广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第632号上诉人（原审原告、反诉被告）梅丽，女，汉族，1971年3月27日出生，。委托代理人刘芳，广东德纳律师事务所律师，被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司。法定代表人卢晓明，总经理。委托代理人杨易藩，广东华途律师事务所律师。委托代理人周飞翔，广东华途律师事务所实习律师。上诉人梅丽与被上诉人深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司（以下简称添添居家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，添添居家公司系经深圳市市场监督管理部门核准成立于2010年1月25日的有限责任公司，经营范围包括建筑装饰建材市场经营管理，于2010年10月25日办理了税务登记证。2011年2月15日，梅丽（乙方）与添添居家公司（甲方）签订《联营合同书》，约定：乙方在甲方开办的“XXX室内文化创意园”装饰建材商场（以下简称“本商场”）内设立专柜、铺位（以下简称“柜位”）经营相关事宜；甲方提供给乙方位于本商场内X区01X、03X、0X6号的柜位建筑面积为177.8平方米，该面积包括公共分摊面积，是双方计算保本销售额、综合管理费的唯一依据；【联营期限】联营期限从本商场开业日起一年时间，即自2011年3月1日起至2012年2月29日止，双方确认，合同载明的开业日为暂定日期，以甲方最终书面通知的正式开业日期为准；【保本销售额】乙方保证每月保本销售额为88.6元／㎡，乘以建筑面积，每月合计总额为15753元。乙方应于每月5日前向甲方交纳当月的保本销售额；为扶持乙方经营，乙方经营所得收益超出保本销售额的部分概归乙方所有；【综合管理费】甲方为乙方提供的空调、维持商场公共区域的环境卫生、废物处理、安装、保养、维护、维修中央空调、电梯等公共设施、为公共区域供应水、电及通讯等服务、购买公众责任保险及有关管理商场公共区域风险所必需的其他保险、雇用保安员及其他物业管理团队人员的酬金及其他福利及其他行政服务等等，乙方按每平方米28元／月的标准向甲方交纳综合管理费合计为4978.4元；【电费】甲方提供商场基本照明后，乙方根据经营需要自行安装的照明设备和调试商品及自行装修期间所产生的电费由乙方承担，市电电费单价甲方参照供电局标准执行，自行发电按成本核算电价；【交纳方式】以上费用均按月度结算，不跨月结算，签订本合同时，乙方应支付一个月保本销售额和综合管理费给甲方，作为首月保本销售额和首期管理费，以后每月5日前乙方将当月保本销售额及管理费以现金或支票到甲方财务部交清，电费甲方每月抄表核算后，向乙方下发交款通知，乙方接到通知后3日内应按通知金额到甲方财务部交费；保本销售额、综合管理费和电费乙方如逾期交纳，甲方有权按所拖欠金额的0.5%每日计收滞纳金，超过30天仍未交纳，甲方可对乙方采取停电、停业措施，超过60天仍未交纳的，按本合同有关违约责任的约定执行，如乙方有货款留存在甲方，乙方同意甲方有权优先从中扣除乙方应交的费用；乙方进场装修日为柜位交付日；【柜位交付日、装修期、免收保本销售额期及开业准备期】甲方给予乙方装修期，该装修期内甲方免收保本销售额、综合管理费，如因乙方单方原因未按时进场装修，甲方不顺延装修期和免保本销售额期限，如因甲方原因导致乙方不能按时进场装修，装修期和免保本销售额期限顺延；乙方进场装修前，须向甲方提出书面申请，提交相关的装修设计图纸及规格说明，并应支付本合同附件中订明的装修押金、装修垃圾运输费等费用，乙方装修图纸须甲方审核同意，未经甲方事先书面批准，乙方不得改动已核准的装修方案；在装修期内，若乙方提前完成该柜位的装修工程，须经甲方验收合格方可投入使用；在开业准备期内，乙方无须支付保本销售额、综合管理费，如乙方未能在本合同约定的装修期内完成装修工程而在开业准备期内仍进行装修工程的，乙方须按照28元／月／平方米的标准支付综合管理费；【经营保证金】签订本合同时，乙方须向甲方交纳经营保证金，标准为两个月的保本销售额及综合管理费，经营保证金总额为41463元；经营保证金不是乙方预付的保本销售额及综合管理费或其他费用，仅是乙方忠实遵守履行本合同项下所载乙方应遵守及履行的条款、条件、约定及规定的保证；保证金应由甲方在整个联营期（包括装修期）内保留，不计利息；联营期间，在乙方违反、不遵守或不履行本合同的任何约定、条款或条件及在消费者直接向甲方索偿而应由乙方补偿甲方时，如在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权选择从经营保证金中扣减因该违反、不遵守或不履行而对甲方造成的任何损失的数额，甲方该行为不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法；本合同期满，除经营保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应在下列最后情况发生后15日内将剩余经营保证金无息退还乙方：（1）联营期届满及乙方按照本合同的约定将柜位交还予甲方；（2）乙方圆满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行本合同的任何规定、条款及条件所提出的追讨；（3）乙方的电话、网络、水及电力账户已与相关部门及单位结清；【质量保证金】签订本合同时乙方向甲方交纳商品质量保证金5000元，质量保证金用于乙方对其所售商品的质量担保，合同期内乙方所售商品如无质量投诉，或乙方积极主动、全部承担了商品质量投诉后果且未对商场声誉造成不良影响的情况下，合同期满后第七个月内甲方以不计利息方式返还乙方质量保证金；【甲方的权利义务】甲方负责按本合同约定的条件和面积向乙方提供相应的经营场地，并尽力保持本商场物业本身及其内任何电梯、自动楼梯、消防及安保设备、空调设备及其他设备在妥当及可运行状态；甲方负责组建管理团队，负责商场的整体规划，制订、修订相应的管理制度，对商场实施统一的管理和服务；在市场监管、税务部门允许的前提下，甲方对乙方可无偿提供代办各种证件、报缴税等事项，具体方式由甲方与有关部门商议确定后，以通知行使下发各柜位；【乙方的权利义务】甲方在尊重乙方经营自主权的同时，乙方必须服从甲方的统一管理自觉遵守各项规章制度，乙方自行负责其经营商品的采购、运输、上柜等各项工作及费用，自行承担在经营期间所发生的债权债务，缴付税费、工商费等费用，自主聘请任用服务人员、营业人员，按时支付薪酬；【经营管理】甲方对乙方现场销售实行统一收银，乙方在本商场内现场交易的定金或销售款项，必须到甲方收银台办理交接手续，销售商品的余款乙方可自行收取，未经甲方书面同意，乙方不得私自收款，乙方在本商场经营期间必须使用商场统一的商业发票（含销售单、订货单、商业发票等）；【通知送达和确认】在本合同履行过程中，如相关事宜须以书面方式通知对方的，甲方的送达地点是本商场管理处办公室，乙方的送达地点是本合同约定的乙方经营的柜位；通知送达后3日内，收到通知方须就通知内容向发件方作出回复，逾期不回复视为收件方对通知内容无异议；【合同期满的处理】本合同期满，在市场同等条件下，乙方享有优先续经营权，但乙方应于经营期届满前2个月内书面通知甲方是否续经营权，否则，视为自动放弃优先续经营权；合同结束（无论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外），经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿、赔偿，乙方同意，对于超过合同终止日期3日后没有搬出本商场的物品其所有权转移为甲方所有，乙方在柜位的固定装修亦无偿归甲方所有；【违约责任】本合同签订后，甲乙双方必须严格履行合同，如因一方违约或不严格按合同约定履约，造成另一方损失，则违约方须赔偿守约方经济损失；若甲方在本合同约定的柜位交付日或之前不能交付该柜位，甲方应在交付日前书面通知乙方，而交付日则可被往后顺延不超过六十日，若在顺延期限过后甲方仍未能交付该柜位予乙方，则乙方有权在之后三十日的期限内书面通知甲方终止本合同，如乙方在上述期间内未有行使权利终止本合同，则该商铺的交付日期继续再自动顺延最长不超过三十日，如甲方在此最后的顺延期内仍未能交付该柜位，则本合同当作由双方协议自动终止，本合同按本条终止时，甲方应在十四个工作日内无息退还保证金及预付款，除此以外双方不需对另一方做出任何赔偿；乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，经营保证金不退还乙方，乙方应交清所欠甲方的保本销售额、综合管理费、水电费等费用（保本销售额、综合管理费、水电费等费用结算至乙方全部搬离场地之日），乙方另向甲方支付等同于两个月保本销售额的违约金，并承担柜位未再次经营期间的保本销售额，柜位的固定装修无偿归甲方所有：（1）拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用，或未补交已抵扣的经营保证金、质量保证金等费用，金额累计达两个月保本销售额标准的；……（9）甲方开业达5天乙方仍然在进行装修或还未进场装修的；（10）擅自停业达2天或正常营业时间内擅自中断营业2小时以上达5次；（11）严重违反本商场各项管理制度，经甲方三次书面通知而拒不纠正其违规或违约行为的；甲方依据本条约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还柜位，若上述赔偿仍不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分；及其他条款。合同附件包括《商场管理约定》、《派驻营业员管理规定》、《商品管理规定》、《广告与宣传约定》、《售后服务责任书》、《财务结算规定》、《防损安全规定》、《道德规范公约》、《装修管理规定》、《消防安全管理责任书》等，其中《装修管理规定》约定：装修保证金一次性收取2000元，验收合格后如数退还。2012年6月30日，梅丽（甲方）与添添居家公司（乙方）又签订了《联营合同补充协议》，现甲方根据商场统一发展管理和调整经营布局的需要，对乙方承租的柜位进行位置变更。甲乙双方经平等友好协商就相关事宜达成如下补充约定：1、将乙方位于本商场内X区01X、03X、0X6号柜位，调整至X区1X1号柜位，新柜位建筑面积为73.2㎡，保本销售额计收标准为85元／㎡。2、乙方应于2012年7月15日前完成新柜位装修、上样工作。3、作为对乙方配合甲方工作的补偿，甲方承诺：（1）将“原合同”约定的联营期限顺延1年，即联营期限截止至2013年8月24日止。（2）免除乙方2011年9月25日至2012年5月24日期间全部应交而未交的保本销售额和综合管理费。4、给予乙方2个月的装修期，期限自2012年5月25日至2012年7月24日止，装修期间免收当期保本销售额和综合管理费，但水电费等按表实际代收。如乙方按本协议第2条约定完成迁柜工作，则甲方再免收乙方2个月即自2012年7月25日至2012年9月24日止期间的保本销售额和综合管理费。5、“原合同”其他约定不变，甲乙双方仍应严格适当履行；及其他条款。添添居家公司确认收到梅丽诉请的首月保本销售额15753元、首月综合管理费4978元、经营保证金41463元、质量保证金5000元、其他费用（含垃圾清运费444元、电表300元、灭火器150元）894元。关于深圳市室内装饰材料供应商协会会员费2000元，梅丽主张该款系与其他费用一并支付给添添居家公司，后添添居家公司将收据交给梅丽，添添居家公司表示入会与否由梅丽自行决定，添添居家公司只是代收会费。原审法院查明，梅丽提交了收据一份，系开票人胡芳出具载明“2011年会费”。梅丽提交的会员费收据均盖有深圳市室内装饰材料供应商协会印章。另查，涉诉柜位所处的XXX室内文化创意园位于深圳市南山区XXX大厦1栋、2栋，XXX室内文化创意园X区系XXX大厦1栋、2栋。据添添居家公司提交的房产证及房屋租赁凭证查明，XXX大厦1栋、2栋分别于2006年6月5日、2004年10月26日登记至XXX中国发展有限公司名下，土地用途为工业仓储用地，房屋用途为厂房；添添居家公司于2011年向该公司承租了XXX大厦1栋整栋、2栋1-6层并办理了租赁合同备案手续，租赁面积分别为15542平方米、13439.6平方米，租赁用途为商业。2011年1月，XXX中国发展有限公司、深圳XX合作有限公司作为建设单位申请将XXX大厦的功能由“工业仓储”转换为“办公商业”，2011年3月，深圳市南山区南山街道办事处在《南山区既有建筑功能转换呈批表》上作出处理意见“同意功能转换，请依相关规定办理”。添添居家公司向原审法院提交了深南工纪（2010）166号《我区火灾隐患重点地区整治工作点评会暨区既有建筑转换功能消防审批工作协调会和餐厅酒楼燃气安全隐患整治工作会议纪要》，该纪要载明：深圳市南山区既有建筑转换功能申请由相关业主提交街道办，街道办出具相关意见后，由公安消防机构进行消防审批。梅丽主张涉诉商场所处的建筑物功能转换未依法完成审批手续，并认为申请审批改变建筑物用途的义务人为土地使用者，也即土地上建筑物的所有者。2011年8月23日，深圳市公安局消防监督管理局向添添居家公司出具了深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》，载明：该局于2011年8月20日对添添居家公司报验的位于XXX大厦的XXX室内文化创意园X区工程进行了消防验收，验收内容为：X栋使用功能整体改造（X栋原为厂房，现改为商业和办公）及1-6层公共区域室内装修，申报室内装修范围为1-6层商业部分的公共区域，经审查资料及现场检查，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；3、已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。2011年8月24日，该局向添添居家公司的XXX室内文化创意园颁发了深公消安检许字（2011）第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证载明：场所所在建筑名称为XXX大厦X栋，使用性质为商场。原审法院就如下情况向深圳市公安局消防监督管理局调查取证：1、以上意见书及合格证中所表述的“X栋”系指XXX大厦的哪一栋？2、以上意见书载明的验收合格的“1-6层公共区域室内装修”是否包括各个柜位的装修？3、在具备以上意见书及合格证之外，XXX室内文化创意园X区内各个柜位各自进行的装修是否属于以上意见书第三条意见“已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批”的范畴？是否需要再次报验？如果需要报验，报验义务人系XXX室内文化创意园的经营者即添添居家公司，还是各个柜位经营者？4、涉诉柜位进行装修后是否申报了消防验收？深圳市公安局消防监督管理局向原审法院作出书面回复，表示：1、以上意见书及合格证中所表述的“X栋”系指XXX室内文化创意园X区；2、以上意见书及合格证中的“1-6层公共区域室内装修”不包括各个柜位的装修；3、XXX室内文化创意园X区内各个柜位如进行改建、扩建、内部装修或用途变更的，需要再次申报，申报主体为柜位经营者；4、涉诉柜位均未在该局进行改建、扩建、室内装修的申报，因该局与南山公安分局消防监督管理大队业务受理范围不同，故可前往南山公安分局消防监督管理大队咨询。添添居家公司向梅丽交付涉诉柜位后，梅丽对涉诉柜位进行了装修。双方确认，装修期和开业准备期内的保本销售额及综合管理费免收。2011年8月25日，XXX室内文化创意园开业，此前，添添居家公司曾宣布2011年4月28日开业。双方确认，梅丽支付的首月租金／保本销售额、首月综合管理费系开业后第一个月的费用，添添居家公司主张涉诉商场于2011年8月25日开业，但梅丽认为涉诉商场并未开业，当时其并不具备开业条件。为此，梅丽提交了如下证据：1、照片、证人证言等，梅丽主张2011年8月27日、2012年5月13日商场仍处于装修过程中，整体情况十分杂乱，添添居家公司以拍摄时间、地点无法确认为由对照片不予认可；2、消防监督结果公开信息，用以证明XXX室内文化创意园X区工程于2011年7月13日消防验收不合格；3、商场内低座货梯、高座货梯安全检验合格证的照片，合格证载明的“下次检验日期”为“2010年3月30日”，拟证明添添居家公司2010年度及之后年度未对电梯等公共设施进行维修检验。添添居家公司提交了以下证据，用以证明其依约提供了符合要求的柜位和公共经营条件及公共服务的内容，为商场进行营销宣传，履行了对商场的统一管理，商场具备开业条件：1、商场公共区域装修装饰现场照片；2、二手空调销售合同及原有空调制冷设备照片；3、物业保洁委托合同；4、广告合同及票据、深圳市南山区建筑工务局2011年2月25日《关于XXX大厦广告设置的复函》、2012年7月23日深圳市城市管理局深城许字（2012）第1016号关于在XXX大厦外墙设置户外广告的行政许可决定书，上述复函载明添添居家公司关于XXX大厦的广告店招方案符合南山大道店招整体风格，但建议取消该大厦3至6层的大型广告，上述行政许可决定书同意在XXX大厦外墙设置经营性广告一块；5、商场营销方案、活动及照片；6、商场通告开业的报纸广告及开业典礼照片；7、电梯安全检验合格证，合格证载明的“下次检验日期”为“2012年3月30日、2013年3月30日”。《联营合同书》签订后，双方就合同的履行发生纠纷，梅丽支付了首月保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金等之后，拒绝再向添添居家公司支付相关费用，后添添居家公司以梅丽支付的装修押金抵扣电费，并向梅丽开具收款收据。2012年5月24日，添添居家公司向商户发送短信，告知如每月需开具销售发票应提交的材料。2012年5月25日，添添居家公司发出通知，告知各商户根据国税部门的要求，每位商户必须由添添居家公司统一办理税务代征代收业务，添添居家公司代每位商户开具销售发票并申报纳税，商户需按要求提供资料。原审庭审中，添添居家公司陈述曾于2012年5月、6月向梅丽发出解除合同通知，但梅丽拒收。梅丽表示其未实际经营，并否认收到解除合同通知书。双方均认可，添添居家公司实际于2012年6月30日收回涉诉柜位。2012年8月8日，梅丽向原审法院提起本案诉讼，并于2012年8月14日请求原审法院对涉诉柜位内的装饰装修、货柜货架展板、货品样板进行证据保全，原审法院依法作出民事裁定，于2012年8月23日予以证据保全。添添居家公司应诉后，在法定期限内提起反诉，反诉状于2012年8月31日送达梅丽。2012年11月13日，添添居家公司申请原审法院解除以上证据保全，梅丽同意添添居家公司的申请，原审法院依法作出民事裁定，解除证据保全，并于2012年11月14日向双方送达解封令，告知梅丽于7日内清场并搬离XXX室内文化创意园，添添居家公司予以配合。双方确认梅丽已于原审法院确定的期限内搬离XXX室内文化创意园。梅丽提交了装修合同、票据等证据，用以证明其为涉诉柜位装修及货品样品所支出的相关费用。诉讼过程中，依梅丽申请，原审法院依法委托深圳市XXX资产评估有限公司对涉诉柜位内的装修装饰、货架展板及样板样品的价值进行评估。2012年10月20日，该公司作出资产评估报告书，评估结论：评估对象在本报告所揭示的假设前提条件基础上，于评估基准日2012年8月27日XXX文化创意园内A2-015-035-036-XXX号的评估总值为308065元，其中装修装饰评估价值为231730元，货架展板及样板样品折旧（含搬运费）的价值为76325元。原审法院向双方当事人送达资产评估报告书后，双方在原审法院指定的异议期内均未提出异议。评估费由梅丽预缴。梅丽的本诉请求是：1、解除梅丽与添添居家公司签订的《联营合同书》及补充协议；2、添添居家公司返还首月保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金、深圳市内装饰材料供应商协会会员费等共69194.4元，并赔偿损失335367.3元（包括装修费用、员工工资、样板费用等）；3、由添添居家公司承担诉讼费、评估费。梅丽明确其主张的损失包括评估确认的货物样品及柜位装修费用，以及会费2000元，垃圾清运、电表、灭火器合计894元，员工工资52000元，梅丽提交了相关票据，添添居家公司对梅丽提交的劳动合同书及员工工资表不予认可，对其余票据的真实性认可。添添居家公司的反诉请求是：1、解除添添居家公司与梅丽签订的《联营合同书》；2、梅丽支付拖欠的保本销售额、综合管理费（2011年9月25日计至2012年6月30日）共计190037.83元；3、梅丽支付上述费用产生的滞纳金（以欠款实际还清之日为准，2011年10月6日起暂计至2012年8月22日）共计136649.72元；4、添添居家公司依约没收经营保证金41463元；5、梅丽支付证据保全期间柜位空置的损失（以《联营合同书》约定的保本销售额和综合管理费为标准）及利息；6、由梅丽承担诉讼费。原审法院认为，梅丽与添添居家公司签订的《联营合同书》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。《联营合同书》签订后，添添居家公司依约向梅丽交付了涉诉柜位，梅丽依约支付了首月保本销售额、首月综合管理费、经营保证金、质量保证金并对涉诉柜位进行了装修，后梅丽以添添居家公司违约拒绝再支付保本销售额、综合管理费等费用。关于梅丽主张的添添居家公司违约行为，原审法院分析如下：第一、关于建筑物“工改商”用途变更。涉诉柜位所处的XXX室内文化创意园X区即XXX大厦1栋、2栋的登记产权人为XXX中国发展有限公司，土地用途为工业仓储用地，房屋用途为厂房；添添居家公司系承租人，备案的租赁用途为商业。根据深南工纪（2010）166号《我区火灾隐患重点地区整治工作点评会暨区既有建筑转换功能消防审批工作协调会和餐厅酒楼燃气安全隐患整治工作会议纪要》的意见，深圳市南山区既有建筑转换功能申请由相关业主提交街道办，街道办出具相关意见后，由公安消防机构进行消防审批。2011年1月，产权人XXX中国发展有限公司向深圳市南山区南山街道办事处申请将XXX大厦的功能由“工业仓储”转换为“办公商业”，并于2011年3月获得南山街道办事处的同意。2011年8月20日，添添居家公司向深圳市公安局消防监督管理局申请对XXX室内文化创意园X区工程进行消防验收，验收内容包括XXX大厦1栋、2栋使用功能的整体改造（由厂房改为商业和办公）并于2011年8月23日验收合格。综上，对于梅丽主张添添居家公司并非涉诉柜位所处的建筑物功能转换的申请审批义务人，添添居家公司未完成涉诉柜位所处的建筑物用途改变的审批手续构成违约，原审法院不予采纳。第二、关于梅丽主张的涉诉柜位“二次精装修”的消防验收。2011年8月23日，深圳市公安局消防监督管理局向添添居家公司出具的深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》载明：XXX室内文化创意园X区工程1-6层公共区域室内装修消防验收合格，已经验收的建筑如有改建、扩建、内部装修或用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。2011年8月24日，该局向添添居家公司的XXX室内文化创意园颁发了深公消安检许字（2011）第0075号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，合格证载明：场所所在建筑名称为XXX大厦X栋，使用性质为商场。可见，添添居家公司已依法完成了消防验收的义务。梅丽主张添添居家公司有义务对各个涉诉柜位装修即“二次精装修”进行消防报验，而根据深圳市公安局消防监督管理局对原审法院调查取证所作的回复，各个涉诉柜位如进行改建、扩建、内部装修或用途变更的，需要再次申报，申报主体为柜位经营者即梅丽。故梅丽主张添添居家公司未履行消防验收义务构成违约，没有依据，原审法院不予采纳。第三、关于广告宣传的义务。添添居家公司提交了数份广告合同及票据，证明其履行了涉诉商场的广告宣传义务。梅丽以深城许字（2012）第1016号关于在XXX大厦外墙设置户外广告的行政许可决定书的许可时间为2012年7月23日主张添添居家公司在开业前未履行相关义务，但该决定书的内容为同意在XXX大厦外墙设置经营性广告一块，该决定书不能证明添添居家公司未履行合同义务，且深圳市南山区建筑工务局2011年2月25日《关于XXX大厦广告设置的复函》可证明添添居家公司在2011年2月就XXX大厦广告设置履行了相关手续。梅丽主张添添居家公司违反广告宣传的合同义务，没有依据，原审法院不予采纳。第四、关于税务代征代收。添添居家公司于2010年10月25日办理了税务登记证，双方在《联营合同书》中约定，在市场监管、税务部门允许的前提下，添添居家公司对梅丽可无偿提供代办各种证件、报缴税等事项，具体方式由添添居家公司与有关部门商议确定后，以通知行使下发梅丽。双方并未就此作出详细的明确约定。2012年5月24日，添添居家公司向商户发送短信，告知如每月需开具销售发票应提交的材料。2012年5月25日，添添居家公司发出通知，告知各商户需按要求提供办理税务代征代收业务、开具销售发票并申报纳税的资料。梅丽主张添添居家公司违反有关税务代征代收等合同义务，没有依据，原审法院不予采纳。第五、添添居家公司提交了物业保洁委托合同、电梯安全检验合格证，证明其对涉诉商场履行了维护、管理义务。综上，梅丽主张添添居家公司未提供妥当的经营场所及相关设施、未提供管理服务、未进行推广活动，涉诉商场不具备开业条件等，事实依据及合同依据不足，原审法院不予采纳，并确认涉诉商场XXX室内文化创意园于2011年8月25日开业。梅丽在使用柜位期间拒绝依约向添添居家公司支付保本销售额、综合管理费等费用，构成违约，应承担相应责任。根据《联营合同书》约定，梅丽拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同。故添添居家公司可据此行使合同解除权，添添居家公司提起反诉，请求解除双方签订的《联营合同书》，原审法院确认《联营合同书》于添添居家公司解除合同的意思表示达到梅丽即反诉状送达梅丽之日（2012年8月31日）解除，故梅丽诉请解除《联营合同书》，原审法院不予支持。关于梅丽诉请的返还首月租金、保本销售额、首月综合管理费。梅丽主张添添居家公司违约，故请求添添居家公司返还其已支付的首月租金、保本销售额、首月综合管理费，缺乏事实依据及合同依据，原审法院不予支持。关于梅丽诉请的返还经营保证金。《联营合同书》约定，梅丽拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同，经营保证金不退还各梅丽，梅丽应交清所欠添添居家公司的保本销售额、综合管理费、水电费等费用（保本销售额、综合管理费、水电费等费用结算至梅丽全部搬离场地之日），柜位的固定装修无偿归添添居家公司所有。故梅丽请求退还经营保证金，无合同依据，原审法院不予支持，对于添添居家公司要求没收梅丽支付的经营保证金的反诉请求，原审法院予以支持。关于梅丽要求返还质量保证金的诉讼请求。《联营合同书》约定，签订本合同时梅丽向添添居家公司交纳商品质量保证金5000元，质量保证金用于梅丽对其所售商品的质量担保，合同期内各梅丽所售商品如无质量投诉，或梅丽积极主动、全部承担了商品质量投诉后果且未对商场声誉造成不良影响的情况下，合同期满后第七个月内添添居家公司以不计利息方式返还梅丽质量保证金。添添居家公司未举证证明梅丽存在不予退还质量保证金的情形，故梅丽请求退还质量保证金5000元，原审法院予以支持。关于梅丽诉请的返还深圳室内装饰材料供应商协会会员费。该款系各梅丽所从事的建材经营的行业协会会员费，其收据上加盖的亦系深圳室内装饰材料供应商协会的印章，梅丽未举证证明该协会与添添居家公司存在混同的法律关系，故原审法院对添添居家公司关于其仅代收会员费的意见予以采纳，确认添添居家公司非该会员费的收取主体，故梅丽请求添添居家公司退还该会员费，原审法院不予支持。关于梅丽诉请的赔偿损失。1、装修装饰、货架展板及样板样品损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。且根据《联营合同书》约定，梅丽拖欠保本销售额、综合管理费或其他费用的，添添居家公司有权单方终止合同，柜位的固定装修无偿归添添居家公司所有。故梅丽请求添添居家公司赔偿装修装饰、货架展板及样板样品损失，没有依据，原审法院不予支持。2、人工费用、垃圾清运费、电表、灭火器等，梅丽请求添添居家公司赔偿该等费用，没有依据，原审法院亦不支持。3、装修押金抵扣电费余额，该费用系押金性质，添添居家公司未举证证明梅丽存在不予返还该费用的情形，故添添居家公司应予返还，但部分装修押金双方已作梅丽欠付电费进行抵扣，添添居家公司将抵扣余额予以返还，即添添居家公司应向梅丽返还1115元。关于添添居家公司诉请的保本销售额、综合管理费及其滞纳金。双方在《联营合同书》中约定梅丽应每月向添添居家公司支付固定金额的保本销售额，并约定保本销售额以各柜位单价乘以建筑面积计算，以此来看，双方约定的保本销售额属租金性质，故梅丽占有、使用涉诉柜位期间，应依约向添添居家公司支付保本销售额及综合管理费。梅丽已支付了首月保本销售额、综合管理费，而涉诉商场XXX室内文化创意园于2011年8月25日开业，故梅丽支付的首月以上费用的期间为2011年8月25日至2011年9月24日。因双方均确认涉诉柜位于2012年6月30日由添添居家公司收回，故对于添添居家公司请求梅丽支付2011年9月25日至2012年6月30日拖欠的保本销售额、综合管理费190037.76元【（15753元＋4978.4元）÷30天×5天＋（15753元＋4978.4元）×9个月】，原审法院予以支持。根据《联营合同书》的约定，梅丽应于每月5日前支付当月保本销售额、综合管理费，如逾期交纳，添添居家公司有权按所拖欠金额的0.5%每日计收滞纳金。梅丽拖欠保本销售额、综合管理费，添添居家公司请求梅丽支付滞纳金，原审法院予以支持，但双方约定的滞纳金标准较高，添添居家公司也未举证证明其实际损失，故根据公平原则，原审法院适当调整滞纳金标准为每日0.05%，滞纳金以所欠每月保本销售额、综合管理费为计算基数，以日万分之五为计算标准，自欠费之月6日分别起计，均计至本判决确定的付款之日。对于添添居家公司要求梅丽承担因证据保全造成的查封柜位空置的经济损失的诉讼请求，因梅丽申请保全，客观导致添添居家公司在证据保全期间不能对涉诉柜位使用收益，故梅丽应参照每月保本销售额的标准向添添居家公司补偿证据保全期间（从2012年8月23日计至原审法院解除查封令送达之日即2012年12月25日）的柜位空置损失64062.2元【（15753元÷30天×7天）＋（15753元×3个月）＋（15753元÷30天×25天）】。因证据保全期间梅丽并未实际使用涉诉柜位，对于添添居家公司认为也应比照综合管理费计算空置损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认添添居家公司与梅丽签订的《联营合同书》于2012年8月31日解除；二、添添居家公司于本判决生效之日起十日内退还梅丽支付的质量保证金5000元；三、添添居家公司于本判决生效之日起十日内退还梅丽装修押金抵扣电费余额1115元；四、梅丽于本判决生效之日起十日内向添添居家公司支付2011年9月25日至2012年6月30日的保本销售额、综合管理费190037.76元及其滞纳金【以20731.4元（15753元＋4978.4元）为基数按日万分之五逐月计付，至本判决确定还款之日止】；五、添添居家公司没收梅丽支付的经营保证金41463元；六、梅丽于本判决生效之日起十日内向添添居家公司支付证据保全期间的柜位空置损失64062.2元；七、驳回梅丽的其他诉讼请求；八、驳回添添居家公司的其他反诉请求。本诉受理费7368.48元，梅丽负担7257.11元，添添居家公司负担111.37元；反诉受理费3412元、评估费5000元、证据保全费30元，均由梅丽负担。上诉人梅丽不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、确认梅丽与添添居家公司签订的《联营合同书》无效并驳回添添居家公司的反诉请求；2、追究添添居家公司的法律责任；3、添添居家公司赔偿损失391401.7元；4、由添添居家公司承担诉讼费、评估费、保全费。主要事实与理由如下：一、添添居家公司将厂房改成商铺对外出租签订的《联营合同书》无效。（一）原审法院根据南山区政府办的一个会议纪要，以南山街道办事处同意、消防局验收合格为依据，错误认定涉诉柜位所在建筑物的用途已依法变更。涉案土地使用者没有完成改变建筑物用途的义务，相关消防验收无法进行，更不可能合格。（二）《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中对联营合同的主体资格有明确规定，个人不能作为联营合同的主体。本案中，添添居家公司与个人签订了诸多联营合同，还公然违反合同各方应共担风险、不许签订保底条款的规定。梅丽因添添居家公司没有提供合法、能够正常经营的场地和条件而收到损失，即使添添居家公司收取了固定利润，也应返还。二、如果《联营合同书》认定为房屋租赁关系，则仍然无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。添添居家公司在土地用途、规划功能未改变的情况下出租涉诉柜位给梅丽，属于严重违法行为，梅丽要求解除合同，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。因此，梅丽要求添添居家公司承担赔偿责任，人民法院应予支持。三、抛开合同无效不谈，单从违约上谈，梅丽也根本没有违约。因为梅丽原来承租铺位所在的范围一直冷清没有顾客，添添居家公司将这部分铺位关闭，强行将梅丽调整到另一处，梅丽不但损失了原来铺位的装修，而且新铺位还要装修。位置变更后，添添居家公司免除了梅丽2011年9月25日至2012年5月24日应交而未交的全部费用，还给予2个月免费装修期（2012年5月25日至2012年7月24日），这样到原审法院认定的合同解除之日，即2012年8月31日，梅丽根本不欠添添居家公司任何费用。被上诉人添添居家公司答辩称：一、添添居家公司全面履行了与梅丽签订的《联营合同书》，提供了符合约定的柜位和商场软硬件，梅丽应依约支付相关费用。原审法院认定梅丽根本违约并据此作出相应判决是正确的，各项分析处理也是客观公正的。二、梅丽的上诉事实和理由有三个方面：1、涉诉柜位所在建筑物是否完成“工改商”用途变更。2、涉诉柜位是否完成“二次精装修”的消防验收。3、添添居家公司履行合同义务是否存在瑕疵并构成根本违约。对此，添添居家公司认为：1、涉诉柜位所在建筑物的功能转换不是土地性质的变更，这是特定历史时期深圳市政府为了鼓励民间投资而推出的简化手续的政策。该建筑物非新建，原为厂房是常识，在同一地段租金整体水平最低。业主按政策规定，完成了“工改商”用途变更的申报并获得各项批准。涉诉商场关闭前没有因为用途问题而被政府相关部门处罚。2、添添居家公司负责对涉诉商场公共区域装修的消防验收，获得了相关部门颁发的合格证，至于涉诉柜位装修验收的责任人是梅丽。3、添添居家公司严格履行《联营合同书》，因梅丽在内的商户集体拒交保本销售额和综合管理费，虽然添添居家公司努力，但仍拖欠业主租金，被业主封场解除合同，添添居家公司投入的资金也付之东流。本院经审理查明，本案证据保全的范围除《联营合同书》约定的XXX文化创意园内X区01X、03X、0X6号柜位，还包括《联营合同补充协议》约定的XXX文化创意园内X区1X1号柜位。2012年11月16日，原审法院解除本案证据保全的民事裁定书生效。原审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明如下事实：（一）深房地字第400027XX**房产证载明：XXX大厦1栋建筑面积为：15542平方米。。深房地字第400017XX**产证载明：XXX大厦2栋建筑面积为：30482.9平方米。（二）深圳市公安局消防监督管理局出具的：1、深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》（2011年8月23日）载明：XXX室内文化创意园X区（本院注：即XXX大厦1栋、2栋）建筑面积45623平方米，地上**，建筑高度50.55米，其中一至六层为商业和配套仓储，七至十三层为办公，属一类高层综合楼；申报室内装修范围为1-6层商业部分的公共区域。2、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（2011年8月24日）载明：1、场所所在建筑名称：XXX大厦X栋；2、使用面积：9125平方米；3、场所使用情况：一至六层均为商业公共区。（三）梅丽欠付电费885元。本院认为，根据梅丽、添添居家公司双方的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《联营合同书》的性质和效力问题；二、涉案《联营合同书补充协议》中对于梅丽的免费约定是否具有约束力；三、添添居家公司改变涉诉柜位所在建筑物的用途出租是否构成违约、添添居家公司是否履行了相关消防验收义务及是否存在其他违约行为。关于第一个争议焦点。添添居家公司与梅丽签订的《联营合同书》，名为联营，但没有添添居家公司参与经营的约定，其实质主要为添添居家公司向梅丽提供租赁场所，梅丽根据约定支付固定费用的房屋租赁合同。根据本案查明的事实，涉案房产用途为厂房，且直至本案二审调查期间，该性质仍未有变更，添添居家公司将其出租给涉案商户作为商铺使用，违反了相关管理性规定，但不违反效力性禁止性规定，故不影响合同效力。因此，涉案《联营合同书》是添添居家公司、梅丽的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于第二个争议焦点。添添居家公司还与梅丽于2012年6月30日签订了《联营合同书补充协议》，其中对于梅丽的免费约定为：添添居家公司免除梅丽2011年9月25日至2012年5月24日应交而未交的全部费用，还给予2012年5月25日至2012年7月24日的免费装修期。但根据公平原则和《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定的体系解释规则，前述免费约定是附生效条件的，即梅丽于2012年7月15日前完成迁柜和履约至2013年8月24日。但梅丽于2012年8月即提起本案诉讼，并申请证据保全，故前述免费约定所附生效条件尚未成就，梅丽无权以此为据主张不予支付相关费用。关于第三个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，承租人在租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用的情况下，享有合同解除权。本案中，梅丽未能对此举证证明，添添居家公司改变房屋用途出租的行为不构成梅丽解除合同的条件。涉诉柜位位于XXX室内文化创意园X区，深圳市公安局消防监督管理局出具的深公消验（2011）第0345号《建设工程消防验收意见书》载明XXX室内文化创意园X区建筑面积为45623平方米，消防验收合格。梅丽主张添添居家公司未履行对相关消防验收义务，理由不能成立，本院不予支持。梅丽还提出添添居家公司违反广告宣传义务、税务代征代收义务及维护、管理义务，原审判决已有充分论述，本院予以确认，不再赘述。综上，梅丽构成违约，添添居家公司有权依约没收经营保证金并不予赔偿装修损失等，原审法院确认添添居家公司不予返还代收的深圳市室内装饰材料供应商协会会员费2000元，并判令添添居家公司返还质量保证金、装修押金抵扣电费后的余额、对于证据保全期间的柜位空置损失仅以保本销售额为本金、未计入综合管理费、并不支持该损失的利息、对于梅丽应支付的保本销售额、综合管理费及相应滞纳金，均计算、处理正确，本院予以确认。关于证据保全期间的柜位空置损失的金额。本院认为，根据二审查明的事实，本案证据保全的范围除《联营合同书》约定的XXX文化创意园内X区01X、03X、0X6号柜位，还包括《联营合同补充协议》约定的XXX文化创意园内X区1X1号柜位，原审法院计算该损失仅以《联营合同书》约定的XXX文化创意园内X区01X、03X、0X6号柜位的保本销售额为本金，少计入《联营合同补充协议》约定的XXX文化创意园内X区1X1号柜位的保本销售额，但添添居家公司未对此提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。经计算，梅丽应补偿添添居家公司证据保全期间（2012年8月23日-2012年11月16日）的柜位空置损失为44481.1元【（15753元÷31天×9天）＋（15753元×2个月）＋（15753元÷30天×16天）】。原审判决计算错误，本院予以纠正。综上所述，梅丽的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决查明事实部分不清，处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第582号民事判决第一、二、三、四、五、七项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第582号民事判决第八项；三、变更深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第582号民事判决第六项为：梅丽于本判决生效之日起十日内向深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司支付证据保全期间的柜位空置损失44481.1元；四、驳回深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费7368.48元，由梅丽承担7257.11元，深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司承担111.37元；反诉案件受理费3412元，由梅丽承担3400元，深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司承担12元。二审案件受理费应为5734元，由梅丽承担5354元，深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司承担380元。证据保全费30元、评估费5000元，均由梅丽承担。梅丽迳付深圳市添添居家建材市场经营管理有限公司案件受理费2908.63元。本院退回梅丽案件受理费5046.48元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年四月十五日书 记 员 李开宇（兼）附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。