广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2014）深宝法民三初字第398号原告潘曼曼，女，汉族委托代理人杨帆，广东信荣律师事务所律师。委托代理人林小雄。被告王伟臣，男，汉族第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址，组织机构代码×××1-5。法定代表人赖国强。委托代理人涂有高。原告潘曼曼与被告王伟臣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨帆、林小雄，第三人委托代理人涂有高到庭参加诉讼，被告王伟臣经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，经第三人居间介绍，2013年12月15日原告与被告王伟臣签订《二手房买卖合同》，双方约定：原告以人民币5，500，000元购买被告王伟臣所有的位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速星河丹堤X区付款方式为：签约后支付定金人民币320，000元，2014年1月15日前监管首期款1，330，000元并以向银行申请按揭的方式支付余款；卖方须在合同签订之日起5日内公证委托担保公司办理赎楼手续，双方于买方取得贷款承诺且卖方完成赎楼三日内签署《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续，但最迟不得迟于2014年2月17日；任何一方未按合同履行义务的，对方有权要求以转让成交价日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过5日，对方可以解除合同并有权选择定金罚则或要求其按转让总价款20%支付违约金；刘梅作为担保人在备注担保条款中明确表明“刘梅身份证号××自愿就业主的合同履行及全部责任承担连带保证责任，如业主违约，买方有权直接追究保证人的责任”。上述合同签订后，原告向被告支付定金人民币320，000元，监管首期款人民币1，330，000元，取得了中国银行深圳中银花园支行承诺贷款人民币3，850，000元的贷款承诺，并为被告王伟臣垫付房产价值评估费人民币3，000元、赎楼担保费人民币23，600元完成了赎楼。2014年1月22日，双方向产权登记中心递件过户时，被窗口工作人员告知涉案房屋已于2014年1月21日被深圳市福田区人民法院（2014）深福法民一初字第435号案查封，被民一初字第421号案轮候查封，导致交易无法进行。且经了解，被告王伟臣上述债务总额已远远超过房屋市值，且尚欠本次交易的担保公司担保赎楼款人民币2，870，000元。被告的行为已经构成根本性违约，且给原告造成了巨大损失，首先，原告本次购房为改善性住房，为购买涉案房屋已经卖掉了自有房屋，因本次交易无法进行导致目前流离失所；其次，由于房价的持续上涨，原告已不可能再以卖出价格买入已出售的自有房屋（即便可以也需要支付高额的税费），给原告造成了巨大的实际损失；再次，原告孩子即将面临入学，由于没有了住房，导致原告女儿无法申请学位，无法得到良好的教育；最后，目前房价仍旧在持续上涨中，由于本案发生，被告迟迟不能向原告返还已付定金人民币320，000元并拒绝配合原告解除首期款人民币1，330，000元的监管，导致原告无法重新购买其他住房，给原告造成无法估量的巨大损失，可见直接损失远远超过合同约定的20%违约金，间接损失无法估量。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告王伟臣返还原告购房定金人民币320，000元并赔偿原告购房违约金人民币1，100，000元；2、被告王伟臣返还原告为其垫付的房产价值评估费人民币3，000元、赎楼担保费人民币23，260元、保全担保费人民币20，000元；3、被告王伟臣承担本案诉讼费、保全费。本案中，原告原将担保人刘梅作为共同被告，因原告确认刘梅已经向原告支付了违约金人民币600，000元，原告已和刘梅达成和解协议，故原告申请撤回了对刘梅的起诉，本院已经另行制作准予原告撤回对刘梅起诉的民事裁定书，原告变更其第一项诉讼请求如下：被告王伟臣返还原告购房定金人民币320，000元并赔偿原告购房违约金人民币500，000元。被告未到庭答辩，亦未在答辩期内向本院提交书面答辩状。第三人答辩称，第三人已确实履行了向原、被告双方订立合同的机会或者提供订立合同的服务。经审理查明：2013年12月5日，原告（买方）和被告（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速星河丹堤花园X区（房产证号码：深房地字第**）转让给原告，转让成交价为人民币5，500，000元；2、原告在本合同生效当日向被告支付定金人民币60，000元，在本合同生效当日再向被告支付定金人民币260，000元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已经收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、原告的付款方式为银行按揭贷款，原告应当在2014年1月15日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款人民币1，330，000元存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；4、原告需于2014年1月15日（含当日）之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；5、房产有抵押，被告应在签订本合同后5日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，被告需协助原告办理；6、在原告已经取得贷款承诺函，且被告已经取得房地产证原件（无抵押，无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年2月17日（含当日）；7、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金；8、包括赎楼担保费等23项费用由原告自愿承担；9、备注条款中注明：刘梅（身份证号码××）自愿就被告的合同履行以及全部责任承担连带保证责任，如被告违约，原告有权追究保证人的保证责任。刘梅在该保证条款后签名确认。2013年12月15日，原、被告签订补充协议，明确在定金超过成交总价5%的情况下，原、被告经协商明确同意将定金人民币320，000元交由第三人进行托管。2013年12月15日，原、被告以及第三人签订编号为0137726号《资金托管协议》，约定原、被告同意将定金人民币320，000元交由第三人进行托管。原告和第三人确认：第三人已经将其托管的定金人民币20，000元解付给原告。被告和第三人确认：第三人已经将托管的定金人民币300，000元通过转账的方式支付给被告。2014年1月6日，原告、被告以及中国银行股份有限公司深圳中银花园支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定原、被告同意将首期款人民币1，330，000元委托中国银行股份有限公司深圳中银花园支行进行监管。当日，中国银行股份有限公司深圳中银花园支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》，表明已经收到原告已将监管资金人民币1，330，000元存入上述约定的监管账户。2014年1月7日，中国银行股份有限公司深圳中银花园支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺在满足贷款发放条件的情况下，同意向原告发放贷款人民币3，850，000元。2014年1月15日，被告办理了注销抵押登记手续。2014年1月21日，涉案房产被深圳市福田区人民法院查封，查封案号为（2014）深福法民一初字第435号，查封期限从2014年1月21日起至2016年1月20日止。2014年1月24日，原告以特快专递的方式向被告王伟臣和担保人刘梅寄送了（2014）粤信荣律字第008号《律师函》，向被告王伟臣和刘梅告知：因涉案房产被查封致使涉案合同无法继续履行，故双方签订的《二手房买卖合同》于被告王伟臣接到本通知之日起解除，且被告王伟臣和刘梅应当协助原告办理解除资金监管的手续，以及返还定金人民币320，000元、房产价值评估费人民币3，000元、担保费人民币23，260元，并向原告支付违约金人民币1，100，000元。原告寄送给被告王伟臣的上述《律师函》均被退回，原告提交的《地址及账户确认书》复印件载明其寄送地址均是被告王伟臣在《地址及账户确认书》中填写的送达地址，且第三人对原告提交的《地址及账户确认书》的真实性进行了确认。原告主张其于2014年1月22日办理过户登记时经国土部门告知才得知涉案房产被查封，且因涉案房产被查封致使无法办理过户登记，被告的行为已经构成违约，故于2014年2月25日诉至法院，请求被告向其退还购房定金人民币320，000元，向其支付违约金人民币500，000元（购房款20%-担保人刘梅已经支付的违约金人民币600，000元）、以及向其返还由原告代为垫付的房产价值评估费人民币3000元、赎楼担保费人民币23，260元、保全担保费人民币20，000元，原告提交了保全担保费的收据证明其上述关于保全担保费的主张。另，原告在庭审中明确表明因房产价值评估费人民币3，000元未实际发生，且担保公司已经将保全担保费人民币20，000元退还给原告，故原告放弃向被告主张房产价值评估费人民币3，000元、保全担保费人民币20，000元。另查，1、原告在庭审中确认：2014年3月10日，担保人刘梅已经通过转账方式向原告支付违约金人民币600，000元。2、被告在庭后提交了书面的意见，提出原告主张的违约金标准过高，且担保人刘梅已经支付了违约金人民币600，000元，应当视为被告已经履行了违约责任。以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、资金托管协议、补充协议、二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据、个人二手住房按揭贷款承诺书、委托担保服务协议书、收据、公证费发票、律师通知函，快递回单、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告和被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。双方签订的《二手房买卖合同》中约定：在原告已经取得贷款承诺函，且被告已经取得房地产证原件（无抵押，无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2014年2月17日（含当日）。本案中，原告已经于2014年1月7日取得了贷款承诺函，涉案房产亦已经于2014年1月15日办理了注销抵押登记手续，即被告应已经取得了房产证原件，而因涉案房产于2014年2月21日被查封无法办理过户手续，在无证据证明双方未在2014年2月17日之前办理过户手续的原因在于原告的情况下，本院认为被告作为卖方负有保证涉案房产符合转让条件的义务，被告的行为已经构成根本性违约，原告有权主张解除合同并要求被告支付违约金，涉案合同已经自原告要求解除合同的主张到达被告时解除。关于违约金。原告诉请被告应当根据合同约定按转让成交价百分之二十的标准支付违约金，被告已经以书面的方式主张违约金过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整被告应当向原告支付违约金人民币600，000元，因担保人刘梅向原告支付了违约金人民币600，000元，即担保人已经履行了支付违约金的义务，故原告主张被告再向其支付违约金人民币500，000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于定金。根据本院查明的事实，原告已经向被告交付定金人民币320，000元，且该定金现有人民币300，000元在被告处，有人民币20，000元第三人已经解付给原告，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币300，000元。原告的超额诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于房产价值评估费和保全担保费。原告在庭审中明确表明因房产价值评估费人民币3，000元未实际发生，且担保公司已经将保全担保费人民币20，000元退还给原告，故原告放弃向被告主张房产价值评估费人民币3，000元、保全担保费人民币20，000元，原告放弃其上述相关诉讼请求，属于原告自由处分权利的范畴，本院予以支持。关于赎楼担保费。双方签订的《二手房买卖合同》中约定赎楼担保费由原告承担，原告亦为履行涉案合同承担了支付赎楼担保费的义务，但现因被告的违约行为致使涉案合同解除，故本院认为原告已经支出的赎楼担保费属于损失的范畴。因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且原告主张的赎楼担保费的损失尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张赎楼担保费人民币23，260元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王伟臣应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告潘曼曼返还定金人民币300，000元；二、驳回原告潘曼曼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17，996元，因原告变更诉讼请求，受理费变更为人民币12，463元，保全费人民币5，000元，由原告负担人民币11，415元，由被告负担人民币6，048元，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  陈远霞二〇一四年八月二十四日书 记 员  刘 婷书 记 员  李婷霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第12页，共12页