广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书?(2013)佛中法民一终字第2623号上诉人（原审被告）佛山市居易酒店有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人麦莉莉。委托代理人黄莹屏，广东国慧律师事务所律师。委托代理人谢金花，女，汉族，1988年2月6日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）佛山华轩实业发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人游如坚。上诉人佛山市居易酒店有限公司（以下简称居易公司）因与被上诉人佛山华轩实业发展有限公司（以下简称华轩公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2012）佛明法民一初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，作出如下判决：一、解除华轩公司与居易公司于2010年3月1日签订的《场地租赁协议》；二、居易公司应于判决生效之日起十日内返还位于佛山市高明区杨和镇高明大道47号共13488平方米的租赁场地给华轩公司；三、居易公司应于判决生效之日起十日内支付水电费32862.40元给华轩公司；四、居易公司应于判决生效之日起十日内支付租金451200元及违约金90240元给华轩公司；五、驳回华轩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10673元，财产保全费3920元，合计14593元，由华轩公司承担2920元，居易公司承担11673元。上诉人居易公司上诉提出：一审法院没有查明案件的事实，导致作出错误判决。一、居易公司是由华轩公司的法定代表人即股东游如坚及其弟弟游泳竹与居易公司的法定代表人麦莉莉共同投资设立的。在合作时，游如坚和游泳竹承诺酒店的开办场地由他们负责，在酒店筹办期间及没有盈利前，不收取租金。现酒店一直未开业，没有盈利，所以居易公司无需向华轩公司交租。2009年12月，华轩公司的法定代表人即股东游如坚和游泳竹，找到现居易公司的法定代表人麦莉莉，说华轩公司名下有房产和土地，提出与麦莉莉共同投资开办酒店。由于游如坚和游泳竹都是台湾人，麦莉莉当时是台商会的秘书，如果游如坚和游泳竹直接作为居易公司的登记股东，那酒店必须是3星以上的标准，且外币投入要多，而游如坚和游泳竹又不想投入太多资金，所以，应其要求，由麦莉莉的丈夫刘广华代为持股。而且游如坚提供的华轩公司的房产荒废很久，要开办酒店，需要重新装修，筹备的投入和周期比较长，所以，在合作时，三方已协商好，在居易公司酒店的筹备期间和没有盈利前，华轩公司不收取租金。但是由于游如坚提供的房产荒废太久，里里外外都需要大范围的整修，加上最后消防部门认为该房产达不到酒店开业的消防标准，导致这么长时间筹备后酒店还是无法开业。所以按三方合作时的约定，居易公司无需向华轩公司支付租金，一审法院没有查明该事实。二、一审法院据以判案的《场地租赁协议》仅是居易公司用于办营业执照而制作的一份应急协议，不是双方间的真实交易，双方未依该协议履行，该协议不能作为定案的依据。首先，该《场地租赁协议》只是为了方便居易公司办理工商营业执照而制作出来的。而且该协议只签了一份原件，交到了工商局。如果是真实的交易，按照交易习惯，通常至少会签署两份原件，居易公司和华轩公司各执一份。如果场地事实上是需要交租的，在华轩公司连租赁合同都没持有的情况下，拿什么凭证来要求居易公司交租。其次，双方也没依该协议来履行。如果依该租赁协议的约定，居易公司需要在合同签订时向华轩公司缴纳30000元保证金。但如上所述，居易公司在酒店筹备期间是不需要向华轩公司交租的，该保证金也是没有实际支付的。此前华轩公司也从没有要求居易公司支付租金。如果该租赁协议是真实的，按常理，出租人不可能不收保证金，不可能一两年都不要求承租人支付租金。第三，该协议仅是用来办工商登记的，一审时，居易公司也提交了一份《场地租赁协议》，华轩公司亦承认了它的真实性，但一审法院却片面地否定该《场地租赁协议》的效力。华轩公司现在起诉要求居易公司支付租金，完全是华轩公司的法定代表人游如坚将投资风险转嫁给另外两方，从而达到减少自己投资损失的目的。三、开办酒店的场地是华轩公司提供给居易公司的，由于该房屋不能通过开设酒店的消防验收，导致居易公司未能开业，造成居易公司巨大的损失，从这个层面上说居易公司也无需交租和支付违约金。华轩公司的法定代表人即股东游如坚当时找麦莉莉合作时就说要在华轩公司的房产土地上共同开办酒店，也即华轩公司在将土地房产交给居易公司使用时，就知道居易公司是用来开办酒店的，那其就应当承担其交付的土地房产适宜开办酒店的责任。否则，如因房产本身不能开办酒店，那就应承担相应的法律责任。在本案中，正是由于游如坚两姐弟说华轩公司的房产可以开办酒店，麦莉莉才与他们一起合作开办了居易酒店公司。但筹备到最后，却因为华轩公司出租的场地不能通过开办酒店的消防验收，导致居易公司的酒店一直不能开业，这从华轩公司提交的房产证上也可以反映出，房屋的用途有的是空白，有的是工业，有的是商住，就不能开办酒店。而华轩公司交付给居易公司的房产又比较破旧，为筹备酒店，经三股东的决定，居易公司外聘了装修公司进行装修，且装修已经完成绝大部分工作，居易公司为此花费了巨额装修费。现在因房屋问题，导致酒店不能开业，给居易公司造成了巨大的损失，远远超过华轩公司主张的租金及违约金数额。而造成这个损失的，正是华轩公司出租的场地本身有问题，所以居易公司不需要向华轩公司承担违约金，也无需支付租金，相反居易公司可向华轩公司主张装修损失。四、涉案土地房屋已经在2012年7月6日被华轩公司收回，并遣散了居易公司的员工，私自将居易公司酒店的财产搬走，所以居易公司无需再向华轩公司返还租赁场地。综上所述，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回华轩公司的诉讼请求；2.本案的诉讼费由华轩公司负担。被上诉人华轩公司答辩称：一、华轩公司与居易公司于2010年3月1日签订合同，于2010年10月1日才开始计算租金，且13488平方米的土地和房产，第一年每月租金仅1万元，已经充分考虑了居易公司的装修期以及试业期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，居易公司长期无故拖欠租金，华轩公司要求解除合同有充分事实和法律依据。另根据法律规定，没有通过消防验收的房产是不能办理权属登记并领取《房地产权证》的。而华轩公司的房产早于2006年11月10日已经领取了《房地产权证》。因此，居易公司称华轩公司的房产没有通过消防验收导致其无法开业，没有事实依据。二、居易公司不能开业的实际原因是其自身未能办理《特种行业许可证》。居易公司的实际投资人是游如坚、胡丽雪及刘广华，刘广华受游如坚、胡丽雪的委托代为持股以及全面负责公司的经营管理。刘广华未能尽职尽责的履行经营管理义务，未能按照《旅馆业治安管理办法》第四条第一款、《广东省旅馆业治安管理条例》第三条的规定办理旅业经营所必需的《特种行业许可证》，导致居易酒店迟迟未能开业，已经给游如坚、胡丽雪造成了巨大的投资损失。三、居易公司的装修存在严重质量问题，华轩公司根本无法使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，华轩公司无需作出任何补偿。居易公司（实际上是刘广华、麦莉莉夫妇）将居易酒店的装饰装修工程发包给刘广华、刘巨当父子投资经营的佛山市新盛装饰广告工程有限公司。佛山市新盛装饰广告工程有限公司先后收取了400多万的工程款，却直到本案起诉之时仍未能完工，工程质量也存在问题。佛山市新盛装饰广告工程有限公司曾起诉居易公司支付剩余200多万元工程款，在华轩公司以装修工程所涉房产权属人身份依法申请参与该案诉讼，并自愿垫付费用要求对装饰装修工程质量进行鉴定后，佛山市新盛装饰广告工程有限公司就迅速撤诉，不敢面对法院委托的鉴定机构。综上，请求驳回居易公司的上诉，维持原审判决。上诉人居易公司在二审期间向本院提交如下证据材料：1.佛山市高明区公安消防大队在2012年4月16日出具的建设工程消防设计备案检查材料受理凭证2张，旅馆业申办指南1份，证明华轩公司提供给居易公司使用的房屋，由于华轩公司没有提供设计许可文件导致居易公司开业不能通过消防设备检查，导致居易公司未能领取到旅馆业特种行业的许可证，无法开业；2.华轩公司出具的情况说明以及当事人向法院提交材料清单，证明没有进行鉴定的原因是华轩公司认为工程质量鉴定费价格过高，撤回鉴定；3.未装修前的照片12张、效果图3张、为居易酒店购买设备所花费的发票7张，证明华轩公司出租给居易公司的房屋比较破旧，居易公司为开业投入了大量的装修费用；4.居易酒店可搬移动资产明细，拟证明华轩公司在2012年7月强制收回场地后，将居易酒店的可搬移动资产控制在内，并没有返还给居易酒店。被上诉人华轩公司对上述证据发表如下质证意见：对于证据1的真实性不清楚，因为华轩公司对居易公司办理消防方面的申请不知情，而且是否能得到行政部门的许可是居易公司自行负责的。华轩公司出租房屋时有房产证，所有的检查都是合格的；不同的行业有不同的规定，居易公司承租房屋后应当按照行政部门的规定去申请相关的许可证。证据2是华轩公司出具的，但由于居易公司拒绝提供设计的图纸给估价公司，一审建议华轩公司撤回鉴定申请。证据3的照片是真实的，华轩公司不知道发票的情况，因为是居易公司内部的事宜。对于证据4，由于居易公司没有支付租金，华轩公司申请了财产保全，所以才固定了对方的资产。经审查，居易公司提供的证据1有原件核对，故本院对其真实性予以确认。但根据《佛山市高明区公安消防大队建设工程消防设计备案检查材料受理凭证》记载的内容来看，居易公司已经提供了建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件，经佛山市高明区公安消防大队审查，该材料符合规定，予以受理，该证据不足以证明是由于可归责于华轩公司的原因导致居易公司未能办理特种行业许可证，故本院对上述证据1的证明内容不予采信。华轩公司对居易公司提供的证据3照片的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。居易公司提供的证据2、证据4与本案租赁合同纠纷没有直接关联，故本院对其不予采纳。被上诉人华轩公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，双方当事人在二审庭审中确认涉案的13488平方米租赁场地已经由华轩公司收回并进行管理。本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院针对居易公司的上诉内容作如下审查：关于居易公司应否支付租金及违约金给华轩公司的问题。华轩公司与居易公司于2010年3月1日签订一份《场地租赁协议》，约定将华轩公司所有的佛山市高明区杨和镇高明大道47号共13488平方米的场地租赁给居易公司；租期内租金为每月36000元，应居易公司要求，华轩公司同意在租期开始之初的第一年度每月租金减免后收取10000元，第二年开始华轩公司视情况再决定是否给予减免；计费时间从2010年10月1日起开始计租。华轩公司依据该份《场地租赁协议》主张居易公司支付2010年10月1日至2012年7月6日的租金451200元，居易公司则辩称该份《场地租赁协议》不是双方的真实意思表示、未实际履行，并称双方约定酒店筹办期间及没有盈利前不收取租金。经审查，前述《场地租赁协议》在佛山市高明区工商行政管理局予以登记备案，具有公示效力，原审法院采信该份《场地租赁协议》作为定案依据并无不当。对于居易公司所称双方约定酒店筹办期间及没有盈利前不收取租金，其并未提供相应的证据予以证明，华轩公司对此亦予以否认，故本院对居易公司的该项抗辩理由不予采纳。另外，居易公司作为承租人，已经实际占有涉案13488平方米的租赁场地，在其提供的证据不足以证明是可归责于华轩公司的责任导致其未能办理旅馆业的特种行业许可证的情况下，居易公司抗辩无需支付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于居易公司上诉提到以装修损失抵扣租金的问题，是否存在装修损失及损失数额属于另一法律关系，故不能作为不予支付租金的抗辩理由。因此，原审法院支持华轩公司主张的租金451200元及相应的违约金90240元，符合法律规定，本院予以维持。关于双方于2010年3月1日签订的《场地租赁协议》是否应予解除，以及居易公司是否应返还涉案租赁场地的问题。根据协议约定，居易公司逾期交付租金超过30天，华轩公司有权解除本合同，并收回出租房间。现居易公司一直未按合同约定交付租金长达两年时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的约定，华轩公司有权行使约定解除权；况且居易公司以未盈利为由抗辩无需支付租金，对此，双方分歧巨大，合同也已经没有继续履行的可能。因此，华轩公司请求解除合同，符合法律规定，应予支持。虽然双方均确认涉案场地已于2012年7月7日由华轩公司收回并进行管理，但双方并未办理正式的场地交接手续，故原审法院判决由居易公司返还涉案租赁场地给华轩公司并无不当，本院予以维持。综上所述，居易公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9543元，由上诉人佛山市居易酒店有限公司负担。本判决为终审判决。???????????????????????????????????????????????（此页无正文）?????????审?判?长?周???珊?代理审判员?吕振云代理审判员 ?安???静?二○一四年一月十七日书?记?员?袁嘉莹