上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3521号上诉人（原审被告、反诉原告）上海佳欧房地产经纪事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）伍险。原审第三人赵伟平。原审第三人赵敏。上诉人上海佳欧房地产经纪事务所（以下简称佳欧事务所）因居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审认定，2012年12月9日，伍险（乙方）与佳欧事务所（丙方）签署《买卖居间协议》。该协议载明，伍险委托佳欧事务所以下列条件购买赵伟平（甲方）的房产：一、物业基本状况，地址上海市松江区文诚路X弄X号X室以下简称系争房屋），建筑面积为89.79平方米，类型为住宅，层次为2楼。二、购买条件，总房款1，350，000元（人民币，下同），第一次签订买卖合同当日支付400，000元，第二次共同赴上海市松江区交易中心办理过户手续前支付940，000元，第三次在房屋产权证办理出后五个工作日内房屋交付使用当日支付10，000元。上述总价包含水、电、煤、有线、维修基金等各项进户费（若有），交易过程中产生的税费由伍险全部承担等。三、意向金支付，1、伍险同意在签订房地产买卖居间协议时，交付意向金10，000元；2、本协议自签署后7天内为有效期间（至2012年12月16日00时止）在有效期内乙方（指伍险）不得收回本意向金，否则乙方应向丙方（指佳欧事务所）支付违约金为上述总房款2％；3、本协议所列的条件不为赵伟��所接受，致使不能达成交易，则本协议无效，伍险所交付之意向金立即无息返还。四、在本协议有效期内，赵伟平同意伍险提出的购买条件，则伍险同意将该意向金作为定金，双方应于签署本协议之日起二十日内依佳欧事务所之安排，至佳欧事务所签约中心签订房地产买卖合同。五、伍险于赵伟平同意上述伍险所提出的购买条件及各项条款签字确认后，有反悔不买或不按时间前来签订房地产买卖合同等其他行为致使双方无法达成交易，则伍险向赵伟平支付违约金（相当于本协议约定定金总额，可用定金抵扣）。对此，赵伟平同意将伍险违约金总额的二分之一给佳欧事务所作为佳欧事务所从事居间房屋支付的必要费用，同时伍险同意支付佳欧事务所总房款的1％的居间费用。同日，伍险向佳欧事务所交付上述约定的意向金10，000元，伍险与佳欧事务所双方签订佣金确认单，就系争房屋约定成交价135，000元，佣金27，000元，佣金于签订买卖合同当日付清。佳欧事务所在佣金确认单上承诺包装费用为40，000元，包过户。原审另查明，上述《买卖居间协议》甲方处有赵敏代赵伟平的签字，署期为2012年12月11日。佳欧事务所提供的署期为2012年12月11日的收款收据，收款人处签字亦为赵伟平（由赵敏代收）。原审再查明，系争房屋的权利人属赵伟平。2012年12月12日，赵伟平通过浙江省台州市永宁公证处办理了委托公证，就系争房屋出售委托赵敏代为办理下列事项：……4、代为出售系争房屋、签订系争房屋买卖合同（公证）、缴纳税费、收取售房款等相关手续；……8、代为签署收款收据（包括办理网上备案登记证明的相关手续）；9、代为办理出售系争房屋的其他相关手续。2013年1月，伍险诉至原审法院，要求判���佳欧事务所返还伍险交付的房屋意向金10，000元。佳欧事务所不同意伍险诉请，并反诉要求伍险支付佳欧事务所总房款的1%即13，500元作为居间费用。原审审理中，佳欧事务所确认在伍险起诉前未将上述公证书出示给伍险看过，伍险与佳欧事务所均未见过赵伟平。原审认为，首先，佳欧事务所作为房产中介机构，根据其两次庭审中对于买方是伍险还是伍险儿子的陈述，以及佳欧事务所在佣金确认单上对包装费用的承诺，法院可以认定在签订居间协议时，佳欧事务所明知伍险及其儿子当时是属于限购范围的。再次，虽然佳欧事务所在庭审中提供了赵伟平委托赵敏办理出售系争房屋的委托公证书，但是该公证书是赵敏在买卖居间协议上签字的次日办理的，况且佳欧事务所确认在伍险就本案起诉至法院前，佳欧事务所从未向伍险出示过该委托公证��，佳欧事务所也从未见过赵伟平。显然，上述委托公证书的真实性在所不论，但是佳欧事务所作为房产中介，在与伍险签订居间协议以及佣金确认单过程中，未向伍险出示涉及房屋买卖的重要文件，其具体的操作过程极不规范，直接导致伍险对买受系争房屋产生风险担忧。故根据公平和诚实信用原则，对于伍险要求佳欧事务所返还房屋意向金的诉讼请求，法院予以支持。至于佳欧事务所的反诉主张，根据协议载明的内容判断，该协议的性质属于定金合同，而非买卖合同。鉴于佳欧事务所为了促使伍险与赵伟平之间定金合同的成立，尽了媒介的义务，但伍险与赵伟平之间就买卖系争房屋的合同终究未能签订，佳欧事务所无权要求伍险支付居间报酬。而买卖居间协议系佳欧事务所提供的格式文本，该协议第五条约定的内容，违背了我国合同法中关于居间报酬���付条件的规定，加重了伍险的责任，故该格式条款应属于无效条款，对当事人没有约束力。据此，佳欧事务所无权要求伍险支付居间报酬。然，鉴于佳欧事务所在为伍险提供居间服务过程中确实花费了一定的人力、物力，结合本案的实际情况，并根据公平原则、诚实信用原则，法院酌情确定伍险支付佳欧事务所居间必要费用500元。原审法院于二○一三年八月三十日依法作出判决：一、上海佳欧房地产经纪事务所于判决生效之日起十日内返还伍险意向金人民币10，000元；二、伍险于判决生效之日起十日内支付上海佳欧房地产经纪事务所居间必要费用人民币500元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人���币50元，反诉案件受理费人民币69元，公告费人民币560元，合计诉讼费人民币679元，由伍险负担人民币50元，上海佳欧房地产经纪事务所负担人民币629元。判决后，佳欧事务所不服，上诉称，原审认定事实错误，被上诉人之子在沪就读大学，有上海（集体）户籍，可以购买住房；原审未认定两原审第三人委托书的真实性；其已完成了居间义务等。故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求并支持佳欧事务所原审反诉请求。被上诉人伍险辩称，不同意佳欧事务所上诉请求，要求维持原判。两原审第三人未答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。审理中，佳欧事务所与伍险明确表示同意解除买卖居间协议。本院认为，根据查明事实，上诉人作为专业房产从业机构，知道或应该知道被上诉人及其子皆属上海市居住房屋限制购买对象，即本案项下之买卖居间协议在正常情况下，在可预见的未来实属履行不能，应该认为，上诉人之签约、履行皆存明显之过错。考虑到上诉人佳欧事务所与被上诉人伍险签订的买卖居间协议经双方协商一致解除，本院予以确认。合同解除，债务人依照合同所得之财产依法应予返还，被上诉人要求返还支付之对价，原审裁判合理。居间协议第五条约定的内容，违背了我国合同法中关于居间报酬支付条件的规定，加重了被上诉人伍险的责任，原审裁断该格式条款应属于无效符合法律规定，本院予以确认。同时原审参酌履行实际，依公平原则判决被上诉人承担必要费用相对合理，合法有据，本院予以维持，上诉人相关主张缺乏基本事实与法律依据，本院不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币119元、公告费300元，由上诉人上海佳欧房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 峰审 判 员  叶振军代理审判员  李 兴二〇一四年一月二十日书 记 员  聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、���定；……