上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第877号原告葛宇光。委托代理人饶琳，上海市捷华律师事务所律师。被告史伟琪。被告蔡晔。上列二被告的共同委托代理人张庆、沈珍妮，上海九安律师事务所律师。原告葛宇光与被告史伟琪、蔡晔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告葛宇光的委托代理人饶琳，被告史伟琪、蔡晔及其委托代理人张庆、沈珍妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛宇光诉称，原告之母张某某为原告购买二被告位于上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋作为原告婚房，房屋总价516万元。2013年10月18日张某某与二被告在房屋中介龙杰地产处签署了三方《房地产买卖居间协议》，随后张某某分别于同日和2013年10月20日向二被告支付定金共20万元。2013年10月20日，原告委托其母张某某与二被告签订《房地产买卖合同》，约定：二被告于2013年12月20日前腾房交给原告；在2013年12月31日前双方前往房地产交易中心办理过户手续；如被告违约不交付房产（包括房屋交接和过户），应当承担总房价20%的违约金。2013年11月13日原告之母张某某依约支付了房屋首付款240万元，并着手开始办理申请房屋贷款事项。2013年11月15日，二被告以家中老人不愿搬离为由要求延迟交房。2014年1月20日，双方再次约好办理房屋过户，却因二被告没到场而未能完成。2014年2月6日，原告之母和中介电话联系二被告交房，此时二被告即表示房子不卖了，拒不交房。其后，原告之母和中介多次电话通知二被告面谈。直至2014年2月22日，三方才在房屋中介主持下会面，被告史伟琪当场再次明确表示拒绝履行购房合同，并表示房子不卖了。而此时，原告的房屋贷款申请已于2014年1月17日获批准。原告认为被告单方根本违约给原告造成了巨大损失，故起诉要求：1、判令二被告双倍返还定金20万元；2、请求二被告支付赔偿金213.2万元。审理中，原告变更诉讼请求，仅要求二被告支付合同约定的总房价20%的违约赔偿金103.2万元。被告史伟琪、蔡晔辩称，双方已于2014年3月5日解除了买卖合同，合同不再履行，已收房款260万元也已经于当日返还给原告了。合同解除的原因有三项，一是家中的老人（史伟琪的母亲）不同意搬离，二是约定的房价明显低于市场价，市场价应当是652万元（我方做了市场评估，也于2014年1月到交易中心的税务部门做了询价），合同价为466万元，三是被告所承担的税费无形中上涨了（约定价是466万元，而交易中心的最低成交价为552万元）。合同已经网上备案，现在仍未撤销。被告认为违约金的计算基数应当以466万元为准，另外50万元系装修补贴款。原告并不存在高达200万元的损失，违约金的认定应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。违约金过高，要求法院予以调整。在合同履行中原告也有违约的情况。经审理查明，2013年10月18日，原告母亲张某某与二被告在上海龙杰房地产经纪事务所的居间下签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定房地产坐落于上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室，总房价516万元，并对房款支付、房屋交付等事项进行了约定。当日，原告之母张某某向二被告支付定金10万元，并于10月20日将定金补足至20万元，由被告蔡晔出具了收款收据。2013年10月20日，张某某代原告（买受人，乙方）与二被告（卖售人，甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房地产座落大连西路XXX弄XXX号XXX室；房屋建筑面积275.95平方米；房地产转让价款4，660，000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年12月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际付款之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按如下处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同，应当书面通知甲方，甲方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，双方又签订《补充协议》，约定甲方史伟琪、蔡晔出售位于虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室的房屋。此房实际成交价格为516万元，在交易过程中所产生的税费按照国家规定由甲乙双方各自承担。第一期房价款255万元于2013年11月15日前支付（已含定金），其中首付款为205万元，50万元乙方以装修补贴款的形式支付给甲方。第二期房价款256万元为银行贷款由银行代为支付。若乙方贷款未能贷足，于虹口区房地产交易中心过户当日现金补足。第三期房价款5万元为尾款，于交房当日支付。2013年11月15日，张某某向蔡晔支付房款240万元，并由蔡晔出具收款收据。同日，张某某与蔡晔签订《买卖合同之补充协议》，载明，就乙方购买甲方位于大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋，原买卖合同定于2013年12月20日前交房，12月31日前过户，经双方协商一致同意，交房时间定于最晚2014年2月6日前，进交易中心还是定于2013年12月31日前，如特殊原因导致过户时间晚一个月，双方互相谅解，不作违约。嗣后，二被告由于自身原因并未向原告交付房屋及进行产权过户。双方于2014年3月5日签订《退款协议》，约定就乙方购买甲方位于上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋，乙方已支付给甲方房款计人民币260万元，现因甲方个人原因不再出售此房屋，现甲、乙双方协商一致同意，甲方先行退还乙方已支付的房款人民币260万元，甲方赔偿金及违约金（赔付给乙方）之后再协商解决，乙方保留诉讼的权利（依据2013.10.20日签订的房地产买卖合同）。备注：乙方同意不再购买此房屋。当日，二被告向原告退还了房款260万元，并由张某某出具收据。嗣后，由于双方对违约金及赔偿金未能协商一致，故原告诉至本院，要求判如所请。又查明，2014年1月27日，被告史伟琪委托上海涌力土地房地产估价有限公司对上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产进行了估价，估价时点为2013年10月18日，市场价值为654万元。审理中，经原告申请，本院依法裁定冻结被告史伟琪、蔡晔名下银行存款人民币281.7万元或查封、扣押其相等价值的财产。以上事实，有当事人陈述、《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、收款收据、会谈记录、损失清单、《买卖合同之补充协议》、《退款协议》、收据、《上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产估价报告书》等证据予以佐证，并经当庭质证。本院认为，首先，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。在实际履行中，因二被告反悔导致合同解除，二被告理应按照合同约定承担相应的违约责任，被告的抗辩理由并不能免除或减轻其违约责任。其次，对于总房价，虽然《上海市房地产买卖合同》约定为466万元，但《补充协议》作为该合同的一部分，已明确载明“此房实际成交价格为516万元”。且根据双方之前签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》也都明确总房价为516万元，故本院认定系争房屋的实际房价为516万元。再次，对于违约赔偿金的数额，根据被告自行委托对系争房屋所作的估价，该房屋2013年10月18日的市场价值为654万元，被告出于各种原因低价出售，亦未超过合理限度。目前房价并未发生较大变动，原告的损失即在合同履行后可以获得的利益已超过总房价的20%，且被告因违约也将产生相应的预期收益。另按照常理，原告为另行购房亦会产生必要支出及已付房款的利息损失等。故根据原告的实际损失，兼顾合同的履行、当事人过错责任等情况，被告要求调低违约金的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告史伟琪、蔡晔应于本判决生效之日起10日内支付原告葛宇光合同约定的违约赔偿金103.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费31，256元，减半收取15，628元，由原告葛宇光负担8，584元，被告史伟琪、蔡晔负担7，044元；财产保全费5，000元，由被告史伟琪、蔡晔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一四年八月二十六日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……