湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郴民一终字第164号上诉人（原审被告）郴州市富城房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市龙泉路湘南风情康居园8栋105号。法定代表人罗长城，该公司董事长。委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）罗邦志，男，1984年6月14日出生，汉族，湖南省汝城县人，个体户。委托代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。上诉人郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）因与被上诉人罗邦志房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2013）郴北民二初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月7日公开开庭审理了本案。上诉人富城公司的委托代理人李兴，被上诉人罗邦志的委托代理人史军平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：罗邦志于2011年4月9日与富城公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：罗邦志购买富城公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处祥龙郡1栋2单元608号住宅，总面积84.4平方米，单价3625.59元／平方米，总价款306，000元，买受人自签订合同之日起支付首付款146，000元，余款160，000元向工商银行郴州苏仙支行办理按揭贷款。按揭手续由富城公司办理，罗邦志支付按揭贷款手续费用……。出卖人应当在2011年10月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用；由于出卖人原因，逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，出卖人有权将合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还买受人；本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。罗邦志依约于2011年4月9日向富城公司支付购房首付款146，000元，并于同年4月11日支付按揭款费用1180元给富城公司，由富城公司办理按揭贷款手续。2011年5月6日，罗邦志与中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订《个人购房借款／担保合同》，并由富城公司作为保证人提供担保，中国工商银行苏仙支行于2011年6月12日将贷款160，000元发放给富城公司用于支付罗邦志的购房款。富城公司于2012年11月10日将《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给罗邦志使用。富城公司至今未将房屋验收报告提供给罗邦志。另查明，富城公司开发的祥龙郡在与罗邦志签订《商品房买卖合同》时，已办理土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证等证照。罗邦志诉至原审法院，请求：一、判令富城公司支付逾期交房违约金（按已付房价款306，000元的万分之二为标准自2011年11月1日起计算至房房实际交付且竣工验收合格之日止，暂计算于2013年3月31日为31，640元）；二、案件受理费由富城公司负担。原审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，双方争议的焦点为罗邦志与富城公司签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效，谁在本案中违约。罗邦志与富城公司于2011年4月9日签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上签订，且未违反法律法规的规定，是合法有效的。合同签订后，罗邦志依约支付了首付款146，000元，并按合同的约定委托并配合富城公司办理了银行按揭贷款，于2011年6月12日通过银行按揭贷款方式付清购房款给富城公司，双方均无异议。罗邦志依约履行了自己的义务，而富城公司却未按合同约定的期限将房屋交付给罗邦志，富城公司逾期交房的行为构成违约，理应承担违约责任。富城公司的违约为迟延交付房屋的行为，违约金的计付应按合同约定的从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，即从2011年11月1日起至2012年11月10日止，违约金为22，644元（计算方法为306，000元×0.2‰×370天＝22，644元），罗邦志诉请违约金超出部分予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告郴州市富城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗邦志逾期违约金22，644元；二、驳回原告罗邦志的其他诉讼请求。如果被告郴州市富城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费591元，由被告郴州市富城房地产开发有限公司负担”。上诉人富城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2011年底，富城公司将竣工验收合格的房屋交付给了少数购房业主入住，并公告通知购买富城公司房屋的业主带齐购房手续和房产局交纳的物业维修基金收据到富城公司办理收房手续。但罗邦志未在合同约定交房的合理期限内行使催告富城公司交房的权利，其在房屋竣工验收合格后11个月后才到富城公司办理收房手续。因此在本案中，不是富城公司逾期交房，而是罗邦志逾期收房，违约方是罗邦志。罗邦志在原审提出的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。二、原审未查清罗邦志购买的房屋是何时竣工验收合格的事实，也未查清罗邦志逾期收房的事实，因此原审在事实不清、证据不足的情况下认定富城公司逾期交房是错误的。三、本案是房屋买卖合同纠纷案件，原审未依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定审理判决本案是错误的。请求二审：1、依法撤销原审判决；2、依法驳回罗邦志在原审提出的诉讼请求；3、依法判令罗邦志承担本案的全部诉讼费。被上诉人罗邦志辩称：一、原审判决认定事实清楚。富城公司没有提供证据证实其已合法通知罗邦志收房，因此罗邦志没有延期收房，而是富城公司逾期交房。二、富城公司交付给罗邦志的房屋至今没有竣工验收合格，也没有按合同约定将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付罗邦志，因此富城公司应承担实际交付房屋后未竣工验收合格前的逾期违约责任，原审对这部分违约金未作判决是错误的。三、原审判决适用法律正确。四、原审对实际交付房屋后未竣工验收前这一部分，未计算违约金是错误的。请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审查明：罗邦志与富城公司于2011年4月9日签订的《商品房买卖合同》第十条约定：房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、富城公司是否存在逾期交房的事实，罗邦志是否存在逾期收房的事实，富城公司是否应当支付罗邦志逾期交房违约金；二、原审没有适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是否属于适用法律错误。关于争议焦点一。罗邦志与富城公司于2011年4月9日签订的《商品房买卖合同》第十条约定，双方房屋交接的方式为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收手续时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。就罗邦志所购买房屋的交付时间，作为买受人的罗邦志，主张富城公司于2012年11月10日交付，富城公司对此不予认可，那作为出卖人的富城公司，应当提供房屋交接单以证明其交付房屋的时间，或者提供证据证明其已经书面通知罗邦志办理房屋交接手续，而罗邦志未按通知要求办理收房手续，但富城公司在一审、二审均未向法院提供以上证据，富城公司应当承担举证不能的法律后果。原审法院根据现有证据和民事诉讼证据规则，认定富城公司于2012年11月10日交付罗邦志所购房屋的事实并无不当。依照双方合同约定，富城公司应当在2011年10月31日前交付房屋，但富城公司于2012年11月10日才交付房屋，已构成迟延交房，应当承担支付逾期交房违约金的责任。富城公司上诉称其已经公告通知罗邦志到富城公司办理收房手续无证据证实，富城公司主张其没有延期交房并不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予支持。富城公司又主张罗邦志未在合同约定交房的合理期限内行使催告交房的权利，因而富城公司不承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，催告程序是对当事人解除合同的限制，本案罗邦志并非要解除买卖合同，而是继续履行合同，由富城公司支付违约金。富城公司该上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律作出的司法解释，是人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的法律依据之一。《中华人民共和国合同法》对合同的效力、合同的履行、违约责任等作了明确的规定，因而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人逾期交房按合同约定承担违约金的情形没有再另行作出规定。富城公司逾期交房的行为构成违约，原审依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决富城公司承担违约责任适用法律正确。富城公司认为未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》从而适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人富城公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人郴州市富城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许斌海审 判 员  杨利平代理审判员  邵毅波二〇一四年四月二十一日书 记 员  陈道勇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。