贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2014）碧民初字第153号原告铜仁市碧江区百货大楼。地址：铜仁市碧江区大庆北路1号。法定代表人王敏，该百货大楼经理。委托代理人陈素琼，锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告席建毛，男，1975年7月26日出生，贵州省铜仁市人，个体工商户。委托代理人张易才，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托代理人张晓琳，贵州邦宇律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告铜仁市碧江区百货大楼（以下简称百货大楼）诉被告席建毛租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员卢亚琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百货大楼的法定代表人王敏及其委托代理人陈素琼、被告席建毛及其委托代理人张易才、张晓琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百货大楼诉称：原、被告于2008年12月8日签订《门面租赁合同》，约定原告将位于铜仁市锦江广场（A幢楼）一楼6号门面承包给被告从事经营活动，承包期限为2009年1月1日至2013年12月31日。2013年11月12日，原告书面通知被告，告知其原告单位经集体协商打算将锦江广场的六个门面整体出租，要求其收到通知后十日内与其联系，另行协商承租事宜。被告于2013年11月15日提出异议，原告收悉后，当天将招租方案通过特快专递形式寄给被告，被告未作答复。11月22日，原告再次将通知与招租方案一并寄给被告，被告未按招租方案的规定向原告主张续租事宜。2014年1月1日，原告要求被告搬出门面，被告拒绝搬出。1月3日，原告委托律师发出《律师函》给被告，要求其在三日内搬出，被告仍然拒绝。由于原、被告签订的门面租赁合同已到期，被告应退还门面，原告多次要求被告搬出门面，被告拒绝搬出，为此，原告诉请法院要求判令：1、被告立即腾空其租赁原告位于铜仁市锦江广场（A幢楼）一楼6号门面（被告现经营水果处），并将门面退还原告；2、被告支付原告租金按7200元／月（暂按1个月计算）直至其搬出门面为止；3、诉讼费由被告承担。原告在举证期限内提交并出示的证据材料有：1、2008年12月11日原、被告双方签订的合同书一份，拟证明该租赁合同已于2013年12月31日到期，在双方没有另行签订租赁合同的情况下，被告应退还原告门面。2、通知及招租方案各一份，拟证明原告已将门面续租的条件通知被告，被告已签收，被告如需承租，则应按此条件履行，但被告未在该方案确定的期限内向原告主张承租的权利。3、通知、特快专递投递单各一份，拟证明原告已经履行了提前合理告知被告优先承租权的义务。4、安置合同、合同书、保证金转账凭证各一份，拟证明原告门面系安置房，每间60平方米，租金按人民币120元／平方米计算，同时证明第三人周图送已经合法按招租方案与原告签订了承租合同，被告应立即搬出门面。被告席建毛辩称：一、请求依法确认被告的优先承租权。2008年12月8日，原、被告签订的《合同书》第九条约定合同到期后被告享有优先承租权，原告应当按照约定，在合同到期时在同等条件下，优先将租赁物续租给被告。2013年9月，被告曾找原告协商续租事宜，原告告知被告其已与某服饰品牌经营户签订租赁合同，合同到期后便由该服饰品牌承租，不再将门面续租给被告。被告多次向原告表示有意续租并愿意支付相同甚至较多的租金，但原告均表示拒绝。被告无奈向工商部门投诉，原告只有假装终止与某服饰品牌的租赁关系，告知被告若欲续租，必须经营服饰生意，双方协商不成后通过律师致函给原告要求其确认被告的优先续租权，但原告于2013年11月21日向被告发出招租方案，招租方案提出对1、2、3、4、5、6号门面实行整体招租，该方案明显违反了合同的约定，剥夺了被告的优先承租权。二、原告要求租金按人民币7200元／月的请求没有事实及法律依据。按照租赁合同第二条约定，2014年每月租金为人民币3484元，而非人民币7200元。被告在举证期限内提交并出示的证据材料有：1、被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况。2、2008年12月11日原、被告双方签订的合同书，拟证明租金按年度5%逐年递增，2013年起每月租金应为3319元；合同到期后，在同等条件下被告享有优先承租权。3、2013年10月18日被告提交的门面继租申请一份，拟证明被告在合同到期后，申请了继租的事实。4、2013年11月12日原告发出的通知一份，拟证明原告认可被告的优先承租权，原告将门面用途限定为必须经营品牌服装，不符合铜仁市的相关法律规定，损害了被告优先承租权。5、2013年11月14日门面招租方案，拟证明该招租方案是面向社会，不是对特定客户的要约，没有给予被告优先承租权，原告将门面用途限定为经营品牌服装。6、快递投递单及律师函各一份，拟证明被告委托律师与原告于2013年11月15日协商续租事宜。对证据的分析与认定，被告对原告提交的证据材料质证意见为：对1号证据的真实性无异议，对其证明被告应退换门面有异议，认为被告享有优先承租权。对2号证据的真实性无异议，被告已经收到，但达不到其证明目的，恰好剥夺了被告的优先承租权，租金和保证金对被告不公平。对3号证据的真实性无异议，该证据已收到，对其证明目的有异议，只能证明是双方的往来信件，不能证明被告已经放弃了优先承租权。经审查，上述1.2.3号证据来源合法，客观真实，能形成证据锁链印证在合同到期前，原告已经通知被告在同等条件下，是否要继续承租门面的事实，这足以证明原告已履行了合理的告知义务，被告已经享有了优先承租权的情形，因此本院对上述证据予以认定。对4号证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为转账凭证是2013年10月17日开具的，合同签订的时间是2013年12月13日，说明原告在与被告合同未到期之前已经恶意出租给第三人，损害了被告的优先承租权，按安置合同证明门面面积为每平方米60元没有依据。本院对4号证据的真实性予以认定。原告对被告提交的证据材料质证意见为：对1号、3号、6号证据均无异议，本院予以认定。对2号证据的真实性无异议，对其证明目的有意见，认为被告的优先承租权已经丧失，同时认为被告还是按照原合同计算租金，没有按照招租方案计算租金。对4号证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为该通知已经被2013年11月21日的招租方案所取代。对5号证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。认为该通知已经被2013年11月21日的招租方案所取代。本院对4、5号证据的真实性予以认定，但达不到被告的证明目的。经审理查明：2008年12月8日，原、被告双方签订了《合同书》一份，约定：原告将位于铜仁市锦江广场（A幢楼）一楼6号门面租赁给被告经营使用，租赁期限从2009年1月1日起至2013年12月31日至，租期五年；房屋租金2009年每月人民币2730元，每季人民币8190元。2013年每月人民币3319元，每季人民币9957元，实行按年度5%逐年递增，按季交纳租赁费。本合同到期后，在同等条件下被告享有优先承租权。2013年10月18日，被告向原告书面申请要求续租租赁门面，2013年11月12日，原告向被告发出通知，通知主要内容：“双方签订的门面将到期，根据双方约定，在同等条件下被告享有优先承租权，现原告将1、2、3、4、6号门面整体出租，经营性质改为服装类，租金和租赁期限另行协商，请接到通知后十日内与原告联系，若逾期原告视为被告放弃继续承租的权利”。2013年11月21日，原告向被告送达通知及招租方案，告知被告原告将其所有的位于铜仁市锦江广场（A幢楼）一楼1、2、3、4、5、6号门面将整体公开招租，租金为每月120元／平方米起，出价最高者取得租赁权，门面租期为一年，租金按年支付，被告在同等条件下享有优先承租权，并要求在收到通知后三日内与原告协商承租事宜。上述通知及招租方案原告均送达给被告。2013年12月12日，原告又向被告送达通知，告知被告因其未按招租通知及方案与其商谈承租事宜，视为被告放弃继续承租的权利，要求被告在合同到期后搬出门面。被告于2013年11月15日向原告发出律师函，希望原告勿剥夺其优先承租权，与其洽谈续租事宜。合同到期后，被告未交付原告逾期占用门面的租金。庭审过程中，本院分别于2014年2月28日、4月2日向被告释名，原告对其门面欲整体出租，对该出租方案在同等条件下，被告是否同意整体承租，被告表示不同意整体承租，要求与其他承租户共同承租。上述事实，有原告的陈述、被告的答辩、原告提交的1、2、3号证据，被告提交1、3、6号证据及庭审陈述在卷佐证，足以认定。本案争议的焦点：原告出租的门面，在同等条件下，被告是否享有优先承租权。本院认为：原、被告双方签订的《合同书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。租赁合同中明确约定，租赁期限届满后，在同等条件下被告享有优先承租权。本案中，在合同到期前，原告通过发出通知、招租方案的方式、律师函向被告进行告知其所有的1、2、3、4、5、6号门面将整体出租，同时告知门面租赁期限、租金支付方式等，被告在同等条件下享有优先承租权。庭审中，本院向被告释明，征求其是否同意整体承租，被告持否定意见，并要求与其他承租户共同承租。被告的意思表示与原告招租的意愿不相符，作为出租方的原告，为了保障其所有的门面利益最大化的实现，实行整体招租，是其合理使用门面的权利，作为承租方的被告，应在该同等条件下行使优先承租权，被告的明示行为与该同等条件不相符。现房屋租赁期限已届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，原告要求被告退还门面的请求合法，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期使用门面的租金每月按人民币7200元至其搬出门面为止的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应当支付逾期占用使用门面的租金，即从2014年1月1日起至被告返还原告租赁门面时止，租金按照双方合同约定逐年递增5%计算。2013年每月租金为人民币3319元，被告逾期占有使用门面期间的租金应为每月的3319元，原告超过部分金额的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告席建毛于本判决生效后十日内将承租原告铜仁市碧江区百货大楼的位于铜仁市碧江区锦江广场（A幢楼）一楼6号门面返还给原告。二、被告席建毛从2014年1月1日起，按3319元／月支付原告房屋租金至其搬出上述门面时止。案件受理费已减半收取人民币75元，由被告席建毛承担。以上有履行内容的款项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决送达之日起15日内提交上诉状，并按对方但是人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民发。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，申请本院强制执行。审 判 员  卢亚琼二〇一四年四月八日代理书记员  罗一潇