辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第504号上诉人（原审被告）：熊岩，女，1965年4月27日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托代理人：李维东，女，系熊岩母亲。被上诉人（原审原告）：裴琳，女，1951年1月20日出生，汉族，住址沈阳市和平区。上诉人熊岩与被上诉人裴琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1582号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员朱丹主审、审判员赵梦辉参加评议的合议庭，于2014年4月10日开庭公开审理了本案。上诉人熊岩及其委托代理人李维东，被上诉人裴琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告裴琳将其所有的位于沈阳市和平区南京北街163号住房一处（建筑面积40.32平方米）租赁给被告熊岩使用，双方于2009年7月份开始商谈，并于2009年8月27日，签订房屋租赁协议一份，约定原告将住房租赁给被告使用，租赁期限为2009年9月4日至2010年7月3日，月租金1200元，由被告承担物业费。2009年9月3日双方又签订一份内容基本相同的房屋租赁协议，但在协议中注明预计2010年5月支付下10个月的房租12，000元。2009年7月24日被告在盛京银行给付原告房屋租金12，000元及押金200元，原告存入盛京银行，同时原告给被告出具收条一份，写明“今收到李维东（被告母亲）租房款十个月共壹万贰仟元整加贰佰元押金，每月租金壹仟贰佰元”。2009年9月3日裴琳在给被告身份证复印件时，在身份证复印件上写明“租给李维东房收到十个月房租”，同日出具收条一份，写明“收到现金壹仟元整押金”。租赁合同到期后，双方没有续签书面合同，但被告一直在租赁使用该房屋。双方在履行租赁合同过程中，被告于2010年6月21日给裴琳汇款13，832元（包括物业费1，532元、电费300元），2011年4月28日汇款3，000元，2011年7月12日汇款4，000元，2011年11月7日汇款3，000元，2012年1月16日汇款3，000元，2012年4月5日汇款2，800元，2012年6月24日汇款2，000元，2012年8月29日汇款2，000元，2012年10月17日汇款2，000元，2012年11月30日汇款2，000元，2013年1月18日汇款3，000元，2013年4月1日汇款3，000元，2013年6月1日汇款2，000元。被告熊岩共支付房租55，800元，按每月1，200元房租计算，被告的房租应支付至2013年6月18日。2010年2月22日被告为原告的房屋安装煤气支付了200元，煤气保险8元，办理门卡支付30元。2013年4月28日，原告裴琳通知被告熊岩到2013年5月27日租赁到期后不再将房屋租赁给被告使用，并将通知张贴于出租的房屋门上。现被告一直在租赁房屋居住。原审法院认为，原告与被告的租赁合同到期后，双方并未继续签订书面房屋租赁合同，双方应为不定期租赁，均有权随时解除合同。在原告已经通知被告解除合同的情况下，被告继续占用房屋，已经侵害了原告的合法权益。现原告要求解除房屋租赁合同，被告返还房屋，本院准许。原告要求被告支付实际使用房屋期间的租金，本院准许，从2013年6月19日起计算。关于原告主张的违约金，因被告存在违约行为，应给付原告违约金，但原告要求按照一个月房屋租金标准计算，无法律依据，违约金的计算标准应按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算。关于抵押金，被告提供原告出具收条证明抵押金为1，200元，本院予以确认；因被告现一直在占有使用房屋，水电等相关费用无法结清，可待费用结清后，另行处理。关于被告支付的煤气费用及保险、办理门卡的费用，原告同意给付被告，本院准许；同时被告应将门卡返还原告。关于被告提出2009年9月3日给付原告12，000元租金的抗辩意见，原、被告双方就租房的事宜于2009年7月开始商谈，被告于2009年7月24日给付原告十个月租金12，000元，并由原告出具正式的收条；原、被告在交付房屋前，双方于9月3日又签订一份租赁合同，同时被告给付原告1，000元押金，原告为被告出具了较为正式的收条；而被告主张同日给付原告的房屋租金现金12，000元，出示的收条只是写在原告的身份证复印件上，内容为租给李维东房，收到十个月房租，原告并未署名；原告收到被告支付的1，000元押金出具的收条较为正式，而收到被告给付租金12，000元现金的收条内容简略，明显不符合交易习惯及生活常理；另外9月3日的合同还注明预计2010年5月支付下10个月的房租12，000元，如果被告已经于2009年9月3日支付下期房屋租金12，000元，双方没有必要再合同中再做此约定；同时在第一个租赁期满后，被告于2010年6月21日给付原告房租12，000元，并在以后不定期的向原告的账户中支付租金，以上足以说明被告于2009年9月3日给付原告12，000元现金，并不是事实；原告主张该份收条是应被告的要求所写，与2009年7月24日的收条所记载的是同一笔租金，符合交易习惯；综上，对被告的抗辩意见本院不予采信。关于被告主张的双方的租赁合同的期限应为4至5年及有线电视费用4元，被告并未提供相关证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告熊岩于本判决生效后三十日内，将位于沈阳市和平区南京北街163号住房一处（建筑面积为40.32平方米）腾出，并完好交付原告裴琳；二、被告熊岩于本判决生效后十日内给付原告裴琳房屋租金，从2013年6月19日起至判决确定给付之日止，按每月1，200元计算；三、被告熊岩于本判决生效后十日内给付原告裴琳拖欠的房屋租金的违约金，从2013年6月19日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率执行；四、原告裴琳于本判决生效后十日内给付被告熊岩煤气及保险费用208元，门卡费用30元；被告熊岩同时将门卡返还原告；如果原、被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（原告已预交），减半收取50元，由被告熊岩负担。宣判后，上诉人熊岩不服，向本院提出上诉。上诉请求：依法撤销一审判决；发回重审或在查清事实的基础上改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院对证据的审核认定违背民事诉讼证据规则，导致认定事实错误。我实际已经交纳租金67，800元，押金1，200元，其他费用若干。一审法院认定“2009年9月3日双方又签订一份内容基本相同的房屋租赁协议”，显然没有事实依据。落款时间为2009年9月3日（“9”字有删改痕迹）的房屋租赁协议协议仅有出租人（被上诉人）裴琳一方的签字，我根本未签字确认，何来“双方”又签订协议？而且被上诉人在起诉状中表述称：“10个月到期后，被告表示还要继续租下去，直至她女儿2012年毕业”，按此说法，应当是在原协议约定的10个月租期届满后双方才谈及续租问题，而该协议却在明确注明租期仅10个月的情况下又注明：“预计2010年5月支付下10个月房租12，000元”，但下10个月续租与否，协议签订当时还不明确，如何预计？其实，该协议只是被上诉人的单方意愿，未得到我的认可，这一点从被上诉人的起诉状中仅提到前一协议，根本未提及此协议也可推知。事实上，正如我一审答辩中所言，当初双方商谈的是长期租赁（我想租4、5年），但因在2009年7月24日双方达成每月1，200元租金的口头房屋租赁意向后，在我母亲李维东仅代我垫付12，000元租金和200元押金（通过直接向被上诉人银行卡存款的方式支付）的情况下，才出现了2009年8月27日补签的房屋租赁协议（租期仅标注10个月）。但因双方均有长租意向，故被上诉人在得到第一笔租金不久，即在交付所租房屋后于2009年9月3日，被上诉人又找到我商讨下一笔租金的给付问题，当时我同意再付10个月的租金，于是当天现金支付给被上诉人10个月的房租12，000元，在给付该12，000元租金的同时，被上诉人在其给我的其身份证复印件上打了收条，注明收到十个月房租，并在我送其下楼时又提出再让我交一部分押金的问题，经协商，我又交给其现金1，000元作为押金，其为我出具收条一张。此节事实，从被上诉人自书的“被告交费明细”第1部分也有所体现。其自书的“被告交费明细”中第1部分明确写明：“2009年8月27日，签定房屋租赁协议，交10个月房租现金12，000元，1，000元押金。”显然，准确的交款时间，被上诉人没有记清，所谓的“2009年8月27日”只不过是其根据其持有的房屋租赁协议的落款时间推定的，实际的交款日期应为2009年9月3日。因为虽然2009年9月3日当天被上诉人收我十个月房租（折款12000元）现金的收条未标注落款日期，但当天另收的1，000元押金却明确标注了2009年9月3日。除此之外，关于押金，也只有在2009年7月24日我母亲代我垫付租金时另交的200元押金。另外，需要提醒二审法院注意的是，在被上诉人自书的“被告交费明细”之中，根本未提及2009年7月24日收到我母亲李维东代我垫付的12，000元房租和200元押金之事，此节事实，是在我方庭审举出收条及2009年7月24日的存款回单后，被上诉人自知抵赖不过，才予以承认的。现一审法院在“本院认为”部分称“被告主张同日给付原告的房屋租金现金12，000元，出示的收条只是写在原告的身份证复印件上，内容为租给李维东房，收到十个月房租，原告并未署名；原告收到被告支付的1，000元押金出具的收条较为正式，而收到被告给付租金12，000元现金的收条内容简略，明显不符合交易习惯及生活常理；另外9月3日的合同还注明预计2010年5月支付下10个月的房租12，000元，如果被告已经于2009年9月3日支付下期房屋租金12，000元，双方没有必要在合同中再做此约定；同时在第一个租赁期满后，被告于2010年6月21日给付原告房租12，000元，并在以后不定期的向原告的帐户支付租金，以上足以说明被告于2009年9月3日给付原告12，000元现金，并不是事实。原告主张该份收条是应被告的要求所写，与2009年7月24日的收条所记载的是同一笔租金，符合交易习惯。”我认为，别说我还能够提供被上诉人在其身份证复印件上打的收十个月房租的收条及，2009年9月3日收押金1，000元的收条，即便不能提供，根据被上诉人自书的“被告交费明细”，也应根据自认规则免除我举证责任，认定被上诉人收过我所交的此款。至于收条未署名的问题，我认为收条并无定式。如是收条内容为他人代书，当然需要本人签字确认。我甚至认为在自己的身份证复印件上自书收到十个月房租，根本没有必要再签名。因为，身份证和在身份证上自书收条的行为二者结合，就起到了签名的作用。至于所谓的“交易习惯”那是最看不清、摸不着的东西。我认为只要稍具生活常识的人均能得出“原告主张该份收条是应被告的要求所写”并不符合生活经验法则和交易习惯。原告明知不久之前已经给我母亲出具过收条，怎么还会应我的要求另行打条这是哪里的交易习惯至于一审法院结合落款日期为2009年9月3日的合同中所谓的“预计2010年5月支付下10个月的房租12，000元”的内容所作的推理。如前所述，因该协议仅是被上诉人单方自书，未得到我的签字确认，根本就未成立，当然也没有据此履行，不能作为认定事实的依据。二、一审法院对法律的理解和适用有误，导致租期认定错误。事实上租期尚未届满，我并不存在违约。关于租期，虽然书面合同标注为10个月，但如前所述，那是因为我当初仅预交了10个月的房租，所以被上诉人才标注的10个月租期。实际上我们双方约定的是长期租赁。否则，被上诉人也不可能在10个月的租期内另外又向我收取两笔10个月的租金（2009年9月3日一笔、2010年6月21日一笔），无此约定，我当然也不可能在10个月内又另给这两笔款项。因此，关于租赁期限的认定，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第215条，而应适用《中华人民共和国合同法》第232条，即关于租期不明如何处理的法律规定。该条规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”如前所述，因双方已达成长期租赁的事实约定，属于该条所规定的“租赁期限约定不明确”，那么，依照《中华人民共和国合同法》第61条规定，在双方就租期不能达成补充协议的情况下，应根据合同有关条款或交易习惯确定。本案中，我向被上诉人按每月1200元的标准预付租金，被上诉人予以接受，就应根据收取租金情况计算租期。我已经向被上诉人交纳了67，800元租金，按每月1，200元的租金计算，租期应为56.5个月，即2009年9月3日至2014年6月18日。因此，在被上诉人起诉我时，租期未予届满，我并不存在违约行为。综上所述，上诉人认为，一审法院事实认定不清，适用法律错误，恳请二审法院明察公断，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人裴琳答辩称：请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：一、2009年9月3日的房屋租赁协议是上诉人自己提交给一审法庭的证据，法庭已质证，现在上诉人却要推翻，简直荒唐至极。协议上所有内容都是上诉人当初确认并认可的，我怎么可能事后到你手里作任何的删改？二、租期问题。两张协议分明都明确注明“租期10个月”，上诉人自己在上诉状中也反复有“租期仅10个月”的表述，却一会说“四、五年”，一会又说“长期租赁”，最后其结论还是属于“不定期租赁”。三、上诉人称2009年9月3日又交给我12，000元，简直是弥天大谎。1、2009年7月24日上诉人在盛京银行交给我的12，200元是租房款12，000元外加200元订金。之所以收200元订金，就是因为上诉人只是看好我的房子想要先定下来，怕我把房子租给别人，但并不想马上签协议。如果之后协议成行，此200元订金退回，如反悔不租了此定金不退，这是众所周知的规矩。因此，7月24日上诉人所交与我的款项只能说是租房预付款，并不是正式租金。2009年8月27日双方正式签署房屋租赁协议，也就是说从即日（8月27日）起，2009年7月24日之租房顶付款12，000元正式生效，转为租金。因此，我在一审提交的“被告交费明细”中把此笔款项列为上诉人所交的第一笔租金，这是完全正确，没有任何疑义的。可是上诉人，把它说成是她9月3日又交给我12，000元的体现（上诉书中第2页中间部分），这不符合事实。2、上诉人说2009年8月27日的房屋租赁协议是“补签的房屋租赁协议”（上诉书中第2页第5行）这不属实。房屋的实际入住时间和房租的起租时间都是2009年9月4日，我不可能让上诉人不签协议就入住的。3、上诉人说2009年9月3日她找到我商讨下一笔租金的给付问题，这根本不存在。4、上诉人如果9月3日又给了我12，000元，为什么当天，即2009年9月3日的协议的租金起止日仍然是：“自2009年9月4日至2010年7月3日止”呢？和2009年8月27日的协议一模一样呢为什么不是：自2009年9月4日至2011年5月3日止呢租期也不是24个月，租金也不是24，000元呢？5、我在身份证复印件上写的“租给李维东房，收十个月房租”只是交给租房人的一个租房凭证，证明是我把房子租给她的，收了十个月房租，仅此而已。这并不是什么收条，它的上面既没“收条”二字，也没有签名和日期、更没有具体钱数，只是个租房凭证，因当时我们楼是新楼，房证还没有发下来，对方（上诉人母亲）不放心，向我索要凭证，怕房子不是我的，所以我在自己的身份证复印件上写了此凭证给她。没想到上诉人硬把它说成是收条，诱导法官上当。四、事实是：1、2009年7月24日前，租赁双方谈妥房屋租赁条件：租金1，200元／月、租期10个月、物业费由上诉人熊岩承担。2、2009年7月24日双方在盛京银行天合支行（中山广场）见面，交款。上诉人将12，200元现金交与我，为双方都安全起见，我们一起将此款存入我的盛京银行存折里，我把存款小票交给上诉人，并为其出具了收条（由于当时没带纸，收条写在盛京银行的一张单子的背面）（由于双方并不认识，交款人名字由上诉人提供），其中12，000元为租房款，200元为租房订金（之所以收此200元订金，是因为上诉人当时并不想马上签协议，只是想把房子定下来。）3、2009年8月27日晚，双方签署了房屋租赁协议，签协议地点在医科大学对面的肯德基餐厅。至此，即2009年8月27日签订协议之日起，2009年7月24日之租房预付款生效，正式转为租金。因此我在一审提交的被告交费明细中把它列为被告交纳的第一笔租金。4、2009年9月3日下午，租房其它细节落实及入住前交接，地点在香榭里我的房屋室内，参与人是上诉人的母亲李维东和我。双方协商同意，煤气、水、电押金金额为1，000元。由于7月24日的款项中有200元租房订金需要还给租房人，所以我只收了李维东800元，其余200元由7月24日的租房订金转过来（即800元＋200元=1，000元），我为对方出具了押金1，000元的收条。可是“200元租房订金已退”的手续我却没有要求对方出具，结果现在让她们钻了空子。由于8月27日的协议只我有一张，所以又签了一张协议给对方，李维东还不放心，在她的要求下，我又在身份证复印件上写了“租给李维东房收十个月房租”作为租房凭证给她。查水、电表字、交代房屋设施使用及注意事项等后交钥匙。5、2010年大概5月末6月初，按协议要求，通知上诉人租期快到了，无论租与不租都要提前一个月做决定。上诉人表示想继续租下去直到她女儿2012年毕业，要通过银行打款给我。并要了我的邮储银行账号。6、2010年6月21日，上诉人通过邮储银行打款13，832元给我，包括：10个月房租12，000元租金、20个月的物业费1，532元、300元电费。这以后，上诉人通过邮储银行零星打款付房租（见一审材料）。7、2012年8月（她女儿毕业）开始，我即多次问及并催促其搬家，答案总是“快了”，一拖再拖。我孩子要结婚，急等用房，不能再等了，于是于2013年4月中旬，我打电话给上诉人正式通知她5月27日租金到期后绝对不能再租给她了，她不同意，理由是：她自己的房子还没装修好，搬家钢琴怕掉漆。我们说一个月不够，可以再让一个月，可她的回答却是几个月都不够，就是不搬，爱找谁找谁。其实她们不想搬的真正理由是她们再也找不到条件如此好，房租又如此便宜的房子了。为了自己的利益和方便完全不顾及房屋所有权人的感受和利益。8、2013年4月28日，在园路派出所民警的指示下，我们向上诉人正式发出书面通知，贴在入户门上，再次重申5月27日租金到期后不再租给她了，让她抓紧时间找房子。之后又多次打电话给她，就是不接，多次发短信给她，也不回。上门找她，就不开门，却在2013年6月1日，在未通知我的情况下，自行向我邮储银行账号里打款2，000元，企图拖延交房。综上，请求二审法院依法维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明，涉案房屋的租赁期起始时间为2009年9月4日，上诉人熊岩共支付房租55，800元，按每月1，200元房租计算，上诉人熊岩的房租实际支付至2013年7月19日。本院再查明，被上诉人裴琳代上诉人熊岩交纳涉案房屋物业费至2010年12月31日止，自2011年1月1日起由上诉人熊岩自行交纳涉案房屋物业费。被上诉人裴琳已收取上诉人熊岩涉案房屋20个月的物业费共计1，532元。上述事实，有银行对账单、交易明细、房屋所有权证、房屋租赁协议、存折、发票及收据、通知、收条、转账凭证、物业费发票及原、被告当庭陈述笔录、询问笔录等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人熊岩一审时提交给法院的落款为2009年9月3日的《房屋租赁协议》与被上诉人裴琳一审时提交给法院的落款为2009年8月27日《房屋租赁协议》均约定：涉案房屋的租赁期限起止时间为2009年9月4日至2010年7月3日，月租金1200元，10个月交一次租金，由上诉人熊岩承担租期内的物业费。双方当事人对上述内容均无异议。在上述两份协议中，双方当事人对2010年7月3日之后的合同履行方式没有进行具体约定，但上诉人熊岩在其上诉书中明确表示双方为长期租赁、不定期租赁，被上诉人裴琳也承认双方确为长期、不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故可以认定双方当事人在2010年7月3日之后的合同履行方式仍是按照双方原租赁合同的约定继续履行。本案中双方当事人对2009年7月24日上诉人熊岩交纳给被上诉人裴琳的12，000元租金、200元押金以及一审判决书中上诉人熊岩于2010年6月21日至2013年6月1日交纳给被上诉人裴琳的各笔租金及金额的事实均无异议。本院认为，本案双方当事人的争议焦点有三个：一、被上诉人裴琳是否于2009年9月3日收到上诉人熊岩交纳的第二笔十个月的涉案房屋租金12，000元；二、被上诉人裴琳收取上诉人熊岩的涉案房屋押金是1，000元还是1，200元；三、被上诉人裴琳是否多收取了上诉人熊岩的物业费及具体金额问题。一、关于2009年9月3日第二笔十个月的涉案房屋租金是否交纳的问题。上诉人熊岩于2009年7月24日交纳给被上诉人裴琳第一笔房屋租金12，000元和房屋押金200元，上诉人裴琳出具了一张收条，即一审卷宗第33页的证据材料，其中载明：“收条。今收到李维东租房款拾个月共壹万贰仟元整，加贰佰元押金。每月租金壹仟贰佰元。东方香榭里B座14楼1号。裴琳。”对该收条的真实性双方当事人均无异议。现上诉人熊岩主张其于2009年9月3日她还支付了第二笔10个月涉案房屋租金12，000元，并以一审卷宗第31页的证据材料佐证，即在被上诉人裴琳的身份证复印件旁写明：“房主身份证，租给李维东房收到十个月房租”及写有裴琳手机号和宅电的证据材料。上诉人熊岩认为：“身份证就是代表房主裴琳的身份，在身份证复印件上裴琳自书、自认’房主身份证，租给李维东房收到十个月房租。’是最具有法律效力的。”而被上诉人裴琳主张上诉人熊岩2009年9月3日并未支付10个月涉案房屋租金12，000元，其书写的证据材料仅为房主身份证明和租房凭证。对此，本院认为，根据上诉人熊岩自述：在2009年9月3日，其先交付的是第二笔十个月的涉案房屋租金12，000元款项，该款项的收条即为双方争议的证据材料。之后，下楼时又交付给被上诉人裴琳1，000元押金，被上诉人裴琳出具了收到1，000元的收条。本院对比两张同一天形成的收条可以看出：上诉人熊岩主张的第二笔十个月的涉案房屋租金12，000元的证据材料仅载明：“房主身份证，租给李维东房收到十个月房租。”既没有收款金额，也没有收款人签字，而上诉人熊岩提供的1，000元押金的收条，载明：“收条。收到现金壹仟元整押金。房东裴琳。09.9.3日”，其形式和内容均符合收条的要件，并与一审卷宗第33页双方当事人均认可的收条形式和内容均一致。同时，上诉人熊岩陈述：这两张收条形成于同一天，且该1，000元收条的形成时间后于12，000元“收条”的形成时间。故本院审查认为，12，000元的金额远大于1，000元的金额，较之1，000元的收条，上诉人熊岩应当对12，000的“收条”尽更大的审慎注意义务，且该1，000元收条的形成于12，000元“收条”之后，上诉人熊岩亦可以完善该12，000元“收条”形式和内容。现被上诉人否认其于9月3日收到过第二笔12，000元，经询问上诉人，其陈述：该笔款项给付的是现金，且该现金也不是从银行支取。双方当事人在租金给付过程中其他各笔均为上诉人将租金存入被上诉人银行账户中，仅此争议款项为直接现金支付。由于上诉人主张付款凭证的证据材料亦不符合“收条”的形式与内容，故上诉人熊岩应当承担相应责任及法律后果。对上诉人提出的2009年9月3日还交了一笔十个月的涉案房屋租金12，000元的主张，本院不予支持。二、关于被上诉人裴琳收取上诉人熊岩的涉案房屋押金是1，000元还是1，200元的问题。上诉人熊岩主张其于2009年7月24日交纳200元押金，又于2009年9月3日交纳1，000元押金，共计1，200元，有一审卷宗的两张收条为证。被上诉人裴琳对这两张收条并无异议，一审法院也据此认定被上诉人裴琳实际收取了押金1，200元，且被上诉人裴琳对原审法院的判决并未提出上诉，视为其已同意该认定。三、关于物业费的问题。二审庭审中，上诉人熊岩提出被上诉人裴琳多收取其涉案房屋物业费的问题。因在二审庭审中，双方当事人均认可：涉案房屋的租赁期限起始时间为2009年9月4日；被上诉人裴琳代上诉人熊岩交纳涉案房屋物业费至2010年12月31日止，自2011年1月1日起由上诉人熊岩自行交纳涉案房屋物业费。从2009年9月4日至2010年12月31日共计15个月27天，而被上诉人裴琳自认其已经收取上诉人熊岩涉案房屋20个月的物业费，即被上诉人裴琳多收取上诉人熊岩涉案房屋4个月4天的物业费，共计317元（计算方式：涉案房屋每年物业费金额919元÷365天×126天＝317元），双方当事人对该金额均无异议。鉴于涉案房屋目前仍在上诉人处，且双方约定由上诉人熊岩承担租期内的物业费，审理中上诉人也未提供其已结清使用期间物业费的证据，故该部分物业费可以在双方当事人进行房屋交接结算时一并处理，本院对此不做调整。关于原审判令上诉人熊岩承担房屋租金违约金的问题。本院认为，双方当事人在两份《房屋租赁协议》中对于拖欠涉案房屋租金的违约责任并无约定，且在该协议约定的租赁日期届满后双方并未签订新的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和第二百三十六条规定，现双方已构成不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故原审判决上诉人承担租金违约金不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1582号民事判决主文第一项，即上诉人熊岩于本判决生效后三十日内，将位于沈阳市和平区南京北街163号住房一处（建筑面积为40.32平方米）腾出，并完好交付被上诉人裴琳；第四项，即被上诉人裴琳于本判决生效后十日内给付上诉人熊岩煤气及保险费用208元，门卡费用30元；上诉人熊岩同时将门卡返还被上诉人裴琳；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1582号民事判决主文的第三项，即上诉人熊岩于本判决生效后十日内给付被上诉人裴琳拖欠的房屋租金的违约金，从2013年6月19日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率执行；三、变更沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1582号民事判决主文的第二项为：上诉人熊岩于本判决生效后十日内给付被上诉人裴琳房屋租金，从2013年7月20日起至本判决生效之日止，按每月1，200元计算；如果上诉人熊岩、被上诉人裴琳未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取为50元，二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人熊岩负担120元，由被上诉人裴琳负担30元。本判决为终审判决。审 判 长  李 倩审 判 员  赵梦辉代理审判员  朱 丹二〇一四年四月二十九日书 记 员  任 江本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。