按从西向东的顺序排列。原告赵晓亚对朱晶、马云志、杨树宝的笔录有异议，认为该证据违反法律程序，对李秀梅的笔录无异议。被告浩成公司对以上证据无异议。本院对该组证据予以采信。2.某小区2幢一层房屋测算图，由牙克石市住房和城乡建设局所出具，欲证明某小区2幢一层在住建局备案的各个商铺测量面积图。原告赵晓亚对该证据的真实性无异议，但认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，因政府主管部门的原因改变设计造成的被告违约，应提前告知原告并承担违约责任。双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据予以采信。本院认为，原告赵晓亚与被告浩成公司所签订的商住房认购协议，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。原告赵晓亚认为，被告浩成公司通知其领取的2幢4号商铺并非双方协议约定的2幢1-05号商铺，并坚持签订协议时商铺序号是从西向东排序，被告浩成公司认为，与原告签订协议时是商铺序号是从东向西排序，而交付房屋时是从西向东排序，但双方当事人所提供的证据均不足以证实其主张。为查明事实，本院对某2幢商铺其他家业主进行调查，证实在房屋建成前，商铺位置是从东向西依序排列，加盖商铺后交付房屋时，房屋序号是从西向东依序排列。某小区2幢一层商铺在牙克石市住建局备案登记的面积中，仅西数第4号商铺的面积为56.01平方米，与原被告双方协议约定的55平方米最为接近。据此可认定，赵晓亚与浩成公司协议约定的2幢1-05号商铺，为现在的西数第4号商铺，被告浩成公司所交房屋未违反协议约定，故对原告赵晓亚要求被告浩成公司交付5号商铺的诉求，本院不予支持。被告浩成公司未在约定的时间交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，应承担违约责任，双方协议约定交房日期是2012年12月21日前，而浩成公司通知原告领取房屋的时间是2013年12月份，逾期1年交付房屋的行为已构成违约，原告赵晓亚接到领房通知后，以不是自己所购房屋为由拒领房屋，缺乏事实和法律依据，其2013年12月后产生的损失，由原告自行承担。原告赵晓亚要求浩成公司支付逾期交房违约金的诉求，符合法律规定及协议约定，但未能提供充分证据证明因违约产生4万元的经济损失，被告浩成公司委托鉴定机构出具的年租金16000元的鉴定意见，原告赵晓亚未在有效期内到法院协商选择鉴定机构，视为放弃申请重新鉴定并承担相应法律后果，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，本院采纳鉴定机构出具的鉴定意见，仅维护原告赵晓亚16000元违约金，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽浩成置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵晓亚违约金16000元；二、驳回原告赵晓亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），由原告赵晓亚负担480元，被告安徽浩成置业有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  张岳文代理审判员  姜 葳人民陪审员  尹宏伟二〇一四年八月二十九日书 记 员  朱胜男附本判决相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。