深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2011）深宝法民三初字第314号原告刘某。委托代理人彭某，广东宽成律师事务所律师。被告某公司。法定代表人张某。委托代理人黄某，广东宝城律师事务所律师。委托代理人卓某，广东宝城律师事务所律师。上述原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭某，被告的委托代理人卓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年7月30日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于深圳市宝安区流塘路河东大厦B栋七层第006号房间作办公之用，房屋租赁面积56平方米，月租金2016元，租赁保证金人民币4032元，租赁期限自2010年7月28日至2011年7月31日。但承租不久后，原告便通过有关方面得知，原告所承租的河东大厦房屋系违法建筑，没有房产证，被告既不是该承租房屋的合法所有者，也不是该承租房屋的合法使用者，被告依法既无权出租，该建筑物依法也不能用于出租。但被告在房屋租赁合同签约时隐瞒了这一重要事实，采用欺诈的手段引诱原告签约。显然，这一做法不仅根本违背了起码的商业诚实信用原则，同时也直接违背了《深圳经济特区房屋租赁条例》及《深圳市出租屋管理若干规定》的有关禁止出租规定。鉴于此，原告于2011年元月12日向被告通过特快专递方式正式提出解除房屋租赁合同的申请，但遭到被告无理拒绝。更有甚者，被告强行阻止原告将其合法所有的办公用品及用具搬离承租房屋，造成原告相当程度的不便和损失。为避免事态进一步恶化，原告只好屈从于被告，在补交当月办公水电费之后，将原告所有的办公用品及用具搬离承租房屋。但被告仍拒绝返还原告非法租赁保证金。综上，根据本案事实和相关某规定，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决：1、依法撤销原、被告间的房屋租赁合同；2、被告双倍返还原告履约保证金8064元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告诉称被告隐瞒涉案房屋状况的事实并不存在，被告没有任何缔约过错，原告要求双倍返还履约保证金8064元没有事实和法律依据。一、河东大厦有合法的报建手续，被告是其合法经营者。2002年3月18日，被告与深圳市宝安区西乡河东村民委员会签订《租赁合同》，由被告承租河东大厦，合同期限为2002年6月1日至2022年5月31日，用途是商业、酒店、服务，被告有权转租（深圳市河东股份合作公司出具了证明）。河东大厦的产权人是宝安区西乡河东村民委员会，该大厦依法已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、且经相关政府部门验收通过。因此，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室西乡管理所经过审查，于2005年3月16日出具了《房屋租赁证》，证明“河东大厦符合有关出租条件已按规定办理房屋租赁登记手续”。此外，本案所涉房屋也办理了房屋租赁备案手续，符合出租条件。综上，涉案房屋所在的河东大厦并非违法建筑，原告起诉称“涉案房屋系违法建筑，被告无权出租，该建筑物依法也不能用于出租”的主张没有事实依据。二、原告存在合同期内提前撤场的违约事实，被告没收其缴交的履约保证金4032元符合《租赁合同书》的约定。2010年7月27日，双方签订《租赁合同书》，由原告承租被告经营的河东大厦B栋七层006号房屋，租赁期限为2010年7月28日至2011年7月31日，用途为办公。合同第五条第5款第1项明确约定“如因乙方（原告）违约而解除合同的，甲方（被告）有权按以下条款处理：乙方所缴的合同履约保证金甲方有权不予退还，因此造成损失的，由乙方自行承担。”同日，原告出具声明书，声明双方另外签订的用于租赁备案的《房屋租赁合同》仅作为其办理《营业执照》的资料和变更公司地址之用，不作为双方正式履行合同的有效证据。双方仍按照《租赁合同书》执行。但是，原告于2011年1月28日提前终止合同并撤场，其行为违反了《租赁合同书》的约定，故被告依约没收原告的履约保证金4032元符合法律规定。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告双方于2010年7月28日签订《租赁合同书》（合同编号FB××××254），约定：被告将位于深圳市宝安区流塘路河东大厦B栋七层006号，建筑面积为56平方米的房屋出租给原告作为办公用途使用，每月租金1736元，租赁期限为2010年7月28日起至2011年7月31日止。签订合同时，原告向被告缴纳履约保证金4032元，并在权利义务中约定：如因原告违约而解除合同的，被告有权不予退还履约保证金，因此造成损失的，由原告自行承担。同日，原告出具《声明书》一份，主要内容为：刘某先生租用的西乡流塘路河东大厦FB7－006号房办理的租赁合同仅作为办理《营业执照》的资料和变更公司地址之用，不作为双方正式履行合同的有效证据或其他用途，由此产生的经济、法律、劳动等争议，均由刘某先生负责。双方仍按照编号为FB××××254的《租赁合同书》执行。2010年7月30日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告将位于深圳市宝安区流塘路河东大厦B栋七层006号，建筑面积为56平方米的房屋出租给原告作为办公用途使用，每月租金1736元，租赁期限为2010年7月28日起至2011年7月31日止。甲方（被告）向乙方（原告）收取租赁保证金4032元，该《房屋租赁合同》第十八条约定：当乙方存在拖欠租金达10日以上、拖欠可能导致甲方损失各项费用达2016元以上、乙方某租赁房屋从事非法活动等情形之一的，甲方不予退还租赁保证金；该《房屋租赁合同》第十九条约定：甲方如有迟延交付租赁房屋30天以上、租赁房屋的安全性不符某关某、法规、规章规定的、不承担维修责任或支付维修费用的、无正当理由单方要求提前解除合同等情形之一的，应当双倍退还租赁保证金。另查明：涉案房屋已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、竣工验收证明等，建设单位为新安镇河东村，项目名称为宿舍。2002年3月18日起，河东村民委员会将涉案房屋正式租给某公司（即本案被告），经营使用期限为二十年，并同意被告将涉案房屋向外转租。2005年3月，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室为涉案房屋办理了租赁许可证，证明该房屋符合有关出租条件已按规定办理房屋租赁登记手续，租赁用途为商业，期限自2005年3月1日至2022年5月31日。再查：2011年1月12日，原告通过邮政特快专递向被告提出解除房屋租赁合同，理由是“承租房屋系违法建筑、该建筑不能用于出租，被告也无权出租等”。2011年1月28日，原、被告终止房屋租赁合同关系，被告未将租赁保证金4032元退还原告。以上事实，有《声明书》、物业出租收回验收确认表、《房屋租赁合同》、《证明》、收据、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋租赁证》等书证以及当事人的陈述等予以证实，足以认定。本院认为：原、被告均确认已建立了房屋租赁合同关系，双方各自提交的《租赁合同书》和《房屋租赁合同》在内容上基本一致，且原告通过《声明书》的形式明确表示双方租赁权利按照编号为FB××××254的《租赁合同书》执行，符合民事行为意思自治的原则，故原、被告均应当依照该《租赁合同书》的约定及相关某法规的规定履行各自的合同义务。本案中，原、被告争议的焦点是涉案房屋租赁合同是否合法有效及可否请求撤销？对于第一个问题，本院认为，涉案房屋已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、竣工验收证明等合法报建材料，并非违章建筑。涉案房屋目前尚未进行房屋产权登记系历史遗留的原因所致，不能据此认定该房屋就是违法建筑。而且，房屋租赁管理事项属于相关行政主管部门的管理范畴，涉案房屋已经由深圳市宝安区房屋租赁管理办公室依法办理了租赁许可证，证明该房屋符合有关出租条件已按规定办理房屋租赁登记手续。这是房屋租赁主管部门依据国家及地方的相关某、法规及规章作出的具体行政行为，在被依法撤销或者宣布无效之前具有相应的法律效力，可以证明涉案房屋作为商业用途符合出租条件的事实，本院据此认定被告出租涉案房屋的行为符某关某、法规的规定，是合法有效的。原告主张被告的出租房屋系违法建筑，其出租行为违反了法律、法规的禁止性规定因而无效的意见缺乏事实和法律依据，也与《房屋租赁证》的合法效力相冲突，故本院不予支持。关于双方签订的《租赁合同书》可否撤销的问题。本院认为，原告作为理性的经济主体对合同的签订也负有相应的审查义务，其主张被告刻意隐瞒重要情况，采取欺诈的手段引诱其签约，均没有提交直接证据予以证实，本院认为该主张缺乏事实依据，不予采纳。而且，根据前述分析，涉案的出租房屋已经取得合法的租赁许可证，符合出租条件，并不存在故意隐瞒“该建筑物不能用于出租”的前提条件，故对于原告要求撤销双方租赁合同的请求，本院亦不予支持。综上所述，原、被告之间的房屋租赁关系合法有效，双方均应当依照租赁合同的约定全面履行各自的义务。但原告于2011年1月12日单方面要求提前解除租赁合同，且要求解除合同的理由均不成立，故本院视为原告属于无故解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告依据双方《租赁合同书》的约定不予返还原告履约保证金的行为符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告双倍返还履约保证金的请求与双方的合同约定及法律规定均不相符，本院依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告承担，此款原告已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 黄  海  涛二〇一一年七月二十日书记员 郭永青（兼）书记员 张    培声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！