重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第04555号上诉人（原审被告）：周知飞。委托代理人：梁泳煌，男，汉族，1984年9月5日出生，周知飞之子。上诉人（原审被告）：梁应超。委托代理人：梁泳煌，男，汉族，1984年9月5日出生，梁应超之子。被上诉人（原审原告）：重庆市第一中学校，住所地重庆市沙坪坝区沙南街2号，组织机构代码45038240-5。法定代表人：鲁善坤，重庆市第一中学校校长。委托代理人：唐洪，重庆财信律师事务所律师。委托代理人：王晓明，男。被上诉人（原审被告）：重庆三优房地产开发公司，住所地重庆市渝中区上清寺路9号环球广场16楼，组织机构代码20282071-X。法定代表人：陈益秋，重庆三优房地产开发公司总经理。委托代理人：贺家兵，女。上诉人周知飞、梁应超与被上诉人重庆市第一中学校（以下简称重庆一中）、重庆三优房地产开发公司（以下简称三优公司）确认合同无效纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年4月15日作出（2013）沙法民初字第02992号民事判决，周知飞、梁应超不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员李立新担任审判长，代理审判员张薇主审本案，代理审判员朱华惠组成合议庭，于2014年6月25日对本案进行了审理。上诉人梁应超、周知飞的委托代理人梁泳煌，被上诉人重庆一中的委托代理人王晓明、唐洪，被上诉人三优公司的委托代理人贺家兵参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：1995年5月2日，四川省重庆第一中学校（乙方）与三优公司（甲方）签订《重庆三优房地产开发公司、重庆一中联合建房的协议书》，约定甲方在沙区汉渝路81号片区兴建“三优科技大厦”片区，包括一号楼，二号楼、三号楼等工程，其中三号楼西端红线范围内涉及乙方土地和房屋占地140平方米。三号楼按城市规划条例由甲方统一设计，其中乙方建设部分委托甲方根据乙方提出的功能要求设计，由乙方自行申请建设立项，乙方委托甲方统一组织施工、管理，乙方参与预、决算、质量监督等工作。乙方建房应减免的税费，由甲方提供有关设计图纸及资料，乙方自行办理。不能减免部分，乙方应按规定交纳。合同还对一号楼、二号楼工程的有关事宜进行了约定。该合同仅有合同双方的经办人签字，没有加盖双方单位的公章。1995年11月17日，四川省重庆第一中学校（乙方）与三优公司（甲方）签订《重庆三优房地产开发公司与重庆一中关于沙区汉渝路81号片区三号楼联建有关事宜的协议书》，该协议书载明，甲方在沙区汉渝路81号片区兴建“三优科技大厦”片区，包括一号楼，二号楼、三号楼等工程，其中三号楼西端红线范围内涉及乙方无建筑物土地和有建筑物土地140平方米，甲乙双方关于二号楼、三号楼联建有关事宜的约定为：1、乙方用靠（重庆市沙坪坝区）沙中路属于乙方有土地使用权的140平方米土地及资金与甲方联合建房。2、三号楼按城市规划条例由甲方统一设计，其中乙方分房部分甲方根据乙方提出的功能要求设计。3、乙方在二号楼与三号楼应分得总建筑面积140平方米×70%×8=784平方米的房屋（若三号楼以后加层，则乙方相应分得每层建筑面积为98平方米，其增加面积的费用由乙方承担），其中在二号楼平街层分得D2-E2轴线及42-52轴线间的门面房屋，建筑面积约为80.545平方米，在三号楼东端（紧靠重庆大学新建房）的二楼分得建筑面积约为115.455平方米的写字间，其余建筑面积约为588平方米的住宅在三号楼靠重大一侧的三层至顶层垂直划分。4、若乙方分得的房屋建筑面积超过784平方米，其超出部分乙方按双方认定的市场售价付款给甲方。若乙方分房建筑面积不足784平方米，不足部分甲方也按双方认定的市场售价付款给乙方。5、乙方拥有140平方米的土地使用权（包括有建筑物土地约98平方米和无建筑物土地约42平方米）。但甲方在这140平方米土地上出资修建的地下车库房屋，产权属甲方，乙方分得的建筑面积784平方米房屋产权属乙方，双方按市场售价获得的房屋，其土地使用权随房屋产权转移而转移。6、属乙方建设部分，由乙方自行向重庆市教委申请建设立项，由甲方统一组织施工、管理。建设乙方所属部分发生的费用及其他本项目应分摊费用由乙方按建筑面积比例分摊。本协议生效后，乙方派人在甲方统一领导下进场参与预、决算、质量监督等工作。预算审定后，乙方按工程进度付款到甲方账上。有关具体条款另行协商签订补充协议。7、三号楼的建筑标准重大、三优、一中同一标准。8、乙方土地上的建筑物签约后，立即交给甲方，按以料抵工由甲方拆除，交付甲方。9、甲方已缴属于乙方土地约140平方米的出让金，乙方积极配合甲方向国土部门收回。10、乙方建房应减免的税费，由甲方提供有关设计图纸及资料，乙方自行办理。不能减免部分，乙方应按规定交纳。1996年1月24日，三优公司取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证，该证载明：建设单位三优公司，建设项目名称2号、3号商住楼，建设位置汉渝路81号片区，建设规模9层，建筑面积16981.1平方米。特别批注：与重庆一中间的用地问题请按协议要求办理。签订协议后，四川省重庆第一中学校（后重庆市建直辖市后更名为重庆市第一中学校，以下亦简称重庆一中）向重庆市教育委员会申请建设项目立项，重庆市教育委员会于1996年3月12日以重教基（1996）17号文作出《关于重庆一中自筹资金修建劳动技术课用房和教职工“广厦工程”投资计划的通知》，该通知载明：重庆一中：你校“关于建设劳动技术中心和教职工住房的报告”收悉。根据城市规划和你校的实际情况，经研究，同意你校在“三优科技大厦”中还建你校用房828平方米：其中，劳动技术中心用房198平方米，教职工“广厦工程”630平方米9套，建设起止年限：1996年，总投资370000元，1996年投资计划370000元，资金来源：学校自筹310000元，教职工住户筹60000元。1996年6月20日，重庆一中取得建设用地许可证，该证载明：建设地址沙坪坝区汉渝路81号，用地面积140平方米。1996年6月24日，重庆一中申请免交人防费，重庆市人防办公室批复：同意人防易地建设费减少并按3000元收取。批复上注明：该费已收。1996年7月8日，重庆市教育委员会以重教基（1996）47号文对重庆一中关于免交教育设施配套费的申请作出《关于重庆一中建教职工住宅减免教育设施配套费的批复》：同意减免重庆一中教育设施配套费30240元。1996年11月8日，重庆一中（乙方）与三优公司（甲方）签订《补充协议书》，双方就2号楼、3号楼建设费用分摊及施工管理等有关事宜进行了补充约定。协议书第一条第二款约定重庆一中在三优公司配合下用自己的指标办理国土规划环保消防等手续。第四条第二款约定重庆一中在2号楼平街层分得的门面房按3号楼的重庆一中所得房屋的单方造价承担建设费用。1996年11月27日，重庆一中取得重庆市计划委员会颁发的固定资产投资项目投资许可证，该证载明：项目名称教师住宅及劳技课用房，建设单位重庆一中，建设性质新建，建设规模828平方米，总投资额370000元。1996年12月12日，重庆一中取得重庆市规划局颁发的建设工程规划许可证，该证载明：建设单位：重庆一中；建设项目名称：办公用房、营业用房、住宅；建设位置：重庆一中紧靠三优工程2号、3号楼；建设规模：办公用房：第三层115.46平方米，营业用房：第二层80.55平方米，住宅：第四层至第九层588平方米。1997年6月25日，三优公司与重庆一中的相关人员召开会议并形成《会议纪要》，该《会议纪要》第二条将双方于1995年11月17日签订的协议称作《联建协议》。1997年8月29日，三优公司取得沙区汉渝路71、73、75号即2号楼整栋房屋的房屋所有权证，该栋房屋建筑面积6670平方米；同日，三优公司取得沙区沙中路244-246号3幢即3号楼整栋房屋的房屋所有权证，该栋房屋建筑面积10357平方米。1998年4月1日，三优公司与重庆一中分别出具《关于“一中所分房屋安置情况”说明》，两份说明内容一致，该说明载明：三优公司与重庆一中双方经过友好合作，现已按所签订《联合建房协议》内容和精神完成合同的有关事宜。根据协议规定，重庆一中所分房屋已于1997年内安置完毕，其情况如下：一、已安置重庆一中住宅共8套；二、重庆一中所分写字间有关事宜按双方1997年6月25日会议纪要第五条内容执行和1997年9月2日补充协议执行，及1998年1月22日欠款说明执行；三、已安置重庆一中在二号楼平街层D2-E2、42-52轴线之间的门面房一间；四、重庆一中于1998年3月31日前支付工程建设费用460000元，其余22320元于1998年4月1日支付。重庆一中举示的发票载明：1996年11月11日至1998年3月31日前，重庆一中给付三优公司工程建设费用460000元；1998年4月1日，重庆一中给付三优公司工程建设费用22320元。2001年12月17日，三优公司与重庆一中共同出具《说明》，双方再次对重庆一中所分房屋予以认定，该说明第四条载明：三优公司办理的新建登记中包括重庆一中所分房屋面积，重庆一中所分房屋办有单独的规划手续。2004年8月19日，周知飞、梁应超（乙方）与三优公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区汉渝路71号第2层2-2号、2-3号商业门面出售给乙方，轴线范围（42-52、D2-E2），房屋建筑面积83.66平方米，其中套内面积79.56平方米，公摊4.1平方米，单价按建筑面积2400元／平方米，总价款200784元，签订协议之日，乙方支付购房款180000元，办理完全部产权后支付余款20784元。因房屋产权原因，甲、乙双方于2004年8月将上述房屋范围内的建筑面积41.82平方米（汉渝路71-2-2），轴线（1／42-42、D2-E2）办理产权登记，余下建筑面积41.84平方米（汉渝路71-2-3），轴线（1／42-52、D2-E2），甲方将在本协议签订后8个月内将上述产权办至乙方名下。落款处乙方只有梁应超签名，周知飞未签名。2004年8月18日，周知飞与三优公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定三优公司将其位于重庆市沙坪坝区汉渝路71号2-2号的建筑面积为41.82平方米非住宅房屋销售给周知飞。总成交价100368元，房屋轴线范围：1／42-42、D2-E2。合同签订后，三优公司于2004年8月18日向周知飞出具不动产销售专用发票一份，该发票载明，客户名称周知飞，购房地址沙坪坝区汉渝路71号三优科技大厦2号，项目非住宅，建筑面积41.82平方米，单价2400元／平方米，金额100368元。周知飞依据上述合同申请办理房地产权证并于2004年11月15日取得了所有权证号为131077号的房屋所有权证。周知飞、梁应超举示的三优公司于2004年11月30日出具的《情况说明》载明：周知飞购买的我公司沙坪坝区汉渝路71号2-2号、2-3号非住宅房屋，现将沙坪坝区汉渝路71号非住宅房屋建筑面积约80平方米，暂交予周知飞使用，待汉渝路71号2-2号、2-3号房屋交给周知飞时退回此房屋。此后，三优公司将沙坪坝区汉渝路71号2-2号、2-3号房屋旁边的非住宅房屋交周知飞使用并收益。周知飞使用该房屋四年左右才退出。2006年8月14日，周知飞的权证号为131077号的房屋所有权证换发成新的房地产权证，权证号变更为104房地证2006字第016288号、所有权人为周知飞、梁应超，房屋坐落地址变更为重庆市沙坪坝区汉渝路75-11号。现重庆一中认为三优公司与周知飞、梁应超恶意串通、损害第三人利益，违反了法律的强制性规定，遂诉至一审法院，要求判令：确认三优公司与周知飞、梁应超于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。一审审理中，重庆一中申请对重庆市沙坪坝区汉渝路75-11号非住宅房屋在2004年的市场价格进行鉴定。2013年5月30日，一审法院委托重庆金地房地产土地资产评估有限公司进行评估。2013年10月23日，重庆金地房地产土地资产评估有限公司作出《房地产估价报告》，结论为重庆市沙坪坝区汉渝路75-11号商业用房在2004年8月18日的市场单价建筑面积每平方米4920元，评估总价205800元。另查明，1999年1月27日，三优公司与重庆市龙城建筑安装工程总公司就位于重庆市沙坪坝区汉渝路的三优科技大厦1号楼签订建设工程施工合同，梁应超作为重庆市龙城建筑安装工程总公司的委托代理人在合同上署名。此后，重庆市龙城建筑安装工程总公司取得建设工程施工许可证，该证载明：三优科技大厦1号楼工程技术负责人为梁应超。2001年9月28日，重庆市龙城建筑安装工程总公司与重庆市两江建筑安装工程公司签订《工程施工权转让协议》，约定重庆市龙城建筑安装工程总公司将其正在建设施工中的三优科技大厦1号楼建设项目施工权转让给重庆市两江建筑安装工程公司。2003年8月26日，三优公司与重庆市两江建筑安装工程公司签订补充协议，梁应超代表重庆市两江建筑安装工程公司在协议上签名并加盖有该公司榕山分公司的印章。后来，三优公司将三优科技大厦1号楼工程项目转让给重庆港腾物业发展有限公司，工程名称变更为港腾•智博天下，施工单位为重庆市博海建设工程（集团）有限公司，项目经理仍为梁应超。三优科技大厦1号楼工程项目即港腾•智博天下于2006年4月25日竣工并于2006年5月25日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。再查明，周知飞与梁应超系夫妻关系。还查明，重庆市沙坪坝区汉渝路71号2-2号房屋、重庆市沙坪坝区汉渝路75-11号为同一房屋，均在三优科技大厦二号楼平街层D2-E2轴线及42-52轴线范围内。一审庭审中，周知飞、梁应超陈述，梁应超系重庆市沙坪坝区汉渝路81号的三优科技大厦1号楼工程（后变更为港腾•智博天下）的实际施工人，在修建该工程期间，梁应超先后以不同的施工企业的名义具体实施施工并完成施工，至今建设单位仍拖欠梁应超工程款800多万元。周知飞、梁应超还陈述，其与三优公司签订《房屋买卖合同》，购买三优公司位于重庆市沙坪坝区汉渝路71号第2层2-2号、2-3号的两处商业门面，周知飞、梁应超实际支付了购房款200784元，但三优公司仅给了一个门面，实际是以200784元价款购买了涉案房屋一个门面。周知飞、梁应超举示的发票证明其支付了100368元，另举示的收据证明其支付了79632元，共计180000元。三优公司则陈述，虽然仅给了周知飞、梁应超一个门面，但另外给了一套住宅冲抵。重庆一中为证明周知飞、梁应超知道其所购涉案房屋为重庆一中依据联建协议分得并占有、使用、收益的房屋，申请了证人出庭作证，证人证言证明重庆一中存在对涉案房屋行使占有、使用、收益等权利的事实。一审原告重庆一中诉称：重庆一中与三优公司于1995年11月17日签订《重庆三优房地产开发公司与重庆一中关于沙区汉渝路81号片区三号楼联建及有关事宜的协议书》（以下简称三号楼联建协议）。合同约定属重庆一中建设部分由重庆一中自行向重庆市教委申请建设立项，由三优公司统一组织施工管理，建设重庆一中所属部分发生的费用及其他分摊费用由重庆一中按建筑面积比例承担；由于三优公司在沙区汉渝路81号片区兴建“三优科技大厦”工程中要占用重庆一中所属无建筑物土地和房屋占地共计140平方米，约定重庆一中应分得二号楼平街层建筑面积80.545平方米门面房，三号楼二层建筑面积115.455平方米写字间房屋及建筑面积588平方米住宅房屋。协议签订后，重庆一中单独以自己的名义申请立项并办理了投资许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证。房屋建成后，三优公司按约定将重庆一中应分得的所有房屋交重庆一中使用至今。房屋办理产权登记时，三优公司将上述房屋登记在自己名下并于2004年8月19日与周知飞签订商品房买卖合同，约定将重庆一中分得的二号楼平街层部分门面房屋（现门牌号为重庆市沙坪坝区汉渝路75号-11号）出售。重庆一中认为，三优公司与周知飞、梁应超恶意串通签订《重庆市商品房买卖合同》，损害了第三人重庆一中的利益，其签订的合同为无效的合同，现诉请法院判决确认三优公司与周知飞、梁应超于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。一审被告周知飞、梁应超辩称：不同意重庆一中的请求，理由如下：1、买卖房屋主体合法；2、合同内容合法合理，双方是按照正常途径买卖房屋的；3、周知飞、梁应超与三优公司之间不存在恶意串通，双方是自愿公平合理的买卖；4、三优公司有处分权，相关机关也给我们办理了房产证；5、物权法是2007年12月份才实施的，本案不适用；6、周知飞、梁应超是善意第三人，不知道三优公司和重庆一中是联建关系，重庆一中应该找三优公司赔偿损失。一审被告三优公司辩称：1、涉案房屋确实是属于一中的；2、当时三优公司债务缠身，急需要钱，梁应超是我们的承建商，所以以低价卖给他。对于重庆一中的诉讼请求，请法院依法判决。一审法院认为，根据重庆一中的诉讼请求和理由以及周知飞、梁应超、三优公司的答辩，本案的争议焦点为周知飞、梁应超与三优公司于2004年8月18日就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。现一审法院针对案件的争议焦点，评判如下；一、重庆一中是否对涉案房屋享有权利。重庆一中的工作人员与三优公司的工作人员于1995年5月2日签订《重庆三优房地产开发公司、重庆一中联合建房的协议书》后双方未加盖公章，1995年11月17日双方签订了《重庆三优房地产开发公司与重庆一中关于沙区汉渝路81号片区三号楼联建有关事宜的协议书》，鉴于双方在履行合同过程中以《会议纪要》的形式明确双方于1995年11月17日签订的协议为《联建协议》，因此，《重庆三优房地产开发公司与重庆一中关于沙区汉渝路81号片区三号楼联建有关事宜的协议书》为重庆一中与三优公司签订的联合建房协议书，该协议是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后重庆一中按照约定投入了国有土地使用权，单独取得了建设项目立项审批、建设用地许可证、建设工程规划许可证、免交人防费的批复、减免教育设施配套费的批复、固定资产投资项目投资许可证，并向三优公司支付了工程建设费，三优公司建成房屋后于1997年内已将包括涉案房屋在内的重庆一中依照联合建房协议应分得的房屋交付给重庆一中，重庆一中占有、使用涉案房屋至今。虽然涉案房屋未以重庆一中的名义办理新建登记，但重庆一中依照联合建房协议对涉案房屋享有权利。二、三优公司是否知道重庆一中对涉案房屋享有权利。三优公司于2004年8月18日与周知飞签订《重庆市商品房买卖合同》时，其作为联合建房协议的一方当事人，明知涉案房屋已经分配并交付给重庆一中占有使用，因此，三优公司知道重庆一中对涉案房屋享有权利。三、周知飞、梁应超是否知道重庆一中对涉案房屋享有权利。从1999年1月27日开始至2006年4月25日三优科技大厦1号楼工程项目即港腾•智博天下工程竣工期间，梁应超作为实际施工人，先后以不同的施工企业的名义完成该工程的施工；周知飞、梁应超于2004年8月19日与三优公司签订了《房屋买卖合同》，该合同明确载明因房屋产权原因，部分房屋不能及时办理产权登记，且三优公司在2004年11月30日出具《情况说明》，告知周知飞不能交付其购买的沙坪坝区汉渝路71号2-2号、2-3号非住宅房屋，暂时将其他的位于沙坪坝区汉渝路71号非住宅房屋建筑面积约80平方米，交周知飞使用，事实上周知飞此后使用三优公司暂时交付的房屋亦达四年左右；涉案房屋为三优科技大厦2号楼，与三优科技大厦1号楼工程即港腾•智博天下工程为同一工程的不同部分；周知飞与梁应超系夫妻关系，因此，周知飞与三优公司于2004年8月18日签订《重庆市商品房买卖合同》时，知道其购买的涉案房屋系重庆一中依据联合建房协议分得并占有使用的房屋。四、交易价格是否明显低价，损害第三人的利益。周知飞与三优公司于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋的总成交价为100368元，一审审理中对涉案房屋在2004年8月18日的市场价进行了鉴定，鉴定结论是涉案房屋在2004年8月18日的市场价总价为205800元，周知飞与三优公司在合同中约定的成交总价不到周知飞与三优公司于2004年8月18日签订合同时涉案房屋市场价总价的50%，属于明显低价，明显损害了第三人重庆一中的利益。综上，周知飞与三优公司在明知重庆一中对涉案房屋享有权利的情况下，仍然签订商品房买卖合同以明显低价对涉案房屋进行交易，其行为属于恶意串通，其后果是损害了第三人重庆一中的利益，因此，一审法院对重庆一中要求确认周知飞与三优公司于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》为无效合同的诉讼请求予以支持。虽然梁应超基于其与周知飞的夫妻关系在更换涉案房屋的房地产权证时成为了涉案房屋的所有权人之一，但周知飞与三优公司于2004年8月18日就涉案房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》只有周知飞签名，并无梁应超签名，梁应超不是该合同的合同相对人之一，因此，一审法院对重庆一中其他的诉讼请求不予支持。周知飞、梁应超抗辩称，其与三优公司签订了《房屋买卖合同》，约定购买三优公司位于重庆市沙坪坝区汉渝路71号第2层2-2号、2-3号的两处商业门面，周知飞、梁应超实际支付了购房款200784元，但三优公司仅办理了一个门面的房屋产权登记，实际是以200784元的价款购买了涉案房屋一个门面。周知飞、梁应超与三优公司签订《房屋买卖合同》，约定购买两处商业门面，而三优公司仅办理了一个门面的房屋产权登记，未能全面履行合同约定，不能说明周知飞与三优公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定价款由100368元变更为200784元，况且三优公司称另外交付了一套住宅冲抵未交付的商业门面，因此，对周知飞、梁应超的此项抗辩，一审法院不予支持。2014年4月15日重庆市沙坪坝区人民法院作出判决：一、被告周知飞与被告重庆三优房地产开发公司于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。二、驳回原告重庆市第一中学校的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告预交40元），诉讼保全费2000元，鉴定费3000元，合计5080元，由被告周知飞、三优公司负担，此款限被告周知飞、三优公司在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市第一中学校5040元，向本院交纳40元。一审被告周知飞、梁应超不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2013）沙法民初字第02992号民事判决，依法改判确认重庆市沙坪坝区汉渝路75号-11号房屋归周知飞、梁应超所有；2、重庆一中立即将重庆市沙坪坝区汉渝路75号-11号房屋返回周知飞、梁应超使用。3、由重庆一中承担本案的诉讼费。主要事实与理由：一审法院认定事实错误。1、一审承办人应回避而未回避，偏袒重庆一中；2、一审判决在没有任何证据的情况下断定周知飞、梁应超与三优公司串通。故，请求二审法院支持周知飞、梁应超的上诉请求。被上诉人重庆一中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。被上诉人三优公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。二审审理中，上诉人周知飞、梁应超申请撤回其两项上诉请求：1、判决重庆市沙坪坝区汉渝路75号-11号房屋归周知飞、梁应超所有；2、重庆一中立即将重庆市沙坪坝区汉渝路75号-11号房屋返回周知飞、梁应超使用的诉讼请求；并明确其上诉请求为：要求二审法院依法改判确认周知飞与被告重庆三优房地产开发公司于2004年8月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。二审审理中，各方对以下事实无争议：1、在周知飞、梁应超与三优公司买卖涉案房屋时，涉案房屋已经系现房；2、梁应超系重庆市沙坪坝区汉渝路81号的三优科技大厦1号楼工程（后变更为港腾•智博天下）的实际施工人。但二审审理中，周知飞、梁应超与三优公司对2004年8月19日《房屋买卖合同》中约定“因房屋产权原因”写入合同的原因各执己见。周知飞、梁应超认为，当时其并不清楚涉案房屋产权属重庆一中所有，当时去看门面时门是关闭的，没有人使用。但三优公司让其使用另外两间门面。三优公司则认为，签订合同当时，双方均知晓房屋属于重庆一中所有并使用，三优公司无法交付房屋，三优公司也将该情况告知过周知飞、梁应超，所以才将“因房屋产权原因”写入合同。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于一审承办人是否存在应回避而未回避的问题。经审查，一审案件承办人不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条和最高人民法院《关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》第一条、第二条、第五条、第六条、第十四条规定的回避范围和事项的法定情形，一审案件承办人并不存在法定的回避情形。至于上诉人周知飞、梁应超提出的一审案件承办人的子女就读于重庆一中的意见，即使该情况真实，亦不是应当回避的法定情形。上诉人周知飞、梁应超的该项上诉理由不能成立。关于周知飞、梁应超与三优公司是否存在串通的问题。从2004年8月19日周知飞、梁应超（乙方）与三优公司（甲方）签订《房屋买卖合同》中约定：“因房屋产权原因……”，并且在涉案房屋已经是现房的情况下，三优公司在合同签订后并未交付涉案房屋，而是将另外的房屋交付周知飞、梁应超使用长达四年的时间，结合梁应超是涉案房屋的实际施工人，三优公司是涉案房屋联建方的特殊身份来看，周知飞在2004年8月18日与三优公司签订《房屋买卖合同》时，应当知道涉案房屋为重庆一中依据联合建房协议分得并占有使用的房屋。另外，一审审理中对涉案房屋在2004年8月18日的市场价进行了鉴定，鉴定结论是涉案房屋在2004年8月18日的市场价总价为205800元，周知飞与三优公司在合同中约定的成交总价为100368元，不到周知飞与三优公司于2004年8月18日签订合同时涉案房屋市场价总价的50%，属于明显不合理的低价，明显损害了重庆一中的利益。故，周知飞与三优公司于2004年8月18日签订合同因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，应为无效。综上，周知飞、梁应超的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人周知飞、梁应超负担。本判决为终审判决。审 判 长  李立新代理审判员  朱华惠代理审判员  张 薇二〇一四年八月十四日书 记 员  左 琴