上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第2485号原告上海轻工物业管理有限公司。法定代表人季作林。委托代理人沈阳。被告韩乐坚。委托代理人梁晶，上海钟颖律师事务所律师。原告上海轻工物业管理有限公司（以下至判决主文前简称轻工物业公司）与被告韩乐坚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告轻工物业公司的委托代理人沈阳，被告韩乐坚及其委托代理人梁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告轻工物业公司诉称，原告经上海市浦东新区名门滨江苑小区业主大会选聘对上海市浦东新区浦东大道1093弄名门滨江苑小区进行物业管理，《物业服务合同》于2011年7月28日签订，约定服务期限自2011年8月2日至2014年8月7日止，收费标准为高层住宅每月每平方米人民币2.75元（以下币种同）。由于新老物业交接，原告正式进驻小区是在2012年3月，收取物业管理费亦从2012年3月开始。被告系上海市浦东新区浦东大道1093弄11号404室业主，其所述因其房屋受隔壁403室渗水受损，前物业公司免除其25个月的物业管理费，因前物业公司没有通知原告，且被告也没有提供其房屋受损的相关证据，被告提供的处理单日期为2011年7月27日，与原告和业主大会签订的合同仅差一天，故原告对该处理单也存疑；另外据原告调查所知，403室房屋实际上已于2010年5月出售给其他业主，并非空置房，因此，原告认为，前物业公司对被告的承诺与原告无关。被告房屋面积113.44平方米，每月应缴物业管理费311.90元。被告自2012年3月起欠缴物业管理费，原告发函催讨，但被告坚持不交，被告的行为损害了原告和广大业主、使用人住户的利益。现为维护原告的合法权益，起诉请求判令被告支付原告关于上海市浦东新区浦东大道1093弄11号404室自2012年3月至2013年12月共22个月的物业管理费计6，861.80元及滞纳金4，806元（自2012年6月至2013年12月，按每日千分之三计）。被告韩乐坚辩称，被告于2011年7月27日向前物业，即上海罗恒房产经营有限公司名门滨江苑物业管理处反映房屋渗水问题，2011年8月30日双方达成协议，物业管理处以受损部位估价9，100元的85%计算折抵25个月的物业管理费，即自2011年9月起算至2013年9月，由管理处另行报开发商支付。前物业于2012年3月撤离小区，搬离前还在收取物业费。原告入驻后，被告曾前去支付2013年10月后的物业管理费，但原告工作人员表示被告未付清之前的物业管理费，其不收取之后的物业费。被告现同意支付2013年10月至12月的物业管理费，不同意支付滞纳金。经审理查明，被告系上海市浦东新区浦东大道1093弄11号404室业主，2004年10月取得产权，该房建筑面积113.44平方米。2011年7月，原告与上海市浦东新区名门滨江苑小区（上海市浦东新区浦东大道1093弄）业主大会签订《物业服务合同》，由原告对被告所在小区进行物业管理，收费标准：住宅（高层）、办公楼、商业用房均为2.75元／（月·平方米）；物业服务费按季交纳，业主应在每季度的第一个月履行交纳义务，逾期交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同为期3年，自2011年8月2日起至2014年8月1日止。被告自2012年3月至2013年12月未支付原告物业管理费计6，861.80元，原告催讨无果，遂诉讼来院。另查明，2011年8月30日，被告与上海罗恒房产经营有限公司名门滨江苑物业管理处共同签署业户问题处理记录一份，该记录载明，被告于2011年7月27日向该物业管理处反映404房屋渗水问题，经工程部查勘，水迹系11号403室卫生间水渗漏至404室，403室系开发商预留未出售房屋，经与开发商联系，开发商同意委托物业管理处全权处理该渗水事件；另经与韩先生联系，提供两套处理方案：1、由物业委托施工单位修复；2、适当补偿费用，由业主自行修复。韩先生于2011年8月12日通知管理处同意第2方案。2011年8月26日，开发商亦认可11号韩先生意见，同意由专业估价单位估价，适当补偿费用解决。最终处理结果：2011年8月30日，以估价9，100元85%计，折合为25个月物业管理费，由管理处另行报开发商支付。以上事实，有原、被告当庭陈述以及原告提供的催缴通知、被告房屋产权信息及浦东大道1093弄11号403室房屋产权信息、《物业服务合同》，被告提供的业户问题处理记录在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告涉案小区业主，理应及时支付相应的物业服务费。本案争议在于被告与前物业管理处达成的协议能否作为被告免予支付原告25个月物业管理费的依据。对此，本院认为，被告提供的业户问题处理记录上明确载明最终处理结果以估价9，100元85%计，折合为25个月物业管理费，由管理处另行报开发商支付，因此，该25个月的物业管理费应当由开发商支付给前物业，至于是否支付非本案所需了解范围，上述25个月自2011年9月起算应延续至2013年9月，期间小区业主大会另行与原告签订了新的《物业服务合同》，且被告亦知晓老物业于2012年3月撤离该小区，新物业入驻，此时，被告应当及时向新老物业公司告知此情况，以便两公司之间交接。现由于被告的疏忽，造成原告与上家物业管理单位交接时未能处理此事，被告与上家物业管理单位达成的协议对原告不具有约束力，因此，被告主张其只同意支付原告2013年10月至12月的物业管理费于法无据，本院不予采纳。原告要求被告支付2012年3月至12月的物业管理费计6，861.80元的诉请理由正当，本院应予支持。至于原告主张的滞纳金问题，考虑到被告拖欠物业费本金系事出有因，故本院对原告的滞纳金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：一、被告韩乐坚于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工物业管理有限公司关于上海市浦东新区浦东大道1093弄11号404室房屋自2012年3月至2013年12月共22个月欠缴的物业管理费计6，861.80元；二、驳回原告上海轻工物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币91元，由原告上海轻工物业管理有限公司负担41元，被告韩乐坚负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  益颢颖人民陪审员  许培林人民陪审员  庄建英二〇一四年八月二十八日书 记 员  杨 融附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。