上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第271号原告胡卫民，男，1976年12月26日出生，汉族。原告陈洁，女，1978年3月10日出生，汉族。委托代理人胡卫民，上海致格律师事务所律师。原告陈强正，男，1946年10月15日出生，汉族。委托代理人胡卫民，上海致格律师事务所律师。三原告共同委托代理人顾明飞，上海致格律师事务所律师。被告上海珠街阁房地产开发有限公司。法定代表人刘勇，总经理。委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人袁佳丽，北京大成（上海）律师事务所律师。原告胡卫民、陈洁、陈强正诉被告上海珠街阁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月15日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本院于2014年3月4日第一次公开开庭进行了审理，原告胡卫民（并作为原告陈洁、陈强正的委托代理人）、被告委托代理人袁佳丽到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。本院于2014年6月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人顾明飞、被告委托代理人金莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡卫民、陈洁、陈强正诉称：2009年10月9日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，原告购买被告全装修房屋一套，原告已依约支付全部房款。根据合同约定被告应在2010年6月30日前将全装修房屋交付给原告，然被告装修一直无法达到双方约定的装修标准，导致原告无法入住，也无法将房屋对外出租。经原告反复与被告交涉，被告才最终于2012年12月8日装修整改完毕。故原告起诉要求：1、被告支付租金损失人民币6万元（每月以2，000元的标准计算，从2010年7月计算至2012年12月）；2、案件受理费由被告承担。被告上海珠街阁房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉请。1、系争房屋已经完成全部装修并于2010年7月26日交付原告，原告就交房事实无异议；2、房屋交付后，被告履行了维修义务，被告认为小瑕疵维修不影响原告使用，原告不存在实际损失；3、合同第22条约定被告除了为原告免费维修外，不承担其他违约责任，现原告主张的租金损失不是原告实际发生的，也无合同约定。经开庭审理查明：2009年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇阁游路555弄《中信泰富朱家角新城四期》，建筑面积85.78平方米，每平方米单价10，725.13元，全装修总价920，001元。甲方定于2010年6月30日前将房屋交付给乙方。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍予以补偿。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了该房屋建筑结构、装修及设备标准。合同补充条款中约定，甲、乙双方同意，该房屋交接时如乙方对房屋质量、装修标准等有异议的，按合同约定的方式进行处理，但不影响乙方按照合同约定的期限接收该房屋，乙方若因此拒收房屋或逾期接收房屋的，不视为甲方逾期交房。2010年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《备忘录》，约定甲乙双方确认，青浦区朱家角镇阁游路555弄两套房屋于2010年7月26日已具备交付条件并通知乙方收房，甲方逾期交付26天，同意支付乙方逾期交付的违约金。乙方确认，双方签订本备忘录且甲方按照上述金额支付乙方逾期交付违约金后，双方对上述两套房屋的交付事宜已无任何争议，乙方不得再就逾期交房事宜向法院提起诉讼。2010年8月7日，原告报修，《整改项目报告》上记录：1、进门墙体渗水，重新粉刷；2、厨房、北书房、卫生间、次卧、主卧门套发黑，须更换；3、客厅北墙受潮，踢脚线脱壳须更换；4、客厅西墙吊顶处涂料脱落须重新粉刷；5、客厅空调口进水、主卧空调口进水；6、次卧西墙踢脚线脱壳，须更换，粉刷层脱落，须重新粉刷；7、主卧北墙涂料有毛刺；8、鞋柜底起皮。原告胡卫民签字，并注明未收钥匙。2010年10月1日的《整改项目报告》上记录：移门发黑，厨房面板要求补下，地板入口处3块发黑，次卧线条发黑，次卧门换下，厨房门套发黑。2011年10月6日，《整改项目报告》上记录：1、北面小房间踢脚线开裂、墙面霉变、门扇、门套发黑、厨房台面开裂、门套发黑；2、卫生间门扇、门套发黑、客厅踢脚线开裂、墙角起壳、东墙开裂；3、次卧门套发黑、门上缺装饰条、屋顶有裂缝、主卧墙面开裂、阳台台阶碎。另查明，2010年6月30日，系争房屋所在小区取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的上海市商品房预售合同、进户手续流转单、整改项目报告，被告提供的上海市新建住宅交付使用许可证、备忘录等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、被告通知原告收房后，原告就发现系争房屋存在质量问题，即整改项目报告中所列问题，原告认为被告出售的房屋不符合装修标准；2、被告在2010年6月至2011年10月期间没有进行任何维修，2011年10月6日后才开始陆续维修，2012年12月开始全方面维修，2012年12月8日维修完毕；3、原告于2010年10月购买了家具搬入系争房屋，但是至今没有实际入住；4、因房屋存在装修质量问题，且被告未能及时修理完毕，导致原告无法入住或出租使用，被告应当赔偿原告损失。被告表示：1、2010年7月26日，原、被告签订备忘录，确认房屋已经具备交付条件并进行了交付，故系争房屋达到了质量标准；2、房屋交付后，被告针对原告主张的质量问题进行了积极维修；3、原告2010年10月购买了家具搬入系争房屋，证明系争房屋符合居住使用条件；4、原告提出的问题都是小的质量瑕疵，被告仅在保修期内承担保修义务，不承担赔偿责任。且原告也没有证据证明其存在相应的损失，也没有在外租赁房屋。为此被告提供了《翠苑精装修（上房）维修目录》，以证明其履行了维修义务。该证据显示，原告曾于2010年8月7日、2011年9月21日、2011年10月6日、2012年1月2日、2012年4月23日进行过报修，维修内容与原告提供的《整改项目报告》上内容基本一致，被告方的处理内容显示：开发商已交维修方（上房）。原告对该证据不予认可，表示系被告方自行制作，无法证明被告及时进行了维修。根据庭审确认的事实，本院认为，原告胡卫民、陈洁、陈强正与被告上海珠街阁房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，双方应当按照合同约定全面履行。从原告提供的整改项目报告和被告提供的维修目录来看，原告购买的系争房屋确实存在装修质量问题，且原告多次进行了报修，被告虽认为其已经及时履行了维修义务，但是未能提供充足证据予以证明。从原告报修的内容和陈述来看，系争房屋并无渗漏水等主体结构质量问题，对原告的居住使用并无根本性的重大影响，仅是在维修期间对居住使用存在一定的影响。故本院结合系争房屋的市场租金、房屋质量问题的性质和程度、原、被告的过错程度等因素，酌情认定被告应当支付原告损失人民币2，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告上海珠街阁房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡卫民、陈洁、陈强正人民币2，000元。本案受理费人民币1，300元，由原告负担人民币1，257元，被告负担人民币43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。审 判 长  徐冬梅代理审判员  金 艳人民陪审员  俞逸辉二〇一四年八月十五日书 记 员  赵晖晖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。