上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第117号上诉人（原审被告）上海鑫墙贸易发展有限公司。法定代表人王萍。委托代理人董庚，上海方锐律师事务所律师。委托代理人韩宏，新疆新石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海华谊集团化工实业有限公司。法定代表人王锦淮。委托代理人顾剑栋，上海剑栋律师事务所律师。委托代理人苗润，上海剑栋律师事务所律师。上诉人上海鑫墙贸易发展有限公司（以下简称鑫墙公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫墙公司的委托代理人董庚、韩宏，被上诉人上海华谊集团化工实业有限公司（以下简称华谊化工公司）的委托代理人顾剑栋、苗润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区杨树浦路XXX号房屋产权人系案外人上海华谊（集团）公司。2006年1月1日，该公司委托华谊化工公司负责上述房屋的出租事宜，委托期限自2006年1月1日至2013年12月31日。2006年12月19日，华谊化工公司（甲方）与鑫墙公司（乙方）签订《杨树浦路XXX号厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将上海市杨浦区杨树浦路XXX号C号楼房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，甲方于2007年1月1日前向乙方交付该厂房和合同约定的有关设施设备，租赁期为12年，第一期自2007年1月1日起至2011年12月31日止。第一期租赁期满前，甲方应提前三个月书面告知乙方，乙方有续约意向时，应于租赁期届满前向甲方提出书面续租申请，双方须重新签订厂房租赁合同。双方约定该厂房2007年年租金总计为人民币73，500元（以下币种均为人民币），年物业管理费总计为3，500元。该厂房租金及物业管理费自2008年1月1日起，分别每年上调5%。租金每季度一付，先付后租，乙方应于每季度最后一个月的25日前向甲方支付下一季度的租金。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房和有关设施设备，租赁期间，该厂房和有关设施设备发生自然、使用不当损坏或故障时，由乙方负责维修，维修费用由乙方承担等内容。嗣后，华谊化工公司将上述房屋交付给鑫墙公司使用，但鑫墙公司自2007年1月1日至今未支付过租金及物业管理费，双方多次协商未果。华谊化工公司向法院提起诉讼，认为双方租赁期限从2007年1月1日至2011年12月31日止，合同到期后双方未续签合同，故请求判令：1、鑫墙公司立即搬离上海市杨浦区杨树浦路XXX号所占用房屋；2、鑫墙公司支付欠付的2007年1月1日至2011年12月31日期间的租金406，135元；3、鑫墙公司支付欠付的2007年1月1日至2011年12月31日期间的物业管理费19，339.71元；4、鑫墙公司支付2012年1月1日起至实际搬离之日止期间的房屋使用费，按照每年89，340元标准计算；5、鑫墙公司支付2012年1月1日起至实际搬离之日止期间的物业管理费，按照每年4，254.27元标准计算。原审法院审理中，鑫墙公司提供一份落款时间为2006年9月6日的《备忘录》，甲方签名处系华谊化工公司工作人员张志清签名，但未盖有华谊化工公司方印章。该《备忘录》中有关于甲方同意为鑫墙公司安装电梯及同意鑫墙公司使用一楼部分房屋及附属房和C楼楼顶等内容。华谊化工公司对此不予认可，称张志清未得到过公司的相关授权。华谊化工公司与鑫墙公司均确认上海市杨浦区杨树浦路XXX号C号楼房屋系指上海市杨浦区杨树浦路XXX号211幢第二层房屋；鑫墙公司自认其除占用上述房屋外，还占用211幢房屋北面附属房部位及211幢房屋一层局部部位，华谊化工公司对此未有异议。原审法院经审理后认为，华谊化工公司、鑫墙公司于2006年12月19日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对租期、租金和物业管理费的支付标准均做了明确约定，故该合同合法有效，双方均应按约履行。现该合同已于2011年12月31日到期，双方未再续签合同，鑫墙公司无理由再占用华谊化工公司房屋，现双方确认鑫墙公司实际占用上海市杨浦区杨树浦路XXX号211幢第二层房屋、211幢房屋北面附属房部位及211幢房屋一层局部部位，故华谊化工公司要求鑫墙公司搬离占用房屋之诉请，予以支持。鑫墙公司自2007年1月1日至今未支付华谊化工公司分文租金及物业管理费，故华谊化工公司要求鑫墙公司按约支付租金及使用费、物业管理费亦于法有据，法院应予支持。鑫墙公司辩称所租赁房屋电梯被案外人拆某系鑫墙公司与案外人的某某，且鑫墙公司称电梯拆某时间在2004年、2005年左右，显然发生在与华谊化工公司签订合同之前，与华谊化工公司无关，况且虽无电梯但鑫墙公司持续使用至今，并未影响鑫墙公司的租赁目的，故鑫墙公司关于因此而无法正常经营等辩称不成立。鑫墙公司亦辩称华谊化工公司工作人员承诺恢复电梯，但其提交的材料没有华谊化工公司印章，亦未得到华谊化工公司认可，故鑫墙公司上述辩称，法院不予采信。原审法院据此作出判决：一、鑫墙公司应于判决生效之日起十日内搬离、腾退上海市杨浦区杨树浦路XXX号211幢第二层房屋、211幢房屋北面附属房部位及211幢房屋一层局部部位，并将上述房屋返还给华谊化工公司；二、鑫墙公司应于判决生效之日起十日内支付华谊化工公司欠付的2007年1月1日至2011年12月31日期间的租金406，135元；三、鑫墙公司应于判决生效之日起十日内支付华谊化工公司欠付的2007年1月1日至2011年12月31日期间的物业管理费19，339.71元；四、鑫墙公司应于判决生效之日起十日内支付华谊化工公司2012年1月1日至实际搬离之日止期间的房屋使用费（按照每年89，340元标准计算）；五、鑫墙公司应于判决生效之日起十日内支付华谊化工公司2012年1月1日至实际搬离之日止期间的物业管理费（按照每年4，254.27元标准计算）。原审法院判决后，上诉人鑫墙公司不服，向本院提起上诉称：双方约定租赁期为12年，故目前租赁期限尚未届满，原审在没有判决解除租赁关系情况下直接判令上诉人搬离系争房屋违反相关的法律规定。华谊化工公司未向上诉人催讨过租金，故根据法律规定其只能主张自提起诉讼之日前一年起的租金，其余部分应予以驳回。上诉人之所以在2004年起即租赁系争房屋就是因为看中电梯的重要使用功能，故电梯对于上诉人十分重要。但在2005年左右案外人无某某系争房屋内的电梯拆某，导致鑫墙公司无法正常使用系争房屋。2006年9月6日，华谊化工公司的代表张志清向上诉人承诺安装电梯，并就此签署了《备忘录》，在《租赁合同》中也约定了合同未尽事宜参照《备忘录》解决，但此后华谊化工公司未予以安装，造成所出租的租赁物有缺陷，不符合合同约定。此外，被上诉人非物业管理部门，无收取物业管理费的主体资格。综上，请求撤销原判，改判驳回华谊化工公司的诉讼请求。被上诉人华谊化工公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，上诉人的意见均为断章取义。合同约定第一期租赁期满后，须重新签订租赁合同，与备忘录内容有关的也是要另行签订补充协议。双方所签订的《租赁合同》到期后，未再续签合同，上诉人也声称其一直在使用系争房屋，故请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，《租赁合同》中的其他约定条款第三项约定：“本合同未尽事宜参照备忘录内容协商解决，另行签订补充协议。”本院认为，鑫墙公司自2007年1月1日至今未支付华谊化工公司租金及物业管理费，且鑫墙公司亦一直占用使用系争房屋，故华谊化工公司要求鑫墙公司按约支付租金及相应的使用费、物业管理费于法有据，应予支持。鑫墙公司上诉提出因华谊化工公司未催讨过租金，其现提起给付租金的诉讼主张已超过诉讼时效的意见，因鑫墙公司在原审时并未就此提出诉讼时效的抗辩，故本院不予采纳。关于鑫墙公司上诉提出系争房屋电梯被案外人于2005年左右拆某致其无法正常使用系争房屋一节，因电梯被拆系发生在鑫墙公司与华谊化工公司签订本案所涉的《租赁合同》之前，鑫墙公司亦并未就此以其租赁目的无法实现为由向华谊化工公司主张解除合同，而是持续使用系争房屋至今，故对鑫墙公司的此项上诉主张，本院难以支持。鑫墙公司上诉提出根据《备忘录》的约定，华谊化工公司应为鑫墙公司安装电梯，但华谊化工公司未予以安装，造成所出租的租赁物有缺陷，不符合合同约定。根据鑫墙公司提供的《备忘录》上的记载，该《备忘录》形成于双方的租赁合同之前。双方在租赁合同中约定的是合同未尽事宜参照备忘录内容协商解决，另行签订补充协议。即如果安装电梯系双方在备忘录中约定的内容，也要双方协商并签订补充协议。现双方并未就安装电梯事宜另行签订补充协议，故本院对鑫墙公司的该项上诉理由，不予采纳。鑫墙公司上诉认为双方合同约定的租赁期为12年，故目前租赁期限尚未届满。从《租赁合同》约定的条款来看，双方虽约定租赁期为12年，但同时约定第一期至2011年12月31日止，在第一期租赁期满前，华谊化工公司应提前书面告知鑫墙公司，鑫墙公司有续约意向时，应于租赁期届满前向华谊化工公司提出书面续租申请，双方须重新签订厂房租赁合同。故可以认定所约定的租赁期系双方当事人对续租的意向，但最终还须以重新签订厂房租赁合同为前提。而在第一期租赁期满前，双方当事人均未向对方提交书面告知或申请，在第一期租赁期满后，双方亦未再续签租赁合同，故原审法院认为载明租赁期限为2007年1月1日起至2011年12月31日的《租赁合同》已到期，鑫墙公司没有理由继续占用系争房屋，并无不当，本院予以认同。鑫墙公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，392元，由上诉人上海鑫墙贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍代理审判员  马忆蔺代理审判员  陈 俊二〇一四年四月八日书 记 员  黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……