海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2013）琼山民二初字第166号原告：甘卫红，女，汉族，1967年12月12日出生。被告：被告海南嘉华房地产有限公司。法定代表人：童兴，该司董事长。原告甘卫红与被告海南嘉华房地产有限公司（以下简称嘉华公司）租赁合同纠纷一案，经海口市中级人民法院指定由本院进行审理。本院于2013年8月14日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告甘卫红到庭参加诉讼，被告嘉华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘卫红诉称：原告于2002年12月18日从被告处购买位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层B32号房产。双方签订了《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》，上述房产已登记在原告名下（房产证号：海口市房权证海房字第HK067093号，土地证分割号：G0506号）。在签订《房产买卖合同》的同日，原告就上述房产出租事宜与被告签订了合同编号为B32号的《房产租赁合同》。该合同主要内容为：租期为房产交付之日起至2013年3月31日止。租期前四年每月租金为1717元，合同租期中期三年每月租金为1760元，合同租期后三年每月租金为1803元。被告一次性支付了前两年的租金，自第三年起，租金在每月25日前按月支付。原告负责支付因房产出租、土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收和费用，由被告从支付原告的租金内代扣代缴。并由被告提供代扣代缴税费发票的复印件并盖公章。被告负责支付国家或地方规定的因其经营该商场而发生的税收和费用。在原告并无违约的前提下，被告拖欠原告租金应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金。逾期三个月，原告有权终止合同，被告必须按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金。租赁合同签订后，原告于2003年3月20日将房产交付被告使用，但被告从2008年开始就长期不按合同约定支付租金。截止至2013年3月31日止，被告尚拖欠原告从2011年12月至2013年3月31月共计16个月租金18216.48元（不含税）未付，截止至2013年8月1日被告应支付租金滞纳金2030.57及违约金5464.94元。同时。由被告代扣的税金在2008年3月后再未缴交至海口地方税务局龙华区分局，导致原告欠交税金20760元。被告应依照合同约定向原告提供2003年8月至2008年3月的代缴税款证明。现综上，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示。原告已依约将房产交付被告使用，但被告随意违反合同约定，不单拖欠租金税金未缴，在租赁合同期限届满后还阻挠原告收回商铺，停水断电，关闭商铺配套公共设施。为维护原告合法权益，特呈诉法院，请求法院依法判令：1、被告将商铺归还原告使用，并负责恢复原状，恢复商铺水电正常供应可正常使用；2、被告支付原告不含税租金、违约金、租金滞纳金三项欠款共计人民币25711.99元（截至2013年3月31日不含税租金计人民币18216.48元，截止至2013年8月1日滞纳金2030.57元，违约金5496.94元）；3、被告支付原告被代扣但未代缴的从2008年4月起至判决生效期间的房产税、个人所得税、营业税金额总计人民币49211.76元，承担税务部门对此违法行为进行处罚全部后果，并向原告提供2003年8月至2008年3月的代缴税款证明。4、本案诉讼费由被告承担。被告嘉华公司未作答辩亦未提供证据。经审理查明：2002年12月18日，原告甘卫红与被告嘉华公司签订一份《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》（以下简称《房产买卖合同》），约定原告向被告购买位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层B32号铺位。该合同主要条款约定：建筑面积共14.81平方米，其中套内建筑面积8.49平方米，公共分摊面积为6.32平方米。该房产按建筑面积计价，单位售价为每平方米人民币17391元，总房款为257561元。该房产严格按照建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定计算公共分摊面积，分摊部位包括：1、本楼层的墙、柱、走道、楼梯间、卫生间、空调房等；2、为裙楼服务的冷冻机房、通风机房、空调值班室、膨胀水箱间、西大门外廊；3、为全小区服务的高低压配电间、发电机房、水泵房、消防中心等公共设施。同日，原告与被告签订《房产租赁合同》，约定原告将其所购买的B32铺位返租给被告，该铺位的租赁期限以该房产交付使用日起计至2013年3月31日，租金从房产交付使用后第四个月计付，前三个月为装修期，原告同意免收租金。B32铺位的租赁期前四年每月租金为1717元，租赁期中期三年每月租金为1760元，租赁期后三年每月租金为1803元。被告同意在合同生效后，原告取得房产完全产权后七天内一次性向原告支付前二年租金，合计人民币41208元。自第三年起租金按月支付，被告在每月25日前支付当月租金。原告应在取得该房产完全产权后七日内将该房屋租赁给被告公司使用，并签署房产交付使用书。租赁期内，原告负责支付因房产出租、土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收和费用，由被告从支付原告的租金内代扣代缴。被告负责支付国家或地方规定的因其经营该商场而发生的税收和费用。在原告并无违约的前提下，被告拖欠原告租金应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金。逾期三个月，原告有权终止合同，被告必须按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金。2003年3月20日原告与被告签署了《房产交付使用确认书》，确认原告从即日起正式将B32交付被告使用。被告应向原告支付的前两年商铺租金41208元已在原告需缴纳的房屋买卖款中抵扣完毕。2006年10月23日，原告与被告签订《嘉华城市花园商业裙楼买卖、租赁补充合同》（以下简称《买卖、租赁补充合同》），对上述嘉华城市花园商业裙楼第一层B32铺位的房产证建筑面积及原告应补交的购房面积差款进行确认。该合同约定原告应向被告补交购商铺款24347.4元，在尚存的77个月租金结算期内按月从税后租金中每月抵扣316.2元。另查明，被告从2005年8月11日开始向陆续原告支付B32铺位的税后租金，截止至2013年2月8日被告仅支付2005年7月至2011年11月的租金。租赁合同期限届满后，被告一直拒不返还租赁商铺，逾期占有使用至2013年8月。截止至2013年8月1日，被告仍拖欠原告2011年12月至2013年3月共计16个月租金（不含税）18216.48元及滞纳金2030.57元未付。再查明，被告从2008年4月起至2010年5月止共计代扣原告税金20760.1元，但其未将原告应缴的上述税金缴纳至海口地方税务局龙华区分局。海口地方税务局龙华区分局目前尚未对原告的欠税行为进行行政处罚。再查明，涉案租赁商铺已取得房屋所有权证，并登记在原告名下。案在审理中经法院释明，原告在撤回对海南丰禾商业管理有限公司的起诉后放弃要求嘉华公司承担连带责任的诉求并将诉讼请求明确为：1、被告恢复租赁房屋原状（包括恢复开门的朝向，开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电；2、被告支付原告不含税租金、违约金、租金滞纳金三项欠款共计人民币25711.99元（截止至2013年3月31日不含税租金计人民币18216.48元，暂计至2013年8月1日滞纳金2030.57元，违约金5464.94元）；3、被告支付原告被代扣但未代缴的从2008年4月起至判决生效期间的房产税、个人所得税、营业税金额总计人民币20760.1元，承担税务部门对此违法行为进行处罚全部后果，并向原告提供2003年8月至2008年3月的代缴税款证明；4、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有原告提供的《房产买卖合同》、房产证（证号HK067093号）、土地证（证号：G0506）、《房产租赁合同》、《买卖、租赁补充合同》、房产交付使用确认书、发票、完税凭证、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票、中国银行盖章的账户明细、海口市龙华区地方税务局《关于嘉华城市花园裙楼返租商铺的纳税说明》、《租金、税金、滞纳金、违约金的计算表》、2003年商铺销售广告、商铺相片、海口市信访办商铺用电说明来访回单及原告陈述在案佐证，足以认定。本院认为：原告甘卫红与被告嘉华公司签订的《房产买卖合同》、《房产租赁合同》以及《买卖、租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效应受法律保护。《房产租赁合同》依法成立生效后，原告已依约将B32商铺交付被告出租使用。原告已完成了合同约定由其承担的交付租赁物的义务。被告应按合同约定自2005年7月起在每月25日前向原告及时、足额支付B32商铺当月租金。为证明被告未依约支付租金，原告提交了一份银行账户明细清单，该清单清楚载明原告收到被告每一笔租金的时间和金额。原告据此计算出被告仍拖欠2011年12月至2013年3月共计16个月租金（不含税）18216.48元。被告对上述证据的真实性未提出异议，据此原告要求被告支付18216.48元租金的请求事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付租金滞纳金2030.57元的请求。原、被告在《房产租赁合同》中约定的滞纳金实际上是对违约责任的一种约定，即违约金。在原告并无违约的前提下，被告拖欠原告租金，应按每逾期一日向原告支付所欠租金总额万分之三的滞纳金。被告对支付违约金2030.57元并未提出异议。故本院对原告要求被告支付违约金2030.57元的请求予以支持。关于原告按照欠付租金总额18216.48元的30%主张违约金5464.94元的请求。按照租赁合同约定，该项违约金应系被告逾期支付租金三个月且原告提前解除合同的情况下，原告方能以剩余未履行部分的租金为基数向被告主张违约金，但原告系以被告拖欠的全部租金为基数计算。该计算方法虽超出双方合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。据此，当事人所约定的违约金若低于违约方的违约行为所造成的损失时，非违约方可以请求法院予以增加。本案中，原、被告之间签订的《房产租赁合同》已经于2013年3月31日因租赁合同期限届满而自然终止，而根据租赁合同约定后三年商铺每月不含税租金应为1803元，但被告逾期占有4个月后直到2013年8月原告方才取回商铺。据此，原告主张的2030.57元违约金尚不足以弥补被告逾期占有使用商铺给原告造成的损失。故对于原告增加违约金，即请求被告支付5464.94元的违约金于法有据，本院依法予以支持。被告应向原告支付的违约金数额为7495.51元（2030.57元＋5464.94元）。根据租赁合同约定，原告负责支付因房产出租、土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收和费用，由被告从支付原告的租金内代扣代缴。被告在每月扣除税金的情况下，自2008年4月起再未代原告将税金缴纳至相关税务部门。从2008年4月至2013年3月，经被告直接从租金中扣除的税金数额已达20760.1元。故对原告要求被告给付不含税租金的前提下，再行主张返还税金的请求本院予以支持。因被告未依约代原告缴纳税金，原告在事实上存在拖欠税金的行为，但海口地方税务局龙华区分局目前尚未对此进行行政处罚。在损失并未实际产生的情况下原告要求被告承担税务部门对此违法行为进行处罚的全部后果于法无据。对于原告要求被告提供2003年8月至2008年3月代缴税费发票的请求，因双方未在租赁合同中就该项内容进行过任何约定，故对该项请求本院依法不予支持。对于原告要求被告恢复租赁房屋原状（包括恢复开门的朝向，开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电的请求。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。电梯、卫生间、消防通道、配电房这些商铺公共设施系嘉华城市花园裙楼商铺业主的共同资产。在租赁期限届满后，承租人应恢复原状，保证水电正常供应以及上述公共设施不被封锁且正常使用。庭审中，原告表示商铺开门的朝向已由原告自行恢复。故对原告的该项请求本院不予支持。被告经合法传唤不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起二十日内恢复登记在原告甘卫红名下位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层B32号商铺的房屋原状（包括开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电；二、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告甘卫红支付租金（不含税）18216.48元及违约金7495.51元；三、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告甘卫红返还代扣税金20760.1元；四、驳回原告甘卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1286元，由被告海南嘉华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  袁艺畅代理审判员  林玥希人民陪审员  林尤敬二〇一四年一月三日书 记 员  蒙 霞