广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第242、245号原告李永昆。原告黄玲玲。两原告共同委托代理人周小清，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告深圳市太古广场物业管理有限公司。法定代表人林嘉青，董事长。委托代理人林楚如。原告李永昆、原告黄玲玲诉被告深圳市太古广场物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月14日公开开庭进行了审理。两原告及两原告的委托代理人周小清、被告的委托代理人林楚如到庭参加诉讼。两案现已审理终结。两原告诉称，原、被告于2003年2月28日签订租赁合同，合同约定两原告将位于深圳市南山区的A铺位（242号案）和B铺位（245号案）出租给被告使用，租期十年，截止到2013年2月28日，合同约定租金每月均为1167元（人民币，下同）。租赁合同到期后，被告并未将上述铺位按合同约定迁离并返还两原告（未按签订租赁合同时租赁物的原状返还，以房产证所附图纸为依据，在公共分摊面积上改建或加建部分需拆除恢复原状），并继续占有使用，以招商广告及目前商场仍在营运中为证。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告形成了无定期事实租赁合同关系。故两原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付两原告双倍的租金以及滞纳金共计26871.6元（242号案）和28769.8元（245号案）（费用计算均自2013年3月1日起暂计至起诉之日，实计到返还商铺时止）；2、被告承担全部诉讼费。被告辩称：1、租赁合同租赁期届满前，被告已经明确向两原告表示不再续租。在租赁合同到期前，被告于2013年1月10日明确告知两原告不再续租涉案商铺。2、租赁合同租赁期限届满后，如两原告拟让被告继续代租，需与被告协商一致并另行订立书面的代租协议。3、被告继续代租涉案商铺是出于保护大部分公共业主利益的考虑，两原告也是受益方之一。租赁合同到期后，两原告未就涉案商铺提供任何实际性的建议，也不与被告订立新的代租协议，如果就此将涉案商铺空置、不管不问，将直接牵连两原告所在位置相邻业主权益，造成更复杂的纠纷局面及经济损失，也不利于保护两原告的权益。另外，被告并非涉案商铺的实际承租方，而是协助处理各方纠纷、招商、实现代租协议签订的工作。4、被告保留追究两原告妨碍被告管理及其他租户权益之责任的权利。经审理查明，位于深圳市南山区的A和**商铺（以下简称涉案商铺），建筑面积分别为3.79平方米和4.06平方米，登记用途均为商铺，均于2003年10月10日登记至两原告名下，房地产证附记栏均载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”2003年3月9日，两原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，均约定甲方将涉案的2个商铺出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；出租铺位的年租金分别13076元和14007元、月租金分别为1090元和1167元；乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。2013年1月14日，被告向涉案楼盘业主发出《通知》，内容为：被告因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主的铺位，相关事宜请各业主与被告公司联系办理。2013年2月27日，被告在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次被告发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此被告再次通知各业主，被告向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现被告决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。两原告表示，其未收到被告发出的通知，也未看到过被告提交的相关通知，而且终止合同的通知必须对全体业主发出，并对全体业主终止才可以生效，否则侵害其他业主的共有权，因此该被告所提交的通知在法律上没有效力。此外，合同到期后被告未撤离，也未与两原告交接涉案商铺，一直在占用两原告商铺，故原《租赁合同》该继续生效。庭审中，两原告表示涉案商铺现仍由被告统一管理，两原告不清楚涉案商铺的具体位置及情况。被告表示涉案2个商铺现已出租给案外人，租期为3年，从2014年1月1日起至2017年2月28日止，租金标准系按照与现承租人签订租赁合同中约定的租金扣除20%运营管理费及预收10%的税费，10%的税费按年度结算，多退少补；被告还表示，与被告签约的业主的租金已支付，包括两原告在内未与被告签约的业主的租金未支付。另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。以上事实，有房地产证、《租赁合同》、《通知》、报纸等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，被告作为承租人负有返还商铺的义务，被告虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，而《租赁合同》中记载了两原告的地址和电话，且从被告可以向两原告支付租金的情形可以推定被告知悉两原告的联系方式，在此情况下，被告并未举证证明直接通知两原告本人而迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而两原告作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，两原告未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。涉案商铺在《租赁合同》期满后至2014年1月1日出租给案外人之前一直处于空置状态，两原告虽主张被告实际使用涉案商铺，但被告对涉案商铺所在裙楼对外发出招租广告并不能证明其对涉案商铺具有实际使用行为，对于两原告的上述主张，本院不予采纳。故对于2013年3月1日至2013年12月31日期间涉案商铺被实际占用之前的损失，因原、被告对涉案商铺空置均有过错，本院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此本院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，故被告应向两原告支付2013年3月1日至2013年12月31日期间两个商铺的空置损失1402.3元（74元／月／平方米×3.79平方米×10个月×50%）和1502.2元（74元／月／平方米×4.06平方米×10个月×50%）。涉案商铺在《租赁合同》期满后由被告于2014年1月1日出租给案外人并使用至今，两原告未对此表示反对，原、被告亦未举证证明已对租金另行协商，故被告应参照原《租赁合同》约定的租金标准向两原告支付2014年1月1日至本案庭审之日2014年5月14日止两个商铺的使用费4850.5元（1090元／月×（4个月＋14天／31天）］和5195元（1167元／月×（4个月＋14天／31天）］。对于两原告要求被告支付的滞纳金，两原告诉请的2013年3月1日至2013年12月31日期间的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，本院不予支持；而2014年1月1日至2014年5月14日期间涉案商铺虽被实际使用，但两原告要求被告支付商铺使用费的滞纳金亦于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市太古广场物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永昆、原告黄玲玲支付2013年3月1日至2013年12月31日期间涉案两个商铺的空置损失分别为1402.3元和1502.2元；二、被告深圳市太古广场物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李永昆、原告黄玲玲支付2014年1月1日至2014年5月14日期间涉案两个商铺的使用费分别为4850.5元和5195元；三、驳回原告李永昆、原告黄玲玲的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。242号案件受理费235.9元，由两原告承担179.5元，由被告承担56.4元；245号案件受理费259.6元，由两原告承担197.6元，由被告承担62元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员  庞海婷二〇一四年八月二十八日书 记 员  沈 蕊