重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第03865号上诉人（原审原告）：李怡。委托代理人：胡平，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人：江勤，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金开大道1111号。组织机构代码75309682-8。法定代表人：崔恒忠，董事长。委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。上诉人李怡与被上诉人重庆嘉逊地产开发有限公司（以下简称嘉逊地产公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年12月17日作出（2013）江法民初字第04951号民事判决，李怡对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月26日受理本案后，依法由陈孟琼担任审判长并主审，与代理审判员陈娅梅、罗太平组成合议庭审理了本案，并于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人李怡的委托代理人胡平、江勤、被上诉人嘉逊地产公司的委托代理人杨艳红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年6月18日，原被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以1588262元的价格购买被告开发的房屋。合同约定，属预售商品房的，被告在2013年1月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；合同补充协议第一条第三款约定“甲方（被告）在签订合同之前已向乙方（原告）明示本合同示范文本及本协议、全部销售依据（……《建设工程规划许可证》……），并按照乙方要求做出了完整、充分、合理的说明，乙方已清楚及／或充分预见到该商品房相关的包括但部限于建设依据、规划条件、涉及条件、结构形式、法律状况及该商品房鞠躬后的自然状态等，乙方对此予以确认。”；合同补充协议第一条第四款约定“甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或者其他文字载体中所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。乙方确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并不持异议。”2011年3月，龙湖-源著第28-31号楼建设工程规划许可通过。2011年5月，被告向相关机构申请龙湖-源著项目28号、30号楼的预售许可。2011年6月27日，重庆市国土资源和房屋管理局准许原告预售江北区大石坝组团B分区B3-2地块的龙湖-源著项目28、30号楼。2011年12月20日，30号楼的主体结构通过验收。2012年12月10日，该地块的龙湖-源著一期工程（29-37号楼及地下车库工程）竣工验收，同年12月14日，该项目的竣工验收备案登记证发放。现原告已接房。另查明，被告在宣传龙湖-源著的商业广告中，曾对30号楼与相邻的29、31号楼做过具有一定间距的表述。该工程的建设工程规划许可证附图中30号楼与29、31号楼并无明显间距，设计单位重庆源道建筑规划设计有限公司在30号楼与29、31号楼之间设置了约20厘米宽的竖向变形缝。李怡一审诉称：2011年6月18日，原被告签订了一份商品房买卖合同，此合同约定原告购买被告开发的预售商品房，房屋总价款1588262元，套内面积125.99平方米，套内单价12606.25元／平方米。协议签订后，原告按约履行了自己的义务，支付了全部购房款及其他相关费用。由于该房屋属于预售商品房，被告出售时该房屋尚处于基础施工阶段，原告无法至现场了解该房屋的真实情况，只能通过被告的宣传得知。被告宣传该房屋所在楼栋即30号楼为独立洋房，包括现场沙盘的展示、楼书、户型图以及销售人员的口头宣传都表明30号楼具备独立性，四面临空，与相邻的均为33层高层的29、31号两栋楼大概有12米左右的距离，可容行人通过，地理环境优越。但接房后，原告才发现30号楼与29、31号楼连为一体，形成了一栋整体建筑，使只有8层高的30号楼夹在33层高的29、31号楼之间，成为裙楼。后原告查看规划图才知30号楼在规划时就是与29、31号楼无缝相连的，被告在宣传销售前知情却虚假宣传，存在欺诈故意。而且，此种情况严重影响包括我房屋在内的30号楼的通风、采光、通行等权益，且使原告产生严重的空间压抑感，致使原告所购房屋的市场价值大为降低。同时，因为该小区28号楼是独立高层、10、11号楼是独立洋房。28号楼比非独立高层的29、31号楼售价少9%左右，故非独立洋房的30号楼的售价也应比独立洋房的10、11号楼少9%。因10号楼的售价为每平方米14200元，在此基础上降低9%后的价格即等于原告购买价格下降10%。综上，原告认为，被告在销售房屋时故意隐瞒30号楼与相邻的29、31号楼相连的事实，并且还在宣传资料及销售过程中以实物和口头等多种形式虚假宣传，致使原告与被告签订购房合同时产生错误认识和判断，以高价购买此套房屋，被告的行为已经构成合同欺诈。依照我国合同法第五十四条之规定：“一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，要求法院判令变更合同，降低房屋总价款的10%即158826元；判令被告承担本案的诉讼费用。重庆嘉逊地产开发有限公司一审答辩称：一、被告向原告交付的房屋与建设规划许可证附图相符，在签订合同以前被告就向原告出示过房屋相关的规划设计图，原告是知晓该房屋的位置情况才购买的，故不存在欺诈。二、被告在销售宣传时即使存在小瑕疵，但此种瑕疵也不构成欺诈，且在双方签订的合同补充协议中约定双方的权利义务及责任均以本合同及本协议约定为准，被告通过报纸、电视、广播、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型等凡未列入本合同对被告没有约束力。三、本案的原告已经接房，接房时原告并未提出异议，根据一般情理及生活经验，足以认定原告在接房时对房屋的状况是认可的。四、30号楼与相邻的29、31号楼为拼接关系，按照相关设计规范要求，楼栋之间均设计了20厘米宽的竖向变形缝，该变形缝主要起到抗震缝和伸缩缝的作用，房屋的主体结构按此施工，在经审批的图纸中对此变形缝也有表述。后因清洁与安全的需要将变形缝遮挡起来，所以从楼外看来是相连的，但实际上存在变形缝。五、即使被告构成了欺诈，原告所说的30号楼与29、31号楼相连也不影响房屋的采光、通风等使用和降低房屋的价值。即使房屋价值降低，原告所认为降低10%的标准也是不合理，每套房屋的价值根据其坐落位置、朝向、出售时间、市场行情，价值都会不同，原告以该小区10号楼与28号楼的比价来确定价值是不合理的。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认为，关于被告在其宣传资料中表述龙湖-源著30号楼与相邻楼栋存在一定间距是否构成欺诈的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效。原被告的权利义务应以该合同为准，该合同补充协议约定被告通过网络、楼书等其他形式发布的未列入合同的广告对被告无约束力。上述宣传资料中被告做出的30号楼与相邻楼栋存在间距的表述不能作为原被告签订合同中具体权利义务的组成部分。双方在合同中明确，被告在签订合同前已向原告出示《建设工程规划许可证》并做出说明，原告清楚该商品房竣工后的自然状态。原被告双方对30号楼与相邻楼栋之间的距离理解应以重庆市规划局下发的《建设工程规划许可证》及附图为准。在该附图中，龙湖-源著30号楼与相邻楼栋之间均设置有20厘米宽的竖向变形缝，原告亦认可30号楼与其相邻的楼栋是按建设规划图进行的施工，2012年12月，30号楼与其相邻的29、31号楼均通过了竣工验收。故被告在合同中关于原告房屋所在30号楼与其相邻楼栋的表述不存在虚构或隐瞒，30号楼与相邻楼栋确存在一定距离，且原告无证据证明被告曾承诺30号楼与相邻楼栋的间距宽至12米，可容行人通过。故，对原告认为被告在宣传资料中对其选购房屋所在30号楼与相邻楼栋表述为有一定间距为欺诈的意见，本院不予采纳。另，每套房屋的预售、实售价格因其地理位置、朝向、楼层等多种因素而不同，因市场供求等行情而波动。故，被告以原告欺诈为由，以该楼盘的其他楼栋预售价格对比计算，要求降低房屋总价款10%的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回李怡的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1738元，由李怡承担。李怡不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：1、一审认定事实错误，错误认定了预售许可的时间和当事人。2、嘉逊地产公司在销售现场仅出示《特别提示宣传图》及该图文字解释，并未出示《建设工程规划许可证》附图及说明，且嘉逊地产公司违规预售。3、原判决适用法律错误。嘉逊地产公司答辩称：1、公司在销售房屋时无违规预售情形；2、房屋的设计、施工、竣工验收均通过了有关行政部门的认可，且已取得竣工验收备案登记证，建筑设计与规划设计相符，争议房屋是合法建筑；3、被上诉人对上诉人无欺诈行为，原判决适用法律正确。4、30栋房屋为板式结构，29、30、31栋为横向拼接，房屋的拼接并不影响周边房屋的采光、视野及其他业主的通行，故上诉人并未对被上诉人的房屋价值造成贬损，故上诉人请求降低房价10%无依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明，嘉逊地产公司于2011年2月取得龙湖-源著项目28号、30号楼的预售许可，该预售许可证上载明工程竣工时间为2012年8月30日，预售期限于2012年11月30日止。其余事实与一审查明的事实相同。二审中，上诉人和被上诉人均未举示新证据。本院认为，公民及法人的合法权利均应受到保护。本案的争议焦点为：1、李怡与嘉逊地产公司之间所签订的商品房买卖合同是否有效？2、嘉逊地产公司的销售行为是否合法？是否存在欺诈行为？3、李怡要求变更合同、降低房屋价款的诉讼请求应否得到支持？现分别评述如下：1、李怡与嘉逊地产公司之间所签订的商品房买卖合同合法有效。双方所签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。在合同补充协议中第一条第4款约定“甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或者其他文字载体中所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力。”即嘉逊地产公司在房屋销售过程中的宣传内容凡未纳入合同内容的，对其均无约束力。2、嘉逊地产公司在销售本案争议房屋时虽有一定瑕疵，但并不构成法律意义上的欺诈行为。嘉逊地产公司于2011年2月取得商品房预售许可证，于2011年6月双方签订房屋买卖合同，并不违反房屋预售管理的相关规定。从嘉逊地产公司取得的建设用地规划许可证附图中显示龙湖-源著项目29号、30号、31号三栋楼为并列排布的三栋建筑。并非如上诉人李怡所称的楼栋间留有很宽的间距。该规划附图的标识与双方所签订的买卖合同附件一即“房屋分层平面图及分户户型平面图”的标识相吻合。故嘉逊地产公司即使在销售过程中因商业动作的需要有夸大宣传之举，李怡作为消费者可依正当途径向相关职能部门反映以寻求解决。3、李怡以嘉逊地产公司在销售争议房屋时有欺诈，要求变更合同的诉讼请求，与本院查明的事实不符，不予支持。所要求的降低房屋价款的请求因于法无据，不予支持。嘉逊地产公司所销售的房屋结构与规划设计及施工建设均相符，并无违法建设及违规销售情形，且经竣工验收合格，故李怡的合同目的已实现，至于房屋价款的高低是随着房屋的品质及地段、周边环境的变化、市场行情等多方面因素决定，故李怡的诉讼请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3476元，由上诉人李怡负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  陈娅梅二〇一四年八月十五日书 记 员  邓 超书 记 员  何 欢