浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2008）淳民一初字第95号原告：张瑞花。委托代理人：陈林莲。被告：杭州富阳宾馆有限公司。法定代表人：王中。委托代理人：傅欢平。委托代理人：李云峰。被告：淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司。法定代表人：杭萍。委托代理人：程亚文。委托代理人：张廷树。原告张瑞花诉被告杭州富阳宾馆有限公司（以下简称富阳公司）、淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称新凤凰公司）侵权纠纷一案，本院于2007年12月17日立案受理，依法组成合议庭，于2008年3月10日公开开庭进行了审理。原告张瑞花的委托代理人陈林莲，被告富阳公司的委托代理人李云峰，被告新凤凰公司的委托代理人程亚文、张廷树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞花诉称：原告向杭州千岛湖凤凰实业有限公司购买位于千岛湖凤凰休闲度假村房屋一间，返租给凤凰公司做客房使用收益，租金为每年20000元。因杭州千岛湖凤凰实业有限公司经营不善，度假村的配套设施资产被强制拍卖。2006年11月23日被告富阳公司通过竞价买得拍卖标的。在拍卖成交后的特别约定中被告同意自愿接受《竞买须知》等规定的各项条款的约束，并承诺在中拍后继续经营旅游酒店业务。拍卖成交后，被告富阳公司将买得的资产过户到新成立的新凤凰公司。之后，二被告未经原告同意，也没有征得有关部门审批同意，擅自进行改建装修，谢绝非施工人员上岛，该行为不仅严重影响原告客房使用的租金收益，也损害了被告在旅游期上岛旅游度假、居住。为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、立即停止新凤凰度假村所有配套设施的装修、清除装修物品，使度假村恢复正常经营、使用；2、赔偿租金损失15000元。原告为支持自己的诉请，向本院提供了以下证据：1、身份证（复印件）一份，证明原告身份的基本情况。2、企业基本情况登记（复印件、加盖公章），证明二被告主体资格的基本情况。3、房屋所有权证书（复印件）一份，证明原告系该商品房的业主。4、租赁协议（复印件）一份，证明原告购买的商品房具有出租和使用功能，且每年回报率租金为20000元。5、竞买须知、拍卖成交确认书、民事裁定书、照片及答复函（均为复印件，原件存于法院）各一份，证明拍卖标的物的买受人为被告富阳公司（后直接过户至新设立的被告新凤凰公司），买受人同意接受竞买须知等规定的各项条款的约束，对租赁房屋作了特别约定，二被告未取得业主和有关部门的同意擅自改建装修，侵犯了业主的合法权益的事实。被告富阳公司辩称：原告诉称所谓的侵权行为系被告新凤凰公司实施的，并不是被告富阳公司实施的，故要求驳回原告对被告富阳公司的诉讼请求。被告富阳公司未向本院提供证据。被告新凤凰公司辩称：一、被告新凤凰公司对接待楼、综合楼、交通运输设备等拥有完全产权，进行装饰是处分自己权利的行为。首先，被告取得的房产土地等所有权与使用权是从淳安县人民法院的拍卖中竞拍而来，是合法有效的，原告递交的证据材料《拍卖成交确认书》也证明了这一点，因此被告竞买取得相应房产土地等所有权与使用权毫无争议。其次，原告购买的只是产权式酒店中属原告名下以间或套为单位的部分客房，仅对自己所有客房享有占用、使用、收益的权利。但原告并非以该客房入股新凤凰公司，因此原告不是新凤凰公司的股东，不享有经营权，同样不能对属于酒店公司的房屋、动产享有使用权（但可以通过协商提供有偿服务）。综合楼、接待楼和每个客房都是独立的产权，新凤凰公司对综合楼、接待楼进行装饰是处分自己权利的体现，没有理由必须经原告同意。二、新凤凰公司的装饰对原告不构成妨碍，也没有侵犯原告上岛度假、居住的利益。原告诉称新凤凰公司未经有关部门审批对酒店进行装饰，妨碍了原告上岛，损害了原告旅游期度假、居住的权利。事实上，在装饰前被告就向淳安县行政办证中心提出申请，要求对酒店进行装饰，办证中心答复房屋内部装饰无需报批。装饰过程中，主要围绕综合楼、接待楼内部进行装饰。而原告通往自己客房则无需经过接待楼和综合楼，因此装饰并未对原告的通行、居住造成任何妨碍。基于施工安全需要，以及某些业主不理智的侵权行为，被告在码头立告示牌，谢绝无关人员上岛，是正常工作秩序和安全所必须的。三、被告与原告之间属平等主体关系，不存在影响原告客房租金收益问题。被告从淳安法院竞拍后，本着《拍卖须知》中继续经营酒店的要求，即通过和法院联合通告，在淳安、富阳设立接待点，公布了电子邮箱、电话、联系人等，并通过电话、传真、邮寄等方式方法进行联系，向业主发出邀请，协商签订租赁协议事宜。至今已和120余位业主（约200间客房）签订了租赁协议和委托管理服务协议。虽然还未正式营业，但被告仍然向签订协议的业主按季支付每个月的租金。对于需要留作它用的业主，被告也竭诚希望成为有偿服务关系，双方签订委托管理服务协议，由被告代为有偿管理服务。双方都是平等的民事主体关系，本着公平自愿原则，选择是否出租或委托。但未和被告签订租赁协议的，被告没有义务向原告支付租赁租金，业主不能就以前的租赁协议要求酒店资产拍受者承担同等的责任义务。四、要使产权式酒店正常经营，需全体产权人共同努力。产权式酒店是国内一项新生事物，特定前置条件是酒店，不是小区。如果不共同努力，不从法律上理清楚这一事物的性质，根本无法正常经营。被告的装饰目的在于继续从事酒店经营，参照非产权式酒店宾馆的星级标准提高酒店档次，配合提升千岛湖旅游的整体形象。无论对于酒店还是对于原告日后都十分有利。现原告要求停止度假村所有设施的装饰和维修，使度假村不经装饰和设备设施进行改造维修就恢复正常经营使用，一它不是原告产权房的配套设施；二未经装饰不可能正常经营，三与原告长远利益自相矛盾。综上所述，原告起诉的事实与理由均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告新凤凰公司向本院提供了以下证据：1、拍卖成交确认书、（2005）淳执字1051号民事裁定书（均为复印件）各一份，证明被告富阳公司通过拍卖取得综合楼、接待楼、其他部分房屋、车船等其他设施所有权和部分国有土地使用权，并且可以由新设立的公司办理产权登记。2、建筑工程消防审核意见书（复印件）一份，证明被告的装修工程已报有关部门审批。3、询问记录（证人证言）（复印件）一份，证明部分业主于2007年3月15日上岛滋事，抢夺施工人员的图纸的事实。4、照片一（复印件），证明部分业主于2007年3月15日和3月21日上岛将自己的房屋贴上封条的事实。5、照片二（复印件），证明个别业主在自己的房屋上张贴恐怖图象，影响了酒店的整体形象。6、照片三（复印件）、业主的情况说明（复印件）一份，证明个别业主或无关人员擅自将他人的房屋贴上封条的事实。7、情况说明（复印件）一份，证明原告方的代理人员在没有向有关当事人完全解释清楚的情况下，代为业主胡灿棣对被告提起了诉讼。8、网通公司收回设备清单（复印件）一份，证明网通公司将岛上房屋的有线电视设备拆回的事实。9、公告（复印件）三份，证明被告新凤凰公司与业主联系有关合作事项，并告知酒店将于2008年3月试营业的事实。10、申请证人钟成虎出庭作证，证明部分业主于2007年3月15日上岛滋事，抢夺施工人员的图纸的事实。本院依职权出示了依原告的申请于2008年1月16日对新凤凰度假村的现场进行勘验的照片14张，证明新凤凰度假村的现场情况。证据的分析与认定：一、被告对原告提供的证据1、2、3没有异议，本院予以采信。证据4、5的真实性被告没有异议，但认为不能证明原告所要证明的对象，本院经审查对其真实性采信。二、原告对被告新凤凰公司提供的证据1、2、8、9没有异议，本院予以采信。证据3、4、5、6、7、10原告有异议，本院经审查认为，被告提供的上述证据与本案审查的事实之间没有关联性，本院不予采纳。三、原、被告双方对本院出示的证据均无异议，本院予以采信。综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：一、2002年3月14日，原告向杭州千岛湖凤凰实业有限公司购买了位于千岛湖凤凰岛二期5号楼3层6室住房一套，同时将该住房租赁给杭州千岛湖凤凰实业有限公司使用，年租金为20000元。后因杭州千岛湖凤凰实业有限公司对凤凰度假村经营管理不善，导致其以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司的资产被依法强制拍卖。二、2006年11月23日，被告富阳公司竞买取得了地处杭州千岛湖凤凰岛综合楼、接待楼、7套别墅套房总建筑面积约5595平方米的房屋所有权和约30466平方米的国有土地使用权以及办公交通设备、经营用具等动产所有权。在《拍卖成交确认书》中，被告富阳公司承诺在中拍后继续经营旅游酒店业务。2007年1月8日，被告富阳公司以上述资产作为出资成立了被告新凤凰公司。被告新凤凰公司从2007年3月份开始，对综合楼、接待楼等设施进行装修，现已装修完毕。2008年1月31日，被告新凤凰公司通过《浙江日报》、《杭州日报》、《今日千岛湖》等媒体，告知淳安千岛湖凤凰岛产权式酒店公寓的各位业主，酒店将于2008年3月份进入（试）营业。另查明：原告未与被告新凤凰公司签订任何租赁协议或其他管理协议。本院认为，本案所涉及的标的物性质为产权式酒店。产权式酒店是指酒店将客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。传统的酒店经营模式是业主拥有整个酒店的产权，而产权酒店的产权分属于不同的单个投资者。被告富阳公司依拍卖程序购得杭州千岛湖凤凰实业有限公司以及杭州千岛湖凤凰休闲度假村有限公司在凤凰岛的资产，并以该资产作为出资成立被告新凤凰公司，程序合法，自此被告新凤凰公司拥有上述资产的完全所有权或使用权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。为更好的经营酒店业务、提升酒店品位，被告新凤凰公司对综合楼、接待楼等设施进行装修，既符合酒店的经营策略，也不违反国家法律、法规的规定。况且在本案判决前被告已装修完毕且业已对外营业，故原告要求被告停止装修并清运装修物品的请求，本院不予支持。原告认为被告擅自进行改建装修，侵害其合法权益的主张，没有法律依据，本院不予采纳。被告富阳公司受让拍卖资产后，原告未能与被告就租赁或管理事项达成协议，故其要求被告支付租金损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：驳回原告张瑞花的诉讼请求。案件受理费335元，由原告张瑞花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费335元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审 判 长  唐 高审 判 员  余建军人民陪审员  蒋光照二〇〇八年十月十日书 记 员  周 颖