新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第651号上诉人（原审原告）：刘洪义委托代理人：索海峰，新疆仕诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：包海强委托代理人：张海童，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人刘洪义、包海强因房屋租赁合同纠纷一案，均不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人刘洪义的委托代理人索海峰，被上诉人包海强及其委托代理人张海童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾村**宅基地面积为309平方米，房屋面积为171.92平方米的房屋所有权人系包恒山。2009年7月6日，包恒山在乌鲁木齐市水磨沟区规划分局取得了住宅翻建的《建设工程规划许可证》，规划许可为1栋地上二层、砖混结构、建筑面积368平方米住宅用。包恒山取得住宅翻建规划许可证后，实际翻建住宅为地下一层、地上**，建筑面积约为2000平方米，并于2010年建成。包海强与包恒山系父子关系，2013年9月3日，包海强（甲方）代包恒山以个人名义与刘洪义（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方房屋座落于七道湾村三组，房屋结构为：框架结构；面积为：约2000平方米，属于村民自建房。乙方已了解该房屋现状，并同意承租该房屋。租赁期限：自2013年8月16日至2023年8月15日止，共计10年。租金：第一年至第三年为33万元／年；第四年起，每年的租金在第一年租金的基础上递增5%；如因扩路、修路等原因，致使该房屋变为门面房后，该楼房的当年房屋租金调整为50万元，此后每年的租金在上一年的租金基础上递增5%。交付方式：租金每年支付一次，2013年8月16日起计算房租。乙方交付租金时，甲方无需提供发票，只需提供收据。先交租金后使用房屋。每年提前一个月交付租金。乙方承担房屋租赁期间的水、电、暖气费；煤气费、电话费、电视收视费、卫生费、物业管理费、电梯维修费和每年的检验费。房屋用途为：办公楼。交付房屋期限：甲方于本合同签订之日收到房租后，将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及有关手续后视为交付完成。未经甲方同意，乙方不得转租房屋。甲方交付房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，金额为10万元。租赁期满或合同解除、终止后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应在7日内如数返还乙方。合同签订时，刘洪义给付包海强2013年8月16日至2014年8月15日租金33万元，同时约定，押金10万元待电梯安装完毕后，一次性支付。合同签订后，包海强给刘洪义交付了房屋钥匙，包海强房屋的电梯直至2013年10月底才安装完毕。2013年11月25日，乌鲁木齐市城乡规划管理局以乌城规函（2013）915号《关于七道湾南路1632号后方一处违法建筑情况》给自治区建设行政执法局的复函载明：你局批转的《七道湾南路1632号后方一处违法建筑》（新建执法转（2013）015号）一文收悉。我局领导十分重视，现将我局规划实施监察人员现场踏勘及核实的相关情况答复如下：水区七道湾南路1634号后方一处多层建筑，属于七道湾村村民包恒山所建自建房。包恒山于2009年7月6日，在水磨沟区规划分局取得了住宅翻建的《建设工程规划许可证》，规划许可为1栋地上二层、砖混结构、建筑面积368平方米住宅用房。该房已于2010年建成，实际建设地下1层，地上**，水磨沟区规划分局曾于2009年9月7日致函乌鲁木齐市水磨沟区城市管理行政执法局，要求对该工程进行监督检查。根据乌鲁木齐市人民政府办公厅《关于进一步加强违法建设行为查处工作的通知》（乌证办（2012）632号）文件精神，建议批转乌鲁木齐市城市管理委员会（行政执法局），督促水区行政执法局予以查处。2013年12月18日刘洪义以包海强出租房屋属于违法建筑，乌鲁木齐市城乡规划管理局已要求查处为由，诉讼来院，要求确认刘洪义与包海强签订的《房屋租赁合同》无效；由包海强返还租赁费330000元；偿付设计损失100000元。另查，刘洪义在与包海强签订《房屋租赁合同》后，为装修承租房屋委托上海圣旭装饰工程有限公司新疆分公司进行设计，产生设计费100000元。原审法院认为，本案刘洪义与包海强争议的焦点是：刘洪义与包海强在2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》是否无效。包海强在给刘洪义出租位于乌鲁木齐市水磨沟区七道湾村三组房屋在出租前经过翻建，虽然涉案房屋有集体土地使用权证和私有房屋所有权证，但是因为包恒山的翻建行为，使得原本合法的私有自建住宅成为合法建筑和违法建筑的混合体，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人们法院应当认定有效”。据此，刘洪义与包海强签订的《房屋租赁合同》无效，对刘洪义要求确认与包海强签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。因刘洪义与包海强签订的《房屋租赁合同》无效，包海强依据无效合同取得的房屋租赁费理应返还刘洪义。故对刘洪义要求包海强返还租赁费330000元的诉讼请求予以支持。对刘洪义要求包海强偿付经济损失100000元的诉讼请求，因在签订合同前后，刘洪义对承租房屋进行了实地勘验，以及要求包海强提供了相应的房屋手续，刘洪义是在了解承租房屋的现状的情况下，才与包海强签订的合同，刘洪义在合同签订中也存在一定过错，故对刘洪义要求包海强偿付经济损失10万元的诉讼请求不予支持。据此，原审法院判决：一、刘洪义与包海强于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》无效；二、包海强返还刘洪义房屋租赁费330000元；三、驳回刘洪义要求包海强偿付经济损失100000元的诉讼请求。上诉人刘洪义不服一审判决上诉称，原审判决认定包海强给我交付了房屋钥匙属认定事实错误。签订租赁合同后，由于包海强迟迟未安装电梯，我们双方没有办理房屋交接手续，包海强并未把房屋钥匙给我；签订合同前包海强给我出示了房屋产权手续，并承诺房屋规划手续正在办理过程中，始终主张出租房屋系合法建筑，我才与包海强签订了合同；租赁房屋系毛胚房，未做任何装修，我签订合同后委托第三方进行装修设计，签订设计合同并实际支付设计费100000元，因包海强的过错导致合同无效，并给我造成了实际经济损失，包海强除应返还租赁费外，还应赔偿我的经济损失，请求二审法院依法改判由包海强赔偿我经济损失100000元，并判令包海强承担本案一、二审诉讼费。上诉人包海强答辩并上诉称，我与刘洪义签订房屋租赁合同前，刘洪义对出租房屋的实际状况是完全了解的，刘洪义应当承担自合同签订之日起至合同被认定无效之日给我造成的房屋租赁损失费150000元；刘洪义主张的100000元装修设计费根本不存在，是刘洪义为推卸责任而编造的借口；刘洪义出示的乌城规函（2013）915号文件是为了诉讼找熟人专门制作的文件，我并没有收到任何对我房屋进行违法认定或处罚的文件，该文件效力不应予以认定。请求二审法院依法改判刘洪义承担150000元房屋租赁费。被上诉人刘洪义针对包海强的上诉答辩称，包海强要求我承担房屋租赁损失费150000元我不认可，包海强在一审中也没有提出反诉；造成租赁合同无法履行的原因是涉案房屋没有合法手续，双方签订的租赁合同系无效合同，也不应当产生经济损失。租赁合同里对于房屋交付有明确约定，包海强没有给我交付房屋，我也没有使用，不存在占有使用费的问题。请求二审法院驳回包海强的上诉请求。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。以上事实有房屋租赁合同、乌城规函（2013）915号复函、宅基地使用证、电梯安装合同、装饰设计合同、设计图纸、装修方案、收据、手机短信、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。本院认为，一、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，上诉人包海强出租给上诉人刘洪义的房屋虽办理了集体土地使用权证和私有房屋所有权证，但因包海强在未办理相应规划审批手续的情况下对房屋进行了翻建、加盖，其加盖的楼层部分属于违法建筑，包海强与刘洪义就涉案房屋签订的租赁合同因违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鉴于无效的合同自始没有法律约束力，本案中包海强基于租赁合同取得的租金330000元理应返还刘洪义，刘洪义亦应同时向包海强返还涉案房屋的钥匙。三、因租赁合同中载明了涉案房屋系农村自建房，且签订合同前后刘洪义均对涉案房屋进行了查看，其对涉案房屋权属证书所载内容亦应知晓，本院据此认定刘洪义在签订租赁合同时对涉案房屋加建的楼层没有合法建设手续的事实应当是清楚明确的，在此情况下其仍与包海强签订租赁合同，故对于租赁合同的无效刘洪义亦存有一定过错。结合刘洪义向包海强手机发送的短信内容，本院认为刘洪义要求包海强承担其向案外人支付的设计使用费100000元于法无据，且明显有悖于公平、诚实信用原则，故对刘洪义该项上诉主张不予采信。四、包海强上诉主张租金损失150000元，因其并未在本案一审期间提出相应的反诉请求，超出了本案审理范畴，本院不做实体处理，其可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费合计5600元（上诉人刘洪义已预交2300元、上诉人包海强已预交3300元），由上诉人刘洪义、包海强各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  兰 莉审 判 员  陈映红代理审判员  柳 燕二〇一四年八月十八日书 记 员  白 杨