浙江省宁某市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）浙甬民二终字第33号上诉人（原审被告）：刘某某。被上诉人（原审原告）：宁波市××石材工艺有限公司。住所地：宁波市××区机场路××号。法定代表人：王某某。委托代理人：华某。委托代理人：潘某。被上诉人（原审被告）：宁波市××正××物资有限公司。住所地：宁波市海曙区××村机场路××号。法定代表人：刘某某。上诉人刘某某因与被上诉人宁波市××石材工艺有限公司、宁波市××正××物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁某市海曙区人民法院于2010年11月3日作出的（2010）甬海民初字第1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月7日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2005年4月22日，原审原告与原审被告刘某某签订场地租赁协议书一份，约定：原审原告将位于宁波市海曙区××村机场路××层西边门面房两间出租给原审被告，面积为60平方米；租赁期限自2005年5月1日至2008年4月30日止；租金为每年19200元，先付后使用，由原审被告刘某某自行到原审原告财会室结算。2005年10月18日，原审原告又与原审被告刘某某签订场地租赁协议书一份，约定：原审原告将与上述合同同一地点的后三间房屋也出租给原审被告刘某某，面积为75平方米；租赁期限自2005年11月1日至2008年4月30日止；租金为每年11800元，付款方式同上份协议。2005年11月18日，原审被告刘某某在其承租的上述房屋内设立了原审被告宁波市××正××物资有限公司，原审被告刘某某任法定代表人，之后承租房屋由原审被告刘某某与原审被告宁波市××正××物资有限公司共同使用。2008年4月30日，上述两份租赁协议到期后，双方并未续签书面租赁协议，但承租房屋仍由两原审被告继续使用至今，两原审被告并按原协议约定的租金标准向原审原告支付租金直至2010年2月，2010年3月至今的租金两原审被告尚未支付。2010年8月原审原告通知原审被告腾房，原审被告表示要求给予时间找场地。由于双方未能协商一致，故原审原告诉至原审法院，请求原审被告腾退房屋并支付租金及房屋使用费。庭审中，双方仍未能达成统一意见，致调解不成。原审原告宁波市××石材工艺有限公司于2010年8月27日诉至原审法院，请求判令：1、原审被告腾退位于宁波市××区机场路××号的原租赁房屋；2、原审被告支付拖欠房屋租金1140元，支付房屋占有使用费至腾退之日止（自2010年3月1日起算，按2660元／月计算，暂计至2010年8月31日的占有使用费15960元）；3、本案诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告明确诉讼请求为：1、两原审被告立即腾退位于宁波市××区机场路××层西边门面房两间及其后三间的房屋（共计135平方米）；2、两原审被告支付拖欠的2010年3月1日前的租金1140元；2010年3月1日至2010年8月31日的租金损失15960元（2660元／月×6）；按每月2660元／月的标准支付自2010年3月1日至实际腾退日的房屋占有使用费。原审法院经审理认为：原审原告与原审被告刘某某于2005年4月22日、2005年10月18日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应该按照约定履行自己的义务。根据《中华某某共和国合同法》的第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方在原租赁协议到期后未续签书面合同，但两原审被告继续使用承租房屋，原审原告未表示异议，原审原告虽诉称双方曾口头约定租赁期限至2010年2月底及租金调整为2660元／月，但并未提供相关证据证明且两原审被告对此均不予认可，故原审法院认定原审原告与原审被告刘某某之间的原租赁协议在期满后继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁关系的解除自通知到达对方时生效，原审被告刘某某自认原审原告在2010年8月份曾通知其腾房，同时原审原告未能提供证据证明于2010年8月份之前通知两原审被告解除租赁关系，故原审法院确认原审原告与原审被告刘某某之间的租赁关系已于2010年8月终止，租赁关系终止后，原审被告刘某某作为承租人、原审被告宁波市××正××物资有限公司作为房屋的实际使用人丧失了继续占有租赁物的合同依据，应当向原审原告腾退租赁房屋。由于原审原告未能提供证据证明租金已增加为平均每月2660元／月，且双方均确认按原合同约定的2583.33元／月［（19200元／年＋11800元／年）／12个月］标准计算，双方在2010年3月之前的租金均已结清，故原审原告要求原审被告支付2010年年3月前拖欠的租金1140元缺乏事实依据，原审法院不予支持，但原审被告刘某某应支付2010年3月1日至2010年8月份（截至8月31日）的租金15500元（2583.33元／月×6个月），并应按照2583.33元／月的标准向原审原告支付2010年9月1日起至实际腾退日的房屋占有使用费。庭审中原审被告刘某某虽称原审原告同意减少租金，但由于无相关证据证实，原审法院不予采信；原审原告要求原审被告宁波市××正××物资有限公司共同支付上述费用的请求，无合法依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、原审被告刘某某、原审被告宁波市××正××物资有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退位于宁波市海曙区××村机场路××层西边门面房两间及其后三间的房屋（共计135平方米）；二、原审被告刘某某于本判决生效之日起十日内支付原审原告自2010年3月1日起至2010年8月31日的租金15500元；三、原审被告刘某某于本判决生效之日起二十日内支付原审原告自2010年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按月租金2583.33元的标准计算）；四、驳回原审原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，减半收取155元，由原审原告宁波市××石材工艺有限公司负担25元，原审被告刘某某负担100元，原审被告宁波市××正××物资有限公司负担30元。宣判后，原审被告刘某某不服，上诉至本院，称：上诉人在租赁涉案房屋期间，被上诉人将自己的车辆停放在租赁房屋的门口，使其无法自由进出，无法装、卸货物，严重影响上诉人的正常经营，造成其经济损失。上诉人根本无法在判决生效之日起二十日内腾退房屋，要求继续租赁房屋，直至房屋被拆迁。是上诉人向被上诉人租赁房屋，与宁波市××正××物资有限公司无关。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人宁波市××石材工艺有限公司答辩称：被上诉人确与上诉人签订两份场地租赁协议，协议均于2008年4月30日期满终止。后因上诉人请求，被上诉人同意其续租至2010年2月底。续租期限届满后，上诉人和宁波市××正××物资有限公司依旧占用涉案房屋至今，拒不腾退，也不交纳占用费。上诉人称其按约及时交纳租金，与事实不符，被上诉人也未将自己的车辆停放于涉案房屋门口，影响上诉人正常经营。原审法院判决给予上诉人二十天时间腾退房屋，已经考虑了上诉人的经营需要。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人宁波市××正××物资有限公司答辩称：要求继续租赁房屋。在二审审理期间，上诉人提供照片二张，拟证明2010年11月15日下午三点，其叫汽车拉12吨货。但王某某的轿车堵住涉案房屋的门口，致其不能卸货，造成损失2万元。但这二张照片是以前拍的，不是11月15日拍的，上诉人用手机拍的。被上诉人宁波市××石材工艺有限公司经质证，认为二份证据已经超过举证期限，汽车的位置无法确认，照片无法反映事实。本院经审查认为，上述证据不属新的证据，与本案缺乏关联性，本院不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人刘某某与被上诉人宁波市××石材工艺有限公司签订的二份租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。租赁期限于2008年4月30日届满后，双方未续签书面协议。但上诉人刘某某与被上诉人宁波市××正××物资有限公司继续使用租赁房屋，被上诉人宁波市××石材工艺有限公司也没有提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的解除自通知到达对方时生效。被上诉人宁波市××石材工艺有限公司于2010年8月通知上诉人解除租赁关系，上诉人刘某某作为承租人、被上诉人宁波市××正××物资有限公司作为房屋的实际使用人，理应腾退涉案房屋。原审法院判决刘某某、宁波市××正××物资有限公司腾退房屋，刘某某支付尚欠的租金及占用费，并无不当。上诉人刘某某要求继续租赁涉案房屋，缺乏理由，本院不予支持。上诉人刘某某称王某某停放轿车造成其经济损失，要求对方赔偿，不属于本案审理范围，也难以支持。原判认定事实清楚，程序合法，判决妥当。根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币310元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 张宏亮审 判 员 黄永森二〇一一年二月十一日代书记员 黄 琼