广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初20048号原告：香港浩年实业有限公司（原名称：浩年实业有限公司），注册办事处地址香港九龙窝打老道19号致富商业大厦7楼。法定代表人：陈伟林，职务董事。被告：陈建华（曾用名：超华），男，1953年3月6日出生，汉族，户籍地址广东省广州市天河区之一，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张文中，广东高特律师事务所律师。被告：廖华祯，男，1941年9月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖嘉茵（廖华祯之女），基本情况同下。被告：廖汛涛，男，1965年2月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：廖嘉茵，女，1969年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：余峰，男，1963年10月12日出生，汉族，住址。原告香港浩年实业有限公司诉被告陈建华、廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香港浩年实业有限公司的法定代表人陈伟林，被告陈建华的委托诉讼代理人张文中，被告廖华祯、廖汛涛，被告兼廖华祯的委托诉讼代理人廖嘉茵、余锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香港浩年实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈建华按售房协议约定将广州市越秀区XX路1号第三层全层二个套间（自编301房、302房），第四层南北东向一个套间（自编402房）及调换的第二层南北西向一个套间（自编201房）共四套房屋交还给原告并协助原告办理不动产权登记手续；2.被告陈建华向原告支付逾期交楼违约金，以人民币1480000元为基数，自1995年10月17日起至办理房屋权证之日止，按中国人民银行贷款利率计算；3.被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余峰按售房协议约定将广州市越秀区XX路1号第二层南北东向一个套间（自编202房）房屋交还给原告并协助原告办理不动产权登记手续；4.被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余峰向原告支付逾期交楼违约金，以人民币273000元为基数，自1995年10月17日起至办理房屋权证之日止，按中国人民银行贷款利率计算。事实和理由：一、1994年1月29日，原告与被告签订售房协议书，约定原告向被告购买广州市越秀区（原东山区）XX路1号房屋，经原广州市城市规划局东山区规划分局于1994年1月10日批准的（1994）私房城设字第××号私人建房设计要点批准层数为五层，原告购买的为第三层全层二个套间和第四层全层二个套间共四个套间，总建筑面积暂定为300平方米，售价为每平方米6500元，总售价款暂定为人民币1950000元，明确约定按实际交付面积为准。1995年2月17日，广州市规划局以（1995）穗城规东建字第0020号《建设工程报建审核书》批准，层数为五层，总建筑面积为636平方米，即每层为127.2平方米，两层为254.4平方米，即1653600元（254.4平方米×6500元/㎡），所以，协议约定的售楼款确定应为1653600元。协议还约定原告自支付800000元之日起计，8个月内交付合格楼宇给原告，并且协议第七条第四款还约定，若拖延交付合格楼宇超过七日以上给付原告，则每日按总价的万分之三计算违约金，由于被告当时以及至今均不能将楼宇交付原告，却将原告所购买的房屋出租给他人，每月收取房屋租金至今，致使原来原告购买的新房子变成破烂的旧房，因此，被告应负全部违约严重过错责任。1995年1月5日，原告同意被告要求，将原协议约定的第四层南北西向套间（自编401房）调整至第二层南北西向套间（自编为201房）。二、被告虽一直违约，但原告当时无奈不得已还是先行按约定或提前支付了被告款项人民币1480000元。三、又由于被告一直违约，所以原告一直从不间断地追讨被告交付竣工的楼宇，但被告一直避而不见，原告追讨无数次仍未果，故提起上述请求。被告陈建华辩称，1.其对原告代理人乐云龙的代理资格有疑问，因为乐云龙在2012年-2014年期间担任多个公司代理人参与十多宗诉讼，请求法院对原告代理人乐云龙身份进行审查是否符合民事诉讼法的相关规定。2.其对原告的主体资格是有疑问的，当时港英政府催告浩年实业公司提交周年申报文件及说明逾期不申报的后果，在867号文件中当时特区政府在1997年7月18日登报宣告浩年实业公司解散并清除，所以被告陈建华认为浩年实业公司的主体在1997年7月18日已经过香港法律程序解散并清除。现在所成立的浩年实业公司在2012年才重新成立新的主体，原告将浩年实业公司的注册资料只是断章取义作为证据，隐瞒了其被特区政府宣布解散的情况企图欺骗法院，故请求法院对原告主体资格进行审查。被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余峰共同辩称，1.原告香港浩年实业有限公司自1997年至今，出现注销和多年后重新注册的情况，原告须提供有资质的权威机构证明，证明新注册的香港浩年实业有限公司在香港和中国内地有承接原来注销的香港浩年实业有限公司的债权债务的权利；2.1995年5月新楼竣工后，产权人赵少英多次寻找原告前来收楼无果，于1997年3月22日至24日，连续三日在广州日报登出声明，之后仍一直努力寻找原告，原告却失踪达13年之久；3.依据原告与产权人赵少英签订的售房协议书第五点的第3、4点，原告仍欠被告的第二层南北东向套间房款港币182000元（总购房款港币455000元－首期购房款港币136500元－第二期购房款港币136500元）。4.依据原告与产权人赵少英签订的售房协议书第七点的第5点，原告还需向被告支付违约金港币985500元（HKD49275元/年×20年），综上，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年1月29日，被告陈建华（甲方）与原告香港浩年实业有限公司(乙方)签订《售房协议书》一份，订明：“经协商，甲方同意乙方购买广州市东山区XX路壹号，现为拟新批准五层楼宇的私房改建房屋，现双方一致同意签订如下条款，以共同遵守。一、甲方和原XX路壹号业主签订的购买旧楼合约，并经广州市城市规划局，东山区规划分局（94）第号批文批准，兴建壹栋伍层楼住宅。关于有关办理产权手续问题，甲方保证负责办妥一切合法产权给乙方。二、乙方购买XX路壹号新楼宇，按市规划局东山区规划分局批出的施工图第叁至肆全层共肆个套间，暂定建筑面积为300平方米。竣工后，按实际交付建筑面积为准。阳台面积按规定半价面积计算。三、建筑装修标准1、框架结构，首层为3.5米，其余为3.2米，按七度防震设计。2、各单元厅门设豪华防盗门壹樘。3、厅、房铺彩釉砖地面，阳台为彩釉防滑砖地面，阳台四周墙裙贴1.2米彩色瓷片。4、厨、厕铺彩釉地面，四周墙裙用彩色瓷片贴至框架梁底。5、厅、房天花及墙壁冼灰（广西仿瓷）内墙用50#沙浆双层批荡，天花用纸筋灰批荡两次，冼灰一次，锦砖20公分高脚线。6、厨、厕设瓷洗洁盆一个，壁厨框，煤气瓶位，灶台板，菜基均贴15×15公分白瓷片。厨厕安装水龙头各两个，卫生间安装厕壹个，浴缸一个，并预留洗衣机位置。7、外墙贴条型锦砖，天面铺大阶砖隔热层。8、各单元设水表、电表5A及防漏电开关各壹个。9、厅设40瓦光管壹套，厅、房、厨、厕各装插座两个，房、厨、厕各装白炽灯壹盏（吸顶灯罩按国产20元计），暗线暗制。10、窗为白色铝合金窗，蓝色玻璃（广铝厂产铝窗），杉木门框，双面夹板门，其中，厕安装塑料门，厅门安装猫眼一个，阳台设凉衣架壹套。以上装修标准，必须用一级品材料施工，并严格执行，若有变动，双方协商解决。另外，关于装修材料色泽选择，双方应友好协商确定。有关工程质量，交付使用时间，建筑装修标准，由甲方监督施工工程部门负责。四、价格。每平方米建筑面积价格为6500元/㎡，合计暂定总造价为壹佰玖拾伍万元正。6500元/㎡为最终承包购房总单价，今后，双方不得随意改变上述最终售房价格。五、付款办法1、本协议签字盖章生效后，乙方即付叁拾万元正给甲方，甲方可将广州市天河区员村二横路靠铁路边上约街15号住宅及房屋宅基地证抵押，基础施工时即付回给甲方。2、报建图批出之日起叁天内乙方先付给拾万元。3、旧房屋拆平后伍天内付拾万元正。4、基础动工已挖土方伍天内，付叁拾万元正。5、楼宇框架建到叁层完工伍天内付贰拾万元正。6、楼宇框架建至伍层完工时伍天内付贰拾万元正。7、水电安装伍天内，付叁拾万元。8、住宅竣工，经验收合格，包括接通外水电，交付使用伍天内付叁拾万元正。9、余款待房屋产权办妥后伍天内付清。六、住宅交付使用期限。自乙方付捌拾万元正之日起计，按本协议捌个月内交付使用，包括接通外水电。若因不可抗拒原因而影响工期，双方共同协商解决。七、违约责任及奖惩办法1、本协议生效后，双方要严格遵守执行，不得终止或违约，如壹方违约，要负责赔偿对方由此而引起的全部的经济损失。2、工程质量不符合质量有关规定，乙方有权要求返工，直到符合质量要求为止，乙方不负任何费用。3、甲方施工，必须按双方会审核定的图纸进行施工，如有违反，乙方有权要求退返全部款项，并处以购房总价的30%罚金。4、除不可抗拒原因外，若拖延验收合格楼宇交付使用七天以上，则每天按总价的万分之三计算罚金。5、若乙方不按期付款，并超过七天，则每天按总价的万分之三计算罚金。6、如部份施工图纸及双方已修改商定好的施工图方案等需改动，双方应提前十天通知双方，并应友好协商解决，另外，如乙方需要产权分名时，也应在办理产权时提前十天通知甲方负责办妥。7、在付第壹期款时，甲方应将XX路壹号原户主的房地产契证正本由乙方阅后并复印壹份和与原业主签订的售让该房屋协议复印壹份，以及提供甲方身份证阅后复印壹份给乙方。另外，在第二期款付出时甲方应将广州市规划局东山区规划分局批出的报建施工图和报建审核书及地形设计要点图正本各壹份及以后在建筑施工许可证取得后复印壹份给乙方。此外，甲方同意今后楼宇竣工后在新建楼首层门前空地预留壹个面包车停车位置给乙方。其中，如甲方楼宇报建不批准，则甲方应将首期款叁拾万元正退回给乙方，并按月息3%付计息。八、本协议未尽事宜，双方应本着实事求是之精神，共同协商解决，并补充协议，补充协议与本协议同具效力。九、本协议一式六份，各执叁份，同具同等法律效力。”该协议书最后部分甲方栏由陈建华签名，乙方栏加盖有“浩年实业有限公司”的印章。1994年2月8日，赵少英(甲方)与被告陈建华(乙方)签订《合作建房协议》一份，订明：“甲、乙双方本着平等互利、相互合作的原则，经友好协商，由甲方提供东山XX路壹号旧楼宇壹幢，由乙方出资重新兴建。现达成如下协议：一、双方合作权益及条件：1、甲方提供广州市东山区XX路壹号旧楼壹幢，由乙方出资重新兴建成五层新住宅楼，首层面积不少于133平方米，建成后由首层至五层面积双方各占一半，甲方占北西南向一边（靠保安南街），乙方占北东南向一边（靠XX路3号）。2、乙方负责兴建新楼的报建、设计、增容税、现场施工管理、新楼产权转名及建房所需的一切费用。3、在乙方办妥批建手续及甲方办清过契手续后，乙方无偿提供20万港币给甲方。4、乙方负责房屋拆建及拆建期间另行安排甲方人员居住房屋的房租费。二、建筑标准和设施：1、建筑结构为钢筋混凝土框架，按七度防震要求设计，结构的构造及材料均严格按国家建筑一级一类标准规定进行施工，首层高度3.5米，其它各层高度3米。2、房屋外墙为18厘米墙，贴条型锦砖，内墙为12厘米墙，用50号沙浆砒二次最后冼灰，天花用纸筋灰砒荡二次，最后冼灰一次。3、厅、房地面为水磨石，配锦砖脚线20厘米高。4、窗用铝质窗框（广铝材厂）配蓝色玻璃。5、安装硬木夹板大门、杉木门框，配防盗铁门，其它均用夹板门。6、厨房配置洗切台、砖砌开口壁柜、灶台、洗菜盆；墙身贴白色瓷片到开花；地面砌防滑锦砖。7、浴室设座厕，地面铺防滑锦砖；墙身贴暗花瓷片到天花，有沐浴设施及洗面盆；预留洗衣机位置。8、各单位装水表，阳台装有晒衣架，其它未列事项，装修均按一级一类标准。三、房屋自甲方提供屋契后，乙方组织拆迁日起拾个月内完成，验收合格后七天交付使用。四、违约责任：1、甲方如不能将屋契转回报建，则应退回20万港币给乙方，并按月息3%计算，另赔偿乙方报建首期10万元人民币。2、甲方提供屋契后，如乙方最终不能办妥房屋报批手续，则乙方赔偿甲方10万元人民币。并退回港币20万元，利息乙方负责。3、本协议自生效后，双方不得转让他人或终止合约，如单方违约，应赔偿对方因本协议而造成的一切经济损失。五、有关事项：1、保修期从工程完成验收日起，按城乡建委有关保修范围的规定，保修期为一年。2、甲方转回屋契日起，即办理全权委托书给乙方，由乙方全权负责兴建房屋，其全权委托直至乙方取得所占的XX路壹号北东南向五层房屋产权证后为终止。乙方在取得产权证后所发生的使用、出租、抵押、转让等法律行为，甲方不得干涉，由此而发生的一切事项均与甲方无关。六、本协议自乙方付20万港币给甲方之日起生效。七、本协议经双方同意后签字生效，如有未尽事宜，另订补充，其补充协议与本协议具有同等效力。八、本协议一式四份，双方各执二份，如有纠纷，双方应本着平等友好精神，协商解决办法，各尽所能，完成本协议的各项规定。”该协议书最后部分甲方栏由赵少英签名，乙方栏由陈建华签名。1994年8月21日，赵少英、陈建华、余峰、廖汛涛向原广州市东山区规划土地管理处出具《具结保证书》公证书，保证按批准的报建图纸施工，不违章建筑，否则愿意接受任何处罚，直至将建筑物拆除等。1994年10月10日，原广州市城市规划局东山区规划分局以《东山区私资合建房协议签证审批表》批准XX路1号房屋私资合建，并出具（1994）私房城设字第××号《广州市城市规划局东山区规划分局私人建房设计要点》一份，记载产权人赵少英，工程地点XX路1号，工程项目改建五层住宅楼。1995年1月5日，赵少英（甲方）与原告香港浩年实业有限公司（乙方）签订《售房协议书》一份，订明：“经协商，甲方同意乙方购买广州市东山区XX路壹号私房改建新建房屋，现双方一致同意签订如下条款，以共同遵守。一、甲方出售的房屋，是经广州市城市规划局东山区规划分局（94）第13号批文及（95）第1号批文批准兴建的壹栋五层楼住宅，有关办理产权手续问题，甲方保证负责办妥一切合法产权给乙方。有关办理产权手续的费用，双方均应按政府的有关文件规定办理。二、乙方购买XX路壹号楼宇，按广州市城市规划局东山区规划分局批出的施工图第二层南北东向套间，暂定建筑面积为65㎡，竣工后，按实际交付建筑面积为准，阳台面积按规定半价面积计算。建筑装修标准：1、框架结构，首层为3.5米，其余为3米，按七度防震设计；2、厅门设防盗豪华铁门一樘；3、厅、房地面为红或绿水磨石，配锦砖脚线20厘米高，阳台为彩釉防滑砖地面，阳台四周墙裙贴1.2米彩色瓷片；4、厨、厕铺彩釉砖地面，四周墙裙用彩色瓷片贴至框架梁底；5、厅、房天花及墙壁冼灰（广西仿瓷），内墙用50#沙浆双层批荡，天花用纸筋灰批荡两次，冼灰一次；6、厨、厕设瓷洗洁盆一个，壁厨框、煤气瓶位、灶台板、菜基均贴15公分×20公分白花瓷片，厨、厕安装水龙头各两个，卫生间安装座厕壹个，浴缸一个，并预留洗衣机位置。7、外墙贴条锦砖。8、单元内设水表，电表10A及防漏电开关壹个。9、厅设40瓦光管壹套，厅、房、厨、厕各装插座两个，房、厨、厕各装白炽灯壹盏，阳台装吸顶灯壹盏（吸顶灯罩按国产20元计）暗线暗制。10、窗为白色铝合金窗，蓝色玻璃（广铝厂产铝窗）杉木门框，双面夹板门，其中，厕安装塑料门，厅门为硬木夹板大门及安装猫眼一个，阳台设晾衣架壹套。以上装修标准，必须用一级品材料施工，并严格执行，若有变动，双方协商解决，另外，关于装修材料色泽选择，双方应友好协商确定，有关工程质量，交付使用时间建筑装修标准，同甲方监督施工工程部门负责。四、价格。每平方米建筑面积价格为港币7000元/㎡，合计暂定总价为港币肆拾伍万伍仟元正，7000元港币/㎡为最终售房总单价，今后双方不得随意改变上述最终售房价格。五、付款办法1、本协议签字盖章生效后，首层基础完成时五天内付总款30%，即港币壹拾叁万陆仟伍佰元正。2、楼宇建至叁层框架完成五天内，付总款30%即港币壹拾叁万陆仟伍佰元正。3、楼宇竣工验收合格，包括接通外水电时付总款35%即港币壹拾伍万玖仟贰佰伍拾元正。4、余款待房屋产权办妥后伍天内付清。六、住宅交付使用期限。自乙方付首期款之日起计，按本协议捌个月内交付使用，包括接通外水电，若因不可抗拒原因而影响工期，双方共同协商解决。七、违约责任及奖惩办法1、本协议生效后，双方要严格遵守执行，不得终止或违约，如壹方违约，要负责赔偿对方由此而引起的全部的经济损失。2、工程质量不符合质量有关规定，乙方有权要求返工，直到符合质量要求为止，乙方不负任何费用。3、甲方施工必须按双方会审核定的图纸进行施工，如有违反，乙方有权要求退返全部款项，并处以购房总价的30%罚金。4、除不可抗拒原因外，若拖延验收合格楼宇交付使用七天以上，则每天按总价的万分之三计算罚金。5、若乙方不按期付款，并超过七天以上，则每天按总价的万分之三计算罚金。6、如部分施工图纸及双方已修改商定好的施工图方案等需改动，双方应提前十天通知对方，并应友好协商解决，另外，乙方需要产权分名时，也应在办理产权时提前十天通知甲方负责办妥。7、甲方同意并协助乙方在新楼宇竣工后在新建楼首层门前空地另再加预留壹个大型豪华小汽车停车位置给乙方自行处理，另外，原乙方已购买的第三～四层全层，现乙方同意在本协议生效后，双方严格执行的情况下，与甲方的第二层西南北向单元和乙方的第四层西南北向单元调整，双方互不补价差（本协议生效后，即今后乙方的楼宇为第二层～第三层全层和第四层南北东向单元）。八、本协议未尽事宜，双方应本着实事求是之精神，共同协商解决，并补充协议，补充协议与本协议同具效力。九、本协议一式七份各执叁份，见证人壹份，同具同等法律效力。”该协议书最后部分甲方栏由赵少英签名，乙方加盖了“浩年实业有限公司”的印章并由代表陈炳沾签名，见证人栏则由陈建华签名。另，广州市金融海商律师事务所于1995年4月4日出具了穗金海律见字第126号《见证书》，证明赵少英与香港浩年实业有限公司代表陈炳沾于1995年1月5日签署之《售房协议书》是双方的真实意思表示，双方代表签字属实。原告提供了赵少英名义于1995年4月6日、10日、12日、同年5月23日立下的收据各一张，订明赵少英收到原告付房款港币70000元、港币70000元、港币60000元、港币73000元，合计港币273000元。赵少英在庭审时确认在签订合同的时候收过原告购买上述202房的20多万港币，对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。1995年1月17日，原广州市城市规划局东山区规划分局出具东规文[1995]字第1号《送审建筑设计方案的复文》一份，内容为：“赵少英：你户在XX路1号地段拟建五层住宅楼工程送审的建筑设计方案悉。经研究，基本同意送审的建筑设计方案。局部修改意见如后，其他有关要求仍按我分局[1994］私房城设字第××号设计要点办理。修改意见：1、取消西面飘阳台。2、外墙饰面应改贴条形面砖，钢窗改作铝合金窗。请按以上修改意见修改设计图纸后办理报建手续，方可施工。”1995年2月17日，原广州市城市规划局东山区规划分局出具编号为（1995）穗城规东建字第0020号《广州市城市规划局》一份，记载建设单位赵少英，建设位置XX路1号，抄送单位东山区城监中队，同意拟改建五层住宅楼工程壹幢，首层高度3米，二至五层2.85米，建筑面积636平方米，应按报建图纸施工；……其余有关要求仍按其分局（1994）私房城设字第××号设计要点及东规文[1995]字第1号文办理。同日，原广州市城市规划局东山区规划分局核发编号为0020的《中华人民共和国建设工程规划许可证》一份，记载建设单位赵少英，建设项目名称改建五层住宅楼，建设位置XX路1号，建设规模建筑面积636平方米。1995年3月1日，原广州市城市规划局东山区规划分局出具的编号为（95）穗城规（东山）建字第0020号《建设工程建筑管理放线、验线测量记录表》记载建设名称住宅，建设规模五层，建设位置XX路1号，建设单位赵少英，设计单位广州市冶金设计所，一、平面位置测量放线记录，间距（厘米），南、北、东、西批准2.0、5.1、3.0、2.0，放线2.0、4.8、2.9、2.0，二、验线结果：验线结果与放线记录相符，关于东面及背面不足3米及5.1米，经请示同意，验线合格，同意发许可证。上述协议履行过程中，原告按照协议约定分笔支付了以下款项：1.被告陈建华于1994年1月29日立下收据一张，确认已收到香港浩年实业有限公司公司支票一张，号码为Ⅶ02394008，面额为300000元；2.被告陈建华于1994年5月10日立下收据一张，确认香港浩年实业有限公司交来购房第二期款100000元（原XX路1号）；3.被告陈建华于1994年8月20日立下《收据》一张，确认收到香港浩年（集团）实业公司购房暂支200000元；4.被告陈建华于1995年2月3日立下收据一张，确认已收到购XX路房款人民币50000元；5.被告陈建华于1995年3月15日立下《收据》一张，确认收到购XX路1号房款150000元；6.被告陈建华于1995年3月21日确认收到购XX路1号房款200000元，并备注本款提前交，再到三层和五层付款时，每次扣回100000元；7.被告陈建华于1995年5月17日立下收据一张，确认已收到香港浩年购房款（XX路1号）100000元；8.被告陈建华于1995年6月12日立下收据一张，确认收到XX路1号购房款100000元，该款是建至五层封顶房款；9.被告陈建华于1995年6月19日立下收据一张，确认收到增大阳台面积和增加铝合金窗，暂收80000元，余数以最后量准付清；10.被告陈建华立下收据一张，确认已收XX路1号购房款200000元由香港浩年公司支付，上述十笔款项共计人民币1480000元。被告陈建华提供了被告廖华祯、廖汛涛于1994年2月5日立下的收到陈建华交来合建房屋首期款人民币232000元（折合港币200000元）《收据》复印件一张及被告廖华祯于1995年4月1日立下的已收到陈建华房款人民币200000元的收据复印件一张，拟证明被告陈建华收取浩年公司款后，支付了合计432000元给被原业主方。原告质证认为该二张收据的标的和时间日期等与相关事实是根本相反和不同的，且仅提供复印件无任何证明意义，故不予确认。赵少英陈述1996年中旬建好房屋，赵少英于1996年中旬收到房屋，水电已经通好。被告陈建华提供《单位工程竣工验收证明书》复印件一份，记载：工程名称XX路1号，建设单位赵少英，建筑面积702㎡，开工日期1995年3月1日，竣工日期1996年2月13日，结构类型/层数为框架/五层，建筑工程按设计要求全部完成，室内水电安装工程按设计要求全部完成，该《单位工程竣工验收证明书》由承建单位广州市越秀区中兴建筑工程部在交验人栏盖章并评定质量等级合格，由设计单位广州市冶金设计所在验收人栏盖章，由建设单位验收人陈建华、赵少英、廖汛涛、余峰签名盖私章，再由广州市东山区建设工程质量安全监督站盖章并加具工程质量等级核定结果：“同意验收，可使用”的意见。原告质证认为该《单位工程竣工验收证明书》上的建筑面积被涂改为702㎡，是明显涂改后的伪证，且只有复印件，故不予确认。本院为查实该争议，于2019年2月向广州市越秀区建设工程质量安全监督站调查上述证明书的原始档案，该站于2019年2月20日函复本院：“一、因年代久远，且2005年原东山区和越秀区建设工程质量安全监督站撤销后，重组成立越秀区建设工程质量安全监督站，经查档案室监督档案，未见该工程项目的监督资料卷宗，无法提供内档资料。二、贵院提供的《单位工程竣工验收证明书》，原东山区建设工程质量安全监督站核定人罗奕忠（时任站长）已亡故，无法验证该复印件。鉴于上述情况，请贵院通过城建档案馆或其他渠道查找、验证相关资料。”本院遂先后向广州市、越秀区城建档案馆调查，但均查无涉案房屋的《单位工程竣工验收证明书》原始档案。被告陈建华主张1997年3月20日至22日在《广州日报》刊登《声明》，内容为：“原香港浩年实业有限公司陈伟林、陈炳沾先生购我XX路1号房屋，已通知你们一年多现还不见来人收楼。本人决定如再在三个月内不来付款的话，否则后果自负。陈建华、赵少英”。原告质证认为楼宇没有规划验收，其收楼声明没有事实依据，且没有原件，故不予确认。2010年11月14日、同年12月10日、同月17日、2011年1月14日、2012年11月11日、2013年1月15日，原告多次邮寄追讨函，敦促被告陈建华按照协议约定交付房屋并提出房屋质量问题，但被告陈建华或赵少英（含继承人）至今未交付房屋给原告。2014年1月26日，浩年实业有限公司作为原告，向本院起诉被告陈建华、第三人赵少英（2014）穗越法民三初字第419号房屋买卖合同纠纷一案，请求法院判令：1.被告陈建华迅速按售房协议约定将越秀区XX路1号第三层全层两套间301、302，第四层东南北向自编402套间，及调换的第二层西南北向自编201套间，房间共四套间（门牌号码××，判决后5日内交还给原告；2.被告陈建华按售房协议约定支付迟交楼违约金1650000元（原来按照合同的约定，每日万分之三，从1995年11月15日起至办理好时间止，现在应当按照同类同期银行贷款利率的四倍计算）；3.被告陈建华在判决后10日内迅速办妥房产证给原告；4.被告陈建华如在判决生效后10日内不将房产证办妥给还原告，则判令原告可自行向广州市国土房管局申请办理上述属于原告房产证及办证过程中的办证所需要的其中所办证期间涉及的一切手续，以及办妥原告房产证之日止；5.被告陈建华按已支付所交售房款的银行逾期贷款利息，暂计至竣工交付之日以及办妥房产证给原告之日止，暂计为不少于1950000元（已付房款的利息，从1995年11月15日起至办理好房产证止，基数为已付房款的1480000元）。该案中被告陈建华答辩意见：不同意原告的全部诉讼请求：1.从原告提供的五份证据来看，产权人为第三人赵少英，而不是被告陈建华，原告要求被告陈建华交还本案中的四套房屋的诉请，属于告错人，被告陈建华的主体不适格；2.原告与被告陈建华于1994年1月29日签订的售房协议和被告陈建华与产权人第三人赵少英之前于1994年2月8日签订的合作建房协议来看，原告与被告陈建华签订的售房协议书根本就不具备任何法律效力。原告与第三人赵少英之前才存在债权债务关系；3.从原告提供的10份收款证据来看，有9份注明是购房或建房款，其中有一笔300000元的支票收据却未写明用途，这意味着原告实际支付的购房款是1180000元，而不是1480000元。该案中第三人赵少英述称意见：赵少英根据其与被告陈建华签订的售房协议，赵少英与被告陈建华签订的合作建房是成立的，而赵少英也没有收到原告的房款。赵少英只是靠西边的五套，该房屋101房-501房是属于赵少英的。2014年4月22日，原告委托广州市中煜房屋鉴定咨询有限公司对广州市越秀区XX路1号房屋安全程度进行鉴定，该鉴定公司于2014年4月25日作出中煜鉴字[2014]0087号《房屋安全鉴定报告》一份，记载该房屋总层数五层，检查面积为625平方米，建筑年代1996年，主要损坏情况综述为个别墙体有脱灰现象，个别墙体有渗水、发黄痕迹，鉴定意见评定该房屋为“一般损坏房”，对房屋有损坏的部位应作修缮处理。本院经查询网上公示信息记载广州市中煜房屋鉴定咨询有限公司工商登记经营范围包括：房屋安全鉴定、房地产中介服务、工程技术咨询服务、房地产咨询服务。原、被告对该鉴定报告没有异议。由于原第三人赵少英与2015年11月已经死亡，据2016年4月15日广东省机械研究所出具《证明》一份载明：“兹有我单位广东省机械研究所退休职工赵少英同志（身份证号）于2015年11月9日病逝，经查档案记载，其丈夫廖华祯（1941年9月14日出生），赵少英丈夫生育子女二人，分别是廖汛涛（男）、廖嘉茵（女）。特此证明。”另据广州市东山区农林街道办事处东农字第181号《结婚证》记载余峰与廖嘉茵于1993年6月10日登记结婚。因此，本院依法增列赵少英的法定继承人廖嘉茵、廖汛涛、廖华祯及涉讼房屋的报建人之一余峰为该案第三人。2016年7月18日，本院再次询问被告陈建华的委托诉讼代理人，问其在2016年5月4日询问笔录中要求被告陈建华提供的竣工验收图能否提交？被告陈建华代理人回答由于被告本人身体抱恙无法核实有关情况，而且由于时间较长，资料难以收集，请求法院给予60日收集材料。但60日后被告陈建华并无向本院或原告提交验收资料。原告在2016年11月30日（2014）穗越法民三初字第419号案最后一次庭审时主张的诉讼请求为：1.判令被告陈建华及第三人迅速按售房协议约定将越秀区XX路1号第三层全层两套间301、302，第四层南北东向自编402套间，及调换的第二层南北西向自编202套间，房间共四套间（门牌号码××的经营管业权交还给原告；2.判令被告陈建华按售房协议约定支付迟交楼违约金1650000元（原来按照合同的约定已付房款1480000元，从1995年11月15日起至交还房屋管业权给原告止，按照同类同期银行贷款利率的四倍计算）；3.判令被告陈建华及第三人协助办理广州市越秀区XX路1号301、302、402、202房房产证给原告；4.判令被告陈建华支付逾期办证违约金（已付房款的利息，从1996年3月1日起（因为合同没有约定，只是约定了交楼时间，故原告参照商品房的司法解释，给予被告90日的办证期限计算）至办理上述房屋不动产权证止，基数为已付房款的1480000元，按照同类同期银行贷款利率的四倍计算）。各方当事人确认被告陈建华使用自编102房，第三人使用自编101房、401房、402房、501房。被告陈建华另称已于1997年9月16日将自编201房、202房、301房、302房出售给了案外人，2006年又将自编502房出售给了另一案外人。第三人廖嘉茵、廖汛涛、廖华祯、余峰述称其只是出地，被告陈建华负责兴建及办理一切的产权登记手续，对被告陈建华提供的重复售房证据由法院认定，与第三人无关。2017年7月18日，本院根据原告的申请，依法作出（2014）穗越法民三初字第419号《民事裁定书》，裁定准许原告撤回起诉。2017年8月29日，原告提起本案诉讼。本案诉讼过程中，被告陈建华提供了一份香港注册处的网上查询打印件，显示公司编号0288478，公司名称浩年实业有限公司成立于1990年10月2日，1997年7月18日已告解散（被除名）。原告对此证据不予认可，表示其公司从1990年10月2日注册成立前称浩年实业有限公司后，一直连续至今继续有效。原告名称“香港浩年实业有限公司”据2017年8月28日在香港特别行政区公司注册处查册所得记录记载该公司前称是“浩年实业有限公司”，于1990年10月2日在香港正式注册成立浩年实业有限公司，于2015年11月23日更名为香港浩年实业有限公司，而香港浩年实业有限公司与浩年实业有限公司的公司编号均为288478没变化；2017年4月20日该公司董事通过决议，指定陈伟林董事为该公司的法定代表人。原告为此提供了2017年8月29日深办第56894号中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书予以证明。本案诉讼过程中，被告陈建华对原告原委托诉讼代理人乐云龙的资格合法性提出质疑，原告于2018年2月1日书面撤销了该代理人的委托代理关系。2018年12月22日，原告向本院提交《关于被告陈建华应按售房协议书约定所应赔偿原告双方合同购房款总价的银行同期同类贷款利息的损失情形说明》，主张依照双方协议第五条第八款、第六条、第七条第四款、第五款的约定，本案涉案总价款项为1653600元，由原告支付了800000元的时间是1995年3月15日，因此至1995年11月15日应为交付经验收合格楼宇给回原告，由1995年11月15日起7日后，即从1995年11月22日起计违约金，另请求依照法律规定在判决后被告如不支付上述款项，应加倍计算罚金。同日，原告另向本院提交《关于被告廖华祯等人应按售房协议书约定所应赔偿原告双方合同购房款总价的银行同期同类贷款利息的损失情形说明》，主张依照双方协议第五条第八款、第六条、第七条第四款、第五款的约定，本案涉案总价款项为港币445200元，由原告支付了首期款港币136500元的时间是1995年4月12日，因此至1995年12月12日应为交付经验收合格楼宇给回原告，由1995年12月12日起7日后，即从1995年12月19日起计违约金，另请求依照法律规定在判决后被告如不支付上述款项，应加倍计算罚金。2019年1月23日，经本院向广州市房地产档案馆查询，据房产登记号统字××号《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址东山区XX路1号，使用土地面积286.29平方米，建筑面积246.73平方米，建基面积126.02平方米，钢筋混凝土结构2层；产权人陈建华，占有部分（代理人）；产权人赵少英，占有部分全部（所有权人），所有权来历1994年2月受莫云湘赠与。1994年4月12日核发房屋所有权证。其中在办理房地产过户登记手续过程中，被告陈建华是赵少英的代理人，1994年3月12日办理了公证《委托书》，委托权限包括：1.为赵少英向房管部门办理上述房屋的登记、领取房屋所有权证手续；2.与有关单位就上述房屋的修缮、改建、征用拆建签订协议；3.缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用，此委托书有效期从签署之日起至1995年3月30日止。2019年4月28日庭审中，被告陈建华陈述原使用涉案房屋第五层自编02房，其于2009年因身体原因已经迁出，由其家属继续使用，2018年家属因照顾其身体也暂时迁出该02房，但房屋内仍留有生活物品及其他物品。被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余锋陈述其使用涉案房屋第一层自编01房、第四层自编02房，其他房屋均有人在使用，但具体使用人情况不清楚。据此原告撤回了要求被告交还房屋的诉讼请求，保留今后另案诉讼收回房屋使用权的权利。同时原告表示如被告按上述双方所签订的售房协议书协助办理房产证给原告，原告同意按约定进度的实际交付面积及内容并结清余款，多除少补，且同意三日内结清完毕支付及向被告陈建华付清房屋余款173600元，向被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵、余峰支付港币172200元。本院认为：原告主张本案的法律关系为房屋买卖合同之诉，针对双方的争议问题，本案分别作如下分析认定：一、关于本案的合同相对主体争议问题。其中1.关于原告主体资格合法性审查问题：①在形式方面，原告“香港浩年实业有限公司”据2017年8月28日在香港特别行政区公司注册处查册记录证明该公司前称是“浩年实业有限公司”，最初于1990年10月2日在香港正式注册成立浩年实业有限公司，后于2015年11月23日更名为香港浩年实业有限公司，香港浩年实业有限公司与浩年实业有限公司的公司编号一直同是288478并无发生过变化，充分证明原告公司前后二个名称均是同一公司主体。原告为此亦提供了2017年8月29日深办第56894号中华人民共和国司法部认可的委托香港律师办理内地使用的公证文书并按合法程序转递予以证明，充分证明本案原告具有合法的公司法人民事诉讼主体资格。而另一方面，被告陈建华仅提供了一份自称是香港注册处的网上查询打印件，显示公司编号0288478，公司名称浩年实业有限公司成立于1990年10月2日，1997年7月18日已告解散（被除名），但未能提供该资料原件，亦无依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款关于“当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续”等规定办理相关手续，不符合法定的证据形式要件要求，因此本院依法不予采纳；②在时间逻辑方面，在1994年1月29日原告（乙方）与被告陈建华签订的《售房协议书》最后部分乙方栏加盖的是当年“浩年实业有限公司”的印章；在1995年1月5日原告（乙方）与赵少英签订的《售房协议书》最后部分乙方栏加盖的也是当年“浩年实业有限公司”的印章；2014年1月26日原告起诉（2014）穗越法民三初字第419号房屋买卖合同纠纷案时的主体也是当年“浩年实业有限公司”；本案中原告则使用变更注册后的香港浩年实业有限公司的名称和印章，上述时间节点的公司名称使用与原告的公司初始登记及更名前后均能相互印证，因此，被告对原告的诉讼主体异议缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。反之，本院依法认定原告享有合法的主张本案诉讼权利的主体资格。2.关于原告的委托诉讼代理人资格合法性审查问题。被告陈建华抗辩意见之一对原告原委托诉讼代理人乐云龙的代理资格提出质疑，原告为消除该争议已于诉讼过程中2018年2月1日书面撤销了该代理人的代理资格，由原告的法定代表人径自参加本案诉讼，该民事行为处分符合法定程序，故本院对此不再审查。3.关于房屋原业主赵少英在诉讼期间死亡后的权利义务承继主体问题。经2016年4月15日赵少英原工作单位广东省机械研究所出具的履历《证明》证实廖华祯是赵少英丈夫，夫妻生育子女二人即廖汛涛、廖嘉茵，履历未记载赵少英的父母尚生存，且从时间推算赵少英的父母基本没有生存可能，因此，在赵少英未立有遗嘱、遗赠或遗赠扶养协议的情况下，本院依法认定赵少英的第一顺序法定继承人即被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵可承继本案相关合同的权利和义务。二、关于参与过签订合同的相对方包括原告香港浩年实业有限公司（原名称：浩年实业有限公司）、被告陈建华（曾用名：超华）、赵少英（已故）的法律地位认定问题。其中1.关于原告香港浩年实业有限公司，该公司不管是1994年1月29日与合建人被告陈建华签订的《售房协议书》，还是1995年1月5日与原房屋业主赵少英签订的《售房协议书》，均是作为房屋买受人的法律地位，本院对此予以认定。2.关于被告陈建华，首先，陈建华于1994年1月29日与原告签订《售房协议书》时并非诉争卖售房屋的业主，亦尚未与售卖房屋业主赵少英签订《合作建房协议》（1994年2月8日才签），由此可推定期间陈建华具有业主代理人身份；其次，据房产登记号统字××号《广州市不动产登记查册表》记载XX路1号房屋产权人占有部分中赵少英占有全部来看，陈建华同样为代理人身份；再次，在赵少英向原业主莫云湘“受赠”上述房屋办理过户登记手续过程中，被告陈建华实质也是按照公证《委托书》作为赵少英的代理人，另被告陈建华与赵少英又签订了《合作建房协议》，该私资合建协议经规划部门审核批准，因此，本院认定被告陈建华既具有业主赵少英代理人的身份，又具有合作建房人之一的双重身份。鉴于被告陈建华从与赵少英签订的《合作建房协议》中约定取得一定的利益，根据权利义务对等原则，被告陈建华应承担其在合同中承诺的双重权利义务，即应协助办理房屋所有权转移登记手续。3.关于赵少英，据原不动产登记可确认赵少英是本案诉争的房产XX路1号房屋的业主，在售卖房屋及合作建房过程中，赵少英负责出地并作为建设单位人，依法负有按照买卖合同约定办理房屋所有权转移登记至原告名下的履约责任。赵少英死亡后的权利义务由其合法继承人被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵承继。上述3种情况与陈建华、廖嘉茵、廖汛涛、廖华祯、余峰在2016年11月30日庭审时的陈述基本相符，能相互印证。另，即使被告余峰曾出现在报建人之一的身份，但鉴于余峰并非原房屋业主或建设单位人之一，亦无享有权属处分权的相关依据，又非合同相对人，故本案认定余峰在本案房屋买卖合同法律关系中不存在相关权利义务关系。三、关于双方诉争房屋买卖合同的效力问题。1.原告与被告陈建华于1994年1月29日签订《售房协议书》、赵少英与陈建华于1994年2月8日签订《合作建房协议》、原告与赵少英于1995年1月5日签订并由被告陈建华及广州市金融海商律师事务所律师见证的《售房协议书》，上述三份协议均是当事人在自愿、合法基础上签订，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依照上述法定原则，即使被告陈建华有登报通知原告收楼且未有收楼结果，并不产生被告陈建华所主张的售房合同无效的法律后果。其中原告与被告陈建华在1994年1月29日签订的《售房协议书》条款内容亦经房屋业主赵少英在1995年1月5日与原告签订的《售房协议书》予以再次确认，被告陈建华作为见证，因此可见上述三份协议约定条款能相互衔接，并已实际综合履行中。假使被告陈建华于1997年及2006年出售自编201房、202房、301房、302房及自编502房，鉴于被告陈建华并非房屋业主，没有出售房屋的资格和权利，被告陈建华亦无提供证据证明原业主赵少英授予其重复售房的权限，亦无法证明赵少英事后确认或追认被告陈建华超越权限的重复出售行为；而另一方面原告的购房行为早已生效并履行在前，为保护原告的合法购房权益，故本院对被告陈建华所称的已重复售房行为真实性、合法性、关联性均不予认定。如被告陈建华为此与所谓的案外购房人发生纠纷与本案无关，应另行处理。2.原告按1994年1月29日签订的《售房协议书》原本购买XX路1号新建楼第三至第四层共四个套间，即南北西向（靠保安南街，下同）自编301房、南北东向（靠XX路3号或达道路，下同）自编302房、南北西向自编401房、南北东向自编402房），总建筑面积暂定为300平方米，售价为人民币6500元/㎡，总售价暂定为人民币1950000元（300平方米×6500元/㎡），按竣工后实际交付建筑面积为准。经多方协商进行了部分新增及调换，原告按1995年1月5日签订的《售房协议书》最终购买南北西向自编201房（与原南北西向自编401房对换，约定互不补差价）、南北东向自编202房（该新购房屋暂定建筑面积65平方米，售价为港币7000元/㎡，售价暂定港币455000元，亦按竣工后实际交付建筑面积为准）、南北西向自编301房、南北东向自编302房、南北东向自编402房。四、关于双方诉争房屋买卖合同的履行情况。1.1994年1月29日原告与被告陈建华签订的《售房协议书》中，原告约定承担的是支付购房款义务，其中协议第五条付款办法第1款、第2款、第3款、第4款、第5款、第6款所约定的300000元、100000元、100000元、300000元、200000元、200000元原告已按施工进度分别于1994年1月29日、1994年5月10日、1994年8月20日（该笔预付多100000元）、1994年8月20日中的预付多100000元加1995年2月3日加1995年3月15日、1995年3月21日预付200000元中的100000元加1995年5月17日、1995年3月21日预付200000元中的另100000元加1995年6月12日支付给了被告陈建华。原告另于1995年6月19日后支付80000元、200000元给被告陈建华。从付款时间可计算出原告支付合计800000元之日是1995年3月15日。2.1994年2月8日赵少英与被告陈建华签订的《合作建房协议》，该协议为赵少英与被告陈建华内部之履行关系，本案不予处理。3.1995年1月5日原告与赵少英签订的《售房协议书》中，原告约定承担的也是付款义务，其中协议第五条付款办法第1款、第2款所约定的购房款港币136500元、港币136500元，从原告提供的赵少英收款收据四张与赵少英在答辩时主张原告仍欠其购房款港币182000元（总购房款港币455000元－首期购房款港币136500元－第二期购房款港币136500元）可相互印证证实原告已按施工进度分别于1995年4月6日、10日、12日、同年5月23日支付给了赵少英港币。原告主张支付首期款之日按1995年4月12日计算是合理的。4.赵少英已履行出地义务。5.被告陈建华利用原告支付的购房款进行“出资”，并按照1994年2月8日与赵少英签订的《合作建房协议》负责兴建新楼的报建、设计、现场施工管理。大楼得以在1996年2月期间竣工。五、关于新建楼房的项目合法性问题。赵少英所有的XX路1号房屋在1994年10月10日经原广州市城市规划局东山区规划分局以《东山区私资合建房协议签证审批表》批准房屋私资合建，并出具（1994）私房城设字第××号《广州市城市规划局东山区规划分局私人建房设计要点》；在1995年1月17日经原广州市城市规划局东山区规划分局出具东规文[1995]字第1号《送审建筑设计方案的复文》；在1995年2月17日经原广州市城市规划局东山区规划分局出具编号为（1995）穗城规东建字第0020号《广州市城市规划局》；在同日经原广州市城市规划局东山区规划分局核发编号为0020的《中华人民共和国建设工程规划许可证》；在1995年3月1日经原广州市城市规划局东山区规划分局出具编号为（95）穗城规（东山）建字第0020号《建设工程建筑管理放线、验线测量记录表》，批准建设单位赵少英改建五层住宅楼，建设规模建筑面积636平方米。因此，上述新建楼房的项目是经过行政许可兴建的，具有合法基础。六、关于新建楼房的合法建筑面积认定问题。被告陈建华主张竣工建筑面积共为702平方米，但没有提供效力高于行政审批的文件；且规划红线验线结果与放线记录相符，并没显示批准可增加五层楼房的总面积；被告陈建华提供的《单位工程竣工验收证明书》只是复印件，违反证据应当提供原件的规定，且该复印件上建筑面积栏702㎡的字样有明显涂改痕迹，如果对这么重要的数据进行修改却没有出具单位加盖校对章，明显不符合行政管理的操作要求，因此，本院对被告陈建华该面积主张不予采信，据此认定新建楼房合法建筑面积共636平方米。至于是否存在违章建筑，非本案争议标的或合同约定，也不属法院调处的范围。七、履约过程中的违约方及违约责任。1.其中原告购买的XX路1号新建房屋南北西向自编201房、南北西向自编301房、南北东向自编302房、南北东向自编402房房屋建筑面积可计算共约254.4平方米（总建筑面积636平方米÷5层×2层）（最终应以广州市规划房管部门实际测量为准），计算的总价款约人民币1653600元（254.4平方米×人民币6500元/㎡），原告已支付了人民币共1480000元，其中第9笔1995年6月19日暂收的80000元因是“增大阳台面积和增加铝合金窗”的款项，与购房款性质有别，应予剔除，因此原告尚差人民币253600元（1653600元－1400000元），该金额因报建面积比购买约定减少的因素（原购房款总金额1950000元－实际金额1653600元存在差额296400元），原告适用1994年1月29日《售房协议书》第五条付款办法第8款、第9款处理并无不当，该余款约定待住宅竣工、验收合格、接通外水电、交付使用、房屋产权办妥后5日内付清，但被告陈建华至今并未举证证明符合上述条件，因此原告迟延支付该余款不构成违约，无需承担逾期付款的违约责任。反之，被告陈建华未能按双方约定自原告付齐购房款人民币800000元之日即1995年3月15日起八个月内（即1995年11月15日）交付房屋使用，构成违约，原告现主张从拖延交付使用七日即1995年11月22日起按总价人民币1653600元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算至办理房屋权证之日止合法合理，本院予以支持。2.另原告购买的XX路1号新建房屋南北东向自编202房建筑面积可计算约63.6平方米(总建筑面积636平方米÷5层÷2套)（最终应以规划房管部门实际测量为准），计算的总价款约港币445200元（63.6平方米×港币7000元/㎡），原告已支付了合计港币273000元，余款港币172200元（港币445200元－港币273000元）未支付，同理，原告迟延支付该余款不构成违约，无需承担逾期付款的违约责任。反之，被告赵少英方未能按双方约定自原告支付首期购房款港币136500元之日即1995年4月12日起八个月内（即1995年12月12日）交付房屋使用，构成违约，原告现主张从拖延交付使用七日即1995年12月19日起按总价港币445200元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算至办理房屋权证之日止合法合理，本院亦予以支持。由于原告至今也有未付的购房余款，根据公平合理原则，逾期交楼违约金应以原告已付房款的数额为宜。参照司法实践和相关指引，买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,协助买受人办理房屋所有权转移登记。而本案双方则是约定余款在房屋产权后办妥后五日内付清，本院将按双方约定处理。原告计算逾期交楼违约金的截止时间有误，本院予以纠正。鉴于赵少英方、被告陈建华从1996年建好房屋后至今迟迟不交付房屋并协助原告办理房屋所有权转移登记手续，在实际控制、支配和使用新建房屋二十多年的情况下，只顾获取自身利益，而放任和怠于履行己方责任，导致合法有效的房屋买卖合同长期无法正常履行并成为历史遗留问题，严重损害了原告的合法权益，被告陈述曾登报告知原告涉案房屋的处理事宜，但原告有具体的联系地址，也曾多次去函给被告要求履行合同，但被告没有理会，存在恶意违约行为。原告早于九十年代给付了购房款，基于物价上涨和货币贬值的因素，其当年的付出具有重大价值，对此原告却无法单方救济，被告有违诚实信用原则和公平原则，因此，赵少英方、被告陈建华对于原告主张出卖人协助其办理房屋所有权转移登记手续的合理请求，应立即积极履行相关合同责任并承担相应违约责任，本院故对原告关于办理房屋所有权转移登记的请求依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、被告陈建华、廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵在本判决发生法律效力之日起七日内，协助原告香港浩年实业有限公司办理广州市越秀区XX路1号新建房屋南北西向自编201房、南北东向自编202房、南北西向自编301房、南北东向自编302房、南北东向自编402房不动产权转移登记至原告香港浩年实业有限公司的手续。二、被告陈建华在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告香港浩年实业有限公司支付从1995年11月22日起以人民币1400000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金，此后按相同标准计算至实际交付房屋之日止。三、被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告香港浩年实业有限公司支付从1995年12月19日起以港币273000元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准计算至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金，此后按相同标准计算至实际交付房屋之日止。四、原告香港浩年实业有限公司在被告陈建华、廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵协助办妥房屋所有权转移登记手续后三日内，支付被告陈建华购房款余款人民币253600元。五、原告香港浩年实业有限公司在被告陈建华、廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵协助办妥房屋所有权转移登记手续后三日内，支付被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵购房款余款港币172200元。六、驳回原告香港浩年实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23092元（原告已预交），由被告陈建华负担11546元，被告廖华祯、廖汛涛、廖嘉茵负担11546元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按上诉请求的项目及相关交费规定，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一九年四月二十九日书 记 员  韩俊彦