广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠城法民一初字第1175号原告：唐恭谊，女。委托代理人：刘大丙，系原告的丈夫。被告一：李伟聪，男。被告二：钟素红，女。以上二被告的共同委托代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。第三人：惠州市卓一房产代理有限公司，地址：惠州市江北14号小区云山花园荣阁101商场。法定代表人：温庆利。委托代理人：张俊，广东卓凡律师事务所律师。原告唐恭谊诉被告李伟聪、钟素红、第三人惠州市卓一房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐恭谊及其诉讼代理人刘大丙、被告李伟聪、钟素红及其共同诉讼代理人陶绪宏、第三人惠州市卓一房产代理有限公司的诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐恭谊诉称，原告（合同中的：乙方）为了解决子女异地上学问题，向惠州市卓一房产代理有限公司（本案第被告三、合同中的中介方：丙方）说明了购房的原因，条件是需要购买有房产证的房屋，以便小孩户口迁入，解决上学问题。被告三就把被告一（合同中的：甲方）委托给他出售的惠州江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼2单元12层05号房屋介绍给原告，并告知原告该房屋有房产证，抵押在银行贷款。原告在中介公司第三被告的见证下与被告一双方协商该房屋以43万元达成购买协议，并向被告一交付了2万元的定金，签订了购房合同，并约定了被告一不得故意隐瞒事实、不得签订合同后再卖他人和不能按时交房给原告造成了损失的将承担赔偿和违约责任（详见：甲、乙双方的补充协议)。之后，由被告一去银行赎回该房屋的房产证，再由原告交付首期款163000元后进行办理房屋过户手续。办完手续后，再付完余款。原告到现在为止多次催促被告办理相关手续，刚开始被告回应是在办理中，直到半年后，原告通过朋友了解到原来被告卖给原告的房屋是问题企业的房产，根本没有拿到房产证，只是购房合同而已，这不符合原告的购房要求。为此事也问过中介公司，在中介公司得到回应原告的信息是被告一一直对他说房屋是有证的，被压在银行贷款。中介方对没有证的事不知情。原告本不想为买房产生纠纷，就让被告一去找房地产商，早点拿到房产证等手续,好进行办理房屋过户手续。可是，拖延到如今快2年了，一直没有结果，被告一的行为已违约，给原告造成不可弥补的损失。因此，原告根据相关法律、法规规定对以上三被告提起诉讼，要求被告根据双方合同约定承担违约责任，并解除双方签订的购房合同。请惠城区人民法院查清本案事实，依法维护原告的合法权益。1、请求判决被告一、二返还2012年7月5日签订购房合同时原告向二被告交付的定金20000元；2、请求判决被告一、二因违约应该依法支付给原告所付定金20000元2年的利息2600元；3、请求判决被告一、二承担2012年7月5日签订的购房合同约定的总房款10%的违约金43000元；4、请求判决本合同依法解除；5、本案诉讼费2360由被告承担。被告李伟聪、钟素红辩称，第一，争议的房屋是在开发商买来的房屋，房屋的基本情况有建设工程许可证，商品房预收许可证等，房屋是符合规定，在卖给原告的时候，原告是知情的，原告对整个情况是知道的，房屋是符合买卖，不存在隐瞒事实的问题，第二，被告不是不想卖，只是房屋有点降价，才起诉，第三，关于诉讼请求，本案不存在定金问题，原告提供的证据里面有一个补充协议，2012年7月5日签订的协议，本案中没有定金的说法，请求方还定金不合理，原告如果不想要房子，我们也同意退定金，另外1万元在第三人处，关于利息，钱不多，都可以解决，违约金是不存在，原告自己不想要房子，也不是不知道房子的情况，原告愿意解除合同，我方也同意，诉讼费承担问题，由法院判决。第三人惠州市卓一房产代理有限公司陈述称，根据双方签订的居间合同第一条第6项，由被告一、二向我方提供房屋状态，其显示为抵押状态，后来得知被告一、二能获得房产的房产证导致本次交易未能完成，我方认为被告一、二有隐瞒事实的情况，第二根据原告提供的证据收款收据可以看到原告支付的2万元为定金，我方认为在补充协议中出现“订”，只是笔误。经审理查明，2012年7月5日，原、被告及第三人签订了一份《房地产买卖居间合同》及《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》，约定原告向被告购买惠州江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼2单元12层05号房，转让价格为433000元；如因被告原因不能按约定时间交房给原告，被告应向原告支付总房款10%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了20000元购房定金，被告将其中10000元托管于第三人处。因被告用于出售的惠州江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼2单元12层05号房至今未取得房地产权证书，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》及《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》无法履行。2014年5月23日，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》、收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间合同》及《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》，约定原告向被告购买惠州江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼2单元12层05号房。从本院查明的事实来看，被告至今尚未取得惠州江北24号小区新沥路39号双城名苑（南区）3、4号楼2单元12层05号房的产权证书，为此，原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间合同》及《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，属无效合同。被告应将根据无效合同收取原告的20000元购房定金返还原告，基于其中10000元定金托管于第三人处，被告及第三人应各返还原告购房定金10000元。被告作为卖方未如实告知原告涉案房屋尚未取得产权证书的情况，原告作为买方未明确涉案房屋是否已取得产权证书，第三人作为专业房产中介未核实涉案房屋是否取得产权证书，三方当事人就此签订了《房地产买卖居间合同》及《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》，均对签订无效合同存在过错责任。被告及第三人基于无效合同各收取原告购房定金10000元，原告要求赔偿相应利息损失，理由成立，本院予以支持，被告及第三人应在返还原告10000定金的同时支付原告相应利息损失。对于原告要求被告按照《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》的约定支付总房款10%违约金43000元的诉讼请求，本院认为，《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》已被确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同自始没有法律约束力”的规定，《关于双城名苑商品房买卖合同的补充协议》不具法律约束力，原告要求被告按照无效合同的约定支付43300元违约金，缺乏相应的事实和法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告李伟聪、钟素红应在本判决书生效之日起10日内向原告唐恭谊返还购房定金10000元并支付相应利息（自2012年7月5日起，按照中国人民银行同期存款利率计至2014年7月5日止）。二、第三人惠州市卓一房产代理有限公司应在本判决书生效之日起10日内向原告唐恭谊返还购房定金10000元并支付相应利息（自2012年7月5日起，按照中国人民银行同期存款利率计至2014年7月5日止）。三、驳回原告唐恭谊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2360元，由原告唐恭谊、被告李伟聪、钟素红、第三人惠州市卓一房产代理有限公司各承担786.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  杨兆强审 判 员  丘文秋代理审判员  钟志明二〇一四年八月四日、书 记 员  陈淑花