上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0105执异58号异议人：秦怡春，男，1988年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区三林镇新东村徐家宅XXX号。委托代理人：汤顺舟，上海美易律师事务所律师。申请执行人：宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)，住所地浙江省宁波市。负责人：王林豫，执行事务合伙人委派代表。委托代理人：刘沁灵，上海瀚元律师事务所律师。被执行人：上海网是科技贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人沈雪珍。被执行人：盛卿，男，1977年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人：沈舒怡，女，1981年3月3日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人：上海美浦科技投资有限公司，住所地上海市青浦区。本院在执行申请执行人宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)与被执行人上海网是科技贸易有限公司、盛卿、沈舒怡、上海美浦科技投资有限公司(以下简称美浦科技)借款合同纠纷一案中，异议人秦怡春对本院拍卖上海市浦东新区上南路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)提出异议，请求将异议人承租的上南路XXX号南一楼全部、南一楼原员工食堂、一楼中部宴会大厅、南二楼全部、二楼东部明府厅的情况列入拍卖公告，带租约拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人秦怡春称，2016年长宁法院拟对美浦科技名下的系争房屋通过拍卖方式予以执行，异议人作为该房屋的合法承租人于2016年4月向长宁法院进行了权利申报，内容为租赁合同备案登记及租金支付情况，即异议人与美浦科技于2012年1月签订了租赁合同，承租美浦科技名下位于上海市浦东新区上南路XXX号房屋南一楼全部、南一楼原员工食堂、一楼中部宴会大厅、南二楼全部、二楼东部明府厅，合计面积1,666.67平方米，租赁期限自2012年3月1日起至2027年2月28日止，年租金人民币(以下币种相同)960,000元；2014年3月，双方又签订租赁合同，约定将上南路XXX号房屋一层北一楼全部280平方米出租给异议人，租赁期限自2014年4月1日起至2034年3月31日止，年租金161,280元。两份租赁合同合计承租了上南路XXX号房屋一层(即系争房屋)全部面积及二层部分面积。2015年1月7日，异议人又与美浦科技签订补充协议，约定异议人以4,000,000元的优惠价格一次性支付前两份租赁合同2015年4月1日至2020年3月30日期间的租金。协议签订后，异议人已经按约定向美浦科技一次性支付了该笔4,000,000元租金。同时异议人对该两份租赁合同分别于2012年6月11日、2014年4月22日在上海市浦东新区房地产登记处办理了房屋租赁合同文件登记，并取得浦XXXXXXXXXXXX、浦XXXXXXXXXXXX上海市房地产登记证明。2016年下半年，长江国拍拍卖公告已带2012年备案登记的租约拍卖，当年6月份第一次流拍，8月份第二次拍卖因该房屋土地证未办理，故无法办理过户手续而缓拍至今。后异议人于2016年9月21日向长宁法院提出了要求将2014年北一楼租约一并加入拍卖公告的异议申请，长宁法院审查后认为2014年租约登记晚于抵押权设立，该租赁关系不得对抗申请执行人已登记的抵押权实现，驳回了异议人关于附带北一楼租约拍卖的异议。但是长宁法院从始至终并未否定2012年租约备案登记优先于抵押权设立的效力，根据物权法第一百九十条、担保法第四十八条的规定，异议人请求法院在拍卖系争房屋时附带异议人2012年租约(浦XXXXXXXXXXXX)拍卖，且租金已支付至2020年3月30日。异议人提供了2012年1月20日租赁合同及登记备案证明(浦XXXXXXXXXXXX)、2014年3月18日租赁合同及登记备案证明(浦XXXXXXXXXXXX)、补充协议、工商银行转账凭证及美浦科技收款确认等证据证明其主张。申请执行人宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)称，长宁法院于2016年已到现场张贴公告，给予了异议人足够的异议期，但异议人仅就系争房屋中“北一楼”部分提出执行异议，并未对其他部分提出过异议，且上述“北一楼”部分的异议也早已被法院驳回。现异议人无任何正当理由逾期达3年，对该抵押物的全部部分，已不再具备提起执行异议的权利及资格。另外，美浦科技及异议人曾一并向债权人出具过承诺函，承诺将配合行使抵押权，自愿无条件方祺租赁权利及优先购买权。债权人也根据承诺函中的约定向美浦科技及异议人发过解约函，租赁关系现已解除。异议人现在故意未被承诺函的内容，阻碍债权人回收债权。因此，申请执行人不同意异议人的异议主张，请求法院驳回其异议请求。申请执行人提供了承诺函、解约函及送达凭证等证据证明其主张。本院查明，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行诉上海网是科技贸易有限公司、盛卿、沈舒怡、美浦科技借款合同纠纷一案中，因中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行申请，本院于2015年3月5日实行诉前财产保全，查封美浦科技名下本案系争房屋。在该案审理过程中，中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司以中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行主张的借款合同项下债权已经转让给其为由，申请以第三人身份参与诉讼。本院于2015年11月26日作出(2015)长民二(商)初字第3285号民事判决：一、上海网是科技贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海信达资产管理股份有限公司上海市分公司借款本金人民币16,960,381.98元。二、上海网是科技贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海信达资产管理股份有限公司上海市分公司截至2015年5月14日的利息人民币311,100.32元，及自2015年5月15日起至实际清偿之日止的逾期利息【以人民币16,960,381.98元为本金，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率加收20个基点(一个基点为0.01%)的基础上再上浮40%计算】。三、若上海网是科技贸易有限公司未履行上述第一、二项债务，上海信达资产管理股份有限公司上海市分公司可以与美浦科技协商，以美浦科技所有的位于上海市浦东新区上南路XXX号一层的财产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额抵押人民币1,700万元范围内优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归美浦科技所有，不足部分由上海网是科技贸易有限公司继续清偿。四、盛卿、沈舒怡对上海网是科技贸易有限公司上述第一、二项债务在最高额人民币2,500万元范围内承担连带清偿责任。上海信达资产管理股份有限公司上海市分公司于2016年4月6日就上述民事判决向本院申请执行，案号为(2016)沪0105执1388号。本院在执行过程中于2016年4月19日至系争房屋现场张贴拍卖公告，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，并告知系争房屋的租赁人、利害关系人或屋内物品的所有权人、权利人在一周内向本院申报权利。异议人于2016年4月25日向本院申报权利。长江国际拍卖有限公司已将异议人2012年租赁合同中对系争房屋的承租部分列入系争房屋拍卖公告。异议人于2016年9月22日对本院拍卖上海市浦东新区上南路XXX号一层房屋提出异议，请求将异议人承租上南路XXX号北一楼的情况列入拍卖公告，带租约拍卖。本院审查后于2016年10月27日作出(2016)沪0105执异25号执行裁定：驳回秦怡春的异议请求。中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行于2012年12月3日就系争房屋进行抵押登记，合法取得系争房屋的抵押权。另查明，异议人秦怡春提供的两份租赁合同中载明，被执行人美浦科技与异议人于2012年1月20日签订一份租赁合同，约定美浦科技将上海市上南路XXX号南一楼全部、一楼中部宴会大厅、南二楼全部、二楼东部明府厅及原员工食堂出租给秦怡春。租赁期限为15年，自2012年3月1日起至2027年2月28日止，月租金80,000元。异议人于2012年6月11日取得该租赁合同的登记备案，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX。异议人与被执行人美浦科技于2014年3月18日再次签订租赁合同，约定美浦公司将上海市上南路XXX号北一楼全部出租给秦怡春，租赁期限20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日止。租金按每平方米每天1.6元计算，合计月租金13,440元。异议人于2014年4月22日取得该租赁合同的登记备案，登记证明号为浦XXXXXXXXXXXX。双方于2015年1月7日签订补充协议，约定前述两份租赁合同所涉2015年4月1日至2020年3月30日的五年租金调整为4,000,000元，秦怡春同意于2015年2月15日前一次性支付租金4,000,000元。再查明，中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司(甲方)与宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)(乙方)签订《债权转让合同》，甲方向乙方转让债务人为上海网是科技贸易有限公司、来源于工商银行上海分行的债权，截至处置时点债权本金16,960,381.98元，应收利息311,100.32元，接收后孳生息2,205,246.43元，本息合计19,476,728.73元，保证人为盛卿、沈舒怡，抵押物为上海市浦东新区上南路XXX号一层。双方于2017年4月13日在《文汇报》刊登《中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司与宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)债权转让通知暨债务催收联合公告》。中国信达资产管理股份有限公司上海市分公司于2017年11月27日出具《债权转让情况说明》，确认将(2015)长民二(商)初字第3285号生效民事判决书项下的全部债权转让给宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)。后经宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)申请，本院于2018年2月22日作出(2018)沪0105执异33号执行裁定：变更宁波梅山保税港区明宇利泽投资合伙企业(有限合伙)为(2016)沪0105执1388号执行案件的申请执行人。本院于2018年12月18日再次至系争房屋现场张贴拍卖公告，责令被执行人立即履行生效法律文书确定的义务，并告知系争房屋的租赁人、利害关系人或屋内物品的所有权人、权利人在十日内向本院申报权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，异议人和美浦科技虽于2012年就已签订了房租租赁合同，但现有证据无法证明异议人在法院查封前已经履行了租金的支付以及对系争房屋的占有使用。同时，根据申请执行人所提供的承诺函显示，异议人曾书面表示如抵押权人行使抵押权时，其自愿无条件放弃租赁权利。虽异议人对该承诺书的真实性提出质疑，但未提供相应证据予以佐证，异议人的异议请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人秦怡春的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈 崎人民陪审员  杨培洵人民陪审员  曹美凤二〇一九年四月二十六日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。