江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第0449号上诉人（原审被告）**良，男，1943年8月11日生，汉族。委托代理人顾晓斌，江苏名古城律师事务所律师。委托代理人丁俊文，江苏名古城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐火泉，男，1958年1月3日生，汉族。委托代理人唐明华，江苏尔雅律师事务所律师。原审被告徐菊珍，女，1968年10月10日生，汉族。原审被告吴云良，男，1966年11月3日生，汉族。原审被告吴某。委托代理人潘明成，江苏致邦（苏州）律师事务所律师，代理上述三原审被告。上诉人**良因与被上诉人徐火泉、原审被告徐菊珍、吴云良、吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2013）虎民初字第0796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年4月25日，原审原告徐火泉与原审被告徐菊珍、吴云良经金莲中介居间签订了房屋买卖合同书一份，合同约定：原审被告将其所有的坐落于苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室（建筑面积63.46平方米，06号自行车库一间）房屋，以房屋价款171000元出售给原审原告，并约定了付款方式与违约责任。原审原告按约支付了购房款141000元，原审被告徐菊珍出具了142000元收条一份（其中含装修押金1000元），余款30000元约定待“两证”产权过户时一并付清。原审被告交付了房屋，原审原告装修入住至今。因该出售房屋系动迁安置房，房屋所有权证及国有土地使用证发证滞后，直至2009年7月21日颁发了房屋产权“两证”，房屋权属登记信息记载，苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋所有权人登记在徐菊珍名下，与吴云良、吴某、**良共同共有。由于原审被告拖延办理房屋过户手续，故原审原告诉至与原审法院。另查明，四原审被告系苏州市高新区原枫桥镇朝红村5组动迁安置户，2005年9月经审批同意安置4人，核定安置面积148平方米（人均30平方米、独生子女照顾28平方米），购优惠价面积42.56平方米，安置人员为徐菊珍、吴云良、吴某、**良。徐菊珍与吴云良系夫妻，吴某系儿子，**良系吴云良父亲。父亲**良随长子吴云良一户安置，共安置房源三套［苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室（建筑面积63.46平方米、06号自行车库一间）、白马涧花园四区38幢201室（建筑面积63.65平方米、3号自行车库一间）、白马涧花园三区21幢404室（建筑面积63.45平方米、15号自行车库一间）。母亲吴彩英随次子吴学良一户安置，共安置房源二套［苏州市虎丘区白马涧花园四区78幢301室、白马涧花园四区34幢402室。上述事实，有原审原告提供的证据：房屋买卖合同书，动迁安置房购销合同，购房票据及原审原告支付房款142000元的收条，房屋权属登记证明，动迁安置住户表2份，以及庭审笔录等证据在卷佐证。原审原告徐火泉诉称，2005年4月25日，原审原、被告签订了房屋买卖合同一份，合同约定：原审被告将其所有的坐落于苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋，以房屋价款171000元出售给原审原告。原审原告于合同签订当日支付购房款141000元，及装修押金1000元，余款30000元待配合过户时一次性付清。原审原告当即入住，直至今日。现原审被告取得了该房屋产权两证，但却拖延办理房屋过户手续，故诉至法院。请求判令原审被告继续履行合同；协助原审原告将坐落于苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋权属转移登记到原审原告名下。原审法院认为，本案讼争的坐落于苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋系苏州高新区动迁安置房，2009年7月21日颁发的房屋产权“两证”中的房屋权属登记信息记载，该房屋为徐菊珍、吴云良、吴某、**良共同共有。其家庭成员原审被告徐菊珍、吴云良在出售该房屋时，原审被告吴某当时还未满十八周岁，故其法定代理人在不损害未成年人合法权益的前提下有权处分家庭共有财产。原审被告**良作为该出售房屋共有人之一，在诉讼中辩解的不知情与常理不符，因虽未在房屋买卖合同书签字，但在其他家庭共有人处分家庭主要财产时，长达八年中未提异议，原审原告有理由相信原审被告徐菊珍、吴云良的民事行为系家事代理。何况四原审被告的动迁安置房为三套，其家庭财产并未析产，对原审被告**良的居住权并未侵害，故其理由不成立。有关原审被告**良其妻吴彩英其安置份额己落实在次子一户名下，与本案原审被告安置的三套房屋并无产权争议，原审被告**良在诉讼中再次辩解的该出售房屋系与其妻吴彩英婚内取得的财产，要求吴彩英作为房屋共有权人作为必要的共同原审被告参与本案诉讼，其辩解理由又与其自己与家庭成员在动迁安置时与在苏州高新区签订的动迁安置协议内容不相符合，故不予采纳。综上，上述签订的《房屋买卖合同书》，可认定为系当事人房屋买卖的真实意思表示，合法有效。原审原告按约已经支付除去预留的30000元外的房款，而且房屋实际已经交付长达八年。由此，为保护交易安全，维护诚实信用的原则，应依法确认苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋所有权归原审原告所有，至于是否具备可上市交易，按照苏州高新区房产交易管理中心规定办理。故，四原审被告应按照合同约定协助原审原告办理房屋产权过户手续。有关合同中约定的产权过户相关费用及税费负担部分，由原审原告自行承担，从其合同约定，原审原告也应按合同约定一并交付四原审被告房屋余款30000元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：原审被告徐菊珍、吴云良、吴某、**良应于本判决生效之日起十日内协助将坐落于苏州市虎丘区白马涧花园四区82幢402室房屋所有权证及国有土地使用权证过户至原审原告徐火泉名下，相关产权变更税费由原审原告徐火泉自行负担。同时原审原告徐火泉一并支付原审被告徐菊珍、吴云良、吴某、**良30000元。案件受理费3720元，保全费1375元，合计5095元，由四原审被告负担。上诉人**良不服上述民事判决，向本院提起上诉称：徐菊珍、吴云良不照料上诉人生活，平时也不赡养**良、吴彩英，与上诉人关系较为疏远。徐菊珍、吴云良欺瞒上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，上诉人自至讼争前对此毫不知情。上诉人及妻子吴彩英从未授权委托徐菊珍、吴云良处分讼争房屋。徐菊珍、吴云良作为儿媳、儿子无权代理上诉人实施处分不动产的行为。徐菊珍、吴云良与被上诉人签订房屋买卖协议的行为不属于家事代理。讼争房屋取得后一直由徐菊珍、吴云良租与他人，并非徐菊珍、吴云良当即入住。苏州市高新区动迁房分户安置政策仅为安置需要所实施的政策性意见，并非法律、行政法规，无权设定或处分共有财产。讼争房屋系上诉人与妻子婚内取得，属于共同财产。原审法院遗漏了必要的诉讼当事人吴彩英。上诉人的居住权是否受到侵害，上诉人与妻子家庭财产是否析产，与本案无关。退一步讲，即便徐菊珍、吴云良构成表见代理，而被上诉人熟知当地动迁安置政策，明知共有权人多，却贪图便宜，没有获得有效审批手续，没有告知其他共有人。被上诉人存在较大恶意，不属于善意第三人，涉案交易无效。保护交易安全、维护诚实信用原则不适用于被上诉人。希望司法机关支持公道，给予一定的经济补偿。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人徐火泉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告徐菊珍、吴云良、吴某称，**良、吴云良父子关系一般。在法院依法认定合同效力并作出判决后，如合同有效，三原审被告办理相应手续。如合同无效，三原审被告返还被上诉人的全部款项。原审法院组成合议庭之后，并未依法变更合议庭。在开庭时和判决书中的陪审员与合议庭通知中不一致，程序违法。请求二审法院依法判决。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，徐菊珍、吴云良与徐火泉签订的房屋买卖合同，符合公平自愿原则。徐火泉购买涉案房屋，并无恶意，亦有理由相信徐菊珍、吴云良有权处分涉案房屋。**良认为徐菊珍、吴云良平时不尽赡养义务，其对于涉案房屋被出售不知情。按照**良的陈述，其与不尽赡养义务的儿子、儿媳共有房屋，关系紧张，却长达八年时间未与涉案房屋使用人核对房屋状况显然不合常理，故原审法院认为**良辩解不知情与常理不符理由正当。**良与吴彩英分别随长子和次子安置房屋，涉案房屋产权人已经明确，**良认为遗漏必要的当事人不能成立。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，徐菊珍、吴云良、吴某、**良应协助办理房屋产权过户手续。涉案房屋是否可上市交易，按照相关拆迁政策处理。原审法院在庭审中告知了变更后合议庭组成人员，各方当事人明确不申请回避亦未提出异议，原审法院审判程序并无不当。综上所述，上诉人**良的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3720元，由上诉人**良负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年四月二十一日书 记 员  黄 婷